aktuell - vbw

aktuell
Verband
baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilien-
vbw unternehmen e.V.
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg | 14. Jahrgang | Ausgabe 3/08
AUS DEM INHALT
Licht und Schatten
Immobilienwirtschaft
mit neuen Strategien
Baden-Badener Tage der Wohnungswirtschaft | Unternehmensporträt: GBG Mannheim
Interview mit Immobilienmarktanalyst Dr. Tobias Just | Symposium zum SWSG-Jubiläum
Ausstellungstipp: 100 Jahre vbw | Immobilienkongress der Hochschule Nürtingen-Geislingen

Eine starke Gemeinschaft
für Bauen und Wohnen
vbw
Zuhause, das ist Rückzugsort, wohlfühlen, den
eigenen Stil leben. Ob als Single, Familie oder
in betreuten Wohnanlagen. Ob zur Miete oder im
eigenen Heim. Jeder achte Baden-Württemberger
vertraut bereits auf eines der über 300 Wohnungsunternehmen
im vbw.
Diese Wohnungs- und Immobilienunternehmen
im Land bieten mehr: Geborgenheit und Behaglichkeit,
Sicherheit und Service. Sie sind in jedem
Stadt- und Landkreis vertreten. Informationen
finden Sie im Internet unter www.vbw-online.de
Verband
baden-württembergischer
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
Tel. 0711 16345-0
info@vbw-online.de

Inhalt | Editorial 3
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Aus dem Inhalt
Editorial
Baden-Badener Tage:
Unternehmensstrategie und
Personalmanagement
Interview mit Dr. Tobias Just,
Senior Economist bei Deutsche
Bank Research
Kurz gefragt: Dr. Bullinger
zum Konjunkturprogramm
Städtebaukongress zum Thema
Kinderland Baden-Württemberg
Unternehmensporträt:
GBG Mannheim
Veranstaltungstipp:
Ausstellung – 100 Jahre vbw
STEG setzt Maßstäbe
für Energieeffizienz
Freiburger Genossenschaften:
Tagung „Mehr als Wohnen“
Volkswohnung Karlsruhe
im Wandlungsprozess
Veranstaltungstipp:
Messe clean energy power 2009
Symposium zum Thema
„Gemischt, segregiert, integriert“
Immobilienkongress der
Hochschule Nürtingen-Geislingen
Preisverleihungen:
Thomas-Aschenbrenner-Preis
und vbw-Immopreis
Instandhaltungstagung der AWI
Blick in die Regionen
Mehrgenerationenhäuser
gegen Vereinsamung
Termine
Impressum
Editorial
Verehrte Leserinnen und Leser,
„Finanzkrise“, „Rezession“, „weltweite
Finanzvernetzung“ lauten die Schlagworte
des Jahres 2008, das sich langsam
dem Ende zuneigt. Als düstere
Wolke lag in diesem Jahr die Immobilienkrise
in den USA und die daraus
folgende Finanz- und Bankenkrise über
der weltwirtschaftlichen Entwicklung.
Kaum eine Branche blieb von den Auswirkungen
verschont. Selbst Experten
schätzten die Folgen nicht richtig ab.
Werte sind vernichtet worden, Märkte
haben sich verschoben und Arbeitsplätze
stehen auf der Kippe.
Bislang haben die baden-württembergischen
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
nur die Ausläufer der
Krise zu spüren bekommen. Die Gespräche
mit den Kreditinstituten sind
etwas schwieriger und langwieriger
geworden, die Immobilienkäufer scheinen
auch hier verunsichert und haben
zum Teil Eigenkapital in der Krise verloren,
das Vertrauen in die Wirtschaft
ist allgemein gesunken. In jeder Krise
ergeben sich aber auch Chancen und
Möglichkeiten. Es könnte sich bewahrheiten,
dass die Immobilien als relativ
sichere Anlage gestärkt aus der Krise
hervorgehen und für Kapitalanleger
wieder interessanter werden.
Aus den vergangenen 335 Tagen nimmt
die baden-württembergische Immobi-
lienwirtschaft aber auch viel Positives
mit. Das Jahr war geprägt von einer
Reihe spannender und interessanter
Events und Veranstaltungen. Unter
großer Teilnahmen fanden im Herbst die
Baden-Badener Tage zu den Themen
„Unternehmensstrategie und Personalmanagement“
statt. Ausführlich berichten
wir Ihnen in dieser Ausgabe des
aktuell aber auch von Kongressen und
Tagungen zu den Themen „Wohnen im
Kinderland“, „Mehr als Wohnen –
Aspekte der genossenschaftlichen Unternehmensführung“,
„Integration und
Segregation“ sowie einem Reigen von
Veranstaltungen der Aus- und Weiterbildungsinstitutionen
im Land.
Das Jahr 2009 wird für den vbw ein
ganz besonderes Jahr. Der Verband
besteht dann seit 100 Jahren. Ein guter
Augenblick, um auf das Bauen und
Wohnen in Baden-Württemberg, um
auf die Leistungen des vbw und seiner
Mitgliedsunternehmen zurück zu blikken.
Wir tun dies unter anderem mit
einer Ausstellung im Haus der Wirtschaft,
zu der ich Sie alle herzlich einlade.
Sie beginnt am 13. Mai 2009 und
wird über eine Woche zu sehen sein. Im
Veranstaltungstipp in diesem aktuell
stellen wir Ihnen die Details vor.
Eine bewegende Zeit und große Herausforderungen
liegen vor der Wohnungsund
Immobilienwirtschaft. Ich wünsche
Ihnen allen einen guten Ausklang des
Jahres 2008 und ein erfolgreiches sowie
glückliches Jahr 2009. Viel Vergnügen
beim Blättern und Lesen auf den folgenden
Seiten dieses aktuells.
Gerhard A. Burkhardt
Präsident des vbw

4
Titelthema
„Das Produkt heißt Wohnen“
Immobilienwirtschaftlicher Kongress über
Unternehmensstrategie und Personalmanagement
D ie Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg macht sich fit für den „War for
talents“. Am 25. und 26. September tagten rund 120 Unternehmensleiter in Baden-
Baden zu den beiden zentralen Zukunftsthemen „Personalmanagement“ und „Unternehmensstrategie“.
Gemeinsam referierten jeweils Experten aus der Wissenschaft
und Fachleute aus der wirtschaftlichen Praxis über Portfoliomanagement, Controllingsysteme,
Personalentwicklungs- und Rekrutierungsstrategien sowie Vergütungsmöglichkeiten
und Mitarbeiterbindung. Theorie und Umsetzung kamen bei der
Veranstaltung der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-
Württemberg gleichermaßen zu Wort.
In seiner Begrüßung ging Gerhard A. Burkhardt,
Präsident des vbw, auf die Wohntrends
2020 ein, die der GdW in einer
Studie untersuchen ließ. „Die Unternehmen
müssen sich auf die unterschiedlichen
Markt- und Nachfragesituationen einstellen“,
legte Burkhardt die Untersuchung
den Unternehmensleitern ans Herz. Die
Studie empfiehlt fünf Strategien, die unter
anderem die Schaffung von Mehrwert,
Qualitätsvorteile, flexible Nutzungskonzepte,
Nischenprodukte, Komfortbausteine
und besondere Ausstattungsmerkmale
der Wohnung beinhalten. Mit dieser Reminiszenz
an das InWIS (Institut für Wohnungswesen,
Immobilienwirtschaft, Stadtund
Regionalentwicklung) leitete Burkhardt
zum ersten Redner, dem wissenschaftlichen
Direktor des InWIS Prof. Dr.
Volker Eichener, über.
Eichener wies darauf hin, dass der demografische
Wandel in der Wohnungswirtschaft
zwar in Bezug auf den Wandel
der Wohnungsmärkte thematisiert werde,
aber kaum in Bezug auf Personalrekrutie-
rung. Die Zahl der Schulabgänger sinke
aber bereits heute im Bundesgebiet. Das
Talentfenster der hochbegabten Schulabgänger
verkleinert sich, während zeitgleich
die Anforderungen an die Mitarbeiter in
der Branche ansteigen. „Als Arbeitgeber
hat die Immobilienwirtschaft attraktive Bedingungen
zu bieten“, so Eichener. Sie ist
seriös, solide, meist ortsbezogen, sie handelt
sozial und ökologisch verantwortlich
und bietet Karrieremöglichkeiten sowie
neue Geschäftsfelder. „Damit kann die
Branche bei der Jugend punkten. Denn bei
Umfragen nennen Jugendliche als Ziele
und Wertvorstellungen Karriere, Familie,
Kreativität, Fleiß, aber auch Umweltbewusstsein
und Sozialengagement an vorderster
Stelle“, so Eichener.
Analysieren, planen ... kontrollieren
Angesichts eines reifen Marktes und damit
eines verstärkten Wettbewerbs, wachsender
Mieteransprüche und stärkerem

Titelthema 5
Effizienzbedarfs sieht Prof. Dr. Jörg S.
Heinzelmann von der Hochschule für Wirtschaft
und Umwelt Nürtingen-Geislingen
den Zwang zur unternehmerischen Professionalisierung
und strategischen Ausrichtung
in der Immobilienbranche. Gemeinsam
mit dem Sprecher des Vorstands
der Kreisbaugenossenschaft Nürtingen,
Bernd Weiler, stellte er moderne Instrumente
für die strategische Führung von
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
vor. Der Strategieprozess umfasst neun
Schritte. Sie reichen von der Initiierung
des Prozesses über die Analyse des Marktes
und des Unternehmens über die Entwicklung
langfristiger Ziele und Strategien
bis zur Umsetzung und Leistungskontrolle.
Die Ziele sollen qualifiziert,
messbar, quantifiziert und terminiert sein.
Heinzelmann stellte drei Erfolg versprechenden
Marktstrategien zur Positionierung
vor: Qualitätsführerschaft, Preisführerschaft
oder Nischenstrategie mit Alleinstellungsmerkmalen.
Beim Wachstum sei es
meist kontraproduktiv, sowohl neue Produkte
als auch neue Märkte in den Fokus
zu nehmen.
„Vergessen Sie nicht Zwischenziele zu bilden
und diese regelmäßig zu kontrollieren
und anzupassen“, so Heinzelmann. Zur
Umsetzung eignet sich das Balanced
Scorecard-Modell des Beschreibens, Messens,
Managens. Es basiert auf der Betrachtung
der Mitarbeiter, der Prozesse,
der Kunden und Finanzen. Wichtig sei es,
die Mitarbeiter in die Zielerreichung einzubeziehen,
Wirkungsbeziehungen zwischen
den Ebenen zu ergründen und
Kennzahlen und Ziele für alle Ebenen zu
definieren. „Wir sind noch mitten in dem
Strategie-Prozess, sehen aber schon erste
Ergebnisse“, schloss Bernd Weiler.
„Wir haben ein System gesucht, das uns
bei der Entscheidung welche Bestände wir
modernisieren oder erneuern sollten, wichtige
Informationen liefert“, sagte Norbert
Winter, Vorstand der Bauhütte Heidelberg.
Das Unternehmen löste das Problem
mit dem Portfoliomanagementsystem der
Bavaria Consult. „Der Datenimport funktioniert
aus den meisten wohnungswirtschaftlichen
Programmen. Wir haben uns
zudem für eine leicht zu installierende,
serverbasierte Software mit direkter Hintergrundverarbeitung
entschieden“, so
Winter. Daraus resultieren verbesserte
Organisationsabläufe im Unternehmen,
eine erhöhte Wirtschaftlichkeit der Mietwohnobjekte,
ein verbessertes Risikomanagement,
die einfachere Abrufbarkeit
der zentralen Informationen sowie eine
fundierte Verhandlungsbasis für den Erwerb
von Erbbaurechten. „Die umfassende
und gut handhabbare Übersicht über
die Qualität der Wohnungen erleichtert
uns die strategische Entwicklung“, betonte
Winter.
Die Referenten stellten in Theorie und Praxis neue Konzepte vor und berichteten von ihren ersten Erfahrungen
bei der Umsetzung: (von l.o. nach r.u.) Bürgermeister Kurt Liebenstein, Prof. Dr. Jörg Heinzelmann,
Senator E.h. Gerhard A. Burkhardt, Prüfungsdirektor Hans Maier, Prof. Dr. Volker Eichener, Gerald
Pfretzschner, Prof. Dr. Roland Wolf, Vorstand Josef Joachim Reckziegel und Vorstand Norbert Winter

6
Titelthema
Hans Maier, Prüfungsdirektor des vbw,
stellte Kennzahlen als Analyse- und Unternehmenssteuerungsinstrument
vor.
„Kennzahlen sollen die Struktur eines
Unternehmens transparent machen. Sie
haben Entscheidungs-, Kontroll-, Koordinations-
und Steuerungsfunktionen“, so
Maier. Die typischen Kennzahlen der Immobilienwirtschaft
reichen von der Eigenmittelquote
über die Mietausfallquote
bis zur durchschnittlichen Verschuldung.
„Über die Kennzahlen lassen sich die Kernkompetenzen
und Zukunftschancen des
Unternehmens identifizieren und stärken
und damit die Weichenstellungen zur
langfristigen Sicherung des Wohnungsunternehmens
vornehmen,“ so Maier. Er
wies aber darauf hin, dass vor der Ableitung
der Zahlen stets die Festlegung
der Unternehmensstrategie stehen sollte.
Für einige Unternehmensbereiche bieten
sich laut Maier Kennzahlen ganz besonders
zur operativen Steuerung und Kontrolle
an. Dazu zählen die Planung, Budgetierung
und das Kostenmanagement,
die Optimierung der Kapitalbeschaffung,
Vermögens- und Kapitalstruktur sowie
aktives Liquiditäts- und Zinsmanagement.
Durch die operative Steuerung mit
Kennzahlen lassen sich bestandsgefährdende
Entwicklungen aufdecken, Hochrechnungen
vornehmen und der betriebliche
Wirkungsgrad fördern. Maier befürwortete,
die Kennzahlen nicht statistisch
zu begreifen. „Eine vergleichende
Betrachtung an einzelnen Bilanzstichtagen
liefert Informationen zu spät. Kennzahlen
sollten deshalb aus den Plänen
des laufenden Jahres abgeleitet und in
das Verhältnis zum voraussichtlichen Ist
gesetzt werden“, sagte Maier. Er empfahl,
die Kennzahlen mindestens halbjährlich,
besser noch vierteljährlich zu eruieren.
„Das Produkt ist nicht die Wohnung,
sondern das Wohnen“
„Viele mittelständische Unternehmen sind
noch im finanziellen Blindflug unterwegs“,
eröffnete Prof. Dr. Roland Wolf
von der Fachhochschule für Ökonomie und
Management seinen Vortrag. Controlling
heißt sein Hilfsmittel gegen das Problem.
Wolf stellte das Controlling als Führungsfunktion
vor. „Abhängig vom Risiko und
den Umweltfaktoren ist der Controller
Registrator, Navigator und Innovator im
Unternehmen“, sagte Wolf. Die gesamtunternehmensbezogene
Ergebnis- und
Finanzplanung baue sich schematisch
von der generellen Zielplanung über die
strategische bis zur operativen Planung
Über 120 Zukunft gestaltende Unternehmensleiter
besuchten den Kongress
auf. Wolf zitierte eine Dokumentation des
Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft,
Verkehr und Technologie vom Juni
2002, die besagt: „Es reicht nicht mehr,
wenn einmal im Jahr der Jahresabschluss
der Bank vorgelegt wird. Auch Mittelständler
müssen jederzeit in der Lage sein,
sich zur Situation des Betriebs zu äußern.
Quartalsberichte, laufendes Controlling
und jederzeit abrufbare Projektdaten
werden zum Standard im betrieblichen
Finanzwesen.“
Von dieser Daten- und Planungstransparenz
profitiert die Baugenossenschaft
Familienheim Bodensee bereits heute.
Das Unternehmen hat in diesem Jahr ein
Controllingsystem implementiert. Josef
Joachim Reckziegel, Vorstand der Genossenschaft,
berichtete über die zeit- und
personalintensive Einführung in das neue
System. Die Baugenossenschaft teilte die
Geschäftsfelder in so genannte Profit-Center
auf und versah sie mit einer Spartenrechnung
auf Vollkostenbasis. Besonders
aufwendig stellten sich die erforderlichen
Vorarbeiten dar. Reckziegel benannte
die Nachkontrolle der sächlichen Aufwendungen
auf Verursacher sowie die
Ermittlung von Schlüsselwerten und die
Verteilung der Gehaltskosten als beson-
ders aufwendig. Doch das System SWOT
(Strengths-Weakness-Opportunities-
Threats) bietet dem Vorstand einen
Überblick über die aktuellen und voraussichtlichen
Stärken, Chancen, Schwächen
und Risiken des Unternehmens. „Denken
Sie bei der Implementierung eines neuen
Systems daran, Ihre Mitarbeiter in den
Prozess direkt einzubeziehen und sie mit
auf den Weg zu nehmen“, wies Reckziegel
seine Kollegen hin.
Bedeutend: Ziel- und Zeitvorgaben
In das gleiche Horn stieß Dr. Thomas Hain,
Geschäftsführer der Volkswohnung GmbH.
Die Personal- und Organisationsentwicklung
spielen im Change-Prozess des
Karlsruher Unternehmens eine zentrale
Rolle. Die historisch gewachsenen Strukturen
wurden aufgebrochen. Neben den
bestehenden Abteilungen werden Stabstellen
neu eingerichtet und für die umfangreichen
Tätigkeiten Geschäftsbereiche
definiert. Die Volkswohnung will dadurch
prozessorientiertes Arbeiten und
vernetztes Denken erreichen.
Obwohl das Unternehmen bei der Umstrukturierung
kein Personal abbaut,
ergeben sich für die Mitarbeiter unter
Umständen neue Teamzusammenhänge
und andere Aufgabengebiete. Folglich
gehört es zu den zentralen Aufgaben der
Geschäftsleitung, den Zukunftsängsten
und den Sorgen der Belegschaft offen zu
begegnen und durch eine gute und informative
Kommunikationspolitik Blockaden
auszuräumen. „Wir versuchen durch
klare Botschaften, Zielvorgaben und
Zeitpläne, die sowohl den technischen als
auch den menschlichen Bereich der Umstrukturierung
betreffen, den Zeit- und
Kraftaufwand möglichst gering zu halten“,
sagte Hain. Mit der kompletten Umorganisation
will das Unternehmen mehr
Effizienz, Qualität und Flexibilität erreichen.
Wie auch Dr. Heinz Evers, ehemaliger
Geschäftsführer der Kienbaum Management
Consultants, in seinem Referat
zum Personalmanagement betonte, sind
Zielvereinbarungen, flexible Vergütungsmöglichkeiten
und Coachingprogramme
bei der Mitarbeiterbindung wichtig.
Der Mensch im Mittelpunkt
Gerhard Schiele, Prokurist der Stiftung
Liebenau, Kurt Dörr, Vorstand der Bauund
Sparverein Ravensburg, und Prof.
Dr. Sigrid Kallfaß vom Steinbeis Transferzentrum
für Sozialplanung betonten den
Nachhaltigkeitsgedanken bei der Unternehmensstrategie.
Der Mensch steht im

Titelthema 7
Ein Abend im Casino
Mittelpunkt. „Lebensräume für Jung und
Alt – Wohnprojekte und ihre Weiterentwicklung
in Quartiersprojekten“, lautete
der Titel des gemeinsamen Vortrags. „Die
Bewohnerschaft des Bau- und Sparvereins
hat sich in der über hundertjährigen
Geschichte stark verändert. Heute ist die
Hälfte der Bewohner bereits über 50
Jahre alt, nahezu 40 Prozent sind über
60 Jahre alt, 70 Prozent von ihnen leben
mittlerweile alleine in den Familienwohnungen“,
sagte Dörr. Auf dieser Basis werden
das nachbarschaftliche Miteinander
und die sozialen Netzwerke immer wichtiger.
Um den alten Bewohnern ein möglichst
langes Wohnen in der gewohnten
Umgebung zu ermöglichen und insgesamt
gute Nachbarschaften zu pflegen, arbeitet
der BSV in einer engen Kooperation
mit der Stiftung Liebenau und der Stadt
Ravensburg zusammen. Ein Teilprojekt
heißt: „Sicher wohnen ein Leben lang –
Gut betreut zu Hause“. Neben Kinderbetreuung,
Seniorentreffs und Services für Ältere
laufen viele weitere Nachbarschaftsund
Quartiers-Projekte in Ravensburg, damit
„niemand durchs Netz fällt“.
Um das Netz der Mitarbeiter ging es Dr.
Heinz Evers. Er konstatierte einen Paradigmenwechsel
bei der Betrachtung der Belegschaft.
„Unternehmensleiter sehen ihre
Mitarbeiter nicht länger primär als Kostenverursacher,
sondern vielmehr als Garanten
der Unternehmenszielerreichung“, so
Evers. Zielorientierte Führungs- und Vergütungssysteme
seien die logische Konsequenz.
„Variable Bezüge forcieren die
Zielorientierung und steigern bei den Mitarbeitern
letztendlich die Arbeitszufriedenheit,
da aus einer effizienten Leistung
ein höheres Einkommen resultiert“, sagte
Evers. Bisher habe die Wohnungswirtschaft
noch etliche vergütungsrelevante
Spezifika. Evers empfahl, Zielbonussysteme
zu entwickeln, die als ein Element des Führungssystems
konzipiert sind. Sie sollten
nicht primär als Instrument der Entgeltfindung
verstanden werden. Es bedürfe
der Zusammenarbeit mit den Betroffenen,
um die Akzeptanz des Zielbonussystems
sicher zu stellen. Systeme von Wettbewerbern
zu kopieren sei falsch, denn es bedürfe
der unternehmensspezifischen Ausgestaltung.
„Die Unternehmen profitieren
letztlich von einer höheren Effizienz
und Effektivität, weil alle Kräfte in die
gleiche Richtung arbeiten“, schloss Evers
seinen Vortrag zum Thema „Vergütung,
Zielvereinbarung und Mitarbeiterbindung“.
Gut aufgestellte und modern organisierte
Unternehmen mit sinnvollen, variablen
Vergütungsstrukturen sieht Dr. Friedrich
Bullinger, Verbandsdirektor des vbw, gerüstet
für den „War for talents“. „Die hier
dargestellten Beispiele aus Wissenschaft
und Wirtschaft haben gezeigt, dass die
Wohnungsunternehmen bereits sehr unterschiedliche
Steuerungssysteme erfolgreich
einsetzen“, sagte Bullinger im Schlusswort.
„Ein aktives Angehen der Zukunftsfragen
– insbesondere auch bei der Personalbildung
– wird entscheidend für die
Immobilienwirtschaft sein.“
Nach einem interessanten, aber anstrengenden
Kongresstag versprach die
Abendveranstaltung reichlich Raum für
Unterhaltung und Erholung. Das Ambiente
ließ nichts zu wünschen übrig.
Für den Sektempfang und das anschließende
dreigängige Menü hatte die AWI
Räume im Casino von Baden-Baden gemietet.
Stuckdecken, Säulen, Zimmerspringbrunnen
und vergoldete Ornamente
bildeten den Rahmen für ein fröhliches
und geselliges Essen in schöner
Atmosphäre.
Wer in die hohe Wissenschaft
des Roulette-Spiels noch nicht
eingeweiht war, bekam von
zwei netten Croupiers eine
umfassende Einführung in das
Spiel und konnte anschließend
sein Glück selbst an den
Spieltischen versuchen.

8
Interview
aktuell: Ob DAX, Euro Stoxx oder Dow
Jones, die Aktienmärkte sind im Abwärtsoder
zumindest im Seitenkanal. Was bedeutet
das für Immobilien-Investoren?
Dr. Just: Die Aktienmärkte sind voraus
laufende Indikatoren. Sinken Aktienkurse,
heißt das, dass Börsianer skeptisch
nach vorne schauen. Das ist auch für die
Wohnungsnachfrage eine schlechte Nachricht.
Allerdings irgendwo müssen die
Anleger ihr Geld anlegen. Wenn sie keine
Chancen auf den Aktienmärkten sehen,
werden sie ihr Glück tendenziell eher in
den sicheren Anlagehäfen wie Anleihen
oder Immobilien suchen. Insofern profitieren
Immobilien im Moment auch von
der großen Skepsis gegenüber risikobehafteten
Wertpapieren.
aktuell: Dennoch sind die Baufertigstellungen
so niedrig wie nie zuvor. Gerade
der Mietwohnungsbau liegt, mit Hinweis
auf die gesetzlichen Einschränkungen, am
Boden. Letztendlich müsste Ihre Aussage
doch bedeuten, dass demnächst wieder
mehr gebaut wird?
„Große Wertsteigerungen
wird es weder bei Wohnnoch
bei Gewerbeimmo-
bilien geben.“
Schlechtere Kreditkonditionen
verdrängen Investitionsvorhaben –
Kapital wandert vom Aktien-
wieder zum Immobilienmarkt
Die Krise des amerikanischen Finanzmarktes hat Europa und damit auch deutsche
Banken längst erreicht. Milliardenverluste sind zu verbuchen, die Geldmarktzinsen
steigen. Hinzu kommen konjunkturelle Sorgen durch eine hohe Inflationsrate und
hohen Preisen am Rohölmarkt. Die Gesamtlage ist weiterhin undurchsichtig, zahlreiche
Investoren halten sich zurück. Vom Vertrauensverlust, den viele Banken erlitten
haben und dessen Auswirkungen gar nicht zu reden. Die Folgen des hochriskanten
Spiels mit Hypothekenkrediten treffen letztlich auch die Wohnungswirtschaft. aktuell
sprach am Rande des 32. Tag der Immobilie an der Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt mit Dr. Tobias Just von Deutsche Bank Research über seine aktuelle Markteinschätzung
und die Auswirkungen der Subprime-Krise auf die Immobilienmärkte.
Dr. Just: Ja und nein. Bei den Wohnungsfertigstellungen
haben Sie Recht, da gibt
es 2008 einen neuen Tiefststand. Das gilt
aber nicht für den gewerblichen Immobilienbau.
Das heißt, wir bauen deutlich
mehr Büros, Einzelhandelsgeschäfte, Lager
und Industrieanlagen als in den Jahren
2005 bis 2007. Zudem gilt: Das Interesse
an Immobilien muss ja nicht nur im
Neubau Ausdruck finden, sondern kann
auch im Bestand zu Investitionen führen.
Letztlich sind der Kauf und das Betreiben
von Bestandsimmobilien auch das Hauptgeschäft
von geschlossenen und offenen
Immobilienfonds. Beim Thema Neubau
muss man zusätzlich folgendes berücksichtigen:
Wir hatten 2007 die Streichung der
Eigenheimzulage. Viele Menschen sind
vorsichtig geworden und warten ab, wie
sich die Fördertatbestände entwickeln
werden. Wir hatten die Erhöhung der
Mehrwertsteuer und die Diskussion um
die Riesterförderung für Wohnungen.
Beim Mehrfamilienhausbau wirkt sich die
Energieeinsparverordnung aus, die tendenziell
zu Lasten der Vermieter und weniger
zu Lasten der Mieter geht. Diese
Veränderungen müssen erst durch ein
günstiges Wirtschaftsumfeld kompensiert
werden, bevor es auch im Wohnungsbau
wieder brummt.
aktuell: Doch wenn der Vermieter nicht
investiert, dann wird der Mieter womöglich
bald nicht mehr bei ihm wohnen
wollen.
Dr. Just: Richtig. Dies gilt offensichtlich
überall dort, wo es reichlich Wohnungsangebot
gibt. Gerade dort wird es auch
dauerhaft nur wenige Anreize für Neubauten
geben. Die wichtigste Botschaft
sollte sein, dass es insbesondere im Bereich
energetisches Bauen in erster Linie
um Bauen im Bestand und weniger um
Neubau gehen muss, denn aktuell macht
der Neubau nur 0,5 Prozent des gesamten
Wohnungsbestandes aus. Hier ist es
unerlässlich, dass sich Investitionen auch
für Vermieter rechnen. Der finanzielle Anreiz
über Marktmechanismen war noch
immer das beste Schwungrad.
aktuell: Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
kann diese enormen Investitionen
nicht alleine schultern, sagen die
Fachverbände. Sind Sie für Subventionen
in diesem Bereich?
Teure Leuchtturmprojekte führen
klimapolitisch nicht zum Ziel
Dr. Just: Bei Subventionen bin ich immer
sehr vorsichtig, weil sie unterstellen, der
Staat wisse alles besser. Subventionen müssen
nicht immer ökonomisch rational sein.
Wenn wir zum Beispiel Zweiliterhäuser
besonders fördern, hört sich das zunächst
sinnvoll an. Allerdings erkaufen wir uns

Interview 9
die eingesparte Energie im Vergleich zu
einem Siebenliterhaus zu teuer. Es wäre
vielfach sinnvoller, mit dem Geld mehr
Umbauten zu Siebenliterhäusern zu bewerkstelligen
als zu Zweiliterhäusern.
Hierfür können Subventionen dann in
der Tat eine wichtige Rolle spielen, da wir
bei Umweltproblemen ja über Herausforderungen
reden, die der Markt alleine
nicht korrigieren kann. Aber teure Leuchtturmprojekte
sind klimapolitisch nicht
zielführend.
aktuell: Ist der Markt für Wohnungsprivatisierungen
und ganze Paketverkäufe
wieder ein Thema?
Dr. Just: Das Thema Wohnungsprivatisierung
von Portfolios der kommunalen
Hand ist noch nicht vom Tisch. Es wird in
Zukunft wieder mehr diskutiert werden,
wenn auch noch nicht 2008. In der Vergangenheit
war der wichtigste Katalysator
für Wohnungsverkäufe der öffentlichen
Hand schlicht und ergreifend die
Knappheit in den öffentlichen Kassen.
Sobald die Kommunen wieder knappere
Mittel haben, werden sie auch wieder
über Vermögensverkäufe nachdenken
müssen. Dass es wohl auch in Zukunft vor
allem des Drucks der Budgets bedarf,
liegt an der Sorge vieler Mieter vor den so
genannten Heuschrecken. Politiker werden
kaum ohne Not diese Sorgen von
Mietern und Wählern missachten. Allerdings
sind viele Sorgen ökonomisch unbegründet.
Ich sehe das Thema Wohnungsprivatisierung
nicht so düster. Denn viele
private Investoren können die Miete nicht
erhöhen und gleichzeitig die Investitionen
in den Keller fahren. Sie müssen marktwirtschaftlich
handeln. Das kann sogar
Vorteile für den Mieter bringen, wenn
zum Beispiel Kosten reduziert werden.
Für die Kommune bedeutet die Privatisierung,
sie kann sich darauf beschränken,
dort aktiv zu werden, wo ihre Kernkompetenzen
liegen, nämlich bei den Verteilungsfragen.
Das muss nicht mit Hilfe
eines eigenen Wohnungsbestands geschehen.
Es kann auch über Belegungsrechte
oder über Wohngeld erfolgen.
aktuell: Eine hohe Inflationsrate und ein
hoher Ölpreis sind gesamtwirtschaftliche
Belastungsfaktoren. Könnte nicht die Immobilien-Branche
gerade davon profitieren,
weil Kredite teurer werden, Mieten
steigen und damit der Wert der Immobilien?
Dr. Just: Teile der Immobilienbranche profitieren,
nämlich die strategischen Immobilieninvestoren.
Die niedrigen Zinsen
hatten dazu geführt, dass sich viele hoch
fremdfinanzierte Investoren auf dem
Markt tummelten. Sie waren bereit, mit
Hilfe von Financial Engineering fast jeden
Preis zu bezahlen, weil sie darüber ihre
Eigenkapitalrendite nach oben hebelten.
Financial Engineering bedeutet unter
anderem, ich nehme viel Fremdkapital auf,
restrukturiere mir meine Kreditstruktur
und verbriefe Kredite anschließend am
Kapitalmarkt. Bei steigenden Zinsen ist
eine hohe Fremdfinanzierung nicht mehr
möglich. Ein wichtiges Motiv von opportunistischen
Investoren ging verloren.
Dann kommt die traditionelle Immobilienwirtschaft
wieder vermehrt zum Zuge.
Strategische Investoren, die wirklich
mit der Immobilie arbeiten wollen, kommen
endlich wieder an Immobilien heran,
die ihnen vorher von irgendwelchen Private
Equity-Firmen weggeschnappt wurden.
Kerninvestoren werden tatsächlich
von steigenden Zinsen profitieren. Ebenfalls
profitieren werden alle Anbieter von
Passivhäusern und Anbieter, die energiesparende
Umbaumaßnahmen umsetzen
und diejenigen Eigentümer, die ihren
Immobilienbestand tatsächlich schon auf
Energiesparen umgestellt haben. Bei steigenden
Ölpreisen gibt es auch eine graduelle
Verschiebung aus dem Umland in
die engeren Stadtgürtel, weil die Mobilität
teurer wird. Freilich lässt sich pauschal
nicht sagen, dass die Immobilienbranche
von den Belastungsfaktoren profitiert.
Denn die opportunistischen Investoren sind
massiv von der Zinserhöhung betroffen.
Und alle Marktteilnehmer sind davon
betroffen, dass der steigende Ölpreis tendenziell
das gesamtwirtschaftliche Wachstum
mindert.
aktuell: Von der Finanzkrise ist kaum eine
Bank ungeschoren davon gekommen. Sie
hat auch der Deutschen Bank das 1. Quartal
verdorben. Der IWF schätzt sogar, dass
die Hypothekenkrise eine Billion Dollar
kostet. Was heißt das für die Kredit nehmende
Wohnungswirtschaft?
Dr. Just: Letztendlich dasselbe, was für
die gesamte Immobilienbranche gilt. Kredite
werden tendenziell teurer werden
müssen, um das höher empfundene Kreditrisiko
zu spiegeln. Die Kreditkonditionen
werden weniger lax sein als in den
letzten drei Jahren. Das macht es auf der
wohnungswirtschaftlichen Seite natürlich
schwieriger, sich zu refinanzieren.
Keine großen Wertsteigerungen
bei Wohnimmobilien
aktuell: Ist der Immobilienmarkt in Deutschland
generell unter- oder überbewertet?
Dr. Just: Die angelsächsischen Investoren
waren offensichtlich der Meinung, der
deutsche Markt wäre dramatisch unterbewertet,
sonst hätten sie nicht so umfangreich
investiert. Tatsächlich bewegen
sich die Wohnungspreise seit zehn Jahren
fast parallel zur X-Achse, das heißt, die
Preise blieben weitgehend stabil. Allerdings
muss dies keine aktuelle Unterbewertung
sein, sondern könnte auch Ausdruck
einer Überbewertung nach der
Wiedervereinigung sein. Jetzt dürften
wir eher eine leichte Unterbewertung
deutscher Immobilien haben – Betonung
auf leicht. Viele machen den Fehler und
vergleichen Deutschland mit Großbritannien,
Irland oder Spanien. Im Vergleich
dazu sind wir unterbewertet, vorausgesetzt
die anderen Märkte sind fair bewertet.
Das glaube ich aber nicht. Ich
rechne daher auch nicht damit, dass wir
demnächst ein riesengroßes Unterbewertungsproblem
auflösen können und dann
Wertsteigerungen von 10 Prozent realisieren
werden. Weder im Wohnungs- noch
im Gewerbebereich. Wir werden im gewerblichen
Sektor ein bisschen davon
profitieren, dass viele Investoren ihr Portfolio
aus Großbritannien, Irland oder Spanien
nach Deutschland neu aufstellen.
Das wird hier tendenziell zu Wertsteigerungen
führen. Bei Wohnimmobilien
könnten wir in den nächsten Jahren wieder
Zuwächse im Rahmen der allgemeinen
Teuerung erleben – mehr nicht.
aktuell: Bei Ihren Marktuntersuchungen
fällt auf, dass Sie die großen Metropolen
bewerten. Für Deutschland heißt das München,
Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Berlin.
Stuttgart kommt nicht vor. Warum?
Dr. Just: Tatsächlich rechnen wir auch für
den Stuttgarter Büromarkt unsere Prognosemodelle
zweimal im Jahr neu. Allerdings
fehlt Stuttgart häufig bei unseren
Präsentationen, weil die meisten ausländischen
Investoren häufiger nach München
und nach Frankfurt kommen und seltener
nach Stuttgart.
aktuell: Stuttgarter Banken und Makler
behaupten, das liege daran, dass der Stuttgarter
Immobilienmarkt nicht so volatil
und deswegen für ausländische Investoren
nicht so interessant sei.

10
Interview
Dr. Just: Der wichtigste Punkt ist, dass das
Transaktionsvolumen im Vergleich zu
Hamburg, München oder Frankfurt geringer
ist. Gerade für opportunistische Investoren
ist ein hohes Transaktionsvolumen
wichtig, da es ein Indikator für einen
leichten Exit ist. Gleichwohl zählt Stuttgart
zu unseren Kernmärkten. Mitunter
ist ja fehlende Volatilität eine echte Stärke.
aktuell: Bei welchen Immobilien-Typen erwarten
Sie am ehesten Preissteigerungen?
Dr. Just: Ich erwarte bei fast allen Immobilien
Wertsteigerungen. Aber man sollte
seine Erwartungen nicht zu hoch setzen.
Sowohl im Bürosegment als auch in anderen
Segmenten rechne ich mit leichten
Wertsteigerungen, die teilweise daraus
resultieren, dass Portfolios umgeschichtet
werden. Das gilt auch für deutsche Investoren,
die aus dem Ausland zurückkommen.
Auch im Wohnungssegment
sehe ich leichte Wertsteigerungen, aller-
KURZ GEFRAGT...
…zum Konjunkturpaket der Bundesregierung
Die Bundesregierung hat im November Maßnahmen zur Konjunkturförderung
beschlossen. Sie reichen von Kfz-Steuerbefreiungen über Sonderabschreibungen
für kleine und mittlere Unternehmen bis zur besseren steuerlichen Absetzbarkeit
von Handwerkerleistungen. Insgesamt sollen die Maßnahmen weitere Investitionen
in Höhe von etwa 50 Milliarden Euro anstoßen.
aktuell: Welche Effekte bringt das Konjunkturprogramm
der Bundesregierung
für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft?
Dr. Bullinger: Das Bundeskabinett hat
die Finanzmittel für energieeffizientes
Bauen und Modernisieren ab 2009 gegenüber
den ursprünglich eingeplanten
Mitteln verdoppelt. Bis 2011 sollen
drei Milliarden Euro zusätzlich in das
CO 2-Gebäudesanierungsprogramm
fließen. Die Aufstockung der Mittel wird
zu weiteren intensiven Sanierungsleistungen
an den Wohnungsbeständen
führen. Davon profitieren sowohl die
Dr. Tobias Just (37 Jahre) studierte Volkswirtschaftslehre an
den Universitäten Hamburg und Uppsala. Seine anschließende
Promotion an der Universität der Bundeswehr Hamburg zum
Thema Globalisierung und Ideologie wurde 2001 mit dem
Wissenschaftspreis der Universität ausgezeichnet. Seit 2001 ist
Just als Senior Economist bei Deutsche Bank Research für bauund
immobilienrelevante Themen sowie für die Entwicklung
von Branchenanalysetools verantwortlich, seit Anfang 2008 leitet
er die Branchen- und Immobilienmarktanalyse. Tobias Just
war von 2003 bis 2007 Mitglied der IFD-Arbeitsgruppe zur Einführung von REITs in
Deutschland. Neben seinen Lehraufgaben an Hochschulen hat Just über 50 Artikel
in Fachbüchern und Fachzeitschriften publiziert und 40 Studien für Deutsche Bank
Research erstellt.
dings allenfalls im Rahmen der allgemeinen
Teuerung, wahrscheinlich sogar darunter.
Das heißt, es wird keine reale Aufwertung
geben. Viel mehr Schwung ist
bei den gewerblichen Immobilien auch
nicht drin. Auch viele B-Standorte, also
Städte mit bis zu 500.000 Einwohnern,
werden als Investitionsstandorte gefragt
Vermieter als auch die Mieter und natürlich
die Umwelt. Energie kann somit eingespart
und der CO 2-Ausstoß reduziert
werden. Das CO 2-Gebäudesanierungsprogramm
zählt zu den zentralen Bausteinen
des Klimaschutzes.
Der GdW geht davon aus, dass es durch
das erweiterte CO 2-Gebäudesanierungsprogramm
zu nennenswerten Effekten
bei den Investitionen, aber auch auf dem
Arbeitsmarkt kommen wird. Nach Berechnungen
sichern Investitionen in Höhe von
einer Milliarde Euro zwischen 20.000 und
25.000 Arbeitsplätze. Baden-Württemberg
wird da keine Ausnahme machen.
sein. Viele Investoren haben diese Standorte
in der Vergangenheit gemieden. Die
Suche nach Qualität und Wertstabilität
könnte gerade diese Märkte mit geringer
Volatilität attraktiv machen.
Die hiesigen WohnungsundImmobilienunternehmen
konzentrieren sich
auf die Modernisierung
– auch energetisch – ihrer
Wohnungsbestände.
Das Gespräch führte Dagmar Lange
aktuell: Welche zusätzlichen Maßnahmen
hätten Sie im Konjunkturprogramm noch
für sinnvoll erachtet?
Dr. Bullinger: Ermäßigte Mehrwertsteuersätze
fehlen im Maßnahmenpaket. Dazu
konnte sich die Bundesregierung leider
noch nicht durchringen. In meinen
Augen wären sie ein probates Mittel,
um weitere Investitionen und letztlich
die Wirtschaft anzuregen.

Stadterneuerung 11
„Wohnen im Kinderland Baden-Württemberg“
Initiative fordert und fördert zukunftsorientierte Projekte
Gemeinsam loben die Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen,
das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg sowie das Ministerium für
Arbeit und Soziales Baden-Württemberg regelmäßig Initiativen zu Bau- und Wohnprojekten
im Land aus, die in einem Städtebaukongress münden. Die Kinder- und
Familienfreundlichkeit in den Städten und Kommunen Baden-Württembergs stand
als Leitmotiv über der Initiative 2007/2008. Insgesamt 65.000 Euro Preissumme vergaben
die Auslober der Aktion. 12 Projekte wurden beim Kongress in der Liederhalle
prämiert, unter anderen die Stadt Karlsruhe zusammen mit der Volkswohnung GmbH
für die Reihenhäuser am Innenhof. Weitere sechs Projekte erhielten eine Anerkennung.
Dazu gehörten die Stadt Bietigheim-Bissingen mit den Vario-Häusern der Bietigheimer
Wohnbau.
Beim Städtebaukongress unter der Schirmherrschaft
von Ministerpräsident Günther
H. Oettinger stellten Prof. Dr. Franz Pesch
vom Städtebau-Institut an der Universität
Stuttgart und Prof. Dr. Tilman Harlander
von der Universität Stuttgart die Bedeutung
des Themas als Querschnittsaufgabe
der Stadtentwicklung vor. Bezahlbarer und
familiengerechter Wohnraum sei ein zentraler
Baustein integrierter Kinder- und Jugendpolitik.
„Die kommunalen Maßnahmen
reichen hier von der Bereitstellung
preiswerten Wohnbaulandes und geeigneter
Förderangebote für Familien mit Kindern
– insbesondere für die so genannten
Starterhaushalte – bis zur Entwicklung
und Förderung von familien- und kinderfreundlichen
Wohnformen und der Aufwertung
des Wohnumfeldes“, so Harlander.
„Von einem vielfältigen Wohnungsangebot
und einem lebenswerten Wohnumfeld
profitieren nicht nur die Städte und
Gemeinden, sondern auch das Land als
Wirtschaftsstandort“, ist Wirtschaftsminister
Ernst Pfister überzeugt.
Die Initiative hat das Thema Kinderfreundlichkeit
gewählt, weil es „ohne Kinder
keine Zukunft für die Städte und Gemeinden
des Landes gibt“. Gut ausgebildete
leistungsbereite und aktive, soziale
Verantwortung tragende Bürger eines
intakten Gemeinwesens gebe es weiterhin
nur dann, wenn die Kommunen sich
viel stärker als bisher um die nachwachsenden
Generationen bemühen. Die Familien
stehen künftig noch stärker im Zen-
Ausgezeichnet wurden unter anderem die
Würfelhäuser in Karlsruhe (links) und die
Variohäuser in Bietigheim-Bissingen
Wolfgang D. Heckeler, Geschäftsführer der
Bietigheimer Wohnbau (links), und Jürgen Kessing,
Oberbürgermeister der Stadt Bietigheim-Bissingen,
bei der Preisverleihung
trum des kommunalen Wettbewerbs um
Einwohner und Arbeitskräfte. Daher lautet
die zentrale Frage: Was kann getan
werden, um attraktive Wohnangebote
sowie ein sozial, räumlich und kulturell
interessantes Umfeld zu schaffen, dass
Familien an die Kommune bindet? Die
Initiative „Wohnen im Kinderland Baden-
Württemberg“ will einen Überblick über
erfolgreich realisierte, innovative Projekte
für mehr Kinder- und Jugendfreundlichkeit
bieten, die Vorbild im ganzen Land
sein können.
Die Beiträge von Städten, Gemeinden,
Landkreisen, privaten Projektträgern, Stadtplanern,
Architekten und Bürgergruppen
umfassen sowohl Einzelobjekte als auch
kommunale Gesamtstrategien. Die Vielfalt
der kinder- und jugendfreundlicher Angebote
reicht von flexiblen erweiterbaren
Wohnungstypen, über verkehrsberuhigte,
anregend gestaltete Wohnquartiere und
differenzierte Freiraumgestaltungen, bis
zu Finanzierungs- und Förderkonzepten,
die speziell auf junge Familien zugeschnitten
sind.
Das Zusammenspiel vieler Komponenten
führt zu einem qualitativ hochwertigen
Ergebnis. Die Gemeinden und Städte müssen
sich Gedanken über ihr Konzept und
ihre Förderung machen, von sozialintegrativen
Angeboten für Familien mit Migrationshintergrund
bis zu Angeboten
zur besseren Vereinbarkeit von Familie
und Beruf. Diese werden durch familienfreundliche
Gebäude und ein entsprechendes
Umfeld unterstützt und durch gemeinschaftliche
Projekte und bürgerschaftliche
Initiativen ergänzt. Die Wettbewerb-Initiative
setzte aus diesem Grund gleich drei
Kategorien ein. Sie lauten „Kommunale
Strategien und Förderkonzepte“, „Wohnbauten
und Lebensräume“, „Soziale Projekte
und bürgerschaftliche Initiativen“.
Die Ergebnisse der Initiative sind in einer
umfangreichen Broschüre dokumentiert.
Die Veröffentlichung enthält zudem eine
fachliche Auswertung, die allen Interessierten
praktische Hinweise zur Umsetzung
bietet. Die Broschüre und weitere Informationen
sind über die Internetadresse
www.arge-online.org abrufbar.

12
Unternehmensporträt
47 Millionen Euro für Modernisierung
und Instandhaltung
GBG legt Schwerpunkt auf Verbesserung der Wohnqualität
Das
Unternehmens
porträt
Die Stadt Mannheim ist das Zentrum der Region Rhein-
Neckar-Dreieck. Der siebtgrößte wirtschaftliche Ballungsraum
in Deutschland zählt seit dem Jahr 2005 zu den ausgewählten
Europäischen Metropolregionen. Als heimliche Hauptstadt der Kurpfalz
und als Quadratestadt ist Mannheim weit über Baden-Württemberg hinaus. Vor
allem das gitterförmige Straßennetz, welches die Innenstadt der Mannheimer City
gliedert, unterscheidet die Stadt von anderen deutschen Städten. Anstelle von
Straßennamen weisen Buchstaben und Ziffern die Quartiere aus. Insgesamt zählt
Mannheim beinahe 310.000 Einwohner. Trotz oder gerade wegen einer in Baden-
Württemberg vergleichsweise hohen Arbeitslosenquote von 9,3 Prozent sehen die
Menschen, die hier leben, ihren Wohnort als urbane, offene und tolerante Handels-
und Dienstleistungsstadt an. Mannheim wagt Akzente in der Architektur und
setzt sich mit Projekten wie der Quartiersentwicklung in verschiedenen Stadtteilen
für ein Leben in einer modernen Stadtgesellschaft
ein. Im Herzen dieser pulsierenden
Stadt hat die Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft
GBG ihren Sitz.
Die GBG ist mit über 20.000 Wohnungen,
in denen rund 40.000 Menschen leben,
die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft
in Baden-Württemberg. Sie
wurde 1926 als Gemeinnützige Baugesellschaft
von der Stadt Mannheim gegründet
und hat sich im Laufe der Jahrzehnte
zu einem regional orientierten, modernen
Dienstleistungsunternehmen entwickelt.
Angefangen bei der traditionellen Vermietung
und Verwaltung von Wohnraum über
die Bestandserhaltung und Modernisierung
bis hin zum Neubau leistet die GBG
alles aus einer Hand.
In fünf dezentralen Kunden-Service-Centern
der GBG können sich die Mieter beraten
lassen, Service-Leistungen in Anspruch
nehmen oder einfach den Kontakt
suchen. Auch wenn die Gemeinnützigkeit
1990 aufgehoben wurde, ist die
Zielsetzung, den Menschen in der Region
ein finanziell tragbares und dabei hochwertiges
Zuhause anzubieten, die gleiche
geblieben. „Unseren sozialen Auftrag nehmen
wir aus Tradition besonders ernst.
Im Mittelpunkt steht der Kunde mit seinen
individuellen Wünschen und Möglichkeiten
– und nicht allein die Immobilie.
Als moderner Dienstleister müssen wir uns
GBG-Geschäftsführer Wolfgang Bielmeier (Mitte), Prokuristen
Jörg Zimmermann (links) und Bernd Klotter
ständig weiter entwickeln, um den aktuellen
Vorstellungen unserer Kunden und
Partner gerecht zu werden“, fasst GBG-
Geschäftsführer Wolfgang Bielmeier die
Unternehmensphilosophie zusammen.
Fokus auf Verbesserung des
Wohnungsbestandes
Leitlinie der Unternehmenspolitik ist nach
wie vor die Attraktivitätssteigerung des
Wohnungsbestandes mit einer kundenorientierten
Bestandsbewirtschaftung,
unterstützt durch ein umfassendes Instandsetzungs-
und Modernisierungs-
programm. Dafür hat das Unternehmen
eine Portfoliostrategie erarbeitet, welche
die sich ändernden Rahmenbedingungen
wie Bevölkerungsstrukturen, Stadtentwicklung,
Markterfordernisse und Wirtschaftlichkeitsparameter
dynamisch berücksichtigt.
Entsprechend hat die GBG im Jahr 2007
über 34,2 Millionen Euro in Instandhaltung
und Modernisierung investiert. Nach
Plan werden im laufenden Jahr 47,1 Millionen
Euro eingesetzt. Seit 2004 wird die
GBG dann rund 170 Millionen Euro in ihren
Wohnungsbestand investiert haben.
Der klare Fokus auf die Verbesserung der
Wohnqualität und der Wohnsubstanz sowie
die im Jahr 2007 günstigeren wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen haben
dazu beigetragen, dass die Leerstandsquote
aufgrund Nichtvermietung von
3,5 Prozent (2005) über 2,9 Prozent (2006)
auf 2,8 Prozent (2007) ihren leichten Abwärtstrend
fortsetzten konnte, auch wenn
die Fluktuationsrate im Vergleich zum
Vorjahr um 0,1 Prozent auf 10,3 Prozent
leicht angestiegen ist.
Kompetenz für sichere und
günstige Energieversorgung
Auch im Hinblick auf die weiter steigenden
Energiepreise ist der GBG die bedarfsorientierte
Bereitstellung von Heizenergie
ohne Einschränkung der Behaglichkeit
bei gleichzeitiger Senkung der
Betriebskosten – ein bei der Wohnungswahl
durchaus wichtiges Entscheidungskriterium
– ein besonderes Anliegen. Mit
der Wärmedämmung und anlagentechnischen
Optimierung, insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen,
dem Anschluss
weiterer Wohngebäude an die Fernwärme,
dem Bau und Betrieb von Photovoltaik-Anlagen
wird das Ziel verfolgt, die
Mietnebenkosten zu senken und die Umwelt
zu schonen.

Unternehmensporträt 13
Sanierung und Bewirtschaftung
von Schulen
Im Jahr 2005 gründete die Mannheimer
Wohnungsbaugesellschaft die BBS Bauund
Betriebsservice GmbH als Tochterunternehmen.
Die BBS ist von der Stadt
Mannheim im Rahmen des Mannheimer
Public Private Partnership (PPP) – Modells
mit der Planung, der Finanzierung,
dem Bau bzw. der Sanierung, der Bewirtschaftung
und Instandhaltung ausgewählter
Mannheimer Schulen und
eines Kinderhauses beauftragt. Als erstes
PPP-Projekt wurde im September 2007
das Kinderhaus Herzogenried übergeben.
Es entstand in direkter Nachbarschaft zum
alten Gebäude, das inzwischen abgerissen
wurde. Hier hat die BBS kürzlich den
Neubau der Käthe-Kollwitz-Grundschule
fertig gestellt. Die BBS investierte in diese
Maßnahme etwa 6,6 Millionen Euro. Ein
weiteres Projekt der BBS ist die Generalsanierung
der Integrierten Gesamtschule
Herzogenried (IGMH). Hier investieren
die BBS und die Stadt Mannheim ungefähr
29 Millionen Euro. Die Sanierung und
der Neubau von sieben Schulen plus Kinderhaus
gehört zu einem PPP-Gesamtpaket,
das insgesamt ein Volumen von über
40 Millionen Euro umfasst.
Service und soziales Management
Längst reicht das Angebot von attraktiven
Wohnungen für ein Wohnungsunternehmen
alleine nicht mehr aus, um am Markt
erfolgreich agieren zu können. Ein bedarfsgerechtes
Dienstleistungsangebot,
guter Service und auch die Qualität des
geografischen und des gesellschaftlichen
Wohnumfeldes müssen den Ansprüchen
der Mietinteressenten entsprechen. Im Mai
2007 stuften die Mieter in einer Mietumfrage
die Dienstleistungen der GBG als gut
ein. Im Vergleich zur Mieterumfrage im Jahr
davor ist die Zufriedenheit mit den Dienstleistungen
somit um 13 Prozent gestiegen.
Seine Servicequalität hat das Unternehmen
durch ein Mystery Shopping untersuchen
lassen. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse
wurden analysiert und – wo sich
Schwächen gezeigt haben – Verbesserungen
vorgenommen. So hat die GBG ihren
Service für Neukunden weiter verbessert.
Wer in Mannheim eine Wohnung sucht,
für den ist jetzt das Vermietungsteam im
GBG-Hauptgebäude die erste Adresse.
Das Team ist vom Erstgespräch bis zum
Vertragsabschluss für seine Kunden da.
In den dezentralen Kunden-Service-Centern
konzentrieren sich die Mitarbeiter
auf die Verwaltung. „So können wir noch
Doppelhaus mit Garten im Neubaugebiet Centro Verde, Mannheim-Neckarstadt-Ost
kundenfreundlicher werden, den Interessenten
ein umfangreiches und aktuelles
Wohnungsangebot unterbreiten“, erläutert
Wolfgang Bielmeier diesen Schritt.
Mit der Eröffnung eines weiteren Concierge-Büros
wurde das Dienstleistungsangebot
des Unternehmens weiter ausgebaut.
Heute verfügt die GBG über fünf
Concierge-Büros, die den Mieterinnen und
Mietern mit ihren Dienstleistungen zur
Verfügung stehen und gleichzeitig das
Sicherheitsgefühl in ihrem Umfeld nachhaltig
verbessern.
Durch ein aktives Sozialmanagement unter
anderem mit Nachbarschaftsmediation,
einer Schuldnerberatung, Einzelfallhilfen
für Mieter in schwierigen Lebenssituatio-
nen, Hilfen bei Wohnungswechseln sowie
dem Engagement für das Quartiermanagement
in einzelnen Wohngebieten wird
ein Wohnen in einem ansprechenden Umfeld
und angenehmer Nachbarschaft angestrebt.
Diese Bemühungen werden
durch die Concierge-Büros an ausgewählten
Standorten unterstützt und tragen
letztlich auch zur Attraktivitätssteigerung
des eigenen Wohnungsbestandes und damit
zur Sicherung des wirtschaftlichen
Erfolges bei.
Erschwingliches Eigentum
Im Sinne der Versorgung breiter Bevölkerungsschichten
mit Wohnraum bietet das
Unternehmen auch preisgünstiges Wohneigentum
an. Trotz einer nach wie vor geringen
Nachfrage nach Wohneigentum
Neubaugebiet Centro Verde, Mannheim-Neckarstadt-Ost

14
Unternehmensporträt/Veranstaltungstipp
konnten im Mannheimer Neubaugebiet
„Haselhain – Wohnen am Karlstern“ inzwischen
fast alle 66 Einfamilienhäuser
verkauft werden. In Neckarstadt-Ost entsteht
derzeit auf einem ehemaligen Ka-
Kein Weg führt am Wohnen vorbei.
Wohnen ist existenziell. Unterschiedlich
ist die Art des Wohnens, sind die
Rahmenbedingungen und was die jeweilige
Gesellschaft daraus macht.
Schauen Sie sich an, wie die geschichtliche
Entwicklung in Baden-Württemberg
verlaufen ist.
sernengelände ein neues Wohngebiet.
„Centro Verde“ lädt zum Leben in der grünen
Mitte Mannheims ein und verbindet
die Vorteile des citynahen Wohnens mit
einem ruhigen Vorstadtambiente. In den
nächsten Monaten gilt es, die Doppelhaushälften
und Eigentumswohnungen zu
vermarkten und den restlichen Teil des
Neubaugebiets bis zur Baureife zu entwickeln.
Betreutes Wohnen – Innerer Heckweg in Mannheim-Seckenheim
Kinderhaus Herzogenried, PPP-Projekt der
Stadt Mannheim und der BBS
Ausstellung: 100 Jahre vbw – 100 Jahre bauen und wohnen
Am 13. Mai 2009 startet eine einwöchige
Ausstellung im Haus der Wirtschaft in
Stuttgart, welche die Entwicklungen der
Wohnungswirtschaft, der Wohnungspolitik
und des vbw in den vergangenen
100 Jahren nachzeichnet. Sie gibt Antworten
auf Fragen wie: Wo liegen die
Wurzeln der heutigen Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft? Warum entstanden
beispielsweise in den 60iger und
70iger Jahren so hoch und dicht bebaute
Siedlungen? In welche Richtung steuert
der Wohnungsbau in den kommenden
Jahren? Wie werden wir in 20 oder 30
Jahren wohnen?
Die Ausstellung zeigt anhand von Modellen
Varianten im Wohnungsbau, sie
gibt Einblick in die Geschichte des Verbandes,
stellt die ersten Zeitzeugnisse
des Verbandes vor und macht deutlich,
welchen Wert das Wohnen in den vergangenen
zehn Jahrzehnten hatte. Finanziell,
qualitativ und gestalterisch hat
sich das Wohnen vom „Dach über dem
Kopf“ zur „Wohlfühloase“ entwickelt.
Im zweiten Teil des Steinbeissaales ist
gleichzeitig die Ausstellung „Wohnen im
Kinderland Baden-
Württemberg“ der ArbeitsgemeinschaftBaden-WürttembergischerBausparkassen
zu sehen.
Die Ausstellung findet
im Haus der
Wirtschaft, Steinbeissaal,
in Stuttgart
vom 13. Mai
bis 20. Mai 2009
statt. Sie ist jeweils
von 8 bis
18 Uhr zu sehen.
Organisator ist
der vbw.

Mitglieder aktuell 15
Transparent, modern, ressourcen- und umweltschonend
ist das neue Rathaus der Gemeinde Kirchdorf.
Es wird mit einer Erdwärmeheizung temperiert.
Die LBBW Immobilien hat 119 Wohnungen
in der Wöschhalde in Villingen von
der Baugenossenschaft Villingen gekauft.
Der Besitzübergang findet zum 1. Januar
2009 statt. „Die LBBW Immobilien ist für uns
beim Verkauf der Wohnungen ein Wunschpartner.
Bei ihr haben wir volles Vertrauen,
dass die Rechte unserer Mieter tatsächlich
gewahrt bleiben“, führt Ulrich Heine, geschäftsführender
Vorstand der Baugenossenschaft
Villingen eG aus. Die Baugenossenschaft
Villingen und die LBBW Immo-
STEG setzt Maßstäbe für
Energieeffizienz in Kirchdorf
Klimaschutz und Nachhaltigkeit beschäftigen die Immobilienwirtschaft. Energieeffiziente
Gebäude sind gefragt und erfahren in den Augen der Nutzer eine Wertsteigerung.
Angesichts hoher Energiepreise machen sich nicht nur Häuslebauer Gedanken
über eine mögliche Senkung der Nebenkosten. Auch Investoren, Projektentwickler
und insbesondere auch Stadtplaner und Kommunen blicken auf die Kosten
für den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes.
„Technisch sind die Möglichkeiten zu einer
größeren Energieeffizienz von Gebäuden
längst gegeben, sagt Thomas Bleier, einer
der beiden Geschäftsführer der STEG Stadtentwicklung
GmbH. Er verweist auf die
Nutzung erneuerbarer Energien wie Erdwärme,
Windkraft und Solarenergie. Die
STEG unterstützt und berät Kommunen
unter den Aspekten Umweltschutz, Energieeinsparung
und umweltverträgliche
Energiegewinnung.
Eines der aktuellsten
Beispiele für Nachhaltigkeit
im öffentlichen
Bau ist das neue Rathaus
der Gemeinde
Kirchdorf an der Iller,
direkt an der württembergisch-bayerischen
Grenze gelegen. Die
3.600-Einwohner-Gemeinde
entschloss sich
zu einem Neubau, da
das alte Rathausgebäude
zu klein wurde
und weder ein Ausbau
noch ein Anbau möglich
war. Der Neubau
erfolgte im Rahmen des Landessanierungsprogramms.
Nach den Vorgaben des Gemeinderats
sollte sich das Gebäudekon-
bilien haben im Kaufvertrag eine Sozialcharta
verankert, wonach – über die gesetzlichen
Mieterschutzbestimmungen
hinausgehend – jeder Mieter, der zum
01.01.2009 das 65. Lebensjahr vollendet
hat oder eine 60-prozentige Schwerbehinderung
aufweist, lebenslang vor Eigenbedarfskündigungen
geschützt ist. Alle übrigen
Mieter genießen diesen besonderen
Kündigungsschutz über einen Zeitraum von
fünf Jahren. Die Mieter der gekauften
Wohnungen haben einerseits die Möglich-
zept durch Bürgernähe, Transparenz, besondere
gestalterische Qualitäten sowie
durch kurze Wege auszeichnen, die eine
effiziente Arbeitsweise ermöglichen. Einig
war man sich vor allem darin, dass die
Energieversorgung des Rathauses ressourcen-
und umweltschonend sein sollte.
Die Verantwortlichen setzten auf regenerative
Energien und entschieden sich
für den Einbau einer zeitgemäßen Erdwärmeheizung.
Sie bedingt kaum Wartungskosten,
benötigt weder Schornstein
noch Bevorratungsräume. Darüber hinaus
lässt sich über die Erdsonde an heißen
Sommertagen eine herkömmliche Klimaanlage
ersetzen. Gemeinsam mit einem
Architekturbüro aus der Region erarbeitete
die STEG eine städtebauliche und architektonisch
hochwertige Lösung. Das
Unternehmen übernahm auch die finanzielle
Projektsteuerung und ist für Kommunen
damit auch ein Kompass durch
den „Dschungel“ der Förderprogramme.
„Mit der Transparentmachung des Gebäudeenergieverbrauchs
gehört Kirchdorf zu
den innovativen Gemeinden“, lobt Bleier
und beziffert die Kosten für die rund 9.000
Quadratmeter umbauten Raum des neuen
Rathauses auf rund 3,7 Millionen Euro.
Baugenossenschaft Villingen verkauft 119 Wohnungen in der Wöschhalde an LBBW Immobilien
keit, ihre Wohnung zu Vorzugskonditionen
zu erwerben, können andererseits indes
sicher sein, in ihren Wohnungen – auch
bei Nichtankauf – verbleiben zu können.
Die LBBW Immobilien hat in den letzten
25 Jahren über 15.000 Wohnungen aus
dem eigenen Bestand sozialverträglich privatisiert
und dabei auch im Hinblick auf
eine langfristige Altersvorsorge einem Personenkreis
die Chance zur Eigentumsbildung
gegeben, der sich eine Neubauimmobilie
nicht leisten kann oder will.

16
M ehr
Mitglieder aktuell
„Gier ist satzungsmäßig ausgeschlossen“
Freiburger Genossenschaften sind den Anforderungen voraus
als Wohnen: Soziale, ökologische und ökonomische Aspekte der genossen-
„ schaftlichen Unternehmensführung“, unter diesem Titel luden die drei Freiburger
Wohnungsbaugenossenschaften zu einer Informationsveranstaltung in das Historische
Kaufhaus in Freiburg. Sie machte deutlich, dass nachhaltiges Wirtschaften ebenso eine
Antwort auf die Finanzmarktkrise wie auf den demografischen Wandel ist.
„Die Lehre, die wir aus der Finanzmarktkrise
ziehen müssen, ist eindeutig: Der
Hyperkapitalismus ist am Ende. Welcher
68er Salonmarxist hätte erwartet, dass das
Finanzkapital im Jahr 2008 um seine eigene
Verstaatlichung betteln würde!“, so
skizzierte Gastredner Prof. Volker Eichener
vom Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft,
Stadt- und Regionalentwicklung
der Ruhr Universität Bochum
(InWIS) die aktuelle Finanzkrise. Auf der
Suche nach neuen gesellschaftlichen und
wirtschaftlichen Alternativen sieht er nur
eine Antwort: das genossenschaftliche Unternehmensmodell.
„Die Genossenschaft
ist insbesondere auch deshalb dem Hyperkapitalismus
überlegen, weil sie nachhaltig
ist“, so Eichener.
Nachhaltig heißt, die Unternehmen wirtschaften
so, dass dies nicht zu Lasten zukünftiger
Generationen geht. Sie legen
größten Wert auf ökologische, soziale
und wirtschaftliche Aspekte ihres Handelns.
In Freiburg, das machten die drei
Genossenschaftsvorstände deutlich, wird
ökologisch gedacht: So sind etwa über
60 Prozent des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes
in Freiburg energetisch
saniert, weit mehr als es die Selbstverpflichtung
zum Klimaschutz fordert. Das
klassische Investor-Nutzer-Dilemma, das
Prof. Dr. Volker Eichener überzeugte die Gäste
im Historischen Kaufhaus in Freiburg, dass das
Genossenschaftsmodell nachhaltig ist
renditeorientierte Wohnungseigentümer
vor den teuren Sanierungskosten zurückschrecken
lässt, existiert bei den Wohnungsgenossenschaften
nicht – denn hier
sind Mieter gleichzeitig Miteigentümer.
Die gegenwärtige Krise, ausgelöst durch
„exzessive Gier und einer immer kurzfristigeren
Orientierung“ zeige, dass das Denken
in extrem kurzen Abschnitten – stets
mit dem nächsten Quartalsbericht im Blick
– Nachhaltigkeit ausschließt. Doch „Gier
ist bei den Wohnungsgenossenschaften
satzungsmäßig ausgeschlossen“, erklärte
Eichener. Statt dessen setzt man lieber
auf Geschäftsmodelle, die die regionale
Wirtschaft stärken und damit allen nützen.
So gehen circa 95 Prozent aller Aufträge
der Freiburger Wohnungsgenossenschaften
an heimische Handwerksbetriebe.
„Die Finanzmarktjongleure haben die Genossenschaftsidee
gern als altmodisch belächelt.
Heute wissen wir, dass altmodisch
modern sein kann, denn altmodisch bedeutet
nichts anderes als nachhaltig“ so
Eichener.
Auch die soziale Verantwortung ist ein unmittelbarer
Ausdruck der Unternehmensform
„Wohnungsgenossenschaft“. Dazu
gehört die Schaffung von lebenswertem
Wohnraum genauso wie die zielgruppenorientierte
Mieterbetreuung. Der Umgang
miteinander beruht in Genossenschaften
auf nachbarschaftlicher Mithilfe,
Solidarität und Gemeinschaft.
Die konkrete Umsetzung
In einer anschließenden Gesprächsrunde
verdeutlichten die geschäftsführenden
Vorstände der Freiburger Wohnungsbaugenossenschaften,
wie solch ein nachhaltiges
Handeln in ihren Projekten konkret
umgesetzt wird. Etwa durch Quartiersarbeit
in Wohnanlagen mit hohem Migrationsanteil,
hohem Seniorenanteil oder
vielen Familien. So liegt zum Beispiel die
gewerbliche Miete bei der Ladenzeile am
Gerwigplatz in der Wiehre deutlich unter
dem Mietspiegel, um gerade den älteren
Mietern des Quartiers die Nahversorgung

Mitglieder aktuell 17
Ein Unternehmen im Umbruch:
Vom Verwalter zum Dienstleister
Die Volkswohnung Karlsruhe steht im Wandlungsprozess
Die Volkswohnung GmbH ist der größte Vermieter in Karlsruhe. Das kommunale
Wohnungsunternehmen betreut rund 15.000 Einheiten, davon ca. 12.000 im eigenen
Bestand. Seit 2006 leiten zwei neue Geschäftsführer das Unternehmen. Sie haben
einen Change-Prozess angestoßen, der die Volkswohnung wandelt: vom Verwalter
zum Gestalter und Dienstleister.
„Wir wollen die Erfolgsfaktoren bewahren
und die Volkswohnung gleichzeitig zu
einem modernen Dienstleistungsunternehmen
weiterentwickeln“, erklärte Dr.
Thomas Hain, der als Geschäftsführer unter
anderem für Personal und Organisation
zuständig ist. Seit August 2006 ist er
mit seinem Kollegen Reiner Kuklinski im
Amt. Gemeinsam haben die beiden Geschäftsführer
Ende 2006 den Change-Prozess
angestoßen, der bis heute andauert.
Das Ziel der Geschäftsführung, dass die
Mitarbeiter in Zukunft mehr unternehme-
zu erhalten. „Wohnungsgenossenschaften
können Dinge tun, die sich nicht unbedingt
rechnen, weil sie zur Mitgliederförderung
gehören, auf die wir großen Wert
legen“, erklärte Werner Eickhoff von der
Familienheim Freiburg. Voraussetzung
dafür sei jedoch stets, dass die Genossenschaften
wirtschaftlich gesund bleiben.
Im Bereich der energetischen Sanierung
und der alternativen Energieversorgung
haben Wohnungsgenossenschaften längst
Die Wohnungsbaugenossenschaften setzen
vermehrt auf alternative Energieversorgung,
von Solardächern und -fassaden bis zu
Blockheizkraftwerken
rische Verantwortung tragen und somit
auch auf wirtschaftliche Effizienz achten
müssen, sorgte gleich zu Beginn für Unruhe.
Zunächst sahen die Mitarbeiter durch
die Maßnahme entscheidende Werte, wie
die ökologischen und sozialen Aspekte des
Gesellschaftszwecks der Volkswohnung,
auf der Kippe. Zum Jahreswechsel 2007
wurden Ressorts neu zugeschnitten, neue
Führungskräfte von außen geholt, eine
Qualitätsmanagement-Offensive gestartet,
die Prozesse und Schnittstellen definiert.
„Change-Management-Prozesse
verlaufen nie ohne heftige Turbulenzen“,
die Nase vorn. Doch auch bei den Herausforderungen
des demografischen Wandels
sehen sie sich gut gewappnet. So muss
der Wohnungsbedarf den veränderten
Ansprüchen angepasst werden – gefragt
sind einerseits kleinere Wohnungen für
die alternde Bevölkerung, aber auch hochwertiger
ausgestattete Einheiten. „Wir
stellen ein Portfolio an Wohnraum für
jeden Bedarf“, fasste Reinhard Disch vom
Bauverein Breisgau zusammen. Martin
Weiner von der Heimbau Freiburg-Tenin-
meint Heribert Fischedick, Geschäftsführer
der Fischedick Beratungsgesellschaft
für Organisations- und Personalentwicklung
in Köln. „Vordergründig geht es um
materielle Aspekte wie Zahlen, Daten,
Fakten, eigentlich aber um kulturellmentale
Aspekte wie handlungsleitende
Werte, on-the-job-Verhalten und Rollenkompetenz.
Das wird von Mitarbeitern
als Angriff auf ihre kulturelle Identität erlebt.
Diese kann man auch als das Substrat
der Erfahrungen bezeichnen, die in
der Vergangenheit mit Arbeit, Problemlösung
und Interaktion gesammelt wurden“,
so der erfahrene Berater.
Um die Turbulenzen rund um den Change-
Prozess möglichst gering zu halten, holte
sich die Volkswohnung den fachkundigen
Bitte lesen Sie weiter auf Seite 18
gen sieht die Antwort darin, „verstärkt
auf kleinräumige Wohnquartiere zu setzen“,
damit die Gemeinschaft und das
nachbarschaftliche Engagement gefördert
werden.
Derzeit stehen über 2.000 Mitglieder auf
der Warteliste der Genossenschaften. Sie
nehmen die zwei bis fünf Jahre Warte−
zeit für eine Wohnung vor allem deshalb
in Kauf, weil ihnen gute Lebensqualität
wichtig ist.

18
Mitglieder aktuell/Veranstaltungstipp
Fortsetzung von Seite 17
Prozessberater mit an Bord. Er fungiert als
Lotse, der sich in den emotionalen Untiefen
und den typischen Phasen und Konflikten
von Veränderungsprozessen auskennt.
Von Anfang an wurden die Abteilungs-
und Stabstellenleiter an der Entwicklung
beteiligt. Bei einem ersten
Workshop im August 2006 setzten sie sich
mit der strategischen Ausrichtung und
ihrer Rolle im Unternehmen auseinander.
Ihnen wurde außerdem Coaching angeboten.
Es bietet einen festeren Stand in
Zeiten der Veränderung. Zusammen mit
der Geschäftsführung rangen sie um ein
gemeinsames Verständnis der anstehenden
Aufgaben, Ziele und Basiskompetenzen.
Standen anfangs Verunsicherung, Abtauchen,
offener und passiver Widerstand als
Reaktion auf die angestrebten Veränderungen
im Vordergrund, hat sich die Stimmung
mittlerweile gewandelt. Die Akzeptanz
aller Beteiligten ist gewachsen. Siegfried
Pohner, Abteilungsleiter Organisation
und seit Juli 2007 bei der Volkswohnung,
sieht viele Vorteile in dieser konzeptionellen
Vorgehensweise: „Meiner Meinung
nach bietet der Change-Management-Prozess
große Chancen für die Volkswohnung,
sich als externer Dienstleister für die Kunden
optimal aufzustellen und gleichzeitig
die Qualität des Arbeitslebens in ganzheitlicher
Perspektive weiterzuentwickeln
Veränderungsprozesse ermöglichen es den
Mitarbeitern der Volkswohnung, sich als
Teil eines lernenden Unternehmens zu
begreifen und unternehmerisches Handeln
zu verwirklichen.“
Berater Fischedick meint: „Veränderungsprozesse
entwickeln sich in Phasen. Letztlich
ist keine der emotionalen Reaktionen
vermeidbar, denn Menschen sind betroffen.“
Die Volkswohnung nahm in Kauf,
dass die Zahl der Konflikte zunächst anstieg.
„Auch wenn die Wohn-Nachfrage
immer noch größer ist als unser Angebot
– wir müssen trotzdem zu einem modernem
Dienstleister werden, bei dem externe
und interne Kundenorientierung sowie
wirtschaftliche und prozessuale Effizienz
maßgeblich sind: Weg vom Denken in Abteilungen
und Zuständigkeiten hin zum
Denken in Prozessen, weg von einer Anweisungskultur
hin zu einer Kultur der
Mitverantwortung. Nur so werden wir
auch in Zukunft unseren Gesellschaftszweck,
bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung
zu stellen, gut erfüllen können“,
resümiert Dr. Hain.
Noch ist dieser Prozess des Change-Managements
in vollem Gange. Dr. Hain formuliert
die nahe Zukunft so: „Wir haben in
diesem Jahr das Instrumentarium ‘Führen
durch Zielvereinbarung’ überarbeitet,
erstmalig in dieser Form angewandt und
lernen derzeit mit diesem Instrument auch
zu leben“. Im Themenbereich Qualitätsmanagement
soll den Mitarbeitern Ende
2008 ein Unternehmenshandbuch zur Ver-
Energieeffiziente Konzepte im Gebäudebestand
Experten stellen Sanierungsmaßnahmen und realisierte Projekte vor
Eine Tagung zum Thema „Werkstatt Architektur
im Bestand – Fachkongress
für energieeffiziente Konzepte im Gebäudebestand“
bietet die Stuttgarter Leitmesse
CEP ® clean energy power 2009 am
Donnerstag, den 29. Januar, an. Zehn Referenten
aus Wohnungswirtschaft, Architektur
und Wissenschaft geben Fachleuten
Impulse, wie man kostenneutral bei der
Sanierung von Mehrfamilienhäusern den
CO2-Ausstoß senken und sein Haus durch
geeignete Maßnahmen von der Energieschleuder
zum Vorzeigeprojekt umgestalten
kann.
Im Rahmen des Kongresses findet außerdem
ein Interview mit Experten aus der
Wohnungswirtschaft statt, bei dem unter
anderem Dr. Friedrich Bullinger, Geschäftsführender
Vorstand des Verbands badenwürttembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V. (vbw) ein Statement
zum Thema Energieeffizienz abgeben
wird. Die Wohnungswirtschaft, die sich
mit der Produktion, Finanzierung, Bewirtschaftung
und Vermarktung von Immobilien
befasst, ist eine Hauptzielgruppe
des Kongresses.
Die Messe CEP ® clean energy power findet
vom 29. bis 31. Januar 2009 in der Landesmesse
Stuttgart statt. Die Themenbandbreite
reicht von Biogas, Holzenergie und
Pflanzenöl über Solarenergie, Kraft-Wärme-Kopplung,
Erdwärme, Wärmepumpe
bis hin zu Windenergie. Das Thema Ener-
Der Konzern Volkswohnung erwirtschaftet
mit 238 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern eine Bilanzsumme von
565,5 Mio. €. Seinem Gesellschaftszweck
entsprechend stellt das Unternehmen
bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten
der Bevölkerung zur Verfügung.
Zu den Hauptaufgaben zählen die Entwicklung
von Neubauprojekten, die Erschließung
und Vermarktung ehemals
militärisch genutzter Liegenschaften
und die kontinuierliche Modernisierung
des Bestandes. Die Volkswohnung engagiert
sich aber auch für innovative
Konzepte zur Energieeinsparung und
zum Umweltschutz. Weitere Geschäftsfelder
bilden das Bauträgergeschäft,
die Telemetrie und das Breitbandkabelgeschäft.
fügung stehen. Dann beginnt der wichtige
Prozess, einen Qualitätsstandard zu
definieren und umzusetzen. „Mitarbeiter-
und Führungskräftequalifizierung sind
Aufgaben, die uns auch in Zukunft schwerpunktmäßig
beschäftigen werden, genauso
wie die permanente Verbesserung
unseres ohnehin schon hohen Ausbildungsniveaus,
so Dr. Hain“.
Die Erfahrungen der Volkswohnung GmbH
gibt Geschäftsführer Dr. Thomas Hain
gerne weiter. Er ist erreichbar unter:
E-Mail: thomas.hain@volkswohnung.com
Tel: 0049721-3506150
Die Messe ist Donnerstag und Freitag von
9 bis 18 Uhr und Samstag von 9 bis 17 Uhr
geöffnet. Der Eintritt kostet Donnerstag
und Freitag 15,- EUR, ermäßigt 12,- EUR
und Samstag 10,- EUR, ermäßigt 7,- EUR.
Weitere Informationen zur Messe und
zum Kongress finden Sie unter:
www.cep-expo.de
gieeffizienz bei Neubau und Sanierung
wird ein Messeschwerpunkt sein und rund
ein Drittel der Ausstellungsfläche belegen.
Für diesen speziellen Themenschwerpunkt
wird es auf der Messe einen optisch hervorgehobenen
Messebereich unter dem
Motto „Passivhaus fühlen“ geben, mit
vielen Aktionen, mit denen die einzelnen
Bereiche des Passivhauses dem Besucher
begreifbar gemacht werden sollen.
Die speziell gegründete Initiative „Pro
PassiveHouse“ wirkt bei der Umsetzung
dieses Konzeptes mit.

Mitglieder aktuell 19
Neue Impulse für die Entwicklung sozial
und ethnisch gemischter Stadtquartiere
SWSG feiert 75-jähriges Jubiläum mit einem Symposium
In welcher Gesellschaft wollen wir künftig in unseren Städten wohnen? Dieser wohnungspolitischen,
städtebaulichen und sozialen Frage gingen Experten anlässlich des
Jubiläums der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) im Oktober
bei einem Symposium im Stuttgarter Rathaus nach. Der soziale Wunsch besteht,
Ausgrenzung, Chancenungleichheit, Parallelgesellschaften und Ghettos nicht nur in
der Landeshauptstadt zu vermeiden. Um aber gesellschaftlich und ethnisch gemischte
Stadtquartiere und den Zusammenhalt der internationaler werdenden Stadtgesellschaft
zu erreichen, bedarf es der gemeinsamen Arbeit von Politikern, der Wohnungswirtschaft
und Bildungsträgern. Denn, das wurde in den Referaten und der Diskussion
schnell klar, Bildungsmöglichkeiten und Schulqualitäten prägen ein Gebiet mindestens
ebenso stark wie das Wohnungsangebot.
„Der Umgang mit dem Thema Integration
hat sich gewandelt“, betonte der Geschäftsführer
der SWSG Wilfried Wendel
in seiner Begrüßung. Zu Beginn ihres 75jährigen
Bestehens sei es die wichtigste
Aufgabe der SWSG gewesen, die Bevölkerung
mit Wohnraum zu versorgen. Die
Aufgabe bestünde natürlich immer noch,
allerdings vor der Herausforderung, wie
Menschen unterschiedlicher Migrationsnationalitäten,
unterschiedlicher ethischer
und sozialer Stellung am Besten zusammenleben
können. Immerhin wohnen Menschen
aus über 100 Ländern bei der SWSG.
„Segregation in den Städten lässt sich nicht
verhindern, Migration nicht machen“, gab
der Professor für Stadt- und Regionalsoziologie
an der Ruhr Universität Dr. Klaus
Peter Strohmeier der Diskussion schon zu
Beginn einen Dämpfer. Weichenstellungen
seien jedoch möglich. Am stärksten segregiert
lebten nicht die Armen, sondern die
Reichen. Allerdings thematisiere das keiner.
Es gelte für die Politik, Wege für den Umgang
mit diesen Situationen zu finden.
„Es gibt die soziale Segregation von Arm
und Reich, die demografische Segregation
von Alt und Jung sowie die ethnische
Segregation nach Nationalität und ethnischer
Zugehörigkeit“, differenzierte
Strohmeier. Die soziale und demografische
Segregation nehme zu, die ethnische nicht
ab, lautete sein Statement. Es lasse sich
eine Korrelation zwischen sozial schwierigen
Gebieten und der Kindergesundheit,
Fluktuation und Wahlbeteiligung
der Bewohner feststellen.
Besorgnis erregend sei der Blick auf die
nächste Generation. „Wo die meisten Migranten
und die meisten armen Menschen
leben, dort wächst in den großen Städten
die Mehrheit der Kinder und der folgenden
Generationen heran“, so Strohmeier.
Damit sei die Vererbung sozialer
Ungleichheit in den Städten vorprogrammiert.
An diesem Punkt müssten die Stadtpolitiker
ansetzen. Betroffen ist nicht nur
das Bemühen um guten, gesunden Wohnraum,
sondern auch um die Bildungschancen,
um die Kindergesundheit und um die
gesellschaftliche Teilhabe. „Es ist unser aller
Aufgabe, uns dafür einzusetzen, dass der
Nachwuchs der Stadtgesellschaft einen
diskriminierungsfreien Zugang zu den Bildungssystemen
bekommt, die gleichen
Chancen gesellschaftlicher Teilhabe und
Perspektiven erhält“, so Strohmeier. Da,
wo sich Menschen in den Stadtteilen engagieren,
begänne die Identifikation und
Teilnahme, entstünden starke Quartiere.
Stuttgart zählt laut Strohmeier noch zu
den Städten, die natürlich wachsen und
wirtschaftlich stabil seien. „Treibstoff für
die Integration ist die Arbeit, solange der
Treibstoff Arbeit da ist, funktioniert die
Integrationsmaschine Stadt“, betonte
Strohmeier. Doch auch in der Landeshauptstadt
bleibe Integration die Herausforderung
der lokalen Politik. Oberbürgermeister
Wolfgang Schuster widersprach
nicht. Doch sieht er die Stadt mit der städtischen
Gesamtkonzeption für die Integration
von Zuwanderern, mit Wohnungs- und
Wohnumfeldsanierungen und vor allem
mit dem Partner SWSG bei der nachhaltigen
Stadtentwicklung gut aufgestellt.
Bernd Hallenberg, stellvertretender Hauptgeschäftsführer
des vhw Bundesverband
für Wohneigentum und Stadtentwicklung
in Berlin, forderte die Politik dazu auf, sich
in ihren Überlegungen verstärkt auf die
Lebenswelten und Milieus zu konzentrieren.
Erst der Blick auf die einzelnen Gesellschaftsgruppen
und Wohntypen ermögliche
die richtige Wohnmischung im
Quartier. „Es gilt zu hinterfragen, wer
mit wem wie zusammenleben wolle“, so
Hallenberg. Ansonsten sei Fluktuation vorprogrammiert.
So könne beispielsweise
„gute Nachbarschaft“ sehr unterschiedlich
verstanden werden – als hilfsbereites
und enges Miteinander oder reibungsloses
Nebeneinander.
Wie Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen, sehen auch Hallenberg
und Strohmeier das Gelingen von
Lösungen für eine gemischte Wohn-Zukunft
in den Städte nur durch eine enge
Zusammenarbeit zwischen Wissenschaftlern,
Stadt- und Bildungspolitikern und der
Wohnungswirtschaft. „Nur gemeinsam
mit vielen Partnern lassen sich treffende
Handlungsstrategien vor Ort erstellen“, so
Freitag. Die Wohnungswirtschaft sei bereit,
ihren Part zu mehr Integration und
weniger Segregation zu leisten.

20
Ausbildung/Weiterbildung
Immobilienkongress der
Hochschule Nürtingen-Geislingen
Von Dublin bis Stuttgart – HfWU-Absolventen zieht’s in die Welt
Einen facettenreichen Einblick in das weite Feld der Immobilienwirtschaft lieferte
der diesjährige Immobilienkongress der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt
Nürtingen-Geislingen (HfWU). Zum zehnjährigen Jubiläum des Studiengangs Immobilienwirtschaft
präsentierte die Hochschule als Referenten ehemalige Studierende
der HfWU mit einem breit gefächerten Themenspektrum. Sie kamen unter anderem
aus Dublin und Qatar, aber auch aus Frankfurt und Stuttgart. Insgesamt zählte die
Veranstaltung in der Geislinger Jahnhalle rund 200 Teilnehmer.
Unter dem Motto „Blick in die Zukunft“
unterstrich der 10. Immobilienkongress der
Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in
Geislingen beeindruckend die Vielfältigkeit
der Immobilienbranche und die damit
verbundenen Berufschancen. Robert Janke,
Divisional Director beim europaweit tätigen
Investment-Spezialisten Cushman &
Wakefield in Dublin, riet trotz aktueller
Hypotheken- und Finanzkrise zur Zuversicht.
Zwar zeichne sich ein deutlicher
Rückgang ausländischer Investitionen ab,
dennoch bleibe Deutschland ein überaus
interessanter Markt. Das Fazit des in englischer
Sprache gehaltenen Referats lautete
„The party is over“, aber die Märkte werden
sich erholen und in absehbarer Zeit
wieder einen Aufwärtstrend zeigen. Dieser
werde sich allerdings nicht so rasant
vollziehen wie in vergangenen Jahren.
Mit Blick auf die Zeit nach der Finanzkrise
stellte Silke Bessenroth von Jones Lang
LaSalle Asset Management GmbH in
Düsseldorf die Anforderungen an ein modernes
Asset Management vor. Bessenroth
geht mit dem Übergreifen der Finanzmarktkrise
auf die Realwirtschaft von
einem Rückgang der Vermietungen und
Prof. Dr. Thomas Kinateder, der Leiter des Studiengangs Immobilienwirtschaft, ermöglichte beim
Immobilienkongress in der Geislinger Jahnhalle einen breiten Brancheneinblick
der Mietpreise aus. Der Branche empfahl
sie europaweit neue Strukturen und Standards
aufzubauen.
Michael Wettemann überzeugte durch
einen leidenschaftlichen Vortrag über das
Modell der Wohnungsgenossenschaften.
Der geschäftsführende Vorstand der Frankfurter
Wohnungs-Genossenschaft e.G.
warb offen für die Unternehmen dieser
Rechtsform. „Wohnungsgenossenschaften
sind eine moderne und zukunftsfähige
Wohnsolidargemeinschaft mit Tradition“,
so Wettemann. Gerade für junge und flexible
Menschen sei die Wohnungsgenossenschaft
ein interessantes Modell. Man
sei Eigentümer ohne die Last des Eigentümers
tragen zu müssen.
Mit dem Weg zum Wohneigentum und
damit insbesondere auch der Immobilienbewertung
knüpfte Dr. Markus Staiber,
Gutachter bei der Allianz Lebensversicherungs
AG, an das vorausgegangene Referat
an. Staiber empfahl eine Immobilienbewertung
in zwei Stufen: eine Standortbewertung
und eine sich daran anschließende
individuelle Bewertung. Zu
den wichtigen Einzelschritten gehören
dabei beispielsweise eine systematische
Stärken-Schwächen-Analyse und das Hinzuziehen
von externen Dienstleistern bei
der Immobilienbesichtigung.
Einen Ein- und Ausblick zum Immobilienmarkt
im Nahen Osten gab Christof Birkhofer,
Managing Director beim Immobilienmakler
Engel & Völkers in Qatar. Nach
dem Bauboom in den letzten Jahren
zeigten sich nun bereits erste Marktsättigungen
in der Region, so Birkhofer. Zu erwarten
seien ein Rückgang der Spekulation,
eine Stabilisierung des Preisniveaus,
aber auch steigende Leerstandsraten. Mittelfristig
prognostizierte der Immobilienfachmann
eine Anpassung der regionalen
Märkte des Nahen Ostens an internationale
Verhältnisse.
Abschließend skizzierte Christian Beck
vom Immobiliendienstleister Bräutigam &
Krämer, die Perspektiven des Stuttgarter
Immobilienmarkts. Er sieht die Landeshauptstadt
gut aufgestellt. Stuttgart
punktet nach Becks Einschätzung durch die
gute und breit gefächerte Wirtschaftsstruktur.
Gesundheits- und Wellnessangebote,
hervorragende Einkaufsmöglichkeiten
und eine gute Quartiersversorgung,
neue Bildungsgebote, sowie eine ökologische
Baukultur zählt Beck zu den einzelnen
Faktoren, die Stuttgarts Entwicklung
auf dem Immobiliensektor voranbringen
werden.

Ausbildung/Weiterbildung 21
Thomas-Aschenbrenner-Preis an Immopoint verliehen
Siedlungswerk Baden e.V. zeichnet soziales Engagement aus
Anlässlich des Immobilienkongresses an der Hochschule für
Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) verlieh
das Siedlungswerk Baden e.V. den Thomas-Aschenbrenner-
Preis für soziale Kompetenz 2008 an Immopoint. Klaus Merkle,
Vorstandsvorsitzender des Siedlungswerks, und Friedrich
Plettenberg, Vorstandsmitglied des Siedlungswerks, überreichten
den Preis an die beiden derzeitigen Vorstände der studentischen
Initiative, Stephanie Kempa und Stefan Fritz. Der erstmalig
verliehene Preis setzt sich aus einem Award, einer Urkunde
und einem Geldbetrag von 1.000 Euro zusammen.
Immopoint stellt als gemeinnütziger Verein den Kontakt zwischen
der Hochschule und der Immobilienwirtschaft her, unter
anderem durch die Vermittlung von Praktika und Themen für
Abschlussarbeiten. Außerdem hat sich Immopoint als eine Anlaufstelle
für Studenten bei allen Fragen rund um das Studium
und die Immobilienwirtschaft profiliert. Aber auch bei Fragen zu
beruflichen Chancen und Perspektiven nach dem Studium hilft
Immopoint mit Informationen und Ratschlägen.
Der Thomas-Aschenbrenner-Preis zielt bewusst nicht auf akademische
Leistungen der Studierenden ab, sondern soll besonderes
Engagement für die studentische Gemeinschaft und die studentischen
Belange würdigen.
Über den Preis freuten sich Prof. Dr. Hansjörg Bach, Dekan des Studiengangs Immobilienwirtschaft an der
HfWU Nürtingen-Geislingen, Vorstand Friedrich Plettenberg vom Siedlungswerk Baden e.V., Preisträger
Stefan Fritz von Immopoint e.V., Vorstandsvorsitzender Klaus Merkle vom Siedlungswerk Baden e.V.,
Preisträgerin Stephanie Kempa sowie die Professoren Volker Hardegen und Dr. Thomas Kinateder
Begründet ist diese Ausrichtung des Preises in der historischen
Verknüpfung des Siedlungswerks Baden und seiner Mitglieder
mit der Erzdiözese Freiburg. Der Preis basiert auf den Prinzipien
und Ideen der katholischen Soziallehre und deren zentralen
Werten wie Gemeinwohl, Solidarität und Subsidiarität. Der Name
des Preises geht zurück auf Prälat Dr. Thomas Aschenbrenner,
der auf dem Deutschen Katholikentag 1929 in Freiburg das Ziel
formulierte, einer möglichst großen Zahl von Familien die Chance
zum Erwerb familiengerechter Eigenheime zu geben.
Das Siedlungswerk Baden e.V. ist eine Vereinigung von 24 selbständigen,
zumeist auf kirchliche Gründungen zurückgehender
Wohnungsbaugenossenschaften im Erzbistum Freiburg und
konnte im Jahr 2007 sein 60-jähriges Bestehen feiern.
Der Preis umfasst den Award, eine Urkunde sowie
einen Geldbetrag von 1.000 Euro
Beste Absolventen
mit dem vbw-Immopreis
ausgezeichnet
D r. Friedrich Bullinger, Verbandsdirektor
des vbw, zeichnete Kathrin Ella
Heiker, Georg Johannes Obermaier und
Sarah Günther für die besten Leistungen
im Studiengang Immobilienwirtschaft
an der Hochschule für Wirtschaft
und Umwelt Nürtingen-Geislingen aus.
Für die besten Diplomarbeiten im Studiengang
Immobilienwirtschaft erhielten
auch Maximilian Oertel und nochmals
Obermaier den vbw-Immopreis. Der
Preis ist mit insgesamt 1.500 Euro dotiert.

22
D urch
Aus dem Verband
Von Kleinreparaturen bis zur Generalsanierung
AWI präsentierte Instandhaltungstagung in Stuttgart
strategische Optimierung Potenziale im Wettbewerb steigern“, lautete das
„
Motto der Instandhaltungstagung, zu der die AWI Akademie der Wohnungsund
Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH in Zusammenarbeit mit der
BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin am 13. Oktober 2008 eingeladen
hatte. Über 50 Teilnehmer aus dem ganzen Bundesgebiet nahmen das Angebot an,
sich im großen Sitzungssaal des Millennium Hotels in Stuttgart bei den geladenen
Experten über aktuelle Entwicklungen aus dem Bereich des Instandhaltungsmanagements
zu informieren.
Das mit 48 Jahren beachtliche Durchschnittsalter
deutscher Wohnimmobilien,
das zahlenmäßig geringe Neubauniveau,
hohe Energiepreise und die aktuelle Krise
an den Finanzmärkten sprechen eine deutliche
Sprache: Die Instandhaltung und die
Optimierung des Instandhaltungsmanagements
gehören für die Wohnungswirtschaft
zu den zentrale Zukunftsthemen.
Abzulesen war dies auch an der regen
Beteiligung bei den Vorträgen und Diskussionsrunden
rund um die rechtlichen,
organisatorischen, und wirtschaftlichen
Aspekte von der Kleinreparatur bis hin zur
Generalsanierung ganzer Mietwohnungen.
Den Auftakt machte die Rechtsanwältin
Beate Heilmann von der Kanzlei Heilmann/Kühnlein
mit ihrem Impulsreferat
über die Trends in der Rechtsprechung zu
Schönheitsreparaturen. Den inhaltlichen
Schwerpunkt bildeten dabei die Urteile
des Bundesgerichtshofs zu starren Renovierungsfristen,
Endrenovierungsklauseln,
Anforderungen an die Ausführungsqualität
und die damit verbundenen rechtlichen
und finanziellen Unsicherheiten. Beim
anschließende Expertengespräch mit Heilmann
und dem Prokuristen der Bavaria
Consult GmbH in München, Dr. Josef Kraus,
ging es um die zentrale Frage „wer führt
künftig Schönheitsreparaturen durch –
die Mieter oder die Vermieter?“. Derzeit
entscheidet sich dies meist im Einzelfall.
Unter den Stichworten „Transparenz – Prozessoptimierung
– Kosteneinsparung“ stellte
Kraus mögliche Wege zur Optimierung
der laufenden Instandhaltung und des
Mieterwechsels vor. Er zeigte anhand von
Statistiken und Praxisbeispielen, dass getreu
dem Sprichwort „Kleinvieh macht auch
Mist“ in der Organisation von Kleinreparaturen
für Unternehmen der Wohnungswirtschaft
teils erhebliche Einsparpotenziale
schlummern.
Das Nachmittagsprogramm eröffnete Dr.
Fred Gresens, Geschäftsführer Vertrieb der
B&O Wohnungswirtschaft GmbH München,
mit seinem Vortrag über Kosten und Nutzen
bei Investitionen im Bestand. Dabei
zeigte Gresens neben der reinen Nutzungskostenplanung
auch viel versprechende
Wege zur softwaregestützten Verbesserung
des Instandhaltungsmanagements,
von der Bestandserfassung bis zur
Auftragsvergabe auf.
Abgerundet wurde das Programm schließlich
durch einen Erfahrungsbericht zur Sanierung
eines Bestandes aus den sechziger
Jahren. Detlef Tuttlies, Vorstand der
GAG Ludwigshafen am Rhein, schilderte,
wie die energietechnischen Sünden der
Vergangenheit im Zuge einer Generalsanierung
behoben werden konnten. Nicht
nur die Umwelt profitiert heute von der
Modernisierung. Tuttlies zeigte, dass auch
die Wohnqualität und die Attraktivität
des gesamten Viertels erheblich gesteigert
werden konnten.

Aus dem Verband 23
Blick in die Regionen
Dr. Bullinger im Gespräch mit den Mitgliedsunternehmen
Mit den Unternehmensbesuchen schafft Verbandsdirektor Dr. Friedrich Bullinger derzeit
eine Tradition, Informationen aus den Regionen direkt in den vbw Verband
baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen zu holen. Gemeinsam
mit dem Referent des Vorstands, Matthias Bär, nutzt er die Möglichkeit, sich
ein Bild von der regionalen Situation zu machen und mit den Unternehmensleitern,
Oberbürgermeistern und Landräten über wohnungspolitische und soziale Entwicklungen
zu diskutieren. Im Sommer und Herbst besuchten die beiden erneut acht Regionen.
Bei Baustellen- und Projektbesichtigungen präsentieren die Wohnungsunternehmen
ihre regionalen Highlights.
Mit dem Projekt „Leben am Rathaus“ stellte
Hans-Ulrich Kiefer, Vorstand der Baugenossenschaft
Pfullingen, den Neubau des
Verwaltungsgebäudes mit angeschlossenen
Wohn- und Gewerbegebäuden vor.
Darin sind eine Bäckerei, ein Optiker, eine
Diakoniestation sowie ein Arzt und mehrere
Eigentums- sowie altengerechte Wohnungen
untergebracht. Das Ensemble
bildet die neue Ortsmitte der Gemeinde
Neckartenzlingen und ist das Prestigeobjekt
der Baugenossenschaft Pfullingen.
Rolf Enke, Vorstand der Kreisbaugenossenschaft
Öhringen, bemängelte, dass das
Land keine Fördermittel für Neubaumietwohnungen
im ländlichen Raum mehr vorsieht.
„Ohne die Landesförderung sind
Mietwohnungen hier kaum mehr realisierbar“,
so Enke. Der Wegfall der Eigenheimzulage,
die Mehrwertsteuererhöhung
und die gestiegenen Baupreise erschwerten
zudem das Bauträgergeschäft. Die
Mietnachfrage sei derzeit recht hoch,
Leerstand entstehe ausschließlich fluktuationsbedingt.
Die Gefahr des Wohnungsleerstands sieht
auch die GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft
Schwäbisch Hall nicht
auf sich zukommen. Die Wohnungsnach-
In Heidelberg (linkes
Bild) und Horb trotzten
Dr. Friedrich Bullinger
und Matthias Bär vom
vbw Wind und Wetter,
um hervorragende
Projekte der Mitgliedsunternehmen
zu
besichtigen
frage steigt insbesondere im Stadtgebiet.
Derzeit baut die GWG ein Wohnheim für
die Auszubildenden der Bausparkasse
Schwäbisch Hall sowie Wohnheime für
das Goethe-Institut und die Fachhochschule
Schwäbisch Hall. Geschäftsführer
Hartmut Pawlitzki führte seine Gäste
unter anderem zum GWG-Neubau Solarfabrik
im Solarpark und in das millionenschwere
Großprojekt „Kocherquartier“.
„Einen Anreiz für Sanierungen und Renovierungen
könnte eine zweckgebundene
Halbierung des Mehrwertsteuersatzes
sein“, erklärte Bullinger in Horb. Diesen
Vorschlag will Bullinger auch in die Politik
tragen. Im Austausch mit Steffen Schwindhammer,
Geschäftsführer der Baugesellschaft
Horb, standen die Bau- und Modernisierungsleistungen
der BG Horb ebenso
auf der Tagesordnung wie der Wunsch
der Wohnungswirtschaft an die Politik
nach kürzeren Abschreibungszeiträumen
für Sanierungsmaßnahmen.
Über die Themen „Wohnungsneubau,Wohnraumförderung
und energetische Wohnraumsanierung“
sprachen
Bullinger und Bär auch mit
den Geschäftsführern der Bau-
genossenschaft Wangen, Baugenossenschaft
Löffingen und der Heimstättengemeinschaft
Neckarsulm/Heilbronn. Erstmalig
ist es gelungen, alle vier Heidelberger
Wohnungsunternehmen – Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg, Baugenossenschaft
Neu Heidelberg, Bauhütte
Heidelberg und Gesellschaft für Grund- und
Hausbesitz mbH Heidelberg – mit Vertretern
der Stadt an einen Tisch zu holen.
Gemeinsam diskutierten sie das Thema:
„Wohnungsunternehmen – Innovationsträger
trotz Förderproblematik“ und besuchten
Projekte wie das Studentenwohnheim
„Schlierbacher Schiff“, das mit einer
Holzpelletheizung beheizt wird, die neue
Feuerwache, die im Passivhausstandard errichtet
wurde sowie eine Seniorenwohnanlage
im Pfaffengrund. „Diese Projekte
zeigen, dass die Wohnungswirtschaft dem
demografischen und dem Klimawandel erfolgreich
begegnen. Wir sind auf dem richtigen
Weg“, ist Bullinger überzeugt. Ein
Informationsaustausch in dieser Konstellation
soll künftig regelmäßig stattfinden.

24
Aus dem Verband
Mehrgenerationenhäuser verbinden
Ministerin von der Leyen besucht ein Projekt in Heilbronn
Voller Begeisterung sprach Bundesfamilienministerin
Ursula von der Leyen in Heilbronn von der verbindenden
Wirkung der Mehrgenerationenhäuser.
Die Landes-Bau-Genossenschaft in Stuttgart zog
eine positive Halbjahresbilanz seit Eröffnung des
Hauses in der Rümelinstraße.
Aus den Fachausschüssen
Bei der Sitzung des Fachausschusses Multimedia
berichteten drei Fachexperten über
die aktuellen Entwicklungen auf dem Multimediamarkt.
Volker Ackermann von der
T-Mobile Deutschland GmbH, zuständig
für den Bereich Wohnungswirtschaft, gab
den Teilnehmern einem Überblick über den
aktuellen Stand in der Branche. Er erläuterte
unter anderem die Funktion und Bedeutung
von internetbasiertem Fernsehen.
Detlef Ammon, Bereichsleiter Geschäftskundenvertrieb
bei der Kabel BW, nahm
ausführlich Stellung zu den im Zusammenhang
mit der Übernahme von TeleColum-
Mehrgenerationenhäuser haben Konjunktur. In vielen Orten Baden-Württembergs
öffnen die Wohngebäude für Jung und Alt ihre Pforten oder stehen kurz
vor dem Bau. Von Weil am Rhein bis Mannheim, von Öhringen bis Radolfzell können
viele Städte Mehrgenerationenhäuser vorweisen. Das Bundesministerium für Familie,
Senioren, Frauen und Jugend hat ein Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser
aufgelegt. Einigen Projekten dieses Programms stattete Bundesfamilienministerin
Ursula von der Leyen einen Besuch ab.
Die Idee der Ministerin, dass jede größere
Stadt ein Mehrgenerationenhaus haben
sollte, nannte von der Leyen bei ihrer
Visite in Heilbronn selbst „romantisch“.
Doch die Idee hat Fuß gefasst. Mittlerweile
zählt ihre Liste mehr als 500 Mehrgenerationenhäuser.
Eins davon ist das Projekt
der Stadtsiedlung Heilbronn. „Die
Aufgabe der Mehrgenerationenhäuser
ist es, Menschen dort aufzufangen, wo
die eigenen und alltäglichen Netze verschwinden“,
sagte von der Leyen. Es soll
Menschen Halt und Heimat nach dem
traditionellen Prinzip der Großfamilie und
der funktionierenden Nachbarschaft geben.
Denn vom Kontakt zwischen Jung
und Alt profitieren alle Seiten. Die Kinder
und Jugendlichen lernen von den älteren
Menschen, die Senioren haben Lebendigkeit,
unverkrampftes Denken und
Lebensfreude um sich.
Als Treffpunkte für Singles-, allein Erziehende,
Senioren, Migranten und natürlich
Familien bieten die Mehrgenerationenhäuser
ein buntes Programm. Es reicht in
Die Fachausschüsse im vbw sind beratende Gremien für den Vorstand. Die Teilnehmer
treffen sich regelmäßig zwei- bis viermal pro Jahr, um aktuelle Themen, anstehende
Gesetzesänderungen und wohnungswirtschaftliche Entwicklungen zu beraten.
bus vorgenommenen Preiserhöhungen. Er
berichtete, dass 98 Prozent der Kabelanschlüsse
bis Ende 2008 modernisiert sein
werden. Abschließend präsentierte Jürgen
Dill das Modell SOPHIA – Soziale Personenbetreuung
– Hilfen im Alltag. Das Modell
bietet soziale und technische Lösungen,
die den Erhalt der eigenen Häuslichkeit
möglichst lange erhalten.
Die Novellierung der Landesbauordnung
sowie die Marktentwicklungen standen im
Mittelpunkt der Diskussionen im Fachausschuss
Wohneigentum. Zudem wurde über
Heilbronn beispielsweise von Café-Treffen
für Senioren, Bastel-, Spiel-, Lern- und
Lesegruppen für Kinder und Jugendliche,
über interkulturelle Kochbegegnungen,
bis zu Theatergruppen und Gesundheitstreffs.
Im Mehrgenerationenhaus der Landes-Bau-Genossenschaft
Württemberg in
Stuttgart gehört ein Kennenlernbrunch
für die neuen Mieter ebenso zum Angebot
wie regelmäßige Mietertreffs, ein
Mieter-Café und Ausflüge. Die entstehenden
Netzwerke und eine lebendige
Hausgemeinschaft zählen zu den positiven
Ergebnissen im Mehrgenerationenhaus.
„Die Nachfrage nach dieser Wohnform
ist ungebrochen groß“, so LBG-Vorstand
Josef Vogel bei der ersten Halbjahresbilanz
zu diesem Wohnprojekt. Mit
der generationsübergreifenden Wohnform
reagiert die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
auf den demografischen Wandel
und seine Folgen. „Wir ermöglichen
es den Menschen, auch im hohen Alter
noch in ihrem Quartier zu bleiben“, so
Vogel. Das Gebäude der LBG ist barrierefrei
und rollstuhlgerecht eingerichtet.
neue Vertriebsstrategien bei der Wohnungsprivatisierung
gesprochen. Mehrjährige
Zwischenmietmodelle oder Provisionsmodelle
können Anreize schaffen.
Der Markt ist jedoch speziell bei der Wohnungsprivatisierung
sehr inhomogen, so
dass sich mittel- bis langfristige Strategien
nur sehr schwer festlegen lassen.
Bei der Diskussion um die Zukunft des
Wohnungseigentumsmarktes herrschten
unterschiedliche Meinungen vor. Einerseits
bleiben die Eigenheimkäufer weg,
weil sie verunsichert sind und zum Teil
bereits Finanzmittel eingebüßt haben.
Zum Anderen könnte durch die Finanzkrise
das Immobilieneigentum für Kapitalanleger
wieder interessant werden.

Termine 25
Termine – FRÜHJAR ‘09
JANUAR
12.01. – 16.01.2009 3. Abschnitt der AWI-Fortbildung zum/zur Immobilienökonom/in (GdW)
Blockmodell Flehingen
26.01. – 27.01.2009 Vorbereitungslehrgang für die mündliche IHK-Prüfung
zum/zur Immobilienkaufmann/frau Flehingen
29.01.2009 Update Vermietung und Verwaltung:
FEBRUAR
Änderung der Heizkostenverordnung, Mieterhöhung Karlsruhe
04.02.2009 Beschwerdemanagement in Wohnungsunternehmen – theoretische
und praktische Grundlagen Stuttgart
05.02.2009 Beschwerdemanagement in Wohnungsunternehmen – theoretische
und praktische Grundlagen Karlsruhe
10.02.2009 Beleihungswertermittlung in der Praxis Ettlingen
11.02.2009 Datenbankentwicklung mit Microsoft Access in der Wohnungswirtschaft
1. Baustein des dreitägigen Seminars Stuttgart
12.02.2009 Grundbegriffe der Bautechnik für Mietsachbearbeiter und
andere kaufmännische Angestellte in Wohnungsunternehmen Freiburg
16.02.2009 Ein Jahr nach der WEG-Novelle – Aktuelle Entwicklungen
und Rechtsprechungen Karlsruhe
17.02.2009 Grundbegriffe der Bautechnik für Mietsachbearbeiter und
andere kaufmännische Angestellte in Wohnungsunternehmen Stuttgart
18.02.2009 Ein Jahr nach der WEG-Novelle – Aktuelle Entwicklungen
MÄRZ
SEMINARE, KONGRESSE UND KURSE
und Rechtsprechungen Freiburg
03.03.2009 Datenbankentwicklung mit Microsoft Access in der Wohnungswirtschaft
2. Baustein des dreitägigen Seminars Stuttgart
05.03. – 06.03.2009 Frühjahrstagung 2009: „Wohntrends/ Energie/ Betriebswirtschaft“ Ulm
11.03.2009 Ein Jahr nach der WEG-Novelle – Aktuelle Entwicklungen
und Rechtssprechungen Stuttgart
12.03.2009 Beleihungswertermittlung in der Praxis Stuttgart
17.03.2009 Rechtssichere Umlage von Betriebskosten Karlsruhe
19.03.2009 GmbH-Reform (MoMIG) Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft Karlsruhe
24.03.2009 Rechtssichere Umlage von Betriebskosten Freiburg
31.03.2009 Rechtssichere Umlage von Betriebskosten Stuttgart

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Impressum
vbw aktuell:
Ihr punktgenauer Werbeträger
Sie erreichen:
– über 400 große Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Baden-Württemberg
– Wichtige Entscheider in Kommunen, Banken, Firmen und Betrieben
Wichtige Daten
Geplante Erscheinungstermine 2009 Mai 2009 September 2009
Juli 2009 Dezember 2009
Mediadaten und Preise
Technische Daten
Anzeigenschluss jeweils 3 Wochen vor Erscheinen
Impressum
Herausgeber:
vbw
Verband
baden-württembergischer
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52, 70174 Stuttgart
Telefon 0711 16345-120
Telefax 0711 16345-109
www.vbw-online.de
e-mail: schubert@vbw-online.de
Redaktion: Dr. Friedrich Bullinger, Marion Schubert
Gestaltung: C.W.G Creativ-Werbung, Stuttgart
Druck: Göhring Druck, Waiblingen
Auflage 2.500 Exemplare
Reichweite 10.000 Leser
Weitester Leserkreis 15.000 Leser
1/4 Seite quer (190 x 66 mm)
1/4 Seite hoch (92 x 134 mm)
farbe € 350,00 + MwSt.
schwarzweiß € 280,00 + MwSt.
1/2 Seite (190 x 134 mm)
farbe € 450,00 + MwSt.
schwarzweiß € 380,00 + MwSt.
1/1 Seite (210 x 297 mm)
farbe € 980,00 + MwSt.
schwarzweiß € 760,00 + MwSt.
Satzspiegel 272 mm breit x 190 mm hoch
Anzeigenspalten 6/Spaltenbreite 27,5 mm
Digitale Druckunterlagen Leonardo Pro 0711 2369096

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Wohnungs- und
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