Immobilia 2009/09 - SVIT

NR. 09 | September 2009 

76. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch 

grossprojektE 

– Trend 

zum 

Gigantismus ? 

Seite ..........04 

Immobilienpolitik. Nationalrat Pirmin Schwander warnt vor Zinsanstieg.....................................16 

Immobilienwirtschaft. Wohin zieht es Zuwanderer?....................................................................................38 

Bau & Haus. Gutes Licht in Wohnsiedlungen als Mehrwert..............................................................................44

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT 

edItoRIal 

urs gribi 

EinE 

stimmE 

Experten 

für Wohneigentum 

alaCasa.ch steht für professionelle Dienstleistungen 

urs 

gribi 

«Jubiläen sind kein Grund 

träge zu werden.» 

In diesen tagen begeht der SVIt 

ostschweiz sein 75-Jahr-Jubiläum. 

auch die mitgliederorganisation beider 

basel wurde dieses Jahr 75 Jahre alt. 

gefeiert wurde am Rhein bereits ein 

erstes mal im mai. 

Jubiläen sind ein passender zeitpunkt, 

Rückschau zu halten – aber auch um 

nach vorne zu blicken. 75 Jahre Verbandsgeschichte 

sprechen eigentlich für 

sich. was einst im kleinen kreis einiger 

engagierter Immobilientreuhänder begann, 

ist zu einer namhaften und aktiven 

branchenorganisation gewachsen. 

dass die Schweizer Immobilienwirtschaft 

heute mit einer Stimme auftritt 

und ihre Interessen gemeinsam vertritt, 

ist das sichtbare Resultat dieser entwicklung. 

darauf dürfen wir zu Recht 

stolz sein. 

beim Kauf und Verkauf von Wohneigentum. Hochqualifizierte 

Partner, konzentriertes Know-how und einzigartige 

Marketinginstrumente stärken unsere gemeinsame 

Marke und schaffen handfeste Vorteile im intensiven 

Wettbewerb. alaCasa.ch führt zu schnelleren Verkäufen 

sowie zusätzlichen Verkaufsmandaten und wirkt sich 

damit positiv auf die Erträge aus. Gemeinsames Einkaufen 

von Dienstleistungen und Produkten senkt zudem 

die Kosten. Immer mehr Immobilien-Unternehmer 

profitieren von diesen Wettbewerbsvorteilen und treten 

unserem Experten-Netzwerk bei. Wir senden Ihnen gerne 

detaillierte Informationen zu unseren umfangreichen 

Leistungen und dem attraktiven alaCasa-Partnerschaftsmodell: 

info@alaCasa.ch oder 0800 80 80 11. 

In 25 Jahren feiert der SVIt sein nächstes 

Jubiläum. Nutzen wir diese zeit, um 

unseren Verband weiter voran zu bringen, 

seine Stimme noch gewichtiger 

und den Nutzen für die mitglieder noch 

stärker werden zu lassen. Jubiläen sind 

wichtige meilensteine – aber noch lange 

kein grund träge zu werden. 

JahrEsbEricht DEs svit schwEiz 

In der Beilage zu dieser 

Geschäftsbericht 2008/09 Ausgabe der Immobilia 

senden wir Ihnen den druckfrischen 

Jahresbericht des 

SVIT in den drei Verbandssprachen 

zu. Lesen Sie 

darin zu den Aktivitäten und 

Aussichten des SVIT 

Schweiz, seiner Mitgliederoganisationen 

und der SVIT 

Swiss Real Estate School. 

„alaCasa.ch wirkt sich positiv 

auf unser Wachstum aus: 

Bereits im ersten Jahr hat uns 

alaCasa.ch zu mehreren zusätzlichen 

Mandaten verholfen.“ 

Claudio Fischer 

Immondo, Langenthal 

alaCasa-Partner seit 2007 

2 | immobilia September 09

NR. 09 | SeptembeR 2009 

76. Jahrgang | erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch 

immobilia inhalt nr. 09 September 09 

gRoSSpRoJekte 

– tReNd 

zum 

gIgaNtISmuS ? 

SeIte ..........04 

ImmobIlIeNpolItIk. Nationalrat Pirmin Schwander warnt vor Zinsanstieg ....................................16 

ImmobIlIeNwIRtSchaft. Wohin zieht es Zuwanderer? ....................................................................................38 

bau & hauS. Gutes Licht in Wohnsiedlungen als Mehrwert .............................................................................44 

Titelbild: Benedikt Weibel, 

vormaliger CEO der SBB und Delegierter 

des Bundesrates für die Euro 08. 

zitiert 

Insgesamt sind die 

Kantone punkto 

Standortqualität 

näher zusammengerückt. 

Eine Gruppe hat 

die notwendigen Investitionen 

in die Standortqualität 

jedoch 

vernachlässigt und 

verliert zunehmend an 

Terrain. 

thomaS rühl 

Co-Autor der Studie 

«Standortqualität: 

Welche Region ist die 

attraktiv ste?», Credit 

Suisse, Economic 

Research. 

Fokus 

04 Grossprojekte - trend zum GiGantismus? 

In allen Branchen herrscht die Tendenz zur 

Grösse. Welche Rolle übernimmt die Schweiz in 

diesem Wettbewerb? 

10 Benedikt WeiBel üBer Grossprojekte 

Im Interview mit der Immobilia spricht Benedikt 

Weibel über seine Erfahrungen mit der Euro 08. 

13 ist das andermatt resort ein Grossprojekt? 

Für die Schweiz das grösste Projekt ist für 

seinen Bauherrn derzeit das kleinste. 

immobilienpolitik 

16 «zinsen nicht erhöhen!» 

SVP-Nationalrat Pirmin Schwander warnt vor 

den Folgen einer Hochzinsphase für die 

Schweizer Wirtschaft. 

immobilienwirtschaFt 

20 u nterschiede Bei der standortqualität 

Gemäss einer Studie der Credit Suisse öffnet 

sich die Schere beim Ranking der Kantone 

immer stärker. 

26 ist die krise schon vorBei? 

Die Korrekturen am Schweizer Immobilienmarkt 

fielen äusserst bescheiden aus – dank 

den Lehren aus der Vergangenheit. 

31 Wohnen Wird teurer 

Auch weiterhin bestehen markante regionale 

Unterschiede. 

32 Wohnqualität kostet 

Besteht in der Stadt Zürich ein Zusammenhang 

zwischen Wohnqualität und Mietpreisen? 

34 immoBiliensituation in duBai 

Laut einer Studie von Colliers International ist 

der Immobilienmarkt stark eingebrochen. 

36 Wie Geht es der BauWirtschaft? 

Grossprojekte im Tiefbau stützen gemäss SBV- 

Quartalsstatistik die Branche. 

38 BinnenWanderunG der zuWanderer 

Inzwischen gehören Umzüge von Migranten 

innerhalb der Schweiz zum Alltag – mit welchen 

Auswirkungen? 

immobilienrecht 

40 jus-neWs 

Eine Abweichung der Eckwerte im Mietvertrag 

von den tatsächlichen Begebenheiten kann für 

den Vermieter teuer werden. 

management 

42 Wo stehen die pensionskassen heute? 

Es ist ruhiger geworden um die Pensionskassen. 

Ein Blick darauf zeigt, ob der Schein 

trügt. 

bau & haus 

44 l ichtplanunG 

Eine optimale Lichtgestaltung in Wohnsiedlungen 

sorgt für räumlichen Mehrwert. 

47 l icht im alter 

Liegenschaften sollen an die speziellen Lichtbedürfnisse 

älterer Menschen angepasst werden. 

50 q ualität von handWerkern 

Immobilienbewirtschafter wenden sehr viel 

Zeit für gewerbliche Unternehmungen auf. 

immobilienberuF 

52 BeWertunG von Baurechten 

Abhängig von der Bewertungssystematik 

können Schätzungsergebnisse unterschiedlich 

ausfallen. 

54 facility manaGement 

Neue Fachliteratur bietet Analyse- und 

Entscheidungshilfen. 

56 konfliktmanaGement Beim Wohnen 

Orientierungsseminar vom 10. Nov. 2009 

56 m aklerWesen 

Aktualisiertes Seminar vom 18. Nov. 2009 

56 t rends im mietrecht 

Seminar vom 10. Dez. 2009 

58 kurse und lehrGänGe 

VerbanD 

63 erste svit-lernende im dachverBand 

Zuwachs im SVIT Schweiz – SVIT-Lernende 

Karine Navarro stellt sich vor 

64 svit aarGau 

40 Jahre SVIT Aargau - Die Feier 

66 svit ostschWeiz 

Jubiläums-GV in Horn 

67 svit fm schWeiz 

Good Morning Facility-Management 

68 o rGane und mitGliederorGanisationen 

70 produkte-neWs 

82 Bild des monats 

82 impressum 

BeilaGe jahresBericht svit 2008/09 (d/f/i) 

immobilia September 09 | 3

Fokus 

Grossprojekte 

grossprojektE 

– Trend zum Gigantismus ? 

Es herrscht die Tendenz vor, alles noch ein wenig grösser zu 

machen, als es schon ist: Hochhäuser werden höher, Brücken 

länger, Unternehmungen grösser, Events gigantischer. Die 

Rolle der Schweiz in diesem Wettbewerb. Bild: Heike Grasser, Ex-Press 

Zwei von über 1000 Gästen, die den 

ersten Durchbruch im Neat-Gotthardtunnel 

verfolgten. 


Corina Roeleven* 

 

Zahlreiche Grossprojekte der vergangenen 

200 Jahre waren geprägt von Budgetüberschreitung 

und Terminverzug. 

Sowohl der Bau des Panamakanals als 

auch die Entwicklung der Concorde verschlangen 

ein Vielfaches des geplanten 

Budgets ohne dabei einen Nutzen zu generieren, 

der diesen finanziellen Aufwand 

gerechtfertigt hätte. Beim Panamakanal 

stellten die Franzosen 1889 

wegen Planungsmängeln, falschen geologischen 

Untersuchungen, schlechter 

Organisation, Bestechung, unzähligen 

technischen Schwierigkeiten und Pannen 

den Betrieb ein. Das ehrgeizige Projekt 

endete vorerst in einem Desaster, 

nachdem rund ein Sechstel des Kanals 

fertiggestellt war. Nach dem Verkauf an 

die USA, vielen Jahren, Millionen Dollars 

und toten Arbeitern erfolgte am 15. August 

1914 die erste Durchfahrt durch den 

heutigen Panamakanal. Die Entwicklung 

der Concorde ihrerseits wurde ausschliesslich 

durch die staatliche Finanzierung 

der hohen Entwicklungskosten 

ermöglicht. Im laufenden Betrieb flog 

die Concorde nur teilweise Gewinne ein. 

Neben den Rekordleistungen, die durch 

Überschallflüge erzielt wurden, ist vor 

allem der Fortschritt, der in der Luftfahrttechnologie 

durch die Entwicklung 

der Concorde erzielt wurde, so bedeutend, 

dass bis heute alle Flugzeughersteller 

hiervon profitieren. 

Merkmale von Grossprojekten. Ob ein 

Projekt sich tatsächlich Grossprojekt 

nennen darf, hängt vom Standpunkt des 

Betrachters ab: Was für ein Unternehmen 

Alltag ist, kann für das andere ein 

einzigartiges Ereignis sein. Als Beurteilungskriterien 

für die Grösse eines 

Projekts können folgende Parameter 

dienen: 

Das Projektbudget überschreitet die 

einzelnen Jahresumsätze der beteiligten 

Unternehmen. 

Bei einem Scheitern des Projekts entsteht 

ein erhebliches wirtschaftliches 

Risiko für die beteiligten Unternehmen. 

Ein Grossprojekt dauert länger als ein 

Jahr. 

An einem Grossprojekt sind mindestens 

zwei Unternehmen beteiligt, beispielsweise 

in Form einer eigenen 


Fokus 

Grossprojekte 

Was heute gebaut 

wird, muss auch den 

Ansprüchen von morgen 

gerecht werden.» 

Martin Kull 

Projektgesellschaft durch die Beteiligten. 

Grossprojekte weisen typischerweise 

zwischen 500 und 100 000 Vorgänge 

auf. 

Ein Grossprojekt ist in Teilprojekte 

gegliedert. 

Ein Grossprojekt weist eine eigenständige 

Organisationsstruktur mit 

definierter Führungs- und Entscheidungsstruktur 

auf. 

Eine typische Branche für Grossprojekte 

ist der Bau- und Anlagenbau. Laut 

Martin Kull, CEO und Mitinhaber, Delegierter 

und Vizepräsident des VR der 

HRS Real Estate AG, liegen die besonderen 

Herausforderungen bei der Realisierung 

von Grossprojekten im folgenden: 

«Die grösste Herausforderung für den 

Projektentwickler oder Totalunternehmer 

ist das Definieren und Zusammenbringen 

der Ansprüche aller am Projekt 

beteiligten Interessengruppen. Grosse 

Projekte stehen selten oder nie alleine 

da, sondern sind hauptsächlich Teil einer 

städtebaulichen Entwicklung. Entsprechend 

fordert dies ein gesamtheitliches 

Denken. Themen wie Nachhaltigkeit 

sind für uns eine Selbstverständlichkeit. 

Und Nachhaltigkeit beginnt bereits bei 

der Bedarfsanalyse, dem Nutzungskonzept 

und der Raumplanung.» 

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Durch Firmenzusammenschlüsse 

und die Internationalisierung erhalten 

jedoch auch immer mehr Produktentwicklungsprojekte 

den Charakter von 

Grossprojekten, insbesondere wenn 

auch die Marketingkampagnen in das 

Projekt eingerechnet werden. Selbst der 

Aufbau einer Dienstleistung kann zum 

Grossprojekt werden. Dabei spielt ein 

Aspekt immer mehr eine grosse Rolle, 

wie Martin Kull betont: «Der Faktor Zeit 

ist das Thema, denn Zeit kostet Geld. Ein 

schönes Beispiel ist das Fussballstadion 

mit Mantelnutzung La Maladière in 

Neuchâtel. Nur 14 Monate dauerte die 

Frist von der Projektidee bis zur Baubewilligung 

und nur zwei weitere Jahre bis 

zur Eröffnung.» 

Bauten für den Tourismus. In den 1970er 

Jahren entstanden vor allem im Wallis 

grosse Ferienresorts, die jedoch mit erheblichen 

finanziellen Problemen zu 

kämpfen hatten. Noch heute prägen sie 

die Ortsbilder mit ihren verschlossenen 

Fenstern. Dieser Entwicklung versucht 

man in den aktuellen Projekten mit geeigneten 

Massnahmen entgegenzutreten. 

Damals wie heute waren es Investoren 

aus dem Ausland, die ihre Ideen in 

der Schweiz umsetzen wollten. Im Falle 

von Andermatt ist es die Orascom Development 

Holding AG von Samih Sawiris. 

Das geplante Hotel Chedi ist eines der 

grössten Projekte innerhalb des Tourismusresorts 

des ägyptischen Investors. 

Es umfasst 122 Residenzen und rund 50 

Zimmer auf Fünf-Sterne-Niveau. Zurzeit 

wird das Baugesuch von der Baukommission 

Andermatt und von den kantonalen 

Fachstellen beurteilt. Wenn alles 

nach Plan verläuft, findet der offizielle 

Spatenstich für den Golfplatz, das Podium 

des Tourismusresorts und das Hotel 

Chedi Ende September statt. Schlechter 

steht es um den 105 Meter hohen Hotelturm 

auf der Schatzalp oberhalb von Davos. 

Zwar wurden vor drei Jahren die 

letzten Einsprachen gegen das Projekt 

der Stararchitekten Herzog und de Meuron 

zurückgewiesen, doch die Bauarbeiten 

haben noch nicht begonnen, offenbar 

wegen Geldmangel. 

24-Stunden-Nutzung. Auf die Frage, worin 

die vergleichbaren Herausforderungen, 

aber auch Synergien von Grossprojekten 

liegen, antwortete Martin Kull: 

«Jedes Projekt besticht durch Komplexität, 

Dynamik, Erfahrung und Know-how. 

Themen wie Mantelnutzung und PPP- 

Projekte sind je nach dem mit von der 

Partie. Im Sportstättenbau sind es die 

Emotionen und die Freude am Sport, die 

einem Projekt den zusätzlichen und einmaligen 

Touch verleihen und es darum 

einzigartig machen.» 

Doch warum werden Bauvorhaben 

immer grösser und immer komplexer? 

Widerspiegelt sich darin eine Entwicklung, 

die weiter anhalten wird? Dazu 

äussert sich nochmals Martin Kull: «Nicht 

die Grösse ist das Thema, eher die Multifunktionalität. 

Was heute gebaut wird, 

muss auch den Ansprüchen von morgen 

gerecht werden. Warum nicht zusammenlegen 

und voneinander profitieren, 

heisst ein neuzeitlicher Denkansatz. Mit 

multifunktionalen Immobilienkonzepten 

wird eine gute Balance für die einzelnen 

Nutzer gefunden und das an hervorragenden 

Standorten. Die Nutzer teilen Infrastrukturen 

und finanzieren sich gegenseitig 

die sehr teuren Grundstückkosten/-mieten. 

Eine 24-Stunden-Nutzung 

ermöglicht die optimale Wertschöpfung 

einer Immobilie, die Tag und Nacht lebt, 

ohne dass der eine Nutzer den anderen 

stört. Im Gegenteil, jeder profitiert vom 

anderen. So entsteht aus kleineren Projekten 

plötzlich ein grosses. Ein sehr 

gutes Beispiel eines multifunktionalen 

Konzeptes ist die Fachhochschule Markthalle 

in Brugg-Windisch.» Nebst rund 

25 000 m 2 Nutzfläche für die Fachhochschule 

entsteht ein multifunktionaler 

Campussaal für bis zu 800 Besucher, 

2 000 m 2 Verkaufs- und Gastronomiefläche 

sowie 48 Wohnungen, 1 Atelier und 

295 Parkplätze. Der Realisierungszeitraum 

ist von November 2009 bis Sommer 

2012 geplant. 

Bodenhaftung bei der LSVA. Ein bedeutendes 

Projekt mit grosser Dimension war 

die leistungsabhängige Schwerverkehrsabgabe 

(LSVA). Sie trat am 1. Januar 

2001 anstelle der pauschalen Schwerverkehrsabgabe 

in Kraft. Der Abgabe unterliegen 

Fahrzeuge für den Personen- und 

Gütertransport mit einem Gesamtgewicht 

von über 3,5 Tonnen. Fahrzeuge 

für den Personentransport werden pauschal, 

Fahrzeuge für den Gütertransport 


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leistungsabhängig veranlagt. Die LSVA 

wird nach dem höchstzulässigen Gesamtgewicht, 

den in der Schweiz gefahrenen 

Kilometern und den Schadstoffwerten 

des Zugfahrzeugs bemessen. Um 

die Erhebung der Abgabe möglichst einfach 

zu gestalten, wurde ein spezielles 

Erfassungsgerät entwickelt. Rund 54 000 

inländische und 2 200 ausländische Fahrzeuge 

sind mit dem Erfassungsgerät 

«Tripon» ausgerüstet. Der weitaus grösste 

Teil der ausländischen Fahrzeughalter 

benutzt die Abfertigungsterminals. Mittels 

23 automatischen Kontrollanlagen – 

auf Stahlkonstruktionen montierte Laserscanner 

und Infrarotkameras – werden 

verschiedene Daten der Lastwagen, inklusive 

die Kennzeichen von Zugfahrzeugen 

und Anhängern erfasst. 

Volk beschlossen wurde, besteht aus je 

einem Basistunnel am Gotthard (Fertigstellung 

ca. 2017) und am Lötschberg 

(Eröffnung 2007). Schon kurz nach dem 

Volksentscheid wurde klar, dass die Finanzierung 

nicht einfach den späteren 

Benützern überlassen werden kann. Der 

seit 1998 bestehende FinöV-Fonds sichert 

ausserhalb des ordentlichen Bundesbudgets 

die Finanzierung der Eisenbahn-Grossprojekte. 

Der Fonds umfasst 

die Bahninfrastrukturprojekte, die eine 

Leistungssteigerung beim öffentlichen 

Verkehr ermöglichen. Der Fonds wurde 

durch Erlöse aus der LSVA, durch Mineralölsteuermittel, 

Mehrwertsteuer und 

Kredite vom Kapitalmarkt gespiesen. Das 

Projekt wurde für 14,7 Mrd. CHF geplant, 

kostet voraussichtlich jedoch rund 18,7 

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Die grösste Herausforderung für den Projektentwickler 

oder Totalunternehmer ist das Definieren und 

Zusammenbringen der Ansprüche aller am Projekt 

beteiligten Interessengruppen.» 

Martin Kull 

Treppenhaus 

Dokumentationsmappe 

Die Schweiz war das erste Land 

in Europa, welches ein vom ersten Tag 

an funktionierendes System zur Erfassung 

der notwendigen Daten zur Berechnung 

des LSVA in Betrieb nehmen 

konnte – ganz anders die Misere in 

Deutschland, wo das Projekt an der Komplexität 

und an den zu hoch gesteckten 

Zielen scheiterte. Inzwischen wurde sogar 

ein Gerät entwickelt, das die Verbindung 

mit allen Europäischen Erfassungssystemen 

herstellen kann. Die Einnahmen 

des Bundes aus diesem Grossprojekt 

werden hauptsächlich zur Finanzierung 

von Grossprojekten des öffentlichen Verkehrs 

(Bahn 2000, Neue Eisenbahn Alpentransversalen 

NEAT, Anschluss ans 

europäische Hochgeschwindigkeitsnetz, 

Lärmsanierung der Eisenbahnen) verwendet. 

NEAT zeigt die Grenzen auf. Derzeit sind 

zahlreiche Eisenbahn-Grossprojekte in 

der Schweiz in der Umsetzungsphase. 

Sie alle verschlingen riesige Geldmengen 

und beschäftigen die Bahn gleichermassen 

wie den Bund über viele Jahre 

hinweg. Die NEAT, die schon 1992 vom 

Mrd. CHF (Preisstand 1998, ohne Teuerung, 

Mehrwertsteuer und Bauzinsen). 

Gescheitert ist die Idee der Porta 

Alpina – einer Haltestelle im Gotthard- 

Tunnel auf der Höhe von Sedrun. Per Lift 

wären Touristen ins Bündner Oberland 

gebracht worden. Bund und SBB waren 

von dieser Idee nie besonders angetan, 

dennoch wurden für den Ausbruch der 

Wartehallen bereits rund 15 Mio. CHF 

investiert. 

Weitere bedeutende Projekte im 

Schweizer Bahnnetz sind der Bau der ersten 

Strecken im Hochgeschwindigkeitsbereich 

und die Lärmsanierung des 

Schweizer Bahnnetzes. Die Höhe der Beträge, 

die bei der Umsetzung dieser Projekte 

verbraucht werden und die Länge 

dieser Aufgaben sind immens. Leider 

sind auch die Kostenüberschreitungen 

oft ebenso gross und können in diesem 

Falle nur dank der Einbettung in die Bundesfinanzierung 

aufgefangen werden. 

Rund 60% der vom Bund für den Verkehr 

verwendeten Mittel stammen aus zweckgebundenen 

Einnahmen. Die Verwendung 

dieser Mittel birgt die Gefahr, dass 

die ineffiziente Mittelverwendung be- 

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Fokus 

Grossprojekte 

günstigt werden könnte und fehlgeleitete 

Projekte kaum korrigiert werden. Um 

auch in Zukunft tragbare Investitionen tätigen 

zu können, müssen alternative Finanzierungsmöglichkeiten 

(z. B. Public 

Private Partnership) geprüft werden. 

Gehören also Kostenüberschreitungen 

untrennbar zu Grossprojekten? 

Die lange Liste der finanziellen Ausrutscher 

legt diese Vermutung nahe. Vor allem 

Vorhaben, die einem politischen 

Meinungsbildungs- und Entscheidungsprozess 

unterliegen, scheinen in der 

Tendenz stärker gefährdet zu sein. Die 

Spezialisierung auf Grossprojekte seitens 

der Auftraggeber und -nehmer, die 

Verfeinerung des Projektmanagements 

und schliesslich der Druck der Wirtschaftlichkeit 

wirken demgegenüber 

kostendämpfend. 

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im Rennen. Der Trend zu Grossprojekten 

macht vor der Schweiz nicht halt. Vor allem 

im Bausektor ist eine deutliche Verlagerung 

zu Grossaufgaben festzustellen, 

die auch von Grossbetrieben 

realisiert werden. Motoren sind grosse 

Infrastrukturprojekte in der Schweiz und 

im Ausland, die auch für hiesige Unternehmen 

ein wichtiger Motor für Innovation 

und Umsatz sind. 

Dass gerade Grossprojekte politische, 

gesellschaftliche und soziale Konflikte 

auslösen können, zeigt das Staudammprojekt 

«Ilisu» in der Türkei, für 

das die offizielle Schweiz die Unterstützung 

durch eine Exportrisikogarantie 

verweigerte und damit dem Mitbewerber 

ABB die Türe für die Teilnahme verschloss. 

Die Schweiz setzt also nicht nur 

national Grossprojekte durch. Auch international 

werden Grossprojekte in Eigenregie 

oder in Zusammenarbeit mit 

ausländischen Unternehmungen umgesetzt. 

Dabei handelt es sich um Projekte 

im Forschungsbereich, im Bausektor, 

aus der Industrie und im Sozialen Bereich. 

Grossprojekte sind begehrt. Je grösser 

die realisierten Projekte, umso grösser 

ist deren Anteil an der gesamtwirtschaftlichen 

Wertschöpfung. Gerade für Unternehmen, 

die sich auf die Ausführung 

von Grossprojekten einstellen, werden 

diese zur Existenzfrage. Dies zeigt sich 

unter anderem daran, wie erbittert teilweise 

um die Vergabe gestritten wird – 

auch vor Gericht, wie das Beispiel der Alpentransversale 

zeigt. Seit Juni 2002 

können die Verfügungen der NEAT-Bauherrschaft 

gerichtlich angefochten werden. 

In diesen letzten Jahren wurden 

über 100 beschwerdefähige Zuschläge 

erteilt, lediglich bei sechs Vergaben wurde 

dann Beschwerde geführt. Bis auf einen 

Fall, nämlich dem «Los Erstfeld», 

wurden alle per Gerichtsentscheid geklärt. 

Die Gerichte unterstützten zwar 

die gefällten Vergabeentscheide, jede 

Einsprache führt im Endeffekt jedoch zu 

Verzögerungen und wird auch in Zukunft 

Zeit und Geld kosten. 

Verstärken Grossprojekte in einer 

bestimmten Branche den Trend zu grösseren 

Unternehmen? In der Tendenz ja. 

Dennoch besteht auch für kleinere Unternehmen 

ein Markt. Laut Martin Kull ist 

dies in der Baubranche durchaus möglich, 

jedoch unter einer Bedingung: «Wenn sie 

sich zusammenschliessen sind sie durchaus 

in der Lage ihre Leistungen auch bei 

Grossprojekten anzubieten. Das heisst, 

dass kleinere Zulieferer dank Kooperationen 

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*Corina Roeleven-meister 

Die Autorin ist Redaktorin der Zeitschrift 

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Fokus 

Interview 

Grossprojekte – Motor für Innovation 

Für Benedikt Weibel, während 14 Jahren CEO der SBB, sind Grossprojekte alles andere als 

ein Fremdwort. Während zwei Jahren stand er der Euro 08 als Delegierter des Bundesrates 

vor. Immobilia hat mit ihm über seine Erfahrungen gesprochen. 

Corina Roeleven* 

_Herr Weibel, Sie waren Delegierter 

des Bundesrates für die Euro 08. Nun 

ist ein Jahr vergangen. Was sind Ihre 

stärksten persönlichen Erinnerungen 

an diesen sportlichen Event? 

_Während der Euro 08 habe ich die enthusiastischsten 

drei Wochen meines 

gesamten beruflichen Lebens erlebt. Die 

Zeit vom 7. bis 29. Juni war unglaublich. 

Ich war zwanzig Stunden auf den Beinen 

und erlebte trotzdem nur Spass. Die 

ganze Euro 08 übertraf all unsere Erwartungen. 

Es gab verschiedene Schlüsselerlebnisse, 

die ich wohl mein ganzes Leben 

lang nie mehr vergessen werde, 

beispielsweise der erste Tag, als ich all 

die Holländer in Bern sah, dann die Spiele 

in Basel mit den vielen feiernden 

Fans. 

_…und aus Sicht Ihrer Aufgabe als Delegierter: 

Welches waren für Sie die 

grössten Herausforderungen? 

_An erster Stelle stand für uns immer die 

Sicherheit dieses Anlasses. Diese Aufgabe 

war sehr komplex, da wir uns zwei Gefahrenbildern 

gegenüber sahen: Zum einen 

dem Hooliganismus, zum zweiten 

terroristischen Anschlägen, mit denen 

auch bei sportlichen Anlässen gerechnet 

werden muss. Eine zweite Schlüsselfrage 

war der Verkehr, an dritter Stelle 

stand die Rolle der Schweiz als Gastgeberin. 

Natürlich gab es auch innerhalb 

dieser Schlüsselfragen wiederum Probleme, 

die gelöst werden mussten. Innerhalb 

der Sicherheit war dies beispielsweise 

ein Bundesratsentscheid, den wir 

zum Beizug ausländischer Sicherheitskräfte 

brauchten. Dies war übrigens ein 

sehr budgetrelevanter Punkt. Eine weitere 

Einzelfrage, die uns bis zum Schluss 

beschäftigte, war die Verlängerung der 

Betriebszeiten am Flughafen. Sie war für 

den Ablauf absolut notwendig, politisch 

aber nicht unbestritten. All diese Probleme 

liessen sich jedoch bis zum Start der 

Euro beheben. 

_Was ist – ausser der Grösse – der besondere 

Reiz an einem solchen Grossprojekt? 

_Grossprojekte sind ein Motor für Innovation. 

Ich selbst begleitete einige Grossprojekte, 

wobei jenes der Bahn 2000, bei 

dem ich lange Zeit die oberste Verantwortung 

trug, das grösste unter all diesen 

war. Solche Projekte sind gleichzeitig 

herausragend in Bedeutung und 

Komplexität. Die Fehleranfälligkeit von 

Grossprojekten ist hoch, und deshalb 

nimmt das Thema Projekte in meiner 

Vorlesung Management an der Universität 

Bern auch eine besondere Stellung 

ein. Oft stecken bereits im Businessplan 

Fehler. Bei der Euro 08 hat das Parlament 

im Jahr 2002 einen Kredit von 3,5 Mio. 

CHF gesprochen, viel zu wenig für ein 

Projekt dieses Ausmasses. So musste im 

Nachhinein unangenehmerweise ein Antrag 

für einen viel grösseren Kreditrahmen, 

nämlich 82 Mio. CHF, gestellt werden. 

Beim Lesen der Tageszeitungen 

stelle ich fest, wie oft Grossprojekte fundamentale 

Probleme aufweisen. 

Gerade auch in baulichen 

Grossprojekten erachte ich 

es als wichtig, dass Leute 

mit grossem Know-how 

die Projektführung übernehmen. 

Benedikt WEibel 

_Sind Kursänderungen in Grossprojekten 

nicht sehr schwer durchsetzbar? 

Bedeutet gross nicht gleichzeitig auch 

schwerfällig? 

_In Projekten mit solcher Komplexität 

sind die Risiken hoch und müssen mit 

geeigneten Mitteln kontrolliert werden. 

Dies kann einerseits dadurch geschehen, 

dass Reserven generiert werden, 

und zwar in Zeit und Finanzen. Letztere 

sind nicht unbestritten, denn meist werden 

alle Mittel, die bereitgestellt werden, 

auch verbraucht. Deshalb muss die Freigabe 

solcher finanzieller Reserven hierarchisch 

ganz weit oben angesiedelt 

werden. Weiter wichtig ist, dass Meilensteine 

definiert und objektive Situationsanalysen 

vorgenommen werden. Diese 

entscheiden darüber, ob ein Projekt weitergeführt 

werden soll oder nicht. Während 

meiner Zeit als Konzernchef der 

SBB gab es selbstverständlich auch Ideen, 

die nach ersten Abklärungen lahm 

gelegt wurden, beispielsweise das System 

‹Easy Rider›. Mittels einer Smartcard 

sollten die Meldungen über das Betreten 

und Verlassen eines Zugs 

personenbezogen festgestellt und die 

Kosten für die Fahrt direkt abgebucht 

werden. Nach Versuchen 

im Rollmaterial kamen 

wir zum Schluss, dass diese 

Idee viel zu komplex ist und 

brachen sie ab – ganz nach 

dem Motto: Lieber ein Ende 

mit Schrecken als ein Schrecken 

ohne Ende. 

Bei der Euro 08 handelte 

es sich mit dem unverrückbaren 

Termin um einen 

Sonderfall. All die vielen Aufgaben 

waren bei uns in der 

Schweiz aufgrund der Kantonsverwantwortlichkeiten 

aufwendiger zu lösen als beispielsweise 

in Österreich, wo 

viele Verantwortungen zentralistisch 

wahrgenommen werden. 

Sogar die Anpassung der 

Flugzeiten konnten wir in der 

Schweiz rechtzeitig durchsetzen, 

womit die Österreicher 

schliesslich länger zu kämpfen 

hatten. Auch beim Budget weisen 

unsere Nachbarn offenbar 

eine grosse Überschreitung 

aus. 

_Sehen Sie Parallelen zwischen der 

Euro 08 und Projekten aus übrigen 

Wirtschaftsbereichen, wie z. B. dem 

öffentlichen Verkehr oder der Immobilienbranche? 

_Absolut, Grossprojekte verlaufen von der 

Struktur und den Abläufen her immer 

ähnlich ab. Sie müssen bis ins kleinste Detail 

aufgegliedert werden. Bei der Euro 08 

entstanden so fünf Teilprojekte: Querschnittaufgaben, 

Sicherheit, Transport, 


Standortmarketing und «diverse Projekte». 

Diese wurden in sich wieder bis ins 

kleinste Detail logisch und vollständig gegliedert. 

Als besonders wichtig erachte 

ich, dass für jedes einzelne Element ein 

Reporting erstellt wird. Bei der Euro 08 

kam so ein Gesamtreport von 60 Seiten 

zusammen mit den Angaben zu Inhalt, 

Verantwortung, nächste Schritte, Finanzen, 

Risiken, Termine. Dieses Reporting 

wurde 14täglich aktualisiert und mittels 

Ampeln – rot für gefährliche Situation, 

gelb für kritische, grün für problemlose – 

zu einem übersichtlichen Führungsinstrument. 

Aus dieser Liste habe ich mir eine 

persönliche «Watch-List» zusammengestellt 

mit den Aufgaben, die ich selbst kontrollieren 

oder ausführen wollte. Darunter 

fiel beispielsweise die Verlängerung der 

Flugzeiten, die für die Durchführung der 

Euro 08 von grosser Wichtigkeit war. 

_Laut «Der rote Boss» haben Sie immer 

fünf Führungsgrundsätze verfolgt: 

Klare Ziele, präzise Verantwortung, 

die richtige Person am richtigen Platz, 

Antizipation – sich nicht überraschen 

lassen und Priorität den Mitarbeitern. 

Liessen sich diese bei der Euro 08 

ebenso anwenden oder haben Sie diese 

inzwischen korrigiert? 

_Ich erachte diese Führungsgrundsätze 

noch immer als absolut notwendig. Führung 

ist unglaublich komplex und sollte 

auf einige wenige kritische Punkte konzentriert 

werden. Mein Lieblingswort 

war schon damals Antizipation, ein wichtiger 

Faktor, der die Kreativität der Beteiligten 

fordert. Beim damaligen Stromausfall 

fehlte uns ein Massnahmenkatalog, 

für die Euro 08 haben wir uns jedoch eingehend 

mit unvorhersehbaren Situationen 

auseinandergesetzt, beginnend bei 

Schlechtwettermassnahmen. 

_Mussten Sie an der Euro 08 von solchen 

Worstcase-Szenarien Gebrauch 

machen? 

_Nein, glücklicherweise nicht. Das ist ja 

das besondere Phänomen an solchen Gedankengängen. 

Ist man darauf vorbereitet, 

so treten Sie bedeutend seltener ein. 

Sie wirken einerseits präventiv – was 

würden wir tun wenn eine bestimmte Situation 

eintrifft – andererseits bieten sie 

uns Massnahmenschritte für den Fall, 

dass ein Problem auftritt. Während der 

Euro 08 leitete ich täglich frühmorgens 

einen Lagerapport. Ein zweiter war je- 

Biographie 

Benedikt Weibel 

trat Ende 2006 nach 

14 Jahren als CEO der 

SBB zurück. Neben 

seiner Tätigkeit als SBB 

Chef präsidierte er 2003 

bis 2006 den Weltverband 

der Eisenbahnunternehmungen 

UIC. Bis 

Ende Februar 2008 war 

er Verwaltungsrat der 

französischen Staatsbahnen 

SNCF. 2007 und 

2008 war er Delegierter 

des Bundesrates für die 

Fussball Europameisterschaft 

EURO 08. 

Heute ist er Professor für 

«Praktisches Management» 

an der Universität 

Bern, Publizist und 

Mitglied verschiedener 

Gremien. 

Bild: Ruben Wyttenbach/ 

Ex-Press 

weils für den Nachmittag vorgesehen, 

musste jedoch nie durchgeführt werden, 

weil keine unvorhergesehenen Probleme 

gelöst werden mussten. 

_Sie blicken auf eine langjährige Tätigkeit 

in einer Führungsfunktion zurück: 

Wie hat sich der Umgang mit Grossprojekten 

in Laufe Ihrer Tätigkeit verändert? 

_Das Vorgehen bei Grossprojekten hat 

sich meiner Meinung nach nicht verändert. 

Was immer neu dazugekommen ist, 

sind die Erfahrungen, die ich ständig neu 

machte. Auch weitere Projekte werde ich 

gleich angehen und nach den gleichen 

Führungsgrundsätzen behandeln. So beschäftigt 

mich derzeit als Präsident einer 

Privatbahn ein Projekt für die Verbindung 

zwischen Wien und Salzburg. Das 

Material ist bestellt, die Finanzierung geregelt 

und derzeit sind wir nun daran, das 

Reportingsystem zu erstellen. Als Neuheit 

erlebe ich den Businessplan, an dem 

ich direkt am Computer Parameter verändern 

und die Auswirkungen beobachten 

kann. Allerdings ist dies nur beim 

Einsatz weniger Parameter möglich. 

_Wie beurteilen Sie die Tendenzen zu 

immer voluminöseren Projekten? 

_So wie sich die Technik immer neu entwickelt, 

so werden auch Projekte immer komplexer. 

Dadurch steigen die Anforderungen 

an das Management. In diesem Bereich sehe 

ich ein grosses Manko: Nur an wenigen 

Orten wird Projektmanagement gelehrt. 

Die besten Voraussetzungen bieten wahrscheinlich 

Informatiker, die bereits in den 

Anfängen gelernt haben, ein Problem oder 

eine Aufgabenstellung systematisch anzugehen. 

Gerade auch in baulichen Grossprojekten 

erachte ich es als bedeutend, 

dass Leute mit grossem Know-how das 

Projektmanagement übernehmen. Bei der 

Umsetzung der Bahn 2000 besassen wir 

glücklicherweise einen solchen Projektmanager, 

der diesen «Big Bang» zu einem Erfolgserlebnis 

werden liess. 

*Corina Roeleven-meister 

Die Autorin ist Redaktorin der Zeitschrift 



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Fokus 

Andermatt Alpine Destination 

Eine Frage der Perspektive 

Die Grösse eines Projektes ist relativ. Das Andermatt Resort ist 

eines der grössten Immobilienprojekte in der Schweiz – und 

gleichzeitig das derzeit kleinste für die Orascom Development Holding AG. 

erschlossen und einer Nutzung zugeführt 

werden. Jedes Entwicklungsprojekt wird 

allein wegen der Grösse in mehrere Etappen 

aufgeteilt. Der lange Investment-Horizont 

macht das Unternehmen weniger 

anfällig auf wirtschaftliche Schwankungen, 

die in der Regel deutlich weniger 

lang dauern als die Entwicklungszyklen. 

Nach den Worten von Ihab Morgan werden 

Bauvorhaben denn auch nie eingestellt 

oder abgebrochen, weil die Konjunktur 

gerade kränkelt. Allenfalls werden 

Projekte gebremst und falls notwendig 

angepasst. «Dies erfordert, dass man an 

die ursprüngliche Vision glaubt und sich 

nicht beirren lässt.» 

So soll das Resort in Andermatt dereinst aussehen: Fotomontage des Planungsgebietes. 

Die Baubewilligungen für Golfplatz und Parkgarage liegen inzwischen vor, jene für 

das erste 5-Sterne-Hotel soll in diesen Tagen folgen (Bild: Andermatt Alpine Destination). 

Ivo Cathomen* 

 

Vom Tourismusort zur Destination. Zu den 

Grossprojekten am Schweizer Immobilienmarkt 

gehört zweifelsohne die Andermatt 

Alpine Destination Orascom Development 

Holding AG. Die Idee des 

ägyptischen Investors und Unternehmers 

Samih Sawiris, Andermatt in einen Tourismusmagneten 

mit weltweiter Anziehungskraft 

zu verwandeln, fand viele Befürworter 

und natürlich auch Gegner. 

Inzwischen sind die ersten grossen Hürden 

genommen, ist der Masterplan vom 

Kanton Uri verabschiedet und die Detailplanung 

der verschiedenen Zonen im 

Gang. Der Projektverantwortliche Ihab 

Morgan, Andermatt Alpine Destination, 

gab Immobilia einen Einblick in die Dimensionen 

und die Komplexität des Vorhabens. 

Warum Andermatt? Der Entscheid von Samih 

Sawiris für den Innerschweizer Ferienort 

wurde und wird noch heute von vielen 

Beobachtern angezweifelt – zu wenig 

attraktiv im Winter für die einen, klimatisch 

zu unfreundlich im Sommer für die 

andern. Möglich, dass hier die zeitliche 

Perspektive das Bild verändert. Tatsache 

ist, dass Andermatt hervorragend erschlossen 

und erreichbar ist, touristische 

Angebote für Winter und Sommer sowie 

Um eine gewisse Diversifikation 

des Angebotes zu 

gewährleisten, arbeiten wir 

stark mit dem Instrument des 

Wettbewerbs.» 

Ihab Morgan 

Klein, aber nicht weniger komplex. Orascom 

Hotel & Development als Teil der 

Orascom World Holding engagiert sich 

derzeit in 14 touristischen Entwicklungsgebieten, 

wobei das Resort in Andermatt 

das mit Abstand kleinste dieser Projekte 

ist. Gleichwohl weist es eine ähnliche 

Komplexität auf wie die grossen, gibt 

Ihab Morgan zu verstehen. Im Unterschied 

zu den typischen Orascom-Projekten 

handelt es sich nicht um einen unbesiedelten 

Landstrich, der hier zur 

touristischen Blüte reifen soll, sondern 

um das Vorhaben, ein bestehendes Siedlungsgebiet 

zu entwickeln. Entsprechend 

intensiv war denn auch die Zusammenarbeit 

mit den Behörden des Kantons und 

der Gemeinde, mit der Bevölkerung und 

mit den Interessenorganisationen. «Vor 

allem in der Kooperation mit den Umweltorganisationen 

haben wir sehr positive 

Erfahrungen gemacht. Deren über lange 

Jahre aufgebautes Know-how war für uns 

sehr wertvoll», beurteilt Ihab Morgan diese 

Zusammenarbeit. Natürlich müssten 

letzlich aber für den Entscheid alles Aspekte, 

nicht nur Umweltkriterien berücksichtigt 

werden. 

Lange Entwicklungszeit. Orascom verfügt 

über einen langen Planungshorizont. Es 

können durchaus Jahre oder gar Jahrzehnte 

ins Land ziehen, bis Landreserven 

ein gewisses Volumen ermöglicht. Dass 

Samih Sawiris mit seiner Idee nicht alleine 

dasteht, zeigt, dass bereits Co-Investoren 

für die weitere Entwicklung an Bord 

sind. 

Verdichten und erweitern. Städtebaulich 

strebt Andermatt Alpine Destination an, 

den Ort zu verdichten und zu erweitern. 

Eine Verdichtung findet über verschiedene 

Hotelanlagen, ein Freizeit- und ein 

Kongresszentrum statt. Eine Erweiterung 

ist mit Appartmenthäusern, Villen 


Fokus 

Andermatt Alpine Destination 

und einer grosszügigen Golfanlage geplant. 

Diese Entwicklungsschritte sollen 

aus technischen und finanziellen Aspekten 

in mehreren Phasen erfolgen. Baubeginn 

für die ersten grösseren Vorhaben 

ist 2010. 

Am Ende wird Andermatt Alpine 

Destination sechs 4- und 5-Sterne-Hotels 

mit insgesamt 840 Zimmern, 42 Appartmentgebäude 

mit 490 Wohnungen, eine 

Gewerbezone, ein Kongresszentrum für 

600 Gäste, eine umfassendes Sportangebot 

mit Golfanlage sowie umfangreiche 

Infrastruktur- und Technikanlagen umfassen. 

Die ersten Anlagen werden 2013 

oder 2014 in Betrieb gehen. Ihab Morgan 

stimmt zuversichtlich, dass der bisherige 

Projektplan mit den Unwägbarkeiten des 

Bewilligungsverfahrens zeitlich eingehalten 

werden konnte. Grösster bisheriger 

Meilenstein war sicherlich die Verabschiedung 

des Masterplans durch den 

Kanton Uri Ende 2008. 

Finanzierung aus eigenen Mitteln. Für Projekte 

mit einem derart langen Entwicklungshorizont 

steht immer auch die Frage 

der Finanzierung im Zentrum. Ihab 

Morgan bestätigt, dass allein die Projektentwicklung 

30 Mio. CHF verschlingt. 

Die Finanzierung der Startphase erfolgt 

ausschliesslich aus eigenen Mitteln. Für 

die Finanzierung der einzelnen Bauvorhaben 

werden weitere Investoren an 

Bord geholt, die zum Beispiel auch das 

Know-how im Betrieb von Hotelanlagen 

mitbringen. Mit nicht unerheblichen Kosten 

sind die Vereinbarungen mit Kanton 

und Gemeinde verbunden, die Infrastruktur 

den künftigen Kapazitätsbedürfnissen 

anzupassen. So ist der Bahnhofsbereich 

von Andermatt grundlegend zu überholen. 

Nicht nur hinsichtlich des Zeithorizontes, 

sondern auch angesichts des Investitionsvolumens 

ist eine tragfähige 

Vision unabdingbar, wie Ihab Morgan bestätigt. 

*Ivo Cathomen 

Der Autor ist leitender Redaktor der Zeitschrift 


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Immobilienpolitik 

Interview 

«Zinsen nicht erhöhen!» 

SVP-Nationalrat und Immobilienunternehmer Pirmin Schwander warnt vor den 

negativen Folgen einer neuen Hochzinspolitik. Und kritisiert, dass unter dem Titel der 

Rechtssicherheit die Vertragsfreiheit immer mehr eingeschränkt wird. 

Simon Hubacher* 

_Pirmin Schwander, kommt die Immobilienwirtschaft 

mit einem blauen 

Auge aus der Wirtschaftskrise heraus? 

_Pirmin Schwander: Ich stelle bisher 

kaum negative Auswirkungen fest. Das 

bestätigen mir auch Branchenvertreter 

und Ökonomen, mit denen ich spreche. 

Die Nachfrage nach Mietwohnungen beispielsweise 

ist aufgrund des anhaltenden 

Bevölkerungswachstums und der Zuwanderung 

weiterhin hoch. Selbst im 

Hochpreissegment: In meiner Gegend, 

im schwyzerischen Lachen, wurde eben 

eine 4,5-Zimmer-Attika-Wohnung für 

5000 CHF monatlich angeboten – sie ist 

bereits vermietet. 

Einfamilienhäuser mit Sicht auf 

den Zürichsee, die in dieser steuergünstigen 

Gegend früher für 5 bis 6 Mio. CHF 

ausgeschrieben waren, kosten nun 4 bis 

4,5 Mio. Und werden auch gekauft. Eine 

Bereinigung hat stattgefunden, auch weil 

die Bonuszahlungen zurückgegangen 

sind, aber die Nachfrage ist weiterhin 

hoch. 

_Von einem eigentlichen Einbruch ist 

demnach nicht die Rede? 

_Nein. Neben dem Bevölkerungswachstum 

haben die tiefen Zinsen geholfen. 

Die Schweiz ist ja bereits mit tiefen Zinsen 

in die Krise eingestiegen, und sie 

sind seither weiter gesunken. Das hatte 

für den Immobiliensektor eine stabilisierende 

Wirkung zur Folge. 

_Als SVP-Nationalrat und Auns-Präsident 

stehen Sie der Zuwanderung 

kritisch gegenüber – in diesem Fall 

war sie aber von Nutzen. 

_Die Frage ist nur, ob wir auch in Zukunft 

genügend Arbeitsplätze anbieten können, 

damit die Mietzinsen und die Zinsen 

für Wohneigentum tatsächlich bezahlt 

werden können. Für mich ist nicht der zu 

erwartende, kurzfristige Anstieg der Arbeitslosenzahlen 

massgebend. Sondern 

die latente Gefahr, dass der Beschäftigungsgrad 

und das daraus resultierende 

volkswirtschaftliche Einkommen schleichend 

kleiner wird – und damit die Kaufkraft 

des Einzelnen nachlässt. 

Tritt diese Entwicklung tatsächlich 

ein, dann wird der Immobiliensektor 

unmittelbar betroffen sein. Ganz einfach, 

weil weniger Geld für Miete oder Wohneigentum 

zur Verfügung steht. 

Zur Person 

Pirmin Schwander (48) 

sitzt seit sechs Jahren 

im Nationalrat. Von 

2000 bis 2008 war er 

Präsident der SVP des 

Kantons Schwyz; seit 

2004 steht er der Aktion 

für eine unabhängige 

und neutrale 

Schweiz (Auns) vor. 

Beruflich ist er Mitinhaber 

und Partner eines 

Treuhand- und Immobilienunternehmens. 

Der Oberst im Generalstab 

ist verheiratet, hat 

zwei Kinder und wohnt 

in Lachen SZ. 

_Weiterhin die Zinsen tief halten – 

ist das Ihr Lösungsvorschlag? 

_Nationalbank und Grossbanken tragen 

eine grosse Verantwortung, die Zinsen 

nicht zu erhöhen. Wenn diese aber zur Inflationsbekämpfung 

angehoben werden 

müssen, was leider früher oder später zu 

erwarten ist, dann wird die Immobilienwirtschaft 

aus meiner Sicht negative Folgen 

zu tragen haben. Dieses Szenario ist 

gefährlich und man muss sehr aufpassen, 

damit nicht eine ähnliche Situation wie in 

den neunziger Jahren eintritt. Damals hatte 

die Hochzinspolitik zu einer Immobilienkrise 

geführt. Kaum jemand konnte sich 

mehr Wohneigentum leisten. 

_Was wird gegen diese drohende 

Gefahr unternommen? 

_Ich weiss von etlichen Investoren, die bereits 

entsprechend Vorsorge treffen - indem 

sie vorsichtiger agieren und anstehende 

Bau- oder Vermarktungsprojekte 

nochmals überprüfen. Aber ich bezweifle, 

dass die Risiken infolge höherer Zinsen 

weitherum genügend erkannt werden. Es 

reicht nicht, jetzt die Entwicklung aufmerksam 

zu verfolgen. Gerade die Verbände 

sind gefordert, ihre Mitglieder zu sensibilisieren, 

sie auf die möglichen Konsequenzen 

einer negativen Entwicklung im Zinsbereich 

aufmerksam zu machen und 

allenfalls den politischen Druck zu erhöhen, 

damit rechtzeitig Gegenmassnahmen 

ergriffen werden. 

_Sie sind Mitglied der Finanz- und der 

Rechtskommission, zwei der wichtigsten 

Gremien des Nationalrates. Weshalb 

wird die Reglementierungsdichte, 

auch im Immobiliensektor, immer 

grösser? 


Kurzmeldungen 

Der Eigenmietwert 

gehört abgeschafft, der 

Schuldzins für Wohneigentum 

sollte aber 

abzugfähig bleiben.» 

Pirmin Schwander 

_Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Das 

Parlament hat kürzlich die Revision des Sachenrechts 

in Angriff genommen. Ich habe 

mich mit zahlreichen Anträgen gegen 

die andauernde Einschränkung der Vertragsfreiheit 

und gegen die Aushöhlung 

der Eigentumsgarantie eingesetzt. Ein 

Durchleitungsrecht konnte bisher mit «einfacher 

Schriftlichkeit» geregelt werden. 

Jetzt muss dieser Vorgang noch zusätzlich 

beurkundet werden, was mit Zeitaufwand 

und Mehrkosten verbunden ist. Begründet 

wurde diese Neuregelung mit der angeblich 

höheren Rechtssicherheit, die durch 

die Beurkundung entstehe. Die bürgerliche 

Mehrheit, die eigentlich in Bern besteht, 

hat diese neue Vorschrift sogar noch 

unterstützt. 

Ob ein Durchleitungsrecht von einem 

Immobilientreuhänder oder von einer 

Urkundsperson ausgearbeitet wird, hat auf 

die Qualität keinen Einfluss. Die Beurkundung 

ist einfach teurer. Und in Tat und 

Wahrheit wird unter dem Titel der Rechtssicherheit 

die Vertragsfreiheit zwischen 

zwei Partnern eingeschränkt. 

_Sprechen Sie von Einzelfällen oder bereits 

von einer Tendenz? 

_Ähnliche Beispiele gibt es leider etliche. 

Vertragsfreiheit und Eigentumsgarantie 

als wichtige Eckpfeiler der Immobilienpolitik 

werden zu wenig ernst genommen. Es 

müsste wieder mehr die Rechtsgüterabwägung 

in den Vordergrund treten. Stattdessen 

werden im Rahmen von Gesetzesrevi- 

sionen neue Vorschriften erlassen oder 

bestehende verändert, die eigentlich gar 

nicht vorgesehen waren. Das geschieht oftmals 

in kleinen Schritten, von der Öffentlichkeit 

gänzlich unbemerkt. 

_Sie befürworten die Abschaffung des 

Eigenmietwerts. Was passiert mit den 

Schuldzinsen? 

_Derzeit ist ein Vorschlag auf dem Tisch, 

wonach der Eigenmietwert abgeschafft 

wird und im Gegenzug die Schuldzinsen 

nicht mehr von den Steuern abgezogen 

werden dürfen. Das bringt natürlich nichts, 

ausser dass dem Bund mehr Steuereinnahmen 

zufliessen. Der oft ins Feld geführte 

Vergleich mit den Mietern, die den Mietzins 

nicht abziehen dürfen, hinkt. Denn die 

Ausgangslage ist eine ganz andere. Wer 

nicht in Wohneigentum investiert, hat oft 

mehr freies Geld zur Verfügung und kauft 

sich dafür vielleicht Luxusartikel – ein 

Boot, Gemälde, teure Teppiche. Muss er 

sich deswegen verschulden, kann er die 

Zinsen von den Steuern abziehen. Einen 

Eigenmietwert auf Luxusartikel muss er 

aber nicht bezahlen. Ungleiche Sachen 

dürfen nicht vermischt werden – genau 

dies geschieht, wenn man den Eigenmietwert 

mitsamt der Schuldzinsabzugsfähigkeit 

kippt. Der Eigenmietwert gehört meines 

Erachtens tatsächlich abgeschafft; 

Schuldzinsen für Wohneigentum müssen 

aber weiterhin abzugsfähig bleiben. 

* Simon hubacher 

Der ehemalige Journalist arbeitet heute als 

Kommunikationsberater. Er ist redaktioneller 

Mitarbeiter der immobilia. 

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Umstrittene 

Zentralisierung 

beim Mietamt 

— Bis Ende 2010 hat der Kanton 

Bern die Gemeinden beauftragt, 

eine Anlaufstelle für 

Mietstreitigkeiten bereitzustellen. 

Hauptaufgabe soll die 

Beratung sein, in folgenden 

drei Fällen hat das Mietamt 

jedoch als erste Instanz auch 

Entscheidungsbefugnis: Hinterlegung 

des Mietzinses auf 

ein Sperrkonto aufgrund von 

Mängeln an der Wohnung, 

Erstreckung des Mietverhältnisses 

sowie Anfechtung der 

Kündigung. Nicht zuständig 

ist das Mietamt bei Wohnungsausweisungen. 

Diese 

werden vom zuständigen Gerichtskreis 

angeordnet und 

von der Ortspolizei vollzogen, 

meist mithilfe der Kantonspolizei. 

Die Konzentration auf 

fünf Schlichtungsstellen 

stösst jedoch auch auf Kritik, 

indem Verantwortliche bestehender 

Mietämter von fehlender 

Bürgernähe sprechen. 

www.lentjes-consulting.ch 

immobilia September 09 | 17 

Immobilia: 18.2. / 11.3. / 15.4. / 13.5. / 10.6. / 15.7. / 19.8. / 16.9. / 14.10. /

Immobilienpolitik 

Kurzmeldungen 

Energieausweis ist 

ein Renner 

— Anfangs August hat der 

Bund mit seiner landesweiten 

Aktion zum Gebäudeenergieausweis 

(GEAK) begonnen 

und damit einen Boom entfacht. 

15 000 Ausweise inklusive 

Energieberatung wurden 

vom Bund mit 1000 CHF subventioniert. 

Dieses Kontingent 

wurde innerhalb von 

drei Wochen ausgeschöpft. In 

einer Vernehmlassung hat die 

Mehrheit der Kantone die 

vom Bund vorgeschlagene 

Einführung eines Obligatoriums 

abgelehnt. Im Kanton 

Bern hingegen will der Regierungsrat 

dessen Einführung 

im neuen Energiegesetz festschreiben. 

Demnach können 

Besitzer von Liegenschaften 

in besonders schlechtem 

energetischem Zustand gezwungen 

werden, diese zu sanieren. 

Dafür soll es staatliche 

Fördergelder geben. Das 

neue Energiegesetz, über das 

der Grosse Rat noch beraten 

muss, soll auf Anfang 2011 in 

Kraft treten. Im Kanton Neuenburg 

ist das Obligatorium 

bereits beschlossen, es 

kommt aber zur Referendumsabstimmung. 

Typische Merkmale der GEAK®-Klassen in der Energieetikette 

Quelle: www.geak.ch 

A 

B 

C 

D 

E 

F 

G 

Hervorragende Wärmedämmung 

mit Dreifach-Wärmeschutzverglasungen. 

Neubauten nach den gesetzlichen 

Anforderungen müssen die Kategorie B 

erreichen. 

Bei Altbau: Umfassend sanierte 

Gebäudehülle. 

Nachträglich gut und umfassend gedämmter 

Altbau, jedoch mit verbleibenden 

Wärmebrücken. Ebenso: Neubauten 

der 80er Jahre. 

Hocheffiziente Gebäudetechnologie für 

die Wärmeerzeugung (Heizung und 

Warmwasser) und die Beleuchtung. 

Ausgezeichnete Geräte. Einsatz erneuerbarer 

Energien. 

Neubaustandard bezüglich Gebäudehülle 

und Gebäudetechnik. Einsatz erneuerbarer 

Energien hilft mit. 

Umfassende Altbausanierung (Wärmedämmung 

und Gebäudetechnik). 

Meistens mit Einsatz erneuerbarer 

Energien . 

Weitgehende Altbausanierung, jedoch mit 

deutlichen Lücken oder ohne den Einsatz 

von erneuerbarer Energie. 

Altbauten mit erheblicher Verbesserung Altbauten, bei denen einzelne Teile saniert 

wurden, z. B. neue Wärmeerzeugung 

der Wärmedämmung , inkl. neuer Wärmeschutzverglasung 

. 

und evtl. neue Geräte und Beleuchtung. 

Gebäude, die teilweise gedämmt sind. 

Unsanierte Altbauten mit höchstens lückenhafter 

oder mangelhafter nachträglicher 

Dämmung und grossem Sanierungspotential. 

Bauten mit höchstens teilweiser 

Sanierung, Einsatz einzelner neuer 

Komponente oder Einsatz erneuerbarer 

Energien. 

Unsanierte Bauten ohne Einsatz erneuerbarer 

Energien, die ein grosses Verbesserungspotential 

aufweisen. 

Sinkender 

Referenzzinssatz 

Der hypothekarische Referenzzinssatz 

sinkt gegenüber 

der letztmaligen Bekanntgabe 

um 0,25 Prozentpunkte auf 

3,00%. Der vom Bundesamt 

für Wohnungswesen (BWO) 

quartalsweise publizierte 

Zinssatz stützt sich auf den 

vierteljährlich erhobenen volumengewichteten 

Durchschnittszinssatz 

der inländischen 

Hypothekarforderungen. 

Da der Durchschnittszinssatz 

per 30. Juni 

2009 gegenüber dem Vorquartal 

von 3,07% auf 2,93% 

gesunken ist, wird auch der 

mietrechtlich massgebende 

Referenzzinssatz um 0,25 

Prozentpunkte auf 3,00% 

nach unten korrigiert. Der 

neue Referenzzinssatz gilt ab 

2. September 2009. 

Zürcher 

Kantonsrat berät 

WohnInitiativen 

Der Zürcher Kantonsrat will 

die Wiedereinführung der 

Formularpflicht bei Mietwechsel 

prüfen. Er unterstützte 

eine Behördeninitiative 

des Zürcher Gemeinderates. 

Die Unterstützung 

einer zweiten Initiative zur 

Förderung des Wohnbaus 

lehnte er jedoch ab. Beide 

Wohninitiativen wurden vom 

Stadtzürcher Parlament zuhanden 

des Kantonsrates beschlossen. 

Mit der Wiedereinführung 

der Formularpflicht 

wollten die Initianten beispielsweise 

mehr Transparenz 

hinsichtlich Mietzinsen 

schaffen. Im Kanton Zürich 

war die Formularpflicht von 

1995 bis 2003 schon einmal 

in Kraft, wurde vom Stimmvolk 

aber wieder abgeschafft. 

Höhere Steuern 

für HauseigeNtümer 

Die Liegenschaften im Kanton 

Zürich werden steuerlich 

neu bewertet. Der Eigenmietwert 

steigt gemäss einer Mitteilung 

des Regierungsrates 

durchschnittlich um «weniger 

als 10%». Beim Vermögenssteuerwert 

beträgt der Anstieg 

im Durchschnitt 16%. 

Laut Robert Huber vom kantonalen 

Steueramt können es 

an guten Lagen aber auch 30 

und mehr Prozent sein, etwa 

in den Bezirken Meilen und 

Horgen oder in der Stadt Zürich. 

Der Kanton erwartet zusätzliche 

Steuereinnahmen 

von 25 Mio. CHF, der Vermögenssteuerwert 

aller Liegenschaften 

im Kanton steigt von 

100 auf 116 Mrd. CHF, die 

Summe aller Eigenmietwerte 

von rund 1,8 Mrd. auf knapp 

2 Mrd. CHF. Der Regierungsrat 

begründet die Erhöhung 

damit, dass mit den alten Ansätzen 

die Vorgaben des Bundesgerichtes 

und des Zürcher 

Steuergesetzes nicht mehr erfüllt 

würden. Hans Egloff, 

Präsident des Hauseigentümerverbandes 

des Kantons 

Zürich, ist «sehr erstaunt», 

dass der Regierungsrat die 

Erhöhung gerade jetzt beschlossen 

hat, wo die Steuerzahler 

noch immer auf den 

Ausgleich der kalten Progression 

warten und sich die Immobilienpreise 

auf einem 

Höchststand befinden. 

Hans Egloff, HEV Zürich, wehrt 

sich gegen Steuererhöhung auf 

Eigenheimen. 


Mietausfälle sind kostspielig 

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Immobilienwirtschaft 

Standortqualität 

Das Gute liegt so nah… 

Kantone mit Zentrumslage weisen gegenüber peripheren wesentliche 

Standortvorteile auf. Gemäss einer Studie der Credit Suisse haben sich 

die Unterschiede vergrössert. 

2.5 

2.0 

1.5 

ZG 

ZH 

1.0 

BS GE NW AG SZ OW SH TG BL 

AR SO VD 

AI LU SG BE 

GR FR TI 

GL 

VS NE UR 

JU 

0.5 

0 

-0.5 

-1.0 

-1.5 

Der öffentliche Verkehr spielt für die Standortqualität eine entscheidende Rolle. 

Grafik: Standortqualität der Schweizer Kantone 2009. (Synthetischer Indikator Ch = 0) 

RED. 

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Mobile Firmen und Private. Wirtschaftliche 

Rahmenbedingungen entscheiden 

über Erfolg und Misserfolg von Kantonen, 

Regionen und Gemeinden. Der Standortwettbewerb 

um Investitionen, Arbeitsplätze 

und Einwohner hat in den vergangenen 

Jahren weiter an Intensität 

gewonnen. Mit der abnehmenden Bedeutung 

von administrativen Grenzen und mit 

steigender Mobilität sind Unternehmen 

und Privatpersonen in ihrem Standortoder 

Wohnortsentscheid flexibler geworden, 

wie Credit Suisse in einer Studie zum 

Thema Standortqualität der Kantone 

schreibt.* Sie können sich dort niederlassen, 

wo die Rahmenbedingungen am besten 

ihren Bedürfnissen entsprechen. 

Kaum ein Land kennt so viele Möglichkeiten 

wie die Schweiz, den Standortwettbewerb 

auf tiefer Ebene spielen zu lassen. 

Angesichts des aktuellen wirtschaftlichen 

Abschwungs wurden auch auf kantonaler 

Ebene vielfältige Massnahmen ergriffen, 

um den regional ansässigen Unternehmen 

kurzfristig unter die Arme zu greifen. 

Für den langfristigen Erfolg eines Standortes 

ist jedoch weiterhin die Pflege der 

Rahmenbedingungen entscheidend. 

Der Standortqualitätsindikator 

(SQI) der Credit Suisse basiert auf fünf 

zentralen Standortfaktoren zur Steuerbelastung, 

Bildung und verkehrstechnischen 

Erreichbarkeit. Er wird seit 2004 in 

gleicher Form berechnet und erlaubt einen 

quantitativen Vergleich der Rahmenbedingungen 

in den Schweizer Kantonen 

und Regionen. Damit lassen sich auch 

Rückschlüsse auf die langfristigen wirtschaftlichen 

Potentiale der einzelnen 

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Standorte ziehen. Er wird auf Basis von 

Daten der rund 2800 Schweizer Gemeinden 

erstellt. 

Intensiver Steuerwettbewerb. Die aktuelle 

Bewertung zeigt die Auswirkungen 

einer Phase intensiven Steuerwettbewerbs 

in der Schweiz. Zahlreiche Kantone 

haben ihre steuerliche Attraktivität 

steigern können, wobei dies von der Neugestaltung 

des Finanzausgleichs und der 

Aufgabenteilung (NFA) und Jahren hoher 

Überschüsse bei den Kantonsfinanzen begünstigt 

wurde. Ausserdem wurde die Berechnung 

der verkehrstechnischen Erreichbarkeit 

aktualisiert und auf eine neue 

Datenbasis gestellt. Sie berücksichtigt neben 

dem Fernverkehr neu zusätzlich sämtliche 

lokalen Verbindungen des öffentlichen 

Verkehrs. 

Weiterhin wird das Ranking von 

den Kantonen Zug und Zürich angeführt. 

Zugs Vorteile einer tiefen Steuerbelastung, 

einer gut ausgebildeten Bevölkerung 

sowie schneller Wege in die anderen 

Schweizer Zentren erweisen sich als unschlagbare 

Kombination. Im Mittelfeld 

der Rangliste konnten einige Kantone ihre 

Position mit Steuersenkungen verbessern. 

Die Zentrumskantone profitieren 

von der Berücksichtigung der Lokalverkehrsverbindungen 

sowie vom Knotenfahrplan 

der SBB. Die Eröffnung der 

Westumfahrung Zürich mit dem Üetlibergtunnel 

bringt dem Knonaueramt, 

weiten Teilen der Zentralschweiz sowie 


der monat 

Steuerbelastung der juristischen Personen 

3.0 

1.5 

0 

-1.5 

-3.0 

-4.5 

CH-mittel 

ZG 

SZ 

-3.6 -2.7 -1.8 -0.9 0 0.9 1.8 

Steuerbelastung natürliche und juristische Personen 2008. 

(Durchmesser der Kreise: Steuererträge pro Kopf) 

den östlichen Aargauer Regionen starke 

Verkürzungen der Fahrzeit beim motorisierten 

Individualverkehr. 

trotz eines grossen 

potentials schöpft etwa der 

Kanton freiburg sein 

potential nur mangelhaft 

aus. mit steuerlichen 

entlastungen könnte er 

zum agglomerationsgewinner 

der westschweiz 

werden.» 

THOmAS RüHL, CO-AUTOR DER STUDIE 

OW 

NW 

ZH 

AI 

GR 

AG 

TG 

AR 

GL 

UR 

VD 

CH-mittel 

Steuerbelastung der natürlichen Personen 

TI 

LU 

BS 

BL 

SG 

FR 

GE 

VS 

BE 

JU 

Am unteren Ende der Rangliste 

liegen weiterhin die Kantone Jura, Uri, 

Neuenburg und Wallis. Die periphere Lage 

sowie eine anspruchsvolle Topographie 

führen zu tiefen Erreichbarkeitswerten. 

So haben die Eröffnung des 

Lötschberg-Basistunnels, die Jura-Südfusslinie 

oder die Transjurane einzelne 

Reisezeiten zwar stark verkürzt, weiterhin 

bleibt aber die Distanz in die grösseren 

Schweizer Zentren vergleichsweise 

hoch. Dass sich eine engagierte Standortpolitik 

auszahlen kann, zeigt das Beispiel 

des Gebirgskantons Graubünden, 

der sich seit 2004 insbesondere aufgrund 

steuerlicher Entlastungen im Standortqualitätsindikator 

verbessern konnte. Im 

Gegensatz dazu steht der Kanton Freiburg, 

der eine vergleichsweise verkehrsgünstige 

Lage aufweist, aufgrund einer 

hohen Steuerbelastung aber gegenüber 

den anderen Kantonen schrittweise an 

Attraktivität verloren hat. Für den langfristigen 

Erfolg eines Standorts darf die 

permanente Pflege der Rahmenbedingungen 

somit nicht aus den Augen verloren 

werden. Die Wahrung der regionalen 

Wettbewerbsfähigkeit bleibt deshalb 

eine zentrale Staatsaufgabe. 

tieFe steuern – hohe wohnkosten. Die diesjährige 

SQI-Studie der Credit Suisse zeigt 

aber auch auf, dass die Standortqualität 

von Kantonen und Regionen nicht immer 

gleichzusetzen ist mit der finanziellen 

Wohnattraktivität. Die Beispiele der traditionellen 

Zentralschweizer Tiefsteuerkantone 

oder der Regionen um den Zürichsee 

verdeutlichen, dass eine tiefe Steuerbelastung 

für natürliche Personen regelmässig 

mit höheren Immobilienpreisen bezahlt 

wird. Einzelne Regionen zeigen bereits eine 

deutliche Überbewertung der Immobilien 

relativ zur Einkommensentwicklung 

auf, was sich längerfristig negativ auf die 

Bevölkerungsentwicklung auswirkt. Für 

diese Regionen wird sich das Spannungsfeld 

zwischen Steuerbelastung, Immobilienpreisentwicklung 

und Bevölkerungswachstum 

somit weiter akzentuieren. 

* Quelle: Credit Suisse – Economic Research: «Standortqualität: 

Welche Region ist die attraktivste?», Swiss Issue 

Regionen, August 2009. 

NE 

überdurchschnittliche 

Werte 

unterdurchschnittliche 

Werte 

unternehmen 

hIaG ImmobIlIen 

Gruppe übernImmt 

Kunz re 

— Die GRT Verwaltungs AG, 

die Holdinggesellschaft der 

HIAG Immobilien Gruppe, hat 

per 1. Juli 2009 die Kunz RE 

AG erworben. Über den Kaufpreis 

wurde Stillschweigen 

vereinbart. Der 2008 gegründeten 

Kunz RE AG gehört das 

ehemalige Spinnereiareal der 

Kunz Gruppe in Windisch und 

umfasst insgesamt rund 

50000 m 2 Grundstücksfläche. 

Die GRT Verwaltungs AG beabsichtigt, 

die durch die Kunz 

RE AG begonnene Entwicklung 

auf dem Areal fortzuführen. 

In den kommenden Jahren 

werden an dem Standort 

über 200 Wohnungen und 

Lofts zur Miete und zum Verkauf 

sowie weitere rund 

6000 m 2 kommerzielle Flächen 

mit einem Gesamtinvestitionsvolumen 

von mehr als 

100 Mio. CHF entstehen. Die 

HIAG Immobilien Gruppe, 

welche sich auf das Entwickeln 

grosser Areale spezialisiert 

hat, hält zurzeit ein 

schweizweites Geschäfts- und 

Wohnimmobilienportfolio mit 

rund 460000 m 2 Nutzfläche 

sowie rund 500 Mio. CHF 

Marktwert. Die Akquisition 

der Kunz RE AG durch die 

HIAG Immobilien Gruppe ist 

der erste Schritt im Rahmen 

der geplanten Wachstumsstrategie. 

Felix Grisard, CEO der HIAG Immobilien 

Gruppe und Verwaltungsratspräsident 

der GRT Verwaltungs AG) 


immobilienwirtschaft 

der Monat 

Die Verantwortlichen für 

die Entwicklung des 

neuen Stadtteils am 

Rietpark: Martin 

Geistlich von Geistlich 

Immobilia AG und 

Gianfranco Basso von 

Halter Entwicklungen 

ZKB-Derivate- 

Spezialist gründet 

Immobilienfirma 

— Der Chef des Financial 

Engineerings der ZKB, Jürg 

Syz, wird selbständig. Zusammen 

mit seinem Partner Andries 

Diener gründet er die 

Diener Syz Real Estate, die zu 

Beginn ausgewählten europäischen 

Anlegern, in erster 

Linie Family Offices, den Einstieg 

in den chinesischen Immobilienmarkt 

ermöglichen 

soll. In einer zweiten Phase 

soll mit einem Fonds auch 

das breitere Anlegerpublikum 

angesprochen werden. Andries 

Diener, 34-jährig, war für 

Schindler in China tätig und 

hat Erfahrung im Bau und in 

der Entwicklung von Immobilienprojekten. 

Sobald die 

Nachfolge geregelt ist, wird 

Jürg Syz die Zürcher Kantonalbank 

verlassen. 

Unruhe bei 

Implenia 

— Auf Zeitungsmeldung hin 

wurde von Seiten der Implenia 

AG der Abgang von Hans- 

Peter Domanig, dem langjährigen 

Chef der Division Real 

Estate, offiziell bekannt gegeben. 

Im April hatte Verwaltungsratspräsident 

Anton 

Affentranger nach dem abrupten 

Abgang des damals 

neu angetretenen CEO 

Werner Karlen zugleich 

die operative Führung übernommen. 

Erfolg der Swiss 

Finance & Property 

Investment 

— Die Swiss Finance & Property 

Investment AG (SFPI) 

kann auf ein erfolgreiches 

erstes Halbjahr 2009 zurückblicken. 

Die Gesellschaft hat 

ohne Neubewertungseffekte 

einen Reingewinn von 1,94 

Mio. CHF und eine Eigenkapitalrendite 

von 2,07% erzielt, 

was gegenüber der Vorjahresperiode 

einer Zunahme 

um 80% entspricht. Unter 

Berücksichtigung der positiven 

Bewertungseffekte von 

0,64 Mio. CHF beträgt der 

Reingewinn 2,58 Mio. CHF. 

Per Ende Juni 2009 war das 

Eigenkapital pro kotierte 

Aktie (NAV) 75.42 CHF. Der 

Chief Financial Officer Reto 

Fierz wird die Swiss Finance 

& Property AG auf eigenen 

Wunsch verlassen und sich 

einer neuen beruflichen Herausforderung 

annehmen. 

Seine Funktion wird von Frau 

Carolin Schmüser übernommen, 

die bereits seit 2008 für 

den Asset Manager tätig und 

mit den laufenden Geschäften 

bestens vertraut ist. 

Mobimo Holding AG 

will wachsen 

— Die JJM Holding AG hat an 

der Generalversammlung der 

Abspaltung ihrer LO-Beteiligung 

von 35,7% durch eine 

Ausschüttung einstimmig zugestimmt. 

JJM macht damit 

den Weg frei für den beabsichtigten 

Zusammenschluss 

der Mobimo Holding AG (Mobimo) 

und der LO Holding 

Lausanne-Ouchy S.A. Mobimo 

verschob die für den 

25. August 2009 geplante 

Publikation des Angebotsprospekts 

um einige Tage, hofft 

jedoch, zusammen mit LO 

und JJM die in Folge der Verfügung 

der Übernahmekommission 

offenen Punkte baldmöglichst 

zu bereinigen, so 

dass der Zusammenschluss 

zwischen Mobimo und LO im 

Sinne der am 22. Juli 2009 

abgeschlossenen Transaktionsvereinbarungen 

durchgeführt 

werden kann. 

Online-Verwaltung 

von Immobilienbesichtigungen 

— Das führende Schweizer 

Immobilienportal Homegate 

und die Terminverwaltungsplattform 

Moreganize lancieren 

eine Online-Verwaltung 

von Besichtigungsterminen 

für auf Homegate ausgeschriebene 

Immobilien. Moreganize 

wird von einer Gruppe 

von Jungunternehmern 

aus dem Umfeld der Universität 

Zürich betrieben. Die 

Organisationsplattform bietet 

kostenlose Online-Services 

wie die Terminsuche, 

gemeinsame Aufgabenlisten 

und Meinungsumfragen. 

25 Jahre zoller & 

partner Immobilien-Management 

AG 

— Die in Wil und Wattwil beheimatete 

zoller & partner 

Immobilien-Management AG 

feierte zum Abschluss des Jubiläumsjahres, 

am Freitag 

28. August 2009 mit Ihren 

Kunden, Geschäftspartnern 

und Behördenvertretern das 

25-jährige Bestehen. Unter 

dem Motto «mit 25 Jahren ist 

man im besten Alter» führt 

das Duo Lapsus durch das 

Programm und lässt die Jahre 

nochmals Revue passiert. Die 

zoller & partner ist nicht nur 

engagierter Arbeitgeber in 

Wil und im Toggenburg, sondern 

nimmt rege Teil am kulturellen 

und wirtschaftlichen 

Wachstum für und rund um 

die Region. Daher entschied 

sich die Geschäftsleitung in 

ihrem Jubiläumsjahr für ein 

Kultursponsoring, welches einerseits 

die Stiftung Hof zu 

Wil und andererseits das 

neue Projekt «KlangWeit 

Schellenschmiede» im Toggenburg 

berücksichtigt. 

Checkübergabe 

Projekte 

Neuer Stadtteil 

in Schlieren 

— Die beiden Firmen Halter 

Entwicklungen und Geistlich 

Immobilia AG positionieren 

die beiden industriell geprägten 

Areale Färbi und Geistlich 

nördlich des Schlieremer 

Bahnhofs unter der gemeinsamen 

Dachmarke am Rietpark. 

Kernstück des neuen 

Stadtteils bildet der rund 

30 000 m 2 grosse, öffentlich 

zugängliche Rietpark, der 

sich über beide Gebiete erstreckt 

und einen attraktiven 

Fussweg zum Bahnhof Schlieren 

ermöglicht. Ein erster Teil 

des Parkes konnte bereits realisiert 

werden. Vor den ersten 

bereits erstellten Gebäuden 

sorgen bereits heute 

rund 60 Bäume von bis zu 

14 Metern Höhe für eine entspannte 

Atmosphäre inmitten 

des urbanen Stadtteils. Am 

1. Oktober werden die ersten 

Bewohner ihre Wohnungen 

beziehen. Baubewilligungen 

für zwei weitere Gebäude lie- 


Solar_CH_WP_94x277 08.05.2009 14:28 Uhr Seite 1 

ANZEIGE 

gen vor; deren Realisierung 

erfolgt ab 2009/2010. Weiter 

sind ein Wohnhochhaus mit 

einzigartigen Wohnungen 

und ein Business-Hotel mit 

Kongressflächen, Gastronomie 

und einem vielseitigen 

Freizeitangebot geplant. 

International 

Besonderheiten 

des deutschen 

Wohnmarktes 

— Deutschland hat mit 43% 

nach der Schweiz die zweitniedrigste 

Eigentumsquote 

aller westeuropäischen Staaten. 

Dies zeigt eine Studie.... 

Deutschland musste nach 

dem Krieg sehr schnell 

Wohnraum schaffen, was 

durch Subventionen gelang. 

Daraus resultiert das niedrige 

Mietniveau, wodurch der 

Wohnungskauf weniger attraktiv 

als in anderen Ländern 

wurde. Hohe Kosten bei 

Besitzwechseln von etwa 8% 

der Kaufsumme führen dazu, 

dass der Deutsche in seinem 

einmal gebauten Haus bleibt. 

In Grossbritannien betragen 

die Kaufnebenkosten nur 

etwa 2%. Lang laufende 

Kreditverträge mit Maluszahlungen 

bei vorzeitiger Kündigung 

tragen hierzulande 

zusätzlich zu langen Haltedauern 

bei. Anders als 

beispielsweise in Spanien, 

Grossbritannien und Irland 

sind die Preise in den Jahren 

2005 bis 2007 in Deutschland 

für Eigentumswohnungen 

und Einfamilienhäuser nicht 

nach oben geschossen und 

nun auch nicht zusammengebrochen. 

Freddie Mac macht 

wieder Gewinn 

— Der staatlich kontrollierte 

US-Hypothekenfinanzierer 

Freddie Mac hat den ersten 

Quartalsgewinn seit zwei Jahren 

verbucht. Im zweiten 

Quartal erwirtschaftete der 

Konzern einen Nettogewinn 

von 768 Mio. USD nach einem 

Verlust von 9,9 Mrd. 

USD im ersten Vierteljahr 

und einem Defizit von 821 

Mio. USD im Vorjahreszeitraum. 

Unter anderem hätten 

höhere Zinseinnahmen die 

anhaltend hohen Kreditausfälle 

wettmachen können, 

teilte der Branchenzweite 

mit. Anders als der grössere 

Schwesterkonzern Fannie 

Mae will Freddie Mac auch 

keine weitere Kapitalspritze 

der Regierung. Fannie Mae 

erlitt im zweiten Quartal 

einen Verlust von knapp 

15 Mrd. USD und musste den 

Staat erneut um Finanzhilfen 

bitten. Beide durch die Finanzkrise 

angeschlagenen 

Konzerne waren im September 

2008 mit staatlichen 

Hilfen vor dem Kollaps bewahrt 

worden. 

Milliardenverlust 

bei Hypo Real Estate 

— Der Weg der Genesung der 

verstaatlichten deutschen Immobilienbank 

Hypo Real Estate 

dürfte ein langer sein. 

Die Problembank hat auch im 

ersten Halbjahr 2009 wegen 

Wertberichtigungen auf Immobilienkrediten 

einen 

Verlust von 1,13 Mrd. EUR 

erlitten. Das Management 

geht nicht davon aus, vor 

2012 in die Gewinnzone 

zurückzukehren. 

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immobilienwirtschaft 

der Monat 

Schwyz: sehr tiefe Leerstandsquote 

(Bild: Schwyz Tourismus) 

Irland plant 

grösste «Immobilienfirma» 

der 

Welt 

— Der irische Finanzminister, 

Brian Lenihan, ist trotz Kritik 

entschlossen, sämtliche kommerziellen 

Immobilienkredite 

der irischen Geschäftsbanken 

auf Kosten des Steuerzahlers 

zu erwerben. Die Rede ist von 

rund 10000 Einzelkrediten 

mit einem Buchwert von ungefähr 

90 Mrd. EUR – gemessen 

am Buchwert die grösste 

Immobilienbank der Welt. Damit 

soll der Bankensektor entlastet 

und befähigt werden, 

der Wirtschaft wieder flüssige 

Mittel zur Verfügung zu stellen. 

Die parlamentarische Debatte 

über das Nama-Gesetz 

beginnt im September. 

Aufatmen in den 

USA? 

— Die US-Notenbank benützt 

in ihrem jüngsten Bericht zur 

Wirtschaftslage erstmals wieder 

Formulierungen, die auf 

eine Trendwende hindeuten. 

Statt von Rezession spricht 

sie von «Silberstreifen am Horizont» 

und einer «Stabilisierung» 

der Wirtschaft. Grosse 

Hoffnung haben auch Beobachtungen 

am amerikanischen 

Markt für Wohnimmobilien 

erzeugt. In vielen 

städtischen Regionen, die 

diesbezüglich wichtig sind, 

ist der Zerfall der Eigenheimpreise 

zum Stillstand gekommen, 

an einigen Orten beobachtet 

man sogar wieder 

Preissteigerungen. Auch 

neue Wohnhäuser, die noch 

nicht verkauft sind, werden 

wieder gebaut, nach dem Bekunden 

der Entwickler will 

man sich möglichst früh für 

den nächsten Konjunkturschub 

positionieren. Da die 

Krise letztlich durch das 

Platzen einer Preisblase für 

Wohnimmobilien ausgelöst 

wurde, erhoffen sich viele 

Ökonomen vom Wiedererstarken 

der Immobilienmärkte 

nachhaltige Auswirkungen 

auf die Gesamtwirtschaft. 

Den Prognosen zufolge wird 

es noch mindestens drei 

Jahre dauern, bis der Immobilienmarkt 

wieder das 

Niveau von 2006 erreicht. 

Amerikanische 

Bauausgaben 

steigen 

— Die US-Bauausgaben für 

Juni haben überraschend ein 

Plus von 0,3% verbucht. Im 

März war noch ein Rückgang 

um 0,8% zu verzeichnen gewesen. 

Der zweite 

Anstieg der US-Bauausgaben 

innerhalb von drei Monaten 

nährt die Hoffnung auf eine 

baldige Trendwende am US- 

Immobilienmarkt. Auch die 

Zahl der noch nicht abgeschlossenen 

Hausverkäufe ist 

im Juni deutlich gestiegen. 

Der «Pending Home Sales 

Index» ist gegenüber dem 

Vormonat um 3,6% auf 94,6 

Punkte geklettert, teilte die 

Maklervereinigung National 

Association of Realtors mit. 

Die US-Notenbank 

äussert sich 

optimistischer. 

(Foto: istockphoto) 

US-Markt soll 

belebt werden 

— In den USA dürften Unternehmen 

aus dem gewerblichen 

Immobiliensektor ab 

September mit dem Verkauf 

von rund 3 Mrd. USD schweren 

hypothekengesicherten 

Anleihen beginnen. Diese 

Transaktionen wären die ersten 

Emissionen seit dem Ausbruch 

der Immobilien- und 

Finanzkrise im vergangenen 

Jahr. Ziel ist die Belebung der 

Kreditvergabe für Einkaufszentren, 

Hochhäuser und Hotels. 

An dem Kreditprogramm 

dürfen mehr als ein Dutzend 

Immobilien-Investmentfonds 

teilnehmen. 

Stellenabbau in 

der Immobilienbranche 

ebbt ab 

— Laut einer im IZ-Karriereführer 

der Immobilien Zeitung 

veröffentlichten Umfrage unter 

94 Personalentscheidern 

marktführender deutscher Unternehmen 

gehen diese von 

keinem weiteren Stellenabbau 

in der Immobilienwirtschaft 

aus. Noch positiver schätzen 

die Befragten die Lage im eigenen 

Unternehmen ein. 65% 

wollen die Mitarbeiterzahl 

nicht mehr verkleinern. Jeder 

dritte glaubt sogar, dass er in 

den kommenden zwölf Monaten 

neue Stellen ausschreiben 

wird. Pro Unternehmen sind 

bereits aktuell knapp fünf Stellen 

zu besetzen. Da an der Umfrage 

traditionell die eher expansiven 

Firmen teilnehmen, 

lassen sich diese Werte nicht 

generell auf die gesamte Branche 

übertragen. Zudem sind 

auch die Marktführer selbst zurückhaltender 

als in den Vorjahren. 

So lag die Zahl der freien 

Stellen pro Unternehmen 

im vergangenen Jahr noch bei 

neun und damit fast doppelt so 

hoch wie in diesem Jahr. Entsprechend 

müssen Berufseinsteiger 

in der Immobilienbranche 

in diesem Jahr mit 

Gehaltsrückgängen von durchschnittlich 

2,6% rechnen. 

SCHWEIZ 

Nur 533 Wohneinheiten 

stehen leer 

— Der Leerwohnungsbestand 

im Kanton Schwyz hat sich 

auch in diesem Jahr nicht markant 

verändert. Per Ende Juni 

standen 533 Wohnobjekte 

leer. Wie sich aus der alljährlichen 

Erhebung der Schwyzer 

Kantonalbank (SZKB) in Sachen 

Leerwohnungsbestand 

ergibt, waren dies im ganzen 

Kantonsgebiet 65 Wohneinheiten 

mehr. Von einer Trendwende 

kann jedoch noch nicht 

gesprochen werden, wie die 

SZKB schreibt. Auf dem Immobilienportal 

der Schwyzer 

Kantonalbank seien 699 

Wohneinheiten zum Verkauf 

bzw. zur Vermietung ausgeschrieben. 

Unveränderte 

Angebotsmieten in 

der Schweiz 

— Gemäss dem Homegate-Angebotsmietindex 

sind die 

Schweizer Angebotsmieten im 

Juli 2009 im Vergleich zum 

Vormonat unverändert geblieben. 

Der aktuelle Indexstand 

für die gesamte Schweiz liegt 

nach wie vor bei 114,3 Punkten. 

Innert Jahresfrist resultiert 

ein Zuwachs von plus 

2,3%. Die Mietwohnungen in 

Zürich und Bern werden im 

Vergleich zum Vormonat 

durchschnittlich um 0,1% 

günstiger angeboten. In Basel 

wird mit einem Plus von 0,6% 

hingegen eine verhältnismässige 

starke Zunahme der Angebotsmieten 

verzeichnet. Innert 

Jahresfrist zeigt sich in 

Zürich und Basel ein Mietpreiswachstum 

von 2,3 bzw. 

2,4%, was in etwa der gesamtschweizerischen 

Miet- 


preisentwicklung entspricht. 

In Bern kommt die Steigerung 

im selben Zeitfenster mit einem 

Plus von 1,8% deutlich 

unter der gesamtschweizerischen 

Mietpreisentwicklung 

zu liegen. Im Wohnungssegment 

der alten Wohnungen sowie 

bei den kleinen und grossen 

Wohnungen sind praktisch 

keine Mietpreisveränderungen 

beobachtet worden. Lediglich 

im Segment der neuen Wohnungen 

ist ein leichter Zuwachs 

von 0,3% auf 115,4 

Punkte feststellbar. Im 12-Monate-Vergleich 

steigen die Angebotsmieten 

der neuen Wohnungen 

um 3,6%. Bei den 

alten und grossen Wohnungen 

beträgt die Progression innert 

Jahresfrist 1,8%, während die 

kleinen Wohnungen im 12- 

Monate-Vergleich ein Wachstum 

von 2,5 verzeichnen. 

Unterschiedliche 

Preise in Basel 

— Die Preise für Top-Liegenschaften 

in der Nordwestschweiz 

gingen in den letzten 

sechs Monaten um durchschnittlich 

0,7 bis 0,8% 

zurück, so die Zahlen vom 

Informations- und Ausbildungszentrum 

für Immobilien 

(IAZI) in Zürich. In ländlicheren 

Gebieten sind die Rückgänge 

teilweise bis zu drei 

Mal höher. Dass der Rückgang 

in den urbaneren 

Gegenden nicht stärker ausfällt, 

liegt vor allem an den 

generell stabileren Preisen für 

Eigentumswohnungen in diesem 

Gebiet. Sie haben im vergangenen 

Halbjahr 0,2% an 

Wert gewonnen. Preise für Eigentumswohnungen 

sind generell 

stabiler. So verzeichnen 

Einfamilienhäuser in Laufenburg 

einen Preisrückgang von 

3,3%, in Olten um 3,1%. Mit 

den Preisen für Eigentumswohnungen 

ergeben sich 

durchschnittliche Wertminderungen 

von 2,4 respektive 

2,3%, wobei die Preisveränderungen 

für Eigentumswohnungen 

in diesen Gebieten 

ebenfalls rückläufig sind. Generell 

rechnet IAZI auch in 

den kommenden Monaten mit 

stabilen Preisen in der Region. 

Dennoch dürfte die Peripherie 

auch in den kommenden 

Monaten schlechter 

abschneiden als die Zentren: 

Während IAZI in den Bezirken 

Arlesheim, Basel-Stadt und 

Olten von einem stabilen 

Preistrend ausgeht, wird in 

den Bezirken Laufenburg und 

Gösgen eher mit sinkenden 

Preisen gerechnet. 

Grenchner 

Wohntage 2009 

— Am 26. Oktober 2009 präsentiert 

die Stadt Grenchen 

unter dem Titel «Hoch hinaus» 

Pläne zu möglichen Hochhausprojekten. 

Die diesjährigen 

Grenchner Wohntage enden 

am 29. Oktober 2009 mit 

der Tagung «Wie kommen 

Wohnbaugenossenschaften zu 

mehr Bauland?». In vielen Gemeinden 

fehlen erschwingliche 

familienfreundliche Mietwohnungen, 

Wohnungen für 

ältere Einwohner oder für andere 

Bevölkerungsgruppen. 

Der gemeinnützige Wohnungsbau 

ist für entsprechende 

Angebote auf geeignetes 

Bauland angewiesen. Im Fokus 

der vom BWO organisierten 

Veranstaltung stehen die 

Baulandreserven und die 

Flächen mit Verdichtungspotenzial 

der Gemeinden, anderer 

öffentlich-rechtlicher 

Organisationen und bundesnaher 

Betriebe. 

Grenchen ist jährlich Schauplatz 

der Wohntage vom BWO 

St. Jakob-Turm Basel: Grosse Büroflächen warten auf Mieter. 

Schwierige 

Wohnungssuche 

in Basel 

— Im Kanton Basel-Stadt sind 

weniger Wohnungen auf dem 

Markt als noch vor einem 

Jahr. Per Stichtag 1. Juni verzeichnete 

man einen Rückgang 

des Wohnungsangebots 

von 1,2% im Vorjahr auf 

0,9%. Im Kanton Baselland 

bleibt der Wert unverändert 

bei 0,5%. In beiden Kantonen 

zusammen liegt der Leerstand 

bei 0,7%. Wie der SVIT 

beider Basel an einer Medienkonferenz 

bekanntgab, 

sind in Basel-Stadt die Leerstände 

bei Geschäftsräumen 

zwar von fast 95 000 m 2 auf 

rund 111 000 m 2 angestiegen. 

Insgesamt hat der Verband 

aber trotz Wirtschaftskrise 

keine starke Zunahme der 

Leerstände bei Büroräumlichkeiten 

festgestellt. Im Vergleich 

der grössten Schweizer 

Städte gibt es in Basel 

mehr leerstehende Wohnungen 

als in Zürich (0,05%), 

Genf, Bern oder Lausanne. 

Das Angebot an Geschäftsräumlichkeiten 

im Stadtkanton 

stieg von 94 753 m 2 

leerstehende Fläche auf 

110 929 m 2 ), im Kanton 

Baselland nahm es dafür 

deutlich ab (von 193 247 m 2 

auf 161 849 m 2 ). 

Lachen boomt 

— Mit dem zunehmenden 

Siedlungsdruck auf March 

und Gaster wird in der Region 

Lachen vermehrt neuer 

Wohnraum erschlossen. 

Nebst Freude darüber 

herrscht auch Angst davor, zu 

einer Hochpreisinsel zu werden. 

Wer sich in Wollerau 

oder Freienbach keine Wohnung 

mehr leisten kann oder 

will, zieht nach Lachen. Dort 

ist günstiges Wohnen, zur 

Miete oder im Eigentum, 

noch eher möglich. Im Linthgebiet 

besteht vor allem in 

Rapperswil-Jona eine grosse 

Nachfrage. Darum sind neben 

Uznach und Kaltbrunn auch 

die Gemeinde Eschenbach ins 

Interesse der Baubranche gerückt. 

Lachen profitiert von 

der guten Verkehrsanbindung 

nach Zürich durch die A3 und 

seine Hafenanlage. Uznach 

ist verkehrstechnisch ebenfalls 

gut erschlossen und profitiert 

von seiner Nähe zu 

Rapperswil-Jona. 



Wirtschaftsentwicklung 

Ist die Krise schon vorbei? 

Im Vergleich zu Europa scheinen Schweizer Immobilien von der 

Finanz- und Wirtschaftskrise weitgehend verschont zu bleiben. 

Preisentwicklung von Schweizer anlageliegenschaften 

Quelle: SWX IAZI Investment Real Estate Price Index 

Entwicklung der EPRA/NAREIT Immobilienaktien Indices 

Ausbruch Schweizer Immobilienkrise 

160 

01.01.2004 = 100 

300 

Ausbruch globale Finanzkrise 

150 

250 

140 

200 

130 

150 

120 

100 

110 

50 

100 

Jan 04 

Apr 04 

Jul 04 

Okt 04 

Jan 05 

Apr 05 

Jul 05 

Okt 05 

Jan 06 

Apr 06 

Jul 06 

Okt 06 

Jan 07 

Apr 07 

Jul 07 

Okt 07 

Jan 08 

Apr 08 

Jul 08 

Okt 08 

Jan 09 

Apr 09 

Jul 09 

0 

90 

EPRA/NAREIT Switzerland EUR TR 

EPRA/NAREIT UK EUR TR 

1987 

1988 

1989 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

EPRA/NAREIT Europe EUR TR 

Gregor Strocka* 

 

Halbierung der Kurse. Europäische Immobilienmärkte 

haben deutlich gezeigt, 

dass die Asset-Klasse Immobilien von 

der Finanzkrise keineswegs verschont 

geblieben ist. Zählten noch vor weniger 

als 24 Monaten Immobilienanlagen in 

Europa – egal ob direkt gehalten oder 

indirekt durch Aktien oder Fondsanteile 

– als attraktive Anlagen mit hohen 

Renditen, zeigten die Folgemonate deutlich, 

wie aus «Betongold» volatile Investments 

wurden. Die heftigen Wertkorrekturen 

standen denen von Aktien anderer 

Sektoren in nichts nach. 

Eine negative Gesamtentwicklung 

von –48% bei europäischen Immobilienaktien 

allein im Jahr 2008, repräsentiert 

durch den Index EPRA/NAREIT 

Europe, überraschte dabei viele Anleger. 

Spanische Immobilienaktien entwickelten 

sich mit –87% im selben Zeitraum 

noch negativer. Auch direkte 

Immobilienanlagen im gewerblichen 

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Bereich zeigten bei Transaktionen in europäischen 

Grosszentren Wertkorrekturen 

bis zu 30%. Allgemein ansteigende 

Renditeerwartungen – trotz sinkender 

Zinsen – sorgten zudem für signifikante 

Bewertungskorrekturen auch bei europäischen 

Bestandesportfolien. 

Solide ökonomische 

Fundamentaldaten, eine 

eigenkapitalstarke Investorenbasis 

und ein konsequentes 

Lernen aus der 

Vergangenheit zahlen sich 

langfristig aus.» 

Gregor Strocka 

Die Schweiz konnte in dieser 

Phase ihre Solidität beweisen. Zwar 

wurden auch hier Immobilienaktien in 

Mitleidenschaft gezogen, mit –9,7% 

EINZAHLUNGSSCHEINE.CH 

Einzahlungsscheine für Mietzinsinkasso 

Gesamtrendite des Index EPRA/NA- 

REIT Schweiz CHF fiel die Korrektur im 

selben Zeitraum jedoch deutlich geringer 

aus. Direktanlagen konnten sich gut 

behaupten. Das Research-Haus Investment 

Property Datenbank (IPD) wies 

für Schweizer Liegenschaften im Jahr 

2008 noch eine positive Gesamtrendite 

von 6,1% aus, der SWX IAZI Investment 

Real Estate Price Index, stellvertretend 

für die Preisentwicklung von 

Anlageliegenschaften, konnte im Jahr 

2008 um 2,4% zulegen. Die Transaktionstätigkeiten 

gingen im institutionellen 

Anlagesegment nur leicht zurück, 

im Bereich Wohnimmobilien konnte sogar 

eine weitere Verschärfung des 

Nachfrageüberhangs festgestellt werden, 

da zahlreiche institutionelle Anleger 

im Rahmen von Strategieüberarbeitungen 

eine weitere Fokussierung auf 

dieses Segment beschlossen. 

Unterschiedliche Ausgangslagen. Seit 

längerem wird öffentlich diskutiert, inwieweit 

die Schweizer Immobilienmärkte 

von der Krise verschont bleiben, oder 

ob die Schweizer Marktkorrekturen den 

europäischen nur nachhinken. Zur Beantwortung 

der Frage hilft ein Blick in 

die Vergangenheit und ein Vergleich 

der Ausgangslagen, denn diese sind 


Interview 

grundsätzlich verschieden: In europäischen 

Grosszentren konnten in den vergangenen 

Jahren stark sinkende Anfangsrenditen 

und damit steigende 

Immobilienpreise beobachtet werden. 

Darauf aufbauende Trendstrategien 

kurzfristig orientierter Investoren führten 

zu stetig abnehmenden Risikoprämien 

und einer Preisblase, die früher 

oder später korrigiert werden musste. 

Im Jahr 2006 betrug gemäss einer Studie 

von Jones Lang LaSalle der Anteil 

kurzfristig orientierter opportunistischer 

Investments am gesamten Transaktionsvolumen 

in Deutschland bereits 

26%. Die Preisblase konnte am Beispiel 

von Immobilienaktien erkannt werden. 

Als Spitzenreiter wies der Immobilienaktienindex 

EPRA/NAREIT Spanien alleine 

in den Jahren 2005 und 2006 eine 

Gesamtrendite von insgesamt 120% 

aus. Immobilienaktien in Grossbritannien 

und Frankreich erzielten im selben 

Zeitraum 86% respektive 117%, Dividendenrenditen 

sanken kontinuierlich. 

Die Schweiz hatte diese Entwicklung 

bereits in den 90er Jahren durchgemacht. 

Renditeliegenschaften gerieten 

damals ebenfalls in den Fokus kurzfristig 

orientierter Investoren, die hoch fremdfinanziert 

einen Trend steigender Preise 

kreierten. Der Fokus auf Kapitalgewinne 

verdrängte die Analyse echter Erträge. 

Auf stark steigende Preise bis 1990 erfolgte 

schon kurze Zeit später mit dem 

Platzen der Blase die Ernüchterung in 

Form von deutlichen Preiskorrekturen. 

Die Talsohle wurde erst 1995 erreicht. 

Neben zahlreichen Insolvenzen unter 

Immobilieninvestoren fand die Krise 

auch im Kreditgewerbe mit der Insolvenz 

der Spar- und Leihkasse Thun ein prominentes 

Opfer. So schmerzhaft die Auswirkungen 

der Krise waren, so gross war 

der nachhaltige Lerneffekt bei den Marktteilnehmern. 

Das Risiko von Immobilien 

wurde seitdem durch deutliche Risikoprämien 

gegenüber risikofreien Anlagen 

eingepreist, ein hoher Marktanteil 

eigenkapitalstarker langfristig orientierter 

institutioneller Immobilieninvestoren 

sorgte zudem für eine stabile Sockelnachfrage 

und bremste kurzfristige 

Preistrends. 

Besser gerüstet. Aufgrund der unterschiedlichen 

Ausgangslagen konnten die 

Der Trend zu Wohnimmobilien 

ist augenfällig 

«Wer eine hohe Rendite sucht, sollte sich derzeit eher auf ausländische 

indirekte Anlagen konzentrieren.» Jan Eckert, Sal. Oppenheim jr. & 

Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, ist Managing Director des Real 

Estate Corporate Finance Teams. 

Welche Segmente des 

Immobilienmarktes 

sind zu bevorzugen? 

Immobilia unterhielt 

sich dazu mit Jan 

Eckert, Sal. Oppenheim 

Real Estate. 

_Herr Eckert, mit 

Ihrem Real Estate Corporate 

Finance Team 

beraten Sie institutionelle 

Investoren und 

vermögende Privatleute 

rund um ihre Immobilienanlagen 

und sind 

mit den Schweizer 

Immobilienmärkten 

bestens vertraut. Wie 

erleben Sie und Ihre 

Kunden die aktuelle 

Krise? 

_Jan Eckert: Die derzeitige 

Krise wirkt sich 

sehr unterschiedlich 

aus. Generell sind die 

Einflüsse bisher recht 

moderat. Dabei muss 

man jedoch stark differenzieren, 

da die Immobiliensegmente 

und 

Investorengruppen sehr 

unterschiedlich betroffen 

sind. 

Welche Segmente sind 

denn besonders betroffen? 

_Es zeigt sich, dass 

Gewerbeimmobilien an 

B- und C-Lagen am 

ehesten in Mitleidenschaft 

gezogen wurden. 

Dies ist auch nicht weiter 

verwunderlich. Eine 

allgemein sinkende 

Flächennachfrage wirkt 

sich immer zuerst in 

diesen Lagen aus. Im 

Transaktionsmarkt sind 

bisher zudem Industrieund 

Logistikimmobilien 

von Preiskorrekturen 

betroffen, was auch daran 

liegt, dass viele institutionelle 

Investoren 

diese Nutzungsarten 

zunehmend aus ihren 

Strategien verbannen. 

Ist die institutionelle 

Nachfrage im Schweizer 

Immobilienmarkt 

der Stützpfeiler unserer 

Liegenschaftspreise 

in der derzeitigen 

Krise? 

_Die Bezeichnung 

Stützpfeiler hat einen 

zu negativen Beigeschmack 

und würde 

andere Marktteilnehmer 

ignorieren. Sagen wir 

eher, wir haben ein solides 

Fundament an 

eigenkapitalstarken 

institutionellen Immobilieninvestoren, 

die 

durch ihre zuverlässige 

Nachfrage das Preisniveau 

in bestimmten 

Segmenten stabil halten. 

In einer Krise wie 

dieser ist ein langer 

Atem mit viel Eigenkapital 

von Vorteil. 

Hoch fremdfinanzierte 

Käufer sind demnach 

Randerscheinungen? 

_Wir hatten sicherlich 

vor der Krise eine Zeit, 

in der opportunistische 

Investoren mit hohen 

Fremdfinanzierungen 

anzutreffen waren. Diese 

waren aber auch damals 

eher Randerscheinungen. 

Ein gewisser 

Leverage ist zwar immer 

noch sehr gefragt, das 

Finanzierungsumfeld 

lässt derzeit aber auch 

bei sehr hochwertigen 

Liegenschaften nur maximale 

Beleihungsquoten 

im Bereich von 

50%-70% des Anlagewertes 

zu. Die Anzahl 

der Kredit gebenden 

Banken – besonders im 

Immobiliensegment 

über CHF 30 Mio. – hat 

sich zudem noch deutlich 

reduziert. Der Markt 

lässt derzeit also gar 

keine extremen Fremdfinanzierungen 

zu. 

Gibt es auch Gewinner 

der Krise? 

_Bei der Zusammenarbeit 

mit institutionellen 

Kunden fällt eine zunehmende 

Fokussierung 

auf Wohnnutzung auf. 

Dies hat entsprechende 

Folgen für die Transaktionsmärkte, 

die zurzeit 

die Nachfrage nach 

grösseren Wohnimmobilien 

zu Anlagezwecken 

kaum decken können. 

Veräusserungswillige 

Bestandhalter von 

Wohnportfolien haben 

aus diesem Grund im 

aktuellen Umfeld eine 

gute Verhandlungsposition. 

Halten Sie die zunehmende 

Fokussierung 

auf Wohnnutzungen 

für sinnvoll? 

_Generell können 

Schweizer Wohnimmobilien 

sehr attraktive 

Investments sein. Dabei 

darf man allerdings die 

entscheidenden Werttreiber 

vor lauter Anlagedruck 

nicht aus den 

Augen verlieren. Die Entwicklungen 

von Bevölkerung 

und Kaufkraft sind 

entscheidende Parameter, 

die nicht in allen Regionen 

der Schweiz 

gleich verteilt sind. Die 

Renditeerwartungen 

sollten diesbezüglich 

zum Teil differenzierter 

ausfallen. Wer eine hohe 

Rendite sucht, sollte 

sich derzeit eher auf 

ausländische indirekte 

Anlagen konzentrieren. 

Durch die extremen 

Wertkorrekturen bis Anfang 

2009 sehe ich hier 

ein noch grosses Wertaufholungspotenzial. 

Eine letzte Frage: 

Wo würden Sie denn 

privat im aktuellen 

Umfeld investieren? 

_Das ist eine sehr 

schwierige Frage. Um 

ehrlich zu sein, mein 

nächstes Investment 

wird ein Bootshaus am 

Bodensee. Diese Erholungs- 

und Spassdividende 

ist mit anderen 

Investments für mich 

nur schwer erzielbar. 



Wirtschaftsentwicklung 

Steigende Leerstände sind 

am Schweizer Immobilienmarkt 

bisher nur in B- und C- 

Lagen festzustellen.» 

Gregor Strocka 

Schweizer Immobilienmärkte deutlich 

robuster in die Krise eintreten und reagierten 

deshalb auch mit einer geringeren 

Sensitivität. Hohe Nachfrageüberhänge 

im Wohnbereich in Schweizer 

Grosszentren und im europäischen Vergleich 

niedrige gewerbliche Flächenleerstände 

zusammen mit einem langfristigen 

Anlageverhalten eigenkapitalstarker 

Investoren waren zudem solide Voraussetzungen, 

negative wirtschaftliche Auswirkungen 

wie zurückgehende Nachfragen 

und Mieterausfälle leichter zu 

absorbieren. In vielen europäischen 

Grosszentren waren im Vergleich dazu 

die Fundamentaldaten bereits vor der 

Preisblase angespannt. Frankfurt am 

Main konnte auch in den Boom-Jahren 

2006 und 2007 den Büroflächenleerstand 

im Stadtbereich nicht unter 16% 

senken. Die realen Büromieten sind seit 

2001 kontinuierlich gefallen. Im Wohnungsbereich 

konnte in vielen Städten 

aufgrund mietrechtlicher Regelungen 

und hohen Leerständen seit Jahren oft 

nicht einmal ein Inflationsausgleich 

durchgesetzt werden. 

Leicht steigende Leerstände. So sehr die 

Krise europäische Immobilienmärkte 

gebeutelt hat, so schnell zeigen sich 

nun bereits erste Anzeichen einer Erholung. 

Seit März 2009 konnten europäische 

Immobilienaktien mit ca. 63% Gesamtrendite 

bis Mitte August 2009, 

gemessen am Index EPRA/NAREIT Europe, 

einen Teil der Wertkorrekturen 

wieder gut machen. Die Entfernung 

zum Allzeithoch im April 2007 beträgt 

aber immer noch 147%. Während sich 

die Aktienmärkte langsam zu erholen 

scheinen – wobei die Nachhaltigkeit 

dieser Entwicklung abzuwarten bleibt – 

hat der direkte Immobilienmarkt jedoch 

noch mit der Krise zu kämpfen. Gemäss 

einer Analyse von Property Market Analysis 

(PMA) werden die realwirtschaftlichen 

Auswirkungen in europäischen 

Grosszentren in Form von steigenden 

Leerständen und sinkenden Mieten erst 

im Jahr 2010 ankommen. In London City 

wird bis 2010 mit einem Anstieg des 

Büroflächenleerstands um 5,2 Prozentpunkte 

auf 18,1% gerechnet, für Frank- 

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Gewinner des 

Watt d'Or2009 

Die Auszeichnung für Bestleistungen im Energiebereich 

unter dem Patronat des Bundesamts für Energie 


furt am Main sind die Prognosen mit 

21,2% Büroflächenleerstand im 2011 

sogar noch negativer. 

Wie es aussieht, scheinen die 

Schweizer Immobilienmärkte mit nur einem 

kleinen blauen Auge davongekommen 

zu sein. Bei Wohnliegenschaften 

konnte bisher nur ein minimaler Anstieg 

des Wohnungsleerstands festgestellt 

werden. Mit Leerwohnungsziffern wie 

beispielsweise 0,05% in der Stadt Zürich 

per 1. Juni 2009 besteht in vielen 

Grosszentren immer noch ein hoher 

Nachfrageüberhang. Im gewerblichen 

Mietermarkt sind leichte Abkühlungen 

zu bemerken. Die Leerstandsziffern mit 

weniger als 5% im Stadtbereich von Zürich 

und Genf sind im europäischen Vergleich 

aber immer noch sehr tief. Steigende 

Leerstände sind bisher nur in 

B- und C-Lagen zu bemerken. 

Im Transaktionsmarkt ist zwar 

die Liquidität gesunken, d. h. Liegenschaften 

sind tendenziell länger am 

Markt bis der passende Käufer gefunden 

ist, Preiszugeständnisse sind bisher 

aber nur an schlechteren Lagen oder bei 

Spezialimmobilien mit einem generell 

eingeschränkten Käuferkreis erforderlich. 

Es hat sich einmal mehr gezeigt, 

dass solide ökonomische Fundamentaldaten, 

eine eigenkapitalstarke Investorenbasis 

und ein konsequentes Lernen 

aus der Vergangenheit sich langfristig 

auszahlen. Es bleibt zu hoffen, dass die 

Anzeichen einer gesamtökonomischen 

Erholung nachhaltig sind und Schweizer 

Immobilienmärkte die zum Teil noch anstehenden 

realwirtschaftlichen Auswirkungen 

der Krise weiterhin ohne grosse 

Preiseffekte kompensieren können. 

*Gregor Strocka 

Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, 

arbeitet als Associate im Real Estate Corporate Finance 

Team von Jan Eckert mit den Tätigkeitsschwerpunkten 

auf Portfoliobewertungen, Immobilientransaktionen und 

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ImmobIlIenwIrtschaft 

BWo-BeriCht 

wohnen wird teurer 

Die Nachfrage nach Wohnraum war in den letzten Jahren ausgesprochen gut. 

Wegen des Rückgangs des Wanderungssaldos und der gesunkenen Konsumentenstimmung 

dürfte sich dies jedoch leicht ändern. 

überbliCk über die veränderungen auF deM wohnungsMarkt 

Quellen: BFS, seco, SNB, Wüest & Partner 

nachfrageindikatoren 

Einkommensentwicklung (Reallohn) 

Demographische Entwicklung 

konsumentenstimmung 

angebotsindikatoren 

Wohnungsproduktion 

Baupreisentwicklung: Neubau mehrfamilienhaus 

Baupreisentwicklung: Renovation mehrfamilienhaus 

Hypothekarzinsen (neu) 

Mengen- und Preisindikatoren 

Leerwohnungsmiete 

Entwicklung des mietpreisindexes (BFS) 

Angebotspreisentwicklung: 

- mietwohnungen 

- Eigentumswohnungen 

- Einfamilienhäuser 

Corina roelven / red. 

Zwischen 2002 und 2007 ist die jährliche 

Wohnungsproduktion von knapp 29 000 

auf rund 43 000 Einheiten angestiegen. Im 

letzten Jahr sind etwas weniger Wohnungen 

fertiggestellt worden. Vorlaufende Indikatoren 

lassen für das laufende Jahr einen 

weiteren leichten Rückgang erwarten, 

doch dürften immer noch 40 000 Wohnungen 

fertiggestellt werden. Dies geht aus 

dem neuesten Quartalbericht des Bundesamtes 

für Wohnungswesen (BWO) hervor. 

Inwieweit die im letzten Jahr markant angestiegene 

Zahl der baubewilligten Wohnungen 

tatsächlich realisiert wird, ist vor 

dem Hintergrund der seit Herbst 2008 

schwierig gewordenen wirtschaftlichen 

Lage unsicher. Für einen Einbruch bei der 

Wohnungsproduktion gibt es jedoch keine 

Anzeichen. 

vorgängige daten letztverfügbare daten ausblick 

+ 0.9 % 2007 

+ 1.1 % 2007 

– 38 Apr 09 

41 989 2006 

+ 4.0% Okt 08 

+ 3.5 % Okt 08 

2.75% Apr 09 

1.07 % 2007 

+ 3.5% Feb 09 

+ 3.9 % 1. Q. 09 



– 0.4 % 2008 

+ 1.4 % 2008 

– 42 Jul 09 

42 915 2007 

– 0.5% Apr 09 

+ 1.1 % Apr 09 

2.75% mai 09 

0.97 % 2008 

+ 2.6% mai 09 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

tieFe hyPothekarzinsen, rüCkläuFige bau- 

Preise. Im Herbst 2007 und im Frühjahr/ 

Sommer 2008 sind die variablen Hypothekarzinssätze 

jeweils um einen Viertel Prozentpunkt 

gestiegen und erreichten ein Niveau 

von 3,5%. Ab Oktober 2008 sind die 

Hypothekarzinssätze regelrecht erodiert. 

Seit Frühjahr 2009 müssen Hypothekardarlehen 

mit variablem Zinssatz noch zu 

Sätzen zwischen 2,25 und 3% verzinst 

werden. Einen noch markanteren Rückgang 

erfuhren die Sätze von Festhypotheken. 

Der Baupreisindex ist zwischen 2003 

und Herbst 2008 ununterbrochen angestiegen. 

Seit letztem Herbst sind die Baupreise 

nun aber rückläufig. Die markante 

Vergünstigung der Baumaterialien, hauptsächlich 

der Treibstoffe, Metalle und Metallprodukte 

sowie die allgemeine Krisenstimmung 

erklären diese Entwicklung. 

Während bei der Renovation von Mehrfamilienhäusern 

eine geringe Preissenkung 

beobachtet werden konnte, registrierte 

man beim Neubau von Mehrfamilienhäusern 

eine merkliche Abnahme. 

leerwohnungsquote iM unteren wende- 

Punkt? Nachdem die Leerwohnungsquote 

von 1998 bis 2003 stetig gesunken ist, pendelt 

sie seither um 1%. Dabei sind die regionalen 

Unterschiede weiterhin erheblich. 

Im laufenden Jahr ist von einer stabilen 

bis leicht steigenden Leerstandsquote auszugehen, 

da die Wohnungsproduktion weiterhin 

hoch ist und sich das Bevölkerungswachstum 

seit letztem Spätherbst abzuschwächen 

beginnt, aber immer noch 

deutlich spürbar ist. Erste kommunale und 

kantonale Resultate stützen diese Einschätzung. 

Während in der Stadt Bern und im 

Kanton Zürich am 1. Juni 2009 mehr leere 

Wohnungen als vor Jahresfrist gemeldet 

wurden, ergab sich im Kanton Luzern eine 

Abnahme der Leerwohnungsziffer. 

abgesChwäChter anstieg der bestandesMieten. 

2008 ist der Mietpreisindex im Jahresdurchschnitt 

um 2,4% angestiegen, nachdem 

der Anstieg in den Vorjahren 2,3% 

(2007) und 2,0% (2006) betrug. Die jahresdurchschnittliche 

Steigerung hat 2008 

damit genau dem durchschnittlichen Anstieg 

des Landesindexes der Konsumentenpreise 

entsprochen, während die Mietpreissteigerungen 

in den beiden Vorjahren 

deutlich höher ausfielen als die allgemeine 

Teuerung. Seit dem 10. September 

2008 ist der vom BWO publizierte hypothekarische 

Referenzzinssatz für Mietverhältnisse 

in der ganzen Schweiz gültig. 

Dieser basiert auf dem von der Nationalbank 

im Auftrag des Bundes erhobenen 

volumengewichteten Durchschnittszinssatz 

aller Hypothekarkredite und legt deshalb 

ein relativ träges Verhalten an den 

Tag. Die nach dem Systemwechsel in drei 

Kantonen möglich gewordenen Anpassungen 

gegen oben sind unterdessen 

wirksam geworden. Anfang Juni ist der hypothekarische 

Referenzzinssatz erstmals 

gesunken, so dass in nächster Zeit von einem 

sich abschwächenden Anstieg des 

Mietpreisindexes ausgegangen werden 

kann. 

angebotsPreise steigen weniger stark. Seit 

gut acht Jahren steigen die Angebots-preise 

in allen Wohnungskategorien an. Diese 

Tendenz dürfte sich vorderhand fortsetzen, 

wegen der weiterhin hohen Wohnungsproduktion, 

der konjunkturellen Lage 

und der abnehmenden Dynamik beim 

Bevölkerungswachstum, allerdings in 

deutlich abgeschwächter Form. Der Preisanstieg 

für Wohneigentum wird den Erwartungen 

zufolge geringer sein als für 

Mietwohnungen. 

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Studie 

Wohnqualität kostet 

Eine Untersuchung von Statistik Stadt Zürich geht der 

Frage nach, ob zwischen Wohnqualität und Mietpreisen in 

der Stadt Zürich ein Zusammenhang besteht. – Er existiert. 

Die Wohnqualität in Zürich variiert je nach Quartier. (Bild: © Zürich Tourism / Martin Rütschi) 

Red. 

 

Hohe Lebensqualität – hohe Mieten. Die Lebensqualität 

in der Stadt Zürich ist aussergewöhnlich 

hoch. Dies belegen globale 

Ranglisten, in denen Zürich immer auf 

den vordersten Plätzen erscheint. Dementsprechend 

begehrt und teuer sind die 

Wohnungen. Eine Studie des statistischen 

Amtes der Stadt Zürich zeigt die Zusammenhänge 

zwischen den Mietpreisen und 

Wohnungs- und Lagemerkmalen in der 

Stadt Zürich auf. Zudem werden die einzelnen 

Kreise bezüglich der Wohnqualität 

(Standort- und Umwelteigenschaften) beschrieben 

und verglichen. Die wichtigsten 

Merkmale bei der Bestimmung der Mietpreise 

sind die Wohnfläche und die Anzahl 

Zimmer einer Wohnung. Etwas weniger 

offensichtlich ist hingegen, dass 

auch die Eigentümerart oder die Verweildauer 

in derselben Wohnung entscheidenden 

Einfluss auf den Mietpreis haben. 

Gehört die Wohnung nämlich einem Anbieter 

des gemeinnützigen Wohnungsmarktes, 

so ist sie durchschnittlich gut 

26% günstiger als eine vergleichbare 

Wohnung in Privatbesitz. Zudem zeigt die 

Untersuchung, dass eine Verdoppelung 

der Verweildauer im Durchschnitt zu einem 

Preisabschlag von 8,8% führt. 

Lage und Ausbaustandard. Ebenso entscheidend 

sind das Alter und der Ausbaustandard 

der Wohnung. Eine Neubauwohnung 

mit hohem Ausbaustandard ist 

durchschnittlich beinahe 40% teurer als 

eine Wohnung, die seit den Fünfzigerjahren 

nie umfassend saniert wurde. Genau- 

so wichtig wie die Merkmale der Wohnung 

sind auch deren Lageeigenschaften. 

Zentrumsnähe und Südwest-Lage treiben 

die Mietpreise in die Höhe, Lärmemissionen 

von Strassen- und Schienenverkehr 

dämpfen die Mietpreise hingegen. 

Eine spezielle Anwendung des 

Mietpreismodells ist die Berechnung des 

«Index der Wohnqualität», bei der nur die 

Standorteigenschaften der Wohnungen 

zur Anwendung kommen. Gemäss diesem 

Index ist die Wohnqualität in der Altstadt 

(Kreis 1) am höchsten. Auf den weiteren 

Plätzen folgen die Kreise auf der rechten 

Seite des Zürichsees und der Limmat, an 

den Südwesthängen des Zürich- und des 

Adlisbergs (Kreise 7, 6 und 8). Auf den 

letzten drei Plätzen liegen die Kreise 5, 12 

und 4, die vom Strassenverkehr beson- 

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Wohnqualität? 

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hoch durchschnitt tief 

ders betroffen sind. Durch die Kreise 4 

und 5 wälzt sich der Verkehr auf der Westtangente, 

der Kreis 12 wird durch die Autobahn 

durchschnitten. 

Deutliche Mietzinsunterschiede. Allerdings 

besteht Hoffnung, denn die eben eröffnete 

Westumfahrung und die geplante 

Einhausung des Autobahnabschnitts in 

Schwamendingen sollen zu einer markanten 

Verbesserung der Wohnqualität in 

diesen Gebieten führen. 

Die Studie zeigt, dass der Stadtzürcher 

Wohnungsmarkt nicht nur ein teures 

Pflaster ist. Die Stadt bietet ein sehr 

vielfältiges Wohnungsangebot und das 

Mietpreisniveau variiert erheblich. Alleine 

die Wohnlage in der Stadt führt zu einer 

durchschnittlichen Preisdifferenz von nicht 

weniger als 29% zwischen dem günstigsten 

und dem teuersten Stadtkreis. 

Aber auch die gemeinnützigen 

Wohnbauträger sorgen für ein Angebot an 

erschwinglichen Wohnungen. Denn 

durchschnittlich bieten sie vergleichbare 

Wohnungen 26% unter dem Niveau der 

Marktmieten an und ihr Angebot umfasst 

25% des gesamten Wohnungsmarktes. 

Quelle: Statistik Stadt Zürich (Hrsg.): 

Was Wohnqualität in Zürich kostet. Juli 2009 

Die Kücheneinrichtung beeinflusst den 

Ausbaustandard.Bild: istockphoto 

Der Begriff Wohnqualität 

kann als ein Mass 

dafür verstanden werden, 

wie viel die Mieter 

auf dem privaten Wohnungsmarkt 

bereit sind 

zu bezahlen, damit sie 

an einer spezifischen 

Lage wohnen können. 

Dabei wird davon ausgegangen, 

dass die Zahlungsbereitschaft 

mit 

der Qualität der Wohnlage 

steigt. Selbstverständlich 

gibt es individuelle 

Unterschiede bei 

der Beurteilung einer 

Wohnlage. Somit sind 

Abweichungen zwischen 

dem eigenen Empfinden 

Kriterien Ausbaustandard 

und den hier publizierten 

Resultaten durchaus 

möglich. 

Der Standard der Wohnung 

spielt eine erhebliche 

Rolle für die Wohnqualität 

und damit 

letztlich für den Mietzins. 

Für einen sehr guten 

Ausbaustandard 

müssen knapp 26% höhere 

Mieten bezahlt werden 

als für Wohnungen 

mit niedrigem Standard. 

Kommt ein Lift dazu, 

schlägt dies mit weiteren 

6% zu Buche. 

Offene Küche/Essbereich 1,0 

Glaskeramikherd 1,0 

Induktionsherd 1,5 

Bodenheizung 1,0 

Geschirrspüler 1,0 

Separater Tiefkühler 1,0 

Steamer 1,5 

Bodenbelag Parkett 1,0 

Bodenbelag Keramikplatten 1,0 

Bodenbelag Naturstein 1,5 

Eigene Waschmaschine 1,5 

Cheminée/Schwedenofen 1,5 

Separates WC 1,0 

Total 15,5 

Ausbaustandard 

Tief 

Durchschnittlich 

Hoch 

weniger als 3 Punkte 

3 bis 8,5 Punkte 

9 und mehr Punkte 

1 

2 

3 

4 

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dubai 

Preise zerfallen wie Sand 

Colliers International hat in einem Report die Immobiliensituation 

in Dubai analysiert – mit ernüchternden Ergebnissen. Grossartig ist 

derzeit nur die Architektur. 

Corina Roeleven / Red. 

Halbierung der Preise. Immobilien in Dubai 

haben seit ihrem Höchststand im vergangenen 

Jahr beinahe die Hälfte ihres 

Wertes eingebüsst. Die einstige Boomregion 

ist damit zu einem der grössten Opfer 

der Wirtschaftskrise geworden. Nach 

dem Einbruch im dritten Quartal 2008 fielen 

die Preise bisher insgesamt um 48%, 

wie das Beratungsunternehmen Colliers 

International aufzeigt. Zwar hat sich der 

Preiszerfall im zweiten Quartal dieses Jahres 

verlangsamt, gleichwohl verloren die 

Immobilien allein in diesem Zeitraum 

noch rund 9%. Eine Erholung des Marktes 

ist Colliers zufolge vordringlich von 

der Weltwirtschaft abhängig. Diese setzt 

jedoch erst allmählich zu einem schleichenden 

Aufschwung an. 

Spekulative Käufe und Immobilien-Investments 

blieben in Dubai in den 

vergangenen Monaten weitgehend aus. 

Es ist schwierig geworden, Fremdfinanzierungen 

für Immobiliengeschäfte zu erhalten. 

Nakheel Properties, Erbauerin der 

extravaganten künstlichen Palmeninsel 

«Palm Jumeirah», hat bereits Bedarf an 

staatlichen Rettungsgeldern angemeldet. 

Im Februar hatte Dubai von den Vereinigten 

Arabischen Emiraten (VAE) eine Finanzspritze 

in Höhe von 10 Mrd. USD erhalten. 

Das Staatsunternehmen erhält nun 

aus diesem Topf Hilfsmittel, um ausstehende 

Zahlungen tätigen zu können. 

Baupläne werden auf Eis gelegt. Über das 

Volumen der bisher ausgesetzten oder 

gänzlich gestrichenen Bauvorhaben existieren 

unterschiedliche Angaben mit Werten 

von über 250 Mrd. bis zu mehr als 450 

Mrd. USD. Zwar betont etwa der grösste 

in Emirat ansässige Baukonzern Emaar 

Properties, Bauherr des Burj Dubai, keinerlei 

Vorhaben verzögern oder stoppen 

zu müssen. Anderen Marktteilnehmern 

wie etwa Union Properties zufolge ist die 

Branche hingegen von der Kreditvergabe 

der Banken abhängig. 

«Palm Island» ist eines von sechs 

grossen Offshore-Projekte, die Nakheel 

zu Zeiten des Öl- und Immobilien-Booms 

anhand von Krediten startete. Das Bauvorhaben 

künstlicher Inseln in Palmenform 

mit jeweils 17 Wedeln und einem 

Durchmesser von fünf Kilometern schreitet 

zügig voran. Die ersten Bewohner 

sind schon auf der Insel Palm Jumeirah 

Burj Dubai ist auch im Bau das höchste Gebäude der Welt und prägt das Stadtbild von Dubai. 

Die einstige Boomregion 

wurde damit zu einem 

der grössten Opfer der 

Wirtschaftskrise.» 

eingezogen, am Hotel wird derzeit gebaut. 

Die Immobilien auf Palm Jumeirah 

waren innerhalb 24 Stunden verkauft. Bis 

zur kompletten Fertigstellung werden allerdings 

noch Jahre vergehen. Probleme 

mit der Aufschüttung verhindern den 

Fortgang. Auf diese Art und Weise hat 

sich nach Angaben der lokalen Investmentbank 

EFG-Hermes ein 74 Mrd. USD 

hoher Schuldenberg angehäuft. Die in 

diesem Jahr fälligen Rückzahlungen können 

vonseiten des Emirats nicht mehr bedient 

werden. Von einer Schuldanleihe 

über 20 Mrd. USD hat die Zentralbank 

der VAE die Hälfte übernommen. Während 

allein 2009 rund 13 Mrd. USD fällig 

sind, fliessen Nakheel daraus Mittel zu, 

um ausstehende Zahlungen an verschiedene 

Zulieferer zu tätigen. 

Das Trump-Tower-Projekt auf 

Jumeirah wurde verschoben und Nakheel 

musste rund 15% ihrer Belegschaft 

entlassen. Das Unternehmen wurde vom 

dem rapiden Immobilienpreiszerfall von 

allein im vergangenen Quartal über 40% 

massiv getroffen. Zudem waren Zahlungsausfälle 

an mehrere britische Zulieferbetriebe 

in Höhe von rund 290 Mio. 

EUR bekannt geworden. In welcher Höhe 

Nakheel Hilfsmittel in Anspruch 

nimmt, wurde nicht bekannt gegeben. Einige 

der seit Monaten überfälligen Zahlungen 

sollen nun jedoch getätigt werden. 

Vonseiten der Regierung wurde 

bislang etwa die Hälfte der 10 Mrd. USD 

schweren Finanzspritze vergeben, um 

staatliche Entwickler bei ausständigen 

Zahlungen zu unterstützen. 

Entlassungen sind unvermeidbar. Die Erholung 

der Immobilienpreise in der Finanzmetropole 

Dubai ist stark an die Entwicklung 

in Europa und den USA 

gekoppelt. Neun von zehn Einwohner 

des Emirats sind ausländische Arbeiter, 

deren Aufenthalt von Beschäftigung abhängig 

ist. Allein im traditionell beschäftigungsstarken 

Bausektor mussten rund 

60% des ursprünglich geplanten Bauvorhabens 

verschoben oder gänzlich gestrichen 

werden. Die Projektkürzungen 

gingen mit Tausenden Stellenstreichungen 

einher. Analysten zufolge schrumpft 

Dubais Bevölkerung zwischen 8 und 

17%, was die Nachfrage nach Immobilien 

fallen lässt und einen Aufschwung der 

Branche weiter verzögert. Eine baldige 

Rückkehr zum Höchstniveau vom Vorjahr 

ist Colliers zufolge höchst unwahrscheinlich. 

Zumindest bis zum Jahresende 

sei in Dubai noch mit schrumpfenden 

Preisen zu rechnen. 

Quelle: Dubai-Immobilien-Report, Colliers International 


Publireportage 

«Die Kombination Erdgas und Solarenergie ist 

nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch» 

Als sich Fritz Schuppisser vor 30 Jahren 

für die Nutzung von Sonnenenergie 

zu interessieren begann, wurde er 

belächelt. Heute ist er in Elgg / ZH Chef 

einer der modernsten Fabriken für die 

Produktion von Sonnenkollektoren 

in ganz Europa. Ein Gespräch mit 

Schuppisser über Solarenergie 

und womit man sie am besten 

kombiniert. 

Herr Schuppisser, nicht alle Schweizer 

wohnen im Engadin, wo an durchschnittlich 

322 Tagen im Jahr die 

Sonne scheint. Und auch dort 

scheint sie immer noch 43 Tage zu 

wenig, um auf einen zusätzlichen 

Energieträger verzichten zu können. 

Welche Erfahrungen haben Sie mit der 

Zusatzenergie Erdgas gemacht? 

Erdgas hat gegenüber anderen Energieträgern 

zwei grosse Vorteile: Dank 

der modernen Modulationstechnik 

kann man es praktisch stufenlos 

verbrennen, es lässt sich also extrem 

genau dosieren. Sprich: Sie müssen nur 

soviel Zusatzenergie zur Sonnenenergie 

hinzugeben, wie unbedingt erforderlich 

ist. Das optimiert das System und erhöht 

den Anteil der Sonnenenergie am 

Gesamtenergieverbrauch. 

Eignet sich die Kombination Sonne und 

Erdgas nur für die Wassererwärmung 

oder lässt sich damit auch heizen? 

Bei Einfamilienhäusern ist die Kombination 

Sonne und Erdgas über die 

Was sererwärmung hinaus auch zur 

Hei zungsunterstützung sinnvoll. Bei 

Mehrfamilienhäusern hat aufgrund 

des hohen Warmwasserbedarfs die 

Wassererwärmung Priorität. Die Heizung 

wird vorwiegend durch die Zusatzenergie 

übernommen. 

Wie viel Prozent des Warmwasserbedarfs 

deckt dabei jeweils die Sonnenenergie 

ab? 

Bei einem Einfamilienhaus produzieren 

Sie mit fünf Quadratmetern Sonnenkollektoren 

ungefähr 70 % des jährlichen 

Warmwasserbedarfs einer vierköpfigen 

Familie. Bei einem Mehrfamilienhaus 

sind 50 bis 60 % sinnvoll. 

Dabei hat man in beiden Fällen in den 

Sommermonaten bei schönem Wetter 

eine Volldeckung des Warmwassers 

durch die Sonnen kollektoren. Bei 

schlechtem Wetter reicht der Warmwasserspeicher 

für einige Tage. Danach 

übernimmt die Zusatzenergie die Wassererwärmung. 

Wäre eine längere Speicherung des 

Warmwassers möglich? 

Technisch gesehen durchaus. Der 

Bau von Saisonspeichern mit Wasser 

als Wärmeträger ist jedoch teuer 

und benötigt viel Platz. Wir suchen 

Lösungen, die sich auch ökonomisch 

vertreten lassen, und da sind wir trotz 

optimaler Solartechnik auf den Einsatz 

von Zusatzenergie angewiesen. 

Lohnt sich die Installation von 

Sonnenkollektoren auch bei einer 

Immobilie, die erst wenige Jahre alt 

ist? Oder sollte man damit bis zum 

Zeitpunkt der Sanierung warten? 

Aus ökologischer Sicht ist die Kombination 

mit Sonnenenergie immer 

an-zustreben. Der wirtschaftliche 

Nutzen hängt von der Entwicklung 

des Energiepreises ab. Persönlich bin 

ich überzeugt, dass die Investition 

in Sonnenenergie auch ökonomisch 

richtig ist. 

Auch im Sinne eines ökologischen Updates 

einer Liegenschaft, das Einfluss 

auf ihren Wert hat? Immer mehr Käufer 

und Mieter ziehen ja heute Objekte mit 

nachhaltiger Energienutzung vor. 

Dies hat sich tatsächlich komplett 

verändert. Vor zwanzig Jahren achteten 

nur Leute mit Sandalen und Vollbart 

auf einen ökologischen Umgang 

mit unserer Welt. Mittlerweile gibt 

es auch in Luxus-Lofts Anlagen von 

uns. Politisch gab es ebenfalls einen 

Umschwung. Die Bewilligungen sind 

einfacher zu bekommen beziehungsweise 

gar nicht mehr nötig. Und 

es gibt Steuererleichterungen und 

Fritz Schuppisser: «Ökologie ist zu einem 

Zeichen für Intelligenz geworden.» 

Förderbeiträge. Wobei man politisch 

noch viel mehr machen muss. Zum 

Beispiel schweizweit in die Solar- 

Forschung investieren. 

Wie erklären Sie sich diesen ökolo gischen 

Umschwung? 

Wir Menschen sind träge. Wir merken 

erst, wie spät es ist, wenn es vom 

Kirchturm die Uhrzeit schlägt. 

Der explodierende Ölpreis hat natürlich 

auch zu diesem Umdenken beigetragen. 

Selbstverständlich. Der Mensch reagiert 

auch dann, wenn es um seinen 

Geldbeutel geht. Aber ich denke, 

dass wirklich ein neues Bewusstsein 

entsteht. Der Klimawandel ist zu einer 

objektiven, weltweit dokumentierten 

Tatsache geworden und die Begrenztheit 

der Energievorräte ist den meisten 

Menschen bewusst. Dementsprechend 

setzen heute auch Leute auf die Kombination 

mit Sonnenenergie, die 

abso lut nicht auf den Ölpreis schauen 

müssen. Ökologie ist ganz einfach 

zu einem Zeichen für Intelligenz 

geworden. 

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SBV-Quartalsstatistik 

Bauwirtschaft hält sich gut 

Die Bauwirtschaft ist nach wie vor deutlich weniger stark von der Krise betroffen 

als die Gesamtwirtschaft. In der vierteljährlichen Konjunkturumfrage des SBV bei seinen 

Mitgliedern zeigt sich, dass dies vor allem Grossprojekten im Tiefbau zu verdanken ist. 

Umsätze (Bautätigkeit) und auftragseingänge im bauhauptgewerbe 

Quelle: Schweizerischer Baumeisterverband (Quartalserhebung) 

5.0 

4.5 

4.0 

3.5 

3.0 

2.5 

2.0 

1.5 

1.0 

0.5 

0.0 

Umsätze Tiefbau 

Umsätze Hochbau 

Auftragseingänge Insgesamt 

Red. 

Die nominellen Umsätze im Schweizer 

Bauhauptgewerbe beliefen sich im 

2. Quartal 2009 auf rund 4,9 Mrd. Franken 

(+7,8% gegenüber 2008). Der hartnäckige 

Winter hatte die Bautätigkeit im 

1. Quartal stark gebremst oder teilweise 

fast zum Erliegen gebracht. Dies hat zu einem 

Nachholeffekt bei den Bauarbeiten 

geführt, welcher sich positiv auf die Umsätze 

im 2. Quartal ausgewirkt hat. Auch 

die Arbeitsvorräte haben sich erfreulich 

entwickelt. Sie betrugen Ende Juni 11,9 

Mrd. CHF (+9,0%). Eine differenzierte 

Betrachtung zeigt aber, dass auch die 

Bauwirtschaft vor der Krise nicht gefeit 

ist. Vor allem im privaten Hochbau ist ein 

sinkender Umsatz zu verzeichnen (-7,1%). 

Davon betroffen sind vor allem kleinere 

und mittlere Unternehmungen. Die Zahl 

der Vollzeitbeschäftigten im Bauhauptgewerbe 

erhöhte sich leicht auf 82 350, was 

einer Zunahme von 1,7% gegenüber dem 

Vergleichsquartal im 2008 entspricht. 

Wohnungsbau überdurchschnittlich betroffen. 

Der Rückgang im Wohnungsbau 

belief sich auf überdurchschnittliche 

9,1%. Auch der sinkende Auftragseingang 

(-9,6%) deutet darauf hin, dass es in 

den nächsten Quartalen zu einer Kontraktion 

bei der Wohnungsproduktion kommen 

wird. Die weiterhin tiefen Hypothekarzinsen 

stützten zwar die Nachfrage 

nach Wohnimmobilien, vermögen jedoch 

den abnehmenden positiven Einwanderungssaldo 

sowie die allgemeine Verschlechterung 

der Konsumentenstimmung 

nicht zu kompensieren. Aufgrund 

der hohen Wohnungsproduktion ist ein 

beschränkter Rückgang deshalb mit einer 

Normalisierung gleichzusetzen. Regional 

sind wie üblich grosse Differenzen feststellbar. 

So ging der Wohnungsbau in den 

Kantonen Tessin Freiburg und Luzern 

teilweise massiv zurück, während er in 

Zürich Waadt und Thurgau deutlich zulegte. 

Seitwärtsbewegung im Wirtschaftsbau. 

Das Bauvolumen im gewerblich-industriellen 

Bau konnte sich im 2. Quartal fast 

auf dem hohen Vorjahresniveau halten 

(-3,0%). Diese konstante Entwicklung ist 

vor allem auf einige Grossprojekte in den 

Agglomerationen zurückzuführen, welche 

noch in der Zeit der Hochkonjunktur 

ausgelöst wurden. Das deutliche Minus 

von 22,9% bei den Auftragseingängen 

gegenüber dem Vergleichsquartal des 

Vorjahres weist jedoch auf eine Abkühlung 

hin. Der Wirtschaftsbau reagiert immer 

auf die Investitionszyklen der Firmen 

und somit besonders sensibel auf rückläufige 

Entwicklungen der Realwirtschaft. 

Stützende Funktion der öffentlichen 

Hand. Ein Blick auf die gemeldeten Bauvorhaben 

(+11,3% gegenüber dem Vorjahr) 

für das 3. Quartal 2009 und die 

Auftragsbücher zeigt, dass sich die Baukonjunktur 

im kommenden Halbjahr 

noch nicht spürbar abkühlen wird. Eine 

stützende Funktion kommt den Aufträgen 

der öffentlichen Hand zu. Dazu gehören 

die zahlreichen Infrastrukturbauten. 

Die auf den Bau ausgerichteten 

Konjunkturprogramme des Bundes spielen 

dabei eine untergeordnete Rolle. Mit 

einem Auftragsvolumen von etwas mehr 

als 500 Mio. CHF können diese nur einen 

marginalen Beitrag zur Baukonjunktur 

leisten (Bauvolumen Bauhauptgewerbe 

2008: 17,9 Mrd. CHF). 

Bauwirtschaft der zwei Geschwindigkeiten. 

Eine vertiefte Analyse der Situation 

der Bauwirtschaft lässt den Schluss zu, 

dass sich die zwei Segmente Hochbau und 

Tiefbau mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten 

entwickeln. Der öffentliche Tiefbau 

floriert dank einer gutgefüllten Pipeline 

an baureifen Grossprojekten. Der 

Hochbau hingegen ist vor allem von privaten 

Aufträgen abhängig und reagiert 

deshalb weitaus stärker auf die schlechte 

Konsumentenstimmung. Zudem ist im 

Hochbau eine weitere Margenerosion zu 

befürchten. Darunter leiden die vielen 

kleineren und mittleren Hochbauunternehmen 

besonders stark. Der SBV schätzt 

das Geschäftsjahr 2009 insgesamt als gut 

ein. Prognosen für 2010 sind schwierig. 

So geht der SBV davon aus, dass die private 

Nachfrage nach Bauleistungen weiterhin 

sinken wird, die öffentliche Hand 

diese Ausfälle jedoch über eine gewisse 

Zeit weiterhin wettmachen kann. Eine Erholung 

der privaten Bautätigkeit ist mit 

Verzögerung erst durch eine Erholung 

der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung 


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Binnenmigration 

Wohin zieht es Migranten? 

Die Bevölkerungsentwicklung der Schweiz war in den letzten Jahren 

nicht nur stark von der Zuwanderung geprägt. Ein wesentlicher Faktor stellt 

die Binnenwanderung der ausländischen Wohnbevölkerung dar. 

Attraktivität nach siedlungstyp 

0.15 

0.10 

0.05 

0.00 

-0.05 

-0.10 

-0.15 

-0.20 

-0.25 

-0.30 

RE 

PERI 

SUB 

Ausländer 2003 - 2007 

Schweizer 1995 - 2000 

PEND 

Linke Skala: Indes der Migrationsbilanz; rechte Skala: kumuliertes Migrationsvolumen der Ausländer 

Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik 

MIX 

AGR 

IND 

Ausländer 1995 - 2000 

Migrationsvolumen 2003 - 2007 

CEN 

TOUR 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 

Schweizer wandern weiter. Nicht überraschend 

verhält sich die Entwicklung der 

Migrationsneigung sowie des Verhältnisses 

von Kurz- zu Langdistanzumzügen bei 

der ausländischen Bevölkerungsgruppe 

nicht völlig synchron zu derjenigen der 

Schweizer und somit auch nicht zu jener 

der Gesamtbevölkerung der Schweiz. Hinsichtlich 

Migrationsneigung kommt die 

Studie zum Schluss, dass Ausländer seit 

nun einigen Jahren etwas häufiger umziehen, 

und dies überdurchschnittlich kleinräumig. 

So hatten in den achtziger Jahren 

und Anfang der Neunziger die Umzüge innerhalb 

eines Kantons bei den Ausländern 

noch stärker zugenommen als bei den 

Schweizern. Mitte der neunziger Jahre 

wurde ein Spitzenwert von 80% erreicht. 

Seit ungefähr 1998 zeigt sich jedoch bei 

der ausländischen Wohnbevölkerung eine 

leichte Umkehr beim Binnenwanderungsverhalten. 

Die interkantonalen Umzüge 

nehmen seitdem leicht zu. Folglich lag 

2007 der Anteil intrakantonaler Umzüge 

bei noch 74%. 

Darüber hinaus stellt die ausländische 

Bevölkerung keine homogene 

Gruppe dar, was sich in einem unterschiedlichen 

Umzugsverhalten der einzelnen 

Nationengruppen manifestiert. So 

sind Deutsche mobiler als Franzosen, 

welche wiederum mobiler sind als Portugiesen 

oder Italiener. Und unter den Ausländern 

ist die Kategorie der Jahresaufenthalter 

wiederum mobiler als Personen 

mit einer Niederlassungsbewilligung. 

Ivo Cathomen / Red. 

 

Mehr Binnen- als Zuwanderung. Ist auf nationaler 

Ebene die Zuwanderung aus dem 

Ausland der dominierende Faktor des Bevölkerungswachstums, 

so spielt auf regionaler 

Ebene die Binnenwanderung eine 

entscheidende Rolle und erklärt einen beträchtlichen 

Anteil der regional sehr stark 

variierenden Entwicklungen. Zu diesem Ergebnis 

kommt eine jüngst vorgelegte Studie 

von Credit Suisse. Die Binnenmigration 

bestimmt nicht nur die räumliche Verteilung 

der Bevölkerung, sondern auch in entscheidendem 

Ausmass das regionale 

Wachstumspotenzial. In der Betrachtungsperiode 

von 1991 bis 2007 vollzog allein die 

ständige ausländische Wohnbevölkerung 

über 1.65 Mio. Verlagerungen des zivilrechtlichen 

Wohnsitzes über die Gemeindegrenze 

hinweg; die Anzahl der aus dem 

Ausland Zugezogenen beläuft sich auf rund 

1.44 Mio. Personen. 

Nimmt man einen längeren Zeithorizont 

ein, erkennt man, dass die Mobilität 

seit den siebziger Jahren angestiegen 

ist, wenn auch nicht kontinuierlich. 

Die Triebkraft hinter dem Anstieg der 

Umzugshäufigkeit liegt in der gestiegenen 

Neigung, den Wohnsitz kleinräumig 

zu verlagern. Waren 1970 noch 57% aller 

Binnenwanderungen der Schweizer 

Wohnbevölkerung Umzüge innerhalb eines 

Kantons, waren es 2000 bereits 70%. 

Bei Umzügen innerhalb relativ kleiner 

Distanzen spielt neben Faktoren wie der 

verkehrstechnischen Erreichbarkeit die 

Nachfrage- und Angebotssituation auf 

dem Immobilienmarkt eine entscheidende 

Rolle. Vereinfacht können Migrationsbewegungen 

in zwei Kategorien eingeteilt 

werden: einerseits bildungs- und 

berufsbedingte Umzüge, bei der die Distanz 

zwischen alter und neuer Wohnung 

weniger ausschlaggebend ist, und andererseits 

wohnsitzorientierte Umzüge, die 

sich innerhalb einer für die Person verkraftbaren 

Pendlerdistanz zur Arbeitsstelle 

abspielen. 

Verbesserung der Wohnsituation. Von besonderem 

Interesse ist eine genaue Betrachtung 

jener Umzüge, welche eine 

Verbesserung der Wohnsituation anpeilen. 

Konnte von 1970 bis 2000 für die Gesamtbevölkerung 

der Schweiz eine Tendenz 

der Entflechtung von Wohn- und 

Arbeitsort nachgewiesen werden − was 

gleichbedeutend mit einer Zunahme der 

Pendleraktivität ist. Deutlich sichtbar 

spielt sich der grösste Teil aller Binnenwanderungen 

zwischen wenig weit entfernten 

Standorten ab. Erstaunliche 40% 

(27% bei Nord- und Westeuropäern) aller 

umgezogenen Südeuropäer wählen 

einen neuen Wohnort, der innerhalb von 

10 Autofahrminuten vom alten Wohnsitz 

aus erreichbar ist. Diese überdurchschnittliche 

Vertretung von Umzügen mit 

relativ kurzer Distanz zwischen altem und 

neuem Wohnort verdeutlicht das rege 

Wohnoptimierungsgeschehen in der 

Schweiz. Bei den Südeuropäern zeigt 

sich eine stärkere Verflechtung mit der 

eigenen Region, was sich in dem hohen 

Anteil von Migrationsbewegungen innerhalb 

weniger Minuten manifestiert. So 

fanden bei den Südländern für 2003 bis 

2007 rund 70% aller Binnenumzüge innerhalb 

von 20 Fahrminuten und 18% innerhalb 

von 20 bis 40 Fahrminuten statt. 


Wohnattraktivität 

Bei den Nord- und Westeuropäern 

hingegen liegen die Anteile bei 54% 

respektive 24%. Argumente hierfür müssen 

in der durchschnittlich längeren Aufenthaltsdauer 

der Südeuropäer und in ihrer 

Tendenz, Migrationsnetzwerke zu 

bilden, gesucht werden. Auch wenn nicht 

bekannt ist, ob im jeweiligen Fall auch der 

Arbeitsort gewechselt wurde, kann davon 

ausgegangen werden, dass ein erheblicher 

Anteil bei gleichbleibendem Arbeitsort 

den Wohnort gewechselt hat. 

Steigendes Kaufinteresse. Insgesamt gewinnen 

bei den Ausländern die Langdistanzumzüge 

sowie Umzüge mit einer Distanz 

zwischen 20 bis 40 Minuten an 

Bedeutung. Hierzu beigetragen hat nicht 

nur die wachsende Anzahl Nord- und 

Westeuropäer in der Schweiz, sondern 

auch eine Änderung des Umzugsverhaltens 

der ansässigen Südländer. All diese 

Entwicklungen haben dazu geführt, dass 

nun aktuell die Verteilung der Umzugsdistanzen 

der Ausländer ziemlich genau derjenigen 

der Schweizer Ende der neunziger 

Jahre entspricht. Die Nord- und Westeuropäer 

mit der stark wachsenden Gruppe 

der Deutschen könnten darüber hinaus 

Die Binnenwanderung der ausländischen 

Wohnbevölkerung beeinflusst das demografische 

Profil der Regionen, die Nachfrage nach 

dem Service Public in den Kommunen, die 

sozialen Netzwerke von Bevölkerungsgruppen 

oder die politische Kultur vor Ort.» 

Raphael Schönbächler, Credit Suisse 

der Wohneigentumssättigung entgegenwirken 

− sowohl durch Stockwerkeigentum 

in urbanen Gebieten als auch durch 

Eigentumswohnungen und -häuser in 

ländlichen Regionen. Denn neben der steigenden 

Anzahl Gutverdienender sind sich 

doch speziell Deutsche aus ihrer Heimat 

gewohnt, in Wohneigentumsverhältnissen 

zu residieren. Anzeichen auf eine sinkende 

Pendlerbereitschaft bei den Ausländern, 

die in einer steigenden Nachfrage 

nach verdichtetem Wohnen resultieren 

würde, drängen sich nicht auf. 

Quelle: Credit Suisse Economic Reserach (Hrsg.): 

Wohin zieht es die Zuwanderer? – Interne Migration der ausländischen 

Wohnbevölkerung. August 2009. 

Wohin zieht’s 

inländische Ausländer? 

Migrationsmagnete 

Quelle: Credit Suisse Economic Research, 

Bundesamt für Statistik 

Rang 2003-2007 

Grösste Nettogewinner von interner Migration 

Saldo interne Migration 

Glattal 2 354 

Nyon 1 713 

Unteres Baselbiet 1 198 

Aarau 1 108 

Morges/Rolle 1 046 

Unterland 1 021 

La Gruyère 999 

Pfannenstiel 967 

Zimmerberg 961 

Limmattal 926 

Grösste Nettoverlierer von interner Migration 

Zürich-Stadt – 5 419 

Basel-Stadt – 2 857 

Lausanne – 1 776 

Genève – 1 045 

Vevey/Lavaux – 937 

Bern – 934 

Berner Oberland-Ost – 703 

Visp – 551 

Innerschwyz – 523 

Brugg/Zurzach – 489 

Neben den Umzügen 

innerhalb der Schweiz 

formen die Zu- und 

Wegzüge über die 

Schweizer Grenze das 

demografische Profil 

der Regionenlandschaft. 

Aufgrund der 

jüngst starken Zuwanderungswelle 

ist es von 

besonderem Interesse, 

wie einerseits die Zuwanderung 

die Regionen 

direkt trifft und wie 

die zugewanderten Personen 

sich anschliessend 

mit Wohnsitzverlagerungen 

im Raum 

verteilen. 

Saldo interne Migration 

Nicht erst seit gestern 

konzentriert sich die internationale 

Wanderung 

stark auf wenige und auf 

die grössten Wirtschaftszentren, 

welche 

am meisten Arbeitsplätze 

zu generieren vermögen. 

Dies liegt daran, 

dass der Umzug über 

eine Grenze oder allgemein 

über grosse Distanzen 

als beruflicher Umzug 

verstanden werden 

kann. 

Bei der internen Migration, 

bei welchen die 

Kurzdistanzumzüge 

überwiegen, sind es hingegen 

vermehrt wohnsitzorientierte 

Antriebe 

oder Entmischungsbewegungen. 

Wie man bereits 

auf Stufe der Gemeindetypen 

gesehen hat, 

entfernen die Ausländer 

ihren Wohnsitz tendenziell 

aus den Zentren. 

Dies sollte sich nun auch 

in der regionalen Perspektive 

widerspiegeln. In 

der Tat zeigt die Tabelle, 

dass neu die grossen 

Magnete für internationale 

Zuwanderer deutlich 

ausländische Einwohner 

an die übrigen Schweizer 

Wirtschaftsregionen verlieren. 

In der ersten Hälfte 

der neunziger Jahre 

hingegen zählten noch 

die Top-Drei der Magnete 

für internationale Zuzüger 

auch bei den internen 

Zuzügen zu den grössten 

Gewinnern. Dieses Bild 

hat sich über die letzten 

zwei Jahrzehnte kontinuierlich 

gedreht. Aktuell 

sind die ersten Sechs der 

internationalen Zuwanderungspole 

gleichzeitig 

auch jene sechs Regionen, 

welche am unattraktivsten 

für die schon in 

der Schweiz lebenden 

Ausländer sind. 


Immobilienrecht 

Jus-News 

Grundlagenirrtum bei zu kleiner 

Inwiefern kann sich ein Mieter rechtsgültig auf Irrtum berufen, 

wenn eine Geschäftsfläche kleiner ist als im Mietvertrag vermerkt, 

der Mieter sie jedoch jahrelang genutzt hat? 

Peter Burkhalter & Boris Grell* 

Ausgangslage. Im November 2000 vermietete 

die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten 

zum Betrieb eines Solariums. 

Im besagten Mietvertrag wurde 

die Fläche mit ca. 246 m 2 angegeben, zu 

einem Zins von 4041 CHF pro Monat. Im 

Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass 

die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur 

vermessen wurden, zumal sie Probleme 

mit der Rentabilität des Solariumbetriebs 

hatte. Es stellte sich heraus, 

dass die effektive Fläche nur 204.20 m 2 

betrug. Mit anderen Worten belief sich 

die Differenz auf 41.80 m 2 oder auf 17% 

der im Mietvertrag vermerkten Fläche. 

Aufgrund der entdeckten Abweichung, 

die wegen der baulichen Situation 

der Räumlichkeiten von Auge nicht wahrgenommen 

werden konnte, berief sich die 

Mieterin X AG auf Grundlagenirrtum und 

die teilweise Ungültigkeit des Mietvertrages. 

Vor der zuständigen Schlichtungsbehörde 

konnte keine Einigung erzielt 

werden. Daraufhin rief die X AG das Mietgericht 

an und verlangte, dass der Mietzins 

im Verhältnis zur effektiven Fläche 

reduziert und ihr die (zu viel bezahlte) Differenz 

von rund 50 000 CHF nebst Zins 

von 5% rückvergütet werde. Während 

das Mietgericht den Begehren der Mieterin 

X AG grundsätzlich folgte, hob die von 

der Vermieterin Y AG angerufene Appellationsinstanz 

den Entscheid des Mietgerichts 

wieder auf. Daraufhin gelangte die 

Mieterin X AG mit der Beschwerde in Zivilsachen 

ans Bundesgericht. 

 

Gesetzliche Grundlagen. Zu Beginn verwies 

das Bundesgericht in seinem Entscheid 

1 auf die einschlägigen gesetzlichen 

Bestimmungen. Nach Art. 23 OR ist 

ein Vertrag für denjenigen unverbindlich, 

der sich beim Abschluss in einem wesentlichen 

Irrtum befunden hat. Wann ein Irrtum 

ein wesentlicher Irrtum ist (und dementsprechend 

dem Irrenden das Recht 

eingeräumt wird, den im Irrglauben abgeschlossenen 

Vertrag für unverbindlich zu 

erklären) wird in Art. 24 OR näher ausgeführt: 

So ist ein Irrtum namentlich dann 

ein wesentlicher, wenn der Irrende eine 

Leistung von erheblich grösserem Umfange 

versprochen hat oder eine Gegenleistung 

von erheblich geringerem Umfange 

sich hat versprechen lassen, als es sein 

Wille war (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Ebenso 

ist ein Irrtum ein wesentlicher, wenn 

der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt 

betraf, der vom Irrenden nach Treu und 

Glauben im Geschäftsverkehr als notwendige 

Grundlage des Vertrages betrachtet 

wurde (sogenannter Grundlagenirrtum, 

Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Demgegenüber 

hindern insbesondere blosse Rechnungsfehler 

die Verbindlichkeit des abgeschlossenen 

Vertrages nicht (Art. 24 Abs. 3 OR), 

mithin ist ein solcher sogenannter Kalkulationsirrtum 

kein wesentlicher Irrtum, 

der es dem Irrenden also nicht erlaubt, 

sich auf die Unverbindlichkeit des abgeschlossenen 

Vertrages zu berufen. Im Übrigen 

muss ein wesentlicher Irrtum binnen 

Jahresfrist seit dessen Entdeckung 

geltend gemacht werden, ansonsten der 

Vertrag als genehmigt gilt (dazu vgl. Art. 

31 Abs. 2 OR). 

Erwägungen des Bundesgerichts. Zunächst 

verneinte das Bundesgericht, 

dass es sich im vorliegenden Fall um einen 

blossen Rechnungsfehler (d. h. um 

einen unwesentlichen Kalkulationsirrtum; 

dazu vgl. oben) handelte. Denn die 

Parteien haben sich keineswegs bei der 

Berechnung des geforderten resp. des 

akzeptierten Mietzinses aus Versehen 

(arithmetisch) verrechnet. Ebenso liegt 

gemäss Bundesgericht kein (wesentlicher) 

Irrtum nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 

3 OR vor (dazu vgl. oben), weil die Mieterin 

X AG sowohl die Geschäftsräumlichkeiten 

als auch den hierfür zu bezahlenden 

Mietzins kannte und sich hierüber 

auch nicht irrte. 

Im Weiteren setzte sich das Bundesgericht 

mit dem insbesondere vor der 

Appellationsinstanz erfolgreichen Argument 

auseinander, dass die Mieterin X 

AG die Geschäftsräumlichkeiten während 

mehrerer Jahre ohne Klagen genutzt 

hatte. Mit ihrem Verhalten habe die 

X AG gezeigt, dass die gemieteten Räumlichkeiten 

ihren Erwartungen entsprochen 

hätten und sie gar keine grössere 

Fläche wünschte, womit auch kein wesentlicher 

Irrtum vorliege, der es der 

Mieterin erlauben würde, den Mietvertrag 

(rückwirkend) partiell aufzuheben 

und Rückforderungsansprüche zu stellen. 

Diese Rechtsauffassung erklärte das 


Mietfläche 

Auf was bezieht sich der Irrtum: 

auf das objekt an sich, dessen 

effektive Fläche oder auf den dafür 

bezahlten Preis?» 

Bundesgericht für bundesrechtswidrig: 

Die Mieterin X AG habe sich vorliegend 

nicht über die ihr durchaus bekannten 

Mieträumlichkeiten (resp. deren Fläche) 

geirrt. Vielmehr habe sich die Mieterin X 

AG bei der auf einer falschen Quadratmeterfläche 

aufbauenden Bestimmung des 

Mietzinses (für diese spezifischen Geschäftsräumlichkeiten) 

in einem Irrtum 

befunden und diesen gegenüber der Vermieterin 

Y AG rechtzeitig geltend gemacht. 

Dieser Irrtum ist nach Ansicht des 

Bundesgerichts ein wesentlicher (Grundlagen-)Irrtum 

im Sinne von Art. 24 Abs. 1 

Ziff. 4 OR, weil es sich neben der objektiven 

Wesentlichkeit auch ohne weiteres 

ergibt, dass es für die Mieterin X AG subjektiv 

wesentlich ist, ob sie pro Jahr etwa 

8 200 CHF mehr oder weniger an Mietzinsen 

für die effektiv kleinere Mietfläche 

bezahlen muss. Im Übrigen liess das Bundesgericht 

das Argument nicht gelten, 

dass im besagten Mietvertrag nur von einer 

ungefähren Quadratmeterfläche gesprochen 

wurde. Dazu verwies das Gericht 

auf seine bisherige Rechtsprechung, 

wonach bei einer solchen Abweichung 

nicht mehr von einer implizierten Marge 

ausgegangen werden darf, mit welcher 

ein Mieter zu rechnen habe. 

zusAmmenfAssung und empfehlungen. Die 

Mieterin X AG konnte sich – trotz jahrelanger, 

klagloser Benutzung der Mieträumlichkeiten 

– erfolgreich mit ihrer Berufung 

auf Grundlagenirrtum gegen die vermietende 

Y AG durchsetzen. Die X AG drang 

beim Bundesgericht insbesondere mit 

dem Argument durch, dass ein wesentlicher 

Irrtum selbst dann noch vorliegen 

kann, wenn sich die Parteien einig geworden 

sind über das konkrete Mietobjekt 

(mit der effektiv kleineren Fläche) und sich 

die Parteien auch bereits über den hierfür 

zu entrichtenden Mietzins geeinigt hatten. 

Demnach liegt ein wesentlicher Irrtum im 

Sinne von Art. 23 f. OR auch vor, wenn sich 

die mietende Partei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 

bezüglich der Basis des 

vereinbarten Mietzinses, (d. h. bezüglich 

der effektiv kleineren Fläche der Mieträumlichkeiten) 

im Irrtum befunden hatte. Das 

Urteil des Bundesgerichts hält insbesondere 

die Vermieter (unter Umständen aber 

auch Verkäufer) an, beim Vertragsabschluss 

dafür zu sorgen, dass die vereinbarten 

Eckwerte des Vertragsgegenstandes 

mit den tatsächlichen Begebenheiten 

übereinstimmen, ansonsten sie auch noch 

nach Jahren mit Rückforderungsansprüchen 

konfrontiert werden könnten. 

1 Der hier auszugsweise diskutierte, in französischer Sprache 

publizierte Entscheid vom 10. Juni 2009 kann auf 

der Homepage des Bundesgerichts (www.bger.ch) unter 

dem Vermerk «4A_99/2009» herunter geladen werden. 

ANZEIGEN 

*Peter Burkhalter & Boris Grell 

Dr. Peter Burkhalter (links) und Dr. Boris Grell sind 

Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und Zürich 

(www.hodler.ch) 


Management 

Pensionskassen 

Licht am Ende des Tunnels? 

Arbeitnehmer und Arbeitgeber fragen sich derzeit besorgt, wie es um 

die Gesundheit ihrer Pensionskassen bestellt ist. Im Mittel sind sie weit 

von ihrem Zielkurs entfernt, der Trend ist jedoch positiv. 

Credit Suisse Schweizer Pensionskassen index 

Credit Suisse, 30.06.2009 

135 

130 

125 

120 

115 

110 

105 

100 

95 

90 

85 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 

Anlage-allokation letzte acht quartale 

Credit Suisse, 30.6.2009 

0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 

3. Q. 07 4. Q. 07 1. Q. 08 2. Q. 08 3. Q. 08 4. Q. 08 1 Q 09 2. Q. 09 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Credit Suisse Schweizer Pensionskassenindex 

BVG-Verzinsung 4% / 3,25% seit 1.1.2003 / 2,25% seit 

1.1.2004 / 2,5% seit 1.1.2005 / 2,75% seit 1.1.2008 / 2% seit 1.1.2009 

Liquidität 

Obligationen CHF 

Obligationen PW 

Aktien Schweiz 

Aktien Ausland 

Alternative Anlagen 

Immobilien 

Hypotheken 

Rest 

Entwicklung von Pensionskassenindex 

und Anlage-Allokation. 

Ivo Cathomen / Red. 

 

Erholung auf tiefem Niveau. Den Schweizer 

Pensionskassen geht es erstmals seit zwei 

Jahren wieder etwas besser. Zu diesem 

Schluss kommt die quartalsweise erscheinende 

Pensionskassenstudie der Grossbank 

Credit Suisse*. Für Arbeitgeber und 

Arbeitnehmer sind die Ergebnisse eine 

gute und gleichzeitig eine schlechte Nachricht, 

denn die durchschnittliche Rendite 

der Pensionskassen in der Schweiz befindet 

sich weit vom gesetzlich vorgegebenen 

Zielkurs entfernt. Dass der Bundesrat 

die Mindestverzinsung gesenkt hat, macht 

das Bild nicht wirklich schöner. Der «Credit 

Suisse Schweizer Pensionskassen Index» 

– in der Abbildung oben links blau 

dargestellt – zeigt nach einem schwachen 

Jahresbeginn im 2. Quartal 2009 deutliche 

Avancen. Ausgangsbasis von 100 Zählern 

ist der Jahresbeginn 2000. Hätte sich ein 

Pensionskassenvermögen seit diesem 

Zeitpunkt nach den Vorgaben des Bundes 

entwickelt (Mindestverzinsung), so wäre 

es heute rund 33% mehr Wert. Zur Erinnerung: 

Die BVG-Mindestverzinsung (rote 

Linie) lag ursprünglich und über lange 

Jahre bei 4%, wurde am 1.1.2003 auf 

3,25%, ein Jahr später auf 2,25%, Anfang 

2005 auf 2,5%, Anfang 2008 auf 2,75% 

und liegt derzeit seit Jahresanfang auf 2%. 

Jede dieser Senkungen war jeweils von 

Protesten der Arbeitnehmerorganisationen 

begleitet. 

Deutlicher Anstieg. Seit Anfang 2000 errechnen 

die Ökonomen von Credit Suisse 

den «Credit Suisse Schweizer Pensionskassen 

Index». Für das Berichtsquartal 

können sie nun erstmals seit zwei Jahren 

über einen kontinuierlichen Anstieg berichten. 

Das Pensionskassenbarometer 

stieg von Anfang April bis Ende Juni um 

nicht weniger als 5,25 Punkte bzw. 4,86% 

auf 113,27 Zähler. Der klar beste Monat 

war mit einem Plus von 2,98% (3,22 Punkte) 

der April, gefolgt vom Mai mit 1,07% 

(1,19 Punkte) und vom Juni mit 0,75% 

(0,84 Punkte). 

In der Übersicht über die Anlageallokationsstreuung 

stellen wir ebenfalls 

eine leichte Verschiebung zu Lasten der 

Obligationen und der Alternativen 

Anlagen zu Gunsten der Aktien- und 

Immobilienanlagen fest.» 

*«Credit Suisse Schweizer Pensionskassen Index, 2. Quartal 2009» 

Die hypothetische BVG-Mindestverzinsung 

erreichte per Ende Juni einen 

Vergleichsstand von 132,71 Zählern. Die 

Differenz zur BVG-Vorgabe nahm in diesem 

Zeitraum um 4,57 Punkte (4,36%) ab. 

Die Abweichung der Schweizer Pensionskassen 

vom bundesrätlichen Zielkurs beträgt 

damit immer aber immer noch 19,44 

Punkte. Das heisst, innerhalb von achteinhalb 

Jahren haben die Pensionskassenverantwortlichen 

ihren Zielwert um nahezu 

20% verfehlt. Betrachtet man den massgeblichen 

Zeitraum, so sieht man, dass die 

Messlatte im Beobachtungszeitraum überhaupt 

nur zwei Mal für kurze Zeit übertroffen 

wurde. Allein im vergangenen Jahr belief 

sich die «Rendite» auf –13,25%. 

Kurzfristig ist König. Pensionskassen befinden 

sich derzeit in einem Dilemma: Eigentlich 

müssten sie höhere Risiken eingehen, 

um Aussicht auf eine höhere 

Rendite zu haben. Gerade mit dieser Strategie 

sind sie allerdings in den vergangenen 

zwei Jahren sehr schlecht gefahren. 

Über die vergangenen fünf Jahre wurden 

die Pensionskassen mit dieser Strategie 

bestraft. Mit einer einzigen Ausnahme haben 

alle Pensionskassen in den zwei zurückliegenden 

Jahren einen Verlust erzielt. 

Wie legen Pensionskassen an? Die Übersicht 

der Anlage-Allokation (rechte Grafik) 

zeigt, dass Pensionskassen wieder vermehrt 

in Aktien investieren – und zwar in 

inländische wie in ausländische. Dieser 

Zuwachs geht vor allem zulasten von Obligationen. 

Zum wiederholten Mal und seit 

Jahren nun ohne Unterbruch verzeichnen 


die Immobilienanlagen einen neuen 

Höchststand in der Anlage-Allokation und 

erreichen einen Wert von 19,1%. Bemerkenswert 

dabei ist, dass die Steuung der 

Immobilienanlagen besonders gross ist. 

Sie liegt zwischen 0% und deutlich über 

50%. Das heisst, einzelne Pensionskassen 

legen mehr als die Hälfte ihres gesamten 

Vermögens in Immobilien an. Mit einem 

Median von erwähnten 19,1% ist der Wert 

nach den Investitionen in Franken-Obligationen 

der zweithöchste überhaupt. 

In den vergangenen zwei Jahren 

besteht auch ein klarer Trend zu Franken- 

Anlagen. Insgesamt werden 78,5% in der 

heimischen Währung investiert. Vor zwei 

Jahren waren es noch über fünf Prozentpunkte 

weniger. Kleine Pensionskassen 

sind übrigens keinesfalls schlechter gefahren 

als grosse – ganz im Gegenteil: Die 

grössten, mit einem verwalteten Vermögen 

von 1 Mrd. CHF und mehr, erzielten über 

die vergangenen achteinhalb Jahre die 

schlechteste Performance. Namentlich in 

der Baisse seit 2007 haben sie überdurchschnittlich 

Terrain verloren, während sie in 

den Hausse-Phasen stärker zuzulegen vermochten 

als die übrigen Kassen. 

Lehren für die Arbeitgeber. Welche Lehren 

können Angestellte und Arbeitgeber aus 

dem Rückblick auf die Vermögensentwicklung 

der vergangenen Jahre ziehen? 

Nach wie vor werden Mindestverzinsung 

und Umwandlungssatz durch den Staat 

festgelegt. Dieser kann die Augen vor der 

Realität jedoch nicht verschliessen. Die 

Börsen haben innerhalb weniger Jahre 

weltweit grosse Ausschläge zu verzeichnen 

gehabt. Die Studie von Credit Suisse 

zeigt, dass die alte Regel, wonach man mit 

einem langen Anlagehorizont durchaus 

grösse Risiken tragen kann, ausser Kraft 

ist. Langfristig orientierte Anleger hatten 

in den letzten Jahren das Nachsehen. 

Auch seitens der Versicherungsgesellschaften 

wird der Druck steigen, die Sätze 

weiter zu senken oder sogar freizugeben. 

Für die Versicherer ist die berufliche 

Vorsorge – was die Altersvorsorge betrifft 

– derzeit ein Verlustgeschäft. Noch 

schlechter ist über die vergangenen Jahre 

gefahren, wer sich in der 3. Säule absichert. 

Eine deutliche Negativperformance 

bei Instrumenten mit maximalem Aktienanteil 

bis hin zu einer minimalen nominalen 

Rendite bei 3.-Säule-Konten sind das 

harte Brot, dass vor allem Selbständigerwerbende 

ohne Pensionskassenanschluss 

derzeit zu beissen haben. 

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au & Haus 

LichtPlanung 

Gutes Licht in Wohnsiedlungen – 

Der Nachtraum von Wohnsiedlungen besteht aus vielen Räumen – Räume, in denen das 

Sicherheitsgefühl und der Erlebniswert von der Beleuchtung abhängig sind. Um einen Mehrwert 

zu erhalten müssen Ästhetik und Aufwand in einem gesunden Verhältnis zueinander stehen. 

1 und 2: Der Mensch erwartet in Wohnsiedlungen attraktives Licht 3: Die Natur ist bunt 

Christian Vogt* 

 

«Und am Anfang war nur Finsternis» – so 

ähnlich steht’s wohl geschrieben. Doch 

die Nacht ist nicht finster. Sie wird erhellt 

durch Sternenlicht, Mondlicht, und – oft 

nicht zu wenig – Licht aus der Umgebung. 

Wie viel zusätzliches Licht braucht es 

dann noch? 

Das Sicherheitsbedürfnis der 

Nutzer in die Planung mit einzubeziehen 

scheint zumindest auf den ersten Blick 

einfach zu sein. Normen und Richtlinien 

– in der Schweiz in erster Linie die 

SNEN 13201 – geben die Vorgaben dazu. 

Doch genau genommen beziehen 

sich diese nicht auf Wohnsiedlungen. Allenfalls 

auf öffentliche Wege. Für diese 

wiederum wird von einem höheren Personenstrom 

ausgegangen, als es bei 

Wohnsiedlungen üblich ist. Zudem wird 

der Faktor «Wohnraum» resp. «Attraktivität» 

nicht berücksichtigt. Kurz: Die Beleuchtung 

sollte an der untersten Grenze 

allfälliger Richtlinien liegen. Und zusätzliche 

Lichtakzente erhöhen nicht nur die 

Attraktivität, sondern decken auch die 

Erwartungshaltung allfälliger Mieter 

oder Käufer. 

Lichtverschmutzung. Schwieriger wird 

es beim Planungsfaktor Lichtverschmutzung. 

Der Begriff selbst ist verwirrend. 

Denn gegenüber der Wasser- oder Luftverschmutzung 

ist hier nicht die Verschmutzung 

des Mediums selbst gemeint, 

sondern die Störung, die durch 

unsachgemässe Anwendung des Lichtes 

entstehen kann. Es ist also so, als würde 

man von Luftverschmutzung reden, 

weil es in einem Raum «unangenehm 

zieht». 

Das Wort Lichtverschmutzung 

wird in der Bevölkerung meist im Zusammenhang 

mit der Beeinflussung von Insektenarten, 

Zugvögeln und der Beeinträchtigung 

der Sichtbarkeit des 

Sternenhimmels verwendet. Letzteres 

wird nicht selten auch in einen Zusammenhang 

mit Verschwendung elektrischer 

Energie gebracht. Nächtliche Aufnahmen 

der Erde aus dem Weltall sind ein 

regelrechter Medienrenner, frei nach dem 

Motto: Alles was auf der Erde leuchtend 

sichtbar ist, sei unnötige Beleuchtung und 

Energieverschwendung. Aktuelle Studien 

der Universität Padua weisen übrigens 

nach, dass über 80% der aus dem All ersichtlichen 

Beleuchtung, Licht von beleuchteten 

Flächen wie Strassenbeläge 

und Fassaden ist. Der wesentlich kleinere 

Teil rührt offenbar von direkt in den 

Himmel strahlenden Leuchten her. Die 

zunehmende Diskussion der Lichtverschmutzung 

ist unter anderem auch darauf 

zurück zu führen, dass die Tendenz 

der Wohnsiedlungsbeleuchtung im Bereich 

Aussenräume, Treppenhäuser, Eingänge 

etc. zu mehr Licht zunimmt. Oft 

entsteht dadurch mehr Blendung. Die 

Ursache ist meist die Anwendung neuer 

Lichtquellentechnologien (mehr Licht 

bei gleicher Leistung und viel kleineren 

Lichtflächen) und das fehlende Wissen, 

wie damit umzugehen ist. 

Die Nacht zum Tag machen. Verschärft wird 

die Diskussion durch das wachsende Bedürfnis 

einer 24-Stunden-Gesellschaft, die 

Aussenräume auch bei Nacht vermehrt 

nutzen möchte. Berücksichtigen wir dann 

noch aktuelle Themen wie Klimawandel 

und die komplexen Prozesse, die damit gemeint 

sind, so kommt die Frage auf, ob 

nicht doch eher nächtliche Finsternis zu 

bevorzugen sei. Die Natur ist eine Welt 

voller Farben, zumindest tagsüber. Das 

Sprichwort «In der Nacht sind alle Katzen 

grau» macht darauf aufmerksam, dass die 

Farben – wenn überhaupt – bei Nacht sehr 

reduziert wahrgenommen werden – ausser 

man nimmt Kunstlicht zur Hilfe. 

Der Mensch hat eines 

mit Motten gemeinsam: 

Er wird vom Licht angezogen.» 

Christian Vogt 

Der in der Regel bepflanzte Aussenraum 

stellt genau genommen einen Raum dar 

mit unendlich vielen Oberflächen. Jedes 

Blatt ist anders ausgerichtet und die Oberflächenvielfalt 

ist beinahe unendlich. So 

sind zum Beispiel bei den meisten Baumarten 

die Blattober- und -unterseiten unterschiedlich. 

Wird die Baumkrone nun 

von unten beleuchtet, erleben wir ein 

gänzlich anderes Erscheinungsbild, als 


Facetten von Licht. Wechselnde Lichtverhältnisse 

ändern nicht nur die sichtbare 

Erscheinung eines Raumes, sondern 

auch dessen emotionale Atmosphäre. 

Mit Licht lassen sich Räume vergrössern 

oder verkleinern. Es schafft räumliche 

Verbindungen oder grenzt Bereiche voneinander 

ab. Licht macht Farben erst 

sicht- und erlebbar und steuert die Aufmerksamkeit. 

Es rückt Wichtiges ins 

Blickfeld und blendet Unwichtiges aus. 

Licht ruft Gefühle hervor und beeinflusst 

die persönliche Stimmung. 

Die Wahrnehmungspsychologie 

formulierte bereits zu Beginn des letzten 

Jahrhunderts, auf welche Weise unterschiedliche 

Lichtqualitäten das Erkennen 

räumlicher Formen, Strukturen und Oberein 

Mehrwert 

4: Vielflächige Strukturen 5: Wegziele sollen hell sein 6: Schleifendes Licht betont Struktur 

bei einer Beleuchtung von oben. Letzteres 

ist in unseren Breitengraden noch viel zu 

wenig verbreitet, obschon es einige Vorteile 

bietet, wie zum Beispiel eine attraktive 

und sinnvolle Winter-Beleuchtung. Bei 

stark unterschiedlichen Blattober- und 

Unterseiten kann aber auch ein seitliches 

Licht sehr reizvoll sein, da der Wind so für 

ein regelrechtes Baumglitzern sorgt. 

Sicherheitsgefühl vermitteln. Wie zu Beginn 

erwähnt, hat die Beleuchtung eines 

Aussenraumes auch – wenn nicht sogar in 

erster Linie – die Aufgabe für die notwendige 

Sicherheit zu sorgen, genaugenommen 

für das nötige Empfinden von Sicherheit. 

Um das Sicherheitsgefühl zu 

erreichen, das zu einem wesentlichen Teil 

von psychologischen Faktoren abhängig 

ist, lässt sich die Planung dieser Beleuchtungskomponente 

selten auf die Erfüllung 

von Normvorgaben reduzieren. Gerade 

im Bereich öffentlicher Räume liegt das 

Problem. Denn die Beleuchtung wird 

nicht selten als notwendiges Übel betrachtet. 

Dabei schliesst Sicherheit weder 

Schönheit aus, noch anders herum. Es benötigt 

jedoch das Hinterfragen herkömmlicher 

Vorgehensweisen, das Einfühlen in 

die Empfindungswelt der Nutzer, das Wissen 

über die Prozesse unseres Sehens und 

das Verstehen gesamtökonomischer Zusammenhänge. 

Oder auch nur das Eingehen 

auf einfachste Erkenntnisse. 

Licht als Anziehungspunkt. Der Mensch 

hat eines mit den Motten gemeinsam: Er 

wird vom Licht angezogen. Gepaart mit 

der Kenntnis, dass es Licht braucht, um 

ein Hindernis als solches zu erkennen, 

heisst dies, dass in erster Linie die Ziele 

eines Weges sowie allfällige Stolperzonen 

wie Stufen eine Beleuchtung brauchen. 

Die Wege selbst müssen nur bedingt beleuchtet 

werden. Bereiche mit bedeutsamen 

Informationen gilt es mit Licht zu betonen 

und zu strukturieren, damit sie 

bevorzugt wahrgenommen werden. So 

führt zum Beispiel optimal dosierte Beleuchtung 

beim Betreten eines Eingangsbereiches 

unwillkürlich zur Informationstafel, 

zeigt dann den Weg zum Aufzug, 

lässt nebenbei mit einem Blick die ganze 

Raumsituation verstehen und löst gezielt 

positive Emotionen beim Betrachter aus. 

flächen ermöglichen und zur Sicherheit 

unserer Wahrnehmung beitragen können. 

Der Mensch gewinnt spontanes Erkennen 

über Raum, Material und Struktur unter 

anderem auch aus der Lage von Leuchten, 

dem räumlichen Verlauf des Lichts und 

insbesondere auch aus dem Zusammenspiel 

von Licht und Schatten.Der Profilichtplaner 

hat dabei natürlich zum Ziel, 

eine Realisierung zu finden, welche einen 

geringst möglichen Energieaufwand zur 

Folge hat. Dabei gehören Einfachheit in 

Unterhalt und Wartung, Vermeidung von 

Lichtverschmutzung und geringe Life- 

Cycle-Kosten zur Selbstverständlichkeit. 

Eine professionell gestaltete visuelle 

Umgebung ist mehr als nur eine 

Konfiguration optisch wirksamer Oberflächen, 

denn der Mensch ist ein aktiver 

Faktor im Wahrnehmungsprozess. Er 

konstruiert die Bilder seiner visuellen 

Umgebung aufgrund einer Vielzahl von 

Erwartungen, Erfahrungen und Bedürfnissen. 

Ihm dabei ein optimales Licht zu 

bieten, heisst für einen räumlichen Mehrwert 

zu sorgen. 

Bild 1: Fotograf: Jürg Zimmermann, zimmermannfotografie.ch 

Bilder 2, 5: Fotograf Mike Helbling, Vogt & Partner 

Bilder 3, 4, 6: Fotograf Christian Vogt, Vogt & Partner 

*Christian Vogt 

Lichtgestalter IALD, Leiter und Inhaber von 

Vogt & Partner, Lichtgestaltende Ingenieure 

Deutschland/Österreich/Schweiz, Kursleiter 

und Dozent an verschiedenen Fachhochschulen. 

www.lichtgestaltung.ch 


Wir bewegen. 

In Rubigen und im weiteren Umkreis. 

Täglich nutzen weltweit mehr als 900 Millionen Menschen 

Aufzüge, Fahrtreppen und innovative Mobilitätslösungen von 

Schindler. Hinter unserem Erfolg stehen 45 000 Mitarbeitende 

auf allen Kontinenten. 

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Bau & Haus 

Licht im Alter 

Ins rechte Licht gerückt 

In Folge der demografischen Entwicklung wird es immer wichtiger, Liegenschaften an die 

Bedürfnisse älterer Bewohner anzupassen – auch hinsichtlich Beleuchtung. Das richtige 

Licht am richtigen Ort optimiert Selbständigkeit und Sicherheit älterer Menschen im Alltag. 

1: Starke Helligkeitsunterschiede erschweren das optimale Sehen. 2: Fehlende Kontraste schaffen gefährliche Situationen. 

Felix Bohn 

In Folge der demografischen Entwicklung 

wird es immer wichtiger, Liegenschaften 

an die Bedürfnisse älterer Bewohner anzupassen. 

Durch Veränderungen im alternden 

Auge brauchen ältere Menschen 

deutlich mehr Licht für dieselbe Sehleistung 

wie jüngere. Gleichzeitig sind sie 

blendempfindlicher. Das macht die Lichtplanung 

an Orten, wo ältere Menschen 

wohnen, besonders anspruchsvoll. Das 

richtige Licht am richtigen Ort optimiert 

die Selbständigkeit und Sicherheit älterer 

Menschen im Alltag. 

Tageslicht. Im Zusammenhang mit der 

Gebäudeplanung denkt man bei Licht 

meist an Kunstlicht. Zuerst sollte jedoch 

das Tageslicht optimal genutzt 

werden. Unsere Augen und unser 

Schlaf-Wach-Rhythmus sind auf das 

Tageslicht eingestellt. Auch an einem 

bewölkten Tag erreicht das Tageslicht 

im Freien Beleuchtungsstärken von bis 

20 000 Lux, die mit Kunstlicht im Haus 

in der Regel bei Weitem nicht erreicht 

werden. Erstes Ziel sollte es deshalb 

sein, möglichst viel Tageslicht ins Gebäude 

zu holen. Dies kann durch eine 

geschickte Ausrichtung des Gebäudes 

und eine durchdachte Anordnung von 

Wohnräumen und Fensterflächen erreicht 

werden. 

Sonnen- und Blendschutz. Abhängig von 

Wetter, Sonnenstand und Position im 

Gebäude kann Sonnenlicht zu unerwünschten 

Blendungen führen. Um diesen 

Blendungen vorzubeugen, sind drei 

Prinzipien zu beachten. Gegen Direktblendung 

können Sonnenstoren und andere 

Sonnenschutzmassnahmen eingesetzt 

werden. Zweitens sind matte 

Boden- und Wandbeläge einzusetzen, 

um Spiegelungen zu vermeiden. Und 

drittens müssen starke Helligkeitsunterschiede 

vermieden werden. Platziert 

man beispielsweise eine grosse Fensterfläche 

am Ende eines Ganges und 

wird diese von der Sonne direkt beleuchtet, 

stellt sich das Auge auf diese 

Helligkeit ein und der Korridor wird entsprechend 

dunkel erscheinen (Abb. 1). 

So können Hindernisse und Gesichter 

nicht rechtzeitig erkannt werden. 

Kunstlicht.Wie eingangs erwähnt brauchen 

schon gesunde ältere Menschen 

mehr Licht und sind blendempfindlicher 

als jüngere. Zudem sind viele hochaltrige 

Menschen sehbehindert. Aus beiden 

Gründen sind bei der Lichtplanung für 

Bei einem Unfall infolge 

nicht normgerechter 

Beleuchtung ist die Verwaltung 

in der Verantwortung.» 

Felix Bohn 

ältere Menschen erhöhte Anforderungen 

einzuhalten. Massgebend für die 

Lichtplanung ist die Europäische Norm 

EN-12464-1 «Licht und Beleuchtung». 

Die Norm führt aus, dass die minimale 

Beleuchtungsstärke erhöht werden soll, 

wenn das Sehvermögen der Nutzer unter 

dem Durchschnitt liegt. Das bedeutet, 

dass in Gebäuden, in denen viele ältere 

Menschen wohnen, in Wohnräumen, 

Gemeinschaftsbereichen, Korridoren 

und Treppen eine Beleuchtungsstärke 

von mindestens 300 Lux , in Küche und 

Sanitärräumen von 500 Lux erreicht 

werden sollten. Die Lese- und Arbeitsbeleuchtung 

sollte bei älteren Menschen 

1000 Lux erreichen. Die Beleuchtung im 

Aussenraum und auf Zugangswegen 

sollte auf 50 Lux, im Bereich von Aussentreppen 

auf 100 Lux dimensioniert 

werden. 


Bau & Haus 

Licht im Alter 

3: Indirektes Licht als Grundbeleuchtung und 

eine blendfreie direkte Lichtquelle als Lesebeleuchtung. 

Gefährliche Situation können 

entstehen, wenn man an einem hellen 

Sommertag von aussen in den Eingangsbereich 

eines Gebäudes eintritt. In vielen 

Gebäuden liegen die effektiven Beleuchtungsstärken 

weit unter den geforderten 

Werten. Gerade das ältere Auge braucht 

Zeit, um sich an starken Helligkeitswechsel 

anzupassen. Deshalb sollte, ähnlich 

wie das auch bei Tunneleinfahrten der 

Fall ist, im Eingangsbereich eine höhere 

Beleuchtungsstärke gewählt werden, um 

eine Übergangszone zu schaffen, die es 

den Eintretenden erlaubt, sich langsam 

an den Helligkeitswechsel anzupassen. 

Sicherheitsgefühl im und ums Haus. Eine 

ausreichende und blendfreie Beleuchtung 

innerhalb und ausserhalb des Hauses 

verbessert die Selbständigkeit und 

Unfallsicherheit älterer Menschen. Aber 

auch alle, die abends spät nach Hause 

kommen, werden sich sicherer fühlen 

und sind besser vor Stürzen gefeit. Eine 

gute Beleuchtung ist deshalb, genauso 

wie eine hindernisfreie Bauweise, ein 

Beispiel dafür, dass Massnahmen, die für 

ältere Menschen geplant werden, den 

Komfort und die Sicherheit aller Bewohner 

erhöht. 

Haftbarkeit bei Unfällen. Wer sich selbst 

bei ungünstigen Lichtverhältnissen beobachtet, 

weiss, dass gutes Licht mitentscheidend 

ist, ob ein Text gelesen oder 

eine Treppe sicher überwunden werden 

kann. Die Unsicherheit eines älteren 

Menschen beim Überwinden einer Treppe 

wie in Abb. 2 sollte nicht verwundern. 

Und dies unabhängig von seiner Beweglichkeit, 

Kraft und Bewegungskoordination. 

Durch die Wahl von Beleuchtung 

und Material sind die einzelnen Stufen 

auch für Normalsehende kaum unterscheidbar. 

Im ungünstigsten Fall könnte 

bei der Beurteilung der Verantwortlichkeit 

nach einem Unfall eines Bewohners 

eine nicht normgerechte Beleuchtung 

zum Nachteil der Verwaltung ausgelegt 

werden. 

Indirektes und direktes Licht. Indirektes 

Licht blendet nicht und taucht einen 

Raum in ein relativ gleichmässiges Licht. 

Es entstehen auch keine starken und irritierenden 

Schatten. Diese Beleuchtungsart 

eignet sich deshalb besonders 

gut für die Grundbeleuchtung. Voraussetzung 

für eine effiziente Beleuchtung 

sind dabei helle Reflexionsflächen. Nachteile 

einer indirekten Beleuchtung sind 

unvermeidbare Lichtverluste und die 

Tatsache, dass sie keine Raumwirkung 

erzeugt. 

Direktes Licht eignet sich für 

punktuelle Beleuchtungen (z. B.. Leseoder 

Arbeitsleuchten). Zudem schafft es 

durch den gerichteten Schattenwurf 

Tiefe, was beispielsweise bei einer Treppe 

erwünscht ist, weil so die einzelnen 

Stufen besser erkennbar sind. Ziel muss 

also immer der ausgewogene und aufgabenbezogene 

Einsatz beider Beleuchtungsarten 

sein (Abb. 3). 

Kontraste. Neben dem Licht ist auch 

dem Einsatz von Kontrasten Beachtung 

zu schenken. Die kontrastreiche Ausgestaltung 

von Türrahmen, Haltegriffen, 

Handläufen oder Treppenvorderkanten 

erleichtert die Orientierung für sehbehinderte 

Menschen und generell bei ungünstigen 

Lichtverhältnissen. Dabei ist 

darauf zu achten, dass es sich bei den 

gewählten Kontrasten nicht nur um 

Farbkontraste handelt, sondern sich die 

Flächen auch in ihrer Helligkeit deutlich 

unterscheiden. 

Schlussfolgerungen. In vielen Wohnhäusern 

ist die Beleuchtung ungenügend. 

Die Bedeutung optimaler Lichtverhältnisse 

für das Wohlbefinden, Sicherheit 

und Selbständigkeit nicht nur der älteren 

Bewohner wird häufig unterschätzt. Und 

sollte es einmal zu einem Sturz mit gravierenden 

Folgen kommen, könnte wegen 

einer nicht der Norm und den Anforderungen 

der Bewohner angepasste 

Beleuchtung die Verwaltung zur Verantwortung 

gezogen werden. 

Wie weiss ich aber, ob die Beleuchtung 

in meinem Haus den Anforderungen 

entspricht? Infolge alters- und 

krankheitsbedingter Veränderungen des 

Auges der Bewohner kann das eigene 

subjektive Empfinden bei einer Beurteilung 

vor Ort nicht unbesehen als Referenz 

beigezogen werden. Bewohner werden 

sich kaum wegen einer mangelhaften 

Beleuchtungssituation beklagen. Spätestens 

bei der nächsten Renovation oder 

Erweiterung sollte dem Thema Licht deshalb 

unter Beizug einer Fachperson frühzeitig 

und umfassend Beachtung geschenkt 

werden. 

© Text und Fotos: Felix Bohn. 

Neue Planungsrichtlinien 

für altersgerechte Wohnbauten 

Ab Winter 2009 können die neuen Planungsrichtlinien 

für altersgerechte Wohnbauten kostenlos bei der Schweizerischen 

Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, 

Kernstrasse 57, 8004 Zürich, 044 299 97 97, info@hindernisfrei-bauen.ch, 

bezogen werden. Die Richtlinien dienen 

Baufachleuten und Immobilienspezialisten als Planungshilfe 

bei der Erstellung von Wohnraum für ältere Menschen. 

*Felix Bohn 

dipl. Architekt ETH, dipl. Ergotherapeut HF, 

zert. Gerontologe INAG, Lichtplaner in Ausbildung. 

Fachbereichsleiter Altersgerechtes 

Bauen bei der Schweiz. Fachstelle für behindertengerechtes 

Bauen und selbständiger 

Fachberater. www.wohnenimalter.ch 


Foto: Katharina Fischer | photocase.com Graphic Work 

Letzte Gelegenheit ! 

Anmeldung und weitere Auskünfte: 

Schweizerische Vereinigung für 

Aufzugssicherheit SAV ASA 

Silvia Glaus Zinder 

info@sav-asa.ch Tel. 041 340 06 20 

Sind Sie betroffen? 

Veränderte Gesetzeslage für Aufzugsbesitzer – und 

was Accessibilty wirklich bedeutet. 

Einladung zur SAV Fachtagung für Aufzugssicherheit 

22. September 2009 im Verkehrshaus Luzern 

Themen 

Die Umsetzung der SNEL im Kanton 

Zürich – erste Erkenntnisse I 

Stand der SNEL-Umsetzung in den 

übrigen Kantonen der Schweiz I 

SNEL und die Haftung von Betreiber 

und Aufzugsunternehmen I 

Zugänglichkeit bei öffentlichen Gebäuden 

I Aufzüge für Sehbehinderte 

I Modernisierung oder Ersatz 

von Aufzügen I Neuerungen bei 

der EN 81-Reihe, Interpretation gemäss 

EN 81-11 I Orientierung über 

neue Normen I Einbau von neuen 

Aufzügen in bestehenden Gebäuden 

(EN 81-21) I Verbesserung von 

Schutzmassnahmen gegen Vandalismus 

(EN 81-83) 

Fachreferenten 

und Podiumsteilnehmer 

Thomas Goetschi, Fachinspektorat 

SAV (Moderation) I Urs Ammann, 

Präsident des SAV I Peter Balmer, 

Präsident der Technischen Kommission 

SAV I Prof. Dr. Walter Fellmann, 

Rechtsanwalt I Zahra Darvishi, Leiterin 

des Corporate Volunteering und 

des Center of Accessibility bei Credit 

Suisse I Ivo Egger, Gemeinderat 

Buchrain I Silvano Beltrametti, Ex- 

Skistar und Botschafter Schindler 

Access for all I Bernhard Emch, 

Mitglied der Technischen Kommission 

SAV I Cecco Hurni, Mitglied 

der Technischen Kommission SAV I 

Walter Schmid, Delegierter Schweiz 

CEN TC 10 sowie weitere Teilnehmer 

der bau- und baunahen Branche und 

der Baubehörde 

Programm unter: www.sav-asa.ch

au & Haus 

Unterhaltsarbeiten 

Welcher Handwerker ist der richtige? 

Eine Analyse der Bedürfnisse und Zufriedenheit von Immobilienverwaltungen 

zeigt, dass viele Handwerksbetriebe die Erwartungen der professionellen Klientel 

nicht zu erfüllen vermögen. 

Urs Clement* 

 

Grosser Aufwand. Immobilienbewirtschafter 

wenden sehr viel Zeit für gewerbliche 

Unternehmungen auf, die ihre 

Liegenschaften unterhalten. Aufträge erteilen, 

nachfassen, falls der Auftrag nicht 

erledigt wurde, Kontakte mit Mietern für 

die Terminierung der Aufträge, Offerten 

und Rechnungen überprüfen und vieles 

mehr. Dieser Umstand und viele Interviews 

gaben den Anlass zu einer Analyse 

bei Bewirtschaftern, wie ihnen das Leben 

einfacher gemacht werden kann. Es 

war festzustellen, dass die Probleme oft 

ähnlich gelagert sind. 

Schlechtes Image. Handwerker geben 

häufig Anlass zu Kritik und haben ein 

schlechtes Image. Unpünktlichkeit, 

Schmutz, Verlassen der Arbeitsstelle ohne 

die Arbeiten zu beenden, unfreundliche 

Begrüssung, verspätete Abgabe der 

Offerten, Lärm- und Geruchsemissionen 

(auch vom Menschen), schlechte Erreichbarkeit, 

der Bewirtschafter muss organisatorische 

Aufgaben, die ihm abgenommen 

werden können, selber machen, 

Schäden an Einrichtungen, die im 

schlechtesten Fall noch bestritten werden, 

Unzuverlässigkeit und lange Wartezeiten 

sind nur einige Kritikpunkte, die 

im Zusammenhang mit Handwerkern genannt 

werden. 

Kaum ein Immobilienverwalter 

war davon noch nie betroffen. Aber entweder 

tappt er trotz gutem Willen immer 

wieder in die gleiche Falle oder er resigniert. 

Es erfordert eines an Abgeklärtheit, 

um die geschilderten Fallgruben zu umgehen. 

Auf allen Hochzeiten. Die Unternehmer 

haben oft die Meinung, auf allen Hochzeiten 

tanzen zu müssen. Am Morgen 

geht der Monteur auf den Neubau um 

Rohre auf den rostigen Armierungseisen 

einzulegen, am Nachmittag steht die Motorenstörung 

am öligen Motor beim industriellen 

Kunden an und kurz vor Feierabend 

wird beim anspruchsvollen 

Privatkunden noch die neu gekaufte Designerleuchte 

an die frisch verputzte Decke 

montiert. 

Eine andere Herausforderung ist, 

dass der Monteur zwischen Bauarbeiten 

und Unterhaltsarbeiten von Liegenschaftsverwaltungen 

pendeln muss. Der 

Termin mit dem Mieter ist stets gefährdet, 

falls auf dem Bau oft zu erwartende 

Schwierigkeiten auftreten. Verstreicht 

der Termin, ruft der Mieter den Bewirtschafter 

an, weil er die Handwerksfirma 

nicht kennt. Dieser muss genervt die zuständige 

Person der beauftragten Unternehmung 

ausfindig machen, die aber logischerweise 

in diesem Moment nicht 

erreichbar ist. Die Liste solcher Schilderungen 

ist beliebig lang. Was kann der 

Unternehmer tun, um diese Probleme aus 

der Welt zu schaffen? Die Lösung heisst 

Konzentration auf eine Zielgruppe. 

Das Idealbild. Der Bewirtschafter ruft eine 

Unternehmung zur Offertstellung, 

zum Beispiel für eine Mängelbehebung 

der elektrischen Installationen, an. Er 

mailt oder schickt den Kontrollbericht an 

den Elektriker, da er die Kosten im voraus 

offeriert haben will. Der Projektleiter 

hat ausschliesslich mit dieser Kundengruppe 

zu tun und weiss genau, welche 

Bedürfnisse der Bewirtschafter hat. Die 

Offerte trifft spätestens nach 48 Stunden 

beim Auftraggeber ein. Er ist mit der Höhe 

des Offertbetrages einverstanden und 

erteilt den Auftrag. Der Projektleiter 

übernimmt die Terminierung mit den 

Mietern und die Arbeiten werden innerhalb 

der vereinbarten Zeit erledigt. Allfällige 

notwendige Abklärungen mit dem 

energieliefernden Werk werden selbstständig 

erledigt. Der Monteur betritt die 

privaten Räume der Mieter ausschliess- 


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lich mit Ueberziehschuhen und hält in 

der linken Hand die Werkzeugtasche und 

in der rechten den Staubsauger. Nach 

Abschluss der Arbeiten erhält der Bewirtschafter 

innert acht Tagen die 

preistreue Rechnung quasi als Vollzugsmeldung. 

Gibt der Bewirtschafter einen 

Kleinauftrag, wie z. B.. eine Störungsbehebung, 

wird der Termin mit dem Mieter 

vom Unternehmer selbstständig vereinbart. 

Falls der Termin frühmorgens stattfindet, 

wird er pünktlich eingehalten, da 

der Mieter selbst zur Arbeit muss. Ein gepflegter 

und vertrauenerweckender Monteur 

gibt ihm das gute Gefühl, die Arbeit 

in der Wohnung selbstständig auszuführen. 

Dank top ausgerüstetem Servicewagen 

kann er den Auftrag beim ersten Mal 

zu Ende führen. Der Mieter wird per SMS 

informiert, dass die Arbeiten fertig sind 

und der Schlüssel am vereinbarten Ort 

deponiert wurde. Kann der Auftrag aus 

irgendeinem Grund nicht fertig gestellt 

werden, wird der Mieter mit einem Zettel 

und anschliessend der Bewirtschafter 

per Mail informiert. 

Die Lösung heisst Konzentration 

auf eine Zielgruppe.» 

Urs Clement 

Nun passiert jedem Unternehmer 

immer mal wieder ein Fehler. Falls 

ein vertrautes Verhältnis zwischen Auftraggeber 

und -nehmer besteht und der 

Unternehmer proaktiv dazu steht, wird 

der Kunde diesen mit einem grosszügigen 

Lächeln verzeihen. Ein Unternehmer, 

der seinen Mitarbeitern den Begriff 

«Dienen» im Wort Dienstleistung nicht 

erklärt hat, wird sich in der Umsetzung 

dieser Selbstverständlichkeiten immer 

wieder schwer tun. 

*Urs Clement 

ist Inhaber der Brem + Schwarz Elektroinstallationen 

AG in Zürich. Das Unternehmen 

hat sich seit einigen Jahren auf die 

Zielgruppe der Immobilienverwaltungen 

spezialisiert. www.brem-schwarz.ch. 

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Immobilienberuf 

schweiz. Schätzungsexperten-kammer 

Bewertung von Baurechten 

Zweifelsohne sind fundierte Marktkenntnisse die Grundlage für eine gute Bewertung. 

Die Marktkenntnisse müssen jedoch in eine korrekte Bewertungssystematik einfliessen. 

Die Bewertung von Baurechten stellt diesbezüglich erhöhte Anforderungen. 

David Saxer* 

 

Basis für die Bewertung von selbständigen 

und dauernden Baurechten ist eine methodisch 

korrekte Bewertungssystematik. 

Nachfolgende Berechnungsbeispiele zeigen, 

wie die Bewertungsresultate, je nach 

angewendeter Bewertungssystematik und 

entsprechend gewählten Zinssätzen, grosse 

Differenzen ausweisen. Diese Differenzen 

dürfen allerdings nicht einfach unter 

dem Titel «Schätzergenauigkeit» abgetan 

werden. 

Der Einfachheit halber sind die nachfolgenden 

Beispiele ohne Berücksichtigung 

Heimfall sowie Verkehrswertbeitrag nach 

Baurechtsablauf berechnet. 

Eckdaten für die Berechnungsbeispiele: 

Neubau MFH 

Nutzfläche Wohnen: 1000m 2 

Mietwert Wohnen: 1000m 2 x 220.–/m 2 = 220 000.– 

Neubaukosten: BKP 2 = 1000m 2 NF x 2400.–/m 2 

NF = 2 400 000.– 

Selbständiges und dauerndes Baurecht 

Dauer 100 Jahre, Restlaufzeit 100 Jahre 

Massgebender Landwert bei Vertragsabschluss: 

1920m 2 x 475.–/m 2 = 912 000.– 

Verzinsung variabel gemäss der örtlichen Kantonalbank, 

derzeit 2.75% 

Indexierung zu 40% 

Baurechtszins bei Vertragsabschluss = 912 000.– 

zu 2.75% = 25 080.- 

Der Einfachheit halber sind die nachfolgenden Beispiele 

ohne Berücksichtigung Heimfall sowie Verkehrswertbeitrag 

nach Baurechtsablauf berechnet. 

Berechnungsbeispiel 1: 

Mietwert: CHF 220 000.– 

Baurechtszins: CHF -25 080.–, CHF 194 920.– 

Ertragswert bei Kap. Satz 6%, CHF 3 250 000.– 

Verkehrswert Baurecht 



Betriebskosten: 15%, CHF -33 000.– 

Rückstellungen: CHF -27 850.– 

Baurechtszins: CHF -25 080.–, CHF 134 070.– 

Ertragswert bei Zinssatz 4.25%, CHF 3 155 000.– 

Verkehrswert Baurecht 



Ertragswert ohne Baurecht Kap. Satz 6%, CHF 3 670 000.– 

Barwert Baurechtszins: Dauer 100 Jahre, 

Zins 2.75%, 25 080.– x 33.95, CHF -850 000.–, 

CHF 2 820 000.–, Verkehrswert Baurecht 

Die Wertdifferenzen der vorerwähnten 

Berechnungsbeispiele sind vor allem darin 

begründet, dass für die Bereinigung 

des Baurechtszinses (Abzug Barwert Baurechtszins) 

implizit unterschiedliche Zinssätze 

angewendet werden. Beim Berechnungsbeispiel 

1 erfolgt der Abschlag des 

Baurechtes zum gleichen Zinssatz wie der 

Kapitalisierungssatz des Ertragswertes 

der Gesamtanlage (6%). Das Berechnungsbeispiel 

2 rechnet mit demselben 

Zinssatz wie der Basiszinsatz (4.25%). 

Das Berechnungsbeispiel 3 schlussendlich 

rechnet mit demselben Zinssatz, welcher 

aktuell für die Bemessung des Baurechtszinses 

gemäss Vertrag Gültigkeit 

hat (2.75%). 

Nachhaltigkeit der Cashflows. Die Frage 

stellt sich jetzt, welcher Zinssatz für die 

Berechnung richtig ist. In diesem Zusammenhang 

ist wiederum der Bewertungsgrundsatz 

in Erinnerung zu rufen, wonach 

der Wert einer Liegenschaft den adäquat 

diskontierten nachhaltigen Casflows der 

Zukunft entspricht. Genau gleich wie die 

Mieterträge auf die Nachhaltigkeit ausgerichtet 

sind, ist auch beim Baurechtszins 

auf die Nachhaltigkeit abzustellen. In der 

Praxis werden in den Baurechtsverträgen 

meistens eine der folgenden Anpassungsklauseln 

für den Baurechtszins vereinbart. 

Diese werden in der Bewertung unterschiedlich 

berücksichtigt. 

Variabler Zinssatz. Bei variabel vereinbarten 

Baurechtszinsen müsste der nachhaltige 

Baurechtszins eigentlich auf einen 

nachhaltigen Durchschnittszinssatz berechnet 

werden und der Barwert des Baurechtszinses 

ebenfalls. Allerdings ist der 

Barwert des Baurechtzinses zur aktuellen 

Variabler Zinssatz 

Beispiel: 

Massgebender Landwert: CHF 912 000.– 

Baurechtszins: 912 000.– x 2.75%, 

CHF 25 080.–, variabler Zinssatz 

Barwert = 25 080.– x 33.95, CHF 852 000.– 

Dauer 100 Jahre, Zins 2.75% 

Baurechtszins: 912 000.– x 4.25%, CHF 38 760.– 

Basiszinssatz 

Barwert = 38 760.– x 23.16, CHF 897 000.– 

Dauer 100 Jahre, Zins 4.25%Ertragswert ohne Baurecht 

Kap. Satz 6%, CHF 3 670 000.– 

Barwert Baurechtszins: Dauer 100 Jahre, 

Zins 2.75%, 25 080.– x 33.95, CHF -850 000.–, 

CHF 2 820 000.–, Verkehrswert Baurecht 

variablen Verzinsung, zumindest bei länger 

andauernden Baurechten, ähnlich 

hoch wie der Barwert des Baurechtszinses 

berechnet mit einem Durschschnittszinssatz. 

Bei Baurechtszinsen, welche variabel 

vereinbart sind, ist aus den oben erwähnten 

Überlegungen der Einfachheit 

halber jeweils der aktuelle Baurechtszins 

zur aktuell gültigen Verzinsung gemäss 

Baurechtsvertrag einzusetzen. 

Fester Zinssatz. Der nachhaltige Baurechtszins 

entspricht dem aktuellen Baurechtszins 

auf Basis der festen Verzinsung. 

Der Barwert des Baurechtszinses 

wird auf Basis des Basiszinssatzes gerechnet, 

welcher einem langfristigen 

Durchschnittszins entspricht. 

Fester Zinssatz 

Beispiel: 


Fester Zinssatz: 5.00%, gemäss Baurechtsvertrag 

Basiszinssatz: 4.25% 

Baurechtszins: 912 000.– x 5%, CHF 45 600.– 

Barwert = 45 600.– x 23.16, CHF 1 056 000.– 


Kombination variabler und MindestZinssatz. 

Der Baurechtszins ist grundsätzlich 

variabel, jedoch ist eine Mindestverzinsung 

vereinbart. In diesem Fall gilt: 

Mindestverzinsung < aktueller variabler 

Zins: Der Baurechtszins basiert auf 

dem variablen Zins. Der Barwert des 

Baurechtszinses wird ebenfalls mit 

dem variablen Zinssatz berechnet 

Mindestverzinsung > aktueller variabler 

Zins: Der Baurechtszins basiert auf 

der Mindestverzinsung. Der Barwert 

des Baurechtszinses wird mit dem Basiszinssatz 

berechnet 

Kombination variabler und 

MindestZinssatz 

Beispiel: 


variabler Zins: 2.75% 

Mindestzinssatz: 5% gem. Vertrag 

Baurechtszins: 912 000.– x 5%, CHF 45 600.– 

Mindestzinssatz 

Barwert = 45 600.– x 23.16, CHF 1 056 000.– 



Literatur 

keiNe ausgewieseNe VerZiNsuNg. Im Baurechtsvertrag 

ist weder ein Landwert noch 

eine entsprechende Verzinsung definiert. 

Es ist lediglich der Baurechtszins in Franken 

ausgewiesen. Der Baurechtszins wird 

nicht den Hypothekarzinsveränderungen 

angepasst. Es handelt sich demnach um 

einen Baurechtszins mit einer Art «festem 

Zinssatz». Die Berechnung erfolgt analog 

dem Absatz b) «fester Zinssatz». 

korrekter bewertuNgsaNsatZ. Das Berechnungsbeispiel 

1 ist aufgrund der impliziten 

Verwendung des Kapitalisierungssatzes 

zur Bereinigung des 

Baurechtes falsch. Hinzu kommt, dass eine 

herkömmliche Kapitalisierung einer 

ewigen Rente gleichkommt, während 

Baurechtsverhältnisse immer zeitlich limitiert 

sind. 

Das Berechnungsbeispiel 2 ist 

aufgrund der impliziten Verwendung des 

Basiszinssatzes zur Bereinigung des Baurechtes 

falsch. Ebenso wird dem zeitlich 

limitierten Baurechtsverhältnis keine 

Rechnung getragen. 

Das Berechnungsbeispiel 3 ist 

der richtige Ansatz. Die Bewertung erfolgt 

in einem ersten Schritt ohne Berücksichtigung 

des Baurechtes. Nachher wird die 

Baurechtssituation gesondert bereinigt. 

Auf diese Weise ist der Schätzer angehalten, 

sowohl das zeitlich limitierte Element 

und die richtige Wahl des Zinssatzes zu 

berücksichtigen. Allerdings ist nochmals 

darauf hinzuweisen, dass das Thema 

Heimfall und Verkehrswertbeitrag nach 

Baurechtsablauf in der Praxis immer berücksichtigt 

werden muss, jedoch in den 

Beispielen der Einfachheit halber vernachlässigt 

wurde. 

Die vorerwähnten Beispiele haben 

Gültigkeit für Baurechtszinse, welche 

indexiert sind oder deren massgebender 

Landwert regelmässig neu beurteilt wird. 

Bei nicht indexierten Baurechtszinsen 

verliert der Baurechtsgeber den Teuerungsausgleich. 

Es handelt sich damit 

praktisch um einen Realzins. Diese Situation 

muss in der Bewertung entsprechend 

beachtet werden. 

*DaviD saxer 

St. Galler Kantonalbank, 

Vorstandsmitglied SEK/SVIT 

ZusammenwIrken von mIete 

und sachenrecht 

Ein Hilfswerk für die tägliche juristische Arbeit. 

das obligationenrecht 

und das sachenrecht 

haben in vielen gebieten 

gemeinsamkeiten. 

das werk «grundfragen 

des Zusammenwirkens 

von miete und sachenrecht» 

aus der 

feder von bettina hürlimann-kaup 

befasst 

sich mit themen wie 

miete und besitz, miete 

und Nachbarrecht, Veräusserung 

und belastung 

der vermieteten 

sache, Vormerkung der 

miete im grundbuch, 

miete und vorbestehende 

grundpfandrechte. 

Zum schluss 

findet sich eine gesamtbetrachtung, 

in 

der die ergebnisse zusammengefasst 

werden 

und Vorschläge für 

künftige gesetzesänderungen 

enthalten 

sind. 

Ein zentrales Thema 

bildet die Veräusserung 

der vermieteten unbeweglichen 

Sache. In einem 

solchen Fall geht 

der Mietvertrag gemäss 

Art. 261 OR auf den Erwerber 

über, wobei dieser 

bei Wohn- und Geschäftsräumen 

einen 

dringenden Eigenbedarf 

geltend machen kann 

(Art. 261 Abs. 1 und 2 

OR). Die Geltendmachung 

des Eigenbedarfs 

kann ausgeschlossen 

werden, wenn der Mietvertrag 

im Grundbuch 

vorgemerkt wird (Nrn. 22 

bis 26 und 769 bis 772). 

Diese Vormerkung hat 

somit einen besonderen 

Stellenwert. 

Wichtig ist, dass die Vormerkung 

des Mietvertrags 

formgültig beim 

Grundbuchamt angemeldet 

wird (Nrn. 762 bis 

766). Die Vormerkung 

stellt eine Verfügung 

über das Grundstück dar 

und muss deshalb vom 

Grundeigentümer vorgenommen 

werden. Dieser 

kann jedoch den Mieter 

oder einen Dritten (z. B. 

den Liegenschaftsverwalter, 

der den Mietvertrag 

unterzeichnet hat) 

ermächtigen, die Vormerkung 

beim Grundbuchamt 

anzumelden. 

Ein Prokurist kann (im 

Namen des Eigentümers) 

die Grundbuchanmeldung 

nicht vornehmen, 

es sei denn, es 

handle sich um einen 

«erweiterten» Prokuristen 

gemäss (Art. 459 

Abs. 2 OR), der zur Veräusserung 

und Belastung 

von Grundstücken 

befugt ist (Nr. 763). 

Die Vormerkung ist beim 

bibliographie 

befristeten Mietvertrag 

auf die Vertragsdauer beschränkt 

(Nr. 793), wobei 

die Vormerkung auch zulässig 

ist, wenn die Miete 

auf einen späteren Zeitpunkt 

(als die Vormerkung) 

beginnt. Dies 

muss allerdings aus dem 

Grundbuch (Hauptbuch) 

ausdrücklich hervorgehen 

(Nrn. 795 bis 797 

und 818). Die Autorin 

vertritt die Meinung, 

dass bei einer Option des 

Mieters (auf Verlängerung 

des Mietvertrags) 

bereits zu Beginn des 

Mietverhältnisses, also 

bereits vor der Geltendmachung 

der Option, die 

Dauer der Verlängerung 

vorgemerkt werden kann 

(Nr. 794), dies zur Rangsicherung 

im Fall einer 

Zwangsverwertung. Während 

gewisse Kantone 

die Vormerkung eines 

Untermietvertrags zulassen, 

bezieht die Autorin 

hier klar Stellung. Sie 

verneint die Vormerkung 

(Nrn. 798 und 809). Besondere 

Aufmerksamkeit 

widmet die Autorin der 

Problematik, wenn ein 

Nutzniesser oder ein 

Baurechtsberechtigter 

einen Mietvertrag abgeschlossen 

hat und dieses 

Recht (vor Ablauf der 

Mietdauer) untergeht 

(Nrn. 672 ff.). 

Der Doppelaufruf in der 

Zwangsverwertung ist 

zwar gemäss Art. 142 

Abs. 1 SchKG nur gegenüber 

dem vorgemerkten 

Mietvertrag möglich. Das 

Bundesgericht hat jedoch 

entschieden (BGE 

126 III 290), dass der 

Doppelaufruf auch bei 

nicht vorgemerkten 

Mietverträgen erfolgen 

kann, wenn die verbleibende 

Mietdauer länger 

ist als die in Art. 266c 

und 266d OR festgelegten 

gesetzlichen Kündigungsfristen 

von drei 

bzw. sechs Monaten 

(Nrn. 900 ff. sowie 933 

und 939). 

Erstmals wird das Zusammenwirken 

zwischen 

Miete und Sachenrecht 

grundlegend untersucht, 

wobei die aktuellen Probleme 

besonders berücksichtigt 

wurden. Bei allen 

Fragen nimmt die Autorin 

klar Stellung und gibt 

immer Lösungsvorschläge 

für die praktische 

Rechtsanwendung. Das 

Werk besticht durch seine 

übersichtliche Gliederung 

(mit schnellem Zugriff 

dank dem 

Gesetzes- und Sachregister), 

seine verständlichen 

Formulierungen 

und seiner ausgeprägten 

Verbindung von Wissenschaft 

und Praxis. Bettina 

Hürlimann-Kaup hat 

es geschafft, ein Hilfswerk 

für die tägliche juristische 

Arbeit zu verfassen. 

Das Buch ist 

jedem Juristen uneingeschränkt 

zu empfehlen. 

Die Autorin ist seit 2008 

Professorin für Privatrecht 

an der Universität 

Freiburg i.Ue. Das vorliegende 

Buch wurde als 

Habilitationsschrift von 

der Universität Luzern 

angenommen. Um die 

Schaffenskraft der Autorin 

zu dokumentieren, sei 

erwähnt, dass vor wenigen 

Wochen von ihr (zusammen 

mit Jörg 

Schmid) ein weiteres 

Buch erschienen ist, 

nämlich die 3. Auflage 

des bewährten Lehrbuchs 

«Sachenrecht» 

(Zürich/Basel/Genf 

2009). 

Dr. iur. roLanD 

pfäffLi 

Notar und Grundbuchverwalter 

von Thun 

Bettina Hürlimann-Kaup: Grundfragen des Zusammenwirkens 

von Miete und Sachenrecht. LXXIII + 447 Seiten, gebunden, 

Zürich/Basel/Genf 2008, 128 CHF, ISBN 978-3- 

7255-5711-0. 


ubrIk 

faciLity management 

Mit dem Bezug auf die schweizerischen 

Rahmenbedingungen und helvetischen 

Gepflogenheiten dürfte es sowohl 

für Studierende, als auch für Baufachleute 

und insbesondere für Immobilienmanager 

sowie Hauseigentümer und Investoren 

ein unverzichtbares Grundlagenwerk 

sein. Aufgrund der ganzheitlichen Behandlung 

und Betrachtung des gesamten 

Lebenszyklus von Immobilien unterscheidet 

es sich zu anderen Lehrbüchern. In 

dieser Hinsicht dürfte das neue «Handbuch 

für Immobilienmanagement» sogar 

einzigartig sein. 

sia-empfehluNg Zu fm iN bearbeituNg. 

Und es tut sich Weiteres auf diesem 

Sektor. Ebenfalls seit Jahren wird eine integrierte 

Planung der späteren Bewirtschaftung 

von Immobilien bereits in der 

Projektierungsphase gefordert. Trotzdem 

fristen FM-relevante Anliegen in der Planungs- 

und Ausführungsphase noch immer 

ein kümmerliches Dasein. Sie werden 

zu selten berücksichtigt und in den gesamten 

Bauplanungsprozess aufgenommen. 

Längst bestätigt: Hat eine Immobilie 

ihre Aufgabe und Funktion 

übernommen, lassen sich Betriebskosten 

und «Umgebung» nur noch unwesentlich 

beeinflussen. Eine umfassende und frühzeitige 

FM-Planung in den Bereichen Bau 

& Technik ist heute unumgänglich. 

Deshalb hat sich der Schweizerische 

Ingenieur- und Architektenverein 

(SIA) dieser Problematik angenommen 

und ist mit einer Arbeitsgruppe daran, eine 

Empfehlung «Planungs- und baubegleitendes 

Facility Management» auszuarbeiten. 

Dieses Frühjahr ging der Entwurf 

in die Vernehmlassung. Spätestens anfangs 

2010 soll dann diese «Norm zweiter 

Stufe» erscheinen. Gemäss dieser neuen 

SIA-Empfehlung sind die fachspezifischen 

FM- und Planerleistungen projektneue 

Grundlagenwerke 

Bis heute fehlten effiziente Analyse- und Entscheidungshilfen 

im Facility Management (FM). Vor wenigen Wochen ist 

ein neues Standardwerk zum Immobilienmanagement erschienen. 

Immobilienmanagement 

Handbuch für 

Immobilienentwicklung 

Bauherrenberatung 

Immobilienbewirtschaftung 

Herausgeberin 

Kammer Unabhängiger Bauherrenberater KUB 

Mitherausgeber 

ETH Eidgenössische Technische Hochschule Zürich 

Hochschule Luzern — Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ 

SVIT Swiss Real Estate School 

angeoLo zoppet-Betschart* 

fehleNde eNtscheiduNgsgruNdlageN. Es ist 

seit Jahren bekannt und unbestritten: der 

grosse Sanierungsbedarf von Gebäuden. 

Experten und Fachleute schätzen, dass in 

der Schweiz bauliche und energetische 

Sanierungen sowie Erneuerungen von bis 

zu 10 Mrd. CHF anstehen – Tendenz steigend. 

Dabei sind die finanziellen Rahmenbedingungen 

zur Zeit so günstig wie noch 

nie: tiefe Zinsen, Kreditvergünstigungen, 

kantonale Zuschüsse, Bundeshilfen und 

weiteres. 

Und dennoch sind viele private 

Hausbesitzer, die grösste und wichtigste 

Immobiliengruppe, verunsichert, was die 

richtige Strategie und Vorgehensweise 

anbetrifft. Gebäudeeigentümer stehen 

häufig vor der Schwierigkeit, strukturelle 

und konzeptionelle sowie bauliche und 

energetische Erneuerungsmassnahmen 

so zu verknüpfen und zu kombinieren, 

dass einwandfreie Entscheide für die kapitalintensiven 

Investitionen gefällt werden 

können. Professor Hans-Rudolf Schalcher 

vom Institut für Bauplanung und 

Baubetrieb der ETH Zürich weist schon 

lange auf fehlende Entscheidungsgrundlagen 

hin, mit denen sich Wirtschaftlicheit 

und Risiken von verschiedenen Erneuerungs- 

und Sanierungsstrategien für 

Wohnbauten mit vernünftigem Aufwand 

analysieren und berurteilen lassen. Im Gegensatz 

dazu verfügen viele professionelle 

Investoren und Immobilienbesitzer 

über eigene Instrumente. Denn sie haben 

dazu die notwendigen fachlichen und personellen 

Ressourcen. 

Neues staNdardwerk für immobilieNmaNagemeNt. 

Zusammen mit der Zürcher 

Hochschule für Angewandte Wissenschaften 

(ZHAW) lancierte Professor 

Schalcher ein entsprechendes Projekt. Er 

stellte fest, dass es bis heute keine methodisch 

zusammenhängenden und wissenschaftlich 

abgestützten Lösungen gebe, 

die technische und ökologische Ansätze 

mit der finanziellen Machbarkeit von integralen 

Erhaltungs- und Instandsetzungskonzepten 

bei Gebäuden verknüpfen. 

Einen Beitrag zu dieser Problematik 

dürfte das in diesem Sommer erschienene 

neue Standardwerk für Immobilienmanagement 

liefern. Herausgeber dieses 

längst erwarteten, 600 Seiten umfassenden 

Handbuches ist die Kammer Unabhängiger 

Bauherrenberater (KUB) des Schweizerischen 

Verbandes der Immobilienwirtschaft 

SVIT in Zusammenarbeit mit der ETH Zürich. 

Kompetente Fachleute um Chefredaktor 

Hans-Rudolf Schalcher haben mit diesem 

Fachbuch für Bauherrenberatung, 

Immobilienentwicklung und -management 

nun eine grosse Lücke geschlossen. 

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bezogen und gesondert zu vereinbaren 

und zu vergüten. Und genau das birgt genügend 

Zündstoff und Verzichtspotential, 

so dass wohl auch weiterhin viele Bauherren, 

Investoren und spätere Immobilienbesitzer 

darauf verzichten. 

Praxisgerechtes Ausschreibungs 

modell des CRB. Die besten Grundlagenwerke, 

Normen und Empfehlungen nützen 

wenig, wenn die geforderten und formulierten 

Grundsätze und Leistungen 

nicht auch entsprechend ausgeschrieben 

werden können. Seit einiger Zeit erarbeitet 

das CRB (Schweizerische Zentralstelle 

für Baurationalisierung) in Zusammenarbeit 

mit IFMA Schweiz auf der 

Grundlage des bereits vorhandenen Pro- 

LeM-Projektes (Prozess/-LeistungsModell 

im Facilty Management) ein praxisgerechtes 

Ausschreibungsmodell mit 

dazugehörenden Anwendungshilfen für 

Leistungsbeschreibungen. Ziel ist es, für 

bauliche Anlagen und Gebäude innerhalb 

ihrer ganzen Lebensdauer entsprechende 

Leistungen rasch und effizient zu 

erfassen und zu beschreiben. Dazu gehören 

auch ein reibungsloser Datenaustausch, 

Vertragsmuster, Kalkulation, 

Kostenkontrolle und Abrechnung. Gemäss 

CRB-Projektleiter Karl Liechti dürften 

erste Ergebnisse zu diesem Ausschreibungsmodell 

in etwa einem Jahr 

vorliegen. Die entsprechenden Anwenderhilfen 

und Leistungsbeschreibungen 

stehen der Bau- und FM-Branche 

allerdings erst in etwa drei Jahren zur 

Verfügung. 

Buchbezugsquellen: 

Das «Handbuch für Immobilienmanagement» umfasst rund 600 Seiten 

und kostet 198 CHF. Es ist zu beziehen bei: 

SVIT Schweiz, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 88, 

info@svit.ch, www.svit.ch 

Schulthess Juristische Medien AG, Zwingliplatz 2, 

8022 Zürich, Tel. 044 200 29 29, buch@schulthess.com, www.schulthess.com 

Weitere Informationen: 

SIA, Selnaustrasse 16, 8027 Zürich, Tel.: 044 283 15 15, contact@sia.ch, 

walter.maffioletti@sia.ch, www.sia.ch 

CRB, Steinstrasse 21, Postfach, 8036 Zürich, Tel. 044 456 45 45, 

info@crb.ch, kl@crb.ch, www.crb.ch 

*Angeolo Zoppet-Betschart 

Der Autor ist Ingenieur und Fachautor, 

Goldau. 

Mehr Infos unter: 

www.hoermann.ch 

Hörmann Schweiz AG, Nordringstrasse 14, 4702 Oensingen 

Tel. 0848 HOERMANN/0848 463 762, info@hoermann.ch 

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seminare 

interaktiver Workshop 

am Dienstag, 10. Nov. 2009 

Konfliktmanagement 

beim Wohnen: Kommunikation 

ist der Schlüssel 

Nach dem letztjährigen Erfolg haben 

wir dieses Seminar etwas angepasst 

und vermehrt auf Kommunikationstechniken 

ausgerichtet, denn 

Bewirtschafterinnen und Bewirtschafter 

von Liegenschaften sind in ihrem 

Berufsumfeld zunehmend mit schwierigen 

Gesprächssituationen konfrontiert. 

Der Umgang mit den verschiedensten 

Mieterinnen und Mietern erfordert eine 

hohe Kommunikationskompetenz. In 

diesem interaktiven Workshop trainieren 

Sie die Kompetenzen, welche 

Konfliktsituationen entschärfen. 

Ziele 

Die Teilnehmenden 

— trainieren neue Kommunikationsweisen 

im Umgang mit Mieterinnen und 

Mietern 

— lernen Werkzeuge kennen um Eskalationen 

zu verhindern 

— lernen sich angemessen abzugrenzen 

— erhalten die Möglichkeit zum Üben 

und Erfahrungen auszutauschen 

Zielpublikum 

Fachleute aus dem Bereich Immobilien-Bewirtschaftung 

sowie weitere 

interessierte Kreise 

Programm 

Workshop im Gruppenturnus 

— Konflikte unter Mietern: 

Sie kennen die Situation: Eine Mieterin 

beschwert sich immer wieder 

über ihre Nachbarn wegen der 

schlecht geputzten Waschküche. 

Zwei Mietparteien liegen sich seit 

Jahren wegen Kleinigkeiten in den 

Haaren und erwarten von Ihnen die 

Lösung des Problems. Solche Situationen 

sind zeitraubend und zehren 

an den Nerven. Wie gehen Sie adäquat 

damit um? Welche Möglichkeiten 

haben Sie, um Nachbarschaftsstreitigkeiten 

zu entschärfen und eine für 

alle akzeptable Lösung zu finden. 

— Schwierige Gespräche führen: 

Kommunikationsmethoden unterstützen 

den Bewirtschafter darin, die 

richtigen Worte für schwierige Gespräche 

mit Mietern zu finden und 

auf Vorwürfe, Beleidigungen oder 

persönliche Angriffe konstruktiv zu 

reagieren. 

Arbeit im Plenum 

— Alltag unter Lupe: 

Alltagskonflikte werden mit der 

Methode des Forumtheaters spielerisch 

sichtbar. Nach der ersten Version 

wird die Szene zurückgespult 

und unter Anleitung und Mitwirkung 

des Publikums verändert, um Reaktionsmöglichkeiten 

und Lösungen für 

die Konfliktsituationen aufzuzeigen. 

— Konfliktprävention: Vorbeugen ist 

besser als Richten 

Wie lassen sich Konflikte verhindern? 

Was können Bewirtschafterinnen 

und Bewirtschafter dazu beitragen? 

Datum 

Dienstag, 10. November 2009, 

8.30 – 16.30 Uhr 

Ort 

Hotel Arte, Olten 

Referentinnen 

— Annalis Dürr, Organisationsberaterin 

und Sozialarbeiterin, Geschäftsleitung 

Stiftung Domicil 

— Ruth Groth, lic.phil.I, Kommunikationstrainerin, 

Stiftung Domic 

— Forumtheater «Konfliktüre», Bern 

Teilnehmergebühr (exkl. MwSt) 

720.– für SVIT-Mitglieder 

890.– für übrige Teilnehmer 

Darin inbegriffen sind: 

Seminarunterlagen, Pausengetränke 

und Mittagessen. 

Aktualisiertes Seminar 

am 18. November 2009 

Maklerwesen und -recht 

In diesem Seminar geht es um Rechtsfälle 

rund um die Maklertätigkeit von 

Immobilien. Im Speziellen wird die Entlöhnung 

des Maklers aus der rechtlichen 

sowie praktischen Perspektive 

thematisiert. Ausserdem setzen Sie 

sich mit dem Prinzip des Schiedsgerichts 

in der Immobilienwirtschaft auseinander, 

das eine interessante Alternative 

zu den ordentlichen gerichtlichen 

Organen bietet. 

Programm 

Die Erwartungen an den 

Makler aus Sicht eines 

institutionellen Investors 

Die Teilnehmenden 

— Auf was achten Investoren bei der 

Zusammenarbeit mit Maklern 

(Anforderungsprofil)? 

— Was wird von einem professionellen 

Makler erwartet? Was gilt es zu 

vermeiden? 

— Chancen und Gefahren bei der 

Zusammenarbeit mit Maklern 

Die Verantwortung 

und Dienstleistungen des 

Immobilienmaklers 

— Übersicht über die Dienstleistungstätigkeiten 

des Maklers 

(Verkäufer-, Eigentümer- und 

Käufervertreter) 

— Problematik der Doppelvertretung 

— Gemeinschaftsgeschäfte in- und 

ausserhalb von Maklernetzwerken 

— Rechtliche Verantwortung des 

Immobilienmaklers 

— Praxisprobleme und Lösungsansätze 

zu diesen Problemkreisen 

Vertragliche Konkretisierung 

des Maklergeschäfts 

— Rechtliche Grundlagen und Entwicklungen 

— Rechtsnatur des Maklervertrages 

— Maklervertrag (Hinweise zur 

optimalen Vertragsgestaltung) 

Aktuelle Entscheidungen und 

Lösungsansätze für die Praxis 

— Maklerentlöhnung: Was ist rechtlich 

zulässig? 

— Wann ist der Maklerlohn geschuldet? 

(Verschiedene Sachverhaltskonstellationen) 

— Vertrauenshaftung – Achtung 

bei Marktschätzungen 

— Formvorschriften beim 

Reservationsvertrag 

— Verbindlichkeiten von Reservationsvereinbarungen 

— Zulässigkeit von Provisionsgarantien 

— Alternative Konfliktlösung: 

Das Schiedsgericht der Immobilienwirtschaft 

— Überprüfung des praxisrelevanten 

Kernwissens des Maklers 

(auf Fall bezogen) 

— Neues zum psychologischen 

Zusammenhang im Maklerrecht 

Zielpublikum 

Selbständige Immobilienmakler, Makler 

in Immobilien-Unternehmungen, Immobilienberater, 

Immobilientreuhänder 

sowie weitere interessierte Personen. 

Datum 

Mittwoch, 18. November 2009 

08.30 – 16.15 Uhr 

Ort 

Hotel Four Points Sheraton, 

Sihlcity Zürich 

Referentinnen 

— Dr. André Nussbaumer, Swisscanto 

Asset Management AG, Leiter Kauf / 

Verkauf Immobilien 

— Dr. Peter Burkhalter, Rechtsanwalt, 

Hodler&Emmenegger Rechtsanwälte 

— Dr. Boris Grell, Rechtsanwalt, 

Hodler&Emmenegger Rechtsanwälte 

Seminarbeitrag (exkl. MWSt.) 

670.– (SVIT-Mitglieder), CHF 840.– 

(übrige Teilnehmende) exkl. MWSt. 

Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen, 

Pausengetränke und Mittagessen. 

Seminar am 

10. Dezember 2009 

(Aktualisierte Wiederh. vom Juni) 

Trends im Mietrecht 

Dieses Seminar behandelt die aktuellsten 

Entwicklungen und Tendenzen im 

Mietrecht. Die drei erfahrenen Topreferenten 

bearbeiten mit Ihnen Fälle anhand 

von neuesten Bundesgerichtsentscheiden 

und geben Ihnen wertvolle 

Tipps und Tricks. 

programm: 

Fristen und Formen in Mietverträgen 

— Die Tücken des Fristenlaufs (Zustellfristen, 

Rügefristen) 

— Wie wahrt man Fristen? 

— Formvorschriften, Zustellformen bei 

Personenmehrheiten 

Regelungen zu Nebenkosten 

— Welche Kosten sind «nebenkostenfähig»? 

— Die «besondere Vereinbarung» von 

Nebenkosten – Stand der Rechtsprechung 

— Wie können ungültige Nebenkostenvereinbarungen 

korrigiert werden 

Sicherheiten des Mieters 

— Arten der Sicherheitsleistungen bei 

Wohn- und Geschäftsmiete 

— Die Herausgabe der Sicherheit 

— Mietkautionsversicherung 

Konkurs des Mieters 

— Die Ansprüche des Vermieters im 

Konkursverfahren 

— Retentionsverfahren 

— Eintritt der Konkursverwaltung in 

das Mietverhältnis 

Erstreckungsbegehren 

— Ausschluss der Erstreckung 

— Gegenargumente zu geltend gemachten 

Härtegründen 

— Die Dauer der Erstreckung 

— Erstmalige oder definitive Erstreckung? 



seminare 

Tücken und Chancen des neuen 

Mietrechts 

— Das Ende des Mietzinsvorbehaltes 

— Die Krux der Anfechtung des Anfangsmietzinses 

— Anfechtung der Kündigung zur Ertragssteigerung: 

Schnee von gestern? 

Zielpublikum 

Führungs- und Fachkräfte aus dem 

Bereich Immobilienmanagement, 

Immobilien-Bewirtschafter, Immobilien- 

Treuhänder, Immobilien-Berater, Treuhänder, 

Geschäftsführer und Inhaber 

von KMU sowie weitere interessierte 

Kreise. 

Referenten 

Hans Bättig, Fürsprecher, advokatur56, 

Bern 

Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt, Rohrer 

Müller Partner Rechtsanwälte, Zürich 

Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt, Meyer 

Lustenberger, Präsident des Verbands 

der Geschäftsmieter, Zürich 

Datum 

Donnerstag, 10. Dezember 2009, 

8.30 – 17.00 Uhr 

Ort 

Hotel Arte, Olten 

Teilnehmergebühr (exkl. MWSt) 

CHF 720.– (SVIT-Mitglieder) 

CHF 890.– (übrige Teilnehmende). 

Darin inbegriffen sind: 

Seminarunterlagen, Pausengetränke 

und das Mittagessen. 

An- bzw. Abmeldekonditionen 

Für alle seminare 

— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. 

Die Anmeldungen werden in 

chronologischer Reihenfolge berücksichtigt. 

— Kostenfolge bei Abmeldung: Eine 

Annullierung (nur schriftlich) ist bis 

14 Tage vor Veranstaltungsbeginn 

kostenlos möglich, bis 7 Tage vorher 

wird die Hälfte der Teilnehmergebühr 

erhoben. Bei Absagen danach wird 

die volle Gebühr fällig. Ersatz-Teilnehmende 

werden ohne zusätzliche 

Kosten akzeptiert. 

— Programmänderungen aus dringendem 

Anlass behält sich der Veranstalter 

vor. 

Informationsveranstaltungen 

Sind Sie an den neuesten Aus- und Weiterbildungsangeboten im 

Immobilienwesen interessiert? 

SVIT Swiss Real Estate School, das Ausbildungszentrum am Puls der 

Immobilienwirtschaft, lädt Sie zu einem Informationsabend ein. Die Lehrgangsleiter 

präsentieren die ganze Angebotspalette von Einstiegskursen 

bis zum Nachdiplomstudium und stehen Ihnen für Fragen zur Verfügung. 

Wo und wann? 

Zürich 

Donnerstag, 8. Oktober 2009 um 18 Uhr, Technopark, 

Technoparkstrasse 1, 8005 Zürich 

Anmeldung an linda.schneibel@svit-sres.ch, Telefon 044 434 78 98 

Basel 

Donnerstag, 15. Oktober 2009 um 17.30 Uhr, Handelsschule KV Basel, 

Aeschengraben 15, Basel, Zimmer 404 

Anmeldung an svit-basel@svit.ch, Telefon 061 283 24 80 

St. Gallen 

17. September 09 um 18:30 Uhr 

18. November 09 um 18:30 Uhr 

07. Dezember 09 um 18:30 Uhr 

Akademie für Immobilienmanagement – 

SVIT Ostschweiz, Akademie St.Gallen, Kreuzbleicheweg 4, 9000 St.Gallen 

Anmeldung an franco.salina@akademie.ch, Tel. 058 229 68 00 

Anmeldetalon für seminare und tagungen 

Konfliktmanagement beim Wohnen: Kommunikation 

ist der Schlüssel, 

10. November 2009 

Maklerwesen und -recht 

18. November 2009 

Trends im Mietrecht 

10. Dezember 2009 

Frau Herr 

Name 

Vorname 

SEK / SVIT-Mitglied Ja Nein 

Rechnungsadresse wie oben Ja Nein 

Abweichende Rechnungsadresse 

Firma 

Strasse/Nr. 

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen: 

Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK, 

Geschäftsstelle Bern, Postfach 530, 3000 Bern 14, 

Fax. 031 387 37 99 

PLZ/Ort 

Telefon 



Einstiegskurse und 

Branchenkunde KV der SVIT- 

Mitgliederorganisationen 

Kurse & Lehrgänge 

Die Einstiegskurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt 

Die Einstiegskurse bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes innerhalb der verschiedenen Regionen 

des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT). Sie richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen 

und Quereinsteiger und als Vorbereitung für weitergehende Lehrgänge. Genauen Angaben und Daten sind auf 

http://www.svit.ch unter den Regionen ersichtlich. Nähere Informationen und Anmeldung bei den regionalen Lehrgangsleitungen 

in den SVIT-Mitgliederorganisationen (siehe nächste Seite). 

Einstiegskurse 

M1 

Bewirtschaftung von 

Mietliegenschaften 

SVIT Bern 

Oktober bis November 2009 

Montag 18.00 – 20.40 Uhr sowie 

Samstag 8.30 – 12.10 Uhr 

SVIT Ostschweiz 

Start: 1.12.2009 (2 Abende) 

St. Gallen 

SVIT Zentralschweiz 

8.9.2009 bis 10.11.2009 

Dienstag- und Donnerstagabend 

HMZ-academy, Baar 

SVIT Zürich 


(2 Abende, 5 Samstage) 

Technopark Zürich 

M2 

Liegenschaftenbuchhaltung 

SVIT Aargau 

Oktober bis Dezember 2009 

Jeweils Mittwochabend 

BSL, Lenzburg 


Start: 19.11.2009 

St. Gallen 


11.1.2010 bis 22.2.2010 

Montag- und Mittwochabend 



20.5.2010 bis 8.7.2010 (8 Abende) 

Zürich-Oerlikon 


M3 

Bewirtschaftung von 

Stockwerkeigentum 

SVIT beider Basel 


Jeweils Mittwochmorgen, 

8.30 – 11.40 Uhr, 

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel 

Prüfung: 9.12.2009 


Oktober bis November 2009 

Donnerstag 18.00 – 20.40 Uhr 



Dienstag- und Donnerstagabend 



19.10. bis 7.12.2009 

(8 Abende), Technopark Zürich 

M4 

Bauliche Kenntnisse 


6.1.2010 bis 10.3.2010 

jeweils Mittwochmorgen, 

8.30 – 11.40 Uhr 

ABZ UBS, Viaduktstr. 33, Basel 

Prüfung: 17.3.2010 


3.5.2010 bis 7.6.2010 

Montag- und Mittwochabend 


M5 

ImmobilienVermarktung 


Oktober bis Dezember 2009 

Dienstag 18.00 – 21.00 Uhr 

Samstag 08.00 – 12.00 Uhr 

BSL, Lenzburg 


4.2.2010 bis 6.5.2010 

(13 Abende, 3 Samstage) 

Zürich-Oerlikon 

M6 

Grundlagen der 

Immobilien-Bewertung 

- 

M7 

Dynamische Bewertungs- 

Methoden und Ihre 

Anwendung 

(Sondermodul auch für praktizierende 

Bewertungsfachleute) 



(6 Samstage, 1 Abend) 

Technopark Zürich 

Cours d'introduction 

à l'économie immobilière 

SVIT Romandie 

25.9.2009-13.11.2009 

Vendredi 8h30-17h15 

Examen: samedi 28.11.2009, 

8h30-10h30 

Hôtel Alpha-Palmiers, Rue du Petit- 

Chêne 34, 1003 Lausanne 

Branchenkunde 

Treuhand- und 

Immobilien-Treuhand für 

KV-Lernende 


siehe www.okgt.ch 



SVIT Graubünden 



Auskunft erteilt Herr Rolf Nobs, 

c/o Resida Treuhand AG, Bazenheid 

Tel. 071 932 60 20 



SRES Bildungszentrum 

SVIT SRES koordiniert alle Ausbildungen 

auf der Stufe Fachausweis und 

führt den Lehrgang für den Immobilien- 

Treuhänder durch. Einen weiteren 

Schwerpunkt bilden Seminare und 

Tagungen für die gesamte Immobilienwirtschaft 

sowie die Koordination der 

Einstiegskurse SVIT. 

Nachdiplomstudium Master 

of Advanced Studies in 

Real Estate Management 

(MREM) 

jährlicher Beginn im Herbst 

durchgeführt durch Hochschule für 

Wirtschaft Zürich HWZ (www.fh-hwz.ch) 

Tagesseminare 

SVIT SRES entwickelt und organisiert 

regelmässig massgeschneiderte Seminare 

zu aktuellen Themen in der Immobilienbranche. 

Lehrgang dipl. Immobilien- 

Treuhänder/in (HFP) 

in Zürich ab Februar 2009 

Lehrgänge Fachausweise 2009 

— Basiskompetenz: 

an 5 Standorten 

— Vertiefung Bewirtschaftung: 

an 5 Standorten 

— Vertiefung Bewertung: 

in Zürich 

— Vertiefung Vermarktung: 

in Zürich 

— Vertiefung Entwicklung: 

in Zürich 

SVIT Swiss Real Estate School AG 

Puls 5 

Giessereistrasse 18 

8005 Zürich 

Tel. 044 434 78 98 

Fax 044 434 78 99 

www.svit-sres.ch 

Für die Romandie 

(Lehrgänge und Prüfungen in französischer 

Sprache) 

Karin Joergensen 

Rue Centrale 10 

1003 Lausanne 

Tel. 021 517 67 90 

Fax 021 517 67 91 

karin.joergensen@svit-school.ch 



Kurse & Lehrgänge 

Regionale Lehrgangsleitungen 

in den SVIT- 


Regionale 

Lehrgangsleitungen 

Die regionalen Lehrgangsleitungen 

beantworten gerne Ihre Anfragen zu 

Einstiegskursen, zur Basiskompetenz 

und zum Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung. 

Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen 

in Immobilien-Bewertung, 

-Entwicklung, -Vermarktung und zum 

Lehrgang Immobilientreuhand wenden 

Sie sich an SVIT Swiss Real Estate 

School. 

Region Aargau 

Zuständig für Interessenten aus dem 

Kanton AG sowie angrenzende Fachschul- 

und Prüfungsregionen 

SVIT-Ausbildungsregion Aargau, 

c/o Zoma AG Aarau, Katrin Schmidiger, 

Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau 

T 062 832 77 10, F 062 832 77 19 

katrin.schmidiger@zoma.ch 

Region Basel 

zuständig für die Interessenten aus 

den Kantonen BS, BL, nach Basel orientierter 

Teil des Kantons SO, Fricktal 


c/o SVIT beider Basel 

Innere Margarethenstrasse 2, 

Postfach 610 4010 Basel 

T 061 283 24 80, F 061 283 24 81 

svit-basel@bluewin.ch 

Region Bern 

zuständig für Interessenten aus den 

Kantonen BE, bernorientierter Teil SO, 

deutschsprachige Gebiete VS und FR 


c/o SVIT Bern, Sulgenauweg 40, 

Postfach 8375, 3001 Bern 

T 031 378 55 00, F 031 378 55 01 

regionbern@svit-sres.ch 

Regionale Prüfungsdirektion 

Region Bern 

H.P. Burkhalter + Partner AG, 

Schwarzenburgstr. 73, 

3097 Bern-Liebefeld 

T 031 379 00 00, F 031 379 00 01 

hp.burkhalter@burkhalter-immo.ch 

Region Ostschweiz 


c/o Urs Kindler, Postfach 98, 

8590 Romanshorn 

T 071 460 08 46, F 071 460 08 45 

regionostschweiz@svit-sres.ch 

Region Romandie 

(Lehrgänge und Prüfungen in 

französicher Sprache) 

Karin Joergensen, Rue Centrale 10, 

1003 Lausanne 

T 021 517 67 90, F 021 517 67 91 

karin.joergensen@svit-school.ch 

Region Tessin 

(Lehrgänge und Prüfungen in 

italienischer Sprache) 

Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria 

immobiliare SA Via Besso 27, 

6900 Lugano, 

T 091 967 63 75, F 091 967 63 80, 

svitticinoformazione@trachsel-immo.ch 

Region Zentralschweiz 

zuständig für die Interessenten aus den 

Kantonen LU, NW, OW, SZ (ohne March 

und Höfe), UR, ZG 


c/o HMZ academy AG, 

Neuhofstrasse 3a, 6340 Baar 

T 041 560 76 20 

info@hmz-academy.ch 

Region Zürich / 

Graubünden 

zuständig für Interessenten aus den 

Kantonen GL, GR, SH, SZ (nur March 

und Höfe) sowie ZH 


c/o SVIT Zürich 

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich 

T 044 200 37 98, F 044 200 37 99 

regionzuerich@svit-sres.ch 

OKGT Organisation kaufmännischer 

Grundbildung 

Treuhand / Immobilien 

Sekretariatsleitung und Verantwortlicher 

für die neue kaufmännische 

Grundbildung: Ozan Kaya 

T 043 333 36 65, F 043 333 36 67, 

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Marlene Spörri 

Seit über 20 Jahren 

die Insider Adresse 

für Kader und kaufmännische Stellen in den Bereichen Immobilien, 

Finanzen und Dienstleistungen. Unsere Stärke liegt in der Kompetenz und 

persönlichen Beratung. 

Ihr Beraterteam in Personalfragen Spörri Personalberatung AG 

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Seit über 20 Jahren die Insider Adresse 

Marlene Spörri für Kader und kaufmännische Stellen in den Bereichen Immobilien, 

Finanzen und Dienstleistungen. Unsere Stärke liegt in der Kompetenz 

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Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich 

Ihr Beraterteam in Personalfragen Spörri Personalberatung AG 

bewirtschaftet rund 9'000 Wohnungen 20und 1'000 

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Immobiliengeschäfte der Stadt Zürich. Im Bereich 

Wohnliegenschaften suchen wir für eines unserer 

Teams eine/n 

Neben rund 10'000 Wohnungen bewirtschaften 

Kommerzielle Objekte ein Portefeuille mit Gesc 

das 500 Mietobjekte mit Büros und Läden, 60 R 

sowie 9 Parkhäuser umfasst. Für die Leitung vo 

Personen) suchen wir eine/einen 

Immobilien-Bewirtschafter/in 

Sie betreuen zusammen mit einer Assistentin ein 

anspruchsvolles Immobilienportefeuille. Zu Ihren 

vielseitigen Aufgaben zählen: 

 

 

 

 

 

 

Bereichsleiter/in Geschäftsliegen 

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Unterhaltsplanung und Budgetierung 

Bauherrenvertretung bei Renovationsprojekten 

Mietzinskalkulation und Durchführung von 

Mietzinsanpassungen 

Behandlung von Mieteranliegen 

Baukreditanträge an Genehmigungsinstanzen 

Mitglied der Geschäftsleitung 

Ihre Aufgaben: 

− Sicherstellen der fachlichen und politischen 

namentlich bezüglich Wertschöpfung und –e 

− Aktive Mitbetreuung der Kundschaft 

− Begleiten wichtiger Bauprojekte 

− Einsitznahme in departementsübergreifende 

− Führen wichtiger Verhandlungen mit Vertrag 

Interessenvertretern und Fachstellen 

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Mietverträge und Anträge an die Genehmigu 

− Investitionsplanung und Budgetverantwortun 

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Christina Rüfli, Stv. Teamleitung, Tel. 044 412 53 07, 

oder Thomas Imfeld, Personalverantwortlicher, Tel. 

044 412 52 55. Informationen über uns finden Sie auf 

www.stadt-zuerich.ch/lvz. Wir freuen uns auf Ihre 

Unterlagen. 

Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich 

Strassburgstrasse 9, Postfach, 8022 Zürich 

Thomas Imfeld, Personalverantwortlicher 

E-Mail: thomas.imfeld@zuerich.ch


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• Junior Liegenschaftenbewirtschaftung 

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verband 

SVIT Schweiz 

Die SVIT-Lernende stellt sich vor 

Die Geschäftsstelle des Dachverbandes hat Zuwachs bekommen. Mitte August hat 

die erste Lernende Karine Navarro die Lehre als Kauffrau mit erweiterter Grundbildung 

begonnen. Sie wird drei Jahre lang den SVIT Schweiz und die SVIT Swiss Real Estate 

School tatkräftig unterstützen. 

Karine Navarro, erste 

SVIT-Lernende im Dachverband 

Karine Navarro* 

 

Das KV, vielseitig 

und interessant.» 

Karine Navarro 

Mein Name ist Karine Navarro 

und ich bin 16 Jahre alt. Seit 

dem 17.August habe ich beim 

SVIT meine Lehre begonnen. In 

einer Woche konnte ich schon 

sehr vieles kennen lernen und 

entdecken. Ich habe 6 Jahre Primarschule 

gemacht und 3 Jahre 

Sekundarschule mit A-Abschluss. 

Etwa Mitte August 

2008 begann ich dann Bewerbungen 

für die Lehrstellen zu 

schreiben. Meine Freunde, Familie 

und Lehrer ermunterten 

mich, weiter gezielt Bewerbungen 

zu schreiben und das 

tat ich auch, bis ich auf die motivierende 

und sympathische 

Stelle SVIT gekommen bin. 

Nach einem spannenden 

Schnuppertag und einigen 

Tagen Wartezeit kam dann 

schlussendlich die Antwort, 

die ich mir erhofft hatte. 

Ich bekam den Lehrvertrag 

und konnte mich auf 

das nächste Jahr freuen. 

Für das KV habe ich 

mich entschieden, weil ich diesen 

Beruf als sehr vielseitig 

und interessant empfinde. Ausserdem 

scheint es mir wichtig, 

eine gute Ausbildung zu machen 

und so viele Fremdsprachen 

wie möglich zu können. 

Meine Hobbys sind alle 

rund um das Thema Musik 

und das wichtigste für mich 

sind meine Freunde und meine 

Familie. 

*Karine Navarro 

SVIT-Lernende im ersten Lehrjahr 

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immobilia August 09 | 63

Verband 


40 Jahre SVIT Aargau 

Der SVIT Aargau feiert dieses Jahr sein 40-jähriges Bestehen. 

Der Vorstand nutzte dieses Jubiläum und lud die Mitglieder zu einem 

Sommeranlass in einer speziellen Umgebung ein. 

Der Park Drachenschlange im Hausteich Drache 

Beim Apéro 

Nachtessen im Partyzelt 

Monika Frei* 

Am 4. Juni 2009 um 18.00 Uhr 

trafen sich rund 35 Mitglieder 

im Skulpturenpark von Bruno 

Weber zu einem Rundgang 

mit anschliessendem Nachtessen. 

Den wenigsten Mitgliedern 

war dieser Park bekannt 

und so erfuhren wir auf 

dem rund einstündigen Rundgang 

viel vom Schaffen des 

Künstlers Bruno Weber. 

Der Park ist eine Fantasiewelt 

der aussergewöhnlichen Art: 

Unzählige in Beton gegossene, 

beschau-, begeh- und bewohnbare 

Objekte in Form von Urwesen 

und Fabeltieren luden 

uns zum Staunen und Betrachten 

ein. Dabei erfuhren wir, 

wie der Künstler im Laufe von 

über 40 Jahren auf seinem 

rund 20 000 m 2 grossen Grundstück 

eine Oase des Verspielten 

schuf. Obwohl Bruno Weber 

heute über 70 Jahre alt ist, 

ist sein Werk noch nicht abgeschlossen. 

Laufend fügt er 

neue Kreationen und Installationen 

in die bestehenden Formationen 

ein. 

Zuerst überschritten wir einen 

Drachen auf seinem grossen «Bogenrücken». 

Dieser zeigt eindrücklich, 

dass neben der Kunst 

auch Bauwissen gefragt ist, um 

solche Werke realisieren zu 

können. Der Drache umrundet 

einen grossen Platz, auf welchem 

zurzeit am Wassergarten 

und einer Cafeteria gearbeitet 

wird. Unsere Frage, bis wann 

dieses neue Werk fertig erstellt 

sei, wurde beantwortet, dass 

das von den Spenden abhänge… 

Diese Antwort zeigt, wie 

schwierig es für einen Künstler 

sein kann, seine Visionen und 

Ideen zu verwirklichen. 

Wir sahen auf unserem Rundgang 

u.a. den Schönwetterpavillon, 

das Sitzungszimmer 

(im Wald), den Apéroraum (in 

luftiger Höhe mit Kühlschrank 

etc.), das Drachentor, den Paradiesvogel 

und vieles mehr. 

Das Künstlerehepaar 

bewohnt das Haus im Turm 

ganzjährig. Wir durften das 

Esszimmer im Erdgeschoss 

besichtigen. Die anderen Räume 

im «Schloss» sind privat. 

Die Wettergöttin meinte es an 

jenem Tag gut mit uns. Der Himmel 

war bis am Abend wolkenlos 

und die Sonne und der 

blaue Himmel trugen das ihre 

bei, dass wir diesen Rundgang 

in bleibender Erinnerung behalten 

werden. 

Beim anschliessenden Apéro 

liess unser Präsident 40 Jahre 

SVIT Aargau Revue passieren. 

Die Gründungsversammlung 

fand am 30. April 1969 mit 10 

Mitgliedern statt. Nachdem 

der Verband 1990/91 erst 58 

Mitglieder zählte, wuchs er bis 

im Jahr 1993/94 auf 102 Mitglieder 

an. Heute zählt der 

SVIT Aargau 125 Mitglieder. 

Das Nachtessen in einem Partyzelt 

im Park rundete den gelungenen 

Anlass ab. 

Wahrscheinlich wird das eine 

oder andere Mitglied den Skulpturenpark 

von Bruno Weber 

wieder besuchen und sich 

nochmals von der Fantasie 

und der künstlerischen Kreativität 

verzaubern lassen. 

*Monika Frei 

Vorstandsmitglied SVIT Aargau 

64 | immobilia August 09

Master of Advanced Studies (MAS) 


Informationsabend 

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SVIT Otschweiz 

Jubiläums-GV SVIT Ostschweiz 

Am 10. April 2009 tagte die 75. Generalversammlung des SVIT Ostschweiz im Hotel 

Restaurant Bad Horn in Horn TG. Speditiv, professionell und mit der etwas speziellen 

Note hat Präsident, Jonny Hutter, durch die ordentlichen Traktanden geführt. 

Der Vorstand kurz vor den Chargenwechseln 

Präsident, Jonny Hutter 

Führung durch die Arbonia Forster AG 

Mitglieder SVIT Ostschweiz an der GV 

Die neuen Vorstandsmitglieder 

Am Fachsimpeln… 

Manuele Bertschinger* 

Im Anschluss an die interessante 

Führung durch die Räume 

der Arbonia Forster Group 

(AFG) in Arbon, darf Präsident, 

Jonny Hutter, die 75. ordentliche 

Generalversammlung und 

damit Jubiläums-Versammlung 

eröffnen. Sogleich werden die 

ersten Glückwünsche vom Vize-Präsidenten 

des Gemeinderates 

Horn TG, in Vertretung für 

den ganzen Gemeinderat, an 

den Vorstand, die Mitglieder 

und geladenen Gäste ausgerichtet. 

Im Zuge der Abwicklung 

der statutarischen Geschäfte 

verliest Jonny Hutter 

einmal mehr seinen Jahresbericht 

in gewohnt kurzweiliger 

Art und Weise. Von der Finanzund 

Wirtschaftskrise geprägt 

sei sein Präsidialjahr gewesen. 

 

Trotzdem könne er sich eine 

positive Scheibe davon abschneiden, 

denn professionelle 

Immobilienfachleute wären 

nach wie vor gefragt! Im Ausblick 

auf die Zukunft betont er 

die bevorstehenden Vorstands- 

Mutationen. Auch sein Stuhl 

wird neu besetzt werden. Beni 

Rusch, Vorstands-Mitglied seit 

2005, wird das Zepter ab 2010 

übernehmen. Mit Spannung erwartet 

er auch die offizielle Jubiläumsfeier, 

welche am Freitag, 

18. September 2009, im 

Pfalzkeller St. Gallen stattfinden 

wird. Mitglieder mit Partner/innen 

und Mitarbeiter/innen 

sind herzlich eingeladen 

und können sich heute schon 

auf eine unvergessliche Jubiläumsfeier 

freuen. 

Wenn man Menschen 

etwas auf den 75. Geburtstag 

auf den Weg mitgebe, so sei es 

«Gesundheit», meint Karlpeter 

Trunz, Präsident des Hauseigentümerverbandes 

des Kantons 

St. Gallen in seiner Grussadresse. 

Dies wünscht er auch 

dem SVIT Sektion Ostschweiz 

und freut sich auf die weiterhin 

konstruktive und angenehme 

Zusammenarbeit der beiden 

Verbände. Das Geschenk 

des Hauseigentümerverbandes 

des Kantons St. Gallen 

wird dann, gemeinsam mit der 

HEV Verwaltungs AG, am Jubiläums-Anlass 

im Pfalzkeller 

in St. Gallen überreicht bzw. 

findet in Form des Apéro- 

Sponsorings statt! Herzlichen 

Dank heute schon für dieses 

grosszügige Präsent. 

Den Abschluss der Jubiläums-Generalversammlung 

krönt Urs Gribi, Präsident SVIT 

Schweiz, mit seiner Anwesenheit 

bzw. Grussadresse. Im 

Namen des Exekutiv-Rates 

gratuliert er zum 75-Jahr-Jubiläum, 

welches auch er am offiziellen 

Jubiläums-Anlass im 

kommenden September feiern 

und das Geschenk des SVIT 

Schweiz übergeben wird. Kurz 

führt er die Hürden des verworfenen 

neuen Mietrechts 

aus Sicht HEV Schweiz aus 

und weist auf das kommende 

Immo-Forum hin. Er wünscht 

für das 76. Verbandsjahr alles 

Gute und freut sich auf die weiterhin 

sehr gute und angenehme 

Zusammenarbeit mit dem 

SVIT Ostschweiz. 

*Manuele Bertschinger 

Vorstandsmitglied SVIT Ostschweiz 


Verband 

SVIT FM Schweiz 

«Good Morning Facility Management!» 

«Good Morning Facility Management!» findet am Mittwoch, 

14. Oktober 2009 im Briefzentrum Zürich-Mülligen statt. 

PD* 

Das durchweg positive und 

erfreuliche Echo hat die SVIT 

FM Schweiz darin bestärkt, 

der ersten Veranstaltung von 

Anfang des Jahres weitere 

folgen zu lassen. Kurzweilige, 

aktuelle Referate zum 

Frühstück und Austausch 

mit der Branche an einem 

besonderen Ort ist dabei das 

Motto. 

Dieses Mal werden 

die Gäste im Briefzentrum Zürich-Mülligen 

empfangen, im 

grössten Gebäude der Schweiz 

mit einer der modernsten 

Postsortieranlagen der Welt – 

wenn nicht der modernsten 

überhaupt. 7 Millionen Sendungen, 

darunter alle internationalen 

Briefsendungen von 

der und in die Schweiz, werden 

hier täglich verarbeitet. 

Mit interessanten 

Themen und besten Referenten 

wird es bestimmt gelingen, 

wesentliche Inhalte und 

Erkenntnisse in kurzer Zeit zu 

vermitteln. In entspannter 

Runde erhält man wertvolle 

Inputs zu verschiedenen aktuellen 

FM-Themen. Details zu 

Inhalten, Referenten und Daten 

dieser Veranstaltungen 

kann dem Programm entnommen 

werden. 

Im Anschluss an Referate, 

Frühstück und Diskussion 

hat man die einmalige 

Gelegenheit zur Besichtigung 

des Briefzentrums (nur bei 

Programm 

8.00 Eintreffen der Gäste 

8.30 Begrüssung und Einführung 

Dr. Andreas Meister, Präsident, 

Geschäftsleitung Move Consultants AG, Basel 

Anmeldung). Die Veranstaltung 

ist kostenlos. Aufgrund 

von eingeschränkten Platzverhältnissen 

im Briefzentrum 

ist die Zahl der Teilnehmer 

begrenzt. 

8.40 Die neue Briefverarbeitung der Schweizerischen Post 

Walter Knobel, Projektleiter REMA (Reengineering Mailprocessing), 

Mitglied der Geschäftsleitung PostMail, Bern 

9.00 Kälte und Wärme aus der Steckdose 

Georg Dubacher, Leiter Energiedienstleistungen ewz, Zürich 

9.20 Das Facility Management der Stadt Schlieren 

Albert Schweizer, Bereichsleiter Liegenschaften, Stadt Schlieren 

9.40 Kosten und Leistungen im FM 

Karl Liechti, Leiter FM und Gebäudetechnik, 

CRB – Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung, Zürich 

10.00 Get together 

10.30 Besichtigung des Briefzentrums mit Anmeldung 

Anmeldetalon für «Good Morning Facility Management!» 

Ich möchte an der Besichtigung des Briefzentrums 

teilnehmen 

Ich komme in Begleitung von: 

Frau 

Name 

Herr 

Vorname 

Strasse/Nr. 

PLZ/Ort 

Telefon 

E-Mail 

(bitte eintragen, ist wichtig für die Anmeldebestätigung) 

Ort, Datum 

Anmeldung bis 7. Oktober 2009 an: SVIT FM Schweiz, 

Postfach 4027, 4002 Basel oder per Fax 061 377 92 01 

Unterschrift 


Immobilienberuf adressen Termine 

Organe und 


Adressen 

Geschäftsleitung 


Präsident: Urs Gribi, eidg. dipl. IT, 

gribi theurillat, Sperrstrasse 42, 

Postfach, 4005 Basel 

T 061 690 40 13, F 061 690 40 00 

ugribi@gribitheurillat.ch 

Vizepräsident: Andreas Ingold, 

Livit AG, Altstetterstrasse 124, 

8048 Zürich 

T 058 360 32 67, F 058 360 33 95 

andreas.ingold@livit.ch 

Finanzen: (Ressort Finanzen), 

Peter Krummenacher, contrust 

finance ag, Friedentalstrasse 43, 

Postfach 2549, 6002 Luzern 

T 041 429 09 09, F 041 429 09 00 

peter.krummenacher@contrustfinance.ch 

Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung) 

Dr. Peter Burkhalter, 

Hodler & Emmenegger, 

Elfenstrasse 19, Postfach, 

3000 Bern 16 

T 031 352 11 88, F 031 352 11 85 

p.burkhalter@hodler.ch 

Mitglied: (Ressort Mitgliederservice 

& Marketing), Stephan Wegelin, 

Stephan Wegelin. 

Marketing & Communication, 

Reismühlestrasse 11/83, 

8409 Winterthur 

T 052 242 13 10, F 052 242 13 10 

stephan.wegelin@stephanwegelin.ch 

Direktor: Tayfun Celiker, Puls 5, 

Giessereistrasse 18, 8005 Zürich 

T 044 434 78 80, F 044 434 78 99 

tayfun.celiker@svit.ch 

Schiedsgericht der 

Schweizer Immobilienwirtschaft 

Sekretariat: Obstgartenstr. 28, 

8006 Zürich 

T 044 434 78 88, F 044 434 78 99 

info@svit-schiedsgericht.ch 

www.svit-schiedsgericht.ch 


Sekretariat: SVIT Aargau, 

Bahnhofstr. 55, 5001 Aarau 

T 062 836 20 82, F 062 836 20 81 

info@svit-aargau.ch 


Sekretariat: SVIT beider Basel, 

Christine Sommerer, Innere 

Margarethenstr. 2, Postfach 610, 

4010 Basel 

T 061 283 24 80, F 061 283 24 81 

svit-basel@bluewin.ch 


Sekretär: Thomas Graf, SVIT Bern, 

Sulgenauweg 40, Postfach 8375, 

3001 Bern 

T 031 378 55 00, F 031 378 55 01 

svit-bern@svit.ch 

SVIT Graubünden 

Sekretariat: Hans-Jörg Berger, 

Berger Immobilien Treuhand AG, 

Bahnhofstrasse 8, Postfach 102, 

7002 Chur 

T 081 257 00 05, F 081 257 00 01 

svit-graubuenden@svit.ch 


Sekretariat: Claudia Zoller, 

Postfach 174, 9501 Wil 

T 071 929 50 50, F 071 929 50 51 

svit-ostschweiz@svit.ch 

Drucksachenversand: Vreny 

Egger, Egger Immobilien-Treuhand, 

Postfach 40, 8880 Walenstadt 

T 081 710 24 30, F 081 735 23 30 

egger.immobilien@swissonline.ch 

SVIT Romandie 

Sekretariat: SVIT Romandie, 

Rue Centrale 10, 1003 Lausanne, 

T 021 517 67 80, F 021 517 67 91 

info@svit-romandie.ch 

SVIT Solothurn 

Sekretariat: SVIT Solothurn, 

Michael Frieder, Chrummatt 3, 

4612 Wangen b. Olten 

T 062 205 70 81 

svit-solothurn@svit.ch 

SVIT Tessin 

Sekretär: SVIT Ticino, 

Werner Leuzinger, via Pezzolo 7, 

CP 58, 6952 Canobbio 

T 091 921 10 73, F 091 942 46 83 

svit.ticino@bluewin.ch 


Sekretariat: SVIT Zentralschweiz, 

Verena Kunz, Hübelistrasse 18, 

6020 Emmenbrücke 

T 041 289 63 68, F 041 289 63 60 

svit@welimmo.ch 

Rechtsauskunft für Mitglieder: 

Kummer Bolzern & Partner, 

Winkelriedstr. 35, 6002 Luzern 

T 041 410 05 55, F 041 410 05 06 


Sekretariat: SVIT Zürich, 

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich 

T 044 200 37 80, F 044 200 37 99 

Rechtsauskunft für Mitglieder: 

SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang, 

Riesbachstr. 57, Postfach 1071, 

8034 Zürich 

T 043 488 41 41, F 043 488 41 88 

bisang@zurichlawyers.com, 

www.zurichlawyers.com 

Schweizerische 

Schätzungsexperten- 

Kammer SEK 

Sekretariat: Puls 5, 


T 044 434 78 83, F 044 434 78 99 

sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch 

Kammer Unabhängiger 

Bauherrenberater KUB 



T 044 434 78 82, F 044 434 78 99 

info@kub.ch, www.kub.ch 

Schweizerische 

Maklerkammer SMK 

Präsident und Sekretariat: 

Marco Uehlinger, Markstein AG, 

Stadtturmstrasse 10, Postfach, 

5401 Baden 

T 056 221 62 10, F 056 221 62 72 

welcome@smk.ch, www.smk.ch 




T 044 434 78 84, F 044 434 78 99 


Exekutivrat 

22.10.2009 / 18.12.2009 

SVIT-Arena 

14. 06. 2010 Örtlichkeit offen 

SVIT-Plenum 

22. bis 24. 10.2009 Basel 

SVIT-Forum 

21. bis 23.01.2010 Pontresina 

SVIT-Mitgliederorganisationen 

Aargau 

22. 09. 2009 Generalversammlung 

05. 1 1. 2009 SVIT-Frühstück 

Basel 

09.12. 2009 Niggi-Näggi, Schlüsselzunft 

Bern 

17.09.2009 Generalversammlung, Bern 

04.& 05.11.2009 SVIT Bern Immobilientage, 

adelboden 

Graubünden 

22. 09. 2009 Herbstversammlung 

Ostschweiz 

18. 09. 2009 Jubiläum 75 Jahre 

SVIT Ostschweiz, Pfalzkeller und 

Tonhalle, St.Gallen 

Solothurn 

03.11. 2009 Fachvortrag mit Lunch 

07.12. 2009 Mitgliederversammlung mit 

Bänzenjass 

Zentralschweiz 

05. bis 10.11.2009 zebi, Zentralschweizer 

Bildungsmesse, Luzern 

07.01.2010 Neujahrsapéro 

Zürich 

29. 09. 2009 Herbst-Event 

08.10.2009 Stehlunch Zürich 

1 9.11.2009 Impulsveranstaltung für 

Wohnungsvermieter «Zusammenleben 

der Generationen - wie kann 

es gelingen», Verwaltungszentrum 

Werd, Zürich 

Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK 

25. 09. 2009 Seminartagung «Fluglärm», 

radisson BLU Hotel, Zürich 

15. 10. 2009 Assessment in Zürich 

Schweizerische Maklerkammer SMK 

05. 11. 2009 Herbstanlass, 

renaisscance Zürich Hotel 


14. 10. 2009 Good Morning Facility 

Management, Briefzentrum 

Mülligen 

26. 10. 2009 Generalversammlung Zürich 


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Effiziente Wärmeerzeugung 

Ist Ihre Ölheizung fit? 

Wenn es ums angenehme Wohngefühl 

in den eigenen vier Wänden 

geht, ist die Heizungsanlage nicht 

nur im Winter, sondern auch in den 

restlichen Jahreszeiten von grosser 

Bedeutung. Mit einigen einfachen 

Grundregeln und Massnahmen kann 

man einen optimalen Heizungsbetrieb 

sicherstellen. 

Die Anforderungen an eine moderne 

Ölheizungsanlage haben sich in den 

letzten Jahren stark verändert. Hoher 

Komfort durch eine moderne Regelung 

gilt schon seit Anfang der 90er- 

Jahre als Stand der Technik. Durch 

die gestiegenen Energiepreise rückt 

der sparsame und kostengünstige Betrieb 

der Anlage in den Vordergrund. 

Energie- und dadurch Kostensenkung 

beginnt bereits mit der Planung der 

Anlage. 

Alte HeIzunGsAnlAGen HABen HäufIG 

eInen scHlecHten nutzunGsGrAd. Ältere 

Heizkessel sind oft schlecht isoliert 

und auf zu hohe Heiztemperaturen 

eingestellt. Das heisst, dass die 

Leistung des Heizkessels mit dem tatsächlichen 

Bedarf nicht übereinstimmt. 

Dies führt während der Betriebszeit 

zu grossen Energieverlusten. 

Manch ein konventioneller Kessel für 

Heizung und Warmwasser verliert täglich 

die Wärme aus 2,5 l Heizöl. Dies 

bedeutet rund CHF 500.– im Jahr allein 

für die Stand-by-Verluste des Kessels. 

Der Nutzungsgrad eines Standardheizkessels 

liegt häufig bei nur 

62%. 

AB WAnn Ist eIne ÖlHeIzunG eIGentlIcH 

zu Alt? Als Faustregel gilt: Wenn 

die Anlage vor 1980 installiert wurde, 

verbraucht sie nach heutigen Massstäben 

zu viel Energie und belastet die 

Umwelt und das Portemonnaie mehr 

als nötig. Finanziell noch ungünstiger 

wirkt es sich aus, wenn direkt im Heizkessel 

ein Wassererwärmer eingebaut 

ist. In diesem Fall ist der Heizkessel 

rund um die Uhr in Bereitschaft, was 

zu noch höheren Energieverlusten 

führt. Studien haben aufgezeigt, dass 

in solchen Anlagen bis zu 50% der eingesetzten 

Energie schon bei der Bereitstellung 

verloren gehen. Moderne, 

kompakt gebaute Wärmezentralen 

sind rundum gut isoliert und halten die 

Wärme im System zurück. Dank hoch 

entwickelten Steuerungen können sie 

auch mit niedrigeren Heiztemperaturen 

betrieben werden. Im Gegensatz 

zu alten Heizkesseln, die ständig auf 

Betriebstemperatur gehalten werden, 

erfolgt die Wärmebereitstellung in modernen 

Anlagen nach Bedarf. Das Regelverhalten 

der modernen Geräte reagiert 

schnell und flexibel. Somit wird 

nur so viel Energie erzeugt, wie tatsächlich 

gefordert wird. Der Wärmeerzeuger 

arbeitet ohne störende Geräusche. 

Moderne Ölbrennwertanlagen 

helfen, die Heizkosten zu senken, den 

Energieverbrauch zu reduzieren, die 

Umwelt und die eigene Brieftasche zu 

schonen. Aufgrund der verbesserten 

Wirkungsgrade senkt ein neuer Heizkessel 

den Energieverbrauch um bis zu 

35%. Daher ist der Einsatz von umweltfreundlichen 

Ölheizungen mit geringem 

Energieverbrauch immer wichtiger 

geworden. 

cHecklIste für eInen stÖrunGsfreIen 

BetrIeB der AnlAGe. Einige einfache 

Punkte, die man für einen störungsfreien 

Betrieb beachten sollte: 

– rIcHtIGe InBetrIeBnAHMe 

Man versteht unter Inbetriebnahme 

die erstmalige (oder erneute) 

«Aufnahme des für den Betrieb 

notwendigen Funktionsablaufes der 

Alte Ölheizungen nehmen viel Platz weg und verlieren an Wärme. 

Moderne Wandheizgeräte benötigen weniger Platz, dadurch entsteht frei nutzbarer 

Raum. 

Ölheizung». Dabei ist das sachgemässe 

Einstellen und Einregulieren 

z. B. der Öl- bzw. der Luftzufuhr des 

Brenners, der Ventile und Armaturen, 

der Regelung etc. besonders 

wichtig. 

– VerBrennunG rIcHtIG eInstellen 

Durch das regelmässige Einstellen 

der Verbrennung des Kessels kann 

der Brennstoffverbrauch um 2 bis 

3% gesenkt werden. 

– HeIzunGsrAuM sAuBer HAlten 

Es sollten im Heizungsraum und in 

den angrenzenden Räumen keine 

Materialien offen gelagert werden, 

die Staub verursachen können. Ist 

der Heizungsraum staubig, sollte 

man den Heizungsraum zu Beginn 

der Heizsaison reinigen. 

– frIscHluftzufuHr deM BedArf 

AnpAssen 

Durch Vermeidung einer Unterkühlung 

des Heizungsraums können 

0,5 bis 1% des gesamten Brennstoffverbrauchs 

eingespart werden. 

Beim Einsatz der Ölbrennwertkes 

sel, die als Kompaktanlagen 

entwickelt wurden, setzt sich 

hingegen die raumluftunabhängige 

Versorgung mit Frischluft immer 

mehr durch. In diesem Fall wird die 

Verbrennungsluft mittels eines geschlossenen 

Rohrsystems von 

aussen direkt auf den Kessel geführt 

und eine Öffnung (z. B. 

Fenster) im Heizungsraum ist dann 

nicht mehr erforderlich. 

– HeIzunGsAnlAGe reGelMässIG WArten 

Damit eine Heizungsanlage über 

viele Jahre sparsam und zuverlässig 

arbeitet, benötigt sie regelmässige 

Kontrollen. Die modernen Ölbrenner 

sind auf höchste Leistung bei 

niedrigstem Schadstoffausstoss 

optimiert. Eine regelmässige 

Wartung der Heizungsanlage sorgt 

dafür, dass diese Eigenschaften 

über die gesamte Lebensdauer der 

Anlage erhalten bleiben. Vor allem 

aus Sicherheitsgründen ist es an 

strebenswert, eine Heizungsanlage 

vom Fachmann warten zu lassen. 

Falsche oder unterlassene Wartung 

kann zu Mehrkosten und Sicher 

heitsrisiken führen. Auch der Gesetzgeber 

empfiehlt eine 

regelmässige Wartung von Heizungsanlagen. 

Die Wartung des Ölheizkessels 

umfasst die Reinigung 

des Heizkessels und der Abgaswege, 

das Überprüfen und eventuelle 

Wiederherstellen der Dichtheit, die 

Kontrolle der Mess-, Regel- und 

Sicherheitsgeräte und ein eventuel 

les Austauschen schadhafter Teile. 

Um die Kosten für die Heizungsbesitzer 

kalkulierbar zu halten, bieten 

die Kesselhersteller spezielle 

Serviceverträge an. 

für weitere Informationen 

Gratis-Telefon: 0800 84 80 84 

70 | immobilia August 09 immobilia August 09 | 45

Beleuchtungen 

licht. Powered by elevite… 

leD-Beleuchtung – InnovatIonen 

von PhIlIPs 

Durch die rasante Weiterentwicklung 

der LED-Technologie werden zurzeit die 

Regeln des Beleuchtungsdesigns neu 

geschrieben. Eine Technologie, die nahezu 

in jede Leuchte, jedes Objekt, jede 

Oberfläche oder Anwendung integriert 

werden kann, um eine dynamische 

Beleuchtung mit sich ändernden 

Farben und Intensitäten zu schaffen, 

bietet Möglichkeiten, von denen bislang 

nur geträumt werden konnte. Philips 

hat sich zum Ziel gesetzt, die Lebensqualität 

der Menschen durch effiziente 

und attraktive Beleuchtungslösungen 

zu verbessern. Unser Fachwissen und 

unser Einsatz für die Entwicklung 

fortschrittlicher Technologien machen 

uns zu einem zuverlässigen und kompetenten 

Partner für die Realisierung 

Ihrer LED-Beleuchtungsprojekte. Unser 

umfassendes Sortiment an LED-Produkten 

ist so aufgestellt, dass es Ihre 

und die Anforderungen Ihrer Kunden 

mit kreativer Freiheit und Flexibilität 

erfüllen können. 

rie um neue Formen und dimmbare 

Produkte erweitert wird. Nähere Informationen 

zu unseren neuen Produkten 

erhalten Sie im Internet unter www.elevite.ch 

. DecoLED-Lampen eröffnen 

vielfältige Möglichkeiten, die Umgebung 

mit dekorativem LED-Licht individuell 

und farbenfroh zu gestalten. Mit 

AccentLED steht ein Sortiment hochwertiger 

High-Power LED-Lampen für 

tungsfreiheit bieten und kinderleicht 

anzuwenden sind. Das LED string Kit 

besteht aus weißen bzw. farbigen MediumPower 

LEDs, die an einer Kette platziert 

sind. Dies ermöglicht den flexiblen 

Einsatz in Rundungen, Kurven und Kanten 

und eignet sich z. B. für Voutenbeleuchtungen 

und Hinterleuchtungen. 

LED strip Kit ist ein Steck-System von 

LED-Lichtleisten, die mit weißen oder 

zur Verfügung, die auf sichere und 

abwechslungsreiche Weise das Leben 

zu Hause schöner machen. Beispielsweise 

mit LED-Kerzen, Teelichtern oder 

Schwimmkerzen in verschiedenen 

Ausführungen für den Wohnbereich, 

geeignet zur Raumgestaltung, Partydekoration, 

aber auch für den professionellen 

Einsatz in Hotels und Gastronomiebetrieben 

WeItere InformatIonen: 

elevite ag 

Fegistrasse 9 

CH-8957 Spreitenbach 

T +41 (0)56 419 70 70 

F +41 (0)56 419 70 80 

info@elevite.ch 

www.elevite.ch 

elevite sa 

Case postale 623 

CH-1196 Gland 

T +41 (0)22 995 05 85 

F +41 (0)22 995 05 87 

leD-lamPen. Mit den MASTER LED-Produkten 

gibt es LED-Lampen, die Allgebrauchs- 

und Halogenlampen direkt 

ersetzen können und damit Einzug in 

verschiedenste Applikationsbereiche 

finden. Das LED-Lampensortiment wird 

kontinuierlich erweitert, so dass in 

diesem Jahr auch die MASTER LED-Se- 

dekorative und Akzentbeleuchtung zur 

Verfügung, perfekt geeignet für Inszenierungen 

in Schaufenstern und 

Vitrinen. 

leD KomPonenten. LED string Kit und 

LED strip Kit sind innovative Beleuchtungssysteme, 

die maximale Gestal- 

farbigen LowPower LEDs bestückt sind. 

Sie eignen sich für verschiedenste 

dekorative und dynamische Lichteffekte. 

leD-lIghtIng accessorIes. Mit unserem 

Sortiment an LED-Lighting Accessories 

stehen Ihnen innovative und 

anwendungsfreundliche Lichtlösungen 

 

 

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immobilia August 09 | 51 71

BELEuchTuNGEN 

Die LED-Röhre, das wirtschaftliche Licht der Zukunft 

Innovation auf dem Schweizer Beleuchtungsmarkt: 

Die LED-Technologie 

(Lumineszenz-Diode) ist nun 

auch als Röhrenbeleuchtung erhältlich. 

Die neuen LED-Röhren sind die 

Zukunft der allgemeinen Raumbeleuchtung 

und ersetzen die herkömmlichen 

T8-, T10- oder T12- 

Leuchtstoffröhren (im Volksmund 

Neonröhren) in den Standardabmessungen 

60 cm, 120 cm und 150 cm. 

Das neue LED-Lichtsystem verfügt über 

hohe Leuchtkraft, jedoch ohne unangenehmes 

Flimmern/Flackern und verbraucht 

viel weniger Energie. Das 

heisst, mit dem LED-System kann bis 

zu 80% der Beleuchtungs-Stromkosten 

eingespart werden. Zudem ist die 

Lebensdauer bis sieben Mal höher. 

LED-Dioden enthalten keine Schadstoffe 

und können entsprechend umweltfreundlich 

entsorgt werden. In Deutschland 

haben namhafte Unternehmen wie 

EXXON Mobile oder die Deutsche Post 

den Trend erkannt und setzen heute 

schon auf die neue LED-Technologie. 

DIE LED-RöhRE ERREIchT DIE VoLLE 

LEuchTkRafT sofort nach dem Einschalten 

und benötigt extrem wenig 

Strom, weil weder ein Vorschaltgerät 

noch ein Starter mit hohem Stromverbrauch 

notwendig sind. Dadurch ist die 

Leistungsaufnahme konstant und die 

Einsparung bei häufigerem Ein-/Ausschalten 

der Leuchtstoffröhre (Reduzierung 

der Lebensdauer) noch höher. 

Die Herstellungskosten von LED-Röhren 

sind allerdings höher als jene der 

Leuchtstoffröhren. Berücksichtigt man 

die längere Lebensdauer und den geringeren 

Energieverbrauch, lässt sich eine 

Investition in die neue Technologie 

schon innert kürzester Zeit rentabilisieren. 

Die umweltfreundlichen Röhren 

können fast überall dort eingesetzt 

werden, wo bis dahin Leuchtstoffröhren 

im Einsatz waren. Dabei profitieren kleine 

KMU’s genau so wie Grosskonzerne, Arztpraxen 

und Spitäler oder die Öffentliche 

Hand. Eine Investition die sich lohnt! 

Ein Betriebskostenvergleich (Beispiel 

20 LED-Röhren, 120cm) zeigt, dass sich 

die Investition in etwas mehr als drei 

Jahren Betrieb durch Energie- und Materialeinsparung 

zurückbezahlt. Bereits 

nach fünf Jahren resultiert eine Einsparung 

von CHF 1 180– Nach zehn Jahren 

(die Hälfte der Lebensdauer der LED- 

Röhre) weist die Kalkulation eine Kosteneinsparung 

von CHF 4 290.– aus. 

Nicht eingerechnet sind dabei das bessere 

Wohlbefinden, das gesündere Licht 

ohne UV-Strahlung, die geringe Wärmeanstrahlung 

sowie die wesentlich tieferen 

Entsorgungskosten. Mit dem dynamischen 

Berechnungstool auf der 

Homepage www.ledsystem.ch kann ein 

individueller Betriebskostenvergleich 

vorgenommen werden. 

LED-Röhren der neuesten Generation 

strahlen die Lichtenergie gebündelt, in 

einem definierten Abstrahlwinkel ab. 

Dementsprechend steht die volle Lichtleistung 

der LED-Röhre für die Raumausleuchtung 

zur Verfügung, da bei dieser 

Technologie nur gerichtetes Licht 

nach unten erzeugt wird. Eine konventionelle 

Leuchtstoffröhre strahlt die 

Lichtleistung rund um die Röhre (360°) 

ab. Das heisst, dass bis zu einem Drittel 

der Lichtleistung am Lampenkörper absorbiert 

wird, beziehungsweise verloren 

geht. 

Die LED-Röhren, erhältlich in den Längen 

60 cm (174 LED, 8 Watt), 120 cm 

(342 LED, 15 Watt) und 150 m (426 

LED, 18 Watt), werden in herkömmliche 

Halterungen für Leuchtstoffröhren 

montiert, wo vorgängig der Starter 

Vergleichstabelle LED Röhre & Leuchtstoffröhre 

LED- Röhre 120 cm 342 

Super Bright LEDs 

Stromversorgung 230V 

Standard Leuchtstoffröhre 

36W 120 cm 

230V 

Lebensdauer 50.000 Stunden 50.000 Stunden 

Vorschaltgerät nicht erforderlich nicht erforderlich 

Starter nicht erforderlich erforderlich 

Stromverbrauch/ 

Effektiv 

15W 36W/ECHTE 46-75W 

(effektive Leistungsaufnahme im 

System bedingt durch Mehrverbrauch 

Starter/VG ) 

Kein Sondermüll, RoHS Sondermüll, bedingt RoHS 

Umweltfreundlichkeit 

UV-Belastung keine UV-Strahlung UV - Strahlung 

Wartungskosten niedrig, hohe Lebensdauer, 

keine Zusatzelemente 

Besonderheiten – kein Flimmern/ 

Flackern 

– keine Beeinträchtigung 

der Lebensdauer durch 

Schaltzyklen 

– sofort 100% Helligkeit 

auch bei Kälte 

– kein Alterungsprozess 

durch UV-Strahlung an 

beleuchteten Objekten 

(Museum, 

Schaufenster, Möbel 

etc.) 

geringere Lebensdauer, 

Austausch auch anderer Elemente 

– Flimmern und Flackern 

– zumeist verzögerter 

Einsatz 

– Alterung durch 

Schalthäufigkeit 

– Helligkeitsreduzierung 

bei Kälte 

– höhere Klimaleistung durch 

Wärmeabgab 

entnommen und das Vorschaltgerät 

überbrückt oder entfernt worden ist. 

Die Umrüstung erfolgt in rund 2 Minuten, 

muss aber aus Sicherheitsgründen 

sowie Gewährleistungsansprüchen 

durch einen Fachmann vollzogen 

werden. Auch sind die LED-Röhren 

schüttelfest und haben beispielsweise 

die Europäische Anforderung zur Ausleuchtung 

von Aufzügen bestanden. Je 

nach Anforderung sind die LED-Röhren 

in Tageslichttemperatur (6 000 

Kelvin) oder in Neutralweisstemperatur 

(4 500 Kelvin) erhältlich. Alle LED- 

Röhren werden bei Funktionsstörungen 

in den ersten 3 Jahren ohne Vorbehalte 

ersetzt. 

WEITERE INfoRmaTIoNEN: 

Dista Vertriebs aG 

Postfach 

3401 Burgdorf 

Telefon: +41 (0)34 429 04 28 

E-Mail: info@ledsystem.ch 

www.ledsystem.ch 

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36 72 | immobilia August 09

SichErhEiT 

Mehr Sicherheit in der Gebäudetechnik durch den Einsatz von Wassermeldern 

«Statt einen Wasserschaden sanieren, 

lieber einen Wassermelder 

installieren.» Die Überwachungsgeräte 

der Typenreihe GL100 erkennen 

über spezielle Sensoren schon geringe 

Leckwassermengen. Der Melder 

nutzt dabei die elektrische Leitfähigkeit 

des Wassers. Auch schlecht 

leitende Prozesswasser werden 

sicher detektiert. 

Die in Sicherheitsschaltung arbeitenden 

Alarmrelais sowie die Kabelbruchüberwachung 

zu den Sensoren garantieren 

eine sichere und zuverlässige Alarmierung. 

Potentialfreie Relaiskontakte 

können zur direkten akustischen Signalisation, 

zur Weiterleitung an eine Zentrale 

oder zur direkten Ansteuerung von 

Aktoren Pumpen und Ventilen verwendet 

werden. Für eine flächendeckende 

Überwachung können mehrere Sensoren 

zusammengeschaltet werden. 

Diverse Einstell- und Kontrollmöglichkeiten 

erlauben eine optimale Anpassung 

an die gewünschten Betriebsbedingungen. 

Der GL100 eignet sich 

speziell für den Einbau in einen Elektroschrank. 

Weitere Ausführungen z.B. 

für Aufputzmontage oder den direkten 

Anschluss an ein Gebäudeleitsystem 

finden Sie auf unserer Homepage. 

SPEziELL fÜr DEn EinSATz iM KÜchEn-/ 

BADBErEich ist auch ein Batteriebetriebener, 

akustischer Wassersensor 

erhältlich, der ohne Installationsaufwand 

an die zu überwachende Stelle 

gelegt werden kann. 

WEiTErE inforMATionEn: 

Telma AG 

Gewerbeweg 10 

CH-3662 Seftigen 

Tel. +41 33 359 30 50 

Fax +41 33 356 30 47 

info@telma.ch 

www.telma.ch 

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Die Zukunft gestalten! 

Mit dem Master- und den Zertifikatslehrgängen der FHS St.Gallen erwerben Sie 

die nötigen Kompetenzen, um auch in Zukunft erfolgreich zu bleiben. 

Master of Advanced Studies (MAS) 


Zertifikatslehrgänge (CAS) 

Immobilienbewertung I Immobilienplanung I Immobilienmanagement 

Informieren Sie sich über diese attraktiven Bildungschancen. 

FHS St.Gallen, Weiterbildungszentrum Technik, Tellstrasse 2, CH-9001 St.Gallen, 

Tel. +41 71 226 12 04, wbte@fhsg.ch 

Mitglied der Fachhochschule Ostschweiz FHO www.fhsg.ch 

46 | immobilia August 09 


PRoDUKte-NeWS 

Wechsel in der Geschäftsführung der Vebego Services AG 

Im Rahmen einer geplanten 

Nachfolge, hat Herr Hannes Bühler 

per 01. August 2009 die operative 

Führung der Vebego Services AG 

übernommen. 

Mit Herrn Hannes Bühler ist es Vebego 

Services AG gelungen, eine anerkannte 

Führungspersönlichkeit mit breiten 

Leistungsausweisen in der Immobilien- 

Dienstleistungsbranche zu verpflichten. 

Herr Bühler ist 48 Jahre alt, zweifacher 

Familienvater, Betriebsökonom mit 

technischer Grundausbildung. Als erfolgreicher 

Geschäftsführer von grösseren 

Dienstleistungsunternehmen 

bringt er ein breites Branchennetzwerk 

mit in die Unternehmung ein. Der Verwaltungsrat 

ist überzeugt, mit Herrn 

Bühler eine Persönlichkeit gewonnen zu 

haben, welche es verstehen wird, mit 

der bisherigen Geschäftsleitung und 

den 5 000 Mitarbeitenden, die erzielten 

Erfolge und das Kerngeschäft Reinigungen 

sowie Facility Services weiter auszubauen. 

WeIteRe INFoRmAtIoNeN: 

Vebego Services AG 

Kanalstrasse 6 

8953 Dietikon 

Tel.: +41 43 322 94 94 

Fax: +41 43 322 94 10 

E-Mail: info@vebego.ch 

Internet: www.vebego.ch 

Hannes Bühler 

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Mehr Verkaufserfolg dank professionellerem Marketing 

Donnerstag, 5. November 2009 | 8.30 bis 16 Uhr 

Veranstaltungsort: Renaissance Zürich Hotel, Thurgauerstrasse 101, 8152 Zürich-Glattpark 

Marketing als unternehmerische Grundhaltung 

Auch in Immobilienmärkten ist ein professionelles Marketingverständnis 

und damit eine konsequente Ausrichtung des Denkens 

und Handelns der Schlüssel zum Markterfolg. 

Akquisition als strategische Herausforderung im 

Maklermarketing 

Wie schafft man es, Immobilien verkaufen zu dürfen, die einem 

nicht gehören, und wie macht man das besser als die Konkurrenz. 

Erfolgreiche Immobilienwerbung ist auch eine Frage der 

professionellen Grundlagen 

Die Zusammenarbeit mit Werbe-Teams basiert auf guten, aussagekräftigen 

Briefings und der Führung dieser Spezialisten im gesamten 

Arbeitsprozess: Wie sieht ein gutes Briefing aus, wie beschreibt 

man eine Zielgruppe, wie formuliert man Kernwerte. 

Mehrwert durch intelligente Marketingkommunikation 

Das Werbebudget ist eine Investition in die Wirkung: Wie erreicht 

man Wirkung in der Marketingkommunikation; auf welchen Überlegungen 

basieren auffallende, überraschende Umsetzungen; was 

ist eine kreative Idee; wie entwickelt man wirkungsvolle Kommunikationslösungen. 

Zielgruppen der Teilnehmer 

Für Geschäftsführer, Geschäftsleitungsmitglieder, Marketingverantwortliche, 

Verkaufsverantwortliche, Verantwortliche in der Akquisition 

und für Verantwortliche für Werbung und Kommunikation. 

Referenten 

Martin Steiner, Beratung & Coaching Marketing, Kommunikation, 

Verkauf, Zürich; Heiner Plüer, Rhombus Partner Immobilien AG, 

Zürich; Thomas Harbeke, Creative Director bei WeberHarbeke, 

Zürich 

Kosten (inkl. Verpflegung, zzgl. MwSt.): 

SMK-Mitglieder CHF 120.–; Nicht-Mitglieder CHF 270.– 

Reduktion für weitere Teilnehmer CHF 50.– 

Anmeldung: per Tel. 056 221 62 10 oder E-Mail welcome@smk.ch 

Sponsoringpartner 

Schweizerische Maklerkammer SMK 

Stadtturmstrasse 10, Postfach, 5401 Baden, Tel. +41 (0) 56 221 62 10 

Fax +41 (0) 56 221 62 72, www.smk.ch, welcome@smk.ch 

Schweizerische Maklerkammer 

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38 74 | immobilia August 09 

28.8.2009 10:19:54 Uhr

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NR. 07 | JuLi 2009 76. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch 

immobiLiEN 

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sEitE ..........04 

Gutschein 

für ein 3-monatiges 

Gratis-Probe-Abonnement 

einsenden an 

e-Druck AG, Lettenstrasse 21, 

ch-9009 st.Gallen 

Name/Vorname: 

Firma: 

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ENERgiEpoLitik. Filippo Leutenegger gegen Scheinlösungen ......................................................................10 

iNfoRmatioNssichERhEit. Eine Chefsache im Unternehmen ....................................................................26 

sVit aRENa. Zwischenbilanz zur «Reform 2011» .........................................................................................................44 

PLZ/Ort: 

Telefon: 

E-Mail: 

Die immobilia als Fachorgan 

für sämtliche Fachleute der 

Immobilienwirtschaft: 

– Liegenschafts-Verwalter 

Ein Jahres-Abonnement für 12 Ausgaben kostet Fr. 65.00. 

(Schüler eines SVIT-Lehrganges erhalten das Abo für Fr. 47.10) 

Firmen-Abonnement 

ABO für 1 und mehr Mitarbeiter/innen mit 

persönlicher Zustellung an folgende Adressen: 

Grundpreis: 

Fr. 65.00 (inkl. MWST) 

weitere Adressen à Fr. 26.10 (inkl. MWST) 

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– Inhaber von Immobilien- 

1. Adresse (Rechnungsadresse): 

Unternehmen 

– Immobilien-Makler 

Firma: 

Name/Vorn.: 

Adresse: 

PLZ/Ort: 

– Fachleute des Vermietungswesens 

2. Adr.: Name/Vorn.: 

– Promotoren und Investoren 

Adresse: 

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– Bauherren 


– Generalunternehmer 

– Schätzungs-Experten 

– Bauherren-Berater 

Preise inkl. 2.4% MWST 

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PLZ/Ort: 

PLZ/Ort: 

PLZ/Ort: 

weitere Adressen können allenfalls per Mail mitgeteilt werden. An: info@edruck.ch

PRoDUKtE-NEWS 

Mit einer Ersatzanlage erhält man einen topmodernen Aufzug 

Reparieren oder modernisieren: frühzeitig entscheiden 

Aufzüge können repariert, modernisiert 

oder vollständig ersetzt werden. 

Auch wenn die neuesten Sicherheitsstandards 

nur für Neu- und Ersatzanlagen 

gelten, lohnt sich eine Modernisierung. 

Damit wird der Wert des Aufzuges 

gesteigert. Die Sicherheit für die Aufzugsbenutzer 

und das Wartungspersonal 

wird wesentlich verbessert. 

Von allen Transportmitteln sind Aufzüge 

am langlebigsten: Rund 35 Jahre beträgt 

im Durchschnitt ihre Lebenszeit. 

Im Vergleich dazu nehmen sich die sieben 

bis acht Jahre eines Autos bescheiden 

aus. Trotzdem: Auch beim besten 

Service stehen eines Tages die Aufzugseigentümer 

vor der Frage: Lohnt sich eine 

Reparatur noch, lässt man den Aufzug 

besser umbauen oder ist sogar ein 

Totalersatz angesagt? 

ÜbERgäNgE zWiSchEN UMbAU UND ER- 

SAtz SiND fliESSEND. Bei einer Reparatur 

ist die Werterhaltung oberstes Ziel. 

Defekte Teile werden durch neuwertige 

ersetzt. Bei Umbauten findet eine Wertsteigerung 

statt; der Aufzug wird ganz 

oder teilweise den modernen Sicherheits- 

und Komfortanforderungen angepasst. 

Wird der Aufzug schliesslich 

ganz ausgewechselt, spricht man von 

einem Ersatz. Die Übergänge zwischen 

Umbau und Ersatz sind allerdings fliessend. 

So können selbst bei einem Ersatz 

bestimmte Komponenten weiterverwendet 

resp. beibehalten werden. 

Auch wenn diese Komponenten schon 

älter sind, ist ihre Qualität normalerweise 

absolut einwandfrei. 

MoDERNiSiERUNg AUf EiNMAl oDER iN 

SchRittEN. Wer eine Ersatzanlage wählt, 

hat anschliessend einen topmodernen 

Aufzug. Denn Ersatzanlagen müssen – 

genau gleich wie Neuanlagen – alle heutigen 

Vorschriften erfüllen. Allerdings ist 

der Aufzug längere Zeit nicht einsatzfähig 

und die Kosten fallen auf einmal an. 

Mit Umbauten können die Modernisierungsschritte 

über die Zeit verteilt werden. 

So verteilen sich auch die Kosten 

und der Aufzug ist weniger lang ausser 

Betrieb. Wie alt darf ein Aufzug sein, 

dass sich Reparaturen noch lohnen, und 

ab wann macht eine Modernisierung 

Sinn? Auch wenn jeder Fall individuell 

angeschaut werden muss, kann man 

sich an den Zyklen des Immobilienmanagements 

orientieren. In den ersten 15 

Jahren wird der Wert eines Gebäudes 

und seiner Infrastruktur erhalten – der 

Aufzug wird, wenn nötig, repariert. Zwischen 

15 und 35 Jahren sind Umbauten 

angebracht, um eine Wertsteigerung zu 

erhalten. Später wird dies eher über einen 

Totalersatz erreicht. Darum: Aufzugsunternehmen 

stehen in der Pflicht, 

Kunden frühzeitig in Kenntnis zu setzen, 

wo Handlungsbedarf und Risiken zu erwarten 

sind. Im Sinne der ganzheitlichen 

Beratung wird für ihren Aufzug die 

sichere und optimale Lösung gefunden. 

SchiNDlER AUfzÜgE Ag. Seit 1874 

steht – heute ein Weltkonzern mit 

rund 44 000 Mitarbeitenden – im 

Dienste der Mobilität der Menschen. 

Schindler ist das führende Aufzugsund 

Fahrtreppenunternehmen der 

Schweiz. 

Seit einigen Jahren engagiert sich 

Schindler im Rahmen der Aktion 

«Access for all» für die bessere Zugänglichkeit 

und Barrierefreiheit von 

Gebäuden. Sehr aktiv ist Schindler 

auch in der Berufsbildung: Zurzeit 

werden landesweit über 250 junge 

Männer und Frauen ausgebildet. Zwischen 

2008 und 2011 werden in den 

Geschäftsstellen von Schindler 80 zusätzliche 

Lehrstellen, vor allem Polymechaniker 

mit Schwerpunkt Aufzugsmontage, 

geschaffen. 

An der Kirchbodenstrasse in Thalwil wurden die alten Aufzüge durch topmoderne 

«Schindler 6200» ersetzt. Foto: E.T. Studhalter. 

WEitERE iNfoRMAtioNEN: 

Schindler Aufzüge Ag 

Zugerstr. 13 

6030 Ebikon 

Tel. 041 445 31 31 

www.schindler.ch 

info@ch.schindler.com 

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ProDUKtE-nEWS 

Starkes Wachstum bei Weishaupt 

Zukauf von Bohrunternehmen der 

Geothermie eröffnet neue Perspektiven. 

Die Unternehmensgruppe 

Weishaupt hat im Geschäftsjahr 

2008 den konsolidierten Umsatz um 

16% auf einen neuen Höchstwert von 

455 Mio. Euro gesteigert. 

Ursache dieses Erfolges war in erster 

Linie die stark gestiegene Nachfrage 

nach Produkten der Geschäftsfelder 

Solarsysteme und Wärmepumpen. Aber 

auch die besonders energiesparenden 

Brennwertgeräte für Öl und Gas haben 

die Erwartungen weit übertroffen. 

EiGEnES GEotHErMiE GESaMtanGEBot 

Schliesslich wird sich im laufenden 

Geschäftsjahr erstmals eine wichtige 

Neuerwerbung im Weishaupt Gruppenumsatz 

niederschlagen. Ende Februar 

hat die Weishaupt Holding GmbH 

an der in Bad Wurzach ansässigen Firma 

BauGrund Süd Gesellschaft für 

Geothermie mbH eine Mehrheitsbeteiligung 

übernommen. BauGrund Süd 

ist spezialisiert auf Bohrungen im Bereich 

der oberflächennahen Geothermie 

zur Nutzung der Erdwärme für 

Einbringen der Sonde in das Bohrloch 

Heizung wie auch Kühlung und ist mit 

142 Spezialisten und 24 modernsten 

Bohrgeräten Marktführer im 

deutschsprachigen Europa. Das Angebot 

von Weishaupt AG in Geroldswil 

an die Planer und Unternehmer der 

Gebäudetechnik umfasst sämtliche 

Leistungen von der Planung über die 

Bohrbewilligung, die Bohrung, das Einbringen 

der Sonde bis zur Befüllung/ 

Weishaupt WP-Sortiment mit 61 verschiedenen Typen. 

Entlüftung der Erdwärmesondenanlage 

mit Äthylen-Glykolgemisch, der 

ganzen Verrohrung zur 

Wärmepumpe und der Druck- und 

Durchflussprüfung. 

Mit dem Einstieg von Weishaupt als 

namhafter Gesellschafter verfügt die 

BauGrund Süd über die notwendige finanzielle 

Ausstattung, um das rapide 

Wachstum bewältigen zu können. 

Weishaupt verspricht sich aus diesem 

Engagement eine wesentliche Unterstützung 

bei der effizienten Marktausweitung 

des Geschäftsfeldes Wärmepumpen. 

WEitErE inforMationEn: 

www.weishaupt-ag.ch 

immobilia August 09 | 49 77

pRoDuKTE-nEWS 

Wintergarten als wetterunabhängiger Nutz- und Wohnraum 

Balkon- und Sitzplatzverglasungen liegen voll im Trend 

Der ursprüngliche Wintergarten 

schützt als einfache verglaste 

Konstruktion vor Wind, Regen und 

Lärm. Doch mit einem modernen 

Verglasungssystem ist noch viel 

mehr möglich. 

EchTER WinTERgaRTEn nEu EnTDEcKT 

unD opTimiERT. OR. Der Winter verabschiedet 

sich wieder einmal nur zögerlich 

und man kann die Anzeichen des 

Frühlings noch nicht so richtig geniessen, 

weil die Temparaturen noch empfindlich 

kühl sind. In solchen Fällen wäre 

es schön, man hätte einen vor Wind 

und Wetter geschützten gläsernen 

Raum im Freien, in dem sich spontane 

Ideen witterungsunabhängig umsetzen 

lassen können. Dieser Wunsch ist so alt, 

wie es den klassischen Wintergarten 

gibt. Der historische Wintergarten 

besteht aus einer Rahmenkonstruktion 

mit Einfachverglasung ohne Isolierung; 

ein umbeheiztes Gebilde, gedacht als 

Schutz vor Wind, Niederschlägen und 

Lärm. Durch das weltweit patentierte 

System des Schweizer Marktleaders 

COVER System umfasst flexible Verglasungselemente, 

die aus Balkonen und 

Sitzplätzen optimal nutzbare Wohnflächen 

macht. Je nach Bedarf kann die 

Konstruktion in verschiedenen Positionen 

vollständig geöffnet oder abgeschlossen 

werden. Durch feine Schlitze 

zwischen den Elementen wird das 

verglaste Objekt natürlich belüftet und 

hinterlässt keine Kondensationsschäden 

am Gebäude. Gegen aussen wird 

der moderne Wintergarten vor unliebsamem 

tierischem Besuch geschützt 

und das Mobiliar kann vor Ort gelassen 

werden. Dank guter Isolation wird das 

Objekt vom Haus her mit Wärme versorgt, 

die nicht nach aussen entweicht. 

Nicht zuletzt dank des energiesparenden 

Effekts und der lärmdämmenden 

Wirkung liegt das System bei Neubauten 

und Renovationen seit mehr als 10 

Jahren voll im Trend. Zudem lassen sich 

Funktionalität und Ästhetik ideal in 

Verbindung bringen. Lieber ein nachwinterliches 

Fondue oder ein Krokus- 

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