MICHAEL KLEIN When SPECTR

MICHAEL KLEIN When SPECTRES R E T U R N Woh nungswesen, WOHNREFORM und die Vorstellung vom GUTEN WOHNEN Wohnungsfrage, Geschichte des Wohnungswesens, Wohnreform, Diskurse des Wohnens Alle Fotos Chris Bethell (ursprünglich für VICE fotografiert). Debatten um das Wohnen erleben gegenwärtig wieder Aktualität. Nachdem die Wohnungsfrage die Städte, das gesellschaftliche Zusammenleben in Städten und ihre Konflikte im 19. und 20. Jahrhundert über weite Strecken begleitet und maßgeblich geprägt hatte, war es um sie ruhig geworden. Nun ist sie wieder da – und mit ihr einige Themen, die auf die Debatte um die Wohnungsfrage eingewirkt haben. Wohnungsfrage und Funktionalismuskritik Wenige Jahre, nachdem sich nahezu jede zeitgenössische Architektur nach der Moderne mit Selbstverständnis und dezidiert von den Wohnsiedlungen der Moderne abgegrenzt hatte, die einmal als Wohnbunker, ein anderes mal als Retortenstädte gebrandmarkt über Jahrzehnte schlechtgeredet wurden, ist das Wohnen wieder im Kanon der Architektur, der Planung und in der Öffentlichkeit angekommen. In Ausstellungen und Festivals, Konferenzen, Artikeln und Büchern wird wieder darübe r nachgedacht, wie das Wohnen in Städten für die Masse gesichert werden kann 1 – ein Wort, das zwischenzeitlich aus den (Architektur-)diskursen verbannt schien. Die Jahre der Kritik an der Monotonie und Langeweile der modernen Vorstadt, an der Funktionstrennung der modernistischen Stadtplanung und an ihrem strukturellen Mangel sind an Architektur und Planung nicht spurlos vorübergegangen. 2 Die Durchmischung von Funktionen, die Gleichzeitigkeit verschie dener Programme und das romantische Bild der historischen Innenstadt werden weiterhin bemüht, wenn es um die Wunschbilder der Stadt von morgen geht, schließt man aus Renderings und Collagen von PlanerInnen. Aber fast wirkt es, als wäre die Architektur von ihrer Wirklichkeit eingeholt worden: Die historischen Innenstädte bergen nicht länger die unsanierten, aber günstigen Nischen in sich, in denen scheinbar alles möglich ist, wie noch in den frühen Tagen der Funktionalismuskritik. Sie sind nun Austragungsort in einem Wettkampf um hohe Mieten, um Aufwertung und der Frage, wer früher geht und wegzieht; und Funktionsmischung läuft oft auf die Ergänzung des Wohnungsbestandes durch Shopping hinaus oder aber auf das Einstreuen kurzzeitig mietbarer Apartments, mit denen sich über Online-Plattformen noch höhere Erträge erwirtschaften lassen als mit Wohnungsmieten. Die gegenwärtige Sorge gilt also dem Wohnen. 04 dérive N o 65 — HOUSING THE MANY Stadt der Vielen

SuSanne Heeg WAS WOLLEN SuSanne Heeg wir wetten? Immobilienwirtschaftliche Spekulationen und Stadtentwicklung Wir leben in turbulenten Zeiten, nicht nur, weil sich seit Anfang 2008 die Welt in einem finanzwirtschaftlichen Auf und Ab befindet, sondern auch, weil dieses Auf und Ab Auswirkungen auf die Stadtentwicklung hat. Die bauliche Entwicklung insbesondere in Finanzzentren wie Frankfurt, Paris oder London, aber auch in weiteren großen und weltwirtschaftlich bedeutsamen Städten, ist zunehmend von der Entwicklung auf den globalen Finanzmärkten abhängig. Mit der Liberalisierung nationaler Finanzsysteme und der zunehmenden Integration von Finanzmärkten hat die Vermarktlichung von Immobilien einen deutlichen Schub erhalten. Immobilien sind schon immer eine Ware gewesen, aber sie hatten durch ihre räumliche Unverrückbarkeit die Eigenheit, dass ihrem Handel Grenzen gesetzt waren. In der Regel fand der Handel in sowie die Produktion von Immobilien in lokal begrenzten Kontexten mit vorwiegend lokalen Akteuren statt. Die räumlichen Grenzen der Spekulation sind nun gesprengt worden und damit einhergehend hat die Volatilität in der baulichen Entwicklung zugenommen. Dieser Umstand soll im Folgenden näher ausgeführt werden. 1. Immobilien als assets: Finanzmarktsteuerung des Immobilienmarktes Veränderungen in der Immobilienwirtschaft sind ein relativ junges Phänomen. Westeuropa war bis zur Deklaration des freien Grundverkehrs durch die Europäische Union in intransparente lokale Märkte aufgeteilt. Grenzüberschreitende und überregionale Immobiliengeschäfte wurden kaum getätigt (Heeg 2004). Dazu trugen Regulierungen auf der nationalen Ebene – wie die Kontrolle ausländischer Immobilieninvestitionen oder die Besteuerung von Immobilienbesitz und -transaktionen – sowie Regulierungen auf der lokalen Ebene wie Flächenwidmungen, Bauordnungen und Auflagen des Denkmalschutzes bei. Immobilienentwicklung war aufgrund dieser Regelungen von lokalem Wissen und der Nähe zu politischen und wirtschaftlichen Entscheidungsträgern abhängig. Eine hohe Unsicherheit und Wissensintensität von Immobilieninvestitionen erforderte insofern den aufbau von lokalen vertrauensbeziehungen zwischen Projektentwicklern/ Bauträgern, Banken als Kapitalgebern und der öffentlichen Hand als Rahmen setzendem Akteur. die immobilienwirtschaft zeichnete sich in diesem Sinne dadurch aus, dass ihr wirtschaftlicher Aktionsradius stark auf die jeweilige Region beschränkt war. Ein fundamentales Problem der Immobilienfinanzierung in der Vergangenheit war die enorme Kapitalintensität der Investitionen. Große Kapitalsummen wurden auf lange Sicht in Immobilien gebunden, deren Ertragsfähigkeit von vielen schwer bestimmbaren Faktoren, wie der lokalen Wirtschaftsentwicklung, den immobilienzyklen, dem technisch-organisatorischen Wandel etc. abhingen. Der überwiegende Teil der Immobilienfinanzierung wurde über Kredite der Banken abgewickelt. die Risiken der Finanzierung bündelten sich an zwei Stellen: beim eigentümer, der auf eine zumindest stabile Ertragsfähigkeit der Immobilie angewiesen war, um den Kredit bedienen zu können, und bei der Bank, die das Kreditausfallrisiko trug. Diese Situation änderte sich durch 011 08 Susanne Heeg Was wollen wir wetten? Immobilienwirtschaftliche Spekulationen und Stadtentwicklung 011