Projektbericht Projektbegleitung zur energetischen Sanierung eines ...

Projektbericht 

Projektbegleitung 

zur energetischen Sanierung eines vermieteten 

Mehrfamilienwohnhaus in Baumholder 

Institut für Nachhaltiges Bauen und Gestalten 

Projektbericht | MFH-Baumholder, KSG Birkenfeld | 08.06.2010 INBG 

Mit freundlicher Unterstützung des Ministeriums 

für Umwelt, Forsten und Verbraucherschutz 

Rheinland-Pfalz 

Projektziel 

Wirtschaftlich optimiertes Null-Emissions-Mehrfamilien-Wohn-Gebäude als 

Basis für Warm-Miet-Modelle 

INBG | Institut für Nachhaltiges Bauen und Gestalten 

Fachhochschule Kaiserslautern | Campus Kammgarn | Schoenstr.6 | 67659 Kaiserslautern | T: +49 631 3724 420 

Copyright © 2010 INBG | 

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können gegenüber der Forschungsanstalt für Waldökologie und Forstwirtschaft Rheinland-Pfalz keine 

Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Die Forschungsanstalt ist bemüht, die Studien auf Wahrheit, 

Inhalte und Herkunft zu prüfen. Sie kann jedoch beispielsweise die Urdaten von Vor-Ort-Erhebungen, 

gegebenenfalls verwendete Algorithmen und Hintergrundinformationen nicht prüfen.

Inhaltsverzeichnis 



Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................................................................... 2 

1 Projektbeschreibung .................................................................................................................................................. 3 

2 Projektauftrag ................................................................................................................................................................ 5 

3 Objektbeschreibung .................................................................................................................................................. 9 

4 Zusammenfassen der Ergebnisse und Empfehlungen ........................................................................ 11 

5 Bewertung Energie-Potential............................................................................................................................. 17 

6 Bewertung Finanz-Potential ............................................................................................................................... 42 

7 Konstruktive Lösungsansätze............................................................................................................................. 71 

8 Bewertung Solarstrom-Potential ..................................................................................................................... 81 

9 Bewertung CO2-Potential ................................................................................................................................... 92 

10 Abkürzungsverzeichnis .......................................................................................................................................... 95 

11 Glossar ............................................................................................................................................................................ 96 

12 Impressum ................................................................................................................................................................. 103 




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1 Projektbeschreibung 



Bei der Betrachtung des Mehrfamilienwohnhauses in der Schwärzgrub 12 geht es im Folgenden um 

die Untersuchung der energetisch und wirtschaftlich sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen. Die 

Ergebnisse basieren auf einer Energiepotentialbetrachtung und einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, 

durchgeführt vom INBG| Institut für Nachhaltiges Bauen und Gestalten. 

Das betrachtete Gebäude der KSG Birkenfeld, ist Bestandteil eines Portfolios mehrerer Objekte des 

gleichen Typus. In den nachfolgenden Untersuchungen wurde das Mehrfamilienhaus in der 

Schwärzgrub 12 als Prototyp für den gesamten Gebäudebestand untersucht. 

Besonders Häuser, die in der Nachkriegszeit bis Ende der 70er Jahre erbaut wurden, weisen 

erhebliche Schwächen in der Energieeffizienz auf, bedingt durch fehlende Wärmedämmung, 

minderwertige Fenster und ineffiziente Heizungsanlagen. 

Mit Blick auf steigende Energiekosten, bessere Wohnqualitäten und gehobene Komfortansprüchen 

müssen Mehrfamilienhäuser umfangreich saniert werden – und zwar richtig und nachhaltig! 




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Vor dem Hintergrund der Umweltbelastung durch CO2 sowie dem rapiden Preis-Anstieg der sich 

verknappenden nicht regenerativen fossilen Energieträger (Gas, Öl, Kohle, etc.) werden Lösungen 

zur Reduktion des CO2-Ausstoßes sowie alternative Lösungen zu den fossilen Energieträgern mehr 

denn je benötigt. 

Die Bewirtschaftung von Gebäuden verbraucht in Deutschland ca. 40 % der Energie und stellt somit 

ein hohes Potential zur Energieeinsparung dar. Das Land Rheinland-Pfalz, als Eigentümer einer 

erheblichen Anzahl von Gebäuden verschiedenster Nutzungen sowie Bauarten und somit als großer 

Energieverbraucher, sieht sich in der Verantwortung, u. a. auch im Sinne eines Vorbildcharakters, 

seine eigenen Gebäude energetisch zu optimieren. 

Ziel ist hierbei die maximale Reduzierung des Verbrauchs von Primärenergie unter Berücksichtigung 

des wirtschaftlich gebotenen. An Hand ausgewählter Pilot-Projekte soll die Machbarkeit der 

Zielsetzung überprüft und die dabei gewonnen Erkenntnisse anderen Projekten, im Sinne eines 

Wissenstransfers, öffentlich zugängig gemacht werden. 

INBG | Institut für Nachhaltiges Bauen und Gestalten der Fachhochschule Kaiserslautern bietet 

nachstehend für das unten genannte Objekt in angewandter Forschung eine wissenschaftliche 

Untersuchung, Bewertung und Veröffentlichung an. 

Objekt: 

In der Schwärgrub 12 

55774 Baumholder 

Bauherr: 

KSG Kreissiedlungsgesellschaft Birkenfeld GmbH 

Oldenburger Straße 6 

55765 Birkenfeld 




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2 Projektauftrag 



Projekt: Projektbegleitung zur energetischen Sanierung von einem vermieteten Mehrfamilien- 

Wohnhaus in Baumholder 

Projektziel: Wirtschaftlich optimiertes Null-Emissions-Mehrfamilien-Wohn-Gebäude als Basis für 

Warm-Miet-Modelle 

Leistungsangebot Projektbegleitung 

Projektbeurteilung 

Mitwirkung bei der Akquise des Projektes 

Besichtigung des Objektes 

Besprechung mit den Objektverantwortlichen 

Beurteilung auf Aufnahme in das Programm 

Bestandsdatenerfassung 

Übernahme der Daten 

Bewertung Energie-Potential, EnEV und DIN 18599 

Übernahme der Daten von den beteiligten Planern 

Analyse und Bewertung der Daten 

Entwicklung alternativer Lösungsvarianten unter besonderer Berücksichtigung der Aspekte Energie 

und Wirtschaftlichkeit 

Lösungsvarianten für eine vom Bestand, bzw. vom aktuellen Planungsstand ausgehende energetische 

Verbesserung möglichst hin zu einem Energiegewinn-Standard. 

Bewertung Solarstrom-Potential 

Aufbau eines 3D-CAD-Objekt-Modells 

Simulation von Eigen- und Fremd-Verschattung 

Ermittlung der potentiellen Dach- und Fassadenflächen für PV 

Überprüfung der Realisierbarkeit mit marktgängigen PV-Elementen 

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 

Bewertung CO2-Potential 

Ermittlung der CO2-Emissionen für die o. g. Varianten 

Varianten jeweils inkl. und exkl. PV 




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Bewertung Finanz-Potential 

Ermittlung der Kosten für Bau-Realisierung, -Unterhaltung und –Verwertung 

Varianten jeweils inkl. und exkl. PV 

Finanzierung 

Fördermaßnahmen 

Vergleichende Bewertung der Varianten 

Lebenszyklusbetrachtung mit einem Bezugszeitraum von 25 Jahren 

Nachweis der Varianten u. a. für „Best CO2“, „Best Cost“, … 

Präsentationen und Beratungsgespräche vor Ort 

für die Begutachtung des Objektes zur Aufnahme in das Förderprogramm 

für die Präsentationen der Arbeitsergebnisse in den diversen Gremien sowie 

für Planungsbegleitende Beratungsgespräche 

Publikation 

Aufbereitung und Dokumentation der Ergebnisse 

Veröffentlichung 




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Projektbeurteilung 



Die Betrachtung umfasst die Planung und Entwicklung eines Sanierungs-Konzeptes. 

Mögliche Optimierungspotentiale: 

Erste qualitative Einschätzung: 

Kostengünstige Maßnahme zur Verringerung des Energieverlustes und zur Steigerung der 

Energieeffizienz ist eine Erhöhung des Dämmstandards. Hier empfiehlt es sich, verschiedene 

Maßnahmenpakete unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu untersuchen. 

Eine Erhaltung der veralteten Beleuchtungsanlagen lässt sich ökologisch und finanziell meistens nicht 

begründen, daher ist eine Steigerung der Stromeffizienz insbesondere für Beleuchtung und 

Heizungspumpen anzustreben. 

Relevante Flächen zur Photovoltaik Auslegung sind vorhanden. Es werden die Dachflächen auf 

Solarstrompotentiale untersucht. Des Weiteren besteht die Möglichkeit vorgehängte 

Fassadenplatten an der Fassade anzubringen, die bauabschnittsweise durch PV-Fassadenmodule 

ausgetauscht werden können oder die Dachflächen zu verpachten, um weitere Einnahmen zu 

erzielen. 

Ebenfalls erforderlich ist die Untersuchung der Fenster auf Optimierungspotentiale, da hier eine 

Verbesserung des U-Wertes bereits große Wirkung erzielen kann; z. B. durch eine 3-Scheiben 

Wärmeschutzverglasung mit hoch gedämmtem Rahmen. 

Einbau einer Lüftungsanlage zur Beheizung mit Wärmerückgewinnung. 




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Erste quantitative Einschätzung: 

Das Diagramm beinhaltet die Werte des gesamten Gebäudekomplexes. 

Abbildung: 

Der Primärenergiebedarf beschreibt den Energiebedarf für die Bereitstellung von Heizenergie und 

Warmwasser. Darüber hinaus sind auch alle Umwandlungsverluste und Hilfsenergien berücksichtigt. 

Das Diagramm vergleicht den aktuellen Verbrauchswert mit dem Grenzwert nach EnEV 2007. 

Minimalwerte für die Verbesserung der thermischen Hülle, sowie für die technische als auch 

bauliche Optimierung zeigen die Grenzen des Einsparpotentials auf. Die Solarstromgewinne 

zeigen den Bereich von pessimistischen zu optimistischen Annahmen bezüglich Gebäude 

integrierter PV-Anlagen. 

Fazit: 

Die Sanierung des MFH in Baumholder halten wir auf Basis der o. g. Optimierungspotentiale für eine 

modellhafte Realisierungsstudie für sehr gut geeignet. 

Ein Energiegewinnstandard scheint erreichbar zu sein. 

Somit wären beste Voraussetzungen für einen Energie- und Kosten sparenden Betrieb geschaffen, 

sowie die langfristige Vermietbarkeit und Werterhaltung der Immobilie. 




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3 Objektbeschreibung 

Ausgangssituation 



Das bestehende Mehrfamilienwohnhaus soll im vermieteten Zustand energetisch so modernisiert 

werden, dass eine maximale Reduzierung von Primärenergie, unter Berücksichtigung des wirtschaftlich 

Gebotenen erlangt wird. Dies beinhaltet vor allem die Verbesserung der thermischen Hülle sowie die 

Optimierung der Anlagentechnik. 

Der benötigte Restenergiebedarf soll durch den Einsatz regenerativer Energien gedeckt werden, die 

möglichst lokal am Gebäude erzeugt werden und idealer Weise zu einem Energiegewinn führen um 

die CO2 Emission zu senken und unsere Umwelt zu schonen. Regenerative Anteile bleiben preislich 

konstant da sie von den internationalen Energiemärkten für fossile Energieträger unabhängig sind. 

Das INBG sucht Lösungsansätze für Sanierungen, die -unter Berücksichtigung des wirtschaftlich 

Gebotenen- das vermietete Mehrfamilienwohnhaus weitestgehend ohne Beeinträchtigung der Mieter 

dergestalt in energieeffiziente Mietobjekte transformieren, so dass der Vermieter in der Lage ist, dem 

Vermieter eine Warmmiete zu festen und somit für den Mieter kalkulierbaren marktüblichen 

Preissteigerungsraten anzubieten. 




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Lage 

Standort: 

Mehrfamilienwohnhaus 

In der Schwärzgrub 12 


Fakten in Kürze 



Baujahr: 1969 

Gebäudetyp: Mehrfamilienwohnhaus mit 1 Eingang 

Wohneinheiten: insgesamt 4 Wohnungen 

Geschosse: 2-Vollgeschosse 

Orientierung: Nord/Ost – Süd/West 

Gebäudehüllfläche: ca. 693 m 2 

Gebäudenutzfläche: ca. 297 m 2 

Wohnfläche: ca. 250 m² 

A/V-Verhältnis: 0,67 




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4 Zusammenfassen der Ergebnisse und 

Empfehlungen 

Einführung: 

Im Rahmen der vorliegenden Machbarkeitsstudie wurden verschiedene Sanierungsszenarien 

unter energetischen und wirtschaftlichen Aspekten für das Wohngebäude Schwärzgrub 12 in 

Baumholder entwickelt. Dabei wurde nachgewiesen, dass der beste energetische Standard 

auch wirtschaftlich mit großen Vorteilen darstellbar ist. 

Davon ausgehend, dass das betrachtete Objekt sowieso modernisiert werden soll, 

beleuchtet die vorliegende Studie den energetischen und wirtschaftlichen Unterschied 

zwischen dem gesetzlich geforderten Standard und dem energetisch und wirtschaftlich 

besten Standard. Die Bewertung der unterschiedlichen Szenarien bezieht sich auf das 

energetisch und konstruktiv bedingte Delta unter den Aspekten Heizung und Warmwasser. 

Nicht in die Betrachtung fließen andere Kosten ein, wie z.B. Badsanierungen oder 

Grundrissveränderungen, soweit es keine energetisch notwendigen Maßnahmen sind. 

Ergebnis energetische Betrachtung: 

Die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen für den besten energetischen Standard 

bewirken die Reduktion des Heizenergiebedarfs auf max. nur noch 15 Kilowattstunden pro 

Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (1-Liter-Haus = Variante 4). Der ursprüngliche 

Heizwärmebedarf im unsanierten Zustand beträgt im Vergleich dazu mehr als das 

Zehnfache. Wird der geringe Restenergiebedarf durch erneuerbare Energien gedeckt, ist das 

Wohngebäude nicht nur komplett von künftigen Energiepreissteigerungen entkoppelt, 

sondern könnte dann auch als energieneutrales Gebäude betrieben werden. 

„Best Energy“ Variante 4 = Passivhaus-Standard 

Ergebnis wirtschaftliche Betrachtung: 

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung basiert auf der Untersuchung der Mehrkosten unter dem 

Aspekt der Heizkosten, wobei keine Fördermittel einberechnet wurden. 

Das Finanzierungsmodell „warm für kalt“, also die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, ist 

mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Eine Ausnahme bildet 

ein Gebäude, das weniger als 15 kWh/m²a für Wärme benötigt, also ein Passivhaus. 

Aus diesem Grunde wurde der Vergleich hergestellt zwischen den Mehrkosten von 

Variante 0 (EnEV-Altbau-Standard) zum nächst besseren Standard Variante1 (EnEV- 

Neubau-Standard) und von Variante 0 zum Passivhaus-Standard (Variante 4), also zur 

Variante, die überhaupt eine Heizkostenpauschale nach dem Gesetz zulässt. 




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Mit steigendem energetischem Niveau erhöhen sich die Modernisierungskosten, aber auch 

die Energieersparnis wird größer. Der beste energetische Standard bringt die größte 

Heizkostenersparnis, ist aber auch verbunden mit den höchsten Investitionskosten. 

Als Ergebnis wurde festgestellt, dass die Passivhaus-Variante (Variante 4) sich in einem 

annähernd gleichen Zeitraum wie Variante 1 amortisiert -also die Variante, die nur die 

minimalen Neubauanforderungen der EnEV erfüllt. Variante 1 und 4 gleichen sich über den 

betrachteten Zeitraum aneinander an, deswegen amortisieren sie sich ähnlich. Die Varianten 

2 und 3 fallen aus der Betrachtungsperspektive heraus, sie lassen sich wirtschaftlich nicht 

besser darstellen als Variante 1 und 4. 

Das Berechnungsergebnis ergibt sich aus der Konsequenz: 

Variante 1 � wenig Investition � wenig Energieeinsparung 

Variante 4 � viel Investition � viel Energieeinsparung 

Das bedeutet, dass eine hocheffiziente Sanierung (Variante 4 = Passivhaus-Standard) sich 

wirtschaftlich genauso darstellt wie nur ein bisschen mehr sanieren als gesetzlich gefordert 

(Variante 1 = EnEV-Neubau-Standard). 

Die Zielsetzung, das Mehrfamilienwohnhaus in der Schwärzgrub 12 in Baumholder auf 

höchstem energetischem Niveau zu sanieren, rechnet sich also! 

„Best Cost“ Variante 4 = Passivhaus-Standard 

Ergebnis CO2 Bilanz: 

Hintergrund der gesamten Betrachtung ist die Notwendigkeit weltweiter Maßnahmen zum 

Schutz des Klimas. Nur durch eine drastische Reduzierung der globalen CO2-Emissionen ist 

die Stabilisierung unseres Klimas erreichbar. Somit stellt die CO2-Bilanz das wichtigste 

Ergebnis im Rahmen dieser Untersuchung dar. Bei der Untersuchung der 

Sanierungsszenarien im betrachteten Gebäude in Bezug auf die CO2-Einsparung ist Variante 

4 die umweltfreundlichste Version. Es wird eine CO2-Reduzierung von weit über 90% 

erreicht (genauer 97,54%). 

Wird der geringe Restenergiebedarf über regenerative Energien gedeckt, kann das Gebäude 

energieneutral betrieben werden und wäre dann ein „Zero-Emission-Gebäude“. 

„Best CO 2“ Variante 4 = Passivhaus-Standard 




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Vorteile für den Vermieter: 

� Es ergeben sich folgende Vorteile für den Vermieter, 

wenn er auf Passivhaus-Niveau saniert! 



1. fast gleiche Amortisationszeit wie eine Sanierung nach EnEV-Neubau-Niveau 

2. höhere Gewinne nach der Amortisationszeit 

3. nur Passivhaus lässt überhaupt eine Heizkostenpauschale nach dem Gesetz zu 

4. Wertsteigerung der Immobilie auf lange Sicht 

5. Attraktivitätssteigerung auf dem Wohnungsmarkt 

6. aktiver Beitrag zum Klimaschutz wird geleistet 

Vorteile für den Mieter: 

� Es ergeben sich folgende Vorteile für den Mieter 

bei Sanierung auf Passivhaus-Niveau! 

1. es fallen keine Heizkosten an - Mieter wohnt warm für kalt 

2. Mieter wird unabhängig von steigenden Energiekosten 

3. Mieterhöhungen nur noch nur im Rahmen der gesetzlichen Mietpreissteigerungen 

4. Behaglichkeit, verbesserte Wohnqualität, gesteigerte Lebensqualität 

5. hoher Wohnstandard auf lange Sicht garantiert 

Empfehlung für die Umsetzung und Vorgehensweise: 

Die Reduktion des Energieverbrauchs durch eine energetische Sanierung ist ein extrem 

wichtiger Beitrag zum Klimaschutz, da die Hälfte der beheizten Wohnfläche in 

Mietwohngebäuden zu finden ist. 

Die an den Varianten 0-4 aufgezeigten Modernisierungsmaßnahmen bewirken die 

Reduktion des Heizwärmebedarfs auf max. nur noch 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter 

Wohnfläche und Jahr (1-Liter-Haus = Variante 4). Der ursprüngliche Heizwärmebedarf im 

unsanierten Zustand beträgt im Vergleich dazu mehr als das Zehnfache. Der geringe 

Restenergiebedarf, z.B. in Variante 4, kann wahrscheinlich durch erneuerbare Energien 

bereitgestellt werden, womit das Objekt in Bezug auf die Heizenergie von künftigen 

Energiepreiserhöhungen völlig abgekoppelt wird. 

Bei energetisch hochwertigen Modernisierungen zeigt sich grundsätzlich, dass der hohe 

Nutzen für den Mieter, nämlich durch Komfortgewinn und Heizkostenminderung, dem 

Investor keinen Ertrag in Form wesentlich erhöhter Kaltmieten einbringt. Der Vermieter 

kann zwar 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen (BGB), 

das Mieterhöhungspotential ist jedoch auf rechtliche und marktabhängige Begrenzungen 

beschränkt. 

Die Umlage von Investitionskosten ist also gesetzlich zwar möglich, bietet aber faktisch 

kaum einen Anreiz für Vermieter, energetische Modernisierungen durchzuführen. 




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Eine Möglichkeit zur Überwindung des sog. Nutzer/Investor-Dilemmas wäre die Konzeption 

eines Objekts als Null-Heizkostenhaus mit einem Warmmietmodell. 

Definitionen: 

Bruttowarmmiete = Bruttokaltmiete + Heizkosten 

Warmmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung 

Damit das Warmmietmodell umgesetzt werden kann, darf das Gebäude nur einen geringen 

Heizwärmebedarf haben, was das Risiko für den Investor entsprechend kalkulierbarer 

macht. Der Investor profitiert von einer höheren Warmmiete und kann die entstehenden 

Energiekosten damit decken und hierdurch Maßnahmen direkt aus der Energieeinsparung 

finanzieren. Der Mieter profitiert langfristig von einer Warmmiete, die von der 

Energiepreisentwicklung unabhängig ist, vor allem von fossilen Brennstoffen, die sich wohl 

überproportional entwickeln werden. 

Dass die Nebenkosten sinken, wird erzielt zum Einen durch die Verbesserung der 

thermischen Gebäudehülle, zum Anderen durch den Einsatz einer verbesserten 

Anlagetechnik. Durch das aufeinander abgestimmte Konzept wird eine neue Qualität 

erreicht, die sich in sehr guter Behaglichkeit, Wohngesundheit und Wohnkomfort zeigt. 

Die gesetzliche Regelung steht diesem Modell zurzeit noch größtenteils entgegen, da die 

Vereinbarung einer Bruttowarmmiete mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung 

nicht vereinbar ist. Die Heizkostenverordnung besagt, dass der anteilige Verbrauch der 

Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist. Eine Ausnahme bildet ein Gebäude, 

das weniger als 15 kWh/m²a für Wärme benötigt (Passivhaus-Standard). In der Regel ist der 

Aufwand der Abrechnung höher als die Heizkosten selbst. 

Entfällt die Pflicht zur Verbrauchserfassung wenn ein Mehrfamilienhaus bei der Sanierung 

den Passivhaus-Standard erreicht, also wenn die Ausnahmeregelung der 

Heizkostenvereinbarung für besonders energieeffiziente Gebäude anwendbar ist, dann tritt 

der Fall ein, dass Mieter kalt bezahlen und warm wohnen können. Nach Durchführung 

energiesparender Maßnahmen kann der Vermieter nach gesetzlicher Grundlage bis zu 11% 

der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Die Umlage könnte sich dann quasi den 

eingesparten Heizkosten anpassen. 

Für die energetische Sanierung des Wohngebäudes im betrachteten Objekt bedeutet dies, 

dass die Sanierung auf Passivhaus-Niveau (Variante 4) für den Eigentümer eine gesetzliche 

Vorlage bieten könnte, das Warmmietmodell für die Finanzierung der 

Modernisierungsmaßnahmen anzuwenden. Die ökologische sinnvolle Sanierung des 

Mehrfamilienhauses würde sich dann für den Investor rechnen. 

Bei der Festlegung der Höhe der neuen Warmmiete sollte beachtet werden, dass sich die 

wirtschaftlichen Interessen des Vermieters und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters 

annähern. 

Die Vereinbarung einer Warmmietpauschale entspricht aktuell nicht den Erwartungen der 

Marktteilnehmer. 

Die Mietpauschale kann in den Augen des Mieters zu hoch erscheinen, wenn er der Ansicht 

ist, viel weniger zu verbrauchen, als pauschal abgerechnet wird. Der Vermieter könnte 

behaupten, dass der Mieter Energie verschwendet, da die Pauschale ihn geradewegs dazu 

auffordert. 

Die Aufteilung der Miete in die Bestandteile Nettokaltmiete/Heizkosten/Betriebskosten 

entspricht den derzeitigen Erwartungen der Marktteilnehmer. Dass der Anteil der Heiz- und 

Warmwasserkosten vom individuellen Verbrauch abhängt, sollte sich deshalb in einer 

Kostentransparenz abzeichnen. Der Vermieter könnte dem Mieter zusichern, dass eine 

Grundtemperierung in der Pauschale abgebildet wird, z.B. eine Durchschnittstemperatur 




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von 22°C. Wenn der Mieter eine höhere Temperierung wünscht, muss er dann nur das 

zahlen. Dieses Konzept wäre das Modell der Teilwarmmiete. 

Definition: 

Teil-Warmmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Teil- 

Heizkostenvorauszahlung 

Bei diesem Vorschlag sind die Vorteile des Warmmietmodells verbunden mit der Erwartung 

des Mieters, seinen geringen nutzerabhängigen Heizkostenverbrauch bezahlen zu können. 

Der Gebäudeeigentümer investiert in energiesparende Modernisierungsmaßnahmen und 

legt einen Teil der Kosten in einer angepassten Warmmietpauschale um, so dass er von der 

erhöhten Miete die Investition finanzieren kann. Der Mieter profitiert von besseren 

Wohnbedingungen und geringeren Heizkosten -oder ist bei Passivhausniveau davon 

komplett befreit- und wird unabhängig von den steigenden Energiekosten. Energetische- 

und klimaschutzwirksame Modernisierungsmaßnahmen wären damit finanziell attraktiv für 

Investor und Nutzer. 

Durch den hohen Standard ergibt sich ein hoher Komfort, der die Immobile langfristig 

attraktiv macht. Leerstände sind niedrig. Ein Faktor, der für die Wirtschaftlichkeit von 

höchster Relevanz ist. Des Weiteren sind die eingesetzten Passivhaus-Komponenten in der 

Gebäudehülle zukunftsfähig. Eine Sanierung im üblichen Rhythmus von 15 bis 20 Jahren ist 

nicht erforderlich und somit rentabel für den Investor. 

Nur eine breite soziale Akzeptanz von nachhaltigen Lösungen führt dazu, dass mögliche 

Einsparungspotentiale langfristig ausgeschöpft werden können. 

Jeder Eigentümer und Vermieter sollte ein Eigeninteresse daran haben, durch 

entsprechende Investitionsmaßnahmen Energie einzusparen und jeder Mieter sollte 

seinerseits ebenso ein bevorzugtes Interesse daran haben, Energie einzusparen. 

Aufklärungsarbeit zu diesem Thema ist sowohl beim Mieter als auch beim Vermieter 

dringend notwendig! 

Energieeffizient Bauen und Sanieren sollte ein fest verankertes Unternehmensziel der 

Wohnungsbaugesellschaften sein, das konsequent verfolgt wird. Hierdurch wird zum einen 

der Wert der Immobilien langfristig gesteigert. Zum anderen wird die Attraktivität für die 

Mieter erhöht: Denn niedrige Energiekosten sind heute ein immer wichtiger werdendes 

Argument bei Mitentscheidungen. 

Die Wohnungswirtschaft steht derzeit vor großen Herausforderungen. Nicht nur 

ökologisches Bauen und Wohnen wird ein immer mehr in den Vordergrund rückendes 

Thema, sondern auch demografischer Wandel und zunehmende Leerstände erfordern 

Konzepte für die Zukunft. Verbunden mit den immer stärker werden Ansprüchen der 

Mieter bezüglich Wohnkomfort, Individualität und attraktivem Standort wird die 

Wohnungswirtschaft neue Entwicklungen vorantreiben müssen. 

Das Warmmietmodell bzw. Teilwarmmietmodell könnte solch ein innovatives Konzept 

werden. Wie am betrachteten Objekt gezeigt, lässt sich dieses Modell grundsätzlich 

wirtschaftlich rechnen. Die Sanierung von bestehenden Mehrfamilienwohnhäusern auf 

Passivhaus-Niveau lohnt sich somit dreifach. Erstens: der Vermieter kann die 




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Sanierungskosten in Form einer Warmmiete auf die Mieter umlegen und damit die 

Investition finanziell decken. Zweitens: die höchste Energieeinsparung wird erzielt und somit 

ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz geleistet. Drittens ist die Sanierung auf Passivhaus- 

Niveau von allen Varianten langfristig gesehen am wirtschaftlichsten. Vermieter, die diesen 

Weg gehen wollen, sollten keine gesetzlichen Hürden überwinden müssen. Die Anpassung 

des Mietspiegels und die Aufklärung aller Beteiligten über das Warmmietmodell sind 

zentrale Aufgaben. 




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Einleitung 

5 Bewertung Energie-Potential 



Rund ein Drittel des Energieverbrauchs in Deutschland wird für die Temperierung von 

Gebäuden benötigt. Früher war es schwierig, Informationen über die Energieeffizienz von 

Gebäuden und damit über die zu erwartenden Energiekosten zu bekommen. Seit der 

Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) lassen sich gute und schlechte Qualitäten 

von Gebäuden unterscheiden. Die Energieeinsparverordnung regelt die Definition von 

energetischen Mindestanforderungen für den Neubau und die Beurteilung, Modernisierung, 

Umbau und Erweiterung bestehender Gebäude und fasst die energetischen Kenngrößen in 

einem Energieausweis zusammen. 

Für die Umsetzung der sehr umfangreichen Rechenansätze stehen Softwaretools zur 

Verfügung, in die die Berechnungsalgorithmen eingearbeitet sind – für die Betrachtung des 

Mehrfamilienwohnhauses in der Schwärzgrub 12 wurde mit der Software „Energieberater 

Plus 7.0.1“ von Hottgenroth gearbeitet. 

Grundlagen: 

Im Folgenden werden einige wichtige Begriffe erläutert, die für die bessere Lesbarkeit des 

Berichtes an dieser Stelle aufgeführt werden. Es werden nicht alle Grundbegriffe der EnEV 

ausführlich betrachtet. Ein Glossar ist im Anhang zu finden. 

Primärenergiebedarf: 

Die Hauptanforderung der EnEV wird an den Primärenergiebedarf gestellt. Der 

Primärenergiebedarf ergibt sich aus den Transmissions- und Lüftungsverlusten abzüglich der 

passiven Solarenergiegewinne und den internen Energiegewinnen sowie aus den Verlusten 

des Heizsystems und der vorgelagerten Prozesskette bei der Gewinnung, dem Transport und 

der Umwandlung der Energie. Üblicherweise wird die Primärenergie als Kriterium für die 

CO2-Emmision herangezogen, weil darin der gesamte Energieaufwand, auch der 

vorgelagerte, für die Gebäudetemperierung des Gebäudes und deren Anlagentechnik 

einbezogen wird. Je niedriger der Wert ist, desto besser ist die energetische Gesamtqualität 

des Gebäudes und umso mehr wird ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet. 

Der Energiebedarf wird unter normierten Randbedingungen rechnerisch ermittelt. Es werden 

normierte Nutzungsprofile und ein Normklima zugrunde gelegt, um eine Vergleichbarkeit 

schaffen zu können. Da jeder Gebäudenutzer durch sein gesamtes Nutzungsverhalten (z.B. 

gewähltes Raumtemperaturniveau, Lüftungsverhalten, Warmwasserverbrauch etc.) 

maßgeblich die Energiebilanz beeinflusst, ist eine objektive Einordnung der energetischen 

Qualität eines Gebäudes schwierig abzubilden, wenn man von nutzerspezifischen 

Randbedingungen ausgeht. 

Aus diesem Grunde werden für die Berechnung des Primärenergiebedarfs mit dem Ziel der 




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Erstellung des Energieausweises das EnEV-Standard-Nutzerverhalten und die Standard- 

Klimabedingungen für Deutschland zugrundegelegt. Die tatsächlichen Verbraucher bzw. das 

tatsächliche Wetter können davon im Einzelfall erheblich abweichen und es können deshalb 

aus den Ergebnissen keine Rückschlüsse auf die absolute Höhe des Brennstoffverbrauchs 

gezogen werden. 

Endenergiebedarf: 

Für den Nutzer und Verbraucher ist meistens die Kenngröße Endenergiebedarf entscheidend, 

weil sie angibt, was letztendlich der Verbraucher für die Temperierung seines Gebäudes 

bezahlt. 

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte 

Energiemenge für Heizung Warmwasser, eingebaute Beleuchtung, Lüftung und Kühlung an. Er 

wird unter Standardklima-und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für 

die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. 

Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten 

Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die 

standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf, die notwendige Lüftung und 

eingebaute Beleuchtung sichergestellt werden können. 

Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz. 

Heizwärmebedarf: 

Eine weitere wichtige Kenngröße ist der Heizwärmebedarf, da dieser Wert die Summe der 

notwendigen Energie angibt, die zum Beheizen eines Gebäudes notwendig ist. Dieser Wert 

veranschaulicht die Qualität der thermischen Gebäudehülle für den Verbraucher. 

Energetische Qualität der Gebäudehülle: 

Angegeben ist der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene 

Transmissionswärmetransferkoeffizient. Er ist ein Maß für die durchschnittliche energetische 

Qualität aller wärmeübertragenden Umfassungsflächen (Außenwände, Decken, Fenster, etc.) 

eines Gebäudes. 

Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz. 




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Allgemeine Angaben zum betrachteten Gebäude 

Ist-Zustand: 

Berechneter Energiebedarf: 

Heizwärmebedarf*: ca. 129 kWh/m 2 a 

Endenergiebedarf **: ca. 212 kWh/m²a 

Primärenergiebedarf***: ca. 256 kWh/m 2 a 

Objekt In der Schwärzgrub 12 




Gebäudetyp Mehrfamilienwohnhaus mit 1 Eingang, 

2-geschossig 

pro Stockwerk 2 Wohnungen (3-Zi-Wohn.) 

Nord/Ost – Süd/West Orientierung 

Baujahr 1969 

Geschosse 2-geschossig 

Wohneinheiten Insgesamt 4 Wohnungen: 

4 x 3-Zi-Wohnungen à 62,56 m 2 

3 

Nutzfläche An nach EnEV 

ca. 297 m 2 

Hüllfläche ca. 693 m 2 

Beheiztes Volumen ca. 928 m 3 

A/V-Verhältnis 0,67 

Grundfläche 161,45 m 2 

Nutzerverhalten Der Berechnung dieses Berichts wurden das EnEV-Standard- 

Nutzerverhalten und die Standard-Klimabedingungen für Deutschland 

zugrundegelegt. 

* Der Heizwärmebedarf eines Gebäudes stellt die Wärmemenge dar, welche ein Heizsystem unter Annahme 

normierter 

Randbedingungen jährlich für die Gesamtheit der beheizten Räume bereitstellen muss. 

** Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die für die Gebäudeheizung unter Berücksichtigung des 

Heizwärmebedarfs und der Verluste des Heizwärmesystems sowie der Warmwasseraufbereitung aufgebracht 

werden muss. Inbegriffen sind auch die zusätzlichen Energiewerte, die von Hilfsinstrumenten wie Pumpen, 

Regelung etc. verbraucht wird. 

*** Der Primärenergiebedarf ergibt sich aus den Transmissions- und Lüftungsverlusten abzüglich der passiven 

Solarenergiegewinne und den internen Energiegewinnen sowie aus den Verlusten des Heizsystems und der 

vorgelagerten Prozesskette bei der Gewinnung, dem Transport und der Umwandlung der Energie. 

**** Das beheizte Volumen wurde gemäß EnEV unter Verwendung von Außenmaßen ermittelt. 




19 | 103

Bestand � 

Ist-Zustand / Ausgangssituation 

Mindestanforderungen nach EnEV 2009/Altbau nicht erfüllt 

hier: 

die Gesamtbewertung des Gebäudes erfolgt aufgrund des jährlichen 

Primärenergiebedarfs pro m² Nutzfläche nach EnEV 1 , 

zurzeit beträgt dieser 255,7 kWh/m²a. 

Beschreibung Ist-Zustand: 

Gebäudehülle 

Anlagentechnik 

Ergebnis Ist-Zustand: 



Fassade Lochfassade einschalig massiv, 

Keller: 

ca. 30 cm, ungedämmt 

ab EG: 

Bimssteinmauerwerk, ca. 30cm +Putz, 

2,5 Steinwolle 

Dach 30° Dachneigung, Pfettendach, 

Dachaufbau ca. 30cm, 

Nicht ausgebauter Dachboden 

U-Wert 

in 

W/m²K 




max. U-Wert 

nach EnEV 

2009 

in W/m²K 

1,00 0,30 

0,90 0,30 

0,80 0,24 

Fenster Isolierverglasung 2,80 1,30 

Geschossdecken Oberste Geschossdecke 0,60 0,24 

Kellerdecke 1,00 0,24 

Balkone -/- 

Heizung Gaszentralheizung 

Die o.a. Tabelle vergleicht die 

Mindestanforderungen, die die EnEV bei 

Änderungen von Bauteilen an bestehenden 

Gebäuden stellt, mit den momentanen U- 

Werten der Bauteile. 

Die Bauteile liegen deutlich über diesen 

Mindestanforderungen und bieten daher ein 

Potenzial für energetische Verbesserungen. 

Jährlicher Heizwärmebedarf: 129kWh/m²a = 

13-Liter-Haus 2 

Warmwasser Dezentral über Durchlauferhitzer 

• Der tatsächliche Verbrauch von 1995 – 2008 liegt im Mittel bei 175,5kWh/m² 

• Energieträger: Gas 

• Warmwasser über Durchlauferhitzer 

1 

Die Bezugsfläche/Nutzfläche nach EnEV in m² wird aus dem Volumen des Gebäudes mit einem Faktor von 0,32 ermittelt. Dadurch 

unterscheidet sich die Bezugsfläche im Allgemeinen von der tatsächlichen Wohnfläche. 

2 

Erklärung: das ist ein veranschaulichter Begriff - im „13-Liter-Haus“ werden pro Jahr rund 13 Liter Heizöl pro m² Wohnfläche verbraucht. 

Heizöläquivalent: ca. 1 Liter Heizöl = 10 kWh 

20 | 103

Variante 0 � 

Energetische Mindest-Variante 

Erfüllung der Mindestanforderungen nach 

EnEV 2009/Altbau 



hier: 

für das Gebäude in der Schwärzgrub 12, wurde ein Primärenergiebedarf von 86,2 

kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger Primärenergiebedarf: 95,40 kWh/m²a 

Zugrunde gelegte Sanierungsmaßnahmen: 

Fassade: 

Wärmedämmung der Fassade, WDVS, U-Wert: 0,20 W/m²K, Dicke: 16 cm, WLG 040 

Perimeterdämmung, U-Wert: 0,20 W/m²K, Dicke: 14cm, WLG 035 

Dach: 

Zwischensparrendämmung, Dicke: 16 cm WLG 035; U-Wert: 0,17 W/m²K 

Fenster : 

Austausch Wohnungsfenster:2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung, U-Wert: 1,3 W/m²K 

Austausch Kellerfenster: 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung, U-Wert: 2,0 W/m²K 

Kellerdecke: 

Dämmung von unten, U-Wert: 0,38 W/m²K, Dicke: 4 cm, WLG 024 

Heizung: 

Zentralheizung mit Brennwert-Kessel (Brennstoff: Erdgas), 75° Vorlauftemperatur 

Warmwasser: 

Zentrale Warmwasserbereitung über Heizungsanlage 

optional und/oder zusätzlich erforderliche Maßnahmen: 

Balkone: 

evtl. Errichtung von eigenständigen, thermisch getrennten Balkonen, die vor die Fassade gestellt werden. 

Vordach Eingangsbereich 

Abbruch der vorhandenen Stahlbetonkragplatte, Anbringen eines thermisch getrennten Vordachs 

Statische Ertüchtigungsmaßnahmen: 

statische Überprüfung der Dachkonstruktion, damit Tragfähigkeit für PV Installation gewährleistet werden kann 

Ergebnis Variante 0: 

Nach Umsetzung aller vorgeschlagenen 

Maßnahmen reduziert sich der 

Endenergiebedarf 3 des Gebäudes um -73% 

bezogen auf den Ist-Zustand. 

Brennstoffeinsparung: 64% 

Jährlicher Heizwärmebedarf: 44,6 kWh/m²a 

= 4,4-Liter-Haus 

3 Der Endenergiebedarf ist die berechnete Energiemenge, die zur Deckung des Heizwärmebedarfs und des Trinkwasserwärmebedarfs 

einschließlich der Verluste der Anlagentechnik benötigt wird und stellt die Energiemenge dar, die vom Verbraucher gezahlt werden muss. 




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Erfüllung der Anforderungen nach 

EnEV 2009/ Neubau 

hier: 

für das Gebäude in der Schwärzgrub 12 wurde ein Primärenergiebedarf von 

64,7kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger Primärenergiebedarf: 68,1 kWh/m²a 




Fassade: 



Dach: 

Zwischensparrendämmung, Dicke: 16 cm WLG 035; U-Wert: 0,14 W/m²K + Untersparrendämmung, Dicke: 

5cm; WLG 035 

Fenster: 



Kellerdecke: 


Heizung: 

Zentralheizung mit Brennwert-Kessel (Brennstoff: Erdgas), 55° Vorlauftemperatur 

zentrale Lüftungsanlage 80% WRG 

Warmwasser: 

Zentrale Warmwasserbereitung über Heizungsanlage 


Balkone: 









Endenergiebedarf des Gebäudes um 75%, 


Brennstoffeinsparung: 75% 


= 4-Liter-Haus 




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EnEV 2009/ Neubau -30% [ EnEV 2012 Neubau] 



hier: 

für das Gebäude Sandkauler Weg 50, 52, 52a wurde ein Primärenergiebedarf von 

47,6 kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger Primärenergiebedarf 47,7 kWh/m²a 


Fassade: 



Dach: 

Zwischensparrendämmung, Dicke: 16 cm WLG 032; U-Wert: 0,12 W/m²K + Untersparrendämmung, Dicke: 

6cm; WLG 032 

Fenster: 



Kellerdecke: 


Heizung: 

Wärmepumpe mit Erdwärmetauscher, Abdeckung Grundlast 

Zentralheizung mit Brennwert-Kessel (Brennstoff: Erdgas), Abdeckung Spitzenlasten mit solarer 

Heizungsunterstützung 


Warmwasser: 

Zentrale Warmwasserbereitung über Heizungsanlage (Brennwertkesssel) 


Balkone: 








Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf 

des Gebäudes um 84%, bezogen auf den Ist- 

Zustand. 

Brennstoffeinsparung: 84 % 

Jährlicher Heizwärmebedarf: 

35 kWh/m²a = 3,5-Liter-Haus 




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EnEV 2009/ Neubau -50% [EnEV 2015 Neubau] 



hier: 

für das Gebäude Sandkauler Weg 50, 52, 52a wurde ein Primärenergiebedarf von 

29,09 kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger Primärenergiebedarf 34,07 kWh/m²a 


Fassade: 



Dach: 

Zwischensparrendämmung, Dicke: 24 cm WLG 032; U-Wert: 0,11 W/m²K 

Fenster: 



Kellerdecke: 


Heizung: 

Ausschließlich über die Lüftungsanlage mit elektrischer Nachheizung 


Warmwasser: 

Zentrale Warmwasserbereitung über Biomassekessel (Holzpellets) mit Warmwasserpuffer 


Balkone: 












Jährlicher Heizwärmebedarf: 

32 kWh/m²a = 3,2-Liter-Haus 




24 | 103


Energetisch beste Variante 


Passivhaus-Standard 



hier: 

für das Gebäude In der Schwärzgrub 12, wurde ein Primärenergiebedarf von 

18 kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger Primärenergiebedarf 40 kWh/m²a* 

*(bez. auf Heizung, Pumpen und Warmwasser entspr. EnEV) 

Nach Passivhaus-Anforderungen ist ein max. Heizenergiebedarf von 15 kWh/m²a zulässig, es wurde hier ein 

Heizenergiebedarf von 14,9 kWh/m²a errechnet. 


Fassade: 

Dämmung der Fassade, WDVS, U-Wert: 0,079 W/m²K, Dicke: 25 cm, WLG 025 

Perimeterdämmung 

Dach: 

Zwischensparrendämmung, Dicke: 16 cm WLG 025 + Aufsparrendämmung HWF Platte, Dicke: 30 cm WLG 

037; U-Wert: 0,067 

Fenster: 

Passivhaus-Fenster, U-Wert: 0,78 W/m²K 

Kellerdecke: 


Heizung: 

Zentralheizung mit Pelletheizung 

dezentrale Lüftungsanlage 90% WRG mit Unterstützung über Heizregister 

Warmwasser: 

Zentrale Warmwasserbereitung über Heizungsanlage, Biomassekessel (Holzpellets) mit solarer 

Trinkwassererwärmung ca. 43% 


Balkone: 












Kennwerte mit Bezug auf Energiebezugsfläche 

Energiebezugsfläche: 314,1 m 2 

Verwendet: Jahresverfahren PH-Zertifikat: Erfüllt? 

Energiekennwert Heizwärme: 15 kWh/(m 2 a) 15 kWh/(m 2 a) ja 

Drucktest-Ergebnis: 0,6 h -1 

Primärenergie-Kennwert 

(WW, Heizung, Kühlung, Hilfs- u. Haushalts-Strom): 84 kWh/(m 2 a) 120 kWh/(m 2 a) ja 


(WW, Heizung und Hilfsstrom): 

26 kWh/(m 2 a) 


Einsparung durch solar erzeugten Strom: 

kWh/(m 2 a) 

Heizlast: 10 W/m 2 


= 1,5-Liter-Haus = Passivhaus 

Kühllast: 2 W/m 

Anmerkung: Dieser Auszug ist auf der folgenden Seite in vergrößerter Version zu finden. 

2 




0,6 h -1 

Übertemperaturhäufigkeit: 0 % über 25 °C 

Energiekennwert Nutzkälte: kWh/(m 2 a) 15 kWh/(m 2 a) 

ja 

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26 | 103

Exkurs: Erläuterung Passivhaus-Standard 



Ein Passivhaus ist ein Gebäude, das durch seine sehr gute thermische Hülle keine klassische Heizung 

benötigt. Ein wichtiger Bestandteil eines Passivhauses ist die kontrollierte (Wohn-) Raumlüftung. 

Passivhäuser erreichen ihre thermische Behaglichkeit alleine durch das Nachheizen oder Nachkühlen 

des Frischluftvolumenstroms. Dies wird durch eine Lüftungsanlage mit einer Wärmerückgewinnung 

gewährleistet. Sie sorgt auch für den aus hygienischen Gründen notwendigen Luftaustausch. 

Folgende Kriterien muss ein Passivhaus erfüllen: 

Jahresheizwärmebedarf ≤ 15 kWh/(m²a) entspricht 1,5 Liter Heizöl / m² im Jahr 

Heizlast ≤ 10 W/m² 

Luftdichtigkeit n50 ≤ 0,60/h 

Primärenergiebedarf ≤ 120 kWh/(m²a) (inkl. aller elektrischen Verbraucher) 

U-Wert Vergleichstabelle 

Bauteil Umax EnEV 2007* 

in W/m²K 

Umax EnEV 2009 

in W/m²K 




U-Wert Passivhaus 

in W/m²K 

Dach 0,25 0,20 0,15 – 0,10 

Dachgaube 0,30 0,24 0,15 – 0,10 

Oberste Geschossdecke 0,30 0,24 0,15 – 0,10 

Wand gegen Außenluft 0,35 0,24 0,15 – 0,10 

Wand gegen Erdreich 0,40 0,30 0,15 – 0,10 

Wand gegen Keller 

unbeheizten Raum 

0,40 0,30 0,15 – 0,10 

Boden gegen Keller 0,40 0,30 0,15 – 0,10 

unbeheizten Raum 

Boden gegen Erdreich 0,40 0,30 0,15 – 0,10 

Boden gegen Außenluft - 0,24 0,15 – 0,10 

Fenster 1,70 1,4 < 0,8 

Tür 2,90 2,00 0,15 – 0,10 

Passivhausplanung 

Ein großer Teil des Heizwärmebedarfs in Passivhäusern wird über die inneren Gewinne erreicht, d.h. 

über die Wärmeabgaben von Personen, über elektronische Geräte, über den Wärmeeintrag über 

die Fenster sowie über die Wärmeabgabe der Beleuchtung. 

Die nötige Restwärmeerzeugung kann z.B. durch Erdgasheizung, Fernwärme, Wärmepumpe, 

Elektrogebäudeheizung, thermische Solaranlage oder Pelletofen erfolgen. 

Die Unterhaltskosten für die Wärmepumpe als Heizung, belaufen sich beim Einsatz von 1 kWh 

elektrischer Energie je nach Bauart und Effizienz bzw. deren Auslegung in etwa 2,3 – 4,7 kWh 

Heizleistung. Da nach dem PHPP die im Kraftwerk produzierte kWh Strom mit dem 

Primärenergiekennwert ~ 2,6 bewertet wird, sollte alleine aus ökologischen Gründen die 

Wärmepumpe mindestens eine Arbeitszahl von 2,6 erreichen. 

Die Arbeitszahl ist das Maß für die Effizienz einer Wärmepumpe. Sie beschreibt das Verhältnis der 

gewonnen Energie (Wärme) zur aufgewendeten Energie in Form von Strom. Bei guten Anlagen ist 

dieser Wert größer als 3,5. 

27 | 103

Kosten 



Erfahrungen zeigen, dass bei Passivhausneubauten (Wohnhäuser) die Kosten im Vergleich zum EnEV 

Standard um etwa 5-15% höher sind. Bei Sanierungen von bestehenden Gebäuden bewegen sich die 

Mehrkosten zwischen 12-18%. 

Quelle: CEPHEUS - Projektbericht 31 + Beitrag Fachtagung Klimaschutz im Wohnungsbau 

Mehrkosten 

Besonders gute Wärmedämmung (Wärmeleitgruppe) 

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 

Passivhausfenster Dreifach-Wärmeschutzverglasung 

Luftdichte Hülle (Detaillösungen) 

Fazit: 

Um Passivhaus-Qualität zu erreichen, muss beim bestehenden Gebäude mehr investiert werden als 

bei einer konventionellen Sanierung. Ein großes Problem stellt die Dämmung der Bodenplatte dar; 

die am bestehenden Gebäude nachträglich schwierig ist. Man muss, um ein für den Aufwand gutes 

Ergebnis zu erreichen, auf einen Aushub der Bodenplatte zurückgreifen. Dies ist im Vergleich 

übermäßig teuer. 

Daraus folgt, dass ein wichtiger Teil der thermischen Hülle wirtschaftlich nicht dämmbar ist. Um 

Passivhaus-Standard zu erhalten, muss die Qualität der anderen Bauteile verbessert werden, z.B. 

durch eine qualitativ bessere Dämmung der Außenwand (bessere Wärmeleitgruppe), durch das 

Einbinden des Daches in die thermische Hülle und Vermeidung von Wärmebrücken. 




28 | 103

Übersicht aller Varianten und Maßnahmen 

Maßnahmen 

Außenwände 


Dach 

Fenster 

Fenster Keller 

Kellerdecke 

Vorarbeiten & 

Gerüstbau 

Balkone 



Anmerkung: Diese Tabelle ist im Anhang in vergrößerter Version zu finden. 

Übersicht EnEV-und KfW Anforderungen 

Fazit: 

Variante 0 

Erfüllung der Mindestanforderung 

nach EnEV 2009/Altbau 

Primärenergiebedarf: 86,2 kWh/m²a 

Endenergiebedarf: 76,3 kWh/m²a 

Heizenergiebedarf: 44,6 kWh/m²a 

Außenwände 

WDVS 160mm, WLG 040 

Variante 1 


nach EnEV 2009/Neubau 




Außenwände 


Variante 2 


nach EnEV 2009/Neubau -30% 




Außenwände 


Variante 3 






Außenwände 



Variante 4 ist die energetisch beste Variante und erfüllt die Anforderungen nach Passivhaus- 

Standard. Nach Passivhaus-Anforderungen ist ein max. Jahresheizwärmebedarf von 15kWh/m²a 

zulässig, es wurde hier ein Heizwärmebedarf von 14,9 kWh/m²a errechnet. Für das Gebäude in der 

Schwärzgrub 12 wurde ein Primärenergiebedarf von 18 kWh/m 2 errechnet, max. zulässiger 

Primärenergiebedarf 40 kWh/m²a (bez. auf Heizung, Pumpen und Warmwasser entspr. EnEV). 

Nach Umsetzung aller vorgeschlagenen Maßnahmen in Variante 4 reduziert sich der 

Endenergiebedarf des Gebäudes um 91%, bezogen auf den Ist-Zustand. 




Variante 4 


nach Passivaus-Standard 

Primärenergiebedarf: 18 kWh/m²a 



Außenwände 


Styrodur 140mm, WLG 035 Styrodur 140mm, WLG 035 Styrodur 160mm, WLG 035 Styrodur 240mm, WLG 024 Styrodur 250mm, WLG 025 

Zwischensparrendämmung, 

160mm, WLG 035 

Fenster Wohnungen 

2-Scheiben-Wärmeschutz- 

Verglasung, 

U-Wert 1,3 W/m²K 



Verglasung, 

Ug-Wert 2,0 W/m²K 

Kellerdecke 

Dämmung 40mm von unten, 

WLG 024 


160mm, WLG 035 + 

Untersparrendämmung 50mm, 

WLG 035 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 032 + 


WLG 032 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 032 + 


WLG 032 

Fenster Wohnungen & Treppen 


Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 025+ HWF Platte 

300mm, WLG 037 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 025 

Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau 

OPTION: 

Neubau thermisch getrennter 

Balkone 

Lüftungsanlage NEIN 

Heizung 

Zentralheizung mit BW-Kessel 

-Erdgas- 

OPTION: 


Balkone 

Lüftungsanlage 

mit 80% WRG 

Zentralheizung mit BW-Kessel - 

Erdgas- 

Warmwasser Zentral über Heizungsanlage Zentral über Heizungsanlage 

PV-Anlage 

PV-Anlage ausgelegt 

auf die baulichen Gegebenheiten 



OPTION: 


Balkone 


mit 80% WRG 

Wärmepumpe mit Erdsonden + 

BW Kessel 

Zentral über Heizungsanlage + 

Solarthermie 



OPTION: 


Balkone 


mit 90% WRG 

über Lüftungsanlage + 

Biomassekessel mit 

Warmwasserpuffer 

Zentral über Heizungsanlage 



OPTION: 


Balkone 

Dezentrale Lüftungsanlage mit 

90% WRG 

Zentralheizung Pelletofen 


Solarthermie 



EnEV‐Anforderungen 

Ist ‐ Zustand Variante 0 Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 

EnEV 2009 Altbau EnEV 2009 Neubau EnEV 2009 Nebau ‐30% EnEv 2009 Neubau ‐50% Passivhaus Standard 

[EnEV 2012 Neubau] [EnEV 2015 Neubau] 

max. zul. Primärenergiebedarf [kWh/m²a] / 95,4 68,1 47,7 34,07 40,0 

errechneter Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 255,7 86,2 64,7 47,6 29,1 18,0 

KfW‐EH 130 (EnEV 2009) KfW‐EH 100 (EnEV 2009) KfW‐EH 85 (EnEV 2009) 

max. zul. Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 88,5 68,1 57,92 

errechneter Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 86,2 64,7 47,6 

29 | 103

Beschreibung der Anlagentechnik 

IST _Zustand 

Heizung: 



Bei der Heizungsanlage des betrachtenden Objektes in der Schwärzgrub 12 handelt es sich um eine 

Gaszentralheizung (Baujahr 1992) mit einer Wärmeleistung von 29-36kW. 

Das Heizsystem ist auf eine Vorlauftemperatur von 75°C und Rücklauftemperatur von 55°C 

ausgelegt. Es ist anzunehmen, dass die Rohrleitungen nur mäßig gedämmt sind, kein hydraulischer 

Abgleich vorgenommen wurde und die Pumpen nicht leistungsgeregelt laufen. 

Die Übergabe der Wärme erfolgt über statische Heizkörper. 

Warmwasser: 

Das Warmwasser für Duschen, Badewannen etc. wird dezentral durch einen Durchlauferhitzer 

erwärmt. 

Der Nachteil eines Durchlauferhitzers ist der hohe Energiebedarf, den er zum aufheizen des 

Warmwassers benötigt. Desweiteren dauert es im Gegensatz zu anderen Speichersystemen 

länger bis warmes Wasser aus der Zapfstelle entnommen werden kann. 

Handelt es sich um einen Durchlauferhitzer mit mehreren Zapfstellen, kann es bei 

gleichzeitigem öffnen, zu starken Temperaturschwankungen im Warmwassernetz und an den 

Zapfstellen kommen. 

Aus den oben genannten Gründen, werden in den nachfolgenden Varianten nur zentrale Systeme zur 

Warmwassererwärmung betrachtet. 




30 | 103

Variante 0 

Heizung: 



In Variante 0 wird ein zentraler Wärmeerzeuger als Gas-Brennwertkessel mit einer Leistung von 

33kW vorgeschlagen. 

Ein Brennwertkessel ist heute Stand der Technik. Er nutzt im Gegensatz zu älteren 

Niedertemperaturkesseln (NT-Kesseln) die Kondensationswärme im Abgas aus. 

Kondensationswärme ist die freigesetzte Energie des Wasserdampfes der im Brennstoff enthalten ist. 

Dadurch kann der Wirkungsgrad bei Gas-Brennwertkesseln bis zu ca. 11% gegenüber NT-Kesseln 

gesteigert werden. 

Der Einsatz eines Brennwertkessels birgt die Gefahr von Korrosion im Schornstein. Sollte der Kamin 

anfällig für Korrosion sein, müssen Vorkehrungen getroffen werden, wie beispielsweide das Einlassen 

eines Edelstahlrohrs. Dies ist mit dem zuständigen Schornsteinfeger vor Ort abzuklären. 

Die Vorlauf- und Rücklauftemperaturen ändern sich gegenüber dem Ist- Zustand nicht. Die 

Rohrleitungen müssen nach den Vorgaben der aktuell gültigen EnEV 2009 gedämmt werden. 

Das Heizungsnetz sollte hydraulisch abgeglichen sein. Bei einem hydraulischen Abgleich wird 

sichergestellt, dass alle Wärmeverbraucher die gleiche Menge an Wärme erhalten. Ebenso sollte eine 

leistungsgeregelte Umwälzpumpe eingesetzt werden, die sich nur bei Bedarf einschaltet und dadurch 

weniger Energie benötigt 

Für alle nachfolgenden Varianten gilt, dass ein hydraulischer Abgleich des Heizungsnetzes, der Einsatz 

leistungsgeregelter Pumpen, sowie eine entsprechende Dämmung der Rohrleitungen und 

Wärmespeicher dringend erforderlich sind. 

Die Wärmeübergabe an die zu heizenden Räume erfolgt über Heizkörper (z.B. Radiatoren, 

Konvektoren). 

Warmwasser: 

Statt der dezentralen Warmwasserversorgung, wird in Variante 0 eine zentrale 

Warmwasserversorgung vorgesehen, die über die Heizungsanlage erfolgt. 

Zur Speicherung des Warmwassers wird ein indirekt beheizter Warmwasser-Speicher mit einem 

Volumen von 460 Litern vorgeschlagen. Um Wärmeverluste zu verringern, ist es notwendig den 

Speicher nach den Vorgaben der EnEV zu dämmen. 

Bei einem Warmwasserspeicher wird das Wasser indirekt mittels Heizungswasser erwärmt. Dies 

geschieht über eine spiralförmige Rohrschlange, in der das Heizungswasser den Speicher durchläuft 

und durch die abgegebene Wärme, das im Speicher vorliegende Wasser auf die gewünschte 

Temperatur erwärmt. Wird der Warmwasser-Speicher aufgeheizt, sollte die Temperatur des 

Wassers mindestens 55°C betragen, ansonsten besteht Gefahr der Legionellenbildung. 

Eine weitere Gefahrenquelle zur Entstehung von Legionellen sind zu lange Leitungswege vom 

Warmwasserspeicher zu den Zapfstellen (Duschen, Waschbecken). Bei geschlossenen Zapfstellen 

kühlt sich das Wasser in langen Leitungen ab. Folglich sollte eine Zirkulation vorgesehen werden. 

Dann wird das abgekühlte Wasser über eine Zirkulationsleitung dem Speicher zugeführt und dadurch 

wieder erwärmt. So kühlt sich das Warmwasser nicht unter 55°C ab. 




31 | 103

Variante 1 

Heizung 



Der errechnete Heizwärmebedarf wird durch eine Zentralheizung und einer zentralen Lüftungsanlage 

mit Wärmerückgewinnung (WRG 80%) gedeckt. 

Die Wärmeerzeugung der Zentralheizung wird von einem Gas-Brennwertkessel mit einer Leistung von 

33 kW übernommen. Durch die vorgeschlagenen Dämmmaßnahmen kann die Vorlauftemperatur 

gesenkt werden. 

Bei einer zentralen Lüftungsanlage wird die frische Außenluft durch ein Rohr zentral angesaugt und 

Mittels Lüftungsleitungen in die entsprechenden Räume geleitet. Um Temperaturdifferenzen zwischen 

der Außen- und Innenluft auszugleichen wird die Lüftungsanlage mit einer WRG versehen. 

Für die Wärmerückgewinnung wird die verbrauchte, warme Luft den Räumen (meistens Bad, WC, 

Küche) entzogen und zur Erwärmung der kälteren Außenluft genutzt (ohne Vermischung der Luft). Die 

Wärmeübertragung erfolgt durch einen Abluft-/Zuluft-Wärmetauscher. 

Ein gewisser Wärmebedarf kann durch die Wärmerückgewinnung gedeckt werden. Sollte die 

Wärmerückgewinnung für die gewünschte Raumtemperatur nicht ausreichend sein, schaltet sich der 

Brennwertkessel mit ein. Die Wärmeübertragung der Zentralheizung erfolgt über Heizköper. 

Warmwasser: 

Die Warmwasserbereitung erfolgt wie in Variante 0. 




32 | 103

Variante 2 

Heizung: 



Statt einer monovalenten Wärmeversorgung (nur ein Wärmeerzeuger), wie in den vorangegangenen 

Varianten, wird in Variante 2 eine bivalente-parallele Betriebsweise betrachtet. 

In Variante 2 wird eine Sole/Wasser-Wärmepumpe eingesetzt, die den größten Teil des 

Heizwärmebedarfes abdeckt und sich bei Bedarf den vorgesehenen Gas-Brennwertkessel (Leistung 15 

kW) als Spitzenlastkessel hinzu schaltet. 

Die Sole/Wasser-Wärmepumpe nutzt Erdwärme als Energiequelle. In tiefen Erdschichten herrscht immer 

eine konstante Temperatur von ca. 10°C. Mittels Erdsonden wird die Erdwärme über eine 

Trägerflüssigkeit (Sole), aus den großen Tiefen befördert. Über einen Wärmetauscher gibt die Sole die 

Wärme an die Wärmepumpe ab. Die Wärmepumpe erzeugt unter Zufuhr von Energie (Strom) aus 

einem niedrigeren Temperaturpotential ein höheres Temperaturpotential. So kann ein Vielfaches an 

Wärme aus der eingesetzten Energie gewonnen werden. 

Da auch in kalten Jahreszeiten in den Erdschichten eine konstante Temperatur von ca. 10°C vorliegt, ist 

die Güte der Wärmepumpe nahezu das ganze Jahr über gleich. Die Güte einer Wärmepumpe wird 

durch die Jahresarbeitszahl beschrieben. Sie ist das Verhältnis zwischen abgegebener Wärme und 

zugeführter Energie (Strom). Je höher die Jahresarbeitszahl, desto wirtschaftlicher ist die Wärmepumpe. 

Der Einsatz einer Wärmepumpe setzt die Installation eines Pufferspeichers voraus. Ein Pufferspeicher ist 

ein Behälter in dem Wärme gespeichert und bei Bedarf wieder entnommen werden kann. So können 

Räume mit Wärme versorgt werden, ohne die Wärmepumpe einzuschalten. Durch das geringe Ein- und 

Ausschalten der Wärmepumpe erhöht sich ihre Lebensdauer. 

Darüber hinaus sind eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG 80%) und optional 

eine solare Heizungsunterstützung (Solarthermie) vorgesehen. 

Die Temperaturen des Heizkreislaufes betragen 35°C im Vorlauf und 28°C im Rücklauf. 

Die Wärmeabgabe der Zentralheizung erfolgt über Heizkörper. 

Warmwasser: 

Die Warmwasserversorgung sollte im Sommer vollständig oder zumindest größtenteils über 

Solarthermie geregelt werden. Die Wärme der Sonne wird von Kollektoren aufgenommen und über 

eine Trägerflüssigkeit weitergeleitet. Diese Trägerflüssigkeit durchströmt den Wasserspeicher und heizt 

dabei indirekt das im Speicher vorliegende kalte Wasser auf. 

Wenn Solarthermie zur Heizungsunterstützung und zur Warmwassererzeugung genutzt wird, ist die 

Installation eines Kombi-Speichers sinnvoll. Diese Speicherart ist ein Pufferspeicher mit integrierter 

Warmwassererwärmung. Dadurch ist eine kombinierte solare Heizungsunterstützung und 

Trinkwassererwärmung möglich. 

Da Solarthermie keinen Brennstoff und keinen Strom benötigt, ist sie eine sehr umweltfreundliche 

Energieversorgung. Allerdings ist die Warmwassererwärmung durch Solarthermie im Winter sehr gering. 

In diesem Fall übernimmt die Zentralheizung die Warmwassererwärmung. 




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Variante 3 

Heizung: 



Die Wärmeversorgung erfolgt über dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung (WRG 90%), 

mittels Abluft/Zuluft-Wärmepumpen. 

Bei einer dezentralen Lüftungsanlage werden im Gegensatz zur zentralen Lüftungsanlage 

Einzelventilatoren zur raumweisen Lüftung in die Außenwände eingebaut. Da keine zusätzlichen 

Rohrleitungen innerhalb des Gebäudes erforderlich sind, eignen sich diese Anlagen besonders für den 

nachträglichen Einbau in bestehende Gebäude. Durch den direkten Raumbezug sollten die Ventilatoren 

besonders geräuscharm arbeiten. 

In der Regel sind die Betriebs- und Wartungskosten der Anlagen durch die Anzahl der Einzelgeräte 

etwas höher als bei zentralen Lüftungsanlagen. 

Die Wärme wird der Abluft entzogen und der Wärmepumpe zugeführt. Die Wärmepumpe erzeugt ein 

höheres Temperaturniveau. Dieses wird dann über einen Wärmetauscher an die frische Zuluft 

abgegeben und erwärmt diese dadurch. Sollte trotzdem die gewünschte Raumtemperatur an sehr kalten 

Tagen nicht erreicht werden, ist ein elektrisches Heizregister zum Nachheizen vorgesehen. 

Die Wärme kommt ausschließlich durch die Lüftungsanlage in die zu beheizenden Räume. Dadurch 

werden keine statischen Heizflächen mehr benötigt. 

Warmwasser: 

Die Warmwasserbereitstellung erfolgt über einen Pellet-Kessel. Die dafür erforderlichen Pellets bestehen 

aus Holz und sind somit ein nachwachsender Rohstoff. 

Bei einer Pellet-Heizung ist ein Lagerraum für die Pellets notwendig. Bei einem Pellet-Kessel mit 

Förderschnecke muss der Lagerraum direkt neben dem Aufstellungsraum des Kessels angeordnet sein. 

Die Pellets werden mittels automatischer Förderschnecke in die Brennkammer des Kessels befördert. 

Entstehende überschüssige Wärme wird in einem Pufferspeicher zwischengespeichert und bei Bedarf 

wieder entnommen. So wird ein häufiges Ein- und Ausschalten des Kessels vermieden. 

Da ein moderner Pellet-Kessel auf dem Prinzip der Brennwerttechnik basiert, sollte der Schornstein 

unempfindlich gegen Korrosion sein. 

Zur Warmwasserspeicherung ist ein Speicher mit einem Volumen von 460 Litern vorgesehen. 




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Variante 4 

Heizung: 



Die Wärmeversorgung erfolgt über eine dezentrale Lüftungsanlage mit 90% Wärmerückgewinnung. 

Der Abluft wird Wärme entzogen und diese, über einen Wärmetauscher der Zuluft zugeführt. 

Sollte die gewünschte Raumtemperatur an sehr kalten Tagen nicht erreicht werden, wird über ein 

Luft/Wasser-Heizregister nachgeheizt. Das Luft/Wasser-Heizregister wird in den Lüftungskanal eingebaut. 

Die in das Heizregister einströmende Zuluft wird durch die Wärme des Heizungswassers erwärmt. Das 

Heizungswasser gibt seine Wärme über eine spiralförmige Leitung an die Zuluft ab. Das 55°C warme 

Heizungswasser wird von einem Pellet-Kessel (Leistung 15 kW) erzeugt. Darüber hinaus kann optional 

eine solare Heizungsunterstützung zum Einsatz kommen, die während der Sommermonate die Aufgabe 

des Pellet-Kessel übernehmen kann. 

Die Wärme kommt ausschließlich durch die Lüftungsanlage in die zu beheizenden Räume. 

Warmwasser: 

Die Warmwasserversorgung erfolgt über die zentrale Heizungsanlage und optional über Solarthermie 




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Fazit der Anlagentechnik 



Durch eine moderne und umweltfreundliche Heizungsanlage wird der Primärenergiebedarf und der 

damit verbundenen CO2-Ausstoß verringert. 

Besonders die Verwendung von erneuerbarer Energie in Verbindung mit einer gut eingestellten 

Anlagentechnik hat einen großen Anteil daran. Darüber hinaus sind Wärmerückgewinnung und 

Solarthermie sinnvolle Maßnahmen zur Energieeinsparung. 

Eine Aussage über die energetische Effizienz aller Varianten wird in Tabelle 1 dargestellt. Dort werden 

der Primärenergiebedarf und die Primärenergieeinsparung aller Varianten untereinander und mit dem 

IST-Zustand verglichen. 

Der Primärenergiebedarf gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Darin enthalten sind 

der Energieaufwand für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Beleuchtung, sowie deren Anlagenverluste und 

die Gewinnung der Energieträger. 

Tabelle 1: Vergleich Primärenergiebedarf und Brennstoffeinsparung 

Primärenergiebedarf 

(kWh/m 2a) 

Primärenergieeinsparung zu 

IST-Zustand 

(kWh/m²a) 




Primärenergieeinsparung 

zu IST-Zustand 

(%) 

IST-Zustand 256 --- --- 

Variante 0 86 170 66 

Variante 1 65 191 75 

Variante 2 48 208 81 

Variante 3 29 227 89 

Variante 4 26 230 90 

Durch die Kombination aus effektiver Dämmung und er dazugehörigen, sinnvollen Anlagentechnik stellt 

Variante 4 (Passivhaus-Standard) die energetisch beste Variante dar. 

Bei allen Varianten ist hervorzuheben, dass durch den Einsatz einer Photovoltaikanlage, Strom erzeugt 

wird, der einen gewissen Bedarf der elektrischen Geräten und der Anlagentechnik decken kann. Dadurch 

kann zusätzliche Energie eingespart werden. 

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Exkurs: Lüftungsanlage 



Bei einem Gebäude mit einer hohen Dämmqualität und einer luftdichten Außenhülle ist der 

erforderliche Luftwechsel nur mit mechanischer Unterstützung erreichbar. Manuelles Öffnen und 

Schließen der Fenster reicht bei einem Gebäude mit hohem energetischem Standard für eine 

kontrollierte Lüftung nicht aus, um Tauwasserniederschlag und Schimmelbildung zu verhindern. Für 

einen hygienischen Luftwechsel gilt eine Mindest-Luftwechselrate von 0,5 pro Stunde. 

Für das Wohnhaus In der Schwärzgrub 12 wurden 3 unterschiedliche Lüftungsanlagen betrachtet. 

Zentrale Lüftungsanlage 

Frischluftzugang an zentraler Stelle, zentrales Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung im Keller oder 

Dachgeschoss. 

Vorteil: Nur eine Anlage (Filterwechsel und Wartung gut durchführbar). 

Nachteile: große Leitungen, Brandschutz teuer und wartungsintensiv, keine individuelle Regelbarkeit 

(in Bezug auf Luftmengen / Stoßlüftung usw.), Regelung unflexibel (Behaglichkeit, wer hat 

Bedienpriorität?). 

Dezentrale Lüftungsanlage 

Jede Wohnung erhält einen direkten Frischluftzugang, z.B. durch die Fassade: Die Luft wird über den 

Flur in die einzelnen Zimmer verteilt (abgehängte Decken, flache Rohrleitungen). 

Vorteil: kleine Querschnitte, Schallübertrag durch Nachbar über Leitungen ausgeschlossen. 

Über eine PC Schnittstelle kann auch der Hausmeister alle Betriebszustände überwachen und 

ändern. 

Nachteil: Kondensat vom Wärmetauscher muss von jeder Wohnung einzeln abgeführt werden, 

Filterwechselproblem (Wartung jeder einzelnen Wohnung aufwendig), System wetterschlaganfällig, 

statische Heizflächen als „Notfall-Lösung“ werden empfohlen. 

Dezentrale Lüftungsanlage mit zentraler Luftzuführung 

Frischluftzugang zentral im KG, Lüftungsgerät mit Wärmetauscher jeweils in den einzelnen 

Wohnungen, über Flurbereich Verteilung der Luft in die einzelnen Zimmer. 

Vorteile: Computergesteuerte Zentrale dokumentiert Verbraucherverhalten und Störungen, 

Frischluft kann über Leitungsführung im Boden auf eine Grundtemperatur von 8°C vorgewärmt 

werden 

Nachteile: Brandschutzproblem, wartungsaufwendig, Reinigungsproblem, Filterwechselproblem (alle 

12 Wochen, dem Mieter nicht zumutbar) Schallproblem 

Bei einer zentralen Frischluftanlage sind individuelle Behaglichkeitskriterien und Luftmengen nicht 

beeinflussbar, nur durch Hausmeister steuerbar. 




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Exkurs: Nachhaltiges Sanitärkonzept 



Bei der energetischen Totalsanierung eines Wohnhauses bietet sich an, eine ganzheitliche 

Betrachtung durchzuführen und auch andere Bereiche zu beleuchten, in denen Ressourcen 

verbraucht werden, wie z.B. der Verbrauch von Trinkwasser. 

Ökonomisch und ökologisch betrachtet, ist es nicht sinnvoll, Frischwasser bzw. Trinkwasser für das 

Abwassersystem zu benutzen. 

Es existieren bereits viele alternative Abwasserkonzepte, die eine nachhaltige Nutzung von Wasser 

voranbringen. Das nachfolgende Konzept orientiert sich an der separaten Abführung von 

Teilströmen und deren fast vollständigen Verwertung. 

Innerhalb eines integrierenden Abwasserkonzepts für das Gebäude in der Schwärzgrub 12 könnte 

die separate Behandlung von Teilströmen in folgender Art vorgesehen werden: 

- Grauwasser (Abwasser ohne Fäkalien) 

- Schwarzwasser (Toilettenabwasser) 

- Bioabfall (organische Abfälle) 

Das häusliche Abwasser wird innerhalb der Wohnungen getrennt erfasst. Durch den Einsatz von 

Vakuumtoiletten, die einen sehr geringen Wasserverbrauch haben, werden Fäkalien und Urin 

(Schwarzwasser) und das restliche Abwasser (Grauwasser) getrennt abgeleitet und behandelt. 

Durch den Einsatz der Vakuumtoiletten (wie sie sich z.B. im Schiffbau oder ICE-Waggon bewährt 

haben), die je Spülung nur 1 - 1,2 l Spülwasser verbrauchen, liegt das Schwarzwasser als hoch 

konzentrierter Abwasserstrom vor. Dieser Teilstrom wird durch Vakuumleitungen zur zentralen 

anaeroben Behandlungsanlage (Biogasanlage) gesaugt. 

Der anfallende Müll wird soweit wie möglich in verschiedenen Fraktionen (Glas, Papier, 

Verpackungsmaterial, Restabfall und Biomüll) getrennt erfasst. Biomüll wird dabei über ein 

Biotonnensystem gesammelt, in einer zentralen Anlage zerkleinert und ebenfalls der Anaerobanlage 

zugegeben. 

Durch die gemeinsame Vergärung der beiden Fraktionen Schwarzwasser und Biomüll in der 

Anaerobanlage wird der Energieinhalt der beiden Teilströme genutzt. Das bei der Vergärung 

entstehende Biogas kann im Brennwertkessel zur Wärmeversorgung oder im BHKW zur 

Energieerzeugung genutzt werden. Die dabei entstehende Abwärme versorgt sowohl den 

Anaerobreaktor mit der erforderlichen Prozessenergie als auch das angeschlossene 

Wärmeversorgungsnetz. 

Der nach der anaeroben Behandlung verbleibende Flüssigdünger wird in einem Speicherbehälter 

gesammelt und z.B. an die Landwirtschaft abgegeben. Hierdurch können die im Abwasser 

enthaltenen Nährstoffe fast vollständig in die Landwirtschaft zurückgeführt werden - der 

Nährstoffkreislauf wird hiermit geschlossen. 

Das nur schwach mit Nährstoffen belastete Grauwasser wird über Gefälleleitungen aus den Häusern 

herausgeführt. Es wird von Grobstoffen gereinigt und in diskontinuierlicher Beschickung 

Pflanzenkläranlagen (bewachsenen Sandfiltern) zugeführt. Die Reinigungsleistung innerhalb der 

vertikal durchströmten Pflanzenkläranlagen wird im Wesentlichen durch die in Sandkörpern 

siedelnden Mikroorganismen erbracht, die Bepflanzung (i.d.R. Schilf) unterstützt dabei die Belüftung. 

Aufgrund der geringen Nährstoffbelastung (Stickstoff, Phosphor und Kalium) des Grauwassers, ist 




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eine weitestgehende biologische Reinigung des Grauwassers in der Pflanzenkläranlage leicht und 

kostengünstig möglich. Der Abfluss der Grauwasserbehandlung, erfolgt in einen nachgeschalteten 

Teich, bzw. kann zu Bewässerungszwecken im Siedlungsgebiet genutzt werden. 

Vorteile: 

Geringerer Wasserverbrauch, da Wasser nicht mehr als Transportmittel gebraucht wird. 

Herkömmliche Abwasserreinigung hat hohen Energieverbrauch, insbesondere bei der Entfernung 

von Stickstoffverbindungen. Gleichzeitig ist für die Produktion stickstoffhaltiger Handelsdünger viel 

Energie erforderlich. Der im Abwasser enthaltene Stickstoff kann direkt verwertet werden. Wegfall 

von ständigen Nährstoffverlusten (Stickstoff, Phosphor, Kalium) in die Gewässer mit daraus 

resultierender Nährstoffbelastung und langfristiger Akkumulation im Meer � Schonung der Umwelt 

� Zukunftsorientiertes System � Nachhaltigkeit. 

Empfehlung: Für das Gebäude in der Schwärzgrub 12 in Baumholder mit 4 Wohneinheiten 

empfehlen wir Grauwasser Recycling. Nachfolgend wird dieses Prinzip näher erläutert. 

Exkurs: Grauswasser Recycling 

Wasser ist zu kostbar, um es zu verschwenden. Denn seine permanent hohe Verfügbarkeit erscheint für 

die Zukunft nicht mehr selbstverständlich. Doch wir sind es gewohnt, fast jeden Wasserbedarf mit 

Trinkwasser zu decken – obwohl das nicht immer erforderlich ist. Das Schaubild macht es deutlich: Der 

grüne Teil zeigt klar, wo nicht unbedingt Trinkwasser-Qualität nötig ist. 

Grauwasser Recycling bietet die Möglichkeit, Wasser aus Dusche und Badewanne durch eine rein 

biologische Aufbereitung zweifach zu nutzen, ohne chemische Zusätze. 

Dies bietet ein entscheidender Beitrag zum ökologisch nachhaltigen Handeln und senkt den 

Wasserverbrauch – und damit die Wasserkosten – um bis zu 50 Prozent. So lässt sich ohne 

Komforteinbußen auf intelligente Weise Wasser einsparen. 

Quelle: Hansgrohe; www.hansgrohe.com 




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Welches Wasser kann für Grauwasser Recycling verwendet werden? 

Eingeleitet werden kann Wasser aus: 

· Dusche 

· Badewanne 

Verwendet werden kann das Wasser für: 

· WC-Spülung 

· Waschmaschine 

· Putzzwecke 

· Gartenbewässerung 

Einsatzbereiche: 

Grundsätzlich überall dort, wo geduscht 

und gebadet wird, z. B. 

· Ein- und Mehrfamilienhaus 

· Hotel 

· Schwimmbad 

· Wohnheim 

· Fitnesscenter/Sporthalle 

· Gewerbebetrieb 

Wo ist Grauwasser Recycling eine sinnvolle Alternative? 

Speziell bei der Planung eines Neubaus ist Grauwasser Recycling eine ökologisch und ökonomisch 

sinnvolle Möglichkeit, den Verbrauch kostbaren Trinkwassers zu reduzieren. Doch auch bei der 

Komplettsanierung eines Gebäudes ist seine Installation eine sinnvolle Alternative zum herkömmlichen 

System. 

Welche Installationsvoraussetzungen gelten für Grauwasser Recycling? 

· Separates Rohrleitungssystem zur Sammlung des Dusch- und Badewassers 

· Separate Klarwasserleitungen zur Versorgung der Verbrauchsstellen 

· Keine Verbindungen zwischen Trink- und Klarwasserleitungsnetz 

· Separate Entlüftung, getrennt von Schwarzwasserleitungen 

· Bodenablauf nach DIN 1986 




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Das Verfahren 



Die Vorfiltration 

Das Grauwasser (aus Dusche und Badewanne) gelangt zunächst in einen Filter, der gröbere Partikel 

wie Textilflusen, Haare usw. zurück hält. Der Filter wird in regelmäßigen Abständen automatisch 

gereinigt, Rückstände werden in die Kanalisation geleitet. 

Biologische Aufbereitung 

Nach der Vorfiltration erfolgt die biologische Aufbereitung des Grauwassers in 2 Stufen. Das Wasser 

wird in Stufe 1 unter Einleitung von Luftsauerstoff aufbereitet. Mikroorganismen, die sich auf der 

Oberfläche des in den Behältern der Stufen 1 und 2 eingebrachten Trägermaterials an siedeln, 

sorgen durch Stoffwechselvorgänge für die Aufbereitung bzw. für die Reduktion der abbaubaren 

Wasser-Inhaltsstoffe. Nach 3 Stunden wird das Wasser aus Stufe 1in Stufe 2 umgepumpt und hier ein 

zweites Mal wie oben beschrieben aufbereitet. 

Sedimentation 

Beim biologischen Aufbereitungsprozess (Stufe 1 und 2) entsteht überschüssiger biologisch aktiver 

Schlamm. Dieser wird in definierten Zeitabständen automatisch abgeführt und der öffentlichen 

Kanalisation zugeführt. 

UV-Desinfektion 

Nach der Sedimentation durchströmt das Wasser in Stufe 3 eine UV-Lampe und wird auf diese 

Weise entkeimt. Das recycelte Wasser ist nun geruchsfrei und langfristig speicherbar. Es kann als hoch 

wertiges Betriebswasser wiederverwendet werden, entsprechend den hygienischen Anforderungen 

der EU-Richtlinie für Bade Gewässer (76/160/EWG) und den Anforderungen des fbr-Hinweisblatts H 

201. 

Besonderheiten 

Eine automatische Trinkwassernachspeisung sorgt dafür, dass auch bei zu geringem Wasseranfall die 

Verbrauchsstellen mit Wasser versorgt werden. Bei zu hohem Wasseranfall wird das Wasser mittels 

eines Überlaufs der Kanalisation zugeführt und so ein Überlaufen der Anlage verhindert. 

Fazit 

Durch die 2fache Nutzung des anfallenden Dusch- und Badewassers ist eine Einsparung der 

Wasserkosten bis zu 50% möglich. 

Mithilfe des oben genannten Verfahrens fallen nur geringe Wartungs- und Betriebskosten für den 

Verbraucher an. (Die Filter werden in regelmäßigen Abständen automatisch Rückgespült und der 

Stromverbrauch beträgt je nach Anlagengröße 1 – 1,2 kW pro aufbereitetem 

Kubikmeter Klarwasser.) 

Im Vergleich zur Regenwassernutzung steht jeden Tag Wasser zum Recycling zur Verfügung, da 

Duschwasser täglich anfällt. Dadurch ist eine gleichbleibende Bedarfsabdeckung gewährleistet. 

Umweltbewusstes Handeln durch sorgsamen Umgang mit den Ressourcen der Natur 




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Einleitung 

6 Bewertung Finanz-Potential 



Ziel dieser Projektbetrachtung ist es, das bestehende Mehrfamilienwohnhaus, im vermieteten 

Zustand energetisch so zu modernisieren, dass eine maximale Reduzierung von Primärenergie, 

unter Berücksichtigung des wirtschaftlich Gebotenen erlangt wird. Dies beinhaltet vor allem die 

Verbesserung der thermischen Hülle sowie die Optimierung der Anlagentechnik. 

Der benötigte Restenergiebedarf soll durch den Einsatz regenerativer Energien gedeckt werden, die 

möglichst lokal am Gebäude erzeugt werden und idealer Weise zu einem Energiegewinn führen um 

die CO2 Emission zu senken und unsere Umwelt zu schonen. Regenerative Anteile bleiben preislich 

konstant da sie von den internationalen Energiemärkten für fossile Energieträger unabhängig sind. 

Der dann verbleibende nur noch geringe Restheizwärmebedarf ist Voraussetzung, dass der 

Vermieter mit den Mietern einen Mietzins vereinbaren kann, der den Mieter von der Unsicherheit 

der steigenden fossilen Energiekosten entkoppelt. Dieser Mietzins beinhaltet die Kosten für Heizung 

und Warmwasser, d.h. die Vermietung erfolgt „Warm“ für „Kalt“. Ausgehend vom heutigen 

Zeitpunkt haben unsanierte Mehrfamilienhäuser dieses Objekttypus einen durchschnittlichen 

Heizenergiebedarf von ca. 18 Litern/m 2/a. 

Bei einem aktuellen Energiepreis für Öl von ca. 0,63 €/Liter (Stand Febr. 2010) ergibt sich eine 

Summe von ca. 11,34 €/m 2/a. 

Dies entspricht einem Nebenkostenanteil von ca. 0,95 €/m 2/mtl. 

Bei einer Lebenszyklusbetrachtung von 10 Jahren ergeben sich: 

bei einer angenommenen mittleren Energiepreissteigerung von 5% pro Jahr Ölpreise von ca. 0,98 

€/Liter und Energiekosten von ca. 17,64 €/m 2/a. 


Bei einer angenommenen mittleren Energiepreissteigerung von 10% pro Jahr Ölpreise von ca. 1,48 

€/Liter und Energiekosten von ca. 26,64 €/m 2/a. 


Dem gegenüber steigen die Kaltmiete sowie die anderen Nebenkosten nur um ca. 2 % pro Jahr. Für 

die Mieter führt der überproportionale Anstieg der Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu 

einer nicht kalkulierbaren Mietbelastung. Besonders bei Sozialwohnungen kann dies dazu führen, 

dass die Mieter dies nicht mehr finanzieren können. 

Für die Vermieter verliert das Mietobjekt überproportional an Wert, da energetisch effizientere 

Neubauten günstigere Mietkonditionen anbieten können. 




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Gesucht werden daher Lösungsansätze für Sanierungen, die -unter Berücksichtigung des 

wirtschaftlich Gebotenen- vermietete Mehrfamilienwohnhäuser weitestgehend ohne 

Beeinträchtigung der Mieter dergestalt in energieeffiziente Mietobjekte transformieren, so dass der 

Vermieter in der Lage ist, dem Vermieter eine Warmmiete zu festen und somit für den Mieter 

kalkulierbaren marktüblichen Preissteigerungsraten anzubieten. 

Voraussetzung hierzu ist die Entkopplung der Wärmeerzeugung von den fossilen Energieträgern, da 

sich deren Preise überproportional entwickeln. 

Lösungskonzepte sollen daher auf nicht fossile Energieträger basieren. 

Ggf. notwendige erhöhte Investitionskosten sollen sich, bezogen auf eine bestimmte 

Lebenszyklusbetrachtung, amortisieren. 

Im folgenden Kapitel werden die Maßnahmen in Bezug auf die anfallenden Investitionskosten 

betrachtet. Es wurde für die Varianten 0 und 3 jeweils ein Kostenrahmen aufgestellt. Anschließend 

wird eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchgeführt. Die Maßnahmen werden über den 

annuitätischen Gewinn bewertet. Durch die Energiesparmaßnahmen werden 

Energiekosteneinsparungen erzielt, die in einer Heizkostenentwicklung in Bezug auf die Varianten 

dargestellt werden. 




43 | 103

Maßnahmen und Kosten 

Maßnahmen und Kostenrahmen der betrachteten Varianten 



Die Kosten beziehen sich nur auf die energetische Sanierung, in diesem Zusammenhang stehende 

Innenausbau-Maßnahmen sind nicht berücksichtigt. 

Für die Berechnungen werden folgende Rahmenbedingungen festgelegt: 

• Die zugrundeliegende vermietbare Wohnfläche basiert auf den zur Verfügung gestellten 

Planunterlagen (ca. 297m² Nutzfläche) 

• Es wird mit einem fixen Finanzierungszins von 5% für alle Varianten gerechnet 

• Der Betrachtungszeitraum wird auf 30 Jahre festgelegt 

• Finanzierungen über öffentliche Fördermittel werden nicht berücksichtigt 

• Das Gebäude ist vor den Investitionen altschuldenfrei 

• Steuerliche Gesichtspunkte werden nicht berücksichtigt 

• Ein Mietausfallwagnis wird nicht berücksichtigt 

• Es wird mit einem jährlichen Mietanstieg von 1% gerechnet 

• Instandhaltungs- und Verwaltungskosten werden mit einem jährlichen Anstieg von 1% 

gerechnet 

• Es wird mit einem heutigen Energiepreis für Gas von 0,0847€/kWh (inkl. Mehrwertsteuer 

von 19%) gerechnet 

• Die Energiepreissteigerungen werden in den Szenarien 3%, 5% und 7% angezeigt 




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Maßnahmen und Kosten für Variante 0 

Variante 0 

Erfüllung der Mindestanforderung nach 

EnEV 2009/Altbau 



Außenwände 

WDVS 16 cm, WLG 040 

Dach: Zwischensparrendämmung 

Dämmung 16 cm, WLG 035 

Fenster Wohnungen und Keller 

2-Scheiben-Isolier-Verglasung, 

U-Wert 1,3-2,0 W/m²K 

Kellerdecke 

Dämmung 4 cm von unten, WLG 024 



Netto 

in € 

19% MwSt. 

Brutto 

in € 

43.509 8.267 51.776 

3.608 686 4.294 

32.560 6.186 38.746 

2.816 535 3.351 

Vorarbeiten I Gerüstbau I Sonstiges* 24.942 4.739 29.680 

Errichtung thermisch getrennter Balkone 28.000 5.320 33.320 

Abbruch Eingangsüberdachung & Montage 

neuer Glaselemente 

2.200 418 2.618 

Abluftanlagen pro Wohneinheit 

mit Wärmerückgewinnung 

Nein Nein Nein 

Zentrales Heizsystem: 

BW-Kessel -Gas- 

5.500 1.045 6.545 



34.000 6.460 40.460 

Solarthermie Nein Nein Nein 

Summe 177.135 33.656 210.790 

Summe aller Maßnahmen der Sanierung 

(ohne PV, Balkone; Vordächer etc.) 

112.934,50 € 21.457,56 € 134.392,06 € 

€/m² (angenommene Wohnfläche 260 m²) 434,36 € 516,89 € 

*beinhaltet Bauwerkskonstruktionen, Bauwerksabdichtungen, Dränagen, Baustelleneinrichtung und Sicherungsmaßnahmen 

Die Tabelle zeigt die Gegenüberstellung von Einzelmaßnahmen und den angenommenen Kosten. 

Die Variante 0 stellt den Standard dar, der von der gültigen Energieeinsparverordnung gefordert wird 

und bei einer Sanierung des Gebäudes auf jeden Fall erreicht werden muss. 

Um diesen Standard EnEV 2009/Altbau zu erreichen, muss für die energetische Sanierung eine 

Brutto-Investitionssumme von 516,00 €/m² Wohnfläche aufgebracht werden. 

Bei dieser Gegenüberstellung wurden die Kosten für den Innenausbau; den Neubau thermisch 

getrennter Balkone und Vordächer sowie die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage nicht 

berücksichtigt. 




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Variante 1 

Erfüllung der Anforderung nach 

EnEV 2009/Neubau 



Außenwände 




Dach: Untersparrendämmung 

Fenster Wohnungen - und Keller 

2-Scheiben-Isolier-Verglasung, 

U-Wert 1,1 - 1,6 W/m²K 

Kellerdecke 




Netto 

in € 

19% MwSt. 

Brutto 

in € 

43.509 8.267 51.776 

5.269 1.001 6.270 

32.560 6.186 38.746 

3.296 626 3.922 

Vorarbeiten & Gerüstbau 24.942 4.739 29.680 

Neubau thermisch getrennter Balkone 28.000 5.320 33.320 



2.200 418 2.618 


mit Wärmerückgewinnung 80% 

15.000 2.850 17.850 


BW-Kessel -Gas- 

5.500 1.045 6.545 



34.000 6.460 40.460 

Solarthermie Nein 

Summe 194.276 36.912 231.188 



130.075,50 € 24.714,35 € 154.789,85 € 


Investitionsmehrkosten zu Var.0 absolut 17.141,00 € 20.397,79 € 

Investitionsmehrkosten zu Var.0 in % 15% 15% 



Um diesen Standard EnEV 2009/Neubau zu erreichen, muss für die energetische Sanierung eine 


Dies entspricht einer Erhöhung von 79,00 €/m² Wohnfläche (595-516 brutto) im Vergleich zur 

Variante 0. 







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Variante 2 


EnEV 2009/Neubau -30% 



Außenwände 




Dach: Untersparrendämmung 

Dämmung 6cm, WLG 032 


2 und 3-Scheiben-Wärmeschutz- 

Verglasung, 

Ug-Wert 0,8 - 1,6 W/m²K 



Netto 

in € 

19% MwSt. 

Brutto 

in € 

47.408 9.008 56.416 

6.226 1.183 7.409 

41.800 7.942 49.742 

Kellerdecke 


3.856 733 4.589 





2.200 418 2.618 


mit 80% Wärmerückgewinnung 

15.000 2.850 17.850 

Wärmepumpe mit Erdwärmetauscher 

und Zentralheizung mit BW-Kessel 

24.200 4.598 28.798 



34.000 6.460 40.460 

Solarthermie 12.300 2.337 14.637 

Summe 239.932 45.587 285.518 



175.731,50 € 33.388,99 € 209.120,49 € 






Um diesen Standard EnEV 2009/Neubau – 30% zu erreichen, muss für die energetische Sanierung 

eine 


Dies entspricht einem Mehraufwand von 288 €/m² Wohnfläche (804-516 brutto) im Vergleich zur 

Variante 0. 







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Variante 3 


EnEV 2009/Neubau -50% 



Außenwände 



Dämmung 16 cm, WLG 032 Dach: 

Untersparrendämmung Dämmung 

8cm, WLG 032 


2 und 3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung, 

Ug-Wert 0,8 - 1,6 W/m²K 



Netto 

in € 

19% MwSt. 

Brutto 

in € 

53.040 10.078 63.118 

7.040 1.338 8.378 

41.800 7.942 49.742 

Kellerdecke 


4.448 845 5.293 





2.200 418 2.618 


mit 80% Wärmerückgewinnung 

15.000 2.850 17.850 


PelletHeizung bis 20 kW 

11.500 2.185 13.685 



34.000 6.460 40.460 

Solarthermie Nein 

Summe 221.970 42.174 264.144 



157.769,50 € 29.976,21 € 

187.745,71 € 






Um diesen EnEV 2009 Neubau – 50% zu erreichen, muss für die energetische Sanierung eine 

Brutto-Investitionssumme in Höhe von 722,00 €/m² Wohnfläche aufgebracht werden. 


Variante 0. 







48 | 103


Variante 4 


Passivhaus -Standard 



Außenwände 



Dämmung 16 cm, WLG 025 + HWF 

Platte 30cm, WLG 037 


3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung, 


Kellerdecke 




Netto 

in € 

19% MwSt. 

Brutto 

in € 

55.028 10.455 65.483 

45.810 8.704 54.514 

41.800 7.942 49.742 

4.992 948 5.940 





2.200 418 2.618 

Dezentrale Lüftungsanlage 90% WRG 20.000 3.800 23.800 


Pellet Heizung 

11.500 2.185 13.685 



34.000 6.460 40.460 

Solarthermie 12.300 2.337 14.637 

Summe 280.572 53.309 333.880 



216.371,50 € 41.110,59 € 257.482,09 € 






Um diesen Passivhaus-Standard zu erreichen, muss für die energetische Sanierung eine 

Brutto-Investitionssumme in Höhe von 990,00 €/m² Wohnfläche aufgebracht werden. 


Variante 0. 







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Energieeinsparung 



Die errechnete Energieeinsparung bezieht sich nur auf die Heizwärme, als Energieträger wird Erdgas 

angenommen. Erträge aus Photovoltaik oder Solarthermie bleiben bei dieser Betrachtung 

unberücksichtigt. 


Errechneter Heizwärmebedarf "Qh" 

in kWh/m²a 

Einsparung "E" zu Ist-Zustand 

in kWh/m²a 

Kosten in € gesamt 

Qh*NF*Gaspreis €/kWh 

Kostenersparnis in € gesamt 

E*NF*Gaspreis €/kWh 

Ist-Zustand Variante 0 

= EnEV 2009/Altbau 


HW = errechneter Heizwärmebedarf 

E = Einsparung 

NF = Wohnfläche, hier: 297 m² 

Preis Stand 2.Quartal 2009: 0,08 kWh Gas 

Variante 1 


Variante 2 

= EnEV 2009/Neubau - 

30% 

Variante 3 


50% 


Das Diagramm stellt die errechneten Werte des Heizenergiebedarfs der betrachteten Varianten 

monetär dar. 

Die roten Flächen zeigen die zu erwarteten Heizkosten bei Realisierung der entsprechenden Variante. 

Die grünen Flächen verdeutlichen die Heizkosten-Ersparnis und die gelben Flächen stellen die 

Differenz der Ersparnis zu Variante 0 dar, der Standard, der von der gültigen 

Energieeinsparverordnung gefordert wird und bei einer Sanierung des Gebäudes auf jeden Fall 

erreicht werden muss. 




Variante 4 PHPP 

Berechnung 

129 44,6 39,7 35 32 14,9 

0 84,4 89,3 94 97 114,1 

3.065,04 € 1.059,70 € 943,27 € 831,60 € 760,32 € 354,02 € 

0,00 € 2.005,34 € 2.121,77 € 2.233,44 € 2.304,72 € 2.711,02 € 

50 | 103



Beispiel Variante 1: 

Wenn das Gebäude in der Schwärzgrub nach Variante 1 saniert wird, fallen 943,27 Euro Heizkosten 

im Jahr für das gesamte Gebäude an, das führt zu einer Ersparnis im Vergleich zum Bestand in Höhe 

von 2.121,77 € (grüne Fläche) und bedeutet eine weitere Verbesserung gegenüber Variante 0 um 

116,42 € (gelbe Fläche). Der errechnete jährliche Heizwärmebedarf beträgt für diese Variante 39,7 

kWh, ein sog. „4 Liter Haus“. 




51 | 103

Betrachtung der Mehrkosten 



Die folgende Untersuchung der Mehrkosten wurde unter dem Aspekt der Heizkosten 

betrachtet. Es wurden keine Fördermittel einberechnet, die Ausschöpfung von 

Fördermöglichkeiten kann die Ergebnisse der Kostenuntersuchung positiv beeinflussen. 

Im Abschnitt Warmmietmodell wurde bereits erörtert, dass das Finanzierungsmodell „warm 

für kalt“, also die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, mit den Bestimmungen der 

Heizkostenverordnung nicht vereinbar ist. Eine Ausnahme bildet ein Gebäude, das weniger 

als 15 kWh/m²a für Wärme benötigt, also ein Passivhaus. 

Die energetischen Ergebnisse der Varianten 1, 2 und 3 wurden in den vorangegangenen 

Kapiteln unter dem Focus der EnEV ermittelt. Während sich die Grenzwerte der EnEV auf 

das jeweilige Gebäude beziehen und vom Volumen und von der Hüllfläche des 

betrachteten Objekts abhängig sind, müssen zum Erfüllen der Passivhaus-Anforderungen 

absolute Zielwerte erreicht werden, unabhängig von der Art und Form des Gebäudes. 

Aus diesem Grund wird lediglich der Vergleich hergestellt zwischen den Mehrkosten von 

Variante 0 (EnEV-Altbau-Standard) zum nächst besseren Standard Variante1 (EnEV- 

Neubau-Standard) und von Variante 0 zum Passivhaus-Standard (Variante 4), also zur 

Variante, die überhaupt eine Heizkostenpauschale nach dem Gesetz zulässt. 

Übersicht über die der Berechnung zugrunde gelegte Daten: 

WMM BAUMHOLDER 

Instandhaltungs- und 

Re-Investitionskosten 

bleiben 

unberücksichtigt !! 

Investitionssumme 

in € (brutto) nur 

energetische 

Sanierung 

Mehraufwand zu 

variante 0 in € 

Mehraufwand zu Energieeinsparung Energieeinsparung 

variante 0 in % jeder Variante zu IST- zu Variante 0 in 

Zustand in € [bezogen kWh/m²a [bezogen 

auf die Heizenergie] auf die Heizenergie] 

Variante 0 134.392,00 € 2.005,0 € 


zu Variante 0 in % 

[bezogen auf die 

Heizenergie] 

Variante 1 154.789,00 € 20.397,00 € 13,18% 2.121,0 € 116,0 € 5,47% 2.243,67 € 1.121,84 € 

Variante 2 194.483,00 € 60.091,00 € 30,90% 2.233,0 € 228,0 € 10,21% 6.610,01 € 3.305,01 € 

Variante 3 187.745,00 € 53.353,00 € 28,42% 2.304,0 € 299,0 € 12,98% 5.868,83 € 2.934,42 € 

Variante 4 242.845,00 € 108.453,00 € 44,66% 2.711,0 € 706,0 € 26,04% 11.929,83 € 5.964,92 € 





11% 

Umlegung von 

Mehrkosten 

5,5% 

Umlegung von 

Mehrkosten 

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Betrachtung der Mehrkosten der Investition von Variante 0 zu Variante 1: 

1. ohne Umlage der Investitionskosten auf die Mieter 

Variante 1 – EnEV 2009 Neubau-Standard 

Betrachtungszeitraum 

50 Jahre 

Mehrinvestition Variante 1 zu Variante 0 * 20.397 € 

11% Umlegung der Mehrinvestition 2.243 €/a 0.74 €/m² Monat 

5,5% Umlegung der Mehrinvestition 1.121 €/a 0.37 €/m² Monat 

als Energieträger wird Gas angenommen 0,08 €/kWh 

Wohnfläche 250 m² 

Darlehnslaufzeit 10 Jahre 

Zins 4,5 % 

Annuität 12,64 % 

Jahreskosten 2.578 € 

Die Energiepreissteigerungen werden in den Szenarien 3%, 5% und 7% angezeigt 

* Instandhaltungs- und Re-Investitionskosten bleiben unberücksichtigt 




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2. mit Umlage der Investitionskosten auf die Mieter, Beispiel hier 5,5% und 11% 

Die Umlage der Investitionskosten wird mit 5,5% und 11% angenommen 

Gegenüberstellung der jährlichen Annuität durch Mehrkosten zu eingesparter Energie bei 

5% Preissteigerung und 5,5% Umlage der Mehrinvestition. 





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Betrachtung der Mehrkosten der Investition von Variante 0 zu Variante 4: 

1. ohne Umlage der Investitionskosten auf die Mieter 

Variante 4 – Passivhaus Standard 

Betrachtungszeitraum 

50 Jahre 

Mehrinvestition Variante 4 zu Variante 0 * 108.453 € 

11% Umlegung der Mehrinvestition 11.929 €/a 3.97 €/m² Monat 

5,5% Umlegung der Mehrinvestition 5.964 €/a 1.98 €/m² Monat 

als Energieträger wird Gas angenommen 0,08 €/kWh 

Wohnfläche 250 m² 

Darlehnslaufzeit 10 Jahre 

Zins 4,5 % 

Annuität 12,64 % 

Jahreskosten 13.706 € 

Die Energiepreissteigerungen werden in den Szenarien 3%, 5% und 7% angezeigt 





55 | 103



2. mit Umlage der Investitionskosten auf die Mieter, Beispiel hier 5,5% und 11% 

Die Umlage der Investitionskosten wird mit 5,5% und 11% angenommen 

Gegenüberstellung der jährlichen Annuität der Mehrkosten zu eingesparter Energie bei 5% 

Preissteigerung und 5,5% Umlage der Mehrinvestition. 





56 | 103

Fazit: 



Die Gegenüberstellung der Mehrkosten von Variante 1 und Variante 4 in Bezug auf Variante 

0 liefert folgendes Ergebnis: 

Die Passivhaus-Variante (Variante 4) amortisiert sich in einem annähernd gleichen Zeitraum 

wie Variante 1 -also die Variante, die die minimalen Neubauanforderungen der EnEV erfüllt. 

Variante 1 nach über 50 Jahren bei 5% Energiepreissteigerung und ohne Umlage der 

Modernisierungskosten auf die Mieter, also wenn der Investor die Finanzierung alleine 

tragen müsste. 

Variante 4 nach ca. 49 Jahren bei 5% Energiepreissteigerung und ohne Umlage der 

Modernisierungskosten auf die Mieter, also wenn der Investor die Finanzierung alleine 

tragen müsste. 

Die Betrachtung der Amortisation wurde ohne Umlage der Modernisierungskosten auf die 

Mieter gewertet, um zu verdeutlichen, dass sich die Passivhaus-Variante wirtschaftlich 

mindestens genauso lohnt wie die einfache Sanierungsvariante. 

Das bedeutet, dass eine hocheffiziente Sanierung (Variante 4 = Passivhaus-Standard) sich 

wirtschaftlich genauso darstellt wie nur ein bisschen mehr sanieren als gesetzlich gefordert 

(Variante 1 = EnEV-Neubau-Standard). 

� hocheffizient Sanieren bringt wirtschaftlich genauso viel wie bisschen mehr Sanieren 

Das Berechnungsergebnis ergibt sich aus der Konsequenz: 

Variante 1 � wenig Investition � wenig Energieeinsparung 

Variante 4 � viel Investition � viel Energieeinsparung 

Variante 1 und 4 gleichen sich über den betrachteten Zeitraum aneinander an, deswegen 

amortisieren sie sich ähnlich. Die Varianten 2 und 3 fallen aus der Betrachtungsperspektive 

heraus, sie lassen sich wirtschaftlich nicht besser darstellen als Variante 1 und 4. 

Die gesetzliche Regelung lässt zu, dass der Investor jährlich bis zu 11% der 

Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen kann. Je mehr er umlegt, desto kürzer 

amortisiert sich die Sanierung. 

Die Höhe der Umlage ergibt sich aus den wirtschaftlichen und sozialen Interessen des 

Investors. Will er seine Investition schnell abschreiben, legt er den maximal zulässigen Betrag 

von 11% um und hat nach 9 Jahren seine Kosten wieder eingebracht. Das könnte 

unverhältnismäßig hoch sein und zu unerwarteten Nebenerscheinungen führen, wie z.B. 

Leerstände oder schlechte bzw. schwere Vermietbarkeit. Steht für den Investor nicht der 

monetäre Gewinn im Vordergrund, sondern bezahlbares Wohnen für den Mieter, z.B. bei 

gemeinnützigen Baugenossenschaften, dann wird sich die Umlage wohl in einem Bereich 

einstellen, in dem die eingesparten Heizkosten quasi als Mieterhöhung angesetzt werden. 




57 | 103



Saniert der Vermieter nach Variante 1, erfüllt er also nur die Neubauanforderungen der 

aktuellen EnEV, ist die Investitionssumme kleiner als bei einer Sanierung nach Variante 4, 

also bei Sanierung auf Passivhaus-Niveau. Die Umlage der Modernisierungskosten fallen 

demnach –unabhängig vom prozentualen Anteil- bei Variante 1 geringer aus als bei Variante 

4 (Passivhaus-Variante). 

Untersuchung Objekt 

In der Schwärgrub 12, 

Baumholder 

Variante 1 

EnEV-Neubau-Standard 

Variante 4 

Passivhaus-Standard 

Mehrinvestition zu Variante 0 20.397 € 108.453 € 

das Fünffache an Investition 

Jährliche Einnahme bei 5,5 % 

Umlage auf die Miete 

1.121 € 5.964 € 

Amortisations-Zeitraum 18 18 

bei gleicher Amortisationszeit 

Jährlicher Gewinn ab dem 

18. Jahr 

1.121 € 5.964 € 

das Fünffache an Gewinn 

Da der Investor die Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen kann-also auch 

nach der Amortisation, bedeutet das für ihn einen Gewinnertrag für die Zeit nach der 

Amortisation. Bei Variante 4 ist dieser Ertrag höher als bei Variante 1. Investiert der 

Vermieter also mehr für die Sanierung, erhält er nach der Amortisation höhere Gewinne. 

Diese Umlage rechnet sich für den Investor erst dann, wenn das Gebäude so modernisiert 

ist, dass nur geringe Heizkosten anfallen, die der Investor selbst tragen kann und die von 

steigenden Energiepreisen weitestgehend entkoppelt sind. Nur bei einer Sanierung auf 

Passivhaus-Niveau wird die Heizkostenabrechnung überflüssig, so dass der Investor von 

einer höher angesetzten Warmmiete profitieren kann. Die entstehenden Energiekosten 

können damit gedeckt und hierdurch Maßnahmen direkt aus der Energieeinsparung 

finanziert werden. 

� Es ergibt sich also ein wirtschaftlicher Vorteil für den Vermieter, 

wenn er auf Passivhaus-Niveau saniert! 

Aus drei Gründen: 

1. fast gleiche Amortisationszeit wie eine Sanierung nach EnEV-Neubau-Niveau 

2. höhere Gewinne nach der Amortisationszeit 

3. nur Passivhaus lässt überhaupt eine Heizkostenpauschale nach dem Gesetz zu 

� Es ergibt sich ein wirtschaftlicher Vorteil für den Mieter 

bei Sanierung auf Passivhaus-Niveau! 

Aus drei Gründen: 

1. es fallen keine Heizkosten an - Mieter wohnt warm für kalt 

2. unabhängig von steigenden Energiekosten 

3. Mieterhöhungen nur noch nur im Rahmen der gesetzlichen Mietpreissteigerungen 




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Mietpreisentwicklung 



Die folgenden Diagramme zeigen das Preisszenario für die Varianten 0-4 bei 3 %, 5 % und 7 % 

Preissteigerung für den Energieträger Erdgas, inklusive den Durchschnittspreisen für Kaltmiete und 

Betriebsnebenkosten (Angaben KSG Birkenfeld GmbH). 

Anmerkung: Die folgenden Tabellen sind im Anhang in vergrößerter Version zu finden. 

Bestand 

Variante 0 




59 | 103

Variante 1 

Variante 2 






60 | 103

Variante 3 

Variante 4 






61 | 103



Anhand der Grafiken wird deutlich, wie groß der Unterschied bereits zwischen Bestand und 

Variante 0 ist. Dies bedeutet, dass der Standard, der von der gültigen Energieeinsparverordnung 

gefordert wird (entspricht Variante 0) und bei einer Sanierung des Gebäudes auf jeden Fall erreicht 

werden muss, bereits positive Auswirkungen auf die Heizkosten und damit auf die Nebenkosten hat 

(Vorteil für den Mieter). 

Die dargestellten Varianten zeigen auf, dass es auch bei weiteren Sanierungsvarianten (Varianten 1- 

4) noch zu Heizkostenreduzierungen kommen wird. 




62 | 103

Investitions- und Verbrauchskosten 



Exemplarisch sind in den unten stehenden Tabellen die kapital- und verbrauchsgebundenen Kosten 

für die Variante 0 und für die Variante 3 aufgeführt. Die Kosten für einen geplanten Innenausbau 

kommen hier nicht zum Ansatz. Um eine Vergleichsbasis mit der Mietpreisentwicklung zu schaffen, 

sind diese Kosten auf den Bruttopreis in €/m² im Monat herunter gebrochen. 

Mögliche Fördergelder bzw. zinsgünstige Kredite über die KfW oder Bafa wirken sich zusätzlich auf 

diese Kosten aus und sind in diesen Berechnungen nicht berücksichtigt. 

Anmerkung: Die folgenden Tabellen sind im Anhang in vergrößerter Version zu finden. 

WMM Baumholder_Variante 0 

Sowieso-Kosten 

alle Angaben sind Nettow erte ohne 19% Mw St. 

Heizwärmebedarf 13,246 MWh/a 44,6 kWh/m²a Bestand 38 MWh/a (129 kWh/m²a) 

Heizleistung 15 kW 30 kW 

Gesamtnutzfläche 297 m² 

Kapitalgebundene Kosten 

Menge spez. Kosten Kosten 

Nutzung 

[Jahre] Zins Annuität Jahreskosten 

Investition: Fensteraustausch 32.560 € 25 5 % 7,10 % 2.310 €/a 

Investition: Wärmedämmung oberste Geschossdecke 0 € 30 5 % 6,51 % 0 €/a 

Investition: Wärmedämmung Dachfläche 3.608 € 30 5 % 6,51 % 235 €/a 

Investition: Wärmedämmung Außenwand 43.509 € 30 5 % 6,51 % 2.830 €/a 

Investition: Wärmedämmung Kellerdecke 2.816 € 30 5 % 6,51 % 183 €/a 

Investition: Solarthermie m² 820 0 € 20 5 % 8,02 % 0 €/a 

Investition: Lüftungsanlage Stk 10.000 0 € 20 5 % 8,02 % 0 €/a 

Investition: PV-Anlage 10 kWp 3.400 34.000 € 20 5 % 8,02 % 2.728 €/a 

Investition: Brennwertkessel bis 30kW 5.500 € 15 5 % 9,63 % 530 €/a 

Summe 121.993 € 6.272 €/a 

Investition: Sonstiges 24.942 € 20 5 % 8,02 % 2.001 €/a 

Investition: Innenausbau (wurde nicht angesetzt) € 20 5 % 8,02 % 0 €/a 

Gesamtsumme Investitionskosten Variante 0 146.935 € Netto 8.273 €/a 

Verbrauchsgebundene Kosten bezogen auf den IST-Zustand 

Kosten Brutto 9.845 €/a 

Eingesparte Wärme durch Dämmung -24,8 MWh/a 60 €/MWh -1.488 €/a 

Eingesparte Wärme durch Solarthermie 0,0 MWh/a 60 €/MWh 0 €/a 

Strom PV-Anlage -9,0 MWh/a 395,7 €/MWh -3.561 €/a 

Strom Wärmepumpe 0,0 MWh/a 120 €/MWh 0 €/a 

Wartung Heizungsanlage 5.500 € 2 %/a 110 €/a 

Wartung Solarthermie 0 € 2 %/a 0 €/a 

Wartung Lüftung 0 € 2 %/a 0 €/a 

Wartung PV-Anlage 34.000 € 2 %/a 510 €/a 

* Betriebsstunden angenommen mit 1.300h/a, Ölpreis: 0,55€/L, Gaspreis: 0,847€/m³ , Stand 01.2010 

** Strompreis angenommen mit 20Ct/kWh Stand 11.09 

Summe Netto -4.429 €/a Kosten pro Jahr 3.844 €/a 

Brutto -5.271 €/a 4.574 €/a 

Brutto-Kosten pro m²/Monat 1,28 €/m²Mo 







Menge spez. Kosten Kosten 

Nutzung 

[Jahre] Zins Annuität Jahreskosten 







Investition: Lüftungsanlage Stk 10.000 15.000 € 20 5 % 8,02 % 1.204 €/a 


Investition: Pellet Heizung bis 20kW 11.500 € 15 5 % 9,63 % 1.108 €/a 

Summe 166.828 € 8.779 €/a 












Wartung Lüftung 15.000 € 2 %/a 300 €/a 





Brutto -5.035 €/a 7.794 €/a 





63 | 103



Die aus der dargestellten Berechnung ermittelten Brutto-Investitionskosten pro m²/Monat belaufen 

sich bei Variante 0 auf 1,28 €/m² im Monat. Das bedeutet, dass bei einer Sanierung nach Variante 0 

(Mindestanforderung nach EnEV 2009 bei jetziger Sanierung) diese Kosten durch die derzeitige 

Kaltmiete in Höhe von 4,00 €/m² (Angabe KSG Birkenfeld GmbH) gedeckt werden sollten. 

Der jeweilige Mehrkosten-Aufwand bzw. Einsparung der Varianten 1-4 könnte durch eine mögliche 

Mietanpassung umgelegt werden, wie es in Kapitel 4 näher erläutert wird. Betrachtet wurde ein 

Zeitraum von 25 Jahren und eine angenommene Inflationsrate von 2 %. 

Preissteigerung 1%/a 

Bestand 

2010 2011 2012 bis 2034 

Kaltmiete €/m²Monat € 4,00 € 4,04 € 4,08 

€ 5,08 

Betriebskosten € 2,47 € 2,49 € 2,52 

€ 3,14 

Zwischensumme € 6,47 € 6,53 € 6,60 

€ 8,22 

Heizkosten BESTAND 

kWh/m²a = 129 

pro Monat kwh/m² = 10,75 

3% Energiepreissteigerung 0,91 € € 0,94 € 0,97 bis € 1,85 

5% Energiepreissteigerung 0,91 € € 0,96 € 1,00 

€ 2,94 

Diff.5% zu 3% Energiepreissteigerung 0,00 € € 0,02 € 0,04 bis € 1,09 


€ 4,62 

Diff.7% zu 3% Energiepreissteigerung 0,00 € € 0,04 € 0,08 

€ 2,77 

Heizkosten Variante 0 

kWh/m²a = 44,6 




€ 1,01 



€ 1,59 


€ 0,95 


kWh/m²a = 39,7 




€ 0,90 



€ 1,42 


€ 0,85 


kWh/m²a = 35 




€ 0,79 



€ 1,25 


€ 0,75 


kWh/m²a = 32 




€ 0,71 



€ 1,12 


€ 0,67 


kWh/m²a = 14,9 




€ 0,34 



€ 0,53 


€ 

0,32 




64 | 103

Warmmietmodell 



Die Reduktion des Energieverbrauchs durch eine energetische Sanierung ist ein extrem 

wichtiger Beitrag zum Klimaschutz, da die Hälfte der beheizten Wohnfläche in 

Mietwohngebäuden zu finden ist. 

Die an den Varianten 0-4 aufgezeigten Modernisierungsmaßnahmen bewirken die 

Reduktion des Heizwärmebedarfs auf max. nur noch 13 Kilowattstunden pro Quadratmeter 

Wohnfläche und Jahr (1-Liter-Haus = Variante 4). Der ursprüngliche Heizwärmebedarf im 

unsanierten Zustand beträgt im Vergleich dazu etwa das Dreizehnfache. Der geringe 

Restenergiebedarf, z.B. in Variante 4, kann wahrscheinlich durch erneuerbare Energien 

bereitgestellt werden, womit das Objekt in Bezug auf die Heizenergie von künftigen 

Energiepreiserhöhungen völlig abgekoppelt wird. 

Bei energetisch hochwertigen Modernisierungen zeigt sich grundsätzlich, dass der hohe 

Nutzen für den Mieter, nämlich durch Komfortgewinn und Heizkostenminderung, dem 

Investor keinen Ertrag in Form wesentlich erhöhter Kaltmieten einbringt. Der Vermieter 

kann zwar 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen (BGB), 

das Mieterhöhungspotential ist jedoch auf rechtliche und marktabhängige Begrenzungen 

beschränkt. 

Die Umlage von Investitionskosten ist also gesetzlich zwar möglich, bietet aber faktisch 

kaum einen Anreiz für Vermieter, energetische Modernisierungen durchzuführen. 

Eine Möglichkeit zur Überwindung des sog. Nutzer/Investor-Dilemmas wäre die Konzeption 

eines Objekts als Null-Heizkostenhaus mit einem Warmmietmodell. 

Definitionen: 

Bruttowarmmiete = Bruttokaltmiete + Heizkosten 

Warmmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung 

Damit das Warmmietmodell umgesetzt werden kann, darf das Gebäude nur einen geringen 

Heizwärmebedarf haben, was das Risiko für den Investor entsprechend kalkulierbarer 

macht. Der Investor profitiert von einer höheren Warmmiete und kann die entstehenden 

Energiekosten damit decken und hierdurch Maßnahmen direkt aus der Energieeinsparung 

finanzieren. Der Mieter profitiert langfristig von einer Warmmiete, die von der 

Energiepreisentwicklung unabhängig ist, vor allem von fossilen Brennstoffen, die sich wohl 

überproportional entwickeln werden. 

Dass die Nebenkosten sinken, wird erzielt zum Einen durch die Verbesserung der 

thermischen Gebäudehülle, zum Anderen durch den Einsatz einer verbesserten 

Anlagetechnik. Durch das aufeinander abgestimmte Konzept wird eine neue Qualität 

erreicht, die sich in sehr guter Behaglichkeit, Wohngesundheit und Wohnkomfort zeigt. 

Die gesetzliche Regelung steht diesem Modell zurzeit noch größtenteils entgegen, da die 

Vereinbarung einer Bruttowarmmiete mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung 

nicht vereinbar ist. Die Heizkostenverordnung besagt, dass der anteilige Verbrauch der 

Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist. Eine Ausnahme bildet ein Gebäude, 

das weniger als 15 kWh/m²a für Wärme benötigt (Passivhaus-Standard). In der Regel ist der 

Aufwand der Abrechnung höher als die Heizkosten selbst. 

Entfällt die Pflicht zur Verbrauchserfassung wenn ein Mehrfamilienhaus bei der Sanierung 

den Passivhaus-Standard erreicht, also wenn die Ausnahmeregelung der 

Heizkostenvereinbarung für besonders energieeffiziente Gebäude anwendbar ist, dann tritt 




65 | 103



der Fall ein, dass Mieter kalt bezahlen und warm wohnen können. Nach Durchführung 

energiesparender Maßnahmen kann der Vermieter nach gesetzlicher Grundlage bis zu 11% 

der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Die Umlage könnte sich dann quasi den 

eingesparten Heizkosten anpassen. 

Für die energetische Sanierung des Wohngebäudes im betrachteten Objekt bedeutet dies, 

dass die Sanierung auf Passivhaus-Niveau (Variante 4) für den Eigentümer eine gesetzliche 

Vorlage bieten könnte, das Warmmietmodell für die Finanzierung der 

Modernisierungsmaßnahmen anzuwenden. Die ökologische sinnvolle Sanierung des 

Mehrfamilienhauses würde sich dann für den Investor rechnen. 

Bei der Festlegung der Höhe der neuen Warmmiete sollte beachtet werden, dass sich die 

wirtschaftlichen Interessen des Vermieters und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters 

annähern. 

Die Vereinbarung einer Warmmietpauschale entspricht aktuell nicht den Erwartungen der 

Marktteilnehmer. 

Die Mietpauschale kann in den Augen des Mieters zu hoch erscheinen, wenn er der Ansicht 

ist, viel weniger zu verbrauchen, als pauschal abgerechnet wird. Der Vermieter könnte 

behaupten, dass der Mieter Energie verschwendet, da die Pauschale ihn geradewegs dazu 

auffordert. 

Die Aufteilung der Miete in die Bestandteile Nettokaltmiete/Heizkosten/Betriebskosten 

entspricht den derzeitigen Erwartungen der Marktteilnehmer. Dass der Anteil der Heiz- und 

Warmwasserkosten vom individuellen Verbrauch abhängt, sollte sich deshalb in einer 

Kostentransparenz abzeichnen. Der Vermieter könnte dem Mieter zusichern, dass eine 

Grundtemperierung in der Pauschale abgebildet wird, z.B. eine Durchschnittstemperatur 

von 22°C. Wenn der Mieter eine höhere Temperierung wünscht, muss er dann nur das 

zahlen. Dieses Konzept wäre das Modell der Teilwarmmiete. 

Definition: 

Teil-Warmmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Teil- 

Heizkostenvorauszahlung 

Bei diesem Vorschlag sind die Vorteile des Warmmietmodells verbunden mit der Erwartung 

des Mieters, seinen geringen nutzerabhängigen Heizkostenverbrauch bezahlen zu können. 

Der Gebäudeeigentümer investiert in energiesparende Modernisierungsmaßnahmen und 

legt einen Teil der Kosten in einer angepassten Warmmietpauschale um, so dass er von der 

erhöhten Miete die Investition finanzieren kann. Der Mieter profitiert von besseren 

Wohnbedingungen und geringeren Heizkosten -oder ist bei Passivhausniveau davon 

komplett befreit- und wird unabhängig von den steigenden Energiekosten. Energetische- 

und klimaschutzwirksame Modernisierungsmaßnahmen wären damit finanziell attraktiv für 

Investor und Nutzer. 

Durch den hohen Standard ergibt sich ein hoher Komfort, der die Immobile langfristig 

attraktiv macht. Leerstände sind niedrig. Ein Faktor, der für die Wirtschaftlichkeit von 

höchster Relevanz ist. Des Weiteren sind die eingesetzten Passivhaus-Komponenten in der 

Gebäudehülle zukunftsfähig. Eine Sanierung im üblichen Rhythmus von 15 bis 20 Jahren ist 

nicht erforderlich und somit rentabel für den Investor. 




66 | 103

Exkurs: Ökologischer Mietspiegel 



In den aktuellen Mietpreisspiegeln sind hoch energetische Gebäude nicht abgebildet, weil sich die 

Qualität eines solchen Gebäudes im Mietspiegel nicht darstellen lässt. Es müsste ein Weg gefunden 

werden, die Mietspiegel zu erweitern und zu ergänzen, um energetische Qualitäten zu 

berücksichtigen, wie z.B. in einem ökologischen Mietspiegel. Der „ökologische Mietspiegel“ ist eine 

Weiterentwicklung des gesetzlichen Mietspiegels nach BGB und berücksichtigt die energetische 

Beschaffenheit von Gebäuden in der Berechnung ortsüblicher Vergleichsmieten. Der bundesweit 

erste „ökologische Mietspiegel“ wurde 2003 in Darmstadt eingeführt. Diese Entwicklung sollte 

bundesweit bergauf gehen, da sich in Zukunft der Mietspiegel an das ökologische Bewusstsein 

anpassen wird. Energiebewusstes Wohnen wird eine große Rolle spielen und Mieter werden sich 

für Wohnungen entscheiden, die niedrige Verbräuche garantieren und einen Beitrag zum 

Umweltschutz leisten. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im ökologischen Mietspiegel nach 4 Kriterien berechnet: 

1. Durchschnittliche monatliche Betriebskosten in €/m² bzw. € 

2. Durchschnittliche Basis-Nettomieten in €/m² und Monat nach Wohnfläche und Baualter 

3. Durchschnittliche Zuschläge in €/m² im Monat zur Basis-Nettomiete (Wohnungstyp, 

Grundriss, Ausstattung, Wohnlage…) + Wärmetechnische Beschaffenheit 

4. Durchschnittliche Abschläge in €/m² und Monat zur Basis-Nettomiete (Wohnungstyp, 

Grundriss, Ausstattung, Wohnlage…) 

Beispiel Darmstadt: 

Zuschläge: 

- Mittlere wärmetechnische Beschaffenheit 0,37€ 

(Primärenergiekennwert unter 250 bis 175 kWh/m²a) 

- Verbesserte wärmetechnische Beschaffenheit 0,49€ 

(Primärenergiekennwert unter 175 kWh/m²a) 

Vorteile des ökologischen Mietspiegels für den Mieter: 

- Mieter profitieren vom besseren Wohnklima 

- Zuschlag zur Miete wird durch eingesparte Heizkosten ausgeglichen 

- Mietpreisgerechtigkeit wird erhöht 

(entweder durch Komfort oder geringere Miete) 

Vorteile des ökologischen Mietspiegels für den Vermieter: 

- Zuschlag aus dem Mietspiegel meist ausreichend zur Refinanzierung der 

Energiesparmaßnahmen 

(Voraussetzung: energetisch Verbesserungen im Zuge von „Ohnehin-Arbeiten“!) 

- In der Regel sogar wirtschaftliche Umsetzung eines Niedrigenergiehausstandards möglich 

- Kostengerechtigkeit: Zuschlag nur für Vermieter energetisch verbesserter Gebäude 

Energetische Modernsierungen können insbesondere dann wirtschaftlich sein, wenn die 

Ausgangsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 




67 | 103

Alternative Entwicklung 

ortsübliche 

Vergleichsmiete 

dynamischer Wohnungsmarkt 

strukturschwacher Wohnungsmarkt 

konsolidierter Wohnungsmarkt 

Fazit: 



Leerstands‐ 

entwicklung 

Jeder Eigentümer und Vermieter sollte ein Eigeninteresse daran haben, durch entsprechende 

Investitionsmaßnahmen Energie einzusparen und jeder Mieter sollte seinerseits ebenso ein 

bevorzugtes Interesse daran haben, Energie einzusparen. Aufklärungsarbeit zu diesem Thema ist 

sowohl beim Mieter als auch beim Vermieter dringend notwendig! 

Energieeffizient Bauen und Sanieren sollte ein fest verankertes Unternehmensziel der 

Wohnungsbaugesellschaften sein, das konsequent verfolgt wird. Hierdurch wird zum einen der Wert 

der Immobilien langfristig gesteigert. Zum anderen wird die Attraktivität für die Mieter erhöht: Denn 

niedrige Energiekosten sind heute ein immer wichtiger werdendes Argument bei 

Mietentscheidungen. 

Die Wohnungswirtschaft steht derzeit vor großen Herausforderungen. Nicht nur ökologisches 

Bauen und Wohnen wird ein immer mehr in den Vordergrund rückendes Thema, sondern auch 

demografischer Wandel und zunehmende Leerstände erfordern Konzepte für die Zukunft. 

Verbunden mit den immer stärker werden Ansprüchen der Mieter bezüglich Wohnkomfort, 

Individualität und attraktivem Standort wird die Wohnungswirtschaft neue Entwicklungen 

vorantreiben müssen. 

Das Warmmietmodell bzw. Teilwarmmietmodell könnte solch ein innovatives Konzept werden. 

Wie am betrachteten Objekt gezeigt, lässt sich dieses Modell grundsätzlich wirtschaftlich rechnen. 

Die Sanierung von bestehenden Mehrfamilienwohnhäusern auf Passivhaus-Niveau lohnt sich somit 

dreifach. Erstens: der Vermieter kann die Sanierungskosten in Form einer Warmmiete auf die Mieter 

umlegen und damit die Investition finanziell decken. Zweitens: die höchste Energieeinsparung wird 

erzielt und somit ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz geleistet. Drittens ist die Sanierung auf 

Passivhaus-Niveau von allen Varianten langfristig gesehen am wirtschaftlichsten. Vermieter, die 

diesen Weg gehen wollen, sollten keine gesetzlichen Hürden überwinden müssen. Die Anpassung 

des Mietspiegels und die Aufklärung aller Beteiligten über das Warmmietmodell sind zentrale 

Aufgaben. 

Nur eine breite soziale Akzeptanz von nachhaltigen Lösungen führt dazu, dass mögliche 

Einsparungspotentiale langfristig ausgeschöpft werden können. 




Wirtschaftlichkeit 

68 | 103



Es ist zu beachten, dass bei der Detailausbildung in der Ausführungsplanung noch Potential 

vorhanden ist und sich die energetischen Berechnungen auf die jeweilige Variante weiter optimieren 

lassen. 

Vor diesem Hintergrund ist zu bewerten, dass man schon anhand der in diesem Bericht dargestellten 

Sanierungsvarianten mit den darauf basierenden Kosten und Einsparungsmöglichkeiten den Weg 

verfolgen kann, das Gesamtobjekt in der Schwärzgrub 12 bis auf Passivhaus-Niveau zu sanieren, da 

sich der Ansatz „Warmmietmodell“ rein rechnerisch darstellen lässt – sowohl energetisch, wie auch 

monetär. 

Mit den zusätzlichen Möglichkeiten der gesetzlichen Förder- und Finanzierungsprogramme stellt sich 

das energetische Sanierungsvorhaben „Warmmietmodell“ als wirtschaftliche Alternative dar. 

Im Falle einer Projizierung der Maßnahmenpakete auf andere Gebäude ist zu beachten, dass sich die 

Rahmenbedingungen ändern und individuell an das jeweilige Gebäude angepasst werden müssen. 

Die dargestellten Kosten sind auf Vorentwurfsbasis der Maßnahmenpakete ermittelt worden. Im 

Laufe der Ausführungsplanung und Ausschreibungsphase wird sich die Kostenstruktur verändern. 

Bereits dieser Betrachtungsansatz veranschaulicht die Möglichkeit das Objekt in der Schwärzgrub 12 

bis auf Passivhaus-Niveau zu sanieren. Der technische Lösungsansatz „Warmmietmodell“ lässt sich - 

sowohl energetisch wie auch monetär - darstellen. 

Unter Berücksichtigung der noch nicht eingerechneten Förderprogramme werden die energetischen 

Sanierungsmaßnahmen aus wirtschaftlicher Sicht noch interessanter. 




69 | 103

Fördermittel: 



Die vorangegangen Maßnahmenkombinationen bieten aufgrund der unterschiedlichen Bestandteile 

die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen. 

Da es Seitens verschiedener Organisationen, wie z.B. der KfW, Bafa oder EOR, unterschiedliche 

Förderprogramme gibt, die in Abhängigkeit mit den umgesetzten Maßnahmen stehen, wurden 

diese nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit integriert. Welche Förderprogramme 

möglich sind und angewandt werden, muss nach Festlegung der Maßnahmen definiert werden und 

sollten dann bei der Kostenkalkulation mit berücksichtigt werden. 

Nachfolgend werden die wichtigsten Förderinstitute incl. Internetseiten aufgeführt: 

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) 

Frankfurter Straße 29 - 35 

65760 Eschborn 

Telefon 06 19 6/908-0 

Telefax: 06 19 6/908-800 

http://www.bafa.de/bafa/de/energie/index.html 

KfW Kommunalbank 

Beratungszentrum Frankfurt am Main 

Bockenheimer Landstraße 104 

60325 Frankfurt a. M. 

Telefon 069/74 31-30 30 

Telefax 069/74 31-17 06 

http://www.kfw-foerderbank.de/DE_Home/Bauen_Wohnen_Energiesparen/index.jsp 

Ansprechpartnerin: Astrid Gibbert 

Telefon 06 13 1/49 91-991 

Telefax: 06 13 1/49 91-899 

E-Mail: lth[at]lth-rlp.de 

http://www.lth-rlp.de/ 




70 | 103

Einleitung 

7 Konstruktive Lösungsansätze 



Energieeffizient Sanieren bedeutet die Erarbeitung von richtigen, für das jeweilige Gebäude optimal 

zugeschnittenen Sanierungskonzepten. 

Das folgende Kapitel beleuchtet die baukonstruktiven Sanierungsmaßnahmen im Allgemeinen für das 

Gebäude in der Schwärzgrub 12 mit Untersuchung der nachstehenden Aspekte: 

• Fassade 

• Dach 

• Fenster 

• Keller 

• Errichtung thermisch getrennter Balkone 




71 | 103

Fassade 

Außenmauerwerk: 



Da die Außenwände aus Mauerwerk bestehen, ist die Anbringung eines 

Wärmedämmverbundsystems (WDVS) eine geeignete Sanierungsmaßnahme der Fassade. 

Die Dämmplatten aus Hartschaum können direkt auf den Altputz aufgebracht werden, sofern dieser 

tragfest ist. Anschließend wird ein Oberputz als Deckschicht aufgetragen. 

Beispielhaftes Standard-Detail 

Quelle: Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH & Co. KG Legende siehe Anhang 

Beispielhaftes Standard-Detail 

Die Dämmung der Fassade muss in Verbindung 

mit der Sockeldämmung des Gebäudes gesehen 

werden, da das unbeheizte Kellergeschoß aus 

dem Erdreich herausragt. 

Hier muss besondere Beachtung auf den 

Übergang der jeweils geeigneten Dämmung 

gelegt werden und auf die richtige Wahl der 

Dämmmaterialien. 




72 | 103

Dach 



Grundsätzlich ist zwischen nicht ausgebauten Dachräumen und beheizten Dachgeschossen zu 

unterscheiden. Diese Unterscheidung ist wichtig für die Festlegung der obersten Dämmebene. 

⇒ Für die betrachteten Varianten des Mehrfamilienwohnhaus Baumholder wird von einer 

Dämmung der Dachfläche ausgegangen 

Beispielhafte Standard-Details: 

Dämmung der Dachfläche 

Quelle: Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH & Co. KG Legende siehe Anhang 

Die Dachflächendämmung ist ein wesentlicher Bestandteil zur Einsparung von Energiekosten. Die 

Wahl der einzusetzenden Dämmstoffe ist sowohl nach Art der Dachfläche, als auch den 

Anforderungen der EnEV zu entscheiden. Mit der Dämmung der Dachfläche sollte immer eine 

entsprechende Dampfsperre vorgesehen sein. 

Um Passivhaus-Niveau zu erreichen, müssen Wärmebrücken vermieden und eine möglichst 

luftdichte Außenhülle geschaffen werden. Im Bereich der Dachkonstruktion wird dieser Standard nur 

durch eine nachträgliche Zwischensparrendämmung in Kombination mit einer zusätzlichen 

Aufsparrendämmung erreicht. Durch das Einbinden des Daches in die thermische Hülle ist 

Passivhaus-Standard möglich. 




73 | 103

Fenster 



Zur Vermeidung von Wärmebrücken im Anschlussbereich ist es notwendig, die Fensterebene so 

weit nach außen zu verlegen, dass der Fensterrahmen mit dem Mauerwerk in einer Flucht liegt. 

Damit wird vermieden, dass die Fensterlaibung zur Wärmebrücke wird. 

Beispielhaftes Standard-Detail: 

Quelle: Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH & 

Co. KG Legende siehe Anhang 

Hier: 

Wärmeschutzverglasung Passivhaus-Fenster 

Die Varianten 0-3 sehen eine 2-Scheiben- 

Wärmeschutzverglasung mit U-Werten 

zwischen 1,40 W/m²K und 0,9 W/m²K vor. 

Quelle: Passivhaus-Konstruktionsbuch 

Legende siehe Anhang 

In dieser Betrachtung sind in der Variante 3 

passivhauszertifizierte Fenster vorgesehen. 

Die Energiebilanz gibt Aufschluss darüber, dass im 

Bereich der Fenster und der Außenwände 

hauptsächlich die Energie verloren geht. Eine 

energetische Sanierung, die besser sein soll als der 

geforderte Mindeststandard (Variante 0), sollte 

dann in diesen Bereichen auf höchstem 

energetischem Niveau ausgeführt werden, um als 

langfristige, nachhaltige und wirtschaftliche Lösung 

zu gelten. 

Um Wärmebrücken zu vermeiden, ist es 

erforderlich, dass bei Passivhäusern Fenster und 

Fenster-Türen in der Dämmebene liegen. 




74 | 103

Keller 



Die wahrscheinlich im Erdgeschoss vorhandene Trittschalldämmung erfüllt nicht die heute geltenden 

wärmeschutztechnischen Anforderungen. Eine zusätzliche Dämmung der Kellerdecke von unten ist 

eine effiziente Verbesserungsmöglichkeit. 


Regeldetail nach DIN 4108, Teil 3 

Legende siehe Anhang 

Hier: 

Quelle: Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH & 

Co. KG Legende siehe Anhang 

Dämmung der Kellerdecke von unten Dämmung des Kellerbodens 

LRH Kellergeschoss im Ist-Zustand: 2,10 m. 

Eine Dämmung von unten mit 10 cm, scheint 

möglich zu sein. Da unter der Kellerdecke eine 

Vielzahl von Rohren verlaufen, kann die 

Anbringung von Dämmplatten dennoch 

schwierig sein. 

Alternativ kann eine Abhängung erfolgen, in die 

Dämmstoff eingeblasen wird. 

Eine Dämmung des Kellerbodens ist in keiner 

Variante vorgesehen. 




75 | 103



Auskragende Stahlbetonplatten (Eingangsüberdachungen) + neue Balkone 

An einem Wohnhaus sind Balkone ein problematisches Bauteil. In den meisten Fällen sind die 

Balkonplatten mit der jeweiligen Betondecke des Geschosses verbunden und bilden dadurch eine 

gravierende Wärmebrücke. Das gleiche Wärmebrückenproblem stellen auskragende 

Dachüberstände der Hauseingänge dar. Am Gebäude in der Schwärzgrub 12 bestehen keine 

Balkone, aber im Zuge der Sanierungsmaßnahme soll der Neubau thermisch getrennt Balkone zur 

Aufwertung der Wohnungen mit berücksichtigt werden. 


Selbsttragende Balkone thermisch 

entkoppelt 

Wohngebiet "Stuttgart-Burgholzhof": 

www2.hs-esslingen.de/fachbereiche/vu/VU_aktuell/kolloquien_2002.htm 

Eine selbsttragende Stahlkonstruktion, die vom 

Gebäudekörper thermisch entkoppelt ist, kann 

nachträglich vor die Fassade gestellt werden. 

Vorangestellter Windfang 

Quelle: 

Joseph-Stiftung Bamberg, Dipl.-Ing. Michaela Meyer 

Die auskragenden Eingangsüberdachungen 

können durch einen angesetzten Windfang 

ersetzt werden. Ein geschlossener Windfang 

eignet sich als Pufferzone zw. beheiztem Raum 

und Außenraum. 




76 | 103

Fazit: 



Bei der Sanierung des Mehrfamilienwohnhauses in der Schwärzgrub 12 in Baumholder sollte 

die Gebäudehülle umfassend gedämmt und eine effiziente Haustechnik mit 

Wärmeversorgung und Lüftung eingesetzt werden. 

Das Ziel lautet: Wärme im Haus halten und Gewinne nutzen! 

Konstruktive Maßnahmen: 

Alle vorgeschlagenen Maßnahmen in den jeweiligen Varianten können die energetische 

Qualität der fast 40 Jahre alten Bausubstanz erheblich verbessern. 

Unabhängig davon, welcher Energiestandard erreicht werden soll, ist das Erdgeschoss die 

problematischste Zone des Hauses. 

Da eine nachträgliche Dämmung der Bodenplatte im Keller technisch schwer umzusetzen 

ist, kann eine umfassende Wärmedämmung des Gebäudes nicht erfolgen. Damit wird die 

Kellerdecke zur Systemgrenze der Gebäudehülle. 

Die Raumhöhe im Keller lässt eine Dämmung von unten in der erforderlichen Stärke nicht 

zu, so dass über diese Bauteilfläche Wärme zum unbeheizten Keller entweicht und dadurch 

Wärmeverluste entstehen. Das kann -energetisch gesehen- mit der Außendämmung über 

die Gesamtbetrachtung kompensiert werden, allerdings wird der Energieverbrauch in dieser 

Zone höher sein. 

Heizen mit erneuerbaren Energien: 

Der Heizwärmebedarf sollte so weit wie möglich mit erneuerbaren Energien gedeckt 

werden. Passive Wärmequellen, wie z.B. die Wärmerückgewinnung aus der Raumluft, und 

interne Wärmequellen, wie Personen und Geräte, halten den Energieaufwand niedrig – 

vorausgesetzt, die Wärmedämmung ist umfassend und die Gebäudehülle luftdicht, so dass 

keine warme Luft entweichen kann. 

Das Dach bietet eine weitere verfügbare Möglichkeit für den Einsatz erneuerbarer Energien. 

Eine direkt am Gebäude PV-Anlage könnte den Stromverbrauch für den Betrieb der 

Wärmepumpe und von elektrischen Geräten kompensieren. Der Einsatz einer 

Solarthermie-Anlage kann zur Heizungsunterstützung und zur Warmwasseraufbereitung 

genutzt werden. 




77 | 103

Wärmebrücken 

Genauer Nachweis der Wärmebrücken 



Die pauschale Berücksichtigung der Wärmebrücken beim Energieeinsparnachweis macht das 

Erreichen eines Effizienzhausstandards häufig schwierig. Bei genauem Nachweis der Wärmeverluste 

über die Wärmebrücken werden alle Wärmebrücken identifiziert und die Verluste bestimmt. Bei 

entsprechender Detailausbildung liegt die Summe der Wärmeverluste deutlich unter den pauschalen 

Werten, wodurch geringere Dämmstoffstärken oder andere Anlagenkomponenten verwirklicht 

werden können. 

Gleichwertigkeitsnachweis 

Die Berücksichtigung der Planungsdetails der DIN 4108 erlaubt eine Reduzierung des pauschalen 

Wärmebrückenzuschlags. In der Baupraxis kommt es jedoch vor, dass einzelne Details nicht 

entsprechend der Vorgaben ausgeführt werden können. Um nicht den höheren Zuschlag beim 

Energieeinsparnachweis berücksichtigen zu müssen, kann für die abweichenden Details über das 

konstruktive Grundprinzip oder eine Wärmebrückensimulation ein Nachweis der Gleichwertigkeit 

geführt werden. 

Die folgenden Simulationsbilder zeigen den Temperaturverlauf in typischen Bauteilen der 

Konstruktion im betrachteten Gebäude, um die Auswirkungen der Wärmebrücken zu verdeutlichen. 

Dabei wird ein Vergleich zwischen Ist-Zustand und vorgeschlagenem sanierten Zustand dargestellt. 

Kellerdecke 




78 | 103

Oberste Geschossdecke 






79 | 103

Dach 

Hier: 



Die im Bestand nicht gedämmte Kellergeschossdecke muss mit einer Dämmung auf der gesamten 

Geschossdecken-Unterseite ergänzt werden. Die anzubringende Außendämmung z. Bsp. als WDVS 

muss an den Außenseiten als Perimeterdämmung bis ca. 1 m unter Geschossdecke weitergeführt 

werden. 

Da der Dachraum von den Mietern auch als Abstellfläche und Trockenraum genutzt wird, empfiehlt 

sich eine Dämmung der Dachfläche. 




80 | 103

Inhalt 

8 Bewertung Solarstrom-Potential 

- Einleitung 



- Aufbau eines 3D-CAD-Objekt-Modells, Darstellung der Bezugsflächen und Erläuterung 

der jeweiligen Randbedingungen 

- Simulation von Eigen- und Fremd-Verschattung 

- Ermittlung potentieller Dach- und/oder Fassadenflächen für PV und Überprüfung der 

Realisierbarkeit mit marktgängigen PV-Elementen 

- Wirtschaftlichkeits- und Schlussbetrachtung 




81 | 103

Einleitung 



Weltweit steht uns ein riesiges Potential unbegrenzter Energie durch Solarstrahlung kostenlos zur 

Verfügung. Neue Entwicklungen wie Solar- und Geothermiekraftwerke könnten in Zukunft den 

größten Teil der benötigten Energie nachhaltig und umweltschonend erzeugen. 

Derzeit werden aber lediglich nur ca. 4% des Energiebedarfs in Europa durch regenerative Energien 

erzeugt. Bis 2015, laut EU, soll der Anteil jedoch auf 25% angehoben werden. Bereits heute sind 

Rohstoffe ein kostbares Gut. Weltweit schwinden die Rohstoffreserven, was zu einer 

Energiepreissteigerung führt. Das ist die Chance für solare Systeme, denn sie werden sich in Zukunft 

besser rechnen. 

Die photovoltaische Stromerzeugung stellt eine Form der direkten Nutzung der Globalstrahlung dar. 

Photovoltaik bezeichnet den Vorgang einer direkten Stromerzeugung aus (Sonnen-) licht. Sie nutzt die 

direkte und die diffuse Strahlungsenergie der Sonne zur Erzeugung von Strom mit Hilfe von 

Solarzellen. Durch die Einführung des Erneuerbare- Energien-Gesetzes (EEG)- mit garantierten 

Einspeisevergütungen für den Solarstrom in Verbindung mit zinsgünstigen Darlehn – wurden 

Voraussetzungen geschaffen, Solarstrom-Anlagen wirtschaftlich zu betreiben. 

Vor diesem Hintergrund haben wir geprüft, ob und wie fern die Errichtung von Solarstromanlagen 

auf Dach- oder Fassadenflächen des Mehrfamilienwohnhaus Neuwied generell möglich und aus 

wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sind. 

Quelle: Bundesnetz Agentur 

Quelle: Photovoltaik: Strom ohne Ende; 

ISBN: 978-3-934595-74-3 

Während Beschattungen die Arbeit eines Solargenerators entscheidend beeinträchtigt, spielen 

Neigung und Ausrichtung der Fläche eine geringere Rolle als oft vermutet. Dafür gibt es zwei 

Gründe: Erstens, die von den Jahreszeiten abhängige Sonnenbahn über dem Himmel, die vom 

morgendlichen Sonnenaufgang im Osten bis zum Sonnenuntergang im Westen im Winter einen 

Winkel ab 100 Grad und im Sommer bis zu 240 Grad erreicht. Zweitens, der hohe Anteil diffuser 

Sonneneinstrahlung in Mitteleuropa. Mit der nebenstehenden Abbildung kann abgeschätzt werden, 

um wie viel geringer die Sonneneinstrahlung ist, wenn der Solargenerator von der optimalen 

Ausrichtung abweicht. 




82 | 103



Gebäude als 3D-CAD Objekt / Randbedingungen 

Nachstehende Flächen wurden für diese Untersuchung herangezogen: 

Dachflächen 

Fassadenflächen 

Randbedingungen Fassadenfläche 1 

• Brutto Bezugsfläche: ca. 140m² 

• Neigung ca. 90° 

• Ausrichtung +45° Süd/West 

• Einfluss der Ausrichtung und Neigung auf die 

jährliche Einstrahlungsmenge 65% 

Randbedingungen Dachfläche 



• Ausrichtung +45° Süd/West 

• Einfluss der Ausrichtung und 

Neigung auf die jährliche 

Einstrahlungsmenge 95% 

Randbedingungen Fassadenfläche 2 



• Ausrichtung -45° Süd/Ost 

• Einfluss der Ausrichtung und Neigung auf die 

jährliche Einstrahlungsmenge 65% 




83 | 103

Problematik 



Die Dachflächen und Fassaden können durch äußere Einflüsse verschattet werden 

Zum einen durch Fremdverschattung aus 

der umliegende Bebauung und bestehendem 

Baumbestand. 

Es wird bei der Bewertung davon ausgegangen, dass keine Verschattung durch Bäume vorliegt, da diese sich nur auf der N/O Seite des 

Gebäudes befinden. 

Zum anderen durch Eigenverschattung 

Durch Rauchfänge oder ähnliches auf den 

Dachflächen 




84 | 103



Simulation von Eigen- und Fremd-Verschattung 

Dachfläche 

Die Jahressimulation der Dachfläche 1 zeigt eine Verschattung durch das gegenüberliegende 

Wohnhaus. Nachfolgend wird diese Verschattung genauer betrachtet. Um die Rauchfänge 

ergab sich im Jahresverlauf eine Verschattung bis zu 25%. Hier sollten bei der 

Anlagenauslegung Abstandsflächen eingeplant werden. 

Winterfall: In den Wintermonaten von Nov. 

Bis Mär. (wenn der Ertrag am geringsten ist) 

setzt ab ca. 15:00 Uhr eine teilweise 

Verschattung der Dachfläche ein. 

Sommerfall: In den Sommermonaten von 

Apr. Bis Okt. (wenn der Ertrag am höchsten 

ist) bleibt die Dachfläche völlig 

unverschattet. 




85 | 103



Fassadenfläche 1 S/W Fassadenfläche 2 S/O 

Die Simulation der Fassadenfläche 1 zeigt im 

Jahresverlauf eine Verschattung von 35% - 47%. 

Unter der Dachkante werden Werte bis 70% 

erreicht. Unter diesen Voraussetzungen ist der 

Betrieb einer PV-Anlage auf den Fassadenflächen 

abzuwägen. 

Zusammenfassend 

Die Simulation der Fassadenfläche 2 zeigt im 

Jahresverlauf eine Verschattung von 20% - 30%. 

Unter diesen Voraussetzungen ist der Betrieb 

einer PV-Anlage auf den Fassadenflächen 

abzuwägen. 

Fläche Zu erwartender Jahresertrag [kWh/kWp] 

Dachfläche 900 

Fassadenfläche 1 600 

Fassadenfläche 2 610 

Die Fassadenfläche 1+2 sind durch Ihre Ausrichtung und Neigung so stark beeinträchtigt, dass ein 

wirtschaftlicher Betrieb der Anlage unter gegenwärtigen Voraussetzungen nicht gegeben scheint. 

Demzufolge wird für die folgenden Berechnungen nur die Dachfläche in Betracht gezogen. 

Die Erträge beruhen auf gemittelten Werten zwischen den Ergebnissen der Hersteller unabhängigen 

Software Ecotect und den Strahlungsdaten von PVGIS © European Communities, 2001-2007 




86 | 103

Ermittlung potentieller Flächen 



Anhand der Auswertung der vorliegenden Unterlagen, wurde die Größe der nutzbaren Dachflächen 

und somit die mögliche Größe und Leistung der Photovoltaikanlage ermittelt. Die Leistung einer 

Anlage wird in Kilowattpeak (kWp) angegeben. Dies bezeichnet die maximale Leistung der Anlage 

unter optimalen Bedingungen. Optimale Bedingungen würden vorliegen, wenn 1.000 – 1.200 

kWh/m² Strahlungsenergie auf eine südorientierte, 30° geneigte Fläche treffen würden. Da bei den 

wenigsten Anlagen diese optimalen Bedingungen vorliegen, wurde für die Dach- und 

Fassadenflächen des Mehrfamilienwohnhauses Baumholder eine Simulation mit dem Programm 

Ecotect durchgeführt. Hierbei berechnet das Programm die Solarstrahlung je nach Standort des 

Gebäudes, Neigungswinkel, Ausrichtung der Dachfläche sowie Ertragsminderungen durch Eigen- und 

Fremdverschattung. Die Berechnung basiert auf den von Ihnen vorgelegten Daten. Für eventuell 

fehlende Angaben werden von uns praxisgerechte Erfahrungswerte eingesetzt. 

Überprüfung der Realisierbarkeit mit marktgängigen PV- Elementen 

Dachfläche 

Auf der ca. 100m² großen Dachfläche kann unter Berücksichtigung der Abstandsfläche zu den Rauchfängen, 

eine Anlage von ca. 10 kWp installiert werden (bei angenommener Kollektorgröße von 1,68m x 0,99m). 

Abzüglich Ertragsminderung durch Verschattung ergibt sich ein zu erwartender Jahresertrag von 900kWh/kWp 

Zusammenfassend 

Fläche 

Kollektorfläche 

[m²] 

Anlagengröße 

[kWp] 

Zu erwartender 

Jahresertrag 

[kWh/kWp] 




kWh/a 

Dachfläche 76,5 10 900 9.000 

Fassadenfläche 1 x x 600 x 

Fassadenfläche 2 x x 610 x 

Gesamt Dach im Durchschnitt 10 900 9.000 

87 | 103

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 



Im Weiteren haben wir eine wirtschaftliche Betrachtung der PV-Anlage (Dachfläche) durchgeführt. 

Diese soll überprüfen, ob sich die Anlage ökonomisch sinnvoll darstellt. 

Es wird angenommen, dass ein zinsgünstiges Kommunaldarlehn von ca. 4,5% 4 über eine Laufzeit 

von 20 Jahren aufgenommen werden kann und dass die Anlage zu einem Preis von 3.400€/kWp 

(netto) installiert wird. Zudem fließen Degradation [angenommen mit 0,90% / a] der Anlage, 

Systemverluste sowie Versicherung [angenommen 3% / 20 Jahre vom Anschaffungspreis] und 

Wartung [angenommen 0,50% / a vom Anschaffungspreis] inkl. Inflationsaufschlag in die Berechnung 

ein. 

Fläche 

angenommene 

Investitionskosten [netto] 

kumulierter Gewinn/Verlust nach 

20 Jahren [netto] 

Dachfläche 34.000€ 8.000€ 

Die Investitionskosten für den Bau der Dachflächenanlage in der Größenordnung von 10kWp 

Gesamtleistung liegen bei ca. 34.000€/netto. Bei der Betrachtung ergaben sich bei einer Laufzeit von 

20 Jahren, jährliche kumuliertere Gewinne von ca. 400€/netto. Dieses Ergebnis sollte später bei 

einem möglichen Bau der Anlage im Gesamtkontext betrachtet werden. Für die Inbetriebnahme der 

Anlage wird von 2010 ausgegangen. Durch das EEG für 2010 ergibt sich eine Einspeisevergütung für 

Dach-und Fassadenanlagen von 0,3957€ je Kilowattstunde (kWh) bei kleinen Anlagen (bis 30 kWp). 

Bei größeren Anlagen wird ab einer Leistung von 30 kWp nur noch 0,3764€ je kWh garantiert 

vergütet. Für Leistungen über 100 kWp gibt es 0,3562€ je kWh. Wenn die Photovoltaikanlage nicht 

selbst betrieben werden soll, gibt es zudem die Möglichkeit, die Dachflächen in Form von einem 

Contracting-Modell zu betreiben. Hierbei werden die Dachflächen an einen externen 

Anlagenbetreiber vermietet. 

4 Stand: 01.11.08; Preisanfrage Kreditinstitute Hessen 




88 | 103

Fazit 



Aufgrund der Ertragsminderungen durch Ausrichtung und Neigung empfehlen wir nur eine 

Anlagenauslegung auf der Dachfläche vorzunehmen. Hier können sich jährliche Gewinne bis zu 

400€ ergeben. 

Diese Ertragsberechnung basiert auf einer eher konservativen Betrachtung. D.h. die Tendenz für 

Jahreserträge in Rheinlandpfalz sind vielmehr steigend, wie man unter folgendem Link verfolgen 

kann: http://www.sonnenertrag.eu/bl_vergleich.php?year=2007&country=1 

Vor dem Bau einer Anlage muss eine statische Überprüfung der Dachkonstruktion erfolgen, 

damit die Tragfähigkeit für eine PV Installation gewährleistet werden kann. 

Der Berechnung liegt die Ertragsprognose der herstellerunabhängigen Software Ecotect zugrunde. 

Hierbei handelt es sich um einen auf die letzten Jahre bezogenen Durchschnittswert. Der effektive 

Ertrag ist sowohl von den meteorologischen Gegebenheiten also auch von der Wahl des Modul 

Typs abhängig und kann nicht garantiert werden. Für den optimalen Betrieb der Anlage ist eine 

optimale Überwachung und Wartung Voraussetzung, für die der Betreiber verantwortlich ist. 

Nach unserer wirtschaftlichen Betrachtung sehen wir den Betrieb einer PV-Anlage unter oben 

genannten Voraussetzungen für sinnvoll, sodass sie als zusätzlichen Baustein in Betracht gezogen 

werden kann. 

CO2 Einsparung 

Die PV-Anlage des Mehrfamilienwohnhauses Baumholder mit einer Fläche von ca. 76,5 m 2 

(angenommen nur Dachfläche) erbringt einen Jahresertrag von angenommen ca. 9.000kWh/a. Dies 

entspricht einer CO2-Reduktion von ca. 5,41 Tonnen pro Jahr (bei einem CO2-äquivalenten 

Emissionsfaktor von 602 g/kWh für Strom-Mix - Quelle: Detail Praxis: Energetische Sanierung). Damit 

wird ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz geleistet. 

PV- Energiebilanz 

Das betrachtete Objekt in der Schwärzgrub 12, benötigt in Variante 4 einen errechneten 

Primärenergiebedarf von 84 kWh/m² a . Durch eine PV- Installation wie es auf den 

vorhergehenden Seiten empfohlen wird, könnten 30,30kWh/m² a (9.000 kWh/a) Strom 

regenerativ und direkt am Gebäude erzeugt werden. Dies entspricht einer 

Primärenergiemenge von 78kWh/m² a, bei angenommenem Primärenergiefaktor für Strom- 

Mix von 2,6. Demzufolge könnte die benötigte Restenergie in der Jahresbilanz zu 93% 

regenerativ direkt am Gebäude durch die PV-Anlage gedeckt werden. 




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Eigenstrom-Nutzung 



Eigenverbrauch von selber erzeugtem Photovoltaikstrom ist seit der Novellierung des Erneuerbaren- 

Energien-Gesetztes (EEG) für Anlagenbetreiber in Deutschland lukrativ geworden. In § 33 Abs.2 

regelt das EEG die Sondervergütung von selber erzeugtem, umweltfreundlichen Strom. So erhält der 

Betreiber für jede selbstverbrauchte Kilowattstunde ab Betriebnahme in 2010 eine Vergütung von 

0,23€. Durch den Eigenverbrauch sinken somit die Stromkosten für den eigenen Haushalt, zusätzlich 

werden die finanziellen Auswirkungen einer Strompreiserhöhung erheblich gesenkt, da die 

Vergütung auf 20 Jahre gesetzlich festgeschrieben ist. 

Vergleich Eigenstromnutzung und Einspeisung ins Netz 

Im folgenden Vergleich wird gegenübergestellt, wie sich der Unterschied bemessen lässt, wenn man 

den aus der eigenen PV-Anlage erzeugten Strom selbst nutzt oder ins Netz einspeist. Wie oben 

bereits erwähnt, erhält der Betreiber eine Vergütung von 0,23€ für jede selbstverbrauchte 

Kilowattstunde ab Betriebnahme in 2010. Die Vergütung bei Netzeinspeisung beträgt für das 

betrachtete Gebäude 0,37€/kWh. In diesem Fall muss der benötigte Strombedarf aber noch 

zusätzlich „eingekauft“ werden. Es wird ein mittlerer Strompreis von 0,20€/kWh angenommen. 

Ertrag aus der vorgeschlagenen PV-Anlage: 9.000 kWh/a 

bei Eigenstrom-Nutzung: 9.000 kWh/a x 0,23€ = 2.070 € 

bei Einspeisung ins Netz: 9.000 kWh/a x 0,37€ = 3.330 € 

abzgl. Kosten für gekauften Strombedarf: 9.000 kWh/a x 0,20€ = 1.800 € 

Differenz 

= 1.530 € 

Der Vergleich zeigt, dass die Eigenstrom-Nutzung in diesem Fall dem Betreiber monetär mehr 

einbringt (2.070€) als die Einspeisung des erzeugten Stroms ins Netz (1.530€). Eigenstrom-Nutzung 

gilt zwar als finanziell attraktiver als Netzeinspeisung, man muss bei Nutzung des eigen Stroms 

allerdings einiges beachten: 

Praktische Umsetzung 

Die Einspeise- und Verbrauchskurven eines typischen Haushalts verlaufen nicht parallel. Der 

Solarstrom wird in der Regel dann nicht produziert, wenn er besonders gebraucht wird. Die 

Stromproduktion erreicht Ihren Höhepunkt in der Mittagszeit, der Stromverbrauch hat ein erstes 

Maximum am Morgen und ein weiteres am Abend. 

Abbildung: „Erzeugung, Verbrauch und Eigenverbrauch an einem wolkenlosen Sommertag (Vier-Personen-Haushalt uns Solar-Anlage mit 

5 KW Peakleistung)“ Quelle: SMA Solar Technology AG 




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Die einfachste Variante des Eigenverbrauchs stellt die Parallelisierung von Verbrauch und Erzeugung 

dar, d.h. in Zeiten starker Solareinstrahlung erfolgt auch ein starker Verbrauch. Zum Teil kann das 

durch eine Veränderung des Verbraucherverhaltens realisiert werden. Des Weiteren gibt es bereits 

erste technische Ansätze, dass Verbraucher über entsprechende Signale vom Wechselrichter 

informiert werden, wann die höchste Stromproduktion ist, um dann entsprechend zu nutzen. 

Oder alternativ: die Speicherung von Solarstrom. In diesem Fall würde überschüssiger Solarstrom 

zwischengepuffert und bedarfsgerecht ins häusliche Netz eingespeist werden. Hierzu gibt es 

verschiedene Möglichkeiten, angefangen von der Solarbatterie, insbesondere für kleine Solaranlagen, 

bis hin zu geothermischen Speichern. Ein neuartiges Verfahren zur Solartrom – Speicherung ist das 

sogenannte Solzinkverfahren, bei dem aus Zinkoxyd durch solarthermische Behandlung das Metall 

Zink hergestellt wird. 

Eine weitere Methode der Stromspeicherung ist die Elektrolyse von Wasser in Wasserstoff und 

Sauerstoff. Der Wasserstoff wird zu Methanol weiterverarbeitet und in Tanks gespeichert. Bei Bedarf 

wird dann aus dem gespeicherten Methanol mittels einer Brennstoffzelle wieder elektrischer Strom. 




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Einleitung 

9 Bewertung CO 2-Potential 



Zur Schonung unseres Klimas und zur Verringerung des Treibhauseffektes ist eine ökologische 

Betrachtung der von Menschen verursachten CO2-Emission von großer Bedeutung. Durch die 

Verbrennung fossiler Brennstoffe wie Erdgas, Kohle oder Heizöl werden große Mengen an 

Kohlendioxid (CO2) in die Umwelt ausgestoßen. Dies hängt mit dem großen Anteil an Kohlenstoff 

zusammen, der bei einer vollständigen Verbrennung mit Sauerstoff Kohlendioxid erzeugt. 

Alternativen für den Einsatz von fossilen Brennstoffen bilden Energiearten wie Biomasse, Solarenergie 

oder Geothermie. Durch den verstärkten Einsatz dieser erneuerbarer Energien soll der 

Kohlendioxidausstoß in den nächsten Jahren deutlich gesenkt werden. 

Der CO2-Austoß bezieht sich in dieser CO2-Betrachtung auf den Endenergiebedarf des untersuchten 

Gebäudes, sowie den jeweiligen CO2-Emissions-Äquivalenten der Energiearten (Erdgas, Strom-Mix, 

u.a.). Der Endenergiebedarf beinhaltet die benötigte Energie für Warmwasser, Heizung, Lüftung, 

Strom und der benötigten Hilfsenergie (z.B. Energie für Umwälzpumpe). 

Nachfolgend werden die CO2-Emissionen aller Sanierungsvarianten aufgeführt und mit dem IST- 

Zustand verglichen (Tabelle1). 

Zunächst wird in Tabelle 1 der berechnete Endenergiebedarf des IST-Zustandes und der Varianten 

dargestellt. 

Tabelle 1 Endenergiebedarf des IST-Zustandes und der Varianten: 

Varianten errechneter Endenergiebedarf (kWh/a) 

IST-Zustand 105.819 

Variante 0 38.115 








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CO2-Emissions-Äquivalenten geben an, wie viel eine spezifische Menge an CO2 jeder Energieart zum 

Treibhauseffekt beiträgt. Dies bedeutet, dass z.B. bei Erdgas 0,244 kg CO2 pro kWh Endenergie in die 

Umwelt abgegeben werden. 

Holz-Pellets haben ein kleineres CO2-Emissions-Äquivalent als Erdgas. So hat ein Pellet-Kessel 

normalerweise einen deutlich geringeren Anteil am Treibhauseffekt wie ein Gas-Brennwertkessel 

(Tabelle 2). 

Tabelle 2 CO 2-Emissions-Äquivalenten: 

Energieart CO2-Emissions-Äquivalente 

(kg CO2/kWhend) *** 

Erdgas 0,244 

Strom-Mix 0,633 

Holz-Pellet 0,041 

Nachfolgend werden die CO2-Emissionen aller Sanierungsvarianten miteinander und mit dem IST- 

Zustand verglichen 

Tabelle 3 CO 2-Ausstoß der Varianten im Vergleich mit dem IST-Zustand: 

CO 2-Ausstoß 

(kg/a) 

CO 2-Ausstoß 

(t/a) 

Im Verhältnis zum 

IST-Zustand 

(t/a) 




Im Verhältnis zum 

IST-Zustand 

(%) 

IST- Zustand 29.453 kg/a 29,45 t/a --- --- 

Variante 0* 9.750 kg/a 9,75 t/a 19,7 t/a 66,90 % 




Variante 4** 726 kg/a 0,73 t/a 28,73 t/a 97,54 % 

*nach Hottgenroth; Energieberater Plus 

**nach Phpp 

*** Angabe nach Institut für Wohnen und Umwelt 

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In Diagramm 1 ist das CO2-Einsparungspotential der Varianten in Bezug auf den unsanierten Zustand 

graphisch dargestellt. 

Diagramm 1 CO 2-Einsparung der Varianten gegenüber IST-Zustand: 

Fazit 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

67% 

75% 81% 

88% 

98% Variante 0 

Durch den Einsatz einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) kann die CO2-Emission nochmals 

vermindert werden. Bei PV-Anlagen wird nur die solare Energie der Sonne benötigt. 

Die Solarenergie wird durch Photovoltaikzellen zur Stromerzeugung benutzt. Dieser produzierte 

Strom könnte zum Beispiel zum Antrieb von Pumpen, Ventilatoren, etc. genutzt werden. Hierzu 

müsste kein oder nur wenig Strom, aus dem öffentlichen Stromnetz bezogen werden. Dadurch 

würde sich die CO2-Emission noch mehr verringern. Nähere Angaben zur CO2-Bilanz von PV- 

Anlagen werden unter „Bewertung Solarstrompotential“ angegeben. 

Durch effektive Dämmmaterialien zur Verringerung des Heizwärmebedarfes, sowie den Einsatz 

erneuerbarer Energien in Kombination mit einer sinnvoll eingestellten Anlagentechnik, kann die CO2- 

Emission gegenüber dem unsanierten Zustand verringert werden. 

Abschließend ist zu sagen, dass alle Varianten gegenüber dem IST-Zustand kohlendioxidreduzierend 

sind. Allerdings ist Variante 4 aufgrund des geringen Endenergiebedarfes und des niedrigen CO2- 

Emissions-Äquivalent für Holz-Pellets die CO2-ärmste Variante. 




Variante 1 

Variante 2 

Variante 3 

Variante 4 

(PHPP) 

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10 Abkürzungsverzeichnis 

a Jahr 

A n 

Gebäudenutzfläche nach EnEV 

BHKW Blockheizkraftwerk 

BRI Brutto-Rauminhalt, Einheit in m³ 

BGF Brutto-Grundfläche, Einheit in m² 

BW-Kessel Brennwertkessel 

CO 2 

Kohlendioxid 

EEG Erneuerbare-Energien-Gesetz 

EnEV Energieeinsparverordnung 

HWF-Platte Holzweichfaserplatte 

kW Einheit der Leistung (Kilowatt) 

kWh Einheit der Arbeit (Kilowattstunde) 

kW peak 



Max. Leistung einer Photovoltaikanlage 

KWK Kraft-Wärme-Kopplung 

m² Einheit für Fläche (Quadratmeter) 

m³ Einheit für Rauminhalt (Kubikmeter) 

NT-Kessel Niedertemperaturkessel 

PUR-Dämmung Dämmmaterial aus Polyurethan-Hartschaum 

PHPP Passivhaus Projektierungs Paket 

rm Raummeter 

U-Wert Wärmedurchgangskoeffizient (W/m²K), 

Maß für Wärmedämmeigenschaften von Bauteilen 

U g-Wert Wärmedurchgangskoeffizient für das Material Glas 

U r-Wert Wärmedurchgangskoeffizient für den Fensterrahmen 

W Einheit der Leistung (Watt) 

WDVS Wärmedämmverbundsystem 

WLG Wärmeleitgruppe eines Materials oder Stoffes 

WMM Warmmietmodell 

WRG Wärmerückgewinnung 




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11 Glossar 

Begriff Erklärung 



A/V-Verhältnis Mit dem A/V-Verhältnis wird das Verhältnis der Gebäudehüllfläche (Summe 

aller Außenwandflächen, Fenster usw.) zum beheizten Gebäudevolumen 

bezeichnet. Ein niedriger Wert des A/V-Verhältnisses ist eine wichtige 

Optimierungsgröße, um Häuser mit geringem Wärmebedarf zu planen. Die 

Grenzwerte des maximalen Wärmebedarfes werden in der 

Energieeinsparverordnung (EnEV) für ein bestimmtes A/V-Verhältnis 

vorgegeben. 

Grundsätzlich gilt: Je kompakter ein Gebäude gebaut ist, umso niedriger ist 

das A/V-Verhältnis und umso niedriger ist der Wärmebedarf. 

Abluft Die Abluft ist die aus einem Raum oder einer Wohnung abströmende bzw. 

über ein Abluftventil abgesaugte Luftmenge (verbrauchte Luft). Im Gegensatz 

zur Zuluft hat die Abluft im Winter eine erhöhte Temperatur, weshalb es 

energetisch interessant ist, die Wärmemenge von der Luft zu trennen und 

der kalten Zuluft oder einer Luft-Wasser-Wärmepumpe zur weiteren 

Nutzung zuzuführen. 

Abwärme Abwärme entsteht bei der Umwandlung von Energie, z.B. durch den 

Stoffwechsel im Menschen, bei elektrischen Geräten oder bei der 

Stromerzeugung (Kühltürme). Um den Wirkungsgrad zu verbessern und 

Wärme nicht ungenutzt in die Umwelt abzugeben ist es möglich und ratsam 

Abwärme zu nutzen bzw. zurückzugewinnen (Wärmerückgewinnung) 

Blower-Door-Test Standardisiertes Messverfahren zur quantitativen Ermittlung der Luftdichtheit 

eines Gebäudes. Mit einem Messgerät wird ein Gebäude unter Unter- und 

Überdruck gesetzt, um damit die Luftdichtheit der Gebäudehülle zu messen. 

An Leckagestellen kann Luft eindringen bzw. entweichen, daher sollte eine 

(Zwischen-) Messung während der Bauphase erfolgen. Undichtigkeiten 

können dann einfach geschlossen und somit die Anforderungen aus der 

EnEV 2009 an dauerhaft luftdichte Konstruktionen erfüllt werden. 

Brennstoffe 

(fossile) 

Als fossile Brennstoffe bezeichnet man Kohle, Öl oder Gas, die aufgrund 

ihres Gehaltes an Kohlenstoff und Wasserstoff zur Erzeugung von 

Wärmeenergie genutzt werden. Fossile Brennstoffe sind im Verlaufe der 

Erdgeschichte aus tierischen und pflanzlichen Überresten entstanden. 

Brennwert (Ho) Der Brennwert gibt die gesamte Wärmemenge an, die bei der Verbrennung 

frei wird, also auch die Wärme, die im Wasserdampf der Abgase gebunden 

ist, im Gegensatz zum Heizwert, der nur die Wärme berücksichtigt die ohne 

den Wasserdampfanteil des Abgases nutzbar ist. 




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Brennwertkessel Der Brennwertkessel nutzt neben der Verbrennungsenergie auch zusätzlich 

die in dem Abgas enthaltene Wasserdampfenergie bei deren Abkühlung aus. 

Damit wird nicht nur der messbare Heizwert eines Brennstoffs, sondern 

zusätzlich noch der Brennwert des Abgases genutzt und die Abgasverluste 

bei der Verbrennung der hochwertigen fossilen Energie werden minimiert. 

Durchlauferhitzer Der Durchlauferhitzer ist eine Gasfeuerstätte, in das kaltes Leitungswasser 

einläuft, wenn an der Entnahmestelle der Warmwasserhahn geöffnet wird. 

Das einlaufende Wasser wird in der Zeit, in der es das Gerät durchläuft, 

erhitzt und tritt als warmes Wasser an der Entnahmestelle aus. Es gibt 

hydraulisch gesteuerte Geräte und thermisch geregelte Geräte, wobei die 

letzteren den besseren Warmwasser-Komfort bieten. 

Emission Emissionen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BimSchG) sind 

die von einer Anlage ausgehenden Luftverunreinigungen, Geräusche, 

Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche physikalische 

Erscheinungen. 

Endenergiebedarf Notwendige Energiemenge für die Bereitstellung von Heizungswärme und 

Trinkwasserwärme unter Berücksichtigung von Verlusten aus der Erzeugung 

und Verteilung innerhalb eines Gebäudes. 

Energieausweis Der Energieausweis bescheinigt die energetischen Eigenschaften eines 

Gebäudes. Es ist zwischen einem bedarfsorientierten und einem 

verbrauchsorientierten Energieausweis zu unterscheiden. Ersterer gibt 

anhand einer Berechnung den geschätzten Energieverbrauch eines Gebäudes 

an, während der verbrauchsorientierte Energieverbrauch stark vom 

Nutzerverhalten abhängig ist. Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von 

maximal zehn Jahren und ist bei energetischen Veränderungen am Gebäude 

anzupassen, sprich neu auszustellen. 

EnEV 2009 Verordnung auf Basis des Energieeinsparungs-gesetzes. Hiermit wird die 

Umsetzung mehrerer europäischer Richtlinien, zum Beispiel der 2006/32/EG 

oder der 2002/91/EG, in nationales Recht durchgeführt. Die EnEV 2009 ist 

am 1.10.2009 in Kraft getreten und ist bei der Planung von Neubauten im 

Bereich des Wohnungswie des Nichtwohnungsbaus zu berücksichtigen. 

Ebenfalls findet die Verordnung Berücksichtigung bei der Modernisierung von 

Gebäuden und regelt im Einzelfall auch die Außerbetriebnahme von 

Anlagentechnik. 

Gebläsebrenner Brenner einer Heizungsanlage – Öl oder Gas. 

Heizwärmebedarf 

(Qh) 

Der Heizwärmebedarf eines Gebäudes ist die Summe der notwendigen 

Energie, die zum Beheizen eines Gebäudes notwendig ist. Dieser Wert 

veranschaulicht die Qualität der thermischen Gebäudehülle für den 

Verbraucher. 

Zu berücksichtigen sind die Parameter: 

• Wärmeverluste aus Transmissionswärmeverlust und Lüftungswärmeverlust 

• Ausnutzungsgrad für Wärmegewinne 

• Wärmegewinne aus internen Wärmequellen und solaren Wärmeeinträgen. 

Nicht zum Heizwämebedarf zählen die Verluste der Anlagentechnik. 




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Heizenergiebedarf 

(QH) 

Heizwasser- 

temperatur 



Der Heizenergiebedarf berücksichtigt im Gegensatz zum Heizwärmebedarf 

auch die Verluste der Anlagentechnik. Parameter zur Berechnung des 

Heizenergiebedarfes sind: 

• Anteil regenerativer Energien 

• Heizwärmebedarf 

• Wärmebedarf für Warmwasser 

• Verluste des Heizsystems 

Der Heizenergiebedarf entspricht dem Endenergiebedarf für den 

Energieträger, der zur Wärmeerzeugung genutzt wird (z.B. die Menge des 

Heizöls, die ein Brennwertkessel benötigt). 

Die Heizwassertemperatur ist ein Kriterium bei der Beurteilung der 

Wirtschaftlichkeit einer Anlage. Die bisher üblichen Heizwassertemperaturen 

lagen bei 90°C Heizungsvorlauf- und 70°C Heizungsrücklauftemperatur bei 

maximaler Heizleistung. 

Heute sind wesentlich niedrigere Temperaturen üblich, z. B. 60 °C im 

Heizungsvorlauf und 40°C im Heizungsrücklauf. Dadurch werden erheblich 

geringere Betriebsbereitschaftsverluste erreicht, was gleichbedeutend mit 

„Energieeinsparung“ ist. 

• Niedertemperaturkessel 

• Vorlauftemperatur 12 

• Wärmedämmung 

• Wirkungsgrad 

Heizwert Mit dem Heizwert wird die Wärmemenge bezeichnet, die bei Verbrennung 

eines Norm-Kubikmeters trockenen Gases (ohne die im Wasserdampf 

enthaltene Wärmemenge) freigesetzt wird. 

Bei Berechnungen des Energiebedarfs ist immer der Heizwert des jeweiligen 

Brennstoffes einzusetzen. Durch Brennwertgeräte mit Erdgas ist es möglich, 

die sonst nicht nutzbare Verdampfungswärme aus dem 

Abgas ebenfalls nutzbar zu machen. 

Immission Die Immission ist die Einwirkung von Emissionen auf die Umwelt, z. B. auf 

Menschen, Tiere, Pflanzen, Sachen. Die Grundlagen des Schutzes vor 

Immissionen sind im Bundes- Immissionsschutzgesetz festgelegt. 

Grundsatz dabei ist, dass im Einwirkungsbereich emittierender Anlagen keine 

schädlichen Wirkungen auftreten dürfen. Die Höhe der zulässigen 

Immissionsbelastungen ist in den technischen Anleitungen zur Reinhaltung 

der Luft (TA-Luft) bzw. Lärm (TA-Lärm) festgelegt. 

Jahresprimärenergiebedarf 

(QP) 

s. Primärenergiebedarf 

Kohlendioxid (C02) Kohlendioxid ist ein ungiftiges farb- und geruchloses Gas. Es wird von 

Menschen und Tieren als Stoffwechselprodukt ausgeatmet und von den 

Pflanzen durch Photosynthese zum Aufbau der Zellgewebe absorbiert. Es 

entsteht außerdem überall dort, wo kohlenstoffhaltige Stoffe verbrannt 

werden. Die C02-Menge, die bei der Verbrennung fossiler Brennstoffe 

entsteht, hängt von dem Wasserstoff-Kohlenstoff-Verhältnis ab. 




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Kondensation Unter Kondensation versteht man u. a. den Übergang des gasförmigen 

(Dampf) in den flüssigen (Wasser) Aggregatzustand. In der Brennwerttechnik 

wird die Kondensation der Abgase bewusst herbeigeführt, um die dabei 

entstehende Wärme (Kondensationswärme) dem Heizsystem zusätzlich zur 

Verfügung zu stellen. Dadurch wird der Nutzungsgrad gesteigert. 

Luftdichtheit Notwendigkeit, Wärmeverluste durch fehlerhafte Konstruktionen zu 

vermeiden und die wärmedämmende Gebäudehülle vor 

Feuchtigkeitsschäden zu schützen. Die Luftdichtheit ist bei der Planung zu 

berücksichtigen und bei der Ausführung muss ein besonderes Augenmerk 

auf die Ausführungsqualität gelegt werden. Der Nachweis der Luftdichtheit 

einer Gebäudekonstruktion erfolgt über den Blower-Door-Test. 

Nachtabsenkung Die Nachtabsenkung ist eine Möglichkeit zum Energiesparen und bedeutet, 

dass eine Heizungsanlage nachts mit abgesenkter (niedrigerer) 

Heizwassertemperatur gefahren wird. Diese Nachtabsenkung erfolgt bei den 

heute üblicherweise verwendeten Regelanlagen automatisch und nach einem 

durch den Betreiber wählbaren Programm. Eine Absenkung kann auch bei 

Tag eingesetzt werden, wenn sich z. B. über einen längeren Zeitraum 

niemand im Gebäude aufhält. 

Nennwärmeleistung Die Nennwärmeleistung ist lt. Heizungsanlagen-Verordnung – HeizAnIV – 

die höchste von der Wärmeerzeugungsanlage (z. B. Gas- Spezialheizkessel) 

im Dauerbetrieb nutzbar abgegebene Wärmemenge je Zeiteinheit. 

Niedertemperatur- 

kessel 

Im Gegensatz zu herkömmlichen Kesselanlagen für Heizzwecke kann der 

Niedertemperaturkessel (NT-Kessel) mit Vorlauftemperaturen unterhalb 

75°C besonders wirtschaftlich betrieben werden. Ausgerüstet mit einer 

Außentemperatur- und zeitabhängigen automatischen Regelung wird dieser 

Kessel gleitend betrieben. Alle z. B. neuen Gas-Spezialheizkessel werden 

heute als NT-Kessel angeboten. Neuartige Verbundwerkstoffe, 

korrosionsbeständiger Stahl oder eine völlig veränderte Konstruktion des 

Brennraumes machen ihn weitestgehend widerstandsfähig gegen mögliches 

zeitweilig anfallendes Kondensat. 

Nutzenergie Die Nutzenergie ist die Energie, die dem Endnutzer aus der Umwandlung 

der Endenergie zur Verfügung steht (z.B. die Wärme, die ein 

Brennwertkessel produziert, das Licht, das eine Leuchte abstrahlt). Die 

Nutzenergiemenge ist in der Regel geringer als die Endenergiemenge, da bei 

der Umwandlung Verluste auftreten. 

Photovoltaik 

(Fotovoltaik) 

Unter Photovoltaik versteht man die direkte Umwandlung von 

Sonnenenergie in elektrische Energie mittels Solarzellen. Die Photovoltaik gilt 

als Teilbereich der umfassenderen Solartechnik, die auch andere technische 

Nutzungen der Sonnenenergie einschließt. 

Primärenergiebedarf Notwendige Energiemenge für die Bereitstellung von Heizungswärme und 

Trinkwasserwärme unter Berücksichtigung aller Aufwendungen bei der 

Herstellung und der Verluste zwischen der Energiegewinnung und der 

Energienutzung. 




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Solarthermie Solaranlagen nutzen die Strahlungswärme der Sonne, um Wasser zu 

erwärmen. Die Solarwärme wird über einen Solarkreislauf vom Flach- oder 

Röhrenkollektor zum Wärmespeicher transportiert. Ein Heizgerät sorgt bei 

unzureichender solarer Erwärmung für die Nacherwärmung des Wassers. 

Röhrenkollektoren liefern bessere Kennwerte, sind jedoch auch teurer. 

Flachkollektoren können idealerweise auch in die Dachhaut integriert 

werden und wirken dann aus der Entfernung wie ein Dachflächenfenster. Mit 

dem Einsatz der Solarthermie werden in den meisten Fällen die gesetzlichen 

Anforderungen zur Nutzung regenerativer Energien umgesetzt. 

Sommerlicher 

Wärmeschutz 

Spezifischer 

Wärmebedarf 

Zur Vermeidung von überhöhten Temperaturen in Innenräumen ist der 

Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes zu erbringen. Sommerliche 

Wärme kommt hauptsächlich durch Fensterflächen in einen Raum und 

erhöht damit die Raumtemperatur. In Abhängigkeit von der Speicherfähigkeit 

der angrenzenden Bauteile kann die Wärme aufgenommen und 

zeitverzögert wieder an den Raum abgegeben werden. Porenbeton und 

Kalksandstein zeichnen sich als gut geeignete Baustoffe für die Umsetzung 

des sommerlichen Wärmeschutzes aus. 

Der spezifische Wärmebedarf wird durch die Gebäudekonstruktion, im 

Besonderen durch den Wärmeschutz, bestimmt. Er ist ein Wert, der eine 

Aussage über den durchschnittlichen Wärmebedarf eines Gebäudes, 

bezogen auf 1 m2 Wohnfläche, macht. Dieser wird auch für die 

überschlägige Berechnung des Wärmebedarfes bzw. Energieverbrauches 

eingesetzt. Er wird angegeben in Watt pro Quadratmeter. 

Thermostatventil Thermostatventile sind Regeleinrichtungen zur individuellen 

Temperaturregelung eines Raumes bzw. einer Heizfläche. Die Regelung des 

Ventils erfolgt über temperaturbedingte Ausdehnungsköpfe, die den 

Ventilhub ohne Fremdeinwirkung steuern. Die Qualität eines 

Thermostatventils wird über die Genauigkeitsangabe (Proportionalbereich) 

zwischen 1 Kelvin (gute Geräte) und 2 Kelvin (mittlere Qualität der Geräte) 

angegeben. 

Transmissions- 

wärmeverlust 

( HT' ) 

Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene 

Transmissionswärmeverlust gibt die Energiemenge an, die bei üblicher 

Nutzung durch alle Bauteile abfließt. Durch Erhöhung der 

Wärmedämmwirkung lässt sich der Transmissionswärmeverlust minimieren 

und somit die energetische Qualität des Gebäudes steigern. 

Umwälzpumpen In den heute üblichen Heizungsanlagen, die als sogenannte geschlossene 

Systeme installiert sind, wird mittels Umwälzpumpen das Heizwasser durch 

das gesamte Verteilungssystem transportiert. Meist sind sie regelbar und 

können daher bedarfsgerecht eingesetzt werden. Auch für Warmwasser gibt 

es Umwälzpumpen (Zirkulationspumpen), die dafür sorgen, dass das warme 

Wasser sofort verfügbar ist. 

Vorlauftemperatur Die Temperatur, mit der das Heizungswasser - vom Wärmeerzeuger/ 

Heizkessel kommend - in das Wärmeverteilungssystem eintritt nennt man 

„Vorlauftemperatur". Entsprechend nennt man die Temperatur, mit der das 

Heizungswasser zum Wärmeerzeuger zurückfließt „Rücklauftemperatur". Die 

Vorlauftemperatur sollte - abhängig von der Außentemperatur - nicht höher 

als unbedingt erforderlich sein, um die Verluste möglichst gering zu halten. 




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Wärmebedarf Unter Wärmebedarf versteht man entsprechend der DIN 4701 diejenige 

Wärmemenge, die zur Aufrechterhaltung einer bestimmten Raumtemperatur 

maximal erforderlich ist. Anhand der Höhe des Wärmebedarfs für eine 

Wohnung bzw. ein Gebäude wird die Größe der Heizungsanlage ausgelegt. 

Wärmebrücke Linienförmig auftretende Änderungen der Wärmeleitfähigkeit an 

Bauteilübergängen, die bei der Bemessung zu berücksichtigen sind. 

Wärmebrücken können positive Einflüsse haben, wenn das betrachtete 

Bauteil durch Wärmebrücke eine höher Dämmwirkung hat, aber sie können 

– so der Regelfall – auch die Dämmwirkung eines Bauteils im geringen Maße 

verschlechtern. 

Wärmedurchgangskoeffizient 

(U-Wert) 

Der U-Wert ist der wichtigste Wert zur wärmetechnischen Beurteilung von 

Bauteilen. Er beschreibt den Wärmestrom durch ein Bauteil in Watt pro 

Quadratmeter Fläche und bei 1 K (1 °C) Temperaturunterschied zwischen 

Innen- und Außenseite. Je kleiner dieser Wert ist, desto besser ist der 

Wärmeschutz. In der EnEV Energieeinsparverordnung die U-Werte für 

Einzelbauteile bei Neubauten vorgeschrieben. 

Wärmeleitfähigkeiten Die Wärmeleitfähigkeit gibt an, welche Wärmemenge in einer Stunde durch 

1 Quadratmeter und eine 1 Meter dicke Schicht eines Stoffs bei einer 

Temperaturdifferenz von 1 Grad transportiert wird. 

Wärmetauscher Der Wärmetauscher ist eine Vorrichtung zur Übertragung von 

Wärmeenergie zwischen zwei Wärmeträgern. In einfacher Form wird 

Wärme z. B. auf jedem Kochherd übertragen, von der Flamme bzw. 

Kochplatte über den Boden eines Kochtopfes zum Topfinhalt. Auch in einen 

Heizkessel läuft dieser Prozess ab. Die Wärme im Brennraum wird auf das 

Heizwasser übertragen. 

Warmluftheizung Bei der Warmluftheizung werden in einem Wärmeerzeuger wie bei einer 

Warmwasser-Zentralheizung feste, flüssige oder gasförmige Brennstoffe 

verbrannt. Als Transportmedium der Wärme zu den Verbrauchsstellen wird 

nicht Heizwasser eingesetzt, sondern Luft, die in einem Wärmetauscher 

erhitzt und mittels Ventilator über meistens metallene Luftkanäle in die 

einzelnen Räume abgegeben wird. 

Warmwasser- 

versorgung 

Die automatische Warmwasserversorgung im Haus gehört heute zu den 

selbstverständlichen Ansprüchen an modernes und komfortables Wohnen. 

Jede Person verbraucht durchschnittlich je nach Gewohnheit zwischen 30 

und 70 Liter Warmwasser pro Tag. Das macht einen erheblichen Anteil der 

Heizkosten aus. Je nach Gegebenheiten und Warmwasserbedarf gibt es 

heute Systeme, die vom Heizkessel versorgt werden oder die unabhängig 

von der Heizungsanlage arbeiten. Sie tragen zu insgesamt niedrigerem 

Energieverbrauch bei und entlasten die Umwelt. Als Systeme vorhanden 

sind: 

• Zentrale Warmwasserbereitung Warmwasser wird in größeren Mengen 

zentral erzeugt, z. B. in einem Speicher; gut geeignet für die Versorgung auch 

entfernt liegender Zapfstellen, z. B. Gasheizkessel mit Speicher. 

• Dezentrale Warmwasserbereitung Hier wird das Wasser 




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Wartung 



Alle technischen Geräte unterliegen Verschleiß bzw. Verschmutzung. 

Deshalb müssen sie regelmäßig überprüft und gewartet werden. Auch 

Gasgeräte sollten gewartet werden, damit sie über längere Zeit 

umweltschonend und wirtschaftlich arbeiten. Die Wartung einer Anlage 

umfasst Überwachung, Pflege, Durchsicht, regelmäßige Überprüfung der 

Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich Einstellung (z. B. bei 

Brennern) sowie Reinigung. 

Wirkungsgrad Der Wirkungsgrad ist das Verhältnis von zugeführter zu nutzbar gemachter 

Energie. Der Wirkungsgrad ist immer kleiner als 1. Bei Wärmeerzeugern 

sprechen wir vom feuerungstechnischen Wirkungsgrad, vom 

Gerätewirkungsgrad und vom Nutzungsgrad. Der feuerungstechnische 

Wirkungsgrad gibt an, wie viel von der zugeführten Energie nach Abzug der 

Abgasverluste im Kessel noch nutzbar gemacht werden kann. Der 

Gerätewirkungsgrad wird auch als Kesselwirkungsgrad bezeichnet. Er gibt an, 

wie viel von der eingesetzten Energie durch den Wärmeerzeuger tatsächlich 

nutzbar gemacht wird. Der Nutzungsgrad des Wärmeerzeugers gibt an, wie 

viel von der eingesetzten Energie zur Wärmenutzung zur Verfügung gestellt 

wird. 

Bei der Beurteilung von Wärmeerzeugungsanlagen ist dieser Wert von 

besonderer Bedeutung. 

Zirkulation Die Trinkwasserzirkulation ist in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben und 

vermindert die Energieverluste durch eine konstante Temperatur in den 

Warmwasserleitungen. Hierfür ist ein zusätzlicher Energieaufwand bei der 

Trinkwassererwärmung rechnerisch zu berücksichtigen. In Einzelfällen, bei 

kurzen Leitungssystemen, kann im Einfamilienhausbau auch auf die 

Zirkulation zugunsten der Energieeinsparung verzichtet werden. 




102 | 103

Projektteam: 

12 Impressum 

INBG 


Fachhochschule Kaiserslautern 

Ansprechpartner: 

Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Schreiber 

Prof. Dr.-Ing. Thomas Lechner 

Projektkoordination, Dokumentation, Analyse: 

Estelle Jenewein, M.A. 

Energiekonzept: 


Fabian Müller, B.A. 

Dipl.-Ing. (FH) Pedro Pinto, M.A. 

Solarkonzept: 


Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: 


CO2-Bilanz: 

Dipl.-Ing. (FH) Marco Schnell 

Kontaktadresse: 

FH Kaiserslautern 

Campus Kammgarn 

Schoenstr. 6 

67659 Kaiserslautern 

T 105 

Tel. + 49 631 3724 420 

Fax + 49 631 3724 416 

E-Mail: inbg@fh-kl.de 

www.inbg.fh-kl.de 



INBG 

Projektförderung: 

Ministerium für Umwelt, Forsten und 

Verbraucherschutz (MUFV) des Landes 


Ansprechpartner: 

LMDir Prof. Dr. Karl Keilen 

Kontaktadresse: 

Ministerium für Umwelt, Forsten und 

Verbraucherschutz 

Kaiser-Friedrich-Straße 1 

55116 Mainz 

Referatsgruppe 1082 

Energie und Klimaschutz 

Tel. +49 6131 165442 

E-Mail: karl.keilen@mufv.rlp.de 

www.mufv.rlp.de 




103 | 103


Anhang zum Projektbericht | MFH-Baumholder, KSG Birkenfeld | 08.06.2010 INBG 

Anhang zum Bericht 

Warmmietmodell Baumholder 

Mit freundlicher Unterstützung des Ministeriums 

für Umwelt, Forsten und Verbraucherschutz 


Projektbegleitung 

zur energetischen Sanierung 

von einem vermieteten Mehrfamilien-Wohnhaus in Baumholder 



Copyright © 2010 INBG | Anhang von endversion_endbericht_wmmBaumholder_100608 

1 | 22

Variante 4 


nach Passivaus-Standard 



Variante 3 





Variante 2 





Variante 1 


nach EnEV 2009/Neubau 



Variante 0 


nach EnEV 2009/Altbau 



Maßnahmen 


Außenwände 



Außenwände 



Außenwände 



Außenwände 



Außenwände 


Außenwände 

Styrodur 140mm, WLG 035 Styrodur 140mm, WLG 035 Styrodur 160mm, WLG 035 Styrodur 240mm, WLG 024 Styrodur 250mm, WLG 025 




Übersicht aller Varianten und Maßnahmen 

Seite 29 


160mm, WLG 025+ HWF Platte 

300mm, WLG 037 


160mm, WLG 032 + 


WLG 032 

Fenster Wohnungen & Treppen 


Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 032 + 


WLG 032 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 035 + 


WLG 035 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 


160mm, WLG 035 

Dach 



Verglasung, 




Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 025 



Verglasung, 

U-Wert 1,3 W/m²K 



Verglasung, 


Kellerdecke 


WLG 024 

Fenster 





Kellerdecke 

Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau Vorarbeiten & Gerüstbau 

Vorarbeiten & 

Gerüstbau 

OPTION: 


Balkone 

Dezentrale Lüftungsanlage mit 

90% WRG 

OPTION: 


Balkone 


mit 90% WRG 

über Lüftungsanlage + 

Biomassekessel mit 

Warmwasserpuffer 

OPTION: 


Balkone 


mit 80% WRG 

OPTION: 


Balkone 


mit 80% WRG 

OPTION: 


Balkone 

Balkone 

Lüftungsanlage NEIN 

Zentralheizung Pelletofen 

Wärmepumpe mit Erdsonden + 

BW Kessel 

Zentralheizung mit BW-Kessel - 

Erdgas- 

Zentralheizung mit BW-Kessel 

-Erdgas- 

Heizung 


Solarthermie 

Zentral über Heizungsanlage 


Solarthermie 

Warmwasser Zentral über Heizungsanlage Zentral über Heizungsanlage 











PV-Anlage 

2 | 22



Übersicht EnEV- und KfW-Anforderungen 

Seite 29 

EnEV‐Anforderungen 

Ist ‐ Zustand Variante 0 Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 

EnEV 2009 Altbau EnEV 2009 Neubau EnEV 2009 Nebau ‐30% EnEv 2009 Neubau ‐50% Passivhaus Standard 

[EnEV 2012 Neubau] [EnEV 2015 Neubau] 

max. zul. Primärenergiebedarf [kWh/m²a] / 95,4 68,1 47,7 34,07 40,0 

errechneter Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 255,7 86,2 64,7 47,6 29,1 18,0 

KfW‐EH 130 (EnEV 2009) KfW‐EH 100 (EnEV 2009) KfW‐EH 85 (EnEV 2009) 

max. zul. Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 88,5 68,1 57,92 

errechneter Primärenergiebedarf [kWh/m²a] 86,2 64,7 47,6 




3 | 22

Variante 4 PHPP 

Berechnung 

Variante 3 


50% 

Variante 2 


30% 

Variante 1 


Ist-Zustand Variante 0 






Seite 50 

129 44,6 39,7 35 32 14,9 

Errechneter Heizwärmebedarf "Qh" 

in kWh/m²a 

0 84,4 89,3 94 97 114,1 

Einsparung "E" zu Ist-Zustand 

in kWh/m²a 

3.065,04 € 1.059,70 € 943,27 € 831,60 € 760,32 € 354,02 € 

Kosten in € gesamt 

Qh*NF*Gaspreis €/kWh 

0,00 € 2.005,34 € 2.121,77 € 2.233,44 € 2.304,72 € 2.711,02 € 

Kostenersparnis in € gesamt 

E*NF*Gaspreis €/kWh 




4 | 22

Heizkostenentwicklung in Bezug auf die Varianten 0 - 4 

116,42 € 

100,00% 

228,10 € 299,38 € 

705,67 € 

90,00% 

80,00% 

70,00% 

2.005,34 € 



2.121,77 € 

2.233,44 € 

60,00% 

2.304,72 € 


Seite 50 

3.065,04 € 

50,00% 

2.711,02 € 

40,00% 

30,00% 

Variante 3 

= EnEV 

2009/Neubau 

‐50% 

Variante 2 

= EnEV 

2009/Neubau ‐30% 

Variante 1 

= EnEV 

2009/Neubau 

Variante 0 





20,00% 

943,27 € 

1.059,70 € 

831,60 € 760,32 € 

10,00% 

354,02 € 

0,00% 

IST‐Zustand 

PHPP Berechnung 

Anteil in Prozent 

13‐Liter‐Haus 

Differenz zu Variante 0 ‐ € ‐ € 116,42 € 228,10 € 299,38 € 705,67 € 

Heizkosten‐Erparnis ‐ € 2.005,34 € 2.121,77 € 2.233,44 € 2.304,72 € 2.711,02 € 

Heizkosten ‐Gas‐ 3.065,04 € 1.059,70 € 943,27 € 831,60 € 760,32 € 354,02 € 

5 | 22

WMM BAUMHOLDER 

5,5% 

Umlegung von 

Mehrkosten 

11% 

Umlegung von 

Mehrkosten 


zu Variante 0 in % 

[bezogen auf die 

Heizenergie] 

Energieeinsparung Energieeinsparung 

jeder Variante zu IST- zu Variante 0 in 

Zustand in € [bezogen kWh/m²a [bezogen 

auf die Heizenergie] auf die Heizenergie] 


variante 0 in % 


variante 0 in € 

Investitionssumme 

in € (brutto) nur 

energetische 

Sanierung 

Instandhaltungs- und 

Re-Investitionskosten 

bleiben 

unberücksichtigt !! 



Betrachtung der Mehrkosten 

Seite 52 

Variante 0 134.392,00 € 2.005,0 € 

Variante 1 154.789,00 € 20.397,00 € 13,18% 2.121,0 € 116,0 € 5,47% 2.243,67 € 1.121,84 € 

Variante 2 194.483,00 € 60.091,00 € 30,90% 2.233,0 € 228,0 € 10,21% 6.610,01 € 3.305,01 € 




Variante 3 187.745,00 € 53.353,00 € 28,42% 2.304,0 € 299,0 € 12,98% 5.868,83 € 2.934,42 € 

Variante 4 242.845,00 € 108.453,00 € 44,66% 2.711,0 € 706,0 € 26,04% 11.929,83 € 5.964,92 € 

6 | 22

14,00 € 

12,84 € 

13,00 € 

Mietpreissteigerung incl. Heizkosten 

Bestand 

12,00 € 

11,16€ 

Heizkosten incl. 7% Preissteigerung/Jahr 

11,00 € 

10,07 

€ 


10,00 € 



Mietpreisentwicklung: Bestand 

Seite 59 

9,00 € 

8,22 € 

Heizkosten incl. 3% Peissteigerung/Jahr 

8,00 € 

7,00 € 

6,47 € 

6,00 € 

5,08€ 

Betriebsnebenkosten incl. 1% 

Preissteigerung/Jahr 




5,00 € 

4,00€ 

4,00 € 

3,00 € 

Kaltmiete Bestand incl. 1% Preissteigerung/Jahr 

2,00 € 

1,00 € 

Preis in €/m²Monat 

‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 

Diff.7% zu 3% Energiepreissteigerung 0,00 € 0,04 € 0,08 € 0,12 € 0,17 € 0,22 € 0,28 € 0,34 € 0,41 € 0,49 € 0,57 € 0,66 € 0,75 € 0,86 € 0,97 € 1,09 € 1,23 € 1,37 € 1,53 € 1,70 € 1,88 € 2,08 € 2,29 € 2,52 € 2,77 € 


3% Energiepreissteigerung 0,91 € 0,94 € 0,97 € 0,99 € 1,02 € 1,06 € 1,09 € 1,12 € 1,15 € 1,19 € 1,22 € 1,26 € 1,30 € 1,34 € 1,38 € 1,42 € 1,46 € 1,50 € 1,55 € 1,60 € 1,64 € 1,69 € 1,74 € 1,80 € 1,85 € 

Betriebskosten 2,47 € 2,49 € 2,52 € 2,54 € 2,57 € 2,60 € 2,62 € 2,65 € 2,67 € 2,70 € 2,73 € 2,76 € 2,78 € 2,81 € 2,84 € 2,87 € 2,90 € 2,93 € 2,95 € 2,98 € 3,01 € 3,04 € 3,07 € 3,11 € 3,14 € 

Kaltmiete €/m²Monat 4,00 € 4,04 € 4,08 € 4,12 € 4,16 € 4,20 € 4,25 € 4,29 € 4,33 € 4,37 € 4,42 € 4,46 € 4,51 € 4,55 € 4,60 € 4,64 € 4,69 € 4,74 € 4,78 € 4,83 € 4,88 € 4,93 € 4,98 € 5,03 € 5,08 € 

7 | 22

14,00 € 

13,00 € 


Variante 0 

12,00 € 

11,00 € 

9,81€ 

Heizkosten incl. 7% 


10,00 € 

9,23 € 



Mietpreisentwicklung: Variante 0 

Seite 59 

8,86€ 



9,00 € 

8,22 € 


Peissteigerung/Jahr 

8,00 € 

7,00 € 

6,47€ 

6,00 € 

Betriebsnebenkosten incl. 1% 





5,00 € 

4,00 € 

3,00 € 


2,00 € 

1,00 € 


‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 






8 | 22

14,00 € 

13,00 € 


Variante 1 

12,00 € 

11,00 € 

9,64€ 



10,00 € 

9,12€ 





Seite 60 

9,00 € 

8,79€ 

8,22€ 


8,00 € 

7,00 € 

6,47€ 

Betriebsnebenkosten incl. 1% Preissteigerung/Jahr 

6,00 € 




5,00 € 

4,00 € 


3,00 € 

2,00 € 

1,00 € 


‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 






9 | 22

14,00 € 

13,00 € 


Variante 2 

12,00 € 

11,00 € 


9,47€ 

10,00 € 




Seite 60 

9,01€ 


9,00 € 

8,72€ 

8,22€ 


8,00 € 

7,00 € 

6,47€ 

6,00 € 





5,00 € 

4,00 € 

3,00 € 


2,00 € 

1,00 € 


‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 






10 | 22

14,00 € 

13,00 € 

12,00 € 


Variante 3 

11,00 € 


9,34€ 

10,00 € 





Seite 61 

8,93€ 

9,00 € 

8,67€ 

8,22€ 


8,00 € 

7,00 € 

6,47€ 


6,00 € 




5,00 € 

4,00 € 

3,00 € 



2,00 € 

1,00 € 

‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 






11 | 22

14,00 € 

13,00 € 

12,00 € 


Variante 4 

11,00 € 


8,75€ 

10,00 € 




Seite 61 

8,56 € 


9,00 € 

8,43€ 

8,22€ 


8,00 € 

7,00 € 

6,47 € 


6,00 € 




5,00 € 

4,00 € 

3,00 € 


2,00 € 

1,00 € 


‐ € 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 






12 | 22


Sowieso-Kosten 







Investitions- und Verbrauchskosten: Variante 0 

Seite 63 

Nutzung 


Menge spez. Kosten Kosten [Jahre] Zins Annuität Jahreskosten 







Investition: Lüftungsanlage Stk 10.000 0 € 20 5 % 8,02 % 0 €/a 


Investition: Brennwertkessel bis 30kW 5.500 € 15 5 % 9,63 % 530 €/a 

Summe 121.993 € 6.272 €/a 















Wartung Lüftung 0 € 2 %/a 0 €/a 





Brutto -5.271 €/a 4.574 €/a 


13 | 22








Investitions- und Verbrauchskosten: Variante 3 

Seite 63 

Nutzung 


Menge spez. Kosten Kosten [Jahre] Zins Annuität Jahreskosten 







Investition: Lüftungsanlage Stk 10.000 15.000 € 20 5 % 8,02 % 1.204 €/a 


Investition: Pellet Heizung bis 20kW 11.500 € 15 5 % 9,63 % 1.108 €/a 

Summe 166.828 € 8.779 €/a 















Wartung Lüftung 15.000 € 2 %/a 300 €/a 





Brutto -5.035 €/a 7.794 €/a 

Brutto-Kosten pro m²/Monat 

2,19 €/m²Mo 

14 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Dämmung der Fassade 

Seite 43 




15 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Dämmung der obersten Geschossdecke 

Seite 44 




16 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Dämmung der Dachfläche 

Seite 44 




17 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Wärmeschutzverglasung 

Seite 45 




18 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Passivhaus-Fenster 

Seite 45 




19 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Dämmung der Kellerdecke von unten 

Seite 46 




20 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Dämmung des Kellerbodens 

Seite 46 




21 | 22



Beispielhaftes Standard-Detail: Konventionelle Iso-Korb-Lösung 

Seite 47 




22 | 22

Projektbericht Projektbegleitung zur energetischen Sanierung eines ...

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