immobilia 2024/10 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENBEWERTUNG
ZINSSATZ-MODELLE
IN DER PRAXIS
Die Festlegung des Zinssatzes bei der
Marktwertermittlung von Immobilien
stellt Bewertungsexperten vor neue
Herausforderungen. Im Fachseminar
der SVIT-Bewerter werden geeignete
Bewertungsmodelle dem Praxistest
unterzogen. TEXT— GUNNAR GÄRTNER*
ENTWICKLUNG ZINSSÄTZE UND WICHTIGSTE EREIGNISSE 2000 BIS 2024
Quellen: SNB, Comparis, Hecht Immo-Consult
6,0
Terroranschlag USA
Finanzkrise
Aufhebung Mindestkurs
EUR/CHF 1.20 durch SNB
COVID-19-Pandemie
5,0
4,0
Griechenland kann
Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommen
Ukraine-Krieg
3,0
2,0
1,0
0,0
–1,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bundesobligationen Schweiz 10 J Festhypotheken Schweiz 10 J SNB-Leitzins (bis 06/2019 Zielband Dreimonats-Libor)
BEGRÜNDUNG DES RISIKOZINSES
Die Tiefzinsphase der vergangenen Jahre hat die
Immobilienpreise stark ansteigen lassen. Die aktuellen
Zinsänderungen stellen die Immobilienbewerter
vor die Herausforderung, den gewählten Risikozins
gut begründen zu können. Am Fachseminar der SVIT-
Bewerter in Olten Ende August nahmen 30 Mitglieder
und Gäste der Fachkammer teil. Sie diskutierten verschiedene
Modelle zur Herleitung des Risikozinses
und erhielten einen vertieften Einblick in die Risikomodelle
der grösseren Bewertungshäuser. Anhand von
Beispielobjekten wurde dann das Risikozuschlagsmodell
dem Praxistest unterzogen.
David Erny, Partner bei Hecht Immo Consult AG
(HIC) in Basel und Ressortleiter Veranstaltungen im
Vorstand der Bewertungsexperten-Kammer SVIT,
führte in das Tagungsthema ein. Anhand der Zinsentwicklungen
der vergangenen Jahre zeigte Erny auf, von
welchen exogenen Faktoren die Zinsen getrieben wurden
(siehe Abbildung). Monika Bürgi Geng leitet den
Bereich Immobilien-Dienstleistungen bei der Zürcher
Kantonalbank und beschäftigt sich tagtäglich mit der
Einschätzung des korrekten Zinssatzes bei der Wertermittlung.
Gemeinsam diskutierte sie mit den Experten
im Publikum drei Zinssatz-«Modelle». Die Ansätze
bestimmen sich durch das Zusammenspiel von Raum,
WAS IM CASH-
FLOW ABGEBIL-
DET WERDEN
KANN, SOLLTE
IM CASHFLOW
DARGESTELLT
WERDEN.
JAN BÄRTHEL
Kapital und Zeit. Während Renditemodelle die Erwartung
eines erzielbaren Gewinns abbilden und von der
Nachfrage getrieben sind, wird mit den Zinsmodellen
der erzielbare Preis für das eingesetzte Kapital auf dem
Angebotsmarkt festgesetzt.
METHODEN IM ÜBERBLICK
Das Risikozuschlags-Modell basiert auf einem risikolosen
Zinssatz (beispielsweise Bundesobligationen)
ergänzt mit einer Illiquiditätsprämie. Nach
Berücksichtigung der Inflation kommen weitere
nutzungs- und objektspezifische Zuschläge (Lage,
Vermietbarkeit usw.) hinzu, um den Nettokapitalisierungssatz
zu ermitteln. Im Marktmodell werden die
Renditeerwartungen in einem aus Marktdaten hergeleiteten,
nutzungsabhängigen Basiszinssatz festgelegt
und anhand der Lagequalitäten adjustiert. Der so ermittelte
Diskontierungssatz wird zumeist mit hedonischen
Bewertungsmodellen gestützt, die anhand von
Transaktionsdaten aus der Vergangenheit die Erwartungen
im Käufermarkt simulieren sollen.
Das WACC-Modell (Weighted Average Cost of Capital)
schliesslich basiert auf effektiven Finanzierungskosten
und Renditeerwartungen für das vom Investor
eingesetzte Eigenkapital. Dieser Ansatz eignet sich
nicht für die Bestimmung von Marktwerten, denn die
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IMMOBILIA / Oktober 2024