Jahresbericht FV 2011 - Immobilien Basel-Stadt

immobilien.bs.ch

Jahresbericht FV 2011 - Immobilien Basel-Stadt

Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt

Immobilien Basel-Stadt

Immobilien im Finanzvermögen

Jahresbericht 2011

6. März 2012


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 2 von 21

Inhaltsverzeichnis

1 Management Summary............................................................................................... 3

2 Immobilienportfolio Finanzvermögen ....................................................................... 4

2.1 Strategie............................................................................................................ 4

2.2 Nachhaltigkeit.................................................................................................... 4

2.3 Portfoliostruktur................................................................................................. 5

3 Finanzen und Kennzahlen.......................................................................................... 7

3.1 Budgetvergleich ................................................................................................ 7

3.2 Bewertung......................................................................................................... 9

3.3 Kennzahlen ....................................................................................................... 9

4 Portfoliomanagement............................................................................................... 12

4.1 Projektentwicklungen ...................................................................................... 12

4.2 Areale für Genossenschaften.......................................................................... 14

4.3 Bauprojekte..................................................................................................... 15

4.4 Transaktionen ................................................................................................. 17

5 Facility Management ................................................................................................ 20

5.1 Vermietung und Bewirtschaftung..................................................................... 20

5.2 Wichtigste Projekte ......................................................................................... 21


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 3 von 21

1 Management Summary

Die Umsetzung der Immobilienstrategie des Kantons Basel-Stadt und des Schwerpunkts

Nachhaltigkeit wurde im 2011 weiter vorangetrieben.

Der Total Return des Immobilienportfolios Finanzvermögen liegt im 2011 bei 6.4%. Dieser

setzt sich aus der Netto-Cashflowrendite von 4.8% und einer Wertänderungsrendite von

1.6% zusammen. Aufgrund von Verkäufen und Abgaben im Baurecht ist die Netto-

Cashflowrendite im 2011 höher als in den Vorjahren.

Der Gesamtportfoliowert der Immobilien im Finanzvermögen beträgt per Ende 2011 CHF

1486.2 Mio. und ist damit gegenüber dem Vorjahr um CHF 10.2 Mio. gestiegen. Der Zuwachs

erfolgte vor allem durch Investitionen in den Bestand sowie durch neue und angepasste

Baurechte. Andererseits wurde der Zuwachs wieder reduziert durch Abgaben von

Liegenschaften im 2011.

Mehrere Sanierungsprojekte konnten im 2011 abgeschlossen werden. Viele davon liegen in

der Altstadt und/oder in der Schutzzone. Bei allen Sanierungen wurden Massnahmen zur

Energiereduktion durchgeführt. Zudem wurde beim Itelpfad 1-8 eine 1'100 m2 grosse Fotovoltaikanlage

erstellt.

Die Arealentwicklungen konnten weiter vorangetrieben werden. Das alte Kinderspital wurde

Ende Januar 2011 vom UKBB verlassen; anschliessend erfolgten die Ausräum- und Rückbauarbeiten,

die mittlerweile abgeschlossen sind. Der Kanton entwickelte das Projekt bis

und mit Baubewilligung. Nach Genehmigung des Bebauungsplans erfolgte ab Juni 2011 die

Investorenausschreibung, welche mit der Vergabe des Grundstücks im Baurecht an die Sarasin

Anlagestiftung im Februar 2012 abgeschlossen werden konnte.

Bei der Entwicklung Volta Ost erfolgte im Herbst 2011 die Planauflage des Bebauungsplans

resp. Zonenänderung.

Für den Erhalt von günstigem Wohnraum wurde mit der Wohngenossenschaft Gnischter eine

Absichtserklärung über die Übernahme der Gebäude an der Wasserstrasse 21 ff. im

Baurecht abgeschlossen. Sie sieht nach den Entscheiden zur Erweiterung des IWB-

Kraftwerks und der Primarschule Volta die Abgabe der verbleibenden Gebäude im Baurecht

vor.

Für die unbebaute Parzelle an der Aescherstrasse 12 wurde mit dem Ziel der Erstellung eines

Nullenergiehauses ein Studienauftrag durchgeführt und mit dem Gewinnerteam in Zusammenarbeit

mit der FHNW die Projektierung gestartet.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 4 von 21

2 Immobilienportfolio Finanzvermögen

2.1 Strategie

Mit der Immobilienstrategie für das Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt vom 15. Mai

2007 wurden die Zielsetzungen und Vorgaben für die Bewirtschaftung der Immobilien im Finanzvermögen

festgelegt. Die Immobilien dienen dem Kanton unter Einbezug der immobilienbezogenen

und gesamtstaatlichen Überlegungen einerseits als Finanzanlagen, um inflationsgeschützte,

stabile und nachhaltige Erträge zu erzielen, anderseits unterstützen sie die

Stadtentwicklung und den Schwerpunkt Stadtwohnen.

Zur Umsetzung der Immobiliestrategie wurde das „Konzept zur Unterstützung des Politikschwerpunkts

Stadtwohnen durch das Immobilienportfolio des Finanzvermögens“ zusammen

mit dem 8-Punkteprogramm entwickelt, welches Massnahmen zur Unterstützung des

Stadtwohnens enthält.

2.2 Nachhaltigkeit

Das Ziel des Immobilienmanagements im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt ist die

Gestaltung eines nachhaltigen Immobilienportfolios. Nachhaltigkeit bedeutet das ausgewogene

Miteinander der drei Aspekte Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft. Alle drei Aspekte

sind stark miteinander verwoben und stehen gleichzeitig in einem gegenseitigen Spannungsverhältnis.

Die Maximierung eines der drei Aspekte kann die Berücksichtigung der anderen

Aspekte stören oder verunmöglichen. Das Ziel der Nachhaltigkeit ist daher die Optimierung

eines jeden Aspekts unter Berücksichtigung der anderen beiden. In diesem Sinne

wurde im 2010 der Fonds für ein nachhaltiges Immobilienmanagement im Finanzvermögen

geschaffen.

Fonds für ein nachhaltiges Immobilienmanagement: Der Fonds soll ein nachhaltiges

Immobilienmanagement im Finanzvermögen unter den drei Aspekten Ökonomie, Ökologie

und Gesellschaft fördern. Durch aktives Portfoliomanagement entsteht bei Einzelprojekten

(z.B. bei Projektentwicklungen, Abgaben im Baurecht oder Verkäufen) eine Wertschöpfung,

welche die Rendite im Finanzvermögen positiv beeinflusst. Mit einem Teil dieser Erträge

können nachhaltige Immobilienprojekte unterstützt werden. Ein entsprechender Fonds ist

sinnvoll, da solche ausserordentlichen Erträge aus Einzelprojekten zeitlich nicht planbar

sind. Nachhaltige Projekte und Massnahmen müssen demgegenüber langfristig geplant und

budgetiert werden. Mit den Mitteln aus dem Fonds für ein nachhaltiges Immobilienmanagement

können sinnvolle Projekte des Finanzvermögens im gesellschaftlichen und ökologischen

Bereich unterstützt werden, die nicht oder nur teilweise wirtschaftlich finanzierbar

sind.

Eröffnungssaldo 1.1.2011 1'500’000

Entnahmen - 789’005

Äufnung + 3'000’000

Schlusssaldo 31.12.2011 3'710'995


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 5 von 21

Zusammenarbeit mit der Forschung: Seit 2010 arbeitet der Kanton Basel-Stadt als Praxispartner

bei einem rund 2-jährigen Forschungsprojekt der Uni Zürich (Center for Corporate

Responsibility and Sustainability) und der ETH Zürich (Professur für Nachhaltiges Bauen)

unter dem Titel „Nachhaltigkeit aus einer Portfoliosicht“ mit. Aus dem Projekt sollen Erkenntnisse

gewonnen werden, wie sich die Nachhaltigkeitsaspekte von Liegenschaften auf ein

gesamtes Portfolio auswirken (Risikooptik und Performance). Weitere Praxispartner sind

beispielsweise die Stadt Zürich, SUVA, UBS, Swisscanto und SwissLife.

Für die Entwicklung, Umsetzung und Auswertung des Pilotprojekts Aescherstrasse 12 (siehe

Kap. 4.1) wird mit dem Institut Energie am Bau, Lehrstuhl Architektur, der Fachhochschule

Nordwestschweiz, Prof. Armin Binz, zusammengearbeitet. Das Pilotprojekt umfasst den Bau

eines kleineren Mehrfamilienhauses mit energetisch innovativen Lösungen und anschliessend

Untersuchungen, die Erkenntnisse zur Übertragbarkeit auf andere Mietwohnungsbauten

bringen werden.

Investitionsplanung: Für jedes Bauprojekt wird ein ganzheitliches Energiekonzept erarbeitet.

Dabei spielen auch die gesellschaftlichen Aspekte (z.B. Erhalt von günstigem Wohnraum,

Wohnraumerneuerung) und die ökonomischen Aspekte eine wichtige Rolle. Immobilien

Basel-Stadt geht davon aus, dass grosse Teile des Immobilienportfolios bis 2025 energetisch

markant verbessert werden können. Dabei werden bei der Planung der Sanierungen

der Lebenszyklus der Liegenschaften, die graue Energie, die Recyclierbarkeit der verwendeten

Materialien, der CO2-Ausstoss und weitere Aspekte einbezogen.

Die Heterogenität des Portfolios bewirkt, dass die Strategien der einzelnen Liegenschaften

im Portfolio unterschiedlich sind. Liegenschaften wie Pachthöfe oder Liegenschaften im letzten

Nutzungszyklus, die nachher Neubauten weichen müssen, können keine vergleichbaren

energetischen Resultate erzielen. Ebenfalls soll die Möglichkeit bestehen, auf eine mögliche

energetische Sanierung zu verzichten oder diese zu Gunsten von günstigem Wohnraum

aufzuschieben.

2.3 Portfoliostruktur

Der Gesamtwert der Immobilien hat seit 2007 zugenommen, während die Anzahl der Immobilien

in etwa gleich geblieben ist. Der Grund liegt vor allem in den hohen Investitionen in

Sanierungen und neuen oder angepassten Baurechten.

Mio. CHF

1200

1000

800

600

400

200

0

Anzahl Objekte

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grünflächen

Liegenschaften

Baurechte

Mio.CHF

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

Marktwert

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grünflächen

Liegenschaften

Baurechte


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 6 von 21

Anzahl

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Liegenschaften nach Baujahr (Anzahl)

vor 1900 1900-1949 1950-1979 ab 1980

Jahr

Liegenschaften nach Baujahr (Wert)

Die meisten Liegenschaften im Portfolio sind vor 1980 gebaut worden. In den letzten Jahren

wurden laufend Liegenschaften saniert. Durch die heterogene Altersverteilung sind die Investitionen

zur Werterhaltung, Modernisierung und Verbesserung der Energieeffizienz im

Moment und auch in den nächsten Jahren sehr hoch.

Wert in Mio. CHF

350

300

250

200

150

100

50

0

vor 1900 1900-1949 1950-1979 ab 1980

Jahr


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 7 von 21

3 Finanzen und Kennzahlen

3.1 Budgetvergleich

Dieses Kapitel gibt einen Überblick über das finanzielle Ergebnis per Berichtsstichtag. Nachstehende

Tabellen zeigen den Budget-Vergleich in tausend CHF sowie Immobilienkennzahlen.

Budgetvergleich (in TCHF)

Rechnung 2010 Rechnung 2011 Budget 2011 absolut %

Einnahmen Brutto-Soll 84'975 88'274 84'266 4'008 4.8%

Leerstände 1'200 1'336 2'966 -1'629 -54.9%

Ertragsausfälle 129 131 299 -168 -56.1%

Brutto-Ist-Ertrag 83'646 86'807 81'002 5'805 7.2%

Betriebskosten 9'327 13'941 13'157 784 6.0%

Ordentlicher Unterhalt 6'479 5'982 7'542 -1'560 -20.7%

Werterhaltende Investitionen 11'301 8'959 13'032 -4'073 -31.3%

Immobilienerfolg 56'538 57'925 47'271 10'654 22.5%

Realisierte Verkaufsgewinne 3'630 11'872 0 11'872

Cashflow vor Wertvermehrung 60'169 69'797 47'271 22'526 47.7%

Netto-Cashflow-Rendite 4.2% 4.8% 3.2% 1.7% 52.5%

Wertvermehrende Investitionen 14'392 11'438 12'623 -1'185 -9.4%

Wertänderung 15'830 23'256

Wertänderungsrendite 0.9% 1.6%

Reingewinn total 75'999 93'053

Total Return 5.1% 6.4%

Abweichung (R11 - B11)

Total Investitionen 25'694 20'397 25'655 -5'258 -20.5%

Die Einnahmen Brutto-Soll liegen um CHF 4 Mio. höher als budgetiert. Der Grund liegt in

neuen und angepassten Baurechtsverträgen und Neuzugängen von Liegenschaften.

Die Leerstände sind gemäss Totalauswertung CHF 0.14 Mio. höher als im 2010 und CHF

1.629 tiefer als budgetiert. Dies liegt vor allem an Ab- und Zugängen von Liegenschaften.

Diese ausser Betracht gezogen, sind die Leerstände zurückgegangen. Sie konnten trotz hoher

Fluktuation, hauptsächlich aufgrund der raschen und erfolgreichen Vermietung, reduziert

werden.

Die Ertragsausfälle sind rund CHF 0.17 Mio. tiefer als budgetiert und sind ähnlich hoch wie

im letzten Jahr.

Der Brutto-Ist-Ertrag ist durch diese Effekte rund CHF 5.7 Mio. höher als budgetiert und

CHF 3.15 Mio. höher als im 2010.

Die Betriebskosten sind gegenüber dem letzten Jahr um ca. CHF 4.6 Mio. und um CHF

0.78 Mio. gegenüber dem Budget gestiegen. Der Grund liegt in der Auflösung einer Rückstellung

im 2010, welche die tiefen Betriebskosten im 2010 bewirkte.

Der ordentliche Unterhalt ist weniger hoch als im Vorjahr.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 8 von 21

Bei den werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen handelt es sich in der

Summe um die gesamten Investitionen. Die Gesamtinvestitionen liegen CHF 5.26 Mio. unter

Budget. Dies liegt unter anderem daran, dass einzelne Investitionen auf Folgejahre verschoben

werden mussten.

Der Immobilienerfolg liegt vor allem aufgrund der zum Budget höheren Einnahmen Brutto-

Soll und tieferen Leerständen, Betriebskosten und werterhaltenden Investitionen deutlich

über Budget. Der Immobilienerfolg ist CHF 1.38 Mio. höher als im Vorjahr.

Die realisierten Verkaufsgewinne betragen CHF 11.9 Mio. aus Verkäufen und Abgaben im

Baurecht sowie Verkauf von Bauland für Einfamilienhäuser. Diese Position lässt sich nicht

budgetieren. Bereits abgezogen ist die Äufnung des Nachhaltigkeitsfonds von CHF 3.0 Mio.

Der Cashflow vor Wertvermehrung ist vor allem aufgrund der Verkaufsgewinne höher als

letztes Jahr. Die daraus errechnete Netto-Cashflowrendite fällt mit 4.8 % daher auch höher

aus.

Die Wertänderung beträgt CHF 23.3 Mio. Sie berechnet sich aus den veränderten Marktbewertungen

und wird insbesondere durch operative Verbesserungen bei Kosten und Erträgen

sowie durch die getätigten Investitionen ermöglicht. Die Wertänderungsrendite beträgt

1.6% Mit der Wertänderungsrendite wird die Veränderung der Marktwerte als Teil der Gesamtperformance

gemessen.

Der Total Return (Gesamtperformance bestehend aus der Summe von Netto-Cashflowrendite

und Wertänderungsrendite) als wichtige Kennzahl von Immobilienanlagen beträgt

6.4%. Damit liegt der Total Return höher als im letzten Jahr. Grund hierfür sind zum einen

die Gewinne aus Verkäufen und Abgaben im Baurecht sowie zum anderen aufgrund eines

Methodenwechsels in der Bewertung der Immobilien (Lebensdauer von 80 auf 100 Jahre erhöht,

da dies in der Branche heutzutage der Standard ist). Vor Äufnung des Nachhaltigkeitsfonds

liegt der Total Return bei 6.6%.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 9 von 21

3.2 Bewertung

Kategorie

Marktwert

31.12.2011

(Mio. CHF)

Marktwert

31.12.2010

(Mio. CHF)

Veränderung

(2011-20010)

Baurechte 633.1 628.8 4.3

Liegenschaften 747.2 742.2 5.0

Grünflächen 106.0 105.1 0.9

Total 1486.3 1476.1 10.2

Der Gesamtportfoliowert für die Immobilien im Finanzvermögen beträgt per Ende 2011 CHF

1’486.3 Mio. und ist damit CHF 10.2 Mio. höher als per Ende 2010. Diese Aufwertung ist vor

allem auf Investitionen in den Bestand und neue und angepasste Baurechte zurückzuführen.

Der Wert der Kategorie Baurechte steigt aufgrund von neuen oder angepassten Baurechten

auf CHF 633.1 Mio. Dies entspricht einer Wertzunahme von CHF 4.3 Mio. Der Wert der Liegenschaften

stieg per Ende 2011 vor allem aufgrund von Neuzugängen und Sanierungen

um CHF 5.0 Mio. auf CHF 747.2 an. Die Grünflächen sind aufgrund von Bereinigungen um

CHF 0.9 Mio. auf CHF 106.0 Mio. gestiegen.

3.3 Kennzahlen

Kategorie

Mieteinahmen

Soll

(Mio. CHF)

Cashflow vor

Wertvermehrung

(Mio. CHF)

Netto-

Cashflow-

Rendite

Renditen

Wertänderungs

Total Return

rendite

Baurechte 34.24 30.74 4.9% -0.1% 4.8%

Liegenschaften 52.82 31.62 4.4% 3.3% 7.7%

Grünflächen 1.53 7.44 7.2% 0.1% 7.3%

Total 88.59 69.80 4.8% 1.6% 6.4%

Der Total Return bei den Baurechten beträgt 4.8%. Der Total Return setzt sich aus der Netto-Cashflowrendite

in der Höhe von knapp 4.9% und der Wertänderungsrendite in der Höhe

von -0.1% zusammen.

Der Total Return der Liegenschaften beträgt 7.7% und setzt sich aus der Netto-Cashflow-

Rendite von 4.4% und der Wertänderungsrendite von 3.3%. zusammen. Bei den Liegenschaften

sind Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Parkhäuser sowie diverse Spezialobjekte

(z.B. Schloss Angenstein) und Entwicklungsprojekte (z.B. Maiengasse 7/11) enthalten.

Die Netto-Cashflow-Rendite ist vor allem aufgrund der höheren Verkaufsgewinne höher als

letztes Jahr. Die Wertänderungsrendite ist höher aufgrund von Verkäufen und der Verlängerung

des Bewertungshorizonts auf 100 Jahre (vorher 80 Jahre) analog best practice. Die

Bewertungsmethode wurde somit angepasst und verbessert.

Die Grünflächen (bestehend aus Wald, Pachtparzellen, Familiengärten und weiteren Grünflächen)

weisen einen Total Return von 7.3% auf. Dieser setzt sich aus der Netto-Cashflow-

Rendite von 7.2% und der Wertänderungsrendite in der Höhe von 0.1% zusammen. Die ho-


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 10 von 21

he Netto-Cashflow-Rendite resultiert aus dem Verkauf von unbebautem Bauland für Einfamilienhäuser.

Der Total Return des gesamten Immobilienportfolios des Finanzvermögens beträgt 6.4%

nach Äufnung des Nachhaltigkeitsfonds (vor Fondsäufnung: 6.6%). Er setzt sich aus der

gesamten Netto-Cashflow-Rendite von 4.8% und der gesamten Wertänderungsrendite

von 1.6 % zusammen.

Energieeffizienz

Folgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung des Portfolios (Wert),

unterteilt in energetischen Zustand resp. energetisches Optimierungspotenzial. Ein Drittel aller

Liegenschaften im Finanzvermögen liegen in der Schon- und Schutzzone oder sind eingetragene

Denkmäler. Ein Teil dieser Liegenschaften ist in den letzten 10 Jahren bereits saniert

worden oder gehört zu den Entwicklungsobjekten oder Sonderliegenschaften. Bei den

übrigen Liegenschaften in der Schon- und Schutzzone muss der Optimierungsbedarf aufgrund

der engen Rahmenbedingungen jeweils individuell geprüft und optimiert werden (21%

des Gesamtwerts der Liegenschaften im Finanzvermögen). 31% resp. rund ein Drittel des

Portfolios sind bereits saniert oder werden demnächst entwickelt. Bei 36% der Liegenschaften

ist ein energetisches Sanierungspotential vorhanden, welches im Rahmen der kommenden

Sanierungen geprüft und ausgeschöpft werden kann.

Wert in CHF Mio. %

Entwicklungsobjekte (z.B. für Verwaltung, BVB, Museum) 29.7 5%

Sonderliegenschaften (Asyl, Notwohnen, prov. Bauten, Liegenschaften,

die nicht energetisch saniert werden können) 39.5 6%

Neubau oder in den letzten 10 Jahren energetisch saniert resp. im

2012 in Sanierung 197.1 31%

Übrige Liegenschaften in der Schon- und Schutzzone gelegen (individueller

Optimierungsbedarf) 132.9 21%

Liegenschaften mit möglichem energetischem Sanierungspotential 226.6 36%

Alle Liegenschaften im FV per 31.12.2011 (ohne Parkhäuser) 625.9 100%

Fotovoltaikanlagen auf Gebäuden im Finanzvermögen

Nachdem der Regierungsrat im Februar 2011 das Konzept für die Erstellung und den Betrieb

von Fotovoltaikanlagen und thermischen Solaranlagen auf Gebäuden des Kantons Basel-Stadt

genehmigt hatte, wurde die darin postulierte systematische Analyse der einzelnen

Liegenschaften zügig vorangetrieben. In einem ersten Schritt wurden alle Liegenschaften im

Verwaltungs- und Finanzvermögen systematisch nach den im Konzept definierten Kriterien

überprüft. Liegenschaften in der Schon- und Schutzzone wurden für diese erste Selektion

ausgesondert. Für diese Analyse kam das in Zusammenarbeit mit dem Grundbuch- und Vermessungsamt

neu entwickelte Solarkataster zum ersten Mal zur Anwendung.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 11 von 21

In einem zweiten Schritt wurde die IWB mit der Durchführung einer Machbarkeitsuntersuchung

beauftragt. Zwischen Juni und November 2011 untersuchte die IWB die einzelnen

Dächer mit Besichtigungen vor Ort auf ihre spezifische Eignung für Fotovoltaik oder thermische

Solaranlagen. Aus dieser Machbarkeitsuntersuchung resultierte, dass im Finanzvermögen

kurz- und mittelfristig rund 35 Gebäude mit Fotovoltaikanlagen bestückt werden können.

Dies entspricht einer Versorgung von rund 300 Haushalten (bei einem Haushaltsäquivalent

von 3'500 kWh/HH,a).

Rund 25 der Anlagen werden im Rahmen der anstehenden Sanierungen der Gebäude (z.B.

Sanierung der Gebäudehülle mit Dach) im Laufe der nächsten Jahre angebracht werden.

Rund 10 Gebäude können direkt mit einer Fotovoltaikanlagen bestückt werden. Die Planung

und Umsetzung für dieses Paket wird im 2012 vorangetrieben. Das grössere Potenzial für

Fotovoltaikanlagen liegt jedoch klar auf den Gebäuden des Verwaltungsvermögens.

Produktion in kWh

300'000

250'000

200'000

150'000

100'000

50'000

0

Fotovoltaikanlagen auf Gebäuden des Finanzvermögens

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Jahr


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 12 von 21

4 Portfoliomanagement

4.1 Projektentwicklungen

Die für die Stadtentwicklung wichtigsten Projektentwicklungen im 2011 werden im Folgenden

kurz beschrieben:

• Areal altes Kinderspital (RIVA)

Auf dem Areal wird mit dem im Sommer 2009 entschiedenen Wettbewerb ein qualitativ

hochstehendes, quartierverträgliches und investorentaugliches Wohnbauprojekt des

Architekturbüros Jessen und Vollenweider Architektur GmbH entwickelt. Um das Areal

neu nutzen zu können, war eine Zonenänderung verbunden mit einem Bebauungsplan

notwendig. Der Ratschlag wurde vom Regierungsrat an den Grossen Rat überwiesen

und per Beschluss vom 8. Juni 2011 genehmigt. Das alte Kinderspital wurde Ende

Januar 2011 vom UKBB verlassen; anschliessend erfolgten die Ausräum- und

Rückbauarbeiten, die mittlerweile abgeschlossen sind. Der Kanton entwickelte das

Projekt bis und mit Baubewilligung. Nach Genehmigung des Bebauungsplans erfolgte

ab Juni 2011 die Investorenausschreibung, welche mit der Vergabe des Grundstücks im

Baurecht an die Sarasin Anlagestiftung im Februar 2012 abgeschlossen werden konnte.

Die Anlagestiftung wird das durch den Kanton projektierte Wohnbauprojekt von Jessen

Vollenweider Architektur auf dem Areal am Schaffhauserrheinweg realisieren. Der

Mietteil auf dem Areal des alten Kinderspitals wird in die Anlagegruppe „Nachhaltige

Immobilien Schweiz“ der Anlagestiftung übernommen, der Anteil an Stockwerkeigentum

durch sie in den Verkauf gebracht.

• Areal Münchensteinerstrasse-Walkeweg

Im Mai 2006 wurde die S-Bahn-Station Dreispitz in Betrieb genommen. Zusammen mit

der Christoph Merian Stiftung (CMS) und den SBB hat der Kanton Basel-Stadt im 2009

einen Wettbewerb mit einem Projekt- und Ideenperimeter durchgeführt. Der Projektperimeter

umfasst den Bereich zwischen Münchensteinerstrasse und S-Bahn-Station,

der Ideenperimeter reichte von der S-Bahn-Station ostwärts bis zum angrenzenden

Gewerbegebiet. Im Projektperimeter wurde das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb

(Hochhaus) mittlerweile weiter bearbeitet, wobei insbesondere die Schnittstellen mit der

Umgebung zu klären waren. Die Umzonung ist im Basisratschlag der Revision des

Zonenplans Basel-Stadt enthalten. Zudem wurden im 2011 mit der CMS Verhandlungen

über den Kauf des Gleisbogens zwecks Arrondierung des Grundstücks geführt. Der

Arrondierungskauf konnte Anfang 2012 abgeschlossen werden.

• Areal Ex-Frigosuisse

Der Kanton hat mittels Kaufvertrag das Areal der ehemaligen Frigosuisse Immobilien

AG im Jahr 2008 übernommen. Zur besseren Nutzung des Areals wurde im 2010 ein

weiteres Grundstück der SBB zur Arrondierung erworben. Auf dem arrondierten Areal

soll ein Neubau im Baurecht für die BVB-Werkstätten entstehen. Zusätzlich ist eine

Drittnutzung als Reserve im Verwaltungsvermögen vorgesehen. Gemäss Entscheid der

Regierung wird unter anderem eine K+A (Kontakt- und Anlaufstelle) auf der Drittnutzungsfläche

entstehen. Als Zwischennutzung bis Ende 2012 ist die Hinterhofbar im

bestehenden Gebäude eingemietet.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 13 von 21

Die Planungsarbeiten der BVB wurden vorangetrieben. Erforderlich für die neue

Nutzung ist eine Umzonung des ganzen Areals in die Zone NÖI. Deshalb wurde im

Januar 2011 der Ratschlag für die Zonenänderung vom Regierungsrat an den Grossen

Rat überwiesen und mit Grossratsbeschluss vom 29.06.2011 wurde die Zonenänderung

genehmigt. Die BVB wird das Areal im 2012 im Baurecht übernehmen.

Die bestehenden Bauten werden mit Ausnahme der Bauten auf der Drittnutzungsfläche

und eines Bürogebäudes durch den Kanton Basel-Stadt abgebrochen. Anfang 2012

wird mit dem Abbruch der Bauten gestartet. Der Abbruchbeginn der Gleise (durch SBB)

ist im ersten Halbjahr 2012 vorgesehen.

• Areal Volta Ost

Volta Ost ist das letzte zusammenhängende Areal, das im Entwicklungsgebiet ProVolta

liegt. Das Areal ist vollständig im Eigentum des Kantons Basel-Stadt resp. der IWB

(Fernheizkraftwerk). Nachdem im Frühjahr 2010 die öffentliche Anhörung der Quartierbevölkerung

erfolgt ist, wurden anschliessend die Arbeiten für eine Zonenänderung und

Bebauungsplan eingeleitet. Im Herbst 2011 wurde die Zonenänderung und Bebauungsplan

öffentlich aufgelegt.

Die Entwicklung beinhaltet im Verwaltungsvermögen die notwendige Erweiterung der

Primarschule Volta mit Platzgestaltung. Im Finanzvermögen ist im Bereich Elsässerstrasse/Voltastrasse

ein Neubau für Wohnraum vorgesehen. Hier sollen auch

Studentenwohnungen durch Eigeninvestition des Kantons erstellt werden.

Für den Erhalt von günstigem Wohnraum wurde mit der Wohngenossenschaft

Gnischter eine Absichtserklärung über die Übernahme der Gebäude an der

Wasserstrasse 21 ff. im Baurecht abgeschlossen. Sie sieht nach den Entscheiden zur

Erweiterung des IWB-Kraftwerks und der Primarschule Volta die Abgabe der

verbleibenden Gebäude im Baurecht vor.

• Pilotprojekt Aescherstrasse 10/12

Für das unbebaute Grundstück an der Aescherstrasse 12 realisiert der Kanton ein

Pilotprojekt im Sinne des nachhaltigen Bauens. Es wird als Nullenergiehaus

funktionieren und die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllen. Ziel ist es

auch, mit dem gewählten Projekt das neue Label Minergie-A zu erreichen.

Im 2011 wurde hierzu ein Studienauftrag mit Präqualifikation durchgeführt. Das Siegerteam

Osolin & Plüss Architekten BSA AG (Städtebau), quade architects (Architektur)

und Moosmann Bitterli Architekten SIA STV (Energie) erarbeitet nun als Generalplaner

die entsprechenden Planungsgrundlagen. Für das Pilotprojekt an der Aescherstrasse

arbeitet Immobilien Basel-Stadt mit dem Institut Energie am Bau, Lehrstuhl Architektur,

der Fachhochschule Nordwestschweiz, Prof. Armin Binz, zusammen. Die nach dem Bezug

geplanten Untersuchungen und Auswertungen des Projekts sollen Erkenntnisse zur

Übertragbarkeit auf andere Mietwohnungsbauten bringen.

Das Planen in der Schonzone erfordert ein schrittweises Vorgehen. Baubeginn ist auf

Ende 2012 vorgesehen. Der Bezugstermin für die Mietwohnungen ist voraussichtlich

Ende 2013.

• Areal Maiengasse 7/11


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 14 von 21

Auf dem rund 4'000 m² grossen Areal, vormals genutzt durch die Werkstätten des

Baudepartements, soll eine Wohnüberbauung mit rund 50 Wohneinheiten realisiert

werden. Im 2011/12 werden die Bebauungsmöglichkeiten der Hofsituation im Rahmen

einer Testplanung vertiefter untersucht. Unter der Leitung des Planungsamtes des Bau-

und Verkehrsdepartements erarbeiten drei Architekturteams Lösungen für eine qualitativ

hochwertige Bebauung unter Ausnutzung des baurechtlichen Spielraums. Anschliessend

kann mit diesen Grundlagen das weitere Vorgehen festgelegt werden.

4.2 Areale für Genossenschaften

• Hegenheimerstrasse

Bereits im 2007 wurde zwischen der Einwohnergemeinde der Stadt Basel und der

Wohngenossenschaft Hegenheimerstrasse eine Absichterklärung abgeschlossen, wonach

die Restfläche von 2’054 m2 an der Hegenheimerstrasse im Baurecht abgegeben

werden sollte. Nach einer längeren Planungsphase wurde schliesslich Anfang März

2010 der partnerschaftliche Baurechtsvertrag Plus zwischen der Einwohnergemeinde

der Stadt Basel und der Wohngenossenschaft Hegenheimerstrasse vom Regierungsrat

genehmigt. Bei diesem Geschäft wurde erstmals der von der Einwohnergemeinde der

Stadt Basel und den genossenschaftlichen Wohnbauträgern gemeinsam erarbeitete

partnerschaftliche Baurechtsvertrag Plus angewendet. Der Neubau mit insgesamt 21

Wohnungen wurde im November 2011 fertig gestellt.

• Areal Niederholz

Auf dem Areal zwischen Rüchligweg und Kohlistieg sollen der Neubau des Alters- und

Pflegeheims Humanitas sowie genossenschaftliche Wohnbauten entstehen. Nachdem

der Rückbau der ehemaligen Notwohnungen am Rüchligweg Ende April 2010

abgeschlossen werden konnte, wurde der Studienauftrag für das neue Pflegeheim der

Humanitas und die Erstellung von rund 80 Genossenschaftswohnungen gestartet. Als

Sieger wurde der Projektvorschalg von Bachelard Wagner Architekten aus Basel

erkoren. Die Ergebnisse wurden im Sommer 2011 von der Gemeinde Riehen in einen

Bebauungsplan umgesetzt, der im 1. Quartal 2012 öffentlich aufgelegt wird. Parallel

dazu treibt Humanitas als künftige Baurechtsnehmerin die Projektierung des Heims

voran. Der Wohnungsteil wird durch den Wohnbaugenossenschaftsverband Nordwest

(WGN) projektiert und realisiert, wobei sich allenfalls kleinere Genossenschaften im

Unterbaurecht beteiligen. Das Areal der ehemaligen Notwohnungen wurde als

Zwischennutzung an die Gemeinde Riehen vermietet, welche es der Quartierbevölkerung

für rund zwei Jahre als Freizeitanlage zur Verfügung stellt. Bis Frühjahr 2012 wird

entschieden, wie die anstehende Altlastenentsorgung im Bereich der Tennisplätze

umgesetzt werden soll. Der Tennisclub Rosental kann seine Anlagen noch bis Ende

Oktober 2012 nutzen.

• Areal Rauracherstrasse

Ein Grossteil des Areals zwischen Rauracherstrasse, Kohlistieg und „im Höfli“ wurde

bereits 1949 der Bau- und Wohngenossenschaft Rieba im Baurecht abgegeben.

Nachdem die Einwohnergemeinde der Stadt Basel eine weitere Parzelle auf diesem

Areal von einem Privaten erwerben konnte, wurde auch diese Parzelle der Rieba im

Baurecht abgegeben. Um den geplanten Neubau der Rieba realisieren zu können

musste eine Bereinigung der verschiedenen Liegenschafts- und Baurechtsparzellen


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 15 von 21

durchgeführt werden. Um zudem eine Vereinigung der verschiedenen zu

unterschiedlichen Zeiten geschlossenen Baurechtsverträge erreichen zu können, wurde

zwischen der Einwohnergemeinde der Stadt Basel und der Rieba ein neuer

partnerschaftlicher Baurechtsvertrag Plus abgeschlossen. Anfang November 2011

wurde sowohl der Vereinigungsantrag als auch der partnerschaftliche Baurechtsvertrag

Plus für die neu vereinigte Baurechtsparzelle vom Regierungsrat genehmigt. Inzwischen

sind die Bauarbeiten für den Neubau der Rieba im Gang.

• Belforterstrasse

Das heute als Parkplatz genutzte Areal an der Belforterstrasse mit einer Fläche von

6’775 m² wurde durch den Grossen Rat im 2005 in die Zone 4 umgezont und

gleichzeitig vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen umgewidmet. Das Areal soll dem

genossenschaftlichen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden. In der Umgebung

sind bereits verschiedene Wohngenossenschaften angesiedelt, sodass für die

Stadtentwicklung Synergien entstehen. Die Projektentwicklung wird von der Wohnstadt

übernommen. Die Wohnstadt wird mittels eines Wettbewerbsverfahrens für das Areal

ein Projekt entwickeln, um damit weitere Wohngenossenschaften zu einer Mitinvestition

zu bewegen.

• Areal Schoren

Im 2009 wurde der Teilbereich B (Bürogebäude Novartis) vom Kanton Basel-Stadt

erworben. Der Bebauungsplan Schoren wurde durch den Grossen Rat im März 2010

genehmigt. Er ist aufgrund eines Rekurses noch nicht rechtskräftig. Der Rekurs richtet

sich gegen den Teilbereich C (Hochhäuser), den die Credit Suisse gekauft hat. Der Teil

A (Einfamilienhäuser) wird durch die Implenia AG entwickelt. Ende 2011 wurde vom

Regierungsrat die Arealstrategie genehmigt. Diese sieht vor, dass auf dem Arealteil B

ein Schulhaus und genossenschaftliche Wohnungen entstehen. Das Areal wird noch bis

2014 von Novartis als Verwaltungsstandort genutzt. Das bestehende

Verwaltungsgebäude wird anschliessend abgebrochen, um die Neunutzung des Areals

zu ermöglichen.

• Wasserstrasse 21 – 39

Wie bei den Projektentwicklungen unter „Areal Volta Ost“ erwähnt, wurde mit der Wohngenossenschaft

Gnischter zum Zweck des Erhalts von günstigem Wohnraum eine

Absichtserklärung über die Übernahme der Gebäude an der Wasserstrasse 21 ff. im

Baurecht abgeschlossen. Sie sieht nach den Entscheiden zur Erweiterung des IWB-

Kraftwerks und der Primarschule Volta die Abgabe der verbleibenden Gebäude im

Baurecht vor.

4.3 Bauprojekte

Im Jahr 2011 konnten verschiedene Sanierungsprojekte erfolgreich umgesetzt werden. Die

Investitionen befinden sich nach wie vor auf sehr hohem Niveau um die Modernisierung sanierungsbedürftiger

Liegenschaften zu ermöglichen. Zur Gewährleistung der Nachhaltigkeit

erfolgt jeweils eine Analyse der Liegenschaften, damit bei der Sanierung ökonomische, ökologische

und gesellschaftliche Ziele berücksichtigt werden können. Folgende Sanierungen

wurden im Jahr 2011 bearbeitet:


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 16 von 21

• Rheingasse 61-69

Die Liegenschaft liegt in der Kleinbasler Altstadt zwischen Claraplatz und Wettsteinplatz.

Sie umfasst 13 Wohnungen und 4 Läden. Die Lebensdauer der Sanitärhaustechnik,

Küchen und Bäder war erreicht, was sich im zunehmenden Unterhalt zeigte. Eine

energetische Studie zeigte auf, wie die Gebäudehülle energetisch - im Rahmen der

Möglichkeiten (Schutzzone) - saniert werden konnte, und dass damit eine bedeutende

Energiereduktion möglich ist. Die energetischen Sanierungsmassnahmen betrafen die

Dächer, Fenster sowie die Hoffassade. Zudem wurden die Küchen und Bäder erneuert

und eine Komfortlüftung zur Wärmerückgewinnung und Vermeidung von

Feuchtigkeitsschäden eingebaut. Die Liegenschaft wird mit Gas beheizt, denn sie ist zu

weit entfernt von möglichen Fernwärmeanschlüssen. Aus diesen Gründen war bei

dieser Sanierung keine Minergie-Zertifizierung erreichbar. Die Liegenschaft wurde im

bewohnten Zustand saniert. Die Sanierung konnte im 2011 abgeschlossen werden.

• Schäferweg 21-31

Die drei Doppelhäuser wurden 1928 erstellt. Sie befanden sich im Innern in sehr

unterschiedlichem Zustand. Die sich im Originalzustand befindlichen Gebäudehüllen mit

Fassaden, Fenster und Dächern wurde energetisch saniert. Hierbei wurden Bereiche

des Estrichs der Wohnfläche zugeschlagen. Ebenso wurden die Heizungen pro

Doppelhaus durch je eine Erdwärmepumpe ersetzt, welche auch die notwendige

Energie zur Aufbereitung des Brauchwarmwassers liefert. Damit wurde die Forderung

der Verordnung zum Energiegesetz vom 9.2.2010 erfüllt, wonach minimal 50% des

Brauchwarmwassers mit erneuerbaren Energien erzeugt wird. Die Sanierung wurde

2011 abgeschlossen.

• In den Neumatten 38/40

Die Liegenschaft In den Neumatten 38/40 ist typisch für viele in den 50er-Jahren

erstellte Liegenschaften, die aktuell in einen Erneuerungszyklus eintreten. Die Variante

Totalsanierung mit An- und Aufbauten stellte sich im Vergleich zum Ersatzneubau in

diesem Fall als sinnvoller dar. In Abgrenzung zum Marktumfeld sieht die Positionierung

die Ausrichtung auf Kleinhaushalte vor, die an der Liegenschaft insbesondere den

hindernisfreien Ausbau schätzen. Im 2011 wurde eine Generalplanerausschreibung

durchgeführt und die Planung vorangetrieben. Die Totalsanierung erfolgt wegen der

Eingrifftiefe im unbewohnten Zustand. Die Baueingabe ist erfolgt. Anfang Mai 2012

starten die Bauarbeiten.

• Socinstrasse 11

Die Liegenschaft befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Da die

Liegenschaft künftig der Schonzone zugewiesen wird, wurde von einem

Abbruch/Neubau abgesehen. Die notwendige Eingrifftiefe erforderte eine Totalsanierung.

Der Umbau erfolgt im unbewohnten Zustand. Im 2011 wurde die Planung

vorangetrieben. Baubeginn erfolgt im Sommer 2012.

• Petersgraben 18

Im ersten und zweiten Dachgeschoss wurden die bisherigen Mieterabteile, Waschräume

und Mansarden zu Wohnraum umgebaut. Ebenfalls war es notwendig, die Fassade zu

sanieren. Die historische Liegenschaft verfügt teilweise über wertvolle Bausubstanz

(Dachstuhl) und befindet sich in der Schutzzone, entsprechend erfolgte die Sanierung in

enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege. Die Umbau- und Sanierungsarbeiten

konnten im bewohnten Zustand erfolgen und werden im 2012 fertig gestellt.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 17 von 21

• Petersgraben 20

Die Liegenschaft ist in mehreren Bauetappen im 14.-19. Jahrhundert errichtet worden

und ist stark sanierungsbedürftig. Die historische Liegenschaft verfügt teilweise über

wertvolle Bausubstanz und befindet sich in der Schutzzone, entsprechend erfolgt die

Sanierung in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege. Im 2011 erfolgten die

notwendigen Bauuntersuchungen der Denkmalpflege und Archäologie sowie erste

Demontagearbeiten. Der Sanierungsbeginn erfolgt Anfang 2012. Die Liegenschaft

wurde für den Basler Modernisierungswettbewerb 2011 angemeldet und gewann

zusammen mit einem anderen Projekt den Hauptpreis.

• Itelpfad 1-8

Auf den kürzlich sanierten Liegenschaften wurde im 2011 nachträglich eine Fotovoltaikanlage

mit 1'100 m2 installiert. Die Anlage ging im Dezember 2011 ans Netz und

produziert pro Jahr über 100’000 kWh Strom, was einem Bedarf von rund der Hälfte der

64 Wohnungen entspricht.

• Parkhäuser Basel-Stadt

Im Buchungskreis 4120 sind vier öffentliche Parkhäuser enthalten. Bei den Sanierungsarbeiten

im 2011 handelt es sich unter anderem um die Erneuerung der Video- und

Notrufzentrale. Zusätzlich wurden weitere Notrufstationen in den Parkdecks installiert.

Die zusammen mit dem Universitätsspital Basel durchgeführte Dachsanierung des City-

Parkings, die infolge eines Wasserschadens notwendig war, wurde erfolgreich

abgeschlossen.

Ebenfalls wurde im Elisabethen-Parking eine Belagssanierung durchgeführt.

4.4 Transaktionen

Nachfolgend sind die im 2011 erfolgten Käufe, Verkäufe, Heimfälle, Umwidmungen und neuen

Baurechte aufgeführt.

Käufe Fläche (m²) Nutzung

Reinach, Parz. 2176 Fleischbachstrasse

611 Arrondierung für Wohnen

Verkäufe Fläche (m²) Nutzung

Riehen, Parz. RE-311, Rheintalweg

Basel, Parz. 6-335, Unterer

Heuberg 10

6’358 Parzelle Mittelfeld

165 Wohnliegenschaft in der

Schutzzone

Riehen, Parz. RD-1170/2778 3'357 Bauland Zone 2a (Wohnen)

Basel, Parz. 5-0006, Augustinergasse

15

Basel, Parz. 8-535, Römergasse

11 / Alemannengasse 14

260 Wohnliegenschaft

414 Wohnliegenschaft

Basel, Parz. 5-1470 Walkeweg 42.5 Arrondierung S-Bahn-Haltestelle


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 18 von 21

Im 2011 wurden drei kleinere Wohnliegenschaften am Markt verkauft. Zwei der Liegenschaften

(Unterer Heuberg 10 und Augustinergasse 15) befinden sich in der Altstadt und eignen

sich gut für private Eigentümer. Beide Liegenschaften waren sanierungsbedürftig. Die Liegenschaft

an der Römergasse 11 / Alemannengasse 14 wurde vom Universitäts-Kinderspital

beider Basel (UKBB) genutzt und im Zusammenhang mit dem Umzug in den Neubau per

Anfang 2011 ebenfalls freigegeben. Mit dem Verkauf der Liegenschaft kann diese wieder einer

Wohnnutzung zugeführt werden. Die Liegenschaft weist ebenfalls einen Umbaubedarf

auf.

Alle drei Liegenschaften wurden offen am Markt ausgeschrieben und in einem zweistufigen

Verfahren verkauft.

Umwidmungen ins Finanzvermögen

Basel, Parz. 2-3858, Buschweilerweg

30

Riehen, RD-2288, Im Baumgarten

1

Basel, Parz. 8-145, BRP 8-

2218, Rebgasse 12/14

Basel, Parz. 9B-54, Schulgasse

12

Basel, Parz. 5-616, Walkeweg

122

Umwidmungen ins Verwaltungsvermögen

Basel, Klingentalgraben 28 (Kaserne,

Alte Soldatenstube)

Basel, Parz. 8/825, BR-Parz.

799, Landhof,

Basel, Parz. 2-3559, Nidwaldnerstrasse

48

Basel, Parz 5-0633, Dufourstr.

5+7, St. Alban Vorstadt 10

Basel, Parz. 2-4855, Felsplattenstr.

11

Fläche (m²) Nutzung

394 Wohnliegenschaft

1'818 Wohnliegenschaft

2645 Volkshaus, Bürotrakt

759 Wohnliegenschaft

933 Lagergebäude mit Büros und

Werkstatt

Fläche (m²) Nutzung

- Liegenschaft Kaserne, alte Soldatenstube

19’687 Landhofareal, Grünzone

101’851 Kinderverkehrsgarten

2027 Erweiterung Kunstmuseum

4644 Robinsonspielplatz Bachgraben

Im Rahmen von finanzrechtlichen Bereinigungen werden regelmässig Liegenschaften vom

Verwaltungs- ins Finanzvermögen umgewidmet oder umgekehrt. Dabei gilt das Prinzip der

mehrheitlichen Nutzung. Gemäss Finanzhaushaltsgesetz sind jene Liegenschaften dem

Verwaltungsvermögen zuzuordnen, die unmittelbar der Erfüllung öffentlich-rechtlich festgelegter

Verwaltungs- bzw. Staatsaufgaben auf längere Zeit dienen. Im Finanzvermögen befinden

sich diejenigen Liegenschaften, die nicht der Erfüllung einer staatlichen Aufgabe dienen.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 19 von 21

Neue Baurechte Fläche (m²) Nutzung

Basel, Parz. 1/1802 (Schlachthof)

36’791 Schlachthof

Basel, Parz. 8/145 (Volkshaus) 2’645 Kultur, Gastronomie, Büro

Aesch, Parz. 3100, BRP. 6401 7’475 Gewerbe

Im 2011 wurden drei Baurechte neu abgegeben. Der Schlachthof wurde im Baurecht an die

Firma Bell abgegeben. Das Volkshaus Basel wurde über eine Ausschreibung an eine neue

Trägerschaft abgegeben. In Aesch Nord konnte eine weitere Baurechtsabgabe für eine unbebaute

Gewerbeparzelle abgeschlossen werden.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 20 von 21

5 Facility Management

5.1 Vermietung und Bewirtschaftung

Entwicklung Leerstand

Die folgende Tabelle und die Grafiken zeigen die Entwicklung des finanziellen Leerstands (in

TCHF und als Leerstandsquote) nach Nutzungssegment. Von dieser Betrachtung ausgenommen

sind Leerstände wegen Sanierungen/Entwicklung. Der finanzielle Leerstand betrachtet

den Leerstand aus Sicht der Eigentümerin (Frankenbetrag). Er darf nicht mit der

vom Statistischen Amt erhobenen Leerstandquote (Anzahl Wohnungen) verwechselt werden,

welche die am Markt verfügbaren Wohnungen aus Sicht der Mieterschaft zählt. In dieser

Erhebung entfallen somit all jene Wohnungen, die zwar leer stehen, aber auf einen zukünftigen

Zeitpunkt bereits wieder vermietet wurden oder wegen Unterhaltsarbeiten oder

Sanierung nicht bezugsfähig sind. Ausserdem werden diverse Objekte gar nicht erfasst, wie

beispielsweise Mansarden oder Bastelräume sowie Autoeinstellplätze. Die Leerstandsquote

der verfügbaren Wohnungen ist wegen der unterschiedlichen Fragestellung und daher auch

Erhebungsmethodik bedeutend tiefer als der finanzielle Leerstand aus Sicht der Eigentümerin.

Entwicklung der Leerstandquote (exkl. Sanierungen)

Segment 2006 2007 2008 2009 2010 2011

TCHF % TCHF % TCHF % TCHF % TCHF % TCHF %

Wohnen 1'099.5 5.3% 958.1 4.4% 991.3 4.5% 1'119.2 4.3% 996.2 3.7% 859.4 3.1%

Geschäft 600.3 15.5% 274.8 7.1% 89.7 2.5% 130.0 3.6% 131.8 3.5% 115.0 3.0%

Total 1'699.8 6.9% 1'232.9 4.9% 1'081.0 4.2% 1'249.2 4.2% 1'128.0 3.7% 974.4 3.1%

16.0%

14.0%

12.0%

10.0%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

0.0%

Leerstandquote (exkl. Sanierungen)

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Wohnen

Geschäf t

Total

1'800'000

1'600'000

1'400'000

1'200'000

1'000'000

800'000

600'000

400'000

200'000

0

Leerstand exkl. Sanierungen

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Geschäft

Wohnen

Die kumulierte Leerstandsquote des finanziellen Leerstands im Wohnungsbereich (exkl. Sanierungen)

reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr von 3.7% auf 3.1%. Der finanzielle Leerstand

im Bereich Wohnen (exkl. Sanierungen) war um TCHF 136 oder um 13.7% tiefer als

im Vorjahr.


Finanzdepartement des Kantons Basel-Stadt Seite 21 von 21

Die abgeschlossenen Sanierungen St. Johanns-Vorstadt 14 und Hellring 5 sind in dieser

Statistik nun wieder enthalten, die leeren Wohnungen konnten nach der Sanierung alle wieder

vermietet werden. Ebenfalls kamen einige leere Wohnungen aus der Sanierung Rheingasse

61-69 sowie einzelne Wohnungen aus sanierten Altstadt-Liegenschaften im Laufe des

2011 wieder in die Vermietung. Sämtliche Wohnungen fanden bei den Interessenten dank

der attraktiven neuen Ausstattung guten Anklang und konnten infolge intensiver Vermietungsaktivitäten

alle wieder vermietet werden.

Im Bereich Geschäft konnte der Leerstand gegenüber dem Vorjahr ebenfalls gesenkt werden,

die Leerstandsquote reduzierte sich in diesem Bereich von 3.5% im Vorjahr auf 3.0%.

Senkung Referenzzinssatz

Die Senkung des Referenzzinssatzes im Dezember 2010 von 3.0% auf 2.75% wurde der

Mieterschaft weitergegeben und die Mietzinse per 01. Mai 2011 entsprechend gesenkt.

Durch die weitere Senkung des Referenzzinssatzes im Dezember 2011 von 2.75% auf 2.5%

erhält die Mieterschaft abermals eine Mietzinssenkung per 1. Mai 2012. Das aktuelle tiefe

Zinsniveau führt zu einer spürbaren Reduktion der Mieterträge der Bestandesmieten.

5.2 Wichtigste Projekte

Sicherheit Autoeinstellhallen

Im Rahmen des Sicherheitsmanagements und aufgrund des Einstellhallenunglücks in Gretzenbach

hat Immobilien Basel-Stadt proaktiv eine Prüfung der Einstellhallen in Auftrag gegeben.

Dabei hat sich gezeigt, dass keine Sofortmassnahmen nötig sind. Bei zwei Autoeinstellhallen

sind Massnahmen empfohlen worden, die nun im 2012 umgesetzt werden.

Anpassung der Fernwärme-Hausanschlüsse

Im Jahr 2008 hat Immobilien Basel-Stadt bei der IWB Basel einen Energiecheck der Wohnliegenschaften

im Finanzvermögen in Auftrag gegeben. Dabei wurde festgestellt, dass bei

einer gewissen Zahl von Heizanlagen die Fernwärmeanschlüsse überdimensioniert sind.

Diese Anlagen wurden zwischenzeitlich optimiert, so dass der Energieverbrauch gesenkt

werden konnte.

Ökologische Haushaltsgeräte

Im Rahmen des Projektes werden alle Waschräume und Wohnungen in den Wohnliegenschaften

des Kantons Basel-Stadt mit den ökologisch besten Geräten (Kategorie A bis A++)

ausgerüstet. Dazu gehören in den Waschräumen Waschmaschine und Wäschetrockner (mit

Wärmerückgewinnung) und in den Wohnungen jeweils Kühlschrank, Backofen und, wo vorhanden,

Geschirrwaschmaschine.

Mit dem Projekt ökologische Haushaltsgeräte will der Kanton seine Verantwortung und Vorbildfunktion

wahrnehmen und eine deutliche Verminderung des Ressourcen- und Energieverbrauchs

von Haushaltsgeräten im Immobilienbestand erreichen. Gleichzeitig sollen damit

auch die Energiekosten von Mieter und Eigentümer reduziert werden. Die Projektplanung erfolgte

mit Einbezug des Amtes für Umwelt und Energie (AUE) und berücksichtigt auch die

Thematik der grauen Energie (kein Ersatz von neueren Haushaltsgeräten).

Der Austausch der Geräte in den Waschräumen konnte im Rahmen des Projektes per Ende

2011 abgeschlossen werden.

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine