Gazette Schöneberg & Friedenau Februar 2020

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Mietendeckel, Milieuschutz, Mietpreisbremse:
Womit müssen Eigentümer und
Mieter im neuen Jahr rechnen?
Die Guthmann Estate GmbH berät seit
2006 Eigentümer, Verkäufer und Käufer
von Mietshäusern in Berlin. Über tausend
Besucher informieren sich täglich auf
dem Informationsportal des Berliner Maklerund
Research-Hauses über die Entwicklungen
auf dem Immobilienmarkt Berlin. Wir haben
Geschäftsführer Peter Guthmann gefragt, was
2020 auf Eigentümer zukommt.
Herr Guthmann, was sind die Themen auf
dem Immobilienmarkt in diesem Jahr?
Zunächst mal könnten die Nachrichten nicht
besser sein. Die Metropolregion entwickelt
eine nie gekannte Dynamik. Tesla, Amazon,
SAP und Siemens, es läuft gut in Berlin und
Brandenburg. Das Wachstum bringt Arbeitsplätze.
Und die Arbeitnehmer wollen und
müssen irgendwo wohnen. Das Problem ist,
dass schon heute weit über 200.000 Wohnungen
fehlen. Eigentlich sollten die Berliner
in den nächsten Jahren über nichts anderes
reden als Neubau. Der Senat setzt aber den
Schwerpunkt weiter auf Regulierung. Das beherrschende
Thema wird also weiterhin der
Mietendeckel sein. Außerdem könnten neue
Milieuschutzgebiete ausgerufen werden.
Wo genau?
In Steglitz-Zehlendorf läuft derzeit ein Screening.
Vom Ergebnis hängt ab, ob es weiterführende
Untersuchungen geben wird, die dann
in Milieuschutzgebiete münden. Im Gespräch
sind unter anderem Zehlendorf Nord, Südende
und Lankwitz-Kirche. Außerdem werden
Gebiete in Charlottenburg, Mitte, Friedrichshain
und Spandau untersucht.
Werden die Mieten in Berlin jetzt günstiger?
Die durchschnittliche Quadratmetermiete
liegt bei etwa sieben Euro nettokalt. Das ist
das Ergebnis des Mietspiegels von 2019, der
vom Senat erstellt und von Senatorin Lompscher
und allen Verbänden anerkannt wurde.
Dafür wurden die Mieten von knapp 1,4 Millionen
Wohnungen untersucht. Im Ergebnis
liegen etwa 70 Prozent der Mieter in Berlin
um sieben Euro netto-kalt. Die ganz große
Mehrheit der Mieter findet das vollkommen
in Ordnung.
Es ist alles in Ordnung?
Nein. Aber die Schwierigkeiten liegen nicht
im Bestand. Sie beginnen erst mit der Suche
nach einer neuen Wohnung. Zum einen
gestaltet sich die Suche mehr als schwierig.
Kein Wunder, denn in Berlin fehlen weit über
200.000 Wohnungen. Man müsste also bauen,
bauen, bauen. Wenn es genug Wohnungen
gäbe, würden die Neuvertragsmieten auch
wieder fallen. In anderen Städten, z. B. in Hamburg,
hat man das verstanden. In Berlin noch
nicht. Weil es nicht genug Wohnungen gibt,
haften viele Menschen notgedrungen an ihrer
Wohnung, egal ob sie zu groß oder zu klein
ist. Die gesellschaftlichen Auswirkungen sind
enorm. Wenn alte Menschen die zu groß gewordenen
Wohnungen nicht freigeben können,
weil es keine kleineren und bezahlbaren
Alternativen gibt, ziehen junge Menschen
immer später von zuhause aus und verschieben
den Kinderwunsch. Im schlimmsten Fall
kehren die Menschen Berlin den Rücken,
denn wer keine Bleibe findet, sucht sein Glück
anderswo. Egal ob Lehrer, Polizist, Krankenschwester,
Unternehmer oder Angestellter.
Die rot-rot-grüne Wohnungspolitik setzt die
Zukunft der Stadt aufs Spiel.
Wo sehen Sie Ihre Rolle in diesem Markt?
In der Beratung, Information und in der
Schaffung von Transparenz. In Berlin werden
die Mieter durch eine Vielzahl von Gesetzen
geschützt. Es muss auch Experten
für Eigentümer, Vermieter und Investoren
geben. Das sind wir. Egal ob Mietendeckel,
Mietpreisbremse, Milieuschutzgebiete, Umwandlungsverordnung,
Vorkaufsrechte oder
Sanierungsgebiet.
Vermieterschutz statt Mieterschutz also?
Die Stadt braucht beides. Richtig ist, dass
Eigentum verpflichtet. Aber wer weiß das
besser, als die Berliner Eigentümer und Vermieter?
Wer hat denn in Zeiten von Leerstand
und Krisen in den Bestand investiert
und neue Wohnungen gebaut? Das waren
alteingesessene Familien und kleine Eigentümer.
Seit Generationen halten diese Berliner
etwa ein Viertel der Mietwohnungen, die
sie Instand halten, modernisieren, verwalten
und mit Krediten finanzieren. Das sind keine
Haie. Mir fehlt die Fantasie zu verstehen, wie
im Jahr 2020 Politiker auf die Idee kommen,
es gebe kein Recht auf Rendite. Der Sachverhalt
ist umgekehrt: Ohne Rendite gäbe es in
freien Marktwirtschaften keine Wohnungen.
Wie geht 2020 weiter?
Zunächst bleibt abzuwarten, wie die Gerichte
den Mietendeckel bewerten. Bis dahin
bleibt die Verunsicherung groß. Eigentümer
sollten aber auf jeden Fall Strategien für ihre
Immobilien entwickeln. Entscheidungen
können meist nicht mehr von jetzt auf sofort
getroffen werden, sondern bedürfen längerer
Vorbereitung. Das betrifft Investitionen,
Entwicklung und Verkauf gleichermaßen.
Wer jetzt verkaufen will, trifft einen guten
Zeitpunkt am Markt. Die Marktpreise sind
gut, das Interesse an Immobilien in Berlin
ist weiterhin groß.
Was empfehlen Sie?
Ich empfehle, sich mit den Verordnungen,
Gesetzen und Regeln auseinanderzusetzen.
Eigentümer sollten informiert sein. Ich
empfehle gerne einen unverbindlichen Beratungstermin
in unserem Haus. Wir finden
gemeinsam mit unseren Kunden heraus,
was das Beste für ihn oder sie und für die
Immobilie ist.
+49 30 69004240
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www.guthmann.estate