5 Fallen der Werteermittlung

Stand: 31.07.2020

INHALT
1 FALLE Kaufpreisangebote sind keine Vergleichspreise Seite 4
LÖSUNG Fundierte Marktdaten statt Angebotspreise Seite 6
2 FALLE
Falsche Berücksichtigungen von
Ertragsbesonderheiten
Seite 7
LÖSUNG
Marktüblich erzielbare Miete oder tatsächlich gezahlte
Miete?
Seite 9
3 FALLE
Unzureichende Berücksichtigung
von Lagevorteilen oder von störenden Einflüssen
Seite 10
LÖSUNG
Passen Sie den Bodenrichtwert an die
Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks
Seite 12
4 FALLE
Verschiedene Modelle werden zur Berechnung
herangezogen
Seite 13
LÖSUNG Achten Sie auf modellkonformes Arbeiten! Seite 15
5 FALLE
Falsche Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Seite 16
LÖSUNG
Verschiedene Gebäudetypen erfordern
unterschiedliche Bewertungsverfahren
Seite 18
2 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

EDITORIAL
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Kolleginnen und Kollegen,
welche Herausforderungen haben Sie bei der Wertermittlung? Welche Fallstricke
lauern bei der Preisfindung eines Objektes?
Aus zahlreichen Gesprächen mit Immobilienmaklern auf diversen Veranstaltungen
und Seminaren haben wir Anregungen für Sie mitgenommen und in diesem
Whitepaper verarbeitet. Hier finden Sie die fünf häufigsten Fallen, in die Sie als
Immobilienmakler bei der Wertermittlung geraten können, sowie Lösungsmöglichkeiten,
wie Sie die Fallen umgehen können.
Haben Sie viel Spaß bei der Lektüre und weiterhin viel Erfolg im schönsten Beruf
der Welt.
Ihr Karlheinz Gockel
Karheinz Gockel,
Vertriebsleiter Real Estate
3 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

FALLE
NR.
01
Kaufpreisangebote sind keine
Vergleichspreise
4 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

Ihr Auftraggeber bittet Sie, seine Eigentumswohnung in
einer Großstadt zu bewerten. Hier bietet sich das Vergleichswertverfahren
an, da in Ballungsräumen fast immer
eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kaufpreise bzw.
geeignete Vergleichsfaktoren vorliegen.
Wenn Sie dann das Vergleichspreisverfahren anwenden,
um auf das aussagekräftige Ergebnis, den Vergleichswert,
zu kommen, achten Sie unbedingt darauf, nur tatsächlich
realisierte Kaufpreise mit in Ihre Wertermittlung einzubeziehen.
Kaufpreisangebote und Verkaufsangebote, wie ernst diese
auch immer gemeint sein mögen, sollten Sie nicht für
fundierte Wertermittlungszwecke einsetzen.
Und übrigens: Das sehen Deutschlands höchste Richter
genauso (u.a. BGH-Urteil Aktenzeichen III ZR 74/72).
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5 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

LÖSUNG Nr. 01
Fundierte Marktdaten statt Angebotspreise
Fundierte Marktdaten statt
Angebotspreise
Heben Sie sich als professioneller Makler mit fundierten,
seriösen Wertermittlungen von Ihren Wettbewerbern ab.
Wenn Sie für Ihre Wertermittlungen auf externe Datenquellen
angewiesen sind, dann sollten Sie sicher sein, dass die
eingesetzten Daten
• auf jeden Fall auf der Basis echter Transaktionspreise
abgeleitet wurden
• diese möglichst aktuell sind und
• dem gleichen Datenmodell entsprechen, in dem Sie
gerade bewerten.
Ihre Marktdaten (Sachwertfaktor, Liegenschaftszinssatz
etc.) sind nur dann der richtige Schlüssel zum treffsicheren
Wert, wenn er auch ins richtige Schloss, also ins gleiche
Bewertungsmodell, passt.
Mit Sprengnetter Value ist die Beschaffung von Marktdaten
kein Problem. Alle bewertungsrelevanten Daten
werden für Ihr Bewertungsobjekt adressbezogen und
natürlich modellkonform in Ihrer Bewertung angesetzt und
transparent beschrieben. Diese Daten basieren auf echten
Kaufpreisen und werden quartalsweise aktualisiert.
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6 / SPRENGNETTER

FALLE
NR.
02
Falsche Berücksichtigungen von
Ertragsbesonderheiten
7 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

Sie sind gerade dabei, für einen Ihrer Kunden den Ertragswert
eines Mietshauses zu ermitteln und studieren die Liste mit den
Mietzahlungen für das Gebäude. Da liegt es natürlich auf der
Hand, mit genau diesen Zahlen zu arbeiten.
Doch Vorsicht: Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist es
wichtig, dass Sie immer mit den marktüblich erzielbaren
Mieten rechnen und nicht mit den am Wertermittlungsstichtag
tatsächlich bestehenden Mietzahlungen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt
in § 8 Abs. 3, dass von den marktüblich erzielbaren Erträgen
erheblich abweichende Beträge als besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG) zu berücksichtigen sind. Das gilt
sowohl für Mehr- als auch für Mindermieten.
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8 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

LÖSUNG Nr. 02
Marktüblich erzielbare Miete oder tatsächlich
gezahlte Miete?
Beide Werte sind wichtig und daher Teil der Bewertung in
Sprengnetter Value. Es wird übersichtlich zwischen den beiden
Mieten unterschieden. Die Berechnungsgrundlage bei der
Ertragswertermittlung ist immer die marktüblich erzielbare Miete.
Erhebliche Abweichungen der tatsächlichen Miete von der
marktüblich erzielbaren Miete sind als Ertragsbesonderheit
(Mehr- oder Mindermiete) in den besonderen objektspezifischen
Grundstücksmerkmalen (boG) zu berücksichtigen.
Mit Sprengnetter Value sind Sie auf der sicheren Seite:
Die kapitalisierten Mehr- und Mindermieten werden im
Ertragswertverfahren automatisch berücksichtigt.
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9 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

FALLE
NR.
03
Unzureichende Berücksichtigung
von Lagevorteilen oder von störenden
Einflüssen
10 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

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Wer kennt nicht das alte Makler-Bonmot, dass der Wert eines
Grundstücks durch drei Faktoren bestimmt wird: nämlich
die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Das mag freilich
übertrieben klingen, rückt jedoch den besonderen Stellenwert
der Lage für den Grundstückswert ins rechte Licht und stellt
Sie als professionellen Immobilienvermarkter vor besondere
Herausforderungen.
Sie schicken sich gerade an, den Bodenwert eines in einem
reinen Wohngebiet liegenden Einfamilienhausgrundstückes
mit hervorragender Aussichtslage zu ermitteln. Nun werden in
den zonalen Bodenrichtwerten in der Regel die wesentlichen
Lageeinflüsse mit berücksichtigt.
Liegt das betreffende Grundstück aber am Rande der Bodenrichtwertzone,
können dennoch kleine Lageunterschiede
bestehen. Die Bodenrichtwerte sind für die durchschnittliche
Lage definiert und müssen von Ihnen mit sachgemäß ermittelten
oder geschätzten Zu- oder Abschlägen berücksichtigt werden.
Und das hängt von individuellen Merkmalen ab. Etwa, ob Ihr
Bewertungsgrundstück innerhalb der Bodenrichtwertzone eines
der wenigen ist, das freien Blick auf das Flusstal hat – oder das
auf das Gewerbegebiet schaut.
Die folgende Situation kennt der ein oder andere von Ihnen
sicherlich nur zu gut: Ein Kunde beauftragt Sie, sein unbebautes
Grundstück in einer guten Wohnlage zu verkaufen. Der Kunde
berichtet mit Freude, dass kleinere Nachbargrundstücke sogar
über dem amtlichen Bodenrichtwert verkauft wurden, und er
bietet ja ein sehr viel größeres Grundstück an.
Er hat sich, wie viele Eigentümer, bereits ein fundiertes Halbwissen
angeeignet und auch schon gerechnet: Quadratmeter
x Bodenrichtwert = mindestens zu erzielender Verkaufspreis.
Leider falsch.
Auch wenn Sie als Immobilien-Profi hier Ihrem Kunden die
Illusion rauben müssen, so bewahren Sie ihn doch vor einer
herben (Preis-)Enttäuschung im späteren Verkaufsprozess.
Selbiges gilt im Fall übergroßer Grundstücke. Hier übernimmt
Value automatisch die Trennung in Garten- bzw. Hinterland.
Darüber hinaus gilt der Bodenrichtwert nicht für jedes Grundstück
in der gleichen Zone, sondern stellt vielmehr einen
durchschnittlichen Lagewert dar.
11 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

LÖSUNG NR. 03
Passen Sie den Bodenrichtwert an die
Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks
Bodenrichtwerte sind nur für die durchschnittliche Lage
definiert und müssen für jeden Einzelfall mit Zu- oder Abschlägen
korrigiert werden. Sprengnetter Value steht Ihnen
auch hierbei zur Seite: Es wird automatisch der zugrundeliegende
Bodenwert herangezogen und an die Fläche (bei EFH,
ZFH) bzw. die Geschossflächenzahl (bei MFH) angepasst. Die
zeitliche Anpassung wird zudem über die quartalsweise aktualisierten
Marktanpassungsfaktoren mit abgebildet. Gibt es
darüber hinausgehende Besonderheiten, können Sie diese
bequem selbst anpassen.
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12 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

FALLE
NR.
04
Verschiedene Modelle werden zur
Berechnung herangezogen
13 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

04
Verschiedene Modelle
werden zur Berechnung
herangezogen
Ob Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder
Sachwertverfahren – welches der Verfahren Sie anwenden,
obliegt schlussendlich Ihnen. Wenn Sie sich für eines der
Verfahren entschieden haben, ist es jedoch unverzichtbar,
dass Sie die Modellparameter (z.B. Gesamtnutzungsdauer,
Bezugsgröße, Bewirtschaftungskosten) benutzen, die auch bei
der Ableitung der verwendeten Marktdaten (z.B. Sachwertfaktor,
Liegenschaftszinssatz oder Vergleichsfaktor) angesetzt wurden.
Sprich: Es ist immer in demselben Modell zu bewerten, in dem
auch die Marktdaten abgeleitet wurden!
Machen Sie das nicht, enthält der ermittelte Wert Modellfehler
und entspricht im Ergebnis dann auch nicht dem Marktpreis.
Klingt selbstverständlich, sollte es auch sein, ist aber immer
wieder ein Fallstrick.
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14 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

LÖSUNG NR. 04
Achten Sie auf modellkonformes Arbeiten!
Es muss immer in dem Modell bewertet werden, in dem
auch die Marktdaten abgeleitet wurden. Dank des hohen
Automatisierungsgrades von Sprengnetter Value ist dies
kein Problem mehr für Sie. Im Gegensatz zur mühsamen „Zu
Fuß“-Bewertung in z.B. Excel-Tools legt Sprengnetter Value
nach der Auswahl des von Ihnen präferierten Verfahrens das
den Marktdaten entsprechende Ableitungsmodell zugrunde,
welches mit den Vorgaben der geltenden Verordnungen und
Richtlinien übereinstimmt.
So sind Sie auf der sicheren Seite in Sachen Modellkonformität.
Tipp: Sollten Sie einmal auf das (ggf. abweichende)
Modell Ihres örtlichen Gutachterausschusses wechseln wollen,
ist dies in Sprengnetter Value selbstverständlich möglich.
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15 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

FALLE
NR.
05
Falsche Wahl des Wertermittlungsverfahrens
16 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

Die berühmte „Maklerformel“ hat bestimmt schon jeder von
Ihnen angewandt: Jahresreinertrag des Objektes geteilt durch
den Kapitalisierungszins. Diese sehr vereinfachte Form des
Ertragswertverfahrens hat sicherlich seine Stärken.
Bei der Wertermittlung gilt aber: Je nach Gebäudetyp und
insbesondere je nach Qualität der vorhandenen Marktdaten
sollten Sie für jeden einzelnen Fall neu überlegen, welches
Wertermittlungsverfahren am sinnvollsten ist.
Das Ergebnis nach der Maklerformel weicht oftmals zu
dem Wert, auf den Sie mit einer fundierten Wertermittlung
kommen, stark nach oben ab.
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17 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

LÖSUNG NR. 05
Verschiedene Gebäudetypen erfordern
unterschiedliche Bewertungsverfahren
Welches Bewertungsverfahren für eine Immobilie am sinnvollsten
ist, muss individuell von Fall zu Fall entschieden
werden. Sprengnetter Value erleichtert Ihnen diese Entscheidung:
Nach Anlegen eines Auftrags und Eingabe der
Objektart wird das für die Objektart übliche Wertermittlungsverfahren
automatisch angelegt.
Wenn Sie ein stützendes Verfahren anwenden möchten,
können Sie dieses per Drag-and-Drop der Bewertung hinzufügen
und bei Bedarf ein Verfahren einfach herauslöschen.
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18 SprengnetterValue / SPRENGNETTER

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Inhaltlich Verantwortlicher gemäß § 55 Abs. 2 RStV:
Andreas Kadler (Anschrift wie oben)
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