Immobilien Investment: Interview mit Jürgen Nageler

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Das Standortmagazin für die Immobilienwirtschaft
IMMOBILIEN
Österreichische Post AG, MZ 10Z038453 M
DMV – della lucia medien & verlags GmbH
Franzensbrückenstr. 5 / 7.OG, 1020 Wien
immobilien
investment 01/2022
M ä r z / A p r i l 2 0 2 2
€ 2,90
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9 190001 016627
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Immobilien entlang der Donau:
Beste Voraussetzungen für hochwertigen Wohnbau
In die Zukunft investieren mit Bauherrenmodellen
Kaufen statt mieten: Wohnkredite bleiben günstig
Neue Arbeitswelt mit modernen Bürokonzepten
Wir leben Investment.
Unser Netzwerk und Know-How sichern Ihren Erfolg.
ehl.at

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Liebe LeserInnen!
Der Angriff auf die Ukraine hat schlagartig alles verändert: Mit den Sanktionen fallen die
russischen Immobilieninvestoren weg, auch die Gasversorgung erscheint aus heutiger
Sicht mehr als fragil. Man wird sich also fragen müssen, wie tut die Immobilienwirtschaft
weiter? Wird sich der Krieg auch auf die benachbarten Länder - wichtige Investmentstandorte
der österreichischen Branche - ausdehnen? Nicht umsonst aber hat sich der österreichische
Immobilienmarkt über die Jahre den Ruf als Safe Haven erarbeiten können.
© RICHARD TANZER
Zweifelsohne punktet der österreichische Immobilien-Investmentmarkt mit weitgehender
Krisenresistenz. Platz eins unter den beliebtesten Assetklassen belegt weiterhin das
Segment Wohnen – gefolgt von Büro, Einzelhandel und Logistik.
2022 geht es – freilich auch aufgrund pandemiebedingter Projektverzögerungen in den Vorjahren
– noch einmal bergauf: Mit einer Fertigstellungszahl von rund 19.700 Wohneinheiten
werden heuer in Wien beispielsweise die Höchstwerte von 2020 und 2021 um rund 2.000
Wohnungen überschritten. Mittelfristig rechnen die Experten damit, dass sich der Wohnungsneubau
auf dem Niveau der 2010er-Jahre einpendeln wird und damit auch dem strukturellen
Bedarf gerecht werden wird.
Unterschiedliche Entwicklungen werden bei Kaufpreisen und Mieten prognostiziert: Während
bei Neuvermietungen mit Zuwächsen zwischen zwei und drei Prozent zu rechnen ist,
werden die Kaufpreise mit drei bis fünf Prozent – je nach Lage, versteht sich – deutlich stärker
anziehen.
Nach wie vor beliebt sind Immobilien, die eine gute Infrastruktur offerieren, mit Freiflächen
glänzen und – last, but not least – nachhaltig errichtet und im Idealfall auch betrieben werden.
Gefragt sind ressourcenschonende Bauweisen, optimierte Bodenflächen, Energieeffizienz
oder auch die Nutzung klimafreundlicher Energiequellen – und das alles bei möglichst
erschwinglichen Preisen. So der Wunsch. Innovative „grüne“ Wohnprojekte sollten aber laut
Fachleuten besser staatlich gefördert werden, um zum Beispiel die höheren energetischen
Standards abzudecken.
Am 19. und 20. März wird das Congress Center der Messe Wien übrigens wieder zum
Zentrum der Immobilienwirtschaft: Die „Wiener Immobilien Messe“ (WIM) findet dieses Jahr
endlich wieder live vor Ort statt und bietet einen kompakten Überblick über aktuelle Wohnbauprojekte
und Anlagemöglichkeiten. Abgerundet wird das umfangreiche Programm mit
Vorträgen zu aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt in der Bundeshauptstadt.
Wir freuen uns, Sie vor Ort persönlich begrüßen zu dürfen, und wünschen viel Freude bei der
Lektüre unserer aktuellen Ausgabe.
Herzlichst Ihre
Elisabeth Della Lucia,
Herausgeberin

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INHALT
news österreich ................................................................................................ 06
news deutschland ........................................................................................... 10
news international ......................................................................................... 12
news finanzen .................................................................................................. 14
news personality ............................................................................................. 16
news nachhaltigkeit ...................................................................................... 18
news events ....................................................................................................... 22
wohnen über der donau .............................................................................. 24
die aktuellsten projekte
in floridsdorf und donaustadt
Wohnbauten in allen Facetten 24
die besten projekte, die beliebtesten städte im großen wohnschwerpunkt
wohnen österreich .......................................................................................... 28
die aktuellen wohnbau-hotspots
in österreich und wo man noch
echte gustostückerln findet
bauherrenmodelle........................................................................................... 32
wie man über bauherrenmodelle
an erfolgreichen immo-projekten
partizipieren kann
bürodienstleister.............................................................................................. 42
ohne bürodienstleister kein bürobetrieb:
welche stellschrauben gedreht werden müssen
software................................................................................................................ 48
die konsumenten verlangen
nach digitalen lösungen.
woran softwareanbieter derzeit arbeiten
IMPRESSUM
Investment in die Zukunft 32
wie man sich über bauherrenmodelle an immobilien beteiligen kann
Medieninhaber:
DMV – della lucia medien &
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Franzensbrückenstraße 5 / 7.OG,
1020 Wien
Tel. +43 (0)1 997 43 16-0,
Fax +43 (0)1 997 43 16-99
Mail: office@dmv-medien.at
Herausgeber:
Elisabeth Della Lucia
Chefredakteur:
Charles Steiner
Redaktion:
Christopher Erben, Harald
Kolerus, Carolin Rosmann,
Walter Senk
Produktion/CvD:
Manuela Neißl
Anzeigenverkauf:
Elisabeth Della Lucia,
Gerhard Meisriemer,
Sabine Brüggemann
Druck:
Print Alliance
HAV Produktions GmbH
Druckhausstraße 1,
2540 Bad Vöslau
Layout: bitroost.eu
Foto Titel:
Attemsgarten/ZIMA
Offenlegung gemäß Mediengesetz § 25:
immobilien investment ist ein Standortmagazin
für die Immobilienwirtschaft und deren
Nebenbranchen mit dem Fokus auf Österreich und
erscheint sechs Mal im Jahr.
Medieninhaber:
DMV – della lucia medien & verlags GmbH
Esslinggasse 13/3. OG/Top 11, 1010 Wien
T +43 (0)1 997 43 16-0, F +43 (0)1 997 43 16-99
Verlagspostamt: Wien 1010
Eigentümer der Gesellschaft:
100 % Elisabeth Della Lucia
Geschäftsführer: Elisabeth Della Lucia
Unternehmensgegenstand: Werbung und
Kommunikation sowie die Herausgabe von
Druckwerken für die Immobilienwirtschaft und
deren Nebenbranchen. Dazu zählt insbesondere
auch: die Gestaltung, der Betrieb, die Produktion,
die Verwertung der Anzeigen sowie die
Anzeigenverwaltung und der Druck sowie die
Verwertung, die Verlagsrechte, die Lizenzrechte
und die Beteiligung an Unternehmen jeder Art,
die geeignet sind, dem Geschäftsgegenstand
dienlich zu sein.
Ausrichtung: Unabhängiges Magazin, das speziell
auf Leser aus dem Bereich Immobilien, Investment
und Standortsuche ausgerichtet ist. Namentlich
gekennzeichnete Beiträge müssen nicht immer mit
der Meinung der Redaktion übereinstimmen. Titel,
Vorspänne und Bildunterschriften stammen von
der Redaktion.
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Fotos und Datenträger kann keine Haftung
übernommen werden und es entfallen sämtliche
Honoraransprüche.
Die Zeitschrift und alle in ihr enthaltenen
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geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen
Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne
Zustimmung der DMV – della lucia medien &
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Klein, aber fein! 38
micro-living und serviced apartment: wie die wohnung zum hotel wird
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immobilien investment 1/2022

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BAUHERRENMODELLE
Was ist ein
Bauherrenmodell?
Aufgrund der Besonderheit der Architektur im denkmalgeschützten Gebäude in der
Pitkagasse in Wien-Floridsdorf entstehen besonders lebenswerte Loft-Wohnungen mit
enormen Raumhöhen, offenen Galerieflächen und sehr viel Licht.
Der Unterschied zu
einer Vorsorgewohnung
Beim Bauherrenmodell trägt der Investor
diverse Risiken, um seitens der Finanz
als „Bauherr“ anerkannt zu werden. „Dadurch
kommt der Bauherrenmodell-Investor
in den Genuss einer beschleunigten
Abschreibung“, so Bernhard Costa,
Costa Finanzconsulting GmbH. Konkret
sind das lediglich 15 Jahre im Gegensatz
zu 67 Jahren bei der Vorsorgewohnung,
was zur Folge hat, dass die Mieteinnahmen
in den ersten 15 Jahren grundsätzlich
steuerneutral zufließen. Bernhard
Costa: „Aber nur auf die positiven
Steuereffekte zu schielen ist unseres
Erachtens ein unvollständiger Ansatz.
So ist man bei Bauherrenmodellen in
der Regel immer ,in guter Gesellschaft‘
von mehreren Dutzenden sehr erfahrenen
– teils professionellen – Investoren.“
Ein weiterer Aspekt ist, dass man
beim Bauherrenmodell von Förderungen
profitiert, die man mit einer Vorsorgewohnung
eher nicht erhält. Aber wie
gesagt, man sollte sich nur Unternehmen
anvertrauen, die auch tatsächlich
Erfahrung mit diesen Modellen haben.
Nachhaltigkeit und Verschönerung
In Zeiten, in denen Nachhaltigkeit immer
wichtiger wird, sieht Gerold Pinter
noch einen anderen Vorteil der Bauherrenmodelle:
„Mit der substanz- und
ressourcenschonenden Revitalisierung
erhaltenswürdiger Immobilien tragen
wir und damit auch unsere Kunden
zur Reduktion des Bodenverbrauchs
bei und leisten damit einen wesentlichen
Beitrag zum schonenden Umgang
mit unseren Ressourcen.“ Einen Anteil
an einem Haus zu besitzen, das durch
eine Sanierung zum Erhalt und zur
Verschönerung des Stadtbilds beiträgt,
ist für Investoren ein zusätzlicher Pluspunkt
geworden.
Neue Nutzungsarten
bei Bauherrenmodellen
„Immer öfter haben wir bei Projekten
auch andere Nutzungsarten mit dabei
– Gewerbeflächen für Büro, Handel
und Gastronomie –, aber auch Altmieter,
deren Wohnflächen noch nicht
mitsaniert werden können“, erklärt
Manfred Kunisch,
Steuerberater &
Partner bei der
TPA Steuerberatung
GmbH
Beim Bauherrenmodell erwerben
mehrere Investoren (Investorengemeinschaft)
eine Liegenschaft und
führen eine umfassende Sanierung
oder Neuerrichtung mit anschließender
langfristiger Vermietung durch.
In den meisten Modellen wird
eine Förderbestätigung nach den
landesgesetzlichen Vorschriften
zur Wohnhaussanierung oder eine
Bestätigung vom Bundesdenkmalamt
eingeholt, womit bei der Einkommensteuer
eine Abschreibung
der Sanierungskosten über einen
verkürzten Zeitraum von 15 (statt
66,67) Jahren möglich ist.
Die Umsetzung derartiger Investorenprojekte
wird von darauf spezialisierten
Anbietern durchgeführt. Für
gewöhnlich erfolgt eine umfassende
Betreuung durch die Anbieter während
der gesamten Projektphasen
(d. h. von Ankauf, Sanierung bzw.
Neuerrichtung bis zur Vermietung).
Stefan Koller. Zwischenzeitlich sind
zudem andere Investments am Markt,
bei denen beispielsweise ausschließlich
in Gewerbeprojekte investiert wird
– „aber da würde ich den Begriff Bauherrenmodell
eher nicht korrekt finden“.
Im Hinblick auf den Ursprung des
Bauherrenmodells sollte es immer um
die Sanierung bzw. Revitalisierung von
Altbauten mit der vorrangigen Ausrichtung
auf den Wohnzweck gehen.
© WOHNINVEST, A. MÜLLER
immobilien investment 1/2022

PROMOTION
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Nachhaltige Investments
Jürgen Nageler, Geschäftsführer von Renditehochdrei
Immobilien, über das eigene Nachhaltigkeitsrating für
Immobilien und dessen Bedeutung für die Bauherrenmodelle.
© FAIR-FINANCE
Warum treffen ökologisch nachhaltige
Bauherrenmodelle den Puls der Zeit?
Bauherrenmodelle, wie wir sie verstehen
und umsetzen, spiegeln den Wunsch
nach rentierlichen, gleichzeitig sicheren
und darüber hinaus nachhaltigen
Investments wider. Wir bieten attraktive
Renditen in Kombination mit einem „angreifbaren“
Veranlagungsergebnis für
eine ökologisch nachhaltige Bauweise.
Durch unser eigens entwickeltes Nachhaltigkeitsrating
für Immobilien können
wir unseren Investoren ein zeitgemäßes
grünes Investment anbieten.
Wie kam es zur Entwicklung eines eigenen
Ratingmodells für Immobilien und
wodurch unterscheidet sich dieses von
anderen Bewertungsinstrumenten?
Als wir unser Ratingmodell 2016 vom
Nachhaltigkeitsexperten, Sachverständigen
und Immobilienspezialisten Erich
Reiner ausarbeiten haben lassen, gab es
einfach kein Bewertungstool, das unserem
doch weit über Energieeffizienz hinausgehenden
Nachhaltigkeitsanspruch
auch nur annähernd gerecht worden
wäre. Nach unserem Rating muss jedes
Gebäude in den vier Hauptkategorien
Standort, Energie, Ressourcen/Problemstoffe
sowie Ethik & Transparenz Mindeststandards
erfüllen und eine möglichst
hohe Bewertung erzielen. Über
20 Subkriterien erlauben eine exakte
Nachhaltigkeitsbeurteilung, die den gesamten
Lebenszyklus einer Immobilie
miteinbezieht, wobei das Österreichische
Umweltzeichen für nachhaltige Finanzprodukte
ebenso berücksichtigt wird wie
der klima:aktiv Standard.
Welche Bauherrenmodelle befinden
sich gerade in der Vermarktungsphase?
In Graz sind das die Bauherrenmodelle
„Kirchplatz 9, 8044 Graz“ und die „Vinzenz-Muchitsch-Straße
10, 8020 Graz“.
Beim Kirchenwirt erfolgt die ressourcenschonende
Revitalisierung eines historischen
Altbaus inkl. „Entsiegelung“,
also samt Rückbau von Parkplätzen in
Grünflächen. Besonders ist auch, dass
der alte Eigentümer mit seinem legendären
Restaurant „Kirchenwirt“ gleich
neben der Basilika mit an Bord bleibt.
Beim Neubauprojekt in der Vinzenz-Muchitsch-Straße
handelt es sich um unser
erstes CO 2
-neutrales Bauherrenmodell,
das rein in Holzbauweise ausgeführt
werden soll. Und schließlich haben wir
noch ein Bauherrenmodell in Planung,
das im ältesten historisch nachweisbaren
Haus, einem Renaissancebau mit
Arkadenhof in Linz, Hofberg 4, entsteht.
Sehen Sie Häuser in Holzbauweise als
zukünftigen Trend?
Ja, weil es immer wichtiger wird, sich
bei Neubauten auf einen vernünftigen,
zumutbaren ökologischen Fußabdruck
zu reduzieren. Und da ist Holz als nachwachsender
sowie CO 2
-bindender und
-speichernder Rohstoff ideal. Die Energiebilanz
wird deutlich verbessert und wir
schaffen Bewusstsein für einen nachhaltigen
und ressourcenschonenden
Umgang mit unserer Umwelt. Aus all
diesen guten Gründen sind wir auch
„Mit unseren
Bauherrenmodellen
als ,Investments zum
Angreifen‘ schaffen
wir eine der sichersten
Möglichkeiten für
wertbeständige
und nachhaltige
Veranlagung.
Maßgeschneidert und
mit Weitblick.“
gerade dabei, unser Geschäftsfeld in
Richtung nachhaltiges Bauen mit Holz
zu erweitern. Wobei wir genau darauf
achten, primär heimische Hölzer mit
„Holz-von-Hier ® “-Zertifikaten zu verbauen,
um unnötige lange und somit klimaschädliche
Transportwege zu vermeiden.
Ganz im Sinne unseres umfassenden
Nachhaltigkeitsratings.
CAROLIN ROSMANN
1/2022 immobilien investment