Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
quantitativen Entwicklungstendenzen sind aber auch qualitative Ansprüche und Anforderungen
der nachfragenden Nutzungssektoren zu erfassen, welche die quantitative
Angebots- und Nachfrageanalyse um die Aspekte Standort- und Gebäudequalität untermauert.
Hier verschiebt sich der Fokus also auf die Frage, wo diese Flächen angesiedelt
sind und wie diese Flächen im Hinblick auf Größe, Funktionalität, Effizienz,
Ausstattungsstandards und Bauqualität konzipiert sind. 47 Meist geben empirische Erhebungen
bei Nutzern, Maklern, erfolgreichen Projektentwicklern etc. Aufschluss über
das sich laufend wandelnde und regional durchaus unterschiedliche Anforderungsprofil
und die wirtschaftliche Entwicklung. 48
� Angebotsseite
Auf der Angebotsseite ist das Wettbewerbsumfeld des geplanten Immobilienprojektes
zu analysieren. Ermittelt wird das vorhandene (Bestand) und künftige Flächenangebot
(Konkurrenzanalyse, Ersatzbedarf, Projekte im Bau, Projekte in Planung), differenziert
nach Lage, Größe und Ausstattung. Auch die Leerstandssituation und die Vermietungsleistung
sind von Interesse, um einen Nachfrage- oder Angebotsüberhang und
seinen Umfang identifizieren zu können. Vervollständigt wird dieses Bild durch die Erhebung
der am Markt erzielbaren Miet- und Kaufpreise sowie der Renditen, unterschieden
nach der jeweiligen Standortlage. 49
Diese Informationen – die wiederum ein hohes Maß an Ungenauigkeiten und Unwägbarkeiten
aufgrund unterschiedlicher Quellen und Definitionsunterschiede haben - lassen
Rückschlüsse auf das erzielbare Miet- oder Kaufpreisniveau am Projektstandort zu
und sind Ausgangsdaten für die spätere Wirtschaftlichkeitsanalyse. 50
3.2 Nutzungskonzept / Nutzerbedarfsprogramm
Erscheint eine Projektidee aufgrund der Erkenntnisse der Standort- und Marktanalyse
realisierbar, wird sie in einem Nutzungskonzept konkretisiert. Das Nutzungskonzept
beruht auf der Kenntnis der Standortqualität und der zulässigen oder angestrebten
Bebauung und soll darüber Aufschluss geben, welche Nutzungen bei funktionell richtiger
Zuordnung möglich sind. Die Nutzungsvarianten enthalten Zielvorstellungen über
� die einzelnen Nutzungsarten,
� die Aufteilung von Mietbereichen, Neben-, Nutz- und Lagerflächen etc.,
� die Zugangs- und Anlieferungsbereiche, einschließlich der Entsorgung (Müll, Altpapier
etc.),
47
Vgl. Hohberg, W./Väth, A. (2000): a.a.O., S. 98
48
Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O, S. 138
49
Vgl. Stadelmeyer,A.: Immobilien Market Research. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg
1994, S. 354
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