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Büromarktbericht Braunschweig 2022

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BüroMarktbericht

Braunschweig 2022

Büroimmobilien in der Löwenstadt

Umsatz

Homeoffice führt nicht zu Rückgang

Leerstand

wieder bei 40.000 m²


2

Vorwort Herausgeber

Sehr geehrte Damen und Herren,

Stephan Lechelt

Geschäftsführer

Inhaltsverzeichnis

Vorwort 2

Umsatz 3

Leerstände 4

Mietpreise 5

Teilmärkte 6

Projekte 8

Investment 10

Entwicklung 12

Bahnhofsquartier 13

Ausblick 14

Unterstützer:innen 15

Titelbild: Campus 3 - Der an der

Alten Salzdahlumer Straße gelegene

Campus 3 soll um einen

gut 3.000 m² großen Neubau

ergänzt werden. Die Eigentümerin

Quadoro nutzt so das am

Standort vorhandene Potential

zur Erweiterung ihres Angebots

im Teilmarkt Stadt Süd. Mit der

Errichtung des Neubaus wurde

die GOLDBECK Nord GmbH

beauftragt.

Foto: Nina Stiller

das Jahr 2021 hat auf dem Braunschweiger

Büromarkt zu keinen wirklichen Überraschungen

geführt. Trotz Corona-Krise,

angespannten Lieferketten mit fehlenden

Elektronikchips und weltweit zunehmender

politischer Instabilität können wir Ihnen in

der 7. Auflage des Büroimmobilienmarktberichts

für Braunschweig ein dynamisches

Marktgeschehen präsentieren.

Also alles gut? Nein, jedenfalls nicht für

uns, die Altmeppen GmbH. Am 30. September

2021 verstarb völlig überraschend

der Spiritus Rector des Büromarktberichts,

Gründer der Altmeppen GmbH und mein

Vater, Herr Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen!

Ohne seine Idee, Initiative und finanzielle

Investition im Jahr 2015 würde es diesen

Büromarktbericht für Braunschweig nicht

geben. Seiner Entschlossenheit, sich nach

der Diskussion beim damaligen Immobilienfrühstück

der Wirtschaftsförderung

dem Büromarkt in unserer Löwenstadt so

intensiv anzunehmen, ist es zu verdanken,

dass wir Ihnen die aktuellen Entwicklungen

wieder in gewohnter Weise zusammenstellen

konnten. Er fehlt uns und wir werden

ihm, auch mit dem Büromarktbericht, ein

ehrendes Andenken bewahren.

In jedem Jahr ist es uns wichtig, darauf hinzuweisen,

dass wir im Bericht nur die tatsächlich

vorhandenen Gegebenheiten darstellen.

Es gibt keine Schätzwerte und

wenn wir aus Datenschutzgründen auf

eine transparente Darstellung verzichten

müssen, machen wir dies natürlich. Unserem

Ansatz, nur aggregierte Daten bzw.

objektspezifische Angaben ausschließlich

mit entsprechender Freigabe zu veröffentlichen,

bleiben wir treu. Daher werden

Sie mit dieser Ausgabe keine detaillierten

Daten zum Investmentmarkt erhalten.

Das Marktgeschehen im letzten Jahr war

einfach so begrenzt, dass im Kontext mit

der lobenswerten öffentlichen Kommunikation

eines Portfolioverkaufs dem Wunsch

nach Stillschweigen über den Kaufpreis der

Parteien nicht anders Rechnung getragen

werden konnte.

Alle Angaben sind vor allem unseren

Datenlieferant:innen zu verdanken, die uns

weiterhin vertrauensvoll ihre Daten zur

Verfügung stellen. Gerade in so herausfordernden

Zeiten bedarf es einer gehörigen

Kraftanstrengung unsererseits, wieder alle

zum Mitmachen zu motivieren und weitere

Datenquellen zu erschließen. Aber auch

das ist uns gelungen, so dass der Bericht

erneut auf einem sehr breiten Fundament

fußt. Auf der Seite 13 finden Sie die Vorstellung

des neuen Bahnhofsquartiers, wo

in exponierter Lage zwischen Bahnhof und

Innenstadt sehr bald neue Büroflächen entstehen

sollen.

Last but not least, danken wir unserem

Unterstützerkreis, der MediaWorld und

dem jura:werk sowie allen Anzeigenkund:innen

und der Braunschweig Zukunft!

Sie sind der Garant dafür, dass wir Ihnen

den Büroimmobilienmarktbericht 2022 für

Braunschweig kostenlos und in gedruckter

Form zur Verfügung stellen können.

Und nun viel Spaß bei der Lektüre!

Eine Bitte zum Schluss: Reden Sie über den

Braunschweiger Büromarkt! Lassen Sie uns

und die anderen Marktteilnehmer:innen an

Ihren Aktivitäten teilhaben.

Impressum

Altmeppen

Gesellschaft für Immobilienbewertung

und -beratung mbH

Frankfurter Straße 2 (ARTmax)

38122 Braunschweig

Telefon +49 531 80 116-60

Telefax +49 531 80 116-66

altmeppen@altmeppen.de

www.altmeppen.de

HRB 9363 – AG Braunschweig

Geschäftsführer:

Dipl.-Ing. Stephan Lechelt

Gestaltung: mediaworld GmbH

Druckauflage: 3.500 Stück

Titelbild: Campus 3 © GOLDBECK Nord GmbH


umsatz Vermietungen

3

ARTmax, Frankfurter StraSSe 2–5, www.artmax.de

Foto: ARTmax Verwaltung GmbH

NIVEAU STABIL HOCH – keine Eigennutzung

Flächenumsatz

Für das Jahr 2021 wurde ein Umsatz an

Büroflächen in Braunschweig von rund

36.000 m² ermittelt, was exakt dem überdurchschnittlich

hohen Vorjahreswert entspricht. Die

Covid-19-Pandemie hat dem Büromarkt zumindest

kurzfristig nichts anhaben können. Aus

den Zahlen lässt sich eher interpretieren, dass

der Markt weiter in Bewegung geraten ist. Die

umfangreichen Eigentümer:innendaten und

Rückmeldungen von Marktteilnehmenden

sowie unsere ganzjährigen Marktbeobachtungen

sind die belastbare

Grundlage für die so wichtige

Maßzahl des Büromarktes.

Leider werden immer noch nur

sehr wenige Anmietungen

öffentlich kommuniziert.

Einen Schätzwert für den

Anteil des nicht erfassten Umsatzes aus vornehmlich

kleinteiligen Anmietungen geben wir

traditionell nicht ab.

Anzahl, Größe und Lage

Da kein Baubeginn eines eigengenutzten

Objekts bekannt geworden ist, resultiert der

ermittelte Umsatz ausschließlich aus neu vermieteten

Flächen. Die Erfassung von etwas

mehr als 40 Anmietungen in 2021 entspricht

ebenfalls nahezu dem Vorjahreswert. Das

stabile Umsatzergebnis ist auch auf mehrere

Vertragsabschlüsse mit Flächen von

über 1.000 m² zurückzuführen, die sich auf

ca. 25.000 m² summieren. Die Anmietung

des Landes Niedersachsen an der Kurt-Schumacher-Straße

für das Landesamt Schule

und Bildung mit gut 6.000 m² für einen Zeitraum

von 20 Jahren hat den Umsatz maßgeblich

beeinflusst. Mit zwei Dritteln aller

36.000 m²

tung seit Beginn der Markterhebungen

2015 resultiert für das

Flächenumsatz ermittelt

jährliche Umsatzvolumen ein

Abschlüsse dominieren die Vermietungen Medianwert von stabilen 30.000 m², während

mit Flächengrößen bis 500 m² zwar weiterhin sich der Mittelwert auf rund 32.500 m² positiv

das Marktgeschehen, haben ihren Anteil aber entwickelt hat. Insgesamt lässt sich eine

etwas reduziert. Die mittlere Flächengröße robuste Marktentwicklung auf einem tendenziell

hohen Niveau konstatieren. Der

beträgt nun gut 800 m² (ca. 15 % weniger als

2020). Die fragmentierte Charakteristik des bestehende Leerstand kann bei anhaltender

Nachfrage auch 2022 zu einem zumindest

Vermietungsmarktes bestätigt sich aber

erneut. Die Stadt Süd bleibt wie in den Vor-

durchschnittlichen Umsatzvolumen führen.

jahren der umsatzstärkste Teilmarkt, in

diesem Jahr gefolgt von der Stadt Nord, die

einen Umsatz von über 65 % auf sich vereinen.

Zentral gelegene Büroimmobilien sind weiterhin

gefragt.

Entwicklungen

Der erneut überdurchschnittlich hohe Vermietungsumsatz

des Jahres 2021 hat den fünfjährigen

Mittelwert auf 33.600 m² erhöht,

8 % mehr als im Vorjahr. Bezogen auf die Fläche

des Mietmarktes (930.000 m²) beträgt die

Umsatzquote ca. 3,9 %. Die Steigerung

gegenüber 2020 ist auf den

fehlenden Eigennutzer:innenanteil

zurückzuführen. In der Betrach-


4

leerstände sind vorhanden

Foto: Florian Maul

DIFFERENZIERTES ANGEBOT – Bewegungsmöglichkeiten am Markt

Eine vollständige Marktabdeckung in Bezug

auf den in Braunschweig tatsächlich am

Markt vorhandenen Leerstand konnte auch in

diesem Jahr nicht erreicht werden. Die Erfassung

der nicht vermieteten Büroflächen zum

Jahreswechsel 2021/2022 basiert somit erneut

auf den vorliegenden Rückmeldungen der

Eigentümer:innen und öffentlich zugänglichen

Quellen. Das Delta wird aber als sehr

gering eingeschätzt.

Quote steigt erneut

Im zweiten Jahr in Folge hat sich das Angebot

von kurzfristig zur Verfügung stehenden

Büros erhöht. Es umfasst zwar mit über

60 Immobilien noch immer 50 % mehr als

zum bisherigen

Tiefststand vor

zwei Jahren, aber

gut ein Viertel

weniger als

ein Jahr zuvor.

In Summe waren

rund 40.000 m² unvermietet, was einer

Leerstandsquote von 1,8 % (Vorjahr: 1,7 %)

entspricht. Im Vorjahr lag die Quote in Bezug

auf den Vermietungsmarkt (2021: 930.000 m²)

bei ca. 4 % und hat sich auf 4,3 % weiter

erhöht.

Der Gesamtleerstand hat innerhalb von

12 Monaten seine steigende Entwicklung

weiter fortgeführt, aber lediglich um 3.000 m²

(8 %) zugenommen. Unter Beachtung der

pandemischen Umstände ist das bemerkenswert

und spiegelt die bisherige Stabilität des

Marktes wider. Insbesondere unter dem

Aspekt, dass sich die Anzahl der erfassten

Immobilien deutlich verringert hat. Der stabile

Umsatz am Vermietungsmarkt und die

sehr begrenzte Ausweitung des Gesamtangebotes

haben sich trotz der einen oder

anderen Standortaufgabe nur geringfügig

auf die Leerstandsentwicklung ausgewirkt.

40.000 m²

leerstehende Flächen

Größen und Lagen

Die durchschnittliche Leerstandsfläche hat

sich binnen Jahresfrist von ca. 400 m² auf gut

650 m² erhöht. Die Ausweitung des Angebots

an größeren Flächen schlägt sich darin nieder

und ist ein wesentlicher Unterschied zu den

vergangenen Jahren. Mit 70 % der erfassten

Büros konzentrieren sich die leerstehenden

Objekte auf kleinere Büroflächen mit

einer Größe bis 500 m². Flächenmäßig entfällt

ein Drittel des Gesamtleerstands auf Objekte

zwischen 500 m² und 2.000 m².

Die Entwicklungen in den Teilmärkten stellen

sich differenziert dar. Während der Teilmarkt

Stadtrand Nord mit 17.000 m² das größte

Angebot und die größte Zunahme aufweist,

sind in den Teilmärkten Innenstadt und Stadt

Nord die Leerstände zurückgegangen. Die

Quoten ergeben sich bezogen auf die jeweiligen

Flächenbestände mit 0,7 % bis 7,4 %.

Angebot schafft Möglichkeiten

Die Entwicklungen von Leerstand und Umsatz

zeigen eindrücklich, dass der Büromarkt

gesund ist. Der Auszug einiger Unternehmen

hat zu Opportunitäten für suchende Firmen

geführt, ohne dass sich die Leerstandsfläche

signifikant erhöht hat. Für etliche unvermietete

Flächen laufen bereits Verhandlungen,

so dass auch diese zeitnah vom Markt

absorbiert werden sollten.


mietpreise im Überblick

5

Foto: VOLKSWAGEN FINANCIAL SERVICES AG

ERNEUTER MIETENANSTIEG – den Umständen zum Trotz

Mietensammlung

Mit gut 280 Objekten (+ ca. 10 %) haben wir

auch für die 7. Ausgabe des Büromarktberichts

für Braunschweig das Datenfundament

für die Beurteilung der Mietsituation vergrößert.

Die Durchschnittsmieten

und

die absoluten Mietspannen

mit

Minimal- und Maximalwert

bilden

Bestandsmieten mit

unzähligen Einzelmietverträgen und einer

Gesamtfläche von mehr als 450.000 m² ab.

Für etwa 30 Neuvermietungen wurden uns

die Mieten aus dem Jahr 2021 mitgeteilt.

Gut 90 Angebotsmieten komplettieren das

Bild des Mietmarktes.

Neuvermietungen

Die Mietabschlüsse des jeweiligen Berichtsjahrs

spiegeln die Büromarkt-Entwicklung

am direktesten wider. Für rund 17.000 m²

der neu vermieteten Büroflächen wurde eine

Durchschnittsmiete von 9,90 €/m² vereinbart.

Der Vorjahreswert wurde damit nur

leicht (0,05 €/m²) übertroffen.

Die engere Mietspanne reicht von 8,90 €/m²

bis 12,90 €/m². Der obere Wert ist nahezu

unverändert, aber das untere Ende hat sich

um über 2,00 €/m² nach oben verschoben.

Die Höchstmiete von 15,00 €/m² wurde im

8,70 €/m²

durchschnittliche Nettokaltmiete

Teilmarkt Stadt Nord realisiert. Mit Ausnahme

der Stadtrand-Teilmärkte ist das Mittel

überall über die 10-€-Marke gesprungen,

trotz der immer noch schwierigen Rahmenbedingungen

(Corona, Homeoffice etc.).

Bestandsmieten

Auch 2021 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete

für Büroflächen in Braunschweig

weiter gestiegen und beträgt nun rund

8,70 €/m² (+0,20 €/m²). Die allgemeine

Preisentwicklung mit den entsprechenden

Mietanpassungen und die höherwertigen

Mietvertragsabschlüsse des Vorjahres bedingen

diese Entwicklung. Die Mieten liegen

zum überwiegenden Teil in einer Spanne von

6,90 €/m² bis 11,60 €/m. Während sich die

Spreizung gegenüber dem Vorjahr etwas vergrößerte,

hat sich die obere Grenze deutlich

um 0,50 €/m² nach oben verschoben.

Die erzielte Spitzenmiete beträgt unverändert

18,00 €/m². Die mittlere Miete in der

Innenstadt hat sich aufgrund des hohen Mietniveaus

stabil entwickelt. In allen übrigen Teilmärkten

sind unterschiedlich stark steigende

Mietniveaus zu verzeichnen.

Angebotsniveau

Das Level der Angebotsmieten ist ein guter

Indikator für diese Seite des Marktes. Im Vergleich

zu 2020 hat uns der Rückgang von 15 %

bei der Anzahl der Mieten überrascht. Für die

etwa 90 berücksichtigten Objekte lag die Angebotsmiete

im Mittel bei rund 9,40 €/m²,

immerhin noch ein Plus von 2 % gegenüber

dem Vorjahr, aber sogar 2,00 €/m² mehr

als 2019. Die engere Spanne reicht von gut

7,20 €/m² bis 11,70 €/m² und hat sich nach oben

um 0,50 €/m² ausgedehnt. Für eine sehr kleine

Fläche wurden in der Spitze über 19,00 €/m²

aufgerufen. Wie in den Jahren zuvor wurden die

meisten Angebote in der Innenstadt registriert.


6

teilmärkte Braunschweig

Foto: Altmeppen GmbH

7 LOKATIONEN – Differenzen und Analogien

Seit 2015 werten wir die gesammelten

Objektdaten auf der Ebene von sieben Teilmärkten

aus, so dass die detaillierte Darstellung

von individuellen Entwicklungen innerhalb

des Braunschweiger Büromarkts möglich

ist. Denn es handelt sich dabei mitnichten um

ein großes einheitliches Gefüge, sondern

jeder Teilmarkt weist lageabhängige

spezifische Eigenschaften auf.

Bestand

Durch die Fertigstellungen von über zehn

Immobilien im Jahr 2021 hat sich der Gesamtbestand

um 35.000 m² erhöht. Insbesondere

die Teilmärkte Stadt Nord und Stadtrand Nord

haben dazu beigetragen, während es z. B. in

der Innenstadt keine signifikanten Veränderungen

gegeben hat.

Umsatz

Zum stabilen Flächenumsatz haben die Teilmärkte

unterschiedlich stark beigetragen.

Während die Stadt Süd, die Stadt Nord und der

Übrige Stadtrand gegenüber 2020 mitunter

deutliche Umsatzsteigerungen aufweisen

konnten, waren in den anderen Teilmärkten

geringere Umsätze zu verzeichnen. Der

höchste Umsatz wurde wie auch in den vielen

Jahren zuvor in der Stadt Süd realisiert.

Leerstand

Die Entwicklung des Leerstands spiegelt in

den meisten Teilmärkten einen rückläufigen

Trend wider und führt zu Quoten unter 2 %.

Lediglich im Stadtrand Nord ist ein signifikanter

Anstieg von 11.000 m² zu verzeichnen. Die

deutlichsten Rückgänge von je 5.000 m²

erfolgten in der Innenstadt und der

Stadt Nord.

Mieten

Die Bestandsmieten haben sich mit Ausnahme

der Innenstadt (dort sind sie bereits am höchsten)

in allen Teilmärkten positiv entwickelt.

Die Anstiege der mittleren Mieten betrugen

zwischen 0,10 €/m² und 0,30 €/m². Die Innenstadt

und die Stadt Süd weisen aber unverändert

die höchsten Mieten im Stadtgebiet auf,

was die Lagepräferenzen widerspiegelt.

Interaktive Karte Büromarkt Braunschweig

Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand

Büroflächenbestand 440.000 m² 250.000 m² 135.000 m² 345.000 m² 290.000 m² 230.000 m² 500.000 m²

Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 50 % 30 %

Leerstand absolut

4.000 m²

0,9 %

4.500 m²

1,8 %

1.000 m²

0,7 %

2.500 m²

0,7 %

4.000 m²

1,4 %

17.000 m²

7,4 %

7.000 m²

1,4 %

Mietspanne 3,00 – 18,00 €/m² 3,10 – 16,20 €/m² 3,30 – 15,00 €/m² 4,60 – 14,00 €/m² 4,50 – 15,00 €/m² 2,50 – 18,36 €/m² 2,50 – 14,00 €/m²

mittlere Miete

(gewichtet)

9,80 €/m² 9,50 €/m² 7,50 €/m² 8,50 €/m² 8,00 €/m² 8,50 €/m² 7,80 €/m²

Umsatz 3.500 m² 18.500 m² 500 m² 1.000 m² 7.500 m² 500 m² 4.500 m²


8

projekte Bau & Pipeline

ISERV-ZENTRALE, BERLINER STRASSE, WWW.KAPPE-PROJEKT.DE

Foto: KAPPE Projektentwicklung GmbH

BAUVOLUMEN SINKT - Pipeline auch

Baugeschehen weiter rückläufig

Die Neubautätigkeit ist 2021 merklich zurückgegangen.

Im Bau befinden sich 7 Gebäude

mit rund 24.000 m², wovon gut

50 % auf das BusinessCenter III entfallen.

Flächenmäßig hat sich der Baubestand innerhalb

von zwei Jahren fast halbiert. Zu über

90 % werden die Flächen zwar für den Mietmarkt

erstellt, aber durch die sehr hohe Vorvermietungsquote

werden dem Markt in

absehbarer Zeit nur etwa 3.000 m² zur Anmietung

zur Verfügung gestellt. In 2022 sollen

eine eigengenutzte Immobilie und zwei

Mietobjekte mit insgesamt rund 2.000 m²

fertiggestellt werden.

Projekte und Standorte

Die Pipeline für mögliche Büroneubauten ist

mit etwa 25 Standorten und Objekten weiter

gut gefüllt. Der Umfang hat sich aber auf ca.

120.000 m² reduziert, was auf Baustarts,

Umplanungen und die Kleinteiligkeit der

Ideen und Konzepte zurückzuführen ist. Die

Reife der Projekte bewegt sich von im Genehmigungsverfahren

bis grundsätzlich möglich.

Perspektivisch können an den bisher bekannten

Standorten bis zum Ende des Jahrzehnts

weitere Büroflächen entstehen. Die aktuellen

Umstände spiegeln sich bei diversen Projekten

in zeitlichen Verschiebungen wider.

BusinessCenter III

Mit gut 13.000 m² ist das BC III aktuell

die größte Bürobaustelle in der Stadt. Bis

2023 soll der 3. Turm im BraWo-Park auf

19 Etagen gewachsen sein und anschließend

von der Stadtverwaltung bezogen

werden. Errichtet wird das Gebäude von

der Ed. Züblin AG aus Stuttgart.

Kreiswehrersatzamt

Das denkmalgeschützte Objekt mit

einer Fläche von gut 10.000 m² am

Rande des Prinz-Albrecht-Parks ist ein

Pipeline-Objekt. Aktuell steht es zum

Verkauf, da eine Nachnutzung durch

die Landesschulbehörde nicht realisiert

wurde. Nach einer Totalsanierung ist

eine Büronutzung durchaus denkbar.

Neubau bei Richard Borek

Vis-à-vis dem Bürgerpark soll an der

Theodor-Heuss-Straße nach Entwürfen

von KSP Architekten ein Neubau mit

rd. 8.000 m² BGF entstehen. Die

Fertigstellung für das bereits vollständig

vermietete Bürogebäude ist für 2024

geplant. Bauherrin ist die Richard Borek

Unternehmensgruppe.

Foto: BraWoBau GmbH

Foto: Altmeppen GmbH

Entwurf: KSP ENGEL GMBH

Visualisierung: Grauwald-Studio


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10

investment in Braunschweig

Foto: BS|ENERGY

WENIG FLÄCHENUMSATZ – keine Aussagen

Sehr schwacher Markt

Für das Jahr 2021 hat die Geschäftsstelle

des Gutachterausschusses

Braunschweig-Wolfsburg nur fünf Verkäufe

von Bürogebäuden sowie Büro- und

Geschäftshäusern mit überwiegender

Büronutzung registriert. Das sind genauso

wenig wie im Jahr 2018 und nur noch

gut die Hälfte der Transaktionen des

Vorjahres. In Summe wurden Immobilien

mit einer Gesamtfläche von rund

11.000 m² veräußert. Ein Jahr zuvor

waren es noch ca. 14.000 m². Alle Transaktionen

wurden in den Teilmärkten

Innenstadt und Stadt Süd realisiert.

Das fehlende Angebot macht den Investmentmarkt

für Büroimmobilien in Braunschweig

weiterhin sehr illiquide, so dass

er von den allgemeinen Entwicklungen

am deutschen Immobilienmarkt bisher

nicht recht profitieren konnte.

Portfoliotransaktion

Die vergangenen Jahre waren durch den

Verkauf von Einzelobjekten geprägt. Die

Veräußerung eines Büroportfolios der

Öffentlichen Versicherung an die E&H

Group aus Hannover prägte dagegen das

Marktgeschehen in 2021. Die Objekte mit

einer Gesamtfläche von gut 10.000 m²

befinden sich unweit des John-F.-Kennedy-

Platzes in attraktiver Okerlage. Die Transaktion

unterstreicht die Zugkraft zentraler

Lagen für die Immobilieninvestition.

Datenschutz und Vertraulichkeit

Das sehr geringe Volumen auf dem

Investmentmarkt und die Struktur der

Veräußerungen hat auf diese Ausgabe

des Büromarktberichts maßgebliche Auswirkungen.

Unsere oberste Prämisse bei

allen Datenerhebungen und Auswertungen

ist immer der Datenschutz gewesen

und so wird es auch weiterhin bleiben.

Wir veröffentlichen ausschließlich

aggregierte Daten, um den Schutz aller

Betroffenen zu gewährleisten. Lediglich

bei einer Freigabe durch die Verantwortlichen

stellen wir Daten für einzelne

Objekte vor.

Da uns keine Freigabe vorliegt, werden

wir für das Jahr 2021 weder ein Umsatzvolumen

noch Flächenpreise und Renditen

ausweisen. Dies ist im Kontext mit einer

gewünschten Transparenz für alle am

Markt Agierenden zwar schade, für unseren

vertraulichen Ansatz der Berichterstattung

aber konsequent und unumgänglich.

Hoffen wir auf eine Marktbelebung

für die nächste Ausgabe.

Investmentkonditionen

Attraktive Renditen in einem begrenzten,

aber stabilen Markt kennzeichnen den

Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.

Flächenpreise 2020*

Spanne 780 €/m² - 3.490 €/m²

Durchschnitt 1.800 €/m²

Nettoanfangsrendite 2017-2020*

Spanne 4,5 % - 8,0 %

Durchschnitt 6,6 %

* für 2021 sind aus Datenschutzgründen keine Angaben möglich


TEAMARBEIT TRIFFT TRADITION –

KNOW-HOW TEAMARBEIT IST TRIFFT UNSERE TRADITION EXPERTISE. –

KNOW-HOW IST UNSERE EXPERTISE.

Das Zusammenspiel verschiedener Dienstleistungsangebote wird für unsere Kunden immer wichtiger.

Die Appelhagen Consulting GmbH knüpft an die lebenslange Fortbildung (Seminartätigkeiten), die komplexe

Beratung Das Zusammenspiel von Immobilientransaktionen, verschiedener Dienstleistungsangebote die Welt der sensiblen Daten wird für (Datenschutzbeauftragter) unsere Kunden immer wichtiger. und die

Die Appelhagen betriebswirtschaftliche Consulting GmbH Beratung knüpft an an und die verbindet lebenslange dies Fortbildung in einer Dienstleistungsgesellschaft.

(Seminartätigkeiten), die komplexe

Beratung von Immobilientransaktionen, die Welt der sensiblen Daten (Datenschutzbeauftragter) und die

Wir sind dabei betriebswirtschaftliche immer am Puls der Beratung Zeit und an in engem und verbindet Kontakt dies mit in unseren einer Dienstleistungsgesellschaft.

Kunden. Ziel ist ein ganzheitliches

Dienstleistungsangebot, das mit der zunehmenden Digitalisierung und Komplexität wächst. Unser erfahrenes

und Wir spezialisiertes sind dabei immer Beraterteam am Puls verknüpft der Zeit und dieses in engem Produkt Kontakt zu einem mit Rundum-sorglos-Paket unseren Kunden. Ziel ist für ein unsere ganzheitliches Kunden.

Dienstleistungsangebot, das mit der zunehmenden Digitalisierung und Komplexität wächst. Unser erfahrenes

und spezialisiertes Beraterteam verknüpft dieses Produkt zu einem Rundum-sorglos-Paket für unsere Kunden.

UNSERE LEISTUNGEN

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DATENSCHUTZ ­

BEAUFTRAGTER

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SEMINARE

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IMMOBILIEN­

BERATUNG

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MANAGEMENT

CONSULTING

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Appelhagen Consulting GmbH

Theodor-Heuss-Str. 5a ∙38122 Braunschweig

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Telefon: +49 (531) 886 1797-0

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12

entwicklung

Tendenzen und Erkenntnisse

Durch unsere seit 2015 fortlaufenden Erhebungen zum Braunschweiger

Büromarkt sind wir in der Lage, die aktuellen Marktdaten in den

Kontext einer siebenjährigen Entwicklung zu stellen und zu analysieren.

Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der weiter andauernden

Corona-Pandemie von maßgeblichem Interesse, da die Unsicherheiten

über deren Auswirkungen auf die zukünftige Entwicklung

erheblich sind. Aus den Analysen der mehrjährigen Daten lassen sich

nachhaltige Mittelwerte ermitteln und grundlegende Trends ablesen.

40.000 m²

35.000 m²

30.000 m²

25.000 m²

20.000 m²

15.000 m²

10.000 m²

5.000 m²

0 m²

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Umsatz - Vermietung

Umsatz - Eigennutzer

Umsatz

Trotz der pandemischen Implikationen wurde der Median des

Flächenumsatzes von rund 30.000 m² auch im Jahr 2021 bestätigt.

Negative Auswirkungen aus den Diskussionen um den Umfang von

zukünftig notwendigen Büroflächen lassen sich bisher nicht ableiten.

Der schwankende und tendenziell rückläufige Eigentümer:innenanteil

ist auch auf das begrenzte Angebot an entsprechenden Grundstücksflächen

zurückzuführen. Der Vermietungsumsatz hat sich dagegen

leicht auf einen Mittelwert von rund 27.000 m² erhöht.

80.000 m²

70.000 m²

60.000 m²

50.000 m²

40.000 m²

30.000 m²

20.000 m²

10.000 m²

80.000 m²

55.000 m²

46.000 m²

31.000 m²

24.000 m²

37.000 m²

40.000 m²

Leerstand

Beim Leerstand hat sich die zur Verfügung stehende Fläche

im zweiten Jahr in Folge erhöht. Der Trend hat sich aber deutlich

abgeschwächt und das Niveau von 2017 noch nicht erreicht.

Die Leerstandsquote von aktuell 1,8 % liegt weiterhin auf einem

moderaten Niveau und verschafft den Unternehmen ein wenig

mehr Bewegungsfreiheit. Die Entwicklung wird unverändert als

unkritisch eingeschätzt.

0 m²

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

12 €/m²

11 €/m²

10 €/m²

9 €/m²

8 €/m²

7 €/m²

6 €/m²

5 €/m²

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Mieten

Das Mietniveau hat auch in 2021 seine ansteigende Tendenz fortgesetzt.

Die allgemeinen Umstände mit u. a. gestiegenen Verbraucherund

Baukosten haben das mittlere Mietniveau von 7,60 €/m² auf

nun 8,70 €/m² gesteigert. Bei den Neuvermietungen wurde die

10-€/m²-Marke im Mittel fast erreicht, wobei diese Entwicklung auch

auf die beschränkte Verfügbarkeit von adäquaten Flächen zurückzuführen

ist. Eine rückläufige Entwicklung der Mieten infolge nachlassender

Nachfrage ist dagegen bisher nicht erkennbar.

140.000 m²

120.000 m²

100.000 m²

80.000 m²

60.000 m²

40.000 m²

20.000 m²

0 m²

Bau

Pipeline

Bestand

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2.200.000 m²

2.190.000 m²

2.180.000 m²

2.170.000 m²

2.160.000 m²

2.150.000 m²

2.140.000 m²

2.130.000 m²

2.120.000 m²

2.110.000 m²

2.100.000 m²

Bau & Pipeline

Der Gesamtbestand an Büroflächen ist 2021 auf annähernd 2,2 Mio. m²

angewachsen. Der moderate Rückgang bei den Bau- und Pipelineflächen

resultiert im Wesentlichen aus Verzögerungen und Verschiebungen von

Projekten. Das aktuelle Bauvolumen liegt deutlich unter dem Mittelwert

von rund 33.000 m², so dass ein Engpass an neuen Flächen in den kommenden

Jahren wahrscheinlich ist. Die leicht rückläufige Pipeline

befindet sich mit einer Gesamtfläche von 120.000 m² aber immer noch

auf einem mit den Vorjahren vergleichbaren Niveau und bildet das

mittlere Bauvolumen für weniger als ein halbes Jahrzehnt ab.


G e o r g - W o l t e r s S t r a ß e

A u t o r s t r a ß e

G e t r u d e n s t r a ß e

F r i e d r i c h s t r a ß e

V

1

01

IV

82

623,39 m 2

223,11 m 2

Studentenwohnen

Studentenwohnen

+ 7,0 m

05

I

454,17 m 2

3

V I

3 8,72 m 2

IV IV

G e o r g - W o l t e r s S t r a ß e

+ 80,0 m

2

79 80

KiTa

1 9,02 m 2

Wohnen /

Biergarten

IV

81

(optionale

Fläche)

79,18 m 2

419,34 m 2

ߊche

XV I

06

1.175,82 m 2

IV IV

50

280,91 m 2

4,245 5,745

49

6,01 5

169,10 m 2

+ 78,5 m

I

I

XIV

51

329,93 m 2

52

157,95 m 2

326,57 m 2

+ 79,0 m

V V V I

VI

+ 78,0 m

+ 78,5 m

48

47

46

+ 80,0 m

32

659,12 m 2

195, 6 473,96 m2 m2

321,19 m 2

I

03

53

Fah räder

243,29 m 2

IV I

42

41

IV

V I

45

A u t o r s t r a ß e

396,49 m 2

V

V

454,63 m 2

350,76 m2

1.169,70 m 2

5,34 5 4,50 2,50 7,87 2,50

3 5,04 m 2

VI

40

39

3 0,81 m 2

518,72 m

528,10 m 2

752,73 m 2

70

71

76

75

3 5,53 m 2

XIV

VI

+ 79,0 m

+ 78,0 m

31

05

+ 81,0 m

IV

VI

VI

V I

VI

VI I

Büro

XII

VI

4

5

54

56

Fah räder

Wohnen

78

V I

77

74

+ 78,5 m

+ 79,0 m

30

Wohnen

Büro

+ 80,0 m

43

IV

6 %

38,48 m 2

I

V

37

24,73 m 2

27,05 m 2

578,04 m 2

VI

73

09

+ 82,5 m

VI

V

29

V

445,28 m 2

38

218,64 m 2

182,15 m 2

187,98 m 2

Wohnen

V I

385,60 m 2

+ 81,0 m

Spieplatz

VI

36

35

28

VI

V

654, 4 m 2

72

Parken

468,31 m 2

VI

574,02 m 2

05

27

2 1,95 m 2

Verwaltung

573,94 m 2

I

+ 7,5 m

VII

26

34 3

09

V I

62,05 m 2

VII

82,65 m 2

34

308,03 m2

477,10 m 2

419, 6 m2

+ 83,5 m

1.841,03 m 2

+ 78,0 m

+ 7,5 m

Micro

Apartments

I

Hoteleingang

2

21

23

IV

04

69

Parken

4.571,12 m 2

Lo by

V

E m i l

i l

E m i l

+ 81,0 m

V I

4

424,81 m 2

249,67 m 2

VI

VI

372,74 m 2

201,68 m 2

232,15 m 2

348,50 m 2

V

VI+ VI V I

68

Kiosk

R e i s e b u s

R e i s e b u s

5

17

V+

12

Bürgerhaus

19

271,14 m2 181,19 m2

+ 82,5 m

+ 79,0 m

VI +

6

+ 81,5 m

03

V

367,65 m 2

+ 78,5 m

1

224, 0 m 2

V

08

R e i s e b u s

R e i s e b u s

R e i s e b u s

R e i s e b u s

7

34,67 m 2

+ 7,5 m

Busbahnhof

Service

räume

Busterminal

109,96 m 2

246, 8 m 2

V

VI

10

VI

8

02

210,28 m2

9

Büro

O t t m e r s t r a ß e

+ 7,5 m

V I

13

1.042,87 m 2

Forschung

03

+ 78,0 m

+ 7,5 m

V I

14

462, 4 m

VI

Forschung

16

15

217,19 m 2

B

U

S

Restaurant

+ 80,0 m

452, 1 m 2

375, 0 m 2

Bus

VII VI

I

VI

57

63

64

58

I

67

B

U

S

354,98 m 2

1.092,26 m 2

434,46 m 2

07

59

V

Halteste le

Brawo

Park

348, 5 m 2

62

VI

V I

Büro´s

1.370,21 m 2

Taxen

Vordach

Kurzparker

Polizei

Fußgänger

Anlieferung

Anlieferung

Büro

6

I

Hotel

Vorfahrt

65

V

424,81 m 2

D - D

E - E

NEUE BÜROS

Zwischen Bahnhof und Innenstadt

13

DAS BAHNHOFSQUARTIER – Verdichtung schafft Potentiale

Bild: WELPvonKLITZING

Das Grundstücksangebot im Braunschweiger

Stadtgebiet ist endlich.

Es macht also Sinn zu schauen, wo dort

noch Potentiale schlummern. Vor dem

Bahnhof, etwas außerhalb der Innenstadt,

ist entlang der Kurt-Schumacher-Straße

einschließlich des Berliner

Platzes eine solche Fläche gelegen,

ca. 18 ha groß. Bei der Erstellung des

Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes

(ISEK) wurde dies auch erkannt,

so dass 2019 ein städtebaulicher Wettbewerb

zur Umgestaltung dieses

Bereiches durchgeführt wurde. Unter

Integration des Bahnhofes mit seinem

denkmalgeschützten Empfangsgebäude

soll ein Eingang zur Stadt geschaffen

werden. Mit dem Atrium-Bummel-

Center und dem Park Viewegs Garten

wird das Bahnhofsquartier entstehen.

Der Wettbewerb wurde vom Architekturbüro

Welp von Klitzing in

Kooperation mit den Verkehrsplanern

von B/M Consult und den Landschaftsplanern

von GLT gewonnen. Ihre

städtebauliche Konzeption mit einem

angemessenen Bahnhofsvorplatz und

der Bebauung heutiger öffentlicher

Verkehrsflächen war Ausgangspunkt

für die Planungen, durch mehrere

Bürgerveranstaltungen mit zahlreichen

Anregungen und Diskussionen begleitet.

Ein lebendiges, urbanes Quartier

der kurzen Wege mit einem vielfältigen

Nutzungsmix an Wohnungen,

Büros, Gastronomie, Handel und

Gewerbe soll entstehen, in dem auch

gemeinschaftliche Nutzungen wie

z. B. Kindertagesstätte und Bürgerhaus

ihren Platz bekommen werden. Angedacht

sind ca. 400 Wohnungen und

gewerbliche Nutzungen für mehr als

1.000 Arbeitsplätze.

Was bedeutet dies für den Braunschweiger

Büromarkt? Im Bahnhofsquartier

können attraktive Büroflächen

in erheblichem Umfang entstehen,

die im ursprünglichen Entwurf überwiegend

vis-à-vis dem Bahnhof angesiedelt

sind. Sie profitieren sowohl von

der sehr guten Anbindung an alle

Verkehrsträger als auch von der Lage

in einer urbanen abwechslungsreichen

Umgebung. Dies wird von vielen

Unternehmen bei der Standortsuche

bereits heute gewünscht. Da schon

2023 der notwendige Bebauungsplan

ausgelegt werden soll, kann eine

Realisierung zeitnah beginnen. Für

Büromieter:innen eröffnet sich damit

ein völlig neues Angebot, was die

dezentralen Lagen und älteren Objekte

durchaus unter Druck setzen könnte.

Das Bahnhofsquartier ist somit ein

gutes Beispiel dafür, wie mittels

Verdichtung innerhalb des Stadtgebietes

attraktive Standorte

entstehen können. Wir sind sicher:

Braunschweig hat noch mehr davon!

C a m p e s t r a ß e

V i e w e g s t r a ß e

752,36 m 2 3 1,27 m 2

H e i n r i c h - B ü s i n g R i n g

K u r t - S c h u m a c h e r - S t r a ß e

h e u t i g e P a r k g r e n z e

V i e w e g s t r a ß e

A n t o n - W i l h e l m - A m o - S t r a ß e

S a l z d a h l u m e r S t r a ß e

IV

1 4,67 m2 341,06 m 2 269,05 m 2

242,83 m 2 1 9,01 m 2

Aufenthalts-

IV

F. - W. - K r a e m e r w e g

A n t o n - W i l h e l m - A m o - S t r a ß e

2

360,75 m2

475,20 m 2 9,31 m 2

24 25

Nahversorgung

Übergang zum Friedhof

121,51 m 2 81, 5 m 2

Vorfahrt

Fah radweg beide Richtungen

A n t o n - W i l h e l m - A m o - S t r a ß e

F. - W. - K r a e m e r s t r a ß e

20 18

B e r l i n e r P l a t z

P l a t z d e r

W i s e n s c h a f t

Nahverkehrsbahnhof

Parken + Fahrradparken (1.OG)

Ba rierefreier Weg zum Bahnhofsviertel

Ersatzhalteste le

h e u t i g e P a r k g r e n z e

Platz am Viewegs Garten

2

196,85 m2

Hauptbahnhof

W i l l y - B r a n d t - P l a t z

Kombihaltestelle (Stadtbahn/Bus)

241,24 m2 171,01 m 2 537,25 m 2

V 60

61

Wirtschaftshof

ca.5 0 Fah räder

Fah radreperatur /

Lageplan: WELPvonKLITZING


14

ausblick Prognose 2022

Foto: Braunschweig Stadtmarketing

status quo + kurzer Rückblick

Die Corona-Pandemie tangiert unser

Leben noch immer. Aber es beschleicht

einen auch das Gefühl der Gewöhnung.

Wenn wir uns die Zahlen des Berichtsjahrs

2021 anschauen, lässt sich jedenfalls

keine Krisenstimmung schlussfolgern.

Eine Trendwende sieht irgendwie anders

aus. Also business-as-usual auch in den

kommenden Jahren?

Status quo und kurzer Rückblick

Das „Homeoffice“, besser gesagt das mobile

Arbeiten, hatten wir im letzten Jahr

thematisiert. Wir waren davon ausgegangen,

dass dieser Aspekt keinen signifikanten

Rückgang der Flächennachfrage zur

Folge haben wird. Der stabile Umsatz hat

uns Recht gegeben – zumindest kurzfristig.

Der leicht angestiegene Leerstand zeigt

aber, dass der Markt in Bewegung geraten

ist. Gerade einige große Unternehmen

haben im vergangenen Jahr erhebliche

Büroflächen im Stadtgebiet abgemietet,

da die Umstände sie zu neuen Standortstrategien

motiviert haben. Das bietet

vielen kleineren, oftmals expansiven

Unternehmen neue Möglichkeiten zur

Anmietung. Die Entwicklungen in der

Innenstadt brauchen dagegen natürlich

mehr Zeit. Geht es doch um nichts weniger

als ggf. einen Systemwechsel, der erhebliche

Diskussionen mit sich bringt.

ESG

Spielt ESG für den Braunschweiger Büromarkt

eine relevante Rolle? Aktuell sicher

nicht! Aus den Erfahrungen mit den Nachhaltigkeitszertifizierungen

sind wir auch für die

mittelbare Zukunft skeptisch, dass die Themen

Environmental (E = Umwelt), Social (S =

Sozial) und Governance (G = Unternehmensführung)

eine maßgebliche Bedeutung für

den überwiegenden Teil der Büroimmobilien

in Braunschweig bekommen werden. Dieser

aus der EU-Taxonomie resultierende Ansatz

für nachhaltige Investments hat für unseren

Markt eine untergeordnete Relevanz, da uns

schlicht die institutionellen Investoren

fehlen. Ein nicht zu unterschätzender Aspekt

ist aber der Green Deal der EU, welcher u. a.

den Energieverbrauch von Immobilien innerhalb

der nächsten Jahre signifikant reduzieren

soll. Es kann erhebliche Investitionen auslösen,

um die Immobilien auf den Dekarbonisierungspfad

zu bringen.

Chancen und Risiken

Es sind wohl mehr die wirtschaftlichen

Rahmenbedingungen, die das Marktgeschehen

in 2022 tangieren werden. Sollten

die Ökonomen Recht behalten und es

setzt sich eine Inflationsspirale aus steigenden

Kosten und Preisen in Gang, dürfte

manches Geschäftsmodell unter Druck

geraten. Die resultierenden Inflationsraten

werden durch Wertanpassungsklauseln

zwar vermieterseits früher als erwartet zu

höheren Mieteinnahmen führen, aber für

die Mieter:innen auch zu höheren Kosten.

Wenn sich diese Mieten u. U. zu stark vom

Markt abkoppeln, werden die mietenden

Unternehmen zunehmend belastet. Dies

könnte im Kontext mit den neuen Arbeitsmodellen

viele zum Überdenken des

eigenen Flächenverbrauchs motivieren.

Dies aber nicht nur in der Quantität,

sondern auch in der Qualität. Die Dynamik

am Markt würde sich beschleunigen.


unterstützer:innen

an unserer Seite

15

Unterstützerkreis

AAI – Arbeitsausschuss Innenstadt

Arbeitgeberverband Braunschweig

ARTmax Verwaltung

Braunschweiger Immobilienmanagement

Braunschweigische Landessparkasse

Braunschweig Zukunft

DZ Hyp

Engel & Völkers

Gutachterausschuss BS-WOB

Junicke & Co.

gefördert von:

jura:werk Rechtsanwälte

Kroschke sign-international

mediaworld

nowo Immobilien

Öffentliche Facility Management

Staake Investment & Consulting

Streiff Holding

Triacon

TU Braunschweig

Volksbank BraWo Projekt

© Altmeppen ∙ Gesellschaft

für Immobilienbewertung

und -beratung mbH

Bewertung

Beratung

Büromarkt

Frankfurter Straße 2 / ARTmax

38122 Braunschweig

Telefon +49 531 80116-60

Telefax +49 531 80116-66

altmeppen@altmeppen.de

www.altmeppen.de

Partner:

Die 7 Teilmärkte des Braunschweiger Büroimmobilienmarktes

Legende

Stadtrand Nord

Stadt Nord

Stadt West

Stadt Ost

Innenstadt

Stadt Süd

Übriger

Stadtrand

Interaktive Karte

auf www.büromarkt-braunschweig.de

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