Immo-Expert_März-2025

IMMOBILIEN

MAGAZIN FÜR EXPERTEN

TRENDS • ENTWICKLUNGEN •

HERAUSFORDERUNGEN

mischek.at

Mein

Wohnen.

Mein Leben.

Seit 75 Jahren arbeiten wir mit Leidenschaft an Innovationen, die das Wohnen von

morgen prägen und entwickeln Lebensqualität für die Zukunft. Mit Erfahrung und

kreativen Ideen.

INHALT

04

WOHNBAU: Neue

Projekte wieder

realisieren.

30

PROPTECHS:

Künstliche Intelligenz

richtig nutzen.

18

GEBÄUDE: Energie

extern managen

lassen.

38

INVESTMENTS:

Alternative Sektoren

wagen.

Probleme sind in allen

Lebensbereichen

schnell gefunden

und werden dann gern in

Dauerschleife beklagt, ohne

etwas zu ändern. Manche

sagen zu den Problemen

lieber He rausforderungen,

das ist Ansichtssache. Eine

klare Sache ist, dass sich die

Immobilienbranche mit

einigen Themen, neuen und

älteren, konfrontiert sieht.

Wir rücken in diesem Magazin

aber nicht die Schwierigkeiten

ins Rampenlicht, sondern

haben bewusst nach

konkreten Lösungsansätzen

gesucht, die das große

Scheinwerferlicht verdienen.

Doch lesen Sie selbst,

wie es uns bei der Suche

nach Antworten auf die

drängenden Fragen in den

Bereichen Wohnen, Energie,

ESG, KI und Investments

gegangen ist.

LÖSUNGEN

04 Wohnmarkt beleben

An welchen Stellschrauben gedreht

werden muss, damit Entwickler wieder

leichter neue Projekte realisieren

können.

18 Energie auslagern

Die EU gibt vor, den Energieverbrauch

von Gebäuden zu senken.

Das Monitoring könnten in Zukunft

spezielle Plattformen übernehmen.

24 Effizient berichten

Die ESG-Kennzahlen aus der Datenflut

zu fischen, ist für einige Unternehmen

Neuland. Über die Qual der

Wahl einer passenden Software.

30 Vom Hype zum Nutzen

Die Proptech-Bewegung, die vor

zehn Jahren mit der Vision begann,

die digitale Transformation voranzutreiben,

erlebt ihren zweiten Frühling.

38 Ungewöhnlich investieren

Stehen Wohnimmobilien als Investment

im Abseits, kann sich der Blick

auf alternative Segmente lohnen.

INTERVIEWS

10 Klimafitte Gebäude

Architektin, Forscherin und Uni-Professorin

Doris Österreicher erklärt den

„smarten“ Umgang mit Bestand und

ihren Zugang zum klimafreundlichen

Bauen von leistbarem Wohnraum.

22 Nachhaltigkeit bewerten

Österreichs Wissenschaftlerin des

Jahres 2024, Sigrid Stagl, erklärt ihre

Domäne, die Ökologische Ökonomie,

und worin sie die transformative Kraft

der Immobilienwirtschaft erkennt.

MARKT & ZAHLEN

Wohnbau in Zahlen (8), Projektentwicklung

(12), Büro (14), Nachhaltigkeit

in Zahlen (16), Einzelhandel (27),

Logistik (28), Digitalisierung in Zahlen

(34), Wohnen (36), Investments (42).

IMPRESSUM: Ausgabe 07. 03. 2025

Medieninhaber und Herausgeber: „Die Presse“ Verlags-Ges.m.b.H

& Co KG, 1030 Wien, Hainburger Straße 33, Tel.: 01/514 14-Serie.

Geschäftsführung: Mag. Herwig Langanger, Andreas Rast.

Redaktion: Hermann B. Hackl, MA, Christian Lenoble, Walter

Senk, Mag. Astrid Müllner.

Fotoredaktion: Christopher Dickie.

Anzeigen: 01/514 14-535, E-Mail: business@diepresse.com.

Art Direction: Matthias Eberhart. Grafik & Bildbearbeitung: Peter

Jaunig. Produktion: Alexander Schindler.

Hersteller: Druck Styria GmbH & Co KG. Herstellungsort: St. Pölten.

3

WOHNBAU

ZURÜCK NACH

OBEN SCHRAUBEN

Der Wohnungsneubau kommt beinahe zum Erliegen. Damit Entwickler

wieder leichter Projekte realisieren können, müssten mehrere

Stellschrauben gleichzeitig angezogen oder gelockert werden.

Und zuvor das Vertrauen bei den Banken saniert werden.

TEXT: HERMANN BENEDIKT HACKL

4

FOTOS: CHRISTOPHER DICKIE

Die Herausforderung

2022 machte der bis dahin 17 Jahre aufstrebende

Immobilienmarkt eine abrupte Kehrtwende. Der

Neubau ist dabei ordentlich ins Stolpern geraten,

kam fast zum Erliegen und ringt bis heute nach

Stabilität. Der Wohnmarkt ist damit zum Sorgenkind

der österreichischen Immobilienbranche geworden.

Schuld an der Misere scheint – wie so oft –

der schlechte Einfluss des Umfelds gewesen zu sein:

Kreditzinsen, die zu schnell auf zu hohes Niveau

emporstiegen, und Baukosten, die fast im Gleichschritt

nach oben schnellten.

Seither haben es von Jahr zu Jahr immer weniger

Bauprojekte über die Ziellinie geschafft: 2024 sank

die Zahl der Fertigstellungen in Österreich um 17,3

Prozent, in Wien sogar um 42 Prozent, berichtet der

zuständige WKÖ-Fachverband. Und für heuer? Genügt

ein Blick in die beinahe gähnend leere Pipeline

mit bewilligten Wohnbauprojekten, um zu wissen:

Es muss sich einiges ändern, damit sich der Neubau

in großem Maßstab für die Projektentwickler wieder

lohnt. Vor allem Wien droht sonst ein akuter Wohnungsmangel.

Mögliche Lösungen

Gehen wir daher jene Stellschrauben Stück für

Stück durch, die entscheidend sind, ob sich neue

Wohnbauprojekte künftig wieder leichter realisieren

lassen. Den Beginn macht Grundlegendes.

DAS GRUNDSTÜCK. Der starke Rückgang des

Neubauvolumens ist unter anderem der abwartenden

Haltung vieler Entwickler geschuldet. Auf

den teuer erworbenen Grundstücken lassen sich

Projekte zurzeit oft nicht rentabel umsetzen. Freilich

könnten sich Entwickler den Grundstückskauf

auch sparen und auf das Baurecht setzen – also auf

einem fremden Grundstück bauen, wenn sich die

Möglichkeit bietet. Bei dieser Variante bestehen

jedoch berechtigte Zweifel, ob der Preisvorteil für

die Bauträger dann letztlich auch wirklich an die

künftigen Mieter und Eigentümer weitergegeben

wird.

DER KREDIT. Die Banken sind vorsichtiger geworden,

wenn es um die Vergabe von Krediten für

große Wohnbauprojekte geht. Mäßige Konjunkturdaten

und halbwegs stabile Inflationsraten haben

die EZB zwar dazu bewogen, die Zinsen in der

Eurozone erneut um einen Viertelprozentpunkt

auf 2,75 zu senken. (Das nächste Zinstreffen der

Währungshüter in Frankfurt fand nach Redaktionsschluss

am 5. und 6. März statt.) Doch es geht

ohnehin nicht nur um die Höhe des Leitzinses an

sich. Bevor Projektentwickler wieder Wohnanlagen

bauen, müssen sie davor etwas nicht Greifbares

wiederaufbauen – das Vertrauen der Banken.

Einige wenige haben den Ruf der Baubranche beschädigt,

„daher ist es nur logisch, dass die Banken

vorsichtiger sind“, sagt Andreas Köttl, Präsident der

Vereinigung Österreichischer Projektentwickler

(Vöpe). „Die Lebensraumentwickler werden beweisen,

dass sie ihr Handwerk nach wie vor beherrschen,

damit Banken die Eigenkapitalquoten und

Vorverwertungsquoten wieder senken können.“

Und natürlich auch die Zinsaufschläge. Und damit

weiter zur nächsten Stellschraube der Projektentwicklung.

DIE INVESTOREN. Nachdem im vergangenen

Jahr inländische Player noch einen Marktanteil von

mehr als 80 Prozent hielten, könnten 2025 bei verbesserten

Rahmenbedingungen insbesondere

internationale Investoren wieder aktiver werden,

betonen Experten von CBRE. Als Treiber des Interesses

gelte vor allem die sogenannte Renditekompression

– also sinkende Renditen in Folge steigender

Preise – in besonders nachgefragten Assetklassen.

So notierten die Spitzenrenditen im Bereich

Wohnen Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50

Basispunkte unter dem Vorjahr. „Für 2025 ist davon

auszugehen, dass die Renditen in allen Assetklassen

weiter sinken“, sagt Marc Steinke, Head of Research

bei CBRE Austria.

Um der rückläufigen Zahl der Fertigstellungen entgegenzuwirken,

erwartet die Baubranche aber naturgemäß

auch von der Politik Unterstützung in

Form von Wohnbau-Subventionen. Und macht seit

einiger Zeit auf zwei weitere Stellschrauben aufmerksam,

die gelockert werden könnten, um die

Lage auf dem Wohnmarkt zu entspannen: Baunormen

und Genehmigungen.

DIE BEWILLIGUNG. In der Baubranche wurden

bereits viele Stimmen laut, dass Genehmigungsverfahren

für Großprojekte früher zwei bis drei Monate

gedauert hätten, sich mittlerweile aber teils über

Jahre hinziehen würden. Die Verfahrensdauer, auch

mithilfe digitaler Tools, zu verkürzen, wäre wohl

eine relativ kostengünstige Maßnahme, um den

Bauträgern mehr Planbarkeit zu gewähren. Die Vöpe

rund um Präsident Köttl fordert hierbei seit Jahren

eine Überholspur für nachhaltige Wohnbauprojekte.

Durch die Schaffung einer gesetzlich verpflichtenden

„Fast Lane“ sollen besonders nachhaltige

oder energieeffiziente Gebäude, aber auch

sozial geförderte oder besonders preisgünstige Gebäude

von verpflichtenden, beschleunigten Genehmigungsverfahren

profitieren.

DIE BAUNORMEN. Derzeit gibt es den Angaben

des WKÖ-Fachverbands zufolge über 5000 Baunormen,

deren Einhaltung und Überprüfung viel

Zeit und Geld in Anspruch nimmt. Einfacher wäre

es den Branchenvertretern zufolge, beim Bauen

5

WOHNBAU

werden, schlägt Gollenz vor. Bei guter Öffi-Anbindung

brauche es weniger Stellplätze, so der

Gedankengang.

6

„dem Stand der Technik zu entsprechen“, der

von Gutachtern überprüft wird. Der Konsument

bzw. Käufer müsse natürlich sicher sein können,

dass die Qualität stimme. Das Regelwerk und die

technische Abwicklung sollten aber vereinfacht

werden, so der Wunsch. In zwei deutschen Bundesländern

funktioniere das bereits – in Bayern

und in Niedersachsen, mit dem „Gebäudetyp E“

(E wie einfach, Anm.). „Die Ö-Normen kann

man ändern“, erinnert WKO-Fachverbandsobmann

der Immobilien- und Vermögenstreuhänder

Gerald Gollenz.

DIE BAUKOSTEN. Bei dieser Stellschraube ist

die Branche gerade dabei, betreffend eine Senkung

eine Lösung zu finden, und will „eine zweistellige

Prozentzahl nennen können, wo wir bei

den Baupreisen einsparen“, sagt der WKW-Obmann

der Fachgruppe der Immobilien- und

Vermögenstreuhänder Michael Pisecky. „Wir

könnten bis zu 25 Prozent billiger bauen, wenn

die Politik die Rahmenbedingungen schafft.“ So

würde etwa eine Lockerung der Stellplatzverpflichtung

„wahrscheinlich 15 bis 20 Prozent an

Baukosten einsparen können“. Die Stellplatzverordnung

ist Landesgesetz, sie solle nicht auf die

errichtete Wohnungsanzahl, sondern auf die

Lage und die vorhandene Infrastruktur abgestellt

Drei Thesen

für die

Zukunft

• Der klassische

Neubau auf der

grünen Wiese ist

vorerst vorbei.

• Künftig wird vor

allem auf Brownfields

und im

Bestand entwickelt.

• Der Weg zu nachhaltiger

Gebäudeplanung

führt über

intelligente Software.

DAS BAUMANAGEMENT. Und dann gibt es

heutzutage natürlich auch einen digital vernetzten

Weg, um die Kosten eines Bauprojekts zu

senken. BIM heißt das der Branche geläufige

Zauberwort. Anbieter einer solchen Software

stellen eine Senkung der Kosten um bis zu

30 Prozent in Aussicht, bezogen auf den gesamten

Lebenszyklus eines Objekts wohlgemerkt. Im

Sommer 2024 hat zum Beispiel unter Anwendung

von BIM die Planung eines Gemeindebau

Neu in der Donaustädter Bernoullistraße mit

knapp 90 Wohnungen begonnen. „Dadurch ist

es uns schon in einer frühen Planungsphase

möglich, zum Beispiel Bauteil-Kollisionen, die in

der Vergangenheit womöglich erst später auf der

Baustelle entdeckt wurden, rechtzeitig zu erkennen,

Lösungen zu entwickeln und damit Kosten

zu sparen“, berichtet der BIM-Projektleiter Georg

Knirsch.

Die digitale Modellierung soll zudem neue Möglichkeiten

bieten, Materialien weiterzuverwenden

und die laufende Qualitätskontrolle und effiziente

Zusammenarbeit aller Beteiligten zu erleichtern.

Außerdem lege die BIM-Software die

Brücke zur Analyse des CO2-Abdrucks eines

Gebäudes, wie Alfred Wanschou, Geschäftsführer

von Allplan Österreich, erklärt: „Nachhaltige

Gebäudeplanung soll die CO2-Emissionen so

weit wie möglich über die Lebenszeit des Bauwerks

reduzieren.“ Nur so könne ein echter Beitrag

zum Erreichen der Nachhaltigkeitsziele geleistet

werden. „Dafür ist es notwendig, alle

maßgeblichen Bauteile des geplanten Gebäudes

bezüglich ihrer Lebensdauer, Materialzusammensetzung

und Eigenschaften zu analysieren.

Das BIM-Modell stellt dafür die passende Kalkulationsgrundlage

dar.“ Je früher diese Ökobilanzierung

stattfindet, desto effektiver kann der

CO2-Fußabdruck des späteren Gebäudes reduziert

werden und somit in weiterer Folge auch

die Kosten. Und damit genug Stellschrauben inspiziert,

fürs Erste.

Aktuell zimmert sich zusammenfassend die Lage

für Bauträger so zusammen: „Greenfield und

Neubau ist tot“, überspitzt es Vöpe-Chef Köttl

bewusst. Zumindest werde diese Form der Projektentwicklung

„maßgeblich zurückgehen“.

„Wir müssen uns als Entwickler auf den Bestand

fokussieren.“ Das erfordere deutlich mehr Knowhow,

bringe aber mehr Nachhaltigkeit mit sich.

„Die Zukunft der Immobilienentwickler liegt im

Brownfield und im Bestand.“ Und wohl immer

öfter in kooperativen Modellen, um Risiko und

Kosten auf mehrere Schultern zu verteilen.

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VERMARKTUNG DURCH

WOHNBAU IN ZAHLEN

Wachsender Holzanteil, sinkende Zahl an Genehmigungen, konstante (zu geringe)

Sanierungsquoten und eine Wiener Offensive im Geiste des sozialen Wohnbaus.

ZUSAMMENGESTELLT VON CHRISTIAN LENOBLE

MILLIONEN

KUBIKMETER HOLZ

werden für den Bau eines durchschnittlichen

Einfamilienhauses in

Holzbauweise benötigt. Der nachwachsende

Baustoff steht in den

heimischen Wäldern ausreichend

zur Verfügung. Pro Jahr wachsen

29,2 Millionen Kubikmeter Holz

nach, sprich die Holzmenge für

rund 2000 Holzhäuser pro Tag.

Genau genommen genügt weniger

als ein Drittel des jährlichen

Holzzuwachses in Österreich, um

alle Hochbauten eines Jahres in

Holz zu errichten. Grundlage dieser

Berechnung der Universität

für Bodenkultur Wien ist das

durchschnittliche gesamte Hochbauvolumen

eines Jahres. Tatsächlich

werden in Österreich laut

einer Studie der Boku 24 Prozent

des jährlichen Hochbau-Aufkommens

in Holz gebaut. Als Holzbau

gelten dabei alle Gebäude, bei

denen mehr als 50 Prozent der

tragenden Konstruktion aus Holz

bzw. Holzwerkstoffen sind. Dass

sich in den letzten 20 Jahren der

Holzbauanteil nahezu verdoppelt

hat, wird von Klimaökonomen als

positive Entwicklung betrachtet.

Dazu ein Zahlenvergleich der Interessenvertretung

pro:Holz: Ein

Einfamilienhaus aus Holz bindet

rund 40 Tonnen CO2, was dem

CO2-Ausstoß eines fossil betriebenen

Pkw in 26 Jahren entspricht.

BAUGENEHMIGUNGEN

für neue Wohngebäude markierten

im Jahr 2023 einen absoluten

Tiefstwert in der jüngeren Wohnbaugeschichte

Österreichs.

Nachdem von 2010 bis 2021 die

Anzahl der genehmigten neuen

Wohngebäude kontinuierlich von

18.828 auf 22.796 angestiegen

war, erfolgte bereits 2022 der

erste Einbruch, der bis heute

anhält: So weist der Quartalsvergleich

zwischen dem dritten

Quartal 2024 und jenem im Jahr

2023 erneut einen erheblichen

Rückgang um 15 Prozent auf.

Eine ähnliche Entwicklung ist bei

den genehmigten Wohnungen zu

sehen: Wurden 2010 noch

52.078 neue Wohnungen genehmigt,

so waren es 2021 78.758

– eine Steigerung um 51,2 Prozent

in diesen elf Jahren. Im Jahr

2022 folgte dann ein Einbruch auf

64.194 Einheiten und in 2023

eine weitere erhebliche Reduzierung

auf nur mehr 46.565 Einheiten.

Laut Experten wird sich

der Trend fortsetzen, am Beispiel

Wiens. So werden im Jahr 2025

in der Bundeshauptstadt wohl nur

rund 7500 Wohnungen fertiggestellt

und 2026 könnte diese Zahl

möglicherweise auf unter 2000

sinken.

GEFÖRDERTE WOHNUNGEN

befinden sich in Wien aktuell in

Vorbereitung, Planung oder Bau.

Dazu kommen rund 6100 geförderte

Wohnungen auf insgesamt

acht Standorten durch Bauträgerwettbewerbe.

Insgesamt werden

damit im Rahmen der Wiener

Wohnbau-Offensive 2024+ und

im Geiste des sozialen Wohnbaus

der Bundeshauptstadt rund

22.200 durch die Stadt geförderte

Wohnungen in den kommenden

Jahren umgesetzt. Dass sich die

Anforderungen an den geförderten

Wohnbau durch die Herausforderungen

der Zeit stetig

weiterentwickeln, zeigt sich am

Beispiel der vom wohnfonds_wien

organisierten Bauträgerwettbewerbe.

Diese haben thematische

Schwerpunkte, wie zum Beispiel

Wohnen und Arbeiten, Wohnen

für Alleinerziehende, Sport und

Bewegung oder Holz- und Holz-

Hybrid-Bauweise. Die beim

Wohnfonds eingereichten Beiträge

werden von einer interdisziplinären

Fachjury anhand des

Vier-Säulen-Modells (Ökonomie,

Soziale Nachhaltigkeit, Architektur

und Ökologie) bewertet. Das Siegerprojekt

wird dem Land Wien

zur Förderung empfohlen und auf

dem ausgelobten Bauplatz realisiert.

sanierungsbedürftige Wohneinheiten

werden in Österreich aufgelistet.

Zu dieser Einschätzung

kommt das von Verbänden der

Bauprodukteindustrie beauftragte

„Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen“.

Die österreichische

Sanierungsquote, also

der Anteil von jährlich sanierten

Einheiten am Gesamtbestand,

beträgt seit Jahren konstant rund

1,5 Prozent. Obwohl die Quote

deutlich höher ist als beispielsweise

in Deutschland (0,7 Prozent),

fordern Experten eine

Anhebung. Denn Berechnungen

zeigen: Für die angestrebte

Dekarbonisierung des Wohngebäudesektors

müsste sich die

jährliche Sanierungsquote auf 2,8

Prozent verdoppeln. Besonders

hoch ist hierzulande der Sanierungsbedarf

bei privaten Mietwohnungen

und

Gemeindewohnungen sowie

Wohnungen ohne Hauptwohnsitz.

Eigenheime nehmen aufgrund

ihrer hohen Anzahl ebenfalls einen

besonderen Stellenwert ein. Dass

sich trotz konstanter Quote die

landesweiten Förderungen vom

Neubau in Richtung Sanierung

verlagern, zeigen absolute Zahlen.

So haben Bund und Länder

im Vorjahr 1,05 Milliarden Euro in

die Wohnhaussanierung investiert

und somit 50 Prozent mehr als im

Zehnjahresdurchschnitt.

8

bezahlte Werbung

myhive Offices am Wienerberg:

Flexibilität neu gedacht

Am Wienerberg bietet die CPI Europe mit

den myhive Offices auf über 130.000 m²

maßgeschneiderte Büroflächen, die

höchste Flexibilität, nachhaltige Konzepte

und eine erstklassige Infrastruktur

vereinen – ideal für Unternehmen, die

Wachstum und Work-Life-Balance fördern

wollen.

Nach Jahren, in denen Homeoffice und Remote

Work dominierten, zeichnet sich nun

ein Gegentrend ab. Immer mehr Unternehmen

fordern wieder stärkere Präsenz im

Büro. Eine Rückkehr, die nicht überall auf

Begeisterung stößt – viele Arbeitnehmer:innen

wünschen sich ein Büro, das mehr bietet

als nur einen Arbeitsplatz. Eine aktuelle

Studie der CPI Europe zeigt, dass moderne

Büros drei wesentliche Erfolgsfaktoren benötigen:

hochwertige Infrastruktur, Flexibilität

und Angebote für Networking und

Community.

Am Wienerberg setzt CPI Europe mit den

myhive Offices genau hier an und bietet mit

flexiblen Büroflächen, modernen Arbeitsumgebungen

und innovativen Konzepten alles,

was den Arbeitsplatz von morgen ausmacht.

myhive Bürogebäude bieten maßgeschneiderte

Lösungen von flexiblen Shared Offices

bis zu großen Firmenflächen. Co-Working

Spaces mit flexiblen Verträgen ab einem

Monat und „ready to use“-Offices ermöglichen

einen einfachen Einstieg, während sich

für Großunternehmen eine Vielfalt an individuellen

Anpassungsmöglichkeiten bietet.

myhive am Wienerberg bietet viel Tageslicht,

Barrierefreiheit und zusätzliche

Einrichtungen wie Ruhe- und Sporträume.

Zusätzlich stehen den Mieter:innen

zwei myhive Indoor Lounges

und eine Outdoor-Lounge für kreative

Arbeitsphasen zur Verfügung. Der Komplex

verfügt über mehrere Adressen:

Office-Oase mit Flair

Das myhive Urban Garden in der Wienerbergstraße

3–5 verbindet auf rund 18.000 m²

Nachhaltigkeit mit modernster Office-Technologie,

und das in Wohnzimmer-Atmosphäre

mit Stil. Das myhive Pionier-Objekt bietet

unter anderem private Balkone und eine begrünte

Terrassenlandschaft, die zu Meetings

unter freiem Himmel anregen. Die BREEAM

„outstanding“ Zertifizierung zeichnet das

Gebäude für seine herausragenden Werte bei

Nachhaltigkeit, Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit

aus. Energie- und Wassermonitoring,

das höchste Nachhaltigkeitsstandards bestätigt,

unterstreichen die Zukunftsfähigkeit

und Attraktivität des Standortes.

In der Wienerbergstraße 7–9 finden

Firmen moderne Büros mit hochwertiger

Ausstattung und flexiblen

Flächen ab 260 m², die individuell

angepasst werden können. Die Twin Towers

überzeugen auf rund 66.000 m² durch Prestige-Büroflächen

mit grandioser Aussicht auf

das Erholungsgebiet Wienerberg. Mit großzügigen

Glasfassaden, modernster Technik

und einer durchdachten Raumaufteilung

bieten sie eine einmalige und inspirierende

Arbeitsatmosphäre.

Ergänzt wird das Angebot durch flexible Büroflächen

in der Clemens-Holzmeister-Straße 6

– ideale Lösungen für Unternehmen mit einem

Raumbedarf ab 500 m².

In jeder Größe großartig

myhive Office-Lösungen erfüllen höchste

Flexibilitätsansprüche und sind bereits

ab einem Monat mietbar. Sie beeindrucken

durch hochwertige Arbeitsplätze und attraktive

Community Services für Unternehmen

jeder Größe. myoffice ist das

ideale Büroangebot ab 20 bis 30 Mitarbeitenden,

mit sofort beziehbaren oder individuell

anpassbaren Räumen. Daneben gibt

es drei verschiedene mycowork Produkte:

myroom ermöglicht kleinen Teams ein

eigenes Büro innerhalb einer dynamischen

Co-Working-Umgebung, während mydesk

für Einzelpersonen einen fixen Arbeitsplatz

bietet. Im Modell myflex kann der Arbeitsplatz

sogar täglich neu gewählt werden.

Alles unter einem Dach

myhive am Wienerberg bietet eine dynamische

Arbeitsumgebung, die durch flexible

Bürolösungen und umfangreiche Annehmlichkeiten

sowie bester Infrastruktur eine

perfekte Balance zwischen Arbeit und Freizeit

ermöglicht. Das Areal bietet erstklassige Einrichtungen

wie das twelve Kongresszentrum

und die ThirtyFive Event-Location, die beide

über modernste technische Ausstattung und

anpassbare Räume für Meetings und Veranstaltungen

verfügen. Für das Wohlbefinden

sorgen ein breites Gastronomieangebot, ein

Fitnessbereich sowie Services wie Reinigung,

Blumenbestellung und eine Fahrradstation

mit Duschen. Dass myhive am Wienerberg

nicht nur ein Bürostandort ist, zeigen auch

die engagierten Community Manager, die

neben zahlreichen Goodies auch regelmäßige

Netzwerk- und Freizeitevents organisieren

und so das Miteinander fördern. Über die

myhive App wird die Community verbunden

und kann viele Services nützen. Zusätzlich ist

der Standort hervorragend angebunden und

bietet einen kostenlosen City-Shuttle, Parkgaragen

und Carsharing-Optionen.

Kontakt und Infos

Markus Czakert und sein Team beraten

Sie gerne bei der Wahl Ihres Büros.

Markus Czakert

Senior Leasing Manager

markus.czakert@immofinanz.com

myhive-offices.com

INTERVIEW

„DAS GEBÄUDE

DER ZUKUNFT IST

SCHON GEBAUT“

Suffizienz geht noch vor Effizienz, sagt Doris Österreicher. Ein

Gespräch mit der Architektin, Forscherin und Uni-Professorin über

die Bedeutung von „smart“ und den Bezug von klimafreundlichem

Bauen zu lebenswertem, leistbarem Wohnraum.

INTERVIEW: CHRISTIAN LENOBLE

Zur Person

Als Architektin und Forscherin

auf dem Gebiet der

zukunftsfitten Architektur,

Gebäude- und Städteplanung

leistet Doris Österreicher

seit vielen Jahren einen

Beitrag für Forschung, Lehre

und Praxis. Sie ist Professorin

für Integrative Gebäudetechnik

und digitale

Bautechnologie an der

Fakultät für Architektur und

Stadtplanung der Universität

Stuttgart und Partnerin bei

Treberspurg & Partner Architekten

ZT GmbH in Wien.

Vor welchen Herausforderungen stehen Sie

als Architektin, wenn Sie alle Aspekte der

Nachhaltigkeit in der Gebäudeplanung miteinander

verknüpfen?

Doris Österreicher: In der Theorie ist Nachhaltigkeit

sozial, ökologisch und ökonomisch definiert.

In der Praxis steht oft die kurzfristige

Rendite an erster Stelle. Die Bau- und Immobilienwirtschaft

ist ein Milliardengeschäft. Das

Grundrecht auf Wohnen umzusetzen, bleibt

damit eine gesellschaftliche Herausforderung.

In der Architektur arbeiten wir glücklicherweise

oft mit Bauträger:innen zusammen, für die

nachhaltiges Bauen bereits selbstverständlich

ist. Das ermöglicht uns auch zum Beispiel Plus-

Energie-Quartiere und ressourceneffiziente

Holzwohnbauten zu errichten.

Und wenn man diese Frage an Sie als Wissenschaftlerin

richtet?

In der Wissenschaft versuchen wir mehr Experimentierräume

zu schaffen, um auch am gebauten

Objekt Innovationen auszutesten. Das

gelingt uns gut, wenn wir Bauprojekte mit Forschungsprojekten

verbinden. Dennoch stehen

hier oft die zahlreichen Regulative – die in vielen

Bereichen ihre Berechtigung haben – in

starkem Kontrast zu technischen und sozialen

Innovationen. Mehr Flexibilität, wenn es um

Forschung geht, wäre hier wünschenswert.

Klimabewusstes Bauen ist zentral für die Zukunft,

das Schaffen von leistbarem Wohnraum

ebenso. Lässt sich beides vereinbaren?

Klimaschutz bedeutet auch, Wohnraum und

unsere Umgebung nachhaltig und lebenswert

zu gestalten. Es ist entscheidend, auf fossile

Energieträger zu verzichten und Materialien

ressourcenschonend einzusetzen, um eine

funktionierende Kreislaufwirtschaft zu ermöglichen.

Dabei sind soziale Verträglichkeit und

Leistbarkeit des Wohnens eng mit den Energieund

Infrastrukturkosten verknüpft. Durch klimafreundliches

Bauen können wir den Energiebedarf

senken und so leistbares Wohnen

fördern. Nutzungs- und Energiekosten gemeinsam

zu betrachten, wäre hier ein wichtiger

Schritt zur Förderung von sowohl nachhaltigem

FOTO: D. ÖSTERREICHER

10

als auch leistbarem Wohnraum. Für die Nutzer:innen

sind letztlich die Gesamtkosten des

Wohnens ausschlaggebend. Wenn ein Gebäude

hohe Energiekosten verursacht, müssen die

Mieten niedrig sein. Und umgekehrt. Energieeffiziente

Gebäude vertragen einen höheren

Nutzungsbeitrag. Dadurch würden vor allem

auch Sanierungen aktiviert werden.

Worauf sollte beim Neubau besonderer Fokus

gelegt werden?

Wir haben in Österreich circa zwei Millionen

Wohngebäude mit in Summe knapp fünf Millionen

Wohnungen. Jährlich werden rund 70.000

Wohnungen neu gebaut. Wir werden auch in

Zukunft durch demografische Veränderungen

neue Wohnbauten benötigen. Diese müssen

ressourcen- und energieeffizient gebaut werden

und einen Plus-Energie-Standard aufweisen,

das heißt, mehr Energie am Gebäude generieren,

als sie verbrauchen. Ebenso rückt zunehmend

die gesamte Lebenszyklusbilanz in den

Fokus, denn schließlich werden mehr als 50

Prozent der extrahierten Rohstoffe dem Bauen

zugeschrieben. Bei Neubauten zeigt sich, dass

der Großteil des Primärenergiebedarfs

nicht während der Nutzung, sondern bereits

bei der Errichtung des Gebäudes

anfällt. Ziel ist demnach die Reduktion

von Primärrohstoffen, die Erhöhung der

Zirkularität, die auch den Rück- und Umbau

miteinbezieht und der effiziente und

nutzungsangepasste Einsatz von Materialien.

Gleichzeitig haben wir aber einen

Leerstand von fünf bis zehn Prozent und

eine sehr geringe Sanierungsrate in der

Höhe von rund einem Prozent.

Und wie sieht es im Bestand aus?

Da liegen die maßgeblichen Potenziale.

Es geht um Leerstandsaktivierung, Nachverdichtung,

Umnutzung und natürlich auch um

Sanierung und Dekarbonisierung. Das bedarf

einer gesamtheitlichen Betrachtung, um sinnvolle

Lösungen wie zum Beispiel den Ausbau

von Nahwärmenetzen oder die Nutzung von

Abwärme standortspezifisch umzusetzen. Der

technische Aspekt ist dabei verhältnismäßig

leicht zu lösen. Schwieriger sind strukturelle

Veränderungen, die hinsichtlich Kriterien der

Nachhaltigkeit aufgegriffen werden sollten: Einspeisetarife,

Mietrechtsgesetz, Garagenverordnungen,

um nur einige zu nennen.

Kommen wir zum Begriff Smart Building.

Was bedeutet smart im Zusammenhang mit

leistbarem Wohnen?

Kompakte, platzsparende Grundrisse, die

gleichzeitig eine hohe Alltagstauglichkeit aufweisen,

werden oft als smart bezeichnet. Aus

energietechnischer Perspektive kommt dazu

auch Energiegewinnung und -speicherung in

und am Gebäude. Die tatsächliche „Smartness“

„Im Bestand liegen die

maßgeblichen Potenziale.

Es geht um

Leerstandsaktivierung,

Nachverdichtung,

Umnutzung und natürlich

auch um Sanierung und

Dekarbonisierung.“

ergibt sich allerdings aus drei wesentlichen

Punkten: Bedarf reduzieren, Boden schützen

und systemisches Planen. Das bedeutet, Energie

und Ressourcen in der Schaffung von

Wohnraum zu minimieren. In der Materialität

geht es dabei um die lokal verfügbaren und

nachwachsenden Rohstoffe, um Holz, Holz-

Hybridsysteme, aber auch um materialeffiziente

Verbundwerkstoffe sowie lastangepassten

Betoneinsatz. Die Ressource Boden schonen

wir durch Nachverdichten und Sanieren statt

Neubau. Optimierungspotenziale erzielen wir

schließlich durch eine systemische Betrachtung

über das Gebäude hinaus, zum Beispiel durch

multifunktionale und gemischte Nutzungen,

die Integration von erneuerbaren Energien und

Lastverschiebung zwischen Gebäuden.

Wie macht man konventionelle Städte zu

Smart Cities?

Wie auch beim Gebäude wird smart in Bezug

zur Stadt international sehr unterschiedlich

interpretiert. Im asiatischen Raum steht die

umfassende Digitalisierung der Stadt im Vordergrund.

In Europa hat sich der Begriff der

Smart City hinsichtlich einer energie-

und ressourceneffizienten, aber auch

gleichzeitig lebenswerten Stadt durchgesetzt.

Die Digitalisierung ist dabei eher

Mittel zum Zweck. So können beispielsweise

Gebäude aus Impulsen des Energiesystems

angesteuert werden, um

Lastspitzen zu reduzieren, wenn es zu

bestimmten Tageszeiten einen Überschuss

an erneuerbarer Energie gibt.

Ebenso kann die Verknüpfung von Gebäude

und Mobilität, mit den eigentlichen

Wegen und wie sie zurückgelegt

werden, einen wesentlichen Beitrag leisten,

als auch hinsichtlich der Verbindung von

erneuerbaren Energien.

Wie sollte das Gebäude der Zukunft aussehen,

in dem Sie wohnen beziehungsweise arbeiten

möchten?

Das Gebäude der Zukunft ist schon gebaut.

Vielleicht braucht es nur einen neuen Anstrich

und eine erneuerbare Energieversorgung. Aber

ich würde das Wohnen und Arbeiten auch in

einem größeren Maßstab sehen. Es geht nicht

nur um das Gebäude per se, sondern vor allem

auch um das, was die Umgebung, das Quartier

bieten können. Das Gebäude muss nicht alles

leisten. Erholung, Grün, Ruhe, Bewegung − das

alles und mehr kann sich auch außerhalb der

eigenen vier Wände abspielen, wenn wir die

entsprechenden Angebote schaffen. Denn Suffizienz

geht noch vor Effizienz. Wenn wir alle

von allem weniger benötigen und mehr gemeinschaftlich

genutzt werden kann, dann

machen wir einen großen Schritt Richtung

Emissionsreduktion.

11

MARKT / PROJEKTE

DER NEUBAU

STOTTERT NOCH

Die Probleme für Projektentwickler bleiben. Auf dem Markt wird

es also eng: für Unternehmen und Private, die Flächen suchen.

TEXT: WALTER SENK

Die Projektentwickler, egal ob für Gewerbe- oder

Wohnbau, haben derzeit alle die gleichen Themen.

Die gebremste Neubautätigkeit resultiert nach wie

vor aus den aktuellen Rahmenbedingungen, die

eine wirtschaftlich sinnvolle Umsetzung von Projekten

erschweren. Die vergangenen Jahre waren für die gesamte

Bau- und Immobilienbranche von vielfältigen Herausforderungen

geprägt, die dazu führten, dass das Neubauvolumen in Österreich

drastisch zurückging. Unangenehm für Unternehmen, die

Büroflächen suchen. Für Wohnungssuchende ist die gebremste

Neubautätigkeit allerdings besonders schwer. „Die große Herausforderung

für die Projektentwicklung für die nächsten Jahre wird

es sein, trotz der gestiegenen Baukosten, dem Mangel an verfügbaren

Flächen und den schwierigen regulatorischen Anforderungen

der Angebotslücke entgegenzuwirken

und nachhaltigen und leistbaren

Wohnraum für die zahlreichenden Wohnungssuchenden

bereitstellen zu kön-

• Hohe Baukosten erschweren es, Neubau-

Trends 2025

nen“, sagt Buwog-Geschäftsführer Andreas

Holler.

• Weitere Hürden: hohe Zinsen,

projekte zu realisieren.

lange

Genehmigungsverfahren.

„MARKTFÄHIGE“ WOHNUNGEN. • Die Preise für Wohnungen müssen marktfähig

„Nicht nur derzeit, sondern schon seit

Längerem haben wir Bauträger mit sehr

langen Verfahrensdauern zu kämpfen, die

Projekte aufgrund der hohen Zinsbelastung

gerade jetzt zusätzlich verteuern“,

bleiben.

• Eigentumssuchende weichen derzeit noch

auf den Mietmarkt aus.

• Nur noch wenige Grundstücke für freifinanzierten

Wohnbau übrig.

sagt Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin

von Raiffeisen Wohnbau. Darüber

hinaus sind für den freifinanzierten Wohnbau nur noch sehr

eingeschränkt bauträgerfähige Grundstücke zu passenden Preisen

verfügbar. Neben den Grundstückskosten und den Zinsen müssen

auch die hohen Baukosten in der Bauträgerkalkulation berücksichtigt

werden. Letztlich müssen die Preise für die Wohnungen

marktfähig sein, sodass Wohnungssuchende diese kaufen können.

VERORDNUNG LÄUFT AUS. Bensch-König: „Es ist zu hoffen,

dass diejenigen, die sich Wohnungseigentum anschaffen möchten,

noch ein ausreichendes Angebot vorfinden und nicht aufgrund

dieses Engpasses weiter in die Miete gedrängt werden.“ Mitte des

Jahres wird die KIM-Verordnung auslaufen und es ist davon auszugehen,

dass sich die (politischen) Rahmenbedingungen auf dem

Wiener Wohnungsmarkt in diesem Jahr verbessern. Holler blickt

12

daher mit Optimismus in die Zukunft und erwartet, „dass die Neubautätigkeiten

schrittweise zunehmen werden, um der anhaltend

hohen Nachfrage nach neuem, insbesondere leistbarem Wohnraum

gerecht zu werden“.

NEUE BEDINGUNGEN. Ist die Situation für Projektentwickler

schon schwierig, so stellen sich die aktuellen Herausforderungen

für Entwickler von Stadtteilen besonders komplex dar. Für Wien-

3420-Vorstand Robert Grüneis liegt die größte Herausforderung

darin, „für neue Rahmenbedingungen zu planen, die bis vor relativ

kurzer Zeit in dieser Form noch nicht absehbar waren“. Auch die

unterschiedlichen Geschwindigkeiten, mit denen sich Projekte

innerhalb von Quartieren entwickeln, sorgen dafür, „dass wir

unsere Pläne immer anpassen müssen“. Das reicht von temporären

Angeboten der Nahversorgung über soziale

Infrastruktur bis hin zu Mobilitätskonzepten.

„In der Seestadt hat sich etwa gezeigt,

dass der Bedarf an Schulstandorten

viel höher ist als ursprünglich angenommen“,

erklärt Grüneis. Da man aufgrund

der Vorgaben durch die Umweltverträglichkeitsprüfung

aber nicht einfach mehr

oder früher bauen kann, braucht es einen

sehr langen Atem und die enge Abstimmung

mit der Stadt Wien, „um einerseits

kurzfristig auf den Bedarf zu reagieren

und andererseits langfristig keine Abstriche

in Sachen Qualität zu machen“. Trotz

der Widrigkeiten versuchen die Stadtentwickler

auf Kurs zu bleiben.

ERFREULICHE PHASEN. Generell können sich jene Bauträger

glücklich schätzen, deren Projekte derzeit fertig werden und somit

einige Probleme hinter sich gelassen haben. Aber auch jene Entwickler,

die erst in der Konzeptionsphase sind, und die Projekte den

zukünftigen Bedürfnissen des Marktes anpassen können, wie zum

Beispiel die Projektpartner 3SI Immogroup und S+B Gruppe: Auf

einem 10.400 Quadratmeter großen Grundstück in direkter Lage an

der U1-Station Oberlaa besteht eine Widmung für ein gemischt genutztes

Konzept. Was genau entwickelt werden soll, wird noch

evaluiert. Wolfdieter Jarisch, Vorstand und Gesellschafter der S+B

Gruppe: „Bei der Liegenschaft führen wir derzeit mit verschiedenen

Personengruppen Gespräche hinsichtlich deren Flächenbedarfs.“

E X P E R T I S E

WERBUNG

Rainer Stelzer, Vorstand

der Raiffeisen-Landesbank

Steiermark

AUF EINEN BLICK

• Die Raiffeisen-Landesbank Steiermark betreut

sowohl institutionelle Kund:innen aus dem gemeinnützigen

Wohnbau und der öffentlichen Hand als

auch Projekte der Sparten Immobilien, Energie, Tourismus,

Healthcare und Infrastruktur.

• Im Bereich der Immobilien- und Projektfinanzierung

und institutionelle Kunden liegen die Stärken der RLB

vor allem in kurzen Entscheidungswegen, Flexibilität

und umfassender Begleitung des Investitionsprozesses

sowie der optimierten Strukturierung von Finanzierungen.

• Mit der kürzlich eröffneten Niederlassung in München

beschäftigt die Fachabteilung nun Mitarbeiter:innen

in Österreich und Deutschland, die auf das umfangreiche

Kompetenznetzwerk der RLB Steiermark

zurückgreifen können.

Für erfolgreiche Immobilientransaktionen

Rainer Stelzer, Vorstand der Raiffeisen-

Landesbank Steiermark, analysiert aktuelle

Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

und erläutert die Vorteile eines fachlich

versierten Netzwerks für den langfristigen

Erfolg von Investitionen.

Vor welchen Herausforderungen stehen Ihre

Kund:innen und wie können sie ihnen begegnen?

Rainer Stelzer: Die Wohnraum-Finanzierung ist im aktuellen

Marktumfeld noch immer rückläufig. Die Entwicklungen

bei der Immobilien- und Projektfinanzierung sowie den

institutionellen Kund:innen hängen wesentlich von den

künftigen Zinsentwicklungen ab. Es empfiehlt sich, rechtzeitig

Beratung einzuholen. So kann man vorausschauend

agieren, die eigene Liquidität sichern, das Risiko in Projekten

aktiv aussteuern und ein aktives Kredit- und Habenzins-Management

betreiben.

FOTOS: BEIGESTELLT

Die KIM-Verordnung fällt weg, die Zinsen sinken.

Machen sich die aktuellen Entwicklungen schon auf

dem Markt bemerkbar?

Rainer Stelzer: Ja, wir spüren bereits, dass die

Nachfrage anzieht und sich das Transaktionsgeschehen

verstärkt. Allerdings sind die Probleme

aus der letzten Krise noch nicht

verschwunden – sie haben sich nur verlagert

bzw. zeitlich verschoben. Das bedeutet: Die

jeweiligen Asset-Klassen und Regionen sollten

weiterhin professionell beobachtet und bewertet

werden. Raiffeisen-Kund:innen in der

Steiermark, in Wien sowie im Süden Deutschlands

haben dabei den Vorteil, dass ihnen

erfahrene, überregional vernetzte Expert:innen

als diskrete, greifbare und loyale Ansprechpartner:innen

zur Seite stehen.

Welchen Mehrwert schafft das große Netzwerk der

RLB Steiermark?

Rainer Stelzer: Durch die bereichsübergreifende Zusammenarbeit

innerhalb der RLB haben wir für alle Fachbereiche,

Branchen und Regionen die

passenden Expert:innen zur Hand. Das

stärkt unsere Kompetenz und macht

uns gleichzeitig extrem flexibel. Unsere

starke Eigenkapitalausstattung verschafft

uns einen finanziellen Spielraum

bei der Finanzierbarkeit von Projekten,

außerdem haben wir ein eigenes Treasury

im Haus. Wir schauen uns das

Geschäftsmodell unserer Kund:innen

genau an und bringen dann unsere

Prok. Dipl.-Ing. Jörg Waldauer,

Bereichsleitung, Tel. 0664 8550253,

joerg.waldauer@rlbstmk.at

Expertise ein – etwa durch eine Mietpreisanalyse,

maßgeschneiderte Finanzierungen

oder ESG-Beratung.

13

MARKT / BÜRO

HOHE NACHFRAGE,

WENIG FLÄCHEN

Der Wiener Büromarkt weist einen extrem geringen Leerstand auf.

Wird sich die Lage in diesem Jahr noch entspannen?

TEXT: WALTER SENK

Anzeichen einer leichten Erholung zeigt er heuer, der

Wiener Büromarkt – zumindest was die Fertigstellungen

der Flächen betrifft. Laut dem Marktbericht

von Otto Immobilien wird das Neubauvolumen von

98.900 Quadratmetern im Jahr 2024 auf 107.400

Quadratmeter im Jahr 2025 steigen. Berauschend ist das nicht,

aber der aktuellen Situation geschuldet, wie Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin

Gewerbeimmobilien Örag, erklärt: „Der Neubau

von Büroflächen in Wien bleibt hinter den Erwartungen zurück,

was auf hohe Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen

ist.“ Gleichzeitig lag das Vermittlungsvolumen von

Büroflächen bei 160.000 Quadratmetern, womit der Markt sichtlich

ausgedünnt ist. „Der Rückgang der Neubautätigkeit führt zu

einem knappen Angebot an modernen Büroflächen in den

nächsten Quartalen und zu steigenden Preisen“, fasst Stadlinger

die vorherrschende Situation zusammen.

14

KAUM ANGEBOTE. Vor allem bei Erstbezugsflächen in Top-

Lagen ist das Angebot sehr eingeschränkt. Besonders der erste

Bezirk sowie die Gegend rund um den Hauptbahnhof sind äußerst

begehrt. „Hier stehen wenig freie Flächen zur Verfügung,

die Spitzenmieten liegen stabil bei 28,50 Euro“, berichtet Eugen

Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.

Wie begehrt moderne und qualitätsvolle

Büroflächen derzeit sind, zeigt sich

Trends 2025

auch darin, dass „mit 26,60 Euro pro • Hohe Nachfrage trifft auf beschränktes

Quadratmeter und Monat im Leopold Angebot an Flächen.

Quartier eine neue Benchmark für Büros • Leerstandsquote ist mit ca. 3,5 Prozent

außerhalb des ersten Bezirks gesetzt auf extrem niedrigem Niveau.

wurde“, sagt Thomas G. Winkler, CEO der • Die Mietpreise von modernen Büroflächen

UBM Development, über das Projekt des steigen weiter an.

Unternehmens im 2. Bezirk an der Oberen

Donaustraße. Büroflächen werden Nachhaltigkeit und Qualität.

• Die Motive für einen Standortwechsel sind

dringend gebraucht, denn „der Leerstand • Die Fertigstellungen nehmen 2025 zwar

in Wien gehört mit drei Prozent zum zu, bleiben aber zu gering.

niedrigsten in Europa“.

Im Vergleich mit anderen europäischen

Metropolen verzeichnet nur Paris einen ähnlich geringen Wert.

Und egal ob Neuvermietung oder Vertragsverlängerung – die

Verhandlungen gestalten sich derzeit komplexer und zeitintensiver.

Investitionskosten sowie deren Aufteilung zwischen Mieter

und Vermieter werden härter verhandelt und strenger geprüft.

Von Seiten der Vermieter werden auch kaum Anreize geboten –

etwa mietkostenfreie Zeiten oder ein Baukostenzuschuss, wenn

der Mieter das Büro selbst umbaut. Dazu ist der Markt zu ausgedünnt.

Zudem führen die steigenden Anforderungen an die Büroausstattung

zu einer Anpassung der Mietpreise und einer Erhöhung

der Ausbaukosten.

MEHR QUALITÄT. Der Trend bei den Büros geht klar in Richtung

weniger Fläche, aber mehr Qualität. Barbara Linder, Teamleiterin

Büro bei Otto Immobilien, hebt hervor: „Die hohen Baukosten

sowie der Fokus auf ESG-Kriterien treiben die Preise nach

oben, moderne Büroflächen, die höchsten Standards entsprechen,

erzielen überdurchschnittliche Mietpreise.“ Diese Entwicklung

treiben Unternehmen voran, die gezielt nach hochwertigen,

ESG-konformen Büroflächen suchen und bereit sind, dafür auch

den Preis zu zahlen.

WENIGER UMNUTZUNGEN. Im Gegensatz zu Neubauten sind

„ältere und weniger attraktive Objekte mit Preisdruck und höheren

Leerständen konfrontiert, da sie weniger gefragt sind“, weiß

Stadlinger. In früheren Jahren wurden

diese Bestandsbüros oft in Hotels oder

Wohnungen umgebaut, aber auch hier ist

die Entwicklung rückläufig – die hohen

Baukosten. Es gibt aber noch Ausnahmen:

Vereinzelt werden ältere Bürogebäude

ESG-fit gemacht, deren Ausstattung

modernisiert und in ein zeitgemäßes

Konzept gegossen, trotz aller Umstände.

Die Fertigstellungen 2025 werden den

Büromarkt zwar etwas entspannen, aber

das Angebot bleibt weiterhin knapp. „Für

2026 ist eine Fertigstellung von knapp

125.700 Quadratmetern pro gnostiziert“,

blickt Otto in die nähere Zukunft. Setzt man das in Relation zum

letztjährigen Vermietungsumsatz, sei das jedoch weiterhin zu

wenig.

E X P E R T I S E

WERBUNG

Martin Voigt ist

Geschäftsführer

WISAG Facility

Management und

Gebäudetechnik.

AUF EINEN BLICK

WISAG AUSTRIA

Die WISAG ist eines der führenden Dienstleistungsunternehmen

im deutschsprachigen Raum und seit 1995 am

österreichischen Markt tätig. Die angebotenen Dienstleistungen

der WISAG Austria sind in sechs Bereiche

unterteilt: Facility Management, Gebäudetechnik,

Gebäudereinigung, Sicherheit & Service, Logistikdienste

& Service sowie Sicherheitstechnik. Der Hauptsitz

des Unternehmens befindet sich in Wien. Weitere

Niederlassungen gibt es in Innsbruck, Salzburg, Graz

und Linz. Mit rund 1200 Mitarbeitenden erzielt der

Immobilienspezialist einen jährlichen Umsatz von 45 Mio.

Euro.

FM bleibt „People Business“

FOTO: BEIGESTELLT

Digitalisierung bringt Entlastung und

Mehrwert für Nachhaltigkeit, aber wird

Menschen nicht gänzlich aus

Dienstleistung drängen.

Brigitte Fiedler verlässt im Frühling die WISAG. Was

lässt sich über die neue Geschäftsführung sagen?

Martin Voigt: Mit Brigitte Fiedler verlieren wir viel Erfahrung.

Sie hat die WISAG in Österreich in den letzten

knapp 30 Jahren aufgebaut, sie menschlich und fachlich

geprägt sowie wesentlich zum Erfolg beigetragen. Dieser

Veränderung stellen wir uns, indem wir die unterschiedlichen

Verantwortlichkeiten neu festlegen und gemeinsam

als WISAG Austria auftreten. Die operativen Geschäftsführer

bleiben das Gesicht des Unternehmens und können

weiterhin schnell und zielgerichtet agieren sowie die Erfahrung

aller Mitarbeiter einbringen.

Wie wird sich die Branche entwickeln?

Martin Voigt: Nach der eher turbulenten Zeit der Corona-

Pandemie hat sich die Branche grundsätzlich wieder stabilisiert.

Der allgemeine Kostendruck verbunden mit den

steigenden Kosten in der Material- und Ressourcenbeschaffung

hält aber an. Damit einhergehend gewinnen

regulatorisch geprägte Themen wie Energieeffizienz,

Nachhaltigkeit, Taxonomie-Verordnung und ESG-Vorgaben

massiv an Einfluss. Da kann das FM punkten.

Technologische Innovationen werden im Facility

Management immer wichtiger. Wie gut ist die WISAG

hier aufgestellt?

Martin Voigt: Die WISAG treibt die Themen Digitalisierung,

Automatisierung und KI in Eigeninitiative voran. Wir können

in Österreich auf Entwicklungen innerhalb der WISAG

zurückgreifen und den Kunden Lösungen anbieten, die wir

aus der Praxis für die Praxis entwickelt haben. In der

Gebäudereinigung und bei Empfangsdiensten kommen

bereits unterschiedliche Roboter zum Einsatz.

Weitere konkrete Trends, mit denen wir uns aktiv beschäftigen,

sind Nachhaltigkeit, ESG, nutzerzentriertes FM,

Implementierung von Automatisierungstools und datengesteuerte

Entscheidungsfindungen in gewissen

Segmenten.

Wie integriert die WISAG Nachhaltigkeitsstrategien

in ihre Dienstleistungen?

Martin Voigt: Die WISAG erstellt Nachhaltigkeitsberichte

und beschäftigt sich auch kundenseitig intensiv mit Strategien,

die stetig evaluiert und weiterentwickelt werden.

Dafür hat die WISAG ihre Kompetenzen in den Bereichen

Nachhaltigkeit und ESG zu einem eigenen Team in Frankfurt

gebündelt, um den Anforderungen der Kunden maximal

gerecht werden zu können und Nachhaltigkeit mit

ihren Möglichkeiten in Einklang zu bringen.

15

NACHHALTIGKEIT

IN ZAHLEN

Vom Nullemissionsgebäude und der Klimaertüchtigung von Gemeindebauten über

die Sonnenstrom-Offensive bis hin zur leistungsstärksten Großwärmepumpe

Mitteleuropas.


MILLIONEN LITER

-EMISSIONSGEBÄUDE

sollen laut Europäischer Union

zum neuen Effizienzstandard werden.

Definiert wird ein Nullemissionsgebäude

als Gebäude, das

keinen oder einen nur geringen

Energieverbrauch aufweist, keine

CO2-Emissionen aus fossilen

Brennstoffen verursacht und

keine oder sehr geringe Mengen

Treibhausgasemissionen abgibt.

Versorgt werden darf es mit

gebäudenaher erneuerbarer Energie,

mit Energie von Erneuerbaren-Energie-Gemeinschaften,

mit

effizienten Fernwärme- bzw. Fernkältesystemen

und mit CO2-freien

Quellen. Es soll einen zumindest

zehn Prozent niedrigeren Energieverbrauch

als sein Vorgänger, das

Niedrigstenergiegebäude, haben.

Geht es nach der Neufassung der

EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz

von Gebäuden

(Gebäuderichtlinie), wird der

Standard Nullemissionsgebäude

zu unterschiedlichen Zeitpunkten

für bestimmte Gebäudetypen verpflichtend:

Ab 1. Jänner 2028 für

neue öffentliche Gebäude, ab 1.

Jänner 2030 für alle neuen

Gebäude und im Falle einer

umfassenden Renovierung.

PROZENT

des CO2-Ausstoßes in Wien entfallen

auf den Gebäudesektor.

Laut einer Analyse von Wirtschaftskammer

Wien und Stadt

Wien könnten wichtige Schritte in

Richtung Nachhaltigkeit unter

anderem durch die Klimaertüchtigung

öffentlicher Gebäude

gesetzt werden. Schließlich sind

laut Statistik Austria 25.547 der

über 175.000 Gebäude in Wien

im Besitz von Gebietskörperschaften,

was rund 15 Prozent

des Gesamtbestandes entspricht.

Vor allem die Standorte der Wiener

Gemeindebauten bieten viel

Platz für entsprechende Maßnahmen.

Laut Daten der Stadt Wien

gibt es insgesamt 1631 Gemeindebauten

mit in Summe 211.017

Wohnungen. Gemäß internen

Schätzungen müssen bis 2040

ca. 150.000 Wohnungen – somit

rund 9300 Wohnungen pro Jahr

– saniert werden. Die Gesamtkosten

der Sanierung der Wiener

Gemeindebauten werden auf

10,9 Milliarden Euro bis 2040

geschätzt. Jährlich müssen bis

zur Erreichung der Klimaneutralität

mindestens 730 Millionen Euro

seitens der Stadt Wien investiert

werden.

STUNDEN

pro Jahr scheint in Wien die

Sonne. Gleichzeitig ist etwa die

Hälfte der Dachflächen in der

Bundeshauptstadt laut Wiener

Solarpotenzialkataster für die

Gewinnung von Sonnenenergie

geeignet. Um möglichst viele dieser

Gebäudeflächen wie Dächer

und Fassaden, aber auch versiegelte

Flächen wie Parkplätze,

für die Energieerzeugung zu nutzen,

hat die Stadt Wien 2021 die

sogenannte Sonnenstrom-Offensive

gestartet. Einerseits werden

stadteigene Gebäude und Flächen

mit Sonnenstromanlagen

ausgestattet, andererseits Bürger,

Betriebe, Bauträger und Verbände

als Partner der Offensive

aktiv dazu eingeladen, Teil der

Klimazukunft der Stadt zu werden.

Ende 2024 waren in Wien

12.486 Photovoltaikanlagen am

Netz, aus denen 232 Megawattpeak

(MWp) Leistung pro Jahr

gewonnen werden. Damit können

66.000 Haushalte mit klimafreundlichem

Sonnenstrom versorgt

werden. Bis 2030 soll die

Leistung aus PV-Anlagen 800

MWp erreichen. Damit kann rund

ein Viertel der Wiener Haushalte

(ca. 230.000) mit Strom versorgt

werden.

Abwasser durchlaufen Tag für Tag

die ebswien Kläranlage in Wien-

Simmering, also rund 6000 Liter

pro Sekunde. Das Betriebsgelände

umfasst eine Fläche von

490.000 Quadratmetern; rund 70

Fußballfelder hätten hier Platz.

Das Wasser wird über 20 Stunden

mechanisch und biologisch

gereinigt. Bevor es wieder in den

Wasserkreislauf zurückgeleitet

wird, macht es seit 2023 noch

eine weitere Station: Es wird

durch eine Großwärmepumpe

von Wien Energie geleitet, um

daraus Wärme zu gewinnen. Die

Anlage wurde Ende 2023 in

Betrieb genommen und erzeugt

aktuell klimaneutrale Fernwärme

für bis zu 56.000 Wiener Haushalte.

Es ist die leistungsstärkste

Großwärmepumpe Mitteleuropas,

die im Vollausbau bis 2027 aus

sechs Wärmepumpen bestehen

und gut 112.000 Haushalte mit

Fernwärme versorgen wird. Drei

der Wärmepumpen stehen jetzt

schon in Simmering. Jede der

rund zwölf Meter langen, neun

Meter breiten und sieben Meter

hohen Anlagen bringt ein

Betriebsgewicht von rund 205

Tonnen auf die Waage – was dem

Gewicht von rund 150 Autos entspricht.

16

E X P E R T I S E

WERBUNG

AUF EINEN BLICK

Mit der Positionierung als unternehmerische Bank aus

Vorarlberg bietet die Hypo Vorarlberg Firmen- und Privatkunden

durch ihre menschliche Nähe, der überlegenen

Beratung in privater Atmosphäre und durch ausgezeichnete

Finanzprodukte eine vorausschauende Finanzlösung

für alle, die etwas vorhaben und sich auf die

Erfüllung ihrer Ziele und Wünsche konzentrieren.

Daraus resultiert der USP: „Beste Beratung für alle, die

etwas vorhaben.“

Roswitha Klein ist

Direktorin der Hypo

Vorarlberg in Wien.

Die Hypo Vorarlberg nimmt ertragsmäßig einen Spitzenplatz

unter Österreichs Banken ein. Der wichtigste Eckpfeiler

für die hohe und stabile Ertragskraft der Hypo

Vorarlberg ist die primäre Konzentration auf das Kundengeschäft

– mit professioneller Beratung und Betreuung,

hoher Kundenzufriedenheit und langfristigen Kundenbeziehungen.

Darüber hinaus ist der Fokus auf ein organisches

und nachhaltiges Wachstum, gepaart mit einer

risikobewussten Kredit- und Geschäftspolitik sowie konsequentes

Kostenmanagement ausschlaggebend.

Wohnbau profitiert von fallenden Zinsen

FOTO: MARCEL-A-MAYER

Roswitha Klein, Direktorin der Hypo

Vorarlberg in Wien, ortet positive

Entwicklungen, die eine

Immobilienfinanzierung wieder

erleichtern.

Wie würden Sie die derzeitige Situation bei der

Immobilienfinanzierung im Detail beschreiben und

welche Faktoren spielen dabei die größte Rolle?

Roswitha Klein: Wir gehen von einer Aufwärtsbewegung

bei Immobilienfinanzierungen aus. Aktuell befinden wir uns

in einer Phase der Neuausrichtung. Fallende Zinsen führen

zu geringeren Finanzierungskosten und dadurch zu einer

höheren Kapitaldienstfähigkeit im Markt. Es wird voraussichtlich

wieder mehr Menschen möglich sein, Projekte zu

finanzieren. Die Hoffnung auf die Reduktion regulatorischer

Beschränkungen geben dem Markt zusätzlichen

Auftrieb. Demgegenüber stehen die nach wie vor hohen

Bau- und Sanierungskosten, die private und gewerbliche

Immobilieninvestoren belasten. Auf dem Immobilienmarkt

zeichnet sich ebenfalls eine Trendwende ab, da sowohl

Nachfrage als auch Angebot leicht ansteigen. Noch sind

die Käufer oder Investoren in einer guten Verhandlungsposition,

aber das könnte sich bald ändern und erneut auf

die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen auswirken.

Die KIM-Verordnung läuft heuer aus. Erwarten Sie

sich dadurch eine Veränderung bei der Nachfrage im

Bereich Immobilienfinanzierung?

Roswitha Klein: Aktuell ist noch nicht klar, ob es andere

Empfehlungen der FMA diesbezüglich geben wird. Es wird

aber sicher wieder leichter werden, auf die jeweilige Situation

der Kundinnen und Kunden reagieren zu können. Was

mit Sicherheit zu einer höheren Nachfrage bei Wohnbaufinanzierungen

führen wird, sind die gesunkenen Zinsen.

Wie sich das auf die Abschlüsse auswirkt, ist noch offen.

Welchen Ratschlag würden Sie potenziellen

Kreditnehmern geben, die in der aktuellen Marktlage

eine Wohnbaufinanzierung in Betracht ziehen?

Roswitha Klein: In jeder Marktlage gilt, dass eine Wohnbaufinanzierung

sorgfältige Planung und Beratung erfordert.

Aktuell sind Fixzinskredite oder -sätze wieder

attraktiver und können als Alternative oder Ergänzung zu

variablen Finanzierungsmodellen Sicherheit und Planbarkeit

bei der Realisierung von Projekten bieten.

Welche Ihrer Finanzierungsoptionen sind auf die

diversen Bedürfnisse der Kunden abgestimmt?

Roswitha Klein: Wir sehen jede Immobilienfinanzierung als

individuelle Lösung, die auf diverse Bedürfnisse unserer

Kund:innen eingeht. Themen wie alternative Energieversorgung

oder energetische Sanierungen spielen eine

wichtige Rolle bei Finanzierungsgesprächen. Wir unterstützen

Investitionen in bestimmte energiesparende Maßnahmen

mit Klima-Krediten zu vergünstigten Konditionen.

17

ENERGIE

INTELLIGENT

OUTSOURCEN

Die Vorgabe der EU, den Energieverbrauch von

Gebäuden zu senken, könnte in Zukunft immer

häufiger an spezialisierte Energieplattformen

delegiert werden.

TEXT: CHRISTIAN LENOBLE

GEBÄUDETECHNIK

Die Herausforderung

Die Herausforderung im Immobiliensektor besteht

darin, hohe Energie- und Betriebskosten

im Bestand sowie den Ressourcenverbrauch

beim Neubau künftig so gering wie möglich zu

halten. Der Erkenntnis zum Trotz, dass Investitionen

in die Energieeffizienz langfristig sowohl

ökologische als auch wirtschaftliche Vorteile

bringen, sind Immobilienentwickler- und -bestandshalter

mit dieser komplexen Aufgabe

oftmals überfordert – und auf der Suche nach

externen Lösungsanbietern.


18

Mögliche Lösungen

Energieeffizienz ist das zentrale Schlagwort, wenn

die Immobilienwirtschaft den Transformationsprozess

ernst nimmt und das Ziel der CO2-Neutralität

erreichen will. Auf den Handlungsbedarf hat man

innerhalb der EU reagiert. Im April 2024 wurden die

neuen Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden

beschlossen. Die Rechtsvorschriften bilden den

Rahmen für die Mitgliedstaaten zur Verringerung

der Emissionen und des Energieverbrauchs von

Gebäuden in der gesamten EU, von Wohnungen

und Arbeitsplätzen bis hin zu Schulen, Krankenhäusern

und anderen öffentlichen Gebäuden.

NULLEMISSION & RENOVIERUNG. Für Neubauten

werden künftig Nullemissionsgebäude zum

neuen Standard. Die verschärfte Richtlinie enthält

Bestimmungen, um schrittweise den Ausstieg aus

fossilen Brennstoffen von der Beheizung in Gebäuden

und den Ausbau von Solarkraftwerken zu fördern.

Im Fokus steht neben dem Neubau vor allem

die Energieeffizienz von Bestandsbauten. „Renovierungen

sind Investitionen in eine bessere Zukunft“,

brachte es Kadri Simson, bis Ende 2024 EU-Kommissarin

für Energie, auf den Punkt. Im Rahmen des

Zieles, die Energiearmut zu bekämpfen, müssen laut

Simson die Finanzierungsmaßnahmen Anreize für

Renovierungen schaffen und insbesondere auf

schutzbedürftige Kunden und Gebäude mit der

schlechtesten Energieeffizienz ausgerichtet sein.

Einig sind sich die EU-Experten, dass Investitionen

in die Energieeffizienz langfristig wirtschaftliche

Vorteile bringen, indem sie die Energiekosten

senken, die Immobilienwerte steigern

und neue Arbeitsplätze schaffen.

Gesamt betrachtet geht es Europa nicht

zuletzt um Energieunabhängigkeit. Durch

die Reduzierung des Energieverbrauchs

in Gebäuden will die EU ihre Abhängigkeit

von importierten fossilen Brennstoffen

verringern und die Energiesicherheit

erhöhen.

UMBAUEN IM BESTAND. „Durch die

Kombination aus ökologischen, wirtschaftlichen

und sozialen Vorteilen ist die

Renovierung bestehender Gebäude eine

der Schlüsselstrategien für eine nachhaltige

Zukunft“, sagt Veronika Hamminger,

Project Manager Renovation bei Umdasch

Group Ventures. „Neue Technologien,

Materialien und Bauweisen eröffnen zahlreiche

Möglichkeiten, Gebäude nicht nur

zu erhalten, sondern auch ihre Nutzung

anzupassen und sie auf innovative Weise

zu transformieren“, weist Hamminger auf

aktuelle Entwicklungen hin. Als eine der

spannendsten Entwicklungen im Bereich

der Umnutzung erachtet die Fachfrau die

Drei Thesen

für die

Zukunft

• Die energetische

Renovierung

bestehender

Gebäude avanciert

zur Schlüsselstrategie

für eine

nachhaltige Immobilienzukunft.

• Aufgaben zum

Thema der Energieeffizienz

werden

zunehmend an

spezialisierte Energieplattformen

ausgelagert.

• Anwendungen der

künstlichen Intelligenz

sind künftig

für einen optimierten

Anlagenbetrieb

nicht mehr wegzudenken.

Anpassung von Gebäuden an neue Lebens- und

Arbeitsmodelle. Brachliegende Bürogebäude werden

zunehmend in Wohn- und Arbeitsräume umgewandelt,

die den modernen Anforderungen an

Flexibilität, Nachhaltigkeit und Gemeinschaft gerecht

werden. Besonders in Städten, in denen der

Wohnraum knapp ist, bietet die Umnutzung von

Bestandsgebäuden eine nachhaltige und ressourcenschonende

Alternative zum Neubau.

ENERGIEVERLUSTE MINIMIEREN. Möglichkeiten,

durch energetische Sanierung Energieverluste

zu minimieren, gibt es jedenfalls genug. Bei der

Fassade kann der Einsatz eines Wärmedämmverbundsystems

zur Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten

führen. Im Dachbereich verringert

der Austausch oder Neueinbau von Dachdämmung

(entweder der obersten Geschoßdecke oder

im Bereich der Sparren) den Wärmeverlust im beheizten

Raum. Auch die Dachziegelwahl spielt eine

Rolle, da Ziegel Emissionswerte aufnehmen und

Schadstoffe herausfiltern können, die bei Regen abgespült

werden. Bei Fenstern und Türen empfehlen

Fachleute eine moderne Verglasung mit einem k-

Wert von 0,7, bei der Heizungsanlage den Austausch

gegen eine Wärmepumpe. Zusätzliche Unterstützung

durch eine Photovoltaikanlage reduziert zudem

den Bedarf an Fremdemissionsverursachern

(z. B. Kraftwerke). Die Heizkörper sollten in der

Folge an das System angepasst werden. Wählt man

einen kleineren Querschnitt von Heizungsleitungen

bei gleichzeitiger reduzierter Vorlauftemperatur

sind weitere Emissionseinsparungen möglich.

„Wie viel Geld und auch Energie man

am Ende durch Maßnahmen einsparen

kann, hängt von verschiedensten Faktoren

ab“, betont Christoph Hermes, Project

Manager der General-Contracting-

Einheit bei umdasch The Store Makers.

Die Palette der Parameter reicht vom

energetischen Zustand des zu sanierenden

Gebäudes über Förderprogramme

und Zinskonditionen am Kapitalmarkt

(Stichwort Wirtschaftlichkeit) und die

fachgerechte Ausführung der Maßnahmen

(evtl. durch regionale Fachbetriebe)

bis hin zur Definition des gewünschten

Effizienzstandards. Von Bedeutung

ist es laut Hermes, bei allen Maßnahmen

der energetischen Sanierung immer

eine ganzheitliche Betrachtungsweise

an den Tag zu legen. Nur dann wirken

die einzelnen Maßnahmen im Verbund.

ENERGIEPLATTFORMEN BOOMEN.

Die langfristige Rentabilität von Investitionen

in die Energieeffizienz scheint in

Anbetracht permanent steigender Energiepreise

außer Frage zu stehen. Alle

Faktoren im Blick zu haben und die

19

GEBÄUDETECHNIK

und die richtigen Entscheidungen zum richtigen

Zeitpunkt zu treffen, ist aber zugleich ein Unterfangen,

dass einige Bestandhalter überfordert, vor allem

wenn die Vorarbeit einer gründlichen Analyse

von Status quo und Zukunftsopportunitäten

nicht ordentlich geleistet wird. Bindet

das Kerngeschäft von Bestandshaltern

und Entwicklern die Personalkapazitäten,

kann beim Themenkreis der Energieeffizienz

– insbesondere was die diffizile Frage

der effizienten Beschaffung, Nutzung

und Abrechnung von Energie betrifft – externe,

professionelle Unterstützung eingeholt

werden. An Optionen herrscht kein

Mangel, die Zahl der sogenannten Energieplattformen,

die sich dieser Herausforderung

verschreiben, wächst beständig.

„Wir reduzieren den CO2-Ausstoß von

Bestandsimmobilien. Unkompliziert, investitionsfrei

und TÜV-zertifiziert“ − so oder so ähnlich lautet

das Service-Angebot der Spezialisten am Markt, wie

etwa Aedifion, Paul Tech, Recognizer, Green Fusion,

Metr oder Meteo Viva.

KI IM EINSATZ. Am Start ist dabei modernste

Technologie, in Form von smarten Paketen aus Software

und Service. Gesorgt wird zum Beispiel für

Konnektivität und Datenverfügbarkeit, auf Wunsch

in jedem Gebäude des Bestandportfolios. Für die

20

„Echtzeitdaten in der

Cloud-Plattform

informieren laufend über

den Energieverbrauch

und liefern Tipps zur

weiteren

Verbrauchsreduktion.“

Eva Lazarus

Energieplattform Aedifion

Datenverarbeitung werden Tools der künstlichen

Intelligenz herangezogen. Selbstständig lernende

Algorithmen sollen Einsparpotenziale erkennen

und die eingesetzte Hardware regeln. Wenn die Anlagedaten

in ein Dashboard einfließen und einen

digitalen Zwilling erzeugen, können die Kunden ihre

Einsparungen in Echtzeit prüfen. Alle Daten,

Dienstleister und Anlagen im Blick zu haben, soll

dabei helfen, ineffiziente Vorgänge zu identifizieren

und im Einklang mit der unternehmenseigenen

ESG-Strategie zu beheben – idealerweise proaktiv,

sprich bevor Ineffizienzen überhaupt auftreten. Die

Energieplattformen versprechen, mit dem Bündel

an Maßnahmen ein optimal gesteuertes Immobilienportfolio

zu generieren, die Betriebskosten signifikant

zu senken und die Energiekosten und CO2-

Steuern um bis zu 40 Prozent reduzieren zu können.

OPTIMIERTE BÜROIMMOBILIEN. Intelligente

digitale Lösungen für einen effizienten Betrieb bieten

sich unter anderem bei Büro- und Verwaltungsimmobilien

an, die aufgrund ihrer großen Anzahl

und hohen Nutzeranforderungen für knapp ein

Drittel des Gesamtenergieverbrauchs im Gewerbe-,

Handels- und Dienstleistungssektor verantwortlich

sind. „Um die Energieeffizienz von Büroimmobilien

zu steigern, ist nicht unbedingt eine kostenintensive

Sanierung der Gebäudehülle notwendig, denn der

erste Ansatzpunkt sollte im Betrieb der technischen

Gebäudeausrüstung liegen“, betont in diesem Zusammenhang

Eva Lazarus von der Kölner Energieplattform

Aedifion. Entscheidend für die Energieund

Kosteneffizienz des Gebäudebetriebs sei die

reibungslose Funktion und Abstimmung

der Gebäudesysteme (Sanitärsysteme,

Mieterstrom, Beleuchtung, Heizung, Lüftung,

Kälte, Raumautomatisation etc.).

In die Gebäudeleittechnik integrierte Softwarelösungen

sammeln und strukturieren

Echtzeit-Betriebsdaten, identifizieren

Fehlfunktionen und geben Handlungsempfehlungen

zur Optimierung. Auf

Wunsch regeln vorab konfigurierte KI-Algorithmen

den Betrieb autonom, um das

Gebäude zu jeder Jahres- und Tageszeit

wirtschaftlich und nutzerorientiert zu betreiben.

„Neben der Anlagenoptimierung

ist die Einbindung der Gebäudenutzer ein wichtiger

Faktor. Mithilfe der in unserer Cloud-Plattform

strukturierten Echtzeitdaten können sie laufend

über ihren Energieverbrauch informiert werden und

erhalten Tipps zur weiteren Verbrauchsreduzierung,

etwa in Büros, Konferenzräumen und Sanitäranlagen“,

erklärt Lazarus. Die Praxis zeige: Ein KI-optimierter

Anlagenbetrieb per Cloud-Plattform kann

erhebliche Einsparungen bewirken, für umfassende

Datentransparenz sorgen und nebenbei auch das

Betreiberpersonal entlasten.

MAGAZIN

LUXURY ESTATE

Die feinste Adresse für exklusive Immobilien!

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ERSCHEINUNGSTERMIN: Samstag, 26. April 2025

ANZEIGENSCHLUSS: 21. März 2025

DRUCKUNTERLAGENSCHLUSS: 4. April 2025

KONTAKT:

Roman Schleser

Geschäftsbereichsleiter Immobilien

T +43 1 514 14 - 203

roman.schleser@diepresse.com

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INTERVIEW

22

„MAN KANN DIE

UMWELT NICHT MIT

GELD BEWERTEN“

Österreichs Wissenschaftlerin des Jahres 2024,

Sigrid Stagl, über Wirtschaftswachstum, Emissionen

und die transformative Kraft der Immobilienwirtschaft.

INTERVIEW: CHRISTIAN LENOBLE

FOTO: APA/HELMUT FOHRINGER

Zur Person

Sigrid Stagl forscht seit über

25 Jahren im Bereich Ökologische

Ökonomie und

Nachhaltigkeit. Im Alter von

29 Jahren schloss sie ihr

PhD-Studium am Rensselaer

Polytechnic Institute,

New York, ab und erhielt

das weltweit erste Doktorat

im Fach Ecological Economics.

2014 gründete sie das

Institute for Ecological Economics

an ihrer Alma Mater,

der WU. Seit 2019 leitet sie

zudem das WU Competence

Center for Sustainability

Transformation and

Responsibility (STaR).

„Um Ökologie und Ökonomie

besser zu vereinen, müssen

Neubauten verstärkt auf

nachhaltige Baumaterialien, Aktivenergie

standards und verdichtete

Bauweise setzen.“

Sie waren die erste Person weltweit, die ein Doktorat in Ökologischer

Ökonomie erlangte. Worin besteht der Unterschied

zur besser bekannten Umweltökonomie?

Sigrid Stagl: Zwei Unterschiede sind besonders wichtig: Erstens,

die Umweltökonomie ist ein Spezialgebiet der Volkswirtschaftslehre,

das heißt, sie geht von denselben Prämissen aus wie die

herkömmliche Ökonomie. In der Ökologischen Ökonomie

starten wir hingegen von der Annahme, dass die Wirtschaft Teil

der Gesellschaft ist und auf den biophysischen Grundlagen

(Natur) aufbaut. Letzteres erfordert viel mehr Aufmerksamkeit

für die Interdependenzen der Wirtschaft mit Gesellschaft und

Natur. Ökologisch ökonomische Analysen brauchen daher immer

interdisziplinäre Teams. Zweitens: Als Ökonom:innen versuchen

wir, Entscheidungsunterstützung für Public Policies

anzubieten. Für eine Kosten-Nutzen-Analyse muss man dafür

alle Dimensionen inklusive menschliches Leben und Ökosysteme

mit Geld bewerten. Das ist sehr schwierig.

Welche Rolle spielt dabei die Mathematik?

In der Ökologischen Ökonomie verwenden wir beispielsweise

Multikriterienanalysen, die auch in der Produktionsplanung

oder Finanzportfolioanalyse eingesetzt werden. Das sind mathematische

Algorithmen, die eine Reihung von Optionen unter

Berücksichtigung mehrerer Kriterien berechnen. Dafür können

wir Kosten in Euros, Landverbrauch in Hektar, CO2-Emissionen

in Tonnen und Biodiversität in ökologischen Indikatoren belassen.

Um den Wert der Umwelt zu bemessen, kann man sich am

Nutzen oder an Bedürf nissen orientieren. Was ändert sich

dabei?

Der nutzentheoretische Ansatz bewertet Umweltgüter auf der

Grundlage der Maximierung der Gesamtwohlfahrt und verwendet

monetäre Bewertungsmethoden wie die Zahlungsbereitschaft,

um Kompromisse zu bewerten. Er bildet die Grundlage

für Kosten-Nutzen-Analysen und marktbasierte Instrumente

wie Kohlenstoffpreise und Zahlungen für Ökosystemdienstleistungen.

Im Gegensatz dazu stellt der bedürfnisorientierte

Ansatz grundlegende menschliche und ökologische Bedürfnisse

in den Vordergrund und betont Rechte, Gerechtigkeit

und Nachhaltigkeitsschwellen statt aggregierter Präferenzen.

Dieser Ansatz unterstützt menschliche Entwicklung

innerhalb von biophysischen Grenzen und argumentiert,

dass bestimmte Umweltgüter nicht austauschbar

sind und unabhängig von ihrer ökonomischen

Bewertung erhalten werden sollten.

Warum ist diese Unterscheidung für die Umweltbewertung

von so großer Bedeutung?

Weil utilitaristische Methoden Verteilungsgerechtigkeit

und ökologische Grenzen vernachlässigen

können, während eine bedürfnisorientierte Perspektive

sicherstellt, dass die Politik kritische Umweltfunktionen

und gefährdete Gemeinschaften

schützt.

Es wird gern vom Ideal des nachhaltigen Wirtschaftswachstums

gesprochen. Fakt ist aber, dass

eine wachsende Wirtschaft in der Regel mit dem

Anstieg von umweltschädlichen Emissionen einhergeht.

Wir hoffen, das Wirtschaftswachstum von den

Emissionen entkoppeln zu können. Das gelingt in

manchen Ländern bereits, aber meist nicht ausreichend,

um bis 2050 klimaneutral zu sein. Grünere Technologie,

striktere Klimagesetze und grünere Präferenzen können dabei

helfen. Aber auch eine Abkehr der Bewertung der Wirtschaftspolitik

anhand von BIP-Wachstum und stattdessen eine Evaluierung

der Erreichung bedeutender gesellschaftlicher Ziele

wäre hilfreich.

Welche gesellschaftlichen Umstrukturierungen sind möglich

und realistisch, um Ökologie und Ökonomie unter einen Hut

zu bringen?

Es braucht sowohl physische Infrastrukturen als auch ökonomische

und gesellschaftliche Strukturen, die konsequent auf

Nachhaltigkeit ausgerichtet sind. Im Bereich der Mobilität bedeutet

das etwa den gezielten Ausbau des öffentlichen Verkehrs,

eine Anpassung der relativen Preise, sodass Bahnfahrten

gegenüber Flügen günstiger werden, sowie gesellschaftliche

Anreize, um klimafreundliche Mobilität als attraktiv und erstrebenswert

zu etablieren. Entscheidend ist eine integrative

Strategie, die technologische Innovation, politische Regulierung

und veränderte Konsum- und Lebensstile miteinander verknüpft.

In welche Richtung sollte sich die Immobilienwirtschaft bewegen,

um eine Dekarbonisierung des Sektors zu erreichen,

ohne wirtschaftliche Einbrüche und Arbeitsplatzverluste zu

riskieren?

Die Immobilienwirtschaft spielt eine zentrale Rolle für die

nachhaltige Transformation, da sie langfristig die wirtschaftliche

und ökologische Infrastruktur prägt. Ihre Entscheidungen

haben Auswirkungen über Jahrzehnte – sowohl im positiven als

auch im negativen Sinne. Um Ökologie und Ökonomie besser

zu vereinen, müssen Neubauten verstärkt auf nachhaltige Baumaterialien,

Aktivenergiestandards und eine verdichtete

Bauweise setzen. Gleichzeitig ist die

energetische Sanierung des Gebäudebestands essenziell,

da hier enorme Potenziale für CO2-Reduktionen

bestehen. Es sind jedoch noch bessere

Finanzierungsmodelle erforderlich, um die Transformation

für alle Akteure wirtschaftlich attraktiv

zu gestalten und soziale Härten zu vermeiden.

Wie sollten Bestandsflächen genutzt werden?

In der Immobilienwirtschaft sollten ungenutzte

Dachflächen als wertvolle Ressource für nachhaltige

Nutzung erkannt werden. Diese Flächen bieten

Potenziale für Solarenergiegewinnung, Begrünung

oder auch für urbane Landwirtschaft,

was zur Dekarbonisierung des Sektors beiträgt

und gleichzeitig die ökologische Qualität urbaner

Räume erhöht. Darüber hinaus wird der öffentliche

Raum rund um Immobilien profitieren, wenn

wir verstärkt auf den öffentlichen Nahverkehr und

das Teilen von motorisiertem Individualverkehr

setzen.

23

ESG & REGULATORIK

FLUT AN DATEN

INTELLIGENT

MANAGEN

Beim Extrahieren von ESG-Kennzahlen aus

schnelllebigen und unstrukturierten Daten

betreten viele Unternehmen Neuland. Dazu

braucht es strategisches Datenmanagement,

dirigiert über eine leistungsstarke Plattform.


24

Die Herausforderung

Etwas mehr als zwei Jahre ist es her, dass im

Rahmen des Europäischen Green Deal die

Corporate Sustainability Reporting Directive

(CSRD) in Kraft gesetzt wurde – mit der Auflage,

sie innerhalb von 18 Monaten in nationales

Recht umzusetzen. Die Richtlinie schafft einen

Rahmen für das Berichtswesen von europäischen

Unternehmen und betrifft alle Umwelt-,

Sozial- und Governance-Dimensionen (ESG)

der Geschäftstätigkeit. Im Kontext einer nachhaltigen

Entwicklung der Wirtschaft soll die

Veröffentlichung nicht-finanzieller Nachhaltigkeitsinformationen

es Finanzmärkten, der Zivilgesellschaft

und Konsumenten ermöglichen,

die Nachhaltigkeitsleistung von europäischen

Unternehmen besser zu bewerten.

Studien zeigen, dass die Mehrheit der rund

2000 in Österreich und 15.000 in Deutschland

unmittelbar betroffenen Unternehmen darüber

klagt, mit der Herausforderung der Nachhaltigkeitsberichtserstattung

überfordert zu sein. Als

problematisch erweist sich vor allem die systematische

Erhebung nachhaltigkeitsbezogener

Informationen und deren prüffeste Aufbereitung.

Eine Frage des Datenmanagements.


RELEVANTE MERKMALE. Rund 2000 Unternehmen

sind es in Österreich, die im Jahr 2025

der CSRD zufolge einen Nachhaltigkeitsbericht

über das Geschäftsjahr 2024 erstellen müssen.

Betroffen sind Unternehmen, die zumindest

zwei der folgenden drei Merkmale erfüllen: Bilanzsumme

über 25 Millionen Euro, Nettoumsatzerlöse

über 50 Mio. Euro, durchschnittliche

Beschäftigtenzahl von über 250 während des

Geschäftsjahres. Außerdem sind börsennotierte

Unternehmen (und damit auch gewisse KMU)

umfasst, ebenso wie große Kreditinstitute und

Versicherungsunternehmen jeder Rechtsform.

Für KMU soll allerdings ein eigener verhältnismäßiger

Standard entwickelt werden. Sie werden

erst drei Jahre später verpflichtet.

In Deutschland werden aktuell etwa 15.000

Unternehmen in die Pflicht genommen. Da

ESG-Informationen über Zulieferer in die

CSRD-Berichte einfließen, müssen auch kleinere

Mittelständler entsprechende Daten erheben

und liefern. Vor allem KMU scheinen darauf

nicht ausreichend vorbereitet zu sein. „Viele

Unternehmen betreten hier Neuland“, heißt es

in der „Nachhaltigkeit und Green Finance“-Studie

von LBBW (Landesbank Baden-Württemberg),

„Finance“-Magazin und „FAZ Business

Media“, da ein Großteil der verlangten Daten in

den meisten Unternehmen bislang nicht erhoben

wurde. Und der Aufwand ist enorm: Bereits

die Anforderungen der branchenübergreifenden

European Sustainability Reporting Standards

(ESRS) umfassen über 1000 ESG-Datenpunkte.

Ein Beispiel: Allein im Bereich Soziales

sind bis zu 199 qualitative und quantitative Angaben

zur eigenen Belegschaft vorgesehen.

60 PROZENT ÜBERFORDERT. Generell

stehen Unternehmen vor dem Problem, aus

schnelllebigen und unstrukturierten Daten

Kennzahlen extrahieren zu müssen, die der

Regulatorik und den Informationsansprüchen

der Stakeholder genügen. Somit sind auch Österreichs

betroffene Immobilienunternehmen

gefordert, eine ESG-Daten-Governance zu etablieren.

Konkret geht es darum, Kennzahlen

und Datenerfassungsrichtlinien festzulegen,

Datenquellen und -formate zu standardisieren

und deren Verarbeitung idealerweise zu automatisieren

– ein aufwendiger Prozess. Laut

LBBW-Studie sehen sich derzeit 60 Prozent der

deutschlandweit befragten Unternehmen überfordert,

die entsprechenden Daten zu liefern

(für Österreich liegt eine solche umfassende

und aussagekräftige Studie nicht vor).

70 Prozent der betroffenen Unternehmen müssen,

um die CSRD-Berichtspflichten zu erfüllen,

eine neue Dateninfrastruktur schaffen. Unklarheit

herrscht darüber, wofür. So stimmen

34 Prozent der Befragten der Aussage zu, die

Inhalte der CSRD seien nicht klar. Sie wüssten

deshalb immer noch nicht, was genau sie denn

nun für ihre Nachhaltigkeitsberichterstattung

messen sollen.

Excel-Listen, Datensilos und unvollständig

oder fehlerhaft übermittelte Zuliefererdaten:

Für 62 Prozent der befragten Unternehmen ist

der Datenerfassungsaufwand „problematisch“.

Die Hälfte klagt zudem über mangelnde Datenqualität

und für weitere 42 Prozent ist die

Datenbeschaffung aus unterschiedlichen

Quellen schwierig. Laut Studie sind davon gerade

auch große Unternehmen betroffen: Sie verfügen

zwar über größere finanzielle und personelle

Ressourcen, doch angesichts zahlreicher

Abteilungen und verzweigter Lieferketten

potenzieren sich die Herausforderungen. Resümee

der Studienautoren: „Die Datenflut ist nur

durch ein umsichtiges Datenmanagement beherrschbar.“

Drei Thesen für

die Zukunft

• Die Datenflut zum Thema

ESG ist nur durch ein

umsichtiges Datenmanagement

beherrschbar.

• Die Kooperation der

Unternehmensbereiche

Datenmanagement,

Nachhaltigkeit, Compliance

und Corporate Publishing

wird zur

Grundbedingung für eine

strategische Nachhaltigkeitsberichtserstattung.

• In Zukunft werden Property-,

Asset- und Portfoliomanager

auf Basis

einer ESG-Plattform

datenbasiert in Echtzeit

Planungsentscheidungen

validieren können.

Mögliche Lösungen

„Der erste Schritt zum ESG-Datenmanagement

heißt für ein Unternehmen, vorhandene Rohdaten

über die eigene Performance zu ermitteln

– vom CO2-Ausstoß und Wasserverbrauch

über Compliance-Verstöße und Fortbildungsstunden

bis hin zur Anzahl von Arbeitsunfällen“,

sagen die Experten von Scholz & Friends

Reputation, eine Nachhaltigkeitsberatung an

den Standorten Berlin und Wien. „In einem

zweiten Schritt werden diese absoluten Werte

zu sinnvollen Bezugsgrößen (wie Umsatz, Mitarbeitendenzahl,

Produktmenge) in Relation

gesetzt. Erst dann können sie zu Strategie- und

Berichtszwecken hinreichend genutzt werden“,

erklären die Geschäftsleiter Christiane Stöhr

und Norbert Taubken.

QUAL DER WAHL BEI ESG-SOFTWARE.

Unterstützung für die Datenerfassung und -verarbeitung

kommt von zahlreichen Anbietern

für spezielle ESG-Softwarelösungen. Rund 200

relevante Anbieter von ESG-Software gibt es in

Europa, mehr als 80 davon sind für den

deutschsprachigen Raum von Bedeutung. Die

Suche nach der besten Lösung geht laut den

Beratern von Scholz & Friends Reputation dabei

über die Frage hinaus, welches der ESG-

Tools am Markt das Beste ist: „Zunächst sollte

grundsätzlich entschieden werden: Kann ein

bestehendes Datenmanagement um ESG-Module

erweitert werden? Ist eine eigenständige

ESG-Softwarelösung nach dem Stand-alone-

Ansatz die beste Lösung? Oder ist es gar sinnvoll,

ein passgenaues Tool neu programmieren

zu lassen?“ Eine pauschale Antwort darauf gebe

25

ESG & REGULATORIK

es nicht, zu unterschiedlich seien die Ausgangspositionen

von Unternehmen bezüglich der

bestehenden Datenarchitektur und der Verfügbarkeit

von validen ESG-Daten.

„Wir empfehlen Unternehmen, vor dem Kauf

einer neuen Software einen Schritt zurückzutreten

und zu prüfen, ob ein eigenständiges

ESG-Tool tatsächlich der effizienteste Weg ist.

Wichtig ist dabei vor allem eine umfassende

Bestandsaufnahme der bisherigen Datenquellen

und -systeme sowie eine Analyse der aktuellen

ESG-Datenlage und der Datenqualität,

um die Anforderungen an

eine Softwarelösung möglichst genau

zu definieren“, heißt es seitens der

Nachhaltigkeitsberatung. Und weiter:

„Im Unternehmen sollten daher die

Verantwortlichen aus vier Bereichen

– Datenmanagement, Nachhaltigkeit,

Compliance und Corporate Publishing

– gemeinsam die Anforderungen

definieren und diese Weichenstellung

vornehmen.“

DATENPLATTFORM DIRIGIERT.

„Das Ziel muss eine übergreifende

Datenplattform sein, in der relevante

Datenintegrations- und Datenverarbeitungsfunktionen

angeboten

werden und in denen für konkrete

Aufgaben die passenden Teilsoftwarelösungen

zum Einsatz kommen“, meinen

dazu die Experten der Prüfungsund

Beratungsgesellschaft Rödl &

Partner. Welche Funktionen relevant

sind, hänge von den Ergebnissen der

Wesentlichkeitsanalyse, dem Geschäftsumfeld

sowie den konkreten

Datenquellen ab und müsse daher

auch bei jedem Unternehmen individuell

beleuchtet werden.

Die Beratungsfachleute empfehlen

Unternehmen, dem Thema ESG-Berichtswesen

aktiv zu begegnen:

„Neben der Erfüllung der Berichtspflicht

bieten sich strategische Potenziale

durch eine frühzeitige Nachhaltigkeitstransformationsstrategie

an.

Ohne gezieltes Datenmanagement zu

Nachhaltigkeitsinhalten lässt sich die

Aufgabe nicht dauerhaft lösen.“ Die

(mit-)entscheidende Kompetenz sei die Implementierung

und Anwendung einer leistungsstarken

Datenplattform, die sich aus verschiedenen

Einzelfunktionen zusammensetzt und

diese Einzelfunktionen zuverlässig verknüpft.

„Bei der Umsetzung einer solchen Datenplattform

handelt es sich nicht um eine kurzfristige

projektartige Aufgabe, sondern um eine mittel-

26

„Die Umsetzung einer ESG-

Datenplattform ist eine

mittel- bis langfristige

Aufgabe, die mit einer

gezielten Architekturidee

anzugehen ist.“

Rödl & Partner

Prüfungs- und Beratungsgesellschaft

bis langfristige Planungs- und Umsetzungsaufgabe,

die mit einer gezielten Architekturidee

anzugehen ist.“

SKALIERUNG ZUR DEKARBONISIERUNG.

Wie das bei Unternehmen der Immobilienwirtschaft

funktionieren kann, zeigt beispielhaft die

Kooperation von Deka Immobilien und dem

Proptech-Unternehmen im Bereich Datenmanagement,

BuildingMinds, zwecks Schaffung

einer zentralen ESG-Datenplattform zur Dekarbonisierung

des Immobilienportfolios.

Beim Aufbau der Datenbasis

unterstützt BuildingMinds die Deka

Immobilien durch strukturierte

Datenerfassungswege für Energieund

Medienverbräuche, die dem Anspruch

eines globalen Immobilienportfolios

mit unterschiedlichsten

Anforderungen in einzelnen Ländern

und über verschiedene Gebäudenutzungsarten

gerecht werden. Ergänzend

können je Gebäude ESG-relevante

Dokumente wie zum Beispiel

Energieausweise, Green-Building-Zertifikate

und sonstige Fachgutachten

verknüpft werden. Angereichert durch

einen Datenqualitätssicherungsprozess

inklusive eines digitalisierten Füllens

von etwaigen Datenlücken entsteht in

der Plattform die Single-Source-of-

Truth für die Planungs- und Reportingsysteme.

Im aktiven Asset Management der Immobilien

wird die Plattform als Optimierungswerkzeug

eingesetzt. Zukünftig

sollen Property-, Asset- und Portfoliomanager

datenbasiert in Echtzeit

Planungsentscheidungen validieren

können. Mithilfe von Benchmarkings

für Energie und CO2-Emissionen

können einzelne Assets und auch

ganze Portfolios analysiert werden.

Gezielte Maßnahmenpläne lassen sich

hinsichtlich der Auswirkungen auf

Energie, CO2-Emissionen, Investitions-

und Betriebskosten bewerten.

„Die nachhaltige Transformation des

globalen Gebäudebestandes erweitert

das klassische Tätigkeitsspektrum

eines Immobilienmanagers erheblich.

Mit unserer zentralen ESG-Plattform erzeugen

wir Transparenz und können durch digitale,

datenbasierte Entscheidungsprozesse die nötige

Skalierung zur Dekarbonisierung unseres

globalen Immobilienbestandes erreichen“, ist

Johannes Hermanns, Geschäftsführer Immobilienmanagement

bei Deka Immobilien, überzeugt.

MARKT / HANDEL

HANDEL IM STÄNDIGEN

WANDEL

Die Branche steht vor großen Herausforderungen,

beweist jedoch Resilienz und Innovationskraft.

TEXT: WALTER SENK

Die Konsumausgaben haben sich in den letzten Jahren

anteilsmäßig in der Sparte Handel stark reduziert.

Wurden im Jahr 1995 noch 40 Prozent aller

Ausgaben für den Handel aufgewendet, waren es

2023 nur noch 33,4 Prozent. „Der stationäre Handel

befindet sich weiterhin in einem Transformationsprozess“, sagt

Roman Schwarzenecker, Gesellschafter und Prokurist bei Standort

+ Markt. Nach Jahrzehnten des Optimierens der Flächen ausschließlich

für den Handel sei wieder Diversität das Gebot der

Stunde. Die daraus entstandenen Monokulturen werden nach

und nach durch andere Nutzungen ergänzt werden. „Dienstleistungsbranchen

wie Fitness, Gesundheit und Beauty, aber auch

Ärzte zeigen anhaltendes Interesse, vor allem an Standorten, die

für den klassischen Einzelhandel weniger geeignet sind“, berichtet

Mario Schwaiger von EHL Gewerbeimmobilien. Auch im

Gastronomiesegment herrsche überraschend

starke Nachfrage, insbesondere

durch internationale Ketten.

Trends 2025

Nach einem schwachen Jahr 2023 zeigt

sich seit dem zweiten Quartal 2024 ein • Nachfrage nach Handelsflächen steigt.

deutlich erhöhtes Interesse an Einzelhandelsflächen

in Wien. „Neben etablier-

• Tourismus trägt den Einzelhandel mit.

• Neue Standards bei den Mietverträgen.

ten Ketten suchen zunehmend neue • Polarisierung der Märkte in die Segmente

internationale Marken nach Einstiegsmöglichkeiten

in den österreichischen • Handelsflächen werden neu genutzt.

Luxus und Diskont.

Markt, der im europäischen Vergleich

weiterhin attraktiv bleibt“, sagt Schwaiger.

„Hybride Konzepte wie ‚Click & Collect‘ und die Nutzung von Filialen

als Showrooms gewinnen weiter an Bedeutung.“ Obwohl

der Onlinehandel stark bleibt, erkennen immer mehr Händler,

„dass gute stationäre Standorte essenziell sind, um Kunden langfristig

zu binden – insbesondere in urbanen Lagen und Mixed-

Use-Konzepten“, sagt Ines Delic, Head of Retail and Real Estate

bei RegioPlan.

ZWEI STOSSRICHTUNGEN. Vergleicht man die Branchen, so

zeigt sich eine weiter zunehmende Polarisierung: „Einerseits

wächst die Nachfrage nach Premiumprodukten und Nachhaltigkeit,

andererseits dominiert der Discounter-Sektor weiter“, weiß

Delic. Typische Beispiele sind der Action im Gerngross in der

Mariahilfer Straße und die Eröffnung des neuen Saint-Laurent-

Flagshipstores in der Wiener City. Stefan Goigitzer, Managing

Partner von Coore Immobilien: „Es gibt weiter Bewegung in der

Wiener Innenstadt, aufgrund der guten Umsatzzahlen, ist die

Nachfrage weiterhin in allen Bereichen stark.“ Goigitzer erwartet,

dass die Spitzenmieten auf dem hohen Niveau bleiben oder sogar

moderat steigen werden. Ausschlaggebend für die Konsumfreude

in der Innenstadt sind „auch die Touristen. Die Nächtigungszahlen

sind in Wien um knapp zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr

gestiegen“.

VERÄNDERTE MIETVERTRÄGE. Die steigende Nachfrage

nach Einzelhandelsflächen führt gleichzeitig zu neuen Dynamiken

bei den Mietverträgen. Kürzere Vertragslaufzeiten von drei

bis fünf Jahren werden zum Standard, während längere Bindungen

von sieben bis zehn Jahren zur Ausnahme

werden. „Mieter bevorzugen Flexibilität

und verhandeln oft Ausstiegsklauseln

bei Nichterfüllung von Umsatzzielen“,

erklärt Schwaiger. „Vermieter

hingegen setzen auf Sicherheit durch

höhere Kautionen, die teilweise bis zu

zwölf Monatsmieten betragen, und reduzieren

ihre Bereitschaft, mieterspezifische

Umbauten zu finanzieren.“

ÜBER WIEN HINAUS. Die Veränderungen

im Handel sind nicht auf Wien beschränkt, sondern ein österreichweites

Thema. Allen Unkenrufen zum Trotz konnten einige

Zeit die Leerstände im stationären Handel meist im Rahmen

gehalten werden, mittlerweile ist aber in namhaften Geschäftsstraßen

in Graz, Innsbruck oder St. Pölten ein signifikanter Anstieg

bemerkbar. „Hier müssten die Vermieter auch Flexibilität

zeigen und das Mietniveau an die neue Situation anpassen. Dieser

Transformationsprozess ist aber noch nicht abgeschlossen,

mancherorts wurde er noch gar nicht begonnen“, meint Schwarzenecker.

Für Delic bleibt die Anpassungsfähigkeit, sprich Nachnutzung

von Bestandsimmobilien, der Schlüssel, um im dynamischen

Marktumfeld erfolgreich zu agieren.

27

MARKT / LOGISTIK

MIETER GEWINNEN

OBERHAND

Auf dem österreichischen Logistikmarkt trifft eine geringe Nachfrage

auf einen Rekord an neuen Flächen.

TEXT: WALTER SENK

Die herausfordernde wirtschaftliche Lage trübt die

Lage am Logistikmarkt. „Die Nachfrage nach Flächen

ist im ganzen österreichischen Markt stark

eingebrochen – aus unserer Sicht konjunkturell bedingt“,

analysiert Felix Zekely, Geschäftsführer von

Optin Immobilien. „In Zahlen bedeutet das beispielsweise für

den Großraum Wien, dass halb so viel Fläche im Vergleich zum

Jahr 2023 vermietet wurde.“ Konkret bedeutet das ein Minus von

46,45 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2023, ergeben Berechnungen

des Vienna Research Forums. Oder rund 137.000

Quadratmeter Vermietungen im Gegensatz zu rund 256.000

Quadratmetern. Noch dazu entfielen im

vergangenen Jahr 40.000 Quadratmeter

auf eine große Anmietung im Projekt der Trends 2025

DLH in Ebergassing.

28

• Vermietungsleistung: 2023 ca. 256.000 m²;

2024 nur rund 137.000 m².

• Angebotsüberhang sollte sich 2025 wieder

• Spitzenrenditen sanken um 15 Basispunkte

• Viele leer stehende Flächen – die Mieter

können wählerisch sein.

AUFGESTAUTES ANGEBOT. Was die

Situation für die Anbieter von Logistikflächen

besonders schwierig macht. „Auf reduzieren.

Basis der guten Nachfragezahlen 2022

und 2023 wurden viele Projekte gestartet auf fünf Prozent.

und 2024 fertiggestellt“, erklärt Zekely.

474.000 Quadratmeter neue Flächen waren

es insgesamt im Großraum Wien –

ein Rekord: „Damit stößt eine niedrige

Nachfrage auf eine Rekord-Fertigstellungsleistung.“ Der im Wiener

Logistikmarkt aufgebaute Angebotsüberhang soll sich 2025

laut dem CBRE-Research-Team wieder reduzieren. „Dieser Trend

der deutlichen Diskrepanz zwischen Flächenfertigstellung und

Flächenumsatz wird sich im Jahr 2025 nicht fortsetzen“, erwartet

Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Aktuell sind aber noch

einige Projekte in Bau und Entwicklung wie das CTP St. Pölten,

das DLH Müllendorf und der MLP Business Park in der Breitenleer

Straße. Das Greenity Gate ist insofern erwähnenswert, da es

sich als einziges Refurbishment vom Rest der Projekte abhebt –

die Fertigstellung ist für das zweite Quartal geplant.

Aktuell stehen jedenfalls viele Flächen leer und die Zeiten, in

denen jedes Projekt mit Fertigstellung vermietet war, sind vorbei.

„Grundsätzlich bringt das die Mieter in eine bessere Verhandlungsposition

– es hat sich vom Vermietermarkt zum Mietermarkt

gedreht“, sagt Zekely. Die zahlreichen neuen Hallen lassen ihnen

große Wahlmöglichkeiten. Aufgrund der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen

Lage „legen die Unternehmen ihr Augenmerk

verstärkt darauf, Flächen zu optimieren. Dies kann ein

Wechsel des Altbestands auf eine nachhaltige Neubaufläche sein

oder auch die Konsolidierung der bestehenden Flächen“, erklärt

Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich:

„Somit erreichen Bestandsflächen ebenfalls den Vermietungsmarkt

und stehen im Wettbewerb mit den Neubauprojekten.“

GEÄNDERTE ANSPRÜCHE. Ein klarer

Trend zeichnet sich ab: Die Spitzenmieten

für erstklassige, moderne Logistikobjekte

in zentralen und gut angebundenen

Lagen steigen, während Objekte in

Randlagen oder mit älteren Infrastrukturen

zunehmend Schwierigkeiten haben,

Mieter zu finden. „Vor einigen Jahren

waren E-Commerce-Unternehmen bereit,

für zusätzliche Logistikflächen auch

längere Anfahrtswege oder einfachere

Ausstattungen in Kauf zu nehmen“, erzählt

Stefan Würrer, Geschäftsführer der

deutschen Atmira Development. Das hat

sich durch das Überangebot sowohl am deutschen wie auch am

österreichischen Markt verändert. E-Commerce-Unternehmen

suchen gezielt nach Immobilien, die ihre komplexen und wachsenden

Ansprüche an Logistik, Flexibilität und Nachhaltigkeit

erfüllen. Es zählen nicht mehr nur Standort und Fläche, sondern

Qualität und Effizienz. „E-Commerce-Unternehmen setzen auf

spezialisierte Flächen, die präzise auf ihre Bedürfnisse abgestimmt

sind und effiziente Prozesse ermöglichen“, so Würrer.

Weiterhin relevant bleibt auch der Markt für kleinere, stadtnah

gelegene Logistikflächen. Hier bieten sich für Immobilienentwickler

Projekte an, die flexibel an den Bedarf verschiedener

Branchen angepasst werden können. Wie sich die Situation mittel-

bis langfristig darstellen wird? Das hängt auch hier großteils

von der Konjunkturentwicklung ab.

E X P E R T I S E

WERBUNG

v. l.: Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler, und 3SI-Geschäftsführer

Michael Schmidt bei der Auszeichnung mit dem Property Award

AUF EINEN BLICK

3SI Immogroup bleibt ihrer Kernkompetenz treu: dem

Ankauf und der behutsamen Revitalisierung historischer

Zinshäuser. Zu den jüngsten Ankäufen zählen mehrere

Objekte in zentralen Wiener Bezirken, darunter auch

Gebäude mit besonderem architektonischen Wert. Ziel

ist, diese historischen Juwelen in neuem Glanz erstrahlen

zu lassen und nachhaltig für kommende Generationen

zu erhalten.

Spannendstes Projekt 2025

3SI revitalisiert ein prachtvolles Gründerzeithaus in der

Tendlergasse 3, 1090 Wien, und schafft 38 exklusive

Wohnungen von 36 bis 175 m², darunter elegante Dachgeschosswohnungen

mit Terrassen. Der Fokus liegt auf

der Erhaltung und stilgerechten Restaurierung der historischen

Substanz, wie der aufwendig gegliederten Fassade

und den klassischen Elementen. Moderne

Grundrisse und hochwertige Ausstattung gewährleisten

zeitgemäßen Wohnkomfort.

Tradition mit modernem Wohnkomfort

FOTO: BEIGESTELLT

3SI Immogroup-Geschäftsführer Michael

Schmidt prognostiziert für 2025 einen

Zinshausmarkt mit begrenztem Angebot an

hochwertigen Objekten und steigender

Nachfrage nach nachhaltigen Investitionen.

Welche Erwartungen haben Sie heuer an den

Zinshausmarkt?

Michael Schmidt: Während das Angebot an hochwertigen

Objekten begrenzt ist, beobachten wir eine steigende

Nach frage von Investoren, die auf nachhaltige Wertsteigerung

setzen. Besonders gefragt sind momentan Objekte in

guten innerstädtischen Lagen in gutem Zustand, aber auch

Objekte mit Potenzial, z. B. für den Dachbodenausbau –

ein Bereich, in dem wir mit unserer bald 25-jährigen Expertise

als einer der führenden Akteure am Markt agieren.

Wie sehen Sie die zukünftige Entwicklung im

Baumanagement, insbesondere in Bezug auf

nachhaltige Baupraktiken und städtebauliche

Veränderungen?

Michael Schmidt: Nachhaltigkeit ist heute nicht nur eine

Anforderung, sondern eine Selbstverständlichkeit in der

Bau- und Immobilienbranche. Bei 3SI Immogroup setzen

wir verstärkt auf ressourcenschonende Sanierungen, die

den ursprünglichen Charakter der Gebäude bewahren und

gleichzeitig höchsten Wohnkomfort bieten. Dies umfasst

den Erhalt von Originalbauteilen, energieeffiziente Modernisierungen

und den Einsatz langlebiger, ökologischer

Materialien. Ein Beispiel für unsere nachhaltige Sanierung

ist das Gründerzeithaus The Legacy in der Landstraßer

Hauptstraße 144: Durch den Anschluss an das Fern -

wärme netz und gezielte Maßnahmen konnte der Energiewert

von 149 auf 83,5 kWh/m²a gesenkt werden. So

genießen die Bewohner nicht nur den Charme eines stilvollen

Altbaus, sondern profitieren auch von hoher Energieeffizienz

und deutlich niedrigeren Betriebskosten. Dass

wir mit unserer Expertise Maßstäbe setzen, zeigt auch die

jüngste Auszeichnung: The Legacy wurde mit dem renommierten

European Property Award in der Kategorie Best

Residential Renovation/Redevelopment Austria prämiert.

Welche Herausforderungen sehen Sie im Hinblick

auf die Balance zwischen Altbausanierung und

modernen Bauanforderungen?

Michael Schmidt: Die Sanierung von Gründerzeithäusern

ist eine Kunst, die Fingerspitzengefühl erfordert. Unser

Anspruch ist es, die historische Substanz bestmöglich zu

erhalten, während wir gleichzeitig moderne Wohnstandards

integrieren. Unsere Bauabteilung ist spezialisiert auf

traditionelle Handwerkskunst – von originalgetreuen

Stuckarbeiten bis hin zur aufwendigen Restaurierung von

Fenstervertäfelungen. So verbinden wir Tradition mit zeitgemäßem

Wohnkomfort. Gleichzeitig haben wir unser

Portfolio erfolgreich um Neubauprojekte erweitert.

29

TRANSFORMATION

PROPTECHS: VOM

HYPE ZUM NUTZEN

Neue, zunehmend KI-basierte Technologien sind dabei, Bauwesen,

Immobilienverwaltung sowie die Maklerlandschaft zu revolutionieren.


Gestiegene Kosten bei Rohstoffen und Personal,

Energiekrise, Facharbeitermangel, Inflation,

neue Regeln bei Kreditvergaben, geopolitische

Verwerfungen mit Auswirkungen auf die

Lieferketten – die Schwierigkeiten, mit der sich

die gesamte Immobilienbranche konfrontiert

sieht, häufen sich in den letzten Jahren. Die

Konsequenzen reichen von einem massiven

Einbruch der Auftragslage in der Baubranche

über sinkende Margen bei Property-, Asset- und

Facility-Managern bis hin zu einem signifikanten

Anstieg an Firmeninsolvenzen in jedem

Teilbereich der Immobilienökonomie.

Die komplexer werdenden Rahmenbedingungen

gehen zugleich einher mit neuen technologischen

Möglichkeiten. Die fortschreitende

Digitalisierung mit Fokus auf Anwendungen

der künstlichen Intelligenz sorgt für eine Gemengelage,

in der die Wettbewerbsfähigkeit

von Unternehmen zunehmend davon abhängig

wird, wie offen diese für die disruptiven Transformationen

ihrer Geschäftsmodelle sind.

30

Die Herausforderung

Mögliche Lösungen

Transformation, Disruption – diese Begriffe

sind so geläufig, wie die Digitalisierung schnell

ist. Unternehmen, die das Tempo nicht mitgehen

können, drohen zu stagnieren und zu

Leidtragenden des Wandels zu werden. „Unternehmen,

die im Strudel von neuen Markt- und

Wettbewerbsbedingungen sowie neuen technologischen

Optionen für die Gestaltung ihrer

Geschäftsprozesse und -modelle reüssieren

wollen, sind in zweierlei Hinsicht gefordert“,

sagt dazu Harald Steiner, CEO des in Berlin ansässigen

Instituts für Markenführung und

Unternehmensentwicklung, REB.Institute.

„Zum einen werden nur jene Erfolg haben, die

sich proaktiv der Notwendigkeit zur Transformation

stellen. Und zum anderen gilt es, Offenheit

für die digitale Disruption unter Beweis zu

stellen. Die technischen Werkzeuge dafür sind

vorhanden.“

DIE STUNDE DER PROPTECHS. Der Einsatz

von künstlicher Intelligenz, so der zertifi-


E X P E R T I S E

WERBUNG

Andreas Holler,

Geschäftsführer der

BUWOG Group GmbH

BUWOG GROUP GMBH

Die BUWOG ist der führende Komplettanbieter am

österreichischen Wohnimmobilienmarkt und blickt auf

über 70 Jahre Erfahrung zurück. Das Geschäftsmodell

beinhaltet die Bereiche Asset- und Property-Management

für eigene Bestände und jene von Dritten, Property

Sales sowie Property Development und deckt damit die

gesamte Wertschöpfungskette des Wohnungssektors

ab. Das Immobilienbestandsportfolio umfasst 21.418

Einheiten, in Summe verwaltet die BUWOG in Österreich

knapp 55.000 Einheiten und die Development-Pipeline

hierzulande umfasst etwa 6680 Einheiten. Die BUWOG

ist eine Tochter der Vonovia SE.

FOTO: ANDREAS POHLMANN

Die Wende am Wohnungsmarkt ist jetzt

KEINE DATEN IN ABBILDUNG

1683824

Nachdem das private Wohnungsunternehmen

BUWOG mehr als zwei Jahre

lang keine neuen Projekte gestartet hat,

bringt 2025 eine markante Wende.

Bei drei Großprojekten der BUWOG mit insgesamt mehr als

1000 Wohnungen erfolgt bis zum Sommer der Spatenstich,

mehrere weitere Baustarts sind bereits in Vorbereitung.

Die BUWOG hat jetzt längere Zeit gar nichts gebaut,

warum jetzt dieser radikale Kurswechsel?

Andreas Holler: Kleine Korrektur: Wir haben durchgehend

gebaut, nur von 2022 bis Ende 2024 zwar keine neuen

Projekte gestartet, aber immerhin knapp 600 Wohnungen

fertiggestellt. Angesichts der enorm gestiegenen Baupreise,

der Inflation und der hohen Zinsen haben wir keine

Möglichkeit gesehen, Wohnungen so wirtschaftlich zu

bauen, dass diese auch bezahlbar sind. Jetzt haben sich

die Rahmenbedingungen für uns deutlich geändert.

Mit Blick auf die aktuelle Wirtschaftslage klingt das

ein wenig überraschend . . .

Andreas Holler: Die aktuelle Konjunktur ist für uns nicht

das einzige entscheidende Kriterium. Viel wichtiger ist, die

Kosten im Griff zu haben. Die Baupreise sind zumindest

real wieder etwas günstiger, die Finanzierungskosten sind

bereits gesunken und werden wohl weiter fallen und vor

allem wird der Mangel an Wohnraum immer eklatanter, da

deutlich weniger gebaut als benötigt wird. Die BUWOG ist

sich ihrer Verantwortung in diesem Bereich durchaus

bewusst, weshalb wir auch wieder in die Offensive gehen.

Darüber hinaus sind wir sehr zuversichtlich, dass wir 2027

und danach, wenn die Wohnungen, die wir jetzt zu bauen

beginnen, auf den Markt kommen, über andere wirtschaftliche

Bedingungen sprechen werden.

Und werden diese Wohnungen leistbar sein?

Andreas Holler: Unser Fokus lag immer auf leistbarer

Qualität. Wir bauen primär Wohnungen, die für möglichst

viele Menschen bezahlbar sind – und das wird auch so

bleiben.

Stichwort Nachhaltigkeit: Davon hört man kaum

mehr etwas?

Andreas Holler: Es hat nicht an Bedeutung verloren, ganz

im Gegenteil: Nachhaltig bauen ist für uns mittlerweile zur

Normalität geworden. Nachhaltige Energieversorgung mittels

Erdwärme und/oder Photovoltaik, Minimierung des

Heizenergiebedarfs, Reduktion des CO2-Abdrucks durch

klimaschonende Materialien, Verringerung der Bodenversiegelung

auf ein Mindestmaß und sanfte Mobilität sind

bei allen BUWOG-Projekten schlicht Standard. Ein Wohnbau

aus 2025 kann im Hinblick auf Nachhaltigkeit viel, viel

mehr, als wir uns das vor fünf, sechs Jahren vorstellen

konnten. Vielleicht sollten wir uns bewusst machen, dass

das nicht selbstverständlich ist, und mehr darüber reden.

31

TRANSFORMATION

zierte Artificial Intelligence Officer,

mutiert in der Immobilienbranche

gerade „vom Nice-to-have zum unabdingbaren

Must“. Was die Brücke zur

Renaissance der Proptech-Start-ups

schlägt. Proptech, zusammengesetzt

aus den Begriffen Property und Technology,

umfasst als Oberbegriff im

Rahmen der Transformation des Bauund

Immobiliensektors die Digitalisierung,

Innovation bzw. Disruption

sämtlicher Prozesse und Geschäftszweige

mit Bezug zu Immobilien. Die

Bewegung, die vor rund zehn Jahren

mit der Vision begann, die digitale

Transformation voranzutreiben, ist

lange Zeit nicht wirklich auf Touren

gekommen. Kooperationen zwischen

Unternehmen und den Start-ups waren

bisher eher die Ausnahme als die

Regel. Doch nun steht die Branche an

einem entscheidenden Wendepunkt.

Kleine, agile Technologie-Start-ups mit innovativen

KI-Lösungen sollen die Standards für Effizienz,

Benutzerfreundlichkeit und datengesteuerte

Entscheidungsfindung neu definieren.

„In einer Zeit, in der der Einfluss von Digitalität

und Innovation stetig wächst, spielen Proptech-

Unternehmen die zentrale Rolle bei der Gestaltung

der Zukunft unserer Branche“, bestätigt

Sarah Schlesinger, CEO des deutschen Innovation-Hubs

des Bau- und Immobiliensektors,

blackprint. In blackprints „Proptech Report

2024“ wird die florierende Entwicklung am

deutschen Markt in Zahlen gefasst. 1264 aktive

Proptech-Start-ups entsprechen einem Allzeithoch.

196 Proptech-Neugründungen wurden

allein im Jahr 2024 verzeichnet. „In der hohen

Neugründungsquote spiegelt sich der Digitalisierungs-,

Effizienzsteigerungs- und Renditedruck

in der Branche wider“, so Schlesinger.

Nach Segmenten betrachtet erlebt laut Studie

vor allem der Bereich „Energieeffizienz“ einen

starken Zuwachs an Proptech-Unternehmen.

Auf Platz zwei folgt „Sanieren & Bauen im Bestand“.

Auffällig ist zudem die jüngste signifikante

Zunahme von Start-ups im Segment

„Projektentwicklung & Smart City“.

HEIMISCHE ERFOLGE. Auch in Österreich

ist der Boom der Proptech-Start-ups nicht zu

übersehen. Bereits rund 160 heimische Unternehmen

treiben mit innovativen Technologien

die Digitalisierung der Immobilienbranche voran.

„Man kann die heimische Proptech-Welt in

sechs Kategorien einteilen“, sagt Ferdinand

Dietrich vom Proptech-Netzwerk DREA (Digital

Real Estate Association). Neben Maklern

und Marketing seien dies Bauwesen, Finanzen

32

Drei Thesen für

die Zukunft

• Noch dominieren die

USA den Proptech-

Bereich. Wenn in Europa

künftig in Geschäftsmodellen

mehr auf Skalierbarkeit

und Disruptivität

gesetzt und ausreichend

Funding zur Verfügung

gestellt wird, wird in

Europa die Zahl der

Proptech-Unicorns stark

zunehmen.

• Proptech wird Denk- und

Verhaltensweisen von

Verbrauchern und Unternehmen

langfristig verändern,

vor allem durch

die Einbindung von innovativen

Technologien in

neue Geschäftsmodelle.

• Die Verlagerung von Verwaltungs-

und Verkaufsprozessen

sowie

Geschäfts ideen auf virtuelle

und digitale Plattformen

wird enorme

Potenziale zur Optimierung

und Einsparung von

Ressourcen entfachen.

und Investment, Immobilienverwaltung,

Smart Buildings und Visualisierung.

Die meisten Proptechs entfallen

laut Austrian Proptech Report 2023 auf

die Kategorien Bauwesen (23 %), Immobilienverwaltung

(22 %) sowie

Makler und Marketing (18 %).

Wie erfolgreich heimische Start-ups

sind, zeigte sich beispielsweise 2024

bei einem der weltweit größten Wettbewerbe

für Proptech-Start-ups, der

Construction Startup Competition.

Unter den mehreren Hundert Einreichungen

haben es mit Revitalyze, Sodex

Innovations und Mixteresting

gleich drei Jungunternehmen aus Österreich

in die Gruppe der acht Gewinner

geschafft. Revitalyze, 2024 in Innsbruck

gegründet, entwickelt eine digitale

Plattform, um mineralische Baustoffe

wie Sand und Kies hochwertig zu

recyceln und zu vertreiben. Das Vorarlberger

Start-up Sodex Innovations hat ein

System entwickelt, das die Vermessung und

Dokumentation von Baustellen automatisiert.

Das Leondinger Start-up Mixteresting simuliert

wiederum Mischungsprozesse; in einem Softwaretool

werden mathematische Optimierung,

physikalische Modelle und KI optimiert, um

mit einem einzigen Klick neue Betonrezepturen

vorzuschlagen.

EFFEKTIVE DATENNUTZUNG. Zu den Gewinnern

der Construction Startup Competition

2024 zählte auch die Österreicherin Sarah

Buchner, CEO und Gründerin von Trunk Tools

mit Sitz in New York. Das Start-up nutzt künstliche

Intelligenz, um unstrukturierte Daten in

der Bauindustrie effizienter zu verarbeiten und

damit den Bauprozess zu optimieren. „Anstatt

Arbeiter zu ersetzen, nutzen wir KI als IA (Intelligence

Augmentation), die Baufachleuten die

nötige Kraft verleiht, indem sie die richtigen

Informationen zur richtigen Zeit liefert – damit

die Bauarbeiten gleich beim ersten Mal richtig

ausgeführt werden“, schreibt Buchner auf ihrer

Website. Buchner will mit Trunk Tools Bauherren

mit den Werkzeugen ausstatten, die sie

brauchen, um für eine bessere Zukunft zu bauen:

„Diese Branche ist seit Langem reif für eine

Umwälzung, aber der Markt brauchte die zugrundeliegende

Technologie, um tatsächlich an

einen Punkt zu gelangen, an dem er unstrukturierte

Daten effektiv nutzen kann.“ Laut Buchner

revolutioniert Trunk Tools das Baumanagement,

indem es das „Gehirn“ hinter dem Bauwesen

entwickelt und die Art und Weise, wie

Fachleute der Branche mit ihren Projektdaten

umgehen, grundlegend verändert.

WERBUNG

Mischek rückt den Menschen ins Zentrum

Eine der bekanntesten Marken im urbanen Wohnbau Österreichs hat sich für eine

umfassende Neuausrichtung entschieden.

Mischek hat sich mit 75 Jahren neu erfunden und präsentiert sich in einem bunten,

modernen Markenauftritt.

FOTO: OBSCURA

Mischek beweist auf beeindruckende

Weise, dass man trotz 75 Jahren Erfahrung

jung genug für ein Marken-Fresh-up ist, und

zeigt sich Wohnungssuchenden nun in

einem frischen, lebendigen Look. Mit dem

neuen Markenauftritt vermittelt Mischek ein

authentisches und lebendiges Bild vom

ganz normalen Wohnalltag. Bei der Entwicklung

moderner urbaner Wohnquartiere

geht es Mischek darum, Räume zu schaffen,

die den verschiedenen Lebensmodellen

von Singles, Paaren und Familien gerecht

werden. „Mit diesem frischen Auftritt schlagen

wir einen Bogen von unserer jahrzehntelangen

Erfahrung im Wohnungsbau zu

den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen unserer

Kunden“, sagt Geschäftsführer Stephan

Jainöcker.

Hier wird gelebt, nicht nur gewohnt

Mischek bleibt dem markanten ‚M‘ treu,

erweitert den Markenauftritt jedoch um eine

lebendige Farbpalette, die Einblicke in die Vielfalt der

Mischek-Projekte gibt. Die Botschaft ist klar: Hier wird

gelebt, nicht nur gewohnt. Die neuen Designs kommunizieren

eine einladende Atmosphäre, die sowohl Freude als

auch ein Gefühl von Zuhause vermittelt. Angesprochen

wird eine breite Zielgruppe – vom jungen Paar, das seinen

ersten gemeinsamen Schritt wagt, über Familien mit lebhaften

Kindern bis hin zu aktiven Großeltern. Unternehmensziel:

Wohnraum zu schaffen, der auf die vielfältigen

Bedürfnisse dieser unterschiedlichen Gruppen eingeht.

Tradition trifft Innovation

Mischek hat sich über die Jahre als treibende

Kraft im österreichischen Wohnbau

etabliert. Das Unternehmen kombiniert Tradition

mit moderner Innovation und setzt auf

nachhaltige, effiziente Lösungen. Es bietet

nicht nur leistbaren Wohnraum, sondern ist

auch ein kreativer Vorreiter in Bereichen wie

nachhaltigen Baupraktiken und innovativen

Heizmethoden. Trotz technischer Fortschritte

ist das grundlegende Bedürfnis der

Menschen gleich geblieben: das Streben

nach einem bezahlbaren, komfortablen

Zuhause. Mischek nutzt moderne Baumethoden

und -materialien, um diesen Wohlfühlfaktor

zu maximieren und sucht ständig

nach neuen Wegen, um auch zukünftigen

Generationen ein erfülltes Wohnen zu

ermöglichen.

Der neue Markenauftritt ist nicht nur eine

visuelle Auffrischung, sondern auch ein

starkes Bekenntnis zu den Menschen, die in

ihren Projekten zu Hause sind. Mit einem klaren Fokus auf

Vielfalt, Innovation und Nachhaltigkeit beweist das Unternehmen,

dass Tradition und Fortschritt Hand in Hand

gehen können. Mischek bleibt ein wichtiger Akteur im

urbanen Wohnbau und zeigt, dass die Zukunft des Wohnens

farbenfroh und lebendig sein kann.

Verschaffen Sie sich einen umfassenden Eindruck vom

neuen Markenauftritt und den vielfältigen Wohnangeboten

von Mischek auf: www.mischek.at

33

DIGITALISIERUNG

IN ZAHLEN

Drei Umfragen zur Einstellung der Bau- und Immobilienbranche zu Digitalisierung und

künstlicher Intelligenz. Und ein Rekordbau einer digitalen Technologie mit Potenzial.


PROZENT

der europäischen Immobilienunternehmen

setzen bereits auf

künstliche Intelligenz in ihren Software-Lösungen.

Diese Erkenntnis

stammt von einer Umfrage des

deutschen IT-Beratungsunternehmens

Intreal Solutions unter

mehr als 200 Immobilienunternehmen.

Marko Broschinski,

Intreal Head of Sales, spricht von

einer wachsenden Offenheit

gegenüber KI in der Branche und

prognostiziert, dass in den nächsten

ein bis zwei Jahren 80 bis 90

Prozent der Unternehmen KI nutzen

werden. Unternehmen, die

sich nicht mit der Technologie

befassen, könnten laut Broschinski

langfristig an Wettbewerbsfähigkeit

verlieren. Der

Umfrage zufolge erfolgt der Einsatz

von KI besonders häufig in

den Bereichen Archivierung, Vertragsmanagement

sowie Marktund

Preisanalysen (jeweils 53

Prozent). Weniger verbreitet ist KI

im Facility Management (6 Prozent),

Bauprojektmanagement (12

Prozent) und ESG-Bereich (18

Prozent). Die Hauptgründe,

warum viele Unternehmen bisher

keine KI nutzen, sind laut der Studie

das Fehlen passender

Anwendungen am Markt sowie

Herausforderungen bei der Implementierung.

PROZENT

der europäischen Architekturbüros

nutzen Building Information

Modeling (BIM) als Technologie.

Das ergab eine Marktbefragung

von 941 Unternehmen (2024)

durch die niederländische Marktforschungsagentur

USP Marketing

Consultancy. Bei der ersten

Barometerbefragung unter Europas

Architekturbüros im Jahr

2009 lag der Anteil der BIM-Nutzer

noch bei zehn Prozent.

Bereits 2025 könnten es 56 Prozent

und 2027 schon 59 Prozent

sein – so zumindest die Erwartungen

der Architekturprofis für die

zukünftige BIM-Durchdringung.

BIM zählt somit zu den wichtigsten

Treibern bei der Digitalisierung

im Bauwesen. Die Technologie

beinhaltet nicht nur die virtuelle

Modellierung eines Gebäudes,

sondern eine umfassende digitale

Darstellung der physischen und

funktionalen Eigenschaften eines

Objekts. BIM berücksichtigt

sowohl die Konstruktion und die

Ausrüstung als auch das

Management und den Betrieb

eines Objekts, inklusive Wartung

und Instandhaltung – und deckt

somit den gesamten Lebenszyklus

einer Immobilie ab.

PROZENT

der österreichischen Unternehmen

aus dem Bau- und Immobiliengewerbe

bewerten die

zunehmende Digitalisierung der

Wirtschaft für ihr Unternehmen in

erster Linie als Chance. 14 Prozent

sehen darin eher eine Bedrohung.

Das geht aus der EY-Studie

„Digitaler Wandel in österreichischen

Unternehmen 2024“ hervor.

Weitere Kernergebnisse: Für

54 Prozent spielen digitale Technologien

für das Geschäftsmodell

ihres Unternehmens derzeit eine

mittelgroße oder große Rolle. Und

44 Prozent der Befragten beurteilen

ihren Standort in Bezug auf

die Rahmenbedingungen für die

Digitalisierung, sowohl Abläufe

und Produktion als auch das

Geschäftsmodell betreffend, als

positiv. Betrachtet man die

Erkenntnisse der Studie über alle

Branchen hinweg, so weisen

knapp zwei Drittel der österreichischen

Betriebe digitalen Technologien

eine mittelgroße oder sehr

große Bedeutung zu – ein signifikanter

Rückgang gegenüber

dem Vorjahr. Dennoch: Fast jedes

vierte Unternehmen will in künstliche

Intelligenz investieren. Vor

allem Unternehmen mit hohem

Umsatz sehen darin eine Chance.

STUNDEN

wurden für den Rohbau von

Europas größtem 3-D-gedruckten

Haus benötigt. Das 54 Meter

lange, elf Meter breite und neun

Meter hohe Gebäude eines

Rechenzentrumbetreibers in Heidelberg,

Deutschland, besteht

aus 333 Tonnen aufeinandergeschichteten

Druckbeton. Die zu

100 Prozent recycelten Materialien,

die von Heidelberg Materials

geliefert wurden, sollen sich

bei einem Rückbau fast sortenrein

in Sand, Kies und Zementstein

trennen lassen. Entworfen wurde

das Haus von SSV Architekten,

gebaut von der Krausgruppe, und

gedruckt von Peri 3D. Der Anbieter

der 3-D-Baudrucktechnologie,

die als wichtiger Innovationsimpuls

für die Baubranche gehandelt

wird, hat bereits mehrere

Häuser-Premieren gefeiert, darunter

auch das erste

3-D-gedruckte Gebäude in Österreich.

Es steht in Hausleiten

(NÖ) und ist ein 125 Quadratmeter

großes Bürogebäude der Strabag.

Es wurde 2021 in nur 45

Stunden gedruckt. Die kurze

Bauzeit gehört zu den größten

Vorteilen des Verfahrens. Der

BOD2-Portaldrucker von Peri

schafft rund einen Meter pro

Sekunde.

34

Weil jede Stunde Schule

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MARKT / WOHNEN

KAUM NACHSCHUB FÜR DIE

STEIGENDE NACHFRAGE

Das Angebot an neu gebauten Immobilien wird knapper. Im Mietmarkt

ist das schon extrem spürbar – der Eigentumsmarkt wird folgen.

TEXT: WALTER SENK

Heuer hat sich der Wohnungsmarkt nach einem

Rückgang der Nachfrage bei Eigentum bisher wieder

etwas stabilisiert. Viele der Rahmenbedingungen

sind deutlich besser als noch im Vorjahr. „Das

planmäßige Auslaufen der KIM-Verordnung markiert

eine Zäsur für den Immobilienmarkt. Im Verein mit möglichen

weiteren Zinssenkungen und der erstarkten Kaufkraft durch

gute Lohnabschlüsse sind das positive Zeichen für 2025“, sagt

Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich.

Aktuell zeigt sich österreichweit eine gestiegene Nachfrage

nach günstigen Objekten im unteren

Preissegment einerseits sowie im Hochpreissegment

andererseits. Das könnte Trends 2025

sich aber ab Sommer wieder verändern.

Bernhard Reikersdorfer, Managing Director

Remax Austria: „Generell wird ein

Aufschwung vor allem im mittleren Preissegment

erwartet, weil hier Erleichterungen

in der Finanzierungssituation die

größten Wirkungen auslösen.“

Weiterhin sind die Käufer sehr preissensibel,

was dem hohen Niveau geschuldet

ist. „Wir sehen ein stärkeres Preisbewusstsein,

gepaart mit einem Fokus auf

• Nachfrage nach Eigentum steigt, aber

geringer als bei Mietwohnungen.

• Gefragt sind Mietwohnungen in guten

innerstädtischen Lagen.

• Weniger Angebot in den kommenden Jahren

– sowohl Miete als auch Kauf.

• Leistbarkeit und Nachhaltigkeit sind kaufentscheidend.

• Im Jahr 2026 dünnt das Angebot noch

einmal eklatant aus.

Nachhaltigkeit“, bestätigt sReal-Geschäftsführerin

Martina Hirsch. Die letzten

Jahre haben aber auch den Zugang zu den Betriebskosten

verändert. Nachhaltigkeit hat sich längst als entscheidender

Faktor bei der Immobiliensuche und in der Bauwirtschaft bzw.

bei Sanierungen etabliert. Energieeffizienz und smarte Technologien

werden zunehmend nachgefragt und beeinflussen die

Entscheidung beim Kauf.

WENIG VERTRAGSKÜNDIGUNGEN. Ein Trend neben der zu

erwartenden Nachfrage nach Eigentum: 2025 wird der Mietermarkt

weiterhin stark unter Druck bleiben. Nachdem 2024 bereits

ein deutlicher Rückgang neuer fertiggestellter Mietwohnungen

um fast ein Viertel gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen war,

wird sich diese Entwicklung heuer noch deutlicher verschärfen:

„Ein Rückgang von nahezu 60 Prozent gegenüber 2024 ist zu erwarten“,

sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

„In guten Lagen gibt es bei Miete wenig Leerstandszeiten

36

und die Zahl der Mietvertragskündigungen bleibt aufgrund des

begrenzten Angebots weiterhin auf einem niedrigen Niveau.“

Viele Suchende warten derzeit in ihren Mietwohnungen ab. Da

auch immer weniger Neubauwohnungen in Vermietung gelangen,

verkürzen sich die Vermarktungszeiten und bei den letzten

grö ßeren Erstbezugsprojekten wurden die Vollvermietungen

rasch erreicht. Reikersdorfer: „Generell stark gefragt sind Mietwohnungen,

vor allem in guten innerstädtischen Lagen. Das wird

sich auch auf neue, frei vereinbarte Mietabschlüsse auswirken.“

Zudem kämen weitere zu erwartende Probleme: „Mittlerweile ist

auch klar, dass das Erstauftraggeberprinzip

in der umgesetzten Form, wie von uns

vorhergesagt, nicht die gewünschten Effekte

gebracht hat. Fakt ist, es gibt weniger

Markttransparenz, mehr Rechtsstreitigkeiten,

höhere Mieten und mangelnde

Treffsicherheit bei einkommensschwächeren

Gruppen.“

ZEITFENSTER FÜR EIGENTUM. Bei

Eigentum ist der Zeitpunkt für die Immobiliensuche

gut, denn die Auswahl ist

im Augenblick noch so groß wie lang

nicht: „Kunden haben die Möglichkeit,

sich ihre Investition in Ruhe zu überlegen

und die Finanzierung abzuklären“, sagt

Hirsch. Das Zeitfenster soll bis Sommer 2025 offen sein, dann

könnte sich mit dem Fallen der KIM-Verordnung die Nachfrage

noch einmal verstärken. Die rückläufigen Bautätigkeiten bei den

Projektentwicklern werden dann noch stärker spürbar sein und

auch den Eigentumsmarkt erreichen.

Die Fertigstellungszahlen im Neubau sind bereits seit 2022 rückläufig

und sollen bis 2026 weiter drastisch sinken, wie im „Ersten

österreichischen Neubaubericht“ der WKO nachzulesen ist. Diese

Entwicklung sorgt für wenig positive Stimmung und wurde in

den vergangenen Monaten rege diskutiert. Bewertungsprofi

Wolfgang M. Fessl, Geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg

& Partner, bringt es auf den Punkt: „Wir haben die letzten

beiden Jahre nichts gebaut, jetzt bauen wir weitere zwei Jahre

auch nichts, das sind dann vier Jahre. Die Nachfrage nach Wohnraum

ist aber nicht geringer geworden. Ich habe auch keine Idee,

wie sich dieser Knoten lösen lässt.“

E X P E R T I S E

WERBUNG

Peter Engert ist ÖGNI

Geschäftsführer

SANIERUNGSPROJEKTE SINNVOLL

VORANTREIBEN

Die Nutzung vorhandener Bausubstanz wird durch mangelhafte

Datenlage behindert, da Informationen über den

Zustand von Gebäuden oft fehlen, vor allem aufgrund

strenger Datenschutzbestimmungen in Österreich und

Deutschland. Um dies zu ändern, arbeitet die ÖGNI an

Vorschlägen zur Anpassung der DSGVO, um Daten in

drei Kategorien zu klassifizieren: streng geschützt, halböffentlich

anonymisiert und vollständig zugänglich. Ziel ist

es, die Sanierung von Wohngebäuden zu fördern und

Betriebskosten durch thermische Maßnahmen zu senken,

zum Vorteil der Bewohner.

www.ogni.at

Bürokratische Hürden gehören abgebaut

FOTO: BEIGESTELLT

ÖGNI-Geschäftsführer Peter Engert sieht

gute Möglichkeiten, die Sanierung des

Bestands sinnvoll anzutreiben, ohne dem

Staat hohe Förderkosten zu verursachen.

Warum wird der Neubau auf der grünen Wiese künftig

eher die Ausnahme sein?

Peter Engert: Die EU-Taxonomie legt in den technischen

Bewertungskriterien fest, dass landwirtschaftlich nutzbare

Flächen nicht als umweltfreundlich gelten, wenn darauf

neue Gebäude errichtet werden, da dies dem Umweltziel

„Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und Ökosysteme“

widerspricht. Viele Banken haben erkannt, dass

eine grüne Taxonomie für ihr Portfolio von Vorteil ist, weshalb

die Finanzierung gewerblicher Projekte auf unversiegelten

Flächen zunehmend erschwert wird. Infolgedessen

konzentrieren sich Projektentwickler mehr auf versiegelte

Flächen oder bestehende Bausubstanz.

Seit Mai 2024 ist die EU-Gebäuderichtlinie in Kraft. Wie

kann sichergestellt werden, dass die Sanierung des

Gebäudebestandes tatsächlich voranschreitet?

Peter Engert: Bis Mai 2026 muss die Bundesregierung die

nationale Gesetzgebung vorlegen, die die EU-Gebäuderichtlinie

in Österreich umsetzt. Diese Sanierungsmaßnahmen

sollen nicht nur gefördert, sondern auch verpflichtend

umgesetzt werden. Ziel ist es, den Energieverbrauch im

Gebäudesektor signifikant zu senken. Dabei liegt der

Fokus auf einer echten thermischen Sanierung, statt lediglich

den Öl-/Gas-Ausstieg zu propagieren. Die ÖGNI steht

bereit, Unterstützung zu bieten, wenn man uns einlädt.

Wie soll die nationale Gesetzgebung gestaltet werden,

insbesondere unter der Prämisse, dass kaum

Förderungen gewünscht sind?

Peter Engert: Anstelle einer breiten Förderung durch die

Gießkanne ist es notwendig, alternative Lösungen zu finden,

um die thermische Sanierung anzuregen. Diese Entwicklungen

versprechen spannend zu werden. Die

Sanierung von Immobilien wird oft durch bürokratische

Hürden erschwert, insbesondere wenn man die

bestehende Bausubstanz modernisieren und gleichzeitig

aufstocken möchte. Bei einem Gebäude aus 1975 ist der

energetische Zustand oft unzureichend, sodass eine

umfassende Sanierung notwendig ist. Um die finanziellen

Aspekte sinnvoll zu gestalten, ist eine Aufstockung um

ein, zwei Etagen erforderlich. Allerdings erfordert dies

einen langwierigen Widmungsprozess, da die heutige

Bauordnung auf das gesamte Gebäude angewendet werden

muss, selbst wenn der alte Bestand schon lang so

besteht. Obwohl es Ausnahmeregelungen gibt, sind diese

schwer zu erreichen und erfordern oft jahrelange Behördengänge.

Eine Verkürzung dieser Verfahren könnte eine

Art „Fast Lane“ schaffen, die den Eigentümern ermöglicht,

schneller mit der Sanierung zu beginnen. Das wäre eine

indirekte Fördermaßnahme, die den Staat nichts kostet.

37

ASSETKLASSEN

INVESTIERE LIEBER

UNGEWÖHNLICH

Stehen Wohnimmobilien als Investment im Abseits, kann

sich der Blick auf alternative Segmente lohnen. Das

Renditepotenzial sollte vorhanden sein.

TEXT: WALTER SENK

Mögliche Lösungen

stellen, dafür sind aber die Renditen höher. Alternative

Immobilien sind heute ein probates

Mittel, um das Immobilienportfolio zu optimieren

bzw. zu diversifizieren und mindern damit

die Anlagerisiken.

38

Die Herausforderung

Die gesamtwirtschaftlich angespannte Situation,

der budgetäre Sparzwang und die weiterhin

hohen Zinsen werden das Jahr 2025 am Investmentmarkt

für Immobilien spannend machen.

Zwar ist laut Einschätzungen der Örag

eine leichte Trendwende zu spüren, die Bedingungen

bleiben aber herausfordernd – auch

weil die jüngste Zinssenkung weniger stark war

als erwartet. Die Neubautätigkeit ist nach wie

vor sehr gering, wenig neue Projekte kommen

auf den Markt. Zum einen bleiben deshalb risikoarme

Bestandsimmobilien mit stabilen Cashflows

weiterhin attraktiv, zum anderen droht

Wohnungsknappheit. Potenzielle private wie

institutionelle Investoren sehen sich vor einem

strukturell und konjunkturell starken

Schwankungen ausgesetzten Wohnmarkt.

Opportunistische Investoren freunden sich immer

mehr mit alternativen Investmentformen

an. Das Risiko scheint zwar auf den ersten Blick

höher, weil sie keine „Mainstream-Assets“ dar-

GESUNDHEITSIMMOBILIEN. Angesichts der

alternden Bevölkerung und des steigenden Gesundheitsbewusstseins

kann sich der Gesundheitssektor

zu einem der wohl spannendsten

und bedeutendsten Industriezweige der kommenden

20 Jahre entwickeln. Experten sind

sich durchwegs sicher, dass der hohe Bedarf im

Bereich des betreuten Wohnens sowie die drohende

medizinische Unterversorgung einen

großen Investitionsbedarf erfordern. Kooperative

und ambulante Einrichtungen wie Gesundheitszentren,

Ärztehäuser und medizinische

Versorgungszentren werden europaweit dringend

benötigt und auch Senioren- und Pflegeimmobilien

wären für Branchenkundige eine

attraktive Assetklasse.

Generell bieten Gesundheitsimmobilien wie

Seniorenwohnanlagen, Pflegeheime und Kliniken

den Vorteil, dass sie nicht zyklisch sind.

Lange Vertragslaufzeiten und eine stabile Nachfrage

bescheren den spezialisierten Investoren

höhere Renditen als im klassischen Wohnen.

Jérôme Valade, Head of Healthcare Assets bei

La Française Real Estate Managers: „Die Renditen

von Gesundheitsimmobilien sind in Kerneuropa

stabiler als die anderer Sub-Assetklassen.“

Zudem würde das begrenzte und weitgehend

regulierte Angebot den Wert von Gesundheitsimmobilien

fördern. Besonders in vielen

ländlichen Räumen klafft durch die zurückgehende

stationäre Versorgung eine Lücke. Daher

gibt es in diesen Segmenten einen erheblichen

Investitions- und Modernisierungsbedarf.

In Deutschland liegt der Investitionsbedarf bei

Pflegeheimen bis 2040 bei rund 109 Milliarden

Euro, im Bereich des betreuten Wohnens bei

154 Mrd. Euro, heißt es in einer Studie von Immotiss.

Prozentuell umgelegt auf Österreich


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Pflegeheim Gamlitz

Stabilität mit Sozialimmobilien

FOTO: AURIS IMMO SOLUTIONS

AURIS Immo Solutions – ein starkes

Fundament für institutionelle Kunden mit

gesellschaftlicher Verantwortung.

Die Immobilienbranche ist ständigen Veränderungen unterworfen.

Doch gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten

sind stabile und nachhaltige Investmentstrategien

gefragter denn je. AURIS Immo Solutions steht mit seinem

„Sozialimmobilien Fonds Österreich“ für langfristige Sicherheit

– sowohl für Investoren als auch für die Gesellschaft.

Gute Asset-Klasse. Sozialimmobilien, wie z. B. Pflege- und

Gesundheitsimmobilien, sind eine besondere Asset-Klasse,

die sich durch ihre langfristige Orientierung und eine

gewisse Abkopplung von Marktschwankungen auszeichnet.

Der Grund dafür liegt in ihrer Nutzung: Es handelt sich um

Betreiberimmobilien, die von Experten verwaltet werden.

Diese Betreiber agieren als langfristige Partner, so werden

auch die Mietverträge in der Regel für 25 Jahre abgeschlossen.

Positiver Beitrag. Institutionelle Investoren, wie u. a. Vorsorgekassen,

Pensionskassen, Versicherungen und Stiftungen,

die soziale Verantwortung tragen, leisten mit ihren

Investitionen nicht nur einen positiven Beitrag zur Gesellschaft,

sondern entlasten gleichzeitig die Finanzen der Länder.

Der Bau solcher Einrichtungen muss daher nicht aus

knappen öffentlichen Budgets finanziert werden.

Gesundheit als Investition. Die Nachfrage nach stationären

Pflegeplätzen steigt rasant in Österreich*:

• Bis 2030 werden zusätzlich 30.000 Pflegeplätze benötigt.

• Bis 2050 steigt dieser Bedarf sogar auf 100.000 Pflegeplätze.

• Dafür müssen mehrere Hundert neue Pflegeeinrichtungen

errichtet werden.

Diese dramatische Entwicklung verdeutlicht die dringende

gesellschaftliche Verantwortung und Notwendigkeit der

Errichtung von Sozialimmobilien. AURIS Immo Solutions

leistet mit ihrem Engagement einen wichtigen Beitrag für

diese Herausforderung.

Ökologische Kriterien. Ein weiterer wichtiger Bestandteil

der Unternehmensstrategie ist Nachhaltigkeit. Deshalb werden

auch im „Sozialimmobilien Fonds Österreich“

Bestandsimmobilien umfassend klimafit gemacht und Neubauten

entsprechend den strengen ökologischen Kriterien

errichtet. „Seit der Gründung verfolgen wir eine klare und

langfristige Strategie. Nachhaltige Konzepte, Stabilität für

Investoren und gesellschaftliche Verantwortung gegenüber

Pflegekräften, Pflegebedürftigen und Betreibern bilden

unser Fundament.“ – Christian Schön, geschäftsführender

Gesellschafter AURIS Immo Solutions.

In einer Zeit, die von Unsicherheiten geprägt ist, bleibt

AURIS Immo Solutions ein verlässlicher Partner für nachhaltige

und sichere Investments.

INFORMATION

AURIS Immo Solutions

www.immo-solutions.at

*Quelle: CBRE Pflegeheimbericht 2021, Caritas, HV SVT Ö

39

ASSETKLASSEN

wird sich die Situation ziemlich ähnlich darstellen.

Inzwischen ist das betreute Wohnen die

zweithäufigste Sonderwohnform nach den

Heimen. In diesem Segment übersteigt die

Nachfrage das Angebot bei Weitem. Die Errichtung

von Gesundheitsimmobilien, egal in welchem

Spektrum bedarf aber einem umfassenden

Know-how, zudem sind Pflegeimmobilien

sehr personalintensiv. Inzwischen ist es vor allem

der Fachkräftemangel, der die Umsetzung

von neuen Projekten erschwert.

DATENZENTREN. Daten sind der Rohstoff des

21. Jahrhunderts. So rasant, wie die weltweiten

Datenmengen zunehmen, wächst auch das Interesse

an der Assetklasse Data Center. Nach

einer Analyse von TMT Finance lag der durchschnittliche

Wert des globalen Rechenzentrumsmarktes

im Jahr 2024 bei rund 300 Mrd.

US-Dollar. TMT Finance geht davon aus, dass

die durchschnittliche Wachstumsrate in den

nächsten fünf Jahren weltweit bei zehn Prozent

pro Jahr liegt.

„Angesichts der rasant steigenden Datennutzung,

die durch KI und eine begrenzte Angebotspipeline

noch verschärft wird, deutet ein

prognostizierter zunehmender Mangel an Rechenzentren

auf günstige Mietwachstumsprognosen

in den wichtigsten Zentren für Datacenter

Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und

Dublin (FLAPD) hin“, sagt Greg Kane, Head of

European Investment Research bei PGIM Real

Estate. Die Investitionsausgaben für Rechenzentren

werden in den nächsten Jahren voraussichtlich

um durchschnittlich etwa 25 Prozent

pro Jahr steigen, also deutlich mehr als die

Prognose von vor einem Jahr von jährlich etwa

zehn Prozent. „Die Auswirkungen von KI und

die Nachfrage nach digitaler Infrastruktur bieten

auch eine Chance für neue Standorte und

Investitionen in die Zukunft“, betont Birgit

Kraml, Partnerin und Head of Real Estate bei

DLA Piper Österreich.

Laut JLL befinden sich innerhalb Europas derzeit

1587 Megawattstunden (MWh) in Bau und

weitere 969 MWh in der Planung, die alle in den

nächsten drei Jahren realisiert werden sollen.

Energie und Regulierung treiben die Entwickler

dazu, sich auch außerhalb der europäischen

Kernmärkte umzusehen. Kanes Prognose: „Die

Renditen auf dem Markt für Rechenzentren

werden in den nächsten Jahren voraussichtlich

um zehn bis 15 Prozent pro Jahr steigen.“

40

Drei Thesen für

die Zukunft

• Der Markt für Pflegeimmobilien

wird künftig

auch für private Anleger

attraktiv werden.

• Datacenter werden durch

neuartige Energiesysteme

kostengünstiger zu

betreiben sein, durch KI-

Tools wird weniger Speicherkapazität

benötigt.

• Die Wohnungsknappheit

wird dem Segment Serviced

Apartments und

Self-Storage einen weiteren

Schub verleihen.

SELF-STORAGE-FLÄCHEN. Eine Assetklasse

fristet aktuell noch ein Schattendasein: Self-

Storage-Immobilien. Aber auch in diesem Segment

wird die Nachfrage größer. Grund für das

Wachstum der Self-Storage-Flächen sind die

sinkenden Wohnungsgrößen. Was in den eigenen

vier Wänden keinen Platz findet, wird ausgelagert.

In den Ballungsräumen steigt der

Druck, Wohnraum effizient zu nutzen und nicht

benötigtes Inventar auszulagern. In Großstädten

wie London oder Paris lässt sich diese Entwicklung

bereits klar erkennen. „Aber auch gewerbliche

Akteure sind darauf angewiesen, sich

in den angespannten Immobilienmärkten Alternativen

zu sichern. Seien es Lagerräume für

Akten oder Zwischenlager für den Warenverkehr,

der Bedarf wächst, speziell bei kleineren

Unternehmen und Start-ups“, stellt Ralf Kemper,

JLL Head of Valuation & Transaction Advisory

fest.

Ähnliches gilt für innerstädtische Distributionsflächen,

um den urbanen Raum auf der „Letzten

Meile“ zu versorgen. Im Gegensatz zu Self-

Storage, sind aber diese Flächen nicht gebündelt,

sondern befinden sich in unterschiedlichen

Gebäuden. Für Investoren ist daher die

Verwaltung dieser kleinteiligen Strukturen noch

eher abschreckend, weshalb der Markt zwar

wächst, aber für Institutionelle doch einige Herausforderungen

birgt. Mit entsprechenden KI-

Tools wäre eine Verwaltung in Zukunft eventuell

leichter zu gestalten.

GEWERBLICHES WOHNSEGMENT. Serviced

Apartments bilden als stark nachgefragtes,

gewerbliches Angebot eine Alternative zur Assetklasse

Wohnen. „Serviced Apartments spielen

in der Anlagestrategie eine immer stärkere

Rolle“, erklärt Anett Gregorius, Gründerin und

Geschäftsführerin von Apartmentservice. „Die

Nachfrage ist im Gegensatz zu normalem Wohnen

weitaus weniger anfällig für strukturell oder

konjunkturelle Schwankungen.“ Je nach Konzept

verzichten viele Betreiber mit Verweis auf

das städtische Angebot auf Services und damit

auf Flächen für Gastronomie, Wellness und Tagung

und setzen auf digitale Systeme. Investoren

und Eigentümer schätzen die Flexibilität

der Immobilien ohne Erdgeschoß-Notwendigkeit

und die Zweitverwendungs- bzw. Exit-Optionen

auch in Richtung Wohnen. Gregorius:

„Im Betrieb überzeugen Apartmenthäuser als

Unterbringungsangebote auf Zeit mit deutlich

geringeren Kosten als klassische Hotels und

damit höherer Umsatzrentabilität.“ Aktuell zählt

der deutsche Markt laut Apartmentservice als

zweitgrößter Europas mit ca. 53.000 Serviced

Apartments und Michaeler & Partner spricht in

Österreich von rund 11.000 – Tendenz stark

steigend.

E X P E R T I S E

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AUF EINEN BLICK

Die IC-Hausverwaltung bietet umfangreiche Dienstleistungen

für Eigentümer an. Eine der Kompetenzen ist die

Sub-Verwaltung. Das Verwaltungsmanagement zielt darauf

ab, die Renditen und den Wert von Immobilien zu

steigern, insbesondere durch die Subverwaltung leer

stehender Wohnungen. Durch Kompetenz, innovative

Ideen und kontinuierliche Weiterentwicklung werden

Leerstehungskosten minimiert und der Immobilienbesitz

soll entlastet werden.

Kontakt: 0676 884 90 531, David.Fichtinger@ic-hc.com

Karl und David

Fichtinger leiten die

IC-Hausverwaltung.

Realexpert, ein Unternehmen der Immobiliengruppe, bietet

Renovierungsdienstleistungen vor der Vermietung

oder dem Verkauf von Immobilien an, um durch einfache

Maßnahmen wie einen neuen Anstrich höhere Mieten

oder Verkaufspreise zu erzielen, wobei die Koordination

der Handwerkerarbeiten durch Realexpert erfolgt, während

die Kosten von den Eigentümern getragen werden.

Kontakt: 0676 884 90 510 office@realexpert.wien

Sorgenfreie Immobilienverwaltung

FOTO: BEIGESTELLT

David und Karl Fichtinger von der

IC-Hausverwaltung beschreiben, wie

sie als Sub-Verwalter Eigentümern das

Leben erleichtern.

Was macht eine Sub-Verwaltung aus Ihrer Sicht so

besonders?

Karl Fichtinger: Eine Sub-Verwaltung ist die ideale

Lösung für Eigentümer, die sich nicht selbst um ihre vermietete

Wohnung kümmern möchten. Wir übernehmen

alles – von der Mietersuche über die Abrechnung mit

dem Finanzamt bis hin zur Koordination mit der WEG-

Verwaltung. Unsere Eigentümer können sich entspannt

zurücklehnen, während wir uns um den reibungslosen

Ablauf kümmern.

Sie erwähnen die Zusammenarbeit mit der WEG-

Verwaltung. Was genau bedeutet das für den

Eigentümer?

Karl Fichtinger: Genau hier liegt einer unserer großen

Vorteile. Wir haben jahrelange Erfahrung mit eigenen

WEG-Verwaltungen und wissen daher genau, worauf es

ankommt. Oft gibt es zwischen Wohnungseigentümern

und der WEG-Verwaltung Missverständnisse, sei es

wegen Abrechnungen, Beschlüssen oder technischen

Fragen. Wir sehen uns als „Übersetzer“ und vermitteln

zwischen beiden Seiten. So sorgen wir für eine klare

Kommunikation und stellen sicher, dass die Interessen

des Eigentümers gewahrt bleiben.

Wie läuft die Mietersuche ab?

David Fichtinger: Wir und Realexpert, das Maklerunternehmen,

mit dem wir eng zusammenarbeiten, kümmern

uns um die gesamte Mietersuche – von der Inseratsschaltung

über die Auswahl solventer Bewerber bis hin

zur Vertragsgestaltung. Unser Ziel ist es, langfristig

zuverlässige Mieter zu finden, die gut zur Immobilie passen.

So vermeiden wir Leerstände und sorgen für eine

sichere Rendite.

Und wenn es um die Finanzen geht?

David Fichtinger: Auch hier übernehmen wir alles. Wir

rechnen direkt mit dem Finanzamt ab, erstellen alle notwendigen

Dokumente und sorgen dafür, dass steuerliche

Vorschriften eingehalten werden. Unsere Eigentümer

müssen sich um nichts kümmern – das spart Zeit, Geld

und Nerven.

Was würden Sie Eigentümern raten, die überlegen,

ihre Immobilie professionell verwalten zu lassen?

David Fichtinger: Lassen Sie sich entlasten! Mit unserer

Sub-Verwaltung haben Sie eine verlässliche und erfahrene

Schnittstelle zwischen Ihnen, Ihren Mietern und der

WEG-Verwaltung. Wir sorgen dafür, dass alles reibungslos

läuft, und Sie können sich auf die Vorteile Ihrer Immobilie

konzentrieren – ohne den administrativen Aufwand.

41

MARKT / INVESTMENTS

ES SOLLTE LANGSAM

AUFWÄRTSGEHEN

Der Investmentmarkt für Immobilien zeigt erste Anzeichen der Erholung.

Der heimische Markt gewinnt wieder an Attraktivität.

TEXT: WALTER SENK

Die Inflations- und Zinsentwicklung hat die Immobilienbranche

stark getroffen – auch die bessere Performance

von Alternativveranlagungen drückte auf

die Stimmung der Branche. „Es war ein starker

Rückgang bei der Investitionstätigkeit und damit

einhergehend bei Immobilientransaktionen spürbar“, sagt IFA-

Vorstand Gunter Hingsammer. „Der Markt war und ist nicht mehr

käufergetrieben, wie das noch vor einigen Jahren war, Projekte

befinden sich länger in der Platzierung als früher.“ Die schwieriger

verfügbaren Immobilienkredite verhinderten ein stärkeres

Wachstum des Transaktionsvolumens, da nicht nur mehr Eigenkapital

für neue Finanzierungen erforderlich

war, sondern die bankinterne

Prüfung und Genehmigung wesentlich

Trends 2025

mehr Zeit als in der Vergangenheit in

Anspruch nahm. Allerdings stellt Hingsammer

fest, dass „im zweiten Halbjahr volumen 3 Milliarden Euro, 2024 ging es

• Im Jahr 2023 betrug das Transaktions-

2024 bereits eine erste Erholung am auf 2,7 Milliarden Euro zurück. Für 2025

Markt spürbar war, die unter anderem erwarten Experten eine Trendwende mit

auf die Reduktion des Leitzinses durch leichtem Anstieg.

die EZB zurückzuführen war“.

• Käufer als auch Verkäufer kommen nach

42

wie vor überwiegend aus dem Inland.

• ESG als Treiber: Die Preisdifferenz zwischen

„braunen“ und „grünen“ Immobilien

DER MARKT STABILISIERT SICH.

2025 soll nun zusätzlich die KIM-Verordnung

auslaufen, was der Nachfrage nach steigt.

Immobilienkäufen und -investitionen

voraussichtlich einen positiven Schub

verleihen wird. „Wir rechnen im Laufe

dieses Jahres mit einem weiteren Rückgang des Notenbankzinses“,

sagt Jenni Wenkel, CIO bei Union Investment Real Estate

Austria: „Wenn keine weiteren geopolitischen Herausforderungen

kommen, gehen wir von einer Stabilisierung der Immobilienmärkte

aus.“ Stephan Größ, Leiter des Immobiliensektors bei

EY Österreich, sieht die Situation ähnlich: „Nach zwei Jahren der

Flaute am heimischen Immobilienmarkt stehen die Zeichen für

eine leichte Trendwende im kommenden Jahr ganz gut, auch

wenn die Erwartungen noch etwas verhalten sind.“

Internationale Investoren bleiben vorerst noch zurückhaltend.

Das Geschehen konzentriert sich sowohl auf Käufer- als auch auf

Verkäuferseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische

Player. Positiv zu bewerten ist, dass laut einer aktuellen

EY-Studie der österreichische Immobilienstandort von 87 Prozent

als attraktiv bzw. sehr attraktiv eingeschätzt wird – deutlich

mehr als noch im Vorjahr mit 61 Prozent.

Auch wenn die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer

manchmal noch etwas auseinanderliegen, so findet man doch

wieder eher zusammen. „Die Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien

ist weitgehend abgeschlossen“, sagt Wenkel: „Die Talsohle

ist erreicht. Das gilt zwar noch nicht überall, aber ohne Zweifel im

Core-Segment, also für Top-Immobilien in guter Lage.“ Punktuelle

Anpassungen sind aber noch zu erwarten. „Nur für Wohnimmobilien

in primären Lagen werden nach zwei Jahren Stagnation

wieder steigende Preise erwartet“, meint Größ. Sonst werden die

Preise wohl gleichbleiben, mit Ausnahme

von Büro- und Einzelhandelsimmobilien

sowie Shoppingcentern in sekundären

Lagen, bei denen Preissenkungen erwartet

werden, weiß der Experte: „Für Shoppingcenter

könnten sogar in primären

Lagen die Preise sinken.“

DER GROSSE TREIBER. Mehr als je

zuvor wird ESG zum Treiber bei den Investments.

Die Ergebnisse der EY-Studie

unterstreichen die wachsende Relevanz

von Nachhaltigkeitskriterien in der Immobilienbranche

und die Notwendigkeit,

sich auf diese Entwicklungen einzustellen.

82 Prozent der Befragten sind der

Meinung, dass die Preisdifferenzierung

zwischen „braunen“ und „grünen“ Immobilien immer mehr an

Bedeutung gewinnen wird. Zwei Drittel sind der Ansicht, dass die

Taxonomie-Konformität einer Immobilie eine günstigere Finanzierung

ermöglicht.

PRIVATE INVESTMENTS. Auch Private werden sich wieder

mehr auf Investments einlassen, jedoch „rückt das Thema Sicherheit

noch stärker in den Fokus“, so Hingsammer. Das zeige sich

bei der Wahl der Investmentprodukte wie dem Bauherrenmodell.

Langsam kommt auch der Markt für Anlagewohnungen in

Schwung. Sinkende Zinsen und steigende Mieten „schaffen wieder

mehr Anreize für Käufer“, sagt Michael Schmidt, Geschäftsführer

der 3SI Immogroup: „Dies fördert Investitionen und wirkt

sich langfristig stabilisierend auf die Immobilienwirtschaft aus.“

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