R.E. Immo Magazin Februar 2019

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Ausgabe Februar 2019 unseres R.E. Immo Magazin

2019

Februar

Unsere Themen im Februar

• Neues Gesetz: Mietpreisbremse nachgebessert

Immobilien bei Scheidung: Welche Möglichkeiten bieten sich an?

• Wie warm ist warm genug?


2019: Das ändert sich im neuen Jahr

I

mmer mehr Energieausweise

verlieren ihre Gültigkeit. Ausweise

mit dem Ausstellungsjahr 2008 sind

bereits zum 1. Januar 2019

abgelaufen. Gebäude, die verkauft,

vermietet oder verpachtet werden und

vor 1966 gebaut wurden, brauchen seit

dem Jahr 2008 einen Energieausweis.

Wurden sie nach 1966 gebaut, gilt die

Pflicht seit 2009. Wegen der auf zehn

Jahre begrenzten Laufzeit müssen die

Ausweise jetzt erneuert werden. Käufer,

Mieter und Pächter haben einen Anspruch darauf, durch den Energieausweis Informationen

über den Energieverbrauch und den energetischen Zustand des Gebäudes zu erhalten.

Die Förderung für Solaranlagen wird geringer. Das hat das Bundeskabinett Anfang November

2018 beschlossen. Der Entwurf sieht vor, die EEG-Förderung für Anlagen ab 40 Kilowattpeak

(kWp) auf das Niveau von Freiflächenanlagen zu senken.

Heizungen sollen effizienter werden. Ab 26. September 2019 entfallen für reine

Raumheizungsgeräte die schlechtesten Energieklassen E, F und G. Die Klasse A+++ kommt neu

hinzu. Die neue Skala reicht dann von A+++ bis D.

Versicherer müssen ihre Kunden beim Abschluss einer Haftpflicht-, Hausrat- oder

Berufsunfähigkeitsversicherung vor der Unterschrift auf maximal drei Seiten über die Art der

Versicherung, den Umfang der gedeckten Risiken, Prämien und deren Zahlungsweise sowie

über Ausschlüsse informieren. Laufzeit, Anfangs- und Enddatum des Vertrags müssen benannt

und die Pflichten des Kunden müssen aufgeführt werden.

Der gesetzliche Mindestlohn steigt zum Jahresbeginn um 42 Cent und im Jahr darauf noch

einmal um 16 Cent. Arbeitnehmer haben dann Anspruch auf einen Mindestlohn in Höhe von

9,19 Euro pro Stunde. Außerdem steigen die Beiträge, die Baubetriebe an die Sozialkasse der

Bauwirtschaft bezahlen müssen.

Die Mietpreisbremse wurde nachgebessert. Zukünftig muss der Vermieter vor Abschluss des

Mietvertrages Auskunft geben, ob er eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete

verlangt. Die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann,

werden deutlich gesenkt.


Winterzeit, Kerzenzeit, Brandgefahr:

Eigentümergemeinschaft kann Einbau von

Rauchwarnmeldern zwingend vorschreiben

W

ohnungseigentümer können bei Bestehen einer landesrechtlichen Pflicht den

zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die

Gemeinschaft in allen Wohnungen beschließen – und zwar auch dann, wenn einige

Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Das hat der

Bundesgerichtshof, BGH, in einem aktuellen Urteil (BGH, 07.12.2018, Az. V ZR 273/17)

entschieden.

Das Urteil bezieht sich auf eine

Wohnungseigentümergemeinschaft in

Nordrhein-Westfalen. Dort schreibt die

Bauordnung die Pflicht zur Nachrüstung

vorhandener Wohnungen mit

Rauchwarnmeldern vor. Die

Wohnungseigentümer beschlossen

2015 die Installation sowie die Wartung

und Kontrolle von Rauchwarnmeldern

für sämtliche Wohnungen durch eine

Fachfirma. Die Anschaffungskosten

sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung

und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Dagegen klagten Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen

Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten. Sie wollten von der getroffenen Regelung

ausgenommen werden.

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung so begründet: Die Wohnungseigentümer

können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die

Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und

Wartung der Rauchwarnmelder. Zwar hat der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer

die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht,

eine einheitliche Wartung und Kontrolle durch eine Fachfirma zu beschließen.

Durch die einheitliche Anschaffung, Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft

sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und

durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung

minimiert versicherungsrechtliche Risiken. Diese Interessen haben Vorrang gegenüber den

Interessen einzelner Eigentümer.


BGH-Urteil: Mögliche Gefahr von

Schimmelbildung begründet noch keine

Mietminderung

I

n zwei Gerichtsverfahren durch alle Instanzen ging es um die „Gefahr von

Schimmelbildung“, also nicht darum, ob bereits Schimmel vorhanden ist. Die Kläger

wohnen in Häusern aus den Jahren 1968 und 1971, die nach den damals geltenden

Vorschriften und Normen errichtet wurden. Als Mieter beriefen sie sich auf Mängel an den

Wohnungen und wollten Gewährleistungsansprüche, die Zahlung eines Kostenvorschusses für

die Mängelbeseitigung und

Mietminderung geltend machen.

In beiden vorausgegangenen Verfahren

wurde die Mietminderung bestätigt, in

einem wurde der Vermieter überdies

zur Zahlung eines Kostenvorschusses in

Höhe von 12.000 Euro zur Anbringung

einer Innendämmung verurteilt.

Begründung: In den Wintermonaten

bestehe aufgrund von Wärmebrücken

in den Außenwänden die „Gefahr der

Schimmelpilzbildung“. Zu deren Abwehr könne von einem Mieter nicht verlangt werden, dass

er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad

beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen.

Auch ein Querlüften könne dem Mieter nicht abverlangt werden.

Der Bundesgerichtshof, BGH, hat abschließend anders entschieden (BGH, 05.122018, Az. VIII

ZR 271/17 und VIII ZR 67/18): Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel,

wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung den geltenden Bauvorschriften und

technischen Normen entsprach. Ein Mangel setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung

des tatsächlichen Zustandes vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Der Mieter

kann erwarten, dass die von ihm gemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei

vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Grundsätzlich ist der Maßstab anzulegen, der bei

Errichtung des Gebäudes galt. Die betreffenden Wohnungen entsprechen diesem Maßstab,

denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer

Wärmedämmung auszustatten. Das Vorhandensein von Wärmebrücken war allgemein

üblicher Bauzustand. Außerdem sei den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung ein

bestimmtes Lüftungsverhalten zumutbar und unter Berücksichtigung der Umstände des

Einzelfalls zu bestimmen.


Neues Gesetz: Mietpreisbremse nachgebessert

W

as lange währt, muss nicht

unbedingt besser werden.

Die Mietpreisbremse wurde

von Anfang an als wirkungslos kritisiert.

Nun hat der Bundestag die

Nachbesserung beschlossen. Die

bestehenden Regelungen sollen damit

transparenter und wirksamer werden.

Doch die Wohnungswirtschaft

bemängelt, die Reform sei wiederum

nicht zielführend und verhindere

obendrein Modernisierungen. Das

Gesetz ist zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten.

Die wesentliche Neuerung: Vor Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter Auskunft

geben, ob er eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Außerdem

muss er unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der

Mietpreisbremse vorliegt. Nur dann kann er sich auf die Ausnahme berufen.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse in seiner bisherigen Form ist seit Juni 2015 in Kraft. Es

ermächtigt die Bundesländer, eine Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter

Wohnungslage einzuführen. Die Mieten dürfen dort bei Wiedervermietung von Wohnraum

nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten

bei Neubauten, für die Erstvermietung nach umfassender Sanierung und wenn der Vermieter

zuvor eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete erzielte. Die Nachbesserung sieht vor,

dass der Mieter künftig eine einfache Rüge aussprechen kann, um zu viel gezahlte Miete

zurückzuverlangen.

Kritik ernten vor allem folgende neue Regelungen: Die Kosten der Modernisierung, die der

Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, werden für fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro

Jahr gesenkt. Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei

Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete

weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs

Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen. Zusätzlich soll missbräuchliches

Modernisieren künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft werden.

Eine große Wohnungsgesellschaft hat diese Regelung bereits zum Anlass genommen,

dringende Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken.


Die Zeit drängt: Grundsteuermodelle und ihre

Tücken

A

n der Reform der Grundsteuer geht kein Weg vorbei. Sie ist verfassungswidrig. Schon

im Frühjahr sollen belastungsfähige Entwürfe vorliegen. Nun soll es schnell gehen.

Deshalb überschlagen sich derzeit die Vorschläge und die kritischen Antworten darauf.

Verbände und Interessenvertreter befürchten höhere Steuern und noch höhere Mieten oder

eine einseitige Steuerbelastung.

Der jüngste Vorschlag stammt von Bundesfinanzminister Olaf Scholz. Er möchte künftig das

Alter der Wohnung, die Höhe der Miete und den Bodenrichtwert in die Berechnungsgrundlage

einbeziehen. Dieser Idee schlägt überwiegend Ablehnung entgegen. Dr. Andreas Mattner,

Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, hält die Umsetzung für unmöglich, ein solch

kompliziertes Berechnungsmodell werde eine „bürokratische Explosion“ auslösen. „Wir

haben keine Zeit mehr für Experimente“, ergänzt Mattner und fordert die Einführung des

Flächenmodells.

Auch der Präsident des Bundes der Steuerzahler

(BdSt), Reiner Holznagel, kritisiert das Scholz-Modell

als die komplizierteste aller Varianten, die überdies

in vielen Fällen zu Mehrbelastungen führen könne.

Weil sich der Vorschlag weitgehend an den

Nettokaltmieten orientiert, befürchtet Holznagel,

dass „Mieter, die erst kürzlich umgezogen sind und

deshalb meist eine höhere Miete zahlen, (...) dann

auch noch höhere Grundsteuern schultern“ müssen.

Außerdem könne es sein, dass für vergleichbare Nachbargrundstücken unterschiedlich hohe

Grundsteuern fällig werden.

Zusammenfassend erklärt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der

Wohnungswirtschaft GdW: „Die neue Grundsteuer muss aufkommensneutral sein und eine

Bemessungsgrundlage zu Grunde legen, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar ist

und den Mietwohnungsbereich angemessen berücksichtigt“.


Immobilien bei Scheidung:

Welche Möglichkeiten bieten sich?

D

ie Zahl der Ehescheidungen ist seit 2011 kontinuierlich zurückgegangen, die

Scheidungsquote ist mit 37,67 Prozent (2017) aber relativ hoch. Scheidungen und

Trennungen gehören zwar zu den üblichen Wechselfällen des Lebens, werfen aber

regelmäßig eine Reihe von Problemen praktischer, finanzieller und organisatorischer Natur

auf, besonders, wenn gemeinsames Immobilieneigentum vorhanden ist.

Es gibt verschiedene Lösungen, aber nicht alle sind gleich empfehlenswert: In Betracht

kommen der Verkauf des Hauses, die Übernahme des Anteils eines Ehepartners durch den

anderen, die Teilung der Immobilie, die Vermietung oder die Versteigerung. Die Versteigerung

sollte die letzte Lösung sein, weil sich das Paar damit einem fest vorgegebenen Verfahren

unterwerfen muss. Alle anderen Lösungen sind selbstbestimmter und für beide Seiten

finanziell wesentlich attraktiver.

Die Trennung, Scheidung oder der Auszug eines

Partners ändert erst einmal nichts an den

Eigentums- und Nutzungsverhältnissen, denn

die Ehewohnung steht als Heim der Familie

unter dem besonderen Schutz des Gesetzes.

Das Gericht entscheidet zunächst nur, wer

während der Trennungsphase in dem Haus oder

in der Wohnung bleibt.

Bevor die Entscheidung fällt, was schlussendlich geschehen soll, ob die Immobilien verkauft,

vermietet, übertragen oder geteilt werden sollen, werden Zahlen und Fakten gebraucht. Auf

Immobilien spezialisierte Dienstleister ermitteln den aktuellen, realistischen Verkaufswert,

auf dessen Basis das weitere Vorgehen abgestimmt werden kann. Der neutrale Blick von

außen kann überdies Wege aufzeigen, an die die Betroffenen selbst möglicherweise noch gar

nicht gedacht haben.

Die Chancen für den Verkauf oder die Umschichtung von Immobilieneigentum stehen derzeit

gut. Die Preisentwicklung kommt Paaren in Trennung oder Scheidung in den meisten Regionen

entgegen.


Wie warm ist warm genug?

D

as Empfinden der Umgebungstemperatur

ist von Mensch zu Mensch verschieden.

Wohnen mehrere Parteien in einem Haus

mit einer zentralen Steuerung der Heizung, ist es

nicht einfach, es allen recht zu machen. Häuser

älterer Baujahre sind überdies oft nicht gut

isoliert, so dass einigen Bewohnern die

Innentemperatur während der Wintermonate

oder an einigen besonders eisigen Tagen zu

niedrig ist. Kommt es zum Streit zwischen Mieter

und Vermieter, legt das Gericht Werte fest.

Tatsache ist jedoch: Es gibt es keine festen Regeln dafür, wie warm Wohnräume sein müssen.

Außerdem schwankt das Bedürfnis nach Wärme von Raum zu Raum und hängt überdies von

der Tageszeit ab. Morgens und abends soll es im Bad schön warm sein, im Schlafzimmer darf

es meist kühler sein als im Wohnzimmer und bei Schichtarbeit verschieben sich diese

Bedürfnisse.

Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine

Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der Heizperiode zwischen dem ersten Oktober und

dem 30. April in der Zeit von 23 Uhr bis sechs Uhr morgens in allen Räumen eine Temperatur

von 18 Grad zu unterhalten (LG Berlin, 26.05.1998, Az: 64 S 266/97; LG Wuppertal,

04.04.2012, Az: 16 S 46/10; AG Köln, 05.07.2016, Az: 205 C 36/16).

Werden die genannten Temperaturen nicht erreicht, stellt das einen Mangel i.S.d. § 536 BGB

dar, den der Vermieter zu beseitigen hat. In einem konkreten Fall wurden in einer Wohnung

zwischen 24 Uhr und sechs Uhr morgens mindestens Temperaturen von 16 Grad erreicht. Das

reicht nicht aus, entschied das Gericht. Daher ist der Vermieter verpflichtet, die

Heizungsanlage so einzustellen, dass in den Nachtstunden zwischen 23 Uhr und sechs Uhr

morgens eine Raumtemperatur von mindestens 18 Grad erreicht wird.

Um individuelle Wünsche zu berücksichtigen, können in Absprache mit dem Vermieter oder

Verwalter einzeln regulierbare Heizkörperventile eine Lösung sein.


Wiener Immobilienmarkt –

Vorbild für Deutschland?

M

an muss nicht für alles selbst eine Lösung finden. Andere europäische Länder

machen vor, was auch hierzulande wünschenswert wäre. Dänemark hat ein

vorbildliches Schulsystem, Norwegen ein solides Rentenniveau, Großbritannien ein

gerechtere Grunderwerbsteuersystem und in Wien sind die Mieten unglaublich günstig. Wie

kann das angehen?

Leider sind die Voraussetzungen von Staat

zu Staat nicht unbedingt vergleichbar. Die

österreichische Hauptstadt hat schon vor

Jahrzehnten damit begonnen, den

Mietwohnungsmarkt zu dominieren. Eine

Hauptsäule der Wohnungspolitik ist die

Bauwirtschaft. Ende vergangenen Jahres

wurden die Bedingungen nochmals neu

justiert: Bauprojekte dürfen künftig nur

noch zu einem Drittel der Wohnfläche frei

finanziert werden, zwei Drittel bleiben

geförderten Wohnungen vorbehalten.

Grundstücke werden erst dann zu Bauland,

wenn der Eigentümer die Fläche an die

Stadt verkauft hat. Die Stadt vergibt die

Flächen dann günstig im

Erbpachtverfahren an private,

genossenschaftliche oder öffentliche

Unternehmen. Die Stadt Wien hat seit dem

zweiten Weltkrieg kein städtisches Land

mehr verkauft, sondern investiert Jahr für

Jahr über eine halbe Milliarde Euro in den

Wohnungsbau. Das Ergebnis: Die

Neuvertragsmieten von öffentlichen und

genossenschaftlichen Wohnungen liegen

durchschnittlich bei monatlich 7,60 Euro

pro Quadratmeter, private Anbieter

verlangen unter zehn Euro. Natürlich hat

jede Medaille zwei Seiten: Mieter sind

zufrieden, aber der österreichische Hausund

Grundbesitzerbund sieht den Neubau

behindert und Grundstückseigentümer

durch die Maßnahmen eingeschränkt.

Im Vergleich zwischen Wien und Deutschland zeigen sich die Unterschiede: In Wien leben

rund 60 Prozent aller Einwohner in städtischennoder öffentlich geförderten Wohnungen, in

Deutschland sind es nach Angaben des Mieterbundes nur noch fünf bis sechs Prozent. In

Österreich profitieren von diesem System nicht nur auf Einkommensschwache, sondern auch

der Mittelstand. In Deutschland ist es zumindest der Stadt Hamburg gelungen, durch

städtebaulich Konzepte so extreme Entwicklungen wie in München zu verhindern.Konzepte

so extreme Entwicklungen wie in München zu verhindern.

Konzepte so extreme Entwicklungen wie in München zu verhindern.

Konzepte so extreme Entwicklungen wie in München zu verhindern.


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

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Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

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