6 <strong>advantage</strong> | Notare Spezial Notare Spezial | <strong>advantage</strong> 7 Treuhandschaft ___________________________________________________________________ Die Übernahme der Treuhandschaft durch einen Notar im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung einer Immobilie dient der Absicherung der Interessen sämtlicher Beteiligten und schützt vor unliebsamen Überraschungen. So besteht bei voreiliger Kaufpreiszahlung die Gefahr, dass der Käufer nicht oder nicht lastenfrei Eigentümer wird. Dies kann etwa bei der Insolvenz des Verkäufers passieren oder wenn grundbücherliche Lasten nicht gelöscht werden können. Der Kaufpreis sollte daher stets auf einem Treuhandkonto des Notars hinterlegt werden. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrags erfüllt sind (insbesondere die Lastenfreiheit der Immobilie, die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch, allenfalls auch die Eintragung von Pfandrechten finanzierender Banken). Damit bekommt der Käufer die Sicherheit, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst und nur dann erhält, wenn der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und Lastenfreiheit besteht. Der Verkäufer hat umgekehrt die Sicherheit, dass der Kaufpreis tatsächlich hinterlegt und nach Erfüllung aller Bedingungen an ihn ausbezahlt wird. Kaufvertrag ______________________________________________________________________ Durch einen Kaufvertrag wird eine Sache um einen bestimmten Geldbetrag einem anderen überlassen. Dieser Vertrag kommt bereits mit der Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis zustande und verpflichtet den Verkäufer, das Eigentum am Kaufgegenstand an den Käufer zu übertragen. Dieser muss im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zahlen. Beim Abschluss eines Kaufvertrages besteht grundsätzlich keine Formpflicht. Zur rechtlichen Absicherung (insbesondere bei Kaufverträgen über Immobilien und sonstigen nicht alltäglichen Kaufgegenständen) empfiehlt es sich jedoch dringend, den Vertrag schriftlich zu errichten und in der Urkunde auch Details, etwa hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises und der Übergabe des Kaufgegenstandes, zu regeln. Zu beachten ist, dass ein zwischen Ehegatten abgeschlossener Kaufvertrag zwingend in der Form eines Notariatsaktes zu errichten ist, um gültig zu sein. Auch müssen bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie die Unterschriften zur Vorlage beim Grundbuch beglaubigt werden. Immobilien „Augen auf, Kauf ist Kauf“, diese einprägsame Formulierung stammt aus dem alten germanischen Recht und sollte, wie viele ältere Rechtssprichworte, den Käufer vor nachteiligen Folgen warnen. Der Spruch hat nach wie vor Gültigkeit, denn von einem wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag kann keiner der Vertragsteile einseitig so einfach zurücktreten, auch wenn ein Kaufobjekt mangelhaft ist. Kaum jemand kauft ein Auto, ohne vorher zumindest eine Probefahrt absolviert zu haben. Zusätzlich wird oft eine Überprüfung durch einen Automobilclub („Ankaufstest“) gemacht. Ähnliches und noch viel mehr gilt vor dem Erwerb einer Immobilie (Grundstück, Wohnung, Haus etc.). Es ist ein äußerst weitreichender Entschluss und in den meisten Fällen wohl tatsächlich eine Entscheidung fürs Leben. Daher: Prüfe, wer sich ewig bindet! Probefahrt oder Ankaufstest im herkömmlichen Sinn scheiden in diesem Fall zwar aus, doch eine eingehende Besichtigung ist die Mindestvoraussetzung. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke, denn hier lassen sich ebenfalls wertvolle Informationen sammeln. Wie stellt sich der Grenzverlauf dar? Gibt die Bodenbeschaffenheit Aufschluss? Was befindet sich in der Nachbarschaft? Wie war das MAG. MARKUS TRAAR Notar, Hermagor Grundstück bisher genutzt? Sind allenfalls Wege oder Fußsteige über den Grund erkennbar? Darüber hinaus sind vor einem Kaufanbot oder der Unterzeichnung eines Kaufvertrags weitere Fragen zu klären und umfangreiche Informationen einzuholen: Wie ist das Grundstück gewidmet? Ist die Zufahrt rechtlich abgesichert? Besteht eine private Zufahrt oder führt sie über öffentliches Gut? Sind Anschlussmöglichkeiten für Strom, Wasser und Kanal vorhanden? Was darf gebaut werden? Was darf nicht gebaut werden? Innerhalb welcher Zeit muss gebaut werden? Bestehen für bereits errichtete Gebäude die erforderlichen Baubewilligungen? Ist eine Baufertigstellungmeldung bei der Behörde erfolgt? Liegen Atteste für Installationen vor? Sind die Grenzen ordentlich vermarkt? Welche grundbücherlichen und außerbücherlichen Belastungen bestehen und wie können sie beseitigt werden? Dieser Fragenkatalog kann noch lange fortgesetzt werden. Der Notar weiß, worauf geachtet werden muss, ist mit vielen Behörden durch enge Zusammenarbeit verbunden und kann rasche vollständige Information liefern. Fallen beim Immobilienkauf ________________________________________________________ Vor dem Kauf einer Immobilie sind zahlreiche Informationen über das Kaufobjekt einzuholen und folgende Punkte zu klären: • Wie ist das Grundstück gewidmet? Die Widmung ist Voraussetzung für die Bebauung und der Zeitpunkt der Widmung wirkt sich auf die Höhe der Immobilienertragsteuer, die der Verkäufer allenfalls leisten muss, aus. • Befindet sich die Liegenschaft in einer gefährdeten Zone (Hochwasser, Kontaminierung)? Eine Abfrage in entsprechenden Registern ist möglich. • Gibt es eine Bebauungsverpflichtung? Oft sind Vereinbarungen mit der Gemeinde vorhanden, wonach Baugrundstücke binnen einer bestimmten Zeit nach rechtskräftiger Widmung bebaut werden müssen. • Liegen alle Unterlagen und Genehmigungen für die grundbücherliche Eintragung einer Neuvermessung vor? Hierzu werden eine Vermessungsurkunde, ein vermessungsamtlicher Bescheid und ein Bescheid über die Genehmigung der Grundteilung benötigt. • Liegt für Gebäude ein Energieausweis vor? Der Verkäufer muss dem Käufer einen solchen vorlegen. • Hat es bei einer Wohnungseigentumsanlage in den Monaten vor dem Verkauf umfangreiche Sanierungsmaßnahmen gegeben, die künftig mit den Betriebskosten vorgeschrieben werden? Versicherung _____________________________________________________________________ Beim Erwerb einer Immobilie ist unter anderem auch zu beachten, welche Versicherung dafür besteht. Denn oft stellt sich auch die Frage, wie man aus einem Versicherungsvertrag herauskommt und wie die Kündigungsmöglichkeiten aussehen. Beim Verkauf der versicherten Immobilie tritt der Erwerber grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten in den Versicherungsvertrag, kann ihn aber mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt jedoch, wenn der Käufer nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb davon Gebrauch macht. Hatte er von der Versicherung keine Kenntnis, so läuft das Kündigungsrecht bis zum Ablauf eines Monats nach dem Zeitpunkt, an dem er von der Versicherung Kenntnis erlangt hat. Weiters ist zu beachten, dass der Eigentümerwechsel dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen ist. Wird die Anzeige weder vom Erwerber noch vom Veräußerer unverzüglich erstattet, ist die Versicherung nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach jenem Zeitpunkt eintritt, an dem sie hätte informiert werden müssen.