Retail in Transition

Retail in
Transition

Digitale Technologien, neue Geschäftsmodelle
und die in Deutschland seit
über einem Jahr andauernde Coronapandemie,
gepaart mit einem demografischen
wie auch kulturellen Wandel,
erschüttern den Einzelhandel. Einerseits
bedrohen die stark angestiegenen Umsätze
im Onlinehandel den stationären
Handel fundamental in seiner Existenz.
Andererseits setzen immer mehr Einzelhändler
mit Geschäften im Stadtzentrum
stärker auf digitale Verkaufskanäle.
Entwicklungen wie diese haben tiefgreifende
Auswirkungen auf unsere
Städte und das urbane Leben. In diesem
Kontext erbrachte caspar.esearch
eine systematische Untersuchung, die
darauf abzielt, die tieferen Zusammenhänge
der Veränderungen im Einzelhandel
zu erkennen. Sie gibt vor allem
Antworten darauf, wie unsere Stadtzentren
und Städte in der Zukunft mit einer
veränderten Einzelhandelslandschaft

aussehen könnten. Denn was wir heute
in unseren Innenstädten erleben, ist
zunächst ein Sterben alter Geschäftsmodelle
und -ideen, was dann in zweiter
Linie eine Entvölkerung der Einkaufsstraßen
nach sich zieht.
caspar.esearch ist die Forschungsabteilung
des Architekturstudios caspar.,
die seit 2017 mit führenden Vertretern
unterschiedlicher Interessensgruppen
und Experten über die Zukunft der
Innenstädte im Dialog steht. Unser Ziel
ist es, die nötigen Kenntnisse für den
anstehenden Wandel in unseren Städten
zu erwerben. Ergreifen wir – über die
anfängliche Schockstarre hinaus – beherzt
die in diesem Wandel verborgen
liegenden Chancen!

110 Vorwort
112 Einleitung
114 Grundlagen Forschung
1
118 Retail in Transition –
Verkaufswelten im Umbruch
120 Fakten
140 Workshop Interviews
2
176 Der Wandel der Innenstädte
178 Hauptthesen
182 Aktion 1
116 Aktion 2
160 Aktion 3
3
182 Perspektiven für deutsche
Städte
186 Fallstudien:
Köln, Frankfurt, München,
Düsseldorf, Hamburg, Berlin

Vorwort zur
aktualisierten
deutschen
Auflage
Unsere Zeit ist schnelllebig, im permanenten Wandel.
Auch dieses Buch wurde vom Lauf der Zeiten erfasst
und zum Zeichen rasanter Veränderungen. Als
wir 2017 mit der Konzeption von Retail in Transition
begannen, war die Welt noch eine ganz andere
als die von heute. Wir, ein Team aus nationalen und
internationalen Architekten bei caspar., tauschten
uns über die immer weiter ausgreifenden Veränderungen
unserer Welt aus. Dreh- und Angelpunkt der
ersten Diskussionen waren die Herausforderungen
einer smarten Digitalisierung, Globalisierung und
einer Cyber World, die alle unsere Lebensbereiche
und -welten immer mehr in Beschlag nehmen.
Damals trieb uns vornehmlich ein tiefsitzendes Unbehagen
an. Die Sorge um unsere Städte, wie sich
diese physisch-materiell-soziale Substanz unter
dem Einfluss virtuell-digitaler Techniken und Dynamiken
zu zersetzen begann. Städte sind Orte, Stätten
mit Tradition, Historie, Identität und persönlicher
Identifikation von Millionen von Menschen. Architektur
jeglicher Art, von der Kirche, dem Wohnhaus,
Fabrik oder Bürohaus bis hin zu einer Brücke, ist
das althergebrachte Bindeglied zwischen dieser gebauten
Umwelt und der Psyche, den Wünschen und
Träumen der Gesellschaft.

11
Plötzlich weicht die digitale Ungebundenheit und
Unverbindlichkeit viele, wenn nicht alle, dieser
Faktoren auf. Ortsungebunden können wir prinzipiell
von überall auf der Welt uns mit Informationen,
Arbeit, sozialen Kontakten und Waren versorgen.
Die virtuelle Scheinwelt des World Wide Web steht
jedem offen und ist sofort greifbar. Daher die Frage:
Brauchen wir unsere Städte eigentlich noch als
materielle, analoge Objekte, als Begegnungsstätten,
Identifikationsbild unserer Persönlichkeit, Arbeitsumfeld
oder für den kulturellen Austausch? Kurz
gefragt, sind unsere Städte noch die Orte, wo wir
frei, sicher, ungezwungen und vielfältig leben und
arbeiten können?
Im Oktober 2019 erschien die erste englischsprachige
Ausgabe von Retail in Transition. Seitdem
werden die Nöte unserer Innenstädte mit all den
damit verbundenen existenziellen Fragen des
stationären Einzelhandels leidenschaftlich in den
Feuilletons aller großen Magazine, Zeitungen und
Onlinedienste diskutiert. Kein Tag vergeht, an dem
nicht in den Medien und Foren Beurteilungen zum
wirtschaftlich-kulturellen Niedergang unserer
Städte, besonders unserer Innenstädte, veröffentlicht
werden.
Hinzu kommen die seit Frühjahr 2020 in Europa wütenden
Auswirkungen der weltweiten Coronapandemie.
COVID-19 wird oft mit einem Brennglas verglichen,
das erbarmungslos die Schwächen unserer
Gesellschaft, politischen Ordnung, medizinischen
Versorgung und des Wirtschaftssystems entblößt.
Ein schnelles Opfer der Epidemie wurden auch die
Städte. Wirtschaftlich durch sinkende Besucherzahlen
vom E-Commerce schwer gebeutelt, erfolgte ein
zweiter harter Schlag in Form von mehrfachen und
lang anhaltenden Lockdowns. Der massenhaft erzwungene
Rückzug in häusliche Gefilde und an die
digitalen Instrumente der materiellen Bedarfsbefriedigung
entvölkert seitdem die Städte und treibt den
stationären Einzelhandel in den Ruin.
Alles Tatsachen, die uns, keine zwei Jahre nach
der Veröffentlichung der englischen Originalausgabe,
aufgrund der dramatischen Entwicklungen die
ursprüngliche Thematik noch drastischer vor Augen
führen. Die Lage ist zudem umfangreicher, komplexer
und damit auch komplizierter geworden. Die hier
vorliegende deutsche Ausgabe von Retail in Transition
ist daher keine schlichte Übersetzung. Sie
beruht zunächst auf der Aktualisierung der empirischen
Daten und Fakten (Stand Frühjahr 2021).
Noch wichtiger und relevanter war uns allerdings
die Darstellung, wie sich unser architektonisches
Denken und Handeln über die Zeit weiterentwickelt
hat. Insbesondere in dem dafür vorgesehenen Teil 3
fand eine inhaltliche Neufokussierung gleichbedeutend
mit einer stofflichen Expansion statt.
Die deutsche Ausgabe von Retail in Transition ist
ein der aktuellen Lage und der Brisanz der Ereignisse
geschuldeter work in progress. Der Stand der
Forschungsarbeiten von caspar.esearch kann auf
der digitalen Plattform www.retailintransition.archi
nachverfolgt werden.
Caspar Schmitz-Morkramer

Einleitung
Im Lauf des letzten Jahrzehnts und insbesondere
seit dem weltweiten Ausbruch der Infektionskrankheit
COVID-19 ging bzw. geht ein Riss durch den
deutschen Einzelhandel. Hinzu kommen immer
schnellere und effizientere digitale Prozessketten
mit den daraus entstehenden revolutionären Geschäftsmodellen
und -praktiken. Die Auswirkungen
auf den sozio-kulturellen Zusammenhalt unserer
Gesellschaft sind weitreichend. Kunden können
sich heutzutage per Mausklick von zuhause aus
die bunte Warenwelt direkt ins Haus liefern lassen,
ohne auch nur einen einzigen Schritt vor die eigene
Tür, geschweige denn in ein Geschäft gesetzt zu
haben. Noch vor zehn Jahren war ein derartiger
Service völlig unbekannt. Heute sind Kunden quasi
24/7 beim Onlineshopping. Auf ihren Mobiltelefonen
wählen sie, vielleicht auf dem Weg zur Arbeit,
unter unzähligen Angeboten zum Beispiel schicke
Schuhmodelle aus. Sobald ihre Wahl erfolgt ist,
bestätigen sie den Kauf und bezahlen mit ihrem
Smartphone. Dann wird die Ware umgehend an ihre
Adresse geliefert.
Die neuen Vertriebs- und Verkaufsformen betreffen
alle Produktgruppen von Kleidung bis Lebensmittel.
In vielen Städten und Kommunen zeigen sich schon
erste Anzeichen der negativen Auswirkungen auf
das urbane Leben: Je mehr Käufe online erledigt
werden, umso mehr schließen Geschäfte in einer
alarmierenden Zahl und Geschwindigkeit. Angesichts
dieser Entwicklungen stellt sich die Frage, ob
wir damit das Ende des stationären Handels bzw.
den Abstieg der Innenstädte erleben, so wie wir sie
kennen und lieben? – Vielleicht aber auch nicht …
Erhebungen zeigen, dass dennoch das „Erlebnis
Einkauf“ in innerstädtischen Offlineläden, in denen
Kunden individuell beraten werden, einen großen
Stellenwert einnimmt. Marktführer der unterschiedlichsten
Onlinebranchen investieren in die Ausstattung
dieser 3D-Läden, um auch auf analogen
Wegen eine Kundenbindung zu erreichen. Über
diese Wiederbelebung herkömmlicher Marken- und
Vertriebspraktiken hinaus generieren einige Firmen
mit Hilfe revolutionärer Technologien und frischer
Kreativität neues Potenzial für unsere absterbenden
Innenstädte. Dieser neue Auftritt in zentralen innerstädtischen
Lagen offeriert teils überraschende
Formen des zeitgemäßen Lebens und Arbeitens
im urbanen Kontext. Mit anderen Worten, genau
die Kräfte, die das Absterben des traditionellen
stationären Handels vorantreiben, kreieren neue
Ladenkonzepte sowie ein unkonventionelles „Einkaufserlebnis“.

13
Ohne genau vorhersagen zu können, wie und was
geschehen wird, ist eines sicher: Die Städte der
Zukunft werden vom Aussehen und der Funktion
her teils sehr unterschiedlich zu denen sein, an die
wir heute gewöhnt sind. Für uns gilt es heute, die
Transformationen, die diesen neuen Vertriebs- und
Verkaufsformen zugrunde liegen, klar zu erkennen.
Dieser Erkenntnisschritt ist absolut notwendig, um
die zukünftigen Anforderungen und Bedürfnisse der
Urbanität und der Stadtplanung vorherzusehen und
ihnen dann erfolgreich zu begegnen.
Aus diesem Grund startete caspar.esearch die
Studie Retail in Transition, die die aktuellen Trends
in Technik und Technologie, der Immobilienwirtschaft,
der Stadtplanung und der Mobilität in
Bezug auf das urbane Leben sowie die Entwicklung
der Stadtzentren aufspürt und nachgeht. Unsere
Untersuchungen sollen aufzeigen, wie der Wandel
im Einzelhandel unsere Innenstädte transformieren
wird. Uns ist daran gelegen, eine öffentliche Diskussion
zu stimulieren und eine Debatte zu führen, wie
Städte zu planen sind, öffentliche Orte entworfen
werden müssen und individuelle Gebäude revitalisiert
werden können, damit sie den Anforderungen
der Nutzer weiter gerecht bleiben. Darin liegt die
große Herausforderung für unsere Städte.
Architekten, Stadtplaner, Einzelhändler, Immobilienbesitzer
und -makler, Projektentwickler sowie die
Vertreter der Städte mögen in Retail in Transition
nützliche Ideen und Anregungen für die Wiederbelebung
der städtischen Einkaufslandschaften finden.
Denn die Komplexität des Themas und der damit
verbundenen Aufgaben befreit keinen der oben
genannten Akteure von dieser Auseinandersetzung.
In der Tat hoffen wir, dass diese Publikation das
Interesse einer breiten Öffentlichkeit erregt. Nicht
nur auf Seiten der Planer und Eigentümer, sondern
auch der individuellen Ladenbetreiber einschließlich
der Käuferschichten und Bürger, die unsere Innenstädte
bevölkern.
Wir stellen uns gerne dieser großen Herausforderung,
das historische Projekt „Stadt der Zukunft“
neu zu denken, zu definieren und zu planen. Als
Architekten sind wir der Auffassung, dass die Veränderungen,
die auf uns alle zukommen – insofern
sie korrekt analysiert werden – zu einem Gewinn
unserer Gesellschaft führen. Unser Hauptanliegen
dabei ist es, öffentliche Räume zu generieren und
Gebäude zu konzipieren, in denen Menschen ihre
Potenziale noch besser er- und ausleben können.
Wir bezeichnen dies als Maßstab Mensch – es stellt
die Triebfeder unserer Arbeit dar.
Darunter stellen wir uns nicht nur einen permanenten
Wandel vor, sondern auch die Hoffnung, dass
die Städte der Zukunft eine neue, starke Form der
Bindung mit ihren Bürgern verknüpft. Dann wird der
Handel in das Schlaglicht der Städte zurückkehren,
ein absoluter Gewinn für die Idee der europäischen
Stadt.

Grundlagen
Forschung
Einzelhändler
Immobilien
Verkaufswelten
im Umbruch
Designer
Architekten +
Stadtplaner

15
Teil
Inhalt
Zielgruppe
Teil 1
Verkaufswelten
im Umbruch
Basierend auf statistischen Erhebungen von
Marktanalysen bildet Teil 1 wesentliche Trends
ab. Dies beinhaltet Entwicklungen im Einzelhandel
einschließlich deren spezialisierte Verbreitung in
unterschiedlichsten Bereichen, das Verhalten der
Konsumenten in verschiedenen Produktkategorien,
die Kopplung von Einkauf und Erlebnis sowie den
Anstieg der Paketzustellungen an private Haushalte.
Zusätzlich wird der Einfluss der Aufspaltung des
Einzelhandels in Deutschland und seine Auswirkungen
auf die Innenstädte untersucht. Die Analyse
erfolgt auf drei Ebenen; einer übergeordneten städtischen,
der der Straße und dem Sockelgeschoss
der umliegenden Bebauung (Plinth).
Einzelhändler und Markenverantwortliche;
Stadtplaner sowie
Mitarbeiter und Beauftragte von
Städten
Teil 2
Städte im Umbruch
Teil 2 stellt drei Strategien vor gegen den zu erwartenden
weiteren Rückgang von Einzelhandelsflächen
in Innenstadtlagen:
1. Beibehaltung des städtischen Einzelhandels
durch neue Konzepte; Massenkonsum wird ersetzt
durch differenzierte Einkaufserlebnisse.
2. Bildung und Förderung einer stärkeren Durchmischung
des Einzelhandels, unter anderem mit
Gastronomie und sogar Wohneinheiten.
3. Verbesserung der Zugänglichkeit – Stichwort
Mobilität – und der Aufwertung des öffentlichen
Raums im Sinne von visueller Attraktivität und
Sauberkeit.
Jede dieser Strategien stützt sich auf Internetrecherchen
und ist begleitet durch reale Fallstudien
innovativer Beispiele und städtischer Experimente.
Städtische Entscheidungsträger,
Architekten, Stadtplaner, Einzelhändler,
Immobilienexperten,
Zukunftsforscher
Teil 3
Fallstudien:
Köln, Frankfurt,
München,
Düsseldorf,
Hamburg und
Berlin
Teil 3 beginnt mit morphologischen Studien in verschiedenen
deutschen Großstädten, um beispielsweise
sich wiederholende räumliche Strukturen
zu ermitteln, die dazu geeignet sind, Entwürfe und
Konzepte aufzunehmen, die in Teil 2 vorgestellt
wurden. Dazu werden architektonische Skizzen und
Collagen präsentiert, die jeweils markante Orte in
den Innenstädten widerspiegeln, nachdem sie die
hier vorgestellten drei Strategien durchlaufen haben.
Städtische Entscheidungsträger,
Architekten und Stadtplaner,
Bürger, Immobilienbesitzer und
Projektentwickler

Vorindustrieller
Städtebau
Die moderne
Stadt
bis 1850 1850–1940
Kontext
Städtische Zentren entstehen an Kreuzungen
von Handel und Kommunikation.
Ein Markt, die Kirche und das Rathaus
bilden das städtische Zentrum.
Entstehung von Eisen- und Straßenbahnstrecken.
Trennung von geschäftigen und
weniger frequentierten Einkaufsstraßen
im Zentrum sowie den ruhigen Wohngegenden
in den Vorstädten.
Straße
Hauptstraßen führen von und zu Straßenkreuzungen
und Aktivitätszentren. Das
soziale und wirtschaftliche Leben findet
auf öffentlichen Plätzen, Straßen, Kaianlagen
und Brücken statt, die jeweils zu
Marktzwecken genutzt werden.
Entstehung von breiten Boulevards
durch historisch gewachsene Stadtkerne.
Verkehrsströme werden getrennt geführt.
Geschäfte siedeln sich entlang der
Hauptstraßen und -achsen an, ebenso an
öffentlichen Plätzen, Straßenbahnhaltestellen
und Bahnhöfen.
Sockelgeschoss
Das Leben, Arbeiten und der Handel finden
in ein und demselben Gebäude statt.
Die Waren werden an hölzernen Ständen
oder mittels in Fassaden integrierten Auslagen
angeboten.
Gebäudefassaden werden als attraktive
Schaufensterfassaden ausgebildet, um
Passanten anzuziehen.

17
Das Zeitalter des
Automobils
Die Wiederentdeckung
des
Maßstabs Mensch
1940–1970 1970–1990 1990– heute
Die Rückkehr ins
Stadtzentrum
Enormer Zuwachs an Autoverkehr. Funktionale
Trennung: Büros, Geschäfte und
Theater im Stadtzentrum; Wohnungsbau
und Shoppingcenter in den Vorstädten
und dem Umland.
„War on cars“ und die Forderung eines
fußgängergerechten Straßenbilds.
Neue Geschäfte und Supermärkte
entstehen unter anderem in zentralen
Shoppingmalls.
Die Wiederentdeckung der Stadtzentren
als Orte des sozialen Austauschs,
Amüsements und Freizeit. Stadtzentren
werden für Fußgänger hergerichtet und
verschönert.
Trennung unterschiedlicher Verkehrsarten:
Zusammenhängende Räume
verschwinden. Die Vorstädte werden von
einer Hierarchie der Straßenführung bestimmt,
einschließlich der Durchwegung
auf unterschiedlichen Ebenen.
Die Wiederentdeckung des öffentlichen
Raums als ein Ort des Flanierens, Treffens
und Versammelns. Fußgängerzonen
werden in den Innenstädten angelegt.
Mehr Raum für Fußgänger, weniger für
den Autoverkehr. Geteilt genutzte Verkehrsräume
schaffen offene Straßen für
alle Nutzer. Eingeschränkte Abgrenzung
zwischen Autos, Fahrradfahrern und
Fußgängern.
Offene Gebäudestrukturen in den
Vorstädten erlauben neue Formen von
Läden und Geschäften: Schaufenster
und Verkauf zur Straße; Vertrieb und
Lagerhaltung im rückwärtigen Gebäudeteil.
Der Zugang und die Erschließung der
Wohnbauten erfolgen getrennt.
Kleinmaßstäbliche Entwicklung von
Wohngebäuden in den Innenstädten. Einige
wenige Einkaufsstraßen entwickeln
sich als Shopping-Magneten. Viele Erdgeschosslagen
werden für Wohnzwecke
genutzt und wieder als geschlossene
Fassaden entworfen.
Verstärkte Interaktion zwischen Straßen
und angrenzenden Wohngebäuden, Geschäften,
Restaurants und Cafés, wo sich
Young Urban Professionals treffen und
arbeiten.

1
Retail in Transition –
Verkaufswelten im
Umbruch

19

Fakten
Der Onlinehandel im Vergleich zum
stationären Handel wächst und
wächst. Von etwa 55 Milliarden Euro
im Jahr 2018 stieg der Umsatz im digitalen
Handel auf bis zu 74,6 Milliarden
Euro im Jahr 2020. [1]
Viele Einzelhändler betreiben ihr Geschäft
inzwischen als Omnichannel-
Business auf vielen Kanälen und Plattformen,
um ihren Kunden vielfache
Möglichkeiten zum Einkauf zu bieten.

21
Der Aufstieg vom „Einkaufen als Erlebnis“:
In Europa geben die Kunden mehr
aus für Erlebnisse rund ums Einkaufen
als für die eigentlichen Produkte.
Entwicklungen in den Städten und bei
der Mobilität stehen in Zusammenhang
mit den Veränderungen in den
Einkaufswelten. Diese beeinflussen die
Attraktivität des städtischen Umfelds
in mehrfacher Hinsicht.

Der Anteil der Umsätze des Onlinehandels
am gesamten Einzelhandel in
Deutschland wächst überproportional.
Seit 2020 hat sich das Wachstum noch
beschleunigt.
Deutschland ist hinter Großbritannien Europas
zweitgrößter Onlinemarkt. Im Jahr 2019 belief
sich der Umsatz im B2C-E-Commerce in Deutschland
auf 59,2 Milliarden Euro [2]. In der Entwicklung
könnte der Onlineumsatz mit zunehmender
Dynamik bis Ende 2021 auf bis zu 97,5 Milliarden
Euro wachsen [3].
[1] IFH. In: Handelsblatt Nr. 64 vom 01.–05.04.2021.
[2] Statista. Umsatz durch E-Commerce (B2C) in Deutschland in
den Jahren 1999-2019. https://www.de.statista.com/statistik/
daten/studie/3979/umfrage/e-commerce-umsatz-in-deutschlandseit-1999
(24.02.2021)
[3] eMarketer. Germany Ecommerce 2020. https://www.emarketer.
com/content/germany-ecommerce-2020 (24.02.2021)
Grafik 1. Anteil der Onlineverkäufe am Gesamtmarkt des
Einzelhandels (2019) weltweit. Quelle: CRR.

23
50 %
5,4 %
Italien
10,9 %
10,3 %
9,9 %
Spanien
19,7 % UK
16,5 %
USA
15,9 %
Deutschland
Frankreich
Schweden
Niederlande
0 %
3,7 %

Der klassische stationäre Einzelhandel
ist ohne eine gleichzeitige Onlinepräsenz
nicht überlebensfähig.
Zudem fordern Kunden heutzutage analoge wie
auch gleichzeitig digitale Möglichkeiten beim Kauf
von Produkten. Das Schlagwort dafür lautet Omnichannel-Business.
Noch vor einer Dekade gingen die Käufer, nachdem
sie das gewünschte Produkt in der Magazin- oder
Fernsehwerbung gesehen hatten, in ein Geschäft,
um es zu erwerben. Die Ladenbedienung mag das
Produkt dann hinsichtlich seiner Qualitäten noch
weiter ausführlich erläutert haben. Nach dem Kauf
bestand eine Garantie, die es dem Kunden erlaubte,
das Produkt wieder zurückzugeben bzw. zu tauschen.
Diese logische Abfolge von Schritten, die bei
jedem Kauf zeitlich nacheinander erfolgen, wird als
path to purchase bezeichnet.
Einzelhändler und Vertriebler übertreffen sich
einander in der Bereitstellung von ansprechenden
und profitablen Omnichannel-Angeboten, indem sie
den Vorlieben und Erwartungen der Kunden folgen.
Die Daten dafür unterscheiden sich nach Produktkategorien.
Wir kaufen Lebensmittel nicht in derselben
Art und Weise, wie wir elektronische Güter
erwerben, weder online noch offline. Grafik 3 zeigt
eine Langzeitstudie aus Deutschland, die darstellt,
welche Wege Käufer gehen beim Kauf von Lebensmitteln,
Kleidung, Technik und Möbeln. [4]
Technologischer Fortschritt, neue Geschäftsmodelle
und sowohl das Internet als auch Smartphones
haben die Wege zum Produkt vervielfacht. Informationen
über Produkte sind auf entsprechenden
Webseiten und Blogs jederzeit verfügbar, auch
ohne den Besuch eines Geschäfts. So kann man
Kleidung über das eigene Mobiltelefon von zuhause
aus bestellen und dorthin geliefert bekommen.
Gleiches gilt für Lebensmittel, für deren Besorgung
man nicht mehr im Laden anstehen muss, man
holt einfach die fertiggepackte Einkaufstüte im
Supermarkt nach der Arbeit auf dem Weg nach
Hause ab. Moderne Technik macht Online- wie
auch Offlineshopping möglich und verbindet sich
im sogenannten Omnichannel-Konzept, welches als
das gegenwärtig effizienteste Prinzip der Kundenbindung
bezeichnet wird.
[4] siehe auch: KPMG. Trends im Handel 2025: Erfolgreich in
Zeiten von Omni-Business.

25
0,3 428
0,4 432
0,5 423
0,7 417
1 426
1,5 430
1,9 433
2,4 428
2,9 432
3,7 419
4,7 427
5,6 438
6,3 445
7,1 451
7,8 458
8,3 478
9 493
9,5 514
10,1 527
10,9
544
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017 2018
2019
Umsatzvolumen im gesamtdeutschen Einzelhandel in Mrd. Euro (netto) Onlineanteil (%)
Grafik 2. Onlineanteil am Einzelhandel im engeren Sinne in Prozent (institutionelle Einzelhandelsformen in Deutschland einschließlich
ihrer Onlineumsätze, ohne Apotheken, Kfz-, Brennstoff- und Kraftstoffhandel). Quelle: HDE Online-Monitor 2020.

Welche Szenarien haben sie schon angewendet?
Welche Szenarien werden sie in der Zukunft anwenden?
Gewünschte zukünftige Szenarien, z. B. nach größter Zustimmung
Lebensmittel
Kleidung &
Accessoires
Informationen online einholen vor dem Besuch
eines Geschäfts, dann Kauf im Geschäft
23
34
10
14
Kauf im Geschäft mit anschließender
Lieferung nach Hause
8 6
16
14
Online bestellen, dann Abholung der
Ware im Geschäft
5
12
16
22
Information im Geschäft und dann
Onlinebestellung
8
25
6
10
Im Geschäft die Bestellung über das
Onlinehändlerportal aufgeben
8
17
11
15
Im Geschäft das eigene Smartphone zur
Information über Produkte nutzen
13
9
7
11
Online bestellen und dann das Produkt in
das Geschäft zurückbringen
2 9
5 20
Im Geschäft das Produkt über das Portal
eines anderen Händlers bestellen
6
7
3
8

27
Gesundheit &
Wellness
Heimwerken &
Garten
Elektronik
Wohnen &
Möbel
36 52 62
53
15 16 12
12
10 29 26 58
11 29 28 21
8 16 26 20
20 32 21 29
18 16 38 26
13 15 11 13
15 10 21 16
12 19 17 19
14
26 25 15
13
11 11 16
6 5 10
8
17 18 16
17
7 7 20
12
8 4 10
8
Beliebte Omnichannel-Szenarien nach Produktkategorien. Quelle: [4]

Onlineshopping ist nicht in allen
Produktkategorien gleich verbreitet.
Eine Analyse des deutschen Markts offenbart,
dass die Hälfte der Onlinekäufe auf Elektronik und
Kleidung entfallen (Grafik 4). Fast die Hälfte aller in
regulären Geschäften eingekauften Waren gehören
zur Kategorie der FMCG (fast moving consumer
goods), Güter mit einer hohen Umschlagsgeschwindigkeit
wie etwa verpackte Lebensmittel, Getränke,
Toilettenartikel und andere Güter, die ständig erneuert
werden müssen. Obwohl sie 2019 nur 8,7%
der Onlineverkäufe am Gesamtumsatz des deutschen
Onlinehandels ausmachten [5], verzeichnen
FMCGs in letzter Zeit deutlich überdurchschnittliche
Verkaufszahlen. 2019 stieg die Zahl der jährlichen
Onlinekäufe um 11% an und der Lebensmittelanteil
in Bezug auf FMCGs um 16% [6], da
neue Handelsketten den Markt eroberten – so zum
Beispiel in den USA, wo Hightech-Giganten wie
Amazon und Google den Handel mit Lebensmitteln
testeten. In Deutschland bieten bereits große
Supermarktketten wie Rewe oder Edeka Onlinelieferservices
an. Ebenso mehren sich in Großstädten
die Angebote von reinen Onlinesupermärkten wie
Amazon Fresh, Picnic, Gorillas oder Flink.
[5] Statista. Umsatz mit FMCG-Produkten im Online-Handel
in Deutschland von 2010 bis 2019. https://de.statista.com/
statistik/daten/studie/696103/umfrage/umsatz-mit-fmcgim-deutschen-online-handel/
(24.02.2021)
[6] HDE Online-Monitor 2020. https://einzelhandel.de/index.
php?option=com_attachments&task=download&id=10433
(24.02.2021)

29
Mode & Accessoires
7,0 24,7
Elektronik
Heimwerken & Garten
Wohnen & Möbel
5,8
24,2
Schmuck & Uhren
Freizeit & Hobby
Büro & Schreibwaren
FMCG 42,0
Gesundheit & Wellness
Sonstige
8,7
Grafik 4. Anteile der Branchen am Offlineund
Onlinevolumen in Prozent (2019).
Quelle: HDE Online-Monitor 2020.
Mode & Accessoires
-1,4
+10,1
Elektronik
-5,1
+10,4
Heimwerken & Garten
+1,2
+9,6
Wohnen & Möbel
-2,9
+11,1
Freizeit & Hobby
-2,4 +12,2
FMCG
+1,4
+15,9
im Geschäft
online
Grafik 5. Veränderungsraten offline und
online 2019 nach Branchen im Vergleich.
Quelle: HDE Online-Monitor 2020.

Einkaufen und Shopping wird immer
mehr zu einem „Erlebnis“: In Europa geben
die Kunden dafür inzwischen mehr
aus als für die eigentlichen Produkte.
Im Zeitalter des Überflusses und der Warenwirtschaft
verlagern Konsumenten mehr von ihrer Zeit
und ihren Ausgaben auf Erlebnis-Einkäufe und
-Tätigkeiten, wie beispielsweise in Restaurants, Cafés
sowie in Theatern und Kinos. Diese soziologischökonomische
Verschiebung wird in der Fachwelt als
Experience Economy bezeichnet.
Studien belegen, dass der Jahrgang der Millennials,
unter anderem die Generation Z – Personen, die im
Zeitraum zwischen 1997 und 2012 geboren wurden –,
vermehrt Erlebnisse statt materieller Dinge bevorzugt
(20% laut einer Studie von OC&C [7]). Des
Weiteren wird seitdem diese Entwicklung als generationenübergreifend
gesehen. Untersuchungen
der Organisation for Economic Cooperation and
Development (OECD) besagen, dass in den letzten
fünf Jahren Europäer ihr Einkommen vermehrt für
Restaurantbesuche, Ferien und Freizeitaktivitäten
ausgaben. Selbstverständlich variieren die Zahlen
von Land zu Land und werden jeweils unterschiedlich
von sozialen, kulturellen und wirtschaftlichen
Faktoren beeinflusst. In Deutschland zum Beispiel
wurde 2019 19,2% mehr für Speisen und Getränke
als 2014 ausgegeben (die durchschnittliche Steigerung
lag in der EU bei 13,1%). In demselben Zeitraum
gaben Deutsche 24,5% mehr in Restaurants
und Hotels aus (EU-Durchschnitt +23,6%) und 3,9%
mehr für Kleidung und Schuhe (EU-Durchschnitt
+9,7%) (Grafik 6) [8]. Im Corona-Halbjahr 2020 lagen
dagegen die Ausgaben der Deutschen bei - 26% im
Segment Textilen und bei -66% mit Blick auf private
und Geschäftsreisen [9].
In Großbritannien, 2019 das EU-Land mit der höchsten
Verbreitung des Onlinehandels, gab die Bevölkerung
20,9% mehr in Restaurants und Hotels aus,
für Speisen und Getränke 15,2% mehr und für Kleidung
und Schuhe 22,2% mehr [8].
[7] OC&C. Generation Z hat Lust auf Erlebnisse. https://www.
occstrategy.com/de/%C3%BCber-occ/neuigkeiten-und-medien/
article/id/3745/2019/03/generation-z-hat-lust-auf-erlebnisse
(24.02.2021)
[8] OECD. Final consumption expenditure of households.
https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=SNA_TABLE5
(24.02.2021)
[9] HDE Standort-Monitor 2021. https://einzelhandel.de/
component/attachments/download/10514 (18.02.2021)
Grafik 6. Haushaltsausgaben (2019) nach Konsum pro Segment in
Prozent. Quelle: [8]

31
+ 19,2 %
10 %
Speisen & Getränke
5 %
0
10 %
EU
Deutschland
Großbritannien
Kleidung & Schuhe Restaurant & Hotel
5 %
0
10 %
5 %
0
+ 24,5 %
+ 3,9 %
2014 2019

Die Entwicklungen im Einzelhandel
durchlaufen einen ständigen Prozess
der Verlagerung, wobei vier Kriterien
herausstechen.
Der Onlinehandel und der Erlebnis-Konsum wachsen
unaufhörlich. Dabei ergeben sich im gesamten
Warenverkehr und -handel entsprechende Verschiebungen,
deren vier wichtigste Elemente sind:
1. Einkäufer kehren von den Einkaufszentren auf
der grünen Wiese und den Gewerbegebieten in
die Stadtzentren zurück [10].
2. Während internationale Ketten und Franchise-
Unternehmen die hohen Mieten in den zentralen
Lagen verkraften, ziehen kleine Boutiquen und
familiengeführte Geschäfte an die Ränder der
Stadtzentren [10].
3. Shoppingcenter werden wieder in den Innenstädten
realisiert. In Deutschland gibt es 544
Shoppingcenter (Stand 27.05.2020). Von den 69
Centern, die in den Jahren 2010 bis 2018 hinzukamen,
sind 75% in Innenstädten entstanden,
18% in Stadtteilzentren und nur 5% in Stadtrandlage
bzw. auf grüner Wiese [11].
4. 1A-Lagen in großen Städten sind die Gewinner
des Wandels im stationären Einzelhandel, dafür
kämpfen die Geschäfte in Randlagen und kleineren
Städten um ihr Überleben.
Dieses Muster des Wandels und der Verdrängung
ist sicherlich nicht nachhaltig. Experten sagen
voraus, dass die Leerstände in den Innenstädten
und die Fluktuationen im Bestand des stationären
Handels weiter stetig zunehmen werden [10] mit
all den nachteiligen Konsequenzen für das urbane
Leben und die Attraktivität der Städte.
Weiter ist festzustellen, dass Shoppingcenter und
Malls, trotz ihrer größeren finanziellen Lukrativität
im Vergleich zu vielen verstreuten Boutiquen, keine
Lösung für die Krise des Einzelhandels darstellen,
ganz zu schweigen von der stark abfallenden
Attraktivität der Stadtzentren. Erhebungen des EHI
Retail Institute zufolge kauften im Jahr 2012 0,28
Millionen Personen täglich in einem Einkaufszentrum
ein, 2020 waren es 0,64 Millionen Personen
[12]. Im Einzelhandel allgemein verbesserte sich die
Geschäftslage von einem Tief im Frühjahr 2019 auf
ein Hoch im Folgejahr um 11 Prozentpunkte [13].
Aber auch die Zukunft von Malls ist ungewiss; laut
einem Bericht von CNBC vom 27. Juli 2020 werden
in den nächsten fünf Jahren 25% der amerikanischen
Shoppingmalls schließen. Viele dieser leerstehenden
Immobilien werden in Büros, Bildungseinrichtungen
und Lagerhäuser umfunktioniert.
Obwohl die USA eine höhere Zahl an Shoppingcentern
aufweist, ist noch nicht gewiss, wie sich
dieser Trend auf Europa niederschlagen wird [14].
[10] Paradigm Shift in City Centers. Across Magazine.
https://www.across-magazine.com/paradigm-shift-city-centers/
(01.04.2021); Zu hohe Preise, zu wenig Erlebnis. Warum
kleine Läden immer öfter sterben. Handelsblatt. https://www.
handelsblatt.com/unternehmen/dienstleister/gewerbevielfaltin-deutschland-zu-hohe-preise-zu-wenig-erlebnis-warumkleine-laeden-immer-oefter-sterben/25206008.html
(18.02.2021)
[11] EHI Retail Institute. Shopping-Center in Deutschland 2019.
https://www.handelsdaten.de/branchen/shopping-center
(18.02.2021)
[12] EHI Retail Institute. Shopping-Center. https://
www.handelsdaten.de/shopping-center/einkaufshaeufigkeiteinkaufszentren-jahresvergleich
(24.02.2021)
[13] HDE Zahlenspiegel 2020. https://einzelhandel.de/index.
php?option=com_attachments&task=download&id=10482
(18.02.2021)
[14] Thomas, Lauren: 25% of U.S. malls are expected to shut
within 5 years. https://www.cnbc.com/2020/08/27/25percent-ofus-malls-are-set-to-shut-within-5-years-what-comes-next.html
(18.02.2021)

33
Grafik 7. Verteilung der zwischen 1991 und 2020 eröffneten
Shoppingcenter in Deutschland, nach Standort und in Prozent.
Quelle: EHI Retail Institute.
75 75
Stadtzentrum
Urbane Randgebiete
Grüne Wiese / Umland
64
68
45
44
40
35
31
25
27
18
19
11
5
5
7
6
1991–1995 1996–2000 2001–2005 2006–2010 2011–2018 2010–2020

Das Wachstum von E-Commerce
erhöht das Volumen der Paketzustellungen,
was wiederum das Verkehrsaufkommen
und die dadurch bedingten
Luftverschmutzungen in den
Städten negativ beeinträchtigt.
80
+91,6 % +33,3 %
60
7,18 8,27
9,97
11,93
13,59
15,4
17,17
19,1
21,07
23,21
25,46
40
20
2010
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
B2B
B2C
Grafik 8. Jährliche Aufstellung der Paketzustellung in Europa
von 2010 bis 2020, in Abschnitten (Milliarden Euro).
Quelle: Statista.

35
In dem Maß, in dem der Onlinehandel wächst, steigt
auch die Zahl der ausgelieferten Pakete. Die jährliche
Bilanz der europäischen Paketzustellungen verzeichnet
zwischen 2015 und 2019 einen Zuwachs
von 24%. Amazon konnte seine Einnahmen auf dem
europäischen Markt in den letzten fünf Jahren fast
verdoppeln. [15]
Unterschiedliche Erhebungen gehen davon aus,
dass dieses Wachstum allein in dem Segment
Business-to-Customer (B2C) vonstattengeht, da die
Zahlen des Business-to-Business (B2B) seit 2010
rückläufig sind [16].
Eine aktuelle Studie des amerikanischen Postzustellers
Pitney Bowes hat ermittelt, dass das
Paketvolumen weltweit im Jahr 2019 erstmals die
100-Milliarden-Marke überstiegen hat. Pro Sekunde
werden demnach auf der Welt 3.248 Pakete verschickt.
Der Studie zufolge wird sich das Paketvolumen
innerhalb der nächsten sechs Jahre wahrscheinlich
mehr als verdoppeln. Bis 2026 soll das
globale Versandvolumen 220 bis 262 Milliarden
Pakete erreichen mit einer durchschnittlichen Wachstumsrate
von 14,8% von 2020 bis 2024 [17].
Der starke Anstieg des B2C-Warenverkehrs stellt
zwei wesentliche Bedrohungen für unsere Städte dar.
Einerseits bedeutet es mehr Auslieferungen, mehr
Verkehr und Luftverschmutzung. Eine Studie des
University Transportation Research Center in New
York attestierte, dass Lieferfahrzeuge bei der Zustellung
bis zu einer Stunde einen Parkplatz suchen.
Andererseits findet sich in der Umgebung der
Auslieferungen mehr Müll in den Straßen, was die
ökologische Bilanz der Städte verschlechtert. Daher
erproben Lieferfirmen schon alternative Arten der
Zustellung, zum Beispiel mit Hilfe von Drohnen und
kleinen Elektrofahrzeugen, in der Hoffnung, dass
diese auch die Zustellung effizienter machen.
Obwohl dies schon die Ökobilanz der Postzusteller
verbessert, verbleibt das Problem des zusätzlichen
Verpackungsmülls.
[15] Statista. B2C market share of parcel services in europe.
https://www.statista.com/statistics/235412/b2cmarket-share-of-parcel-services-in-europe/
(24.02.2021)
[16] Apex Insight. Annual revenue of the parcel market in
Europe from 2010 to 2020, by segment (in billion euros).
https://www. statista.com/statistics/235412/b2c-marketshare-of-parcel-services-in-europe
(18.05.2018)
[17] Pitney Bowes. Parcel Shipping Index. https://www.
pitneybowes.com/content/dam/pitneybowes/germany/de/
Newsroom/pressemitteilungen/PM_2020ParcelShipping
Index_DE.pdf (18.02.2021)

Im Zusammenhang mit dem Wandel im
stationären Einzelhandel stehen Stadtund
Mobilitätsentwicklungen, die die
Attraktivität des urbanen Umfelds auf
vielfache Weise beeinflussen.
Sockelgeschoss
öffentlicher Raum
Stadt auf Augenhöhe
Sockelgeschoss, öffentlicher Raum und die Stadt auf Augenhöhe
beziehen sich auf die Quelle: [18].
[18] STIPO (2016). The City at the Eye Level – Second and
Extended Version. N.B. Die Autoren beziehen sich auf einige der
etablierten Vordenker in Bezug auf die Bewertung und Neudefinition
des öffentlichen Raums, wie etwa Jan Gehl, Kevin Lynch
und Jane Jacobs.

37
Grafik 9. Unattraktive Sockelgeschosse und Erdgeschosszonen,
die die Passanten nicht zum Verweilen oder Betreten des Gebäudes
einladen.
Grafik 10. Eine lebendige Erdgeschosszone macht die Straße
attraktiv, eine Basis für gute menschliche Interaktion.
Obwohl wir nicht genau vorhersehen können, wie
Stadtzentren – unter dem Einfluss des Onlinehandels
– in Zukunft aussehen werden, können wir
dennoch ergründen, wie die bisher dargestellten
Veränderungen die Attraktivität der Städte beeinflussen
werden.
In dem Diagramm auf der nächsten Seite sind die
Trends in Bezug auf Stadtentwicklung und Mobilität
mit siebzehn Kriterien der Erreichbarkeit und der
funktionalen Durchmischung großer Straßen verbunden
[18]. Blaue Pfeile stehen für positive Einflüsse,
weiße dagegen für negative. Das Diagramm stellt
eine zukünftige durchmischte Realität dar. Auf der
einen Seite befinden sich Marken des Internets und
weitere Firmen, die Concept-Stores oder Pop-up-
Stores in den Stadtzentren eröffnen, was einen positiven
Einfluss auf die funktionale Durchmischung
der Städte haben könnte. Andererseits könnte die
Vermehrung von Einkaufszentren und die damit
verbundene Krise der kleinen Einzelhändler (Kritikpunkt
„Reduzierung des Bedarfs an Einzelhandels-
flächen“) die feine Balance des urbanen Netzwerks
zerstören. Gleichzeitig mögen die Ersatzwelten für
urbanes Leben in den klimatisierten Einkaufstempeln
das allgemeine Stadterlebnis (Kritikpunkte „nicht
angenehm zu begehen und befahren“ und „keine
schönen Aussichten“) weiter abschwächen.
Den Kritikpunkt, dass vermehrter Verkehr und
Verpackungsmüll das Leben der Städter beeinträchtigt,
kennen wir bereits. Abschließend kommt
hinzu, dass die Errichtung von autofreien Zonen
entweder positive oder negative Auswirkungen auf
die Stadtzentren haben können. Sofern die Städte
die Bereitstellung von Fahrrädern und öffentlichem
Nahverkehr garantieren, so dass die Erreichbarkeit
der Zentren weiterhin möglich ist, dann wird
die Verbannung des individuellen Autoverkehrs
paradiesische Zustände für Fußgänger etablieren.
Im negativen Fall hält es die Menschen vom Besuch
der Stadtzentren ab, was gleichbedeutend mit einer
Verödung unserer Städte wäre.

Die zunehmende Reduzierung von Geschäften
in Einkaufsstraßen, verbunden
mit (und befeuert von) schlechten
Mobilitätsangeboten in Richtung der
Stadtzentren, verleitet Menschen, mehr
Zeit in der jeweils neuesten Generation
von Shoppingmalls zu verbringen. Dort
können sie alle Annehmlichkeiten von
Restaurantbesuchen, Freizeit, Darbietungen
und andere Erlebnisse genießen.
Unter einem solchen Paradigmenwechsel
werden die Städte leiden. Wenn Einkaufsstraßen
an ihrer Frequentierung
einbüßen, verlieren sie schnell ihre
Attraktivität. Einerseits aus der Sicht der
Faktenlage (Geschäfte schließen), dann
aus visuell-materieller Sicht (Fassaden
bröckeln) und letztlich vom menschlichen
Standpunkt (weniger Aktivitäten und Ereignisse
finden statt).
Allerdings verfügt die Straße über viel
Potenzial: Sie ist das verbindende Glied,
welches Museen, Landmarken, Bürogebäude,
Knotenpunkte des öffentlichen
Nahverkehrs und die urbanen Einkaufsmöglichkeiten
miteinander vernetzt. Die
vermehrte Etablierung von Fußgängerzonen
in deutschen Innenstädten ab den
60er-Jahren bis zu den heutigen autofreien
Zonen ermutigte Passanten, wieder
durch die Straßen zu flanieren. Jetzt
gilt es zu verhindern, dass diese Fußgängerzonen
veröden oder von parkenden
Zulieferwagen verstellt werden.
Einzelhändler
ziehen zurück in die
Stadt
Reduzierung des
Bedarfs an Einzelhandelsflächen
Städtische
Einkaufszentren
Autoverbot in
Stadtzentren
Anstieg der
Paketzustellungen
In dem Maße wie der Einzelhandel
und sonstige Funktionen anderswo
stattfinden, zum Beispiel in riesigen
Einkaufszentren, eröffnen sich neue
Möglichkeiten in den freigewordenen
Sockelgeschossen der ehemaligen Geschäfte
– insbesondere in vormals monofunktionalen
Einkaufsstraßen. Um neues
Leben in die Stadt zu bringen, kommt
es speziell auf die Wiederbelebung und
Öffnung der Sockelgeschosse an, sie
sind der Schlüssel zu einer belebten und
attraktiven Stadt.

39
Position auf städtischen Gehrouten
Fußgänger (5–20 Passanten/Minute)
Vernetzung des Straßengeflechts
Verbindung zu Plätzen und Parks
Netzwerk
Funktionen erfüllt von Bedeutung/Relevanz
Gebietsdichte
Funktionale
Intensität
Kontext
Angenehm zu gehen und mit dem Fahrrad zu fahren
Sitzgelegenheiten
Schöne Ausblicke, Beobachten von Menschen
Nähe von Parkplätzen
Gehmöglichkeiten ohne Hindernisse
Kreuzungen an vielen Punkten
Begehbarkeit Nutzerkomfort
Mindestens 10 Türen/Tore je 100 Meter Straßenfront
Bewegung, Spiel, Interaktion
Aktivitäten übers ganze Jahr
Variables
Programm
Straße
Unterschiedliche Funktionen
Wertige Cafés, Geschäfte und Kultur
Funktionale
Durchmischung
Sockelgeschosse
Positiver Einfluss
Negativer Einfluss

Hauptthesen

79
Aktion 1
Beibehaltung des städtischen
Einzelhandels durch neue Konzepte;
Massenkonsum wird ersetzt durch
differenzierte Einkaufserlebnisse.
Aktion 2
Förderung einer stärkeren Durchmischung
des Einzelhandels,
unter anderem mit Gastronomie
und sogar Wohneinheiten.
Aktion 3
Verbesserung der Zugänglichkeit
– Stichwort Mobilität – und des
öffentlichen Raums im Sinne von
visueller Attraktivität und Sauberkeit.

Das Wachstum des Onlinehandels und die daraus
folgenden Veränderungen im stationären Handel, die
im vorangegangenen Kapitel beschrieben wurden,
sind das Ergebnis von marktwirtschaftlichen Kräften,
technologischen Entwicklungen und sozio-kulturellen
Transformationen.
Obwohl derartige Entwicklungen eigentlich nie revidierbar
sind, besteht die Möglichkeit, ihre negativen
Auswirkungen auf die Stadtzentren durch politische
Maßnahmen, Stadtplanung und private Initiativen zu
mildern. In der Tat liegt in dem Verlust von stationären
Einzelhandelsaktivitäten, der Reduzierung der dafür benötigten
Flächen im Verkauf wie auch in der Lagerhaltung
eine Chance für die Innenstädte, neue Nutzungen
in das urbane Gefüge zu integrieren. Neue Wohnformen,
Erlebnisgastronomie, Werkstätten und Standorte
für die Produktion gehören dazu. Zu guter Letzt werden
aber auch neue Formen der Mobilität benötigt, die
es den Menschen erlauben, gut und umweltfreundlich
mit unterschiedlichen Verkehrsmitteln in die Stadtzentren
zu gelangen.
In diesem Kapitel werden drei Strategien für eine Neuprogrammierung
der Innenstädte vorgestellt.
Grafik 11. Das Diagramm verdeutlicht drei Strategien, um dem
durch den Onlinehandel entstandenen Verlust an Attraktivität in
den Städten entgegenzutreten.

81
Ziel
Bewahrung der Attraktivität und Lebendigkeit von Stadtzentren
„Wie sollen wir auf den Niedergang des Einzelhandels reagieren
und gleichzeitig unsere Städte attraktiv und lebendig halten?“
Strategische
Ebene
Neuprogrammierung der Stadtzentren
1. Beibehaltung des städtischen
Einzelhandels durch
neue Konzepte
2. Durchmischung fördern 3. Verbesserung der
Mobilität und des öffentlichen
Raums
Wie werden stationäre
Geschäfte in Zukunft
aussehen, bedingt durch
das starke Wachstum des
Omnichannel-Handels?
Welche Funktionen und
Aktivitäten können im
wachsenden Leerstand
der Einkaufsstraßen stattfinden?
Welche Transformationen
müssen im öffentlichen
Raum stattfinden, um
Interaktion unter den Besuchern
der Stadtzentren
zu fördern?
Taktische Ebene
Neue Konzepte für den
stationären Handel
Alternative Nutzungen von
Läden und Geschäften
Innovative Mobilitätskonzepte
Aktionen
– Das Geschäft als
Erlebnisraum
– Das Geschäft als Ort
der Co-Produktion
– Pop-up-Stores
– Geschäfte mit einem
Anteil von Gastronomie
– Lebensmittelherstellung
– Neue Wohnformen
– Warenproduktion und
Kreativwirtschaft
– Kunst und Freizeit
– Energiegewinnung
– Kostenloser Nahverkehr
– Multimodale Transportsysteme
– Dezentralisierte Flotte
autonomer Mietwagen

Aktion 1
Beibehaltung des
städtischen Einzelhandels
durch neue
Konzepte; differenzierte
Einkaufserlebnisse
statt Massenkonsum.
Das Aufkommen des Onlinehandels wie auch die
vorgestellten Trends zwingen die Marken, die
Einzelhändler und die Ladenmanager, die Funktion
und das Aussehen des stationären Handels neu
zu überdenken. In der ganzen Welt experimentieren
schon Firmen mit neuen Formen für ihre Läden
und Geschäfte. Eine Untersuchung der individuellen
Ausrichtungen ergab vier Antworten, den stationären
Handel in Zeiten von E-Commerce zu prägen:
1. Das Geschäft als Erlebnisraum
2. Das Geschäft als ein Ort der Co-Produktion
3. Pop-up-Stores
4. Geschäfte mit einem Anteil von Gastronomie
Interessanterweise integrieren eine Handvoll von
Geschäften mehr als eine der oben aufgeführten
Maßnahmen. Zum Beispiel sind die Flagship-Stores
von Nike und Adidas beides, Experimentierfeld
und Ort der Co-Produktion – dank der Herstellung
im Laden und der Rapid-Prototyp-Technologie.

83
4.
1.
Lau Pa Sat
Barneys
Memomi Labs
H&M
It’s Pleat
Eataly
Brandless
Nike
Stores
Adidas
Shop
Selfridges
Fragrance
Lab
2. Uniqlo 3.
Ministry of
Supply
Dresden Vision
Fast Food Aid
ECCO
Quant-U
Grafik 12. Neue stationäre Einzelhandelskonzepte, Beispiele und Fallstudien.

Angekommen im Hier und Jetzt
„In der Zeit, als wegen Corona viele öffentliche
Räume geschlossen waren, haben wir erlebt, wie
wichtig sie sind. Öffentliche Räume heißt nicht
zwingend, dass sie Räume der öffentlichen Hand
sind, also dem Staat gehören. Es ist ein qualitativer
Begriff, der inklusiv ist: In öffentlichen Räumen
können Menschen aus allen sozialen und kulturellen
Milieus zusammenkommen, von Spielplätzen
bis zur Sportstätte, von Parks bis – ja – zur Straße.“
Habek, Robert. Von hier an anders: Eine politische
Skizze. Köln: Kiepenheuer & Witsch, 2021.
Die Politik, wenn nicht gar bestimmte Politiker
haben begriffen, wie und wo sich die Gesellschaft
verändert und welche Spuren dies im Land hinterlässt.
Im Hier und Jetzt einer Welt, die wie getrieben
ist von epidemiologischen Fragen, Zahlen, Daten
und Vorschriften bzw. Verboten, zählen plötzlich
wieder althergebrachte Werte und verlässliche
Zustände. Die Summe der im Zitat oben benannten
Orte und Qualitäten ergibt erste Konturen vom Bild
einer Stadt. Städte sind seit jeher Orte, in denen der
Wandel, der Fortschritt, schlicht jede Art von Veränderung,
sich besonders exponiert. Zählen wir all die
in diesem Buch bereits benannten Fakten zusammen
und fügen den „Megatrend“ Coronapandemie
hinzu, wissen wir, dass Gesellschaft und Wirtschaft
– will sagen das öffentliche Leben und Arbeiten –
an ihren Belastungsgrenzen angekommen sind.
Was kann die Architektur in solchen Krisenzeiten
leisten? Denn ähnlich wie Politik und Wirtschaft
ist meines Erachtens auch die Architektur gefordert.
Sie wird zum Bindeglied einer systemimmanenten
Hinterfragung wie auch Neudefinition der Wirtschaft,
des Handels und des gesellschaftlichen Miteinanders.
Sie entwirft, plant und realisiert Bauten und

185
Orte, die sich Menschen aneignen. Das muss immer
im Hier und Jetzt, auf der Höhe der Zeit geschehen,
die Flucht in die Vergangenheit oder sonstige
Plattitüden wäre eine fahrlässige Missachtung der
drängenden Fragen und Bedürfnisse unserer Zeit.
Nicht mehr die freie Natur, sondern die gebaute
Umwelt bevölkern heutzutage die meisten Menschen
auf unserem Globus. Dicht gedrängt arbeiten,
kommunizieren, berühren, ja, reiben sie sich dort
in den steinernen Wüsten. Mit anderen Worten, die
Antworten der Architektur auf die gegenwärtige
Krise sind überlebensnotwendig für das Wohlergehen
des größten Teils der Menschheit.
Eine Utopie zuviel?
Zu allen Zeiten ersonnen Gesellschaften Utopien
und Visionen neuer Lebensformen und Gemeinschaften.
Fast immer standen diese auch im direkten
Zusammenhang mit teils sehr konkreten Aussagen
über fiktive oder reale Städte. Zum Beispiel
war der Hintergedanke von Thomas Mores Utopia
die Reformation der europäischen Gesellschaft am
Beispiel Londons. Sozusagen waren und sind Utopien
– einschließlich ihrer Projektionen auf Städte
– immer das ideelle Ebenbild aktueller wie gegenwärtiger
Probleme im jeweiligen Hier und Jetzt.
Analyse, ob das Geschäftsmodell der europäischen
Stadt auf neue Füße gestellt werden kann. Ein ‚Weiter
wie bisher‘ schließt sich schon jetzt automatisch aus.
Architektur, von allen Künsten, die durch ihre allgegenwärtige
Präsenz am härtesten geforderte,
steht als Allererste in der Pflicht, den virtuell-digitalen
Welten ein konstruktives, physisch-materielles
und sensorisches Gegengewicht zu bieten. Wir
Architekten sind es unserem urbanisierten Planeten
schuldig, eine sinnhafte, nachhaltig gebaute Umwelt
zu schaffen. Getrieben von der Charta von Athen
(CIAM) uferte der Städtebau im 20. Jahrhundert
unter anderem in der autogerechten Stadt aus. Um
derartige Fehlentwicklungen zeitnah und wirkungsvoll
zu verhindern, gilt es in unserer heutigen Zeit
wachsam zu sein, dass Städte nicht zu digital leergefegten
Wüsten oder gar zu webbasierten Slums
verkommen.
Wie also die Zukunft denken, planen, zeichnen und
umsetzen? Die auf den folgenden Seiten exemplarisch
vorgestellten Szenarien gehen der Frage
nach, wie architektonisch und städteplanerisch mit
unseren digital-ausgebremsten Städten umzugehen
ist. Erschwerend hinzu kommen werden die jetzt
noch nicht absehbaren wirtschaftlichen Folgen der
Coronapandemie und der damit in Zusammenhang
stehenden Lockdowns. Wie konkret dann der Stillstand
und die Verödung der im Lockdown verharrenden
Stadtzentren sein wird, beruht auch auf der

Fallstudien

187

Köln
Köln, bisher ein Mekka des Einkaufstourismus,
teilt sich hauptsächlich
in drei Einkaufsstraßen und fünf Einkaufszentren.
Mit über 16.000 Passanten pro Stunde
war die Schildergasse unter den Top 5
Einkaufsmeilen Deutschlands. Allerdings
verzeichnen, wie überall auf der Welt,
die Straßen und Malls in Köln kaum Unterschiede
im Angebot.

189
Monopolisierung und Standardisierung
verflachen das Warenangebot,
drücken den Standard und leisten
damit der Monotonie des Kommerzes
immer mehr Vorschub.

191
Die Konsequenzen für den architektonischen und
öffentlichen Raum sind fatal. Das Stadtbild als
Identitätsträger ist nachhaltig beschädigt, einzelne
Gebäude verwahrlosen und treten als reine „Lagerhaltung“
immer mehr in den Hintergrund. Das
Straßenbild ist indifferent, auswechselbar und von
einer atmosphärischen Tristesse geprägt. Fazit:
Spezialisierte und/oder inhabergeführte Einzelhändler
sind nur noch rar gesät oder nicht mehr
vertreten. Der hohe Mietspiegel zwingt viele von
ihnen zur Geschäftsaufgabe. Der Veränderungsdruck
in Kölns Einkaufsstraßen wächst beständig.

B
Ehrenstraße / Breite Straße
H
Hohe Straße
S
Schildergasse
Hauptbahnhof
€ 55–100 / m2
1
B
2
4
H
€ 150–250 / m2
3
Neumarkt
S
5
€ 150–250 / m2
Lage der Einkaufsstraßen in Köln mit den jeweiligen Mieten in Euro/m2. Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V/IHK Köln.

193
1
2
3
DuMont Carré
Karstadt Köln
Neumarkt Galerie Köln
4
Opern Passagen
5
Galeria Kaufhof
Cologne Hohe Straße

Köln besteht – wie viele andere deutsche
Städte – aus einer endlichen Zahl
von Raum- und Gebäudetypologien.
Monofunktionaler
Block
Monofunktionales
Gebäude
Kulturelle und kreative Aktivitäten
Neue Lebensformen
Arbeiten in der Innenstadt
Lebensmittelproduktion in der Innenstadt
Energiegewinnung

195
Jedes Stadtzentrum setzt sich aus unzähligen
Gebäuden zusammen, wobei ein jedes eine einzigartige
Gestalt, materielle und ästhetische Qualitäten,
Verbindung mit der Umgebung, Funktion und
Geschichte hat. Trotz dieser Vielfalt ist es möglich,
eine bestimmte Zahl wiederkehrender Muster räumlicher
Art und Gebäudetypologien nach architektonischen
Kriterien der Proportion, horizontaler oder
vertikaler Ausrichtung und Positionen zu erkennen.
Alle Einkaufszentren zum Beispiel, die in den vorangegangenen
Kapiteln beschrieben wurden, können
aufgrund ihrer Dimensionen, Ausmaße und dem
Fehlen eines mittigen Innenhofs mit der Beschreibung
„Monofunktionaler Block“ klassifiziert werden.
Dachparkplätze
Kommerziell genutztes
Erdgeschoss
Baulücke
Platz/Innenhof
Eine räumliche Analyse der städtebaulichen Struktur von Köln lässt sechs relevante Typologien erkennen.

Monofunktionaler Block
Monofunktionales
Gebäude

197
Dachparkplätze
Kommerziell genutztes
Erdgeschoss
Baulücke
Platz/Innenhof
Die sechs Typologien des Städtebaus und der Architektur gemäß ihrer Lage in der urbanen Struktur von Köln.

Eine Vision für
die Schildergasse
in Köln.
Die Schildergasse neu gedacht mit frischen Konzepten, alternativen Nutzungen, neuartigen
Typologien und sozialen Akteuren, die wieder in die Innenstadt gelockt werden.

199

Neue Aktivitäten, neue Programme, neue Typologien,
neue Gebäude und neue Nutzer (vielleicht
sogar Formen von Künstlicher Intelligenz) besetzen,
besiedeln und beleben die Innenstädte der Zukunft.
Einige davon werden früher, andere später auf der
Bildfläche erscheinen. Eines ist allerdings jetzt
schon sicher: Die Städte werden nicht so bleiben,
wie sie sind. Aus der herkömmlichen Flaniermeile
entsteht eine neue „Öffentliche Zone“.

201
Die Schildergasse der Zukunft – ein öffentlicher Raum, der von allen Einwohnern jeglichen Alters und auch der
Künstlichen Intelligenz genutzt wird.

203
Ideen
– Stadtmarketing: Domstadt mit Einkaufsanschluss.
– Nutzung der Kirchen und der klerikalen Architektur
in Kölns Stadtgesicht als städtebaulichen
Marken und Highlights.
– Verringerung eines konsumgetriebenen Stressfaktors:
Schaffung einer entspannten Atmosphäre,
die mehr als nur das Shopping erlaubt.
– Was wir heute mehr denn je brauchen, ist das
genaue Gegenteil der modularen, seriellen Stadt
aus der Retorte von Moderne oder Post-Moderne,
nämlich höchste Individualität und Identität!
– Eine fantastische wie gleichzeitig einmalige Gelegenheit:
Mit der Verlagerung des Handels in das
Internet werden innerstädtische Flächen frei. Statt
Verknappung stehen immer mehr neue Flächen
in bester Lage zur Revitalisierung bereit unter dem
Motto „Neues Denken, Planen und Nutzen“.
– Doppeltes Potenzial – Immobilien ohne Rückseiten:
Wo früher noch täglich Waren angeliefert
wurden, Logistik mit starker Frequenz stattfand,
ist heute gähnende Leere und Stille. Zeit und Platz
für die „Einkaufsstraße“.
– Kommerzielle Einheiten: Dort, wo Flächen in
Gebäuden und im öffentlichen Raum frei werden,
sich öffnen oder veröden, ist dringender Handlungsbedarf
angesagt. Flexible Einheiten, Opportunitätswaben
als neue ökonomische Größen des
stationären Handels.

Eine Vision für
den Alexanderplatz
in Berlin.

225
Ideen
Symbolhaft donnert die Dampframme in Döblins
Roman Berlin Alexanderplatz mit Getöse die Spundwände
für den U-Bahntunnelbau in den Boden.
Der Platz kommt niemals zur Ruhe. Nicht nur konstruktiv,
auch historisch und sozial sind die Erschütterungen
auf Berlins größtem öffentlichem Platz für
jedermann zu spüren, zu sehen und nachzuverfolgen.
Seitdem gilt der Alexanderplatz als Synonym
für unaufhaltsamen Fortschritt, permanenten Wandel
– und letztlich als Abbild menschlicher Verwerfungen.
Heute gibt die circa acht Hektar große Fläche ein
Bild städtischer Orientierungslosigkeit ab. Die am
südwestlichen Rand gelegenen zwei Peter-Behrens-
Bauten, das Alexander- und Berolinahaus, flankieren
bzw. fassen den Platz nur noch mühsam. Nach
Nord-Osten franst der Alexanderplatz städtebaulich
aus, verliert sich regelrecht. Daran können auch
die 2004 im Zuge der Neugestaltung wieder verlegten
Tramschienen und errichteten Haltestellen
nichts ändern. Auch haben die für die Platzgestaltung
und Randbebauung erfolgten Wettbewerbe
noch nichts Grundlegendes bewegt. Allerdings erlangte
der Alexanderplatz als größter Kriminalitätsschwerpunkt
Berlins eine traurige Spitzenposition.
Der Alexanderplatz ist ein perfektes Beispiel dafür,
wie sich Städtebau und Architektur überschätzen
können. Statt eines Zusammenspiels aller Kräfte
wurde bisher zu sehr auf Einzelmaßnahmen gesetzt.
Dabei wissen wir, dass der öffentliche Raum aus
einem Zusammenspiel aller entsteht, lebt und belebt
wird.
– Das menschliche Maß: Sinneswahrnehmungen
und Größenordnungen des Stadtbilds auf Augenhöhe.
Die menschliche Stadt findet sich wieder
auf belebten Plätzen, Parks und Straßen. Bestenfalls
bringt Architektur das menschliche Maß
voll zur Geltung. Statt bemitleidenswerte Randfiguren
urbaner Verwahrlosung spielen Gebäude
eine zentrale Funktion, indem sie Attraktionen
im städtischen Umfeld darstellen und einen unverzichtbaren
Faktor im Erlebnis Stadt abgeben.
– Gute öffentliche Räume mit hoher Lebensqualität
bedürfen der Kohäsion durch Präsenz, nämlich die
der Bevölkerung.
– Zu große räumliche Offenheit kippt schnell in
Verlorenheit und Unsicherheit.
– Strukturierung des Raums durch Bepflanzung
und Möblierung (Brunnen, Bänke, Kiosk). Der
Alexanderplatz ist eher ein Fleck als ein Platz im
städtischen Gefüge Berlins.
– Fazit frei nach Jan Gehl, Architekt und Stadtplaner
aus Kopenhagen: Der Wandel muss für alle
Sinne spürbar bleiben, darf aber nie zur verbauten
Agonie verkommen. Einen Überblick geben
dabei die zwölf Qualitätskriterien für die Stadt auf
Augenhöhe (in: Gehl, Jan. Städte für Menschen.
S. 275).

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Impressum
Sprachliche Gleichstellung
Sofern Personenbezeichnungen in männlicher Form
verwendet werden, sind mit diesen stets sowohl
männliche als auch weibliche Personen gemeint.

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Das Copyright für die Abbildungen liegt bei den
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Autoren
Caspar Schmitz-Morkramer mit
Aurelio David und Federico Garrido
Herausgeber
Caspar Schmitz-Morkramer
caspar. | Erftstr. 17 | 50672 Köln
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www.retailintransition.archi
Redaktionsteam der aktualisierten
deutschen Ausgabe:
Michael Kuhn (caspar.)
Christian Brensing (CBE Ltd. London/Berlin)
Laura Stillers (caspar.)
Übersetzung aus dem Englischen
Christian Brensing
Zukunftsvisualisierungen
Caspar Schmitz-Morkramer mit Kacper Rojek
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