Beiträge zur Wohnungsfrage, dérive Sonderausgabe, Herbst 2019

derive

Wohnen war und ist eines der zentralen Themen für dérive. Wir haben uns – beginnend mit den ersten Heften – immer wieder intensiv damit auseinandergesetzt; in den letzten Jahren besonders kritisch mit der Warenförmigkeit von Wohnen. In dieser Sonderausgabe veröffentlichen wir eine Reihe dieser Texte und zwar von und mit: Anita Aigner, Diana Botescu, Christoph Chorherr, Elisabeth Ertl, Edeltraud Haselsteiner, Susanne Heeg, Andrej Holm, Florian Humer, Justin Kadi, Michael Klein, Anna Kokalanova und Haotian Lin.

SuSanne Heeg

WAS WOLLEN

SuSanne Heeg

wir wetten?

Immobilienwirtschaftliche

Spekulationen und Stadtentwicklung

Wir leben in turbulenten Zeiten, nicht nur, weil sich seit Anfang 2008 die Welt in einem finanzwirtschaftlichen

Auf und Ab befindet, sondern auch, weil dieses Auf und Ab Auswirkungen auf

die Stadtentwicklung hat. Die bauliche Entwicklung insbesondere in Finanzzentren wie Frankfurt,

Paris oder London, aber auch in weiteren großen und weltwirtschaftlich bedeutsamen Städten,

ist zunehmend von der Entwicklung auf den globalen Finanzmärkten abhängig. Mit der Liberalisierung

nationaler Finanzsysteme und der zunehmenden Integration von Finanzmärkten hat die

Vermarktlichung von Immobilien einen deutlichen Schub erhalten. Immobilien sind schon immer

eine Ware gewesen, aber sie hatten durch ihre räumliche Unverrückbarkeit die Eigenheit, dass

ihrem Handel Grenzen gesetzt waren. In der Regel fand der Handel in sowie die Produktion von

Immobilien in lokal begrenzten Kontexten mit vorwiegend lokalen Akteuren statt. Die räumlichen

Grenzen der Spekulation sind nun gesprengt worden und damit einhergehend hat die Volatilität

in der baulichen Entwicklung zugenommen. Dieser Umstand soll im Folgenden näher ausgeführt

werden.

1. Immobilien als assets: Finanzmarktsteuerung des Immobilienmarktes

Veränderungen in der Immobilienwirtschaft sind ein relativ junges Phänomen. Westeuropa

war bis zur Deklaration des freien Grundverkehrs durch die Europäische Union in intransparente

lokale Märkte aufgeteilt. Grenzüberschreitende und überregionale Immobiliengeschäfte wurden

kaum getätigt (Heeg 2004). Dazu trugen Regulierungen auf der nationalen Ebene – wie die

Kontrolle ausländischer Immobilieninvestitionen oder die Besteuerung von Immobilienbesitz und

-transaktionen – sowie Regulierungen auf der lokalen Ebene wie Flächenwidmungen, Bauordnungen

und Auflagen des Denkmalschutzes bei. Immobilienentwicklung war aufgrund dieser

Regelungen von lokalem Wissen und der Nähe zu politischen und wirtschaftlichen Entscheidungsträgern

abhängig. Eine hohe Unsicherheit und Wissensintensität von Immobilieninvestitionen

erforderte insofern den aufbau von lokalen vertrauensbeziehungen zwischen Projektentwicklern/

Bauträgern, Banken als Kapitalgebern und der öffentlichen Hand als Rahmen setzendem Akteur.

die immobilienwirtschaft zeichnete sich in diesem Sinne dadurch aus, dass ihr wirtschaftlicher

Aktionsradius stark auf die jeweilige Region beschränkt war.

Ein fundamentales Problem der Immobilienfinanzierung in der Vergangenheit war die enorme

Kapitalintensität der Investitionen. Große Kapitalsummen wurden auf lange Sicht in Immobilien

gebunden, deren Ertragsfähigkeit von vielen schwer bestimmbaren Faktoren, wie der lokalen

Wirtschaftsentwicklung, den immobilienzyklen, dem technisch-organisatorischen Wandel etc.

abhingen. Der überwiegende Teil der Immobilienfinanzierung wurde über Kredite der Banken

abgewickelt. die Risiken der Finanzierung bündelten sich an zwei Stellen: beim eigentümer, der

auf eine zumindest stabile Ertragsfähigkeit der Immobilie angewiesen war, um den Kredit bedienen

zu können, und bei der Bank, die das Kreditausfallrisiko trug. Diese Situation änderte sich durch

011 08

Susanne Heeg Was wollen wir wetten? Immobilienwirtschaftliche Spekulationen und Stadtentwicklung

011

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine