immobilia 2025/03 - SVIT

SCHWEIZ

# 03 — MÄRZ 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

FOKUS

JÜRG HERZOG

IM INTERVIEW

04

POLITIK

REVISION

STWE-RECHT

12

WIRTSCHAFT

IMMOBILIEN

VERMARKTUNG

14

BAU & HAUS

GEBÄUDE

SICHERHEIT

38

GEBÄUDE-

UND SICHERHEITS-

TECHNOLOGIE

EDITORIAL

VON—ANDREAS INGOLD

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AKTIONSPLAN-

RECYCLING

Ende Februar hat der Berg einmal mehr eine

Maus geboren. Ersterer, hier konkret der Bundesrat,

hat zweitere in Gestalt des Berichts «Mietpreisentwicklung

und Wohnungsmangel in der

Schweiz» vorgestellt. Damit «erfüllte» er zwei Postulate

aus dem Parlament, welche die Gründe für die

angebliche Mietzinsexplosion und den Wohnungsnotstand

ergründet haben wollten – beide von Ständerat

Damian Müller, FDP LU, was ja an sich schon

bemerkenswert ist, da Besagter kaum je zu Immobilienfragen

in Erscheinung tritt. Ein Schelm, wer

hier einen Zusammenhang mit den damals bevorstehenden

Wahlen sieht. Der Bundesrat nahm damals

die Postulate zustimmend auf.

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DER BERG

KREISSTE UND

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ANDREAS INGOLD

Wenn man angesichts der langen Bearbeitungsdauer

ab 2023 erwartet hätte, dass nun die sieben

Siegel des Buchs über die geheimen Mechanismen

des Mietwohnungsmarkts gebrochen würden,

muss ernüchtert zur Kenntnis nehmen, dass man

nach der Lektüre so schlau ist wie vorher. «Erfüllung»

sieht anders aus, wobei man dem Bundesrat

zugutehalten muss, dass bereits die gestellte Aufgabe

kein anderes Ergebnis erwarten liess. Der Bericht

begnügt sich denn auch mehr oder minder

damit, den Aktionsplan Wohnungsknappheit mit

seinen Massnahmen zu rezyklieren.

Aber Halt! Zwei bemerkenswerte Sätze aus den

Schlussfolgerungen sind mir ins Auge gestochen:

«Eine Möglichkeit wäre eine Reform der Regeln

der Mietzinsgestaltung. So könnten Ansätze in Betracht

gezogen werden, die es langjährigen Mietern

ermöglichen würden, die guten Mietkonditionen

bei einem Wohnungswechsel behalten zu können.»

Hoppla! Tiefe Mietzinse als wohlerworbenes Recht

sozusagen. Ich hoffe doch sehr, dass diese Haltung

nicht die des Gesamtbundesrats widerspiegelt, der

diesen Bericht in seiner Sitzung immerhin genehmigt

hat.

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2

IMMOBILIA / März 2025

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INHALT

IMMOBILIA —INHALT NR. 03 MÄRZ 2025

FOKUS

04 «DIE REVOLUTION STEHT NOCH BEVOR»

Jürg Herzog, Country Head Siemens Smart Infrastructure, sieht einen

grossen Beitrag der Gebäude- und Sicherheitstechnik für die Erneuerung

und Ertüchtigung des Schweizer Gebäudeparks.

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

12

IMMOBILIENPOLITIK

REVISION DES STOCK-

WERKEIGENTUMSRECHTS

DER SVIT UND DIE FACHKAMMER STOCKWERK-

EIGENTUM BEGRÜSSEN DIE REVISIONSBESTREBUN-

GEN, VERLANGEN ABER IN DER VORLAGE DAS FÜL-

LEN VON LÜCKEN UND NÖTIGE ANPASSUNGEN.

14

16 «DIGITALES IMMOBILIENMARKETING»

Die Immobilia wirft einen Blick in das demnächst erscheinende Sammelwerk

der Herausgeber Roman Bolliger, Beny Ruhstaller und Lars Sommerer

zu Technologien, Anwendungen und Trends im digitalen Marketing.

18 LEAD-GENERIERUNG IM DIGITALEN ZEITALTER

Die Digitalisierung hat die Art, wie Makler Verkäufer-Leads generieren,

grundlegend verändert. Heute kämpfen Immobilienplattformen, Banken und

Versicherungen um den direkten Zugang zu potenziellen Verkäufern.

20 FALLE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

Der Föderalismus im Bereich der Grundstückgewinnsteuer erfordert unterschiedliche

Handhabe der Abzugsmöglichkeiten.

22 UNSERIÖSE INSERATE IDENTIFIZIEREN

Immer wieder liest man von betrüge rischen Immobilieninseraten. Wie man

diese am besten entlarvt und was Immobilienportale dagegen tun.

24 SICHTBAR GEMACHTE GENTRIFIZIERUNG

Die «Seefeldisierung» der Zürcher Stadtquartiere schreitet voran, wie eine

Analyse anhand der neu überarbeiteten Sinus-Milieus zeigt.

26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENRECHT

32 2024 IM SACHEN- UND BODENRECHT

Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli fasst das Jahr 2024 in Gesetzgebung und Rechtsprechung

auf dem Gebiet des Sachen- und Bodenrechts zusammen.

BAU & HAUS


AKTUELLE TRENDS

IN DER VERMARKTUNG

ABKÜHLUNG DER KONJUNKTUR HIER, LEITZINS-

SENKUNG DORT: WAS BEDEUTET DAS FÜR DIE

VERMARKTUNG VON WOHNIMMOBILIEN?

38

BAU & HAUS

SICHERHEIT VON TREPPEN

WER BEI PLANUNG, BAU UND UNTERHALT VON

TREPPEN AUF WICHTIGE PUNKTE ACHTET,

REDUZIERT DAS UNFALLRISIKO ERHEBLICH.

40 SOLARFASSADEN BRANDSICHER PLANEN

Photovoltaik-Fassaden bieten grosse Vorteile, doch die Brandschutzvorschriften

stellen hohe Anforderungen.

42 MINUTIÖSE DETEKTIVARBEIT

In kritischen Bereichen wie Industrie, Produktionsbetrieben, Laboren

oder Arbeits- und Wohnräumen trägt eine Gaswarnanlage dazu bei,

Leben zu retten und Katastrophen zu verhindern.

44 SICHERE SPIELPLÄTZE SIND KEIN KINDERSPIEL

Wer ist verantwortlich, wer haftet? Das sind häufige Fragen rund um gemeinschaftliche

Spielplätze von Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen.

IMMOBILIENBERUF

46 MITARBEITER BINDUNG IM IMMOBILIENSEKTOR

Die Gehaltsumfrage von Ernst & Young geht der Frage nach, wie Firmen der

Immobilienwirtschaft ihre Mitarbeitenden im Unternehmen halten.

48 LEHRGANG ZUM FACHAUSWEIS IMMOBILIENVERMARKTUNG

Im kommenden August startet der nächste Lehrgang zum Fachausweis

Immobilienvermarktung.

51 «FRIENDLY WORK SPACE»: ERSTE AUSZEICHNUNG

Ein erstes Immobilienberatungsunternehmen wurde mit dem Label Friendly

Work Space ausgezeichnet. Dieses Label zeigt, wie Unternehmen durch

ein attraktives Arbeitsumfeld langfristig Talente binden und ein gesundes

Arbeitsklima fördern können.

53 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN

54 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT

VERBAND

56 VORSCHAU REAL ESTATE SYMPOSIUM 2025

STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 58 / BEZUGSQUELLENREGISTER 67 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70

IMMOBILIA / März 2025 3

FOKUS INTERVIEW

GEBÄUDE- UND SICHERHEITSTECHNOLOGIE

«DIE REVOLUTION

STEHT NOCH BEVOR»

4


2

Jürg Herzog, Country Head

Siemens Smart Infrastructure in

der Schweiz, sieht einen grossen

Beitrag der Gebäude- und

Sicherheitstechnik für die Erneuerung

und Ertüchtigung des

Schweizer Gebäudeparks.

INTERVIEW—IVO CATHOMEN*

FOTOS—URS BIGLER

Jürg Herzog, wohnen Sie selbst in einem

smarten Gebäude?

Ja, mir ist intelligente Gebäudetechnik auch persönlich

wichtig. Neben Sicherheit umfasst dies

Komfort und nicht zuletzt die Aspekte der Nachhaltigkeit

und Energieersparnis.

Apropos: Was heisst «smart» überhaupt?

Gebäudetechnik ist ja an und für sich nichts

Neues. Intelligenz bedeutet in diesem Zusammenhang

aber, die Mess- und Steuerungskomponenten

zu vernetzen, und die Gebäudetechnik

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FOKUS INTERVIEW


über Algorithmen autonom zu betreiben. Eingriffe

durch den Menschen – also beispielsweise die manuelle

Steuerung der Raumtemperatur oder von Jalousien

– entfallen dadurch im Idealfall.

Da liegt die Frage nahe: Hält künstliche

Intelligenz (KI) auch im Gebäude Einzug?

Teilweise ist sie bereits drin. Aber die grosse Revolution

im Gebäudesektor steht noch bevor.

Wo wird diese stattfinden?

Im Bereich der Energiegewinnung und des Energieverbrauchs

sowie in der Sicherheitstechnik wird

KI einen deutlichen Mehrwert bringen. Gerade in

der Sicherheit macht die Technologie unglaubliche

Fortschritte. Ein Beispiel ist die Bilderkennung und

die Identifikation von Gefahren.

Und im Energiebereich?

Wenn wir Gebäude auch als Energiequelle zu verstehen

lernen, spielt die intelligente Steuerung

von Produktion, Speicherung und Verbrauch eine

enorm wichtige Rolle und bietet grosses Potenzial.

Wann sollen Geräte in Betrieb genommen, Wasser

BIOGRAPHIE

JÜRG HERZOG

(*1968) ist Country Head

Smart Infrastructure bei

Siemens Schweiz mit

Sitz in Zürich und leitet

in dieser Funktion rund

2000 Mitarbeitende in

allen Landesteilen. In

seiner 26-jährigen Karriere

bei Siemens hat er

vom Produktmanager

Gebäudeautomation bis

zu seiner heutigen Funktion

alle Stufen durchlaufen.

Herzog verfügt

über einen Abschluss

zum Diplom-Ingenieur

im Bereich Heizungs-,

Lüftungs- und Klimatechnik

der Hochschule

Luzern.

erwärmt oder Autos geladen werden? Ohne Koordination

des Energieflusses im Gebäude und die

Kommunikation mit dem Netzbetreiber bleiben die

Möglichkeiten der Technologie eingeschränkt und

die Versorgungsnetze überdimensioniert.

Wie muss man sich die erwähnten

Algorithmen vorstellen?

Es stehen praktisch unerschöpfliche Datenquellen

zur Verfügung – Windmessungen, Temperaturkurven,

Verbrauchszahlen, Anwesenheitsaufzeichnungen

und viele Quellen mehr. Daraus gilt es

– abstrakt gesagt – einen künftigen Zustand zu antizipieren

und gegebenenfalls notwendige Massnahmen

auszulösen.

Gewisse Anwendungen von KI wie beispielsweise

ChatGPT liefern Ergebnisse,

deren Herleitung nicht nachvollziehbar ist.

Ist das auch im Gebäude denkbar?

Das würde in der Gebäudesteuerung zu möglicherweise

unkontrollierbaren Ergebnissen führen. Darum

nein, ein freier Zugang des «Machine Learning»

6


zum Internet ist nicht vorstellbar. Die Nutzung von

Daten muss regelbasiert sein, und wir müssen diese

Regeln definieren und kontinuierlich verbessern.

Ich mache ein Beispiel: Unfälle von Kindern

auf Rolltreppen. Wir müssen die Sicherheitstechnik

so lange trainieren, bis sie möglichst fehlerfrei

das Gefahrenpotenzial erkennen und Massnahmen

einleiten kann.

Die Realität – und in Gebäuden besonders

der Mensch – hält sich nicht immer an Regeln.

Wie gehen die Algorithmen damit um?

Man muss die Interaktion mit dem Menschen unbedingt

berücksichtigen. Erstens benötigen Benutzer

angemessene Informationen über die Steuermechanismen.

Das Zweite sind benutzerfreundliche

Interfaces. Auch hier ein Beispiel: Wenn ein Elektroauto

über bidirektionales Laden für die Energiespeicherung

zur Verfügung gestellt wird, muss

der Besitzer oder die Besitzerin festlegen können,

wann er oder sie mit dem ausreichend geladenen

Fahrzeug wieder abfahren möchte.

Ihr Unternehmen propagiert, dass mit

smarter Technologie alles einfacher,

schneller und skalierbar wird. Sieht die

Realität nicht genau umgekehrt aus – eine

zunehmende Komplexität, die durch die

Betreiber kaum noch zu kontrollieren ist?

Ich sehe das gar nicht so. Entscheidend ist, dass

die Zielsetzungen der Gebäudetechnik in der Projektierung

genau definiert werden. Wenn Sie beispielsweise

einen kompletten digitalen Zwilling

ihres Gebäudes erstellen, diesen aber im Betrieb

nicht nutzen, haben Sie im besten Fall hohe Investitionen

ohne Nutzen verursacht, im schlechtesten

Fall handeln Sie sich Probleme ein, weil beispielsweise

Daten nicht nachgeführt werden. Wenn es

Defizite gibt, dann liegen diese darin, dass die Anliegen

des Betriebs, des Betreibers und der Nutzer

zu wenig berücksichtigt und definiert wurden. Sollen

Daten beispielsweise bis hinunter zum einzelnen

Lichtschalter im digitalen Modell abgebildet

werden und, wenn ja, mit welchem Nutzen? Oder

KI IST BEREITS

IM GEBÄUDE

ANGEKOMMEN.


FOKUS INTERVIEW


reicht die Architektur und Dimensionierung im

3D-Modell? Das ist entscheidend.

Bedürfnisse, Nutzung und Betreiber von

Gebäuden ändern … Dann beginnen häufig

die Probleme.

Gelegentlich beginnt’s bereits bei der Übergabe

vom Ersteller an den Eigentümer und bei der Inbetriebnahme.

Im Verlauf wird dann umgebaut und

umgenutzt. Hier kann ein digitales Modell sehr

helfen. Voraussetzung ist, dass Daten nachgeführt

werden. Aus meiner Erfahrung haben Eigentümer

und Betreiber von komplexen Anlagen diese Prozesse

bestens im Griff.

Sie haben die Revolution im Sicherheitsbereich

erwähnt: Wie vulnerabel sind smarte

Gebäude gegen digitale Angriffe?

Sehr sogar. Sobald Sie eine Verbindung zur Aussenwelt,

also zum Beispiel zum Internet herstellen,

müssen Sie diesen Zugang nach dem aktuellen

Stand der Hard- und Software-Technik schützen.

Das bedeutet vor allem regelmässige Updates nach

den Anweisungen der Hersteller. Der Cyber Security

Resilience Act der Europäischen Union

verpflichtet übrigens Hersteller jedweder Technologie

sogar gesetzlich unter Strafandrohung dazu,

dass ihre Systeme «updatebar» sind.

Hat sich die Sicherheits- oder Gefährdungslage

von Gebäuden in jüngster Zeit angesichts

der geopolitischen Lage verändert?

Ja, das hat sie. Wir stellen unglaublich viele Attacken

fest. Es wird grundsätzlich alles angegriffen,

ganz unabhängig davon, welchen Nutzen die Angreifer

daraus ziehen. Der Schaden für den Betreiber

kann jedoch enorm sein, angefangen bei einem

Betriebsunterbruch bis hin zu Erpressungen. Bei

einer Wärmepumpe, die ausgeschaltet wird, ist das

weniger schlimm als bei einem Zugangssystem für

eine sensible Infrastruktur. Betreiber müssen sich

des Risikopotenzials bewusst sein und ein entsprechendes

Risikomanagement etablieren.

Sind Betreiber zu wenig sensibilisiert?

Das hängt sehr von der Branche ab. In der Finanzwirtschaft

oder bei Rechenzentren ist ein solches

Risikomanagement nichts Neues. Anders sieht es

in vordergründig weniger gefährdeten Sektoren

aus. Wenn aber, wie in einem neulichen Fall, das

HACKERAN-

GRIFFE HABEN

EIN DRAMATI-

SCHES MASS

ANGENOMMEN.

8


Schliesssystem in einem ganzen Hotel deaktiviert

wird, hat dies sehr unangenehme Folgen für die

Gäste und den Betreiber.

Wo orten Sie Sicherheitslücken?

Neben unterlassenen Sicherheitsupdates ist der

menschliche Faktor entscheidend. Schadsoftware,

Trojaner und dergleichen gelangen häufig über

E-Mails ins System. Es braucht dann lediglich eine

unzureichende Segmentierung der Systeme, damit

über einen Arbeitsplatzrechner die ganze Gebäudetechnik

betroffen ist.

Der Gebäudepark Schweiz besteht zu

einem überwiegenden Teil aus «gewöhnlichen»

Wohn- und Gewerbeliegenschaften.

Wie findet die Diffusion der Gebäude- und

Sicherheitstechnik in die Breite dieses

Gebäudeparks statt?

Hier muss man unterscheiden zwischen Bestand

und Neubau einerseits und der Art der Nutzung

anderseits. Ich stelle fest, dass viele Aspekte der

Gebäude- und Sicherheitstechnik in der Breite

der gewerblichen Mehrparteienliegenschaften

angekommen sind. Treiber sind die angestrebte

Steigerung der Flächen- und Kosteneffizienz und

die Nachhaltigkeitsstrategie der Unternehmen sowohl

eigentümer- als auch mieterseitig. Und nicht

zuletzt geht es auch um die Werterhaltung der Liegenschaft

und Attraktivität am Markt.

Und im Wohnsektor?

Dort ist die Diffusion deutlich langsamer. In Mehrparteienliegenschaften

setzt der Wunsch nach

Privatsphäre und Autonomie der Technologie enge

Grenzen. Im Mietsegment besteht zudem eine

Asymmetrie von Kosten und Nutzen: Der Vermieter

trägt die Investitionskosten, der Mieter hat den

Nutzen, wobei unklar ist, ob und wie ein wertvermehrender

Anteil überwälzt werden kann. Insgesamt

konzentriert sich smarte Gebäudetechnik vor

allem auf obere Segmente und diffundiert nur langsam

nach unten.

Welche Rolle sehen Sie für die Gebäudetechnik

in der Dekarbonisierungsstrategie?

Ohne Technologieansatz ist eine Dekarbonisierung

im Gebäudesektor nicht zu erreichen. Zieht

man dann PV-Anlagen, ZEV, Ladeinfrastruktur

und Stromspeicherung in Betracht, hat man einen


FOKUS INTERVIEW


DIE SITUATION

AM WOHNUNGS-

MARKT IST NICHT

INNOVATIONS-

FREUNDLICH.

auch wirtschaftlich interessanten Case für eine

Liegenschaft.

Täuscht der Eindruck, dass sich solche Anwendungen

erst sehr langsam verbreiten?

Nein, der Eindruck täuscht nicht. Das hat viel mit

den Eigentumsverhältnissen von Renditeliegenschaften

in der Schweiz – Stichwort hoher Privatanteil

–und mit der Situation am Wohnungsmarkt

zu tun. Heute können Sie alles vermieten. Ganz anders

bei Gewerbeliegenschaften. Dort müssen Sie

«am Ball bleiben».

Wie schätzen Sie den Status-quo in der

Schweiz in Sachen Gebäude- und Sicherheitstechnik

im internationalen Vergleich ein?

Es gibt verschiedene Aspekte. Wir verfügen über

eine starke, international ausgerichtete Forschung

und Industrie mit grossen Playern wie der ETH,

EPFL, Belimo, Dormakaba, Siemens und viele

mehr. In der Anwendung sind wir aber lediglich

im Mittelfeld. Hier sind uns namentlich die nordischen

Länder voraus.

Warum ist das so?

Die Digitalisierung ist in Skandinavien ganz allgemein

viel weiter fortgeschritten und die Technologieakzeptanz

deutlich grösser. In der Schweiz ist

eine Erneuerungsquote von 1% des Gebäudewerts

pro Jahr schlicht zu wenig.

Wie schätzen Sie die konjunkturelle Lage

der Gebäudetechnik-Branche ein?

Das Bauvolumen in der Schweiz steigt – von konjunkturellen

Schwankungen abgesehen – mit der

zunehmenden Bevölkerung und Wirtschaftstätigkeit.

Unser Sektor wächst gleichzeitig überproportional.

Es gibt dabei eine einmalige Bau- und eine

wiederkehrende Servicekomponente. Das macht

den Sektor wirtschaftlich attraktiv.

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist

Verleger der Zeitschrift

Immobilia und

stell vertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

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Sicherheit

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IMMOBILIENPOLITIK

VERNEHMLASSUNG

REVISION

STOCKWERK

EIGENTUMSRECHT

Die gesetzlichen Grundlagen für

Stockwerkeigentum müssen modernisiert

werden. Der SVIT Schweiz und

die Fachkammer Stockwerkeigentum

SVIT begrüssen die Revisionsbestrebungen,

verlangen aber das Füllen von

Lücken und nötige Anpassungen.

TEXT—STEFANIE HAUSMANN*

BILD: ZVG

Stockwerkeigentum ist

eine äusserst beliebte und

etablierte Immobilieneigentumsform.

Die gesetzlichen

Grundlagen müssen

aber modernisiert werden.

EINE ERFOLGSGESCHICHTE

Das Stockwerkeigentum wurde am

1. Februar 1965 im Zivilgesetzbuch (ZGB)

verankert und ist seither eine Erfolgsgeschichte

der Immobilienwirtschaft. Damals

wurde die Grundlage dafür gelegt,

dass sich die Schweiz von einem Land

der Mieterinnen und Mieter zu einem

Land mit markant steigender Wohneigentumsquote

entwickeln konnte. Das kontinuierliche

Sinken der Hypothekarzinsen

seit den 1990er-Jahren hat dann das Seinige

zur Beliebtheit von Stockwerkeigentum

beigetragen und dieses laufend breiter

abgestützt.

ANPASSUNGEN AN HEUTIGE

REALITÄTEN

Das Stockwerkeigentum ist aus der

Immobilienbranche nicht wegzudenken.

Dennoch sind in den letzten Jahrzehnten

einige «Alterserscheinungen» aufgetreten,

sodass die gesetzlichen Grundlagen einer

Modernisierung und einer Anpassung an

die heutigen Realitäten im Immobilienumfeld

bedürfen.

Auf Initiative von Andrea Caroni mit

seinem Postulat von 2014 («Fünfzig Jahre

Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau»)

beauftragte das Schweizer

Parlament den Bundesrat mit der Prüfung

des Anpassungsbedarfs im Recht zum

Stockwerkeigentum. In der Folge wurde

die Ausarbeitung eines Gutachtens über

den gesetzgeberischen Handlungsbedarf

in Auftrag gegeben. Die Gutachter kamen

zum Schluss, dass sich das Stockwerkeigentum

«grundsätzlich bewährt hat», in

einzelnen Punkten jedoch Revisionsbedarf

bestehe. Der Bundesrat schloss sich

dieser Schlussfolgerung an. Und mit Annahme

der Motion von Andrea Caroni («55

Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update»)

im 2019 durch den National- und

Ständerat wurde der Bundesrat angewiesen,

die notwendigen Änderungen im ZGB

auszuarbeiten.

JA, ABER …

Der SVIT Schweiz und die Fachkammer

Stockwerkeigentum SVIT befürworten

eine Teilrevision des Stockwerkeigentumsrechts,

haben aber zugleich in der von

Prof. Amédéo Wermelinger, Michel de Roche

(ehemaliger Präsident der Fachkammer

Stockwerkeigentum SVIT) und der

Autorin ausgearbeiteten Vernehmlassung

klar festgestellt, dass gewisse Änderungsvorschläge

wenig praxiskonform sind, und

dezidiert auf die noch zu schliessenden Lücken

hingewiesen. Das Bundesamt für Justiz

hat sich für die Entwicklung der Vorlage

zwar von einem Expertengremium beraten

lassen, dem auch Prof. Amédéo Wermelinger

und Michel de Roche angehörten. Doch

es sind nicht alle Überlegungen der Expertengruppe

in die Vorlage eingeflossen.

Das hat den vorliegenden Entwurf inhaltlich

eingeschränkt, anstatt richtungsweisend

Klarheit für die Zukunft zu schaffen,

wie dies beispielsweise Bruno Storni mit

seiner Motion gefordert hat («Stockwerkeigentumsrecht

anpassen, um energetische

Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und

Elektroauto-Ladeeinrichtungen an STWE-

Liegenschaften rechtlich zu erleichtern»).

WAS (NOCH) FEHLT

Der in die Vernehmlassung geschickte

Vorentwurf enthält keine zielführenden

Überlegungen zu folgenden Punkten:

– Bauliche Massnahmen im Dienst der

Nachhaltigkeit: Das Gesetz sollte derartige

Massnahmen unterstützen.

– Zwangsverwertung von Stockwerkanteilen:

Das Verfahren müsste vereinfacht

werden.

– Reglementspflicht: Es sollte jede Stockwerkeigentümergemeinschaft

über ein

Reglement verfügen.

– Beschlussfähigkeitsbestimmung aufheben:

Das Gesetz schreibt für das Stockwerkeigentum

eine Mindestpräsenz an

der Stockwerkeigentümerversammlung

vor. Derartiges wird für keine andere Gemeinschaftsform

vom Gesetzgeber vorgegeben.

Diese Voraussetzung im Stockwerkeigentum

ist nicht zu rechtfertigen

und sollte gestrichen werden.

Diese Leerstellen hat die Fachkammer

Stockwerkeigentum SVIT zusammen mit

dem SVIT Schweiz unmissverständlich

adressiert. Ebenso klar wurden die konkreten

Änderungsvorschläge formuliert.

AUFTEILUNGSPLAN: OFFENE

FRAGEN

Neu soll etwa festgelegt werden, dass ein

Aufteilungsplan mit dem Begründungsakt

beim Grundbuchamt einzureichen ist. Die

genaue Form des Aufteilungsplans bleibt

aber unbestimmt. Weiter erwähnt der

Gesetzgeber etwa in Zusammenhang mit

der Aktualisierung des Aufteilungsplans

nicht, wer unter welcher Voraussetzung

und in welcher Form berechtigt ist, den aktualisierten

Aufteilungsplan einzureichen.

Diese Fragen sind aber bereits heute umstritten

und müssen geklärt werden.

12


37

EINTRAGUNG VOR ERSTELLUNG

DES GEBÄUDES: ÜBER DAS ZIEL

HINAUS

Die Begründung des Stockwerkeigentums

vor der Erstellung des Gebäudes soll

auf Gesetzesstufe geregelt werden. Das ist

begrüssenswert. Dazu soll eine rechtsgültige

Baubewilligung beigebracht werden

müssen. Weiter werden aber berichtigte

Aufteilungspläne verlangt, wenn während

der Bauarbeiten am projektierten Gebäude

Änderungen vorgenommen werden. Für

die Einreichung berichtigter Aufteilungspläne

ist Einstimmigkeit verlangt, weshalb

diese Anforderung die Umsetzung in der

Praxis massgeblich behindern könnte.

Weiter ist im Sinne einer allgemeinen

Überprüfungspflicht vorgesehen, dass

das Grundbuchamt die Rechtmässigkeit

der Ausscheidung der einzelnen Gebäudeteile

nach Massgabe der gesetzlichen

Vorgaben überprüfen muss. Das ist eine

gänzlich neue Tätigkeit für das Grundbuchamt.

Wenn damit nicht nur eine formelle

Plausibilität, sondern eine materielle

Prüfungspflicht gemeint ist, geht der

Vorentwurf viel zu weit. Es geht nicht, dass

das Grundbuchamt – neben der Gemeinde

und dem Kanton als öffentlich-rechtliche

Kontrollinstanzen – als «privatrechtliche

Baukontrollinstanz» amtet.

BEDEUTUNG ERNEUERUNGS-

FONDS: GANGBARER MITTEL-

WEG

Das geltende Recht sieht keine Pflicht

vor, einen Erneuerungsfonds einzurichten

und zu äufnen. Entsprechend werden

umfassende bauliche Massnahmen häufig

aus finanziellen Gründen abgelehnt.

Selbst, wenn diese für die Werterhaltung

eines Gebäudes zwingend gemacht werden

müssten. Negative Beschlüsse können umgangen

werden, wenn die erforderlichen

Mittel über lange Zeit angespart werden.

Die neue Bestimmung sieht daher vor,

dass die Einrichtung und Äufnung des Erneuerungsfonds

in erster Linie Sache der

Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer

ist. Kommt aber kein gültiger

Entscheid zustande, soll der Richter

die Einrichtung und Äufnung des Erneuerungsfonds

anordnen und gleichzeitig die

konkrete Äufnungspflicht und die Äufnungsdauer

festlegen können.

BERECHUNG DER MEHRS: SINN-

VOLLE PRÄZISIERUNG, ABER …

Die gegenwärtige Berechnungsweise

des einfachen Mehrs und des qualifizierten

Mehrs soll verändert werden. Neu sollen

lediglich die abgegebenen Stimmen in

die Berechnung des Quorums einfliessen.

Eine Präzisierung der Berechnungsweise

ist sinnvoll. Es bleibt aber offen, warum der

Gesetzgeber in diesem Punkt vom Verweis

auf das Vereinsrecht abweichen will. Es ist

wünschenswert, die Bestimmung sinngemäss

wie folgt zu formulieren: Sofern das

Reglement nichts anderes bestimmt, werden

zur Berechnung des Kopfstimmenmehrs,

mit Ausnahme der Einstimmigkeit,

die gültig abgegebenen Stimmen der

anwesenden oder vertretenen Eigentümerinnen

und Eigentümer berücksichtigt.

ENTZUG DES STIMMRECHTS –

TOTER BUCHSTABE?

In der Praxis gibt es immer wieder

Stockwerkeigentümerinnen oder Stockwerkeigentümer,

die durch ein renitentes

Verhalten auffallen, bei sämtlichen Beschlussfassungen

«Nein» stimmen und

schliesslich ihre Beiträge an die gemeinschaftlichen

Kosten und Lasten nicht bezahlen.

Solche Personen verursachen

einen unnötigen Aufwand oder blockieren

sogar gänzlich eine ordentliche Bewirtschaftung

des Stockwerkeigentums. Die

übrigen Stockwerkeigentümerinnen und

Stockwerkeigentümer sollen nun via Beschluss

in bestimmten Situationen einen

zeitlich beschränkten Entzug des Stimmrechts

verhängen können. Diese Massnahme

wird begrüsst. Dieser Beschluss dürfte

aber regelmässig von den ausgeschlossenen

Personen angefochten werden. Es ist

daher mit einer Zunahme an Anfechtungsklagen

zu rechnen. Schliesslich ist fraglich,

ob ein Stimmrechtsausschluss mit dem

vorgesehenen Maximum von sechs Monaten

überhaupt eine Wirkung erzielt oder

nicht. In der Regel findet nur einmal jährlich

eine Stockwerkeigentümerversammlung

statt. Damit ist der Stimmrechtsausschluss

faktisch wirkungslos. Anderes gilt

nur, wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft

eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung

durchführen

und einberufen würde, was aber

wiederum unnötige Kosten und Aufwand

generiert.

STELLUNGNAHME SVIT: WWW.SVIT.CH/VERNEHMLASSUNGEN

*STEFANIE HAUSMANN

Die Autorin ist Präsidentin der

Fachkammer Stockwerkeigentum

und Rechtsanwältin bei der Baur

Hürlimann AG in Baden.

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für Immobilien

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WOHNUNGSMARKT

AKTUELLE

TRENDS IN DER

VERMARKTUNG

2024 hat sich einerseits die Konjunktur

deutlich abgekühlt, anderseits hat die

Nationalbank den Leitzins im Laufe des

Jahres um 125 Basispunkte gesenkt.

Was bedeuten diese Entwicklungen

für die Vermarktung von Immobilien?

Und wie unterscheidet sich die Entwicklung

zwischen Miet- und Eigentumsobjekten?

TEXT—MARTIN BRENNER*

Wohneigentum wird

wieder zur Alternative

für hochpreisige Mietwohnungen

– vorausgesetzt

die Finanzierung

gelingt.

BILD: 123RF.COM

SOLIDES MARKTUMFELD FÜR

MIETWOHNUNGEN

Mietwohnungen in der Schweiz sind derzeit ein

knappes Gut – das ist allgemein bekannt. Die Leerwohnungsziffern

sind seit 2020 kontinuierlich am Sinken.

Man könnte meinen, dies sei ein ideales Umfeld für Vermarkter

von Mietwohnungen. Doch ist das wirklich so?

«Die Vermarktung von Mietwohnungen läuft nach wie

vor gut, dennoch gestaltet sich die Vermarktung etwas

anspruchsvoller als noch vor zwei Jahren», sagt Lina

Blumenhofen, Vermarkterin Wohnimmobilien im Bereich

Erstvermietung bei CSL Immobilien AG. «Dies ist

insbesondere bei hochpreisigen Wohnungen spürbar.»

GRENZEN DES MIETWOHNUNGSBOOMS

Trotz sinkender Leerwohnungsziffern ist die Vermarktung

von Mietobjekten also nicht ein facher

BESONDERS

BEI HOCH-

PREISIGEN

WOHNUNGEN

IST DIE VER-

MARKTUNG

ANSPRUCHS-

VOLLER ALS

NOCH VOR

ZWEI JAHREN.

LINA BLUMENHOFEN

geworden. Dafür gibt es mehrere Gründe: Erstens

hat die erhöhte Inflation der vergangenen Jahre zu

Kaufkraftverlusten geführt, die sich nun auch auf den

Mietwohnungsmarkt auswirken. Viele Haushalte

müssen an die Grenze ihres Haushaltsbudgets gehen,

um eine geeignete Wohnung anzumieten. Diese Entwicklung

schränkt den Spielraum für Extrawünsche

ein. Miet interessenten werden dadurch gezwungen,

das Wünschenswerte vom Nötigen zu unterscheiden.

Diese Tendenz beobachtet auch Vermarkterin Blumenhofen:

«Während Wohnungen mit standardisierten

Grundrissen vergleichsweise schnell vermietet

sind, dauert die Vermarktung von Attikawohnungen

oder solchen mit besonderen Grundrissen oftmals etwas

länger.»

Zweitens haben sich die Preisvorstellungen der

Eigentümer in die gegenteilige Richtung verändert:

VER-

MARKTUNG

Die Digitalisierung verändert das

Geschäft der Immobilienmakler in

der Schweiz grundlegend. Virtuelle

Besichtigungen, KI-gestützte

Marktanalysen, automatisierte Kundenkommunikation

und viele andere

innovative Technologien setzen

neue Standards. Immobilienplattformen,

Banken oder Versicherungen

übernehmen zunehmend die Erstkontaktaufnahme,

wodurch traditionelle

Makler ihre Alleinstellungsmerkmale

neu definieren müssen. Dazu kommt

die Marktkonzentration der Immobilienplattformen

in der Schweiz erschwerend

hinzu. Besonders für

kleinere Unternehmen wird es herausfordernd:

Hohe Investitionskosten in

digitale Tools, begrenzte IT-Ressourcen

und der steigende Wettbewerbsdruck

durch Proptechs erschweren

den Marktzugang, weil sich auch Kunden

zunehmend in der digitalen Welt

bewegen und ihrerseits schnelle, datenbasierte

Beratung und eine nahtlose

Online-Erfahrung erwarten – wer

hier nicht mithalten kann, verliert an

Relevanz. Gleichzeitig erhöhen regulatorische

Anforderungen den administrativen

Aufwand, was kleine Makler

zusätzlich belastet. Um konkurrenzfähig

zu bleiben, müssen sie verstärkt

auf persönliche Beratung, lokale Netzwerke

und innovative Marketingstrategien

setzen, um sich von rein digitalen

Anbietern abzuheben. Wenn sie sich

auf ihre Stärken fokussieren, können

sie ihre Stellung bewahren oder in Nischen

sogar ausbauen.

14


18

Sowohl die Landpreise als auch die Baupreise haben

sich in den letzten Jahren verteuert, was die Erwartungen

an den Ertrag entsprechend erhöht. Auch wenn der

Anstieg der Baukosten mittlerweile wieder abgeflacht

ist, verharren diese auf hohem Niveau.

Diese Entwicklungen führen dazu, dass höhere

Mietzinserwartungen der Eigentümer auf eine verminderte

Zahlungsbereitschaft der Nachfrager treffen.

Dies gestaltet die Vermarktung von Mietobjekten

entsprechend schwieriger. Denn von Seiten der Mietinteressenten

steigen die Ansprüche ab einem gewissen

Mietbetrag (der sich lokal unterscheidet)

überproportional stark an. Während sich ein Grossteil

des Angebotes also im höheren Preissegment positioniert,

konzentriert sich die Nachfrage mehrheitlich auf

Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

WEITERE EINFLUSSFAKTOREN

Neben den oben erwähnten allgemeinen Entwicklungen

hängt die Vermarktbarkeit natürlich auch weiterhin

stark vom einzelnen Objekt ab. So hat sich an

zentralen Stadtlagen der Trend zum autofreien Wohnen

weiter fortgesetzt, während Wohnungen etwas

ausserhalb nur schwer vermietbar sind, wenn kein

Parkplatz zur Verfügung steht. Gerade wenn neben

dem täglichen Lebensunterhalt noch ein Auto finanziert

werden muss, bleibt weniger Geld für die Miete,

was die Zahlungsbereitschaft entsprechend schmälert.

So hängt die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht

nur von der Lage an sich ab, sondern auch davon, ob

das Angebot zum Standort passt.

EIGENTUMSMARKT

Ein weiterer Faktor, der sich dämpfend auf die

Nachfrage nach hochpreisigen Mietwohnungen auswirken

dürfte, sind die seit 2023 stark gesunkenen Hypothekarzinsen.

Wie schon vor den Zinsanstiegen ab

Sommer 2022 wird der Kauf einer eigenen Wohnung

im neuen Niedrigzinsumfeld wieder für mehr Haushalte

zur möglichen Option. «Seit die Hypothekarzinsen

wieder rückläufig sind, hat die Nachfrage nach

Wohneigentum spürbar angezogen», sagt Rita Jersch,

Vermarkterin Wohnimmobilien (Eigentum) bei CSL

Immobilien AG. «Besonders gefragt sind stadtnahe,

gut angebundene Objekte.» Neben den begehrten unmittelbar

an die Stadt Zürich angrenzenden Gemeinden

sind auch weiter entfernte Orte gefragt, solange

die Verkehrserschliessung stimmt. Im Gegensatz zur

Boomphase der frühen 2020er-Jahre sind Interessenten

aber deutlich kritischer, wenn an eher abgelegenen

Standorten hohe Preise verlangt werden. «Für hochpreisige

Eigentumsobjekte an peripheren Standorten

bleibt das Marktumfeld trotz tieferen Zinsen schwierig»,

so Jersch.

Immer wichtiger im Eigenheimbereich wird auch

die Nachhaltigkeit. Kaufinteressenten sind jedoch

oftmals nicht bereit, zusätzliches Geld dafür auszugeben.

Vielmehr werden Energielabels, nachhaltige

Wärmeerzeugung oder Lademöglichkeiten für Elektroautos

von Seiten der Kaufinteressenten her einfach

vorausgesetzt. Nachhaltigkeit ist also kein Kaufargument,

wenn sie stimmt, sondern wird eher als Negativpunkt

betrachtet, wenn entsprechende Kriterien nicht

erfüllt sind.

Der am entscheidendste Punkt, ob ein Objekt erfolgreich

am Markt platziert werden kann oder nicht, ist

neben einer marktgerechten Objektpositionierung das

Preis-Leistungs-Verhältnis. Dies gilt sowohl bei Mietals

auch bei Eigentumsobjekten. Wenn sowohl Lage,

Gebäude und Vermarktungsstrategie stimmen, sind

die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Platzierung

am Markt im Moment gut.

*MARTIN

BRENNER

Der Autor ist Senior

Researcher bei

CSL Immobilien AG.

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DIGITALES IMMOBILIENMARKETING

DAS BEWEGT

DIE IMMOBILIEN -

BRANCHE

In Kürze erscheint das Werk «Digitales Immobilienmarketing»

der Herausgeber Roman

Bolliger, Beny Ruhstaller und Lars Sommerer.

Es versteht sich als Ergänzung zum bewährten

Standardwerk zum Thema Immobilienmarketing

und konzentriert sich auf die

digitalen Aspekte und Werkzeuge im Marketing

für Immobilien. TEXT—RED.

Ergänzung des Standardwerks zum Immobilienmarketing

nachzudenken. Dazu haben

sich die Herausgeber Roman Bolliger

und Beny Ruhstaller mit Lars Sommerer zusammengetan,

der als Leiter des Netzwerks

SwissPropTech über fundierte Kenntnisse

der Digitalisierung und deren Anwendung

in unserer Branche verfügt. Damit wurde

die Grundlage für das neue Buch «Digitales

Immobilienmarketing» gelegt.

Das neue Buch enthält Fachbeiträge zu digitalen Themen von zahlreichen Expertinnen und

Experten der Immobilienbranche. BILD: ZVG

STANDARDWERK LIEFERT DIE

KONZEPTIONELLE BASIS

Am Anfang stand ein Buch, auf das niemand

gewartet hatte: «Immobilienmarketing

– Mehrwert für Liegenschaften» wurde

in einer Zeit geschrieben, als das Thema in

der Branche noch keines war. Dass heute

über 10 000 Exemplare in den Regalen von

Immobilienakteuren stehen, zeigt die stark

gewachsene Bedeutung des Marketings

für Immobilien. Mittlerweile hat sich das

Thema sowohl bei B2C- als auch bei B2B-

Beziehungen etabliert. Das Standardwerk

wurde parallel zu dieser Entwicklung laufend

aktualisiert, liegt heute in der mittlerweile

achten Auflage auf und wird sowohl

als Lehrmittel als auch für den «Hausgebrauch»

eingesetzt.

Die konzeptionellen Grundlagen des Immobilienmarketings

sind nach wie vor gültig

und aktueller denn je. Abhängig von der

Marktsituation steht abwechslungsweise

das Beschaffungs- oder das Absatzmarketing

im Vordergrund. Auf technologischer

Ebene ist in den letzten Jahren jedoch

enorm viel passiert. Die Digitalisierung hat

neue Potenziale geschaffen und das Immobilienmarketing

effektiver und effizienter

gemacht. Das war der Anlass, um über eine

Die Herausgeber Roman Bolliger,

Beny Ruhstaller und Lars Sommerer (v. l. n. r.)

«DIGITALES IMMOBILIENMARKETING»

Das Fachbuch für die Immobilienbranche ist

eine Ergänzung zum Standardwerk «Immobilienmarketing:

Mehrwert für Liegenschaften» und

erscheint im Verlag Immobilienwissen. Herausgeber

sind Roman Bolliger, Beny Ruhstaller und

Lars Sommerer, die in dieser Publikation 58 Autorinnen

und Autoren aus der Immobilienpraxis

zu Wort kommen lassen. Die beiden Bücher,

wie auch weitere Publikationen können

unter folgender Adresse bestellt werden:

www.immobilien-marketing.ch

ERWEITERTER BLICK IN DIE

DIGITALISIERUNG

Die Digitalisierung erfordert viel Knowhow,

insbesondere auch in technischer

Hinsicht. Deshalb haben die Herausgeber

sich entschieden, mit Experten aus der

Immobilien- und Proptech-Praxis zusammenzuarbeiten.

Hinter dem Buch stehen

deshalb nicht weniger als 58 Autorinnen

und Autoren, die ihr Know-how und ihre

Erfahrung einbringen. Damit ist ein Werk

entstanden, das komplexe digitale Mechanismen

verständlich aufbereitet und der

Immobilien-Community leicht zugänglich

macht. Das neue Buch ist keine Neuauflage

des Standardwerks, sondern eine sinnvolle

Ergänzung, die auf die digitalen Elemente

fokussiert. Zusammen mit den konzeptionellen

Grundlagen des Standardwerks bietet

es somit eine umfassende Sicht auf das

moderne Immobilienmarketing.

ANALOG, DIGITAL UND

INTERAKTIV

Das neue Buch beginnt mit einem Blick

auf den Schweizer Immobiliensektor und

liefert damit einen Beitrag zur Transparenz

in der Branche. Diese nützliche Übersicht

steht als Auszug kostenlos zur Verfügung

und ist digital frei zugänglich. Nach diesem

Überblick wird ausführlich auf die digitalen

Elemente in den Phasen Planung und

Entwicklung, Preisfindung und Realisierung,

Vermarktung und Bewirtschaftung

eingegangen. Damit können alle Immobilienakteure

von den Vorteilen der Digitalisierung

profitieren. Dabei zählen vor allem

die Faktoren Big Data, Speed, Illu sion und

Efficiency. In diesen Bereichen hat die Digitalisierung

zu regelrechten Entwicklungssprüngen

geführt. Aufgrund der schnellen

Entwicklung der Digitalisierung enthält

das Buch interaktive QR-Codes, die auf aktuelle

Inhalte verweisen. Damit verlängert

sich die Gültigkeit und Relevanz der Publikation

massiv.

16


Deutsch statt

Fachchinesisch

1

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DIGITALES IMMOBILIENMARKETING

LEAD-GENERIERUNG

IM DIGITALEN

ZEITALTER

Die Digitalisierung hat die Art, wie

Makler Verkäufer-Leads generieren,

grundlegend verändert. Heute kämpfen

Immobilienplattformen, Banken

und Versicherungen um den direkten

Zugang zu potenziellen Verkäufern.

Regional tätige Makler stehen vor der

Herausforderung, sich in einem zunehmend

digitalisierten Markt zu

behaupten. TEXT—ROLAND SCHÜPFER*

DIE EVOLUTION DER LEAD-GENERIERUNG

Früher beruhte die Akquise neuer Verkaufsmandate

primär auf persönlicher Vernetzung, regionaler Bekanntheit

und lokalen Empfehlungen. Diese Strategien

sind weiterhin effektiv, jedoch längst nicht mehr ausreichend,

um sich gegen die digitale Konkurrenz durchzusetzen.

Die Digitalisierung hat dazu geführt, dass sich der

Wettbewerb um potenzielle Verkäufer ins Internet

verlagert hat. Grosse Player investieren Millionen in

Suchmaschinenmarketing (Google Ads, SEO), Social-

Media-Kampagnen und automatisierte Lead-Generierungs-Tools.

Diese Unternehmen setzen auf Big Data,

künstliche Intelligenz (KI) und Predictive Analytics,

um Verkaufsabsichten bereits zu erkennen, bevor ein

Eigentümer aktiv einen Makler sucht.

Regionale Makler können sich diesem Wettbewerb

kaum stellen, weil die Kosten für Online-Anzeigen und

Suchmaschinenoptimierung immens sind. Die wichtigste

Frage lautet daher: Wie können kleinere Maklerbetriebe

trotzdem erfolgreich Leads generieren?

PULL- VS. PUSH-MARKETING

Die moderne Lead-Generierung basiert auf zwei

Hauptstrategien: Die Strategie des Pull-Marketings basiert

darauf, dass der Kunde aktiv nach Informationen

sucht. Unternehmen, die stark in SEO, Content-Marketing

und Online-Reputation investieren, werden organisch

gefunden. Grosse Player dominieren diesen

Bereich, weil sie durch kontinuierliche Investitionen ihre

Sichtbarkeit erhöhen.

Mit Push-Marketing werden potenzielle Kunden direkt

angesprochen – sei es durch Social-Media-Werbung,

E-Mail-Marketing oder gekaufte Leads. Auch hier haben

grosse Unternehmen die Nase vorn, weil sie durch datengetriebenes

Retargeting und umfangreiche Werbebudgets

gezielt Kunden erreichen.

Für regionale Makler bleibt somit vor allem ein hybrider

Ansatz: Die Kombination aus gezieltem Pull-

Marketing (lokale SEO, Empfehlungsmarketing) und

effektivem Push-Marketing (persönliche Kontakte,

Netzwerke, Nachbarschaftsmarketing).

ERFOLGREICHE STRATEGIEN FÜR

REGIONALE MAKLER

Trotz der digitalen Dominanz grosser Plattformen

gibt es erfolgversprechende Strategien, mit denen sich

kleinere Maklerbetriebe behaupten können:

1. Fokus auf das eigene Netzwerk

– Empfehlungen durch Bestandskunden sind die

kostengünstigste und nachhaltigste Methode zur

Leadgenerierung.

– Kundenevents, Nachbetreuung und gezielte Tippgeber-Programme

stärken die persönliche Bindung.

18


Makler sollten im

zunehmend digitalisierten

Immobilienmarketing

auf ein

starkes Netzwerk,

hohe Servicequalität

und gezielte

Nutzung von Technologie

setzen.

2. Nachbarschaftsmarketing und lokale Sichtbarkeit

– Lokale Präsenz durch Flyer, Sponsoring oder Plakate

erhöht die Sichtbarkeit.

– «Verkauft»-Schilder in der Umgebung signalisieren

Aktivität und erzeugen Vertrauen.

3. Gezielte Partnerschaften mit Banken, Versicherungen

und Bauträgern

– Kooperationen mit Unternehmen, die frühzeitig

von geplanten Verkäufen erfahren, ermöglichen

Zugang zu exklusiven Leads.

4. Bewusster Einsatz digitaler Technologien

– CRM-Systeme helfen bei der effizienten Verwaltung

von Kontakten und der gezielten Kundenkommunikation.

– Automatisierte Follow-ups verbessern die Lead-

Konvertierung.

5. Selektiver Einkauf qualifizierter Leads

– Lead-Käufe können sinnvoll sein, wenn die Qualität

hoch ist und die Kosten in einem vertretbaren

Verhältnis stehen.

– Wichtig ist, sich nicht ausschliesslich auf Leads-

Lieferanten zu verlassen, um die eigene Unabhängigkeit

zu wahren.

BILD: 123RF.COM

WAS MAKLER VERMEIDEN SOLLTEN

Nicht jede Strategie verspricht langfristigen Erfolg.

Insbesondere folgende Massnahmen sind für regionale

Makler oft nicht rentabel:

– Teure Google Ads und grossflächige Social-Media-

Kampagnen: Grosse Player treiben die Preise für

relevante Keywords in die Höhe, sodass kleinere

Makler kaum konkurrenzfähig sind.

– Ausschliessliche Abhängigkeit von Leads-Lieferanten:

Makler, die ausschliesslich über externe Anbieter

Leads beziehen, riskieren hohe Kosten, geringe

Markenbekanntheit und eingeschränkte Vertragsfreiheit.

– Unqualifizierte Leads in Massen kaufen: Der Aufwand

für die Nachqualifizierung solcher Kontakte

ist oft höher als der tatsächliche Nutzen.

DIE ZUKUNFT DER LEAD-GENERIERUNG

FÜR MAKLER

Die kommenden Jahre werden den Wettbewerb

um Verkäufer-Leads weiter verschärfen. Grosse Immobilienplattformen,

Banken und Versicherungen

werden zunehmend versuchen, die Kontrolle über den

Verkaufsprozess zu übernehmen. Der Trend geht in

Richtung umfassender Plattformen, die alle Dienstleistungen

rund um den Immobilienverkauf bündeln –

von der Bewertung bis zur Finanzierung. Makler, die

langfristig erfolgreich bleiben wollen, sollten daher auf

folgende Prinzipien setzen:

1. Differenzierung durch exzellenten Service: Ein persönlicher

und vertrauenswürdiger Ansatz bleibt der

stärkste Wettbewerbsvorteil gegenüber anonymen

Online-Plattformen.

2. Gezielte Nutzung neuer Technologien: Automatisierung,

KI-gestützte Lead-Qualifizierung und

effektive CRM-Systeme können helfen, effizienter

zu arbeiten.

3. Bewusstes Netzwerken: Die besten Leads ent stehen

durch persönliche Kontakte und Empfehlungen,

nicht durch anonyme Online-Kampagnen.

FAZIT

Die Lead-Generierung im digitalen Zeitalter wird

zunehmend von grossen Playern dominiert. Regionale

Makler haben jedoch weiterhin Chancen, sich erfolgreich

zu positionieren – indem sie auf ein starkes

Netzwerk, hohe Servicequalität und gezielte Technologieeinsätze

setzen. Entscheidend ist, nicht blind

auf teure Online-Kampagnen zu setzen, sondern die

eigenen Stärken gezielt auszuspielen. Wer langfristig

Erfolg haben will, sollte sich auf eine ausgewogene

Strategie konzentrieren: Digital dort, wo es sinnvoll

ist – persönlich dort, wo es zählt.

DER ARTIKEL IST EINE KURZFASSUNG DES BEITRAGS IM BUCH

«DIGITALES IMMOBILIENMARKETING».

ERFOLG

BEDINGT DIE

GEZIELTE

NUTZUNG

NEUER TECH-

NOLOGIEN.

*ROLAND

SCHÜPFER

Der Autor ist Mitgründer

und CEO der

Firma Avendo und

Mit autor des Buchs

«Digitales Immobilienmarketing».



GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

INFORMATION

STATT

ÜBERRASCHUNG

Die Grundstückgewinnsteuer ist je

nach Kanton eine Gemeindesteuer

oder sie wird von der kantonalen Steuerverwaltung

veranlagt. Entsprechend

unterschiedlich ist die Handhabe der

Abzugsmöglichkeiten – auch der Maklerkosten.

TEXT—RUEDI TANNER & DIETER MADER*

BILD: 123RF.COM

Die Grundstückgewinnsteuer

kann

für die Verkäuferschaft

ein Buch mit

sieben Siegeln sein.

Die Beratung durch

einen qualifizierten

Makler mit der entsprechenden

Fachexpertise

lohnt sich.

3

KANTON ODER GEMEINDE?

Wer vor ein paar Jahren eine Immobilie

kaufte, kann diese heute mit grosser Wahrscheinlichkeit

mit einem ansehnlichen Gewinn

verkaufen. Ein Gewinn, der mit der

Grundstückgewinnsteuer besteuert wird,

einmalig im Zeitpunkt der Handänderung.

Die Steuerbelastung hängt vom Standort,

von der Höhe des Gewinns und von der Haltedauer

ab. Diese drei Faktoren sind für

die Berechnung relevant. Die Unterschiede

sind substanziell. Der Bund erhebt keine

Steuer auf Grundstückgewinne. In den

Kantonen Bern, Obwalden, Freiburg, Basel-

Stadt, Schaffhausen, Graubünden und Jura

veranlagen sowohl der Kanton als auch die

Gemeinden eine Steuer auf Grundstückgewinnen,

während in den Kantonen Zürich

und Zug nur die Gemeinden eine solche erheben.

Die Grundstückgewinnsteuer ist für

die Kantone oder die Gemeinden längst zu

einem relevanten Steuerfaktor geworden –

und auch für die Verkäuferschaft.

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MAKLERPROVISIONEN KÖNNEN

ABGEZOGEN WERDEN

Der erzielte Gewinn berechnet sich, indem

die Anlagekosten vom Verkaufserlös

abgezogen werden. Besteuert wird demnach

die Differenz zwischen dem Kaufund

dem Verkaufspreis. Zum Kaufpreis

hinzuzählen darf man wertvermehrende

Investitionen, aber auch – «ortsübliche» –

Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern

sowie Notariatskosten

und Kosten für die vorzeitige Auflösung

der Hypothek. Die zentralere Fragestellung

für die Steuerämter in vielen Fällen

ist vor allem: Wie erfolgt die Abgrenzung,

was als wertvermehrend oder Reparatur

und Unterhalt durchgeht und somit von der

Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden

kann?

Grundsätzlich gilt: Der Steuersatz der

Grundstückgewinnsteuer sinkt mit zunehmender

Haltedauer der Immobilie. Je länger

die Besitzdauer ist, desto geringer fällt

die Grundstückgewinnsteuer aus. Wenn ein

hoher Gewinn zu erwarten ist, kann es sich

daher lohnen, mit dem Verkauf noch zuzuwarten,

um von einem tieferen Steuersatz zu

profitieren. Ab einer bestimmten Besitzdauer

ist der maximale Steuerrabatt erreicht, im

Kanton Zürich beispielsweise nach 20 Jahren,

im Kanton Luzern nach 33 Jahren und

im Kanton Bern nach 35 Jahren. Die Kantone,

in denen die Gemeinden die Hoheit über

die Grundstückgewinnsteuer innehaben,

machen sich Gedanken darüber, wie sie mit

einem kantonalen Zuschlag daran partizipieren

könnten und damit die Abschöpfung

erhöht werden müsste.

MAKLER: ERFAHRUNGEN MIT

REGIONALER STEUERPRAXIS

Es kann sich also durchaus lohnen, vor

einem Immobilienverkauf die entsprechenden

Informationen bei der ansässigen Steuerbehörde

einzuholen – und auch vor einem

DIE GRUNDSTÜCK-

GEWINNSTEUER IST

ZU EINEM RELEVANTEN

STEUERFAKTOR

GEWORDEN.

Immobilienkauf, wenn dieser nicht zwingend

standortgebunden ist. Qualifizierte

Maklerinnen und Makler leisten dabei mit

ihrer Expertise bei der Vorausberechnung

der Grundstückgewinnsteuer und ihren Erfahrungen

mit der regionalen Steuerpraxis

wichtige Dienste.

20


42

WANN EIN AUFSCHUB

MÖGLICH IST

In bestimmten Fällen kann ein Aufschub

der Grundstückgewinnsteuer, beispielsweise

beim Kauf einer Ersatzliegenschaft

für selbst genutztes Wohneigentum in der

Schweiz, beantragt werden. Wird auch die

Ersatzliegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt

veräussert, so wird der noch nicht

versteuerte Gewinn von den Anlagekosten

abgezogen. Ist der Erwerb der neuen

Immobilie aber so günstig, dass man den

Gewinn nicht investieren muss, wird die

Steuer schon beim Kauf der neuen Liegenschaft

fällig.

Bei Erbschaften, Erbvorbezügen, Schenkungen,

Trennungen und Scheidungen, also

immer dann, wenn eine Immobilie nicht

verkauft, sondern übertragen wird, wird die

Gewinnsteuer in der Regel aufgeschoben.

Wird die Immobilie dann aber später verkauft,

ist die aufgeschobene Steuer fällig

– und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen

Kaufpreis, nicht zum Übernahmepreis.

Die Haltedauer der vorherigen Besitzer wird

angerechnet.

MAKLEREXPERTISE BEIZIEHEN

Die Vorteile dieser Praxis bestehen zum

einen darin, dass eine längere Haltedauer angerechnet

wird, da deren Laufzeit mit dem

Kauf der ersten Immobilie beginnt. Zum anderen

kann der Fall eintreffen, dass mit dem

Verkauf der zweiten Liegenschaft ein Verlust

eingefahren wird. Dieser kann mit dem

aufgeschobenen Gewinn verrechnet werden.

Da die Grundstückgewinnsteuer in ihrer

Uneinheitlichkeit und Komplexität für

viele Verkäuferinnen und Verkäufer ein

Buch mit sieben Siegeln ist, lohnt es sich in

jedem Fall, sich von einer professionellen

Maklerin oder einem professionellen Makler

mit der entsprechenden Fachkompetenz

beraten zu lassen und – gerade auch im Erbschaftsfall

– eine Steuerexpertin oder einen

Steuerexperten zuzuziehen, um die verschiedenen

Szenarien vor dem Immobilienverkauf

gründlich zu prüfen.

*RUEDI TANNER

Der Autor ist Präsident der

Schweizerischen Maklerkammer

SMK und Mitinhaber der Wirz

Tanner Immobilien AG in Bern.

*DIETER MADER

Der Autor ist Vizepräsident der

Schweizerischen Maklerkammer

SMK und Partner/Geschäftsleitung

Verkauf der Früh Immobilien

Dienstleistungen AG in Wallisellen.

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Die Befragung wird von der Berner

Fachhochschule gemeinsam mit der

Vereinigung Kantonaler Gebäudeversicherungen

durchgeführt.

Zur Umfrage:



INSERATEBETRUG

UNSERIÖSE

INSERATE

IDENTIFIZIEREN

Immer wieder liest man von betrügerischen

Immobilieninseraten. Wie

man diese am besten entlarvt und

was Immobilienportale dagegen

tun. TEXT—SILVIO FREI*

Zu schön, um wahr zu sein: Betrüger

ködern mit Traumwohnungen zu

unschlagbaren Preisen. BILD: 123RF.COM

VERLOCKENDE ANGEBOTE

Ein Inserat für eine Traumimmobilie:

«grosszügig», «lichtdurchflutet» und «zentral

gelegen» – dazu Bilder, die direkt aus

einem Wohnmagazin stammen könnten

und alles möglicherweise zu einem unvergleichlich

tiefen Preis. Doch hier ist Vorsicht

geboten: Hinter solchen Anzeigen verstecken

sich nicht selten Betrüger, die mit

verlockenden Angeboten ahnungslose Interessenten

in die Falle locken. Besonders

in begehrten Regionen in Ballungszentren

oder Agglomerationen tauchen immer wieder

Inserate auf, die zu schön sind, um wahr

zu sein.

Die Masche ist oft die gleiche: attraktive

Preise, überdurchschnittliche Ausstattung

und vermeintlicher Zeitdruck, um eine

schnelle Entscheidung zu erzwingen. Hinzu

kommen häufig Forderungen nach Vorauszahlungen,

etwa für «Schlüsselversand»

oder «Reservierungsgebühren». Wer hier

nicht genau hinschaut, riskiert, in eine teure

Betrugsfalle zu tappen.

Immobilienportale wie newhome.ch setzen

sich dafür ein, solche betrügerischen Inserate

zu erkennen und zu verhindern. Um

die Sicherheit der Nutzer zu gewährleisten,

durchlaufen alle Inserate von nicht verifizierten

Anbietern eine sorgfältige Qualitätskontrolle.

Geschulte Mitarbeitende und

spezialisierte Software prüfen jedes Angebot,

bevor es veröffentlicht wird. Werden

falsche Angaben entdeckt, wird das Inserat

deaktiviert – bei schwerwiegenden Verstössen

sogar dauerhaft gesperrt.

DAS KÖNNEN INTERESSENTEN

TUN

Trotz dieser Schutzmechanismen sollten

auch die Interessenten wachsam bleiben.

Wichtige Grundregeln sind: Keine

Vorauszahlungen leisten, keine Transaktionen

vor einer persönlichen Besichtigung

und alle Kontaktdaten gründlich überprüfen.

Ist ein Angebot zu verlockend, lohnt

es sich, skeptisch zu sein. Auch vermeintliche

Notverkäufe oder Zeitdruck sind klare

Warnsignale.

IMMOBILIENPORTALE KÖNNEN

DIE SICHERHEIT ERHÖHEN

newhome.ch bietet zusätzlich Hilfsmittel,

um die Transparenz auf dem Immobilienmarkt

zu erhöhen. Durch geführte

Suchfunktionen werden Inserate auf objektive

Merkmale wie Fläche, Lage oder Baujahr

gefiltert – blumige Maklersprache tritt

in den Hintergrund. So können Nutzer realistische

Angebote finden und die Gefahr

durch Betrüger minimieren.

Wer sicher durch den Immobilienmarkt

navigieren möchte, braucht ein kritisches

Auge und zuverlässige Partner. Mit klaren

Regeln, wachsamer Prüfung und unterstützenden

Tools leisten Portale einen entscheidenden

Beitrag, um unseriöse Inserate

sichtbar zu machen – und die Sicherheit für

alle Beteiligten zu erhöhen.

*SILVIO FREI

Der Autor ist Head Marketing &

Communications der Immobilienplattform

Newhome.

22


«MISSBRAUCH

UMGEHEND MITTEILEN»

39

Gerdy Ling, vielfach werden

Inserate von seriösen Vermietern

missbraucht. Gibt es bestimmte

Muster, wo die Gefährdung am

grössten ist?

Entweder hacken Betrüger das Benutzerkonto

von Inserierenden und publizieren

die Betrugsinserate darüber oder sie verschaffen

sich Zugriff auf ihre CRM-Systeme,

um auf diese Weise Objekte an

Portale zu liefern. In beiden Fällen ist der

Absender der eigentlich seriöse Vermieter.

Anfragen von Suchenden werden jedoch

zum Betrüger umgeleitet.

Welche Vorkehrungen können

Vermieter treffen?

Es empfiehlt sich, den Passwortschutz,

beispielsweise durch eine 2-Faktor-Authentifizierung,

und die Sicherheit des

CRM-Zugangs zu erhöhen. Auch ein unverwechselbarer

Firmenauftritt im Web

oder Wasserzeichen in den Bildern machen

den Betrügern das Leben schwerer.

Durch die Wasserzeichen ist bei einer

Bildsuche im Web schnell feststellbar, ob

das Bildmaterial noch an anderen Orten

eingesetzt wird.

Was können Vermieter tun, wenn

sie einen Missbrauch feststellen?

Der Missbrauch sollte unverzüglich dem

Immobilienportal mitgeteilt werden. Die

Portale können die Inserate deaktivieren

und die Interessenten eines Betrugsinserats

kontaktieren. So wird auch der Ruf

des seriösen Vermieters gewahrt.

INSERATEBETRUG

LÄSST SICH BEREITS

MIT EINFACHEN

SCHUTZMASSNAH-

MEN ERSCHWEREN.

GERDY LING, HEAD CUSTOMER

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auf die Zielgruppe auszurichten und zu vermarkten.

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WOHNUNGSMARKT

SICHTBAR

GEMACHTE

GENTRIFIZIERUNG

Die «Seefeldisierung» der Zürcher

Stadtquartiere schreitet voran,

wie eine Analyse anhand der neu

überarbeiteten Sinus-Milieus zeigt.

Die Milieus der Unterschicht werden

nicht nur im Zürcher Trendquartier

verdrängt.

TEXT—DIETER MARMET*

ABBILDUNG 1: EINWOHNERMILIEUS IM STADTKREIS 8 (LINKS) UND NACHFRAGEMILIEUS IM STADTKREIS 4 (RECHTS)

Quellen: Künzler Bachmann Directmarketing, Realmatch360

Konservativ-Arrivierte 0%

Konservativ-Arrivierte +2%

Postmaterielle +18%

Postmaterielle +3%

Performer +3%

Performer +3%

Kosmopolitische

Individualisten

+10%

Kosmopolitische

Individualisten

+3%

Progressive Realisten +2%

Progressive Realisten 0%

Adaptiv-pragmatische

Mitte

–9%


Mitte

–1%

Nostalgisch- Bürgerliche 0%

Nostalgisch- Bürgerliche –1%

Traditionelle –8%

Traditionelle –3%

Hedonisten –8%

Hedonisten –1%

Konsumorientierte

Basis

–7%

Konsumorientierte

Basis

–4%

Schweizer Durchschnitt


GENTRIFIZIERUNG DES SEEFELDS

Als ich in den Achtzigerjahren nach Zürich zog,

war Wohnraum knapp. Die städtische Leerstandsziffer

lag auf einem ähnlich tiefen Niveau wie heute

und auf dem Hirschenplatz fanden am Donnerstag regelmässig

«Wohnungsnot-Demos» statt. Mein erstes

Studentenzimmer war eine Dachkammer an der Feldeggstrasse

im Zürcher Stadtkreis 8 – für 280 CHF pro

Monat. Das Seefeld war damals keine begehrte Wohngegend.

Der Drogenhandel prägte das Quartier und an

der Dufour strasse florierte der Strassenstrich. In den

Neunzigerjahren trug die Erweiterung des Bahnhofs

Stadelhofen dazu bei, dass sich das Image des Quartiers

verbesserte. Lange Zeit vernachlässigte Liegenschaften

wechselten den Besitzer und wurden saniert.

Oder sie wurden zugunsten von Neubauten abgerissen.

Heute gehört das Quartier am rechten Zürichseeufer

zu den beliebtesten und teuersten Wohngegenden

der Schweiz.

Mit diesem Wandel einher ging eine Veränderung

der Bevölkerungsstruktur. Der im Fachjargon «Gentrifizierung»

genannte Prozess bezeichnet die Verdrängung

einkommensschwacher durch einkommensstarke

Haushalte aufgrund von immobilienwirtschaftlichen

Aufwertungen. Die Analyse der Bevölkerungsstruktur

mittels Sinus-Milieus zeigt, wie weit dieser Veränderungsprozess

im Kreis 8 heute fortgeschritten ist (vgl.

Abbildung 1, linke Seite). Weit übervertreten sind die

Milieus der Oberschicht und der oberen Mittelschicht,

insbesondere die Postmateriellen. Im Vergleich zur

Schweizer Bevölkerung ebenfalls übervertreten ist das

Milieu der Kosmopolitischen Individualisten. Weniger

KAMPF GEGEN

SEGREGATION

IST EIN KAMPF

GEGEN WIND-

MÜHLEN.

zahlungskräftige Milieus wurden allmählich verdrängt

und sind heute im Seefeld klar untervertreten. Auch Studenten

in Dachkammern werden wohl weniger häufig

anzutreffen sein als früher.

NICHT NUR IM SEEFELD

Solche Gentrifizierungsprozesse sind keineswegs ein

neues Phänomen oder auf die Stadt Zürich beschränkt.

Erstmals beschrieben wurden sie in den 1960er-Jahren

von Ruth Glass, die sich mit der Veränderung der Einwohnerstrukturen

im Londoner Stadtteil Islington auseinandergesetzt

hat. Auch in Islington wurden weniger

zahlungskräftige Haushalte nach und nach aus einem

Viertel verdrängt, das erst hip und dann saniert wurde.

Dabei sind Ursache und Wirkung nicht immer klar

auseinanderzuhalten. Die Image-Verbesserung eines

Quartiers kann dazu führen, dass neue, wohlhabendere

Schichten zuziehen möchten, was den Immobilienbesitzern

erlaubt, zu sanieren oder neu zu bauen. Auf der

anderen Seite steigen durch die Sanierungen und Neubauten

die Wohnungspreise, was es nur noch besser

Verdienenden erlaubt, im aufgewerteten Quartier eine

Wohnung zu finden.

Betrachtet man etwa die aktuelle Milieu-Struktur der

Wohnungsnachfrage im Zürcher Stadtkreis 4 (vgl. Abbildung

1, rechte Seite), so unterscheidet sie sich kaum von

jener der heutigen Bewohner des Stadtkreises 8. Ehemals

ausserhalb der Stadtgrenzen gelegen, wurden im

Kreis 4 früher Tierkadaver («Cheiben») entsorgt, weshalb

er auch «Chreis Cheib» genannt wird. Heute suchen

dort Vertreter der Oberschicht und der oberen Mittelschicht

nach Wohnungen.

24


ABBILDUNG 2: AKTUELLE EINWOHNERMILIEUS UND MILIEUDYNAMIK IM STADTKREIS 4

Quellen: Künzler Bachmann Directmarketing, Realmatch360

Konservativ-Arrivierte –6%

Postmaterielle –1%

Performer –1%

Kosmopolitische

Individualisten

+3%

Progressive Realisten +4%


Mitte

–2%

Nostalgisch- Bürgerliche +3%

Traditionelle –5%

Hedonisten +3%

Konsumorientierte

Basis

0%


Gesellschaftliche

Leitmilieus

Zukunfts-Milieus

Bürgerlicher

Mainstream

Milieus der

unteren Mitte

und Unterschicht

Schweizer Durchschnitt 34%

Nachfrage 42%

Einwohner 26%

Milieudynamik +16%


Nachfrage 16%

Einwohner 20%

Milieudynamik –4%


Nachfrage 29%

Einwohner 30%

Milieudynamik –1%


Nachfrage 14%

Einwohner 22%

Milieudynamik –8%


«SEEFELDISIERUNG»

Vergleicht man die erwähnte Milieu-Struktur der

Wohnungssuchenden im Kreis 4 nun mit der Milieu-

Struktur der ansässigen Bevölkerung (vgl. Abbildung

2, linke Seite), wird klar, dass der Gentrifizierungsprozess,

der im Seefeld zu beobachten war, auch andere

Zürcher Stadtquartiere erfasst hat. Vergleicht man die

aktuelle Bevölkerungsstruktur im Kreis 4 mit der gesamten

Schweiz, zeigt sich eine Dominanz des progressiv

orientierten Mittelstands. Die Gesellschaftlichen

Leitmilieus sind hingegen noch unterrepräsentiert –

deutlich bei den Konservativ-Arrivierten, tendenziell

bei den Postmateriellen und Performern.

Die Unterschiede zwischen den Milieus der ansässigen

Bevölkerung (Einwohnermilieus) und jenen

der Wohnungssuchenden (Nachfragemilieus) macht

die rechte Seite der Abbildung 2 deutlich. Die sogenannte

Milieudynamik zeigt auf, wie sich die Bevölkerungsstruktur

in Zukunft verändern wird, sollten die

Wohnungssuchenden im Kreis 4 tatsächlich fündig

werden. Auch wenn es nicht von allen gleich gern gehört

wird, ist es sicher nicht falsch, von einer fortschreitenden

«Seefeldisierung» des «Chreis Cheib» zu sprechen.

MILIEU-ANALYSEN

Daten zu den Einwohner- und Nachfragemilieus können

helfen, solche Gentrifizierungsprozesse sichtbar zu

machen. Sie können auch dazu dienen, sich abzeichnende

Veränderungen zu antizipieren und politisch zu begleiten.

Aber auch für die Immobilienwirtschaft sind derartige

Analysemöglichkeiten wertvoll. Vor allem wenn die

Lesebeispiel Abbildung 2 rechts: Im Kreis 4 machen die gesellschaftlichen

Leitmilieus 26% der Bevölkerung aus (Schweizer Durchschnitt:

34%). Unter den Wohnungssuchenden liegt ihr Anteil jedoch bei 42%.

Finden alle eine Wohnung, steigt ihr Anteil um 16% (42% – 26%).

Veränderungen nicht so augenfällig sind wie im Kreis 4,

können sie Entwickler und Investoren dabei unterstützen,

ihre Objekte an der (zukünftigen) Nachfrage auszurichten.

Auch für Vermarkter bieten solche Tools ganz

neue Möglichkeiten, ihre Zielgruppen im Detail zu analysieren

und ihre Vermarktungsstrategien entsprechend

anzupassen.

«SINUS-MILIEUS ® WOHN- UND

LEBENSWELTEN SCHWEIZ»

Das 2002 von Sinus entwickelte Modell der Schweizer

Sinus-Milieus wurde 2024 grundlegend überarbeitet und in Kooperation

mit Künzler Bachmann Directmarketing an die soziokulturellen

Veränderungen der Gesellschaft angepasst. Das

2020 von «acasa» und SVIT Schweiz publizierte Standardwerk

«Sinus-Milieus ® Wohn- und Lebenswelten Schweiz» (vgl. Immobilia/November

2020, «So wohnt die Schweiz») wird deshalb

ebenfalls überarbeitet. Dabei entschied sich die Arbeitsgruppe,

das ursprünglich einmal 256 Seiten starke Werk auf die für die

Immobilienwirtschaft wesentlichen Elemente zu konzentrieren

und nur noch in digitaler Form zur Verfügung zu stellen. Die

aktualisierten «Sinus-Milieus ® Wohn- und Lebenswelten

Schweiz» sowie die dazugehörigen Online-Tools können beim

SVIT Verlag ab dem Frühsommer 2025 bezogen werden.

*DIETER

MARMET

Der Autor ist Mitglied

des Advisory Boards

von Realmatch360, das

Projektentwickler, Investoren,

Bewirtschafter,

Makler, Berater

und Bewerter mit aktuellen

Informationen

zur Immobiliennachfrage

beliefert.



DER MONAT

8

Bis am 20. Juni kann man die Projektanträge für das

Programm «Modellvorhaben Nachhaltige Raumentwicklung»

einreichen. Weitere Infos zur Initiative

des Bundes stehen unter modell vorhaben.ch zur

Verfügung. SYMBOLBILD: UNSPLASH.COM

INTERNATIONAL

EIN ROBOTER MIT

BAUHELM

Mit Unterstützung des

EU-finanzierten Projekts

«Concert» hat das Forschungsinstitut

Istituto Italiano di

Tecnologia einen Bauroboter

entwickelt. Er kann gefährliche

und monotone Arbeiten

auf Baustellen übernehmen,

was die Unfälle reduziert und

die Effizienz steigert. Die mobile

Manipulationsplattform

ist je nach Anwendung und

Nutzlast konfigurierbar. Sie

wurde auf einer Baustelle an

der Seite echter Arbeitskräfte

erprobt und validiert.

concertproject.eu

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SCHWEIZ

BWO SUCHT

MODELL

VORHABEN

Mit seinem Programm

«Modellvorhaben Nachhaltige

Raumentwicklung» fördert der

Bund neue Ansätze und Methoden.

Lokale, regionale und

kantonale Akteure erhalten

einen Anreiz, Lösungsideen

in den gesetzten Schwerpunkten

zu entwickeln und vor Ort

zu erproben. Das Erreichte

soll ein Vorbild sein für andere

Vorhaben. Für die Periode

2025 – 2030 leitet das Bundesamt

für Wohnungs wesen

(BWO) den Schwerpunkt «Zukunft

Wohnen: den Bestand

nachhaltig nutzen und transformieren».

Interessierte Akteure

können bis zum 20. Juni

ihren Antrag einreichen.

modellvorhaben.ch

BUND PASST

DIE KOSTEN

LIMITEN AN

Seit 1. Februar gilt die

revidierte Verordnung des

Bundesamts für Wohnungswesen

(BWO) über die Kostenlimiten

und Darlehensbeträge

für Miet- und Eigentumsobjekte.

Die Revision berücksichtigt

die gestiegenen

Land- und Baukosten und verbessert

die Fördermöglichkeiten

für gemeinnützige

Projekte in Berggebieten. Die

Kostenlimiten wurden zuletzt

2022 angepasst. Land- und

Baupreise sind seitdem gestiegen,

weshalb neue Werte

notwendig wurden. Die Anpassung

stellt sicher, dass preisgünstiger

Wohnraum gefördert

und erhalten bleibt.

NEUE SIA-NORM

SCHAFFT

TRANSPARENZ

Seit Februar löst die SIA-

Norm 390/1 den SIA-Effizienzpfad

Energie ab. Die neue

Norm legt pro Nutzungskategorie

Richt- und Zielwerte

fest für die Bereiche Erstellung,

Betrieb und Mobilität.

Negativemissionen dürfen

für den Zielwert nicht mehr

angerechnet werden. Damit

liegt der Fokus auf der Vermeidung

von Emissionen, anstatt

auf Kompensation zu

bauen. Die SIA-Norm 390/1

ist nicht gesetzlich verpflichtend,

bietet jedoch eine anerkannte

Methodik, um sich auf

regulatorische Veränderungen

vorzubereiten.

EIGENHEIMPREISE

WEITERHIN

IM AUFWIND

Laut UBS Swiss Real Estate

Bubble Index fiel der Index

im 4. Quartal 2024 auf

0,29 Punkte zurück. Das Risiko

einer Immobilienblase, also

einer einschneidenden Preiskorrektur

bei Eigenheimen,

ist somit moderat. Gleichzeitig

legten die Preise für Eigenheime

im 4. Quartal 2024 um

+0,6% zu, zum Vorjahr verteuerten

sie sich um +2,4%. Die

besseren Finanzierungsbedingungen

feuern den Preisanstieg

an. Der Nachfrageindex

(Suchabos für Eigenheimkauf )

lag im Dezember 2024 mehr

als 20% über dem Vorjahresniveau.

Laut Bericht dürfte sich

Wohneigentum 2025 erwartungsgemäss

um +3% bis +4%

verteuern.

ANGEBOTSMIETEN

BLEIBEN STABIL

Zum Jahresauftakt bewegen

sich die Angebotsmieten

kaum. Bei den Kantonen

26


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Die Schweizer

Marketinglösung

mit 20 Jahren Erfahrung,

die sich speziell an

Immobilienprofis richtet

zeigten sich im Januar nur

leichte Bewegungen von maximal

plus oder minus 1% gegenüber

dem Vormonat. Einziger

Ausreisser bildete der Kanton

Schaffhausen mit +1,3%. Gesunken

sind die Angebotsmieten

hingegen in Zug (–1%) und

Glarus (–0,9%). Dies zeigen

die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindexes,

den der

Immobilienmarktplatz in Zusammenarbeit

mit der Zürcher

Kantonalbank (ZKB) erhebt.

Er misst die Veränderung der

Mietpreise für neue und wieder

zu vermietende Wohnungen

anhand der aktuellen

Marktangebote.

VERANSTALTUNGEN

SWISSBAU

STARTUP

CHALLENGE

Die «Swissbau Start up

Challenge» ist eine Kooperation

der Startup Academy und

der Swissbau. Sie bietet Jungunternehmen

eine Plattform,

um Ideen zu präsentieren und

so zur Transformation der

Bau- und Immobilienbranche

beizutragen. Wer ins Finale

kommt, kann die Innovationen

an der Fachmesse Swissbau

vom 20. bis 23. Januar 2026

in Basel vorstellen. Start-ups

können sich noch bis 31. März

für die Teilnahme anmelden.

startup-academy.ch

SCHWEIZER

PHOTOVOLTAIK-

TAGUNG

Am 1. und 2. April findet die

23. Schweizer Photovoltaik-

Tagung im Kursaal Bern statt.

Der Verband Swissolar organisiert

den Anlass zusammen

mit dem Verband Schweizerischer

Elektrizitätsunternehmen

(VSE) und Energie

Schweiz. Zu den Themen gehören

die neuen gesetzlichen

Rahmenbedingungen, die

Nutzung von Flexibilitäten

und Einspeisemanagement,

Geschäftsmodelle für Grossanlagen

und die neuen Möglichkeiten

für Eigenverbrauch

mit ZEV und LEG. Diverse

Branchenakteure stellen ihre

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DER MONAT

Das Stadion für die Ski-WM 2027 in Crans-Montana

feiert bald den Baustart. Das Bundesgericht hat die

eingereichte Beschwerde nun definitiv abgewiesen.

BILD: THOMAS SPONTI / BONNARD WOEFFRAY ARCHITECTES

UNTERNEHMEN

SIKA ÜBERNIMMT

ELMICH

Sika übernimmt Elmich

Pte Ltd mit Sitz in Singapur.

Die Anbieterin von begrünten

Dächern und Flächen

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Technologie und bietet

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recycelten Rohstoffen bestehen.

Dank Übernahme kann

Sika ihr Angebot in der Region

Asien/Pazifik erweitern. Das

Schweizer Unternehmen

schafft zudem Cross-Selling-

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Dach- und Abdichtungsprodukte.

Sika ist in 102 Ländern

mit Tochtergesellschaften

präsent und produziert in über

400 Fabriken.

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SAW UND SEW

KAUFEN

LIEGENSCHAFTEN

Die Stiftung Alterswohnungen

der Stadt Zürich (SAW)

und die Stiftung Einfach Wohnen

(SEW) haben in Zürich

fünf Wohnhäuser, zwei gemischt

genutzte Liegenschaften

(Wohnen und Gewerbe)

und eine Gewerbeliegenschaft

erworben. Die Liegenschaften

liegen an der Birmensdorfer-,

Talwiesen- und Riedmattstrasse.

Die Mietverhältnisse

unterliegen künftig dem Modell

der Kostenmiete der Stadt

Zürich. Dies ist der erste gemeinsame

Kauf der Stiftungen,

die langfristig kostengünstigen

Wohnraum schaffen möchten.

Geschätzte Liegenschaften

Bewertung und Verkauf von Wohn-,

Geschäfts- und Industrieliegenschaften.

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PELLETSBRANCHE

BAUT AUS

Laut Verband der Schweizer

Holzpelletsbranche Pro-

Pellets stieg 2024 die Anzahl

der verkauften Pelletheizungen

und somit auch der Bedarf

an Pellets. Zwei neue Produzenten

sollen nun im Kanton

Graubünden und im Tessin

den regionalen Bedarf decken.

In Savognin GR hat im Herbst

2024 die Firma Resurses SA

die Produktion aufgenommen.

Seit Sommer 2024 läuft die

Pelletpresse der Firma Pelle-

Ticino SA in Biasca TI. Für die

Produktion von Pellets nutzen

Produzenten Restholz aus

Sägereien und Hobelwerken.

FIRSTCAUTION

FEIERT JUBILÄUM

Die branchenunabhängige

Kautionsversicherung Firstcaution

mit Sitz in Nyon VD

feiert im kommenden Juni

zehn Jahre Zugehörigkeit zur

familiengeführten französischstämmigen

Frey-Gruppe

und eine ebenso lange Leitung

durch Céline Frey. In dieser

Zeit ist das Unternehmen

von 10 auf 65 Mitarbeitende

gewachsen und strebt von

ursprünglich 15 000 Kunden

die Marke von 150 000 an.

PROJEKTE

CRANS-MONTANA

BEKOMMT

WM-STADION

Die Arbeiten für das Zielstadion

für die Ski-WM 2027

in Crans-Montana VS starten

nun wie geplant demnächst.

Einige Anwohner hatten

Beschwerde eingereicht wegen

der Grösse des Vorhabens.

Staatsrat und Kantonsgericht

hatten die Beschwerde abgewiesen.

Daraufhin wandten

sich die Anwohner ans Bundesgericht,

das die Beschwerde

ebenfalls abgewiesen hat.

Dank Zugeständnissen auf

beiden Seiten konnten sich die

Parteien nun einigen.

NEUES TIMING

FÜR VIERERFELD-

QUARTIER

Die Stadt Bern plant auf

dem Areal Viererfeld/Mittelfeld

ein Quartier, das

28


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Einladung

QuorumDigital

Wohn- und Lebensraum für

rund 3000 Personen schaffen

soll. Das Projekt verzögert

sich nun wegen der komplexen

Rahmen bedingungen. Die

Baustelle wird erst 2027 erschlossen,

die ersten Wohngebäude

ab 2030 realisiert. Das

Quartier soll energetisch vorbildlich

sein und weiträumige

Grünflächen bieten.

SBB ZEIGEN PLÄNE

FÜR WANKDORF

TUNNEL

Die SBB haben die Pläne

für das Projekt «Entflechtung

Wankdorf Süd–Ostermundigen»

aufgelegt. Sie sind bis

25. März im Bauinspektorat

der Stadt Bern sowie in den

Gemeindeverwaltungen von

Ostermundigen und Ittigen

einsehbar. Kernstück ist der

neue Wankdorftunnel unterhalb

der Gleise. Die Strecke

wird von Bern her nach Wankdorf

über eine 290 Meter lange

Rampe abtauchen, durch

den 440 Meter langen Tunnel

führen und über eine 240 Meter

lange Rampe vor Ostermundigen

auftauchen. Die

Kosten belaufen sich auf rund

700 Mio. CHF. Das Projekt

wird über den Ausbauschritt

2025 des Bundes finanziert.

WINTERTHUR

STELLT WEICHEN

FÜR DIE ZUKUNFT

Laut einer Mitteilung der

Stadt Winterthur werden bis

2050 täglich bis zu 180 000

Reisende am Hauptbahnhof

erwartet. Gemeinsam mit

den SBB hat die Stadt deshalb

das Ausbaukonzept «Bahnhof

Winterthur 2045+» erarbeitet.

Die Weiterentwicklung

des Stadtraums um den Bahnhof

ist nun Gegenstand einer

Testplanung. Sie klärt, wie öffentliche

Räume, Verkehrsführung

und Aufenthaltsqualität

verbessert werden können. Die

Bevölkerung wird aktiv eingebunden.

Die Testplanung

dauert bis 2026 und bildet

die Grundlage für den neuen

Masterplan für den Stadtraum

rund um den Bahnhof.

NEUES QUARTIER

IN BAAR

Im Gebiet Unterfeld Süd in

Baar ZG entsteht ein Quartier

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Stand Februar 2025


DER MONAT

mit rund 400 Wohnungen und

um die 1000 Arbeitsplätzen.

Die Siedlung liegt in unmittelbarer

Nähe zur S-Bahn-Haltestelle

Lindenpark. Das Projekt

wird in drei Etappen realisiert.

Der Entwurf für die erste

Etappe von Enzmann Fischer

Partner AG und Ort AG überzeugte

die Eigentümerinnen

Ina Invest und Estella Invest

sowie die Entwicklerin Implenia.

Der Baustart erfolgt noch

dieses Jahr. Die erste Etappe

soll per 2028 abgeschlossen

sein.

Wohnungen sollen per 2029

bezugsbereit sein.

WOHNEN MIT

BLICK AUF

DEN RHEINFALL

CEO der Division Türen. Moor

hat einen Masterabschluss in

Informations-, Medien- und

Technologiemanagement der

Universität St. Gallen. Arbonia

beschäftigt 6200 Mitarbeitende

und ist in den Bereichen

Raumklima und Innentüren

aus Holz und Glas tätig.

NEUER FINANZ

CHEF BEI

HELVETICA

Er war zuletzt als Head of Real

Estate Financing bei Loanboox

tätig, ein europaweiter

Anbieter von Fremdfinanzierungen.

Dabei verantwortete

er die strategische Weiterentwicklung

des Segments sowie

Beratung und Abwicklung von

Finanzierungen. Davor war

Zurfluh für Raiffeisen Schweiz

und Credit Suisse tätig.

WECHSEL IM VR

VON ZUG ESTATES

GRÜNES LICHT

FÜR SIEDLUNG

IN DAVOS

Die Stimmberechtigten

von Davos haben sich für die

Realisierung des Wohnquartiers

«Valbella» in Davos Dorf

ausgesprochen. Es entsteht

auf dem Areal der ehemaligen

Höhenklinik Valbella und

soll 150 Wohnungen für Einheimische

bieten. Entwickelt

wird das Vorhaben von HRS

Real Estate. Für die geplanten

Eigentumswohnungen

und Reiheneinfamilienhäuser

übernimmt die HRS Investment

AG die Bauherrschaft.

Für die vorgesehenen Mietwohnungen

sucht HRS noch

einen Investor. Das Baugesuch

soll noch dieses Jahr eingereicht

werden. Der Baubeginn

ist auf 2026 angesetzt. Die

Losinger Marazzi hat eine

Überbauung am Industrieplatz

Ost in Neuhausen am

Rheinfall SH fertiggestellt.

Entstanden sind zwei Hochhäuser

– nur 250 Meter vom

Rheinfall entfernt. Das Gebäude

«Five Corners» umfasst

49 Eigentumswohnungen.

Das Gebäude «Rhio» bietet

80 Mietwohnungen, Gewerbe-

und Gastronomieflächen

im Erdgeschoss sowie eine

g emeinsame Dachterrasse.

PERSONEN

ARBONIA UNTER

NEUER LEITUNG

Claudius Moor ist seit

Januar CEO der Arbonia

Gruppe. Er arbeitet seit 2015

für das Unternehmen mit Sitz

in Arbon TG und war seit 2020

Marc Escher ist seit dem

1. Februar CFO der Helvetica

Property Investors AG. Vor seinem

Wechsel zu Helvetica war

er in leitenden Positionen im

Finanzwesen, bei Beratungsfirmen

und in der Anlagebranche

tätig. Bei Helvetica liegt

sein Fokus auf der Optimierung

der Finanzprozesse, der

Sicherstellung der Kapitalstruktur

sowie der Unterstützung

des Fondswachstums.

Helvetica ist im Bereich Immobilienfonds

und Asset Management

tätig.

NEUER CEO BEI

AVOBIS ADVISORY

Patrick Zurfluh übernimmt

per 1. Mai die Geschäftsführung

der Avobis Advisory AG.

Annelies Häcki Buhofer

(oberes Bild) zieht sich

nach über 25 Jahren im Verwaltungsrat

der Zug Estates

zurück. Dies aufgrund der

statutarisch definierten

Altersgrenze. An der Generalversammlung

vom 10. April

wird Julia Häcki für die Nachfolge

vorgeschlagen. Sie hat

einen Abschluss in Stadt- und

Regio nalplanung der Technischen

Universität Berlin und

einen MAS Real Estate der

Universität Zürich. Die gebürtige

Zugerin gehört zur Hauptaktionärsfamilie.


IMMOBILIENRECHT

IMMOBILIARSACHENRECHT

2024 IM SACHEN-

UND BODENRECHT

31

Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli fasst im

vorliegenden Beitrag das Jahr 2024 in

Gesetzgebung und Rechtsprechung

auf dem Gebiet des Sachen- und

Bodenrechts zusammen und gibt

einen Überblick über die Neuerungen

der Fachliteratur.

TEXT— PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI*

Das Stockwerkeigentum

und die

Rechte der Stockwerkeigentümer

stand 2024 besonders

im Fokus.

BILD: 123RF.COM

I. GESETZGEBUNG

A. STOCKWERKEIGENTUM

Gestützt auf die Motion Nr. 19.3410

von Ständerat Andrea Caroni (FDP / AR)

schlägt der Bundesrat vor, einzelne Aspekte

des Stockwerkeigentumsrechts, das am

1. Januar 1965 eingeführt wurde, zu modernisieren.

Es geht darum, die Praxistauglichkeit

zu verbessern, beispielsweise

bei der Beschlussfassung über die Verlängerung

eines Baurechts, auf welchem

ein Gebäude im Stockwerkeigentum erstellt

wurde. Auch soll die Schaffung eines

Erneuerungsfonds künftig (klageweise)

ermöglicht werden. Die Vernehmlassungsfrist

für die Gesetzesänderungen ist am

20. Dezember 2024 abgelaufen 1 .

B. BESITZESSCHUTZ

Am 9. Juni 2015 hat Nationalrat Olivier

Feller (FDP / VD) die Motion Nr. 15.3531

eingereicht, wonach der Bundesrat beauftragt

wird, die Bedingungen zu lockern,

unter denen sich Eigentümer von unrechtmässig

besetzten Grundstücken gemäss

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Artikel 926 ZGB ihres Eigentums wieder

bemächtigen dürfen.

Der Bundesrat hat am 19. August 2015

die Motion abgelehnt; der Nationalrat

(am 3. Mai 2017) und der Ständerat (am

11. September 2017) haben die Motion jedoch

angenommen, sodass in der Folge am

15. Dezember 2023 der Bundesrat eine entsprechende

Botschaft 2 zuhanden des Parlaments

verabschiedet hat. Dabei soll das

Selbsthilferecht gestärkt werden. Im Gesetz

soll präzisiert werden, ab welchem

Zeitpunkt die Frist läuft, innert welcher die

Grundeigentümer die Hausbesetzer mittels

verhältnismässiger Gewalt wegweisen

und sich des Grundstücks wieder bemächtigen

dürfen. Die Beratungen im Parlament

haben noch nicht stattgefunden.

C. LEITUNGSKATASTER

SCHWEIZ

Die Versorgungs- und Entsorgungsnetze

in der Schweiz sind nicht einheitlich

dokumentiert und diesbezügliche Informationen

unterschiedlich zugänglich.

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Simulation und Gutachten für Blendung, Beschattung, Tageslicht

Deshalb will der Bundesrat in enger Zusammenarbeit

mit den betroffenen Partnern,

insbesondere den Kantonen, den

Leitungskataster Schweiz aufbauen. Dieser

stellt flächendeckend Geodaten zu allen

ober- und unterirdischen Leitungen

und den dazugehörigen Infrastrukturen

in der erforderlichen Qualität und in harmonisierter

Form bereit. Die zeitgemässe

Dokumentation reduziert die Risiken von

Schäden bei Bauarbeiten im Untergrund.

Für den Leitungskataster Schweiz müssen

vorerst rechtliche Grundlagen geschaffen

werden, und zwar im Rahmen

einer Teilrevision des Bundesgesetzes über

Geoinformation (GeoIG). Die Vernehmlassungsfrist

für die Gesetzesänderungen ist

am 18. April 2024 abgelaufen 3 .

D. ZWEITWOHNUNGEN

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen

(ZWG) wurde geändert, und zwar gestützt

auf die Parlamentarische Initiative

Nr. 20.456, eingereicht am 19. Juni 2020

von Nationalrat Martin Candinas (GR / Die

Mitte).

Es geht um die Nutzung der bestehenden

altrechtlichen (vor dem 11. März 2012 bestehenden)

Wohnungen. Solche Wohnungen

dürfen ohne Nutzungsbeschränkungen

erneuert, umgebaut sowie abgebrochen

und neu aufgebaut werden. Innerhalb der

Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche

32


um maximal 30 Prozent der vorbestehenden

Hauptnutzfläche erweitert werden,

wobei in diesem Rahmen zusätzliche Wohnungen

und Gebäude geschaffen werden

dürfen (Art. 11 Abs. 2 ZWG).

Übersteigt die Erweiterung dieses

Mass, so kann die Wohnung als Erstwohnung

oder als touristisch bewirtschaftete

Wohnung deklariert werden. Eine solche

Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch

anzumerken (Art. 11 Abs. 4 ZWG).

Die Änderung wurde vom Parlament am

15. März 2024 beschlossen 4 . Die Referendumsfrist

ist am 4. Juli 2024 abgelaufen,

ohne dass ein Referendum ergriffen wurde.

Der Bundesrat hat am 13. September 2024

die Gesetzesänderung auf den 1. Oktober

2024 in Kraft gesetzt.

II. RECHTSPRECHUNG

A. STOCKWERKEIGENTUM

(ABÄNDERUNG REGLEMENT)

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass

die Abänderung eines Reglements über

die Verwaltung und Benutzung des Stockwerkeigentums

einem qualifizierten Quorum

unterstellt wird. Die Änderung bedarf

gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB der Mehrheit

der Stimmen der Stockwerkeigentümer,

die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt

sind.

Im konkreten Fall ist im Reglement festgehalten,

dass eine Änderung nur mit einer

Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen

der Stockwerkeigentümer vorgenommen

werden kann. Das Bundesgericht erachtet

diese Verschärfung (gegenüber der gesetzlichen

Regelung) im vorliegenden Fall als

zulässig, da die Hauptmotive, die seinerzeit

dem Art. 712 g Abs. 3 ZGB zugrunde gelegen

haben, erfüllt sind 5 . Einerseits sollen die

Minderheitseigentümer davor geschützt

werden, dass ihnen eine Reglementsänderung

aufgezwungen wird. Andererseits

soll verhindert werden, dass eine Minderheit

der Stockwerkeigentümer in der Lage

ist, sämtliche Änderungen zu blockieren.

Im Einzelfall muss somit bei der Einführung

einer Erschwerung des Quorums genau

abgeklärt werden, ob diese Kriterien

erfüllt sind 6 .

B. STOCKWERKEIGENTUM

(STELLVERTRETUNG)

Für die Anfechtung von Beschlüssen

der Stockwerkeigentümergemeinschaft

kommt die Bestimmung von Art. 712 m

Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB zur

Anwendung. Es gilt somit das Vereinsrecht.

Dort wird festgelegt, dass ein Beschluss innert

Monatsfrist seit Kenntnis beim Gericht

angefochten werden kann.

Im konkreten Fall haben die Stockwerkeigentümer

einen Stellvertreter bestimmt

zur Vertretung an der ordentlichen Eigentümerversammlung.

Die Handlungen des

Vertreters bzw. deren Wirkungen sind den

Stockwerkeigentümern zuzurechnen, wie

wenn sie selbst gehandelt hätten (Art. 32

Abs. 1 OR), und zwar unabhängig davon, ob

der Vertreter beauftragt wurde, die vertretenen

Stockwerkeigentümer unmittelbar

über den Ausgang der Beschlussfassung

zu

16

informieren. Somit erfolgt die Kenntnisnahme

am Tag der Versammlung bzw.

(rechtlich) am Folgetag der Versammlung.

Bei der Monatsfrist gemäss Art. 75 ZGB

handelt es sich um eine Verwirkungsfrist 7 .

C. STOCKWERKEIGENTUM

(AUSSTEHENDE BEITRAGS

FORDERUNGEN)

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden

Beitragsforderungen Anspruch

gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer

auf Errichtung eines Pfandrechts

an dessen Anteil (Art. 712 i Abs. 2

ZGB). Dabei handelt es sich um ausstehende

gemeinschaftliche Kosten und Lasten

im Sinne von Art. 712 h ZGB.

Im konkreten Fall ging es darum, die

Dreijahresfrist auszulegen. Das Bundesgericht

hatte sich bisher noch nie mit dieser

Frage befasst. Das höchste Gericht geht

davon aus, dass die Dreijahresfrist durch

Rückrechnung ab Stellung des Begehrens

um Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts

zu berechnen ist 8 .

D. STOCKWERKEIGENTUM

(KOSTENVERTEILUNG)

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft

können innert Monatsfrist

ab Kenntnisnahme von jedem Stockwerkeigentümer,

der nicht zugestimmt hat, gerichtlich

angefochten werden (Art. 712 m

Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 75 ZGB).

Im Zweifel ist von der blossen Anfechtbarkeit

des Beschlusses auszugehen und

eine Nichtigkeit ist nur mit grösster Zurückhaltung

anzunehmen. Von Nichtigkeit

ist auszugehen, wenn ein Beschluss

gegen qualifizierte Formvorschriften,

gegen die Struktur des Stockwerkeigentums,

gegen unverzichtbare Rechte der

Stockwerkeigentümer, gegen zwingende

privatrechtliche Fundamentalnormen

oder gegen zwingende Bestimmungen des

öffentlichen Rechts verstösst.

Im konkreten Fall wurde ursprünglich

beschlossen, die Kosten für die Sanierung

einer Einstellhalle nach Wertquoten abzurechnen.

An der nächsten Versammlung

wurde die Frage nochmals traktandiert. Es

wurde beschlossen, die Sanierungskosten

nicht nach Wertquoten, sondern nach der

Anzahl der Parkplätze und künftig auch die

Nebenkosten der Einstellhalle nach dem

gleichen Prinzip abzurechnen. Dieser Beschluss

wurde nicht angefochten. Erst als

ein Jahr später das Protokoll des Vorjahres

zur Diskussion stand, wurde der seinerzeitige

Beschluss beanstandet mit der Begründung,

dass die Kostenverteilung nichtig sei.

Das Gericht kam zum Schluss, dass keine

Nichtigkeit vorlag. Im Gegenteil, der

zur Diskussion stehende Beschluss (Abrechnung

nach Anzahl der Parkplätze)

entsprach dem Sinne von Art. 712 h Abs. 3

ZGB, wonach die Kostenverteilung verhältnismässig

nach der Benützung aufzuteilen

sei. Hinzu kommt, dass für eine Anfechtung

des Beschlusses die Monatsfrist längst abgelaufen

war, während die Nichtigkeit eines

Beschlusses ohne Frist geltend gemacht

werden konnte 9 .

Hinweis: In der Erwägung 3.7. des Urteils

wird hinsichtlich der Anfechtung von

Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft

auf das Vereinsrecht verwiesen,

wonach ein Beschluss innert 30 Tagen

ab Kenntnisnahme gerichtlich angefochten

werden kann. Der gesetzliche Verweis auf

das Vereinsrecht führt zur Bestimmung von

Art. 75 ZGB. Dort ist allerdings festgelegt,

dass die Anfechtung binnen Monatsfrist erfolgen

muss. Die Monatsfrist und die Frist

von 30 Tagen sind nicht gleichbedeutend.

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IMMOBILIENRECHT


7

E. STOCKWERKEIGENTUM

(GEMEINSCHAFTLICHE KOSTEN)

Zur Beteiligung der Stockwerkeigentümer

an den gemeinschaftlichen Kosten

ist die Bestimmung von Art. 712 h ZGB

massgebend. Konkret heisst dies, dass die

Stockwerkeigentümer an die Lasten des

gemeinschaftlichen Eigentums und an die

Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung

Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten

zu leisten haben (Art. 712 h Abs. 1 ZGB). Dienen

jedoch bestimmte gemeinschaftliche

Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen

Stockwerkeinheiten nicht oder nur

in ganz geringem Masse, so ist dies bei der

Verteilung der Kosten zu berücksichtigen

(Art. 712 h Abs. 3 ZGB).

In einem konkreten Fall aus dem Kanton

Tessin hat das Bundesgericht entschieden,

dass für eine Stockwerkeinheit, die einen

Restaurant- und Hotelbetrieb umfasst,

eine Reduktion der Kostenbeteiligung angebracht

ist, da die Restaurantbesucher

gewisse Teile der gemeinschaftlichen Anlagen

(Schwimmband, Park) nicht benützen

dürfen 10 .

F. BAURECHT

(VORZEITIGER HEIMFALL)

In einem Baurechtsvertrag wurde ein

selbstständiges und dauerndes Baurecht

eingeräumt, für welches ein Grundstück im

Grundbuch aufgenommen wurde (Art. 779

Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Ziffer 2 ZGB). Unter

den strengen im Gesetz vorgesehenen

Bedingungen ist der belastete Grundeigentümer

befugt, dem Baurechtsberechtigten

die Dienstbarkeit zu entziehen und den

vorzeitigen Heimfall gemäss Art. 779 f,

Art. 779 g und 779 h ZGB herbeizuführen.

Das Bundesgericht hat entschieden,

dass bei einem solchen vorzeitigen Heimfall

die Bestimmungen von Art. 107 und

Art. 108 Ziffer 1 OR analog anzuwenden

sind. Der Grundeigentümer hat somit dem

Baurechtsberechtigten eine angemessene

Frist zur nachträglichen Erfüllung der

vertraglichen Verpflichtungen anzusetzen,

es sei denn, es gehe aus dem Verhalten

des Baurechtsberechtigten hervor, dass

sich dies als unnütz erweisen würde 11 . Zur

Ausübung des vorzeitigen Heimfallrechts

beim Baurecht wird zudem verwiesen auf

zwei weitere Urteile des Bundesgerichts 12 .

G. NACHBARRECHT

(IMMISSIONEN)

Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung

seines Eigentums, wie namentlich

beim Betrieb eines Gewerbes auf seinem

Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung

auf das Eigentum der Nachbarn zu

enthalten (Art. 684 Abs. 1 ZGB).

Im konkreten Fall ging es um zwei benachbarte

Stockwerkeigentümer in der Gemein-

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4

de Pfäffikon SZ, die je über eine Dachterrasse

verfügen. Ein Stockwerk eigentümer installierte

auf seiner Dachterrasse einen Weiher

samt Biotop (Teichanlage). Der Nachbar

beklagte sich, dass sich dort enorme Stechmückenschwärme

entwickeln, die bei wärmeren

Temperaturen am Abend kurz vor der

Dämmerung auf seine Terrasse flögen und

dort für übermässige Immissionen sorgten.

Er wollte deshalb den Nachbarn gerichtlich

verpflichten, den Weiher mit Biotop zu entfernen.

Die Vorinstanz verzichtete auf die Einholung

eines beantragten gerichtlichen

Gutachtens und hat aufgrund mangelnder

Beweise die Klage abgewiesen. Das Bundesgericht

hat die Klage zum Teil zurückgewiesen.

Es geht davon aus, dass ein Gutachten

den notwendigen Kausalzusammenhang

gemäss Art. 684 Abs. 1 ZGB überprüfen

könnte und somit als objektiv taugliches

Beweismittel diente. Die Vorinstanz verfällt

somit in Willkür, wenn sie einem Gutachter

die Kompetenz abspricht, zu beurteilen,

ob eine Teichanlage auf der Terrasse des einen

Nachbarn die Ursache für Stechmückenschwärme

auf der Terrasse des anderen

Nachbarn ist 13 .

H. DIENSTBARKEITEN

(NÄHERPFLANZRECHT)

Im Kanton St. Gallen ist eine Grunddienstbarkeit

mit dem Stichwort «Näherpflanzrecht»

mit folgendem Wortlaut im

Grundbuch eingetragen: Der Eigentümer

der Parzelle Nr. X gestattet dem Eigentümer

der Parzelle Nr. Z die beliebige Bepflanzung

mit Büschen und Bäumen bis an die gemeinsame

Grenze heran und verzichtet auf den

Anspruch auf Einhaltung der im EG zum

ZGB Art. 98 aufgeführten Mindestabstände

bei Anpflanzung.

Umstritten war, ob von den Pflanzungen

entlang der gemeinsamen Grenze zwischen

den Grundstücken der Parteien eine übermässige

Einwirkung auf das Grundstück des

belasteten Grundeigentümers ausgeht und

dieser einen Beseitigungsanspruch gemäss

Art. 684 Abs. 1 ZGB geltend machen kann.

Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass

die Dienstbarkeit die Schaffung eines Sichtschutzes

für das berechtigte Grundstück

bezweckt. Allerdings sei dieser im vorliegenden

Fall überschritten, da beispielsweise

die grenzüberragenden Äste mit einem

Überhang bis zu 5,35 Metern vom Belasteten

zu dulden seien. Die Einwirkungen auf

das belastete Grundstück standen somit

nicht im Einklang mit Art. 737 Abs. 2 ZGB,

wonach der Dienstbarkeitsberechtigte verpflichtet

ist, sein Recht in möglichst schonender

Weise auszuüben. Der Berechtigte

wurde deshalb verurteilt, jeweils jährlich im

Herbst sämtliche Pflanzungen entlang der

gemeinsamen Grundstücksgrenze auf Giebelhöhe

seines Hauses bzw. bis auf zwei Meter

an die Grenze zurückzuschneiden.

Das Bundesgericht hat eine Beschwerde

gegen diesen Entscheid abgewiesen

und somit das Urteil des Kantonsgerichts

St. Gallen (I. Zivilkammer) vom 26. September

2023 bestätigt 14 . Bemerkenswert ist der

Hinweis des Bundesgerichts in der Erwägung

7.2. des Urteils, wonach der Eintrag eines

«beliebigen» Näherpflanzrechts nach

Treu und Glauben nicht so zu verstehen ist,

dass für die Dienstbarkeit keine Schranken

gelten.

I. DIENSTBARKEITEN

(AUSLEGUNG EINES

DURCHFAHRTSRECHTS)

Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang

einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB

eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt

ist der Grundbucheintrag. Dieser wird mit

einem Stichwort (beispielsweise «Wegrecht»)

zum Ausdruck gebracht.

Soweit sich Rechte und Pflichten aus

dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser

für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend

(Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn

der Eintrag unklar ist, darf «im Rahmen des

Eintrags» auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen

werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Der

Erwerbsgrund stellt das Verpflichtungsgeschäft

dar, d. h. den Dienstbarkeitsvertrag,

welcher den Inhalt der Dienstbarkeit im

Detail umschreibt (Wortlaut). Ist auch der

Erwerbsgrund (Wortlaut) nicht schlüssig,

kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im

Rahmen des Eintrags aus der Art ergeben,

wie die Dienstbarkeit während längerer

Zeit unangefochten und in gutem Glauben

ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB).

Entscheidend ist somit in erster Linie

der Grundbucheintrag, welcher sich durch

das Stichwort äussert. Das Stichwort wird

vom Grundbuchamt festgelegt (Art. 98

Abs. 3 GBV), wobei sich dieses an den

Wortlaut der Dienstbarkeit zu halten hat.

Um Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden,

ist anzustreben, dass im Dienstbarkeitsvertrag

der Zweck der Dienstbarkeit

genau umschrieben wird.

Im konkreten Fall aus dem Kanton

Graubünden ging es um ein «Durchfahrtsrecht

für die Mieter des Hauses Nr. qqq,

wie es heute gebaut ist». Die Dienstbarkeit

wurde im Jahr 1933 errichtet. Inzwischen

wurde das erwähnte Haus (Pächterhaus)

durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt. Aus

der Begrenzung der Dienstbarkeit auf ein

bestimmtes Haus, das durch einen Neubau

ersetzt wurde, ergibt sich nicht, dass

die Dienstbarkeit alles Interesse im Sinne

von Art. 736 Abs. 1 ZGB verloren hat. Das

Durchfahrtsrecht besteht weiterhin. Auch

eine Beschränkung auf das damalige bauliche

Ausmass des Hauses ergibt sich nicht

aus dem Erwerbsgrund. Konkret: Durch

die Auslegung kommt das Bundesgericht

(im Gegensatz zu den Vorinstanzen) zum

Schluss, dass die Dienstbarkeit im heutigen

Zeitpunkt immer noch seine Berechtigung

hat. Das Bundesgericht weist die

Sache allerdings zurück an die Vorinstanz

zur Prüfung der Frage, ob allenfalls eine

Mehrbelastung gemäss Art. 739 ZGB vorliegt

15 .

J. DIENSTBARKEITEN

(AUSLEGUNG EINES

DURCHGANGSRECHTS)

Konkret ging es um die Auslegung eines

Durchgangsrechts im Kanton Freiburg,

das im Jahre 1931 anlässlich der Einführung

des eidgenössischen Grundbuchs

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IMMOBILIENRECHT


25

im Grundbuch eingetragen wurde. Die effektive

Begründung der Dienstbarkeit im

kantonalen Grundbuch, auf welche sich

der Grundbucheintrag (noch heute) stützt,

geht allerdings weiter zurück. Damals handelte

es sich sowohl beim berechtigten wie

auch beim belasteten Grundstück um landwirtschaftlich

genutzte Liegenschaften.

Es lag eine ungemessene Dienstbarkeit

vor. Somit richten sich der Inhalt und der

Umfang nach den Bedürfnissen des berechtigten

Grundstücks im Zeitpunkt der

Begründung der Dienstbarkeit, wobei eine

gewisse zukünftige Entwicklung damit

nicht ausgeschlossen ist. Ändern sich jedoch

die Bedürfnisse der Berechtigten, darf

dem Verpflichteten eine Mehrbelastung

nicht zugemutet werden (Art. 739 ZGB).

Führt die Befriedigung von gesteigerten,

aber gleichartigen Bedürfnissen des

berechtigten Grundstücks zu einer vermehrten

Inanspruchnahme des belasteten

Grundstücks, so liegt jedoch im Grundsatz

keine unzulässige Mehrbelastung im Sinne

von Art. 739 ZGB vor. Wird beispielsweise

das berechtigte Grundstück dem auch von

der Dienstbarkeit abgedeckten Zweck entsprechend

weiter überbaut und hat die Vergrösserung

oder Vermehrung der Gebäude

auf dem berechtigten Grundstück zur Folge,

dass auf diesem mehr Menschen wohnen

und deshalb der Weg stärker begangen

und befahren wird, ist die darauf zurückzuführende

Steigerung der Inanspruchnahme

des belasteten Grundstücks zulässig,

d. h., sie kann nicht als Überschreitung

eines (ungemessenen) Wegrechts angesehen

werden 16 .

Im vorliegenden Fall war der Sachverhalt

anders gelagert. Hier wurde festgestellt,

dass der ursprüngliche Zweck der

Dienstbarkeit darin bestand, dass das

Durchgangsrecht zur landwirtschaftlichen

Nutzung des berechtigten Grundstücks

begründet wurde. Nun sollte das

Durchgangsrecht zur Schaffung einer Zufahrtsstrasse

zu einem neuen Wohnviertel

genutzt werden. Diese Entwicklung ist

mit dem Zweck der Dienstbarkeit nicht

zu vereinbaren. Die vorgesehene Nutzung

war somit unzulässig 17 .

K. NOTWEGRECHT (ANSPRUCH)

Der Anspruch auf einen Notweg richtet

sich in erster Linie gegen den Nachbarn,

dem die Gewährung des Notweges der früheren

Eigentums- und Wegeverhältnisse

wegen am ehesten zugemutet werden darf

und im Weiteren gegen denjenigen, für den

der Notweg am wenigsten schädlich ist

(Art. 694 Abs. 2 ZGB).

Der Eigentümer, der durch eine Parzellierung

seines Grundstücks bewusst auf

einen genügenden Weg auf eine öffent-

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liche Strasse verzichtet, kann allerdings

keinen Notweg beanspruchen 18 . Stirbt

in der Folge der Eigentümer eines solchen

Grundstücks, kann seinen Erben die

selbst verschuldete Schaffung eines Notstandes

nicht entgegengehalten werden.

Im konkreten Fall wurde das Notwegrecht

gewährt, wobei auf das Kriterium des geringsten

Schadens abgestellt wurde 19 .

L. BAUHANDWERKER

PFANDRECHT (FRIST)

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts

im Grundbuch hat bis spätestens

vier Monate nach der Vollendung der

Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Unter «Vollendung der Arbeit» sind Fertigstellungsarbeiten

zu verstehen. Blosse

Nachbesserungsarbeiten oder sonstige

Arbeiten, die der Unternehmer in Erfüllung

seiner Gewährleistungspflicht nach

Art. 368 Abs. 2 OR durchgeführt hat, sind

nicht zu berücksichtigen.

Im konkreten Fall wurde die Viermonatsfrist

nicht gewahrt. Massgebend ist

(wie erwähnt) der Abschluss der Arbeiten

und nicht das Datum der Ausstellung der

Rechnung 20 .

M. BAUHANDWERKERPFAND

RECHT (SUBUNTERNEHMER)

Subunternehmer verfügen über einen

selbstständigen Anspruch auf Eintragung

eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837

Abs. 1 Ziffer 3 ZGB). Ein Subunternehmer

braucht keine Zustimmung des Unternehmers

oder des Bauherrn für die Ausführung

seiner Arbeiten. Allerdings muss der Subunternehmer

dem Gericht glaubhaft darlegen,

dass er die Arbeiten am zu belastenden

Grundstück geleistet hat, was im vorliegenden

Fall aus dem Kanton Waadt nicht der

Fall war 21 .

Am 20. Dezember 2019 hat Ständerat

Andrea Caroni (FDP / AR) das Postulat

Nr. 19.4638 eingereicht. Er beauftragt darin

den Bundesrat, in einem Bericht darzulegen,

wie das Bauhandwerkerpfandrecht

angepasst werden könnte, um das Verhältnis

zwischen Bauherren und Subunternehmern

ausgewogener zu regeln. Zu prüfen ist

insbesondere eine «Transparenzlösung»,

wonach das Pfandrecht nur für Leistungen

greift, die erbracht wurden, nachdem

der Bauherr vom Subunternehmer Kenntnis

haben konnte. Der Bundesrat hat am

26. Februar 2020 das Postulat unterstützt,

worauf dieses am 4. März 2020 vom Ständerat

gutgeheissen wurde durch Überweisung

an den Bundesrat.

N. BAUHANDWERKER

PFANDRECHT (BEWEIS)

Reicht ein Bauhandwerker eine Klage

ein für die definitive Eintragung eines

als Vormerkung vorläufig eingetragenen

Bauhandwerkerpfandrechts, ist er beweisbelastet

für jene Tatsachen, die den

Rechtsgrund der pfandberechtigten Forderungen

begründen (Vertragsschluss; geleistete

Arbeiten) und die den Umfang der

Forderung bestimmen, aus denen sich die

Inhaberschaft an der pfandberechtigten

Forderung ergibt und welche die Bauarbeiten

ihrer Art nach als baupfandberechtigt

ausweisen (Material und Arbeit oder

Arbeit allein). Zudem ist er beweispflichtig

für die Rechtzeitigkeit der vorläufigen

Pfandeintragung.

Im konkreten Fall wurde zwar die vorläufige

Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts

als Vormerkung zugelassen.

Hingegen konnte der Handwerker im

Hauptprozess bei der Vorinstanz die vom

Grundeigentümer substanziierten Bestreitungen

nicht widerlegen, sodass das

Bauhandwerkerpfandrecht nicht bewilligt

wurde, was vom Bundesgericht bestätigt

wurde 22 .

In einem anderen Fall wurde bereits

die Vormerkung der vorläufigen Eintragung

des Bauhandwerkerpfandrechts

von der Vorinstanz abgewiesen, da der

rechts erhebliche Sachverhalt vom Unternehmer

nicht rechtsgenüglich behauptet

wurde. Das Bundesgericht bestätigte diesen

Entscheid 23 .

O. DOPPELAUFRUF (SCHKG)

Wird nach der Errichtung eines Grundpfandrechts

eine Dienstbarkeit oder

Grundlast auf ein Grundstück gelegt, ohne

dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat,

so geht das Grundpfandrecht der späteren

Belastung vor. Diese wird gelöscht, sobald

bei der Pfandverwertung ihr Bestand

den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt

(Art. 812 Abs. 2 ZGB). Im Verwertungsverfahren

hat somit der Grundpfandgläubiger

das Recht, den Doppelaufruf im Sinne von

Art. 142 SchKG zu verlangen.

Im konkreten Fall wurde die Verwertung

eines im Eigentum einer Aktiengesellschaft

stehenden selbstständigen und dauernden

Baurechts, das als Grundstück im Grund-

buch aufgenommen wurde (Art. 655 Abs. 2

Ziffer 2 ZGB), verlangt. Auf diesem lastete

ein selbstständiges und dauerndes Unterbaurecht,

das auch als Grundstück im

Grundbuch aufgenommen wurde. Dieses

Unterbaurecht wurde ohne Zustimmung

des vorgehenden Grundpfandgläubigers

(auf dem Baurechtsgrundstück) im Grundbuch

eingetragen.

Im Zwangsverwertungsverfahren wurde

deshalb zu Recht das Unterbaurecht

gelöscht, da keine ausreichende Deckung

vorlag 24 .

SACHENRECHT – BAND 11

Ausführlicher Kommentar zur Gesetzgebung

und Rechtsprechung im Jahr 2024 von Prof. Dr.

iur. Roland Pfäffli. Jetzt verfügbar im SVITshop

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1

Bundesblatt 2024, Dokument Nr. 2363

2

Bundesblatt 2024, Dokumente Nr. 116 und 117

3


4


5

Bundesblatt 1962 II, S. 1495

6

BGE 149 III 393

7

Urteil 5A_21/2023 des Bundesgerichts vom 7.2.2024

8

BGE 150 III 113 = Amédéo Wermelinger in «Immobilia», März 2024,

S. 34

9


10

Urteil 5D_24/2020 des Bundesgerichts vom 15.8.2023

11

BGE 150 III 63

12

Urteile 5A_647/2023 vom 5.3.2024 und Nr. 5A_921/2022 vom

24.2.2023

13


14


15


16


17


18

BGE 134 III 49

19


20


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23


24


*PROF. DR. IUR.

ROLAND PFÄFFLI

Der Autor ist Notar und em. Titularprofessor

für Privatrecht an der

Universität Freiburg sowie Konsulent

bei Von Graffenried Recht,

Bern.


BAU & HAUS

GEBÄUDESICHERHEIT

SICHERE TREPPEN

AUF SCHRITT

UND TRITT

Obwohl manchmal anstrengend,

führen uns Treppen ins nächste Stockwerk.

Zudem ist Treppensteigen

ein einfaches und gesundes Fitnesstraining.

Und: Wer bei Planung,

Bau und Unterhalt von Treppen auf

wichtige Punkte achtet, reduziert

das Unfallrisiko erheblich.

TEXT— ANGELO ZOPPET-BETSCHART*

Es ist das Wechselspiel von Linien und Formen, von

Nähe und Weite oder auch das Oben und Unten, das

so viele fesselt. Treppen sind mehr als bloss Mittel

zum Zweck. Bei offenen Grundrissen und Räumen

sind sie vielfach das prägende und beeindruckendste

Raumelement. Es gibt sogar einen wissenschaftlichen

Forschungszweig, der sich mit den Eigenarten

von Treppen und deren Wirkungen auf den Menschen

befasst: die «Scalalogie».

DIE FASZINATION VON TREPPEN

Es gibt so viele alltägliche Dinge, über die man kaum

nachdenkt. Dazu gehören für die meisten zweifellos

auch Treppen, denen gemein ist, dass sie Höhenunterschiede

überwinden. Sie tun dies in unterschiedlichsten

Formen, Konstruktionen und Materialien. Wir

begegnen Treppen überall, im Aussenraum und in Gebäuden.

Treppen zeigen sich schlicht und funktional

in Industrie- und Fabrikbauten oder zeugen von hoher

gestalterischer und ästhetischer Formensprache.

Treppen haben die Menschen immer fasziniert, seien

es etwa die grossen, herausragenden Treppenanlagen

in Städten mit ihren geschichtlichen Prunkbauten

oder modernen Gebäuden. Viele sehen Treppen nicht

nur als ein rein praktisches Element, um von einer Ebene

zur anderen zu gelangen.

Zudem sind Treppen und Treppenhäuser eines der

spannendsten Themen in der Architekturfotografie.

Zufriedene Gesichter

auf der Haupttreppe

der Bauschule Aarau

deuten auf eine optimale

Anlage hin.

BILD: BAUSCHULE AARAU

TREPPEN SICHER UND FUNKTIONAL

GESTALTEN

Eine gute und normgerechte Planung ist entscheidend

für ein langfristig sicheres und angenehmes Begehen

einer Treppenanlage. Sicher und funktional

gestaltete Treppen und Treppenhäuser laden zur Benützung

ein, und sie leisten dadurch auch einen Beitrag

zur Gesundheit und Erhöhung der allgemeinen

Lebensqualität der Nutzer. Aber damit eine Treppe

auch benutzt wird, muss sie zentral gelegen, einladend

gestaltet, gut und bequem begehbar sein. Dazu muss

sie gut ausgeleuchtet und sicher sein. Die eidgenössische

Koordinationskommission für Arbeitssicherheit

EKAS hat für die Gestaltung von Treppen einige erforderliche

Grundregeln festgelegt.

Wichtigste Planungsgrundlage für jede Treppe ist

das auf der Anatomie des Menschen beruhende Steigungsverhältnis.

Ihm liegt die mittlere Schrittlänge (60

bis 65 cm) einer erwachsenen Person zugrunde. Beim

Treppensteigen verringert sich die Schrittlänge um

das Zweifache der Höhe. Dazu zwei Beispiele: Bei einer

Steigungshöhe (s) von 10 cm beträgt die Schrittlänge

bzw. die Stufenauftrittslänge (a) etwa 43 cm. Bei 17 cm

Steigung sind es also 29 cm Auftrittstiefe. Die «Schrittmassregel»

lautet also: 2 s + a = 60 bis 65 cm. Sie ist

gut geeignet für Treppenneigungen zwischen 25 und

40 Grad. Es gibt aber auch noch zwei weitere Regeln für

die Bestimmung der Steigungsverhältnisse von Treppen.

Die Bequemlichkeitsregel für flach geneigte Treppen:

a − s = 12 cm und die Sicherheitsregel, die zu kleine

Auftrittstiefen beim Heruntergehen verhindern soll:

a + s > 46 cm. Die wichtigste der drei Regeln, die Schrittmassregel,

wurde bereits um 1680 vom französischen

Baumeister François Blondel entwickelt und hat bis

heute noch immer ihre Gültigkeit.

GEBÄUDE

SICHERHEIT

Gebäudesicherheit ist ein zentraler

Bestandteil des modernen Facility

Managements und umfasst den

Schutz von Menschen, Sachwerten

und sensiblen Daten vor Gefahren

wie Einbruch, Vandalismus,

Feuer oder Cyberangriffen. Die Anforderungen

haben sich in den letzten

Jahrzehnten erheblich verändert:

Während früher mechanische Sicherungssysteme

wie Schlösser und

Gitter im Fokus standen, sind heute

digitale Lösungen, Vernetzung

und präventive Konzepte entscheidend.

Moderne Sicherheitssysteme

integrieren Zugangskontrollen, Videoüberwachung,

Brand- und Einbruchmeldesysteme

sowie smarte

Sensorik, um Risiken frühzeitig zu erkennen

und Schäden zu minimieren.

Zudem gewinnt Cybersecurity

an Bedeutung, da vernetzte Gebäudetechnik

potenzielle Angriffsflächen

bietet. Nachhaltige Sicherheitskonzepte

basieren auf einer Kombination

aus Technik, organisatorischen Massnahmen

und geschultem Personal. In

der heutigen Zeit ist Gebäudesicherheit

nicht mehr isoliert zu betrachten,

sondern als integraler Bestandteil

eines intelligenten, ressourceneffizienten

und nachhaltigen Facility

Managements.

38


10

SICHERHEITSANALYSE BEI TREPPEN

Treppen gehören zu den Unfall-Hotspots beim

Fussverkehr. Jedes Jahr verletzen sich in der Schweiz

mehr als 50 000 Personen bei Stürzen auf Treppen.

Analysen der Treppenstürze zeigen, dass die Zahl von

offiziell jährlich 100 Todesfällen in Wirklichkeit deutlich

höher liegt. Es ist sogar von 300 bis 500 Getöteten

bei Treppenunfällen und Stürzen auszugehen. Mit

fast 3000 Personen ist auch die Zahl der Schwerverletzten

beträchtlich hoch. Treppenstürze ereignen sich

ähnlich oft im privaten Wohnumfeld wie im öffentlichen

Raum. Kaum überraschend: Besonders häufig

sind ältere Erwachsene von Treppenstürzen betroffen.

Meistens sind Treppenstürze so genannt «multikausale

Ereignisse» – sie werden von einer Vielzahl

von Faktoren erzeugt und beeinflusst. Umweltbezogene

Faktoren wie Konstruktion, Einrichtung und Instandhaltung

spielen dabei ebenso eine grosse Rolle

wie personenbezogene Faktoren. Zu Letzteren gehören

physiologisch-kognitive Voraussetzungen, Risikoverhalten

und Alter.

Eine spezifische Norm für Treppen in Gebäuden

des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins

(SIA) gibt es nicht. Für Verkehrswege gelten die

Normen des Schweizerischen Verbands der Strassenund

Verkehrsfachleute (VSS). Um Treppen sicher zu

bauen, hat die BFU die Fachdokumentation «Treppen»

mit allen wichtigen Informationen erstellt und zusammengefasst.

Dazu die fünf wichtigsten Tipps:

– Bei Planung und Bau das passende Tritt- bzw.

Steigungsverhältnis und geeignete Stufenformen

wählen;

– Rutschhemmende und rutschfeste Treppenbeläge;

– Normgerechte Geländer und Handläufe montieren;

– Stufenkanten durch Markierung und Beleuchtung

sichtbar machen;

– Regelmässiger Unterhalt und Treppen frei von Gegenständen

halten.

TREPPENSTEIGEN ALS FITNESSTRAINING

In unserer heutigen, vielfach bewegungsverarmten

Gesellschaft steht zur Förderung der körperlichen Aktivitäten

im Alltag für Jung und Alt ein simples, aber

effektives Trainingsgerät zur Verfügung: Treppen!

Treppensteigen ist nicht nur kostenlos, sondern faktisch

überall möglich. Stufen in Hülle und Fülle gibt es

in Wohnhäusern, Bürogebäuden, Hotels, Einkaufszentren,

Bahnhöfen oder im öffentlichen Raum. Man kann

regelmässiges Treppensteigen ohne grossen zusätzlichen

Zeitaufwand sehr gut in den Alltag integrieren.

Und Treppensteigen ist ein optimales Ganzkörpertraining.

Man braucht dazu auch kein teures Fitnessstudio-Abo.

Wer zügig mehrere Stufen steigt und dabei

noch etwa Schul- oder Geschäftsmappen oder den

Einkauf trägt, merkt rasch, wie anstrengend Treppensteigen

sein kann. Beim zügigen Treppensteigen werden

vor allem die vorderen Oberschenkelmuskeln, die

Waden und der grosse Gesässmuskel beansprucht und

trainiert. Darüber steigert man beim Treppensteigen

die Herz- und Lungenfunktionen, also das Herz-Kreislauf-System,

und somit auch langfristig Fitness und

Leistungsfähigkeit.

Viele Menschen nehmen aber lieber Fahrstühle

und Gebäudelifte – oder Rolltreppen, anstatt die überall

vorhandenen Treppen. Dass Treppensteigen in absehbarer

Zeit für Schulanfänger zu einem Pflichtfach

werden könnte, zeigte in diesen Tagen ein Bericht der

britischen Tageszeitung «The Guardian» zu einer Umfrage

unter 1000 Lehrkräften in England und Wales mit

dem Titel «Britische Lehrer schlagen Alarm: Schüler

können weder Treppensteigen noch ein Buch richtig

halten.» Immer mehr Schulanfänger in Grossbritannien

hätten Schwierigkeiten mit grundlegenden motorischen

Fähigkeiten. Und ein Viertel der Kinder trage

beim Schuleintritt noch Windeln. Sie hätten aber keine

Probleme, ein Tablet zu bedienen, wüssten aber nicht,

wie sie mit einem Buch umgehen sollen.

PLANUNGS-

GRUNDLAGE FÜR

JEDE TREPPE

IST DAS AUF DER

ANATOMIE DES

MENSCHEN

BERUHENDE

STEIGUNGS-

VERHÄLTNIS.

*ANGELO

ZOPPET-

BETSCHART

Der Autor ist

Bauingenieur und

Fachjournalist und

lebt in Goldau.

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BAU & HAUS

GEBÄUDESICHERHEIT

SOLARFASSADEN

BRANDSICHER

PLANEN

Photovoltaik-Fassaden bieten grosse

Vorteile, doch die Brandschutzvorschriften

stellen hohe Anforderungen.

Die Einhaltung der Schutzziele muss in

einem Nachweisverfahren aufgezeigt

werden. Dies könnte sich bald ändern.

TEXT— SAMUEL SUMMERMATTER*

BILD: PLAN-E AG

Das Ingenieurbüro

Plan-E hat für das

Coop Hochhaus in

Basel eine Solarfassade

geplant.

EINE HOCHWERTIGE

FASSADENLÖSUNG

Dachflächen werden zunehmend für

unterschiedlichste Zwecke wie Regenwasserretention,

Dachbegrünung, Lüftungsanlagen,

Rückkühler für Wärmepumpen

und nicht zuletzt als Dachterrassen beansprucht.

Damit stehen sie weniger zur

dezentralen Energieproduktion zur Verfügung.

Als zusätzliche Fläche bietet sich

die Fassade an. Photovoltaikmodule (PV)

eignen sich hier hervorragend zur Eigenstromerzeugung.

Insbesondere die Südfassade

hat eine vorteilhafte saisonale

Energieverteilung mit erhöhter Winterproduktion.

Der Einsatz von Solarmodulen als Fassadenmaterial

substituiert andere Materialien

und erweitert deren Nutzen. Besonders

bei hochwertigen und ästhetischen Fassaden

sind gebäudeintegrierte PV-Fassaden

ideal. Standardmodule hingegen finden im

Industriesektor eine effiziente und wirtschaftliche

Anwendung.

Farbig gestaltete PV-Module haben sich

in den letzten Jahren rasant entwickelt und

werden sich als hochwertiges Baumate rial

für Fassaden durchsetzen. Diese Module

bieten sowohl wirtschaftliche als auch

DIE AKTUELLEN

BRANDSCHUTZ-

VORSCHRIFTEN

STELLEN HOHE

ANFORDERUNGEN

AN GEBÄUDE

ÜBER 11 METER.

gestalterische Vorteile. Farben, Oberflächenbehandlungen

und strukturierte Gläser

bieten vielfältige Optionen.

Im Vergleich zu herkömmlichen Fassadenlösungen

generieren PV-Fassaden

Erträge und werden durch Fördergelder

unterstützt. Der Eigenverbrauch ist wirtschaftlich

vorteilhaft, insbesondere in Zusammenschlüssen

zum Eigenverbrauch

(ZEV) oder lokalen Elektrizitätsgemeinschaften

(LEG).

HERAUSFORDERUNGEN IN

PLANUNG UND BRANDSCHUTZ

Die Planung von PV-Fassaden birgt spezifische

Herausforderungen in Bezug auf

Bauphysik, Statik, Elektroinstallation und

Brandschutz. Bei gebäudeintegrierten Anlagen

muss auf Wärmebrücken, Dampfsperren

und Dichtigkeitsanforderungen

geachtet werden. Die Modulverschaltung,

Kabelführung und das Energiekonzept erfordern

eine genaue Planung, wobei der

Photovoltaik-Fachplaner eine zentrale

Rolle spielt.

Die aktuellen Brandschutzvorschriften

stellen hohe Anforderungen an Gebäude

über 11 Meter Höhe, die mit flächigen

brennbaren Schichten in der Aussen-

40


64

BRANDSCHUTZMASSNAHME

ALS PRINZIPSCHNITT

Quelle: Plan-E AG

wand gebaut werden. Es muss ein Nachweis

zur Einhaltung der Brandschutzziele

erbracht werden. Gebäude über 30 Meter

dürfen grundsätzlich nur mit nicht brennbaren

Materialien in der Aussenwand gebaut

werden. Da die aktuell erhältlichen

PV-Module brennbare Bestandteile aufweisen

und kein «Stand der Technik» vorhanden

ist, braucht es für jede Anlage an

Gebäudefassaden über 11 Meter Höhe einen

Nachweis zur Einhaltung der Schutzziele.

Dieser muss üblicherweise mit einem

teuren Brandversuch gemacht werden.

Das Ingenieurbüro Plan-E arbeitet in

der Arbeitsgruppe von Swissolar mit, die

in einem Übergangsdokument Grundsätze

für einen argumentativen Nachweis für

das Einhalten der Schutzziele erarbeitet

hat. Das Dokument schafft Klarheit im Ablauf

des Nachweisprozesses. Zudem werden

technische wie bauliche Massnahmen

formuliert, unter deren Einhaltung für Gebäude

bis 100 Meter Höhe ein Nachweis

ohne Brandversuche möglich ist.

Zusammengefasst werden folgende

technische und bauliche Massnahmen

definiert:

– Aufbau der zulässigen Aussenwandkonstruktion

– Anforderung an Aufbau und Brandverhaltensgruppe

der Solarmodule

– Technische Vorgaben und Empfehlungen

zur Verkabelung in der Fassade und

der Auswahl der Wechselrichtern

– Notwendige Brandschutzmassnahmen

zur Unterbrechung des Hinterlüftungsraumes

– Anforderungen an den Betrieb und

Unterhalt.

Die Massnahmen werden unterteilt in

Fassadentypen und Gebäudehöhen.

Die Arbeitsgruppe erarbeitet nun mit

Hilfe von massnahmenspezifischen Brandversuchen

ein «Stand der Technik»-Papier.

Somit sollen Ende 2026 die technischen

und baulichen Rahmenbedingungen festgelegt

werden, unter deren Einhaltung PV-

Fassaden ohne Nachweis gebaut werden

können.

PLAN-E AG

Plan-E ist ein Ingenieurbüro, das sich auf die

Fachplanung von Photovoltaikanlagen spezialisiert

hat. Mit einem Team aus Expertinnen und

Experten in den Bereichen Elektro- und Energietechnik,

Baustatik und Architektur bietet Plan-E

massgeschneiderte Lösungen für Bauherren,

Contractor und Architekten. Von der Planung

über die Ausschreibung und die Fachbauleitung

bis hin zum Betrieb der Energiesysteme begleitet

Plan-E Projekte und sorgt für eine effiziente

und nachhaltige Umsetzung.

*SAMUEL

SUMMERMATTER

Der Autor ist Co-Geschäftsleiter

der Plan-E AG und Fachexperte

für Photovoltaik-Engineering.

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BAU & HAUS

GEBÄUDESICHERHEIT

MINUTIÖSE

DETEKTIVARBEIT

In kritischen Bereichen wie Industrie,

Produktionsbetrieben, Laboren

oder Arbeits- und Wohnräumen trägt

eine Gaswarnanlage dazu bei,

Leben zu retten und Katastrophen zu

verhindern. Je nach Anwendung

kommen unterschiedliche Sensoren

und Technologien zum Einsatz.

TEXT— THOMAS VOGELBACHER*

Erstickende Gase wie zum Beispiel Stickstoff,

Kohlendioxid oder Argon verdrängen Sauerstoff in der

Luft. Dies kann zu Sauerstoffmangel führen. In engen

oder schlecht belüfteten Räumen wie Silos, Tanks, Laborräumen

und Werkstätten ist dies lebensgefährlich.

Die Sauerstoffsensoren in den Überwachungssystemen

erkennen, wenn die Sauerstoffkonzentration unter

ein sicheres Niveau fällt.

Explosionsfähige Gase wie zum Beispiel Methan,

Propan oder Wasserstoff werden in Kombination mit

der Luft brennbar oder explosiv. Dies geschieht, wenn

ihre Konzentration die sogenannte untere Explosionsgrenze

(UEG) erreicht. Überwachungssysteme messen

die Konzentration und lösen Alarme aus.

INDUSTRIEPROZESSE ÜBERWACHEN

Gasüberwachung ist in vielen Industrieunternehmen

essenziell für die Produktion, die Kontrolle und

die Lagerung. In der chemischen Industrie wird die

Gaszusammensetzung in den Produktionsanlagen

überwacht. So lassen sich Leckagen giftiger oder explosionsfähiger

Gase vermeiden. In der Energieindustrie

werden Erdgasleitungen und Speicher überwacht.

Dasselbe gilt für Produktionsanlagen von Biogas. Bei

der Speicherung von elektrischer Energie wird zudem

das Wasserstoffgas kontrolliert.

In der Metall- und Schweissindustrie erkennen die

Überwachungssysteme Gase wie Argon oder Kohlendioxid.

In Kläranlagen und Deponien werden Faulgase

wie Methan und Schwefelwasserstoff überwacht. Ziel

ist es, Vergiftungen oder Explosionen zu vermeiden.

In schlecht belüfteten Räumen, zum Beispiel in einem Labor, kann eine

Gaswarnanlage Leben retten. BILD:123RF.COM

SICHERHEIT UND PERSONENSCHUTZ

Eine Gaswarnanlage ist in der Lage, gefährliche

Gase zu detektieren, Personen zu warnen und Massnahmen

zur Reduktion der Gasbelastung einzuleiten.

Greifen die Massnahmen nicht und die Gaskonzentration

steigt weiter, löst die Anlage Evakuationssysteme

aus. Bei explosiven Gasen leitet sie die Abschaltung der

Stromversorgung in der betroffenen Zone ein.

Gase weisen unterschiedliche Eigenschaften auf

und können deshalb verschiedene Gefahren darstellen.

Toxische Gase führen zu Vergiftungen, zum Beispiel

durch Kohlenmonoxid, Schwefelwasserstoff oder

Ammoniak. Solche Gase sind oft farb- und geruchlos,

weshalb wir sie nicht direkt wahrnehmen. Selbst geringe

Mengen können gesundheitsschädlich sein oder

langfristige Schäden verursachen. Die Überwachung

sorgt dafür, dass die Grenzwerte nicht überschritten

und Alarme ausgelöst werden, bevor es gefährlich wird.

JE NACH ART

UND KON-

ZENTRATION

DER GASE

SETZT MAN

UNTER-

SCHIEDLICHE

SENSOREN EIN.

LUFTREINHALTUNG GEWÄHRLEISTEN

Eine Gaswarnanlage überwacht die Luft permanent

und kann die gemessenen Gaskonzentrationen

aufzeichnen. Sie ist jedoch nicht in der Lage, eine Analyse

der Luftqualität durchzuführen. Dazu werden Systeme

eingesetzt, welche die Luft stichprobenartig auf

ihre Zusammensetzung auswerten.

Im Bereich Luftreinhaltung werden Stickoxide,

Schwefeldioxid und andere Schadstoffe in der Luft gemessen.

Dies gewährleistet die Einhaltung der gesetzlichen

Grenzwerte für Emissionen. Überwacht wird

auch die Methankonzentration. Methan ist ein starkes

Treibhausgas und entsteht in Landwirtschaft, Deponien

und Industrie. In Büros oder Schulen werden

CO2-Sensoren genutzt, um die Qualität der Innenluft

sicherzustellen und die Lüftungsanlage zu steuern. Hohe

CO2-Werte können zu Müdigkeit, Konzentrationsproblemen

und Kopfschmerzen führen.

DETEKTOREN UND SENSOREN

Es gibt verschiedene Technologien zur Gasüberwachung.

Je nach Art und Konzentration der Gase werden

unterschiedliche Sensoren eingesetzt.

Elektrochemische Sensoren reagieren selektiv

auf bestimmte Gase durch chemische Reaktionen.

42


28

Sie werden häufig für toxische Gase wie Kohlenmonoxid,

Stickstoffdioxid, Ammoniak, Wasserstoff oder

Schwefelwasserstoff eingesetzt. Solche Sensoren sind

besonders geeignet, um niedrige Gaskonzentrationen

zu detektieren. Sie sind nur für einige Gase verfügbar.

Infrarot-Sensoren messen die Absorption von Infrarotlicht

durch Gase wie CO2, Methan oder andere

brennbaren Gase, ohne Wasserstoff. Neu ist es möglich,

Kältemittel-Leckagen mit diesen Sensoren zu detektieren.

Katalytische Sensoren nutzen eine heisse

Oberfläche, um brennbare Gase darauf zu oxidieren

und messen die Wärmeentwicklung. Sie werden häufig

für Methan, Propan oder Wasserstoff eingesetzt.

GESETZLICHE VORGABEN UND NORMEN

Was den Schutz am Arbeitsplatz betrifft, regelt die

SUVA die Gaskonzentrationen, denen wir ausgesetzt

werden dürfen. MAK-Werte definieren die maximale

Konzentration, der wir während eines Arbeitstags ausgesetzt

werden dürfen. KZG-Werte definieren einen

Kurzzeit-Grenzwert, dem wir über 15 Minuten ausgesetzt

werden dürfen.

Es gibt zudem Richtlinien für Planung, Einbau und

Betrieb von Gaswarnanlagen. Dazu gehören die SES-

Richtlinie zu Gaswarnanlagen für die Detektion von

Gasen und Dämpfen und die SWKI-Richtlinie zu Gaswarnanlagen

für Parkhäuser und Autoeinstellhallen. Die

ATEX-Richtlinie regelt, welche Gasdetektoren in explosionsgefährdeten

Bereichen eingesetzt werden dürfen.

BETRIEB UND UNTERHALT

Eine Gaswarnanlage muss regelmässig auf ihre

Funktionstüchtigkeit überprüft werden. Die eingebauten

Mess elemente sind Verschleissteile. Sie müssen

nachjustiert und periodisch ersetzt werden. Die

Unterhaltsarbeiten muss eine fachkundige Person ausführen,

welche die Sensoren mit dem geeigneten Kalibriergas

justiert. Führt der Betreiber der Warnanlage

die Tests an den Sensoren selbst durch, ist oft die Zerstörung

der sensiblen Messtechnik die Folge.

*THOMAS

VOGELBACHER

Der Autor ist

Geschäftsführer der

Müller-Elektronik AG,

die auf Gaswarntechnik

spezialisiert ist.

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BAU & HAUS

GEBÄUDESICHERHEIT

SICHERE

SPIELPLÄTZE SIND

KEIN KINDERSPIEL

Wer ist verantwortlich, wer haftet?

Das sind häufige Fragestellungen rund

um gemeinschaftliche Spielplätze von

Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen,

sei es im Mietverhältnis oder

im Stockwerkeigentum.

TEXT— THOMAS GERSTER*

Spielplätze in Wohnsiedlungen

bereiten

viel Freude – vorausgesetzt,

einige Regeln

für die sichere und

störungsfreie Benutzung

werden beachtet.

BILD: 123RF.COM

BENUTZUNGSRECHTE: SIEDLUNGS-

SPIELPLÄTZE ÜBLICHERWEISE PRIVAT

Üblicherweise sind Spielplätze, die zu einem Mehrfamilienhaus

oder einer Wohnsiedlung gehören und auf

privatem Grund errichtet sind, «privat». Entsprechend

hat der Werkeigentümer – also der Vermieter oder bei

Gemeinschaftsflächen von Stockwerkeigentümergemeinschaften

die Stockwerkeigentümer- Versammlung

bzw. in deren Vertretung die Verwaltung – die Verfügungsgewalt

und kann grundsätzlich Unbefugten den

Zutritt verbieten und sie gegebenenfalls wegweisen.

Um das Verbot für Nichtberechtigte zum Ausdruck zu

bringen, sollten Schilder angebracht werden, die den

Zutritt für Unbefugte untersagen, die erlaubte Benutzung

der bestimmten Gruppen spezifizieren und darauf

hinweisen, dass der Zutritt für Unbefugte rechtliche

Konsequenzen haben kann.

Bei einer Zuwiderhandlung kann in der Schweiz

Hausfriedensbruch (StGB Art. 186) geltend gemacht

werden. Allerdings ist hier Augenmass gefragt, denn …

– wie sieht die Situation aus, wenn ein berechtigtes

Kind ein anderes Kind zum Spielen auf dem Spielplatz

einlädt oder wenn es eben eine ganze Gruppe

von (eigentlich unberechtigten) Kindern einlädt?

– wie wird es beurteilt, wenn ein (des Lesens oder

der Sprache nicht kundiges und nicht straffähiges)

Kind ohne Begleitung eines Erwachsenen von sich

aus auf den Spielplatz geht?

BEI DEN

VORSCHRIFTEN

ZUR FLÄCHE

HERRSCHT

GROSSER

FÖDERALIS-

MUS.

Diese Fragen zeigen die juristische Verzwicktheit, aber

auch die teilweise Absurdität der Diskussionen – besonders,

wenn die unnötige Emotionalisierung und

Instrumentalisierung des Themas Kinderlärm stattfindet.

SPIELPLATZSICHERHEIT: ES GILT DIE

WERKEIGENTÜMERHAFTUNG

Grundsätzlich haften die Werkeigentümer nach

Art. 58 Abs. 1 OR für Schäden (Unfälle bzw. Unfallfolgen),

die sich infolge fehlerhafter Anlagen, Herstellung

oder mangelhaften Unterhalts ereignen. Schützen

können sich die Werkeigentümer durch …

– die Sicherheitsabnahme des neuerstellten Spielplatzes

vor der Eröffnung durch eine ausgebildete

Fachperson;

– mindestens eine jährlich durchgeführte Sicherheitsinspektion

der Spielplatzgeräte und Spielplatzböden,

allenfalls auch der Zusatzausstattung wie

Tore, Zäune, Bänke, Abfallbehälter, Blenden usw.,

ebenfalls durch eine ausgebildete Fachperson;

– regelmässige – im Idealfall dokumentierte – Kontrollen

des Zustands und eines allfälligen Wartungsbedarfs

des Spielplatzes, der Spielgeräte und

allenfalls der unmittelbaren Umgebung durch das

beauftragte, idealerweise geschulte Personal (z. B.

den Hauswart oder den Gärtner) und entsprechende

Ausführung von Wartungsaufträgen.

44


Sämtliche Prozesse sind in der verbindlichen Sicherheitsnorm

SN/EN 1167 vorgeschrieben. Während

diese Prozesse im öffentlichen Sektor (Schulen,

Gemeinden, Freibäder usw.) langsam zum Standard

werden, ist dies im privaten Sektor, insbesondere im

Wohnungsbau, noch die Ausnahme. Hauseigentümer

wollen die Kosten für die Inspektionen vermeiden,

gehen damit aber bei einem Unfall aufgrund falscher

Anlage des Spielplatzes, Fehlkonstruktion der Spielgeräte

oder mangelnder Kontrolle, Wartung und Unterhalt

ein hohes Risiko ein. Denn unter Umständen

wird auch eine Haftpflichtversicherung aufgrund von

Fahrlässigkeit Regress nehmen wollen.

ERSTELLUNGSPFLICHT: VON FALL ZU

FALL UNTERSCHIEDLICH

Grundsätzlich gilt für einzelne Einfamilienhäuser

keine Pflicht zur Erstellung eines Spielplatzes,

wenngleich Eltern im eigenen Garten aus freien Stücken

Spielgeräte aufstellen, die sich übrigens nicht an

der Norm SN/EN 1176, sondern an der bezüglich Sicherheit

sehr viel zurückhaltenderen und andere Faktoren

als die Unfallgefahr berücksichtigenden Norm

SN EN 71 für Spielzeug orientieren. Bei Wohnbauten

und Überbauungen mit mehreren Einheiten sieht

meist das kantonale Baugesetz eine Bestimmung (und

auch manchmal eine Ausnahmebestimmung) vor, die

meist ab vier, sechs oder acht Wohneinheiten einen

Spielplatz und einen allgemeinen Aufenthaltsbereich

fordert. Die Gemeinden sind meist frei, in ihren Bauordnungen

das kantonale Recht zu konkretisieren, zu

ergänzen oder zu verschärfen und auch die allfälligen

Ersatzabgaben bei Nicht-Erstellung festzulegen.

So hat beispielsweise die Stadt La Chaux-de-Fonds

2025 die Ersatzabgabe pro Quadratmeter Spielplatzfläche

bei MFH-Neubauprojekten neu auf 900 CHF/

qm festgelegt. Die vorgeschriebene Grösse beträgt ab

zehn Wohneinheiten 5 qm pro Wohneinheit ab zwei

Zimmern, mindestens aber 100 qm. Im Kanton Luzern

wiederum gelten 15 qm Spielplatz- oder Freizeitfläche

pro Wohnung ab sechs Wohneinheiten mit mindestens

drei Zimmern. Es lohnt sich also, sich im Rahmen des

Planungsprozesses mit den gesetzlichen Bestimmungen

vertraut zu machen.

Grundsätzlich gibt es über die vage «Kindgerechtheit»

und den Flächenumfang hinaus kaum qualitative

Vorschriften für den Kinderspielplatz, was bedauerlicherweise

auch die Erstellung von minimalen, sogenannten

Alibi-Spielplätzen ermöglicht.

BAUGESUCH: THEORETISCH NOTWENDIG,

PRAKTISCH OFT VERGESSEN

Bei einem Neubau wird grundsätzlich ein Spiel-,

Sport- oder Aufenthaltsbereich als Teil des Umgebungsplan

angezeigt und bewilligt. Üblicherweise

wird bei einem Ein-zu-eins-Ersatz eines Spielplatzes

(Dimensionen, Zweck und Funktionen ungefähr der alten

Anlage entsprechend) bzw. einzelner Spielgeräte

darauf verzichtet, ein Baugesuch zu verlangen.

Oft wird dabei nicht bedacht, dass bei einer Totalsanierung

einer in die Jahre gekommenen Siedlung mit

Mietwohnungen, bei der auch die Mieterschaft wechselt,

womit durch den Einzug von jungen Familien der

Bedarf an einem gut ausgerüsteten Spielplatz im Vergleich

zur reiferen, vorherigen Mieterschaft wieder

steigt.

Anders sieht es bei Neubauprojekten aus. Für eine

Baute – und da macht ein Spielplatz in der Regel keine

Ausnahme, auch wenn hier die Behörden meist ein Auge

zudrücken – braucht es in der Schweiz grundsätzlich

eine Baubewilligung. Die Bedingungen, die sich meist

an der verwendeten Fläche oder der maximalen Höhe

der Spielanlage orientieren, hängen nicht nur vom

kantonalen Baugesetz ab, sondern auch von der jeweiligen

kommunalen Bauordnung, welche die kantonalen

Vorschriften teilweise stark verschärfen kann. Eine

Bauanfrage mit schriftlicher Antwort schützt hier vor

bösen Überraschungen.

SPIELPLATZ-LÄRM: UMSTRITTEN, KLAR

GEREGELT UND EINSCHRÄNKBAR

Immer wieder beschäftigt Kinderlärm die Gerichte

und dabei ist der Entstehungsort vielfach der Spielplatz.

Während er für die Kinder meist Ausdruck

von Spass und Freude ist, kann er für Anwohner tatsächlich

je nach Empfindlichkeit eine Belastung bedeuten.

Kinderspielplätze und Freizeitanlagen für

Kinder und Jugendliche sind gesetzlich vorgeschriebene

Einrichtungen, die zu Mehrfamilienhäusern und

Wohnsiedlungen gehören. Entsprechend sind Lärm-

Immissionen grundsätzlich zu tolerieren (Urteil des

Bundesgerichts 1A.73/2001 vom 4. März 2002, E. 3).

Allerdings gilt dies nur für den Normalbetrieb. Das

heisst, dass aus der Benutzung resultierende Störungen,

zum Beispiel während der allgemein verbindlichen

Nachtruhe (meist 22 bis 7 Uhr), nicht toleriert

werden müssen (BGE 123 II 74). Sie fallen allerdings in

die Zuständigkeit des polizeilichen Ordnungsdienstes.

Selbstverständlich können beispielsweise die Benutzungszeiten

auch über die für die Einwohner und ihre

Kinder verbindliche Hausordnung der Liegenschaft

eingeschränkt werden. Ebenfalls nicht als Normalbetrieb

gilt die Zweckentfremdung, beispielsweise das

Garagen- als Fussballtor oder die Garageneinfahrt als

Basketball-Court.

WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN:

– IN DER BLOG-SEKTION VON WWW.GTSM.CH FINDEN SICH BEITRÄGE ZUM GANZEN

SPEKTRUM DES THEMAS SPIELPLATZ, MEIST AUCH AUFGRUND AKTUELLER

GESCHEHNISSE ODER REGULATORISCHER ÄNDERUNGEN

– BAURECHT-LEXPRESS – NEWSLETTER DER VOSER RECHTSANWÄLTE VOM

OKTOBER 2022

– «KEIN KINDERSPIEL: SPIELPLÄTZE IM STOCKWERKEIGENTUM», IN «DER SCHWEI-

ZERISCHE HAUSEIGENTÜMER», ZEITUNG DES HAUSEIGENTÜMERVERBANDS HEV

SCHWEIZ, VON PAUL STÄMPFLI, LIC. IUR., NOTAR, EMBA UZH, JURIST BEIM HEV

SCHWEIZ, 18. JULI 2024

– «KOMPLIZIERTES BAURECHT – ANPASSUNGEN OHNE BEWILLIGUNG KÖNNEN

HAUSBESITZER TEUER ZU STEHEN KOMMEN», TAGES-ANZEIGER ONLINE VOM

02.08.21, AUTOR: BERNHARD KISLIG

*THOMAS

GERSTER

Der Autor, dipl. Ing.

ETH/MBA, ist geschäftsführender

Inhaber

der im Bereich

Spielplätze und Parkmobiliar

tätigen GTSM

Magglingen AG und

Vizepräsident der

Schweizerischen

Vereinigung für die

Sicherheit von Spielanlagen

SVSS.


IMMOBILIENBERUF

ERNST & YOUNG GEHALTSUMFRAGE

MITARBEITER

BINDUNG IM

IMMOBILIENSEKTOR

Unternehmen sind auf leistungsorientierte,

motivierte Mitarbeitende

angewiesen. Gleichzeitig stehen sie

oft unter starkem Kostendruck. Das

erfordert eine gut informierte Steuerung

der Personalkosten.

TEXT — THOMAS SCHNEITER*

AUSZUG ZUM THEMA MITARBEITERBINDUNG AUS DER GEHALTSUMFRAGE IMMO24

Quelle: Ernst & Young

WELCHE ART DER KURZFRISTIGEN VARIABLE

VERGÜTUNG GIBT ES IN IHRER ORGANISATION?

(Anteil der antwortenden Unternehmen in %, Mehrfachantworten möglich)

BETEILIGT SICH IHRE ORGANISATION AN DEN KOSTEN

FÜR DIE FOLGENDEN NEBENLEISTUNGEN?


60%

100%

80%

40%

60%

40%

20%

20%

0%

0%

Bonus/Prämie

Kommission

Keine

Andere

Halbtaxabo

SBB

Mitgliedschaft

Sport

Erfolgsbeteiligung

Aus-/Weiterbildungen

Andere

DUALE HERAUS

FORDERUNG

Die zeitweise turbulente

Entwicklung der Immobilienbranche

hinterlässt auch

Spuren bei der Personalselektion.

Zur Erreichung der

Unternehmensziele werden

nicht nur Mitarbeitende mit

der notwendigen Erfahrung

und Zuverlässigkeit benötigt,

viele Tätigkeiten werden

zunehmend auch vernetzter,

analytischer und sind stärker

reguliert. Das äussert sich in

vielen Bereichen in einem

Fachkräftemangel und zwingt

Unternehmen dazu, ihre Vergütungspolitik

konkurrenzfähig

zu positionieren, um die

notwenigen Talente rekrutieren

und binden zu können.

Die Immobilienbranche in

der Schweiz ist stark wettbewerbsorientiert.

Mit einer

bedürfnisgerechten Gesamtvergütung

können Mitarbeitende

dazu motiviert werden,

langfristig im Unternehmen

zu verbleiben. Ein attraktiver

Vergütungsmix, bestehend

aus einem marktgerechten

Fixgehalt, einem leistungsgerechten

Bonus und geeigneten

Nebenleistungen

unterstützt Sie dabei, die

richtigen Mitarbeitenden anzubinden.

Daneben braucht

es aber auch eine weitsichtige

Personalpolitik. Interessante

Tätigkeiten, Weiterentwicklungsmöglichkeiten

und Aufstiegschancen

tragen, neben

der Vergütung, zur nachhaltigen

Bindung von Mitarbeitenden

an das Unternehmen

bei.

MITARBEITERBINDUNG

IST KEY

Ein entsprechend robust

aufgestellter Personalkörper

stellt sicher, dass die Erwartungen

der laufend anspruchsvolleren

Kundschaft

erfüllt werden können, dass

die Kostenspirale im Griff

bleibt und dass die langfristige

Rentabilitätssicherung nicht

an kurzsichtigen Schnellschüssen

scheitert. Zusätzlich

zu solchen Risiken tragen Unternehmen

mit unausgewogener

Personalpolitik auch hohe

Zusatzkosten als Folge von

Qualitätsmängeln, oft verursacht

durch Know-how- und

Produktivitätsverluste.

UMFRAGEN ALS

GRUNDLAGE

Die Teilnahme an regelmässigen

Gehaltsumfragen

hat sich als wirksames Werkzeug

erwiesen, um tiefergehende

Erkenntnisse über den

Markt und die Positionierung

des eigenen Unternehmens

zu gewinnen und die eigenen

Vergütungspraktiken laufend

auf einem aktuellen Stand zu

behalten.

Gehaltsumfragen beinhalten

die Erhebung, Analyse

und den Vergleich von Vergütungsdaten

ähnlicher Funktionen

aus verschiedenen

Unternehmen in der gleichen

Branche. Auf Basis der dabei

erstellten Berichte wird die

datenbasierte Entscheidungsfindung

vereinfacht

und man erhält Einblicke in

aktuelle Markttrends.

Eine faire und transparente

Gehaltspolitik, basierend

auf Gehaltsumfragen, ermöglicht

eine zielgerichtetere

Budgetplanung und -zuweisung.

Das unterstützt Unternehmen

dabei, zu verstehen,

wo Ressourcen im Hinblick

auf Vergütung effektiv alloziert

werden sollten. Gehalts

46


WELCHE ARBEITSZEITMODELLE BIETEN SIE FÜR

MITARBEITENDE AN?


100%

80%

60%

40%

20%

0%

Fixe

Arbeitszeit

Flexible

Arbeitszeit

umfragen ermöglichen es, die

für die Rekrutierung verwendeten

Lohnbänder aktuell zu

halten oder um die Feinverteilung

von Gehaltserhöhungen

in die richtige Richtung

zu steuern. Dadurch bleibt

ein Unternehmen laufend gut

aufgestellt, um die Herausforderungen

im HR – von der

Rekrutierung über die Mitarbeiterbindung

bis hin zur

Personalentwicklung – erfolgreich

zu meistern.

Im wettbewerbsorientierten

Immobiliensektor erlauben

es Gehaltsumfragen, den

Finger am Puls der Vergütungsnormen

des Marktes zu

halten. Kurz gesagt, dieses

strategische HR-Instrument

hilft Unternehmen dabei,

wettbewerbsfähig und nachhaltig

in einem sich ständig

weiterentwickelnden Marktumfeld

zu bleiben.

Vertrauensarbeitszeit

GEHALTSUMFRAGE

IMMO24

Andere

Das Wirtschaftsprüfungs- und

Beratungsunternehmen Ernst &

Young hat im Verlauf des vergangenen

Jahrs im Immobiliensektor

die Gehaltsumfrage Immo24

durchgeführt. Es führt damit die

Umfrageserie weiter, die zuvor

durch Klingler Consultants initiiert

worden war. Teilgenommen haben

kleinere, mittlere und grössere Unternehmen

aus Bewirtschaftung,

Planung/Entwicklung, Ausführung/

Baumanagement, Unterhalt/FM

und aus anderen Berufsfeldern.

Die Gehaltsumfrage wird durch

den SVIT Schweiz unterstützt.

*THOMAS

SCHNEITER

Der Autor ist Senior

Consultant bei

Ernst & Young.

Karin Hochuli

Leiterin Vermarktung

Markstein

inseriert zuerst

auf newhome.

Erfahren

Sie warum


IMMOBILIENBERUF

FA IMMOBILIENVERMARKTUNG

WEIT MEHR ALS

«ICH WÜR GÄRN

HÜSLI VERCHAUFE»

Auch das beste Objekt vermarktet sich nicht

von allein. Fachpersonen der Immobilienvermarktung

positionieren Objekte geschickt

am Markt und ermöglichen mit ihrem

Netzwerk eine erfolgreiche Vermarktung.

TEXT—RAFFAEL WEHRLI*

BILD: 123RF.COM

Die Immobilienvermarktung

ist eine komplexe

und zeitintensive

Aufgabe.

FUNDIERTES WISSEN

IST DER SCHLÜSSEL

Ob Erst- oder Wiedervermietung:

Die Immobilienvermarktung

fokussiert auf den

Handel mit Immobilien und

das dazugehörige Marketing.

Sie beschäftigt sich auch mit

Marktanalysen auf Mikround

Makroebene sowie dem

Erstellen von erfolgreichen

Vermarktungskonzepten.

Ebenso wichtig sind rechtliche

und steuerliche Aspekte sowie

Finanzierungsfragen. Zudem

sollte man rhetorisch und

sprachlich gewandt sein.

Eine erfolgreiche Immobilienvermarktung,

sei dies von

Geschäftsflächen, Einzel- oder

Anlageobjekten, erfordert eine

gründliche Marktanalyse,

eine klare Positionierung der

Immobilie im Markt, eine ansprechende

Präsentation und

eine effektive Verhandlung.

Dies gewährleistet einen reibungslosen

und erfolgreichen

Abschluss.

VERMARKTUNG SETZT

AUF NETZWERKE

Im Bereich der Immobilienvermarktung

ist nicht nur ein

gutes lokales Netzwerk hilfreich.

Es zählen vor allem auch

weit greifende Kontakte zu Berufskolleginnen

und -kollegen.

Sie erweitern den Horizont und

bieten Unterstützung. So kann

man sich ein gutes Bild über den

Gesamtmarkt, aber auch über

den lokalen Markt machen und

das Angebot exakt auf die jeweilige

Zielgruppe ausrichten.

Natürlich spielen dabei

auch digitale Medien eine Rolle.

Dies zum Beispiel in Form

von virtuellen Besichtigungen

mit 3D-Modellen oder von

Drohnen zwecks Luftaufnahmen.

Die persönliche Objektbegehung

wird aber weiterhin

ein wichtiger Teil bleiben,

denn nur so lässt sich ein Gefühl,

eine Idee oder eine Vision

für die Räumlichkeiten entwickeln

und vermitteln.

DER FACHAUSWEIS

Fachpersonen der Immobilienvermarktung

mit eidgenössischem

Fachausweis bilden

ein wichtiges Glied der Wertschöpfungskette

der Immobilienwirtschaft.

Sie bringen

Kaufinteressenten und Verkaufende,

aber auch Vermietende

und Mietinteressenten

zusammen. Damit bedienen

sie ein breites Spektrum der

Marktgrundlagen in der Immo

bilienwirtschaft. Der Fachausweis

ist in jeder Situation ein

wichtiger Qualifikationsnachweis,

denn er vermittelt Professionalität

und Kompetenz.

Er zeigt, dass man das nötige

Wissen und die geforderten

Kenntnisse mitbringt.

Um den eidgenössischen

Fachausweis Immobilienvermarktung

zu erlangen,

absolvieren Kandidierende

eine Ausbildung, während

der sie unter anderem in Immobilienbewertung,

Vermarktungsstrategien,

rechtlichen

Aspekten, Finanzierung von

Immobilien sowie Verkaufsund

Verhandlungstechniken

geschult werden. Anschliessend

an den Lehrgang folgt die

eidgenössische Prüfung, an

welcher das erlangte Wissen

sowohl schriftlich als auch

mündlich abgefragt wird. Organisiert

und durchgeführt

wird die eidgenössische Prüfung

von der Schweizerischen

Fachprüfungskommission Immobilienwirtschaft.

Diese bestimmt

auch die Lernziele und

die Zulassungsbedingungen

zur Prüfung, unter anderem

drei Jahre hauptberufliche

Praxiserfahrung in der Immobilienbranche.

DIE AUSBILDUNG BEI

DER SVIT SCHOOL AG

Sie haben bereits Erfahrung

in der Immobilienbranche und

wollen sich im Bereich der

Vermarktung spezialisieren?

Dann hat die SVIT School AG

mit dem Vorbereitungslehrgang

auf die Prüfung zum FA

Immobilienvermarktung die

ideale Ausbildung für Sie im

Angebot. Dank der Verbandsnähe

und der erfahrenen

Dozierenden aus der Immobilienbranche

gelingt es der

SVIT School AG, einen hohen

Praxisbezug im Unterricht zu

schaffen und sicherzustellen,

dass die Ausbildung den Anforderungen

der Branche entspricht.

Der nächste Start des

Vorbereitungslehrgangs FA

Immobi lienvermarktung bei

der SVIT School AG ist für

August 2025 geplant, mit

Durchführungen an unseren

Standorten in Zürich (Greencity)

und Bern. Ausführliche

Informationen und Anmeldemöglichkeit

finden Sie auf der

Website www.svit-school.ch.

Bei Fragen steht Ihnen das

Team der SVIT School AG im

Greencity gerne beratend zur

Seite.

DIE SUBJEKT

FINANZIERUNG

Absolvierende von Kursen,

die auf eine eidgenössische Berufs-

oder höhere Fachprüfung

vorbereiten, werden in Form

von Bundesbeiträgen finanziell

unterstützt. Auch unser Vorbereitungslehrgang

befindet

sich auf der Bundesliste für

vorbereitende Kurse, wodurch

nach der Prüfungsteilnahme

ein Kostenbeitrag von 50% auf

die Kurskosten beantragt

werden kann.

*RAFFAEL

WEHRLI

Der Autor ist

Lehrgangskoordinator

bei der

SVIT School AG.

48


Trauen Sie keiner Bodenheizung

über 35 Jahren!

Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen

Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann

wird Sie dieser Artikel interessieren.

KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?

Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete

man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.

Diese Rohre altern. Das

führt zu Versprödungen und Verschlammungen

– oder sogar zu Leckagen. In

jedem Fall aber nimmt die Heizleistung

immer mehr ab. Das Problem ist seit langem

bekannt, und während vieler Jahre

war ein Komplettersatz der Bodenheizung

der einzige Weg.

OHNE BAUSTELLE SANIEREN

Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der

ganzen Schweiz Bodenheizungen mit

dem HAT-System, einer Innovation des

Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine

Sanierung mit dem HAT-System ist rund

zehnmal schneller als ein Totalersatz –

und die Bewohner können während der

gesamten Sanierungsphase in ihren vier

Wänden wohnen bleiben.

SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?

Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,

lassen sie sich auch mit dem HAT-

System nicht mehr retten. Eine Analyse

der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche

Aussage über die Machbarkeit

und Notwendigkeit einer Sanierung zu.

Dabei werden sämtliche Komponenten

der Bodenheizung miteinbezogen, und

die Ergebnisse anhand von normierten

SWKI-Richtlinien ausgewertet.

SO WIRD SANIERT

Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft

getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung

durch einen schonenden und chemiefreien

Feinschliff. Schlammrückstände

und Verkrustungen werden entfernt.

Nun werden die Rohre von innen mit einem

eigens entwickelten Material nahtlos

beschichtet. Dadurch entsteht ein neues

Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit

einer Bodenheizung verlängern sich

für die nächste Generation.

WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?

Wir bieten eine 10-jährige Garantie mit

dem Original HAT-System, weil es das

einzige Rohrinnensanierungsverfahren

ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss

DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht

macht und so die Alterung stoppt. Darüber

hinaus werden auch gleich alle anderen

wesentlichen Komponenten der

Bodenheizung gewartet oder ersetzt.

10-jährige Garantie unterstrichen.

AUF KEINEN FALL SPÜLEN!

Seit vielen Jahren werden von diversen

Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren

angeboten. Es ist wichtig

zu wissen, dass damit das eigentliche

Problem – die Versprödung des Rohrmaterials

– nicht behoben wird. Mit dem

HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen

tatsächlich saniert und in einen

neuwertigen Zustand versetzt.

Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen!

JETZT ZUSTANDSANALYSE BUCHEN

Die Zustandsanalyse wird von einem

Spezialisten der Naef GROUP bei Ihnen

vor Ort für CHF 280.– statt CHF 380.–

(Jubiläumspreis | inkl. MwSt.) durchgeführt.

Die Analyse umfasst eine aktuelle

Zustandserfassung und Wasseranalyse

nach geltenden Richtlinien und eine Beratung

über weitere Schritte.

⇨

⇨

Scannen für unverbindliches Beratungsgespräch.

Naef GROUP

Wolleraustrasse 15N | 8807 Freienbach

info@naef-group.com | 044 786 79 00

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SREF 2025

26. – 27. Juni

Das Event-Highlight

des SVIT Schweiz

Jetzt anmelden!

Erleben Sie spannende Referate und eine

hochkarätige Podiumsdiskussion

Mehr Informationen und Anmeldung: svit.ch/sref

50


IMMOBILIENBERUF

44

«FRIENDLY WORK SPACE»

ARBEITGEBER

ATTRAKTIVITÄT IM

IMMOBILIENSEKTOR

Ein erstes Immobilienberatungsunternehmen

wurde mit dem Label Friendly Work

Space ausgezeichnet. Dieses Label zeigt,

wie Unternehmen durch ein attraktives

Arbeitsumfeld langfristig Talente binden und

ein gesundes Arbeitsklima fördern können.

TEXT—RED.

ANZEIGE

BN Partners SA

● IMMOBILIENBEWERTUNGEN

● MACHBARKEITSSTUDIEN

● PROJEKTENTWICKLUNGEN

● SANIERUNGEN

● DUE DILIGENCE

WICHTIGER BE

STANDTEIL FÜR ARBEIT

GEBERATTRAKTIVITÄT

Die Immobilienbranche

steht vor Herausforderungen,

wenn es um attraktive und zukunftsfähige

Arbeitsbedingungen

geht. Als eine Möglichkeit,

diese Attraktivität zu erhöhen,

hat das Zentralschweizer

SVIT-Mitglied Welcome

Immobilien AG die Herausforderung

angenommen, sich

durch das Label Friendly Work

Space der Gesundheitsförderung

Schweiz zertifizieren zu

lassen. Diese Zertifizierung

steht für eine Unternehmenskultur,

die das Wohlbefinden

der Mitarbeitenden in den Mittelpunkt

stellt und systematisches

betriebliches

Gesundheits management

(BGM) als strategischen Erfolgsfaktor

etabliert.

DAS LABEL FRIENDLY

WORK SPACE

Unternehmen, die dieses

Label erhalten, verpflichten

sich zu einer nachhaltigen Gesundheitsstrategie,

die weit

über Einzelmassnahmen hinausgeht.

Es geht um eine

ganzheitliche Gestaltung des

Arbeitsumfelds: von ergonomischen

Büros über flexible

Arbeitsmodelle bis hin zu gezielter

Stressprävention und

Förderung einer wertschätzen

Annovia Group

● INTERIOR DESIGN

● RENDERING

● BIM

www.bnpartners.ch

www.annoviagroup.com

w

www

den Unternehmenskultur. All

dies benötigt eine klare Haltung

des Managements, die Umsetzung

von verschiedenen Massnahmen

sowie die Bereitschaft,

verantwortungsvolle Investitionen

für die Mitarbeitenden zu

treffen. Gleichwohl tragen diese

Faktoren nicht nur zur Gesundheit

der Mitarbeitenden bei,

sondern machen Unternehmen

auch als Arbeitgeber besonders

attraktiv.

Der Wettbewerb um qualifizierte

Fachkräfte ist anspruchsvoll,

die Fluktuationsrate in

der Branche ist hoch und die

Erwartungen an moderne Arbeitsbedingungen

steigen kontinuierlich.

Entsprechend zeigt

beispielsweise eine vom SVIT

● DUE DILIGENCE

● SANIERUNGEN

● PROJEKTENTWICKLUNG

Zürich in Auftrag gegebene Umfrage,

aus der unter anderem

hervorgeht, dass Mitarbeitende

insbesondere in der Immobilienbewirtschaftung

unter Druck

stehen und über 40% der Befragten

das Gefühl haben, mit

der emotionalen Belastung des

Bewirtschaftungs-Jobs nicht

gut umgehen zu können. Der

Job-Stress-Index der Gesundheitsförderung

Schweiz belegt

zudem, dass 28,2% der Befragten

in der Schweiz mehr Belastungen

als Ressourcen erleben.

Ein Problem, das sich in einer

hohen Fluktuationsrate auch in

der Immobilienbranche widerspiegelt.

w

www

● MACHBARKEITSSTUDIEN

● IMMOBILIENBEWERTUNG

● DUE DILIGENCE

BN Partners SA


BILD: ZVG

Die Auszeichnung als

«Friendly Work Space» dient

dabei als mögliches Instrument,

welches den Faktor Arbeitgeberattraktivität

und ein

betriebliches Gesundheitsmanagement

in den Mittelpunkt

setzt, was wiederum den genannten

Herausforderungen

entgegenwirken soll. Das Label

der Gesundheitsförderung

Schweiz verpflichtet Unternehmen

strategische sowie

operative Massnahmen zu

treffen, sich kontinuierlich

mit Themen des betrieblichen

Gesundheitsmanagements

auseinander zu setzen und optimale

Arbeitsbedingungen zu

schaffen.

● SANIERUNGEN

ERSTE ERFAHRUNGEN

Gemäss ersten Erfahrungen

der Welcome Immobilien AG

zahlen sich die von ihnen getroffenen

Massnahmen aus.

Das Unternehmen verzeichnet

gemäss eigenen Aussagen eine

im Vergleich tiefe Fluktuationsrate,

zunehmend niedrigere

Absenzen und entsprechend

eine gute Entwicklung der Produktivität.

Eine durch ein

externes Unternehmen durchgeführte

Mitarbeitenden-Befragung

zeigt zudem, dass die

Zufriedenheit der Mitarbeitenden

sowie die Identifikation

mit dem Unternehmen erhöht

werden konnte.

● PROJEKTENTWICKLUNG

NICOLAS GRAF

ÜBER DIGITA-

IMMOBILIA

SCHWEIZ

# 03— MÄRZ 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

# 02— FEBRUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

SCHWEIZ IMMOBILIA

FOKUS

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

# 04— APRIL 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

LISIERUNG

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IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

RETAIL 2.0

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

MIT BIG DATA ZU

TRANSPARENTEN

BEWERTUNGEN

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FOKUS

ANDREAS

KELLER ÜBER

DATEN

MANAGEMENT

04

« DATEN

SIND DAS

UNGESCHÜRFTE

GOLD»

04

FOKUS

KEES VAN ELST

ÜBER SHOPPING-

CENTER

12

BAU & HAUS

DIGITALISIERUNG

UND ROBOTIK

AM BAU

32

«3D-MODELLE

VERFÜHREN

ZU WENIGER

KOMMUNIKATION»

« SHOPPING-

CENTER

SIND WIE

MARKEN»

FOKUS

FRAU LANDES-

STATTHALTER

MARIANNE

LIENHARD IM

GESPRÄCH

04

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

GEMEINDEN

LOCKEN MIT

MODERATEN

PREISEN

18

BAU & HAUS

SCHWEBEN ÜBER

DEM ZÜRICHSEE

36

IMMOBILIEN-

MÄRKTE AN DER

PERIPHERIE

Bestellformular

für ein Jahresabonnement der «immobilia»

Ja, ich möchte immer über alle aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft

informiert sein und bestelle ein Jahresabo (12 Ausgaben):

Einzelabonnement CHF 78.05

Ich besuche einen SVIT School-Lehrgang CHF 58.05 Lehrgang:

Adressangaben

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Name / Vorname

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PLZ / Ort

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Mit persönlicher Zustellung an folgende Adresse

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IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

SEMINARE UND

WEITERBILDUNGEN

SCHOOL

SEMINAR

KONFLIKT

KOMMUNIKATION

29. APRIL 2025

INHALT

In der Immobilienbranche gehören Kontakte

zu Mietern, Eigentümern, Dienstleistern und

Kollegen zum Alltag. Doch wo Menschen

zusammenkommen, gibt es oft verschiedene

Interessen. Deshalb kommt es immer

wieder zu Konflikten. Wenn diese von starken

Emotionen getragen werden, besteht

die Gefahr der Eskalation. Konstruktive

Lösungen scheinen dann kaum mehr

möglich zu sein.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und

-bewirtschafter, Fachkräfte aus dem gesamten

Immobilienbereich sowie Personen,

welche sich generell für Kommunikation

und Konfliktmanagement interessieren.

REFERENT

Tian Wanner

Trainer für Konfliktkommunikation und

Selbstschutz, Functional Prevention,

Die Starkmacher GmbH

ORT / DATUM

SVIT School AG

Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

29.04.2025, 09.00 – 17.00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

Fr. 783.– (SVIT-Mitglieder)

Fr. 972.– (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke

und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

PORTFOLIO-

MANAGEMENT FÜR

PRIVATE INVESTMENTS

07. MAI 2025

INHALT

In diesem Seminar befassen wir uns mit

Renditeliegenschaften und dem Umgang im

Sinne eines Immobilien-Portfoliomanagements.

Dabei begegnen wir diversen Fallgruben

und Herausforderungen, welche im

operativen Portfoliomanagement vorausschauend

vermieden werden können. Die

Teilnehmenden erhalten einen vertieften

Einblick in das Immobilien-Portfoliomanagement,

dessen Werkzeuge und Prozesse,

damit auch Privatpersonen sowie

kleinere Immobilienfirmen in Zukunft wie die

grossen Investoren Wert schaffen können.

ZIELPUBLIKUM

Privatinvestoren und -investorinnen, welche

sich bereits ein Portfolio aufgebaut haben

sowie Inhaber/Geschäftsleitungen von Immobilienfirmen,

welche ihr Immobilien-Portfolio

weiterentwickeln wollen.

REFERENT

Pascal R. Bersier

Inhaber und Geschäftsverantwortlicher

Finanzboutique Brevalia AG

ORT / DATUM

Renaissance Tower Hotel Zürich

Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich

07. Mai 2025, 09.00 – 17.30 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

MIETZINSINKASSO

13. MAI 2025

INHALT

Die rechtlichen Grundlagen aus dem

OR und SchKG, insbesondere der Zahlungsverzug

des Mieters, das Betreibungsverfahren,

das Retentionsverfahren und

die Ausweisung von Mietern werden aufgefrischt.

Anhand von konkreten Fällen

werden Lösungen skizziert und diskutiert.

ZIEL

Sie können ausstehende Mietzinse bei

Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten im

Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten

erfolgreich einfordern. Die Dokumente des

Betreibungsamts verstehen Sie voll und

ganz und können sie richtig interpretieren.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschafter,

welche sich im Alltag mit dem

Mietzinsinkasso befassen oder sich künftig

damit auseinandersetzen müssen.

REFERENT

Oliver Pfitzenmayer, Stadtammann

Betreibungsamt Winterthur-Stadt

Dozent beim SVIT Zürich

ORT / DATUM

Holiday Inn Zürich Messe

Wallisellenstrasse 48, 8050 Zürich

13. Mai 2025, 09.00 – 17.15 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Mittagessen

Anmeldung über

www.svit-school.ch oder

per E-Mail an school@svit.ch

AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.

Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.

Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.

Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.

SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

BERUFSBILDUNGS

ANGEBOTE DES SVIT

DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –

ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT

Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge

besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels

«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse

in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat

in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt

werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger

und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.

BILDUNGSANGEBOTE

ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN

BEWERTUNG SVIT

SACHBEARBEITERKURSE

SACHBEARBEITER / IN

IMMO BILIEN-

BEWIRTSCHAFTUNG SVIT

SVIT BERN

10.09.2025 – 16.09.2026

Mittwoch, 16.15 – 20.30 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Bern

SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.06.2026

Dienstag und Donnerstag,

18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

11.08.2025 – 26.03.2026

Montag und Donnerstag,

18.15 – 21.30 Uhr

BZBS Weiterbildung Buchs

SVIT ZÜRICH

18.08.2025 – 29.05.2026

Montag und Freitag,

18.00 – 20.45 Uhr

SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon

20.10.2025 – 24.08.2026

Dienstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENZKURSE

ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG MIET

LIEGENSCHAFTEN SVIT

SVIT AARGAU

12.08.2025 – 15.11.2025


Samstag, 08.00 – 11.35/12.25/

15.15 Uhr

BSL Berufsschule, Lenzburg

SVIT BERN

28.04.2025 – 24.09.2025

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


13.10.2025 – 09.02.2026

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 16.01.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

VERMARKTUNG SVIT

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 26.02.2026


18.00 – 21.15 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Solothurn

SVIT ZÜRICH

28.08.2025 – 18.12.2025

Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG STOCK-

WERK EIGENTUM SVIT

SVIT AARGAU

28.06.2025 – 09.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45/11.35 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

22.10.2025 – 12.11.2025


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

24.04.2025 – 03.07.2025



16.10.2025 – 11.12.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

02.06.2025 – 05.07.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

12.08.2025 – 30.09.2025



ASSISTENT / IN

LIEGENSCHAFTS

BUCH HALTUNG SVIT

SVIT AARGAU

Modul 1: 10.05./13.05./20.05./

27.05./03.06./10.06./21.06.2025


Samstag, 08.00 – 12.25/14.10 Uhr

Modul 2: 24.06.2025 – 23.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

Modul 1: 19./26.11.2025


Modul 1: 03./10.12.2025


Modul 2: 17.12.2025/07.01.2026


Modul 2: 14. und 21.01.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

Modul 2: 06.05.2025 – 01.07.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.11.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 27.01.2026



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Modul 1: 18.08.2025 – 17.09.2025

Modul 2: 13.10.2025 – 17.11.2025

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

08.05.2025 – 30.10.2025



SVIT BERN

14.10.2025 – 11.12.2025


17.45 – 21.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

22.04.2025 – 03.07.2025


18.00 – 21.15 Uhr


SVIT ZÜRICH

22.08.2025 – 05.12.2025

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


COURS EN SUISSE

ROMANDE

COURS

D’INTRODUCTION À

L’ÉCONOMIE

IMMOBILIÈRE

3 × par an : début du cours en février

et en août à Lausanne et en

novembre à Genève

CERTIFICAT EN

COURTAGE IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en

novembre, Lausanne

CERTIFICAT EN GESTION

TECHNIQUE DU

BÂTIMENT

1 × par an : début du cours en août,

Lausanne

CERTIFICAT DE MISE EN

VALEUR LOCATIVE

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA

LISTE EN COMPTABILITÉ

IMMOBILIÈRE


Lausanne

OBJECTIF NET ZÉRO


Lausanne

FINANCEMENT

IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

54


HÖHERE AUSBILDUNGEN

LEHRGANG

BEWIRTSCHAFTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in den

Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,

Luzern, Zürich und im November in

Lausanne sowie alle zwei Jahre in

Graubünden und im Tessin

Dauer: 12 – 13 Monate

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

SCHOOL

SVIT School AG


Tel. 044 434 78 98

school@svit.ch

LEHRGANG

BEWERTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in Bern,

Zürich und alle zwei Jahre im

November in Lausanne

Dauer: 18 Monate

REGIONALE LEHR

GANGSLEITUNGEN IN

DEN SVIT-MITGLIEDER

ORGANISATIONEN

LEHRGANG

VERMARKTUNG FA

Jährlicher Start im August

in Bern und Zürich

Dauer: 15 Monate

LEHRGANG

ENTWICKLUNG FA

Durchführung jährlich in Zürich und

alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne


LEHRGANG IMMOBILIEN

TREUHAND HFP

Jährlicher Start im Januar / Februar

in Bern, Luzern und Zürich und alle

zwei Jahre im März in Lausanne


STOCKWERKEIGENTUM-

SPEZIALIST / IN SVIT

Jährlicher Start im Mai in Bern und im

September in Zürich

Dauer: 9 Monate

CAS IMMOBILIEN-BUCH

HALTUNG

Jährlicher Beginn im Frühjahr an der

Hochschule für Wirtschaft Zürich

(www.fh-hwz.ch)

BACHELOR OF ARTS

IMMOBILIENWIRT

SCHAFT/REAL ESTATE

Weitere Informationen finden Sie

unter www.steinbeis-cres.de

MASTER OF ADVANCED

STUDIES IN REAL

ESTATE MANAGEMENT

Weitere Informationen finden Sie

unter www.fh-hwz.ch

BILDUNGSINSTITUTIONEN

SVIT SCHOOL

BILDUNGSZENTRUM

Die SVIT School koordiniert alle

Ausbildungen für den Verband.

Dazu gehören die Assistenzkurse,

der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge

für Fachausweise und in Immobilientreuhand.

Weitere Informationen:

www.svit-school.ch

DEUTSCHSCHWEIZ

SVIT School


T 044 434 78 98

school@svit.ch

WESTSCHWEIZ

(Cours et examens en français)

SVIT School SA, Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne; T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

TESSIN

(corsi ed esami in italiano)

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

HWZ HOCHSCHULE FÜR

WIRTSCHAFT ZÜRICH

SEKRETARIAT

Lagerstrasse 5, Postfach,

8021 Zürich; + 41 43 322 26 00

sekretariat@fh-hwz.ch

OKGT ORGANISATION

KAUF MÄNNISCHE

GRUNDBILDUNG

TREUHAND / IMMOBILIEN

Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand

für KV-Lernende

GESCHÄFTSSTELLE

Josefstrasse 53, 8005 Zürich

T 043 333 36 65; F 043 333 36 67

info@okgt.ch, www.okgt.ch

Die regionalen Lehrgangsleitungen

beantworten gerne Ihre Anfragen zu

Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs

und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.

Für Fragen zu

den Lehrgängen in Immobilienbewertung,

-entwicklung, -vermarktung

und zum Lehrgang Immobilientreuhand

wenden Sie sich an die

SVIT School.

REGION AARGAU

Zuständig für Interessenten

aus dem Kanton AG sowie

angrenzenden Fachschulund

Prüfungsregionen:

SVIT-Ausbildungsregion Aargau

SVIT Aargau, Fabienne Lüthi

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82; F 062 836 20 81

info@svit-aargau.ch

REGION BASEL

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen BS, BL, dem nach

Basel orientierten Teil des Kantons

SO, Fricktal:

SVIT School c/o SVIT beider Basel

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80; F 061 283 24 81

svit-basel@svit.ch

REGION BERN

Zuständig für Interessenten aus den

Kantonen BE, dem Bern orientierten

Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten

VS und FR:

Feusi Bildungszentrum

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern

T 031 537 36 36; F 031 537 37 38

weiterbildung@feusi.ch

REGION OSTSCHWEIZ

SVIT School

c/o Claudia Strässle

Strässle Immobilien-Treuhand GmbH

Wilerstrasse 3, 9545 Wängi

T 052 378 14 02; F 052 378 14 04

c.straessle@straessle-immo.ch

REGION GRAUBÜNDEN

Regionale Lehrgangsleitung:

Marc Berger

SVIT Graubünden

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05; F 081 257 00 01

svit-graubuenden@svit.ch

REGION ROMANDIE

Lehrgänge in französischer

Sprache: SVIT School SA

Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne

T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

REGION SOLOTHURN

Zuständig für Interessenten aus

dem Kanton SO,

Solothurn orientierter Teil BE

Feusi Bildungszentrum

Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn

T 032 544 54 54; F 032 544 54 55

solothurn@feusi.ch

REGIONE TICINO

Regionale Lehrgangsleitung /

Direzione regionale dei corsi:

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

REGION

ZENTRALSCHWEIZ

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen LU, NW, OW, SZ

(ohne March und Höfe), UR, ZG

Regionale Lehrgangsleitung:

Nathalia Hofer

Kasernenplatz 1, 6003 Luzern

T 041 508 20 19

nathalia.hofer@svit.ch

svit-zentralschweiz@svit.ch

REGION ZÜRICH

Zuständig für Interessenten aus

den Kantonen GL, SH, SZ

(nur March und Höfe) sowie ZH:

SVIT School

c/o SVIT Zürich

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch


VERBAND

REAL ESTATE SYMPOSIUM 2025

ENTSCHEIDEND

IST DIE ZUKUNFTS-

FÄHIGKEIT

Immobilien verlangen eine strategisch

bewusste Bewirtschaftung. Beim

Real Estate Sympoisum 2025 zeigen

die fünf Fachkammern des SVIT

auf, wie sie im Verbund ein umfassendes

Lebenszyklus-Management

unterstützen können.

TEXT — MONIKA BÜRGI GENG*

STILLSTAND IST

GEFÄHRLICH

Immobilienbesitz bedeutet:

einen verantwortungsvollen

Umgang mit dem Wert der Liegenschaft.

Und damit das Entwickeln

von ökonomisch und

ökologisch erfolgswirksamen

Strategien im gesamten Lebenszyklus.

Denn Stillstand bei

Investitionen und Sanierungen

ist gefährlich. «Verantwortung

& Wert im Lebenszyklus einer

Immobilie» ist darum das Thema

des diesjährigen SVIT five

Real Estate Symposiums von

Mittwoch, 26. März, in Zürich

mit Keynote Speakerin Marie

Seiler und den Referenten

Dominik Stamm, Michel De

Roche, Jean-Claude Maissen,

Roger Krieg und Ruedi Tanner.

Das Real Estate

Symposium der fünf

SVIT Fachkammern

ist mittlerweile ein

Fixpunkt in der

Agenda.

WEIT- UND UM-

SICHTIGES DENKEN

Für Marie Seiler, Vorsitzende

der Geschäftsleitung der

Pensimo Management AG, ist

der Immobilienbesitz «eine

Strategie-, eine Verwaltungsund

eine Kreativaufgabe». Im

Zentrum steht dabei, eine Immobilie

erst «werthaltig» zu

machen und dann «werthaltig»

zu halten oder mehr noch:

einen Mehrwert zu schaffen.

Das verlangt ein weit- und umsichtiges

Denken. Dazu gehöre

auch eine konsequente Berücksichtigung

des Faktors

Nachhaltigkeit im gesamten

Lebenszyklus, wie Marie Seiler

betont: «Nachhaltigkeit ist

definitiv ein Renditetreiber.

Wer heute die Nachhaltigkeitsaspekte

ausblendet, wird mindestens

mittelfristig Geld

verlieren.»

POSITIVE

WERTE FFEKTE

Im schlimmsten Fall droht

eine Liegenschaft zu einem

«Stranded Asset» zu werden.

Dann nämlich, «wenn eine

Immobilie aufgrund von

Marktveränderungen, technologischen

Entwicklungen,

neuen Regulatorien oder veränderten

Nutzeranforderungen

an Wert verliert», wie

Dominik Stamm, Vice President

bei der Jones Lang

LaSalle AG, ausführt. Im Umkehrschluss

können Investitionen

in Energieeffizienz,

Digitalisierung oder flexible

BILD: ZVG, SYMPOSIUM 2024

Gebäudestrukturen positive

Werteffekte zur Folge haben.

Doch: «Ein Geheimrezept gibt

es nicht. Es gibt durchaus Fälle,

in welchen sich der Wertverfall,

selbst mit Investitionen,

nicht mehr aufhalten lässt.

Entscheidend ist immer die

Zukunftsfähigkeit einer

Immobilie.»

BEWUSSTSEIN

SCHAFFEN

Im Stockwerkeigentum entscheiden

die Stockwerkeigentümerinnen

und -eigentümer

gemeinsam über die Zukunftsfähigkeit

der Liegenschaft.

Michel de Roche, Advokat in

Basel und ehemaliger Präsident

der Fachkammer Stockwerkeigentum

SVIT, hat aber

festgestellt, «dass einem

Grossteil der Stockwerkeigentümerinnen

und -eigentümern

das Wissen über die Lebensdauer

ihrer Liegenschaft und

deren Bestandteilen fehlt. Es

gehört damit zur Aufgabe der

Verwaltung, dieses Bewusstsein

zu schaffen.» Und im Optimalfall

die Finanzierung

nicht nur von werterhaltenden,

sondern auch von wertvermehrenden

Investitionen sicherzustellen.

EXPERTISE

ERFORDERLICH

Wertvermehrende Investitionen

können auch in die

Umnutzung und die Transformation

von Arealen getätigt

werden. Der Prozess der Umzonung

von Flächen, insbesondere

von Industrie- zu

Wohnflächen, gestaltet sich

aber oft schwierig und langwierig.

«Meiner Erfahrung nach

stellt die Transformation eines

Areals oft eine komplexe Herausforderung

dar, die über die

bürokratischen und finanziellen

Aspekte hinausgeht», sagt

Jean-Claude Maissen, CEO der

Zürcher Freilager AG. Zudem:

«Die Sanierung potenzieller

56


ANZEIGE

Altlasten, die Anpassung der

Infrastruktur an die neuen

Nutzungsanforderungen und

die Sicherstellung einer

nachhaltigen Entwicklung

erfordern eine weitgehende

Expertise. Die Akzeptanz der

Transformation in der betroffenen

Bevölkerung ist ein entscheidender

Erfolgsfaktor,

dessen Berücksichtigung von

Anfang an unabdingbar ist.»

HYBRIDE LÖSUNGEN

Nicht mit einer Um-, aber

einer Neunutzung ihres Firmengebäudes

sehen sich viele

Unternehmen im Rahmen der

neuen Arbeitswelt konfrontiert.

Klar ist: Es braucht vermehrt

hybride Lösungen.

Roger Krieg, MRICS, Präsident

des Verwaltungsrates und

Partner der Alpha IC Schweiz

AG, spricht von einer «Smart

Space Strategy», die sich alle

Organisationen zu eigen machen

müssen. «Einerseits ist

es wichtig, wachsen oder

schrumpfen zu können. Andererseits

geht es darum, die

Flächeneffizienz zu erhöhen.

Erhebungen zeigen ein klares

Bild: Über 40% der Flächen

sind dauerhaft nicht belegt. Es

geht also darum, so viel Fläche,

wie man braucht, zu bespielen,

und so nicht zu viel Miete und

Ausbaukosten zu tragen und

keine leeren Flächen mit Betriebskosten

zu belasten. Hier

sind intelligente Lösungen gefragt.»

INDIVIDUELLE

BEDÜRFNISSE

Intelligente Lösungen sind

auch gefragt, wenn eine sanierungsbedürftige

Immobilie

verkauft werden soll. «Eine Immobilie

vor dem Verkauf zu sanieren,

kann Renditechancen

bieten, hat aber auch Investitionsrisiken.

Investitionskosten,

Renditeaussicht und steuerliche

Aspekte müssen sehr

genau berechnet und gegeneinander

abgewogen werden»,

weiss Ruedi Tanner, Präsident

der Schweizerischen Maklerkammer

SMK und Mitinhaber

der Wirz Tanner Immobilien

AG in Bern. «Aber noch viel

wichtiger ist: Welches ist das

individuelle Bedürfnisse der

Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer?

Darum kann

im einen Fall eine Sanierung

richtig und interessanter sein

und im anderen Fall der unmittelbare

Verkauf ohne vorangegangene

Sanierung – bei

gleichem Zustand der Immobilie

in beiden Fällen. Denn nicht

immer ist das scheinbar Offensichtliche

auch das Beste!»

Die SVIT five freuen sich,

das Thema mit vielen interessierten

Teilnehmenden zu

diskutieren.

SVIT FIVE REAL ESTATE

SYMPOSIUM 2025

Mittwoch, 26. März 2025

Marriott Hotel, Zürich

13:30 Uhr Begrüssung zum

Symposium

13:40 Uhr Keynote Speakerin

Marie Seiler

14:20 Uhr Dominik Stamm

14:40 Uhr Michel de Roche

15:00 Uhr Pause

15:30 Uhr Jean-Claude Maissen

15:50 Uhr Roger Krieg

16:10 Uhr Ruedi Tanner

16:30 Uhr Zusammenfassung

17:00 Uhr Apéro riche mit

Open End Networking

Mehr auf: realestatesymposium.ch

Am Vormittag finden gleichenorts

die Generalversammlungen der

fünf Fachkammern statt.

*MONIKA

BÜRGI GENG

Die Autorin ist

Co-Präsidentin Be-

wertungsexperten-

Kammer SVIT und

Leiterin Immobilien-

Dienstleistungen

bei der Zürcher Kantonalbank.

SFPKIW SFPKIW SFPKIW CSE CSE EI CSE EI EI CEPS

EICEPS

EI

Ausschreibung / Inserat

Ausschreibung/Inserat

Berufsprüfung Immobilienbewertung 2025

Anfang Berufsprüfung Mai 2025 Immobilienvermarktung wird die Berufsprüfung Immobilienbewertung 2025

durchgeführt.

Die Im Prüfung November erfolgt 2025 gemäss wird der die Prüfungsordnung Berufsprüfung für vom Immobilienvermarkterinnen

17. Februar 2017 und

gemäss und Immobilienvermarkter der Wegleitung vom 26. durchgeführt. November 2015. Die Prüfung erfolgt gemäss der

Prüfungsdaten:

Prüfungsordnung vom 25. Dienstag April 2012 6. Mai und 2025 der & Mittwoch Wegleitung 7. Mai vom 2025 7. April 2016.

(schriftlicher Teil)

Prüfungsdaten: 11. November und 12. November 2025 (schriftlicher Teil)

Donnerstag 8. Mai 2025 & Freitag 9. Mai 2025

13. November und 14. November 2025 (mündlicher Teil)

(mündlicher Teil)

Prüfungsort:

Prüfungsgebühr:

Prüfungsgebühr:

Anmeldeschluss:

Stadthalle Schriftliche Dietikon, Prüfungen: Dietikon Hotel Radisson ZH (schriftlicher Blu, Teil)

Hotel Flughafen Radisson Zürich, Blu, Rondellstrasse, Zürich-Flughafen 8058 Zürich (mündlicher Teil)

Mündliche Prüfungen: Hotel Radisson Blu,

CHF Flughafen 2700.–

Zürich, Rondellstrasse, 8058 Zürich

Montag, CHF 2700.–

22. Mai 2025 (Poststempel)

Anmeldeschluss:

Die Anmeldung erfolgt Montag über unsere 20. Januar Homepage 2025 (Poststempel)

Die (https://www.sfpkiw.ch/deutsch/pruefungen/vermarktung).

Anmeldung erfolgt über unsere Website (https://www.sfpkiw.ch/deutsch/

pruefungen/bewertung/).

Die ausführlichen Dokumentationen, wie die Prüfungsordnung, die Wegleitung,

ausführlichen die Prüfungsdaten Dokumentationen, sowie wie Anmeldeunterlagen die Prüfungsordnung, können die Wegleitung, auf der

Die

die Website Prüfungsdaten unter https://www.sfpkiw.ch sowie Anmeldeunterlagen / deutsch/pruefungen/vermarktung/

können auf der Website unter

https://www.sfpkiw.ch/deutsch/pruefungen/bewertung/

eingesehen oder heruntergeladen werden.

eingesehen

Sekretariat

oder

SFPKIW

heruntergeladen werden.

Sekretariat Maneggstrasse SFPKIW 17, 8041 Zürich

Maneggstrasse Telefon: 044 434 17, 8041 78 86, Zürich E-Mail: info@sfpk.ch

Telefon: 044 434 78 86, E-Mail: info@sfpk.ch

Publication/Annonce

Publication / Annonce

Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2025

Examen L’examen professionnel professionnel d’experte en vue / d’expert de l’obtention estimations du brevet immobilières fédéral 2025 de courtière

/ courtier professionnel en immeubles en vue de aura l’obtention lieu en du novembre brevet fédéral 2025. d’experte L’examen et se

L’examen

d’expert déroule en conformément estimations immobilières au règlement aura d’examen lieu en mai du 2025. 25 avril 2012 et aux

L’examen directives se du déroule 7 avril conformément 2016. au règlement d’examen du 17 février 2017 et

aux Dates directives de l’examen: du 26 novembre 11 2015. et 12 novembre 2025 (partie écrite)

Dates de l’examen : Mardi 13 6 et et 14 mercredi novembre 7 mai 2025 (partie écrite) orale)

Lieu de l’examen: Jeudi en 8 cours et vendredi de clarification

9 mai 2025 (partie orale)

Lieu Taxe de d‘examen: l’examen : Hôtel

CHF

Modern

2700.–

Times, à St-Légier / Vevey

Taxe

Clôture

d‘examen

des inscriptions:

: CHF

22

2700.–

mai 2025 (timbre postal)

Clôture des inscriptions : Lundi 20 janvier 2025 (timbre postal)

L’intégralité des documents tels que le règlement, les directives et le

Inscription formulaire en d’inscription ligne : https://www.sfpkiw.ch/francais/examens/estimation/

à l’examen peuvent être téléchargés sur la page

L’intégralité internet. Inscription des documents ligne tels que sous: le règlement, les directives et le formulaire

d’inscription https://www.sfpkiw.ch/francais/examens/courtage/

à l’examen peuvent être téléchargés sur la page internet :

https://www.sfpkiw.ch/francais/examens/estimation/

Secrétariat CSEEI

ou Rue commandés Mercerie 1, à l’adresse 1003 Lausanne suivante :

Commission Téléphone: suisse 021 601 des 24 examens 80/81, de E-Mail: l’économie info@cseei.ch

immobilière (CSEEI)

Rue Mercerie 1, 1003 Lausanne

Téléphone : 021 601 24 80, E-Mail : info@cseei.ch

Pubblicazione/Inserzione

Esame professionale di comercializzazione immobiliare 2025

Pubblicazione / Inserzione

Nel novembre 2025 si svolgerà l‘esame professionale per specialiste e

Esame specialisti professionale della comercializzazione di esperti in Stime immobiliare. 2025 L‘esame si svolge secondo

Nel il regolamento mese di maggio d‘esame 2025 si del terrà 25 l’esame aprile 2012 di esperti e le in direttive Stime immobiliare. del 7 aprile 2016.

L’esame Date dell‘esame: avviene secondo 11 il regolamento e 12 novembre e le direttive 2025 emanate (parte scritta) il 17 febbraio

2017 e secondo le linee guida 13 e del 1426 novembre 2025 2015. (parte orale)

Dati d ‘esame

Martedì 6 maggio 2025 e mercoledì 7 maggio 2025

Luogo dell‘esame: Parte scritta: In fase di chiarimento

(esame scritto)

Parte orale: In fase di chiarimento

Giovedì 8 maggio 2025 e venerdì 9 maggio 2025

Tassa d‘esame: CHF (esame 2700.–

orale)

Luogo Scadenza d’esame: per l‘iscrizione Hotel Giovedì, Radisson 22 Blu, maggio Flughafen 2025 Zürich, (timbro postale)

L‘iscrizione avviene tramite Hotel il Modern nostro Times, sito web: à St-Légier / Vevey

Tassa (https://www.sfpkiw.ch/italiano/esami/commercializzazione/)

d’esame: CHF 2700.–

Termine

La documentazione

d’iscrizione fine:

dettagliata,

Lunedì 20 gennaio

come il

2025

regolamento

(timbro postale)

d‘esame, le direttive,

le date d‘esame e i moduli d‘iscrizione, può essere consultata o

L’iscrizione

scaricata dal

avviene

sito

tramite

web:

il nostro sito. La documentazione dettagliata, il

regolamento,

https://www.sfpkiw.ch/italiano/esami/commercializzazione/.

le direttive per lo svolgimento dell’esame e il formulario d’iscrizione,

possono essere scaricati dal sito https://www.sfpkiw.ch/italiano/esami/stime/

Segreteria CEPSEI

oppure può essere ordinato presso:


Commissione Telefono: 044 d´esame 434 78 professionale 86, E-Mail: dell´economia info@cepsei.ch immobiliare svizzera (CEPSEI)


Telefono : 044 434 78 94, E-Mail: info@cepsei.ch


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Holz-Aluminium-Fenster HF 400 – Der Schweizer Allrounder

Das elegante und schlanke Holz-Aluminium-Fenster

Ob Neubau oder Sanierung, mit dem eleganten

und schlanken Design ist das

Holz-Aluminium-Fenster HF 400 ein absoluter

Allrounder für Ihr Bauvorhaben. Dieses

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zu einem Spitzenpreis!

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Internorm bietet mit seinen Holz-Aluminium-Fenstern

eine Alternative zum klassischen

Holzfenster. Die Natürlichkeit des

Werkstoffes Holz im Innenraum wird mit

der Beständigkeit und der Wartungsfreiheit

einer hochwetterfesten Metall-Schale

im Aussenbereich kombiniert. Der Verbund

von Metall, Thermoschaum und Holz

ergibt eine perfekte Dämmung bei geringer

Bautiefe. In Verbindung mit dem Wetterschenkel

– das optimale Fenster für

die Schweiz.

Für Neubau konzipiert und für Sanierung

optimiert.

WANDLUNG MIT VIEL LICHT

Tauschen Sie Ihre bestehenden Fenster

aus und profitieren Sie von den zahlreichen

Vorteilen. Dank der optimalen Wärmedämmung

sowie dem grossen Lichteinfall

steigt die Lebensqualität und

Behaglichkeit in Ihren vier Wänden. Die

schmalen Fensterrahmen von HF 400 lassen

selbst kleine Räume hell und freundlich

wirken. Ob als ein- oder zweiflügeliges

Fenster oder Balkontür, dieses

Holz-Metall-Fenster passt perfekt zu Ihrem

Wohn- und Einrichtungsstil. Denn der

Werkstoff Holz sorgt nicht nur für die Behaglichkeit,

die weisse Farbbeschichtung

ist immer klassisch elegant.

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HF 400 ist ein sehr schlankes und geradliniges

Fenster und passt daher perfekt

zu jedem Baustil. Durch die schmalen

Fensterrahmen sind die Glasflächen noch

grösser und imposanter. Ihr Wohnraum

sieht offener und lichtdurchfluteter aus.

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Aussenseite lässt sich farblich individuell

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Tel. 0848 00 33 33, www.internorm.ch

Info-swiss@internorm.com

58


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Mit Kaldewei die Zukunft des Badezimmers entdecken

Premium-Badhersteller auf der ISH Frankfurt in Halle 3.1 – Stand C41

Kaldewei präsentiert auf der ISH in Frankfurt

mehr als nur Neuheiten. Ein wichtiges Zukunftsthema

ist die Förderung der Kreislaufwirtschaft:

Rund 600 Kaldewei-Produkte in

der Farbe Alpinweiss, von bewährten Klassikern

bis hin zu edlen Designobjekten, tragen

in Kürze das begehrte «Cradle to Cradle

Certified®»-Zertifikat. Kaldewei ist der erste

Anbieter von Bade- und Duschwannen sowie

Waschtischen, der mit diesem Gütesiegel

seine konsequent nachhaltige Ausrichtung

unter Beweis stellt.

Gespannt sein dürfen die Besucher auch

auf neue Designerprodukte sowie auf revolutionäre

Badlösungen, die ein individuelles

Badeerlebnis für alle Sinne ermöglichen.

Abgerundet wird die Präsentation durch

neue elegante Bodenabläufe in der Designsprache

der beliebten FlowLine Duschrinnen

von Werner Aisslinger.

Kaldewei inspiriert seine Gäste in

Halle 3.1, Stand C41.


Kaldewei präsentiert auf der ISH Frankfurt bahnbrechende Lösungen für das Bad der Zukunft.

Kaldewei Schweiz GmbH

Rohrerstrasse 102, CH-5000 Aarau

Tel.: +41 62 205 21 00

info.schweiz@kaldewei.com

www.kaldewei.ch

ENERENT Schweiz sorgt mit einer Winterbaubeheizung

für angenehme Arbeitstemperaturen auf der Baustelle

Dank der Winterbaubeheizung von

ENERENT Schweiz GmbH konnten die Arbeiten

auf einer Baustelle in St. Gallen

auch an kalten Tagen fortgesetzt werden.

Die mobilen Geräte sorgten nicht nur für

angenehme Temperaturen, sie ermöglichten

auch einen planmäßigen Abschluss

der Arbeiten.

Anfang November 2024 führte ein plötzlicher

Kälteeinbruch während der Gipserarbeiten

in einem Neubau in der Buchwaldstrasse

zu erheblichen Beeinträchtigungen. Um den

Fortgang der Arbeiten sicherzustellen, wurde

kurzfristig eine Winterbaubeheizung erforderlich.

Die ENERENT Schweiz GmbH stellte

der Firma Brick & Co GmbH, die im Auftrag

der Elevate Development AG aus Pfäffikon

(SZ) tätig war, eine umfassende Lösung für

ein wassergeführtes Baubeheizungssystem

zur Verfügung.

VORTEILE EINES WASSERGEFÜHRTEN SYS-

TEMS ALS WINTERBAUBEHEIZUNG

Hierbei wird die benötigte Heizwärme mit einer

mobilen Heizzentrale ausserhalb des Gebäudes

erzeugt. Über flexible Verbindungsleitungen

wird das erwärmte Heizwasser

an die mobilen Lufterhitzer, die im Inneren

des Gebäudes aufgestellt werden, übertragen.

Diese wandeln das warme Wasser in

Warmluft um und geben sie an die Raumluft

ab. Eine Winterbaubeheizung ist in vielfacher

Hinsicht lohnend: denn die Verwendung mobiler

Lüftungsgeräte führt zu einer gleichmässigen

Wärmeverteilung im Gebäude. Es

entsteht ein angenehmes Arbeitsumfeld, was

die Produktivität fördert. Mit einem wassergeführten

System können die benötigten

Temperaturen schnell und flexibel angepasst

werden. Dies ist besonders wichtig, um Terminverzögerungen

zu vermeiden. Eine angemessene

Beheizung schützt sowohl das

Bauwerk selbst als auch die Baumaterialien

vor Frostschäden. Darüber hinaus sind

wassergeführte Heizsysteme energieeffizienter

als andere temporäre Heizmethoden.

Sie nutzen weniger Energie, um die gleiche

Menge an Wärme zu erzeugen – das schont

die Umwelt und spart Kosten.

GLEICH ZWEI EINSÄTZE FÜR DIE MOBILEN

HEIZZENTRALEN VON ENERENT

In St. Gallen kam bereits einen Tag nach

dem Kundenanruf eine 100 kW starke mobile

Heizzentrale für etwa zwei Wochen zum

Einsatz. Um fünf mobile Lufterhitzer mit je

50 kW zu versorgen, wurden 110 Meter flexible

Verbindungsleitungen verlegt. Damit die

Heizzentrale schnell in Betrieb gehen konnte,

lieferte ENERENT 400 Liter Brennstoff mit.

Dieses System bewährte sich so gut, dass

Mobile Heizzentrale mit 100 kW vor dem Neubau in St. Gallen

wenige Tage später eine weitere Heizzentrale

mit 150 kW sowie vier mobile Lufterhitzer

mit je 50 kW auf einer Baustelle der Elevate

Development AG in Zug über den Winter eingesetzt

wurden.

Richelene Frey von der ENERENT Schweiz

GmbH erzählt dazu: «Für uns ist es das

Wichtigste, dass wir mit unserer Dienstleistung

den Kunden unterstützen können.

In diesen Fällen konnten wir mit der

wassergeführten Baubeheizung eine sehr

schnelle und wirtschaftliche Lösung bieten.»


ENERENT Schweiz GmbH

Botzen 15

CH-8416 Flaach

info@enerent.ch

Tel. 044 800 16 16


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Über 30 Jahre Berufserfahrung als Hauswart

Seit mehr als 30 Jahren bin ich für meine

Kunden im Raum Zürcher Oberland als

Hauswart unterwegs. Angefangen habe

ich 1994 als Hauswart im Nebenamt. Im

Mai 2003 gründete ich meine eigene Firma,

die «D. Reichmuth GmbH, Hauswartungen».

Im Oktober 2004 habe ich die Berufsprüfung

zum Eidg. Hauswart erfolgreich abgeschlossen.

Seither bin ich für meine Kunden

als Hauswart mit eidgenössischem Fachausweis

unterwegs.

In meiner Firma lege ich grossen Wert auf

die Ausbildung meiner Mitarbeiter. Unsere

Hauswarte sind im Besitz des «eidgenössischen

Fauchausweis Hauswart» oder wir begleiten

Sie auf dem Weg dorthin.

Als Hauswart fühle ich mich zusammen mit

meinen 4 angestellten Hauswarten verantwortlich,

die Liegenschaften sauber zu halten

und diese in einem gepflegten Zustand

zu präsentieren. Neben den allgemeinen Reinigungsarbeiten

pflegen wir auch vorhandene

Grünflächen oder Gartenanlagen. Auf

Wunsch übernehmen wir Wohnungsübergaben

und –reinigungen sowie auch Wohnungsräumungen.

Ebenso gehören kleinere

Reparaturen auf den Liegenschaften sowie

Bildquelle: A. Ress, Pfäffikerin, Juni 2023

der Unterhalt der allgemeinen technischen

Installationen (zum Beispiel Heizungs- und

Enthärtungsanlagen etc.) zu unserem Tätigkeitsgebiet.

Den Winterdienst bewältigen wir

mit unseren firmeneigenen Schneepflügen.

Kann eine Arbeit nicht von uns direkt erledigt

werden koordinieren wir gerne den Einsatz

eines geeigneten Handwerkers. Auch

die Betreuung von Industriegebäuden und

Ladenlokalitäten gehören zu unseren Aufgaben.

In Notfällen sind wir für Mieter und Eigentümer

24 Stunden erreichbar.

Wir freuen uns, vielleicht auch schon bald

für Sie als Hauswart unterwegs sein zu

dürfen.


D. REICHMUTH GMBH

Hauswartungen

Kempttalstrasse 68 / Postfach

CH-8320 Fehraltorf

Tel. +41 44 955 13 73

Viel Neues an der Swissbau 2026 in Basel

Vom 20. bis 23. Januar 2026 trifft sich

die Schweizer Bau- und Immobilienbranche

zur Swissbau in der Messe Basel. Der

Veranstalter verspricht für diese Ausgabe

gleich mehrere Neuerungen. Modernisierte

Inszenierungen, mehr Nähe zur Praxis

und ein detaillierter Wachstumsplan bestimmen

das Konzept der beliebten Mehrbranchenmesse.

Seit über 50 Jahren vereint die Swissbau

repräsentative Marken und junge Unternehmen,

mitgliederstarke Verbände und

renommierte Institutionen mit fachkundigen

Expertinnen und Experten der Baubranche.

Der Schweizer Treffpunkt Mitte Januar

setzt für viele Marktbeteiligte das Highlight

gleich zum Auftakt des Kalenderjahrs

und stellt entscheidende Weichen für den

Geschäftserfolg.

MEHR MEHRBRANCHENMESSE

Neue Kooperationen wie mit dem Schweizerischen

Maler- und Gipserunternehmer-Verband

SMGV bringen weitere Ausstellerinnen

und Besuchergruppen an die

Swissbau. Neue Fachbereiche entstehen.

2026 erstmals namentlich im Programm

erwähnt sind die Ausstellungsbereiche Putz,

Farbe, Trockenbau, aber auch Solartechnik

und Energiespeicherung.

Unter dem Motto Swissness entsteht 2026

ein lebendiger Treffpunkt für das ganze

Handwerk in Halle 1.0. Die Swissbau bietet

dem vielfältigen Wirtschaftszweig eine

starke Lobby und möchte wieder mehr Jugendliche

für das Handwerk begeistern. Ein

Highlight der 1200 Quadratmeter grossen

Fläche ist der interaktive Hausbau von verschiedenen,

parallel arbeitenden Gewerken.

Eine weitere Neuerung der Swissbau 2026

betrifft den Innenausbau. Für ein besseres

Gesamterlebnis inszenieren die Messeverantwortlichen

die Trendwelt erstmalig in der

modernen Halle 1.2. Ausstellerinnen profitieren

von einem kreativen, hochwertigen

Ambiente sowie gemeinsamen Synergien

der Bereiche Bad, Küche, Boden/Wand/

Decke, Licht und Objekteinrichtung auf einer

Ebene. Die Halle 1.2 ist auch am Samstag

geöffnet.

MEHR TEILNAHMEANGEBOTE

Swissbau Focus und Swissbau Lab sind die

besten Beispiele für einen interdisziplinären

Dialog über aktuelle Herausforderungen und

zukünftige Trends der Branche. Führende

Verbände, Institutionen und Hochschulen

bringen sich auf der Veranstaltungsplattform

Swissbau Focus mit ihren Positionen

ein. Die passenden Produkte und nachhaltigen

Lösungen kann das Fachpublikum im

Swissbau Lab entdecken und ausprobieren.

Vom Individualstand über die All-In-Theke

bis zum interaktiven Werkstatt-Angebot:

MESSEDAUER

ÖFFNUNGSZEITEN

20.–23. Januar 2026

Dienstag bis Freitag,

9 bis 18 Uhr

Samstag Zusatztag in

Halle 1.2, 9 bis 16 Uhr

BUILDING

FUTURE

TOGETHER

20.–23. Januar 2026

Weitere Informationen: swissbau.ch

Wer an der Swissbau 2026 präsent sein

möchte, kann zwischen einer Vielzahl an

Teilnahmemöglichkeiten wählen. Messeleiter

Rudolf Pfander ist vom Mehrwert

überzeugt: «Nirgendwo sonst kann man in

wenigen Tagen und an einem Ort alle Geschäftspartner

persönlich erreichen. Eine

Präsenz an der Swissbau spart viele Stunden

Terminierungsaufwand und lange Reisezeiten

unter dem Jahr. Sie bietet zudem

die einzigartige Chance, sich mit allen relevanten

Zielgruppen und Entscheidungsträgern

der Bau- und Immobilienbranche zu

vernetzen.»

Swissbau 2026 – die führende

Plattform der Bau- und Immobilienwirtschaft

in der Schweiz

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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Design trifft Innovation

Schindler Aufzüge präsentiert eine neue

und moderne Kabinenausstattung. Das

neue Aufzugsdesign orientiert sich an den

aktuellen Trends in der Innenarchitektur

und bietet unzählige Möglichkeiten zur individuellen

Gestaltung.

Mit der neuen Kabinendekoration setzt

Schindler neue Massstäbe im Aufzugsdesign.

Diese innovative Ausstattungslinie vereint

modernste Technologie mit einer sorgfältig

kuratierten Ästhetik, inspiriert von den

neuesten Trends der Innenarchitektur.

Dabei werden Funktionalität, Langlebigkeit

und Stil harmonisch miteinander verbunden.

Ob subtile natürliche Nuancen, lebendige

Farbakzente oder elegante architektonische

Details – die Designkollektion bietet nahezu

unbegrenzte Möglichkeiten, Aufzugskabinen

individuell zu gestalten und nahtlos in jedes

Gebäudekonzept zu integrieren. Die neuen

Designs eröffnen Architekten, Planern und

Gebäudeverwaltern einen kreativen Spielraum,

um innovative und massgeschneiderte

Lösungen zu realisieren.

Die Kollektion zeichnet sich durch eine

breite Auswahl an hochwertigen Materialien

aus, die sowohl ästhetisch ansprechend

als auch funktional sind. Dazu gehören

edle Keramikoberflächen, die durch ihre

Robustheit überzeugen, nachhaltige Linoleum-Böden,

die ökologische Verantwortung

mit einer modernen Optik verbinden,

und rückseitig lackiertes Glas, das den Kabinen

eine zeitlose Eleganz verleiht. Diese

Materialien können individuell kombiniert

werden, um für jedes Projekt eine einzigartige,

massgeschneiderte Lösung zu schaffen.

Darüber hinaus setzt die Linie auf innovative

Beleuchtungskonzepte, wie indirektes

Licht, das nicht nur für eine angenehme Atmosphäre

sorgt, sondern auch das Raumgefühl

in der Kabine erweitert. Funktionale

Designelemente, darunter ergonomisch

gestaltete Handläufe, die ästhetische und

praktische Ansprüche vereinen, runden das

Angebot ab.

Doch die neue Dekolinie von Schindler ist

weit mehr als nur eine optische Aufwertung.

Sie bietet eine Vielzahl moderner

Funktionen, die das Nutzererlebnis deutlich

verbessern. Interaktive Bildschirme, die in die

Kabinen integriert werden können, ermöglichen

es, Informationen in Echtzeit bereitzustellen.

Ob Nachrichten, Wetterinformationen

oder personalisierte Begrüssungen – die

digitale Ausstattung sorgt für eine dynamische

und zukunftsweisende Interaktion. Auch

die Steuerung der Aufzüge wurde optimiert,

um eine intuitivere Bedienung zu gewährleisten.

So wird jede Fahrt nicht nur komfortabler,

sondern auch smarter.

Ein weiterer Vorteil der neuen Kollektion ist

ihre Vielseitigkeit. Ob in einem modernen Bürogebäude,

einem luxuriösen Hotel oder einem

innovativen Wohnprojekt – die Designs

lassen sich nahtlos an die Anforderungen

und den Stil des jeweiligen Gebäudes anpassen.

Schindler arbeitet eng mit seinen Kunden

zusammen, um sicherzustellen, dass

das Design nicht nur die ästhetischen Ansprüche

erfüllt, sondern auch die funktionalen

Anforderungen optimal unterstützt. Dabei

werden auch Aspekte wie Nachhaltigkeit,

Barrierefreiheit und individuelle Präferenzen

berücksichtigt.

bietet Architekten und Planern die Werkzeuge,

um ihre Visionen in die Realität umzusetzen

und gleichzeitig die Bedürfnisse

der Nutzer zu erfüllen. Unser Ziel ist es, nicht

nur funktionale Transportlösungen zu schaffen,

sondern Räume, die inspirieren und

begeistern.

Lassen Sie uns gemeinsam Ihre ideale Aufzugskabine

gestalten. In einem persönlichen

Beratungsgespräch gehen wir auf Ihre

individuellen Wünsche und Anforderungen

ein. Egal, ob es um die Materialauswahl, die

Lichtgestaltung oder digitale Features geht

– wir entwickeln mit Ihnen eine Lösung, die

perfekt auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist.

Kontaktieren Sie uns noch heute, und erleben

Sie die Möglichkeiten der neuen Kabinenausstattungslinie

von Schindler!

SCHINDLER AUFZÜGE AG

• 1874 in Luzern gegründet

• 151 Jahre Erfahrung im Aufzugsgeschäft

gepaart mit starkem

Innovationsgeist

• dichtestes Servicenetz in der

Schweiz

• Ausbildungsbetrieb mit über 300

Lernenden

• Netto-null bei Co2-Emmissionen

bis 2040


Schindler Aufzüge AG

Hauptsitz

Zugerstrasse 13, 6030 Ebikon

Tel. 041 445 31 31

www.schindler.ch

Mit dieser neuen Ausstattungslinie vereint

Schindler Kreativität, Qualität und technologische

Innovation auf höchstem Niveau. Sie


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Handläufe retten Leben!

Der Warnhinweis «Aufzug im Brandfall

nicht benutzen» prangt an vielen Aufzugstüren

– und das aus gutem Grund:

Denn im Katastrophenfall wird der Aufzug

schnell zur Falle, etwa wenn die

Stromversorgung unterbrochen wird

und der Aufzug steckenbleibt oder wenn

Rauch in die Kabine eindringt. Wenn Sie

einen Aufzug im Haus haben, sind meistens

rund um den Aufzug Fluchttreppen.

Wenn Sie keinen Aufzug haben, sind

oftmals die normalen Treppen auch die

Fluchttreppen.

gesetzlich geregelt, damit eine Selbstevakuierung

– auch von älteren Personen

– gewährleistet ist. Gerade im Notfall

herrscht ausserordentliches Gedränge

und Panik – Stürze sind somit vorprogrammiert!

Stürze können grosse, finanzielle

Folgen haben. Ein normgerechter

Handlauf hingegen belastet das Budget

kaum.Laut Suva ereignen sich in der

Schweiz pro Jahr rund 135 000 Stolperoder

Sturzunfälle. Betroffen sind nicht nur

ältere Menschen, denn stürzen kann jeder!

Prüfen Sie daher Ihre Immobilie/n

und sorgen Sie vor. Flexo-Handlauf ist

fast in der gesamten Schweiz vertreten

und berät Sie gerne vor Ort – entweder

über unseren Hauptsitz oder einer unserer

Partner.


Flexo-Handlauf GmbH

Hauptstrasse 70

8546 Islikon

Tel. 052 534 41 31

kontakt@flexo-handlauf.ch

www.flexo-handlauf.ch

STÜRZE KÖNNEN GROSSE, FINANZIELLE

FOLGEN HABEN!

Nach einem allgemein im Recht geltenden

Grundsatz ist man verpflichtet, die

zur Vermeidung eines Schadens notwendigen

und zumutbaren Vorsichtsmassnahmen

zu treffen (Art. 41 Obligationenrecht).

Wird durch einen fehlenden Handlauf ein

Schaden verursacht, so haftet der Hausbesitzer,

der Verwalter oder gar die Wohneigentümergemeinschaft,

gestützt auf

Art. 58 (Obligationenrecht). Erst wenn der

2. Handlauf, also der beidseitige Handlauf

nicht ausreicht, strebt im Bestand die

Wohnungswirtschaft eine Liftlösung an.

Aber Treppen bleiben Fluchtwege, daher

sind nach SIA-Norm beidseitige Handläufe

Fluchttreppe mit beidseitigen Handläufen in einem Bürogebäude

Fluchttreppe in einem Schulhaus

Mit Stil nach oben!

Möglichst lange im eigenen Haus zu verbleiben,

im Stockwerkseigentum oder in

der eigenen Wohnung: Das ist der grösste

Wunsch, vor allem der älteren Mitbürger.

Doch die Treppen sind oftmals das Problem.

Die Wohnung ist inzwischen umgebaut,

eine barrierefreie Dusche, Haltegriff im Bad

und im Flur, Stolperfallen beseitigt – nur die

Treppe gilt es noch zu überwinden. Vorab

gehören an Treppen grundsätzlich beidseitig

Handläufe, so die Empfehlungen der bfu (Beratungsstelle

für Unfallverhütung).

Gibt es eine Möglichkeit im Treppenhaus einen

Lift zu montieren? Ja, oftmals haben

Treppen ein «Treppenauge», in dem bei guter

fachmännischer Planung sogar ein Lift eingebaut

werden kann. Dazu braucht es den Fachmann,

denn es gilt vieles zu berücksichtigen!

Es beginnt mit der Bauanfrage bei der zuständigen

Gemeinde, der umfangreichen Planung

(Vorbereitungsphase), der Auswahl des für das

Bauvorhaben passenden senkrechten Liftes

bis hin zu einer reibungslosen Bauabwicklung.

Da sind die Fachkräfte der Firma flexomobil

gefragt, die ähnlich wie ein Architekt

oder Planer – jedoch ausgestattet mit dem

benötigten Fachwissen rund um das Treppenhaus,

rund um den Lift – diese Bauvorhaben

oftmals im Auftrag einer Stockwerks-

Eigentümergemeinschaft oder auch schon

für den Hausbesitzer, durchgeplant und gebaut

haben.

Und dies sogar – je nach Auftraggeber – zu

einem vorher genau ermittelten Festpreis,

inkl. Bauantrag und bis hin zur Abnahme

durch das Liftamt. Aber dazu benötigt es auch

die Mitwirkung des Auftraggebers – denn ob

ein Bauvorhaben verwirklicht werden kann,

sieht man schon an den ersten Bildern, die

wir dann kostenlos und unverbindlich prüfen

und Ihnen bereits auch einen Kostenrahmen

nennen. Besuchen Sie unsere Internet-

Seite und rufen Sie uns an – ein Anruf kann

alles verändern.


Bequem und mühelos von einem Stockwerk ins andere – dank einem Senkrechtlift von flexomobil

Flexomobil GmbH

Technoparkstr. 2

8406 Winterthur

Tel. 052 550 52 28

www.flexomobil.ch

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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Digital, schnell, unkompliziert – Namensschilder mit der sahli.app

Die webbasierte Software der Sahli &

Partner AG aus Bern verspricht Bewirtschaftern

und Sachbearbeitern aus Liegenschaftsverwaltungen

eine unkomplizierte

Lösung für die Bestellung von

Briefkasten- und Klingelschildern. Benutzerfreundlichkeit,

Schnelligkeit und Effizienz

stehen im Mittelpunkt dieses Tools.

DAS DASHBOARD MIT LEICHTIGKEIT:

ALLES IM BLICK, ALLES UNTER KONTROLLE

Das übersichtliche Design ermöglicht es,

mit nur wenigen Klicks alle relevanten

Informationen abzurufen – sei es den Status

einer laufenden Bestellung oder die Historie

vergangener Aufträge. Das personenübergreifende

Dashboard hilft Doppelbestellungen

zu vermeiden.

AUTOMATISIERUNG, DIE ENTLASTET:

ZEIT SPAREN, EFFIZIENZ STEIGERN

Dank verschiedener Automatisierungen

gehören zeitraubende, manuelle Prozesse

zur Vergangenheit an. Die Web-App optimiert

den gesamten Bestellungsworkflow.

Das bedeutet nicht nur eine wertvolle

Zeitersparnis für die Bewirtschafter, sondern

auch eine Reduzierung von Fehlerquellen

auf ein Minimum.

KINDERLEICHTE BEDIENUNG:

IN WENIGEN SCHRITTEN ZU DEN

PASSENDEN SCHILDERN

Die Bedienung der sahli.app könnte nicht

einfacher sein. Die übersichtliche Benutzeroberfläche

führt durch den gesamten Bestellungsprozess,

angefangen bei der Auswahl

der Liegenschaft bis hin zur Auswahl

einer abweichenden Lieferadresse.

«Dank der sahli.app steht uns eine

effiziente und funktionale Bestellmöglichkeit

für Namensschilder zur Verfügung.

Sie ist einfach in der Handhabung

und sehr übersichtlich – toll!»

– Andrea Hausmann, Wotreva AG

Die Nutzung der Web-App ist für Liegenschaftsverwaltungen

kostenlos. Erfahren

Sie mehr auf sahli.app.

ÜBER SAHLI & PARTNER AG

Seit mehr als 50 Jahren ist die

Sahli & Partner AG spezialisiert auf Beschriftungslösungen

in und rund um

Gebäude. Dank Investitionen in Innovation

und Entwicklung hat das Unternehmen

heute einen sehr hohen Digitalisierungs-

und Automatisierungsgrad im

Bereich der Namensschilderproduktion.

«Das übersichtliche Bestellportal der SahliBeschriftung

vereinfacht die Schilderbestellungen

sehr. Wir können die Schilder

für unsere Mieter sehr rasch und unkompliziert

online bestellen. Herzlichen Dank!»

– Kevin Gerber, Leiter Bewirtschaftung,

Regimo Bern AG


Sahli & Partner AG

Moosstrasse 5

3322 Urtenen-Schönbühl

Tel. 031 921 11 63

www.sahlibeschriftung.ch

Gebäudesicherheit: Unsichtbare Gefahren, intelligente Lösungen

Mit Building Information Modeling (BIM) auf höchstem Niveau

Sicherheit im Bauwesen ist keine Frage

des Zufalls, sondern das Ergebnis sorgfältiger

Planung und präziser Ausführung.

Besonders bei Sanierungen werden

oft unsichtbare Gefahren sichtbar, die es

zu beheben gilt. In dieser Hinsicht spielt

Building Information Modeling (BIM) eine

entscheidende Rolle, da es ermöglicht,

Sicherheitsstandards in allen Phasen eines

Bauprojekts präzise zu integrieren.

Als auf BIM spezialisiertes Unternehmen

wissen wir, wie wichtig es ist, bei der Planung

von Bauvorhaben jede Phase genau

zu durchdenken, um potenzielle Risiken

frühzeitig zu erkennen und zu minimieren.

Dipl. Oec. Nathalie Bonalumi

MAS REM UZH CUREM

Building Information Modeling (BIM) ermöglicht

die virtuelle Simulation von Bauprojekten

und sorgt dafür, dass bestehende Strukturen

bei Sanierungen exakt erfasst werden. So

lassen sich Schwachstellen frühzeitig identifizieren

und massgeschneiderte Lösungen entwickeln.

Dies garantiert nicht nur eine präzise

Ausführung, sondern reduziert auch Sicherheitsrisiken

erheblich. Besonders im Bereich

des Brandschutzes ist BIM ein unschätzbares

Werkzeug. Während in Neubauten Brandschutzsysteme

klar definiert sind, wird es bei

der Sanierung historischer Gebäude komplexer.

Hier kommt BIM ins Spiel: Es erlaubt uns,

Brandschutzlösungen zu entwickeln, die sowohl

den historischen Charme des Gebäudes

bewahren als auch modernen Sicherheitsanforderungen

gerecht werden.

Treppen gehören zu den häufigsten Gefahrenquellen

in Gebäuden. In denkmalgeschützten

Objekten, in denen Sicherheit

und Ästhetik gleichermassen berücksichtigt

werden müssen, stellt die sichere Gestaltung

von Wendeltreppen eine besondere

Herausforderung dar. Durch den Einsatz von

Building Information Modeling (BIM) können

Lösungen entwickelt werden, die sowohl

die Sicherheitsanforderungen erfüllen

als auch den historischen Charme der Treppen

bewahren.

Geländer müssen nicht nur funktionale Sicherheit

bieten, sondern auch ins architektonische

Gesamtbild passen. In vielen historischen

Gebäuden entsprechen bestehende

Geländer nicht den aktuellen Sicherheitsanforderungen.

Durch diskrete Verstärkungen

lässt sich die notwendige Sicherheit gewährleisten,

ohne das ursprüngliche Design zu

beeinträchtigen.

Sanierungen erfordern kreative und massgeschneiderte

Lösungen, da bestehende Strukturen

häufig nicht den aktuellen Sicherheitsstandards

entsprechen. Standardlösungen

sind oft unzureichend, weshalb individuelle

Konzepte notwendig sind. Unsere Fachkompetenz

erlaubt es, Lösungen zu entwickeln,

die sowohl funktional als auch ästhetisch

überzeugen und dabei höchste Sicherheitsstandards

erfüllen.

Gebäudesicherheit ist mehr als die blosse

Einhaltung von Vorschriften – sie ist eine

Verantwortung.

Mit dem Einsatz von BIM stellen wir sicher,

dass nicht nur die aktuellen Sicherheitsstandards

erfüllt, sondern in vielen Fällen sogar

übertroffen werden. Besonders bei Sanierungsprojekten,

bei denen Technologie und

Erfahrung Hand in Hand gehen, gewährleisten

wir eine perfekte Balance zwischen Sicherheit

und Architektur.

Sicherheit ist kein Zufall, sondern das

Resultat präziser Planung, innovativer

Technologie und jahrelanger Erfahrung.

Gerne möchte ich mit einem Zitat von

Norman Foster schliessen:

«DIE AUFGABE DES ARCHITEKTEN IST ES,

DIE SICHERSTE MÖGLICHE UMGEBUNG

FÜR DIE MENSCHEN ZU SCHAFFEN, DIE DAS

GEBÄUDE NUTZEN WERDEN.»

Nathalie Bonalumi

CEO BN Partners AG


BN Partners SA

Via Pretorio 13, CH-6900 Lugano

www.bnpartners.ch

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www.annoviagroup.com

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26

MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Buildigo – Mehr Effizienz dank digitalen Prozessen

digitalen Kanal und Nutzung der Prozesse

von Buildigo.

Jeder Partner entscheidet dabei selbst, ob

er ein eigenes Handwerker-Netzwerk zu

Buildigo bringt oder das bestehende Netzwerk

nutzt. Die Auftragsvergabe kann einerseits

im Buildigo-Cockpit der Geschäftskunden

gestartet werden. Anderseits lassen

sich die Prozesse auch auf eigenen Webseiten

integrieren oder via Schnittstelle ansteuern.

Im Login Bereich verfügen die Geschäftskunden

über eine Übersicht aller

Aufträge sowie eine Statistik je Partner. Sie

können Handwerker den Aufträgen zuteilen,

Offerten akzeptieren oder ablehnen, Kostengutsprachen

vornehmen und mit den

Handwerker via Chat kommunizieren.

Im Jahr 2020 beteiligte sich die Mobiliar

am Westschweizer Startup Buildigo. Dies

mit dem Ziel, das an Handwerker vermittelte

Volumen innerhalb der Gruppe

zu bündeln und das Netzwerk sowie die

Prozesse zu digitalisieren. Als führender

Haushaltversicherer vermittelt die Mobiliar

alljährlich ein beträchtliches Volumen

ins Handwerk.

Heute hat die Plattform über 4 000 registrierte

Betriebe und die Einsatzmöglichkeiten

der Plattform sind vielfältig. Einerseits betreibt

Buildigo das klassische Privatkundengeschäft,

mit einer jährlichen Wachstumsrate

von 30 bis 50%. Anderseits können

auch Geschäftskunden wie Versicherungen

und Bewirtschafter die Plattform implementieren

und nutzen.

Dank der Lösung von Buildigo, wird die

zeit- und kostenintensive Koordination mit

dem Handwerk für die Geschäftskunden

effizienter und transparenter. Die Digitalisierung

beginnt jedoch bereits davor: Buildigo

kann auch genutzt werden, um die

Anzahl Anrufe von Versicherungskunden

oder Mieter zu reduzieren. Dies durch entsprechende

Lenkung der Kunden auf den

Sind Sie interessiert am Einsatz von

Buildigo in Ihrem Betrieb? Kontaktieren

Sie das Team für ein unverbindliches

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64


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

11

Vielfalt und Buildigo Mehrwerte – sind Effizienz garantiert dank – digitalen Messe Bauen+Wohnen Prozessen 2025

Vom 3. bis 6. April 2025 verwandelt sich

das Tägi in Wettingen erneut in ein grosses

Messegelände mit vier Hallen und einem

Jahr attraktiven 2020 beteiligte Freigelände, sich die um Mobiliar Treff-

Im

am punkt Westschweizer für 14 000 Hauseigentümer, Startup Buildigo. Bauinteressierte,

dem Ziel, das Planer Handwerker und Architekten ver-zmittelte

werden, Volumen die sich für innerhalb die Themen der Gruppe Bauen,

Dies

mit

zu Wohnen, bündeln Garten und das und Netzwerk Energie begeistern. sowie die

Prozesse Der grosszügige zu digitalisieren. Aussenbereich Als führender lässt die

Haushaltversicherer Herzen der Gartenliebhaber vermittelt höherschlagen

alljährlich und lädt zum ein beträchtliches Verweilen am Street-

Volumen

die Mobiliar

ins food-Festival Handwerk. ein.

Mit 220 erstklassigen Ausstellern ist die gefragte

Frühlingsmesse fürs 2025 bereits

wieder komplett ausgebucht. Messeveranstalter

Heute hat Marco die Biland Plattform überrascht 4 000 die registrierte

der Betriebe Publikumsmesse und die Einsatzmöglichkeiten

nicht: «Der ide-

Beliebtheiale

der Mix Plattform des Messeangebotes sind vielfältig. Einerseits kommt bei betreibt

bauinteressierten Buildigo das klassische Besuchern Privatkunden-

sehr gut

den

an geschäft, – für alle mit ist einer etwas jährlichen dabei. Zudem Wachstumsrate

von 30 bis Messeprogramm, 50%. Anderseits bestehend können

ist das

umfangreiche

aus auch über Geschäftskunden 30 kostenlosen wie Fachvorträgen, Versicherungen Foren

und und Bewirtschafter Beratungsmöglichkeiten, die Plattform implementieren

und Besuchermagnet: nutzen. Die Expertise

ein absoluter

der

BESUCHERINFORMATIONEN

Datum und Öffnungszeiten

3. – 6. April 2025

Do – Fr 13 – 19 Uhr | Sa – So 10 – 18 Uhr

Eintritt

Donnerstag kostenloser Eintritt

Fr – So CHF 10.–/ Tag

Kinder bis 16 Jahre in Begleitung

Erwachsener gratis

Messeinfo

www.bautrends.ch

Referierenden und Beratenden bietet dem

Publikum wertvolle themenspezifische Informationen

und praxisnahe Tipps für die Realisierung

Dank der des Lösung individuellen von Buildigo, Bauprojektes.» wird die

zeit- und kostenintensive Koordination mit

Die dem Themenschwerpunkte Handwerk für die Geschäftskunden

der Baumesse

2025 effizienter decken und alle transparenter. Bereiche vom Die Kauf Digitalisierung

bis zum beginnt Wohnen jedoch und bereits Sanieren davor: ab. Buil-

und

Bau

Der digo Fokus kann der auch diesjährigen genutzt werden, Foren liegt um die bei

der Anzahl brandaktuellen Anrufe von Versicherungskunden

Energiethematik, wobei

oder vertieft Mieter auf zu die reduzieren. Themen Photovoltaik, Dies durch entsprechende

und Lenkung Eigenverbrauchsoptimierung

der Kunden auf Mobilität den

eingegangen digitalen Kanal wird. und Unabhängige Nutzung der Experten Prozesse

der von energieberatungAARGAU Buildigo.

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sich Buildigo zum bringt Thema oder «Netto-Null-Gebäude» das bestehende Netzwerk

nutzt. und Die auszutauschen. Auftragsvergabe kann ei-

fortzubildenerseits

im Buildigo-Cockpit der Geschäftskunden

dem gestartet grossen Freigelände werden. Anderseits werden den lassen

Auf

Messebesuchern sich die Prozesse am auch Streetfood-Festival

auf eigenen Webseiten

integrieren aus aller oder Welt via Schnittstelle geboten, Garten-

an-

Spezialitäten

fans steuern. dürfen Im sich Login an Bereich der hingebungsvollen

verfügen die Geschäftskunden

über von eine Gärten, Übersicht Wellnessan-

aller

Aussengestaltung

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2022, Offerten sorgen akzeptieren 35 Schreinertalente oder ablehnen, der Kostengutsprachen

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öffentlichenen

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in die Schreinernationalmannschaft kämpfen.

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FIRMEN-NEWS

Suissedigital-Mitglieder mit attraktiven Angeboten für KMU

Der Suissedigital-Day 2025 ist ein Treffpunkt für KMU, die in den Bereichen Telekommunikation, IT und Digitalisierung tätig sind.

Die rund 170 Mitglieder von Suissedigital

adressieren mit ihren Angeboten zunehmend

auch kleine und mittlere Unternehmen

(KMU). Im Vordergrund stehen dabei

Dienstleistungen in den Bereichen Konnektivität,

Kommunikation und Rechenzentren.

Der Verband unterstützt seine

Mitglieder, indem er an der kommenden

Branchentagung Suissedigital-Day den

Schwerpunkt auf KMU-Themen legt.

Immer mehr Aspekte des Geschäftslebens

finden digital statt. Dies gilt gerade auch

für KMU, die dank der Digitalisierung ihre

Prozesse effizienter gestalten und potenzielle

Kunden leichter erreichen können.

Voraussetzungen dafür sind eine leistungsfähige

Anbindung ans Internet, intelligente

Kommunikationslösungen, eine

sichere Vernetzung von verschiedenen

Unternehmensstandorten und ein zuverlässiger

Kundendienst. All dies bieten die

rund 170 lokal tätigen Suissedigital-Mitglieder,

wobei sie auf die spezifischen Bedürfnisse

der KMU eingehen können.

EIGENE RECHENZENTREN VOR ORT

Einzelne Suissedigital-Mitglieder bieten

zudem Dienstleistungen in den Bereichen

Colocation und Rechenzentren, von denen

KMU profitieren können. Dank Glasfaseranbindung

und erstklassigen Sicherheitsmassnahmen

wie Brandschutz,

Videoüberwachung, Zutrittskontrolle, Notstromanlagen

und abschliessbaren Racks

eignen sich diese Rechenzentren zur

Speicherung sensibler Daten. Ein zusätzlicher

Pluspunkt: Wie die Rechenzentren

sind die Suisse-digital-Anbieter in der

Nähe ihrer regionalen KMU-Kunden. So

ist ein schneller und unkomplizierter Kundendienst

möglich.

ONLINE-TEST ZUR SENSIBILISIERUNG

FÜR CYBERSECURITY

Mit zunehmender Digitalisierung steigt

für die KMU das Risiko, Opfer von Cyberkriminalität

zu werden. Aus diesem

Grund hat Suissedigital Anfang Jahr einen

Online-Test lanciert, der KMU für das

Thema Cybersecurity sensibilisieren soll.

Der Test, der unter www.suissedigital.ch

auf Deutsch, Französisch und Englisch

verfügbar ist, ermöglicht eine Selbsteinstufung

und im Laufe der Zeit einen Vergleich

mit anderen KMU. «Ich bin überzeugt,

dass der Test dazu beiträgt, dass

KMU ihr Bewusstsein für die Gefahren

von Cyberkriminalität schärfen und die

notwendigen Schutzmassnahmen treffen»,

sagt Simon Osterwalder, Geschäftsführer

von Suissedigital.

INFORMATIONEN UND VERNETZUNG AM

SUISSEDIGITAL-DAY 2025

Möchten Sie mehr wissen zu den KMU-

Angeboten der Suissedigital-Mitglieder?

Informieren Sie sich bei Ihrem lokalen

Kommunikationsunternehmen (www.suissedigital.ch

=> Netzsuche) oder besuchen

Sie den Suissedigital-Day 2025, der

am 19. November 2025 im Kursaal in

Bern stattfindet. An diesem Anlass treffen

sich rund 400 Vertreterinnen und

Vertreter von Telekommunikations- und

IT-Unternehmen mit KMU und weiteren

Interessierten zu Networking und Austausch.

Das Rahmenprogramm bietet

spannende Referate zu aktuellen Themen

aus den Bereichen IT, Digitalisierung, Cybersicherheit,

Künstliche Intelligenz und

Telekommunikation. Wichtiger Bestandteil

der Tagung ist eine umfangreiche Ausstellung

mit mehr als 40 Telekommunikations-

und IT-Dienstleistern aus der ganzen

Schweiz. Weitere Informationen und

Anmeldung: info@suissedigital.ch oder

Tel. +41 31 328 27 28 .


SUISSEDIGITAL – Verband für

Kommunikationsnetze

Waaghaus-Passage 8

CH-3011 Bern

Tel: +41 (0)31 328 27 28

Fax: +41 (0)31 328 27 38

info@suissedigital.ch

www.suissedigital.ch

Der von Suissedigital konzipierte Online-Test sensibilisiert KMU für die Gefahren im Cyberraum.

66


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T: 044 552 38 36 | H: 079 725 36 36

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68

IMMOBILIA / Januar 2025 IMMOBILIA / März 2 2025

ADRESSEN & TERMINE

ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN

SCHWEIZ

PRÄSIDIUM UND

GESCHÄFTSLEITUNG

SVIT SCHWEIZ

Präsident:

Andreas Ingold, SVIT Schweiz,


ingoldconsulting@gmail.com

Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz

& Ressort Branchenentwicklung:

Michel Molinari,

Basellandschaftliche Kantonalbank,

Rheinstrasse 7, 4410 Liestal

michel.molinari@blkb.ch

Vizepräsident, Vertretung lateinische

Schweiz & Ressort Bildung:

Jean-Jacques Morard, de Rham SA,

Av. Mon-Repos 14, 1005 Lausanne

jean-jacques.morard@derham.ch

Ressort Recht & Politik:

Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,

Heuberg 7, 4001 Basel

andreas.duerr@bdlegal.ch

Ressort Finanzen:

Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,

Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil

gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch

CEO SVIT Schweiz:

Marcel Hug, SVIT Schweiz,


mh@svit.ch

Stv. CEO SVIT Schweiz:

Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,


ic@svit.ch

SCHIEDSGERICHT DER


Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,

4001 Basel, T 061 225 03 03

info@svit-schiedsgericht.ch

www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT-STANDESGERICHT

Sekretariat: SVIT Schweiz,


T 044 434 78 88, info@svit.ch

REGIONALE

SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

Sekretariat: Fabienne Lüthi,

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch

SVIT BEIDER BASEL

Geschäftsstelle: Tanja Molinari,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch

SVIT BERN

Sekretariat: SVIT Bern,

Murtenstrasse 18, Postfach,

3203 Mühleberg-Bern

T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch

SVIT GRAUBÜNDEN

Sekretariat: Marc Berger,

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05

svit-graubuenden@svit.ch

SVIT OSTSCHWEIZ

Sekretariat: Claudia Eberhart,

Haldenstrasse 6, 9200 Gossau

T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: ATIG AG,

Heidi Artuso, T 071 380 02 20

heidi.artuso@atig.ch

SVIT ROMANDIE

Sekretariat: Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne, T 021 331 20 95

info@svit-romandie.ch

SVIT SOLOTHURN

Sekretariat: Tina Strausak,

Strausak Immobilien GmbH,

Rötistrasse 22, 4500 Solothurn

T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch

SVIT TICINO

Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Geschäftsstelle:

Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,

6003 Luzern, T 041 508 20 18

nicole.kirch@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

svit.ch/de/svit-zentralschweiz/

services-svit-zentralschweiz

SVIT ZÜRICH

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,

8050 Zürich, T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

rechtsauskunft-svitzuerich.ch

SVIT-FACHKAMMERN

BEWERTUNGSEXPERTEN-

KAMMER SVIT

Sekretariat:

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich

T 044 521 02 06, info@bek.ch

www.bewertungsexperte.ch

FACHKAMMER STWE SVIT

Sekretariat:


T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch

www.fkstwe.ch

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER KUB

Sekretariat:


T 044 521 02 07, info@kub.ch

www.kub.ch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER SMK

Sekretariat:


T 044 521 02 08, welcome@smk.ch

www.smk.ch

SVIT FM SCHWEIZ

Sekretariat:


T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch

www.kammer-fm.ch

TERMINE

SVIT SCHWEIZ

SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV

26./27.06.25 Luzern

SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

20.03.25 Mitgliederanlass

17.04.25 Frühstück

21.05.25 Golfturnier

18.09.25 Generalversammlung

20.11.25 Frühstück

SVIT BEIDER BASEL


19.06.25 Entwicklung/Visionen

Klybeckareal

05.12.25 Niggi Näggi

SVIT OSTSCHWEIZ


SVIT ROMANDIE

08.05.25 Assemblée générale

et Soirée des leaders

de l’immobilier

23.09.25 Prix de l’immobilier

romand

SVIT SOLOTHURN


05.06.25 ERFA Bewerter

12.06.25 Fachvortrag & Lunch

19./20.09.25 SVIT Day

04.12.25 Weihnachtsanlass

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

20.03.25 Seminar ZEV

27.03.25 Fresh-up

Mietzinsänderung

SVIT ZÜRICH

26.02.25 Mitgliederseminar


06.03.25 Stehlunch





SVIT Schweiz


T 044 434 78 88

www.svit.ch

05.06.25 Stehlunch

04.07.25 Golfturnier Bad Ragaz

09.07.25 Sommerevent


04.09.25 Stehlunch

16.10.25 Oktoberfest

BEWERTUNGS -

EXPERTEN-KAMMER


26.03.25 Real Estate

Symposium

FACHKAMMER

STOCKWERKEIGENTUM



Symposium

22.10.25 Herbstanlass

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER



Symposium

10.04.25 84. Lunchgespräch


09.09.25 KUB Focus


SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER



Symposium

20.05.25 Fachseminar

SVIT FM SCHWEIZ



Symposium


FOKUS

JÜRG HERZOG

POLITIK

REVISION

BAU & HAUS

GEBÄUDE

WIRTSCHAFT

IMMOBILIEN

ZUGUTERLETZT

KAI FELMY ÜBER VIRTUELLE REALITÄT

IMPRESSUM

SCHWEIZ

# 03 — MÄRZ 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

IM INTERVIEW

04

STWERECHT

12

VERMARKTUNG

14

SICHERHEIT

38

GEBÄUDE-

UND SICHERHEITS-

TECHNOLOGIE

ISSN 2297-2374

ERSCHEINUNGSWEISE

monatlich, 12 × pro Jahr

ABOPREIS FÜR

NICHTMITGLIEDER

78 CHF (inkl. MWST)

EINZELPREIS

7 CHF (inkl. MWST)

AUFLAGEZAHL

Beglaubigte Auflage: 2905

(WEMF 2024)

Gedruckte Auflage: 3500

VERLAG

SVIT Verlag AG

Maneggstrasse 17

8041 Zürich

Telefon 044 434 78 88

Telefax 044 434 78 99

www.svit.ch / verlag@svit.ch

REDAKTION

Dr. Ivo Cathomen (Verlag)

vakant (Chefredaktion)

Claudia Wagner (Dienstredaktion)

Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)

Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)

DRUCK UND VERTRIEB

E-Druck AG, PrePress & Print

Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen

Telefon 071 246 41 41

Telefax 071 243 08 59

www.edruck.ch, info@edruck.ch

SATZ UND LAYOUT

E-Druck AG, PrePress & Print

Rita Kurmann

Andreas Feurer

*KAI FELMY

Der Zeichner arbeitet

seit vielen Jahren als

freischaffender

Cartoonist und zeichnet

für zahlreiche

Zeitschriften, Zeitungen

und Unternehmen

in Deutschland, Österreich

und der Schweiz.

INSERATEVERWALTUNG

UND -VERKAUF

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Margit Pfändler

Brigitte Pichler

Fischingerstrasse 66

8370 Sirnach

Telefon 071 969 60 30

info@wincons.ch

www.wincons.ch

Nachdruck nur mit Quellenangabe

gestattet. Über nicht bestellte

Manuskripte kann keine Korrespondenz

geführt werden. Inserate, PR

und Produkte-News dienen lediglich

der Information unserer Mitglieder

und Leser über Produkte und

Dienstleistungen.

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