Sachwert Magazin 03/2019

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HABEN IMMOBILIEN ZUKUNFT? WALDEMAR MERKEL: Gab nie besseren Zeitpunkt für Einstieg Die Top-Immobilien-Investmentziele DR. DR. RAINER ZITELMANN: Reiche als Sündenböcke BERLIN: Hitzige Debatte über Wohnungsenteignungen HELGE ZIEGLER: Mieterhöhung durch Modernisierung wird schwieriger THOMAS HENNINGS: Die vier großen Herausforderungen unserer Zeit BÖRSE: Kampf gegen Cyberkriminalität BODO SCHÄFER: Rente oder Wohlstand? ALEX FISCHER: Warum Dich der falsche Steuerberater Millionen kosten kann J.P. MORGAN - Der Gigant der Wall Street

Nr. 03 l 2019 www.sachwert-magazin.de

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Inhalt

14

Bilder: Fischer, privat

26

Dr. Dr. Rainer Zitelmann: Reiche als

Sündenböcke

Alex Fischer: Warum Dich der falsche

Steuerberater Millionen kosten kann

Inhalt 03/2019

5 Editorial Editorial von Julien Backhaus

Immobilien

6 Waldemar Merkel: Gab nie besseren

Zeitpunkt für Einstieg

12 Die Top-Immobilien-Investmentziele

14 Dr. Dr. Rainer Zitelmann:

Reiche als Sündenböcke

16 Berlin: Hitzige Debatte über

Wohnungsenteignungen

18 Helge Ziegler: Mieterhöhung durch

Modernisierung wird schwieriger

22 Thomas Hennings: Die vier großen

Herausforderungen unserer Zeit

Börse

10 Kampf gegen Cyberkriminalität

Vorsorge

24 Bodo Schäfer: Rente oder Wohlstand?

Wissen

26 Alex Fischer: Warum Dich der falsche

Steuerberater Millionen kosten kann

28 J. P. Morgan -

Der Gigant der Wall Street

Impressum

Sachwert Magazin ISSN 2197-1587

Redaktion

Zum Flugplatz 44, 27356 Rotenburg

Tel: (0 42 68) 9 53 04-91, Fax: 9 53 04-92

E-Mail: redaktion@sachwert-magazin.de

Chefredakteur (V.i.S.d.P.) Julien Backhaus

Redakteur Dominik Flinkert

Redakteurin und Satz Martina Schäfer

Expertenbeirat Thomas Hennings

E-Mail: info@backhausverlag.de

Verlag Backhaus Finanzverlag GmbH

Herausgeber, Verleger Julien D. Backhaus

Zum Flugplatz 44, 27356 Rotenburg

Telefon (0 42 68) 9 53 04-91

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Editorial

Papiergeld kehrt früher oder später zu seinem

inneren Wert zurück. Null.

Voltaire, 1694 - 1778

Julien Backhaus

Verleger

Immobilien - Segen oder

heißgelaufener Markt?

Derzeit sind sich Experten nicht so sehr einig darüber, wie es mit dem deutschen

Immobilienmarkt weiter geht. Die einen finden Argumente dafür, dass er

bereits heiß gelaufen ist durch enorme Aufkäufe am Markt in den vergangenen

Jahren. Zudem sehen Sie die jüngsten politischen Forderungen mit großer Besorgnis.

Es könnte Zwangsenteignung und totalitäre Mietpreisdeckel ohne weiteres

Entwicklungspotenzial geben. Die andere Seite findet klare Argumente

dagegen. Immobilienpreise seien vor allem in Ballungszentren stark erhöht -

jedoch im Vergleich mit anderen Weltmetropolen immer noch moderat. Zudem

spricht die Unfähigkeit der Politik, neuen Wohnraum zu fördern, gegen eine

Überhitzung. Zwar werden neue Wohnungen gebaut, jedoch immer noch zu

wenig, um den tatsächlichen Bedarf zu stillen.

Einen Fakt können aber alle Experten nicht negieren: Immobilien sind ein

starker Sachwert. Über die letzten Jahrhunderte bewiesen sie einen enormen

Wertzuwachs und schützten Geldwerte vor der Inflation oder gar Entwertung.

Wer Wohnraum bieten konnte, stand hoch in der Gunst und hatte wenig zu

befürchten.

In dieser Ausgabe lesen Sie von den bekanntesten Immobilien- und Investmentexperten.

Was denken Sie über die Entwicklung der Immobilienmärkte? Das

Besondere: Die angesprochenen Experten sind alle selbst - zum Teil in hohem

Maße - in Immobilien investiert und können aus der Praxis berichten, welche

Entwicklungen sie tatsächlich beobachten.

Bild: Wilkens

Intelligente Strategien

für Ihre sichere Zukunft

Sachwert

schlägt

Geldwert!

In der Historie haben nur die Anleger ihr Vermögen

sichern können, die nicht in bedrucktes

wertloses Papier investiert haben, sondern in

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noch einen inneren bzw. einen Tauschwert

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Makroökonomische Aufklärung über das Finanz- & Geldsystem

Vermögenssicherung durch physische Sachwerte

Erbschafts- und Schenkungssteuerlösungen

Vermögenstransfer in die nächste Generation

Internationale Stiftungskonzepte

Viel Freude bei der Lektüre

Herzlichst, Ihr

Julien Backhaus,

Verleger

Rockwinkeler Landstraße 5

28355 Bremen

Telefon (0421) 36 49 75 22

info@sachwertcenter-bremen.de

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SACHWERT MAGAZIN 3/2019 5


Immobilien

Gab nie besseren

Zeitpunkt für Einstieg

Immobilieninvestor Waldemar Merkel spricht über seine

erste Immobilie und wie daraus ein Portfolio wurde

Herr Merkel, Sie haben in sehr jungen

Jahren entschieden, in Immobilien zu

investieren. Warum Immobilien?

Immobilien sind Sachwerte. Sie sind werthaltig

und konstant. Wenn man die richtigen

kauft, steigt der Wert. Außerdem

decken Immobilien das Grundbedürfnis

der Menschen, ein Dach über dem Kopf

zu haben. Das wird auch in 100 Jahren

noch so sein. Diese langfristige Sicherheit

hat mich überzeugt. Als Geschäft

betrachtet bietet sich einmal die Vermietung,

die passiv und nebenbei laufen

kann - sofern man es beim Ankauf richtig

aufgesetzt hat. Zum anderen gibt es auch

das Modell des Fix und Flip: An- und Verkauf.

Das ist zwar zeitaufwendiger, bietet

aber auch die Möglichkeit, viel Geld mit

einem Schlag zu verdienen. Das setzt aber

das richtige Know-how voraus. Für mich

war immer wichtig, dass ich einen Plan B

habe. Wenn man eine Immobilie mit dem

Ziel gekauft hat, sie weiter zu verkaufen,

man aber nicht den gewünschten Preis

erzielen kann, kann man immer noch vermieten.

Umgekehrt geht es genau so. Das

alles hat mir immer eine Sicherheit gegeben.

Heute besitzen Sie viele Immobilien.

Wie schwer war es, das erste Objekt

zu finanzieren? Was war der ausschlaggebende

Punkt für den Finanzierer?

Die erste Immobilie ist zwar die wichtigste,

aber meistens nicht die beste.

Wichtig deshalb, weil man überhaupt den

ersten Schritt getan hat. Man kommt ins

Handeln. Beim ersten Kauf kann man viel

lernen. Man sollte zwar auch nicht ganz

falsch einkaufen, aber primär ist wichtig,

dass man den ersten Schritt macht und

die Prozesse beim Immobilieninvestment

6

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Immobilien

kennenlernt. Die richtigen guten Deals

schließt man ab, wenn man mit der Zeit

sein Auge geschult hat, die Branche und

die Marktteilnehmer kennt. Mein erster

Deal war aus heutiger Sicht schlecht, aber

er war auch mein wichtigster. Der ausschlaggebende

Punkt für die Bank war

damals, dass ich als Angestellter ein festes

Einkommen nachweisen konnte. Die Banken

wollen Sicherheit. Alternativ geht es

auch über andere Vermögenswerte, die

man als Sicherheit hinterlegt. Beides hat

damals wie heute funktioniert.

Immobilien decken

das Grundbedürfnis der Menschen,

ein Dach über dem Kopf zu haben.

Das wird auch in

100 Jahren noch so sein.

In der Branche gibt es auch schwarze

Schafe. Wie schwer ist es, die richtigen

Partner zu finden?

Einen Partner zu finden, dem man langfristig

vertrauen kann, ist heute sehr

schwer. Man findet es nur heraus, in dem

man den Leuten eine Chance gibt, sich zu

beweisen. Es braucht Zeit, den wirklichen

Charakter von Menschen zu erkennen.

Ich habe vier Jahre gebraucht, um einen

guten Partner zu finden. Wenn man es

mit einer Busfahrt vergleichen würde,

sind viele auf meiner Reise eingestiegen,

aber bis auf zwei Leute sind alle wieder

ausgestiegen. Es führt kein Weg daran

vorbei, den Leuten erst mal eine Chance

zu geben. Man merkt recht schnell, ob es

der richtige ist.

Der Immobilienmarkt steht derzeit

unter Druck. Ist für neue Investoren

überhaupt ein guter Zeitpunkt für

den Einstieg?

Es ist heute nicht schwieriger als früher -

aber anders. Man braucht heute anderes

Wissen und ein anderes Konzept, aber

wenn man das hat, ist es leicht. Man kann

sogar Immobilien kaufen, die offiziell

noch gar nicht angeboten werden. Wenn

man dann noch die richtigen Geldgeber

hat… denn für Investoren ist es heute

kaum möglich, bei Banken gute Zinsen

zu bekommen. Die suchen nach engagierten

guten Investoren, die ihnen hohe

Zinserträge einbringen - zehn Prozent als

Beispiel. Aus meiner Sicht ist es heute einfacher

als je zuvor. Ich gehe sogar noch

weiter: So einen leichten Einstieg wird es

auch nie wieder geben.

Wenn man ein gutes Konzept hat, kann

man mit allem Geld verdienen und diversifizieren.

Sie haben vor einiger Zeit auch begonnen,

Investoren-Neulinge zu coachen.

Warum das und wie sind die

Ergebnisse?

Ich habe in meiner Anfangszeit selber

auch einen Coach gebraucht. Ich hatte

mehrere, aber keinen, der mich langfristig

begleitet hat. Das hat mir damals gefehlt.

Weil ich heute sehr viel über dieses Geschäft

weiß, möchte ich dieses Wissen

an Neulinge weitergeben. Und zwar vom

ersten Schritt bis zu dem Punkt, an dem

sie wirklich allein gehen können und keine

aktive Unterstützung mehr benötigen.

Das ist mein Anspruch. Mein Coaching ist

sehr intensiv und zeitlich nicht begrenzt.

Es geht solange, bis der Klient seinen

erstes bzw. nächstes Investment abgeschlossen

hat. Das kann ein paar Monate

dauern, aber auch zwei Jahre - wenn

es beispielsweise sehr speziell wird. Ich

nehme bewusst immer nur fünf Klienten

gleichzeitig auf, weil mir die persönliche

Betreuung wichtig ist. Bis auf einen haben

all meine aktuellen Klienten erfolgreich in

Immobilien investiert. Mit zweien ist die

Beziehung sogar so gut geworden, dass

wir gemeinsam investiert haben. Es macht

mir sehr viel Spaß, den Menschen den Einstieg

erleichtern zu können.

Bild: Privat

Sie investieren nicht nur in klassische

Wohngebäude, sondern auch in andere

Formen der Immobilie? Aus Diversifikationsgründen?

In jeder Unterkategorie hat man mit einer

anderen Klientel zu tun. Es gibt viele

Chancen im Markt, die man nutzen kann,

wenn man sich auskennt. Es gibt attraktive

Kategorien wie Garagen, Lager, Stellplätze

und sogar Villen und Schlösser.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 7


Vermögensanlagen

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»Schrei vor

Glück«

Weshalb Investoren vom Boom des

Onlinehandels profitieren können

8

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


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Vermögensanlagen

Zalando, Amazon & Co. stellen die Logistikbranche

vor enorme Herausforderungen.

Der Boom des Onlinehandels wäre ohne

den Einsatz sogenannter Wechselkoffer

nicht denkbar. Diese Metallbehälter können

überdies als Vermögensanlagen ein gutes

Investment sein. Das erläutert Chistopher

Seuffert, Key Account Manager der Solvium

Capital GmbH.

Der Wechselkoffer ist ein quaderförmiger

Metallbehälter und gilt gemeinhin als jüngerer

und deshalb nicht so bekannter Bruder

des Schiffscontainers, obwohl er mit der

Schifffahrt keine Berührung hat. Im Unterschied

zu ihm hat der Wechselkoffer vier

ausklappbare Stützbeine, die dessen Abstellen

und Aufnehmen platz- und zeitsparend

ermöglichen.

Derzeit werden nur etwas mehr als 10

Prozent des Einzelhandelsumsatzes online

abgewickelt. Glaubt man Marktkennern,

wird sich dieser Anteil am Gesamtumsatz

des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 glatt

verdoppeln.

Nicht gerade unerheblich für Investoren in

Deutschland: Das Investment birgt keine

Währungsrisiken, da die Wechselkoffer

zum Einsatz in der Eurozone an Logistik-Unternehmen

vermietet werden. Zu beachten

ist zudem, dass über Erfolg und Misserfolg

nicht zuletzt die Qualität des Investment-Anbieters

entscheidet. Dieser sollte eine lupenreine

Leistungsbilanz haben und auch ein

außergewöhnlich hohes Serviceniveau für

Vermögensberater und Kunden.

Solvium Capital aus Hamburg zählt zu den

führenden Anbietern von Vermögensanlagen

in Wechselkoffer. Aktuell im Angebot:

„Solvium Wechselkoffer Euro Select 5“

– ein Direktinvestment in bereits vermietete

Wechselkoffer. Vermarktet werden

die Transportbehälter vom führenden Vermietmanager

in Europa. Bei nur fünf Jahren

Laufzeit stellt Solvium eine Rendite von

mindestens 4,41 Prozent¹ im Jahresschnitt

(IRR-Methode) in Aussicht, die Mietauszahlungen

erfolgen monatlich. Nicht zuletzt in

puncto Rendite- und Ertragsaussicht dürfte

auch dieses Wechselkoffer-Investment eine

gute Alternative zu gering verzinsten Sparprodukten

bei Banken sein.

Bilder: Depositphoto.com/ wabeno, Solvium Capital GmbH

Die KEP-Branche (Kurier-, Express- und

Paketdienste) zählt zu den am stärksten

wachsenden Wirtschaftszweigen in

Deutschland. Zwischen den Jahren 2000

und 2017 betrug das Wachstum im Schnitt

über 5 Prozent – fast doppelt so hoch wie

der Zuwachs beim Bruttoinlandsprodukt

(BIP). Würden ausschließlich, wie noch vor

einigen Jahrzehnten, Postkarten, Briefe,

Telegramme und handliche Päckchen ausgeliefert,

die KEP-Branche würde wohl nur

vor sich hindümpeln. Es gäbe sie zwar, doch

niemand dächte auch nur im Traum an die

hohen Zuwachsraten.

Um diesen Boom zu bewältigen, bedarf es

durchweg logistischer Meisterleistungen.

Und Transportbehälter, die effizient, schnell

und problemlos große Mengen an Waren

und Produkten aller Art von A über B, C

und D nach E bringen. Genau das sind sogenannte

Wechselkoffer.

Rund 300.000 Wechselkoffer sind schätzungsweise

momentan in Europa im Einsatz.

Rund 5 Prozent davon, umgerechnet

15.000 Stück, müssen wegen Überalterung

jährlich ausgemustert und ersetzt werden.

Das aktuelle Neubauvolumen von derzeit

rund 17.000 Einheiten im Jahr reicht, falls

überhaupt, gerade einmal für den Ersatz

der alten Stahlkisten und die Deckung des

Bedarfs an neuen.

Folge: Die Nachfrage nach Wechselkoffern

– allgemein nach Logistik-Equipment –

übersteigt das derzeit am Markt verfügbare

Angebot. Dies ist mit der wichtigste Grund

dafür, dass Wechselkoffer ein attraktives

und im Vergleich auch lukratives Investment

sein können.

Allgemein dürften Investoren, wie bereits

gesagt, vom auch künftig dynamischen

Wachstum des Onlinehandels profitieren.

¹bezogen auf den Gesamtkaufpreis, das

heißt ohne Berücksichtigung eines Agios

Christopher Seuffert

Key Account Manager bei

der Solvium Capital GmbH

Rechtliche Hinweise: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens

führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Dieses Dokument stellt eine unverbindliche Werbemitteilung dar und erhebt

keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es stellt weder eine Anlageberatung noch ein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben dar. Anleger sollten ihre Anlageentscheidung auf

die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts zu dieser Vermögensanlage stützen. Die vollständigen Angaben zu dieser Vermögensanlage sind einzig dem Verkaufsprospekt zu

entnehmen, der insbesondere die Struktur, Chancen und Risiken dieser Vermögensanlage beschreibt sowie die im Zusammenhang mit dieser Vermögensanlage abzuschließenden

Verträge enthält.

Der Verkaufsprospekt und der mit der Emittentin abzuschließende Vertrag sind Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage. Der Anleger kann den veröffentlichten Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt

zu dieser Vermögensanlage und evtl. Nachträge hierzu sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt auf der Internetseite der Anbieterin Solvium

Capital GmbH, www.solvium-capital.de, abrufen oder kostenlos bei der Solvium Wechselkoffer Vermögensanlagen GmbH & Co. KG, Englische Planke 2, 20459 Hamburg anfordern.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 9


Börse

Kampf gegen Cyber-Kriminalität

Deutscher Fondsverband unterstützt Unternehmen mit Leitfaden

und Forum. Für Anleger bieten sich auch Chancen, in Softwareund

Hardwarefirmen zu investieren.

Von Dominik Flinkert

Thomas Richter,

Hauptgeschäftsführer des BVI

Das Gefahrenpotenzial von Cyber-Kriminalität

steigt. Der Schutz vor Cyber-Risiken

wird deshalb auch für die Fondswirtschaft

immer wichtiger. Darum hat der Deutsche

Fondsverband (BVI) Mitte Mai einen Cybersicherheits-Leitfaden

entwickelt, der

Fondsgesellschaften dabei helfen soll, ihr

Gefahrenpotenzial zu analysieren und

eine Cyber-Sicherheitsstrategie umzusetzen.

Darüber hinaus will der Verband ein

Cyber-Risiko-Forum einrichten, in dem

sich die Unternehmen zum Thema austauschen

können.

Cyberkriminalität verursacht nach Angaben

des Deutschen Fondsverbands immer

größere Schäden in der weltweiten Volkswirtschaft.

Schätzungen beziffern diesen

Schaden pro Jahr auf 600 Milliarden Dollar.

Die Hacker werden professioneller:

zum einen organisieren sie sich besser,

zum anderen nimmt die Qualität der Angriffe

zu. Der Verband ist sich sicher, dass

ein Cyberangriff, der öffentlich bekannt

wird und zum Beispiel mit Datenverlusten

einhergeht, den Ruf des Unternehmens

schädigen kann. Deswegen hat auch die

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

das Handlungsfeld „IT-Aufsicht

und Regulierung“ zu einem ihrer Schwerpunktthemen

für dieses Jahr erklärt. Der

Bundesanstalt meldeten die Unternehmen

seit dem Jahr 2017 mehr als 400 Sicherheitsvorfälle.

Unter ihnen gab es ein

Drittel mittelschwere bis schwere Fälle. In

den meisten Fällen waren interne Pannen

dafür verantwortlich. Der Deutsche Fondsverband

gibt die Einschätzung der Bundesanstalt

dazu so wieder: Viele deutsche

Geldhäuser hätten sich zu wenig mit diesen

Gefahren beschäftigt. Die IT-Systeme

seien veraltet, Dienstleister würden nicht

ausreichend kontrolliert und Technologien

zu selten getestet. Hinzu komme,

dass nicht alle Institute ausreichend Geld

investiert haben, um Cyberangriffe festzustellen

und Bedrohungen zu erkennen

– bevor es zu spät ist.

Aus Sicht des Deutschen Fondsverbands

ist Cyber-Kriminalität nicht nur ein Technikproblem,

sondern auch ein menschliches.

So sei der WannaCry-Angriff, der

Bildr: Imago Images/Becker&Bredel, BVI

10

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Börse

im Jahr 2017 mehr als 230.000 Computer

betraf, erleichtert worden, weil vor allem

Mitarbeiter von Unternehmen außerhalb

der Fondswirtschaft auf infizierte E-Mails

geklickt hätten. Diese Hacking-Technik

ist als Ransomware bekannt. Der Fondsverband

ist davon überzeugt, dass für die

Fondswirtschaft auch die Cybersicherheit

in anderen Unternehmen wichtig ist. So

habe eine Studie von Oxford Economics

bestätigt, dass Cyberangriffe den Aktienkurs

eines Unternehmens beeinflussen

können. Bei 65 Unternehmen, die einen

Cyberangriff erlitten hätten, sei der Aktienkurs

dauerhaft um etwa zwei Prozent

zurückgegangen. Die Abwertung habe 42

Milliarden US-Dollar betragen. Der Fondsverband

schlägt deshalb vor, eine bessere

Cybersicherheit auch in anderen Branchen

anzustoßen. Ein guter Anfang wäre

seiner Auffassung nach, Unternehmen

zu überprüfen, an denen sich die Fonds

beteiligen, die von den Kapitalverwaltungsgesellschaften

verwaltet werden. Es

müsste geschaut werden, ob diese Firmen

ein angemessenes Cyber-Sicherheitsmanagement

betreiben.

Das Cyber-Risiko-Forum will der Deutsche

Fondsverband erstellen, damit alle

Fondsgesellschaften von hilfreichen Informationen

profitieren. Das könnten

bekannte Schwachstellen in der Software

oder Sicherheitslücken in Hardwaresystemen

sein. Mithilfe des Forums sollen Risiken

ganzheitlich erfasst und Schwachstellen

geschlossen werden. Zudem soll

präventiv gegen Angriffe vorgegangen

werden. „Die Fondswirtschaft sollte die

Gelegenheit ergreifen, bei der Abwehr

von Cyber-Angriffen stärker zusammenzuarbeiten.

Ein Informationsaustausch innerhalb

der Branche könnte allen helfen,

Gefahren schneller zu erkennen und besser

abzuwehren“, betont der Hauptgeschäftsführer

des Fondsverbands, Thomas

Richter, einer Mitteilung zufolge.

Der Deutsche Fondsverband agiert seit

April 2017 als Multiplikator der Allianz

für Cybersicherheit beim Bundesamt für

Sicherheit in der Informationstechnik.

Er berichtet seinen Mitgliedern regelmäßig

von neuesten Hackerangriffen und

-strategien, Trojanern und Aktionen des

Bundesamts. Seit dem vergangenen Jahr

bietet der Fondsverband Cyber-Sicherheitstrainings

an.

Wie heikel das Thema Cyber-Sicherheit ist,

wird beim Blick auf die vielen Fondsinvestoren

deutlich. Nach Angaben des Deutschen

Fondsverbands ist das Vermögen

deutscher Fonds, das die Depotbanken

verwalten, im vergangenen Jahr um ein

Prozent gestiegen. Die 40 Verwaltungsstellen

betreuten Ende 2018 ein Vermögen

in Höhe von 2079 Milliarden Euro.

BNP Paribas Securities Services Frankfurt

verwahrte mit 538 Milliarden Euro das

meiste Vermögen. Danach folgten die

State Street Bank mit 270 Milliarden Euro

und HSBC Trinkaus & Burkhardt mit 221

Milliarden Euro. 35 Verwaltungsstellen

agieren im Geschäft mit offenen Wertpapierfonds

mit einem Vermögen von 1860

Milliarden Euro, 11 Stellen verwalten offene

Immobilienfonds in Höhe von 202

Milliarden Euro. Geschlossene Investmentfonds

mit einem Netto-Vermögen von 17

Milliarden Euro, die nach den Vorschriften

des Kapitalanlagegesetzbuchs aufgelegt

sind, betreuen 13 Verwahrstellen.

Für Anleger ergeben sich aufgrund der

steigenden Cyber-Kriminalität neue Möglichkeiten,

in aufstrebende Unternehmen

zu investieren, die Sicherheitssoftware

und -hardware herstellen. Ein Aktienindex

listet diese Firmen. Weltweit seien das 80

Hersteller, die sich in dem Index zusammengefunden

haben, sagte David Wenicker

von der Fondsgesellschaft Blackrock

in einem Interview mit dem Fernsehsender

N-TV. Der Stoxx Global Digital Security

Index USD net return habe sich in den

vergangenen Jahren besser entwickelt

als der breite Markt der MSCI World. Die

Unternehmen aus dem Index kämen aus

14 Industrie- und Schwellenländern. Die

meisten Unternehmen, nämlich 41 Prozent,

stammten aus den USA. Die Outperformance

des Indexes habe in den vergangenen

fünf Jahren bei vier Prozent pro

Jahr gelegen. Die Technologiewerte mit

dem Fokus auf digitale Sicherheit hätten

deutlich von der erhöhten Nachfrage profitiert.

Ein ETF bilde den Index ab. Anleger

könnten einen einfachen, kostengünstigen

und effizienten Zugang zu diesem

Index erhalten.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 11


Immobilien

Die Top-Immobilien-

Investmentziele

Berlin gehört als einzige Metropole aus der

Bundesrepublik in die weltweite Oberliga

Berlin hat im ersten Quartal dieses Jahres

zu den Top-20-Investmentzielen weltweit

gehört. Vor allem aufgrund von vielen

Gewerbeimmobilien-Transaktionen im

dreistelligen Millionen-Euro-Bereich erreichte

die deutsche Hauptstadt in einem

Ranking den 14. Platz, das das Unternehmen

Jones Lang Lasalle erstellt hat - ein

nach eigenen Angaben führendes Unternehmen

bei Immobiliendienstleistungen.

Berlin, wo das Transaktionsvolumen 2,7

Milliarden Euro betrug, war die einzige

deutsche Stadt, die es unter die Top 20

schaffte. In einer Mitteilung des Unternehmens

wird der Geschäftsführer von Jones

Lang Lasalle Germany, Timo Tschammler,

dazu so zitiert: „Untermauert wird diese

positive Entwicklung von Berlin im Vergleich

der Märkte weltweit durch eine

herausragende Position unter den Top 5

beim Thema grenzüberschreitender Inve-

stitionen. Berlin gewinnt an Attraktivität

und wird immer mehr zum begehrten Ziel

international tätiger Investoren.“ Im ersten

Quartal 2018 hatte Berlin noch den

29. Platz belegt. Die Stadt Frankfurt, die

im Vorjahr noch auf Platz 19 lag, fiel in

diesem Jahr aus den Top 20.

Zum zweiten Mal in Serie errang Tokio

Tabellenplatz eins unter den weltweit

bedeutendsten Investmentzielen, obwohl

das Transaktionsvolumen dort um 28

Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal

zurückging. Hauptsächlich die Aktivität

inländischer Investoren macht Jones Lang

Lasalle dafür verantwortlich, dass sich das

Investitionsvolumen auf 6,5 Milliarden

US-Dollar summierte. Die chinesische Metropole

Shanghai (6,3 Milliarden US-Dollar)

kletterte von Rang sechs auf Position

zwei – hier nahm das Investitionsvolumen

um 46 Prozent zu.

Auffällig in dem Ranking: Drei der fünf

größten und fünf der zehn größten Investmentziele

kamen aus der asiatisch-pazifischen

Region. Seoul nahm Rang fünf

ein und rückte mit einem Plus von 27

Prozent auf 4,5 Milliarden US-Dollar Investitionsvolumen

in der Tabelle vier Plätze

nach vorn. Für Aufmerksamkeit sorgten

die Städte Shenzhen und Peking: Beide

Städte verbuchten ein sieben Mal höheres

Investitionsvolumen als im Vorjahr.

Darum zählen die beiden Städte, die auf

Platz neun und zwölf stehen, zu den attraktivsten

Investmentzielen der Welt. In

Shenzhen betrug das Investitionsvolumen

3,4 Milliarden und in Peking 2,8 Milliarden

US-Dollar.

Neben den asiatischen Städten erzielten

New York mit Rang drei und London mit

Rang vier gute Platzierungen. Allerdings

verringerte sich das Investitionsvolumen

12

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Immobilien

Die deutsche Hauptstadt mit ihrer Idylle an der Havel hat es Investoren angetan. Auf dem

ersten Platz steht allerdings Tokio, hier das abendliche Einkaufstreiben im Stadtteil Shinjuku.

in New York um 32 Prozent auf 5,8 Milliarden

US-Dollar und in der englischen

Hauptstadt um 17 Prozent auf 5,5 Milliarden.

Steigerungen des Investitionsvolumens

von mehr als 70 Prozent verzeichneten

das Silicon Valley, Seattle und San

Francisco. Deshalb gehören auch sie zu

den zwanzig beliebtesten Investmentzielen.

In der Tabelle mit den höchsten grenzüberschreitenden

Investitionen nimmt

Berlin sogar den vierten Platz mit einem

Investitionsvolumen in Höhe von 2,1 Milliarden

US-Dollar ein. Zum ersten Platz

von London sagte Hela Hinrichs von Jones

Lang Lasalle Emea Research: „Mit seiner

erneuten Top-Platzierung konnte London

seine Attraktivität für weltweite Anleger

einmal mehr unter Beweis stellen und verteidigt

seine Poleposition.“ Ins Auge sticht

die enorme Präsenz der chinesischen Metropolregionen:

Mit Shanghai, Hongkong,

Peking und Shenzhen befinden sich vier

Märkte unter den Top 10, deren Transaktionsvolumina

sich zwischen 2,6 Milliarden

und etwa einer Milliarde US-Dollar

bewegen.

Bei der Erhebung der Investitionsvolumina

hat Jones Lang Lasalle auf eigene

Daten und die des Informationsdienstleisters

Real Capital Analytics zurückgegriffen.

Die Zahlen berücksichtigen Käufe

von einzelnen gewerblich genutzten

Immobilien oder Immobilienportfolios.

Zudem flossen in die Statistik Anteile an

Special Purpose Vehicles mit Immobilienbesitz

ein. Dazu gehörten Transaktionen

im Wert von mehr als fünf Millionen

US-Dollar. Zu den Assetklassen zählten

Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistikund

Industrieimmobilien, gemischte

Nutzungen und sonstige Immobilien

wie Pflege- und Studentenwohnheime.

Die Daten beinhalten M&A von Immobiliengesellschaften,

einschließlich Real

Estate Investment Trusts – das sind börsengehandelte

Immobilienfonds. In die

Statistik wurden keine Transaktionen auf

Unternehmensebene, von Projektentwicklungen

und Mehrfamilienhäusern

einbezogen.

Bilder: Imago Images/Jürgen Ritter/Frank Sorge, Grafiken: JLL

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 13


Immobilien

Reiche als Sündenböcke

Folgen politischer Fehlentscheidungen sollen jetzt von Investoren

ausgebadet werden, beklagt Dr. Dr. Rainer Zitelmann im Interview

Insbesondere in Ihrer Heimatstadt

Berlin läuft der Immobilienmarkt

heiß. Lohnt sich der Einstieg Ihrer

Meinung nach noch?

Das muss jeder selbst entscheiden. Ich

habe heute mit einem Profi gesprochen,

der seine Zinshäuser in Berlin verkauft.

Seine Gründe: Erstens ist der Markt

schon länger heißgelaufen. Zweitens:

Die gesamte politische Entwicklung geht

gegen Wohnungsinvestments, besonders

in Berlin. Ich behalte einige meiner

Wohnungen, andere habe ich jedoch

verkauft. Da ich selbst immer antizyklisch

investiert habe, würde ich auf dem heutigen

Niveau nicht mehr einsteigen. Aber

das hängt damit zusammen, dass ich

erstens sehr vorsichtig bin und zweitens

sehr langfristig denke. Natürlich kann

niemand ausschließen, dass die Preise

noch weiter steigen. Aber wenn Sie mich

fragen, ob ich es für wahrscheinlicher

halte, dass die Preise in fünf Jahren höher

oder niedriger sind als heute, dann sage

ich: eher niedriger.

Sollten landesweit neue Mietdeckel

kommen, könnten sich dadurch die

Geschäftsmodelle für die Vermieter

erledigen?

Investoren, die sehr hohe Faktoren bezahlt

haben, weil sie dachten, dass sie

die Mieten bei der Neuvermietung entsprechend

anheben können, werden

bald merken, dass die Mietpreisbremse

kein Papiertiger ist. Sie ist schon zu Beginn

des Jahres verschärft worden und

ich gehe davon aus, dass sie weiter verschärft

wird. Zudem sehe ich die Gefahr,

dass die Politik Regeln festschreibt, wonach

die Mietspiegel auf Basis nicht der

letzten vier, sondern der letzten sieben

oder acht Jahre berechnet werden, was

faktisch auch zu einer extremen Verschärfung

der Mietpreisbremse führen

würde. Die SPD hat das schon gefordert.

Die CDU widerspricht – noch. Aber nach

meiner Erfahrung knickt die CDU/CSU

früher oder später bei diesen Themen

immer ein.

Berlin behält sich sogar ein Vorkaufsrecht

für Mehrfamilienhäuser vor,

Bilder: Privat, Imago images/Müller-Stauffenberg

14

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Immobilien

Mit der Forderung „Hände weg

vom Wedding“ demonstrierten am

20. April 2019 Berliner gegen die

steigenden Mieten. Transparente

wie „Gegen die Stadt der Reichen!“

stellen klar heraus, bei wem sie die

Verantwortung für die Wohnungsmisere

sehen.

selbst wenn ein Anleger es bereits

gekauft hat.

Dieses Vorkaufsrecht gibt es gesetzlich

in sogenannten Milieuschutzgebieten.

Das ist nichts Neues. Neu ist jedoch,

dass manche Bezirke in Berlin (besonders

Friedrichshain-Kreuzberg) regelmäßig dieses

Vorkaufsrecht ausüben. Das ist eine

gigantische Verschwendung von Steuermitteln,

Immobilien auf dem Höhepunkt

der Preisentwicklung zu kaufen. Zumal

dadurch keine einzige Wohnung neu

geschaffen wird! Manchmal erpressen

die Politiker auch die Verkäufer mit sogenannten

„Abwendungsvereinbarungen“:

Entweder du unterschreibst eine Vereinbarung,

die deine Immobilie entwertet,

oder wir üben das Vorkaufsrecht aus.

Driftet der Staat immer mehr in Richtung

Sozialismus?

In Berlin wird ja offen über die Enteignung

von Wohnungsgesellschaften diskutiert,

die mehr als 3000 Wohnungen

besitzen. Dazu gibt es ein Volksbegehren,

das von der Linken sowie von Teilen

der Grünen und der SPD unterstützt

wird. Für noch gefährlicher halte ich jedoch

die versteckte Enteignung, die sich

derzeit vollzieht. Die Investoren schauen

wie das Kaninchen auf die Schlange

„Enteignung“ und merken nicht, dass

hinter ihnen im Gebüsch ein Tiger lauert–

die versteckte Enteignung.

Was meinen Sie damit genau?

Der Immobilieneigentümer bleibt formell

Eigentümer. Aber vom Privateigentum

bleibt letztlich nur noch der formelle

Rechtstitel übrig. Die Verfügungsgewalt

geht weitgehend an den Staat, der die

Miethöhe festsetzt und beispielsweise

in Milieuschutzgebieten vorgibt, welche

baulichen Maßnahmen nicht erlaubt

sind, weil sie angeblich dazu führen, das

Milieu zu verändern.

Hat der Trend auch damit zu tun,

dass man Reiche hierzulande nicht

sonderlich schätzt? Sie haben dazu

eine Studie in Auftrag gegeben und

das Buch „Die Gesellschaft und ihre

Reichen“ veröffentlicht.

Reiche werden – so wie andere Minderheiten

auch – zu Sündenböcken für

Fehlentwicklungen in der Gesellschaft

gemacht. Das sieht man gut am Beispiel

des Immobilienmarktes. Die Politik hat

das Bauen immer teurer gemacht, insbesondere

durch völlig übertriebene Ökovorschriften.

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer

usw. haben sich vervielfacht. Der

soziale Wohnungsbau wurde eingestellt.

Zehntausende Bauvorschriften in Deutschland

machen das Bauen kompliziert, die

Aufstellung von Bebauungsplänen dauert

nicht selten fünf bis zehn Jahre. Dann ist

es doch logisch, dass bezahlbarer Wohnraum

zur Mangelware wird, insbesondere

wenn immer mehr Menschen in die

großen Städte ziehen. Natürlich möchten

die Politiker nicht gerne die Verantwortung

übernehmen. Sie schieben dafür

der Immobilienbranche die Schuld in die

Schuhe. Teilweise wird gegen „Miethaie“

mit übelsten Parolen gehetzt.

Reiche sind die einzige Minderheit in unserer

Gesellschaft, die Sie diffamieren

und beleidigen dürfen und gegen die sie

ungehemmt hetzen können, ohne den

Empörungsaufschrei der politisch Korrekten

zu befürchten. Die gleichen Leute,

die sonst zu Recht sehr sensibel (manchmal

sogar hypersensibel) sind, wenn es

um andere Minderheiten geht, machen

Reiche zum Sündenbock für alles, was

schief läuft – von der Finanzkrise bis zu

steigenden Mieten.

Sie selbst sind (auch) mit Immobilien

reich geworden. Würden sie es in der

heutigen Finanzlage noch mal genau

so angehen?

Ich habe damals günstig eingekauft als die

meisten Marktteilnehmer der Meinung

waren: 1. Investments in Wohnungen

sind eine schlechte Idee. 2. In Berlin zu

investieren, ist eine besonders schlechte

Idee. Heute hat sich die Stimmung gedreht,

Wohnimmobilien sind „in“ und

in Berlin zu investieren, ist auch „in“. In

einer solchen Situation kann man nicht

mehr günstig kaufen.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 15


Immobilien

Hitzige Debatte über

Wohnungsenteignungen

Grünen-Politiker sind sich nicht grün,

die SPD sieht bei Enteignungen rot

Bezahlbare Wohnungen sind rar, viele

Menschen bringt das auf die Palme. Unter

anderem in Berlin demonstrierten Anfang

April etwa 30.000 Menschen gegen diese

Entwicklung. Das Bündnis „Deutsche

Wohnen und Co. Enteignen“ hat nach

Angaben der „Berliner Morgenpost“ ein

Volksbegehren initiiert. Das Ziel: die Enteignung

großer Wohnungskonzerne, vor

allem des börsennotierten Konzerns Deut-

sche Wohnen. Dem Konzern gehören in

Deutschland 160.000 Wohnungen, von

denen sich 112.000 in Berlin befinden.

Das Bündnis will verhindern, dass Spekulanten

die Mieten in die Höhe treiben. Mit

der Vergesellschaftung deren Eigentums

soll es langfristig bezahlbaren Wohnraum

geben.

Bei Enteignungen erhalten die Betroffenen

eine Entschädigung. Das regeln

die Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes.

Das Bündnis setzt sich dafür ein, dass gewinnorientierte

Immobilienkonzerne mit

mehr als 3000 Wohnungen enteignet

werden. Etwa ein Dutzend Unternehmen

in Berlin mit rund 240.000 Wohnungen

wären wohl betroffen, schätzt die „Berliner

Morgenpost“. Das entspreche 15

Prozent des Mietwohnungsbestands. Der

Senat geht davon aus, dass die Entschä-

Duldsam waren die Berliner noch nie. Und erst recht nicht, wenn es um ihre

eigenen vier Wände geht. Unter dem Motto Sommerschlussvorkauf gehen sie auf

die Straße, um gegen die Verdrängung durch hohe Mieten zu demonstrieren. Mit

in der Masse laufen die SPD Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe (3.v.l.) der

Linken-Bundestagsabgeordnete Pascal Meiser (4.v.l.), die Bezirksbürgermeisterin

von Friedrichshain Kreuzberg Monika Herrmann (5.v.l.) und der Bezirksstadtrat für

Bauen Florian Schmidt (6.v.l.). Der Berliner Bezirk Friedrichshein Kreuzberg prüft

derzeit das Vorkaufsrecht für 13 Häuser.

Bild: imago/Christian Mang

16

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


digungen das Land Berlin zwischen 28,8

und 36 Milliarden Euro kosten würden.

Das Bündnis hat deutlich niedrigere Kosten

kalkuliert.

Eine Umfrage der „Berliner Morgenpost“

und der „RBB-Abendschau“ ergab nach

Auskunft der Tageszeitung: 59 Prozent

der Berliner sind gegen Enteignungen, 36

Prozent dafür. Für Enteignungen sprach

sich die Partei Die Linke aus. Die Grünen

sind bei diesem Thema gespalten, berichtet

das Onlineportal tagesschau.de.

Parteichef Robert Habeck regte demnach

an, dass angesichts stark

steigender Mieten auch

über Enteignungen nachgedacht

werden solle. Es

gehe nicht darum, Menschen

die Eigentumswohnungen

wegzunehmen,

sondern man müsse dort

reagieren, wo mit Mieten

Spekulationsgewinne

erzielt werden. Es sei absurd,

Enteignungen nur

anzuwenden, um neue

Autobahnen zu bauen,

aber nicht, um gegen die

grassierende Wohnungsnot

vorzugehen. Man

könne die Mieten deckeln, aber denkbar

sei es ebenfalls, etwas zurückzukaufen.

Das sei keine Enteignung wie in der DDR,

sondern Enteignung gegen eine Entschädigung.

Baden-Württembergs Ministerpräsident

Winfried Kretschmann hält die

Diskussion um die Enteignung dagegen

für überflüssig, weil gigantische Summen

als Entschädigung gezahlt werden

müssten. Das Geld würde er lieber in

den Bau neuer Wohnungen investieren.

Nachvollziehbar findet Kretschmann dagegen

Habecks Vorschlag zum Baugebot

für brachliegende Grundstücke. Das sei

im Baugesetz klar geregelt; die Bürgermeister

müssten es im Land durchsetzen.

Das Gesetz erlaubt als letztes Mittel Enteignungen

der Grundstücksbesitzer. Doch

Kretschmann glaubt, dass das noch nie

realisiert worden ist.

Als einen Griff in die „Mottenkiste des Sozialismus“

habe der CDU-Wirtschaftsrat

den Vorstoß Habecks bezeichnet, informiert

tagesschau.de. Der Wirtschaftsrat

fordert: Anstelle von neuen Einschränkungen

für Vermieter und Investoren

muss es mehr Anreize für den Wohnungsneubau

geben. „Wer bauen will, braucht

Bauland, niedrigere Baunebenkosten und

»Der Berliner

Schuldenberg

steigt an und

am Ende trifft es

wieder die Mieter

und Nutzer,

weil das Geld für

andere Investitionen

fehlt«

Andreas Mattner

Immobilien

effizient arbeitende Verwaltungen“, wird

der Generalsekretär des Wirtschaftsrats

vom Internetportal der „Neuen Osnabrücker

Zeitung“, noz.de, zitiert. Auch

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) ist

davon überzeugt, dass Enteignungen kein

geeignetes Instrument sind, um die Wohnungsnot

zu minimieren.

Tagesschau.de informiert darüber hinaus,

dass der stellvertretende FDP-Fraktionsvorsitzende

Michael Theurer Enteignungen

als planwirtschaftlichen Irrweg

bewertet. Sogar wenn es Entschädigungen

deutlich unter

dem Marktpreis gebe,

werde das die Finanzkraft

des Landes Berlin überfordern,

habe Theurer betont.

Dann könnte das Bundesland

nicht die Wohnunkosten

bezuschussen und die

Mieten würden nicht sinken.

SPD-Chefin Andrea

Nahles positioniert sich

gegen Enteignungen. In

ihrem Sinne habe es auch

Hamburgs Erster Bürgermeister

Peter Tschentscher

gegenüber der „Rheinischen

Post“ formuliert,

schreibt tagesschau.de. Öffentliche Unternehmen

und Genossenschaften seien

starke Akteure im Wohnungsneubau und

sicherten bezahlbaren Wohnraum.

Andreas Mattner, Präsident des Zentralen

Immobilien Ausschusses, kritisierte: „Statt

Scheindebatten über Enteignungen zu

führen, sollten alle Beteiligten auf das

Wesentliche schauen: Wie kann Neubau

schneller vorangehen und günstiger

werden?“ Durch Enteignungen entstehe

keine einzige neue Wohnung. Wichtiges

Kapital, mit dem man neue Wohnungen

bauen könnte, ginge durch die Entschädigungszahlungen

in Milliardenhöhe

verloren. „Der Berliner Schuldenberg

steigt an und am Ende trifft es wieder

die Mieter und Nutzer, weil das Geld für

andere Investitionen fehlt“, betonte der

Chef des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft.

Die Losung müsse lauten:

Planungs- und Baugenehmigungsprozesse

etwa durch eine digitale Bauakte zu

beschleunigen und vereinfachen, Bauvorschriften

etwa durch die Einführung einer

Muster-Hochhausrichtlinie zu erleichtern

und 16 verschiedene Landesbauordnungen

zu harmonisieren, um das serielle

Bauen zu fördern.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 17

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Immobilien

Erhöhung der Miete durch

Modernisierung wird schwieriger

Das Mietrechtsanpassungsgesetz bringt erhebliche

Einschränkungen für Vermieter von Wohnräumen

Mit Wirkung zum 01.01.2019 ist das

Mietrechtsänderungsgesetz (MietAnpG)

in Kraft getreten. Konnten Vermieter bisher

11% der Modernisierungskosten auf

den Mieter umlegen, so sind es jetzt nur

noch 8%.

Verschärft wird die neue gesetzliche Regelung

dadurch, dass sie sogar bundesweit

gilt, obwohl ursprünglich geplant

war, die Modernisierungsumlage nur in

den Gebieten zu verringern, in denen es

eine Unterversorgung mit bezahlbarem

Wohnraum gibt.

Zudem wurden die Mieterhöhungsmöglichkeiten

des Vermieters infolge Modernisierungen

noch weiter eingeschränkt,

denn bisher gab es keine Kappungsgrenzen.

Jetzt gilt die weitere Einschränkung

der Vermieter durch den Gesetzgeber

in der Weise, dass die Miete infolge

von Modernisierungen maximal nur noch

um 3 € je Quadratmeter innerhalb von

sechs Jahren erhöht werden darf. Liegt

die bisherige (Kalt-)Miete gar unter 7 €

je Quadratmeter, so darf die Miete sogar

nur 2 € in Quadratmeter innerhalb von

sechs Jahren angepasst werden.

Mieterhöhungsankündigungen vor

dem 31.12.2018

Sollte der Vermieter noch vor dem 31.12

2018 in der gesetzlich vorgeschriebenen

Form dem Mieter die beabsichtigte Mieterhöhung

infolge von Modernisierungen

angekündigt haben, so gilt noch altes

Recht. Dann kann der Vermieter die Miete

Die Rechnung ohne die Mieter gemacht: Ende 2018

hatte der Vermieter der Lenbachstraße 7 in Berlin

Friedrichshain Modernisierungen angekündigt, nach

deren Abschluss die Kaltmiete durchschnittlich von

6,50 € auf 19,70 € erhöht werden sollte. Das im

Gebäude eingemietete Künstlerkollektiv Reflektor Neukölln

protestierte gegen diese drastische Mieterhöhung

mit einer Kunstaktion mit Plakaten und Gipspuppen in

den Fenstern des Gebäudes.

18

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Immobilien

Bild: Imago/Christian Mang, BVFI

noch um aus 11% der Modernisierungskosten

zudem ohne Kappungsgrenze erhöhen.

Vereinfachtes Verfahren

Die Einführung eines vereinfachten Verfahrens

soll es Vermieter erleichtern, die

Der Mieter kann die

geplanten Modernisierungsarbeiten

sogar ablehnen,

wenn die Arbeiten für ihn

eine nicht zu rechtfertigende

Härte darstellen.

Modernisierungsumlage zu berechnen.

Liegen die Modernisierungskosten unter

10.000 €, können vom Modernisierungsaufwand

pauschal 30 % abgezogen und

der verbleibende Restbetrag als Grundlage

für die Berechnung der Mieterhöhung

herangezogen werden.

Reparaturen sind keine Modernisierungen

Modernisierungen haben nichts mit Reparaturen

zu tun. Zur Durchführung

von Reparaturen

ist nämlich der Vermieter

verpflichtet und kann dafür

nicht die Miete erhöhen.

Denn nach den gesetzlichen

Bestimmungen sind Veränderungen

oder Verschlechterungen

der Mietsache,

die durch vertragsgemäßen

Gebrauch herbeigeführt

werden, nicht vom Mieter,

sondern vom Vermieter zu

vertreten und damit von ihm

zu bezahlen. Nur Modernisierungen

können nach Maßgaben der

obengenannten Regelungen auf den Mieter

umgelegt werden.

Definition des Begriffs

„Modernisierungs maßnahmen“

Modernisierungen führen zu einer Wohnwertverbesserung

und tragen zur Erhöhung

des Wohnkomforts bei. Das können

z.B. Maßnahmen zur Verbesserung

des Schallschutzes, der nachhaltigen

Einsparung von Energie und Wasser, der

Wärmedämmung von Türen, Fenstern,

Helge Ziegler

Wirtschaftsjurist und

Präsident des BVFI

Außenwänden, Dach und Kellerdecke,

zur Einsparung von Energie durch neue

Heizungs- und Wasseranlagen, zur Einsparung

von Strom, die Installation von

Wasseruhren je Wohneinheit oder die

Erneuerung sanitärer Einrichtungen sein.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Die Modernisierungsmaßnahmen

sind vom Vermieter

dem Mieter mindestens

drei Monate vor Beginn

der geplanten Maßnahmen

schriftlich anzukündigen.

Denn der Mieter muss erfahren

können, was auf ihn

zukommt, welche Arbeiten

im Einzelnen geplant sind,

welche voraussichtlichen

Umfang sie haben, wann

die Arbeiten voraussichtlich beginnen,

wie lange sie voraussichtlich dauern und

welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung

vorliegt, muss der

Mieter keine Handwerker in die Wohnung

lassen.

Anhand des Ankündigungsschreibens

kann der Mieter prüfen, ob er die vorgesehenen

Arbeiten überhaupt

dulden muss. Er kann die

geplanten Modernisierungsarbeiten

sogar ablehnen,

wenn die Arbeiten für ihn

eine nicht zu rechtfertigende

Härte darstellen. Das kann

durch die Bauarbeiten selbst

sein, aber auch, wenn die

Maßnahmen zu einer Mieterhöhung

führen, die von ihm

nicht bezahlbar ist. Sollte der

Mieter Härtegründe geltend

machen, so muss er diese

schriftlich dem Vermieter bis

zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung

folgt, mitteilen.

Fazit

Die Durchführung von Mieterhöhungen

gleich welcher Art sind für Laien kaum

zu bewältigen. Zu mannigfach sind die

gesetzlichen Anforderungen an ihre

wirksame Erklärung. Aus diesem Grund

empfiehlt sich die Einschaltung eines

Fachanwaltes. Sein Wissen zahlt sich mit

der erfolgreichen Umsetzung des Mieterhöhungsverlangens

aus!

ab 95 € im Jahr

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 19


Investment Anzeige

Mit Zitronen gehandelt?

Selbstverständlich!

AgriTerra steigt groß in den Limetten-, Zitronenund

Mandarinenanbau ein

Bild: Depositphotos/jag_cz/inaquim

Die Münchner Agri Terra Gruppe

steht seit vielen Jahren für nachhaltige

Agrar-Investitionen in Paraguay. Inbesondere

mit Orangenplantagen, an denen

sich auch externe Investoren beteiligen

konnten, ist das Unternehmen bekannt

und für Anleger interessant geworden.

Zukünftig wird der Familienbetrieb jedoch

nicht nur Orangen anbauen, sondern

auch Mandarinen, Zitronen und Limonen

in das Portfolio aufnehmen. Das

Angebot an Zitrusfrüchten zu erweitern

war schon länger geplant, nun wurde

dieser Schritt in die Tat umgesetzt.

Während gelbe Zitronen von den Küchenchefs

großer Restaurants und Hotels

nachgefragt werden, sind grüne, runde

Limonen und Limetten fester Bestandteil

von Caipirinha & Co. und dürfen auch

bei keinem Grillfest fehlen. Die Nachfrage

ist riesig, die heimische Produktion

kann kaum Schritt halten.

Der Verzehr von Mandarinen wird bei der

Bevölkerung in Paraguay immer beliebter

und stellt bereits eine echte Alternative

zur Orange dar. Ein überraschend großer

Anteil des nationalen Konsums muss aus

den Nachbarländern importiert werden,

was die Früchte durch hohe Transportkosten

und Einfuhrzölle ungemein verteuert.

Agri Terra setzt auf lokale Produktion

für den nationalen Markt. Insbesondere

Super märkte, aber auch einige Safther-

Limetten gehören weltweit

in jede Bar, seit der

Caipirinha seinen Siegeszug

angetreten hat.

Zitronen und Zitronensaft

gehören nach wie vor zu

den Grundzutaten in der

Küche. Zitronensaft ist einer

der Grundstoffe in der

Getränkeherstellung. In

den letzten Jahren wurde

stark steigender Bedarf

an beiden Citrusfrüchten

bemerkbar.

20

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Anzeige Investment

Mandarinen erfeuen

sich in Paraguay so

großer Beliebtheit,

dass sie teuer aus

den Nachbarländern

importiert werden

müssen. Die besten

Voraussetzungen, um

sie lukrativ in Paraguay

anzubauen und zu

vertreiben.

steller stehen auf der Kundenliste und

werden bereits laufend beliefert.

Auf der inzwischen bereits dritten Zitrusplantage

werden neben Orangen

nun auch Mandarinen-, Limonen-

und Zitronenbäume zu finden

sein. Mit anfangs nur 50

Hektar (dies entspricht einer

halben Million Quadratmeter)

und ca. 30.000 Bäumen

startet der neue Zweig des

Unternehmens im November

2018, parallel dazu werden

auf der gleichen Anlage auf

über 100 Hektar (eine Millionen

Quadratmetern) ca. 70.000

Orangenbäume gepflanzt.

Das Interesse von Anlegern am

lukrativen Anbau von Zitrusfrüchten

ist in den vergangenen Jahren immer

stärker geworden. Entsprechend bereitet

man im Hause Agri Terra derzeit auch

Gutes Umweltgewissen

und dabei hohe Erträge –

so geht Agrar-Investment!

ein Angebot für Mandarinen, Limonen

und Zitronen vor, welches einem kleinen

Kreis von Investoren zugänglich gemacht

werden wird.

Werben will Agri Terra für dieses Angebot

nicht – man hält die Nachfrage auch

so bereits für groß genug.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 21


Immobilien

Die vier großen

Herausforderungen

unserer Zeit

Die Deutschen sollen sich Gedanken darüber machen, welche

Alternativen es zum Girokonto und zur Lebensversicherung gibt.

Zudem ist es wichtig, Vollmachten zu verfassen.

Noch viel zu wenigen Menschen sind

die aktuellen und zukünftigen großen

Hürden unserer Zeit wirklich bewusst.

Zunächst die gesetzliche Rentenversicherung.

Sie genießt immer noch bei

den meisten Verbrauchern einen hohen

und auch vermeintlich sicheren Stellenwert.

Sie merken trotz vieler Hinweise

nicht, welche drastischen Veränderungen

zukünftig folgen müssen. Das Umlagesystem

funktioniert nur so lange, wie

genügend Beitragszahler vorhanden sind

beziehungsweise auch nachrücken. Das

heißt, der demografische Wandel (immer

mehr ältere Menschen gegenüber

immer weniger jüngeren Menschen)

bedeutet ein enormes Problem für die

durch Umlagen finanzierte gesetzliche

Rentenversicherung. Es sind und werden

in der Zukunft nicht genügend Einzahler

vorhanden sein. Was heißt das im Umkehrschluss,

wenn das System trotzdem

am Leben gehalten wird oder werden

muss? Immer weniger Beitragszahler

müssen durch höhere Beitragsabgaben

das System bedienen. Zudem müssen

zwangsläufig auch die Leistungen wie die

Rentenhöhen oder Erwerbsminderungsrenten

direkt oder indirekt immer weiter

gekürzt werden. Sehr erschwerend kom-

22

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Immobilien

Juwelier • Gold • Leihhaus • Moneyservice

Bild: Depositphoto.com/ VadimVasenin, Hennings: privat

men noch die Besteuerungshöhen der

Rentner zum Tragen, es stehen den Rentenbeziehern

immer weniger Nettorenten

zur Verfügung. Am Ende heißt es ganz

klar: Die Leistungsempfänger bekommen

immer weniger, inhaltlich und der Höhe

nach! Die zweite Herausforderung: das

Niedrig- und Minuszinsdebakel an den

Wirtschafts- und Finanzmärkten für klassische

Altersversorgungsprodukte. Nun

gibt es ja genügend emsige Sparer, die

aus gutem Grund gewisse Summen für

das Alter beiseitelegen und eifrig sparen.

Dann haben wir die Fraktion derer, die

sagen: Man bekommt doch nichts mehr

für sein Geld, wozu denn sparen? Beide

Parteien haben Entscheidungen getroffen.

Die einen haben die Möglichkeit der

Optimierungen, die anderen des Beginnens.

Ja, die klassischen Produkte beinhalten

keine oder kaum noch Renditen.

Es geht sogar so weit, dass die Inflation

die Renditen vereinnahmt und somit das

eigentliche Sparziel nicht erreicht werden

kann. Ob die Lebensversicherung oder

auch Zinssparen bei Banken – alle diese

sogenannten beliebten Geldwerte entwickeln

sich renditetechnisch nach unten.

Zudem sind auch noch Strafzinsen für

Girokonten eingeführt worden, somit ist

die Ausrichtung klar definiert. Man wird

einiges seiner Vermögenswerte verlieren,

statt es weiter aufzubauen. Ganze Generationen

sind vom Niedrigzinsdebakel

betroffen und werden extreme Probleme

mit der Altersarmut bekommen, außer

man ändert seine bisherigen Produktlösungen

der Geld- und Kapitalanlagen.

Hier ist eine qualitativ hochwertige Beratung

wichtig, diese bekommt man nicht

von seiner Bank oder seinem Versicherungsvertreter.

Die dritte Problematik ist die Langlebigkeit

der Bevölkerung. Man spricht hier

also vom Risiko, dass man zu lange leben

wird. Es wirkt im ersten Moment etwas

verstörend zu lesen, dass es ein Risiko ist,

zu lange zu leben. Die Menschen werden

durchschnittlich immer älter. Die Medizin

entwickelt sich rasend schnell und weiter,

die Menschen leben länger als früher. Ein

langes Leben kostet Geld. Ein langes Leben

muss refinanziert werden. Wer soll

das bezahlen? Jeder ist also angehalten,

sein rein statistisch längeres Leben auf solide

finanzielle Beine zu stellen, ansonsten

heißt es dann: Bitte sterben Sie jetzt, da

man über keine finanziellen Mittel mehr

verfügt. Ein überaus krasser, aber zukünftig

normaler Gedanke, außer man steuert

jetzt bereits sinnvoll dagegen. Die vierte

Hürde an Herausforderungen: Bewahren

Sie Ihre Handlungsfähigkeiten. Ob als Angestellter,

Beamter oder Selbständiger, als

Hausfrau oder Hausmann. Ausnahmslos

jeder von uns trägt das Risiko, schwerer

zu verunfallen, an einer schweren Krankheit

zu erkranken oder ein Pflegefall zu

werden. Völlig egal, ob selbst- oder unverschuldet.

Die Gefahr, fremdbestimmt

zu werden – das heißt, ein beauftragter

Dritter regelt die eigenen Angelegenheiten

des täglichen Lebens –, besteht

für jeden Menschen. Schlimm wird es

dann, wenn man sich genau diesen Dritten

nicht vor Eintritt des Schicksalsschlags

ausgesucht und schriftlich definiert hat.

Also wenn ein amtlich bestellter Betreuer

alles erledigen wird. Man sollte daher

unbedingt Vollmachten, Betreuungs-, Patienten-

und gegebenenfalls Sorgerechtsverfügungen

(bei minderjährigen Kindern)

sowie, je nach Ausrichtung, auch

ein Testament für den letzten Willen verfassen.

Für alle genannten Bereiche sollte

man unbedingt professionellen Rat von

Experten einholen. Übrigens gilt die Aufrechterhaltung

der Handlungsfähigkeiten

auch für Unternehmer. Es ist existenziell,

auch hier professionelle schriftliche Vollmachten

und Regelungen zu treffen, um

bei einem möglichen Ausfall nicht gleich

auch noch Insolvenz anmelden zu müssen.

Die Herausforderungen unserer Zeit

sind mittlerweile größer und umfangreicher

geworden. Es werden nur diejenigen

diese Hürden meistern können, die

aktiv diese Themen angehen und durch

professionelle Unterstützung auch dann

passende Lösungen für sich umsetzen.

Thomas Hennings ist Experte

für Sachwertlösungen und

Makroökonomie. Er ist Inhaber

des Sachwert-Center Bremen.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 23

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Wissen

Rente oder Wohlstand?

Wer sich auf die staatliche Rente verlässt,

wird niemals finanziell frei

Bodo Schäfer,

bekannt als Money-Coach,

ist Unternehmer, Speaker

und Autor. Seine Themen

sind Wohlstand, Geld und

Positionierung.

Wer heute unter 50 ist, erlebt etwas wenig

Befriedigendes: Er hat jahrzehntelang

während seines ganzen Arbeitslebens andere

mit seinen Beiträgen unterstützt; und

wenn er selbst alt ist, ist kaum noch Geld

für ihn vorhanden. Wir dürfen nicht auf

Mitleid hoffen. Denn die nachfolgenden

Generationen werden unter Umständen

sagen: »Selbst schuld! Schließlich habt

ihr euch entschieden, weniger Kinder zu

bekommen.«

Altersarmut

Tatsächlich können Sie von der staatlichen

Rente maximal ein kleines Zubrot

erwarten. Eine Minirente unter 600 Euro

ist äußerst wenig. Sie bedeutet ein Leben

unterhalb der Armutsgrenze. Darum

sind sich heute Experten weitgehend einig:

Ungefähr die Hälfte aller zukünftigen

Rentner wird wahrscheinlich ab 2025 in

Altersarmut leben. Mit Altersarmut ist gemeint:

Diese Menschen erhalten lediglich

eine Rente in Höhe des Sozialhilfesatzes

oder sogar weniger. Der Rentenexperte

Professor Bernd Raffelhüschen sagt: »Wir

kommen in 30 Jahren maximal auf ein

Brutto-Rentenniveau von 38 bis 40 Prozent.«

Dabei ist die Inflation aber noch

nicht berücksichtigt. Nach heutiger Kaufkraft

werden die meisten Rentner mit einer

staatlichen Rente von unter 600 Euro

auskommen müssen. Klingt das für Sie

total überzogen und unglaubwürdig? Das

kann ich gut verstehen. Aber schauen Sie

Auszug aus

„Rente oder

Wohlstand“

von Bodo Schäfer

24

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Wissen

Schon heute leben viele

Rentner in Altersarmut.

Frauen, die viel Zeit ihres

Lebens damit verbracht haben

„nur Hausfrau“ zu sein, sind

besonders davon betroffen.

Das Problem wird sich in den

kommenden Jahren dank

des demografischen Wandels

noch verschärfen.

Bilder: Bodo Schäfer Akademie, Imago Images/Udo Gottschalk

sich an, wie viel Sie bekommen würden,

wenn Sie HEUTE in Rente gehen würden.

Angenommen, Sie sind heute 66 Jahre alt

geworden und haben 44 Jahre gearbeitet.

Sagen wir, Sie haben zuletzt 2.500 Euro

verdient. Dann sind für Sie ca. 35 Rentenpunkte

zusammengekommen. Für jeden

Punkt gibt es 29 Euro – das ergibt eine

Rente von 1.015 Euro. Davon werden

noch Kranken- und Pflegeversicherung

abgezogen. Ihnen bleiben also heute 900

Euro netto. Wenn Sie jetzt davon Ihre

Miete gezahlt haben – dann bleibt nicht

viel übrig für ein gutes Leben. Das gilt

HEUTE. In 15 bis 20 Jahren werden diese

900 Euro weiter geschrumpft sein. Einmal

durch die weiteren Rentenkürzungen und

zweitens durch die Inflation. Und zwar in

unserem Beispiel auf ca. 600 Euro.

Fazit: Die Rente, die wir kennen, wird

es nicht mehr geben

Jeder muss wissen: Niemand, Sie nicht

und ich nicht, hat Kapital in der Rentenversicherung

angespart. Unser Geld wurde

ausgegeben. Es ist weg. Sie haben nur

einen Anspruch auf Rente. Sie haben aber

keinen Anspruch auf eine bestimmte Rentenhöhe.

Die Politik kann diesbezüglich

nahezu nach Belieben Gesetze erfinden

und ändern. Darum kann niemand mehr

behaupten, unsere Renten seien sicher.

Nun, es gab einmal einen kleinen Mann,

der erzählte allen Menschen im ganzen

Land genau das: Eure Rente ist sicher.

Heute wissen wir, das war schlichtweg

unwahr. Norbert Blüm erzählte Unwahrheiten,

die man gerne hört, die aber trotzdem

unwahr sind. Halten wir fest: Die

Rentenkassen sind heute schon leer. Ohne

Zuschüsse von fast einem Drittel könnten

die Renten heute schon nicht mehr bezahlt

werden. Und der demografische

Faktor kommt erst noch … Der Generationenvertrag

wird nicht bestehen können.

Zukünftig muss jeder eigenverantwortlich

für einen Großteil seiner Rente selbst sorgen.

Wie konnte es dazu kommen? Die

Antwort finden wir in der demografischen

Entwicklung, der Entwicklung unserer Bevölkerung.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 25


Wissen

Warum Dich der falsche Steuerberater

Millionen kosten kann

Der Persönlichkeits-Typ deines Steuerexperten ist ent scheidend

Wie finde ich den richtigen Steuerberater?“,

„Meiner wirkt so als, wenn er vom

Finanzamt bezahlt würde..“ oder „Selbst

wenn ich mal etwas Interessantes zum

Thema Steuern sparen lese, erklärt mir

mein Steuerberater nur, warum es nicht

geht…“ sind Sätze, die ich andauernd aus

meiner Community höre.

Mein Name ist Alex Fischer und ich bin

seit über 25 Jahren Unternehmer und

Immobilieninvestor. Wenn Du das Erfolg

Magazin liest, gehe ich einmal davon

aus, dass Du Dein Einkommen und Deinen

Wirkungskreis expandieren willst,

richtig? Doch wie soll das gehen, wenn

Deine wichtigsten Partner „gefühlt“ für

die falsche Seite arbeiten? Das erkenne

ich daran, dass Sätze wie „Heutzutage

gibt es doch kaum noch Möglichkeiten

Steuern zu sparen…“ klingen, als hätte

man sich vom Finanzamt beraten lassen.

Mit Verlaub, das Gegenteil ist der Fall.

Und ich weiß, wovon ich spreche: Auch

ich habe mir jahrelang angehört, wie „das

nicht geht“ wegen „§ soundso EstG“. Die

Wahrheit ist, es gibt heute sogar mehr

Möglichkeiten als je zuvor, Deine Steuerzahlungen

zu optimieren, Du muss nur

wissen wie.

Ein Selbsttest

Wichtig, alles was ich hier andeute (alles

andere wäre steuerliche Beratung, die ich

nicht leisten will und darf) soll Dir nur eine

Einschätzung darüber geben, ob Du wirklich

die richtigen Berater an Deiner Seite

hast:

Gut begründet lässt sich

auch ein Luxus urlaub mit

der Familie, beispielsweise

nach Dubai, von der Steuer

absetzen.

• Das selbst genutzte Eigenheim kann voll

aus Bruttoeinnahmen bezahlt werden,

ohne illegale Wege wie „gegenseitige

Vermietung“ zu gehen.

• Der PKW kann voll steuerlich abzugsfähig

dargestellt werden, und zwar ohne 1 % -Regelung

und ohne Fahrtenbuch. Ich kenne

Leute, die sogar Motorräder und Boote

hochoffiziell über die Steuer laufen lassen.

• Die Kosten für ein Wochenendhaus oder

die privat genutzte Finca auf Mallorca können

völlig legal, brutto aus Erträgen wie

Mieten oder Gewinnen bezahlt werden.

• Auch der Verzehr der Familie, der Urlaub

und viele weitere Ausgaben lassen

sich hochoffiziell aus Bruttogeldern bezahlen,

anstatt aus versteuertem Netto.

• Immobilien im Privatvermögen, die mit

Verlust verkauft werden müssen, können

(mit der richtigen Gestaltung) voll auf die

anderen Einkunftsarten angerechnet und

somit abgesetzt werden.

• Steuerpflichtige Gewinne können

(durch spezielle GmbH Gestaltungen

oder die Nutzung europäischer Zwittergesellschaften)

beliebig lang (unversteuert)

verschoben werden, so dass mehr

Kapital für Investitionen oder Finanzierungen

zur Verfügung steht.

• Genau genommen könnte man die

ganzen aufgelaufenen Gewinne auch

unversteuert kumulieren, um diese später

nahezu steuerfrei ins Privatvermögen ausschütten

zu können.

• Immobiliengesellschaften können so

strukturiert werden, dass a) gar keine

Steuer fällig wird, egal ob Verkaufsgewinne

oder Mieterträge anfallen, b) Sharedeals

völlig ohne Grunderwerbssteuer

ablaufen können (ohne die komplexe

Aufsplittung der Anteile etc.) und c) die

Gesellschaftsanteile sogar 100 % pfändungssicher

sind. (Nein, ich spreche hier

nicht über Stiftungen).

Du glaubst das ist Mumpitz, illegal oder

funktioniert nicht? So habe ich auch immer

gedacht, jedoch habe ich heute zig

Freunde und Geschäftspartner, die genau

das seit Jahren so praktizieren und durch

jede Betriebsprüfung gekommen sind.

Kennst Du also diese Wege nicht, hast Du

definitiv die falschen Berater.

Die steuerliche Zweiklassengesellschaft

Aber warum gibt es scheinbar eine steuerliche

Zweiklassengesellschaft? Ich

verstand es erst, als mir ein Mentor folgendes

erklärte: „Alex, es gibt zwei Arten

von Steuerberatern. Diese haben ein

grundverschiedenes Mindset: Der eine

ist der gewissenhafte „Zettelverwalter“,

der „blaue“ Persönlichkeitstyp (oder wie

Tobias Beck sagen würde: Die Eule), der

alles korrekt verbucht und alle Fragen

hochkorrekt beantwortet. Dieser Persönlichkeitstyp

ist jedoch eher ängstlich,

scheut Konfrontation und Auseinandersetzung,

er ist sehr sicherheitsbedürftig

und eher passiv“ – genauso klang mein

Steuerberater. „Was Du aber als Steuerberater

brauchst, ist den dominanten

Unternehmertyp, den rot strukturierten

Persönlichkeitstyp, den „Hai“. Der ist

kämpferisch, legt sich mit dem Finanzamt

an und will jede noch so kleine Lücke

nutzen. Viele von diesen Typen sind

längst finanziell „durch“, sie machen den

Steuerberaterjob nur noch als Hobby,

um dem Finanzamt eins auszuwischen“.

Das klingt toll, dachte ich mir damals und

fragte „Wunderbar, so einen brauche ich,

wo finde ich den?“ „Genau das ist das

Problem“, sagte mein Mentor, „die Steuerberater

Ausbildung langweilt natürlich

den dynamischen Unternehmertypen,

während der blaue, zahlenverliebte Persönlichkeitstyp

in dieser detailverliebten

Ausbildung geradezu aufblüht. Darum

liegt das Verhältnis „passiver Zettelverwalter“

zu „proaktiver Unternehmertyp“

bei etwa 100 zu 2.“

Bilder: Fischer, imago images/mint images

26

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Wissen

Heute, über 15 Jahre später, kann ich diese

Aussagen nur unterschreiben. Ich muss

jedoch auch eine Lanze für die gesamte

Steuerberater-Zunft brechen, denn sie hat

es auch nicht leicht: Die meisten Steuerberater

sind Land unter. Versetzen wir

uns kurz in die Lage eines Steuerberaters:

Jede Woche (!) kommen 10 cm Fachliteratur,

Newsletter oder Rundschreiben

wie z. B. Durchführungsverordnungen,

Schreiben des Bundesfinanzministeriums,

des Landesfinanzministeriums, der

Oberfinanz direktion, Urteile des Bundesfinanzhofs,

Finanzgerichtsurteile

und einiges mehr. Aber auch Fachliteratur-Newsletter

wie „Das deutsche Steuerrecht“,

„Der Betrieb“, „Die GmbH Rundschau“,

„Neue Wirtschaftsbriefe“ etc.

dürfen heute in einer guten Kanzlei nicht

mehr fehlen. Steuerberater beklagen einheitlich,

dass sich der Aufwand in den

letzten 30 Jahren gefühlt verzehnfacht

hat. Doch mit Lesen und Recherche ist ja

noch kein einziger Cent verdient. Es bleibt

einfach keine Zeit sich proaktiv Gestaltungen

auszudenken oder aktiv zu beraten,

man beschränkt sich (notgedrungen)

ausschließlich aufs Fragenbeantworten.

Was also tun?

• Du brauchst zwei Steuerberater, einen

der die Auflagen des Finanzamts erfüllt

(Bilanz, korrekte Verbuchung etc.) und

einen, der Deine Geschäftsmodelle so

gestaltet, dass Du Deine Steuerquote bei

8 - 15 % hältst, den „echten Berater“, der

auf Deiner Seite steht.

• Idealerweise kann eine Kanzlei beide

Persönlichkeitstypen bieten, Du kannst

aber auch einfach zwei Steuerberater haben.

Den passiven für die Buchhaltung

und Bilanz, den proaktiven für die Beratung.

Hier fühlt sich jedoch oft der passive

Typ vom proaktiven roten Typ auf den

Schlips getreten.

• Die „echten, proaktiven Berater“ sind

jedoch dünn gesät

und müssen mühsam

gecastet werden. Oft

sind diese auch bereits

völlig überlaufen

und nehmen nur noch

Mandanten an, auf die

sie wirklich „Bock haben“.

Ich kenne durch

meinen jahrelangen

Netzwerkaufbau sehr

viele davon, jedoch sind einige inzwischen

„wegen Überfüllung geschlossen“.

• Auch wenn es schwer ist, diese Berater

zu finden, solltest Du nicht locker lassen,

denn glaube mir, der Aufwand lohnt sich.

Hierzu solltest Du an Treffen Gleichgesinnter

/ Clubs / Netzwerktreffen etc. teilnehmen,

denn irgendeiner dort hat so ein

Berater-Juwel, das noch

Mandanten annimmt.

Wie erkennt man diese

A-Berater?

• Fast alle haben mehrere,

eigene Firmen und

Immobilien

• Du solltest Dich mit

dem Farb-Persönlichkeitsmodell

auseinandersetzen

und den Typ

„Rot“ wählen

• Sie haben meist einen

„Zettelverwalter“

als Partner und verbringen

viel Zeit auf Fortbildungen

zu Themen

wie europäisches Steu-

Es gibt heute sogar

mehr Möglichkeiten

als je zuvor, Deine

Steuerzahlungen

zu optimieren, Du

musst nur wissen wie.

errecht, Gesellschaftsformen

wie Beteiligungsarten

und können

Holding- und Konzernkonstruktionen

auswendig.

• Sie sind weitläufig mit

anderen, hochintelligenten

Unternehmern

vernetzt und kennen Berater

ihres Typs, mit denen

sie sich regelmäßig

austauschen.

• Die Kanzlei ist unternehmerisch

strukturiert, so dass das

Tagesgeschäft erledigt wird, damit sich

der „Chef“ mit proaktiver Beratung und

steuerlichen Gestaltungsmodellen auseinandersetzen

kann.

Mein Fehler als Unternehmer, den Du

nicht machen solltest

Eine bitter Pille ließ mich mein Mentor

allerdings noch schlucken: „Alex, Du bist

wirklich blöd, wenn Du das Thema „Strategische

Steuergestaltung“ einfach an

irgendwen weiterdeligierst. Das solltest

Du nicht machen, selbst

wenn Du die weltbesten

Berater an Deiner Seite

hast…“

„Warum nicht, ich

habe doch wichtigeres

zu tun, oder

nicht?“ Darauf sagte

er verschmitzt lächelnd

„Schau mal, während

ich Dir die steuerlichen

Möglichkeiten aufgelistet habe, die das

deutsche und europäische Recht bietet,

hast Du immer größere Augen bekommen.

Ich hatte Deine volle Aufmerksamkeit,

ich war spannend für Dich.“ Ja das

stimmt, dachte ich, als er fortfuhr „Wie

wäre es denn, wenn Du selbst tief genug

in der Materie der steuerlichen Gestal-

Alex Fischer

ist Experte für Immobilien-Renovierung

und

-Neubau für Eigennutzer

und profitable, geservicete

Immobilien für

Kapitalanleger. Daneben

beschäftigt er sich mit

Online-Marketing und

Wirtschaftswissen und hat

mehrere Bücher zu diesen

Themen geschrieben.

tung fit wärst, dass Du das Gleiche wie

ich machen könntest? Wärst Du nicht

unglaublich spannend für jeden Investor,

Banker, Geschäftspartner oder wen auch

immer?“

Magnetisch für VIPs

Da hatte er rückwirkend betrachtet absolut

recht. Viele meiner heutigen Topkontakte

zu Bankern, Investoren und

Marketingprofis hätten mir niemals

einen Termin gegeben, denn Top-Kontakte

will jeder haben. Deshalb werden

solche „Promis“ regelrecht gestalkt und

sind sehr defensiv. Doch sobald ich mein

heutiges Steuer wissen irgendwo nur andeutungsweise

„fallen lasse“ (sei es bei

der Cocktailparty, dem Grillfest oder dem

Investorenpitch), habe ich sofort die volle

Aufmerksamkeit aller. Jeder, wirklich jeder,

wollte immer mit mir sprechen und

ich musste nie nach Terminen fragen, ich

wurde gefragt.

Mach also nicht den gleichen Fehler wie

ich, sondern beschäftige Dich mit dem

Thema „Strategische Steuergestaltung“.

So kannst Du Deinen Steuerberatern sagen,

was Du haben willst, sparst Steuern

und wirst ganz nebenbei auch noch unglaublich

„sexy“ für alle Deine Zielgruppen

und VIPs. Ein besseres Investment

kenne ich persönlich nicht.

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 27


Wissen

J. P. Morgan –

der Gigant der Wall Street

Auszug aus "Die Erfolgsgeheimnisse der Börsenmillionäre" von Peter Balsiger und Frank B. Werner (Hrsg.)

Er war der mächtigste Bankier der Welt

und schuf im 19. Jahrhundert das erste

wirklich globale Finanzunternehmen. Und

er ging in die Geschichteein als der Mann,

der die Wall Street vor dem Kollaps rettete.

In der Geschichte der Wall Street hat kaum

ein anderer Tycoon die

öffentliche Meinung so

polarisiert wie John Pierpont

Morgan. Für seine

Bewunderer war er der

Prototyp des ehrbaren,

altmodischen Bankiers,

ein »Gentleman Banker«

nach britischem Vorbild,

auf dessen Wort Verlass

war und der seine Deals

mit einem Handschlag

besiegelte. Seine Gegner

sahen in ihm einen heuchlerischen

Tyrannen, einen

skrupellosen und machtgierigen

Finanzier, der Unternehmen

schikanierte,

mit fremden Staaten konspirierte

und Amerika aus

Profitgier in einen Krieg

trieb.

Pierpont Morgan – er

selbst benutzte nie den

Vornamen John – war

denn auch ein Mann mit

widersprüchlichen Eigenschaften

und Qualitäten.

Äußerlich eine imposante

Erscheinung mit breiten

Schultern, buschigem

Schnurrbart und den massigen

Händen eines Boxers.

Aber Morgan, der

extrem auf Bewunderung

aus war, hatte als Folge

der Hautkrankheit Rosazea

eine verformte, purpurrote

Knollennase, die

ihn so sehr quälte, dass

er keine Öffentlichkeit mochte und es

hasste, fotografiert zu werden. Porträts

mussten deshalb retuschiert werden.

Schon als Kind litt er unter Rheuma und

verbrachte als 14-Jähriger mehrere Monate

zur Kur auf den Azoren. Mit 20 traten

zum ersten Mal Depressionen auf, die

sich später noch verstärken sollten.

Pierpont begann seine Karriere mit 19

in der Londoner Filiale der angesehenen

New Yorker Bank von George Peaboy,

nachdem ihn sein Vater, ein Bankier und

Finanzier, unter anderem in das Institut

Sillig am Genfer See und sechs Monate an

die Georg-August-Universität Göttingen

geschickt hatte, um Deutsch zu lernen. Er

liebte das frivole Treiben in den Göttinger

Studentenklubs, kleidete sich wie ein Dandy

und trug mit Vorliebe gepunktete Westen,

grelle Krawatten und karierte Hosen.

1861 begann der Amerikanische Bürgerkrieg.

Für die Wall Street auch eine

Chance, profitable Deals abzuschließen.

Der junge Pierpont – er hatte sich wie die

meisten Söhne reicher Eltern

der Einberufung zur Armee

durch die Bezahlung von

300 Dollar entzogen – kaufte

über Strohmänner 500

veraltete Karabiner des Typs

Hall, die in einem New Yorker

Zeughaus gelagert waren,

zum Preis von 3,50 Dollar

das Stück und verkaufte

sie drei Monate später für

22 Dollar an den Kommandeur

der Unionstruppen in

Missouri. Dieses anrüchige

Geschäft hing Pierpont noch

lange nach. Es war offenkundig,

dass er den Bürgerkrieg

als Gelegenheit sah, Profite

zu machen. Und nicht, um

seinem Land zu dienen.

Aber Pierpont hatte noch

eine andere, eine weiche Seite.

1861 hatte er eine Affäre

mit Amelia Sturges, einem

zarten, hübschen Mädchen,

dessen Vater eine Kunstschule

leitete. Mimi, wie er

sie nannte, war zu diesem

Zeitpunkt bereits unheilbar

an Tuberkulose erkrankt. Er

heiratete sie trotzdem und

reiste mit ihr anschließend

ans Mittelmeer in der Hoffnung,

dass das warme Klima

ihr Leiden lindern könne.

Vier Monate später starb

Mimi in Nizza.

Pierpont Morgan gründete

1871 mit dem aus Philadelphia

stammenden Bankier

Anthony Drexel die Bank Drexel, Morgan

& Co. Nach dessen Tod wurde das Haus

1895 schließlich zur J. P. Morgan & Company.

Pierpont Morgan war zu diesem Zeit-

28

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


Wissen

Bild: LCCN2014692327_Library of Congress, Prints & Photographs Division, [reproduction number, e.g., LC-B2-1234] , Cover: FBV

»Das Wichtigste ist Charakter,

wichtiger als

Geld oder Besitz oder

irgendwas sonst.«

punkt schon ein einflussreicher Bankier.

Er machte Geschäfte mit vielen prominenten

Familien in Amerika. Den Astors,

Guggenheims, du Ponts und Vanderbilts.

Und er brüstete sich stets damit, dass 96

der 100 größten Unternehmen Amerikas

seine Kunden seien – und dass er zwei der

verbleibenden vier Firmen nicht für geschäftswürdig

halte.

Nach dem Ende des Bürgerkriegs 1865

wurde das Land von einem wahren Eisenbahnrausch

erfasst. Innerhalb von acht

Jahren verdoppelten sich die Gleisanlagen,

die Spekulationen mit Eisenbahn-Aktien

gerieten außer Rand und Band. In

den 1880er-Jahren tobte zudem ein erbitterter

und ruinöser Konkurrenzkampf unter

den mehr als 100 großen und kleinen

Eisenbahnunternehmen. Dies führte zu

massiven Kursverlusten der Eisenbahnaktien

an der Londoner Börse – es waren

vor allem englische Investoren, die die enormen

Investitionen in den Schienenverkehr

finanziert hatten. London befürchtete

sogar einen Börsen-Crash.

In dieser dramatischen Situation bewies

Morgan, dass er nicht nur ein genialer Finanzier

war, sondern auch mit massivem

Druck die Umstrukturierung und Sanierung

von in Not geratenen Unternehmen

erzwingen konnte: So schaffte er es Ende

der 1880er-Jahre, die zersplitterten Eisenbahngesellschaften

in sechs großen

Unternehmen zusammenzufassen und

in die Gewinnzone zurückzuführen. Seine

Unternehmen kontrollierten 1901 die

Hälfte des Streckennetzes. Diese Art, in

Not geratene Unternehmen zu übernehmen

und zu zerschlagen, wurde damals

als »Morganisierung« bezeichnet. »Heute

würde man sagen, Pierpont Morgan war

der erste Investmentbanker der Finanzgeschichte,

er organisierte Venture Capital

und agierte wie eine Private-Equity- Firma«,

schrieb „Die Zeit“.

Die Wall Street hatte ihm längst den Spitznamen

Jupiter verliehen, den Namen des

größten Planeten im Sonnensystem.

Morgan war für einige der größten Fusionen

verantwortlich, die damals die amerikanische

Wirtschaft prägten. So rettete

er 1892 den Glühbirnenhersteller General

Electric vor dem Bankrott und schuf einen

Mischkonzern, der bis heute besteht. Offensichtlich

profitierte Morgan auch privat

von diesem Deal: Sein Haus an der Madi-

»Man hat immer zwei

Gründe etwas zu tun:

einen anständigen und

den wahren.«

son Avenue 219 war das erste elektrisch

beleuchtete Privathaus in New York.

Sein größter

Coup aber war

die Schaffung

des weltgrößten

Stahlkonzerns.

Morgan kaufte

1901 dem

Stahlmagnaten

Andrew Carnegie

dessen Unternehmen ab, um es mit seiner

Firma Federal Steel und anderen Wettbewerbern

zur United States Steel Corporation

zusammenzuführen. Es war die

auf den heutigen Geldwert umgerechnet

größte Unternehmensfusion überhaupt.

Pierpont Morgan hatte die Stadt New

York drei mal vor dem Bankrott bewahrt,

er rettete 1895 den Goldstandard, als die

amerikanischen Goldreserven dramatisch

zusammenschmolzen und er eine 65 Millionen

Dollar schwere Anleihe

organisierte, um den

Ausverkauf von Gold zu

stoppen. Er war Amerikas

Finanz-Botschafter, ein globaler

»Power Broker«, der

oft als inoffizieller Vertreter

der Regierung an Konferenztischen

mit Königen,

Präsidenten und Päpsten saß.

Legendär aber war seine Rolle bei der

Bankpanik von 1907. Damals brach der

amerikanische Aktienmarkt ein und löste

damit eine globale Kettenreaktion aus: In

Amerika wollten die Bankkunden massiv

Gelder abziehen, weil sie um die Sicherheit

ihrer Einlagen fürchteten, in Japan

gingen die Banken gleich reihenweise Pleite,

französische Großinvestoren warfen

panikartig ihre US-Aktien auf den Markt

und mehreren großen amerikanischen

Banken ging das Geld aus. Die Wall Street

stand vor dem

Kollaps.

Der alte Pierpont,

eigentlich

schon halb

im Ruhestand,

demonstrierte

»Erfolgreich ist der Mensch,

wenn er bei

100 Entscheidungen

51 mal das Richtige trifft.«

noch einmal

seine Macht

und seine clevere Verhandlungstaktik.

Er versammelte 50 Bankiers in der mit

schwarzem Mahagoni ausgekleideten

Black Library seines Privathauses, verriegelte

die Tür und versteckte den Schlüssel.

Niemand durfte gehen, bevor nicht

ein Plan zur Rettung der in Not geratenen

Finanzinstitute beschlossen worden war.

Um 4:45 Uhr morgens hatten alle Bankiers

den Plan unterzeichnet. Die Panik war

gestoppt, an den Märkten kehrte das Vertrauen

zurück.

Morgan war damals so mächtig, wie es

heute nur der Vorsitzende der Notenbank

Federal Reserve

ist, die erst

1913 gegründet

wurde. »Das frühe

Haus Morgan

war eine Art Mischung

zwischen

einer Zentralbank

und einer Privatbank«,

schreibt Ron Chernow in seiner Biografie

der Bankiersdynastie »The House

of Morgan«.

Aber Morgan war nicht unumstritten. Vor

allem die Demokratische Partei führte zu

Beginn des 20. Jahrhunderts einen wahren

Kreuzzug gegen ihn und machte ihn

für all die wirtschaftlichen Probleme der

vergangenen Jahrzehnte verantwortlich.

Eine Karikatur zeigte ihn auf einem

Haufen Goldmünzen und Dollarscheinen

sitzend, in den Händen Miniaturen von

Industrieanlagen und Bürogebäuden. Die

Bildunterschrift lautete: »Ich habe nicht

die geringste Macht.«

Morgan beteiligte sich kurz vor seinem

Tod an einem Schifffahrtstrust, zu dem

auch die Titanic gehörte. Als Vorstandschef

des Trusts sollte er eigentlich im

April 1912 auf der Jungfernfahrt an Bord

sein – er hatte auf der Titanic sogar eine

persönliche Luxus-Suite. Eine Erkrankung

hinderte ihn jedoch daran. Die Titanic, damals

das größte Passagierschiff der Welt,

sank bekanntlich im Nordatlantik nach einer

Kollision mit einem Eisberg.

Pierpont Morgan starb 1913 im Alter von

75 Jahren im Grand Hotel in Rom. Sein

Gesundheitszustand hatte sich in den

letzten Jahren ständig verschlechtert und

zwang ihn jeden Monat während mehrerer

Tage ins Bett. Er qualmte jeden Tag

Dutzende von dicken Zigarren, pflegte üppig

zu tafeln,

trank viel und

verabscheute

jede Form von

körperlicher

Ertüchtigung.

Der mächtige

Finanzier hinterließ

weniger

Vermögen, als gemeinhin angenommen

wurde, nämlich gerade mal 68,3

Millionen Dollar. Seine

Kunstsammlung war zusätzlich

rund 50 Millionen

Dollar wert. Der Stahl-Magnat

Andrew Carnegie,

einer von Pierponts Zeitgenossen,

reagierte überrascht:

»Kaum zu glauben,

dass er nicht mal ein

reicher Mann war …«

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 29


Investment

Immobilien-Anleihe erzielt überzeugende

Gesamtrendite aus Zinsen und Kurszuwachs

Mindestverzinsung gewährleistet solide Ertragsbasis für Geldanleger

Bei den meisten Anlegern herrscht Ratlosigkeit

und Frust. Die Inflation zehrt an der

Substanz. Mit Zinsen gibt es wohl noch

über eine längere Zeit nichts mehr zu verdienen.

Solange die USA und Europa mit

einer Staatsverschuldung zu kämpfen haben,

ist auch nicht mit höheren Zinsen zu

rechnen. Mit Aktien wollen sich die meisten

Deutschen weiterhin nicht anfreunden,

wie eine im Januar 2019 veröffentlichte

Studie von Börse Stuttgart und DAI zeigte.

Die Kursverluste im letzten Jahr dürften gerade

Neuanleger verunsichert haben. Das

von Aktien- und Rentenmärkten unabhängige

German Real Estate ETP war eines von

wenigen Geldanlagen, das in 2018 eine

positive Rendite bescherte. Die Sachwert

Capital Management GmbH, ein Family

Office und private Vermögensverwaltung,

fokussiert sich auf die Generierung stabiler

Einnahmen, indem sie in deutsche Wohnimmobilien

investiert. Von der bewährten

Strategie können auch Privatanleger profitieren.

Das German Real Estate ETP ist eine

deutsche Immobilien-Anleihe, deren Zinszahlungen

und Wertentwicklung einen

jährlichen positiven Ertrag von mindestens

3 Prozent gewährleisten.

Wohnimmobilienmarkt ist stabiler als

der Finanzmarkt

Der Wert des aktuellen Immobilien-Portfolios

betrug zum Jahresende 2018 über

70 Millionen Euro. Investiert wird in

marktgängige Objekte in Lage mit stabilen

demographischen und wirtschaft-

lichen Bedingungen. Bis zu 60 Prozent des

Portfolios bestehen aus „Zinshäusern“,

die länger als zwei Jahre im Bestand

bleiben sollen. Den anderen Teil bilden

Handelsobjekte, die innerhalb von zwei

Jahren verkauft werden sollen. Durch

Mieteinnahmen; Verkaufserlöse

sowie

Ausgabe neuer Anteile

fließen dem Management

fortlaufend

liquide Mittel zu. Die

Objekte liegen derzeit

hauptsächlich in Mittel-

und Süddeutschland.

„Wohnen ist ein

Grundbedürfnis wie

Nahrung und Bekleidung.

Deshalb bietet

der Wohnimmobilienmarkt

eine höhere

Stabilität als Finanzmärkte“,

so Matthias

Schmidt von der Sachwert

Capital Management

GmbH.

Nachhaltige und wiederkehrende

Renditen

Das Management generiert monatliche

Mieteinnahmen und laufende Veräußerungserlöse.

Der Mehrwert wird erwirtschaftet

durch günstigen Einkauf, Bildung

von Sondereigentum, professionelles

Management sowie Aufwertungs-, Revitalierungs-

und Sanierungsmaßnahmen.

Die Wertsteigerung der Anleihe ergibt

sich somit aufgrund tatsächlicher Einnahmen.

Ein großer Vorteil gegenüber

offenen Immobilienfonds. Positiv für Anleger

ist auch, dass ihnen eine jährliche

Zinszahlung von mindestens drei Prozent

sicher ist. Da diese aus Mieteinnahmen

refinanziert wird, ist die Höhe nachhaltig

und plausibel. Zu der Mindestverzinsung

kommen erfolgsabhängige Erträge hinzu,

die den Kurswert sukzessive erhöhen. Aus

diesen beiden Komponenten ergibt sich

die angestrebte Jahresrendite von fünf bis

sieben Prozent.

Anlegerschutz und Sicherheit

Die Verwaltung der Anlegergelder

funktioniert ähnlich wie bei einem

Fonds. Die Emittentin dient rein als Investment-Zweckgesellschaft.

Das Management

darf nur gemäß definierter

Anlagekriterien objektbezogen in Wohnimmobilien

investieren. Abgesichert sind

die Investitionen durch Immobilien und

Mieteinnahmen. Bei Kündigung der Anleihe

erhält der Anleger sein eingesetztes

Kapital zuzüglich Zinsen zurück. Dies verpflichtet

die Emittentin zu höchster Disziplin,

da diese gegenüber den Anlegern

eine feste Rückzahlungsverpflichtung hat!

Das German Real Estate ETP kann börsentäglich

gekauft und verkauft werden.

An der Börse München werden verbindliche

Handelskurse gestellt, die am fairen

Wert gekoppelt sind. Die Mindestanlage

beträgt 1.000 Euro.

Bild/Chart: Sachwert Capital Management GmbH

30

SACHWERT MAGAZIN 3/2019


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+FED kapituliert

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zum Deal

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Was Schüler über

Finanzen lernen

müssen!

MICHAEL

ERNST

Der

Finanz-

Experte

INTERVIEW

Viele Neukunden besitzen

Finanzprodukte, die die Welt

nicht braucht! Tipps für den

richtigen Vermögensaufbau.

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Claus Vogt

zum Markt

Der Finanzexperte

WIRTSCHAFT

FINANZEN

GELDPOLITIK

Ausgabe 76

Neukunden besitzen Finanzprodukte, die die Welt nicht braucht

Finanzexperte Michael Ernst setzt beim Vermögensaufbau nicht

auf fertige Produkte, sondern auf individuelle Lösungen

Was Schüler über Finanzen lernen müssten

Wie Bauunternehmer und Rendite-Coach Raik Mandel sein Geld anlegt

Enteignung

von Sparern und Bargeldbesitzern ist vorbereitet

SACHWERT MAGAZIN 3/2019 31


D a s n e u e B u c h v o n J u l i e n B a c k h a u s

ERFOLG

Was Sie von den

Super-Erfolgreichen

lernen können

der kerl

hat eier

Aus dem Vorwort von

Harald Glööckler

BILD OLIVER REETZ

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