immobilia 2025/02 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
WENIGER
LEERSTAND,
MEHR DRUCK
Weil an zentralen Lagen zu
wenig gebaut wird, nimmt die
Wohnungsknappheit zu.
Zusätzliche Mietregulierungen
bekämpfen die Symptome,
nicht aber die Ursachen.
TEXT— STEFAN FAHRLÄNDER UND PASCAL ZÜGER*
ABBILDUNG 1: ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE IN DER SCHWEIZ
NACH RAUMTYPEN
Leerwohnungen in Prozent des Wohnungsbestands
Quellen: BFS, Fahrländer Partner
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
3
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Top-Standorte Grosszentrale Agglomerationen Andere Agglomerationen
Touristische Gebiete
Ländlicher Raum
In den letzten zehn Jahren hielt die
Bautätigkeit mit der steigenden
Nachfrage in den urbanen Gebieten
nicht Schritt. Die Folge sind sinkende
Leerstände.
BILD: BAHNHOF STETTBACH, 123RF.COM
ANSTIEG DER MARKTMIETEN
Im dritten Quartal 2024 waren die Mieten
in der Schweiz zum Vorjahresquartal
um 5% höher, was Ausdruck von Knappheit
ist. Dabei ist allerdings nicht zu vergessen,
dass es sich um ein Insider-Outsider-Problem
handelt, denn die überwiegende Mehrheit
der Mieterinnen und Mieter ist davon
nicht betroffen. Sie sind Bestandsmieter
und profitierten in der Vergangenheit gar
von einigen Mietzinsreduktionen, bis die
Zinswende ab Herbst zu einem vorübergehenden
Anstieg führte.
URSACHEN DER KNAPPHEIT
Die Hauptursache für die steigenden
Marktmieten ist die unzureichende Bautätigkeit
– dies führt zu Knappheit. Vor
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WOHNUNGSNOT
IST EIN LOKAL
BEGRENZTES
PHÄNOMEN, DAS
STARK NACH­
GEFRAGTE STAND­
ORTE BETRIFFT.
dem Hintergrund der anhaltenden Zuwanderung
werden mindestens seit dem Jahr
2020 zu wenige Mietwohnungen gebaut.
Besonders in urbanen Zentren wie Zürich
ist die Situati on angespannt, denn dort befindet
sich ein Hotspot der Nachfrage. Am
1. Juni 2024 standen in der Stadt Zürich
lediglich 158 Mietwohnungen leer. Bei einem
Bestand von knapp 200 000 Wohnungen
entspricht dies einer Leerstandsquote
von nur 0,08%. Insgesamt befinden sich
44% des schweizweiten Mietwohnungsbestands
in Gemeinden mit einer Leerstandsquote
von weniger als 1%, was gemäss
gängiger Definition als Wohnungsnot gilt.
Doch nicht überall herrscht Knappheit.
Regionen wie Olten (Leerstandsquote:
5,5%) oder Solothurn (3,7%) zeigen, dass
Überproduktionen aus früheren Jahrzehnten
teilweise weiterhin spürbar sind. Diese
regionalen Unterschiede verdeutlichen,
dass Wohnungsnot ein lokal begrenztes
Phänomen ist, das vor allem stark nachgefragte
Standorte betrifft. Es ist, wie schon
seit längerer Zeit festgestellt: An sich hat es
genügend Wohnungen – und auch Bauzonen
–, doch oft liegen diese am falschen Ort.
NACHFRAGE BLEIBT HOCH
Für Neumieterinnen und -mieter wird
es durch die zunehmende Knappheit an
diesen Standorten immer kostspieliger.
Davon sind aufgrund der Erneuerungszyklen
sowie der energetischen Sanierung,
gegebenenfalls aufgrund von Verdichtung,
auch langjährige Mieterinnen und Mieter
betroffen. Dies, weil es bei Sanierungen
nicht immer möglich ist, diese im bewohnten
Zustand durchzuführen. Bei Abbruch
und Neubau ist dies offensichtlich und
kann nur bei grossen Vorhaben durch Etappierung
teilweise entschärft werden.
Die Wohnbautätigkeit wird voraussichtlich
erst 2026 so richtig in Fahrt kommen,
während die Nachfrage, getrieben von der
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IMMOBILIA / Februar 2025