R.E. Immo Magazin Januar 2019

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Ausgabe Januar 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im Januar

• Glockengeläut als Lärmbelästigung?

• Feriendomizile hoch im Kurs

• Jubiläum der Architektur – Das Bauhaus wird 100

2019

Januar


Immobilieneigentum:

Erstkäufer werden immer jünger

Kaufanteils vermieteter Immobilien.

E

ine aktuelle Auswertung zeigt

deutliche regionale Unterschiede beim

Alter von Immobilienkäufern und

Bauherrn. So waren Erwerber

beispielsweise in Sachsen-Anhalt

besonders jung, während die Zahlen von

Hamburg und Berlin den Altersschnitt nach

oben ziehen. Die Analyse von 100.000

Immobilienfinanzierungen offenbart neben

dem unterschiedlichen Alter der Erstkäufer

auch deutliche Unterschiede bei der

durchschnittlichen Kredithöhe und des

Im Durchschnitt aller Bundesländer sinkt der Altersschnitt in ganz Deutschland von 48 auf 39

Jahre. Einer der wesentlichen Gründe dürfte die anhaltende Niedrigzinsphase sein, denn

Sparen lohnt sich derzeit kaum, die Abzahlung einer eigenen Immobilie ist dagegen aufgrund

der niedrigen Baufinanzierungszinsen so günstig wie nie. In Sachsen-Anhalt waren Erwerber

im Jahr 2017 im Schnitt 13 Jahre jünger als im Jahr 2007. Das östliche Bundesland hat sich

damit innerhalb von zehn Jahren vom Schlusslicht zum Tabellenführer entwickelt.

Auch die Finanzierungssummen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland stark.

Hamburger nehmen für die Finanzierung einer Immobilie im Schnitt 353.000 Euro auf. Das

durchschnittliche Darlehen liegt damit rund 150.000 Euro höher als vor zehn Jahren und

verzeichnet 2017 einen bundesweiten Rekord. Dieser Spitzenwert erklärt sich durch die hohen

Immobilienpreise in der Hansestadt. Im letzten Quartal 2017 wechselte eine Hamburger

Wohnung im Schnitt für 3.627 Euro pro Quadratmeter den Besitzer, das entspricht

rechnerisch bei einer 90 Quadratmeter großen Wohnung einem Kaufpreis von 326.000 Euro.

Auch in den übrigen 15 Bundesländern stiegen die Immobilienpreise teilweise mit hoher

Dynamik. Berlin und Hamburg verzeichneten 2017 mit 28,5 und 21,6 Prozent den höchsten

Anteil von Immobilienkapitalanlegern. Der deutlichste prozentuale Anstieg der Anleger zeigt

sich in Bremen. 2017 stieg der Anteil dieser Käufergruppe um das Sechsfache, fast jedes fünfte

Haus wurde für den Zweck der Vermietung erworben.


Zählen, messen, Auskunft geben:

Neuer Zensus für 2021 beschlossen

I

m Jahr 2021 nimmt Deutschland an der EU-weiten Zensusrunde 2021 teil, die für alle

Mitgliedstaaten verpflichtend ist. Die Statistischen Ämter führen eine Volks-, Gebäudeund

Wohnungszählung durch. Die Vorbereitungen haben bereits begonnen. Im Frühjahr

2019 liefern die Wohnungsunternehmen Bestandslisten mit allen Anschriften, an denen sie

Wohnraum besitzen oder verwalten. Ende 2020 liefern die Wohnungsunternehmen

aktualisierte Angaben zum Wohnungsbestand. Nach dem noch festzulegenden Stichtag,

voraussichtlich im Mai 2021, übertragen die Wohnungsunternehmen mit einer Datei die

erfragten Merkmale zu Gebäuden und Wohnungen.

Mit dem Zensus sollen in Deutschland die amtliche Einwohnerzahl sowie weitere Daten zur

Bevölkerung, Erwerbstätigkeit und zum Gebäude- und Wohnungsbestand gewonnen werden.

Politik, Verwaltung und Wirtschaft benötigen die Daten des Zensus als Entscheidungs- und

Planungsgrundlage. Aber auch für Wissenschaft und Forschung sowie für die amtliche Statistik

liefert der Zensus wichtige Basisdaten. Die amtliche Zahl der Einwohner ist außerdem

maßgeblich für einige Verwaltungsverfahren, zum Beispiel den Länderfinanzausgleich, die

Wahlkreiseinteilung und die Besoldung von Bürgermeistern und Landräten. Nach §7

Zensusvorbereitungsgesetz 2021 sind Eigentümer/-innen sowie Verwalter/-innen von

Wohnraum auskunftspflichtig.

In der Geschichte der Bundesrepublik gab es bereits mehrere Volkszählungen. Nach 1961 und

1970 sollte – dem Zehnjahresrhythmus folgend – eine Volkszählung im Jahr 1981 stattfinden.

Wegen Unklarheiten kam es zu Verzögerungen bis 1983. Doch auch dieser Termin wurde bis

1987 ausgesetzt. Die Volkszählung 1987 war dann Gegenstand heftiger, kontroverser

Diskussionen. In den großen Städten formierte sich eine energische Boykottbewegung. 2011

fand ohne wesentliche Proteste ein registergestützter Zensus statt, bei dem im Unterschied

zu einer traditionellen Volkszählung Daten aus der Verwaltung genutzt wurden. Die

Notwendigkeit eines neuen Zensus zur Erhebung aktueller Zahlen wird derzeit von

niemandem ernsthaft in Frage.


Lärmbelästigung? Wann sind Glockengeläut

und Trompetenspiel erlaubt

T

rompetenspiel und Glockenläuten kann als Lärmbelästigung empfunden werden. Im

Streitfall entscheiden dann Gerichte, unter welchen Umständen bestimmte

Geräuschemissionen nicht mehr hingenommen werden müssen.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe, 03.08.2018, 4 U

17/18 ) müssen Nachbarn eines freistehenden, offenen Glockenturms zweimal täglich an

Wochentagen Glockengeläut dulden. Auf das relativ kurze, immer wiederkehrende Geräusch

könnten sich die Nachbarn einstellen. Darüber hinaus läutet die Glocke zu Zeiten, in denen

das Ruhebedürfnis der Nachbarn im Normalfall nicht beeinträchtigt wird. Das Glockengeläut

mag zwar störend sein, jedoch nicht in einem so großen Maß, dass die Gemeinde zu einer

Verringerung der Geräuschentwicklung verpflichtet werden könne, so das Gericht.

Der Bundesgerichtshof hat in einem

ähnlichen Fall (26.10.2018 - V ZR 143/17)

entschieden, dass Trompetenspiel nicht

generell verboten werden kann, sondern

unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt

ist. Die Betroffenen sind

Reihenhausnachbarn. Einer von ihnen ist

Berufsmusiker, der auch Schüler unterrichtet.

Er übt im Erdgeschoss und in einem

Probenraum im Dachgeschoss drei Stunden

am Tag und nicht mehr als an zwei Tagen pro

Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Der Streit ging durch alle

Instanzen mit verschiedenen Ergebnissen und teilweise minutiösen Regeln für den Musiker.

Das höchste Gericht entschied, dass Nachbarn, die durch Geräuschimmissionen gestört

werden, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zusteht. Der Abwehranspruch ist jedoch

ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur

unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn Geräusche nach dem Empfinden eines

„verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen

sind. Beeinträchtigungen können nur untersagt werden, wenn diese wesentlich sind. Die

Grenze der Zumutbarkeit kann nur im Einzelfall auf Grund wertender Beurteilung festgesetzt

werden.


Feriendomizile hoch im Kurs

Immer mehr Menschen denken daran, sich ein eigenes Ferienhaus oder eine Ferienwohnung

kaufen. Eine aktuelle Studie bestätigt diesen Trend: Fast jeder Dritte der knapp 2.500

befragten Eigentümer erwarb sein Feriendomizil in den vergangenen drei Jahren.

Deutschland ist als Standort sehr begehrt, nur ein Drittel

kaufte im europäischen Ausland oder in Übersee. Dabei

unterscheiden sich die Motivationen: Viele Interessenten

möchten ihre Freizeit in den eigenen vier Wänden an

einem schönen Ort verbringen, andere wollen mit dem

Erwerb Einnahmen zu erzielen und Steuern sparen. Die

Art der Nutzung spielt bei der Finanzierung eine wichtige

Rolle und sollte vorher genau überlegt werden.

Bei der Wahl des Standortes im Inland gibt es eindeutige Favoriten. Die deutschen Küsten

liegen nicht nur geografisch, sondern auch in der Beliebtheit ganz oben. Das hat vielerorts zu

kräftigen Preissteigerungen an den Nord- und Ostseeküsten geführt. Das Forschungsinstitut

empirica hat festgestellt: Die teuerste Küstenregion bildet der Landkreis Nordfriesland mit

einem mittleren Preis von 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, gefolgt von der

kreisfreien Stadt Lübeck mit 2.900 Euro und dem Landkreis Vorpommern-Rügen mit 2.600

Euro pro Quadratmeter Ferienimmobilie.

Die Spreizung bei den Kaufpreisen ist hoch. Nordfriesland sticht dabei nicht nur mit den

höchsten Standardpreisen hervor, sondern auch mit den höchsten Spitzenpreisen. Die

teuersten Küstenstandorte finden sich auf den Nord- und Ostfriesischen Inseln, Spitzenreiter

ist die Insel Sylt.

Wer seine Ferienwohnung vermieten will, sollte auch darauf achten, wie hoch die

durchschnittliche Belegungsquote in der jeweiligen Region ist. In den Bergregionen von

Franken ist sie mit 29 Wochen im Jahr am höchsten. In Oberbayern und an der Nordsee

beträgt sie 27, im Allgäu und in Bayerisch Schwaben 26, in der Alpenregion 25, im Harz 25 und

an der Ostsee 24 Wochen pro Jahr.


Baukulturbericht:

Immobilienbestand hat Zukunft

D

ie Bundesstiftung Baukultur hat den neuen Baukulturbericht 2018/19 „Erbe – Bestand

– Zukunft“ vorgestellt. Der Bericht unterstreicht, wie bedeutend bestandsorientiertes

Planen und Bauen für unsere Lebensräume, unsere Identität und Kultur sind. Rund 90

Prozent der Stadt der Zukunft existieren bereits heute, rund zwei Drittel der Investitionen im

Baubereich gehen in den Bestand, mit steigender Tendenz. Wie ein nachhaltiger Umbau

unserer Städte für mehr Lebensqualität gelingen kann, erörtert die Bundesstiftung Baukultur

in ihrem aktuellen Bericht.

Lebensqualität von morgen. Eine

unabhängige Stimme für die Anliegen der

Baukultur ist daher wichtiger denn je.“

Der offizielle Statusbericht zur Lage der

Baukultur in Deutschland wurde Mitte

Oktober 2019 im Bundeskabinett

behandelt und an Bundestag und

Bundesrat überwiesen. Gunther Adler,

Staatssekretär im Bundesministerium des

Innern, für Bau und Heimat und

Stiftungsratsvorsitzender betonte: „Was

wir heute bauen, bestimmt die

Das Thema des Baukulturbericht ist hoch

aktuell und steht auch im Fokus des

Europäischen Kulturerbejahres 2018. „Eine

ganzheitliche Entwicklung unserer

Lebensräume und unserer Gesellschaft

kann nur aus dem Bestand heraus

erfolgen“, sagte Reiner Nagel,

Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung

Baukultur. „Wir haben uns einen

umfassenden Vorrat an Gebäuden und

Infrastrukturen zugelegt. Wir leben, was

das betrifft, auf großem Fuß und müssen

mit dem Bestand im eigenen Interesse

verantwortlich umgehen“, unterstrich

Nagel.

Neben Studienergebnissen zu Materialeinsatz, Bauen im Bestand und Denkmalpflege enthält

der Bericht Ergebnisse einer IHK-Befragung zur Entwicklung von Handels- und

Gewerbeimmobilien sowie Resultate aus Kommunal- und Bevölkerungsumfragen. Außerdem

liefert der Bericht gute Beispiele gelungener Umbaukultur aus ganz Deutschland.

Informationen und Download unter www.bundesstiftung-baukultur.de/baukulturbericht-

201819.


Jubiläum der Architektur –

Das Bauhaus wird 100

I

m kommenden Jahr jährt sich die

Gründung des Staatlichen Bauhauses in

Weimar zum 100. Mal. Die legendäre

Kunstschule hatte international

maximalem Einfluss auf Architektur, Kunst

und Design im 20. Jahrhundert. Das

Jubiläum des Bauhauses wird eines der

zentralen Kulturereignisse des Jahres

2019 sein.

Der Bauhaus Verbund hat anlässlich

dieses Ereignisses ein Programm

vorgestellt mit Schwerpunkten in den

Bereichen Architektur und Gestaltung, Kunst und Kulturgeschichte, Bildung und Forschung.

Das Eröffnungsfestival findet vom 16. bis 24. Januar 2019 in der Akademie der Künste, Berlin,

statt. Anschließend lädt der Bauhaus Verbund unter dem Motto „Die Welt neu denken“ dazu

ein, die historischen Zeugnisse des Bauhauses zu entdecken und dem prägenden Einfluss auf

das moderne Verständnis von Leben, Arbeiten, Lernen und Wohnen nachzugehen. Das

Programm bietet gemeinsam mit regionalen, nationalen und internationalen Partnern an

vielen bekannten und weniger bekannten Orten über das ganze Jahr 2019 Veranstaltungen

an.

Das Bauhaus bestand nur 14 Jahre lang, zunächst als Staatliches Bauhaus in Weimar, dann als

Hochschule für Gestaltung in Dessau und schließlich als private Lehranstalt in Berlin.

Ursprünglich entstanden war das Bauhaus aus der Reformbewegung Anfang des 20.

Jahrhundert im Kontext mit der Kunstgewerbebewegung und der Kunstschulerneuerung.

Es wurde am 1. April 1919 von Walter Gropius in Weimar gegründet. Nach der politisch

erzwungenen Schließung in Weimar gelangte das Bauhaus in Dessau zu seiner Blüte. Dort

wurde das Staatliche Bauhaus bis zum Beginn des Nationalsozialismus zur Hochschule für

Gestaltung. Mit dem Bauhaus sind bekannte Künstlernamen verbunden, unter anderem

Ludwig Mies van der Rohe, Gerhard Marcks, Lyonel Feininger, Johannes Itten, Paul Klee, Oskar

Schlemmer und Wassily Kandinsky.


Gewerberaummietrecht:

Verlängerungsoption und

Verlängerungsklausel

M

ieter und Vermieter von Gewerberaum haben weitgehende Vertragsfreiheit beim

Abschluss des Mietvertrages. Sie können, anders bei Mietverträgen über

Wohnraum, Vereinbarungen treffen, um Besonderheiten der Nutzung zu regeln –

auch einseitig zu Lasten eines Vertragspartners. Das kann die Umlegung der Betriebskosten

betreffen oder auch die Kündigungmöglichkeiten, die oft gesondert geregelt werden, weil im

Gewerberaummietrecht meist langfristige Mietverträge abgeschlossen werden. Nicht immer

sind diese Vereinbarungen eindeutig formuliert.

In einem konkreten Streitfall hat das

Oberlandesgericht Dresden (OLG Dresden,

15.08.2018, Az. 5 U 539/18) entschieden,

wie ein Vertrag auszulegen ist: Enthält der

Gewerberaummietvertrag sowohl eine

Verlängerungsoption als auch eine

Verlängerungsklausel, geht die Option der

Verlängerungsklausel vor. In diesem Fall

sah der Mietvertrag neben einer der

Mieterin

zustehenden

Verlängerungsoption vor, dass sich das

Mietverhältnis automatisch verlängert,

wenn es nicht binnen drei Monaten vor

Ablauf des Mietvertrages gekündigt wird.

Die Vermieterin kündigte zwar innerhalb

der vorgesehenen Frist, allerdings übte die

Mieterin im Anschluss die Option ebenfalls

fristgerecht aus.

Nach Auffassung des Gerichts ist das Optionsrecht nicht durch die Kündigung erloschen. Beide

Regelungen sind eigenständig, die Optionsausübung hängt nicht von der automatischen

Verlängerung ab. Daher verlängert sich das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Kündigung nach

Ausübung der Option um die vereinbarten 10 Jahre. Die Vertragsparteien sollten bei der

Vertragsgestaltung darauf achten, dass klare Regelungen über die Abhängigkeit beider

Regelungen getroffen werden. So könnte zum Beispiel vereinbart werden, dass die Frist zur

Optionsausübung vor der Kündigungsfrist für die Verlängerungsklausel ausläuft.


Steigende Verbraucherpreise können

Zinswende einleiten

E

ine mögliche Zinswende hätte gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Denn der Immobilienboom der vergangenen Jahre mit den dynamisch steigenden

Preisen hat seine Ursache fast ausschließlich in den niedrigen Zinsen.

Die Niedrigzinsphase wirkt von zwei Seiten gleichzeitig auf den Immobilienmarkt: Käufer von

Immobilien für die eigene Nutzung können die eigenen Wände so günstig finanzieren wie nie

zuvor, und Anleger finden in Immobilien derzeit gegenüber anderen Finanzprodukten eine

attraktive Geldanlage. Beide Käufergruppen drängen auf einen engen Immobilienmarkt, der

in den Jahren zuvor wegen mangelnder Chancen weitgehend unbeachtet war und deshalb die

Bautätigkeit vernachlässigt hatte.

Nach knapp zehn

dynamischen Jahren flaut die

Euphorie jetzt langsam ab.

Ökonomen werden

pessimistischer, und die

Industriestaaten-

Organisation OECD erwartet

ein nachlassendes Wachstum

der Weltwirtschaft. Das

statistische Bundesamt

meldet den Anstieg der

Inflationsrate,

der

überwiegend durch teure

Mineralölprodukte

verursacht wird. Der Verbraucherpreisindex lag im Oktober 2018 um 2,5 Prozent höher als im

Vorjahresmonat. Die Preise für Waren insgesamt erhöhten sich im Oktober 2018 gegenüber

dem Vorjahr um 3,2 Prozent.

Das alles sind deutliche Signale dafür, dass die regulierenden Eingriffe der Europäischen

Zentralbank (EZB) jetzt an ihre Grenze kommen. Einer der Eckpunkte für ein Ende der

Niedrigzinsphase war das Erreichen einer Inflationsrate von 2,0 Prozent. Die Wende hin zu

höheren Zinsen will die EZB aber frühestens im Herbst 2019 einläuten. Zusätzlich heißt es,

dass die Zinsen „mindestens über den Sommer 2019“ auf dem aktuellen Niveau bleiben sollen.

Möglicherweise wird die Zinswende dann mit dem Ausscheiden des derzeitigen EZB-Präsident

Draghi Ende Oktober 2019 zusammenfallen. In der Folge rechnen Marktspezialisten mit

stagnierenden oder in einigen Regionen sogar mit fallenden Immobilienpreisen.


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

Werbeagentur Werbepoesie

Dreisesselstraße 2

94161 Ruderting

Telefon: 08509 9380-155

E-Mail: info@werbepoesie.de

Web: www.werbepoesie.de

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