R.E. Immo Magazin Mai 2019

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Ausgabe Mai 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im Mai

Immobilienfinanzierung auch im Alter möglich

• Stadtfluch oder Landflucht oder beides?

• Langfristig: Immobilienpreisentwicklung bis 2030

2019

Mai


Immobilienbewertung:

Das A und O beim Immobilienverkauf

Image by BabuGr from Pixabay

L

age, Lage, Lage war gestern. Zwar ist diese alte Maklerweisheit nicht falsch, aber sie greift

heute zu kurz. Die Basis eines jeden Immobiliengeschäftes bleibt weiterhin die

Bewertung eines Objektes. Es geht darum, wo die beste Wohnlage in einer Region, einer

Stadt, einer Straße ist. Bisher gab es für die Beantwortung dieser Frage keine allgemeingültige

Berechnungsformel. Das ist inzwischen anders. Antworten liefert unter anderem eine neue

Wohnlageklassifizierung aller Gebäude in Deutschland, die auf der Grundlage aktueller

wissenschaftlicher Standards entwickelt wurde.

Die Basis dieser neuen Methode bildet die gemeinsame Auswertung der umfangreichen Daten

der F+B Forschung aus Hamburg und der umfassenden Adress- und Marktdatenbanken der

AZ Direct GmbH aus Gütersloh. Für die Beurteilung der Wohnlage eines Gebäudes wurden

statistische Modelle entwickelt, um die Qualität der Wohnlage umfassend darstellen zu

können. Diese basieren auf Bodenrichtwerten, gemeindeeigenen Wohnlageklassifizierungen,

der soziodemographischen Bevölkerungsverteilung, der Lage von Gewerbeunternehmen im

Raum und möglichen Lärm- oder Geruchseinflüssen durch Verkehr, Industrie und Gewerbe.

Jedes Gebäude in Deutschland kann mit einer fünfstufigen Skalierung danach bewertet

werden, ob seine Wohnlage als am besten, gut, mittel, weniger gut oder eher als mäßig

eingeschätzt wird. Das sind wichtige Informationen für Standort- und Marktbeurteilungen.

Bei jedem Immobilienverkauf kommt es darauf an, Zielgruppen genau und erfolgreich zu

ermitteln, denn Wohnlagen ändern sich schneller, als viele denken. Wer sich auf

standardisierte Bewertungsmaßstäbe stützen kann und gleichzeitig über regionale Markt- und

Ortskenntnisse sowie über eine solide Verkaufserfahrung verfügt, kann sein Angebot sicher

am Markt platzieren.


Immobilienfinanzierung auch im Alter möglich

Image by Michael Gaida from Pixabay

W

egen der Bankenkrise und unter

den Bedingungen der

Wohnimmobilienkreditrichtlinie

wurde die Kreditvergabe an Ältere

vorübergehend streng gehandhabt. Aber

bereits seit Mai 2018 gibt es neue Leitlinien,

was die Situation deutlich verbessert hat.

Dennoch ist die Unsicherheit bei Senioren,

die Immobilien erwerben möchten,

teilweise erhalten geblieben.

Für die Generation 50 plus gelten, wie für

alle anderen Altersgruppen auch, bestimmte Regeln. Zu allererst ist ein gesichertes

Einkommen oder eine gesicherte Rente Voraussetzung bei der Kreditvergabe. Wichtig sind

auch ausreichende Ersparnisse, die als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden

können. Einige Banken haben eine Altersobergrenze für die Kreditvergabe festgelegt,

beurteilen aber vorrangig die Bonität.

Der Anteil der älteren Bevölkerung ab 65 Jahre wird in den nächsten Jahren stark wachsen

und in Deutschland ab 2030 bereits rund 30 Prozent betragen. Das ist eine große Zielgruppe,

die auf allen Märkten einen starken Einfluss ausüben wird. Senioren werden als Käufer von

Immobilien daher weiterhin eine wichtige Rolle spielen. Im nächsten Jahrzehnt dominieren in

dieser Zielgruppe noch überwiegend finanziell gut situierte Käufer den Markt, bevor die

Rentenpolitik Wirkung zeigt und sich die Situation von älteren Bürgern massiv verändert.

Bis dahin sorgt die Niedrigzinspolitik für herausragende Finanzierungsbedingungen. Experten

gehen derzeit davon aus, dass die Zinswende weiterhin auf sich warten lassen wird. Dafür

sprechen mehrere Gründe: Nach Ausbruch der Finanzkrise stieg die Staatsverschuldung in

zahlreichen Euro-Ländern. Ein höherer Leitzins würde daher die Stabilität des gesamten

Euroraumes gefährden. Außerdem beginnt die Wirtschaft im Euroraum wegen der

Zerwürfnisse mit den USA und der Unsicherheiten des Brexit zu schwächeln. Höhere Zinsen

würden die Konjunktur dämpfen, was die EZB auch unter neuer Führung wohl nicht riskieren

würde. Fazit: Der Immobilienmarkt bietet unter den derzeitigen Rahmenbedingen auch

Älteren vielversprechende Chancen.


Versachlichung:

Begriff Enteignung weckt ungute Assoziationen

D

as Wort Enteignung

schwirrt derzeit wie eine

Machete durch

Deutschland. In Berlin sorgte

die „Initiative Deutsche

Wohnen & Co. enteignen!“ für

heftige Diskussionen. Hier

einige Informationen zur

Versachlichung.

Enteignung bedeutet laut

Duden-Recht A-Z: Entziehung Image by Adryanah from Pixabay

des Eigentums oder sonstiger

Vermögensrechte durch staatlichen Hoheitsakt mit dem Ziel, dem Wohl der Allgemeinheit zu

dienen und mit dem Anspruch auf Entschädigung. Eine Enteignung kann nur auf einer

gesetzlichen Grundlage erfolgen und muss verfassungsrechtliche Vorgaben erfüllen. Dazu

gehören die Art und Weise der Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum und

die Form der Entschädigung.

In Berlin geht es nach Einschätzung des Verbands Berlin-Brandenburgischer

Wohnungsunternehmen um einen Verkehrswert von mindestens 25 Mrd. Euro. Die

Bürgerinitiative hält dagegen einen Betrag zwischen 7,3 und 13,7 Mrd. Euro für angemessen.

Wieviel Wut muss in solchen Forderungen stecken, besonders wenn man bedenkt, dass

dadurch gar keine neuen Wohnungen entstehen, was aber vorgebliches Ziel der Initiative ist.

Offensichtlich schüren Meldungen über Milliardengewinne von Immobilienkonzernen und die

angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten eine große Unzufriedenheit.

Auch in Tübingen droht der Oberbürgermeister mit Enteignung. Allerdings will er Eigentümern

nicht ihr Land wegnehmen, sondern sie vor die Alternative stellen: Bebaut die Grundstücke

oder verkauft sie. Das hat eine andere Qualität. Dennoch bleibt ein Beigeschmack von

Drohung und Zwang.

Tatsächlich heißt es im Grundgesetz Artikel 14: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll

zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der

Allgemeinheit zulässig“. Auch das erinnert ein wenig an die Macht längst vergangener

Obrigkeitssysteme. Einige Konzerne entwickeln heute eine ganz andere Art von Macht, die

aber nicht durch Enteignung zu kontrollieren wäre, sondern dadurch, dass die Politik

Gegengewichte schafft. Wien macht seit 100 Jahren vor, wie das geht. Deutsche Städte sind

damit spät dran.


Stadtflucht oder Landflucht oder beides?

W

eltweit ist ein

Trend zum

Wohnen in der

Stadt zu beobachten. Das ist

in Deutschland nicht anders,

allerdings deuten sich

Änderungen an.

Image by Kim Bruhn from Pixabay

Deutschlands Großstädte

erleben seit Jahren einen

Einwohnerboom. Berlin ist zwischen 2011 und 2017 jedes Jahr um 1,4 Prozent gewachsen,

Hamburg und München um mehr als ein Prozent. Für das Bevölkerungswachstum sorgen vor

allem junge Inländer und Zuwanderer, die zum Studieren oder Arbeiten in die Städte ziehen.

Das ist die Aussage einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Seit einiger Zeit zeigt sich indes, dass wieder mehr Menschen ins Umland der Großstädte

ziehen. Viele verlassen die Zentren mit Beginn der Familiengründung, weil sie sich die hohen

Wohnkosten dort nicht mehr leisten können.

Die Umkehrung des Trends zum Wohnen in der Stadt beobachtet das IW-Institut bereits seit

2014. Davor waren die Immobilien in den Großstädten vergleichsweise preiswert. Inzwischen

gäbe es jedoch kaum günstige Wohnungen oder Häuser. Beispielhaft für diese Entwicklung

seien dicht bebaute Städte wie München oder Stuttgart.

Ländlich geprägte Kreise mit schlechter Infrastruktur profitieren von der neuen Stadtflucht

aber kaum. Regionen mit schlechter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und

schlechter Breitbandversorgung schrumpfen ungeachtet des Trends weiter, während der

Stadtrand und die Speckgürtel von dieser Entwicklung begünstigt sind.

Das ILS Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung bestätigt diese Aussage

weitgehend, ergänzt jedoch, dass die Menschen nicht nur in die Metropolregionen von Berlin,

Hamburg, München oder Köln zögen, sondern auch in Mittel- und Kleinstädte in ländlichen

Räumen. Die Reurbanisierung bringt nicht allen Städten gleichermaßen Vorteile. Der

sogenannte „Überschwappeffekt“ wirkt sich auf Kommunen am Rande der Großstädte direkt

aus, während große Großstädte über Suburbanisierungsprozesse Bevölkerung verlieren.


Zunehmende Stagnation in der Klimawende

G

ebäude haben mit ihrem Energieverbrauch

einen wesentlichen Einfluss auf das Klima. Das

ist Immobilieneigentümern, Verwaltern,

Bauherrn und Politikern bewusst. Doch die

umständlichen Regeln und undurchsichtigen

Fördermaßnahmen wirken sich lähmend auf die

Entwicklung aus. Dabei gibt es viele gute Beispiele und

praktikable Lösungen.

Tatsache ist: Von den rund 21 Millionen bestehenden

Heizanlagen arbeiten mehr als zwei Drittel mit

Image by mfiol from Pixabay

veralteter Technik und sind klimaschädlich.

Verbraucher machen die Politik für die schleppende Energiewende verantwortlich: 92 Prozent

der Bundesbürger wollen den Hebel bei den Strompreisen ansetzen, damit umweltfreundliche

Heiztechnik günstiger betrieben werden kann. Das ergab der Energie-Trendmonitor 2019,

dem eine repräsentative Umfrage unter 1.000 Bundesbürgern zugrunde liegt.

Die deutschen Verbraucher stehen einer Energiewende im privaten Bereich positiv

gegenüber: 86 Prozent wollen gerne auf klimafreundliche Heiztechnik umsteigen. Knapp 80

Prozent wünschen sich ein Ende fossiler Brennstoffe wie Erdöl und Erdgas. Solange die

Energiepreise herkömmlicher Energieträger wie Öl und Gas niedrig sind, ist der Anreiz in

moderne Anlagen zu investieren jedoch niedrig. Aber wenn Deutschland seine Klimaziele

erreichen will, müssen veraltete Heizungsanlagen gegen moderne, umweltfreundliche

Systeme ausgetauscht werden.

Inzwischen fehlt der Mehrheit der Bundesbürger das Verständnis dafür, dass die Politik die

selbst gesteckten Klimaziele verfehlt. Dadurch schwinden Interesse und Motivation, aktiv zu

werden.

Einzig die Schüler machen noch mit ihren Demonstrationen „Fridays for Future“ darauf

aufmerksam, dass das Klima alle angeht. Hoffnungsvoll sind auch technische Entwicklungen in

vielen Bereichen der Energiegewinnung. So entwickelt beispielsweise das Fraunhofer-Institut

Solare Energiesysteme, die in Fassaden und Dachflächen vollständig integriert werden

können. Derzeit bildet sich für solare Gebäudehüllen ein weltweiter Massenmarkt, der den

Energieverbrauch nachhaltiger gestalten kann.


Immer mehr Menschen pendeln in die Städte

Image by WikimediaImages from Pixabay

ist.

D

eutschland wird immer mehr

zum Pendlerland. Frankfurt,

München und Hamburg sind

die deutschen Städte mit den

meisten Pendlern. Dort fahren

täglich rund 300.000 Pendler von

außerhalb in die Städte, um zu

arbeiten. Die Zahl ist den

vergangenen Jahren gestiegen, weil

die Immobilienpreise und Mieten

für viele zu hoch geworden sind und

das Wohnen außerhalb günstiger

Das Internetportal immowelt.de hat ausgerechnet, dass Pendler, die bereit sind, zweimal

täglich 50 Minuten zu pendeln, bis zu 56 Prozent beim Hauskauf sparen können. In München

sind die Preise in der 50-Minuten-Zone um 38 Prozent günstiger als im Stadtgebiet. In Berlin

sparen Pendler 39 Prozent, in Hamburg sind es 45 Prozent und in Düsseldorf sogar 56 Prozent.

Allerdings deutet sich bereits eine Trendwende an: In Berlin sind die Hauspreise in der 50-

Minuten-Zone innerhalb von nur fünf Jahren um 91 Prozent gestiegen, in München um 62

Prozent. Diese Steigerungsraten sind höher als die im Stadtgebiet. Wer jetzt noch sparen will,

muss weiter heraus aus der Stadt.

Zweimal 50 Minuten Fahrt pro Tag sind überdies ein riesiger Aufwand, besonders wenn man

die Fahrtkosten mit berechnet, die einen Teil des Vorteils aufzehren. Eine Fahrt von nur 20

Minuten wäre für die meisten akzeptabler. Doch in diesem Radius sind die Preise für Häuser

zwischen 2013 und 2018 zum Teil noch stärker gestiegen als im Stadtgebiet.

Laut Analyse der Quantum Research Unit variieren die Pendlerzahlen je nach Beruf und

Wirtschaftszweige. Erhöhte Mobilität sei bei Hochqualifizierten selbstverständlich und auch

ein Versuch, Karriere und Familie zu vereinbaren. Auch Personen mit niedrigerem

Bildungsniveau nehmen zunehmend längere Pendlerstrecken in Kauf. Diese Entwicklung

schlägt sich in der Wanderungsbilanz nieder. Alle Top-7-Städte haben in den vergangenen

Jahren gegenüber dem angrenzenden Umland Einwohner verloren. Die Zahl der

Baufertigstellungen und -genehmigungen außerhalb der Großstädte ist dagegen deutlich

gestiegen. Auch die Anträge für das Baukindergeld zeigen diese Richtung an: Nur 37,5 Prozent

der Anträge entfielen auf die Städte, 62,5 Prozent auf den ländlichen Raum.


Vertragspartei bei Gewerbemietvertrag:

Firma oder Unterzeichner?

M

anchmal kommt es ganz genau

darauf an, wer im Mietvertrag

genannt wird und wie

unterschieben wurde. Das ist vor allem dann

der Fall, wenn später Probleme auftauchen

und fraglich ist, wer wofür haftet.

Grundsätzlich ist entscheidend, wer am

Anfang des Vertrags als Vertragspartner

aufgeführt ist und wer am Ende

unterschrieben hat. Steht im sogenannten Image by Andreas Breitling from Pixabay

Vertragsrubrum beispielsweise „Herr Peter

Müller, Prokurist und Gesellschafter der Maier GmbH, nachfolgend Mieter genannt, so spricht

diese Bezeichnung eindeutig dafür, dass Peter Müller persönlich Mieter werden soll. Die

Nennung seiner Funktion in der GmbH soll lediglich darauf hinweisen, dass die Räume für die

GmbH genutzt werden sollen. Diese Annahme wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass

der Vertrag am Ende außer der Unterschrift von Peter Müller zusätzlich den Stempelaufdruck

seiner Firma enthält. Das hat das Kammergericht Berlin jüngst entschieden. Es hat

angenommen, dass der Stempelaufdruck der Firma auch ein Hinweis auf den Gebrauch der

Räume für die Firma sein könne (KG, Az. 8 U 109/17, 04.02.2019). In seinem Urteil führte das

Gericht aus, dass beide Unterzeichner trotz Firmenstempel und Aufführung der

Gesellschafterfunktion im Rubrum persönlich Mieter geworden sind, weil sie die Unterschrift

ohne Zusätze ihrer Funktion geleistet hatten.

Weil in der Praxis auch andere Möglichkeiten vorstellbar sind, wie Mietverträge ausgefüllt

werden, ermitteln Gerichte im Streitfall grundsätzlich durch Auslegung. Vorrang haben dabei

immer die Angaben im Kopf des Vertrages.

Die Vertragspartner sollten darauf achten, dass die Angaben zu den Mietvertragsparteien

unmissverständlich sind. So kann es beispielsweise heißen: Die Vertragspartner sind die Maier

GmbH, vertreten durch den Prokuristen Peter Müller, nachfolgend Mieter genannt und die

Beispielhaus GmbH, vertreten durch Hans Schulz, nachfolgend Vermieter genannt.


Langfristig: Immobilienpreisentwicklung bis 2030

Image by NadinLisa from Pixabay

D

ie Anschaffung einer Immobilie ist eine

langfristige Wertanlage – unabhängig

davon, ob das Haus oder die Wohnung

selbst genutzt wird oder eine Vermietung

vorgesehen ist. Daher ist es wichtig, wie sich die

Investition in der Zukunft entwickeln wird.

Worauf es ankommt und wie die

Wertentwicklung zu beurteilen ist, hat das

Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI)

in einer Studie ermittelt.

In der Vergangenheit konnte die überwiegende Mehrheit der Immobilieneigentümer in

Deutschland positive Wertentwicklungen verzeichnen – aber nicht überall und nicht in

gleichem Maße. Grundsätzlich gilt: Steigen die Preise in einem Ort, erhöht sich auch der Wert

einer Immobilie.

Die zukünftige Entwicklung vollzieht sich in den verschiedenen Städten und Landkreise sehr

unterschiedlich. Das hängt unter anderem von der Alters- und Bevölkerungsstruktur, den

Haushaltsgrößen, Angebot und Nachfrage sowie der Entwicklung des Einkommens im

Vergleich zu den Wohnkosten in der jeweiligen Region ab.

Ein Ergebnis der Studie lautet: Vor allem in Ballungsräumen werden die Preise für Immobilien

bis zum Jahr 2030 immer weiter steigen. Aber auch in attraktiven ländlichen Regionen können

Immobilienbesitzer von einer positiven Wertentwicklung ausgehen. In knapp 55 Prozent der

insgesamt 401 untersuchten Regionen werden Preissteigerungen erwartet, aber 181

Regionen müssen laut Studie mit fallenden Preisen rechnen.

Die Resultate müssen differenziert betrachtet werden, denn die regionalen Unterschiede sind

groß. In den Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg gelten fast durchgehend beste

Rahmenbedingungen für Wohneigentum. Regionen mit den höchsten Steigerungen sind die

Stadt Heilbronn, Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam und Cloppenburg in

Niedersachsen. Zu den Verlierern zählen überwiegend Regionen im Osten Deutschlands. Die

Wertentwicklungen reichen insgesamt von plus 2,99 Prozent bis minus 5,52 Prozent pro Jahr.

Ein wichtiges Indiz für eine positive Wertentwicklung ist eine wachsende Bevölkerungszahl.

ahl..


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

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