immobilia 2025/02 - SVIT

ABBILDUNG 2: ENTWICKLUNG NETTOERTRAG UND MARKTWERT VON
MEHRFAMILIENHÄUSERN IN DER SCHWEIZ
Indexiert (Basis: 1. Quartal 2010 = 100).
Quelle: Marktindizes für Renditeimmobilien Fahrländer Partner
180
160
140
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100
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60
40
20
0
Q1/2010
Q3/2010
Q1/2011
Q3/2011
Q1/2012
Q3/2012
Q1/2013
Q3/2013
Q1/2014
Q3/2014
Q1/2015
Q3/2015
Q1/2016
Q3/2016
Q1/2017
Q3/2017
Q1/2018
Q3/2018
Q1/2019
Q3/2019
Q1/2020
Q3/2020
Q1/2021
Q3/2021
Q1/2022
Q3/2022
Q1/2023
Q3/2023
Q1/2024
Q3/2024
Marktwert MFH Schweiz
Nettoertrag MFH Schweiz
Zuwanderung und steigenden Reallöhnen,
auch 2025 hoch bleiben dürfte. Eine Entspannung
auf den Mietwohnungsmärkten
ist vorläufig also nicht in Sicht, sodass die
Leerstände weiter sinken und die Marktmieten
weiter steigen dürften.
PERSPEKTIVEN FÜR ANLAGEN
Für Investoren in Renditeimmobilien
bietet dies Chancen: Die Wohnungsknappheit
führt tendenziell zu steigenden
Erträgen, insbesondere auch aufgrund sinkender
Leerstände. Auf dem Transaktionsmarkt
für Mehrfamilienhäuser (MFH) ist
die Renditeerwartung – und somit auch
die Preisentwicklung – zudem stark von
der Zinsentwicklung abhängig. Diese spielt
den Bestandshaltern und Verkäufern derzeit
wieder in die Hände. Zwischen 2010
und 2021 wurde der Preisauftrieb für MFH
hauptsächlich durch gesunkene Diskontierungssätze
getrieben, während die Nettoerträge
nur leicht stiegen. Das heisst, die
Wertsteigerung über diesen Zeitraum war
mehrheitlich kapitalmarktgetrieben.
Im Jahr 2023 sorgte das erhöhte Zinsniveau
zunächst für einen Rückgang der
Marktwerte und Transaktionspreise, doch
haben sich seit der ersten Zinssenkung der
SNB im März 2024 die Erwartungen auf
dem MFH-Markt bereits wieder verbessert
und der Preisrückgang wurde zumindest
gestoppt. An sehr guten Lagen wurden
gegen Ende 2024 schon wieder sehr hohe
Preise bezahlt. Das Zusammenspiel von
Tiefstzinsen und steigenden Erträgen
dürfte die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern
in den Jahren 2025 und 2026 weiter
antreiben.
MASSNAHMEN NOTWENDIG
Die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt
erhöht allerdings den politischen
Druck, regulierend einzugreifen.
An stark nachgefragten Standorten, in den
Zentren und inneren Agglomerationen,
wird immer häufiger nach Massnahmen
wie einer Deckelung der Mieten gerufen.
Doch solche Eingriffe bekämpfen lediglich
Symptome und nicht das Problem. Es handelt
sich um Problemumverteilungen von
zahlungskräftigen zu weniger zahlungskräftigen
Mietinteressenten. Stattdessen
sollte der Fokus darauf liegen, die Wohnbautätigkeit
rascher zu ermöglichen.
Auf Verfahrensebene sind inzwischen
Bemühungen im Gang, die Bauund
Planungsprozesse zu beschleunigen,
indem beispielsweise die Einsprachemöglichkeiten
beschränkt werden. Oder
anerkannt wird, dass die Architektur auf
den Lärm reagiert und entsprechend ein
Umgang gefunden werden kann, ohne die
Lärmbekämpfung selbst abzuschwächen.
Gleichzeitig sind flexible raumplanerische
Instrumente gefordert, wie sie zum Beispiel
kürzlich im Kanton Zug mit den «Weissen
Zonen» vorgeschlagen wurden.
WEITERE INFORMATIONEN
Die aktuelle Ausgabe des «FPREview» von
Fahrländer Partner bietet eine detaillierte
Analyse des Immobilienmarkts Schweiz 2025.
Die Publikation steht kostenlos zur Verfügung
unter: fpre.ch/fpreview.
*STEFAN
FAHRLÄNDER
Der Autor ist Partner bei
Fahrländer Partner Raumentwicklung
(FPRE).
*PASCAL ZÜGER
Der Autor ist wissenschaftlicher
Mitarbeiter bei Fahrländer Partner
Raum entwicklung (FPRE).
IMMOBILIA / Februar 2025 15