Betriebskosten Aktuell - Ausgabe Dezember 2020

Betriebskostenaktuell 

Alles rund um die Wohnkosten 

Ausgabe 68 | Dezember 2020 

EED und Messdienstleistung 

Neuausrichtung der Messinfrastruktur bei 

der GWW, Wiesbadener 

Wohnungsbaugesellschaft 

Seite 11 

EEG-Umlage 

Dauerhafte Entlastung bei Strompreis nicht 

in Sicht 

Seite 14 

CO2 machts teuer 

Kosten zu Beginn der Heizperiode niedrig - 

Preissprung kommt in 2021 

Seite 16 

Impressum 

Betriebskosten aktuell / alles 

rund um die Wohnkosten 

Herausgeber: 

Verband norddeutscher 

Wohnungsunternehmen 

Verantwortlich: 

Dr. Peter Hitpaß 

VNW Verband norddeutscher 

Wohnungsunternehmen e. V. 

Tel.: 0385 / 48937503 

E-Mail: hitpass@vnw.de 

Kommentar von Andreas Breitner: 

Soziale Vermieter stehen zu 

ihrer Verantwortung 

Seite 2 

Betriebskosten-Management 

Energie, Wasser und Abfallentsorgung – 

BBU legt 23. Betriebskosten Studie 2018 vor 

– 44 Seiten Daten und Fakten 

Seite 4 

Telekommunikationsgesetz TKMoG 

Gesetzentwurf fatal und unsozial. Mieter, 

besonders Mieter mit geringem Einkommen 

würden deutlich höher belastet 

Seite 6 

Digitalgipfel 

Digitalisierung des Wohnens mit allen neuen 

Services braucht ein modernisiertes Nebenkostenrecht, 

fordert Ingeborg Esser vom 

GdW 

Seite 8 

Betriebskostenrecht 

Fläche, Notdienstpauschale, 

Stromversorgung, Rauchwarnmelder – 

Aktuelle Rechtsprechung zusammengestellt 

von Dr. Peter Hitpaß 

Seite 18 

Verbrauchsmessung 

Der Prozess selbst ist klein, doch die 

Aufwände sind riesig - 

Zählerablesung leicht gemacht 

Seite 24 

DIW-Studie 

Heizkosten 2019 trotz geringerem 

Energieverbrauch gestiegen 

Seite 27 

Das interessante Urteil 

AG Münster: Nutzungswechselgebühr als 

nicht umlagefähige Verwaltungskosten 

Seite 29 

Betriebskostentag 

3. Norddeutscher Betriebskostentag unter 

dem Motto „Wirtschaftliche Betriebskosten 

sichern Klimaschutz“ 

am 26. Januar 2021 in Lübeck 

Seite 30



Ausgabe 68 | Dezember 2020 

Kommentar von VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner 

Soziale Vermieter stehen zu ihrer Verantwortung 

Liebe Leserinnen und Leser, 

Das Alltagsleben in Deutschland wird weiter von der Corona-Pandemie beherrscht. 

Auch wenn sich die Zahl jener Menschen, die ihre Miete nicht oder erst verspätet zahlen 

können, in Grenzen hält, die Vermieter also mit stabilen Einnahmen rechnen können, 

werden erste Auswirkungen der Ausnahmesituation sichtbar. 

So stellten die sozialen Vermieter Norddeutschlands in diesem Jahr wegen der Corona- 

Pandemie bisher Investitionen in Höhe von rund 140 Millionen Euro zurück. Das sind 

rund zehn Prozent aller für 2020 geplanten Investitionen in den Neubau, die Instandhaltung 

und die Modernisierung. 

VNW- Verbandsdirektor Andreas 

Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, 

Hamburg 

Doch die Rückstellungen sind nur das eine Ergebnis. Das andere: Fast alle Unternehmen 

fürchten auch im kommenden Jahr eine deutliche Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs. 

Gut jedes zweite Unternehmen geht von einer Verzögerung seiner 

Bauvorhaben aus. Mehr als zwei Drittel beklagen Verzögerungen auf der kommunalen 

Ebene, beispielsweise bei der Schaffung von Baurecht, bei der Erteilung von 

Baugenehmigungen oder bei Bauabnahmen. 

42 Prozent der Unternehmen gehen für das kommenden Jahr von einer Verzögerung 

ihrer Bauvorhaben aus. Das sind in etwa genauso viele wie im Frühsommer 2020 (44 

Prozent). 70 Prozent davon erwarten eine Verzögerung um bis zu drei Monate, 20 Prozent 

sogar um mehr als fünf Monate. 13 Prozent der Unternehmen erwarten, dass sie 

2021 infolge der Corona-Pandemie bauliche Maßnahmen zurückstellen müssen. 

Umfrage unter VNW-Unternehmen 

Alle diese Zahlen ergab eine Umfrage unter den VNW-Unternehmen, die zwischen 

dem 27. Oktober und dem 6. November 2020 durchgeführt wurde. An der Umfrage 

hatten sich 119 Wohnungsgenossenschaften und am Gemeinwohl orientierten Wohnungsgesellschaften 

beteiligt. Die Entwicklung im November und Dezember dürfte die 

Stimmung unter den Unternehmen eher noch verdunkelt haben. 

Zugenommen hat die Sorge vor einer Störung der Lieferketten. 49 Prozent der Befragten 

befürchten für das Jahr 2021 entsprechende Probleme. Im Frühsommer lag 

dieser Wert noch 43 Prozent. In diesem Zusammenhang wächst die Befürchtung vor 

Störungen auf den Baustellen. Als besonders problematisch werden die Einhaltung 

Ausgabe 68 Jahrgang 2020 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis Seite 2



von Corona-bedingten Sicherheitsregeln und behördlichen Vorgaben sowie die erschwerte 

Koordination der Gewerke empfunden. 

Verstärkt hat sich ferner die Sorge davor, dass sich Arbeit der kommunalen Behörden 

infolge der Corona-Pandemie weiter verzögern. 59 Prozent der Befragten befürchten 

eine Zunahme; im Frühsommer waren es noch 39 Prozent. Vor allem die Schaffung 

von Planungsrecht und die Erteilung von Baugenehmigungen dürften künftig noch 

mehr Zeit in Anspruch nehmen, erwarten die Unternehmen. 

Unsere Unternehmen wollen ihrer sozialen Verpflichtung nachkommen, 

aber man muss sie auch machen lassen 

Trotz dieser ernüchternden Zahlen stehen die sozialen Vermieter zu ihrer gesellschaftlichen 

Verantwortung. Nach wie vor gilt das zu Beginn der Pandemie abgegebene 

Versprechen, dass niemand, der nachweislich wegen der Corona-Pandemie in 

Schwierigkeiten geraten ist, Angst um das Dach über seinem Kopf haben muss. Niemandem 

wird deshalb gekündigt. 

Allerdings stellt sich angesichts der düsteren Aussichten für das kommenden Jahr die 

Frage, was die Politik unternehmen kann, die Arbeit der sozial orientierten Vermieter 

zu erleichtern. Derzeit wird vor allem über zusätzliche bürokratische Auflagen wie beispielsweise 

eine Gründachpflicht oder die Pflicht zur Errichtung von Photovoltaikanlagen 

auf den Dächern debattiert. Einige Parteien fordern, die von Januar kommenden 

Jahres an geltende CO2-Steuer allein die Vermieter bezahlen zu lassen. 

Ich halte es für notwendig, angesichts der anhaltenden Corona-Pandemie inne zu 

halten und der Wohnungswirtschaft - zumindest bis zum Ende der Pandemie - keine 

weiteren Belastungen aufzuerlegen. Unsere Unternehmen wollen ihrer sozialen Verpflichtung 

nachkommen, aber man muss sie auch machen lassen. 

Andreas Breitner 

Ausgabe 68 Jahrgang 2020 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis Seite 3



Betriebskosten-Management 

Energie, Wasser und Abfallentsorgung – 

BBU legt 23. Betriebskosten Studie 2018 vor: 

44 Seiten Daten und Fakten 

Die Preise für Energie, Wasser und Abfallentsorgung, aber auch andere wohnrelevante Nebenleistungen 

machen in Form der Betriebskosten einen beträchtlichen Teil der Gesamtwohnkosten aus. Umso 

wichtiger ist es, dass sich diese Betriebskosten im Sinne der Mieter*innen so moderat wie möglich 

entwickeln. Genau hier setzt das Betriebskosten-Management an, das der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer 

Wohnungsunternehmen e.V. seit vielen Jahren gemeinsam mit seinen 340 Mitgliedsunternehmen 

in Berlin und Brandenburg konsequent weiterentwickelt. 

Die 23. Ausgabe der BBU-Betriebskostenstudie finden Sie hier zum Download. KLICKEN Sie einfach auf das Bild und BETRIEBSKOSTEN 

2018 öffnet sich als PDF 

Hierbei gibt es zwei wesentliche Stränge. Erstens: baulich. Über (energetische) Modernisierungen von Gebäuden 

oder die Optimierung von Heizanlagen können häufig die Bedingungen dafür verbessert werden, 

dass der Bedarf einer Wohnung an Energie oder Wasser sinkt. Allerdings sind mit Modernisierungen nicht 

nur oft hohe Kosten verbunden, die über die Miete oder Förderung refinanziert werden müssen. 

Darüber hinaus sind die Rahmenbedingungen für solche Investitionen durch rechtliche – Stichwort „Berliner 

Mietendeckel“ oder hohe Bauauflagen – bzw. marktbedingte – Stichwort Leerstände – Faktoren mitunter 

sehr problematisch. Im Interesse sowohl der Mieter*innen als auch des Umwelt- und Klimaschutzes muss 

die Politik sich hier für eine rasche Verbesserung der Parameter einsetzen. 

Ausgabe 68 Jahrgang 2020 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis 

Seite 4

1,00 € 

1,41 € 

1,43 € 

1,40 € 

1,36 € 

1,37 € 

1,39 € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 

© BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. 



1,50 € 

Land Berlin: Kosten für Heizung und Warmwasser im 

Unternehmensdurchschnitt der teilnehmenden BBU-Mitgliedsunternehmen in 

Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat, Zeitraum: 2010-2018 

Berlin (West) Berlin (Ost) Berlin 

1,15 € 1,16 € 

1,00 € 

1,05 € 

0,88 € 

0,99 € 

0,85 € 

0,97 € 

1,00 € 

0,98 € 

0,87 € 

1,04 € 

0,90 € 

0,99 € 0,98 € 

0,88 € 0,87 € 

0,93 € 

0,84 € 

0,79 € 

0,75 € 

0,82 € 

0,85 € 

0,79 € 0,80 € 0,80 € 

0,78 € 0,77 € 

0,50 € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 

© BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. 

Der zweite Strang: Die Optimierung des Bezugs von Ver- und Entsorgungsleistungen. Auf diese Weise lassen 

sich, beispielsweise durch die Abnahme größerer Bezugsmengen über Bündelangebote oder die Durchführung 

von Anbieterwettbewerben, idealerweise 02/ auch 2020Kostenvorteile für die Bewirtschaftung und 17 damit 

für die Mieter*innen realisieren. 

Wesentlich für beide Stränge sind die Verfügbarkeit starker Datengrundlagen und der zugehörige Erfahrungsaustausch, 

um auf diesen Grundlagen die besten und effizientesten Betriebskostenstrategien identifizieren 

zu können. Für beides steht der BBU: als Plattform für den offenen Austausch der Mitgliedsunternehmen 

untereinander sowie als verlässliche Quelle von Fakten und Studien zu betriebskostenrelevanten 

Themen. 

Unsere BBU-Betriebskostenstudie basiert auf dem soliden Fundament seit nunmehr schon 23 Jahren kontinuierlich 

hunderttausendfach erhobener und systematisch ausgewerteter Betriebskosten-Datensätze von 

BBU Mitgliedsunternehmen – und ist damit deutschlandweit einzigartig. 

RAin Maren Kern 

Kostenvorteile durch 

Optimierung des Bezugs von 

Ver- und Entsorgungsleistungen 

helfen auch Mieter*innen 

Betriebskosten bezahlbar zu 

halten. Maren Kern ist BBU- 

Vorstand. Quelle: BBU 


Seite 5



Referentenentwurf Telekommunikationsgesetz TKMoG 

Gesetzentwurf fatal und unsozial. Mieter, besonders 

Mieter mit geringem Einkommen würden deutlich 

höher belastet 

Die Bundesministerien für Wirtschaft und Energie sowie für Verkehr und digitale Infrastruktur haben 

einen neuen Referentenentwurf für die Novellierung des Telekommunikationsgesetzes (TKMoG – Telekommunikationsmodernisierungsgesetz) 

vorgelegt. Dies ist bereits der dritte Entwurf, der aus dem 

Bundeswirtschaftsministerium kommt. Grundlage für das Bundeswirtschaftsministerium ist eine EU- 

Richtlinie aus dem Jahre 2018. Nun sollten die Verbände innerhalb von nur zwei Tagen bis letzten 

Freitag eine Stellungnahme abgeben. 

Innenhausverkabelung - Mit einem Glasfaser-Hausanschluss ist die Grundlage für eine einwandfreie Internetverbindung geschaffen. Doch 

damit die volle Bandbreite an den Endgeräten wie dem Computer und dem Telefon ankommt, Bedarf es einer einwandfreien Innenhausverkabelung 

und eine optimierte Signal-Übertragung innerhalb der vier Wände. Foto: TNG Gerd Warda 

„Wir kritisieren ausdrücklich die völlig unzureichende Frist von zwei Tagen, die für einen umfangreichen 

Gesetzentwurf ein geordnetes Anhörungsverfahren praktisch unmöglich macht“, sagt Axel Gedaschko, 

Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Aber nicht nur das, auch inhaltlich steht 

der Entwurf massiv in der Kritik. Der GdW ist überzeugt, dass weder für eine Abschaffung der Betriebskostenverordnung 

(Art. 14 TKMoG RefE) noch für eine darauf zielende Opt-Regelung (§ 69 Abs. 2 TKMoG 

RefE) eine europa- oder telekommunikationsrechtliche Grundlage vorhanden ist, die einen derartigen Eingriff 

in das Mietrecht rechtfertigt. 

Mehrkosten für den Mieter um 100 bis 200 EUR pro Jahr 

„Die Folgen dieses Gesetzentwurfs wären fatal und unsozial. Mieter und besonders Mieter mit geringem 

Einkommen würden deutlich höher belastet“, sagt Axel Gedaschko. Eine aktuelle Umfrage allein bei den 


Seite 6



GdW-Mitgliedern hat ergeben, dass bei Betrachtung künftig vermehrter Glasfaserinvestitionen die Höhe 

der umzulegenden Entgelte weiterhin günstig bleibt. So geben 75 % der Unternehmen eine Umlage von maximal 

8 EUR pro Monat, 50 % sogar nur von 5 EUR pro Monat an. Bei Wegfall der Umlagefähigkeit würden 

solche Kosten für den Mieter um 100 bis 200 EUR pro Jahr und Haushalt höher liegen. Und Haushalte mit 

geringem Einkommen, deren Kosten der Unterkunft (Miete plus Betriebskosten) vom Sozialhilfeträger 

übernommen werden, müssten diese Kosten dann künftig aus der eigenen Tasche bezahlen. 

Die künftigen Glasfaser- und Breitbandinvestitionen von Wohnungsunternehmen und Netzbetreibern brechen 

aufgrund wegfallender Kalkulationsgrundlagen ein. Allein die GdW-Wohnungsunternehmen planen 

bis Ende 2025, 2 Millionen Wohnungen an Glasfasernetze anzubinden. Bei Wegfall der Umlageoption 

wird nur noch ein geringer Teil dieser Investitionen stattfinden können, da die Refinanzierung nicht 

gesichert ist. Zahlreiche mittelständische Netzbetreiber werden aufgrund geringerer Refinanzierungsoptionen 

im Wettbewerb aufgeben müssen. 

Kurzfristig ein vertragsrechtliches Chaos für Millionen von Mietern 

„Kaum nachzuvollziehen ist auch der kurzfristige Eingriff in laufende Verträge und die de facto Abschaffung 

des Bestandsschutzes“, sagt Gedaschko. Vorgesehen ist laut Referentenentwurf eine 2-jährige Frist. Für 

Tausende laufende Gestattungsverträge zwischen Wohnungsunternehmen und Netzbetreibern sowie für 

Millionen von Mietern werde damit kurzfristig ein vertragsrechtliches Chaos ausgelöst und eine für Staat, 

Investoren und Mieter effiziente Breitbandförderung würde beendet werden. 

Andreas Schichel 

Der GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen 

vertritt als größter deutscher 

Branchendachverband bundesweit 

und auf europäischer 

Ebene rund 3.000 kommunale, 

genossenschaftliche, 

kirchliche, privatwirtschaftliche, 

landes- und bundeseigene 

Wohnungsunternehmen. 

Sie bewirtschaften rd. 

6 Mio. Wohnungen, in denen 

über 13 Mio. Menschen wohnen. 

Der GdW repräsentiert 

damit Wohnungsunternehmen, 

die fast 30 Prozent aller 

Mietwohnungen in Deutschland 

bewirtschaften. 


Seite 7



Digitalgiplfel 

Digitalisierung des Wohnens mit allen neuen 

Services braucht ein modernisiertes Nebenkostenrecht, 

fordert Ingeborg Esser vom GdW 

Digitale Anwendungen im Wohngebäude unterstützen nicht nur die Bewohner in ihrem Alltag. Sie 

tragen auch dazu bei, Mehrfamilienhäuser nachhaltig und wirtschaftlich zu betreiben. 

Grundvoraussetzung für alles Digitale ist aber auch eine deutlich bessere Versorgung aller Regionen mit schnellem Internet, wofür ein deutlich 

zügigerer Ausbau der Glasfaseranschlüsse notwendig ist, sagt Ingeborg Esser, GdW-Hauptgeschäftsführerin beim Digitalgipfel der Bundesregierung. 

Foto: GdW 

„Digitale Services für Mieter in Kombination mit einer vorausschauenden Wartung bringen einen Mehrwert 

für alle. Ob es um den digitalen Zugang zum Gebäude für Handwerker und Lieferanten geht oder um 

eine umweltschonende Heizungsregelung: Smart-Home-Anwendungen auf Basis von künstlicher Intelligenz 

helfen dabei, Prozesse im und rund um das Gebäude zu verbessern und dabei Kosten zu sparen. Mit 

unserem Projekt ForeSight arbeiten wir branchenübergreifend und vorausschauend an einer Plattform für 

intelligente Smart-Living-Services – auf dem Weg hin zu noch nachhaltigeren Wohngebäuden“, so Ingeborg 

Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, anlässlich ihrer Teilnahme 

am Digitalgipfel der Bundesregierung, unter dem Motto „Digital nachhaltiger leben“. 


Seite 8



1 Mio. Wohnungen an Glasfasernetze in den nächsten fünf Jahren 

„An der Digitalisierung des Wohnens führt kein Weg mehr vorbei. Die Digitalisierung muss dabei der Gesellschaft 

dienen und für die Bewohner und Betreiber ganz konkrete Vorteile bringen. Nur so lässt sich 

eine breitere Akzeptanz für die digitale Transformation in der Gesellschaft herstellen“, sagt Esser. Positiv zu 

bewerten ist dabei die neue Zuschussförderung für die Gebäudeautomatisierung ab dem nächsten Jahr im 

Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Grundvoraussetzung für alles Digitale ist aber 

auch eine deutlich bessere Versorgung aller Regionen mit schnellem Internet, wofür ein deutlich zügigerer 

Ausbau der Glasfaseranschlüsse notwendig ist. Die Wohnungswirtschaft bietet an, in den nächsten fünf 

Jahren mindestens 1 Mio. Wohnungen an Glasfasernetze anzubinden, braucht dafür aber verlässliche Rahmenbedingungen. 

Aktuell wird aber unter anderem das Nebenkostenrecht modernen Wohnangeboten mit 

inkludierter Glasfaserversorgung oder Mieterstrom überhaupt nicht gerecht. 

Teilinklusivmieten und Flatrate-Modelle 

„In einem ersten Schritt muss die optionale Betriebskostenumlage als wichtiger Anreiz für Glasfaserinvestitionen 

erhalten und die aktuelle Diskussion um deren Abschaffung beendet werden. Das Nebenkostenrecht 

muss zweitens dringend an das digitale Zeitalter angepasst werden, damit beispielsweise Mieterstromprojekte 

in Wohnquartieren Standard werden und ganze Stadtteile deutlich nachhaltiger machen. Dazu müssen 

moderne Ansätze wie Teilinklusivmieten und Flatrate-Modelle in der Praxis überall dort, wo es auch für 

Mieter wirtschaftlich ist, umsetzbar werden“, erklärt die GdW-Hauptgeschäftsführerin. 

Die besondere Herausforderung, an der mit dem Plattformprojekt ForeSight gearbeitet wird: Bisher sind viele 

technische Lösungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser zugeschnitten. „Mit ForeSight rückt erstmals der 

bisher wenig beachtete und vielfach von Mietern bewohnte Bereich der Mehrfamilienhäuser in den Fokus, 

der mit 22,2 Millionen Wohnungen mehr als die Hälfte des gesamten Wohnungsbestandes ausmacht. Damit 

können in Mehrfamilienhäusern die technischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für bezahlbare 

Technik und Services geschaffen werden: Vom sicheren Betrieb der Wohngebäude bis hin zu energiesparenden 

Lösungen für Gebäudebetreiber und Mieter, alltagsunterstützender Technik und Services für Mieter 

aller Generationen bis ins hohe Alter“, so Esser. 

Lesen Sie mehr über das Projekt ForeSight an dem auch die Wohnungswirtschaft mit der GSW-Sigmaringen 

beteiligt ist. KLICKEN Sie einfach auf das Bild und das PDF mit dem Artikel öffnet sich. 

Zudem geht es beim Thema Digitalisierung immer auch um einen konsequenten Schutz von Daten und Privatsphäre. 

Die Wohnungswirtschaft engagiert sich sowohl im Projekt ForeSight als auch im Projekt GAIA- 

X, um für unterschiedliche Gesamtprozesse Datenverantwortlichkeiten klar und eindeutig zu regeln und 

rechtlich abzusichern. GAIA-X ist dabei ein von Bundesregierung, Wirtschaft und Wissenschaft getragenes 

Projekt, mit dem eine leistungs- und wettbewerbsfähige sowie sichere Dateninfrastruktur für ganz Europa 

aufgebaut werden soll. Ziele sind unter anderem die Erhaltung der europäischen Datensouveränität und die 

Reduzierung einer Abhängigkeit von Oligopol-Tendenzen in der Plattform-Ökonomie. 


Seite 9



Der Spitzenverband der 

Wohnungswirtschaft GdW 

engagiert sich in dem vom 

Zentralverband Elektrotechnik- 

und Elektronikindustrie 

(ZVEI) geleiteten 

Konsortialprojekt „Plattform 

für kontextsensitive, intelligente 

und vorausschauende 

Smart-Living-Services – ForeSight“. 

Das Plattformprojekt 

ist einer der Gewinner des 

vom Bundesministerium 

für Wirtschaft und Energie 

(BMWi) ausgeschriebenen 

Innovationswettbewerbs 

„Künstliche Intelligenz als 

Treiber für volkswirtschaftlich 

relevante Ökosysteme“. 

Weitere Infos zur ForeSight 

unter https://foresight-plattform.de, 

mehr zu GAIA-X 

finden Sie hier. 

Beim Digitalgipfel der Bundesregierung diskutierte GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser gemeinsam 

mit der Parlamentarischen Staatssekretärin beim Bundesminister für Wirtschaft und Energie, Elisabeth 

Winkelmeier-Becker, und Hans-Georg Krabbe, Vorstandsvorsitzender der ABB AG, zum Thema „Der 

Weg zu mehr Nachhaltigkeit: wie Smart Living zur Energiewende beiträgt – Impulse“. 

Mit diesem Link sind Sie direkt dabei. Schauen Sie sich das Video an. 

www.de.digital/DIGITAL/Redaktion/DE/Digital-Gipfel/Video/2020/20201130-digital-gipfel-forum-b-tag1- 

1025-smart-living.html 

Smart Living insgesamt stellt ein einzigartiges Mega-Ökosystem dar, in welchem mit hohen Wachstumsraten 

zu rechnen ist. Aber: Heute treffen sowohl Verbraucher als auch Wohnungsunternehmen auf eine 

Vielzahl von Insellösungen. Mit Hilfe von Künstlicher Intelligenz (KI) sollen diese Systeme künftig nicht nur 

miteinander sprechen können, sondern auch voneinander lernen. Auf Basis einer offenen Plattform werden 

bestehende und neue Smart-Living-Lösungen zusammengebracht. Dank KI-Methoden sollen sie nicht nur 

reagieren, sondern vorausschauend agieren – dadurch kann ein deutlicher Mehrwert für die Bewohner aber 

auch für die Betreiber der Gebäude geschaffen werden, so die Projektidee. 

Andreas Schichel 

Der GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen 

vertritt als größter deutscher 

Branchendachverband bundesweit 

und auf europäischer 

Ebene rund 3.000 kommunale, 

genossenschaftliche, 

kirchliche, privatwirtschaftliche, 

landes- und bundeseigene 

Wohnungsunternehmen. 

Sie bewirtschaften rd. 

6 Mio. Wohnungen, in denen 

über 13 Mio. Menschen wohnen. 

Der GdW repräsentiert 

damit Wohnungsunternehmen, 

die fast 30 Prozent aller 

Mietwohnungen in Deutschland 

bewirtschaften. 


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EED und Messdienstleistung 

Neuausrichtung der Messinfrastruktur bei der GWW, 

Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft 

Der Markt der Messdienstleistung steht vor einem gravierenden Wandel. Durch die Energieeffizienzrichtlinie 

der Europäischen Union (EED) und die kommende Novellierung der Heizkostenverordnung 

sollen Messgeräte fernausgelesen und Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung 

gestellt werden. Die Ermächtigungsgrundlage für die Novellierung der Heizkostenverordnung, das 

Gebäudeenergiegesetz (GEG), wurde Anfang Juli 2020 verabschiedet. Das GEG fordert zukünftig die 

Interoperabilität der Messgeräte und einen Zugang zu den Verbrauchsdaten bei Lieferantenwechsel. 

Damit ist eine Wachablösung der proprietären Systeme der Messdienstleister zementiert. Ziel ist die 

Trennung von Messgerät und Abrechnungsdienstleistung. Damit ergeben sich für Wohnungsunternehmen 

neue Chancen, Teile der Wertschöpfungskette für die Erstellung einer Heizkostenabrechnung 

selbst zu übernehmen. 

Beispielhafte Wertschöpfungskette für Wohnungsunternehmen 

Ausgangsituation der GWW 

Diese Entwicklungen führten zu strategischen Überlegungen innerhalb der GWW. Man entschied sich, ein 

Projekt aufzusetzen und einen spezialisierten Berater für die Analyse, Entscheidungsfindung und Umsetzung 

hinzuzuziehen. In der Analysephase des Projektes wurden verschiedene Varianten diskutiert, ob und 

wie ein Einstieg in die Selbstabrechnung erfolgen kann. Welche Wertschöpfungsstrategie ist sinnvoll und 

passt zur GWW? Soll der gesamte Prozess inklusive des Gerätemanagements oder sollen nur Teilprozesse 

aus dem Abrechnungsbereich abgebildet und integriert werden? Oder ist es sinnvoller, erstmal die GWW-eigenen 

Prozesse zu optimieren und im Rahmen einer Ausschreibung Preise und Konditionen zu verbessern 

sowie Qualität und Service nachhaltig vertraglich abzusichern? Die Anbieterseite ist zudem offener gewor- 


Seite 11



den: Themen, die noch vor wenigen Jahren auf Messdienstseite Tabu waren wie eine reine Hardwarelieferung 

von Messgeräten oder die Nutzung von Software zur Heizkostenabrechnung in einer Kundenlösung, 

erweitern heute die Bandbreite der Handlungsoptionen. 

GWW Strategie 

Auf Basis der Diskussionen und Abwägungen entscheidet sich die GWW für eine Ausschreibung, innerhalb 

derer Prozesse, Strukturen und Konditionen optimiert werden sollten. Unabhängig von der späteren Umsetzungsstrategie 

steht am Anfang eine detaillierte Analyse des Abrechnungsbestandes. Die GWW arbeitet 

in der Ausgangssituation mit vier Messdiensten bei Heizkostenabrechnung und Rauchwarnmeldern zusammen. 

Es gilt, die vorhandenen Verträge, Rahmen- und alle Einzelverträge bezüglich ihrer Laufzeiten, Preise 

und Konditionen zu prüfen. Auf Basis dieser Analyse entscheidet sich die GWW für eine Ausschreibung, 

mit der eine Zwei-Lieferanten-Strategie verfolgt werden soll. Zusätzlich soll mit den Anbietern eine Exit- 

Lösung vertraglich vereinbart werden, mit der der Einstieg in Teilbereiche der Selbstabrechnung nach drei 

bis fünf Jahren ermöglicht werden soll. Des Weiteren wird die Lieferung sogenannter plausibilisierter Werte 

vereinbart – ein Einstieg ins Gerätemanagement ist vorerst nicht angedacht. Vor dem Hintergrund, dass 

mittelfristig IT und ERP-System der GWW modernisiert werden, wird man diesen Schritt sinnvollerweise 

abwarten. Die Voraussetzung für eine Übernahme von Teilen der Wertschöpfungskette und sogenannte 

„Smart Solutions“ sind deshalb ein wichtiges Entscheidungskriterium für die Auswahl des zukünftigen ERP- 

Systems. 

Prozessoptimierung & Qualitätssicherung 

Ein weiteres Ziel der Ausschreibung ist es, Prozesse für die Mitarbeiter des Betriebskostenteams zu vereinfachen, 

die Servicequalität mit den Partnern zu messen und sich in Form von Audits und Pönalen bei 

Schlechtlieferung abzusichern. „Ziel ist die nachhaltige Verbesserung der Zusammenarbeit und dafür brauchen 

wir Transparenz in den Prozessen und Messbarkeit“, so Nina Gierens, Teamleiterin Betriebskostenmanagement 

bei der GWW. Die Einhaltung der vereinbarten Kennzahlen des Service-Level-Agreements 

(SLAs) zu Durchlaufzeiten und Fehlerquoten wird in einem jährlichen Audit besprochen. 

Harmonisierung Laufzeiten 

Insbesondere die unterschiedlichen Eichfristen für Kaltwasser-, Warmwasser- und Wärmezähler sowie die 

vertraglich vereinbarte Nutzungsdauer elektronischer Heizkostenverteiler verursacht bei einem Anbieterwechsel 

Kosten. Die damit möglicherweise anfallenden Restmietraten erschweren so den Aufbau eigener 

Aktivitäten. Ein weiterer Kernpunkt auf der Ausschreibungs-Agenda der GWW ist deshalb die Auflösung 

des Vertragsdschungels auf Liegenschaftsebene durch die Harmonisierung der Laufzeiten bei Wasserzähler/ 

Wärmezähler von fünf Jahren und Heizkostenverteilern von zehn Jahren, so dass alle Messgeräte über die 

Vertragslaufzeit umgerüstet werden und die Verträge der Zähler zeitgleich alle fünf Jahre und die der Heizkostenverteiler 

zeitgleich alle nach zehn Jahre enden. So behält das Wohnungsunternehmen die Zügel in der 

Hand und kann bei Bedarf einen gewünschten Lieferantenwechsel ohne teure Restmietraten durchführen. 

Hierzu werden bei der GWW mit den Messdiensten jährlich die anstehenden Umrüstungen analysiert und 

in einem jährlichen Umrüstungsplan für die jeweils folgende Abrechnungsperiode abgestimmt und vereinbart. 


Seite 12



Geräte und Services 

Bei der Geräteauswahl entscheidet sich die GWW für Interoperabilität mit einer offenen Geräteplattform auf 

Basis von OMS (Funkprotokoll im Open Metering System). Für den Prokuristen Jürgen Dittmar ein wichtiges 

Kriterium für die Lieferantenauswahl: „Die Digitalisierung hat gerade erst angefangen. Wir wollen uns 

alle Optionen für die Zukunft offenhalten.“ Da in Zukunft nur noch fernauslesbare Messgeräte eingebaut 

werden sollen, ist die Nutzung zertifizierter Gateways und die systemische Einbindung der Rauchwarnmelder 

eine naheliegende Überlegung. Die vielen Abrechnungs- und Preispositionen der Messdienstleister sind 

für das Team von Nina Gierens bei der jährlichen Rechnungsprüfung eine Herausforderung. Die GWW 

entscheidet sich, die Preispositionen deutlich zu reduzieren und nur noch zwei Preise auf Wohnungsebene 

zuzulassen, eine für die Auslesung sowie eine für die Erstellung der Abrechnung. Die zweite enthält schon 

die zukünftigen Anforderungen der Energieeffizienzrichtlinie (EED), das heißt die Umstellung auf Fernablesung 

sowie das monatliche Energiemonitoring für den Mieter. 

Preise 

Im Vorfeld der Ausschreibung findet eine umfassende Erhebung der Restmietraten statt, auf deren Basis 

die angefragten Messdienste eine tiefergehende Kalkulation aufbauen können. Denn schließlich soll es trotz 

deutlich gestiegener Geräteanforderungen und zusätzlicher Services nicht teurer für die Mieter werden. 

Im Ergebnis konzentriert sich die Wohnbaugesellschaft GWW auf zwei Lieferanten und kann mit diesen 

aufgrund der höheren Volumina sogar bessere Preise vereinbaren. „Damit haben wir für beide Seiten eine 

Win-Win-Situation und so sollte es sein in einer guten Vertragspartnerschaft“, kommentiert Jürgen Dittmar. 

Fazit 

Wohnungsunternehmen müssen gut abwägen, ob und wie sie in das Thema der Heizkostenabrechnung einsteigen. 

Die GWW hat sich für einen Zwischenschritt entschieden, mittelfristig alle für das Unternehmen 

wichtigen Punkte der Zusammenarbeit mit Messdienstleistern in einer Ausschreibung zu optimieren und 

gleichzeitig die vertragliche Voraussetzung geschaffen, perspektivisch weitere Teile der Wertschöpfungskette 

in ihre eigenen Prozesse zu integrieren. Diese werden in einem aktuellen Projekt geprüft und validiert. 

Peter Gerhardt 

Peter Gerhardt, Geschäftsführer 

Synectis CONSULT, 

Bad Soden. 

Foto: Synectis CONSULT 


Seite 13



EEG-Umlage 

Dauerhafte Entlastung bei Strompreis nicht in Sicht 

Mit einer milliardenteuren Deckelung der EEG-Umlage hat die Bundesregierung deutlich höhere 

Strompreise im nächsten Jahr verhindert - dauerhaft spürbare Entlastungen für Verbraucher und Firmen 

aber sind nicht in Sicht. Der Grund für den rechnerisch starken Sprung der Umlage zur Förderung 

des Ökostroms sind vor allem Folgen der Corona-Krise. Allerdings kommt zunehmend eine 

Debatte über eine grundlegende Reform des Fördersystems in Gang, 20 Jahre nach dem Start des Erneuerbare-Energien-Gesetzes. 

Der Druck auf die Bundesregierung wächst - damit die Stromrechnung 

günstiger wird. 

Zwei Stromzähler im Keller. Links wird der Solarstrom gezählt, rechts der Stromverbrauch. Foto. Wohnungswirtschaft-heute.energie 

Deckelung der Umlage 

Die EEG-Umlage wäre ohne einen Bundeszuschuss im kommenden Jahr drastisch gestiegen. Die Umlage 

als wichtiger Bestandteil des Strompreises hätte sich auf 9,651 Cent pro Kilowattstunde erhöht, wie die Betreiber 

der großen Stromnetze mitteilten. Der Bund hatte aber bereits beschlossen, die Umlage 2021 auf 6,5 

Cent zu deckeln und im Jahr 2022 auf 6,0 Cent. Das kostet rund elf Milliarden Euro aus dem Bundeshaushalt. 

Daneben sollen ab 2021 Einnahmen aus der CO2-Bepreisung für die Bereiche Verkehr und Gebäude 

verwendet werden, um die EEG-Umlage zu stabilisieren. In diesem Jahr liegt die Umlage bei 6,756 Cent. 

Hauptgründe für den rein rechnerisch starken Anstieg der EEG-Umlage sind Effekte aus der Corona-Krise. 

Die Netzbetreiber nannten einen Verfall der Börsenstrompreise sowie einen ebenfalls hauptsächlich durch 

die Pandemie verursachten Rückgang beim Stromletztverbrauch. Mit den Einnahmen aus der Umlage wird 

die Differenz zwischen dem an der Börse ermittelten Strompreis und den garantierten Zahlungen an die 

Ökostromproduzenten ausgeglichen. Wegen deutlich gesunkener Börsenpreise ist diese Lücke zuletzt erheblich 

größer geworden. 


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Die EEG-Umlage wurde zur Förderung der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen wie Wind 

und Sonne eingeführt. Sie finanziert die festen Vergütungen, die Ökostrom-Produzenten für die Einspeisung 

ihres Stroms bislang unabhängig vom Marktpreis bekommen. 

Folgen für die Strompreise 

Die Deckelung der Umlage hat stark erhöhte Strompreise verhindert. Nach Berechnungen des Vergleichsportals 

Verivox hätten sich die durchschnittlichen Strompreise um 13 Prozent verteuert, was 136 Euro Mehrkosten 

für einen Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 4000 Kilowattstunden bedeutet hätte. Neben der 

EEG-Umlage gibt es aber noch andere Bestandteile des Strompreises. Dazu gehören Steuern, Produktionskosten 

und die Netzentgelte. Wie stark die Netzentgelte steigen, ist bisher noch unklar. Die meisten Experten 

rechnen damit, dass die Strompreise unterm Strich stabil bleiben. Ingbert Liebing, Hauptgeschäftsführer 

des Verbandes kommunaler Unternehmen, sagte, die Stabilisierung der Umlage sei ein richtiger Schritt. 

«Unterm Strich droht diese Maßnahme jedoch ein Tropfen auf den heißen Stein zu werden.» 

Debatte über EEG-Reform 

Der über die EEG-Umlage von den Stromverbrauchern zu tragende Betrag kostete 2019 rund 22,7 Milliarden 

Euro. Wirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) will mit einer EEG-Novelle die Förderkosten für 

Ökostrom aus Wind und Sonne durch verschiedene Maßnahmen verringern und auf mehr Marktwirtschaft 

setzen. Im Gesetzentwurf heißt es, die Kosten müssten im Interesse einer preisgünstigen Energieversorgung 

und bezahlbarer Strompreise begrenzt bleiben. 

Zugleich aber läuft der weitere Ausbau der erneuerbaren Energien schleppend. Das liegt vor allem an langen 

Genehmigungsverfahren und vielen Klagen. So fallen ältere Windkraftanlagen mit Beginn des neuen Jahres 

aus der Förderung. Die Windkraftbranche befürchtet einen massiven Abbau, weil Anlagen nicht mehr 

wirtschaftlich betrieben werden könnten. In der Debatte ist eine «Übergangsfinanzierung», was allerdings 

etwa vom Unions-Wirtschaftsflügel strikt abgelehnt wird - weil Betreiber lange eine feste, hohe Vergütung 

bekommen hätten. Immer mehr Stimmen fordern weitergehende Schritte, um Wirtschaft und Verbraucher 

bei den Strompreisen zu entlasten. Kerstin Andreae, Hauptgeschäftsführerin des Energieverbandes BDEW, 

sagte: «Die EEG-Umlage sollte gesetzlich auf einem Niveau von maximal 5 Cent eingefroren, die Stromsteuer 

auf das europarechtlich zulässige Minimum gesenkt werden.» Dies würde alle Haushalte beim Strompreis 

entlasten. Zudem würden umweltfreundliche strombasierte Anwendungen wie die Elektromobilität 

oder Wasserstoff wettbewerbsfähiger gegenüber fossilen Energieträgern wie Heizöl und Benzin. SPD-Fraktionsvize 

Matthias Miersch sagte: «Das Erneuerbare-Energien-Gesetz hat sich von einem schlanken Anreizsystem 

zu einem bürokratischen Monstrum entwickelt.» Ohne eine umfassende Reform des Abgaben- und 

Umlagesystems und auch der Netzentgelte drohe eine massive Schieflage. 

PH 


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CO 2 macht´s teuer 

Kosten zu Beginn der Heizperiode niedrig – 

Preissprung kommt in 2021 

Zu Beginn der kalten Jahreszeit bleiben die Heizkosten auf einem niedrigen Niveau. Mit dem Jahreswechsel 

aber wird es zu einem Preissprung vor allem bei Heizöl kommen. Denn dann ist in Deutschland 

bei fossilen Energieträgern ein Aufschlag für das freigesetzte Kohlendioxid (CO2) fällig. Außerdem 

kehrt nach der vorübergehenden Senkung die Mehrwertsteuer wieder auf das alte Niveau zurück. 

Das Vergleichsportal Check24 berichtet heizen mit Gas sei in der beginnenden Heizperiode acht Prozent 

günstiger als im Vorjahr. Auch Heizöl sei zuletzt so günstig wie nie zuvor in den vergangenen zehn Jahren 

gewesen. Im September und Oktober 2020 hätten Heizölkunden daher 43 Prozent niedrigere Heizkosten als 

im Vorjahreszeitraum. Der Heizbedarf habe sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. 

Das Info-Portal Tecson meldet einen bundesweiten Durchschnittspreis von 40,2 Euro für 100 Liter (bei 

Abnahme von 3000 Litern, inkl. Mehrwertsteuer). 

Das Portal Esyoil meldet eine einen bundesweiten Durchschnitt von 37 bis 38 Euro je 100 Liter für eine 

Standardlieferung. 

Eine der Gründe für den Preisverfall seit Jahresanfang ist der gesunkene Preis für Rohöl. Dies hat zu tun 

mit dem Einbruch der Weltwirtschaft durch die Corona-Krise. Dazu kommt ein starker Euro. Öl wird international 

in US-Dollar gehandelt. 


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Im Januar 2021 geht es mit der CO2-Bepreisung los 

Sprit, Heizöl und Erdgas werden teurer. Ziel der Bundesregierung ist es, fossile Brenn- und Kraftstoffe weniger 

attraktiv zu machen und zum Umstieg auf klimafreundlichere Alternativen anzuregen. Der fixe CO2- 

Preis startet bei 25 Euro pro Tonne und steigt dann in den kommenden Jahren schrittweise an. 

Laut Umweltministerium bedeutet dies, das sich der Liter Benzin um 7 Cent verteuert, der Liter Diesel 

um 7,9 Cent. Heizöl wird pro Liter um 7,9 Cent teurer, Erdgas um 0,6 Cent pro Kilowattstunde. Um 

die steigenden Kosten sozial abzufedern, gibt es an anderer Stelle milliardenschwere Entlastungen - beim 

Strompreis sowie bei der Pendlerpauschale für Arbeitnehmer mit längeren Fahrwegen. 

Laut Check24 zahlt ein Musterhaushalt mit einem Energieverbrauch von 20 000 Kilowattstunden im kommenden 

Jahr bei Gas 119 Euro mehr und bei Heizöl 158 Euro mehr. Weil für Heizöl höhere Emissionen 

veranschlagt würden als für Gas, kämen auf Verbraucher mit einer Ölheizung höhere zusätzliche Kosten zu. 

Nach Angaben des Energieverbands BDEW ist der meist genutzte Heiz-Energieträger in Deutschland Gas. 

Das gelte sowohl für den Bestand als auch für neue Wohnungen. Demnach wird die Hälfte aller Wohnung 

in Deutschland mit Gas beheizt. In gut einem Viertel der Wohnungen komme Heizöl zum Einsatz. Danach 

folgt Fernwärme. 

Beim Wohnungsneubau dagegen spielten Ölheizungen so gut wie keine Rolle mehr. In neu errichteten Wohnungen 

seien Gasheizungen mit einem Anteil von rund 37 Prozent die Nummer eins. Am zweithäufigsten 

würden Elektro-Wärmepumpen verbaut. Durch den Ersatz alter Ölheizungen durch Gas oder Fernwärme 

ließen sich bis zu 14 Millionen Tonnen CO2 einsparen. 

PH 


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Betriebskostenrecht 

Fläche, Notdienstpauschale, Stromversorgung, 

Rauchwarnmelder – Aktuelle Rechtsprechung 

zusammengestellt von Dr. Peter Hitpaß 

Der vorliegende Artikel gibt einen Überblick über die Rechtsprechung seit Sommer 2019. Im Berichtszeitraum 

erschienen drei Entscheidungen des BGH. 

Dr. Peter Hitpaß. Foto: VNW; Bertold Fabricius Hamburg 

I. Entscheidungen des BGH 

1.Betriebskostenabrechnung bei Großwohnanlagen: „Fläche“ bedarf keiner Erläuterung 

Das hat der BGH mit Urteil vom 29. Januar 2020 (Az.: VIII ZR 244/18) entschieden. Bei den formellen 

Vorgaben für Betriebskostenabrechnungen ist der BGH großzügig: „Fläche“ ist nicht erläuterungsbedürftig. 

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel 

auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen 

verteilt werden. 


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Hintergrund: Unterschiedliche Gesamtflächen in einer Betriebskostenabrechnung 

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung 

liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. 

In den umstrittenen Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt und 

Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen 

lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der 

Anlage verteilt, während für andere Positionen kleinere Abrechnungskreise, etwa einzelne Gebäude, gebildet 

und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Eine Erläuterung, aus welchen 

Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die 

Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten die Abrechnungen daher für formell unwirksam. 

Die Entscheidung des BGH: „Fläche“ ist nicht erläuterungsbedürftig. Die Betriebskostenabrechnungen sind 

nicht formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie 

eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. 

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben 

aufzunehmen: 

+ Zusammenstellung der Gesamtkosten 

+ Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel 

+ Berechnung des Anteils des Mieters 

+ Abzug der geleisteten Vorauszahlungen 

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist allerdings nur geboten, wenn 

dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. 

Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen gerecht. Insbesondere bedurfte es keiner 

weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich. 

Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde 

gelegt wurden. Auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab 

abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist. Informationen dazu, aus 

welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit 

zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, 

deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht. Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils 

bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden sind, betreffen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit 

der Betriebskostenabrechnung, sondern sind eine inhaltliche Frage. 

2. Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige 

Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. 

Das hat der BGH mit Urteil vom 18. Dezember 2019 (Az. VIII ZR/19) entschieden. Damit schafft er Klarheit 

in einer seit Jahren umstrittenen Frage. 

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) 

Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten. 

Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine „Notdienstpauschale“ 

in Höhe von insgesamt 1.199,52 Euro aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft 

bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb 

der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. 

Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten 

Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, 

sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. 

Dazu herrscht in der Rechtsprechung Streit: 

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei 

um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft 

im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie - insbesondere in großen Wohnanlagen 

- dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Hei- 


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zungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren. Zum Teil wird die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale 

deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung 

in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden 

Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien. Andere Instanzgerichte 

bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskosten ohne nähere Begründung. 

Nach anderer Ansicht handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. 

Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- 

und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten 

im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche 

Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden. 

Die zuletzt genannte Ansicht verdient nach Auffassung des BGH den Vorzug. 

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten 

Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, 

Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Als 

umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, 

Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht. Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, 

die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen 

Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu 

sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) 

in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der 

Kontrolle und Überwachung handelt. 

Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen 

Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß 

schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem 

Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische 

Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker 

im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der 

allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von 

Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines 

Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwachung der Treppenhausreinigung, 

des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten. 

Mit der hier berechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung 

und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen 

sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, 

sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme 

von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. 

Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher 

Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter 

selbst erfolgt, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen - in der Regel die Beauftragung 

einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung - in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit 

nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handelt. Für die (kosten)rechtliche Einordnung 

einer bestimmten Tätigkeit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb 

üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der 

Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet. 

3. Der Vermieter muss nicht für Stromverbrauch des Mieters aufkommen. 

Das hat der BGH mit Urteil vom 27. November 2019 (Az.: VIII ZR 165/18) entschieden. Hat eine vermietete 

Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Stromzähler, ist in der Regel der Mieter und nicht 

der Hauseigentümer Vertragspartner des Stromversorgers. 

Sachverhalt: Stromversorger nimmt Hauseigentümer in Anspruch 

Ein Energieversorger verlangt vom Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Zahlung von Stromkosten für 

eine der im Haus gelegenen Wohnungen sowie die Kosten für einen erfolglosen Sperrversuch. Die Wohnung 


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war vermietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter mit dem Versorger direkt einen Vertrag über 

die Stromversorgung abschließen. Der Stromverbrauch in dem Haus wird über Zähler erfasst, die jeweils 

einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind. 

Die Entscheidung des BGH: Bei eigenem Zähler ist Mieter Vertragspartner 

Der Eigentümer des Hauses muss nicht für die Stromkosten aufkommen, weil zwischen ihm und dem Versorger 

kein Stromlieferungsvertrag zustande gekommen ist. Das konkludente Angebot des Versorgers auf 

Abschluss eines Versorgungsvertrages richtete sich bei der gebotenen Auslegung aus Sicht eines verständigen 

Dritten in der Position des Empfängers nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter der Wohnung. 

Im Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss 

eines Versorgungsvertrages zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem 

Leitungsnetz Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Ein nicht gewollter vertragsloser Zustand 

soll hierdurch vermieden werden. 

Empfänger des Vertragsangebots ist derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss 

am Übergabepunkt ausübt. Das kann auch ein Mieter oder Pächter sein. Unerheblich ist hierbei, 

ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist. Somit 

kommt es maßgeblich darauf an, wer den Strom verbraucht. Der Vertrag soll regelmäßig gerade mit der Person 

begründet werden, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt in der Lage ist, die angebotene 

Energie zu entnehmen. Bei einer vermieteten Wohnung ist dies typischerweise der Mieter. 

Dementsprechend war hier der Mieter der Adressat des Vertragsangebots. Nur diesem stand aufgrund des 

Mietvertrages die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Versorgungseinrichtungen in der Wohnung zu. 

Zudem wurde der Verbrauch in der Wohnung über einen eigenen Zähler erfasst, so dass der Versorger den 

Verbrauch individuell zuordnen konnte. Demzufolge musste der Hauseigentümer, der ohnehin nicht die 

Möglichkeit hatte, über diesen Zähler Strom zu verbrauchen, die Zurverfügungstellung des Stroms nicht als 

an ihn gerichtete Vertragsangebot verstehen. 

Schließlich ist bei der Beurteilung die Praxis zu berücksichtigen, dass bei Mietwohnungen, die mit einem 

eigenen Stromzähler ausgestattet sind, üblicherweise der Mieter den Stromlieferungsvertrag direkt mit dem 

Versorger abschließt. Damit wird der Umweg über den Vermieter und die Betriebskostenabrechnung eingespart. 

II. Entscheidungen der Instanzgerichte 

1. Umlage von Kosten für Überprüfung von Mülltrennung als Betriebskosten möglich 

Das AG Frankenthal hat mit Urteil vom 15. Februar 2019 (Az. 3a C 288/18) entschieden, dass die Kosten 

für die Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens des Mülls als Betriebskosten auf die Mieter 

umlagefähig sind. 

Zwischen den Parteien eines Mietvertrages war streitig, ob die Mieter die Kosten für die Überprüfung der 

Mülltrennung und des Nachsortierens des Mülls als Betriebskosten übernehmen müssten. Hintergrund dessen 

war, dass in der Wohnanlage fehlerhaft der Müll getrennt wurde und die Vermieterin dadurch erhöhte 

Müllbeseitigungskosten zu tragen hatte. Daraufhin erhoben die Mieter Klage gegen den Vermieter mit dem 

Ziel festzustellen, dass diese Kosten vom Vermieter getragen werden müssen und nicht als Betriebskosten 

umlagefähig sind. 

Das AG hat die Klage abgewiesen. 

Nach Auffassung des Amtsgerichts stellen die Kosten für Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens 

Betriebskosten dar und sind damit von den Mietern zu tragen. Eine ordnungsgemäße Mülltrennung 

entspreche auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft und ein entsprechendes 

Verhalten unterstütze auch ihre Mietnutzung. Außerdem sei es nicht sachgerecht, wenn die Vermieterin für 

das pflichtwidrige Verhalten ihrer Mieter haften müsste. Schließlich habe die Vermieterin hinreichend Bemühungen 

entfaltet, um eine bessere Mülltrennung zu erreichen, etwa durch entsprechende Informationen 

der Mieter. 


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2. Umlage der Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienstes als Betriebskosten 

Das LG München I hat mit Urteil vom 17. April 2019 (Az.: 14 S 15269/18) entschieden, dass es am Merkmal 

des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache fehlt, wenn ein 24-Stunden Bewachungsdienst in weit 

überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen soll, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind 

und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden, mit der Folge, dass solche Kosten dann auch 

nicht anteilig auf den Wohnraummieter umgelegt werden können. 

Die Parteien eines Mietvertrags stritten sich über die Umlegbarkeit von Kosten eines 24-Stunden-Wachund 

Sicherheitsdienstes. Laut den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015 musste der Mieter 

die anteiligen Kosten übernehmen. Bei der Wohnanlage handelte es sich um eine für jedermann zugängliche 

parkähnliche Anlage. 

Das erstinstanzlich zuständige AG München bejahte eine anteilige Umlegbarkeit der Sicherheitskosten auf 

den Mieter. 

Das LG München I hat die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben. 

Nach Auffassung des Landgerichts stellen die Position Wach- und Sicherheitsdienst in den Betriebskostenabrechnungen 

keine umlagefähigen Nebenkosten dar, wenn es, wie hier, an dem erforderlichen Bezug 

zur Mietsache fehle. Dies sei hier aufgrund der Widmung der parkähnlichen Wohnanlage für die Nutzung 

der Öffentlichkeit der Fall. Zwar kämen auch einzelne Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes den 

Mietern zu Gute. Die hauptsächlichen Tätigkeiten würden aber auf die öffentlich zugänglichen Flächen der 

Wohnanlage fallen, daher überwögen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutz des Eigentums des 

Vermieters und der Öffentlichkeit. 

Anmerkung: 

Demnach sind die Kosten eines Wach- und Sicherheitsdienstes nur umlegbar, wenn sie ausschließlich 

den Mietern oder dem Eigentum des Vermieters zu Gute kommen. 

3. Umlagefähigkeit von Kosten für die Pflege von zur Nutzung durch die Öffentlichkeit 

vorgesehenen Flächen 

Dazu hat das LG Berlin mit Urteil vom 25. September 2019 (Az.:65 S 132/19) entschieden: Der erforderliche 

Bezug zur Mietsache geht verloren, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen 

oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden. Wenn man den 

Gesamteindruck für maßgeblich hält, kann es auf einen formellen, nachweisbaren Akt nicht ankommen. 

Die Kosten der Pflege dieser Flächen können einem Mieter nicht als Nebenkosten angelastet werden (so 

auch BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 33/15). 

Anmerkung: 

Entscheidend ist, dass das Wohnungsunternehmen Grün-, Park- oder Spielflächen durch Hinweisschilder 

als sein Eigentum kennzeichnet. Dann ist die Umlagefähigkeit auf die Mieter gesichert. 

4. Formularmäßige Überwälzung der Kosten einer Zwischenablesung von Verbrauchszählern bei 

Mietvertragsbeendigung in laufender Abrechnungsperiode 

Dazu das LG Leipzig, Urteil vom 5. September 2019 (Az.: 08 O 1620/18, 8 O 1620/18). 

Die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten 

einer Zwischenablesung sind nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten 

dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen. 

Im Wohnraummietverhältnis können Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, nicht im Rahmen 

des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter abgewälzt werden. Derartige AGB-Klauseln sind unwirksame Vereinbarungen 

nach § 556 Abs. 4 BGB, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichen, weil sie 

andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. 

So auch: AG Münster, Urteil vom 12. September 2019 (Az.: 6 C 1738/19). Der Mieter muss sich das Verhalten 

des von ihm eingeschalteten Postdienstleisters zurechnen lassen. 


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5. Zugang der Betriebskostenabrechnung 

Das LG Coburg stellt mit Urteil vom 27. Dezember 2019 (Az.: 2 O 136/19) klar: Der Mieter muss sich das 

Verhalten des von ihm eingeschalteten Postdienstleisters zurechnen lassen. Hat ein Postdienstleister des 

Mieters Empfangsvollmacht für Einschreiben, ist der Mieter für die Empfangserklärung vertretungsbefugt. 

Anm.: Damit war die Betriebskostenabrechung bereits mit Übergabe an den Postdienstleister am 24. Dezember 

2018 zugegangen, und nicht erst am 3. Januar 2019 beim Mieter. 

Ähnlich: LG Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017 (Az.: 316 F 77/16). 

6. Digitalisierung: Betriebskosten und Einwendungsfrist bei papierloser Büroführung des 

Vermieters 

Dazu hat das AG Leipzig mit Urteil vom 11. Oktober 2019 (Az.: 167 C 2916/19) entscheiden. Der Mieter 

darf nicht deshalb auf das Verlangen nach Belegeinsicht verzichten, weil der Vermieter ein papierloses Büro 

führt. Bei der Position „Hauswart“ muss der Vermieter den zeitlichen und wirtschaftlichen Umfang der 

Tätigkeit darlegen und beweisen. 

Einschränkend dagegen das AG Konstanz im Urteil vom 6. Juni 2029 (Az.: 11 C 464/18): „Der Klägerin 

steht nach § 535, 259 Abs. 1 BGB zu, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalrechnungen 

und Originalbelege einzusehen…. . Auch auf eingescannte Daten bzw. Kopien darf nicht verwiesen 

werden… .Die Frage, ob die vorgelegten Scans die Originale wirksam ersetzen können, stellt sich vorliegend 

nicht. Die Klägerin behauptet, die Originale seien noch vorhanden. Die Beklagte behauptet demgegenüber 

die Unmöglichkeit, die Originalbelege seien nach dem Scan vernichtet worden. Dies bestreitet die Klägerin. 

Die Beklagte bietet hierzu keinen Beweis an. Beweisbelastet für eine Unmöglichkeit ist die Beklagte, die sich 

hierauf beruft. Diesbezüglich bleibt die Beklagte beweisfällig. Das Gericht geht demgemäß davon aus, dass 

die Originalbelege noch vorliegen. Es ist nicht ersichtlich, was dagegen sprechen würde, der Klägerin hierein 

Einsicht zu gewähren. 

Anders dagegen das LG Berlin in seinem Urteil vom 30. Oktober 2018 (Az.: 63 S 192/17): 

Grundsätzlich ist es ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter im Termin zur Belegeinsicht Kopien/ 

Ausdrucke der Belege vorlegt, sofern er ein papierloses Büro führt und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt 

und diese nach drei Monaten vernichtet werden. Der Mieter muss aufzeigen, dass an der Übereinstimmung 

der vorgelegten Kopien/Ausdrucke mit den maßgeblichen Originalen Zweifel bestehen können. 

Der Vermieter kann sich bei Unvollständigkeit der vorgelegten Kopien/Ausdrucke nicht darauf berufen, der 

Mieter habe bloß darauf hinweisen müssen, dass die Belege unvollständig sind. 

7. Rauchwarnmelder 

Der Mieter ist verpflichtet den Einbau und die Wartung von Rauwarnmeldern zu dulden. So das AG Hamburg-Blankenese 

in seinem Urteil vom 29. Januar 2020 (Az.: 531 C 310/19). „Die Beklagte wird verurteilt, 

maximal 2 Mitarbeitern eines von der Klägerin beauftragten Unternehmens, die sich auf Wunsch der Beklagten 

ausweisen müssen, nach mindestens 4 Werktage vorher erfolgter Ankündigung werktags in der Zeit 

zwischen 09:00 Uhr und 13:00 Uhr oder zwischen 15:00 Uhr und 18:00 Uhr einmalig den Zutritt zu ihrer 

Mietwohnung A... Hamburg zu gewähren und in dem/den Schlafzimmer/n, Kinderzimmer/n sowie im Flur 

der Wohnung den Austausch der vorhandenen Rauchwarnmelder durch funkfähige Rauchwarnmelder zu 

dulden“. 

Anmerkung: 

Die Frage, ob die Miete von Rauchwarnmeldern durch das Wohnungsunternehmen mit den Betriebskosten 

auf die Mieter umgelegt werden kann, ist nach wie vor streitig. Entweder wird die Frage durch 

den Gesetzgeber durch eine Änderung der mittlerweile 16 Jahre alten Betriebskostenverordnung oder 

durch ein BGH Urteil entschieden. 


hitpass@vnw.de 


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Verbrauchsmessung 

Der Prozess selbst ist klein, doch die Aufwände sind 

riesig – Zählerablesung leicht gemacht 

Der Prozess selbst ist klein, doch die Aufwände sind riesig: Jedes Jahr aufs Neue binden die Jahresendablesung 

und die Übermittlung der Wasser- und Energieverbräuche in der Wohnungswirtschaft viele 

Ressourcen, während die Energieversorger oft lange auf die Daten warten. Damit das lästige Notieren 

und Abtippen von Zählerständen bald der Vergangenheit angehört, haben die Aareal Bank Gruppe 

und das Startup pixolus eine digitale Lösung entwickelt, mit der sich der gesamte Prozess rund um die 

Zählerablesung deutlich schlanker und einfacher abbilden lässt. 

Alle Jahre wieder steht sie vor der Tür: die ungeliebte Zählerablesung. Das Thema ist sowohl für die energiewie 

auch für die wohnungswirtschaftliche Seite nervenaufreibend. Energieversorger warten oft vergebens 

darauf, alle Zählerstände bis Silvester zur Jahresendabrechnung zu erhalten. Und Wohnungsunternehmen 

fehlt oft stichhaltiges Datenmaterial, um die Betriebskostenabrechnung mit vertretbarem Aufwand und 

möglichst früh im Folgejahr an ihre Mieter zu liefern. Für Hausverwalter und Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft 

ist es nämlich mit erheblichen Aufwänden verbunden, die Verbrauchsdaten für Wasser und 

Energie zu erfassen und an die Versorger weiterzuleiten. 

Ein Blick in die Praxis zeigt: Oft notieren zum Beispiel Hausmeister die Zählerstände noch händisch auf 

Papier, überführen sie in bestehende EDV-Systeme und leiten sie anschließend an die Energieversorger weiter. 

Das kostet nicht nur wertvolle Zeit und blockiert Ressourcen: Die Medienbrüche zwischen Papier und 

digitalen Systemen führen auch zu hohen Fehlerquoten und bisweilen einem wahren Rückfragen-Ping-Pong 

zwischen Versorger und Vermieter. Unzureichende Transparenz erschwert zudem oft die Rückverfolgung. 

Kurz gesagt ist die Zählerablesung ein kleiner, aber wichtiger Prozess zwischen Wohnungs- und Energiewirtschaft, 

der noch einiges an Optimierungspotenzial bereithält. 


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Die zukunftsweisende Lösung besteht aus einer App. Foto: Aareal 

Datenerfassung und -verarbeitung in einer Lösung 

Zusammen mit dem auf mobile Datenerfassung spezialisierten Startup pixolus GmbH hat die Aareal Bank 

Gruppe deshalb eine neue digitale, mobile Lösung entwickelt: Aareal Meter optimiert den mühsamen, fehleranfälligen 

Ableseprozess. Die zukunftsweisende Lösung besteht aus einer App zum Erfassen der Verbrauchsdaten 

und einem Auftragsportal zur Datenverarbeitung. Sie erhöht nicht nur die Effizienz der 

Datenablesung, sondern unterstützt alle Beteiligten dank hoher Transparenz und Datenqualität bei ihrer 

eigentlichen Arbeit. 

Mithilfe von Aareal Meter lässt sich der komplette Prozess der Zählerablesung und Datenübermittlung sehr 

viel einfacher gestalten: Mit dem Smartphone werden die Verbrauchswerte einfach abfotografiert, gescannt, 

vollkommen automatisch in das Auftragsportal überführt und den dort hinterlegten Zählerlisten zugeordnet. 

Ein händisches Abtippen der Werte entfällt beim Einsatz dieser Lösung komplett. Doch auch darüber 

hinaus spart sie allen Beteiligten rund um den Prozess der Ablesung jede Menge Arbeit: Über das cloudbasierte 

Auftragsportal lassen sich umgekehrt die Ableseaufträge auch an die Mobilgeräte von Hausmeistern 

und Ablesedienstleistern disponieren und Objekt- und Zählerdaten verwalten. Die Zusammenarbeit zwischen 

allen Prozessbeteiligten wird somit durchgehend digitalisiert. 

In zwölf Monaten von der Idee zur Marktreife 

Dank automatischer Synchronisierung zwischen App und Portal gelangen zudem beispielsweise auch Informationen 

über defekte oder neu installierte Zähler direkt aus der Wohneinheit zum Disponenten. Dieser hat 

die aktuellen Bearbeitungsstände jederzeit im Blick: Rückfragen und Zweifelsfälle kann er anhand dieser Informationen 

schnell, einfach und auf Basis aktueller Echtzeitinformationen klären. Zusammen mit pixolus 

schafft die Aareal Bank einen neuen, digitalen Marktstandard, der sich durch hohe Effizienz, Zuverlässigkeit 

und Transparenz auszeichnet. Gleichzeitig erhöht Aareal Meter den Service-Standard für Energiedienstleister 

und Vermieter. Entsprechend groß ist das Interesse an der Lösung. 

In nur zwölf Monaten haben die Aareal Bank und pixolus die Idee zu einem marktreifen Produkt geführt, 

das bereits bei einigen Partnern der Wohnungs- und Energiewirtschaft im Einsatz ist. „Besonderen Wert 

haben wir auf eine hohe Anwenderfreundlichkeit gelegt: Die Nutzung der App ist intuitiv, manuelle Dateneingaben 

und damit das Fehlerpotenzial sind auf ein Minimum reduziert“, bestätigt Dr. Stefan Krausz, Geschäftsführer 

von pixolus: „Disponenten sehen im Dashboard des Dispositionsportals insbesondere den 

aktuellen Bearbeitungsstatus und steuern mit wenigen Klicks den gesamten Prozess.“ 

Prozessvorteile durch Aareal Meter 

Stringenz: Vollständig digitale Abwicklung der Zählerstanderfassung und Datenübermittlung 

Qualität: Keine Tipp- oder Übertragungsfehler mehr 

Effizienz: Erhebliche Zeitersparnis sowohl bei der Datenerfassung als auch -verarbeitung 

Transparenz und Auskunftsfähigkeit: Stets aktueller Einblick in Bearbeitungsstände 

Ressourcen: Entlastung von Mitarbeiterkapazitäten 

Prozessoptimierung: Erleichterte Aufgabendisposition via Cloud 


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Die Aareal Bank Gruppe mit 

Hauptsitz in Wiesbaden ist 

ein führender internationaler 

Immobilienspezialist. Sie bietet 

smarte Finanzierungen, 

Software-Produkte sowie 

digitale Lösungen für die Immobilienbranche 

und angrenzende 

Industrien und ist auf 

drei Kontinenten – in Europa, 

Nordamerika und Asien/Pazifik 

–vertreten. Die Muttergesellschaft 

des Konzerns ist 

die im MDAX gelistete Aareal 

Bank AG. 

pixolus macht mobile Datenerfassung 

einfach: Das Team 

aus Köln entwickelt dazu 

technisch hochwertige und 

intuitiv bedienbare Apps zur 

Datenerfassung – insbesondere 

mittels Bilderkennung. 

So schafft pixolus für seine 

Kunden innovative und nachhaltige 

Lösungen zur Digitalisierung 

ihrer Geschäftsmodelle. 

Neuer, digitaler Marktstandard 

Die Unternehmen, die die Lösung bereits nutzen, zeigen sich zufrieden: Zu den Pilotkunden gehören etwa 

die Stadtwerke Düsseldorf (SWD). Eckart Birkenkamp, Leiter Vertrieb Wohnungs-und Immobilienwirtschaft 

bei den SWD, haben die Testergebnisse im Rahmen der Pilotierung überzeugt. „Durch den Einsatz 

von Aareal Meter entfallen die manuelle Datenübertragung sowie zahlreiche Rückfragen. Das führt zu einer 

deutlich schnelleren Bearbeitung. Die exakte Erfassung mit genauer Zeitangabe und Zählerfoto sorgen für 

Transparenz und eine erhebliche Fehlerreduktion und bei allen Beteiligten für Zufriedenheit.“ Aareal Meter 

etabliert damit im Zählerwesen einen neuen digitalen Marktstandard, der Akteure der Wohnungs- und 

Energiewirtschaft vernetzt und damit Effizienz und Service für Energiedienstleister, Verwalter, Vermieter 

und Mieter deutlich optimiert. 

Martin Konrath, 

Aareal Bank AG 

Martin Konrath 

Director 

GBCS-S-Key Accounts 

Aareal Bank AG 

Telefon 0611 348 3218 

Mail: Martin.Konrath@aarealbank.com 

Web: www.aareal-bank.com 

Foto: Aareal Bank 


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DIW-Studie 

Heizkosten 2019 trotz geringerem 

Energieverbrauch gestiegen 

Die Haushalte in Deutschland haben im vergangenen Jahr weniger geheizt, wegen gestiegener Energiepreise 

aber mehr für die warme Wohnung bezahlt. Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für 

Wirtschaftsforschung (DIW) sind die durchschnittlichen Heizkosten der Mieter 2019 um 2,4 Prozent 

gestiegen. Der Grund: Die abgerechneten Preise für Heizöl- und Erdgas hätten um 5,6 Prozent über 

denen im Vorjahr gelegen. 

Den Wärmemonitor 2019 finden Sie hier. KLICKEN Sie einfach auf die Grafik und der Monitor öffnet sich als PDF. Quelle: DIW-Wärmemonitor 

2019 

Erstmals seit 2015 sei im vergangenen Jahr der Energiebedarf fürs Heizen wieder gesunken, und zwar um 

3,2 Prozent, heißt es im «Wärmemonitor 2019», für den das DIW Heizkostenabrechnungen des Essener 

Energiedienstleisters Ista für 300 000 Mehrparteienhäuser ausgewertet hat. Mit durchschnittlich 130 Kilowattstunden 

pro Quadratmeter beheizter Wohnfläche liege der Heizenergiebedarf in Mehrfamilienhäusern 

den DIW-Berechnungen zufolge lediglich wieder auf dem Niveau von 2010. 

Heizenergie kostete am meisten an der Saar 

Die regionalen Unterschiede beim Heizenergiebedarf, aber auch bei den Preisen sind sehr groß. In den westdeutschen 

Haushalten wurde pro Quadratmeter sieben Prozent mehr geheizt als in den ostdeutschen. Am 

höchsten war der Heizenergiebedarf je Quadratmeter im Saarland, am niedrigsten in Mecklenburg-Vorpommern. 

Heizenergie kostete am meisten an der Saar, am wenigsten in Hamburg. 

Die DIW-Forscher haben auch den CO2-Ausstoß beim Heizen in den Blick genommen. Und da ist die Bilanz 

relativ ernüchternd. Zwar seien die klimaschädlichen Emissionen seit 2010 um rund 21 Prozent gesunken, 

von 29 auf 23 Kilogramm pro Quadratmeter beheizter Wohnfläche. Doch der Rückgang sei «kaum den 

Anstrengungen bei mehr Gebäudeeffizienz geschuldet», betonte DIW-Forscher Jan Stede. Die gesunkenen 

CO2-Emissionen seien zum größten Teil den wärmeren Wintern in den vergangenen Jahren zu verdan- 


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ken. Temperatur- und witterungsbereinigt betrage das CO2-Minus in den vergangenen zehnJahren lediglich 

2,6 Prozent. «Die nüchterne Bilanz von zehn Jahren Gebäudesanierung zeigt: Energetische Sanierung führt 

nicht automatisch zu weniger CO2», kommentierte Ista-Chef Thomas Zinnöcker die Zahlen. Es brauche 

auch die richtigen Anreize «bei Mietern für sparsamen Verbrauch». 

Um die deutschen Klimaziele zu erreichen, müsse die CO2-Reduktion beim Wohnen deutlich zunehmen, 

betonten die DIW-Forscher. Bis 2030 müssten die privaten Haushalte ihre Emissionen auf unter 50 Millionen 

Tonnen im Jahr senken. Im vergangenen Jahr hätten sie aber noch 88 Millionen Tonnen ausgestoßen. 

Es müsse deshalb wieder mehr in energiesparende Häuser investiert werden. Ein Anreiz dazu könne die geplante 

CO2-Bepreisung sein. Mieter mit geringen Einkommen müssten dabei aber entlastet werden. 

PH 

Die gesunkenen CO2-Emissionen 

seien zum größten 

Teil den wärmeren Wintern 

in den vergangenen Jahren 

zu verdanken, sagt DIW-Forscher 

Jan Stede 

Foto: DIW 

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Das interessante Urteil 

AG Münster: Nutzungswechselgebühr als nicht 

umlagefähige Verwaltungskosten 

Das Amtsgericht Münster hat mit Urteil vom 12. September 2019 (Az.: 6 C 1738/19) entschieden, 

dass die Nutzerwechselgebühr wegen einer Zwischenablesung nicht auf den Mieter umgelegt werden 

kann. 

Das Amtsgericht Münster. Foto: Amtsgericht Münster, entnommen von „Justiz-online, Die NRW-Justiz im Internet Amtsgericht Münster: Das 

Gericht (nrw.de) 

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Der Vermieter wollte der Mieterin die Kosten für die 

Nutzerwechselgebühr wegen einer Zwischenablesung auferlegen. Der Vermieter verwies insofern auf eine 

Regelung im Mietvertrag, wonach die Mieterin die Nutzerwechselgebühr zu zahlen habe. Die Mieterin weigerte 

sich jedoch, dem Begehren des Vermieters nachzukommen. 

Daraufhin erhob dieser Klage. Das Gericht hat entschieden, dass ein Anspruch auf Zahlung der Nutzerwechselgebühr 

nicht besteht. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die entsprechende Regelung im Mietvertrag 

unwirksam. Eine formularvertragliche Auferlegung der Kosten für die Nutzerwechselgebühr aufgrund 

einer Zwischenablesung können nicht dem Mieter auferlegt werden, da es sich nicht um Betriebskosten, 

sondern um Verwaltungskosten handele. Verwaltungskosten seien aber nicht betriebsbezogen und deshalb 

nicht umlagefähig. 

Anmerkung 

So urteilten auch AG Kassel, Urteil vom 8. Mai 2018 (Az.:453 C 539/18) und LG Leipzig, Urteil vom 5. 

September 2019 (Az.:08 O 1620/18). 


hitpass@vnw.de 


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3. Norddeutscher Betriebskostentag 

„Wirtschaftliche Betriebskosten sichern Klimaschutz“ 

am 26. Januar 2021 in Lübeck 

Der 3. Norddeutscher Betriebskostentag findet am 26. Januar 2021, 9:30 Uhr bis 16:00 Uhr im ATLAN- 

TIC Hotel Lübeck Schmiedestr. 9- 15, 23552 Lübeck, statt. Auch im Jahr 2021 widmet sich der VNW 

dem Klimaschutz. Unter dem Motto „Wirtschaftliche Betriebskosten sichern Klimaschutz“ werden die 

unterschiedlichen Aspekte zum Thema beleuchtet. 

Den Anfang macht unsere Veranstaltung zu den Betriebskosten, die insbesondere unter technischen und 

wirtschaftlichen Gesichtspunkten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. 

Am Vormittag stehen juristische und betriebswirtschaftliche Fragen auf der Tagesordnung. 

Wohin entwickelt sich die Rechtsprechung? 

Wie verhalten sich Betriebskosten und Klimaschutz zueinander? 

Wie können Wohnkosten erfolgreich gesteuert werden? 

Welche Auswirkungen wird die CO2 Bepreisung auf die Wohnungswirtschaft haben? 

Am Nachmittag haben die Praktiker das Wort. Vom Betriebskosten-Benchmarking, der Auswirkungen der 

TKG Novelle über E-Mobilität bis zum modernen Abfallmanagement reichen die Themen. 

Die Veranstaltung vermittelt Kenntnisse i.S.v. §§ 34c GewO, 15b Absatz 1 MaBV sowie § 15 FAO in einem 

Umfang von 4 Stunden. 

Weitere Informationen entnehmen Sie bitte beigefügtem Flyer. KLICKEN Sie hier, und das PDF öffnet sich, 

hier geht es gleich zur Anmeldung per KLICK Veranstaltungsdetails (vnw.de) 

RE 


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Betriebskosten Aktuell - Ausgabe Dezember 2020

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