2019/39 Immoratgeber-17-07-2019-Web-16S-optimiert ET 08.05.20

6
KOSTEN
Was heißt hier
Betriebskosten?
Abrechnung Die Betriebskostenabrechnung birgt jede Menge Konfliktpotential zwischen
Vermieter und Mieter. Doch warum eigentlich? Von Anne Meßmer
1 Definition
Betriebskosten sind Kosten,
die durch Eigentum oder Erbbaurecht
an einer Immobilie
laufend entstehen. Entscheidend
ist hierbei das kleine
Wörtchen „laufend“. Es handelt
sich um Kosten, die regelmäßig
anfallen.
2Was zählt zu den
laufenden Kosten?
Details, welche Kosten darunter
fallen, regelt §2 der Betriebskostenvereinbarung.
Dazu gehören
zum Beispiel:
Grundsteuer,
Versicherungen,
Kosten für
die Wasserversorgung,
Kosten für Personen- oder Lastenaufzüge,
Straßenreinigung,
Müllgebühren, Beleuchtung
oder Gartenpflege.
Der Mieter
darf die
Abrechnungsbelege
mit ausreichend
Zeit einsehen, um
sie auf Richtigkeit
zu prüfen.
Wer muss die Betriebskosten
3 bezahlen?
Grundsätzlich muss der Eigentümer
diese bezahlen – auch,
wenn er seine Immobilie vermietet.
Aber er kann die Kosten
auf den Mieter umlegen, sofern
dies im Mietvertrag vereinbart
wurde. Wichtig ist dabei, dass
nicht allgemein drinsteht: „Es
sind Betriebskosten zu zahlen.“
Denn es muss genau aufgelistet
sein, welche Kosten auf den
Mieter umgelegt werden.
Gibt es Ausgaben des Eigentümers,
die nicht auf den Mieter
4
umgelegt werden können?
Ja, Verwaltungskosten und Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten
können nicht auf
den Mieter umgelegt werden.
FOTO: © UFABIZPHOTO/SHUTTERSTOCK.COM
Wie sind die Betriebskosten zu
5 entrichten?
Hier hat man zwei Möglichkeiten,
die im Mietvertrag festgeschrieben
werden können. Entweder
zahlt der Mieter eine
Pauschale oder er entrichtet
eine Vorauszahlung an den Vermieter.
Wurde diese vereinbart,
muss über die Betriebskosten
jährlich abgerechnet werden.
Gibt es eine Frist, die der Vermieter
bei der Vorauszahlungs-
6
vereinbarung für die Abrechnung
der Betriebskosten beachten
muss?
Ja. Die Betriebskostenabrechnung
muss dem Mieter spätestens
bis zum Ablauf des 12. Monats
nach Ende des Abrechnungszeitraums
mitgeteilt worden
sein. Wurde die Frist
verpasst, muss der Mieter Nachforderungen
nicht bezahlen.
Diese vier Punkte muss die Abrechnung
der Betriebskosten
7
mindestens beinhalten
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
für die gesamte
Liegenschaft
• Angaben/Erläuterungen des
zugrundeliegenden Verteilerschlüssels
der Abrechnung
• für jede Betriebskostenart die
Berechnung des Anteils, den
der Mieter tragen soll
• Abzug der durch den Mieter
bereits geleisteten Vorauszahlungen
• Um sich von der Richtigkeit
der Angaben des Vermieters
zu überzeugen, darf der Mieter
die Abrechnungsbelege
einsehen und der Vermieter
muss ihm für die Durchsicht
ausreichend Zeit einräumen
Was ist der Verteilerschlüssel?
8 Er wird manchmal auch als
Umlageschlüssel bezeichnet
und legt fest, wie die Betriebskosten
auf die einzelnen Mieter
umgelegt werden. Dafür gibt es
vier Varianten: nach Verbrauch,
nach Wohnfläche, nach Anzahl
der Personen oder nach Wohneinheit.
Besonderheiten bei vermieteten
Eigentumswohnungen
9
Bei Eigentumswohnungen, die
vermietet sind, gibt es in Sachen
Betriebskostenabrechnung
ein paar Unterschiede.
Denn im Wohnungseigentumsrecht
existiert das „Abflussprinzip“.
Das bedeutet, dass
Ausgaben in dem Jahr steuerlich
zu erfassen sind, in dem sie
auch tatsächlich geleistet worden
sind. Daher sind sie auch
im Jahr ihrer Verwendung in
die Abrechnung des Hausgeldes
miteinzubeziehen.