Die erste Cres-Mietenstudie Hamburg

Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Eine Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) im
Auftrag der wohnungswirtschaftlichen Verbände (BFW Nord,
Grundeigentümer-Verband Hamburg, IVD-Nord, VNW) unter
dem Dach „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“
Verfasser: Prof. Dr. Michael Lister und Dipl.-Kfm. Peter Biegler

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
INHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................ 1
Abbildungsverzeichnis ................................................................................................................... 2
Tabellenverzeichnis ........................................................................................................................ 3
1 Einleitung .................................................................................................................................... 5
2 Methodologie .................................................................................................................................. 7
2.1 Datenbereitstellung ............................................................................................................................. 7
2.2 Datenaufbereitung ............................................................................................................................... 7
3 Auswertung .................................................................................................................................. 10
3.1 Stadtebene ........................................................................................................................................... 10
3.1.1 Verteilung der Mieten ohne Differenzierung Wohnlage, Preisbindung und Vertragsart
....................................................................................................................................................................................... 10
3.1.2 Verteilung der Mieten mit Differenzierung Wohnlage, Preisbindung und Vertragsart 15
3.1.3 Fluktuation .................................................................................................................................................... 18
3.2 Bezirksebene....................................................................................................................................... 19
3.2.1 Verteilung der Mieten ............................................................................................................................... 19
3.2.2 Fluktuation .................................................................................................................................................... 23
3.3 Bezirke und Stadtteile ..................................................................................................................... 24
3.3.1 Altona .............................................................................................................................................................. 24
3.3.2 Bergedorf ....................................................................................................................................................... 28
3.3.3 Eimsbüttel ..................................................................................................................................................... 30
3.3.4 Hamburg-Mitte ............................................................................................................................................ 33
3.3.5 Hamburg-Nord ............................................................................................................................................ 37
3.3.6 Harburg .......................................................................................................................................................... 41
3.3.7 Wandsbek ...................................................................................................................................................... 44
4 Fazit ................................................................................................................................................. 48
5 Literaturverzeichnis ................................................................................................................. 50
6 Anhang ........................................................................................................................................... 51
1

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1:
Histogramm der Quadratmetermieten der Gruppe 1 im Neuvertrag und Bestand, in
normaler und guter Wohnlage, mit und ohne Preisbindung .................................... 11
Abbildung 2:
Abbildung 3:
Abbildung 4:
Abbildung 5:
Abbildung 6:
Abbildung 7:
Histogramm der Quadratmetermieten der Gruppe 2 im Neuvertrag und Bestand,
normaler und guter Wohnlage, mit und ohne Preisbindung .................................... 12
Kerndichte-Schätzungen der Quadratmetermieten im Bestand und Neuvertrag, in
normaler und guter Wohnlage, mit und ohne Preisbindung .................................... 13
Box-Plot der Quadratmetermieten im Neuvertrag und Bestand, in normaler und
guter Wohnlage, mit und ohne Preisbindung ........................................................... 14
Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten im Neuvertrag und Bestand, in
normaler und guter Wohnlage, mit und ohne Preisbindung .................................... 15
Histogramm der Quadratmetermieten im Bestand (links) und im Neuvertrag
(rechts) in normaler Wohnlage, Gruppe 1, nicht-preisgebunden ............................. 17
Histogramm der Quadratmetermieten im Bestand (links) und im Neuvertrag
(rechts) in normaler Wohnlage, Gruppe 2, nicht-preisgebunden ............................. 17
Abbildung 8: Box-Plot Quadratmetermieten in normaler Wohnlage ............................................ 17
Abbildung 9: Vergleich der Fluktuation der Gruppen 1 und 2 ........................................................ 18
Abbildung 10:
Abbildung 11:
Abbildung 12:
Vergleich nicht-preisgebundene Durchschnittsmieten der Gruppen 1 und 2 nach
Bezirken ..................................................................................................................... 19
Fluktuation nach Bezirken, Gruppe 1 (links) und Gruppe 2 (rechts) normale
Wohnlage, mit und ohne Preisbindung ..................................................................... 24
Grafische Darstellung der durchschnittlichen Verteilung der Quadratmetermieten in
den Bezirken .............................................................................................................. 51
Abbildung 13: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Altona ................... 52
Abbildung 14: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Bergedorf ............. 52
Abbildung 15: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Eimsbüttel ............ 53
Abbildung 16:
Box-Plot Miete pro Quadratmeter, normale Wohnlage, frei-finanzierte Wohnungen
Hamburg-Mitte .......................................................................................................... 53
Abbildung 17: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Hamburg-Nord ..... 54
Abbildung 18: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Harburg ................ 54
Abbildung 19: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Wandsbek ............ 55
2

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Übersicht Grundgesamtheit (Statistik-Nord und CRES).......................................................... 9
Tabelle 2: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten Hamburg Stadtebene .............................. 16
Tabelle 3: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten nach Bezirken Gruppe 1.......................... 21
Tabelle 4: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten nach Bezirken Gruppe 2.......................... 22
Tabelle 5: Fluktuationsquoten nach Bezirken Gruppe 1 ....................................................................... 23
Tabelle 6: Fluktuationsquoten nach Bezirken Gruppe 2 ....................................................................... 23
Tabelle 7: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Altona (Statistik-Nord) ...................................... 25
Tabelle 8: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Altona (Statistik -Nord) ................... 25
Tabelle 9: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Altona ........................... 26
Tabelle 10: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Altona .................................................... 27
Tabelle 11: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Bergedorf (Statistik -Nord) ............................. 28
Tabelle 12: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Bergedorf (Statistik -Nord) ........... 29
Tabelle 13: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Bergedorf ................... 29
Tabelle 14: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Bergedorf ............................................... 29
Tabelle 15: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Eimsbüttel (Statistik -Nord) ............................ 30
Tabelle 16: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Eimsbüttel (Statistik -Nord) .......... 30
Tabelle 17: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Eimsbüttel .................. 31
Tabelle 18: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Eimsbüttel ............................................. 32
Tabelle 19: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Hamburg-Mitte (Statistik-Nord) ..................... 33
Tabelle 20: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Hamburg-Mitte (Statistik-Nord) ... 34
Tabelle 21: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Hamburg-Mitte .......... 35
Tabelle 22: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Hamburg-Mitte ...................................... 36
Tabelle 23: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Hamburg Nord (Statistik -Nord) ..................... 37
Tabelle 24: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Hamburg-Nord (Statistik -Nord) ... 38
Tabelle 25: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Hamburg-Nord ........... 39
Tabelle 26: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Hamburg-Nord ...................................... 40
Tabelle 27: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Harburg (Statistik -Nord) ................................ 41
Tabelle 28: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Harburg (Statistik-Nord) ............... 42
3

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Tabelle 29: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Harburg ...................... 43
Tabelle 30: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Harburg .................................................. 43
Tabelle 31: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Wandsbek (Statistik-Nord) ............................. 44
Tabelle 32: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Wandsbek (Statistik-Nord) ........... 45
Tabelle 33: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Wandsbek .................. 46
Tabelle 34: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Wandsbek .............................................. 47
4

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
1 EINLEITUNG
Der Aufwärtstrend an den deutschen Immobilienmärkten hat neben dem selbst genutzten Eigentum
auch den Mietwohnungsmarkt erfasst. 1 Die Entwicklung auf den Mietwohnungsmärkten ist jedoch
regional sehr unterschiedlich. Die Freie und Hansestadt Hamburg steht wie viele große
Metropolregionen seit geraumer Zeit im Zentrum einer Diskussion um bezahlbaren Wohnraum und
einer vermuteten Verdrängung von Mietern an Randlagen. Diese Entwicklung wird insbesondere mit
der Knappheit von Wohnraum durch den zunehmenden Zuzug der Menschen in die Großstädte
begründet. Die Hansestadt Hamburg verzeichnete 2012 einen Wanderungsgewinn von
15.350 Personen. 2 Diese zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum kann nur durch ein größeres
Angebot auf dem Wohnungsmarkt ausgeglichen werden. In 2012 wurden in Hamburg jedoch nur
3.307 Wohnungen fertiggestellt, sodass unter der Berücksichtigung von Wohnungsabgängen und
einer Leerstandsquote nach aktuellem Zensus 2011 von 1,5 Prozent, die Rede von einem
angespannten Wohnungsmarkt in Politik und Medien regelmäßig kursiert.
Die Grenzen der Mietpreisanpassung von Bestandsmieten sind grundsätzlich im deutschen Mietrecht
festgelegt. Zentrales Instrument hierfür ist der sogenannte Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel
in Hamburg wird regelmäßig in Zusammenarbeit mit verschiedenen Marktakteuren veröffentlicht
und ist rechtlich bindend. 3 In Hamburg wird ein qualifizierter Mietspiegel alle zwei Jahre von der
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt auf Grundlage einer Datenerhebung herausgegeben. Der
letzte Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von der GEWOS GmbH
erstellt worden und wurde von einem Arbeitskreis aus Interessenvertretungen der Mieter- und
Vermieterseite fachlich begleitet. Dieser legt theoretisch die Preisobergrenzen fest, bis zu denen ein
Vermieter Mietpreisanpassungen vornehmen darf. Bei Neuvermietungen sowohl für den Neubau als
auch für die Wiedervermietung von Wohnraum gelten die engen Regelungen des Mietrechts nicht,
sodass für nicht-preisgebundene Wohnungen die Miete bei Vertragsabschluss grundsätzlich frei
vereinbart werden kann. 4
Zentrale Aufgabe des Mietspiegels ist es, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
aufzustellen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen
Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. 5 Der
Gesetzgeber hat mit den fünf Vergleichsmerkmalen ein Raster vorgegeben, das andere Faktoren der
Mietpreisbildung bewusst außer Acht lässt. Öffentlich geförderter Wohnungsbau und sonstige
ermäßigte Wohnungen bleiben beim Hamburger Mietspiegel unberücksichtigt. Ebenso werden nur
Wohnungen bedacht, die in der Miethöhe innerhalb der letzten vier Jahre neu vereinbart oder
geändert wurden.
Vor diesem Hintergrund ist das Ziel der vorliegenden Studie, den Hamburger Wohnungsmietmarkt
bezirks- und stadtteilspezifisch zu untersuchen, um zu einer Versachlichung der gegenwärtigen
Diskussion um steigende Mieten und die Verdrängung von Wohnraum beizutragen. Dazu wird auf
einen sehr umfangreichen Mietdatensatz zurückgegriffen, der in Zusammenarbeit zwischen dem
Center for Real Estate (CRES) und allen wohnungswirtschaftlichen Verbänden unter dem Dach
„Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ erhoben worden ist. Bereits im Vorjahr untersuchte das CRES
1 Vgl. Deutsche Bundesbank (2013), S. 56.
2 Vgl. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Statistik-Nord), Pressemitteilung vom 31. Mai 2013. Darüber
hinaus ergibt sich ein positiver Saldo aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung von 684 Personen. Die
Bevölkerungszahl erhöhte sich 2012 damit insgesamt um 16.085 Personen.
3 Vgl. Börstinghaus und Clar (2013), S. 246.
4 Vgl. die Ausnahmen von der frei verhandelbaren Miete bei Neuvermietung und Mietpreisüberhöhung
(§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher (§ 291 BGB).
5 Siehe § 558 Abs. 2 BGB.
5

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
im Auftrag des IVD Nord den Hamburger Mietwohnungsmarkt. Bei der diesjährigen Studie haben der
VNW, der BFW Nord, der Hamburger Grundeigentümerverband und der IVD-Nord über ihre
Mitglieder anonymisierten Mietdaten bereitgestellt. Damit wird die Datenbasis deutlich ausgeweitet
und die städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen werden mitberücksichtigt.
Im Unterschied zum Hamburger Mietspiegel werden tatsächliche Mietpreisdaten erhoben, bei der
Art, Ausstattung sowie die Beschaffenheit der Wohnung nicht abgefragt wurden. Der Fokus bei
dieser Studie liegt auf der tatsächlichen Nettokaltmiete pro Quadratmeter in den Hamburger
Bezirken und Stadtteilen. Dabei werden im Unterschied zum Mietspiegel auch tatsächliche
Mietpreise berücksichtigt, die sich in den letzten vier Jahren nicht verändert haben, bzw., bei denen
es keine Mieterhöhung gegeben hat. Des Weiteren werden bei der Studie auch Sozialwohnungen mit
Preisbindung erfasst, welche beim Mietspiegel unberücksichtigt bleiben.
Zunächst wird die Methodologie der Datenerhebung und Datenaufbereitung beschrieben. Es folgt
eine allgemeine Auswertung der Mietdaten für die Stadt Hamburg, bevor eine spezielle Betrachtung
der sieben Hamburger Bezirke und Stadtteile durchgeführt wird. Die Studie endet mit einer
Zusammenfassung und einem Fazit.
6

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
2 METHODOLOGIE
Zuerst wird die methodische Vorgehensweise der Studie präsentiert. Die Erhebung und die Analyse
sollen transparent und nachvollziehbar dargestellt werden. Im ersten Abschnitt wird der Prozess der
Datensammlung erörtert. Es folgt eine Beschreibung der Datenaufbereitung.
2.1 DATENBEREITSTELLUNG
Der Datensatz wurde in Zusammenarbeit mit den Mitgliedsunternehmen des VNW, des BFW Nord,
des Hamburger Grundeigentümerverbands und des IVD-Nord erhoben. Es handelt sich dabei um
tatsächliche Mietdaten. Der Monat April 2013 stellte den Referenzmonat dar. Die Mietdaten wurden
anonymisiert an das Center for Real Estate Studies (CRES) übermittelt, sodass keine
personenbezogene Zuordnung der Daten möglich war. Die einzelnen Mietdaten können
Straßenabschnitten, Bezirken und Stadtteilen zugeordnet werden. Im Rahmen der Studie wurden die
Objektadresse, die Postleitzahl, die Wohnungsgröße, die Kaltmiete, die Heiz- und Betriebskosten, die
Gesamtmiete, der Mietbeginn/Einzug, das Datum der letzten Mieterhöhung, das Baujahr, die
Wohnlage gemäß Wohnlagenverzeichnis und öffentliche Förderung/Preisbindung abgefragt.
Zwingend erforderliche Angaben waren jedoch nur die Objektadresse und die Postleitzahl für die
geografische Zuordnung, die Wohnungsgröße, Nettokaltmiete, Mietbeginn/Einzug sowie die Angabe,
ob die Wohnung gefördert bzw. preisgebunden war.
Exkurs: Wohnlage und öffentliche Förderung/Preisbindung
Das Statistische Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein hat zusammen mit der Beratungsfirma
ANALYSE & KONZEPTE für Hamburg ein Wohnlagenverzeichnis erstellt. Dabei handelt es sich um ein
nicht-amtliches Verzeichnis, das eine Einstufung der verschiedenen Hamburger Wohnlagen
vornimmt. Die Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen ist aufgrund der sehr heterogenen
Wohnungsmarktstruktur kritisch zu sehen. Jedoch ist diese Klassifizierung als Indikator und
Analysestütze gut geeignet.
Bei der Einordnung nach Öffentlicher Förderung/Preisbindung wurden sowohl die Sozialwohnungen
nach Einordnung des Statistischen Amts für Hamburg und Schleswig-Holstein (Statistik-Nord)
(1000er und 2000er Nummern) erfasst, als auch Preisbindungen aus geförderten
Modernisierungsmaßnahmen.
Die bereitgestellten Datensätze wurden sowohl in postalischer als auch elektronischer Form
übermittelt. Die einzelnen bereitgestellten Mietdatensätze unterscheiden sich erheblich
voneinander, sodass vereinzelt Datenreihen nicht berücksichtigt werden konnten. Es handelt sich um
einen nicht balancierten Querschnitts-Datensatz.
2.2 DATENAUFBEREITUNG
Zunächst wurde überprüft, ob die gelieferten Daten alle erforderlichen Informationen für die weitere
Verarbeitung enthielten und der Straßenname und die Postleitzahl tatsächlich der
Gebietskörperschaft Hamburg zugeordnet werden konnten. Dabei konnten insgesamt
246.060 Datenpunkte erfasst werden. Der Datensatz wurde mit Hilfe des Wohnlagenverzeichnisses
Hamburg um die Kategorie Wohnlage erweitert. Datensätze für die keine genaue Zuordnung möglich
war, wurden entfernt. Folgende Übersicht zeigt die Herkunft der Daten, die über die beteiligten
Verbände geliefert wurden:
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CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Verbände/SAGA GWG
Mietpreisdaten
VNW* 215.811
BfW Nord 5.161
IVD-Nord 24.647
Grundeigentümer 441
Summe an Datenpunkten 246.060
* davon 78.197 Genossenschaftliche Wohnungsunternehmen und 127.669 von der SAGA GWG
An dieser Stelle wird bereits deutlich, dass der Datensatz sehr heterogen ist und die Anzahl der
genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie der SAGA GWG – das große kommunale
Wohnungsunternehmen in Hamburg – überrepräsentiert sind. Aus diesem Grund wurde die
Mietpreisstudie für zwei Gruppen durchgeführt. Die erste Gruppe stellt die genossenschaftlichen
Wohnungsunternehmen und die SAGA-GWG dar (Gruppe 1). Die zweite Gruppe besteht aus den
privatwirtschaftlichen Verwaltern und Verwaltungsunternehmen bzw. Wohnungsbaugesellschaften
(Gruppe 2).
Im Anschluss an die Aufteilung wurden die beiden Datensätze nach Ausreißern und fehlerhaften
Daten untersucht. Dazu wurden zuerst alle Mietdatensätze von Wohnungen entfernt, die derzeit
nicht bewohnt werden. Grundsätzlich hätte daraus eine Leerstandsquote berechnet werden können.
Aufgrund der sehr heterogenen Datensätze musste diese Kennzahl jedoch vernachlässigt werden, da
eine eindeutige Zuordnung der Ausprägung „Wohnung steht leer“ bzw. „Wohnung steht nicht leer“
nicht möglich war. Anschließend wurden bezüglich der Variablen Nettokaltmiete pro Quadratmeter
und Wohnungsgröße das obere und untere Perzentil 0,01 6 entfernt. Die gewählte Regel unterscheidet
sich von dem im Hamburger Mietenspiegel verwendeten Filtersatz. Hierbei werden sämtliche
Datensätze, die im unteren und oberen Sechstel der Mietpreisverteilung des jeweiligen
Mietenspiegelfelds gelegen sind, nicht ausgewiesen. Aufgrund der sehr heterogenen Stadtteile in
Hamburg wurde nicht auf diese Methode zurückgegriffen, sondern die oben beschriebene Filterregel
verwendet, da das Ziel der Studie ist, die Verschiedenheit der Stadtteile darzustellen.
Ferner wurden die Daten der beiden Gruppen den sieben Hamburger Bezirken und den 104
Stadtteilen zugeordnet. Bei der Studie wurde die Hausnummer der Objektadressen jedoch nicht
explizit abgefragt, sodass nicht alle Datenpunkte, die der Hansestadt zugeordnet werden konnten,
auch eine eindeutige Zuordnung zu ihren Bezirken bzw. Stadtteilen ermöglichten.
Nach Anwendung der verwendeten Filterregel ergibt sich eine Mietpreisspanne zwischen 3,85 EUR
bis 9,00 EUR für die Genossenschaften und die SAGA GWG und 3,86 EUR bis 19,44 EUR für die
privaten Verwalter. Die Wohnflächenspanne erstreckt sich nach Filterung der Daten zwischen
27,7 Quadratmeter und 101,5 Quadratmeter für die Genossenschaften und die Saga GWG und
zwischen 19,25 Quadratmeter bis 152 Quadratmeter für die privaten Verwalter. Somit sind sowohl
Einzelappartements als auch sehr großzügig geschnittene Wohnungen in dem vorliegenden
Datensatz repräsentiert. In der Studie werden demnach alle Facetten des Hamburger
Mietwohnungsmarkt widergespiegelt.
Schlussendlich umfasst die Gesamtauswertung auf Stadtebene 236.396 Datenpunkte
(197.807 Datenpunkte der Gruppe 1 und 38.589 Datenpunkte der Gruppe 2), die der
Gebietskörperschaft Hamburg zugeordnet werden können. 4.773 Datenpunkte können den Bezirken
nicht eindeutig zugeordnet werden, da, deren Straßennamen und Postleitzahlen sich mehr als einem
Bezirk zuordnen lassen. Das heißt auf Bezirksebene stehen für die weitere Auswertung
231.623 Datenpunkte (194.156 Observationen Gruppe 1 und 37.467 Observationen Gruppe 2) zur
Verfügung. Das entspricht insgesamt einer Abdeckung von ca. 33,4 Prozent des gesamten Hamburger
6
Das bedeutete es wurden die unteren und oberen 1 Prozent der Verteilung eliminiert.
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CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Mietwohnungsmarktes. Die Grundgesamtheit ist definiert als der gesamte Mietwohnungsmarkt
Hamburgs gemäß Wohnungsbestand nach dem aktuellen Zensus von Mai 2011. 7 Der Anteil der SAGA
GWG an der Grundgesamtheit beträgt für Hamburg 94,8 Prozent, für die
Wohnungsgenossenschaften beträgt der Anteil 57,5 Prozent und für die privaten Vermieter
8,6 Prozent. Eine Aufteilung auf die Bezirke ist in Tabelle 1 dargestellt.
Gemeinschaft Privat- Wohnungs- kommunales Privatwirt.- anderes Organis. Wohnung. davon: zu Wohn-
Wohnungs person genossen- Wohnungs- Wohnungs- privatwirt. Bund oder ohne Erwerbs- in Gebäuden zwecken vereigentümer
schaft unternehmen unternehmen Unternehmen Land zweick mit Wohnraum mietet
Altona 31.129 46.271 17.612 21.405 10.430 1.937 1.052 1.608 131.444 97.377
Bergedorf 7.322 25.487 11.488 5.651 4.013 1.000 462 347 55.770 37.734
Eimsbüttel 45.615 52.334 14.059 9.375 11.031 3.181 1.211 1.729 138.535 101.460
Hamburg-Mitte 23.859 36.630 25.559 34.535 15.159 3.738 1.619 1.706 142.805 122.629
Hamburg-Nord 45.911 54.387 21.154 13.833 29.194 3.833 2.134 2.910 173.356 143.835
Harburg 12.966 35.737 9.724 10.350 4.326 528 1.035 380 75.046 53.215
Wansbek 44.172 83.617 29.675 31.253 14.306 2.529 546 1.542 207.640 136.479
Hamburg 210.974 334.463 129.271 126.402 88.459 16.746 8.059 10.222 924.596 692.729
zu Wohn- Vermietungs- Wohnungen Anteil Wohnungen Anteil Saga Wohnungen Anteil Genossen. Privatwirtsch. Anteil Privat.
zwecken ver- quote in Grundg.- Saga Grund- Genossenschaten an Grundge- Wohnungs- an Grundgemietet
Stichprobe gesamtheit Stichprobe gesamtheit Stichprobe geamtheit verwalter samtheit
Altona 97.377 74,1% 30.384 31,2% 19.633 91,7% 7.095 40,3% 3.656 6,3%
Bergedorf 37.734 67,7% 15.378 40,8% 5.677 100,5% 8.819 76,8% 882 4,3%
Eimsbüttel 101.460 73,2% 24.880 24,5% 8.884 94,8% 9.244 65,8% 6.752 8,7%
Hamburg-Mitte 122.629 85,9% 53.510 43,6% 32.432 93,9% 15.993 62,6% 5.085 8,1%
Hamburg-Nord 143.835 83,0% 36.831 25,6% 12.094 87,4% 10.732 50,7% 14.005 12,9%
Harburg 53.215 70,9% 18.614 35,0% 10.280 99,3% 6.475 66,6% 1.859 5,6%
Wansbek 136.479 65,7% 52.026 38,1% 30.816 98,6% 15.982 53,9% 5.228 6,9%
Hamburg 692.729 74,9% 231.623 33,4% 119.816 94,8% 74.340 57,5% 37.467 8,6%
Tabelle 1: Übersicht Grundgesamtheit (Statistik-Nord und CRES)
In Hamburg gibt es zum Zensus-Stichtag, dem 09. Mai 2011, 924.596 Wohnungen in Gebäuden mit
Wohnraum. Diese lassen sich nach der Art der Wohnungsnutzung aufteilen in:
von Eigentümer/in bewohnt (23 Prozent)
zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) (75 Prozent)
leer stehend sowie Ferien- oder Freizeitwohnungen (2 Prozent). 8
Für die Studie wird ausschließlich der Mietwohnungsmarkt untersucht. Die Vermietungsquote in
Hamburg beträgt rund 75 Prozent. Damit ist Hamburg eine klassische Mieterstadt. Für den
Bundesdurchschnitt beträgt die Vermietungsquote 52 Prozent. Um den Anteil der Grundgesamtheit
auf Bezirksebene zu bestimmen wird davon ausgegangen, dass alle Wohnungen von der SAGA-GWG
und den Genossenschaften vermietet werden. Für die privaten Vermieter ergibt sich die relevante
Grundgesamtheit aus der Anzahl der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen, abzüglich des
Wohnungsbestands von SAGA-GWG und der Genossenschaften. Der Hamburger
Mietwohnungsmarkt wird nach diesen Überlegungen zu rund 37 Prozent von der SAGA-GWG und
den Genossenschaften abgedeckt und zu 63 Prozent von den privaten Vermietern. Dies stellt eine
vereinfachende Annahme dar. In der Realität gibt es weitere Anbieter/Eigentümer von Wohnraum
wie Tabelle 1 zeigt (Organisation ohne Erwerbszweck, Bund oder Land), deren Anteile am Mietmarkt
jedoch verhältnismäßig gering sind.
7
8
Vgl. Statistik-Nord. Eine Fortschreibung des Wohnungsbestands auf den 31.12.2012 auf Bezirkseben und Stadtteilebene
erfolgt durch das Statistikamt im Herbst 2013.
Vgl. Statistik-Nord.
9

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3 AUSWERTUNG
In der Auswertung der Verteilung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter wird die Wohnlage nach
dem nicht-amtlichen Wohnlagenverzeichnis zugeordnet (normale und gute Wohnlage) sowie
unterschieden, ob es sich um eine preisgebundene/öffentlich geförderte Wohnung handelt. Darüber
hinaus kann bei den Datenpunkten zwischen Neuvertragsmieten und Bestandmieten unterschieden
werden. Unter Neuvertragsmieten sammeln sich sämtliche Mietverträge, die zwischen April 2013
und dem April 2012 geschlossen wurden. Bei den Neuvermietungen werden sowohl
Erstvermietungen beim Neubau, als auch Wiedervermietungen nach
Auszug/Modernisierung/Leerstand etc. erfasst. Bestandsmieten stellen die restlichen Mietverträge
des Datenpanels dar.
3.1 STADTEBENE
Die Hansestadt Hamburg besteht aus 7 Bezirken und diese bestehen wiederum aus 104 Stadtteilen,
die über den Straßennamen und die Postleitzahl zugeordnet werden können. Insbesondere die
geografische Lage von Wohnungen entscheidet über den Mietpreis. In diesem Abschnitt soll jedoch
vorerst das Gesamtbild der Nettokaltmiete pro Quadratmeter für die Hansestadt aufgezeigt werden.
3.1.1 VERTEILUNG DER MIETEN OHNE DIFFERENZIERUNG WOHNLAGE, PREISBINDUNG UND
VERTRAGSART
Das arithmetische Mittel (oder der Durchschnitt) ist zunächst die einfachste Möglichkeit die Lage der
Nettokaltmiete pro Quadratmeter auf dem Hamburger Wohnungsmarkt zu beschreiben. Dieser kann
auch als Schwerpunkt der Verteilung beschrieben werden. Dabei werden in diesem Abschnitt alle
197.807 Datenpunkte (Gruppe 1) bzw. 38.589 Datenpunkte (Gruppe 2) berücksichtig und keine
Differenzierung hinsichtlich der Wohnlage, der Preisbindung oder der Unterscheidung zwischen
Neuvertrags- und Bestandsmiete vorgenommen. In den weiteren Abschnitten wird auf diese
Kriterien explizit eingegangen. Die durchschnittliche Miete beträgt für die SAGA-GWG und die
Genossenschaften (Gruppe 1) 5,95 EUR. Eine weitere wichtige statistische Größe ist die
Standardabweichung, die die Streuung der Mietverteilung misst. Die Standardabweichung misst die
durchschnittliche Abweichung aller Beobachtungen vom Schwerpunkt der Verteilung, dem
Mittelwert. Die Standardabweichung der Gruppe 1 beträgt für die Hansestadt 0,99 EUR. Das
bedeutet, dass ca. 68,3 Prozent aller 197.807 beobachteten Mietdaten der Gruppe 1 zwischen
4,96 EUR und 6,94 EUR liegen. Dabei wird unterstellt, dass die Verteilung der Mieten einer
Normalverteilung entspricht. Ist eine Stichprobe normalverteilt, so weichen 68,3 Prozent der
Beobachtungen höchstens um den Betrag der Standardabweichung vom Mittelwert ab. Abbildung 1
dokumentiert die Verteilung.
10

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 1:
Histogramm der Quadratmetermieten der Gruppe 1 im Neuvertrag und Bestand, in normaler und guter
Wohnlage, mit und ohne Preisbindung
Bei der Gruppe 2 der Stichprobe beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter
8,06 EUR. Die Standardabweichung der 38.589 tatsächlichen beobachteten Mietpreisdaten beträgt
2,09 EUR. Die durchschnittliche Abweichung der Mieten auf dem privaten Wohnungsmarkt ist
demnach fast doppelt so hoch wie die Abweichung der Gruppe 1. Damit ist der Wohnungsmarkt im
privaten Bereich wesentlich breiter gestreut. In Hamburg liegt die durchschnittliche Miete pro
Quadratmeter für 68,3 Prozent der 38.589 Beobachtungen demnach zwischen 5,97 EUR und
10,15 EUR. Abbildung 2 dokumentiert die Verteilung der Mieten bei den privaten Vermietern.
Auffällig ist hierbei trotz der verhältnismäßig großen Stichprobe von 8,6 Prozent der relevanten
Grundgesamtheit, dass die Verteilung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter rechtsschief verläuft.
Das heißt, dass Werte, die kleiner als der Mittelwert sind, häufiger beobachtet werden und damit die
Mehrzahl der Observationen unterhalb des arithmetischen Mittels liegen.
Exkurs: Arithmetisches Mittel und Median
Das arithmetische Mittel oder auch Mittelwert (oder Durchschnitt) ist die Summe der
Merkmalsausprägung (hier Nettokaltmiete pro Quadratmeter) über alle Beobachtungen dividiert
durch die Anzahl der Observationen. Der Vorteil beim Mittelwert ist, dass dieser jeden Wert der
Verteilung miteinbezieht. Dafür ist der Mittelwert jedoch anfällig für Ausreißer.
Der Median gibt den Wert der Merkmalsausprägung an, bei dem 50 Prozent der
Merkmalsausprägungen unterhalb und 50 Prozent oberhalb liegen. Der Median beschreibt die Mitte
einer Verteilung. Der Nachteil beim Median ist, dass er nicht repräsentativ ist, da er nur aus zwei
Werten (Anzahl der Observationen und mittlerer Wert der Merkmalsausprägung) bestimmt wird.
Dafür ist der Median jedoch weniger anfällig für Ausreißer.
11

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 2:
Histogramm der Quadratmetermieten der Gruppe 2 im Neuvertrag und Bestand, normaler und guter
Wohnlage, mit und ohne Preisbindung
In Abbildung 1 und Abbildung 2 wurden Histogramme verwendet, um die Verteilungen zu
beschreiben. Um diese Verteilungen in stetige Verteilungen zu transformieren, wird das Verfahren
der Kerndichteschätzung herangezogen. Dieses Verfahren ermöglicht es, die einzelnen
Mietverteilungen übereinander zu legen. Damit wird der Vergleich der Verteilungen und somit der
Mietdaten zwischen den Gruppen 1 und 2 vereinfacht.
Exkurs: Histogramm und Kerndichteschätzer
Mit Hilfe eines Histogramms lässt sich die Verteilung von Daten darstellen. Man spricht auch von der
graphischen Darstellung der Häufigkeitsverteilung. Die zu untersuchende Variable (im vorliegenden Fall
wäre dies die Netto-Quadratmetermiete) wird zunächst in Intervalle unterteilt. Im Anschluss wird die
jeweilige Anzahl der Beobachtungen innerhalb des Intervalls festgestellt. Histogramme können die
Häufigkeitsverteilung aufgrund der vordefinierten Intervalle nur diskret und nicht stetig darstellen.
Kerndichteschätzer lösen dieses Problem. Diese können Häufigkeitsverteilungen auch in stetiger Form
anzeigen. Die Kerndichteschätzer dienen wie Histogramme dazu, Verteilungen bzw. Dichtefunktionen zu
präsentieren. Kerndichteschätzer zählen zur Gruppe der gleitenden Histogramme (Kohler und Kreuter,
2012).
12

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 3:
Kerndichte-Schätzungen der Quadratmetermieten im Bestand und Neuvertrag, in normaler und guter
Wohnlage, mit und ohne Preisbindung
In Abbildung 3 sind die Kerndichteschätzer der Mieten abgebildet. Die blaue und rote Linie stellen die
Verteilungen der Nettokaltmiete pro Quadratmeter (Bestands- und Neuvertragsmieten, normale und
gute Wohnlage, preisgebunden und nicht-preisgebunden) für Hamburg dar. Man erkennt, dass diese
für die privaten Vermieter (Gruppe 2) eine größere Spanne haben und rechtsschief verlaufen. Die
beiden Höcker der Gruppe 1 resultieren vor allem aus der Mietpreisgestaltung der SAGA-GWG.
Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt bei 5,95 EUR für Gruppe 1 und 8,06 EUR für
Gruppe 2. Berücksichtigt man, dass Gruppe 1 zu rund 37 Prozent den Hamburger
Mietwohnungsmarkt abdeckt und Gruppe 2 diesen zu 63 Prozent, erhält man eine
Durchschnittsmiete von 7,28 EUR für die Stadt Hamburg, die sich aus dem gewichteten Mittel der
beiden Gruppenmittelwerte ergibt. 9 Die Gesamtstandardabweichung beträgt 2,04 EUR. 10 Dies
impliziert, dass sich zum Stichtag 30. April 2013 rund 68 Prozent der Hamburger Mieten zwischen
5,24 EUR und 9,32 EUR bewegen.
Ein geeignetes Mittel zur grafischen Darstellung der Mietverteilungen ist der sogenannte Box-
Whisker-Plot. Dabei handelt es sich um einen Diagrammtyp, der unterschiedliche Lage- und
Streuungsparameter der Verteilung gleichzeitig darstellen kann. So werden der Median (Q2), das
untere Quartil (Q1), das obere Quartil (Q3) und die Außenwerte aufgezeigt. Ebenso wird auf
mögliche Ausreißer mit Hilfe des Diagramms hingewiesen. Anhand des Boxplots in Abbildung 4 kann
die Spreizung des Marktes für beide Gruppen untersucht werden.
9
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ggf. die gute Wohnlage, insbesondere bei der Gruppe 2, unterrepräsentiert sein
kann, weshalb in den folgenden Abschnitten die Analyse nach der Wohnlage differenziert erfolgt.
10 Die Gesamtstandardabweichung berechnet sich aus der Wurzel der Gesamtvarianz. Die Gesamtvarianz berechnet sich
aus dem Additionssatz für Varianzen und ergibt sich aus der Summe der Internen Varianz (gewichtetes Mittel aus den
Varianzen der Teilgesamtheiten) und der Externen Varianz (gewichtete quadratische Abweichung der Mittelwerte der
Gruppen 1 und 2 vom Mittelwert der Grundgesamtheit).
13

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Exkurs: Box-Whisker-Plot
Ein Box-Whisker-Plot besteht immer aus einem Rechteck und zwei das Rechteck verlängernde
Linien. Diese Linien werden auch als Whiskers bezeichnet. Das Rechteck trägt den Namen Box. Die
Box gibt den Wertebereich des oberen und des unteren Quartils wieder. Die mittlere waagerechte
Line innerhalb der Box stellt den Median dar. Der Median wird auch als Zentralwert bezeichnet. Im
Vergleich zum Mittelwert wird der Median nicht so stark durch Ausreißer verzerrt. Dadurch ist der
Median robuster als der Mittelwert. Der Median gibt den Wert einer Verteilung an, der exakt in der
Mitte der Verteilung liegt.
Die Länge der Whiskers beträgt in der Darstellung maximal das 1,5-fache des Interquartilabstands.
Der Interquartilabstand ist der Abstand zwischen dem oberen und dem unteren Quartil. Alle Werte,
die oberhalb des oberen Whiskers und unterhalb des unteren Whiskers liegen, können als Ausreißer
bezeichnet werden. Der Begriff Ausreißer darf an dieser Stelle nicht verwechselt werden mit dem
Begriff in Abschnitt 2.2, wo die oberen und unteren Perzentile entfernt wurden. Hier sind Ausreißer
die Werte, die größer oder kleiner sind als das 1,5-fache des Interquartilabstands. Die Länge des
Whiskers muss nicht auf beiden Seiten gleich lang sein. Wenn es keine Werte außerhalb der Grenze
von 1,5 des Interquartilabstands gibt, wird die Länge des Whiskers durch den maximalen bzw.
minimalen Wert festgelegt. In der vorliegenden Untersuchung wurden diese Ausreißer über das 1,5-
fache des Interquartilabstands nach oben berücksichtigt, da auf Mietmärkten die vorliegenden
Miethöhen als realistisch und marktnah bezeichnet werden können. Aus diesem Grund wurden die
in Abschnitt 2.2 erwähnten unteren und oberen Perzentile der Verteilung als Ausreißer behandelt.
Zur Veranschaulichung dient das folgende Beispiel:
unterer Whisker endet bei 2,5€: 6€ - 1,5 x Boxbreite(4€) = 0€, aber im
Beispiel kein Wert kleiner 2,5€
25% der Werte
unterhalb von 6€
25% aller Werte
unterhalb M =8€
Median (M) = 8€
Median (M) = 8€
25% aller Werte
oberhalb M =8€
oberer Whisker endet bei 16€ = 1,5 x Boxbreite (4€) + 10€
Länge des oberen Whiskers =1,5 x Boxbreite = 1,5 x
4€ = 6€
Werte größer
16€
2,50€ 4,00€ 6,00€ 8,00€ 10,00€ 16,00€
Nettokaltmiete pro Quadratmeter
25% der Werte oberhalb von 10€
Abbildung 4:
Box-Plot der Quadratmetermieten im Neuvertrag und Bestand, in normaler und guter Wohnlage, mit und
ohne Preisbindung
14

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Die Quadratmetermieten schwanken für die städtische Wohnungsbaugesellschaft und die
Genossenschaften (Gruppe 1) zwischen 3,84 EUR und 9,00 EUR. Der Median für Gruppe 1 beträgt
5,88 EUR und wird durch die Mitte der Box gekennzeichnet. Die mittleren 50 Prozent der Mieten
(untere und obere Begrenzung der Box) liegen in Hamburg für Gruppe 1 zwischen 5,28 EUR und
6,53 EUR. In 75 Prozent der untersuchten Fälle betragen die Mieten also bis zu 6,53 EUR. In
zehn Prozent der Fälle liegen die Mieten höher als 7,31 EUR und belaufen sich bis auf 9,00 EUR
(obere 10 Prozent der Verteilung).
Bei der Gruppe 2 streuen die Preise der Nettokaltmieten zwischen 4,52 EUR und 19,44 EUR. Für
Gruppe 2 beträgt der Median 7,77 EUR. Die mittleren 50 Prozent der Mieten liegen in Hamburg für
die Gruppe der privaten Vermieter (Gruppe 2) zwischen 6,39 EUR und 9,13 EUR. In 75 Prozent der
untersuchten Fälle belaufen sich die Mieten demnach bis auf 9,13 EUR. Bei den oberen 10 Prozent
der Verteilung betragen die Mieten zwischen 10,96 EUR und 19,44 EUR.
Die Box-Plots verdeutlichen die Spanne des Mietwohnungsmarktes, die insbesondere die privaten
Vermieter (Gruppe 2) betreffen, grafisch erkennbar anhand der Länge des oberen Whiskers. Alle
Werte, die oberhalb des Whiskers liegen, können als Ausreißer charakterisiert werden, da sie mehr
als das 1,5-fache des Interquartilabstands betragen. Der obere Whisker beträgt für die zweite Gruppe
4,11 EUR. Der obere Whisker endet für die Gruppe 2 demnach bei 13,24 EUR. Nettokaltmieten, die
größer als 13,24 EUR sind, können als Ausreißer nach oben klassifiziert werden. Nichtsdestotrotz
müssen diese Ausreißer nach oben berücksichtigt werden, wenn es darum geht durch das
arithmetische Mittel den Schwerpunkt der Verteilung zu bestimmen, da Mieten bis zu 20 EUR für
Luxusobjekte in zentraler Lage in der Hansestadt durchaus erzielt werden.
3.1.2 VERTEILUNG DER MIETEN MIT DIFFERENZIERUNG WOHNLAGE, PREISBINDUNG UND
VERTRAGSART
Gruppe 1 Gruppe 2
5,59€
5,61€
5,85€
5,74€
6,09€
6,21€
6,12€
6,70€
6,06€
6,09€
6,63€
6,60€
7,70€
9,32€
9,50€
11,33€
Abbildung 5:
Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten im Neuvertrag und Bestand, in normaler und guter
Wohnlage, mit und ohne Preisbindung
Im Unterschied zum Abschnitt 3.1.1 wird die Analyse auf Stadtebene erweitert, um die Kategorie der
Wohnlage (normale und gute Wohnlage) nach dem nicht-amtlichen Wohnlagenverzeichnis der
Hansestadt Hamburg, die Einteilung in Neuvertragsmiete und Bestandsmiete sowie die
Klassifizierung in preisgebunden bzw. öffentiche Förderung zu verdeutlichen.
Folgende Tabelle 2 veranschaulicht neben dem arithmetischen Mittelwert aus Abbildung 5 die
Relation der Anzahl von Observationen, Standardabweichungen sowie Minima und Maxima des
Panels auf Stadtebene.
15

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Arithm. Mittel Std-Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 611 6,60 0,83 4,39 9,00
Neuvertrag normal nein 10.447 6,63 0,97 3,85 9,00
Neuvertrag gut ja 429 5,74 1,16 3,93 8,96
Gruppe 1
Neuvertrag normal ja 4.251 5,85 1,09 3,84 9,00
Bestand gut ja 5.151 5,61 1,01 3,92 8,98
Bestand normal ja 54.988 5,59 1,04 3,84 3,84
Bestand gut nein 6.730 6,09 0,84 3,91 9,00
Bestand normal nein 115.200 6,06 0,90 3,84 9,00
- - - 197.807 5,95 0,99 3,84 9,00
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 806 11,33 2,46 5,50 19,44
Neuvertrag normal nein 3.943 9,50 1,98 4,84 17,21
Neuvertrag gut ja 11 6,70 1,41 5,06 8,91
Gruppe 2
Neuvertrag normal ja 211 6,12 1,06 4,64 8,87
Bestand gut ja 133 6,21 1,01 5,00 8,98
Bestand normal ja 2.503 6,09 1,04 4,52 9,33
Bestand gut nein 5.204 9,32 2,35 4,58 19,35
Bestand normal nein 25.778 7,70 1,73 4,53 18,89
- - - 38.589 8,06 2,09 4,52 19,44
Tabelle 2: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten Hamburg Stadtebene
Die Neuvertragsmieten liegen sowohl bei der SAGA-GWG und den Genossenschaften als auch bei
den privaten Vermietern höher als die Bestandsmieten. Diese Feststellung ist plausibel, da in einem
dynamischen, wohnungswirtschaftlichen Umfeld die Bestandsmieten nicht in der gleichen
Geschwindigkeit ansteigen wie die Neuvertragsmieten. Der Anpassungsprozess ist zudem durch das
Mietrecht reglementiert.
Die Nettokaltmieten liegen bei der Gruppe 2 in guten Wohnlagen höher als in normalen Wohnlagen.
Dies ist auch sehr gut nachvollzierbar. Mieter sind bereit, für Wohnungen in einer besseren Lage
mehr zu bezahlen.
In Abbildung 6 und Abbildung 7 werden die nicht-preisgebundenen Bestands- und
Neuvertragsmieten in normaler Wohnlage anhand von Histogrammen grafisch dargestellt, die auch
wieder die Rechtsschiefe der Verteilung verdeutlichen.
Die Streuung der beobachteten Werte liegt am höchsten im Segment der Neuvermietungen mit
guter Wohnlage und im Bestand mit guter Wohnlage bei der Gruppe 2. In diesen Teilmärkten
schwanken die Mietpreise um den durchschnittlichen Mietpreis am stärksten. Bei der Gruppe 1 ist
eine eindeutige Relevanz der Wohnlagenkategorie auf die Miethöhe nicht festzustellen.
Die Preisbindung spielt ebenfalls eine Rolle bei der Höhe des durchschnittlichen Mietzins. So werden
die niedrigsten Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen erzielt. Darüber hinaus sind die
Unterschiede der durchschnittlichen frei-finanzierten Miete nach Vermieter (Gruppe 1 oder
Gruppe 2) hier am geringsten: Eine preisgebundene Bestandsmiete in normaler Wohnlage ist bei der
Gruppe 2 lediglch um 0,50 EUR teurer als bei der Gruppe 1. Betrachtet man die frei-finanzierten
Bestandsmieten, normale Wohnlage, so sind die privaten Vermieter hier durchschittlich um 1,64 EUR
teurer als die städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsvermieter.
16

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 6:
Histogramm der Quadratmetermieten im Bestand (links) und im Neuvertrag (rechts) in normaler
Wohnlage, Gruppe 1, nicht-preisgebunden
Abbildung 7:
Histogramm der Quadratmetermieten im Bestand (links) und im Neuvertrag (rechts) in normaler
Wohnlage, Gruppe 2, nicht-preisgebunden
Abbildung 8:
Box-Plot Quadratmetermieten in normaler Wohnlage
Anhand des Box-Plots der Quadratmetermieten für die normale Wohnlage in Abbildung 8 wird die
Verteilung der Mieten zwischen den beiden Gruppen und der Einteilung in preisgebunden/nicht
preisgebunden sowie Bestands- und Neuvertragsmieten deutlich.
17

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Die höchsten Mieten werden laut Darstellung bei den frei-finanzierten Neuverträgen der privaten
Wohnungsvermieter realisiert. Diese betragen im Median 9,20 EUR. In 75 Prozent der untersuchten
3.934 Fälle betragen die Neuvertragsmieten, frei-finanziert, normale Wohnlage bis zu 10,65 EUR. Die
oberen 10 Prozent der Verteilung liegen zwischen 12,14 EUR und 17,21 EUR. Untersucht man die
Verteilung der Neuvertragsmieten der privaten Vermieter, frei-finanziert, in guter Wohnlage
(806 Observationen; in Abbildung 8 wird ausschließlich die normale Wohnlage betrachtet) so werden
auch innerhalb dieser Vergleichsgruppe die höchsten Mieten bei den nicht-preisgebundenen
Neuverträgen der privaten Vermieter realisiert. Dort beträgt der Median 11,14 EUR. Die mittleren
50 Prozent der Mieten liegen für die Gruppe der privaten Vermieter (Gruppe 2) zwischen 9,84 EUR
und 12,75 EUR. In guter Wohnlage werden Spitzenmieten bis zu 19,44 EUR realisiert.
Der Median der frei-finanzierten Bestandsmieten, normale Wohnlage, der Gruppe 2,
25.778 Observationen, beträgt 7,54 EUR. Verglichen mit dem Median der Neuverträge (9,20 EUR),
wird deutlich, dass Neuvertragsmieten im Median um 1,66 EUR teurer abgeschlossen werden. Die
mittleren 50 Prozent der Bestandsmieten in normaler Wohnlage liegen zwischen 6,31 EUR und
8,64 EUR. Untersucht man die Verteilung der Bestandsmieten der privaten Vermieter, frei-finanziert,
in guter Wohnlage (5.204 Observationen) beträgt der Median hier 8,95 EUR und die mittleren
50 Prozent der Verteilung belaufen sich zwischen 7,80 EUR und 10,55 EUR. In fünf Prozent der Fälle
beträgt die frei-finanzierte Bestandsmiete bei den privaten Verwaltern in normaler Wohnlage mehr
als 11,01 EUR (13,50 EUR gute Wohnlage).
Bei der Gruppe 1, der städtischen Wohnungsbaugesellschaft bzw. bei den Genossenschaften,
verläuft die Mietverteilung wesentlich homogener. Bei den 10.447 untersuchten Neuverträgen in
normaler Wohnlage, frei-finanziert, beträgt der Median 6,50 EUR. In 10 Prozent belaufen sich die
Neuvertragsmieten auf mehr als 8,02 EUR. Die mittleren 50 Prozent der Verteilung liegen zwischen
5,90 EUR und 7,20 EUR.
Die mittleren 50 Prozent der 115.200 beobachteten Daten, frei-finanzierte Bestandsmieten in
normaler Wohnlage der Gruppe 1 verlaufen zwischen 5,46 EUR und 6,52 EUR. In zehn Prozent der
Fälle ist die Bestandsmiete größer als 7,37 EUR.
3.1.3 FLUKTUATION
8,3 %
8,3 %
7,7 %
7,1 %
13,4 %
13,3 %
7,6 %
7,8 %
Abbildung 9: Vergleich der Fluktuation der Gruppen 1 und 2
18

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Die Fluktuationsquote spiegelt das Verhältnis der im letzten Jahr neu vermieteten Wohnungen zum
Gesamtbestand wider. Erstvermietungen werden dabei zu den neu vermieteten Wohnungen gezählt.
Somit gibt die Fluktuationsquote einen ungefähren Überblick darüber, wie viel Prozent des
Wohnungsbestandes auf dem Wohnmietmarkt angeboten und vermittelt worden sind. 11 In Hamburg
lag die Fluktuationsquote im Zeitraum zwischen April 2012 und April 2013 (Referenzmonat) im
gesamten Stadtgebiet zwischen 7,1 Prozent (Gruppe 1/kommunale und genossenschaftliche
Wohnungsbaugesellschaften, preisgebunden, normale Wohnlage) und 13,4 Prozent (Gruppe
2/private Vermieter, frei-finanziert, gute Wohnlage), wie in Abbildung 9 dargestellt.
Konkret würde eine Fluktuationsquote von 7,1 Prozent folgendes bedeuten: 7,1 Prozent des
Mietwohnungsbestands in den normalen Lagen, preisgebunden, wurden in dem angegebenen
Beobachtungszeitraum von den kommunalen bzw. genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften
neuvermietet. Die Fluktuationsquote lässt nur bedingt Schlüsse zu, wie lange die einzelnen
Wohnungen leer standen. Sie ist kein echter Indikator für den Leerstand der Wohnungen. Bei den
preisgebundenen Wohnungen liegen bei beiden Gruppen die Fluktuationsquoten niedriger, sodass
frei-finanzierter Wohnraum schneller in die Wiedervermietung gelangt.
3.2 BEZIRKSEBENE
Die Freie und Hansestadt Hamburg gliedert sich verwaltungstechnisch in sieben Bezirke (Altona,
Bergedorf, Eimsbüttel, Hamburg-Mitte, Hamburg-Nord, Harburg und Wandsbek). Im Folgenden soll
die Verteilung der Mieten innerhalb der Bezirke analysiert werden.
3.2.1 VERTEILUNG DER MIETEN
Abbildung 10: Vergleich nicht-preisgebundene Durchschnittsmieten der Gruppen 1 und 2 nach Bezirken
Abbildung 10 bildet die Mittelwerte der Bestands- und Neuvertragsmieten in Relation zum Bezirk
und zur Wohnlage ab. Es handelt sich dabei ausschließlich um frei-finanzierte Bestands- und
Neuvertragsmieten. Es werden wieder die kommunale Wohnungsbaugesellschaft SAGA GWG und die
Genossenschaften als Gruppe 1 und die privaten Vermieter als Gruppe 2 separat betrachtet.
Analog zur Betrachtung auf Stadtebene, zeigt sich auch auf Bezirksebene, dass die
Neuvertragsmieten höher als die Bestandsmieten liegen. 12 Darüber hinaus liegen bei der Gruppe 2
die Nettokaltmieten in guten Lagen tendenziell höher als in normalen Lagen. Bei der Gruppe 1 lässt
sich diese Unterscheidung nicht eindeutig treffen. Begründen könnte man dies mit einer Preispolitik
der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, die unabhängiger zur nichtamtlichen
Wohnlage nach dem Wohnlagenverzeichnis erscheint.
11 Die verwendete Definition der Fluktuationsquote wurde aus dem „Kennzahlenkatalog Immobilienmanagement“ der
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. entnommen.
12 Eine Ausnahme zu stellt der Bezirk Eimsbüttel, Gruppe 1, gute Wohnlage, dar. Hierbei werden jedoch weniger als
20 Observationen berücksichtigt.
19

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Die größten Abstände zwischen den Mieten, die in die Durchschnittsberechnungen eingegangen sind,
liegen in der Gruppe 2 in den Bezirken Eimsbüttel (14,77 EUR), Hamburg-Mitte (14,45 EUR) und
Hamburg-Nord (14,33 EUR). Der größte Abstand zwischen der durchschnittlichen Bestandsmiete und
der durchschnittlichen Neuvertragsmiete ist in Hamburg-Mitte zu beobachten. Hier ist von einem
sehr dynamischen Wohnungsmarkt auszugehen. So liegen die Neuvertragsmieten in Hamburg-Mitte
(gute Wohnlage, keine Preisbindung, Gruppe 2) bei durchschnittlich 15,52 EUR. 13 Das sind 4,18 EUR
mehr als gegenüber den Bestandsmieten (gute Wohnlage, keine Preisbindung, private Vermieter
(Gruppe 2)). In Eimsbüttel und Hamburg-Nord liegen die durchschnittlichen Bestandsmieten für die
gute Wohnlagenkategorie, ohne Preisbindung, bei den privaten Vermietern bei 12,00 EUR
(Eimsbüttel) bzw. bei 11,19 EUR (Hamburg-Nord).
In den guten Wohnlagen liegt auch die Bestandsmiete in Hamburg-Mitte mit 11,34 EUR am höchsten.
In Bergedorf (10,35 EUR), Altona (9,70 EUR) Eimsbüttel (9,49 EUR) und Hamburg-Nord (9,28 EUR)
liegen die Bestandsmieten (gute Wohnlage, Gruppe2, keine Preisbindung) auf etwa gleichem
Niveau. 14 Die geringste Bestandsmiete für eine gute Wohnlage wird mit 8,41 EUR in Wandsbek
erzielt.
Bei den normalen Wohnlagen liegen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten der privaten
Vermieter derzeit in Altona (10,69 EUR) Eimsbüttel (10,09 EUR) Hamburg-Mitte (9,40 EUR) und
Hamburg-Nord (9,66 EUR) auf ähnlichem Niveau. Für den Verwaltungsbezirk Wandsbek ergibt sich
eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von 8,38 EUR und für Bergedorf von 7,49 EUR.
Die durchschnittlichen Bestandsmieten, normale Wohnlage, private Vermieter, keine Preisbindung,
liegen zwischen 6,78 EUR (Bergedorf) und 8,18 EUR (Eimsbüttel).
Bei der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft SAGA GWG bzw. bei den Genossenschaften
(Gruppe 1) liegen die geringsten durchschnittlichen Mieten mit mehr als 20 Observationen in
Bergedorf (Bestandsmiete, gute Wohnlage, Preisbindung) und betragen 5,12 EUR. Die höchste
durchschnittliche Miete mit mehr als 20 Beobachtungen wird in Eimsbüttel (Bestandsmiete, gute
Wohnlage, keine Preisbindung) erzielt und beträgt durchschnittlich 7,05 EUR.
Die folgenden Tabellen 3 und 4 geben einen vollständigen Überblick über die durchschnittliche
Nettokaltmiete nach Bezirk, Preisbindung, Vertragsart (Bestand oder Neuvertrag) und Wohnlage für
die beiden Gruppen 1 und 2. Für eine grafische Darstellung der durchschnittlichen Mieten, freifinanziert,
normale Wohnlage, zwischen den Bezirken, sei auf Abbildung 12 im Anhang verwiesen.
Darüber hinaus wird in Abbildung 13 bis Abbildung 19 im Anhang die Verteilung der Mieten je Bezirk
in Abhängigkeit von den Anbietern (Gruppe 1 und 2) mittels Box-Plots dargestellt.
13 Diese Stichprobe (Hamburg-Mitte, Neuvertragsmiete, Gruppe 2, gute Wohnlage, keine Preisbindung) beruht auf weniger
als 20 Beobachtungen).
14 Diese Stichprobe umfasst für Bergedorf (Bestandsmiete, Gruppe 2, gute Wohnlage, keine Preisbindung) weniger als
20 Beobachtungen.
20

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Bezirk Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 25 6,66 1,25 5,38 8,60
Neuvertrag normal nein 1.555 6,93 1,05 3,86 9,00
Neuvertrag gut ja 2 4,26 0,04 4,23 4,28
Altona
Neuvertrag normal ja 526 5,73 1,15 3,84 9,00
Bestandsvertrag gut ja 14 4,32 0,18 4,23 4,89
Bestandsvertrag normal ja 7.114 5,50 1,12 3,84 9,00
Bestandsvertrag gut nein 443 6,29 1,11 4,07 9,00
Bestandsvertrag normal nein 17.049 6,17 0,89 3,85 9,00
Neuvertrag gut nein 169 6,49 0,58 5,30 8,41
Neuvertrag normal nein 580 6,62 0,80 3,96 8,91
Neuvertrag gut ja 254 5,13 0,80 3,93 7,04
Bergedorf
Neuvertrag normal ja 67 6,17 0,70 4,16 7,59
Bestandsvertrag gut ja 3.075 5,12 0,77 3,92 7,29
Bestandsvertrag normal ja 967 5,94 0,81 4,16 7,59
Bestandsvertrag gut nein 1.880 5,97 0,60 4,15 8,94
Bestandsvertrag normal nein 7.504 6,07 0,84 3,92 9,00
Neuvertrag gut nein 4 6,64 1,05 5,90 8,13
Neuvertrag normal nein 976 6,88 1,09 3,88 9,00
Neuvertrag gut ja 7 7,41 1,30 6,02 8,91
Eimsbüttel
Neuvertrag normal ja 259 5,93 1,00 4,10 8,82
Bestandsvertrag gut ja 99 6,59 1,00 5,99 8,98
Bestandsvertrag normal ja 3.878 5,74 1,04 4,09 9,00
Bestandsvertrag gut nein 86 7,05 1,47 4,65 8,88
Bestandsvertrag normal nein 12.819 6,16 1,00 3,84 9,00
Neuvertrag gut nein 24 6,40 0,11 6,30 6,69
Neuvertrag normal nein 2.432 6,26 0,82 3,85 9,00
Neuvertrag gut ja 16 6,71 0,92 5,60 7,50
Hamburg-Mitte
Neuvertrag normal ja 1.338 5,73 1,10 3,85 8,95
Bestandsvertrag gut ja 327 6,42 0,86 4,82 7,50
Bestandsvertrag normal ja 18.505 5,43 1,03 3,84 8,95
Bestandsvertrag gut nein 226 6,66 0,62 4,84 8,90
Bestandsvertrag normal nein 25.557 5,85 0,79 3,84 9,00
Neuvertrag gut nein 16 7,30 0,67 5,80 8,21
Neuvertrag normal nein 1.530 6,84 0,95 3,98 9,00
Neuvertrag gut ja 1 5,82 0,00 5,82 5,82
Hamburg-Nord
Neuvertrag normal ja 414 6,39 1,11 4,40 8,95
Bestandsvertrag gut ja 37 6,04 0,35 5,81 6,61
Bestandsvertrag normal ja 4.624 6,14 1,08 3,85 9,00
Bestandsvertrag gut nein 179 6,83 1,04 4,10 9,00
Bestandsvertrag normal nein 16.025 6,27 0,86 3,86 9,00
Neuvertrag gut nein 109 6,38 0,71 5,38 8,47
Neuvertrag normal nein 825 6,60 0,96 4,21 9,00
Neuvertrag gut ja 65 6,27 0,85 4,82 8,41
Harbug
Neuvertrag normal ja 471 5,90 1,00 3,84 8,70
Bestandsvertrag gut ja 536 5,96 0,79 4,67 8,62
Bestandsvertrag normal ja 5.118 5,63 1,01 3,84 8,72
Bestandsvertrag gut nein 1.327 5,96 0,64 3,92 8,40
Bestandsvertrag normal nein 8.304 5,93 0,92 3,85 9,00
Neuvertrag gut nein 263 6,75 0,94 4,39 9,00
Neuvertrag normal nein 2.360 6,59 0,95 3,85 9,00
Neuvertrag gut ja 84 6,86 1,00 5,10 8,96
Wandsbek
Neuvertrag normal ja 1.088 5,76 1,05 3,97 9,00
Bestandsvertrag gut ja 1.063 6,52 0,83 4,12 8,98
Bestandsvertrag normal ja 13.616 5,55 0,94 3,96 8,85
Bestandsvertrag gut nein 2.584 6,09 0,93 3,91 9,00
Bestandsvertrag normal nein 25.740 6,04 0,94 3,84 9,00
Tabelle 3: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten nach Bezirken Gruppe 1
21

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Bezirk Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 101 11,34 1,55 6,28 17,14
Neuvertrag normal nein 338 10,69 2,26 5,38 16,58
Neuvertrag gut ja 0 - - - -
Altona
Neuvertrag normal ja 31 5,83 0,58 5,32 7,29
Bestandsvertrag gut ja 0 - - - -
Bestandsvertrag normal ja 205 6,27 1,04 5,32 9,25
Bestandsvertrag gut nein 634 9,70 1,91 4,66 15,72
Bestandsvertrag normal nein 2.347 7,90 1,81 4,54 15,91
Neuvertrag gut nein 1 10,00 0,00 10,00 10,00
Neuvertrag normal nein 66 7,49 1,16 5,50 9,37
Neuvertrag gut ja 0 - - - -
Bergedorf
Neuvertrag normal ja 38 5,92 0,43 5,30 7,44
Bestandsvertrag gut ja 0 - - - -
Bestandsvertrag normal ja 407 6,03 0,55 5,30 7,64
Bestandsvertrag gut nein 4 10,35 0,77 9,62 11,26
Bestandsvertrag normal nein 366 6,78 1,29 4,65 12,76
Neuvertrag gut nein 239 12,00 2,93 5,60 19,44
Neuvertrag normal nein 668 10,09 1,90 4,84 16,00
Neuvertrag gut ja 4 8,43 0,38 8,02 8,91
Eimsbüttel
Neuvertrag normal ja 10 7,36 1,29 5,53 8,51
Bestandsvertrag gut ja 21 8,47 0,44 7,40 8,98
Bestandsvertrag normal ja 76 7,18 1,15 5,53 8,65
Bestandsvertrag gut nein 1.609 9,49 2,82 4,58 19,35
Bestandsvertrag normal nein 4.125 8,18 1,96 4,55 18,89
Neuvertrag gut nein 5 15,52 3,01 11,00 18,31
Neuvertrag normal nein 611 9,40 2,06 5,40 16,00
Neuvertrag gut ja 0 - - - -
Hamburg-Mitte
Neuvertrag normal ja 16 5,83 0,79 4,68 7,60
Bestandsvertrag gut ja 0 - - - -
Bestandsvertrag normal ja 276 6,11 0,62 4,52 7,60
Bestandsvertrag gut nein 42 11,34 4,21 4,80 19,25
Bestandsvertrag normal nein 4.135 7,59 1,72 4,55 15,67
Neuvertrag gut nein 371 11,19 2,26 5,50 17,47
Neuvertrag normal nein 1.414 9,66 1,89 5,00 17,21
Neuvertrag gut ja 1 5,06 0,00 5,06 5,06
Hamburg-Nord
Neuvertrag normal ja 36 6,02 1,01 5,03 8,31
Bestandsvertrag gut ja 3 5,00 0,01 5,00 5,01
Bestandsvertrag normal ja 396 6,26 1,36 4,85 9,33
Bestandsvertrag gut nein 2.295 9,28 2,14 4,67 19,00
Bestandsvertrag normal nein 9.489 7,76 1,75 4,55 17,68
Neuvertrag gut nein 0 - - - -
Neuvertrag normal nein 171 8,15 1,02 5,67 11,03
Neuvertrag gut ja 0 - - - -
Harbug
Neuvertrag normal ja 40 6,56 1,13 4,64 8,87
Bestandsvertrag gut ja 0 - - - -
Bestandsvertrag normal ja 665 6,10 1,10 4,57 8,48
Bestandsvertrag gut nein 0 - - - -
Bestandsvertrag normal nein 983 6,94 1,03 4,83 9,98
Neuvertrag gut nein 67 9,39 1,15 6,50 12,22
Neuvertrag normal nein 561 8,38 1,36 5,33 13,08
Neuvertrag gut ja 6 5,81 0,01 5,81 5,82
Wandsbek
Neuvertrag normal ja 38 6,02 1,47 4,69 8,72
Bestandsvertrag gut ja 109 5,81 0,02 5,57 5,81
Bestandsvertrag normal ja 427 5,71 1,04 4,69 8,85
Bestandsvertrag gut nein 502 8,41 1,46 4,60 15,25
Bestandsvertrag normal nein 3.518 7,21 1,23 4,53 12,16
Tabelle 4: Arithmetisches Mittel der Quadratmetermieten nach Bezirken Gruppe 2
22

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.2.2 FLUKTUATION
Mit und Ohne Preisbindung
Ohne Preisbindung
Mit Preisbindung
Bezirk Wohnlage Beobachtungen Fluktuation Beobachtungen Fluktuation Beobachtungen Fluktuation
Altona
gut 484 5,6% 468 5,3% 16 12,5%
normal 26.244 7,9% 18.604 8,4% 7.640 6,9%
Bergedorf
gut 5.378 7,9% 2.049 8,2% 3.329 7,6%
normal 9.118 7,1% 8.084 7,2% 1.034 6,5%
Eimsbüttel
gut 196 5,6% 90 4,4% 106 6,6%
normal 17.932 6,9% 13.795 7,1% 4.137 6,3%
Hamburg-Mitte
gut 593 6,7% 250 9,6% 343 4,7%
normal 47.832 7,9% 27.989 8,7% 19.843 6,7%
Hamburg-Nord
gut 233 7,3% 195 8,2% 38 2,6%
normal 22.593 8,6% 17.555 8,7% 5.038 8,2%
Harburg
gut 2.037 8,5% 1.436 7,6% 601 10,8%
normal 14.718 8,8% 9.130 9,0% 5.589 8,4%
Wandsbek
gut 3.994 8,7% 2.847 9,2% 1.147 7,3%
normal 42.804 8,1% 28.100 8,4% 14.704 7,4%
Tabelle 5: Fluktuationsquoten nach Bezirken Gruppe 1
Mit und Ohne Preisbindung
Ohne Preisbindung
Mit Preisbindung
Bezirk Wohnlage Beobachtungen Fluktuation Beobachtungen Fluktuation Beobachtungen Fluktuation
Altona
gut 735 13,74% 735 13,74% - -
normal 2.921 12,63% 2.685 12,59% 236 13,14%
Bergedorf
gut 5 20,00% 5 20,00% - -
normal 877 11,86% 432 15,28% 445 8,54%
Eimsbüttel
gut 1.873 12,97% 1.848 12,93% 25 16,00%
normal 4.879 13,90% 4.793 13,94% 86 11,63%
Hamburg-Mitte
gut 47 10,64% 47 10,64% - -
normal 5.038 12,45% 4.746 12,87% 292 5,48%
Hamburg-Nord
gut 2.670 13,93% 2.666 13,92% 4 25,00%
normal 11.335 12,79% 10.903 12,97% 432 8,33%
Harburg
gut - - - - - -
normal 1.859 11,35% 1.154 14,82% 705 5,67%
Wandsbek
gut 684 10,67% 569 11,78% 115 5,22%
normal 4.544 13,18% 4.079 13,75% 465 8,17%
Tabelle 6: Fluktuationsquoten nach Bezirken Gruppe 2
In den sieben Hamburger Bezirken schwankt die Fluktuationsquote mit mehr als 20 Beobachtungen
nur geringfügig. Die höchste Fluktuationsquote innerhalb der normalen Wohnlagen ist in Eimsbüttel
zu beobachten. Hier wurden in dem oben definierten Beobachtungszeitraum 13,90 Prozent (ohne die
separate Berücksichtigung von Preisbindung/Öffentlicher Förderung) des Mietwohnungsbestands
neuvermietet. In Harburg ist die Fluktuation im privaten Vermietungsbereich, normale Wohnlage,
keine Preisbindung, am geringsten und liegt bei 11,35 Prozent.
Einen vollständigen Überblick zu den Fluktuationsquoten auf Bezirksebene geben Tabelle 5 und
Tabelle 6 sowie Abbildung 11. Dabei zeigt sich, dass auch auf Bezirksebene, sowohl bei den privaten
Vermietern (Ausnahme Altona, Gruppe 2) als auch bei den städtischen und genossenschaftlichen
Wohnungsbaugesellschaften beim preisgebundenen Wohnraum eine geringere Fluktuation
gemessen werden kann. Der nicht-preisgebundene Wohnraum scheint schneller in die
Wiedervermietung zu gelangen.
23

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 11: Fluktuation nach Bezirken, Gruppe 1 (links) und Gruppe 2 (rechts) normale Wohnlage, mit und ohne
Preisbindung
3.3 BEZIRKE UND STADTTEILE
Im folgenden Abschnitt werden die sieben Hamburger Bezirke im Einzelnen vorgestellt. Dazu wird
zunächst ein allgemeiner immobilienwirtschaftlicher Überblick des jeweiligen Bezirks gegeben, bevor
die Ergebnisse der mietspezifischen Analyse präsentiert werden. Die mietspezifische Analyse ist nicht
kommentiert, da nicht für sämtliche Stadtteile eine repräsentative Stichprobe verfügbar ist. Vielmehr
ist an dieser Stelle die Empfehlung auszusprechen, in einer weiteren Studie den Datensatz
stadtteilspezifisch zu erweitern, um eine flächendeckende Aussage für sämtliche Stadtteile
gewährleisten zu können. Eine Interpretation der Nettokaltmieten auf Stadtteilebene sollte im
Allgemeinen ab einer Stichprobe mit mehr als 30 Beobachtungen gewährleistet sein. 15
Zum Zeitpunkt der Erstellung der Studie liegen die aktuellen Bevölkerungs- und Wohnungsergebnisse
nach dem Zensus vom Mai 2011 noch nicht auf Stadtteilebene vor. Diese werden im Herbst 2013 von
Statistik-Nord veröffentlicht. Es handelt sich bei den folgenden Darstellungen um die Fortschreibung
der Bevölkerungs- und Wohnungszahlen 2012 vor der Berücksichtigung der aktuellen
Zensusergebnissen. Dies ist nicht unproblematisch, da die Zensusergebnisse offenbart haben, dass
die Hansestadt 4,6 Prozent weniger Einwohner im Vergleich zur Bevölkerungsfortschreibung zum 30.
April 2011 hat. Darüber hinaus weist die Fortschreibung laut Pressemitteilung von Statistik-Nord eine
Untererfassung von rund 9.600 Wohneinheiten auf, was ca. 1 Prozent des gesamten
Wohnungsbestandes entspricht. Die Eigentumsstrukturen der Wohnungen wurden mit dem Zensus
2011 erstmalig erfasst. Bei der Fortschreibung auf Stadtteilebene liegen diese Daten demnach auch
nicht vor.
3.3.1 ALTONA
3.3.1.1 Allgemeine Übersicht
Im Bezirk Altona wohnen derzeit 253.735 Einwohner in 140.338 Haushalten. Der Bezirk Altona
besteht aus 14 Stadtteilen. Die bevölkerungsreichsten Stadtteile des Bezirks sind Lurup mit 34.006
Einwohnern und Ottensen mit 33.520 Einwohnern. Ottensen liegt bei der absoluten Zahl der
Haushalte an der Spitze. Dort sind derzeit 20.723 Haushalte gemeldet. Gefolgt wird Ottensen von
Altona-Altstadt (16.851 Haushalte) und Lurup (16.521 Haushalte). Insgesamt sind in Altona 140.338
15 Hierbei sind ebenfalls die spezifischen Eigenschaften der verfügbaren Datensätze eines Stadtteils zu berücksichtigen.
Beispielsweise sollte hier idealerweise auch eine geografische Verteilung der verfügbaren Mietdaten gegeben sein.
24

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Haushalte gemeldet. Die meisten 1-Personen Haushalte sind in der Sternschanze vorzufinden. Dort
sind 65,8 Prozent der gemeldeten Haushalte 1-Personen-Haushalte.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Wohngebäude
Altona-Altstadt 27 129 16 851 1,6 63,3 1 503
Sternschanze 7 781 4 875 1,6 65,8 490
Altona-Nord 21 595 13 387 1,6 63,2 1 124
Ottensen 33 520 20 723 1,7 60,8 2 343
Bahrenfeld 26 481 15 812 1,7 58,8 3 516
Groß Flottbek 10 624 5 387 2,0 45,3 2 392
Othmarschen 12 616 6 313 2,0 45,2 2 585
Lurup 34 006 16 521 2,1 43,3 5 140
Osdorf 25 301 12 698 2,0 44,8 3 819
Nienstedten 7 094 3 398 2,1 42,1 1 756
Blankenese 12 884 6 806 2,0 46,5 3 386
Iserbrook 10 890 5 442 2,0 44,5 2 329
Sülldorf 8 950 4 553 2,0 45,4 2 235
Rissen 14 864 7 572 2,0 44,5 3 427
Altona 253 735 140 338 1,8 53,3 36 045
Tabelle 7: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Altona (Statistik-Nord)
Altona verfügt über insgesamt 127.438 Wohnungen. Davon liegen ca. 77,9 Prozent in
Mehrfamilienhäusern. Die Anzahl der Sozialwohnungen 16 beläuft sich im Bezirk Altona derzeit auf ca.
13.128 Wohnungen. Die höchste Anzahl an Wohngebäuden ist im bevölkerungsreichsten Stadtteil
Lurup auszumachen. Dort stehen 5.117 Wohngebäude. Die meisten Wohnungen sind in Ottensen
(18.365 Wohnungen) und Lurup (15.192 Wohnungen) zu finden. Von den vierzehn Stadtteilen liegen
in vier Stadtteilen (Altona-Altstadt, Sternschanze, Altona-Nord und Ottensen) fast ausschließlich
Mehrfamilienhäuser. Der Anteil an Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern schwankt in den vier
Stadtteilen zwischen 1,4 und 2,5 Prozent. Den höchsten Anteil an Sozialwohnungen innerhalb eines
Stadtteils haben Altona-Altstadt (20,6 Prozent), Lurup (19,5 Prozent) und Osdorf (17,0 Prozent).
Insgesamt sind in Altona 10,3 Prozent aller Wohnungen Sozialwohnungen.
Anteil der
Stadtgebiet Wohngebäude
Wohnungen im Wohnungen in Ein- Wohnungen in Ein-
in % der
Sozialwohnungen
Wohn- und und Zweifamilienhäuserhäusern
an allen
insgesamt
und Zweifamilien-
Wohnungen
(2012)
Nichtwohnbau
Wohnungen
Altona-Altstadt 1 503 14 280 284 2,0 2 937 20,6
Sternschanze 490 3 938 99 2,5 478 12,1
Altona-Nord 1 124 11 408 160 1,4 1 413 12,4
Ottensen 2 343 18 365 446 2,4 1 429 7,8
Bahrenfeld 3 516 13 287 2 516 18,9 1 084 8,2
Groß Flottbek 2 392 5 256 2 235 42,5 36 0,7
Othmarschen 2 585 6 397 2 392 37,4 61 1,0
Lurup 5 140 15 192 5 117 33,7 2 969 19,5
Osdorf 3 819 11 934 3 348 28,1 2 024 17,0
Nienstedten 1 756 3 501 1 694 48,4 0 0,0
Blankenese 3 386 7 108 3 314 46,6 48 0,7
Iserbrook 2 329 5 430 2 297 42,3 110 2,0
Sülldorf 2 235 4 237 2 146 50,6 287 6,8
Rissen 3 427 7 105 3 360 47,3 252 3,5
Altona 36 045 127 438 29 408 23,1 13 128 10,3
Tabelle 8: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Altona (Statistik -Nord)
16 Die Abgrenzung wurde vom Statistischen Amt Hamburg und Schleswig-Holstein (Statistik-Nord) vorgenommen.
Wohneinheiten mit Preisbindung aus öffentlich geförderten Modernisierungsmaßnahmen sind in der Definition von
Statistik-Nord nicht enthalten.
25

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.1.2 Mietspezifische Analyse
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag normal nein 211 7,15 0,92 4,96 9,00
Altona-Altstadt
Neuvertrag normal ja 144 6,08 0,96 4,05 9,00
Bestandsvertrag normal ja 1.589 5,84 1,06 4,12 9,00
Bestandsvertrag normal nein 2.473 6,34 0,84 3,90 9,00
Neuvertrag normal nein 191 7,30 1,04 3,86 8,95
Altona-Nord
Neuvertrag normal ja 60 6,18 1,21 4,36 8,94
Bestandsvertrag normal ja 1.131 5,94 1,10 4,24 8,94
Bestandsvertrag normal nein 2.075 6,52 0,85 3,94 8,95
Neuvertrag normal nein 320 7,35 1,03 4,55 8,99
Bahrenfeld
Neuvertrag normal ja 34 5,85 0,77 5,05 7,91
Bestandsvertrag normal ja 504 5,69 0,65 4,08 7,91
Bestandsvertrag normal nein 3.073 6,34 1,01 3,89 8,99
Neuvertrag gut ja 2 4,26 0,04 4,23 4,28
Blankenese Bestandsvertrag gut ja 14 4,32 0,18 4,23 4,89
Bestandsvertrag gut nein 2 4,93 1,22 4,07 5,79
Neuvertrag normal nein 36 7,04 1,10 5,43 8,81
Iserbrook
Bestandsvertrag normal ja 1 7,74 0,00 7,74 7,74
Bestandsvertrag gut nein 1 5,38 0,00 5,38 5,38
Bestandsvertrag normal nein 352 6,29 0,88 4,53 8,64
Neuvertrag normal nein 345 6,34 0,75 4,65 8,71
Lurup
Neuvertrag normal ja 113 5,56 1,08 4,38 7,70
Bestandsvertrag normal ja 1.359 5,41 0,99 3,98 7,81
Bestandsvertrag normal nein 3.620 5,84 0,71 3,85 8,72
Neuvertrag gut nein 8 8,36 0,32 7,80 8,60
Neuvertrag normal nein 80 5,96 1,01 4,70 8,99
Osdorf
Neuvertrag normal ja 71 4,43 0,97 3,84 7,18
Bestandsvertrag normal ja 1.195 4,26 0,69 3,84 7,52
Bestandsvertrag gut nein 94 7,72 1,02 4,10 9,00
Bestandsvertrag normal nein 1.090 5,33 0,55 4,05 8,99
Othmarschen Bestandsvertrag gut nein 24 6,08 1,30 4,49 8,68
Neuvertrag normal nein 161 7,51 0,74 6,00 8,82
Neuvertrag normal ja 47 6,51 0,73 5,68 8,70
Ottensen Bestandsvertrag normal ja 668 6,27 0,70 4,32 8,45
Bestandsvertrag gut nein 68 6,76 0,47 5,88 8,04
Bestandsvertrag normal nein 1.936 6,58 0,80 3,95 8,97
Rissen Bestandsvertrag normal nein 2 5,73 2,51 3,95 7,50
Neuvertrag normal nein 3 7,68 0,90 7,00 8,70
Sternschanze
Neuvertrag normal ja 4 5,97 0,00 5,97 5,97
Bestandsvertrag normal ja 38 5,97 0,00 5,97 5,97
Bestandsvertrag normal nein 26 6,33 0,74 5,03 7,93
Neuvertrag normal nein 18 6,28 0,34 5,70 7,22
Sülldorf
Neuvertrag normal ja 2 7,74 0,00 7,74 7,74
Bestandsvertrag normal ja 2 7,74 0,00 7,74 7,74
Bestandsvertrag normal nein 357 6,02 0,29 4,15 7,15
Tabelle 9: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Altona
26

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag normal nein 30 10,65 1,66 6,47 13,61
Altona-Altstadt
Neuvertrag normal ja 4 7,29 0,00 7,29 7,29
Bestandsvertrag normal ja 29 7,29 0,00 7,29 7,29
Bestandsvertrag normal nein 244 8,38 1,66 4,60 13,67
Neuvertrag normal nein 57 9,71 1,82 6,06 14,46
Altona-Nord
Neuvertrag normal ja 2 5,33 0,01 5,32 5,34
Bestandsvertrag normal ja 6 5,34 0,02 5,32 5,36
Bestandsvertrag normal nein 463 8,01 1,62 4,54 12,78
Neuvertrag normal nein 129 12,21 1,68 6,53 14,83
Bahrenfeld
Neuvertrag normal ja 4 5,78 0,00 5,78 5,78
Bestandsvertrag normal ja 124 6,25 1,19 5,78 9,25
Bestandsvertrag normal nein 529 8,43 1,62 4,67 13,35
Blankenese
Groß Flottbek
Neuvertrag
Neuvertrag
gut
gut
nein
nein
4
11
8,93
11,05
0,94
1,04
7,79
9,37
10,08
12,50
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
gut
gut
nein
nein
40
134
9,08
8,90
1,75
1,62
5,55
4,66
13,42
13,04
Neuvertrag normal nein 11 9,49 1,35 8,80 12,98
Iserbrook Bestandsvertrag gut nein 3 6,87 0,29 6,60 7,18
Bestandsvertrag normal nein 112 6,69 1,18 4,92 9,14
Lurup
Nienstedten
Neuvertrag
Neuvertrag
normal
gut
nein
nein
9
2
8,08
9,92
0,45
0,10
7,59
9,85
9,22
9,99
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
normal
gut
nein
nein
85
29
5,74
9,24
0,95
1,48
4,63
7,23
8,84
13,41
Neuvertrag gut nein 1 16,13 0,00 16,13 16,13
Osdorf
Neuvertrag normal nein 11 8,04 1,41 6,52 9,91
Bestandsvertrag gut nein 7 9,82 2,10 5,56 11,76
Bestandsvertrag normal nein 77 6,38 0,96 4,90 8,92
Neuvertrag gut nein 53 12,12 1,24 6,28 17,14
Othmarschen Bestandsvertrag gut nein 258 10,64 1,75 5,56 14,46
Bestandsvertrag normal nein 1 10,00 0,00 10,00 10,00
Neuvertrag gut nein 4 11,64 1,89 9,43 13,67
Neuvertrag normal nein 51 11,06 1,93 6,35 16,58
Ottensen
Neuvertrag normal ja 1 5,84 0,00 5,84 5,84
Bestandsvertrag normal ja 46 5,81 0,06 5,59 5,86
Bestandsvertrag gut nein 21 10,32 3,23 5,87 15,72
Bestandsvertrag normal nein 476 8,36 2,03 4,60 15,91
Neuvertrag gut nein 4 8,66 0,54 8,11 9,38
Rissen
Neuvertrag normal nein 11 8,08 0,17 8,00 8,51
Bestandsvertrag gut nein 59 8,25 0,60 6,99 9,42
Bestandsvertrag normal nein 33 8,02 0,32 7,31 8,52
Sternschanze Bestandsvertrag normal nein 15 8,63 1,08 6,61 10,55
Sülldorf
Neuvertrag normal nein 5 5,87 0,27 5,75 6,36
Bestandsvertrag normal nein 53 5,90 0,28 5,50 6,60
Tabelle 10: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Altona
27

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.2 BERGEDORF
3.3.2.1 Allgemeine Übersicht
In Bergedorf leben insgesamt 121.053 Einwohner. Der Bezirk besteht aus 14 Stadtteilen. Der
bevölkerungsreichste Stadtteil ist Lohbrügge mit 38.933 Einwohnern, gefolgt von Bergedorf mit
32.258 und Neuallermöhe mit 23.539 Einwohnern. In diesen drei Stadtteilen leben 78,3 Prozent der
Einwohner des Bezirks. Der Anteil der 1-Personen Haushalte liegt in Bergedorf bei 40,9 Prozent.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Lohbrügge 38 933 20 014 2,0 45,3
Bergedorf 32 258 17 343 1,9 48,5
Curslack 3 763 1 687 2,3 34,4
Altengamme 2 204 973 2,3 30,5
Neuengamme 3 520 1 592 2,2 32,5
Kirchwerder 9 229 4 148 2,3 30,4
Ochsenwerder 2 355 1 111 2,1 35,1
Reitbrook 486 232 2,1 37,1
Allermöhe 1 286 599 2,2 34,9
Billwerder 1 281 629 2,0 42,9
Moorfleet 1 176 592 2,0 44,1
Tatenberg 527 237 2,2 30,8
Spadenland 496 217 2,3 28,6
Neuallermöhe 23 539 9 338 2,5 27,0
Bergedorf 121 053 58 712 2,1 40,9
Tabelle 11: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Bergedorf (Statistik -Nord)
Im Bezirk Bergedorf liegen insgesamt 54.755 Wohnungen in 20.705 Wohngebäuden. 34,6 Prozent
der Wohnungen sind Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern. Der Stadtteil Lohbrügge verfügt über
die höchste Anzahl an Wohngebäuden innerhalb des Bezirks. Hier stehen 5.407 Wohngebäude und
die Zahl der Wohneinheiten beläuft sich auf 19.293 Einheiten. Der Stadtteil Bergedorf hat 15.601
Einheiten und in Neuallermöhe stehen 9.187 Einheiten. In diesen drei Stadtteilen liegen 80,5 Prozent
der Wohneinheiten. Dabei sind in diesen drei Stadtteilen 75,1 Prozent der Wohneinheiten in
Mehrfamilienhäusern gelegen. Im Bezirk Bergedorf beläuft sich der Anteil der Mehrfamilienhäuser
auf 65,4 Prozent der Wohnungen. Der Anteil an Sozialwohnungen liegt in Bergedorf insgesamt bei
17,1 Prozent. 9.247 Sozialwohnungen von insgesamt 9.336 Sozialwohnungen liegen in den drei
Stadtteilen Lohbrügge, Bergedorf und Neuallermöhe.
28

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Anteil der
Wohngebäude
Wohnungen im Wohnungen in Ein- Wohnungen in Ein-
in % der
Sozialwohnungen
Wohn- und und Zweifamilienhäuserhäusern
an allen
insgesamt
und Zweifamilien-
Wohnungen
(2012)
Nichtwohnbau
Wohnungen
Lohbrügge 5 407 19 293 4 270 22,1 2 384 12,4
Bergedorf 5 112 15 601 4 187 26,8 1 834 11,8
Curslack 840 1 318 929 70,5 28 2,1
Altengamme 610 894 713 79,8 4 0,4
Neuengamme 1 018 1 507 1 150 76,3 20 1,3
Kirchwerder 2 598 3 781 2 891 76,5 34 0,9
Ochsenwerder 649 986 733 74,3 3 0,3
Reitbrook 142 205 160 78,0 0 0,0
Allermöhe 130 397 107 27,0 0 0,0
Billwerder 420 581 454 78,1 0 0,0
Moorfleet 485 626 542 86,6 0 0,0
Tatenberg 151 210 176 83,8 0 0,0
Spadenland 107 169 124 73,4 0 0,0
Neuallermöhe 3 036 9 187 2 493 27,1 5 029 54,7
Bergedorf 20 705 54 755 18 929 34,6 9 336 17,1
Tabelle 12: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Bergedorf (Statistik -Nord)
3.3.2.2 Mietspezifische Analyse
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Altengamme
Bestandsvertrag gut nein 12 4,72 0,64 4,29 5,88
Bestandsvertrag normal nein 2 4,68 0,27 4,49 4,87
Neuvertrag gut nein 52 6,84 0,58 5,92 8,41
Neuvertrag normal nein 207 6,63 0,75 3,96 8,89
Neuvertrag gut ja 24 4,20 0,24 4,04 4,82
Bergedorf
Neuvertrag normal ja 10 7,24 0,03 7,17 7,26
Bestandsvertrag gut ja 297 4,22 0,23 4,01 4,91
Bestandsvertrag normal ja 59 7,22 0,11 6,64 7,26
Bestandsvertrag gut nein 251 6,57 0,70 4,15 8,94
Bestandsvertrag normal nein 2.246 6,28 0,80 3,92 9,00
Billwerder
Neuvertrag normal nein 5 5,88 0,83 4,67 6,77
Bestandsvertrag normal nein 34 5,46 1,10 4,24 7,65
Neuvertrag gut nein 1 6,90 0,00 6,90 6,90
Kirchwerder Bestandsvertrag gut nein 4 7,37 0,86 6,12 7,97
Bestandsvertrag normal nein 2 4,89 0,29 4,68 5,09
Neuvertrag gut nein 110 6,26 0,40 5,30 7,68
Neuvertrag normal nein 277 6,59 0,79 5,09 8,91
Neuvertrag gut ja 150 4,97 0,55 4,17 6,21
Lohbrügge
Neuvertrag normal ja 3 4,59 0,75 4,16 5,45
Bestandsvertrag gut ja 1.675 5,07 0,60 4,17 7,29
Bestandsvertrag normal ja 147 4,67 0,87 4,16 7,15
Bestandsvertrag gut nein 1.566 5,86 0,46 4,33 8,62
Bestandsvertrag normal nein 4.294 5,93 0,82 3,98 8,96
Moorfleet Bestandsvertrag normal nein 4 5,16 1,41 4,11 7,24
Neuvertrag gut nein 6 7,58 0,63 6,50 8,05
Neuvertrag normal nein 52 7,00 0,76 5,25 7,90
Neuvertrag gut ja 48 6,33 0,55 5,42 7,04
Neuallermöhe
Neuvertrag normal ja 54 6,06 0,47 5,53 7,59
Bestandsvertrag gut ja 533 6,16 0,54 5,27 7,04
Bestandsvertrag normal ja 761 6,09 0,48 5,33 7,59
Bestandsvertrag gut nein 24 7,60 0,51 6,50 8,17
Bestandsvertrag normal nein 540 6,40 0,83 4,92 8,04
Tatenberg Bestandsvertrag normal nein 3 5,69 0,27 5,38 5,85
Tabelle 13: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Bergedorf
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 1 10,00 0,00 10,00 10,00
Bergedorf
Neuvertrag normal nein 44 7,07 0,95 5,50 9,00
Bestandsvertrag gut nein 4 10,35 0,77 9,62 11,26
Bestandsvertrag normal nein 225 6,69 1,18 5,08 12,76
Kirchwerder Bestandsvertrag normal nein 6 5,89 0,17 5,75 6,15
Lohbrügge
Neuallermöhe
Spadenland
Neuvertrag
Neuvertrag
Neuvertrag
normal
normal
normal
nein
ja
nein
9
38
2
8,40
5,92
9,08
1,10
0,43
0,11
5,86
5,30
9,00
9,37
7,44
9,15
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
normal
normal
normal
nein
ja
nein
70
407
4
7,14
6,03
8,88
1,54
0,55
0,48
4,65
5,30
8,50
9,71
7,64
9,50
Tabelle 14: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Bergedorf
29

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.3 EIMSBÜTTEL
3.3.3.1 Allgemeine Übersicht
Im Bezirk Eimsbüttel leben insgesamt 247.477 Einwohner in 146.415 Haushalten. Der Bezirk ist in
neun Stadtteile aufgeteilt. Der Anteil der 1-Personen Haushalte beläuft sich derzeit auf 56,5 Prozent.
Der einwohnermäßig größte Stadtteil im Bezirk Eimsbüttel ist der Stadtteil Eimsbüttel selbst. Dort
leben derzeit 55.292 Personen in 37.931 Haushalten.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Eimsbüttel 55 292 37 931 1,5 67,4
Rotherbaum 15 820 10 513 1,6 63,6
Harvestehude 16 597 10 272 1,7 59,4
Hoheluft-West 12 825 8 657 1,5 65,4
Lokstedt 25 673 14 376 1,8 54,1
Niendorf 39 804 21 012 1,9 45,7
Schnelsen 27 512 13 433 2,1 42,0
Eidelstedt 30 682 16 307 1,9 47,9
Stellingen 23 272 13 914 1,7 57,1
Eimsbüttel 247 477 146 415 1,7 56,5
Tabelle 15: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Eimsbüttel (Statistik -Nord)
Der Bezirk Eimsbüttel verfügt insgesamt über 132.825 Wohnungen in 30.529 Wohngebäuden. Die
Anzahl der Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern schwankt sehr stark. So liegt dieser Anteil im
Stadtteil Eimsbüttel bei 1,2 Prozent und in Schnelsen bei 41,2 Prozent. Die Anzahl der Wohngebäude
ist im Stadtteil Niendorf (8.027 Gebäude) am höchsten. Die meisten Wohneinheiten stehen jedoch in
Eimsbüttel. Dort befinden sich 32.277 Wohnungen.
Anteil der
Wohngebäude
Wohnungen im Wohnungen in Ein- Wohnungen in Ein-
in % der
Sozialwohnungen
Wohn- und und Zweifamilienhäuserhäusern
an allen
insgesamt
und Zweifamilien-
Wohnungen
(2012)
Nichtwohnbau
Stadtgebiet
Wohnungen
Eimsbüttel 3 243 32 277 402 1,2 664 2,1
Rotherbaum 1 161 9 020 341 3,8 79 0,9
Harvestehude 1 310 9 978 514 5,2 112 1,1
Hoheluft-West 804 7 650 140 1,8 28 0,4
Lokstedt 3 062 13 114 2 220 16,9 1 248 9,5
Niendorf 8 027 20 371 7 125 35,0 832 4,1
Schnelsen 5 423 12 648 5 206 41,2 1 912 15,1
Eidelstedt 4 807 15 192 4 341 28,6 2 195 14,4
Stellingen 2 692 12 575 1 759 14,0 238 1,9
Eimsbüttel 30 529 132 825 22 048 16,6 7 308 5,5
Tabelle 16: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Eimsbüttel (Statistik -Nord)
30

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.3.2 Mietspezifische Analyse
Eidelstedt
Eimsbüttel
Harvestehude
Hoheluft-West
Lokstedt
Niendorf
Rotherbaum
Schnelsen
Stellingen
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 3 6,14 0,41 5,90 6,61
Neuvertrag normal nein 215 6,61 0,94 3,88 9,00
Neuvertrag normal ja 50 5,66 1,13 4,10 7,84
Bestandsvertrag normal ja 814 5,27 1,14 4,09 7,94
Bestandsvertrag gut nein 27 6,06 0,33 5,70 6,61
Bestandsvertrag normal nein 2.884 5,97 0,99 3,84 8,77
Neuvertrag normal nein 138 7,39 0,96 5,86 9,00
Neuvertrag normal ja 8 7,56 1,34 5,08 8,82
Bestandsvertrag normal ja 275 6,44 1,31 4,29 9,00
Bestandsvertrag normal nein 2.044 6,36 0,86 3,95 9,00
Neuvertrag normal nein 104 7,81 0,40 5,88 8,20
Bestandsvertrag normal ja 19 6,23 0,37 5,63 7,19
Bestandsvertrag gut nein 13 7,64 0,30 7,21 8,50
Bestandsvertrag normal nein 929 7,23 0,79 4,62 8,90
Neuvertrag normal nein 11 7,12 0,80 6,50 8,30
Neuvertrag normal ja 10 6,99 0,01 6,98 7,00
Bestandsvertrag normal ja 104 6,44 0,66 5,54 8,53
Bestandsvertrag normal nein 153 7,33 0,88 5,40 8,69
Neuvertrag normal nein 63 7,33 1,10 4,00 9,00
Neuvertrag normal ja 31 5,31 0,19 4,43 5,54
Bestandsvertrag normal ja 446 5,31 0,24 4,38 6,52
Bestandsvertrag normal nein 644 6,52 1,31 4,00 9,00
Neuvertrag gut nein 1 8,13 0,00 8,13 8,13
Neuvertrag normal nein 63 6,06 0,86 4,96 8,62
Neuvertrag gut ja 7 7,41 1,30 6,02 8,91
Neuvertrag normal ja 51 6,08 0,61 5,53 7,69
Bestandsvertrag gut ja 99 6,59 1,01 5,99 8,98
Bestandsvertrag normal ja 544 6,14 0,75 4,96 7,71
Bestandsvertrag gut nein 44 7,46 1,81 4,65 8,88
Bestandsvertrag normal nein 1.325 5,72 0,70 4,25 8,47
Neuvertrag normal nein 18 7,83 0,39 7,00 8,86
Bestandsvertrag gut nein 2 7,53 0,05 7,49 7,56
Bestandsvertrag normal nein 196 7,31 0,68 5,62 8,89
Neuvertrag normal nein 22 6,29 1,03 4,88 7,86
Neuvertrag normal ja 60 6,21 1,16 4,68 8,72
Bestandsvertrag normal ja 846 6,16 1,17 4,62 8,17
Bestandsvertrag normal nein 291 5,91 0,98 4,00 8,27
Neuvertrag normal nein 187 6,14 0,80 4,00 8,50
Neuvertrag normal ja 5 6,97 0,68 5,76 7,27
Bestandsvertrag normal ja 24 6,03 0,65 5,59 7,27
Bestandsvertrag normal nein 2.357 5,68 0,73 3,85 8,57
Tabelle 17: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Eimsbüttel
31

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Eidelstedt
Eimsbüttel
Harvestehude
Hoheluft-West
Lokstedt
Niendorf
Rotherbaum
Schnelsen
Stellingen
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 5 9,45 0,33 9,00 9,91
Neuvertrag normal nein 58 9,33 0,79 7,26 10,54
Neuvertrag normal ja 2 5,53 0,00 5,53 5,53
Bestandsvertrag normal ja 13 5,53 0,00 5,53 5,53
Bestandsvertrag gut nein 31 8,26 1,58 6,74 12,65
Bestandsvertrag normal nein 314 8,20 1,66 4,64 12,58
Neuvertrag gut nein 4 10,16 0,61 9,62 11,00
Neuvertrag normal nein 227 10,83 1,81 4,84 15,50
Neuvertrag normal ja 1 6,30 0,00 6,30 6,30
Bestandsvertrag normal ja 12 6,30 0,00 6,30 6,30
Bestandsvertrag gut nein 39 8,71 1,57 5,95 11,61
Bestandsvertrag normal nein 1.457 8,58 1,96 4,60 17,00
Neuvertrag gut nein 51 12,06 3,33 5,60 18,58
Neuvertrag normal nein 2 10,83 1,17 10,00 11,66
Bestandsvertrag gut nein 298 9,83 2,65 5,02 18,91
Bestandsvertrag normal nein 22 8,18 1,68 6,17 11,12
Neuvertrag gut nein 16 12,78 1,41 9,71 15,30
Neuvertrag normal nein 20 10,95 0,82 9,65 12,96
Bestandsvertrag gut nein 149 9,30 2,21 4,78 16,00
Bestandsvertrag normal nein 180 8,53 1,70 4,91 12,06
Neuvertrag gut nein 91 10,95 1,57 7,25 14,50
Neuvertrag normal nein 75 9,28 1,54 5,74 14,00
Bestandsvertrag gut nein 434 8,45 1,87 4,58 12,36
Bestandsvertrag normal nein 501 7,68 1,37 5,13 11,78
Neuvertrag gut nein 21 9,71 0,97 7,80 12,70
Neuvertrag normal nein 69 10,01 0,88 7,50 11,60
Neuvertrag gut ja 4 8,43 0,38 8,02 8,91
Bestandsvertrag gut ja 21 8,47 0,44 7,40 8,98
Bestandsvertrag gut nein 254 8,27 1,56 4,90 14,43
Bestandsvertrag normal nein 289 8,85 1,85 4,75 12,26
Neuvertrag gut nein 50 15,01 3,15 5,74 19,44
Neuvertrag normal nein 32 11,83 1,68 9,00 14,64
Neuvertrag normal ja 2 6,86 0,00 6,86 6,86
Bestandsvertrag normal ja 22 6,86 0,00 6,85 6,86
Bestandsvertrag gut nein 372 11,62 3,65 5,29 19,35
Bestandsvertrag normal nein 224 8,60 2,08 4,78 18,89
Neuvertrag gut nein 1 9,02 0,00 9,02 9,02
Neuvertrag normal nein 14 8,62 0,85 7,29 9,97
Bestandsvertrag gut nein 15 8,37 0,95 7,12 10,30
Bestandsvertrag normal nein 52 7,60 1,69 4,64 15,42
Neuvertrag normal nein 81 8,18 1,65 5,38 11,00
Neuvertrag normal ja 5 8,51 0,00 8,51 8,51
Bestandsvertrag normal ja 29 8,52 0,04 8,51 8,65
Bestandsvertrag normal nein 548 6,51 1,17 4,55 10,83
Tabelle 18: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Eimsbüttel
32

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.4 HAMBURG-MITTE
3.3.4.1 Allgemeine Übersicht
In Bezirk Hamburg-Mitte leben insgesamt 285.936 Einwohner in 160.268 Haushalten. Hamburg-Mitte
ist in 18 Stadtteile unterteilt. Der Anteil an 1-Personen Haushalten liegt bei 57,4 Prozent. Der
bevölkerungsreichste Stadtteil ist Billstedt mit 69.261 Einwohnern, gefolgt von Wilhelmsburg (50.731
Einwohner), Horn (37.882 Einwohner), Hamm (37.607 Einwohner) und St. Pauli (21.704 Einwohner).
Die meisten Haushalte sind im Stadtteil Billstedt (34.391 Haushalte), Hamm (25.679 Haushalte) und
Wilhelmsburg (24.689 Haushalte). Wilhelmsburg und Billstedt sind zudem die Stadtteile mit den
meisten Personen je Haushalt.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Hamburg-Altstadt 1 665 1 210 1,5 72,1
HafenCity 1 582 876 1,9 41,3
Neustadt 12 026 8 460 1,5 69,4
St. Pauli 21 704 14 756 1,5 69,4
St. Georg 10 443 7 139 1,5 69,3
Hammerbrook 1 896 1 434 1,4 74,9
Borgfelde 6 688 4 618 1,5 67,5
Hamm 37 607 25 679 1,5 67,5
Horn 37 882 21 536 1,7 57,2
Billstedt 69 261 34 391 2,0 44,8
Billbrook 1 476 891 1,8 67,3
Rothenburgsort 8 751 4 956 1,8 56,9
Veddel 4 856 2 610 1,9 58,2
Wilhelmsburg 50 731 24 689 2,1 48,0
Kleiner Grasbrook und Steinwerder 1 305 961 1,4 74,5
Waltershof und Finkenwerder 11 709 6 062 1,9 47,4
Hamburg-Mitte* 285 936 160 268 1,8 57,4
* Die Differenz zwischen der Summe der Stadtteile und des Bezirks ergibt sich durch Reedereien, die keinem Stadtteil zugeordnet werden
Tabelle 19: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Hamburg-Mitte (Statistik-Nord)
Die meisten Wohngebäude liegen im Bezirk Hamburg-Mitte, im bevölkerungsreichsten Stadtteil
Billstedt. Hier stehen 7.528 Wohngebäude. Es folgen Wilhelmsburg (4.528 Gebäude) und Horn (2.969
Gebäude). Die größte Anzahl an Wohnungen befindet sich ebenfalls in Billstedt. Dieser Stadtteil
verfügt über 30.867 Wohnungen, gefolgt von Hamm (22.192 Wohnungen) 17 und Wilhelmsburg
(20.956 Wohnungen). Der Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist in der HafenCity,
Borgfelde und Hamm am höchsten. In diesen Stadtteilen liegt der Anteil zwischen 99,3 und
98,7 Prozent. Den prozentual höchsten Anteil an Sozialwohnungen an den Gesamtwohnungen
innerhalb des Bezirks hat der Stadtteil Billstedt mit 31,6 Prozent. Nur geringfügig kleiner ist der Anteil
der Sozialwohnungen im Stadtteil Wilhelmsburg. In diesem Stadtteil werden 31,0 Prozent aller
Wohnungen der Kategorie Sozialwohnung zugeordnet.
17 Die Stadtteile Hamm-Nord, Hamm-Mitte und Hamm-Süd wurden im Rahmen dieser Studie zusammengefasst.
33

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Stadtgebiet
Wohngebäude
Wohnungen im
Wohn- und
Nichtwohnbau
Wohnungen in Einund
Zweifamilienhäusern
Anteil der
Wohnungen in Einund
Zweifamilienhäusern
an allen
Wohnungen
Tabelle 20: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Hamburg-Mitte (Statistik-Nord)
Sozialwohnungen
(2012)
in % der
Wohnungen
insgesamt
Hamburg-Altstadt 119 1 210 43 3,6 214 17,7
HafenCity 56 875 6 0,7 0 0,0
Neustadt 697 6 901 141 2,0 1 570 22,8
St. Pauli 1 245 10 786 274 2,5 2 158 20,0
St. Georg 550 5 063 138 2,7 850 16,8
Hammerbrook 87 863 32 3,7 114 13,2
Borgfelde 376 3 976 50 1,3 177 4,5
Hamm 2 273 22 192 265 1,2 1 218 5,5
Horn 2 969 19 408 1 304 6,7 2 261 11,6
Billstedt 7 528 30 867 6 050 19,6 9 752 31,6
Billbrook 248 577 211 36,6 0 0,0
Rothenburgsort 609 4 550 254 5,6 839 18,4
Veddel 217 2 010 39 1,9 458 22,8
Wilhelmsburg 4 528 20 956 3 251 15,5 6 498 31,0
Kleiner Grasbrook und Steinwerder 85 680 19 2,8 0 0,0
Waltershof und Finkenwerder 2 298 5 987 2 020 33,7 929 15,5
Hamburg-Mitte* 23 897 136 918 14 110 10,3 27 038 19,7
* Die Differenz zwischen der Summe der Stadtteile und des Bezirks ergibt sich durch Reedereien, die keinem Stadtteil zugeordnet werden
34

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.4.2 Mietspezifische Analyse
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Billbrook Bestandsvertrag normal nein 4 5,74 0,95 4,43 6,56
Neuvertrag normal nein 415 6,19 0,85 3,92 8,50
Billstedt
Neuvertrag normal ja 528 5,59 1,14 3,85 8,95
Bestandsvertrag normal ja 7.849 5,22 0,99 3,85 8,95
Bestandsvertrag normal nein 5.393 5,78 0,83 3,84 8,67
Borgfelde
Neuvertrag normal nein 12 6,41 0,47 5,85 7,36
Bestandsvertrag normal nein 220 5,89 0,43 4,06 6,80
Neuvertrag normal nein 120 6,47 0,35 5,84 8,00
Finkenwerder
Neuvertrag normal ja 66 6,17 0,81 4,26 7,66
Bestandsvertrag normal ja 736 5,88 0,74 4,14 8,32
Bestandsvertrag normal nein 1.018 6,23 0,59 4,04 8,00
Neuvertrag normal nein 4 8,36 0,48 7,83 9,00
Hamburg-Altstadt
Neuvertrag normal ja 11 6,07 0,15 5,78 6,16
Bestandsvertrag normal ja 170 6,04 0,12 5,78 6,16
Bestandsvertrag normal nein 51 6,88 1,00 5,52 8,50
Neuvertrag normal nein 593 6,30 0,74 3,90 9,00
Hamm
Neuvertrag normal ja 39 6,44 0,78 5,23 7,31
Bestandsvertrag normal ja 371 6,65 0,72 5,20 7,50
Bestandsvertrag normal nein 5.983 5,80 0,73 3,96 9,00
Hammerbrook
Neuvertrag normal nein 4 7,99 0,21 7,89 8,30
Bestandsvertrag normal nein 34 6,95 1,40 4,10 8,50
Neuvertrag normal nein 457 6,50 0,87 3,85 9,00
Horn
Neuvertrag normal ja 122 6,22 1,19 4,50 8,52
Bestandsvertrag normal ja 1.335 6,12 1,07 4,50 8,72
Bestandsvertrag normal nein 4.730 5,87 0,79 3,85 9,00
Neuvertrag normal nein 55 6,97 1,38 5,60 9,00
Neustadt
Neuvertrag normal ja 29 5,77 0,52 4,80 6,47
Bestandsvertrag normal ja 638 5,64 0,53 4,59 6,63
Bestandsvertrag normal nein 350 7,36 1,05 4,12 9,00
Neuvertrag normal nein 85 6,04 0,47 4,84 7,40
Rothenburgsort
Neuvertrag normal ja 53 6,11 0,45 4,54 7,06
Bestandsvertrag normal ja 504 5,89 0,52 4,48 7,22
Bestandsvertrag normal nein 992 5,70 0,36 4,15 7,40
Neuvertrag normal nein 8 8,54 0,31 7,89 8,99
Neuvertrag normal ja 19 5,49 0,51 4,63 6,76
St. Georg Bestandsvertrag normal ja 328 5,57 0,44 4,63 6,51
Bestandsvertrag gut nein 28 8,13 0,43 6,80 8,90
Bestandsvertrag normal nein 199 7,18 0,97 4,85 8,98
Neuvertrag normal nein 38 6,62 0,83 5,67 8,70
St. Pauli
Neuvertrag normal ja 60 6,42 0,79 5,04 7,41
Bestandsvertrag normal ja 1.004 6,18 0,87 4,81 8,77
Bestandsvertrag normal nein 465 6,58 0,91 4,19 8,92
Neuvertrag normal nein 143 5,52 0,88 3,88 7,91
Veddel
Neuvertrag normal ja 35 6,60 0,33 6,07 6,84
Bestandsvertrag normal ja 311 6,59 0,34 5,52 7,00
Bestandsvertrag normal nein 726 6,12 0,75 3,84 7,89
Neuvertrag gut nein 24 6,40 0,11 6,30 6,69
Neuvertrag normal nein 369 6,07 0,53 3,87 7,40
Neuvertrag gut ja 16 6,71 0,92 5,60 7,50
Wilhelmsburg
Neuvertrag normal ja 276 5,35 1,12 3,86 7,81
Bestandsvertrag gut ja 327 6,42 0,86 4,82 7,50
Bestandsvertrag normal ja 4.002 5,07 0,97 3,84 7,81
Bestandsvertrag gut nein 198 6,45 0,24 4,84 7,20
Bestandsvertrag normal nein 3.772 5,74 0,61 3,84 8,46
Tabelle 21: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Hamburg-Mitte
35

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Typ Wohnlage Preisbindg. Beobachtung. Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Billbrook
Billstedt
Borgfelde
Neuvertrag
Neuvertrag
Neuvertrag
normal
normal
normal
nein
nein
nein
4
43
32
7,65
8,60
9,63
0,79
1,50
1,16
6,90
6,15
6,17
8,37
12,38
11,48
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
normal
normal
normal
nein
nein
nein
31
287
214
6,16
6,93
7,65
0,69
1,30
1,42
5,02
5,38
5,11
8,26
12,01
13,75
Finkenwerder Bestandsvertrag normal ja 1 4,52 0,00 4,52 4,52
HafenCity
Neuvertrag gut nein 4 16,65 1,88 14,29 18,31
Bestandsvertrag gut nein 15 16,03 2,19 12,30 19,25
Neuvertrag normal nein 7 12,45 0,26 12,14 12,92
Hamburg-Altstadt
Neuvertrag normal ja 2 5,78 0,00 5,78 5,78
Bestandsvertrag normal ja 15 5,78 0,01 5,78 5,81
Bestandsvertrag normal nein 47 10,15 1,37 8,33 12,57
Hamm
Neuvertrag normal nein 192 8,92 1,11 6,34 13,00
Bestandsvertrag normal nein 1.260 7,41 1,29 4,67 13,35
Neuvertrag normal nein 16 10,39 1,07 8,57 13,20
Hammerbrook
Neuvertrag normal ja 1 6,50 0,00 6,50 6,50
Bestandsvertrag normal ja 18 6,50 0,00 6,50 6,50
Bestandsvertrag normal nein 106 9,32 1,44 4,77 12,76
Horn
Neuvertrag normal nein 131 8,09 1,14 5,86 11,74
Bestandsvertrag normal nein 840 6,76 1,00 4,60 11,88
Neuvertrag normal nein 59 11,36 1,45 7,80 14,27
Neustadt Bestandsvertrag gut nein 6 8,47 3,80 4,80 12,07
Bestandsvertrag normal nein 423 9,06 1,89 4,66 14,26
Rothenburgsort
Neuvertrag normal nein 18 7,88 0,61 6,66 9,00
Bestandsvertrag normal nein 139 6,73 0,84 4,63 9,00
Neuvertrag gut nein 1 11,00 0,00 11,00 11,00
Neuvertrag normal nein 51 13,09 2,04 7,84 16,00
St. Georg Bestandsvertrag normal ja 6 5,94 0,00 5,94 5,94
Bestandsvertrag gut nein 21 8,81 1,93 5,88 13,04
Bestandsvertrag normal nein 293 9,14 2,37 4,55 15,67
Neuvertrag normal nein 21 11,04 1,98 7,43 15,24
St. Pauli
Neuvertrag normal ja 1 7,60 0,00 7,60 7,60
Bestandsvertrag normal ja 9 7,60 0,00 7,60 7,60
Bestandsvertrag normal nein 161 8,83 2,01 4,62 15,27
Veddel
Neuvertrag normal nein 8 6,37 0,61 5,61 7,05
Bestandsvertrag normal nein 17 6,17 0,58 4,74 7,14
Neuvertrag normal nein 7 7,14 1,29 5,40 8,58
Wilhelmsburg
Neuvertrag normal ja 9 5,35 0,53 4,68 5,96
Bestandsvertrag normal ja 138 5,77 0,61 4,68 7,00
Bestandsvertrag normal nein 168 6,14 0,88 5,03 8,68
Tabelle 22: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Hamburg-Mitte
36

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.5 HAMBURG-NORD
3.3.5.1 Allgemeine Übersicht
Im Bezirk Hamburg-Nord leben 284.891 Menschen in 183.083 Haushalten. Der Bezirk besteht aus 13
Stadtteilen. 63,1 Prozent aller dort lebenden Haushalte sind 1-Personen Haushalte. Der
bevölkerungsreichste Stadtteil ist Winterhude mit 50.152 Einwohnern. Zugleich sind in Winterhude
auch die meisten Haushalte gemeldet. Deren Zahl beläuft sich auf 34.057 Haushalte. Der Anteil der 1-
Personen Haushalte schwankt in diesem Bezirk zwischen 47,9 und 71,2 Prozent.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Hoheluft-Ost 9 237 6 114 1,6 63,6
Eppendorf 23 191 14 631 1,6 62,3
Groß Borstel 7 913 4 513 1,8 55,4
Alsterdorf 13 511 7 516 1,8 54,4
Winterhude 50 152 34 057 1,5 66,2
Uhlenhorst 15 843 10 558 1,6 64,1
Hohenfelde 8 971 6 010 1,5 66,8
Barmbek-Süd 31 933 22 379 1,5 69,1
Dulsberg 17 282 11 663 1,5 68,8
Barmbek-Nord 38 104 27 760 1,4 71,2
Ohlsdorf 14 937 8 740 1,7 56,9
Fuhlsbüttel 12 078 7 142 1,7 54,4
Langenhorn 41 739 22 000 1,9 47,9
Hamburg-Nord 284 891 183 083 1,6 63,1
Tabelle 23: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Hamburg Nord (Statistik -Nord)
Insgesamt stehen 30.206 Wohngebäude im Bezirk Hamburg-Nord. Die Zahl der Wohnungen beläuft
sich auf 167.561 Wohnungen. 90,0 Prozent der Wohnungen befinden in Mehrfamilienhäusern und es
gibt insgesamt 9.052 Sozialwohnungen im Bezirk Hamburg-Nord. Der Stadtteil mit der höchsten
Anzahl an Wohnungen ist Winterhude mit 30.337 Wohnungen. Der Anteil der 1- und 2-
Familienhäusern schwankt zwischen 0,6 in Duisberg und 42,8 Prozent in Groß Borstel. Anteilsmäßig
den höchsten Anteil an Sozialwohnungen hat der Stadtteil Langenhorn. Hier sind 12,2 Prozent der
Wohnungen als Sozialwohnung ausgewiesen.
37

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Stadtgebiet Wohngebäude
Anteil der
Wohnungen im Wohnungen in Ein- Wohnungen in Ein-
in % der
Sozialwohnungen
Wohn- und und Zweifamilienhäuserhäusern
an allen
insgesamt
und Zweifamilien-
Wohnungen
(2012)
Nichtwohnbau
Wohnungen
Hoheluft-Ost 627 5 605 90 1,6 172 3,1
Eppendorf 1 560 13 279 400 3,0 682 5,1
Groß Borstel 1 909 4 317 1 847 42,8 332 7,7
Alsterdorf 1 825 6 824 1 290 18,9 806 11,8
Winterhude 3 480 30 337 782 2,6 881 2,9
Uhlenhorst 1 150 10 267 200 1,9 0 0,0
Hohenfelde 675 5 443 138 2,5 343 6,3
Barmbek-Süd 2 010 20 253 135 0,7 667 3,3
Dulsberg 1 082 10 549 61 0,6 1 189 11,3
Barmbek-Nord 2 650 25 738 326 1,3 849 3,3
Ohlsdorf 2 347 8 148 1 731 21,2 481 5,9
Fuhlsbüttel 2 075 6 569 1 554 23,7 182 2,8
Langenhorn 8 816 20 232 8 120 40,1 2 468 12,2
Hamburg-Nord 30 206 167 561 16 674 10,0 9 052 5,4
Tabelle 24: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Hamburg-Nord (Statistik -Nord)
38

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.5.2 Mietspezifische Analyse
Alsterdorf
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Dulsberg
Eppendorf
Fuhlsbüttel
Groß Borstel
Hoheluft-Ost
Hohenfelde
Langenhorn
Ohlsdorf
Uhlenhorst
Winterhude
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 2 6,09 0,40 5,80 6,37
Neuvertrag normal nein 15 5,77 0,98 4,32 7,89
Neuvertrag normal ja 2 5,94 0,48 5,60 6,27
Bestandsvertrag normal ja 51 5,97 0,47 5,29 6,89
Bestandsvertrag gut nein 19 5,56 0,64 4,83 6,48
Bestandsvertrag normal nein 443 5,78 0,58 4,38 7,50
Neuvertrag normal nein 538 6,73 0,91 4,50 9,00
Neuvertrag normal ja 44 7,17 0,79 5,94 8,95
Bestandsvertrag normal ja 426 6,84 0,80 5,35 9,00
Bestandsvertrag normal nein 5.071 6,24 0,85 3,86 9,00
Neuvertrag normal nein 218 6,62 0,86 4,32 9,00
Neuvertrag normal ja 39 7,05 0,82 4,94 8,78
Bestandsvertrag normal ja 493 6,80 1,07 4,77 8,78
Bestandsvertrag normal nein 2.244 6,06 0,75 4,16 9,00
Neuvertrag normal nein 186 6,57 0,72 4,96 9,00
Neuvertrag normal ja 105 6,96 0,93 4,53 8,52
Bestandsvertrag normal ja 914 6,81 1,00 4,27 8,76
Bestandsvertrag normal nein 1.813 6,18 0,50 4,54 8,01
Neuvertrag normal nein 2 8,05 0,35 7,80 8,30
Bestandsvertrag normal nein 7 7,55 0,61 6,91 8,19
Neuvertrag normal nein 6 7,81 1,27 5,73 8,61
Bestandsvertrag normal ja 29 7,31 0,09 7,08 7,40
Bestandsvertrag normal nein 192 5,65 0,86 4,09 8,63
Neuvertrag normal nein 26 7,95 0,63 7,20 9,00
Neuvertrag normal ja 25 6,05 0,87 4,40 7,28
Bestandsvertrag normal ja 310 5,69 0,83 3,85 7,47
Bestandsvertrag normal nein 363 7,28 0,81 4,79 8,76
Neuvertrag normal nein 5 6,48 0,89 5,54 7,47
Neuvertrag normal ja 14 7,02 0,94 6,00 7,92
Bestandsvertrag normal ja 112 6,49 0,81 4,09 8,45
Bestandsvertrag normal nein 83 5,87 0,89 5,31 8,23
Neuvertrag normal nein 57 6,76 0,89 5,47 9,00
Neuvertrag normal ja 7 5,18 0,27 4,80 5,42
Bestandsvertrag normal ja 306 5,60 0,95 4,50 7,46
Bestandsvertrag normal nein 671 6,35 0,73 4,00 9,00
Neuvertrag normal nein 248 7,22 1,05 3,98 9,00
Neuvertrag normal ja 125 5,55 0,72 4,41 8,26
Bestandsvertrag normal ja 1.410 5,48 0,69 4,41 8,90
Bestandsvertrag normal nein 2.736 6,43 0,99 3,90 8,82
Neuvertrag gut nein 6 7,20 0,46 6,79 8,00
Neuvertrag normal nein 43 7,50 1,08 5,39 9,00
Neuvertrag normal ja 18 5,64 0,50 5,23 6,45
Bestandsvertrag normal ja 181 5,53 0,43 4,79 6,52
Bestandsvertrag gut nein 61 6,37 0,88 4,42 7,69
Bestandsvertrag normal nein 297 6,48 1,10 4,09 8,98
Neuvertrag gut nein 1 7,93 0,00 7,93 7,93
Neuvertrag normal nein 2 5,60 0,00 5,60 5,60
Bestandsvertrag gut nein 49 7,69 0,58 7,00 8,72
Bestandsvertrag normal nein 135 6,39 0,78 5,27 8,70
Neuvertrag normal nein 87 6,97 0,79 5,40 8,50
Neuvertrag gut ja 1 5,82 0,00 5,82 5,82
Neuvertrag normal ja 18 6,23 1,12 5,04 8,06
Bestandsvertrag gut ja 37 6,04 0,35 5,81 6,61
Bestandsvertrag normal ja 193 6,47 1,25 4,32 8,05
Bestandsvertrag gut nein 9 6,85 2,15 4,10 9,00
Bestandsvertrag normal nein 1.113 6,35 0,87 4,54 8,81
Tabelle 25: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Hamburg-Nord
39

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Alsterdorf
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Dulsberg
Eppendorf
Fuhlsbüttel
Groß Borstel
Hoheluft-Ost
Hohenfelde
Langenhorn
Ohlsdorf
Uhlenhorst
Winterhude
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 26 11,10 1,39 8,25 13,17
Neuvertrag normal nein 30 9,85 1,16 6,76 11,89
Neuvertrag normal ja 4 8,21 0,18 7,94 8,31
Bestandsvertrag normal ja 76 8,72 0,46 8,29 9,33
Bestandsvertrag gut nein 186 9,93 2,26 4,94 13,29
Bestandsvertrag normal nein 154 8,14 1,40 5,43 12,66
Neuvertrag normal nein 280 8,80 1,41 5,00 12,23
Bestandsvertrag normal nein 1.812 7,20 1,30 4,60 12,21
Neuvertrag normal nein 215 9,81 1,71 5,23 13,86
Bestandsvertrag normal nein 1.688 7,73 1,83 4,55 17,68
Neuvertrag normal nein 52 8,88 0,68 7,00 10,43
Bestandsvertrag normal nein 214 7,29 1,14 5,28 13,60
Neuvertrag gut nein 13 11,24 1,47 9,16 13,91
Neuvertrag normal nein 95 11,19 1,75 7,16 17,21
Neuvertrag normal ja 7 6,20 0,00 6,20 6,20
Bestandsvertrag normal ja 74 6,20 0,01 6,15 6,20
Bestandsvertrag gut nein 238 9,56 2,00 4,87 18,65
Bestandsvertrag normal nein 545 8,95 2,05 4,55 16,00
Neuvertrag gut nein 12 8,10 0,66 7,00 9,00
Neuvertrag normal nein 2 8,18 0,94 7,52 8,84
Bestandsvertrag gut nein 73 7,50 0,78 5,38 8,70
Bestandsvertrag normal nein 22 6,64 0,90 5,17 8,26
Neuvertrag gut nein 15 10,05 1,13 8,98 12,04
Neuvertrag normal nein 4 8,10 1,30 7,25 10,00
Bestandsvertrag gut nein 75 8,02 1,48 5,87 12,00
Bestandsvertrag normal nein 36 6,74 1,02 4,66 9,45
Neuvertrag gut nein 1 11,14 0,00 11,14 11,14
Neuvertrag normal nein 58 12,65 1,65 8,23 15,58
Bestandsvertrag gut nein 17 9,07 1,05 6,80 11,51
Bestandsvertrag normal nein 225 8,81 1,96 4,75 16,67
Neuvertrag gut nein 7 11,56 2,00 8,95 14,01
Neuvertrag normal nein 34 9,84 1,11 7,89 12,20
Bestandsvertrag gut nein 48 8,73 1,51 5,01 12,05
Bestandsvertrag normal nein 254 7,94 1,33 5,08 11,70
Neuvertrag gut nein 6 9,45 0,54 8,93 10,31
Neuvertrag normal nein 117 8,85 0,88 6,15 10,52
Neuvertrag normal ja 13 5,72 0,00 5,72 5,72
Bestandsvertrag normal ja 71 5,72 0,00 5,72 5,72
Bestandsvertrag gut nein 31 9,04 0,78 7,23 10,17
Bestandsvertrag normal nein 835 6,99 1,09 4,60 10,41
Neuvertrag normal nein 51 9,55 1,05 7,54 11,01
Bestandsvertrag normal nein 203 7,75 1,16 5,14 11,28
Neuvertrag gut nein 57 11,58 1,56 7,93 16,00
Neuvertrag normal nein 48 10,73 1,27 8,21 13,72
Bestandsvertrag gut nein 389 9,16 1,85 5,67 17,90
Bestandsvertrag normal nein 314 8,39 1,71 4,65 13,20
Neuvertrag gut nein 211 11,23 2,54 5,50 17,47
Neuvertrag normal nein 292 9,87 2,25 5,57 16,02
Neuvertrag gut ja 1 5,06 0,00 5,06 5,06
Neuvertrag normal ja 9 5,09 0,15 5,03 5,50
Bestandsvertrag gut ja 3 5,00 0,01 5,00 5,01
Bestandsvertrag normal ja 110 5,13 0,19 4,85 5,51
Bestandsvertrag gut nein 1.115 9,36 2,32 4,67 19,00
Bestandsvertrag normal nein 2.375 8,13 1,96 4,55 15,77
Tabelle 26: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Hamburg-Nord
40

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.6 HARBURG
3.3.6.1 Allgemeine Übersicht
Im Bezirk Harburg leben 153.404 Einwohner in 79.936 Haushalten. Der Bezirk ist in 15 Stadtteile
unterteilt. 47,2 Prozent der Haushalte sind 1-Personen Haushalte. Die bevölkerungsstärksten
Stadtteile sind Neugraben-Fischbek (26.953 Einwohner), Eißendorf (23.606 Einwohner) und Harburg
(21.892 Einwohner). Die meisten Haushalte sind im Stadtteil Harburg gemeldet. Deren Anzahl beläuft
sich auf 13.635Haushalte. Der Anteil der 1-Personen-Haushalte schwankt zwischen 33,7 Prozent in
Hausbruch und 62,6 Prozent in Harburg.
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Harburg 21 892 13 635 1,6 62,6
Neuland und Gut Moor 1 391 684 2,1 42,3
Wilstorf 16 057 8 877 1,8 51,7
Rönneburg 3 192 1 493 2,2 37,9
Langenbek 4 097 1 971 2,1 36,5
Sinstorf 3 407 1 604 2,2 37,6
Marmstorf 8 724 4 492 2,0 40,4
Eißendorf 23 606 12 627 1,9 47,8
Heimfeld 20 392 11 344 1,8 54,5
Moorburg und Altenwerder 753 395 2,0 47,8
Hausbruch 17 085 7 315 2,3 33,7
Neugraben-Fischbek 26 953 12 802 2,1 37,1
Francop 687 336 2,1 38,4
Neuenfelde 4 418 1 947 2,3 35,5
Cranz 750 414 1,9 48,8
Harbug 153 404 79 936 1,9 47,2
Tabelle 27: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Harburg (Statistik -Nord)
Der Bezirk Harburg verfügt über 73.218 Wohnungen in 24.650 Wohngebäuden. 21.411 Wohnungen
liegen in 1- und 2-Familienhäusern. In Harburg sind 13,3 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnung
ausgewiesen. In Eißendorf, (11.930 Wohnungen) Neugraben-Fischbek (11.885 Wohnungen) und
Harburg (11.217 Wohnungen) liegen die meisten Wohnungen. Den geringsten Anteil an 1- und 2-
Familienhäuser hat der Stadtteil Harburg. Hier liegen nur 2,5 Prozent aller Wohnungen in einem 1-
und 2-Familienhaus. In den Stadtteilen Neuland und Gut Moor verhält es sich entgegengesetzt. Hier
befinden sich 87,5 Prozent der Wohnungen in 1- und 2-Familienhäuser. Der Anteil der
Sozialwohnungen am Gesamtbestand ist in Hausbruch am höchsten. Hier werden 27,2 Prozent der
Wohnungen als Sozialwohnung ausgewiesen.
41

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Stadtgebiet
Wohngebäude
Wohnungen im
Wohn- und
Nichtwohnbau
Wohnungen in Einund
Zweifamilienhäusern
Anteil der
Wohnungen in Einund
Zweifamilienhäusern
an allen
Wohnungen
Tabelle 28: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Harburg (Statistik-Nord)
Sozialwohnungen
(2012)
in % der
Wohnungen
insgesamt
Harburg 1 486 11 217 286 2,5 1 145 10,2
Neuland und Gut Moor 409 527 461 87,5 0 0,0
Wilstorf 1 978 8 117 1 550 19,1 971 12,0
Rönneburg 629 1 184 601 50,8 153 12,9
Langenbek 1 149 1 903 1 077 56,6 352 18,5
Sinstorf 787 1 431 854 59,7 83 5,8
Marmstorf 2 166 4 263 2 128 49,9 110 2,6
Eißendorf 4 123 11 930 3 672 30,8 1 026 8,6
Heimfeld 2 338 10 143 1 540 15,2 1 663 16,4
Moorburg und Altenwerder 226 338 252 74,6 0 0,0
Hausbruch 2 827 7 536 2 619 34,8 2 051 27,2
Neugraben-Fischbek 5 139 11 885 4 812 40,5 1 912 16,1
Francop 196 299 227 75,9 0 0,0
Neuenfelde 1 026 2 025 1 178 58,2 297 14,7
Cranz 171 420 154 36,7 0 0,0
Harburg 24 650 73 218 21 411 29,2 9 763 13,3
42

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.6.2 Mietspezifische Analyse
Eißendorf
Francop
Harburg
Hausbruch
Heimfeld
Langenbek
Marmstorf
Moorburg
Neuenfelde
Neugraben-Fischbeck
Rönneburg
Wilstorf
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 29 6,39 0,32 5,38 6,71
Neuvertrag normal nein 88 7,06 1,01 5,41 8,81
Neuvertrag gut ja 29 6,86 0,73 5,13 8,41
Neuvertrag normal ja 50 6,12 1,48 4,00 8,28
Bestandsvertrag gut ja 162 6,41 0,92 4,76 8,62
Bestandsvertrag normal ja 460 5,85 1,37 3,95 8,30
Bestandsvertrag gut nein 383 5,95 0,44 3,93 7,30
Bestandsvertrag normal nein 922 6,45 1,09 3,93 8,88
Neuvertrag normal nein 2 6,60 0,14 6,50 6,70
Bestandsvertrag normal nein 4 5,91 0,19 5,62 6,00
Neuvertrag gut nein 7 6,99 0,53 6,40 7,89
Neuvertrag normal nein 99 6,66 0,96 5,64 9,00
Neuvertrag gut ja 22 5,58 0,53 4,82 6,01
Neuvertrag normal ja 34 6,32 1,05 4,76 8,70
Bestandsvertrag gut ja 196 5,59 0,49 4,76 6,06
Bestandsvertrag normal ja 418 6,02 0,77 4,55 8,05
Bestandsvertrag gut nein 74 6,92 0,66 5,54 8,24
Bestandsvertrag normal nein 876 6,21 0,68 3,97 8,42
Neuvertrag normal nein 53 6,11 0,95 4,51 8,00
Neuvertrag gut ja 6 6,26 0,49 5,99 7,24
Neuvertrag normal ja 77 5,46 0,91 3,84 7,38
Bestandsvertrag gut ja 67 6,33 0,40 5,99 9,96
Bestandsvertrag normal ja 1.368 4,97 0,74 3,84 7,28
Bestandsvertrag normal nein 849 5,34 0,93 3,88 8,41
Neuvertrag gut nein 2 7,42 0,11 7,34 7,50
Neuvertrag normal nein 75 7,08 1,00 5,67 8,73
Neuvertrag normal ja 82 6,81 0,29 4,75 7,16
Bestandsvertrag normal ja 690 6,87 0,21 4,62 7,52
Bestandsvertrag gut nein 9 7,39 0,91 5,41 8,40
Bestandsvertrag normal nein 569 6,36 0,58 5,18 8,72
Neuvertrag normal nein 1 8,66 0,00 8,66 8,66
Neuvertrag normal ja 2 5,81 0,07 5,76 5,86
Bestandsvertrag normal ja 61 5,81 0,05 5,76 5,86
Neuvertrag gut nein 31 6,03 0,96 5,38 8,47
Neuvertrag normal nein 25 6,35 0,72 5,57 8,40
Bestandsvertrag gut nein 479 5,62 0,54 5,04 8,20
Bestandsvertrag normal nein 249 5,79 1,08 3,89 8,88
Neuvertrag normal nein 6 5,55 1,10 4,21 6,70
Bestandsvertrag normal nein 71 5,92 0,68 3,98 7,25
Neuvertrag normal nein 6 6,58 0,87 5,50 7,50
Neuvertrag normal ja 18 6,04 0,74 5,20 7,12
Bestandsvertrag normal ja 76 6,87 0,24 6,20 7,55
Bestandsvertrag normal nein 21 6,49 1,27 4,20 8,31
Neuvertrag normal nein 165 5,90 0,54 4,72 8,00
Neuvertrag normal ja 81 5,98 0,94 4,52 7,93
Bestandsvertrag gut ja 20 4,67 0,00 4,67 4,67
Bestandsvertrag normal ja 846 5,75 0,95 4,22 7,82
Bestandsvertrag normal nein 2.053 5,43 0,56 4,12 8,18
Neuvertrag normal nein 2 6,47 0,43 6,17 6,78
Neuvertrag gut ja 7 5,79 0,14 5,48 5,84
Bestandsvertrag gut ja 74 5,68 0,18 5,12 5,86
Neuvertrag normal nein 143 6,73 0,65 5,67 8,73
Neuvertrag normal ja 29 5,24 0,55 4,38 7,59
Bestandsvertrag normal ja 267 5,26 0,58 4,34 7,59
Bestandsvertrag gut nein 10 7,69 0,34 6,81 7,89
Bestandsvertrag normal nein 997 6,17 1,00 3,85 9,00
Tabelle 29: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Harburg
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Cranz Bestandsvertrag normal nein 8 6,46 0,39 5,92 7,16
Eißendorf
Neuvertrag normal nein 12 7,25 0,85 6,13 8,50
Bestandsvertrag normal nein 57 6,67 0,69 5,23 8,92
Neuvertrag normal nein 22 8,80 1,09 6,98 10,69
Harburg
Neuvertrag normal ja 9 7,88 1,03 6,35 8,87
Bestandsvertrag normal ja 68 7,25 0,75 5,28 8,42
Bestandsvertrag normal nein 129 7,24 0,95 5,27 9,45
Neuvertrag normal nein 1 8,00 0,00 8,00 8,00
Hausbruch Bestandsvertrag normal ja 48 4,57 0,00 4,57 4,57
Bestandsvertrag normal nein 28 5,81 0,69 5,38 7,51
Heimfeld
Langenbek
Neuvertrag
Neuvertrag
normal
normal
nein
ja
47
1
7,94
5,63
0,83
0,00
5,80
5,63
9,07
5,63
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
normal
normal
nein
ja
224
15
7,01
5,63
0,81
0,00
4,96
5,63
9,98
5,63
Neuvertrag normal nein 18 7,84 1,17 6,20 9,95
Neuvertrag normal ja 14 5,99 1,09 4,64 7,62
Bestandsvertrag normal ja 327 5,86 1,15 4,59 8,48
Neugraben-Fischbeck Bestandsvertrag normal nein 119 6,75 1,46 4,83 9,21
Neuvertrag normal nein 15 7,60 1,43 5,67 11,03
Neuvertrag normal ja 10 6,21 0,58 5,53 6,91
Bestandsvertrag normal ja 133 6,17 0,49 4,91 7,05
Wilstorf Bestandsvertrag normal nein 86 6,20 0,92 4,90 8,02
Tabelle 30: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Harburg
43

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.7 WANDSBEK
3.3.7.1 Allgemeine Übersicht
Wandsbek ist der bevölkerungsreichste Bezirk Hamburgs. Hier leben 413.521 Einwohner in 216.688
Haushalten. Der Bezirk ist in 18 Stadtteile unterteilt. Der Anteil der 1-Personen Haushalte beläuft sich
auf 46,8 Prozent. Die meisten Einwohner leben in den Stadtteilen Rahlstedt (86.962 Einwohner),
Bramfeld (50.520 Einwohner) und Farmsen-Berne (33.431 Einwohner). Der Anteil der 1-Personen
Haushalte schwankt im Bezirk Wandsbek zwischen 26,3 Prozent (Lemsahl-Mellinstedt) und
66,2 Prozent (Eilbek).
Stadtgebiet Bevölkerung Haushalte
Personen je
Haushalt
Einpersonenhaushalte
in % der Haushalte
Eilbek 20 606 13 894 1,5 66,2
Wandsbek 32 640 20 500 1,6 60,5
Marienthal 12 317 6 945 1,8 52,2
Jenfeld 24 663 12 179 2,0 46,1
Tonndorf 13 282 7 533 1,8 52,1
Farmsen-Berne 33 431 17 296 1,9 45,8
Bramfeld 50 520 28 580 1,8 51,4
Steilshoop 19 306 9 475 2,1 43,6
Wellingsbüttel 10 090 4 957 2,1 39,9
Sasel 22 959 10 769 2,2 35,9
Poppenbüttel 22 377 10 718 2,0 39,9
Hummelsbüttel 16 966 8 526 2,0 40,9
Lemsahl-Mellingstedt 6 581 2 757 2,4 26,3
Duvenstedt 6 254 2 533 2,5 28,3
Wohldorf-Ohlstedt 4 450 1 928 2,4 29,5
Bergstedt 9 991 4 546 2,2 34,6
Volksdorf 20 126 9 144 2,2 36,0
Rahlstedt 86 962 44 408 2,0 43,8
Wandsbek 413 521 216 688 1,9 46,8
Tabelle 31: Tabelle mit allgemeinen Bezirksdaten von Wandsbek (Statistik-Nord)
Im Bezirk Wandsbek liegen 204.225 Wohnungen in insgesamt 74.809 Wohngebäuden. 32,6 Prozent
der Wohnungen sind in 1- und 2-Familienhäusern gelegen. Der Anteil der Sozialwohnungen am
gesamten Wohnungsbestand beläuft sich auf 11,0 Prozent. Die meisten Wohnungen im Bezirk
Wandsbek befinden sich in den Stadtteilen Rahlstedt (42.145 Wohnungen), Bramfeld
(27.451 Wohnungen) und Wandsbek (18.999 Wohnungen). Der Anteil der 1-und 2-Familienhäuser
variiert auch in diesem Stadtteil sehr. So schwankt dieser zwischen 1,5 Prozent (Eilbek) und
89,4 Prozent (Lemsahl-Mellingstedt). Eine ähnlich große Spanne zwischen den Stadtteilen ist beim
Anteil der Sozialwohnungen am Gesamtbestand zu beobachten. Hier schwankt der Anteil zwischen
0,3 Prozent (Wohldorf-Ohlstedt) und 52,9 Prozent (Steilshoop).
44

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Stadtgebiet Wohngebäude
Anteil der
Wohnungen im Wohnungen in Ein- Wohnungen in Ein-
in % der
Sozialwohnungen
Wohn- und und Zweifamilienhäuserhäusern
an allen
insgesamt
und Zweifamilien-
Wohnungen
(2012)
Nichtwohnbau
Wohnungen
Eilbek 1 525 12 727 190 1,5 415 3,3
Wandsbek 3 899 18 999 2 493 13,1 936 4,9
Marienthal 2 117 6 500 1 673 25,7 49 0,8
Jenfeld 2 585 10 696 2 129 19,9 3 151 29,5
Tonndorf 2 321 7 009 1 933 27,6 455 6,5
Farmsen-Berne 6 021 15 902 5 586 35,1 1 149 7,2
Bramfeld 8 979 27 451 7 855 28,6 2 408 8,8
Steilshoop 964 8 627 357 4,1 4 565 52,9
Wellingsbüttel 2 792 5 114 2 742 53,6 22 0,4
Sasel 7 039 10 491 7 333 69,9 36 0,3
Poppenbüttel 5 965 10 505 6 046 57,6 553 5,3
Hummelsbüttel 2 699 7 914 2 275 28,7 2 205 27,9
Lemsahl-Mellingstedt 2 203 2 602 2 326 89,4 29 1,1
Duvenstedt 1 709 2 374 1 832 77,2 82 3,5
Wohldorf-Ohlstedt 1 467 2 063 1 563 75,8 6 0,3
Bergstedt 2 651 4 383 2 648 60,4 211 4,8
Volksdorf 5 187 8 723 5 093 58,4 801 9,2
Rahlstedt 14 686 42 145 12 599 29,9 5 319 12,6
Wandsbek 74 809 204 225 66 673 32,6 22 392 11,0
Tabelle 32: Tabelle mit immobilienspezifischen Bezirksdaten von Wandsbek (Statistik-Nord)
45

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
3.3.7.2 Mietspezifische Analyse
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Neuvertrag gut nein 49 7,04 0,77 4,53 8,55
Bergstedt
Neuvertrag gut ja 19 7,19 0,81 5,10 7,76
Bestandsvertrag gut ja 151 7,09 0,82 4,12 7,76
Bestandsvertrag gut nein 592 6,13 0,64 4,82 8,28
Neuvertrag normal nein 492 6,84 0,85 5,08 8,90
Bramfeld
Neuvertrag normal ja 111 5,95 1,11 4,01 7,77
Bestandsvertrag normal ja 1.795 5,72 1,15 3,96 8,74
Bestandsvertrag normal nein 5.051 6,40 0,89 3,84 9,00
Duvenstedt Bestandsvertrag gut nein 1 6,14 0,00 6,14 6,14
Neuvertrag normal nein 109 6,40 0,64 5,49 8,88
Eilbek
Neuvertrag normal ja 8 7,56 0,13 7,42 7,75
Bestandsvertrag normal ja 129 7,38 0,51 5,16 7,77
Bestandsvertrag normal nein 1.286 6,10 0,69 4,48 8,95
Neuvertrag gut nein 5 8,58 0,89 7,00 9,00
Neuvertrag normal nein 179 6,48 0,87 4,15 9,00
Neuvertrag gut ja 14 7,56 0,27 7,21 7,81
Farmsen-Berne
Neuvertrag normal ja 113 6,57 0,77 4,98 8,17
Bestandsvertrag gut ja 133 7,43 0,18 7,06 7,75
Bestandsvertrag normal ja 1.664 5,99 0,80 4,01 8,15
Bestandsvertrag gut nein 48 7,81 0,52 7,00 9,00
Bestandsvertrag normal nein 2.256 6,02 0,89 3,84 8,74
Neuvertrag gut nein 9 6,88 0,97 5,20 8,50
Neuvertrag normal nein 17 6,32 0,94 4,86 8,04
Neuvertrag gut ja 1 6,07 0,00 6,07 6,07
Hummelsbüttel
Neuvertrag normal ja 82 5,51 0,61 4,60 8,36
Bestandsvertrag gut ja 28 6,36 0,68 5,96 8,16
Bestandsvertrag normal ja 1.231 5,44 0,49 4,51 8,54
Bestandsvertrag gut nein 145 5,69 0,68 4,09 8,00
Bestandsvertrag normal nein 335 5,59 0,67 4,60 8,21
Neuvertrag normal nein 198 6,50 0,99 3,85 8,82
Jenfeld
Neuvertrag normal ja 154 5,29 0,95 4,04 7,72
Bestandsvertrag normal ja 2.037 5,11 0,84 3,96 7,87
Bestandsvertrag normal nein 2.066 5,72 0,94 3,84 8,94
Neuvertrag gut nein 1 8,05 0,00 8,05 8,05
Neuvertrag normal nein 56 6,64 0,74 4,30 8,50
Marienthal
Neuvertrag normal ja 14 6,02 0,10 5,85 6,15
Bestandsvertrag normal ja 146 6,05 0,25 4,25 6,52
Bestandsvertrag gut nein 28 6,23 1,30 3,91 7,93
Bestandsvertrag normal nein 645 6,10 0,84 4,03 8,53
Neuvertrag gut nein 38 6,01 0,94 5,11 8,50
Neuvertrag normal nein 14 6,07 0,14 6,00 6,50
Neuvertrag gut ja 8 5,80 0,05 5,72 5,84
Poppenbüttel Bestandsvertrag gut ja 160 5,82 0,09 5,65 6,31
Bestandsvertrag normal ja 18 4,76 0,61 4,31 5,60
Bestandsvertrag gut nein 58 5,20 0,78 4,04 7,10
Bestandsvertrag normal nein 99 4,99 0,63 4,02 6,50
Neuvertrag gut nein 34 6,55 0,76 4,90 8,50
Neuvertrag normal nein 681 6,15 0,76 4,00 8,90
Neuvertrag gut ja 12 6,18 0,77 5,68 7,45
Rahlstedt
Neuvertrag normal ja 369 5,74 1,15 3,97 8,72
Bestandsvertrag gut ja 156 6,20 0,68 5,68 7,46
Bestandsvertrag normal ja 3.331 5,58 1,06 3,96 8,85
Bestandsvertrag gut nein 347 6,05 1,14 4,09 9,00
Bestandsvertrag normal nein 7.840 5,75 0,78 3,85 9,00
Neuvertrag gut nein 22 6,90 0,72 5,62 8,67
Neuvertrag normal nein 7 6,29 0,97 5,89 8,49
Sasel
Neuvertrag normal ja 2 6,11 0,00 6,11 6,11
Bestandsvertrag normal ja 70 6,10 0,02 6,07 6,15
Bestandsvertrag gut nein 326 6,30 0,78 4,74 8,50
Bestandsvertrag normal nein 101 6,47 1,05 5,89 8,54
Neuvertrag normal nein 63 6,47 0,98 4,73 8,01
Steilshoop
Neuvertrag normal ja 109 5,14 0,38 4,32 6,50
Bestandsvertrag normal ja 1.554 5,08 0,41 4,18 6,45
Bestandsvertrag normal nein 608 6,03 0,77 4,40 8,01
Neuvertrag normal nein 57 7,01 0,87 5,53 8,76
Tonndorf
Neuvertrag normal ja 21 6,36 1,16 5,33 9,00
Bestandsvertrag normal ja 213 5,83 0,67 4,30 8,34
Bestandsvertrag normal nein 487 6,45 0,76 3,85 8,88
Neuvertrag gut nein 47 7,22 0,63 5,55 8,75
Neuvertrag normal nein 7 5,81 0,07 5,73 5,88
Volksdorf
Neuvertrag gut ja 24 7,19 1,14 5,52 8,96
Bestandsvertrag gut ja 326 6,63 0,85 5,52 8,98
Bestandsvertrag gut nein 492 6,38 0,71 4,22 8,77
Bestandsvertrag normal nein 95 5,82 0,07 5,73 5,90
Neuvertrag normal nein 289 7,32 1,17 4,68 9,00
Wandsbek
Neuvertrag normal ja 33 6,42 1,17 4,55 7,64
Bestandsvertrag normal ja 391 6,10 1,09 4,18 7,64
Bestandsvertrag normal nein 2.970 6,37 1,29 3,86 9,00
Wohldorf-Ohlstedt
Neuvertrag gut nein 1 7,00 0,00 7,00 7,00
Bestandsvertrag gut nein 22 5,86 1,02 4,33 7,18
Tabelle 33: Mietdaten SAGA GWG und Genossenschaften der Stadtteile von Wandsbek
46

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Typ Wohnlage Preisgebunden Beobachtungen Miete pro qm Std.Abw. Min Max
Bestandsvertrag gut nein 11 7,63 0,79 6,59 8,60
Bergstedt
Neuvertrag normal nein 75 8,41 1,05 5,33 10,70
Neuvertrag normal ja 2 6,40 0,57 6,00 6,81
Bestandsvertrag normal ja 33 6,37 0,34 6,00 6,98
Bramfeld Bestandsvertrag normal nein 370 7,22 1,20 4,53 12,00
Duvenstedt
Neuvertrag gut nein 1 9,01 0,00 9,01 9,01
Bestandsvertrag gut nein 4 8,79 0,65 7,89 9,45
Neuvertrag gut nein 10 9,99 1,67 7,55 11,99
Eilbek
Neuvertrag normal nein 60 9,37 1,30 6,10 12,16
Bestandsvertrag gut nein 78 8,98 1,81 4,60 13,91
Bestandsvertrag normal nein 431 7,74 1,37 4,58 12,16
Neuvertrag normal nein 15 8,10 0,94 5,75 9,08
Farmsen-Berne
Neuvertrag normal ja 15 5,67 0,95 5,30 8,31
Bestandsvertrag normal ja 109 5,47 0,59 5,30 7,69
Bestandsvertrag normal nein 192 7,19 0,92 5,30 9,51
Neuvertrag gut nein 5 9,68 0,99 8,15 10,85
Neuvertrag normal nein 1 6,45 0,00 6,45 6,45
Hummelsbüttel
Neuvertrag normal ja 3 5,13 0,00 5,13 5,13
Bestandsvertrag normal ja 69 5,13 0,00 5,13 5,13
Bestandsvertrag gut nein 30 7,69 1,68 6,15 11,57
Bestandsvertrag normal nein 85 6,47 0,38 5,78 8,75
Jenfeld
Neuvertrag normal nein 45 7,07 0,95 5,75 9,60
Bestandsvertrag normal nein 164 6,78 0,88 5,09 9,54
Neuvertrag gut nein 11 9,04 0,76 8,00 10,58
Marienthal
Neuvertrag normal nein 11 8,86 0,67 7,81 10,00
Bestandsvertrag gut nein 98 7,94 1,09 5,97 12,88
Bestandsvertrag normal nein 40 7,42 1,18 5,38 9,88
Neuvertrag gut nein 3 9,57 0,75 9,10 10,43
Poppenbüttel
Neuvertrag normal nein 5 7,37 0,65 6,26 7,87
Bestandsvertrag gut nein 35 8,02 0,83 6,30 9,90
Bestandsvertrag normal nein 3 7,71 0,70 7,19 8,50
Neuvertrag gut nein 19 9,36 1,13 8,01 12,22
Neuvertrag normal nein 107 8,04 1,40 5,36 13,08
Rahlstedt
Neuvertrag normal ja 7 8,68 0,04 8,65 8,72
Bestandsvertrag normal ja 78 7,59 0,49 6,48 8,85
Bestandsvertrag gut nein 133 8,30 1,49 6,04 15,25
Bestandsvertrag normal nein 760 7,24 1,21 4,78 11,46
Neuvertrag normal nein 2 9,07 1,36 8,10 10,03
Sasel Bestandsvertrag gut nein 16 8,28 1,43 5,64 10,29
Bestandsvertrag normal nein 11 7,92 1,47 5,73 10,52
Neuvertrag normal nein 11 7,90 0,52 6,68 8,46
Steilshoop
Neuvertrag normal ja 7 4,88 0,24 4,69 5,14
Bestandsvertrag normal ja 97 4,90 0,24 4,69 5,51
Bestandsvertrag normal nein 83 6,32 0,71 5,27 8,50
Neuvertrag normal nein 39 9,10 1,56 5,43 11,75
Tonndorf Bestandsvertrag gut nein 28 9,11 0,81 6,14 10,32
Bestandsvertrag normal nein 241 7,44 1,30 4,61 10,20
Neuvertrag gut nein 2 9,25 2,47 7,50 11,00
Wandsbek
Bestandsvertrag gut nein 8 7,83 1,11 6,41 9,96
Neuvertrag normal nein 132 8,51 1,37 5,38 11,05
Bestandsvertrag normal nein 749 7,10 1,32 4,86 10,88
Wellingsbüttel
Wohldorf-Ohlstedt
Neuvertrag
Neuvertrag
gut
gut
nein
nein
4
1
8,68
8,44
0,39
0,00
8,20
8,44
9,02
8,44
Bestandsvertrag
Bestandsvertrag
gut
gut
nein
nein
14
5
8,55
8,95
1,06
1,63
6,23
7,47
10,96
11,50
Tabelle 34: Mietdaten private Vermieter der Stadtteile von Wandsbek
47

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
4 FAZIT
Die nun zum zweiten Mal durchgeführte Studie des Center for Real Estate Studies offenbart erneut
die unterschiedlichen Gegebenheiten auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt. Es konnte gezeigt
werden, dass der Wohnungsmarkt trotz der geringen Leerstandsquote von derzeit unter 2 Prozent
grundsätzlich funktioniert.
Die Studie wurde dieses Jahr erweitert um den städtischen und genossenschaftlichen
Wohnungsmarkt, der ungefähr 1/3 des Vermietungsmarkts repräsentiert. Darüber hinaus wurden
Sozialwohnungen und andere öffentlich geförderte Wohnungen in die Datenbasis integriert, um ein
differenzierteres Bild der Anbieterstruktur zu ermöglichen. Der Datensatz deckt ca. 8,6 Prozent des
privaten Vermietungsbereichs und 75,9 Prozent des städtischen bzw. genossenschaftlichen
Vermietungsbereichs ab.
Für die Studie wurden sowohl die Verteilung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter als auch die
Fluktuationsquote betrachtet. Die Analyse erfolgte sowohl auf Stadtebene, als auch auf Bezirks- und
Stadtteilebene. Für die Hansestadt liegt die Durchschnittsmiete insgesamt bei 7,28 EUR. Rund
68 Prozent der Hamburger Mieten bewegen sich in einem Rahmen zwischen 5,24 EUR und 9,32 EUR.
Der Mietzins auf dem privaten Wohnungsmarkt streut zwischen 3,86 EUR und 19,44 EUR. Die
durchschnittliche Miete beträgt 8,06 EUR (Bestand und Neuvertrag). Für ca. 68 Prozent der
Beobachtungen liegt der Mietzins zwischen 5,97 EUR und 10,15 EUR. Diese Analyse enthält auch die
preisgebundenen Mietwohnungen. Erfolgt die Sichtweise ausschließlich auf den frei-finanzierten
Markt, so ist das arithmetische Mittel hier 8,22 EUR. Für 68 Prozent der Wohnungen liegt die Miete
pro Quadratmeter zwischen 6,14 EUR und 10,30 EUR.
Der Markt der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften ist wesentlich
homogener, was sich insbesondere durch eine geringere Spreizung der Bestands- und
Neuvertragsmieten zeigt. Die Mietpreisspanne liegt hier zwischen 3,85 EUR und 9,00 EUR. Der
durchschnittliche Mietzins (Bestand und Neuvertrag) beläuft sich auf 5,95 EUR. Hier liegen rund
68 Prozent der Mieten zwischen 4,96 EUR und 6,94 EUR. Analysiert man hier ausschließlich den freifinanzierten
Markt beläuft sich der mittlere Mietzins auf 6,11 EUR und rund 68 Prozent der
Wohnungen liegen zwischen 5,20 EUR und 7,02 EUR.
Die höchsten Mieten werden bei den nicht-preisgebundenen Neuverträgen der privaten
Wohnungsvermieter erzielt. Diese betragen im Durchschnitt 9,50 EUR für die normale Wohnlage und
11,33 EUR für die gute Wohnlage. Bei den kommunalen und genossenschaftlichen
Wohnungsbaugesellschaften ist die durchschnittliche Neuvertragsmiete mit 6,60 EUR in guter
Wohnlage und 6,63 EUR in normaler Wohnlage wesentlich geringer.
Die Bestandsmieten machen den Großteil des Mietwohnungsmarkts aus. Die Bestandsmieten
betragen im Durchschnitt 7,70 EUR in normaler Wohnlage und 9,32 EUR in guter Wohnlage beim
frei-finanzierten Wohnungsbau der privaten Vermieter. Die städtischen und genossenschaftlichen
Wohnungsbaugesellschaften haben eine Bestandsmiete von 6,06 EUR in der normalen Wohnlage
bzw. 6,09 EUR in der guten Wohnlage.
Preisgebundene Wohnungen der privaten Vermieter liegen nur geringfügig über dem Niveau der
städtischen und genossenschaftlichen Vermieter. Die preisgebundene Bestandsmiete in normaler
Wohnlage ist bei den privaten Vermietern lediglich um 0,50 EUR höher als bei den
genossenschafltichen bzw. kommunalen Vermietern und beträgt 6,09 EUR. Betrachtet man hingegen
die frei-finanzierten Bestandsmieten, normale Wohnlage, so liegt der durchschnitlliche Mietzins der
48

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
privaten Vermieter hier durchschittlich um 1,64 EUR höher als bei den städtischen und
genossenschaftlichen Wohnungsvermietern.
Die Fluktuationsquote spiegelt das Verhältnis der im letzten Jahr neuvermieteten Wohnungen
(einschließlich Erstvermietung) zum Gesamtbestand wider. In der Hansestadt lag die
Fluktuationsquote im Zeitraum zwischen April 2012 und April 2013 zwischen 7,1 Prozent
(preisgebundene Wohnungen, kommunale und genossenschaftliche Vermieter) und 13,4 Prozent
(frei-finanzierte Wohnungen, private Vermieter). Insgesamt wird deutlich, dass nicht-preisgebundene
Wohnungen schneller in die Wiedervermietung gelangen.
Aufgrund der begrenzten Städteprobe kann diese Erhebung nicht alle Details des Hamburger
Mietmarktes abbilden. Die Analyse beschränkt sich auf die wesentlichen, den Mietmarkt prägenden
Faktoren. Die Fragestellungen, welchen Einfluss das Wanderungssaldo, die Entwicklung der
Haushalte, das Einkommensniveau oder die soziale Infrastruktur eines Stadtteils auf die Miethöhe
haben, wurden deshalb bewusst ausgeklammert.
49

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
5 LITERATURVERZEICHNIS
Börstinghaus, Ulf und Clar, Michael: Mietspiegel – Probleme der Erstellung und Anwendung von
Mietspiegeln aus juristischer und statistischer Sicht, 2. Auflage, München.
Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2013, Seite 55-58.
Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Amt für Wohnen,
Stadterneuerung und Bodenordnung (2011): Wohnlagenverzeichnis in Zusammenarbeit mit Analyse
und Konzepte.
Kohler, Ulrich und Kreuter, Frauke (2012): Datenanalyse mit Stata – Allgemeine Konzepte der
Datenanalyse und ihre praktische Anwendung, 4. Auflage, München.
Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Shapefiles Bezirke und Stadtteile Hamburg.
Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2011): Zensus 2011 Bevölkerungszahl und
Gebäude und Wohnungen auf Bezirksebene.
Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2012): Stadtteilprofile Hamburg 2012.
Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2013): Straßen- und Gebietsverzeichnis der
Stadt Hamburg.
Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2013): Pressemitteilung vom 31. Mai 2013,
Zensus 2011: Bevölkerungsfortschreibung für Hamburg auf Basis des Zensus vom 09. Mai 2011.
50

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
6 ANHANG
Arithm.-Mittel
Arithm.-Mittel
6,18 bis 6,27
6,89 bis 6,93
6,08 bis 6,17
6,63 bis 6,88
5,94 bis 6,07
6,60 bis 6,62
5,85 bis 5,93
Wandsbek
6,26 bis 6,59
Wandsbek
Eimsbüttel
Hamburg
-Nord
Eimsbüttel
Hamburg-
Nord
Altona
Altona
Hamburg-
Mitte
Hamburg-
Mitte
Harburg
Bergedorf
Harburg
Bergedorf
Verteilung der Quadratmetermieten, Arithmetisches
Mittel, Gruppe 1, Bestand, normale Wohnlage, keine
Preisbindung.
Verteilung der Quadratmetermieten, Arithmetisches
Mittel, Gruppe 1, Neuvertrag, normale Wohnlage, keine
Preisbindung.
Arithm.-Mittel
7,91 bis 8,18
7,60 bis 7,90
6,95 bis 7,59
Arithm.-Mittel
10,10 bis 10,69
9,41 bis 10,09
8,16 bis 9,40
6,78 bis 6,94
Wandsbek
7,49 bis 8,15
Wandsbek
Eimsbüttel
Hamburg
-Nord
Altona
Eimsbüttel
Hamburg-
Nord
Altona
Hamburg-
Mitte
Hamburg-
Mitte
Harburg
Harburg
Bergedorf
Bergedorf
Verteilung der Quadratmetermieten, Arithmetisches
Mittel, Gruppe 2, Bestand, normale Wohnlage, keine
Preisbindung.
Verteilung der Quadratmetermieten, Arithmetisches
Mittel, Gruppe 2, Neuvertrag, normale Wohnlage, keine
Preisbindung.
Abbildung 12: Grafische Darstellung der durchschnittlichen Verteilung der Quadratmetermieten in den Bezirken
51

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 13: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Altona
Abbildung 14: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Bergedorf
52

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 15: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Eimsbüttel
Abbildung 16: Box-Plot Miete pro Quadratmeter, normale Wohnlage, frei-finanzierte Wohnungen Hamburg-Mitte
53

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 17: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Hamburg-Nord
Abbildung 18: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Harburg
54

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Abbildung 19: Box-Plot Miete pro Quadratmeter frei-finanzierte Wohnungen Wandsbek
55