immobilia 2025/04 - SVIT

SCHWEIZ

# 04 — APRIL 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

FOKUS

ATILLA FÄRBER &

CHRISTOPH

GIGER IM

INTERVIEW

04

POLITIK

LEX KOLLER

VERSCHÄRFEN?

12

WIRTSCHAFT

LEBENSZYKLUS-

KOSTEN IM BLICK

14

DAS VERSTECKTE

MEHRFAMILIENHAUS

BAU & HAUS

PV UND DACH-

GRÜN – EIN

WIDERSPRUCH?

40

EDITORIAL

VON—ANDREAS INGOLD

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POLITISCH

INDUZIERTER

KONTROLLWAHN

Die Sozialdemokratische Partei des Kantons

Waadt hat Ende März eine Volksinitiative lanciert,

die auf dem Kantonsgebiet eine flächendeckende

Mietzinskontrolle und massive Beschränkungen

des Rechts der Eigentümer von Mietliegenschaften

fordert. So soll nach Bauarbeiten eine zehn Jahre

dauernde Überwachung der Mietzinse gelten. Mieter

müssten obligatorisch vor jeder Renovation und

jedem Umbau konsultiert werden. Bei Entmietungen

von Liegenschaften müssten den Mietern Wohnungen

zu vergleichbaren Bedingungen angeboten

werden. Und die Gemeinden hätten auf dem gesamten

Kantonsgebiet ein Vorkaufsrecht.

WEHRET DEN

ANFÄNGEN!

ANDREAS INGOLD

Würden Sie unter diesen Bedingungen noch in

Liegenschaften im Kanton Waadt investieren? Viele

werden diese Frage mit Nein beantworten. Oder

Eigentümer werden sich auf Pinselsanierungen

beschränken, weil umfassende Erneuerungen verunmöglicht

werden. Beides wird den Mietern mittel-

und langfristig nicht dienen, weil Wohnraum

noch knapper und der Gebäudezustand erodieren

wird. Wenn die gleiche Partei Netto-Null im Gebäudesektor

fordert, so handelt sie mit dieser neuesten

Initiative schizophren.

Eigentlich geht es um viel mehr: Private Eigentümer

von Mietliegenschaften sollen mehr und

mehr aus dem Wohnungsmarkt verdrängt werden

und dem sozialen Wohnungsbau Platz machen. Die

Linken verkennen jedoch wichtige Tatsachen: Nur

mehr Bautätigkeit entspannt die Marktsituation.

Mehr Regulierung trübt hingegen die Investitionslaune

und treibt die Mietzinse sogar nach oben. Und

ohne private Eigentümer und institutionelle Investoren

ist der Wohnraumbedarf nicht zu befriedigen.

Die Mutterpartei hat ihrerseits eine nationale

Volksinitiative für mehr Kontrolle am Mietwohnungsmarkt

angekündigt. Darum gilt in Bezug auf

die Waadt: «Wehret den Anfängen!»

2

IMMOBILIA / April 2025

INHALT

IMMOBILIA —INHALT NR. 04 APRIL 2025

FOKUS

04 «WIR FINDEN DAS VERSTECKTE MEHRFAMILIENHAUS»

Die Raumpioniere sind auf die Erschliessung von Nutzungspotenzialen

bestehender Wohnliegenschaften spezialisiert. Atilla Färber und Christoph

Giger sehen darin einen Beitrag zur Innenverdichtung.

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

12

IMMOBILIENPOLITIK

BUNDESRAT WILL LEX

KOLLER VERSCHÄRFEN

DIE REGIERUNG LEHNT DIE NACHHALTIGKEITS-

INITIATIVE AB, WILL ABER GLEICHZEITIG DIE

FOLGEN DER ZUWANDERUNG BEKÄMPFEN.

14


NACHHALTIGKEIT ZAHLT

SICH AUS

VIELE BAUHERRSCHAFTEN UND PLANENDE

WISSEN ZU WENIG ÜBER NACHHALTIGKEIT

BEIM BAUEN.

40

BAU & HAUS

PV UND DACH

BEGRÜNUNG

RICHTIG GEPLANT UND GEBAUT, ERGIBT DIE

KOMBINATION VON DACHBEGRÜNUNG

UND SOLARANLAGEN EINEN NUTZEN FÜR ALLE.

17 BAUHERRENBERATUNG: WISSEN UND ERFAHRUNG

Die Anforderungen an grössere Bauprojekte werden immer komplexer.

Damit sie gelingen, braucht es Fachleute, die mit ihrem Know-how stets

auf der Höhe der Zeit sind.

18 GEBÄUDEPROGRAMM: MILLIONEN-EINSPARUNGEN

Der Bundesrat will das Gebäudeprogramm im Rahmen des Sparpakets

zurückfahren. Welche Zukunft hat die staatliche Förderung von energetischen

Sanierungen künftig noch?

20 DAS BESTE IST NICHT IMMER DAS OFFENSICHTLICHE

Soll die in die Jahre gekommene Liegenschaft vor Verkauf noch nachhaltig

saniert werden? Die Antwort fällt aus Vermarktungssicht differenziert aus.

22 BAURECHTSZINS: FALLSTRICKE UND CHANCEN

Durch die Landknappheit in der Schweiz erfreut sich die Eigentumsform

«Baurecht» zunehmender Beliebtheit. Es gilt aber einiges zu beachten.

24 WOHNUNGSMARKT: TRENDWENDE BEI DER NACHFRAGE

Die vom US-Präsidenten ausgelöste Verunsicherung hinsichtlich der weltwirtschaftlichen

Entwicklung hat Folgen für den Schweizer Immobilienmarkt.

28 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENRECHT

34 STOCKWERKEIGENTUM: KEINE KLAGEPFLICHT

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zwar verpflichtet, über die

Einhaltung des Reglements zu wachen. Daraus folgt jedoch keine absolute

Pflicht, das Reglement auf dem Klageweg durchzusetzen.

36 MIETZINSSENKUNG NICHT IN JEDEM FALL

Wird mit der Vermietung kein übersetzter Ertrag erzielt, muss der Mietzins

trotz gesunkenem Referenzzinssatz nicht reduziert werden.

BAU & HAUS

38 DACHSTUHL: UNGENUTZTES POTENZIAL

Vor allem ältere Bauwerke besitzen Dachstühle, die wegen fehlender

Isolation und Belichtung nur wenig genutzt werden. Zwei Beispiele

zeigen, wie man nachrüsten kann.

42 DIE FOLGEN DES KLIMAWANDELS MINDERN

Ein Retentionsdach hilft, extreme Wetterereignisse besser zu

bewältigen, und trägt zu einer höheren Lebensqualität in Städten bei.

IMMOBILIENBERUF

45 SVITPEDIA-GPT: NEUE DIGITALE WISSENSPLATTFORM

Der SVIT Schweiz lanciert die für jedermann zugängliche KI-gestützte Wissensplattform

SVITpedia-GPT.

46 KONGRESS MIT BLICK IN DIE IMMOBILIENZUKUNFT

Ende Mai treffen sich in Zürich Proptechs und Immobilienunternehmen

beim «The Big Handshake».

47 NACHFOLGEREGELUNG: ZENTRALE HERAUSFORDERUNG

Für eine erfolgreiche externe Unternehmensnachfolge sind verschiedene

Knackpunkte zu beachten.

51 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN

52 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT

VERBAND

54 REAL ESTATE SYMPOSIUM: STÄRKE IM ZUSAMMENSPIEL

56 SVIT OSTSCHWEIZ: IMMOZIONALE

STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 58 / BEZUGSQUELLENREGISTER 67 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70

IMMOBILIA / April 2025 3

FOKUS INTERVIEW

IMMOBILIENENTWICKLUNG

«WIR FINDEN DAS

VERSTECKTE

MEHRFAMILIENHAUS»

4


Die Raumpioniere sind auf die

Erschliessung von Nutzungspotenzialen

bestehender Wohnliegenschaften

spezialisiert.

Atilla Färber und Christoph Giger

sehen darin einen Beitrag zur Innenverdichtung.

INTERVIEW—IVO CATHOMEN*

FOTOS—URS BIGLER

Atilla Färber, Christoph Giger, wie wohnen

Sie selber?

Atilla Färber (AF): Ich besitze in Trogen eine Wohnung

in einer umgenutzten Gewerbeliegenschaft.

Christoph Giger (CG): Und ich konnte vor vier Jahren

das Bauernhaus meiner Grosseltern im Appenzellerland

übernehmen.

Auf Ihrer Website steht: «Wir wollen den

Weg in eine nachhaltige Zukunft beschleunigen,

indem wir den Wohnbausektor auf den

Kopf stellen.» Warum muss man ihn auf den

Kopf stellen?

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FOKUS INTERVIEW


AF: Den Wohnbausektor stellen wir auf den Kopf,

indem wir das Potenzial von Liegenschaften demokratisieren.

Der Schlüssel zur Verdichtung liegt für

uns ja darin, Eigentümerinnen und Eigentümer zu

gewinnen. Es geht uns dabei also erstmal um eine

andere, neuartige Art, an Projekte heranzugehen:

Für uns stehen die Eigentümerinnen und Eigentümer

mit ihren persönlichen Bedürfnissen immer im

Zentrum. Ohne deren Wunsch nach Veränderung

und ihrer Bereitschaft, ihre Liegenschaft entweder

zu verkaufen oder selber zu entwickeln, gibt es keine

Verdichtung. Diese Ausgangslage bestimmt den

Weg. Bislang herrschte eine Informationsasymmetrie:

Der wahre Wert einer Liegenschaft – sprich ihr

Entwicklungspotenzial – war für die Eigentümerinnen

und Eigentümer meist unbekannt. Nur Investoren

wussten um dieses Potenzial, weil sie das

entsprechende Know-how besitzen. Wir Raumpioniere

machen damit nun aber Schluss: Jede und

jeder kann auf Knopfdruck das volle Potenzial der

eigenen Liegenschaft herausfinden.

Was kann ein möglicher Auslöser bei

den Eigentümern sein?

CG: Das kann die Übergabe einer Rendite- oder

Wohneigentumsliegenschaft an die nächste

BIOGRAPHIE

ATILLA FÄRBER

(*1977) ist CEO und Mitgründer

der Raumpioniere

AG mit Sitz in

St. Gallen. Er startete

seine Karriere als Strategieberater.

Weitere

Stationen führten über

verschiedene Unternehmensgründungen

und

-entwicklungen in der

Tech-Branche zu Raumpioniere,

die er 2020 zusammen

mit Christoph

Giger und Tamás Kiss

gründete. Er verfügt

über einen Abschluss als

Diplom-Architekt der

Fachhochschule

St. Gallen und einen

Masterabschluss in Immobilienwirtschaft

der

Universität für Weiterbildung

Krems.

Generation sein. Oder auch eine einschneidende

Veränderung der eigenen Lebenssituation, beispielweise

der Rückzug aus dem Erwerbsleben,

verbunden mit dem Wunsch, die Wohnverhältnisse

anzupassen und gebundenes Kapital verfügbar

zu machen.

Die Raumordnung in der Schweiz

erfordert Innenverdichtung. Diese kommt

aber nicht richtig voran. Was ist zu tun?

AF: Ganz einfach: Wir müssen Verdichtung auch

bei privaten Eigentümerinnen und Eigentümern

populärer machen – das heisst, einen Bottom-up-

Ansatz verfolgen. Immerhin sind sie die grösste

Eigentümergruppe in der Schweiz: Einfamilienund

kleine Mehrfamilienhäuser machen den grössten

Anteil unseres Gebäudeparks aus.

CG: Wir setzen uns dafür ein, das grosse Potenzial,

das in Wohnimmobilien verborgen ist, zu finden

und zu realisieren. Umgekehrt geht es uns nicht darum,

neue Quartiere aus dem Boden zu stampfen.

Das klingt nach Einfamilienhäusern

mit grossem Garten …

CG: Das ist in der kleinsten Einheit tatsächlich

so. Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser

aus den 1960er-, 1970er- und bisweilen auch

6


WIR WOLLEN

VERDICHTUNG

POPULÄR

MACHEN.

ATILLA FÄRBER

1980er-Jahren verfügen häufig über ein attraktives

Ausnützungspotenzial. Auf einer Parzelle mit 1400

Quadratmetern in einer Wohnzone W2 können je

nach Gemeinde statt des bestehenden Einfamilienhauses

bis zu 900 Quadratmeter Hauptnutzfläche

realisiert werden. Das ist kein kleiner Beitrag

an die Verdichtung.

AF: In der Öffentlichkeit werden oft grosse städtebauliche

Visionen diskutiert – was prinzipiell richtig

und wichtig ist, denn solche Visionen liefern die

strategische Richtung. Vorwärts kommen wir aber

in kleinen Schritten: Wenn wir das enorme Potenzial

von älteren Ein- und Mehrfamilienhäusern

konsequent nutzen, können wir die Verdichtung effektiv

vorantreiben. Genau in dieser Summe kleiner

Beiträge liegt das grösste Potenzial für eine zügige

und breit abgestützte Innenverdichtung.

Der Ursprung Ihres Unternehmens war,

Immobilienentwicklern eine datengestützte

Software-Dienstleistung anzubieten, um

ihrerseits Nutzungspotenziale zu identifizieren.

Wie sind Sie selber zu Entwicklern

geworden?

AF: Wir haben früh festgestellt, dass man in

der Schweizer Immobilienbranche mit einer

BIOGRAPHIE

CHRISTOPH

GIGER

(*1984) ist Mitgründer

und Mitinhaber der

Raumpioniere AG. Nach

dem Architekturstudium

an der HTW Chur

war er mehrere Jahre

als selbstständiger Architekt

und als Assistent

an der EPFL tätig, bevor

er die Raumpioniere

mitgründete. Das Unternehmen

war zu Beginn

als Software- und

Serviceanbieter für die

Potenzialanalyse von

Liegenschaften tätig und

fokussiert sich heute

auf die Entwicklung von

Verdichtungsprojekten.

reinen Softwarelösung kein wirklich profitables

Geschäftsmodell aufbauen kann – der Markt für

unsere Lösung war zwar da, aber schlicht zu klein.

Deshalb haben wir uns entschieden, unser Knowhow

und unsere Tech-Lösung gleich selbst anzuwenden

und Eigentümerinnen und Eigentümer von

Immobilien mit Potenzial nicht nur zu identifizieren,

sondern Projekte konkret und nach allen Regeln

der Kunst zu entwickeln.

CG: Die Idee ist also die Gleiche geblieben. Heute

sind wir mit Leidenschaft dabei, veränderungsbereite

Eigentümerinnen und Eigentümer zu finden

und zu begleiten, die Liegenschaften mit Potenzial

besitzen. Attraktive Objekte zu entdecken, ist dabei

übrigens gar nicht so schwierig. Die Türe zur Eigentümerin

oder zum Eigentümer zu öffnen – das ist

die grosse Kunst.

Woran kann es liegen, dass ein solches

Entwicklungsprojekt scheitert?

CG: Gemäss unseren Erfahrungen liegt es weniger

an der Immobilie oder am Grundstück – auch nicht

am Baurecht, weil die Rahmenbedingungen weitgehend

ja klar sind. Die Gründe für ein Scheitern

liegen eher bei den Kosten … und oft auch bei den

Nachbarn.


FOKUS INTERVIEW


UNZÄHLIGE

WOHN-

IMMOBILIEN

VERFÜGEN ÜBER

VERBORGENES

POTENZIAL.

CHRISTOPH GIGER

Sie haben über Potenzial gesprochen. Was

verstehen Sie darunter?

CG: Das nicht genutzte Bauvolumen ist das naheliegendste

Verständnis von Potenzial. Viel steckt

aber auch im Bestand, indem nicht mehr zeitgemässe

Raumaufteilungen und Wohnungsgrössen

den heutigen Bedürfnissen angepasst und die Liegenschaften

damit für die nächsten 50 Jahre fit

gemacht werden. Mehr kleinere statt wenige grössere

Wohnungen sind attraktiv und decken auch die

Nachfrage im Markt ab.

Wie gross schätzen Sie das Potenzial für

den Wohnungsbau im Bestand in der

Schweiz ein?

AF: Wir haben schon sämtliche Baugebiete der

Kantone St. Gallen, Zug und Schaffhausen komplett

analysiert. Im Schnitt bewegt sich der Ausbaugrad

um 65%. Die Bauzonen weisen also ein Drittel Ausnützungsreserven

auf.

CG: Wobei anzumerken ist, dass diese Zahl auf den

aktuellen Bau- und Zonenordnungen beruht. Mit

dem Bestreben zur Verdichtung wird die Ausnützungsreserve

weiter anwachsen.

Gibt es gewisse Muster nach Regionen

oder Gemeindetypen?

AF: Typischerweise sind die Reserven, basierend

auf den heutigen Bau- und Zonenordnungen, in Agglomerationen

grösser.

Wie gelingt es, diese Reserven zu

erschliessen?

CG: In der Schweiz gibt es, Stand heute, rund 1,1 Millionen

Einfamilienhäuser. Viele Quartiere wurden

«in einem Rutsch» realisiert, und die Bewohnerinnen

und Bewohner – meist aus der Babyboomer-

Generation – kommen nun in ein Alter, in dem sie

über den Generationenwechsel nachdenken. Hier

sind grosse Bewegungen zu erwarten.

AF: Wenn auch nur ein kleiner Teil des Ausnützungspotenzials

erschlossen werden kann, sind

das trotzdem unzählige Quadratmeter Wohnfläche.

Am intensivsten wird die Verdichtungsdiskussion

in den grösseren Städten geführt.

Sind urbane Gebiete für Sie kein Thema?

AF: Nehmen wir das Beispiel Zürich. Die Bevölkerungszahl

liegt dort bei fast 5000 Einwohnern pro

Quadratkilometer – in Schanghai sind es übrigens

ca. 7200. Verdichtung durch Aufstockungen und

Erweiterungen bringen eine grosse Komplexität

mit sich. Dazu kommen restriktive Bauordnungen,

unzählige Auflagen und sehr oft auch Einsprachen.

8


Die Städte machen sich damit das Leben selber

schwer, während es in gut erschlossenen Agglomerationen

wesentlich einfacher vorangeht.

Zählen auch Eigentümer von Renditeliegenschaften

zu Ihren Kunden?

AF: Ja, auf jeden Fall! Wir werden immer häufiger

auch von Anlagestiftungen, Pensionskassen

und professionellen Eigentümerschaften kontaktiert,

die ihr Portfolio optimieren wollen. Meist

geht es in einem ersten Schritt darum, Softwarebasiert

einige wenige Bestandesliegenschaften zu

identifizieren, bei denen Handlungsbedarf und

Potenzial am Grössten sind. Dann folgt oft eine

Machbarkeitsstudie und im positiven Fall geht es

in der Folge in die Realisierung. Dies können Objekte

mit 10, aber auch solche mit 80 oder mehr

Wohneinheiten sein.

Wie muss man sich die Ausgangslage

dieser Eigentümer vorstellen?

CG: Sie sind sich bewusst, dass Liegenschaften aus

den 1960er- und 1970er-Jahren ans Ende ihres Lebenszyklus

kommen. Es fehlt ein Lift, die Raumeinteilung

deckt sich nicht mehr mit den Bedürfnissen

der Mieterschaft, die Leitungen müssten ersetzt

werden und so weiter.

AF: Und im besten Fall verfügen die Parzellen, wie

erwähnt, über grössere Reserven. Oder Nachbarparzellen

können miteinbezogen werden.

Wie ist Ihre Haltung in Bezug auf die Frage

Ersatzneubau oder Sanierung?

CG: Wir sind der Meinung, dass allgemein oft vorschnell

zu einem Ersatzneubau tendiert wird. Dieser

Weg ist aber nicht alternativlos. Die bestehende

Substanz bietet viele Möglichkeiten für attraktive

und auch wirtschaftlich tragfähige Lösungen.

AF: In unseren laufenden Entwicklungen liegt der

Anteil von Sanierungs- und Transformationsprojekten

von Bestandesliegenschaften etwa bei 50%.

Sie sind als Tech-Start-up gestartet.

Welche Rolle spielt Informationstechnologie

heute in Ihrem Geschäft?

AF: Am Anfang unseres Start-ups stand der Potenzialrechner,

den wir kontinuierlich weiterentwickelt

haben und heute in der 3. Generation auf

unserer Website kostenlos anbieten. Die Technologie

ist nach wie vor Teil unserer DNA.

CG: Wir sehen Technologie und Datenanalyse

als wichtige Treiber in unserem Geschäft.

Dank unserem Zugang zu unzähligen Datenquellen

und allen geltenden kommunalen Bau- und


FOKUS INTERVIEW


BAUEN AUF DER

GRÜNEN WIESE

IST VERGANGEN-

HEIT.

ATILLA FÄRBER

Nutzungsordnungen können wir jederzeit eine

erste Abschätzung des Potenzials machen. Nicht

zuletzt ist der Potenzialrechner aber auch ein wichtiges

Instrument für unser Beschaffungsmarketing

und ein klares Alleinstellungsmerkmal. Auch in der

effektiven Projektrealisierung sind wir keine klassischen,

althergebrachten Entwickler. Sondern

wir setzen auf Technologie, frische Ideen, schlanke

Prozesse, verbriefte Expertise und höchste Qualität.

Und orientieren uns konsequent an der Vision,

die wir zusammen mit den Kundinnen und Kunden

entwickeln.

AF: Bei unserem Start waren etablierte Immobilienentwickler

bereits 20 oder 30 Jahre im Geschäft.

Wir hatten nicht so viel Zeit und gehen zwingend

neue Wege, die uns weiterbringen.

Wie macht man aus einem Interessenten

einen Kunden?

AF: Digitale Präsenz und ein smartes Marketing

sind sehr wichtig. Am Ende des Tages geht es aber

um «Hard Conversion», das heisst, um den direkten

Kontakt mit Eigentümerinnen und Eigentümern –

und natürlich Abschlüsse. Viele Visitors auf der

Website sind zwar schön, aber nur der direkte Kontakt

zählt. Wir müssen die Neugier wecken.

Wird die künstliche Intelligenz Ihr

Geschäftsmodell verändern?

AF: Wir arbeiten mit KI und sind gespannt, wo die

Reise hingeht. Sehr wichtig ist uns aber aktuell die

«Human Intelligence»; sprich: nicht nur viel Tech,

sondern auch ganz viel Empathie.

Wie häufig sind Sie mit Einsprachen gegen

Ihre Entwicklungsprojekte konfrontiert?

CG: Einsprachen sind tatsächlich ein Problem.

Nicht ohne Grund wird die Einsprache auch als die

fünfte Landessprache in der Schweiz bezeichnet.

Auch bei bester Kommunikation und vorgängigen

Verhandlungen kann es Einsprachen geben. In den

letzten Jahren hat sich das massiv verstärkt. Hinzu

kommt eine gewisse Entscheidungsunschlüssigkeit

und Angst auf Seiten der Behörden, was den

Prozess zusätzlich erschwert. Gleichzeitig befinden

wir uns aufgrund der Raumplanungsrevision

schweizweit in einer Phase zahlreicher Revisionen

von kommunalen Bau- und Nutzungsordnungen,

was zusätzliche Unsicherheiten mit sich bringt.

Hier könnten die Behörden, wie wir finden, durchaus

etwas mutiger agieren.

Inwiefern?

CG: Behörden sind gewählte Volksvertreter, die

ungern den Unmut ihrer Wählerschaft heraufbeschwören.

Genau das befürchten sie aber, wenn sie

neue Wege gehen oder das enge Korsett der Bauordnung

lockern möchten.

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist

Verleger der Zeitschrift

Immobilia und

stell vertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

10


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IMMOBILIENPOLITIK

NACHHALTIGKEITSINITIATIVE

BUNDESRAT

WILL LEX KOLLER

VERSCHÄRFEN

Der Bundesrat beantragt dem Parlament,

die Nachhaltigkeitsinitiative

abzulehnen, und stellt ihr auch keinen

Gegenvorschlag gegenüber. Den mit

der Zuwanderung verbundenen Herausforderungen

will der Bundesrat

unter anderem mit einer Verschärfung

der Lex Koller begegnen.

TEXT—IVO CATHOMEN*

BILD: 123RF.COM

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Betriebsstätten,

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könnten nach der

Revision durch

ausländische Unternehmen

nicht

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der Vermietung

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FORMULARPFLICHT

FALLEN GELASSEN

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom

21. März 2025 beschlossen, dem Parlament

die Ablehnung der Volksinitiative «Keine

10-Millionen-Schweiz (Nachhaltigkeitsinitiative)»

zu beantragen und ihr auch keinen

Gegenvorschlag gegenüberzustellen.

Den mit der Zuwanderung verbundenen

Herausforderungen will der Bundesrat mit

einem Massnahmenpaket begegnen, von

dem auch der Immobiliensektor betroffen

sein wird. Mit seinem ersten Vorschlag von

Mitte November 2024 war Bundesrat Beat

Jans im Regierungsgremium noch aufgelaufen.

Darin hatte er unter anderem eine

flächendeckende Formularpflicht für Anfangsmietzinse

– eines der Kernanliegen

seiner Partei – gefordert. Dieses Ansinnen

musste er wieder fallenlassen.

Das vom Bundesrat nun präsentierte

Paket sieht zwei Massnahmen im Immobiliensektor

vor. Einerseits soll der Fonds

zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus

(«Fonds de roulement») ab

2030 während fünf Jahren um insgesamt

150 Mio. CHF aufgestockt werden. Anderseits

schlägt der Bundesrat verschiedene

Anpassungen des Bundesgesetzes über

den Erwerb von Grundstücken durch Personen

im Ausland («Lex Koller») vor, indem

die Bedingungen verschärft werden,

unter denen ausländische Staatsangehörige

Grundstücke in der Schweiz oder Rechte

daran erwerben können.

Nach einer zwischenzeitigen Lockerung

sollen wieder strengere Regeln gelten

für den Erwerb von Betriebsstätte-

Grundstücken (Verbot der Vermietung

oder Verpachtung von Betriebsstätte-

Grundstücken) und für den Erwerb von

Hauptwohnungen durch Angehörige von

Staaten, die nicht der EU oder der EFTA

angehören. Die Bewilligung für den Erwerb

einer Hauptwohnung soll dabei

stets mit der Pflicht verknüpft werden,

die Hauptwohnung wieder zu verkaufen,

sobald der Wohnsitz aufgegeben wird.

Ebenfalls grundsätzlich wieder der Bewilligungspflicht

unterstellt werden soll

der Erwerb von an einer Schweizer Börse

kotierten Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften.

Das Justizdepartement

wird dem Bundesrat bis Ende Juni 2025

eine entsprechende Vernehmlassungsvorlage

unterbreiten. Zudem wird ebenfalls

bis Ende Juni 2025 geprüft, inwiefern

eine Einschränkung des Erwerbs von

Ferienwohnungen und Wohneinheiten in

Aparthotels durch Personen im Ausland

zur Entspannung des Wohnungsmarktes

beitragen kann.

WIEDEREINFÜHRUNG

DES VERBOTS

Nach geltendem Recht können Grundstücke,

die für einen wirtschaftlichen

Zweck genutzt werden (die sogenannten

Betriebsstätte-Grundstücke, z. B. Fabrikationsgebäude,

Lagerhalle und -platz,

Büro, Einkaufscenter, Verkaufsladen, Hotel,

Restaurant, Handwerkstatt, Arztpraxis),

ohne Bewilligung erworben werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück

dem Unternehmen des Erwerbers

dient oder einem Dritten für die Ausübung

einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet

oder verpachtet wird. Solche Grundstücke

können somit auch als blosse Kapitalanlage

erworben werden. Dabei ist nicht nur

der Erwerb zu Eigentum bewilligungsfrei

möglich, sondern auch der Erwerb anderer

Rechte wie die Begründung eines Kaufs-,

Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts, die Finanzierung

des Grundstückerwerbs oder

der Erwerb eines Schuldbriefs.

Damit soll jetzt nach dem Willen des

Bundesrats wieder Schluss sein – wieder,

weil das Verbot bereits bis Ende der

1990er-Jahre gegolten hatte. Seit 2005

können sich Ausländer auch an börsenkotierten

Schweizer Immobiliengesellschaften

beteiligen. Worin der Bundesrat einen

Zusammenhang mit der Preisentwicklung

von Liegenschaften und Mietwohnungen

erkennen will, bleibt allerdings abzuwarten.

Er wird dies in der Vernehmlassungsvorlage

erläutern müssen.

Ebenfalls in die Mottenkiste greift

die Regierung bei der Verpflichtung von

Drittstaatenangehörigen, eine erworbene

Wohnliegenschaft beim Verlassen der

Schweiz wieder verkaufen zu müssen. Auch

hier bleibt die Vorlage abzuwarten.

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der

Zeitschrift Immobilia.

12


IMMOBILIENPOLITIK

KURZMELDUNGEN

SCHWEIZ

ANPASSUNG DER

VMWG

Der Bundesrat hat Ende

März eine Änderung der

Verordnung über die Miete

und Pacht von Wohn- und

Geschäftsräumen (VMWG)

verabschiedet. Die Änderung

betrifft die Erweiterung des

Formulars für die Mitteilung

des Anfangsmietzinses. Für

den bisherigen Mietzins müssen

neu die zuletzt geltenden

Werte für den Referenzzinssatz

und für die Teuerung

angegeben werden. Die Änderung

tritt am 1. Oktober 2025

in Kraft.

MEHR RECHTE

GEGEN HAUS

BESETZER

Der Nationalrat ist auf die

bundesrätliche Vorlage zur

Änderung des Zivilgesetzbuchs

im Bereich des Besitzesschutzes

bei verbotener

Eigenmacht an Grundstücken

eingetreten und hat gegenüber

der Vorlage eine «angemessene

Frist» beschlossen, innert

der der Eigentümer Hausbesetzer

mittels verhältnismässiger

Gewalt selbst wegweisen

darf. Nach geltendem Recht

ist die sogenannte Selbsthilfe

nur sofort nach Beginn einer

Besetzung zulässig. Der Bundesrat

wollte einen Mittelweg:

Demnach hätte eine Reaktion

sofort zu erfolgen, sobald jemand

von einer Besetzung erfährt.

Das Geschäft geht nun

in den Ständerat.

BESCHLEUNIGUNG

DER BAU

VER FAHREN

Die kleine Kammer hat

einem Postulat von FDP-Ständerat

Hans Wicki zugestimmt,

mit dem der Bundesrat beauftragt

wird, einen Bericht zu erstellen,

in dem er die Ursachen

der stetig zunehmenden Dauer

von Bauverfahren aufzeigt und


Massnahmen vorschlägt, wie

die Verfahrensdauer von der

Baueingabe bis zur Baufreigabe

reduziert werden kann.

KEINE VORAB

PRÜFUNG BEI

KÜNDIGUNGEN

Der Ständerat hat die Motion

«Verantwortungsvolle

Liegenschaftsverwaltung.

Vorabprüfung bei Massenkündigungen

von Mietverträgen

zur Vermeidung spekulativer

Renovationsprojekte»

von Mieterverbandspräsident

Carlo Sommaruga mit

9 zu 32 Stimmen verworfen.

Er forderte eine Gesetzesänderung,

die vorsieht, dass bei

Leerkündigungen von Mietliegenschaften

aufgrund eines

Renovations- oder Sanierungsprojekts

vorgängig die

Genehmigung einer kantonalen

oder kommunalen Behörde

eingeholt werden muss. Diese

hätte die Kündigungen nur

dann absegnen dürfen, wenn

die Renovation oder die Sanierung

wirtschaftlich, sozial

und ökologisch gerechtfertigt

ist und keine Möglichkeit besteht,

sie in bewohntem Zustand

durchzuführen.

MIETRECHTS

ÄNDERUNG

VERTAGT

Der Nationalrat hat die

parlamentarische Initiative

«Für Treu und Glauben im

Mietrecht. Anfechtung des

Anfangsmietzinses nur bei

Notlage des Mieters» von alt

Nationalrat Hans Egloff abgeschrieben.

Für seine zweite

noch hängige parlamentarische

Initiative, «Beweisbare

Kriterien für die Orts- und

Quartierüblichkeit der Mieten

schaffen», beschloss die grosse

Kammer eine Fristverlängerung

um zwei Jahre.

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BAUHERRENBERATUNG

NACHHALTIGKEIT

ZAHLT SICH AUS

Viele Bauherrschaften und Planende

wissen zu wenig über Nachhaltigkeit

beim Bauen. Dabei könnten mit den

richtigen Entscheiden auch die Lebenszykluskosten

von Gebäuden

gesenkt werden. Der Beizug spezialisierter

Bauherrenberaterinnen oder

-berater hilft die Wissenslücken zu

schliessen. TEXT—RETO WESTERMANN*

Die Siedlung

Langgrüt der

Gemeinnützigen

Baugenossenschaft

Limmattal zeigt wie

Nachhaltigkeit im

Baualltag umgesetzt

werden kann.

BILD: GBL

WENIGER IST OFT MEHR

Im Gebäudebereich hat man bezüglich

Nachhaltigkeit einen grossen Hebel – sowohl

beim Bauen als auch im Betrieb: So

fallen aufgrund von Bauarbeiten jährlich

75 Millionen Tonnen Abfälle an. Der Betrieb

des Gebäudeparks wiederum ist für

40% des gesamten Energieverbrauchs der

Schweiz verantwortlich und verursacht

einen Drittel des CO2-Ausstosses. Während

Massnahmen bezüglich Betriebsenergie

unterdessen üblich sind, tun sich viele

Bauherrschaften und Planende beim nachhaltigen

Bauen und insbesondere der Vermeidung

von Bauabfällen schwerer. «Zum

einen werden Konstruktions- und Materialentscheide

oft mit einer kurzfristigen Sicht

gefällt, zum anderen zerstört man bei Sanierungen

immer noch unnötigerweise viel

Substanz», sagt Veronika Harder, Bauherrenberaterin

von HHP AG in Eglisau und

Vorstandsmitglied der Kammer unabhängiger

Bauherrenberater (KUB) in Zürich.

Für sie ist nachhaltiges Bauen auch aus finanzieller

Sicht sinnvoll. «Die richtigen

Entscheide bei der Konstruktion und Materialisierung

schlagen sich meist direkt in

den Lebenszykluskosten nieder», sagt Harder.

Mit der Wahl langlebiger Baumaterialien,

so die Bauherrenberaterin, liessen sich

etwa die Erneuerungsintervalle verlängern

und die Zahl der Zyklen reduzieren. «Damit

sinken in der Regel auch die Kosten

über die Nutzungsdauer eines Gebäudes

hinweg», sagt Harder. Ebenso wichtig sei

es, noch gut erhaltene Materialien bei ei-

ner Erneuerung nicht einfach zu ersetzen.

«Viele professionelle Bauherrschaften haben

leider festgelegte Erneuerungszyklen

und ersetzen dann gleich sämtliche Bauteile

– ungeachtet deren Zustand –, weil sie

alles erledigt haben wollen», sagt sie weiter.

Kommt hinzu: Viele Bauherrschaften

verständen zu wenig vom Thema Nachhaltigkeit

und auch die Planenden seien in diesem

Bereich oft nicht sattelfest.

BAUGENOSSENSCHAFTEN ALS

VORREITER

Abhilfe schafft die Zusammenarbeit mit

auf Nachhaltigkeit spezialisierten Bauherrenberaterinnen

oder -berater. «Gerade

mit Blick auf die Lebenszykluskosten lohnt

sich der Aufwand dafür», sagt Veronika

NACH-

HALTIGKEIT

Die Bestrebungen zur Nachhaltigkeit

leiden unter dem inflationären

Gebrauch des Begriffs. Nicht alles ist

Nachhaltigkeit, was damit gelabelt

wird (Stichwort «Greenwashing» oder

«Greenlabeling»), aber Nachhaltigkeit

ist meist mehr, als man gemeinhin darunter

versteht. Die Berücksichtigung

von wirtschaftlichen, ökologischen

und sozialen Nachhaltigkeitsaspekten

zahlt sich auch für Immobilieneigentümer

und -investoren aus. Nachhaltige

Gebäude erzielen höhere Verkaufspreise

und Mieten, weil sie energieeffizient

sind und Betriebskosten

senken. Zudem steigt die Nachfrage

nach ESG-konformen Immobilien,

was langfristig die Wertbeständigkeit

sichert. Und nicht zuletzt fördern

staatliche Programme nachhaltige

Bauprojekte und erleichtern Investitionen.

Strengere gesetzliche Vorgaben

zur CO2-Reduktion machen Nachhaltigkeit

geradezu zur Notwendigkeit,

weil nicht nachhaltige Gebäude an Attraktivität

verlieren könnten.

Bauherrenberater sind zentrale Akteure

für nachhaltiges Bauen. Sie helfen,

ökologische Standards anzuwenden,

Energieverbrauch und CO2-Emissionen

zu reduzieren und ressourcenschonende

Materialien einzusetzen.

Als Schnittstelle zwischen Stakeholdern

sorgen sie für die Einhaltung

von Standards und sichern langfristige

Wertstabilität nachhaltiger Immobilien.

Sie ermöglichen wirtschaftlich

sinnvolle, ökologische Bauprojekte

und sichern langfristige Werte.

14


19

Interview mit Roman

Stäger: «Wir messen die Nachhaltigkeit

mittels Zielgrössen und

Reporting.»

Harder. Beigezogen werden sollte die Fachperson möglichst

früh in der Planung, um das Projekt mit Checklisten

zu überprüfen und die Weichen richtig stellen

zu können. Ebenso können die Bauherrenberaterin

oder der -berater das Projekt während der Ausführung

begleiten und im Rahmen eines Reportings nach Abschluss

die Erreichung der Ziele festhalten. Ein Vorgehen,

das auch die Gemeinnützige Baugenossenschaft

Limmattal (GBL) seit einiger Zeit beispielhaft bei ihren

Projekten umsetzt. Die Genossenschaft verfügt

seit drei Jahren über ein Nachhaltigkeitsleitbild mit

Zielen, deren Einhaltung auch regelmässig geprüft

wird. «Wir haben gegenüber kommenden Generationen

die Pflicht, möglichst schonend mit den Ressourcen

umzugehen», sagt Roman Stäger, Geschäftsführer

der GBL (siehe Interview Seite 16). Aktuell wendet die

GBL ihre Nachhaltigkeitsregeln beispielsweise beim

Ersatzneubau der Siedlung Langgrüt in Zürich an, die

ab Frühsommer bezogen wird. Hier setzt die Genossenschaft

etwa auf CO2-armes Bauen und einen reduzierten

Flächenverbrauch. Die Bewohnerinnen und

Bewohner konsumieren mit der Erstvermietung nur

31 qm Wohnfläche, was den Material- und Betriebsenergiebedarf

reduziert. Beim Ausbau wiederum

kommen langlebige Produkte zum Einsatz, wurde auf

unnötige Materialschichten sowie das Einlegen von

Rohren in Decken verzichtet. Das reduziert den Unterhaltsbedarf,

verkleinert den ökologischen Fussabdruck

und vereinfacht spätere Sanierungen. Zudem

bestehen die Stockwerke ab dem fünften Obergeschoss

aus Holz. Mit dem bisher Erreichten gibt sich die GBL

aber noch nicht zufrieden: «Als Nächstes wollen wir

die Kreislaufwirtschaft anpacken», sagt Geschäftsführer

Stäger. Im kleinen Stil würden heute schon Teile

aus Gebäuden wiederverwendet, ein grosses Projekt

fehle aber noch. «Damit das möglich wird, müssen wir

aber bereits einen Studienauftrag oder Wettbewerb so

ausschreiben», sagt Roman Stäger.

* RETO

WESTERMANN

Der Autor ist Journalist

BR, dipl. Arch.

ETH, Mit inhaber der

Alpha Media AG und

Kommunikationsbeauftragter

der KUB.

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NACHHALTIGKEIT

«WIR MESSEN DIE

NACHHALTIGKEIT

MITTELS ZIELGRÖSSEN

UND REPORTING»

39

Die Gemeinnützige Baugenossenschaft

Limmattal engagiert sich schon länger für

nachhaltiges Bauen. Geschäftsführer Roman

Stäger spricht im Interview über die Hintergründe

und die konkrete Umsetzung.

TEXT—RETO WESTERMANN

Herr Stäger, Ihre Baugenossenschaft

engagiert sich schon länger

für Nachhaltigkeit. Warum?

Wir sehen es als unsere Verpflichtung,

nachfolgenden Generationen gegenüber

Verantwortung zu übernehmen.

Seit drei Jahren verfügen wir deshalb

über ein Nachhaltigkeitsleitbild. Dieses

beinhaltet messbare Ziele und ein jährliches

Reporting im Geschäftsbericht.

Zu welchem Zeitpunkt werden bei

Ihren Neubau- oder Sanierungsprojekten

die Nachhaltigkeitsziele

zum Thema?

Die Ziele sind jeweils explizit Bestandteil

von Wettbewerben oder Studienaufträgen,

werden mittels Zielgrössen definiert

und von externen Fachleuten überprüft.

Welche Fachleute ziehen Sie bei

Bauprojekten mit Blick auf die

Nachhaltigkeit bei?

Auf alle Fälle eine Nachhaltigkeitsplanerin.

Wenn wir einen Bauherrenberater

benötigen, sollte diese Fachperson

ebenfalls Wissen und Referenzen bezüglich

des nachhaltigen Bauens mitbringen.

Die Lebenszykluskosten sind eng

mit der Nachhaltigkeit verknüpft.

Wo legen Sie hier den Fokus?

Die späteren Betriebs- und Unterhaltskosten

sind für uns zentral. Wenn höhere

Investitionen sich langfristig positiv auswirken,

sind wir deshalb auch bereit, die

höheren Initialkosten zu tragen.

Roman Stäger ist seit 2015 Geschäftsführer der Gemeinnützigen

Baugenossenschaft Limmattal (GBL).

Stäger ist Betriebswirtschafter sowie Controller und

arbeitete zuvor elf Jahre bei SBB Immobilien. Die

GBL wurde 1929 gegründet, ist schwergewichtig im

Zürcher Limmattal tätig und verfügt aktuell über ein

Portfolio von rund 1700 Wohnungen.

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BAUHERRENBERATUNG

NICHT NUR DAS

WISSEN, SONDERN

AUCH DIE ERFAHRUNG

Die Anforderungen an grössere Bauprojekte

werden immer komplexer. Damit sie gelingen,

braucht es Fachleute, die mit ihrem

Know-how stets auf der Höhe der Zeit sind.

Zu finden sind solche Expertinnen und

Experten beispielsweise bei der Kammer

unabhängiger Bauherrenberater KUB.

TEXT—ÜSÉ MEYER*

Tobias Rotermund, Präsident (links), und Sven Schatt, Vize präsident,

der Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB

DIE RICHTIGEN LEUTE

Ob institutionelle Anleger,

grosse Bauherrschaften oder

Immobilienfirmen – wer heute

ein grösseres Bauprojekt

plant, greift häufig auf die Hilfe

eines Bauherrenberaters

zurück. «Unser Hauptjob dabei

ist Kommunikation», sagt

Tobias Rotermund, Präsident

der Kammer unabhängiger Bauherrenberater

KUB sowie Partner

und Verwaltungsrat bei der

Topik Partner AG in Zürich. Dabei

gehe es einerseits darum, die

Bauherrschaft darin zu unterstützen,

herauszufinden, was genau

sie will, und aufgrund dessen

die Bestellungen entsprechend

zu formulieren. Andererseits,

die richtigen Leute mit an Bord

zu nehmen. «Bauen ist ein People-Business»,

sagt auch Sven

Schatt, Vizepräsident der KUB

und Inhaber der Siworks Immo

AG in Schindellegi. Nur mit

einem guten Team sei die Qualität

garantiert und könne sichergestellt

werden, dass das

Projekt dem neusten Wissensstand

entsprechend abgewickelt

werde. Gerade Letzteres ist

oft schwierig für grössere Bauherrschaften.

«Das Umfeld ist

derart dynamisch, dass wer vor

wenigen Jahren das letzte Bauprojekt

abgewickelt hat, heute

schon nicht mehr up to date ist»,

sagt Tobias Rotermund. Das fehlende

Know-how könne mit dem

Beizug eines Bauherrenberaters

KUB mehr als kompensiert werden.

«Wir haben eben nicht nur

das Wissen, sondern auch die

Erfahrung», bringt es der KUB-

Präsident auf den Punkt.

ANFANGS IM EISIGEN

WIND

Wozu ein Bauherrenberater

gut sein soll, verstanden 1986

noch wenige. Damals wurde

die Schweizerische Vereinigung

unabhängiger Bauherrenberater

(SVUB) gegründet. Der

Vorgängerorganisation der

KUB wehte zu jener Zeit vor

allem aus Baufachkreisen erst

einmal ein eisiger Wind entgegen.

Mit dem Anschluss an

den SVIT 1992 konnte der Verband,

der neu unter dem Namen

Kammer unabhängiger Bauherrenberater

KUB firmierte,

seine Position ausbauen. Ein

Meilenstein in der Geschichte

der KUB ist die Herausgabe

des ersten Handbuchs für Bauherrenberater

im Jahr 1998. Es

dient, in überarbeiteter Form

und unter dem Titel «Immobilienmanagement»,

auch heute

noch als Grundlage für die

Arbeit der Bauherrenberaterinnen

und -berater und ist

an der Hochschule Luzern ein

wichtiges Lehrmittel. Mittlerweile

zählt die KUB 112 Mitglieder.

Mitentscheidend für

den anhaltenden Erfolg der

Kammer bis heute sind sicher

auch die Unabhängigkeit beziehungsweise

die Neutralität

ihrer Mitglieder – und die stetig

wachsenden Anforderungen

im Baubereich. Kaum ein

grosses Bauprojekt wird heute

deshalb ohne eine Bauherrenberaterin

oder einen Bauherrenberater

realisiert.

RENDITEZIELE

ABSICHERN

«Die Investition in einen Bauherrenberater

rechnet sich um

ein x-Faches», versichert KUB-

Vizepräsident Sven Schatt. Denn

zur Aufgabe eines Beraters gehöre

ja eben auch die laufende

Kontrolle des Baubudgets im

Zusammenhang mit den Renditevorgaben

des Bauherrn. «Und

je früher man uns beizieht, desto

grösser ist der Hebel bezüglich

Projektoptimierungen und

Kosteneinsparungen», sagt Tobias

Rotermund. Spätere Eingriffe

hätten dann halt meist

nur noch einen marginalen

Einfluss aufs gesamte Baubudget.

Apropos: Die Kosten für einen

Bauherrenberater belaufen

sich bei grossen Projekten im

geringen einstelligen Prozentbereich

– während sich die Unsicherheiten

der Baukosten, je

nach Phase, in einem Bereich

von 5 bis 30% bewegen können.

KÜNFTIG NOCH MEHR

AUSTAUSCH

Um die Zukunft ihrer Zunft

macht sich das im März dieses

Jahres neu gewählte KUB-Führungsduo

aus Tobias Rotermund

und Sven Schatt keine Sorgen –

trotz kompetitivem Umfeld. Die

Dienste von Bauherrenberatern

werden ihrer Meinung nach

auch künftig gefragt sein. «Unser

Ziel ist es, auch innerhalb

der KUB den Austausch zu intensivieren

– etwa mit neuen di-

gitalen Kommunikationstools»,

sagt Rotermund. Auch die Ausbildung

wurde bereits ausgebaut

– etwa mit dem «MAS Real

Estate Management – Major

Owner’s Project Management»

an der Hochschule für Wirtschaft

HWZ in Zürich. Und nicht

zuletzt möchten die beiden neue

Mitglieder gewinnen – etwa mit

der seit 2024 möglichen Aufnahme

als «KUB-Anwärter» in

die Kammer (siehe Box).

KUB-MITGLIED WERDEN

Die Mitgliedschaft bei der KUB ist

ein Qualitätsausweis. Deshalb sind

die Anforderungen für die Aufnahme

entsprechend hoch. So muss

eine mindestens 5-jährige, überwiegende

Erfahrung sowie eine aktuelle

Tätigkeit in der Funktion als

Berater von Bauherren nachgewiesen

werden. Ausserdem sind entsprechende

Ausbildungsnachweise

vorzulegen – etwa das Diplom

einer Hoch- bzw. Fachhochschule

als Architektin oder Ingenieur oder

das eidg. Diplom als Immobilien-

Treuhänder bzw. Baumeister. Über

die Aufnahme entscheidet der Vorstand.

Wer noch nicht über die nötige

Praxiserfahrung verfügt, kann neu

als KUB-Anwärter für maximal

5 Jahre aufgenommen werden (zu

vergünstigten Konditionen). Anwärter

sind zwar keine Mitglieder der

Kammer, profitieren aber trotzdem

von deren Leistungen. Dazu zählt

beispielsweise der fachliche Austausch

an KUB-Anlässen wie den

Lunchgesprächen (4 × pro Jahr)

oder dem jährlichen Anlass «KUB-

Focus». Die Kammermitgliedschaft

kostet CHF 980 pro Jahr und eine

einmalige Eintrittsgebühr von

CHF 1000. Sind alle Bedingungen

erfüllt, darf man sich mit dem KUB-

Logo schmücken – das für Qualität

und Professionalität steht.

Infos unter: kub.ch/fachkammer/

mitglied-werden

*ÜSÉ MEYER

Der Autor ist Journalist

und Mitinhaber

der Alpha Media

AG in Winterthur.



GEBÄUDEPROGRAMM

MILLIONEN-

EINSPARUNGEN

GEPLANT

Hausbesitzer könnten künftig weniger

Unterstützung für energetische Sanierungen

erhalten. Der Bundesrat will

das Programm zurückfahren, schlägt

aber ab 2030 mögliche Gegenmassnahmen

vor. Welche Zukunft hat das

Gebäudeprogramm? TEXT—JÜRG ZULLIGER*

BILD: PD «DAS GEBÄUDEPROGRAMM»

Wie wirken sich

Sparmassnahmen

von 400 Mio. CHF

auf den CO2-Ab -

senkpfad aus? Die

Meinungen gehen

auseinander.

SPARPROGRAMM AB 2027

Seit dem letzten Herbst ist bekannt, dass

der Schweizer Bundesrat bis 2027 ein umfassendes

Sparprogramm umsetzen will.

Insgesamt soll der Bundeshaushalt um jährlich

3,6 Mrd. CHF entlastet werden.

Unter dem Titel «Massnahmen Aufgaben-

und Subventions-Überprüfung» listet

die Landesregierung insgesamt 60 Bereiche

auf, die von den Kürzungen betroffen sind.

Grundlage dafür waren Empfehlungen einer

Expertengruppe. Ein signifikanter Teil soll

beim Gebäudeprogramm eingespart werden

– konkret rund 400 Mio. CHF. Dieses Programm

habe «seinen Dienst geleistet» und

könne zurückgefahren werden, sagte Bundesrat

Albert Rösti vor der Presse.

WORUM GEHT ES BEIM

GEBÄUDEPROGRAMM?

Gemäss den aktuellen Zahlen stellt der

Bund für das Jahr 2025 rund 247 Mio. CHF

zur Verfügung. Die Kantone ihrerseits

steuern rund 283 Mio. CHF bei. Der Bund

speist diesen Fördertopf mit den Abgaben

auf fossilen Brennstoffen (sogenannte

Teilzweckbindung der CO2-Abgabe).

Die CO2-Abgabe beträgt aktuell 120 CHF

pro Tonne CO2. Diese Abgaben summieren

sich auf 300 bis 400 Mio. CHF pro Jahr. Die

Kantone ihrerseits finanzieren ihren Anteil

aus den laufenden Budgets des öffentlichen

Haushalts. «Eine fixe Aufteilung gibt

es nicht», sagt dazu Olivier Brenner von der

Konferenz der Energiedirektoren in Bern

(EnDK).

In früheren Jahren lag der Anteil

des Bundes höher. Für die sogenannten

Globalbeiträge des Bundes stehen ein

Drittel der Einnahmen aus der CO2-Abgabe

auf Brennstoffen wie Öl und Gas

zur Verfügung, jedoch jährlich maximal

450 Mio. CHF.

WIE WERDEN DIE MITTEL

EINGESETZT?

Hauseigentümer in allen Kantonen

können Anträge stellen, um für energetische

Gebäudesanierungen und insbesondere

für den Ersatz alter Heizungen durch

erneuerbare Energien wie Wärmepumpen

und Photovoltaik Zuschüsse zu bekommen.

Im Kern geht es immer um die Verbesserung

der Gebäudehülle, die Verbesserung

der Energieeffizienz sowie um die Reduktion

von CO2-Emissionen. Der Wechsel

von Öl- und Gasheizungen zu erneuerbarer

Energie gilt als entscheidender Faktor,

um die längerfristigen Klimaziele zu erreichen.

Seit der Einführung des Programms

im Jahr 2010 bis Ende 2023 leisteten Bund

und Kantone insgesamt Beiträge in der Höhe

von 3,6 Mrd. CHF. Olivier Brenner ergänzt:

«Rechnet man noch die Auszahlungen von

2024 im Umfang von rund 600 Mio. CHF

dazu, wurden bisher insgesamt sogar rund

4,2 Mrd. CHF aufgewendet.»

Wenn dieser Plan umgesetzt wird, so will

der Bundesrat die dereinst im Gebäudeprogramm

eingesparten vierhundert Millionen

Franken stattdessen im Rahmen des

Klima- und Innovationsgesetzes einsetzen

und auf diesem Weg innovative Ideen finanziell

fördern. Im Gebäudebereich will

die Landesregierung, sofern nötig, Gegensteuer

geben – dann allerdings erst ab dem

Jahr 2030. Weder der Bundesrat noch das

zuständige Departement haben aber dazu

konkrete Aussagen gemacht. In verschiedenen

Medienberichten wird Bundesrat

Albert Rösti mit der Aussage zitiert, dass

die Sparmassnahmen natürlich nicht ohne

Auswirkungen bleiben würden. Es werde

«eine gewisse Abbremsung geben».

18


KRITIK UND FINANZIELLE

HERAUSFORDERUNGEN

Unklar sind im Moment noch viele Details.

Denn im Gebäudebereich bieten der

Bund und die Kantone noch viele andere

Leistungen, etwa mit Beratungen, mit dem

von den Kantonen gemeinsam erarbeiteten

Gebäudeenergieausweis GEAK oder mit

dem Energielabel Minergie, das schon vor

mehr als zwanzig Jahren in der Schweiz eingeführt

worden ist und welches die Kantone,

Private sowie Unternehmen mittragen.

Eine Allianz von ganz unterschiedlichen

Organisationen, darunter auch Branchenverbände

im Gebäudebereich und Umweltverbände,

kritisieren die Sparmassnahmen.

Auch die Kantone äussern sich kritisch. Das

gesetzlich verankerte Netto-Null-Ziel bei

den Emissionen könnte ohne das Gebäudeprogramm

nicht realisiert werden, so diese

Argumentation. Vor allem ist aus Sicht

der Kantone, die ihrerseits finanziell unter

Druck stehen, völlig offen, wie die Lücke

gefüllt werden könnte. Der Zürcher Baudirektor

Martin Neukom sagte kürzlich

gegenüber dem «Tages-Anzeiger»: «Der

Kanton Zürich ist heute bereits daran, seine

Investitionen aus finanziellen Gründen

stark zu priorisieren und Vorhaben zurückzustellen.»

INVESTOREN BLEIBEN

GELASSEN

Doch wie sieht die Praxis von Investoren

und Bauunternehmen aus? Philipp Peikert,

Leiter Projektentwicklung und Planung bei

der p-4 AG in Zug, sieht die geplanten Kürzungen

gelassen: «Ich glaube nicht wirklich,

dass diese Änderung einen nennenswerten

Einfluss hätte.» Er unterscheidet vor allem

zwischen privaten Wohneigentümern und

institutionellen Investoren. Energetische

Sanierungen und der Wechsel zu erneuerbaren

Energien seien für professionelle,

institutionelle Investoren ohnehin wirtschaftlich

sinnvoll, und diese hätten in der

Regel eine klare Strategie, was die Reduktion

von Treibhausgasemissionen und ESG-

Themen betreffe (Environmental Social

Governance).

«Wenn man längerfristig denkt und

rechnet, dann gibt es ohnehin triftige wirtschaftliche

Gründe, das Gebäude zu sanieren

und die Heizung auf erneuerbare

Energie umzurüsten», betont Peikert. Für

private Hauseigentümer könnte es zwar

kurzfristig zu einer Reduktion der Rendite

kommen, dennoch gelte es, langfristig zu

denken. Weiter fügt Philipp Peikert hinzu,

dass es manchmal sinnvoll sei, bestehende

Anlagen wie Heizungen oder Fenster erst

bei tatsächlichem Bedarf zu erneuern, um

auch die graue Energie zu berücksichtigen.

Ein Sprecher der Immobiliengesellschaft

Allreal hält auf Anfrage fest, dass die

Fördermittel grundsätzlich allen Eigentümern

und Investoren offenstehen würden.

Allreal mache punktuell davon Gebrauch,

«etwa bei Fassadendämmungen». Die Firma

hat sich zum Ziel gesetzt, den Anteil

fossiler Energieträger bis 2030 zu halbieren

und bis spätestens 2050 Netto-Null zu

8

ICH GLAUBE

NICHT AN EINEN

NENNENSWER-

TEN EINFLUSS

DER SPAR-

MASSNAHMEN.

PHILIPP PEIKERT, P-4 AG

erreichen. «Die bestehenden Fördermittel

sind für uns dabei aber nicht ausschlaggebend

und vermögen auch nicht den

benötigten Investitionsbedarf zu decken»,

so der Sprecher. Er unterscheidet aber auch

zwischen der eigenen Strategie bei Sanierungen

und den Folgen für den gesamten

Immobilienbestand der Schweiz: Kürzungen

oder gar ein Stopp des Programms

würden sich «insgesamt negativ auf die

Sanierungstätigkeit und somit auch auf

die anvisierten CO2-Ziele im Schweizer

Gebäudepark auswirken».

BERICHT DER FINANZ-

KONTROLLE WIRFT FRAGEN AUF

Aufhorchen lässt eine Prüfung der Eidgenössischen

Finanzkontrolle (EFK), die

im Februar publiziert worden ist. Die Untersuchung

meldet Vorbehalte bei den strategischen

Grundlagen an und kommt vor

allem zum Schluss, dass man vieles günstiger

hätte haben können, wenn man sich auf

den Ersatz alter Ölheizungen beschränkt

hätte. Zu den möglichen Folgen der Kürzungen

ab 2027 äussert sich die EFK aber

nicht.

Wörtlich heisst es unter anderem: «Um

die Klimaziele vollständig zu erreichen, ist

ein kompletter Ersatz der verbleibenden

fossil betriebenen Heizungen durch erneuerbar

betriebene eine notwendige und hinreichende

Bedingung.» Die bessere Isolation

von Gebäuden hingegen wäre zur «Erreichung

dieses Ziels weder zwingend notwendig

noch hinreichend».

Olivier Brenner von der Konferenz der

Energiedirektoren (EnDK) sagt dazu: «Diese

Auslegung entspricht dem Kontrollauftrag

der Finanzkontrolle.» Es handle sich um eine

sehr enge Optik, denn der Bund und die Kantone

müssten die Trendwende respektive die

Dekarbonisierung im gesamten Energiesystem

betrachten: «Es geht um die Dekarbonisierung

des Sektors Gebäude, aber auch um

die Senkung des Stromverbrauchs im Winterhalbjahr.»

Laut Brenner gibt es durchaus stichhaltige

Argumente, die für die Fortführung der

bisherigen Strategie sprechen: «Die Sanierungsrate

bei der Gebäudehülle steigerte

sich ab 2010 bis 2019 um vierzig bis fünfzig

Prozent gegenüber dem Jahrzehnt vor dem

Inkrafttreten des Gebäudeprogramms.»

Ohne diese Förderung würde die Sanierungsrate

wieder zurückgehen, im ungünstigsten

Fall wieder auf das Niveau vor dem

Jahr 2010.

Definitiv entschieden ist noch nichts. Die

Sparmassnahmen und die angepassten Gesetze

könnten frühestens auf Anfang 2027

in Kraft treten. Derzeit läuft noch bis am

5. Mai eine Vernehmlassung. Danach kommt

das Sparpaket ins Parlament – und es unterliegt

dem fakultativen Referendum.

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*JÜRG ZULLIGER

Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjournalist

und Buchautor mit dem

Themenschwerpunkt Immobilien

und Immobilienwirtschaft.

rohrmax.ch



BAUHERRENBERATUNG

DAS BESTE IST

NICHT IMMER DAS

OFFENSICHTLICHE

Soll die in die Jahre gekommene

Liegenschaft vor dem Verkauf

noch nachhaltig saniert werden?

Die Antwort fällt aus Vermarktungssicht

differenziert aus. Und verlangt

eine professionelle Strategieberatung

und Verkaufsbegleitung.

TEXT—RUEDI TANNER*

Um die Rentabilität

einer Sanierungsinvestition

zu maximieren,

braucht die

Immobilie eine erkennbare

Zukunftsfähigkeit.

BILD: 123RF.COM

WERTSTEIGERUNG IST EINE

VERANTWORTUNGSFRAGE

Der Werterhalt einer Liegenschaft, noch mehr die

Wertsteigerung, müssen das Ziel von verantwortungsvollen

Immobilienbesitzerinnen und -besitzer sein. Vor

diesem Hintergrund ist die konsequente Sensibilität für

Nachhaltigkeit im Lebenszyklus einer Immobilie renditesichernd.

Ein Sanierungsbedarf muss rechtzeitig

angegangen werden. Wer Renovationsdringlichkeiten

aufschiebt, verliert mittel- und langfristig Geld.

RENDITECHANCEN VERSUS

INVESTITIONSRISIKEN

Doch wie verhält es sich mit energetischen Sanierungsfragen

vor einem anstehenden Verkauf des in die

Jahre gekommenen Hauses? Eine Immobilie vor dem

Verkauf zu sanieren, kann durchaus Renditechancen

bieten, hat aber auch Investitionsrisiken. Durch gezielte

Renovierungsmassnahmen kann der Wert des

Hauses gesteigert und beim Verkauf eine interessante

Rendite erzielt werden. Es besteht aber das Risiko, dass

die Renovierungskosten höher ausfallen als ursprünglich

geplant, was den Verkaufsgewinn schmälern wird.

KEIN KURZFRISTIGER AKTIONISMUS

Die Wahl zwischen «Verkauf nach Sanierung» und

«Verkauf ohne Sanierung» ist bei Immobilien mit

WER SEIN HAUS

VERKAUFEN

WILL, SOLLTE

VOM KURZ-

FRISTIGEN

AKTIONISMUS

ABSEHEN.

Sanierungsbedarf alles andere als trivial und erfordert

eine gründliche Abwägung der Vor- und Nachteile. Wer

sein Haus verkaufen will, sollte von einem kurzfristigen

Aktionismus in jedem Fall absehen. Denn viele Renovationsmassnahmen

beeindrucken potenzielle Käuferinnen

und Käufer nicht und sind daher verlorenes Geld.

REGIONALEN MARKT KENNEN –

UND VERSTEHEN

Um die Rentabilität einer Sanierungsinvestition zu

maximieren, braucht die Immobilie grundsätzlich genügend

Potenzial zur Wertsteigerung durch die Renovation

und eine erkennbare Zukunftsfähigkeit. Die

Eigentümerschaft muss also den baulichen Zustand

der Immobilie und den aktuellen Wert genau kennen

– und den künftigen Wert nach Umsetzung der Sanierungsmassnahmen

berechnen. Dafür müssen die Besitzer

den lokalen und regionalen Immobilienmarkt

verstehen.

Die eigentliche Sanierung verlangt eine sorgfältige

Planung der Massnahmen und Kosten. Im Zentrum

steht dabei der energetische Zustand der Liegenschaft:

Neue Fenster, eine moderne Heizungsanlage, Dämmung

von Dachboden oder Kellerdecke können den

Marktwert der Immobilie steigern. Der Verbrauch und

damit die Kosten für Wärme werden von Kaufinteressenten

denn auch immer häufiger nachgefragt.

20


31

ZEIT IST GELD

Der Zeitfaktor ist ein weiterer wichtiger Aspekt, der

bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Sanierung

berücksichtigt werden muss. Renovierungsarbeiten

können zeitaufwendig sein und den Alltag der Bewohner

erheblich stören. Wenn eine beschleunigte Lösung

bevorzugt wird, kann der Verkauf eine schnellere und

praktischere Lösung sein. Der Verkaufsprozess einer

Immobilie kann, je nach Marktbedingungen und Verkaufsstrategie,

deutlich weniger Zeit in Anspruch nehmen

als umfangreiche Renovierungsarbeiten.

STEUERLICHE ASPEKTE BEACHTEN

Darüber hinaus sind die steuerlichen Aspekte zu

berücksichtigen. Wer ein Haus renoviert und dann

weiterverkauft, zahlt eine Reihe von – durch die Wertsteigerung

teilweise höheren – Steuern. Er kann dafür

die Kosten für die Renovierungen und energetischen

Sanierungen bei den Steuern geltend machen, was die

finanzielle Belastung einer Renovation erheblich reduzieren

kann. Es lohnt sich in jedem Fall, die verfügbaren

Fördermöglichkeiten und das Steuersparpotenzial

gründlich zu recherchieren und in die Entscheidungsfindung

einzubeziehen.

GLEICHER ZUSTAND –

UNTERSCHIED LICHE LÖSUNG

Aber noch viel wichtiger ist: Welches ist das individuelle

Bedürfnis der Immobilienbesitzerin oder

des Immobilienbesitzers? Für die einen kann eine Sanierung

bis hin zum Umbau, der beispielsweise das

Verdichtungspotenzial clever ausnützt, richtig und

interessanter sein. Andere bevorzugen den unmittelbaren

Verkauf – bei gleichem Zustand der Immobilie

und ohne Sanierung.

Eine gründliche Kosten-Nutzen-Einschätzung,

eine fachkundige Marktanalyse und eine fundierte

Beratung sind unerlässlich, um festzustellen, ob der

Verkauf der Immobilie mit oder ohne Renovierung

vorteilhafter ist. Das Erkennen und Verstehen der effektiven

Kundenbedürfnisse verlangt aber meist noch

mehr: nämlich eine professionelle Strategieberatung

und Begleitung durch eine ausgewiesene Maklerin

oder einen ausgewiesenen Makler. Denn nicht immer

ist das scheinbar Offensichtliche auch das Beste.

Zertifizierte Maklerinnen und Makler finden die beste

Lösung – individuell und massgeschneidert. Ebenso

ist rund um die Fragen einer sanierungsbedürftigen

Liegenschaft der Einbezug von weiteren Expertisen

aus den Fachkammern der SVIT five bedeutsam, um

die verschiedenen Szenarien gründlich zu prüfen.

*RUEDI TANNER

Der Autor ist Präsident

der Schweizerischen

Maklerkammer SMK

und Mitinhaber der

Wirz Tanner Immobilien

AG in Bern.

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BAURECHT

BAURECHTSZINS:

FALLSTRICKE

UND CHANCEN

Durch die Landknappheit in der

Schweiz erfreut sich die Eigentumsform

«Baurecht» zunehmender

Beliebtheit. Dies liegt daran, dass viele

institutionelle Marktteilnehmer mittlerweile

auch Baurechte erwerben dürfen.

Doch wo liegen Vor- und Nachteile

für Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber?

TEXT—JULIAN SLICKERS*

ABB. 1: WERTKOMPONENTEN IM BAURECHTSFALL

Darstellung des Autors

ABB. 2: VERÄNDERUNG MEDIANPREIS STADT ZÜRICH

in CHF/qm

Wert

20%

15%

1

5

2

4

3

Gebäude

Land

Veränderung geg. Vorjahr

10%

5%

0%

1 Gebäudewert bis Ablauf Baurecht

2 Kapitalisierte Baurechtszinsen (marktkonform mit Landwert)

3 Landwert nach Ablauf Baurecht

4 Gebäudewert nach Ablauf Baurecht

5 Delta Marktgängigkeit Baurechtssituation

Ablauf

t

-5%

2016/17

2017/18 2018/19 2019/20 2020/21

Land inkl. Gebäude

Land

BEWERTUNGSKOMPONENTEN

Das selbstständig dauernde Recht

stellt eine Art «Landmiete auf Zeit» dar.

Abbildung 1 stellt schematisch die Wertkomponenten

im Baurechtsfall dar. Dem

Baurechtsnehmer gehören dabei die Wertkomponenten

1 und 4. Die Komponente 4

ist dabei abhängig von der Höhe der Heimfallentschädigung.

Dem Baurechtsgeber

gehören die Komponenten 2 und 3 (und

nach Ablauf des Baurechts und Entrichtung

der Heimfallentschädigung die Komponente

4). Er erhält die kapitalisierten

Baurechtszinszahlungen (2) und nach Ablauf

des Baurechts gehört ihm weiterhin

das Land (3). Die Komponente Nr. 5 spiegelt

die Marktgängigkeit wider. Je kürzer

die Restlaufzeit des Baurechts, desto höher

ist der Wertabschlag für den Baurechtsnehmer.

In einer marktüblichen und ökonomisch

perfekten Situation sollten die

unendlich kapitalisierten Baurechtszinsen

wiederum dem Landwert entsprechen.

BAURECHTSMODELLE

In der Schweiz werden hauptsächlich

zwei Baurechtszinsmodelle verwendet.

Das «Zürcher Modell» setzt auf eine

einfache Handhabung, indem der zu ermittelnde

Landwert mit einem Prozentsatz

multipliziert wird. Die Krux dabei

ist jedoch, dass die absolute Höhe des

Baurechtszinses an der Marktüblichkeit

gemessen werden muss. In einer perfekten

Welt müsste der Zinssatz auch

der Risikoverzinsung der Gesamtliegenschaft

entsprechen – dies als adäquate

Risikoverzinsung für die bestmögliche

Landnutzung. Bei der Bewertung des

Baurechtsgrundstücks ergibt sich jedoch

eine andere Marktanpassung/Risikoverzinsung

über die Vertragslaufzeit als der

übliche Diskontierungszinssatz.

Das Basler Modell ist komplexer und

benötigt den Landwert, den Gebäudesachwert

sowie den Liegenschaftsertrag

(netto) als Variablen. Das Modell wird

auch partnerschaftliches Modell genannt.

Die korrigierende Natur des Nettoertrags

weicht von der ökonomisch optimalen Lösung

ab, weil die konkrete Situation berücksichtigt

wird.

HÜRDEN UND OPTIMALE FEST-

SETZUNG DES BAURECHTS-

ZINSES

Mehrheitlich stellt die ökonomisch gerechte

Anpassung des Baurechtszinses

an das Marktumfeld ein Problem dar. Im

folgenden Beispiel der Stadt Zürich wird

dies exemplarisch mit den verfügbaren

Daten der Jahre 2016 bis 2021 aufgezeigt

(siehe Abb. 2). – Hier zeigt sich, dass die

Landpreise überproportional zu den Gesamtpreisen

gestiegen sind. Demnach

würde sich bei fehlenden Anpassungsmechanismen

über die Zeit eine Verzerrung

zu Lasten des Baurechtsgebers ergeben.

Marktkräfte wie Angebot und Nachfrage

wirken übermässig auf den Boden und

weniger auf die Gebäudesubstanz. Anpassungsklauseln

über eine Indexierung an

den Landesindex der Konsumentenpreise

(LIK) hinken dem effektiven Preiswachstum

hinterher. Daher besteht eine Tendenz,

dass der Baurechtsnehmer über die

Zeit bessergestellt wird.

Zuletzt wurden Vorschläge gemacht,

den Baurechtszins als «Umsatzbaurechtszins»

zu definieren. Dies erscheint auf den

ersten Blick einfach und praktikabel. Näher

hingeschaut, führt diese Berechnung

jedoch zu den gleichen Problemen, die bereits

andere Modellansätze haben. In der

Miete ist der Landanteil bereits inkludiert.

Beim Ansatz des Baurechtszinses in

Prozent der Sollmiete ist demnach zu prüfen,

wie sich der Landwertanteil in Prozent

des Gesamtwertes verhält:

– Umsatzmiete Baurecht in Prozent der

Mieteinnahmen kleiner als Landwertanteil

in Prozent der Mieteinnahmen:

Benachteiligung des Baurechtsgebers,

22


12

weil er sein Land unter Wert vermietet.

Dem Baurechtsnehmer wird dadurch

ein Landwertanteil zugutekommen, obwohl

ihm das Land nicht gehört.

– Umsatzmiete Baurecht in Prozent der

Mieteinnahmen grösser als Landwertanteil

in Prozent der Mieteinnahmen:

Benachteiligung des Baurechtsnehmers,

weil er das Land über Wert mietet.

Dem Baurechtsgeber wird dadurch

ein Gebäudewertanteil zugutekommen,

obwohl ihm das Gebäude nicht gehört.

Daraus folgt für die Praxis:

1. Der Landwertanteil muss folglich dem

Umsatzbaurechtszins in Prozent der

Miethöhe entsprechen. Dadurch ist

der Landwert genauso zu ermitteln wie

beim Zürcher Modell.

2. Der Landwertanteil bezieht sich immer

auf einen Neubau mit einer Neubaumiete

unter optimaler Ausnützung. Jedoch

altern Gebäude (Abschreibung), und die

Bestandsmieten entkoppeln sich teils

massiv von Neubau-/Angebotsmieten

am Markt.

3. Bezieht man die Umsatzbaurechtszinsen

jeweils auf die aktuelle Soll-Miete

eines alternden Objekts mit Bestandsmieten,

schreibt sich das Land mit ab.

Dies widerspricht der Realität.

4. Dadurch wird der Baurechtsgeber über

die Zeit, neben nicht übersetzten Bodenpreissteigerungen,

schlechtergestellt.

5. Was passiert bei nicht-optimaler Ausnützung

des Gebäudes, auf welche der

Baurechtsgeber keinen Einfluss hat?

6. Besondere Umstände im Objekt (z. B.

langfristiger Mietertrag mit Overrent)

ziehen Konsequenzen für den Baurechtsgeber

nach sich. Er hat jedoch

an dieser Asset-Management-Aktivität

keinerlei Beteiligung.

FAZIT

Jedes Baurechtsmodell hat seine Stärken

und Schwächen. Es ist jeweils darauf

zu achten, wie sehr beide Parteien auf eine

praktikable Lösung bedacht sind. Sofern

Anpassungsklauseln gelten und vertragliche

Landwerte zum Wertermittlungsstichtag

weit vom Markt entfernt sind,

muss eine Anpassung gemäss Vertragswerk

überprüft werden. Eine Bewertung

des Baurechts unter ungeprüfter Fortschreibung

des Baurechtszinses ist heikel

und fahrlässig. Insbesondere durch die

Landwertsteigerungen in der Vergangenheit

sollten Baurechtsnehmer mögliche

böse Überraschungen antizipieren.

*JULIAN SLICKERS

(MRICS) ist Director bei CBRE

Valuation & Advisory.

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WOHNUNGSMARKT

TRENDWENDE BEI

DER NACHFRAGE

Die vom amerikanischen Präsidenten

ausgelöste Verunsicherung hinsichtlich

der weltwirtschaftlichen Entwicklung

hat Folgen für den Schweizer Immobilienmarkt.

TEXT—DIETER MARMET*

NACHFRAGEENTWICKLUNG FÜR MIETWOHNUNGEN, EIGENTUMSWOHNUNGEN UND EINFAMILIENHÄUSER

IN DER SCHWEIZ

Index 03/2020 = 100, Quelle: Realmatch360

130

16.3.2020

BR erklärt «Ausserordentliche

Lage»

31.5.2021

Übergang Schutz- zu

Stabilisierungsphase

3.7.2023

Jahresteuerung

sinkt unter 2%

120

110

100

90

80

70

18.10.2020

BR bekämpft

«2. Welle»

24.2.2022

Putin erklärt

den Krieg

2.2.2025

Trump beginnt

Handelskrieg

03.2020

05.2020

07.2020

09.2020

11.2020

01.2021

03.2021

05.2021

07.2021

09.2021

11.2021

01.2022

03.2022

05.2022

07.2022

09.2022

11.2022

01.2023

03.2023

05.2023

07.2023

09.2023

11.2023

01.2024

03.2024

05.2024

07.2024

09.2024

11.2024

01.2025

03.2025

Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser

SENSITIVE NACHFRAGE

Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum

zeigte in den vergangenen fünf Jahren ein

wildes Auf und Ab (vgl. Abbildung). Die auffälligsten

Sprünge und Wendepunkte lassen sich allerdings ohne

Probleme mit Ereignissen ausserhalb des Immobilienmarkts

erklären: So führte der 1. Lockdown im

März 2020 aufgrund der Covidpandemie im ersten

Moment zu einem deutlichen Rückgang der an den

Suchabos gemessenen Immobiliennachfrage. Bereits

im April 2020 begann sich die Nachfrage – insbesondere

jene nach Wohneigentum – aber zu erholen und

setzte in den Sommermonaten zu einem kaum je gesehenen

Höhenflug an.

Dieser wurde im Oktober 2020 jäh gebremst durch

den für viele überraschenden 2. Lockdown. Doch auch

jetzt hielt der Schock nicht lange an und die Nachfrageindizes

bewegten sich bis im Mai 2021 abermals

nach oben. Die darauffolgende Normalisierung

der Situation führte wie erwartet zu einer Korrektur

der ausserordentlichen Nachfrageentwicklung während

der Pandemie. Die Nachfrage ging zurück, beim

Wohneigentum deshalb stärker, weil dort der Anstieg

dramatischer ausgefallen war.

DIE UNSICHER-

HEITEN DES

HANDELS-

KRIEGS WER-

DEN DIE NACH-

FRAGE WEITER

DÄMPFEN.

Der Rückgang der Nachfrage nach Eigentumswohnungen

und Einfamilienhäuser beschleunigte sich ab

Februar 2022 jedoch massiv. Auslöser dafür war der

Einmarsch der Russen in die Ukraine und die in der

Folge durch die steigenden Energiepreise ausgelösten

Inflationsängste. Die Notenbanken sahen sich zu

Zinserhöhungen gezwungen, wodurch sich auch die

Finanzierung von Wohneigentum verteuerte.

Der starke Rückgang der Wohneigentumsnachfrage

kam erst zum Stillstand, nachdem die Teuerung

Mitte 2023 wieder ins Zielband der Schweizerischen

Nationalbank (SNB) zurückgekehrt war. Diese Zinswende

und die positive Wirtschaftsentwicklung

hatten ab Juli 2023 einen erneuten Anstieg der Immobiliennachfrage

zur Folge.

NATIONALBANKS WERK …

Noch in der Dezember-Ausgabe 2024 der Immobilia

gingen wir bei unserer Prognose der Wohneigentumsnachfrage

für 2025 davon aus, dass die

treibenden Kräfte hinter dem Nachfrageanstieg im

laufenden Jahr Bestand haben werden (vgl. Immobilia,

Dezember 2024, «Wohneigentum: Wohin geht die

Reise 2025?»). Die Konjunkturprognostiker sagten

24


43

fürs 2025 eine leichte Wachstumsbeschleunigung

voraus, und auf der Zinsseite wurde erwartet, dass

die SNB den Leitzins in zwei Schritten weiter senken

würde. Wir prognostizierten deshalb einen weiteren

Anstieg der Eigenheimnachfrage, der sich angesichts

der Angebotsentwicklung auch in einem weiteren

Preisanstieg niederschlagen sollte.

Auf der Zinsseite hat sich die Situation seit der

Dezember-Prognose nicht dramatisch verändert.

An ihrer letzten Sitzung im Dezember hat die SNB

den Leitzins mit einem ungewöhnlich grossen Zinsschritt

bereits auf 0,5% und im März 2025 weiter auf

0,25% gesenkt. Hier dürfte er gemäss den Zinsprognostikern

erst einmal verharren. Nach dem Anstieg

der Langfristzinsen haben sich die langfristigen Festhypotheken

gegenüber Ende 2024 trotzdem leicht

verteuert, was den Einfluss der Zinsseite auf die

Eigenheimnachfrage zumindest abschwächt.

… UND TRUMPS BEITRAG

Die vom amerikanischen Präsidenten ausgelöste

Unsicherheit, was die weltwirtschaftliche Entwicklung

betrifft, bringt die damaligen Prognosen für das

Wirtschaftswachstum allerdings gewaltig ins Wanken.

Der von Trump losgetretene Handelskrieg mit

China, Mexiko und Kanada und darauffolgenden Zollerhöhungen

und Ankündigungen von Zollerhöhungen

für gewisse Güter aus anderen Ländern weckten

weltweit grosse Befürchtungen. Sie drohen, entsprechende

Spuren im Welthandel zu hinterlassen,

was keine guten Nachrichten für eine kleine offene

Volkswirtschaft wie die Schweiz sind. Entsprechend

beginnen die Konjunkturprognostiker, ihre Wachstumsprognosen

für das laufende Jahr zu korrigieren.

Die Experten des Prognoseinstituts BAK Economics

machten Mitte März den Anfang und senkten ihre

Wachstumsprognosen für das sporteventbereinigte

reale Bruttoinlandprodukt für 2025 auf 1,2%. In der

Begründung schrieben sie u. a.: «Unternehmen halten

sich in einem solchen Umfeld mit weiterreichenden

Entscheidungen möglichst zurück – ein wesentliches

Hindernis für Investitionen.»

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WOHNUNGSMARKT

BILD: 123RF.COM

Dunkle Wolken

und Lichtblicke

wechseln sich

derzeit am Immobilienmarkt

in ab.

Die grösseren weltwirtschaftlichen Unsicherheiten

und eine Eintrübung der Konjunkturaussichten

bleiben nicht ohne Wirkung auf die Wohnungsnachfrager

in der Schweiz. Nachdem die Mietwohnungsnachfrage

bereits im Februar leicht gesunken war, hat

sich der Rückgang im März beschleunigt. Und auch

bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen und

Einfamilienhäusern scheint sich inzwischen eine

Trendwende abzuzeichnen.

AUSBLICK

Wir gehen heute deshalb davon aus, dass der Einfluss

der sinkenden Zinsen auf die Eigenheimnachfrage

eher geringer als erwartet ausfallen dürfte als

prognostiziert und letztlich von den aufkeimenden

Unsicherheiten hinsichtlich der weltwirtschaftlichen

Entwicklung mit einem möglichen Handelskonflikt

überlagert werden wird. Konkret erwarten

wir, dass sich die Trendwende bei der Nachfrage nach

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in

den nächsten Monaten bestätigen wird. Allerdings

wird der absehbare Rückgang wohl nicht ausreichen,

um eine Trendwende bei den Eigenheimpreisen

auszulösen. Dort ist allenfalls zu erwarten, dass

der Preisanstieg im laufenden Jahr vielleicht nicht

ganz so gross ausfallen wird, wie noch im Dezember

prognostiziert.

Ähnliches gilt auch für den Mietwohnungsmarkt,

wo der abzeichnende Rückgang der Nachfrage nicht

stark genug ausfallen dürfte, um an der angespannten

Situation in vielen regionalen Mietwohnungsmärkten

Grundsätzliches zu verändern. Zu erwarten ist

auch hier ein weiterer Anstieg der Angebotspreise –

Trump hin, Weltwirtschaft her.

*DIETER

MARMET

Der Autor ist Mitglied

des Advisory Boards

von Realmatch360, das

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30

DER MONAT

Das ETH-Spin-off Zurich Soft Robotics hat ein

Fassadensystem entwickelt, das aus vielen kleinen

Solar-Paneelen besteht. Diese folgen dem Stand

der Sonne und beschatten zugleich die Innenräume.

BILD: SOLSKIN.SWISS

SCHWEIZ

LEERWOHNUNGS-

QUOTE SINKT

WEITER

Die Leerwohnungsquote

ist 2024 weiter gesunken,

wenn auch mit abgeschwächtem

Tempo. Dies zeigt die

vierteljährlichen Studie «Der

Wohnungsmarkt auf einen

Blick», die das Bundesamt für

Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht.

Am 1. Juni 2024

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standen in der Schweiz rund

52 000 Wohnungen leer. Dies

sind 1,08% des Gesamtwohnungsbestands

(2023: 1,15%).

Die tiefste Leerwohnungsquote

wies der Kanton Zug mit

0,39% aus, gefolgt von Obwalden

(0,44%), Genf (0,46%) und

Zürich (0,56%). Der höchste

Wert war im Kanton Jura

(2,98%) zu verzeichnen.

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Immobilienwirtschaft.

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NEUENBURG

FÖRDERT

SANIERUNGEN

Der Kanton Neuenburg hat

ein Förderprogramm für die

Sanierung von baukulturell bedeutenden

Gebäuden lanciert.

Wer ein solches Gebäude mit

einer Energieeffizienzklasse

F oder G besitzt, kann sich

beraten lassen, wie es unter

Wahrung der Bausubstanz

energetisch saniert werden

kann. Kanton und Gemeinden

beteiligen sich zu gleichen

Teilen an den Kosten für die

Vorstudien, und dies bis zu

einem Betrag von 10 000 CHF

pro Liegenschaft. Laut Mitteilung

geht der Kanton Neuenburg

davon aus, dass es in den

Gemeinden über 1800 Wohngebäude

gibt, die sowohl baukulturell

bedeutend sind als

auch einen besonders hohen

Energieverbrauch aufweisen.

IMMOBILIENKAUF

WIRD WIEDER

ATTRAKTIVER

Die Schweizerische Nationalbank

hat ihre Politik der

Zinssenkungen im 2. Halbjahr

2024 fortgeführt. Dies hat

den Immobilienkauf im Vergleich

zur Miete attraktiver

gemacht, auch wenn die Hypothekaranbieter

die Zinssenkungen

nur langsam an die

Kundschaft weitergegeben

haben. Die Zinsunterschiede

zwischen den günstigsten

und teuersten Anbietern für

eine 10-jährige Hypothek gingen

von 1,21% im 2. Quartal

auf 0,93% im 4. Quartal zurück.

Dies geht aus der Publikation

«Real Estate Risk Index

Q4 2024» von Money Park und

Helvetia hervor.

DIGITALISIERUNG

HARZT

Der Digital Real Estate

Index von pom+Consulting

evaluiert seit 10 Jahren die

Umsetzung digitaler Massnahmen

in der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Auf einer Skala

von 1 bis 10 liegt der Digitalisierungsgrad

aktuell bei 4,0

Punkten. Dies sind 0,6 Punkte

weniger gegenüber dem Vorjahr.

Besonders betroffen sind

Planungs- und Bauunternehmen

(–1,1) sowie Eigen tümer

und Investoren (–0,6). Bewirtschafter

und Facility-Management-Dienstleister

zeigen eine

Steigerung von +0,1 bzw. +0,2

Punkten. Laut Studie zeigt die

Branche insgesamt eine wachsende

Skepsis gegenüber dem

digitalen Fortschritt.

UNTERNEHMEN

WÜEST PARTNER

KOOPERIERT

MIT CLIMADA

Um die Gefahren durch den

Klimawandel für die Immobilienbranche

zu bewerten,

arbeitet Wüest Partner mit

Climada Technologies zusammen.

Das ETH-Spin-off ist auf

Klimarisikoanalysen spezialisiert.

Die Methodik basiert auf

Klimasimulationen, die mit

Gebäudeinformationen und

Finanzkennzahlen kombiniert

werden. Wüest Partner führt

nun eine Studie durch, welche

die Klimarisiken des Schweizer

Gebäudeparks analysiert.

28


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Einladung

INA INVEST UND

CHAM GROUP

FUSIONIEREN

Die Fusionsgespräche

zwischen der Ina Invest AG

und Cham Group AG sind

positiv verlaufen. Die Verwaltungsräte

der beiden

Gesellschaften haben einen

Fusionsvertrag unterzeichnet

und werden ihn an

den jeweiligen Generalversammlungen

zur Genehmigung

vorlegen. Im Zuge der

Absorption übernimmt Ina

Invest die Cham Group. Letztere

soll neu Cham Swiss

Properties AG heissen. Die

kombinierte Portfoliogrösse

der Unternehmen beträgt

1,6 Mrd. CHF.

PROJEKTE

SMARTE

SOLARFASSADE

Das adaptive Fassadensystem

Solskin von Zurich Soft

Robotics, ein ETH-Spin-off,

besteht aus kleinen Photovoltaik-Paneelen,

die dem Gang

der Sonne folgen können. Die

Paneele dienen zugleich als

dynamisches Beschattungssystem,

das die Aufheizung

durch die Sonne reduziert. Das

System wurde in zwei Forschungsbauten

der ETH und

an einem Haus in den Alpen

(Bild) getestet. Nun wird es am

Neubau der Keller Druckmesstechnik

AG in Winterthur erprobt.

Dabei soll eine Fläche

von 1300 qm mit 3488 Paneelen

bestückt werden. Auf dem

Campo-Areal in Oberwinterthur

wurde ebenfalls ein Projekt

realisiert.

BASLER WOLF-

AREAL BEKOMMT

KONTUREN

Auf dem Areal des Güterbahnhofs

Wolf in Basel entwickeln

die SBB ein Quartier

mit rund 600 Wohnungen und

1000 Arbeitsplätzen. Die Pläne

für die ersten beiden Neubauten

stehen nun fest. Die

Liegenschaften sind jeweils

10-stöckig und bieten rund

300 Wohnungen unterschiedlicher

Grösse. Die Gebäude

«Janus» (Bild) und «Binaria»

stammen aus der Feder von

zwei Arbeitsgemeinschaften.

Dies sind jeweils: Experience,

Paris, und M-AP Architekten,

Lausanne, sowie Parabase

GmbH und Confirm AG,

Basel. Der Baubeginn ist per

2027 vorgesehen.

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DER MONAT

9

Der Bau der Tramlinie Bern-Ostermundigen kann

nicht wie geplant 2026 angepackt werden.

Die Komplexität des Projekts und die hängigen

Einsprachen verzögern das Bewilligungsverfahren.

BILD: TRAM-BERN-OSTERMUNDIGEN.CH

EIN HOCHHAUS

FÜR BASEL

Der Kanton Basel-Stadt

realisiert auf dem Areal der

Busgarage Rank ein 88 Meter

hohes Wohnhochhaus.

Studio DIA aus Zürich, Haller

Ingenieure aus Baar und

Hefti Hess Martignoni aus

Aarau konnten den Projektwettbewerb

für sich entscheiden.

Ihr Projekt «Miranda»

schafft über 100 Mietwohnungen.

Die Realisierung ist frühestens

ab 2028 vorgesehen.

Das Projekt ist Teil des Wohnbauprogramms

1000+, mit

dem der Kanton bis 2035 über

1000 preisgünstige Wohnungen

schaffen will.

EURO-AIRPORT

WIRD SANIERT

Der EuroAirport Basel-

Mulhouse-Freiburg wird

ausgebaut und saniert. Den

Zuschlag erhält ein binationales

französisch-schweizerisches

Team. Das Projekt

umfasst die Renovierung

und Erweiterung der Terminalinfrastruktur

im öffentlich

zugänglichen Bereich. Das

Vorhaben ist in Module aufgeteilt,

die eine flexible Umsetzung

ermöglichen. Das

erste Modul «Landside» umfasst

einen Anbau von rund

14 000 qm an der Ostfassade

des Terminals sowie die Renovierung

von 15 000 qm im

bestehenden Terminal. Der

Baubeginn ist für 2027 geplant,

die Fertigstellung des

neuen Gebäudes für 2030/31.

TRAMLINIENBAU

VERZÖGERT SICH

Der Baustart für die neue

Tramlinie Bern-Ostermundigen

erfolgt nicht wie geplant

Anfang 2026. Aufgrund der

Komplexität und hängiger Einsprachen

benötigt das Bewilligungsverfahren

mehr Zeit

als angenommen. Wann genau

die Arbeiten beginnen, hängt

vom Verlauf des Verfahrens

ab. Die Verzögerung hat keinerlei

Auswirkungen auf die

Anfang 2025 begonnenen Bauarbeiten

der SBB beim Bahnhof

Ostermundigen.

ZÜRCHER

KASERNENWIESE

WIRD BEGRÜNT

Die Arbeitsgemeinschaft

Krebs und Herde Landschaftsarchitekten

und OePlan GmbH

hat den Wettbewerb für die

Weiterentwicklung des Freiraums

auf dem Kasernen areal

in Zürich gewonnen. Ihr Projekt

«Blaumeise» bewahrt die

Grosszügigkeit der Anlage

und erfüllt die Anforderungen

an Biodiversität, Hitzeminderung

und Regenwassermanagement.

Der Name ist

Programm: Nistkästen in den

Baumkronen der bestehenden

Rosskastanien sollen Blaumeisen

zur natürlichen Schädlingsbekämpfung

anlocken.

Die Bauarbeiten beginnen

2027 und erfolgen in Abstimmung

mit der Instandsetzung

der Zeughäuser sowie der Polizei-

und Militärkaserne.

PERSONEN

BPUK ERNENNT

NEUE VIZE-

PRÄSIDENTIN

Die St. Galler Regierungspräsidentin

Susanne Hartmann

ist neu Vizepräsidentin

der Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz

(BPUK). Dabei wird sie in

Bau-, Planungs- und Umweltthemen

die Positionen der

Kantonsregierungen mitbestimmen.

Zudem vertritt sie

die Interessen der Kantone gegenüber

Bundesparlament und

Bundesverwaltung. Die BPUK

setzt sich aus den Regierungsmitgliedern

zusammen, die

in den jeweiligen Kantonen

für Bau, Raumplanung, Umwelt,

Strassen, Verkehr und öffentliches

Beschaffungswesen

zuständig sind.

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AbaImmo – die Software für

die Immobilienbewirtschaftung

BUNDESRAT

ERNENNT NEUEN

ARE-DIREKTOR

Der Bundesrat hat Roman

Mayer zum neuen Direktor

des Bundesamts für Raumentwicklung

(ARE) gewählt.

Der Nidwaldner Jurist ist

seit Mai 2016 Vizedirektor

des Bundesamts für Energie

(BFE). Seine künftigen Aufgaben

umfassen die Bereiche

Raumentwicklung, Gesamtverkehr

und nachhaltige Entwicklung.

Er tritt sein Amt am

1. Oktober 2025 an.

BÜNDNER

ARE-LEITER TRITT

ZURÜCK

Richard Atzmüller gibt die

Leitung des Amts für Raumentwicklung

(ARE) des Kantons

Graubünden ab. Der

Wechsel erfolgt nächstes

Jahr per 31. März 2026 auf

eigenen Wunsch wegen der

bevorste henden Pensionierung.

Gleichzeitig übernimmt

der 62-Jährige eine im Amt

freiwerdende Funktion ohne

Führungsaufgaben. Atzmüller

ist seit 30 Jahren für das Amt

tätig. Er übernahm 1997 die

Leitung der Abteilung Richtplanung,

wurde 2007 stellvertretender

Amtsleiter und 2012

schliesslich Amtsleiter.

SIA VERLEIHT

EHRENMITGLIED-

SCHAFTEN

Bauingenieur Hermann

Blumer (links) und Eugen

Brühwiler (rechts), emeritierter

Professor für Bauwerkserhaltung

an der École

Polytechnique Fédérale de

Lausanne (EPFL), gehören

neu zu den Ehrenmitgliedern

des Schweizerischen Ingenieur-

und Architektenvereins

(SIA). Laut Mitteilung habe

Blumer mit seinen Erfindungen

den Holzbau revolutioniert

und damit das architektonische

Denken verändert. Eugen

Brühwiler hingegen setze

sich seit vielen Jahren für den

Erhalt des historischen Ingenieurerbes

und die Entwicklung

neuer Methoden für die

Überprüfung und Ertüchtigung

von Tragwerken ein. Die

Überreichung der Ehrenmitgliedschaft

findet am 8. Mai in

Chur statt.

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DER MONAT

PLÜCKHAHN

WECHSELT ZU

SWISS LIFE

Jan Plückhahn, zurzeit

Head Real Estate in Deutschland

und Vorstandsmitglied

der Beos AG, wird per 1. Juli

Head Real Estate von Swiss

Life Asset Managers. Plückhahn

ist seit über 20 Jahren

in Führungsfunktionen für

die Beos AG tätig. Das Unternehmen

ist in Deutschland im

Bereich Asset Management

und Projektentwicklung von

Unternehmensimmobilien

tätig. Beos gehört zur Swiss

Life Asset Managers Deutschland

GmbH.

CBRE HOLT

VERSTÄRKUNG

Seit dem 1. März leitet

Alexandra Truninger (links)

den Bereich Debt & Structured

Finance von CBRE Schweiz.

Davor war sie für verschiedene

Banken und Dienstleistungshäuser

tätig, etwa im Hypothekargeschäft

und in der

Finanzierung von Immobilienprojekten.

Stéphanie Müller

(rechts) kommt als Director

für den Bereich der Finanzierung

von Hotel- und Betriebsimmobilien

hinzu. Sie hat

bereits für die europäische

Debt-Platform von CBRE in

London gearbeitet.

WINCASA STELLT

SICH NEU AUF

Im Rahmen der Weiterentwicklung

des Geschäftsbereichs

Center & Mixed-Used

Site Management (CMSM) hat

Wincasa das Team Strategy

& Services per 1. April in zwei

Einheiten aufgeteilt. Corina

Salomon (rechts), seit 2019 bei

Wincasa, leitet den Bereich

Siedlungscoaching & Communities.

Nach ihrem Einstieg als

Content Managerin mit Fokus

auf Social Media und digitale

Kommunikation entwickelte

sie sich zur Spezialistin

für Real Estate Community

Management. Alexa Müller

(links), seit 2022 bei Wincasa,

leitet den Bereich Vermarktung

& Projekte. Sie startete

bei Wincasa als Real Estate

Site Manager und hat einen

Master in Real Estate.

SCHREIBER FOLGT

AUF STUTZ

Per 1. April übergibt Ruedi

Stutz (links) die Geschäftsführung

der Patrimonium Anlagestiftung

an Clemens Schreiber

(rechts). Schreiber arbeitet

seit 2020 bei der P atrimonium

Asset Management AG im Bereich

I nvestor Relations. Davor

war er für StepStone Group

tätig. Er verfügt über einen

MBA und Master in Economics

der University of London.

Ruedi Stutz wird voraussichtlich

für den Stiftungsrat von

Patrimonium tätig bleiben.

SIGNA-TERRE

UNTER NEUER

LEITUNG

Nicolas Demierre ist seit

dem 1. April CEO des Umweltunternehmens

Signa Terre.

Er folgt auf Laurent Isoard,

der in den Bereichen Innovation,

IT-Systemarchitektur

und Kundenbeziehungen tätig

bleibt. Demierre kam Anfang

2023 als Direktor für Entwicklung

zu Signa-Terre. Das

Unternehmen mit Sitz in Genf

besteht seit 2008 und gehört

seit 2023 zur Wüest-Partner-

Gruppe. Es ist auf die Analyse

der Energieeffizienz von Gebäuden

und die Begleitung der

Dekarbonisierung von Immobilienportfolios

spezialisiert.

HOLZENERGIE

SCHWEIZ IN

NEUEN HÄNDEN

Laurent Audergon hat am

1. April die Geschäftsführung

von Holzenergie Schweiz

übernommen. Der Chemiker

und Bauingenieur mit einem

Executive MBA der Universi

tät St. Gallen leitete zuletzt die

Fachverbände arv Baustoffrecycling

Schweiz und SZS

Stahlbau Zentrum Schweiz.

Er ist zudem Mitgründer und

Co-Präsident der OdA Abfallund

Rohstoffwirtschaft. Holzenergie

Schweiz übernimmt

im Laufe des Jahres die Geschäftsstellen

der Verbände

Holzfeuerungen Schweiz und

proPellets.ch als Mandate.

Audergon wird die zusammengeführten

Geschäftsstellen in

Zürich leiten.

GENERATIONEN-

WECHSEL

BEI CARETTA

Die Familie Caretta übergibt

die Führung der Caretta

+ Weidmann Baumanagement

AG in neue Hände. Der

Inhaber Mauro Caretta hat

sich aus dem Geschäft zurückgezogen

und seine Anteile im

März veräussert. Mitinhaber

Felix Hegetschweiler, nun

CEO, wird neu von fünf Partnerinnen

und Partnern flankiert.

Dies sind: Stephanie

Trachsel (kaufmännische Leiterin

und CFO), Ninja Fleischmann

(Leiterin Ausführung

Basel), Rešat Bangoji (Leiter

Ausführung Zürich), Alex

Delev (Leiter Ausführung

Zürich) und Lars Steffen

(Leiter Bauökonomie und

stellvertretender CEO).


IMMOBILIENRECHT

20

STOCKWERKEIGENTUM

KEINE PFLICHT ZUR

DURCHSETZUNG

DES REGLEMENTS

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

ist zwar verpflichtet, über die

Einhaltung des Reglements zu wachen.

Daraus folgt jedoch keine Pflicht,

das Reglement ungeachtet der konkreten

Umstände auf dem Klageweg

durchzusetzen. TEXT— PASCAL DORIER*

VORGESCHICHTE

Das Bundesgericht hatte im vorliegenden

Fall zu entscheiden, ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft

mittels Klage dazu

verpflichtet werden kann, das eigene Reglement

gegenüber bestimmten Mitgliedern

der Stockwerkeigentümergemeinschaft

klageweise durchzusetzen. Dieses Urteil

des Bundesgerichts wird als Leitentscheid

publiziert.

Der zu beurteilende Fall betraf zwei Stockwerkeigentümer,

die sich daran störten, dass

die Stockwerkeigentümer der über ihnen

liegenden Stockwerkeinheit die Bodenbeläge

ersetzt hatten. Sie stellten sich auf den

Standpunkt, dass dies eine Verletzung von

Art. 7 Abs. 2 Bst. A des betreffenden Stockwerkeigentümerreglements

darstelle. Diese

Bestimmung untersagt es den Stockwerkeigentümern,

die Böden ihrer Räume übermässig

zu belasten und die Beschaffenheit

der Bodenbeläge so zu verändern, dass daraus

eine Verschlechterung der Schallverhältnisse

zulasten anderer Stockwerkeinheiten eintritt.

Die Stockwerkeigentümer der unteren

Einheit beantragten deshalb anlässlich der

Stockwerkeigentümerversammlung vom

14. September 2021, dass die Verwaltung

damit zu beauftragen sei, den Rückbau der

neuen Bodenbeläge zu verlangen und nötigenfalls

auch gerichtlich durchzusetzen.

Diese Anträge wurden von der Stockwerkeigentümerversammlung

mit elf zu einer

Stimme abgelehnt. Nach einem erfolglosen

Schlichtungsverfahren beim Kreisgericht

St. Gallen erhoben die beiden

Stockwerkeigentümer am 31. März 2022

Klage mit denselben Begehren wie anlässlich

der Stockwerkeigentümerversammlung.

Diese Klage sowie die entsprechende

Berufung beim Kantons gericht St. Gallen

wurden abgewiesen, weshalb die beiden am

8. Januar 2024 mit einer Beschwerde ans

Bundesgericht gelangten.

KLAGEWEISE DURCHSETZUNG

DES REGLEMENTS

Der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft

hat gemäss Art. 712s

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Abs. 3 ZGB darüber zu wachen, dass die

Vorschriften des Gesetzes, des Reglements

und der Hausordnung bei der Nutzung von

gemeinschaftlichen Einrichtungen und

der Ausübung von Sonderrechten eingehalten

werden. Damit soll sichergestellt

werden, dass die Interessen der Gemeinschaft

gewahrt bleiben. Jedoch kann ein

Stockwerkeigentümer gegen einen anderen

Stockwerkeigentümer nicht direkt auf

Einhaltung des Reglements klagen, vielmehr

muss dieser zuerst einen entsprechenden

Beschluss der Gemeinschaft

erwirken. Denn Stockwerkeigentümer

sind nicht nur Miteigentümer der Sache,

sondern auch Mitglieder der Gemeinschaft,

und über diese laufen die rechtlichen

Beziehungen zwischen den einzelnen

Stockwerkeigentümern und der Gemeinschaft,

wie das Bundesgericht bereits in

einem früheren Leitentscheid klargestellt

hat. Gerichtliches Eingreifen ist daher

stets insoweit subsidiär (BGE 145 III 121,

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Simulation und Gutachten für Blendung, Beschattung, Tageslicht

Als unmittelbar

betroffene Eigentümer

haben die

Beschwerdeführer

mittels direkter

Klage gegen störende

Immissionen

vorzugehen.

E. 4.3.4). Ein negativer Beschluss der Versammlung

kann anschliessend gerichtlich

angefochten werden. Die An fechtung

von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft

richtet sich gem.

Art. 712m Abs. 2 ZGB nach dem Vereinsrecht

und damit nach Art. 75 ZGB. Bei der

Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft

ist die Gemeinschaft

als solche passivlegitimiert.

Als beklagte Partei gilt einzig die Gemeinschaft

und nicht die einzelnen Mitglieder.

Der Stockwerkeigentümergemeinschaft

kommt zwar keine Rechtspersönlichkeit

zu, dennoch ist sie beschränkt partei- und

prozessfähig, sie muss dazu über die Prozessfähigkeit

und die Rechtszuständigkeit

für den betreffenden Streitgegenstand verfügen.

Im Bereich der gemeinschaftlichen

Verwaltung, der Nachbesserungsansprüche

und der Ersatzvornahmen wurde dies

vom Bundesgericht jeweils bejaht.

Muss der Verwalter einen Zivilprozess

führen, bedarf er nach Art. 712t Abs. 2 ZGB

der vorgängigen Ermächtigung durch die

Stockwerkeigentümerversammlung. Ausnahme

bilden summarische Verfahren. Dabei

bedarf jeder Prozess eine eigene Vollmacht,

sogenannte Generalvollmachten für das generelle

Führen von Prozessen sind nicht zulässig.

Denn der Verwalter soll nicht ohne

BILD: 123RF.COM

34

IMMOBILIA /APRIL 2025

23

die Zustimmung der Gemeinschaft Prozesse

führen, die hohe Prozesskosten verursachen

oder das Verhältnis der Stockwerkeigentümer

untereinander oder zur Nachbarschaft

belasten können. Vielmehr sollen die Stockwerkeigentümer

im Rahmen von Gesetz

und Gemeinschaftsordnung frei entscheiden

können, ob sie den Prozess führen wollen

oder nicht. Denn mit dem Eintritt in die

Gemeinschaft erklärt sich jeder Stockwerkeigentümer

gleichzeitig bereit, sich diesem

Grundsatz zu unterwerfen, und anerkennt,

dass die Mehrheit bindend, aber gleichwohl

demokratisch entscheidet.

Das Bundesgericht leitet aus Art. 712t

Abs. 2 ZGB ab, dass es für die Führung eines

Zivilprozesses einer Ermächtigung der

Stockwerkeigentümerversammlung bedarf,

dass aber die Gemeinschaft im Rahmen von

Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei entscheiden

kann, ob sie den Prozess überhaupt

führen will. Damit weicht das Bundesgericht

explizit von Meinungen aus der Rechtslehre

ab, die bisher eine Pflicht zur klageweisen

Durchsetzung des Reglements bejahen.

Demnach habe die Stockwerkeigentümergemeinschaft

das Reglement durchzusetzen,

indem sie gegen fehlbare Stockwerkeigentümer

vorgehe oder indem sie beschliesst, das

Reglement zu ändern. Denn die Stockwerkeigentümergemeinschaft

müsse sich um die

Einhaltung des Reglements kümmern und

dabei auch «Farbe bekennen» zugunsten der

Gemeinschaft. Das Bundesgericht erkennt

zwar eine solche Pflicht der Gemeinschaft,

über ihren Verwalter die Einhaltung des Reglements

sicherzustellen. Es hält aber auch

fest, dass sich daraus keine absolute Pflicht

ergebe, das Reglement ohne Berücksichtigung

der konkreten Umstände durch Klage

durchzusetzen. Gemäss Bundesgericht

sind sachliche Gründe möglich, die im Einzelfall

gegen eine Klage sprechen können,

wie beispielsweise das Verhältnis der Stockwerkeigentümer

untereinander oder die

fehlende Verhältnismässigkeit. Der Zusammenhalt

unter den Stockwerkeigentümern

sei sehr wichtig und müsse in solchen Fällen

daher entsprechend gewichtet werden,

um zu verhindern, dass Beziehungen untereinander

gestört werden oder es langfristig

gar zu Feindschaften komme. Darüber hinaus

hängt die Entscheidung zur Klageerhebung

immer auch von den Prozessaussichten

ab. Wobei das Bundesgericht in diesem Zusammenhang

betont, dass im Zeitpunkt des

Beschwerdeentscheids die Frage, ob tatsächlich

ein Reglementsverstoss vorliegt, nicht

geklärt ist. Eine solche Klärung könne auch

nicht verlangt werden. Auch im vorliegenden

Fall wurde die Frage, ob mit dem Ersatz der

Bodenbeläge gegen das Reglement verstossen

wurde, bereits in der ersten Instanz vom

Gericht als nicht entscheidrelevant abgetan

und nicht beantwortet.

KLASSISCHE IMMISSIONS

ABWEHR AUF DEM ZIVILWEG

Wie jedem Grundeigentümer stehen

auch dem Stockwerkeigentümer Rechtsbehelfe

offen, um sich gegen widerrechtliche

Einwirkungen auf sein Eigentum zu

wehren. Der Stockwerkeigentümer kann

dieselben Ansprüche aus Besitz und Eigentum

geltend machen. Ausserdem steht es

einem Stockwerkeigentümer auch offen,

gegen einen anderen Stockwerkeigentümer

auf Unterlassung aufgrund übermässiger

Immissionen gem. Art. 679 i. V. m. Art. 684

ZGB vorzugehen. Im vorliegenden Bundesgerichtsentscheid

verweist das Bundesgericht

auf den Weg der Immissionsklage. Es

handle sich um eine Frage, die ausschliesslich

das Verhältnis zwischen den Eigentümern

der beiden Stockwerkeinheiten

betreffe und keine gemeinschaftlichen Interessen

berühre. Dabei betont das Bundesgericht,

dass in einem solchen Klageprozess

das Reglement und deren Bestimmungen

durchaus Gewicht haben, da sich in einem

solchen Fall die Frage, ob eine übermässige

Einwirkung vorliege, nach der Reglementsbestimmung

richtet. Das Bundesgericht hält

dies für einen zumutbaren Rechtsweg, um

gegen den Einbau der neuen Bodenbeläge

und deren dadurch verursachte Störung des

Eigentums vorzugehen. Dabei ist hervorzuheben,

dass das Beweisrisiko einer Immissionsklage

im Sinne von Art. 679 i. V. m. 684

ZGB erheblich ist. Denn die Kläger müssen

ein Überschreiten der Grundstücksnutzung

beweisen, was sich nach der bestimmungsgemässen

Benutzung des Grundstücks richtet.

Die Schranken ergeben sich einerseits

aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften

und dem Nachbarrecht, wobei wie erwähnt

auch das Reglement beigezogen wird.

Der Einwand des hohen Beweisrisikos wurde

auch von den Beschwerdeführern vorgebracht,

vom Bundesgericht hier aber offen

gelassen.

BGER 5A_17/2024 VOM 3. FEBRUAR 2025 (ZUR PUBLIKATION

VORGESEHEN)

*PASCAL DORIER

Der Autor ist Rechtsanwalt bei

Baker McKenzie Switzerland AG in

Zürich und auf Immobilientransaktionen

sowie das Bau- und Mietrecht

spezialisiert. Er bedankt sich

bei Jonas Zürrer für die wertvolle

Mitarbeit.

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IMMOBILIENRECHT

MIETRECHT

REFERENZZINS

UND MIETZINS

ANPASSUNG

Wird mit der Vermietung kein übersetzter

Ertrag erzielt, muss der

Mietzins trotz gesunkenem Referenzzinssatz

nicht reduziert werden. Bei

neueren Mehrfamilienhäusern sowie

vermieteten Einfamilienhäusern und

Eigentumswohnungen liegt die Rendite

oft unter der mietrechtlich zulässigen

Höhe. TEXT— RALPH BAUERT*

BRUTTORENDITEN EINFAMILIENHAUS BEI KAUF UND VERMIETUNG 2025

Baujahr 2015, Grundstücksfläche 500 qm, Kubatur 800 cbm, 6 ½-Zimmer, durchschnittlicher Ausbau, guter Zustand, gute

Lage, Daten: Wüest Partner

Bruttorendite EFH

3,51 – 3,75%

3,01 – 3,50%

2,51 – 3,00%

VD: 2,69%

GE: 2,58%

SO: 3,24%

JU: 3,63%

FR: 2,58%

BS: 2,63%

BE: 2,52%

BL: 3,23%

SH: 2,83%

AG: 2,67%

ZH: 2,08%

ZG: 2,22%

TG: 2,72%

2,00 – 2,50%

LU: 2,53%

SG: 2,27%

NE: 3,46%

NW: 2,72%

SZ:

2,46% GL:

3,61%

VS: 3,47%

OW: 2,41%

UR: 2,52%

TI: 3,28%

AR: 2,69%

AI: 2,19%

GR: 2,15%

RENDITEN BEI

EIGENTUMS WOHNUNGEN

Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen

liegen die Renditen deutlich unter

der mietrechtlich erlaubten Obergrenze.

Bei der Vermietung einer durchschnittlichen

Eigentumswohnung (Baujahr 2015,

Wohnfläche 80 qm, 3 Zimmer, Balkon

10 qm, durchschnittlicher Ausbau, guter

Zustand, gute Lage) liegt die Nettorendite

gesamtschweizerisch bei 1,59% und die

Bruttorendite bei 2,69%.

Nimmt man die konkreten Marktwerte

in Winterthur, zeigen sich die tiefen

Renditen. Aktuell bezahlt man für diese

Eigentumswohnungen 1 Mio. CHF und

kann die Wohnung für rund 2000 CHF vermieten.

Die Bruttorendite beträgt damit

2,4%, erlaubt wären 5%, was eine Monatsmiete

von mehr als 4000 CHF bedeutet.

Wurde diese Eigentumswohnung 2016

für 700 000 CHF gekauft und zur damaligen

Marktmiete von 1725 CHF vermietet,

liegt die heutige Nettorendite bei 2,27%

(zulässig 3,5%) und die Bruttorendite bei

2,88% (zulässig 5 %), wenn dem Mieter

alle Mietzinsanpassungen infolge Referenzzinssatz

weitergegeben wurden.

RENDITEN VON MEHR

FAMILIENHÄUSERN

Bei neuerstellten Mehrfamilienhäusern

gingen die Bruttorenditen seit der

Jahrtausendwende kontinuierlich zurück,

wie die jährliche Umfrage bei 500

bis 1000 Immobilienexperten ergab. Mit

einem Rückgang von 6,5% im Jahr 2001

auf aktuell durchschnittlich 3,5% hat sich

die Rendite beinahe halbiert.

Stellt man der erzielten Bruttorendite

die mietrechtlich zulässige Rendite gegenüber,

die 3,5% über dem Referenzzinssatz

betragen darf, lag die Bruttorendite seit

2008 jeweils unter der mietrechtlich erlaubten

Rendite. Im Durchschnitt war die

Bruttorendite 1,14% unter der zulässigen

Rendite, im Jahr 2024 betrug die Differenz

1,75%.

RENDITEN BEI

EINFAMILIEN HÄUSERN

Wird ein durchschnittliches Einfamilienhaus

(Baujahr 2015, Grundstücksfläche

500 qm, Kubatur 800 m 3 , 6 1 /2 Zimmer,

durchschnittlicher Ausbau, guter Zustand,

gute Lage) vermietet, liegen die Renditen

deutlich unter der mietrechtlich zulässigen

Höhe. Gesamtschweizerisch liegen die

Nettorenditen bei 1,72% (zulässig 3,5%)

und die Bruttorenditen bei 2,74% (zulässig

5%).

Auch in vorherigen Jahren lagen die

Renditen deutlich unter der mietrechtlichen

Maximalrendite. Wurde ein Einfamilienhaus

in Pfäffikon ZH zum Marktwert

gekauft und vermietet, beträgt die Bruttorendite

seit 2016 durchschnittlich 2,71%

und die Nettorendite 1,66%.

Wenn das gleiche Einfamilienhaus

2016 gekauft und vermietet wurde, resultierte

bei Mietbeginn eine Bruttorendite

von 2,73%. Erfolgte kein Mieterwechsel,

und wurden alle Mietzinsanpassungen

korrekt weitergegeben, beträgt die aktuelle

Bruttorendite 2,66%. Damit wird aus

dem aktuellen Mietzins kein übersetzter

Ertrag erzielt, und der Mietzins muss trotz

sinkendem Referenzzinssatz nicht reduziert

werden.

MIETZINSANPASSUNGEN

UND RENDITE

Im Artikel 269 OR regelt das Mietrecht,

dass Mietzinse missbräuchlich

sind, wenn daraus ein übersetzter Ertrag

erzielt wird. Gemäss Bundesgericht ist ein

Mietzins zu hoch, wenn bei neueren Liegenschaften

die Bruttorendite mehr als

3,5% und bei älteren Liegenschaften die

Nettorendite mehr als 2% über dem Referenzzinssatz

liegen.

Mit dem am 3. März 2025 auf 1,5% gesenkten

Referenzzinssatz darf somit eine

Nettorendite von 3,5% bzw. eine Bruttorendite

von 5% erzielt werden. Liegt die

effektiv erzielte Rendite darunter, muss

der Vermieter den Mietzins trotz gesunkenem

Referenzzinssatz nicht senken.

Wird eine Liegenschaft mit laufendem

Mietverhältnis erworben oder im Rahmen

einer Erbteilung übertragen, kann

der neue Eigentümer den Mietzins, gestützt

auf den Erwerbspreis, erhöhen,

soweit dieser nicht offensichtlich übersetzt

war. Dabei gilt auch der Grundsatz,

dass aus der Vermietung kein übersetzter

Ertrag erzielt werden darf.

36

IMMOBILIA /APRIL 2025

4

EINSCHÄTZUNGEN ZUR

AKTUELLEN SITUATION

Bei neuerstellten Mehrfamilienhäusern

liegt die aktuelle Bruttorendite

durchschnittlich bei 3,5% und damit 1,5

Prozentpunkte unter der zulässigen Rendite

bei einem Referenzzinssatz von 1,5%. Damit

ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass

zumindest bei neueren oder neu erworbenen

Mehrfamilienhäusern kein Anspruch

auf eine Mietzinsreduktion aufgrund des

gesunkenen Referenzzinssatzes besteht,

bei dieser und auch bei allfälligen weiteren

Senkungen.

Bei vermieteten Einfamilienhäusern

und Eigentumswohnungen resultieren in

der Regel tiefere Renditen als bei Mehrfamilienhäusern.

Damit werden auch bei

älteren Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen

die Renditen meistens

unter der mietrechtlich zulässigen Grösse

liegen. Ein Mietzinssenkungsbegehren

des Mieters wegen eines gesunkenen Referenzzinssatzes

kann damit häufig durch

den Einwand abgelehnt werden, dass mit

dem aktuellen Mietzins kein übersetzter

Ertrag erzielt wird. Aufgrund der tiefen

Rendite bei der Vermietung von Einfamilienhäusern

und Eigentumswohnungen

kann der Einwand der ungenügenden Rendite

auch bei weiteren Senkungen des Referenzzinssatzes

häufig gerechtfertigt sein.

Für Liegenschaftskäufer, die ein laufendes

Mietverhältnis übernehmen,

resultiert insbesondere bei Einfamilienhäusern

und Eigentumswohnungen in

viele Fällen mit dem hohen Kaufpreis und

dem bestehenden Mietzins eine Rendite

unter der mietrechtlichen Obergrenze.

Das berechtigt den neuen Eigentümer zu

einer Mietzinserhöhung, auch wenn der

Referenzzinssatz unverändert bleibt oder

sogar gesenkt wird.

WEITERE FAKTEN, INFORMATIONEN UND GRAFIKEN ZU IMMOBI-

LIENRENDITEN GIBT ES IM AUSFÜHRLICHEN ARTIKEL «FAKTEN ZU

IMMOBILIENRENDITEN, REFERENZZINSSATZ UND MIETZINSANPAS-

SUNGEN»: WWW.HEV-WINTERTHUR.CH/FAKTEN-MIETRENDITE/

*RALPH BAUERT

Der Autor ist dipl. Architekt FH,

eidg. dipl. Immobilientreuhänder

und Executive MBA FH.

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BAU & HAUS

DÄCHER

MEHR NUTZEN

FÜR HOHLRÄUME

Vor allem ältere Bauwerke besitzen

Dachstühle. Die Räumlichkeiten in

solchen Dachkonstruktionen sind oft

tageslichtarm und teilweise schlecht

isoliert. Ihr Potenzial wird deshalb

wenig genutzt. Zwei Beispiele zeigen,

wie man nachrüsten kann.

TEXT— MANUEL PESTALOZZI*

In der Wohnung in Wiedikon erschliessen die bestehenden Treppen den Estrichraum und die Zinne. BILD: SCREENLOUNGE, ZÜRICH/HOTZ PARTNER

LAGER- UND PUFFERZONEN

Die Geschichte der Dachstühle steht eng in Zusammenhang

mit der baulichen Verdichtung. Ursprünglich

als reiner Witterungsschutz konzipiert, wurde

das Dach mit der Weiterentwicklung der Baukultur

zum Hohl- und Lagerraum. In historischen Ortszentren

sieht man oft noch die grossen Tore in Firstfassaden

oder unter Quergiebeln. Mittels Seilzug wurde

durch sie Handelsware von der Strasse oder aus dem

Hof in den Dachraum befördert. Bei den Mehrfamilienhäusern,

wie sie ab dem 19. Jahrhundert entstanden,

war das Trocknen der Wäsche im Estrich, hoch

über dem staubigen Strassenraum und geschützt vor

Niederschlägen, lange gang und gäbe.

Der Estrich war als unbeheizter Hohlraum auch

ein willkommener Klimapuffer. Er milderte die Kälte

des Winters und die Hitze des Sommers ab. Heute ist

es üblich, die ganze Gebäudehülle durchgängig bis in

die Dachsparren zu dämmen und die meisten Räume

dahinter auch zu beheizen. In den alten Dachstühlen

lässt sich dies nachholen.

DIE ERHÖHTE

LAGE UND

DIE AUSSICHT

STELLEN EINE

PRIVILEGIERTE

SITUATION DAR.

DANIEL GARDI,

ARCHITEKT

TEIL EINER MAISONETTE

Eine besondere Ausgangslage bei der Raumoptimierung

bietet das Mansardendach. In der Schweiz

wurde es bei Mehrfamilienhäusern so etwa zwischen

1870 und 1940 beinahe zum Standard. Ein solches

Dach umfasst das noch beheizte oberste Wohngeschoss

und darüber den unbeheizten Estrich, die

Lager-, Trocknungs- und Pufferzone. Es bietet zahlreiche

Ausbaumöglichkeiten, unter Wahrung der typischen

bestehenden Dachform. Nicht selten wird das

Mansardengeschoss mit dem Dachraum zu einer Maisonette

ergänzt.

Genau dies geschah in der Stadt Zürich bei einer

Liegenschaft aus dem Jahr 1896 im Ortsteil Wiedikon.

Das Objekt ist ins kommunale Inventar der Denkmalpflege

eingetragen. Das Architekturbüro Hotz

Partner AG aus Zürich wurde mit einer sanften Gesamtsanierung

beauftragt. Die wärmetechnische Aufwertung

des Mansardendaches erlaubte den Ausbau

des Estrichs und die Vereinigung mit der darunterliegenden

Geschosswohnung zu einer Maisonette-

DÄCHER

Der Ausbau von Dachgeschossen

bietet Potenzial zur Schaffung von

Wohnraum. Angesichts des begrenzten

Baulands und der strengeren

Raumordnung stellt diese Form

der Innenverdichtung eine nachhaltige

Lösung dar. Der Ausbau ist jedoch

mit Herausforderungen verbunden:

1. Baugesetzliche Vorgaben:

Diese können Dachausbauten

erschweren oder gar verhindern.

2. Statische Anforderungen:

Viele ältere Gebäude sind nicht für

zusätzliche Wohnlasten ausgelegt.

Eine Verstärkung der Tragstruktur ist

oft notwendig, was zu hohen Kosten

führen kann.

3. Finanzielle Hürden: Rentabilität

und verhältnismässig hohe Baukosten

können nicht in jedem Fall in

Einklang gebracht werden. Grosse

Eingriffe können überdies nicht im

bewohnten Zustand erfolgen,

was zu Einnahmeausfällen führt.

4. Zugang und Erschliessung:

Treppenhäuser und Lifte müssen

erweitert oder neu erstellt werden.

5. Dachform und Machbarkeit:

Steile oder komplexe Dachkonstruktionen

machen den Ausbau schwieriger.

Zudem müssen Dämmung,

Schallschutz und Belichtung optimal

geplant werden.

38


Wohnung . Die für Mansardendächer typische Zinne

– auch sie ursprünglich vorgesehen für das Trocknen

der Wäsche – wurde in eine Dachterrasse verwandelt.

SORGFÄLTIG GEWÄHLTE MATERIALIEN

Das Architekturbüro spricht von einer Stadtwohnung,

die auf drei Ebenen unterschiedliche Raumatmosphären

miteinander verbindet (Bild links). Den

Estrich gestaltete es als grossen, introvertierten Raum

mit Wohn-, Ess- und Kochbereich. Zwei gegenüberliegende

Serien von Dachflächenfenstern sowie ein

Oberlicht über dem Dachausstieg belichten den Raum.

Es wurde darauf geachtet, natürliche, orts- und objekttypische

Materialien zu verbauen und dem Handwerk

einen hohen Stellenwert einzuräumen. Neue

Materialien ergänzen bestehende, zum Teil wiederhervorgehobene

Bauteile. Eine Küchenabdeckung aus

Sandstein vom Zürcher Obersee, handgefertigte, farbige

Zementfliesen in den Bädern, rohbelassene, mineralische

Glattspachtel- und Kalkputze an den Wänden

und Decken sowie massive Eichenriemen für die Böden

wurden neu eingefügt. Sie ergänzen bestehende

Bauteile, wie gestemmte Türen und Einbauschränke,

gedrechselte Treppengeländer, Brandmauern aus

Sichtbacksteinen und verfärbte Holzschalungen.

Die Sanierung der Liegenschaft erfolgte in den Jahren

2014 bis 2015. Im Dach wohnt seither der Architekt

Daniel Gardi von Hotz Partner mit seiner Familie.

Er ist nach wie vor von den selbst geplanten und umgesetzten

Eingriffen überzeugt. «Die gute Belichtung

durch die erhöhte Lage sowie der Ausblick über die

Dächer von Zürich Wiedikon stellen eine privilegierte

Wohnsituation dar», schwärmt er. Weder die Sommerhitze

noch die Winterkälte beeinträchtige die

Wohnqualität. Zum Komfort im Sommer meint er:

«Der Standort und die Positionierung des Gebäudes

begünstigten das Querlüften in der Nacht. Fallwinde

von den Flanken des Uetlibergs sorgen selbst an Hitzetagen

für ein angenehmes Klima.»

Der komplette Dachstuhl wurde im Zuge der Sanierung

der Dachhaut isoliert: im Steildachbereich

zwischen den Balken, unter der Zinne über den Balken.

Der Holzrost der Zinne sorgt im Sommer für

einen zusätzlichen Wärmeschutz. «Die Konstruktion

entspricht einem luftumspülten Doppeldach, die

Dachhaut bleibt immer im Schatten», beschreibt Daniel

Gardi die Wirkung. Das Konzept des Dachausbaus

überzeugte nicht nur das Team aus dem Architekturbüro.

Es konnte auch ähnliche Massnahmen an anderen

Objekten vornehmen, unter anderem bei einer

Kinderkrippe und in einem Schulhaus.

DIE DENKMALPFLEGE FREUT ES

Auch Zürichs Stadtbehörden freuen sich über

gelungene Dachausbauten. Sie erhöhen die Nutzungsintensität

und verändern das bisweilen schützenswerte

Stadtbild wenig oder überhaupt nicht. Unter

den «guten Beispielen», welche die Städtische Denkmalpflege

auf ihrer Website präsentiert, stösst man

auf den Dachausbau des Geschäftshauses Claridenhof

an der Gotthardstrasse 6 im Quartier Enge, nahe

von der Seepromenade und neben dem Kongresshaus.

Die grosse sechsgeschossige Blockrandbebauung entstand

1946 kurz nach dem zweiten Weltkrieg. Sie wurde

mit einem Satteldach versehen, das von einem

Dachstuhl aus Beton getragen wird.

Der Dachraum wurde zu Beginn als Warenlager und

Archiv ausgebaut. Er war von Beginn weg gut isoliert.

Im Rahmen des internen Ausbaus von einem Teilabschnitt

des Blockrands wurde die markante Betonkonstruktion

des Dachstuhls sichtbar gemacht. Durch die

Öffnung der Zwischenräume bis zum First konnte ein

neuer, repräsentativer und fast schon feierlich wirkender

neuer Saal geschaffen werden. Der eher dunkle

Dachraum war ursprünglich lediglich über einzelne

Lukarnenfenster belichtet. Bei der Sanierung wurden

auf der Seite des Innenhofs neue Oberlichter in die

Dachflächen eingefügt. Sie schaffen ein bisher nicht

vorhandenes, stimmungsvolles Lichtspiel im neuen

Schulungs- und Veranstaltungssaal. Auf der Strassenseite

wird die Dachfläche von einem Risa lit durchstossen,

der mit einem Tonnengewölbe abgeschlossen

ist. Unter ihm wurde ein Sitzungszimmer eingerichtet.

Durch die präzise Verarbeitung und Adaption bewusst

gewählter, sich am Bestand orientierender Materialien

erstrahle auch dieser Raum in neuem Glanz, lobt

das Amt für Denkmalpflege.

Der 2020 bis 2021 von der Lukas Imhof Architektur

GmbH aus Zürich für das VZ Vermögenszentrum ausgeführte

Dachausbau ergänzt das Raumangebot nicht

nur um zusätzliche Quadratmeter. Der Ausbau bietet

auch ein zusätzliches Raumerlebnis und eine neue Gelegenheit,

die Architektur des Gebäudes zu lesen und

zu verstehen. Die Kontur des Geschäftshauses hat sich

nicht verändert, die Dachräume sind zwar reichlich

mit Tageslicht versehen, wirken aber eher introvertiert.

Dies erinnert daran, dass Dächer von ihrer Funktion

her nur in seltenen Fällen als Aussichtspunkte

geplant wurden.

Im Geschäftshaus

Claridenhof entstand

im Dachstuhl ein

Schulungs- und Veranstaltungssaal.

BILD: HANNES HEINZER

*MANUEL

PESTALOZZI

Der Autor ist dipl. Arch.

ETHZ und Journalist

BR SFJ; er betreibt die

Einzelfirma Bau-Auslese

Manuel Pestalozzi

(bau-auslese.ch).


BAU & HAUS

DÄCHER

ZUSAMMENSPIEL

STATT

KONKURRENZ

In der Schweiz besteht ein grosses

Potenzial für Gründächer und Photovoltaikanlagen.

Schätzungen ergeben

eine Fläche von mehr als 200 qkm.

Richtig geplant und gebaut, ergibt die

Kombination von Dachbegrünung

und Solaranlagen einen Nutzen für alle.

TEXT— ANGELO ZOPPET-BETSCHART*

BILD: CONTEC AG, ENERGIE-GRÜNDACH

Auf dem Dach

der Contec AG

in Uetendorf sind

die verschiedenen

Nutzformen von

Flachdächern aufgebaut.

EUPHORIE, VISIONEN,

REALITÄT

Gründächer sind eine wichtige Komponente

der ökologischen Siedlungsentwicklung.

Sie helfen im Sommer Gebäude zu

kühlen, binden Feinstaub, bieten Lebensraum

für Insekten und Pflanzen – und fördern

so die Biodiversität. Immer häufiger

werden auch begrünte Dächer mit Photovoltaikanlagen

bestückt. Doch Warnungen

vor diesbezüglichen, zu euphorischen Visionen

sind angebracht, wenn man schlussendlich

nicht auf dem harten Boden der

Realität landen will. Denn begrünte Dächer

bieten auch Erholungsraum für Bewohner.

Erwin Gyger, Gründer der Contec AG,

hat in der Schweiz Tausende von Quadratmetern

Flachdächer von Kieswüsten in

grüne Wiesen umgewandelt. Doch seit

einigen Jahren, und besonders seit Kriegsausbruch

in der Ukraine, sei ein richtiger

Run der anderen Art ausgebrochen, meint

der Spezialist aus Uetendorf BE. «Es tut

mir im Herzen weh, wenn ich sehe, dass

viele begrünte Industriegebäude- und Gewerbehausdächer

einfach abgeräumt und

Solarpanels aufgestellt werden», sagt Gyger.

So würden wertvolle und nachhaltige

Grünflächen zerstört. «Es kann doch nicht

sein, dass eine Massnahme zugunsten des

Klimas plötzlich als wertlos betrachtet

wird, weil aktuell eine andere alles dominiert.»

Erwin Gyger, «Mister Flachdach»,

wie er in der Branche auch genannt wird,

plädiert für ein sinnvolles Miteinander der

beiden Nutzungsarten.

AUFKEIMENDE KRITIK

Die sogenannte Energiewende muss

alle massgebenden Faktoren und Einflussparameter

miteinbeziehen. Dazu gehören

auch der Ressourcenverbrauch mit grauem

Energieeintrag sowie die Entsorgungsproblematik.

Rechnet man alle relevanten

Faktoren und Einflüsse mit ein, so ist unweigerlich

das Thema Kernkraft wieder

diskutierwürdig. Es ist ebenso unbestritten,

dass Solaranlagen für viele Orte und

Objekte eine gute Alternative sind und

einen wertvollen Beitrag an der Energieversorgung

leisten.

Viele in jüngster Zeit aufkommende

Kritiken zur Solar- und Windenergie können

die Nützlichkeit von Dachterrassen,

Gründächern und Solaranlagen auf oder

an Gebäuden nicht ausräumen. Ganz im

Gegenteil. Denn richtig überlegt, geplant

und ausgeführt, sind Solaranlagen auf begrünten

Dächern eine nachhaltige und gute

Sache. Das Potenzial dazu ist riesig. Schätzungen

der Schweizerischen Vereinigung

Gebäudebegrünung zufolge gibt es in der

Schweiz gut 400 qkm Dachflächen. Davon

sind etwa 140 qkm Flachdächer. Die Mehrheit

davon ist nur wenig bis ungenutzt. Real

und effektiv dürften aber bloss etwas mehr

als die Hälfte für Gründächer, Dachgärten

und Solaranlagen nutzbar sein. Selbst das

ergäbe noch die Fläche des Kantons Zug.

GROSSES POTENZIAL

Bei uns in der Schweiz gibt es keine einheitlichen

Regeln und Vorschriften, wie

Flachdachbauten zu begrünen sind. So

gibt es auch keine genauen Zahlen zur Begrünungsquote.

In allen grösseren Städten

existieren dazu Vorschriften. Sie sind nicht

überall gleich streng und strikt. In Zürich

besteht zwar bereits seit 1991 eine Begrünungspflicht,

aber nur soweit dies «wirtschaftlich

auch tragbar ist». Winterthur hat

Vorschriften resp. Regeln dazu erst 2011

geschaffen. Andere Städte wie etwa Basel

regeln strenger. Dort schreibt das Baugesetz

vor, dass «ungenutzte Flachdächer

mit einer Vegetationsschicht zu überdecken

sind». Trotzdem gibt es in Basel grosse

Flächen, die man zusätzlich begrünen

könnte: Insgesamt sind es 2 qkm oder rund

280 Fussballfelder.

Bloss: Begrünung allein reicht noch bei

Weitem nicht. Je nach Art der Bepflanzung

schwankt der hitzedämpfende Effekt.

40


26

Gewöhnlich bevorzugen Hausbesitzer trockenheitsresistente

und im Unterhalt wenig

aufwendige Pflanzen. Diese können

mehrere Wochen ohne Regen auskommen,

weil sie ihre Verdunstung stark verringern

oder ganz einstellen. Die Krux ist dabei,

dass just diese Verdunstungskühlung nötig

ist, um die Umgebungstemperatur zu

drosseln. Der Experte Professor Eberhard

Parlow von der Universität Basel merkt dazu

an: «Wir haben in Basel festgestellt, dass

sich schon nach wenigen Tagen ein begrüntes

Standarddach ähnlich wie ein gewöhnliches

Kiesdach verhält.»

VIELVERSPRECHENDE

RESULTATE

Dachbegrünungen und die Nutzung von

Solarenergie auf Gebäudedächern sind

zwei Massnahmen im Kampf für eine bessere

Umwelt. Noch boomt die Solarbranche

mit der Photovoltaik. Zusammen mit

der Dachbegrünungspflicht der Städte, die

nun vermehrt auch auf grössere Ortschaften

übergreift, entwickelt sich eine gewisse

Konkurrenz der beiden Sparten. Es ist unbestritten,

dass die Solarenergie die Dachbegrünungen

unter Druck setzt. Denn

gerade im heutigen, harten Energiewettbewerb

werden vermehrt begrünte Dächer

mit vollflächigen Solarpanels ausgestattet.

Aktuell gibt es noch keine Schweizer Stadt

oder Gemeinde, in der ausdrücklich eine

Kombination aus Dachbegrünung und Photovoltaik

gesetzlich verlangt wird. Städte

wie zum Beispiel Luzern oder Baden wollen

in naher Zukunft ein Gesetz dieser Art

einführen.

Solaranlagen auf Dächern und Biodiversität

schliessen sich also nicht aus.

Ganz im Gegenteil: Sie können, richtig geplant,

problemlos zusammenwirken und

sich gut ergänzen. Dies indem beschattete

Bereiche die Standortbedingungen für

Pflanzen verbessern und die Verdunstung

der Begrünung die Solarpanels abkühlt,

was wiederum ihren Wirkungsgrad steigert.

Sogenannte bifaziale PV-Module, das

heisst beidseitig aktive Solarmodule, sind

im Kommen und zeigen vielversprechende

Resultate. Sie nutzen sowohl direktes

als auch indirektes Licht und erzielen höhere

Erträge. Sie erfordern jedoch ein senkrecht

aufgeständertes Montagesystem.

Dieses System in Kombination mit Gründächern

ist die optimale Methode, um extensive

Dächer effektiv zu nutzen. Solche

senkrecht aufgeständerte Systeme vereinen

alle Vorteile einer wirksamen Dachbegrünung

und ermöglichen gleichzeitig

die Umwandlung von Sonnenenergie in

nutzvollen Strom.

ZWEI UNTERSCHIEDLICHE

GROSSBAUTEN

Zwei Beispiele, wie man Strom mit ungenutzten

Gewerbedächern erzeugen

kann: Aldi Schweiz nutzt die Dachfläche

seines Verteilzentrums in Perlen im Kanton

Luzern für die Solarstromerzeugung.

Dicht an dicht sind da die Paneele angeordnet.

Kein Meter bleibt ungenutzt. Bis zu

7 GWh Strom produziert das Dach im Jahr.

Genug, um das Verteilzentrum und fast

1000 Vierpersonenhaushalte zu versorgen

– aber leider kein Grün auf dem Dach.

Das andere, bessere Beispiel ist die

Dachnutzung des vor fünf Jahren erbauten,

neuen Kompetenzzentrums und

Werks der Stadler Rail in St. Margrethen

SG. Auf rund 6000 qm Dachfläche der total

22 000 qm Gesamtfläche des Gründachs ist

eine Ein-Megawatt-Solaranlage installiert.

Der jährliche Stromertrag von 1 GWh deckt

rund ein Viertel des Stromverbrauchs des

Werks ab. Eine besondere Aufständerung

der PV-Anlage ermöglicht die Retention

des Regenwassers und ausserdem die gute

Pflege der Dachbegrünung und der Solarmodule.

So kann sich nun die Biodiversität

auf dem Dach entfalten.

*ANGELO

ZOPPET-BETSCHART

Der Autor ist Bauingenieur und

Fachjournalist und lebt in Goldau.

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BAU & HAUS

DÄCHER

DIE FOLGEN DES

KLIMAWANDELS

MINDERN

Das Regenwassermanagement auf

Flachdächern hilft, extreme Wetterereignisse

besser zu bewältigen,

und trägt zu einer höheren Lebensqualität

in Städten bei.

TEXT— ÜSÉ MEYER*

Retentionsdächer bestehen aus mehreren Schichten. BILDER: SFG

ZURÜCKHALTEN STATT SOFORT

ABFLIESSEN LASSEN

Die Schlagzeilen in den Medien wiederholen sich

seit einigen Jahren: mehr Überschwemmungen, neue

Hitzerekorde, längere Dürreperioden. Von den Folgen

des Klimawandels sind speziell die urbanen Gebiete

mit ihren zahlreichen versiegelten Flächen betroffen –

und damit immer auch eine grosse Zahl von Menschen.

Lösungen zur Minderung der Auswirkungen solcher

extremer Wetterereignisse gibt es einige – Dachbegrünungen

gehören mit dazu. Insbesondere, wenn sie als

Retentionsdach aufgebaut sind.

Der lateinische Begriff «retentio» bedeutet «das

Zurück halten». Und dies ist auch eine von mehreren

Funktio nen des Retentionsdachs: Es führt das Regenwasser

nicht sofort vom Flachdach weg, sondern

hält es zurück. Ein Retentionsdach-System besteht

aus mehre ren Schichten (Bild oben): zuoberst die Bepflanzung

(extensiv oder intensiv) und das Substrat,

darunter ein Filter vlies, dann das Retentionselement

und zuunterst, über der Dachabdichtung, eine Faserschutzmatte.

Bereits die erste Schicht mit dem Substrat

hilft das Regenwasser zurückzuhalten: Eine

RETENTIONS-

DÄCHER

KÖNNEN BIS

ZU 95% DES

WASSERS ZU-

RÜCKHALTEN.

übliche Extensiv begrünung speichert zwischen 35 und

80 l/qm, eine Intensivbegrünung rund 70 bis 150 l/qm.

Ist die Aufnahmekapazität der ersten Schicht erreicht,

fliesst das Regenwasser in die darunter liegenden

Schichten. Dort wird es in Retentionselementen

aufgefangen und zwischengespeichert. Der Wasserabfluss

dieser wabenartigen Elemente aus Kunststoff-Hohlkörpern

wird durch eine statische Drossel

am Ablauf oder Überlauf reguliert. So können bis zu

95% des Wassers zurückgehalten werden, weshalb bei

Starkregenereignissen etwa die Kanalisation weniger

belastet oder die Gefahr von Überschwemmungen reduziert

wird.

WASSER WÄHREND HITZEPERIODEN

FREIGEBEN

Ein weiterer Vorteil: Systeme, die über eine Kapillarwirkung

verfügen, können das in den Retentionselementen

zurückgehaltene Regenwasser in die

Substratschicht zurückführen. So steht dieses gerade

während Hitze- oder Trockenperioden den Pflanzen

zur Verfügung und wird verdunstet. Dies wiederum

hilft mit, das Stadtklima abzukühlen und die Entstehung

urbaner Hitzeinseln zu vermindern. Denn damit

Wasser verdunsten kann, muss der Umgebung Wärme

entzogen werden. Weil aber die Oberflächen der Städte

grösstenteils versiegelt sind, wird das meiste Regenwasser

abgeführt, statt zu verdunsten.

Dies ist ein Grund, warum heute das Prinzip der

sogenannten Schwammstadt in den Stadtplanungen

immer mehr Aufmerksamkeit findet. Damit ist

eine Stadt gemeint, deren Oberflächen Wasser wie

ein Schwamm aufsaugen und bei Hitze wieder abgeben

können. Das Retentionsdach ist ein wichtiger Bestandteil

dieses Prinzips.

42


18

Natürlich gilt es, die zusätzlichen Lasten durch das

gespeicherte Wasservolumen bei der Planung zu beachten.

Je nach Rückhaltevolumen kann die zusätzliche

Belastung rund 50 bis 160 kg/qm Dachfläche betragen.

Bei Neubauten kann dies bei der Tragwerksplanung direkt

miteingerechnet werden. Bei bestehenden Gebäuden

ist zu prüfen, ob die Tragkonstruktion oder andere

Bauteile verstärkt werden müssen. Auch zu beachten:

Bei einem Retentionsdach muss die Dachabdichtung

in Bereichen mit aufgehenden Bauteilen wie etwa Aufbordungen,

Lichtkuppeln oder Wandanschlüssen um

rund 5 bis 8 cm höher hinaufgezogen werden.

WEITERE INFORMATIONEN

Die Schweizerische Fachvereinigung Gebäudebegrünung

SFG hat ein Merkblatt mit Informationen zu den technischen

Anforderungen an ein Retentionsdach erstellt.

Es steht kostenlos zur Verfügung unter: www.sfg-gruen.ch

(Rubrik Shop/Publikationen > SFG-Publikationen).

*ÜSÉ MEYER

Der Autor ist

dipl. Journalist MAZ

und Kommunikationsbeauftragter

der

Schweizerischen Fachvereinigung

Gebäudebegrünung

SFG.

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Giancarlo Seit 32 Jahren Cotti Delegierter Simone Verantwortlicher Nolli

Seit des Verwaltungsrates 32 Jahren Delegierter der Verantwortlicher

Unternehmensberatung

des Assofide Verwaltungsrates SA der Unternehmensberatung

Assofide Immobilien SAVermittlung

Giancarlo Immobilien Cotti Vermittlung Simone Nolli

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STOCKWERKEIGENTUMS- Seit GEBÄUDE-

32 Jahren Delegierter Verantwortlicher

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Finanzielle Administration

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Assofide Finanzielle - Buchführung SA Administration

und Jahresbericht

STOCKWERKEIGENTUMS-

- Buchführung

Einholung von Offerten für

GEBÄUDE-

Immobilien - Buchführung Gemeinsame Vermittlung und Ansprechpartnerin Jahresbericht für

VERWALTUNG

- Einholung Sanierungsarbeiten von Offerten für

VERWALTUNG

- Gemeinsame Eigentümer, Mieter, Ansprechpartnerin Hausmeister für und

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Sanierungsarbeiten

Administration

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Eigentümer, Handwerker Administration

Mieter, Hausmeister und

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Praktische Buchführung Aufgaben

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STOCKWERKEIGENTUMS-

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Sanierungsarbeiten

Planung VERWALTUNG

Eigentümerversammlungen

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Praktische - Eigentümer, Beauftragung Aufgaben

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VERWALTUNG

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Schriftverkehr mit öffentlichen

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Beauftragung VERWALTUNG

Ausbesserungsarbeiten von Instandhaltungs- und

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Praktische IMMOBILIEN-

Analysen Handwerker Aufgaben


UNTERNEHMENS-

Praktische Eigentümerversammlungen

Aufgaben

- Investitionen

BERATUNG

IMMOBILIEN-

VERMITTLUNG

Beauftragung von Instandhaltungs- und

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UNTERNEHMENS-

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Investitionen

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Berücksichtigung der unter Sozialabgaben

- Lage Gutachten und Immobilienbewertung

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Analysen mittel- bis langfristiger

BERATUNG

- Berücksichtigung Individuelle Beratung der Sozialabgaben

in Buchhaltungs-, VERMITTLUNG

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Buchhaltung

Individuelle Investitionen

Unternehmens- Beratung

einschliesslich und Finanzfragen

Buchhaltungs-,

Jahresabschluss Fachliche Rechtliche Beratung und kommerzielle Unterstützung

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Gehaltsmanagement Unternehmens- und Finanzfragen

unter

IMMOBILIEN-

Rechtliche - Lage Verkaufsmandat und kommerzielle Unterstützung

BERATUNG

Berücksichtigung der Sozialabgaben

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VERMITTLUNG

Gutachten

Verkaufsmandat

Verkaufsförderung und Immobilienbewertung

UNTERNEHMENS-

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Individuelle

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und kommerzielle

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Beurkundung

- Berücksichtigung Buchhaltung einschliesslich der Sozialabgaben Jahresabschluss

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Individuelle Gehaltsmanagement Beratung unter in Buchhaltungs-,

- ÜBERSETZUNGEN

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und der Finanzfragen

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Unterlagen ÜBERSETZUNGEN

Rechtliche - Gutachten Übersetzungen

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Italienische

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Cornelia Raineri

Cornelia Verantwortliche Raineri

Verantwortliche

Gebäudeverwaltung

Gebäudeverwaltung

Cornelia Raineri

Verantwortliche

Gebäudeverwaltung

Cornelia Raineri

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Gebäudeverwaltung

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Cornelia Raineri

Gebäudeverwaltung

1924-2024

1924-2024

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Assofide

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Jahre

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1924-2024

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Erfolg

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Erfolg 100 Jahre

Erfolg

IMMOBILIENBERUF

SVITPEDIA-GPT

DIGITALE WISSENS-

PLATTFORM FÜR

IMMOBILIENPROFIS

Der SVIT Schweiz hat sich auf die Fahne

geschrieben, im Bereich der Digitalisierung

für die Mitglieder neue Dienstleistungen anzubieten.

Die neueste Innovation ist die KIgestützte

Wissensplattform SVITpedia-GPT.

TEXT—GABRIELE SCHROEDER*

BILD: 123RF.COM

Der SVIT lanciert

mit der KI-basierten

Wissensplattform

einen weiteren

innovativen

Service.

KI HÄLT EINZUG

Während der letzten Jahre

stand den Mitgliedern des Verbands

die App SVITpedia und

damit der Zugang zum gesammelten

Know-how der Branche

zur Verfügung. Nun sind

der SVIT Schweiz, die SVIT

School und der SVIT Verlag

gemeinsam einen Schritt

weitergegangen, haben die

Wissensplattform mit künstlicher

Intelligenz (KI) kombiniert

und lancieren einen

neuen Mitgliederservice:

SVITpedia-GPT. Denn in der

dynamischen Immobilienbranche,

in der sich rechtliche

Rahmenbedingungen

und Marktgegebenheiten stetig

ändern, ist ein schneller

und unkomplizierter Zugang

zu verlässlichem, aktuellem

Fachwissen entscheidend. Damit

bietet der SVIT Immobilienprofis

eine effiziente und

gezielte Informationsquelle an.

WAS IST SVIT -

PEDIA-GPT?

SVITpedia-GPT ist ein intelligenter

Chatbot, der auf

modernster KI basiert und

gezielt auf die Bedürfnisse

der Immobilienbranche zugeschnitten

ist. Er ermöglicht

Fachleuten eine schnelle,

präzise und unkomplizierte

Recherche zu immobilienrelevanten

Themen. Dabei greift

er auf das umfangreiche Fachwissen

des SVIT zurück und

liefert verlässliche Antworten

– von Ausbildungsangeboten

über rechtliche Rahmenbedingungen

bis hin zu spezifischen

Fachfragen.

QUALITÄTSSICHERUNG

UND WEITERENT-

WICKLUNG

Um die hohe Qualität der

Antworten sicherzustellen,

hat SVITpedia-GPT mehrere

umfassende Testphasen

durchlaufen. In Zusammenarbeit

mit Immobilienexpertinnen

und -experten wurde

die Relevanz und Korrektheit

der Fachinhalte überprüft. Besondere

Schwerpunkte lagen

dabei auf der Aktualität,

fachlicher Präzision und Verständlichkeit

der Antworten.

Zudem wird der Algorithmus

fortlaufend optimiert, um die

Relevanz der Antworten weiter

zu verbessern. Auch nach

dem offiziellen Start bleibt die

kontinuierliche Weiterentwicklung

ein zentrales Ziel,

um Nutzern stets fundierte

und aktuelle Informationen

bereitzustellen.

DATENQUELLEN UND

ZUGRIFFSSICHERHEIT

SVITpedia-GPT gewährleistet

einen sicheren und

verlässlichen Zugriff auf qualifizierte

Fachinformationen.

Die Datenbasis umfasst unter

anderem den Fundus von

«MietRecht Aktuell», das Archiv

der Immobilia, Lehrmittel

der SVIT School AG, Fachpublikationen

und Inhalte der

SVIT-Website.

Ein Zugriffs- und Sicherheitskonzept

stellt sicher, dass

ausschliesslich autorisierte

und geprüfte Inhalte genutzt

werden. So bleiben Vertraulichkeit

und Qualität der generierten

Antworten jederzeit

gewährleistet.

VERFÜGBARKEIT

UND NUTZUNG

SVITpedia-GPT wird direkt

auf der Homepage des SVIT

eingebettet und ist seit März

2025 öffentlich zugänglich. Der

Chatbot ist in Deutsch, Englisch,

Französisch und Italienisch

verfügbar.

Mit SVITpedia-GPT bietet

SVIT Schweiz der Immobilienbranche

eine leistungsstarke,

digitale Wissensplattform. Der

Chatbot macht das fundierte

Fachwissen des SVIT schnell

und einfach zugänglich und

unterstützt Immobilienprofis

in ihrer täglichen Arbeit mit

zuverlässigen, aktuellen und

präzisen Informationen. SVITpedia-GPT

hat das Potenzial,

sich als unverzichtbares Tool

für Fachkräfte in der Immobilienbranche

zu etablieren.

*GABRIELE

SCHROEDER

ist Projektleiterin

Qualitätsmanagement

und Desktop

Publisherin SVIT

School.


IMMOBILIENBERUF

THE BIG HANDSHAKE

KONGRESS MIT BLICK

IN DIE IMMOBILIEN-

ZUKUNFT

KI, ESG, LLM – die digitale Transformation

der Schweizer Immobilienwelt befindet sich

in vollem Gange. An vorderster Front prägen

diese über 450 Proptechs, die in der

Schweiz beheimatet sind. Wie entwickelt ihre

Lösungen sind und welche grossen Herausforderungen

gelöst werden, zeigt «The Big

Handshake» auf. TEXT—LARS SOMMERER*

auf über 250 Member-Unternehmen

zählen. Ihnen werden

zahlreiche Aktivitäten wie Networking-Events,

Kongresse,

Messen auf nationaler und internationaler

Ebene geboten.

SwissPropTech wurde vor acht

Jahren vor dem Hintergrund

der Digitalisierung unserer

Branche und dem Aufkommen

zahlreicher Start-up-Unternehmen

gegründet. Heute zählt das

Netzwerk über 150 Members

und vernetzt nicht nur seine eigenen

Mitglieder untereinander,

sondern bringt sie auch mit

ihrem Partnernetzwerk Swiss

Circle zusammen.

«Dieser Kongress öffnet Augen und Türen zur digitalen Zukunft unserer Branche.»

Roman Bolliger, CEO Swiss Circle. BILD: ZVG

DIGITALE TRANS-

FORMATION

Die digitale Transformation

der Schweizer Immobilienund

Baubranche schreitet voran.

Grosse Marktplayer

kollaborieren mit Schweizer

Proptechs, um sich externe

Fach experten ins Boot zu holen.

Doch wir stehen bereits

vor dem nächsten Quantensprung:

Künstliche Intelligenz

(KI) treibt die Immobilienbranche

momentan so sehr um

wie kaum ein anderes Thema.

Hier setzt der Kongress «The

Big Handshake» an und vereint

die relevanten Themen der Immobilienwelt

mit den digitalen

und innovativen Themen der

Proptechs.

REAL ESTATE MEETS

PROPTECH

Immobilienunternehmen

stehen nun vor der Herausforderung,

diese Bewegung zu verfolgen

und zu erkennen, welche

Innovationen für ihr eigenes

Geschäft wichtig sind. Das fällt

den erfolgsgewohnten Branchenakteuren

nicht immer

leicht, weil sie in der Regel

nicht zu den Digital Natives gehören

und über kein grosses

technisches Know-how verfügen.

Auf der anderen Seite fehlt

den Proptech-Unternehmern

oft das Immobilienwissen und

das Verständnis für die Gepflogenheiten

der Immobilienbranche.

Um den Austausch der beiden

Gruppen zu ermöglichen,

braucht es eine Plattform, wo

sich Immobilienprofis und

Proptech-Unternehmer begegnen

können. Am 27. Mai trifft

man sich im «Lake Side» in Zürich

– nicht nur, um sich auszutauschen.

Vielmehr wirft man

zusammen einen Blick in die

Zukunft unserer Branche. Die

klassischen Immobilienunternehmen

erfahren, welche Innovationen

gerade den Markt

bewegen, welche Technologien

Erfolg versprechen und welche

neuen Geschäftsmodelle sich

abzeichnen. Sie sammeln Informationen

und Kontakte, damit

sie beurteilen können,

welche Innovationen für ihr

Geschäft wichtig sind und

welche hellen Köpfe dahinter

stecken. Die Proptechs ihrerseits

möchten sich den relevanten

Branchenexponenten

vorstellen.

EXPERTEN, INNOVATO-

REN UND PIONIERE

Am Kongress diskutieren

Immobilienexperten mit Innovatoren

über die digitalen

Herausforderungen in Entwicklung,

Planung, Architektur,

Bau, Vermarktung und

Bewirtschaftung. Vier Panel-

Diskussionen führen durch den

Kongress und adressieren die

Brennpunkte der Branche.

Der Kongress wird von den

Netzwerken Swiss Circle und

SwissPropTech getragen. Sie

haben sich zum Ziel gesetzt, ihre

jeweiligen Communitys zu

vernetzen: Swiss Circle prägt

den Schweizer Immobilienmarkt

seit 30 Jahren und kann

INFORMATIONEN ZUM

KONGRESS

Ein Kongress von Swiss Circle

und SwissPropTech: Dienstag,

27. Mai 2025 von 12 – 19 Uhr im

Lake Side, Bellerivestrasse 170,

Zürich

Kongresspartner werden oder als

Kongressbesucher teilnehmen:

www.thebighandshake.ch

SVIT-Mitglieder kommen in den

Genuss von Vorzugskonditionen

(Eintritt 300 statt 450 CHF). Für

Member von Swiss Circle und

SwissPropTech ist der Kongress

kostenlos. Member werden:

www.swisscircle.ch

*LARS

SOMMERER

Der Autor ist

Managing Director

SwissPropTech.

46


IMMOBILIENBERUF

28

UNTERNEHMENSNACHFOLGE

ZENTRALE UNTER-

NEHMERISCHE

HERAUSFORDERUNG

Eine externe Unternehmensnachfolge

will gewissenhaft und von langer Hand

geplant sein. Für den erfolgreichen

Abschluss sind verschiedene Knackpunkte

zu beachten.

TEXT — FABIAN RUDIN*

HERAUSFORDERUN-

GEN UND CHANCEN

Die hiesige Immobilienbranche

steht vor dem Hintergrund

des prognostizierten

Bevölkerungswachstums auf

über 10 Millionen Einwohner

vor grossen Herausforderungen.

Gleichzeitig bieten sich

dadurch attraktive Wachstumschancen.

Das sind gute

Aussichten – auch in Bezug

auf eine allfällige Unternehmensnachfolge.

Besonders die

Der Verkauf

des eigenen

Unternehmens

ist in

der Regel ein

einmaliges

Ereignis.

BILD: 123RF.COM

hohe Nachfrage nach Immobilieninvestitionen

und Immobiliendienstleistungen

tragen

dazu bei, dass die Attraktivität

von Immobilienunternehmen

auf dem Schweizer Nachfolgemarkt

aktuell sehr hoch ist.

UNTERSCHIEDLICHE

KÄUFERTYPEN

Die Firmennachfolge stellt

für viele kleine und mittlere

Unternehmen in der Schweiz

eine erhebliche unternehmerische

Herausforderung dar.

Denn oftmals fehlt es an Nachfolgern

aus den eigenen Reihen,

also aus der nächsten

Familiengeneration oder aus

dem Management. Entweder

sind Nachfolgekandidaten gar

nicht vorhanden, sie verfügen

nicht über die erforderlichen

Fähigkeiten zur Unternehmensführung

oder ihnen fehlt

das nötige Kapital für den Firmenkauf.

Dementsprechend

ist die externe Nachfolgeregelung

eine sehr beliebte Option

in der Immobilienbranche.

Und hier stehen die Aussichten

deutlich besser.

Es gibt eine Vielzahl an Personen

und Unternehmen, die

nur zu gerne eine bestehende

und gut funktionierende

Immobilienfirma übernehmen

möchten. Dabei lassen

sich verschiedene Käufertypen

identifizieren, deren spezifische

Motivationen und

Charakteristika für den Transaktionsverlauf

relevant sind:

– Die Privatperson – Traum

von der beruflichen Selbstständigkeit.

Private Käufer

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Zeit für ein Upgrade

Nach Jahren zuverlässigen Betriebs steht jeder Aufzugsbetreiber vor der Frage:

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profitieren Sie von unserer herstellerunabhängigen Beratung.

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IMMOBILIENBERUF

UNTERNEHMENSNACHFOLGE

BILD: 123RF.COM

Sich in die

Lage des Käufers

zu versetzen,

kann neue

Erkenntnisse

über das eigene

Unternehmen

liefern.

sind oft erfahrene Berufstätige,

die ausreichend Eigenkapital

angespart haben und

den Schritt in die Selbstständigkeit

wagen möchten.

Der Erwerb eines etablierten

Unternehmens bietet

ihnen die Möglichkeit, ohne

die Unsicherheiten einer

Gründungsphase, ein stabiles

Einkommen zu erzielen.

Typischerweise übernehmen

sie sowohl die Geschäftsführung

als auch

die Inhaberschaft, was für

Kontinuität und Sicherheit

sorgt.

– Der strategische Käufer –

Chance auf anorganisches

Wachstum. Unternehmen,

die ihre Geschäftsfelder

horizontal oder vertikal diversifizieren

möchten, erwerben

strategisch andere

Firmen entlang der Wertschöpfungskette.

Durch den

Zukauf können sie auf bestehende

Kundenstämme,

Lieferantenbeziehungen

und spezifisches Know-how

zurückgreifen, was den Eintritt

in neue Märkte erleichtert.

Nach der Übernahme

wird das erworbene Unternehmen

schrittweise in die

Strukturen des Käufers integriert,

um Synergien optimal

zu nutzen.

– Der Investor – gute Rendite

im Zentrum. Investoren,

wie beispielsweise Private-

Equity-Gesellschaften, suchen

nach renditestarken

Anlagemöglichkeiten.

Schweizer KMU sind in diesem

Kontext attraktive Objekte.

Investoren agieren

selten operativ, sondern

setzen auf erfahrene Geschäftsführer,

behalten jedoch

durch Gremien wie

den Verwaltungsrat Einfluss

auf die strategische

Ausrichtung.

KNACKPUNKTE DER

EXTERNEN NACHFOLGE

Nur weil sich verschiedene

Parteien für das Unternehmen

interessieren, heisst dies noch

lange nicht, dass sich der Transaktionsprozess

wie ein Spaziergang

im Park anfühlt. Vielmehr

bringt die externe Nachfolgeregelung

spezifische Herausforderungen

mit sich, die es zu

bewältigen gilt. Ein strukturierter

Prozess, um den Fortbestand

des Unternehmens zu

sichern und den Übergang reibungslos

zu gestalten, ist dafür

unabdingbar.

FRÜHZEITIGE PLANUNG

UND ZIELSETZUNG

Ein häufiger Fehler von

Geschäftsinhabern ist die

verspätete Auseinandersetzung

mit der Unternehmensnachfolge.

Es ist essenziell,

den Exit ebenso sorgfältig zu

planen wie die Gründung des

Unternehmens. Ein klar definierter

Verkaufsentschluss

ermöglicht eine strukturierte

Übergabe aus einer Position

der Stärke. Viele Eigentümer

unterschätzen den zeitlichen

Aufwand oder kommunizieren

Verkaufsabsichten ohne

ausreichende Vorbereitung,

was zu unerwünschten Überraschungen

führen kann.

REALISTISCHE PREIS-

VORSTELLUNGEN

Da ein Unternehmen in der

Regel nur einmal verkauft

wird, ist die Festlegung eines

realistischen Verkaufspreises

von zentraler Bedeutung. Es

existieren verschiedene Methoden

zur Unternehmensbewertung.

Eine unabhängige

Bewertung durch Fachleute

bietet eine solide Basis für die

Nachfolgeplanung und hilft,

unrealistische Preisvorstellungen

zu vermeiden. Denn

letztlich bestimmt der Markt

den tatsächlichen Wert des

Unternehmens.

PERSPEKTIVE DES

KÄUFERS EINNEHMEN

Sich in die Lage des Käufers

zu versetzen, kann neue Erkenntnisse

über das eigene

Unternehmen liefern und den

Verkaufsprozess positiv beeinflussen.

Käufer legen Wert auf

konsistente Unternehmensinformationen,

vollständige

Transparenz der Finanzdaten,

implementierte Managementund

Prozessstrukturen, fehlenden

Investitionsstau,

Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells

sowie geringe Abhängigkeiten

von Mitarbeitern,

Kunden oder Lieferanten.

VERTRAUEN MIT

DER KÄUFERSCHAFT

AUFBAUEN

Ein häufiger Grund für das

Scheitern von Transaktionen

ist der mangelnde Aufbau von

Vertrauen gegenüber Kaufinteressenten.

Diese empfinden

oftmals Misstrauen und

Unsicherheit, was zu einem

Abbruch der Verhandlungen

führen kann. Es ist daher entscheidend,

dem Käufer die

Möglichkeit zu geben, das Unternehmen

im Detail kennenzulernen

und alle relevanten

Fragen zu beantworten, um

Sicherheit und Vertrauen zu

schaffen.

48


33

STRATEGISCHE MARKT-

POSITIONIERUNG

Ein erfolgreiches Unternehmen

mit realistischem Verkaufspreis

und vollständigen

Informationen findet leichter

einen geeigneten Käufer. Die

grösste Herausforderung besteht

darin, einen motivierten

und solventen Käufer zu

finden, der die notwendigen

Fähigkeiten für die Geschäftsübernahme

mitbringt. Eine

breite Käufersuche erhöht die

Verhandlungsposition des Verkäufers

und minimiert das Risiko

von Kompromissen.

WAHRUNG VON

DISKRETION UND

VERTRAULICHKEIT

Die Entscheidung, ein Unternehmen

zu verkaufen, ist

oft eine der wichtigsten im

Leben eines Eigentümers. Es

ist unabdingbar, den Verkaufsprozess

diskret zu gestalten,

um negative Reaktionen von

Kunden oder Mitarbeitern zu

vermeiden. Alle Interessenten

sollten eine Vertraulichkeitserklärung

unterzeichnen, bevor

detaillierte Informationen

preisgegeben werden. Ein aufrichtiger

Käufer wird diese

Regeln respektieren und die

Vertraulichkeit wahren.

FAIRE VERHANDLUNGEN

UND EINARBEITUNG

Die Preis- und Vertragsverhandlungen

erfordern besonderes

Fingerspitzengefühl.

Viele Transaktionen scheitern

in dieser Phase. Ein respektvoller

Umgang, Verhandlungsgeschick

und der Wille, eine

für beide Seiten akzeptable Lösung

zu finden, sind entscheidend.

Die Bereitschaft des

Verkäufers, den neuen Eigentümer

einzuarbeiten, kann den

Übergang erleichtern und sollte

vertraglich festgehalten

werden.

Die Nachfolgeregelung ist

eine komplexe Aufgabe, die

oft nur einmal im Leben eines

Unternehmers vorkommt.

Daher fehlt es häufig an Erfahrung

in solchen Transaktionen.

Die Unterstützung durch

einen professionellen Transaktionsspezialisten

kann den

Verkaufsprozess erheblich

erleichtern und die Transaktionssicherheit

erhöhen.

*FABIAN RUDIN

Der Autor ist Gründungspartner

der

Business Transaction

AG, einer auf

Schweizer KMU

spezialisierte

Zürcher M&A-

Boutique.

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unsere Kompetenz.

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Anmeldung: svit.ch/sref

IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

SEMINARE UND

WEITERBILDUNGEN

SCHOOL

SEMINAR

KONFLIKT-

KOMMUNIKATION

29. APRIL 2025

INHALT

In der Immobilienbranche gehören Kontakte

zu Mietern, Eigentümern, Dienstleistern und

Kollegen zum Alltag. Doch wo Menschen

zusammenkommen, gibt es oft verschiedene

Interessen. Deshalb kommt es immer

wieder zu Konflikten. Wenn diese von starken

Emotionen getragen werden, besteht

die Gefahr der Eskalation. Konstruktive

Lösungen scheinen dann kaum mehr

möglich zu sein.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und

-bewirtschafter, Fachkräfte aus dem gesamten

Immobilienbereich sowie Personen,

welche sich generell für Kommunikation

und Konfliktmanagement interessieren.

REFERENT

Tian Wanner

Trainer für Konfliktkommunikation und

Selbstschutz, Functional Prevention,

Die Starkmacher GmbH

ORT / DATUM

SVIT School AG

Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

29.04.2025, 09:00 – 17:00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

783 CHF (SVIT-Mitglieder)

972 CHF (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke

und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

PORTFOLIO-

MANAGEMENT FÜR

PRIVATE INVESTMENTS

07. MAI 2025

INHALT

In diesem Seminar befassen wir uns mit

Renditeliegenschaften und dem Umgang im

Sinne eines Immobilien-Portfoliomanagements.

Dabei begegnen wir diversen Fallgruben

und Herausforderungen, welche im

operativen Portfoliomanagement vorausschauend

vermieden werden können. Die

Teilnehmenden erhalten einen vertieften

Einblick in das Immobilien-Portfoliomanagement,

dessen Werkzeuge und Prozesse,

damit auch Privatpersonen sowie

kleinere Immobilienfirmen in Zukunft wie die

grossen Investoren Wert schaffen können.

ZIELPUBLIKUM

Privatinvestoren und -investorinnen, welche

sich bereits ein Portfolio aufgebaut haben

sowie Inhaber/Geschäftsleitungen von Immobilienfirmen,

welche ihr Immobilien-Portfolio

weiterentwickeln wollen.

REFERENT

Pascal R. Bersier

Inhaber und Geschäftsverantwortlicher

Finanzboutique Brevalia AG

ORT / DATUM

Renaissance Tower Hotel Zürich

Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich

07. Mai 2025, 09:00 – 17:30 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

MIETZINSINKASSO

13. MAI 2025

INHALT

Die rechtlichen Grundlagen aus dem

OR und SchKG, insbesondere der Zahlungsverzug

des Mieters, das Betreibungsverfahren,

das Retentionsverfahren und

die Ausweisung von Mietern werden aufgefrischt.

Anhand von konkreten Fällen

werden Lösungen skizziert und diskutiert.

ZIEL

Sie können ausstehende Mietzinse bei

Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten im

Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten

erfolgreich einfordern. Die Dokumente des

Betreibungsamts verstehen Sie voll und

ganz und können sie richtig interpretieren.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschafter,

welche sich im Alltag mit dem

Mietzinsinkasso befassen oder sich künftig

damit auseinandersetzen müssen.

REFERENT

Oliver Pfitzenmayer, Stadtammann

Betreibungsamt Winterthur-Stadt

Dozent beim SVIT Zürich

ORT / DATUM

Holiday Inn Zürich Messe

Wallisellenstrasse 48, 8050 Zürich

13. Mai 2025, 09:00 – 17:15 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)




und Mittagessen

Anmeldung über

www.svit-school.ch oder

per E-Mail an school@svit.ch

AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.

Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.

Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.

Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.

SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

BERUFSBILDUNGS -

ANGEBOTE DES SVIT

DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –

ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT

Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge

besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels

«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse

in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat

in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt

werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger

und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.

BILDUNGSANGEBOTE

ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

BEWERTUNG SVIT

SACHBEARBEITERKURSE

SACHBEARBEITER / IN

IMMO BILIEN-

BEWIRTSCHAFTUNG SVIT

SVIT BERN

10.09.2025 – 16.09.2026

Mittwoch, 16.15 – 20.30 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Bern

SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.06.2026

Dienstag und Donnerstag,

18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

11.08.2025 – 26.03.2026

Montag und Donnerstag,

18.15 – 21.30 Uhr

BZBS Weiterbildung Buchs

SVIT ZÜRICH

18.08.2025 – 29.05.2026

Montag und Freitag,

18.00 – 20.45 Uhr

SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon

20.10.2025 – 24.08.2026

Dienstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENZKURSE

ASSISTENT / IN BEWIRT-

SCHAFTUNG MIET-

LIEGENSCHAFTEN SVIT

SVIT AARGAU

12.08.2025 – 15.11.2025


Samstag, 08.00 – 11.35/12.25/

15.15 Uhr

BSL Berufsschule, Lenzburg

SVIT BERN

28.04.2025 – 24.09.2025

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


13.10.2025 – 09.02.2026

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 16.01.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

VERMARKTUNG SVIT

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 26.02.2026


18.00 – 21.15 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Solothurn

SVIT ZÜRICH

28.08.2025 – 18.12.2025

Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENT / IN BEWIRT-

SCHAFTUNG STOCK-

WERK EIGENTUM SVIT

SVIT AARGAU

28.06.2025 – 09.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45/11.35 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

22.10.2025 – 12.11.2025


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

24.04.2025 – 03.07.2025



16.10.2025 – 11.12.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

02.06.2025 – 05.07.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

12.08.2025 – 30.09.2025



ASSISTENT / IN

LIEGENSCHAFTS -

BUCH HALTUNG SVIT

SVIT AARGAU

Modul 1: 10.05./13.05./20.05./

27.05./03.06./10.06./21.06.2025


Samstag, 08.00 – 12.25/14.10 Uhr

Modul 2: 24.06.2025 – 23.09.2025


Samstag, 08.00 – 10.45 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

Modul 1: 19./26.11.2025


Modul 1: 03./10.12.2025


Modul 2: 17.12.2025/07.01.2026


Modul 2: 14. und 21.01.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

Modul 2: 06.05.2025 – 01.07.2025



SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.11.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 27.01.2026



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Modul 1: 18.08.2025 – 17.09.2025

Modul 2: 13.10.2025 – 17.11.2025

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

08.05.2025 – 30.10.2025



SVIT BERN

14.10.2025 – 11.12.2025


17.45 – 21.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

22.04.2025 – 03.07.2025


18.00 – 21.15 Uhr


SVIT ZÜRICH

22.08.2025 – 05.12.2025

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


COURS EN SUISSE

ROMANDE

COURS

D’INTRODUCTION À

L’ÉCONOMIE

IMMOBILIÈRE

3 × par an : début du cours en février

et en août à Lausanne et en

novembre à Genève

CERTIFICAT EN

COURTAGE IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en

novembre, Lausanne

CERTIFICAT EN GESTION

TECHNIQUE DU

BÂTIMENT

1 × par an : début du cours en août,

Lausanne

CERTIFICAT DE MISE EN

VALEUR LOCATIVE


Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA-

LISTE EN COMPTABILITÉ

IMMOBILIÈRE


Lausanne

OBJECTIF NET ZÉRO


Lausanne

FINANCEMENT

IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

52


HÖHERE AUSBILDUNGEN

LEHRGANG

BEWIRTSCHAFTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in den

Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,

Luzern, Zürich und im November in

Lausanne sowie alle zwei Jahre in

Graubünden und im Tessin

Dauer: 12 – 13 Monate

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

SCHOOL

SVIT School AG


Tel. 044 434 78 98

school@svit.ch

LEHRGANG

BEWERTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in Bern,

Zürich und alle zwei Jahre im

November in Lausanne

Dauer: 18 Monate

REGIONALE LEHR-

GANGSLEITUNGEN IN

DEN SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

LEHRGANG

VERMARKTUNG FA

Jährlicher Start im August

in Bern und Zürich

Dauer: 15 Monate

LEHRGANG

ENTWICKLUNG FA

Durchführung jährlich in Zürich und

alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne


LEHRGANG IMMOBILIEN-

TREUHAND HFP

Jährlicher Start im Januar / Februar

in Bern, Luzern und Zürich und alle

zwei Jahre im März in Lausanne


STOCKWERKEIGENTUM-

SPEZIALIST / IN SVIT

Jährlicher Start im Mai in Bern und im

September in Zürich

Dauer: 9 Monate

CAS IMMOBILIEN-BUCH-

HALTUNG

Jährlicher Beginn im Frühjahr an der

Hochschule für Wirtschaft Zürich

(www.fh-hwz.ch)

BACHELOR OF ARTS

IMMOBILIENWIRT-

SCHAFT/REAL ESTATE

Weitere Informationen finden Sie

unter www.steinbeis-cres.de

MASTER OF ADVANCED

STUDIES IN REAL

ESTATE MANAGEMENT

Weitere Informationen finden Sie

unter www.fh-hwz.ch

BILDUNGSINSTITUTIONEN

SVIT SCHOOL

BILDUNGSZENTRUM

Die SVIT School koordiniert alle

Ausbildungen für den Verband.

Dazu gehören die Assistenzkurse,

der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge

für Fachausweise und in Immobilientreuhand.

Weitere Informationen:

www.svit-school.ch

DEUTSCHSCHWEIZ

SVIT School


T 044 434 78 98

school@svit.ch

WESTSCHWEIZ

(Cours et examens en français)

SVIT School SA, Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne; T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

TESSIN

(corsi ed esami in italiano)

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

HWZ HOCHSCHULE FÜR

WIRTSCHAFT ZÜRICH

SEKRETARIAT

Lagerstrasse 5, Postfach,

8021 Zürich; + 41 43 322 26 00

sekretariat@fh-hwz.ch

OKGT ORGANISATION

KAUF MÄNNISCHE

GRUNDBILDUNG

TREUHAND / IMMOBILIEN

Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand

für KV-Lernende

GESCHÄFTSSTELLE

Josefstrasse 53, 8005 Zürich

T 043 333 36 65; F 043 333 36 67

info@okgt.ch, www.okgt.ch

Die regionalen Lehrgangsleitungen

beantworten gerne Ihre Anfragen zu

Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs

und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.

Für Fragen zu

den Lehrgängen in Immobilienbewertung,

-entwicklung, -vermarktung

und zum Lehrgang Immobilientreuhand

wenden Sie sich an die

SVIT School.

REGION AARGAU

Zuständig für Interessenten

aus dem Kanton AG sowie

angrenzenden Fachschulund

Prüfungsregionen:

SVIT-Ausbildungsregion Aargau

SVIT Aargau, Fabienne Lüthi

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82; F 062 836 20 81

info@svit-aargau.ch

REGION BASEL

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen BS, BL, dem nach

Basel orientierten Teil des Kantons

SO, Fricktal:

SVIT School c/o SVIT beider Basel

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80; F 061 283 24 81

svit-basel@svit.ch

REGION BERN

Zuständig für Interessenten aus den

Kantonen BE, dem Bern orientierten

Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten

VS und FR:

Feusi Bildungszentrum

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern

T 031 537 36 36; F 031 537 37 38

weiterbildung@feusi.ch

REGION OSTSCHWEIZ

SVIT School

c/o Claudia Strässle

Strässle Immobilien-Treuhand GmbH

Wilerstrasse 3, 9545 Wängi

T 052 378 14 02; F 052 378 14 04

c.straessle@straessle-immo.ch

REGION GRAUBÜNDEN

Regionale Lehrgangsleitung:

Marc Berger

SVIT Graubünden

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05; F 081 257 00 01

svit-graubuenden@svit.ch

REGION ROMANDIE

Lehrgänge in französischer

Sprache: SVIT School SA

Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne

T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

REGION SOLOTHURN

Zuständig für Interessenten aus

dem Kanton SO,

Solothurn orientierter Teil BE

Feusi Bildungszentrum

Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn

T 032 544 54 54; F 032 544 54 55

solothurn@feusi.ch

REGIONE TICINO

Regionale Lehrgangsleitung /

Direzione regionale dei corsi:

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

REGION

ZENTRALSCHWEIZ

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen LU, NW, OW, SZ

(ohne March und Höfe), UR, ZG

Regionale Lehrgangsleitung:

Nathalia Hofer

Kasernenplatz 1, 6003 Luzern

T 041 508 20 19

nathalia.hofer@svit.ch

svit-zentralschweiz@svit.ch

REGION ZÜRICH

Zuständig für Interessenten aus

den Kantonen GL, SH, SZ

(nur March und Höfe) sowie ZH:

SVIT School

c/o SVIT Zürich

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch


VERBAND

REAL ESTATE SYMPOSIUM 2025

DIE STÄRKE

LIEGT IM

ZUSAMMENSPIEL

Die Immobilienbranche hat sich auf

Einladung der SVIT five zum Real

Estate Symposium 2025 getroffen und

über erfolgswirksame Strategien im

Lebenszyklus-Management diskutiert.

Dabei präsentierten die Fachkammern

des SVIT ihre Leistungsstärke im

Zusammenspiel.

TEXT — MONIKA BÜRGI GENG*

ERFOLGSWIRKSAME

STRATEGIEN

Grosses Interesse, inspirierende

Referate, angeregte Diskussionen:

Beim Real Estate

Symposium 2025 in Zürich

zum Thema «Verantwortung

& Wert im Lebenszyklus einer

Immobilie» zeigten die fünf

Fachkammern des Schweizerischen

Verbandes für Immobilienwirtschaft

SVIT, die

SVIT five, wie sie im Verbund

ein umfassendes Lebenszyklus-Management

möglich machen.

Und sind damit auf sehr

grosse Resonanz gestossen.

Die Keynote-Speakerin Marie

Seiler und die Referenten

Dominik Stamm, Michel De

Roche, Jean-Claude Maissen,

Roger Krieg und Ruedi Tanner

präsentierten ökonomisch und

ökologisch erfolgswirksame

Strategien. Und fanden so Antworten

auf die Herausforderungen

von Eigentümern und

Investoren, Projektentwicklern,

Architekten und Planern,

Nutzern, Betreibern und Immobiliendienstleistern.

Die Referenten Michel De Roche, Ruedi Tanner, Roger Krieg, Jean-Claude Maissen, Dominik Stamm und

Keynote-Speakerin Marie Seiler (von links nach rechts im Uhrzeigersinn) präsentierten ökonomisch

und ökologisch erfolgswirksame Strategien im Lebenszyklus-Management. BILDER: ALESSANDRO DELLA BELLA

EINMALIGE AUS-

TAUSCH-PLATTFORM

Das Real Estate Symposium

bietet eine einmalige Plattform

für den Austausch von Wissen

und Expertise über die gesamte

Immobilienwirtschaft

hinweg. Die Immobilienexponentinnen

und -exponenten

diskutieren hier über die einzelnen

Fach gebiete hinaus und

finden gemeinsam nachhaltige

Lösungen. Das grosse Interesse

der Teilnehmenden zeigt,

dass dieser ganzheitliche Ansatz

inhaltlich einen substanziellen

Mehrwert schafft und

neue Anknüpfungspunkte im

Networking ermöglicht.

HÖCHSTE QUALITÄTS-

STANDARDS

Der umfassende Ansatz

macht aber auch die Leistungsstärke

der fünf Spezialistenverbände

des SVIT

deutlich, die im verzahnten

Zusammenspiel den gesamten

Lebenszyklus einer Immobilie

begleiten und optimieren

können. Die SVIT five – dazu

gehören die Bewertungsexperten-Kammer,

die Facility-Management-Kammer,

die

Fachkammer Stockwerkeigentum,

die Kammer Unabhängiger

Bauherrenberater und die

Schweizerische Maklerkammer

– garantieren in ihren jeweiligen

Fachbereichen die

höchsten Qualitäts- und Leistungsstandards.

AGIEREN,

NICHT REAGIEREN

Das Real Estate Symposium

2025 hat gezeigt, dass

der Wandel in der Immobilienwirtschaft

rasant ist, gerade

auch vor dem Hintergrund

der Digitalisierung und dem

zunehmenden Einsatz von

künstlicher Intelligenz (KI).

Zum einen verändert diese

Transformation die Ansprache

und die Bedürfnisse der

Kundinnen und Kunden und

zum anderen die Prozesse

und die Ansprüche an Effizienz

und Geschwindigkeit. Wer

in diesem Spannungsfeld sich

nicht nur auf die Veränderungen

einstellen, sondern diese

mitbestimmen will, muss den

Weg in die Zukunft möglichst

konsequent gehen. Ohne in

allen Fällen den Streckenplan

bereits exakt zu kennen.

ZUKUNFT

MITBESTIMMEN

Die Zukunft der Immobilienbrache

mitbestimmen –

darin sehen die SVIT five eine

zentrale Aufgabe. Entspre

chend intensiv setzen sich

die fünf Fachkammern mit

der Zukunft auseinander. Im

Ausbau ihrer wegweisenden

Kompetenzen, im Setzen von

Qualitätsstandards und im

Finden von zielführenden Lösungen

erkennen die SVIT five

die künftigen Erfolgsfaktoren.

Dass dies bei den Mitgliedern

und in der gesamten Immobilienbranche

auf Anklang

stösst, hat das Real Estate

Symposium 2025 deutlich

unterstrichen.

*MONIKA

BÜRGI GENG

Die Autorin ist

Co-Präsidentin

der Bewertungsexperten-Kammer

SVIT und Leiterin

Immobilien-Dienstleistungen

bei der

Bank ZKB.

54


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VERBAND

SVIT OSTSCHWEIZ

12. IMMOZIONALE –

SVIT LOUNGE ALS

BEGEGNUNGSORT

Die 12. Thurgauer Immobilien- und Baumesse

Immozionale lockte vom 14. bis

16. Februar 2025 erneut viele Besucherinnen

und Besucher sowie Branchenfachleute ins

Kreuzlinger Dreispitz. Die Lounge des SVIT

Ostschweiz war der Treffpunkt fürs Kulinarische

und den Austausch.

TEXT—MARKUS FÄSSLER*

Die Immozionale in Kreuzlingen

ist ein wichtiger regionaler

Treffpunkt der Branche.

(Fotos: Fabian Kramer)

DAS DUTZEND

IST VOLL

Während zweieinhalb Tagen

drehte sich im Rahmen

der Immozionale im Kreuzlinger

Dreispitz alles rund um

die Themen Immobilien, Bauen,

Energie und Wohnen. Wie

gewohnt gab es auch eine Sonderschau,

die sich dieses Jahr

der Energie und E-Mobilität

widmete. So präsentierte etwa

Electrosuisse eine Auswahl

an E-Autos, die interessierte

Besucherinnen und Besucher

Probe fahren konnten.

FACHWISSEN AUS

ERSTER HAND

Die Gäste der 12. Immozionale

bekamen während

der Messetage aber noch viel

mehr geboten: Gut 50 Ausstellerinnen

und Aussteller

aus der Immobilien-, Bauund

Energiewirtschaft präsentierten

ihr Fachwissen

in den verschiedensten Bereichen

und gaben wertvolle

Informationen direkt an

die Messebesucherinnen und

-besucher weiter.

SVIT-LOUNGE

ALS TREFFPUNKT

Und natürlich fehlte im

Dreispitz auch dieses Jahr die

stylische SVIT-Lounge nicht.

Sie war zwischen Messe und

Referaten der optimale Treffpunkt

für eine kulinarische

Stärkung und zum Netzwerken.

«Unsere SVIT-Lounge hat

sich erfolgreich zu einem Ort

der Begegnung und des Austausches

entwickelt. Wir freuen

uns sehr darüber, dass wir

damit zum erneuten Erfolg der

Immozionale beitragen konnten.

Eines steht fest: Lokale

Fachmessen sind nicht tot.

Vielmehr sind sie sowohl für

Interessierte als auch Branchenleute

wichtig», sagt

Thomas Mesmer, Präsident

des SVIT Ostschweiz. Der Verband

ist Patronatsgeber der

Immozionale.

*MARKUS

FÄSSLER

Der Autor ist Medienbeauftragter

des SVIT

Ostschweiz.

56


Trauen Sie keiner Bodenheizung

über 35 Jahren!

Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen

Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann

wird Sie dieser Artikel interessieren.

KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?

Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete

man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.

Diese Rohre altern. Das

führt zu Versprödungen und Verschlammungen

– oder sogar zu Leckagen. In

jedem Fall aber nimmt die Heizleistung

immer mehr ab. Das Problem ist seit langem

bekannt, und während vieler Jahre

war ein Komplettersatz der Bodenheizung

der einzige Weg.

OHNE BAUSTELLE SANIEREN

Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der

ganzen Schweiz Bodenheizungen mit

dem HAT-System, einer Innovation des

Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine

Sanierung mit dem HAT-System ist rund

zehnmal schneller als ein Totalersatz –

und die Bewohner können während der

gesamten Sanierungsphase in ihren vier

Wänden wohnen bleiben.

SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?

Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,

lassen sie sich auch mit dem HAT-

System nicht mehr retten. Eine Analyse

der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche

Aussage über die Machbarkeit

und Notwendigkeit einer Sanierung zu.

Dabei werden sämtliche Komponenten

der Bodenheizung miteinbezogen, und

die Ergebnisse anhand von normierten

SWKI-Richtlinien ausgewertet.

SO WIRD SANIERT

Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft

getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung

durch einen schonenden und chemiefreien

Feinschliff. Schlammrückstände

und Verkrustungen werden entfernt.

Nun werden die Rohre von innen mit einem

eigens entwickelten Material nahtlos

beschichtet. Dadurch entsteht ein neues

Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit

einer Bodenheizung verlängern sich

für die nächste Generation.

WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?

Wir bieten eine 10-jährige Garantie mit

dem Original HAT-System, weil es das

einzige Rohrinnensanierungsverfahren

ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss

DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht

macht und so die Alterung stoppt. Darüber

hinaus werden auch gleich alle anderen

wesentlichen Komponenten der

Bodenheizung gewartet oder ersetzt.

10-jährige Garantie unterstrichen.

AUF KEINEN FALL SPÜLEN!

Seit vielen Jahren werden von diversen

Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren

angeboten. Es ist wichtig

zu wissen, dass damit das eigentliche

Problem – die Versprödung des Rohrmaterials

– nicht behoben wird. Mit dem

HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen

tatsächlich saniert und in einen

neuwertigen Zustand versetzt.

Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen!

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Die Zustandsanalyse wird von einem

Spezialisten der Naef GROUP bei Ihnen

vor Ort für CHF 280.– statt CHF 380.–

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Die Analyse umfasst eine aktuelle

Zustandserfassung und Wasseranalyse

nach geltenden Richtlinien und eine Beratung

über weitere Schritte.

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Wolleraustrasse 15N | 8807 Freienbach

info@naef-group.com | 044 786 79 00

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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Schrittweise saniert

Mit dem Aquapro-Ecotherma präsentiert

Nussbaum einen eigenen Wärmepumpen-

Boiler in Kirchberg BE, wo ein Mehrfamilienhaus

mit 6 Wohnungen in kürzester Zeit

saniert werden konnte.

Das grosszügige Mehrfamilienhaus in

Kirchberg umfasst sechs Mietwohnungen

und wurde 1986 erbaut. Seither hat

es schon mehrere energetische Verbesserungen

durchlaufen. So wurden die Fenster

auf drei Seiten ertüchtigt und auf der

Südseite komplett ersetzt. Die Kellerdecke

und das Dach wurden nachgedämmt,

das Dach modernisiert und mit einer grossen

Aufdach-PV-Anlage ausgerüstet. Die

ursprünglich verbaute Elektrospeicherheizung

wurde bereits 2010 mit einer Erdsonden-Wärmepumpe

ersetzt. Nun werden

auch noch die alten Elektroboiler mit modernen

Wärmepumpen-Wassererwärmern

von Nussbaum ersetzt. «Das war die letzte

Baustelle bei der Gebäudetechnik. Jetzt

sind wir mit dem Haus à jour», sagt Christine

Böhlen zufrieden. Gemeinsam mit ihrem

Ehemann Ruedi ist sie Eigentümerin

der Liegenschaft.

Mit vereinten Kräften wird der alte Boiler

ausgebaut.

Im Handumdrehen saniert: Über das erfolgreiche Projekt in Kirchberg freuen sich Josua

Kiener (Kiener Haustechnik GmbH), Christine und Ruedi Böhlen (Bauherrschaft) und Patrick

Aebi (Nussbaum).

AUF QUALITÄT VERTRAUT

Die Mietverhältnisse bestehen schon lange,

zwei Parteien wohnen gar seit über 30 Jahren

im Haus. «Man kennt und schätzt sich.

Deshalb war es für uns sehr wichtig, dass der

Boilerersatz für die Mieter möglichst schnell

und ohne Einschränkungen verläuft», sagt

Christine Böhlen. Diesen Wunsch konnte Josua

Kiener erfüllen. Der Geschäftsführer der

Kiener Haustechnik GmbH schlug den Wärmepumpen-Wassererwärmer

Aquapro-Ecotherma

von Nussbaum vor. Dank seiner

kompakten Masse und der flexiblen Montagemöglichkeiten

passt dieser in jeden Schweizer

Normschrank. Zwar hatte Josua Kiener das

System noch nie gesehen. Doch das war für

ihn kein Hinderungsgrund: «Wir arbeiten seit

1980 mit Nussbaum zusammen und konnten

uns immer auf die hohe Qualität verlassen.

Den Aquapro-Ecotherma haben wir deshalb

ab Prospekt bestellt», berichtet Josua Kiener.

FLEXIBEL UND SPARSAM

Auch Tim Blaser, Produktmanager für Apparaturen

und zuständig für den Aquapro-Ecotherma,

ist vor Ort. Das neue System

mache energetische Sanierungen

sehr einfach, meint Tim Blaser: «Der bauliche

Aufwand ist minimal. Es braucht weder

Kernbohrungen noch Um-bauten am

Warmwasser-Verteilnetz. Ausserdem sind

weder eine zentrale Warmwasserverteilung

noch eine Zirkulationsleitung nötig.» Dank

der von Nussbaum mitentwickelten Kleinstwärme-pumpe

fällt zudem die Stromrechnung

markant tiefer aus. Die Einsparung

gegenüber einem Elektro-Direktboiler beträgt

bis zu 65 Prozent.

Die Installation im ersten Bad ist bereits

abgeschlossen. Nun kümmern sich Josua

Kiener, Christof Geiser und Merhawi

Tesfamichael um die nächste Wohnung.

Der Wassererwärmer wird mit Hilfe des

Hubwagens eingebracht, millimetergenau

platziert und danach rückenschonend auf

das Unterbaugestell abgesenkt und damit

verbunden.

Verglichen mit heutigen Neubauten sind die

Installationen in den sechs Badezimmern

recht heterogen. Doch dank dem frei anpassbaren

Untergestell des Aquapro-Ecotherma

können Niveauunterschiede und

Versätze gut ausgeglichen werden. Stück

für Stück wandern die alten Boiler auf den

Anhänger. In den Badezimmern deutet wenig

auf den Umbau hin. Die neuen Wasserwärmer

sind nicht zu sehen und kaum

zu hören. Nur die neuen Lüftungsgitter in

den alten Schranktüren zeigen, dass das

Warmwasser jetzt aus der Umgebungsluft

gewonnen wird.

Die alten Elektroboiler sind bereit für das

Recycling.

Das Unterbaugestell wird ausnivelliert.

Nach erfolgreicher Sanierung übernimmt der Aquapro-Ecotherma die Warmwasseraufbereitung

– mit einem bis zu 65 Prozent tieferen Stromverbrauch.

Bei diesem Objekt steht der Aquapro-Ecotherma

auf einem Unterbaugestell. Dieses

wird vor Ort zusammengebaut und auf die

richtigen Masse eingestellt.

Damit Transport und Platzierung des neuen

Aquapro-Ecotherma möglichst leicht fallen,

hat Nussbaum einen speziellen Hubwagen

entwickelt. Dieser ermöglicht den Installierenden

rückenschonendes und zügiges Arbeiten.

Patrick Aebi und Josua Kiener freuen sich über die zügige Sanierung.

WEITERE INFORMATIONEN:

R. Nussbaum AG/SA

4601 Olten

Tel. 062 286 81 11

info@nussbaum.ch

www.nussbaum.ch

58


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Herausforderungen für Führungspersonen im Spannungsfeld

zwischen Projektorganisation und Stammorganisation

Im heutigen dynamischen Geschäftsalltag

stehen Führungspersonen vor der anspruchsvollen

Aufgabe, Projekte erfolgreich

zu managen und gleichzeitig die Anforderungen

der Stammorganisation zu erfüllen.

Doch wie navigiert man durch dieses Spannungsfeld,

ohne den Überblick zu verlieren?

Interne Organisationsmodelle Bauherrschaft

Stammorganisation

Projektorganisation

Projektkoordination

DREI ORGANISATIONSMODELLE

Bauprojekte können niemals vollständig

unabhängig von der Stammorganisation

durchgeführt werden. Insbesondere bei Entscheidungsfindungen

und Beschlüssen ist

es erforderlich, die strategische sowie die

operative Ebene der Stammorganisation einzubeziehen.

Bezüglich der Eingliederung der

Projektorganisation in die Stammorganisation

ergeben sich bei Bauprojekten grundsätzlich

drei Möglichkeiten. Die Verankerung

erfolgt entweder mittels einer Projektkoordination,

einer Matrix-Projektorganisation oder

einer reinen Projektorganisation. Diese drei

Organisationsmodelle unterscheiden sich

vor allem in Art und Umfang der Aufgaben

und Kompetenzen, welche der Projektleitung

Bauherrschaft zugestanden werden.

Die Projektleitung Bauherrschaft übernimmt

bei der Projektkoordination eine zentrale

Rolle. Innerhalb der Stammorganisation

agiert sie als «Stabsstelle» ohne Anordnungs-

oder Entscheidungsbefugnisse

gegenüber den Linienstellen. In der Projektorganisation

hingegen führt sie die beauftragten

Unternehmen für Planung und Realisierung.

Diese Form der Projektorganisation,

die oft bei kleineren internen Projekten zum

Einsatz kommt, ist die schwächste. Die Verantwortung

für Leistung, Kosten und Termine

verbleibt bei der vorgesetzten Stelle

der Stammorganisation.

In der Matrix-Projektorganisation überlagert

eine projektbezogene Struktur die

Stammorganisation für die Dauer des Projekts.

Die Projektleitung Bauherrschaft und

ihre Organe haben sowohl Koordinationsals

auch Anordnungsbefugnisse gegenüber

den Projektmitarbeitenden, was zu einer

Doppelunterstellung führt. Die Matrix-Projektorganisation

erfordert ein hohes Mass

an Kooperationsbereitschaft und Organisationsverständnis.

Sie wird häufig in Unternehmen

eingesetzt, die viele Projekte

gleichzeitig abwickeln und ist das häufigste

Projektorganisationsmodell.

Bei der reinen Projektorganisation entsteht

für die Projektdauer eine eigene Linienorganisation,

die weitgehend aus der

Matrix-Projektorganisation

reine Projektorganisation

Projektorganisationsmodelle

Seite 1

10.04.2024

Stammorganisation herausgelöst wird. Die

Projektmitarbeitenden werden zu einer Einheit

unter der Führung der Projektleitung

Bauherrschaft zusammengefasst. Diese Organisationsform

wird häufig bei grossen und

lang andauernden Projekten genutzt und hat

sich dort bewährt.

HERAUSFORDERUNGEN

Alle drei Organisationsformen haben ihre

spezifischen Herausforderungen, welche

eingangs bereits erwähnt wurden.

Abhängig von der Projektstruktur, der Projektorganisation,

dem Terminplan und der

Aufwandschätzung gilt es festzulegen, welche

und wie viele Ressourcen wann und

wie lange benötigt werden. Insbesondere

bei der Projektkoordination und der Matrix-Projektorganisation

können die benötigten

Ressourcen jedoch parallel von anderen

Projekten oder durch das Tagesgeschäft in

der Stammorganisation beansprucht werden.

Die Projektleitung Bauherrschaft muss

sich daher regelmässig mit der vorgesetzten

Stelle in der Stammorganisation über

das Thema Ressourcen austauschen und

abstimmen. Es ist die Aufgabe der vorgesetzten

Stelle, die Anliegen aus dem Projekt

in die Stammorganisation zu übertragen

und bei der Sicherstellung der erforderlichen

Ressourcen zu unterstützen.

Es ist die Aufgabe der Stammorganisation,

qualifiziertes Personal zu rekrutieren, zu beschäftigen

und weiterzubilden. Daher kann

die Projektleitung Bauherrschaft davon ausgehen,

dass die bereitgestellten Ressourcen

das Projekt mit dem erforderlichen Wissen

unterstützen. Etwaige Wissenslücken

können nicht im Rahmen des Projekts, sondern

nur durch Massnahmen in der Stammorganisation

geschlossen werden. In einem

Projekt werden Wissensdefizite in der

Regel durch den Einsatz externer Spezialisten

behoben. Neben der Bereitstellung der

qualifizierten und gut ausgebildeten Ressourcen

kommt der Stammorganisation eine

weitere wichtige Aufgabe zu. Diese besteht

in der Zurverfügungstellung von geeigneten

Vorlagen und Hilfsmitteln für die Projektbearbeitung.

Oftmals verfügt die Stammorganisation

jedoch nicht über geeignete Hilfsmittel,

welche im Projektalltag eingesetzt

werden können. Die projektspezifische Erarbeitung

der Hilfsmittel und Vorlagen führt

zu einer zusätzlichen Belastung im Projektalltag.

Wichtig ist, dass die Stammorganisation

darum bemüht ist, die in den Projekten

entstandenen Hilfsmittel im Falle der Eignung

als bereinigte generische Grundlagendokumente

aufzunehmen und späteren Projekten

damit eine bessere Ausgangslage zu

verschaffen.

Eine weitere Herausforderung zwischen dem

Tagesgeschäft in der Stammorganisation

und dem Projektalltag besteht darin, dass

die Organe der Projektorganisation häufig

nicht über die erforderlichen Kompetenzen

verfügen. Daher werden finanzielle oder terminliche

Entscheidungen oder die Freigabe

von Vergaben oft von der hierarchischen

Ebene der Stammorganisation getroffen,

ohne dass diese Entscheidungspersonen im

Projekt entsprechend verankert sind. Dies

führt zu einer starken administrativen Beanspruchung

der Stammorganisation und

möglicherweise zu Freigaben, welche aufgrund

der grossen Distanz zum Projekt auf

blindem Vertrauen statt auf konsequentem

4-Augen Prinzip beruhen.

WIE KANN DER BALANCEAKT ZWISCHEN

STAMMORGANISATION UND PROJEKTOR-

GANISATION ERFOLGREICH BEWÄLTIGT

WERDEN?

Ein professionelles Bauprojektmanagement

umfasst die fachgerechte Abwicklung von

Bauprojekten auf der Grundlage klar definierter

Strukturen, Prozessen und Vorgaben,

um die vereinbarten Projektziele effizient

zu erreichen. Der Projektablauf orientiert

sich dabei an den branchenüblichen Phasen

eines Projekts. Die Kommunikation sowie

Steuerung werden durch präzise Anweisungen

und ein strukturiertes Berichtswesen

Mitglieder der Projektsteuerung

Nutzung/Betrieb

Projektsteuerung

Projektleitung Bauherrschaft

Projektleitung Nutzung/Betrieb

Bau/beauftragte Dritte

Eingliederung Projektorganisation in Stammorganisation

sporadische Projektmitarbeit

erleichtert. Diese Anweisungen sowie die

geltenden Rahmenbedingungen für die Projektabwicklung

finden sich in einem unternehmensspezifischen

Projektmanagement-

Leitfaden wieder.

Wichtige Elemente eines Projektmanagement-Leitfadens

umfassen spezifische Organisationsstrukturen

je nach Art des Projekts,

allgemeine Beschreibungen der

Hauptfunktionen innerhalb der Projektorganisation

sowie die Regelung der Entscheidungskompetenzen

zwischen Projekt- und

Stammorganisation, insbesondere in Bezug

auf Kosten, Terminen und Vergaben.

Oft sind die Organisationen stark im Tagesgeschäft

absorbiert, sodass kaum Zeit

für strategische Themen bleiben. Ein Bauherrenberatungsunternehmen

wie die

Brandenberger+Ruosch AG verfügt über

umfassende Kompetenz im Bereich Projektmanagement

und kann eine Bauherrschaft

professionell bei der Erstellung oder Überarbeitung

eines Leitfadens unterstützen und

entlasten.

Die Wirkung eines Projektmanagement-Leitfadens

und die Anwendung der Vorgaben

im Projektalltag sind regelmässig durch gezielte

Projektaudits zu überprüfen. Durch ein

strukturiertes Vorgehen und den Fokus auf

das Wesentliche können gezielt Schwachstellen

in den Vorgaben sowie in der Zusammenarbeit

zwischen der Projekt- und Stammorganisation

und innerhalb der Projekte

identifiziert werden.


Brandenberger+Ruosch AG

Emil-Oprecht-Strasse 8

8050 Zürich

www.brandenbergerruosch.ch


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Der Aufzug funktioniert noch, aber…

Wenn ein Lift in die Jahre kommt oder

ständig repariert werden muss, stellen

sich knifflige Fragen. Kosten und Sicherheit

sind dabei wichtige Argumente, aber

nicht die einzigen. Lukas Lehmann, Verkaufsleiter

bei KONE Schweiz, beantwortet

die wichtigsten Fragen.

WELCHE LEBENSERWARTUNG HAT EIN

PERSONENAUFZUG?

Das hängt sehr stark von der Nutzung und

dem Einsatzgebiet ab. Für Aufzüge in normalen

Wohnhäusern oder kleineren Bürogebäuden

kann man von etwa 25 bis 35

Jahren ausgehen. Symptome einer Altersschwäche

sind durch eine Sicherheitsanalyse

festgestellte grössere Mängel, häufige

Ausfälle, hohe Reparaturkosten, fehlende

Ersatzteile, sowie ein wenig ansprechendes

Erscheinungsbild.

GIBT ES HANDLUNGSBEDARF, SOLANGE

DER LIFT NOCH FUNKTIONIERT?

Nicht zwingend. Aber Aufzüge sind öffentliche

Transportmittel, die für alle sicher nutzbar

sein müssen. Die Betreiber haften für

Unfälle, wenn sie sie nicht auf dem aktuell

gültigen Stand der Technik halten. Für eine

Modernisierung können aber auch veränderte

Ansprüche an den Aufzug, eine Erhöhung

der Förderleistung, neue Funktionalitäten,

die Wahrnehmung der Kabine oder

die Störungshäufigkeit sprechen.

Mit moderner Aufzugstechnik lässt sich bei einer Modernisierung eine um bis zu 50 Prozent größere Kabine einbauen. (Bild: KONE)

REPARATUR, TEILMODERNISIERUNG,

KOMPLETTAUSTAUSCH: WAS IST DER UN-

TERSCHIED?

Repariert wird mit gleichwertigen Ersatzteilen.

Bei einer Teilmodernisierung hingegen

baut man modernere Komponenten

oder Baugruppen ein, um die Sicherheit

zu erhöhen, die Funktionsweise zu verbessern,

die Energiekosten zu senken und

um den Aufzug ansprechender zu machen.

Beim Komplettaustausch wird ein komplett

neuer Aufzug in den bestehenden Schacht

gesetzt.

WIE SOLLTE MAN BEI DER ENTSCHEI-

DUNGSFINDUNG VORGEHEN?

Der Modernisierung geht meistens eine

Sicherheitsanalyse (in Anlehnung an die

Norm EN 81-20) voraus, um Abweichungen

zum heute gültigen und verpflichtenden

Stand der Technik feststellen zu

können. Welche Modernisierung infrage

kommt, hängt auch von den Umgebungsbedingungen

und den Ansprüchen der Nutzer

und des Betreibers ab. Barrierefreiheit

könnte beispielsweise ein Thema sein.

Ein Aufzugsunternehmen kann mit der Erstellung

eines Modernisierungskonzepts

unterstützen.

GIBT ES EINE FAUSTREGEL, WANN SICH

EINE MODERNISIERUNG REIN FINANZI-

ELL LOHNT?

Wir empfehlen, die Rechnungen für Reparaturen

und Störungsbeseitigung über

die letzten fünf Jahre zu prüfen. Ein grober

Daumenwert lautet: Überschreiten die Instandhaltungskosten

pro Jahr etwa 2 000

Franken, sollte eine Modernisierungsplanung

in Betracht gezogen werden. Wer

einen Hydraulikaufzug durch einen Seilaufzug

ersetzt, kann zudem Energiekosten

einsparen. Das können schnell einmal über

1 000 Franken pro Jahr sein.

WELCHE KOMPONENTEN WERDEN AM

HÄUFIGSTEN AUSGETAUSCHT?

Die Aufzugssteuerung inkl. Leistungselektronik

und die Türen sind die Baugruppen,

die aufgrund ihrer Belastung und Sicherheits-Relevanz

am häufigsten ausgetauscht

werden.

WAS GEHT BEI DER MODERNISIERUNGS-

PLANUNG GERNE VERGESSEN?

Oft konzentriert man sich auf die Behebung

von Mängeln in der Gegenwart und vergisst

die Zukunft. Eventuell ist der barrierefreie

Ausführung zurzeit kein Thema, aber in naher

Zukunft schon. Oder man will später einmal

die Vorteile von Smart-Building-Technologien

nutzen, an die man heute noch nicht

denkt. Mit einer modernen Aufzugssteuerung

lässt man sich diese Optionen offen.

WANN IST EINE TEILMODERNISIERUNG

ANGEZEIGT?

Wenn der Nutzen und die Sicherheit einer

Anlage erhöht werden können, ohne dass

die Modernisierung zu komplex wird. Im

Idealfall bieten Aufzugshersteller standardisierte

Modernisierungslösungen für verbreitete

Aufzugsmodelle an, wie KONE für

ihre MonoSpace-Reihe. Damit wird eine

ganze Generation von Aufzügen aus den

neunziger Jahren auf effiziente Weise erneuert.

Individuelle Teilmodernisierungen

sind nicht zwangsläufig aufwendig

und teuer, bedürfen aber einer sorgfältigen

Planung.

WAS IST BEI EINEM KOMPLETT-

AUSTAUSCH ZU BEACHTEN?

Beim Komplettaustausch haben die Kunden

viel Freiheiten, um ihre individuellen

Wünsche umzusetzen. So sind neben

einem gebäudeaufwertenden Design

auch eine Vergrösserung der Kabinenund

der Türmasse möglich. Die einzige

Beschränkung stellt der bestehende

Schacht dar, in dem das neue Aufzugssystem

Platz finden muss. KONE hat mit

NanoSpace DX eine Komplettaustausch-

Lösung entwickelt, mit der eine um bis

zu 50 Prozent grössere Kabine eingebaut

werden kann. Eine innovative hybride Antriebstechnik

macht den Maschinenraum

überflüssig, und die Konstruktion benötigt

im Schacht nur noch schmale, neben

den Führungsschienen platzierte

Ausgleichsgewichte.

LÄSST SICH MIT EINEM MODERNISIER-

TEN AUFZUG ENERGIE SPAREN?

Ja, vor allem bei alten Aufzügen, die

noch keine Standby-Funktionen haben

oder sogar noch mit Glühbirnen ausgestattet

sind. Hier sind Einsparungen von

über 70 Prozent möglich. Neue Aufzugssysteme

bieten zudem die Option der

Energie-Rückspeisung, ähnlich wie beim

Bremsvorgang eines E-Autos.

WIE LANGE STEHT EIN AUFZUG WÄH-

REND DER MODERNISIERUNG STILL?

Als grobe Richtschnur gilt, für einen

Standardlift mit fünf Etagen: eine Woche

bei einer Kleinteilaufrüstung, zwei

Wochen für ein Baugruppen-Upgrade

und drei bis fünf Wochen für einen

Komplettaustausch.

KANN NUR DER HERSTELLER DIE EIGE-

NEN AUFZÜGE MODERNISIEREN?

Nein. Es lohnt sich, verschiedene Offerten

einzuholen. KONE wartet und modernisiert

grundsätzlich alle Anlagen, wobei

über eine Erneuerung individuell nach der

Prüfung einer älteren Anlage entschieden

wird.

Lukas Lehmann,

Verkaufsleiter bei KONE Schweiz.


KONE (Schweiz) AG

Ruchstuckstrasse 21, 8306 Brüttisellen

switzerland@kone.com

www.kone.ch/modernisierung

60


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Die Bauherrenvertretung by siworks:

Ihr Partner für erfolgreiche Bauprojekte

Wenn es um Bauherrenvertretung geht, ist

DIEBAUHERRENVERTRETUNG.ch eine der

führenden Adressen in der Schweiz. Das

Unternehmen unterstützt Bauherren in jeder

Phase ihres Bauprojekts und sorgt

dafür, dass deren Interessen jederzeit optimal

vertreten werden. Von der Planung

bis zur Fertigstellung bringt die Bauherrenvertretung

Expertise, Erfahrung und

ein starkes Netzwerk ein, um Projekte effizient

und erfolgreich umzusetzen.

WARUM BAUHERRENVERTRETUNG

UNVERZICHTBAR IST

Bauprojekte sind komplex und erfordern

fundiertes Fachwissen in vielen Bereichen:

Architektur, Bauingenieurwesen, Vertragsrecht

und Kostenmanagement. Bauherren

sind oft mit einer Vielzahl von Entscheidungen

konfrontiert, bei denen sie sich auf

Experten verlassen müssen. Genau hier

kommt die Bauherrenvertretung ins Spiel:

Das Unternehmen vertritt die Interessen

der Bauherren gegenüber Planern, Unternehmern

und Behörden und stellt sicher,

dass die Bauvorhaben termingerecht, qualitativ

hochwertig und innerhalb des Budgets

realisiert werden.

MEHR ALS NUR PROJEKTMANAGEMENT

DIEBAUHERRENVERTRETUNG geht weit

über das klassische Projektmanagement

hinaus. Das Team begleitet Bauherren mit

einer ganzheitlichen Herangehensweise,

die strategische Beratung, Qualitätssicherung

und Risikomanagement umfasst. So

können Bauherren sicher sein, dass ihre

Projekte nicht nur wirtschaftlich sinnvoll,

sondern auch nachhaltig und zukunftssicher

gestaltet werden.

ERFAHRUNG UND FACHKOMPETENZ ALS

FUNDAMENT

Hinter DIEBAUHERRENVERTRETUNG steht

siworks mit einem erfahrenen Team, das

sich durch jahrelange Praxis und fundierte

Ausbildungen auszeichnet. Gegründet

wurde das Unternehmen von Experten

aus der Immobilien- und Bauwirtschaft, die

ihre Kompetenzen bündeln, um Bauherren

bestmöglich zu unterstützen. Eine zentrale

Figur ist Sven Schatt, der mit seiner langjährigen

Erfahrung in der Bauherrenvertretung

massgeblich zur erfolgreichen Umsetzung

zahlreicher Projekte beigetragen

hat. Als aktiver Senior Bauherrenvertreter

bei laufenden Grossprojekten, als Studiengangsleiter

des Master in Real Estate Management

in Vertiefungsrichtung Owner’s

Project Management und Vizepräsident der

Kammer Unabhängiger Bauherrenberater

KUB / SVIT ist er der Experte im Bereich

der Bauherrenvertretung.

GEMEINSAM ZUM ERFOLG

Ob privater Bauherr, institutioneller Investor

oder öffentliche Hand – die Bauherrenvertretung

bietet individuelle Lösungen für jedes

Bauvorhaben. Das Unternehmen steht

für Transparenz, Verbindlichkeit und Qualität

– Werte, die den Erfolg eines Projekts entscheidend

beeinflussen.

Neben den klassischen Bauherrenvertretungs-

und Bauherrenberatungsmandaten

setzt DIEBAUHERRENVERTRETUNG neue

Massstäbe in der Branche: Als einziges Unternehmen

bieten wir auch klar definierte

Leistungsprodukte zum Fixpreis an – maximale

Planungssicherheit für Bauherren, ohne

Überraschungen bei Kosten und Leistung.

Mit Standorten in der Zentralschweiz, Zürich,

Bern, Zug und der Nordwestschweiz

sind unsere Experten stets in Ihrer Nähe –

bereit, Sie persönlich, kostenlos und unkompliziert

zu beraten. Buchen Sie jetzt

Ihren Termin ganz einfach über unsere Website

und lassen Sie uns gemeinsam über Ihr

Bauvorhaben sprechen.

GEWINNEN SIE DAS BUCH

«Mission Bauherrenvertretung»

von Sven Schatt.

Es werden 1x10 Bücher verlost.

Teilnahmeschluss ist 31.05.25.


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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Mit Sicherheit auf dem Spielplatz gut beraten.

Wenn es um Spielplatzsicherheit geht,

braucht es mehr als nur einen Blick auf

die Schaukeln, Rutschen und Klettergerüste.

Es braucht Fachwissen und ein geschultes

Auge für potenzielle Risiken. Genau

hier kommt Roland Peter Müller ins

Spiel. Der Geschäftsleiter der QS Spielplatz

Sicherheit AG bringt über 20 Jahre

Erfahrung als Sicherheitsexperte für Kinderspielplätze

mit. Regelmässige Überprüfung

und Unterhalt von Spielgeräten,

Fallschutzböden und der gesamten Umgebung

sind unerlässlich, um allfällige

Gefahren sowie rechtliche Konsequenzen

zu vermeiden. Damit die Sicherheit der

Kinder sowie aller Beteiligten gewährleistet

ist.

sachkundige Personen erfolgen, um die Betriebssicherheit

der Geräte sicherzustellen.

Eine gründliche Jahresinspektion, bei welcher

der Zustand des gesamten Spielplatzes

bewertet und dokumentiert wird, rundet

das Ganze ab.

DIE GESAMTE UMGEBUNG ÜBERPRÜFEN

Nicht nur Schaukeln, Rutschen und Klettergerüste

stehen im Fokus einer Inspektion.

Bei der fachmännischen Kontrolle wird

die gesamte Umgebung unter die Lupe genommen.

Zäune, Mauern, Brunnen oder angrenzende

Strassen können nämlich genauso

eine Gefahr für spielende Kinder

darstellen wie defekte Spielgeräte.

LANGFRISTIG ATTRAKTIVE UND

FUNKTIONALE SPIELPLÄTZE

Ein sicherer Spielplatz ist kein einmaliges

Projekt, sondern eine langfristige Verantwortung.

Durch regelmässige Wartung

lassen sich kostspielige Reparaturen vermeiden,

die Lebensdauer der Spielgeräte

verlängern und v. a. Unfälle verhindern.

Ebenfalls sollten die Sicherheitsanforderungen

bereits in der Planungsphase für Neuanlagen

beachtet werden. Nachträgliche

Korrekturen sind meist unnötig teuer.

Weitere Informationen finden Sie auf der

Webseite oder Sie vereinbaren einen Beratungstermin

direkt bei Ihnen vor Ort. Die

Sicherheitsexperten der QS Spielplatz Sicherheit

AG beraten Sie gerne in der ganzen

Deutschschweiz.



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6343 Rotkreuz

Tel. 041 792 72 32

info@qs-spielplatz.ch

GEFAHREN FRÜHZEITIG ERKENNEN

Spielplätze sollen Orte unbeschwerten Spielens

sein, doch versteckte Mängel wie morsche

Holzbalken, lockere Schrauben oder

spröde Fallschutzböden können schnell zur

Gefahr werden. Viele dieser Risiken lassen

sich jedoch durch regelmässige Inspektionen

frühzeitig erkennen und beheben. Die

QS Spielplatz Sicherheit AG hilft den Betreibern,

nicht nur die gesetzlichen Sicherheitsstandards

einzuhalten, sondern auch aktiv

Unfälle zu verhindern. Im Ernstfall tragen

die Werkeigentümer – seien es Gemeinden,

Schulen oder Verwaltungen – die volle Verantwortung

und sind haftbar.

SICHERHEITSNORM SN EN 1176

Die Sicherheitsnorm SN EN 1176 legt die

allgemeinen Sicherheitsanforderungen für

standortgebundene öffentliche Spielplatzgeräte

und Fallschutzböden fest. Sie regelt

auch die Kontrolle, den Unterhalt und

die Wartung/Instandhaltung. Um die Sicherheit

zu gewährleisten, sind regelmässige

Inspektionen erforderlich. Diese umfassen

tägliche oder wöchentliche Routinekontrollen

zur Erkennung offensichtlicher Gefahren

durch eine zuständige Person (z. B. Hauswart)

vor Ort. Zusätzlich sollten monatliche

oder vierteljährliche Überprüfungen durch

EINSATZ MODERNSTER TECHNO-

LOGIEN

Um versteckte Schwachstellen aufzudecken,

werden modernste Messmethoden

eingesetzt.

• Statik von alten Hölzern überprüfen.

Die Bohrwiderstandsmessung

erkennt Materialschwächen

in Holzbalken, ohne die Struktur

zu beschädigen. Eigenschaften

wie Festigkeit, Dichte und Feuchtigkeitsgehalt

werden exakt bestimmt

und versteckte Risiken

können frühzeitig erkannt werden.

• Fallschutzböden mit HIC-Messung

kontrollieren. Damit kann die

Stossdämpfungseigenschaft von

Fallschutz-Bodenbelägen exakt

gemessen werden. Es wird sichergestellt,

dass die vorgegebenen

Sicherheitsnormen erfüllt sind.

Gummiböden beispielsweise werden

mit der Zeit zunehmend härter

und spröder. Ihre dämpfende

Wirkung ist in der Regel auf maximal

10 bis 15 Jahre begrenzt.

62


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Bei Fluchttreppen sind beidseitige Handläufe Pflicht!

Normgerechte Handläufe bieten Sicherheit für Jung und Alt

In der Schweiz sind Fluchttreppen in jedem

Gebäude eine wichtige Sicherheitsmassnahme,

um im Falle eines Notfalls

eine schnelle und sichere Evakuierung

zu ermöglichen. Dabei spielt nicht nur

die Struktur der Treppen selbst eine zentrale

Rolle, sondern auch die Ausstattung

mit sicherheitsrelevanten Elementen

wie Handläufen. Besonders in Bezug auf

Fluchttreppen sind bei der Planung und

Umsetzung beidseitige Handläufe gesetzlich

vorgeschrieben, um sowohl die Sicherheit

als auch die Zugänglichkeit für

alle Nutzer zu gewährleisten.

Gemäss den gültigen Normen (SIA 500) sind

beidseitige Handläufe auf Fluchttreppen unerlässlich.

Diese Normen wurden entwickelt,

um sicherzustellen, dass die Treppen

bei einer Evakuierung sowohl für Personen

mit eingeschränkter Mobilität als auch für

andere flüchtende Personen gut erreichbar

und sicher zu benutzen sind. Ein Handlauf

auf jeder Seite der Treppe ermöglicht es den

Nutzern, sich jederzeit zu stützen, besonders

bei plötzlicher Panik oder im Dunkeln. Dies

ist von entscheidender Bedeutung, um das

Risiko von Stürzen oder anderen Unfällen

während der Flucht zu minimieren.

WER HAFTET BEI EINEM STURZ?

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der bei der

Planung von Fluchttreppen berücksichtigt

werden muss, ist die Haftungsfrage. Sollte

bei einem Notfall eine Person aufgrund

mangelnder oder unsachgemässer Handläufe

zu Schaden kommen, können sowohl

der Bauherr als auch der verantwortliche

Planer haftbar gemacht werden. Die

gesetzlichen Vorschriften und Normen dienen

nicht nur dem Schutz der Nutzer, sondern

auch der rechtlichen Absicherung des

Bauherrn. Wer in der Planung und Ausführung

der Sicherheitsvorkehrungen nachlässig

ist, riskiert nicht nur mögliche rechtliche

Konsequenzen, sondern auch den

Ruf und die Sicherheit seiner Gebäude. Die

Verantwortung, die bei der Errichtung von

Fluchttreppen übernommen wird, sollte

daher niemals unterschätzt werden.

Wir arbeiten mit höchsten Standards und

legen grossen Wert auf die Zufriedenheit

unserer Kunden. Kontaktieren Sie uns noch

heute für eine kostenlose und unverbindliche

Beratung vor Ort – wir freuen uns darauf,

Ihnen zu helfen, Ihre Treppen sicher

und normgerecht auszustatten.

Flexo-Handlauf ist Ihr zuverlässiger Partner,

wenn es darum geht, normgerechte

und sichere Handläufe für Ihre (Flucht)treppen

zu installieren. Wir bieten Ihnen eine

kompetente und umfassende Beratung, um

sicherzustellen, dass Ihre Treppen die erforderlichen

Sicherheitsstandards erfüllen.

Wir bieten Ihnen eine kostenlose Beratung

vor Ort an, um mit Ihnen gemeinsam die

bestmögliche Lösung zu erarbeiten. Dabei

achten wir auf eine präzise und normgerechte

Ausführung, damit Sie sich nicht nur

auf die Funktionalität, sondern auch auf die

rechtliche Sicherheit verlassen können.

Bei Fluchttreppen sind beidseitige Handläufe

Pflicht


Beidseitige Handläufe in einer Schule

Ein weiterer Vorteil der Zusammenarbeit

mit Flexo-Handlauf ist unsere grosse Auswahl

an Dekoren. Bei uns finden Sie immer

die passende Lösung, die Ihre Treppen sicher

und gleichzeitig optisch ansprechend

macht.

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MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Axept ist und bleibt Abacus Vertriebspartner Nummer eins

St. Gallen, 19. März 2025: Das Team der

Axept Business Software AG erhält für

das Jahr 2024 zwei wichtige Auszeichnungen.

Axept wird beim Gesamtumsatz

und bei den Neuverkäufen mit der

begehrten silbernen Kugel zum jeweils

ersten Rang als «erfolgreichster Abacus

Vertriebspartner 2024» ausgezeichnet.

Zusätzlich erreicht Axept den zweiten

Rang beim Umsatz der Lösung On-/

Offboarding.

Die Axept Business Software AG bleibt ihrer

Erfolgsgeschichte treu und setzt ihre

beeindruckende Serie auch in diesem

Jahr fort. Axept verzeichnet erneut den

höchsten Gesamtumsatz sowie die meisten

Programmverkäufe an Neukunden.

Diese Auszeichnungen sind für Axept keineswegs

selbstverständlich – sie sind das

Ergebnis harter Arbeit und des engagierten

Einsatzes der Mitarbeitenden.

Der nachhaltige Erfolg basiert in erster Linie

auf dem hochqualifizierten Team aus

erfahrenen Experten. «Wir freuen uns jedes

Jahr über die Auszeichnung durch

Abacus. Um unseren Unternehmenserfolg

langfristig zu sichern, setzen wir konsequent

auf bestens ausgebildete und motivierte

Mitarbeitende», betont Raphael

Kohler, CEO von Axept. „Als verlässlicher

Partner für digitale Innovation begleiten

wir unsere Kundinnen und Kunden professionell

und nachhaltig bei den täglichen

Herausforderungen.“

Auch in Zukunft wird Axept den Kundennutzen

in den Mittelpunkt stellen, um zu wachsen

und die führende Position am Markt

weiter auszubauen. Auch Abacus kann auf

ein erfreuliches Geschäftsjahr mit zahlreichen

Neukunden und zweistelligen Wachstumsraten

zurückblicken. Zudem bleibt

Abacus Marktführer im Bereich ERP.

Das Schweizer Softwareunternehmen

Abacus prämiert jeweils im März seine

Partnerunternehmen für das vergangene

Geschäftsjahr.

INFORMATIONEN UND AUSKÜNFTE:

Für Anfragen steht Ihnen

CEO Raphael Kohler sehr gern zur

Verfügung: 078 659 96 86,

raphael.kohler@axept.ch

ÜBER AXEPT:

Die 2006 gegründete Axept Business

Software AG realisiert als innovatives

Schweizer Software-Unternehmen

betriebswirtschaftliche Lösungen

mit Abacus Business Software, Business

Intelligence-Software von Qlik

und Microsoft sowie PROVIS für namhafte

Schweizer Unternehmen. Das

hoch qualifizierte Axept-Team verfügt

über fundierte Erfahrung in den Branchen

Dienstleistungen, Finanzen, HR,

Industrie, Bau und Immobilien, Energie,

Gesundheit sowie Nonprofit und

hat bereits über 2 000 Business-Software-Projekte

erfolgreich geplant und

umgesetzt. Die Kernkompetenzen der

über 180 Mitarbeitenden in den Geschäftsstellen

in Bern-Schönbühl, Basel-Pratteln,

Zürich-Kemptthal, St. Gallen

und Schaffhausen umfassen die

Konzeption, Implementierung und Einführung

sowie die Betreuung und Weiterentwicklung

betriebswirtschaftlicher

Lösungen mit Business Software

– ganz nach dem Motto «Digitale Innovation

auf hohem Niveau». Das Tochterunternehmen

PROVIS AG entwickelt

die leistungsfähige modulare Bauprojektmanagement-Lösung

PROVIS. Sie

ist bei über 400 Generalunternehmern,

Ingenieuren und Architekten, institu-tionellen

privaten und öffentlichen Bauherrschaften

sowie Projektmanagern

und Baukostenplanern in der Schweiz

erfolgreich im Einsatz.


Gemeinsam auf ausgezeichnetem Erfolgskurs (v.l.n.r.): Marc André Theytaz (Head of Channel Management, Abacus Research AG), Raphael

Kohler (CEO, Axept Business Software AG), Noël Lanker (GL, BU-Leiter Abacus Zürich, Axept Business Software AG), Stefan Hurter

(Teamleiter, Abacus Bern, Axept Business Soft-ware AG), Nicolas Stolz (Teamleiter, Abacus Zürich, Axept Business Software AG), Fabian

Gut (GL, BU-Leiter Abacus Basel, Axept Business Software AG)

Axept Business Software AG

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8310 Kemptthal

Tel. 041 58 871 95 95

kontakt@axept.ch

www.axept.ch

64


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Gewerbepark Neuhuus: Und es gibt ihn doch! 7

Dass ein lebendiges Gewerbe zu einer gesunden

Volkswirtschaft gehört, stimmt

ebenso wie die Tatsache, dass das Gewerbe

besondere Anforderungen an Immobilien

hat. Gerade in Städten wird immer

wieder der Vorwurf laut, dem Gewerbe

fehle das Angebot an passenden

Immobilien. Es mag stimmen, dass Bestandsimmobilien

von einigen Gewerbetreibenden

unter Druck kommen. Sie

liegen zum Teil in attraktiven Wohnlagen

und sind oft so alt, dass sie aus rein

baulicher Betrachtung wenig erhaltenswert

scheinen. Doch diese Betrachtung

lenkt davon ab, dass durchaus auch neuer

Raum für das Gewerbe entsteht. Ein

Beispiel ist der Gewerbepark Neuhuus im

Berner Westen, den Dr.Meyer vermarktet.

FLEXIBLE FLÄCHEN SIND ATTRAKTIV

Was den Gewerbepark Neuhuus besonders

macht, sind zwei Faktoren. Der erste ist die

Flexibilität, welche die dort entstehenden

Flächen bieten. Einerseits haben viele sehr

grosszügige Raumhöhen von bis zu 8 Metern.

Andererseits sind die meisten ebenerdig

zugänglich und können zum Teil direkt

befahren werden. Ebenso gelten vergleichsweise

grosse Nutzlasten. Von der Produktion

über die Lagerfläche bis zum modernen

Showroom ist hier vieles möglich. Gerade

der ebenerdige Zugang ist in seinem Effekt

auf effiziente An- und Ablieferungen nicht

zu unterschätzen. Im Attikageschoss stehen

moderne Büroflächen bereit.

NACHHALTIGKEIT ALS STANDORTFAKTOR

Der zweite Faktor, der den Gewerbepark

Neuhuus herausstechen lässt, ist die hohe

Nachhaltigkeit. Zum einen liefert die grossflächige

Photovoltaikanlage auf dem Dach

sehr viel grünen Strom und senkt gleichzeitig

die Abhängigkeit vom volatilen Energiemarkt.

Und die Wärmeversorgung erfolgt

über das Fernwärmenetz. Zum anderen wird

in der Gebäudehülle viel Holz verbaut, was

den Anteil grauer Energie reduziert. Ausserdem

sind die verschiedenen Bauteile konsequent

systemisch getrennt, was den Rückund

Umbau vereinfacht. Unternehmen, die

sich der Kreislaufwirtschaft verschrieben haben,

finden hier passende Räumlichkeiten.

FLÄCHEN FÜR DIE ZUKUNFT

Wir vermarkten die Geschäftsflächen im

Gewerbepark Neuhuus für den Erstbezug

ab Mitte 2026. Bereits jetzt merken wir,

dass das Interesse von Gewerbetreibenden

gross ist. Nebst der Besonderheiten des

nachhaltigen Bauwerkes, wird die gute Erschliessung

und die Nähe zur Autobahn sehr

geschätzt. Die zukünftigen Mieterinnen und

Mieter im Gewerbepark profitieren zukünftig

zudem vom grossen Netzwerk aus Partnerfirmen.

Passende Gewerbeflächen – es gibt

sie doch: neuhuus.ch


Dr.Meyer Immobilien AG

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ADRESSEN & TERMINE

ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN

SCHWEIZ

PRÄSIDIUM UND

GESCHÄFTSLEITUNG

SVIT SCHWEIZ

Präsident:

Andreas Ingold, SVIT Schweiz,


ingoldconsulting@gmail.com

Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz

& Ressort Branchenentwicklung:

Michel Molinari,

Basellandschaftliche Kantonalbank,

Rheinstrasse 7, 4410 Liestal

michel.molinari@blkb.ch

Vizepräsident, Vertretung lateinische

Schweiz & Ressort Bildung:

Jean-Jacques Morard, de Rham SA,

Av. Mon-Repos 14, 1005 Lausanne

jean-jacques.morard@derham.ch

Ressort Recht & Politik:

Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,

Heuberg 7, 4001 Basel

andreas.duerr@bdlegal.ch

Ressort Finanzen:

Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,

Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil

gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch

CEO SVIT Schweiz:

Marcel Hug, SVIT Schweiz,


mh@svit.ch

Stv. CEO SVIT Schweiz:

Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,


ic@svit.ch

SCHIEDSGERICHT DER


Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,

4001 Basel, T 061 225 03 03

info@svit-schiedsgericht.ch

www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT-STANDESGERICHT

Sekretariat: SVIT Schweiz,


T 044 434 78 88, info@svit.ch

REGIONALE

SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

Sekretariat: Fabienne Lüthi,

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch

SVIT BEIDER BASEL

Geschäftsstelle: Tanja Molinari,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch

SVIT BERN

Sekretariat: SVIT Bern,

Murtenstrasse 18, Postfach,

3203 Mühleberg-Bern

T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch

SVIT GRAUBÜNDEN

Sekretariat: Marc Berger,

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05

svit-graubuenden@svit.ch

SVIT OSTSCHWEIZ

Sekretariat: Claudia Eberhart,

Haldenstrasse 6, 9200 Gossau

T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: ATIG AG,

Heidi Artuso, T 071 380 02 20

heidi.artuso@atig.ch

SVIT ROMANDIE

Sekretariat: Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne, T 021 331 20 95

info@svit-romandie.ch

SVIT SOLOTHURN

Sekretariat: Tina Strausak,

Strausak Immobilien GmbH,

Rötistrasse 22, 4500 Solothurn

T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch

SVIT TICINO

Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Geschäftsstelle:

Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,

6003 Luzern, T 041 508 20 18

nicole.kirch@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

svit.ch/de/svit-zentralschweiz/

services-svit-zentralschweiz

SVIT ZÜRICH

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,

8050 Zürich, T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

rechtsauskunft-svitzuerich.ch

SVIT-FACHKAMMERN

BEWERTUNGSEXPERTEN-

KAMMER SVIT

Sekretariat:

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich

T 044 521 02 06, info@bek.ch

www.bewertungsexperte.ch

FACHKAMMER STWE SVIT

Sekretariat:


T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch

www.fkstwe.ch

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER KUB

Sekretariat:


T 044 521 02 07, info@kub.ch

www.kub.ch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER SMK

Sekretariat:


T 044 521 02 08, welcome@smk.ch

www.smk.ch

SVIT FM SCHWEIZ

Sekretariat:


T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch

www.kammer-fm.ch

TERMINE

SVIT SCHWEIZ

SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV

26./27.06.25 Luzern

SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

17.04.25 Frühstück

21.05.25 Golfturnier

18.09.25 Generalversammlung

20.11.25 Frühstück

SVIT BEIDER BASEL


19.06.25 Entwicklung/Visionen

Klybeckareal

05.12.25 Niggi Näggi

SVIT OSTSCHWEIZ


25.08.25 Immo Vision 2025

SVIT ROMANDIE

08.05.25 Assemblée générale

et Soirée des leaders

de l’immobilier

23.09.25 Prix de l’immobilier

romand

SVIT SOLOTHURN


05.06.25 ERFA Bewerter

12.06.25 Fachvortrag + Lunch

19./20.09.25 SVIT Day

04.12.25 Weihnachtsanlass

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

24.06.25 Seminar Wohnungsabnahme

02.09.25 Fresh-up STWEG-

Versammlungen

04.09.25 Kommunikation mit

Mietern

16.10.25 Aktuelle Mietrechtsfälle/Urteile

SVIT Schweiz


T 044 434 78 88

www.svit.ch

SVIT ZÜRICH

07.05.25 Mitgliederseminar



05.06.25 Stehlunch


04.07.25 Golfturnier Bad Ragaz

09.07.25 Sommerevent



04.09.25 Stehlunch

16.10.25 Oktoberfest

06.11.25 Stehlunch



BEWERTUNGS -

EXPERTEN-KAMMER

29.10.25 ERFA Zürich

FACHKAMMER

STOCKWERKEIGENTUM

22.10.25 Herbstanlass

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER

04.06.25 85. Lunchgespräch

09.09.25 KUB Focus

18.11.25 86. Lunchgespräch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER

20.05.25 Fachseminar

12.11.25 Makler-Convention

SVIT FM SCHWEIZ

24.06.25 FM Day

23.10.25 Good Morning FM!


FOKUS

ATILLA FÄRBER &

CHRISTOPH

GIGER IM

POLITIK

LEX KOLLER

BAU & HAUS

PV UND DACH-

GRÜN – EIN

WIRTSCHAFT

LEBENSZYKLUS-

ZUGUTERLETZT

KAI FELMY ÜBER NACHHALTIGKEIT

IMPRESSUM

SCHWEIZ

# 04 — APRIL 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

26. – 27.06.2025

INTERVIEW

04

VERSCHÄRFEN?

12

KOSTEN IM BLICK

14

DAS VERSTECKTE

MEHRFAMILIENHAUS

WIDERSPRUCH?

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ERSCHEINUNGSWEISE

monatlich, 12 × pro Jahr

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Beglaubigte Auflage: 2905

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Gedruckte Auflage: 3500

VERLAG

SVIT Verlag AG

Maneggstrasse 17

8041 Zürich

Telefon 044 434 78 88

Telefax 044 434 78 99

www.svit.ch / verlag@svit.ch

REDAKTION

Dr. Ivo Cathomen (Verlag)

vakant (Chefredaktion)

Claudia Wagner (Dienstredaktion)

Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)

Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)

DRUCK UND VERTRIEB

E-Druck AG, PrePress & Print

Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen

Telefon 071 246 41 41

Telefax 071 243 08 59

www.edruck.ch, info@edruck.ch

SATZ UND LAYOUT

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Rita Kurmann

Andreas Feurer

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Der Zeichner arbeitet

seit vielen Jahren als

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Cartoonist und zeichnet

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Nachdruck nur mit Quellenangabe

gestattet. Über nicht bestellte

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