Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
sicht deckt sich mit den Ergebnissen einer Expertenbefragung, die vom Amt für Wirtschaftsförderung
in Düsseldorf unter ortsansässigen Immobilienfachleuten durchgeführt
wurde. 284 Für das Jahr 2011 wird aus diesem Grund sehr zurückhaltend eine Flächenkennziffer
von durchschnittlich 24,50 m² Nutzfläche geschätzt.
� Büroflächenbedarf bis 2011
Die Prognose des Flächenbedarfs in Düsseldorf bis 2011 ergibt sich aus der Berechnung
des Struktur- und Sacheffektes, die auf der Basis der ermittelten Flächenkennziffer
und der Zahl der Büroarbeitsplätze errechnet wird. Folgt man den Überlegungen
aus Teil A: Kapitel III - 2, so wird ein zukünftiger Beschäftigungszuwachs nicht im gleichen
Maße eine entsprechende Büroflächennachfrage auslösen, weil aufgrund erheblichen
Beschäftigungsabbaus zwischen 1993 und 1997 untergenutzte Flächen zuerst
„gefüllt“ werden. Wie hoch der Umfang ist, der bedarfslos im Bestand von Firmen verblieben
ist bzw. wieder dem Markt zugeführt wurde, ist jedoch unklar. Aus Mangel an
diesen Informationen können genannte Überlegungen nicht in die Prognose mit einfließen.
Folgende Werte ergeben sich für die:
Struktureffekt Sacheffekt Gesamtbedarf
- optimistische Variante: 1.120.900 m² 276.870 m² 1.397.770 m²
- mittleren Variante: 846.353 m² 276.870 m² 1.123.223 m²
- pessimistischen Variante: 583.884 m² 276.870 m² 860.754 m²
Der durchschnittliche jährliche Bedarf beträgt dementsprechend in der optimistischen
Variante rd. 139.800 m², in der mittleren rd. 112.322 m² und in der pessimistischen
Variante rd. 86.075 m² Büronutzfläche. Vergleicht man die Bürobaufertigstellung von
1991 bis 2001 in Düsseldorf (insgesamt 1.741.417 m² Bürofläche), so ergibt sich für die
vergangenen elf Jahre eine durchschnittliche Bürofertigstellungsrate von 158.311 m²
pro Jahr. Lässt man die überdurchschnittlich hohe Fertigstellungsrate des Jahres 1991
von 293.000 m² Bürofläche unberücksichtigt, ergibt sich ein durchschnittlicher Wert für
die Jahre 1992 bis 2001 von 144.842 m².
Die prognostizierte optimistische Büroflächennachfrage würde also dementsprechend
gerade die hohe Fertigstellungsrate der ersten Hälfte des Beobachtungszeitraumes
ähneln. Im Vergleich zu den relativ niedrigen Fertigstellungsraten der letzten Jahre
(1998 = rd. 109.000 m²; 1999 = 112.000 m²; 2000 = 76.000 m²) prognostizieren die
Fertigstellungsraten bis zum Jahr 2011 einen beträchtlichen Aufwind in der Bürobautätigkeit.
284 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Wirtschaftsförderung (Hrsg.) 1997, S. 18 f.
147