R.E. Immo Magazin August 2019

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Ausgabe August 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im August

• Entwurf für neues Gebäudeenergiegesetz vorgelegt

• Teure Mangelware: Parkplätze in deutschen Großstädten

• Wie berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

2019

August


Mehr Mietwohnungen werden Eigentum

D

ie Privatisierung von Mietwohnungen löst

immer noch gereizte Reaktionen aus. Alte

Kampfbegriffe wie Segregation oder

Verdrängung stehen dann schnell im Raum. Der

Wohnungsmarkt hat sich inzwischen aber gründlich

verändert und die Bedeutung von

Immobilieneigentum in ein neues Licht gerückt. Der

Zeitpunkt für eine Neubewertung ist daher günstig.

Aufschlussreich sind Zahlen, wie viele Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen es

tatsächlich gibt. Die Bundesregierung hat dazu auf Anfrage die Entwicklung in Berlin

exemplarisch dargestellt. Danach ist die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in

Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren zwar wieder gestiegen, aber

Privatisierungen in Berlin waren Ende der 1990er Jahre und Anfang der 2000er Jahre viel

verbreiteter als heute.

Umwandlungen werden fast immer mit steigenden Mieten, einer Zunahme von

Eigenbedarfskündigungen und einer Veränderung der sozialen Durchmischung von

Wohnvierteln in Zusammenhang gebracht. Daher muss die Frage doch eher lauten: Wie

können sich Mieter unabhängig machen von den für sie nicht kalkulierbaren Entwicklungen

auf dem Mietmarkt? Eine Antwort lautet: Mit Wohneigentum!

Wohneigentum zu finanzieren ist heute nach Berechnungen des IW-Instituts in Köln dank der

historisch niedrigen Zinsen in vielen Fällen sogar günstiger als die Miete für eine neue

Mietwohnung. Eigentümer haben es gegenüber Mietern selbst in der Hand, wie hoch die

monatliche Belastung durch die Wohnkosten ist, sie entscheiden unter anderem selbst über

Renovierungsmaßnahmen und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Privatisierungen

haben außerdem eine deutliche Wirkung auf den Mietmarkt: Wenn Mieter die Wahl haben

zwischen Miete und Eigentum, werden sie nicht so schnell zu einem Verrechnungswert für

Großvermieter. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ist daher in dieser Zeit

durchaus eine Option, um die Situation zu entspannen.

(Foto: © fotografierende, Pixabay)


Neuer Gebäudeenergiegesetz-Entwurf vorgelegt

D

er Klimaschutz bewegt in jüngster Zeit

viele Menschen. Die Gesetzgebung zu

diesem Thema stagniert jedoch in

Deutschland seit über zehn Jahren. Über die

Fördermöglichkeiten, Vorschriften und Gesetze

herrscht vielfach Unklarheit. Bei

Immobilieneigentümern haben sich Unmut und

Ablehnung breit gemacht. Dem will die Regierung

jetzt mit einem neuen Gesetz abhelfen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und

Energie hat den lange erwarteten Referentenentwurf für das neue Gebäudeenergiegesetz

(GEG) vorgelegt. Der Entwurf sieht eine Zusammenführung von Energieeinsparverordnung,

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und Energieeinspargesetz vor. Für Hauseigentümer soll

sich fast nichts ändern. Der GEG-Entwurf orientiert sich weitgehend an der bestehenden

Gesetzgebung und fügt geltendes Recht in einem neuen Gesetz zusammen.

Um die mittelfristigen Klimaschutzziele aus der Vereinbarung von Paris aus dem Jahr 2015 im

Gebäudesektor zu erreichen, wären zusätzlich zukunftsorientierte Standards für die Sanierung

von Bestandsgebäuden nötig. Denn etwa ein Viertel des gesamten Endenergieverbrauchs in

Deutschland fällt in privaten Haushalten an. Die Sanierungsbranche braucht dringend die

Einführung gesetzlicher Energiestandards bei Neubau und Sanierung sowie eine

Vereinfachung bei der energetischen Bilanzierung von Gebäuden.

Bei neuen Häusern gehört es mittlerweile zum Standard, erneuerbare Energien einzubinden.

In vielen älteren Gebäuden ist das nicht der Fall. Wer eine Solaranlage zur Unterstützung der

Heizung nachrüsten möchte, kann zehn bis 20 Prozent Energie einsparen bei Kosten von etwa

10.000 Euro. Soll auch die Heizung erneuert werden, fallen noch einmal rund 10.000 Euro an,

die eine Energieeinsparung von bis zu 30 Prozent ermöglichen. Der Austausch der Fenster

kostet etwa 500 Euro pro Fenster, die Energieeinsparung beträgt ungefähr fünf Prozent.

(Foto: © skeeze, Pixabay)


BGH-Urteil: Kein Kostenersatz für Instandsetzung

ohne Beschluss

E

igentumswohnungen bieten gegenüber

anderen Wohnformen viele Vorteile: Im

Vergleich zum Mieter hat der

Eigentümer mehr Rechte, mehr Freiheiten –

aber auch einige Pflichten. Für das

Gemeinschaftseigentum sind alle gemeinsam

verantwortlich. Die Eigentümerversammlung

beschließt, welche Maßnahmen oder

Renovierungen ausgeführt werden. Wer sich daran nicht hält, hat das Nachsehen. Das hat der

Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil (BGH, 14.06.2019, Az. V ZR 254/17) noch

einmal deutlich gemacht.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grundstück alle Anlagen und

Einrichtungen sowie die Räume, die nicht im Sondereigentum stehen, außerdem

Gebäudeteile, die dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, beispielsweise die

Fenster.

In dem verhandelten Fall ersetzte ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten die einfach

verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas. Er

war der irrigen Annahme, dies sei seine und nicht die Aufgabe der Eigentümergemeinschaft.

Andere Eigentümer hatten das vor ihm auch bereits getan. Als er durch ein anderes

Gerichtsurteil erfuhr, dass die Instandsetzung oder der Austausch von Fenstern Angelegenheit

der Gemeinschaft ist, verlangte er von der Wohnungseigentümergemeinschaft Kostenersatz.

Der BGH entschied: Die Wohnungseigentümer entscheiden gemeinsam über

Instandsetzungsmaßnahmen. Sie müssen auch über zwingend gebotene und keinen Aufschub

duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen einen Beschluss fassen. Dem

betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das

Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er muss einen Beschluss der

Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen.

Die eigenmächtige Instandsetzung löst keinen Anspruch auf Kostenersatz aus.

(Foto: © weareaway_Pixabay)


Parkplätze in deutschen Großstädten sind teure

Mangelware

D

ie Städte werden täglich vom Verkehr

überrollt. Jeden Morgen strömen

Pendler in die Zentren und besetzen

tagsüber viele Straßenparkplätze. Wer zu spät

kommt, muss lange nach einem freien Parkplatz

suchen. Als Alternative kommen Parkhäuser,

der Umstieg auf den öffentlichen

Personennahverkehr, Mitfahrgemeinschaften,

das Fahrrad oder ein gemieteter Stellplatz in Frage. Doch dieser Luxus hat seinen Preis.

Die teuersten Garagen und Stellplätze gibt es in Frankfurt – bis zu 199 Euro Miete müssen

Autobesitzer in der Mainmetropole pro Monat zahlen. Zu diesem Ergebnis kommt eine

Analyse der Mietpreise von Stellplätzen und Garagen in den 14 größten deutschen Städten

von immowelt.de. Tiefgaragenstellplätze, die zentrumsnah im Frankfurter Stadtteil Westend

oder in der Altstadt liegen, sind besonders teuer. In Chemnitz oder Cottbus kann man für die

gleiche Miete schon eine kleine Wohnung bekommen. Nicht überdachte Stellplätze in den

Randbezirken sind günstiger zu haben.

Frankfurt besetzt die Spitzenposition, mit großem Abstand folgt Stuttgart mit einer Spanne

von 17 Euro bis 150 Euro. Preiswerte Stellplätze befinden sich auch dort eher am Stadtrand.

Auch Hamburg, wo die Mieten bis zu 140 Euro kosten, sowie Berlin und Nürnberg mit

Spitzenpreisen von jeweils 130 Euro zählen beim Parken zu den teuersten Großstädten.

München, wo die Wohnungspreise alle Rekorde sprengen, liegt bei den Preisen für

Autostellplätze lediglich im Mittelfeld – sogar in den innenstadtnahen Lagen kosten Garagen

deutlich weniger als in Frankfurt oder Stuttgart. Hier die Preisspannen für Stellplätze bzw.

Garagen im Überblick (Angaben in Euro pro Monat): Berlin 19 bis 130, Bremen 15 bis 80,

Dortmund 17 bis 75, Dresden 10 bis 70 Euro, Düsseldorf 10 bis 120, Essen 16 bis 70, Frankfurt

19 bis 199, Hamburg 20 bis 140, Hannover 20 bis 67, Köln 15 bis 120, Leipzig 10 bis 100,

München 15 bis 125, Nürnberg 10 bis 130, Stuttgart 17 bis 150.

(Foto: © GLady_Pixabay)


Abfallaufkommen: Große Unterschiede bei den

Gebühren

D

ie EU kümmert sich auch um den Müll.

Sie will Umwelt- und

Gesundheitsbeeinträchtigungen durch

Abfälle reduzieren und Ressourcen besser

nutzen. Deutschland ist Europameister.

Langfristig soll das Abfallaufkommen gesenkt

werden. In der Bundesrepublik wird viel

recycelt. Das liegt auch daran, dass hierzulande

besonders viel Verpackungsmüll anfällt,

nämlich etwas mehr als hundert Kilogramm pro

Privatperson im Jahr.

Ab Anfang 2019 ist ein ambitioniertes Verpackungsgesetz in Kraft getreten, das die

schrittweise Erhöhung der Anteile recycelter Kunststoffe vorsieht. Bis 2022 sollen 63 Prozent

aller Kunststoffes recycelt werden. Insgesamt wurden in Deutschland 38,3 Millionen Tonnen

Abfälle bei den Haushalten eingesammelt. Das Pro-Kopf-Aufkommen an Haushaltsabfällen lag

bei 462 Kilogramm.

Die Kosten für die Müllabfuhr sind in vielen deutschen Städten hoch – aber längst nicht

überall. Die Differenz zwischen der teuersten und der günstigsten der hundert untersuchten

Städte beträgt über 430 Euro pro Jahr. Flensburg, Nürnberg und Magdeburg sind die

preisgünstigsten Städte, die teuersten sind Bergisch-Gladbach, Moers und Leverkusen. In der

Studie, die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag von Haus & Grund

Deutschland erstellt hat, werden die Kosten der Müllabfuhr für eine vierköpfige Familie unter

Berücksichtigung des Abholrhythmus und des Serviceumfangs miteinander verglichen. In

Flensburg zahlt eine Familie für einen 14-täglichen Vollservice 130,20 Euro, in Leverkusen für

einen 14-täglichen Teilservice 562,16 Euro.

Eine Erklärung für diese große Differenz wird nicht geliefert. Eine größere Transparenz der

Kostensituation und ein offener Vergleich wäre für alle hilfreich und könnte dazu beitragen,

die Müllgebühren in den teuren Kommunen zu senken. Die Müllgebühren machen einen

erheblichen Anteil der Wohnkosten aus. Eine Senkung der Müllgebühren wäre ein wichtiger

Beitrag zur Verringerung der Wohnkosten.

(Foto: © bluebudgi, Pixabay)


Darf das geschenkte Grundstück oder der

Finanzierungsbeitrag zurückgefordert werden?

G

eschenkt ist geschenkt, wiederholen ist

gestohlen, heißt es im Volksmund. Gilt

das auch bei hohen Beträgen für die

Finanzierung einer Immobilie an die Tochter und

deren Lebensgefährten, wenn die Beziehung kurz

danach in die Brüche geht? Der

Bundesgerichtshof hat in einem solchen Fall

lebenspraktisch entschieden. Der ehemalige

Lebensgefährte muss das Geschenk zurückgeben.

Im konkreten Fall bestand die nichteheliche Lebensgemeinschaft seit 2002. Im Jahr 2011

kaufte das Paar eine Immobilie, um gemeinsam darin zu wohnen. 2013 erfolgte die Trennung.

Die Eltern der Tochter schenkten Beträge zur Finanzierung von insgesamt rund 104.000 Euro.

Schon das Landgericht hatte in der Vorinstanz den Anspruch auf Rückzahlung für begründet

gehalten: Mit der Auflösung der Lebensgemeinschaft hätten sich die Umstände der

Schenkung, von denen die Vertragsparteien gemeinsam ausgegangen seien, schwerwiegend

verändert. Den Zuwendungen habe die Vorstellung zugrunde gelegen, die Beziehung werde

lebenslangen Bestand haben. Mit der Trennung kurz nach der Schenkung sei diese

Geschäftsgrundlage weggefallen. Den Eltern sei ein Festhalten an der Schenkung nicht

zuzumuten.

Der Bundesgrichtshof (BGH) bestätigte diese Auffassung, verwarf aber eine komplizierte

Berechnung, nach der ursprünglich die Zeit des Zusammenlebens anteilig einbezogen werden

sollte. Die Begründung des Urteils (BGH, 18.06.2019, X ZR 107/16 ) lautet: Wie bei jedem

Vertrag können auch dem Schenkungsvertrag Vorstellungen eines oder beider

Vertragspartner vom Bestand oder künftigen Eintritt bestimmter Umstände zugrunde liegen,

die nicht Vertragsinhalt sind, auf denen der Geschäftswille jedoch aufbaut. Deren

schwerwiegende Veränderung kann daher wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine

Anpassung des Vertrages oder gar das Recht eines oder beider Vertragspartner erfordern, sich

vom Vertrag zu lösen (§ 313 Abs. 1 BGB).

(Foto: © Jo_15_15, Pixabay)


Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

T

ausende gehen gegen den sogenannten

„Mietenwahnsinn“ auf die Straße. In einigen

Städten werden die Diskussionen um

angemessene Mieten immer hitziger. Wer selbst

betroffen ist, braucht Fakten, um solide

argumentieren zu können. Dazu gehört auch die

richtige Berechnung der ortsüblichen

Vergleichsmiete. Doch selbst Experten tun sich

manchmal schwer mit der Ermittlung.

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, knüpft die Neuvertragsmiete an die

ortsübliche Vergleichsmiete an. Letztere kann entweder mit dem örtlichen Mietspiegel, drei

Vergleichswohnungen oder mit dem Gutachten eines Sachverständigen festgestellt werden.

In zahlreichen Städten und Gemeinden können Mieter oder Vermieter auf einen qualifizierten

Mietspiegel zurückgreifen. Mit den dort genannten örtlichen Vergleichsmieten kann die Höhe

einer Wohnungsmiete oder die Zulässigkeit einer Mieterhöhung eingeschätzt werden.

Einem qualifizierten Mietspiegel kommt vor Gericht eine Vermutungswirkung zu (§ 558d Abs.

3 Bürgerliches Gesetzbuch). Voraussetzung dafür ist, dass der Mietspiegel nach anerkannten

wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt und offiziell anerkannt wurde. Der qualifizierte

Mietspiegel soll im Abstand von zwei Jahren überprüft werden. Nach vier Jahren ist der

qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, sind Vermieter und Mieter auf Sachverständige angewiesen,

wenn sie nicht auf eigene Vergleichswohnungen zurückgreifen können. Laut Haus & Grund

konnten bei einem Praxistest in Bremen, Kiel und Kassel keine Gutachten erstellt werden. In

Berlin haben drei Experten ein Gutachten für dieselbe Wohnung erstellt. Dabei kam es zu

Abweichungen von 26 Prozent. Auch in Bonn konnten nach langer Suche drei Gutachter

gefunden und beauftragt werden. Dort gab es Abweichungen von bis zu 27 Prozent bei der

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Ungereimtheiten tragen zur Unsicherheit

von Mietern und Vermietern bei und verschärfen die Situation unnötig.

(Foto: © Lucia Grzeskiewicz, Pixabay)


Bauzinsen versinken im Sommerloch

D

ie Höhe der Bauzinsen steht in

direktem Zusammenhang mit der

wirtschaftlichen Entwicklung Europas

und mit den weltpolitischen Ereignissen.

Ungelöste Probleme sind die anhaltende

Konjunkturschwäche, eine niedrige Inflation,

Handelskonflikte, Verschuldungsquoten, der

Brexit und andere geopolitische Risiken.

Immobilien als Wertanlage gelten daher

weiterhin als der sichere Hafen.

EZB-Präsident Mario Draghi hat kurz vor Ende seiner Amtszeit noch einmal auf seine

Instrumente hingewiesen. Er zieht die Senkung des Leitzinses und auch eine Wiederaufnahme

des Anleihekaufprogramms in Betracht. Die internationalen Finanzmärkte reagierten heftig.

Der amerikanische Präsident beschwerte sich über „unfaire“ Methoden.

Für Immobilienkäufer sind das gute Nachrichten, denn die Baufinanzierungszinsen erreichen

ein neues Rekordtief. Der sogenannte Bestzins für zehnjährige Hypothekendarlehen lag Mitte

Juni 2019 bei 0,71 Prozent. Anfang des Jahres sahen die Prognosen noch ganz anders aus.

Analysten rechneten eigentlich ab Herbst 2019 mit steigenden Zinsen. Dieses Szenario fällt

nun vorerst aus. Solange der Handelskrieg der USA mit weiten Teilen der Welt anhält,

schwächelt die Wirtschaft, ist die Inflation niedrig und bleibt die Staatsverschuldung hoch.

Die europäische Notenbank sorgt mit ihrer lockeren Geldpolitik für ein Gegengewicht. Die

Zinsen sind jetzt aber bereits so niedrig, dass der noch verbleibende Spielraum begrenzt ist.

Bereits Ende Mai erreichten die Bauzinsen zum zweiten Mal in der Geschichte das Rekordtief

von 0,68 Prozent. Experten erwarten auch im zweiten Halbjahr 2019 anhaltend niedrige

Bauzinsen. Für Immobilienverkäufer und -käufer ist diese Entwicklung gleichbedeutend mit

weiterhin steigenden Immobilienpreisen. Wie lange diese Phase noch anhält, ist ungewiss.

(Foto: © Nattanan Kanchanaprat, Pixabay)


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

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