2024-10 | DIE ACHT | Der Newsletter für Immobilien & Datenschutz

newsletter
von
Sven
Johns
10/24
MEIN TOP-THEMA HEUTE:
DIE WICHTIGSTEN MARKETINGSTRATEGIEN 2025
FÜR IMMOBILIENFIRMEN
ww.die-acht.de

Guten Tag,
das Jahr 2025 steht vor der Tür. In 12 Wochen ist es bereits
soweit. Heute in 4 Wochen startet die digiKon 10. Und auch
auf der digiKon 10 geht es um die wichtigsten Marketing-
Strategien für Immobilienfirmen. Ein „perfect match“ für
alle, die sich in Sachen Immobilienmarketing 2025 richtig
gut aufstellen wollen.
Anmeldung zur digiKon am 05.und 06.11.2024 (KLICK hier).
Wie bereitet ihr euch am besten auf die digiKon und das
Jahr 2025 vor?
Wenn ich eine Veranstaltung besuche und von dem Thema
(noch) keine Ahnung habe, lasse ich alles auf mich zukommen
und bin dann sehr aufmerksam, wenn die Veranstaltung
läuft.
Wenn ich aber auf eine Veranstaltung (digital oder live)
gehe und das Thema schon kenne, dann bereite ich mich
vor. So wird es euch mit der digiKon 10 und den besten Immobilienmarketing-Strategien
2025 gehen. Ihr seid alle
Marketing-Profis. Das gehört zur täglichen Arbeit.
Welche Punkte sind mir wichtig?
Was würde ich gern umsetzen, lernen, neu bei uns in
die Abläufe integrieren?
Kann ich schon im Vorfeld zwei oder drei Punkte identifizieren,
mit denen ich in jedem Fall „nach hause“
gehen will?
Welche Fragen möchte ich gern stellen? (Tipp: Fragen
vorher formulieren, um diese dann direkt in den Chat
stellen zu können)
Was will die Referenten/Moderatoren auf der digiKon
2
10 fragen und was meine Kolleginnen und Kollegen im
Chat? (Denkt immer daran, dass über den Chat und die
rund 400 teilnehmenden Firmen sehr wertvolle Impule
komen, die ihr ebenfalls für eure Zwecke nutzen solltet
Die Veranstaltung war dann für mich erfolgreich, wenn
ich ... (Auch hier der Tipp: Formuliere das wichtigste Takeaway
doch vorher anhand der Themen auf der digi-
Kon 10, - gilt auch für jedes andere Webinar etc.)
ACHT Marketing-Trends 2025
Für die Vorbereitung auf die digiKon 10, aber natürlich
auch für die wenigen anderen Freunde von DIE ACHT, die
nicht an der 10. Ausgabe unserer digitalen Immobilien-
konferenz teilnehmen werden, habe ich schon einmal
8 Marketing-Trends 2025 zusammengefasst und schicke
euch diese mit dieser Ausgabe von DIE ACHT zu.
Nutzt doch diese ACHT Themen für die Vorbereitung auf
euer Immobilienmarketing 2025 genauso wie für die Vorbereitung
auf die digiKon 10.
Hier die ACHT Trends IMMOBILIENMARKETING 2025
downloaden (KLICK).
Wie immer wünsche ich euch ein paar Anregungen aus
dieser Ausgabe von DIE ACHT, die euch zum Nachdenken
und Tun bringen.
Und natürlich freue ich mich, wenn wir uns am 5. und
6. November auf der 10. Ausgabe der digiKon 10 sehen.
Herzlich
Ihr Sven Johns
PS: Ich habe überlegt, ob ich zur digiKon 10 auch 10 Links zur
digiKon in diesen newsletter setze, habe mich dann aber für die
Einhaltung meiner CI-Linie von DIE ACHT entschieden und ACHT
bunte Links zur digiKon 10 in dieser Oktober-Ausgabe von DIE ACHT
gesetzt.
die acht.
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„
DANKE für die gute Resonanz auf den letzten Newsletter , die E-Mails
und Fragen im Nachhinein. Ich habe mich sehr gefreut. Falls Sie diese verpasst
haben, hier noch einmal die „ACHT Maklerpflichten“.
Sven Johns
„“
INHALT
1 PFLICHTEN
2 Unbedingt
3 nach
4 ENERGIEAUSWEIS
Die
DES IMMOBILIENMAKLERS SEITE 4
IST DAS IMPRESSUM NOCH RICHTIG?
prüfen! SEITE 6
Die
PFLICHTEN VON IMMOBILIENBÜROS
der DSGVO SEITE 8
GEG und
SEITE 10
5 Werbung
6 für
7 WpVERmG
8 Was
ABMAHNUNGEN VERMEIDEN
im Immobilienunternehmen SEITE 12
Übersicht
PFLICHTEN NACH GWG
Maklerbüros SEITE 14
TEXTFORM MAKLERVERTRAG
SEITE 16
WEITERBILDUNGSVERPFLICHTUNG
UND PFLICHTSCHULUNG
ist damit gemeint SEITE 18
RATGEBER
HEIZUNGSGESETZ
NEU ist unser (Carsten Nessler und ich) Ratgeber zum Heizungsgesetz, der jetzt als e-Book mit
einem Aktualisierungsservice und regelmäßigen Online-Updates fertig ist und den ihr sofort
bekommen könnt (www.heizungsgesetz-ebook.de).
„Alles zum aktuellen Heizungsgesetz (GEG)“ ist für alle, die sich mit Heizungen beschäftigen (müssen),
geschrieben und enthält auf knapp 250 Seiten alle Infos zu alten und neuen Heizungen, welche
Heizung wie lange weiter betrieben werden darf, wie die Nachrüstpflichten genau aussehen und ob es
einen Sanierungszwang gibt.
Wir haben eigene Kapital für Makler, WEG/Verwalter und Eigentümer und stellen auch verschiedene
Heiztechniken vor. Das gedruckte Buch wird etwa ab 20. Oktober 2024 verfügbar sein und kann auch
schon bestellt werden (KLICK hier für das gedruckte Buch).
3
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die acht.
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DIE
PFLICHTEN DES IMMOBILIENMAKLERS
Die Maklerpflichten aus dem Maklervertrag im Überblick
Der Maklervertrag führt zu Pflichten, die der Makelr gegenüber
seinem Auftraggeber hat. Diese Pflichten haben entscheidende
Auswirkungen auf das Expose, die Kaufpreisverhandlungen
und den Provisionsanspruch.
Wenn ein Maklerbüro eine Immobilie erfolgreich nachgewiesen
oder vermittelt hat, steht am Ende der Provisionsanspruch,
den das Maklerbüro dann berechnen kann.
Soweit – so richtig. Dennoch kommt es immer wieder vor,
dass ein Provisionsanspruch am Ende verloren geht, weil …
… weil z.B. falsche Angaben im Expose gemacht worden
sind
… weil z.B. Angaben im Expose ins Blaue hinein gemacht
worden sind
… weil sich das Maklerbüro bei den Exposeangaben nicht
auf die Angaben des Eigentümers hätte verlassen dürfen
… weil das Maklerbüro mögliche Zweifel an der Richtigkeit
der Angaben des Verkäufers nicht kenntlich gemacht hat
Verwirkung der Maklerprovision
Der Grund, warum der Provisionsanspruch trotz einer
erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlungsleistung verloren
gehen kann, liegt in § 654 BGB ziemlich verborgen
im Gesetz. Dort geht es um die Verwirkung der Maklerprovision.
Die Tatbestände, die zur Verwirkung der Provision
führen können, sind im einzelnen aber nicht im Gesetz
erklärt. Stattdessen schreibt das Gesetz ganz pauschal von
der Verwirkung der Provision.
Immer mehr Urteile zur Verwirkung
Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren immer
mehr Urteile zur Verwirkung der Provision gefällt. In
verschiedenen Fällen haben Maklerbüros nachträglich
ihren Provisionsanspruch verloren, weil die Gerichte den
Tatbestand der Verwirkung der Provision angewendet
haben. Das hängt auch mit der Bedeutung der Exposean-
gaben für die Kaufentscheidung von Kaufinteressenten
zusammen.
Ausschluss von Sachmängeln –
trotzdem keine Provision
Hier wird dem Maklerexpose eine spezielle Bedeutung beigemessen,
die schwerwiegende Folgen haben kann. Maklerbüros
sollten wissen, warum auch eine Klausel im
notariellen Kaufvertrag über den Ausschluss von Sachmängeln
an einer Immobilie trotzdem zur Rückabwicklung
eines Kaufvertrages und damit zum Fortfall des Provisionsanspruchs
führen kann.
Wann greift die Verwirkung ein?
Das OLG Düsseldorf hat dazu einmal in einer Entschei-
dung ausgeführt, dass ein Maklerbüro den Provisionsanspruch
verwirkt, wenn es sich der Provision unwürdig
erweist. Außerdem hat das Gericht festgehalten, dass die
Vorschrift des § 654 BGB Strafcharakter hat. Immobilienmakler
werden also bestraft, wenn sie gegen den Kern
des § 654 BGB verstoßen. Dieser Kern liegt darin, dass das
Maklerbüro die Nebenpflichten aus dem Maklervertrag
verletzt.
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die acht.
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Nebenpflichten Maklervertrag verletzt
Welche Nebenpflichten könnten verletzt sein? Als Nebenpflichten
aus einem Maklervertrag kommen
Treuepflichten, die sich direkt aus dem Maklervertrag
ergeben und bei der Tätigkeit für beide Seiten bedeuten,
dass identische Treuepflichten gegenüber dem Verkäufer
und gegenüber dem Käufer bestehen.
Aufklärungspflichten über entscheidungserhebliche
Umstände
Neutralitätspflicht
Unterlassungspflichten
in Betracht.
Die richtigen Exposeangaben als Folge der
Maklerpflichten aus dem Maklervertrag
Welche Pflichten haben Immobilienbüros bei der
Erstellung von Exposees und Angaben zu Immobilien?
Worüber muss ein Kaufpartei im Expose aufgeklärt
werden?
Welche Angaben sind zwingend erforderlich?
In welchen Fällen schulden Maklerbüros eigene Nachforschungen
und wann dürfen sich Maklerbüros auf die
Angaben des Verkäufers verlassen?
Gibt es „Pflichtangaben“ in Exposees (Spoiler: ja, die
gibt es!)
Welche Fälle zu den Exposeangaben hat die Rechtsprechung
schon entschieden?
Was sagt die Rechtsprechung zur Baujahrsangabe und
was machen Maklerbüros, wenn sie das Baujahr nicht
genau wissen?
Warum eine Haftungsfreizeichnungsklausel nicht
immer hilft und wie diese formuliert sein sollte
Wie können sich Immobilienbüros vor der Verwirkung
der Maklerprovision schützen?
Bezahlt die Vermögensschadenversicherung, wenn
ein Kunde die Verwirkung der Provision geltend
macht?
Senden Sie uns vorab Ihre Fragen zu den Exposeangaben
und die Fragen zu den Fällen, die Ihnen Kopfzerbrechen
bereiten.
Sie sind an der Datenschutz+Immobilien-Police
interessiert?
Dann klicken Sie bitte HIER und Sie kommen zu unserer
Buchungsseite (Webinare, Sprechstunden, Mustertexte,
Vorlagen, Videos, Rechtshotline).
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die acht.

IST DAS IMPRESSUM NOCH RICHTIG?
UNBEDINGT PRÜFEN!
Aufgrund neuer gesetzlicher Vorschriften kann es sein,
dass das Impressum auf Ihrer Webseite aktuell nicht
richtig ist. Deshalb sollten Sie das Impressum anhand unserer
Hinweise schnell überprüfen und anpassen.Die Pflichtangaben
im Impressum unbedingt richtig beachten.
Und: es werden viele Abmahnungen ausgesprochen, die
infolge unrichtiger Impressumsangaben ergeben.
Bestellen Sie unseren Ratgeber zum Wettbewerbsrecht in
Immobilienfirmen (KLICK hier).
Das Impressum auf Ihrer Webseite
ist wahrscheinlich falsch
Eine aktuelle Gesetzesänderung aus 2024 führt dazu, dass
die Betreiber von Webseiten unbedingt die Angaben in ihrem
Impressum der Webseite auf Richtigkeit überprüfen sollten.
Aktuelle Gesetzesänderung beachten
Aufgrund einer Gesetzesänderung müssen in vielen der
Impressumsangaben auf Webseiten Anpassungen vorgenommen
werden, damit das Impressum nicht als falsch
abgemahnt wird.
Pflichtangaben richtig? Pflichtangaben beachten!
Das Impressum ist der Ort, an dem alle Pflichtangaben des
Webseitenbetreibers zusammengefasst werden, damit Verbraucher
sich über diese Pflichtangaben informieren können.
Das Impressum hat also eine ganz wesentliche Funktion gegenüber
Verbrauchern und Webseitenbesuchern. § 5 DDG
ist die einschlägige Vorschrift, in der alle Pflichtangaben im
Impressum stehen.
Gegenstand von Abmahnungen
Aus diesem Grund sind die Pflichtangaben, die in einem Impressum
stehen müssen, auch immer wieder Gegenstand
von Abmahnungen. Sind die erforderlichen Pflichtangaben
nicht, nicht richtig oder nicht vollständig im Impressum enthalten
stellt dies den Tatbestand der Irreführung der Webseitenbesucher
dar. Aus diesem Grund können auch
Abmahnungen ausgesprochen werden.
6
Das TMG gibt es nicht mehr
Das TMG (Telemediengesetz) gibt es nicht mehr. In dem
bisherigen TMG waren aber die Pflichtangaben eines
Impressums geregelt. Der bisherige § 5 TMG hat alle bis-
herigen Pflichtangaben eines Impressums zusammengefasst.
Falsche Impressumsangabe
Aus diesem Grund steht in sehr vielen Impressumsangaben
auf Webseiten der Satz: „Pflichtangaben gem. § 5 TMG“.
Diese Angabe ist nun nicht mehr richtig. Das TMG ist außer
Kraft gesetzt worden. Stattdessen gilt nun seit Mai 2024 das
DDG.
Richtige Impressumsangabe
Die richtige Überschrift über ein Impressum lautet daher
nun:
die acht.
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Auszug aus der Broschüre
„Werbung in Immobilienunternehmen“
„Pflichtangaben gem. § 5 DDG“
Es ist aber auch richtig, die gesetzliche Vorschrift ganz wegzulassen
und stattdessen zu schreiben“
„Unsere Pflichtangaben“
Eine weitere Regelung beachten
Publikation
„Werbung in Immobilienunternehmen“
Für alle weiteren Themen rund um das Impressum, Pflichtangaben
und mögliche Abmahnungen gibt es nun die
Publikation „Werbung in Immobilienunternehmen“, in der
die wettbewerbsrechtlichen Sachverhalte anhand der Rechtsprechung
umfassend erläutert sind.
Schon vor einiger Zeit ist der Rundfunkstaatsvertrag außer
Kraft gesetzt worden. Auf vielen Webseiten steht aber noch:
„Verantwortlich gem. § 55 RStV“
Auch diese Formulierung ist nicht mehr richtig. Stattdessen
muss es lauten:
„Verantwortlich gem. § 16 MStV“
oder einfach nur
„Verantwortlich“
Die Publikation
„Werbung in Immobilienunternehmen“
hier bestellen (KLICK)
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die acht.

DIE
PFLICHTEN VON IMMOBILIENBÜROS
NACH DER DSGVO
Die DSGVO hält eine Vielzahl an Pflichten bereit, die in
den Unternehmen umgesetzt werden müssen. Ein
kleiner Überblick von datenschutz.immobilien
Die Verarbeitung personenbezogener Daten ist die Grundlage
des Geschäftsmodells der allermeisten Unternehmen.
Kundendaten werden in den Immobilienfirmen genauso
verarbeitet, wie Interessentendaten oder die Daten der Mitarbeitenden.
Die DSGVO stellt für die Verarbeitung der personenbezogenen
Daten das Regelwerk, an das sich
Unternehmen halten müssen.
Die beiden ersten Definitionen des Art. 4 DSGVO legen
zum einen fest, welche Daten als personenbezogene Daten
einzustufen sind und was die „Verarbeitung“ von Daten
bedeutet.
„personenbezogene Daten“ alle Informationen, die
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sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natür-
liche Person (im Folgenden „betroffene Person“) beziehen;
als identifizierbar wird eine natürliche Person angesehen,
die direkt oder indirekt, insbesondere mittels
Zuordnung zu einer Kennung wie einem Namen, zu
einer Kennnummer, zu Standortdaten, zu einer Online-
Kennung oder zu einem oder mehreren besonderen
Merkmalen, die Ausdruck der physischen, physiologischen,
genetischen, psychischen, wirtschaftlichen, kulturellen
oder sozialen Identität dieser natürlichen
Person sind, identifiziert werden kann;
„Verarbeitung“ jeden mit oder ohne Hilfe automatisierter
Verfahren ausgeführten Vorgang oder jede solche
Vorgangsreihe im Zusammenhang mit personenbezogenen
Daten wie das Erheben, das Erfassen, die Organisation,
das Ordnen, die Speicherung, die Anpassung
oder Veränderung, das Auslesen, das Abfragen, die Verwendung,
die Offenlegung durch Übermittlung, Verbreitung
oder eine andere Form der Bereitstellung, den
Abgleich oder die Verknüpfung, die Einschränkung, das
Löschen oder die Vernichtung.
Unsere Veranstaltung Jahresschulung DSGVO
finden Sie hier (KLICK).
Grundsätze der Verarbeitung von Daten
Die in der DSGVO festgelegten Grundsätze für die Verarbeitung
von Daten in den Unternehmen sind die Grundlage
für die daraus folgenden Rechte der betroffenen
Personen und die Pflichten der Unternehmen.
Art 5 DSGVO lautet:
Personenbezogene Daten müssen
auf rechtmäßige Weise, nach Treu und Glauben und in
einer für die betroffene Person nachvollziehbaren
Weise verarbeitet werden („Rechtmäßigkeit, Verarbeitung
nach Treu und Glauben, Transparenz“);
für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben
werden und dürfen nicht in einer mit diesen Zwecken
nicht zu vereinbarenden Weise weiterverarbeitet
werden; (…) („Zweckbindung“);
dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das
für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt
sein („Datenminimierung“);
sachlich richtig und erforderlichenfalls auf dem neuesten
Stand sein; es sind alle angemessenen Maßnahmen
zu treffen, damit personenbezogene Daten, die im
Hinblick auf die Zwecke ihrer Verarbeitung unrichtig
sind, unverzüglich gelöscht oder berichtigt werden
(„Richtigkeit“);
die acht.
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in einer Form gespeichert werden, die die Identifizierung
der betroffenen Personen nur so lange ermöglicht,
wie es für die Zwecke, für die sie verarbeitet werden,
erforderlich ist; (…) („Speicherbegrenzung“);
in einer Weise verarbeitet werden, die eine angemessene
Sicherheit der personenbezogenen Daten gewährleistet,
einschließlich Schutz vor unbefugter oder
unrechtmäßiger Verarbeitung und vor unbeabsichtigtem
Verlust, unbeabsichtigter Zerstörung oder unbeabsichtigter
Schädigung durch geeignete technische
und organisatorische Maßnahmen („Integrität und Vertraulichkeit“);
Der Verantwortliche ist für die Einhaltung des Absatzes 1
verantwortlich und muss dessen Einhaltung nachweisen
können („Rechenschaftspflicht“).
Die Rechte der betroffenen Personen
Auskunft gem. Art. 15 DSGVO über die zu der Person
gespeicherten Daten in Form von aussagekräftigen Informationen
zu den Einzelheiten der Verarbeitung sowie
eine Kopie Ihrer Daten;
Berichtigung gem. Art. 16 DSGVO von unrichtigen oder
unvollständigen Daten
Löschung gem. Art. 17 DSGVO der gespeicherten Daten,
soweit die Verarbeitung nicht zur Ausübung des Rechts
auf freie Meinungsäußerung und Information, zur Erfüllung
einer rechtlichen Verpflichtung, aus Gründen des öffentlichen
Interesses oder zur Geltendmachung, Ausübung
oder Verteidigung von Rechtsansprüchen erforderlich ist
Einschränkung der Verarbeitung gem. Art. 18 DSGVO
Datenübertragbarkeit gem. Art. 20 DSGVO
Widerspruch gem. Art. 21 DSGVO gegen die Verarbeitung
der personenbezogenen Daten, soweit diese auf Grundlage
des Art. 6 Abs. 1 lit. e, f DSGVO erfolgt und dafür
Gründe vorliegen
Widerruf gem. Art. 7 Abs. 3 DSGVO einer erteilten Einwilligung
mit Wirkung für die Zukunft.
Beschwerde gem. Art. 77 DSGVO bei einer Aufsichtsbehörde
Die Pflichten der Unternehmen nach der DSGVO
Die wichtigsten Pflichten für Unternehmen aus der DSGVO
sind:
Pflicht zur Verarbeitung von Daten, die rechtmäßig
erlangt sind (Verarbeitung von Daten nur bei Vertrag,
gesetzl. Grundlage oder Einwilligung Kunden – Art 6 und
7 DS-GVO
Informationspflicht bei Datenerhebung – Art 13 DS-GVO
durch Übermittlung von Datenschutzhinweisen bei Beginn
der Verarbeitung
Erfüllung der Kundenrechte auf Auskunft etc. –
Art 15 DS-GVO
Pflicht zur Berichtigung der verarbeiteten Daten –
Art 16 DS-GVO
Pflicht zur Löschung von Daten, nicht nur nach Aufforderung
durch betroffene Personen – Art 17 DS-GVO
Pflicht zur Beachtung des Widerspruchs gegen die Verarbeitung
– Art. 21 DSGVO
Rechenschaftspflicht gem. Art. 5 Abs. 2 DSGVO über die
Einhaltung der DSGVO und den jederzeitigen Nachweis
über die Einhaltung der Grundsätze der DSGVO im Sinn
des Art 5 DSGVO
Schaffung eines angemessenen Sicherheitsniveaus bei
der Verarbeitung von Daten nach Art 32 DSGVO
Schulung aller Mitarbeitenden gem. Art. 32 DSGVO
(sowohl bei Neubeginn von Mitarbeitenden als auch laufend)
Pflicht zur Erstellung von Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten
(Art. 30 DSGVO), Löschkonzept, Technische
und organisatorische Maßnahmen (Art 32 DSGVO),
Abschluss von Auftragsverarbeitungsverträgen
(Art. 28 DSGVO), Verträgen über die gemeinsame Verantwortlichkeit
(Art 26 DSGVO)
Einhaltung der datenschutzrechlichen Regeln auch gegenüber
Mitarbeitenden (Grundsätze gem. Art 5 DSGVO
und § 26 BDSG)
Bestellung Datenschutzbeauftragter – Art. 37/38/39
DS-GVO – mehr Informationen dazu hier (KLICK)
Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen – Art. 33
DS-GVO
Insgesamt sieht die DSGVO mehr als 60 einzelne Verpflichtungen
vor. Diese Auflistung umfasst die wesentlichen
Pflichten, die Sie unbedingt einhalten sollten und deren
Einhaltung sich durch die bei Ihnen im unternehmen vorhandenen
Unterlagen widerspiegeln sollte.
Wenn Sie zu den WESENTLICHEN PFLICHTEN AUS DER DSGVO für ihr Unternehmen eine digitale Schulung besuchen
wollen, empfehlen wir Ihnen unser Webinar „JAHRESSCHULUNG DSGVO“, das wir 4x im Jahr anbieten. Sie finden die
aktuellen Termine und die Anmeldung hier (KLICK).
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10/24
die acht.

GEG UND ENERGIEAUSWEIS
„Alles zum aktuellen Heizungsgesetz
(GEG)“ ist für alle, die sich mit Heizungen
beschäftigen (müssen), geschrieben und
enthält auf knapp 250 Seiten alle Infos zu
alten und neuen Heizungen, welche
Heizung wie lange weiter betrieben
werden darf, wie die Nachrüstpflichten
genau aussehen und ob es einen Sanierungszwang
gibt.
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das Sie sehr gern in Ihren Exposees
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können.
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Johns Datenschutz GmbH, An der Kolonnade 11, 10117 Berlin, www.datenschutz.immobilien,
office@datenschutz.immobilien, HRB 197324B, GF: Andrea Johns, DIE ACHT 03-2023

ABMAHNUNGEN VERMEIDEN
WERBUNG IM IMMOBILIENUNTERNEHMEN
Aus dem UWG folgen bestimmte Pflichten. Werden
diese nicht eingehalten, kann eine Abmahnung ergehen.
Wie Sie sich besser vor Abmahnungen schützen können,
lernen Sie in diesem Beitrag und aus unserer neuen
Publikation – unbedingt zu empfehlen.
Welche Pflichten enthält eigentlich
das UWG genau?
Das UWG dient dem Schutz der Mitbewerber, der Verbraucher
sowie der sonstigen Marktteilnehmer vor unlauteren
geschäftlichen Handlungen. Es schützt zugleich das Interesse
der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb.
So regelt § 1 UWG den Anwendungsbereich des
Gesetzes.
Pflichten aus dem UWG
Die wichtigste Pflicht aus dem UWG folgt aus § 3 UWG,
dem Verbot unlauterer geschäftlicher Handlungen. Diese
„sind unlauter, wenn sie nicht der unternehmerischen
Sorgfalt entsprechen und dazu geeignet sind, das wirtschaftliche
Verhalten des Verbrauchers wesentlich zu beeinflussen.“
(Zitat aus § 3 UWG).
Ergänzt wird diese wesentliche Verpflichtung durch
die Verpflichtung, bei der Werbung geltende Gesetze zu
beachten („Rechtsbruch„, § 3 a UWG),
den Mitbewerberschutz und die Verpflichtung, den Mitbewerb
durch die eigene Werbung und das Auftreten am
Markt nicht zu behindern (§ 4 UWG),
das Verbot aggressiver geschäftlicher Handlungen aus
§ 4a UWG,
128
die Pflicht, irreführende geschäftliche Handlungen
oder Werbung zu unterlassen (§ 7 UWG), was vor allem
unwahre oder irreführende Angaben in der Werbung
meint,
das Verbot unzumutbarer Belästigung (§ 7 UWG) und
die Pflicht vor Telefonwerbung eine Einwilligung einzuholen
(§ 7 a UWG).
Die Durchsetzung der Pflichten und gesetzlichen Verbote
aus dem UWG kann durch die Verhängung von Bußgeldern
oder durch die Abmahnung eines Mitbewerbers oder einer
Wettbewerbsorganisation erfolgen.
Ergänzung durch Pflichten aus der
Preisangabenverordnung
Gesamtpreisangabe, § 3 PreisAngVO
Preisverzeichnis vorhalten, § 12 PreisAngVO
Sowie die weiteren Pflichten, die sich daraus ergeben.
Abmahnungen? – wie blöd und oft auch vermeidbar
Abmahnungen von Immobilienbüros wegen nicht vollständiger
Energieausweis- oder Impressumsangaben oder Abmahnungen
wegen unzulässiger Werbeaussagen kommen
sehr häufig vor.
Was ist eine Abmahnung?
Was ist eine Abmahnung? Mit einer Abmahnung fordert ein
Wettbewerber oder eine Abmahninstitution bzw. ein Wettbewerbsverein
ein Unternehmen auf, eine nicht zulässige
werbliche Aussage in Zukunft zu unterlassen und diese
nicht zu wiederholen.
die acht.
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Damit diese Unterlassung auch wirksam durchgesetzt
wird, verbinden die abmahnenden Einrichtungen die
Abmahnung in der Regel mit eienr strafbewehrten Unterlassungserklärung,
mit der sich das Unternehmen zur
Bezahlung einer Vertragsstrafe verpflichtetr wenn die unzulässige
Werbung dennoch wiederholt wird.
Es wird teuer
Daran können Sie schon erkennen, dass es teuer werden
kann. Die Kosten für eine Abmahnung betragen je nach
Fall zwischen 250,- EUR netto und – sofern die Abmahnung
von Wettbewerbern über eine Anwaltskanzlei erfolgt –
auch bios zu 1.500,- EUR netto.
Wenn eine Unterlassungserklärung abgegeben wird und
die unzulässige Werbung dennoch – oft aus Unachtsamkeit
– wiederholt wird, wird die versprochene Vertragsstrafe
fällig. Vertragsstrafenforderungen betragen oft
zwischen 1.000,- EUR und 3.000,- EUR für jeden Fall der
Wiederholung.
Abmahungen vermeiden
Deshalb ist es so wichtig, dass Abmahnungen vermieden
werden. Die einzige Möglichkeit, eine Abmahnung zu vermeiden,
ist, keinen wettbewerbsrechtlichen Verstoß zu
begehen.
Viele Immobilienbüros sind schon von Abmahnungen
betroffen gewesen.
Das nervt, oder?
Hier das e-Book direkt bestellen (KLICK)
Neue Publikation –
E-Book mit Aktualisierungs-Service
Die vielen Anfragen zu Abmahnungen und wie eine
Werbung richtig gestaltet werden sollte, die ich in der
anwaltlichen Beratungspraxis bekomme, haben nun zur
Veröffentlichung des gerade in der Fertigstellung befind-
lichen E-Books rund um die „Werbung in Immobilien-
unternehmen“ geführt.
Fragen stellen in den Sprechstunden.
Nutzt deshalb das neue E-Book und die Möglichkeit, während
der Sprechstunden zur Immobilienwerbung eure Fragen
rund um die Immobilienwerbung zu stellen.
Inhalt
Ich habe in dem E-Book zusammengefasst:
Spitzenstellungswerbung (beste, höchste, größte, Nr. 1,
Marktführer usw.)
Werbung mit Provisionsangaben
Preisangaben in der Immobilienwerbung
Social Media
Bewertungen
Werbung mit Auszeichnungen und Gütesiegeln
Fotos
Was im Exposé abgemahnt wird
Pflichtangaben zum energetischen Zustand der Immobilie
Pflichtangaben Impressum
Webseite
Datenschutz
Die Publikation wird ergänzt durch verschiedene Checklisten
und vielen Beispielen unerlaubter Werbung und viele
Bildbeispiele und Grafiken.
Das e-Book hat insgesamt 185 Seiten und wird als pdf/
E-Book verschickt. Damit kann ich jederzeit auf aktuelle
Urteile und neue Entwicklungen, Gesetzesänderungen
oder neu hinzu kommende Abmahntatbestände eingehen
und die erforderlichen
Anpassungen
vornehmen.
Wie bei dem Vertragspaket kommt dieses E-Book auch
mit einem Aktualisierungs-Service und mit Terminen für
Sprechstunden rund um die richtige Immobilienwerbung.
Auch auf der digiKon 9.0 im Mai 2024 spielte das Thema
Abmahnungen und Vertragsstrafen eine große Rolle.
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Termine Sprechstunden:
Der nächste Termin für die Sprechstunden ist am
Montag, 28.10.2024 um 10.00 Uhr
die acht.
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Bild: © Oleg - stock.adobe.com
ÜBERSICHT ÜBER
PFLICHTEN NACH GWG
FÜR MAKLERBÜROS
Die Pflichten im Zusammenhang mit der Identifizierung,
der Dokumentation, den internen Sicherungsmaßnahmen
und Verdachtsmeldungen haben wir in dieser Aufstellung
direkt aus dem GwG abgeleitet. Schauen Sie einmal
herein.
Dokumentation
Abgabe von Verdachtsmeldungen, § 43 GwG
Mitwirkung bei Untersuchungen
Angaben im Transparenzregister
Angaben bei der FIU
Alle Immobilienmakler und Maklerbüros sind besonders Verpflcihtete
nach dem GwG und müssen deshalb die Pflichten
aus dem GwG einhalten.
In § 56 GwG sind die einzelnen Bußgeldtatbestände aufgelistet,
die zu einem Bußgeld nach GwG führen können.
Diese Liste kann aber umgekehrt als Anleitung dafür verwendet
werden, welche Pflichten nach dem GwG für Maklerbüros
bestehen und wie diese Pflichten im eigenen Büro am
besten umgesetzt werden.
Die Pflichten nach GwG für Immobilienmakler
Die Pflichten nach GwG setzen sich zusammen aus
Erstellung einer Risikoanalyse, § 5 GwG
Einhaltung der internen Sicherungsmaßnahmen, § 6 GwG
Schulungspflichten, § 6 GwG – alle Makler müssen sich in
Sachen GwG regelmäßig fortbilden
Zuverlässigkeit
Prozesse definieren
Erfüllen der Sorgfaltspflichten und besonderen Sorgfaltspflichten,
§ 11 und § 15 GwG
Identifikation (handelnde Personen, wirtschaftlich
Berechtigte)
Die Übersicht der Pflichten aus § 56 GwG:
Ein Auszug aus dem GwG als Liste der Pflichten (für diese
Liste haben wir den Gesetzestext abgewandelt. Die Nummerierungen
zu Beginn jedes Punktes entsprechen nicht
der Vorschrift des § 56 GwG. Im Originalgesetzestext ist
zusätzlich aufgenommen, als welchem Paragrafen des GwG
die Verpflichtung abgeleitet wird. Diese Paragrafen haben
wir für die bessere Lesbarkeit in dieser Auflistung weggelassen).
56 GwG (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich
oder leichtfertig
Risiken nicht ermittelt oder nicht bewertet,
die Risikoanalyse nicht dokumentiert oder regelmäßig
überprüft und gegebenenfalls aktualisiert,
keine angemessenen geschäfts- und kundenbezogenen
internen Sicherungsmaßnahmen schafft oder die Funktionsfähigkeit
der Sicherungsmaßnahmen nicht überwacht
oder wer geschäfts- und kundenbezogene interne Sicherungsmaßnahmen
nicht regelmäßig oder nicht bei Bedarf
aktualisiert,
eine Angabe, eine Information, Ergebnisse der Untersuchung,
Erwägungsgründe oder eine nachvollziehbare
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die acht.
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Begründung des Bewertungsergebnisses nicht, nicht
richtig oder nicht vollständig aufzeichnet oder aufbewahrt,
eine Aufzeichnung oder einen sonstigen Beleg nicht fünf
Jahre aufbewahrt,
keine gruppenweit einheitlichen Vorkehrungen, Verfahren
und Maßnahmen schafft,
nicht die wirksame Umsetzung der gruppenweit einheitlichen
Pflichten und Maßnahmen sicherstellt,
eine Identifizierung des Vertragspartners oder einer für den
Vertragspartner auftretenden Person nicht, nicht richtig,
nicht vollständig oder nicht in der vorgeschriebenen Weise
vornimmt oder nicht prüft, ob die für den Vertragspartner
auftretende Person hierzu berechtigt ist,
nicht prüft, ob der Vertragspartner für einen wirtschaftlich
Berechtigten handelt,
den wirtschaftlich Berechtigten nicht identifiziert,
keine Informationen über den Zweck und die angestrebte
Art der Geschäftsbeziehung einholt oder diese Informationen
nicht bewertet,
nicht oder nicht richtig feststellt, ob es sich bei dem Vertragspartner
oder bei dem wirtschaftlich Berechtigten um
eine politisch exponierte Person, um ein Familienmitglied
oder um eine bekanntermaßen nahestehende Person handelt,
die Geschäftsbeziehung, einschließlich der in ihrem Verlauf
durchgeführten Transaktionen, nicht oder nicht richtig kontinuierlich
überwacht,
den konkreten Umfang der allgemeinen Sorgfaltspflichten
nicht entsprechend dem jeweiligen Risiko der Geldwäsche
oder Terrorismusfinanzierung bestimmt,
nicht darlegt, dass der Umfang der von ihm getroffenen
Maßnahmen im Hinblick auf die Risiken der Geldwäsche
und der Terrorismusfinanzierung als angemessen anzusehen
ist,
den Sorgfaltspflichten nicht nachkommt,
die Geschäftsbeziehung begründet, fortsetzt, sie nicht
kündigt oder nicht auf andere Weise beendet oder die
Transaktion durchführt,
Vertragspartner, für diese auftretenden Personen oder wirtschaftlich
Berechtigte nicht rechtzeitig identifiziert,
die Vertragsparteien für diese auftretende Personen oder
wirtschaftlich Berechtigte nicht oder nicht rechtzeitig identifiziert,
keine erneute Identifizierung durchführt,
die Angaben nicht oder nicht vollständig erhebt,
zur Feststellung der Identität des wirtschaftlich Berechtigten
dessen Namen nicht erhebt,
nicht die Überprüfung von Transaktionen und die
Überwachung von Geschäftsbeziehungen in einem
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Umfang sicherstellt, der es ermöglicht, ungewöhnliche
oder verdächtige Transaktionen zu erkennen und zu melden,
keine verstärkten Sorgfaltspflichten erfüllt,
vor der Begründung oder Fortführung einer Geschäftsbeziehung
nicht die Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene
einholt,
die Geschäftsbeziehung keiner verstärkten kontinuier-
lichen Überwachung unterzieht,
nicht die Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene
einholt,
die Verantwortlichkeiten nicht festlegt oder nicht dokumentiert,
die Erfüllung der Sorgfaltspflichten durch einen Dritten
ausführen lässt, der in einem Drittstaat mit hohem Risiko
ansässig ist,
ohne von der mitteilungspflichtigen Vereinigung dazu
ermächtigt worden zu sein, der registerführenden Stelle
Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten zur Eintragung
in das Transparenzregister elektronisch mitteilt,
die Einsichtnahme in das Transparenzregister unter Vorspiegelung
falscher Tatsachen erschleicht oder sich auf
sonstige Weise widerrechtlich Zugriff auf das Transparenzregister
verschafft,
eine Meldung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder
nicht rechtzeitig abgibt,
die Meldung nicht unverzüglich nachholt
ferner den Vertragspartner, den Auftraggeber oder einen
Dritten von einer Untersuchung in Kenntnis setzt.
Melden Sie sich zu unserem Webinar zum GwG an –
Nächste Termine: 16.09.2024 um 16.00 Uhr und am
27.11.2024 um 13.00 Uhr
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10/24

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Das neue
Vertragspaket Vermietung
ist fertig
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Ihnen bislang?
Im neuen Vertragspaket
Vermietung finden Sie die
Makleraufträge für das Vermietungsgeschäft
Wohnen
und Gewerbe, verschiedene
Übergabeprotokolle und
weitere Vorlagen rund um das
Vermietungsgeschäft für
Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen,
Maklerbüros usw.
Insgesamt 22 verschiedene
Vorlagen, auch zur Besichtigung
und zum Datenschutz,
finden Sie in dem neuen
Vertragspaket.
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informieren möchten und das Paket bestellen wollen
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WEITERBILDUNGSVERPFLICHTUNG UND PFLICHTSCHULUNGEN
WAS IST DAMIT GEMEINT
Die Weiterbildungsverpflichtung trifft alle Immobilienmakler
und Wohnimmobilienverwalter für 20 Stunden
in drei Jahren. Und dann müssen bestimmte Themen zusätzlich
einmal im Jahr als Pflichtschulung geschult werden. Wir
zeigen Ihnen, was gemeint ist.
Nach § 34 c Gewerbeordnung und nach § 15 b MaBV müssen
Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine
bestimmte Stundenanzahl im Jahr an Weiterbildung belegen.
20 Stunden in drei Jahren Weiterbildungsverpflichtung
Die Weiterbildungsverpflichtung summiert sich auf 20 nachgewiesene
Stunden in drei Jahren. Ob die Stunden in einem
Jahr oder auf alle drei Jahre gleichmäßig verteilt werden,
interessiert den Gesetzgeber und die Aufsichtsbehörden
dabei nicht. Am Ende des Jahre 2024 müssen alle Immo-
bilienmakler und Wohnimmobilienverwalter wieder die Einhaltung
der Weiterbildungsverpflichtung nachweisen. Makler
und Verwalter, die in den Jahren 2022, 2023 und 2024 tätig
gewesen sind, müssen für diese drei Jahre insgesamt
20 Stunden Weiterbildung nachweisen können.
20 plus 20 Stunden für Makler und Verwalter
Wichtig ist für alle Inhaber einer doppelten Gewerbeerlaubnis
nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 und nach Nr. 4 GewO, dass diese
eine doppelte Weiterbildung von 20 plus 20 Stunden trifft.
Das gilt auch für MitarbeiterInnen eines Büros die für die
Abteilung Makler und die Abteilung Verwaltung tätig sind.
Sie benötigen noch schnell 10 Stunden in 2024?
Dann melden Sie sich für die digiKon 10 am 05. und
06.11.2024 an. Sie erhalten 10 Stunden Weiterbildung zu verschiedenen
Themen der digitalen Immobilienvermarktung
bescheinigt. (Anmeldung KLICK hier).
Wer prüft die Weiterbildungsverpflichtung? –
Gewerbeaufsicht
Die Gewerbeaufsichtsämter (teilweise IHKen, auf die diese
Aufsicht in den Bundesländern übertragen worden ist)
führen die Aufsicht über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung.
Am Ende des Jahres 2024 können die Aufsichtsbehörden
demnach die Immobilienfirmen anschreiben
und den Nachweis der Weiterbildung anfordern.
Welche Fortbildung benötigen MitarbeiterInnen?
Nach der MaBV müssen auch alle MitarbeiterInnen in Makler
und/oder Verwalterbüros, die berufsnahe Tätigkeiten ausüben,
die gleiche Weiterbildungsverpflichtung erfüllen, wie
die FirmeninhaberInnen oder Inhaber des § 34c. Demnach
müssen auch MitarbeiterInnen 20 Stunden Weiterbildung in
drei Jahren belegen können. Die Geschäftsleitung ist verantwortlich,
dass auch dieser Teil der Weiterbildungsverpflichtung
eingehalten wird.
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Pflichtschulungen
Neben der Verpflichtung zur Weiterbildung sehen zwei
Spezialgesetze eine jährliche Unterweisung von allen MitarbeiterInnen
eines Immobilienbüros vor.
Nach der DSGVO muss einmal im Jahr eine Unterweise
aller MitarbeiterInnen im Datenschutz erfolgen. Diese Verpflichtung
gilt unabhängig von der Größe der Immobilienfimen,
also auch für Einzelfirmen. Diese Regelung gilt für
Immobilienmakler und Verwalter. Diese Verpflichtung folgt
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aus Art 32 DSGVO, in der es um die Schaffung eines geeigneten
Sicherheitsniveaus für die Verarbeitung personenbezogener
Daten in den Firmen geht.
Nach dem GwG müssen zudem alle Maklerbüros einmal
im Jahr alle MitarbeiterInnen im GwG unterweisen und
einen Nachweis über diese Unterweisung führen. Die
Schulungspflicht folgt aus § 6 Absatz 2 GwG.
Angebote für Pflichtschulungen
Die Datenschutz+Immobilien-Police bietet Webinare zur
Durchführung der Pflichtschulungen für MitarbeiterInnen in
Immobilienbüros an.
16.09.2024: Jahresschulung GwG – Informationen und
Anmeldung hier (bitte klicken) – mit Lernerfolgskontrolle
13.09.2024: Jahresschulung DSGVO – Information und
Anmeldung hier (bitte klicken) – mit Lernerfolgskontrolle
Wer prüft die Einhaltung der Pflichtschulung? (Aufsicht
GwG oder DSGVO)
Anders als bei der Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung
müssen die Pflichtschulungen im GwG oder in der
DSGVO nicht gegenüber dem Gewerbeaufsichtsamt nachgewiesen
werden.
Das bedeutet, dass
die Aufsicht Geldwäsche in den einzelnen Bundesländern
von den Immobilienmaklern bei den Stichprobenprüfungen
oft auch den Nachweis der Schulung aller MitarbeiterInnen
im GwG verlangt
die Aufsicht DSGVO die regelmäßige Unterweisung der
MitarbeiterInnen im Datenschutz abfragen kann, wenn
eine Beschwerde eines Kunden vorliegt und ein Verschulden
im Unternehmen durch Bearbeitung von MitarbeiterInnen
geprüft wird.
Empfehlung: Schulung GwG und DSGVO einmal im Jahr
Immobilienfirmen sollten daher in ihrer Weiterbildung einmal
im Jahr eine Schulung zum GwG und einmal im Jahr eine
Schulung zur DSGVO einbauen. Diese Stunden, die dort geleistet
werden, dienen einerseits dem Nachweis gegenüber
den Spezial-Aufsichtsbehörden und andererseits dem Nachweis
im Rahmen der Weiterbildungsverpflichtung.
Die Schulungen können als Inhouse- Schulungen, durch
Besuch einer Präsenz-Veranstaltung oder durch ein Webinar
abgeleistet werden, wenn bei dem Webinar auch eine Lernerfolgskontrolle
durchgeführt wird (sog. begleitetes Selbststudium
mit nachgewiesener Lernerfolgskontrolle).
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(alle Termine sind direkt verlinkt)
UNSERE TERMINE IM OKTOBER 2024 UND DARÜBER HINAUS
15.10.2024 - BERLIN-BRANDENBURGER IMMOBILIENTAG DES IVD
WIR SEHEN UNS DORT
18.10.2024 - SPRECHSTUNDE VERTRAGSPAKET
22.10.2024 - WEBINAR „INFOPFLICHTEN UND AUSKUNFTSANSPRUCH“
28.10.2024 - SPRECHSTUNDE IMMOBILIENWERBUNG
30.10.2024 - ERSTE VERANSTALTUNG "HEIZUNGSGESETZ"
04.11.2024 - WEBINAR „LÖSCHUNG VON KUNDENDATEN UND
LÖSCHKONZEPT“
05./06.11.2024 - DIE digiKonREAL 10
21.11.2024 - UPDATE GAMECHANGER ENERGIEWENDE
HALBTÄGIG ZUM GEG
27.11.2024 - JAHRESSCHULUNG GWG
03.12.2024 - WEBINAR „CYBERSICHERHEIT“
Die Termine der Datenschutz+Immobilien-Police 2024
sowie das Eventbook 2024 finden Sie Hier (Klick).
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PARTNER RECHTSANWALTSKANZLEI:
Die nächste Ausgabe
von „Die ACHT“
erscheint am
8. November 2024
um 8.
Anregungen, Fragen, Kritik bitte an Sven Johns unter office@datenschutz.immobilien . Wenn Sie einen Auszug aus
dem Newsletter gern für eigene Zwecke nutzen möchten, schreiben Sie uns bitte ebenfalls eine Mail. Wir erlauben
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Grafik
Angelika Lomitschka
Verbraucherinformation:
Online-Streitbeilegung gem. Art. 14 Abs. 1 ODR-VO: Die Europäische
Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung bereit:
https://ec.europa.eu/consumers/odr
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