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1 2 3 - Wohnblick - Das Magazin rund ums Bauen und Wohnen in ...

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6 | rEport ratgEbEr | |

6 | rEport ratgEbEr | | Schlagwort Finanzierung | | Wohnblick 1 | 2011 finanziErung So finanzieren Sie Ihr Traumhaus Fast jeder Deutsche träumt vom Eigenheim – Wohnblick zeigt, worauf Sie bei der Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie achten müssen. 3 Wie groß der Traum vom eigenen Haus ausfallen darf, entscheidet sich am Geldbeutel. Dass niemand die Wunschimmobilie aus der Portokasse finanzieren kann, ist klar. 20 Prozent des Kaufpreises sollten jedoch aus Eigenkapital bestritten werden. Vergessen Sie dabei nicht, die Nebenkosten einzukalkulieren: Bei Immobilienkäufen wird eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Auch Notarkosten und eine eventuelle Maklerprovision müssen bezahlt werden. Ob es eine Villa sein darf oder nur eine Wohnung hängt davon ab, wie viele Schulden man sich leisten kann. Am Anfang steht der Kassensturz Der maximale Darlehensbetrag lässt sich am besten durch einen Kassensturz ermitteln, bei Liquiditäts-Checkliste Einnahmen pro Monat betrag in Euro Nettoeinkommen Kapitalerträge (ohne Eigenkapital fürs Bauen) Sonstige Einnahmen (z.B. Kindergeld) Summe der Einnahmen ausgaben pro Monat Lebenshaltungskosten Unregelmäßige Ausgaben, z.B. Urlaub Beiträge, Versicherungen Rücklagen für Anschaffungen Kfz-Aufwendungen inklusive Rücklage für Neukauf Laufende Nebenkosten Eigenheim Summe der Ausgaben Summe der Einnahmen Summe der Ausgaben finanzielle reserve pro Monat dem die monatlichen Einnahmen über einen längeren Zeitraum den Ausgaben gegenübergestellt werden (siehe Liquiditäts-Checkliste). Kalkulieren Sie unregelmäßige Ausgaben für Autoreparaturen, einen neuen Fernseher oder Urlaube dabei nicht zu knapp – schließlich möchte nicht jeder sein ganzes restliches Leben in den eigenen vier Wänden fristen, sondern sich auch weiter hin und wieder eine Reise gönnen. Zwischen finanzieller Reserve und Kreditrate sollte ein Spielraum von mindestens 10 Prozent liegen. Auch die bisherige Kaltmiete gibt eine gute Orientierung darüber, wie hoch die monatliche Belastung durch die Kreditaufnahme sein darf. Planen Sie von Anfang an Rücklagen ein: Zwei Euro monatlich pro Quadratmeter sollten es schon sein. Hohe laufende Tilgung vereinbaren Neben dem effektiven Jahreszins spielt auch das Alter bei der Festlegung der Darlehensobergrenze eine Rolle. Bis zur Rente sollte das Eigenheim schuldenfrei sein. Je älter Sie sind, desto schneller muss die Baufinanzierung abbezahlt werden und das funktioniert am besten über eine hohe laufende Tilgung. Für jedes Jahr, das Sie früher schuldenfrei sind, müssen Sie keine Zinsen mehr zahlen, daher sollten Sie grundsätzlich eine höhere Anfangstilgung als ein Prozent einplanen. Das rechnet sich: Vereinbart man etwa bei einem 100 000-Euro-Kredit statt der üblichen einprozentigen Tilgung zwei Prozent, verkürzt das die Rückzahlungsdauer um mehr als 13 Jahre. Haben Sie das 40. Lebensjahr überschritten, sollte die Anfangstilgung bei mindestens drei Prozent, ab 45 Jahren bei vier Prozent liegen. Achten Sie außerdem darauf, dass Verträge eine Sondertilgungsoption beinhalten. Sollten Sie unverhofft erben oder im Lotto gewinnen, können Sie Teile Ihres Darlehens tilgen und so die Darlehensschuld senken, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Zinsbindefrist vom Zinssatz abhängig machen Die Zinsbindefrist gibt den Zeitrahmen an, in dem die zu Beginn festgelegten Zinsen gleich bleiben. Ob eine 10-, 20- oder 30-jährige Zinsbindefrist besser ist, hängt von Tilgung und Zinsmarkt ab. Sind die Zinsen hoch, ist eine möglichst kurze Bindefrist sinnvoll. Derzeit lohnt es sich noch, wegen der relativ niedrigen Zinsen eine lange Bindefrist zu vereinbaren. Experten rechnen jedoch mit einem Zinsanstieg. Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, sollte deshalb nicht mehr lange zögern. Nicole Grün P

Wohnblick 1 | 2011 | ratgEbEr | rEport | | Finanzierung Schlagwort | 7 iMMobiliEn als KapitalanlagE Von der Miete zur Rendite Erst Finanzkrise, dann Euro-Krise, jetzt Inflationsangst – viele Anleger flüchten sich in diesen Zeiten der Unsicherheit in Sachwerte und besinnen sich auf die Immobilie als Kapitalanlage. 3 Während die deutschen Aktienmärkte rasante Berg- und Talfahrten hinter sich haben, blieb die Wertentwicklung von Immobilien in den vergangenen Jahren zwar überschaubar, aber relativ stabil. Damit sich die Investition etwa in eine Mietwohnung lohnt, sollte die Nettomietrendite (siehe Kasten) nicht weniger als 4 Prozent betragen. Auf was Sie sonst noch achten sollten: Nur die Lage zählt Die Lage spielt für die Mietentscheidung die größte Rolle. Wer eine Immobilie kaufen möchte, um sie zu vermieten, sollte daher auf Verkehrsanbindung und Infrastruktur achten. Sind in unmittelbarer Umgebung Schulen, Geschäfte und Ärzte vorhanden? Wie sieht es mit den Freizeitmöglichkeiten aus? Sind in der Nachbarschaft weitere Baumaßnahmen geplant? Wohnungsangebote sollten Sie als Kapitalanleger ebenso sorgfältig prüfen, als wollten Sie selbst einziehen. Vermietbarkeit analysieren Leere Wohnungen bedeuten Renditeverlust. Daher sollte man vor der Kaufentscheidung immer die Vermietbarkeit prü- fen, zum Beispiel indem man die Leerstandsquote des bald eigenen Objekts und der vermieteten Immobilien im Umfeld analysiert. Häufige Mieterwechsel in der Vergangenheit deuten darauf hin, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen könnte. Gute Mieter sind die halbe Miete Wer ein bereits vermietetes Objekt kaufen möchte, sollte zuvor Informationen über den Mieter einholen: Zahlt er seine Miete pünktlich? Wie lange wohnt er bereits dort? In welchem Zustand ist die Wohnung? Wer sich später nicht mit seinen Mietern herumärgern will, sollte auch in die Auswahl neuer Mieter Zeit investieren. Einen Gehaltsnachweis oder eine Schufa-Auskunft anzufordern, gehört mittlerweile zum Standard. Im persönlichen Gespräch lässt sich außerdem herausfinden, ob zwischen Mieter und Vermieter die Chemie stimmt. Denn unliebsame Mieter wieder loszuwerden, ist schwierig. Mögliche Komplikationen einkalkulieren Eine Immobilie gilt zwar als relativ sichere, aber auch Brutto- / Nettomietrendite Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis. Bei Eigentumswohnungen liegt sie durchschnittlich zwischen 4 und 5 Prozent. Noch wichtiger ist die anfängliche Nettomietrendite: Sie sollte nicht unter 4 Prozent liegen. Ein Rechenbeispiel Kaufpreis: 100 000 Euro + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Grundbuchkosten): 10 000 Euro = investitionskosten: 110 000 Euro Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro - Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro - Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro = Jahresreinertrag: 4 400 Euro Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro ./. Kaufpreis: 100 000 Euro = bruttomietrendite: 5,0 prozent Jahresreinertrag: 4 400 Euro ./. Investitionskosten: 110 000 Euro = nettomietrendite: 4,0 prozent komplizierte Geldanlage. Schließlich muss sie finanziert, vermietet und verwaltet werden. Wichtig ist es, die Mietein nahmen realistisch einzu schätzen. Vorübergehende Mietausfälle müssen Sie als Vermieter ebenso verkraften können wie unvorhergesehene Investitionen etwa für Reparaturarbeiten. Nicole Grün P

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