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Sachwert Magazin 03/2019

HABEN IMMOBILIEN ZUKUNFT? WALDEMAR MERKEL: Gab nie besseren Zeitpunkt für Einstieg Die Top-Immobilien-Investmentziele DR. DR. RAINER ZITELMANN: Reiche als Sündenböcke BERLIN: Hitzige Debatte über Wohnungsenteignungen HELGE ZIEGLER: Mieterhöhung durch Modernisierung wird schwieriger THOMAS HENNINGS: Die vier großen Herausforderungen unserer Zeit BÖRSE: Kampf gegen Cyberkriminalität BODO SCHÄFER: Rente oder Wohlstand? ALEX FISCHER: Warum Dich der falsche Steuerberater Millionen kosten kann J.P. MORGAN - Der Gigant der Wall Street

HABEN IMMOBILIEN ZUKUNFT?
WALDEMAR MERKEL: Gab nie besseren Zeitpunkt für Einstieg
Die Top-Immobilien-Investmentziele
DR. DR. RAINER ZITELMANN: Reiche als Sündenböcke
BERLIN: Hitzige Debatte über Wohnungsenteignungen
HELGE ZIEGLER: Mieterhöhung durch Modernisierung wird schwieriger
THOMAS HENNINGS: Die vier großen Herausforderungen unserer Zeit
BÖRSE: Kampf gegen Cyberkriminalität
BODO SCHÄFER: Rente oder Wohlstand?
ALEX FISCHER: Warum Dich der falsche Steuerberater Millionen kosten kann
J.P. MORGAN - Der Gigant der Wall Street

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Nr. <strong>03</strong> l <strong>2019</strong> www.sachwert-magazin.de<br />

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HABEN<br />

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ZUKUNFT?<br />

<strong>03</strong><br />

Investoren analysieren<br />

die Lage<br />

4 192358 0<strong>03</strong>904<br />

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<strong>03</strong><br />

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Inhalt<br />

14<br />

Bilder: Fischer, privat<br />

26<br />

Dr. Dr. Rainer Zitelmann: Reiche als<br />

Sündenböcke<br />

Alex Fischer: Warum Dich der falsche<br />

Steuerberater Millionen kosten kann<br />

Inhalt <strong>03</strong>/<strong>2019</strong><br />

5 Editorial Editorial von Julien Backhaus<br />

Immobilien<br />

6 Waldemar Merkel: Gab nie besseren<br />

Zeitpunkt für Einstieg<br />

12 Die Top-Immobilien-Investmentziele<br />

14 Dr. Dr. Rainer Zitelmann:<br />

Reiche als Sündenböcke<br />

16 Berlin: Hitzige Debatte über<br />

Wohnungsenteignungen<br />

18 Helge Ziegler: Mieterhöhung durch<br />

Modernisierung wird schwieriger<br />

22 Thomas Hennings: Die vier großen<br />

Herausforderungen unserer Zeit<br />

Börse<br />

10 Kampf gegen Cyberkriminalität<br />

Vorsorge<br />

24 Bodo Schäfer: Rente oder Wohlstand?<br />

Wissen<br />

26 Alex Fischer: Warum Dich der falsche<br />

Steuerberater Millionen kosten kann<br />

28 J. P. Morgan -<br />

Der Gigant der Wall Street<br />

Impressum<br />

<strong>Sachwert</strong> <strong>Magazin</strong> ISSN 2197-1587<br />

Redaktion<br />

Zum Flugplatz 44, 27356 Rotenburg<br />

Tel: (0 42 68) 9 53 04-91, Fax: 9 53 04-92<br />

E-Mail: redaktion@sachwert-magazin.de<br />

Chefredakteur (V.i.S.d.P.) Julien Backhaus<br />

Redakteur Dominik Flinkert<br />

Redakteurin und Satz Martina Schäfer<br />

Expertenbeirat Thomas Hennings<br />

E-Mail: info@backhausverlag.de<br />

Verlag Backhaus Finanzverlag GmbH<br />

Herausgeber, Verleger Julien D. Backhaus<br />

Zum Flugplatz 44, 27356 Rotenburg<br />

Telefon (0 42 68) 9 53 04-91<br />

E-Mail: info@backhausverlag.de<br />

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Oskar-Schulze-Straße 12<br />

28832 Achim<br />

Telefon: (04 21) 4 38 71-0<br />

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Autoren (Verantwortliche i.S.d.P.)<br />

Die Autoren der Artikel und Kommentare im <strong>Sachwert</strong> <strong>Magazin</strong> sind im<br />

Sinne des Presserechts selbst verantwortlich. Die Meinung des Autoren<br />

spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wider. Trotz sorgfältiger<br />

Prüfung durch die Redaktion wird in keiner Weise Haftung für Richtigkeit,<br />

geschweige denn für Empfehlungen, übernommen.<br />

Für den Inhalt der Anzeigen sind die Unternehmen verantwortlich.<br />

Vervielfältigung oder Verbreitung nicht ohne Genehmigung<br />

Alle Rechte vorbehalten.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 3


neu<br />

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Editorial<br />

Papiergeld kehrt früher oder später zu seinem<br />

inneren Wert zurück. Null.<br />

Voltaire, 1694 - 1778<br />

Julien Backhaus<br />

Verleger<br />

Immobilien - Segen oder<br />

heißgelaufener Markt?<br />

Derzeit sind sich Experten nicht so sehr einig darüber, wie es mit dem deutschen<br />

Immobilienmarkt weiter geht. Die einen finden Argumente dafür, dass er<br />

bereits heiß gelaufen ist durch enorme Aufkäufe am Markt in den vergangenen<br />

Jahren. Zudem sehen Sie die jüngsten politischen Forderungen mit großer Besorgnis.<br />

Es könnte Zwangsenteignung und totalitäre Mietpreisdeckel ohne weiteres<br />

Entwicklungspotenzial geben. Die andere Seite findet klare Argumente<br />

dagegen. Immobilienpreise seien vor allem in Ballungszentren stark erhöht -<br />

jedoch im Vergleich mit anderen Weltmetropolen immer noch moderat. Zudem<br />

spricht die Unfähigkeit der Politik, neuen Wohnraum zu fördern, gegen eine<br />

Überhitzung. Zwar werden neue Wohnungen gebaut, jedoch immer noch zu<br />

wenig, um den tatsächlichen Bedarf zu stillen.<br />

Einen Fakt können aber alle Experten nicht negieren: Immobilien sind ein<br />

starker <strong>Sachwert</strong>. Über die letzten Jahrhunderte bewiesen sie einen enormen<br />

Wertzuwachs und schützten Geldwerte vor der Inflation oder gar Entwertung.<br />

Wer Wohnraum bieten konnte, stand hoch in der Gunst und hatte wenig zu<br />

befürchten.<br />

In dieser Ausgabe lesen Sie von den bekanntesten Immobilien- und Investmentexperten.<br />

Was denken Sie über die Entwicklung der Immobilienmärkte? Das<br />

Besondere: Die angesprochenen Experten sind alle selbst - zum Teil in hohem<br />

Maße - in Immobilien investiert und können aus der Praxis berichten, welche<br />

Entwicklungen sie tatsächlich beobachten.<br />

Bild: Wilkens<br />

Intelligente Strategien<br />

für Ihre sichere Zukunft<br />

<strong>Sachwert</strong><br />

schlägt<br />

Geldwert!<br />

In der Historie haben nur die Anleger ihr Vermögen<br />

sichern können, die nicht in bedrucktes<br />

wertloses Papier investiert haben, sondern in<br />

<strong>Sachwert</strong>e, die nach bestimmten Ereignissen immer<br />

noch einen inneren bzw. einen Tauschwert<br />

aufweisen konnten. Unsere Konzentration liegt<br />

ausschließlich in der Konvertierung von Papier- /<br />

Giralgeld in physische <strong>Sachwert</strong>lösungen, die Sie<br />

schadlos durch die Finanz- und Wirtschaftskrise<br />

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Makroökonomische Aufklärung über das Finanz- & Geldsystem<br />

Vermögenssicherung durch physische <strong>Sachwert</strong>e<br />

Erbschafts- und Schenkungssteuerlösungen<br />

Vermögenstransfer in die nächste Generation<br />

Internationale Stiftungskonzepte<br />

Viel Freude bei der Lektüre<br />

Herzlichst, Ihr<br />

Julien Backhaus,<br />

Verleger<br />

Rockwinkeler Landstraße 5<br />

28355 Bremen<br />

Telefon (0421) 36 49 75 22<br />

info@sachwertcenter-bremen.de<br />

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SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 5


Immobilien<br />

Gab nie besseren<br />

Zeitpunkt für Einstieg<br />

Immobilieninvestor Waldemar Merkel spricht über seine<br />

erste Immobilie und wie daraus ein Portfolio wurde<br />

Herr Merkel, Sie haben in sehr jungen<br />

Jahren entschieden, in Immobilien zu<br />

investieren. Warum Immobilien?<br />

Immobilien sind <strong>Sachwert</strong>e. Sie sind werthaltig<br />

und konstant. Wenn man die richtigen<br />

kauft, steigt der Wert. Außerdem<br />

decken Immobilien das Grundbedürfnis<br />

der Menschen, ein Dach über dem Kopf<br />

zu haben. Das wird auch in 100 Jahren<br />

noch so sein. Diese langfristige Sicherheit<br />

hat mich überzeugt. Als Geschäft<br />

betrachtet bietet sich einmal die Vermietung,<br />

die passiv und nebenbei laufen<br />

kann - sofern man es beim Ankauf richtig<br />

aufgesetzt hat. Zum anderen gibt es auch<br />

das Modell des Fix und Flip: An- und Verkauf.<br />

Das ist zwar zeitaufwendiger, bietet<br />

aber auch die Möglichkeit, viel Geld mit<br />

einem Schlag zu verdienen. Das setzt aber<br />

das richtige Know-how voraus. Für mich<br />

war immer wichtig, dass ich einen Plan B<br />

habe. Wenn man eine Immobilie mit dem<br />

Ziel gekauft hat, sie weiter zu verkaufen,<br />

man aber nicht den gewünschten Preis<br />

erzielen kann, kann man immer noch vermieten.<br />

Umgekehrt geht es genau so. Das<br />

alles hat mir immer eine Sicherheit gegeben.<br />

Heute besitzen Sie viele Immobilien.<br />

Wie schwer war es, das erste Objekt<br />

zu finanzieren? Was war der ausschlaggebende<br />

Punkt für den Finanzierer?<br />

Die erste Immobilie ist zwar die wichtigste,<br />

aber meistens nicht die beste.<br />

Wichtig deshalb, weil man überhaupt den<br />

ersten Schritt getan hat. Man kommt ins<br />

Handeln. Beim ersten Kauf kann man viel<br />

lernen. Man sollte zwar auch nicht ganz<br />

falsch einkaufen, aber primär ist wichtig,<br />

dass man den ersten Schritt macht und<br />

die Prozesse beim Immobilieninvestment<br />

6<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Immobilien<br />

kennenlernt. Die richtigen guten Deals<br />

schließt man ab, wenn man mit der Zeit<br />

sein Auge geschult hat, die Branche und<br />

die Marktteilnehmer kennt. Mein erster<br />

Deal war aus heutiger Sicht schlecht, aber<br />

er war auch mein wichtigster. Der ausschlaggebende<br />

Punkt für die Bank war<br />

damals, dass ich als Angestellter ein festes<br />

Einkommen nachweisen konnte. Die Banken<br />

wollen Sicherheit. Alternativ geht es<br />

auch über andere Vermögenswerte, die<br />

man als Sicherheit hinterlegt. Beides hat<br />

damals wie heute funktioniert.<br />

Immobilien decken<br />

das Grundbedürfnis der Menschen,<br />

ein Dach über dem Kopf zu haben.<br />

Das wird auch in<br />

100 Jahren noch so sein.<br />

In der Branche gibt es auch schwarze<br />

Schafe. Wie schwer ist es, die richtigen<br />

Partner zu finden?<br />

Einen Partner zu finden, dem man langfristig<br />

vertrauen kann, ist heute sehr<br />

schwer. Man findet es nur heraus, in dem<br />

man den Leuten eine Chance gibt, sich zu<br />

beweisen. Es braucht Zeit, den wirklichen<br />

Charakter von Menschen zu erkennen.<br />

Ich habe vier Jahre gebraucht, um einen<br />

guten Partner zu finden. Wenn man es<br />

mit einer Busfahrt vergleichen würde,<br />

sind viele auf meiner Reise eingestiegen,<br />

aber bis auf zwei Leute sind alle wieder<br />

ausgestiegen. Es führt kein Weg daran<br />

vorbei, den Leuten erst mal eine Chance<br />

zu geben. Man merkt recht schnell, ob es<br />

der richtige ist.<br />

Der Immobilienmarkt steht derzeit<br />

unter Druck. Ist für neue Investoren<br />

überhaupt ein guter Zeitpunkt für<br />

den Einstieg?<br />

Es ist heute nicht schwieriger als früher -<br />

aber anders. Man braucht heute anderes<br />

Wissen und ein anderes Konzept, aber<br />

wenn man das hat, ist es leicht. Man kann<br />

sogar Immobilien kaufen, die offiziell<br />

noch gar nicht angeboten werden. Wenn<br />

man dann noch die richtigen Geldgeber<br />

hat… denn für Investoren ist es heute<br />

kaum möglich, bei Banken gute Zinsen<br />

zu bekommen. Die suchen nach engagierten<br />

guten Investoren, die ihnen hohe<br />

Zinserträge einbringen - zehn Prozent als<br />

Beispiel. Aus meiner Sicht ist es heute einfacher<br />

als je zuvor. Ich gehe sogar noch<br />

weiter: So einen leichten Einstieg wird es<br />

auch nie wieder geben.<br />

Wenn man ein gutes Konzept hat, kann<br />

man mit allem Geld verdienen und diversifizieren.<br />

Sie haben vor einiger Zeit auch begonnen,<br />

Investoren-Neulinge zu coachen.<br />

Warum das und wie sind die<br />

Ergebnisse?<br />

Ich habe in meiner Anfangszeit selber<br />

auch einen Coach gebraucht. Ich hatte<br />

mehrere, aber keinen, der mich langfristig<br />

begleitet hat. Das hat mir damals gefehlt.<br />

Weil ich heute sehr viel über dieses Geschäft<br />

weiß, möchte ich dieses Wissen<br />

an Neulinge weitergeben. Und zwar vom<br />

ersten Schritt bis zu dem Punkt, an dem<br />

sie wirklich allein gehen können und keine<br />

aktive Unterstützung mehr benötigen.<br />

Das ist mein Anspruch. Mein Coaching ist<br />

sehr intensiv und zeitlich nicht begrenzt.<br />

Es geht solange, bis der Klient seinen<br />

erstes bzw. nächstes Investment abgeschlossen<br />

hat. Das kann ein paar Monate<br />

dauern, aber auch zwei Jahre - wenn<br />

es beispielsweise sehr speziell wird. Ich<br />

nehme bewusst immer nur fünf Klienten<br />

gleichzeitig auf, weil mir die persönliche<br />

Betreuung wichtig ist. Bis auf einen haben<br />

all meine aktuellen Klienten erfolgreich in<br />

Immobilien investiert. Mit zweien ist die<br />

Beziehung sogar so gut geworden, dass<br />

wir gemeinsam investiert haben. Es macht<br />

mir sehr viel Spaß, den Menschen den Einstieg<br />

erleichtern zu können.<br />

Bild: Privat<br />

Sie investieren nicht nur in klassische<br />

Wohngebäude, sondern auch in andere<br />

Formen der Immobilie? Aus Diversifikationsgründen?<br />

In jeder Unterkategorie hat man mit einer<br />

anderen Klientel zu tun. Es gibt viele<br />

Chancen im Markt, die man nutzen kann,<br />

wenn man sich auskennt. Es gibt attraktive<br />

Kategorien wie Garagen, Lager, Stellplätze<br />

und sogar Villen und Schlösser.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 7


Vermögensanlagen<br />

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»Schrei vor<br />

Glück«<br />

Weshalb Investoren vom Boom des<br />

Onlinehandels profitieren können<br />

8<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


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Vermögensanlagen<br />

Zalando, Amazon & Co. stellen die Logistikbranche<br />

vor enorme Herausforderungen.<br />

Der Boom des Onlinehandels wäre ohne<br />

den Einsatz sogenannter Wechselkoffer<br />

nicht denkbar. Diese Metallbehälter können<br />

überdies als Vermögensanlagen ein gutes<br />

Investment sein. Das erläutert Chistopher<br />

Seuffert, Key Account Manager der Solvium<br />

Capital GmbH.<br />

Der Wechselkoffer ist ein quaderförmiger<br />

Metallbehälter und gilt gemeinhin als jüngerer<br />

und deshalb nicht so bekannter Bruder<br />

des Schiffscontainers, obwohl er mit der<br />

Schifffahrt keine Berührung hat. Im Unterschied<br />

zu ihm hat der Wechselkoffer vier<br />

ausklappbare Stützbeine, die dessen Abstellen<br />

und Aufnehmen platz- und zeitsparend<br />

ermöglichen.<br />

Derzeit werden nur etwas mehr als 10<br />

Prozent des Einzelhandelsumsatzes online<br />

abgewickelt. Glaubt man Marktkennern,<br />

wird sich dieser Anteil am Gesamtumsatz<br />

des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 glatt<br />

verdoppeln.<br />

Nicht gerade unerheblich für Investoren in<br />

Deutschland: Das Investment birgt keine<br />

Währungsrisiken, da die Wechselkoffer<br />

zum Einsatz in der Eurozone an Logistik-Unternehmen<br />

vermietet werden. Zu beachten<br />

ist zudem, dass über Erfolg und Misserfolg<br />

nicht zuletzt die Qualität des Investment-Anbieters<br />

entscheidet. Dieser sollte eine lupenreine<br />

Leistungsbilanz haben und auch ein<br />

außergewöhnlich hohes Serviceniveau für<br />

Vermögensberater und Kunden.<br />

Solvium Capital aus Hamburg zählt zu den<br />

führenden Anbietern von Vermögensanlagen<br />

in Wechselkoffer. Aktuell im Angebot:<br />

„Solvium Wechselkoffer Euro Select 5“<br />

– ein Direktinvestment in bereits vermietete<br />

Wechselkoffer. Vermarktet werden<br />

die Transportbehälter vom führenden Vermietmanager<br />

in Europa. Bei nur fünf Jahren<br />

Laufzeit stellt Solvium eine Rendite von<br />

mindestens 4,41 Prozent¹ im Jahresschnitt<br />

(IRR-Methode) in Aussicht, die Mietauszahlungen<br />

erfolgen monatlich. Nicht zuletzt in<br />

puncto Rendite- und Ertragsaussicht dürfte<br />

auch dieses Wechselkoffer-Investment eine<br />

gute Alternative zu gering verzinsten Sparprodukten<br />

bei Banken sein.<br />

Bilder: Depositphoto.com/ wabeno, Solvium Capital GmbH<br />

Die KEP-Branche (Kurier-, Express- und<br />

Paketdienste) zählt zu den am stärksten<br />

wachsenden Wirtschaftszweigen in<br />

Deutschland. Zwischen den Jahren 2000<br />

und 2017 betrug das Wachstum im Schnitt<br />

über 5 Prozent – fast doppelt so hoch wie<br />

der Zuwachs beim Bruttoinlandsprodukt<br />

(BIP). Würden ausschließlich, wie noch vor<br />

einigen Jahrzehnten, Postkarten, Briefe,<br />

Telegramme und handliche Päckchen ausgeliefert,<br />

die KEP-Branche würde wohl nur<br />

vor sich hindümpeln. Es gäbe sie zwar, doch<br />

niemand dächte auch nur im Traum an die<br />

hohen Zuwachsraten.<br />

Um diesen Boom zu bewältigen, bedarf es<br />

durchweg logistischer Meisterleistungen.<br />

Und Transportbehälter, die effizient, schnell<br />

und problemlos große Mengen an Waren<br />

und Produkten aller Art von A über B, C<br />

und D nach E bringen. Genau das sind sogenannte<br />

Wechselkoffer.<br />

Rund 300.000 Wechselkoffer sind schätzungsweise<br />

momentan in Europa im Einsatz.<br />

Rund 5 Prozent davon, umgerechnet<br />

15.000 Stück, müssen wegen Überalterung<br />

jährlich ausgemustert und ersetzt werden.<br />

Das aktuelle Neubauvolumen von derzeit<br />

rund 17.000 Einheiten im Jahr reicht, falls<br />

überhaupt, gerade einmal für den Ersatz<br />

der alten Stahlkisten und die Deckung des<br />

Bedarfs an neuen.<br />

Folge: Die Nachfrage nach Wechselkoffern<br />

– allgemein nach Logistik-Equipment –<br />

übersteigt das derzeit am Markt verfügbare<br />

Angebot. Dies ist mit der wichtigste Grund<br />

dafür, dass Wechselkoffer ein attraktives<br />

und im Vergleich auch lukratives Investment<br />

sein können.<br />

Allgemein dürften Investoren, wie bereits<br />

gesagt, vom auch künftig dynamischen<br />

Wachstum des Onlinehandels profitieren.<br />

¹bezogen auf den Gesamtkaufpreis, das<br />

heißt ohne Berücksichtigung eines Agios<br />

Christopher Seuffert<br />

Key Account Manager bei<br />

der Solvium Capital GmbH<br />

Rechtliche Hinweise: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens<br />

führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Dieses Dokument stellt eine unverbindliche Werbemitteilung dar und erhebt<br />

keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es stellt weder eine Anlageberatung noch ein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben dar. Anleger sollten ihre Anlageentscheidung auf<br />

die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts zu dieser Vermögensanlage stützen. Die vollständigen Angaben zu dieser Vermögensanlage sind einzig dem Verkaufsprospekt zu<br />

entnehmen, der insbesondere die Struktur, Chancen und Risiken dieser Vermögensanlage beschreibt sowie die im Zusammenhang mit dieser Vermögensanlage abzuschließenden<br />

Verträge enthält.<br />

Der Verkaufsprospekt und der mit der Emittentin abzuschließende Vertrag sind Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage. Der Anleger kann den veröffentlichten Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt<br />

zu dieser Vermögensanlage und evtl. Nachträge hierzu sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt auf der Internetseite der Anbieterin Solvium<br />

Capital GmbH, www.solvium-capital.de, abrufen oder kostenlos bei der Solvium Wechselkoffer Vermögensanlagen GmbH & Co. KG, Englische Planke 2, 20459 Hamburg anfordern.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 9


Börse<br />

Kampf gegen Cyber-Kriminalität<br />

Deutscher Fondsverband unterstützt Unternehmen mit Leitfaden<br />

und Forum. Für Anleger bieten sich auch Chancen, in Softwareund<br />

Hardwarefirmen zu investieren.<br />

Von Dominik Flinkert<br />

Thomas Richter,<br />

Hauptgeschäftsführer des BVI<br />

Das Gefahrenpotenzial von Cyber-Kriminalität<br />

steigt. Der Schutz vor Cyber-Risiken<br />

wird deshalb auch für die Fondswirtschaft<br />

immer wichtiger. Darum hat der Deutsche<br />

Fondsverband (BVI) Mitte Mai einen Cybersicherheits-Leitfaden<br />

entwickelt, der<br />

Fondsgesellschaften dabei helfen soll, ihr<br />

Gefahrenpotenzial zu analysieren und<br />

eine Cyber-Sicherheitsstrategie umzusetzen.<br />

Darüber hinaus will der Verband ein<br />

Cyber-Risiko-Forum einrichten, in dem<br />

sich die Unternehmen zum Thema austauschen<br />

können.<br />

Cyberkriminalität verursacht nach Angaben<br />

des Deutschen Fondsverbands immer<br />

größere Schäden in der weltweiten Volkswirtschaft.<br />

Schätzungen beziffern diesen<br />

Schaden pro Jahr auf 600 Milliarden Dollar.<br />

Die Hacker werden professioneller:<br />

zum einen organisieren sie sich besser,<br />

zum anderen nimmt die Qualität der Angriffe<br />

zu. Der Verband ist sich sicher, dass<br />

ein Cyberangriff, der öffentlich bekannt<br />

wird und zum Beispiel mit Datenverlusten<br />

einhergeht, den Ruf des Unternehmens<br />

schädigen kann. Deswegen hat auch die<br />

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht<br />

das Handlungsfeld „IT-Aufsicht<br />

und Regulierung“ zu einem ihrer Schwerpunktthemen<br />

für dieses Jahr erklärt. Der<br />

Bundesanstalt meldeten die Unternehmen<br />

seit dem Jahr 2017 mehr als 400 Sicherheitsvorfälle.<br />

Unter ihnen gab es ein<br />

Drittel mittelschwere bis schwere Fälle. In<br />

den meisten Fällen waren interne Pannen<br />

dafür verantwortlich. Der Deutsche Fondsverband<br />

gibt die Einschätzung der Bundesanstalt<br />

dazu so wieder: Viele deutsche<br />

Geldhäuser hätten sich zu wenig mit diesen<br />

Gefahren beschäftigt. Die IT-Systeme<br />

seien veraltet, Dienstleister würden nicht<br />

ausreichend kontrolliert und Technologien<br />

zu selten getestet. Hinzu komme,<br />

dass nicht alle Institute ausreichend Geld<br />

investiert haben, um Cyberangriffe festzustellen<br />

und Bedrohungen zu erkennen<br />

– bevor es zu spät ist.<br />

Aus Sicht des Deutschen Fondsverbands<br />

ist Cyber-Kriminalität nicht nur ein Technikproblem,<br />

sondern auch ein menschliches.<br />

So sei der WannaCry-Angriff, der<br />

Bildr: Imago Images/Becker&Bredel, BVI<br />

10<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Börse<br />

im Jahr 2017 mehr als 230.000 Computer<br />

betraf, erleichtert worden, weil vor allem<br />

Mitarbeiter von Unternehmen außerhalb<br />

der Fondswirtschaft auf infizierte E-Mails<br />

geklickt hätten. Diese Hacking-Technik<br />

ist als Ransomware bekannt. Der Fondsverband<br />

ist davon überzeugt, dass für die<br />

Fondswirtschaft auch die Cybersicherheit<br />

in anderen Unternehmen wichtig ist. So<br />

habe eine Studie von Oxford Economics<br />

bestätigt, dass Cyberangriffe den Aktienkurs<br />

eines Unternehmens beeinflussen<br />

können. Bei 65 Unternehmen, die einen<br />

Cyberangriff erlitten hätten, sei der Aktienkurs<br />

dauerhaft um etwa zwei Prozent<br />

zurückgegangen. Die Abwertung habe 42<br />

Milliarden US-Dollar betragen. Der Fondsverband<br />

schlägt deshalb vor, eine bessere<br />

Cybersicherheit auch in anderen Branchen<br />

anzustoßen. Ein guter Anfang wäre<br />

seiner Auffassung nach, Unternehmen<br />

zu überprüfen, an denen sich die Fonds<br />

beteiligen, die von den Kapitalverwaltungsgesellschaften<br />

verwaltet werden. Es<br />

müsste geschaut werden, ob diese Firmen<br />

ein angemessenes Cyber-Sicherheitsmanagement<br />

betreiben.<br />

Das Cyber-Risiko-Forum will der Deutsche<br />

Fondsverband erstellen, damit alle<br />

Fondsgesellschaften von hilfreichen Informationen<br />

profitieren. Das könnten<br />

bekannte Schwachstellen in der Software<br />

oder Sicherheitslücken in Hardwaresystemen<br />

sein. Mithilfe des Forums sollen Risiken<br />

ganzheitlich erfasst und Schwachstellen<br />

geschlossen werden. Zudem soll<br />

präventiv gegen Angriffe vorgegangen<br />

werden. „Die Fondswirtschaft sollte die<br />

Gelegenheit ergreifen, bei der Abwehr<br />

von Cyber-Angriffen stärker zusammenzuarbeiten.<br />

Ein Informationsaustausch innerhalb<br />

der Branche könnte allen helfen,<br />

Gefahren schneller zu erkennen und besser<br />

abzuwehren“, betont der Hauptgeschäftsführer<br />

des Fondsverbands, Thomas<br />

Richter, einer Mitteilung zufolge.<br />

Der Deutsche Fondsverband agiert seit<br />

April 2017 als Multiplikator der Allianz<br />

für Cybersicherheit beim Bundesamt für<br />

Sicherheit in der Informationstechnik.<br />

Er berichtet seinen Mitgliedern regelmäßig<br />

von neuesten Hackerangriffen und<br />

-strategien, Trojanern und Aktionen des<br />

Bundesamts. Seit dem vergangenen Jahr<br />

bietet der Fondsverband Cyber-Sicherheitstrainings<br />

an.<br />

Wie heikel das Thema Cyber-Sicherheit ist,<br />

wird beim Blick auf die vielen Fondsinvestoren<br />

deutlich. Nach Angaben des Deutschen<br />

Fondsverbands ist das Vermögen<br />

deutscher Fonds, das die Depotbanken<br />

verwalten, im vergangenen Jahr um ein<br />

Prozent gestiegen. Die 40 Verwaltungsstellen<br />

betreuten Ende 2018 ein Vermögen<br />

in Höhe von 2079 Milliarden Euro.<br />

BNP Paribas Securities Services Frankfurt<br />

verwahrte mit 538 Milliarden Euro das<br />

meiste Vermögen. Danach folgten die<br />

State Street Bank mit 270 Milliarden Euro<br />

und HSBC Trinkaus & Burkhardt mit 221<br />

Milliarden Euro. 35 Verwaltungsstellen<br />

agieren im Geschäft mit offenen Wertpapierfonds<br />

mit einem Vermögen von 1860<br />

Milliarden Euro, 11 Stellen verwalten offene<br />

Immobilienfonds in Höhe von 202<br />

Milliarden Euro. Geschlossene Investmentfonds<br />

mit einem Netto-Vermögen von 17<br />

Milliarden Euro, die nach den Vorschriften<br />

des Kapitalanlagegesetzbuchs aufgelegt<br />

sind, betreuen 13 Verwahrstellen.<br />

Für Anleger ergeben sich aufgrund der<br />

steigenden Cyber-Kriminalität neue Möglichkeiten,<br />

in aufstrebende Unternehmen<br />

zu investieren, die Sicherheitssoftware<br />

und -hardware herstellen. Ein Aktienindex<br />

listet diese Firmen. Weltweit seien das 80<br />

Hersteller, die sich in dem Index zusammengefunden<br />

haben, sagte David Wenicker<br />

von der Fondsgesellschaft Blackrock<br />

in einem Interview mit dem Fernsehsender<br />

N-TV. Der Stoxx Global Digital Security<br />

Index USD net return habe sich in den<br />

vergangenen Jahren besser entwickelt<br />

als der breite Markt der MSCI World. Die<br />

Unternehmen aus dem Index kämen aus<br />

14 Industrie- und Schwellenländern. Die<br />

meisten Unternehmen, nämlich 41 Prozent,<br />

stammten aus den USA. Die Outperformance<br />

des Indexes habe in den vergangenen<br />

fünf Jahren bei vier Prozent pro<br />

Jahr gelegen. Die Technologiewerte mit<br />

dem Fokus auf digitale Sicherheit hätten<br />

deutlich von der erhöhten Nachfrage profitiert.<br />

Ein ETF bilde den Index ab. Anleger<br />

könnten einen einfachen, kostengünstigen<br />

und effizienten Zugang zu diesem<br />

Index erhalten.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 11


Immobilien<br />

Die Top-Immobilien-<br />

Investmentziele<br />

Berlin gehört als einzige Metropole aus der<br />

Bundesrepublik in die weltweite Oberliga<br />

Berlin hat im ersten Quartal dieses Jahres<br />

zu den Top-20-Investmentzielen weltweit<br />

gehört. Vor allem aufgrund von vielen<br />

Gewerbeimmobilien-Transaktionen im<br />

dreistelligen Millionen-Euro-Bereich erreichte<br />

die deutsche Hauptstadt in einem<br />

Ranking den 14. Platz, das das Unternehmen<br />

Jones Lang Lasalle erstellt hat - ein<br />

nach eigenen Angaben führendes Unternehmen<br />

bei Immobiliendienstleistungen.<br />

Berlin, wo das Transaktionsvolumen 2,7<br />

Milliarden Euro betrug, war die einzige<br />

deutsche Stadt, die es unter die Top 20<br />

schaffte. In einer Mitteilung des Unternehmens<br />

wird der Geschäftsführer von Jones<br />

Lang Lasalle Germany, Timo Tschammler,<br />

dazu so zitiert: „Untermauert wird diese<br />

positive Entwicklung von Berlin im Vergleich<br />

der Märkte weltweit durch eine<br />

herausragende Position unter den Top 5<br />

beim Thema grenzüberschreitender Inve-<br />

stitionen. Berlin gewinnt an Attraktivität<br />

und wird immer mehr zum begehrten Ziel<br />

international tätiger Investoren.“ Im ersten<br />

Quartal 2018 hatte Berlin noch den<br />

29. Platz belegt. Die Stadt Frankfurt, die<br />

im Vorjahr noch auf Platz 19 lag, fiel in<br />

diesem Jahr aus den Top 20.<br />

Zum zweiten Mal in Serie errang Tokio<br />

Tabellenplatz eins unter den weltweit<br />

bedeutendsten Investmentzielen, obwohl<br />

das Transaktionsvolumen dort um 28<br />

Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal<br />

zurückging. Hauptsächlich die Aktivität<br />

inländischer Investoren macht Jones Lang<br />

Lasalle dafür verantwortlich, dass sich das<br />

Investitionsvolumen auf 6,5 Milliarden<br />

US-Dollar summierte. Die chinesische Metropole<br />

Shanghai (6,3 Milliarden US-Dollar)<br />

kletterte von Rang sechs auf Position<br />

zwei – hier nahm das Investitionsvolumen<br />

um 46 Prozent zu.<br />

Auffällig in dem Ranking: Drei der fünf<br />

größten und fünf der zehn größten Investmentziele<br />

kamen aus der asiatisch-pazifischen<br />

Region. Seoul nahm Rang fünf<br />

ein und rückte mit einem Plus von 27<br />

Prozent auf 4,5 Milliarden US-Dollar Investitionsvolumen<br />

in der Tabelle vier Plätze<br />

nach vorn. Für Aufmerksamkeit sorgten<br />

die Städte Shenzhen und Peking: Beide<br />

Städte verbuchten ein sieben Mal höheres<br />

Investitionsvolumen als im Vorjahr.<br />

Darum zählen die beiden Städte, die auf<br />

Platz neun und zwölf stehen, zu den attraktivsten<br />

Investmentzielen der Welt. In<br />

Shenzhen betrug das Investitionsvolumen<br />

3,4 Milliarden und in Peking 2,8 Milliarden<br />

US-Dollar.<br />

Neben den asiatischen Städten erzielten<br />

New York mit Rang drei und London mit<br />

Rang vier gute Platzierungen. Allerdings<br />

verringerte sich das Investitionsvolumen<br />

12<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Immobilien<br />

Die deutsche Hauptstadt mit ihrer Idylle an der Havel hat es Investoren angetan. Auf dem<br />

ersten Platz steht allerdings Tokio, hier das abendliche Einkaufstreiben im Stadtteil Shinjuku.<br />

in New York um 32 Prozent auf 5,8 Milliarden<br />

US-Dollar und in der englischen<br />

Hauptstadt um 17 Prozent auf 5,5 Milliarden.<br />

Steigerungen des Investitionsvolumens<br />

von mehr als 70 Prozent verzeichneten<br />

das Silicon Valley, Seattle und San<br />

Francisco. Deshalb gehören auch sie zu<br />

den zwanzig beliebtesten Investmentzielen.<br />

In der Tabelle mit den höchsten grenzüberschreitenden<br />

Investitionen nimmt<br />

Berlin sogar den vierten Platz mit einem<br />

Investitionsvolumen in Höhe von 2,1 Milliarden<br />

US-Dollar ein. Zum ersten Platz<br />

von London sagte Hela Hinrichs von Jones<br />

Lang Lasalle Emea Research: „Mit seiner<br />

erneuten Top-Platzierung konnte London<br />

seine Attraktivität für weltweite Anleger<br />

einmal mehr unter Beweis stellen und verteidigt<br />

seine Poleposition.“ Ins Auge sticht<br />

die enorme Präsenz der chinesischen Metropolregionen:<br />

Mit Shanghai, Hongkong,<br />

Peking und Shenzhen befinden sich vier<br />

Märkte unter den Top 10, deren Transaktionsvolumina<br />

sich zwischen 2,6 Milliarden<br />

und etwa einer Milliarde US-Dollar<br />

bewegen.<br />

Bei der Erhebung der Investitionsvolumina<br />

hat Jones Lang Lasalle auf eigene<br />

Daten und die des Informationsdienstleisters<br />

Real Capital Analytics zurückgegriffen.<br />

Die Zahlen berücksichtigen Käufe<br />

von einzelnen gewerblich genutzten<br />

Immobilien oder Immobilienportfolios.<br />

Zudem flossen in die Statistik Anteile an<br />

Special Purpose Vehicles mit Immobilienbesitz<br />

ein. Dazu gehörten Transaktionen<br />

im Wert von mehr als fünf Millionen<br />

US-Dollar. Zu den Assetklassen zählten<br />

Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistikund<br />

Industrieimmobilien, gemischte<br />

Nutzungen und sonstige Immobilien<br />

wie Pflege- und Studentenwohnheime.<br />

Die Daten beinhalten M&A von Immobiliengesellschaften,<br />

einschließlich Real<br />

Estate Investment Trusts – das sind börsengehandelte<br />

Immobilienfonds. In die<br />

Statistik wurden keine Transaktionen auf<br />

Unternehmensebene, von Projektentwicklungen<br />

und Mehrfamilienhäusern<br />

einbezogen.<br />

Bilder: Imago Images/Jürgen Ritter/Frank Sorge, Grafiken: JLL<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 13


Immobilien<br />

Reiche als Sündenböcke<br />

Folgen politischer Fehlentscheidungen sollen jetzt von Investoren<br />

ausgebadet werden, beklagt Dr. Dr. Rainer Zitelmann im Interview<br />

Insbesondere in Ihrer Heimatstadt<br />

Berlin läuft der Immobilienmarkt<br />

heiß. Lohnt sich der Einstieg Ihrer<br />

Meinung nach noch?<br />

Das muss jeder selbst entscheiden. Ich<br />

habe heute mit einem Profi gesprochen,<br />

der seine Zinshäuser in Berlin verkauft.<br />

Seine Gründe: Erstens ist der Markt<br />

schon länger heißgelaufen. Zweitens:<br />

Die gesamte politische Entwicklung geht<br />

gegen Wohnungsinvestments, besonders<br />

in Berlin. Ich behalte einige meiner<br />

Wohnungen, andere habe ich jedoch<br />

verkauft. Da ich selbst immer antizyklisch<br />

investiert habe, würde ich auf dem heutigen<br />

Niveau nicht mehr einsteigen. Aber<br />

das hängt damit zusammen, dass ich<br />

erstens sehr vorsichtig bin und zweitens<br />

sehr langfristig denke. Natürlich kann<br />

niemand ausschließen, dass die Preise<br />

noch weiter steigen. Aber wenn Sie mich<br />

fragen, ob ich es für wahrscheinlicher<br />

halte, dass die Preise in fünf Jahren höher<br />

oder niedriger sind als heute, dann sage<br />

ich: eher niedriger.<br />

Sollten landesweit neue Mietdeckel<br />

kommen, könnten sich dadurch die<br />

Geschäftsmodelle für die Vermieter<br />

erledigen?<br />

Investoren, die sehr hohe Faktoren bezahlt<br />

haben, weil sie dachten, dass sie<br />

die Mieten bei der Neuvermietung entsprechend<br />

anheben können, werden<br />

bald merken, dass die Mietpreisbremse<br />

kein Papiertiger ist. Sie ist schon zu Beginn<br />

des Jahres verschärft worden und<br />

ich gehe davon aus, dass sie weiter verschärft<br />

wird. Zudem sehe ich die Gefahr,<br />

dass die Politik Regeln festschreibt, wonach<br />

die Mietspiegel auf Basis nicht der<br />

letzten vier, sondern der letzten sieben<br />

oder acht Jahre berechnet werden, was<br />

faktisch auch zu einer extremen Verschärfung<br />

der Mietpreisbremse führen<br />

würde. Die SPD hat das schon gefordert.<br />

Die CDU widerspricht – noch. Aber nach<br />

meiner Erfahrung knickt die CDU/CSU<br />

früher oder später bei diesen Themen<br />

immer ein.<br />

Berlin behält sich sogar ein Vorkaufsrecht<br />

für Mehrfamilienhäuser vor,<br />

Bilder: Privat, Imago images/Müller-Stauffenberg<br />

14<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Immobilien<br />

Mit der Forderung „Hände weg<br />

vom Wedding“ demonstrierten am<br />

20. April <strong>2019</strong> Berliner gegen die<br />

steigenden Mieten. Transparente<br />

wie „Gegen die Stadt der Reichen!“<br />

stellen klar heraus, bei wem sie die<br />

Verantwortung für die Wohnungsmisere<br />

sehen.<br />

selbst wenn ein Anleger es bereits<br />

gekauft hat.<br />

Dieses Vorkaufsrecht gibt es gesetzlich<br />

in sogenannten Milieuschutzgebieten.<br />

Das ist nichts Neues. Neu ist jedoch,<br />

dass manche Bezirke in Berlin (besonders<br />

Friedrichshain-Kreuzberg) regelmäßig dieses<br />

Vorkaufsrecht ausüben. Das ist eine<br />

gigantische Verschwendung von Steuermitteln,<br />

Immobilien auf dem Höhepunkt<br />

der Preisentwicklung zu kaufen. Zumal<br />

dadurch keine einzige Wohnung neu<br />

geschaffen wird! Manchmal erpressen<br />

die Politiker auch die Verkäufer mit sogenannten<br />

„Abwendungsvereinbarungen“:<br />

Entweder du unterschreibst eine Vereinbarung,<br />

die deine Immobilie entwertet,<br />

oder wir üben das Vorkaufsrecht aus.<br />

Driftet der Staat immer mehr in Richtung<br />

Sozialismus?<br />

In Berlin wird ja offen über die Enteignung<br />

von Wohnungsgesellschaften diskutiert,<br />

die mehr als 3000 Wohnungen<br />

besitzen. Dazu gibt es ein Volksbegehren,<br />

das von der Linken sowie von Teilen<br />

der Grünen und der SPD unterstützt<br />

wird. Für noch gefährlicher halte ich jedoch<br />

die versteckte Enteignung, die sich<br />

derzeit vollzieht. Die Investoren schauen<br />

wie das Kaninchen auf die Schlange<br />

„Enteignung“ und merken nicht, dass<br />

hinter ihnen im Gebüsch ein Tiger lauert–<br />

die versteckte Enteignung.<br />

Was meinen Sie damit genau?<br />

Der Immobilieneigentümer bleibt formell<br />

Eigentümer. Aber vom Privateigentum<br />

bleibt letztlich nur noch der formelle<br />

Rechtstitel übrig. Die Verfügungsgewalt<br />

geht weitgehend an den Staat, der die<br />

Miethöhe festsetzt und beispielsweise<br />

in Milieuschutzgebieten vorgibt, welche<br />

baulichen Maßnahmen nicht erlaubt<br />

sind, weil sie angeblich dazu führen, das<br />

Milieu zu verändern.<br />

Hat der Trend auch damit zu tun,<br />

dass man Reiche hierzulande nicht<br />

sonderlich schätzt? Sie haben dazu<br />

eine Studie in Auftrag gegeben und<br />

das Buch „Die Gesellschaft und ihre<br />

Reichen“ veröffentlicht.<br />

Reiche werden – so wie andere Minderheiten<br />

auch – zu Sündenböcken für<br />

Fehlentwicklungen in der Gesellschaft<br />

gemacht. Das sieht man gut am Beispiel<br />

des Immobilienmarktes. Die Politik hat<br />

das Bauen immer teurer gemacht, insbesondere<br />

durch völlig übertriebene Ökovorschriften.<br />

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer<br />

usw. haben sich vervielfacht. Der<br />

soziale Wohnungsbau wurde eingestellt.<br />

Zehntausende Bauvorschriften in Deutschland<br />

machen das Bauen kompliziert, die<br />

Aufstellung von Bebauungsplänen dauert<br />

nicht selten fünf bis zehn Jahre. Dann ist<br />

es doch logisch, dass bezahlbarer Wohnraum<br />

zur Mangelware wird, insbesondere<br />

wenn immer mehr Menschen in die<br />

großen Städte ziehen. Natürlich möchten<br />

die Politiker nicht gerne die Verantwortung<br />

übernehmen. Sie schieben dafür<br />

der Immobilienbranche die Schuld in die<br />

Schuhe. Teilweise wird gegen „Miethaie“<br />

mit übelsten Parolen gehetzt.<br />

Reiche sind die einzige Minderheit in unserer<br />

Gesellschaft, die Sie diffamieren<br />

und beleidigen dürfen und gegen die sie<br />

ungehemmt hetzen können, ohne den<br />

Empörungsaufschrei der politisch Korrekten<br />

zu befürchten. Die gleichen Leute,<br />

die sonst zu Recht sehr sensibel (manchmal<br />

sogar hypersensibel) sind, wenn es<br />

um andere Minderheiten geht, machen<br />

Reiche zum Sündenbock für alles, was<br />

schief läuft – von der Finanzkrise bis zu<br />

steigenden Mieten.<br />

Sie selbst sind (auch) mit Immobilien<br />

reich geworden. Würden sie es in der<br />

heutigen Finanzlage noch mal genau<br />

so angehen?<br />

Ich habe damals günstig eingekauft als die<br />

meisten Marktteilnehmer der Meinung<br />

waren: 1. Investments in Wohnungen<br />

sind eine schlechte Idee. 2. In Berlin zu<br />

investieren, ist eine besonders schlechte<br />

Idee. Heute hat sich die Stimmung gedreht,<br />

Wohnimmobilien sind „in“ und<br />

in Berlin zu investieren, ist auch „in“. In<br />

einer solchen Situation kann man nicht<br />

mehr günstig kaufen.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 15


Immobilien<br />

Hitzige Debatte über<br />

Wohnungsenteignungen<br />

Grünen-Politiker sind sich nicht grün,<br />

die SPD sieht bei Enteignungen rot<br />

Bezahlbare Wohnungen sind rar, viele<br />

Menschen bringt das auf die Palme. Unter<br />

anderem in Berlin demonstrierten Anfang<br />

April etwa 30.000 Menschen gegen diese<br />

Entwicklung. Das Bündnis „Deutsche<br />

Wohnen und Co. Enteignen“ hat nach<br />

Angaben der „Berliner Morgenpost“ ein<br />

Volksbegehren initiiert. Das Ziel: die Enteignung<br />

großer Wohnungskonzerne, vor<br />

allem des börsennotierten Konzerns Deut-<br />

sche Wohnen. Dem Konzern gehören in<br />

Deutschland 160.000 Wohnungen, von<br />

denen sich 112.000 in Berlin befinden.<br />

Das Bündnis will verhindern, dass Spekulanten<br />

die Mieten in die Höhe treiben. Mit<br />

der Vergesellschaftung deren Eigentums<br />

soll es langfristig bezahlbaren Wohnraum<br />

geben.<br />

Bei Enteignungen erhalten die Betroffenen<br />

eine Entschädigung. Das regeln<br />

die Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes.<br />

Das Bündnis setzt sich dafür ein, dass gewinnorientierte<br />

Immobilienkonzerne mit<br />

mehr als 3000 Wohnungen enteignet<br />

werden. Etwa ein Dutzend Unternehmen<br />

in Berlin mit rund 240.000 Wohnungen<br />

wären wohl betroffen, schätzt die „Berliner<br />

Morgenpost“. Das entspreche 15<br />

Prozent des Mietwohnungsbestands. Der<br />

Senat geht davon aus, dass die Entschä-<br />

Duldsam waren die Berliner noch nie. Und erst recht nicht, wenn es um ihre<br />

eigenen vier Wände geht. Unter dem Motto Sommerschlussvorkauf gehen sie auf<br />

die Straße, um gegen die Verdrängung durch hohe Mieten zu demonstrieren. Mit<br />

in der Masse laufen die SPD Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe (3.v.l.) der<br />

Linken-Bundestagsabgeordnete Pascal Meiser (4.v.l.), die Bezirksbürgermeisterin<br />

von Friedrichshain Kreuzberg Monika Herrmann (5.v.l.) und der Bezirksstadtrat für<br />

Bauen Florian Schmidt (6.v.l.). Der Berliner Bezirk Friedrichshein Kreuzberg prüft<br />

derzeit das Vorkaufsrecht für 13 Häuser.<br />

Bild: imago/Christian Mang<br />

16<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


digungen das Land Berlin zwischen 28,8<br />

und 36 Milliarden Euro kosten würden.<br />

Das Bündnis hat deutlich niedrigere Kosten<br />

kalkuliert.<br />

Eine Umfrage der „Berliner Morgenpost“<br />

und der „RBB-Abendschau“ ergab nach<br />

Auskunft der Tageszeitung: 59 Prozent<br />

der Berliner sind gegen Enteignungen, 36<br />

Prozent dafür. Für Enteignungen sprach<br />

sich die Partei Die Linke aus. Die Grünen<br />

sind bei diesem Thema gespalten, berichtet<br />

das Onlineportal tagesschau.de.<br />

Parteichef Robert Habeck regte demnach<br />

an, dass angesichts stark<br />

steigender Mieten auch<br />

über Enteignungen nachgedacht<br />

werden solle. Es<br />

gehe nicht darum, Menschen<br />

die Eigentumswohnungen<br />

wegzunehmen,<br />

sondern man müsse dort<br />

reagieren, wo mit Mieten<br />

Spekulationsgewinne<br />

erzielt werden. Es sei absurd,<br />

Enteignungen nur<br />

anzuwenden, um neue<br />

Autobahnen zu bauen,<br />

aber nicht, um gegen die<br />

grassierende Wohnungsnot<br />

vorzugehen. Man<br />

könne die Mieten deckeln, aber denkbar<br />

sei es ebenfalls, etwas zurückzukaufen.<br />

Das sei keine Enteignung wie in der DDR,<br />

sondern Enteignung gegen eine Entschädigung.<br />

Baden-Württembergs Ministerpräsident<br />

Winfried Kretschmann hält die<br />

Diskussion um die Enteignung dagegen<br />

für überflüssig, weil gigantische Summen<br />

als Entschädigung gezahlt werden<br />

müssten. Das Geld würde er lieber in<br />

den Bau neuer Wohnungen investieren.<br />

Nachvollziehbar findet Kretschmann dagegen<br />

Habecks Vorschlag zum Baugebot<br />

für brachliegende Grundstücke. Das sei<br />

im Baugesetz klar geregelt; die Bürgermeister<br />

müssten es im Land durchsetzen.<br />

Das Gesetz erlaubt als letztes Mittel Enteignungen<br />

der Grundstücksbesitzer. Doch<br />

Kretschmann glaubt, dass das noch nie<br />

realisiert worden ist.<br />

Als einen Griff in die „Mottenkiste des Sozialismus“<br />

habe der CDU-Wirtschaftsrat<br />

den Vorstoß Habecks bezeichnet, informiert<br />

tagesschau.de. Der Wirtschaftsrat<br />

fordert: Anstelle von neuen Einschränkungen<br />

für Vermieter und Investoren<br />

muss es mehr Anreize für den Wohnungsneubau<br />

geben. „Wer bauen will, braucht<br />

Bauland, niedrigere Baunebenkosten und<br />

»Der Berliner<br />

Schuldenberg<br />

steigt an und<br />

am Ende trifft es<br />

wieder die Mieter<br />

und Nutzer,<br />

weil das Geld für<br />

andere Investitionen<br />

fehlt«<br />

Andreas Mattner<br />

Immobilien<br />

effizient arbeitende Verwaltungen“, wird<br />

der Generalsekretär des Wirtschaftsrats<br />

vom Internetportal der „Neuen Osnabrücker<br />

Zeitung“, noz.de, zitiert. Auch<br />

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) ist<br />

davon überzeugt, dass Enteignungen kein<br />

geeignetes Instrument sind, um die Wohnungsnot<br />

zu minimieren.<br />

Tagesschau.de informiert darüber hinaus,<br />

dass der stellvertretende FDP-Fraktionsvorsitzende<br />

Michael Theurer Enteignungen<br />

als planwirtschaftlichen Irrweg<br />

bewertet. Sogar wenn es Entschädigungen<br />

deutlich unter<br />

dem Marktpreis gebe,<br />

werde das die Finanzkraft<br />

des Landes Berlin überfordern,<br />

habe Theurer betont.<br />

Dann könnte das Bundesland<br />

nicht die Wohnunkosten<br />

bezuschussen und die<br />

Mieten würden nicht sinken.<br />

SPD-Chefin Andrea<br />

Nahles positioniert sich<br />

gegen Enteignungen. In<br />

ihrem Sinne habe es auch<br />

Hamburgs Erster Bürgermeister<br />

Peter Tschentscher<br />

gegenüber der „Rheinischen<br />

Post“ formuliert,<br />

schreibt tagesschau.de. Öffentliche Unternehmen<br />

und Genossenschaften seien<br />

starke Akteure im Wohnungsneubau und<br />

sicherten bezahlbaren Wohnraum.<br />

Andreas Mattner, Präsident des Zentralen<br />

Immobilien Ausschusses, kritisierte: „Statt<br />

Scheindebatten über Enteignungen zu<br />

führen, sollten alle Beteiligten auf das<br />

Wesentliche schauen: Wie kann Neubau<br />

schneller vorangehen und günstiger<br />

werden?“ Durch Enteignungen entstehe<br />

keine einzige neue Wohnung. Wichtiges<br />

Kapital, mit dem man neue Wohnungen<br />

bauen könnte, ginge durch die Entschädigungszahlungen<br />

in Milliardenhöhe<br />

verloren. „Der Berliner Schuldenberg<br />

steigt an und am Ende trifft es wieder<br />

die Mieter und Nutzer, weil das Geld für<br />

andere Investitionen fehlt“, betonte der<br />

Chef des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft.<br />

Die Losung müsse lauten:<br />

Planungs- und Baugenehmigungsprozesse<br />

etwa durch eine digitale Bauakte zu<br />

beschleunigen und vereinfachen, Bauvorschriften<br />

etwa durch die Einführung einer<br />

Muster-Hochhausrichtlinie zu erleichtern<br />

und 16 verschiedene Landesbauordnungen<br />

zu harmonisieren, um das serielle<br />

Bauen zu fördern.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 17<br />

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Immobilien<br />

Erhöhung der Miete durch<br />

Modernisierung wird schwieriger<br />

Das Mietrechtsanpassungsgesetz bringt erhebliche<br />

Einschränkungen für Vermieter von Wohnräumen<br />

Mit Wirkung zum 01.01.<strong>2019</strong> ist das<br />

Mietrechtsänderungsgesetz (MietAnpG)<br />

in Kraft getreten. Konnten Vermieter bisher<br />

11% der Modernisierungskosten auf<br />

den Mieter umlegen, so sind es jetzt nur<br />

noch 8%.<br />

Verschärft wird die neue gesetzliche Regelung<br />

dadurch, dass sie sogar bundesweit<br />

gilt, obwohl ursprünglich geplant<br />

war, die Modernisierungsumlage nur in<br />

den Gebieten zu verringern, in denen es<br />

eine Unterversorgung mit bezahlbarem<br />

Wohnraum gibt.<br />

Zudem wurden die Mieterhöhungsmöglichkeiten<br />

des Vermieters infolge Modernisierungen<br />

noch weiter eingeschränkt,<br />

denn bisher gab es keine Kappungsgrenzen.<br />

Jetzt gilt die weitere Einschränkung<br />

der Vermieter durch den Gesetzgeber<br />

in der Weise, dass die Miete infolge<br />

von Modernisierungen maximal nur noch<br />

um 3 € je Quadratmeter innerhalb von<br />

sechs Jahren erhöht werden darf. Liegt<br />

die bisherige (Kalt-)Miete gar unter 7 €<br />

je Quadratmeter, so darf die Miete sogar<br />

nur 2 € in Quadratmeter innerhalb von<br />

sechs Jahren angepasst werden.<br />

Mieterhöhungsankündigungen vor<br />

dem 31.12.2018<br />

Sollte der Vermieter noch vor dem 31.12<br />

2018 in der gesetzlich vorgeschriebenen<br />

Form dem Mieter die beabsichtigte Mieterhöhung<br />

infolge von Modernisierungen<br />

angekündigt haben, so gilt noch altes<br />

Recht. Dann kann der Vermieter die Miete<br />

Die Rechnung ohne die Mieter gemacht: Ende 2018<br />

hatte der Vermieter der Lenbachstraße 7 in Berlin<br />

Friedrichshain Modernisierungen angekündigt, nach<br />

deren Abschluss die Kaltmiete durchschnittlich von<br />

6,50 € auf 19,70 € erhöht werden sollte. Das im<br />

Gebäude eingemietete Künstlerkollektiv Reflektor Neukölln<br />

protestierte gegen diese drastische Mieterhöhung<br />

mit einer Kunstaktion mit Plakaten und Gipspuppen in<br />

den Fenstern des Gebäudes.<br />

18<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Immobilien<br />

Bild: Imago/Christian Mang, BVFI<br />

noch um aus 11% der Modernisierungskosten<br />

zudem ohne Kappungsgrenze erhöhen.<br />

Vereinfachtes Verfahren<br />

Die Einführung eines vereinfachten Verfahrens<br />

soll es Vermieter erleichtern, die<br />

Der Mieter kann die<br />

geplanten Modernisierungsarbeiten<br />

sogar ablehnen,<br />

wenn die Arbeiten für ihn<br />

eine nicht zu rechtfertigende<br />

Härte darstellen.<br />

Modernisierungsumlage zu berechnen.<br />

Liegen die Modernisierungskosten unter<br />

10.000 €, können vom Modernisierungsaufwand<br />

pauschal 30 % abgezogen und<br />

der verbleibende Restbetrag als Grundlage<br />

für die Berechnung der Mieterhöhung<br />

herangezogen werden.<br />

Reparaturen sind keine Modernisierungen<br />

Modernisierungen haben nichts mit Reparaturen<br />

zu tun. Zur Durchführung<br />

von Reparaturen<br />

ist nämlich der Vermieter<br />

verpflichtet und kann dafür<br />

nicht die Miete erhöhen.<br />

Denn nach den gesetzlichen<br />

Bestimmungen sind Veränderungen<br />

oder Verschlechterungen<br />

der Mietsache,<br />

die durch vertragsgemäßen<br />

Gebrauch herbeigeführt<br />

werden, nicht vom Mieter,<br />

sondern vom Vermieter zu<br />

vertreten und damit von ihm<br />

zu bezahlen. Nur Modernisierungen<br />

können nach Maßgaben der<br />

obengenannten Regelungen auf den Mieter<br />

umgelegt werden.<br />

Definition des Begriffs<br />

„Modernisierungs maßnahmen“<br />

Modernisierungen führen zu einer Wohnwertverbesserung<br />

und tragen zur Erhöhung<br />

des Wohnkomforts bei. Das können<br />

z.B. Maßnahmen zur Verbesserung<br />

des Schallschutzes, der nachhaltigen<br />

Einsparung von Energie und Wasser, der<br />

Wärmedämmung von Türen, Fenstern,<br />

Helge Ziegler<br />

Wirtschaftsjurist und<br />

Präsident des BVFI<br />

Außenwänden, Dach und Kellerdecke,<br />

zur Einsparung von Energie durch neue<br />

Heizungs- und Wasseranlagen, zur Einsparung<br />

von Strom, die Installation von<br />

Wasseruhren je Wohneinheit oder die<br />

Erneuerung sanitärer Einrichtungen sein.<br />

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen<br />

Die Modernisierungsmaßnahmen<br />

sind vom Vermieter<br />

dem Mieter mindestens<br />

drei Monate vor Beginn<br />

der geplanten Maßnahmen<br />

schriftlich anzukündigen.<br />

Denn der Mieter muss erfahren<br />

können, was auf ihn<br />

zukommt, welche Arbeiten<br />

im Einzelnen geplant sind,<br />

welche voraussichtlichen<br />

Umfang sie haben, wann<br />

die Arbeiten voraussichtlich beginnen,<br />

wie lange sie voraussichtlich dauern und<br />

welche Mieterhöhung zu erwarten ist.<br />

Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung<br />

vorliegt, muss der<br />

Mieter keine Handwerker in die Wohnung<br />

lassen.<br />

Anhand des Ankündigungsschreibens<br />

kann der Mieter prüfen, ob er die vorgesehenen<br />

Arbeiten überhaupt<br />

dulden muss. Er kann die<br />

geplanten Modernisierungsarbeiten<br />

sogar ablehnen,<br />

wenn die Arbeiten für ihn<br />

eine nicht zu rechtfertigende<br />

Härte darstellen. Das kann<br />

durch die Bauarbeiten selbst<br />

sein, aber auch, wenn die<br />

Maßnahmen zu einer Mieterhöhung<br />

führen, die von ihm<br />

nicht bezahlbar ist. Sollte der<br />

Mieter Härtegründe geltend<br />

machen, so muss er diese<br />

schriftlich dem Vermieter bis<br />

zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung<br />

folgt, mitteilen.<br />

Fazit<br />

Die Durchführung von Mieterhöhungen<br />

gleich welcher Art sind für Laien kaum<br />

zu bewältigen. Zu mannigfach sind die<br />

gesetzlichen Anforderungen an ihre<br />

wirksame Erklärung. Aus diesem Grund<br />

empfiehlt sich die Einschaltung eines<br />

Fachanwaltes. Sein Wissen zahlt sich mit<br />

der erfolgreichen Umsetzung des Mieterhöhungsverlangens<br />

aus!<br />

ab 95 € im Jahr<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 19


Investment Anzeige<br />

Mit Zitronen gehandelt?<br />

Selbstverständlich!<br />

AgriTerra steigt groß in den Limetten-, Zitronenund<br />

Mandarinenanbau ein<br />

Bild: Depositphotos/jag_cz/inaquim<br />

Die Münchner Agri Terra Gruppe<br />

steht seit vielen Jahren für nachhaltige<br />

Agrar-Investitionen in Paraguay. Inbesondere<br />

mit Orangenplantagen, an denen<br />

sich auch externe Investoren beteiligen<br />

konnten, ist das Unternehmen bekannt<br />

und für Anleger interessant geworden.<br />

Zukünftig wird der Familienbetrieb jedoch<br />

nicht nur Orangen anbauen, sondern<br />

auch Mandarinen, Zitronen und Limonen<br />

in das Portfolio aufnehmen. Das<br />

Angebot an Zitrusfrüchten zu erweitern<br />

war schon länger geplant, nun wurde<br />

dieser Schritt in die Tat umgesetzt.<br />

Während gelbe Zitronen von den Küchenchefs<br />

großer Restaurants und Hotels<br />

nachgefragt werden, sind grüne, runde<br />

Limonen und Limetten fester Bestandteil<br />

von Caipirinha & Co. und dürfen auch<br />

bei keinem Grillfest fehlen. Die Nachfrage<br />

ist riesig, die heimische Produktion<br />

kann kaum Schritt halten.<br />

Der Verzehr von Mandarinen wird bei der<br />

Bevölkerung in Paraguay immer beliebter<br />

und stellt bereits eine echte Alternative<br />

zur Orange dar. Ein überraschend großer<br />

Anteil des nationalen Konsums muss aus<br />

den Nachbarländern importiert werden,<br />

was die Früchte durch hohe Transportkosten<br />

und Einfuhrzölle ungemein verteuert.<br />

Agri Terra setzt auf lokale Produktion<br />

für den nationalen Markt. Insbesondere<br />

Super märkte, aber auch einige Safther-<br />

Limetten gehören weltweit<br />

in jede Bar, seit der<br />

Caipirinha seinen Siegeszug<br />

angetreten hat.<br />

Zitronen und Zitronensaft<br />

gehören nach wie vor zu<br />

den Grundzutaten in der<br />

Küche. Zitronensaft ist einer<br />

der Grundstoffe in der<br />

Getränkeherstellung. In<br />

den letzten Jahren wurde<br />

stark steigender Bedarf<br />

an beiden Citrusfrüchten<br />

bemerkbar.<br />

20<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Anzeige Investment<br />

Mandarinen erfeuen<br />

sich in Paraguay so<br />

großer Beliebtheit,<br />

dass sie teuer aus<br />

den Nachbarländern<br />

importiert werden<br />

müssen. Die besten<br />

Voraussetzungen, um<br />

sie lukrativ in Paraguay<br />

anzubauen und zu<br />

vertreiben.<br />

steller stehen auf der Kundenliste und<br />

werden bereits laufend beliefert.<br />

Auf der inzwischen bereits dritten Zitrusplantage<br />

werden neben Orangen<br />

nun auch Mandarinen-, Limonen-<br />

und Zitronenbäume zu finden<br />

sein. Mit anfangs nur 50<br />

Hektar (dies entspricht einer<br />

halben Million Quadratmeter)<br />

und ca. 30.000 Bäumen<br />

startet der neue Zweig des<br />

Unternehmens im November<br />

2018, parallel dazu werden<br />

auf der gleichen Anlage auf<br />

über 100 Hektar (eine Millionen<br />

Quadratmetern) ca. 70.000<br />

Orangenbäume gepflanzt.<br />

Das Interesse von Anlegern am<br />

lukrativen Anbau von Zitrusfrüchten<br />

ist in den vergangenen Jahren immer<br />

stärker geworden. Entsprechend bereitet<br />

man im Hause Agri Terra derzeit auch<br />

Gutes Umweltgewissen<br />

und dabei hohe Erträge –<br />

so geht Agrar-Investment!<br />

ein Angebot für Mandarinen, Limonen<br />

und Zitronen vor, welches einem kleinen<br />

Kreis von Investoren zugänglich gemacht<br />

werden wird.<br />

Werben will Agri Terra für dieses Angebot<br />

nicht – man hält die Nachfrage auch<br />

so bereits für groß genug.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 21


Immobilien<br />

Die vier großen<br />

Herausforderungen<br />

unserer Zeit<br />

Die Deutschen sollen sich Gedanken darüber machen, welche<br />

Alternativen es zum Girokonto und zur Lebensversicherung gibt.<br />

Zudem ist es wichtig, Vollmachten zu verfassen.<br />

Noch viel zu wenigen Menschen sind<br />

die aktuellen und zukünftigen großen<br />

Hürden unserer Zeit wirklich bewusst.<br />

Zunächst die gesetzliche Rentenversicherung.<br />

Sie genießt immer noch bei<br />

den meisten Verbrauchern einen hohen<br />

und auch vermeintlich sicheren Stellenwert.<br />

Sie merken trotz vieler Hinweise<br />

nicht, welche drastischen Veränderungen<br />

zukünftig folgen müssen. Das Umlagesystem<br />

funktioniert nur so lange, wie<br />

genügend Beitragszahler vorhanden sind<br />

beziehungsweise auch nachrücken. Das<br />

heißt, der demografische Wandel (immer<br />

mehr ältere Menschen gegenüber<br />

immer weniger jüngeren Menschen)<br />

bedeutet ein enormes Problem für die<br />

durch Umlagen finanzierte gesetzliche<br />

Rentenversicherung. Es sind und werden<br />

in der Zukunft nicht genügend Einzahler<br />

vorhanden sein. Was heißt das im Umkehrschluss,<br />

wenn das System trotzdem<br />

am Leben gehalten wird oder werden<br />

muss? Immer weniger Beitragszahler<br />

müssen durch höhere Beitragsabgaben<br />

das System bedienen. Zudem müssen<br />

zwangsläufig auch die Leistungen wie die<br />

Rentenhöhen oder Erwerbsminderungsrenten<br />

direkt oder indirekt immer weiter<br />

gekürzt werden. Sehr erschwerend kom-<br />

22<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Immobilien<br />

Juwelier • Gold • Leihhaus • Moneyservice<br />

Bild: Depositphoto.com/ VadimVasenin, Hennings: privat<br />

men noch die Besteuerungshöhen der<br />

Rentner zum Tragen, es stehen den Rentenbeziehern<br />

immer weniger Nettorenten<br />

zur Verfügung. Am Ende heißt es ganz<br />

klar: Die Leistungsempfänger bekommen<br />

immer weniger, inhaltlich und der Höhe<br />

nach! Die zweite Herausforderung: das<br />

Niedrig- und Minuszinsdebakel an den<br />

Wirtschafts- und Finanzmärkten für klassische<br />

Altersversorgungsprodukte. Nun<br />

gibt es ja genügend emsige Sparer, die<br />

aus gutem Grund gewisse Summen für<br />

das Alter beiseitelegen und eifrig sparen.<br />

Dann haben wir die Fraktion derer, die<br />

sagen: Man bekommt doch nichts mehr<br />

für sein Geld, wozu denn sparen? Beide<br />

Parteien haben Entscheidungen getroffen.<br />

Die einen haben die Möglichkeit der<br />

Optimierungen, die anderen des Beginnens.<br />

Ja, die klassischen Produkte beinhalten<br />

keine oder kaum noch Renditen.<br />

Es geht sogar so weit, dass die Inflation<br />

die Renditen vereinnahmt und somit das<br />

eigentliche Sparziel nicht erreicht werden<br />

kann. Ob die Lebensversicherung oder<br />

auch Zinssparen bei Banken – alle diese<br />

sogenannten beliebten Geldwerte entwickeln<br />

sich renditetechnisch nach unten.<br />

Zudem sind auch noch Strafzinsen für<br />

Girokonten eingeführt worden, somit ist<br />

die Ausrichtung klar definiert. Man wird<br />

einiges seiner Vermögenswerte verlieren,<br />

statt es weiter aufzubauen. Ganze Generationen<br />

sind vom Niedrigzinsdebakel<br />

betroffen und werden extreme Probleme<br />

mit der Altersarmut bekommen, außer<br />

man ändert seine bisherigen Produktlösungen<br />

der Geld- und Kapitalanlagen.<br />

Hier ist eine qualitativ hochwertige Beratung<br />

wichtig, diese bekommt man nicht<br />

von seiner Bank oder seinem Versicherungsvertreter.<br />

Die dritte Problematik ist die Langlebigkeit<br />

der Bevölkerung. Man spricht hier<br />

also vom Risiko, dass man zu lange leben<br />

wird. Es wirkt im ersten Moment etwas<br />

verstörend zu lesen, dass es ein Risiko ist,<br />

zu lange zu leben. Die Menschen werden<br />

durchschnittlich immer älter. Die Medizin<br />

entwickelt sich rasend schnell und weiter,<br />

die Menschen leben länger als früher. Ein<br />

langes Leben kostet Geld. Ein langes Leben<br />

muss refinanziert werden. Wer soll<br />

das bezahlen? Jeder ist also angehalten,<br />

sein rein statistisch längeres Leben auf solide<br />

finanzielle Beine zu stellen, ansonsten<br />

heißt es dann: Bitte sterben Sie jetzt, da<br />

man über keine finanziellen Mittel mehr<br />

verfügt. Ein überaus krasser, aber zukünftig<br />

normaler Gedanke, außer man steuert<br />

jetzt bereits sinnvoll dagegen. Die vierte<br />

Hürde an Herausforderungen: Bewahren<br />

Sie Ihre Handlungsfähigkeiten. Ob als Angestellter,<br />

Beamter oder Selbständiger, als<br />

Hausfrau oder Hausmann. Ausnahmslos<br />

jeder von uns trägt das Risiko, schwerer<br />

zu verunfallen, an einer schweren Krankheit<br />

zu erkranken oder ein Pflegefall zu<br />

werden. Völlig egal, ob selbst- oder unverschuldet.<br />

Die Gefahr, fremdbestimmt<br />

zu werden – das heißt, ein beauftragter<br />

Dritter regelt die eigenen Angelegenheiten<br />

des täglichen Lebens –, besteht<br />

für jeden Menschen. Schlimm wird es<br />

dann, wenn man sich genau diesen Dritten<br />

nicht vor Eintritt des Schicksalsschlags<br />

ausgesucht und schriftlich definiert hat.<br />

Also wenn ein amtlich bestellter Betreuer<br />

alles erledigen wird. Man sollte daher<br />

unbedingt Vollmachten, Betreuungs-, Patienten-<br />

und gegebenenfalls Sorgerechtsverfügungen<br />

(bei minderjährigen Kindern)<br />

sowie, je nach Ausrichtung, auch<br />

ein Testament für den letzten Willen verfassen.<br />

Für alle genannten Bereiche sollte<br />

man unbedingt professionellen Rat von<br />

Experten einholen. Übrigens gilt die Aufrechterhaltung<br />

der Handlungsfähigkeiten<br />

auch für Unternehmer. Es ist existenziell,<br />

auch hier professionelle schriftliche Vollmachten<br />

und Regelungen zu treffen, um<br />

bei einem möglichen Ausfall nicht gleich<br />

auch noch Insolvenz anmelden zu müssen.<br />

Die Herausforderungen unserer Zeit<br />

sind mittlerweile größer und umfangreicher<br />

geworden. Es werden nur diejenigen<br />

diese Hürden meistern können, die<br />

aktiv diese Themen angehen und durch<br />

professionelle Unterstützung auch dann<br />

passende Lösungen für sich umsetzen.<br />

Thomas Hennings ist Experte<br />

für <strong>Sachwert</strong>lösungen und<br />

Makroökonomie. Er ist Inhaber<br />

des <strong>Sachwert</strong>-Center Bremen.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 23<br />

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Wissen<br />

Rente oder Wohlstand?<br />

Wer sich auf die staatliche Rente verlässt,<br />

wird niemals finanziell frei<br />

Bodo Schäfer,<br />

bekannt als Money-Coach,<br />

ist Unternehmer, Speaker<br />

und Autor. Seine Themen<br />

sind Wohlstand, Geld und<br />

Positionierung.<br />

Wer heute unter 50 ist, erlebt etwas wenig<br />

Befriedigendes: Er hat jahrzehntelang<br />

während seines ganzen Arbeitslebens andere<br />

mit seinen Beiträgen unterstützt; und<br />

wenn er selbst alt ist, ist kaum noch Geld<br />

für ihn vorhanden. Wir dürfen nicht auf<br />

Mitleid hoffen. Denn die nachfolgenden<br />

Generationen werden unter Umständen<br />

sagen: »Selbst schuld! Schließlich habt<br />

ihr euch entschieden, weniger Kinder zu<br />

bekommen.«<br />

Altersarmut<br />

Tatsächlich können Sie von der staatlichen<br />

Rente maximal ein kleines Zubrot<br />

erwarten. Eine Minirente unter 600 Euro<br />

ist äußerst wenig. Sie bedeutet ein Leben<br />

unterhalb der Armutsgrenze. Darum<br />

sind sich heute Experten weitgehend einig:<br />

Ungefähr die Hälfte aller zukünftigen<br />

Rentner wird wahrscheinlich ab 2025 in<br />

Altersarmut leben. Mit Altersarmut ist gemeint:<br />

Diese Menschen erhalten lediglich<br />

eine Rente in Höhe des Sozialhilfesatzes<br />

oder sogar weniger. Der Rentenexperte<br />

Professor Bernd Raffelhüschen sagt: »Wir<br />

kommen in 30 Jahren maximal auf ein<br />

Brutto-Rentenniveau von 38 bis 40 Prozent.«<br />

Dabei ist die Inflation aber noch<br />

nicht berücksichtigt. Nach heutiger Kaufkraft<br />

werden die meisten Rentner mit einer<br />

staatlichen Rente von unter 600 Euro<br />

auskommen müssen. Klingt das für Sie<br />

total überzogen und unglaubwürdig? Das<br />

kann ich gut verstehen. Aber schauen Sie<br />

Auszug aus<br />

„Rente oder<br />

Wohlstand“<br />

von Bodo Schäfer<br />

24<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Wissen<br />

Schon heute leben viele<br />

Rentner in Altersarmut.<br />

Frauen, die viel Zeit ihres<br />

Lebens damit verbracht haben<br />

„nur Hausfrau“ zu sein, sind<br />

besonders davon betroffen.<br />

Das Problem wird sich in den<br />

kommenden Jahren dank<br />

des demografischen Wandels<br />

noch verschärfen.<br />

Bilder: Bodo Schäfer Akademie, Imago Images/Udo Gottschalk<br />

sich an, wie viel Sie bekommen würden,<br />

wenn Sie HEUTE in Rente gehen würden.<br />

Angenommen, Sie sind heute 66 Jahre alt<br />

geworden und haben 44 Jahre gearbeitet.<br />

Sagen wir, Sie haben zuletzt 2.500 Euro<br />

verdient. Dann sind für Sie ca. 35 Rentenpunkte<br />

zusammengekommen. Für jeden<br />

Punkt gibt es 29 Euro – das ergibt eine<br />

Rente von 1.015 Euro. Davon werden<br />

noch Kranken- und Pflegeversicherung<br />

abgezogen. Ihnen bleiben also heute 900<br />

Euro netto. Wenn Sie jetzt davon Ihre<br />

Miete gezahlt haben – dann bleibt nicht<br />

viel übrig für ein gutes Leben. Das gilt<br />

HEUTE. In 15 bis 20 Jahren werden diese<br />

900 Euro weiter geschrumpft sein. Einmal<br />

durch die weiteren Rentenkürzungen und<br />

zweitens durch die Inflation. Und zwar in<br />

unserem Beispiel auf ca. 600 Euro.<br />

Fazit: Die Rente, die wir kennen, wird<br />

es nicht mehr geben<br />

Jeder muss wissen: Niemand, Sie nicht<br />

und ich nicht, hat Kapital in der Rentenversicherung<br />

angespart. Unser Geld wurde<br />

ausgegeben. Es ist weg. Sie haben nur<br />

einen Anspruch auf Rente. Sie haben aber<br />

keinen Anspruch auf eine bestimmte Rentenhöhe.<br />

Die Politik kann diesbezüglich<br />

nahezu nach Belieben Gesetze erfinden<br />

und ändern. Darum kann niemand mehr<br />

behaupten, unsere Renten seien sicher.<br />

Nun, es gab einmal einen kleinen Mann,<br />

der erzählte allen Menschen im ganzen<br />

Land genau das: Eure Rente ist sicher.<br />

Heute wissen wir, das war schlichtweg<br />

unwahr. Norbert Blüm erzählte Unwahrheiten,<br />

die man gerne hört, die aber trotzdem<br />

unwahr sind. Halten wir fest: Die<br />

Rentenkassen sind heute schon leer. Ohne<br />

Zuschüsse von fast einem Drittel könnten<br />

die Renten heute schon nicht mehr bezahlt<br />

werden. Und der demografische<br />

Faktor kommt erst noch … Der Generationenvertrag<br />

wird nicht bestehen können.<br />

Zukünftig muss jeder eigenverantwortlich<br />

für einen Großteil seiner Rente selbst sorgen.<br />

Wie konnte es dazu kommen? Die<br />

Antwort finden wir in der demografischen<br />

Entwicklung, der Entwicklung unserer Bevölkerung.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 25


Wissen<br />

Warum Dich der falsche Steuerberater<br />

Millionen kosten kann<br />

Der Persönlichkeits-Typ deines Steuerexperten ist ent scheidend<br />

Wie finde ich den richtigen Steuerberater?“,<br />

„Meiner wirkt so als, wenn er vom<br />

Finanzamt bezahlt würde..“ oder „Selbst<br />

wenn ich mal etwas Interessantes zum<br />

Thema Steuern sparen lese, erklärt mir<br />

mein Steuerberater nur, warum es nicht<br />

geht…“ sind Sätze, die ich andauernd aus<br />

meiner Community höre.<br />

Mein Name ist Alex Fischer und ich bin<br />

seit über 25 Jahren Unternehmer und<br />

Immobilieninvestor. Wenn Du das Erfolg<br />

<strong>Magazin</strong> liest, gehe ich einmal davon<br />

aus, dass Du Dein Einkommen und Deinen<br />

Wirkungskreis expandieren willst,<br />

richtig? Doch wie soll das gehen, wenn<br />

Deine wichtigsten Partner „gefühlt“ für<br />

die falsche Seite arbeiten? Das erkenne<br />

ich daran, dass Sätze wie „Heutzutage<br />

gibt es doch kaum noch Möglichkeiten<br />

Steuern zu sparen…“ klingen, als hätte<br />

man sich vom Finanzamt beraten lassen.<br />

Mit Verlaub, das Gegenteil ist der Fall.<br />

Und ich weiß, wovon ich spreche: Auch<br />

ich habe mir jahrelang angehört, wie „das<br />

nicht geht“ wegen „§ soundso EstG“. Die<br />

Wahrheit ist, es gibt heute sogar mehr<br />

Möglichkeiten als je zuvor, Deine Steuerzahlungen<br />

zu optimieren, Du muss nur<br />

wissen wie.<br />

Ein Selbsttest<br />

Wichtig, alles was ich hier andeute (alles<br />

andere wäre steuerliche Beratung, die ich<br />

nicht leisten will und darf) soll Dir nur eine<br />

Einschätzung darüber geben, ob Du wirklich<br />

die richtigen Berater an Deiner Seite<br />

hast:<br />

Gut begründet lässt sich<br />

auch ein Luxus urlaub mit<br />

der Familie, beispielsweise<br />

nach Dubai, von der Steuer<br />

absetzen.<br />

• Das selbst genutzte Eigenheim kann voll<br />

aus Bruttoeinnahmen bezahlt werden,<br />

ohne illegale Wege wie „gegenseitige<br />

Vermietung“ zu gehen.<br />

• Der PKW kann voll steuerlich abzugsfähig<br />

dargestellt werden, und zwar ohne 1 % -Regelung<br />

und ohne Fahrtenbuch. Ich kenne<br />

Leute, die sogar Motorräder und Boote<br />

hochoffiziell über die Steuer laufen lassen.<br />

• Die Kosten für ein Wochenendhaus oder<br />

die privat genutzte Finca auf Mallorca können<br />

völlig legal, brutto aus Erträgen wie<br />

Mieten oder Gewinnen bezahlt werden.<br />

• Auch der Verzehr der Familie, der Urlaub<br />

und viele weitere Ausgaben lassen<br />

sich hochoffiziell aus Bruttogeldern bezahlen,<br />

anstatt aus versteuertem Netto.<br />

• Immobilien im Privatvermögen, die mit<br />

Verlust verkauft werden müssen, können<br />

(mit der richtigen Gestaltung) voll auf die<br />

anderen Einkunftsarten angerechnet und<br />

somit abgesetzt werden.<br />

• Steuerpflichtige Gewinne können<br />

(durch spezielle GmbH Gestaltungen<br />

oder die Nutzung europäischer Zwittergesellschaften)<br />

beliebig lang (unversteuert)<br />

verschoben werden, so dass mehr<br />

Kapital für Investitionen oder Finanzierungen<br />

zur Verfügung steht.<br />

• Genau genommen könnte man die<br />

ganzen aufgelaufenen Gewinne auch<br />

unversteuert kumulieren, um diese später<br />

nahezu steuerfrei ins Privatvermögen ausschütten<br />

zu können.<br />

• Immobiliengesellschaften können so<br />

strukturiert werden, dass a) gar keine<br />

Steuer fällig wird, egal ob Verkaufsgewinne<br />

oder Mieterträge anfallen, b) Sharedeals<br />

völlig ohne Grunderwerbssteuer<br />

ablaufen können (ohne die komplexe<br />

Aufsplittung der Anteile etc.) und c) die<br />

Gesellschaftsanteile sogar 100 % pfändungssicher<br />

sind. (Nein, ich spreche hier<br />

nicht über Stiftungen).<br />

Du glaubst das ist Mumpitz, illegal oder<br />

funktioniert nicht? So habe ich auch immer<br />

gedacht, jedoch habe ich heute zig<br />

Freunde und Geschäftspartner, die genau<br />

das seit Jahren so praktizieren und durch<br />

jede Betriebsprüfung gekommen sind.<br />

Kennst Du also diese Wege nicht, hast Du<br />

definitiv die falschen Berater.<br />

Die steuerliche Zweiklassengesellschaft<br />

Aber warum gibt es scheinbar eine steuerliche<br />

Zweiklassengesellschaft? Ich<br />

verstand es erst, als mir ein Mentor folgendes<br />

erklärte: „Alex, es gibt zwei Arten<br />

von Steuerberatern. Diese haben ein<br />

grundverschiedenes Mindset: Der eine<br />

ist der gewissenhafte „Zettelverwalter“,<br />

der „blaue“ Persönlichkeitstyp (oder wie<br />

Tobias Beck sagen würde: Die Eule), der<br />

alles korrekt verbucht und alle Fragen<br />

hochkorrekt beantwortet. Dieser Persönlichkeitstyp<br />

ist jedoch eher ängstlich,<br />

scheut Konfrontation und Auseinandersetzung,<br />

er ist sehr sicherheitsbedürftig<br />

und eher passiv“ – genauso klang mein<br />

Steuerberater. „Was Du aber als Steuerberater<br />

brauchst, ist den dominanten<br />

Unternehmertyp, den rot strukturierten<br />

Persönlichkeitstyp, den „Hai“. Der ist<br />

kämpferisch, legt sich mit dem Finanzamt<br />

an und will jede noch so kleine Lücke<br />

nutzen. Viele von diesen Typen sind<br />

längst finanziell „durch“, sie machen den<br />

Steuerberaterjob nur noch als Hobby,<br />

um dem Finanzamt eins auszuwischen“.<br />

Das klingt toll, dachte ich mir damals und<br />

fragte „Wunderbar, so einen brauche ich,<br />

wo finde ich den?“ „Genau das ist das<br />

Problem“, sagte mein Mentor, „die Steuerberater<br />

Ausbildung langweilt natürlich<br />

den dynamischen Unternehmertypen,<br />

während der blaue, zahlenverliebte Persönlichkeitstyp<br />

in dieser detailverliebten<br />

Ausbildung geradezu aufblüht. Darum<br />

liegt das Verhältnis „passiver Zettelverwalter“<br />

zu „proaktiver Unternehmertyp“<br />

bei etwa 100 zu 2.“<br />

Bilder: Fischer, imago images/mint images<br />

26<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Wissen<br />

Heute, über 15 Jahre später, kann ich diese<br />

Aussagen nur unterschreiben. Ich muss<br />

jedoch auch eine Lanze für die gesamte<br />

Steuerberater-Zunft brechen, denn sie hat<br />

es auch nicht leicht: Die meisten Steuerberater<br />

sind Land unter. Versetzen wir<br />

uns kurz in die Lage eines Steuerberaters:<br />

Jede Woche (!) kommen 10 cm Fachliteratur,<br />

Newsletter oder Rundschreiben<br />

wie z. B. Durchführungsverordnungen,<br />

Schreiben des Bundesfinanzministeriums,<br />

des Landesfinanzministeriums, der<br />

Oberfinanz direktion, Urteile des Bundesfinanzhofs,<br />

Finanzgerichtsurteile<br />

und einiges mehr. Aber auch Fachliteratur-Newsletter<br />

wie „Das deutsche Steuerrecht“,<br />

„Der Betrieb“, „Die GmbH Rundschau“,<br />

„Neue Wirtschaftsbriefe“ etc.<br />

dürfen heute in einer guten Kanzlei nicht<br />

mehr fehlen. Steuerberater beklagen einheitlich,<br />

dass sich der Aufwand in den<br />

letzten 30 Jahren gefühlt verzehnfacht<br />

hat. Doch mit Lesen und Recherche ist ja<br />

noch kein einziger Cent verdient. Es bleibt<br />

einfach keine Zeit sich proaktiv Gestaltungen<br />

auszudenken oder aktiv zu beraten,<br />

man beschränkt sich (notgedrungen)<br />

ausschließlich aufs Fragenbeantworten.<br />

Was also tun?<br />

• Du brauchst zwei Steuerberater, einen<br />

der die Auflagen des Finanzamts erfüllt<br />

(Bilanz, korrekte Verbuchung etc.) und<br />

einen, der Deine Geschäftsmodelle so<br />

gestaltet, dass Du Deine Steuerquote bei<br />

8 - 15 % hältst, den „echten Berater“, der<br />

auf Deiner Seite steht.<br />

• Idealerweise kann eine Kanzlei beide<br />

Persönlichkeitstypen bieten, Du kannst<br />

aber auch einfach zwei Steuerberater haben.<br />

Den passiven für die Buchhaltung<br />

und Bilanz, den proaktiven für die Beratung.<br />

Hier fühlt sich jedoch oft der passive<br />

Typ vom proaktiven roten Typ auf den<br />

Schlips getreten.<br />

• Die „echten, proaktiven Berater“ sind<br />

jedoch dünn gesät<br />

und müssen mühsam<br />

gecastet werden. Oft<br />

sind diese auch bereits<br />

völlig überlaufen<br />

und nehmen nur noch<br />

Mandanten an, auf die<br />

sie wirklich „Bock haben“.<br />

Ich kenne durch<br />

meinen jahrelangen<br />

Netzwerkaufbau sehr<br />

viele davon, jedoch sind einige inzwischen<br />

„wegen Überfüllung geschlossen“.<br />

• Auch wenn es schwer ist, diese Berater<br />

zu finden, solltest Du nicht locker lassen,<br />

denn glaube mir, der Aufwand lohnt sich.<br />

Hierzu solltest Du an Treffen Gleichgesinnter<br />

/ Clubs / Netzwerktreffen etc. teilnehmen,<br />

denn irgendeiner dort hat so ein<br />

Berater-Juwel, das noch<br />

Mandanten annimmt.<br />

Wie erkennt man diese<br />

A-Berater?<br />

• Fast alle haben mehrere,<br />

eigene Firmen und<br />

Immobilien<br />

• Du solltest Dich mit<br />

dem Farb-Persönlichkeitsmodell<br />

auseinandersetzen<br />

und den Typ<br />

„Rot“ wählen<br />

• Sie haben meist einen<br />

„Zettelverwalter“<br />

als Partner und verbringen<br />

viel Zeit auf Fortbildungen<br />

zu Themen<br />

wie europäisches Steu-<br />

Es gibt heute sogar<br />

mehr Möglichkeiten<br />

als je zuvor, Deine<br />

Steuerzahlungen<br />

zu optimieren, Du<br />

musst nur wissen wie.<br />

errecht, Gesellschaftsformen<br />

wie Beteiligungsarten<br />

und können<br />

Holding- und Konzernkonstruktionen<br />

auswendig.<br />

• Sie sind weitläufig mit<br />

anderen, hochintelligenten<br />

Unternehmern<br />

vernetzt und kennen Berater<br />

ihres Typs, mit denen<br />

sie sich regelmäßig<br />

austauschen.<br />

• Die Kanzlei ist unternehmerisch<br />

strukturiert, so dass das<br />

Tagesgeschäft erledigt wird, damit sich<br />

der „Chef“ mit proaktiver Beratung und<br />

steuerlichen Gestaltungsmodellen auseinandersetzen<br />

kann.<br />

Mein Fehler als Unternehmer, den Du<br />

nicht machen solltest<br />

Eine bitter Pille ließ mich mein Mentor<br />

allerdings noch schlucken: „Alex, Du bist<br />

wirklich blöd, wenn Du das Thema „Strategische<br />

Steuergestaltung“ einfach an<br />

irgendwen weiterdeligierst. Das solltest<br />

Du nicht machen, selbst<br />

wenn Du die weltbesten<br />

Berater an Deiner Seite<br />

hast…“<br />

„Warum nicht, ich<br />

habe doch wichtigeres<br />

zu tun, oder<br />

nicht?“ Darauf sagte<br />

er verschmitzt lächelnd<br />

„Schau mal, während<br />

ich Dir die steuerlichen<br />

Möglichkeiten aufgelistet habe, die das<br />

deutsche und europäische Recht bietet,<br />

hast Du immer größere Augen bekommen.<br />

Ich hatte Deine volle Aufmerksamkeit,<br />

ich war spannend für Dich.“ Ja das<br />

stimmt, dachte ich, als er fortfuhr „Wie<br />

wäre es denn, wenn Du selbst tief genug<br />

in der Materie der steuerlichen Gestal-<br />

Alex Fischer<br />

ist Experte für Immobilien-Renovierung<br />

und<br />

-Neubau für Eigennutzer<br />

und profitable, geservicete<br />

Immobilien für<br />

Kapitalanleger. Daneben<br />

beschäftigt er sich mit<br />

Online-Marketing und<br />

Wirtschaftswissen und hat<br />

mehrere Bücher zu diesen<br />

Themen geschrieben.<br />

tung fit wärst, dass Du das Gleiche wie<br />

ich machen könntest? Wärst Du nicht<br />

unglaublich spannend für jeden Investor,<br />

Banker, Geschäftspartner oder wen auch<br />

immer?“<br />

Magnetisch für VIPs<br />

Da hatte er rückwirkend betrachtet absolut<br />

recht. Viele meiner heutigen Topkontakte<br />

zu Bankern, Investoren und<br />

Marketingprofis hätten mir niemals<br />

einen Termin gegeben, denn Top-Kontakte<br />

will jeder haben. Deshalb werden<br />

solche „Promis“ regelrecht gestalkt und<br />

sind sehr defensiv. Doch sobald ich mein<br />

heutiges Steuer wissen irgendwo nur andeutungsweise<br />

„fallen lasse“ (sei es bei<br />

der Cocktailparty, dem Grillfest oder dem<br />

Investorenpitch), habe ich sofort die volle<br />

Aufmerksamkeit aller. Jeder, wirklich jeder,<br />

wollte immer mit mir sprechen und<br />

ich musste nie nach Terminen fragen, ich<br />

wurde gefragt.<br />

Mach also nicht den gleichen Fehler wie<br />

ich, sondern beschäftige Dich mit dem<br />

Thema „Strategische Steuergestaltung“.<br />

So kannst Du Deinen Steuerberatern sagen,<br />

was Du haben willst, sparst Steuern<br />

und wirst ganz nebenbei auch noch unglaublich<br />

„sexy“ für alle Deine Zielgruppen<br />

und VIPs. Ein besseres Investment<br />

kenne ich persönlich nicht.<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 27


Wissen<br />

J. P. Morgan –<br />

der Gigant der Wall Street<br />

Auszug aus "Die Erfolgsgeheimnisse der Börsenmillionäre" von Peter Balsiger und Frank B. Werner (Hrsg.)<br />

Er war der mächtigste Bankier der Welt<br />

und schuf im 19. Jahrhundert das erste<br />

wirklich globale Finanzunternehmen. Und<br />

er ging in die Geschichteein als der Mann,<br />

der die Wall Street vor dem Kollaps rettete.<br />

In der Geschichte der Wall Street hat kaum<br />

ein anderer Tycoon die<br />

öffentliche Meinung so<br />

polarisiert wie John Pierpont<br />

Morgan. Für seine<br />

Bewunderer war er der<br />

Prototyp des ehrbaren,<br />

altmodischen Bankiers,<br />

ein »Gentleman Banker«<br />

nach britischem Vorbild,<br />

auf dessen Wort Verlass<br />

war und der seine Deals<br />

mit einem Handschlag<br />

besiegelte. Seine Gegner<br />

sahen in ihm einen heuchlerischen<br />

Tyrannen, einen<br />

skrupellosen und machtgierigen<br />

Finanzier, der Unternehmen<br />

schikanierte,<br />

mit fremden Staaten konspirierte<br />

und Amerika aus<br />

Profitgier in einen Krieg<br />

trieb.<br />

Pierpont Morgan – er<br />

selbst benutzte nie den<br />

Vornamen John – war<br />

denn auch ein Mann mit<br />

widersprüchlichen Eigenschaften<br />

und Qualitäten.<br />

Äußerlich eine imposante<br />

Erscheinung mit breiten<br />

Schultern, buschigem<br />

Schnurrbart und den massigen<br />

Händen eines Boxers.<br />

Aber Morgan, der<br />

extrem auf Bewunderung<br />

aus war, hatte als Folge<br />

der Hautkrankheit Rosazea<br />

eine verformte, purpurrote<br />

Knollennase, die<br />

ihn so sehr quälte, dass<br />

er keine Öffentlichkeit mochte und es<br />

hasste, fotografiert zu werden. Porträts<br />

mussten deshalb retuschiert werden.<br />

Schon als Kind litt er unter Rheuma und<br />

verbrachte als 14-Jähriger mehrere Monate<br />

zur Kur auf den Azoren. Mit 20 traten<br />

zum ersten Mal Depressionen auf, die<br />

sich später noch verstärken sollten.<br />

Pierpont begann seine Karriere mit 19<br />

in der Londoner Filiale der angesehenen<br />

New Yorker Bank von George Peaboy,<br />

nachdem ihn sein Vater, ein Bankier und<br />

Finanzier, unter anderem in das Institut<br />

Sillig am Genfer See und sechs Monate an<br />

die Georg-August-Universität Göttingen<br />

geschickt hatte, um Deutsch zu lernen. Er<br />

liebte das frivole Treiben in den Göttinger<br />

Studentenklubs, kleidete sich wie ein Dandy<br />

und trug mit Vorliebe gepunktete Westen,<br />

grelle Krawatten und karierte Hosen.<br />

1861 begann der Amerikanische Bürgerkrieg.<br />

Für die Wall Street auch eine<br />

Chance, profitable Deals abzuschließen.<br />

Der junge Pierpont – er hatte sich wie die<br />

meisten Söhne reicher Eltern<br />

der Einberufung zur Armee<br />

durch die Bezahlung von<br />

300 Dollar entzogen – kaufte<br />

über Strohmänner 500<br />

veraltete Karabiner des Typs<br />

Hall, die in einem New Yorker<br />

Zeughaus gelagert waren,<br />

zum Preis von 3,50 Dollar<br />

das Stück und verkaufte<br />

sie drei Monate später für<br />

22 Dollar an den Kommandeur<br />

der Unionstruppen in<br />

Missouri. Dieses anrüchige<br />

Geschäft hing Pierpont noch<br />

lange nach. Es war offenkundig,<br />

dass er den Bürgerkrieg<br />

als Gelegenheit sah, Profite<br />

zu machen. Und nicht, um<br />

seinem Land zu dienen.<br />

Aber Pierpont hatte noch<br />

eine andere, eine weiche Seite.<br />

1861 hatte er eine Affäre<br />

mit Amelia Sturges, einem<br />

zarten, hübschen Mädchen,<br />

dessen Vater eine Kunstschule<br />

leitete. Mimi, wie er<br />

sie nannte, war zu diesem<br />

Zeitpunkt bereits unheilbar<br />

an Tuberkulose erkrankt. Er<br />

heiratete sie trotzdem und<br />

reiste mit ihr anschließend<br />

ans Mittelmeer in der Hoffnung,<br />

dass das warme Klima<br />

ihr Leiden lindern könne.<br />

Vier Monate später starb<br />

Mimi in Nizza.<br />

Pierpont Morgan gründete<br />

1871 mit dem aus Philadelphia<br />

stammenden Bankier<br />

Anthony Drexel die Bank Drexel, Morgan<br />

& Co. Nach dessen Tod wurde das Haus<br />

1895 schließlich zur J. P. Morgan & Company.<br />

Pierpont Morgan war zu diesem Zeit-<br />

28<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


Wissen<br />

Bild: LCCN2014692327_Library of Congress, Prints & Photographs Division, [reproduction number, e.g., LC-B2-1234] , Cover: FBV<br />

»Das Wichtigste ist Charakter,<br />

wichtiger als<br />

Geld oder Besitz oder<br />

irgendwas sonst.«<br />

punkt schon ein einflussreicher Bankier.<br />

Er machte Geschäfte mit vielen prominenten<br />

Familien in Amerika. Den Astors,<br />

Guggenheims, du Ponts und Vanderbilts.<br />

Und er brüstete sich stets damit, dass 96<br />

der 100 größten Unternehmen Amerikas<br />

seine Kunden seien – und dass er zwei der<br />

verbleibenden vier Firmen nicht für geschäftswürdig<br />

halte.<br />

Nach dem Ende des Bürgerkriegs 1865<br />

wurde das Land von einem wahren Eisenbahnrausch<br />

erfasst. Innerhalb von acht<br />

Jahren verdoppelten sich die Gleisanlagen,<br />

die Spekulationen mit Eisenbahn-Aktien<br />

gerieten außer Rand und Band. In<br />

den 1880er-Jahren tobte zudem ein erbitterter<br />

und ruinöser Konkurrenzkampf unter<br />

den mehr als 100 großen und kleinen<br />

Eisenbahnunternehmen. Dies führte zu<br />

massiven Kursverlusten der Eisenbahnaktien<br />

an der Londoner Börse – es waren<br />

vor allem englische Investoren, die die enormen<br />

Investitionen in den Schienenverkehr<br />

finanziert hatten. London befürchtete<br />

sogar einen Börsen-Crash.<br />

In dieser dramatischen Situation bewies<br />

Morgan, dass er nicht nur ein genialer Finanzier<br />

war, sondern auch mit massivem<br />

Druck die Umstrukturierung und Sanierung<br />

von in Not geratenen Unternehmen<br />

erzwingen konnte: So schaffte er es Ende<br />

der 1880er-Jahre, die zersplitterten Eisenbahngesellschaften<br />

in sechs großen<br />

Unternehmen zusammenzufassen und<br />

in die Gewinnzone zurückzuführen. Seine<br />

Unternehmen kontrollierten 1901 die<br />

Hälfte des Streckennetzes. Diese Art, in<br />

Not geratene Unternehmen zu übernehmen<br />

und zu zerschlagen, wurde damals<br />

als »Morganisierung« bezeichnet. »Heute<br />

würde man sagen, Pierpont Morgan war<br />

der erste Investmentbanker der Finanzgeschichte,<br />

er organisierte Venture Capital<br />

und agierte wie eine Private-Equity- Firma«,<br />

schrieb „Die Zeit“.<br />

Die Wall Street hatte ihm längst den Spitznamen<br />

Jupiter verliehen, den Namen des<br />

größten Planeten im Sonnensystem.<br />

Morgan war für einige der größten Fusionen<br />

verantwortlich, die damals die amerikanische<br />

Wirtschaft prägten. So rettete<br />

er 1892 den Glühbirnenhersteller General<br />

Electric vor dem Bankrott und schuf einen<br />

Mischkonzern, der bis heute besteht. Offensichtlich<br />

profitierte Morgan auch privat<br />

von diesem Deal: Sein Haus an der Madi-<br />

»Man hat immer zwei<br />

Gründe etwas zu tun:<br />

einen anständigen und<br />

den wahren.«<br />

son Avenue 219 war das erste elektrisch<br />

beleuchtete Privathaus in New York.<br />

Sein größter<br />

Coup aber war<br />

die Schaffung<br />

des weltgrößten<br />

Stahlkonzerns.<br />

Morgan kaufte<br />

1901 dem<br />

Stahlmagnaten<br />

Andrew Carnegie<br />

dessen Unternehmen ab, um es mit seiner<br />

Firma Federal Steel und anderen Wettbewerbern<br />

zur United States Steel Corporation<br />

zusammenzuführen. Es war die<br />

auf den heutigen Geldwert umgerechnet<br />

größte Unternehmensfusion überhaupt.<br />

Pierpont Morgan hatte die Stadt New<br />

York drei mal vor dem Bankrott bewahrt,<br />

er rettete 1895 den Goldstandard, als die<br />

amerikanischen Goldreserven dramatisch<br />

zusammenschmolzen und er eine 65 Millionen<br />

Dollar schwere Anleihe<br />

organisierte, um den<br />

Ausverkauf von Gold zu<br />

stoppen. Er war Amerikas<br />

Finanz-Botschafter, ein globaler<br />

»Power Broker«, der<br />

oft als inoffizieller Vertreter<br />

der Regierung an Konferenztischen<br />

mit Königen,<br />

Präsidenten und Päpsten saß.<br />

Legendär aber war seine Rolle bei der<br />

Bankpanik von 1907. Damals brach der<br />

amerikanische Aktienmarkt ein und löste<br />

damit eine globale Kettenreaktion aus: In<br />

Amerika wollten die Bankkunden massiv<br />

Gelder abziehen, weil sie um die Sicherheit<br />

ihrer Einlagen fürchteten, in Japan<br />

gingen die Banken gleich reihenweise Pleite,<br />

französische Großinvestoren warfen<br />

panikartig ihre US-Aktien auf den Markt<br />

und mehreren großen amerikanischen<br />

Banken ging das Geld aus. Die Wall Street<br />

stand vor dem<br />

Kollaps.<br />

Der alte Pierpont,<br />

eigentlich<br />

schon halb<br />

im Ruhestand,<br />

demonstrierte<br />

»Erfolgreich ist der Mensch,<br />

wenn er bei<br />

100 Entscheidungen<br />

51 mal das Richtige trifft.«<br />

noch einmal<br />

seine Macht<br />

und seine clevere Verhandlungstaktik.<br />

Er versammelte 50 Bankiers in der mit<br />

schwarzem Mahagoni ausgekleideten<br />

Black Library seines Privathauses, verriegelte<br />

die Tür und versteckte den Schlüssel.<br />

Niemand durfte gehen, bevor nicht<br />

ein Plan zur Rettung der in Not geratenen<br />

Finanzinstitute beschlossen worden war.<br />

Um 4:45 Uhr morgens hatten alle Bankiers<br />

den Plan unterzeichnet. Die Panik war<br />

gestoppt, an den Märkten kehrte das Vertrauen<br />

zurück.<br />

Morgan war damals so mächtig, wie es<br />

heute nur der Vorsitzende der Notenbank<br />

Federal Reserve<br />

ist, die erst<br />

1913 gegründet<br />

wurde. »Das frühe<br />

Haus Morgan<br />

war eine Art Mischung<br />

zwischen<br />

einer Zentralbank<br />

und einer Privatbank«,<br />

schreibt Ron Chernow in seiner Biografie<br />

der Bankiersdynastie »The House<br />

of Morgan«.<br />

Aber Morgan war nicht unumstritten. Vor<br />

allem die Demokratische Partei führte zu<br />

Beginn des 20. Jahrhunderts einen wahren<br />

Kreuzzug gegen ihn und machte ihn<br />

für all die wirtschaftlichen Probleme der<br />

vergangenen Jahrzehnte verantwortlich.<br />

Eine Karikatur zeigte ihn auf einem<br />

Haufen Goldmünzen und Dollarscheinen<br />

sitzend, in den Händen Miniaturen von<br />

Industrieanlagen und Bürogebäuden. Die<br />

Bildunterschrift lautete: »Ich habe nicht<br />

die geringste Macht.«<br />

Morgan beteiligte sich kurz vor seinem<br />

Tod an einem Schifffahrtstrust, zu dem<br />

auch die Titanic gehörte. Als Vorstandschef<br />

des Trusts sollte er eigentlich im<br />

April 1912 auf der Jungfernfahrt an Bord<br />

sein – er hatte auf der Titanic sogar eine<br />

persönliche Luxus-Suite. Eine Erkrankung<br />

hinderte ihn jedoch daran. Die Titanic, damals<br />

das größte Passagierschiff der Welt,<br />

sank bekanntlich im Nordatlantik nach einer<br />

Kollision mit einem Eisberg.<br />

Pierpont Morgan starb 1913 im Alter von<br />

75 Jahren im Grand Hotel in Rom. Sein<br />

Gesundheitszustand hatte sich in den<br />

letzten Jahren ständig verschlechtert und<br />

zwang ihn jeden Monat während mehrerer<br />

Tage ins Bett. Er qualmte jeden Tag<br />

Dutzende von dicken Zigarren, pflegte üppig<br />

zu tafeln,<br />

trank viel und<br />

verabscheute<br />

jede Form von<br />

körperlicher<br />

Ertüchtigung.<br />

Der mächtige<br />

Finanzier hinterließ<br />

weniger<br />

Vermögen, als gemeinhin angenommen<br />

wurde, nämlich gerade mal 68,3<br />

Millionen Dollar. Seine<br />

Kunstsammlung war zusätzlich<br />

rund 50 Millionen<br />

Dollar wert. Der Stahl-Magnat<br />

Andrew Carnegie,<br />

einer von Pierponts Zeitgenossen,<br />

reagierte überrascht:<br />

»Kaum zu glauben,<br />

dass er nicht mal ein<br />

reicher Mann war …«<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 29


Investment<br />

Immobilien-Anleihe erzielt überzeugende<br />

Gesamtrendite aus Zinsen und Kurszuwachs<br />

Mindestverzinsung gewährleistet solide Ertragsbasis für Geldanleger<br />

Bei den meisten Anlegern herrscht Ratlosigkeit<br />

und Frust. Die Inflation zehrt an der<br />

Substanz. Mit Zinsen gibt es wohl noch<br />

über eine längere Zeit nichts mehr zu verdienen.<br />

Solange die USA und Europa mit<br />

einer Staatsverschuldung zu kämpfen haben,<br />

ist auch nicht mit höheren Zinsen zu<br />

rechnen. Mit Aktien wollen sich die meisten<br />

Deutschen weiterhin nicht anfreunden,<br />

wie eine im Januar <strong>2019</strong> veröffentlichte<br />

Studie von Börse Stuttgart und DAI zeigte.<br />

Die Kursverluste im letzten Jahr dürften gerade<br />

Neuanleger verunsichert haben. Das<br />

von Aktien- und Rentenmärkten unabhängige<br />

German Real Estate ETP war eines von<br />

wenigen Geldanlagen, das in 2018 eine<br />

positive Rendite bescherte. Die <strong>Sachwert</strong><br />

Capital Management GmbH, ein Family<br />

Office und private Vermögensverwaltung,<br />

fokussiert sich auf die Generierung stabiler<br />

Einnahmen, indem sie in deutsche Wohnimmobilien<br />

investiert. Von der bewährten<br />

Strategie können auch Privatanleger profitieren.<br />

Das German Real Estate ETP ist eine<br />

deutsche Immobilien-Anleihe, deren Zinszahlungen<br />

und Wertentwicklung einen<br />

jährlichen positiven Ertrag von mindestens<br />

3 Prozent gewährleisten.<br />

Wohnimmobilienmarkt ist stabiler als<br />

der Finanzmarkt<br />

Der Wert des aktuellen Immobilien-Portfolios<br />

betrug zum Jahresende 2018 über<br />

70 Millionen Euro. Investiert wird in<br />

marktgängige Objekte in Lage mit stabilen<br />

demographischen und wirtschaft-<br />

lichen Bedingungen. Bis zu 60 Prozent des<br />

Portfolios bestehen aus „Zinshäusern“,<br />

die länger als zwei Jahre im Bestand<br />

bleiben sollen. Den anderen Teil bilden<br />

Handelsobjekte, die innerhalb von zwei<br />

Jahren verkauft werden sollen. Durch<br />

Mieteinnahmen; Verkaufserlöse<br />

sowie<br />

Ausgabe neuer Anteile<br />

fließen dem Management<br />

fortlaufend<br />

liquide Mittel zu. Die<br />

Objekte liegen derzeit<br />

hauptsächlich in Mittel-<br />

und Süddeutschland.<br />

„Wohnen ist ein<br />

Grundbedürfnis wie<br />

Nahrung und Bekleidung.<br />

Deshalb bietet<br />

der Wohnimmobilienmarkt<br />

eine höhere<br />

Stabilität als Finanzmärkte“,<br />

so Matthias<br />

Schmidt von der <strong>Sachwert</strong><br />

Capital Management<br />

GmbH.<br />

Nachhaltige und wiederkehrende<br />

Renditen<br />

Das Management generiert monatliche<br />

Mieteinnahmen und laufende Veräußerungserlöse.<br />

Der Mehrwert wird erwirtschaftet<br />

durch günstigen Einkauf, Bildung<br />

von Sondereigentum, professionelles<br />

Management sowie Aufwertungs-, Revitalierungs-<br />

und Sanierungsmaßnahmen.<br />

Die Wertsteigerung der Anleihe ergibt<br />

sich somit aufgrund tatsächlicher Einnahmen.<br />

Ein großer Vorteil gegenüber<br />

offenen Immobilienfonds. Positiv für Anleger<br />

ist auch, dass ihnen eine jährliche<br />

Zinszahlung von mindestens drei Prozent<br />

sicher ist. Da diese aus Mieteinnahmen<br />

refinanziert wird, ist die Höhe nachhaltig<br />

und plausibel. Zu der Mindestverzinsung<br />

kommen erfolgsabhängige Erträge hinzu,<br />

die den Kurswert sukzessive erhöhen. Aus<br />

diesen beiden Komponenten ergibt sich<br />

die angestrebte Jahresrendite von fünf bis<br />

sieben Prozent.<br />

Anlegerschutz und Sicherheit<br />

Die Verwaltung der Anlegergelder<br />

funktioniert ähnlich wie bei einem<br />

Fonds. Die Emittentin dient rein als Investment-Zweckgesellschaft.<br />

Das Management<br />

darf nur gemäß definierter<br />

Anlagekriterien objektbezogen in Wohnimmobilien<br />

investieren. Abgesichert sind<br />

die Investitionen durch Immobilien und<br />

Mieteinnahmen. Bei Kündigung der Anleihe<br />

erhält der Anleger sein eingesetztes<br />

Kapital zuzüglich Zinsen zurück. Dies verpflichtet<br />

die Emittentin zu höchster Disziplin,<br />

da diese gegenüber den Anlegern<br />

eine feste Rückzahlungsverpflichtung hat!<br />

Das German Real Estate ETP kann börsentäglich<br />

gekauft und verkauft werden.<br />

An der Börse München werden verbindliche<br />

Handelskurse gestellt, die am fairen<br />

Wert gekoppelt sind. Die Mindestanlage<br />

beträgt 1.000 Euro.<br />

Bild/Chart: <strong>Sachwert</strong> Capital Management GmbH<br />

30<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong>


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Ausgabe 78<br />

Warum der Euro Ihr Vermögen kostet<br />

VERMÖGEN<br />

BÖRSE<br />

GELDPOLITIK<br />

Warum der Euro Ihr Vermögen kostet<br />

Die ZSK Vermögensexperten Stefan Zehe, Stefan Stumpf<br />

und Alexander Koenigk sagen, was Sparer nicht hören<br />

wollen und wie Sie Ihr Vermögen schützen<br />

US-Banken-Index: Aktienhausse ade<br />

Extremwerte wie im Januar 2018<br />

Druck von 500-Euro-Scheinen eingestellt<br />

Mit dem Produktionsstopp soll die Kriminalität eingedämmt werden<br />

Der Weg zum Deal<br />

IMMOBILIEN<br />

VERMÖGENSANLAGEN<br />

GELDPOLITIK<br />

Immobilienservice: „Alles aus einer Hand“<br />

Die Immobilieninvestoren und -makler Miraim Moser und<br />

Aleksandr Hermsdorf geben im Interview wertvolle Tipps und<br />

spannenden Einblicke in ihr Tagesgeschäft<br />

Ausgabe 77<br />

„Schrei vor Glück“<br />

Weshalb Investoren vom Boom des Onlinehandels profitieren können<br />

FED, was jetzt?<br />

Bargeldverbot und Helikopter-Geld?<br />

Bild: Moser Hermsdorf Invest GmbH<br />

www.sachwert-magazin.de AUSGABE 77<br />

EDELMETALLE ROHSTOFFE IMMOBILIEN BETEILIGUNGEN RARITÄTEN WISSEN<br />

+FED kapituliert<br />

Wie geht es jetzt<br />

weiter?<br />

Miriam Moser und<br />

Aleksandr Hermsdorf<br />

Der Weg<br />

zum Deal<br />

INTERVIEW<br />

Ein spannender Einblick über<br />

ihren Weg zur Selbstständigkeit<br />

und wertvolle Immobilientipps<br />

Bild: Laura Ganske<br />

www.sachwert-magazin.de AUSGABE 76<br />

EDELMETALLE ROHSTOFFE IMMOBILIEN BETEILIGUNGEN RARITÄTEN WISSEN<br />

+Altersvorsorge<br />

Was Schüler über<br />

Finanzen lernen<br />

müssen!<br />

MICHAEL<br />

ERNST<br />

Der<br />

Finanz-<br />

Experte<br />

INTERVIEW<br />

Viele Neukunden besitzen<br />

Finanzprodukte, die die Welt<br />

nicht braucht! Tipps für den<br />

richtigen Vermögensaufbau.<br />

PLUS<br />

BÖRSE<br />

Claus Vogt<br />

zum Markt<br />

Der Finanzexperte<br />

WIRTSCHAFT<br />

FINANZEN<br />

GELDPOLITIK<br />

Ausgabe 76<br />

Neukunden besitzen Finanzprodukte, die die Welt nicht braucht<br />

Finanzexperte Michael Ernst setzt beim Vermögensaufbau nicht<br />

auf fertige Produkte, sondern auf individuelle Lösungen<br />

Was Schüler über Finanzen lernen müssten<br />

Wie Bauunternehmer und Rendite-Coach Raik Mandel sein Geld anlegt<br />

Enteignung<br />

von Sparern und Bargeldbesitzern ist vorbereitet<br />

SACHWERT MAGAZIN 3/<strong>2019</strong> 31


D a s n e u e B u c h v o n J u l i e n B a c k h a u s<br />

ERFOLG<br />

Was Sie von den<br />

Super-Erfolgreichen<br />

lernen können<br />

der kerl<br />

hat eier<br />

Aus dem Vorwort von<br />

Harald Glööckler<br />

BILD OLIVER REETZ<br />

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