Immobilia Juli 2025

SCHWEIZ

# 07 — JULI 2025 — 92. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

FOKUS

BENEDIKT

LOCHER

IM INTERVIEW

04

POLITIK

ABSCHAFFUNG

EIGENMIETWERT

12

WIRTSCHAFT

NISCHE FÜR

INVESTOREN:

LABORFLÄCHEN

18

BAU & HAUS

VERDICH TETES

BAUEN

30

VOM KINO ZUM

ENTERTAINMENT-

KOMPLEX

EDITORIAL

10

VON—MICHEL MOLINARI

IMMOBILIENSEKTOR

AM WENDEPUNKT

Vor einem Monat hat an dieser Stelle mein

Vorgänger Andreas Ingold von einer Branche

unter Druck geschrieben. Ich gehe noch einen

Schritt weiter: Der Immobiliensektor steht an

einem Wendepunkt. Zwar wird diese Diagnose oft

bemüht. Für unsere Branche ist sie aber zutreffend,

und ich müsste noch anfügen, dass wir den

Wendepunkt bereits überschritten haben.

CHANCE ODER

BEDROHUNG?

– EINE FRAGE DER

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MICHEL MOLINARI

Ich denke dabei einerseits an die politischen

und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.

Eigentümer und Vermieter werden von gewissen

Kreisen als Abzocker pauschalisiert, obwohl die

Transparenz noch nie so gross und die Überprüfung

der Missbräuchlichkeit noch nie so rigoros

war wie heute. Harte Eingriffe in die Märkte,

Dirigismus und Umverteilungen im grossen Stil

sind in jüngerer Zeit salon- und mehrheitsfähig

geworden. Aus meiner eigenen Region Basel

weiss ich, welche verheerenden Folgen falsche

Weichenstellungen für den Wohnungsmarkt haben

können. Ob politische Richtungsentscheide

einer Pendelbewegung folgen und bald wieder

bessere Zeiten kommen? Kurzfristig bin ich da

eher pessimistisch. Genf setzt bereits seit 1983

auf einen Mieterschutz, der darauf abzielt, bezahlbaren

Wohnraum zu gewährleisten und die

Rechte von Mietern zu schützen – insbesondere

bei Renovierungen und Mietpreiserhöhungen.

Die Auswirkungen nach mehr als 40 Jahren

Regulierungswahn sind verheerend. Der Sanierungsstau

im Gebäudepark ist gigantisch, die Angebotsmieten

geradezu explodiert, und freiwillig

zieht in Genf kein Mieter mehr aus. Erfolg sieht

anders aus.

Ich meine beim Stichwort Wendepunkt aber

anderseits auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

– Stichworte Fachkräftemangel,

Bildung, Digitalisierung, Effizienzdruck, Kundenansprüche.

Es ist gerade einiges in Bewegung,

nachdem unser Sektor lange als eher behäbig galt.

Ist dies Chance oder Bedrohung? Das hängt von

der persönlichen und unternehmerischen Wahrnehmung

ab.

Als Ihr neuer Präsident will ich mit dem SVIT

einen Beitrag dazu leisten, dass wir diese Entwicklungen

antizipieren und unsere Branche gut

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2

INHALT

IMMOBILIA —INHALT NR. 07 JULI 2025

FOKUS

12

IMMOBILIENPOLITIK

EIGENTUM IST VORSORGE

DER SVIT UNTERSTÜTZT EIN JA ZUM BUNDES-

BESCHLUSS ÜBER DIE EINFÜHRUNG EINER OBJEKT-

STEUER AUF ZWEITLIEGENSCHAFTEN UND DAMIT

DIE ABSCHAFFUNG DES EIGENMIETWERTS.

04 «DER MIX SORGT FÜR MEHR UMSATZSTABILITÄT»

Benedikt Locher, Leiter von Blue Cinema, erklärt im Interview, wie er die Auslastung

seiner Kinosäle hoch hält und warum er Streamingdienste nicht als

Konkurrenz zum Kino sieht.

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

14 HERAUSFORDERUNG BEI BEWERTUNG VON HOCHHÄUSERN

Für die Bewertung von Hochhäusern in der Schweiz ist die Datenlage begrenzt.

Durch die Limitierung immobilienökonomischer Kenngrössen ergeben sich

Besonderheiten für das Bewertungsprozedere.

20 ENTLADUNG AUFGESTAUTER UMZÜGE

Erstmals seit drei Jahren steigt die Zahl der auf den wichtigsten Schweizer

Immobilienportalen ausgeschriebenen Mietwohnungen wieder. Trotz dieser

Zunahme verkürzt sich die Insertionszeit weiter. Was bedeutet das?

22 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENRECHT

28 BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONE

In Graubünden übernahmen bislang die Gemeinden eine Vortriage und

konnten nicht bewilligungsfähige Projekte ausserhalb der Bauzone autonom

ablehnen. Dieser Praxis schiebt das Bundesgericht nun einen Riegel vor.

18


ATTRAKTIVER NISCHEN-

MARKT: LABORFLÄCHEN

DIE NACHFRAGE NACH LABORIMMOBILIEN STEIGT.

ANGESICHTS HOHER KOSTEN UND KOMPLEXER AN-

FORDERUNGEN SIND DEM MARKT IN DER SCHWEIZ

ABER GRENZEN GESETZT.

30

BAU & HAUS

DAS PROBLEM DES

VERDICHTETEN BAUENS

VERDICHTUNG IST IMMER SCHWIERIGER UMZU-

SETZEN – DIE MEINUNGEN DARÜBER, WIE DIESE ER-

REICHT WERDEN KANN, GEHEN AUSEINANDER.

BAU & HAUS

32 VERDICHTEN IM HISTORISCHEN ORTSKERN HALDENSTEINS

Architekt Herbert Oberholzer hat in Haldenstein eine Verdichtung realisiert,

die überzeugt. Mitten im Ortszentrum sind zwei unterschiedliche, kompakte

Gebäude entstanden.

34 SCHACHTELHAUS: VERDICHTUNG IM CARRÉ

Flachdach, quadratisch und oft in Siedlungen mit mehreren immergleichen

Einheiten: Das «Schachtelformat» ist in der Schweiz zum Standard bei Neubauten

geworden. Eine kritische Auseinandersetzung.

36 ISOS: SCHLÜSSEL ZU GELUNGENER VERDICHTUNG

Bundesinventare wie das ISOS mögen umstritten sein. Sie bieten aber wertvolle

Instrumente für eine qualitätsvolle Innenentwicklung, schreibt Espace-

Suisse-Vizedirektorin Christa Perregaux.

38 ISOS-DIREKTANWENDUNG BEHINDERT WOHNBAUPROJEKTE

Die zunehmende Direktanwendung von ISOS droht Bauprojekte um Jahre zu

verzögern. Anpassungen der rechtlichen Grundlagen sind dringend nötig, findet

Romana Heuberger vom Baumeisterverband.

40 SANIEREN IM BEWOHNTEN ZUSTAND

Eine Mietliegenschaft im bewohnten Zustand zu sanieren, geht meist mit

Mehrkosten und längerer Bauzeit einher. Eine solche Sanierung ist komplex

und erfordert neben präziser Planung auch klare Kommunikation und Rücksichtnahme

auf die Bedürfnisse der verschiedenen Parteien.

IMMOBILIENBERUF

46 KUB FOCUS: BAUSTELLENFÜHRUNG UNISPITAL ZÜRICH

Im Rahmen des KUB Focus erhalten die Mitglieder der KUB am 9. September

bei einer Führung Einblick in die derzeit wohl grösste Baustelle Zürichs.

47 LUNCHGESPRÄCH DER KUB

Stefan Fahrländer stellte Anfang Juni das Nachhaltigkeitsbewertungs-Tool

REMMS vor. Es verknüpft die eingegebenen Eckdaten mit GIS-Informationen

sowie zahlreichen Datenbanken – etwa zur grauen Energie, Standortqualität,

Energieversorgung, zu Klimadaten oder zum CO2-Ausstoss.

49 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN

50 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT

STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 52 / BEZUGSQUELLENREGISTER 54 / ADRESSEN & TERMINE 57 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 58

IMMOBILIA / Juli 2025 3

FOKUS INTERVIEW

SPEZIALIMMOBILIEN KINOS

«DER MIX SORGT

FÜR MEHR

UMSATZSTABILITÄT»

4

IMMOBILIA / Juli 2025

Tiefere Besucherzahlen bei

gleichzeitig hohen Betriebskosten

stellen Kinobetreiber vor

Heraus forderungen. Im Interview

erklärt Benedikt Locher, Chief

Product Officer von Blue Cinema,

wie er die Auslastung seiner

Kinosäle hoch hält und warum

er Streamingdienste nicht als

Konkurrenz zum Kino sieht. Seit

Februar 2025 ist der 41-jährige

Betriebswirtschaftler schweizweit

für 83 Kinosäle und insgesamt

13 500 Sitzplätze

verantwortlich.

INTERVIEW—YVONNE LEMMER*

FOTOS—URS BIGLER

Herr Locher, Ihr erster Sommer als Leiter

von Blue Cinema beginnt jetzt – ist das die

schwierigste Zeit für Sie als Kinobetreiber?

Jahreszeiten und Wetter haben tatsächlich einen

grossen Impact auf die Auslastung unserer Kinos.

Im Sommer gibt es ein grosses Alternativ-Angebot.

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FOKUS INTERVIEW


Entsprechend ist die Sommersaison weniger stark

als der Winter. Entscheidend ist aber, welche Filme

gerade laufen. Für die nächsten Wochen haben wir

ein super Line-up. Deshalb kann es durchaus einen

starken Kino-Sommer geben.

Welche Strategien verfolgen Sie zur

besseren Auslastung Ihrer Kinos?

Wir ergänzen unser Kinoprogramm mit Events.

Dazu gehören beispielsweise Ladies' Nights, das

sind exklusive Kino events mit Apéro-Getränk,

Popcorn und Give-away. Ausserdem zeigen wir

in einigen Kinos auch Live-Übertragungen von

Fussballspielen, Ende Mai lief bei uns das Champions-League-Finalspiel,

und diesen Sommer

bringen wir Spiele der Frauen-Fussball-EM auf

gewisse Kinoleinwände. Die zentrale Frage ist

aber, wie wir unsere Räume besser ausnutzen

können, gerade dann, wenn keine Filmvorführungen

laufen.

Gibt es konkrete Ideen?

Wir vermieten die Kinosäle an den Vormittagen für

B2B-Events wie Roadshows, Unpacking-Events

BIOGRAPHIE

BENEDIKT

LOCHER

(*1984) hat im Februar

2025 als Chief Product

Officer die Führung der

Blue Cinema bei der

Blue Enter tainment AG

übernommen. Der Betriebswirtschaftler

mit

Abschluss an der Universität

St. Gallen kennt

sowohl das Retail- als

auch das B2B-Geschäft.

Zuletzt war er als Head of

Design, Delivery & Operations

bei Swisscom für

die Enterprise-Kunden

zuständig. Zudem verfügt

der 41-Jährige über

fundierte Erfahrung im

Privatkundensegment –

unter anderem war er für

die Neugestaltung der

Gesamtexperience aller

Swisscom-Shops

verantwortlich.

oder Mitarbeiteranlässe. Kürzlich hat eine Gruppe

aus dem Pflegebereich einen Saal für den Film

«Heldin – Late Shift» gemietet. Die Infrastruktur

für B2B-Events ist im Kino schon vorhanden: genügend

Platz für Gruppen, eine grosse Leinwand,

eine perfekte technische Ausstattung, bequeme

Sitzgelegenheiten, und auf Wunsch organisieren

wir auch Catering. Solche B2B-Events sind ein

wachsender Geschäftszweig, auf den wir aktuell

einen starken Fokus legen.

Hilft Ihnen Ihre Erfahrung im Retail-Bereich,

um die Angebote von Blue Cinema

weiterzu entwickeln?

Bei einem Shop-Besuch ist die Customer Experience

entscheidend. Was ist das Erste, was der

Kunde sieht? Wie funktioniert der Kundenfluss?

Die gleichen Überlegungen machen wir uns auch

rund um den Kino-Besuch. Was erlebt der Kinobesucher

vor und nach dem Film – geht er beispielsweise

essen? Was möchte er bei uns neben

dem Film noch konsumieren? Insofern profitiere

ich von meiner früheren Tätigkeit, bei der ich

6


das Erlebnis in den Swisscom Shops neu gestaltet

habe.

Wie sieht das Immobilienportfolio von Blue

Cinema aus? Gehören Ihnen die Liegenschaften

oder ist Blue Cinema eingemietet?

Wir sind an allen zwölf Standorten in den Städten

Biel, Bern, Chur, Luzern, St. Gallen, Winterthur und

Zürich eingemietet.

Wie sind die Mietverträge ausgestaltet?

Unsere Mietverträge sind langfristig, laufen in der

Regel 10 Jahre oder mehr. Aufgrund des aufwendigen

Mieterausbaus sind lange Mietdauern sinnvoll.

Der Ausbau zu einem Kino erfordert hohe Investitionen,

die wir amortisieren müssen. Die Langfristigkeit

kommt auch Vermietern entgegen: Eine zu

einem Kino ausgebaute Fläche vermieten sie nicht

so schnell an einen neuen Mieter weiter wie eine

Retail-Fläche. Für uns bergen die langfristigen Verträge

aber auch Risiken, da unser Angebot starken

Marktschwankungen ausgesetzt ist.

Und wie dämmen Sie das Risiko ein, das

mehrjährige Verträge mit sich bringen?

EINE ZENTRALE

FRAGE IST, WIE

WIR UNSERE

RÄUME BESSER

AUSNUTZEN

KÖNNEN.

Wir streben Vertragskomponenten an, die unsere

Umsatzbewegungen abfedern – zum Beispiel Sockelmieten

als Basis und Umsatzmieten «on top».

Welche Überlegungen machen Sie sich

bezüglich der Kinostandorte?

Bei den Standorten gibt es zwei Ausprägungen: Innenstadtlagen

mit kleineren, aber teureren Flächen

und Agglomerationen, wo mehr Fläche zu tieferen

Preisen zur Verfügung steht. Essenziell ist bei beiden

die verkehrstechnische Erschliessung – sowohl

mit ÖV als mit Auto.

Innenstadt oder Agglomeration: Wo sehen

Sie aktuell das grössere Potenzial?

Beide Standorte sind wichtig für uns und ziehen

unterschiedliches Publikum an. In einem Stadtkino

haben wir andere Gäste und teilweise auch eine

andere Filmauswahl als in einem Multiplex in der

Agglomeration. Da sich das klassische Kino immer

mehr zum Gesamt-Entertainment entwickelt, sehe

ich aktuell in der Agglomeration grosses Potenzial.

Wenn wir an die ganze Bandbreite der Unterhaltung

denken, die wir anbieten möchten – Film,


FOKUS INTERVIEW


ICH BIN MIR

BEWUSST, DASS

WIR IM DURCH-

SCHNITT NICHT

MEHR DIE

GLEICH HOHEN

BESUCHER-

ZAHLEN

ERREICHEN

WIE FRÜHER.

IMAX, 3D- und 4D-Säle, First Lounges, exklusive

Packages, Gastronomie, Shops für Food &

Beverages und Gaming wie «Laser Tag» oder

Bowling –, haben wir einen enormen hohen Flächenkonsum.

Für solche platzintensiven Angebote

steht uns in der Agglomeration mehr Fläche zu

einem tieferen Preis zur Verfügung.

Und welche baulichen Anforderungen stellen

Sie als Kinobetreiber an die Immobilien?

Neben grossen Flächen benötigen wir entsprechende

Raumhöhen, im Idealfall mit ein bisschen

Steigung. Wichtig sind gute Voraussetzungen für

die Akustik sowie die Möglichkeit für Ausbauten.

Wir haben im Abaton Zürich, wo wir kürzlich das

IMAX eröffnet haben, 32 Tonnen Dämmmaterial

verbaut, weil der Rest des Kinos auch noch funktionieren

muss, wenn im IMAX ein Film läuft. Aus

Investorensicht vielleicht interessant: Wir Kinobetreiber

geben uns gerne mit Flächen zufrieden,

die andere Mieter weniger mögen, Flächen im UG

ohne Tageslicht zum Beispiel.

Warum geht man angesichts des Streaming-

Booms heute überhaupt noch ins Kino?

Ich bin mir bewusst, dass wir im Durchschnitt nicht

mehr die gleich hohen Besucherzahlen erreichen

wie früher. Das Kino bietet aber nach wie vor ein

einmaliges Gesamterlebnis: eine grosse Leinwand,

super Bildqualität, guter Sound, Essen und Trinken

sowie eine einzigartige Stimmung, die nur zusammen

mit anderen Kino besuchern entsteht. Eine

solche Atmosphäre kommt nicht auf, wenn man zu

Hause auf der Couch sitzt und einen Film schaut.

Sind Streamingdienste eine grosse

Konkurrenz?

Klar gibt es eine Konkurrenzierung, aber wir erleben

diese nicht als solche, weil Blue Cinema zur

Blue Entertainment Gruppe gehört, die ihrerseits

Anbieterin von Streamingdiensten ist. Wir decken

als Unternehmen somit die gesamte Verwertungskette

ab. Ein Film kommt zuerst in unsere Kinos,

dann wird er im Pay-TV gezeigt, bis er schliesslich

ins Free-TV kommt. Kino und Streamingdienste

8


arbeiten bereits Hand in Hand. Das Kino schafft die

nötige Awareness für einen Film, der dann später

auf Streaming-Plattformen gezeigt wird. Läuft ein

Film im Kino erfolgreich an, ist die Chance gross,

dass er auch im Streaming gut ankommt. Da sehen

wir einen Zusammenhang.

Wie wirtschaftlich sind Kinos heute noch zu

betreiben?

Das Kinogeschäft ist nach wie vor finanziell

interessant. 2024 verzeichnete der Schweizer

Kino markt, also alle Schweizer Kinos zusammen,

10,6 Millionen Kinogäste und einen Umsatz Boxoffice

aus Ticket verkauf ohne Food & Beverages von

171 Millionen Schweizer Franken. Das Kino- und

Satzball

Im Sommer gehe ich ins Kino, weil …

… ich trotzdem die neuesten Top-Filme sehen möchte.

Kino und Streamingdienste profitieren

voneinander, indem sie …

… unterschiedliche Arten von Erlebnissen bieten.

Aus meiner Sicht keinen Fall verpassen darf man 2025 …

… den Film «Fantastic 4: First Steps». Die Handlung

mit vier Wissenschaftlern mit Superkräften spielt

in einer Retro-Sci-Fi-Welt und dreht sich um das

Zusammenwachsen der Familie.


FOKUS INTERVIEW


DER MIX AUS

KINO, GAMING,

GASTRONOMIE

UND EVENTS

SORGT FÜR

MEHR UMSATZ-

STABILITÄT.

Filmgeschäft ist aber relativ volatil. Deshalb ist es

wichtig, dass wir mit Blue Cinema auch andere Umsatzkomponenten

schaffen, indem wir unser Angebot

diversifizieren. Der Mix aus Kino, Gaming,

Gastronomie und Events sorgt für höhere Umsatzstabilität

und Wachstum. Wir müssen unser Angebot

verbreitern und die Customer Journeys besser

ausbauen, breiter und ganzheitlicher denken. Zudem

fragen wir uns fortlaufend, wie wir unsere Kosten tief

halten können, gerade bei Druck auf die Umsätze.

Wie und wo sparen Sie Kosten ein?

Die Kosten für Miete, Personal und Energie haben

wir stets im Blick. Personal setzen wir in unseren

Kinos gezielt dort ein, wo der persönliche Kontakt

einen Mehrwert schafft, zum Beispiel wenn ein

Gast eine Auskunft erhalten möchte. Es gibt aber

auch Bereiche, in denen sich ohne Qualitätseinbussen

in der Kunden-Experience Kosten einsparen

lassen, indem man etwas automatisiert oder

vereinfacht, beispielsweise Support prozesse.

Und Energiekosten?

Auch hier haben wir verschiedene Hebel, bei denen

wir ansetzen. Bei der Projektions technik setzen

wir beispielsweise auf Geräte der neuesten Generation,

um den Stromverbrauch zu reduzieren.

Ausserdem werden die Projektoren erst dann aufgestartet,

wenn die ersten Filme laufen und nicht

schon am Vormittag.

Stichwort Weiterentwicklung – welche

Projekte planen Sie gerade?

Wir sind eigentlich immer am Screenen von neuen

Standorten. In Genf bauen wir momentan ein neues

Kino, das im Sommer eröffnet wird. Es befindet

sich in einem Einkaufszentrum. Da werden sich

viele Chancen für uns ergeben, um von den Besucherströmen

und den Läden zu profitieren. Generell

schauen wir uns den Markt Romandie gerade

genauer an, um weitere Möglichkeiten zu evaluieren

– sowohl in Städten als auch in wachsenden

Entwicklungsgebieten ausserhalb.

Zum Schluss: Welchen Film haben Sie

selbst zuletzt im Kino geschaut?

Das war «Lilo & Stitch», ein Kinderfilm, den ich

mit meiner Familie gesehen habe, und «Mission

Impossible». Ich schaue sowieso sehr viele Filme,

das ist eine der schönen Seiten meines Jobs.

*YVONNE

LEMMER

ist Chefredaktorin

der Zeitschrift

Immobilia.

10


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IMMOBILIENPOLITIK

ABSCHAFFUNG EIGENMIETWERT

WOHNEIGENTUM

IST WICHTIGE SÄULE

DER VORSORGE

Der SVIT Schweiz unterstützt ein Ja

zum Bundesbeschluss über die

Einführung einer Objektsteuer auf

Zweitliegenschaften und damit

die Abschaffung des Eigenmietwerts.

Es ist an der Zeit, das Wohneigentum

als wichtige Säule der Vorsorge zu

stärken und Eigentümer nicht weiter

mit Steuern auf einem fiktiven Einkommen

zu drangsalieren. TEXT—IVO CATHOMEN*

Mit der Abschaffung

des Eigenmietwerts

können Eigentümer

mit mehr Zuversicht

auf ihre finanzielle

Lage im Alter

blicken.

BILD : 123RF.COM

SCHLUSS MIT DER KRISEN

ABGABE

Fast einhundert Jahre sind genug. Die

Mietwertbesteuerung der selbst genutzten

Liegenschaften wurde 1934 als temporäre

eidgenössische Krisenabgabe eingeführt,

aber schon bald in permanentes Recht

überführt. Dabei hat die Steuer einen entscheidenden

Pferdefuss: Sie belastet ein

fiktives Einkommen – also eines, das die

betroffenen Wohneigentümer gar nicht

erzielt haben. Besonders im Alter wird

dies zur Falle. Durch die Steuerprogression

und die Höhe des steuerbaren Einkommens

werden all jene bestraft, die ihre

hypothekarische Belastung kontinuierlich

verringert haben, um im Alter sorgenfrei

zu leben.

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Der SVIT Schweiz tritt darum für ein Ja

zum Bundesbeschluss über die Einführung

einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

in der Volksabstimmung vom 28. September

2025 und damit die Abschaffung

des Eigenmietwerts ein. Der Exekutivrat

des SVIT hat einstimmig die Ja-Parole und

die Unterstützung der Befürworter-Kampagne

beschlossen.

DIE WICHTIGSTEN ARGUMENTE

– Der Eigenmietwert setzt falsche Anreize

zur Verschuldung.

– Bei der Festsetzung des Eigenmietwerts

sind Eigentümer der Willkür der Kantone

ausgesetzt.

– Das Eigenkapital für eine Wohnliegenschaft

wurde bereits als Einkommen

versteuert – entweder durch die Erwerber

oder die Erblasser.

– Die heute geltenden Abzugsmöglichkeiten

für den Unterhalt führen zu unnötigen

und teuren Mitnahmeeffekten.

– Eigentümer von Renditeliegenschaften

im Privatvermögen können weiterhin

Abzüge für Unterhalt und anteilmässige

Schuldzinsen geltend machen.

– Die Kantone haben weiterhin weitreichende

Möglichkeiten, energetische

Sanierungen zum Abzug zuzulassen.

– Ersterwerber profitieren von einem befristeten

Schuldzinsabzug.

Kurz: Die Abschaffung des Eigenmietwerts

ist eine echte Förderung des Wohneigentums,

wie sie in der Verfassung festgehalten

ist – besonders mit Blick auf die

Vorsorge und das Alter.

OBJEKTSTEUER AUF ZWEIT

LIEGENSCHAFTEN IST TRAGBAR

Die Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts

wäre chancenlos ohne gleichzeitige

Möglichkeit der Tourismuskantone,

Zweitliegenschaften zu besteuern.

Diese Konzession ist jedoch vertretbar,

zumal die zulässige Höhe der Besteuerung

der überwiegend privat genutzten Zweitliegenschaften

begrenzt ist.

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist Verleger der

Zeitschrift Immobilia und stellvertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

12


IMMOBILIENPOLITIK

KURZMELDUNGEN

17

SCHWEIZ

PARLAMENT WILL

RECHT AUF LADEN

Der Ständerat hat als

Zweitrat die Motion «Laden

von Elektroautos im Mietverhältnis

und Stockwerkeigentum»

von Nationalrat Jürg

Grossen (GLP BE) angenommen

und an den Bundesrat

überwiesen. Dieser hat nun

den Auftrag, den Vorstoss innert

zweier Jahre umzusetzen.

Der SVIT Schweiz hatte

sich – wie auch der Bundesrat

– gegen die Motion ausgesprochen,

aber mögliche Wege

aufgezeigt, wie die Verbreitung

von Ladeinfrastrukturen

beschleunigt werden könnte.

BESSERER

SCHUTZ BEI

HAUSBESETZUNG

Die eidgenössischen Räte

haben in der Sommersession

einer Änderung des Zivilgesetzbuchs

zugestimmt, wonach

Hauseigentümer künftig leichter

gegen Besetzungen vorgehen

können. Zum einen dürfen

Hauseigentümer Besetzer

künftig innert angemessener

Frist, nachdem sie von einer

Besetzung erfahren haben,

selbst vertreiben. Nach geltendem

Recht ist solche Selbsthilfe

nur zulässig, wenn sie sofort erfolgt.

Bei der zweiten Änderung

geht es darum, dass Hauseigentümer

rascher eine Zwangsräumung

des Grundstücks

erwirken können.

TIEFERE GEBÜHREN

BEI BETREIBUNGEN

Der Nationalrat hat als

Zweitrat der Motion «Tiefere

Gebühren bei Schuldbetreibung

und Konkurs» von Nationalrat

Philippe Nantermod

(FDP VS) zugestimmt, wonach

der Bundesrat entweder die in

der Gebührenverordnung zum

Bundesgesetz über Schuldbetreibung

und Konkurs vorgesehenen

Gebühren senken oder

es den Kantonen ermöglichen

soll, auf ihrem Gebiet solche

Senkungen vorzunehmen.

KÜRZUNGEN BEIM

BUNDESAMT FÜR

STATISTIK

Der Bundesrat hat Anfang

Juni beschlossen, auf mehrere

Erhebungen des Bundesamts

für Statistik BFS zu verzichten.

Die Reduzierung der Aktivitäten

ist notwendig, um das

strukturelle Defizit des Amts

abzubauen. Betroffen sind unter

anderem die Evaluation

der Modernisierung der Leerwohnungszählung

und andere

Indikatoren für den Immobiliensektor.

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IMMOBILIENBEWERTUNG

HOCHHÄUSER

ZU BEWERTEN, IST

ANSPRUCHSVOLL

Hochhäuser sind komplexe Nutzbauten

mit grossem Verdichtungspotenzial,

aber auch Prestigeobjekte.

Sie sind ein fester Bestandteil des

Städtebaus. In der Schweiz allerdings

ist die Zahl der Hochhäuser vergleichsweise

gering. Entsprechend limitiert ist

die Datenlage, auf die sich die Bewertung

von Hochhäusern stützen kann.

TEXT—MARTIN BÜHLER*

Roche- Türme,

Basel.

Bilder rechts:

Bel-Air-Turm in

Lausanne und

Turmbau zu Babel.

ZUR GESCHICHTE DER

HOCH HÄUSER

Das erste Hochhaus der Welt, der

Turmbau zu Babel, wurde in biblischen

Zeiten erbaut. Der kolossale Bau sollte

bis zum Himmel reichen und als menschliche

Schöpfung die göttliche übertreffen.

Er hatte keinen praktischen Nutzen,

seine Funktion bestand vor allem in der

Darstellung von Macht, Stärke und technischem

Können. Heute würde man von

einem Prestigeobjekt sprechen. Auch

die Türme von Kirchen und Kathedralen

oder mittelalterliche Geschlechtertürme

sind Hochhäuser von hohem Prestigewert.

Hochhäuser, bei denen nicht das Prestige,

sondern der Nutzen im Vordergrund steht,

wie beispielsweise Leuchttürme oder Türme

für Observatorien, sind dagegen eher

selten.

Das ändert sich erst mit der Erfindung

des Lifts. An der Weltausstellung 1854 in

New York führt Elisha Otis seine bahnbrechende

Erfindung vor: einen Fahrstuhl

mit Sicherheitsvorrichtung. Bis zu

diesem Datum waren Bauten in der Regel

auf sechs Etagen begrenzt, weil bei mehr

Etagen zu viele Treppen zu überwinden

gewesen wären. Die Erfindung des sicheren

Lifts ist der eigentliche Schlüssel-

moment des Hochhausbaus. In der Folge

führen die Fortschritte von Stahlbau und

Brandschutz und das durch die Industrialisierung

hervorgerufene Bevölkerungswachstum

in den Städten zu einem

regelrechten Boom des Hochhausbaus.

Macht und Einfluss spielen zwar weiterhin

eine Rolle, der praktische Nutzen

der Verdichtung steht nun aber im Vordergrund.

In der Folge verdrängen Hochhausbauten

mehr und mehr historisch

gewachsene Stadtteile, und weil gesetzliche

Regulierungen für den neu entstandenen

Gebäudetyp fehlen, kommt es zu oft

unhaltbaren hygienischen Zuständen.

SPEZIAL

IMMOBILIEN

Spezialimmobilien unterscheiden sich

deutlich von klassischen Wohn- oder

Büroobjekten. Sie stellen hohe Anforderungen

an Planung, Nutzung

und Bewertung. Gleichzeitig bieten

sie grosses Potenzial für Investoren.

Die Besonderheit von Spezialimmobilien

liegt in deren komplexen Struktur,

spezifischen Nutzung und hohen

technischen Ausstattung. In der Rubrik

Immobilien wirtschaft gehen wir der

Geschichte sowie der komplexen

Bewertung von Hochhäusern – als

eine Art von Spezialimmobilien – auf

den Grund. Hochhäuser als städtebauliche

Landmarken erfordern besondere

Bewertungsmodelle. In

einem weiteren Artikel beleuchten

wir die Chancen und Herausforderungen

von Laborimmobilien.

Durch den Life-Science-Boom gewinnen

Laborflächen an Attraktivität.

Als Nische für Investoren eröffnen

sich im Raum Zürich, Lausanne und

Basel interessante Perspektiven. Neben

Hochhäusern und Labor flächen

gehören auch Kinos zu den Spezialimmobilien.

Tiefere Besucherzahlen

als vor Corona bei gleichzeitig

hohen Betriebskosten stellen Kinobetreiber

vor Herausforderungen. Im

Fokus-Interview (Seiten 4 bis 10) erklärt

der Leiter der Blue Cinemas,

Benedikt Locher, welche Überlegungen

er sich bezüglich Weiterentwicklung

und Auslastung macht.

14


14

BILDER: FOTOEMBER – STOCK.ADOBE.COM (ROCHE-

TÜRME); BOGDAN LAZAR – STOCK.ADOBE.COM (BEL-

AIR-TURM); KUNSTHISTORISCHES MUSEUM WIEN

(GEMÄLDE: PIETER BRUEGEL D. Ä.)

das Verhältnis zwischen Geschossfläche

und Grundstücksfläche und damit die Bebauungsdichte

festlegt.

In der Schweiz wird das erste Hochhaus,

der Bel-Air-Turm in Lausanne, im Jahr

1932 erbaut. In der Stadt Zürich entstehen

die ersten Hochhäuser in den 1950er-Jahren,

bis Ende der 1970er-Jahre sind es gut

150 Bauten. Gegen diese Entwicklung regt

sich in den 1980er-Jahren Widerstand. In

Um dem Wildwuchs der Hochhäuser

Einhalt zu gebieten, erlässt beispielsweise

die Stadt New York im Jahr 1916 eine

Bauordnung, die Hochhäuser mit unbegrenzter

Höhe auf höchstens 25% einer

Grundstücksfläche erlaubt und für die

restlichen 75% eine Abtreppung vorschreibt.

In der Folge wird die Bauordnung

New Yorks unzählige Male abgeändert, bis

schliesslich im Jahr 1961 die sogenannte

«Floor Area Ratio» erlassen wird, ein Regelwerk,

das dazu führt, dass der bis dahin

für die Stadt typische abgestufte Baustil

durch quaderförmige Hochhäuser mit

davorliegender Plaza ersetzt wird. Die

«Floor Area Ratio» entspricht der bei uns

gebräuchlichen Ausnutzungsziffer, die


DIE RENAISSANCE

DER HOCHHAUS

BAUTEN IST NICHT

NUR IN SCHWEIZER

STÄDTEN ZU BEOB

ACHTEN, SONDE RN

WELTWEIT.

Erinnerung bleibt das Verdikt der damaligen

Stadträtin Ursula Koch: «Die Stadt

ist gebaut.» Zürich erhält daraufhin ein

Hochhausverbot, das sich fast bis zur

Jahrtausendwende hält. Erst um das Jahr

2000 entdeckt die Stadt den Nutzen und

auch den Reiz hoher Bauten wieder. Seither

sind zahlreiche Büro- und Wohntürme

entstanden oder in Planung.

Die Renaissance der Hochhausbauten

ist nicht nur in Schweizer Städten zu

beobachten. Sie ist eine weltweite Ent-

Wärme

Kälte

Dampf

www.enerent.ch


IMMOBILIENBEWERTUNG

wicklung, die in den vergangenen Jahrzehnten

nicht nur zu einer nachhaltigeren

Verdichtung geführt hat, sondern immer

wieder auch Prestigebauten babylonischen

Ausmasses hervorgebracht hat, wie

beispielsweise den Jeddah Tower (vormals

Kingdom Tower) in Saudi-Arabien. Inwiefern

sich dieser, sollte er denn einmal fertiggestellt

werden, rentabilisieren wird, ist

offen. Prestigeträchtig ist er auf jeden Fall.

Wir beschränken uns im Folgenden

auf Hochhausbauten wie beispielsweise

die Roche-Türme in Basel, bei denen das

Prestige zwar ebenfalls eine Rolle spielt,

der praktische Nutzen aber im Vordergrund

steht.

TEILS STELLT SICH

DIE FRAGE, WES

HALB HOCHHAUS

BAUTEN ÜBERHAUPT

ERSTELLT WERDEN,

OBWOHL DEREN

WIRTSCHAFTLICH

KEIT GERINGER AUS

FÄLLT ALS BEI EINER

REGELBAUWEISE.

KENNGRÖSSEN

Es gibt keine schweizweit gültige

Definition des Begriffs «Hochhaus».

Wann, also ab welcher Höhe, ein Gebäude

baurechtlich als Hochhaus gilt, ist

von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Versicherungsrechtlich ist die Situation

einheitlicher. Die Vereinigung der kantonalen

Gebäudeversicherungen definiert

Hochhäuser als Bauten mit einer Gesamthöhe

von mehr als 30 m. Diese Definition

vernachlässigt allerdings, dass Hochhäuser

sich nicht nur in ihrer Höhe, sondern

auch in weiteren Parametern wie der Bebauungsdichte

und Flächeneffizienz, aber

auch betreffend Erträge, Kosten, Risiken

und Diskontierung von Gebäuden in

Regelbauweise unterscheiden. Deshalb

brauchen Hochhäuser aufwendige Planungs-

und Bewilligungsverfahren und

weisen hohe Erstellungskosten für Statik,

Fassade und Haustechnik und auch hohe

Betriebskosten auf. Darüber hinaus führen

notwendige Technik-Etagen, grosse Fahrstuhlbatterien

und Erschliessungsschächte

für die Haustechnik zu einer geringen

Flächeneffizienz.

Grundsätzlich ist das Hochhaus dafür

prädestiniert, Verdichtung zu leisten. In

Manhattan ist das zweifellos der Fall. Allerdings

können grosszügig bemessene Umgebungsflächen

den Verdichtungseffekt der

gestapelten Etagen auch wieder aufheben.

Die «Ville radieuse» von Le Corbusier beispielsweise

weist eine geringere Dichte

auf als die Berner Altstadt mit ihren vieroder

fünfgeschossigen Häusern. In solchen

Fällen stellt sich die Frage, weshalb

Hochhausbauten überhaupt erstellt werden.

Offenbar kann auch bei Nutz bauten

das Prestige eine so wichtige Rolle spielen,

dass eine geringere Wirtschaftlichkeit in

Kauf genommen wird.

BESONDERHEITEN

DER BEWERTUNG

Für die Einschätzung von Planungsund

Realisierungszeit, Kosten und Risiken

liegen auch bei Hochhäusern Daten

in ausreichender Qualität vor. Bei den

Marktmieten ist das nicht der Fall. Für

die heute gebräuchliche hedonische Bewertungsmethode

liegen in der Schweiz

bislang keine ausreichend grossen Datenmengen

zu Hochhäusern vor, spätestens

ab dem 10. Geschoss ist die Luft dünn.

Für die Bewertung der Marktmieten von

Hochhäusern braucht es deshalb eine Erweiterung.

Im hedonischen Modell führen Veränderungen

der Mikrolage-Indikatoren

«Lärmbelastung», «Besonnung» und

«Aussicht» dazu, dass sich die Marktmieten

von Geschoss zu Geschoss leicht erhöhen.

Für die höherliegenden Geschosse

müssen diese Indikatoren entsprechend

den effektiven Veränderungen angepasst

werden. Auch für das «Image» gilt: je höher,

desto besser. Die Mikro-Lagequalität

erhöht sich also vom untersten Geschoss

bis zu einem sinnvollen und nachvollziehbaren

Maximalwert in den oberen

Geschossen. Dort können dank der hohen

Exklusivität auch diejenigen Marktmieten

berücksichtigt werden, die in den

hedonischen Modellen normalerweise

als «Ausreisser» vernachlässigt werden.

Dabei erfolgt die Abstufung der Mikro-

Lagequalität und damit der Marktmieten

linear. Das ist sinnvoll, weil für die

Bewertung der Durchschnitt aller Werte

relevant ist. Für eine Festlegung der effektiv

angebotenen Marktmieten ist dagegen

eine Abstufung nach Geschossgruppen

sinnvoll, bei dem der lineare Anstieg

durch eine nach oben flacher werdende

Kurve ersetzt wird. Mit dem so erweiterten

Bewertungsmodell ist es möglich, die

FÜR DIE BEWER

TUNG DER MARKT

MIETEN VON

HOCHHÄUSERN

BRAUCHT ES EINE

ERWEITERUNG.

BISLANG LIEGEN

KEINE AUSREI

CHEND GROSSEN

DATENMENGEN

VOR.

Marktmieten einzuschätzen und zu prüfen,

ob die Erträge die hohen Kosten des

Hochhauses rechtfertigen.

ARCHITEKTONISCHE

VERANTWORTUNG

London, Singapur, Dubai, Shenzhen,

aber auch Basel, Chur, Bern, Zug – überall

auf der Welt ist das Hochhaus zu einem dominierenden

Gebäudetyp des Städtebaus

geworden. Dabei ist nicht immer klar, inwieweit

beengte Platzverhältnisse oder

aber das Streben nach Ansehen, Repräsentanz

und Macht bei der Planung eine

Rolle gespielt haben. Aber wie dem auch

sei – durch ihre hohe Sichtbarkeit prägen

Hochhäuser mehr als andere Bauten die

Stadtbilder. Deshalb sind im Hochhausbau

nicht nur bautechnische Anforderungen

zu meistern und Fragen der Wirtschaftlichkeit

zu prüfen. Der Hochhausbau verlangt

auch nach hoher architektonischer

Qualität und Verantwortung.

MARTIN BÜHLER

Der Autor ist Partner bei Fahrländer

Partner Raumentwicklung

(FPRE).

16


Trauen Sie keiner Bodenheizung

über 35 Jahren!

Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen

Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann

wird Sie dieser Artikel interessieren.

KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?

Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete

man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.

Diese Rohre altern. Das

führt zu Versprödungen und Verschlammungen

– oder sogar zu Leckagen. In

jedem Fall aber nimmt die Heizleistung

immer mehr ab. Das Problem ist seit langem

bekannt, und während vieler Jahre

war ein Komplettersatz der Bodenheizung

der einzige Weg.

OHNE BAUSTELLE SANIEREN

Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der

ganzen Schweiz Bodenheizungen mit

dem HAT-System, einer Innovation des

Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine

Sanierung mit dem HAT-System ist rund

zehnmal schneller als ein Totalersatz –

und die Bewohner können während der

gesamten Sanierungsphase in ihren vier

Wänden wohnen bleiben.

SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?

Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,

lassen sie sich auch mit dem HAT-

System nicht mehr retten. Eine Analyse

der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche

Aussage über die Machbarkeit

und Notwendigkeit einer Sanierung zu.

Dabei werden sämtliche Komponenten

der Bodenheizung miteinbezogen, und

die Ergebnisse anhand von normierten

SWKI-Richtlinien ausgewertet.

SO WIRD SANIERT

Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft

getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung

durch einen schonenden und chemiefreien

Feinschliff. Schlammrückstände

und Verkrustungen werden entfernt.

Nun werden die Rohre von innen mit einem

eigens entwickelten Material nahtlos

beschichtet. Dadurch entsteht ein neues

Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit

einer Bodenheizung verlängern sich

für die nächste Generation.

WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?

Wir bieten eine 10-jährige Garantie mit

dem Original HAT-System, weil es das

einzige Rohrinnensanierungsverfahren

ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss

DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht

macht und so die Alterung stoppt. Darüber

hinaus werden auch gleich alle anderen

wesentlichen Komponenten der

Bodenheizung gewartet oder ersetzt.

10-jährige Garantie unterstrichen.

AUF KEINEN FALL SPÜLEN!

Seit vielen Jahren werden von diversen

Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren

angeboten. Es ist wichtig

zu wissen, dass damit das eigentliche

Problem – die Versprödung des Rohrmaterials

– nicht behoben wird. Mit dem

HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen

tatsächlich saniert und in einen

neuwertigen Zustand versetzt.

Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen!

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LIFE-SCIENCES

LABORFLÄCHEN:

FORSCHUNG

TRIFFT INVESTMENT

Die Nachfrage nach Laborimmobilien

steigt, doch angesichts hoher Kosten

und komplexer Anforderungen sind

dem Markt in der Schweiz Grenzen

gesetzt. Als Nische für Investoren und

spezialisierte Dienstleister eröffnen

sich insbesondere im Raum Zürich,

Lausanne und Basel interessante

Perspektiven.

TEXT—JÜRG ZULLIGER*

Mit dem Modell «lab as a service» werden modern ausgestattete Labore mit Services wie Abfallentsorgung,

Bereitstellung von Geräten und Medien, Sicherheit, Concierge oder Reinigung

angeboten. BILD: VENDULA, STOCK.ADOBE.COM (GENERIERT MIT KI)

UNTERSCHÄTZTE ANLAGE

KLASSE IM AUFSCHWUNG

Laborimmobilien gehören in der Schweiz

noch zu den wenig erschlossenen Nischenmärkten.

Im Vergleich zu klassischen Anlageklassen

wie Büro-, Logistik- oder

Wohnliegenschaften ist ihr Anteil am gesamten

Transaktionsvolumen verschwindend

gering: Gemäss CBRE lag dieses im

langjährigen Schnitt zwischen 2013 und

2024 bei lediglich 100 bis 200 Mio. CHF pro

Jahr. Doch das könnte sich bald ändern.

Die Nachfrage nach hochspezialisierten

Forschungsflächen ist gerade im ETH- und

EPFL-Umfeld stabil hoch. Noch dominieren

öffentliche Institutionen wie Universitäten

und Fachhochschulen das Angebot, die Flächen

und Infrastruktur. Doch zunehmend

entdecken auch private Entwickler und Investoren

das Potenzial dieser Immobilien.

BÜROS HAT DIE SCHWEIZ

GENUG – GEFRAGT SIND LABORE

Büros kann man von heute auf morgen

mieten – in jeder gewünschten Grösse, zu

ganz unterschiedlichen Mieten, oft sogar fixfertig

eingerichtet. Coworking-Anbieter und

Betreiber von Flex-Offices stellen kurzfristig

nutzbare Räume bereit, inklusive Infrastruktur

und Services. Diese Flexibilität ist für viele

Unternehmen und insbesondere junge und

kleinere Unternehmen attraktiv.

Doch für Start-ups im Biotech- oder Medtech-Bereich

ist die Situation deutlich schwieriger:

Sie benötigen keine standardisierten

Angebote, sondern vor allem Laborflächen

mit den dazugehörenden Write-up-Flächen

für Auswertungen, Datenerfassung, Dokumentation

etc. und je nach Grösse eines

EIN VOLL

AUSGEBAUTES

LABOR KANN BIS ZU

1500 FRANKEN PRO

QUADRATMETER

UND JAHR KOSTEN.

DAVID SCHOCH, HEAD OF

RESEARCH & CONSULTING

DEUTSCHSCHWEIZ,

CBRE SWITZERLAND

Unternehmens Raum für Backoffice und

Administration – und solche Angebote, die

rasch verfügbar und professionell ausgestattet

sind, sind nicht leicht zu finden. Gerade

in der Übergangsphase zwischen universitärer

Forschung und der Kommerzialisierung

fehlen standardisierte, bezugsfertige Laborflächen.

Superlab Suisse, ein junges Unternehmen

der Architektin Zhang Xi mit internationaler

Erfahrung, schliesst diese Lücke mit dem

Modell «lab as a service». Angeboten werden

modern ausgestattete Labore mit Services

wie Abfallentsorgung, Bereitstellung

von Geräten und Medien, Sicherheit, Concierge

oder Reinigung. Ein kürzlich eröffneter

Superlab-Ableger mit rund 15 Unternehmen

ist Teil des Clusters rund um den nahegelegenen

Bio-Technopark in Schlieren. Experten

halten solche Standorte für aussichtsreich,

sei es in Zürich oder auch im Raum Lausanne.

Wichtig sind gute Verbindungen zu ETH,

Universität und Universitätsspital.

Die Zahlen aus dem Marktbericht von

CBRE sprechen für sich: Schweizweit existieren

rund 3,4 Mio. qm an Forschungsflächen,

davon etwa 510 000 qm im Kanton Zürich. Die

Verfügbarkeit liegt bei schweizweit 88 000

qm – das entspricht lediglich etwa 2,6%. Diese

Quote liegt tief, wenn man bedenkt, dass erfolgreiche

Unternehmen im Bereich Biotech

oft sehr rasch wachsen und an ihrem Standort

expandieren und Flächen ausbauen.

ABGESTUFTE MIETEN

Die Mietpreise variieren stark je nach

Ausbau und Ausstattung. David Schoch,

bei CBRE Switzerland für Research zuständig,

kennt die Abstufungen: «Ein voll

aus gebautes Labor mit Services und Entsorgung,

Meeting-Räumen und technischer Infrastruktur

kann bis zu 1500 CHF / qm und

Jahr kosten. In alten Liegenschaften mit bestehenden

Mieterausbauten früherer Baujahre

sind aber auch Preise von 300 bis

500 CHF üblich», so Schoch, «ohne Services

notabene.» Im Raum Zürich wird der Markt

stark von den Universitäten geprägt. Rund

300 000 qm Laborflächen fallen auf Hochschulen,

während etwa 200 000 qm durch

private Anbieter bereitgestellt werden. «Im

Kanton Zürich sehe ich Laborimmobilien

und Biotech definitiv als vielversprechendes

Anlagemodell», betont Schoch.

Anders gestaltet sich die Situation in

Basel. Hier ist der Anteil privater Anbieter

höher, doch es gibt auch viele ehemals eigengenutzte

Chemie- und Pharma- Areale wie

das Klybeck-Areal oder das Rosental-Areal,

die aufgrund ihres Alters und Zustands zunächst

umfangreiche Investitionen benötigen.

«Man muss bei diesen umgenutzten

und teils neu positionierten Gebäuden darauf

achten, wer die Zielgruppe ist», mahnt

Schoch.

18


Laborimmobilien funktionieren nicht wie

Angebote im Banken- und Dienstleistungssektor.

«Es finden sich aktuell nur in wenigen

Einzelfällen Mieter, die an einem einzigen

Standort kurzfristig Tausende von Quadratmetern

benötigen», ergänzt er. Und wer ein

ganzes Areal umgestaltet und neu positioniert,

wird in der Vermarktung viel Geduld

benötigen, wenn letztlich nur kleine Unternehmen

mit geringem Flächenbedarf die

Zielgruppe sind.

Laborimmobilien zeichnen sich durch ihre

Vielseitigkeit und Attraktivität aus. Einer

der grossen Vorteile ist das Wachstumspotenzial

in der Life-Science-Branche, die

von grossen Unternehmen wie Roche und

Novartis, aber auch von einer Vielzahl kleinerer

Start-ups geprägt wird. «Der Bedarf

an flexiblen und hochwertigen Laborflächen

ist besonders bei kleinen und jungen Firmen

hoch», so Schoch. Start-ups benötigen oft

60% oder mehr ihrer Flächen für Labors und

haben spezifische Anforderungen an Infrastruktur

und Flexibilität.

ROLLE VON INNOVATIONSPARKS

IN LABORIMMOBILIEN-NISCHE

Es lohnt sich, sich diese Branche und die

verschiedenen Phasen erfolgreicher Unternehmen

genauer anzuschauen. So bilden in

der Schweiz die zahlreichen Innovationsund

Technoparks eine erste Basis für die

Entwicklung neuer Technologien im Life-

Science-Bereich. Hier erhalten Start-ups

nicht nur Zugang zu erschwinglichen Laborflächen,

sondern auch fachliche Unterstützung.

«Es gibt oft eine gewisse Unterstützung

in Technoparks. Beratung für den Businessplan

und wirtschaftliche Fragen sind wesentliche

Bestandteile des Angebots», so Schoch.

Finanziert durch Bund, Kantone und andere

Trägerschaften existieren landesweit

mehrere Dutzende solcher Innovationsparks.

«Irgendwann wachsen die Unternehmen

aber aus dieser Phase hinaus», sagt Schoch

und fügt hinzu, dass erfolgreiche Start-ups

finanzielle Stärke gewinnen und die Parks

verlassen, um grössere Flächen am Markt anzumieten.

Dies gibt etablierten Unternehmen

Wachstumsmöglichkeiten und schafft Platz

für neue Projekte in den Innovationsparks.

FACILITY MANAGEMENT ALS

KRITISCHER ERFOLGSFAKTOR

Laborimmobilien unterscheiden sich

wesentlich von Standardbauten: Hohe Anforderungen

an Reinheit, technische Infrastruktur

und Sicherheit machen sie zu

komplexen Objekten mit erhöhtem Bewirtschaftungsaufwand.

«Bei den Büros sehen alle

Flächen mehr oder weniger gleich aus. Bei

Laboren ist der Ausbau teuer und aufwendig.

LABORIMMOBILIEN: VERGLEICH ZU ANDEREN ANLAGEKLASSEN

IM IMMOBILIENMARKT (SCHWEIZ)

Quelle: CBRE

Die Nebenkosten sind zudem rund doppelt so

hoch», sagt Schoch. Wer hier investiert, muss

sich mit spezialisierten Facility-Management-Dienstleistern

vernetzen.

Hinzu kommt: Die Mieterstruktur ist

kleinteiliger. Start-ups benötigen oft nur 200

bis 300 qm, wachsen aber unter Umständen

rasant. Die Flächen müssen daher flexibel

sein. Wer als Vermieter nicht auf ein Betreiber-Modell

wie Superlab setzt, muss sich

frühzeitig Gedanken zur Flächenaufteilung,

Ausstattung und Raum reserven am betreffenden

Standort machen.

Büro

Logistik

Bestand in Quadratmeter (in Mio.) 48,8 38,8* 26,3* 3,4

Verfügbarkeit in Prozent des Bestandes

(innerhalb von 3 Monaten)

Top-Rendite in Prozent (netto, real) 2,25

(CBD)

Transaktionsvolumen 2013–2024

p. a. in Mrd. CHF

*Leichtindustrie und Logistik weisen Überschneidungen im Bestand auf.

4,4 2,1 2,5 2,6

4,1 4,0 3,7

ZUKUNFTSCHANCEN IM

ZEICHEN GLOBALER TRENDS

Internationale Studien, darunter die

von Ernst & Young, belegen, dass Life-Science-Immobilien

ein vielversprechendes

Instrument zur Diversifikation von Immobilienportfolios

darstellen. Im Vergleich

zu klassischen Gewerbeimmobilien bieten

sie nicht nur stabilere Wachstumschancen,

sondern profitieren auch von globalen

Mega trends. Die Alterung der Bevölkerung,

steigende Gesundheitsausgaben und der

wachsende Bedarf an medizinischen Innovationen

treiben die Nachfrage nach spezialisierten

Forschungsflächen an.

Dennoch bleibt das Angebot an geeigneten

Flächen in der Schweiz bis jetzt knapp:

Der erwähnte Laborbestand mit rund

3,4 Mio. qm stellt einen engen Markt dar,

während die klassischen Büroflächen rund

50 Mio. qm umfassen (siehe Tabelle oben).

Pensionskassen, Anlagestiftungen und Immobilienfonds

meiden die Assetklasse, weil

ihnen Know-how und Skalierbarkeit fehlen

bzw. die Anlagekonformität nicht gegeben

ist. «Viele Investoren getrauen sich nicht so

richtig an dieses Segment. Einige Immobilienaktiengesellschaften,

Versicherer oder

wohlhabende Privatanleger halten aber solche

Objekte», so Schoch.

Wie in jeder lukrativen Nische gibt es

auch deutliche Herausforderungen. Die Entwicklung

von Laborflächen erfordert hohes

Know-how und eine enge Abstimmung zwischen

Investoren, Betreibern und Nutzern.

Komplexe Anforderungen an Reinräume,

technische Ausstattung und Sicherheitsvorkehrungen

machen den Bau und Betrieb teuer

und zeitintensiv.

CHANCEN UND RISIKEN

Laborimmobilien sind kein Selbstläufer.

Der Schweizer Markt für Laborimmobilien

zeigt zwar Potenzial, doch es gibt

Risiken, die nicht übersehen werden dürfen.

Internationale Entwicklungen wie

Handelskonflikte und Investitionen von

Schweizer Pharmakonzernen in den USA

wecken Besorgnis über eine mögliche Verlagerung

von Forschung und Produktion ins

Ausland. Gleichzeitig könnten reduzierte

Forschungsausgaben den Bedarf an Laborflächen

dämpfen, was vor allem in Basel

Auswirkungen hätte.

«Das Beschäftigungswachstum in Forschung

und Entwicklung war bereits letzthin

leicht negativ, und in einigen Märkten

wie der Region Basel dehnt sich das Laborangebot

aktuell aus. Dies kann viele Chancen,

aber punktuell auch Unsicherheiten für

Immobilieninvestoren bergen», konstatiert

David Schoch.

*JÜRG ZULLIGER

Leichtindustrie

Laborgebäude

4,0 1,0 0,1– 0,2

Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjournalist

und Buchautor mit dem

Themenschwerpunkt Immobilien

und Immobilienwirtschaft.



ONLINE-WOHNUNGSINDEX

ENTLADUNG

AUFGESTAUTER

UMZÜGE

Erstmals seit drei Jahren steigt die Zahl

der auf den wichtigsten Schweizer

Immobilienportalen ausgeschriebenen

Mietwohnungen wieder. Trotz dieser

Zunahme verkürzt sich die Insertionszeit

weiter. Dies weist auf eine mindestens

teilweise Entladung aufgestauter

Umzugswünsche hin. TEXT—IVO CATHOMEN*

«HEATMAP» – DURCHSCHNITTLICHE INSERTIONSDAUER PRO KANTON

Periode April 2024 – März 2025, in Klammern: Vorjahr, Quelle: SVIT Schweiz

SH: 26 (27)

Insertionstage

1–10

11–15

16–20

21–25

26–30

31–35

BS: 27 (33)

SO: 29 (41)

JU: 49 (54)

NE: 38 (45)

BL: 32 (42)

AG: 21 (24)

LU: 18 (21)

NW: 15 (18)

ZH: 17 (15)

ZG: 12 (9)

SZ:

15 (14)

TG: 25 (29)

SG: 26 (32)

GL:

29 (31)

AR: 32 (48)

AI: 24 (28)

36–40

41–45

46–50

51–55

VD: 22 (26)

FR: 24 (29)

BE: 26 (31)

OW: 17 (21)

UR: 26 (29)

GR: 16 (21)

TI: 30 (42)

GE: 14 (17)

VS: 23 (31)

Der Mietwohnungsmarkt in den Kantonen (oben) und Städten

(rechts) dreht mehrheitlich immer schneller – trotz Mehrangebot.

MEHR INSERATE – KÜRZERE

AUSSCHREIBUNG

Zwischen April 2024 und März 2025 werden auf

den Schweizer Immobilienportalen rund 70 000 mehr

Wohnungen inseriert als in der Vorjahresperiode

(+21%). Trotz dieser Zunahme auf 410 000 Insertionen

verkürzt sich die durchschnittliche Ausschreibungsdauer

bis zur Vermietung um 4 auf 23 Tage. Zu diesem

Ergebnis kommt die aktuelle OWI-Studie, die

vom Swiss Real Estate Institute im Auftrag von SVIT

Schweiz, HEV Schweiz und dem Immobilienportal

Newhome durchgeführt wurde. In Städten mit traditionell

ausgetrockneten Wohnungsmärkten spitzt sich

die Lage bei deutlich grösserer Dynamik weiter zu, ganz

besonders in Chur. Die Suche nach einer Wohnung gestaltet

sich angesichts der starken Nachfrage weiterhin

schwierig. Einzig in Zürich zeichnet sich wider

Erwarten eine leichte Entspannung ab.

MEHR INSERATE BEI KÜRZERER

INSERTIONSDAUER IN 23 KANTONEN

Die landesweite Entwicklung – Zunahme des Insertionsvolumens

und kürzere Insertionszeiten – zeigt

sich auch in der Mehrheit der Kantone. Die Zahl ausgeschriebener

Wohnungen steigt in allen 26 Ständen.

In den meisten liegt die Zunahme im zweistelligen Bereich.

Trotzdem werden nur in drei Kantonen längere

Insertionszeiten verzeichnet, wobei diese drei Kantone

(ZG, SZ, ZH) ausnahmslos der Gruppe mit sehr

kurzen Ausschreibungszeiten angehören (Insertionsdauer

weniger als 20 Tage). Unter den übrigen 23

Kantonen, in denen Vermieter schneller einen Mieter

finden als in der Vorperiode, fallen die drei Kantone

Appenzell Ausserrhoden (–16 Tage), Solothurn und

Tessin ( je –12 Tage) mit stark rückläufigen Insertionszeiten

auf. Sie befinden sich in der Gruppe der sechs

Kantone (SO, TI, AR, BL, NE, JU), in denen sich die Vermieter

schweizweit am längsten gedulden müssen, bis

sie einen Mieter gefunden haben. Von einem eigentlichen

Überangebot an Mietwohnungen kann in den

beiden Westschweizer Kantonen Neuenburg und Jura

mit Ausschreibungszeiten von 38 bzw. 49 Tagen gesprochen

werden.

Mit einer auffallenden Signifikanz liegen Kantone

mit kurzen Insertionszeiten, z. B. Zürich, Genf und

Zug, auf einem hohen Mietzinsniveau, während Kantone

mit entspannten Mietwohnungsmärkten wie Neuenburg

und Jura ein tiefes Mietzinsniveau verzeichnen.

FÜR DIE ERFÜL

LUNG ALLER

UMZUGSWÜN

SCHE MÜSSTE

DAS JÄHRLICHE

ANGEBOT BEI

10 BIS 15% DES

WOHNUNGS

BESTANDES

LIEGEN.

MARCEL HUG,

CEO SVIT SCHWEIZ

20


INSERTIONSDAUER IN 12 SCHWEIZER STÄDTEN

Periode April 2024 – März 2025 (orange) im Vergleich zu zwei Vorperioden, Quelle: SVIT Schweiz

Insertionsdauer in Tagen

50

40

30

20

10

2022/23

2023/24

2024/25

9 11 10

20

16

14

15

13 14

23

17

15

23

21 20 21 20

18 18

13

14

32

29

27

47

42

39

36

35

31

29 29 29

33

32

33

0

Chur Winterthur Genf Luzern Zürich Bern Lausanne Basel Freiburg St. Gallen Lugano Neuenburg

ÜBERRASCHENDE ENTSPANNUNG

IN DER STADT ZÜRICH

Nach Massgabe der Insertionsdauer ist die Wohnungsknappheit

weiterhin in der vergleichsweise kleinen

Stadt Chur am ausgeprägtesten. Bemerkenswert

ist, dass sich die Anspannung in der Stadt Zürich im

Vergleich zu den zwei vorangegangenen Perioden etwas

löst. Mit einer durchschnittlichen Insertionsdauer

von 18 Tagen liegt Zürich mittlerweile nur noch im

Mittelfeld der untersuchten Städte, nachdem sie jahrelang

zu den drei Städten mit der stärksten Anspannung

auf dem Mietwohnungsmarkt zählte. Sehr angespannt

ist die Situation nebst Chur auch in Winterthur, Genf

und Luzern. Auffallend ist weiter, dass die durchschnittliche

Insertionsdauer in fünf der zwölf Städte

über dem landesweiten Durchschnitt liegt – Basel (27

Tage), Freiburg (29), Lugano (29), Neuenburg (33) und

St. Gallen (29). Die Insertionsdauer dieser Städte ist

auf dem Niveau des jeweiligen Kantons bzw. im Fall

von Basel des Kantons Basel-Landschaft. Das deutet

darauf hin, dass hier die Mobilität der Mieter zwischen

den Städten und ihren Agglomerationen funktioniert.

Zoomt man in der Berichtsperiode auf die Quartalsebene,

so zeigt sich in der Mehrheit der untersuchten

Städte (d. h. in 8 von 12) das grösste Insertionsvolumen

im 2. Quartal 2024, also zu Beginn der Untersuchungsperiode.

Ob der kurz davor angestiegene Referenzzinssatz

und die Ankündigung von steigenden Mietzinsen

die Initialzündung für die Entladung der aufgestauten

Umzüge waren, ist noch unklar. Dass es in diesem Zusammenhang

zu einem – vorerst leichten – Anstieg von

Kündigungen und demzufolge Ausschreibungen kam,

scheint jedoch als Erklärung naheliegend. Dies könnte

eine Umzugswelle ausgelöst haben. Es bleibt abzuwarten,

ob der inzwischen wieder tiefere Referenzzinssatz

per 4. März 2025 umgekehrt den Mietwohnungsmarkt

wieder einschlafen lässt.

NACHFRAGE IN DEN STÄDTEN STEIGT

UNGEBROCHEN

Eine Gegenüberstellung der prozentualen Veränderungen

von Ausschreibungszeiten und Insertionsvolumen

gibt Hinweise auf die Veränderung der

Wohnungsnachfrage in den zwölf untersuchten Städten.

Bleibt beispielsweise wie in Chur die Ausschreibungsdauer

trotz einer massiven Zunahme der Anzahl

Inserate mehr oder weniger stabil, so zeigt dies, dass am

Wohnungsmarkt eine wachsende Nachfrage das zusätzliche

Angebot leicht aufnehmen kann.

Gemäss der Studie werden in allen 15 untersuchten

Städten kleinere und damit auch mehrheitlich günstigere

Mietwohnungen stärker nachgefragt. Im Segment

der grossen und teuren Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern

ist nur in acht Städten eine wachsende oder stabile

Nachfrage zu verzeichnen. Bei den grossen und teuren

Wohnungen weisen die Städte Freiburg, Basel, Lausanne

und Winterthur eine abnehmende Nachfrage auf.

NEWHOME IMMO TALK

Erstmals seit drei Jahren verzeichnet der Schweizer Mietwohnungsmarkt

eine spürbare Angebotszunahme, bei gleichzeitig

sinkender Insertionsdauer. Die aktuelle OWI-Studie zeigt:

Trotz einer Zunahme der Mietwohnungsinserate um 21% sind

diese im Schnitt 4 Tage weniger lange online. Ein Hinweis auf

eine Entladung einer aufgestauten Umzugsdynamik, aber

auch auf anhaltenden Druck in angespannten Regionen wie

Chur. Am nächsten digitalen «Newhome Immo Talk Business»

präsentiert Prof. Dr. Peter Ilg, Institutsleiter SwissREI, die Hintergründe

und Auswirkungen der Studienergebnisse im Detail.

Datum: Mittwoch, 9. Juli, 08.00 – 08.20 Uhr

Anmeldung: newhome.ch/immotalk

Die Teilnahme ist kostenlos.

WER TIEFERE

MIETEN WILL,

MUSS ENDLICH

MEHR BAUEN

STATT BLOCKIE

REN, DENN

VORSCHRIFTEN

SCHAFFEN

KEINEN

WOHNRAUM.

MARKUS MEIER,

DIREKTOR HEV SCHWEIZ

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist

Verleger der Zeitschrift

Immobilia und

stell vertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.



DER MONAT

Für den Schritt in die Selbstständigkeit lassen sich

Männer etwas mehr Zeit als Frauen. Sie ziehen

durchschnittlich mit 22,6 Jahren aus dem Elternhaus

aus, während Frauen dies bereits mit 21 Jahren tun.

BILD: UNSPLASH.COM

IN EIGENER SACHE

NEUER SCHUL

LEITER DER

SVIT SCHOOL

Am 2. August übernimmt

Erwin Oertli (*1973) die Leitung

der SVIT School. Er ist

seit über zwei Jahr zehnten

im Bildungswesen tätig und

bringt umfassende Erfahrung

als Schulleiter mit.

Seit 2019 leitet er die Oberstufe

in Unterägeri ZG, wo

er neben der Gesamtverantwortung

für die Schule auch

die ICT-Strategie und Qualitätsentwicklung

geprägt

hat. Zuvor war er in verschiedenen

Führungsfunktionen

im Bezirk Schwyz tätig, unter

anderem als Schulleiter

mehrerer Oberstufenstandorte

und als Projektleiter

für digitale Bildung. Seine

Ausbildung umfasst ein

Masterstudium in Schulmanagement

sowie mehrere

Weiterbildungen in Leadership,

Projekt- und Personalmanagement.

Besonders

am Herzen liegt ihm die

Weiter entwicklung von

Unterrichtsqualität und

Teamstrukturen sowie die

Integration digitaler Medien

in den Schulalltag.

SCHWEIZ

MÄNNER ZIEHEN

SPÄTER VON

ZUHAUSE AUS

Junge Erwachsene verlassen

heute durchschnittlich

mit 22 Jahren ihr Elternhaus.

Frauen ziehen mit

rund 21 Jahren aus, während

Männer sich 22,6 Jahre Zeit

lassen. Dies zeigt eine Umfrage

des Markt- und Meinungsforschungsinstituts

YouGov

im Auftrag des Immobilienportals

Newhome. Um die

27% der Befragten zogen wegen

einer Partnerschaft aus

und 17% wegen des Studiums

oder einer Ausbildung. Rund

16% wünschten sich hingegen

mehr Eigenständigkeit.

In der italienischsprachigen

Schweiz spielt die Ausbildung

mit 28% eine grössere

Rolle.

WOHNEIGENTUM

FÜR JUNGE KAUM

ERSCHWINGLICH

Am «Immo Talk Business»

von Newhome gab Wüest

Partner Ende Mai Einblicke

in zukünftige Wohnformen.

Die Wohnwünsche junger Erwachsener,

dies das Fazit,

würden im Gegensatz zu den

wirtschaftlichen Möglichkeiten

stehen. Laut Umfrage

wünschen sich rund 40%

der unter 35-Jährigen ein

Haus oder eine Eigentumswohnung.

Das durchschnittliche

Alter beim Kauf eines

Eigenheims liegt in der

Schweiz jedoch bei 48 Jahren.

Laut Bundesamt für

Statistik ist das Verhältnis

von Wohn kosten und Medianlohn

zudem nur in einigen

Regionen im Jura, Wallis und

Tessin ausgewogen.

BÜROS ALS

WOHNRAUM

NUTZEN

Wüest Partner hat in einer

Studie im Rahmen des Immo

Monitorings untersucht, wie

viel Wohnraum sich durch

die Umnutzung von Büros

schaffen lässt. Jedes potenzielle

Objekt wurde hinsichtlich

Wohnungsmarkt,

Büromarkt, Preisunterschied

und Eigenschaften bewertet.

Anhand des Gebäude- und

Wohnungsregisters (GWR)

wurde das langfristige Umnutzungspotenzial

ermittelt.

Die Analyse aktueller Büroinserate

zeigte anschliessend

auf, wie viele Wohnungen

kurzfristig realisierbar

wären. Rund 20% der im

GWR erfassten Bürogebäude

liessen sich demnach umnutzen.

Dies sind theoretisch

100 000 bis 110 000 Wohnungen.

Tatsächlich hätten

zum Beispiel aufgrund der im

Februar 2024 ausgeschriebenen

Büroflächen 8000 bis

10 000 Wohnungen entstehen

können.

MEHR BÜRO

FLÄCHEN

IM ANGEBOT

CBRE Switzerland meldet

einen Anstieg des Büroleerstands

im 1. Quartal. Die verfügbaren

Flächen sind per

Ende März auf 2,14 Mio. qm

bzw. 4,4% des Bestandes

angestiegen (Q4 2024: 4,1%).

Mit einer Verfügbarkeitsquote

von 3,3% (Q4 2024: 3,1%)

zeigt sich der Stadtzürcher

Büromarkt robust. Dasselbe

gilt für Genf (3,7%). Bern

(2,8%) und Lausanne (2,1%)

weisen eine tiefere Büroverfügbarkeit

aus. Viele Leerstände

gibt es in der Stadt

Basel (5,9%), wobei es im zentralen

Geschäftsviertel am

meisten davon gibt (11,0%).

BAUPREISINDEX

GESTIEGEN

Der Baupreisindex erhöhte

sich zwischen Oktober 2024

und April 2025 um +0,6% auf

115,8 Punkte (Oktober 2020

= 100). Dies ist auf ein Preiswachstum

sowohl im Hoch

22


5

bau als auch im Tiefbau

zurückzuführen. Im Hochbau

haben die Preise in allen

Grossregionen zugelegt,

die stärksten Anstiege verzeichneten

«Ostschweiz»

(+1,0%) und «Genferseeregion»

(+0,8%). Im Tiefbau

registrierten mit Ausnahme

der Region Nordwestschweiz

(–0,4%) alle Regionen einen

Preisanstieg. Am stärksten

legten «Genferseeregion»

(+1,3%) und «Ostschweiz»

(+1,1%) zu. Dies geht aus den

Zahlen des Bundesamts für

Statistik hervor.

THURGAU: LIEGEN

SCHAFTSSTEUER

ABGESCHAFFT

Das Thurgauer Stimmvolk

hat im Mai die Abschaffung

der kantonalen Liegenschaftssteuer

gutgeheissen.

Die Erträge kommen zu 57%

der jeweiligen Gemeinde und

zu 43% dem Kanton zugute.

Steuerpflichtig sind Eigentümer

oder Nutzniesser einer

Liegenschaft, mit Ausnahme

von steuerbefreiten juristischen

Personen. Diese Steuern

im Umfang von aktuell

0,5% fallen ab dem 1. Januar

2029 weg. Dies führt beim

Kanton und den Gemeinden

zu einer Einbusse von jährlich

insgesamt 36 Mio. CHF.

UNTERNEHMEN

HOLCIM SPALTET

NORDAMERIKA

GESCHÄFT AB

Der Baustoffhersteller

Holcim mit Sitz in Zug spaltet

den Bereich Nordamerika

zu 100% ab. Die neue Gesellschaft

trägt den Namen

Amrize und ist am 23. Juni

erstmals an der Börse gehandelt

worden. Amrize ist an

über 1000 Standorten präsent

und zählt rund 19 000

Mitarbeitende. Der operative

Hauptsitz liegt in Chicago,

die Gesellschaft bleibt in Zug

domiziliert. Holcim will sich

nun auf Europa, Australien,

Nordafrika und Lateinamerika

fokussieren.

HOLCIM ÜBER

NIMMT FIRMA

IN KANADA

Holcim hat die Geschäftstätigkeiten

der kanadischen

Langley Concrete Group Inc.

übernommen. Damit steigt

der Baustoffkonzern in der

Provinz British Columbia in

den Markt für Betonfertigteile

ein. Die Übernahme umfasst

zwei Produktionsstätten

in den Städten Chilliwack

und Duncan. Sie beliefern

die Region mit Trockenund

Nassbetonprodukten

für ober- und unterirdische

Infrastrukturen, darunter

Schächte, Rohre, Kästen und

andere Komponenten.

SIKA INVESTIERT

IN GIATEC

Sika hat eine strategische

Investition in die Giatec

Scientific Inc. mit Hauptsitz

in Kanada getätigt. Das

Unternehmen für digitale

Betontechnologien ist auf

intelligente Prüfverfahren

und KI-gestützte Lösungen

spezialisiert. Es entwickelt

Sensoren, Software und

Datenanalyse Tools zur Optimierung

der Qualität, Langlebigkeit

und Nachhaltigkeit

von Beton – von der Herstellung

über den Transport bis

hin zur Verarbeitung.

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PARTNER IM IMMOBILIENBEREICH

SIKA UND SULZER

SPANNEN

ZUSAMMEN

Sika und Sulzer haben

eine Absichtserklärung zur

Gründung eines Joint Venture

unterzeichnet, um das

Kunststoffrecycling im Bauwesen

voranzutreiben.

Ziel ist es, die Stärken beider

Unternehmen zu bündeln:

Sikas Expertise rund

um Polymer anwendungen

und Hochleistungsbaustoffe

und Sulzers Prozesswissen

im chemischen Recycling.

Das Joint Venture mit

Sitz im Raum Zürich wird

als eigenständig operierendes

Unternehmen gegründet,

an dem beide Partner zu

je 50% beteiligt sind. Die operative

Tätigkeit startet im

2. Halbjahr 2025 mit ersten

Pilotprojekten in Deutschland,

Österreich und der

Schweiz.

Verwalten l Vermieten l Verkaufen l Bewerten l Stockwerkeigentum

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DER MONAT

Das Jenny-Areal in Ziegelbrücke GL soll umgenutzt

werden. Der erarbeitete Masterplan umfasst Wohnangebote

sowie Nutzungen für Arbeit und Bildung.

BILD: WIKIPEDIA COMMONS

INSTALLERGROUP

FASST FUSS

IN DER SCHWEIZ

Die dänische Installer

Group expandiert in die

Schweiz. In einem ersten

Schritt hat sie die W. Rokitzky

AG und die Rohr Gebäudetechnik

AG übernommen,

beide mit Sitz in Wallisellen

ZH. Die Unternehmen treten

weiterhin eigenständig

unter eigenem Namen auf,

wobei die Geschäftsleitung

ebenfalls gleich bleibt. Die

zeitgleich entstandene InstallerGroup

Schweiz wird von

einem CEO und CFO geführt

(siehe auch «Personen»). InstallerGroup

bietet Dienstleistungen

in den Bereichen

Sanitär, Heizung, Lüftung,

Klima, Kälte, Elektro und Gebäudeautomation.

CARETTA WEID

MANN ERÖFFNET

FILIALE IN BERN

Die Caretta + Weidmann

Baumanagement AG ist seit

Juni auch in Bern vertreten

(siehe auch «Personen»).

Die neue Niederlassung liegt

an der Hodlerstrasse 5b, fünf

Gehminuten vom Bahnhof

entfernt. Das Bauunternehmen

ist auf die Entwicklung

und das Management von

Projekten spezialisiert.

NESTERMIND

SETZT AUF

DATEN VON FPRE

Die Nestermind AG, die

KI-basierte Marketing- und

Vertriebslösungen bietet,

erweitert ihr Angebot um

die Daten und Modelle von

Fahrländer Partner (FPRE).

Neu können Kundinnen und

Kunden auf transaktionsbasierte,

hedonische Bewertungen

und weitere fundierte

Immobilien analysen zugreifen.

Die Daten sind nahtlos

eingebunden in die bestehende

Marketing- und Vertriebsplattform.

PROJEKTE

STADT ZÜRICH

ERWIRBT VIER

LIEGENSCHAFTEN

Die Stadt Zürich hat in

den Quartieren Wollishofen,

Oerlikon und Höngg

vier Liegenschaften für rund

124 Mio. CHF gekauft. Konkret

geht es um 117 Wohnungen

und 4 Gewerbeflächen.

Der Erwerb dient dem Ziel,

den gemeinnützigen Teil im

Mietwohnungsbestand bis

2050 auf einen Drittel zu erhöhen.

Der Akquisition liegt

eine Verpflichtung aus dem

Projekt «Ensemble» (Bild)

auf dem Hardturm-Areal zugrunde.

Die ehemalige Credit

Suisse Asset Management

(Schweiz) AG hatte der Stadt

Zürich den Verkauf von rund

125 Wohnungen zugesprochen.

Die Rechtsnachfolgerin

UBS Fund Management

(Switzerland) AG kommt

dem nun nach.

NEUES QUARTIER

FÜR DÜBENDORF

Allreal plant in Dübendorf

ZH eine Wohn- und

Büroüberbauung mit rund

300 Wohnungen sowie Büroflächen

in der Nähe des

Bahnhofs Stettbach. Das

Grundstück mit dem Bestandsgebäude

(Bild) an der

Sonnentalstrasse 8 gehört

bereits dem Generalunternehmen.

Vorgesehen sind ein

Wohn- und Gewerbehaus im

Süden des Grundstücks, ein

Wohngebäude mit gewerblicher

Nutzung in der Mitte

und ein reines Wohnhaus im

Norden. Die Baueingabe erfolgt

frühestens 2028.

JENNY-AREAL

SETZT MASTER

PLAN UM

Das Jenny-Areal in Ziegelbrücke

GL soll qualitativ

hochstehend und nachhaltig

entwickelt werden. Der erarbeitete

Masterplan verbindet

historische Identität mit

neuer Nutzung und soll das

Areal als zukunftsfähigen Ort

für Arbeit, Bildung, Wohnen

und Innovation positionieren.

Der Entwurf stammt von

Blättler Dafflon Architekten

mit Tony Fretton Architects

und Studio Vulkan. Das rund

30 Hektar grosse Areal ist das

umfangreichste zusammenhängende

Entwicklungsgebiet

im Kanton Glarus.

WIL WEST GEHT

AN KANTON

THURGAU

Die Thurgauer Regierung

darf dem Kanton St. Gallen

zwei Parzellen im Westen

von Wil SG abkaufen. Der

St. Galler Kantonsrat hat die

entsprechende Vorlage genehmigt.

Ob es dazu eine

Volksabstimmung gibt, steht

offen. Auf dem Areal Wil

West sollen rund 3000 neue

Arbeitsplätze entstehen. Die

St. Galler Stimmberechtigten

hatten 2022 einen Kredit

von 35 Mio. CHF für die

Entwicklung des Gebiets abgelehnt.

Das Grundstück

gehörte früher zur Psychiatrischen

Klinik in Wil und liegt

auf Thurgauer Boden.

24


BAHNHOF

LOCARNO BLEIBT

WIE ER IST

Der Bahnhof in Locarno

wird nicht umgestaltet. Dies

hat das Tessiner Stimmvolk

im Juni entschieden. Die

Neugestaltung des Verkehrsknotens

hätte 16 Mio. CHF

gekostet, 7 Mio. CHF davon

hätte der Kanton Tessin getragen.

Geplant war eine

Aufwertung aus Sicht von

Fussgängern und Velofahrern

sowie eine übersichtlichere

Organisation der Busperrons.

Umstritten war die neue Verkehrsführung

der Busse über

die Viale Cattori. Die Strasse

gilt als kleiner Boulevard mit

Restaurants und Läden. Zudem

hätten Auto fahrer nicht

mehr direkt zu den Läden und

Restaurants fahren können.

SIERRE SAGT JA

ZU EISHALLE UND

WOHNQUARTIER

Die Stimmbevölkerung

von Sierre VS hat dem Ersatz

der alten Eishalle und der

Entwicklung eines Quartiers

auf dem Gelände der Condémines

zugestimmt. Das Projekt

umfasst den Bau einer

neuen Eishalle mit 6500 Plätzen

sowie einer Arena mit

500 Plätzen per 2029. Die Finanzierungskosten

werden

auf 89 Mio. CHF geschätzt.

Parallel dazu wird ein Wohnquartier

mit rund 600 Wohnungen

entstehen. Es soll

zwischen 2029 und 2035 in

Etappen realisiert werden.

ABWANDERUNG

DIE STIRN BIETEN

Das Benediktinerkloster

Engelberg (Bild) sowie

die Bürger- und Einwohnergemeinde

Engelberg haben

sich in der Wohnraum für

Engelberg AG zusammengeschlossen,

um der Abwanderung

entgegenzuwirken. Das

Kloster stellt für das geplante

Projekt ein 9300 qm grosses

Grundstück im Baurecht

zur Verfügung. Darauf entstehen

sechs Wohnhäuser mit

insgesamt 93 Wohneinheiten

sowie ein Gewerbe- und

Wohnhaus mit rund 1900 qm

Nutzfläche. Die Beteiligten

schätzen die Kosten auf

rund 45 Mio. CHF. Der Baustart

soll noch dieses Jahr

erfolgen.

GRAND HOTEL

WIRD SANIERT

UND ERWEITERT

Auf dem Areal des leerstehenden

Grandhotels Regina

in Grindelwald BE sollen

insgesamt drei verschiedene

Hotelkonzepte mit rund

700 Betten entstehen. Die

St. Galler Immobilienfirma

Fortimo hat ein Baugesuch

dafür eingereicht. Das bestehende

«Grand Hotel» wird

restauriert und teilweise neu

gebaut. Der Beginn der Bauarbeiten

ist auf nächstes Jahr

angesetzt. Die Revier Hospitality

Group AG, eine Tochtergesellschaft

der Fortimo

Group AG, wird die Hotels

betreiben.

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HÜNENBERG

SCHAFFT

WOHNRAUM

Auf der Maihölzliwiese in

Hünenberg ZG realisiert die

Gemeinde ein neues Gemeindehaus

sowie ein Mehrfamilienhaus

mit preisgünstigem

Wohnraum. Im Erdgeschoss

des Wohnhauses soll auch

der Polizeiposten ein neues

Zuhause finden. Der Baustart

erfolgt demnächst. Die

Mietwohnungen werden voraussichtlich

im Herbst 2026

ausgeschrieben und sind ab

Herbst 2027 bezugsbereit.

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DER MONAT

PERSONEN

SSREI GLEIST

ADVISORY

BOARD NEU AUF

Schönenberger (rechts davon,

Ständerätin Kanton

Luzern), Alec von Graffenried

(mittleres Bild links,

Gemeinderatsmitglied der

Stadt Bern, Vizepräsident

und Direktor für Sicherheit,

Umwelt und Energie), Patrice

Nyffeler (rechts davon,

stv. Geschäftsleitung GEP SA

Fonds Immobilier Romand),

Tanja Sprünken ( unterstes

Bild links, Geschäftsführung

Baumschlager Eberle St. Gallen

AG | STG), Alfonso Tedeschi

(rechts davon, Leiter

Portfolio Management Real

Estate, Mitglied der Geschäftsleitung

der Helvetia

Asset Management AG).

LEITUNGSTEAM

VON INSTALLER

GROUP SCHWEIZ

von einem zweiköpfigen

Führungsteam vorangetrieben.

Boris Bischoff (oberes

Bild), seit Juni CEO von InstallerGroup

Schweiz, verfügt

über 20 Jahre Erfahrung

in der Gebäudetechnik- und

Energiebranche. Der gelernte

Sanitärmonteur leitete

zuletzt die Winterthurer Niederlassung

von Hälg Group.

Seit Oktober 2024 begleitet

Andreas Weiss als CFO (Bild

darunter) die Entwicklung

von InstallerGroup Schweiz.

Davor war der Wirtschaftsprüfer

für die Burkhalter

Gruppe tätig, zuletzt als CFO

des Bereichs Heizung, Lüftung,

Klima, Sanitär.

NEUER PARTNER

BEI CARETTA

WEIDMANN

Oppenheim-Hochhaus, die

Festhalle Bern, die Tissot

Arena in Biel oder Swissgrid

in Aarau.

ADIMMO STELLT

SPITZE NEU AUF

Die SSREI AG, Inhaberin

des gleichnamigen Standards

für nachhaltige Immobilienbewertungen,

hat ihr

Advisory Board neu zusammengesetzt.

Zum Gremium

gehören nun: Jan Eckert

(oberstes Bild links, CEO

Schweiz & Head of Capital

Markets DACH bei JLL

Switzerland), Andrea Gmür-

Der Schweizer Markteintritt

von InstallerGroup

(siehe «Unternehmen») wird

Timo Lochbrunner Odoni

ist neu Partner von Caretta

Weidmann und übernimmt

die Leitung des neuen Standorts

in Bern (siehe «Unternehmen»).

Zuletzt leitete

er bei HRS Real Estate die

Niederlassungen in Bern

und Basel. Dabei betreute

er Projekte wie das Meret

Andreas Kressler

(oberstes Bild) leitet seit

dem 1. Juli den Verwaltungsrat

der Adimmo AG. Der

neu gewählte Präsident ist

seit 2017 als unabhängiger

Unternehmens berater und

Verwaltungsrat tätig. Ebenfalls

neu im Verwaltungsrat

ist Dieter Sommer (mittleres

Bild), ehemaliger CEO der

26


Privera AG. Stephan Wetterwald

(unterstes Bild), CEO

der Basellandschaftlichen

Pensionskasse (blpk), bleibt

weiterhin Mitglied des dreiköpfigen

Gremiums. Die

Adimmo AG hat ihren Sitz in

Basel und führt eine Filiale

in Aarau. Alleineigentümerin

der Immobiliendienstleisterin

ist die Basellandschaftliche

Pensionskasse (blpk).

WECHSEL IM

VERWALTUNGSRAT

VON HELVETICA

ESG-AM AG tätig. Letztere

verwaltet Vermögen mit

Fokus auf nachhaltige Anlagestrategien.

Rolf Helbling

(Bild da runter) ist zudem neu

Mitglied des Verwaltungsrats

der Helvetica Property

Investors AG. Er ist Gründer

und CEO von Carnot Capital,

einem Vermögensverwalter

mit Fokus auf Energie- und

Ressourceneffizienz.

SWISS BETON

UNTER NEUER

FÜHRUNG

Hofer folgt auf Ueli Büchi

(Bild darunter), der als Präsident

von SwissBeton zurückgetreten

ist.

NEUE STIMMEN

BEI BAUKULTUR

SCHWEIZ

Philipp Good (oberes Bild)

ist seit Juni Präsident des

Verwaltungsrats der Helvetica

Property Group AG und

der Helvetica Property Investors

AG. Er ist bereits seit

2024 Mitglied des Gremiums

und aktuell als CEO der

Christoph Hofer (oberes

Bild) wurde Ende Mai zum

Präsidenten des Fachverbands

SwissBeton gewählt.

Der di plomierte Baumeister

und Bauingenieur ist auch

Präsident des Verwaltungsrats

und Vorsitzender der Geschäftsleitung

der Wyss AG

Betonschächte in Signau BE.

Monika Litscher (Bild

oben links), Direktorin des

Schweizerischen Städteverbands,

gehört seit Juni zum

Stiftungsrat der Stiftung

Baukultur Schweiz. Bereits

zu Jahresbeginn trat David

Vuillaume (Bild oben rechts),

Geschäftsführer des Schweizer

Heimatschutzes, dem nun

14-köpfigen Stiftungsrat bei.

Seit letztem Jahr dabei sind

zudem Salomé Mall (Bild

unten links), Leiterin Development

bei SBB Immobilien

sowie Carole Pont Bourdin

(Bild unten rechts), Architektin

und SIA-Vorstandsmitglied.


IMMOBILIENRECHT

BAUEN AUSSERHALB BAUZONE

KEIN ALLEINGANG

FÜR BÜNDNER

GEMEINDEN

Bauvorhaben ausserhalb der Bau zonen

sind oft heisse Eisen. Sie verlangen

rechtsgleiche Gesuchsbehandlung und

sorgfältige Koordination zwischen den

involvierten Stellen. In Graubünden

übernahmen bislang die Gemeinden

eine Vortriage und konnten nicht

bewilligungsfähige Projekte autonom

ablehnen. Dieser Praxis schiebt das

Bundesgericht nun einen Riegel vor.

TEXT — SIMON SCHÄDLER*

BILD: MADELEINE, STOCK.ADOBE.COM

Die Gemeinde

Zizers (Bildmitte)

verweigerte die

Baubewilligung für

ein «Hanf-Projekt»

autonom – zu

Unrecht, wie das

Bundesgericht

jetzt feststellt.

ÖRTLICHE BAUKOMMISSION

VERWEIGERT BAUBEWILLIGUNG

Seit 2022 sorgt das Baugesuch von A.

im bündnerischen Zizers für juristischen

Zündstoff. A plant auf seinem Grundstück

ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude

mit einer Halle zur Hanf-Lagerung und

-Trocknung mit einem Maschinen- und

Geräteunterstand, Technik- und Personalräumen

und ausreichend Platz für Stecklinge

und Mutterpflanzen. Doch das Projekt

hat einen Haken: Für Anstoss sorgt nicht

die berauschende Pflanzengattung, sondern

vielmehr die Tatsache, dass das Bauprojekt

von A in der Landwirtschafts zone

liegt und von einer Landschaftsschutzzone

überlagert ist. Folglich wies die örtliche

Baukommission das Baugesuch ausserhalb

der Bauzone ab und verweigerte

die Baubewilligung. Das Projekt leide an

grundlegenden Mängeln, so die Gemeinde.

Sowohl die Zonenkonformität als auch die

Erschliessung seien nicht gegeben, und der

Bau sei daher mangels negativer Standortgebundenheit

mit der Landschaftsschutzzone

unvereinbar.

Soweit so unspektakulär. Wäre da nicht

die Tatsache, dass die Gemeinde das Gesuch

keiner kantonalen Behörde vorgelegt

hatte, wie dies nach Bundesrecht in Art. 25

Abs. 2 RPG vorgesehen wäre. Eine solche

Pflicht bestand nach Bündner Recht aber

nicht. Nach Art. 87 Abs. 3 des kantonalen

Raumplanungsrechts (KRG / GR) müssen

die kommunalen Behörden Graubündens

Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der

Bauzonen (BAB-Gesuche) der Kantonsbehörde

nämlich nur dann vorlegen, wenn

sie die Voraussetzungen für eine BAB-Bewilligung

für erfüllt betrachten. Erscheint

ein Baugesuch hingegen als nicht bewilligungsfähig

– wie das Bauprojekt von A in

Zizers –, weist die Gemeinde das Gesuch

eigenständig ab. Zizers entschied also auto-

nom. Eine eklatante Verletzung von Bundesrecht,

meinte der Beschwerdeführer A

und zog seinen Fall vor Bundesgericht.

ALLEINGANG DER GEMEINDE

PROBLEMATISCH

Tatsächlich sieht das Bündner Recht vor,

dass die Gemeinden BAB-Baugesuche von

sich aus wegen fehlender Zonenkonformität

oder Voraussetzungen nach Art. 24 ff. RPG

abweisen können. Im Sinne einer Vortriage

übermitteln die Kommunen der kantonalen

Behörde nur bewilligungsfähige Vorhaben.

In offenkundigem Widerspruch dazu stehe

Art. 25 Abs. 2 RPG, schlossen die Lausanner

Richter. So verlangt das Bundesrecht,

dass die zuständige kantonale Behörde –

und keineswegs die Gemeinde – bei allen

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entscheidet,

ob sie zonenkonform sind und ob

eine Ausnahme bewilligung zu erteilen ist.

Kurzum: kein Baugesuch ausserhalb der

28

IMMOBILIA /Juli 2025

Bau zone ohne kantonalen Entscheid. Keine

Rolle spielt dabei, ob die kommunale Baubehörde

das Projekt begrüsst oder nicht.

Weshalb also die Bündner Sonderregelung?

Ist sie möglicherweise gar berechtigt

oder durch die in der Bundeverfassung verankerte

Gemeindeautonomie geschützt?

Mit Akribie beleuchtete das Bundesgericht

also die Entstehungsgeschichte von Art. 25

Abs. 2 RPG seit den 1970er-Jahren. Klar sei,

so die Richterschaft, dass Ausnahmen ausserhalb

der Bauzonen oft zum Politikum

werden und die rechtsgleiche Gesuchsbehandlung

daher oberstes Gebot sei. Bewilligungen

von Bauten ausserhalb der Bauzone

müssten daher für das gesamte Kantonsgebiet

einheitlich behandelt werden. Hierfür

sei eine kantonale Behörde vorgesehen.

Diese, und nicht die Gemeinden, müsste bei

allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone

prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt

werden könne.

KEIN RAUM FÜR KANTONALE

ORGANISATIONSAUTONOMIE

Ohne Zweifel: Art. 25 Abs. 2 RPG greift

als bundesrechtliche Verfahrensnorm in

die kantonale Organisationsautonomie

ein. Die Eigenständigkeit der Kantone und

das Recht, sich autonom und ohne Mitsprache

durch den Bund zu organisieren, garantiert

Art. 47 der Bundesverfassung. Zudem

kennen die Gemeinden die vorherrschenden

Verhältnisse vor Ort – von Anniviers

über Mendrisio bis nach Zizers – besser als

die Behörden in ihren entfernten Hauptorten

Sion, Bellinzona oder Chur. Anders

sah es der Gesetz geber. Besonders kleinere

Gemeinden seien von der Komplexität der

Abklärungen überfordert, die im Zusammenhang

mit der Zonenkonformität von

Bauten in der Landwirtschaftszone nötig

seien. Häufig seien sie nicht in der Lage,

Rechtsnormen korrekt anzuwenden. Fragen

der Zonenkonformität eines Projekts

ausserhalb der Bauzone seien aus Gründen

der Einheitlichkeit und zum Schutz der

Unabhängigkeit deswegen einer Kantonsbehörde

zu überlassen.

Eine bittere Pille für das bündnerische

Zizers. Denn das Gericht schloss, dass es

nicht seine Aufgabe sein könne, im Sinne

einer Vortriage über nicht bewilligungsfähige

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone

selbst zu entscheiden. Dies stehe in eindeutigem

Widerspruch zum Gesetzeszweck.

Die einheitliche und rechtsgleiche Rechtsanwendung

durch eine fachkompetente Behörde

sei unverzichtbar und gelte sowohl

für die Erteilung von Baubewilligungen als

auch für deren Verweigerung. Von einer Verletzung

der kantonalen Organisationsautonomie

könne zudem keine Rede sein, so die

Lausanner Richter. Die geordnete Besiedlung

des Landes sei ein hohes Gut und stehe

in unmittelbarem Zusammenhang mit der

Zonenkonformität und Ausnahmebewilligungen.

Es bestehe damit kein Raum für

die Delegation dieser raumplanungsrechtlichen

Aufgaben an die Gemeinden.

UNKOORDINIERTES VERFAHREN

Als wäre das bundesgerichtliche Zwischenfazit

nicht unmissverständlich genug,

führten die Richter weiter aus, die

Bündner Praxis sei nicht nur bundesrechtswidrig,

sondern widerspreche auch

dem Koordinationsgebot von Art. 25a RPG.

Die Causa Zizers zeige exemplarisch, wie

unkoordiniert das Verfahren gelaufen sei:

So hätte der Kanton Stellungnahmen verschiedener

Ämter eingeholt und selbst die

Zonenkonformität und die Vereinbarkeit

des «Hanf-Projekts» mit der Landschaftsschutzzone

positiv beurteilt – dies im Kontrast

zum Verdikt der Gemeinde Zizers

kurz später. Aus kantonaler Warte hätte das

Bauprojekt nämlich landschaftlich begründet

werden können und wäre als Nebenerwerbslandwirtschaft

mit bodenabhängiger

Pflanzenproduktion wirtschaftlich tragbar

gewesen. Unbesehen davon entschied

die Gemeinde – ohne Abstimmung mit der

kantonalen Fachstelle – gegenteilig. Dieses

unübersichtliche Vorgehen widerspreche

dem Koordinationsgebot von Art. 25a RPG,

so das Bundesgericht. Dieses Prinzip verlangt,

dass «die Rechtsanwendung materiell

koordiniert und inhaltlich abgestimmt

werden [muss], wenn für die Verwirklichung

eines Projekts verschiedene materiell-rechtliche

Vorschriften anzuwenden

sind und zwischen diesen Vorschriften ein

derart enger Sachzusammenhang besteht,

dass sie nicht getrennt und unabhängig

voneinander angewendet werden dürfen.»

Kurzum: Komplexe Fälle müssen formell

und verfahrensmässig koordiniert werden

– was das Bundesgericht bereits in seinem

Lehrbuch-Entscheid «Chrüzlen» (BGE 116

Ib 50 vom 14. März 1990) festgehalten hatte.

Eine solche (materielle) Koordination

gelingt optimal mittels eines konzentrierten

Entscheidverfahrens durch eine Behörde.

Wenn also – wie in Zizers – für einzelne

Rechtsfragen verschiedene Bewilligungsbehörden

zuständig sind, muss das Vorgehen

abstimmt werden, damit ein qualitativ

gleichwertiges Koordinationsergebnis erzielt

wird. Widersprüchliche Entscheide

sind zu vermeiden. Weil dies vorliegend

nicht erfolgt sei, so das Bundesgericht, verletze

der Bündner Entscheid sowohl Art. 25

Abs. 2 RPG als auch Art. 25a RPG. Es hiess

die Beschwerde von A gut. Das Verdikt hat

Konsequenzen für die Gemeinde Zizers und

den Kanton Graubünden: Die Gemeinde hat

kein Recht mehr, Baubewilligungen autonom

zu verweigern, und Graubünden wird

sein kantonales Rauplanungsrecht anpassen

müssen, um vergleichbare Fehler künftig

zu vermeiden.

ENTSCHEID DES BUNDESGERICHTS 1C-170 / 2024 VOM 5. MÄRZ 2025

*SIMON SCHÄDLER

Der Autor, Dr. iur., ist Rechtsanwalt

und in Basel tätig.


BAU & HAUS

VERDICHTUNG

DAS PROBLEM DES

VERDICHTETEN

BAUENS

Die Folgen der Revision des Raumplanungsgesetzes

von 2013 treten

heute in aller Deutlichkeit hervor.

Sie führten in der Raumplanung zu

einem Paradigmenwechsel, der sich

zu einer grossen Knacknuss entwickelte:

zum Problem des verdichteten

Bauens. TEXT—REMI BUCHSCHACHER*

Verdichtetes Bauen

bedeutet in der

Regel Rückbau von

bestehender Bausubstanz.

BILD: REMI BUCHSCHACHER

VERDICHTUNG IMMER

SCHWIERIGER UMZUSETZEN

Die Diskussion reisst nicht ab, die

Schuldzuweisungen nehmen zu: Der bestehende

Siedlungsraum soll verdichtet

werden. Denn der Verzicht auf Zersiedelung

– als oberstes Ziel der Revision des

Raumplanungsgesetzes von 2013 – bedeutet,

dass das Bevölkerungswachstum in den

bestehenden Siedlungen und Städten aufgefangen

werden muss. Und das geht nur

mit mehr Verdichtung. Doch diese wird

immer schwieriger, umzusetzen, die Meinungen

darüber, wie dieses Ziel erreicht

werden kann, gehen komplett auseinander.

Eine Auslegeordnung ist schwierig,

zu vielfältig sind die Ansprüche. Doch die

Wohnungsknappheit diktiert die Notwendigkeit

einer gezielten städtebaulichen und

raumplanerischen Verdichtung. Es müssen

also Strategien entwickelt werden, die es

ermöglichen, an bereits überbauten Standorten

mehr Menschen unterzubringen, als

dort bisher wohnhaft sind. Daran beissen

sich Raumplaner, Projektentwickler, Investoren

und Quartierbewohnerinnen immer

öfter die Zähne aus.

GUTES BEISPIEL IN OERLIKON

Ein gutes Beispiel für die Vorgehensweise,

die vielen Ansprüchen gerecht wird,

hat die Helvetia-Versicherung vorgegeben:

Sie will die Gartenstadtsiedlung Frohburg

in Zürich Oerlikon aus den 1950er-Jahren

abreissen und durch Neubauten ersetzen.

Die Wohnsiedlung wird mehr als doppelt

so gross, aus 303 Wohnungen werden

657 Wohnungen. Ein Café, ein Quartierla-

den sowie ein Kindergarten mit Hort sind

ebenfalls geplant. Ganz wichtig beim Helvetia-Projekt:

Es soll dereinst ein beachtlicher

Teil der langjährigen Bewohnerinnen

und Bewohner auch in den Neubauten wohnen

können – und zwar zum Vorzugspreis.

Das wird sehr positiv aufgenommen und ist

eine Seltenheit. Zu oft kommt es zu Leerkündigungen,

Zwischenvermietung, Abriss

und Neubau. Die Folge: höhere Mieten und

eine komplett neue Bewohnerschaft. «Bewohnerinnen

und Bewohner, die bereits

vor Planungsbeginn auf dem Areal wohnhaft

waren und bei Mietbeginn einen unbefristeten

Mietvertrag abgeschlossen

hatten, können von den Vorzugspreisen

profitieren. Damit möchten wir verhindern,

dass einkommensschwache Bewohnende

aufgrund des Ersatzneubaus aus

VERDICHTEN

Der Ruf nach mehr Wohnraum wird

immer lauter – gleichzeitig sind

Boden reserven knapp. Die Antwort

lautet: Verdichtung. Was einfach

klingt, ist in der Umsetzung komplex.

Gefragt sind Strategien, mit denen

sich an bereits überbauten Standorten

mehr Wohnraum für die wachsende

Schweizer Bevölkerung schaffen lässt.

In der Rubrik Bau & Haus stellen wir

ein Verdichtungsprojekt im Ortskern

von Haldenstein vor, das Lob geerntet

hat. Mitten im Zentrum der Bündner

Gemeinde sind auf zwei insgesamt

1000 qm grossen Grundstücken zwei

neue Mehrfamilienhäuser entstanden,

die Raum für mehrere Haushalte bieten.

Doch Verdichtung stösst nicht

immer auf Lob, sondern auch auf viel

Kritik. Flachdach, quadratische Form,

mehrere Einheiten, die alle gleich aussehen

und möglichst viel Wohnraum

auf wenig Platz schaffen – Historiker

und Journalist Jan-Markus Vömel

spricht von einer «Schachtel-Bauweise»

und hinterfragt die Vereinheitlichung.

Geht es um Verdichtung, spielt

auch das Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz

von nationaler Bedeutung (ISOS) eine

wichtige Rolle. Ist ISOS der Schlüssel

zu gelungener Verdichtung oder verhindert

die Direktanwendung von

ISOS neue Wohnbauprojekte? Zwei

Fachartikel in der Rubrik Bau & Haus

widmen sich diesen Fragen.

30


23

der Überbauung verdrängt werden. Die

neue Überbauung bietet Wohnraum für

verschiedene Lebensmodelle und unterschiedliche

finanzielle Möglichkeiten»,

sagt Eric Zeller von der Medienstelle der

Helvetia.

Partizipative Prozesse werden immer

wichtiger, um zwischen den verschiedenen

Interessengruppen zu vermitteln – so

zum Beispiel zwischen Anwohnern und

Gewerbe, neuen und alten Bewohnern.

Eine erfolgreiche urbane Verdichtung ist

ein fortlaufender, anpassungsfähiger Prozess.

Sie erfordert eine kontinuierliche interdisziplinäre

Zusammenarbeit zwischen

Planern, politischen Entscheidungsträgern,

Entwicklern und der Bürgerschaft.

Nur durch diese gemeinsame Anstrengung

können Siedlungen geschaffen werden,

die nicht nur dicht, sondern auch

gerecht, resilient und wirklich lebenswert

für zukünftige Generationen sind. Ein Ansatz

dazu bildet das Konzept der polyzentrischen

Stadtentwicklung. Es beschreibt

ein Modell, bei dem eine Stadt aus mehreren

miteinander verbundenen Zentren und

Subzentren besteht, anstatt sich auf einen

einzigen dominanten Kern zu konzentrieren.

Diese Zentren können unterschiedliche

Bedeutungen und Funktionen haben

– von der Altstadt über Bahnhöfe bis hin zu

lokalen Nachbarschaftszentren – und sind

durch hochwertige Netze für Fussgänger,

Radfahrer, den öffentlichen Verkehr und

digitale Kommunikation miteinander verbunden.

10-MINUTEN-NACHBAR-

SCHAFTEN

Propagiert wird dieser Stadtentwicklungsansatz

seit Längerem von Sibylle Wälty,

Forscherin für Raumentwicklung und

Dozentin am ETH Wohnforum. Sie hat an

der ETH Zürich das Konzept der 10-Minuten-Nachbarschaften

entwickelt: Also

innerhalb von 500 Metern erreicht man

zu Fuss alles, was es für das tägliche Leben

braucht: Wohnen, Arbeit, Dienstleistungen,

öffentlicher Verkehr. Das gelingt,

wenn an immer mehr zentralen Orten innerhalb

eines 500-Meter-Radius mindestens

15 000 Personen leben und auf zwei

Einwohner ein Arbeitsplatz kommt. Die

Mieten können sinken, und Flaniermeilen

entstehen. Die Vorteile dieses Modells

sind vielfältig: Es fördert die «Stadt

der kurzen Wege», indem Dienstleistungen

und Arbeitsplätze näher an die Wohnorte

der Menschen gebracht werden, was

die Abhängigkeit vom individuellen motorisierten

Verkehr reduziert und nachhaltige

Mobilität begünstigt. Zudem kann

ein polyzentrisches Netz die lokale Identität

und den sozialen Zusammenhalt stärken,

indem es vielfältige, lebendige lokale

Knotenpunkte schafft. Es kann auch dazu

beitragen, bestehende Stadtstrukturen

zu bereichern und den Druck von einem

überlasteten Hauptzentrum zu dezentralisieren.

FLUCH ODER SEGEN?

Doch bevor man Neues bauen kann,

muss Altes weichen. Der Ersatzneubau

vernichtet aber Bausubstanz, die vielleicht

für weitere Jahrzehnte genutzt werden

könnte. Das Neue wird dichter und höher

gebaut und wird dadurch teurer. Sind Ersatzneubauten

deshalb nun Fluch oder

Segen? «Diese Frage steht verstärkt im Vordergrund,

seit die Schweiz in der Raum-

planung eine radikale Kehrtwende vollzogen

hat», schreibt das Research-Team von

Raiffeisen Schweiz in der neuesten Immobilen-Studie

zum Thema. Während früher

das Einzonen von Grünflächen ein gängiger

Weg war, um neuen Wohnraum zu schaffen,

verfolgt die Schweiz heute eine andere

Strategie: Verdichtung statt Zersiedelung.

Verdichten bedeutet, dass das Bevölkerungswachstum

im bestehenden Siedlungsgebiet

aufgefangen wird. «Das geht

nicht ohne Ersatzneubau. Unbestrittenermassen

führen Ersatzneubauten zu sozialen

und ökologischen Herausforderungen»,

unterstreichen die Raiffeisen-Autoren.

Günstige Altwohnungen müssen weichen,

und die graue Energie in den abgerissenen

Wohnungen geht verloren. Dem stehe jedoch

die viel höhere Energieeffizienz von

Ersatzneubauten gegenüber. So liege der

Energieverbrauch bei einem hochwertigen

Neubau vier oder fünf Mal tiefer als bei

einer 50-jährigen Liegenschaft, was über

die Lebensdauer der Liegenschaft den Verlust

der grauen Energie mehr als aufwiege,

heisst es in der Studie weiter. Vielfach reduziere

sich damit die Kritik am Ersatzneubau

auf die soziale Komponente. Aber

auch dort könne mit der Effizienz von Ersatzneubauten

argumentiert werden. «Im

Schnitt schaffen Ersatzneubauten pro abgerissene

Wohnung vier neue. Sie stellen

damit den dringend benötigten Wohnraum

bereit, durch den das Preiswachstum bei

den Neumieten gedämpft werden kann.»

*REMI

BUCHSCH ACHER

Der Autor ist Wirtschaftsjournalist

und Redaktionsleiter des

RealEstateReports in Luzern.

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BAU & HAUS

VERDICHTETES BAUEN

VERDICHTUNG IM

HALDENSTEINER

ORTSKERN

Dichter bauen und schöner wohnen –

geht das? Ja, sehr gut. Am Beispiel

von zwei neuen Mehrfamilienhäusern

im historischen Ortskern von Haldenstein

erbrachte der Rapperswiler

Stadt-Citoyen und Architekt Herbert

Oberholzer den Beweis.

TEXT—ANGELO ZOPPET-BETSCHART*

BILDER: BÜRO HERBERT OBERHOLZER RAPPERSWIL SG

Blick von oben

auf die Dachlandschaft

mit

Bestandsbaute

und Haus A in

der Bildmitte.

VERDICHTUNG IST NICHT GLEICH

DICHTESTRESS

Eine Schweiz mit 11 oder 12 Mio. Einwohnern? Vor

40 bis 50 Jahren hätten fast alle die Hände über dem

Kopf zusammengeschlagen und gerufen: «Nein, niemals,

das geht überhaupt nicht!» Aber von solchen

Werten gehen Raum- und Bevölkerungsplaner und

auch Prognosen für die kommenden 25 bis 30 Jahre

aus. Es sei hier bloss etwa an die «vorsichtige» Prognose

von Professor Francesco Kneschaurek aus den

frühen 1960er-Jahren erinnert: «Die Zehn-Millionen-

Schweiz». Er wurde damals ausgelacht, verunglimpft

und gemieden. Kneschaurek schrieb 1962 in der NZZ:

«So ist die Zukunftsvision einer Schweiz von 10 Millionen

Einwohnern kaum mehr als Hirngespinst eines

Phantasten abzuschreiben, sondern als eine Möglichkeit,

mit der wir uns schon heute allen Ernstes befassen

müssen.»

Die heute 9 Millionen Einwohner stellen die Städte

und Gemeinden des Landes vor grosse Herausforderungen.

Die Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes

mit Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung

nach innen kommt nicht so richtig voran und bereitet

Kopfzerbrechen. Also Verdichten und Abkehr vom

Einfamilienhaus? Zudem ein Nährboden für den Begriff

«Dichtestress», ein Schlagwort, das bereits vor

elf Jahren gar zum Unwort des Jahres gewählt wurde.

Eine nach innen gelenkte Siedlungsentwicklung löst in

vielen Köpfen ein negatives Bild aus. Führen verdichtete

Siedlungen und Orte zu Enge, bewirken sie eine

schlechte Wohn- und Lebensqualität? Ganz klar: Nein!

Lebenswerte Orte und verdichtetes Bauen müssen keine

Gegensätze sein.

LOB VOM «VERDICHTUNGS-PAPST»

Zum zweiten Band der Reihe «Monografien Schweizer

Architekten» über den bedeutenden Architekten

Herbert Oberholzer hielt Benedikt Loderer im Juli

2024 die Laudatio. Der Mitbegründer von «Hochparterre»

sagte zum Rapperswiler Stadt-Citoyen, der mit

87 Jahren noch immer aktiv im Berufs- und Politleben

steht: «In Haldenstein hat Herbert Oberholzer ein Beispiel

der viel diskutierten Verdichtung verwirklicht,

das mich überzeugt. Alle sind wir Anhänger der Verdichtung,

sie ist eine der neuen Glaubenswahrheiten,

die wir ohne ihre Folgen zu bedenken, mundfaul teilen.

Im Anwendungsfall allerdings, in Nachbars Garten,

schwindet unser Glaube wie Schnee im Frühling.»

So der inzwischen auch schon 80 Jahre alt gewordene

Stadtwanderer und «Wetterer» gegen die «Hüslipest»,

der seit 15 Jahren in einer bescheidenen Mietwohnung

in Biels Altstadt wohnt und lebt.

Haldenstein ist ein kleines, kaum 1200 Einwohner

zählendes Dorf vor den Toren Churs und liegt etwas erhöht

auf einem Geländeplateau über der Rhein ebene

am Fusse des steil aufsteigenden, über 2800 Meter hohen

Calanda-Massivs. Das Schloss mit eindrucksvoller

Gartenanlage aus dem frühen 16. Jahrhundert mit

den zinnen- und turmbewehrten Umgebungsmauern

dominiert den charakteristischen, historischen Ort.

HANGLAGE,

BELICHTUNG

UND BESON-

NUNG WAREN

DIE GRÖSSTEN

HERAUS-

FORDERUNGEN

DES PROJEKTS.

HERBERT OBERHOLZER,

ARCHITEKT

32


Haldenstein entwickelte sich seit dem Mittelalter als

Haufendorf. Nach zwei schweren Bränden in den Jahren

1738 und 1825, bei denen Kirche und Schloss verschont

blieben, wurde das Dorf einheitlich in ländlich-klassizistischem

Stil wieder aufgebaut. Seit 2021 gehört Haldenstein

politisch zur Kantonshauptstadt Chur.

ZWEI GRUNDSTÜCKE AM ORTSKERNRAND

Am nordöstlichen, dichten Ortskernrand gab es

zwei insgesamt 1000 qm grosse Grundstücke am Gässliweg.

Auf dem südlicheren stand ein gut erhaltenes,

kompaktes Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen

und angebautem, unbenutztem Stall. Die nördlich anschliessende

Parzelle war Wiesland und unbebaut. Aus

gemeinsamer Tätigkeit eines grösseren Objekts in der

Churer Altstadt kannten sich Architekt Herbert Oberholzer,

Architekt Peter Suter und Generalunternehmer

Adrian Büsser, beide aus Chur. Sie erwarben die beiden

Grundstücke von den Erben Lütscher und gründeten

2013 die Baugesellschaft «Gässli Haldenstein».

Zweck der einfachen Gesellschaft war die Übernahme

der beiden Parzellen mit anschliessender

Überbauung mit Ersatzwohnbaute und Neubau eines

Mehrfamilienhauses für insgesamt zwei und fünf

Eigentumswohnungen und einer unterirdischen Einstellhalle

mit zehn Parkplätzen. Zur Projektidee ergänzt

Herbert Oberholzer: «Nicht etwa ein Kontrast

von Alt und Neu, sondern ein harmonisches Ganzes

war das Ziel der Mehrfamilienhäuser ‹Gässli› – und

sollte so einen Beitrag für eine sinnvolle Verdichtung

in einem historischen Ort mit eng bebautem Ortskern

sein.» Das ist an diesem Ort mit den beiden schlichten

Häusern auch gelungen. Sie fügen sich unaufgeregt in

das historische Ortsbild von Haldenstein ein.

UNTERSCHIEDLICHE KOMPAKTE HÄUSER

Die beiden Ersatz- und Neubauobjekte, Haus A und

Haus B, sind in Massivbauweise aus Stahlbeton (Untergeschoss

und Decken, Treppenhaus sowie einige Tragwände)

und verputzten Wänden aus Backstein erstellt.

Die Giebeldächer sind mit Ziegel eingedeckt. Die

Wärmeenergie stammt aus einer Erdsonden- Wärmepumpen-Bodenheizung.

Das viergeschossige Haus B

verfügt ausserdem über einen 6-Personen-Lift. Holzfenster

in Minergiestandard mit Wärmeschutzglas und

elektrisch bedienbare Stoffmarkisen waren Pflicht.

Dazu Planer Herbert Oberholzer: «Unsere Überbauung

ist auf Dauerhaftigkeit und schonenden Umgang

mit Ressourcen konzipiert. Wir verwendeten nur hochwertige

Materialien. Das bürgt für Topqualität und guten

Werterhalt – über Jahrzehnte Gebrauchsdauer.»

Der dreigeschossige Ersatzbau, Haus A, mit dem

quer angebrachten, leicht konischen zweigeschossigen

Vorbau beinhaltet eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit

unter dem Dach liegender Loggia und eine 5,5-Zimmer-

Wohnung inklusive Atelier. Das grössere, viergeschossige

Haus B mit den Aussenmassen von 12,5 m Breite

und 17 m Länge verfügt über fünf 4,5-Zimmer-Wohnungen,

davon zwei über zwei Stockwerke (Maisonette).

Alle Wohnungen haben zwei innenliegende, also

fassadenbündige Loggien. Zur Frage nach der grössten

Herausforderung bei diesem Projekt sagt Architekt

Oberholzer: «Unbestritten die Hang lage, die Belichtung

und Besonnung aller Räume, insbesondere auch

in den unteren Geschossen.»

Bild links: Das grössere,

viergeschossige

Haus B enthält fünf

4,5-Zimmer-Wohnungen,

Haus A (links von

Haus B) eine 4,5- und

eine 5,5-Zimmer-

Wohnung mit Atelier.

Bild oben: Haus A mit

Anbau und eingefriedetem

Vorplatz.

*ANGELO

ZOPPET-

BETSCHART

Der Autor ist

Bauingenieur und

Fachjournalist und

lebt in Goldau.


BAU & HAUS

ARCHITEKTUR

SCHACHTELHAUS:

VERDICHTUNG

IM CARRÉ

Flachdach, quadratisch und oft in

Siedlungen mit mehreren immerglei

11 chen Einheiten: Das «Schachtelformat»

ist in der Schweiz zum Standard bei

Neubauten geworden. Journalist und

Historiker Jan-Markus Vömel sucht

nach den Gründen für die baulich

wenig attraktive Vereinheitlichung –

und hinterfragt diese kritisch.

TEXT—JAN-MARKUS VÖMEL*

BILD: IMMOBILIA, ERSTELLT MIT DALL-E / CHATGPT

Die «Schachtel-

Bauweise» sorgt

für den meisten

vermarktbaren

Wohnraum pro

Quadratmeter:

keine Dachschräge,

keine Ecke bleibt

ungenutzt.

RATIONALISIERTE

VERDICHTUNG

Egal, ob bei einer Zugfahrt durch das

Mittelland, einem Spaziergang in der Agglomeration

oder einer Velofahrt zwischen

Dörfern: Kleinere oder grössere Siedlungen

in Schachtel-Optik fallen inzwischen

in allen Gegenden der Schweiz ins Auge.

Die Massgabe der Zeit heisst dabei

räumliche Verdichtung. Das eidgenössische

Raumplanungsgesetz erhob sie zum

nationalen Leitsatz; von hier aus fand sie

den Weg in kantonale Richtpläne und weiter

in die Raumplanungen der Gemeinden

und Städte. Vor Ort bedeutet dies: Statt mit

neuen Baugebieten in die Breite zu expandieren,

findet Entwicklung in bereits vorhandenen

Strukturen statt. Vorhandene

Wohngebiete werden dichter bebaut, also

beispielsweise eine Einfamilienhaus- zu

einer Mehrfamilienhauszone deklariert.

Lücken in der bisherigen Siedlungsstruktur

werden gefüllt – auf bereits bebautem

Land kleinere oder ältere Häuser abgerissen

und auf diesem Bauland neue, grössere

Mehrfamilienhäuser errichtet.

Der Druck zur Verdichtung und die Anreize

zur Rationalisierung scheinen somit

hauptsächlicher Motor hinter dem schachtelförmigen

Bauen zu sein. Dies bestätigt

auch Alice Hollenstein vom Center for

Urban & Real Estate Management an der

Universität Zürich und der Beratungs firma

Urban Psychology. «Es handelt sich um eine

ökonomisch und ökologisch optimierte

Bauform», erläutert sie, denn mit den durchgängigen

Fassaden und Flachdächern entstünden

nicht nur weniger Kosten, sondern

auch ein optimiertes Verhältnis von Gebäudevolumen

und Fassadenfläche.

Knapper werdendes Bauland, wachsende

Bevölkerung, hoher Bedarf an Miet- und

Wohneigentum führen zu einem ganzen

Bündel an Faktoren, die eine durchrationalisierte

Bauform begünstigen. Die Schachtel

bietet den meisten vermarktbaren Wohnraum

pro Quadratmeter: keine Dachschräge,

keine Ecke bleibt ungenutzt. Planungen

können von Projekt zu Projekt ähnlich reproduziert

werden, und die gleichen Verfahren

und Bauteile können zum Einsatz kommen.

Wohnungen in einer Schachtelhaus-Siedlung

sind damit oft der letzte verbliebene

Weg, um zu halbwegs erschwinglichem

Wohnraum zu kommen. Damit schafft auch

die Nachfrage zusätzliche Anreize.

MEHRFAMILIENHAUS-TREND

Laut Zahlen der Immobilienmarkt-Experten

Wüest Partner übersteigt das Investitionsvolumen

bei Mehrfamilienhäusern

jenes bei Einfamilienhäusern um mehr als

das Dreifache. Die Verdichtung – häufig in

Schachtelbauweise – kehrt damit den

Trend zur Zersiedlung vergangener Jahrzehnte

um. Schweizweit stagniert die Anzahl

der Einfamilienhäuser. In Kantonen,

in denen Verdichtungsdruck und Renditeerwartung

besonders hoch sind, wie beispielsweise

in Zürich, erwartet die dortige

Kantonalbank sogar eine Abnahme des

Bestands.

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PROFESSIONALISIERUNG

DER BRANCHE

Die Entwicklung schlägt sich auch in

der Zahl der Unternehmen in der Baubranche

nieder: Laut dem Bundesamt für Statistik

waren es schweizweit 2011 noch 7489,

34


26

2022 bereits 9647. Der Sektor bietet weiterhin

attraktive Anlagemöglichkeiten mit

guten Renditeaussichten. Weiter habe die

Branche in den letzten 30 Jahren eine Professionalisierung

durchlaufen, was grössere

und standardisierte Projekte ermöglicht,

fügt die Expertin von der Universität Zürich

an. Doch es seien nicht nur grosse

Immobilien entwickler mit finanzkräftigen

Investoren dahinter, die schachtelförmig

bauen. Auch kleinere, private Bauträger

würden mit den Entwicklungen mitgehen

und optimiert bauen. Hinzu komme, dass

auf Nachfrageseite viele Leute froh seien,

überhaupt eine Wohnung zu finden, die ihren

geografischen, preislichen und grössenmässigen

Vorstellungen entsprechen,

sodass ästhetische Aspekte die Entscheidung

weniger beeinflussen.

BAULICHE ÄSTHETIK

Ästhetisches Empfinden ist nicht nur

subjektiv. Erkenntnisse aus der Architekturpsychologie

zeigen etwa, das mehrheitlich

Bauten, die in ihrer Optik sowohl

Elemente der Ordnung als auch der Vielfalt

aufweisen, als ästhetisch ansprechend

empfunden werden. «Wir lieben das Verbindende

und gleichzeitig die Variation,

das Entdecken der Vielfalt», bringt es Alice

Hollenstein auf den Punkt und wünscht sich

schweizweit eine stärkere Sensibilisierung

für Baukultur und für einen Lebensraum, in

dem sich die Menschen langfristig wohl und

geborgen fühlen.

Varianten des ökonomisch rationalisierten

Bauens sind viele denkbar. Dass

sich gerade die Schachtelform durchgesetzt

hat, dürfte auch mit der anhaltenden

Popularität minimalistischer Formensprache

zusammenhängen: reduzierte Designelemente,

kubische Grundformen und

klare Linien, freigelegte Baumaterialien,

und unbunte Farben. Das in Fachkreisen

Populäre und als modern Geltende ist dabei

häufig nicht das, was landläufig als ansprechend

empfunden wird.

Keine einfachen Antworten gibt es daher

auf Grundfragen, die auf Spannungen

zurückgehen wie Komplex-Vielfältiges gegen

Minimalistisches, Vertrautheit und

Identität gegen Abstraktion, Universalität

oder Funktionalität; Kälte gegen Wärme,

Technisch-Rationelles gegen Organisches

und so weiter. Bewusstsein für gängige

Wahrnehmungsmuster und Gestaltungsmöglichkeiten

auch im renditeorientierten

Bauwesen zu schaffen oder einzufordern,

bleibt eine ungelöste Aufgabe.

ARCHITEKTUR IST

ZUSAMMENLEBEN

Neben der ästhetischen Dimension

sind soziale und kulturelle Fragen berührt.

Die Studie «Barometer Siedlungsqualität

Schweiz» liefert einige Hinweise hierzu.

Kriterien wie «spürbare Identität und

Geschichte», «Ort, wo unterschiedliche

Menschen gut zusammenleben » und «Ausgestaltung

des Lebensraums mit zu beeinflussen»

lassen sich auch in der Planung von

Neubauprojekten anwenden.

Zunehmende Anonymisierung des sozialen

Umfeldes ist nicht nur ein Problem

von Siedlungen im Schachtelformat – doch

hier scheinen Interaktionen auf den kurzen

Wegen von Haustür zu Wohnung oder von

Tiefgarage zum Wohngeschoss besonders

eingeschränkt. Schon heute wirken manche

Projekte dem entgegen, indem sie Raum für

soziale Kontakte, etwa Flächen für gemeinsame

Picknicks oder Nachbarschaftsfeste,

schaffen. Weitere Möglichkeiten bestehen

darin, Quartierräume oder – je nach Grösse

und Bedarf – Coworking-Spaces oder kleine

Quartierläden einzurichten.

Die Rolle der Beteiligten in der zunehmenden

Verbreitung von schachtelförmigen

Wohnbauten verweist auf unterschiedlichste

Interessenlagen: Entwicklung und mehr

Steuereinnahmen stehen dem behutsamen

Umgang mit gewachsenen Strukturen gegenüber;

der Schutz von Privateigentum

ist mit berechtigten Anliegen zur gemeinschaftlichen

Gestaltung des Lebensumfeldes

konfrontiert, und der Bedarf an neuem

Wohnraum steht oft in einem angespannten

Verhältnis zu den Wünschen Ortsansässiger.

Weiterentwickelte Steuerinstrumente

und Beteiligungsverfahren könnten einige

Interessen besser versöhnen, würden

jedoch einige Änderungen in den Regularien

erfordern. Fachkundige Beratung wird

noch selten in Anspruch genommen. Anlaufstellen

für beteiligte Bauträger, Städte,

Gemeinden und Anwohnerschaften gibt es

etwa beim Verein EspaceSuisse oder bei der

Agentur Urban Psychology.

*JAN-MARKUS VÖMEL

ist Historiker und Journalist.

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Anmeldung und Programm:

zugestates.ch/nachhaltigkeitsforum

Mittwoch, 27. August 2025

17.15 Uhr, Hochschule Luzern

Suurstoffi 1, 6343 Rotkreuz

Einladung Nachhaltigkeitsforum

Innovationen und Kooperationen für

zukunftsfähige Energie- und Baukonzepte


BAU & HAUS

VERDICHTUNG / ISOS

SCHLÜSSEL ZU

GELUNGENER

VERDICHTUNG

Bundesinventare wie das ISOS mögen

umstritten sein. Sie bieten aber wertvolle

Instrumente für eine qualitätsvolle

Innenentwicklung. Qualität führt wiederum

zu einer besseren Akzeptanz

der Verdichtung in der Bevölkerung.

Aber wie kann diese erreicht werden?

TEXT—CHRISTA PERREGAUX*

Dank der sorgfältigen

Arbeit der Stadt

Chur im Quartier

Calanda werden

mögliche Einsprachen,

die eine Verletzung

des ISOS

geltend machen,

kaum erfolgreich

sein. Verfasser des

Gestaltungshandbuchs

ist das Atelier

Furger GmbH, Vals.

BILD: ATELIER FURGER GMBH

WERKZEUG FÜR BESSERE QUALITÄT

Innenentwicklung ist politisch gewollt, führt aber besonders

in Gebieten mit hohem baukulturellem Wert

oft zu Spannungen. Die Rolle des Bundesinventars der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler

Bedeutung (ISOS) wird dabei häufig missverstanden, das

Inventar fälschlicherweise als Blockade gegenüber der

Verdichtung wahrgenommen. Doch nicht das ISOS selbst

ist das Problem, sondern seine mangelhafte Integration

in die Planungsprozesse. Eine Anpassung des Gesetzes

würde das Problem lediglich verlagern, nicht lösen. Denkbar

wäre allenfalls eine Präzisierung der entsprechenden

Verordnung in Bezug auf die sogenannte Direktanwendung

des ISOS bei Bundesaufgaben.

Wichtig ist zu betonen, dass das ISOS weder ein Gesetz

noch eine Verordnung ist, sondern ein Experteninventar.

Es beruht auf historisch-architektonischen

Analysen und dient als Referenz in der Planung, beinhaltet

jedoch noch keine Interessenabwägung. Denn: Die

Interessenabwägung – zwischen Verdichtung, Denkmalschutz,

Nachhaltigkeit usw. – muss auf Stufe Richt- und

Nutzungsplanung erfolgen.

Aber selbst in diesen Richt- und Nutzungsplänen wurde

die Gegenüberstellung der Interessen mit den im ISOS

enthaltenen Angaben früher oft gar nicht oder nur sehr

lückenhaft vorgenommen. Idealerweise sollte das ISOS

zunächst auf der Ebene der Richtpläne und dann auf der

Ebene der Nutzungspläne berücksichtigt werden. Wird

es aber erst im Zeitpunkt der Baubewilligung zum Thema,

DAS ISOS

BEGNÜGT SICH

NICHT DAMIT,

DIE VERGAN-

GENHEIT FEST-

ZUSCHREIBEN.

ist bereits viel Geld und Zeit investiert worden. Die in der

Sache angerufenen Gerichte haben häufig keine andere

Wahl, als ein Projekt zurückzuweisen, weil schlicht keine

Interessenabwägung vorgenommen wurde.

BEISPIELE FUNKTIONIERENDER ANSÄTZE

Dass es auch anders geht, zeigt das Beispiel der Stadt

Neuenburg. Der aktuelle Nutzungsplan der Stadt, der seit

mehreren Jahren in Kraft ist, berücksichtigt die Anforderungen

des ISOS nur teilweise. Um hier Abhilfe zu schaffen,

haben die Behörden eine Methode zur Analyse jedes

einzelnen Ortsteils eingeführt. Die Stadt kombiniert die

ISOS-Standorte mit der kommunalen räumlichen Vision

und führt danach eine detaillierte Analyse durch mit dem

Ziel, einen Grundsatzentscheid zu fällen: Soll die städtische

Verdichtung oder die Erhaltung des Kulturerbes

stärker gewichtet werden? Anhand der Ergebnisse dieser

Analyse lassen sich drei Hauptkategorien von Ortsteilen

unterscheiden, die jeweils spezifisch behandelt werden:

– Die vorrangig zu schützenden Gebiete: In diesen Ortsteilen

hat der Wert des Kulturerbes Vorrang vor allen

anderen Überlegungen. Eine Verdichtung ist hier ausgeschlossen

oder kann nur in sehr moderatem Umfang

erfolgen, um die architektonische und historische

Identität des Ortes nicht zu beeinträchtigen.

– Die Gebiete mit kontrollierter Verdichtung: Hier haben

die Anforderungen an eine Verdichtung und die

Erhaltung des Bestands den gleichen Stellenwert. Die

Stadt sieht gezielte Massnahmen wie Aufstockungen

36


25

oder das Bauen in Baulücken vor, um den Raum zu optimieren

und gleichzeitig den Charakter des städtischen

Gefüges zu bewahren. Um eine städtebauliche

Einheit zu gewährleisten, werden diese Gebiete als

«Ortsteile mit besonderen Vorschriften» ausgewiesen.

– Die Gebiete im Wandel: Für einige Stadtteile ist der

Eintrag im ISOS aufgrund von sukzessiven Verschlechterungen

oder Eingriffen in die Substanz nicht

mehr zu rechtfertigen. In diesen Fällen spricht die Interessenabwägung

für eine stärkere Verdichtung oder

sogar für den Abriss und Wiederaufbau bestimmter

Strukturen. Diese Eingriffe müssen jedoch im rücksichtsvollen

Einklang mit ihrem städtischen Kontext

erfolgen.

Diese Grundlagenarbeit der Stadt Neuenburg ist ein Beispiel

für den Willen, eine Balance zu finden zwischen

dem Imperativ der Verdichtung und dem Schutz des

baulichen Erbes. Dieser pragmatische und differenzierte

Ansatz zeugt von einer planerischen Vision, die den aktuellen

Herausforderungen gerecht wird und eine harmonische

und nachhaltige Raumentwicklung gewährleisten

will. Andere gute Anwendungsbeispiele bieten unter anderem

Chur oder der Kanton Genf.

Die Stadt Chur hat im Rahmen einer Verlängerung des

Baurechts für eine Wohnbaugenossenschaft ein standortspezifisches

Gestaltungshandbuch entwickelt, das die

Grundlage für diese Verlängerung bildet. Die vom Baurecht

betroffenen Gebäude stammen aus dem Jahr 1942

und befinden sich in einem ISOS-Ortsteil. Das Gestaltungshandbuch

soll helfen, dieses historische Wohngebiet

zu modernisieren und zu verdichten und gleichzeitig

die Grundsätze der Nachhaltigkeit zu respektieren. Die

24 Einfamilienhäuser der Genossenschaft wurden im

Laufe der Zeit so verändert, dass die architektonische Homogenität

auf dem Spiel stand. Das Handbuch bietet eine

Richtschnur für die Renovierung, Verdichtung und energetische

Sanierung des Gebiets. Neben der Erhaltung des

städtischen Charakters des Quartiers und der Wahrung

seiner Identität zeigt das Handbuch auch auf, wie eine gemischte

Wohnnutzung und neue Wohnformen gefördert

werden können, während gleichzeitig das Kultur erbe erhalten

bleibt.

Der Ansatz des Kantons Genf besteht darin, im Rahmen

von Planungen und Projekten auf kantonaler, regionaler,

kommunaler und lokaler Ebene in einem möglichst

frühen Stadium eine Plattform für Kulturerbe, Landschaft

und Raum des Kantons einzusetzen. Es handelt

sich dabei um einen institutionalisierten Raum, in dem

die Fachreferenten, also die kantonale Denkmalpflegerin,

die Kantonsplanerin, der Leiter Inventar Kunst- und Geschichtsdenkmäler,

der Landschaftsreferent sowie die

Vertreterinnen und Vertreter der Amtsleitungen zusammenkommen,

welche die erforderlichen Entscheidungskompetenzen

besitzen. Die Plattform ist eine Antwort auf

den steigenden Verdichtungsdruck, dem Kulturerbe und

Landschaft ausgesetzt sind.

Die Plattform bietet Raum für den Dialog und ermöglicht,

eine gemeinsame Linie zu finden. Letztere ist das

Ergebnis einer Interessenabwägung, die eine hochwertige

Bau- und Landschaftskultur im Blick hat. Dank der

Plattform können Planungen im Vorfeld konsolidiert

werden. Ihr ist auch zu verdanken, dass die Akteurinnen

und Akteure eine Art «Reflex für Kulturerbe und Landschaft»

entwickelt haben. Die Projekte beeinträchtigen

das ISOS nur selten in schwerwiegendem Masse. Dazu

trägt auch die Philosophie der Tabula scripta bei: So

wird mit der vorhandenen Substanz gearbeitet, statt Bestehendes

im Sinne einer Tabula rasa abzureissen. Zwar

werden weiterhin Einsprachen wegen einer angeblichen

Verletzung des ISOS eingereicht. Doch kaum eine Beschwerde

wurde bisher gutgeheissen.

WIRKEN FÜR EINE SCHÖNE SCHWEIZ

Das ISOS sollte nicht als Hindernis, sondern als Leitplanke

verstanden werden. Es ist nicht das Inventar, das

Projekte blockiert, sondern das Fehlen einer vorausschauenden

und qualitätsvollen Planung. In einer Zeit,

in der sich unsere Städte schnell verändern, brauchen wir

Orientierungspunkte und Kohärenz. Dazu trägt das ISOS

bei. Es ist ein Werkzeug, um mit der Vergangenheit zu

bauen – nicht gegen sie.

*CHRISTA

PERREGAUX

Die Autorin ist Anwältin

und stellvertretende

Direktorin von

EspaceSuisse, dem

Schweizer Verband

für Raumplanung

und Umweltfragen.

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BAU & HAUS

VERDICHTUNG / ISOS

DIREKTANWENDUNG

BEHINDERT WOHN

BAUPROJEKTE

Die zunehmende Direkt anwendung

von ISOS droht (Wohn-)Bauprojekte

um Jahre zu verzögern. Anpassungen

der rechtlichen Grundlagen sind

dringend nötig.

TEXT—ROMANA HEUBERGER*

BILD: MICHAEL DERRER FUCHS, ADOBE STOCK

Über praktisch das

ganze Stadtgebiet

von Winterthur legt

sich der ISOS-

Perimeter derzeit

wie eine Decke der

Entwicklungs verhinderung

(Karte

rechts: Gemeindegebiet,

braun: ISOS-

Perimeter).

BUNDESGERICHT VERHINDERT ECHTE

INTERESSENABWÄGUNG

Im Juni 2024 schlug der Stadtrat von Zürich Alarm.

Wegen der Direktanwendung von ISOS drohe der

Baustillstand. Der dringend benötigte Wohnungsbau

werde verhindert. Als Beispiel nannte er ein Projekt

einer Wohnbaugenossenschaft mit 1000 Wohnungen,

das nach 15 Jahren Planung und trotz gültigem Gestaltungsplan

vorerst nicht umgesetzt werden könne. Er

sprach von einer Planungskatastrophe und forderte

Bund und Kanton auf, die Rechtspraxis dringend anzupassen.

ISOS ist das Bundesinventar der schützenswerten

Schweizer Ortsbilder. Es erfasst insgesamt 1200 Gebäudegruppen,

Strassen und Plätze und ergänzt den

Denkmalschutz der Gemeinden und Kantone. In Zürich

befinden sich gemäss Stadt rund 75% des Stadtgebietes

unter ISOS-Schutz, in Winterthur laut

Stadtplaner gar rund 80%.

In ISOS-Gebieten verlangt das Natur- und Heimatschutzgesetz

(NHG) besondere Rücksichtnahme auf

bauliche Zeitzeugen. Eingriffe müssen sorgfältig abgewogen

und gut begründet sein – das ist unbestritten.

Früher konnten Gemeinden von den ISOS-Vorgaben

jedoch abweichen, wenn wichtige kommunale Ziele

wie die Innenverdichtung überwogen.

In den letzten Jahren kam es aber vermehrt zu

Einsprachen gegen Bauprojekte, bei denen sich die

Gegner auf die Direktanwendung des ISOS berufen

– gestützt auf Bundesaufgaben wie den Gewässerschutz,

den Bau von Photovoltaikanlagen oder

KANTONE SIND

GEFORDERT,

IHRE INVENTARE

AUF AKTUALITÄT

UND VERHÄLT-

NISMÄSSIGKEIT

ZU PRÜFEN.

Zivilschutzräume. Das führt dazu, dass die ISOS-

Schutzvorgaben lokale Bauvorschriften übersteuern

und selbst gut geplante, lokal wichtige Bauprojekte

nach jahrelanger sorgfältiger Planung mit qualitätssichernden

Verfahren blockiert werden. Das NHG gibt

es zwar schon länger. Neu ist, dass Baujuristen die

ISOS-Direktanwendung zur Bekämpfung von Bauprojekten

entdeckt haben und dass die Gerichte dieses

Vorgehen stützen. Aus einem Fachinventar, das

als Planungshilfe für die kommunalen und kantonalen

Planungsbehörden gedacht war, wird damit faktisch

materielles nationales Bau- und Planungsrecht.

Eine Entwicklung, die niemand wollte.

DIREKTANWENDUNG VON ISOS

EINSCHRÄNKEN

Der Schweizerische Baumeisterverband (SBV)

setzt sich dafür ein, dass die Direktanwendung des

ISOS rasch auf jene bundesrechtliche Bewilligungsverfahren

beschränkt wird, die einen direkten Zusammenhang

mit dem Ortsbildschutz haben. Damit

werden auch die Einsprachemöglichkeiten von Privaten,

die ISOS für Einsprüche missbrauchen, stark

eingeschränkt. Gleichzeitig entfallen zahlreiche Begutachtungen

durch kantonale und nationale Gremien.

Diese werden derzeit wegen der Direktanwendung

von ISOS mit Tausenden von Anfragen von kommunalen

Baubewilligungsbehörden überflutet, was die Baubewilligungsverfahren

um Monate verzögert.

Zudem sollten Strukturen im ISOS B nicht mehr

«integral» erhalten werden müssen und das derzeit

38


KARTE: GIS-ZH, ORTSBILDER NACH ISOS, GEMEINDE WINTERTHUR

verpflichtende «Gleichgewicht zwischen Alt- und

Neubauten» im ISOS C gestrichen werden. Der Charakter

der ursprünglichen Bauten/Ortsbilder ist jedoch

zu erhalten. Die Kantone und Gemeinden sollen

zudem mehr Spielraum bei der Anwendung des ISOS

zur Erfüllung ihrer Aufgaben erhalten. Sie sollen wieder

von den ISOS-Erhaltungszielen abweichen können,

wenn in einer sorgfältigen und transparenten

Interessenabwägung andere Interessen wie etwa der

Wohnungsbau überwiegen.

Wichtig ist auch, dass die Interessenabwägung mit

ISOS nicht erst im Rahmen konkreter Bauprojekte

erfolgt, sondern so früh wie möglich. Bereits bei der

Überarbeitung von Richtplänen bzw. Bau- und Zonenordnungen

muss eine grundsätzliche Interessenabwägung

zwischen Innenverdichtung und ISOS

stattfinden, um Planungs- und Rechtssicherheit zu

schaffen.

MITSPRACHERECHT DER DENKMAL-

PFLEGE IST ENORM

Neben dem ISOS des Bundes führen auch Kantone

und Gemeinden eigene Inventare mit schützenswerten

Bauten. Im Jahr 2022 waren schweizweit über

300 000 Objekte von denkmalpflegerischem Interesse

erfasst – 21% mehr als noch im Jahr 2016. 90 806

Gebäude stehen unter Schutz. Das entspricht etwa 5%

des gesamten Gebäudebestands – die Zahl, auf die sich

der Heimatschutz gerne bezieht.

Wenig bekannt ist jedoch: Auch bei den übrigen

212 676 inventarisierten, aber (noch) nicht

geschützten Gebäuden hat die Denkmalpflege ein

Mitspracherecht – etwa im Rahmen von Baubewilligungsverfahren.

Damit betrifft der Einfluss der

Denkmalpflege heute rund 18% aller Gebäude in der

Schweiz. Hinzu kommen über 53 200 archäologische

Fundstellen, 2500 archäologische Massnahmen sowie

rund 7500 geschützte Ortsbilder auf kantonaler

oder kommunaler Ebene – viele davon zusätzlich zum

ISOS. Die Gesamtzahl der geschützten oder inventarisierten

Bauten, Fundstellen und Ortsbilder ist damit

enorm hoch – mit entsprechendem Einfluss auf

Planungs- und Bauprozesse.

INVENTAR HINTERFRAGEN

– FÜR EFFIZIENTERE VERFAHREN

Der Kanton Bern hat sein Bauinventar in den letzten

Jahren grundlegend überarbeitet – mit spürbaren Folgen:

Rund 11 000 Objekte und 500 Baugruppen wurden

aus dem Verzeichnis der erhaltenswerten Baudenkmäler

gestrichen. Dieser mutige Schritt schafft Klarheit,

reduziert unnötige Regulierung und beschleunigt Verfahren.

Aus Sicht des SBV ist Bern damit ein wegweisendes

Beispiel. Auch andere Kantone sind gefordert, ihre

Inventare auf Aktualität und Verhältnismässigkeit zu

prüfen. Ziel muss es sein, die Zahl der geschützten und

inventarisierten Gebäude mindestens wieder auf das

Niveau von 2016 zurückzuführen. Ein schlankeres Inventar

bedeutet mehr Rechts- und Planungssicherheit

und weniger bürokratischen Aufwand – und vor allem:

deutlich schnellere Baubewilligungsverfahren.

*ROMANA

HEUBERGER

Die Autorin ist

wissenschaftliche

Mitarbeiterin des

Schweizerischen

Baumeisterverbands.


BAU & HAUS

GEBÄUDEERNEUERUNG

SANIERUNG

IM BEWOHNTEN

ZUSTAND

Eine Sanierung im bewohnten Zustand

ist komplex, aber häufig machbar. Meist

geht sie mit Mehrkosten und längerer

Bauzeit einher. Sie erfordert präzise

Planung, klare Kommunikation und

Rücksichtnahme auf die Bedürfnisse

der verschiedenen Parteien.

TEXT—MARCO WILLI*

Fassadensanierung

und Ersatz Balkone:

Das Haus war während

der Sanierung

bewohnt.

BILD: ZVG

WIE KANN EINE SANIERUNG IM

BEWOHNTEN ZUSTAND GELINGEN?

Entscheidend ist der gemeinsame Wille von Mietparteien

und Vermietern, die Unannehmlichkeiten, die

eine Sanierung ohne Leerkündigung mit sich bringt, zu

tolerieren. Immerhin müssen die Mieter Einschränkungen

im Komfort dulden und tolerant sein gegenüber

Baulärm und Staub. Für die Bauherrschaft bedeutet

eine Sanierung in bewohntem Zustand eine kleinteilige

Planung, exakte Abstimmung der Handwerker,

Mehrkosten sowie eventuelle Mietminderungen. Auch

kann möglicherweise die Miete nach erfolgter Sanierung

nicht in gleichem Masse gesteigert werden wie

bei einer Sanierung mit Leerkündigung. Trotzdem entscheiden

sich manche Vermieter für eine Sanierung

in bewohntem Zustand: Gute, langjährige Mietverhältnisse

bleiben bestehen, der Vermieter geht ein geringeres

Risiko ein als bei Neuvermietung. Hinzu kommt

der menschliche Aspekt: Die Mieter können in ihrer

vertrauten Umgebung bleiben, die Kinder besuchen

weiterhin die gleichen Schulen, gute Nachbarschaften

bleiben bestehen.

Voraussetzung für das Gelingen einer Sanierung

in bewohntem Zustand sind eine etappierte Vorgehensweise,

transparente Zeitpläne, gute Kommunikation

und ein fundiertes Know-how im Baugewerbe.

Eine gute Organisation – etwa mit Ersatzangeboten

wie provisorischen Badezimmern oder Küchen oder

auch temporären Ausweichwohnungen – erleichtert

die Umsetzung deutlich. Bei der Planung einer Sanierung

muss abgewogen werden, ob die Eingriffe in

die Privatsphäre der Mieter zumutbar bleiben. Relativ

unproblematisch sind beispielsweise Sanierungen

VERTRAUENS-

WÜRDIGKEIT,

KOMMUNIKA-

TION UND

AUFTRETEN

DER BAU-

LEITUNG SIND

ENTSCHEI-

DEND FÜR DIE

ZUFRIEDEN-

HEIT DER

BEWOHNER.

MARCO HANDERMANN,

LEITER AUSFÜHRUNG,

ZILI AG

von Balkonen und Fassaden, Türen und Treppenhäusern,

Küchen und Bädern ohne Veränderung der bestehenden

Grundrisse. Problematischer wird es bei

Sanierungen von Leitungen und Heizverteilung, und

nahezu unzumutbar, wenn die Sanierung die Änderung

demodierter Grundrisse verlangt.

WIE MUSS MAN VORGEHEN?

Zunächst gilt es, sich ein detailliertes Bild des Ist-

Zustands zu verschaffen und eine Bedarfsanalyse zu

erstellen. Alsdann werden Lösungsmöglichkeiten entwickelt,

Kosten und Termine geschätzt und mit den

gewonnenen Erkenntnissen ein Investitions- und Sanierungsplan

erarbeitet.

In der anschliessenden Projektphase erfolgt die vertiefte

Ausarbeitung des Bauvorhabens. Dabei werden

die effektiven Kosten kalkuliert, bei Bedarf Fachplaner

beigezogen und die erforderlichen Konzepte – etwa

zum Brandschutz – erstellt. Abschliessend wird das

Baugesuch vorbereitet. Zugleich ist zu klären, ob Fördergelder

von öffentlichen oder privaten Institutionen

beantragt werden können. Da entsprechende Gesuche

in der Regel vor Baubeginn eingereicht und bewilligt

sein müssen, ist eine frühzeitige Prüfung und Antragstellung

unerlässlich.

Danach folgt die Vorbereitung der Ausführung. Dazu

gehören das Erstellen von Ausführungsplänen, die

Ausschreibung der Arbeiten, die Auswertung der eingegangenen

Angebote sowie die Erstellung eines detaillierten

Terminplans. Parallel dazu müssen die Mieter

informiert und, sofern nötig, Ersatzlösungen wie externe

Duschcontainer oder temporäre Ausweichwohnungen

angeboten und abgestimmt werden. Entscheidend

40


27

für das Gelingen der zukünftigen Bauphase ist das Vertrauen

der Immobilienverwaltung in die Kompetenz

und Kommunikationsfähigkeit der Bauleitung vor Ort.

In der Ausführungsphase werden die Werkverträge

mit den Handwerkern abgeschlossen und die

Arbeiten beginnen. Für die Mieter sind dabei die Einhaltung

der Terminpläne, eine klare Kommunikation

sowie ein respektvoller Umgang und Rücksichtnahme

durch Handwerker und Bauleitung besonders wichtig.

In der Abschlussphase folgen Bauabnahme und

Mängelbehebung. Gerade bei der Behebung von Mängeln

erwarten die Mieter eine zügige, saubere und gut

koordinierte Ausführung mit möglichst geringer Beeinträchtigung

des Wohnalltags. Dasselbe gilt auch

bei allfällig späteren Garantiearbeiten. Verlässlichkeit

und Transparenz sind entscheidend für das Vertrauen

und die Zufriedenheit der Mieterschaft.

WELCHE KONZESSIONEN MÜSSEN

EIGENTÜMER UND BEWOHNER MACHEN?

Für den Eigentümer bedeutet eine Sanierung im bewohnten

Zustand einen erhöhten organisatorischen

Aufwand. In vielen Fällen sind beispielsweise Ersatzleistungen

durch Eigentümer bzw. Verwaltung bereitzustellen.

Die Koordination zwischen Handwerkern

und Mietern ist oft herausfordernd, liegt jedoch primär

in der Verantwortung der Bauleitung.

Die Bewohner wiederum müssen über längere

Zeit Einschränkungen bei Komfort und Privatsphäre

sowie Lärm- und Staubbelastung hinnehmen. Auch

kann die Nutzung einzelner Räume wochenweise eingeschränkt

sein. Insgesamt ist von der Mieterschaft ein

hohes Mass an Toleranz gegenüber baulichen Eingriffen

gefordert. Alternativ besteht jedoch stets die Möglichkeit

zur Kündigung und zum Wegzug.

WELCHEN EINFLUSS HAT DIE SANIERUNG

IM BEWOHNTEN ZUSTAND AUF DIE

KOSTEN?

Sanierungen im bewohnten Zustand sind meist

teurer, weil der jeweilige Bauabschnitt kleinteiliger

geplant und besondere Rücksicht auf die Bewohner

genommen werden muss. Dies führt oft zu längeren

Bauzeiten und erfordert zusätzliche Schutzmassnahmen

wie Staubschutzwände oder temporäre Installationen.

Die Bauherrschaft muss Mietminderungen oder

Ersatzleistungen einkalkulieren und trägt höhere Kosten

für Koordination und Kommunikation.

Trotzdem ist eine Sanierung ohne Leerkündigung

wenn möglich sinnvoll: Sie ist sozialverträglicher, reduziert

Konfliktpotenzial und kann langfristig das Vertrauen

und die Bindung der Mieter stärken.

WAS SIND DIE VORAUSSETZUNGEN?

Folgende Massnahmen ermöglichen eine Sanierung in

bewohntem Zustand:

– Detaillierte Bauplanung: Die Massnahmen müssen so organisiert

sein, dass Wohnen trotz Bauarbeiten möglich bleibt.

– Frühzeitige Kommunikation: Die Bewohner müssen rechtzeitig

über Umfang, Dauer und konkrete Auswirkungen

informiert werden.

– Technische Machbarkeit: Die Eingriffe dürfen die Grundfunktionen

der Wohnungen nicht zu stark einschränken,

sie müssen insgesamt nutzbar bleiben.

– Sicherheitskonzepte: Schutz vor Staub und/oder gefährlichen

Stoffen muss gewährleistet sein.

– Rechtliche Absicherung: Mietrechtliche Fragen wie Mietminderungen

oder Duldungspflichten sind im Vorfeld zu klären.

*MARCO WILLI

Der Autor ist eidg. dipl.

Immobilienbewirtschafter

und Mitglied

der Geschäftsleitung

Zili AG, Totalunternehmung

in Bronschhofen

SG.

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WERTSTEIGERUNG DURCH

RAUMKONZEPTE: INTERVIEW MIT

GAMMA CEO SANDRO ZEMUNOVIC.

Der Blick in die Zukunft der Immobranche zeigt, dass neue Nutzungsformen

wie flexible Einrichtungen für temporäres Wohnen, Kompaktwohnungen

mit multifunktionalen Möbeln oder erlebnisorientierte

Retail-Immobilien im Kommen sind. Für Unternehmen, Hotels und

Private lohnt es sich, den Blick nach vorne zu richten und ihre Innenund

Aussenräume ästhetisch und funktional aufzuwerten. Im Interview

sagt GAMMA CEO Sandro Zemunovic, was individuelle Raumgestaltung

heute bedeutet.

Die Fläche wird jetzt effizienter genutzt. Zudem ist sie auch repräsentativer

– laut Eigentümer konnte die Miete um 18% angepasst

werden. Modulare Systeme ermöglichen es, Räume flexibel

zu gestalten und durch spannende Materialien eine zeitlos schöne

Atmosphäre zu kreieren. Durch multifunktionale Räume können

Immobilienbesitzer den Wert ihrer Objekte erheblich steigern. In

Büroflächen setzen wir auf Zonen für Konzentration und Kreativität,

im Retail- und Präsentationsbereich auf Wohlfühlflächen.

Wenn Sie einer Immobilie das gewisse Etwas verleihen möchten,

lohnt sich eine Aufwertung.

Wie läuft das ab, wenn ich mit GAMMA zusammenarbeite?

Wir beginnen mit einer fundierten Bestandsaufnahme – räumlich,

funktional und emotional. Welche Geschichte soll die Immobilie

erzählen? Danach entwickeln wir ein erstes Szenario und anschliessend

ein massgeschneidertes Raumkonzept, das Planung,

Designsprache und Ausstattung umfasst. Unser Team begleitet den

gesamten Prozess, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft.

Die Kunden definieren im Vorfeld ihre Wünsche und erhalten

von uns die Szenarien inklusive Kosten und Timing. Während wir

umsetzen, kann sich der Kunde zurücklehnen.

Welche Rolle spielt heute das Thema Nachhaltigkeit?

Eine zentrale – und zunehmend stärker. Wir integrieren umweltfreundliche

Materialien und Technologien, um nicht nur ästhetische,

sondern auch nachhaltige Lösungen zu schaffen. Das heisst,

dass wir bei der Auswahl von Möbeln und Materialien noch bewusster

auf Umweltverträglichkeit achten. In Seniorenresidenzen beispielsweise

kombinieren wir Barrierefreiheit mit ansprechendem

Design und hochwertigen Wohlfühlmaterialien.

Was braucht es, wenn ich bei einer Immobilie ein Update

machen möchte?

Um eine Immobilie erfolgreich aufzuwerten, ist es entscheidend,

die Bedürfnisse der Nutzer genau zu analysieren. Wir empfehlen,

eine genaue Strategie und Vision zu entwickeln, die auf den individuellen

Anforderungen basiert. Büroflächen und Retail-Immobilien

beispielsweise können durch multifunktionale Möbel und clevere

Raumkonzepte enorm aufgewertet werden. Eine klare Planung und

kreative Ideen sind dabei die Schlüssel zum Erfolg.

Wie realisiert man eine Wertsteigerung durch eine

Raumgestaltungslösung?

Eine effektive Wertsteigerung durch Raumgestaltungslösungen

lässt sich gut anhand eines Projekts mit einem Zürcher Dienstleister

veranschaulichen. Hier haben wir mit Rimadesio-Raumtrennsystemen

gearbeitet, die es ermöglichten, offene Flächen flexibel

zu gliedern und gleichzeitig visuell aufzuwerten. Das Ergebnis:

Wo sehen Sie das grösste Potenzial bei einer Aufwertung?

In der Verbindung aus Individualität und Qualität. Unsere Partnerschaft

mit renomierten Designmarken ist für uns von grosser

Bedeutung. Diese Manufakturen bieten nicht nur hochwertige

Produkte und innovative Designs – sie sind auch flexibel, damit

eine massgeschneiderte Raumgestaltung überhaupt möglich wird.

Raum- und Ambientedesign sind bei uns immer einzigartig. Sie

tragen die Qualitäts-Handschrift von GAMMA und sind voll und

ganz auf die individuellen Ansprüche ausgerichtet. Wenn Design,

Funktion und Identität zusammenfinden, entsteht nachhaltiger

Mehrwert.

GAMMA AG

Einrichtungshaus

St. Gallerstrasse 45, 9500 Wil

gamma.ch

info@gamma.ch

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RAUMGESTALTUNG: EFFEKTVOLLER

SCHLÜSSEL ZUR WERTSTEIGERUNG

VON IMMOBILIEN

In Zeiten, in denen die Ansprüche an Immobilien steigen, gewinnt die

Aufwertung durch individuelle Raumgestaltung an Bedeutung. Ob

für Restaurants, Hotels oder Bauherren – das richtige Ambiente kann

den entscheidenden Unterschied machen. Die Einrichtungsprofis

von GAMMA in Wil haben sich als Kompetenzpartner etabliert. Mit

innovativen Konzepten und hochwertigen Materialien kreieren

sie frische Welten.

Inspiriertes Raum-Design und langfristige Lösungen

Wer heute in Immobilien investiert, denkt weiter als bis zur nächsten

Einrichtung. In einem wettbewerbsintensiven Markt ist es

für Unternehmen und private Bauherren relevant geworden, sich

durch innovative Raumgestaltungslösungen abzuheben. GAMMA

hat den Anspruch Räume zu schaffen, die nicht nur funktionieren,

sondern inspirieren – mit zeitloser Designsprache und maximaler

Nutzbarkeit.

Flexibilität in edlen Materialien:

Raumtrennsysteme by Rimadesio

Ein Beispiel für die Qualität und Flexibilität moderner Lösungen

sind die modularen Raumtrennsysteme von Rimadesio. Sie ermöglichen

es, Räume dynamisch zu gestalten und an die Bedürfnisse

der Nutzer anzupassen. Sie schaffen eine moderne Atmosphäre

und erhöhen den Wert der Immobilie. Die Integration solcher Lösungen

ist für Restaurants, Hotels und Kongresszentren von grosser

Bedeutung, um sich in einem hart umkämpften Markt wohltuend

abzuheben.

Frische Designs mit smarten Technologien: Pavillons by Kettal

Im Aussenbereich bleibt das Gestaltungspotenzial oft ungenutzt.

Hier kommen die stylischen Pavillons von Kettal ins Spiel. Die individualisierbaren,

mit smarten Technologien ausgestatteten Pavillons

veredeln Privatliegenschaften und bieten Kongresszentren

und Hotels die Möglichkeit, ihre Aussenbereiche umweltfreundlich

und designstark nutzbar zu machen. Die Pavillons können auch

im Innenbereich, z.B. in Lofts, umgesetzt werden.

Lohnende Investition mit hohem Erlebnisfaktor

Bei Restaurants, Hotels, Spas und privaten Bauherren bestätigt

sich klar, dass die Aufwertung von Immobilien durch individuelle

Raumgestaltungslösungen lohnende Investitionen sind, weil sie

klare Mehrwerte schaffen. Die Zusammenarbeit mit den Einrichtungsprofis

von GAMMA bedeutet für sie, einen Partner an ihrer

Seite zu haben, der den gesamten Prozess von der Bestandsaufnahme

über die Planung bis zur Umsetzung begleitet und Qualität

garantiert.

Das Wiler Einrichtungshaus analysiert die Bedürfnisse der Kunden

genau und entwickelt daraus eine individuelle Strategie, die

auf den Anforderungen basiert und den Erlebnisfaktor deutlich erhöht.

Immobilien bleiben eine der stabilsten Anlageformen – insbesondere

dann, wenn sie durch intelligente Raumgestaltung an

aktuelle und künftige Bedürfnisse angepasst werden. Wer heute in

Erlebnisqualität, Funktion und Design investiert, schafft Zukunft

– und Werte, die Bestand haben.

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«MARKENBINDUNG IST WIE EIN GUTES DATE»

Egal, ob Wasserkocher oder Luxusauto: Unsere Gefühle lenken praktisch jede unserer Kaufentscheidungen.

Wirtschaftspsychologin Carmen Grebmer von der Hochschule Luzern erklärt, warum Autos zu emotionalen

Co-Piloten werden und was wirklich hinter der Liebe zum eigenen Fahrzeug steckt.

Sie beschäftigen sich intensiv mit Konsumenten- und Werbepsychologie.

Gibt es bei der Kaufentscheidung so etwas wie Liebe

auf den ersten Blick?

Absolut. Unser Gehirn reagiert blitzschnell – auf visuelle Reize,

Klang, Form. Die Amygdala, eine Schaltzentrale für emotionale

Reaktionen im limbischen System, springt oft als Erste an – noch

bevor der Verstand überhaupt das Datenblatt erfasst hat. Psychologisch

ist das der «primäre affektive Impuls» – das Gefühl entscheidet,

der Verstand rechtfertigt.

Geht eine Kaufentscheidung auch völlig rational, ohne Emotionen?

Theoretisch ja (schmunzelt). Praktisch? Nicht einmal beim Wasserkocher.

Unser Gehirn ist ein Gefühlsjunkie. Rund 95 % aller Kaufentscheidungen

laufen unbewusst-emotional ab. Wir «spüren» zuerst,

ob etwas passt – und rationalisieren im Nachgang.

Was sagt das Auto über mich als Person aus?

Persönliche Besitztümer, vor allem symbolisch aufgeladene wie

Autos, gehören zum «erweiterten Selbst». Das bedeutet: Was wir

fahren, ist nicht nur Ausdruck unserer Identität, es wird Teil davon.

Personen, die einen kraftvollen, luxuriösen Wagen fahren,

nehmen sich oft selbstbewusster wahr, fahren anders, fühlen

anders – nicht nur sprichwörtlich, sondern auch messbar. Studien

zeigen: Schon das Sitzen in einem bestimmten Fahrzeug

kann Körperhaltung, Selbstbild und Risikobereitschaft verändern.

Kurz gesagt: Autos sind keine toten Objekte. Sie sind emotionale

Co-Piloten und manchmal auch so etwas wie Therapeuten

auf vier Rädern.

Welche Designelemente eines Fahrzeugs lösen besonders

starke emotionale Reaktionen aus?

Unser Gehirn «liest» die Front eines Fahrzeugs wie ein Gesicht

– das nennt sich Anthropomorphismus. Die zwei Scheinwerfer

entsprechen den Augen, der Kühlergrill entspricht dem Mund.

Das passiert unbewusst, aber mit grosser Wirkung. Besonders

spannend: Typische Lichtsignaturen werden so zu Markengesichtern.

Wenn uns ein Mercedes-Benz Fahrzeug bei Nacht «anschaut»,

erkennen wir es sofort. Studien zeigen, dass Menschen

auch emotionale Zustände aus Fahrzeugfronten lesen – ganz so,

als würde uns das Auto tatsächlich ansehen.

Welche Rolle spielen Materialien, Gerüche, Haptik oder der Klang

beim Schliessen einer Tür für das emotionale Kauferlebnis?

Eine grosse. Der Türenschlag ist das erste physische «Hallo» des

Autos – ein satter Klang sagt: «Hier bist du sicher.» Materialien

wie Leder oder Alcantara wirken über die Haut direkt aufs Hirn

– das nennt sich sensorischer Luxus. Gerüche, etwa der «Neuwagenduft»,

aktivieren das limbische System und lösen Erinnerungen

aus. Diese multisensorischen Reize verankern das emotionale

Markenerlebnis tiefer als jede Werbebotschaft.

Viele Menschen bleiben einer Automarke treu. Warum?

Wir bleiben nicht bei der Marke, weil alles perfekt ist, sondern

weil sie sich richtig anfühlt. Markenliebe beschreibt eine stabile,

emotionale Bindung zwischen den Konsumenten und der Marke,

die über blosse Zufriedenheit hinausgeht. Klar, Produktqualität ist

die Basis, aber emotionale Faktoren sind der Kitt.

Und wie überzeugt eine Marke emotional?

Markenbindung ist wie ein gutes Date: Die Marke muss ehrlich

und charmant sein, idealerweise alle Sinne ansprechen. In der

Psychologie sprechen wir von emotionaler Involvierung. Sie entsteht,

wenn eine Marke mehr als nur ein Produkt liefert, nämlich

ein echtes Erlebnis. Besonders wirkungsvoll sind drei Faktoren:

Personalisierung – etwa wenn das Auto mich begrüsst oder automatisch

den Sitz anpasst –, denn so entsteht Nähe. Ebenso wichtig

ist Ritualisierung: Der tägliche Startsound schafft ein kleines

emotionales Ritual, das Vertrautheit aufbaut. Schliesslich spielt

auch Empathie eine zentrale Rolle. Wenn das Entertainmentsystem

meine Stimmung erkennt und darauf reagiert, ist das keine

technische Spielerei, sondern ein echter Beziehungsmoment.

MEHR AUS DER WELT VON MERCEDES-BENZ:

www.mercedes-benz.ch/online-magazin

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IMMOBILIA / Juli 2025 IMMOBILIA / 45 Juli 2025

IMMOBILIENBERUF

KUB FOCUS

DIE BAUSTELLE DES

UNISPITALS ZÜRICH

BESUCHEN

Seit 2022 laufen auf dem Areal des Zürcher

Universitätsspitals die Arbeiten am

Neubau Mitte 1 | 2. Im Rahmen des KUB

Focus erhalten die Mitglieder der KUB am

9. September bei einer Führung Einblick in

die derzeit wohl grösste Baustelle Zürichs.

TEXT—RETO WESTERMANN*

An der Gloriastrasse, mitten

im Zürcher Hochschul gebiet,

entsteht der neue Spitalbau

mit über 300 Betten und

23 Operationssälen. BILD: USZ

RUNDGANG UND

NETWORKING

Schweres Schuhwerk statt

Lederslipper, Grossbaustelle

statt «Labor»-Bar: Der Focus-

Anlass der Kammer unabhängiger

Bauherrenberater (KUB)

geht dieses Jahr neue Wege.

Im Mittelpunkt steht die riesige

Baugrube des Neubaus Mitte

1 | 2 auf dem Areal des

Zürcher Universitätsspitals.

Nach den Plänen des Basler

Architekturbüros Christ &

Gantenbein wird hier an der

Gloriastrasse mitten im Hochschulgebiet

ein Neubau mit

über 300 Betten und 23 Operationssälen

hochgezogen. Der

achtgeschossige Bau gilt derzeit

als das bedeutendste Spitalbauprojekt

der Schweiz und

sorgt dafür, dass die Bevölkerung

auch künftig von modernsten

Leistungen der

Medizin profitieren kann.

ANSPRUCHS VOLLER,

MEHRJÄHRIGER BAU

Die Arbeiten starteten im

August 2022. Voraussichtlich

in sechs Jahren sollen die

ersten Patientinnen und Patienten

im neuen Gebäude

behandelt werden. Der Spitalbau

wird als Neuerung unter

anderem ausschliesslich

Einzelzimmer bieten und als

Haupteingang dienen. Die

Fassade erhält Photovoltaikelemente,

das Dach wird begrünt

und der Standard SNGI

Gold angestrebt. Der Bau ist

höchst anspruchsvoll, denn

rundherum gehen der Spitalbetrieb

und das Stadtleben

weiter.

GEFÜHRTER BAU

STELLENRUNDGANG

Im Rahmen eines Kurzreferats

und einem geführten Baustellenrundgang

in mehreren

Gruppen erhalten die Mitglieder

der KUB am Nachmittag

des 9. Septembers Einblick in

die derzeit wohl grösste Baustelle

auf dem Gebiet der Stadt

Zürich. Trotz des neuen Formats

wird am KUB-Anlass auf

der Spitalbaustelle auch das

Networking nicht zu kurz kommen:

Im Anschluss an das Referat

und die Besichtigung wird

vor Ort ein Apéro serviert.

KUB FOCUS

Termin: 9. September

Anmeldung unter: www.kub.ch

Die Zahl der Plätze ist begrenzt!

46


IMMOBILIENBERUF

KUB-LUNCHGESPRÄCH

MITTELS REMMS DIE

NACHHALTIGKEIT VON

IMMOBILIEN BEWERTEN

Die Nachhaltigkeitsbewertung von

Gebäude portfolios ist heute bei grossen

Immobilienbesitzern Standard. Genau

dafür hat der gemeinnützige Verein REMMS

ein einfach verfügbares Tool entwickelt.

Am 85. Lunchgespräch der KUB zeigte

Geschäftsführer Stefan Fahrländer, welchen

Mehrwert die Onlinebewertung liefern kann.

TEXT—RETO WESTERMANN*

Stefan Fahrländer stellte anlässlich des 85. Lunchgesprächs der KUB am

4. Juni die Funktionen der REMMS-Plattform vor. BILD: RETO WESTERMANN

FREI VERFÜGBAR

Viele Unternehmen verfolgen

Nachhaltigkeitsziele.

Jährlich halten sie in ihren

ESG-Berichten fest, wo sie bezüglich

Umwelt-, Sozial- und

Unternehmensführungsstandards

stehen. «Die Beurteilung

von Immobilien war dabei bisher

schwierig», sagte Stefan

Fahrländer anlässlich des

85. Lunchgesprächs der KUB.

So seien etwa bestehende

Gebäude labels oft nicht geeignet,

weil sie keine differenzierte

Beurteilung zuliessen,

sondern nur festhielten, ob ein

Bau gewisse Kriterien einhält

oder nicht. «Deshalb war klar,

dass es für alle in der Branche

ein verlässliches, neutrales Bewertungstool

braucht, das alle

Reporting-Vorgaben erfüllt»,

sagte Fahrländer. Er ist Geschäftsführer

des Vereins und

hat massgeblich an der Entwicklung

der sogenannten

REMMS-Plattform mitgearbeitet.

Deren Funktion stellte

er den Bauherrenberaterinnen

und -beratern am Lunchgespräch

in einem kurzen

Referat vor – anschliessend

wurde in Gruppen über die

Vor- und Nachteile sowie

Risiken der Nachhaltigkeitsbewertung

von Immobilien

diskutiert. Das Kürzel

REMMS steht für Real Estate

Meta-Rating and Monitoring

on Sustainability. Geschaffen

wurde das Onlinetool vom gemeinnützigen

Verein REMMS.

Jeder darf beliebig viele Objekte

auf ihre Nachhaltigkeit

überprüfen. Für Private mit bis

zu fünf Immobilien ist die Beurteilung

einzelner Gebäude

kostenlos, die Nutzungsgebühren

für Akteure mit mehr Immobilien

sind minimal.

SEKUNDENSCHNELL DA

Der Vorteil von REMMS:

Das Tool verknüpft die eingegebenen

Eckdaten mit GIS-Informationen

sowie zahlreichen

Datenbanken – etwa zur grauen

Energie, Standortqualität,

Energieversorgung, zu Klimadaten

oder zum CO2-Ausstoss.

Innert Sekundenbruchteilen

wird daraus vollautomatisch

ein mehrseitiger Report erstellt.

Dessen Angaben unterscheiden

klar zwischen

Resultaten, die auf fixen Fakten

basieren, oder Annahmen

aufgrund allgemein verfügbarer

Daten. Zudem zeigt das

Tool auch auf, wie die Nachhaltigkeit

des Objekts verbessert

werden könnte, welche

Energieträger alternativ verfügbar

wären und in welcher

Höhe Fördergelder zu erwarten

sind. «Die Betriebserfahrungen

zeigen, dass ein

Grossteil der gängigen Immobilien

mit REMMS sehr gut auf

ihre Nachhaltigkeit überprüft

werden kann», sagte Fahrländer.

Er selbst nutzt das Instrument

in seinem Berufsalltag

beispielsweise auch, um rasch

einen ersten Eindruck von

einer später genauer zu bewertenden

Immobilie zu erhalten.

Eine Funktion, die sich beispielsweise

gut für Bauherrenberaterinnen

und -berater

eignet, sodass diese für ihre

Bauherrschaft schnell einschätzen

können, in welche

Richtung eine Sanierungsstrategie

gehen könnte.

«STRANDED ASSETS»

ERKENNEN

Auch sonst sahen die anwesenden

Beraterinnen und -berater

bei der anschliessenden

Diskussion verschiedene Vorteile

im REMMS-Tool: etwa

die Möglichkeit, vor einem

Kaufentscheid «Stranded

Assets» – also Immobilien mit

Problemen – zu erkennen.

Ebenso positiv hervorgehoben

wurden in den Gruppendiskussionen

die labelunabhängige

Bewertung, die Möglich keit,

Potenziale einfach sichtbar zu

machen oder auch die Bauherrschaft

zum Handeln motivieren

zu können. Kritisch

sahen die Bauherrenberaterinnen

und -berater hingegen,

dass es für REMMS keine

Kontrollinstanz gibt, dass

durch die Eingabe falscher

Daten auch ein entsprechend

verfälschtes Resultat entstehen

könnte und dass es sich

bei der Bewertung nur um

eine Momentaufnahme handle.

Punkte, die Referent Stefan

Fahrländer durchaus bewusst

sind. «Eine Kontrolle für jedes

zu prüfende Objekt würde

sehr viel Geld kosten, was der

Grundidee der einfachen und

freien Verfügbarkeit wiederspräche»,

erklärte er. Die Eingabe

falscher Daten wiederum

könne nicht komplett verhindert

werden, aber: «Wer Daten

BISHER WAR DIE

BEURTEILUNG DER

NACHHALTIGKEIT

SCHWIERIG.

STEFAN FAHRLÄNDER

erfasst, bestätigt mit seiner

Eingabe, dass diese der Wahrheit

entsprechen». Ebenso klar

ist für Fahrländer, dass es sich

bei der Nachhaltigkeitsbewertung

mit REMMS nur um eine

Momentaufnahme handelt.

Das sei aber auch bei jeder anderen

Immobilienbewertung

so. Das grossmehrheitliche Fazit

der anwesenden Bauherrenberaterinnen

und -berater

war denn auch klar: REMMS

schafft eine gute Möglichkeit,

Immobilien rasch bezüglich

ihrer Nachhaltigkeit zu beurteilen,

und ist ein Tool, das

auch für den Alltag in der Bauherrenberatung

einen Mehrwert

bietet. Weitere Infos

unter: www.remms.ch

KUB-LUNCHGESPRÄCHE

Nächster Termin: 18. November

Ort und Zeit: Hercules Club,

Rennweg 55, Zürich,

11.15 – 14.00 Uhr

Details / Anmeldung:

www.kub.ch/veranstaltungen

* RETO

WESTERMANN

Der Autor ist Journalist

BR, dipl. Arch.

ETH, Mit inhaber der

Alpha Media AG und

Kommunikationsbeauftragter

der KUB.


NICOLAS GRAF

ÜBER DIGITA-

IMMOBILIA

SCHWEIZ

# 03— MÄRZ 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

# 02— FEBRUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

SCHWEIZ IMMOBILIA

FOKUS

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

# 04— APRIL 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

SCHWEIZ IMMOBILIA

CAMPUS

16. – 17.09.2019

Hotel Paxmontana

Flüeli-Ranft

LISIERUNG

04

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

RETAIL 2.0

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

MIT BIG DATA ZU

TRANSPARENTEN

BEWERTUNGEN

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PLENUM

14.06.2019 – Luzern

www.svit.ch/plenum

FOKUS

ANDREAS

KELLER ÜBER

DATEN

MANAGEMENT

04

« DATEN

SIND DAS

UNGESCHÜRFTE

GOLD»

04

FOKUS

KEES VAN ELST

ÜBER SHOPPING-

CENTER

12

BAU & HAUS

DIGITALISIERUNG

UND ROBOTIK

AM BAU

32

«3D-MODELLE

VERFÜHREN

ZU WENIGER

KOMMUNIKATION»

« SHOPPING-

CENTER

SIND WIE

MARKEN»

FOKUS

FRAU LANDES-

STATTHALTER

MARIANNE

LIENHARD IM

GESPRÄCH

04

IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT

GEMEINDEN

LOCKEN MIT

MODERATEN

PREISEN

18

BAU & HAUS

SCHWEBEN ÜBER

DEM ZÜRICHSEE

36

IMMOBILIEN-

MÄRKTE AN DER

PERIPHERIE

Bestellformular

für ein Jahresabonnement der «immobilia»

Ja, ich möchte immer über alle aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft

informiert sein und bestelle ein Jahresabo (12 Ausgaben):

Einzelabonnement CHF 78.05

Ich besuche einen SVIT School-Lehrgang CHF 58.05 Lehrgang:

Adressangaben

Firma

Name / Vorname

Strasse / PF

PLZ / Ort

Telefon

E-Mail

Firmen-Abo für 1 und mehr Mitarbeiter/innen*

Mit persönlicher Zustellung an folgende Adresse

• Grundpreis CHF 78.05

• weitere Adressen CHF 39.05

Name Name Name

Vorname Vorname Vorname

Adresse Adresse Adresse

Ort Ort Ort

* bei Firmen-Abo bitte Adresse für Mitarbeiter-Abo angeben. Die Adressen können allenfalls auch per E-Mail an

info@edruck.ch mitgeteilt werden. E-Druck AG, Andreas Feurer, Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen, Preise inkl. 2,6% MWSt

IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

SEMINARE UND

WEITERBILDUNGEN

SCHOOL

SEMINAR

BEST PRACTICE IM

MAKLERRECHT

19. SEPTEMBER 2025

SEMINAR

KONFLIKT

KOMMUNIKATION

05. NOVEMBER 2025

INHALT

– Praxisrelevantes Kernwissen und

Know-how zum Maklerrecht

– Zentrale und kritische Klauseln in

Maklerverträgen

– Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts,

insb. 2024/25

– Entscheide und Fälle aus der aktuellen

Anwalts- und Gerichtspraxis

– Zivilprozessuale / vollstreckungsrechtliche

Aspekte

– Aussergerichtliche / gerichtliche

Vergleichsverhandlungen

– Vom Umgang mit Rechtsschutzversicherungen

– Neues Datenschutzgesetz – erste

Erfahrungen

ZIELPUBLIKUM

Immobilienmakler und -vermarkter,

Immobilien-Treuhänder, Immobilienberater

und weitere interessierte Fachleute aus der

Bau- und Immobilienbranche

REFERENT

Dr. iur. Boris Grell, LL.M., Rechtsanwalt und

Fachanwalt SAV

ORT / DATUM

Renaissance Zurich Tower Hotel

Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich

19. September 2025, 09.00 – 16.00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

783 CHF (SVIT-Mitglieder)

972 CHF (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke

und Stehlunch/Mittagessen

SEMINAR

HOME STAGING UND

REAL ESTATE MEDIA

23. OKTOBER 2025

INHALT

Sie haben ein tolles Objekt im Portfolio, das

ansprechend vermarktet werden möchte?

Nutzen Sie die Kombination aus Home Staging

und Real Estate Media zur Steigerung

Ihrer Verkaufszahlen und Stärkung Ihrer

Marke.

ZIELPUBLIKUM

Fachpersonen der Immobilienwirtschaft mit

Schwerpunkt Vermarktung

REFERENT

Corina Bühler, CBP Immoraum AG

Michael Racle, Visualista AG

ORT / DATUM

Renaissance Zurich Tower Hotel

Turbinenstrasse 20, 8005 Zürich

23. Oktober 2025, 09.00 – 17.00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)



inkl. Seminarunterlagen, Pausenverpflegung


INHALT

In der Immobilienbranche gehören Kontakte

zu Mietern, Eigentümern, Dienstleistern und

Kollegen zum Alltag. Doch wo Menschen

zusammenkommen, gibt es oft verschiedene

Interessen. Deshalb kommt es immer

wieder zu Konflikten. Wenn diese von starken

Emotionen getragen werden, besteht

die Gefahr der Eskalation. Konstruktive Lösungen

scheinen dann kaum mehr möglich

zu sein.

ZIEL

Konflikte frühzeitig erkennen und Ursachen

sowie Eskalationsstufen verstehen.

ZIELPUBLIKUM

Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschafter,

Hauswarte, Fachkräfte aus dem

gesamten Immobilienbereich sowie Personen,

welche sich generell für Kommunikation

und Konfliktmanagement interessieren.

REFERENT

Tian Wanner, Trainer für Gewaltprävention

und Selbstschutz, Functional Prevention,

Die Starkmacher GmbH

ORT / DATUM

SVIT School AG

Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

05. November 2025, 09.00 – 17.00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)



inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke


Anmeldung über

www.svit-school.ch oder

per E-Mail an school@svit.ch

AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.

Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.

Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.

Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.

SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

BERUFSBILDUNGS -

ANGEBOTE DES SVIT

DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –

ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT

Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge

besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels

«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse

in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat

in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt

werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger

und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.

BILDUNGSANGEBOTE

SACHBEARBEITERKURSE

SACHBEARBEITER / IN

IMMO BILIEN-

BEWIRTSCHAFTUNG SVIT

SVIT BERN

10.09.2025 – 16.09.2026

Mittwoch, 16.15 – 20.30 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Bern

SVIT GRAUBÜNDEN

09.01.2026 – 21.11.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr

HWS Graubünden, Chur

SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.06.2026

Dienstag und Donnerstag,

18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

14.08.2025 – 21.03.2026

Montag und Donnerstag,

18.15 – 21.30 Uhr

BZBS Weiterbildung Buchs

SVIT ZÜRICH

18.08.2025 – 29.05.2026

Montag und Freitag,

18.00 – 20.45 Uhr

SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon

20.10.2025 – 24.08.2026

Montag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENZKURSE

ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG MIET

LIEGENSCHAFTEN SVIT

SVIT AARGAU

12.08.2025 – 15.11.2025

Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr

Samstag, 08.00 – 11.35/12.25/

15.15 Uhr

BSL Berufsschule, Lenzburg

SVIT BERN

13.10.2025 – 09.02.2026

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT GRAUBÜNDEN

09.01.2026 – 09.05.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr


SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 16.01.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

09.03.2026 – 06.07.2026

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

06.08.2025 – 17.12.2025



ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

VERMARKTUNG SVIT

SVIT BERN

02.03.2026 – 15.06.2026

Montag, 17.45 – 21.00 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 26.02.2026


18.00 – 21.15 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Solothurn

SVIT ZÜRICH

28.08.2025 – 18.12.2025

Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG STOCK-

WERK EIGENTUM SVIT

SVIT BEIDER BASEL

22.10.2025 – 12.11.2025


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

16.10.2025 – 11.12.2025

Donnerstag, 18.00 – 20.30 Uhr


SVIT GRAUBÜNDEN

06.11.2026 – 21.11.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr


SVIT SOLOTHURN

12.08.2025 – 30.09.2025



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

05.01.2026 – 23.02.2026


18.30 – 21.00 Uhr


ASSISTENT / IN

LIEGENSCHAFTS

BUCH HALTUNG SVIT

SVIT BEIDER BASEL

Modul 1: 19./26.11.2025


Modul 1: 03./10.12.2025


Modul 2: 17.12.2025/07.01.2026


Modul 2: 14. und 21.01.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

Modul 1: 12.08.2025 – 21.10.2025

Modul 2: 28.10.2025 – 16.12.2025



SVIT GRAUBÜNDEN

21.08.2026 – 26.09.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr


SVIT OSTSCHWEIZ

12.08.2025 – 30.11.2025


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

21.10.2025 – 27.01.2026



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Modul 1: 18.08.2025 – 17.09.2025

Modul 2: 13.10.2025 – 17.11.2025


18.30 – 21.00 Uhr


ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN

BEWERTUNG SVIT

SVIT BERN

14.10.2025 – 11.12.2025


17.45 – 21.00 Uhr


SVIT ZÜRICH

22.08.2025 – 05.12.2025

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


COURS EN SUISSE

ROMANDE

COURS

D’INTRODUCTION À

L’ÉCONOMIE

IMMOBILIÈRE

3 × par an : début du cours en février

et en août à Lausanne et en

novembre à Genève

CERTIFICAT EN

COURTAGE IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en

novembre, Lausanne

CERTIFICAT EN GESTION

TECHNIQUE DU

BÂTIMENT

1 × par an : début du cours en août,

Lausanne

CERTIFICAT DE MISE EN

VALEUR LOCATIVE


Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA

LISTE EN COMPTABILITÉ

IMMOBILIÈRE


Lausanne

OBJECTIF NET ZÉRO


Lausanne

FINANCEMENT

IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

50


HÖHERE AUSBILDUNGEN

LEHRGANG

BEWIRTSCHAFTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in den

Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,

Luzern, Zürich und im November in

Lausanne sowie alle zwei Jahre in

Graubünden und im Tessin

Dauer: 12 – 13 Monate

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

SCHOOL

SVIT School AG


Tel. 044 434 78 98

school@svit.ch

LEHRGANG

BEWERTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in Bern,

Zürich und alle zwei Jahre im

November in Lausanne

Dauer: 18 Monate

REGIONALE LEHR

GANGSLEITUNGEN IN

DEN SVIT-MITGLIEDER

ORGANISATIONEN

LEHRGANG

VERMARKTUNG FA

Jährlicher Start im August

in Bern und Zürich

Dauer: 15 Monate

LEHRGANG

ENTWICKLUNG FA

Durchführung jährlich in Zürich und

alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne


LEHRGANG IMMOBILIEN

TREUHAND HFP

Jährlicher Start im Januar / Februar

in Bern, Luzern und Zürich und alle

zwei Jahre im März in Lausanne


STOCKWERKEIGENTUM-

SPEZIALIST / IN SVIT

Jährlicher Start im Mai in Bern und im

September in Zürich

Dauer: 9 Monate

CAS IMMOBILIEN-BUCH

HALTUNG

Jährlicher Beginn im Frühjahr an der

Hochschule für Wirtschaft Zürich

(www.fh-hwz.ch)

BACHELOR OF ARTS

IMMOBILIENWIRT

SCHAFT/REAL ESTATE

Weitere Informationen finden Sie

unter www.steinbeis-cres.de

MASTER OF ADVANCED

STUDIES IN REAL

ESTATE MANAGEMENT

Weitere Informationen finden Sie

unter www.fh-hwz.ch

BILDUNGSINSTITUTIONEN

SVIT SCHOOL

BILDUNGSZENTRUM

Die SVIT School koordiniert alle

Ausbildungen für den Verband.

Dazu gehören die Assistenzkurse,

der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge

für Fachausweise und in Immobilientreuhand.

Weitere Informationen:

www.svit-school.ch

DEUTSCHSCHWEIZ

SVIT School


T 044 434 78 98

school@svit.ch

WESTSCHWEIZ

(Cours et examens en français)

SVIT School SA, Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne; T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

TESSIN

(corsi ed esami in italiano)

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

HWZ HOCHSCHULE FÜR

WIRTSCHAFT ZÜRICH

SEKRETARIAT

Lagerstrasse 5, Postfach,

8021 Zürich; + 41 43 322 26 00

sekretariat@fh-hwz.ch

OKGT ORGANISATION

KAUF MÄNNISCHE

GRUNDBILDUNG

TREUHAND / IMMOBILIEN

Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand

für KV-Lernende

GESCHÄFTSSTELLE

Josefstrasse 53, 8005 Zürich

T 043 333 36 65; F 043 333 36 67

info@okgt.ch, www.okgt.ch

Die regionalen Lehrgangsleitungen

beantworten gerne Ihre Anfragen zu

Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs

und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.

Für Fragen zu

den Lehrgängen in Immobilienbewertung,

-entwicklung, -vermarktung

und zum Lehrgang Immobilientreuhand

wenden Sie sich an die

SVIT School.

REGION AARGAU

Zuständig für Interessenten

aus dem Kanton AG sowie

angrenzenden Fachschulund

Prüfungsregionen:

SVIT-Ausbildungsregion Aargau

SVIT Aargau, Fabienne Lüthi

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82; F 062 836 20 81

info@svit-aargau.ch

REGION BASEL

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen BS, BL, dem nach

Basel orientierten Teil des Kantons

SO, Fricktal:

SVIT School c/o SVIT beider Basel

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80

svit-basel@svit.ch

REGION BERN

Zuständig für Interessenten aus den

Kantonen BE, dem Bern orientierten

Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten

VS und FR:

Feusi Bildungszentrum

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern

T 031 537 36 36; F 031 537 37 38

weiterbildung@feusi.ch

REGION OSTSCHWEIZ

SVIT School

c/o Cornel Eisenring

Tobler Immobilien Treuhand AG,

Thundorferstr. 3, 8500 Frauenfeld

T 052 728 00 90

cornel.eisenring@svit-ost.ch

REGION GRAUBÜNDEN

Regionale Lehrgangsleitung:

Marc Berger

SVIT Graubünden

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05; F 081 257 00 01

svit-graubuenden@svit.ch

REGION ROMANDIE

Lehrgänge in französischer

Sprache: SVIT School SA

Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne

T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

REGION SOLOTHURN

Zuständig für Interessenten aus

dem Kanton SO,

Solothurn orientierter Teil BE

Feusi Bildungszentrum

Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn

T 032 544 54 54; F 032 544 54 55

solothurn@feusi.ch

REGIONE TICINO

Regionale Lehrgangsleitung /

Direzione regionale dei corsi:

Segretariato SVIT Ticino

Tanja Belotti

Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

REGION

ZENTRALSCHWEIZ

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen LU, NW, OW, SZ

(ohne March und Höfe), UR, ZG

Regionale Lehrgangsleitung:

Nathalia Hofer

Kasernenplatz 1, 6003 Luzern

T 041 508 20 19

nathalia.hofer@svit.ch

svit-zentralschweiz@svit.ch

REGION ZÜRICH

Zuständig für Interessenten aus

den Kantonen GL, SH, SZ

(nur March und Höfe) sowie ZH:

SVIT School

c/o SVIT Zürich

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch


MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Rechtliche Absicherung durch Handläufe

Beidseitige Handläufe in einem Bürogebäude

Optimale Sicherheit dank normgerechter Handläufe

Handläufe sind weit mehr als ein architektonisches

Detail. In öffentlich zugänglichen

Gebäuden spielen sie eine zentrale

Rolle für Sicherheit, Barrierefreiheit und

letztlich auch für die rechtliche Absicherung

der Eigentümer und Betreiber.

Ob in Wohnanlagen, Bürokomplexen, Altersheimen

oder Hotels – normgerecht

ausgeführte Handläufe erhöhen nicht nur

die Sicherheit, sondern minimieren auch

das Haftungsrisiko im Falle eines Unfalls.

Besonders in Bereichen mit Publikumsverkehr

schreiben die einschlägigen Bauvorschriften

(SIA 500/SIA 358) die beidseitige

Anbringung von Handläufen vor – etwa an

Fluchttreppen oder an sogenannten «notwendigenTreppen».

Diese Vorgabe dient

dem Schutz aller Nutzergruppen, insbesondere

aber älteren Menschen und Personen

mit eingeschränkter Mobilität. Ein

gut greifbarer Handlauf auf beiden Seiten

bietet Orientierung, Sicherheit und Halt –

bei normaler Nutzung ebenso wie in Notsituationen,

z.B. einem Brand (wo in der

Regel die Nutzung des Lifts verboten ist).

Wer hier an der falschen Stelle spart, riskiert

nicht nur unnötige Gefahren, sondern

setzt sich auch einem erheblichen Haftungsrisiko

aus.

Unsere Handläufe aus Stahl oder Aluminium

mit Laminat-Ummantelung erfüllen

höchste Qualitätsanforderungen. Darüber

hinaus bieten wir eine breite Auswahl an

Dekoren – von klassisch-schlicht bis modern

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ADRESSEN & TERMINE

ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN

SCHWEIZ

PRÄSIDIUM UND

GESCHÄFTSLEITUNG

SVIT SCHWEIZ

Präsident:

Andreas Ingold, SVIT Schweiz,


ingoldconsulting@gmail.com

Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz

& Ressort Branchenentwicklung:

Michel Molinari,

Basellandschaftliche Kantonalbank,

Rheinstrasse 7, 4410 Liestal

michel.molinari@blkb.ch

Vizepräsident, Vertretung lateinische

Schweiz & Ressort Bildung:

Jean-Jacques Morard, de Rham SA,

Av. Mon-Repos 14, 1005 Lausanne

jean-jacques.morard@derham.ch

Ressort Recht & Politik:

Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,

Heuberg 7, 4001 Basel

andreas.duerr@bdlegal.ch

Ressort Finanzen:

Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,

Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil

gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch

CEO SVIT Schweiz:

Marcel Hug, SVIT Schweiz,


mh@svit.ch

Stv. CEO SVIT Schweiz:

Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,


ic@svit.ch

SCHIEDSGERICHT DER


Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,

4001 Basel, T 061 225 03 03

info@svit-schiedsgericht.ch

www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT-STANDESGERICHT

Sekretariat: SVIT Schweiz,


T 044 434 78 88, info@svit.ch

REGIONALE

SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

Sekretariat: Fabienne Lüthi,

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch

SVIT BEIDER BASEL

Geschäftsstelle: Tanja Molinari,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch

SVIT BERN

Sekretariat: SVIT Bern,

Murtenstrasse 18, Postfach,

3203 Mühleberg-Bern

T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch

SVIT GRAUBÜNDEN

Sekretariat: Marc Berger,

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05

svit-graubuenden@svit.ch

SVIT OSTSCHWEIZ

Sekretariat: Claudia Eberhart,

Haldenstrasse 6, 9200 Gossau

T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: ATIG AG,

Heidi Artuso, T 071 380 02 20

heidi.artuso@atig.ch

SVIT ROMANDIE

Sekretariat: Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne, T 021 331 20 95

info@svit-romandie.ch

SVIT SOLOTHURN

Sekretariat: Tina Strausak,

Strausak Immobilien GmbH,

Rötistrasse 22, 4500 Solothurn

T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch

SVIT TICINO

Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Geschäftsstelle:

Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,

6003 Luzern, T 041 508 20 18

nicole.kirch@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

svit.ch/de/svit-zentralschweiz/

services-svit-zentralschweiz

SVIT ZÜRICH

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,

8050 Zürich, T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

rechtsauskunft-svitzuerich.ch

SVIT-FACHKAMMERN

BEWERTUNGSEXPERTEN-

KAMMER SVIT

Sekretariat:

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich

T 044 521 02 06, info@bek.ch

www.bewertungsexperte.ch

FACHKAMMER STWE SVIT

Sekretariat:


T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch

www.fkstwe.ch

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER KUB

Sekretariat:


T 044 521 02 07, info@kub.ch

www.kub.ch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER SMK

Sekretariat:


T 044 521 02 08, welcome@smk.ch

www.smk.ch

SVIT FM SCHWEIZ

Sekretariat:


T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch

www.kammer-fm.ch

TERMINE

SVIT SCHWEIZ

SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV

11./12.06.26 Bern

SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

18.09.25 Generalversammlung

20.11.25 Frühstück

SVIT BEIDER BASEL

22.08.25 Leerstandserhebung

09.09.25 SVIT Young mit FK

STWE

05.12.25 Niggi Näggi

SVIT BERN

20.08.25 InfoMeet

10.09.25 Generalversammlung

18.09.25 Immofuture Day

05./06.11.25 Berner Immobilientage

SVIT GRAUBÜNDEN

25.09.25 Herbstanlass

SVIT OSTSCHWEIZ

25.08.25 Immo Vision 2025

13.11.25 IMMOment

06.01.26 Neujahrsapéro

SVIT ROMANDIE

23.09.25 Prix de l’immobilier

romand

SVIT SOLOTHURN

19./20.09.25 SVIT Day

04.12.25 Weihnachtsanlass

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

11.09.25 Fresh-up STWEG-

Versammlungen

25.09.25 Kommunikation mit

Mieter:innen

16.10.25 Seminar ZEV

30.10.25 Aktuelle Mietrechtsfälle/-urteile

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SVIT ZÜRICH

25.07.25 Plausch-Beachvolleyball

Turnier

20.08.25 Mitgliederseminar


03.09.25 Seminar ZEV

04.09.25 Stehlunch

16.09.25 Fachseminar



16.10.25 Oktoberfest

06.11.25 Stehlunch



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EXPERTEN-KAMMER

27.08.25 Fachseminar Zürich

29.10.25 ERFA Zürich

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STOCKWERKEIGENTUM

22.10.25 Herbstanlass

KAMMER UNABHÄNGIGER

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09.09.25 KUB Focus

18.11.25 86. Lunchgespräch

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12.11.25 Makler-Convention

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REDAKTION

Dr. Ivo Cathomen (Verlag)

Yvonne Lemmer (Chefredaktion)

Claudia Wagner (Dienstredaktion)

Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)

Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)

DRUCK UND VERTRIEB

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