immobilia 2025/02 - SVIT
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SCHWEIZ
# 02 — FEBRUAR 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
IMMOBILIA
Swiss Real
Estate Forum
26. – 27.06.2025
FOKUS
FLAVIO
PETRAGLIO
IM INTERVIEW
04
POLITIK
BS: MIETER
SCHUTZ ALS
BUMERANG
10
WIRTSCHAFT
BAULAND
UM LEGUNGEN
12
BAU & HAUS
THERMISCHE
SPEICHER
FASSADEN
34
AREAL- UND STANDORT-
ENTWICKLUNG
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
SELDWYLA LIEGT
IN WINTERTHUR
Man kann es sich nur mit fortschreitendem Realitätsverlust
erklären: Der Stadtrat von Winterthur
schreibt in seiner Vorlage für die Teilrevision der
Bau- und Zonenordnung je nach Zone eine Grünflächenziffer
von 55% bis 65% in Wohnzonen vor.
Die Grünflächenziffer ersetzt im Rahmen der Baubegriffsharmonisierung
die bisherige Freiflächenziffer
und bestimmt den Anteil an Grünfläche, die
auf einem Grundstück mindestens erhalten bleiben
muss. Ausnützungsreserven würden mit dem
vorgesehenen Umfang der Grünflächen auf einen
Schlag vernichtet und die Innenverdichtung verhindert.
Folgerichtig hat eine breite Allianz aus den
Gemeinderatsfraktionen FDP, Die Mitte, EVP, GLP
SVP und – notabene – Grüne den sofortigen Rückzug
dieser Bestimmung gefordert.
DAS GEGENTEIL
VON GUT IST
GUT GEMEINT.
Projektentwicklung
macht aus Visionen
Renditeobjekte.
ANDREAS INGOLD
Der unreflektierte Vollzugswille des Stadtrats
bezieht sich auf das revidierte kantonale Planungsund
Baugesetz, das neu in § 238a die Begrünung der
Gebäudeumgebung umfassend um- und primär vorschreibt.
Den Gemeinden stünde es frei, ob sie eine
Grünflächenziffer einführen wollen. Mehr als die
Hälfte der Kommunen, welche die Begriffsharmonisierung
bereits umgesetzt haben, haben nun aber
eine Grünflächenziffer festgelegt.
Das Vorgehen der Winterthurer Exekutive wiederholt
sich schweizweit auf allen Ebenen – prominente
Beispiele sind ISOS oder das Raumkonzept,
das gegenwärtig zur Vernehmlassung aufliegt. Obwohl
nicht absolut gültig (ISOS) oder sogar unverbindlich
(Konzepte), werden sie von Ämtern und
Exekutiven buchstabengetreu und willfährig umgesetzt
und als sakrosankt übernommen. Das ist
brandgefährlich. Nehmen wir das Beispiel ISOS:
Grundsätzlich ist eine Güterabwägung bei Bauvorhaben
vorgesehen. In der Realität wird die Inventarisierung
aber über alle anderen Kriterien gestellt.
Bautreuhand
Wenn findige Köpfe aus unterschiedlichen Disziplinen des
Bau- und Immobilienbereichs zusammenspannen, entstehen
Projekte, die am Markt gefragt sind. Projektentwicklung
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2
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 02 FEBRUAR 2025
FOKUS
10
IMMOBILIENPOLITIK
MIETERSCHUTZ
ALS BUMERANG
SEIT DEM INKRAFTTRETEN DER WOHNSCHUTZ-
VERORDNUNG IM KANTON BASEL-STADT IST DIE
ZAHL DER BAUGESUCHE FÜR DEN WOHNUNGSBAU
MASSIV ZURÜCK GEGANGEN.
12
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BAULANDUMLEGUNGEN
BAULANDUMLEGUNGEN SIND EIN PROBATES,
ABER NOCH ZU SELTEN ANGEWANDTES
INSTRUMENT, UM DIE INNENENTWICKLUNG ZU
ERMÖGLICHEN.
34
BAU & HAUS
NACH DER SONNE
GEBAUT
THERMISCHE SPEICHERFASSADEN NEHMEN TAGS-
ÜBER SOLARE ENERGIE AUF, DIE IN DER NACHT
WIEDER NACH AUSSEN ABGEGEBEN WIRD.
04 «SAN BERNARDINO IST EIN GLÜCKSFALL»
Flavio Petraglio ist CEO der Artisa Group und verantwortlich für die
Realisierung des Projekts «San Bernardino Swiss Alps».
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 AREALENTWICKLUNG: TIEFER LEERSTAND, MEHR DRUCK
Weil an zentralen Lagen zu wenig gebaut wird, nimmt die Wohnungsknappheit
zu. Zusätzliche Mietregulierungen bekämpfen die Symptome,
nicht aber die Ursachen.
16 AREALENTWICKLUNG: SPORTZENTRUM OERLIKON
Beim Zürcher Hallenstadion soll in den nächsten zehn Jahren das neue Sportzentrum
Oerlikon entstehen. Auf 100 000 qm schafft die Stadt den dringend
benötigten Raum für die wachsende, zunehmend aktive Bevölkerung.
18 BEZAHLBARES WOHNEN FORDERT EINEN TRIBUT
Wenn Städte Bauland an Bau genossenschaften verkaufen oder im Baurecht
abgeben, wird dafür häufig ein tieferer Wert eingesetzt als der effektive
Baulandwert. Was sind die Folgen?
20 AREALENTWICKLUNG: BEDÜRFNISSE STETIG ABKLÄREN
Von der Planung bis hin zur Fertigstellung einer Arealentwicklung vergehen
oft Jahre – ein Zeitraum, in dem sich die Bedürfnisse der Miet- oder Käuferschaft
wandeln können.
22 AKTIV ODER PASSIV INVESTIEREN?
Insbesondere bei institutionellen Anlegern stellt sich die Frage, ob die Immobilieninvestitionen
mit passiven Indexfondslösungen oder aktiv mittels direktem
Grundbesitz und Engagements in Anlagestiftungen umgesetzt werden.
24 EIGENHEIMMARKT: BOOMENDE REGIONEN GEBEN TAKT AN
26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
32 WOHNEN IN DER GEWERBEZONE?
Über die Ausnahme, Wohnraum in Industrie- und Gewerbezonen zu
erstellen, wird seit Jahrzehnten gestritten. Nun liegt ein neues Urteil vor.
BAU & HAUS
36 NEUE HYBRIDE GEBÄUDEHÜLLE
Auf dem Campus Hönggerberg der ETH Zürich ist das Gebäude HIF
saniert worden. Eingebaut wurde eine Hybridfassade, die aussen aus Glas
und Metall und innen aus Holz besteht.
38 FASSADEN: AUS GRAU MACH GRÜN
Begrünte Fassaden werten das Stadtbild auf und verbessern die Luftqualität.
Dies bringt Vorteile und schafft positive Kontraste zur Verdichtung.
IMMOBILIENBERUF
43 SVIT OSTSCHWEIZ: DIE BESTEN DER BRANCHE
44 NEUE AUSBILDUNG: SPEZIALIST/IN STOCKWERKEIGENTUM
46 BERUFSBILDUNG: FALSCHE FACHAUSWEISE IM UMLAUF
47 IMMO25: WACHSTUM DURCH KREATIVITÄT
49 FACHAUSWEIS IMMOBILIENENTWICKLUNG
51 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN
52 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT
VERBAND
54 SVIT OSTSCHWEIZ: NEUJAHRSAPÉRO
STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 56 / BEZUGSQUELLENREGISTER 59 / ADRESSEN & TERMINE 61 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 62
IMMOBILIA / Februar 2025 3
FOKUS INTERVIEW
AREAL- UND STANDORTENTWICKLUNG
4
IMMOBILIA / Februar 2025
SAN BERNARDINO
IST EIN 2
GLÜCKSFALL
Flavio Petraglio ist CEO der Artisa
Group und für die Realisierung des
Projekts «San Bernardino Swiss
Alps» verantwortlich. Im Gespräch
sagt er, wo die Potenziale, aber
auch die Herausforderungen beim
Tourismusort liegen, der jahrelang
im Dornröschenschlaf lag.
INTERVIEW—IVO CATHOMEN*
FOTOS—URS BIGLER
Flavio Petraglio, was fasziniert Sie an
San Bernardino?
San Bernardino ist für mich persönlich ein wunderschöner
Bergort, beruflich sehe ich vor allem das
grosse Potenzial. Ich denke dabei namentlich an die
intakte Landschaft, die gute Verkehrslage und eine
Höhe von 1600 Meter über Meer mit entsprechender
Schneesicherheit in Zeiten steigender Schneefallgrenzen.
Es sind alle Zutaten vorhanden, um den
Ort als Tourismusdestination zu etablieren.
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IMMOBILIA / Februar 2025 5
FOKUS INTERVIEW
AREAL- UND STANDORTENTWICKLUNG
Was ist Ihre Vision für den Ort?
Wir sprechen über San Bernardino als kleine, aber
feine Tourismusdestination. Das bedeutet nicht
Luxus. Im Vordergrund steht ein Ort, an dem man
Natur erleben kann.
Welches Angebot schwebt Ihnen vor?
Im Winter ist Skifahren zwar ein wichtiges Ankerangebot.
San Bernardino verfügt aber beispielsweise
auch über Thermalquellen, die wir künftig für
eine Therme nutzen möchten. Im Sommer stehen
Wandern, Biken und das Naturerlebnis im Vordergrund.
Wir streben ein integrales Angebot für Familien
an.
Ihr Unternehmen will 300 Millionen Schweizer
Franken in die Destination investieren,
ist das ein rentables Investment?
Insgesamt gehen wir von einem attraktiven Investment
aus. Aber selbstverständlich ist es nicht
in allen Teilen gleich rentabel. Ich denke dabei
zum Beispiel an die Bergbahnen, die sehr kapitalintensiv
sind, aber eine Grundvoraussetzung für
die Destination im Sommer und Winter darstellen.
Auf der anderen Seite sind die Immobilienprojekte,
bei denen wir mit einer marktüblichen
Rentabilität rechnen.
BIOGRAPHIE
FLAVIO
PETRAGLIO
45 Jahre alt, ist Mitglied
des Verwaltungsrats und
CEO des Familienunternehmens
Artisa Group
mit Sitz in Zürich und
Niederlassungen in Lugano,
Lausanne, Mailand
und Frankfurt. Er absolvierte
die Ausbildung
zum Bauingenieur an der
Scuola universitaria professionale
della Svizzera
italiana (SUPSI), der
Fachhochschule der
Südschweiz, und arbeitete
danach in verschiedenen
Positionen in der
Bauwirtschaft und im
Planungsbereich. Seit
rund zwei Jahren leitet
er das operative Geschäft
der Artisa Group.
In welchem Zeithorizont erfolgen Ihre
Investitionen?
Wir teilen die Investitionen in vier Phasen auf, die
jeweils finanziell nachhaltig sein müssen und deren
Ergebnis das weitere Vorgehen bestimmen. Jede
dieser Phasen umfasst einen Zeithorizont von
rund vier Jahren.
Wie viel wird es insgesamt kosten, die
Destination San Bernardino zu entwickeln?
Wir rechnen aktuell mit rund 500 Millionen Franken
für öffentliche Infrastruktur und private Vorhaben,
finanziert durch Investoren und durch die
öffentliche Hand. Wir haben immer gesagt, dass wir
zwar die erste Akteurin des Projekts «San Bernardino
Swiss Alps» sind, dass aber auch weitere Private
und die Gemeinde Mesocco einsteigen und mitziehen
müssen, um das Ziel einer attraktiven Destination
zu erreichen.
Wie ist die bisherige Resonanz von
Investoren ausgefallen?
Im Moment sind noch keine weiteren Investoren
involviert. Das ist für das Frühjahr 2025 vorgesehen.
Die bisherigen Signale sind positiv.
Vier Phasen à vier Jahren: Das heisst
16 Jahre. Wie lange ist Ihr Anlagehorizont?
6
IMMOBILIA / Februar 2025
Der gesamte Planungshorizont umfasst etwa diesen
Zeitraum. Wir gehen in unserer Berechnung
jedoch davon aus, dass in jeder Phase Kapital über
Immobilienprojekte zurückfliesst, namentlich
über den Verkauf von bewirtschafteten Zweitwohnungen
und ganzen Immobilienprojekten. Dieses
Kapital steht dann jeweils für die folgenden Etappen
zur Verfügung.
Inwiefern schränkt Sie das Zweitwohnungsgesetz
ein?
Der klassische Zweitwohnungsbau wäre sicherlich
einfacher, führt aber zu vielen kalten Betten, was
wiederum den rentablen Betrieb einer Destination
in Frage stellt. Wir fokussieren uns darum auf bewirtschaftete
Ferienwohnungen.
Wie ist die Akzeptanz bei potenziellen
Käufern?
Das hängt ganz vom Publikum ab. In der Schweiz ist
das Konzept der bewirtschafteten Ferienwohnung
noch wenig etabliert. Es besteht entsprechender
Erklärungsbedarf. Wenn ein potenzieller Käufer
aber versteht, dass den vertretbaren Nutzungsbeschränkungen
in der Hauptsaison eine Rendite
gegenübersteht, verfliegt die Skepsis. Von den
80 Wohnungen, die derzeit in Realisation und bis
Ende Jahr fertiggestellt sind, haben wir 70% verkauft,
vornehmlich an Tessiner Käufer.
Und bei Interessenten aus dem Ausland?
Ausländische Käufer nutzen die Zweitwohnungen
sehr viel weniger spontan und planen ihre Aufenthalte
längerfristig. Für sie ist darum die jederzeitige
Verfügbarkeit nicht im Vordergrund.
Wie viele Gästebetten sind im Endausbau
der Destination vorgesehen?
Es sind insgesamt zwischen 2000 und 2500 Betten,
die Mehrheit davon bewirtschaftet, daneben etwa
20% in nicht bewirtschafteten Zweitwohnungen,
aber auch Hotelzimmer.
Sie haben den Investitionsbedarf für die
öffentliche Infrastruktur angesprochen.
Kann die Gemeinde Mesocco dies finanziell
stemmen?
Unser Zeitplan ist für die Entscheidungsprozesse in
einer Kommune tatsächlich eine Herausforderung.
Was den Finanzierungsbedarf betrifft, finanzieren
wir und private Dritte viele Projekte zum Beispiel
über Anschluss- und andere Gebühren. Wichtig
scheint mir, dass die Gemeinde und die Einwohner
an die Vision und die längerfristigen Opportunitäten
glauben.
MAN MUSS IN
SAN BERNAR-
DINO MIT VIEL
RESPEKT AN DIE
ARBEIT GEHEN.
IMMOBILIA / Februar 2025 7
FOKUS INTERVIEW
AREAL- UND STANDORTENTWICKLUNG
DIE ZUSAMMEN-
ARBEIT
ZWISCHEN
PRIVATWIRT-
SCHAFT UND
ÖFFENTLICHER
HAND IST
EINE HERAUS-
FORDERUNG.
Braucht es viel Überzeugungsarbeit?
Angesichts der schwierigen Ausgangslage für San
Bernardino haben wir eine grosse Offenheit gespürt.
Ich erinnere daran, dass die Bahnen 2012
ihren Betrieb einstellten und damit die wirtschaftliche
Grundlage für das Dorf in Frage gestellt war.
Entsprechend hat die Stimmbevölkerung 2023
mit fast 80% Ja-Stimmen dem Verkauf eines für
das Projekt wichtigen Grundstücks zugestimmt,
auf dem wir ein Hotel und die Therme realisieren.
Aber ja, es braucht sehr viele Gespräche mit Behörden
und Interessengruppierungen.
Inwiefern ist das Neuland für die Artisa
Group, die bei uns vor allem als Entwickler
und Eigentümer von Renditeliegenschaften
bekannt ist?
Die Akquisition, Entwicklung und Neupositionierung
sind unser Kerngeschäft. Ebenso wie
der Betrieb unserer Serviced Apartments in der
Tochtergesellschaft City Pop jenem von bewirtschafteten
Ferienwohnungen gleicht. Insofern besteht
grosse Übereinstimmung, auch wenn «San
Bernardino Swiss Alps» eine Skalierung am selben
Standort darstellt und von einer übergreifenden
Standortentwicklung überlagert wird.
Neu ist jedoch, dass Sie sich am Tourismusmarkt
in einem Wettbewerb der Destinationen
befinden.
Das ist richtig. San Bernardino wird in einem Atemzug
mit Andermatt, Laax oder Lenzerheide genannt.
Wir sehen uns aber nicht als Konkurrenz, sondern
als komplementäres Angebot – etwas kleiner, etwas
ruhiger und mit dem Flair der Südschweiz. Auch
können und wollen wir nicht an die Investitionen
in die Bahninfrastruktur von zum Beispiel Andermatt
oder Laax heranreichen. Was das Skiangebot
betrifft, streben wir eher einen Verbund mit Splügen
und Lenzerheide an.
Sie betonen das Bescheidene. Aber
trotzdem planen Sie ein 5-Sterne-Hotel.
Wie passt das zusammen?
Wir haben die bestehenden Hotels im Dorfzentrum
umfassend saniert und auf einem guten 4-Sterne-
Niveau etabliert. Damit bedienen wir vor allem
das Familiensegment. In Ergänzung dazu möchten
wir ein Hotel mit 100 bis 120 Zimmern und
8
IMMOBILIA / Februar 2025
angegliedertem Spa-Bereich realisieren. Die Zahl
der Sterne steht aber nicht im Vordergrund.
Wie stehen die angestammten Ferienwohnungsbesitzer
zum Projekt?
Die Mehrheit sieht die Entwicklung als Aufwertung
ihrer Liegenschaften.
Welches sind für Sie die drei grössten
Herausforderungen? Was bereitet Ihnen
schlaflose Nächte?
Die grösste Herausforderung sehe ich darin, in der
lokalen Bevölkerung sowie bei Behörden und Interessengruppierungen
eine Aufbruchstimmung zu
erzeugen und zu erhalten. Hier treffen unterschiedliche
Mentalitäten aufeinander – jene, für die alles
gut ist, wie es ist, und jene, die etwas unternehmen
wollen. Das erfordert unzählige Gespräche und
viele Kompromisse. Die zweite Herausforderung
ist, dass San Bernardino lediglich eine Fraktion
der Gemeinde Mesocco ist und Entscheidungen
hauptsächlich vom Volk und von den Behörden
«unten im Tal» getroffen werden, die auch gerne
vom Aufschwung profitieren möchten. Und drittens
die Zonierung in San Bernardino mit vielen
Gefahren- und Naturschutzzonen. Der Vorteil der
schönen Landschaft ist somit zugleich auch eine
Einschränkung.
Welches sind die nächsten grossen
Schritte?
Ein entscheidender Meilenstein ist die Verlängerung
der Bahnkonzession durch den Gemeinderat
und die Stimmbevölkerung der Gemeinde Mesocco
in diesem Sommer. Damit wird unter anderem
festgelegt, wer wie viel in die Erneuerung der Bahninfrastruktur
investiert – Gemeinde und wir als
private Investorin. Weiter wollen wir ebenfalls in
diesem Jahr mit der Arealüberbauung im Zentrum
starten, wofür die betreffende Planung abgeschlossen,
geprüft und bewilligt sein muss.
Sprechen wir zum Schluss noch über die
Immobilienprojekte. Werden Sie Renditeliegenschaften
auch behalten?
Bei den Hotels werden wir längerfristig engagiert
bleiben, als Eigentümer, aber teilweise auch als Betreiber.
Ebenso bei den Apartment-Liegenschaften,
deren Betrieb eines der Hauptgeschäftsfelder der
Artisa Group ist.
*IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist
Verleger der Zeitschrift
Immobilia und
stell vertretender
Geschäftsführer
des SVIT Schweiz.
IMMOBILIA / Februar 2025 9
IMMOBILIENPOLITIK
WOHNSCHUTZINITIATIVE BASEL-STADT
MIETERSCHUTZ
ALS BUMERANG
Seit dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung
im Kanton Basel-
Stadt ist die Zahl der Baugesuche für
den Wohnungsbau massiv zurückgegangen.
Dies lässt sich nur partiell
mit der Baukonjunktur begründen,
wie ein Blick auf Referenzstädte. Die
Flaute ist hausgemacht.
TEXT—IVO CATHOMEN*
Wohneinheiten/Jahr
BAUGESUCHE NACH ANZAHL WOHNEINHEITEN IN BASEL-STADT UND
REFERENZSTÄDTEN
Vergleich Zeitperioden vor und nach Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt, Wohneinheiten
der eingereichten Baugesuche im Jahresdurchschnitt der betreffenden Mehrjahresperioden, Wohnungsbau
ab 3 Wohnungen pro Gebäude, Anbauten, Aufstockungen, Umbauten, Neubauten und Ersatzneubauten
Quellen: amtliche Statistiken, Infopro Digital Schweiz GmbH
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
3035
3643
Während die Bautätigkeit einzig in der Stadt Zürich der allgemeinen Baukonjunktur im Zeitraum
2021 bis 2023 zu widerstehen vermochte, verzeichneten die übrigen Referenzstädte einen Rückgang
um bis zu einem Drittel. Basel sticht mit einem solchen um 76% besonders negativ heraus.
INVESTOREN ZIEHEN SICH
ZURÜCK
Seit der Annahme der Wohnschutzinitiative
durch das Basler Stimmvolk 2021
und dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung
im Kanton Basel-Stadt im
Jahr 2022 ist die Zahl der Baugesuche für
den Wohnungsbau im Stadtkanton massiv
zurückgegangen. Der Rückgang lässt
sich nur partiell mit der allgemeinen landesweiten
Baukonjunktur begründen, wie
ein Blick auf Referenzstädte und den Kanton
Basel-Landschaft zeigt. Die Flaute ist
weitgehend hausgemacht, weil sich Investoren
aus der Stadt zurückziehen und
Eigentümer auf Bauprojekte verzichten.
Dies zeigt eine aktuelle Studie von SVIT
Schweiz, HEV Schweiz und Swiss Real Estate
Institute.* Für diese Studie wurde die
Zahl der Wohnungen analysiert, für die im
betreffenden Zeitraum ein Baugesuch eingereicht
wurde.
DRAMATISCHE ENTWICKLUNG
Die Zahl der geplanten Wohneinheiten,
die einer Baubewilligungspflicht unterliegen,
ist in Basel-Stadt vom Höchststand im
Jahr 2018 (1074 Wohneinheiten) um 95% im
Jahr 2023 (67 Wohneinheiten) regelrecht
eingebrochen. Die Planungs- und Bautätigkeit
ist damit faktisch zum Stillstand gekommen.
Vergleicht man mehrjährige Zeiträume
– in der Studie sind dies die Perioden 2021 bis
+20%
433
425
– 2%
332
Zürich Luzern Bern Winterthur Basel-Stadt
215
– 35%
628
405
Mittel 2014 – 2020 Mittel 2021 – 2023
– 35%
2023 gegenüber 2014 bis 2020 – resultiert ein
Rückgang in Basel-Stadt um 76%.
Bereits im August 2024 zog die baselstädtische
Regierung eine erste Bilanz über die
Wirkung der Verordnung und kommt zum
Schluss, dass erhebliche Nebenwirkungen
feststellbar sind: «Demzufolge zeigt sich
etwa eine generelle Abnahme der Sanierungstätigkeit.
Dieser Rückgang scheint alle
Wohnungen zu erfassen, nicht nur ‹Renditesanierungen›.
Weiter geht eine Mehrheit
der befragten Personen von einem Rückgang
der energetischen Sanierungen aus. Dies ist
eine Folge des Rückgangs bei den Totalsanierungen:
Energetische Sanierungen erfolgen
meist im Rahmen von Totalsanierungen. Dadurch
besteht ein Zielkonflikt zwischen den
Verfassungsbestimmungen des Wohnraumschutzes
und des Klimaschutzes (Netto-
Null-Ziel 2037).»
Der Rückgang der Baugesuche für Neuund
Anbauten von Wohnungen ist in Basel-
Stadt nach dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung
mehr als doppelt so
markant wie in den nächst schwächeren Referenzstädten
(Winterthur und Bern). Für
die vorliegende Untersuchung wurde Basel-Stadt
mit den Referenzstädten Zürich,
Luzern, Bern und Winterthur verglichen. In
der Stadt Zürich wurden in der Periode 2021
bis 2023 durchschnittlich Baugesuche für
20% mehr Wohneinheiten pro Jahr eingereicht
als im Durchschnitt der sechs Vorjahre
784
190
– 76%
(2014 bis 2020). Aufgrund des Zinsanstiegs
ab 2021 verzeichneten die übrigen Referenzstädte
Luzern, Winter thur und Bern im Vergleich
der jährlichen Durchschnittswerte
der beiden Mehrjahres perioden einen Rückgang
der geplanten Wohneinheiten um –2
bis –35%. In Basel-Stadt brach die Zahl der
geplanten Wohneinheiten um nicht weniger
als 76% ein. Der landesweite Trend ist auf die
schwache Baukonjunktur bedingt durch steigende
Baupreise und vorübergehend steigende
Zinsen zurückzuführen. Die Entwicklung
wird durch die zunehmende Überregulierung
und Einsprachen, welche die Frist für
die Erteilung von Baubewilligungen verlängern,
noch verstärkt. Dies vermag jedoch im
besten Fall die Hälfte des Rückgangs in Basel-
Stadt zu erklären.
Der langjährige Trend des abnehmenden
Wohnungsbaus in den meisten der untersuchten
Städte wird in der Stadt Basel durch
die Wohnschutzverordnung beschleunigt.
Aufgrund von langwierigen Baubewilligungen
mit einer immer grösseren Regeldichte
sowie wegen zunehmenden investorenfeindlichen
Initiativen und Gesetzen wird
kontinuierlich weniger in den städtischen
Wohnungsbau investiert. Die Wohnschutzverordnung
in Basel bringt die Stadt, in der
bis anhin erfreulich viel Wohnraum geschaffen
wurde, ebenfalls in einen Abwärtstrend.
AUCH DEUTLICH HINTER
BASEL-LANDSCHAFT
Im Durchschnitt der Jahre 2021 bis 2023
betrug die Zahl der geplanten Wohneinheiten
in Basel-Landschaft 60% des Niveaus
der Jahre 2014 bis 2020. Die Zahl ist somit
«nur» um 40% und damit etwa gleich stark
wie in verschiedenen Referenzstädten zurückgegangen.
Ohne Einfluss externer Faktoren
wie der Wohnschutzverordnung hätte
man erwarten können, dass sich die Wohnbautätigkeit
in Basel-Stadt und Basel-Landschaft
aufgrund der räumlichen Nähe etwa im
Gleichschritt entwickelt.
*SVIT SCHWEIZ, HEV SCHWEIZ, SWISS REAL ESTATE INSTITUTE
(HRSG.): «WOHNSCHUTZVERORDNUNG BASEL-STADT –
WOHNSCHUTZINITIATIVE LÄSST ZAHL DER BAUGESUCHE
FÜR MIETWOHNUNGEN EINBRECHEN», STUDIE, JANUAR 2025;
WWW.SVIT.CH/STUDIEN-GUTACHTEN
*IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist Verleger der
Zeitschrift Immobilia und stellvertretender
Geschäftsführer
des SVIT Schweiz.
10
IMMOBILIA / Februar 2025
IMMOBILIENPOLITIK
KURZMELDUNGEN
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Einladung
SCHWEIZ
VERSICHERUNGS-
LÜCKEN BEI BAU-
MÄNGELN?
Die Rechtskommission
des Nationalrats hat bei ihren
Beratungen zur Revision des
Obligationenrechts im Bereich
der Baumängel festgestellt,
dass es im Bereich der
Versicherungsdeckung bei
Bauschäden teilweise Lücken
gibt. Entsprechend hat sie
Mitte Januar einstimmig ein
Postulat verabschiedet, mit
dem der Bundesrat ersucht
wird, diese Frage in einem Bericht
vertieft zu prüfen.
NEU KOSTENLIMI-
TEN DER WOHN-
RAUMFÖRDERUNG
Am 1. Februar sind die
revidierte Verordnung des
Bundesamts für Wohnungswesen
über die Kostenlimiten
und Darlehensbeträge für
Miet- und Eigentumsobjekte
in Kraft getreten. Die neuen
Regelungen passen die Kostenlimiten
an die gestiegenen
Land- und Baukosten an. Ein
zentraler Punkt der Revision
sind bessere Fördermöglichkeiten
für gemeinnützige Projekte
in den Berggebieten.
STUDIE ZU NEUEN
WOHNKONZEPTEN
Eine Studie im Auftrag
des Bundesamts für Wohnungswesen
zeigt, wie die
Umsetzung von neuen Wohnkonzepten,
wie beispielsweise
Hallenwohnen, gelingen kann.
Die Studie «Gemeinschaftlich
ausbauen und wohnen» zeigt
Faktoren für die erfolgreiche
Umsetzung sowie mögliche
Stolpersteine auf.
AUS FÜR DAS GE-
BÄUDEPROGRAMM
Der Bundesrat hat Ende
Januar das Entlastungspaket
für den Bundeshaushalt vorgelegt.
Unter den 59 vorgeschlagenen
Massnahmen ist auch
die faktische Beendigung des
Gebäudeprogramms aufgeführt.
Demnach sollen keine
Bundesmittel mehr in das Programm
fliessen, womit entweder
die Kantone ihre Anteile
erhöhen müssten oder einschneidende
Kürzungen der
finanziellen Unterstützung
von energetischen Sanierungen
zu gewärtigen wären.
VERFAHREN FÜR
ÜBERSCHULDETE
PERSONEN
Der Bundesrat hat Mitte Januar
eine Botschaft zuhanden
des Parlaments verabschiedet,
wonach überschuldete
Personen eine zweite Chance
auf ein schuldenfreies Leben
erhalten sollen. Ein vereinfachtes
Nachlassverfahren
soll Schuldnern mit einem
regelmässigen Einkommen
künftig den Weg aus der Verschuldung
ermöglichen. Im
Rahmen eines Vergleichs soll
dem Schuldner ein Teil seiner
Schulden erlassen werden.
Für hoffnungslos verschuldete
Personen, bei denen kein
Nachlassvertrag gelingen
kann, schlägt der Bundesrat
ein konkursrechtliches Sanierungsverfahren
vor. Der
Schuldner muss während
mehreren Jahren alle verfügbaren
Mittel an die Gläubiger
abgeben und seine Bemühungen
für die Erzielung eines
regelmässigen Einkommens
nachweisen.
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IMMOBILIA / Februar 2025 11
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
POTENZIALE
MOBILISIEREN
Arealentwicklungen und Verdichtungsplanungen
werden oft rechtlich
blockiert. Baulandumlegungen sind
ein probates, aber noch zu selten
angewandtes Instrument in der
Raumplanung. Damit können ausgezeichnete
Resultate entstehen.
TEXT— REMI BUCHSCHACHER*
Erfolgreiche Innenentwicklungen – zum Beispiel in Agglomerationen – erfordern eine konsequente Mobilisierung der vorhanden Potenziale.
Ein probates Mittel dazu können Baulandumlegungen sein. BILD: REMI BUCHSCHACHER (KRIENS LU, SYMBOLBILD)
KNAPP TROTZ RESERVEN
In einer Bauzone liegende Grundstücke
werden mancherorts während Jahrzehnten
keiner zonenkonformen Nutzung
zugeführt. Dies kann zur paradoxen Situation
führen, dass es den Gemeinden trotz
erheblicher Baulandreserven an verfügbarem
Bauland mangelt. Früher haben
die Gemeinden in solchen Situationen am
Siedlungsrand neues Bauland ausgeschieden.
Das revidierte Raumplanungsgesetz
schiebt diesem Vorgehen jedoch einen Riegel
vor. Gemeinden dürfen, solange noch
Bauland gehortet wird, keine neuen Einzonungen
vornehmen.
Baulandumlegungen sind in solchen
Fällen ein probates Mittel, um Innenentwicklungspotenziale
zu mobilisieren. Richtig
angewendet, können sie ausgezeichnete
Resultate liefern und dringend nötige Verdichtungen
vereinfachen. Denn die Debatte
um den Wohnungsbau beschränkt sich
nicht darauf, das Angebot zu erhöhen. Es
geht um die Frage, welche Wohnformen
und Verdichtungen gewünscht sind. Projekt-
und Arealentwickler stossen bei der
Umsetzung des raumplanerischen Gebots
der Verdichtung aber immer häufiger auf
Widerstand von Bevölkerung, Behörden
und Quartiervereinen. Der Wohnraum in
den Städten ist knapp, neue Projekte sind
teuer und doch werden vor allem im Neubau
günstige Wohnungen gefordert.
AREALE UND
STANDORT E
Eine der grössten Herausforderungen
der Areal- und Standortentwicklung in
der Schweiz ist der begrenzte Raum.
Die grosse Bevölkerungsdichte führt
zu einem intensiven Wettbewerb um
die Nutzung von Flächen.
Besonders in städtischen Gebieten
wie Zürich, Genf oder Basel sind
diese knapp, was zu steigenden
Grundstückspreisen führt und der
Notwendigkeit, innovative Nutzungskonzepte
zu entwickeln. Ein zentrales
Thema ist die Verdichtung. Um den
urbanen Raum effizient zu nutzen,
müssen bestehende Areale intensiver
bebaut werden. Dies erfordert eine
sorgfältige Planung, um eine hohe
Lebensqualität zu gewährleisten, den
Verkehr zu minimieren und gleichzeitig
die Umwelt zu schonen. Die
Integration von Freiräumen und nachhaltigen
Infrastrukturen ist hierbei von
besonderer Bedeutung.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die
Mobilität. In einer zunehmend vernetzten
Welt müssen Areale so entwickelt
werden, dass sie gut an
öffentliche Verkehrsmittel angebunden
sind. Schliesslich spielt die soziale
Nachhaltigkeit eine grosse Rolle.
Die Entwicklung von Arealen soll den
Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht
werden, bezahlbaren Wohnraum
schaffen und gleichzeitig soziale
Vielfalt fördern. Dabei ist auch die
Einbindung der lokalen Bevölkerung
in den Entwicklungsprozess ein entscheidender
Faktor für den Erfolg.
Zusammenfassend erfordert die
Arealentwicklung in der Schweiz
eine ausgewogene Berücksichtigung
von ökologischen, sozia len und wirtschaftlichen
Aspekten, um zukunftsfähige,
lebenswerte und nachhaltige
Standorte zu schaffen.
12
IMMOBILIA / Februar 2025
35
GEMEINSAMES VORGEHEN
VON VORTEIL
Nicht immer eignen sich die Parzellenformen
und die Anordnungen für die
beabsichtigte Nutzung. Tragen die Grundeigentümerschaften
ein Projekt gemeinsam
oder gelingt es einem Investor, alle
Grundstücke zu erwerben, ist das nicht weiter
problematisch. Auf privatrechtlichem
Weg kann die Anordnung der Parzellen
ideal auf das Entwicklungsvorhaben abgestimmt
werden.
«Können sich die Beteiligten aber nicht
einigen, kann die renitente Haltung Einzelner
ein Projekt erheblich erschweren oder
gar verunmöglichen», schreibt Jodok Vogt
in seiner Dissertation (Die Baulandumlegung
als Instrument zur Förderung der
Innenentwicklung, Helbing Lichtenhahn
Verlag). Der Jurist ist für das Ingenieurunternehmen
EBP Schweiz AG tätig und
Lehrbeauftragter für Raumplanungs- und
Baurecht an der Universität Basel.
HOHEITLICHE ANORDNUNG
Laut Vogt müsse es beim Scheitern von
konsensualen Massnahmen möglich sein,
die Änderung der Parzellarordnung hoheitlich
durchzusetzen. Zu diesem Zweck
stellt das Raumplanungsrecht das Instrument
der Landumlegung zur Verfügung.
Damit werden die Parzellengrenzen in
einem bestimmten Perimeter neu angeordnet.
Ziel ist die zweckmässigere Nutzung
des Bodens im Sinne der geltenden
Planung. Dabei haben sämtliche betroffenen
Grundeigentümer Anspruch auf ein
wertgleiches Grundstück im Vergleich zum
Altzustand (Prinzip des wertgleichen Realersatzes).
Es handelt sich daher nicht um
Enteignungen.
BESSERE NUTZUNG ALS ZIEL
Güterzusammenlegungen sind im Landwirtschaftsgebiet
seit Langem bekannt.
Landumlegungen im Siedlungsgebiet wurden
bis anhin jedoch selten angeordnet.
Die Verantwortung für die Durchführung
liegt in den Händen der Grundeigentümergemeinschaft.
«Die Initialisierung einer
Baulandumlegung sollte in Erwägung gezogen
werden, wenn sich Anpassungen an
der Parzellarordnung aufdrängen und unter
den Involvierten keine Lösung gefunden
wird», ist Jodok Vogt überzeugt.
Obwohl in den kantonalen Gesetzen
teilweise nicht ausdrücklich verankert, besteht
aus Sicht des Bundesrechts ein rechtlich
durchsetzbarer Anspruch der Privaten
auf Einleitung eines Verfahrens. Für Vogt
heisst das im Klartext: «Private können bei
der zuständigen Behörde, häufig der kommunalen
Exekutive, ein Gesuch um Einleitung
und Durchführung eines Verfahrens
stellen. Die Behörde muss dem Anliegen
nachkommen oder das Gesuch mit einer
begründeten und anfechtbaren Verfügung
ablehnen. Im Gesuch ist darzulegen, inwiefern
die Voraussetzungen einer Umlegung
vorliegen. Es ist zu zeigen, dass mit
der Umsetzung die bestehende oder – im
Falle der koordinierten Umlegung mit
einer Nutzungsplanrevision – die zukünftige
Nutzungsplanung gefördert wird.»
Davon sei beispielsweise auszugehen,
wenn die Umlegung ein Projekt überhaupt
erst ermöglicht oder wenn die vorgesehene
Nutzung, etwa das Wohnen, gefördert wird.
Unter dem Strich muss die Umlegung dazu
führen, dass der Nutzungsplan besser
zur Geltung kommt. Weil Umlegungen auf
die Erhaltung des Eigentums ausgerichtet
sind, dieses somit (in veränderter Form)
fortbesteht und nicht entzogen wird, und
weil keine zwangsweise Umteilung von bestehenden
Bauten erfolgt, erweist sich das
Vorgehen in der Regel als verhältnismässig.
GUTE BEISPIELE IM AUSLAND
Baulandumlegungen sind in den umliegenden
Ländern bereits mit Erfolg umgesetzt
worden. Um die steigende Nachfrage
nach Wohnraum zu bewältigen, hat zum
Beispiel die österreichische Gemeinde
Ehenbichl im Tirol in den letzten zehn
Jahren fünf Verfahren zur Umlegung eingeleitet.
Dadurch konnten auf einer Fläche
von acht Hektar – das entspricht etwa elf
Fussballfeldern – 114 Grundstücke für die
Bebauung erschlossen werden. Dank Umlegung
wird die Nachfrage nach Bauland
gedeckt, gleichzeitig aber auch die Zersiedelung
der Gemeinde verhindert und der
dörfliche Charakter bewahrt.
*REMI
BUCHSCH ACHER
Der Autor ist Wirtschaftsjournalist
und Redaktionsleiter des
Real Estate Reports in Luzern.
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IMMOBILIA / Februar 2025 13
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
WENIGER
LEERSTAND,
MEHR DRUCK
Weil an zentralen Lagen zu
wenig gebaut wird, nimmt die
Wohnungsknappheit zu.
Zusätzliche Mietregulierungen
bekämpfen die Symptome,
nicht aber die Ursachen.
TEXT— STEFAN FAHRLÄNDER UND PASCAL ZÜGER*
ABBILDUNG 1: ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE IN DER SCHWEIZ
NACH RAUMTYPEN
Leerwohnungen in Prozent des Wohnungsbestands
Quellen: BFS, Fahrländer Partner
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
3
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Top-Standorte Grosszentrale Agglomerationen Andere Agglomerationen
Touristische Gebiete
Ländlicher Raum
In den letzten zehn Jahren hielt die
Bautätigkeit mit der steigenden
Nachfrage in den urbanen Gebieten
nicht Schritt. Die Folge sind sinkende
Leerstände.
BILD: BAHNHOF STETTBACH, 123RF.COM
ANSTIEG DER MARKTMIETEN
Im dritten Quartal 2024 waren die Mieten
in der Schweiz zum Vorjahresquartal
um 5% höher, was Ausdruck von Knappheit
ist. Dabei ist allerdings nicht zu vergessen,
dass es sich um ein Insider-Outsider-Problem
handelt, denn die überwiegende Mehrheit
der Mieterinnen und Mieter ist davon
nicht betroffen. Sie sind Bestandsmieter
und profitierten in der Vergangenheit gar
von einigen Mietzinsreduktionen, bis die
Zinswende ab Herbst zu einem vorübergehenden
Anstieg führte.
URSACHEN DER KNAPPHEIT
Die Hauptursache für die steigenden
Marktmieten ist die unzureichende Bautätigkeit
– dies führt zu Knappheit. Vor
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WOHNUNGSNOT
IST EIN LOKAL
BEGRENZTES
PHÄNOMEN, DAS
STARK NACH
GEFRAGTE STAND
ORTE BETRIFFT.
dem Hintergrund der anhaltenden Zuwanderung
werden mindestens seit dem Jahr
2020 zu wenige Mietwohnungen gebaut.
Besonders in urbanen Zentren wie Zürich
ist die Situati on angespannt, denn dort befindet
sich ein Hotspot der Nachfrage. Am
1. Juni 2024 standen in der Stadt Zürich
lediglich 158 Mietwohnungen leer. Bei einem
Bestand von knapp 200 000 Wohnungen
entspricht dies einer Leerstandsquote
von nur 0,08%. Insgesamt befinden sich
44% des schweizweiten Mietwohnungsbestands
in Gemeinden mit einer Leerstandsquote
von weniger als 1%, was gemäss
gängiger Definition als Wohnungsnot gilt.
Doch nicht überall herrscht Knappheit.
Regionen wie Olten (Leerstandsquote:
5,5%) oder Solothurn (3,7%) zeigen, dass
Überproduktionen aus früheren Jahrzehnten
teilweise weiterhin spürbar sind. Diese
regionalen Unterschiede verdeutlichen,
dass Wohnungsnot ein lokal begrenztes
Phänomen ist, das vor allem stark nachgefragte
Standorte betrifft. Es ist, wie schon
seit längerer Zeit festgestellt: An sich hat es
genügend Wohnungen – und auch Bauzonen
–, doch oft liegen diese am falschen Ort.
NACHFRAGE BLEIBT HOCH
Für Neumieterinnen und -mieter wird
es durch die zunehmende Knappheit an
diesen Standorten immer kostspieliger.
Davon sind aufgrund der Erneuerungszyklen
sowie der energetischen Sanierung,
gegebenenfalls aufgrund von Verdichtung,
auch langjährige Mieterinnen und Mieter
betroffen. Dies, weil es bei Sanierungen
nicht immer möglich ist, diese im bewohnten
Zustand durchzuführen. Bei Abbruch
und Neubau ist dies offensichtlich und
kann nur bei grossen Vorhaben durch Etappierung
teilweise entschärft werden.
Die Wohnbautätigkeit wird voraussichtlich
erst 2026 so richtig in Fahrt kommen,
während die Nachfrage, getrieben von der
14
IMMOBILIA / Februar 2025
ABBILDUNG 2: ENTWICKLUNG NETTOERTRAG UND MARKTWERT VON
MEHRFAMILIENHÄUSERN IN DER SCHWEIZ
Indexiert (Basis: 1. Quartal 2010 = 100).
Quelle: Marktindizes für Renditeimmobilien Fahrländer Partner
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Q1/2010
Q3/2010
Q1/2011
Q3/2011
Q1/2012
Q3/2012
Q1/2013
Q3/2013
Q1/2014
Q3/2014
Q1/2015
Q3/2015
Q1/2016
Q3/2016
Q1/2017
Q3/2017
Q1/2018
Q3/2018
Q1/2019
Q3/2019
Q1/2020
Q3/2020
Q1/2021
Q3/2021
Q1/2022
Q3/2022
Q1/2023
Q3/2023
Q1/2024
Q3/2024
Marktwert MFH Schweiz
Nettoertrag MFH Schweiz
Zuwanderung und steigenden Reallöhnen,
auch 2025 hoch bleiben dürfte. Eine Entspannung
auf den Mietwohnungsmärkten
ist vorläufig also nicht in Sicht, sodass die
Leerstände weiter sinken und die Marktmieten
weiter steigen dürften.
PERSPEKTIVEN FÜR ANLAGEN
Für Investoren in Renditeimmobilien
bietet dies Chancen: Die Wohnungsknappheit
führt tendenziell zu steigenden
Erträgen, insbesondere auch aufgrund sinkender
Leerstände. Auf dem Transaktionsmarkt
für Mehrfamilienhäuser (MFH) ist
die Renditeerwartung – und somit auch
die Preisentwicklung – zudem stark von
der Zinsentwicklung abhängig. Diese spielt
den Bestandshaltern und Verkäufern derzeit
wieder in die Hände. Zwischen 2010
und 2021 wurde der Preisauftrieb für MFH
hauptsächlich durch gesunkene Diskontierungssätze
getrieben, während die Nettoerträge
nur leicht stiegen. Das heisst, die
Wertsteigerung über diesen Zeitraum war
mehrheitlich kapitalmarktgetrieben.
Im Jahr 2023 sorgte das erhöhte Zinsniveau
zunächst für einen Rückgang der
Marktwerte und Transaktionspreise, doch
haben sich seit der ersten Zinssenkung der
SNB im März 2024 die Erwartungen auf
dem MFH-Markt bereits wieder verbessert
und der Preisrückgang wurde zumindest
gestoppt. An sehr guten Lagen wurden
gegen Ende 2024 schon wieder sehr hohe
Preise bezahlt. Das Zusammenspiel von
Tiefstzinsen und steigenden Erträgen
dürfte die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern
in den Jahren 2025 und 2026 weiter
antreiben.
MASSNAHMEN NOTWENDIG
Die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt
erhöht allerdings den politischen
Druck, regulierend einzugreifen.
An stark nachgefragten Standorten, in den
Zentren und inneren Agglomerationen,
wird immer häufiger nach Massnahmen
wie einer Deckelung der Mieten gerufen.
Doch solche Eingriffe bekämpfen lediglich
Symptome und nicht das Problem. Es handelt
sich um Problemumverteilungen von
zahlungskräftigen zu weniger zahlungskräftigen
Mietinteressenten. Stattdessen
sollte der Fokus darauf liegen, die Wohnbautätigkeit
rascher zu ermöglichen.
Auf Verfahrensebene sind inzwischen
Bemühungen im Gang, die Bauund
Planungsprozesse zu beschleunigen,
indem beispielsweise die Einsprachemöglichkeiten
beschränkt werden. Oder
anerkannt wird, dass die Architektur auf
den Lärm reagiert und entsprechend ein
Umgang gefunden werden kann, ohne die
Lärmbekämpfung selbst abzuschwächen.
Gleichzeitig sind flexible raumplanerische
Instrumente gefordert, wie sie zum Beispiel
kürzlich im Kanton Zug mit den «Weissen
Zonen» vorgeschlagen wurden.
WEITERE INFORMATIONEN
Die aktuelle Ausgabe des «FPREview» von
Fahrländer Partner bietet eine detaillierte
Analyse des Immobilienmarkts Schweiz 2025.
Die Publikation steht kostenlos zur Verfügung
unter: fpre.ch/fpreview.
*STEFAN
FAHRLÄNDER
Der Autor ist Partner bei
Fahrländer Partner Raumentwicklung
(FPRE).
*PASCAL ZÜGER
Der Autor ist wissenschaftlicher
Mitarbeiter bei Fahrländer Partner
Raum entwicklung (FPRE).
IMMOBILIA / Februar 2025 15
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
FÜR EINE STADT
IN BEWEGUNG
Beim Zürcher Hallenstadion soll in
den nächsten zehn Jahren das neue
Sportzentrum Oerlikon entstehen.
Auf 100 000 Quadratmeter schafft die
Stadt den dringend benötigten Raum
für die wachsende, zunehmend aktive
Bevölkerung – und setzt Massstäbe
für die nachhaltige Entwicklung urbaner
Sport- und Freizeitflächen.
TEXT— DANIEL BEKCIC*
Das neue Sportzentrum schafft Synergien durch die Kombination von Wasser-, Eis- und Rasensport an einem Ort. BILD: STUDIO BLOMEN
STANDORTENTWICKLUNG
MIT WEITBLICK
Wo dereinst das neue Sportzentrum gebaut werden
soll, stehen heute noch das Hallenbad aus den 1970er-
Jahren und die Kunsteisbahn mit Baujahr 1984. Stark
sanierungsbedürftig, entsprechen die beiden Anlagen
schon länger nicht mehr den Anforderungen an zeitgemässe
Sportbetriebe. Zudem vermögen sie den gestiegenen
Bedarf nach Sportflächen in Zürich-Nord nicht
zu decken.
In mehreren Studien hat sich gezeigt, dass ein Erhalt
der beiden Bauten aus betrieblichen, städtebaulichen
und energetischen Gründen ausgeschlossen ist.
Als nachhaltigste Lösung – gerade im Direktvergleich
mit einer Instandsetzung und Erweiterung – besticht
ein kompakter Ersatzneubau. Er vereint die bislang getrennt
betriebenen Anlagen, ermöglicht Synergien und
erhöht die Kapazitäten deutlich.
LÜCKEN IM SCHWIMMSPORT
SCHLIESSEN
Tatsächlich ist der Nutzungsdruck auf die Stadtzürcher
Sportflächen heute so hoch wie nie. Die Bevölkerung
ist in den letzten 25 Jahren stark angestiegen und
aktiver denn je. Drei von vier Personen geben an, mindestens
einmal pro Woche Sport zu treiben – ein Wert,
der über die Jahre kontinuierlich gestiegen ist.
Besonders hoch im Kurs steht der Wassersport:
Schwimmen gilt gleich nach dem Wandern als beliebteste
Sportart in der Limmatstadt. Dem gegenüber stehen
die städtischen Hallenbäder, deren Wasserflächen
DAS SPORT
ZENTRUM
DECKT DEN
ERWARTETEN
MEHRBEDARF
AUF JAHRE
HINAUS AB.
seit 40 Jahren praktisch unverändert sind. Entsprechend
hoch ist der Andrang auf die Bäder – und der Bedarf
nach mehr Platz.
Die Schulschwimmanlagen verzeichnen seit 2008
jährlich rund 30% mehr Eintritte, bei Kunsteisbahnen
sind es gut 40% und auf den Rasensportfeldern hat sich
die Zahl der Nutzenden in den letzten 20 Jahren gar
verdoppelt. Mit dem Sportzentrum schliesst die Stadt
diese Lücken und deckt gerade im dynamisch wachsenden
Norden Zürichs den erwarteten Mehrbedarf
auf Jahre hinaus ab.
ANGEBOTE FÜR BREITEN-, SCHUL- UND
VEREINSSPORT
Der Neubau ist an prominenter Stelle geplant. Entlang
der Wallisellenstrasse soll das Hauptgebäude an
das Messe-Areal anschliessen, das wiederum direkt an
das Hallenstadion grenzt. Der kompakte Neubau mit
Hallenbad und Kunsteisbahn soll diese grossvolumigen,
öffentlichen Nutzungen – mit überregionaler und
internationaler Ausstrahlung – ergänzen. Passend dazu
werden im neuen Sportzentrum nicht nur Flächen
für den Breitensport, sondern auch moderne Infrastrukturen
für Sportvereine und internationale Wettkämpfe
geschaffen.
Das neue Hallenbad wird rund 60% mehr Wasserfläche
umfassen. Dazu gehört auch ein 50-Meter-Becken
mit 10 Bahnen für Wettkämpfe. Dank vergrössertem
Sprungbecken wird das Hallenbad zum nationalen
Leistungssportzentrum aufgewertet. Hinzu kommen
zusätzliche Schwimmbecken für den Schulsport, ein
16
IMMOBILIA / Februar 2025
7
Freibad mit Aussenliegeflächen, ein Erlebnis- und ein
Kinderplanschbecken sowie weitere Attraktionen.
Die Kunsteisbahn wartet mit einem zusätzlichen,
bedachten Eisfeld auf. Sie soll ganzjährig betrieben
werden, um Sportvereinen die lückenlose Nutzung für
Trainings zu ermöglichen. Das Hauptgebäude wird
ausserdem einen Werkhof von Grün Stadt Zürich beherbergen.
Dieser wird für die Pflege der Grünflächen
auf dem Areal und darüber hinaus benötigt.
Südlich der Wallisellenstrasse komplettieren ein
Garderobengebäude, vier der insgesamt sieben Rasensportfelder
und viel neues Grün den Neubau. Sie
schaffen einen Übergang von den grossvolumigen
Strukturen im Norden zu den kleinkörnigen Wohnüberbauungen
im Süden.
NACHHALTIGKEIT ALS SCHLÜSSEL
PRINZIP
Ganze sechs Mal würde der Sechseläutenplatz auf
das Areal passen, das die Stadt bis 2036 entwickeln
will. Zweifelsohne wird das Sportzentrum das Ortsbild
von Oerlikon prägen – und den öffentlichen Raum
mit neuen Freizeit- und Erholungsräumen bereichern.
Insbesondere das Freibad und die vier neu angelegten,
ausgedehnten Grünflächen dürften die Lebensqualität
im Quartier erhöhen. Die begrünten Dächer und Fassaden
tragen ihrerseits zu einem angenehmen Lokalklima
bei und fördern die Artenvielfalt.
Die nachhaltige Bauweise geht Hand in Hand mit
der Flächen- und Energieeffizienz. Der kompakte Bau
mit gestapelten Nutzungen – inklusive Rasensportfeld
auf dem Dach – sorgt für maximale Flächenausnutzung
und minimalen Landverbrauch. Kernstück
des Energiekonzepts ist die «Energiedrehscheibe».
Sie ermöglicht die Speicherung der Abwärme aus der
Eis- und Klimakühlung sowie aus dem Duschabwasser
und nutzt sie für die Heizung, Warmwasseraufbereitung
und Kühlung. Die Kombination aus Energieerzeugung,
-speicherung und -nutzung reduziert den
Einsatz von Primärenergie signifikant. Photovoltaikanlagen
auf den Gebäuden sowie auf den Vordächern
und Tribünen der Anlage liefern schliesslich bis zu 25%
des Gesamtenergiebedarfs.
ERÖFFNUNG AB 2031
Für den Ersatzneubau hat der Stadtrat im letzten
Oktober 373 Mio. CHF beantragt. Davon entfallen
62,4 Mio. CHF auf Reserven. Sofern der Gemeinderat
und die Stimmberechtigten dem Antrag zustimmen,
könnte es mit dem Bau schon im Herbst nächsten Jahres
losgehen. Die Umsetzung erfolgt in mehreren Etappen:
Das Hauptgebäude soll 2031 in Betrieb genommen
werden, gefolgt vom Garderobengebäude zwei Jahre
später und der Fertigstellung des Areals bis 2036.
Blick auf das
Sommerbad mit
Fassade des
Hauptgebäudes.
BILD: STUDIO BLOMEN
*DANIEL BEKCIC
Der Autor ist stv.
Leiter Kommunikation
von Immobilien Stadt
Zürich.
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20. – 23. MÄRZ 25I
EULACHHALLENI
IWINTERTHURI
wohga.ch
IMMOBILIA / Februar 2025 17
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
26
AREALENTWICKLUNG
BEZAHLBARES
WOHNEN FORDERT
EINEN TRIBUT
Wenn Städte Bauland an Baugenossenschaften
verkaufen oder
im Baurecht abgeben, wird dafür
häufig ein tieferer Wert eingesetzt als
der effektive Baulandwert. Weshalb
das so ist und was das für die Mietzinse
bedeutet. TEXT— RALPH BAUERT*
KOSTEN- UND MIETZINSKALKULATIONEN FÜR EIN MEHRFAMILIENHAUS IN WINTERTHUR (IN CHF)
Quelle: Ralph Bauert
Varianten
Landkosten
BKP 0
Baukosten
BKP 1–5
Anlagekosten
Mietzins 3 ×
2½-Zi-Whg
Mietzins 6 ×
3½-Zi-Whg
Mietzins 1 ×
4½-Zi-Whg
Mietzins 11
Einstellplätze
Einfluss auf
Mietzinse
Zulässige
BR 5,25%
2 200 000 4 700 000 6 900 000 2060 3019 3694 200
Marktmieten
BR 3,97%
2 200 000 4 700 000 6 900 000 1550 2270 2770 160 100%
Land 75%
BR 3,97%
1 650 000 4 700 000 6 350 000 1434 2101 2571 139 –7%
Land 50%
BR 3,97%
1 100 000 4 700 000 5 800 000 1309 1919 2348 127 –15%
Land 25%
BR 3,97%
550 000 4 700 000 5 250 000 1185 1737 2125 115 –23%
Die Tabelle veranschaulicht, wie sich vergünstigtes Bauland auf Anlagekosten und Mietzinse auswirkt.
Bei gleichbleibender Rendite sinken die Mietzinse dank vergünstigtem Bauland um bis zu 23%.
MIT VERGÜNSTIGTEM
BAULAND REDUZIEREN
SICH DIE ANLAGE
KOSTEN UND DAMIT
DIE MIETZINSE.
UNTER DEM WERT VERKAUFT
In der Stadt Frauenfeld wurde ein städtisches
Grundstück für 46% vom Marktwert
an die Genossenschaft Alterssiedlung Frauenfeld
verkauft. In Zürich erhielt die Genossenschaft
Stiftung Alters wohnungen an der
Seefeldstrasse ein Grundstück im Baurecht
rund 23% unter dem vom Stadtrat geschätzten
Verkehrswert. Ebenfalls in Zürich wurde
ein grosses Grundstück an einem Sonnenhang
in Wipkingen aufgeteilt und im Baurecht
abgegeben. Ein privater Investor
bezahlte für seinen Teil 3616 CHF pro Quadratmeter,
die Baugenossenschaft des eidgenössischen
Personals (BEP) bekam den
Quadratmeter für 648 CHF. Die Genossenschaft
bezahlte damit nur 18% des Preises im
Vergleich zum privaten Investor.
BAULANDKOSTEN UND
MIETZINSE
Bei der Neuvermietung darf die Bruttorendite
nicht höher sein als 3,5 Prozentpunkte
über dem Referenzzinssatz. Beim
aktuellen Referenzzinssatz von 1,75% beträgt
die zulässige Bruttorendite demnach
5,25%. Wie sich vergünstigtes Bauland auf
Mietzinse auswirkt, kann an einem ak tuell
geplanten Mehrfamilienhaus in Winterthur
aufgezeigt werden (siehe Tabelle).
Mit Anlagekosten von 6,9 Mio. CHF ergeben
sich mit der zulässigen Bruttorendite
von 5,25% Mietzinse, die deutlich über
dem Marktniveau liegen und damit nicht
realisiert werden können. Wird das Projekt
mit den im Markt erzielbaren Mieten kalkuliert,
ergibt sich für das gesamte Projekt
eine Bruttorendite von 3,97%.
Mit vergünstigtem Bauland reduzieren
sich die Anlagekosten und damit die resultierenden
Mietzinse. Wird das Bauland zu
75% des Marktwerts abgegeben, können die
Wohnungen 7% günstiger vermietet werden,
bei gleichbleibender Rendite. Bei einer
Reduktion von 50% für das Bauland reduzieren
sich die Mieten um 15%. Wenn das
Bauland für nur 25% des Marktwerts abgegeben
wird, können die Wohnungen um
23% günstiger vermietet werden.
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AUSWIRKUNGEN AUF MIETEN
Für eine Studie des Bundesamts für
Wohnungswesen zum gemeinnützigen
Wohnen hat die Forschungsstelle
Sotomo analysiert, wie sich die Mietzinse
von marktüblichen Mietwohnungen und
18
IMMOBILIA / Februar 2025
24
Genossenschaftswohnungen unterscheiden.
Im Durchschnitt sind die Mietzinse bei
neugebauten Genossenschaftswohnungen
rund 12% günstiger als bei marktüblichen
Mietwohnungen gleicher Qualität.
Ein Grund für die Preisunterschiede,
welche primär in den Städten erkennbar
sind, können Vergünstigungen für Genossenschaften
beim Bauland sein. Dank dem
vergünstigten Bauland resultieren denn
auch beim analysierten Mehrfamilienhaus
in Winterthur 7% bis 23% günstigere Mietzinse,
als wenn beim Bauland der Marktwert
eingesetzt würde.
Bauland in Zürich Witikon. BILD: RALPH BAUERT
*RALPH BAUERT
Der Autor ist dipl. Architekt FH,
eidg. dipl. Immobilientreuhänder
und Executive MBA FH.
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Genau genommen
zählen bei der Fassadendämmung nur Fakten:
■ geringste Treibhausgasemissionen
■ A1 – brennt nicht
■ minimiert den wahrgenommenen Lärm
COMPACT PRO.
Das Naturtalent für die Fassade.
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
BEDÜRFNISSE
STETIG ABKLÄREN
Von der Planung bis hin zur Fertigstellung
einer Arealentwicklung
vergehen oft Jahre – ein Zeitraum,
in dem sich die Bedürfnisse der
Miet- oder Käuferschaft wandeln
können. TEXT— MICHELLE MÜLLER*
Projektentwickler
brauchen oft einen
langen Schnauf und
einen Weitblick auf die
künftigen Bedürfnisse.
BILD: ATTISHOLZ AREAL (SYMBOLBILD, SO TOURISMUS)
VERÄNDERLICHE ANFORDERUNGEN IN
DER PLANUNG
In der Planungs- und Bauphase stellt sich für Immobilienentwickler
immer wieder die zentrale Frage, ob
das Projekt den Anforderungen der zukünftigen Mietenden
gerecht wird. Die Entwicklung eines Areals ist ein
komplexer, mittelfristiger Prozess, der sich über mehrere
Jahre erstreckt. Während dieser Zeit können sich sowohl
die Bedürfnisse der potenziellen Bewohnerschaft
als auch die Anforderungen gewerblicher Nutzungen erheblich
verändern.
Daher ist es von besonderer Bedeutung, aktuelle
Wohntrends und Bedürfnisse kontinuierlich zu analysieren.
Digitale Werkzeuge spielen hierbei eine entscheidende
Rolle, indem sie Unterstützung bieten bei
der Erfassung und Auswertung von Kennzahlen. Diese
Daten helfen, kurz- bis mittelfristige Entwicklungen auf
dem Immobilienmarkt fundiert abzuschätzen und in die
Planung zu integrieren.
ENTWICKLUNG DER HAUSHALTSGRÖSSEN
Ein prägender Trend auf dem Schweizer Wohnungsmarkt
ist der Anstieg von Einpersonenhaushalten. In den
letzten zehn Jahren hat sich der Anteil dieser Haushalte
landesweit kontinuierlich erhöht: Bis zu 17% der Schweizer
Wohnbevölkerung lebt allein. Dabei gibt es jedoch
DER GRÖSSTE
TEIL DER
SCHWEIZER
BEVÖLKERUNG
LEBT IN
HAUSHALTEN
MIT ZWEI
PERSONEN.
regionale Unterschiede. Auf kantonaler Ebene zeigen
fast alle Kantone einen Anstieg der Einpersonenhaushalte,
mit Ausnahme von Basel-Stadt und Genf. Ebenso
ist in der Stadt Zürich der Anteil der alleinlebenden Bevölkerung
in den letzten zehn Jahren leicht zurückgegangen.
Diese regionalen Abweichungen unterstreichen die
Bedeutung lokaler Analysen bei der Wohnraumplanung.
Trotz des Trends zu Kleinsthaushalten lebt der grösste
Teil der Schweizer Wohnbevölkerung nach wie vor in
Zweipersonenhaushalten. Diese Entwicklung spiegelt
sich auch in der Veränderung der Wohnungsgrössen wider.
In den letzten zehn Jahren ist der Anteil an 1-, 2- und
3-Zimmer-Wohnungen gestiegen, während grosse Wohnungen
mit vier oder mehr Zimmern anteilsmässig an Bedeutung
verloren haben.
Immobilienentwickler analysieren daher die Entwicklung
der Haushaltsgrössen im Umfeld eines
Projekts, um daraus den optimalen Wohnungsmix abzuleiten.
Ziel ist eine rasche Absorption, wobei ein
Spannungsfeld zur Nachfrageseite besteht: Mietende
bevorzugen oft Wohnungen, die ein bis zwei Zimmer
grösser sind, als ihre Haushaltsgrösse eigentlich erfordert.
Diese Diskrepanz zwischen Wunsch und Budget
spiegelt sich besonders in urbanen Regionen wider,
wo hohe Mietpreise viele Bewohner dazu veranlassen,
Wohnraum gemeinsam zu nutzen.
20
IMMOBILIA / Februar 2025
19
DURCHMISCHUNG ALS ERFOLGSFAKTOR
Ein weiteres Schlüsselthema bei der Entwicklung
grosser Areale ist die Durchmischung der Nutzungen.
Während Wohnen den Hauptanteil bildet, umfassen
viele Projekte auch Flächen für Büros, Gewerbe und
Einzelhandel. Besonders der Detailhandel bringt für die
Bewohner einen direkten Mehrwert, weil er Einkaufswege
verkürzt und so einen Beitrag zur Nachhaltigkeit
leistet. Zusätzliche Angebote wie Coworking-Spaces,
die den Mietern zur Verfügung stehen oder extern vermietet
werden, können das Quartier zusätzlich beleben.
Die Integration von Büro- und Gewerbeflächen in
Wohnüberbauungen verkürzt die Arbeitswege und fördert
die angestrebte Verdichtung durch die Nähe von
Wohn- und Arbeitsorten. Grosse Arealentwicklungen
schaffen oft die Möglichkeit, ein neues Quartier innerhalb
einer Gemeinde zu etablieren. Dies trägt wesentlich
zur Ortsentwicklung bei und zieht neue Bewohner
an. Besonders an Agglomerationsstandorten können
solche Projekte zur Aufwertung der Umgebung beitragen,
indem sie zusätzliche Wohn- und Arbeitsräume
sowie öffentlich zugängliche Bereiche mit Grünflächen
und Begegnungszonen schaffen.
Die Vorteile gemischt genutzter Areale sind vielfältig:
Sie kommen nicht nur den Wohnungsmietenden zugute,
sondern auch den ansässigen Gewerbebetrieben.
Letztere profitieren von der erhöhten Frequenz durch
die Nachbarschaft. Erfolgreich umgesetzte Mischkonzepte
in der Schweiz zeigen, dass diese Ansätze nicht nur
den Wünschen der Entwickler entsprechen, sondern oft
auch durch Zonenvorschriften, wie Mindestanteile für
Wohnen oder Gewerbe, gefördert werden.
AUSBLICK
Die Berücksichtigung aktueller Wohntrends und Bedürfnisse
ist für die erfolgreiche Planung und Realisierung
von Arealentwicklungen unverzichtbar. Der Trend
zu Einpersonenhaushalten zeigt klare Entwicklungen,
jedoch mit regionalen Nuancen, die bei der Planung
des Wohnungsmixes berücksichtigt werden müssen.
Gleichzeitig unterstreicht die gezielte Mischnutzung
die Bedeutung eines integrativen Ansatzes, der den Bewohnern
wie auch der Region einen nachhaltigen Mehrwert
bietet. Solche Projekte tragen zur Attraktivität und
Aufwertung ganzer Quartiere bei und schaffen eine
Win-win-Situation für alle Beteiligten.
*MICHELLE
MÜLLER
Die Autorin ist Senior
Researcherin bei der
CSL Immobilien AG.
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IMMOBILIA / Februar 2025 21
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENINVESTMENT
AKTIV ODER PASSIV
INVESTIEREN?
Immobilien sind eine der beliebtesten
Anlageklassen in der Schweiz. Insbesondere
bei institutionellen Anlegern
stellt sich die Frage, ob die Immobilieninvestitionen
mit passiven Indexfondslösungen
oder aktiv mittels direktem
Grundbesitz und Engagements in
Anlagestiftungen umgesetzt werden.
TEXT— JAN SCHORNO & BENJAMIN GINESTA*
INDEXIEREN MIT IMMOBILIEN
FONDS ODER AKTIEN
Schweizer Renditeimmobilien sind einzigartig
für institutionelle Investoren, die
in Schweizer Franken rechnen: Der Sachwert
Immobilie liegt ausschliesslich im
Heimmarkt Schweiz ohne zusätzliche Währungsrisiken,
die Mieterträge daraus weisen
langfristig einen Inflationsschutz in der
Heimwährung aus und der Markt umfasst
ein beachtliches Anlagevolumen. Weiter
zeigen sich die Investitionsaussichten aufgrund
des Nachfrageüberhangs bei den Mietern
(mehrheitlich dank Zuwanderung) und
Angebotsverknappung für neue Immobi lien
(Baugesetze, Raumplanungsgesetz, steigende
Baukosten usw.) intakt. Aufgrund der
hohen Berechenbarkeit der Cashflows, insbesondere
bei Wohnliegenschaften mit aktuell
schweizweit tiefen Leerständen, ist
eine Anlage für institutionelle Kunden mit
Verpflichtungen in Schweizer Franken sehr
attraktiv.
Es gibt viele Arten, in Immobilien zu investieren
– vom direkten Wohnungskauf
über Immobilienaktien bis hin zum Halten
von Anteilen an Immobilienfonds und Anlagestiftungen.
Für einen Investor, der sich keine Meinung
zu einem Markt bilden möchte, besteht
die Möglichkeit einer passiven Umsetzung
ausschliesslich im Bereich Immobilienfonds
und Immobilienaktien. Der Vorteil
dieser beiden Segmente liegt klar in der Liquidität.
Das durchschnittliche tägliche Volumen
der beiden Standard-Indizes SWIIT
und SPI Immobilien beträgt ca. 10 bis 50
Mio. CHF pro Tag. Die tägliche Liquidität
stellt gleichzeitig auch ihr grösster Nachteil
dar: Investoren vergleichen die Mietrenditen
dieser nicht mobilen Liegenschaften mit
liquiden Nominalanlagen. Je nach Zinsumfeld
sind die Börseninvestoren bereit, einen
Aufpreis zur Marktbewertung des unabhängigen
Immobilienbewerters (sog. Agio)
zu bezahlen.
Die Höhe des Agios orientiert sich an den
Zinserwartungen. Entsprechend ist eine gewisse
Korrelation zu Anleihen erkennbar.
Die Schwankungen anhand der Volatilität
sind bei Immobilienaktien viel höher, weil
die Geschäftsfelder breiter aufgestellt sind
und teilweise das Entwicklungsgeschäft eine
markante Rolle spielt. Verkaufsgewinne
aus solchen Entwicklungsprojekten gelten
als riskanter und die Projekte werden mit
deutlich mehr Fremdkapital finanziert als
VERSCHIEDENE IMMOBILIENANLAGEFORMEN IM VERGLEICH
Quelle: Bloomberg und eigene Berechnungen und Darstellung per 31.12.24
220
200
180
160
140
120
100
80
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Immobilienaktien (SPI Immobilien) Immobilienfonds Immobilien Anlagestiftungen
der für Immobilienfonds gesetzlich geltenden
Maximalquote von 33%.
STEUERNACHTEILE FÜR STEUER
BEFREITE
Immobilienaktien und -fonds sind allen
Investoren zugänglich. Entsprechend fehlen
dort die steuerlichen Vorteile für steuerbefreite
Einrichtungen wie Pensionskassen
oder gemeinnützige Stiftungen. Die Steuerquote
bei Firmen/Aktien wie auch Immobilienfonds
liegt je nach Gefäss etwa bei 15
bis 25% der Mieterträge, wobei für Immobilienfonds
die Vehikel zwischen direktem
und indirektem Grundbesitz zu differenzieren
sind (siehe Tabelle).
Für steuerbefreite Einrichtungen fallen
bei Schweizer Immobilien nur (kantonal
unterschiedliche) Handänderungs- und
(bei Verkäufen) Grundstückgewinnsteuern
an. Bei direktem Grundbesitz kommt dieser
Steuervorteil entsprechend zum Tragen.
STABILITÄT UND STEUER
BEFREIUNG NUR FÜR AKTIVE
Für Pensionskassen stehen in der
Schweiz zusätzlich Kollektivanlagen zur
Verfügung, welche die gleichen steuerlichen
Vorteile aufweisen wie der direkte Grundbesitz.
Diese Immobilienanlagestiftungen
oder Immobilienfonds mit Anlegerkreis
Pensionskassen werden nicht täglich an der
Börse gehandelt. Entsprechend ist im Vergleich
zu kotierten Immobilienvehikeln die
Volatilität sehr tief, weil die Preisentwicklung
dem Nettoinventarwert (englisch: Net
Asset Value, NAV) entspricht und kein Agio
bzw. im negativen Fall ein Disagio gebildet
wird.
Als Referenzwert für dieses Segment gilt
der KGAST-Index. Bei der Betrachtung der
grössten zehn Indexpositionen ist insbesondere
zu vermerken, dass ein Grossteil der
Vehikel nicht für neue Investoren zugänglich
ist. Insbesondere die Gefässe der Pensimo-Gruppe
(Turidomus usw.) sind nur
bestehenden Investoren zugänglich. Eine
passive Indexierung des KGAST ist dadurch
nicht möglich.
WENIGER FREMDKAPITAL BEI
KOLLEKTIVANLAGEN
Bei Immobilieninvestitionen, insbesondere
bei Eigenheimen, stellt sich die
Frage der Fremdfinanzierung. Immobilienaktiengesellschaften
haben jedoch
22
IMMOBILIA / Februar 2025
IMMOBILIENANLAGEFORMEN FÜR EINRICHTUNGEN DER BERUFLICHEN VORSORGE
Quelle: eigene Darstellung
Immobilien-Direktanlage
Immobilienaktien und
Anleihen
Immobilienfonds
(ohne Anlegerkreis)
Immobiliengefässe
für Anlegerkreis
Pensionskassen
Beschrieb
Grundbuchbesitz an Renditeobjekt
(MFH, STWE)
Kotierte Immobilienaktien
Nichtkotierte Immobilienaktien
Anleihen von Immobilienfirmen
Kotierte Immobilienfonds
Nicht kotierte Immobilienfonds
ETF auf Immobilienfonds-Index
Immobilien-Anlagestiftungen (AST)
Geschlossene Immobilien AST
Immobilienfonds Pensionskassen
Passiv möglich? Nein Ja (bspw. REAL-Index) Ja (bspw. SWIIT-Index) Nein (KGAST-Index nicht investierbar)
Ausschüttungsrendite Divers, individuell pro Objekt Aktien: Dividendenrendite 3,5%
Anleihen: Verfallrendite 2,1%
Ausschüttungsrendite 2,5 – 3,0% Ausschüttungsrendite 2,5 – 3,0%
(häufig thesaurierend)
Agio über Schätzwert? Nein Ja (rund +7,4%) Ja (rund +21,7%) Nein (NAV-Kurse)
Kosten
Teil der Investoren-
Erfolgsrechnung
Teil des Aktien-Geschäftsbericht TER-Kosten: 0,6 – 0,9%
-> zus. Kauf-/Verkaufskosten
TER-Kosten: 0,3 – 0,8%
-> zus. Kauf-/Verkaufskosten
Steuerbefreiung für:
– Gewinn & Kapital (10 – 25%)
– Grundstückgewinn (5– 30%)
– Handänderung (1– 8%)
– Verrechnungssteuer (35%)
(Indirekter Grundbesitz)
(Indirekter Grundbesitz)
(Ausnahme Sacheinlage)
(Ausnahme Sacheinlage)
Fremdkapitalquote /
Finanzierungsart (Maximum)
0% / Hypotheken
(BVV2: nur «temporär»)
50% Hypotheken und Anleihen
Maximum 80%
20 – 30% Hypotheken
Maximum 33% (KAG)
5 – 20% Hypotheken
Maximum 33% (KAG)
keine gesetzliche Limite. Im Durchschnitt
liegt die Fremdkapitalquote bei rund 50%
im Vergleich zum Bilanzvermögen. Für
Kollektivanlagen wie Immobilienfonds
oder Anlagestiftungen liegt die maximale
Fremdkapitalquote bei einem Drittel. Immobilienfonds
orientieren sich aufgrund
ihrer Marktpositionierung eher am oberen
Bereich dieser Bandbreite. Anlagestiftungen
weisen oftmals eine tiefe Fremdkapitalquote
aus. Bei Pensionskassen ist eine
Fremdfinanzierung bei Direkteigentum gesetzlich
nicht vorgesehen.
Bei stabilen oder steigenden Immobilienmärkten
bedeutet Fremdkapital für den
Investor eine Verbesserung der Eigenkapitalrendite.
In fallenden Immobilienmärkten
droht jedoch bei Rücknahmen und/oder
Abwertungen aufgrund der gesetzlich maximalen
Fremdkapitalquote innerhalb dieser
Gefässe ein Verkaufszwang zu einem ungünstigen
Zeitpunkt.
ZUKUNFT: SELEKTION
ENTSCHEIDEND
Liegenschaften sind kein standardisiertes
Gut und entsprechend ist die Auswahl
der Objekte sehr entscheidend. Natürlich
ist insbesondere bei städtischen Liegenschaften
eine gewisse Vergleichbarkeit der
Objekte vorhanden. Dennoch unterscheiden
sich diese im Detail nach Baustandards
(Qualität) und Lebenszyklusphasen der
Immobilien.
In den vergangenen Dekaden, geprägt
durch den Zinssenkungsprozess bis Ende
2021, werteten Renditeliegenschaften stark
auf. Die Aufwertung erfolgte nicht aufgrund
von Steigerungen der Mieterträge, sondern
primär aufgrund der Absenkung des Kapitalisierungszinssatzes
(bzw. -diskontsatzes).
Eine Veränderung dieses Diskontsatzes hat
bei Immobilien den grössten Einfluss auf die
Bewertung.
Aufgrund der nach wie vor sehr tiefen
Diskontsätze gehen wir davon aus, dass
Aufwertungen infolge weiterer Absenkungen
des Diskontsatzes zukünftig nicht der
primäre Renditetreiber sein werden. Entsprechend
wichtiger werden andere Renditetreiber,
wie es clevere Akquisitionen von
neuen Liegenschaften und ein gutes Entwicklungsgeschäft
aus dem Bestand darstellen
können. Gleichzeitig verbessert ein
aktives Immobilien-Asset-Management
(Erhöhung der Mieterträge und Reduktion
der Kosten auf Bestandesliegenschaften)
die Ertragslage des Portfolios.
Diese beiden wichtigen Renditetreiber
fallen je nach Immobilienvehikel sehr individuell
aus. Entsprechend erachten wir eine
aktive Selektion der Gefässe in Zukunft
als entscheidend, während sich in den vergangenen
Jahren aufgrund der Zins- und
Diskontsatzsenkungen der ganze Markt
gut entwickelt hatte. Für steuerbefreite
Anleger empfehlen wir steuerbefreite Gefässe
mit fair bewerteten Wohnimmobilienportfolios.
*JAN SCHORNO
ist Portfolio Manager Immobilien
bei der Vermögensverwaltungs-
Gesellschaft Albin Kistler, Zürich.
*BENJAMIN GINESTA
ist Berater Asset Management bei
der Vermögensverwaltungs-
Gesellschaft Albin Kistler, Zürich.
IMMOBILIA / Februar 2025 23
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
EIGENHEIMMARKT
BOOMENDE REGIONEN
SORGEN FÜR POSITIVE
PREISENTWICKLUNG
In den sechs Schweizer Regionen mit
den meisten Verkaufstransaktionen haben
sich die Preise 2024 unterschiedlich
entwickelt. Über die letzten zehn Jahre
stiegen die Preise in den teuersten
Städten fast fünfmal so stark wie in den
günstigsten. TEXT—PETER ILG*
der Region und ihren direkt angrenzenden
Gemeinden ausgewertet. Das Wachstum
der Quadratmeterpreise war in Zürich mit
4,7% pro Jahr am höchsten und mit 0,9% in
St. Gallen am tiefsten. Somit sind die Preise
in den letzten zehn Jahren in Zürich knapp
fünf Mal so stark angestiegen wie in der
Stadt St. Gallen und den direkt angrenzenden
Gemeinden.
BILD: GIORNICO, 123RF.COM
Die Leventina stellt am
Markt für Einfamilienhäuser
das Schlusslicht
der Schweizer Bezirke dar.
GROSSE PREISUNTERSCHIEDE
Schliesslich wurden in den sechs untersuchten
Regionen die fünf Bezirke mit den
teuersten durchschnittlichen Einfamilienhauspreisen
den fünf preiswertesten
Bezirken gegenüberstellt. Berücksichtigt
wurden nur Bezirke mit mindesten fünf
Transaktionen. Angeführt wird die Liste
ERHOLUNG VOM TAUCHER
DES VORJAHRS
Die Preise für Wohneigentum sind im
Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr mit
rund 2% nur moderat gestiegen. Allerdings
war die Preisentwicklung zwischen
den Regionen sehr unterschiedlich. Während
bei den Einfamilienhäusern die teuerste
Region Zentralschweiz mehr als
8% zulegte, musste das Tessin ein Minus
von 2% hinnehmen. Ein heterogenes
Bild zeigte die Preisentwicklung auch
bei den Eigentumswohnungen: Nach einem
Preistaucher im Vorjahr legte die
Region Espace Mittelland mit knapp 13%
am meisten zu, während das Tessin mit
einem Minus von fast 3% Preissenkungen
hinnehmen musste.
In der «Home Market Price Analysis»
werden die sechs Regionen der Schweiz
mit den meisten Eigenheimtransaktionen
untersucht, die im Swiss Real Estate Data
Pool (SRED) erfasst sind. Im Jahr 2024
umfasste der SRED für diese Regionen
3710 Einfamilienhaus- und 4446 Eigentumswohnungs-Transaktionen.
Ausgewertet
wurden jeweils die Durchschnittspreise.
Die Studie wird von der Immobilienplattform
Newhome in Zusammenarbeit mit
dem Swiss Real Estate Institute der HWZ
Hochschule für Wirtschaft Zürich veröffentlicht.
BOOMREGIONEN ZENTRAL
SCHWEIZ UND ZÜRICH
Die teuersten Einfamilienhäuser mit
einem durchschnittlichen Preis von rund
1,78 Mio. CHF liegen in der Zentralschweiz.
Mit einem markanten Preisanstieg von
8,5% gegenüber dem Vorjahr war in dieser
Region auch der Preiszuwachs am stärksten.
Auf Platz 2 liegt die Region Zürich sowohl
betreffend Preisniveau (1,6 Mio. CHF)
als auch betreffend Preisanstieg (3,9%). Die
Preisunterschiede zu den anderen beiden
untersuchten Deutschschweizer Regionen,
Ostschweiz und Nordwestschweiz, hat
sich dadurch weiter akzentuiert. In diesen
beiden Regionen stagnierten die nominellen
Preise. In der Ostschweiz mussten
1,06 Mio. CHF für den Kauf eines Einfamilienhauses
ausgegeben werden. In der
Nordwestschweiz waren es 1,18 Mio. CHF
für ein durchschnittliches Objekt.
Die Südschweiz und die Region Espace
Mittelland verzeichneten einen Preisrückgang
von 2,1%. Somit gibt es dort
nun durchschnittliche Einfamilienhäuser
für 0,92 Mio. CHF beziehungsweise
0,94 Mio. CHF – und somit für Preise deutlich
unter einer Million.
Zudem wurden die Preissteigerungen
der Bodenpreise pro Quadratmeter für
Einfamilienhausgrundstücke der letzten
zehn Jahre in der jeweils grössten Stadt
JUNGE FAMILIEN
MÜSSEN VER
MEHRT IN GÜNSTI
GERE REGIONEN
AUSWEICHEN.
mit dem Bezirk Zug in der Zentralschweiz.
Im Jahr 2024 wurden dort 22 Verkaufstransaktionen
im Datenpool erfasst, mit
einem durchschnittlichen bezahlten Preis
von 2,98 Mio. CHF. Im Bezirk Leventina in
der Region Tessin wurde dagegen für ein
durchschnittliches Einfamilienhaus im
Jahr 2024 bei 11 registrierten Verkäufen
mit 0,34 Mio. CHF fast neun Mal weniger
bezahlt.
Weniger gross war die Spanne bei den
Eigentumswohnungen: Im Bezirk Höfe
in der Zentralschweiz wurden 16 Verkaufstransaktionen
mit einem durchschnittlichen
Preis von 1,89 Mio. CHF
erfasst, gegenüber dem Bezirk Rheintal
in der Region Ostschweiz. Dort ergaben
12 Transaktionen einen Durchschnittspreis
von 0,48 Mio. CHF. Dies ergibt eine
Preisspanne als Faktor von knapp 4.
*PROF. DR. PETER ILG
Der Autor ist Leiter des Swiss Real
Estate Institute der HWZ Hochschule
für Wirtschaft Zürich.
24
IMMOBILIA / Februar 2025
Schreinerarbeiten aus
talentierten Händen
1
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DER MONAT
Mit dem Förderprogramm Energie unterstützt der
Kanton Zürich Hauseigentümer dabei, ihr Gebäude
fit zu machen hinsichtlich Energieeffizienz und
Klimaschutz. In diesem Jahr stehen insgesamt
61 Mio. CHF an Fördergeldern zur Verfügung.
BILD: UNSPLASH.COM
SCHWEIZ
ZÜRICH FÖRDERT
ENERGIEWENDE
Gebäude sind im Kanton
Zürich für über 40% des Energieverbrauchs
und 30% der
Treibhausgasemissionen verantwortlich.
Seit 2022 müssen
Öl- und Gasheizungen in bestehenden
Gebäuden am Ende
ihrer Lebensdauer durch
klimafreundliche Alternativen
ersetzt werden, wenn dies
technisch und finanziell möglich
ist. Dafür stehen 2025
rund 61 Mio. CHF an Fördergeldern
bereit. Der Fokus
liegt auf dem Ersatz grösserer
fossiler Heizungen. Während
die Sockelbeiträge für kleinere
Anlagen leicht gesenkt wurden,
profitieren Heizungen
ab etwa 30 Kilowatt Leistung
von erhöhten, leistungsabhängigen
Förderungen. Wer ausserdem
90% der Dämmfläche
von Dach, Fassaden und Böden
modernisiert, erhält einen Zusatzbeitrag.
STAGNIERENDE
MARKTMIETEN
Die Mieten für Neuabschlüsse
bei Neubauwohnungen
sind im 4. Quartal 2024
zum Vorquartal um −0,6%
gesunken. Bei Altbauwohnungen
sind sie im gleichen
Zeitraum nahezu stabil geblieben
(−0,1%). Im Vergleich
zum Vorjahresquartal stiegen
die Mieten jedoch an (Neubau:
+1,4%; Altbau: +2,7%).
Dies zeigen Auswertungen
von FPRE. Regional waren die
Marktmieten für Neubauten
überwiegend stabil bis leicht
rückläufig. Den stärksten
Rückgang verzeichneten der
Alpenraum (−2,2%), die Südschweiz
(−1,8%) und die Region
Genfersee (−1,0%).
PREISDYNAMIK
GERÄT INS
STOCKEN
Die Preise für Immobilien-
Direktanlagen wie Mehrfamilienhäuser
sind im 4. Quartal
2024 gegenüber dem Vorquartal
um −0,3% gesunken, wie
der Iazi Investment Real Estate
Price Index zeigt. Er misst
die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften
mit Wohnund
gemischter Nutzung
basierend auf effektiven Handänderungen
am freien Markt
(Transaktionen mit Bankfinanzierung).
Über das ganze
Jahr ist ein moderates Preiswachstum
von +1,1% zu beobachten.
Bei Wohn eigentum
zeigt sich ein uneinheitliches
Bild. Während für Einfamilienhäuser
−0,2% tiefere
Preise entrichtet wurden, ist
die Zahlungsbereitschaft für
Eigentumswohnungen um
+0,5% gewachsen. Kombiniert
ergibt dies für Eigenheime im
4. Quartal 2024 einen minimalen
Wertzuwachs von +0,1%,
wie der Iazi Private Real Estate
Price Index ausweist.
MEHR BÜRO
FLÄCHEN IN DEN
GROSSSTÄDTEN
In den fünf grössten Büromärkten
der Schweiz – dies
sind Zürich, Genf, Bern, Basel
und Lausanne – erhöhte sich
das Angebot an verfügbaren
Büroflächen im Vergleich
zum Vorjahr um +9%. Damit
nahm in den letzten Jahren
das Büro angebot nahezu stetig
zu. Seit Ende 2019 stieg
die durchschnittliche Angebotsquote
in den fünf grössten
Büromärkten von 4,1% auf
5,0% per Ende 2024 (+0,9%).
Im internationalen Vergleich
relativiert sich dies, denn in
24 europäischen Städten erhöhte
sich im selben Zeitraum
die durchschnittliche Leerstandsquote
von 5,2% auf 8,5%
(+3,3%). Dies geht hervor aus
einer Studie von Jones Lang
LaSalle (JLL) zum Büromarkt
in der Schweiz.
WENIGER BÜRO
FLÄCHEN IM
KANTON LUZERN
Im Kanton Luzern reduzierte
sich das Angebot an Büroflächen
im Vergleich zum Vorjahr
um etwas über 20%. Per Anfang
Jahr betrug das Flächenangebot
rund 55 000 qm. Dies
entspricht einer Reduktion
von zirka 15 000 qm im Vergleich
zum Vorjahr, was auf
eine intakte Nachfrage hindeutet.
Nur gerade 4% der ausgeschriebenen
Flächen sind
grösser als 1000 qm. Rund 73%
der Flächen sind unter 250 qm.
Die angebotenen Mietzinse für
Büroflächen liegen im Median
bei rund 240 CHF pro qm und
Jahr netto. Dies geht aus einem
Marktbericht der Welcome
Immobilien AG hervor.
UNTERNEHMEN
EWZ BAUT
WÄRMENETZ AUS
Das EWZ hat mehrere
Wärme netze in Zürich übernommen.
Das Fernwärmenetz
von Entsorgung + Recycling
Zürich ERZ wurde Anfang
Januar übertragen. Energie
360° hat ihre geplanten
Wärme netze Altstetten-West,
Binz-Nord und Wollishofen-
Manegg übergeben. Der Energieverbund
Tiefenbrunnen soll
2028 übertragen werden. Mit
dem Ausbau dieser Netze will
die Stadt bis 2040 das Netto-
Null-Ziel erreichen. Aktuell
sind über 7500 Liegenschaften
an das Wärmenetz vom
EWZ angeschlossen. Mit einer
Länge von über 250 km ist es
das grösste Netz der Schweiz.
HEV KOOPERIERT
MIT SCANDENS
Der Hauseigentümerverband
Zürich (HEV) und
das ETH Spin-off Scandens
gehen eine Partnerschaft ein.
Mit der KI-gestützten Software
von Scandens können
private Hauseigentümer nun
26
IMMOBILIA / Februar 2025
14
prüfen, ob und welche Sanierungsmassnahmen
sinnvoll
sind. Dies sowohl aus finanzieller
Sicht durch Wertsteigerung
als auch ökologisch durch
CO2-Einsparungen. Basierend
auf einem digitalen Zwilling
der Immobilie, simuliert
die Software über 500 Sanierungskombinationen
und erstellt
einen optimalen Plan als
Grundlage für das Vorhaben.
PROCIMMO UND
SEG SOLUTIONS
FUSIONIEREN
Die Procimmo Group SA
beabsichtigt die Fusion mit der
SEG Solutions SA. Die Fusion
wird nach der Eintragung ins
Handelsregister gegen Ende
des ersten Quartals vollzogen.
Die Aktivitäten von SEG im
Bereich der Immobilientransaktionen
werden vollständig
in die Procimmo integriert.
Ebenfalls integriert werden
sämtliche Mitarbeitende.
HONEGGER
ERÖFFNET FILIALE
IN LIECHTENSTEIN
Die Honegger AG ist neu
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swissinteractive.ch
IMMOBILIA / Februar 2025 27
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DER MONAT
Der Schweizer Heimatschutz hat die Gemeinde
Poschiavo mit dem Wakkerpreis 2025 ausgezeichnet.
Die Bündner Gemeinde sei vorbildlich, denn das
Ortsbild sei dank Baureglementen bewahrt worden.
BILD: WIKIMEDIA COMMONS
der Honegger (Liechtenstein)
AG, im Fürstentum Liechtenstein
vertreten. Die Filiale liegt
in Schaan und richtet sich an
die Kundschaft im Rheintal.
In der Ostschweiz ist die Gebäudedienstleisterin
bereits
in St. Gallen und Chur vertreten.
Die Firma hat ihren
Hauptsitz in Köniz BE und beschäftigt
rund 6500 Mitarbeitende
in 23 Niederlassungen
in der Schweiz. Honegger bietet
Dienstleistungen in den
Bereichen Facility Management,
Cleanroom, Healthcare
und Food.
COLLIERS
AKQUIRIERT
IN LUZERN
Colliers Switzerland hat für
die Carrier Innovation Technologies
GmbH eine Bürofläche
in der Luzerner Altstadt
erworben. Die 744 qm grosse
Fläche liegt am Floraweg 2
(Gebäude links im Bild), in unmittelbarer
Nähe zum Bahnhof
und zum Vierwaldstättersee.
Die Eigentümerschaft
übernimmt den Mieterausbau
und übergibt die schlüsselfertige
Lösung. Carrier, ein
internationales Unternehmen
für Klima- und Energielösungen,
bezieht die Räumlichkeiten
im Sommer.
HOTEL INVEST
MENTS SETZT
AUF APARTMENTS
Gemeinsam mit ihren
Investoren und Hotelbetreibern
plant die Hotel Investments
AG, Susten, den Einstieg in den
Markt für Apartment hotels. Der
Fokus liegt auf dem Ankauf,
der Pacht oder der Übernahme
bestehender Mietverträge von
Hotelbetreibern. Besonders interessiert
ist das Unternehmen
laut eigener Angabe an Stadthotels
in Deutschland, Österreich
und der Schweiz.
PROJEKTE
GUTES BAUEN
FÖRDERN
Die Stadt Zürich verleiht
zum 19. Mal die Auszeichnung
für gute Bauten. Gesucht sind
die besten Neubauten, Umbauten,
Anbauten oder Freiräume,
die von 2021 bis 2024
auf Stadtgebiet fertiggestellt
wurden (Bild: Erweiterung
Kunsthaus, für 2016–2020
prämiert). Bauherrschaften
sowie Architektur- und Landschaftsarchitekturbüros
können
sich bis 7. März unter
stadt-zuerich.ch/gute-bauten
bewerben.
BEISPIELHAFTE
BAUKULTUR
Der Schweizer Heimatschutz
hat die Bündner
Gemeinde Poschiavo mit dem
Wakkerpreis 2025 geehrt.
Laut Mitteilung sei Poschiavo
ein Vorbild für den umsichtigen
Umgang mit Baukultur.
Das Ortsbild konnte dank entsprechenden
Baureglementen
bewahrt werden. Der
Schweizer Heimatschutz vergibt
den Wakkerpreis jährlich.
Er zeichnet Schweizer
Gemeinden aus, die bezüglich
Ortsbild- und Siedlungsentwicklung
besondere Leistungen
vorweisen.
SIEDLUNG «LETZI»
BALD KOMPLETT
Die letzten Wohnungen
der Wohnsiedlung « Letzi»
in Zürich Altstetten sind seit
Ende Januar ausgeschrieben.
Das Projekt von Liegenschaften
Stadt Zürich (LSZ),
Stiftung Alterswohnungen
der Stadt Zürich (SAW) und
Stiftung Familienwohnungen
(SFW) schafft bezahlbaren
Wohnraum für alle Altersgruppen.
SAW und SFW haben
ihren Anteil bereits ausgeschrieben,
nun startet LSZ mit
der Vermietung von 81 Wohnungen.
Das 10 000 qm grosse
Areal ist seit 2013 im Besitz
der Stadt. In den 265 Wohnungen
werden rund 700 Menschen
leben.
«ZWHATT» GEHT IN
DIE ZWEITE RUNDE
Beim Bahnhof Regensdorf,
im Norden Zürichs, entstehen
bis 2030 rund 650 Wohnungen
und 15 000 qm Gewerbefläche.
Nun steht die zweiten und
letzte Bauetappe auf dem Areal
«Zwhatt» an. Donet Schäfer
Reimer Architekten, aus Zürich,
und Salathé Architekten,
aus Basel, konnten die Jury
des Studienauftrags überzeugen.
Gemeinsam sind sie nun
verantwortlich für die Überbauung
der zwei Baufelder.
Die durch die Pensimo Management
AG geführte Anlagestiftung
Turidomus hat das
ehemalige Industrieareal erworben,
um es in ein nachhaltiges
Stadtquartier zu
transformieren.
BAUSTART FÜR
«WALDSTADT
IM PANTLI»
In Schaffhausen hat der
Spatenstich für das Wohnbauprojekt
«Im Pantli» stattgefunden.
Das Areal liegt auf
28
IMMOBILIA / Februar 2025
21
einer Waldlichtung ausserhalb
der Stadt. Die Halter AG
realisiert dort 214 Eigentumswohnungen
in Zusammenarbeit
mit der Dost Architektur
GmbH. Die Wohnüberbauung
soll strenge Vorgaben bezüglich
Nachhaltigkeit erfüllen.
Die erste Bauetappe dauert
rund zweieinhalb Jahre. Ab
2026 stehen die ersten Wohnungen
bereit.
INVESTITION MIT
RENDITE
Das Projekt « Elevation»
steht in Davos kurz vor Baubeginn.
Der Verkauf der
120 bewirtschafteten Eigentumswohnungen
mit Hotelservice
erfolgt unter der
Bedingung, dass das Objekt
auch der Beherbergung
von Gästen dient. Dabei sollen
die Eigentümer von einer
Rendite profitieren können.
Im angegliederten Projekt
«Parkview» entstehen zudem
22 Zweitwohnungen im Stockwerkeigentum.
Geplant sind
insgesamt sechs Gebäudekomplexe
mit je sechs Stockwerken.
Die Bauherrschaft
liegt bei der Davos Resort SA,
an der die Immobiliendienstleisterin
HRS als Totalunternehmerin
beteiligt ist.
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Amt für Energie
NEUES BUNDESFÖRDERPROGRAMM FÜR INDUSTRIE UND GEWERBE
Der Bund unterstützt den Ersatz von
grossen fossilen Heizungen (> 70 kW)
durch erneuerbare Systeme.
Weitere Informationen
auf energie.tg.ch.
IMMOBILIA / Februar 2025 29
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DER MONAT
SCHNORF
VERLÄSST
WÜEST PARTNER
PERSONEN
WECHSEL IM
VERWALTUNGSRAT
VON IMPLENIA
Marie-Noëlle Zen-Ruffinen
wird an der nächsten
Generalversammlung von Implenia
als Verwaltungsrätin
vor geschlagen. Die Rechtsanwältin
ist Titularprofessorin
an der Fakultät für Wirtschaft
und Management der Universität
Genf. Seit 2016 hält sie
verschiedene Verwaltungsratsmandate,
unter anderem
bei der Baloise Group sowie
bei Banco Santander International.
Sie ist zudem Mitglied
des Verwaltungsrats der Ina
Invest AG. Sie folgt auf Martin
Fischer, der sich nicht mehr
zur Wiederwahl stellt.
WÜEST PARTNER
ERNENNT STEINER
Die Wüest-Partner-Gruppe
hat Annika Steiner zur neuen
Partnerin gewählt. Die
Geografin arbeitet seit 2011
für das Unternehmen und
war in den Bereichen Bewertung,
Research sowie Datenund
Modellanalysen tätig. Seit
2020 ist sie in Berlin verantwortlich
für den Aufbau des
Bereichs Data Analytics &
Technology. Seit 2023 gehört
sie zur Geschäftsleitung von
Wüest Partner Deutschland.
Patrick Schnorf verlässt
Wüest Partner per Ende
April, um neue berufliche
Herausforderungen anzugehen.
Er startete seine Karriere
2004 als wissenschaftlicher
Mitarbeiter im Bereich Research
und gehörte seit 2011
zum Kreis der Partner. Während
seiner Laufbahn leitete
er den Bereich Research, war
Mitglied der Geschäftsleitung
und des Verwaltungsrats.
RICKLIN WIRD CEO
BEI MARKSTEIN
ADVISORY
Philipp Ricklin (Bild) ist
seit 1. Januar CEO der Markstein
Advisory AG und Mitglied
der Geschäftsleitung der
Markstein-Gruppe. Er übernimmt
die operative und strategische
Weiterentwicklung
und Betreuung des Geschäftsfelds
Portfolio- und Assetmanagement.
Ricklin folgt auf
Simon Meier.
ROHR ÜBERNIMMT
LEITUNG
BEI LEDERMANN
Philippe Rohr (Bild) ist seit
Januar CEO der Ledermann
Management AG. Er begann
dort seine Karriere vor über
acht Jahren als Leiter der Abteilung
Transaktionen. Seit
drei Jahren gehört er zur Geschäftsleitung.
Die Immobiliengesellschaft
hat ihren Sitz
im Zürcher Seefeld-Quartier
und verwaltet dort rund
50 Anlageliegenschaften und
verschiedene Stockwerkeigentumsprojekte.
Urs Ledermann
bleibt weiterhin Präsident des
Verwaltungsrats.
IMMOCANDO
UNTER NEUER
LEITUNG
Die Immocando Schweiz
GmbH hat Nicola Diaz zum
neuen Geschäftsführer ernannt.
Das 2019 gegründete
Unternehmen betreibt die
Plattform immocando.ch für
den Handel mit Renditeimmobilien.
Das Portal soll Maklern,
Eigentümern und Investoren
den Prozess von der Vermarktung
zum Verkauf erleichtern.
BUCHER WIRD
STIFTUNGSRAT
BEI UTILITA
Gregor Bucher ist neu Mitglied
des Stiftungsrats der
Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige
Immobilien. Der
Jurist war zuvor CEO der SFP
Anlagestiftung und Corporate
Finance & Capital Markets
Manager der Swiss Finance &
Property AG. Utilita verwaltet
Gelder aus der beruflichen
Vorsorge für Pensionskassen.
Sie investiert in bezahlbaren
Wohnraum und berücksichtigt
dabei die Interessen aller Anleger,
Mieterinnen und Mieter.
PROCIMMO
BEFÖRDERT
DAHDAH
Die Procimmo SA hat
Richard Dahdah zum Chief
Investment Products Officer
ernannt. Dahdah arbeitet seit
2021 als Fund Manager für die
Immobilieninvestorin. In der
neuen Rolle ist er für sämtliche
Fonds verantwortlich, die
Procimmo verwaltet. Dahdah
begann seine Karriere in der
Wirtschaftsprüfung bei Ernst
& Young und Natixis. Danach
wechselte er zu AEW und
später zur UBS als Real Estate
Fund Manager.
WECHSEL AN
DER SPITZE
VON FORTIMO
Stefan Gabriel wird per
1. April Leiter Vermarktung bei
der Ostschweizer Immobilienfirma
Fortimo AG. Er übernimmt
zugleich die Rolle des
Vorsitzenden der Geschäftsleitung.
Gabriel war zuletzt für
die Immobiliendienstleisterin
Steiner AG tätig.
30
IMMOBILIA / Februar 2025
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IMMOBILIENRECHT
BAUREKURSENTSCHEID
WOHNEN IN DER
GEWERBEZONE?
Über die Ausnahme, Wohnraum in
Industrie- und Gewerbezonen zu
erstellen, wird seit Jahrzehnten gestritten.
Ein neues Urteil illustriert das
Spannungsfeld zwischen Unternehmertum
und Planungs- und Baurecht
anschaulich. TEXT— SIMON SCHÄDLER*
BILD: 123RF.COM
Wohnen in der Gewerbe zone
kann ausnahmsweise betriebstechnisch
notwendig und ökonomisch
sinnvoll sein.
DIENSTWOHNUNG FÜR
NOTFÄLLE
Für rote Köpfe sorgte 2023 ein Gemeinderatsentscheid
in der zürcherischen Ortschaft
X. Dieser untersagte den Bau einer
Wohnung auf einem geplanten Lagerhaltungs-
und Transportbetrieb. Der umstrittene
Ort war eine unbebaute Parzelle in der
Gewerbezone GZ der örtlichen Bau- und
Zonenordnung. An diesem Standort sollte
das moderne Lagerhaltungs- und Transportunternehmen
von A entstehen. In einer
eigens zur Verfügung gestellten Wohnung
sollten standortgebundene Betriebsangehörige
nach getaner Arbeit Erholung finden
und gleichwohl jederzeit dem Betrieb
zur Verfügung stehen. Grundsätzlich ermöglicht
das Zürcher Planungs- und Baugesetz
(PBG) in § 56 Abs. 4 im Ausnahmefall
solche Wohnstätten. Sofort erhob Unternehmer
A Rekurs und gelangte ans kantonale
Baurekursgericht. Der Entscheid sei
falsch und die Betriebsleiterwohnung zulässig,
rügte A.
Mit Furore brachte der Rekurrent vor,
Herzstück seines Lagerhaltungs- und
Transportunternehmens sei ein ununterbrochener
Pikettdienst. Er biete seinen
Kunden eine breite Palette an Dienstleistungen
während 24 Stunden und an sieben
Tagen der Woche – etwa das Lagern, Bereitstellen,
Verpacken und Transportieren
von Gütern. Zielgruppe seines Betriebs seien
Unternehmen mit Schicht- und Nachtarbeit.
Diese würden darauf vertrauen, dass
unverzichtbare Güter wie Maschinen und
Ersatzteile extern gelagert und bei Bedarf
jederzeit abgeholt oder geliefert werden
können. Man denke an einen Bäckereimaschinenhändler
oder einen Hersteller von
Feinmechanikteilen. Wertvolle Ersatzgeräte
würden in den Lagerräumlichkeiten
von A aufbewahrt und seien unverzüglich
verfügbar oder könnten an den gewünschten
Ort transportiert werden.
Notwendig sei dies etwa auch für das
reibungslose Funktionieren eines Maschinenparks.
Sein Angebot treffe den Nerv der
Zeit: Schichtarbeit und Lager- und Transportdienstleistungen
seien ausserhalb
der üblichen Arbeitszeiten die Normalität.
Keine Frage also, dass ständig eine Person
in den Lagerräumlichkeiten anwesend
sein müsse, um eingelagerte Güter im Notfall
per Pikettchauffeur an den gewünschten
Zielort zu liefern.
ÖFFENTLICHES INTERESSE AN
WOHNHYGIENE
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des eidgenössischen
Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen
Bauten und Anlagen dem Zweck der
Nutzungszone entsprechen. Die kommunale
BZO erlaubt in der Gewerbezone GZ
nur mässig störende Betriebe und Anlagen.
Industrie- und Gewerbezonen sind für
die Ansiedlung industrieller und gewerblicher
Betriebe der Produktion, der Gütergrossverteilung,
der Lagerhaltung und
des Transports bestimmt. Ausnahmsweise
kann die örtliche Bau- und Zonenordnung
Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu-
32
IMMOBILIA / Februar 2025
4
lassen. Mit anderen Worten ist der Wohnungsbau
in diesen Zonen grundsätzlich
zonenfremd. Die Wohnhygiene verbietet
das Leben in Industrie- und Gewerbezonen
weitgehend. Schliesslich sollen Industrie-
und Gewerbezonen Wohngebiete vor
Immissionen wie Lärm, Gerüche oder Erschütterungen
schützen. Gleichzeitig sollen
sich Industrie- und Gewerbebetriebe
möglichst ungehindert entfalten können.
Der Bau von Wohnungen in Industrieund
Gewerbezonen ist folglich ein heisses
Eisen: Diese sind ausschliesslich für standortgebundene
Betriebsangehörige erlaubt.
Nur vorübergehend angestellte Personen
dürfen in provisorischen Gemeinschaftsunterkünften
wohnen. Offen bleibt also:
Darf A als Eigentümer seines modernen,
rund um die Uhr tätigen Lagerhaltungsund
Transportbetriebs auf seinem Grundstück
standortgebundenen Wohnraum für
Mitarbeitende schaffen?
KNACKPUNKT «STANDORT
GEBUNDENHEIT»
Bereits 1975 wurde darüber gerichtlich
gestritten. Damals hielt das Zürcher Verwaltungsgericht
fest, die Vorschriften seien
einschränkend auszulegen; es gelte ein
strenger Massstab. 1 Welche Personen im
Interesse eines Betriebs in unmittelbarer
Nähe wohnen müssen, bestimme der
Einzelfall, so die Richterschaft damals. Ist
2023 die Zeit gekommen für eine modernere
Interpretation von Wohnhygiene und
Standortgebundenheit, wie A hoffte?
Zulässig seien Wohnungen für Betriebspersonal,
dessen Anwesenheit aus
betriebstechnischen Gründen unbedingt
erforderlich ist, so das Baurekursgericht.
Blosse Bequemlichkeit oder Zweckmässigkeit
einer Wohnung auf einem Betriebsgelände
reiche nicht. Die Anwesenheit von
Personen am Betriebsort über die normalen
Arbeitszeiten hinaus müsse vielmehr
aus betriebstechnischen Gründen unabdingbar
sein: «Dies ist namentlich dann
der Fall, wenn Maschinen oder Anlagen,
deren Betrieb keine Unterbrechung duldet,
zu bedienen oder zu beaufsichtigen
sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen
Sicherheit die mehr oder weniger
dauernde Überwachung des Betriebes erheischt.»
Dass A auf seinem Grundstück
in der Gewerbezone mit seinem Unternehmen
rund um die Uhr Dienstleistungen
wie Lagern, Bereitstellen, Verpacken und
Transportieren von Ersatzteilen, Maschinen
oder Ersatzgeräte anbiete, sei legitim.
Nachvollziehbar war für das Baurekursgericht
auch, dass bei Störungen oder Defekten
an Maschinen Ersatzteile bzw. -geräte
sofort geliefert oder bereitgestellt werden
müssen. Auch sei es ökonomisch und betrieblich
grundsätzlich durchaus sinnvoll,
wenn Mitarbeitende am Betriebsort eine
Wohnung beziehen würden.
BETRIEBSTECHNISCHE NOT
WENDIGKEIT FEHLT
Einziges Problem: Wohnungen für Betriebsangehörige
in Industrie- und Gewerbezonen
sind nur zulässig, wenn ein Konnex
besteht zwischen der Ursache, welche die
Anwesenheit von Personen am Betriebsort
«betriebstechnisch bedingt» notwendig
macht, und dem Standort der Wohnung
in der Industrie- oder Gewerbezone. Diese
Ursachen – ob Motordefekt, Geräteausfall
oder Maschinen-Stillstand – entstehen
vorliegend aber bei Dritten und nicht bei
A. Von diesen sei folglich abhängig, ob betriebstechnische
Gründe die Anwesenheit
von Personen am Betriebsort zwingend erfordern.
Der notwendige Zusammenhang
sei demnach nicht gegeben. Die Standortgebundenheit
einer Betriebswohnung
begründe A mit betriebstechnischen Ursachen
Dritter, so das Baurekursgericht.
Eine direkte Betriebsnotwendigkeit fehle.
Was für die Richterschaft eine juristisch
präzise Analyse ist, war für A eine bittere
Pille. Dieser dürfte das Verdikt wohl als wenig
unternehmerfreundlich und praxisfern
empfunden haben, zumal das Gericht ihm
mitunter riet, das Wohnen in der Nachbargemeinde
zu prüfen.
KEINE GLEICHBEHANDLUNG IM
UNRECHT
Als letzte Hoffnung versuchte A seinen
Rekurs damit zu begründen, dass auf der
Nachbarsparzelle in derselben Gewerbezone
eine Betriebsleiterwohnung bewilligt
worden sei. So verlange er doch wenigstens
die Gleichbehandlung unter Gewerbetreibenden.
Auch damit war für A kein Durchdringen.
Die Fälle seien nicht vergleichbar
– es komme auf den Einzelfall an, so das Gericht.
Zudem könne A aus dem Grundsatz
der Gleichbehandlung im Unrecht nichts zu
seinen Gunsten ableiten. Zwar gibt dieser in
Ausnahmefällen einen Anspruch auf Gleichbehandlung,
etwa dann, wenn eine ständige
rechtswidrige Praxis einer Behörde vorliegt
und diese zu erkennen gibt, dass sie auch in
Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen
gedenke. 2 Eine solche Konstellation sei
aber nicht ersichtlich, meinte die Richterschaft.
Damit bleibt für Unternehmer A
nichts anderes übrig, als das Urteil entweder
anzufechten oder aber zähneknirschend auf
seinem Grundstück auf Mitarbeiterwohnungen
zu verzichten.
URTEIL 0164/2024 DES ZÜRCHER BAUREKURSGERICHTS
VOM 14. NOVEMBER 2024
1
SIEHE DAS HISTORISCHE URTEIL VB 54/1974 VOM 29. APRIL 1975, E. 2.
2
BGE 134 V 34 E. 9; BGR 2C_49/2008 VOM 25. SEPTEMBER 2009, E. 5.6.
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IMMOBILIA / Februar 2025 33
BAU & HAUS
FASSADEN
NACH DER SONNE
GEBAUT
Thermische Speicherfassaden
nehmen tagsüber solare Energie auf,
die in der Nacht wieder nach aussen
ab gegeben wird. Dadurch lässt
sich der Wärmeverlust im Gebäude
deutlich verringern.
TEXT— THOMAS WÜEST*
Das Musterhaus mit der 3D-Solar-Fassade von Energy Independence AG.
BILD: HSLU T&A
TROMBE-WAND
Gebäudehüllen spielen eine Schlüsselrolle
bei der Erreichung von Klimaschutzund
Energiezielen und beeinflussen
gleichzeitig das Wohlbefinden der Gebäudenutzer.
Dies erkannten bereits die frühen
Baumeister und passten die Bauformen der
Klimaregion entsprechend den lokalen Gegebenheiten
an. Dabei wurde auch bewusst
«nach der Sonne gebaut», um eine sommerliche
Überhitzung zu vermeiden und die
winterliche Sonnenenergienutzung zu ermöglichen.
Die gezielte saisonabhängige
Verschattung und die solare Wärmespeicherung
in den Baumaterialien wird heute
mit den Begriffen passive Solarnutzung
und Solararchitektur beschrieben.
Typische Beispiele moderner, passiver
Solarnutzung sind Wintergärten und Gewächshäuser,
wobei letztere auch namensgebend
für den Treibhauseffekt sind. Dabei
wird ein verglaster Raum erwärmt, indem
die kurzwellige Solarstrahlung nahezu ungehindert
durch die Verglasung eintritt und
durch die Oberflächen in langwellige Wärmestrahlung
umgewandelt wird, die nicht
mehr nach aussen dringen kann. Dieser
passive Energiegewinn beheizt die verglasten
Räume im Winter, kann aber im Sommer
zu einer Überhitzung führen.
In den 1950er-Jahren machte sich der
Franzose Félix Trombe den Treibhauseffekt
zu Nutze und erfand die sogenannte
Trombe-Wand als erste solarthermische
Speicherwand in Europa (auch Kollektorfassade
genannt). Dabei wird eine möglichst
dunkle und stark absorbierende
massive Wand hinter einer Verglasung angeordnet,
sodass die Wand sich nach dem
Treibhauseffekt aufheizt und die Sonnenwärme
speichert. Mit einer zeitlichen Verzögerung
gelangt die Wärme durch die
Wand nach innen und erwärmt den Raum,
bzw. verliert auch bei sehr tiefen Aussentemperaturen
kaum Wärme nach aussen.
Basierend auf denselben Prinzipien gibt
es verschiedenste Ausführungen, auch mit
Luftlenkung, Belüftung oder technischen
Ergänzungen. Die transparente Wärmedämmung
(TWD) stellt ebenfalls eine
Weiterentwicklung für besonnte opake
Aussenwände dar. Anstelle einer Verglasung
mit Luftzwischenraum wird die Wand
mit einer lichtdurchlässigen und isolierenden
Waben-, Kapillar- bzw. Granulatstruktur
verkleidet. Auch diese hat das Ziel, die
Sonnenenergie zwecks Wärmespeicherung
auf die massive Wand zu leiten und die
Wärmeabgabe nach aussen zu reduzieren.
FORSCHUNGSPROJEKT I: SOLAR
ENERGY BALANCED FAÇADE
Parallel zur Entwicklung der TWD wurden
in den 1980er-Jahren doppelschalige
Glasfassaden (DSF) in hohen Büro- und
Verwaltungsgebäuden eingesetzt. Diese
boten ebenfalls eine gute thermische sowie
akustische Leistung und konnten die Beschattungsvorrichtungen
vor Schmutz und
Windböen schützen, ohne die Sicht nach
aussen zu beinträchtigen. Hierbei fand
aber nicht die gewünschte Sonnenenergienutzung
statt. Die DHF waren hingegen oft
für die sommerliche Überhitzung der Räume
verantwortlich.
An diesem Punkt setzt die «Solar Energy
Balanced Façade» (SEBF) an, welche an
der Hochschule Luzern im Bereich Technik
& Architektur (HSLU T & A) entwickelt
FASSADEN
Fassaden haben sich technologisch
stark weiterentwickelt und spielen
eine zentrale Rolle für die Energieeffizienz
von Gebäuden. Moderne
Fassadensysteme nutzen innovative
Materialien wie Hochleistungsdämmstoffe,
Photovoltaikmodule
oder adaptive Elemente, die sich an
Wetterbedingungen anpassen. Diese
Entwicklungen tragen dazu bei, den
Energieverbrauch zu senken und
den CO2-Ausstoss zu minimieren.
Gerade in der Schweiz, wo strenge
energetische Vorgaben gelten, ist
die Sanierung der Gebäudehülle ein
wichtiger Hebel für mehr Nachhaltigkeit.
Viele Bestandsbauten sind energetisch
unzureichend, sodass eine
nachträgliche Dämmung oder der Einsatz
intelligenter Fassadentechnologien
grosse Einsparpotenziale bietet.
Förderprogramme wie das Gebäudeprogramm
des Bundes unterstützen
diese Massnahmen finanziell.
Neben der Energieeffizienz spielen
auch ästhetische und denkmalpflegerische
Aspekte eine Rolle. Besonders
in historischen Stadtbildern müssen
Lösungen gefunden werden, die
Modernisierung und den Bestandsschutz
in Einklang bringen.
Die Kombination aus innovativer
Technik und architektonischer Qualität
macht Fassaden zu einem
Schlüsselelement des nachhaltigen
Bauens in der Schweiz.
34
IMMOBILIA / Februar 2025
Die «Solar Energy Balanced Façade» mit ihren vier Zuständen (von links nach rechts): maximale solare Nutzung im Winter, solarthermische
Gewinnung und Blendschutz im Winter, keine solaren Gewinne im Sommer, nur Tageslichtnutzung im Sommer. BILD: HSLU T&A
wurde (gefördert vom Schweizerischen
Nationalfonds). Die SEBF ist eine transparent-opake
hybride Doppelhautfassade mit
einem thermischen Speicher und saisonal
adaptivem solaren Gewinnmanagement.
Während der transparente Fassadenbereich
klassisch zur Aussicht, Tageslichtnutzung
und für direkte solare Gewinne
genutzt werden kann, hilft der thermische
Speicher im Brüstungsbereich sowohl die
Überhitzung als auch Heizwärmeverluste
zu reduzieren. Dazu besitzt die Brüstung
einen eigenen Sonnenschutz, der die
im Zwischenraum angeordnete Speichermasse
den saisonalen Bedürfnissen entsprechend
vor der Solarstrahlung schützt
oder in thermische Energie speichert. Im
Winter wird der Innenraum nicht beheizt,
weil der thermische Speicher nach innen
isoliert ist. Stattdessen wird die Wärme
im Zwischenraum gespeichert und nachts
nach aussen abgegeben. Durch die höhere
Temperatur in der Fassade bleibt mehr
Heizwärme im Raum. Im Sommer wird
durch die konsequente Verschattung des
Speichers (und die Verglasung) die Überhitzung
an warmen und sonnigen Tagen
verhindert.
Da die SEBF zeitabhängig Wärme speichert
und abgibt, besitzt sie keinen klassischen
U-Wert. Allgemein ist die Leistung
thermischer Speicherfassaden kaum über
eine U-Wert Angabe zu beziffern, stattdessen
müssen diese über die Zeit (instationär)
simuliert werden. Dabei werden die
zeitabhängigen Effekte durch die thermische
Trägheit berücksichtigt, womit der
Einfluss der Sonnenenergienutzung auf
den Heizwärmebedarf beziffert werden
kann. Für die SEBF wurde eine instationäre
Simulationen erstellt, welche an einem
Eins-zu-eins-Prototypen überprüft wurde.
Sowohl die Messungen als auch die
Simu lationen bestätigen den Nutzen in der
Winter- und Sommerzeit, indem Heiz- und
Kühllasten in der Fassadenebene effektiv
reduziert werden. Zusätzlich werden durch
die thermische Trägheit die Energiespitzen
im Innenraum reduziert, was auch bei der
Gebäudetechnik zu Einsparungen bei der
Dimensionierung sowie zu einem effizienteren
Betrieb führt.
FORSCHUNGSPROJEKT II:
3D-SOLARFASSADE
Durch die anhaltende, technologische
Weiterentwicklung von Materialien und
Produktionsprozessen werden zudem ältere
Konzepte immer wieder neu erfunden.
Auch im Bereich von TWD werden durch
neue und kostengünstigere Materialien
neuartige Fassadensysteme entwickelt.
Das Kompetenzzentrum Gebäudehülle und
Ingenieurbau (CC GH + IB) durfte mittels
Innovationsscheck der Innosuisse auch
bei der Entwicklung der 3D-Solarfassade
unterstützen. Sie beruht ebenfalls auf dem
TWD-Prinzip.
Die transluzente 3D-Solarfassade nutzt
je nach Jahreszeit und Sonnenstand die
Wärme der Solarstrahlung und speichert
sie in der dahinterliegenden massiven
Wand. Im Winter, wenn der Sonnenstand
tief ist, durchdringen die Strahlen das Solarelement
und erwärmen die Wand dahinter.
Die solare Wärme wird so zwischen
dem isolierenden Solarelement und der
Speicherwand «eingekapselt» und fliesst
in den Wohn- und Arbeitsbereich, bzw.
reduziert Heizenergieverluste. Bei hohem
Sonnenstand im Sommer sorgen die 3D-
Betondruck-Fassadenlamellen für die natürliche
Verschattung der Fassade und
verhindern die solaren Wärmegewinne.
Das CC GH + IB hat auch hier mittels
Messungen und Simulationen die thermische
Leistung analysiert. Obwohl es keine
klassische doppelschalige Fassade ist, beträgt
die Heizenergieeinsparung je nach
Ausrichtung 25 bis 40% oder mehr, verglichen
mit der Wandkonstruktion ohne
Solarelemente. Die 3D-Solarfassade wurde
in einem Musterhaus umgesetzt (Bild
links), in welchem die Bewohner nun erste
Erfahrungen sammeln.
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Der Autor ist MSc. Bauingenieur
mit Vertiefung in Metall- und
Fassadenbau. Er ist als wissenschaftlicher
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IMMOBILIA / Februar 2025 35
BAU & HAUS
FASSADEN
NEUE HYBRIDE
GEBÄUDEHÜLLE
Auf dem Campus Hönggerberg der
ETH Zürich ist das Gebäude HIF
saniert worden. Eingebaut wurde eine
Hybridfassade, die aussen aus Glas
und Metall und innen aus Holz besteht.
TEXT— MANUEL PESTALOZZI*
AUS DEM ENSEMBLE HERVORGEHOBEN
Der Campus Hönggerberg der ETH Zürich entstand
ab den 1960er-Jahren auf der grünen Wiese, auf einem
Hügelrücken zwischen dem Limmat- und dem weiter
nördlich verlaufenden Furttal. Generationen von jeweils
architektonisch aufeinander abgestimmten Baugruppen
folgten sich. Dies widerspiegelt sich in der
Nomenklatur der einzelnen Gebäude. Auf die Pioniergeneration,
deren Gebäudenamen mit HP beginnen,
folgte in den späteren 1970er-Jahren weiter westlich
die HIF-Gruppe. Zu ihr gehört auch der Bau HIF.
Er wurde von Erik Lanter in Zusammenarbeit mit
Max Ziegler entworfen und 1976 fertiggestellt. Der Bau
besteht aus zwei Längstrakten, die durch einen niedrigen
Zwischenbau verbunden sind. Der Komplex erhielt
eine modernistische Stahl-Glas-Fassade, deren
Blechteile man wie bei allen Ursprungsbauten der HI-
Generation dunkel einfärbte. Genutzt wird das Gebäude
vom Departement Bau, Umwelt und Geomatik
(D-BAUG). Der Osttrakt beherbergt Büros und Labore,
der Westtrakt eine Bauhalle für Experimente.
Die Sanierung folgte auf eine Machbarkeitsstudie,
die 2012 zur Abklärung und Analyse des Gebäudezustands
und zur Definition der Sanierungsmassnahmen
durchgeführt wurde. Diese ergab, dass zur Sicherstellung
der Gebrauchstauglichkeit der Bausubstanz für
die nächsten 30 bis 40 Jahre eine umfangreiche Sanierung
vor allem der Fassade und der Gebäudetechnik
notwendig war. Beim anschliessenden Projektwettbewerb
mussten die beteiligten Teams neben dem
Sanierungskonzept auch noch einen Vorschlag für zusätzlichen
Büro- und Laborraum mittels Erweiterung
Hinter der neuen
Fassade verbergen
sich ein saniertes
Gebäude und seine
Erweiterung.
BILD: STUDIO WILLEN
oder Aufstockung unterbreiten. Das Siegerprojekt von
Stücheli Architekten AG, Zürich, wurde in drei Etappen
bei laufendem Betrieb umgesetzt und im Sommer
2024 fertiggestellt.
Auf eine Aufstockung wurde verzichtet, stattdessen
erfolgte eine Erweiterung des dreigeschossigen,
unterkellerten Osttrakts nach Norden. Der Trakt besitzt
nach wie vor die Form eines kompakten Riegels
und hat neu dieselbe Länge wie die Bauhalle. Die komplett
ersetzte Fassade hebt den Bau aus dem HI-Ensemble
hervor und gibt ihm eine markante Identität.
Die erworbene Eigenständigkeit passt gut zum neuen
Eingangskonzept. Dieses führt zu einer «Emanzipierung»
vom Nachbarbau HIL, von wo bisher die
Haupterschliessung über einen verglasten Durchgang
erfolgte. HIF hat sich nun aus dem Schatten von HIL
gelöst, wie auch das Preisgericht im Projektwettbewerb
anerkennend festellte.
GARDEROBENWECHSEL
Die Sanierung dokumentiert die Vorzüge der Vorhangfassade.
Diese ist völlig losgelöst vom Tragsystem
eines Gebäudes, welches die Lasten in dessen Innerem
abträgt. Die Konstruktion macht einen Totalersatz der
Fassade möglich, wie er bei HIF geschah. Die bestehende
Pfosten-Riegelfassade wurde vollständig entfernt
und durch eine neue Gebäudehülle ersetzt. Das
Architekturbüro konnte sich als Couturière betätigen;
es entwarf ein «Schnittmuster», nach dem ein neues
Kleid angefertigt wurde. Der Vergleich mit einem Vorhang
ist in diesem Fall nicht abwegig: Vertikale Lisenen
aus Metallprofilen treten in kurzen Abständen aus der
36
IMMOBILIA / Februar 2025
Die Innenseite der
Fassadenelemente
besteht aus Holz.
BILD: SILVANO PEDRETT
PHOTOGRAPHY
Fassadenebene hervor und lassen sich mit den Falten
einer gerafften, frei hängenden Textilie vergleichen.
Sie erzeugen einen regelmässigen Rhythmus von engeren,
ganz geschlossenen, mit opakem, eingefärbtem
Glas verkleideten Flächen und etwas breiteren Partien
mit den Fenstern. Auf der Höhe der Fensterbänke
unterbrechen schmale, umlaufende horizontale Gesimse,
abermals Metallprofile, die Lisenen, wodurch
die Geschossfolge erkennbar wird. Bei der Eingangsfassade
reicht die Fassade bis ins Untergeschoss. Heranschreitende
sehen, wie sie hinter dem Rasen der
Vorzone verschwindet, ohne den Boden zu berühren –
was den Eindruck eines abstrahierten Vorhangs noch
verstärkt. Als Bekrönung des Volumens folgt über der
Dachkante ein Aufbau aus konkav geschwungenen,
naturbelassenen Blechpaneelen mit einem eigenen
Rhythmus. Auch diese Fassadenpartie erinnert entfernt
an eine hängende textile Oberfläche.
Die Umsetzung der architektonischen Idee wurde
der Firma Aepli Metallbau aus Gossau SG als Generalunternehmung
übertragen. «Hierbei bestand
die grösste Herausforderung darin, das technologisch
Machbare mit einer ansprechenden Ästhetik und mit
den Kosten in Einklang zu bringen», erklärt Dominik
Traber, der zuständige Projektleiter bei Aepli. Das Unternehmen,
das hauptsächlich mit Metall arbeitet, tat
sich in der Folge zusammen mit dem Holzbauspezialisten
Blumer-Lehmann AG, der ebenfalls in Gossau
domiziliert ist. Gemeinsam entwickelten und produzierten
die beiden eine Hybridfassade.
TEILS MIT, TEILS OHNE SOLARZELLEN
Mit der Hybridfassade konnten zwei Technologien
und die jeweils stärksten Eigenschaften der
Materialien miteinander kombiniert werden: aussen
Metall als Schutz vor Witterungseinflüssen und geeignet,
um hohe mechanische Belastungen abzufangen;
raumseitig Holz für ein angenehmes Raumklima,
eine positive CO2-Bilanz und ein natürliches Aussehen.
Zusätzlich wurde auf 2990 Quadratmeter die Variante
Aluminium-Elementfassade eingesetzt. Diese
Fassadenelemente wurden in Bereichen mit direkter
Sonneneinstrahlung mit nicht sichtbaren Solarzellen
bestückt. Für das einheitliche Erscheinungsbild wurden
die opaken Gläser beim ganzen Gebäude als farbig
changierende Version auf Basis der Kromatix-Technologie
ausgeführt, einem in der Schweiz entwickelten
Einfärbungsverfahren für Photovoltaikmodule.
Durch die umgesetzten Elementfassaden können
die Effizienz gesteigert, Energie eingespart und
der CO2-Fussabdruck reduziert werden. Unter anderem
aufgrund der Fassadenlösung wurde das sanierte
und erweiterte HIF-Gebäude für die Standards Minergie-Eco,
SGNI-Gold und gutes Innenraumklima zertifiziert.
Die Vorproduktion der Fassadenelemente
ermöglichte zudem eine hohe Qualitäts-, Kosten- und
Terminsicherheit.
Damit erfüllt die neue Lösung die Grundgedanken
der Architekten, die Innovationskraft und Vorbildfunktion
der ETH im Bereich Nachhaltigkeit widerzuspiegeln
sowie Bestand und Erweiterung in hoher
gestalterischer Qualität als Einheit zu verbinden.
Ein Standard-Hybrid-Element der Fassade reicht
vom Erd- bis ins zweite Obergeschoss und umfasst
zwei Fensterachsen. Es kann als Sandwichelement bezeichnet
werden; die Schicht in der Mitte bildet bei ihm
eine 220 Millimeter starke Dämmung aus Mineralwolle.
Auch an das Lebensende der Hybridfassade wurde
gedacht: «Die Elemente können in die Einzelteile
zerlegt und recycelt werden», erklärt Dominik Traber,
«und die Fenster und Storen lassen sich einzeln auswechseln.»
*MANUEL
PESTALOZZI
Der Autor ist dipl. Arch.
ETHZ und Journalist
BR SFJ, er betreibt die
Einzelfirma Bau-Auslese
Manuel Pestalozzi
(bau-auslese.ch).
IMMOBILIA / Februar 2025 37
BAU & HAUS
FASSADEN
AUS GRAU
MACH GRÜN
Begrünte Fassaden werten das Stadtbild
auf und verbessern die Luftqualität.
Dies bringt Vorteile und schafft
positive Kontraste zur Verdichtung.
TEXT— RAPHAEL MEYER & MIRIAM HODEL*
nachhaltiges Image zu präsentieren. Der
Einsatz von Kletterpflanzen ist bereits
weithin bekannt. In Europa und zunehmend
auch im Schweizer Raum gewinnt die
wandgebundene Begrünung immer mehr
an Bedeutung. Diese Form der Begrünung
bietet zahlreiche Vorteile und zeichnet sich
durch ihre Flexibilität aus. Ein Unternehmen,
das diese Art der Begrünung seit Sommer
2024 umsetzt, ist Hodel & Partner AG.
Die Begrünung basiert auf Modulen, die aus einem Grundgerüst aus Aluminiumprofilen und
Steinwolle besteht. BILD: HODEL & PARTNER AG
VORTEILE BEGRÜNTER
FASSADEN
Das verdichtete Bauen führt zu einem
Verlust an Grünflächen, wodurch Städte
zunehmend grau werden. Grünflächen sind
jedoch entscheidend für eine nachhaltige
Stadtentwicklung, weil sie die Luftqualität
verbessern, das Stadtklima fördern und
das Wohlbefinden der Bewohner steigern.
Pflanzen binden die CO2-Emissionen, verbessern
die Energieeffizienz von Gebäuden
und schaffen Lebensräume für Tiere. Zudem
steigern sie die Lebensqualität und
fördern den sozialen Austausch.
Begrünte Fassaden wirken als «Luftreiniger»,
indem sie Schadstoffe und CO2
absorbieren und gleichzeitig Sauerstoff
produzieren. Dies verbessert die Luftqualität,
besonders in städtischen Gebieten. Sie
reduzieren den städtischen Wärmeinseleffekt
und verbessern das Mikroklima. Begrünte
Wände bieten zudem Lebensräume
für Flora und Fauna, was zur Förderung der
Biodiversität beiträgt.
WANDGEBUNDENE
BEGRÜNUNGEN
In vielen Städten prägt zunehmend Beton
das Stadtbild. Begrünte Fassaden setzen
einen Kontrast, indem sie das Stadtbild
aufwerten und einladende Räume schaffen,
welche die Lebensqualität spürbar
steigern. Diese grünen Oasen fördern das
soziale Miteinander und bieten Unternehmen
die Chance, mit einer attraktiven
Fassaden gestaltung ein positives und
BEPFLANZUNG
Der Einsatz von wandgebundenen Begrünungen
kann auf verschiedene Weise
erfolgen. Nachfolgend wird das von Hodel
& Partner AG angewendete System beschrieben.
Die wandgebundene Begrünung
basiert auf Modulen, die hauptsächlich aus
Steinwolle bestehen. Auf den Einsatz von
vertikalen Töpfen wird bewusst verzichtet,
weil diese das Wurzelwachstum der Pflanzen
behindern können. Weiter bietet die
Verwendung von Steinwolle auch brandschutzmässig
Vorteile. Die Panels werden
bereits sechs Monate vor der Montage bepflanzt
und vertikal im Gewächshaus aufgehängt
(Bild rechts). Die Gewächshäuser,
in denen die Pflanzen heranwachsen, verwenden
keine zusätzliche Energie, was
den natürlichen Wachstumsbedingungen
entgegenkommt. Eine automatische Bewässerungsanlage
sorgt lediglich für die
notwendige Wasserzufuhr.
Pflanzen, die an einer Südfassade installiert
werden, werden im Gewächshaus
südseitig platziert, während jene für eine
Nordfassade nordseitig angeordnet werden.
Diese gezielte Platzierung stellt sicher,
dass die Pflanzen optimal an die verschiedenen
Lichtverhältnisse angepasst werden,
was das gesunde Wachstum fördert.
AUFBAU UND MONTAGE
Als Grundgerüst dienen Aluminiumprofile,
die in Form von Bahnen an der Fassade
montiert werden. Die Panels werden
modular an diese Profile gehängt und verschraubt.
Die Rückseite der Panels ist mit
einer wasserdichten Folie versehen, die die
ursprüngliche Fassade schützt und verhindert,
dass Feuchtigkeit oder Wurzeln eindringen.
Am unteren Ende der Begrünung
fängt eine Abwasserrinne überschüssiges
Wasser auf und leitet es in den Abwasserkanal.
Alternativ kann ein Kreislaufsystem
installiert werden, bei dem das Wasser
gefiltert und wiederverwendet wird. Seit-
38
IMMOBILIA / Februar 2025
12
Die Bepflanzung erfolgt sechs Monate vor der
Montage. BILD: HODEL & PARTNER AG
lich und am oberen Ende der Begrünung
fassen Abschlussprofile die Vegetationsfläche
ein. Für den Betrieb wird zusätzlich
in einem beheizten Technikraum ein
Platz von etwa 1,5 × 1,5 Metern benötigt,
um die automatische Bewässerungsanlage
unterzubringen. Bewässerung und Nährstoffzufuhr
erfolgen automatisch und
werden kontinuierlich mittels Feuchtigkeitssensoren
überwacht, die eine Fernwartung
ermöglichen.
PFLEGE
Für die Langlebigkeit der begrünten
Fassaden ist eine fachgerechte Pflege unerlässlich.
Im Frühling und Herbst werden
die Pflanzen zurückgeschnitten und
Unkraut entfernt. Wenn nötig, werden
Pflanzen ersetzt, wobei der Anteil an zu
ersetzenden Pflanzen mit 2% bis 3% sehr
gering bleibt. Zusätzlich zu den regulären
Pflegedurchgängen erfolgen zwei bis vier
Sichtkontrollen pro Jahr. Die Fernwartung
der Wände wird täglich über Feuchtigkeitssensoren
und eine App durchgeführt. Bei
Unregelmässigkeiten wird sofort eine Benachrichtigung
gesendet.
CHANCE FÜR DIE ZUKUNFT
Begrünte Fassaden sind eine Chance für
die nachhaltige Stadtentwicklung. Sie bieten
nicht nur ökologische und wirtschaftliche
Vorteile, sondern fördern auch das
soziale Miteinander und die Lebensqualität
in urbanen Räumen. Der Trend zu begrünter
Architektur wird weiter zunehmen. Immer
mehr Städte erkennen die Vorteile und
integrieren grüne Konzepte in die Raumplanung.
In einer Welt, die immer dichter
besiedelt wird, ist die Integration von Natur
in unsere Städte und Gebäude nicht nur
wünschenswert, sondern notwendig.
FASSADEN WERKSTATT GMBH
Die Fassaden Werkstatt GmbH ist ein Unternehmen
im Bereich der Gebäudehüllen mit Sitz
in Beromünster LU. Die Firma hat sich auf die
Planung, Entwicklung und Projektierung von
hinterlüfteten Fassadensystemen spezialisiert.
HODEL & PARTNER AG
Die Hodel & Partner AG ist eine Gartenbaufirma
mit Sitz in Malters LU. Nebst der Planung,
Ausführung und Pflege von Gärten ist das
Unternehmen auf Vertikalbegrünungen
im Innen- und Aussenbereich spezialisiert.
*RAPHAEL MEYER
Der Autor ist Geschäftsführer
der Fassaden Werkstatt GmbH.
*MIRIAM HODEL
Die Autorin ist Projektleiterin
für die Vertikalbegrünung
bei der Hodel & Partner AG.
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IMMOBILIA / Februar 2025
PUBLIREPORTAGE
AREALENTWICKLUNG
ALS PARTIZIPATIVER PROZESS
Bei der Entwicklung von Bahnhofsarealen müssen eine Vielzahl
von unterschiedlichen Interessen in Einklang gebracht werden.
Dazu gehören wirtschaftliche Aspekte, ökologische Nachhaltigkeit,
Anforderungen des Bahnbetriebs sowie hohe Baukultur.
«Unser Ziel ist es, Arealentwicklung und Mobilität so zu verbinden,
dass sie ineinandergreifen und für viele Akteure ein Mehrwert
entsteht: Für Reisende, Anwohner:innen, Städte und Gemeinden
sowie für die SBB», sagt Salomé Mall, Leiterin Development bei
SBB Immobilien.
Bahnhofsquartiere der Zukunft
Jedes Areal hat seine individuellen
Anforderungen und Charakteristiken.
Zusammen mit
Städten, Gemeinden, Bevölkerung,
verschiedenen Partnern
und Experten entwickelt die SBB
Areale zu modernen Quartieren,
die Wohnen, Arbeiten, Freizeit
und Mobilität vereinen. Teilhabe
bedeutet hier Mitgestaltung. Relevante
Perspektiven und unterschiedliche
Bedürfnisse fliessen
in die Planung ein. Diese integrative
Herangehensweise bildet ein
starkes Fundament für zukunftsorientiertes,
nachhaltiges Bauen
Salomé Mall
und fördert eine hohe Baukultur,
die durch qualitätsvolle Innenentwicklung
langfristige Mehrwerte für alle schaffen soll. Durch
etablierte Prozesse, bewährte qualitätssichernde Verfahren sowie
enge Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren entstehen ortsspezifische,
breit abgestützte Bahnhofsquartiere, die nicht nur
technisch und wirtschaftlich, sondern auch sozial und ökologisch
nachhaltig sind und zwar für die Generationen von heute
und morgen.
Die Areale entlang der ÖV-Achsen gewinnen an Bedeutung.
Eine Verantwortung, der sich die SBB als Bauherrin bewusst ist.
«Wir schaffen neue Lebensräume ohne zusätzlichen Bodenverbrauch,
indem wir uns auf zentral gelegene, gut erschlossene
Flächen konzentrieren. Unsere Projekte zielen darauf ab, die
urbane Dichte zu erhöhen und gleichzeitig die Lebensqualität zu
verbessern. Durch die Schaffung attraktiver, multifunktionaler
Bahnhofsquartiere rund um effiziente Verkehrsdrehscheiben
tragen wir zur Reduzierung des Individualverkehrs bei, fördern
die nachhaltige Mobilität und unterstützen die Entwicklung
lebenswerter städtischer Räume», so Salomé Mall.
Nachhaltigkeit umfassend betrachtet
Die Baubranche steht vor zahlreichen Herausforderungen, um
nachhaltige, qualitativ hochwertige und erschwingliche Bauprojekte
zu realisieren. Für SBB Immobilien bedeutet dies, ökologische,
ökonomische und soziale Nachhaltigkeit in den
Mittelpunkt zu stellen. Eine Nachhaltigkeit auch, die flexibel
ist: Sie muss sich den permanent wandelnden Bedürfnissen
anpassen können, Ressourcen schonen und ein lebenswertes Ökosystem
fördern. Konkret heisst dies, betriebliche Treibhausgasemissionen
senken, Kreislaufwirtschaft etablieren und nach ambitionierten
Nachhaltigkeitsstandards bauen. Dabei geht es um den
Einsatz nachhaltiger Materialen wie Holz oder Re-Use-Bauteilen,
wie auch um Effizienz und Suffizienz in Bezug auf Energie, in der Erstellung
genauso wie im Betrieb von Gebäuden. Darüber hinaus wird
ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet, indem begrünte
Aussenräume geschaffen und Quartiere nach dem Prinzip der
Schwammstadt konzipiert werden. Ein weiterer Fokus liegt auf der
Entwicklung durchmischter Quartiere, die verschiedene Nutzungen
zusammenbringen und damit die 15-Minuten-Stadt Realität werden
lassen. Beim Wohnungsbau strebt die SBB an, rund die Hälfte ihrer
Wohnungen im preisgünstigen Segment anzubieten, entweder über
eigene Wohnungen oder via Baurechtsvergaben an gemeinnützige
Wohnbauträger.
Zum Auftrag von SBB Immobilien gehört es auch, langfristig
stabile und wiederkehrende Erträge sicherzustellen. Diese kommen
der Bahn zugute. Sie sind wichtig für den Schuldenabbau
und leisten einen Beitrag an ein langfristig finanziell gesundes
Unternehmen SBB.
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IMMOBILIA / Februar 2025 IMMOBILIA / Februar 41 2025
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IMMOBILIENBERUF
SVIT OSTSCHWEIZ
DAS SIND DIE BESTEN
DER BRANCHE
Vier junge Berufsleute sind die besten
Lernenden der Ostschweizer Immobilienbranche:
Sie haben in diesem Jahr mit
einem Notendurchschnitt von 5,25 oder
besser abgeschlossen. Dafür wurden
sie vom SVIT Ostschweiz ausgezeichnet.
TEXT—MARKUS FÄSSLER*
Von links nach rechts: Lerzan Ernez mit Ausbildner Giovanni Raffaele,
Thomas Mesmer (Präsident SVIT Ostschweiz), Jennifer Nalesso
mit Ausbildnerin Nunzia Cagnazzo, Claudia Strässle (Vorstand SVIT
Ostschweiz), Ronja Müller mit Ausbildner Roland Schneeberger
und Noah Hermann mit Ausbildnerin Romina Ehrler.
BILD: SVIT OSTSCHWEIZ
FÜR ENGAGEMENT
BELOHNT
«Ihr habt nicht nur die
Lehrabschlussprüfung bestanden,
sondern dies auch gleich
noch als Beste eures Jahrgangs.
Dieses Engagement und
dieser Wille verdienen höchste
Anerkennung. Immer wieder
heisst es, die Jugend von
heute sei nicht zu gebrauchen.
Ihr seid der Beweis dafür, dass
diese Aussage falsch ist», sagte
Thomas Mesmer, Präsident
SVIT Ostschweiz, während
der Diplomübergabe im Hotel
New Star in St. Gallen.
Traditionell zeichnet der
SVIT Ostschweiz die besten
Absolventinnen und Absolventen
der dreijährigen Lehre
in der kaufmännischen
Grundausbildung Treuhand/
Immobilien mit Schwerpunkt
Immobilien aus. Dieses Jahr
kamen gleich vier der insgesamt
48 Lernenden in den
Genuss der Auszeichnung.
Obenaus schwang dabei
Lerzan Ernez (Goldinger Immobilien
AG), die ihre Lehre
mit der beeindruckenden Note
5,38 abgeschlossen hat. Gleich
drei Mal wurde Rang 2 ausgezeichnet.
Jennifer Nalesso
(Thoma Immobilien Treuhand
AG), Ronja Müller (Trewim
AG) und Noah Hermann (Verit
Immobilien AG) brillierten
jeweils mit der Note 5,25.
Alle vier Berufsleute erhielten
in Anwesenheit ihrer Ausbildnerinnen
und Ausbildnern
ein Diplom und einen Geldpreis.
«ICH WAR SEHR
ÜBERRASCHT»
LERZAN ERNEZ
Interview mit Lerzan
Ernez, die ihre Ausbildung als
Beste dieses Jahres mit der
Note 5,38 abgeschlossen hat.
Lerzan Ernez, Sie haben
die KV-Grundausbildung
Treuhand/Immobilien mit
der Bestnote 5,38 abgeschlossen.
Wie war das
möglich?
Da ich vor den Prüfungen
gesundheitlich eine schwierige
Phase durchmachte,
war ich ehrlich gesagt sehr
überrascht, dass ich überhaupt
bestanden habe. Ich
konnte aber auf die Unter
stützung meiner Familie
und meines Ausbildners
Giovanni Raffaele zählen,
was mir sehr geholfen hat.
Für die Prüfungen habe ich
dann sehr viel gelernt. Denn
für mich war klar: Durchfallen
ist keine Option.
Warum haben Sie sich
für eine Ausbildung in
der Immobilienbranche
entschieden?
Es war eine spontane Entscheidung.
Die Immobilienbranche
hatte ich nicht
wirklich im Fokus. Aber ich
habe dann eine freie Lehrstelle
gesehen und mich be
Lerzan Ernez konnte
auf die Unterstützung
von Familie und Ausbildner
zählen.
BILD: SVIT OSTSCHWEIZ
worben. So hat meine Reise
in der Immobilienwelt begonnen.
Was hat Ihnen während
der Ausbildung am
meisten gefallen?
Ganz klar der Kontakt mit
den Menschen. Es war ein
schönes Gefühl, zu wissen,
dass ich jemandem mit der
Übergabe einer schönen
Wohnung eine Freude
machen konnte. Und die
Kundschaft vom Anfang bis
zum Schluss begleiten zu
dürfen, hat Spass gemacht.
Würden Sie anderen
eine Ausbildung in der
Immobilienbranche
empfehlen?
Auf jeden Fall. Die Person
muss aber auch stressige
Phasen aushalten und
mehrere Dinge gleichzeitig
er ledigen können. Die Immobilienbranche
ist eine
anspruchsvolle Branche.
Aber auch eine, die einem
sehr viel zurückgibt und in
der man sich sowohl beruflich
als auch menschlich
weiterentwickeln kann.
Sind Sie nach dem
Abschluss der Ausbildung
weiterhin in der Immobilienbranche
tätig?
Nein, derzeit arbeite ich als
Einkäuferin in der Industriebranche.
Eine Rückkehr zu
den Immobilien ist aber keineswegs
ausgeschlossen.
*MARKUS
FÄSSLER
Der Autor ist
Medienbeauftragter
des SVIT
Ostschweiz.
IMMOBILIA / Februar 2025 43
IMMOBILIENBERUF
SPEZIALIST/IN STOCKWERKEIGENTUM
NEUE AUSBILDUNG
STÄRKT
BERUFSPROFIL
Die Herausforderungen für Bewirtschafterinnen
und Bewirtschafter werden
immer komplexer. Ein neuartiger
Zertifikatskurs, den die Fachkammer
Stockwerkeigentum SVIT zusammen
mit der SVIT School entwickelt hat, gibt
Sicherheit und stärkt das Berufsprofil.
TEXT — STEFANIE HAUSMANN & KATRIN
EGGENSCHWILER *
AUSBAU DER GEFOR-
DERTEN EXPERTISEN
Die Ansprüche an die Verwaltung
von Stockwerkeigentum
steigen laufend. Mit der
grossen Beliebtheit dieser
Form von Immobilieneigentum
wird der Umgang mit den
unterschiedlichen Bedürfnissen
der heterogenen Eigentümerschaft
immer
herausforderungsreicher. Das
Berufsprofil der Bewirtschafterinnen
und Bewirtschafter
wird ausgebaut – und noch
komplexer. Denn die Bewirtschaftung
erfordert längst
nicht nur Fach-, sondern
auch eine ausgewiesene Sozial-
und Methodenkompetenz.
Bewirtschaften heisst heute,
auch sattelfest sein in
Rechtsfragen sowie in den
aktuellen Themen wie Elektromobilität
und ZEV sowie
über ein ausgesprochenes
psychologisches Geschick im
Umgang mit anspruchsvollen
Kundinnen und Kunden zu
verfügen, um professionell
und sachgerecht Lösungswege
aufzeigen und durchsetzen
zu können.
Die Fachkammer Stockwerkeigentum
SVIT sieht die
umfassende Stärkung und
Aufwertung des Berufsbildes
der Bewirtschafterin und des
Bewirtschafters dann auch
als eine zentrale Aufgabe. Im
Wissen darum, dass nur qualifizierte
Mitarbeitende den
Aufgaben gewachsen sind
und die entscheidende Lösungsorientierung
in schwierigen
Situationen entwickeln
können. Diese Stärkung des
Berufsbildes erfolgt durch eine
ausgewiesene Ausbildung,
die Sicherheit gibt, Erfahrungen
möglich macht und die
nötige Expertise verbreitert.
Die Ansprüche an
die Verwaltung von
Stockwerkeigentum
steigen. Und das
Berufsprofil der Bewirtschafterinnen
und Bewirtschafter
wird immer komplexer.
Eine neuartige
Ausbildung
erweitert die
Expertisen.
BILD: ZVG
ERWEITERUNG
DES AUSBILDUNGS-
ANGEBOTS
Gerade jungen Bewirtschafterinnen
und Bewirtschaftern
fehlt oft die
Erfahrung, und sie können im
Rahmen ihrer regulären Ausbildung
noch zu wenig auf die
unterschiedlichen Situationen
im Direktkontakt mit
Kundinnen und Kunden vorbereitet
werden. Um zu verhindern,
dass ambitionierte
Fachkräfte der Bewirtschaftung
von Stockwerkeigentum
vorschnell den Rücken kehren,
müssen sie unterstützt
werden. In firmeninternen
Weiterbildungen, in der engmaschigen
Begleitung – und
durch den Ausbau von externen
Ausbildungsangeboten.
Darum haben die Fachspezialisten
der Fachkammer
Stockwerkeigentum SVIT in
enger Partnerschaft und Abstimmung
mit der SVIT
School den neuartigen, hybriden
Zertifikatskurs «Stockwerkeigentum
Spezialist*in
SVIT» entwickelt und lanciert.
Diese Ausbildung zur
Spezialistin und zum Spezialisten
Stockwerkeigentum
SVIT setzt den Lehrgang
Immobilienbewirtschafter*In
mit eidgenössischem Fachausweis
oder eine langjährige
Berufspraxis in der Verwaltung
von Stockwerkeigentum
voraus. In der Ausbildung
werden die vorhandenen
Kenntnisse aus der Bewirtschaftungspraxis
zielgerichtet
vertieft und mittels
Fallbeispielen gefestigt.
In den gut 180 Lektionen
wird neben der Weiterentwicklung
der Kernkompetenz
Bewirtschaftung ein spezielles
Augenmerk auf das
Rechtsgebiet Stockwerkeigentum
und auf die Psychologie
und Gesprächsführung
gelegt. Dies einerseits, um die
spezifischen Regelungen und
Gesetze zu kennen und situationsgerecht
anwenden zu
können. Und anderseits, um
den eigenen Auftritt wirkungsvoll
zu gestalten und
über Instrumente im Konfliktmanagement
und der Mediation
zu verfügen. Die
namhaften Dozentinnen und
Dozenten mit ihrem breiten
Know-how und grossen Erfahrungsschatz
decken weit
gefasste Themen- und Spannungsfelder
ab und sichern so
bei den Teilnehmenden sowohl
ein fundiertes theoretisches
Wissen als auch den
gelebten Praxisbezug.
HERAUSFORDERUNG
«EIGENTÜMER-
VERSAMMLUNG»
Gerade das Leiten von
Stockwerkeigentümerversammlungen
ist eine besondere
Herausforderung. Hier
44
IMMOBILIA / Februar 2025
9
zeigt sich den Eigentümerinnen
und Eigentümern die Abhängigkeit
zur Nachbarschaft,
wenn es darum geht, sich in
Fragen des Betriebes, der
Werterhaltung und der Erneuerung
einer Liegenschaft
zu einigen. Diese gegenseitige
Abhängigkeit kann zu Streitigkeiten
führen, die sodann
von den verantwortlichen Bewirtschafterinnen
und Bewirtschaftern
souverän und
vermittelnd bereinigt werden
müssen, um die divergierenden
Interessen zu einen und
Eskalationen zu vermeiden.
Das verlangt, mit den Eigentümerinnen
und Eigentümern
klar zu kommunizieren und
sich dabei auf eine sichere
und abgesicherte Argumentation
abstützen zu können.
Und sich nicht vereinnahmen
zu lassen und sich jederzeit
auf die eigentliche Bewirtschaftungsaufgabe
zu konzentrieren.
GESTÄRKTER RÜCKEN
Die Ausbildung
«Spezialist*in Stockwerkeigentum
SVIT» stärkt den
Rücken der Bewirtschafterinnen
und Bewirtschafter zielorientiert,
sodass es diesen
noch besser gelingt, eine harmonische
Zusammenarbeit
unter allen Beteiligten zu fördern
und Stockwerkeigentum
mit Freude und Überzeugung
zu bewirtschaften. Der erste,
gerade abgeschlossene Kurs
war ausgebucht und ein grosser
Erfolg. Vor diesem Hintergrund
wird denn auch der
Kurs im 2025 wiederum in
Zürich und neu auch in Bern
durchgeführt.
*STEFANIE
HAUSMANN
Die Autorin ist Präsidentin
der Fachkammer
Stockwerkeigentum
und
Rechtsanwältin bei
der Baur Hürlimann
AG in Baden.
*KATRIN EG-
GENSCHWILER
Die Autorin ist Vorstandsmitglied
der
Fachkammer Stockwerkeigentum
und
Partnerin und Geschäftsführerin
der
Rauner Immobilien
GmbH in Muttenz.
STOCKWERKEIGENTUM
SPEZIALIST*IN SVIT 2025
Der Zertifikatskurs Stockwerkeigentum
Spezialist*In SVIT richtet
sich an Immobilienbewirtschafter*Innen
mit eidg. Fachausweis
oder an Personen, die über
langjährige Praxis in der Verwaltung
von Stockwerkeigentum verfügen.
Der Lehrinhalt der rund
180 Lektionen umfasst die drei
Hauptfächer Recht, Bewirtschaftung
sowie Psychologie und Gesprächsführung.
Die nächsten
Kurse starten am 9. Mai 2025 in
Bern und voraussichtlich am
1. September 2025 in Zürich.
Alle Informationen auf:
www.svit.ch/de/education/
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IMMOBILIA / Februar 2025 45
IMMOBILIENBERUF
BERUFSBILDUNG
FALSCHE
FACH AUSWEISE
IM UMLAUF
Eidgenössisch anerkannte Berufsbezeichnungen
sind geschützte Titel.
Entsprechende Fachausweise und
Diplome dürfen ausschliesslich vom
Staatssekretariat für Bildung, Forschung
und Innovation ausgestellt werden.
TEXT—CHRISTINE FÜRST RODRÍGUEZ*
dokumenten, beispielsweise
den Titel «Immobilienbewirtschafter
mit eidg. Fachausweis»
beanspruchen.
HOHEIT DES BUNDES
Die Schweizerische Fachprüfungskommission
der Immobilienwirtschaft
SFPKIW
möchte die Arbeitgeberfirmen
der Immobilienbranche darauf
aufmerksam machen, dass
keine Schulinstitution eidgenössisch
anerkannte Titel
verleihen darf. Gemäss Art. 43
Abs. 2 BBG obliegt es ausschliesslich
dem SBFI, eidgenössische
Fachausweise und
Diplome zur Bescheinigung
bestandener Berufs- und höherer
Fachprüfungen auszustellen.
Es ist den Schulen jedoch
erlaubt, schulspezifische Abschlussdokumente,
d. h. Kursbestätigungen
und/oder
Bescheinigungen über besuchte
Kurse und/oder abgelegte
schulinterne Prüfungen auszustellen.
Es ist den Schulen
nicht grundsätzlich untersagt,
die Begriffe «Fachausweis»
oder «Diplom» zu verwenden.
Ebenso können sie Bezeichnungen
wie Immobilienbewirtschafter,
-bewerter,
-vermarkter, -entwickler oder
-treuhänder auf Abschlussdokumente
aufdrucken. Aber
ausschliesslich der Bund kann
die folgenden geschützten
Titel vergeben:
• Immobilienbewirtschafterin
resp. -bewirtschafter
mit eidg. Fachausweis
• Immobilienvermarkterin
resp. -vermarkter mit eidg.
Fachausweis
• Immobilienbewerterin
resp. -bewerter mit eidg.
Fachausweis
• Immobilienentwicklerin
resp. -entwickler mit eidg.
Fachausweis
• Immobilientreuhänderin
resp. -treuhänder mit eidg.
Diplom
MERKMALE DER DIPLO-
ME UND FACHAUSWEISE
Das SBFI führt ein öffentliches
Verzeichnis aller gesetzlich
geschützten Berufstitel
der höheren Berufsbildung:
www.sbfi.admin.ch; Suchbegriff:
Berufsverzeichnis.
Das Design der eidgenössischen
Fachausweise und
Diplome wird vom Bund bestimmt
(siehe Abbildung).
Oben links ist das Wappen und
der Schriftzug der Schweizerischen
Eidgenossenschaft in
den vier Landesprachen angedruckt.
Im Mittelteil wird die
Bezeichnung der Urkunde
(Fachausweis oder Diplom) sowie
der Vor- und Nachname
und persönliche Angaben zur
Identifikation des Inhabers
aufgeführt. Es folgt ein standardisierter
Text mit Bezug
zur zum Zeitpunkt der Ausstellung
geltenden Prüfungsordnung
und der Hinweis auf
den gesetzlich geschützten Berufstitel.
Anschliessend folgt
der Ort und das Datum der Erwahrungssitzung.
Unten links
unterschreibt jeweils ein/e
Vertreter/in des SBFI und
Muster eines Diploms
mit den im Beitrag beschriebenen
Merkmalen
(rote Markierungen).
TATBESTAND DER
TITELANMASSUNG
Das Staatssekretariat für
Bildung, Forschung und Innovation
(SBFI) hat im Sommer
2024 festgestellt, dass eine
private Schule, die prüfungsvorbereitende
Kurse unter anderem
für die Berufs- und
höheren Fachprüfungen der
Immobilienwirtschaft anbietet
und durchführt, während
zweier Jahre Fachausweise
und Diplome ausgestellt hat,
welche die betreffenden Personen
berechtigen sollen, den
eidgenössisch anerkannten
Titel als Immobilienbewirtschafter/in
resp. Immobilienbewerter/in
zu verwenden.
Die betreffende Schule hat
in den Jahren 2023 und 2024
rund 63 solche widerrechtliche
und irreführende Fachausweise
für die Berufe
Immobilienbewirtschafter/in
und -bewerter/in ausgestellt.
Neben der Immobilienbranche
war eine weitere Branche mit
12 ausgestellten Berufstiteln
betroffen.
Das SBFI hat umgehend
reagiert und die betreffende
Schule unter Androhung
rechtlicher Konsequenzen aufgefordert,
ihre internen Prozesse
anzupassen und diese
Fachausweise und Diplome
von den Empfängern zurückzufordern.
Die Schule hat
sofort reagiert und die notwendigen
Massnahmen ergriffen.
Nicht nur die betreffende
Schule selbst hat sich mit der
widerrechtlichen Vergabe
eidgenössischer Titel strafbar
gemacht. Wer einen eidgenössischen
Berufstitel benutzt,
ohne diesen vom Bund verliehen
bekommen zu haben,
begeht Titelanmassung
(Art. 63 BBG). Das bedeutet,
dass sich die Halter der unzulässig
erteilten Berufstitel
strafbar machen, sollten sie für
sich, ausschliesslich basierend
auf den betreffenden Schulunten
rechts die resp. der amtierende
Prüfungskommissionspräsident/in.
DIE ECHTHEIT
FESTSTELLEN
Für die Überprüfung auf
Echtheit eines vorliegenden
Berufstitels des Bundes (Urkunde)
muss die SFPKIW die
Gesuchsteller ans SBFI verweisen.
Das SBFI als Ausstellerin
dieser Urkunden führt ein Register
über die Inhaber aller
Berufstitel und erteilt auf
schriftliche Anfragen – inkl.
Begründung des Auskunftsbegehrens
sowie Beilage einer
Kopie des entsprechenden
Fachausweises bzw. Diploms –
Auskunft über deren Echtheit.
Die Anfrage muss per Briefpost
ans SBFI zugestellt werden:
Staatssekretariat für Bildung,
Forschung und Innovation,
Einsteinstrasse 2, 3005 Bern.
*CHRISTINE
FÜRST
RODRÍGUEZ
Die Autorin ist
Leiterin Prüfungssekretariat
der
SFPKIW.
46
IMMOBILIA / Februar 2025
IMMOBILIENBERUF
IMMO25
WACHSTUM DURCH
KREATIVITÄT
Die Veranstalter der IMMO25, der Schweizer
Immobilienmesse für Investoren, blicken
auf eine erfolgreiche Messe zurück. Unter
dem Motto «Wachstum durch Kreativität»
erwies sich die Veranstaltung als bedeutende
Plattform für Austausch, Inspiration und
Innovation in der Immobilienbranche.
TEXT—RED.
Die Veranstaltung
ist eine bedeutende
Plattform für Austausch,
Inspiration
und Innovation in
der Immobilienbranche.
BILD: PD SWISSPROPERTYFAIR
CIRCA 5200
BESUCHER
Die 13. Ausgabe der
Schweizer Immobilienmesse
für Investoren IMMO25, die
am 15. und 16. Januar 2025 in
der Halle 622 in Zürich Oerlikon
ausgetragen wurde, hat
mit einer Rekordbeteiligung
von 5167 Besuchern wieder
neue Massstäbe gesetzt. Diese
Zahlen bekräftigen die etablierte
Position der Messe als
führende Plattform für professionelle
Investoren und
Fachleute der Immobilienund
Finanzbranche.
Mit 154 Ausstellern wurde
eine breite Palette an Themen
und Lösungen entlang der
Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft
präsentiert.
Die zentralen Inhalte der
Messe spiegelten die aktuellen
Herausforderungen des
Schweizer Immobilienmarktes
wider. Diskutiert wurden
unter anderem die Zukunft
des Bauens, die Ansprüche
des Mieters von morgen, die
Auswirkungen sinkender Zinsen
sowie die dringende Notwendigkeit,
nachhaltige und
energieeffiziente Gebäude zu
schaffen. In diesen Herausforderungen
liegt jedoch auch ein
enormes Potenzial für kreative
und zukunftsweisende Lösungen
– ein Kernthema der
IMMO25.
Das IMMO Forum begeisterte
über beide Tage mit 35
Podiumsdiskussionen, bei denen
insgesamt 150 renommierte
Expertinnen und
Experten auftraten. Sowohl die
vor Ort anwesenden Fachleute
als auch eine breite Online-
Community mit über 1900
Live-Zuschaltungen verfolgten
die spannenden Debatten.
VORSCHAU AUF 2026
Die Organisatoren MV
Invest und Swiss Circle zeigen
sich begeistert vom Erfolg der
IMMO25 und danken herzlich
allen Ausstellern, Besuchern,
Referenten und Partnern für
ihre Unterstützung. Die Ver
anstaltung habe einmal mehr
bewiesen, dass die Schweizer
Immobilienmesse für Investoren
eine zentrale Rolle in der
Branche einnimmt und wegweisende
Impulse setzt. Voller
Vorfreude blicken die
Organisatoren auf die nächste
Ausgabe der Schweizer Immobilienmesse
für Investoren,
die erstmals in der Halle
550 in Zürich Oerlikon am
14. und 15. Januar 2026 stattfinden
wird.
Der SVIT Schweiz und die
Immobilia sind Partner der
Messe.
WEITERE INFOS ZUR MESSE UND IMPRESSIONEN:
WWW.SWISSPROPERTYFAIR.CH
IMMOBILIA / Februar 2025 47
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IDZ Immobilien Dienstleistungszentrum GmbH
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SVIT-Kommentar
Das schweizerische
Mietrecht
neu:
5. Auflage
2025
Alles, was Sie über das Mietrecht und seine Anwendung wissen
müssen: Der SVIT-Kommentar ist das Standardwerk zum schweizerischen
Mietrecht und ein wertvolles Werkzeug für Ver mieter, Mieter,
Bewirt schafter, Immobilien eigen tümer, Juristen, Schlichtungsbehörden
sowie in der Lehre und am Gericht.
Zwölf ausgewiesene Mietrechtsspezialisten tragen zu jeder einzelnen
Bestimmung des Mietrechts einschliess lich der relevanten
Aspekte der Zivilprozess ordnung wegweisende Gerichts ent scheide,
behördliche Doku mente und einschlägige Experten meinungen
zusammen und kommentieren die Materie in verständ licher und
übersichtlicher Weise.
Autoren: Hans Bättig, Irene Biber, Raymond Bisang, Marco
Giavarini, Urban Hulliger, Zinon Koumbarakis, Christoph Meyer,
Jürg P. Müller, Lukas Polivka, Daniel Reudt, Beat Rohrer, Florian
Rohrer.
SVIT Schweiz (Hrsg.), Schulthess Verlag, Zürich/Genf, 5. Auflage,
2025, 1450 Seiten, CHF 368.– (Preis inkl. MWST, zzgl. Versand).
Auslieferung Februar 2025. Jetzt vorbestellen!
Bestellung unter: shop.svit.ch
48
IMMOBILIA / Februar 2025
IMMOBILIENBERUF
FA IMMOBILIENENTWICKLUNG
ENTWICKLUNG
ERFORDERT WEITBLICK
Vom Abri zum Wolkenkratzer, vom Oppidum
zur Megacity – die Weiterentwicklung
des Lebensraums war stets ein Anliegen
des Menschen. Nur mit Weitblick kann
ein Habitat, eine Immobilie, ein Quartier und
schlussendlich eine ganze Stadt geplant
werden. Dazu gibt es Beispiele im grossen
Massstab wie Dubai und Singapur. Beide
entstanden aus Visionen und langsichtiger
Entwicklungsplanung. TEXT—RAFFAEL WEHRLI*
Die Immobilienentwicklung
wirkt
im kleinen und
grossen Rahmen
und ist für die Wirtschaft
von hoher
Relevanz.
BILD: 123RF.COM
ZUKUNFTS-
ORIENTIERT
Die Immobilienentwicklung
in der Schweiz setzt an
kleineren Punkten an als bei
Megaprojekten wie in Dubai.
Hierzulande ist sie essenziell,
um bestehende Strukturen zu
modernisieren und zukunftsfähig
zu halten oder zu machen.
Dabei spielt unter
anderem die Siedlungsentwicklung
einen Part, bei der
Areale gesamthaft analysiert
und umstrukturiert werden.
Immobilienentwicklung
setzt aber auch im kleineren
Feld an, indem bestehende Gebäude
neuen Anforderungen
gerecht gemacht werden, zum
Beispiel in puncto Isolierung
oder Energiemanagement.
Das Zusammenspiel mit der
Vermarktung ist ebenfalls
gegeben, denn sie weiss, was
an welchem Standort gefragt
ist. Die Entwicklung bringt das
Projekt dann auf den entsprechenden
Kurs.
Die Immobilienentwicklung
befasst sich ausführlich
mit Projektmanagement,
Umwelt- und Planungsrecht,
rechtlichen Aspekten und
Nachhaltigkeit. Ebenso gehören
Bereiche wie Research
und Analyse des Schweizer
Immobilienmarkts, Marketing
und Finanzierung zu ihren
Aufgaben.
BREITES SPEKTRUM
Die Immobilienentwicklung
fusst auf einer breiten Aufstellung
von Arbeitsfeldern, sei
dies im Privatbereich, im
Finanzsektor, in der Stadtplanung,
bei Versicherungen oder
auch Pensionskassen. All diese
Gruppen haben ein Interesse
daran, zukunftsgerichtet und
werterhaltend, besser noch
wertsteigernd, zu wirtschaften.
Dies eröffnet den Absolventinnen
und Absolventen des Lehrgangs
Immobilienentwicklung
ein breites Einsatzgebiet und
spannende Aufgabenfelder.
DER FACHAUSWEIS
Um den eidgenössischen
Fachausweis Immobilienentwicklung
zu erlangen, absolvieren
Kandidierende eine
Ausbildung, während der sie
unter anderem in Recht, baulichen
Kenntnissen, Projektmanagement,
Nachhaltigkeit
bei Immobilien und Immobilienentwicklung
an sich geschult
werden. Anschliessend
an den Lehrgang folgt die eidgenössische
Prüfung, an der
das Wissen sowohl schriftlich
als auch mündlich abgefragt
wird. Organisiert und durchgeführt
wird die eidgenössische
Prüfung von der Schweizerischen
Fachprüfungskommission
Immobilienwirtschaft.
Diese bestimmt die Lernziele
und die Zulassungsbedingungen
zur Prüfung, unter anderem
drei Jahre hauptberufliche
Praxiserfahrung in der Immobilienbranche.
DIE AUSBILDUNG BEI
DER SVIT SCHOOL AG
Sie haben bereits Erfahrung
in der Immobilienbranche und
wollen sich im Bereich der
Entwicklung spezialisieren?
Dann hat die SVIT School AG
mit dem Vorbereitungslehrgang
FA Immobilienentwicklung
die ideale Ausbildung für
Sie im Angebot. Dank der Verbandsnähe
und der erfahrenen
Dozierenden aus der Immobilienbranche
gelingt es ihr,
einen hohen Praxisbezug im
Unterricht zu ermöglichen und
sicherzustellen, dass die Ausbildung
den Anforderungen der
Branche entspricht.
Der nächste Start des Vorbereitungslehrgangs
FA Immo
bilienentwicklung ist für Juni
2025 geplant, mit Durchführung
an unserem Hauptsitz in
Zürich (Greencity).
Ausführliche Informationen
und die Anmeldemöglichkeit
finden Sie auf unserer Website
svit-school.ch. Bei Fragen steht
Ihnen das Team der SVIT
School AG gerne zur Seite.
DIE SUBJEKT-
FINANZIERUNG
DES BUNDES
Absolvierende von Kursen,
die auf eine eidgenössische Berufs-
oder höhere Fachprüfung
vorbereiten, werden in Form
von Bundesbeiträgen finanziell
unterstützt. Auch unser Vorbereitungslehrgang
befindet sich
auf der Bundesliste für vorbereitende
Kurse, wodurch nach
der Prüfungsteilnahme ein
Kostenbeitrag von 50% auf die
Kurskosten beantragt werden
kann.
*RAFFAEL
WEHRLI
Der Autor ist
Lehrgangskoordinator
bei der
SVIT School AG.
IMMOBILIA / Februar 2025 49
NICOLAS GRAF
ÜBER DIGITA-
IMMOBILIA
SCHWEIZ
# 03— MÄRZ 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SCHWEIZ IMMOBILIA
# 02— FEBRUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SCHWEIZ IMMOBILIA
SCHWEIZ IMMOBILIA
FOKUS
CAMPUS
16. – 17.09.2019
Hotel Paxmontana
Flüeli-Ranft
# 04— APRIL 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SCHWEIZ IMMOBILIA
CAMPUS
16. – 17.09.2019
Hotel Paxmontana
Flüeli-Ranft
LISIERUNG
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WIRTSCHAFT
RETAIL 2.0
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
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DATEN
MANAGEMENT
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« DATEN
SIND DAS
UNGESCHÜRFTE
GOLD»
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KEES VAN ELST
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CENTER
12
BAU & HAUS
DIGITALISIERUNG
UND ROBOTIK
AM BAU
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«3D-MODELLE
VERFÜHREN
ZU WENIGER
KOMMUNIKATION»
« SHOPPING-
CENTER
SIND WIE
MARKEN»
FOKUS
FRAU LANDES-
STATTHALTER
MARIANNE
LIENHARD IM
GESPRÄCH
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
GEMEINDEN
LOCKEN MIT
MODERATEN
PREISEN
18
BAU & HAUS
SCHWEBEN ÜBER
DEM ZÜRICHSEE
36
IMMOBILIEN-
MÄRKTE AN DER
PERIPHERIE
Bestellformular
für ein Jahresabonnement der «immobilia»
Ja, ich möchte immer über alle aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft
informiert sein und bestelle ein Jahresabo (12 Ausgaben):
Einzelabonnement CHF 78.05
Ich besuche einen SVIT School-Lehrgang CHF 58.05 Lehrgang:
Adressangaben
Firma
Name / Vorname
Strasse / PF
PLZ / Ort
Telefon
Firmen-Abo für 1 und mehr Mitarbeiter/innen*
Mit persönlicher Zustellung an folgende Adresse
• Grundpreis CHF 78.05
• weitere Adressen CHF 39.05
Name Name Name
Vorname Vorname Vorname
Adresse Adresse Adresse
Ort Ort Ort
* bei Firmen-Abo bitte Adresse für Mitarbeiter-Abo angeben. Die Adressen können allenfalls auch per E-Mail an
info@edruck.ch mitgeteilt werden. E-Druck AG, Andreas Feurer, Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen, Preise inkl. 2,6% MWSt
IMMOBILIENBERUF
AUS- UND WEITERBILDUNG
SEMINARE UND
WEITERBILDUNGEN
SCHOOL
SEMINAR
WASSERHYGIENE
27. FEBRUAR 2025
ZIEL DES SEMINARS
Für die Industrie und die Gastronomie sind
die Anforderungen an sauberes, reines
Wasser seit jeher sehr hoch. Mittlerweile
sind die Qualitätsansprüche an Trink-,
Bade- und Duschwasser, d. h. auch die zu
erfüllenden Anforderungen seitens Gesetzgeber
an Wasser im Bereich der Wohn- und
Gewerbeimmobilien, signifikant gestiegen.
Die Gesellschaft ist stärker sensibilisiert betreffend
Hygienethemen, so auch das Wasser
betreffend. Die Teilnehmenden erhalten
einen vertieften Überblick zu den wesentlichen
Grundlagen, um zu verstehen, was es
im täglichen Umgang mit Fragestellungen
zur Wasserqualität im Gebäude zu beachten
gilt, sei es bei Anfragen durch Mieter oder
auch seitens Behörden.
ZIELPUBLIKUM
Mitarbeitende der Immobilienbewirtschaftung,
Personen des Facility Managements
sowie weitere interessierte Personen.
REFERENTEN
Christoph Ammann
Geschäftsführer, FILADOS AG
Otto Wyss, dipl. Ing HTL (FH)
Senior Projektleiter, FILADOS AG
ORT / DATUM
SVIT School AG
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
27. Februar 2025
Option 1: 14.00 – 16.30 Uhr
Option 2: 17.00 – 19.30 Uhr
KOSTEN (INKL. MWST)
Fr. 280.– (SVIT-Mitglieder)
Fr. 320.– (übrige Teilnehmende)
inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke
SEMINAR
PORTFOLIO-
MANAGEMENT FÜR
PRIVATE INVESTMENTS
07. MAI 2025
INHALT
In diesem Seminar befassen wir uns mit
Renditeliegenschaften und dem Umgang im
Sinne eines Immobilien-Portfoliomanagements.
Dabei begegnen wir diversen Fallgruben
und Herausforderungen, welche im
operativen Portfoliomanagement vorausschauend
vermieden werden können. Die
Teilnehmenden erhalten einen vertieften
Einblick in das Immobilien-Portfoliomanagement,
dessen Werkzeuge und Prozesse,
damit auch Privatpersonen sowie
kleinere Immobilienfirmen in Zukunft wie die
grossen Investoren Wert schaffen können.
ZIELPUBLIKUM
Privatinvestoren und -investorinnen, welche
sich bereits ein Portfolio aufgebaut haben
sowie Inhaber/Geschäftsleitungen von Immobilienfirmen,
welche ihr Immobilien-Portfolio
weiterentwickeln wollen.
REFERENT
Pascal R. Bersier
Inhaber und Geschäftsverantwortlicher
Finanzboutique Brevalia AG
ORT / DATUM
Renaissance Tower Hotel Zürich
Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich
07. Mai 2025, 09.00 – 17.30 Uhr
KOSTEN (INKL. MWST)
Fr. 783.– (SVIT-Mitglieder)
Fr. 972.– (übrige Teilnehmende)
inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke
und Stehlunch/Mittagessen
SEMINAR
MIETZINSINKASSO
13. MAI 2025
INHALT
Die rechtlichen Grundlagen aus dem
OR und SchKG, insbesondere der Zahlungsverzug
des Mieters, das Betreibungsverfahren,
das Retentionsverfahren und
die Ausweisung von Mietern werden aufgefrischt.
Anhand von konkreten Fällen
werden Lösungen skizziert und diskutiert.
ZIEL
Sie können ausstehende Mietzinse bei
Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten im
Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten
erfolgreich einfordern. Die Dokumente des
Betreibungsamts verstehen Sie voll und
ganz und können sie richtig interpretieren.
ZIELPUBLIKUM
Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschafter,
welche sich im Alltag mit dem
Mietzinsinkasso befassen oder sich künftig
damit auseinandersetzen müssen.
REFERENT
Oliver Pfitzenmayer, Stadtammann
Betreibungsamt Winterthur-Stadt
Dozent beim SVIT Zürich
ORT / DATUM
Holiday Inn Zürich Messe
Wallisellenstrasse 48, 8050 Zürich
13. Mai 2025, 09.00 – 17.15 Uhr
KOSTEN (INKL. MWST)
Fr. 783.– (SVIT-Mitglieder)
Fr. 972.– (übrige Teilnehmende)
inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke
und Mittagessen
Anmeldung über
www.svit-school.ch oder
per E-Mail an school@svit.ch
AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)
Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.
Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,
bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.
Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.
Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.
SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98
IMMOBILIA / Februar 2025 51
IMMOBILIENBERUF
AUS- UND WEITERBILDUNG
BERUFSBILDUNGS
ANGEBOTE DES SVIT
DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –
ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT
Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes
innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes
der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge
besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels
«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse
in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat
in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt
werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger
und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.
BILDUNGSANGEBOTE
SACHBEARBEITERKURSE
SACHBEARBEITER / IN
IMMO BILIEN-
BEWIRTSCHAFTUNG SVIT
SVIT AARGAU
11.02.2025 – 23.09.2025
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr
Samstag, 08.00 – 11.35/12.45/
14.10 Uhr
BSL Berufsschule, Lenzburg
SVIT BERN
10.09.2025 – 16.09.2026
Mittwoch, 16.15 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT OSTSCHWEIZ
12.08.2025 – 30.06.2026
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Akademie St. Gallen
11.08.2025 – 26.03.2026
Montag und Donnerstag,
18.15 – 21.30 Uhr
BZBS Weiterbildung Buchs
SVIT ZÜRICH
04.03.2025 – 16.12.2025
Dienstag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
18.08.2025 – 29.05.2026
Montag und Freitag,
18.00 – 20.45 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
20.10.2025 – 24.08.2026
Dienstag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
ASSISTENZKURSE
ASSISTENT / IN BEWIRT-
SCHAFTUNG MIET-
LIEGENSCHAFTEN SVIT
SVIT AARGAU
12.08.2025 – 15.11.2025
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr
Samstag, 08.00 – 11.35/12.25/
15.15 Uhr
BSL Berufsschule, Lenzburg
SVIT BERN
28.04.2025 – 24.09.2025
Montag, 18.00 – 20.30 Uhr
Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
13.10.2025 – 09.02.2026
Montag, 18.00 – 20.30 Uhr
Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT OSTSCHWEIZ
12.08.2025 – 16.01.2026
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Akademie St. Gallen
SVIT SOLOTHURN
18.02.2025 – 03.07.2025
Dienstag, 18.00 – 21.15 Uhr
3–5 Donnerstage, 18.00 – 21.15 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT ZENTRALSCHWEIZ
10.03.2025 – 07.07.2025
Montag und Mittwoch,
18.30 – 21.00 Uhr
Kasernenplatz 1, Luzern
SVIT ZÜRICH
13.03.2025 – 14.08.2025
Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
ASSISTENT / IN
IMMOBILIEN-
VERMARKTUNG SVIT
SVIT BERN
03.03.2025 – 16.06.2025
Montag, 17.45 – 21.00 Uhr
Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT SOLOTHURN
21.10.2025 – 26.02.2026
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 21.15 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT ZÜRICH
28.02.2025 – 18.07.2025
Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
28.08.2025 – 18.12.2025
Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
ASSISTENT / IN BEWIRT-
SCHAFTUNG STOCK-
WERK EIGENTUM SVIT
SVIT AARGAU
28.06.2025 – 09.09.2025
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr
Samstag, 08.00 – 10.45/11.35 Uhr
BSL Berufsschule, Lenzburg
SVIT BEIDER BASEL
22.10.2025 – 12.11.2025
Mittwoch, 08.15 – 16.45 Uhr
kv pro AG, Basel
SVIT BERN
24.04.2025 – 03.07.2025
Donnerstag, 18.00 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
16.10.2025 – 11.12.2025
Donnerstag, 18.00 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT OSTSCHWEIZ
02.06.2025 – 05.07.2025
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Akademie St. Gallen
SVIT SOLOTHURN
12.08.2025 – 30.09.2025
Dienstag, 18.00 – 21.15 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT ZÜRICH
12.03.2025 – 07.05.2025
Mittwoch, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
ASSISTENT / IN
LIEGENSCHAFTS -
BUCH HALTUNG SVIT
SVIT AARGAU
Modul 1: 10.05./13.05./20.05./
27.05./03.06./10.06./21.06.2025
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr
Samstag, 08.00 – 12.25/14.10 Uhr
Modul 2: 24.06.2025 – 23.09.2025
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr
Samstag, 08.00 – 10.45 Uhr
BSL Berufsschule, Lenzburg
SVIT BEIDER BASEL
Modul 1: 19./26.11.2025
Mittwoch, 08.30 – 11.45 Uhr
Modul 1: 03./10.12.2025
Mittwoch, 08.30 – 16.00 Uhr
Modul 2: 17.12.2025/07.01.2026
Mittwoch, 08.30 – 11.45 Uhr
Modul 2: 14. und 21.01.2026
Mittwoch, 08.30 – 16.00 Uhr
kv pro AG, Basel
SVIT BERN
Modul 1: 24.02.2025 – 29.04.2025
Modul 2: 06.05.2025 – 01.07.2025
Dienstag, 17.30 – 20.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT OSTSCHWEIZ
04.03.2025 – 12.06.2025
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Akademie St. Gallen
12.08.2025 – 30.11.2025
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Akademie St. Gallen
SVIT SOLOTHURN
21.10.2025 – 27.01.2026
Dienstag, 18.00 – 21.15 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT ZENTRALSCHWEIZ
Modul 1: 18.08.2025 – 17.09.2025
Modul 2: 13.10.2025 – 17.11.2025
Montag und Mittwoch,
18.30 – 21.00 Uhr
Kasernenplatz 1, Luzern
SVIT ZÜRICH
08.05.2025 – 30.10.2025
Donnerstag, 18.00 – 20.45 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
ASSISTENT / IN
IMMOBILIEN-
BEWERTUNG SVIT
SVIT BERN
14.10.2025 – 11.12.2025
Dienstag und Donnerstag,
17.45 – 21.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT SOLOTHURN
22.04.2025 – 03.07.2025
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 21.15 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT ZÜRICH
22.08.2025 – 05.12.2025
Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr
SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon
COURS EN SUISSE
ROMANDE
COURS
D’INTRODUCTION À
L’ÉCONOMIE
IMMOBILIÈRE
3 × par an : début du cours en février
et en août à Lausanne et en
novembre à Genève
CERTIFICAT EN
COURTAGE IMMOBILIER
1 × par an : début du cours en
novembre, Lausanne
CERTIFICAT EN GESTION
TECHNIQUE DU
BÂTIMENT
1 × par an : début du cours en août,
Lausanne
CERTIFICAT DE MISE EN
VALEUR LOCATIVE
1 × par an : début du cours en mars,
Lausanne
CERTIFICAT DE SPÉCIA-
LISTE EN COMPTABILITÉ
IMMOBILIÈRE
1 × par an : début du cours en août,
Lausanne
OBJECTIF NET ZÉRO
1 × par an : début du cours en août,
Lausanne
FINANCEMENT
IMMOBILIER
1 × par an : début du cours en mars,
Lausanne
52
IMMOBILIA / Februar 2025
HÖHERE AUSBILDUNGEN
LEHRGANG
BEWIRTSCHAFTUNG FA
Jährlicher Start im Januar in den
Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,
Luzern, Zürich und im November in
Lausanne sowie alle zwei Jahre in
Graubünden und im Tessin
Dauer: 12 – 13 Monate
Informationen zu
allen Angeboten:
www.svit-school.ch
SCHOOL
SVIT School AG
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
Tel. 044 434 78 98
school@svit.ch
LEHRGANG
BEWERTUNG FA
Jährlicher Start im Januar in Bern,
Zürich und alle zwei Jahre im
November in Lausanne
Dauer: 18 Monate
REGIONALE LEHR-
GANGSLEITUNGEN IN
DEN SVIT-MITGLIEDER-
ORGANISATIONEN
LEHRGANG
VERMARKTUNG FA
Jährlicher Start im August
in Bern und Zürich
Dauer: 15 Monate
LEHRGANG
ENTWICKLUNG FA
Durchführung jährlich in Zürich und
alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne
Dauer: 18 – 19 Monate
LEHRGANG IMMOBILIEN-
TREUHAND HFP
Jährlicher Start im Januar / Februar
in Bern, Luzern und Zürich und alle
zwei Jahre im März in Lausanne
Dauer: 18 – 19 Monate
STOCKWERKEIGENTUM-
SPEZIALIST / IN SVIT
Jährlicher Start im Mai in Bern und im
September in Zürich
Dauer: 9 Monate
CAS IMMOBILIEN-BUCH-
HALTUNG
Jährlicher Beginn im Frühjahr an der
Hochschule für Wirtschaft Zürich
(www.fh-hwz.ch)
BACHELOR OF ARTS
IMMOBILIENWIRT-
SCHAFT/REAL ESTATE
Weitere Informationen finden Sie
unter www.steinbeis-cres.de
MASTER OF ADVANCED
STUDIES IN REAL
ESTATE MANAGEMENT
Weitere Informationen finden Sie
unter www.fh-hwz.ch
BILDUNGSINSTITUTIONEN
SVIT SCHOOL
BILDUNGSZENTRUM
Die SVIT School koordiniert alle
Ausbildungen für den Verband.
Dazu gehören die Assistenzkurse,
der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge
für Fachausweise und in Immobilientreuhand.
Weitere Informationen:
www.svit-school.ch
DEUTSCHSCHWEIZ
SVIT School
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
T 044 434 78 98
school@svit.ch
WESTSCHWEIZ
(Cours et examens en français)
SVIT School SA, Avenue Rumine 13,
1005 Lausanne; T 021 331 20 90
hello@svit-school.ch
TESSIN
(corsi ed esami in italiano)
Segretariato SVIT Ticino
Tanja Belotti
Via Carvina 3, 6807 Taverne
T 091 921 10 73
school-ticino@svit.ch
HWZ HOCHSCHULE FÜR
WIRTSCHAFT ZÜRICH
SEKRETARIAT
Lagerstrasse 5, Postfach,
8021 Zürich; + 41 43 322 26 00
sekretariat@fh-hwz.ch
OKGT ORGANISATION
KAUF MÄNNISCHE
GRUNDBILDUNG
TREUHAND / IMMOBILIEN
Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand
für KV-Lernende
GESCHÄFTSSTELLE
Josefstrasse 53, 8005 Zürich
T 043 333 36 65; F 043 333 36 67
info@okgt.ch, www.okgt.ch
Die regionalen Lehrgangsleitungen
beantworten gerne Ihre Anfragen zu
Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs
und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.
Für Fragen zu
den Lehrgängen in Immobilienbewertung,
-entwicklung, -vermarktung
und zum Lehrgang Immobilientreuhand
wenden Sie sich an die
SVIT School.
REGION AARGAU
Zuständig für Interessenten
aus dem Kanton AG sowie
angrenzenden Fachschulund
Prüfungsregionen:
SVIT-Ausbildungsregion Aargau
SVIT Aargau, Fabienne Lüthi
Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau
T 062 836 20 82; F 062 836 20 81
info@svit-aargau.ch
REGION BASEL
Zuständig für die Interessenten aus
den Kantonen BS, BL, dem nach
Basel orientierten Teil des Kantons
SO, Fricktal:
SVIT School c/o SVIT beider Basel
Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel
T 061 283 24 80; F 061 283 24 81
svit-basel@svit.ch
REGION BERN
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen BE, dem Bern orientierten
Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten
VS und FR:
Feusi Bildungszentrum
Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern
T 031 537 36 36; F 031 537 37 38
weiterbildung@feusi.ch
REGION OSTSCHWEIZ
SVIT School
c/o Claudia Strässle
Strässle Immobilien-Treuhand GmbH
Wilerstrasse 3, 9545 Wängi
T 052 378 14 02; F 052 378 14 04
c.straessle@straessle-immo.ch
REGION GRAUBÜNDEN
Regionale Lehrgangsleitung:
Marc Berger
SVIT Graubünden
Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur
T 081 257 00 05; F 081 257 00 01
svit-graubuenden@svit.ch
REGION ROMANDIE
Lehrgänge in französischer
Sprache: SVIT School SA
Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne
T 021 331 20 90
hello@svit-school.ch
REGION SOLOTHURN
Zuständig für Interessenten aus
dem Kanton SO,
Solothurn orientierter Teil BE
Feusi Bildungszentrum
Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn
T 032 544 54 54; F 032 544 54 55
solothurn@feusi.ch
REGIONE TICINO
Regionale Lehrgangsleitung /
Direzione regionale dei corsi:
Segretariato SVIT Ticino
Tanja Belotti
Carvina 3, 6807 Taverne
T 091 921 10 73
school-ticino@svit.ch
REGION
ZENTRALSCHWEIZ
Zuständig für die Interessenten aus
den Kantonen LU, NW, OW, SZ
(ohne March und Höfe), UR, ZG
Regionale Lehrgangsleitung:
Nathalia Hofer
Kasernenplatz 1, 6003 Luzern
T 041 508 20 19
nathalia.hofer@svit.ch
svit-zentralschweiz@svit.ch
REGION ZÜRICH
Zuständig für Interessenten aus
den Kantonen GL, SH, SZ
(nur March und Höfe) sowie ZH:
SVIT School
c/o SVIT Zürich
Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich
T 044 200 37 80
svit-zuerich@svit.ch
IMMOBILIA / Februar 2025 53
VERBAND
SVIT OSTSCHWEIZ
BRUCE SPRINGSTEEN
BLEIBT EIN TRAUM
Wenn sich die Ostschweizer Immobilienprofis
im Januar treffen, heisst es wieder:
Neujahrsapéro des SVIT Ostschweiz.
Dieses Jahr bot Christof Huber, CEO des
Open Air St. Gallen, spannende Einblicke
in die Welt der Festivalbranche.
TEXT—DANIEL STEINER*
Die Vorstandsmitglieder vom SVIT Ostschweiz von links nach rechts: Thomas Mesmer, Matthias Hutter, Marcel Manser,
Claudia Eberhart, Claudia Strässle, Cornel Eisenring und Michel Staubli. BILD: DANIEL STEINER
PROMINENTER GAST
Rund 200 Gäste folgten der
Einladung des SVIT Ostschweiz
und füllten Anfang
Januar die Lokremise in
St. Gallen. Entsprechend viele
Hände durften die sieben Vorstandsmitglieder
vom SVIT
Ostschweiz als Gastgeber
schütteln, bevor der Abend
offiziell eröffnet wurde. Als
Christof Huber des Open Air
St. Gallen die Bühne betrat, war
die Aufmerksamkeit der Anwesenden
sofort gewonnen.
Die lockere Atmosphäre des
Gesprächs mit Moderatorin
Sabine Bianchi, die Huber aus
jahrelanger Zusammenarbeit
in der Festivalleitung bestens
kennt, sorgte für zahlreiche unterhaltsame
Momente. Bianchi
gelang es, dem Konzertveranstalter
persönliche Einblicke in
seinen Werdegang und die Herausforderungen
der Veranstaltungsbranche
zu entlocken.
Christof Huber sprach offen
darüber, wie rasant sich die
Musikbranche verändert und
welche Schwierigkeiten dies
mit sich bringt. «Die Gagen der
Künstler steigen stetig und
auch die Anforderungen an die
Infrastruktur wachsen kontinuierlich»,
erklärte er. Auch das
Wetter stelle jedes Jahr eine
grosse Herausforderung dar:
«Unsere Aufgabe besteht darin,
das Outdoor-Festival stabil und
sicher zu machen.» Die Gestaltung
des Programms sei
ebenfalls ein anspruchsvoller
Prozess, und Huber sagte augenzwinkernd:
«Hätten wir ein
paar Millionen übrig, dann
würde ich mir Bruce Springsteen
im Sittertobel wünschen.»
PROBLEME LÖSEN
STATT SORGEN HABEN
Im Anschluss liess Thomas
Mesmer, Präsident des SVIT
Ostschweiz, das vergangene
Jahr Revue passieren. Unter
dem Motto «Wir kümmern uns
nicht um Sörgeli, wir lösen
Probleme» nahm er auf humorvolle
und pointierte Weise
politische und gesellschaftliche
Themen aufs Korn. Dabei
informierte er die Mitglieder
auch über eine neue Kooperation
mit der Baukaderschule
St. Gallen. Als Mitglied des
SVIT Ostschweiz profitiere
man künftig von einem exklusiven
Rabatt auf die Kurskosten.
Diese Zusammenarbeit
ermögliche es den Mitgliedern,
ihr bauliches Fachwissen gezielt
zu erweitern.
Ebenfalls auf der Bühne
stand Roman Timm, CEO der
Immobilienplattform newhome.ch,
die als Hauptsponsor
der Veranstaltung auftrat.
Timm nutzte die Gelegenheit,
um auf das bisher erfolgreichste
Jahr seit Gründung zurückzublicken.
Er bedankte sich bei
den Anwesenden für die gute
Zusammenarbeit: «Die Vernetzung
und die persönlichen
Kontakte mit euch sind ein
zentraler Baustein unseres
Erfolgs.» Nach den offiziellen
Programmpunkten bot die
Lok remise den idealen Rahmen
für den weiteren Abend.
Bei Getränken und Häppchen
nutzten die rund 200 Gäste die
Gelegenheit, um an den Stehtischen
miteinander ins Gespräch
zu kommen. Überall
bildeten sich kleine Gruppen,
in denen Vertreter aus den
verschiedenen Bereichen der
Immobilienbranche angeregte
Unterhaltungen führten –
einige davon bis spät in den
Abend hinein.
*DANIEL
STEINER
Der Autor ist Journalist
und Inhaber
der Agentur Hype
(www.hype.ch).
54
IMMOBILIA / Februar 2025
Trauen Sie keiner Bodenheizung
über 35 Jahren!
Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen
Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann
wird Sie dieser Artikel interessieren.
KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?
Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete
man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.
Diese Rohre altern. Das
führt zu Versprödungen und Verschlammungen
– oder sogar zu Leckagen. In
jedem Fall aber nimmt die Heizleistung
immer mehr ab. Das Problem ist seit langem
bekannt, und während vieler Jahre
war ein Komplettersatz der Bodenheizung
der einzige Weg.
OHNE BAUSTELLE SANIEREN
Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der
ganzen Schweiz Bodenheizungen mit
dem HAT-System, einer Innovation des
Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine
Sanierung mit dem HAT-System ist rund
zehnmal schneller als ein Totalersatz –
und die Bewohner können während der
gesamten Sanierungsphase in ihren vier
Wänden wohnen bleiben.
SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?
Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,
lassen sie sich auch mit dem HAT-
System nicht mehr retten. Eine Analyse
der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche
Aussage über die Machbarkeit
und Notwendigkeit einer Sanierung zu.
Dabei werden sämtliche Komponenten
der Bodenheizung miteinbezogen, und
die Ergebnisse anhand von normierten
SWKI-Richtlinien ausgewertet.
SO WIRD SANIERT
Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft
getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung
durch einen schonenden und chemiefreien
Feinschliff. Schlammrückstände
und Verkrustungen werden entfernt.
Nun werden die Rohre von innen mit einem
eigens entwickelten Material nahtlos
beschichtet. Dadurch entsteht ein neues
Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit
einer Bodenheizung verlängern sich
für die nächste Generation.
WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?
Wir bieten eine 10-jährige Garantie mit
dem Original HAT-System, weil es das
einzige Rohrinnensanierungsverfahren
ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss
DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht
macht und so die Alterung stoppt. Darüber
hinaus werden auch gleich alle anderen
wesentlichen Komponenten der
Bodenheizung gewartet oder ersetzt.
10-jährige Garantie unterstrichen.
AUF KEINEN FALL SPÜLEN!
Seit vielen Jahren werden von diversen
Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren
angeboten. Es ist wichtig
zu wissen, dass damit das eigentliche
Problem – die Versprödung des Rohrmaterials
– nicht behoben wird. Mit dem
HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen
tatsächlich saniert und in einen
neuwertigen Zustand versetzt.
Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen!
JETZT ZUSTANDSANALYSE BUCHEN
Die Zustandsanalyse wird von einem
Spezialisten der Naef GROUP bei Ihnen
vor Ort für CHF 280.– statt CHF 380.–
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MARKTPLATZ
FIRMEN-NEWS
Durch einen Sturz sterben mehr Menschen als im Strassenverkehr!
Auf Treppen stürzen nicht nur – wie
man annehmen könnte – meist ältere
Menschen. Laut bfu (Beratungsstelle
für Unfallverhütung) fallen von 24 950
Treppenstürzen pro Jahr lediglich 6 750
in den Altersbereich 65+. Der Grossteil
der Stürze auf Treppen fällt mit 13 390
in den Altersbereich 17–64. Somit ist
Treppen sicherheit ein Thema für Jung
und Alt.
Die Gründe für einen Sturz sind natürlich
vielfältig. Unachtsamkeit, Ablenkung, Verlust
des Gleichgewichts, Alterserscheinungen
oder eine körperliche Beeinträchtigung.
Grund genug, sich auch im eigenen Heim
eingehend mit der Sicherheit auf Treppen
auseinanderzusetzen. Wer mehrgeschossig
baut, kommt nicht ohne sie aus. Sie
gehören fast immer zu den einmaligen Anschaffungen.
Folglich ist bei Planung und
Auswahl Sorgfalt geboten. Seit 2005 hat
die Anzahl an Treppenstürzen um mehr als
10% zugenommen. Ein alarmierender Wert,
wenn man bedenkt, dass Sicherheit auf
Treppen keine Hexerei darstellt.
Einerseits die korrekte Treppenform, eine
rutschhemmende Oberfläche, die richtige
Reinigung und Pflege und natürlich
die Freihaltung der Treppenstufen. Gerade
bei Privateigentum werden Treppen
oft zu Dekorationszwecken missbraucht.
Accessoires, Blumenständer oder auf die
Schnelle abgestellte Einkäufe oder Bücher
werden so zum vermeidbaren Unfallrisiko.
Besonders durch die Montage eines Handlaufs
kann die Sicherheit auf Treppen zusätzlich
erhöht werden. Doch immer noch
findet sich sowohl in privaten wie öffentlich
Gebäuden oftmals kein zweiter, wandseitiger
Handlauf, obwohl sowohl die SUVA, die
bfu und auch die Planungsrichtlinien für
«Altersgerechte Wohnbauten» einen beidseitigen
Handlauf empfehlen.
STÜRZE KÖNNEN GROSSE,
FINANZIELLE FOLGEN HABEN
Für die Folgen eines Treppensturzes muss
oft tief ins Portemonaie gegriffen werden,
denn nach einem allgemein im Recht geltenden
Grundsatz ist man verpflichtet, die
zur Vermeidung eines Schadens notwendigen
und zumutbaren Vorsichtsmassnahmen
zu treffen. Wird durch einen fehlenden
Handlauf oder eine fehlerhafte Herstellung
eines Handlaufs ein Schaden verursacht, so
haftet der Werkeigentümer (gestützt auf Art.
58 Obligationenrecht). Doch nicht nur die finanziellen
Folgen sind zu berücksichtigen,
sind es doch die gesundheitlichen Folgen,
die einen noch lange Zeit begleiten. Pro Jahr
gibt es in der Schweiz über 285 000 Sturzunfälle
– viele mit schwerwiegenden Folgen
– über 1 600 enden tödlich.
Auch in der Schweiz existieren Fachbetriebe,
die sich auf die normgerechte Nachrüstung
von Handläufen im Gebäudebestand
spezialisiert haben. So zum Beispiel
die Firma Flexo-Handlauf, die auf eine langjährige
Erfahrung in diesem Bereich zurückblicken
kann und bereits tausende von
Zusätzlicher, wandseitiger Handlauf – wo die Stufen breiter sind!
privaten und öffentlichen Gebäuden durch
eine normgerechte Handlauf-Montage sicherer
gestaltet haben.
SICHERHEIT UND OPTIK HAND IN HAND
Auch wenn die eigene Sicherheit und die
der Mieter an oberster Stelle steht, sollte
ein Handlauf auch optisch zum Gesamtbild
des Hauses passen. Hier bietet die Firma
Flexo Handläufe in unzähligen Dekoren und
Materialien, sodass sich diese perfekt ins
Gesamtbild einfügen. Egal ob Holz-Optik,
Plexiglas oder z. B. Anthrazit mit Silberstreifen
– die Auswahl ist riesig – im Aussenbereich
wahlweise sogar mit LED-Beleuchtung!
So ist ein Handlauf in der heutigen
Zeit nicht nur sicher, sondern auch schön.
Jeder Sturz ist einer zuviel – und kann oftmals
das ganze Leben verändern, darum:
Sorgen Sie vor – sorgen Sie für Ihre Gesundheit
und die Ihrer Kinder, Eltern und
Mitmenschen! Die Profis von Flexo-Handlauf
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Ein beidseitiger Handlauf im Treppenhaus sollte selbstverständlich sein – für mehr Sicherheit für Gross und Klein!
56
IMMOBILIA / Februar 2025
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FIRMEN-NEWS
Klassische Verwaltung oder digitale Effizienz – welcher Weg ist Ihrer?
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direkt und sicher an ihrem richtigen Platz
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zeitaufwendige Dokumentensuche gehören
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Immobilienverwaltungen sehen sich jedes
Jahr mit einer Vielzahl an Verwaltungsaufgaben
konfrontiert. Während die
Digitalisierung viele Bereiche revolutioniert,
kämpfen Immobilienbewirtschafter
weiterhin mit schwerfälligen Prozessen
und fragmentierten Datenstrukturen.
Informationen zu Mietern, Verträgen
und Immobilien sind oft auf verschiedene
Systeme verteilt oder in Papierform
archiviert. Dies führt zu zeitraubender
Suche und ineffizienten Arbeitsabläufen.
Hinzu kommen manuelle Prozesse,
die fehleranfällig und kostenintensiv sind.
Lästige Routineaufgaben lassen kaum
Raum für das Wesentliche: strategisches
Arbeiten und den persönlichen Draht zu
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PM: ENERENT Schweiz GmbH
verlegt zum 01.01.2025 Firmensitz von Dietlikon nach Flaach
Die ENERENT Schweiz GmbH ist ab dem
01.01.2025 an ihrem neuen Firmensitz in
Flaach zu finden.
Das Unternehmen wächst kontinuierlich,
was auch eine Erweiterung des Anlagen-
Mietparks mit sich bringt. Da der Standort
in Dietlikon im Laufe der Zeit zu klein geworden
ist, wurde schnell klar: es wird
mehr Platz benötigt.
Um den wachsenden Anforderungen gerecht
zu werden und für die Zukunft gut
aufgestellt zu sein, erfolgte zwischen den
Jahren der Umzug von Dietlikon nach
Flaach. Bereits ab dem 01.01.2025 startete
das Unternehmen an der neuen Adresse:
Botzen 15 in 8416 Flaach.
Alle andere Kontaktdaten, wie Telefonnummern
oder E-Mail-Adressen sowie
die Mehrwertsteuer-Nummer ändern
sich nicht.
Die neuen Räumlichkeiten bieten deutlich
mehr Fläche, um die Lagerkapazitäten
zu erweitern und zusätzliche mobile
Energiezentralen anzuschaffen. So kann
der Service für dieKunden weiter optimiert
werden.
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IMMOBILIA / Februar 2025 57
MARKTPLATZ
FIRMEN-NEWS
Chancen für PV-Anlagen mit dem neuen Stromgesetz
Mindestvergütung und Abregelung –
zwei Begriffe, die bei Betreibenden von
PV-Anlagen und solchen, die es noch
werden wollen, für Verunsicherung sorgen.
Dieser Artikel zeigt auf, warum sich
die Installation einer PV-Anlage weiterhin
lohnt.
VERBINDLICHE AUSBAUZIELE WERDEN
IM NEUEN STROMGESETZ FESTGELEGT
Das neue Stromgesetz legt fest, dass bis
2035 35 TWh Strom aus erneuerbaren
Energien zugebaut werden müssen. Dabei
spielt die Photovoltaik eine entscheidende
Rolle. Das Gesetz soll die gemeinschaftliche
Nutzung des Stroms fördern und Investitionssicherheit
bei der Installation von PV-
Anlagen schaffen.
MINDESTVERGÜTUNG SORGT FÜR
INVESTITIONSSICHERHEIT
Ab dem Jahr 2026 führt der Bund für Anlagen
unter 150 kW die sogenannten Mindestvergütungen
ein. Diese müssen so bemessen
sein, dass sich diese Anlagen über
die Lebensdauer amortisieren lassen. Mindestvergütungen
sollen sicherstellen, dass
Anlagenbetreibende auch bei sehr tiefen
Strompreisen noch etwas für ihren eingespeisten
Strom erhalten und so für Investitionssicherheit
sorgen.
Als Beispiel soll hier eine 30 kWp-Anlage
dienen. Grundsätzlich sollen sich Anlagenbetreiber
und Verteilnetzbetreiber wie bisher
über die Höhe der Vergütung für den
eingespeisten Strom einigen. Für den Fall,
dass keine Einigung zu Stande kommt,
richtet sich die Vergütung nach dem vierteljährlich
gemittelten Marktpreis (Referenz-
Marktpreis). Ist der Referenz-Marktpreis
sehr tief, greift die Mindestvergütung und
der Verteilnetzbetreiber zahlt dem Anlagenbesitzer
mindestens diesen Betrag pro kWh
für den Strom. Zusätzliche Erträge können
Betreiber von PV-Anlagen durch den Verkauf
der sogenannten Herkunftsnachweise
(HKN) erzielen.
70 %-ABREGELUNG FÜHRT NUR ZU
GERINGEM MINDERERTRAG
Ebenfalls ab dem 1. Januar 2026 ist es Verteilnetzbetreibern
erlaubt einen kleinen Teil
der jährlichen Stromproduktion abzuregeln,
um Netzüberlastungen und teure Netzausbauten
zu verhindern.
Eine PV-Anlage produziert nur an wenigen
Tagen im Jahr die maximale Leistung. Dafür
wird diese Leistung von allen PV-Anlagen, die
räumlich nahe beieinanderliegen, gleichzeitig
produziert. Die Netzinfrastruktur müsste auf
diese maximale Leistung ausgerichtet werden,
was entsprechende Kosten für den Ausbau
mit sich bringen würde.
Der Ansatz der Abregelung kommt bereits
in manchen Ländern zum Einsatz. Wird eine
PV-Anlage bei 70 % ihrer maximalen Leistung
abgeregelt, bedeutet das für die Netzbelastung
eine Reduktion um 30 %. Nicht
so für die PV-Anlage. Denn diese produziert
in der Praxis fast nie mit einer Leistung
nahe am installierten Maximum. Messungen
an bestehenden Anlagen haben gezeigt,
dass der Minderertrag über das Jahr
gesehen bei einer Abregelung auf 70 % lediglich
zwischen 1 bis 3 % beträgt. Die Abregelung
von einzelnen PV-Anlagen erlaubt
es, dass mehr Anlagen an das Netz angeschlossen
werden können, ohne dass ein
Netzausbau notwendig ist. Insgesamt wird
damit eine höhere PV-Produktionsmenge
erreicht.
WEITERE INFORMATIONEN:
Amt für Energie Kanton Thurgau
Verwaltungsgebäude
Promenadenstrasse 8
8510 Frauenfeld
Tel. +41 58 345 54 80
www.energie.tg.ch
Bewährt – kostenlose Lüftungs-Kontrolle
Es ist sinnvoll, periodisch überprüfen zu
lassen, ob alles in Ordnung ist.
Schmutz in der Lüftung? Der prüfende
Blick in eine Lüftungsanlage schafft Gewissheit,
wie es in den Zu- und Abluftrohren
und in den Geräten aussieht. Der Experte
informiert zudem, worauf man beim
Betrieb und bei der Wartung einer Lüftung
achten soll.
ERSTE KONTROLLE NACH FÜNF-
JÄHRIGER BETRIEBSZEIT
Wer wissen will, wie es in einer Anlage
aussieht, kann unkompliziert eine kostenlose
Lüftungskontrolle anfordern. Es gilt:
Die Kontrolle ist immer kostenlos, auch
wenn nachfolgend kein Reinigungsauftrag
erfolgt.
Angezeigt ist eine Kontrolle nach fünfjähriger
Betriebszeit. In welchen Intervallen
weitere Kontrollen stattfinden sollen,
hängt von verschiedenen Faktoren ab, zum
Beispiel: Bauweise der Anlage oder hohes
Verkehrsaufkommen in der Nähe des
Hauses.
Der RohrMax-Fachmann überprüft die
Luftrohre und Geräte. Wie steht es um
die Hygiene? Funktioniert alles? Oft
Jahr um Jahr mehrt sich der Staub und sinkt tiefer ein.
Der Schmutz ist unhygienisch und kann gefährlich werden.
nachgefragt während einer Kontrolle wird:
«Wie oft soll man eine Lüftungsanlage
denn reinigen lassen?»
WIE OFT REINIGEN?
Die moderne Raumlufttechnik hilft zweifelsfrei,
Energie einzusparen (Beispiel
Minergie ® ) und sorgt für gute Luft. Vorausgesetzt,
die Lüftungsanlagen werden
regelmässig überprüft. Schadstoffe und
Luftkeime sollen sich nicht in den Luftkanälen
ablagern und vermehren, denn
sie werden sich letztlich im Gebäude
ausbreiten.
RohrMax hat auf seiner Homepage (rohrmax.ch/lueftungsreinigung)
eine Zeitachse
«Empfehlenswerter Reinigungs-Turnus»
publiziert.
DIENSTLEISTUNGEN
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58
IMMOBILIA / Februar 2025
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IMMOBILIA / Februar Januar 2025 591
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SMG Swiss Marketplace Group AG
Thurgauerstrasse 36, 8050 Zürich
Tel. 058 900 73 08
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eXtenso IT-Services AG
Schaffhauserstrasse 110
Postfach
CH-8152 Glattbrugg
Telefon 044 808 71 11
Telefax 044 808 71 10
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Telefon 044 955 13 73
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rh@reichmuth-hauswartungen.ch
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IMMOBILIA / Januar 2025 IMMOBILIA / Februar 1 2025
ADRESSEN & TERMINE
ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN
SCHWEIZ
PRÄSIDIUM UND
GESCHÄFTSLEITUNG
SVIT SCHWEIZ
Präsident:
Andreas Ingold, SVIT Schweiz,
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
ingoldconsulting@gmail.com
Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz
& Ressort Branchenentwicklung:
Michel Molinari,
Basellandschaftliche Kantonalbank,
Rheinstrasse 7, 4410 Liestal
michel.molinari@blkb.ch
Vizepräsident, Vertretung lateinische
Schweiz & Ressort Bildung:
Jean-Jacques Morard, de Rham SA,
Av. Mon-Repos 14, 1005 Lausanne
jean-jacques.morard@derham.ch
Ressort Recht & Politik:
Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,
Heuberg 7, 4001 Basel
andreas.duerr@bdlegal.ch
Ressort Finanzen:
Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,
Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil
gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch
CEO SVIT Schweiz:
Marcel Hug, SVIT Schweiz,
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
mh@svit.ch
Stv. CEO SVIT Schweiz:
Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
ic@svit.ch
SCHIEDSGERICHT DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,
4001 Basel, T 061 225 03 03
info@svit-schiedsgericht.ch
www.svit-schiedsgericht.ch
SVIT-STANDESGERICHT
Sekretariat: SVIT Schweiz,
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
T 044 434 78 88, info@svit.ch
REGIONALE
SVIT-MITGLIEDER-
ORGANISATIONEN
SVIT AARGAU
Sekretariat: Fabienne Lüthi,
Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau
T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch
SVIT BEIDER BASEL
Geschäftsstelle: Tanja Molinari,
Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel
T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch
SVIT BERN
Sekretariat: SVIT Bern,
Murtenstrasse 18, Postfach,
3203 Mühleberg-Bern
T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch
SVIT GRAUBÜNDEN
Sekretariat: Marc Berger,
Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur
T 081 257 00 05
svit-graubuenden@svit.ch
SVIT OSTSCHWEIZ
Sekretariat: Claudia Eberhart,
Haldenstrasse 6, 9200 Gossau
T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch
Drucksachenversand: ATIG AG,
Heidi Artuso, T 071 380 02 20
heidi.artuso@atig.ch
SVIT ROMANDIE
Sekretariat: Avenue Rumine 13,
1005 Lausanne, T 021 331 20 95
info@svit-romandie.ch
SVIT SOLOTHURN
Sekretariat: Tina Strausak,
Strausak Immobilien GmbH,
Rötistrasse 22, 4500 Solothurn
T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch
SVIT TICINO
Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,
Via Carvina 3, 6807 Taverne
T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch
SVIT ZENTRALSCHWEIZ
Geschäftsstelle:
Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,
6003 Luzern, T 041 508 20 18
nicole.kirch@svit.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
svit.ch/de/svit-zentralschweiz/
services-svit-zentralschweiz
SVIT ZÜRICH
Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,
8050 Zürich, T 044 200 37 80
svit-zuerich@svit.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
rechtsauskunft-svitzuerich.ch
SVIT-FACHKAMMERN
BEWERTUNGSEXPERTEN-
KAMMER SVIT
Sekretariat:
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich
T 044 521 02 06, info@bek.ch
www.bewertungsexperte.ch
FACHKAMMER STWE SVIT
Sekretariat:
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich
T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch
www.fkstwe.ch
KAMMER UNABHÄNGIGER
BAUHERRENBERATER KUB
Sekretariat:
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich
T 044 521 02 07, info@kub.ch
www.kub.ch
SCHWEIZERISCHE
MAKLERKAMMER SMK
Sekretariat:
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich
T 044 521 02 08, welcome@smk.ch
www.smk.ch
SVIT FM SCHWEIZ
Sekretariat:
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich
T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch
www.kammer-fm.ch
TERMINE
SVIT SCHWEIZ
SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV
26./27.06.25 Luzern
SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
SVIT AARGAU
20.03.25 Mitgliederanlass
17.04.25 Frühstück
21.05.25 Golfturnier
18.09.25 Generalversammlung
20.11.25 Frühstück
SVIT BEIDER BASEL
28.04.25 Generalversammlung
19.06.25 Entwicklung/Visionen
Klybeckareal
05.12.25 Niggi Näggi
SVIT OSTSCHWEIZ
05.05.25 Generalversammlung
SVIT ROMANDIE
08.05.25 Assemblée générale
et Soirée des leaders
de l’immobilier
23.09.25 Prix de l’immobilier
romand
SVIT ZENTRALSCHWEIZ
20.03.25 Seminar ZEV
27.03.25 Fresh-up
Mietzinsänderung
SVIT ZÜRICH
26.02.25 Mitgliederseminar
06.03.25 Mitgliederseminar
06.03.25 Stehlunch
02.04.25 Mitgliederseminar
10.04.25 Generalversammlung
14.05.25 Mitgliederseminar
28.05.25 Mitgliederseminar
05.06.25 Stehlunch
04.07.25 Golfturnier Bad Ragaz
09.07.25 Sommerevent
02.09.25 Mitgliederseminar
04.09.25 Stehlunch
16.10.25 Oktoberfest
SVIT Schweiz
Maneggstrasse 17, 8041 Zürich
T 044 434 78 88
www.svit.ch
BEWERTUNGS -
EXPERTEN-KAMMER
26.03.25 Generalversammlung
26.03.25 Real Estate
Symposium
FACHKAMMER
STOCKWERKEIGENTUM
26.03.25 Generalversammlung
26.03.25 Real Estate
Symposium
22.10.25 Herbstanlass
KAMMER UNABHÄNGIGER
BAUHERRENBERATER
26.03.25 Generalversammlung
26.03.25 Real Estate
Symposium
10.04.25 84. Lunchgespräch
04.06.25 85. Lunchgespräch
09.09.25 KUB Focus
18.11.25 86. Lunchgespräch
SCHWEIZERISCHE
MAKLERKAMMER
26.03.25 Generalversammlung
26.03.25 Real Estate
Symposium
20.05.25 Fachseminar
SVIT FM SCHWEIZ
26.03.25 Generalversammlung
26.03.25 Real Estate
Symposium
IMMOBILIA / Februar 2025 61
FOKUS
FLAVIO
PETRAGLIO
POLITIK
BS: MIETER
SCHUTZ ALS
WIRTSCHAFT
BAULAND
BAU & HAUS
THERMISCHE
SPEICHER
ZUGUTERLETZT
KAI FELMY ÜBER BAUVERTRÄGE
IMPRESSUM
SCHWEIZ
# 02 — FEBRUAR 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
IMMOBILIA
Swiss Real
Estate Forum
26. – 27.06.2025
IM INTERVIEW
04
BUMERANG
10
UM LEGUNGEN
12
FASSADEN
34
AREAL- UND STANDORT-
ENTWICKLUNG
ISSN 2297-2374
ERSCHEINUNGSWEISE
monatlich, 12 × pro Jahr
ABOPREIS FÜR
NICHTMITGLIEDER
78 CHF (inkl. MWST)
EINZELPREIS
7 CHF (inkl. MWST)
AUFLAGEZAHL
Beglaubigte Auflage: 2905
(WEMF 2024)
Gedruckte Auflage: 3500
VERLAG
SVIT Verlag AG
Maneggstrasse 17
8041 Zürich
Telefon 044 434 78 88
Telefax 044 434 78 99
www.svit.ch / verlag@svit.ch
REDAKTION
Dr. Ivo Cathomen (Verlag)
vakant (Chefredaktion)
Claudia Wagner (Dienstredaktion)
Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)
Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)
DRUCK UND VERTRIEB
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen
Telefon 071 246 41 41
Telefax 071 243 08 59
www.edruck.ch, info@edruck.ch
SATZ UND LAYOUT
E-Druck AG, PrePress & Print
Rita Kurmann
Andreas Feurer
*KAI FELMY
Der Zeichner arbeitet
seit vielen Jahren als
freischaffender
Cartoonist und zeichnet
für zahlreiche
Zeitschriften, Zeitungen
und Unternehmen
in Deutschland, Österreich
und der Schweiz.
INSERATEVERWALTUNG
UND -VERKAUF
Wincons AG
Margit Pfändler
Brigitte Pichler
Fischingerstrasse 66
8370 Sirnach
Telefon 071 969 60 30
info@wincons.ch
www.wincons.ch
Nachdruck nur mit Quellenangabe
gestattet. Über nicht bestellte
Manuskripte kann keine Korrespondenz
geführt werden. Inserate, PR
und Produkte-News dienen lediglich
der Information unserer Mitglieder
und Leser über Produkte und
Dienstleistungen.
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IMMOBILIA / Februar 2025
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