Immobilienerwerb und Finanzierung in Norwegen - Deutsch ...
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<strong>Immobilienerwerb</strong> <strong>und</strong><br />
<strong>F<strong>in</strong>anzierung</strong> <strong>in</strong> <strong>Norwegen</strong><br />
<strong>Deutsch</strong> – Nordische Juristenvere<strong>in</strong>igung<br />
15.10.06 - Advokat (H) Ste<strong>in</strong> Hegdal
<strong>Immobilienerwerb</strong><br />
Aus der Sicht des Investors<br />
• Etwas über den Markt<br />
• Praktischer Vorgang beim Erwerb<br />
• <strong>F<strong>in</strong>anzierung</strong> <strong>und</strong> Sicherung<br />
• Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Der Norwegische Immobilienmarkt<br />
Net Yield 5–6 %<br />
Umfang € 6 Mrd 2006<br />
Objekte:<br />
• Handel <strong>und</strong> Logistik – zunehmendes Interesse <strong>und</strong><br />
Rentabilität<br />
• Büros - ger<strong>in</strong>gere Margen als <strong>in</strong> anderen Märkten
Wer ist im Markt?<br />
• Immobiliengesellschaften<br />
• Immobilienfonds<br />
• Versicherungen<br />
• Shipp<strong>in</strong>g <strong>und</strong> private Investoren<br />
• Zunehmender Anteil von ausländischen Investoren
Steuerliche Aspekte entscheiden die<br />
Struktur<br />
Übertragungsurk<strong>und</strong>engebühr 2,5 % der Kaufsumme -<br />
nur wenn der Eigentümer der Immobilie im<br />
Gr<strong>und</strong>buch geändert wird<br />
Ke<strong>in</strong>e Besteuerung <strong>in</strong> <strong>Norwegen</strong> von Gew<strong>in</strong>n beim<br />
Verkauf von Aktien, aber 28 % des Gew<strong>in</strong>ns bei<br />
Verkauf e<strong>in</strong>er Immobilie<br />
� Share deals das gewöhnlichste im professionellen<br />
Markt<br />
� Immer e<strong>in</strong>e Norwegische Hold<strong>in</strong>ggesellschaft für<br />
Ausländer
Typischer Struktur von<br />
Immobiliengeschäften<br />
• Asset deals<br />
• Direkte Investition (Ausländischer Investor kauft e<strong>in</strong>e Immobilie)<br />
Foreign Inv.<br />
• Nicht der empfohlene Modell<br />
• Indirekte Investition (Ausländischer Investor gründet e<strong>in</strong>e Gesellschaft die e<strong>in</strong>e<br />
Immobilie kauft) )<br />
Foreign Inv.<br />
100 %<br />
• Bevorzugte Modell<br />
Norwegian<br />
property<br />
New Norwegian<br />
entity (AS)<br />
• Gesellschaft – normalerweise AS<br />
Norwegian<br />
property
Typical structure of asset and share<br />
deals<br />
• Share deals<br />
• Direkte Investition (Ausländischer Investor kauft e<strong>in</strong>e Gesellschaft, die e<strong>in</strong>e Immobilie<br />
besitzt)<br />
Foreign Inv.<br />
Norwegian<br />
Entity (AS)<br />
• Nicht die beste Struktur, aber funkioniert<br />
Norwegian<br />
property<br />
• Indirekte Investition (Ausländischer Investor kauft e<strong>in</strong>e Gesellschaft, die e<strong>in</strong>e<br />
Gesellschaft mit e<strong>in</strong>er Immobilie besitzt)<br />
Foreign<br />
Investor<br />
100%<br />
100 %<br />
• bevorzugte Struktur<br />
New Norwegian<br />
entity (AS)<br />
100 %<br />
Exist<strong>in</strong>g<br />
Norwegian<br />
Entity (AS)<br />
Norwegian<br />
property
Praktische Aspekte<br />
• Immobilienmakler<br />
• Tätigkeit durch Immobilienmaklergesetz geregelt<br />
• Wird laut Gesetz vom Verkäufer bezahlt<br />
• Preise werden nach e<strong>in</strong>er Angebotsr<strong>und</strong>e festgelegt<br />
• Größere Immobilienprojekte werden auch durch neu<br />
gegründete Immobilien - ASA s organisiert - dann oft<br />
durch Corporate - Makler<br />
• Angebote normal vorbehaltlich zufriedenstellende Due<br />
Diligence
Due Diligence bei Immobilien –<br />
Investitionen<br />
• Weitgehend gleich ob Immobilie oder<br />
Immobiliengesellschaft<br />
• Immobiliengesellschaft - auch gesellschaftliche<br />
Verhältnisse<br />
• Gr<strong>und</strong>buch - Belastungen, Dienstbarkeiten, auch die die<br />
nicht im elektronischen Register<br />
• Mietverträge<br />
• Wartungsverträge<br />
• Öffentlichrechtliche Verhältnisse –<br />
Nutzungszweckbestimmungen
Umweltfragen<br />
• Sowie derzeitige Eigentümer wie wer tatsächlich<br />
verunre<strong>in</strong>igt hat, kann haften<br />
• - Sowie Gebäude wie Boden<br />
• Besonders bei Entwicklungsprojekten<br />
• Bodenuntersuchungen<br />
• Kulturhistorische oder archäologische F<strong>und</strong>e<br />
• Verunre<strong>in</strong>igung
Der Kauf<br />
• Formfreiheit – ke<strong>in</strong> Notar<br />
• E<strong>in</strong>tragung <strong>in</strong>s Gr<strong>und</strong>buch für den Schutz gegen Dritte<br />
• Veräußerungsgesetz 1992 (VäG)<br />
Norwegisch:Avhend<strong>in</strong>gsloven) abd<strong>in</strong>gbar außer mit<br />
Verbrauchern<br />
• Meistens As Is<br />
• Verkäufer haftet ohneh<strong>in</strong> für<br />
- Falsche Auskünfte - § 3-7- VäG<br />
- Fehlende Auskünfte - §3 – 8 VäG
Garantien<br />
Garantien jedoch gewöhnlich<br />
- <strong>in</strong> Aktien- Deals auch gesellschaftliche Verhältnisse<br />
Mietverträge<br />
Dauer - Erneuerung – Vertragsverletzungen- Ansprüche<br />
von Mietern - Bürgschaften für die Mietzahlung<br />
Kostenverteilung – richtige periodsierung
Garantien, weiter . .<br />
• Ke<strong>in</strong>e Angestellte<br />
• Ke<strong>in</strong>e Pensionshaftungen<br />
• Beendigung von Wartungsverträgen<br />
• Ke<strong>in</strong>e Ansprüche Dritter (Vorkaufsrechte o.ä.)<br />
• Baulicher Zustand<br />
• Ke<strong>in</strong>e Auflagen<br />
• Alle Genehmigungen<br />
• Ke<strong>in</strong> Zwiste (Klagen oder drohende Klagen)
<strong>F<strong>in</strong>anzierung</strong><br />
Darlehensverträge – Formfreiheit<br />
• F<strong>in</strong>anzvertragsgesetz 1999 - weitgehend abd<strong>in</strong>gbar,<br />
außer mit Verbrauchern<br />
• Bis zu 25 Jahre Laufzeit gewöhnlich – mit <strong>und</strong> ohne<br />
Tilgung
Sicherungsobjekte<br />
• Die Immobilie als Pfand<br />
• Miete<strong>in</strong>nahmen<br />
• Bankkonten der Immobiliengesellschaft<br />
• Versicherungsansprüche<br />
• Betriebszubehör<br />
• Zusätzliche Sicherheiten<br />
• Bürgschaft<br />
• Pfandrecht andere Immobilien
Sicherung<br />
Priorität der Schutzmassnahme wichtig<br />
Pfandbrief – E<strong>in</strong>tragung <strong>in</strong>s Gr<strong>und</strong>buch<br />
Miete<strong>in</strong>nahmen<br />
Benachrichtigung der Mieter <strong>und</strong> E<strong>in</strong>tragung von<br />
Factor<strong>in</strong>gvertrag <strong>in</strong>s Zentralregister Brönnöys<strong>und</strong><br />
Priorität nach Zeitpunkt der E<strong>in</strong>tragung oder laut<br />
Vere<strong>in</strong>barung mit schon e<strong>in</strong>getragener
Abwicklung der Kaufpreiszahlung<br />
Abwicklungsbeauftragter<br />
• Sicherungspfandbrief mit Veräußerungsverbot<br />
zugunsten des Abwicklungsbeauftragten<br />
• Empfängt die Leistungen der Parteien (Kaufpreis<br />
<strong>und</strong> Übertragungsurk<strong>und</strong>e)<br />
• Besorgt E<strong>in</strong>tragung <strong>in</strong>s Gr<strong>und</strong>buch von Urk<strong>und</strong>en<br />
<strong>und</strong> Pfandbriefen<br />
• Zahlung von Gebühren<br />
• Restkaufpreis an Verkäufer <strong>und</strong><br />
Übertragungsurk<strong>und</strong>e an den Käufer
Abwicklung der Kaufpreiszahlung<br />
Besonderer Vertrag mit dem Abwicklungsbeauftragten<br />
oder im Kaufvertrag mit se<strong>in</strong>er Unterschrift<br />
Übergabe der Immobilie f<strong>in</strong>det oft statt<br />
sobald der Abwicklungsbeauftragte die<br />
Leistungen von den Parteien richtig erhalten<br />
hat
Vielen Dank für Ihre<br />
Aufmerksamkeit !<br />
Advokat (H) Ste<strong>in</strong> Hegdal<br />
ste<strong>in</strong>.hegdal@dlapiper.com<br />
M: +47 4191 6643
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