immobilia 2025/02 - SVIT

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GEMEINSAMES VORGEHEN
VON VORTEIL
Nicht immer eignen sich die Parzellenformen
und die Anordnungen für die
beabsichtigte Nutzung. Tragen die Grundeigentümerschaften
ein Projekt gemeinsam
oder gelingt es einem Investor, alle
Grundstücke zu erwerben, ist das nicht weiter
problematisch. Auf privatrechtlichem
Weg kann die Anordnung der Parzellen
ideal auf das Entwicklungsvorhaben abgestimmt
werden.
«Können sich die Beteiligten aber nicht
einigen, kann die renitente Haltung Einzelner
ein Projekt erheblich erschweren oder
gar verunmöglichen», schreibt Jodok Vogt
in seiner Dissertation (Die Baulandumlegung
als Instrument zur Förderung der
Innenentwicklung, Helbing Lichtenhahn
Verlag). Der Jurist ist für das Ingenieurunternehmen
EBP Schweiz AG tätig und
Lehrbeauftragter für Raumplanungs- und
Baurecht an der Universität Basel.
HOHEITLICHE ANORDNUNG
Laut Vogt müsse es beim Scheitern von
konsensualen Massnahmen möglich sein,
die Änderung der Parzellarordnung hoheitlich
durchzusetzen. Zu diesem Zweck
stellt das Raumplanungsrecht das Instrument
der Landumlegung zur Verfügung.
Damit werden die Parzellengrenzen in
einem bestimmten Perimeter neu angeordnet.
Ziel ist die zweckmässigere Nutzung
des Bodens im Sinne der geltenden
Planung. Dabei haben sämtliche betroffenen
Grundeigentümer Anspruch auf ein
wertgleiches Grundstück im Vergleich zum
Altzustand (Prinzip des wertgleichen Realersatzes).
Es handelt sich daher nicht um
Enteignungen.
BESSERE NUTZUNG ALS ZIEL
Güterzusammenlegungen sind im Landwirtschaftsgebiet
seit Langem bekannt.
Landumlegungen im Siedlungsgebiet wurden
bis anhin jedoch selten angeordnet.
Die Verantwortung für die Durchführung
liegt in den Händen der Grundeigentümergemeinschaft.
«Die Initialisierung einer
Baulandumlegung sollte in Erwägung gezogen
werden, wenn sich Anpassungen an
der Parzellarordnung aufdrängen und unter
den Involvierten keine Lösung gefunden
wird», ist Jodok Vogt überzeugt.
Obwohl in den kantonalen Gesetzen
teilweise nicht ausdrücklich verankert, besteht
aus Sicht des Bundesrechts ein rechtlich
durchsetzbarer Anspruch der Privaten
auf Einleitung eines Verfahrens. Für Vogt
heisst das im Klartext: «Private können bei
der zuständigen Behörde, häufig der kommunalen
Exekutive, ein Gesuch um Einleitung
und Durchführung eines Verfahrens
stellen. Die Behörde muss dem Anliegen
nachkommen oder das Gesuch mit einer
begründeten und anfechtbaren Verfügung
ablehnen. Im Gesuch ist darzulegen, inwiefern
die Voraussetzungen einer Umlegung
vorliegen. Es ist zu zeigen, dass mit
der Umsetzung die bestehende oder – im
Falle der koordinierten Umlegung mit
einer Nutzungsplanrevision – die zukünftige
Nutzungsplanung gefördert wird.»
Davon sei beispielsweise auszugehen,
wenn die Umlegung ein Projekt überhaupt
erst ermöglicht oder wenn die vorgesehene
Nutzung, etwa das Wohnen, gefördert wird.
Unter dem Strich muss die Umlegung dazu
führen, dass der Nutzungsplan besser
zur Geltung kommt. Weil Umlegungen auf
die Erhaltung des Eigentums ausgerichtet
sind, dieses somit (in veränderter Form)
fortbesteht und nicht entzogen wird, und
weil keine zwangsweise Umteilung von bestehenden
Bauten erfolgt, erweist sich das
Vorgehen in der Regel als verhältnismässig.
GUTE BEISPIELE IM AUSLAND
Baulandumlegungen sind in den umliegenden
Ländern bereits mit Erfolg umgesetzt
worden. Um die steigende Nachfrage
nach Wohnraum zu bewältigen, hat zum
Beispiel die österreichische Gemeinde
Ehenbichl im Tirol in den letzten zehn
Jahren fünf Verfahren zur Umlegung eingeleitet.
Dadurch konnten auf einer Fläche
von acht Hektar – das entspricht etwa elf
Fussballfeldern – 114 Grundstücke für die
Bebauung erschlossen werden. Dank Umlegung
wird die Nachfrage nach Bauland
gedeckt, gleichzeitig aber auch die Zersiedelung
der Gemeinde verhindert und der
dörfliche Charakter bewahrt.
*REMI
BUCHSCH ACHER
Der Autor ist Wirtschaftsjournalist
und Redaktionsleiter des
Real Estate Reports in Luzern.
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