FOCUS Immobilien Spezial 01:2022 Vorschau
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SPEZIAL<br />
DER IMMOBILIEN-ATLAS<br />
Begehrte Büros<br />
Die Trends bei den<br />
Gewerbe-<strong>Immobilien</strong><br />
Stagnation im Süden<br />
Preiswende in der teuersten<br />
Stadt Deutschlands?<br />
Magnet im Osten<br />
Warum Leipzig die<br />
Investoren begeistert<br />
IMMOBILIEN<br />
April <strong>2022</strong> focus-immobilienmakler.de<br />
Der große<br />
Deutschland-<br />
Atlas <strong>2022</strong><br />
PREISE, RENDITEN, PROGNOSEN<br />
Alles, was Sie jetzt über<br />
den Markt wissen müssen<br />
EMPFEHLUNG<br />
1000 TOP-MAKLER<br />
110 STÄDTE IM VERGLEICH<br />
In Kooperation mit<br />
Begrünte Türme<br />
In Berlin plant Star-<br />
Architekt Christoph Langhof<br />
intelligente Hochhäuser<br />
zwischen Messe und ICC<br />
Diese Ausgabe von <strong>FOCUS</strong>-<strong>Spezial</strong> ist einer Teilauflage von <strong>FOCUS</strong> Magazin 16/<strong>2022</strong> beigelegt.
Alle <strong>FOCUS</strong>-Titel to go.<br />
focus-shop.de<br />
JETZT<br />
E-PAPER LESEN:
EDITORIAL<br />
ROBERT SCHNEIDER,<br />
CHEFREDAKTEUR <strong>FOCUS</strong><br />
LIEBE LESERINNEN,<br />
LIEBE LESER,<br />
der deutsche <strong>Immobilien</strong>markt zeigt sich<br />
gespaltener denn je: Während die Statistiker<br />
in zahlreichen Boom-Städten wie<br />
Frankfurt am Main oder München klare<br />
Bremsspuren bei Kaufpreisen und Mieten<br />
registrieren, stehen in Berlin oder Leipzig<br />
die Zeichen auf Wachstum und Verteuerung.<br />
Die 110 größten Städte im Land<br />
haben wir genauer analysiert und wagen<br />
mit unseren Experten diese Prognose für<br />
<strong>2022</strong>: In 68 Städten stagnieren die Wohnkosten<br />
oder sinken sogar.<br />
MILLIONEN DATEN AUSGEWERTET<br />
Basis der Untersuchungen ist der millionenfache<br />
Datenschatz zu Angeboten für<br />
Häuser und Wohnungen im Miet- und<br />
Kaufsegment des größten Marktplatzes für<br />
<strong>Immobilien</strong> in Deutschland, ImmoScout24.<br />
Dazu erforschte die Redaktion den ungebrochenen<br />
Wohntrend „Raus aufs Land“<br />
und nahm zehn besonders interessante<br />
Großstädte als Brennpunkte des <strong>Immobilien</strong>marktes<br />
unter die Lupe.<br />
EXPERTEN MIT BRIEF UND SIEGEL<br />
Mit enthalten ist unsere aufwendig recherchierte<br />
Liste mit Empfehlungen für<br />
1000 Makler im Bundesgebiet, die traditionell<br />
auf einer großen Umfrage zu Bekanntheit<br />
und Servicequalität basiert.<br />
Wenn Sie sich die Frage stellen „Soll ich<br />
jetzt noch kaufen?“, wird Ihnen unser<br />
neuestes <strong>Immobilien</strong>-<strong>Spezial</strong> mit Sicherheit<br />
eine fundierte Entscheidungsgrundlage<br />
bieten.<br />
Herzlich<br />
Ihr<br />
focus-immobilienmakler.de<br />
Fo t o s : P e t e r R i g a u d / F O C U S - M a g a z i n , Y v e s S u c k s d o r f f , i m a g o i m a g e s / S t e f f e n S c h e l l h o r n Titel: Langhof<br />
INHALT<br />
4–8<br />
10–12<br />
36–59<br />
60–61<br />
62<br />
RAUS AUFS LAND _ Wie Familie Roemer aus<br />
der Großstadt flüchtete und sich den Traum vom<br />
eigenen Haus in der Natur erfüllte<br />
8–9<br />
RADIKAL UMSTELLEN _<br />
Warum Ralf Weitz, Chef von ImmoScout24, für<br />
mehr Neubauten anstelle von Sanierungen eintritt<br />
und wie sich damit auch Kosten sparen lassen<br />
PREISE & PROGNOSEN _ Die Wohnkosten für die 110 größten deutschen Städte<br />
im Überblick – inklusive Kauf- und Mietpreisen sowie der Vorhersage für <strong>2022</strong><br />
13–35<br />
STÄDTE & VIERTEL _ Die Detail-Analyse für zehn<br />
<strong>Immobilien</strong>-Hotspots von Hamburg bis München<br />
mit Stadtkarten und Experteneinschätzungen<br />
RAT & TAT _ Die <strong>FOCUS</strong>-Maklerlisten <strong>2022</strong><br />
36<br />
37<br />
59<br />
METHODIK _ So ermittelte <strong>FOCUS</strong> die besten Anbieter<br />
1000 ausgezeichnete Adressen nach Bundesländern<br />
IMPRESSUM<br />
GEWERBE & MARKT _ In sieben Top-Städten sind Büroräume wieder gefragter<br />
BOOM & TOWN _ Prominente Hilfe beim<br />
überraschenden Aufstieg von Dessau-Roßlau im<br />
<strong>Immobilien</strong>markt<br />
<strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL<br />
3
TITEL<br />
Viel Garten,<br />
viel Terrasse:<br />
Die Roemers zogen<br />
aus der Stadtwohnung<br />
in einen<br />
großzügigen Neubau<br />
Die Sehnsucht nach dem<br />
eigenen Haus auf dem Land<br />
Stadtleben ? Schön und gut. Aber zwei von drei Bundesbürgern hegen<br />
den Traum von einem Leben in ländlichen Regionen, am liebsten im<br />
eigenen Haus. Eine Spurensuche in der Tiefe romantischer Verheißungen<br />
4<br />
<strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL
WOHN-TREND<br />
„Haben Sie bereits einen Umzug in<br />
eine ländlichere Region in Erwägung<br />
gezogen?“<br />
Nein<br />
37<br />
%<br />
35<br />
28<br />
Ja, das habe ich bereits<br />
in einem meiner<br />
Wohnorte in<br />
Erwägung<br />
gezogen<br />
Ja, das habe ich<br />
bereits in mehreren<br />
meiner Wohnorte<br />
in Erwägung gezogen<br />
Quelle: Innofact/ImmoScout24, 02/<strong>2022</strong><br />
Reiz der Region:<br />
Fast zwei Drittel der<br />
Bundesbürger im Alter<br />
von 18 bis 65 spielen<br />
mit dem Gedanken,<br />
aus Ballungszentren<br />
abzuwandern<br />
D<br />
as beste Kompliment für ihre gelungene<br />
Stadtflucht aus Hannover<br />
schenkt sich Familie Roemer gleich<br />
selbst: „Wir würden heute nichts anders<br />
machen bei Planung, Finanzierung<br />
oder dem Bau“, sagen sie. Ihr<br />
Urteil ist gut abgehangen und mit<br />
ausführlichen Wohnerfahrungen nun<br />
über mehr als drei Jahre angereichert.<br />
Im Stadtgebiet der niedersächsischen<br />
Metropole sei es bereits vor zehn Jahren<br />
„fast unmöglich“ gewesen, ein bezahlbares<br />
Haus oder Baugrundstück<br />
<strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL<br />
5
IMMOBILIENMARKT<br />
Was kostet<br />
meine Stadt?<br />
Wie teuer ist eine Wohnung in meinem<br />
Viertel? Wo steigen die Preise, wo fallen sie?<br />
Und in welchen Metropolen könnte sich ein<br />
Kauf noch lohnen? Diese Fragen beantwortet<br />
der <strong>FOCUS</strong> <strong>Immobilien</strong>-Atlas <strong>2022</strong> in<br />
Zusammenarbeit mit Deutschlands größtem<br />
Marktplatz für Wohnangebote, dem Portal<br />
ImmoScout24. Die Experten werteten<br />
für 110 Top-Städte Millionen von Daten für<br />
ihre Prognosen aus und zeichnen die Preisverläufe<br />
der vergangenen vier Jahre nach<br />
D<br />
ie neue Analyse umfasst wiederum<br />
die 110 größten Städte<br />
Deutschlands im Überblick sowie<br />
nochmals zehn Metropolen von<br />
Hamburg bis München mit Stadtkarten<br />
im Detail. Die Datenbasis wurde<br />
komplett überarbeitet und basiert auf<br />
mehr als 8,5 Millionen Inseraten der<br />
letzten fünf Jahre auf ImmoScout24.<br />
Dabei werden alle Mietwohnungsinserate<br />
analysiert. Die Werte werden<br />
für Referenzobjekte für den jeweils<br />
betrachteten <strong>Immobilien</strong>typ durch<br />
einen Algorithmus aus dem Bereich<br />
des maschinellen Lernens ermittelt.<br />
Dieses Modell ist neu entwickelt und<br />
liefert präzisere Ergebnisse. So können<br />
Ausreißer spezifischer herausgefiltert<br />
werden, und die Daten geben<br />
ein zuverlässigeres Marktbild ab.<br />
Die Übersichten sind deshalb mit<br />
Publikationen der Vorjahre nur eingeschränkt<br />
vergleichbar. Das bietet<br />
der Überblick über die 110 größten<br />
Städte Deutschlands (vgl. S. 10 – 12):<br />
In der Kategorie Mieten werden die<br />
angebotenen Objekte getrennt nach<br />
Neubauten mit Erstbezug 2021 sowie<br />
nach älteren Bestandswohnungen<br />
ausgewertet. Referenzobjekt für Mieten<br />
ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung<br />
mit 70 Quadratmeter<br />
Wohnfläche.<br />
DER GROSSE IMMOBILIEN-ATLAS <strong>2022</strong><br />
TREND ÜBER VIER JAHRE<br />
Die weiter ausgewiesene jährliche Veränderung<br />
in Prozent seit 2<strong>01</strong>8 ist ein<br />
guter Maßstab, um längerfristige Entwicklungen<br />
in den Städten zu erkennen.<br />
Die Standzeit eines Mietangebots<br />
bei ImmoScout24 bis zur Löschung<br />
signalisiert zusätzlich eine über den<br />
Preis hinausgehende angespannte oder<br />
entspanntere Nachfragesituation vor<br />
Ort. Am schnellsten waren demnach<br />
Objekte in Greifswald nach nur vier<br />
Tagen vermietet, mehr als 13-mal so<br />
lange dauerte es hingegen in Chemnitz<br />
(53 Tage).<br />
In der Kategorie der Eigentumswohnungen<br />
zum Kauf werden ebenfalls die<br />
durchschnittlichen Werte für Bestandswohnungen<br />
und Neubau/Erstbezug<br />
genannt, dazu die prozentualen jährlichen<br />
Veränderungen seit 2<strong>01</strong>8.<br />
In der Kategorie für Häuser zum<br />
Kauf finden Sie ebenfalls die Preise für<br />
Bestandsobjekte sowie gesondert für<br />
Neubauten. Als Standard gilt hier ein<br />
Haus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche<br />
und einem 600 Quadratmeter großen<br />
Grundstück. Dabei wird nicht weiter<br />
unterschieden nach Reihenhäusern,<br />
Doppelhäusern oder frei stehenden<br />
Objekten. Die jährliche Veränderung<br />
seit 2<strong>01</strong>8 ist hier auch verzeichnet. Als<br />
Rendite-Indikator hat sich die Kategorie<br />
Hamburg S. 14<br />
Bremen S. 16<br />
Düsseldorf S. 24<br />
Köln S. 22<br />
Hannover S. 18<br />
Frankfurt S. 20<br />
Stuttgart S. 28<br />
Berlin S. 30<br />
Leipzig S. 34<br />
München S. 26<br />
der Wohnungen bewährt: Hier werden<br />
die Quadratmeterpreise zum Kauf eines<br />
Neubaus ins Verhältnis zu den erzielten<br />
Mieten in Neubauten gesetzt. Die<br />
Spreizung bleibt enorm und lässt Rückschlüsse<br />
auf die marktkonforme Kaufpreishöhe<br />
zu: Die geringste Rendite<br />
mit 2,5 Prozent erreichen allesamt die<br />
südlichen Städte Rosenheim, Augsburg,<br />
Landshut, Konstanz sowie München.<br />
Die höchste Rendite erzielen Vermieter<br />
mit 5,5 bis 6,3 Prozent in Zwickau, Plauen<br />
sowie Dessau-Roßlau.<br />
PROGNOSE FÜR <strong>2022</strong><br />
Die aktuelle Prognose von ImmoScout24<br />
für das laufende Jahr <strong>2022</strong> in den<br />
110 größten Städten berücksichtigt weitere<br />
Daten – wie die Entwicklung der<br />
Einwohner sowie des Wohngebäudebestandes.<br />
Wurde in einer Stadt also<br />
viel gebaut, der Zuzug schwächte sich<br />
ab oder es gab gar Abwanderung, dann<br />
kann sich der neue Ausblick von steigenden<br />
<strong>Immobilien</strong>preisen auf kon stant<br />
oder fallend ändern.<br />
Die Detailkarten zu den zehn Großstädten<br />
Hamburg, Bremen, Hannover,<br />
Berlin, Düsseldorf, Köln, Leipzig, Frankfurt/Main,<br />
Stuttgart und München (vgl.<br />
S. 14 – 35) zeigen die verschiedenen<br />
Preislagen der Stadtteile und Stadtbezirke<br />
nach Farben gegliedert an: gelb<br />
für die günstigsten Lagen, dunkelrot für<br />
die teuersten. Basis für die Färbung ist<br />
jeweils der angebotene durchschnittliche<br />
Kaufpreis für Häuser, berechnet<br />
für das 140-m 2 -Referenzobjekt. Sollte<br />
es in einzelnen Stadtteilen keine Häuser<br />
im Angebot gegeben haben, dann<br />
liegen der Einfärbung die Werte für<br />
Kaufwohnungen zugrunde. ■<br />
<strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL<br />
13
DER NORDEN | HAMBURG<br />
HAMBURG<br />
Der <strong>Immobilien</strong>markt der Hansestadt<br />
zeigt sich gespalten: Mieten stagnieren,<br />
wogegen sich Kaufobjekte verteuern.<br />
Für <strong>2022</strong> sagt ImmoScout24<br />
steigende Wohnkosten voraus<br />
Rissen<br />
Elbe<br />
Cranz<br />
Sülldorf<br />
Blankenese<br />
2 km<br />
Nienstedten<br />
Osdorf<br />
Flugplatz<br />
Hamburg-<br />
Finkenwerder<br />
Lurup<br />
Finkenwerder<br />
Schnelsen<br />
Eidelstedt<br />
Groß Flottbek<br />
Othmarschen<br />
Stellingen<br />
Ottensen<br />
Waltershof<br />
Eimsbüttel<br />
Elbe<br />
Niendorf<br />
Lokstedt<br />
Iserbrook<br />
Altona-<br />
Nord<br />
Bahrenfeld<br />
St.Pauli<br />
Altona-<br />
Altstadt<br />
Steinwerder<br />
Hoheluft<br />
Flughafen<br />
Hamburg<br />
Groß Borstel<br />
Eppendorf<br />
Ohlsdorf<br />
Poppenbüttel<br />
Harvestehude Barmbek-Süd<br />
Rotherbaum<br />
Uhlenhorst<br />
Eilbek<br />
Sternschanze<br />
Hohenfelde<br />
Neustadt<br />
St.Georg Borgfelde<br />
Hamm<br />
Altstadt<br />
Hammerbrook<br />
HafenCity<br />
Langenhorn<br />
Kleiner<br />
Grasbrook<br />
Rothenburgsort<br />
Fuhlsbüttel<br />
Alsterdorf<br />
Winterhude<br />
Barmbek-Nord<br />
Duvenstedt<br />
Rahlstedt<br />
Steilshoop<br />
Lemsahl-<br />
Mellingstedt<br />
Wellingsbüttel<br />
Dulsberg<br />
Bramfeld<br />
Wandsbek<br />
Marienthal<br />
Horn<br />
Billbrook<br />
Wohldorf-<br />
Ohlstedt<br />
Bergstedt<br />
Sasel<br />
Farmsen-<br />
Berne<br />
Tonndorf<br />
Jenfeld<br />
Billstedt<br />
Hummelsbüttel<br />
Neuenfelde<br />
Francop<br />
Hausbruch<br />
Altenwerder<br />
Moorburg<br />
Süderelbe<br />
Wilhelmsburg<br />
Veddel<br />
Moorfleet<br />
Neuallermöhe<br />
Billwerder<br />
Tatenberg<br />
Spadenland<br />
Allermöhe<br />
Lohbrügge<br />
Norderelbe<br />
Neugraben-<br />
Fischbek<br />
DURCHSCHNITTLICHE ANGEBOTSPREISE<br />
Einfamilienhaus,<br />
140 m2 in Euro<br />
Bestandswohnung<br />
in Euro / m2<br />
Mietwohnung<br />
in Euro / m2<br />
über 1 Mio. über 7000 über 15,00<br />
850 000 – 1 Mio. 5500 – 7000 13,00 – 15,00<br />
700 000 – 850 000 4500 – 5500 11,50 – 13,00<br />
550 000 – 700 000 3500 – 4500 10,00 – 11,50<br />
unter 550 000 unter 3500 unter 10,00<br />
Heimfeld<br />
Die besonders wertvollen<br />
Lagen finden sich nicht<br />
mehr nur entlang der Alster.<br />
Bestes Beispiel ist<br />
Langenhorn, nördlich des<br />
Flughafens Fuhlsbüttel<br />
Eißendorf<br />
Marmstorf<br />
Harburg<br />
Wilstorf<br />
Langenbek<br />
Sinstorf<br />
Neuland<br />
Gut Moor<br />
Kirchwerder<br />
Ochsenwerder<br />
Elbe<br />
Reitbrook<br />
Quelle: ImmoScout24,<br />
eigene Recherchen<br />
14<br />
<strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL
MARKETTE<br />
METHODIK<br />
Die Top-<strong>Immobilien</strong>makler<br />
– so wurde die Liste erstellt<br />
Wer wurde befragt?<br />
Unsere Liste der deutschen Top-<br />
Makler basiert auf der Expertise der<br />
<strong>Immobilien</strong>branche. Unser Kooperationspartner<br />
ImmoScout24 und die<br />
IVD-Regionalverbände haben etwa<br />
19 000 Makler und Maklerinnen zu<br />
einer Online-Befragung eingeladen.<br />
Die Befragten konnten Maklerunternehmen,<br />
die im Bereich Wohnimmobilien<br />
tätig sind, empfehlen. Die Liste<br />
nennt die 1000 am häufigsten empfohlenen<br />
Wohnimmobilienmakler in<br />
Deutschland, verteilt auf 20 Regionen.<br />
Sie erscheint <strong>2022</strong> bereits zum<br />
zehnten Mal.<br />
Wie wurde befragt?<br />
Das Unternehmen Statista hat die Befragung<br />
vom 2. September bis 13. Oktober 2021 durchgeführt<br />
und darauf geachtet, dass Eigenempfehlungen<br />
oder die Nennung von Unternehmen, die<br />
mit den befragten Firmen offiziell verbunden<br />
sind, nicht gewertet wurden. Nur diejenigen<br />
Unternehmen, die eine Mindestanzahl von<br />
Empfehlungen erreichten, wurden in die Liste<br />
aufgenommen. Wichtig für die Aufnahme in<br />
die Top-Liste (etwa bei gleicher Anzahl von<br />
Empfehlungen) waren zusätzliche Kriterien:<br />
die Mitgliedschaft im IVD, eine etwaige Nennung<br />
in der Top-Liste des Vorjahres, Zertifizierungen<br />
und bestimmte Dienstleistungen, die ein Unternehmen<br />
zusätzlich anbietet.<br />
Bewertung der Angaben<br />
EINE LISTE<br />
MIT TRADITION<br />
Die <strong>FOCUS</strong>-Liste<br />
der Top-Makler wurde<br />
bereits zum zehnten<br />
Mal in einem aufwendigen<br />
Verfahren<br />
erstellt. Selbstver<br />
ständlich wird<br />
die Qualität von<br />
Immobi lienmaklern,<br />
die nicht in der Liste<br />
aufge führt sind,<br />
nicht angezweifelt.<br />
Ausgewiesen wird für 1000 <strong>Immobilien</strong>makler die Empfehlungshäufigkeit<br />
durch Kollegen in drei Abstufungen sowie die durchschnittliche<br />
Kundenbewertung bei ImmoScout24 (maximal fünf Sterne). Die<br />
Zusatzinformationen zu jedem Büro holte Statista vor der Veröffentlichung<br />
in einer weiteren Online-Befragung (22.10.2021 bis 17.11.2021)<br />
von den Top-Maklern ein. Die geografische Zuordnung erfolgt nach dem<br />
Tätigkeitsgebiet des Maklers, nicht nach dem Standort des Büros.<br />
Auszeichnung mit Siegel<br />
Sie finden uns auch unter:<br />
focus-immobilienmakler.de<br />
Alle in der <strong>FOCUS</strong>-Liste aufgeführten Büros erhalten<br />
die Auszeichnung „Top-<strong>Immobilien</strong>makler <strong>2022</strong>“. Sie sind<br />
berechtigt, das entsprechende Siegel zu erwerben.<br />
36 <strong>FOCUS</strong>-SPEZIAL
Sprache ändern