essen - Mietergemeinschaft Essen eV

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INHALT:

Mietspiegel im Sinne

der Mieter S. 4

Umzugsbrennpunkt

Altendorf S. 5

Ein Jahr danach:

Zweifel am LEG-Käufer S. 6

Serie Wohnprojekte:

Buntstift für Jung und Alt S. 7

Deutsche Annington:

Kein Service unter

dieser Nummer S. 8-9

Malerviertel:

Maulkorb für Mieter S. 10

Heuschrecken fressen

Meerkampsiedlung S. 11

Immer Ärger mit den

Treppenhaus S. 12-13

Vor der Bundestagswahl:

Heuschrecken an

die Leine? S. 16-17

Neue

Heizkostenverordnung:

Das kann teuer

werden S. 18-19

Hartz IV:

Tatsächliche Heizkosten müssen

übernommen werden S. 20

Geld zurück nach

Endrenovierung S. 21

Wohnen mit Hartz IV

in Essen S. 22-24

2

Im Altendorfer Abrissviertel zerfallen

die Wohnungen. Währenddessen

werden andernorts die Allbau-Wohnungen

kräftig aufpoliert. Für die Blockstraße

in Kupferdreh hat sich die Allbau

AG einiges an „Modernisierungsmaßnahmen“

einfallen lassen. Die Liste liest

sich wie ein kleiner Katalog: Das Gebäude

soll komplett gedämmt werden. Das

Dach, die Fenster, die Eingangstüren,

die Vordächer, die Briefkasten und

auch die Außenanlagen erneuert werden.

Balkone saniert, die Heizung auf

Gasetagen umgestellt, eine Waschküche

hergerichtet und zu guter Letzt auch die

Treppenhäuser einen neuen Anstrich

bekommen. Klingt doch toll, oder?

Komfort hat

seinen Preis

So richtig begeistert ist das Ehepaar

Ursula und Klaus Neubert nicht. Süffisant

erklärt ihr Vermieter, die Allbau

AG, den beiden Ende April per Brief,

dass Komfort eben „seinen Preis“ habe.

Den Maßnahmenkatalog bekommen

die Mieter das erste Mal zu Gesicht.

Schön verpackt mit der dazugehörigen

ESSEN

Mit Komfort den Mieter ausnehmen:

Modernisierungsfall

Blockstraße

Ankündigung der Mieterhöhung auf

Grund der vorgesehenen Veränderungen.

Die Nettokaltmiete der Neuberts

soll um 70,25 Euro steigen. Das

bedeutet mal eben 14,33 % mehr Miete.

Als Mitglieder der Mietergemeinschaft

wandten sich die Kupferdreher darum

direkt an ihre Rechtsanwältin in Sachen

Mietfragen Heike Schnittker. Denn ganz

so einfach, wie die Allbau AG sich es

dachte, müssen die Neuberts das Maßnahmenpaket

und die Mieterhöhung

wahrscheinlich nicht abnicken.

„Aus dem vorliegenden Schreiben

geht nicht hervor, welche Kosten konkret

für die einzelnen Maßnahmen berechnet

werden und welche konkreten

Maßnahmen sich auf die Wohnung

unserer Mitglieder beziehen“, schreibt

die Rechtsanwältin daher an die Allbau

AG. Schließlich sind bei den Neuberts

Fenstererneuerung, eine neue Briefkastenanlage

oder eine neue Gasetagenheizung

noch gar nicht nötig. Ein

Antwortschreiben der Allbau AGg mit

genauer Aufschlüsselung lässt noch auf

sich warten. So wissen die Neuberts zurzeit

noch nicht, ob sie die Maßnahmen

dulden müssen oder ob sie von ihrem

außerordentlichen Kündigungsrecht

Gebrauch machen möchten.

Sanierungsbedürftig: Häuser in der Blockstraße in Kupferdreh


Fortsetzung von Seite 2

Doppelt abkassieren

„Das ist ein unglaublicher Betrag, der

für die Maßnahmen veranschlagt wird“,

kommentiert Karin Schnittker, Vorstandsmitglied

der Mietergemeinschaft

Essen. „Jahrelang haben die Mieter dort

gewohnt und mit jeder Miete für Instandsetzung

und Modernisierung mit

ihrem Mietzins gezahlt. Jetzt werden sie

wieder zur Kasse gebeten.“ Gerne würde

die Mietergemeinschaft solch eine

weitverbreitete Abzocke stoppen. Doch

leider müssen Vermieter per Gesetz gar

nicht erst nachweisen, ob das vorgesehene

Geld jemals für Modernisierungen

ausgegeben wurde. Weil sich aber in den

vergangenen Jahren in der Blockstraße

nicht allzu viel getan hat, macht Karin

Schnittker die einfache Rechnung auf:

„Man kann davon ausgehen, dass die

heutigen Mieter die Maßnahmen schon

längst voll finanziert haben.“ Trotzdem

stehen die Neuberts nicht alleine da.

„Wir sind der Meinung, dass gar nicht

alle aufgeführten Maßnahmen als Modernisierung

gewertet werden können“,

erklärt Karin Schnittker, „das muss jetzt

als erstes geklärt werden.

Sollte es sich um Modernisierungsmaßnahmen

handeln hat der Vermieter

das Recht elf Prozent der Kosten auf

die Miete umzulegen. Die Allbau AG

beziffert diese elf Prozent auf „vorläufig

129,29 Euro monatlich“. Nun hat die

Allbau AG diese mögliche Erhöhung

vorab schon einmal freiwillig reduziert:

Auf die oben genannten 70,25 Euro Anhebung

der Nettokaltmiete. Die Sache

hat nur einen Haken. Die reduzierte

Mieterhöhung bekommen die Neuberts

nur, wenn sie ab trotz wochenlangem

Baustaub, Lärm und anderer Umbauprobleme

sehr brav sind und keine

Mietminderung einfordern. „Diese Art

Drohung ist wirklich ungeheuerlich“,

wirft Karin Schnittker ein, „Die Allbau

AG will so Mietausfälle umgehen. Außerdem

spart sie sich auch noch die

Verwaltungskosten, die bei Mietminderungsforderungen

entstehen. Und die

Mieter werden dazu angehalten alles

über sich ergehen zu lassen.“

Und schlussendlich bleibt neben

dem ganzen Umbaustress auch noch

die saftige Mieterhöhung um 14,33

Prozent bestehen. „Das ist für Mieter

sehr viel Geld. Schon jetzt sind einige

ausgezogen, die das nicht bezahlen

können“, weiß Karin Schnittker. „Wenn

die Allbau AG die vollen Kosten einfor-

dern würde, wäre die Vermietbarkeit

der Wohnungen gefährdet“, ist sie sich

sicher. Häuser mit Leerstand machen

sich aber nicht gut. „Die Allbau AG

weiß selber, dass sie die erhöhte Miete

am Essener Wohnungsmarkt gar nicht

nehmen kann. Dafür gibt es bereits zu

viele leer stehende Wohnungen und

somit genügend Möglichkeiten umzuziehen.“

Auch wenn die Maßnahmen nach

den Ferien bereits begonnen haben, für

eine Mieterversammlung ist es nicht zu

spät. Der Vorstand der Mietergemeinschaft

wird dort jedenfalls vorbeikommen

und genau hinhören. Immerhin

gibt es einigen Nachholbedarf. Die

Allbau AG muss erst einmal Stellung

nehmen, welche Umbauten überhaupt

korrekte Modernisierungsmaßnahmen

sind und mit welchen Mieterhöhungen

jeder einzelne Mieter zu rechnen hat.

Und wenn man sich den Umbau-Katalog

vor Augen führt, wäre es eigentlich

nur fair die Mieten während der Bauarbeiten

zu erlassen.

Immer auf Tour: Wo Menschen sind - wie hier auf dem Kaiserparkfest am 9.

August - ist auch der Infostand der Mietergemeinschaft Essen nicht weit.

ESSEN

3


ESSEN

Mietspiegel im Sinne der Mieter:

Was tut die Stadt Essen?

4

Eigentlich ganz praktisch so ein

Mietspiegel. Gedacht ist er, um

die ortsübliche Vergleichsmiete darzustellen.

Im Konkreten soll sich an

der Tabelle ablesen lassen, wie viel pro

Quadratmeter an Miete zu zahlen ist bei

ähnlichen Lage, gleichem Baujahr, vergleichbarer

Qualität von z. B. Heizung

oder Toilette sowie der Energiewerte

wie beispielsweise der Fensterisolierung.

Im Idealfall kann ich als Mieter einfach

feststellen, welcher Quadratmeterpreis

für meine Wohnung annehmbar ist.

Denn auch für den Vermieter ist der

Mietspiegel eine Richtschnur, über die

er nicht einfach beliebig die Miete erhöhen

kann. „Entscheidend ist, dass der

Mietspiegel regelmäßig und qualifiziert

auf einer breiten Datenlage aus allen

Wohnlageklassen ermittelt wird. Er also

wirklich die Wohnungssituation und

Quadratmeterpreise in Essen darstellt.

Immerhin verwenden Vermieter den

Mietspiegel als Argument für Mieterhöhung,

auch vor Gericht verwendet.“

Und in Essen? Damit der Mietspiegel

überhaupt seinen Zweck erfüllt

und stets die aktuelle Vergleichsmiete

ausweist, muss die Stadt ihn alle zwei

Jahre neu erstellen. Und macht sie das?

Im Oktober soll der neue Essener Mietspiegel

erscheinen. Wenn alles klappt

und die Datenlage dafür ausreichend

ist. Zu erwarten ist dies allerdings nicht.

Fällig war er außerdem bereits zum 1.

Juli, der noch gültige Mietspiegel ist

nämlich auf den 1. Juli 2007 datiert.

Eine Erklärung für die Verzögerung gibt

es nicht. „Wir rechnen damit, dass der

Mietspiegel noch viel später als Oktober

erscheint. Wenn das passiert, entsteht

ein rechtsfreier Raum. Statt des neuen

ist der alte Mietspiegel weiterhin gültig.

Dabei rechnen wir mit so viel Leerstand

auf dem Essener Wohnungsmarkt, dass

sich die Vergleichsmieten eigentlich

verändern müssten.“

Kein Mietspiegel im

Sinne der Mieter

Sicherlich ist die Erstellung eines

Mietspiegels eine Menge Arbeit. Für

umliegende Städte wie Bochum scheint

die pünktliche Erstellung allerdings

kein Problem zu sein. „Die Stadt Essen

ist anscheinend nicht bereit den Mietspiegel

nach wissenschaftlichem Prinzip

zu erfassen“, sagt Karin Schnittker von

der Mietergemeinschaft Essen. Die

Fragebögen gelangen nur durch Zufall

zu den Mietern, die eigentlich befragt

werden sollen. Außer kleinerer Pressemeldungen

wird die Befragung gar nicht

publik gemacht. Extra geschulte Kräfte,

die beim Ausfüllen

des Bogens

helfen, gibt es

kaum. An viel

e n M i e t e r n

geht die Mietspiegel-Befragung

so spurlos

vorbei. Schlussendlich

wird

die Anzahl der

notwendigen

F r a g e b o g e n ,

um überhaupt

qualifiziert Vergleichsmieten

auszuweisen,

gar nicht erreicht.

„Schon 2007

waren viele Bereiche

des Wohnungsmarktes

nicht abgedeckt.

Das verzerrt die

Quadratmeterpreise

im Mietspiegel. Statt eines qualifizierten

Mietspiegels gab es nur eine

einfache Version. Am Schluss hat noch

nicht einmal der Rat der Stadt den

Mietspiegel zu Gesicht bekommen.“

Gerne hätte die Mietergemeinschaft

Essen darum am neuen Mietspiegel

mitgewirkt. Im dafür zuständigen Gutachterausschuss

durfte sie aber nicht

mitarbeiten. „Wir haben uns diesmal an

alle Ratsfraktionen gewendet, trotzdem

sind wir nicht im Gutachterausschuss

vertreten.“

Verspäteter Daten-

Dschungel

Während in Essen die Mieter noch

einige Zeit auf den wahrscheinlich

unzureichenden Mietspiegel warten

müssen, halten die Bochum seit 1.

April ihren neuen Mietspiegel in Händen:

pünktlich erschienen, nach wissenschaftlichen

Kriterien erstellt und

durch leichtverständliche Sprache gut

nutzbar. Statt die kleine, zehnseitige

Broschüre der Stadt Bochum als Vorbild

zu nehmen, wurden in Essen die Mieter

bisher mit einer 26-seitigen, schwer

verständlichen Broschüre belastet. Zig

Seiten muss der Essener wälzen, um

seine Vergleichsmiete zu begreifen.

Kämpferisch bei Mietspiegel-Fragen: Karin Schnittker

„Das Problem fängt bereits beim Fragebogen“,

weiß Karin Schnittker, „Weil

wir die Fragen selber zu schwer fanden,

haben wir ein paar unserer Mitglieder

gefragt, wie sie den Fragebogen beantworten

würden.“ Das Ergebnis: „Die

Fragen sind viel zu schwierig gestellt.

Die Eingangsfrage lautet zum Beispiel

‚Ist die Miete KEINE Nettokaltmiete?’.

Als Antwortmöglichkeit muss der Mieter

‚Ja’ ankreuzen, damit der Fragebogen

überhaupt gültig ist. All unsere Mitglieder

hätten diese Frage eigentlich mit

‚Ja’ beantworten müssen. Sie war aber,

trotz Erklärungen auf einem Extrablatt,

total unverständlich formuliert.“

Das muss nicht sein. Weder unverständliche

Fragebogen, noch schwer

lesbare Mietspiegel, verspätete Veröffentlichung

oder zu wenig Datensätze

für einen qualifizierten Mietspiegel,

lassen sich rechtfertigen. „Was da passiert

ist nicht im Sinne der Mieter. Das

ist alles vermeidbar, wenn die Stadt nur

will. Und darum werden wir in diesen

Fragen auch nicht locker lassen.“


Umzugs-

brennpunkt

Altendorf

Ein schmucker Stadtteil mit viel Grün, tollen

Wohnungen und einem eigenen See. So

soll Altendorf in Zukunft aussehen. Und in

der Gegenwart? Im Hier und Jetzt will die

Allbau AG rund um die Amixstrasse bis zur

Weuenstrasse etwa 180 ihrer Wohnungen

abreißen und durch circa 60 neue Wohnungen

in viel höherer Preisklasse ersetzen, passend

zum neu entstehenden Wohnumfeld.

Doch auch, wenn das neue Altendorf

am Reißbrett geplant ist, für

die derzeitigen Mieter ist noch einiges

unklar. Für sie steht die Zwangsumsiedlung

an.

Doch es kam Bewegung in die Sache:

auf einer 2. Mieterversammlung am 23.

Juni machte die Allbau AG, vertreten

durch Herrn Serifi, Frau Siepmann und

Herrn Knibbe, feste Zusagen zu den

Umzugskosten und dem Mobiliar. Mit

einem langen Forderungskatalog setzte

sich die Mietergemeinschaft Essen für

die Altendorfer Mieterinteressen ein.

Feste Regeln

statt Kungelei

Wir konnten alles durchsetzen, was

wesentlich war. Jetzt gibt es klare Mindeststandards.“

zieht Karin Schnittker,

Vorstandsmitglied der Mietergemeinschaft

Essen, erste Bilanz. Als Knackpunkt

der Verhandlungen macht sie

die Frage aus, welche Umzugskosten

übernommen werden. „ Unsere Position

war, dass es allgemeine Regeln geben

muss. Jeder Mieter muss im Vorfeld

genau wissen, welche Kosten für den

Umzug übernommen werden und was

wird mit den Möbeln, die nicht in die

neue Wohnung passen, wie zum Bsp.

Küchenmöbel oder extra angepasste

Schränke??

Lange Zeit stellte sich die Allbau AG

auf den Standpunkt, mit jedem Mieter

die Kosten individuell auszuhandeln.“

Das wäre nur Kungelei geworden.

Dann hätten am Ende nur die Mieter

was bekommen, die sich gut verkaufen

können.“

Nun sind die Zusagen endlich gemacht.

Auch wenn die genauen Pauschalen

derzeit noch nicht berechnet

werden, können sich die Mieter schon

auf folgendes verlassen: Allen werden

Umzugskarton gestellt. Die Elektrogeräte

werden fachmännisch abgeklemmt

und aufgebaut, ebenso werden alle

Möbel abgebaut. Der Umzug selber und

der anschließende Aufbau der Möbel

und der Anschluss der Elektrogeräte

liegen ebenfalls in der Verantwortung

der Allbau AG. Zudem wurden für die

älteren und erkrankten Mieter Helfer

fürs Packen zugesichert.

„Die Umzugspacker sind Fachleute

von der EABG, mit entsprechender

Versicherung. Das ist wichtig, wenn

mal was zu Bruch geht.“ Nicht nur beim

Umzug selber werden Langzeitarbeitslose

über die städtische EABG (Essener

Arbeit-Beschäftigungsgesellschaft) den

Mietern unter die Arme greifen. Denn

bevor es überhaupt losgehen kann,

wird jede der betroffenen Wohnungen

einzeln besichtigt und der Arbeitsaufwand

erfasst. „ Und falls die eigenen

Möbel nicht in die Ersatzwohnung

passen, werden sie von entsprechenden

Fachleuten angepasst.“ erläutert Karin

Schnittker die Allbau-Zusage.“ Anfangs

wollte die Allbau AG den Mietern nur

den sogenannten Zeitwert der Möbel

erstatten. Dies würde für die Mieter bedeuten,

dass sie nur noch einen Bruchteil

des früheren Wertes bekämen und

sich für viel Geld neue Möbel kaufen

müssten, Geld das viele dieser Mieter

nicht haben.“

Damit auch alles klappt, empfiehlt

Karin Schnittker bei der geplanten

Wohnungsbesichtigung immer einen

Zeugen dabei zu haben. „Am besten

sind natürlich Fachleute, wie unsere

Mietergemeinschaft. Nur so kann man

nachher Streitigkeiten im Sinne des

Mieters klären.“

Einen Wehrmutstropfen gibt es allerdings

noch bei der Sache:

Die Mieter müssen alle privaten Einbauten

selber entfernen, da diese Materialien

nicht zum Bauschutt gehören

und hohe Kosten bei der gewerblichen

Entsorgung verursachen. Für die Mieter

besteht dann die Möglichkeit das

Material kostenlos beim Recyclinghof

der Stadt Essen zu entsorgen. Allerdings

bietet in diesem Fall die Allbau AG wenigsten

die organisatorische Hilfe an.

Umzug klar -

und was jetzt?

So weit so gut. Trotz der guten Ergebnisse

gibt es für die Mieter trotzdem

keine rosige Zukunft. Der Abrisstermin

steht noch nicht fest. Erst wenn die

Projektplanung der Stadt Essen im Jahre

2010 abgeschlossen sind, wird die Allbau

AG die Abrisspläne konkretisieren

und die Mieter mindestens 9 Monate

vor ihrem Auszugstermin darüber informieren.

ESSEN

Allbau-Wohnsiedlung in Altendorf.

Bild unten: Allbau-Vertreter auf einer Mieterversammlung im Februar

5


LEG

6

Ein Jahr nach dem LEG-

Verkauf scheint nicht

einmal die Landesregierung

genau zu

wissen, wem die 93.000

Wohnungen gehören.

Dagegen wissen die

Mieter schon jetzt genau,

was der Verkauf für sie

bedeutet: höhere Mieten,

keine Modernisierung,

Kürzung bei der Instandhaltung.

Modernisierungslüge

Wer bisher glaubte, dass eine „Whitehall“

aus dem Geflecht der amerikanischen

Investmentbank Goldman Sachs

die LEG gekauft hat, wird sich verwundert

die Augen gerieben haben. Immer

neue Eigentümer bzw. ihre Phantasienamen

tauchten in der Presse auf.

Whitehall entpuppte sich nur als Sammelname

für Immobilienfonds, die von

Goldman Sachs gesteuert werden. Ob

von den 22 Immobilienfonds unter diesem

Dach jetzt zwei oder vier oder

mehr die Geschäftsanteile an der LEG

halten, ist unklar geblieben und sorgte

für kräftigen Zündstoff in den Medien

und im Landtag.

Zündstoff

Zündstoff gibt es auch in den LEG-Siedlungen.

Für die von der Landesregie-

...und in Dortmund-Wickede.

rung versprochenen Wohnungsmodernisierung

hat „Whitehall“ bisher weder

eine Zusage gemacht noch einen

Zeithorizont bekannt gegeben. Es wurden

nur die „Baustellen“ zuende geführt,

die schon vor dem Verkauf begonnen

oder verbindlich beauftragt

waren: Ford-Siedlung Köln, Scheibenbzw.

Himmelshäuser Ratingen, Bergmannsfeld

Essen (Europa-Viertel) oder

Abschnitte des Stadtumbaus Wulfen-

Barkenberg. Vor einem Jahr wurde die

Frage nach Investitionen noch mit der

zunächst erforderlichen Bestandsaufnahme

zur Ermittlung des Modernisierungsbedarfs,

beantwortet. Jetzt schweigt

die Unternehmenszentrale in Düsseldorf.

In der Kreuztaler Fritz-Erler-Siedlung,

709 Wohnungen, zog die LEG die

Modernisierungspläne wieder zurück,

obwohl die öffentliche Förderung dafür

bereits bewilligt war. Helmut Lierhaus:

„Das wichtigste Verkaufsargument der

Landesregierung und des Ministerpräsidenten

Jürgen Rüttgers, die LEG benötige

Kapital von außen, um den

Wohnungsbestand auf einen zeitgemäßen

Stand zu bringen, beginnt

sich als Lüge zu erweisen.“ Gebetsmühlenartig

wird auf die 12,50 Euro

verwiesen, die „Whitehall“ nach der

Sozialcharta pro Quadratmeter im Jahr

mindestens in ihren Bestand stecken

muss. Helmut Lierhaus, Sprecher des

Aktionsbündnisses Zukunft der LEG:

„Schon vor dem Eigentumsübergang

wurde der Ansatz für Reparaturen von

fünf auf vier Euro pro Quadratmeter im

Jahr gekürzt. Mit 12,50 Euro lässt sich

nur der Verfall bremsen, nicht aber der

Wohnwert verbessern. Vor ihrem Ver-

Öffentlicher Protest gegen die Folgen des LEG-

Verkaufs vor dem Landtag in Düsseldorf...

kauf hat die LEG durchschnittlich

23,50 Euro aufgewendet.“

Dunkelheit

Beispiel Dortmund-Wickede. Nach einigen

Anläufen startete die LEG Wohnen

Dortmund GmbH im Mai 2008 den ersten

Modernisierungsabschnitt. Mit insgesamt

42 Mio. Euro und einem innovativem

Farbkonzept sollte aus 1.400

Sozialwohnungen und dem obligatorischen

Einkaufszentrum bis 2012 wieder

ein attraktives Quartier - MeylantViertel

- werden. Es wurde allerhöchste Zeit.

Denn die marode Siedlung ist wegen

alarmierender Sozialdaten bereits zu einem

von 13 Aktionsräumen im Programm

„Soziales Dortmund“ geworden.

Daran wird sich vorläufig nichts ändern.

Denn nach einer Investition von

3,9 Mio. Euro für 120 Wohnungen ist

erst einmal Schluss. Besonders für die

Bewohner dreier Hochhäuser mit jeweils

48 Wohnungen ist der Sanierungsstopp

eine Katastrophe. Weil sich

im Januar 2007 durch den Orkan Kyrill

Fassadenfliesen lösten und herabzufallen

drohen, sind zur Absicherung Baugerüste

und Bauzäune aufgestellt worden.

Die Mieter leben auf unbekannte

Dauer eingedunkelt und mit erhöhtem

Einbruchsrisiko. Auf einer vom Mieterverein

Dortmund initiierten Protestkundgebung

machten sie ihrem Ärger

Luft und wollen noch stärker als bisher

vom Recht auf Mietminderung Gebrauch

machen. Helmut Lierhaus rief

zum Protest gegen die „Modernisierungslüge“

auf. „Eine marode Großsiedlung

ist wie ein Krebsgeschwür, das den

ganzen Stadtteil herunterzieht.“ (li)


SERIE: WOHNPROJEKTE

buntStift für Jung und Alt

Noch kreischt die Säge, klopfen

die Hämmer, rattert der Kran.

Doch in ca. einem Jahr soll alles

fertig sein. An der Stiftstraße in

Bochum-Langendreer entsteht

ein Wohnprojekt für Jung und

Alt in genossenschaftlicher Trä-

gerschaft. Noch sind drei Woh-

nungen für Interessierte frei.

Sina Hammink ist ein Buntstift der

ersten Stunde. Als sich die Stadt

Bochum im Jahre 2006 entschloss,

das leer stehende Altenheim „Kaiser-Wilhelm-Stift“

in Langendreer

für ein Mehr-Generationen-Wohnprojekt

in Erbpacht zur Verfügung

zu stellen, waren sie und der Verein

„Leben und Wohnen für Jung und

Alt“ am Start. Ihr Traum: Gemeinsames

Wohnen der Generationen

im Grünen - und doch gut versorgt

mit allem, was man zum Leben

braucht.

Das ist an der Stiftstraße zu finden.

Die Bushaltestelle ist direkt

vor der Tür, Schulen, Geschäfte, das

Ostbad sind zu Fuß zu erreichen,

und doch ist es ruhig und grün.

Sina Hammink ist eine der Älteren

in der Gruppe, ging jüngst in

Rente. Die Älteste ist sogar 86. Birgit

Schuck und ihre drei Töchter gehören

den jüngeren Generationen an,

die hier mit Senioren zusammen

nachbarschaftlich leben wollen.

Insgesamt haben sich bisher 30

Erwachsene mit 17 Kindern für das

Projekt entschieden: 8 Familien, 1

Paar und 9 Singles.

21 Wohnungen unterschiedlicher

Größe stehen zur Verfügung.

Auch die Preise sind verschieden:

4,80 € pro qm sollen die Sozialwohnungen

in 1. Förderweg kosten,

5,80 € die im 2. und 6,30 € die frei-

finanzierten. Netto-kalt, versteht

sich, aber der Anteil zur Finanzierung

des Gemeinschaftsraums ist

darin enthalten.

Dieser Gemeinschaftsraum ist

eine der vier Säulen des Projektes.

Er soll Begegnungsstätte und Veranstaltungszentrum

sein für Kulturelles,

Kurse und Cafe. Der Gemeinschaftsraum

mit seinen 60

qm wird gerade neu errichtet,

während die Wohnungen und das

zentrale Treppenhaus durch Umbau

des entkernten Altbaus entstehen.

Zentrale Begegnungsstätte soll auch

die Piazza werden, über die alle

Wohnungen erreichbar sind.

Die anderen Säulen: Das selbstverständliche

soziale Miteinander

der Generationen, das nicht verordnet,

aber schon durch die Bauweise

gefördert wird. Das barrierefreie

Wohnen für Senioren. Die Genossenschaft

„Wohn-Raum eG“ als

Trägerin des Projektes.

Allerdings ist die ganze Angelegenheit

nicht billig. Wer hier

einziehen will, muss Mitglied der

Genossenschaft werden. Das kostet

410 Euro pro qm Fläche der Wohnung,

die man beziehen möchte.

Für die Finanzierung dieses Anteils

gibt es allerdings günstige Förderkredite.

Und natürlich wird der

Anteil bei einem späteren Auszug

wieder ausgezahlt.

Interesse?

Im Projekt sind noch drei

Wohnungen frei: 51 und 62 qm

(Sozialer Wohnungsbau, WBS

erforderlich), 107 qm (freifinanziert).

Kontakt:

Sabine Widmann

T.: 0234 / 92 70 57 7

E.: info@dasbuntstift.de

www.dasbuntstift.de

Noch fällt es schwer, sich vorzustellen, wie alles werden soll.

Aber Sina Hammink, Birgit Schuck und ihre Töchter kennen die Pläne.

7


VERMIETER

Wer mit weniger Personal mehr Service bieten will, der versucht so etwas

wie die Quadratur des Kreises. Doch genau das war der Plan hinter der

Einführung des „Customer Care Centers“, die die Deutsche Annington im

Mai ankündigte und inzwischen vollzogen hat. Eine bundeseinheitliche

Rufnummer für alle Mieter-Angelegenheiten, alle Mieterakten elektronisch

verfügbar für jeden Mitarbeiter, 179 nagelneue Opel-Astra für die Außendienst-Mitarbeiter

sollten den Mieterservice deutlich verbessern - und das

bei Streichung von rund 250 Stellen. Der Plan scheint schief zu gehen.

Deutsche Annington:

Kein Service unter

dieser Nummer

„Deutsche Annington Stiftung engagiert

sich für Stadtumbauprojekt Westend“ -

„Deutsche Annington Stiftung spendet für

Barsinghäuser Tafel“ - „Musikinstrumente

für Bergkamener Schüler“ - „Deutsche

Annington unterstützt Lese- und Sprachförderung“.

Kein Zweifel: Das größte

Deutsche Immobilienunternehmen findet

immer wieder Anlass, sich selbst zu loben.

Doch so nützlich all diese Initiativen sein

mögen: Dem Image wäre es sicher zuträglicher,

wenn die über 200.000 Mieter

öfter mal Anlass hätten, die Annington zu

loben. Doch danach sieht es weniger aus.

8

Caroline Rawlinson aus Weitmar-

Bärendorf in Bochum ist sauer. Vor

fast genau einem Jahr gab es in ihrem

Keller nach starken Regenfällen einen

Wassereinbruch. Ein Springrollo, mehrere

Schränke und 50 Umzugskisten, die

dort gelagert waren, wurden unbrauchbar.

Gesamtschaden: 285,96 Euro.

Das ist nass!

Schadensersatz lehnte

die Annington ab,

und auch auf eine

Reparatur wartet die

Mieterin seit einem

Jahr vergebens.

Ursache war ein defektes Regenrohr.

Da sich das Leck jedoch vorher nicht

bemerkbar gemacht hatte, weigerte sich

Annington, den Schaden zu begleichen.

Kein Verschulden - keine Zahlung. Seit

einem Jahr wartet die Mieterin allerdings

auch auf die Reparatur des Kellers

vergeblich. Halbherzige Abdichtungsversuche

blieben erfolglos.

Wegen ständiger Lärmbelästigungen

und zugiger Fenster mindert Caroline

Rawlinson seit März die Miete um 10

Prozent. Da die Annington trotzdem

weiter den vollen Betrag abbuchte, kündigte

sie die Einzugsermächtigung und

zahlt seither wieder „von Hand“. Ständige

Zahlungserinnerungen, verbunden

mit Schalmaientönen per Formschreiben,

wie vorteilhaft doch eine Einzugsermächtigung

sei, waren die Folge - aber

keine Mängelbeseitigung.

Am 20. Juli gab es endlich eine Ortsbesichtigung,

bei der Schäden im Keller,

an den Fenstern und auch an der Wohnungstür

festgestellt wurden. Während

bei Tür und Fenstern Abhilfe zugesagt

wurde, wollte Annington am Kellerschaden

offenbar nichts machen.

Hallo Annington?

Hallo ...?

Doch auch auf die versprochene

Abhilfe wartet Caroline Rawlinson seither

vergeblich: „Am 10. August hab ich

die Servicenummer angerufen, da sagte

man mir, es sei noch gar kein Auftrag

erteilt worden. Am gleichen Tag war ein

Schreiner hier, der hat aber die Wohnungstür

in der Nachbarwohnung ausgewechselt.

Als ich ihn angesprochen

hab, sagte er auch, er habe keinen Auftrag

für meine Wohnung und ohne Auftrag

könne er nichts machen.“ Weitere

Anrufe in Anningtons „Customer Care

Center“ blieben erfolglos: „12 Minuten

habe ich in der Warteschleife gehangen,

bevor die Verbindung getrennt wurde,

und das mehrmals! Und wenn ich mal

jemand erreicht habe, hieß es ‚ich gebe

das weiter‘ und das war‘s dann.“

Ärgerlich daran ist vor allem, dass

die bundesweite Rufnummer keineswegs

kostenlos ist. Zwar werden für die

Mieter nur 3,9 Cent pro Minute fällig,

aber wer sich extra eine Flatrate fürs

Festnetz bestellt hat, dürfte sich trotzdem

ärgern.


Fortsetzung von Seite 8

Noch schlechtere Erfahrungen hat

Elke Deimann aus Bochum-Werne mit

der Annington-Hotline: „Ich habe da

mal an einem Samstag Morgen angerufen,

weil die Heizung ausgefallen war.

Da wurde ich richtig angemacht, weil

ich es gewagt hatte, am Wochenende

anzurufen. Aber wozu sonst ist eine

Hotline denn da?“

Grund zur Beschwerde hat die Mieterin

genug. Das ganze Haus macht

einen ungepflegten Eindruck: Der Rasen

ist seit Wochen nicht gemäht, aus

allen Ritzen der Gehwege sprießt das

Unkraut, der Sandkasten, in dem ihre

kleine Tochter gerne spielen würde, ist

ebenso überwuchert wie die Dachrinne,

im Keller stapelt sich der Müll ebenso

wie auf dem Dach des Anbaus. „Da

kümmert sich kein Mensch mehr. drum,

dabei zahlen wir genauso viel für die

Gartenpflege wie früher.“

Für Aichard Hoffmann vom Bochumer

Mieterverein ist die Ursache solcher

Missstände klar: „Durch die Finanzkrise

läuft das Geschäft nicht wie geplant.

Aber irgendwo muss die Rendite für

die Aktionäre ja herkommen. Also wird

am Personal und an Instandhaltungen

gespart.“

Wo ist die Kaution?

Aber nicht nur bei Mängeln hat die

Annington eine lange Leitung. Eine

Mahnwelle wegen angeblich nicht gezahlter

Kaution konnte Frank Ratajczak

in Dortmund-Hombruch auch mit zahlreichen

Mails und Anrufen nicht stoppen.

Er schwörte Stein und Bein, 455,56

Euro Kaution überwiesen zu haben.

„Neuerdings drohen sie mit Fristen und

Kündigung.” Seine Probleme dürften

im Call-Center bekannt sein. „Ich hatte

sechs Ansprechpartnerinnen.” Nur Hilfe,

die hatte er nicht, dafür Ausgaben.

„Jeder Anruf kostet 3,9 Cent pro Minute.

Entweder kommt man nicht durch.

Oder man redet sich den Mund fusselig

und es passiert trotzdem nichts.”

Erst als Steffen Klaas, Rechtsberater

beim Mieterverein Dortmund, für

Mietervereinsmitglied Ratajczak den

Zahlungsbeleg übermittelte, lenkte

Annington ein: „Wir haben Ihre Anfrage

zur Kautionszahlung nochmals

intensiv geprüft. Leider ist Ihre Zahlung

aufgrund eines Übermittlungsfehlers

im Datenträgeraustausch mit unserem

Kreditinstitut nicht in unserem System

erkennbar gewesen. Zwischenzeitlich

ist ihrer Einzahlung durch die Sparkasse

Dortmund bestätigt worden

und der Fehler behoben. ... Für die

Unannehmlichkeiten möchten wir uns

ausdrücklich entschuldigen und hoffen,

Sie zukünftig wieder von unserem Service

überzeugen zu können. Als kleine

„Aufmerksamkeit“ fügen wir diesem

Schreiben einen Gutschein von Saturn

in Höhe von 30,00 EUR bei.“

Für Rainer Stücker, Geschäftsführer

des Mietervereins Dortmund kein Einzelfall.

„Die Beschwerden häufen sich.”

Anfangs hätten sich Mieter beklagt,

nicht durchzukommen. „Jetzt schimpfen

sie, dass sie zwar einen Ansprechpartner

erreichen, ihre Angelegenheiten

aber trotzdem unbearbeitet bleiben.”

Einzugsstress in Witten

Aber auch mit neuen Mietern macht

sich Annington nicht mehr Mühe.

Anita Paltian und Domian Absalon

haben seit 1. Juni eine Wohnung in der

Gröpper Straße in Stockum angemietet.

Mit viel Mühe und Geld versuchen sie

seitdem die heruntergekommene Bleibe

auf Vordermann zu bringen. Und erleben

dabei eine böse Überraschung nach

der anderen.

Bei der Reinigung der Heizkörper

spritzte ihnen die Flüssigkeit der

Heizkostenverteiler entgegen. Lüftungsschächte

waren von uralten

Dreckansammlungen verstopft. Die

Toiletten waren auch mit großer Mühe

nicht in einen annehmbaren Zustand

zu versetzen. Bei der Entfernung von

Tapeten im Bad kam den Mietern der

Deckenputz entgegen und die zu Tage

tretende Betondecke war schwarz vor

Schimmel.

Nur ein Teil der Schäden wurde von

Mitarbeitern der Annington ausgebessert.

„Meistens war das Pfusch“, sagt

VERMIETER

Unbespielbar: Grünfläche „Am Heerbusch“ in Bochum-Werne

Domian Absalon. Schimmel wurde

nur notdürftig übertüncht. An völlig

unzureichend gedämmten Bauteilen

wurden nur minimale Dämmprofile

aufgebracht.

„Wir können nur machen, wofür

wir bezahlt werden“, sagte einer der

beauftragten Handwerker. Mehr als

„Mindestlohn“ zahle die Annington

nicht.

Richtig unter Stress gerieten die jungen

Leute aber erst, als die Annington

Mitte Juni diesen Jahres ihren neuen

„Kundenservice“ einführte. Die Mitarbeiter,

mit denen die Mieter zuvor alle

Absprachen getroffen hatten, waren auf

einmal nicht mehr erreichbar. Die bundesweit

verbindliche Servicenummer

01801 – 12 12 12 auch nicht. Über mehrere

Wochen bemüht sich Anita Paltian

mehrmals am Tag, die Reklamationen

zu melden. Aber immer wieder erreichte

sie nur eine endlose Warteschleife. Auch

Briefe wurden nicht beantwortet. Selbst

als der MieterInnenverein Witten etliche

Briefe und Faxe sandte, in denen

Mietminderungen und die Aufrechnung

der Miete mit den Eigenleistungen

angedroht wurden, verschwanden diese

im schwarzen Loch des Annington-

Service.

Inzwischen wurden zwar einige Arbeiten

erledigt, aber nach wie vor fehlt

ein Anschluss für die Waschmaschine.

„Es macht keinen Sinn, auf diesen

Vermieter zu vertrauen“, sagt Knut

Unger vom MieterInnenverein Witten.

„Die Anington-Mieter müssen sich

zusammenschließen und ohne Verzögerung

alle rechtlichen Möglichkeiten

ausschöpfen.“

9


BOCHUM

Malerviertel:

Maulkorb für Mieter

Im Malerviertel in Weitmar-Bärendorf

wollte die Baugenossenschaft Bochum eG

im Frühjahr 14 Bäume fällen. MieterForum

fragte Heinz-Werner Kolberg, 45, Versicherungsmakler

und seit 5 Jahren Mieter

der Genossenschaft, nach dem Stand der

Dinge.

10

? Stehen die Bäume noch?

! Zum Glück ja. Das war auch nicht

anders zu erwarten, nachdem die

Fällgenehmigung ausgesetzt worden

war. Bis Ende September kann nichts

passieren.

? Gibt es denn eine Einigung mit der Genossenschaft?

! Leider nein. Bisher sind wir nicht

einmal mit dem Vorstand ins Gespräch

Krümmede-Häuser

noch nicht verloren

Die Mieter haben den Kampf um den

Erhalt ihrer Häuser aufgegeben (wir

berichteten) - da naht Hilfe aus unerwarteter

Richtung: Der Landschaftsverband

Westfalen-Lippe prüft derzeit, ob

die Häuser denkmalwürdig sind. Sollte

dies bejaht werden, muss es eine Interessenabwägung

geben. Wiegt das Neubauvorhaben

des Justizministeriums

schwerer, kommt der Abrissbagger doch

noch. Aber noch scheint das Schicksal

der Häuser mit 68 Dienstwohnungen

nicht besiegelt.

gekommen, obwohl es immer wieder

angeboten worden war. Auch die angekündigte

Mieterversammlung, in

der Kritiker und Befürworter zu Wort

kommen sollten; HAT DER Vorstand

noch nicht durchgeführt.

? Aber es hat hinter den Kulissen Streit

gegeben?

! Ja. Ich habe jetzt schon die zweite

Abmahnung bekommen wegen Verstoßes

gegen die genossenschaftliche

Treuepflicht, weil ich mich kritisch über

die geplanten Umbaumaßnahmen geäußert

habe. Offenbar ist der Vorstand

nicht einmal in der Lage, mit kritischen

Mitgliedern zu kommunizieren. Aber

einen solchen Maulkorb werde ich

natürlich akzeptieren. Auch Genossenschaftsmitglieder

haben ein Recht auf

freie Meinungsäußerung.

Uni-Center sammelt

Mängel-Listen

Wenn wir es nicht vorher gewusst

hätten, hätten wir es spätestens

aus unserer Untersuchung „Licht

& Schatten“ über die Folgen von

Wohnungsverkäufen in Bochum

erfahren: Seit die Luxemburger

Heuschrecke „Dakota Investments“

2006 das Ruder übernahm,

geht es mit dem Uni-Center

bergab. Doch jetzt beginnen

Mieter, sich zu wehren.

Der Unmut war groß auf der ersten

Mieterversammlung Mitte Mai.

Kaum einer der 305 Mieter im Uni-Center,

der nicht über teilweise gravierende

Mängel zu klagen hatte. Bröckelnder

Putz, feuchte Wände, zugige Fenster

und Türen, immer mehr Dreck - und

dazu enorm steigende Betriebskosten.

Der Vermieter ist nur ein Name - es ist

nicht einmal bekannt, welche Investoren

hinter dem Fonds stecken.

Und die Hausverwaltung „Comer“

im fernen Berlin ist auch für nichts

zu erreichen. Fest steht nur: Seit 2006

scheint kein Cent für Instandhaltungen

Letze Meldung: Der Mieterrat hat eine

Petition zum erhalt der Bäume an die

Bochumer Parteien geschickt. Obwohl

die Kommunalwahl kurz bevor stand,

haben nur SPD und Grüne geantwortet.

Immerhin: Die haben Hilfe zugesagt.

oder Reparaturen mehr ausgegeben

worden zu sein.

Bürgermeisterin Gabi Schäfer hatte

eingeladen, unterstützt von Wohnungsamtsleiter

Reinhard Hachenberger und

Mietervereins-Geschäftsführer Michael

Wenzel. Ein Mieterrat wird gebildet,

denn klar ist: So geht‘s nicht weiter.

Im Uni-Center gibt es eine besondere

Schwierigkeit: Viele der Mieter sind

Migranten und haben Angst, kommen

noch dazu aus vielen verschiedenen Nationen,

und das macht es nicht leichter,

sie zu einem gemeinsamen Vorgehen

zu bewegen.

Deshalb wird zuerst ein Fragebogen

erstellt und - auch ins Türkische und

Russische übersetzt - in allen Wohnungen

verteilt. Mit ihm sollen zuerst

die Mängel systematisch erfasst und

ausgewertet werden. Anhand der Listen

soll dann ermittelt werden, wer wie viel

Miete mindern kann, um Dakota unter

Druck zu setzen. Da das vermutlich

nicht reicht, prüft parallel das Wohnungsamt,

ob ein Instandsetzungsgebot

nach dem Wohnungsgesetz erlassen

werden kann. Das Bußgeld kann teuer

werden.


Profit machen und schnell weg:

Heuschrecken fressen

Katernberger

Meerkampsiedlung

Seit Tagen ging keiner mehr ans

Telefon. Die Büroräume von Krüger

Immobilien sind leer gefegt. Ende

Juni hat ein Mieter der Katernberger

Meerkampsiedlung den Hausverwalter

zum letzten Mal an der Telefonstrippe

gehabt: „Wir sind nicht länger für ihre

Siedlung zuständig“, lautete die einzige

Auskunft, die er kriegen konnte.

Seitdem herrscht Funkstille. Die 400

Wohnungen scheinen niemanden

so recht zu interessieren. Kaum einer

weiß, was der australische Eigentümer

„Babcock & Brown“ so treibt. Eine neue

Hausverwaltung war lange unbekannt.

Wäre ein Wasserschaden oder ähnliches

aufgetreten, hätten die Mieter nicht

zum Telefon greifen können.

Erst die Nachforschungen durch

ein Team des Westdeutschen Rundfunk

WDR Anfang Juli bringen einen neuen

Namen hervor. Zuvor hatte sich das

Team bei Mietern, dem Stadtteilprojekt

„Kontakt Katernberg“, der Bürgerinitiative

„AG Meerkamp“ und der Mietergemeinschaft

Essen e.V. schlau gemacht.

Auf telefonische Nachfragen an die Krüger

Immobilien-Zentrale in Kiel wurden

die Reporter nach Berlin verwiesen. Die

„Barg Gruppe“, Teil des Heuschreckenimperiums

von „Babcock & Braun“

B&B, wüsste genaueres. Sie könnte

aufklären, was der Eigentümer B&B

(die einst zweitgrößte Investmentbank

Australiens) vorhabe. Aber eigentlich

hat B&B nicht mehr viel vor. Zumindest

nicht seit der Finanzkrise in ihrer

Immobiliensparte. Im März bestellte

B&B freiwillig einen Insolvenzverwalter.

Das Unternehmen dem unter anderem

Straßen, Häfen und Immobilien auf

der ganzen Welt gehören, hatte sich

mit rund drei Milliarden australischen

Dollar (1,5 Mrd. Euro) verschuldet.

Doch was passiert nun mit den

Mietern der Meerkampsiedlung? Die

Insolvenz von „Babcock & Brown“

solle „ohne Folgen für die Mieter“ von

statten gehen, wie die Geschäftsführung

der Barg Holding GmbH eilig der Presse

mitteilte. Neue Ansprechpartner gäbe

es auch schon: In Berlin erfuhr das

WDR-Team, das fortan die „Treubau

Verwaltung GmbH“ für die Katernberger

zuständig sei. Die Mieter fanden

plötzlich einen Aushang im Hausflur,

dass Treubau Verwaltung

GmbH aus Mannheim

jetzt die Verwaltung

mache. Wer allerdings

zurzeit Eigentümer der

Meerkampsiedlung ist

und wer die treuhänderische Verwaltung

durch Treubau veranlasst habe,

erfährt man nicht. Soweit bleibt alles

unklar für die Mieter.

Erst einmal zahlen

Doch auch ohne Erklärungen ist

Treubau nun aktiv geworden. Ihre

erste gute Tat für den Mieter lautet:

Rechnungen verschicken. Aber nicht

an irgend wen. Anfang August wandten

sich Christian Bücker und Rebecca

Weiß an die Mietergemeinschaft Essen

e.V., deren Mitglieder sie sind. Der

Grund: Treubau hatte ihnen - ziemlich

frech - eine Zahlungsaufforderung

geschickt. Dabei waren sie bereits im

Januar `09 ausgezogen. Zuvor hatten

sie begründet fristlos gekündigt. Um

weiteren Stress mit Krüger Immobilien

abzuwenden, ließen sie sich bei der

Schlüsselübergabe zum Jahresanfang

von Vorstandsmitgliedern der Mietergemeinschaft

begleiten. Rechtsanwalt

der Mietergemeinschaft forderte in

einem Schreiben die Treubau auf, den

angeblichen Rückstand mit Belegen zu

begründen.

Fünf Jahre Verfall

Heute weiß niemand so recht, wer

gerade die Meerkamp-Wohnungen

sein Eigen nennt und was damit geschehen

soll. Klar ist nur, wem sie mal

gehörte und wer davon profitierte, die

Wohnungen verkommen zu lassen:

Angefangen hatte alles in 2004, als Viterra

die 400-Wohnungen umfassende

Siedlung an die Deutsche Annington

verkaufte. Um sich vor einer Verdrängung

zu schützen, gründeten die Mieter

damals die Bürgerinitiative „AG Meerkamp“.

Doch statt der Privatisierung

gab’s saftige Mieterhöhungen - ohne

verbesserte Wohnbedingungen. Instand

gesetzt wurden die Wohnungen lange

Zeit nicht. Balkone blieben marode, die

Elektrik blieb veraltet und Hausflure

gammelten weiter vor sich hin. Die

Mieter machten Druck.

Bevor es aber gründlich zur Sache

gehen kann gehört die Siedlung schon

der Essener „Ruhrboden Liegenschaften

GmbH“. Zumindest für kurze Zeit. Dann

für circa ein Jahr zum bundesweit tätigen

Immobilienhändler „Vivacon AG“. Statt

notwendiger Sanierungen bekamen die

Meerkampmieter nur schwer erreichbare

Ansprechpartner. Im Frühjahr

2008 wuchsen die Wohnungsmängel

zu einem richtigen Sanierungsberg an.

Neuer Eigentümer war seit Anfang 2007

der australische Finanzinvestor „Babcock

& Brown“. In Deutschland, auch in

Essen, kümmerte sich die Hausverwaltung

„Krüger Immobilien GmbH“ um

das australische Wohneigentum. Was

man so kümmern nennt: Denn schon

nach wenigen Monaten verpufften die

begonnen Balkonsanierungen. Man

habe noch Beratungsbedarf mit Babcock

& Brown hinsichtlich der Kosten, hieß

es von Krüger.

Ob das Wohnen in der Meerkampsiedlung

mit Treubau besser wird,

mag manch einer bezweifeln. Denn

immerhin ist dessen Geschäftsführer

Michael von Hauff erklärter Freund der

Eigentumswohnung, die er als moderne

Wohnform anpreist. Mal sehen, was er

mit den Katernberger Mietwohnungen

alles anstellt.

Auf einer Versammlung am 25.

August warteten die Mieter schon vergeblich

auf den Niederlassungsleiter

Herrn Scheller. Allein der schon für

Krüger Immobilien als Sachbearbeiter

tätige Herr Vogt erschien, konnte aber

die meisten Fragen nicht beantworten.

Er sagte jedoch zu, dass er alle Anfragen

an Treubau weiter gibt.

Die Mieter lassen nicht locker. Sie

laden den Niederlassungsleiter zu einer

nächsten Versammlung ein. Sie wollen

endlich Antworten auf ihre Fragen.

ESSEN

Babcock & Brown-Mieter beraten sich

11


MIETRECHT

12

Treppenhäuser

setzen sich gern

mal in Szene. Das

weiß man aus der

Geschichte. Doch

vom Charme des

Jugendstil-Dekors sind

die meisten Aufstiege in

Mietshäusern der 60er,

70er und 80er Jahre weit

entfernt. Es dominiert Funktionalität

und Tristesse, von

aufgeräumt-nüchtern bis heruntergekommen

ist alles dabei.

Nutzung und Gestaltung

des Treppenhauses

sorgen oft für Ärger

bei Mietern und

Vermietern.

In der "Top Ten" der Beratungs- und Prozessstatistik

der Mietervereine, die der

Deutsche Mieterbund (DMB) regelmäßig

auf seiner Internetseite veröffentlicht,

taucht das Thema Treppenhaus gar nicht

erst auf, ist also statistisch betrachtet als

Immer Ärger mit

Lappalie einzuordnen. Über den ganz

normalen Mieteralltag sagt das aber wenig

aus. Denn tatsächlich kann der Zankapfel

Treppenhaus das Verhältnis zwischen

Nachbarn oder zum Vermieter

empfindlich stören.

Treppenhaus mit Stolperfallen…

Renovierungsbedürftig sind nicht nur viele der Wohnungen,

sondern auch die Treppenhäuser der Alten Kolonie in

Westerfilde. Offen liegende Kabel, blätternder Putz, ausgetretene

Stiegen und morsche Handläufe – das alles wollen die

Mieter sich von ihrem Vermieter, der Westerfilde GbR, nicht

länger bieten lassen. "Wir haben gerade einen Mieterbeirat

gegründet", erklärt Monika Bosch-Fischer. "Einige Mieter haben

schon zur Selbsthilfe gegriffen und ihren Hausflur renoviert.

Aber das kann es doch nicht sein, das ist Aufgabe des

Vermieters. Wir nehmen jetzt erstmal alle Mängel auf und

versuchen Kontakt zu unserem Vermieter, Herrn Krollmann,

aufzunehmen. Das Treppenhaus muss sicher sein. Außerdem

wollen wir uns nicht länger schämen. Der Eingangsbereich ist

doch die Visitenkarte eines Hauses."

"Das Treppenhaus als Streitfaktor spielt

relativ häufig eine Rolle", so die Einschätzung

von Ulrich Ropertz, Pressesprecher

beim DMB. "Weil es an sehr vielen Mietrechtssachen

mitbeteiligt ist. Z.B. bei der

Betriebskostenabrechnung, wenn es etwa

um die Kosten für die Treppenhausreinigung

geht. Oder bei der Frage, was darf

man abstellen, was nicht. Hier sind unterschiedliche

Interessen im Spiel, die

Rechtssprechung ist in vielen Fällen

nicht eindeutig."

Streitanlässe und Mietrecht

Woran denken Sie hierbei als erstes? An

Fahrräder und Kingerwagen im Hausflur?

An durchdringende Kohlgerüche

aus Nachbars Wohnung? Oder an abgestellte

Mülltüten, Schuhschränke, ausrangiertes

Mobiliar? An dürre Topfblumen

auf der Fensterbank? Die Streitpunkte

sind sicherlich so vielfältig, wie

die Charaktere der Menschen, die in einem

Wohnhaus leben.

Aus mietrechtlicher Sicht gehört das

Treppenhaus zur Mietsache. Der Vermieter

ist zur uneingeschränkten Gebrauchsüberlassung

gemäß §§ 535, 536 BGB

verpflichtet. Wie Speicher, Waschküche

und Partykeller zählt das Treppenhaus

zu den Gemeinschaftsräumen. Es kann

von allen Mietern genutzt werden – mit

der wichtigen Einschränkung: Andere

Mieter dürfen dadurch nicht beeinträchtigt

werden. Der Bundesgerichtshof mit


dem Treppenhaus? Rechtsprechung

"Auf einen Blick"

seinem Urteil vom 10.11.2006 (V ZR

46/06) bestätigt: Der Mieter darf

grundsätzlich Gegenstände wie einen

Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator,

auf die er angewiesen ist, an geeigneter

Stelle im Hausflur abstellen. Bedingung

dafür ist, dass ihm nicht zugemutet werden

kann, sie in die Wohnung zu transportieren,

weil beispielsweise kein Aufzug

vorhanden ist. Fluchtwege dürfen

dadurch aber nicht verstellt oder Mitbewohner

am problemlosen Passieren hindert

werden. Die Benutzung der Gemeinschaftsräume

kann auch durch eine

konkrete Vereinbarung zwischen Vermieter

und Mieter wirksam geregelt werden.

Einseitige "Erlasse" bzw. generelle

Verbote, wie sie häufig in Hausordnungen

zu finden sind, sind aber in jedem

Fall unwirksam.

Anders liegt der Fall aber schon bei

Fahrrädern und Möbeln: Diese haben

nach allgemeiner Ansicht im Hausflur

nichts zu suchen. Hier gilt der Grundsatz,

dass Gemeinschaftsflächen nicht von einem

Mieter als Wohn- bzw. Abstellraum

in Beschlag genommen werden dürfen.

Was im Einzelnen erlaubt ist und was

nicht, lesen Sie in unserer Rubrik "Auf einen

Blick"…

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist dafür verantwortlich,

dass das Treppenhaus ohne Gefahr genutzt

werden kann. Das Treppengeländer

muss ordnungsgemäß befestigt sein, die

Beleuchtung muss funktionieren, die

Treppenstufen müssen so beschaffen

sein, dass keine Sturzgefahr besteht. Mängel

muss der Vermieter genauso beseitigen

wie in der Wohnung. Auch die Renovierung

ist Sache des Vermieters. Sie

kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden,

selbst wenn eine solche Vereinbarung

besteht.

Leuchtende Farben gegen Tristesse und Anonymität

* Name wurde von der Redaktion geändert

Ein positives Beispiel für Treppenhausgestaltung

setzt die LEG in ihrem Bestand in Dortmund.

Seit 2003 werden Kunst-Projekte mit Kindern der

Mieter durchgeführt. Unter Anleitung der Objektdesignerin

Kornelia Janke-Schulze gestalten

sie farbenprächtige Mosaike, die anschließend in

den Hausfluren zu bewundern sind. Mieterzentrumsleiterin

Andrea Kirchner: "Diese Aktion

kommt bei unseren Mietern so gut an, dass wir

sie regelmäßig wiederholen. Sie stärkt nicht nur

die Nachbarschaftskontakte, sondern spart uns

auch Reinigungskosten. Denn wenn die Mieter

ihr Umfeld mit gestalten, halten sie es sauberer

und ‚in Ehren’."

Schuhe, Fahrräder, Blumentöpfe & Co:

Mieter dürfen bei Matschwetter Schuhe und Regenschirme

grundsätzlich zum Trocknen vor die Tür stellen.

Nicht erlaubt ist es, langfristig Gegenstände, zum

Beispiel einen provisorischen Schuhschrank, Getränkekästen,

Mülltüten oder Besenschränke, im Treppenhaus

zu deponieren. Daran sollten sich auch die Mieter

des obersten Stockwerks halten, denn die Ablage

vor der Haustür belästigt nicht nur die Mitmieter, sondern

behindert auch die Treppenreinigung.

Fahrräder gehören grundsätzlich nicht ins Treppenhaus.

Hierfür gibt es immer andere Abstellflächen,

zum Beispiel im Keller, auf dem Hof oder notfalls auf

der Straße.

Jeder Mieter darf eine Fußmatte seiner Wahl vor die

Haustür legen.

Einige Blumentöpfe sind erlaubt, wenn alle Mieter es

dulden. Dschungel um die man Slalom laufen muss

aber nicht. Gegen Weihnachts- oder Osterschmuck

neben dem Klingelschild gibt es in der Regel keine

Einwände. Umfangreiche Dekorationen sind dagegen

problematisch. So entschied das Amtsgericht Münster

im Fall einer Mieterin, die gegen den Willen ihrer Mitbewohner

Treppenhaus und Eingangsbereich mit einer

Vielzahl verschiedenster Gestaltungselemente

"verschönert" hatte, dass diese wieder entfernt werden

mussten. (Urteil vom 31.07.2008, AZ 38 C

1858/08)

Rauchen im Treppenhaus: Ein generelles Rauchverbot

ist nicht zulässig. (Bay ObLG WM 99) Andererseits

kann die Nutzung des Hausflurs als "Raucherzimmer"

untersagt werden. (AG Hannover AZ 70 II 414/99)

Treppenhausreinigung: Ist die Reinigung im Mietvertrag

festgelegt, muss der Mieter sie im Wechsel mit

anderen Mietern durchführen. Tag und Uhrzeit bleiben

ihm selbst überlassen. Grundsätzlich ist der Mieter

auch während seiner Abwesenheit zur Reinigung

verpflichtet. Ohne vertragliche Vereinbarung muss der

Vermieter putzen. Kosten für eine Putzfhilfe können,

wenn es vertraglich vereinbart ist, auf die Mieter umgelegt

werden.

13


INTERN ESSEN

14 4

Neuer Ratgeber

zu Hartz IV

Gemeinsam mit dem Mieterbund-Präsidenten Dr. Franz-Georg Rips

hat Rechtsanwalt Holger Gautzsch, Rechtsberater im Mieterverein

Dortmund, einen Ratgeber veröffentlicht. Das Thema:

Wohnkostenübernahme im Sozialgesetzbuch II (SGB II), besser

bekannt als Hartz IV-Gesetz. Das Fachbuch (nicht nur für Fachleute)

ist für 6,90 Euro im Mieterverein oder im Buchhandel erhältlich.

Über kein Gesetz wird derzeit außergerichtlich

und vor Gericht so sehr gestritten

wie über das SGB II (Hartz IV).

Ein großer Anteil der Streitfragen bezieht

sich auf die „Kosten der Unterkunft“,

das heißt die Frage, welche Kosten

für eine Miet- oder Eigentumswohnung

die ARGE zahlen muss. Deshalb

hat der Deutsche Mieterbund eine 121

Seiten starke Broschüre „Hartz IV – Unterkunftskosten

und Heizung“ veröffentlicht,

in der die für zurzeit rund 3,5

Millionen Haushalte („Bedarfsgemeinschaften“)

bestehenden Ansprüche sowie

deren Rechte und Pflichten zusammengefasst

werden.

Das steht drin

Der Ratgeber bietet zunächst eine

Schnellorientierung mit den wichtigsten

Begriffen des SGB II und Kurzerläuterungen.

Dann folgt eine ausführliche

Darstellung des Widerspruchs- und Klageverfahrens.

Alle Fragen und Probleme,

von der „Angemessenheit“ der

Miete, der Übernahme von Heiz- und

Betriebskosten bis zu Kosten der Erstausstattung

der Wohnung werden

dann anhand der hierzu ergangenen

Rechtsprechung detailliert dargestellt.

Der Gesetzestext des SGB II und ein

Verzeichnis aller Sozialgerichte in

Deutschland runden den Ratgeber ab.

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung

e.V. hat als örtlicher Mieterverein

seit Sommer 2004 im Interesse betroffener

Mieter und auch mit Blick auf die

Stadtentwicklung diese Thematik intensiv

bearbeitet. Geschäftsführer Rainer

Stücker: „Dass unser Mitarbeiter Holger

Gautzsch einer der Autoren der dargestellten

Publikation ist, werten wir als

Anerkennung für seine und unsere fachliche

Arbeit. Es dokumentiert, dass für

den Mieterverein Dortmund Interessenvertretung

und hohe fachliche Qualität

kein Widerspruch sind."

Unsere Geschäftsstelle:

Hotline-Nummer für

Kampstr. 4, 44137 Dortmund

allgemeine Mietrechtsfragen:

Terminvereinbarungen: Regelmäßiges Initiativentreffen

( 0231/ 55 76 56 - 56

Mo-Fr 9.00 - 12.00 h und Mo - Do 16.00 - 17.30 h

( 0231/ 55 76 56 – 0

Fax: 0231/ 55 76 56 - 16 im Bürgerhaus Fragen Oststadt

zu Mitgliedsbeiträgen:

Mo - Do: 8.30 - 18.00 h, Fr: 8.30 - 14.00 h

E-Mail: info@mieterverein-dortmund.de

( 0231/ 55 76 56 A- 66

lle sechs Wochen treffen sich Mieterinitiativen

und Mietervereine

Telefonberatung zu laufenden Mietrechtsfällen

aus dem östlichen Ruhrgebiet im Esse-

Die telefonischen Beratungszeiten der Rechtsberater/innen beim Mieterverein Dortmund

ner Bürgerhaus Oststadt. Naturgemäß

sind vor allem Essener Initiativen stark

Berater/in Durchwahl vormittags vertreten. nachmittags

Die Treffen dienen natür-

Martina Bohn

Martin Grebe

Holger Gautzsch

Ulrike Heinz

Anton Hillebrand

Steffen Klaas

Dieter Klatt

Erika Suttmann

55 76 56-55

55 76 56-54

55 76 56-53

55 76 56-0

55 76 56-0

55 76 56-52

55 76 56-57

55 76 56-51

Di - Fr 11:00-12:00 h

Mo 11:00-12:00 h, Di, Do, Fr 10:30-11:30 h

Mo + Di + Do 11:00-12:00 h

Mo 9:00-10:00 h

Di 11.00-12.00 h, Fr 12:30-13:00 h

Mo + Mi + Fr 10:30-11:30 h

Mo + Mi 11:00-12:00 h

Di + Mi 10:30-11:30 h, Fr 11:00-12:00 h

lich dem Erfahrungsaustausch, aber

Di + Mi 16:00-17:00 h

auch der Planung und Koordination

Mo + Do 16:00-17:00 h

gemeinsamer Aktivitäten. Schließlich

2., 4. + 5. Mi 15:30-16:30 h

haben Mieter überall in der Region

die gleichen Probleme: Reparaturstau,

Di 16:30-17:00 h

Modernisierungen, Verkäufe ...

Di, Do 15:30-16:30 h

Da spielt es eher eine untergeordnete

Rolle,

Mo +

ob

Di

der

+ Do

Vermieter

16:00-17:00

Annington,

h

Gagfah,

Mo

Immeo

15:30-16:30

oder Babcock

h

& Brown

heißt - lernen kann man immer von-

Außenberatung Lünen: Martina Bohn

Außenberatung einander. Waltrop: Auch Ulrike politische Heinz Initiativen

Mo: 13.00 - 14.30 h, Do: 14.00 - 15.30 h,

Mo: 11.00 - 12.00 h, sind von hier gestartet worden - zuletzt

Gesundheitshaus, Roggenmarkt 18-20

Volkshochschule, Raum die 14, Formulierung Ziegeleistr. 14 wohnungspolitischer

Wahlprüfsteine für die Kommunal-

Außenberatung Lünen-Brambauer: Martina Bohn

Außenberatung wahl. Castrop-Rauxel: Martin Grebe

Mo: 15.00 - 16.00 h,

Di: 18.00 - 19.00 h, Neugierig geworden? Hier erfahren

Bürgerhaus, Yorkstraße 19

Bürgerhaus, Leonhardstr. Sie die 6 (Nähe nächsten Marktplatz) Termine:

Tel.: 74 91 92 0


Die Bundesregierung hat ein ziemlich großartig klingendes Programm

beschlossen, um den CO2-Ausstoß im Straßenverkehr zu reduzieren.

Bis zum Jahre 2020 sollen eine Million Elektroautos auf Deutschlands

Straßen rollen. Allerdings hat sie weder ein Förderprogramm zur

Markteinführung beschlossen, noch irgendetwas dazu gesagt, woher

der Strom kommen soll. Und als Mieter fühlt man sich – mal wieder

– alleine gelassen.

Auch Mieter

elektrisch mobil

Wer ein Häuschen mit Garage

oder wenigstens einem

Stellplatz sein eigen nennt, ist fein

heraus, wenn ein Elektroauto aufzuladen

ist. Doch was tut man, wenn

man im Geschosswohnungsbau

haust – als Mieter? Hängt dann ein

50 Meter Kabel von jedem Balkon

bis hinunter auf die Straße, wo

das gute Stück unter einer Laterne

parkt? Und muss man befürchten,

dass der böse Nachbar im Laufe der

Nacht sein Auto an die Steckdose

hängt, die ihm nicht gehört?

In Bochum hat man weiter gedacht.

Das Netzwerk „ruhrmobil-E“,

dass es sich zum Ziel gesetzt hat,

Bochum zur Modellstadt für elektrische

Mobilität zu machen, hat die

Stadtwerke und das städtische Wohnungsunternehmen

VBW an einen

Tisch gebracht. Das erste Ergebnis

ist vor dem Hause Matthias-Clau-

Sie haben sich ja eher bedeckt

gehalten in diesem Kommunal-Wahlkampf,

die Ober-Privatisierer, die

am liebsten den Total-Rückzug des

Staates beschließen würden aus allem,

was man irgendwie auch privat organisieren

kann: Wasserversorgung,

Müllabfuhr, Bildung, Gesundheit und

natürlich auch das Wohnen. Dabei

sind in diesem Jahr des Haushaltssicherungskonzeptes

mehr denn je

Ideen gefragt, wie man den städtischen

Haushalt sanieren könnte.

Lediglich die FDP hat sich offen

dazu bekannt, die städtischen Anteile

an der VBW verkaufen zu wollen.

Die CDU sprach etwas verdeckt von

einem Zurückfahren städtischer Beteiligungen,

womit aber nicht Stadtwerke

und Sparkasse gemeint seien. Da der

Verkauf von RWE-Aktien keinen Sinn

macht – denn die bringen mehr Ren-

dius-Straße 25 zu bewundern: Die

erste Solartankstelle für Mieter. Sie

kann zum Beispiel einen Mitsubishi

i-MiEV in einer halben Stunde so

voll „tanken“, dass er wieder 120

Kilometer weit fahren kann. Das

schafft keine normale Steckdose.

Kosten: 1,50 bis 3,00 Euro. In der

Flüssesiedlung, im Grummer Karree,

Im Hole und Am Kreuzkamp sollen

kurzfristig weitere entstehen.

Und weil Elektroautos immer

nur so umweltfreundlich sind wie

der Strom, mit dem sie fahren,

ist klar, dass dieser möglichst aus

regenerativen Energien stammen

sollte. Auch ein Grund, warum

die heimische Steckdose nicht die

erste Wahl ist, wenn’s ums Tanken

geht. Denn was da raus kommt,

stammt im Bundesdurchschnitt zu

88 Prozent aus Atomen, Kohle und

Gas. In Bochum sind die Stadtwerke

VBW bleibt städtisch – aber nicht ungeschoren

dite, als man an Schuldzinsen sparen

könnte –, war zumindest Eingeweihten

klar, was gemeint war.

Nun, daraus wird nichts, denn

Bochum wird weiter von Parteien

regiert, für die der Verkauf auch nur

kleiner Anteile an der VBW tabu ist.

Ungeschoren davonkommen wird das

Wohnungsunternehmen, das zu mehr

als 50 % der Stadt gehört, wohl dennoch

nicht. Die Kämmerei hat einen

Plan zur Haushaltskonsolidierung

vorgelegt, nachdem die städtischen

Tochtergesellschaften 20 Millionen

Euro mehr als bisher an die Mutter

Stadt abführen sollen.

Um das zu können, müssen diese

Töchter aber erstmal schwarze Zahlen

schreiben, denn wer keine Gewinne

macht, kann auch keine abführen.

Bei der BoGeStra war noch nie etwas

zu holen und bei den Stadtwerken und

besonders stolz, dass der Anteil regenerativer

Energien an ihrem Strom-

Mix nicht nur bei 12, sondern bei

22 Prozent liegt.

An der Matthias-Claudius-Straße

wird dagegen reiner Solarstrom

getankt, der noch dazu direkt an

dieser Stelle erzeugt wird. Sieben

Stockwerke hoch ist das Haus

Nummer 25, und seine nach Süden

weisende Fassade ist komplett

mit Solarzellen gepflastert, die die

Stromzapfsäule speisen. Wer dort

tanken will, muss sich natürlich bei

den Stadtwerken anmelden. Man

erhält dann einen Schlüssel, der

in alle Stromzapfsäulen in Europa

passt. Und so wird der Traum vom

emissionsfreien Autofahren auch

für Mieter Realität.

der Sparkasse gegenwärtig auch nicht.

Bleiben USB und VBW. Der USB zahlt

bereits an die Stadt, die VBW wird es

auch bald müssen.

Das lässt die Verwirklichung des

Plans, die Eigenkapitalquote von jetzt

15,6 auf 20 % zu erhöhen, in weite

Ferne rücken. Das ist mehr als nur

ein Schönheitsfehler. Am Bahnhof

Präsident und am Altenbochumer

Bogen, im Grummer Karree und im

Lennershof-Quartier hatte die VBW

in letzter Zeit dicke Bretter zu bohren,

und ist noch lange nicht fertig damit.

So etwas kostet Geld.

Wer ein kommunales Wohnungsunternehmen

als Partner einer aktiven

Stadtentwicklungspolitik will und

braucht, der sollte dafür sorgen, dass

es Geld hat.

aha

BOCHUM

15


Krise

16

Beschleunigt durch die Finanzkrise zeichnet sich ein steiler Absturz

der Beteiligungen von Finanzinvestoren an Mietwohnungsbeständen

in Deutschland ab. Insolvenzen nehmen zu, Aktienkurse sinken.

Teile der Immobilieninvestments in Deutschland befinden sich in

der Abwicklung. Auch die größten und professionellsten „Heuschrecken“

treiben ihre Unternehmen immer mehr in die Zukunftslosigkeit.

Die große Mehrzahl der Wohnungen müsste renoviert

werden. Aber die „Investoren“ haben ganz andere Sorgen.

Die Pleite des Finanzinvestors „Le

vel One“ mit mehr als 24 000 Wohnungen

im letzten Jahr galt noch als

Ausnahme. Inzwischen ist klar, dass die

Finanzkrise erhebliche Teile der Finanzinvestoren

auf dem deutschen Wohnungsmarkt

erfasst hat. Die Insolvenzen

des dänischen Investors Griffin und

dann der Nau Group haben für viele Probleme

im Ruhrgebiet gesorgt. Die Großpleite

des australischen Fi-nanzinvestors

Babcock & Brown im März 2009 zieht

nun größere Kreise.

„Bad Bank“ für Wohnungen

Am 13. März 2009 bestellte Babcock &

Brown Ltd. freiwillig einen Insolvenzverwalter,

nachdem andere

Rettungspläne gescheitert waren. Über

verschiedene Investmentfonds –

zumeist GmbHs in Luxemburg – war

Babcock & Brown an zahlreichen

Wohnungsbeständen in Deutschland

beteiligt, u.a. ehemaligen Werkswohnungen

in Salzgitter, Sozialwohnungen

in Münster-Kinderhaus, Beständen in

Recklinghausen und in Essen-Katernberg.

Über die Barg-Holding kontrollierte

Babcock & Brown außerdem die Krüger

Immobilien GmbH, - mit über

45.000 verwalteten Wohnungen eine

der größten Wohnungsverwaltungsgesellschaften

in Deutschland.

Seit langem schon klagen die Mieter

in all diesen Wohnungsbeständen über

unzureichende Instandhaltungen und

falsche Nebenkostenabrechnungen.

Nach vielen Auseinandersetzungen war

es zuletzt an einzelnen Standorten gelungen,

die Verwaltungen zu Investitionszusagen

zu bewegen. Aber dann

kam die Pleite in Australien. Nun ist erneut

fraglich, was aus den vernachlässigten

Siedlungen wird. Die Wohnungsverwaltung

wurde auf unterschiedliche

Unternehmen verteilt, u.a. die Mannheimer

Firmen Treubau und Treureal.

Die finanziellen Eigentümerstrukturen

sind verwirrend. Ein wesentlicher

Teil der Beteiligungen wurde über eine

Luxemburger „BGP Investment“ organisiert,

an der wiederum auch Fonds der

GPT Group, eines weiteren großen australischen

Finanzinvestors, beteiligt

waren. Im Zuge der Insolvenz von

Babcock & Brown beschloss GPT im

Jahr 2008, die Immobilienpakete in

Deutschland abzuwickeln. Die Vermögensverwaltung

ging zum 1. Juli auf

die europäische GPT-Tochter Halverton

über, die mittelfristig auch verkauft werden

soll. Die faulen Finanzanlagen wurden

in einer neu gegründeten Auffanggesellschaft

„BGP Holding“ in Malta

geparkt. Bereits jetzt ist absehbar, dass

Weiterverkäufe und unklare Eigentumsverhältnisse

anhalten werden. Auch wo

es wieder ansprechbare Verwaltungsfirmen

gibt, fehlt Mietern und Politik

ein Unternehmen, mit dem über längerfristige

Perspektiven verbindlich gesprochen

werden kann.

Pleiten auf Raten

Das an sich klare deutsche Insolvenzrecht

läuft bei den komplexen internationalen

Beteiligungsstrukturen der

Finanzfonds ins Leere. Fast immer sind

die juristischen Eigentumsverhältnisse

von den finanziellen getrennt. Wenn

überhaupt Insolvenzen angemeldet

werden, dann scheibchenweise.

DAs gilt auch für deutsche Aktiengesellschaften.

Nach Liquiditätsengpässen

hat die Vivacon AG im Juni für vier

Wohnungsbestandsgesellschaften Insolvenz

angemeldet. Es geht um fast

4.000 Wohneinheiten vor allem in Salzgitter

und Kassel. Im August veräußerte

die Vivacon erneut mehr als 2.400 Einheiten.

Dass die Vivacon nach diesem

Aderlass überhaupt noch überlebensfähig

ist, wird in Frage gestellt.

Obwohl bereits über 60 Tsd. Wohnungen

von Heuschrecken-Konkursen

betroffen sind, ist das nur die Spitze eines

Eisbergs. Bundesweit befinden sich

über 700.000 Mietwohnungen unter der

Kontrolle von Finanzinvestoren. Auch

da, wo von Liquiditätskrisen noch keine

Rede ist, wirkt sich das Geschäftsmodell

dieser Investoren verheerend aus.

GAGFAH plündert Substanz

Der zweitgrößte Wohnungsanbieter in

Deutschland, die Gagfah, wird von einer

Aktiengesellschaft nach luxemburgischen

Recht kontrolliert. Diese

wurde extra gegründet, damit die

Wohnungsaufkäufer der Fortress-Fonds

rechtzeitig den Ausstieg aus den Wohnungsinvestitionen

einleiten können.

Dies ist bislang nur zum Teil gelungen.

Weiterhin halten Fortress-Fonds die

Mehrheitsanteile.

Fortress, durch die Finanzkrise stark

in Mitleidenschaft gezogen, ist mehr


denn je an hohen Dividenden interessiert.

Das allein stützt den Kurs und ermöglicht

weitere Verkäufe von Aktienpaketen,

bevor es zu spät ist. Eine der

Hauptquellen für die Rendite sind niedrige

Instandhaltungskosten. Im Jahr

2008 hat die Gagfah nur 8,33 Euro/qm

für Instandhaltungen aufgewandt. Seit

Jahren häufen sich Meldungen über

mangelnde Reparaturen. Auch die

Gagfah betreibt Personalabbau und Auslagerungen

im großen Stil, um Kosten

zu sparen.

Trotz all dem wurde 2008 ein Verlust

vor Steuern in Höhe von 119,5 Mio

Euro erwirtschaftet. Gleichwohl präsentierte

Gagfah einen „Erfolgsbericht“, der

sich auf die Kennzahlen zum Cashflow

stützte. Der Aktienkurs dankten es –

vorübergehend. Der Geschäftsbericht

für das erste Halbjahr 2009 belegt nun

erneut, dass die Gagfah mit den Zahlen

kämpft. Vor Steuern kam es zu Verlusten

in Höhe von 33,7 Millionen Euro,

vor allem aber brach die wichtige Kennzahl

EBIT um 43,1 Prozent ein. Gagfah

kündigte weitere Einsparungen bei der

Instandsetzung an. Inzwischen ist es zu

einem erneuten Kursverfall gekommen.

Große Banken bieten riesige Aktienpakete

zu Schleuderpreisen an. Die meisten

Analysten sind sich einig: Die Gagfah

kann ihre Dividenden nur durch ein

weiteres Auszehren des Unternehmen

erwirtschaften.

ANNINGTON: Raubbau an

Wohnungen und Belegschaft

Wie alle Private Equity Fonds orientiert

auch Annington-Eigentümer Terra Firma

darauf, die gekauften Unternehmen

nach einigen Jahren mit Gewinn weiter

zu veräußern. Um das zu erreichen,

wird bei Instandhaltung gespart und

massiver Personalabbau betrieben. Mit

unglaublichen Märchen versucht sich

die Annington dabei als guter professioneller

Vermieter darzustellen. Bei der

Einführung der zentralen „Mieterhotline“

ist ihr das gründlich misslungen.

Alle Welt erlebt, was man auch

jederzeit an den Zahlen überprüfen

kann: Es geht um gigantische Einsparungen

durch eine katatastrophal gemanagte

Rationalisierung.

Nicht nur für die Mieter, auch für

die Beschäftigten ist diese Rationalisierung

– Einsparziel 50 Mio. Euro – unerträglich.

Mit 300 Beschäftigten weniger

sollte ohne hinreichende Schulungen

mit noch nicht erprobter Technik

über Nacht die industrielle Revolution

der Wohnungsverwaltung verwirklicht

werden. Die hoffnungslos überforderten

MitarbeiterInnen an den Telefonen

und im Außendienst bekommen nun

die volle Wucht des Mieterärgers ab.

Das Betriebsklima ist vernichtet. Solche

Abenteuer unternimmt nur, wem das

Wasser bis zum Hals steht.

Einmal aufs Korn genommen, wird

auch der hohe Instandhaltungsbedarf

deutlich. Den Reparaturstau hat die

Annington schon von ihren Vorgängern

übernommen. Das ändert aber

nichts an den Tatsachen: Wo mindestens

25 Euro pro Quadratmeter und Jahr

investiert werden müssten, gab die Annington

in den letzten Jahren lediglich

zwischen 9,63 € und 9,72 €/qm/Monat

für Instandhaltung und Modernisierung

aus.

Aber weder Knauserei noch Umstrukturierungen

haben die Annington in

eine Goldmine verwandelt. Das Geschäftsjahr

2008 schloss die DAIG mit

einem Verlust in Höhe von 258 Mio. €

nach Steuern ab. Entsprechend sanken

die Gewinnrücklagen. Die Eigenkapitalquote

sank von 16 auf 14 %. Entscheidend

zu dem Ergebnis beigetragen hat

eine drastische Neubewertung von ursprünglich

für die Privatisierung vorgesehen

Wohnungen. Das ist kein Einzelfall.

Die Fonds können ihre auf dem

Höhepunkt der Finanzblase überteuert

eingekauften Wohnungsbestände nicht

gewinnbringend veräußern.

In dem angeschlagenen Beteiligungs-Imperium

des britischen Annington-Investors

Terra Firma gilt die

Deutsche Annington zwar noch als

Lichtblick. Wenn kein Wunder geschieht,

wird Terra Firma aber wohl

kaum das für ein zukunftsfähiges Wohnungsunternehmen

erforderliche zusätzliche

Eigenkapital in die Annington

pumpen und das fehlende Personal

wieder einstellen können.

Verbriefungs-Bomben

Der weitere Weg von Gagfah, Annington,

LEG und Co. ist vorgezeichnet. Die

finanziellen Handlungsspielräume dieser

Firmenkonstrukte und ihrer Anleger

sind gering. Die größte Teil des Kapitals

wird von gigantischen Verbriefungen

gehalten, die vorübergehend

zwar stabile Zinsen garantieren, dafür

aber die Unternehmen zu einem Weg

verpflichten, der wachsende Einnahmen

bei immer geringeren Ausgaben

bedeutet. Zudem sind alle Verbriefungen

wie alle Fonds befristet. Um 2013

müssen bei den großen Wohnimmobilien

in Deutschland über 10

Mrd. Euro neu finanziert werden. Die

Finanzkrise ist noch lange nicht vorbei.

Auch in den Beteiligungen an deutschen

Mietwohnungen ticken die Zeitbomben.

ku

Kommentar

Politik

Wo bleibt die Politik?

Die Finanzkrise beschleunigt, was ohnehin klar

war: Das Geschäftsmodell der Private Equity Fonds ist

für die Bewirtschaftung von Mietwohnungen nicht

geeignet. Denn Wohnungen sind ein Wirtschaftsgut,

für das man langen Atem braucht. Und den

haben die Fonds nun einmal grundsätzlich nicht.

Um schlimmeres zu verhindern, müsste jetzt

politisch gehandelt werden. Die Wahlprogramme vor

allem der Grünen und der SPD orientieren auf neues

Wachstum durch grüne Investitionen. Aber wie soll

das in einem Wohnungssektor gelingen, dessen

Eigentümer auf Ausplünderung verpflichtet sind?

Die SPD will die Fonds international stärker regulieren

und höhere Eigenkapitalquoten festschreiben.

Dazu, wie das in der deutschen Immobilienwirtschaft

rechtzeitig umgesetzt werden soll,

schweigen alle Parteien.

Hunderte Milliarden Euro wurden für die Rettung

maroder Banken ausgegeben, die sich mit Immobilien-Verbriefungen

verzockt hatten. Für die Rettung

der realen Werte in den Mietwohnungen gibt es so

gut wie nichts. Dabei wäre es weitaus billiger, die

Wohnungen zu retten als wertlose Papiere.

Um die Flucht in Steueroasen zu verhindern,

könnte der Gesetzgeber dort ansetzen, wo das Geld

herkommt: bei den Mieten. Die Firmen müssten

verpflichtet werden, einen ausreichenden Anteil der

Miete direkt in Instandhaltungsfonds zu zahlen, die

öffentlich reguliert werden, vielleicht auch von

Mietervertretungen kontrolliert, und die gegen

Bankrotte abgesichert sind.

So etwas freilich würde die Krise der Fonds noch

beschleunigen. Sie sind aufgrund ihrer finanziellen

Verpflichtungen nicht in der Lage, die notwendigen

Mittel zur Verfügung zu stellen. Deshalb bräuchte

man eine zweite Säule: öffentliche Auffangträger.

Wenn die Preise verfallen, es zu Notverkäufen

kommt, stehen sie bereit, die Wohnungen wieder in

solide Eigentumsformen zu überführen. Die Stadt

Dortmund hat sich bereits auf diesen Weg gemacht.

In zwei Stadtteilen hat sie Sanierungssatzungen

erlassen, die ihr bei Weiterverkäufen ein Vorkaufsrecht

einräumen. Viel Geld für solche Rettungsmaßnahmen

ist in den überschuldeten Kommunen

des Ruhrgebiets aber nicht vorhanden. Hier müsste

der Staat mit Eigenkapitalhilfen zu Gunsten öffentlicher

Träger für eine solide Auffangstruktur sorgen.

Es ist absurd, war aber voraussehbar: Nach dem LEG

Verkauf wird es unausweichlich Unternehmen wie

die LEG neu zu gründen. K. Unger

17


HEIZEN

Neue Heizkostenverordnung:

Höhere Kosten drohen!

Heizkostenabrechnungen sind oft Gegenstand heftiger Auseinandersetzungen.

Wegen der Unkalkulierbarkeit der Energiepreise

steckt hinter jedem Heizkostenproblem mitunter

viel Geld. Nunmehr drohen neue Probleme. Verursacher sind

diesmal nicht Wohnungsunternehmen oder Energieversorger,

sondern die scheidende Bundesregierung. Ende 2008 ist

eine neue Heizkostenverordnung (HKVO) erlassen worden.

Die misst dem Verbrauch ein deutlich höheres Gewicht bei.

Folge für Mieter: Wer jetzt nicht auf den Verbrauch achtet,

zahlt mächtig drauf. Vernünftig Heizen wird immer wichtiger.

18

Achtung! Die neue HKVO gilt für alle Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen,

deren Abrechnungszeitraum

am oder nach dem 01. Januar 2009 beginnt!

Die meisten Heizkostenabrechnungen

2009 werden erst in der

zweiten Jahreshälfte 2010 erteilt. Aufgrund

der rechtlichen Änderungen ist

es jedoch sinnvoll, beim Heizen der

Wohnung die hieraus sich ergebenden

Folgen im Auge zu behalten.

Kosten der Verbrauchsanalyse

Welche Kosten im Rahmen einer

Heizkostenabrechnung umgelegt

werden dürfen, wird zwingend in

der Heizkostenverardnung geregelt.

Der Katalog der abrechnungsfähigen

Kosten wird nunmehr erweitert. Zu den

Heizkosten als solches gehören auch die

Kosten für eine Verbrauchsanalyse

des Objektes.

Grundsätzlich ist es positiv zu

bewerten, dass Eigentümer für vermietete

Wohnungen, ganze Häuser

und Wohnblöcke Verbrauchsanalysen

anfertigen lassen. Derartige Analysen

sind wertvolle Orientierungshilfen für

Mieter bei Anmietung einer Wohnung,

sie können oftmals die Grundlage für

dringend erforderliche energetische

Modernisierungen darstellen.

Das Problem bei der Neuregelung

der Heizkostenverordnung ist allerdings,

dass nicht ansatzweise definiert

ist, welchen Anforderungen eine Verbrauchsanalyse

genügen muss. Dem

Wortlaut nach würde es z. B. ausreichen,

wenn ein Abrechnungsunternehmen

lediglich Durchschnittsverbräuche

ausrechnet, diese simple Berechnung

allerdings dem Eigentümer zu einem

gesonderten Tarif in Rechnung stellt.

Wenn dieses an Mieter weitergegeben

wird, verdient letztendlich nur das

die Analyse erstellende Unternehmen.

Simple Durchschnittswerte, nebst Erläuterungen,

sind von jedem Mieter leicht

selbst zu ermitteln.

Rechtlich bestehen gute Chancen,

sich gegen derartige Kosten zu wehren.

Mieterinnen und Mieter, deren

Heizkosten aufgrund derartiger Kosten

ansteigen, sollten sich daher dringend

beraten lassen. Es bestehen gute Aussichten,

um derartige – oftmals überflüssige

– Kosten herumzukommen.

Keine Warmwasserpauschale

In der alten Heizkostenverordnung

war nicht nur vorgesehen, dass der

Warmwasserverbrauch in jeder Wohnung

durch einen Warmwasserzähler

erfasst werden muss, auch der Gesamtwarmwasserverbrauch,

welcher durch

die Heizanlage erfolgt, muss gemessen

werden. Nur für den Ausnahmefall, dass

dieses technisch ausnahmsweise nicht

möglich war, erlaubte die alte Heizkostenverordnung

die Veranschlagung

eines Pauschalwertes von 18 % der Gesamtheiz-

und Warmwasserkosten.

Dieser bislang ausnahmsweise

zulässige Pauschalwert von 18 %

fällt nunmehr weg. Er darf also in

zukünftigen Abrechnungen nicht mehr

auftauchen, Vorrang hat die zwingend

erforderliche Erfassung des Gesamtwarmwasserverbrauchs.

Nur unter sehr engen Voraussetzungen,

beispielsweise, wenn ein

Warmwasserzähler technisch ausfällt,

muss eine vergleichsweise aufwendige

Berechnung des Warmwasserverbrauchs

erfolgen. Ein Ansatz von Pauschalwerten

ist unzulässig.

70 % nach Verbrauch!

Eine u.U. vorteilhafte, in einigen

Fällen aber extrem teure Änderung

ergibt sich aus der Verteilung von

Heizkosten.

Bisher bestimmte die HKVO, dass

Heizkosten in einem Haus normalerweise

nicht allein nach Verbrauch verteilt

werden dürfen, sondern zu einem Teil

(30 – 50 %) nach Wohnungsgrößen

verteilt werden müssen. Dementsprechend

wurden in einem großen Teil der

Wohnungen im Ruhrgebiet Heizkosten

zu 50 % nach Verbrauch und zu 50

% nach Wohnungsgröße verteilt. Ein

seit knapp 40 Jahren bewährtes (und

gerechtes) Verfahren. Grund hierfür

ist, dass Niemand in einem Haus seine

Wohnung alleine beheizen kann, oder

vermeiden kann, von Nachbarn mitbeheizt

zu werden. Wärme respektiert

keine Wohnungsgrenzen. Der Flächenanteil

gleicht dieses aus, verhindert,


Fortsetzung von Seite 18

dass ein Mieter sich auf fremde Kosten

beheizen lässt, oder seinen Nachbarn

auf eigene Kosten mitbeheizen muss.

Je mehr Energie durch den schlechten

Zustand eines Gebäudes verloren gehen

kann, desto größer ist der Mitheizeffekt

und umso größer muss der Flächenanteil

sein. Gerade bei nicht oder schlecht

modernisierten Häusern hat sich der

Schlüssel 50:50 bewährt.

Dieses ist nunmehr geändert worden.

Es gilt zwingend der Verteilungsschlüssel

30 : 70. Dieses gilt für alle

Wohnungen in Häusern, die

- mit Gas oder Öl beheizt werden

(nicht bei Fernwärme oder Wärmecontracting!)

und

- bei denen die Heizleitungen gedämmt

sind und

- die baulich vor 1995 errichtet und

danach nicht umfassend modernisiert

wurden,

somit den überwiegenden Teil des Wohnungsbestandes

des Ruhrgebiets.

Folgen für Mieter

• Mieter, deren Heizungsverbrauch

durchschnittlich oder unterdurchschnittlich

war (bei einer Verteilung

von 50 : 50 beide Kostenanteile

gleich hoch oder der Flächenanteil

höher war) werden profitieren. Heizkosten

werden verteilungsbedingt

sinken.

• Mieter, deren Verbrauch überdurchschnittlich

ist, zahlen in Zukunft

mehr. Der höhere (und teurere)

Verbrauch wird bei den Kosten wesentlich

mehr berücksichtigt.

Das kann zu gravierenden Ungerechtigkeiten

führen. Wer deswegen mehr

heizt, weil er eine Dachwohnung bewohnt,

oder eine Wohnung oberhalb

eines nicht gedämmten Keller muss

wesentlich mehr Energie verbrauchen,

um die Wohnung genauso zu beheizen,

wie die Nachbarn in den anderen Stockwerken

des Hauses. Ein erheblicher Teil

der Heizenergie verschwindet durch

das Dach oder die Kellerdecke. Untersuchungen

zeigen, dass der allein

lagebedingte Mehrverbrauch in einem

Haus ohne weiteres bis zum fünffachen

Verbrauch reichen kann. Gerade bei

Dachwohnungen oder Wohnungen

über ungedämmten Kellerdecken ist

dieses besonders ungerecht. Der Mieter

muss viel verbrauchen, weil viel Wärme

im Keller verschwindet, heizt dadurch

zugleich aber die oberhalb liegenden

Wohnungen erheblich mit. Diese Ver-

Energiesparen leicht gemacht:

Der aktuelle Energiespartipp

Energiekosten, egal ob für die Heizung, den Kühlschrank, den

Fernseher, oder den Computer sind derzeit unberechenbar. Und

werden immer teurer. Gründlich Energiesparen zahlt sich aus – in

Geld. Natürlich auch in weniger CO2.

Ohne Energiekosten wird es auch in Zukunft nicht gehen. Aber nichts ist in

den letzten Jahren so sehr und so unkalkulierbar im Preis gestiegen, wie Strom

und Heizenergie. Daher lohnt es sich an vielen kleinen Stellen zu sparen, mit

erheblichen Auswirkungen.

Die fachkundige Energieberatung bei Ihnen zu Hause!

Um alle Sparmöglichkeiten für Haus-/ Wohnungseigentümer und Mieter

auszureizen bieten die Verbrauchzentralen in NRW einen neuen Service an. Für

eine Gebühr ab 60,00 € kommt ein Energieberater zu Ihnen nach Hause und

prüft systematisch alle Energiespareffekte durch. Angefangen von Fragen der Beleuchtung,

Einsparmöglichkeiten bei Elektrogeräten und Warmwasser, richtigem

Heizen, Funktion von Thermostaten bis zu Fragen der ausreichenden Ausrüstung

und Isolierung von Fenstern, Heizungsnischen, Wand und Dach.

Sie bekommen sachverständige Hinweise, wie Sie selbst in erheblichem Maße

Energie sparen können oder aber was Ihr Vermieter dazu beitragen kann (oder

muss!). 60,00 € sind auf diesem Wege schnell herausgespart und Sie können

sicher gehen, an der richtigen Stelle zu sparen.

Wenden Sie sich an die nächstgelegene Geschäftsstelle der Verbraucherzentrale

oder an www.sparnachbar.de oder 0180-111 5 999 (3,9 Cent/Minute aus

dem Festnetz).

bräuche muss dieser Mieter dann aber

zum überwiegenden Teil (70%) selbst

zahlen.

Was tun?

• Gerade die Heizkostenabrechnung

2009 muss besonders genau überprüft

werden.

• Ermitteln Sie alle Schwachstellen Ihrer

Wohnung, die zu teuren Energiekosten

führen können. Für defekte

Fenster und Fensterverkleidungen,

Mängel in Wänden und Dach, nicht

mehr funktionierende Thermostatventile

und eine ordnungsgemäße

Heizung ist der Vermieter zuständig.

Setzen Sie solche Ansprüche durch,

bevor Ihre Heizkosten zu teuer werden.

• Heizen Sie richtig. Lassen Sie Türen

innerhalb der Wohnung geschlossen.

Achten Sie auf funktionierende

und korrekt eingestellte Thermostatventile.

Kontrollieren Sie Ihre Raumtemperatur

mit einem (digitalen)

Thermometer.

• Gerade dann, wenn Ihre Wohnung

innerhalb des Hauses Lagenachteile

aufweist, prüfen Sie alle Sparmöglichkeiten.

• Lassen Sie sich beraten. Erkundigen

Sie sich bei Ihrem Mieterverein oder

der Verbraucherzentrale. Wenn

Sie ein geringes Einkommen oder

Grundsicherung beziehen, fragen

Sie bei der Caritas nach einer kostenlosen

Energieberatung.

HEIZEN

19


HARTZ IV

Tatsächliche Heizkosten

müssen übernommen werden

Die Grundsicherung nach dem SGB II - im

Volksmund Hartz IV genannt - lässt eine

Pauschalierung der Heizkosten nicht zu.

Die laufenden Leistungen für Heizung sind

grundsätzlich in Höhe der tatsächlichen

Aufwendungen zu erbringen. Das hat das

Bundessozialgericht entschieden.

20

Ob die „Kosten der Unterkunft“ von

Langzeitarbeitslosen „angemessen

sind, wie es das 2. Sozialgesetzbuch

verlangt, ist nach der „Produktmethode“

zu ermitteln: Angemessene Größe

in qm multipliziert mit angemessenem

qm-Preis gleich angemessene Miete.

Dabei spielt es keine Rolle, wie groß die

Wohnung bzw. wie hoch der qm-Preis

einzeln betrachtet ist. Eine Wohnung

kann also - auch deutlich - zu groß

sein. Wenn der qm-Preis entsprechend

niedrig ist, kann das Ergebnis der

Multiplikation durchaus innerhalb der

Angemessenheitsgrenzen liegen.

Hat die ARGE eine Grundmiete

nach dieser Produktmethode als angemessen

anerkannt, kann sie später

nicht mit Hinweis auf die zu große

Wohnfläche die Heizkostenübernahme

anteilig kürzen. Das hat das Bundessozialgericht

bereits mehrfach und heute

erneut in einem Fall aus Braunschweig

entschieden.

Darin bewohnten die ALG-II-Empfänger

zwar eine nach den Wohnraumförderbestimmungen

des Landes

Niedersachsen zu große Wohnung; der

Mietpreis lag jedoch so niedrig, dass die

ARGE offensichtlich keine Bedenken

gegen die Angemessenheit der Woh-

nung als solche hatte. Dazu das oberste

Deutsche Sozialgericht: „Geht der

Grundsicherungsträger davon aus, dass

eine Wohnung insgesamt angemessen

ist, so kann er in der Regel nicht bei den

Heizkosten eine in Relation zur Anzahl

der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft

unangemessene Wohnungsgröße wieder

zur Geltung bringen und - wie hier

- die Heizkosten pauschal im Verhältnis

der tatsächlich angemieteten Wohnfläche

zur abstrakt angemessenen Wohnfläche

kürzen.“

In dem Urteil nimmt das Bundessozialgericht

auch grundsätzlich zur

Frage der Heizkosten stellung, über die

es zwischen 2006 und 2008 massiven

Streit zwischen dem Bochumer Mieterverein

und der ARGE gegeben hatte. Es

bestätigte die Rechtsauffassung des Mietervereins

in vollem Umfang: „Nicht

erstattungsfähig sind Heizungskosten

lediglich dann, wenn sie bei sachgerechter

und wirtschaftlicher Beheizung

als der Höhe nach nicht erforderlich

erscheinen. Dies setzt eine konkrete

Prüfung im Einzelfall voraus.“ Im

Klartext: Nur wenn im konkreten Fall

ein unwirtschaftliches Heizverhalten

vorliegt, kann die ARGE die Kostenübernahme

kürzen.

Ein Indiz für unwirtschaftliches

Heizverhalten, so meinten die Sozialrichter,

könnten lokale oder - soweit

diese nicht vorhanden sind - der bundesweite

Heizkostenspiegel liefern. Womit

dieses vom Deutschen Mieterbund

herausgegebene Vergleichswerk, das

bisher - anders als Mietspiegel - keine

gesetzliche Grundlage hat, erstmals

„justiziabel“ wurde.

Bundessozialgericht, B 14 AS 36/08 R

Eigentum nicht teurer als Miete

Bei der Übernahme von „Kosten der Un-

terkunft“ von Langzeitarbeitslosen sind

Mieter und Eigentümer grundsätzlich

gleich zu behandeln, meint das Bundesso-

zialgericht.

Die Frage der Angemessenheit der

Unterkunftskosten ist für Mieter

und Hauseigentümer nach einheitlichen

Kriterien zu beantworten.

Den Vergleichsmaßstab bildet die für

Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau

jeweils maßgebende Wohnraumgröße

(im vorliegenden Fall 65 qm

für die aus zwei Personen bestehende

Bedarfsgemeinschaft). Finanzierungskosten

für ein selbst genutztes Haus,

die die nach den genannten Maßstäben

zu ermittelnden Kosten überschreiten,

sind unangemessen.

Bundessozialgericht - B 14 AS 32/07 R -

Auch bei Heizkosten

Bewohnen Hartz IV Empfänger ein

Eigenheim, sind als Kosten der

Unterkunft und Heizung lediglich

Umzugskosten

können alle sein

Veranlasst die ARGE den Umzug

eines Hartz-IV-Empfängers, muss

sie alle Umzugskosten tragen.

Dazu kann auch die Ersatzbe-

schaffung von Möbeln gehören,

wenn diese durch den Umzug un-

brauchbar werden. Das entschied

das Bundessozialgericht.

In dem Fall, den das Bundessozialgericht

zu entscheiden hatte, ging es

darum, dass die vorhandenen Möbel

wegen ihrer Verleimung und Verschraubung

nicht ohne Beschädigung zerlegt

und daher in der neuen Wohnung

auch nicht weiter verwendet werden

konnten. In diesem Fall sei die Ersatzbeschaffung

einer Erstausstattung gleich

zu setzen.

Aber das sei kein Freibrief, befand

das Gericht: „Der Grundsicherungsträger

hat hingegen nicht schon dann

für Ausstattungsgegenstände aufzukommen,

wenn diese zwar weiterhin

funktionsfähig sind, ihrem Besitzer

jedoch nicht mehr gefallen, sie nicht

mehr optimal zur neuen Wohnung

passen oder wenn die Gegenstände ohnehin

- auch ohne den Umzug - wegen

Unbrauchbarkeit hätten durch andere

Gegenstände ersetzt werden müssen.

Ein durch den Grundsicherungsträger

veranlasster Umzug kann - mit anderen

Worten - nicht dazu genutzt werden,

sich auf Kosten des Grundsicherungsträgers

neu einzurichten. Vielmehr ist

die Leistungspflicht des Grundsicherungsträgers

insoweit auf eng begrenzte

Ausnahmen beschränkt.“

Bundessozialgericht, B 4 AS 77/08 R

die Kosten zugrunde zu legen, die im

maßgeblichen örtlichen Bereich für

vergleichbare Mietwohnungen als angemessen

anzusehen sind. ...

Ob die Heizkosten angemessen sind,

kann aber nicht anhand der tatsächlichen

Kosten für das konkret genutzte

größere Haus beurteilt werden. Erst ein

Überschreiten der oberen Grenzwerte

des Heizspiegels für eine vergleichbare

Wohnung mit angemessener Größe

kann als Indiz für fehlende Erforderlichkeit

und damit für Unangemessenheit

der Heizkosten angesehen werden.

Bundessozialgericht - B 14 AS 32/07 R -


BGB-Gesellschaft kann

Eigenbedarf anmelden

Der Bundesgerichtshof hat

Vermieter-Gruppen, die gleich

mehrere Mietwohnungen

in Eigentumswohnungen

umwandeln und den Mietern

wegen Eigenbedarfs kündigen

wollen, eine riesige Trick-Kiste zur

Verfügung gestellt

Normalerweise werden Mietwohnungen

in Eigentumswohnungen

umgewandelt, dann verkauft, und

anschließend meldet der Käufer Eigenbedarf

an (oder auch nicht). Dabei

wird aber eine Kündigungssperrfrist

ausgelöst, die laut Gesetz mindestens

drei Jahre beträgt und auf bis zu zehn

Jahre ausgedehnt werden kann, wenn

der Wohnungsmarkt vor Ort eng ist.

Eine 8-köpfige Gruppe aus München

hatte eine clevere Idee, diese Sperrfrist

zu umgehen: Sie gründete eine „Gesellschaft

bürgerlichen Rechts“ mit dem

Ziel der Eigennutzung von Wohnraum,

kaufte ein Mehrfamilienhaus und kündigte

den Mietern wegen Eigenbedarfs

für die Gesellschafter. Da bis dahin

nicht umgewandelt wurde, würde -

so meinten sie - auch keine Sperrfrist

ausgelöst.

Vor dem Amtsgericht scheiterten

sie mit ihrer Räumungsklage, und auch

das Landgericht wies ihre Berufung zurück.

Der Bundesgerichtshof (BGH) als

höchstes deutsches Zivilgericht gab der

Revision jedoch statt und verwies die Sache

zurück ans Landgericht München.

Er bejahte grundsätzlich, dass eine

GbR Eigenbedarf für ihre Mitglieder

anmelden kann. Deshalb könne das

Landgericht die Klage nicht einfach aus

formalen Gründen abweisen, sondern

müsse prüfen, ob konkret Eigenbedarf

vorliege.

Die Bundesrichter waren der Meinung,

der Schutzzweck des § 577a BGB

(Kündigungssperrfrist) erfasse nicht den

Kauf einer Wohnimmobilie durch eine

Mehrheit von Personen. Deshalb sah

der BGH auch keine Umgehung dieser

Vorschrift.

Genau das sieht der Deutsche Mieterbund

(DMB) völlig anders: „Wir

sehen die Gefahr, dass jetzt der Mieterschutz

in Umwandlungshäusern aufgeweicht

werden könnte“, kommentierte

Ulrich Ropertz, Pressesprecher des DMB,

die Entscheidung. „Hier werden Mieter

schlicht und einfach ausgetrickst“, sagte

Ropertz. „Wir erwarten, dass der Gesetzgeber

prüft, wie diese Gesetzeslücke zu

schließen ist.“

AZ: BGH VIII ZR 231/08

Wohnfläche laut Mietvertrag

entscheidend bei Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat

entschieden, dass Vermieter bei

Mieterhöhungen auf die ortsübliche

Vergleichsmiete nicht unbedingt auf die

tatsächliche Wohnungsgröße abstellen

müssen. Sie können auf die im Vertrag

angegebene Wohnfläche zurückgreifen,

so lange die Flächenabweichung nicht

mehr als zehn Prozent beträgt.

Im konkreten Fall war im Mietvertrag

eine Wohnfläche von 55,75 qm

angegeben, die die Vermieterin auch

bei ihrem Mieterhöhungs-Verlangen

zu Grunde legte. Tatsächlich war die

Wohnung aber nur 51,03 qm groß.

Das fand der BGH unschädlich, da die

Abweichung kleiner als 10 % war und

damit innerhalb der „Toleranzgrenze“

lag. In der Vergangenheit hatte der

BGH diese 10-%-Grenze auch angelegt,

wenn die Wohnfläche zum Nachteil

des Vermieters von der vertraglichen

Angabe abwich.

Der Deutsche Mieterbund (DMB)

hat die Entscheidung dennoch scharf

kritisiert: „Das Urteil ist enttäuschend

und nicht nachvollziehbar. Es öffnet

Missbrauch und Betrügern Tür und

Tor“, kommentiert DMB-Direktor Lukas

Siebenkotten. „Konsequenz ist, dass die

Mieter für tatsächlich nicht existierende

Wohnflächen Mieten zahlen müssen.

Vermieter, die bei der Festlegung

der Wohnungsgröße im Mietvertrag

großzügig zu ihren Gunsten rechnen,

werden mit barem Geld belohnt. Das

ist unerträglich.

AZ: BGH, VIII ZR 205/08

Geld zurück

nach

Endrenovierung

MIETRECHT

MieterForum sprach mit Prozessagent

Ralf Berger über ein Aufesehen erregendes

Urteil.

? In den Zeitungen war vor den Ferien einiges

zu lesen über „Geld zurück nach Renovierung“.

Worum ging‘s da?

! Um eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs

über einen Mieter, der beim Auszug die ganze

Wohnung renoviert hatte, obwohl die Renovierungsklausel

in seinem Mietvertrag ungültig war.

? Was heißt „ungültige Klausel“?

! Der BGH ist schon lange der Meinung, dass Renovierungsklauseln

immer dann ungültig sind,

wenn in ihnen ein starrer Fristenplan vereinbart

ist, wenn der Mieter also renovieren muss ohne

Rücksicht darauf, ob das nach dem Zustand der

Wohnung objektiv nötig ist. Dazu hat es in den

letzten Jahren immer neue Urteile gegeben, die

mittlerweile nahezu alle denkbaren Vertragskonstellationen

entschieden haben. Folge einer

solchen ungültigen Klausel ist, dass der Mieter gar

nicht tapezieren und streichen muss, auch nicht

beim Auszug.

? Dieser Mieter hätte also auch nicht zu renovieren

brauchen?

! Genau. Er hatte es aber trotzdem getan, weil er

nicht wusste, dass die Klausel in seinem Vertrag

ungültig war. Er dachte also, dass er dazu verpflichtet

wäre. Hier hat der Bundesgerichtshof

nun entschieden, dass dem Mieter eine Erstattung

zusteht, weil der Vermieter ungerechtfertigt

bereichert ist.

? Was genau muss der Vermieter erstatten?

! Das kommt auf den Einzelfall an. Hier ging es

um eine Renovierung in Eigenleistung. Zu erstatten

waren die Materialkosten, Aufwendungen für

Helfer aus dem Bekanntenkreis sowie ein Ersatz für

die eingesetzte Freizeit - insgesamt 1600 Euro.

? Betrifft das viele Mieter?

! Oh ja! Durch die Rechtsprechung des BGH sind

heute die allermeisten Renovierungsklauseln ungültig.

Wer in letzter Zeit aufgrund so einer Klausel

renoviert hat, sollte einen Erstattungsanspruch bei

uns prüfen lassen.

? In letzter Zeit? Solche Ansprüche verjähren doch

irgendwann?

! Ja, nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt

allerdings erst mit dem Ende des Jahres, in dem

die Renovierung vorgenommen wurde. Wer also

beispielsweise 2008 ausgezogen ist und renoviert

hat, kann seine Ansprüche bis zum 31. 12. 2011

anmelden.

AZ: BGH VIII ZR 302/07

21


ESSEN

Wohnen mit Hartz IV in Essen

Wer von Arbeitslosengeld II lebt, ist nicht

gerade auf Rosen gebettet. Das gilt auch fürs

Wohnen. Nadine Michels, Rechtsanwältin mit

Schwerpunkt Hartz IV, beantwortet unsere

Fragen zu der Problematik.

22

Die Obergrenzen der möglichen

Miete und der zugestandenen Quadratmeter

pro Person liegen fest. Wie

geht die Stadt mit Betroffenen um, die

diese Obergrenze überschreiten?

Die Betroffenen werden durch das

Jobcenter angeschrieben und darauf

hingewiesen, dass nach dem SGB II nur

angemessene Unterkunftskosten übernommen

würden. Dabei gelte für Essen

die Regelung in der Tabelle unten.

Das Jobcenter muss in diesem Schreiben

mitteilen, wie hoch die konkreten

Unterkunftskosten des Betroffenen sind

und um welchen Betrag sie also den

angemessenen Satz übersteigen. Sodann

wird der Betroffene in diesem Schreiben

aufgefordert, die Unterkunftskosten zu

senken, dies könne z.B. durch Umzug

oder Untervermietung geschehen.

Für die Wirksamkeit dieses Schreibens

müssen übrigens die vom Jobcenter

gemachten Angaben über die aktuelle

Wohnung inhaltlich richtig sein.

In welchem Zeitraum muss eine

neue Wohnung gefunden werden?

Den Betroffenen wird in der Regel in

Essen eine Frist von 6 Monaten gesetzt,

innerhalb derer die Kosten noch in der

alten Höhe übernommen werden, die

Betroffenen sollen aber schon innerhalb

von zwei Monaten Nachweise für entsprechende

Bemühungen vorlegen. Die

Frist von 6 Monaten ist der Regelung

des § 22 I S.3 SGB II entnommen, danach

sollen unter Berücksichtigung des

Einzelfalles die unangemessen hohen

Kosten in der Regel längstens 6 Monate

übernommen werden. Die Frist beginnt

erst nach Erhalt des Schreibens. Kommt

es zu einem Gerichtsverfahren muss

das Jobcenter beweisen, dass der Hilfeempfänger

das Aufforderungsschreiben

erhalten hat, kann es das nicht, muss

das Jobcenter die alte Miete zunächst

weiterhin übernehmen.

Anzahl

Mindestgröße Preisobergrenze

Personen der Wohnung (Grundmiete)

1 25 qm 217,50 €

2 40 qm 282,75 €

3 50 qm 348,00 €

4 60 qm 413,25 €

5 70 qm 478,00 €

je weiterer Person 10 qm zusätzlich 43,50 €

Ab welcher Überschreitung wird

die Aufforderung zum Umzug erteilt?

Grundsätzlich scheint bei Überschreitung

von 10 % die Aufforderung

bereits zu erfolgen. Nach den Richtlinien

der Stadt Essen ist eine solche

Überschreitung aber ausnahmsweise

hinzunehmen, wenn besondere Gründe

dies rechtfertigen.

Es gibt also eine Sozialklausel, die

Gründe wie Alter, Gebrechlichkeit,

Behinderung, Krankheit, besondere

soziale Situationen wie Schwangerschaft,

Schule der Kinder usw. berücksichtigt?

Ja, die gibt es. Entschieden haben

Gerichte, dass ein Umzug unzumutbar

ist, wenn etwa der Schulweg für Kinder

länger als 20 km wird oder wenn infolge

vorangegangener Traumatisierung eine

konkrete Gesundheitsgefährdung durch

Wohnungswechsel droht. Das

Alter allein, die lange Mietdauer

oder die Tatsache, dass ein Teil der

Wohnungseinrichtung besonders

angepasst wurde, genügte den

Gerichten dagegen in der Regel

nicht, um einen Umzug unzumutbar

erscheinen zu lassen.

Es wird aber in Einzelfällen

eine Überschreitung um 10 %

akzeptiert, etwa bei Schwangerschaft,

bei Sonderausstattung

der Wohnung für Behinderte, bei

schwerer Krankheit oder Behinderung,

bei Personen, die bald

kostendeckende Einkünfte erzielen,

wenn der Mietvertrag längere

Kündigungsfristen vorsieht oder

auch bei allein Erziehenden mit

zwei oder mehr Kindern. Im

übrigen kann in solchen Fällen

zumindest die Frist zur Kostensenkung

verlängert werden.

Durch Modernisierung und

Sanierung der Wohnungen

steigen die Mieten und können

die starren Obergrenzen dann

schnell überschreiten, müssen die

Betroffenen dann auch die Kosten

senken?

Dass die Miete unangemessen

ist, kann auch damit

zusammenhängen, dass die

Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten

erhöht wurde.

Das Jobcenter überprüft aber

nicht, warum die Miete im Einzelfall

zu hoch ist bzw. ob die

Miete denn für diese Wohnung

nach dem Mietspiegel der Stadt Essen zu

hoch ist. Die Aufforderung zur Senkung

der Unterkunftskosten ergeht, wenn

diese grundsätzlich für einen Haushalt

zu hoch ist nach eingangs genannten

Mietobergrenzen. Wenn also eine

Wohnung erst im Laufe der Zeit unangemessen

teuer wird, steht dies jedenfalls

grundsätzlich einer Aufforderung zur

Senkung der Kosten nicht entgegen.

Bei wechselndem Aufenthalt von

Kindern bei geschiedenen Eltern,

wird das bei der Unterkunft und der

zustehenden Quadratmeterzahl bei

jedem Elternteil voll berücksichtigt?

Diese Fallgestaltung ist bereits vom

Landessozialgericht NRW entschieden

worden. Das Umgangsrecht führt dazu,

dass sog. temporäre Bedarfsgemeinschaften

gebildet werden. Diese führen

dazu, dass der Bedarf beim Umgangsberechtigten

zeitweilig erhöht ist. Im

Einzelfall muss geprüft werden, welcher

Bedarf an Wohnraum zu Zeiten des

Umgangs besteht, es wird aber nicht

für beide Elternteile durchgehend der

volle Bedarf für das Kind anerkannt.

Der Umgang muss möglich sein, dafür

muss aber nicht bei beiden Wohnung

letztlich zB die Wohnungsgröße für einen

2 Personenhaushalt gegeben sein.

Eine angemessene Erhöhung angesichts

des zeitweiligen Bedarf ist aber zuzugestehen.

Es muss also ggf. ein weiteres

Zimmer zur Verfügung stehen, das muss


Fortsetzung: Wohnen mit Hartz IV in Essen

aber nicht eine Größe haben, die etwa

bei dauerhaftem Aufenthalt notwendig

wäre. Dem Umgangsberechtigten – und

auch dem Kind – ist es sicherlich nicht

zuzumuten, dass es im selben Zimmer

wie der Elternteil übernachten muss.

Finden Betroffene in Essen ausreichend

Wohnungen in den festgelegten

Obergrenzen für Miete und

Wohnungsgröße?

Die Vermieter in Essen haben sich

offensichtlich bereits mit der Regelung

der Jobcenter vertraut gemacht. Es ist

sicherlich kein Zufall, dass die Mieten

für viele kleine Wohnungen genau

217,50 € ausmachen. Es scheint durchaus

zumindest im Bereich von kleinen

Wohnungen eine ausreichende Anzahl

an Angeboten zu geben. Allerdings gibt

es natürlich nicht in jedem Stadtteil

Essens dieses Angebot. Es sind vor allem

Stadtteile wie Stadtmitte und der Essener

Norden, die eine solche Miete bieten.

Allein die Tatsache, dass bei einem

Umzug ggf. ein Wechsel des bisherigen

Stadtteils notwendig wird, macht nach

der Rechtsprechung den Umzug leider

auch nicht unzumutbar.

Welche Umzugskosten werden

übernommen?

Wenn das Jobcenter einen Umzug

veranlasst oder der Umzug aus sonstigen

Gründen notwendig ist, dann

muss das Jobcenter des Wegzugsortes

die Übernahme solcher Kosten zusichern,

ohne die der Hilfebedürftige

eine Wohnung in angemessener Zeit

nicht anmieten kann. Ganz wichtig ist,

dass die Zusicherung grundsätzlich vor

der Anmietung der neuen Wohnung

einzuholen ist.

Oft versuchen die Jobcenter den Betroffenen

auf Selbsthilfe zu verweisen,

etwa, indem er Freunde und Verwandte

bitten soll, ihm beim Umzug behilflich

zu sein. Das ist nicht immer zumutbar,

immerhin sind Freunde nicht zwingend

versichert, die bei einem Umzug helfen.

Wenn dann die Möbel beschädigt

werden, hat allein der Hilfeempfänger

den Schaden.

Ist der Hilfeempfänger aufgrund

Krankheit, Alters oder Behinderung

nicht in der Lage, den Umzug selber

durchzuführen, sind die Kosten eines

Umzugsunternehmens zu übernehmen.

Dafür müssen aber mindestens

drei Kostenvoranschläge von Umzugsunternehmen

eingeholt werden, das

Jobcenter wird dann das günstigste

wählen. Grundsätzlich sind auch die

Kosten einer Einzugsrenovierung zu

übernehmen, auch die einer Auszugsrenovierung,

wenn diese wirksam im

Mietvertrag vereinbart wurde.

Wohnen verschiedene Personen

zusammen und bilden keine Bedarfsgemeinschaft

(Bsp. Haushaltsgemeinschaft,

Wohngemeinschaft), wie geht

die Stadt Essen damit um, überprüft

sie die Angaben?

Bei einer Wohngemeinschaft oder

Haushaltsgemeinschaft kommt es zur

Beurteilung der Angemessenheit darauf

an, ob die Unterkunftskosten des Hilfebedürftigen

für sich genommen angemessen

sind, er wird also so behandelt,

als ob er alleinstehend wäre. Damit wird

sichergestellt, dass auch Hilfebedürftige

mit nicht Hilfebedürftigen zusammen

wohnen können.

Ob eine Bedarfsgemeinschaft besteht

oder tatsächlich nur eine Wohngemeinschaft,

kann auch vom Jobcenter

nur ausnahmsweise bei einem

Hausbesuch überprüft werden. Es muss

zunächst einmal immer der Grundsatz

der Verhältnismäßigkeit gewahrt

werden. Mindestens müssen schon

Indizien vorliegen für eine Annahme

des Jobcenters, dass es sich doch um

eine Bedarfsgemeinschaft und nicht

nur um eine reine Wohngemeinschaft

handelt. Eine „Routineüberprüfung“ ist

nicht zulässig.

Hartz IV Empfänger wollen selber

umziehen. Welche Gründe werden vom

Jobcenter akzeptiert?

Erforderlich ist Umzug natürlich,

wenn das Jobcenter zum Umzug aufgefordert

hat. Außerdem ist der Umzug

etwa erforderlich, wenn ein Räumungstitel

vorliegt, die bisherige Wohnung

gesundheitlichen Anforderungen nicht

genügt, berufliche oder private Gründe

(Scheidung, Trennung) den Umzug

erforderlich machen, die bisherige Wohnung

zu klein ist, um ein menschenwürdiges

Leben sicherzustellen, Baumängel

bestehen, die sanitären Verhältnisse

unzumutbar schlecht sind oder die

Wohnung ungünstig geschnitten und

schlecht beheizbar ist. Diese Aufzählung

ist natürlich nicht abschließend, wie

immer muss im Einzelfall die Notwendigkeit

überprüft werden.

Gibt es bei Umzug Ersatz für nicht

mehr benutzbare Möbel, Gardinen,

Fußbodenbeläge?

Es gibt nach § 23 III SGB II einen Anspruch

auf sog. Erstausstattung für die

Wohnung. Grundsätzlich ist sämtlicher

Bedarf aus der Regelleistung zu decken,

die sog. Erstausstattung ist eine von drei

Ausnahmen (neben 1. Erstausstattung

Schwangerer für Bekleidung einschließlich

Babyerstausstattung und 2. Kosten

für mehrtätige Klassenfahrten).

Dabei muss es sich aber – wie der

Name schon sagt – um Erstausstattung

und nicht um Ersatzbeschaffung handeln.

Dabei sind aber Gerichte durchaus

großzügiger als manches Jobcenter.

Etwa vor einem Jahr war das Jobcenter

in einem meiner Fälle anfangs gar

nicht bereit, überhaupt irgendwelche

Kosten zu übernehmen. Nach einem

erfolgreichen Widerspruch haben sie

die Übernahme der Kosten als Darlehen

zugesagt. Ein erneuter Widerspruch

führte schließlich dazu, dass die Kosten

in Form der Einmalbeihilfe übernommen

wurden. Dabei ging es um die

Frage, ob der Auszug nach Trennung

von der Partnerin auch zu einem Bedarf

auf Erstausstattung führt. Das ist inzwischen

gerichtlich bestätigt, jedenfalls

dann, wenn eine Hausratteilung nicht

stattfinden kann. In den meisten Fällen

dürfte aber zumindest für alle Elektrogeräte

ein solcher Anspruch bestehen,

denn die finden sich üblicherweise in

einem Haushalt in der Einzahl. Erst vor

kurzem wurde auch entschieden, dass

auch ein Fernseher zu einer solchen

Ausstattung gehört, auf die ein Hilfeempfänger

Anspruch hat.

Nach der Rechtsprechung muss

dieser Bedarf erstmalig erforderlich

werden, das kann auch dann der Fall

sein, wenn die passgenauen Möbel

aufgrund eines notwendigen Umzugs

verloren gehen.

Die Erfahrung zeigt, dass die Jobcenter

gern erst einmal ablehnen, ein

Widerspruch mit dem Hinweis auf die

entsprechende Rechtssprechung dann

aber in vielen Fällen doch Erfolg zeigt.

Wie geht die Stadt mit den kalten

Betriebskostenabrechnungen

um? (Gutschriften bzw. Nachforderungen?

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

müssen vom

Jobcenter grundsätzlich übernommen

werden, denn die Betriebskosten sind

Bestandteil der tatsächlichen Unterkunftskosten.

Gutschriften aus den

Betriebskostenabrechnungen werden

als Einkommen angerechnet in dem

Monat, in dem sie dem Hilfeempfänger

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ESSEN

23


Fortsetzung: Wohnen mit Hartz IV in Essen

tatsächlich zufließen. Das gilt auch für

Gutschriften aus Abrechnungen über einen

Zeitraum, zu dem der Hilfeempfänger

noch nicht im Bezug von ALG II war. Ist er

es in dem Moment, indem das Guthaben

ausgezahlt wird, dann wird es nach der

Rechtsprechung zu recht vom Jobcenter

angerechnet.

Die Heizkosten sind im vergangenen

Jahr gestiegen. Übernimmt das Amt die

hohen Nachforderungen?

Nach dem Gesetz muss das Jobcenter

die laufenden oder einmaligen Kosten der

Heizung übernehmen, soweit sie angemessen

sind. Sind die Kosten unangemessen

hoch, dann können sie erst nach einer

Kostensenkungsaufforderung auf einen

angemessenen Betrag gesenkt werden. Dabei

ist aber zu beachten, warum die Kosten

unangemessen hoch sind. Ist das die Folge

von unsachgemäßem Verbrauch durch den

Hilfeempfänger, dann können sie nach einer

Ankündigung ab dem Folgemonat gesenkt

werden.

Sind Baumängel dafür verantwortlich,

müssen auch vom Jobcenter die mietrechtlichen

Vorschriften und Fristen eingehalten

werden, die etwa für einen Anspruch auf

Mängelbeseitigung gelten. Dabei kann dem

Mieter aber nicht zugemutet werden, sich

auf einen ggf. teuren Rechtsstreit mit dem

Vermieter einzulassen.

In meiner Praxis ist aber bis heute noch

niemand vorstellig geworden, weil etwa ein

Teil der Heizkostennachforderung nicht vom

Jobcenter übernommen worden wäre.

Wird ein Harzt IV Empfänger vom

Vermieter gekündigt, überprüft das Amt

den Kündigungsgrund?

Wenn der Hilfeempfänger die Notwendigkeit

eines Umzugs mit der vom Vermieter

ausgesprochenen Kündigung begründet,

dann wird das Jobcenter diese im Rahmen

des Möglichen sicherlich überprüfen. Die

Kündigung von Wohnraum ist schließlich

für den Vermieter nur eingeschränkt möglich.

Das Jobcenter kann aber wohl kaum

überprüfen, ob der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung

nur vorgeschoben hat.

Es kann auch dem Hilfeempfänger nicht

ohne weiteres zugemutet werden, es auf eine

Räumungsklage des Vermieters ankommen

zu lassen.

Letztlich gilt bei der Beantwortung dieser

Frage, was bei der Beantwortung fast jeder

dieser Fragen gilt. Das Gesetz selber lässt sehr

viele Fragen offen, die erst nach und nach

durch die Gerichte beantwortet werden. Dabei

kommt es sehr häufig in der Praxis darauf

an, jeden einzelnen Fall zu überprüfen. Oft

gibt es im Einzelfall Besonderheiten, die

dann auch vom Jobcenter als solche anerkannt

werden, wenn entsprechend darauf

hingewiesen wird. Ob eine Entscheidung

des Jobcenters richtig ist, sollte man also

bei wichtigen Fragen möglichst überprüfen

lassen. Dabei gibt es die Möglichkeit, vorab

beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag

auf Gewährung von Beratungshilfe zu stellen.

Ein solcher Beratungshilfeschein kann

dann beim Rechtsanwalt vorgelegt werden,

der seine Gebühren für die Beratung dann

gegenüber dem Gericht abrechnen kann.

Mietergemeinschaft

Essen

Verein für Mieterinnen und

Mieter e. V.

Herwarthstr. 42, (Ecke Steeler Str.)

45138 Essen

Telefon: 0201 / 74 919 20

Fax: 0201/61 579 25

E-mail: mietergemeinschaft@arcor.de

Rechtsberatung

Wohnungs-ab und -übernahmen

Feuchtigskeitsmessungen

Bankverbindung: Sparda-Bank West eG

BLZ 360 605 91 / Kto-Nr. 553 441

...Geschäftszeiten:

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Mo – Mi: 8.00 – 15.00 Uhr

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Rechtsberatung – telefonisch - durch unsere

Anwälte: Täglich zwischen: 13.00 – 14.00 Uhr

Rechtsberatung – persönlich – nach Terminvereinbarung:

Mo. - Do.-Nachmittag

...Mitgliedsbeiträge

Mitgliedsbeitrag: 5,00 €/Monat

Mitgliedsbeitrag Gewerbe: 10,00 €/Monat

Aufnahmegebühr: 20,00 €

Mitgliedsbeiträge sind im voraus - Anfang

jeden Jahres - fällig

Kostenerstattung für Sonderleistungen:

Wohnungsabnahmen, Hausbesuche:

je angefangene Std. 25 €

Zusatzprotokoll, Fotos je 10 €

Mahngebühren 5 €

Rücklastgebühren (incl. Mahngeb. 8 €

Auskunftsgebühren (Einwohnermeldeamt/

EMA einschl. Bearbeitungsgebühren ) 7 €

Zahlungsbedingungen:

Bei Eintritt in den Verein ist die Aufnahmegebühr

von 20,00 € und ein Halbjahresbeitrag

(30,00 €) in bar zu leisten. Summe: 50 €

Danach werden die Beträge per Lastschrifteinzug

vom Mitgliedskonto abgebucht, und

zwar wie folgt:

- am 1. Januar bei jährlicher Zahlweise

oder der Restbetrag je nach Eintritt 60,00

- am 1. Januar und 1. Juli bei halbjährlicher

Zahlweise oder der Restbetrag je nach

Eintritt (5,00-25,00) 30,00

Sondervereinbarung: Mitglieder, die aus einemanderen

DMB-Mieterverein zu uns wechseln,

sind von der Aufnahmegebühr befreit.

Der bisher geleistete Beitrag wird verrechnet.

Danach gelten unsere Beiträge und Kostenerstattungen.

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