30.04.2019 Aufrufe

RA 05/2019 - Entscheidung des Monats

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist erfordert mindestens bedingten Vorsatz. Nach herrschender Meinung liegt sie auch dann vor, wenn der Verkäufer zwar das Vorhandensein des Mangels nicht kennt, aber Angaben über das Fehlen von Mängeln „ins Blaue hinein“ macht, obwohl er weiß, dass er insofern nicht über die notwendigen Informationen verfügt. Um die Arglist nicht in den Bereich der bewussten Fahrlässigkeit auszudehnen, ist allerdings erforderlich, dass der Verkäufer mit dem Vorhandensein eines Mangels oder der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, wie die Entscheidung des OLG Brandenburg anschaulich zeigt.

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist erfordert mindestens bedingten Vorsatz. Nach herrschender Meinung liegt sie auch dann vor, wenn der Verkäufer zwar das Vorhandensein des Mangels nicht kennt, aber Angaben über das Fehlen von Mängeln „ins Blaue hinein“ macht, obwohl er weiß, dass er insofern nicht
über die notwendigen Informationen verfügt. Um die Arglist nicht in den Bereich der bewussten Fahrlässigkeit auszudehnen, ist allerdings erforderlich, dass der Verkäufer mit dem Vorhandensein eines Mangels oder der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, wie die Entscheidung des OLG Brandenburg anschaulich zeigt.

MEHR ANZEIGEN
WENIGER ANZEIGEN

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.

05/2019

ENTSCHEIDUNGDESMONATS

ZIVILRECHT

ArglistbeifehlerhaftenAngabenzum Alter

einermangelhaftenDachisolierung


238 Zivilrecht RA 05/2019

Problem: Arglist bei fehlerhaften Angaben zum Alter

einer mangelhaften Dachisolierung

Einordnung: Schuldrecht

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.03.2019

5 U 50/18

LEITSATZ DER REDAKTION

1. Kenntnis von einem Mangel

bedeutet, dass der Verkäufer

die den Fehler begründenden

Umstände kennt, und nicht, dass

er sie auch zutreffend als Fehler

im Rechtssinn bewertet.

2. Ein Verkäufer handelt nicht arglistig

in Bezug auf einen Mangel

einer Dachisolierung, wenn er

erklärt, das Dach sei zu einem

bestimmten Zeitpunkt isoliert

worden, die Isolierung tatsächlich

aber älter als angegeben ist.

EINLEITUNG

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines

Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer

gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig

verschwiegen hat. Arglist erfordert mindestens bedingten Vorsatz. Nach

herrschender Meinung liegt sie auch dann vor, wenn der Verkäufer zwar

das Vorhandensein des Mangels nicht kennt, aber Angaben über das Fehlen

von Mängeln „ins Blaue hinein“ macht, obwohl er weiß, dass er insofern nicht

über die notwendigen Informationen verfügt. Um die Arglist nicht in den

Bereich der bewussten Fahrlässigkeit auszudehnen, ist allerdings erforderlich,

dass der Verkäufer mit dem Vorhandensein eines Mangels oder der Unrichtigkeit

seiner Angaben rechnet, wie die Entscheidung des OLG Brandenburg

anschaulich zeigt.

SACHVERHALT

Die Beklagte (B) erwarb die 1995/1996 gebaute Doppelhaushälfte im Jahr

2011. Durch notariellen Vertrag vom 10.10.2015 veräußert sie diese an die

Klägerin (K) zum Preis von 265.000 €. Die Parteien vereinbaren in § 6 des

Vertrages einen umfassenden Gewährleistungsausschluss. Weil sich die

Räume des Obergeschosses nach der Wahrnehmung der K nicht ausreichend

beheizen lassen, beantragt sie die Durchführung eines selbstständigen

Beweisverfahrens. Der dort beauftragte Sachverständige (S) stellt fest, dass

die Dampfbremse an den Übergängen und an vielen anderen Stellen im

Obergeschoss sowie im Bereich des Spitzbodens fehlt. Dies führt zu einer

Verschlechterung der Isolierungswirkung. Die Mangelbeseitigungskosten

bemisst S mit 26.685 €. K führt an, dass B anlässlich der Vorverhandlungen

behauptet habe, ihr Ehemann A, von Beruf Bauingenieur, habe den

Spitzboden sowie das Erdgeschoss selbst ausgebaut. Diesen Umstand habe

B als Grund für die Kaufpreisbemessung herangezogen. Diesbezügliche

Ausbauunterlagen sind allerdings nicht vorhanden. Vielmehr wurden die

Dachausbauarbeiten bereits vom Voreigentümer durchgeführt. K ist daher

der Ansicht, B hätte sie dahingehend getäuscht und verlangt von ihr Zahlung

der Mangelbeseitigungskosten. Zu Recht?

PRÜFUNGSSCHEMA

A. K gegen B gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB

I. Wirksamer Kaufvertrag

II. Mangel bei Gefahrübergang

III. Kein Ausschluss

B. Ergebnis

© Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG


RA 05/2019

Zivilrecht

239

LÖSUNG

A. K gegen B gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB

K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung der Mangelbeseitigungskosten

i.H.v. 26.685 € gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB haben.

I. Wirksamer Kaufvertrag

K und B schlossen am 10.10.2015 einen wirksamen notariellen Kaufvertrag

i.S.d. §§ 433, 311b I BGB über eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1995/1996.

II. Mangel bei Gefahrübergang

Das Haus müsste bei Gefahrübergang einen Sachmangel i.S.d. § 434 BGB

aufgewiesen haben.

„[25] Die Dachdämmung im Obergeschoss der verkauften Doppelhaushälfte

ist nach den Feststellungen des Sachverständigen im selbstständigen

Beweisverfahren, die sich K zu eigen gemacht hat, insoweit

mangelbehaftet, als die erforderliche Dampfsperre Fehlstellen aufweist.“

Dieser Mangel lag auch bereits bei Gefahrübergang, d.h. gem. § 446 S. 1 BGB

bei der Übergabe der Sache vor.

III. Kein Ausschluss

Die Gewährleistungsrechte dürften zudem nicht wirksam ausgeschlossen

worden sein. Die Parteien haben in § 6 des Kaufvertrages einen umfassenden

Gewährleistungsausschluss vereinbart. Gem. § 444 Alt. 1 BGB

kann sich der Verkäufer darauf jedoch nicht berufen, soweit er den Mangel

arglistig verschwiegen hat.

„[27] Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht.

Grds. handelt der Verkäufer bedingt vorsätzlich, wenn er „einen Fehler

mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und

billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt

und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten

Inhalt geschlossen hätte“. Arglistig handelt danach grds. nicht, wer

gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube

auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Ein bewusstes

Sichverschließen wird der Kenntnis nur dann gleichgestellt, wenn

es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. Um eine solche

rechtliche Bewertung, um einen Schluss von bekannten Tatsachen auf eine

bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei der Frage des arglistigen

Verschweigens eines Mangels aber nicht. Entscheidend ist nur, ob der

Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kannte, nicht,

ob er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertete. Diese

Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende

Überlegungen ersetzt werden.

[28] Zur Arglist ist nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die

angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann

vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert,

eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben,

diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Bei einer „ins Blaue hinein“

abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube die

Arglist nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen

Aus Platzgründen konnte hier keine

umfassende Argumentation zu

den einzelnen Möglichkeiten eines

Mangels i.S.d. § 434 BGB vorgenommen

werden. Der Schwerpunkt

des Falles liegt aber ohnehin beim

rechtsgeschäftlichen Ausschluss

der Haftung und der Frage, ob

ein solcher hier gem. § 444 BGB

unwirksam ist.

Arglist

Der Senat stellt ausführlich die an

eine Arglist und „Aussagen ins Blaue“

zu stellenden Anforderungen dar.

Auf die Kenntnis der Umstände

kommt es an.

Angaben „ins Blaue hinein“

© Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG


240 Zivilrecht RA 05/2019

B hat in dem notariellen Kaufvertrag

keine Angaben zur Isolierung und

dem Ausbau des Dachgeschosses

getätigt. Auch kann nicht festgestellt

werden, dass B von dem

mangelhaften Zustand der Dampfsperre

gewusst hat.

Der Umstand, dass B das Alter der

Dachisolierung falsch dargestellt

hat, führt ebenfalls zu keinem

bedingten Vorsatz und Arglist.

Der Fall zeigt anschaulich, wie

schwer der Nachweis der Arglist in

der Praxis fallen kann.

Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt Arglistig kann insbesondere

auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und

zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände

verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich

zusichert. Dass ihm die Umstände tatsächlich nicht bekannt waren, ist

dabei unerheblich. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass

dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen

Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und er gleichwohl diesen

Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg. Wer so ohne

tatsächliche Grundlage auf Fragen es Käufers falsche Angaben macht, mit

deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt grds. bedingt vorsätzlich.

[29] Im notariellen Vertrag vom 10.10.2015 hat B zu der Isolierung und

der Gestaltung des Dachgeschossausbaus einschließlich des Ausbaus

des Spitzbodens keinerlei Erklärungen abgegeben. Bei einer grds.

gebotenen Zurückhaltung für die Annahme von Arglist kann gemessen

an den vorgenannten Voraussetzungen jedoch auch auf Grundlage der

tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts zum Gespräch Ende Februar/

Anfang März 2015 nicht festgestellt werden, dass die B damit gerechnet

und billigend in Kauf genommen hat, dass die K bei Offenbarung,

dass nicht der A, sondern der Voreigentümer die Dachisolierung im

Zuge des Hausbaus erstellt hat, den Vertrag nicht oder nicht mit dem

vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

[30] Dass B den tatsächlichen mangelhaften Zustand der Dampfsperre

bekannt war, kann nicht festgestellt werden.

[31] Weil - wovon auch K aufgrund des Sachverständigengutachtens ausgeht

- tatsächlich eine - wenn auch mangelhafte - Dachdämmung vorhanden

war, kann nicht festgestellt werden, die B habe Kenntnis davon, dass keine

Dachdämmung vorhanden war; dies behauptet auch die K nicht. Damit hat

nach dem Vortrag der Parteien die B - im Übrigen nicht als Antwort auf eine

von K nicht gestellte Frage - keine Angaben „ins Blaue hinein“ dahingehend

gemacht, eine Isolierung des Dachs sei vorhanden, obwohl sie mit der Unrichtigkeit

ihrer Angabe rechnete. Unrichtig war die Angabe der B nur insofern,

als die Dachisolierung als jünger ausgegeben wurde, als sie tatsächlich war.

[32] Auch wenn diese Angabe der B objektiv falsch war und die B dies

wusste, ist hierin nach den oben aufgezeigten Grundsätzen ein bedingter

Vorsatz und damit Arglist nicht zu erblicken, weil aus Sicht der B nicht

zwingend die Neuwertigkeit der Dachisolierung für die Kaufentscheidung

der K oder den Inhalt des Kaufvertrages entscheidend war, sondern allenfalls

der Umstand, ob überhaupt eine Dachisolierung vorhanden war. Eine

Aufklärungspflicht der B im Hinblick auf die Dachisolierung, von deren

Mangelhaftigkeit ihre Kenntnis nicht feststeht, bestand ohnehin nicht.

Ebenso wenig hat die K nach dem Vorhandensein oder dem Zustand der

Dachisolierung gefragt, so dass die B keine Fragen der Käufer - wie der

BGH es für die Annahme eines arglistigen Verhaltens grds. voraussetzt -

„ins Blaue hinein“ und damit bedingt vorsätzlich falsch beantwortet hat.“

B kann sich daher in Ansehung des vorbezeichneten Mangels auf den

vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Der Ausschlussgrund nach

§ 444 Alt. 1 BGB liegt nicht vor.

B. Ergebnis

K hat damit gegen B keinen Anspruch auf Zahlung der Mangelbeseitigungskosten

gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB.

© Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG


Die richtige Lernhilfe für

die Examensvorbereitung

NEU: Karteikarten für das 1. Examen

ab

13,90 €




Im Frage- und Antwortsystem

aufgebaut

Länderspezifische Formalien im

Öffentlichen Recht, abgestimmt

auf Ihr Bundesland*

Erhältlich für alle Rechtsgebiete

Unser Karteikartenprogramm für Studium und Examen:

Zivilrecht

• BGB AT

• Schuldrecht AT

• Schuldrecht BT

• Bereicherungsrecht, Deliktsrecht

• Sachenrecht

Zivilrechtliche Nebengebiete

• Arbeits-, Handels- und

Gesellschaftsrecht

Strafrecht

• Strafrecht AT

• Strafrecht BT

Öffentliches Recht (bundeseinheitlich)

• Staatsorganisationsrecht, Grundrechte,

Europarecht

Öffentliches Recht (länderspezifisch)

• Verwaltungsrecht AT, Verwaltungsprozessrecht,

Staatshaftungsrecht

• Besonderes Verwaltungsrecht

(Kommunalrecht, Polizeirecht, Baurecht,

Straßenrecht)

Alle

Karteikarten

sind in unserem

Onlineshop

erhältlich

* Erhältlich für: Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg,

Hessen, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen

verlag.jura-intensiv.de


Jetzt zur

VOLLVERSION

WISEN...,

9'91Vft\Oinl •• 'a

udierende & Refere ndare

1 T

m

JURA

11 INTENSIV

RA

05/2019

'.]• JURA

rf INTENSIV

verlag.jura-intensiv.de

Hurra! Ihre Datei wurde hochgeladen und ist bereit für die Veröffentlichung.

Erfolgreich gespeichert!

Leider ist etwas schief gelaufen!