neue Wohnformen sprengen das Mietrecht - Mieterverband

mieterverband.ch

neue Wohnformen sprengen das Mietrecht - Mieterverband

Nr. 8, November 2011

M&W

Wohngemeinschaften im Aufwind

Ja zu bezahlbaren Wohnungen in Zürich


2

EditoriAl inhAlt

Liebe Leserinnen, liebe Leser

Können wir mit dem Ausgang der eidgenössischen Wahlen

zufrieden sein? Ja und Nein. Auf der einen Seite haben

die Parteien links der Mitte, die der Mieterbewegung nahestehen,

Wähleranteile eingebüsst, wovon die «neue

Parteien wie Grünliberale und BDP profitiert haben. Es ist

unklar, wie diese kleinen Wahlsieger wohnpolitisch orientiert

sind. Daher ist es wohl angezeigt, sich keine übertriebenen Hoffnungen zu machen.

Die Zukunft wird ihre mieterpolitische Tauglichkeit zeigen.

Dieser eher gemischten Bilanz stehen einige schöne und teils auch unerwartete

Erfolge gegenüber, wie das solide Abschneiden von Evi Allemann (Bern), Alain Berset

(Freiburg), Marina Carobbio (Tessin) und den beiden Neuen Balthasar Glättli und

Jacqueline Badran in Zürich. Sie alle sind direkt mit den Mieterinnen- und Mieter-

verbänden verbunden. Diese Stimmen bieten Gewähr, dass die Interessen der Mieterschaft

auch in den kommenden vier Jahren unter der Bundeskuppel nachhaltig ver-

treten werden.

Nachdenklich macht allerdings eine Zusammenstellung, die in der «NZZ am Sonntag»

zu lesen war. Thema war die Stärke der Lobbys in Bern, gemessen an den durch

die Ratsmitglieder deklarierten Mandaten in Verbänden und Organisationen. Daraus

geht hervor, dass die Hauseigentümerlobby praktisch doppelt so stark ist wie die Mieterlobby.

Nicht, dass dies eine überraschende Neuigkeit wäre. Die einseitige Wohnpolitik

des Parlaments legt ja von diesem Missverhältnis ein beredtes Zeugnis ab. Aber es

zeigt doch den Nachholbedarf auf, der nach wie vor besteht und der nur in Wahlen

aufgeholt werden kann.

«Der Mist ist geführt» würde ein Landwirt sagen. Nicht ganz, bleibt anzumerken.

In den Kantonen Bern und St.Gallen finden noch spannende Rennen um die Besetzung

der freien Ständeratssitze statt, die für die Mieterbewegung nicht ganz unwesentlich

sind. Bis Ende November bleiben die Wahlen also ein Thema. Dann sind sie endgültig

vorbei, und es beginnt der parlamentarische Alltag.

Herzlich

hug@pressebuero-sg.ch

iMprEssuM

Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband

Deutschschweiz

Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen, Postfach 942,

9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11

Administration und Adressverwaltung: M&W, Postfach 2271,

8026 Zürich, Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41

info@mieterverband.ch, www.mieterverband.ch

Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs), Basel;

Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach, Zürich;

Michael Töngi, Zürich; Anita Thanei, Zürich;

Beat Leuthardt, Basel; Walter Angst, Zürich

Titelbild: Markus Traber

Layout: Markus Traber, St.Gallen

Druck: Ziegler Druck und Verlags AG, Winterthur

Beglaubigte Auflage: 113’306 Exemplare

Erscheinung: 9 x pro Jahr

Abonnementspreis: Fr. 40.–/Jahr

Inserate und Beilagen: Chatterbox, Adelheid M. Kaegi,

Postfach 3006, 2500 Biel-Bienne 3, 079 797 50 48

adelheid@chatterbox.ch

SMV/D jetzt auch auf

Facebook

Bild m&w

3 referenzzinssatz

Neue Rundung: Ab 2. Dezember müssen die Mieten sinken.

4 Wohnbaugenossenschaften

Gemeinnützige wehren sich gegen Vorurteile.

6 Mängel

Neue Gerichtsentscheide zum Problem «Mängel an der Wohnung».

8 Zürich

Die grösste Schweizer Stadt will wohnpolitisch in die Offensive gehen.

9 parlament

Wie mieterfreundlich ist die «neue Mitte»?

11 hotline

Muss ich den Schlosszylinder bezahlen?

12 Miettipp

Neue Wohnformen sprengen das Mietrecht.

15 service

Broschüre «Das Mietrecht, Gesetz und Verordnung»

16 ständeratswahlen

Spannende zweite Wahlgänge in St.Gallen und Bern.

Mieten & Wohnen 8 | 2011


EfErEnZZinssAtZ

der Bundesrat hat ein Einsehen

Bei der Berechnung des

Referenzzinssatzes gilt

neu die mathematische

Rundung. Dies hat der

Bundesrat beschlossen. Ab

Dezember 2011 wird daher

der Satz von 2.75 auf

2.5% sinken.

Der Bundesrat hat die Berechnungsart

für den Referenzzinssatz

geändert. Bisher waren die Mietenden

systematisch benachteiligt.

Mit der Einführung der mathematischen

Rundung wird diese Ungerechtigkeit

beendet. Der MV hatte

dies schon lange gefordert.

sMV zeigt sich befriedigt

Seit der Einführung im September

2008 lag der neue Referenzzinssatz

stets über dem Durchschnitt aller

Hypotheken, aus dem er berechnet

sMV/d

Der Deutschschweizer Mieterinnen-

und Mieterverband

(SMV/D) ist weiterhin durch

drei Nationalräte im Parlament

vertreten. Nächstes

Jahr steht der Kampf gegen

die Bausparinitiativen

sowie die Planung von möglichen

Volksinitiativen auf

dem Programm.

Für den SMV/D verliefen die Wahlen

ins eidgenössische Parlament

erfolgreich. Nach dem Rücktritt von

Anita Thanei (SP, Zürich) und Doris

Stump (SP, Aargau) ist der Verband

weiterhin durch drei Vorstandsmitglieder

direkt im Nationalrat vertreten:

Evi Allemann (SP, Bern) wurde

wiedergewählt, und neu schafften

Balthasar Glättli (Grüne, Zürich)

und Jacqueline Badran (SP, Zürich)

den Sprung nach Bern. Beide machen

seit dem letzten Jahr im Vorstand

des SMV/D mit. Die beiden

Mieten & Wohnen 8 | 2011

Bild m&w

Der Bundesrat hat beim Referenzzins die mathematische Rundung beschlossen.

wird. Grund war eine Rundungsregel,

die bei Zinsen unter 3.5 Prozent

die Mietenden in jedem Fall benachteiligt.

Mit der Einführung einer mathematischen

Rundung wird diese

Ungerechtigkeit nun ausgeräumt.

Der Schweizerische Mieterinnen-

und Mieterverband (SMV) zeigt sich

Neulinge im Bundeshaus – sie politisieren

freilich schon viele Jahre im

Stadtzürcher Gemeinderat – konnten

die Gratulation von Präsidentin

Anita Thanei auf der Rigi entgegennehmen.

Dort trafen sich die Vorstandsmitglieder

kürzlich zu einer

Retraite.

in die offensive gehen

Wie die Wahlen insgesamt für den

MV verliefen, lesen Sie in unserer

Wahlnachlese auf Seite 9. Allemann,

Glättli, Badran sowie die weiteren

der Mieterbewegung verbundenen

Politiker werden in den nächsten

befriedigt: «Unser Einsatz gegen diese

unsinnige Regelung ist endlich erfolgreich.»

Leider aber sind den Mietenden

in den letzten drei Jahren

Mietzinssenkungen in Milliardenhöhe

vorenthalten worden.

Nichts wissen wollte der Bundesrat

von einer Berechnungsmethode,

Viel Arbeit in den nächsten Jahren: der SMV/D-Vorstand an einer Retraite.

vier Jahren viel zu tun haben. Es stehen

wichtige Entscheidungen an,

bei denen es gilt, die Interessen der

Mieterschaft zu wahren. Der Verband

will sich politisch engagieren.

«Zuerst steht der Kampf gegen die

Bausparinitiativen bevor», sagte Präsidentin

Anita Thanei (siehe auch

Artikel Seite 13). Der Verband müsse

gleich von Anfang an einen Erfolg

anstreben, man müsse hier «auf tutti

gehen». Die Federführung liegt

beim nationalen Dachverband SMV.

Die Kampagne ist in Vorbereitung,

wie SMV-Generalsekretär Michael

Töngi darlegte.

die den Referenzzinssatz stabilisiert

hätte. Auch mit der mathematischen

Rundung sind schnelle Wechsel

des Zinssatzes möglich. Mit der

neuen Berechnungsart wird der Referenzzinssatz

von 2.75 auf 2.5 Prozent

sinken, da der Durchschnitt aller

Zinsen bei der letzten Publikation

bei 2.51 Prozent lag.

Der SMV ruft die Vermieter auf,

die Mietzinsen auf den nächstmöglichen

Termin zu senken, sobald der

Referenzzinssatz ab dem 2. Dezember

sinkt. Die Vermieterseite profitiert

seit drei Jahren von rekordtiefen

Zinsen, während die Mieten

immer noch am Steigen sind. Gleichzeitig

ruft der SMV alle Mietenden

auf, eine Mietzinssenkung einzufordern,

da leider viele Vermieter die

Mietzinsen nicht von sich aus senken.

Eine Senkung des Referenzzinssatzes

um ein Viertel Prozent führt

zu einer Mietzinssenkung von knapp

3 Prozent – was in einer Durchschnittswohnung

mehrere hundert

Franken im Jahr ausmacht.

der Verband will politisch in die offensive gehen

Bild m&w

Der MV will auch mieterpolitisch

in die Offensive gehen. Es ist bald

zehn Jahre her, seit die letzte Volksinitiative

«Für faire Mieten» lanciert

wurde. Diese hatte die Loslösung der

Mieten vom Auf und Ab des Hypothekarzinses

zum Ziel. Bekanntlich

konnte dies nicht erreicht werden.

Weitere wichtige Mieterpostulate

harren einer Lösung. So etwa die Verbesserung

des Kündigungsschutzes,

der zu den schwächsten in Europa

gehört. Andere Probleme verschärften

sich in den letzten Jahren auf besorgniserregende

Weise, zum Beispiel

der Mangel an günstigen

Wohnungen in den Agglomerationen.

Solcher Wohnraum muss auch

durch raumplanerische Massnahmen

geschützt werden.

Sowohl beim Kündigungsschutz

als auch beim Preisschutz besteht

laut Thanei grosser Handlungsbedarf.

Nächstes Jahr sollen sich zwei

Arbeitsgruppen des Verbands mit

diesen Themen befassen und Vorschläge

für mögliche Volksinitiativen

ausarbeiten. Die Beschlussfassung

darüber wird beim nationalen

Dachverband SMV liegen.

3


4

WohnBAugEnossEnschAftEn

gemeinnützige wehren sich gegen Vo

HEV und Rechtsparteien

decken die gemeinnützigen

Wohnbaugenossenschaften

mit viel Kritik ein. Diese

wehren sich nun mit einer

Erklärung, die ihre Leistungen

ins rechte Licht rückt.

Es war massive Kritik, mit denen

die gemeinnützigen Wohnbauer

in Zürich konfrontiert waren: Sie

seien mit Steuergeldern subventioniert

und würden die Falschen beherbergen.

Auch leisteten sie keinen

Beitrag gegen die Wohnungsnot,

sondern würden diese noch verschlimmern,

indem sie den Wohnungsmarkt

«verfestigten». So ertönte

es von Seiten des Zürcher Hauseigentümerverbands,

der diese Kritik

mit Unterstützung der wirtschaftsnahen

Denkfabrik Avenir

Suisse in Umlauf brachte.

reaktion mit einer «Erklärung»

Das wirbelte viel Staub auf. Denn gemeinhin

gilt der gemeinnützige

Wohnungsbau als etwas, das vermehrt

gefördert werden sollte. Genossenschaftlich

erstellte Mieten

sind wegen des Gewinnverzichts um

20 bis 25 Prozent günstiger als jene

auf dem freien Markt. Nun gehen die

Angeschossenen in die Offensive. In

einer «Zürcher Erklärung» stellen sie

ihre Vorteile für die Gesellschaft

und den Wohnungsmarkt klar. Prominente

MV-Vertreter wie Jacque-

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

Bild m&w

Glücklich, wer in den grossen Städten in einer günstigen Genossenschaftswohnung leben darf.

lien Badran oder Niklaus Scherr,

aber auch der SMV/D gehören zu den

Erstunterzeichnern. Diese Auseinandersetzung

betrifft nicht nur Zürich,

sondern die ganze Schweiz.

Ausserhalb der städtischen Agglomerationen

sind die Gemeinnützigen

nur schwach verankert (siehe

Grafik). Gesamthaft haben sie einen

Marktanteil von lediglich rund 5

Prozent. Wären die Rahmenbedingungen

besser, so könnten die Gemeinnützigen

einen grösseren Beitrag

gegen Wohnungsnot und hohe

Marktanteile der gemeinnützigen in den städten

Zürich

Biel

Thun

Luzern

Winterthur

Basel

St.Gallen

Genf

Lausanne

Bern

Schweiz

Mieten leisten. Für eine Aufwertung

der profitfreien Genossenschaften

tritt auch der MV ein: «Der Anteil der

gemeinnützigen Wohnungen sowie

der nicht renditeorientierten Wohnungen

und Gewerberäume muss so

stark wie möglich erhöht werden»,

heisst es im Positionspapier zur Bodenpolitik.

Übrigens: Auch die Bundesverfassung

verlangt, dass der Bau von

günstigen Wohnungen gefördert

wird. Das wird immer wieder vergessen.

Im Art. 108 BV heisst es aus-

gAstkoMMEntAr

genossenschaften gleich beh

Die Wohnungsfrage ist akut. In Städten

und Agglomerationen liegt der Leerwohnungsbestand

bei 0,5 % und tiefer. Für

einen funktionierenden

Mark müsste

er aber mindestens

1 bis 2% betragen.

So steigen viele

Mieten trotz tieferHypothekarzinsen.DergemeinnützigeWohnungsbau

bietet Lösun-

Louis Schelbert

gen: Die Spekulation

ist ausgeschaltet

und es gilt die Kostenmiete. Damit

wird ein wichtiger Beitrag für preisgüns-

drücklich: «Der Bund fördert den

Wohnungsbau, den Erwerb von

Wohnungs- und Hauseigentum, das

dem Bedarf Privater dient, sowie die

Tätigkeit von Trägern und Organisationen

des gemeinnützigen Wohnungsbaus.»

Während von der

Wohneigentumsförderung oft die

Rede ist, wird die wichtige Rolle der

Gemeinnützigen vielfach ignoriert.

kampf um Marktanteile

Es kommt nicht von ungefähr, dass

sich der Hauseigentümerverband

tiges Wohnen geleistet, wichtig für Wirtschaft

und Gesellschaft. Darum sieht die

Verfassung vor, ihn zu fördern. Das Problem

ist, dass der Bundesrat bei den finanziellen

Mitteln klemmt. Seit Jahren – mit

der Ausnahme 2009 – werden die nötigen

Kredite nicht oder nur in kleinen Tranchen

gesprochen. So kann der Anteil am

gesamten Wohnungsbestand von 5%

nicht gehalten, geschweige denn gesteigert

werden. Genau dies aber müsste getan

werden.

Ist es zuviel verlangt, wenn der gemeinnützige

Wohnungsbau gleich behandelt

werden will wie etwa die Landwirtschaft?

Ich denke nein. Beides ist

existenziell. In der Budgetrealität des

Mieten & Wohnen 8 | 2011


urteile

im Verein mit neoliberalen Ökonomen

auf die Gemeinnützigen einschiesst.

In Zürich ist ein Kampf um

die freien Landreserven entbrannt,

service

� Zürcher Erklärung der Wohnbaugenosseschaften

zur Wohnungspolitik

sowie alle Unterzeichnenden

auf:

www.wohnbaugenossenschaften-zuerich.ch

Mieten & Wohnen 8 | 2011

die Vorteile

der gemeinnützigen

In der «Zürcher Erklärung zur Wohnungspolitik»

werden sieben Vorteile

der nicht gewinnorientierten

Wohnbauträger aufgelistet:

1. Sie sichern durch den Verzicht auf

Gewinn zahlbaren Wohnraum insbesondere

für Familien und Ältere

mit beschränktem Einkommen.

2. Sie beanspruchen markant geringere

Wohnflächen. Boden und Infrastrukturen

werden besser genutzt,

womit die öffentliche Hand Kosten

spart.

3. Die Neu- und Ersatzbauten sind

architektonisch meist vorbildlich.

4. Genossenschaftsmitglieder haben

Wohnrecht; bei Neubauten erhalten

sie Ersatzangebote und werden

nicht verdrängt.

5. Genossenschaften bieten soziale

Angebote und erhöhen die Wohnqualität.

6. Sie wirtschaften mit einer langfristigen

Perspektive und investieren

mehr als andere in ökologische

Massnahmen.

7. Weil die Wohnungen in Genossenschaften

günstiger sind, beanspruchen

ihre Bewohner weniger

oder keine Sozialhilfe. Das spart der

öffentlichen Hand mehr Geld als die

Wohnbauförderung kostet.

andeln wie landwirtschaft

Bundes spiegelt sich das nicht. Es gibt

massive Unterschiede. Die Landwirtschaft

wird nicht nur jährlich mit Milliarden

von Franken gestützt. Sie wird weiter

bevorteilt, indem rückzahlbare Kre-

dite aus Betriebsdarlehen und Investitionshilfen

nicht in die Bundeskasse zurückfliessen,

sondern in einen agrarischen

Fonds de Roulement, aus dem wie-

derum landwirtschaftliche Anliegen mitfinanziert

werden. Aktuell befinden sich

2,5 Mrd. Franken darin – und er nimmt

weiter zu.

Was der Landwirtschaft billig ist, soll

dem gemeinnützigen Wohnungsbau

recht sein. Doch der Bundesrat lehnt bislang

einen neuen Rahmenkredit für den

es stehen dabei Milliarden auf dem

Spiel. Die Privaten wehren sich gegen

höhere Marktanteile der Wohnbaugenossenschaften,

die sie als unerwünschte

Konkurrenz empfinden.

ebenfalls Fonds de Roulement genannten

Fonds beim gemeinnützigen Wohnungsbau

ab. Das ist unverständlich. Gerade in

der herrschenden Wohnungsnot müssen

die Genossenschaften den Anteil am Gesamtwohnungsbestand

zumindest halten,

vielmehr aber ausbauen können. Es

muss deshalb gelingen, dass der Fonds de

Roulement der Gemeinnützigen auf Bundesebene

jetzt einen entscheidenden

Schritt vorwärts und zu einem neuen

Rahmenkredit (Verpflichtungskredit)

kommt. Das liegt auch im Interesse der

Mieterinnen und Mieter.

Louis Schelbert, Nationalrat,

Präsident Schweizerischer Verband

für Wohnungswesen

Bild Daniel Ammann

studiE

die Mär von den

‹falschen› Bewohnern

Eine Untersuchung des

Bundesamtes für Wohnungswesen

zeigt, dass die

meisten Genossenschaften

mit Belegungsvorschriften

ihre Mieterschaft steuern.

Gemeinnützige sehen sich zuweilen

mit dem Vorwurf konfrontiert,

sie würden ihre günstigen

Wohnungen an Leute vermieten, die

viel mehr bezahlen könnten – also

an die «falschen» vergeben. Dadurch

werde verhindert, dass jene Personen

profitieren, die auf preiswerte

Mieten angewiesen sind. Auch seien

manche Wohnungen unterbelegt.

Dagegen verweisen die Gemeinnützigen

auf ihre Belegungsvorschriften.

So wird zum Beispiel mit 35

Quadratmetern pro Person oder mit

der Belegungs-Faustregel «Zimmerzahl

minus eins gleich Personen» gerechnet,

es gibt Einkommenslimiten

oder eine Umzugspflicht bei Veränderungen.

Stimmt aber der Vorwurf? Das

Bundesamt für Wohnungswesen

(BWO) wollte es genau wissen und

liess die Wohnbaugenossenschaften

befragen, ob sie Belegungsvorschriften

kennen und wie sie diese in der

Praxis anwenden. Mit der Studie

wurde Daniel Blumer, Leiter der Förderstelle

gemeinnütziger Wohnungsbau

Kanton Bern, beauftragt.

Erste Ergebnisse hat Blumer nun in

«wohnen», dem Organ des Genossenschaftsdachverbands

SVW, bekannt

gegeben.

grosse und kleine

Blumer befragte 1386 gemeinnützige

Wohnbauträger, wovon über 70

Prozent antworteten. Dabei dominieren

die kleineren Genossenschaften,

die bis hundert Wohnungen haben

und im Milizsystem geführt

werden. Daneben gibt es aber auch

grosse Genossenschaften mit tausend

und mehr Wohnungen. Diese

prägen insgesamt den genossen-

schaftlichen Wohnungsmarkt: 7

Prozent aller Bauträger verwalten 67

Prozent aller gemeinnützigen Mietwohnungen.

Nun zeigt sich, dass die meisten

Genossenschaften Belegungsvorschriften

kennen. Rund 70 Prozent

oder gegen 100’000 Wohnungen sind

solchen freiwilligen Restriktionen

bezüglich der Mieterschaft unterworfen.

Räumlich betrachtet unterliegen

81 Prozent der freitragenden

Wohnungen in den fünf grössten

Städten Zürich, Genf, Bern, Basel

und Lausanne solchen Vorschriften.

In Zürich kennen neun von zehn

Wohnungen, die von grösseren Gemeinnützigen

verwaltet werden,

verbindliche Belegungsvorschriften.

oft keine Wahl

Viele kleine Genossenschaften steuern

die Belegung jedoch nicht oder

nur bei grosser Nachfrage. Laut Blumer

liegt der Grund darin, dass diese

wegen ihrer geringen Grösse oft

keine Wahl haben. Um einen drohenden

Leerstand zu vermeiden,

wird die Wohnung ohne weitere Kriterien

möglichst schnell vermietet.

Oder dann wird eher darauf geachtet,

ob der neue Mieter möglichst

viele Genossenschaftsanteile zeichnet

oder ob er zu einer aktiven Mitarbeit

bereit ist. Es stehen also finanzielle

Zwänge im Vordergrund. «Kei-

ne Vorschriften heisst aber nicht einfach

Laissez-faire», betont Blumer.

Die Studie wird demnächst publiziert.

Vorweg ist aber klar, dass der

Pauschalvorwurf an die Gemeinnützigen

nicht zutrifft, sie würden ihr

selbst gesetztes Ziel, dem Mittelstand

günstige Wohnungen zu bieten,

verfehlen. «Belegungsvorschriften

sind ein probates Mittel, um

günstige Wohnungen gerecht zu verteilen»,

sagt Blumer. Der Vorwurf

wirkt im Übrigen politisch konstruiert.

Wer mit dem Finger auf die Gemeinnützigen

zeigt, müsste auch alleinstehende

Wohlhabende, die in

einer Villa wohnen, zum Auszug auffordern.

Dies ist bis jetzt aber noch

nicht geschehen.

5


6

MängElurtEilE

Wenn das Vordach tropft und anderer

Mängel an der Wohnung

geben häufig Anlass zu

Streit. Oft gewähren die

Gerichte Betroffenen eine

Mietzinsreduktion. Wie

sieht die Praxis aus? M&W

wirft einen Blick auf jüngste

Entscheide

Was ist überhaupt ein «Mangel

an der Mietsache», wie es im

Rechtsjargon heisst? Selbst diese

Frage ist umstritten und somit Gegenstand

der Gerichtspraxis. Denn

das Obligationenrecht definiert den

Begriff nicht. Das Bundesgericht

führte vor fünf Jahren aus, dass ein

Mietobjekt dann mangelhaft sei,

wenn ihm eine vertraglich zugesicherte

Eigenschaft fehle – oder auch

eine Eigenschaft, die sich aus dem

Vertragszweck ergibt. Daraus schlossen

dann die höchsten Richter, dass

ein Mangel durch einen Vergleich

zwischen dem vertraglich vereinbarten

und dem tatsächlichen Zustand

des Mietobjekts zu ermitteln sei.

Alles klar?

Wie auch immer: Was interessiert,

ist die Entschädigung, wenn

ein Mangel spät oder gar nicht behoben

wird. Anders gesagt: Welche

Mietzinsreduktion hat man in ei-

Das Bundesgericht hatte kürzlich die

Klage einer Café-Inhaberin zu beurteilen,

die sich durch den benachbarten

Sexbetrieb gestört fühlte und daher

einen Mangel an der Mietsache

einklagte. Das Café hatte anfangs eine

normale Karaokebar in der Nachbarschaft.

Mit dieser musste man die

Toiletten teilen. Dann aber zog eine

Sexbar mit Prostituierten ein, die von

Bild m&w

Intensiver Baulärm in der Nachbarschaft ist als Wohnungsmangel anerkannt.

nem solchen Fall zugut? Dies lässt

sich nicht allgemein beantworten.

Der «Tarif» wird nur in der Gerichtspraxis

festgelegt. Der Zürcher Mietrechtsspezialist

Claude Roy ist Redaktor

der Zeitschrift «mp/Miet-

rechtspraxis». In der jüngsten Ausgabe

hat er viele Mängelurteile zusammengestellt.

das undichte Vordach

Alle möglichen Streitfälle kommen

vor. So musste das Bundesgericht ein

undichtes Vordach über einer Ter-

15% Mietreduktion wegen prostitution in der nachbarschaft

16 bis 1 Uhr nachts und am Wochenende

bis 2 Uhr geöffnet war. Im Gang und

in den Toilettenräumen trafen die Gäste

jeweils auf die Dirnen, die sich dort

aufhielten.

Bald sahen die WC nicht mehr so

toll aus. Und bald kamen am Abend

kaum mehr Gäste. Die Umsatzzahlen

des Cafés sanken ebenso wie sein Ruf.

Zwei Jahre dauerte es, bis die Vermiete-

Bild m&w

rasse beurteilen. Es ging um eine

9-Zimmervilla mit Umschwung und

Schwimmbad. Die Miete kostete die

Kleinigkeit von 15’000 Franken im

Monat plus Nebenkosten. Der Mieter

rügte den Mangel, und dieser wurde

zwar von einem Spezialisten begutachtet,

aber nur teilweise behoben.

Der folgende Streit ging bis nach

Lausanne. Die Bundesrichter urteilten,

dass periodische Wartungsarbeiten

nicht ausreichen, wenn das

Dach weiterhin tropft. Weiter befanden

sie, dass der Mieter das Vordach

rin der Sexbar kündigte und diese

endlich auszog. Die Caféwirtin klagte

eine Mietzinsreduktion von 50% für

zwei Jahre ein. Das Bundesgericht

anerkannte im Januar 2011 eine Mietzinsreduktion

von 15%. Diese hatte

schon die Vorinstanz zugesprochen.

Es bestätigte damit, dass Immissionen

des Sexgewerbes mietrechtlich

einen Mangel darstellen. Es war

nämlich so, dass die Prostituierten

auch den Cafégästen sexuelle Angebote

machten, was diese als Belästigung

empfanden.

Die Bundesrichter fanden, dass

15% Mietreduktion eher wenig, aber

auf jeden Fall nicht unangemessen

sei. Die Reduktion wurde aber auf einen

bestimmten Zeitraum beschränkt,

dies weil die Mängelrüge

erst spät erfolgte. Allfällige Mängel,

so das höchste Gericht, müssten sofort

gemeldet und der Vermieterin

Gelegenheit zur Behebung gegeben

werden.

auf Kosten der Vermieterin abdichten

lassen kann, wenn innert acht

Monaten seit der Mängelanzeige keine

geeigneten Massnahmen zur Behebung

erfolgen.

In einem anderen Fall musste das

Bundesgericht die defekte Heizung

in einer Bar beurteilen. Es sprach

dem Mieter des Lokals eine Mietzinsherabsetzung

von 15% zu. Im Fall eines

Coiffeursalons, wo die elektrischen

Anlagen für die Eingangstüre

und das Schaufenster nicht funktionierten,

entschied ein Tessiner Gericht

auf eine Mietreduktion von

30%. Im Tessin wohnte ein Mieter im

5. Stock, und der streikende Lift wurde

nie repariert. Das Gericht hielt eine

15%ige Mietherabsetzung für angemessen,

dies auch bei den Akon-

tozahlungen für die Nebenkosten.

Auch Baulärm ist ein Mangel

Ein Genfer Gericht sprach einem

Mieter ebenfalls 15% Mietnachlass

zu, weil dieser während längerer

Zeit nur mangelhaft mit Warmwasser

versorgt wurde. In St.Gallen entschied

ein Gericht, dass die Miete bei

starkem und lange anhaltendem

Baustellenlärm je nach Lage der

Wohnung zur Baustelle um 20 bis

35% reduziert werden muss. Eine

konkrete Berechnung der Wertverminderung

sei aber nicht möglich.

Diese müsse im Rahmen einer Gesamtbetrachtung

und mit «gesundem

Menschenverstand» geschätzt

werden. Es ist aber klar, dass grosser

Baulärm bei betroffenen Wohnungen

als Mangel anerkannt ist.

Ein spezieller Fall war wohl jener

Streit zwischen zwei Tessiner Nach-

Mieten & Wohnen 8 | 2011


ärger

barinnen, der in Aggressionen ausartete.

Die eine Frau beklagte sich

beim Vermieter über die andere,

dass sie sich gewalttätig verhalte.

Der Vermieter drohte daraufhin der

Fehlbaren mit der Kündigung. Vergeblich.

Es kam erneut zum Streit,

und dabei soll die aggressive Frau in

die Wohnung der Nachbarin eingedrungen

und diese sogar tätlich angegriffen

haben. Darauf hinterlegte

die Geschädigte den Mietzins bei der

Schlichtungsbehörde und verlangte

eine Mietzinsherabsetzung, die der

Vermieter aber verweigerte: Er habe

mit der Kündigungsdrohung bereits

das Mögliche getan.

Die Schlichtungsbehörde von

Giubiasco kam zum Schluss, dass

schwere Aggressionen einen «Mangel»

darstellen und die Mieterin eine

Reduktion verlangen kann. Konkret:

Sie erhielt 25% Mietminderung für

die Zeit zugesprochen, bis die aggressive

Nachbarin auszog.

service

� Fachzeitschrift mp/Mietrechtspraxis

Nr. 3/11.

Einzelexemplar Fr. 22.–

Zu beziehen über info@mieterverband.ch

oder Tel. 043 243 40 40

hAusVErEin

Der Hausverein boomt und

hat kürzlich die Schwelle

von zehntausend Mitgliedern

überschritten. Geschäftsleiter

Jürg Wittwer

erläutert im Folgenden die

Ziele des aufstrebenden

Verbands.

Der Hausverein Schweiz vertritt

«faire und umweltbewusste EigentümerInnen»,

wie es im Logo

heisst. Er ist die Alternative zum

rechtsbürgerlichen Hauseigentümerverband.

In den letzten Jahren

ist die Wachstumskurve des Hausvereins

Schweiz steil angestiegen.

Vor wenigen Wochen konnte Hildegard

Fässler, SP-Nationalrätin und

Präsidentin des Hausvereins, vordem

Bundeshaus das zehntausendste

Mitglied begrüssen.

Mieten & Wohnen 8 | 2011

MV BAsEl

Basler initiative

in rekordzeit eingereicht

Der MV Basel hat seine

Volksinitiative «für bezahlbares

Wohnen» nach einer

rekordverdächtigen Sammelzeit

von nur dreieinhalb

Monaten eingereicht.

Bezahlbares und sicheres Wohnen

für alle»: Nach Auffassung des

MV gehört dieser soziale Grundsatz

in die Basler Kantonsverfassung. Damit

dies aber nicht toter Buchstabe

bleibt, sollen dort zusätzlich einzelne

Wohnraumförderungs-Ziele festgeschrieben

werden. So soll der Kanton

für mehr genossenschaftliche

und soziale Wohnungen sorgen, den

Abbruch von Altbauten nicht einfach

den Investoren überlassen und

energieeffiziente Neubauten bezahlbar

konzipieren. Ferner soll der Kanton

auch Zonen für günstige Wohnungen

schaffen und generell

hierfür – wie früher – Objekthilfe

einsetzen.

rekord-sammelergebnis

Dafür sammelte der Basler MV in

nur dreieinhalb Monaten 3035 gültige

Unterschriften. Die Bögen wur-

florierende Alternative zum hauseigentümerverband

Mitglied beim Hausverein sind in

erster Linie Haus- und WohnungseigentümerInnen,Stockwerkeigentümergemeinschaften,

aber

auch MieterInnen,

die Wohnraum

erwerben

oder selber bauen

wollen. Der

Hausverein bietet

seinen Mit-

Jürg Wittwer gliedern ein

umfassendes

und qualitativ hoch stehendes

Dienstleistungsangebot und informiert

sie regelmässig über alle Fragen

rund ums Haus.

Der Hausverein setzt sich für gesellschaftspolitisch

wichtige Themen

wie bezahlbaren Wohnraum

und faire Mietverhältnisse ein. Er

setzt sich auch für die Förderung des

Wohneigentums für möglichst viele

und für den Bauherrenschutz ein. Er

Bild MV Basel

den inzwischen der Staatskanzlei

übergeben. Das rasche Zustandekommen

zeigt deutlich, dass breite

Kreise auf dem schwierigen Wohnungsmarkt

zu kämpfen haben. «Neben

den wirtschaftlich schlechter

gestellten Mietparteien betrifft dies

immer stärker auch Teile des Mittelstands»,

sagt Co-Leiter Beat Leuthardt.

Man habe dies beim Sammeln

beobachten können. Leuthardt ist

sehr erfreut über das Echo und auch

über die gleichmässige Verteilung

der Unterschriften auf sämtliche

Basler Quartiere inklusive Riehen.

Der MV versteht seine Volksinitia-

VertreterInnen des MV bei der Übergabe der Unterschriften.

engagiert sich für eine nachhaltige

Klimapolitik und erneuerbare Energien

und unterstützt seine Mitglieder

bei der konkreten Umsetzung

dieser Ziele.

In seiner kürzlich genehmigten

«Vision und Strategie 2020» hat sich

der Verband ein hohes Ziel gesteckt.

Er will die Mitgliederzahl auf 25’000

erhöhen und seinen politischen Einfluss

verstärken. Sein klares sozial

und umweltpolitisch orientiertes

Profil entspricht den Bedürfnissen

der Zeit und hat ein grosses Zukunftspotenzial.

Es gilt, den Wohnraum als wichtiges

gesellschaftliches Gut zu schützen

und ihn vom Druck der finanzpolitischen

Interessen zu befreien.

Dies sind nicht nur Anliegen des

Mieterinnen- und Mieterverbands,

sondern auch die Ziele des Hausvereins.

Wohneigentum und soziale

Verantwortung sind nicht etwa Gegensätze,

sondern bieten grosse

tive als alternatives Konzept zu einem

Bericht der Regierung, der derzeit

in der Vernehmlassung ist und

der sich mit der Förderung von Investoren

befasst. «Das regierungsrätliche

Konzept ist sozial nicht ausgewogen»,

lautet die Kritik des MV. Die

Kantonsregierung habe sich einseitig

in den Dienst von Investoren gestellt.

Es gehe jetzt darum, die Debatte

über die Stärkung des sozialen

Basel endlich anzugehen, fordert

der MV. Er erwartet von den Basler

Behörden, dass seine Verfassungsinitiative

ohne Verzögerung behandelt

wird.

Möglichkeiten der sozialen Veränderung.

Dafür setzt sich der Hausverein

ein. Jürg Wittwer

Geschäftsleiter Hausverein Schweiz

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finden Sie auf der Webseite

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mieterverband

7


8

VolksABstiMMung

stadt Zürich will mehr für günstige Wo

Am 27. November stimmt

die Stadt Zürich über einen

wohnpolitischen Grundsatzartikel

ab. Ein deutliches

Ja wird den Stadtrat zwingen,

bei der Förderung des

gemeinnützigen Wohnungsbaus

Gas zu geben.

Vor den Kommunalwahlen im

März 2010 sind in Zürich Unterschriften

für vier wohnpolitische

Volksinitiativen gesammelt worden.

Drei von ihnen verlangten Zielvorgaben

für eine bessere soziale Durchmischung

der Quartiere (SP) und ein

am Bedarf orientiertes Angebot an

Familien- und Alterswohnungen

(EVP). Handfest war die Forderung

der SP, den Anteil der genossenschaftlichen

und der städtischen

Wohnungen von einem Viertel auf

einen Drittel zu erhöhen.

nonprofit-koalition

Das Parlament hat aus dem Initia-

tiv-Strauss einen wohnpolitischen

Grundsatzartikel formuliert. Das

Ziel, den Anteil der gemeinnützigen

Wohnungen, mit denen nicht mehr

spekuliert werden kann, auf einen

Drittel zu erhöhen, unterstützt

nicht nur der Stadtrat und eine grosse

Mittelinks-Koalition des Gemeinderats

(CVP, EVP, Grüne, SP, AL).

Auch Quartiervereine und Nonprofitorganisationen

wie Caritas oder

Pro Juventute empfehlen ein Ja. Allein

mit den herkömmlichen wohn-

gAstkoMMEntAr

baupolitischen Instrumenten – kommunale

Neubauten und Baurechts-

abtretungen an Genossenschaften

und städtische Stiftungen – ist das

gesteckte Ziel nicht zu erreichen.

Nötig sind vor allem drei Massnahmen:

� Verstärkter Kauf privater Liegenschaften:

Für eine offensivere Kaufpolitik

braucht es angesichts der

zurzeit verrückt spielenden Liegenschaftenpreise

auch die politische

Bereitschaft, den kaufbereiten Wohn-

bauträgern wie etwa der Stiftung

PWG und weiteren Genossenschaften

zusätzliche Abschreibungsbeiträge

zu gewähren.

� Offensive Baulandbeschaffung:

Weil das meiste Bauland für den gemeinnützigen

Wohnungsbau zu

teuer ist, muss auch hier die öffentliche

Hand einspringen. Angedacht

ist eine Stiftung, die Land beschaffen,

dieses an gemeinnützige Bauträger

im Baurecht abtreten oder

weiterverkaufen und Gemeinnützi-

gen allenfalls Darlehen für den

Landerwerb gewähren soll.

� Beschaffung von Bauland über

planerische Massnahmen: Planungsmehrwerte

bei Um- und Aufzonungen

müssen in Form von Baulandabtretungen

an Baugenossenschaften

abgeschöpft werden. Ein erfolgrei-

ches Beispiel dafür ist das

Manegg-Areal. An diesem

muss sich die Stadt vor allem

bei der Umnutzung

der SBB-Areale orientieren.

Zudem müssen die

planerischen Instrumente

bereitgestellt werden, um

Mindestanteile an gemeinnützigenWohnungen

festsetzen zu können,

wie es die Einzelinitiative

der Stadtzürcher MieterverbandspräsidentinManuela

Schiller verlangt.

Wie Stadtpräsidentin

Corine Mauch kürzlich

im Gemeinderat ausführte, geht es

dabei «nicht um Umverteilung, sondern

um eine Verhinderung von Umverteilung.

Eigentümerinnen und

Eigentümer sollen den Mehrwert,

der aufgrund von Investitionen und

Planungen des Staates anfällt, nicht

einfach für sich privatisieren können».

Der wohnpolitische Grund-

Mietentlastung für Arme: ein längst fälliger schritt!

Wer Ergänzungsleistungen bezieht, hat

für die Mietkosten als Einzelperson 1100

Franken pro Monat zu gut. Für Zwei- oder

Mehrpersonenhaushalte

werden

höchstens 1250

Franken pro Monat

als Mietkosten

akzeptiert.

Muss die Wohnungrollstuhlgängig

sein, kön-

Silvia Schenker

nen noch einmal

bis zu 300 Franken

pro Monat angerechnet werden. Diese

Ansätze gelten seit dem Jahr 2001.

Je nachdem, wo die EL-Bezügerinnen

und -bezüger wohnen, reichen diese Ansätze

bei weitem nicht, um die effektiven

Mietkosten zu decken. Mietkosten werden

für die Betroffenen darum zur Armutsfalle.

Wer in einer Wohnung lebt, die mehr

als die eingangs erwähnten Ansätze kostet,

muss sich die zusätzlichen Kosten

vom sowieso schon knappen Lebensbedarf

absparen. Senioren- und Behindertenorganisationen

fordern darum schon

länger, dass bei den Ergänzungsleistungen

die Höchstgrenze für die Mietkosten

den gestiegenen Mietpreisen angepasst

und erhöht werden. Es gab ausserhalb

des Parlaments schon verschiedenste Ver-

suche, eine Erhöhung zu erreichen. Im

eidgenössischen Parlament wurden zahlreiche

Vorstösse mit der gleichen Forderung

eingereicht. Keiner dieser Vorstösse

hat zum Erfolg geführt. In der Herbstsession

wurde ein Vorstoss gar mit Stichentscheid

des Präsidenten abgelehnt.

Nun bewegt sich doch etwas: An ihrer

letzten Sitzung hiess die nationalrätliche

Kommission für soziale Sicherheit und

Gesundheit eine von mir eingereichte

Kommissionsmotion gut. Die Motion verlangt

eine Anhebung der Mietzinsmaxima.

Besonders berücksichtigt werden sollen

Mehrpersonenhaushalte und regio-

nale Mietzinsunterschiede. Ein Bericht

des Bundesamts für Sozialversicherungen

hat nämlich aufgezeigt, dass nicht nur

dringender Handlungsbedarf bei den

Mietzinsmaxima besteht, sondern dass

die Situation dort besonders prekär ist,

wo mehrere Personen in einem Haushalt

von ErgänzungsleistungsbezügerInnen

leben. Mit der Überweisung des Vorstosses

ist es aber noch nicht getan. Weitere

Schritte müssen folgen. Doch da die Motion

ohne Gegenstimme mit nur zwei Enthaltungen

überwiesen wurde, kann das

Vorhaben gelingen. Das ist allen Betroffenen

von Herzen zu wünschen.

Silvia Schenker

Nationalrätin SP Basel-Stadt

Mieten & Wohnen 8 | 2011


hnungen tun

Bilder MV Zürich

satzartikel, mit dem die Gemeindeordnung

ergänzt wird, ist nur eine

Zielformulierung.

Für die Umsetzung wird es auch

in Zukunft Druck brauchen. Jede

konkrete Massnahme zur Stärkung

der Gemeinnützigen muss vom Parlament

oder vom Volk bewilligt werden.

Dafür bleiben die politischen

Hürden aber hoch. Beispiel: 2012

will der Stadtrat auf die Abschreibungsbeiträge

verzichten, die der

Mieten & Wohnen 8 | 2011

bereits erwähnten Stiftung PWG

den Kauf von Liegenschaften im völlig

überhitzten Markt erleichtern

sollen. Ein wuchtiges Ja am 27. November

zum Grundsatzartikel ist

nötig, um die politischen Blockaden

zu lösen.

service

� Infos zur Abstimmung:

www.bezahlbare-wohnungen.ch

Mit diesem Plakat wird in Zürich für ein Ja am 27. November geworben.

pArlAMEnt

ist die ‹neue Mitte›

mieterfreundlich?

Die eidgenössischen Wahlen

lassen aus Sicht des MV

noch Wünsche offen. Ob

das neue Parlament mieterfreundlicher

wird als das

alte, steht in den Sternen

Bei den National- und Ständeratswahlen

vom 23. Oktober verloren

die grossen Parteien Wähleranteile

an die so genannte «neue Mitte».

Auch SP und Grüne gaben nach,

was für die Mieterbewegung schlecht

ist. Immerhin gewann die SP drei

Mandate hinzu (jetzt 46 Sitze), während

die Grünen fünf verloren (jetzt

noch 15 Sitze).

Wo steht die neue Mitte?

Gewinner waren die Grünliberalen

(GLP) und die BDP. Die fraktionierte

Mitte bietet Anlass zu allerlei Spekulationen:

Politisiert sie mehr rechts

oder mehr links? Und wie wirkt sich

das aus? Die Kommentatoren rätselten.

Nicht ohne Grund: Weder GLP

noch BDP haben ein klares politisches

Profil. Es kann aber festgestellt

werden, dass beide eher bürgerlich

orientiert sind. Aus Mietersicht lautet

die entscheidende Frage: Wie halten

sie es mit der Wohnpolitik?

Da lässt die BDP weniger Hoffnung

aufkommen als die GLP, denn

sie votierte klar für das Bausparen.

Die Grünliberalen zeigten sich bei

Mietergeschäften bisher gespalten.

Einige stimmten mit dem Mieterlager,

einige mit den Hauseigentümern.

«Wir werden mit diesen Parteien

reden müssen», sagt Michael

Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen

Mieterinnen- und Mieterverbands

(SMV). Denn sie können je

nach Lage Mehrheitsmacher sein.

Töngi will Kontakt aufnehmen und

die Mieteranliegen deponieren. Es

bleibt zu hoffen, dass er auf offene

Ohren stösst.

neue persönlichkeiten

Personell konnte die Mieterbewegung

in den Wahlen punkten. Balthasar

Glättli und Jacqueline Badran,

beide im Vorstand des SMV/D,

wurden auf Anhieb gewählt. Sowohl

Glättli als auch Badran erhielten

Vorschusslorbeeren als künftige politische

Schwergewichte. «Ich kann

es noch kaum fassen», reagierte

Glättli am Tag nach der Wahl erfreut.

Jacqueline Badran hatte wenige

Tage nach der Wahl die Gelegen-

heit zu einem Auftritt in der Polit-

sendung «Arena». Sie konnte sich

dort einem grösseren Publikum vorstellen.

Im Kanton Bern wurde Evi Allemann,

ebenfalls Vorstandsmitglied

des SMV/D, wiedergewählt. Somit ist

der Verband nach dem Abgang von

Anita Thanei und Doris Stump weiterhin

mit drei VertreterInnen im

Nationalrat präsent – der Besitzstand

ist gewahrt! Weiteren MV-nahen

Politikern gelang die Wahl oder

Wiederwahl teils souverän, so Paul

Rechsteiner und Hildegard Fässler in

St.Gallen, Edith Graf-Litscher im

Thurgau und Louis Schelbert in Luzern.

In Solothurn schaffte neu Philipp

Hadorn (SP) den Sprung ins Bundeshaus.

Auch Asloca-Sekretär Carlo

Sommaruga wurde in Genf wiedergewählt,

im Tessin ist es SMV-Präsidentin

Marina Carobbio. Als Wermutstropfen

ist die Abwahl von Jo

Lang im Kanton Zug zu vermerken,

der auch mieterpolitisch aktiv war.

Berset im Bundesrat?

Glanzvoll wurde die vom MV Kanton

Aargau empfohlene Pascale Bruderer

in den Ständerat delegiert, ebenso

souverän der Bisherige Claude Janiak

im Kanton Baselland und Aslo-

ca-Präsident Alain Berset im Kanton

Freiburg. Nach Moritz Leuenberger

könnte Berset als Mietervertreter gar

den Wechsel in die Landesregierung

schaffen. Auch Marina Carobbio

stellt sich der Wahl in den Bundesrat.

In den Kantonen Bern und St.

Gallen sind Hans Stöckli und Paul

Rechsteiner in der Endausmarchung

um den Ständeratssitz im Rennen

(vgl. S. 16).

Vor den Wahlen titelte M&W «Das

Parlament muss mieterfreundlicher

werden». Diese Forderung bleibt

auch nach den Wahlen aktuell. Wir

werden in den nächsten Jahren sehen,

wie es herauskommt.

nEWs

Ein drittel für die Miete

28 Prozent der Zürcherinnen und

Zürcher müssen mehr als 30 Prozent

ihres Monatseinkommens für die

Miete aufwenden. Dieses bedenkliche

Resultat förderte die jüngste Bevölkerungsbefragung

des Stadtentwicklungsamts

zu Tage. Diese zeigt

auch, dass immer mehr Geld für die

Miete ausgegeben werden muss: Die

Durchschittsmiete beträgt laut diesen

Angaben 1730 Franken.

9


10

ZürchEr Erklärung

Appell zur Wohnpolitik

In Zürich haben Gemeinnützige

und Parteien eine

«Erklärung zur Wohnpolitik»

veröffentlicht. Die

öffentliche Hand muss

zugunsten preisgünstiger

Wohnungen eingreifen.

Der Grossraum Zürich boomt.

Sein Erfolg droht finanziell

Schwache und den breiten Mittelstand

zu verdrängen. Davon sind Familien

und ältere Menschen besonders

betroffen. Diese Verdrängung

ist staats- und sozialpolitisch gefährlich

und hat negative Folgen für die

Volkswirtschaft und die Umwelt.»

Mit diesen klaren Worten wenden

sich Exponenten der Zürcher Baugenossenschaft

zusammen mit PolitikerInnen

von AL, BDP, CVP, EVP, FDP,

Grünen und SP an die Öffentlichkeit.

kein Verkauf an Meistbietende

Sie stellen vier Forderungen zur

Stärkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus

auf:

� Wohnbauland der öffentlichen

Hand oder von staatsnahen Betrieben

soll bei Bedarf für die Gemeinden

oder den gemeinnützigen Wohnungsbau

reserviert und nicht dem

Meistbietenden verkauft werden.

Wo es möglich ist, soll die öffentliche

Hand Land kaufen und zum Beispiel

im Baurecht an Genossenschaften

abgeben. Wo dies vergüns-

tigt geschieht, soll es bei der Vermietung

an Verpflichtungen gebunden

sein.

� Kantonale und kommunale Bo-

haben sie Mietprobleme?

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die genossenschaftliche Form des Eigentums

fördern.

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Mieten & Wohnen 8 | 2011


hotlinE TEL. 0900 900 800 (FR. 3.70/MIN. AUS FESTNETZ)

Muss ich den Zylinder bezahlen?

Frage: Ich habe einen meiner Wohnungsschlüssel

verloren, der auch an die Haustür

passt. Nun will meine Vermieterin

auf meine Kosten die Schlosszylinder auswechseln.

Darf sie das?

Hotline: Das kommt darauf an, wo

und unter welchen Umständen Ihnen

der Schlüssel abhanden gekommen

ist. Ist kein Missbrauch zu erwarten,

müssen Sie nur den

Schlüssel bezahlen, nicht aber das

Auswechseln der Schlosszylinder. Ist

der Schlüssel nicht in unmittelbarer

Umgebung des Hauses weggekommen,

und es war keine Adresse dabei,

kann man einen Missbrauch

praktisch ausschliessen. Wurde Ihnen

hingegen die Handtasche mit

Ausweisen und Schlüssel gestohlen,

ist ein Missbrauch wahrscheinlicher.

Im Einzelfall ist es meistens eine

Ermessensfrage, ob ein Mieter

Mieten & Wohnen 8 | 2011

oder eine Mieterin für das Auswechseln

der Schlosszylinder aufkommen

muss.

Grundsätzlich liegt es an Ihnen

als Mieterin oder Mieter glaubhaft

zu machen, wo und wie Ihnen der

Schlüssel abhanden gekommen ist.

sind topfpflanzen erlaubt?

Frage: : Damit das gemeinsame Treppenhaus

etwas wohnlicher aussieht, möchte

ich dort eine Topfpflanze aufstellen. Darf

ich das?

Hotline: Eine Topfpflanze im Treppenhaus

ist natürlich schön und

wird in vielen Mietliegenschaften

Aktion

Praktisch und handlich:

Mit dem neuen MV-Schirm

halten Sie sich lästigen

Regen vom Leib. Er ist weiterhin

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Tasche bequem verstauen lässt,

ist auf der MV-Geschäftsstelle (Tel.

043 243 40 40, info@mieterverband.

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So günstig kommt man sonst

nicht zu einem Regenschirm. Am

besten bestellen Sie gleich jetzt!

Mit der Aufschrift «Der MV lässt

Sie nicht im Regen stehen» macht

der Mieterinnen- und Mieterverband

mit einem einprägsamen Slogan

auf sich aufmerksam. Er bringt

seine Aufgabe als Schutzorganisa-

Bild m&w

geduldet. Wenn die Vermieterschaft

sie verbietet, müssen Sie sich aber

daran halten. Denn das Treppenhaus

gehört nicht zum Bereich, der

nur Ihnen allein zur Verfügung

steht. Eine Rolle spielen in Ihrem

Fall auch die feuerpolizeilichen Vor-

stets gut geschützt mit dem MV-schirm

tion der Mietenden im Land treffend

auf den Punkt. Wer den Schirm bei

Regenwetter benützt, bringt somit

gleichzeitig eine gute Boschaft unter

die Leute. Judith Joss von der MV-

Geschäftsstelle in Zürich freut sich,

Melden Sie den Schlüsselverlust auf

jeden Fall Ihrer Privathaftpflichtversicherung.

Diese deckt den Schaden

vermutlich. Zu berücksichtigen ist übrigens

auch die Altersentwertung. Gemäss

paritätischer Lebensdauertabelle

ist ein Schliesssystem nach 20

Wenn der Schlüssel verloren geht, stehen unter Umständen Kosten für einen neuen Zylinder an.

Bild m&w

Bild m&w

schriften. Da das Treppenhaus im

Brandfall als Fluchtweg dient, darf

es nicht verstellt werden. In einigen

Kantonen achtet die Feuerpolizei

sehr pingelig darauf, dass die Fluchtwege

frei sind. Sie müssen sich also

mit dem Hauswart verständigen.

wenn viele Mitglieder diesen Schirm

benützen und damit gleichzeitig

den MV im Bewusstsein der Bevölkerung

wach halten. Über fehlenden

Regen muss man sich meistens keine

Sorgen machen.

Jahren amortisiert. Sind die Schlosszylinder

bereits 20 Jahre alt, müssen

Sie auf keinen Fall etwas für das Auswechseln

bezahlen. Sind sie noch

keine zwanzig Jahre alt, ist Ihre Entschädigung

gemäss dem Alter anteilmässig

abzustufen.

Pflanzen im Treppenhaus dürfen den

Weg nicht verstellen.

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11


Bild m&w

12

MiEttipp

neue Wohnformen sprengen das Mie

Gemütlich ist es in einer jungen WG. Doch bei Differenzen stellen sich rasch mietrechtliche Probleme.

Neue Wohnformen sind im

Trend. Vor allem Wohngemeinschaften

und die

«möblierte» Miete liegen im

Trend. Doch das Mietrecht

ist für solche Fälle wenig

eingerichtet. M&W beleuchtet

einige Spezialfragen.

In den städtischen Ballungsräumen

ist Wohnraum bald unerschwinglich.

Da liegt es nahe, sich

eine Wohnung zu teilen. Deshalb

gibt es immer mehr Wohngemeinschaften.

Zum grossen Teil sind es

junge Leute, die sich für diese Wohnform

entscheiden. Aber längst nicht

nur. Inzwischen gibt es vielerorts

auch Senioren-WGs.

Eine Wohngemeinschaft kann

nur funktionieren, wenn die Beteiligten

relativ unkompliziert sind

und sich gegenseitig vertrauen. Deshalb

wird auf Formalitäten oft nicht

viel Wert gelegt. Das geht so lange

gut, bis Differenzen entstehen. Das

ist häufig dann der Fall, wenn eine

Mitbewohnerin oder ein Mitbewoh-

ner auszieht. Oft wollen die Beteiligten

so rasch wie möglich auseinander

gehen, wenn in einer WG die

Chemie nicht stimmt. Dann kommt

es beispielsweise vor, dass ein Mitbewohner

innert einer Woche auszieht.

Oder die verbleibenden WG-

Mitglieder wollen eine Mitbewohne-

rin innert zwei Wochen loswerden.

Rechtlich gesehen geht das aber

nicht.

untermiete oder gemeinsamer

Vertrag?

In solchen Fällen kommt es darauf

an, wie die WG organisiert ist. Es

gibt im Grunde zwei Möglichkeiten:

Entweder haben alle Mitglieder den

Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen.

Dann können sie auch nur gemeinsam

kündigen, ausser es steht

ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag.

Ist nur eine gemeinsame

Kündigung möglich, kann ein einzelnes

WG-Mitglied nicht gegen seinen

Willen ausgeschlossen werden.

Und wer als einzelner ausziehen

will, kann sich nur in Absprache mit

seinen Mitmieterinnen und -mietern

sowie der Vermieterschaft aus

dem Mietvertrag befreien. Gemeinsame

Mietverträge in WGs führen

deshalb im Konfliktfall zu fast unlösbaren

Rechtsproblemen.

Häufig sind WGs in Untermiete

organisiert. Eine oder zwei Personen

mieten die betreffende Wohnung

und die übrigen Mitbewohnenden

sind Untermieter. Dann können die

Untermieter dem Hauptmieter kündigen,

und umgekehrt. Dass jemand

innert einer Woche hinausgeworfen

wird oder gehen kann, ist allerdings

auch dann ausgeschlossen. Die Kündigungstermine

und -fristen richten

sich in diesem Fall nach dem Untermietvertrag.

Eine kürzere Kündi-

gungsfrist als drei Monate ist aber

nicht zulässig, ausser es handelt sich

um ein möbliertes Einzelzimmer.

Da meistens mehrere Räume zur

Mitbenutzung zur Verfügung stehen,

kann in einer WG in der Regel

nicht von einem möblierten Einzelzimmer

ausgegangen werden.

nichts schriftliches vorhanden

Häufig hat man in WGs gar keine

schriftlichen Untermietverträge.

Dann gelten laut Gesetz die ortsüblichen

Kündigungstermine. In Zürich

beispielsweise gibt es davon nur

zwei pro Jahr, Ende März und Ende

September. Das heisst, wenn sich je-

mand im Januar entschliesst, eine

WG zu verlassen, ist dies rechtlich

gesehen frühestens auf Ende September

möglich. Dasselbe gilt, wenn

die verbleibenden WG-Mitglieder einen

Mitbewohner oder eine Mitbewohnerin

ausschliessen wollen.

Schliesst man in einer WG schriftliche

Untermietverträge ab, kann

man hingegen auf jedes Monatsende

eine Kündigungsmöglichkeit vereinbaren.

Dann ist im Januar eine Kündigung

auf Ende April zulässig. Deshalb

sind schriftliche Untermiet-

verträge in einer WG sehr zu empfehlen.

Beim Ausschluss eines Mitbewohners

oder einer Mitbewohnerin handelt

es sich rechtlich gesehen um eine

Kündigung von Seiten der Ver-

mieterschaft. Diese muss auf einem

amtlichen Formular erfolgen, sonst

ist sie nichtig. Dies gilt auch dann,

wenn kein schriftlicher Untermietvertrag

vorliegt.

nachmieter stellen

Will ein WG-Mitglied in Untermiete

die Wohnung ohne Einhaltung von

Kündigungstermin oder -frist verlassen,

kann es gemäss Artikel 264 OR

eine Nachmieterin oder einen Nach-

Mieten & Wohnen 8 | 2011


trecht

mieter stellen. In einer WG dürfen

die verbleibenden Bewohnerinnen

und Bewohner dabei etwas wählerischer

sein als eine gewöhnliche Vermieterschaft.

Sie dürfen eine Interessentin

oder einen Interessenten

auch ablehnen, weil die Chemie

nicht stimmt. Lehnen sie hingegen

von fünf oder zehn Bewerbern alle

ab, liegt der Verdacht nahe, dass sie

ohnehin keine Nachmieterschaft

wollen. Dann wird das ausziehende

WG-Mitglied seine Mietzinszahlungen

einstellen können. Letztlich ist

es aber eine Ermessensfrage, ob tatsächlich

eine zumutbare Nachmieterschaft

vorhanden war und das

ausziehende WG-Mitglied von seinen

Verpflichtungen befreit ist.

Ein- und Auszugsprotokoll

Auch in einer WG stellt sich beim

Auszug oft die Frage nach einer Entschädigung

für die Abnutzung.

Grundsätzlich gilt dabei: Normale

Abnutzung geht zu Lasten der Vermieterschaft,

für übermässige Abnutzung

hat die Mieterschaft eine

Entschädigung zu leisten. Dabei ist

jedoch die Altersentwertung zu berücksichtigen.

Diese ist anhand der

paritätischen Lebensdauertabelle

zu berechnen, die der Schweizerische

Mieterinnen- und Mieterverband

zusammen mit dem Schweizerischen

Hauseigentümerverband

erarbeitet hat. Ein Beispiel: Die Mieterin

hat in einem achtjährigen

Spannteppich Löcher verursacht.

Das ist ein Fall von übermässiger Abnutzung.

Da ein Spannteppich von

durchschnittlicher Qualität gemäss

Wie bestimmt man den Zeitwert von Möbeln?

rsp. In unserer flexiblen Gesellschaft

liegt auch die «möblierte Miete» im

Trend. Wer aus dem Ausland zuzieht,

mietet sich – zumindest in der

ersten Zeit -– häufig eine fertig eingerichtete

Behausung. Und wer sich

vorübergehend im Ausland niederlässt,

vermietet seine Wohnung in

der Schweiz oft vollständig möbliert

weiter. Auch in WGs bringt oft

nicht jedes Mitglied seine eigenen

Möbel mit.

Bei der möblierten Miete sind

beim Auszug vielfach die Möbel abgenutzt.

Dafür schuldet die ausziehende

Mieterschaft ebenfalls eine

Entschädigung, wenn es sich um einen

Fall von übermässiger Abnutzung

handelt. Dabei ist die Altersentwertung

aber viel schwieriger zu

Mieten & Wohnen 8 | 2011

Tabelle eine Lebensdauer von zehn

Jahren hat, muss die aus der Wohnung

ausziehende Mieterschaft

höchstens 80 Prozent eines neuen

Spannteppichs bezahlen.

schäden benennen

Gemäss Gesetz schuldet ein ausziehender

Mieter nur dann eine Entschädigung

für übermässige Abnutzung,

wenn die Hauptmieterschaft

dies ihm unmittelbar nach der Wohnungsabgabe

mitteilt. Dies gilt in

Untermietverhältnissen genauso.

Das heisst, die Hauptmieterschaft

muss nach der Abgabe innert weniger

Tage eine so genannte Mängelrüge

einreichen, mit eingeschriebenem

Brief oder einem Schreiben,

dessen Empfang der Untermieter bestätigt.

In der Mängelrüge muss der

Betrag der geforderten Entschädigung

noch nicht beziffert, aber die

geltend gemachten Schäden müssen

benannt werden. Eine ernsthafte

Aussicht auf eine Entschädigung für

übermässige Abnutzung besteht im

Streitfall zudem nur, wenn beim

Einzug und beim Auszug ein Zustandsprotokoll

des betreffenden

Zimmers erstellt wurde.

Gerade in WGs verzichtet man

häufig auf fast alle Formalitäten.

Dann muss man sich halt im Gespräch

um eine faire Lösung bemühen.

Ist das nicht möglich, kann

man sich an die Mietschlichtungsbehörde

wenden. Diese unterbreitet

oft auch dann einen fairen Kompromissvorschlag,

wenn rechtlich eigentlich

nichts zu machen ist.

Ruedi Spöndlin

bestimmen als bei festen Bauteilen.

Die paritätische Lebensdauertabelle

umfasst keine Möbel, die nicht eingebaut

sind. Somit gibt es kaum einen

verbindlichen Massstab für die

Abschreibung.

Über Erfahrung beim Bestimmen

des Zeitwerts von Möbeln verfügen

am ehesten die Sachversicherer. Dazu

Selma Frasa-Odok vom Schweizerischen

Versicherungsverband: «Der

Zeitwert bei Möbeln wird einzelfallweise

geschätzt. Die Vielfalt der Einrichtungsgegenstände

(Tisch, TV,

Geschirr usw.) wie auch die unterschiedliche

Qualität lassen eine Pauschalisierung

auf einer Tabelle nicht

zu. In der Sachversicherung spielt

der Zeitwert nur eine untergeordnete

Rolle.»

BAuspArEn

der MV rüstet sich

zum Abstimmungskampf

Im Jahr 2012 kommen

verschiedene Vorlagen zum

Bausparen und zur Besteuerung

von Wohneigentum

zur Abstimmung. Der MV

ist für den Kampf gerüstet.

Voraussichtlich bereits im März

2012 wird die erste der beiden

Bauspar-Volksinitiativen aus dem

Kreis des Hauseigentümerverbands

vors Volk kommen. Die zweite soll

im Juni zur Abstimmung gelangen.

Unter den Titeln «Bausparinitiative»

und «Eigene vier Wände dank Bausparen»

sollen neue Steuerschlupflöcher

für Gutverdienende und Vermögende

geöffnet und Personen mit

Steuergeldern gefördert werden, die

das gar nicht brauchen.

Der Schweizerische Mieterinnenund

Mieterverband (SMV) wird diese

uMZugsquotE

Viele sind mobil

Tiefe Leerstände und häufige

Umzüge schliessen sich

nicht aus.

Das Immobilienportal Homegate

und die Zürcher Kantonalbank

(ZKB) erstellen jährlich eine Studie,

welche die Umzugshäufigkeit der

Schweizerinnen und Schweizer unter

die Lupe nimmt. Als Basis dienen

die Nachsendeaufträge der Post: Wer

umzieht, lässt sich bekanntlich

meist die Post an die neue Adresse

nachschicken.

Was ergab der Umzugsreport zwischen

Juni 2010 und 2011? Im Kanton

Zürich wird am häufigsten umgezogen.

Man registrierte rund

100’000 Wohnungswechsel, dies bei

einem Gesamtwohnungsbestand

von 670’000 Einheiten. Dies ergibt

mit 14,6 Prozent die höchste Umzugsquote

aller Kantone. Auf den

weiteren Plätzen dieser «Zügel-Hitparade»

liegen der Kanton Zug (14,5

Prozent), Basel Stadt (13,9 Prozent)

und die Westschweizer Kantone

Neuenburg (13,4 Prozent) und Waadt

(12,9 Prozent). In den Bergkantonen

Wallis, Graubünden oder auch im

Tessin wird weniger gezügelt. Hier

liegt die Quote unter 10 Prozent.

Setzt man diese Zahlen in Bezug zu

ungerechten und unnötigen Geschäfte,

wie in M&W schon mehrfach

dargelegt, bekämpfen. Es geht

nicht an, dass der Staat auf der einen

Seite die Fördermittel für günstige

Wohnungen auf ein Minimum herunterschraubt

und handkehrum

neue Steuermittel für das Wohneigentum

ausgeben will. Die Schweiz

braucht keine neuen Steuerprivilegien

für Gutgestellte.

Der MV weiss in diesem Kampf

den Bundesrat, den Ständerat und

die Kantone mit sich. Diese wehren

sich gegen die hohen Steuerausfälle,

welche die Zwangseinführung des

Bausparens zur Folge hätte. Ebenfalls

vors Volk kommt nächstes Jahr

die HEV-Initiative «Sicheres Wohnen

im Alter». Der Zeitpunkt ist noch unbestimmt.

Der MV wird auch diese

Vorlage bekämpfen, da sie Hausbesitzern

weitere Privilegien zuschanzen

will und damit die Steuerungerechtigkeit

noch vergrössert.

den tiefen Leerwohnungsziffern, so

mag die Mobilität auf den ersten

Blick überraschen. Sind Wohnungen

doch leichter zu finden, als man

denkt? Die Praxis zeigt das Gegenteil,

vor allem in den Agglomerationen.

Des Rätsels Lösung liegt wohl

darin, dass über informelle Netze gezügelt

wird: Man gibt die Wohnung

oft unter der Hand weiter. Tiefe Leerstände

und hohe Umzugsquoten

schliessen sich also nicht aus.

Wohnungsnot ist Mietzinsnot

Der Umzugsreport von Homegate

und ZKB wird allerdings von einigen

Medien, die gerne die Wohnungsnot

herunterspielen, als Beweis für die

Untauglichkeit der Leerwohnungsziffern

genommen. Auch der Hauseigentümerverband

ist auf diesen Zug

aufgesprungen und stellt den Wert

dieser Statistik in Abrede. Aber dadurch

lässt sich die Tatsache nicht

aus der Welt schaffen, dass der Wohnungsmarkt

schwierig geworden

und dass die Bezeichnung «Wohnungsnot»

zumindest in den Agglomerationen

gerechtfertigt ist. Vor allem

dann, wenn unter der Not nicht

nur eine quantitative, sondern eine

qualitative verstanden wird: Die

Wohnungsnot ist zuallererst eine

Mietzinsnot.

13


14

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Bilder zVg

rechsteiner und stöckli im rennen

Bei den zweiten Wahlgängen

zum Ständerat in den

Kantonen St.Gallen und

Bern sind die mieterfreundlichen

Paul Rechsteiner (SP)

und Hans Stöckli (SP) im

Rennen. Beide mit intakten

Chancen.

In der Ostschweiz ist ein Elefantenrennen

im Gang. Hier stehen sich

der linke Paul Rechsteiner (SP) und

der rechte Toni Brunner (SVP) sowie

ein CVP-Mann gegenüber. Der MV

Ostschweiz unterstützt Rechsteiner.

«Er ist der Gegenpol, den der Kanton

für eine ausgewogene Vertretung

braucht», sagt MV-Geschäftsleiter

Hugo Wehrli. Er erinnert an Rechsteiners

langjährigen Einsatz für

den MV in St.Gallen, den dieser von

1980 bis 1992 präsidierte. Als Anwalt

vertritt Rechsteiner noch heute Mietende.

«Auch wenn sein politisches

16

Plakate in Bern und St.Gallen für die beiden mieterfreundlichen Kandidaten

Engagement heute im gewerkschaftlichen

Bereich liegt, hat er stets die

Mieteranliegen politisch vertreten.»

rechsteiners Erfolg ist möglich

Die CVP wollte nicht verzichten,

nachdem ihr Bisheriger Eugen David

nach einem mässigen Resultat im

ersten Wahlgang das Handtuch geworfen

hatte. Der nun portierte St.

Galler Wirtschaftsanwalt Michael

Hüppi ist noch unbekannt und politisch

ein unbeschriebenes Blatt.

Man traut ihm kein gutes Resultat

zu. Anders Rechsteiner: Er vermag

weit über seine Partei hinaus Stimmen

zu sammeln, wie die gute Panaschierbilanz

des ersten Wahlgangs

zeigt. Obwohl er prononciert links

politisiert, scheint sein soziales Engagement

heute den Nerv der Zeit zu

treffen – selbst in der eher konservativen

Ostschweiz.

urtEilE

Wohnungskündigung wegen

ausstehender parkplatzmieten

Ein Zahlungsrückstand für die zur

Wohnung gemieteten Parkplätze bedeutet

nicht unbedingt, dass auch

die Wohnung vorzeitig gekündigt

werden kann. Entscheidend ist nicht

der funktionale Zusammenhang der

Mietverträge, sondern die Frage, ob

die einzelnen Teile sinnvollerweise

auch unabhängig voneinander vermietet

und genutzt werden können.

Art. 257d OR, Art. 253a OR. Bundesgericht, I.

zivilrechtliche Abteilung, BGE 137 III 123 (BGer

4A_622/2010) vom 21. Februar 2011. Publ. in mp

2/11

Vorgeschobener Eigenbedarf

Erweist sich der geltend gemachte

Grund der Kündigung als bloss vorgeschoben

und lässt sich der wahre

Grund deswegen nicht eruieren,

wird davon ausgegangen, die Kündi-

Toni Brunner dagegen wird kein

besseres Resultat zugetraut. Er muss

viel eher das Scheitern der hochfliegenden

Pläne seiner Partei («Sturm

aufs Stöckli») und das mediokre Abschneiden

des Übervaters Christoph

Blocher im Zürcher Ständeratswahlkampf

verkraften, dessen Zeit langsam

aber sicher abläuft. Wenn Rechsteiner,

der im ersten Wahlgang ein

Top-Resultat erzielte, maximal mobilisiert,

ist seine Wahl möglich. Sie

käme einer kleinen Sensation gleich.

Für Mietende heisst es am 27. November

also: die Wahl keinesfalls

verpassen!

chancen für stöckli

Im Kanton Bern ist die Situation

ebenfalls spannend. Gewählt wird

hier bereits am 20. November. Der

erst seit einem halben Jahr amtierende

Ständerat Adrian Amstutz

gung beruhe nicht auf einem ernsthaften,

jedenfalls nicht auf einem

schützenswerten und zulässigen

Grund.

Art. 271 Abs. 1 OR. Bundesgericht, I. zivilrechtliche

Abteilung (BGer 4A_623/2010). 2. Februar 2011.

Originaltext französisch. Publ. in mp 2/11

Auslösung der dreijährigen

sperrfrist

Ob die Vermieterschaft in einem früheren

Verfahren zu einem erheblichen

Teil unterlegen ist, kann nicht

einfach prozentual nach Streitwert

bewertet werden. Ins Gewicht fallen

die objektive und subjektive Erheblichkeit

des Streitgegenstands, das

vorprozessuale Verhalten der Parteien

und deren Möglichkeit, die Prozessaussichten

abzuschätzen. Wird

die Klage des Mieters auf Feststellung

eines gültigen Mietverhältnisses

gutgeheissen, das darauf abge-

(SVP) wird durch den BDP-Mann

Werner Luginbühl und durch den

SP-Vertreter Hans Stöckli herausgefordert.

Keiner erreichte im ersten

Wahlgang das absolute Mehr. Luginbühl

schnitt nur wenig schlechter

als Amstutz ab. Obwohl die SVP auch

Luginbühl empfiehlt, geht die BDP

allein ins Rennen. Die beiden Par-

teien, die eine turbulente Trennung

hinter sich haben, sind sich bekanntlich

spinnefeind.

Dadurch eröffnen sich gute

Chancen für Nationalrat Hans Stöckli,

den populären ex-Stadtpräsidenten

von Biel. Stöckli politisiert moderat

und holte im ersten Wahlgang

deutlich mehr Stimmen als seinerzeit

Ursula Wyss, die im letzten

Frühling gegen Amstutz nur knapp

unterlegen war. «Die Chancen, dass

nach Simonetta Sommaruga wieder

eine lösungsorientierte Kraft aus

dem rotgrünen Lager Berner Ständerat

wird, sind gross», heisst es bei der

SP voller Zuversicht. Für Mietende

im Kanton Bern ist also die Wahl von

Stöckli am 20. November ein Muss.

Werden Rechsteiner und Stöckli

gewählt, so wird das Mieterlager in

der kleinen Kammer wesentlich gestärkt.

Die Mieterbewegung war bis

anhin mit Alain Berset (SP) vertreten,

der den Westschweizer Mieterinnen-

und Mieterverband (Asloca)

präsidiert. Sollte Berset gar zum

Bundesrat gewählt werden – er gilt

im Dezember bekanntlich als Kronfavorit

–, so hätte er tatkräftige

Nachfolger gefunden.

stützte Schadenersatzbegehren aber

abgewiesen, löst das die dreijährige

Sperrfrist für Kündigungen aus.

Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR. Bundesgericht, I.

zivilrechtliche Abteilung, BGE 137 III 24 (BGer

4A_459/2010) vom 4. Januar 2011. Publ. in mp

2/11

Missbräuchliche kündigung

wegen umfassender sanierung

Die kurz nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist

mit umfassender Sanierung

begründete Kündigung ist

treuwidrig, wenn der Vermieter in

der Vergangenheit Wohnungsrenovationen

jeweils nur bei Mieterwechseln

vornahm und er überdies

eine später frei gewordene Wohnung

ohne Sanierung weitervermietet.

Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 274d Abs. 3 OR. Obergericht

des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, (NG

090008), 13. August 2009, zugestellt von Anita

Thanei, Rechtsanwältin, Zürich. Publ. in mp 2/11

Mieten & Wohnen 8 | 2011

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