R.E. Immo Magazin Juni 2019

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Ausgabe Juni 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im Juni

• Kinderlärm ist keine Umwelteinwirkung

• Kreditnehmer gehen immer höhere Verpflichtungen ein

• Die Mietpreisbremse wirkt – aber nicht genug

2019

Juni


Studie: Wohnen in Deutschland 2019

D

er Mangel an Wohnraum in

Ballungsgebieten und die damit

verbundenen Preissteigerungen führen

viele Kaufinteressenten zu der Frage, ob sich der

Kauf von Immobilien jetzt eigentlich noch lohnt.

Die aktuelle Sparda-Studie „Wohnen in

Deutschland 2019“ gibt Antworten. Die

Entscheidung für Immobilieneigentum ist aber

immer auch von sehr persönlichen Gründen

begleitet.

(Image by Stefan Schweihofer from Pixabay)

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft

Köln untersucht die Entwicklung des Immobilienmarktes und ermittelt anhand ausgewählter

Indikatoren wie Wirtschaftsstärke und Zukunftsfähigkeit die derzeitige Immobilienmarktlage

aller 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dazu wurden in den sieben größten

Städten Deutschlands und in 61 kreisfreien Mittelstädten mit 100.000 bis 600.000 Einwohnern

Eigentumswohnungen untersucht. In allen 297 Landkreisen Deutschlands wurden

Einfamilienhäuser untersucht, und in weiteren 36 kreisfreien Städte mit weniger als 100.000

Einwohnern wurden Eigentumswohnungen untersucht. Detaillierte Ergebnisse erfahren Sie

unter www.sparda-wohnen2019.de.

Hier einige Aussagen:

• 2018 wurden für den Kauf einer Immobilie durchschnittlich 264.000 Euro ausgegeben.

• In den Städten liegen die Kosten für Wohneigentum gut 53 Prozent höher als auf dem

Land. Ein Eigenheim kostet im Durchschnitt 5,6 Jahreshaushaltseinkommen.

• 31 Prozent der Mieter bis 50 Jahre planen den Erwerb von Wohneigentum.

• Pro Quadratmeter müssen im Schnitt 2.379 Euro investiert werden.

• Für 264.000 Euro erhält man im Schnitt 111 Quadratmeter Wohnfläche.

• 47 Prozent der Deutschen sind Immobilieneigentümer. Je höher das

Haushaltseinkommen und je ländlicher der Ort, desto höher ist die Eigentumsquote.

• In 396 der 401 untersuchten Regionen sind die Quadratmeterpreise von Immobilien

gestiegen.

• Bei der Finanzierung beträgt die Zinsersparnis 72.500 Euro gegenüber dem Jahr 2008.


Zahlen geben Aufschluss: Genehmigte

Wohnungen, Bauaufträge und Baupreise

D

ie Zahlen in der Bauwirtschaft

schwanken saisonbedingt stark. Schaut

man sich allein den Januar des Jahres

an und vergleicht die Zahlen mit dem Vorjahr,

ergibt sich ein sehr gutes Bild: Für neue

Gebäude und Baumaßnahmen an bestehenden

Gebäuden wurden 9,1 Prozent mehr

Baugenehmigungen erteilt als im

Vorjahresmonat. Betrachtet man dagegen die

Daten von Januar bis Februar 2019 wurden in

Deutschland nahezu genauso viele

Baugenehmigungen erteilt wie im

Copyright: Statistisches Bundesamt (Destatis) 2019

Vorjahreszeitraum, nämlich insgesamt 49.350.

In neu zu errichtenden Wohngebäuden waren es aber 2,0 Prozent oder 900 Wohnungen

weniger als im Vorjahreszeitraum. Stark gestiegen ist jedoch die Zahl der Baugenehmigungen

für Einfamilienhäuser mit plus 4,4 Prozent, was die Folge des neuen Baukindergeldes sein

dürfte. Die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser sank dagegen um 3,2 Prozent. Die

Grafik des statistischen Bundesamtes macht die Entwicklung deutlich: Sie zeigt in der

Gesamttendenz steigende Genehmigungszahlen seit 2010, aber auch einen deutlicher

werdenden Abschwung ab Mitte 2016.

Mit den Baupreisen verhält es sich anders: Hier gibt es keine saisonalen Schwankungen,

sondern eine kontinuierliche Entwicklung. Die Baupreise kennen seit 2013 mit einer kleinen

Delle im Jahr 2015 nur eine Richtung – aufwärts. Im Februar 2019 lagen sie um 4,8 Prozent

höher als im Vorjahresmonat. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, war der Anstieg der

Baupreise nur im November 2007 mit plus 5,7 Prozent noch höher gewesen.

Die Bauwirtschaft arbeitet am Limit. Im Dreimonatsvergleich stieg das Volumen der

Auftragseingänge von Dezember 2018 bis Februar 2019 gegenüber September bis November

2018 um 8,4 Prozent. Im Februar 2019 lagen die Auftragseingänge um 8,2 Prozent höher als

im Februar 2018. Das war der höchste jemals gemessene Wert in einem Februar in

Deutschland.


Kinderlärm ist keine Umwelteinwirkung

D

ie Lebenssituation von Familien hat

sich in den vergangenen Jahren

dramatisch verändert. Der

Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen und

eine Garantie für die Betreuung von Kindern

eingeführt, die jedoch in der Praxis noch sehr

häufig an örtlichen, personellen oder

räumlichen Gegebenheiten scheitert. Eltern

müssen durch eigene Initiative und auf eigene

Kosten auffangen, was die Gemeinden oft aus

Finanznot nicht schaffen können. Als wären

Image by Congerdesign from Pixabay

diese Probleme allein nicht schon groß genug,

gibt es zusätzlich immer wieder Streit, wenn in Einrichtungen für Kinder gebaut werden sollen.

Der Bedarf ist hoch, denn Eltern haben einen Rechtsanspruch auf einen Kindergartenplatz für

Kinder ab drei Jahren und seit 2013 auch für Kinder ab Vollendung des ersten Lebensjahres.

Schadenersatzansprüche können geltend gemacht werden, wenn die Kommune keinen Platz

in der Kita zur Verfügung stellen kann und dem betreuenden Elternteil ein Verdienstausfall

entsteht.

Die Betreuung ihrer Kinder ist für berufstätige Eltern eine existenzielle Notwendigkeit. In

Wohngebieten, in denen sich Kindertagesstätten aufgrund der Nähe zum Wohnort und der

verkehrsberuhigten Lage bevorzugt ansiedeln, haben die Bedürfnisse von Familien daher

Vorrang.

In diesem Sinne entschied das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein die Klage eines

Nachbarn gegen eine Baugenehmigung für den Neubau einer Kindertagesstätte mit fünf

Gruppen für 84 Kinder. Der von einer Kindertagesstätte ausgehende Lärm stellt keine

schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Bundesimmissionsschutzrechtes dar. Die

Errichtung einer Kindertagesstätte dient unmittelbar den Bedürfnissen der Einwohner eines

Wohngebietes. Weder ein angrenzendes Elterncafé noch der Verkehrslärm durch das Bringen

und Abholen der Kinder sind schädliche Umwelteinwirkungen und von den Nachbarn

hinzunehmen (OVG Schleswig-Holstein, 01.02.2019, 1 MB 1/19).


Kreditnehmer gehen immer höhere

Verpflichtungen ein

D

ie durchschnittliche Kreditsumme

für Baufinanzierungen stagnierte

vorübergehend auf hohem Niveau.

Im März 2019 stieg sie aber wieder:

Immobilienkäufer oder Bauherrn nahmen

durchschnittlich 243.000 Euro für den

Erwerb einer eigenen Immobilie auf, das

waren 5.000 Euro mehr als im Vormonat.

Dabei stieg der fremdfinanzierte Anteil am

Kaufpreis nicht, er verringerte sich sogar

leicht auf 83,35 Prozent. Die sogenannte

Standardrate mit 450 Euro für einen Kredit Image by Rawpixel from Pixabay

in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent

Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf ist weiterhin sehr niedrig. Der Grund sind wie bisher

rekordverdächtig geringe Zinsen für Immobilienkredite.

Immobilienkäufern ist die aktuelle Zinssituation deutlich bewusst. Sie sichern sich ihr Darlehen

daher für einen sehr langen Zeitraum – durchschnittlich für 14 Jahre und zwei Monate. Das ist

die längste Festschreibung der Zinsen seit September 2016. Die anfängliche Tilgung betrug im

März durchschnittlich 2,8 Prozent. Die Kreditnehmer nutzen den niedrigen Zinssatz, um die

Kredite zügig zu tilgen.

In Anbetracht der hohen Mieten und der extrem niedrigen Zinsen stellt sich zunehmend die

Frage, ob der Kauf von Immobilien nicht auch ohne Eigenkapital zu hundert Prozent finanziert

werden kann. Die übliche Empfehlung lautet: Das Eigenkapital sollte die Nebenkosten decken

und zusätzlich mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises betragen. Bei dieser

Ausgangslage gilt die Finanzierung als solide und die Bank berechnet günstige Zinsen. Diese

Vorgabe ist allerdings bei steigenden Immobilienpreisen und hohen Nebenkosten inzwischen

oft nicht mehr überzeugend. Dennoch spricht einiges gegen die Hundertprozentfinanzierung:

Wer ohne Eigenkapital finanzieren will, erhält von der Bank wegen des höheren Risikos einen

höheren Sollzins. Die Finanzierung wird in jedem Fall teurer und dauert meistens länger.

Überdies können die Kreditnehmer oft nicht so hoch tilgen.


Verkehrsprobleme nur vernetzt lösbar

D

ie deutschen Städte ächzen

unter der Belastung des

Verkehrs – und damit ist nicht

nur der Autoverkehr gemeint, sondern

zunehmend

empfinden

Verkehrsteilnehmer auch die

Frequenz der Fahrradfahrer und

Fußgänger als zu hoch. Wo sich

verschiedene Verkehrsmittel

begegnen, steigt wegen der

unterschiedlichen Geschwindigkeiten

die Gefahr von Karambolagen. Wie

man die Verkehrsströme

harmonisieren kann, ist derzeit Thema

vieler Studien und Arbeitsgruppen.

Image by Brian Merrill from Pixabay

Eines zeichnet sich bereits jetzt ab: Um belastbare Ergebnisse zu erzielen, ist die

Zusammenarbeit der auf sehr verschiedene Art Beteiligten notwendig. Dazu gehören unter

anderem Carsharing-Anbieter, Mitfahrsysteme, Leihradanbieter, Hersteller von

Lastenpedelecs, das betriebliche Mobilitätsmanagement, der öffentliche Nah- und

Fernverkehr sowie ÖPNV-ergänzende Angebote. Alle gemeinsam können Angebote als

Alternative zum privaten Individualverkehr, der als Hauptbelastung gilt, schaffen.

Steigende Pendlerzahlen, Staus, Lärm-, Feinstaub- und Emissionsbelastungen sowie die

öffentliche Diskussion über die Verkehrswende machen es für viele Kommunen immer

wichtiger, sich mit Mobilitätsfragen zu befassen. Das Freiburger Beratungsbüro endura

kommunal wird beispielsweise die Zusammenarbeit der zehn teilnehmenden Kommunen

Appenweier, Friesenheim, Gengenbach, Kehl, Lahr, Neuried, Offenburg, Rheinau,

Schutterwald und Willstätt koordinieren. Geplant ist unter anderem die Einführung einer

Smartphone-App. Das Bundeswirtschaftsministerium fördert dieses bundesweit erste

Netzwerk für Mobilität. Viele Maßnahmen lassen sich erst sinnvoll und wirtschaftlich durch

interkommunale Kooperation umsetzen, etwa den reibungslosen Wechsel zwischen

unterschiedlichen Verkehrsmitteln. Dass Bürger bereit sind, neue Wege zu gehen, zeigen die

aktuellen Zahlen des Einzelhandels mit Fahrrädern, der im Jahr 2018 eine Umsatzsteigerung

von real 11,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnete.


Wohnungseigentum: Kurzzeitvermietung kann

nicht einfach verboten werden

I

n einigen Städten, insbesondere in

Berlin, geht es heiß her, wenn von

Kurzzeitvermietung die Rede ist. Auch in

Hamburg und München, Frankfurt und Köln

haben die Städte strenge Regeln eingeführt,

die vor allem die Zweckentfremdung

eindämmen sollen. Doch wie sieht es

innerhalb

von

Wohnungseigentümergemeinschaften aus?

Darf die Gemeinschaft die

Kurzzeitvermietung verbieten?

Image by Tookapic from Pixabay

Der Bundesgerichtshof musste klären (BGH,

12.04.2019, Az. V ZR 112/18), ob und unter

welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen durch

Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

Geklagt hatte die Eigentümerin einer Wohnung gegen die anderen Eigentümer. Allen

Wohnungseigentümern ist laut Teilungserklärung auch die kurzzeitige Vermietung ihrer

Wohnungen gestattet. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung

mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Auf

dieser Basis beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Überlassung einer Wohnung an

wechselnde Gäste nicht mehr zulässig sein soll.

Das Gericht entschied, dass bei einem solchen Beschluss fundamentale inhaltliche Schranken

zu beachten sind. Wird die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums geändert

oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise.

Derartige Eingriffe bedürfen der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren

Zweckbestimmung geändert werden soll. Ein generelles Vermietungsverbot könnte nur dann

rechtmäßig sein, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Den Wohnungseigentümern stehen jedoch andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung.

Störungen, Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder

Lärmbelästigungen durch Feriengäste müssen nicht hingenommen werden; sie können einen

Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.


Verbrauch könnte ab sofort ökologisch sein

D

er Stromverbrauch in Deutschland ist seit den

Neunzigerjahren gestiegen. Den meisten

Strom verbraucht laut Umweltbundesamt die

Industrie, gefolgt vom Gewerbe-, Handels- und

Dienstleistungssektor, den privaten Haushalten und

dem Verkehrssektor. Das Energiekonzept der

Bundesregierung aus dem Jahr 2010 verfolgt das Ziel,

den Stromverbrauch bis zum Jahr 2020 um zehn

Prozent gegenüber 2008 zu senken.

Image by Siggy Nowak from Pixabay

Einige Entwicklungen sind vielversprechend: So haben

die Windkrafträder an Land und auf See sowie die Photovoltaikanlagen von Januar bis März

2019 zusammen 49,4 Milliarden Kilowattstunden Strom erzeugt. Das ist ein Plus von fast 25

Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, zeigt eine Berechnung des Zentrums für

Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-Württemberg (ZSW) und des

Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW).

Diese Menge würde ausreichen, um beispielsweise den gesamten industriellen und privaten

Stromverbrauch von Baden-Württemberg fast neun Monate lang zu decken. Bisher fehlen

jedoch die Trassen, um den Strom der Windkraftanlagen im Norden in die Verbrauchszentren

im Süden zu transportieren.

Es geht noch besser: Eine von der LUT University und der Energy Watch Group durchgeführte

wissenschaftliche Studie zeigt, dass hundert Prozent erneuerbare Energie in ganz Europa

kostengünstiger ist als das derzeitige Energiesystem, überdies würden die Emissionen vor

2050 auf Null reduziert.

Noch deutlicher wird der finanzielle Vorteil einer Energiewende unter Berücksichtigung des

prognostizierten Beschäftigungswachstums, sowie indirekter wirtschaftlicher Vorteile, welche

beispielsweise für Gesundheit, Sicherheit und Umwelt geschaffen werden, jedoch in die

Studie nicht einbezogen wurden.

“Eine Wende hin zu hundert Prozent sauberen, erneuerbaren Energien ist sehr realistisch –

schon jetzt, mit den heute verfügbaren Technologien“, sagt Dr. Christian Breyer, Professor für

Solarwirtschaft an der finnischen Universität LUT.


Die Mietpreisbremse wirkt – aber nicht genug

U

m den endlos scheinenden Diskussionen wegen

der Mietpreisbremse etwas entgegenzusetzen, hat

das Justizministerium beim größten deutschen

Wirtschaftsforschungsinstitut, dem DIW in Berlin, ein

Gutachten beauftragt. Die Reaktionen auf die Ergebnisse

sind – wie zu erwarten war – nicht einhellig.

„Die Mietpreisbremse ist nicht geeignet, Probleme auf

angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Sie muss

deshalb abgeschafft werden“, fordert Haus & Grund-

Präsident Kai Warnecke. „Die Mietpreisbremse wirkt, aber

nur ein bisschen. Die gesetzliche Vorgabe, dass im Regelfall Image by Erge from Pixabay

die Miete bei einer Wiedervermietung höchstens zehn

Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf, wird häufig missachtet“, sagt Lukas

Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Nicht überzeugt von der Wirksamkeit des Gesetzes sind offensichtlich auch Hessen und

Schleswig-Holstein, allerdings aus anderen Gründen. In Hessen hat das Landgericht Frankfurt

am Main die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt, weil die Verordnung nicht richtig

begründet wurde. Schleswig-Holsteins Ministerpräsident Daniel Günther will die

Mietpreisbremse zum 30. November auslaufen lassen.

Die Mietpreisbremse hat laut Gutachten zu einer moderaten Verlangsamung des

Mietenanstiegs geführt. In den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Fällen hat sich der

Anstieg jedoch beschleunigt, was zwar positive Effekte auf den Neubau habe, aber die

Baulandpreise in die Höhe treibe.

Weiter führt das DIW aus: „Die Entwicklung ist durch verschiedene Faktoren getragen. So ist

seit Mitte der 2000er Jahre eine verstärkte Binnenmigration zu beobachten, insbesondere in

die großen Städte des Landes. Hinzu kamen im selben Zeitraum eine größere Zahl an

Zuwanderern (...). Die Leerstandsreserven sind daher in den Ballungszentren längst

aufgebraucht – Mietpreissteigerungen sind die Folge.“


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

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94161 Ruderting

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