immobilia 2025/02 - SVIT

SCHWEIZ

# 02 — FEBRUAR 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

FOKUS

FLAVIO

PETRAGLIO

IM INTERVIEW

04

POLITIK

BS: MIETER

SCHUTZ ALS

BUMERANG

10

WIRTSCHAFT

BAULAND

UM LEGUNGEN

12

BAU & HAUS

THERMISCHE

SPEICHER

FASSADEN

34

AREAL- UND STANDORT-

ENTWICKLUNG

EDITORIAL

VON—ANDREAS INGOLD

SELDWYLA LIEGT

IN WINTERTHUR

Man kann es sich nur mit fortschreitendem Realitätsverlust

erklären: Der Stadtrat von Winterthur

schreibt in seiner Vorlage für die Teilrevision der

Bau- und Zonenordnung je nach Zone eine Grünflächenziffer

von 55% bis 65% in Wohnzonen vor.

Die Grünflächenziffer ersetzt im Rahmen der Baubegriffsharmonisierung

die bisherige Freiflächenziffer

und bestimmt den Anteil an Grünfläche, die

auf einem Grundstück mindestens erhalten bleiben

muss. Ausnützungsreserven würden mit dem

vorgesehenen Umfang der Grünflächen auf einen

Schlag vernichtet und die Innenverdichtung verhindert.

Folgerichtig hat eine breite Allianz aus den

Gemeinderatsfraktionen FDP, Die Mitte, EVP, GLP

SVP und – notabene – Grüne den sofortigen Rückzug

dieser Bestimmung gefordert.

DAS GEGENTEIL

VON GUT IST

GUT GEMEINT.

Projektentwicklung

macht aus Visionen

Renditeobjekte.

ANDREAS INGOLD

Der unreflektierte Vollzugswille des Stadtrats

bezieht sich auf das revidierte kantonale Planungsund

Baugesetz, das neu in § 238a die Begrünung der

Gebäudeumgebung umfassend um- und primär vorschreibt.

Den Gemeinden stünde es frei, ob sie eine

Grünflächenziffer einführen wollen. Mehr als die

Hälfte der Kommunen, welche die Begriffsharmonisierung

bereits umgesetzt haben, haben nun aber

eine Grünflächenziffer festgelegt.

Das Vorgehen der Winterthurer Exekutive wiederholt

sich schweizweit auf allen Ebenen – prominente

Beispiele sind ISOS oder das Raumkonzept,

das gegenwärtig zur Vernehmlassung aufliegt. Obwohl

nicht absolut gültig (ISOS) oder sogar unverbindlich

(Konzepte), werden sie von Ämtern und

Exekutiven buchstabengetreu und willfährig umgesetzt

und als sakrosankt übernommen. Das ist

brandgefährlich. Nehmen wir das Beispiel ISOS:

Grundsätzlich ist eine Güterabwägung bei Bauvorhaben

vorgesehen. In der Realität wird die Inventarisierung

aber über alle anderen Kriterien gestellt.

Bautreuhand

Wenn findige Köpfe aus unterschiedlichen Disziplinen des

Bau- und Immobilienbereichs zusammenspannen, entstehen

Projekte, die am Markt gefragt sind. Projektentwicklung

für Anspruchsvolle.

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2

INHALT

IMMOBILIA —INHALT NR. 02 FEBRUAR 2025

FOKUS

10

IMMOBILIENPOLITIK

MIETERSCHUTZ

ALS BUMERANG

SEIT DEM INKRAFTTRETEN DER WOHNSCHUTZ-

VERORDNUNG IM KANTON BASEL-STADT IST DIE

ZAHL DER BAUGESUCHE FÜR DEN WOHNUNGSBAU

MASSIV ZURÜCK GEGANGEN.

12

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

BAULANDUMLEGUNGEN

BAULANDUMLEGUNGEN SIND EIN PROBATES,

ABER NOCH ZU SELTEN ANGEWANDTES

INSTRUMENT, UM DIE INNENENTWICKLUNG ZU

ERMÖGLICHEN.

34

BAU & HAUS

NACH DER SONNE

GEBAUT

THERMISCHE SPEICHERFASSADEN NEHMEN TAGS-

ÜBER SOLARE ENERGIE AUF, DIE IN DER NACHT

WIEDER NACH AUSSEN ABGEGEBEN WIRD.

04 «SAN BERNARDINO IST EIN GLÜCKSFALL»

Flavio Petraglio ist CEO der Artisa Group und verantwortlich für die

Realisierung des Projekts «San Bernardino Swiss Alps».


14 AREALENTWICKLUNG: TIEFER LEERSTAND, MEHR DRUCK

Weil an zentralen Lagen zu wenig gebaut wird, nimmt die Wohnungsknappheit

zu. Zusätzliche Mietregulierungen bekämpfen die Symptome,

nicht aber die Ursachen.

16 AREALENTWICKLUNG: SPORTZENTRUM OERLIKON

Beim Zürcher Hallenstadion soll in den nächsten zehn Jahren das neue Sportzentrum

Oerlikon entstehen. Auf 100 000 qm schafft die Stadt den dringend

benötigten Raum für die wachsende, zunehmend aktive Bevölkerung.

18 BEZAHLBARES WOHNEN FORDERT EINEN TRIBUT

Wenn Städte Bauland an Bau genossenschaften verkaufen oder im Baurecht

abgeben, wird dafür häufig ein tieferer Wert eingesetzt als der effektive

Baulandwert. Was sind die Folgen?

20 AREALENTWICKLUNG: BEDÜRFNISSE STETIG ABKLÄREN

Von der Planung bis hin zur Fertigstellung einer Arealentwicklung vergehen

oft Jahre – ein Zeitraum, in dem sich die Bedürfnisse der Miet- oder Käuferschaft

wandeln können.

22 AKTIV ODER PASSIV INVESTIEREN?

Insbesondere bei institutionellen Anlegern stellt sich die Frage, ob die Immobilieninvestitionen

mit passiven Indexfondslösungen oder aktiv mittels direktem

Grundbesitz und Engagements in Anlagestiftungen umgesetzt werden.

24 EIGENHEIMMARKT: BOOMENDE REGIONEN GEBEN TAKT AN

26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENRECHT

32 WOHNEN IN DER GEWERBEZONE?

Über die Ausnahme, Wohnraum in Industrie- und Gewerbezonen zu

erstellen, wird seit Jahrzehnten gestritten. Nun liegt ein neues Urteil vor.

BAU & HAUS

36 NEUE HYBRIDE GEBÄUDEHÜLLE

Auf dem Campus Hönggerberg der ETH Zürich ist das Gebäude HIF

saniert worden. Eingebaut wurde eine Hybridfassade, die aussen aus Glas

und Metall und innen aus Holz besteht.

38 FASSADEN: AUS GRAU MACH GRÜN

Begrünte Fassaden werten das Stadtbild auf und verbessern die Luftqualität.

Dies bringt Vorteile und schafft positive Kontraste zur Verdichtung.

IMMOBILIENBERUF

43 SVIT OSTSCHWEIZ: DIE BESTEN DER BRANCHE

44 NEUE AUSBILDUNG: SPEZIALIST/IN STOCKWERKEIGENTUM

46 BERUFSBILDUNG: FALSCHE FACHAUSWEISE IM UMLAUF

47 IMMO25: WACHSTUM DURCH KREATIVITÄT

49 FACHAUSWEIS IMMOBILIENENTWICKLUNG

51 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN

52 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT

VERBAND

54 SVIT OSTSCHWEIZ: NEUJAHRSAPÉRO

STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 56 / BEZUGSQUELLENREGISTER 59 / ADRESSEN & TERMINE 61 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 62

IMMOBILIA / Februar 2025 3

FOKUS INTERVIEW

AREAL- UND STANDORTENTWICKLUNG

4

IMMOBILIA / Februar 2025

SAN BERNARDINO

IST EIN 2

GLÜCKSFALL

Flavio Petraglio ist CEO der Artisa

Group und für die Realisierung des

Projekts «San Bernardino Swiss

Alps» verantwortlich. Im Gespräch

sagt er, wo die Potenziale, aber

auch die Herausforderungen beim

Tourismusort liegen, der jahrelang

im Dornröschenschlaf lag.

INTERVIEW—IVO CATHOMEN*

FOTOS—URS BIGLER

Flavio Petraglio, was fasziniert Sie an

San Bernardino?

San Bernardino ist für mich persönlich ein wunderschöner

Bergort, beruflich sehe ich vor allem das

grosse Potenzial. Ich denke dabei namentlich an die

intakte Landschaft, die gute Verkehrslage und eine

Höhe von 1600 Meter über Meer mit entsprechender

Schneesicherheit in Zeiten steigender Schneefallgrenzen.

Es sind alle Zutaten vorhanden, um den

Ort als Tourismusdestination zu etablieren.

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FOKUS INTERVIEW


Was ist Ihre Vision für den Ort?

Wir sprechen über San Bernardino als kleine, aber

feine Tourismusdestination. Das bedeutet nicht

Luxus. Im Vordergrund steht ein Ort, an dem man

Natur erleben kann.

Welches Angebot schwebt Ihnen vor?

Im Winter ist Skifahren zwar ein wichtiges Ankerangebot.

San Bernardino verfügt aber beispielsweise

auch über Thermalquellen, die wir künftig für

eine Therme nutzen möchten. Im Sommer stehen

Wandern, Biken und das Naturerlebnis im Vordergrund.

Wir streben ein integrales Angebot für Familien

an.

Ihr Unternehmen will 300 Millionen Schweizer

Franken in die Destination investieren,

ist das ein rentables Investment?

Insgesamt gehen wir von einem attraktiven Investment

aus. Aber selbstverständlich ist es nicht

in allen Teilen gleich rentabel. Ich denke dabei

zum Beispiel an die Bergbahnen, die sehr kapitalintensiv

sind, aber eine Grundvoraussetzung für

die Destination im Sommer und Winter darstellen.

Auf der anderen Seite sind die Immobilienprojekte,

bei denen wir mit einer marktüblichen

Rentabilität rechnen.

BIOGRAPHIE

FLAVIO

PETRAGLIO

45 Jahre alt, ist Mitglied

des Verwaltungsrats und

CEO des Familienunternehmens

Artisa Group

mit Sitz in Zürich und

Niederlassungen in Lugano,

Lausanne, Mailand

und Frankfurt. Er absolvierte

die Ausbildung

zum Bauingenieur an der

Scuola universitaria professionale

della Svizzera

italiana (SUPSI), der

Fachhochschule der

Südschweiz, und arbeitete

danach in verschiedenen

Positionen in der

Bauwirtschaft und im

Planungsbereich. Seit

rund zwei Jahren leitet

er das operative Geschäft

der Artisa Group.

In welchem Zeithorizont erfolgen Ihre

Investitionen?

Wir teilen die Investitionen in vier Phasen auf, die

jeweils finanziell nachhaltig sein müssen und deren

Ergebnis das weitere Vorgehen bestimmen. Jede

dieser Phasen umfasst einen Zeithorizont von

rund vier Jahren.

Wie viel wird es insgesamt kosten, die

Destination San Bernardino zu entwickeln?

Wir rechnen aktuell mit rund 500 Millionen Franken

für öffentliche Infrastruktur und private Vorhaben,

finanziert durch Investoren und durch die

öffentliche Hand. Wir haben immer gesagt, dass wir

zwar die erste Akteurin des Projekts «San Bernardino

Swiss Alps» sind, dass aber auch weitere Private

und die Gemeinde Mesocco einsteigen und mitziehen

müssen, um das Ziel einer attraktiven Destination

zu erreichen.

Wie ist die bisherige Resonanz von

Investoren ausgefallen?

Im Moment sind noch keine weiteren Investoren

involviert. Das ist für das Frühjahr 2025 vorgesehen.

Die bisherigen Signale sind positiv.

Vier Phasen à vier Jahren: Das heisst

16 Jahre. Wie lange ist Ihr Anlagehorizont?

6


Der gesamte Planungshorizont umfasst etwa diesen

Zeitraum. Wir gehen in unserer Berechnung

jedoch davon aus, dass in jeder Phase Kapital über

Immobilienprojekte zurückfliesst, namentlich

über den Verkauf von bewirtschafteten Zweitwohnungen

und ganzen Immobilienprojekten. Dieses

Kapital steht dann jeweils für die folgenden Etappen

zur Verfügung.

Inwiefern schränkt Sie das Zweitwohnungsgesetz

ein?

Der klassische Zweitwohnungsbau wäre sicherlich

einfacher, führt aber zu vielen kalten Betten, was

wiederum den rentablen Betrieb einer Destination

in Frage stellt. Wir fokussieren uns darum auf bewirtschaftete

Ferienwohnungen.

Wie ist die Akzeptanz bei potenziellen

Käufern?

Das hängt ganz vom Publikum ab. In der Schweiz ist

das Konzept der bewirtschafteten Ferienwohnung

noch wenig etabliert. Es besteht entsprechender

Erklärungsbedarf. Wenn ein potenzieller Käufer

aber versteht, dass den vertretbaren Nutzungsbeschränkungen

in der Hauptsaison eine Rendite

gegenübersteht, verfliegt die Skepsis. Von den

80 Wohnungen, die derzeit in Realisation und bis

Ende Jahr fertiggestellt sind, haben wir 70% verkauft,

vornehmlich an Tessiner Käufer.

Und bei Interessenten aus dem Ausland?

Ausländische Käufer nutzen die Zweitwohnungen

sehr viel weniger spontan und planen ihre Aufenthalte

längerfristig. Für sie ist darum die jederzeitige

Verfügbarkeit nicht im Vordergrund.

Wie viele Gästebetten sind im Endausbau

der Destination vorgesehen?

Es sind insgesamt zwischen 2000 und 2500 Betten,

die Mehrheit davon bewirtschaftet, daneben etwa

20% in nicht bewirtschafteten Zweitwohnungen,

aber auch Hotelzimmer.

Sie haben den Investitionsbedarf für die

öffentliche Infrastruktur angesprochen.

Kann die Gemeinde Mesocco dies finanziell

stemmen?

Unser Zeitplan ist für die Entscheidungsprozesse in

einer Kommune tatsächlich eine Herausforderung.

Was den Finanzierungsbedarf betrifft, finanzieren

wir und private Dritte viele Projekte zum Beispiel

über Anschluss- und andere Gebühren. Wichtig

scheint mir, dass die Gemeinde und die Einwohner

an die Vision und die längerfristigen Opportunitäten

glauben.

MAN MUSS IN

SAN BERNAR-

DINO MIT VIEL

RESPEKT AN DIE

ARBEIT GEHEN.


FOKUS INTERVIEW


DIE ZUSAMMEN-

ARBEIT

ZWISCHEN

PRIVATWIRT-

SCHAFT UND

ÖFFENTLICHER

HAND IST

EINE HERAUS-

FORDERUNG.

Braucht es viel Überzeugungsarbeit?

Angesichts der schwierigen Ausgangslage für San

Bernardino haben wir eine grosse Offenheit gespürt.

Ich erinnere daran, dass die Bahnen 2012

ihren Betrieb einstellten und damit die wirtschaftliche

Grundlage für das Dorf in Frage gestellt war.

Entsprechend hat die Stimmbevölkerung 2023

mit fast 80% Ja-Stimmen dem Verkauf eines für

das Projekt wichtigen Grundstücks zugestimmt,

auf dem wir ein Hotel und die Therme realisieren.

Aber ja, es braucht sehr viele Gespräche mit Behörden

und Interessengruppierungen.

Inwiefern ist das Neuland für die Artisa

Group, die bei uns vor allem als Entwickler

und Eigentümer von Renditeliegenschaften

bekannt ist?

Die Akquisition, Entwicklung und Neupositionierung

sind unser Kerngeschäft. Ebenso wie

der Betrieb unserer Serviced Apartments in der

Tochtergesellschaft City Pop jenem von bewirtschafteten

Ferienwohnungen gleicht. Insofern besteht

grosse Übereinstimmung, auch wenn «San

Bernardino Swiss Alps» eine Skalierung am selben

Standort darstellt und von einer übergreifenden

Standortentwicklung überlagert wird.

Neu ist jedoch, dass Sie sich am Tourismusmarkt

in einem Wettbewerb der Destinationen

befinden.

Das ist richtig. San Bernardino wird in einem Atemzug

mit Andermatt, Laax oder Lenzerheide genannt.

Wir sehen uns aber nicht als Konkurrenz, sondern

als komplementäres Angebot – etwas kleiner, etwas

ruhiger und mit dem Flair der Südschweiz. Auch

können und wollen wir nicht an die Investitionen

in die Bahninfrastruktur von zum Beispiel Andermatt

oder Laax heranreichen. Was das Skiangebot

betrifft, streben wir eher einen Verbund mit Splügen

und Lenzerheide an.

Sie betonen das Bescheidene. Aber

trotzdem planen Sie ein 5-Sterne-Hotel.

Wie passt das zusammen?

Wir haben die bestehenden Hotels im Dorfzentrum

umfassend saniert und auf einem guten 4-Sterne-

Niveau etabliert. Damit bedienen wir vor allem

das Familiensegment. In Ergänzung dazu möchten

wir ein Hotel mit 100 bis 120 Zimmern und

8


angegliedertem Spa-Bereich realisieren. Die Zahl

der Sterne steht aber nicht im Vordergrund.

Wie stehen die angestammten Ferienwohnungsbesitzer

zum Projekt?

Die Mehrheit sieht die Entwicklung als Aufwertung

ihrer Liegenschaften.

Welches sind für Sie die drei grössten

Herausforderungen? Was bereitet Ihnen

schlaflose Nächte?

Die grösste Herausforderung sehe ich darin, in der

lokalen Bevölkerung sowie bei Behörden und Interessengruppierungen

eine Aufbruchstimmung zu

erzeugen und zu erhalten. Hier treffen unterschiedliche

Mentalitäten aufeinander – jene, für die alles

gut ist, wie es ist, und jene, die etwas unternehmen

wollen. Das erfordert unzählige Gespräche und

viele Kompromisse. Die zweite Herausforderung

ist, dass San Bernardino lediglich eine Fraktion

der Gemeinde Mesocco ist und Entscheidungen

hauptsächlich vom Volk und von den Behörden

«unten im Tal» getroffen werden, die auch gerne

vom Aufschwung profitieren möchten. Und drittens

die Zonierung in San Bernardino mit vielen

Gefahren- und Naturschutzzonen. Der Vorteil der

schönen Landschaft ist somit zugleich auch eine

Einschränkung.

Welches sind die nächsten grossen

Schritte?

Ein entscheidender Meilenstein ist die Verlängerung

der Bahnkonzession durch den Gemeinderat

und die Stimmbevölkerung der Gemeinde Mesocco

in diesem Sommer. Damit wird unter anderem

festgelegt, wer wie viel in die Erneuerung der Bahninfrastruktur

investiert – Gemeinde und wir als

private Investorin. Weiter wollen wir ebenfalls in

diesem Jahr mit der Arealüberbauung im Zentrum

starten, wofür die betreffende Planung abgeschlossen,

geprüft und bewilligt sein muss.

Sprechen wir zum Schluss noch über die

Immobilienprojekte. Werden Sie Renditeliegenschaften

auch behalten?

Bei den Hotels werden wir längerfristig engagiert

bleiben, als Eigentümer, aber teilweise auch als Betreiber.

Ebenso bei den Apartment-Liegenschaften,

deren Betrieb eines der Hauptgeschäftsfelder der

Artisa Group ist.

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist

Verleger der Zeitschrift

Immobilia und

stell vertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.


IMMOBILIENPOLITIK

WOHNSCHUTZINITIATIVE BASEL-STADT

MIETERSCHUTZ

ALS BUMERANG

Seit dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung

im Kanton Basel-

Stadt ist die Zahl der Baugesuche für

den Wohnungsbau massiv zurückgegangen.

Dies lässt sich nur partiell

mit der Baukonjunktur begründen,

wie ein Blick auf Referenzstädte. Die

Flaute ist hausgemacht.

TEXT—IVO CATHOMEN*

Wohneinheiten/Jahr

BAUGESUCHE NACH ANZAHL WOHNEINHEITEN IN BASEL-STADT UND

REFERENZSTÄDTEN

Vergleich Zeitperioden vor und nach Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt, Wohneinheiten

der eingereichten Baugesuche im Jahresdurchschnitt der betreffenden Mehrjahresperioden, Wohnungsbau

ab 3 Wohnungen pro Gebäude, Anbauten, Aufstockungen, Umbauten, Neubauten und Ersatzneubauten

Quellen: amtliche Statistiken, Infopro Digital Schweiz GmbH

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

3035

3643

Während die Bautätigkeit einzig in der Stadt Zürich der allgemeinen Baukonjunktur im Zeitraum

2021 bis 2023 zu widerstehen vermochte, verzeichneten die übrigen Referenzstädte einen Rückgang

um bis zu einem Drittel. Basel sticht mit einem solchen um 76% besonders negativ heraus.

INVESTOREN ZIEHEN SICH

ZURÜCK

Seit der Annahme der Wohnschutzinitiative

durch das Basler Stimmvolk 2021

und dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung

im Kanton Basel-Stadt im

Jahr 2022 ist die Zahl der Baugesuche für

den Wohnungsbau im Stadtkanton massiv

zurückgegangen. Der Rückgang lässt

sich nur partiell mit der allgemeinen landesweiten

Baukonjunktur begründen, wie

ein Blick auf Referenzstädte und den Kanton

Basel-Landschaft zeigt. Die Flaute ist

weitgehend hausgemacht, weil sich Investoren

aus der Stadt zurückziehen und

Eigentümer auf Bauprojekte verzichten.

Dies zeigt eine aktuelle Studie von SVIT

Schweiz, HEV Schweiz und Swiss Real Estate

Institute.* Für diese Studie wurde die

Zahl der Wohnungen analysiert, für die im

betreffenden Zeitraum ein Baugesuch eingereicht

wurde.

DRAMATISCHE ENTWICKLUNG

Die Zahl der geplanten Wohneinheiten,

die einer Baubewilligungspflicht unterliegen,

ist in Basel-Stadt vom Höchststand im

Jahr 2018 (1074 Wohneinheiten) um 95% im

Jahr 2023 (67 Wohneinheiten) regelrecht

eingebrochen. Die Planungs- und Bautätigkeit

ist damit faktisch zum Stillstand gekommen.

Vergleicht man mehrjährige Zeiträume

– in der Studie sind dies die Perioden 2021 bis

+20%

433

425

– 2%

332

Zürich Luzern Bern Winterthur Basel-Stadt

215

– 35%

628

405

Mittel 2014 – 2020 Mittel 2021 – 2023

– 35%

2023 gegenüber 2014 bis 2020 – resultiert ein

Rückgang in Basel-Stadt um 76%.

Bereits im August 2024 zog die baselstädtische

Regierung eine erste Bilanz über die

Wirkung der Verordnung und kommt zum

Schluss, dass erhebliche Nebenwirkungen

feststellbar sind: «Demzufolge zeigt sich

etwa eine generelle Abnahme der Sanierungstätigkeit.

Dieser Rückgang scheint alle

Wohnungen zu erfassen, nicht nur ‹Renditesanierungen›.

Weiter geht eine Mehrheit

der befragten Personen von einem Rückgang

der energetischen Sanierungen aus. Dies ist

eine Folge des Rückgangs bei den Totalsanierungen:

Energetische Sanierungen erfolgen

meist im Rahmen von Totalsanierungen. Dadurch

besteht ein Zielkonflikt zwischen den

Verfassungsbestimmungen des Wohnraumschutzes

und des Klimaschutzes (Netto-

Null-Ziel 2037).»

Der Rückgang der Baugesuche für Neuund

Anbauten von Wohnungen ist in Basel-

Stadt nach dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung

mehr als doppelt so

markant wie in den nächst schwächeren Referenzstädten

(Winterthur und Bern). Für

die vorliegende Untersuchung wurde Basel-Stadt

mit den Referenzstädten Zürich,

Luzern, Bern und Winterthur verglichen. In

der Stadt Zürich wurden in der Periode 2021

bis 2023 durchschnittlich Baugesuche für

20% mehr Wohneinheiten pro Jahr eingereicht

als im Durchschnitt der sechs Vorjahre

784

190

– 76%

(2014 bis 2020). Aufgrund des Zinsanstiegs

ab 2021 verzeichneten die übrigen Referenzstädte

Luzern, Winter thur und Bern im Vergleich

der jährlichen Durchschnittswerte

der beiden Mehrjahres perioden einen Rückgang

der geplanten Wohneinheiten um –2

bis –35%. In Basel-Stadt brach die Zahl der

geplanten Wohneinheiten um nicht weniger

als 76% ein. Der landesweite Trend ist auf die

schwache Baukonjunktur bedingt durch steigende

Baupreise und vorübergehend steigende

Zinsen zurückzuführen. Die Entwicklung

wird durch die zunehmende Überregulierung

und Einsprachen, welche die Frist für

die Erteilung von Baubewilligungen verlängern,

noch verstärkt. Dies vermag jedoch im

besten Fall die Hälfte des Rückgangs in Basel-

Stadt zu erklären.

Der langjährige Trend des abnehmenden

Wohnungsbaus in den meisten der untersuchten

Städte wird in der Stadt Basel durch

die Wohnschutzverordnung beschleunigt.

Aufgrund von langwierigen Baubewilligungen

mit einer immer grösseren Regeldichte

sowie wegen zunehmenden investorenfeindlichen

Initiativen und Gesetzen wird

kontinuierlich weniger in den städtischen

Wohnungsbau investiert. Die Wohnschutzverordnung

in Basel bringt die Stadt, in der

bis anhin erfreulich viel Wohnraum geschaffen

wurde, ebenfalls in einen Abwärtstrend.

AUCH DEUTLICH HINTER

BASEL-LANDSCHAFT

Im Durchschnitt der Jahre 2021 bis 2023

betrug die Zahl der geplanten Wohneinheiten

in Basel-Landschaft 60% des Niveaus

der Jahre 2014 bis 2020. Die Zahl ist somit

«nur» um 40% und damit etwa gleich stark

wie in verschiedenen Referenzstädten zurückgegangen.

Ohne Einfluss externer Faktoren

wie der Wohnschutzverordnung hätte

man erwarten können, dass sich die Wohnbautätigkeit

in Basel-Stadt und Basel-Landschaft

aufgrund der räumlichen Nähe etwa im

Gleichschritt entwickelt.

*SVIT SCHWEIZ, HEV SCHWEIZ, SWISS REAL ESTATE INSTITUTE

(HRSG.): «WOHNSCHUTZVERORDNUNG BASEL-STADT –

WOHNSCHUTZINITIATIVE LÄSST ZAHL DER BAUGESUCHE

FÜR MIETWOHNUNGEN EINBRECHEN», STUDIE, JANUAR 2025;

WWW.SVIT.CH/STUDIEN-GUTACHTEN

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist Verleger der

Zeitschrift Immobilia und stellvertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

10


IMMOBILIENPOLITIK

KURZMELDUNGEN

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Einladung

SCHWEIZ

VERSICHERUNGS-

LÜCKEN BEI BAU-

MÄNGELN?

Die Rechtskommission

des Nationalrats hat bei ihren

Beratungen zur Revision des

Obligationenrechts im Bereich

der Baumängel festgestellt,

dass es im Bereich der

Versicherungsdeckung bei

Bauschäden teilweise Lücken

gibt. Entsprechend hat sie

Mitte Januar einstimmig ein

Postulat verabschiedet, mit

dem der Bundesrat ersucht

wird, diese Frage in einem Bericht

vertieft zu prüfen.

NEU KOSTENLIMI-

TEN DER WOHN-

RAUMFÖRDERUNG

Am 1. Februar sind die

revidierte Verordnung des

Bundesamts für Wohnungswesen

über die Kostenlimiten

und Darlehensbeträge für

Miet- und Eigentumsobjekte

in Kraft getreten. Die neuen

Regelungen passen die Kostenlimiten

an die gestiegenen

Land- und Baukosten an. Ein

zentraler Punkt der Revision

sind bessere Fördermöglichkeiten

für gemeinnützige Projekte

in den Berggebieten.

STUDIE ZU NEUEN

WOHNKONZEPTEN

Eine Studie im Auftrag

des Bundesamts für Wohnungswesen

zeigt, wie die

Umsetzung von neuen Wohnkonzepten,

wie beispielsweise

Hallenwohnen, gelingen kann.

Die Studie «Gemeinschaftlich

ausbauen und wohnen» zeigt

Faktoren für die erfolgreiche

Umsetzung sowie mögliche

Stolpersteine auf.

AUS FÜR DAS GE-

BÄUDEPROGRAMM

Der Bundesrat hat Ende

Januar das Entlastungspaket

für den Bundeshaushalt vorgelegt.

Unter den 59 vorgeschlagenen

Massnahmen ist auch

die faktische Beendigung des

Gebäudeprogramms aufgeführt.

Demnach sollen keine

Bundesmittel mehr in das Programm

fliessen, womit entweder

die Kantone ihre Anteile

erhöhen müssten oder einschneidende

Kürzungen der

finanziellen Unterstützung

von energetischen Sanierungen

zu gewärtigen wären.

VERFAHREN FÜR

ÜBERSCHULDETE

PERSONEN

Der Bundesrat hat Mitte Januar

eine Botschaft zuhanden

des Parlaments verabschiedet,

wonach überschuldete

Personen eine zweite Chance

auf ein schuldenfreies Leben

erhalten sollen. Ein vereinfachtes

Nachlassverfahren

soll Schuldnern mit einem

regelmässigen Einkommen

künftig den Weg aus der Verschuldung

ermöglichen. Im

Rahmen eines Vergleichs soll

dem Schuldner ein Teil seiner

Schulden erlassen werden.

Für hoffnungslos verschuldete

Personen, bei denen kein

Nachlassvertrag gelingen

kann, schlägt der Bundesrat

ein konkursrechtliches Sanierungsverfahren

vor. Der

Schuldner muss während

mehreren Jahren alle verfügbaren

Mittel an die Gläubiger

abgeben und seine Bemühungen

für die Erzielung eines

regelmässigen Einkommens

nachweisen.

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AREALENTWICKLUNG

POTENZIALE

MOBILISIEREN

Arealentwicklungen und Verdichtungsplanungen

werden oft rechtlich

blockiert. Baulandumlegungen sind

ein probates, aber noch zu selten

angewandtes Instrument in der

Raumplanung. Damit können ausgezeichnete

Resultate entstehen.

TEXT— REMI BUCHSCHACHER*

Erfolgreiche Innenentwicklungen – zum Beispiel in Agglomerationen – erfordern eine konsequente Mobilisierung der vorhanden Potenziale.

Ein probates Mittel dazu können Baulandumlegungen sein. BILD: REMI BUCHSCHACHER (KRIENS LU, SYMBOLBILD)

KNAPP TROTZ RESERVEN

In einer Bauzone liegende Grundstücke

werden mancherorts während Jahrzehnten

keiner zonenkonformen Nutzung

zugeführt. Dies kann zur paradoxen Situation

führen, dass es den Gemeinden trotz

erheblicher Baulandreserven an verfügbarem

Bauland mangelt. Früher haben

die Gemeinden in solchen Situationen am

Siedlungsrand neues Bauland ausgeschieden.

Das revidierte Raumplanungsgesetz

schiebt diesem Vorgehen jedoch einen Riegel

vor. Gemeinden dürfen, solange noch

Bauland gehortet wird, keine neuen Einzonungen

vornehmen.

Baulandumlegungen sind in solchen

Fällen ein probates Mittel, um Innenentwicklungspotenziale

zu mobilisieren. Richtig

angewendet, können sie ausgezeichnete

Resultate liefern und dringend nötige Verdichtungen

vereinfachen. Denn die Debatte

um den Wohnungsbau beschränkt sich

nicht darauf, das Angebot zu erhöhen. Es

geht um die Frage, welche Wohnformen

und Verdichtungen gewünscht sind. Projekt-

und Arealentwickler stossen bei der

Umsetzung des raumplanerischen Gebots

der Verdichtung aber immer häufiger auf

Widerstand von Bevölkerung, Behörden

und Quartiervereinen. Der Wohnraum in

den Städten ist knapp, neue Projekte sind

teuer und doch werden vor allem im Neubau

günstige Wohnungen gefordert.

AREALE UND

STANDORT E

Eine der grössten Herausforderungen

der Areal- und Standortentwicklung in

der Schweiz ist der begrenzte Raum.

Die grosse Bevölkerungsdichte führt

zu einem intensiven Wettbewerb um

die Nutzung von Flächen.

Besonders in städtischen Gebieten

wie Zürich, Genf oder Basel sind

diese knapp, was zu steigenden

Grundstückspreisen führt und der

Notwendigkeit, innovative Nutzungskonzepte

zu entwickeln. Ein zentrales

Thema ist die Verdichtung. Um den

urbanen Raum effizient zu nutzen,

müssen bestehende Areale intensiver

bebaut werden. Dies erfordert eine

sorgfältige Planung, um eine hohe

Lebensqualität zu gewährleisten, den

Verkehr zu minimieren und gleichzeitig

die Umwelt zu schonen. Die

Integration von Freiräumen und nachhaltigen

Infrastrukturen ist hierbei von

besonderer Bedeutung.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die

Mobilität. In einer zunehmend vernetzten

Welt müssen Areale so entwickelt

werden, dass sie gut an

öffentliche Verkehrsmittel angebunden

sind. Schliesslich spielt die soziale

Nachhaltigkeit eine grosse Rolle.

Die Entwicklung von Arealen soll den

Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht

werden, bezahlbaren Wohnraum

schaffen und gleichzeitig soziale

Vielfalt fördern. Dabei ist auch die

Einbindung der lokalen Bevölkerung

in den Entwicklungsprozess ein entscheidender

Faktor für den Erfolg.

Zusammenfassend erfordert die

Arealentwicklung in der Schweiz

eine ausgewogene Berücksichtigung

von ökologischen, sozia len und wirtschaftlichen

Aspekten, um zukunftsfähige,

lebenswerte und nachhaltige

Standorte zu schaffen.

12


35

GEMEINSAMES VORGEHEN

VON VORTEIL

Nicht immer eignen sich die Parzellenformen

und die Anordnungen für die

beabsichtigte Nutzung. Tragen die Grundeigentümerschaften

ein Projekt gemeinsam

oder gelingt es einem Investor, alle

Grundstücke zu erwerben, ist das nicht weiter

problematisch. Auf privatrechtlichem

Weg kann die Anordnung der Parzellen

ideal auf das Entwicklungsvorhaben abgestimmt

werden.

«Können sich die Beteiligten aber nicht

einigen, kann die renitente Haltung Einzelner

ein Projekt erheblich erschweren oder

gar verunmöglichen», schreibt Jodok Vogt

in seiner Dissertation (Die Baulandumlegung

als Instrument zur Förderung der

Innenentwicklung, Helbing Lichtenhahn

Verlag). Der Jurist ist für das Ingenieurunternehmen

EBP Schweiz AG tätig und

Lehrbeauftragter für Raumplanungs- und

Baurecht an der Universität Basel.

HOHEITLICHE ANORDNUNG

Laut Vogt müsse es beim Scheitern von

konsensualen Massnahmen möglich sein,

die Änderung der Parzellarordnung hoheitlich

durchzusetzen. Zu diesem Zweck

stellt das Raumplanungsrecht das Instrument

der Landumlegung zur Verfügung.

Damit werden die Parzellengrenzen in

einem bestimmten Perimeter neu angeordnet.

Ziel ist die zweckmässigere Nutzung

des Bodens im Sinne der geltenden

Planung. Dabei haben sämtliche betroffenen

Grundeigentümer Anspruch auf ein

wertgleiches Grundstück im Vergleich zum

Altzustand (Prinzip des wertgleichen Realersatzes).

Es handelt sich daher nicht um

Enteignungen.

BESSERE NUTZUNG ALS ZIEL

Güterzusammenlegungen sind im Landwirtschaftsgebiet

seit Langem bekannt.

Landumlegungen im Siedlungsgebiet wurden

bis anhin jedoch selten angeordnet.

Die Verantwortung für die Durchführung

liegt in den Händen der Grundeigentümergemeinschaft.

«Die Initialisierung einer

Baulandumlegung sollte in Erwägung gezogen

werden, wenn sich Anpassungen an

der Parzellarordnung aufdrängen und unter

den Involvierten keine Lösung gefunden

wird», ist Jodok Vogt überzeugt.

Obwohl in den kantonalen Gesetzen

teilweise nicht ausdrücklich verankert, besteht

aus Sicht des Bundesrechts ein rechtlich

durchsetzbarer Anspruch der Privaten

auf Einleitung eines Verfahrens. Für Vogt

heisst das im Klartext: «Private können bei

der zuständigen Behörde, häufig der kommunalen

Exekutive, ein Gesuch um Einleitung

und Durchführung eines Verfahrens

stellen. Die Behörde muss dem Anliegen

nachkommen oder das Gesuch mit einer

begründeten und anfechtbaren Verfügung

ablehnen. Im Gesuch ist darzulegen, inwiefern

die Voraussetzungen einer Umlegung

vorliegen. Es ist zu zeigen, dass mit

der Umsetzung die bestehende oder – im

Falle der koordinierten Umlegung mit

einer Nutzungsplanrevision – die zukünftige

Nutzungsplanung gefördert wird.»

Davon sei beispielsweise auszugehen,

wenn die Umlegung ein Projekt überhaupt

erst ermöglicht oder wenn die vorgesehene

Nutzung, etwa das Wohnen, gefördert wird.

Unter dem Strich muss die Umlegung dazu

führen, dass der Nutzungsplan besser

zur Geltung kommt. Weil Umlegungen auf

die Erhaltung des Eigentums ausgerichtet

sind, dieses somit (in veränderter Form)

fortbesteht und nicht entzogen wird, und

weil keine zwangsweise Umteilung von bestehenden

Bauten erfolgt, erweist sich das

Vorgehen in der Regel als verhältnismässig.

GUTE BEISPIELE IM AUSLAND

Baulandumlegungen sind in den umliegenden

Ländern bereits mit Erfolg umgesetzt

worden. Um die steigende Nachfrage

nach Wohnraum zu bewältigen, hat zum

Beispiel die österreichische Gemeinde

Ehenbichl im Tirol in den letzten zehn

Jahren fünf Verfahren zur Umlegung eingeleitet.

Dadurch konnten auf einer Fläche

von acht Hektar – das entspricht etwa elf

Fussballfeldern – 114 Grundstücke für die

Bebauung erschlossen werden. Dank Umlegung

wird die Nachfrage nach Bauland

gedeckt, gleichzeitig aber auch die Zersiedelung

der Gemeinde verhindert und der

dörfliche Charakter bewahrt.

*REMI

BUCHSCH ACHER

Der Autor ist Wirtschaftsjournalist

und Redaktionsleiter des

Real Estate Reports in Luzern.

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AREALENTWICKLUNG

WENIGER

LEERSTAND,

MEHR DRUCK

Weil an zentralen Lagen zu

wenig gebaut wird, nimmt die

Wohnungsknappheit zu.

Zusätzliche Mietregulierungen

bekämpfen die Symptome,

nicht aber die Ursachen.

TEXT— STEFAN FAHRLÄNDER UND PASCAL ZÜGER*

ABBILDUNG 1: ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE IN DER SCHWEIZ

NACH RAUMTYPEN

Leerwohnungen in Prozent des Wohnungsbestands

Quellen: BFS, Fahrländer Partner

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0%

3

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Top-Standorte Grosszentrale Agglomerationen Andere Agglomerationen

Touristische Gebiete

Ländlicher Raum

In den letzten zehn Jahren hielt die

Bautätigkeit mit der steigenden

Nachfrage in den urbanen Gebieten

nicht Schritt. Die Folge sind sinkende

Leerstände.

BILD: BAHNHOF STETTBACH, 123RF.COM

ANSTIEG DER MARKTMIETEN

Im dritten Quartal 2024 waren die Mieten

in der Schweiz zum Vorjahresquartal

um 5% höher, was Ausdruck von Knappheit

ist. Dabei ist allerdings nicht zu vergessen,

dass es sich um ein Insider-Outsider-Problem

handelt, denn die überwiegende Mehrheit

der Mieterinnen und Mieter ist davon

nicht betroffen. Sie sind Bestandsmieter

und profitierten in der Vergangenheit gar

von einigen Mietzinsreduktionen, bis die

Zinswende ab Herbst zu einem vorübergehenden

Anstieg führte.

URSACHEN DER KNAPPHEIT

Die Hauptursache für die steigenden

Marktmieten ist die unzureichende Bautätigkeit

– dies führt zu Knappheit. Vor

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WOHNUNGSNOT

IST EIN LOKAL

BEGRENZTES

PHÄNOMEN, DAS

STARK NACH

GEFRAGTE STAND

ORTE BETRIFFT.

dem Hintergrund der anhaltenden Zuwanderung

werden mindestens seit dem Jahr

2020 zu wenige Mietwohnungen gebaut.

Besonders in urbanen Zentren wie Zürich

ist die Situati on angespannt, denn dort befindet

sich ein Hotspot der Nachfrage. Am

1. Juni 2024 standen in der Stadt Zürich

lediglich 158 Mietwohnungen leer. Bei einem

Bestand von knapp 200 000 Wohnungen

entspricht dies einer Leerstandsquote

von nur 0,08%. Insgesamt befinden sich

44% des schweizweiten Mietwohnungsbestands

in Gemeinden mit einer Leerstandsquote

von weniger als 1%, was gemäss

gängiger Definition als Wohnungsnot gilt.

Doch nicht überall herrscht Knappheit.

Regionen wie Olten (Leerstandsquote:

5,5%) oder Solothurn (3,7%) zeigen, dass

Überproduktionen aus früheren Jahrzehnten

teilweise weiterhin spürbar sind. Diese

regionalen Unterschiede verdeutlichen,

dass Wohnungsnot ein lokal begrenztes

Phänomen ist, das vor allem stark nachgefragte

Standorte betrifft. Es ist, wie schon

seit längerer Zeit festgestellt: An sich hat es

genügend Wohnungen – und auch Bauzonen

–, doch oft liegen diese am falschen Ort.

NACHFRAGE BLEIBT HOCH

Für Neumieterinnen und -mieter wird

es durch die zunehmende Knappheit an

diesen Standorten immer kostspieliger.

Davon sind aufgrund der Erneuerungszyklen

sowie der energetischen Sanierung,

gegebenenfalls aufgrund von Verdichtung,

auch langjährige Mieterinnen und Mieter

betroffen. Dies, weil es bei Sanierungen

nicht immer möglich ist, diese im bewohnten

Zustand durchzuführen. Bei Abbruch

und Neubau ist dies offensichtlich und

kann nur bei grossen Vorhaben durch Etappierung

teilweise entschärft werden.

Die Wohnbautätigkeit wird voraussichtlich

erst 2026 so richtig in Fahrt kommen,

während die Nachfrage, getrieben von der

14


ABBILDUNG 2: ENTWICKLUNG NETTOERTRAG UND MARKTWERT VON

MEHRFAMILIENHÄUSERN IN DER SCHWEIZ

Indexiert (Basis: 1. Quartal 2010 = 100).

Quelle: Marktindizes für Renditeimmobilien Fahrländer Partner

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Q1/2010

Q3/2010

Q1/2011

Q3/2011

Q1/2012

Q3/2012

Q1/2013

Q3/2013

Q1/2014

Q3/2014

Q1/2015

Q3/2015

Q1/2016

Q3/2016

Q1/2017

Q3/2017

Q1/2018

Q3/2018

Q1/2019

Q3/2019

Q1/2020

Q3/2020

Q1/2021

Q3/2021

Q1/2022

Q3/2022

Q1/2023

Q3/2023

Q1/2024

Q3/2024

Marktwert MFH Schweiz

Nettoertrag MFH Schweiz

Zuwanderung und steigenden Reallöhnen,

auch 2025 hoch bleiben dürfte. Eine Entspannung

auf den Mietwohnungsmärkten

ist vorläufig also nicht in Sicht, sodass die

Leerstände weiter sinken und die Marktmieten

weiter steigen dürften.

PERSPEKTIVEN FÜR ANLAGEN

Für Investoren in Renditeimmobilien

bietet dies Chancen: Die Wohnungsknappheit

führt tendenziell zu steigenden

Erträgen, insbesondere auch aufgrund sinkender

Leerstände. Auf dem Transaktionsmarkt

für Mehrfamilienhäuser (MFH) ist

die Renditeerwartung – und somit auch

die Preisentwicklung – zudem stark von

der Zinsentwicklung abhängig. Diese spielt

den Bestandshaltern und Verkäufern derzeit

wieder in die Hände. Zwischen 2010

und 2021 wurde der Preisauftrieb für MFH

hauptsächlich durch gesunkene Diskontierungssätze

getrieben, während die Nettoerträge

nur leicht stiegen. Das heisst, die

Wertsteigerung über diesen Zeitraum war

mehrheitlich kapitalmarktgetrieben.

Im Jahr 2023 sorgte das erhöhte Zinsniveau

zunächst für einen Rückgang der

Marktwerte und Transaktionspreise, doch

haben sich seit der ersten Zinssenkung der

SNB im März 2024 die Erwartungen auf

dem MFH-Markt bereits wieder verbessert

und der Preisrückgang wurde zumindest

gestoppt. An sehr guten Lagen wurden

gegen Ende 2024 schon wieder sehr hohe

Preise bezahlt. Das Zusammenspiel von

Tiefstzinsen und steigenden Erträgen

dürfte die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern

in den Jahren 2025 und 2026 weiter

antreiben.

MASSNAHMEN NOTWENDIG

Die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt

erhöht allerdings den politischen

Druck, regulierend einzugreifen.

An stark nachgefragten Standorten, in den

Zentren und inneren Agglomerationen,

wird immer häufiger nach Massnahmen

wie einer Deckelung der Mieten gerufen.

Doch solche Eingriffe bekämpfen lediglich

Symptome und nicht das Problem. Es handelt

sich um Problemumverteilungen von

zahlungskräftigen zu weniger zahlungskräftigen

Mietinteressenten. Stattdessen

sollte der Fokus darauf liegen, die Wohnbautätigkeit

rascher zu ermöglichen.

Auf Verfahrensebene sind inzwischen

Bemühungen im Gang, die Bauund

Planungsprozesse zu beschleunigen,

indem beispielsweise die Einsprachemöglichkeiten

beschränkt werden. Oder

anerkannt wird, dass die Architektur auf

den Lärm reagiert und entsprechend ein

Umgang gefunden werden kann, ohne die

Lärmbekämpfung selbst abzuschwächen.

Gleichzeitig sind flexible raumplanerische

Instrumente gefordert, wie sie zum Beispiel

kürzlich im Kanton Zug mit den «Weissen

Zonen» vorgeschlagen wurden.

WEITERE INFORMATIONEN

Die aktuelle Ausgabe des «FPREview» von

Fahrländer Partner bietet eine detaillierte

Analyse des Immobilienmarkts Schweiz 2025.

Die Publikation steht kostenlos zur Verfügung

unter: fpre.ch/fpreview.

*STEFAN

FAHRLÄNDER

Der Autor ist Partner bei

Fahrländer Partner Raumentwicklung

(FPRE).

*PASCAL ZÜGER

Der Autor ist wissenschaftlicher

Mitarbeiter bei Fahrländer Partner

Raum entwicklung (FPRE).



AREALENTWICKLUNG

FÜR EINE STADT

IN BEWEGUNG

Beim Zürcher Hallenstadion soll in

den nächsten zehn Jahren das neue

Sportzentrum Oerlikon entstehen.

Auf 100 000 Quadratmeter schafft die

Stadt den dringend benötigten Raum

für die wachsende, zunehmend aktive

Bevölkerung – und setzt Massstäbe

für die nachhaltige Entwicklung urbaner

Sport- und Freizeitflächen.

TEXT— DANIEL BEKCIC*

Das neue Sportzentrum schafft Synergien durch die Kombination von Wasser-, Eis- und Rasensport an einem Ort. BILD: STUDIO BLOMEN

STANDORTENTWICKLUNG

MIT WEITBLICK

Wo dereinst das neue Sportzentrum gebaut werden

soll, stehen heute noch das Hallenbad aus den 1970er-

Jahren und die Kunsteisbahn mit Baujahr 1984. Stark

sanierungsbedürftig, entsprechen die beiden Anlagen

schon länger nicht mehr den Anforderungen an zeitgemässe

Sportbetriebe. Zudem vermögen sie den gestiegenen

Bedarf nach Sportflächen in Zürich-Nord nicht

zu decken.

In mehreren Studien hat sich gezeigt, dass ein Erhalt

der beiden Bauten aus betrieblichen, städtebaulichen

und energetischen Gründen ausgeschlossen ist.

Als nachhaltigste Lösung – gerade im Direktvergleich

mit einer Instandsetzung und Erweiterung – besticht

ein kompakter Ersatzneubau. Er vereint die bislang getrennt

betriebenen Anlagen, ermöglicht Synergien und

erhöht die Kapazitäten deutlich.

LÜCKEN IM SCHWIMMSPORT

SCHLIESSEN

Tatsächlich ist der Nutzungsdruck auf die Stadtzürcher

Sportflächen heute so hoch wie nie. Die Bevölkerung

ist in den letzten 25 Jahren stark angestiegen und

aktiver denn je. Drei von vier Personen geben an, mindestens

einmal pro Woche Sport zu treiben – ein Wert,

der über die Jahre kontinuierlich gestiegen ist.

Besonders hoch im Kurs steht der Wassersport:

Schwimmen gilt gleich nach dem Wandern als beliebteste

Sportart in der Limmatstadt. Dem gegenüber stehen

die städtischen Hallenbäder, deren Wasserflächen

DAS SPORT

ZENTRUM

DECKT DEN

ERWARTETEN

MEHRBEDARF

AUF JAHRE

HINAUS AB.

seit 40 Jahren praktisch unverändert sind. Entsprechend

hoch ist der Andrang auf die Bäder – und der Bedarf

nach mehr Platz.

Die Schulschwimmanlagen verzeichnen seit 2008

jährlich rund 30% mehr Eintritte, bei Kunsteisbahnen

sind es gut 40% und auf den Rasensportfeldern hat sich

die Zahl der Nutzenden in den letzten 20 Jahren gar

verdoppelt. Mit dem Sportzentrum schliesst die Stadt

diese Lücken und deckt gerade im dynamisch wachsenden

Norden Zürichs den erwarteten Mehrbedarf

auf Jahre hinaus ab.

ANGEBOTE FÜR BREITEN-, SCHUL- UND

VEREINSSPORT

Der Neubau ist an prominenter Stelle geplant. Entlang

der Wallisellenstrasse soll das Hauptgebäude an

das Messe-Areal anschliessen, das wiederum direkt an

das Hallenstadion grenzt. Der kompakte Neubau mit

Hallenbad und Kunsteisbahn soll diese grossvolumigen,

öffentlichen Nutzungen – mit überregionaler und

internationaler Ausstrahlung – ergänzen. Passend dazu

werden im neuen Sportzentrum nicht nur Flächen

für den Breitensport, sondern auch moderne Infrastrukturen

für Sportvereine und internationale Wettkämpfe

geschaffen.

Das neue Hallenbad wird rund 60% mehr Wasserfläche

umfassen. Dazu gehört auch ein 50-Meter-Becken

mit 10 Bahnen für Wettkämpfe. Dank vergrössertem

Sprungbecken wird das Hallenbad zum nationalen

Leistungssportzentrum aufgewertet. Hinzu kommen

zusätzliche Schwimmbecken für den Schulsport, ein

16


7

Freibad mit Aussenliegeflächen, ein Erlebnis- und ein

Kinderplanschbecken sowie weitere Attraktionen.

Die Kunsteisbahn wartet mit einem zusätzlichen,

bedachten Eisfeld auf. Sie soll ganzjährig betrieben

werden, um Sportvereinen die lückenlose Nutzung für

Trainings zu ermöglichen. Das Hauptgebäude wird

ausserdem einen Werkhof von Grün Stadt Zürich beherbergen.

Dieser wird für die Pflege der Grünflächen

auf dem Areal und darüber hinaus benötigt.

Südlich der Wallisellenstrasse komplettieren ein

Garderobengebäude, vier der insgesamt sieben Rasensportfelder

und viel neues Grün den Neubau. Sie

schaffen einen Übergang von den grossvolumigen

Strukturen im Norden zu den kleinkörnigen Wohnüberbauungen

im Süden.

NACHHALTIGKEIT ALS SCHLÜSSEL

PRINZIP

Ganze sechs Mal würde der Sechseläutenplatz auf

das Areal passen, das die Stadt bis 2036 entwickeln

will. Zweifelsohne wird das Sportzentrum das Ortsbild

von Oerlikon prägen – und den öffentlichen Raum

mit neuen Freizeit- und Erholungsräumen bereichern.

Insbesondere das Freibad und die vier neu angelegten,

ausgedehnten Grünflächen dürften die Lebensqualität

im Quartier erhöhen. Die begrünten Dächer und Fassaden

tragen ihrerseits zu einem angenehmen Lokalklima

bei und fördern die Artenvielfalt.

Die nachhaltige Bauweise geht Hand in Hand mit

der Flächen- und Energieeffizienz. Der kompakte Bau

mit gestapelten Nutzungen – inklusive Rasensportfeld

auf dem Dach – sorgt für maximale Flächenausnutzung

und minimalen Landverbrauch. Kernstück

des Energiekonzepts ist die «Energiedrehscheibe».

Sie ermöglicht die Speicherung der Abwärme aus der

Eis- und Klimakühlung sowie aus dem Duschabwasser

und nutzt sie für die Heizung, Warmwasseraufbereitung

und Kühlung. Die Kombination aus Energieerzeugung,

-speicherung und -nutzung reduziert den

Einsatz von Primärenergie signifikant. Photovoltaikanlagen

auf den Gebäuden sowie auf den Vordächern

und Tribünen der Anlage liefern schliesslich bis zu 25%

des Gesamtenergiebedarfs.

ERÖFFNUNG AB 2031

Für den Ersatzneubau hat der Stadtrat im letzten

Oktober 373 Mio. CHF beantragt. Davon entfallen

62,4 Mio. CHF auf Reserven. Sofern der Gemeinderat

und die Stimmberechtigten dem Antrag zustimmen,

könnte es mit dem Bau schon im Herbst nächsten Jahres

losgehen. Die Umsetzung erfolgt in mehreren Etappen:

Das Hauptgebäude soll 2031 in Betrieb genommen

werden, gefolgt vom Garderobengebäude zwei Jahre

später und der Fertigstellung des Areals bis 2036.

Blick auf das

Sommerbad mit

Fassade des

Hauptgebäudes.

BILD: STUDIO BLOMEN

*DANIEL BEKCIC

Der Autor ist stv.

Leiter Kommunikation

von Immobilien Stadt

Zürich.

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Inspirationen und Trends

für die Gestaltung des Zuhauses.

20. – 23. MÄRZ 25I

EULACHHALLENI

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wohga.ch



26

AREALENTWICKLUNG

BEZAHLBARES

WOHNEN FORDERT

EINEN TRIBUT

Wenn Städte Bauland an Baugenossenschaften

verkaufen oder

im Baurecht abgeben, wird dafür

häufig ein tieferer Wert eingesetzt als

der effektive Baulandwert. Weshalb

das so ist und was das für die Mietzinse

bedeutet. TEXT— RALPH BAUERT*

KOSTEN- UND MIETZINSKALKULATIONEN FÜR EIN MEHRFAMILIENHAUS IN WINTERTHUR (IN CHF)

Quelle: Ralph Bauert

Varianten

Landkosten

BKP 0

Baukosten

BKP 1–5

Anlagekosten

Mietzins 3 ×

2½-Zi-Whg

Mietzins 6 ×

3½-Zi-Whg

Mietzins 1 ×

4½-Zi-Whg

Mietzins 11

Einstellplätze

Einfluss auf

Mietzinse

Zulässige

BR 5,25%

2 200 000 4 700 000 6 900 000 2060 3019 3694 200

Marktmieten

BR 3,97%

2 200 000 4 700 000 6 900 000 1550 2270 2770 160 100%

Land 75%

BR 3,97%

1 650 000 4 700 000 6 350 000 1434 2101 2571 139 –7%

Land 50%

BR 3,97%

1 100 000 4 700 000 5 800 000 1309 1919 2348 127 –15%

Land 25%

BR 3,97%

550 000 4 700 000 5 250 000 1185 1737 2125 115 –23%

Die Tabelle veranschaulicht, wie sich vergünstigtes Bauland auf Anlagekosten und Mietzinse auswirkt.

Bei gleichbleibender Rendite sinken die Mietzinse dank vergünstigtem Bauland um bis zu 23%.

MIT VERGÜNSTIGTEM

BAULAND REDUZIEREN

SICH DIE ANLAGE

KOSTEN UND DAMIT

DIE MIETZINSE.

UNTER DEM WERT VERKAUFT

In der Stadt Frauenfeld wurde ein städtisches

Grundstück für 46% vom Marktwert

an die Genossenschaft Alterssiedlung Frauenfeld

verkauft. In Zürich erhielt die Genossenschaft

Stiftung Alters wohnungen an der

Seefeldstrasse ein Grundstück im Baurecht

rund 23% unter dem vom Stadtrat geschätzten

Verkehrswert. Ebenfalls in Zürich wurde

ein grosses Grundstück an einem Sonnenhang

in Wipkingen aufgeteilt und im Baurecht

abgegeben. Ein privater Investor

bezahlte für seinen Teil 3616 CHF pro Quadratmeter,

die Baugenossenschaft des eidgenössischen

Personals (BEP) bekam den

Quadratmeter für 648 CHF. Die Genossenschaft

bezahlte damit nur 18% des Preises im

Vergleich zum privaten Investor.

BAULANDKOSTEN UND

MIETZINSE

Bei der Neuvermietung darf die Bruttorendite

nicht höher sein als 3,5 Prozentpunkte

über dem Referenzzinssatz. Beim

aktuellen Referenzzinssatz von 1,75% beträgt

die zulässige Bruttorendite demnach

5,25%. Wie sich vergünstigtes Bauland auf

Mietzinse auswirkt, kann an einem ak tuell

geplanten Mehrfamilienhaus in Winterthur

aufgezeigt werden (siehe Tabelle).

Mit Anlagekosten von 6,9 Mio. CHF ergeben

sich mit der zulässigen Bruttorendite

von 5,25% Mietzinse, die deutlich über

dem Marktniveau liegen und damit nicht

realisiert werden können. Wird das Projekt

mit den im Markt erzielbaren Mieten kalkuliert,

ergibt sich für das gesamte Projekt

eine Bruttorendite von 3,97%.

Mit vergünstigtem Bauland reduzieren

sich die Anlagekosten und damit die resultierenden

Mietzinse. Wird das Bauland zu

75% des Marktwerts abgegeben, können die

Wohnungen 7% günstiger vermietet werden,

bei gleichbleibender Rendite. Bei einer

Reduktion von 50% für das Bauland reduzieren

sich die Mieten um 15%. Wenn das

Bauland für nur 25% des Marktwerts abgegeben

wird, können die Wohnungen um

23% günstiger vermietet werden.

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AUSWIRKUNGEN AUF MIETEN

Für eine Studie des Bundesamts für

Wohnungswesen zum gemeinnützigen

Wohnen hat die Forschungsstelle

Sotomo analysiert, wie sich die Mietzinse

von marktüblichen Mietwohnungen und

18


24

Genossenschaftswohnungen unterscheiden.

Im Durchschnitt sind die Mietzinse bei

neugebauten Genossenschaftswohnungen

rund 12% günstiger als bei marktüblichen

Mietwohnungen gleicher Qualität.

Ein Grund für die Preisunterschiede,

welche primär in den Städten erkennbar

sind, können Vergünstigungen für Genossenschaften

beim Bauland sein. Dank dem

vergünstigten Bauland resultieren denn

auch beim analysierten Mehrfamilienhaus

in Winterthur 7% bis 23% günstigere Mietzinse,

als wenn beim Bauland der Marktwert

eingesetzt würde.

Bauland in Zürich Witikon. BILD: RALPH BAUERT

*RALPH BAUERT

Der Autor ist dipl. Architekt FH,

eidg. dipl. Immobilientreuhänder

und Executive MBA FH.

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zählen bei der Fassadendämmung nur Fakten:

■ geringste Treibhausgasemissionen

■ A1 – brennt nicht

■ minimiert den wahrgenommenen Lärm

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AREALENTWICKLUNG

BEDÜRFNISSE

STETIG ABKLÄREN

Von der Planung bis hin zur Fertigstellung

einer Arealentwicklung

vergehen oft Jahre – ein Zeitraum,

in dem sich die Bedürfnisse der

Miet- oder Käuferschaft wandeln

können. TEXT— MICHELLE MÜLLER*

Projektentwickler

brauchen oft einen

langen Schnauf und

einen Weitblick auf die

künftigen Bedürfnisse.

BILD: ATTISHOLZ AREAL (SYMBOLBILD, SO TOURISMUS)

VERÄNDERLICHE ANFORDERUNGEN IN

DER PLANUNG

In der Planungs- und Bauphase stellt sich für Immobilienentwickler

immer wieder die zentrale Frage, ob

das Projekt den Anforderungen der zukünftigen Mietenden

gerecht wird. Die Entwicklung eines Areals ist ein

komplexer, mittelfristiger Prozess, der sich über mehrere

Jahre erstreckt. Während dieser Zeit können sich sowohl

die Bedürfnisse der potenziellen Bewohnerschaft

als auch die Anforderungen gewerblicher Nutzungen erheblich

verändern.

Daher ist es von besonderer Bedeutung, aktuelle

Wohntrends und Bedürfnisse kontinuierlich zu analysieren.

Digitale Werkzeuge spielen hierbei eine entscheidende

Rolle, indem sie Unterstützung bieten bei

der Erfassung und Auswertung von Kennzahlen. Diese

Daten helfen, kurz- bis mittelfristige Entwicklungen auf

dem Immobilienmarkt fundiert abzuschätzen und in die

Planung zu integrieren.

ENTWICKLUNG DER HAUSHALTSGRÖSSEN

Ein prägender Trend auf dem Schweizer Wohnungsmarkt

ist der Anstieg von Einpersonenhaushalten. In den

letzten zehn Jahren hat sich der Anteil dieser Haushalte

landesweit kontinuierlich erhöht: Bis zu 17% der Schweizer

Wohnbevölkerung lebt allein. Dabei gibt es jedoch

DER GRÖSSTE

TEIL DER

SCHWEIZER

BEVÖLKERUNG

LEBT IN

HAUSHALTEN

MIT ZWEI

PERSONEN.

regionale Unterschiede. Auf kantonaler Ebene zeigen

fast alle Kantone einen Anstieg der Einpersonenhaushalte,

mit Ausnahme von Basel-Stadt und Genf. Ebenso

ist in der Stadt Zürich der Anteil der alleinlebenden Bevölkerung

in den letzten zehn Jahren leicht zurückgegangen.

Diese regionalen Abweichungen unterstreichen die

Bedeutung lokaler Analysen bei der Wohnraumplanung.

Trotz des Trends zu Kleinsthaushalten lebt der grösste

Teil der Schweizer Wohnbevölkerung nach wie vor in

Zweipersonenhaushalten. Diese Entwicklung spiegelt

sich auch in der Veränderung der Wohnungsgrössen wider.

In den letzten zehn Jahren ist der Anteil an 1-, 2- und

3-Zimmer-Wohnungen gestiegen, während grosse Wohnungen

mit vier oder mehr Zimmern anteilsmässig an Bedeutung

verloren haben.

Immobilienentwickler analysieren daher die Entwicklung

der Haushaltsgrössen im Umfeld eines

Projekts, um daraus den optimalen Wohnungsmix abzuleiten.

Ziel ist eine rasche Absorption, wobei ein

Spannungsfeld zur Nachfrageseite besteht: Mietende

bevorzugen oft Wohnungen, die ein bis zwei Zimmer

grösser sind, als ihre Haushaltsgrösse eigentlich erfordert.

Diese Diskrepanz zwischen Wunsch und Budget

spiegelt sich besonders in urbanen Regionen wider,

wo hohe Mietpreise viele Bewohner dazu veranlassen,

Wohnraum gemeinsam zu nutzen.

20


19

DURCHMISCHUNG ALS ERFOLGSFAKTOR

Ein weiteres Schlüsselthema bei der Entwicklung

grosser Areale ist die Durchmischung der Nutzungen.

Während Wohnen den Hauptanteil bildet, umfassen

viele Projekte auch Flächen für Büros, Gewerbe und

Einzelhandel. Besonders der Detailhandel bringt für die

Bewohner einen direkten Mehrwert, weil er Einkaufswege

verkürzt und so einen Beitrag zur Nachhaltigkeit

leistet. Zusätzliche Angebote wie Coworking-Spaces,

die den Mietern zur Verfügung stehen oder extern vermietet

werden, können das Quartier zusätzlich beleben.

Die Integration von Büro- und Gewerbeflächen in

Wohnüberbauungen verkürzt die Arbeitswege und fördert

die angestrebte Verdichtung durch die Nähe von

Wohn- und Arbeitsorten. Grosse Arealentwicklungen

schaffen oft die Möglichkeit, ein neues Quartier innerhalb

einer Gemeinde zu etablieren. Dies trägt wesentlich

zur Ortsentwicklung bei und zieht neue Bewohner

an. Besonders an Agglomerationsstandorten können

solche Projekte zur Aufwertung der Umgebung beitragen,

indem sie zusätzliche Wohn- und Arbeitsräume

sowie öffentlich zugängliche Bereiche mit Grünflächen

und Begegnungszonen schaffen.

Die Vorteile gemischt genutzter Areale sind vielfältig:

Sie kommen nicht nur den Wohnungsmietenden zugute,

sondern auch den ansässigen Gewerbebetrieben.

Letztere profitieren von der erhöhten Frequenz durch

die Nachbarschaft. Erfolgreich umgesetzte Mischkonzepte

in der Schweiz zeigen, dass diese Ansätze nicht nur

den Wünschen der Entwickler entsprechen, sondern oft

auch durch Zonenvorschriften, wie Mindestanteile für

Wohnen oder Gewerbe, gefördert werden.

AUSBLICK

Die Berücksichtigung aktueller Wohntrends und Bedürfnisse

ist für die erfolgreiche Planung und Realisierung

von Arealentwicklungen unverzichtbar. Der Trend

zu Einpersonenhaushalten zeigt klare Entwicklungen,

jedoch mit regionalen Nuancen, die bei der Planung

des Wohnungsmixes berücksichtigt werden müssen.

Gleichzeitig unterstreicht die gezielte Mischnutzung

die Bedeutung eines integrativen Ansatzes, der den Bewohnern

wie auch der Region einen nachhaltigen Mehrwert

bietet. Solche Projekte tragen zur Attraktivität und

Aufwertung ganzer Quartiere bei und schaffen eine

Win-win-Situation für alle Beteiligten.

*MICHELLE

MÜLLER

Die Autorin ist Senior

Researcherin bei der

CSL Immobilien AG.

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IMMOBILIENINVESTMENT

AKTIV ODER PASSIV

INVESTIEREN?

Immobilien sind eine der beliebtesten

Anlageklassen in der Schweiz. Insbesondere

bei institutionellen Anlegern

stellt sich die Frage, ob die Immobilieninvestitionen

mit passiven Indexfondslösungen

oder aktiv mittels direktem

Grundbesitz und Engagements in

Anlagestiftungen umgesetzt werden.

TEXT— JAN SCHORNO & BENJAMIN GINESTA*

INDEXIEREN MIT IMMOBILIEN

FONDS ODER AKTIEN

Schweizer Renditeimmobilien sind einzigartig

für institutionelle Investoren, die

in Schweizer Franken rechnen: Der Sachwert

Immobilie liegt ausschliesslich im

Heimmarkt Schweiz ohne zusätzliche Währungsrisiken,

die Mieterträge daraus weisen

langfristig einen Inflationsschutz in der

Heimwährung aus und der Markt umfasst

ein beachtliches Anlagevolumen. Weiter

zeigen sich die Investitionsaussichten aufgrund

des Nachfrageüberhangs bei den Mietern

(mehrheitlich dank Zuwanderung) und

Angebotsverknappung für neue Immobi lien

(Baugesetze, Raumplanungsgesetz, steigende

Baukosten usw.) intakt. Aufgrund der

hohen Berechenbarkeit der Cashflows, insbesondere

bei Wohnliegenschaften mit aktuell

schweizweit tiefen Leerständen, ist

eine Anlage für institutionelle Kunden mit

Verpflichtungen in Schweizer Franken sehr

attraktiv.

Es gibt viele Arten, in Immobilien zu investieren

– vom direkten Wohnungskauf

über Immobilienaktien bis hin zum Halten

von Anteilen an Immobilienfonds und Anlagestiftungen.

Für einen Investor, der sich keine Meinung

zu einem Markt bilden möchte, besteht

die Möglichkeit einer passiven Umsetzung

ausschliesslich im Bereich Immobilienfonds

und Immobilienaktien. Der Vorteil

dieser beiden Segmente liegt klar in der Liquidität.

Das durchschnittliche tägliche Volumen

der beiden Standard-Indizes SWIIT

und SPI Immobilien beträgt ca. 10 bis 50

Mio. CHF pro Tag. Die tägliche Liquidität

stellt gleichzeitig auch ihr grösster Nachteil

dar: Investoren vergleichen die Mietrenditen

dieser nicht mobilen Liegenschaften mit

liquiden Nominalanlagen. Je nach Zinsumfeld

sind die Börseninvestoren bereit, einen

Aufpreis zur Marktbewertung des unabhängigen

Immobilienbewerters (sog. Agio)

zu bezahlen.

Die Höhe des Agios orientiert sich an den

Zinserwartungen. Entsprechend ist eine gewisse

Korrelation zu Anleihen erkennbar.

Die Schwankungen anhand der Volatilität

sind bei Immobilienaktien viel höher, weil

die Geschäftsfelder breiter aufgestellt sind

und teilweise das Entwicklungsgeschäft eine

markante Rolle spielt. Verkaufsgewinne

aus solchen Entwicklungsprojekten gelten

als riskanter und die Projekte werden mit

deutlich mehr Fremdkapital finanziert als

VERSCHIEDENE IMMOBILIENANLAGEFORMEN IM VERGLEICH

Quelle: Bloomberg und eigene Berechnungen und Darstellung per 31.12.24

220

200

180

160

140

120

100

80

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Immobilienaktien (SPI Immobilien) Immobilienfonds Immobilien Anlagestiftungen

der für Immobilienfonds gesetzlich geltenden

Maximalquote von 33%.

STEUERNACHTEILE FÜR STEUER

BEFREITE

Immobilienaktien und -fonds sind allen

Investoren zugänglich. Entsprechend fehlen

dort die steuerlichen Vorteile für steuerbefreite

Einrichtungen wie Pensionskassen

oder gemeinnützige Stiftungen. Die Steuerquote

bei Firmen/Aktien wie auch Immobilienfonds

liegt je nach Gefäss etwa bei 15

bis 25% der Mieterträge, wobei für Immobilienfonds

die Vehikel zwischen direktem

und indirektem Grundbesitz zu differenzieren

sind (siehe Tabelle).

Für steuerbefreite Einrichtungen fallen

bei Schweizer Immobilien nur (kantonal

unterschiedliche) Handänderungs- und

(bei Verkäufen) Grundstückgewinnsteuern

an. Bei direktem Grundbesitz kommt dieser

Steuervorteil entsprechend zum Tragen.

STABILITÄT UND STEUER

BEFREIUNG NUR FÜR AKTIVE

Für Pensionskassen stehen in der

Schweiz zusätzlich Kollektivanlagen zur

Verfügung, welche die gleichen steuerlichen

Vorteile aufweisen wie der direkte Grundbesitz.

Diese Immobilienanlagestiftungen

oder Immobilienfonds mit Anlegerkreis

Pensionskassen werden nicht täglich an der

Börse gehandelt. Entsprechend ist im Vergleich

zu kotierten Immobilienvehikeln die

Volatilität sehr tief, weil die Preisentwicklung

dem Nettoinventarwert (englisch: Net

Asset Value, NAV) entspricht und kein Agio

bzw. im negativen Fall ein Disagio gebildet

wird.

Als Referenzwert für dieses Segment gilt

der KGAST-Index. Bei der Betrachtung der

grössten zehn Indexpositionen ist insbesondere

zu vermerken, dass ein Grossteil der

Vehikel nicht für neue Investoren zugänglich

ist. Insbesondere die Gefässe der Pensimo-Gruppe

(Turidomus usw.) sind nur

bestehenden Investoren zugänglich. Eine

passive Indexierung des KGAST ist dadurch

nicht möglich.

WENIGER FREMDKAPITAL BEI

KOLLEKTIVANLAGEN

Bei Immobilieninvestitionen, insbesondere

bei Eigenheimen, stellt sich die

Frage der Fremdfinanzierung. Immobilienaktiengesellschaften

haben jedoch

22


IMMOBILIENANLAGEFORMEN FÜR EINRICHTUNGEN DER BERUFLICHEN VORSORGE

Quelle: eigene Darstellung

Immobilien-Direktanlage

Immobilienaktien und

Anleihen

Immobilienfonds

(ohne Anlegerkreis)

Immobiliengefässe

für Anlegerkreis

Pensionskassen

Beschrieb

Grundbuchbesitz an Renditeobjekt

(MFH, STWE)

Kotierte Immobilienaktien

Nichtkotierte Immobilienaktien

Anleihen von Immobilienfirmen

Kotierte Immobilienfonds

Nicht kotierte Immobilienfonds

ETF auf Immobilienfonds-Index

Immobilien-Anlagestiftungen (AST)

Geschlossene Immobilien AST

Immobilienfonds Pensionskassen

Passiv möglich? Nein Ja (bspw. REAL-Index) Ja (bspw. SWIIT-Index) Nein (KGAST-Index nicht investierbar)

Ausschüttungsrendite Divers, individuell pro Objekt Aktien: Dividendenrendite 3,5%

Anleihen: Verfallrendite 2,1%

Ausschüttungsrendite 2,5 – 3,0% Ausschüttungsrendite 2,5 – 3,0%

(häufig thesaurierend)

Agio über Schätzwert? Nein Ja (rund +7,4%) Ja (rund +21,7%) Nein (NAV-Kurse)

Kosten

Teil der Investoren-

Erfolgsrechnung

Teil des Aktien-Geschäftsbericht TER-Kosten: 0,6 – 0,9%

-> zus. Kauf-/Verkaufskosten

TER-Kosten: 0,3 – 0,8%

-> zus. Kauf-/Verkaufskosten

Steuerbefreiung für:

– Gewinn & Kapital (10 – 25%)

– Grundstückgewinn (5– 30%)

– Handänderung (1– 8%)

– Verrechnungssteuer (35%)

(Indirekter Grundbesitz)

(Indirekter Grundbesitz)

(Ausnahme Sacheinlage)

(Ausnahme Sacheinlage)

Fremdkapitalquote /

Finanzierungsart (Maximum)

0% / Hypotheken

(BVV2: nur «temporär»)

50% Hypotheken und Anleihen

Maximum 80%

20 – 30% Hypotheken

Maximum 33% (KAG)

5 – 20% Hypotheken

Maximum 33% (KAG)

keine gesetzliche Limite. Im Durchschnitt

liegt die Fremdkapitalquote bei rund 50%

im Vergleich zum Bilanzvermögen. Für

Kollektivanlagen wie Immobilienfonds

oder Anlagestiftungen liegt die maximale

Fremdkapitalquote bei einem Drittel. Immobilienfonds

orientieren sich aufgrund

ihrer Marktpositionierung eher am oberen

Bereich dieser Bandbreite. Anlagestiftungen

weisen oftmals eine tiefe Fremdkapitalquote

aus. Bei Pensionskassen ist eine

Fremdfinanzierung bei Direkteigentum gesetzlich

nicht vorgesehen.

Bei stabilen oder steigenden Immobilienmärkten

bedeutet Fremdkapital für den

Investor eine Verbesserung der Eigenkapitalrendite.

In fallenden Immobilienmärkten

droht jedoch bei Rücknahmen und/oder

Abwertungen aufgrund der gesetzlich maximalen

Fremdkapitalquote innerhalb dieser

Gefässe ein Verkaufszwang zu einem ungünstigen

Zeitpunkt.

ZUKUNFT: SELEKTION

ENTSCHEIDEND

Liegenschaften sind kein standardisiertes

Gut und entsprechend ist die Auswahl

der Objekte sehr entscheidend. Natürlich

ist insbesondere bei städtischen Liegenschaften

eine gewisse Vergleichbarkeit der

Objekte vorhanden. Dennoch unterscheiden

sich diese im Detail nach Baustandards

(Qualität) und Lebenszyklusphasen der

Immobilien.

In den vergangenen Dekaden, geprägt

durch den Zinssenkungsprozess bis Ende

2021, werteten Renditeliegenschaften stark

auf. Die Aufwertung erfolgte nicht aufgrund

von Steigerungen der Mieterträge, sondern

primär aufgrund der Absenkung des Kapitalisierungszinssatzes

(bzw. -diskontsatzes).

Eine Veränderung dieses Diskontsatzes hat

bei Immobilien den grössten Einfluss auf die

Bewertung.

Aufgrund der nach wie vor sehr tiefen

Diskontsätze gehen wir davon aus, dass

Aufwertungen infolge weiterer Absenkungen

des Diskontsatzes zukünftig nicht der

primäre Renditetreiber sein werden. Entsprechend

wichtiger werden andere Renditetreiber,

wie es clevere Akquisitionen von

neuen Liegenschaften und ein gutes Entwicklungsgeschäft

aus dem Bestand darstellen

können. Gleichzeitig verbessert ein

aktives Immobilien-Asset-Management

(Erhöhung der Mieterträge und Reduktion

der Kosten auf Bestandesliegenschaften)

die Ertragslage des Portfolios.

Diese beiden wichtigen Renditetreiber

fallen je nach Immobilienvehikel sehr individuell

aus. Entsprechend erachten wir eine

aktive Selektion der Gefässe in Zukunft

als entscheidend, während sich in den vergangenen

Jahren aufgrund der Zins- und

Diskontsatzsenkungen der ganze Markt

gut entwickelt hatte. Für steuerbefreite

Anleger empfehlen wir steuerbefreite Gefässe

mit fair bewerteten Wohnimmobilienportfolios.

*JAN SCHORNO

ist Portfolio Manager Immobilien

bei der Vermögensverwaltungs-

Gesellschaft Albin Kistler, Zürich.

*BENJAMIN GINESTA

ist Berater Asset Management bei

der Vermögensverwaltungs-

Gesellschaft Albin Kistler, Zürich.



EIGENHEIMMARKT

BOOMENDE REGIONEN

SORGEN FÜR POSITIVE

PREISENTWICKLUNG

In den sechs Schweizer Regionen mit

den meisten Verkaufstransaktionen haben

sich die Preise 2024 unterschiedlich

entwickelt. Über die letzten zehn Jahre

stiegen die Preise in den teuersten

Städten fast fünfmal so stark wie in den

günstigsten. TEXT—PETER ILG*

der Region und ihren direkt angrenzenden

Gemeinden ausgewertet. Das Wachstum

der Quadratmeterpreise war in Zürich mit

4,7% pro Jahr am höchsten und mit 0,9% in

St. Gallen am tiefsten. Somit sind die Preise

in den letzten zehn Jahren in Zürich knapp

fünf Mal so stark angestiegen wie in der

Stadt St. Gallen und den direkt angrenzenden

Gemeinden.

BILD: GIORNICO, 123RF.COM

Die Leventina stellt am

Markt für Einfamilienhäuser

das Schlusslicht

der Schweizer Bezirke dar.

GROSSE PREISUNTERSCHIEDE

Schliesslich wurden in den sechs untersuchten

Regionen die fünf Bezirke mit den

teuersten durchschnittlichen Einfamilienhauspreisen

den fünf preiswertesten

Bezirken gegenüberstellt. Berücksichtigt

wurden nur Bezirke mit mindesten fünf

Transaktionen. Angeführt wird die Liste

ERHOLUNG VOM TAUCHER

DES VORJAHRS

Die Preise für Wohneigentum sind im

Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr mit

rund 2% nur moderat gestiegen. Allerdings

war die Preisentwicklung zwischen

den Regionen sehr unterschiedlich. Während

bei den Einfamilienhäusern die teuerste

Region Zentralschweiz mehr als

8% zulegte, musste das Tessin ein Minus

von 2% hinnehmen. Ein heterogenes

Bild zeigte die Preisentwicklung auch

bei den Eigentumswohnungen: Nach einem

Preistaucher im Vorjahr legte die

Region Espace Mittelland mit knapp 13%

am meisten zu, während das Tessin mit

einem Minus von fast 3% Preissenkungen

hinnehmen musste.

In der «Home Market Price Analysis»

werden die sechs Regionen der Schweiz

mit den meisten Eigenheimtransaktionen

untersucht, die im Swiss Real Estate Data

Pool (SRED) erfasst sind. Im Jahr 2024

umfasste der SRED für diese Regionen

3710 Einfamilienhaus- und 4446 Eigentumswohnungs-Transaktionen.

Ausgewertet

wurden jeweils die Durchschnittspreise.

Die Studie wird von der Immobilienplattform

Newhome in Zusammenarbeit mit

dem Swiss Real Estate Institute der HWZ

Hochschule für Wirtschaft Zürich veröffentlicht.

BOOMREGIONEN ZENTRAL

SCHWEIZ UND ZÜRICH

Die teuersten Einfamilienhäuser mit

einem durchschnittlichen Preis von rund

1,78 Mio. CHF liegen in der Zentralschweiz.

Mit einem markanten Preisanstieg von

8,5% gegenüber dem Vorjahr war in dieser

Region auch der Preiszuwachs am stärksten.

Auf Platz 2 liegt die Region Zürich sowohl

betreffend Preisniveau (1,6 Mio. CHF)

als auch betreffend Preisanstieg (3,9%). Die

Preisunterschiede zu den anderen beiden

untersuchten Deutschschweizer Regionen,

Ostschweiz und Nordwestschweiz, hat

sich dadurch weiter akzentuiert. In diesen

beiden Regionen stagnierten die nominellen

Preise. In der Ostschweiz mussten

1,06 Mio. CHF für den Kauf eines Einfamilienhauses

ausgegeben werden. In der

Nordwestschweiz waren es 1,18 Mio. CHF

für ein durchschnittliches Objekt.

Die Südschweiz und die Region Espace

Mittelland verzeichneten einen Preisrückgang

von 2,1%. Somit gibt es dort

nun durchschnittliche Einfamilienhäuser

für 0,92 Mio. CHF beziehungsweise

0,94 Mio. CHF – und somit für Preise deutlich

unter einer Million.

Zudem wurden die Preissteigerungen

der Bodenpreise pro Quadratmeter für

Einfamilienhausgrundstücke der letzten

zehn Jahre in der jeweils grössten Stadt

JUNGE FAMILIEN

MÜSSEN VER

MEHRT IN GÜNSTI

GERE REGIONEN

AUSWEICHEN.

mit dem Bezirk Zug in der Zentralschweiz.

Im Jahr 2024 wurden dort 22 Verkaufstransaktionen

im Datenpool erfasst, mit

einem durchschnittlichen bezahlten Preis

von 2,98 Mio. CHF. Im Bezirk Leventina in

der Region Tessin wurde dagegen für ein

durchschnittliches Einfamilienhaus im

Jahr 2024 bei 11 registrierten Verkäufen

mit 0,34 Mio. CHF fast neun Mal weniger

bezahlt.

Weniger gross war die Spanne bei den

Eigentumswohnungen: Im Bezirk Höfe

in der Zentralschweiz wurden 16 Verkaufstransaktionen

mit einem durchschnittlichen

Preis von 1,89 Mio. CHF

erfasst, gegenüber dem Bezirk Rheintal

in der Region Ostschweiz. Dort ergaben

12 Transaktionen einen Durchschnittspreis

von 0,48 Mio. CHF. Dies ergibt eine

Preisspanne als Faktor von knapp 4.

*PROF. DR. PETER ILG

Der Autor ist Leiter des Swiss Real

Estate Institute der HWZ Hochschule

für Wirtschaft Zürich.

24


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DER MONAT

Mit dem Förderprogramm Energie unterstützt der

Kanton Zürich Hauseigentümer dabei, ihr Gebäude

fit zu machen hinsichtlich Energieeffizienz und

Klimaschutz. In diesem Jahr stehen insgesamt

61 Mio. CHF an Fördergeldern zur Verfügung.

BILD: UNSPLASH.COM

SCHWEIZ

ZÜRICH FÖRDERT

ENERGIEWENDE

Gebäude sind im Kanton

Zürich für über 40% des Energieverbrauchs

und 30% der

Treibhausgasemissionen verantwortlich.

Seit 2022 müssen

Öl- und Gasheizungen in bestehenden

Gebäuden am Ende

ihrer Lebensdauer durch

klimafreundliche Alternativen

ersetzt werden, wenn dies

technisch und finanziell möglich

ist. Dafür stehen 2025

rund 61 Mio. CHF an Fördergeldern

bereit. Der Fokus

liegt auf dem Ersatz grösserer

fossiler Heizungen. Während

die Sockelbeiträge für kleinere

Anlagen leicht gesenkt wurden,

profitieren Heizungen

ab etwa 30 Kilowatt Leistung

von erhöhten, leistungsabhängigen

Förderungen. Wer ausserdem

90% der Dämmfläche

von Dach, Fassaden und Böden

modernisiert, erhält einen Zusatzbeitrag.

STAGNIERENDE

MARKTMIETEN

Die Mieten für Neuabschlüsse

bei Neubauwohnungen

sind im 4. Quartal 2024

zum Vorquartal um −0,6%

gesunken. Bei Altbauwohnungen

sind sie im gleichen

Zeitraum nahezu stabil geblieben

(−0,1%). Im Vergleich

zum Vorjahresquartal stiegen

die Mieten jedoch an (Neubau:

+1,4%; Altbau: +2,7%).

Dies zeigen Auswertungen

von FPRE. Regional waren die

Marktmieten für Neubauten

überwiegend stabil bis leicht

rückläufig. Den stärksten

Rückgang verzeichneten der

Alpenraum (−2,2%), die Südschweiz

(−1,8%) und die Region

Genfersee (−1,0%).

PREISDYNAMIK

GERÄT INS

STOCKEN

Die Preise für Immobilien-

Direktanlagen wie Mehrfamilienhäuser

sind im 4. Quartal

2024 gegenüber dem Vorquartal

um −0,3% gesunken, wie

der Iazi Investment Real Estate

Price Index zeigt. Er misst

die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften

mit Wohnund

gemischter Nutzung

basierend auf effektiven Handänderungen

am freien Markt

(Transaktionen mit Bankfinanzierung).

Über das ganze

Jahr ist ein moderates Preiswachstum

von +1,1% zu beobachten.

Bei Wohn eigentum

zeigt sich ein uneinheitliches

Bild. Während für Einfamilienhäuser

−0,2% tiefere

Preise entrichtet wurden, ist

die Zahlungsbereitschaft für

Eigentumswohnungen um

+0,5% gewachsen. Kombiniert

ergibt dies für Eigenheime im

4. Quartal 2024 einen minimalen

Wertzuwachs von +0,1%,

wie der Iazi Private Real Estate

Price Index ausweist.

MEHR BÜRO

FLÄCHEN IN DEN

GROSSSTÄDTEN

In den fünf grössten Büromärkten

der Schweiz – dies

sind Zürich, Genf, Bern, Basel

und Lausanne – erhöhte sich

das Angebot an verfügbaren

Büroflächen im Vergleich

zum Vorjahr um +9%. Damit

nahm in den letzten Jahren

das Büro angebot nahezu stetig

zu. Seit Ende 2019 stieg

die durchschnittliche Angebotsquote

in den fünf grössten

Büromärkten von 4,1% auf

5,0% per Ende 2024 (+0,9%).

Im internationalen Vergleich

relativiert sich dies, denn in

24 europäischen Städten erhöhte

sich im selben Zeitraum

die durchschnittliche Leerstandsquote

von 5,2% auf 8,5%

(+3,3%). Dies geht hervor aus

einer Studie von Jones Lang

LaSalle (JLL) zum Büromarkt

in der Schweiz.

WENIGER BÜRO

FLÄCHEN IM

KANTON LUZERN

Im Kanton Luzern reduzierte

sich das Angebot an Büroflächen

im Vergleich zum Vorjahr

um etwas über 20%. Per Anfang

Jahr betrug das Flächenangebot

rund 55 000 qm. Dies

entspricht einer Reduktion

von zirka 15 000 qm im Vergleich

zum Vorjahr, was auf

eine intakte Nachfrage hindeutet.

Nur gerade 4% der ausgeschriebenen

Flächen sind

grösser als 1000 qm. Rund 73%

der Flächen sind unter 250 qm.

Die angebotenen Mietzinse für

Büroflächen liegen im Median

bei rund 240 CHF pro qm und

Jahr netto. Dies geht aus einem

Marktbericht der Welcome

Immobilien AG hervor.

UNTERNEHMEN

EWZ BAUT

WÄRMENETZ AUS

Das EWZ hat mehrere

Wärme netze in Zürich übernommen.

Das Fernwärmenetz

von Entsorgung + Recycling

Zürich ERZ wurde Anfang

Januar übertragen. Energie

360° hat ihre geplanten

Wärme netze Altstetten-West,

Binz-Nord und Wollishofen-

Manegg übergeben. Der Energieverbund

Tiefenbrunnen soll

2028 übertragen werden. Mit

dem Ausbau dieser Netze will

die Stadt bis 2040 das Netto-

Null-Ziel erreichen. Aktuell

sind über 7500 Liegenschaften

an das Wärmenetz vom

EWZ angeschlossen. Mit einer

Länge von über 250 km ist es

das grösste Netz der Schweiz.

HEV KOOPERIERT

MIT SCANDENS

Der Hauseigentümerverband

Zürich (HEV) und

das ETH Spin-off Scandens

gehen eine Partnerschaft ein.

Mit der KI-gestützten Software

von Scandens können

private Hauseigentümer nun

26


14

prüfen, ob und welche Sanierungsmassnahmen

sinnvoll

sind. Dies sowohl aus finanzieller

Sicht durch Wertsteigerung

als auch ökologisch durch

CO2-Einsparungen. Basierend

auf einem digitalen Zwilling

der Immobilie, simuliert

die Software über 500 Sanierungskombinationen

und erstellt

einen optimalen Plan als

Grundlage für das Vorhaben.

PROCIMMO UND

SEG SOLUTIONS

FUSIONIEREN

Die Procimmo Group SA

beabsichtigt die Fusion mit der

SEG Solutions SA. Die Fusion

wird nach der Eintragung ins

Handelsregister gegen Ende

des ersten Quartals vollzogen.

Die Aktivitäten von SEG im

Bereich der Immobilientransaktionen

werden vollständig

in die Procimmo integriert.

Ebenfalls integriert werden

sämtliche Mitarbeitende.

HONEGGER

ERÖFFNET FILIALE

IN LIECHTENSTEIN

Die Honegger AG ist neu

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DER MONAT

Der Schweizer Heimatschutz hat die Gemeinde

Poschiavo mit dem Wakkerpreis 2025 ausgezeichnet.

Die Bündner Gemeinde sei vorbildlich, denn das

Ortsbild sei dank Baureglementen bewahrt worden.

BILD: WIKIMEDIA COMMONS

der Honegger (Liechtenstein)

AG, im Fürstentum Liechtenstein

vertreten. Die Filiale liegt

in Schaan und richtet sich an

die Kundschaft im Rheintal.

In der Ostschweiz ist die Gebäudedienstleisterin

bereits

in St. Gallen und Chur vertreten.

Die Firma hat ihren

Hauptsitz in Köniz BE und beschäftigt

rund 6500 Mitarbeitende

in 23 Niederlassungen

in der Schweiz. Honegger bietet

Dienstleistungen in den

Bereichen Facility Management,

Cleanroom, Healthcare

und Food.

COLLIERS

AKQUIRIERT

IN LUZERN

Colliers Switzerland hat für

die Carrier Innovation Technologies

GmbH eine Bürofläche

in der Luzerner Altstadt

erworben. Die 744 qm grosse

Fläche liegt am Floraweg 2

(Gebäude links im Bild), in unmittelbarer

Nähe zum Bahnhof

und zum Vierwaldstättersee.

Die Eigentümerschaft

übernimmt den Mieterausbau

und übergibt die schlüsselfertige

Lösung. Carrier, ein

internationales Unternehmen

für Klima- und Energielösungen,

bezieht die Räumlichkeiten

im Sommer.

HOTEL INVEST

MENTS SETZT

AUF APARTMENTS

Gemeinsam mit ihren

Investoren und Hotelbetreibern

plant die Hotel Investments

AG, Susten, den Einstieg in den

Markt für Apartment hotels. Der

Fokus liegt auf dem Ankauf,

der Pacht oder der Übernahme

bestehender Mietverträge von

Hotelbetreibern. Besonders interessiert

ist das Unternehmen

laut eigener Angabe an Stadthotels

in Deutschland, Österreich

und der Schweiz.

PROJEKTE

GUTES BAUEN

FÖRDERN

Die Stadt Zürich verleiht

zum 19. Mal die Auszeichnung

für gute Bauten. Gesucht sind

die besten Neubauten, Umbauten,

Anbauten oder Freiräume,

die von 2021 bis 2024

auf Stadtgebiet fertiggestellt

wurden (Bild: Erweiterung

Kunsthaus, für 2016–2020

prämiert). Bauherrschaften

sowie Architektur- und Landschaftsarchitekturbüros

können

sich bis 7. März unter

stadt-zuerich.ch/gute-bauten

bewerben.

BEISPIELHAFTE

BAUKULTUR

Der Schweizer Heimatschutz

hat die Bündner

Gemeinde Poschiavo mit dem

Wakkerpreis 2025 geehrt.

Laut Mitteilung sei Poschiavo

ein Vorbild für den umsichtigen

Umgang mit Baukultur.

Das Ortsbild konnte dank entsprechenden

Baureglementen

bewahrt werden. Der

Schweizer Heimatschutz vergibt

den Wakkerpreis jährlich.

Er zeichnet Schweizer

Gemeinden aus, die bezüglich

Ortsbild- und Siedlungsentwicklung

besondere Leistungen

vorweisen.

SIEDLUNG «LETZI»

BALD KOMPLETT

Die letzten Wohnungen

der Wohnsiedlung « Letzi»

in Zürich Altstetten sind seit

Ende Januar ausgeschrieben.

Das Projekt von Liegenschaften

Stadt Zürich (LSZ),

Stiftung Alterswohnungen

der Stadt Zürich (SAW) und

Stiftung Familienwohnungen

(SFW) schafft bezahlbaren

Wohnraum für alle Altersgruppen.

SAW und SFW haben

ihren Anteil bereits ausgeschrieben,

nun startet LSZ mit

der Vermietung von 81 Wohnungen.

Das 10 000 qm grosse

Areal ist seit 2013 im Besitz

der Stadt. In den 265 Wohnungen

werden rund 700 Menschen

leben.

«ZWHATT» GEHT IN

DIE ZWEITE RUNDE

Beim Bahnhof Regensdorf,

im Norden Zürichs, entstehen

bis 2030 rund 650 Wohnungen

und 15 000 qm Gewerbefläche.

Nun steht die zweiten und

letzte Bauetappe auf dem Areal

«Zwhatt» an. Donet Schäfer

Reimer Architekten, aus Zürich,

und Salathé Architekten,

aus Basel, konnten die Jury

des Studienauftrags überzeugen.

Gemeinsam sind sie nun

verantwortlich für die Überbauung

der zwei Baufelder.

Die durch die Pensimo Management

AG geführte Anlagestiftung

Turidomus hat das

ehemalige Industrieareal erworben,

um es in ein nachhaltiges

Stadtquartier zu

transformieren.

BAUSTART FÜR

«WALDSTADT

IM PANTLI»

In Schaffhausen hat der

Spatenstich für das Wohnbauprojekt

«Im Pantli» stattgefunden.

Das Areal liegt auf

28


21

einer Waldlichtung ausserhalb

der Stadt. Die Halter AG

realisiert dort 214 Eigentumswohnungen

in Zusammenarbeit

mit der Dost Architektur

GmbH. Die Wohnüberbauung

soll strenge Vorgaben bezüglich

Nachhaltigkeit erfüllen.

Die erste Bauetappe dauert

rund zweieinhalb Jahre. Ab

2026 stehen die ersten Wohnungen

bereit.

INVESTITION MIT

RENDITE

Das Projekt « Elevation»

steht in Davos kurz vor Baubeginn.

Der Verkauf der

120 bewirtschafteten Eigentumswohnungen

mit Hotelservice

erfolgt unter der

Bedingung, dass das Objekt

auch der Beherbergung

von Gästen dient. Dabei sollen

die Eigentümer von einer

Rendite profitieren können.

Im angegliederten Projekt

«Parkview» entstehen zudem

22 Zweitwohnungen im Stockwerkeigentum.

Geplant sind

insgesamt sechs Gebäudekomplexe

mit je sechs Stockwerken.

Die Bauherrschaft

liegt bei der Davos Resort SA,

an der die Immobiliendienstleisterin

HRS als Totalunternehmerin

beteiligt ist.

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Amt für Energie

NEUES BUNDESFÖRDERPROGRAMM FÜR INDUSTRIE UND GEWERBE

Der Bund unterstützt den Ersatz von

grossen fossilen Heizungen (> 70 kW)

durch erneuerbare Systeme.

Weitere Informationen

auf energie.tg.ch.



DER MONAT

SCHNORF

VERLÄSST

WÜEST PARTNER

PERSONEN

WECHSEL IM

VERWALTUNGSRAT

VON IMPLENIA

Marie-Noëlle Zen-Ruffinen

wird an der nächsten

Generalversammlung von Implenia

als Verwaltungsrätin

vor geschlagen. Die Rechtsanwältin

ist Titularprofessorin

an der Fakultät für Wirtschaft

und Management der Universität

Genf. Seit 2016 hält sie

verschiedene Verwaltungsratsmandate,

unter anderem

bei der Baloise Group sowie

bei Banco Santander International.

Sie ist zudem Mitglied

des Verwaltungsrats der Ina

Invest AG. Sie folgt auf Martin

Fischer, der sich nicht mehr

zur Wiederwahl stellt.

WÜEST PARTNER

ERNENNT STEINER

Die Wüest-Partner-Gruppe

hat Annika Steiner zur neuen

Partnerin gewählt. Die

Geografin arbeitet seit 2011

für das Unternehmen und

war in den Bereichen Bewertung,

Research sowie Datenund

Modellanalysen tätig. Seit

2020 ist sie in Berlin verantwortlich

für den Aufbau des

Bereichs Data Analytics &

Technology. Seit 2023 gehört

sie zur Geschäftsleitung von

Wüest Partner Deutschland.

Patrick Schnorf verlässt

Wüest Partner per Ende

April, um neue berufliche

Herausforderungen anzugehen.

Er startete seine Karriere

2004 als wissenschaftlicher

Mitarbeiter im Bereich Research

und gehörte seit 2011

zum Kreis der Partner. Während

seiner Laufbahn leitete

er den Bereich Research, war

Mitglied der Geschäftsleitung

und des Verwaltungsrats.

RICKLIN WIRD CEO

BEI MARKSTEIN

ADVISORY

Philipp Ricklin (Bild) ist

seit 1. Januar CEO der Markstein

Advisory AG und Mitglied

der Geschäftsleitung der

Markstein-Gruppe. Er übernimmt

die operative und strategische

Weiterentwicklung

und Betreuung des Geschäftsfelds

Portfolio- und Assetmanagement.

Ricklin folgt auf

Simon Meier.

ROHR ÜBERNIMMT

LEITUNG

BEI LEDERMANN

Philippe Rohr (Bild) ist seit

Januar CEO der Ledermann

Management AG. Er begann

dort seine Karriere vor über

acht Jahren als Leiter der Abteilung

Transaktionen. Seit

drei Jahren gehört er zur Geschäftsleitung.

Die Immobiliengesellschaft

hat ihren Sitz

im Zürcher Seefeld-Quartier

und verwaltet dort rund

50 Anlageliegenschaften und

verschiedene Stockwerkeigentumsprojekte.

Urs Ledermann

bleibt weiterhin Präsident des

Verwaltungsrats.

IMMOCANDO

UNTER NEUER

LEITUNG

Die Immocando Schweiz

GmbH hat Nicola Diaz zum

neuen Geschäftsführer ernannt.

Das 2019 gegründete

Unternehmen betreibt die

Plattform immocando.ch für

den Handel mit Renditeimmobilien.

Das Portal soll Maklern,

Eigentümern und Investoren

den Prozess von der Vermarktung

zum Verkauf erleichtern.

BUCHER WIRD

STIFTUNGSRAT

BEI UTILITA

Gregor Bucher ist neu Mitglied

des Stiftungsrats der

Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige

Immobilien. Der

Jurist war zuvor CEO der SFP

Anlagestiftung und Corporate

Finance & Capital Markets

Manager der Swiss Finance &

Property AG. Utilita verwaltet

Gelder aus der beruflichen

Vorsorge für Pensionskassen.

Sie investiert in bezahlbaren

Wohnraum und berücksichtigt

dabei die Interessen aller Anleger,

Mieterinnen und Mieter.

PROCIMMO

BEFÖRDERT

DAHDAH

Die Procimmo SA hat

Richard Dahdah zum Chief

Investment Products Officer

ernannt. Dahdah arbeitet seit

2021 als Fund Manager für die

Immobilieninvestorin. In der

neuen Rolle ist er für sämtliche

Fonds verantwortlich, die

Procimmo verwaltet. Dahdah

begann seine Karriere in der

Wirtschaftsprüfung bei Ernst

& Young und Natixis. Danach

wechselte er zu AEW und

später zur UBS als Real Estate

Fund Manager.

WECHSEL AN

DER SPITZE

VON FORTIMO

Stefan Gabriel wird per

1. April Leiter Vermarktung bei

der Ostschweizer Immobilienfirma

Fortimo AG. Er übernimmt

zugleich die Rolle des

Vorsitzenden der Geschäftsleitung.

Gabriel war zuletzt für

die Immobiliendienstleisterin

Steiner AG tätig.

30


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IMMOBILIENRECHT

BAUREKURSENTSCHEID

WOHNEN IN DER

GEWERBEZONE?

Über die Ausnahme, Wohnraum in

Industrie- und Gewerbezonen zu

erstellen, wird seit Jahrzehnten gestritten.

Ein neues Urteil illustriert das

Spannungsfeld zwischen Unternehmertum

und Planungs- und Baurecht

anschaulich. TEXT— SIMON SCHÄDLER*

BILD: 123RF.COM

Wohnen in der Gewerbe zone

kann ausnahmsweise betriebstechnisch

notwendig und ökonomisch

sinnvoll sein.

DIENSTWOHNUNG FÜR

NOTFÄLLE

Für rote Köpfe sorgte 2023 ein Gemeinderatsentscheid

in der zürcherischen Ortschaft

X. Dieser untersagte den Bau einer

Wohnung auf einem geplanten Lagerhaltungs-

und Transportbetrieb. Der umstrittene

Ort war eine unbebaute Parzelle in der

Gewerbezone GZ der örtlichen Bau- und

Zonenordnung. An diesem Standort sollte

das moderne Lagerhaltungs- und Transportunternehmen

von A entstehen. In einer

eigens zur Verfügung gestellten Wohnung

sollten standortgebundene Betriebsangehörige

nach getaner Arbeit Erholung finden

und gleichwohl jederzeit dem Betrieb

zur Verfügung stehen. Grundsätzlich ermöglicht

das Zürcher Planungs- und Baugesetz

(PBG) in § 56 Abs. 4 im Ausnahmefall

solche Wohnstätten. Sofort erhob Unternehmer

A Rekurs und gelangte ans kantonale

Baurekursgericht. Der Entscheid sei

falsch und die Betriebsleiterwohnung zulässig,

rügte A.

Mit Furore brachte der Rekurrent vor,

Herzstück seines Lagerhaltungs- und

Transportunternehmens sei ein ununterbrochener

Pikettdienst. Er biete seinen

Kunden eine breite Palette an Dienstleistungen

während 24 Stunden und an sieben

Tagen der Woche – etwa das Lagern, Bereitstellen,

Verpacken und Transportieren

von Gütern. Zielgruppe seines Betriebs seien

Unternehmen mit Schicht- und Nachtarbeit.

Diese würden darauf vertrauen, dass

unverzichtbare Güter wie Maschinen und

Ersatzteile extern gelagert und bei Bedarf

jederzeit abgeholt oder geliefert werden

können. Man denke an einen Bäckereimaschinenhändler

oder einen Hersteller von

Feinmechanikteilen. Wertvolle Ersatzgeräte

würden in den Lagerräumlichkeiten

von A aufbewahrt und seien unverzüglich

verfügbar oder könnten an den gewünschten

Ort transportiert werden.

Notwendig sei dies etwa auch für das

reibungslose Funktionieren eines Maschinenparks.

Sein Angebot treffe den Nerv der

Zeit: Schichtarbeit und Lager- und Transportdienstleistungen

seien ausserhalb

der üblichen Arbeitszeiten die Normalität.

Keine Frage also, dass ständig eine Person

in den Lagerräumlichkeiten anwesend

sein müsse, um eingelagerte Güter im Notfall

per Pikettchauffeur an den gewünschten

Zielort zu liefern.

ÖFFENTLICHES INTERESSE AN

WOHNHYGIENE

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des eidgenössischen

Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen

Bauten und Anlagen dem Zweck der

Nutzungszone entsprechen. Die kommunale

BZO erlaubt in der Gewerbezone GZ

nur mässig störende Betriebe und Anlagen.

Industrie- und Gewerbezonen sind für

die Ansiedlung industrieller und gewerblicher

Betriebe der Produktion, der Gütergrossverteilung,

der Lagerhaltung und

des Transports bestimmt. Ausnahmsweise

kann die örtliche Bau- und Zonenordnung

Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu-

32


4

lassen. Mit anderen Worten ist der Wohnungsbau

in diesen Zonen grundsätzlich

zonenfremd. Die Wohnhygiene verbietet

das Leben in Industrie- und Gewerbezonen

weitgehend. Schliesslich sollen Industrie-

und Gewerbezonen Wohngebiete vor

Immissionen wie Lärm, Gerüche oder Erschütterungen

schützen. Gleichzeitig sollen

sich Industrie- und Gewerbebetriebe

möglichst ungehindert entfalten können.

Der Bau von Wohnungen in Industrieund

Gewerbezonen ist folglich ein heisses

Eisen: Diese sind ausschliesslich für standortgebundene

Betriebsangehörige erlaubt.

Nur vorübergehend angestellte Personen

dürfen in provisorischen Gemeinschaftsunterkünften

wohnen. Offen bleibt also:

Darf A als Eigentümer seines modernen,

rund um die Uhr tätigen Lagerhaltungsund

Transportbetriebs auf seinem Grundstück

standortgebundenen Wohnraum für

Mitarbeitende schaffen?

KNACKPUNKT «STANDORT

GEBUNDENHEIT»

Bereits 1975 wurde darüber gerichtlich

gestritten. Damals hielt das Zürcher Verwaltungsgericht

fest, die Vorschriften seien

einschränkend auszulegen; es gelte ein

strenger Massstab. 1 Welche Personen im

Interesse eines Betriebs in unmittelbarer

Nähe wohnen müssen, bestimme der

Einzelfall, so die Richterschaft damals. Ist

2023 die Zeit gekommen für eine modernere

Interpretation von Wohnhygiene und

Standortgebundenheit, wie A hoffte?

Zulässig seien Wohnungen für Betriebspersonal,

dessen Anwesenheit aus

betriebstechnischen Gründen unbedingt

erforderlich ist, so das Baurekursgericht.

Blosse Bequemlichkeit oder Zweckmässigkeit

einer Wohnung auf einem Betriebsgelände

reiche nicht. Die Anwesenheit von

Personen am Betriebsort über die normalen

Arbeitszeiten hinaus müsse vielmehr

aus betriebstechnischen Gründen unabdingbar

sein: «Dies ist namentlich dann

der Fall, wenn Maschinen oder Anlagen,

deren Betrieb keine Unterbrechung duldet,

zu bedienen oder zu beaufsichtigen

sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen

Sicherheit die mehr oder weniger

dauernde Überwachung des Betriebes erheischt.»

Dass A auf seinem Grundstück

in der Gewerbezone mit seinem Unternehmen

rund um die Uhr Dienstleistungen

wie Lagern, Bereitstellen, Verpacken und

Transportieren von Ersatzteilen, Maschinen

oder Ersatzgeräte anbiete, sei legitim.

Nachvollziehbar war für das Baurekursgericht

auch, dass bei Störungen oder Defekten

an Maschinen Ersatzteile bzw. -geräte

sofort geliefert oder bereitgestellt werden

müssen. Auch sei es ökonomisch und betrieblich

grundsätzlich durchaus sinnvoll,

wenn Mitarbeitende am Betriebsort eine

Wohnung beziehen würden.

BETRIEBSTECHNISCHE NOT

WENDIGKEIT FEHLT

Einziges Problem: Wohnungen für Betriebsangehörige

in Industrie- und Gewerbezonen

sind nur zulässig, wenn ein Konnex

besteht zwischen der Ursache, welche die

Anwesenheit von Personen am Betriebsort

«betriebstechnisch bedingt» notwendig

macht, und dem Standort der Wohnung

in der Industrie- oder Gewerbezone. Diese

Ursachen – ob Motordefekt, Geräteausfall

oder Maschinen-Stillstand – entstehen

vorliegend aber bei Dritten und nicht bei

A. Von diesen sei folglich abhängig, ob betriebstechnische

Gründe die Anwesenheit

von Personen am Betriebsort zwingend erfordern.

Der notwendige Zusammenhang

sei demnach nicht gegeben. Die Standortgebundenheit

einer Betriebswohnung

begründe A mit betriebstechnischen Ursachen

Dritter, so das Baurekursgericht.

Eine direkte Betriebsnotwendigkeit fehle.

Was für die Richterschaft eine juristisch

präzise Analyse ist, war für A eine bittere

Pille. Dieser dürfte das Verdikt wohl als wenig

unternehmerfreundlich und praxisfern

empfunden haben, zumal das Gericht ihm

mitunter riet, das Wohnen in der Nachbargemeinde

zu prüfen.

KEINE GLEICHBEHANDLUNG IM

UNRECHT

Als letzte Hoffnung versuchte A seinen

Rekurs damit zu begründen, dass auf der

Nachbarsparzelle in derselben Gewerbezone

eine Betriebsleiterwohnung bewilligt

worden sei. So verlange er doch wenigstens

die Gleichbehandlung unter Gewerbetreibenden.

Auch damit war für A kein Durchdringen.

Die Fälle seien nicht vergleichbar

– es komme auf den Einzelfall an, so das Gericht.

Zudem könne A aus dem Grundsatz

der Gleichbehandlung im Unrecht nichts zu

seinen Gunsten ableiten. Zwar gibt dieser in

Ausnahmefällen einen Anspruch auf Gleichbehandlung,

etwa dann, wenn eine ständige

rechtswidrige Praxis einer Behörde vorliegt

und diese zu erkennen gibt, dass sie auch in

Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen

gedenke. 2 Eine solche Konstellation sei

aber nicht ersichtlich, meinte die Richterschaft.

Damit bleibt für Unternehmer A

nichts anderes übrig, als das Urteil entweder

anzufechten oder aber zähneknirschend auf

seinem Grundstück auf Mitarbeiterwohnungen

zu verzichten.

URTEIL 0164/2024 DES ZÜRCHER BAUREKURSGERICHTS

VOM 14. NOVEMBER 2024

1

SIEHE DAS HISTORISCHE URTEIL VB 54/1974 VOM 29. APRIL 1975, E. 2.

2

BGE 134 V 34 E. 9; BGR 2C_49/2008 VOM 25. SEPTEMBER 2009, E. 5.6.

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*SIMON SCHÄDLER

Der Autor, Dr. iur., ist Rechtsanwalt

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BAU & HAUS

FASSADEN

NACH DER SONNE

GEBAUT

Thermische Speicherfassaden

nehmen tagsüber solare Energie auf,

die in der Nacht wieder nach aussen

ab gegeben wird. Dadurch lässt

sich der Wärmeverlust im Gebäude

deutlich verringern.

TEXT— THOMAS WÜEST*

Das Musterhaus mit der 3D-Solar-Fassade von Energy Independence AG.

BILD: HSLU T&A

TROMBE-WAND

Gebäudehüllen spielen eine Schlüsselrolle

bei der Erreichung von Klimaschutzund

Energiezielen und beeinflussen

gleichzeitig das Wohlbefinden der Gebäudenutzer.

Dies erkannten bereits die frühen

Baumeister und passten die Bauformen der

Klimaregion entsprechend den lokalen Gegebenheiten

an. Dabei wurde auch bewusst

«nach der Sonne gebaut», um eine sommerliche

Überhitzung zu vermeiden und die

winterliche Sonnenenergienutzung zu ermöglichen.

Die gezielte saisonabhängige

Verschattung und die solare Wärmespeicherung

in den Baumaterialien wird heute

mit den Begriffen passive Solarnutzung

und Solararchitektur beschrieben.

Typische Beispiele moderner, passiver

Solarnutzung sind Wintergärten und Gewächshäuser,

wobei letztere auch namensgebend

für den Treibhauseffekt sind. Dabei

wird ein verglaster Raum erwärmt, indem

die kurzwellige Solarstrahlung nahezu ungehindert

durch die Verglasung eintritt und

durch die Oberflächen in langwellige Wärmestrahlung

umgewandelt wird, die nicht

mehr nach aussen dringen kann. Dieser

passive Energiegewinn beheizt die verglasten

Räume im Winter, kann aber im Sommer

zu einer Überhitzung führen.

In den 1950er-Jahren machte sich der

Franzose Félix Trombe den Treibhauseffekt

zu Nutze und erfand die sogenannte

Trombe-Wand als erste solarthermische

Speicherwand in Europa (auch Kollektorfassade

genannt). Dabei wird eine möglichst

dunkle und stark absorbierende

massive Wand hinter einer Verglasung angeordnet,

sodass die Wand sich nach dem

Treibhauseffekt aufheizt und die Sonnenwärme

speichert. Mit einer zeitlichen Verzögerung

gelangt die Wärme durch die

Wand nach innen und erwärmt den Raum,

bzw. verliert auch bei sehr tiefen Aussentemperaturen

kaum Wärme nach aussen.

Basierend auf denselben Prinzipien gibt

es verschiedenste Ausführungen, auch mit

Luftlenkung, Belüftung oder technischen

Ergänzungen. Die transparente Wärmedämmung

(TWD) stellt ebenfalls eine

Weiterentwicklung für besonnte opake

Aussenwände dar. Anstelle einer Verglasung

mit Luftzwischenraum wird die Wand

mit einer lichtdurchlässigen und isolierenden

Waben-, Kapillar- bzw. Granulatstruktur

verkleidet. Auch diese hat das Ziel, die

Sonnenenergie zwecks Wärmespeicherung

auf die massive Wand zu leiten und die

Wärmeabgabe nach aussen zu reduzieren.

FORSCHUNGSPROJEKT I: SOLAR

ENERGY BALANCED FAÇADE

Parallel zur Entwicklung der TWD wurden

in den 1980er-Jahren doppelschalige

Glasfassaden (DSF) in hohen Büro- und

Verwaltungsgebäuden eingesetzt. Diese

boten ebenfalls eine gute thermische sowie

akustische Leistung und konnten die Beschattungsvorrichtungen

vor Schmutz und

Windböen schützen, ohne die Sicht nach

aussen zu beinträchtigen. Hierbei fand

aber nicht die gewünschte Sonnenenergienutzung

statt. Die DHF waren hingegen oft

für die sommerliche Überhitzung der Räume

verantwortlich.

An diesem Punkt setzt die «Solar Energy

Balanced Façade» (SEBF) an, welche an

der Hochschule Luzern im Bereich Technik

& Architektur (HSLU T & A) entwickelt

FASSADEN

Fassaden haben sich technologisch

stark weiterentwickelt und spielen

eine zentrale Rolle für die Energieeffizienz

von Gebäuden. Moderne

Fassadensysteme nutzen innovative

Materialien wie Hochleistungsdämmstoffe,

Photovoltaikmodule

oder adaptive Elemente, die sich an

Wetterbedingungen anpassen. Diese

Entwicklungen tragen dazu bei, den

Energieverbrauch zu senken und

den CO2-Ausstoss zu minimieren.

Gerade in der Schweiz, wo strenge

energetische Vorgaben gelten, ist

die Sanierung der Gebäudehülle ein

wichtiger Hebel für mehr Nachhaltigkeit.

Viele Bestandsbauten sind energetisch

unzureichend, sodass eine

nachträgliche Dämmung oder der Einsatz

intelligenter Fassadentechnologien

grosse Einsparpotenziale bietet.

Förderprogramme wie das Gebäudeprogramm

des Bundes unterstützen

diese Massnahmen finanziell.

Neben der Energieeffizienz spielen

auch ästhetische und denkmalpflegerische

Aspekte eine Rolle. Besonders

in historischen Stadtbildern müssen

Lösungen gefunden werden, die

Modernisierung und den Bestandsschutz

in Einklang bringen.

Die Kombination aus innovativer

Technik und architektonischer Qualität

macht Fassaden zu einem

Schlüsselelement des nachhaltigen

Bauens in der Schweiz.

34


Die «Solar Energy Balanced Façade» mit ihren vier Zuständen (von links nach rechts): maximale solare Nutzung im Winter, solarthermische

Gewinnung und Blendschutz im Winter, keine solaren Gewinne im Sommer, nur Tageslichtnutzung im Sommer. BILD: HSLU T&A

wurde (gefördert vom Schweizerischen

Nationalfonds). Die SEBF ist eine transparent-opake

hybride Doppelhautfassade mit

einem thermischen Speicher und saisonal

adaptivem solaren Gewinnmanagement.

Während der transparente Fassadenbereich

klassisch zur Aussicht, Tageslichtnutzung

und für direkte solare Gewinne

genutzt werden kann, hilft der thermische

Speicher im Brüstungsbereich sowohl die

Überhitzung als auch Heizwärmeverluste

zu reduzieren. Dazu besitzt die Brüstung

einen eigenen Sonnenschutz, der die

im Zwischenraum angeordnete Speichermasse

den saisonalen Bedürfnissen entsprechend

vor der Solarstrahlung schützt

oder in thermische Energie speichert. Im

Winter wird der Innenraum nicht beheizt,

weil der thermische Speicher nach innen

isoliert ist. Stattdessen wird die Wärme

im Zwischenraum gespeichert und nachts

nach aussen abgegeben. Durch die höhere

Temperatur in der Fassade bleibt mehr

Heizwärme im Raum. Im Sommer wird

durch die konsequente Verschattung des

Speichers (und die Verglasung) die Überhitzung

an warmen und sonnigen Tagen

verhindert.

Da die SEBF zeitabhängig Wärme speichert

und abgibt, besitzt sie keinen klassischen

U-Wert. Allgemein ist die Leistung

thermischer Speicherfassaden kaum über

eine U-Wert Angabe zu beziffern, stattdessen

müssen diese über die Zeit (instationär)

simuliert werden. Dabei werden die

zeitabhängigen Effekte durch die thermische

Trägheit berücksichtigt, womit der

Einfluss der Sonnenenergienutzung auf

den Heizwärmebedarf beziffert werden

kann. Für die SEBF wurde eine instationäre

Simulationen erstellt, welche an einem

Eins-zu-eins-Prototypen überprüft wurde.

Sowohl die Messungen als auch die

Simu lationen bestätigen den Nutzen in der

Winter- und Sommerzeit, indem Heiz- und

Kühllasten in der Fassadenebene effektiv

reduziert werden. Zusätzlich werden durch

die thermische Trägheit die Energiespitzen

im Innenraum reduziert, was auch bei der

Gebäudetechnik zu Einsparungen bei der

Dimensionierung sowie zu einem effizienteren

Betrieb führt.

FORSCHUNGSPROJEKT II:

3D-SOLARFASSADE

Durch die anhaltende, technologische

Weiterentwicklung von Materialien und

Produktionsprozessen werden zudem ältere

Konzepte immer wieder neu erfunden.

Auch im Bereich von TWD werden durch

neue und kostengünstigere Materialien

neuartige Fassadensysteme entwickelt.

Das Kompetenzzentrum Gebäudehülle und

Ingenieurbau (CC GH + IB) durfte mittels

Innovationsscheck der Innosuisse auch

bei der Entwicklung der 3D-Solarfassade

unterstützen. Sie beruht ebenfalls auf dem

TWD-Prinzip.

Die transluzente 3D-Solarfassade nutzt

je nach Jahreszeit und Sonnenstand die

Wärme der Solarstrahlung und speichert

sie in der dahinterliegenden massiven

Wand. Im Winter, wenn der Sonnenstand

tief ist, durchdringen die Strahlen das Solarelement

und erwärmen die Wand dahinter.

Die solare Wärme wird so zwischen

dem isolierenden Solarelement und der

Speicherwand «eingekapselt» und fliesst

in den Wohn- und Arbeitsbereich, bzw.

reduziert Heizenergieverluste. Bei hohem

Sonnenstand im Sommer sorgen die 3D-

Betondruck-Fassadenlamellen für die natürliche

Verschattung der Fassade und

verhindern die solaren Wärmegewinne.

Das CC GH + IB hat auch hier mittels

Messungen und Simulationen die thermische

Leistung analysiert. Obwohl es keine

klassische doppelschalige Fassade ist, beträgt

die Heizenergieeinsparung je nach

Ausrichtung 25 bis 40% oder mehr, verglichen

mit der Wandkonstruktion ohne

Solarelemente. Die 3D-Solarfassade wurde

in einem Musterhaus umgesetzt (Bild

links), in welchem die Bewohner nun erste

Erfahrungen sammeln.

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Funktions-

*THOMAS WÜEST

Der Autor ist MSc. Bauingenieur

mit Vertiefung in Metall- und

Fassadenbau. Er ist als wissenschaftlicher

Mitarbeiter an der

HSLU im Bereich T & A tätig.

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BAU & HAUS

FASSADEN

NEUE HYBRIDE

GEBÄUDEHÜLLE

Auf dem Campus Hönggerberg der

ETH Zürich ist das Gebäude HIF

saniert worden. Eingebaut wurde eine

Hybridfassade, die aussen aus Glas

und Metall und innen aus Holz besteht.

TEXT— MANUEL PESTALOZZI*

AUS DEM ENSEMBLE HERVORGEHOBEN

Der Campus Hönggerberg der ETH Zürich entstand

ab den 1960er-Jahren auf der grünen Wiese, auf einem

Hügelrücken zwischen dem Limmat- und dem weiter

nördlich verlaufenden Furttal. Generationen von jeweils

architektonisch aufeinander abgestimmten Baugruppen

folgten sich. Dies widerspiegelt sich in der

Nomenklatur der einzelnen Gebäude. Auf die Pioniergeneration,

deren Gebäudenamen mit HP beginnen,

folgte in den späteren 1970er-Jahren weiter westlich

die HIF-Gruppe. Zu ihr gehört auch der Bau HIF.

Er wurde von Erik Lanter in Zusammenarbeit mit

Max Ziegler entworfen und 1976 fertiggestellt. Der Bau

besteht aus zwei Längstrakten, die durch einen niedrigen

Zwischenbau verbunden sind. Der Komplex erhielt

eine modernistische Stahl-Glas-Fassade, deren

Blechteile man wie bei allen Ursprungsbauten der HI-

Generation dunkel einfärbte. Genutzt wird das Gebäude

vom Departement Bau, Umwelt und Geomatik

(D-BAUG). Der Osttrakt beherbergt Büros und Labore,

der Westtrakt eine Bauhalle für Experimente.

Die Sanierung folgte auf eine Machbarkeitsstudie,

die 2012 zur Abklärung und Analyse des Gebäudezustands

und zur Definition der Sanierungsmassnahmen

durchgeführt wurde. Diese ergab, dass zur Sicherstellung

der Gebrauchstauglichkeit der Bausubstanz für

die nächsten 30 bis 40 Jahre eine umfangreiche Sanierung

vor allem der Fassade und der Gebäudetechnik

notwendig war. Beim anschliessenden Projektwettbewerb

mussten die beteiligten Teams neben dem

Sanierungskonzept auch noch einen Vorschlag für zusätzlichen

Büro- und Laborraum mittels Erweiterung

Hinter der neuen

Fassade verbergen

sich ein saniertes

Gebäude und seine

Erweiterung.

BILD: STUDIO WILLEN

oder Aufstockung unterbreiten. Das Siegerprojekt von

Stücheli Architekten AG, Zürich, wurde in drei Etappen

bei laufendem Betrieb umgesetzt und im Sommer

2024 fertiggestellt.

Auf eine Aufstockung wurde verzichtet, stattdessen

erfolgte eine Erweiterung des dreigeschossigen,

unterkellerten Osttrakts nach Norden. Der Trakt besitzt

nach wie vor die Form eines kompakten Riegels

und hat neu dieselbe Länge wie die Bauhalle. Die komplett

ersetzte Fassade hebt den Bau aus dem HI-Ensemble

hervor und gibt ihm eine markante Identität.

Die erworbene Eigenständigkeit passt gut zum neuen

Eingangskonzept. Dieses führt zu einer «Emanzipierung»

vom Nachbarbau HIL, von wo bisher die

Haupterschliessung über einen verglasten Durchgang

erfolgte. HIF hat sich nun aus dem Schatten von HIL

gelöst, wie auch das Preisgericht im Projektwettbewerb

anerkennend festellte.

GARDEROBENWECHSEL

Die Sanierung dokumentiert die Vorzüge der Vorhangfassade.

Diese ist völlig losgelöst vom Tragsystem

eines Gebäudes, welches die Lasten in dessen Innerem

abträgt. Die Konstruktion macht einen Totalersatz der

Fassade möglich, wie er bei HIF geschah. Die bestehende

Pfosten-Riegelfassade wurde vollständig entfernt

und durch eine neue Gebäudehülle ersetzt. Das

Architekturbüro konnte sich als Couturière betätigen;

es entwarf ein «Schnittmuster», nach dem ein neues

Kleid angefertigt wurde. Der Vergleich mit einem Vorhang

ist in diesem Fall nicht abwegig: Vertikale Lisenen

aus Metallprofilen treten in kurzen Abständen aus der

36


Die Innenseite der

Fassadenelemente

besteht aus Holz.

BILD: SILVANO PEDRETT

PHOTOGRAPHY

Fassadenebene hervor und lassen sich mit den Falten

einer gerafften, frei hängenden Textilie vergleichen.

Sie erzeugen einen regelmässigen Rhythmus von engeren,

ganz geschlossenen, mit opakem, eingefärbtem

Glas verkleideten Flächen und etwas breiteren Partien

mit den Fenstern. Auf der Höhe der Fensterbänke

unterbrechen schmale, umlaufende horizontale Gesimse,

abermals Metallprofile, die Lisenen, wodurch

die Geschossfolge erkennbar wird. Bei der Eingangsfassade

reicht die Fassade bis ins Untergeschoss. Heranschreitende

sehen, wie sie hinter dem Rasen der

Vorzone verschwindet, ohne den Boden zu berühren –

was den Eindruck eines abstrahierten Vorhangs noch

verstärkt. Als Bekrönung des Volumens folgt über der

Dachkante ein Aufbau aus konkav geschwungenen,

naturbelassenen Blechpaneelen mit einem eigenen

Rhythmus. Auch diese Fassadenpartie erinnert entfernt

an eine hängende textile Oberfläche.

Die Umsetzung der architektonischen Idee wurde

der Firma Aepli Metallbau aus Gossau SG als Generalunternehmung

übertragen. «Hierbei bestand

die grösste Herausforderung darin, das technologisch

Machbare mit einer ansprechenden Ästhetik und mit

den Kosten in Einklang zu bringen», erklärt Dominik

Traber, der zuständige Projektleiter bei Aepli. Das Unternehmen,

das hauptsächlich mit Metall arbeitet, tat

sich in der Folge zusammen mit dem Holzbauspezialisten

Blumer-Lehmann AG, der ebenfalls in Gossau

domiziliert ist. Gemeinsam entwickelten und produzierten

die beiden eine Hybridfassade.

TEILS MIT, TEILS OHNE SOLARZELLEN

Mit der Hybridfassade konnten zwei Technologien

und die jeweils stärksten Eigenschaften der

Materialien miteinander kombiniert werden: aussen

Metall als Schutz vor Witterungseinflüssen und geeignet,

um hohe mechanische Belastungen abzufangen;

raumseitig Holz für ein angenehmes Raumklima,

eine positive CO2-Bilanz und ein natürliches Aussehen.

Zusätzlich wurde auf 2990 Quadratmeter die Variante

Aluminium-Elementfassade eingesetzt. Diese

Fassadenelemente wurden in Bereichen mit direkter

Sonneneinstrahlung mit nicht sichtbaren Solarzellen

bestückt. Für das einheitliche Erscheinungsbild wurden

die opaken Gläser beim ganzen Gebäude als farbig

changierende Version auf Basis der Kromatix-Technologie

ausgeführt, einem in der Schweiz entwickelten

Einfärbungsverfahren für Photovoltaikmodule.

Durch die umgesetzten Elementfassaden können

die Effizienz gesteigert, Energie eingespart und

der CO2-Fussabdruck reduziert werden. Unter anderem

aufgrund der Fassadenlösung wurde das sanierte

und erweiterte HIF-Gebäude für die Standards Minergie-Eco,

SGNI-Gold und gutes Innenraumklima zertifiziert.

Die Vorproduktion der Fassadenelemente

ermöglichte zudem eine hohe Qualitäts-, Kosten- und

Terminsicherheit.

Damit erfüllt die neue Lösung die Grundgedanken

der Architekten, die Innovationskraft und Vorbildfunktion

der ETH im Bereich Nachhaltigkeit widerzuspiegeln

sowie Bestand und Erweiterung in hoher

gestalterischer Qualität als Einheit zu verbinden.

Ein Standard-Hybrid-Element der Fassade reicht

vom Erd- bis ins zweite Obergeschoss und umfasst

zwei Fensterachsen. Es kann als Sandwichelement bezeichnet

werden; die Schicht in der Mitte bildet bei ihm

eine 220 Millimeter starke Dämmung aus Mineralwolle.

Auch an das Lebensende der Hybridfassade wurde

gedacht: «Die Elemente können in die Einzelteile

zerlegt und recycelt werden», erklärt Dominik Traber,

«und die Fenster und Storen lassen sich einzeln auswechseln.»

*MANUEL

PESTALOZZI

Der Autor ist dipl. Arch.

ETHZ und Journalist

BR SFJ, er betreibt die

Einzelfirma Bau-Auslese

Manuel Pestalozzi

(bau-auslese.ch).


BAU & HAUS

FASSADEN

AUS GRAU

MACH GRÜN

Begrünte Fassaden werten das Stadtbild

auf und verbessern die Luftqualität.

Dies bringt Vorteile und schafft

positive Kontraste zur Verdichtung.

TEXT— RAPHAEL MEYER & MIRIAM HODEL*

nachhaltiges Image zu präsentieren. Der

Einsatz von Kletterpflanzen ist bereits

weithin bekannt. In Europa und zunehmend

auch im Schweizer Raum gewinnt die

wandgebundene Begrünung immer mehr

an Bedeutung. Diese Form der Begrünung

bietet zahlreiche Vorteile und zeichnet sich

durch ihre Flexibilität aus. Ein Unternehmen,

das diese Art der Begrünung seit Sommer

2024 umsetzt, ist Hodel & Partner AG.

Die Begrünung basiert auf Modulen, die aus einem Grundgerüst aus Aluminiumprofilen und

Steinwolle besteht. BILD: HODEL & PARTNER AG

VORTEILE BEGRÜNTER

FASSADEN

Das verdichtete Bauen führt zu einem

Verlust an Grünflächen, wodurch Städte

zunehmend grau werden. Grünflächen sind

jedoch entscheidend für eine nachhaltige

Stadtentwicklung, weil sie die Luftqualität

verbessern, das Stadtklima fördern und

das Wohlbefinden der Bewohner steigern.

Pflanzen binden die CO2-Emissionen, verbessern

die Energieeffizienz von Gebäuden

und schaffen Lebensräume für Tiere. Zudem

steigern sie die Lebensqualität und

fördern den sozialen Austausch.

Begrünte Fassaden wirken als «Luftreiniger»,

indem sie Schadstoffe und CO2

absorbieren und gleichzeitig Sauerstoff

produzieren. Dies verbessert die Luftqualität,

besonders in städtischen Gebieten. Sie

reduzieren den städtischen Wärmeinseleffekt

und verbessern das Mikroklima. Begrünte

Wände bieten zudem Lebensräume

für Flora und Fauna, was zur Förderung der

Biodiversität beiträgt.

WANDGEBUNDENE

BEGRÜNUNGEN

In vielen Städten prägt zunehmend Beton

das Stadtbild. Begrünte Fassaden setzen

einen Kontrast, indem sie das Stadtbild

aufwerten und einladende Räume schaffen,

welche die Lebensqualität spürbar

steigern. Diese grünen Oasen fördern das

soziale Miteinander und bieten Unternehmen

die Chance, mit einer attraktiven

Fassaden gestaltung ein positives und

BEPFLANZUNG

Der Einsatz von wandgebundenen Begrünungen

kann auf verschiedene Weise

erfolgen. Nachfolgend wird das von Hodel

& Partner AG angewendete System beschrieben.

Die wandgebundene Begrünung

basiert auf Modulen, die hauptsächlich aus

Steinwolle bestehen. Auf den Einsatz von

vertikalen Töpfen wird bewusst verzichtet,

weil diese das Wurzelwachstum der Pflanzen

behindern können. Weiter bietet die

Verwendung von Steinwolle auch brandschutzmässig

Vorteile. Die Panels werden

bereits sechs Monate vor der Montage bepflanzt

und vertikal im Gewächshaus aufgehängt

(Bild rechts). Die Gewächshäuser,

in denen die Pflanzen heranwachsen, verwenden

keine zusätzliche Energie, was

den natürlichen Wachstumsbedingungen

entgegenkommt. Eine automatische Bewässerungsanlage

sorgt lediglich für die

notwendige Wasserzufuhr.

Pflanzen, die an einer Südfassade installiert

werden, werden im Gewächshaus

südseitig platziert, während jene für eine

Nordfassade nordseitig angeordnet werden.

Diese gezielte Platzierung stellt sicher,

dass die Pflanzen optimal an die verschiedenen

Lichtverhältnisse angepasst werden,

was das gesunde Wachstum fördert.

AUFBAU UND MONTAGE

Als Grundgerüst dienen Aluminiumprofile,

die in Form von Bahnen an der Fassade

montiert werden. Die Panels werden

modular an diese Profile gehängt und verschraubt.

Die Rückseite der Panels ist mit

einer wasserdichten Folie versehen, die die

ursprüngliche Fassade schützt und verhindert,

dass Feuchtigkeit oder Wurzeln eindringen.

Am unteren Ende der Begrünung

fängt eine Abwasserrinne überschüssiges

Wasser auf und leitet es in den Abwasserkanal.

Alternativ kann ein Kreislaufsystem

installiert werden, bei dem das Wasser

gefiltert und wiederverwendet wird. Seit-

38


12

Die Bepflanzung erfolgt sechs Monate vor der

Montage. BILD: HODEL & PARTNER AG

lich und am oberen Ende der Begrünung

fassen Abschlussprofile die Vegetationsfläche

ein. Für den Betrieb wird zusätzlich

in einem beheizten Technikraum ein

Platz von etwa 1,5 × 1,5 Metern benötigt,

um die automatische Bewässerungsanlage

unterzubringen. Bewässerung und Nährstoffzufuhr

erfolgen automatisch und

werden kontinuierlich mittels Feuchtigkeitssensoren

überwacht, die eine Fernwartung

ermöglichen.

PFLEGE

Für die Langlebigkeit der begrünten

Fassaden ist eine fachgerechte Pflege unerlässlich.

Im Frühling und Herbst werden

die Pflanzen zurückgeschnitten und

Unkraut entfernt. Wenn nötig, werden

Pflanzen ersetzt, wobei der Anteil an zu

ersetzenden Pflanzen mit 2% bis 3% sehr

gering bleibt. Zusätzlich zu den regulären

Pflegedurchgängen erfolgen zwei bis vier

Sichtkontrollen pro Jahr. Die Fernwartung

der Wände wird täglich über Feuchtigkeitssensoren

und eine App durchgeführt. Bei

Unregelmässigkeiten wird sofort eine Benachrichtigung

gesendet.

CHANCE FÜR DIE ZUKUNFT

Begrünte Fassaden sind eine Chance für

die nachhaltige Stadtentwicklung. Sie bieten

nicht nur ökologische und wirtschaftliche

Vorteile, sondern fördern auch das

soziale Miteinander und die Lebensqualität

in urbanen Räumen. Der Trend zu begrünter

Architektur wird weiter zunehmen. Immer

mehr Städte erkennen die Vorteile und

integrieren grüne Konzepte in die Raumplanung.

In einer Welt, die immer dichter

besiedelt wird, ist die Integration von Natur

in unsere Städte und Gebäude nicht nur

wünschenswert, sondern notwendig.

FASSADEN WERKSTATT GMBH

Die Fassaden Werkstatt GmbH ist ein Unternehmen

im Bereich der Gebäudehüllen mit Sitz

in Beromünster LU. Die Firma hat sich auf die

Planung, Entwicklung und Projektierung von

hinterlüfteten Fassadensystemen spezialisiert.

HODEL & PARTNER AG

Die Hodel & Partner AG ist eine Gartenbaufirma

mit Sitz in Malters LU. Nebst der Planung,

Ausführung und Pflege von Gärten ist das

Unternehmen auf Vertikalbegrünungen

im Innen- und Aussenbereich spezialisiert.

*RAPHAEL MEYER

Der Autor ist Geschäftsführer

der Fassaden Werkstatt GmbH.

*MIRIAM HODEL

Die Autorin ist Projektleiterin

für die Vertikalbegrünung

bei der Hodel & Partner AG.

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AREALENTWICKLUNG

ALS PARTIZIPATIVER PROZESS

Bei der Entwicklung von Bahnhofsarealen müssen eine Vielzahl

von unterschiedlichen Interessen in Einklang gebracht werden.

Dazu gehören wirtschaftliche Aspekte, ökologische Nachhaltigkeit,

Anforderungen des Bahnbetriebs sowie hohe Baukultur.

«Unser Ziel ist es, Arealentwicklung und Mobilität so zu verbinden,

dass sie ineinandergreifen und für viele Akteure ein Mehrwert

entsteht: Für Reisende, Anwohner:innen, Städte und Gemeinden

sowie für die SBB», sagt Salomé Mall, Leiterin Development bei

SBB Immobilien.

Bahnhofsquartiere der Zukunft

Jedes Areal hat seine individuellen

Anforderungen und Charakteristiken.

Zusammen mit

Städten, Gemeinden, Bevölkerung,

verschiedenen Partnern

und Experten entwickelt die SBB

Areale zu modernen Quartieren,

die Wohnen, Arbeiten, Freizeit

und Mobilität vereinen. Teilhabe

bedeutet hier Mitgestaltung. Relevante

Perspektiven und unterschiedliche

Bedürfnisse fliessen

in die Planung ein. Diese integrative

Herangehensweise bildet ein

starkes Fundament für zukunftsorientiertes,

nachhaltiges Bauen

Salomé Mall

und fördert eine hohe Baukultur,

die durch qualitätsvolle Innenentwicklung

langfristige Mehrwerte für alle schaffen soll. Durch

etablierte Prozesse, bewährte qualitätssichernde Verfahren sowie

enge Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren entstehen ortsspezifische,

breit abgestützte Bahnhofsquartiere, die nicht nur

technisch und wirtschaftlich, sondern auch sozial und ökologisch

nachhaltig sind und zwar für die Generationen von heute

und morgen.

Die Areale entlang der ÖV-Achsen gewinnen an Bedeutung.

Eine Verantwortung, der sich die SBB als Bauherrin bewusst ist.

«Wir schaffen neue Lebensräume ohne zusätzlichen Bodenverbrauch,

indem wir uns auf zentral gelegene, gut erschlossene

Flächen konzentrieren. Unsere Projekte zielen darauf ab, die

urbane Dichte zu erhöhen und gleichzeitig die Lebensqualität zu

verbessern. Durch die Schaffung attraktiver, multifunktionaler

Bahnhofsquartiere rund um effiziente Verkehrsdrehscheiben

tragen wir zur Reduzierung des Individualverkehrs bei, fördern

die nachhaltige Mobilität und unterstützen die Entwicklung

lebenswerter städtischer Räume», so Salomé Mall.

Nachhaltigkeit umfassend betrachtet

Die Baubranche steht vor zahlreichen Herausforderungen, um

nachhaltige, qualitativ hochwertige und erschwingliche Bauprojekte

zu realisieren. Für SBB Immobilien bedeutet dies, ökologische,

ökonomische und soziale Nachhaltigkeit in den

Mittelpunkt zu stellen. Eine Nachhaltigkeit auch, die flexibel

ist: Sie muss sich den permanent wandelnden Bedürfnissen

anpassen können, Ressourcen schonen und ein lebenswertes Ökosystem

fördern. Konkret heisst dies, betriebliche Treibhausgasemissionen

senken, Kreislaufwirtschaft etablieren und nach ambitionierten

Nachhaltigkeitsstandards bauen. Dabei geht es um den

Einsatz nachhaltiger Materialen wie Holz oder Re-Use-Bauteilen,

wie auch um Effizienz und Suffizienz in Bezug auf Energie, in der Erstellung

genauso wie im Betrieb von Gebäuden. Darüber hinaus wird

ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet, indem begrünte

Aussenräume geschaffen und Quartiere nach dem Prinzip der

Schwammstadt konzipiert werden. Ein weiterer Fokus liegt auf der

Entwicklung durchmischter Quartiere, die verschiedene Nutzungen

zusammenbringen und damit die 15-Minuten-Stadt Realität werden

lassen. Beim Wohnungsbau strebt die SBB an, rund die Hälfte ihrer

Wohnungen im preisgünstigen Segment anzubieten, entweder über

eigene Wohnungen oder via Baurechtsvergaben an gemeinnützige

Wohnbauträger.

Zum Auftrag von SBB Immobilien gehört es auch, langfristig

stabile und wiederkehrende Erträge sicherzustellen. Diese kommen

der Bahn zugute. Sie sind wichtig für den Schuldenabbau

und leisten einen Beitrag an ein langfristig finanziell gesundes

Unternehmen SBB.

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Immobilien

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IMMOBILIENBERUF

SVIT OSTSCHWEIZ

DAS SIND DIE BESTEN

DER BRANCHE

Vier junge Berufsleute sind die besten

Lernenden der Ostschweizer Immobilienbranche:

Sie haben in diesem Jahr mit

einem Notendurchschnitt von 5,25 oder

besser abgeschlossen. Dafür wurden

sie vom SVIT Ostschweiz ausgezeichnet.

TEXT—MARKUS FÄSSLER*

Von links nach rechts: Lerzan Ernez mit Ausbildner Giovanni Raffaele,

Thomas Mesmer (Präsident SVIT Ostschweiz), Jennifer Nalesso

mit Ausbildnerin Nunzia Cagnazzo, Claudia Strässle (Vorstand SVIT

Ostschweiz), Ronja Müller mit Ausbildner Roland Schneeberger

und Noah Hermann mit Ausbildnerin Romina Ehrler.

BILD: SVIT OSTSCHWEIZ

FÜR ENGAGEMENT

BELOHNT

«Ihr habt nicht nur die

Lehrabschlussprüfung bestanden,

sondern dies auch gleich

noch als Beste eures Jahrgangs.

Dieses Engagement und

dieser Wille verdienen höchste

Anerkennung. Immer wieder

heisst es, die Jugend von

heute sei nicht zu gebrauchen.

Ihr seid der Beweis dafür, dass

diese Aussage falsch ist», sagte

Thomas Mesmer, Präsident

SVIT Ostschweiz, während

der Diplomübergabe im Hotel

New Star in St. Gallen.

Traditionell zeichnet der

SVIT Ostschweiz die besten

Absolventinnen und Absolventen

der dreijährigen Lehre

in der kaufmännischen

Grundausbildung Treuhand/

Immobilien mit Schwerpunkt

Immobilien aus. Dieses Jahr

kamen gleich vier der insgesamt

48 Lernenden in den

Genuss der Auszeichnung.

Obenaus schwang dabei

Lerzan Ernez (Goldinger Immobilien

AG), die ihre Lehre

mit der beeindruckenden Note

5,38 abgeschlossen hat. Gleich

drei Mal wurde Rang 2 ausgezeichnet.

Jennifer Nalesso

(Thoma Immobilien Treuhand

AG), Ronja Müller (Trewim

AG) und Noah Hermann (Verit

Immobilien AG) brillierten

jeweils mit der Note 5,25.

Alle vier Berufsleute erhielten

in Anwesenheit ihrer Ausbildnerinnen

und Ausbildnern

ein Diplom und einen Geldpreis.

«ICH WAR SEHR

ÜBERRASCHT»

LERZAN ERNEZ

Interview mit Lerzan

Ernez, die ihre Ausbildung als

Beste dieses Jahres mit der

Note 5,38 abgeschlossen hat.

Lerzan Ernez, Sie haben

die KV-Grundausbildung

Treuhand/Immobilien mit

der Bestnote 5,38 abgeschlossen.

Wie war das

möglich?

Da ich vor den Prüfungen

gesundheitlich eine schwierige

Phase durchmachte,

war ich ehrlich gesagt sehr

überrascht, dass ich überhaupt

bestanden habe. Ich

konnte aber auf die Unter

stützung meiner Familie

und meines Ausbildners

Giovanni Raffaele zählen,

was mir sehr geholfen hat.

Für die Prüfungen habe ich

dann sehr viel gelernt. Denn

für mich war klar: Durchfallen

ist keine Option.

Warum haben Sie sich

für eine Ausbildung in

der Immobilienbranche

entschieden?

Es war eine spontane Entscheidung.

Die Immobilienbranche

hatte ich nicht

wirklich im Fokus. Aber ich

habe dann eine freie Lehrstelle

gesehen und mich be

Lerzan Ernez konnte

auf die Unterstützung

von Familie und Ausbildner

zählen.

BILD: SVIT OSTSCHWEIZ

worben. So hat meine Reise

in der Immobilienwelt begonnen.

Was hat Ihnen während

der Ausbildung am

meisten gefallen?

Ganz klar der Kontakt mit

den Menschen. Es war ein

schönes Gefühl, zu wissen,

dass ich jemandem mit der

Übergabe einer schönen

Wohnung eine Freude

machen konnte. Und die

Kundschaft vom Anfang bis

zum Schluss begleiten zu

dürfen, hat Spass gemacht.

Würden Sie anderen

eine Ausbildung in der

Immobilienbranche

empfehlen?

Auf jeden Fall. Die Person

muss aber auch stressige

Phasen aushalten und

mehrere Dinge gleichzeitig

er ledigen können. Die Immobilienbranche

ist eine

anspruchsvolle Branche.

Aber auch eine, die einem

sehr viel zurückgibt und in

der man sich sowohl beruflich

als auch menschlich

weiterentwickeln kann.

Sind Sie nach dem

Abschluss der Ausbildung

weiterhin in der Immobilienbranche

tätig?

Nein, derzeit arbeite ich als

Einkäuferin in der Industriebranche.

Eine Rückkehr zu

den Immobilien ist aber keineswegs

ausgeschlossen.

*MARKUS

FÄSSLER

Der Autor ist

Medienbeauftragter

des SVIT

Ostschweiz.


IMMOBILIENBERUF

SPEZIALIST/IN STOCKWERKEIGENTUM

NEUE AUSBILDUNG

STÄRKT

BERUFSPROFIL

Die Herausforderungen für Bewirtschafterinnen

und Bewirtschafter werden

immer komplexer. Ein neuartiger

Zertifikatskurs, den die Fachkammer

Stockwerkeigentum SVIT zusammen

mit der SVIT School entwickelt hat, gibt

Sicherheit und stärkt das Berufsprofil.

TEXT — STEFANIE HAUSMANN & KATRIN

EGGENSCHWILER *

AUSBAU DER GEFOR-

DERTEN EXPERTISEN

Die Ansprüche an die Verwaltung

von Stockwerkeigentum

steigen laufend. Mit der

grossen Beliebtheit dieser

Form von Immobilieneigentum

wird der Umgang mit den

unterschiedlichen Bedürfnissen

der heterogenen Eigentümerschaft

immer

herausforderungsreicher. Das

Berufsprofil der Bewirtschafterinnen

und Bewirtschafter

wird ausgebaut – und noch

komplexer. Denn die Bewirtschaftung

erfordert längst

nicht nur Fach-, sondern

auch eine ausgewiesene Sozial-

und Methodenkompetenz.

Bewirtschaften heisst heute,

auch sattelfest sein in

Rechtsfragen sowie in den

aktuellen Themen wie Elektromobilität

und ZEV sowie

über ein ausgesprochenes

psychologisches Geschick im

Umgang mit anspruchsvollen

Kundinnen und Kunden zu

verfügen, um professionell

und sachgerecht Lösungswege

aufzeigen und durchsetzen

zu können.

Die Fachkammer Stockwerkeigentum

SVIT sieht die

umfassende Stärkung und

Aufwertung des Berufsbildes

der Bewirtschafterin und des

Bewirtschafters dann auch

als eine zentrale Aufgabe. Im

Wissen darum, dass nur qualifizierte

Mitarbeitende den

Aufgaben gewachsen sind

und die entscheidende Lösungsorientierung

in schwierigen

Situationen entwickeln

können. Diese Stärkung des

Berufsbildes erfolgt durch eine

ausgewiesene Ausbildung,

die Sicherheit gibt, Erfahrungen

möglich macht und die

nötige Expertise verbreitert.

Die Ansprüche an

die Verwaltung von

Stockwerkeigentum

steigen. Und das

Berufsprofil der Bewirtschafterinnen

und Bewirtschafter

wird immer komplexer.

Eine neuartige

Ausbildung

erweitert die

Expertisen.

BILD: ZVG

ERWEITERUNG

DES AUSBILDUNGS-

ANGEBOTS

Gerade jungen Bewirtschafterinnen

und Bewirtschaftern

fehlt oft die

Erfahrung, und sie können im

Rahmen ihrer regulären Ausbildung

noch zu wenig auf die

unterschiedlichen Situationen

im Direktkontakt mit

Kundinnen und Kunden vorbereitet

werden. Um zu verhindern,

dass ambitionierte

Fachkräfte der Bewirtschaftung


vorschnell den Rücken kehren,

müssen sie unterstützt

werden. In firmeninternen

Weiterbildungen, in der engmaschigen

Begleitung – und

durch den Ausbau von externen

Ausbildungsangeboten.

Darum haben die Fachspezialisten

der Fachkammer

Stockwerkeigentum SVIT in

enger Partnerschaft und Abstimmung

mit der SVIT

School den neuartigen, hybriden

Zertifikatskurs «Stockwerkeigentum

Spezialist*in

SVIT» entwickelt und lanciert.

Diese Ausbildung zur

Spezialistin und zum Spezialisten

Stockwerkeigentum

SVIT setzt den Lehrgang

Immobilienbewirtschafter*In

mit eidgenössischem Fachausweis

oder eine langjährige

Berufspraxis in der Verwaltung


voraus. In der Ausbildung

werden die vorhandenen

Kenntnisse aus der Bewirtschaftungspraxis

zielgerichtet

vertieft und mittels

Fallbeispielen gefestigt.

In den gut 180 Lektionen

wird neben der Weiterentwicklung

der Kernkompetenz

Bewirtschaftung ein spezielles

Augenmerk auf das

Rechtsgebiet Stockwerkeigentum

und auf die Psychologie

und Gesprächsführung

gelegt. Dies einerseits, um die

spezifischen Regelungen und

Gesetze zu kennen und situationsgerecht

anwenden zu

können. Und anderseits, um

den eigenen Auftritt wirkungsvoll

zu gestalten und

über Instrumente im Konfliktmanagement

und der Mediation

zu verfügen. Die

namhaften Dozentinnen und

Dozenten mit ihrem breiten

Know-how und grossen Erfahrungsschatz

decken weit

gefasste Themen- und Spannungsfelder

ab und sichern so

bei den Teilnehmenden sowohl

ein fundiertes theoretisches

Wissen als auch den

gelebten Praxisbezug.

HERAUSFORDERUNG

«EIGENTÜMER-

VERSAMMLUNG»

Gerade das Leiten von

Stockwerkeigentümerversammlungen

ist eine besondere

Herausforderung. Hier

44


9

zeigt sich den Eigentümerinnen

und Eigentümern die Abhängigkeit

zur Nachbarschaft,

wenn es darum geht, sich in

Fragen des Betriebes, der

Werterhaltung und der Erneuerung

einer Liegenschaft

zu einigen. Diese gegenseitige

Abhängigkeit kann zu Streitigkeiten

führen, die sodann

von den verantwortlichen Bewirtschafterinnen

und Bewirtschaftern

souverän und

vermittelnd bereinigt werden

müssen, um die divergierenden

Interessen zu einen und

Eskalationen zu vermeiden.

Das verlangt, mit den Eigentümerinnen

und Eigentümern

klar zu kommunizieren und

sich dabei auf eine sichere

und abgesicherte Argumentation

abstützen zu können.

Und sich nicht vereinnahmen

zu lassen und sich jederzeit

auf die eigentliche Bewirtschaftungsaufgabe

zu konzentrieren.

GESTÄRKTER RÜCKEN

Die Ausbildung

«Spezialist*in Stockwerkeigentum

SVIT» stärkt den

Rücken der Bewirtschafterinnen

und Bewirtschafter zielorientiert,

sodass es diesen

noch besser gelingt, eine harmonische

Zusammenarbeit

unter allen Beteiligten zu fördern

und Stockwerkeigentum

mit Freude und Überzeugung

zu bewirtschaften. Der erste,

gerade abgeschlossene Kurs

war ausgebucht und ein grosser

Erfolg. Vor diesem Hintergrund

wird denn auch der

Kurs im 2025 wiederum in

Zürich und neu auch in Bern

durchgeführt.

*STEFANIE

HAUSMANN

Die Autorin ist Präsidentin

der Fachkammer

Stockwerkeigentum

und

Rechtsanwältin bei

der Baur Hürlimann

AG in Baden.

*KATRIN EG-

GENSCHWILER

Die Autorin ist Vorstandsmitglied

der

Fachkammer Stockwerkeigentum

und

Partnerin und Geschäftsführerin

der

Rauner Immobilien

GmbH in Muttenz.

STOCKWERKEIGENTUM

SPEZIALIST*IN SVIT 2025

Der Zertifikatskurs Stockwerkeigentum

Spezialist*In SVIT richtet

sich an Immobilienbewirtschafter*Innen

mit eidg. Fachausweis

oder an Personen, die über

langjährige Praxis in der Verwaltung

von Stockwerkeigentum verfügen.

Der Lehrinhalt der rund

180 Lektionen umfasst die drei

Hauptfächer Recht, Bewirtschaftung

sowie Psychologie und Gesprächsführung.

Die nächsten

Kurse starten am 9. Mai 2025 in

Bern und voraussichtlich am

1. September 2025 in Zürich.

Alle Informationen auf:

www.svit.ch/de/education/

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IMMOBILIENBERUF

BERUFSBILDUNG

FALSCHE

FACH AUSWEISE

IM UMLAUF

Eidgenössisch anerkannte Berufsbezeichnungen

sind geschützte Titel.

Entsprechende Fachausweise und

Diplome dürfen ausschliesslich vom

Staatssekretariat für Bildung, Forschung

und Innovation ausgestellt werden.

TEXT—CHRISTINE FÜRST RODRÍGUEZ*

dokumenten, beispielsweise

den Titel «Immobilienbewirtschafter

mit eidg. Fachausweis»

beanspruchen.

HOHEIT DES BUNDES

Die Schweizerische Fachprüfungskommission

der Immobilienwirtschaft

SFPKIW

möchte die Arbeitgeberfirmen

der Immobilienbranche darauf

aufmerksam machen, dass

keine Schulinstitution eidgenössisch

anerkannte Titel

verleihen darf. Gemäss Art. 43

Abs. 2 BBG obliegt es ausschliesslich

dem SBFI, eidgenössische

Fachausweise und

Diplome zur Bescheinigung

bestandener Berufs- und höherer

Fachprüfungen auszustellen.

Es ist den Schulen jedoch

erlaubt, schulspezifische Abschlussdokumente,

d. h. Kursbestätigungen

und/oder

Bescheinigungen über besuchte

Kurse und/oder abgelegte

schulinterne Prüfungen auszustellen.

Es ist den Schulen

nicht grundsätzlich untersagt,

die Begriffe «Fachausweis»

oder «Diplom» zu verwenden.

Ebenso können sie Bezeichnungen

wie Immobilienbewirtschafter,

-bewerter,

-vermarkter, -entwickler oder

-treuhänder auf Abschlussdokumente

aufdrucken. Aber

ausschliesslich der Bund kann

die folgenden geschützten

Titel vergeben:

• Immobilienbewirtschafterin

resp. -bewirtschafter

mit eidg. Fachausweis

• Immobilienvermarkterin

resp. -vermarkter mit eidg.

Fachausweis

• Immobilienbewerterin

resp. -bewerter mit eidg.

Fachausweis

• Immobilienentwicklerin

resp. -entwickler mit eidg.

Fachausweis

• Immobilientreuhänderin

resp. -treuhänder mit eidg.

Diplom

MERKMALE DER DIPLO-

ME UND FACHAUSWEISE

Das SBFI führt ein öffentliches

Verzeichnis aller gesetzlich

geschützten Berufstitel

der höheren Berufsbildung:

www.sbfi.admin.ch; Suchbegriff:

Berufsverzeichnis.

Das Design der eidgenössischen

Fachausweise und

Diplome wird vom Bund bestimmt

(siehe Abbildung).

Oben links ist das Wappen und

der Schriftzug der Schweizerischen

Eidgenossenschaft in

den vier Landesprachen angedruckt.

Im Mittelteil wird die

Bezeichnung der Urkunde

(Fachausweis oder Diplom) sowie

der Vor- und Nachname

und persönliche Angaben zur

Identifikation des Inhabers

aufgeführt. Es folgt ein standardisierter

Text mit Bezug

zur zum Zeitpunkt der Ausstellung

geltenden Prüfungsordnung

und der Hinweis auf

den gesetzlich geschützten Berufstitel.

Anschliessend folgt

der Ort und das Datum der Erwahrungssitzung.

Unten links

unterschreibt jeweils ein/e

Vertreter/in des SBFI und

Muster eines Diploms

mit den im Beitrag beschriebenen

Merkmalen

(rote Markierungen).

TATBESTAND DER

TITELANMASSUNG

Das Staatssekretariat für

Bildung, Forschung und Innovation

(SBFI) hat im Sommer

2024 festgestellt, dass eine

private Schule, die prüfungsvorbereitende

Kurse unter anderem

für die Berufs- und

höheren Fachprüfungen der

Immobilienwirtschaft anbietet

und durchführt, während

zweier Jahre Fachausweise

und Diplome ausgestellt hat,

welche die betreffenden Personen

berechtigen sollen, den

eidgenössisch anerkannten

Titel als Immobilienbewirtschafter/in

resp. Immobilienbewerter/in

zu verwenden.

Die betreffende Schule hat

in den Jahren 2023 und 2024

rund 63 solche widerrechtliche

und irreführende Fachausweise

für die Berufe

Immobilienbewirtschafter/in

und -bewerter/in ausgestellt.

Neben der Immobilienbranche

war eine weitere Branche mit

12 ausgestellten Berufstiteln

betroffen.

Das SBFI hat umgehend

reagiert und die betreffende

Schule unter Androhung

rechtlicher Konsequenzen aufgefordert,

ihre internen Prozesse

anzupassen und diese

Fachausweise und Diplome

von den Empfängern zurückzufordern.

Die Schule hat

sofort reagiert und die notwendigen

Massnahmen ergriffen.

Nicht nur die betreffende

Schule selbst hat sich mit der

widerrechtlichen Vergabe

eidgenössischer Titel strafbar

gemacht. Wer einen eidgenössischen

Berufstitel benutzt,

ohne diesen vom Bund verliehen

bekommen zu haben,

begeht Titelanmassung

(Art. 63 BBG). Das bedeutet,

dass sich die Halter der unzulässig

erteilten Berufstitel

strafbar machen, sollten sie für

sich, ausschliesslich basierend

auf den betreffenden Schulunten

rechts die resp. der amtierende

Prüfungskommissionspräsident/in.

DIE ECHTHEIT

FESTSTELLEN

Für die Überprüfung auf

Echtheit eines vorliegenden

Berufstitels des Bundes (Urkunde)

muss die SFPKIW die

Gesuchsteller ans SBFI verweisen.

Das SBFI als Ausstellerin

dieser Urkunden führt ein Register

über die Inhaber aller

Berufstitel und erteilt auf

schriftliche Anfragen – inkl.

Begründung des Auskunftsbegehrens

sowie Beilage einer

Kopie des entsprechenden

Fachausweises bzw. Diploms –

Auskunft über deren Echtheit.

Die Anfrage muss per Briefpost

ans SBFI zugestellt werden:

Staatssekretariat für Bildung,

Forschung und Innovation,

Einsteinstrasse 2, 3005 Bern.

*CHRISTINE

FÜRST

RODRÍGUEZ

Die Autorin ist

Leiterin Prüfungssekretariat

der

SFPKIW.

46


IMMOBILIENBERUF

IMMO25

WACHSTUM DURCH

KREATIVITÄT

Die Veranstalter der IMMO25, der Schweizer

Immobilienmesse für Investoren, blicken

auf eine erfolgreiche Messe zurück. Unter

dem Motto «Wachstum durch Kreativität»

erwies sich die Veranstaltung als bedeutende

Plattform für Austausch, Inspiration und

Innovation in der Immobilienbranche.

TEXT—RED.

Die Veranstaltung

ist eine bedeutende

Plattform für Austausch,

Inspiration

und Innovation in

der Immobilienbranche.

BILD: PD SWISSPROPERTYFAIR

CIRCA 5200

BESUCHER

Die 13. Ausgabe der

Schweizer Immobilienmesse

für Investoren IMMO25, die

am 15. und 16. Januar 2025 in

der Halle 622 in Zürich Oerlikon

ausgetragen wurde, hat

mit einer Rekordbeteiligung

von 5167 Besuchern wieder

neue Massstäbe gesetzt. Diese

Zahlen bekräftigen die etablierte

Position der Messe als

führende Plattform für professionelle

Investoren und

Fachleute der Immobilienund

Finanzbranche.

Mit 154 Ausstellern wurde

eine breite Palette an Themen

und Lösungen entlang der

Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft

präsentiert.

Die zentralen Inhalte der

Messe spiegelten die aktuellen

Herausforderungen des

Schweizer Immobilienmarktes

wider. Diskutiert wurden

unter anderem die Zukunft

des Bauens, die Ansprüche

des Mieters von morgen, die

Auswirkungen sinkender Zinsen

sowie die dringende Notwendigkeit,

nachhaltige und

energieeffiziente Gebäude zu

schaffen. In diesen Herausforderungen

liegt jedoch auch ein

enormes Potenzial für kreative

und zukunftsweisende Lösungen

– ein Kernthema der

IMMO25.

Das IMMO Forum begeisterte

über beide Tage mit 35

Podiumsdiskussionen, bei denen

insgesamt 150 renommierte

Expertinnen und

Experten auftraten. Sowohl die

vor Ort anwesenden Fachleute

als auch eine breite Online-

Community mit über 1900

Live-Zuschaltungen verfolgten

die spannenden Debatten.

VORSCHAU AUF 2026

Die Organisatoren MV

Invest und Swiss Circle zeigen

sich begeistert vom Erfolg der

IMMO25 und danken herzlich

allen Ausstellern, Besuchern,

Referenten und Partnern für

ihre Unterstützung. Die Ver

anstaltung habe einmal mehr

bewiesen, dass die Schweizer

Immobilienmesse für Investoren

eine zentrale Rolle in der

Branche einnimmt und wegweisende

Impulse setzt. Voller

Vorfreude blicken die

Organisatoren auf die nächste

Ausgabe der Schweizer Immobilienmesse

für Investoren,

die erstmals in der Halle

550 in Zürich Oerlikon am

14. und 15. Januar 2026 stattfinden

wird.

Der SVIT Schweiz und die

Immobilia sind Partner der

Messe.

WEITERE INFOS ZUR MESSE UND IMPRESSIONEN:

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wwimmo.ch

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SVIT-Kommentar

Das schweizerische

Mietrecht

neu:

5. Auflage

2025

Alles, was Sie über das Mietrecht und seine Anwendung wissen

müssen: Der SVIT-Kommentar ist das Standardwerk zum schweizerischen

Mietrecht und ein wertvolles Werkzeug für Ver mieter, Mieter,

Bewirt schafter, Immobilien eigen tümer, Juristen, Schlichtungsbehörden

sowie in der Lehre und am Gericht.

Zwölf ausgewiesene Mietrechtsspezialisten tragen zu jeder einzelnen

Bestimmung des Mietrechts einschliess lich der relevanten

Aspekte der Zivilprozess ordnung wegweisende Gerichts ent scheide,

behördliche Doku mente und einschlägige Experten meinungen

zusammen und kommentieren die Materie in verständ licher und

übersichtlicher Weise.

Autoren: Hans Bättig, Irene Biber, Raymond Bisang, Marco

Giavarini, Urban Hulliger, Zinon Koumbarakis, Christoph Meyer,

Jürg P. Müller, Lukas Polivka, Daniel Reudt, Beat Rohrer, Florian

Rohrer.

SVIT Schweiz (Hrsg.), Schulthess Verlag, Zürich/Genf, 5. Auflage,

2025, 1450 Seiten, CHF 368.– (Preis inkl. MWST, zzgl. Versand).

Auslieferung Februar 2025. Jetzt vorbestellen!

Bestellung unter: shop.svit.ch

48


IMMOBILIENBERUF

FA IMMOBILIENENTWICKLUNG

ENTWICKLUNG

ERFORDERT WEITBLICK

Vom Abri zum Wolkenkratzer, vom Oppidum

zur Megacity – die Weiterentwicklung

des Lebensraums war stets ein Anliegen

des Menschen. Nur mit Weitblick kann

ein Habitat, eine Immobilie, ein Quartier und

schlussendlich eine ganze Stadt geplant

werden. Dazu gibt es Beispiele im grossen

Massstab wie Dubai und Singapur. Beide

entstanden aus Visionen und langsichtiger

Entwicklungsplanung. TEXT—RAFFAEL WEHRLI*

Die Immobilienentwicklung

wirkt

im kleinen und

grossen Rahmen

und ist für die Wirtschaft

von hoher

Relevanz.

BILD: 123RF.COM

ZUKUNFTS-

ORIENTIERT


in der Schweiz setzt an

kleineren Punkten an als bei

Megaprojekten wie in Dubai.

Hierzulande ist sie essenziell,

um bestehende Strukturen zu

modernisieren und zukunftsfähig

zu halten oder zu machen.

Dabei spielt unter

anderem die Siedlungsentwicklung

einen Part, bei der

Areale gesamthaft analysiert

und umstrukturiert werden.

Immobilienentwicklung

setzt aber auch im kleineren

Feld an, indem bestehende Gebäude

neuen Anforderungen

gerecht gemacht werden, zum

Beispiel in puncto Isolierung

oder Energiemanagement.

Das Zusammenspiel mit der

Vermarktung ist ebenfalls

gegeben, denn sie weiss, was

an welchem Standort gefragt

ist. Die Entwicklung bringt das

Projekt dann auf den entsprechenden

Kurs.


befasst sich ausführlich

mit Projektmanagement,

Umwelt- und Planungsrecht,

rechtlichen Aspekten und

Nachhaltigkeit. Ebenso gehören

Bereiche wie Research

und Analyse des Schweizer

Immobilienmarkts, Marketing

und Finanzierung zu ihren

Aufgaben.

BREITES SPEKTRUM


fusst auf einer breiten Aufstellung

von Arbeitsfeldern, sei

dies im Privatbereich, im

Finanzsektor, in der Stadtplanung,

bei Versicherungen oder

auch Pensionskassen. All diese

Gruppen haben ein Interesse

daran, zukunftsgerichtet und

werterhaltend, besser noch

wertsteigernd, zu wirtschaften.

Dies eröffnet den Absolventinnen

und Absolventen des Lehrgangs

Immobilienentwicklung

ein breites Einsatzgebiet und

spannende Aufgabenfelder.

DER FACHAUSWEIS

Um den eidgenössischen

Fachausweis Immobilienentwicklung

zu erlangen, absolvieren

Kandidierende eine

Ausbildung, während der sie

unter anderem in Recht, baulichen

Kenntnissen, Projektmanagement,

Nachhaltigkeit

bei Immobilien und Immobilienentwicklung

an sich geschult

werden. Anschliessend

an den Lehrgang folgt die eidgenössische

Prüfung, an der

das Wissen sowohl schriftlich

als auch mündlich abgefragt

wird. Organisiert und durchgeführt

wird die eidgenössische

Prüfung von der Schweizerischen

Fachprüfungskommission

Immobilienwirtschaft.

Diese bestimmt die Lernziele

und die Zulassungsbedingungen

zur Prüfung, unter anderem

drei Jahre hauptberufliche

Praxiserfahrung in der Immobilienbranche.

DIE AUSBILDUNG BEI

DER SVIT SCHOOL AG

Sie haben bereits Erfahrung

in der Immobilienbranche und

wollen sich im Bereich der

Entwicklung spezialisieren?

Dann hat die SVIT School AG

mit dem Vorbereitungslehrgang

FA Immobilienentwicklung

die ideale Ausbildung für

Sie im Angebot. Dank der Verbandsnähe

und der erfahrenen

Dozierenden aus der Immobilienbranche

gelingt es ihr,

einen hohen Praxisbezug im

Unterricht zu ermöglichen und

sicherzustellen, dass die Ausbildung

den Anforderungen der

Branche entspricht.

Der nächste Start des Vorbereitungslehrgangs

FA Immo

bilienentwicklung ist für Juni

2025 geplant, mit Durchführung

an unserem Hauptsitz in

Zürich (Greencity).

Ausführliche Informationen

und die Anmeldemöglichkeit

finden Sie auf unserer Website

svit-school.ch. Bei Fragen steht

Ihnen das Team der SVIT

School AG gerne zur Seite.

DIE SUBJEKT-

FINANZIERUNG

DES BUNDES

Absolvierende von Kursen,

die auf eine eidgenössische Berufs-

oder höhere Fachprüfung

vorbereiten, werden in Form

von Bundesbeiträgen finanziell

unterstützt. Auch unser Vorbereitungslehrgang

befindet sich

auf der Bundesliste für vorbereitende

Kurse, wodurch nach

der Prüfungsteilnahme ein

Kostenbeitrag von 50% auf die

Kurskosten beantragt werden

kann.

*RAFFAEL

WEHRLI

Der Autor ist

Lehrgangskoordinator

bei der

SVIT School AG.


NICOLAS GRAF

ÜBER DIGITA-

IMMOBILIA

SCHWEIZ

# 03— MÄRZ 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

# 02— FEBRUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

SCHWEIZ IMMOBILIA

FOKUS

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

# 04— APRIL 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

LISIERUNG

04

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

RETAIL 2.0

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

MIT BIG DATA ZU

TRANSPARENTEN

BEWERTUNGEN

14

PLENUM

14.06.2019 – Luzern

www.svit.ch/plenum

FOKUS

ANDREAS

KELLER ÜBER

DATEN

MANAGEMENT

04

« DATEN

SIND DAS

UNGESCHÜRFTE

GOLD»

04

FOKUS

KEES VAN ELST

ÜBER SHOPPING-

CENTER

12

BAU & HAUS

DIGITALISIERUNG

UND ROBOTIK

AM BAU

32

«3D-MODELLE

VERFÜHREN

ZU WENIGER

KOMMUNIKATION»

« SHOPPING-

CENTER

SIND WIE

MARKEN»

FOKUS

FRAU LANDES-

STATTHALTER

MARIANNE

LIENHARD IM

GESPRÄCH

04

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

GEMEINDEN

LOCKEN MIT

MODERATEN

PREISEN

18

BAU & HAUS

SCHWEBEN ÜBER

DEM ZÜRICHSEE

36

IMMOBILIEN-

MÄRKTE AN DER

PERIPHERIE

Bestellformular

für ein Jahresabonnement der «immobilia»

Ja, ich möchte immer über alle aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft

informiert sein und bestelle ein Jahresabo (12 Ausgaben):

Einzelabonnement CHF 78.05

Ich besuche einen SVIT School-Lehrgang CHF 58.05 Lehrgang:

Adressangaben

Firma

Name / Vorname

Strasse / PF

PLZ / Ort

Telefon

E-Mail

Firmen-Abo für 1 und mehr Mitarbeiter/innen*

Mit persönlicher Zustellung an folgende Adresse

• Grundpreis CHF 78.05

• weitere Adressen CHF 39.05

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Vorname Vorname Vorname

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* bei Firmen-Abo bitte Adresse für Mitarbeiter-Abo angeben. Die Adressen können allenfalls auch per E-Mail an

info@edruck.ch mitgeteilt werden. E-Druck AG, Andreas Feurer, Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen, Preise inkl. 2,6% MWSt

IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

SEMINARE UND

WEITERBILDUNGEN

SCHOOL

SEMINAR

WASSERHYGIENE

27. FEBRUAR 2025

ZIEL DES SEMINARS

Für die Industrie und die Gastronomie sind

die Anforderungen an sauberes, reines

Wasser seit jeher sehr hoch. Mittlerweile

sind die Qualitätsansprüche an Trink-,

Bade- und Duschwasser, d. h. auch die zu

erfüllenden Anforderungen seitens Gesetzgeber

an Wasser im Bereich der Wohn- und

Gewerbeimmobilien, signifikant gestiegen.

Die Gesellschaft ist stärker sensibilisiert betreffend

Hygienethemen, so auch das Wasser

betreffend. Die Teilnehmenden erhalten

einen vertieften Überblick zu den wesentlichen

Grundlagen, um zu verstehen, was es

im täglichen Umgang mit Fragestellungen

zur Wasserqualität im Gebäude zu beachten

gilt, sei es bei Anfragen durch Mieter oder

auch seitens Behörden.

ZIELPUBLIKUM

Mitarbeitende der Immobilienbewirtschaftung,

Personen des Facility Managements

sowie weitere interessierte Personen.

REFERENTEN

Christoph Ammann

Geschäftsführer, FILADOS AG

Otto Wyss, dipl. Ing HTL (FH)

Senior Projektleiter, FILADOS AG

ORT / DATUM

SVIT School AG

Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

27. Februar 2025

Option 1: 14.00 – 16.30 Uhr

Option 2: 17.00 – 19.30 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

Fr. 280.– (SVIT-Mitglieder)

Fr. 320.– (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke

SEMINAR

PORTFOLIO-

MANAGEMENT FÜR

PRIVATE INVESTMENTS

07. MAI 2025

INHALT

In diesem Seminar befassen wir uns mit

Renditeliegenschaften und dem Umgang im

Sinne eines Immobilien-Portfoliomanagements.

Dabei begegnen wir diversen Fallgruben

und Herausforderungen, welche im

operativen Portfoliomanagement vorausschauend

vermieden werden können. Die

Teilnehmenden erhalten einen vertieften

Einblick in das Immobilien-Portfoliomanagement,

dessen Werkzeuge und Prozesse,

damit auch Privatpersonen sowie

kleinere Immobilienfirmen in Zukunft wie die

grossen Investoren Wert schaffen können.

ZIELPUBLIKUM

Privatinvestoren und -investorinnen, welche

sich bereits ein Portfolio aufgebaut haben

sowie Inhaber/Geschäftsleitungen von Immobilienfirmen,

welche ihr Immobilien-Portfolio

weiterentwickeln wollen.

REFERENT

Pascal R. Bersier

Inhaber und Geschäftsverantwortlicher

Finanzboutique Brevalia AG

ORT / DATUM

Renaissance Tower Hotel Zürich

Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich

07. Mai 2025, 09.00 – 17.30 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

MIETZINSINKASSO

13. MAI 2025

INHALT

Die rechtlichen Grundlagen aus dem

OR und SchKG, insbesondere der Zahlungsverzug

des Mieters, das Betreibungsverfahren,

das Retentionsverfahren und

die Ausweisung von Mietern werden aufgefrischt.

Anhand von konkreten Fällen

werden Lösungen skizziert und diskutiert.

ZIEL

Sie können ausstehende Mietzinse bei

Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten im

Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten

erfolgreich einfordern. Die Dokumente des

Betreibungsamts verstehen Sie voll und

ganz und können sie richtig interpretieren.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschafter,

welche sich im Alltag mit dem

Mietzinsinkasso befassen oder sich künftig

damit auseinandersetzen müssen.

REFERENT

Oliver Pfitzenmayer, Stadtammann

Betreibungsamt Winterthur-Stadt

Dozent beim SVIT Zürich

ORT / DATUM

Holiday Inn Zürich Messe

Wallisellenstrasse 48, 8050 Zürich

13. Mai 2025, 09.00 – 17.15 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Mittagessen

Anmeldung über

www.svit-school.ch oder

per E-Mail an school@svit.ch

AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.

Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.

Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.

Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.

SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

BERUFSBILDUNGS

ANGEBOTE DES SVIT

DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –

ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT

Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge

besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels

«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse

in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat

in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt

werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger

und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.

BILDUNGSANGEBOTE

SACHBEARBEITERKURSE

SACHBEARBEITER / IN

IMMO BILIEN-

BEWIRTSCHAFTUNG SVIT

SVIT AARGAU

11.02.2025 – 23.09.2025

Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr

Samstag, 08.00 – 11.35/12.45/

14.10 Uhr

BSL Berufsschule, Lenzburg

SVIT BERN

10.09.2025 – 16.09.2026

Mittwoch, 16.15 – 20.30 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Bern

SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.06.2026

Dienstag und Donnerstag,

18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

11.08.2025 – 26.03.2026

Montag und Donnerstag,

18.15 – 21.30 Uhr

BZBS Weiterbildung Buchs

SVIT ZÜRICH

04.03.2025 – 16.12.2025


SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon

18.08.2025 – 29.05.2026

Montag und Freitag,

18.00 – 20.45 Uhr


20.10.2025 – 24.08.2026



ASSISTENZKURSE

ASSISTENT / IN BEWIRT-

SCHAFTUNG MIET-

LIEGENSCHAFTEN SVIT

SVIT AARGAU

12.08.2025 – 15.11.2025


Samstag, 08.00 – 11.35/12.25/

15.15 Uhr


SVIT BERN

28.04.2025 – 24.09.2025

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


13.10.2025 – 09.02.2026

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 16.01.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

18.02.2025 – 03.07.2025


3–5 Donnerstage, 18.00 – 21.15 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Solothurn

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

10.03.2025 – 07.07.2025

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

13.03.2025 – 14.08.2025

Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

VERMARKTUNG SVIT

SVIT BERN

03.03.2025 – 16.06.2025

Montag, 17.45 – 21.00 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 26.02.2026


18.00 – 21.15 Uhr


SVIT ZÜRICH

28.02.2025 – 18.07.2025

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


28.08.2025 – 18.12.2025



ASSISTENT / IN BEWIRT-

SCHAFTUNG STOCK-

WERK EIGENTUM SVIT

SVIT AARGAU

28.06.2025 – 09.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45/11.35 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

22.10.2025 – 12.11.2025


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

24.04.2025 – 03.07.2025



16.10.2025 – 11.12.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

02.06.2025 – 05.07.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

12.08.2025 – 30.09.2025



SVIT ZÜRICH

12.03.2025 – 07.05.2025



ASSISTENT / IN

LIEGENSCHAFTS -

BUCH HALTUNG SVIT

SVIT AARGAU

Modul 1: 10.05./13.05./20.05./

27.05./03.06./10.06./21.06.2025


Samstag, 08.00 – 12.25/14.10 Uhr

Modul 2: 24.06.2025 – 23.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

Modul 1: 19./26.11.2025


Modul 1: 03./10.12.2025


Modul 2: 17.12.2025/07.01.2026


Modul 2: 14. und 21.01.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

Modul 1: 24.02.2025 – 29.04.2025

Modul 2: 06.05.2025 – 01.07.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

04.03.2025 – 12.06.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

12.08.2025 – 30.11.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 27.01.2026



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Modul 1: 18.08.2025 – 17.09.2025

Modul 2: 13.10.2025 – 17.11.2025

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

08.05.2025 – 30.10.2025



ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

BEWERTUNG SVIT

SVIT BERN

14.10.2025 – 11.12.2025


17.45 – 21.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

22.04.2025 – 03.07.2025


18.00 – 21.15 Uhr


SVIT ZÜRICH

22.08.2025 – 05.12.2025

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


COURS EN SUISSE

ROMANDE

COURS

D’INTRODUCTION À

L’ÉCONOMIE

IMMOBILIÈRE

3 × par an : début du cours en février

et en août à Lausanne et en

novembre à Genève

CERTIFICAT EN

COURTAGE IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en

novembre, Lausanne

CERTIFICAT EN GESTION

TECHNIQUE DU

BÂTIMENT

1 × par an : début du cours en août,

Lausanne

CERTIFICAT DE MISE EN

VALEUR LOCATIVE

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA-

LISTE EN COMPTABILITÉ

IMMOBILIÈRE


Lausanne

OBJECTIF NET ZÉRO


Lausanne

FINANCEMENT

IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

52


HÖHERE AUSBILDUNGEN

LEHRGANG

BEWIRTSCHAFTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in den

Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,

Luzern, Zürich und im November in

Lausanne sowie alle zwei Jahre in

Graubünden und im Tessin

Dauer: 12 – 13 Monate

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

SCHOOL

SVIT School AG


Tel. 044 434 78 98

school@svit.ch

LEHRGANG

BEWERTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in Bern,

Zürich und alle zwei Jahre im

November in Lausanne

Dauer: 18 Monate

REGIONALE LEHR-

GANGSLEITUNGEN IN

DEN SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

LEHRGANG

VERMARKTUNG FA

Jährlicher Start im August

in Bern und Zürich

Dauer: 15 Monate

LEHRGANG

ENTWICKLUNG FA

Durchführung jährlich in Zürich und

alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne


LEHRGANG IMMOBILIEN-

TREUHAND HFP

Jährlicher Start im Januar / Februar

in Bern, Luzern und Zürich und alle

zwei Jahre im März in Lausanne


STOCKWERKEIGENTUM-

SPEZIALIST / IN SVIT

Jährlicher Start im Mai in Bern und im

September in Zürich

Dauer: 9 Monate

CAS IMMOBILIEN-BUCH-

HALTUNG

Jährlicher Beginn im Frühjahr an der

Hochschule für Wirtschaft Zürich

(www.fh-hwz.ch)

BACHELOR OF ARTS

IMMOBILIENWIRT-

SCHAFT/REAL ESTATE

Weitere Informationen finden Sie

unter www.steinbeis-cres.de

MASTER OF ADVANCED

STUDIES IN REAL

ESTATE MANAGEMENT

Weitere Informationen finden Sie

unter www.fh-hwz.ch

BILDUNGSINSTITUTIONEN

SVIT SCHOOL

BILDUNGSZENTRUM

Die SVIT School koordiniert alle

Ausbildungen für den Verband.

Dazu gehören die Assistenzkurse,

der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge

für Fachausweise und in Immobilientreuhand.

Weitere Informationen:

www.svit-school.ch

DEUTSCHSCHWEIZ

SVIT School


T 044 434 78 98

school@svit.ch

WESTSCHWEIZ

(Cours et examens en français)

SVIT School SA, Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne; T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

TESSIN

(corsi ed esami in italiano)

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

HWZ HOCHSCHULE FÜR

WIRTSCHAFT ZÜRICH

SEKRETARIAT

Lagerstrasse 5, Postfach,

8021 Zürich; + 41 43 322 26 00

sekretariat@fh-hwz.ch

OKGT ORGANISATION

KAUF MÄNNISCHE

GRUNDBILDUNG

TREUHAND / IMMOBILIEN

Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand

für KV-Lernende

GESCHÄFTSSTELLE

Josefstrasse 53, 8005 Zürich

T 043 333 36 65; F 043 333 36 67

info@okgt.ch, www.okgt.ch

Die regionalen Lehrgangsleitungen

beantworten gerne Ihre Anfragen zu

Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs

und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.

Für Fragen zu

den Lehrgängen in Immobilienbewertung,

-entwicklung, -vermarktung

und zum Lehrgang Immobilientreuhand

wenden Sie sich an die

SVIT School.

REGION AARGAU

Zuständig für Interessenten

aus dem Kanton AG sowie

angrenzenden Fachschulund

Prüfungsregionen:

SVIT-Ausbildungsregion Aargau

SVIT Aargau, Fabienne Lüthi

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82; F 062 836 20 81

info@svit-aargau.ch

REGION BASEL

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen BS, BL, dem nach

Basel orientierten Teil des Kantons

SO, Fricktal:

SVIT School c/o SVIT beider Basel

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80; F 061 283 24 81

svit-basel@svit.ch

REGION BERN

Zuständig für Interessenten aus den

Kantonen BE, dem Bern orientierten

Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten

VS und FR:

Feusi Bildungszentrum

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern

T 031 537 36 36; F 031 537 37 38

weiterbildung@feusi.ch

REGION OSTSCHWEIZ

SVIT School

c/o Claudia Strässle

Strässle Immobilien-Treuhand GmbH

Wilerstrasse 3, 9545 Wängi

T 052 378 14 02; F 052 378 14 04

c.straessle@straessle-immo.ch

REGION GRAUBÜNDEN

Regionale Lehrgangsleitung:

Marc Berger

SVIT Graubünden

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05; F 081 257 00 01

svit-graubuenden@svit.ch

REGION ROMANDIE

Lehrgänge in französischer

Sprache: SVIT School SA

Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne

T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

REGION SOLOTHURN

Zuständig für Interessenten aus

dem Kanton SO,

Solothurn orientierter Teil BE

Feusi Bildungszentrum

Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn

T 032 544 54 54; F 032 544 54 55

solothurn@feusi.ch

REGIONE TICINO

Regionale Lehrgangsleitung /

Direzione regionale dei corsi:

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

REGION

ZENTRALSCHWEIZ

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen LU, NW, OW, SZ

(ohne March und Höfe), UR, ZG

Regionale Lehrgangsleitung:

Nathalia Hofer

Kasernenplatz 1, 6003 Luzern

T 041 508 20 19

nathalia.hofer@svit.ch

svit-zentralschweiz@svit.ch

REGION ZÜRICH

Zuständig für Interessenten aus

den Kantonen GL, SH, SZ

(nur March und Höfe) sowie ZH:

SVIT School

c/o SVIT Zürich

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch


VERBAND

SVIT OSTSCHWEIZ

BRUCE SPRINGSTEEN

BLEIBT EIN TRAUM

Wenn sich die Ostschweizer Immobilienprofis

im Januar treffen, heisst es wieder:

Neujahrsapéro des SVIT Ostschweiz.

Dieses Jahr bot Christof Huber, CEO des

Open Air St. Gallen, spannende Einblicke

in die Welt der Festivalbranche.

TEXT—DANIEL STEINER*

Die Vorstandsmitglieder vom SVIT Ostschweiz von links nach rechts: Thomas Mesmer, Matthias Hutter, Marcel Manser,

Claudia Eberhart, Claudia Strässle, Cornel Eisenring und Michel Staubli. BILD: DANIEL STEINER

PROMINENTER GAST

Rund 200 Gäste folgten der

Einladung des SVIT Ostschweiz

und füllten Anfang

Januar die Lokremise in

St. Gallen. Entsprechend viele

Hände durften die sieben Vorstandsmitglieder

vom SVIT

Ostschweiz als Gastgeber

schütteln, bevor der Abend

offiziell eröffnet wurde. Als

Christof Huber des Open Air

St. Gallen die Bühne betrat, war

die Aufmerksamkeit der Anwesenden

sofort gewonnen.

Die lockere Atmosphäre des

Gesprächs mit Moderatorin

Sabine Bianchi, die Huber aus

jahrelanger Zusammenarbeit

in der Festivalleitung bestens

kennt, sorgte für zahlreiche unterhaltsame

Momente. Bianchi

gelang es, dem Konzertveranstalter

persönliche Einblicke in

seinen Werdegang und die Herausforderungen

der Veranstaltungsbranche

zu entlocken.

Christof Huber sprach offen

darüber, wie rasant sich die

Musikbranche verändert und

welche Schwierigkeiten dies

mit sich bringt. «Die Gagen der

Künstler steigen stetig und

auch die Anforderungen an die

Infrastruktur wachsen kontinuierlich»,

erklärte er. Auch das

Wetter stelle jedes Jahr eine

grosse Herausforderung dar:

«Unsere Aufgabe besteht darin,

das Outdoor-Festival stabil und

sicher zu machen.» Die Gestaltung

des Programms sei

ebenfalls ein anspruchsvoller

Prozess, und Huber sagte augenzwinkernd:

«Hätten wir ein

paar Millionen übrig, dann

würde ich mir Bruce Springsteen

im Sittertobel wünschen.»

PROBLEME LÖSEN

STATT SORGEN HABEN

Im Anschluss liess Thomas

Mesmer, Präsident des SVIT

Ostschweiz, das vergangene

Jahr Revue passieren. Unter

dem Motto «Wir kümmern uns

nicht um Sörgeli, wir lösen

Probleme» nahm er auf humorvolle

und pointierte Weise

politische und gesellschaftliche

Themen aufs Korn. Dabei

informierte er die Mitglieder

auch über eine neue Kooperation

mit der Baukaderschule

St. Gallen. Als Mitglied des

SVIT Ostschweiz profitiere

man künftig von einem exklusiven

Rabatt auf die Kurskosten.

Diese Zusammenarbeit

ermögliche es den Mitgliedern,

ihr bauliches Fachwissen gezielt

zu erweitern.

Ebenfalls auf der Bühne

stand Roman Timm, CEO der

Immobilienplattform newhome.ch,

die als Hauptsponsor

der Veranstaltung auftrat.

Timm nutzte die Gelegenheit,

um auf das bisher erfolgreichste

Jahr seit Gründung zurückzublicken.

Er bedankte sich bei

den Anwesenden für die gute

Zusammenarbeit: «Die Vernetzung

und die persönlichen

Kontakte mit euch sind ein

zentraler Baustein unseres

Erfolgs.» Nach den offiziellen

Programmpunkten bot die

Lok remise den idealen Rahmen

für den weiteren Abend.

Bei Getränken und Häppchen

nutzten die rund 200 Gäste die

Gelegenheit, um an den Stehtischen

miteinander ins Gespräch

zu kommen. Überall

bildeten sich kleine Gruppen,

in denen Vertreter aus den

verschiedenen Bereichen der

Immobilienbranche angeregte

Unterhaltungen führten –

einige davon bis spät in den

Abend hinein.

*DANIEL

STEINER

Der Autor ist Journalist

und Inhaber

der Agentur Hype

(www.hype.ch).

54


Trauen Sie keiner Bodenheizung

über 35 Jahren!

Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen

Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann

wird Sie dieser Artikel interessieren.

KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?

Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete

man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.

Diese Rohre altern. Das

führt zu Versprödungen und Verschlammungen

– oder sogar zu Leckagen. In

jedem Fall aber nimmt die Heizleistung

immer mehr ab. Das Problem ist seit langem

bekannt, und während vieler Jahre

war ein Komplettersatz der Bodenheizung

der einzige Weg.

OHNE BAUSTELLE SANIEREN

Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der

ganzen Schweiz Bodenheizungen mit

dem HAT-System, einer Innovation des

Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine

Sanierung mit dem HAT-System ist rund

zehnmal schneller als ein Totalersatz –

und die Bewohner können während der

gesamten Sanierungsphase in ihren vier

Wänden wohnen bleiben.

SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?

Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,

lassen sie sich auch mit dem HAT-

System nicht mehr retten. Eine Analyse

der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche

Aussage über die Machbarkeit

und Notwendigkeit einer Sanierung zu.

Dabei werden sämtliche Komponenten

der Bodenheizung miteinbezogen, und

die Ergebnisse anhand von normierten

SWKI-Richtlinien ausgewertet.

SO WIRD SANIERT

Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft

getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung

durch einen schonenden und chemiefreien

Feinschliff. Schlammrückstände

und Verkrustungen werden entfernt.

Nun werden die Rohre von innen mit einem

eigens entwickelten Material nahtlos

beschichtet. Dadurch entsteht ein neues

Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit

einer Bodenheizung verlängern sich

für die nächste Generation.

WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?

Wir bieten eine 10-jährige Garantie mit

dem Original HAT-System, weil es das

einzige Rohrinnensanierungsverfahren

ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss

DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht

macht und so die Alterung stoppt. Darüber

hinaus werden auch gleich alle anderen

wesentlichen Komponenten der

Bodenheizung gewartet oder ersetzt.

10-jährige Garantie unterstrichen.

AUF KEINEN FALL SPÜLEN!

Seit vielen Jahren werden von diversen

Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren

angeboten. Es ist wichtig

zu wissen, dass damit das eigentliche

Problem – die Versprödung des Rohrmaterials

– nicht behoben wird. Mit dem

HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen

tatsächlich saniert und in einen

neuwertigen Zustand versetzt.

Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen!

JETZT ZUSTANDSANALYSE BUCHEN

Die Zustandsanalyse wird von einem

Spezialisten der Naef GROUP bei Ihnen

vor Ort für CHF 280.– statt CHF 380.–

(Jubiläumspreis | inkl. MwSt.) durchgeführt.

Die Analyse umfasst eine aktuelle

Zustandserfassung und Wasseranalyse

nach geltenden Richtlinien und eine Beratung

über weitere Schritte.

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Wolleraustrasse 15N | 8807 Freienbach

info@naef-group.com | 044 786 79 00

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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Durch einen Sturz sterben mehr Menschen als im Strassenverkehr!

Auf Treppen stürzen nicht nur – wie

man annehmen könnte – meist ältere

Menschen. Laut bfu (Beratungsstelle

für Unfallverhütung) fallen von 24 950

Treppenstürzen pro Jahr lediglich 6 750

in den Altersbereich 65+. Der Grossteil

der Stürze auf Treppen fällt mit 13 390

in den Altersbereich 17–64. Somit ist

Treppen sicherheit ein Thema für Jung

und Alt.

Die Gründe für einen Sturz sind natürlich

vielfältig. Unachtsamkeit, Ablenkung, Verlust

des Gleichgewichts, Alterserscheinungen

oder eine körperliche Beeinträchtigung.

Grund genug, sich auch im eigenen Heim

eingehend mit der Sicherheit auf Treppen

auseinanderzusetzen. Wer mehrgeschossig

baut, kommt nicht ohne sie aus. Sie

gehören fast immer zu den einmaligen Anschaffungen.

Folglich ist bei Planung und

Auswahl Sorgfalt geboten. Seit 2005 hat

die Anzahl an Treppenstürzen um mehr als

10% zugenommen. Ein alarmierender Wert,

wenn man bedenkt, dass Sicherheit auf

Treppen keine Hexerei darstellt.

Einerseits die korrekte Treppenform, eine

rutschhemmende Oberfläche, die richtige

Reinigung und Pflege und natürlich

die Freihaltung der Treppenstufen. Gerade

bei Privateigentum werden Treppen

oft zu Dekorationszwecken missbraucht.

Accessoires, Blumenständer oder auf die

Schnelle abgestellte Einkäufe oder Bücher

werden so zum vermeidbaren Unfallrisiko.

Besonders durch die Montage eines Handlaufs

kann die Sicherheit auf Treppen zusätzlich

erhöht werden. Doch immer noch

findet sich sowohl in privaten wie öffentlich

Gebäuden oftmals kein zweiter, wandseitiger

Handlauf, obwohl sowohl die SUVA, die

bfu und auch die Planungsrichtlinien für

«Altersgerechte Wohnbauten» einen beidseitigen

Handlauf empfehlen.

STÜRZE KÖNNEN GROSSE,

FINANZIELLE FOLGEN HABEN

Für die Folgen eines Treppensturzes muss

oft tief ins Portemonaie gegriffen werden,

denn nach einem allgemein im Recht geltenden

Grundsatz ist man verpflichtet, die

zur Vermeidung eines Schadens notwendigen

und zumutbaren Vorsichtsmassnahmen

zu treffen. Wird durch einen fehlenden

Handlauf oder eine fehlerhafte Herstellung

eines Handlaufs ein Schaden verursacht, so

haftet der Werkeigentümer (gestützt auf Art.

58 Obligationenrecht). Doch nicht nur die finanziellen

Folgen sind zu berücksichtigen,

sind es doch die gesundheitlichen Folgen,

die einen noch lange Zeit begleiten. Pro Jahr

gibt es in der Schweiz über 285 000 Sturzunfälle

– viele mit schwerwiegenden Folgen

– über 1 600 enden tödlich.

Auch in der Schweiz existieren Fachbetriebe,

die sich auf die normgerechte Nachrüstung

von Handläufen im Gebäudebestand

spezialisiert haben. So zum Beispiel

die Firma Flexo-Handlauf, die auf eine langjährige

Erfahrung in diesem Bereich zurückblicken

kann und bereits tausende von

Zusätzlicher, wandseitiger Handlauf – wo die Stufen breiter sind!

privaten und öffentlichen Gebäuden durch

eine normgerechte Handlauf-Montage sicherer

gestaltet haben.

SICHERHEIT UND OPTIK HAND IN HAND

Auch wenn die eigene Sicherheit und die

der Mieter an oberster Stelle steht, sollte

ein Handlauf auch optisch zum Gesamtbild

des Hauses passen. Hier bietet die Firma

Flexo Handläufe in unzähligen Dekoren und

Materialien, sodass sich diese perfekt ins

Gesamtbild einfügen. Egal ob Holz-Optik,

Plexiglas oder z. B. Anthrazit mit Silberstreifen

– die Auswahl ist riesig – im Aussenbereich

wahlweise sogar mit LED-Beleuchtung!

So ist ein Handlauf in der heutigen

Zeit nicht nur sicher, sondern auch schön.

Jeder Sturz ist einer zuviel – und kann oftmals

das ganze Leben verändern, darum:

Sorgen Sie vor – sorgen Sie für Ihre Gesundheit

und die Ihrer Kinder, Eltern und

Mitmenschen! Die Profis von Flexo-Handlauf

beraten Sie gerne rund ums Thema

Handlauf.

WEITERE INFORMATIONEN:

Flexo-Handlauf GmbH

Hauptstrasse 70

8546 Islikon

Tel. 052 534 41 31

kontakt@flexo-handlauf.ch

www.flexo-handlauf.ch

Ein beidseitiger Handlauf im Treppenhaus sollte selbstverständlich sein – für mehr Sicherheit für Gross und Klein!

56


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Klassische Verwaltung oder digitale Effizienz – welcher Weg ist Ihrer?

ONE IMMO VEREINFACHT PROZESSE

UND SPART NERVEN

Ob Standardprozesse oder individuelle

Workflows – ONE Immo automatisiert zuverlässig

und sorgt dafür, dass Dokumente

direkt und sicher an ihrem richtigen Platz

landen. Monotone Routineaufgaben und

zeitaufwendige Dokumentensuche gehören

damit der Vergangenheit an.

EFFIZIENZ IN ZAHLEN:

• 50% Zeitersparnis bei

Verwaltungsaufgaben

• 90% automatische Bearbeitung von

Kreditorenrechnungen

• 100% digitaler Zugriff auf Dokumente

FLEXIBEL FÜR IMMOBILIEN-

VERWALTUNGEN JEDER GRÖSSE

Dank des modularen Aufbaus passt sich ONE

Immo an Ihre Anforderungen an – egal ob

kleines Familienunternehmen oder grosse

Verwaltungsgesellschaft. Sie nutzen nur, was

Sie brauchen und können die Lösung jederzeit

erweitern.


FIVE Informatik AG

Bahnhofstrasse 5

3322 Schönbühl

www.fiveinformatik.ch

Immobilienverwaltungen sehen sich jedes

Jahr mit einer Vielzahl an Verwaltungsaufgaben

konfrontiert. Während die

Digitalisierung viele Bereiche revolutioniert,

kämpfen Immobilienbewirtschafter

weiterhin mit schwerfälligen Prozessen

und fragmentierten Datenstrukturen.

Informationen zu Mietern, Verträgen

und Immobilien sind oft auf verschiedene

Systeme verteilt oder in Papierform

archiviert. Dies führt zu zeitraubender

Suche und ineffizienten Arbeitsabläufen.

Hinzu kommen manuelle Prozesse,

die fehleranfällig und kostenintensiv sind.

Lästige Routineaufgaben lassen kaum

Raum für das Wesentliche: strategisches

Arbeiten und den persönlichen Draht zu

Kunden. ONE Immo bietet genau hier die

Lösung – und sorgt für strukturierte und

effiziente Workflows.

MACHEN SIE DEN DIGITAL-CHECK

– UND PROFITIEREN SIE VON EINER

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Sie, wo in Ihrer Immobilienverwaltung

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Sie auf Wunsch eine kostenlose

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modernen und optimierten Immobilienverwaltung

zeigt. Starten Sie jetzt!

PM: ENERENT Schweiz GmbH

verlegt zum 01.01.2025 Firmensitz von Dietlikon nach Flaach

Die ENERENT Schweiz GmbH ist ab dem

01.01.2025 an ihrem neuen Firmensitz in

Flaach zu finden.

Das Unternehmen wächst kontinuierlich,

was auch eine Erweiterung des Anlagen-

Mietparks mit sich bringt. Da der Standort

in Dietlikon im Laufe der Zeit zu klein geworden

ist, wurde schnell klar: es wird

mehr Platz benötigt.

Um den wachsenden Anforderungen gerecht

zu werden und für die Zukunft gut

aufgestellt zu sein, erfolgte zwischen den

Jahren der Umzug von Dietlikon nach

Flaach. Bereits ab dem 01.01.2025 startete

das Unternehmen an der neuen Adresse:

Botzen 15 in 8416 Flaach.

Alle andere Kontaktdaten, wie Telefonnummern

oder E-Mail-Adressen sowie

die Mehrwertsteuer-Nummer ändern

sich nicht.

Die neuen Räumlichkeiten bieten deutlich

mehr Fläche, um die Lagerkapazitäten

zu erweitern und zusätzliche mobile

Energiezentralen anzuschaffen. So kann

der Service für dieKunden weiter optimiert

werden.


ENERENT Schweiz GmbH

Botzen 15

CH-8416 Flaach

info@enerent.ch

Tel. 044 800 16 16


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Chancen für PV-Anlagen mit dem neuen Stromgesetz

Mindestvergütung und Abregelung –

zwei Begriffe, die bei Betreibenden von

PV-Anlagen und solchen, die es noch

werden wollen, für Verunsicherung sorgen.

Dieser Artikel zeigt auf, warum sich

die Installation einer PV-Anlage weiterhin

lohnt.

VERBINDLICHE AUSBAUZIELE WERDEN

IM NEUEN STROMGESETZ FESTGELEGT

Das neue Stromgesetz legt fest, dass bis

2035 35 TWh Strom aus erneuerbaren

Energien zugebaut werden müssen. Dabei

spielt die Photovoltaik eine entscheidende

Rolle. Das Gesetz soll die gemeinschaftliche

Nutzung des Stroms fördern und Investitionssicherheit

bei der Installation von PV-

Anlagen schaffen.

MINDESTVERGÜTUNG SORGT FÜR

INVESTITIONSSICHERHEIT

Ab dem Jahr 2026 führt der Bund für Anlagen

unter 150 kW die sogenannten Mindestvergütungen

ein. Diese müssen so bemessen

sein, dass sich diese Anlagen über

die Lebensdauer amortisieren lassen. Mindestvergütungen

sollen sicherstellen, dass

Anlagenbetreibende auch bei sehr tiefen

Strompreisen noch etwas für ihren eingespeisten

Strom erhalten und so für Investitionssicherheit

sorgen.

Als Beispiel soll hier eine 30 kWp-Anlage

dienen. Grundsätzlich sollen sich Anlagenbetreiber

und Verteilnetzbetreiber wie bisher

über die Höhe der Vergütung für den

eingespeisten Strom einigen. Für den Fall,

dass keine Einigung zu Stande kommt,

richtet sich die Vergütung nach dem vierteljährlich

gemittelten Marktpreis (Referenz-

Marktpreis). Ist der Referenz-Marktpreis

sehr tief, greift die Mindestvergütung und

der Verteilnetzbetreiber zahlt dem Anlagenbesitzer

mindestens diesen Betrag pro kWh

für den Strom. Zusätzliche Erträge können

Betreiber von PV-Anlagen durch den Verkauf

der sogenannten Herkunftsnachweise

(HKN) erzielen.

70 %-ABREGELUNG FÜHRT NUR ZU

GERINGEM MINDERERTRAG

Ebenfalls ab dem 1. Januar 2026 ist es Verteilnetzbetreibern

erlaubt einen kleinen Teil

der jährlichen Stromproduktion abzuregeln,

um Netzüberlastungen und teure Netzausbauten

zu verhindern.

Eine PV-Anlage produziert nur an wenigen

Tagen im Jahr die maximale Leistung. Dafür

wird diese Leistung von allen PV-Anlagen, die

räumlich nahe beieinanderliegen, gleichzeitig

produziert. Die Netzinfrastruktur müsste auf

diese maximale Leistung ausgerichtet werden,

was entsprechende Kosten für den Ausbau

mit sich bringen würde.

Der Ansatz der Abregelung kommt bereits

in manchen Ländern zum Einsatz. Wird eine

PV-Anlage bei 70 % ihrer maximalen Leistung

abgeregelt, bedeutet das für die Netzbelastung

eine Reduktion um 30 %. Nicht

so für die PV-Anlage. Denn diese produziert

in der Praxis fast nie mit einer Leistung

nahe am installierten Maximum. Messungen

an bestehenden Anlagen haben gezeigt,

dass der Minderertrag über das Jahr

gesehen bei einer Abregelung auf 70 % lediglich

zwischen 1 bis 3 % beträgt. Die Abregelung

von einzelnen PV-Anlagen erlaubt

es, dass mehr Anlagen an das Netz angeschlossen

werden können, ohne dass ein

Netzausbau notwendig ist. Insgesamt wird

damit eine höhere PV-Produktionsmenge

erreicht.


Amt für Energie Kanton Thurgau

Verwaltungsgebäude

Promenadenstrasse 8

8510 Frauenfeld

Tel. +41 58 345 54 80

www.energie.tg.ch

Bewährt – kostenlose Lüftungs-Kontrolle

Es ist sinnvoll, periodisch überprüfen zu

lassen, ob alles in Ordnung ist.

Schmutz in der Lüftung? Der prüfende

Blick in eine Lüftungsanlage schafft Gewissheit,

wie es in den Zu- und Abluftrohren

und in den Geräten aussieht. Der Experte

informiert zudem, worauf man beim

Betrieb und bei der Wartung einer Lüftung

achten soll.

ERSTE KONTROLLE NACH FÜNF-

JÄHRIGER BETRIEBSZEIT

Wer wissen will, wie es in einer Anlage

aussieht, kann unkompliziert eine kostenlose

Lüftungskontrolle anfordern. Es gilt:

Die Kontrolle ist immer kostenlos, auch

wenn nachfolgend kein Reinigungsauftrag

erfolgt.

Angezeigt ist eine Kontrolle nach fünfjähriger

Betriebszeit. In welchen Intervallen

weitere Kontrollen stattfinden sollen,

hängt von verschiedenen Faktoren ab, zum

Beispiel: Bauweise der Anlage oder hohes

Verkehrsaufkommen in der Nähe des

Hauses.

Der RohrMax-Fachmann überprüft die

Luftrohre und Geräte. Wie steht es um

die Hygiene? Funktioniert alles? Oft

Jahr um Jahr mehrt sich der Staub und sinkt tiefer ein.

Der Schmutz ist unhygienisch und kann gefährlich werden.

nachgefragt während einer Kontrolle wird:

«Wie oft soll man eine Lüftungsanlage

denn reinigen lassen?»

WIE OFT REINIGEN?

Die moderne Raumlufttechnik hilft zweifelsfrei,

Energie einzusparen (Beispiel

Minergie ® ) und sorgt für gute Luft. Vorausgesetzt,

die Lüftungsanlagen werden

regelmässig überprüft. Schadstoffe und

Luftkeime sollen sich nicht in den Luftkanälen

ablagern und vermehren, denn

sie werden sich letztlich im Gebäude

ausbreiten.

RohrMax hat auf seiner Homepage (rohrmax.ch/lueftungsreinigung)

eine Zeitachse

«Empfehlenswerter Reinigungs-Turnus»

publiziert.

DIENSTLEISTUNGEN

RohrMax AG

Kostenlose Lüftungs-Kontrolle

Lüftungsreinigung, Wartungsverträge

Beratung

0848 852 856

info@rohrmax.ch

rohrmax.ch

58


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und stellen die erforderlichen Sicher heitsnachweise aus.

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Lenzburg, Neuhausen am Rheinfall, Rheinfelden, Seuzach, Untersiggenthal, Wädenswil,

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60

IMMOBILIA / Januar 2025 IMMOBILIA / Februar 1 2025

ADRESSEN & TERMINE

ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN

SCHWEIZ

PRÄSIDIUM UND

GESCHÄFTSLEITUNG

SVIT SCHWEIZ

Präsident:

Andreas Ingold, SVIT Schweiz,


ingoldconsulting@gmail.com

Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz

& Ressort Branchenentwicklung:

Michel Molinari,

Basellandschaftliche Kantonalbank,

Rheinstrasse 7, 4410 Liestal

michel.molinari@blkb.ch

Vizepräsident, Vertretung lateinische

Schweiz & Ressort Bildung:

Jean-Jacques Morard, de Rham SA,

Av. Mon-Repos 14, 1005 Lausanne

jean-jacques.morard@derham.ch

Ressort Recht & Politik:

Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,

Heuberg 7, 4001 Basel

andreas.duerr@bdlegal.ch

Ressort Finanzen:

Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,

Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil

gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch

CEO SVIT Schweiz:

Marcel Hug, SVIT Schweiz,


mh@svit.ch

Stv. CEO SVIT Schweiz:

Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,


ic@svit.ch

SCHIEDSGERICHT DER


Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,

4001 Basel, T 061 225 03 03

info@svit-schiedsgericht.ch

www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT-STANDESGERICHT

Sekretariat: SVIT Schweiz,


T 044 434 78 88, info@svit.ch

REGIONALE

SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

Sekretariat: Fabienne Lüthi,

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch

SVIT BEIDER BASEL

Geschäftsstelle: Tanja Molinari,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch

SVIT BERN

Sekretariat: SVIT Bern,

Murtenstrasse 18, Postfach,

3203 Mühleberg-Bern

T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch

SVIT GRAUBÜNDEN

Sekretariat: Marc Berger,

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05

svit-graubuenden@svit.ch

SVIT OSTSCHWEIZ

Sekretariat: Claudia Eberhart,

Haldenstrasse 6, 9200 Gossau

T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: ATIG AG,

Heidi Artuso, T 071 380 02 20

heidi.artuso@atig.ch

SVIT ROMANDIE

Sekretariat: Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne, T 021 331 20 95

info@svit-romandie.ch

SVIT SOLOTHURN

Sekretariat: Tina Strausak,

Strausak Immobilien GmbH,

Rötistrasse 22, 4500 Solothurn

T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch

SVIT TICINO

Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Geschäftsstelle:

Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,

6003 Luzern, T 041 508 20 18

nicole.kirch@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

svit.ch/de/svit-zentralschweiz/

services-svit-zentralschweiz

SVIT ZÜRICH

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,

8050 Zürich, T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

rechtsauskunft-svitzuerich.ch

SVIT-FACHKAMMERN

BEWERTUNGSEXPERTEN-

KAMMER SVIT

Sekretariat:

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich

T 044 521 02 06, info@bek.ch

www.bewertungsexperte.ch

FACHKAMMER STWE SVIT

Sekretariat:


T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch

www.fkstwe.ch

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER KUB

Sekretariat:


T 044 521 02 07, info@kub.ch

www.kub.ch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER SMK

Sekretariat:


T 044 521 02 08, welcome@smk.ch

www.smk.ch

SVIT FM SCHWEIZ

Sekretariat:


T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch

www.kammer-fm.ch

TERMINE

SVIT SCHWEIZ

SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV

26./27.06.25 Luzern

SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

20.03.25 Mitgliederanlass

17.04.25 Frühstück

21.05.25 Golfturnier

18.09.25 Generalversammlung

20.11.25 Frühstück

SVIT BEIDER BASEL


19.06.25 Entwicklung/Visionen

Klybeckareal

05.12.25 Niggi Näggi

SVIT OSTSCHWEIZ


SVIT ROMANDIE

08.05.25 Assemblée générale

et Soirée des leaders

de l’immobilier

23.09.25 Prix de l’immobilier

romand

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

20.03.25 Seminar ZEV

27.03.25 Fresh-up

Mietzinsänderung

SVIT ZÜRICH

26.02.25 Mitgliederseminar


06.03.25 Stehlunch





05.06.25 Stehlunch

04.07.25 Golfturnier Bad Ragaz

09.07.25 Sommerevent


04.09.25 Stehlunch

16.10.25 Oktoberfest

SVIT Schweiz


T 044 434 78 88

www.svit.ch

BEWERTUNGS -

EXPERTEN-KAMMER


26.03.25 Real Estate

Symposium

FACHKAMMER

STOCKWERKEIGENTUM



Symposium

22.10.25 Herbstanlass

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER



Symposium

10.04.25 84. Lunchgespräch


09.09.25 KUB Focus


SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER



Symposium

20.05.25 Fachseminar

SVIT FM SCHWEIZ



Symposium


FOKUS

FLAVIO

PETRAGLIO

POLITIK

BS: MIETER

SCHUTZ ALS

WIRTSCHAFT

BAULAND

BAU & HAUS

THERMISCHE

SPEICHER

ZUGUTERLETZT

KAI FELMY ÜBER BAUVERTRÄGE

IMPRESSUM

SCHWEIZ

# 02 — FEBRUAR 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

IM INTERVIEW

04

BUMERANG

10

UM LEGUNGEN

12

FASSADEN

34

AREAL- UND STANDORT-

ENTWICKLUNG

ISSN 2297-2374

ERSCHEINUNGSWEISE

monatlich, 12 × pro Jahr

ABOPREIS FÜR

NICHTMITGLIEDER

78 CHF (inkl. MWST)

EINZELPREIS

7 CHF (inkl. MWST)

AUFLAGEZAHL

Beglaubigte Auflage: 2905

(WEMF 2024)

Gedruckte Auflage: 3500

VERLAG

SVIT Verlag AG

Maneggstrasse 17

8041 Zürich

Telefon 044 434 78 88

Telefax 044 434 78 99

www.svit.ch / verlag@svit.ch

REDAKTION

Dr. Ivo Cathomen (Verlag)

vakant (Chefredaktion)

Claudia Wagner (Dienstredaktion)

Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)

Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)

DRUCK UND VERTRIEB

E-Druck AG, PrePress & Print

Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen

Telefon 071 246 41 41

Telefax 071 243 08 59

www.edruck.ch, info@edruck.ch

SATZ UND LAYOUT

E-Druck AG, PrePress & Print

Rita Kurmann

Andreas Feurer

*KAI FELMY

Der Zeichner arbeitet

seit vielen Jahren als

freischaffender

Cartoonist und zeichnet

für zahlreiche

Zeitschriften, Zeitungen

und Unternehmen

in Deutschland, Österreich

und der Schweiz.

INSERATEVERWALTUNG

UND -VERKAUF

Wincons AG

Margit Pfändler

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Nachdruck nur mit Quellenangabe

gestattet. Über nicht bestellte

Manuskripte kann keine Korrespondenz

geführt werden. Inserate, PR

und Produkte-News dienen lediglich

der Information unserer Mitglieder

und Leser über Produkte und

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