immobilien investment 05/2025

DAS STANDORTMAGAZIN FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Österreichische Post AG PZ 222042801 P

DMV - della lucia medien & verlag GmbH

Donau-City-Straße 1 / 12. OG, 1220 Wien

3. INTERNATIONALER

immobilien

investment kongress

DER NACHBERICHT

ab Seite 48

November / Dezember

05/2025

€ 2,90

05

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WAS MAN JETZT ZUM THEMA WOHNEN WISSEN MUSS

Bauen: Habau-Chef Hubert Wetschnig über die aktuelle Lage der Bauwirtschaft

Expo Real: Fünf Trends, die die Branche in den nächsten Monaten prägen wird

Wohnkredite: Das müssen Kreditwerber beachten

Wir leben Investment.

Unser Netzwerk und Know-How sichern Ihren Erfolg.

ehl.at

Wir feiern den Winter bis zur

Schneeschmelze!

In der kalten Jahreszeit lassen wir die Preise

schmelzen: Beim Kauf einer Eigentumswohnung

in einem unserer Objekte in der

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*) Während der Aktion werden die Verkaufspreise um 6,5 % reduziert. Dies entspricht den durchschnittlichen Nebenkosten beim provisionsfreien Wohnungskauf

(1,9 % Vertragserrichtung, 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr). Die auf Basis des reduzierten Kaufpreises berechneten Nebenkosten sind

über den Treuhänder zu begleichen. Eine mögliche Gebührenbefreiung gem. § 25a iVm § 25b Gerichtsgebührengesetz kann zusätzlich in Anspruch genommen

werden. Der Einrichtungsgutschein wird bei Wohnungsübergabe übergeben und ist nicht in bar ablösbar.

Unsere frei finanzierten Neubauprojekte in Mödling und Wien:

In der Brambillagasse 20, im 11. Wiener Bezirk entstehen

mit Brambilla bis Ende 2026 insgesamt 16 frei finanzierte

Eigentumswohnungen und 4 Townhouses. Das

Objekt bietet Wohneinheiten zwischen 50 und 92 m².

In Mödling entstehen in der Quellenstraße

9 mit Midori Living 24 frei

finanzierten Eigentumswohnungen mit

Wohnflächen von 32 m² bis 85 m².

Brambilla

Grün Wohnen an der U3

WIEN SIMMERING

(c) :DIA Virtuelle Architektur

Midori Living

Kunst des Wohnens

MÖDLING

EDITORIAL

3

Stephan Huger

NIX SUDERN!

Die Zeiten sind schwierig, aber mit Jammern werden sie nicht

besser. Die EXPO REAL und der 3. immobilien investment

Kongress zeigen eher, dass die Suderanten den Wandel nicht

schaffen werden.

Das dritte Jahr in Folge mit Rezession, Flaute am Bau und verhaltenen Immobilienmärkten.

Wer sich in den goldenen Jahren der Nullzinsphase gewähnt

hat, muss sich nun mit den harten Fakten auf den Immobilienmärkten auseinandersetzen.

Gewiss nicht angenehm, keine Frage – wir alle müssen uns diesen

Widrigkeiten stellen und die Situation bestmöglich meistern, um zu überleben. Was

aber ganz sicher nicht hilft ist: Sudern.

Sowohl auf der diesjährigen EXPO REAL als auch beim 3. immobilien investment

Kongress war Realismus angesagt. Aber: Viel mehr Menschen sind auch bereit, anzupacken

und der Realität ins Auge zu blicken. Das hat die EXPO REAL – vor allem

die Stimmung auf unserem „Europa Mitte“-Gemeinschaftsstand – zu einem sehr

positiven Erlebnis gemacht. Genauso war es auf unserem immobilien investment

Kongress. Viele Leute kamen aus der DACH-Region, um über die brennenden Themen

unserer Zeit zu sprechen, Lösungsmöglichkeiten aufzuzeigen und zu beweisen,

dass sie die Zukunft proaktiv gestalten wollen, getreu unserem Motto „Using change

as an opportunity – Wandel als Chance nutzen“. Was sich in den Gesprächen mit

zahlreichen Menschen sowohl auf der EXPO REAL als auch beim immobilien investment

Kongress herausgestellt hat: Sie jammern nicht. Mehr noch: Oft habe ich vernommen,

dass die Menschen, die anpacken, die Jammerei nervt. Mich übrigens auch.

Wer das dritte Jahr in Folge in diesen turbulenten Zeiten überlebt hat, braucht eines

nicht: Leute, die jammern, wie schlimm die Situation doch ist. Weil es auch nix

bringt. Die externen Faktoren – Geopolitik, Konjunktur, Klimawandel – und deren

Folgen können wir weder beeinflussen noch das Rad der Zeit in glücklichere Jahre

drehen. Was wir aber sehr wohl können, ist, uns mit den Gegebenheiten auseinanderzusetzen,

daraus Chancen zu entwickeln, unsere Geschäftsmodelle zu optimieren

und zu sagen: Hilft nix, bevor ich in Selbstmitleid versinke, handle ich lieber

und werde Teil einer Zukunft, trotz aller Hürden und Unwägbarkeiten. Andi Salcher

hat es in seiner Keynote beim immobilien investment Kongress treffend skizziert,

was Gewinner von Verlierern unterscheidet. Gewinner handeln gemäß ihrer eigenen

Verantwortung. Verlierer suchen die Schuld bei den anderen.

Letzteres macht aber blind für die Chancen, die sich auftun, wenn man Verantwortung

übernimmt. Man ist nicht passiv im Schicksal gefangen, man kann proaktiv

einen Beitrag leisten, die Zukunft mitentwickeln. Den Mutigen gehört die Welt – und

die zukünftigen Märkte.

Geben Sie dem Jammern keine Chance. Seien Sie, seien wir alle Gewinner.

Das wünscht

Elisabeth Della Lucia

Herausgeberin

immobilien investment 05/2025

4 EDITORIAL

WARUM AUF DEN

AUFSCHWUNG WARTEN?

Die pikante geopolitische wie konjunkturelle Lage zeigt:

Ein breitflächiger Aufschwung wird noch dauern. Man muss also

selbst zum Aufschwung werden.

Richard Tanzer

Seit mittlerweile zehn Jahren begleite ich die Immobilienwirtschaft als Journalist.

Habe damals, 2015, erlebt, wie der Markt sich noch von den Spätfolgen

der Lehman-Pleite erholte, ehe die EZB ein Jahr später den Leitzins auf null

Prozent gesenkt hat. Damit hat sich der Kapitaldruck in die Immobilienwirtschaft

verlagert – verständlich. Banken mussten finanzieren, weil sie ansonsten das Geld zu

negativen Konditionen bei der EZB parkten. Institutionelle Investoren wie Versicherungen

und Pensionskassen benötigten dringend Anlagealternativen, da Staatsanleihen

nicht mehr rentierten und auf der Bank auch keine Zinsen zu lukrieren waren,

um einen kontinuierlichen Cashflow zu erzeugen. Alles Geld floss in Immobilien.

Dass sich dadurch bereits eine toxische Mischung abgezeichnet hat, war für viele

nicht erkennbar. Die geopolitischen Bruchlinien schienen fern, dafür wurde Projekt

um Projekt realisiert, vieles vom Reißbrett weg gekauft. Für die Branche vermeintlich

goldene Zeiten.

Doch es gab einen Haken. Da die Nachfrage das Angebot erheblich überstieg, sind

die Preise in Sphären gestiegen, die so manche Player übermütig gemacht haben.

Jene nämlich, die mit der Immobilie selbst nicht gearbeitet, sondern sie nur als reines

Finanzprodukt betrachtet haben. Das Geschäftsmodell dieser Glücksritter, die mit

der Zinswende krachend gescheitert sind, war relativ einfach: Immobilie, ob realisiert

oder nicht, aufzinsen, Mieten erhöhen und sich damit hohe Finanzierungen

von den Banken holen, Projekte zu hohen Preisen drehen, Rest behalten. Bis … ja,

bis der Ukraine-Krieg die Inflation in die Höhe trieb und die EZB den Zins eilig nach

oben kurbeln musste. Die Nullzins-Geschäftsmodelle waren damit Makulatur. Und

Immobilien mussten auf das abgewertet werden, was sie zu leisten vermochten.

Viele Player verschwanden. Ein schmerzhafter Einschnitt.

Nun, heißt es am Markt oft, warte man wieder auf den nächsten Aufschwung.

Gewiss, der Markt läuft auf einem niedrigen Level bereits ganz gut, aber der breitflächige

Aufschwung, so sagten etwa viele auf der EXPO REAL, wird noch dauern. Je

nachdem, wie sich die geopolitische Lage entwickelt, doch mehren sich die Indizien

für Sturm. Was tun? Auf den Aufschwung zu warten könnte in dieser Gemengelage

lange dauern. Man muss also selbst für den Aufschwung sorgen, sprich: Bestehende

Immobilien marktfähig machen, sich neben den Kennzahlen auch mit den Objekten

selbst beschäftigen, Allianzen schmieden, Finanzen harmonisieren, tragfähige Ideen

entwickeln, sich vernetzen. Für das gibt es einen Markt, der ist auch nie verschwunden.

Die EXPO REAL wie auch der 3. immobilien investment Kongress des DMV della

lucia Medienverlags waren ideale Gelegenheiten, neue Partnerschaften zu knüpfen

und das eigene Know-how zu erweitern.

Warten Sie nicht auf den Aufschwung. Werden Sie Teil davon!

Das wünscht von Herzen

Ihr/euer

Charles Steiner

Chefredakteur

05/2025

immobilien investment

INHALT

5

48

3. IMMOBILIEN INVESTMENT KONGRESS

Das waren die Top-Themen

34

TIEFBAU FEDERT VIELES AB

HABAU-Chef Hubert Wetschnig im Interview

26

WOHNEN IM OSTEN

Aktuelle Daten & Fakten

06 News Österreich

10 News Deutschland

12 News Finanzen

14 News Personal

16 Kolumne ÖGNI

18 Expo Real 2025

Fünf Trends, die die Branche

prägen werden

22 News Events

24 Bauherrenmodelle

Wie Anleger davon profitieren

können

26 Wohnen im Osten

Wohnen in Wien und Umgebung

30 Zweitwohnsitze

Wohnen wie im Urlaub

34 „Tiefbau federt vieles ab“

Interview mit Hubert Wetschnig,

CEO von HABAU

36 Gastkommentar

Alexander Scheuch (Rustler) über

das Angebot im Mietsegment

38 Worauf beim Immokredit

zu achten ist

Interview mit Roswitha Klein

(HYPO Vorarlberg) über Wohnkredite

44 5 Jahre VÖPE

Nachbericht: Was Projektentwickler

derzeit brauchen

46 Digitalisierung

Keine Angst vor der KI

48 3. Immobilien investment

Kongress

Der große Nachbericht

IMPRESSUM

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Chefredakteur:

Charles Steiner

Redaktion: Ursula Rischanek, Kathrin Anna

Hoffmann, Patrick Baldia

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Foto Titel: BWM Architects

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6

NEWS ÖSTERREICH

SEITWÄRTSBEWEGUNG AM INVESTMENTMARKT,

VEREINZELT POSITIVE SIGNALE

Colliers präsentierte Halbjahreszahlen – Wohn- und Hotelimmobilien im Fokus.

Colliers

Mario Stöckel,

Head of Office,

Tanja Tanczer,

Head of Retail,

Thomas Belina,

Geschäftsführender

Gesellschafter,

Dietmar Steger,

Head of Capital

Markets

Im aktuellen Umfeld von Krisen, Insolvenzen und

Verwerfungen zeigt der österreichische Immobilieninvestmentmarkt

insgesamt erste Anzeichen

von Stabilisierung. Laut Marktbericht für das erste

Halbjahr von Colliers lag das Transaktionsvolumen

bei rund 1,3 Milliarden Euro – ein Niveau, das an

das Vorjahr anschließt und eine Seitwärtsbewegung

bestätigt. Dennoch sehe man in gewissen Assetklassen

gewisse Lichtblicke und mehr Dynamik,

betonte Thomas Belina, geschäftsführender Gesellschafter

von Colliers Austria, vor Journalisten: „Es

ist zwar zu früh, von einer klaren Trendumkehr zu

sprechen, jedoch verbessert sich das Investitionsklima

schrittweise, wenngleich restriktive Finanzierungsbedingungen,

schwache Konjunkturdaten

und geopolitische Unsicherheiten weiterhin dämpfend

wirken.“ Während vergangenes Jahr Büroimmobilien

besonders stark vertreten waren – bedingt

durch den Umstand, dass offene Fonds aufgrund

von Kapitalabflüssen verstärkt verkauft hatten –,

sind diese heuer von Wohnimmobilien abgelöst

worden. Diese hatten einen Marktanteil von mehr

als 50 Prozent, während Büroimmobilien gerade

einmal 16 Prozent des Investmentvolumens ausmachten.

Bei Büroimmobilien waren laut Colliers

eher kleinere Tickets zwischen 20 und 50 Millionen

Euro gefragt. Mit etwa 17 Prozent Marktanteil ist

die Assetklasse Hotel in Österreich wieder stark im

Fokus internationaler Anleger.

REALE FRAUENSACHE

SALON REAL STELLT NEUEN VORSTAND VOR

Frauennetzwerk der Immobilienwirtschaft wählt Leitungsteam für die kommenden zwei Jahre.

Der Salon Real, das österreichweite Netzwerk

von Frauen in Führungspositionen

der Immobilienwirtschaft, hat am 15. September

im Rahmen seiner 8. ordentlichen Generalversammlung

einen neuen Vorstand gewählt. Der

neue Vorstand besteht aus Gerhild Bensch-König

(Obfrau), Irene Rief-Hauser (stv. Obfrau), Daniela

Unterholzner (Kassierin), Martina Hirsch (stv.

Kassierin) sowie Sandra Hochleitner und Valerie

Hillebrand als Vorstandsmitglieder. Dank richtete

der 2009 gegründete Verein den ausgeschiedenen

Vorstandsmitgliedern Nadja Pröwer, Heide Schicht

und Karin Schmidt-Mitscher „für ihr außergewöhn-

Sandra Schartel

liches Engagement und den entscheidenden Beitrag

zur Weiterentwicklung.“

Mit der Wahl des neuen Vorstands will der Salon

Real ein Zeichen für zeitgemäße Diversität und

fachliche Breite setzen. Obfrau Gerhild Bensch-König,

Geschäftsführerin der Raiffeisen WohnBau,

will „Branche und Netzwerk mutig und verantwortungsvoll

weiterentwickeln“. Stellvertreterin Irene

Rief-Hauser leitet das Unternehmen Feine Immobilien

und betont: „Ein starkes Frauennetzwerk mit

vertrauensvollem Austausch liegt mir am Herzen.“

Kassierin Daniela Unterholzner, Geschäftsführerin

von neunerhaus und neunerimmo, werde soziale

Perspektiven in den Verein einbringen. Stv. Kassierin

Martina Hirsch, Geschäftsführerin von s REAL, setzt

sich für Sichtbarkeit von Frauen in Führungsrollen

ein. Die weiteren Vorstandsmitglieder sind Sandra

Hochleitner, Gründerin der RESH Advisory, die sich

für Gleichberechtigung und Nachwuchsförderung

engagiert, sowie Valerie Hillebrand, Expertin für

emissionsfreie Energieversorgung, die als „Brückenbauerin

zwischen Generationen“ wirken möchte.

PROMOTION

05/2025


NEWS ÖSTERREICH 7

ÖBB/Leonte

ÖBB IMMOBILIEN:

NORDWESTBAHN-

HOF NIMMT FORM AN,

LEISTBARES WOHNEN

IM FOKUS

Auf 44 Hektar entsteht ein Stadtquartier für

16.000 Menschen – ÖBB Immobilien etabliert

neues Geschäftsfeld „Leistbares Wohnen“.

ÖBB Immobilien und die Stadt Wien treiben aktuell eines

der größten Stadtentwicklungsprojekte der Hauptstadt

voran: Auf dem Areal des ehemaligen Nordwestbahnhof Wien

entsteht bis 2035 ein neues, gemischt genutztes Stadtquartier.

Geplant sind rund 6.500 Wohnungen, 4.700 Arbeitsplätze,

Bildungs- und Betreuungsangebote sowie rund 100.000

Quadratmeter Grünflächen – darunter ein großer Park als

„Grüne Mitte“. Bei einem Jahrespressegespräch mit anschließendem

Lokalaugenschein erfuhr „immobilien investment“

die Details zu dem Projekt. „Wohnen ist ein prekäres Thema

unserer Zeit, die ÖBB schafft Platz für leistbaren Wohnraum“,

betonte Claudia Brey, Geschäftsführerin von ÖBB Immobilien,

bei der Veranstaltung im Vorfeld der EXPO REAL. Das Projekt

stehe exemplarisch für die neue strategische Ausrichtung des

Konzerns: weg vom reinen Flächenverkauf, hin zu integrierter

Stadtentwicklung mit langfristiger Verantwortung für leistbares

Wohnen. Entsprechend entstehen auf dem Areal zu 60

Prozent geförderte Wohnungen, 40 Prozent entfallen auf frei

finanzierte Wohneinheiten. Als neues Geschäftsfeld entwickle

man nun auch frei finanzierte Mietwohnungen für den externen

Markt, wobei man den Fokus vor allem auf generationengerechten

Wohnraum setzen werde. Der Baustart für

den ersten Bildungscampus ist für Mai 2026 vorgesehen. Die

Eröffnung soll zum Schuljahr 2028/29 erfolgen. Bis 2040 soll

das Quartier gesamthaft fertiggestellt sein. Ein Schwerpunkt

liegt auf Nachhaltigkeit, Klimaresilienz und langfristiger Nutzbarkeit.

Das neue Quartier soll dabei flexibel auf künftige gesellschaftliche

und technologische Entwicklungen reagieren

können. „Wir begreifen Stadtentwicklung als evolutionären

Prozess. Es ist unmöglich, heute alles vorauszusehen – deshalb

brauchen wir Planungsansätze, die sich an Veränderungen anpassen

lassen“, so Brey.

SHORT NEWS

BRAU-UNION-LIEGENSCHAFT AN

LINZ AG VERKAUFT

Der internationale Immobiliendienstleister Colliers

hat den Verkauf der ehemaligen BRAU-UNION-Liegenschaft

in der Poschacherstraße 35 in Linz bekanntgegeben.

Käuferin ist eine Tochtergesellschaft der Linz

AG. Der Kaufpreis beläuft sich auf 27 Millionen Euro.

Das rund 72.000 Quadratmeter große Areal diente über

drei Jahrzehnte als Unternehmenszentrale der BRAU

UNION. Es befindet sich in einem gemischt genutzten

Wohn- und Gewerbegebiet im Makartviertel, in unmittelbarer

Nähe zum Verkehrsknotenpunkt Bulgariplatz.

WERTSICHERUNG: BIG MUSS

MASSIV ABWERTEN

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat im aktuellen

Halbjahresergebnis eine deutliche Abwertung ihres

Immobilienportfolios vorgenommen. Hintergrund ist

die gesetzliche Aussetzung der Wertsicherung in Mietverträgen,

die zu geringeren künftigen Mieteinnahmen

führen wird. Der Fair Value des Portfolios lag zum 30.

Juni 2025 bei 18,15 Milliarden Euro und spiegelt einen

negativen Bewertungseffekt von über einer Milliarde

Euro wider. Die gesetzlich verordnete Aussetzung der

Wertsicherung führt zu einem dauerhaften Mietentgang,

der nun bilanziell berücksichtigt werden musste,

heißt es dazu lapidar in der Halbjahresbilanz.

WARIMPEX PLATZIERT ANLEIHE

IN POLEN

Warimpex Financing PL Sp.z.o.o., eine 100-prozentige

Tochter der in Wien und Warschau börsennotierten

Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, hat in Polen

erfolgreich eine unbesicherte Anleihe mit einem Gesamtnennwert

von rund 4,9 Millionen Euro (21 Millionen

Zloty) begeben. Die Laufzeit beträgt drei Jahre

bei einer Marge von 5,5 Prozent, hieß es seitens Warimpex.

Das Emissionsvorhaben dient vorrangig der Finanzierung

laufender Projektentwicklungen in Polen.

Ursprünglich war ein Volumen von rund 2,3 Millionen

Euro vorgesehen. Angesichts der hohen Nachfrage

wurde die Tranche auf 4,9 Millionen Euro aufgestockt.

FINALE BAUPHASE IM VILLAGE IM

DRITTEN GESTARTET

Die Quartiersentwicklerin ARE Austrian Real Estate hat

die finale Bauphase des Stadtquartiers Village im Dritten

eingeläutet. Entlang der Otto-Preminger-Straße entstehen

bis 2027 die letzten vier Wohnprojekte mit insgesamt

516 frei finanzierten Eigentums- und Mietwohnungen.

378 davon sind Eigentumswohnungen. Das Village

im Dritten umfasst nach Fertigstellung rund 2.000 Wohnungen

sowie Büro- und Gewerbeflächen, Nahversorgung,

Kinderbetreuung und Bildungseinrichtungen.


8

NEWS ÖSTERREICH

SÜBA IN KONKURS

Die Sanierungsbestrebungen der

SÜBA AG, Kerngesellschaft der SÜBA

Immobilien Gruppe, sind endgültig

gescheitert. Wie der KSV1870 kürzlich

bekanntgab, konnte die erste im

Sanierungsplan vorgesehene Teilquote

in Höhe von fünf Prozent nicht

fristgerecht bis zum 30. September

2025 beim Insolvenzverwalter vorgelegt

werden. „Das Insolvenzgericht

wird nunmehr dem am 31. Juli 2025

angenommenen Sanierungsplan die

Bestätigung versagen und in weiterer

Folge das Verfahren in ein Konkursverfahren

umbenennen. Die Sanierungsbestrebungen

sind leider als

gescheitert zu qualifizieren“, sagte

Jürgen Gebauer, Leiter Unternehmensinsolvenz

Wien/NÖ/Bgld. beim

KSV1870. Bereits mit Beschluss vom

3. September 2025 hatte das Gericht

das Unternehmen mangels ausreichender

Liquidität geschlossen. Die

eingeleiteten Verwertungsprozesse

werden nunmehr im Rahmen der

konkursmäßigen Abwicklung durch

den Insolvenzverwalter fortgeführt.

GRAWE KAUFT

GRAZER PRIME-PORT-

FOLIO VON GENERALI

Generali Real Estate S.p.A. hat als

Assetmanager im Auftrag der Eigentümer

den Verkauf eines hochwertigen

Immobilienportfolios in der

Grazer Innenstadt abgeschlossen.

Käufer des Prime-Portfolios ist die

Grazer Wechselseitige Versicherung

AG (GraWe). Die Transaktion wurde

von Colliers International und der

EHL Immobilien GmbH in einem

co-exklusiven Mandat begleitet. Die

Objekte sind Teil des UNESCO-Weltkulturerbes

und verfügen über eine

Nutzfläche von insgesamt mehreren

Tausend Quadratmetern. Über den

Kaufpreis gab es keine Angaben. „Mit

dem Ankauf dieser Liegenschaften

setzen wir ein klares Zeichen, dass

wir bereit sind, Verantwortung für

die weitere Entwicklung der Grazer

Innenstadt zu übernehmen“, so

Manfred Stranz, Vorstandsvorsitzender

der GraWe Immo AG.

pixabay.com

ZWEI GROSSVERMIETUNGEN PUSHEN

BÜROMARKT IM DRITTEN QUARTAL

Vienna Research Forum verzeichnet starkes Plus auf dem

Wiener Büromarkt – Leerstandsquote steigt leicht.

Der Wiener Büromarkt hat im dritten

Quartal 2025 deutlich an Vermietungsleistung

zugelegt. Laut den aktuellen

Zahlen des Vienna Research Forums

(VRF) summierte sich die Vermietungsleistung

auf rund 83.900 Quadratmeter.

Das entspricht einem Anstieg von rund

186 Prozent gegenüber dem zweiten

Quartal 2025 und um rund 292 Prozent im

Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Grund

dafür waren zwei Großvermietungen

am Submarkt Hauptbahnhof mit rund

25.000 Quadratmetern sowie in der Donaustadt

mit knapp 18.000 Quadratmetern,

was zusammen rund 51 Prozent der

Gesamtvermietungsleistung entspricht,

so das VRF in einem Quartalsupdate. Dabei

handelte es sich laut VRF allerdings

Die ALVAREA Immobilien GmbH hat

eine der größten Transaktionen

ihrer Firmengeschichte abgeschlossen.

Das Wiener Immobilienunternehmen

vermittelte ein Zinshaus-Ensemble

im 6. Bezirk an einen österreichischen

Immobilieninvestor. Verkäufer war

ein Fonds, über den Kaufpreis wurde

Stillschweigen vereinbart. Die Liegenschaft

umfasst vier Gebäude und eine

Tiefgarage mit einer Gesamtnutzfläche

von mehr als 9.200 Quadratmetern. Sie

befindet sich in unmittelbarer Nähe

zur U-Bahn-Linie U4 sowie zur künftig

um die Umwandlung eines Untermietvertrags

in einen Hauptmietvertrag. Der

Vorgang werde statistisch als Vermietung

gewertet, habe aber keinen Einfluss auf

den Leerstand, den das VRF mit aktuell

4,5 Prozent angibt. Eine weitere große

Anmietung erfolgte in der Donaucity mit

rund 17.700 Quadratmetern durch einen

gemeinnützigen Großmieter, was einem

Anteil von rund 21 Prozent entspricht.

Insgesamt wurden 48 Abschlüsse im

VRF-Bestand gezählt – zwei weniger als

im zweiten Quartal, aber sechs mehr als

im dritten Quartal 2024. Die niedrigste

Leerstandsquote wurde mit 3,4 Prozent

im Submarkt Wienerberg verzeichnet.

Am höchsten war der Leerstand mit 7,8

Prozent in der AirportCity Vienna.

ZINSHAUS-ENSEMBLE IN WIEN- MARIAHILF

AN ÖSTERREICHISCHEN INVESTOR VERKAUFT

verkehrenden U5. Nach Angaben des

Unternehmens bietet die Lage infrastrukturelle

Vorteile und sichert langfristig

ein stabiles Nachfragepotenzial.

„Mit ihrer Lage und ihrer soliden baulichen

Struktur bietet diese Liegenschaft

vielfältige Perspektiven für die künftige

Nutzung“, erklärt Geschäftsführer Florian

Wöhrle. „Der erfolgreiche Abschluss

dieser Transaktion ist vor allem das Ergebnis

unserer engen Kundenbetreuung

sowie eines strukturierten Vermittlungsprozesses.“

Die Transaktion wurde

als Assetdeal abgewickelt.

05/2025


NEWS ÖSTERREICH 9

OTTO IMMOBILIEN: MERKLICHER ANSTIEG BEI

ZINSHAUSTRANSAKTIONEN IN WIEN

Im ersten Halbjahr ist erstmals seit Beginn der Krise wieder die 500 Millionen-Euro-Marke erreicht

worden, für das Gesamtjahr geht man von einem Volumen von rund einer Milliarde Euro aus.

Nach einem rund zwei Jahre währenden Tal der

Tränen zeichnen sich am Wiener Zinshausmarkt

wieder Erholungstendenzen ab. Das geht

aus dem „Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht“

von OTTO Immobilien hervor. Demnach wurde im

ersten Halbjahr ein Volumen von 513 Millionen

Euro am Zinshausmarkt Wien erzielt – nach 355

Millionen Euro im Vergleichszeitraum 2024. Das

entspricht einem Zuwachs von 44 Prozent. Auch

die Zahl der Transaktionen stieg mit 151 Abschlüssen

um ein Viertel. Wenngleich das Transaktionsvolumen

damit noch um ein Fünftel hinter den Rekordjahren

2021 und 2022 liegt, wertet Eugen Otto,

Geschäftsführer von OTTO Immobilien, die aktuellen

Zahlen als Rückkehr des Vertrauens in den

Immobilienmarkt Wien: „Der Aufwärtstrend ist ein

klares Signal, dass die Investorinnen und Investoren

wieder aktiv werden – wenn auch selektiv und

vor allem in den stärkeren Lagen.“ Zinshauskäufer

finden nunmehr stabile Preise und ein ordentliches

Angebot zu erheblich attraktiveren Preisen vor. Einer

der Gründe für die gestiegene Aktivität ist die

Wertberichtigung, die seit 2022 am Zinshausmarkt

eingesetzt hat. Lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter

Mitte 2022 bei 4.483 Euro pro Quadratmeter,

hat sich dieser 2025 auf 3.282 Euro pro Quadratmeter

– rund 27 Prozent weniger – eingependelt,

außer im 1. Bezirk, wo man im Schnitt rund 11.557

Euro pro Quadratmeter hinblättern muss.

pixabay.com

Verlässlichkeit in der Immo-Analyse

immo datenforum ist die österreichische Homebase für die verlässliche

Analyse und Bewertung von Immobilien. Mit mehr als 2,5 Mio.

Datensätzen, 50.000 Kennzahlen und 30 Jahren Erfahrung bieten

die Online-Produkte aus dem Hause immo datenforum nicht nur

den größten Überblick über den heimischen Markt, sondern auch

die Werte-Sicherheit, auf die die Branche bauen kann.


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10

NEWS DEUTSCHLAND

UBM/Sven Haselbacher

PORR MIETET SICH IM

„TIMBER PIONEER“ EIN

Das Bauunternehmen bezieht ab Mitte 2026

Flächen in Holzhybridgebäude von UBM

Development.

Die Baufirma PORR wird ab Mitte 2026 rund 1.000 Quadratmeter

Bürofläche im „Timber Pioneer“ in Frankfurt

beziehen. Das teilte die UBM Development AG kürzlich mit.

Das Gebäude gilt als Frankfurts erstes Bürogebäude in Holzhybridbauweise.

Mit dem Vertragsabschluss steigt der Vermietungsstand

des Projekts auf 77 Prozent. Zu den bisherigen

Mietern zählen der Finanzdienstleister Universal Investment,

der Fitnessbetreiber FITSEVENELEVEN sowie der Lebensmittel-Discounter

Netto. Insgesamt sind damit laut UBM rund

12.100 Quadratmeter von 15.800 Quadratmetern vermietet.

Das „Timber Pioneer“ befindet sich im Frankfurter Europaviertel

in unmittelbarer Nähe zum F.A.Z.-Tower. „In Deutschland

bewegt sich wieder etwas im Bürobereich, und das könnte

auch den Beginn der Auflösung des Rückstaus im Gewerbesektor

markieren“, erklärte UBM-CEO Thomas G. Winkler.

CA IMMO LAGERT

PROPERTY-MANAGEMENT IN

DEUTSCHLAND AUS

Der Immobilienkonzern schließt die

strategische Neustrukturierung ab und

übergibt das Property-Management an

IC Property Management – Fokus auf

Kerngeschäft und effizientere Abläufe.

Die CA Immobilien Anlagen AG hat ihr Property-Management

in Deutschland neu organisiert und an die IC

Property Management GmbH ausgelagert. Damit wolle das

börsennotierte Unternehmen seine Strategie zur Vereinfachung

des Geschäftsmodells und zur Fokussierung auf wertschöpfende

Kernaktivitäten weiter umsetzen, so der Konzern.

Bislang wurden die Property-Management-Leistungen

über die Tochtergesellschaft DRG Immobilien erbracht, an

der die CA Immo eine Beteiligung von 49 Prozent hielt. Im

Zuge der Umstrukturierung wechseln alle Mitarbeiter, die

für das Property-Management verantwortlich waren, zur IC

Property Management GmbH. Mit der Maßnahme schließt

die CA Immo die unternehmensweite Auslagerung des Property-Managements

ab. In Österreich und den CEE-Märkten

wurde dieser Schritt bereits 2022 vollzogen.

CA Immo

BF-GRUPPE UND FOX GROUP GRÜNDEN JOINT VENTURE

FÜR LOGISTIKFINANZIERUNGEN

Neue Gesellschaft soll Debt-Strukturen für Investoren und Projektentwickler schaffen.

Die BF.direkt AG und die FOX Group

haben ein gemeinsames Joint

Venture gegründet, das sich auf die

Finanzierung von Logistikprojekten in

Deutschland konzentriert. Präsentiert

wurde das der Öffentlichkeit auf der

diesjährigen EXPO REAL in München.

Die neue Gesellschaft trägt den Namen

BF.infrastructure finance. Während

die FOX Group eine eigene Deal-Pipeline

einbringt und Finanzierungsobjekte

identifiziert, stellt die BF-Gruppe

ihre Kreditexpertise zur Verfügung.

Die Geschäftsführung wird von beiden

Partnern paritätisch besetzt. Das

Joint Venture soll Debt-Strukturen für

professionelle Investoren auflegen, die

BF.direkt

Kapital in die Entwicklung von Logistikimmobilien

investieren möchten.

Projektentwicklern sollen gleichzeitig

maßgeschneiderte Finanzierungslösungen

angeboten werden. Hintergrund

für die Initiative sind ein hoher Kapitalbedarf

bei Logistikentwicklungen und

die Zurückhaltung klassischer Banken.

Das Segment gilt laut Unternehmen als

besonders attraktiv, da das Ausfallsrisiko

bei Logistikfinanzierungen vergleichsweise

gering sei – unter anderem

wegen des hohen Flächenbedarfs und

der kurzen Kapitalbindungsdauer.

05/2025


NEWS DEUTSCHLAND 11

MEHR ALS RAUM.

DURCHDACHTE

IMMOBILIEN MIT ZUKUNFT.

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PROJEKTENTWICKLUNG

VERKAUF

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12 NEWS FINANZEN

EZB LÄSST

LEITZINSEN

UNVERÄNDERT

Die Zinssätze werden

unverändert bei 2,00 Prozent,

2,15 Prozent bzw. 2,40 Prozent

belassen.

pixabay.com

In der letzten EZB-Ratssitzung wurden

die Leitzinsen nicht verändert. Die Inflation

liegt nahe dem mittelfristigen

Ziel von zwei Prozent, die Einschätzung

der Aussichten bleibt stabil. Trotz

schwieriger globaler Rahmenbedingungen

wächst die Wirtschaft weiter,

getragen von robustem Arbeitsmarkt,

soliden privaten Bilanzen und früheren

Zinssenkungen. Die Einlagefazilität,

Hauptrefinanzierung und Spitzenrefinanzierung

bleiben bei zwei Komma

null, zwei Komma fünfzehn und zwei

Komma vierzig Prozent. Die APP- und

PEPP-Bestände sinken planmäßig weiter.

Der Zinssatz für die Einlagefazilität

sowie die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte

und für die

Spitzenrefinanzierungsfazilität werden

unverändert bei 2,00 Prozent, 2,15 Prozent

bzw. 2,40 Prozent belassen. Der

EZB-Rat sei laut einer entsprechenden

Mitteilung bereit, alle seine Instrumente

im Rahmen seines Mandats anzupassen,

um sicherzustellen, dass sich

die Inflation auf mittlere Frist beim

Zielwert von 2 Prozent stabilisiert, und

um die reibungslose Funktionsfähigkeit

der geldpolitischen Transmission aufrechtzuerhalten.

Darüber hinaus stehe

das Instrument zur Absicherung der

Transmission (Transmission Protection

Instrument) zur Verfügung, um ungerechtfertigten,

ungeordneten Marktdynamiken

entgegenzuwirken, so die

europäischen Währungshüter.

UBS-AM

STARKE PRIVATE

BILANZEN STÜTZEN

DEN ZYKLUS

UBS Asset Management

betont, die

robuste

Finanzlage

von Haushalten und

Unternehmen sei der

Schlüssel der aktuellen

Konjunkturresilienz. Trotz hoher

Staatsverschuldung hätten sinkende

Schuldenquoten, solide Vermögenswerte

und starke Unternehmensgewinne

Schocks abgefedert,

sagt Evan Brown, Head of Multi-Asset

Strategy bei UBS-AM. Risiken

sieht UBS-AM im Non-Banken-Sektor,

Konsumentenkrediten und Gewerbeimmobilien.

Strategisch bleibt

UBS-AM in globalen Aktien übergewichtet,

Gold bleibt Absicherung.

US-NOTENBANK SCHRAUBT LEITZINS

HINUNTER

Die Zinssätze werden unverändert bei 2,00 Prozent,

2,15 Prozent bzw. 2,40

Die Fed senkte den Leitzins um einen

Viertelprozentpunkt auf eine

Spanne von 3,75 bis vier Prozent. Es

ist die zweite Zinssenkung in diesem

Jahr. Händler hatten im Dezember eine

weitere Senkung erwartet, doch Powell

sprach von keiner ausgemachten Entscheidung

und verwies auf sehr unterschiedliche

Einschätzungen. Die Börsen

gaben daraufhin Gewinne ab. Analysten

verweisen auf fehlende Daten wegen des

Government Shutdown und Inflationswerte

von drei Prozent im September. Im

Markt wird die Unsicherheit betont und

offen diskutiert, besonders von Bondprofis

und Strategen. Ebenso in Europa,

da man den Verlust der Unabhängigkeit

der FED-befürchtet, was wiederum Auswirkungen

auf den EZB-Leitzins haben

könnte.

pixabay.com

05/2025


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14 NEWS PERSONAL

CBRE: ANDREAS RIDDER ÜBERGIBT AN LUKAS SCHWARZ

Führungswechsel per 1. Januar 2026 – Andreas Ridder bleibt dem Unternehmen als Berater

erhalten.en.

CBRE, das internationale Unternehmen

für Immobiliendienstleistungen,

hat Lukas Schwarz (42) mit Wirkung

zum 1. Jänner 2026 zum Geschäftsführer

von CBRE Österreich ernannt. Er

folgt damit auf Andreas Ridder (64), der

seine Funktion mit 31. Dezember 2025

zurücklegt, dem Unternehmen aber als

Berater verbunden bleibt. „Andreas Ridder

hat das CBRE-Geschäft in Österreich

vor 34 Jahren gegründet und seither geleitet.

Unter seiner Führung haben wir

ein außergewöhnliches Unternehmen

aufgebaut. Wir danken Andreas für sein

kontinuierliches Engagement für CBRE“,

erklärte Marco Hekman, Vorsitzender

Advisory Services, Kontinentaleuropa

und Großbritannien & Irland bei CBRE.

Ridder übergebe das Unternehmen „in

einer starken Position an einen ausgezeichneten

Nachfolger“. Lukas Schwarz

gilt laut CBRE als erfahrener Manager innerhalb

des Konzerns. Er ist seit 2016 im

Unternehmen tätig und hat die Bereiche

Shopping Center Services, Property Management

und Capital Markets geführt

und weiterentwickelt. Vor seinem Wechsel

zu CBRE war Schwarz als Leiter Retail

Development bei der Immofinanz Group

tätig. „Lukas Schwarz ist die perfekte Besetzung,

um unser marktführendes Team

in Österreich zu leiten“, so Hekman.

Andreas Pohlmann

Greystar

CBRE

UBM

DANIEL RIEDL VERLÄSST

VONOVIA-VORSTAND MIT

MAI 2026

GREYSTAR HOLT

NVESTMENT-DIRECTOR

CHRISTIAN BERGER WIRD

VORSITZENDER DER

GESCHÄFTSFÜHRUNG

Daniel Riedl, Chief Development Officer

(CDO) der Vonovia SE, wird sein Mandat

mit 31. Mai 2026 beenden und sich neuen

beruflichen Aufgaben widmen. Die

Entscheidung erfolgte im besten gegenseitigen

Einvernehmen, heißt es in

einer entsprechenden Mitteilung. „Daniel

Riedl wird seinen Vertrag als Chief

Development Officer bis 31. Mai 2026

erfüllen, strebt darüber hinaus jedoch

keine Verlängerung an“, so der Konzern.

Damit beendet Riedl auch seine Tätigkeit

für die BUWOG, die er über 21 Jahre

in verschiedenen Rollen begleitet und

geführt hat. Clara C. Streit, Vorsitzende

des Aufsichtsrats: „Im Namen aller Aufsichtsratsmitglieder

danke ich Daniel

Riedl sehr herzlich für seine Arbeit in

den vergangenen acht Jahren.“

Greystar hat Mathias Keller zum Director

Investment für Deutschland und

Österreich ernannt. In dieser Position

übernimmt er die Leitung der Transaktionen

in beiden Ländern. „Mathias

ist ein erfahrener Investment-Experte

mit umfassendem Know-how und

einem starken Netzwerk, um neue

Projektchancen zu erschließen“, sagte

Matthias Euler, Managing Director Germany

& Austria bei Greystar. Greystar

ist in Österreich unter anderem in den

DC Tower 3 und in „Momento“ in der

Dresdner Straße 90, beide in Wien, investiert.

Keller bringt knapp 20 Jahre

Erfahrung in der Beratung nationaler

und internationaler Investoren mit. Er

kommt von CBRE, wo er das überregionale

Transaktionsgeschäft leitete.

Christian Berger übernimmt mit 1. Oktober

2025 den Vorsitz der Geschäftsführung

in der UBM Development

Deutschland GmbH. Er verantwortet

künftig die Bereiche Vertrieb, Vermietung,

Vermarktung, Projektentwicklung

und Kommunikation. Der bisherige

Vorsitzende, David Christmann,

war im Juli ausgeschieden. „Schneller

als erwartet konnte mit Christian Berger

ein Nachfolger gefunden werden“,

teilte das Unternehmen mit. Berger ist

kein Unbekannter: Er war bereits zwischen

2001 und 2020 für UBM bzw. deren

Vorgängergesellschaften tätig, zuletzt

als Geschäftsführer. Danach war

er für Artprojekt und 6B47 in Deutschland

aktiv.

05/2025


MEINUNGEN + MÄRKTE

15

EXPERTENTIPP

WOHNEN NEU GEDACHT: WIE DER GENERATIONENWANDEL

FRISCHE KONZEPTE FORDERT

Ich frage mich oft, wie meine kleine Tochter einmal leben wird – wird sie den klassischen Weg

ins Eigenheim wählen, oder werden Flexibilität, Nachhaltigkeit, Mobilität für sie an erster Stelle

stehen?

IMMOunited/Helmut Tremmel

ROLAND

SCHMID

CEO & Owner,

IMMOunited GmbH

Der österreichische Immobilienmarkt erlebt

einen Generationenwechsel - und mit ihm

verändern sich Werte, Wohnformen und

Kaufmotive. Während Babyboomer ihre Immobilien

veräußern oder vererben, stehen Millennials

und GenZ vor einer neuen Realität aus hohen Preisen,

strengen Kreditrichtlinien und dem Wunsch

nach Flexibilität.

Für Eigentümer:innen eröffnet das neue

Chancen – vorausgesetzt, sie verstehen die Bedürfnisse

der nächsten Käufergeneration. Junge

Menschen suchen keine „Vier-Wände-fürs-Leben“,

sondern smarte, leistbare und nachhaltige

Wohnlösungen. Wer also modernisiert, energieeffizient

saniert und Raum für flexible Nutzung

bietet, steigert nicht nur den Wert seiner Immobilie,

sondern spricht gezielt neue Zielgruppen

an. Gleichzeitig können Modelle wie Mietkauf,

Co-Living oder generationenübergreifendes Wohnen

gerade im urbanen Raum neue Nachfrage

schaffen.

Für Käufer:innen wiederum lohnt sich der genaue

Blick auf regionale Unterschiede: Wien und

Salzburg bleiben hochpreisig, während das Burgenland,

Kärnten oder Oberösterreich durchaus leistbare

Alternativen bieten. Immobilien-Interessierte

werden von IMMOunited frühzeitig mit einer

sorgfältigen Standortanalyse dabei unterstützt,

Lebensräume zu schaffen, die sich an ihren Bedürfnissen

orientieren.

Der Generationenwechsel ist eine Chance,

Wohnräume neu zu denken. Wer diesen Wandel

versteht, wird die Zukunft des Wohnens erfolgreich

mitgestalten.

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16 KOLUMNE

NACH(HALTIG) GEDACHT

WAS IST LEISTBARKEIT?

Leistbares Wohnen – der Schlachtruf in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten. Was ist

Leistbarkeit? Leistbarkeit umfasst viel mehr als die Kaltmiete, was außer Politikern diverser

Couleurs fast alle verstanden haben.

Value One

PETER ENGERT

ÖGNI-Geschäftsführer

Die Grundbausteine der Kosten für Wohnen

sind die Kaltmiete bzw. die Kapitalverzinsung

bei Eigentumswohnungen,

die Betriebskosten und die Kosten für Energie

(Strom, Heizen, Kühlen). Wenn wir versuchen

wollen, Leistbarkeit in diesem Bereich umzusetzen,

sollten zuerst die Energiekosten herangezogen

werden. Jede gelungene thermische

Sanierung verringert sofort die Energiekosten,

selbst produzierte Energie kann, etwa in einer

Energiegemeinschaft aller Hausbewohner, Erleichterung

bei der Abhängigkeit von internationalen

Energiemärkten schaffen. Die Umstellung

auf regenerative Energiequellen (raus aus Öl und

Gas) bringt zwar nicht sofort einen Kostenvorteil,

wehrt aber in Zukunft anwachsende Kosten

für einen CO 2 -Ausstoß ab. Eine Umstellung vor

erfolgter thermischer Sanierung ist allerdings

nicht sinnvoll und verursacht unnötige Investitions-

und Betriebskosten.

Niemals sollten gesellschaftspolitische Maßnahmen

zur Erreichung von Leistbarkeit im Wohnen

durch staatliche Eingriffe zur Festlegung einer

fairen Kaltmiete umgesetzt werden. Fair bezieht

sich in diesem Fall auf eine marktübliche Verzinsung

des vom Hauseigentümer eingesetzten Kapitals

inklusive der Abgeltung der Abnutzung und

Abschreibung, die nicht über Betriebskosten an

die Nutzer verrechenbar ist. Alle Zwangseingriffe

in diesem Bereich, die die Rendite eines Gebäudes,

egal welcher Art, unattraktiv bzw. desaströs

werden lassen, haben sofortige Auswirkungen auf

den Markt. In Österreich sehen wir gerade, dass

bereits Ankündigungen reichen, um das Bauvolumen

dramatisch zu reduzieren. Das ist übrigens

nicht neu, denn diesen – die Bürger schädigenden

– Zusammenhang konnten wir schon in der jüngeren

Geschichte in verschiedenen Regionen Europas

beobachten.

Aber zurück zur Leistbarkeit: Wir sollten unsere

Betrachtung über das Naheliegende hinweg erweitern.

Die Mobilität trägt zur Leistbarkeit bei. Wenn

wir in Gegenden leben oder arbeiten, die es nötig

machen, PKWs anzuschaffen, um mobil sein zu

können, verteuert das unsere Lebenskosten. Wenn

wir in einem gut gemanagten Quartier wohnen, in

dem die Marktkraft der Gemeinschaft genutzt wird,

um starke Energiegemeinschaften zu gründen und

eine bessere sowie günstigere Wärme- und Kälteversorgung

zu ermöglichen, trägt das wesentlich

zur Leistbarkeit bei.

Gemeinschaftsflächen, die beispielsweise

durch attraktive Waschsalons Investitionen und

Betriebskosten in den eigenen vier Wänden ersparen,

bringen uns diesem Ziel zusätzlich ein Stück

näher.

Ebenso definiert sich Leistbarkeit über gute

Architektur. Jede technische Gebäudeausstattung,

die eingespart werden kann, weil gute Architektur

Kühlung und Heizung unterstützt, ist ein Gewinn.

Jede gut geplante Raumaufteilung, die sich an veränderte

Lebenssituationen anpassen lässt und

einen regelmäßigen Umzug verhindert, kann viel

Geld sparen.

Als Gesellschaft sollten wir dort unterstützen,

wo Menschen wirklich geholfen werden kann. Eine

staatliche Regulierung der Mieten trägt dazu sicher

nicht bei.

AdobeStock

05/2025


KOLUMNE

17


18

ZURÜCK ZUR REALITÄT

ANALYSE Die diesjährige EXPO REAL in München zeigt deutlich: Der 2022 lancierte Leitspruch

„Survive till 25“ war leider zu kurz gegriffen. Die Euphorie aus der Nullzinsphase ist der

Ernüchterung gewichen. Doch auch das bietet Chancen.

Mit Durchhalteparolen à la „Die Talsohle

ist durchschritten“ oder „Wenn der Zins

wieder auf einem moderaten Niveau angelangt

ist, wird der Markt wieder voll anspringen“,

ebenso wie mit postulierten Trendwenden wird

man den aktuellen Markt nicht stimulieren können.

Das hat sich bei der diesjährigen EXPO REAL

in München gezeigt. Überdies haben sich Phrasen

wie „Survive till 25“ nicht bewahrheiten können.

Das Jahr ist schließlich bald um. Von der Stimmung

her hatten die genannten Erkenntnisse allerdings

schon etwas Erlösendes an sich. Denn die Euphorie

aus ungeahnten Erfolgszeiten vor Mitte 2022 ist

einem beinharten Realismus gewichen – und der ist

für die Herausforderungen der kommenden Monate

(oder eher Jahre) auch notwendig, um erfolgreich

arbeiten zu können.

Kein Grund, den Kopf hängen zu lassen, jetzt

sollte man sich neben den Kennzahlen aber auch

mit der Immobilie selbst beschäftigen, um sie

marktfähig zu halten. Schließlich ist dies ein Umfeld,

in dem sich vor allem Profis behaupten können.

Nach zahllosen Terminen (ja, es herrscht viel

Gesprächsbedarf) konnte sich „immobilien investment“

ein Bild der aktuellen Lage in der Immobilienwirtschaft

machen – und die ist für jene, die über

Know-how zu Immobilien und Finanzen verfügen,

gar nicht einmal so schlecht. Für diejenigen, die

mit aufgezinsten bunten Projektbildern dereinst

Investoren um sich scharen konnten, weil es in

der Nullzinsphase eben keine Anlagealternativen

gab, und die dann krachend gescheitert sind, ist die

Party freilich vorbei – und sie werden zur nächsten

auch nicht mehr eingeladen. Nachdem der Glanz

der schillernden Persönlichkeiten von damals in

Windeseile verblasst ist, schauen sich Investoren

und Finanzierer die Projektwerber sehr genau an.

Und sind weiterhin auf der Suche nach werthaltigen

Assets, die neben einem laufenden Cashflow

vor allem eines bieten: Sicherheit.

05/2025


EXPO REAL NACHBERICHT

19

dem Richter. Für Versicherungen und Pensionskassen

gab es ein böses Erwachen, mussten sie sich

doch plötzlich mit hohen Verlusten auseinandersetzen.

Doch sie haben schnell gelernt. Globale

Assetmanager wie Morgan Stanley, PGIM oder Edmond

de Rothschild wurden zwischengeschaltet

und sind nun auf der Suche nach den passenden

Immobilien für die genannten Investoren. Diese

haben nun Geld zur Verfügung und veranlagen

über Real-Estate-Debt-Finanzierungen. Im Vordergrund

steht nicht mehr die Rendite, sondern absolute

Sicherheit. Bis gekauft wird, wird genauestens

geprüft – sowohl, was Objekt und Portfolio angeht,

als auch, was die Reputation des Finanzierungswerber

betrifft.

Folgende Trends machten sich auf der EXPO REAL

bemerkbar:

1. GLOBALE ASSETMANAGER ÜBERNEHMEN

– REAL ESTATE DEBTS ALS VEHIKEL

In der Nullzinsphase schien für die Immobilienwirtschaft

selbst alles perfekt. Banken mussten

Kredite rausschießen, sonst hätten sie an die EZB

bezahlt, institutionelle Investoren wie Versicherungen

und Pensionskassen mussten veranlagen,

Staatsanleihen oder Bankzinsen kamen aufgrund

der niedrigen Renditen nicht infrage, ergo waren

nur Immobilien eine Option. Es wurde gebaut, finanziert,

gedreht – und der Umstand, dass sich der

Kapitaldruck fast ausschließlich auf das Produkt

Immobilie verlagert hatte, sorgte für vermeintlich

goldene Zeiten. Höher, weiter, schneller – und auch

teurer war die Devise. Man wähnte sich auf dem

Kamm einer wunderschönen Welle. Und die zog

obendrein Glücksritter und Schnelldreher an. Doch

dann kam der Einmarsch Russlands in die Ukraine,

die Inflation schnellte in die Höhe – und damit

auch der Leitzins durch die EZB. Deshalb hielten

viele Finanzierungsmodelle nicht mehr. Die Folge

waren nicht nur zum Teil massive Abwertungen

im Immobiliensektor, sondern es fegte auch eine

Pleitewelle sondergleichen durch die Branche. Einst

schillernde Player fielen tief und landeten hart vor

2. BANKEN FINANZIEREN –

UND SCHAUEN GENAU

Auch bei den Banken hatte sich mit der Zinswende

Ernüchterung eingestellt. Millionenschwere Finanzierungen

von Projekten, die dann doch nicht

fertiggestellt wurden, mussten deutlich wertberichtigt

oder ganz abgeschrieben werden. Zwar

sind mit Beginn der Zinswende viele Immobilienkredite

prolongiert worden, doch auch das läuft

langsam aus. Und das könnte viele Bestandshalter

treffen, denn in der Branche geht man davon aus,

dass die Pleitewelle, die einst die Entwickler getroffen

hat, auf diese Gruppe überschwappt. Und

das vor allem, wenn die Portfolien nicht über die

Standards verfügen – Stichwort ESG –, die die Objekte

auch marktfähig machen. Das Resultat: Die

Banken agieren viel vorsichtiger. Natürlich, heißt es

aus Bankenkreisen, finanziere man Projekte, allerdings

mit gewissen Anforderungen. Heißt: Mindestens

20, besser 40 Prozent Eigenkapital, am besten

echtes Eigenkapital und keine Derivate wie Mezzanine-Finanzierungen.

Der Loan-To-Value muss in

einem realistischen Rahmen bleiben, ebenso wird

auf eine ausgearbeitete Exit-Strategie geachtet.

Wesentlicher Punkt: Die Prolongationsfähigkeit ist

erschöpft, heißt es vonseiten vieler Banken, zudem

sollen sich die Objekte aus dem laufenden Cash-

Der „Europa

Mitte“-Stand war

einmal mehr Anlaufstelle

für die

österreichische und

die internationale

Immobilienwirtschaft.


20 EXPO REAL NACHBERICHT

Highstreets und Shoppingcenter sind aufgrund der

schwindenden Kaufpreise eher naja, dafür gelten

Fachmarktzentren mit regionaler Versorgungsfunktion

als interessant.

flow selbst tragen können. Außerdem: ohne ESG

keine Finanzierung.

3. BEI ASSETS IST SICHERHEIT GEFRAGT

In unsicheren Zeiten nimmt das Sicherheitsbedürfnis

zu. Das gilt vor allem bei Immobilieninvestments.

Sicherheit heißt, dass die Immobilie

aufgrund der Lageparameter und des laufenden

Cashflows zu guten Preisen weiterverkaufsfähig

ist. Für Gewerbeimmobilien bedeutet das vor allem

einen bonitätsstarken Mieterbesatz, zeitgemäße

(Haus-)Technik sowie Standorte in wachstumsstarken,

aber stabilen Märkten. Entsprechend stehen

Büroimmobilien, einst Investors Darling, sehr

selektiv auf dem Speisezettel von Investoren. Abgelöst

wurden sie in der Regel von Wohnimmobilien,

die weniger konjunktursensibel sind. Gedreht

werden vollvermietete Bestandsimmobilien, die

über entsprechende Energieeffizienzstandards verfügen.

Bedingt durch die geopolitischen Krisenherde

stehen auch Logistikimmobilien hoch im Kurs.

Da sind zwar durch die enorme Projektdichte in

der Nullzinsphase teilweise erhebliche Leerstandsraten

zu verzeichnen, ebenso durch die Krise im

Automotive-Bereich. Allerdings rekalibriert sich die

Wirtschaft gerade, vor allem, weil die Europäische

Union auf Verteidigung setzt. Das rückt Logistikhubs

an neuralgischen Verkehrsknotenpunkten

wieder in den Fokus. Attraktiver wird auch der Bereich

E-Commerce, da Plattformen aus dem asiatischen

Raum nach Europa drängen. Im stationären

Einzelhandel geht es deutlich verhaltener zu.

4. KAUM INTERESSE AN FORWARD

DEALS

Was waren das für Zeiten, als Nullzins herrschte

und Projekte quasi vom Reißbrett gekauft wurden,

teilweise sogar noch vor der Baugenehmigung. Das

spiegelt auch den Kapitaldruck von damals wider.

Entsprechend ritterte man dann auf der EXPO REAL

um die besten Projekte – je prestigeträchtiger, desto

schneller fand sich ein Abnehmer, der um teures

Geld zukaufte. Diese Zeiten sind vorbei. Dass Projekte

vor Baustart gekauft werden, ist mittlerweile

eher zu einem Randphänomen geworden, zu hoch

erscheint Investoren das Development-Risiko, also

die Gefahr, dass der, der das Projekt startet, es nicht

zu Ende führen kann. Das prominenteste Beispiel

ist der Fall Benko (dessen Stand auf der EXPO REAL

schon im Vorjahr von Saudi Invest übernommen

wurde). Dieser hat das Entwicklungsrisiko deutlich

vor Augen geführt, weil zahlreiche Projekte in bestenfalls

halbfertigem Status derzeit darauf warten,

dass sich ein Investor oder Entwickler findet, der

sich der verwaisten Baustellen erbarmt und die

Rumpfprojekte fertigstellt. In Wien, wo etwa das

„Lamarr“ entstanden ist, hat dies die Stumpf-Gruppe

getan, die diese Bauruine nun – mit erheblichen

Änderungen – finalisieren wird. Ähnlich ist es beim

Elbtower in Hamburg, dessen Sockel seit über zwei

Jahren steht. Becken Development, ein Hamburger

Entwickler, übernimmt dieses Projekt – mittlerweile

ist auch die Stadt Hamburg mit über einer

halben Milliarde Euro eingestiegen, weshalb das

Naturkundemuseum eine neue Heimat bekommen

wird. Bei einigen Projekten – ein Gutteil davon

in München – ist noch unklar, wie es weitergeht.

Fakt ist: Investoren scheuen derzeit das Development-Risiko.

Bei der EXPO REAL war das dadurch

erkennbar, dass wenig Projektbilder zu sehen waren,

dafür aber viele Dienstleister ausstellten.

5. REPUTATION UND TRACK-RECORD

ZÄHLEN

Damit überhaupt Forward Deals wieder salonfähig

werden können, ebenso wie Transaktionen im Bestand,

ist vor allem eines wichtig: Vertrauen. Davon

ist im Zuge der Zinswende viel verlorengegangen

und muss erst mühsam zurückgewonnen werden.

Was Finanzierungen oder Investments betrifft, sind

Reputation und Track-Record zur härtesten Währung

geworden. Jene Glücksritter, die viel Geld versenkt

und damit nicht nur Investoren, Gewerken,

Nutzern und Banken, sondern auch dem Ansehen

der Branche Schaden zugefügt haben, bleiben weg.

Sie werden die Anfangshürde – Reputation und

05/2025


EXPO REAL NACHBERICHT

21

Track-Record – nicht bewältigen können. Das führt

letztendlich zu einer guten Nachricht, und darum

ist auf der EXPO REAL auch ein Quäntchen Hoffnung

angebracht gewesen: Wer ordentlich gewirtschaftet

hat, transparent und ehrlich mit den Stakeholdern

kommuniziert, genaue Kenntnisse über das Asset

an sich und dessen Potenzial besitzt sowie eine Reihe

an schönen und tragfähigen Projekten realisiert

hat, der hat künftig gute Chancen. Und zwar auf

entsprechende Finanzierungen für weitere Projekte

zu guten Konditionen. Diese Marktteilnehmer sind

es letztendlich auch, die die Immobilienzukunft gestalten

können – und vor allem sollen. Am Anfang

und am Ende einer jeden Immobilie steht nämlich

der Mensch. CHARLES STEINER

Wie jedes Jahr war auch heuer eine Abordnung des

Österreichischen Städtebunds auf dem „Europa Mitte“-Gemeinschaftsstand

bei der EXPO REAL vertreten.

ÖSTERREICHISCHE

GASTFREUNDSCHAFT

IN EUROPAS MITTE

Der von DMV della lucia Medienverlag

und MAYA International ausgerichtete

Gemeinschaftsstand „Europa

Mitte“ hat sich einmal mehr als DER

Treffpunkt der österreichischen und

internationalen Immobilienwirtschaft

erwiesen.

Die EXPO REAL 2025 bot auch in diesem Jahr

eine zentrale Plattform für internationale

Immobilien- und Investmentthemen. Besonders

der zweistöckige Gemeinschaftsstand „Europa

Mitte“ glänzte als Treffpunkt für Fachleute aus

Österreich und dem Ausland. Unter dem Motto

„business & networking“ entstand ein offener

Raum für persönliche Gespräche, fachlichen

Austausch und neue Partnerschaften. Die österreichische

Gastlichkeit, die den Stand von DMV

– della lucia medien & verlags GmbH und MAYA

International GmbH auszeichnete, verlieh dem

Messeauftritt eine besondere Atmosphäre. „‚Europa

Mitte‘ ist längst der Treffpunkt der Branche.

Wir setzen auf Kompetenz, österreichische Gastfreundschaft

und echte Kommunikation – das

macht diesen Ort besonders“, betonte Elisabeth

Della Lucia, Geschäftsführerin von DMV. In guter

Tradition war auch eine Abordnung des Österreichischer

Städtebund zu Gast und unterstrich die

Bedeutung kommunaler Vernetzung im internationalen

Kontext.

UNSERE MITAUSSTELLER 2025

„Die Presse“ Verlagsgesmb & Co KG

BIP Immobilien Development GmbH

Cachalot media house GmbH

Datascience Service GmbH

Delta AG

ELK Bau GmbH

Hawlik Gerginski Architekten ZT GmbH

HSP Rechtsanwälte GmbH

Hypo Noe Landesbank

ImmoScout24 (Immobilien Scout Österreich

GmbH)

IMMOunited GmbH

Kollitsch Investment GmbH

Kollitsch: Ekazent Management GmbH

Kollitsch: Invester - United Benefits GmbH

Kollitsch: United Climate ESG Consulting

GmbH

Kollitsch: Wealthcore Investment Management

GmbH

MRP Consult

ÖBB Werbung GmbH

Palmira

UBM Development AG

Urbanek Real Estate GmbH

Wien 3420 aspern Development AG

Wolf Theiss Rechtsanwälte GmbH & Co KG

WSE Stadtentwicklung


22

NEWS EVENTS

RPHI FEIERT

15. JUBILÄUM

Stephan Huger

Gleich doppelt Grund zum Feiern

hatte die Raiffeisen Property Holding

International (RPHI) am Mittwoch:

Das Unternehmen beging sein

15-jähriges Bestehen und eröffnete

zugleich sein neues Headquarter

im dritten Wiener Gemeindebezirk.

Im Rahmen einer festlichen Veranstaltung

im von RPHI entwickelten

Stadtquartier@WienArena wurden

die modernen Büroräumlichkeiten

gemeinsam mit Partnern, Kunden

und Mitarbeitern eingeweiht.

KUNST AM BAU – DIALOG ZWISCHEN ARCHITEKTUR

UND ÄSTHETIK

Volles Haus bei „BUWOG im Gespräch“:

Bei der 5. Ausgabe der Buwog-Eventreihe

diskutierten Expert:innen aus Kunst,

Architektur und Stadtplanung im BU-

WOG-Kundenzentrum über die Rolle von

Kunst im Wohnbau. Auf dem Podium: u.a.

Ingeborg Erhart, Stephan Ferenczy, Irene

Lundström, Viktoria Morgenstern und

Daniel Riedl. Danach: lebhafter Austausch

und Vernetzung.

RPHI

26 IMMO-PROFIS

RADELTEN VON WIEN

ZUR EXPO REAL

Zum 15. Mal ist dieses Jahr die

Equipe Expo von Wien aus mit dem

Rennrad zur Immobilienmesse Expo

Real nach München aufgebrochen.

Die Gruppe, die mittlerweile 26 Teilnehmerinnen

und Teilnehmer umfasst,

legt heuer in fünf Etappen

rund 650 Kilometer zurück. Die Route

führt von Wien über Zwettl, Bad

Leonfelden und Altötting durch die

Wachau, das Wald- und Mühlviertel

sowie Bayern bis nach München.

leadersnet.at/ R. Brunhölzl

RUSTLER IMMOBILIEN FEIERT

35-JÄHRIGES BESTEHEN

beigestellt

Das Maklerunternehmen der Rustler

Gruppe hat am 16. September sein

35-jähriges Bestehen gefeiert. Rund 150

Gäste nahmen an der Jubiläumsveranstaltung

im Justizcafé im ersten Wiener

Bezirk teil. Bei spätsommerlichem Ausblick

über die Dächer Wiens, Drinks und

Fingerfood wurde die Unternehmensgeschichte

gewürdigt und der Blick auf die

Zukunft gerichtet.

05/2025


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24 BAUPROJEKTE

MIT DEM IMMOBILIENINVESTMENT

STEUERN SPAREN

REPORTAGE Bei einer Investition in ein Bauherrenmodell profitieren Anleger in zweierlei Hinsicht:

Sie bauen langfristig Immobilienvermögen auf und optimieren dabei ihre Steuerleistung.

einem Bauherrenmodell handelt es sich um ein

Immobilieninvestment, bei dem mehrere Anleger

eine Liegenschaft erwerben, um diese zu sanieren

bzw. neu zu errichten und langfristig zu vermieten,

sodass inflationsgeschützte Einnahmen lukriert

werden können. Da damit in der Regel geförderter

Wohnraum geschaffen wird, können die Investoren

im Gegenzug von staatlichen Förderungen und

steuerlichen Vorteilen profitieren.

IFA AG

Anfang September

konnte etwa die IFA

das Bauherrenmodell

„Baumstadt 2“

in Wien erfolgreich

abschließen.

Im kommenden Sommer soll es so weit sein: In

der Kopalgasse 11, in Wien-Simmering, wird

voraussichtlich der Spatenstich für ein Wohnbauprojekt

mit 41 Apartments mit Größen von 36

bis 87 Quadratmetern sowie persönlicher Freifläche

wie Balkon, Terrasse und/oder Loggia erfolgen.

So weit, so unspektakulär. Zwar hinkt die Zahl der

Baustarts in der Bundeshauptstadt weiterhin dem

Niveau vor 2022 deutlich hinterher, allerdings werden

vor allem in den größeren Bezirken nördlich

der Donau oder im Süden durchaus weiterhin Projekte

realisiert.

BAUHERRENMODELL: BEGRIFFE

Nicht ganz alltäglich macht das Bauvorhaben,

dass es in Form eines Bauherrenmodells umgesetzt

wird, im Übrigen das 500. des Anbieters IFA AG. Bei

Kleines Bauherrenmodell: Anleger beteiligen sich anteilsmäßig an einem fast fertig

entwickelten Projekt und erhalten aufgrund des dadurch geringeren Risikos weniger

Mitspracherechte, kommen aber in den Genuss von Steuervorteilen.

Bauherrenwohnung bzw. Bauherrenmodell plus: Es gilt dasselbe wie beim kleinen

Bauherrenmodell, der Investor bekommt hier nur eine konkrete Wohnung zugeteilt.

Großes Bauherrenmodell: Der Bauherr partizipiert, wie ein Unternehmer, aktiv an

der Entwicklung eines Projekts und kann dafür wirtschaftliche und steuerliche Effekte

nutzen.

Totalgewinn (auch „Totalüberschuss“): Die Einnahmen aus dem Bauherrenmodell

übersteigen die Gesamtkosten. Tritt üblicherweise nach dem 20. bis 25. Jahr ein.

Liebhaberei: Kann kein Totalgewinn erwirtschaftet werden, geht das Finanzamt davon

aus, dass es sich bei einem Bauherrenmodell-Investment um Liebhaberei handelt. Die

Folge: Bereits geltend gemachte Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden.

Mietenpool: gemeinsamer Topf, in den bei einem Bauherrenmodell alle Einnahmen fließen

und aus dem Ausgaben getätigt werden. Etwaige Leerstände oder Mietrückstände

werden von allen Anlegern anteilsmäßig getragen.

Rundum-sorglos-Paket: Von Entwicklung und Ankauf über den Bau bis hin zur Verwaltung

der fertigen Immobilie – der Anbieter übernimmt hier alles für den Anleger.

KAUM LEERSTANDSRISIKO

Mehr noch als in der Vergangenheit müssen sich

„Bauherren“ gerade im aktuellen Umfeld keine

großen Sorgen über etwaige Leerstände machen.

„Die Nachfrage nach hochwertigen und leistbaren

Wohnungen in österreichischen Ballungsräumen

steigt überproportional zum Angebot, vor allem bei

Mietwohnungen“, bringt es IFA-Manager Gunther

Hingsammer auf den Punkt. Kurz: Anleger könnten

mit einer hohen Vermietungssicherheit und

damit auch zuverlässigen Renditen rechnen. Beim

erwähnten 500. Bauherrenmodell der IFA winken

Anlegern übrigens 6,2 Prozent im Jahr (nach Ablauf

der Förderphase bei Kreditzeichnung).

Trotz aller Vorzüge haben Anleger in den letzten

krisengezeichneten Jahren bei Bauherrenmodellen

Vorsicht walten lassen, auch um sich attraktiveren

Veranlagungsmöglichkeiten zuzuwenden. Seit

Jahresbeginn hat jedoch die Nachfrage merklich

zugenommen, und den Anbietern gelingt es, mehr

und mehr Projekte zu platzieren. Erst Anfang September

konnte etwa die IFA das Bauherrenmodell

„Baumstadt 2“ in Wien erfolgreich abschließen,

sprich die benötigte Investitionssumme von 10,1

Millionen Euro bei Anlegern einsammeln. Wie bei

der Immobilien-Anlagemöglichkeit üblich, wird

nun der Baustart erfolgen – laut IFA „noch in diesem

Jahr“.

Auch in Graz tut sich derzeit einiges in Sachen

Bauherrenmodelle. In der ersten Jahreshälfte konnte

dort etwa der Veranlagungsspezialist Valuita

ein Wohnprojekt mit vier Reihenhäusern in der

Amreichstraße, im Bezirk Wetzelsdorf, platzieren.

Wie CEO Walter Neumann verrät, steht man bei

einem weiteren Bauherrenmodell kurz vor dem

Abschluss: Beim „Campus Verde“ handelt es sich

um ein Studentenheim mit 43 Zimmern, das im

ehemaligen Stabsgebäude auf dem früheren Areal

der Kirchner-Kaserne in Graz entstehen wird. Zwei

05/2025


BAUPROJEKTE

25

weitere Bauherrenmodelle, darunter eines am Grazer

Josef-Kienzl-Weg, sollen heuer noch aufgelegt

werden, so Neumann.

GRAZ PROFITIERT VON POSITIVER FÖR-

DERLAGE

Auch der Vermögensberater PERICON hat in der

steirischen Landeshauptstadt einiges vor. Aktuell

gilt der Fokus zwei Projekten, bei denen bereits

Anteile verkauft worden seien, so Geschäftsführer

Stefan Koller. „Das Closing ist für den Spätherbst

geplant“, verrät er, wie es um die „Kernprojekte“

„City.Pulse Graz-Liebenau“ und „Kärntner Straße

414“ steht. Ersteres entsteht in der Raiffeisenstraße

im zentralen Stadtbezirk Graz-Liebenau und umfasst

einen klimaaktiv-zertifizierten Neubau mit 17

hochwertig ausgestatteten Wohnungen (40 bis 80

Quadratmeter) sowie großzügigen Freiflächen und

Tiefgarage. Zum zweiten Bauherrenmodell, das am

Grazer Grüngürtel realisiert werden soll, gehören

wiederum – voraussichtlich – 13 geförderte Zwei-

bis Vierzimmerwohnungen. Das Projektvolumen

liegt in beiden Fällen bei rund sechs Millionen Euro.

Dass gerade in Graz so viele Bauherrenmodelle

umgesetzt werden, liegt vor allem an der dortigen

Förderlage. Konkret werden in der Steiermark sowohl

die Sanierung als auch die Assanierung von

leistbarem Wohnraum gefördert. Bei Letzterem

handelt es sich um das zumindest weitgehende Ersetzen

eines Gebäudes, das als Ganzes nicht mehr

erhaltenswert ist – entweder durch einen kompletten

Neubau oder einen Neubauanteil von mehr als

50 Prozent. „In beiden Förderbereichen erlaubt der

Gesetzgeber die Zuordnung von bestimmten Wohnungen“,

erklärt Koller. Daher auch die geläufige

Bezeichnung „Bauherrenwohnung“ (auch „Bauherrenmodell

plus“).

Bei einem „normalen“ Bauherrenmodell erwirbt

man als Anleger hingegen nur ideelle Anteile

an einem geförderten Wohnbauprojekt, mit denen

man im Grundbuch steht. Oder man beteiligt sich

an Unternehmen, das entsprechend im Grundbuch

angeführt wird. Beim Erreichen eines Totalgewinns

(siehe dazu Infobox) können die Anteile verkauft

werden. Im Falle des „Bauherrenmodells plus“ verkauft

der Anleger hingegen dann seine Wohnung.

In beiden Fällen kann es bis zu 25 Jahre dauern, bis

es so weit ist. Das eingangs erwähnte IFA-Projekt

in Simmering wird übrigens in beiden Varianten

angeboten – als „Bauherrenmodell plus“ erstmals

in Wien.

INVESTMENT FÜR BESSERVERDIENER

Egal, für welche Ausprägung man sich letztlich entscheidet,

spannend macht die Immobilienveranlagung,

dass Bauherren die Sanierungs- und Baukosten

für ein Wohnungsprojekt beschleunigt auf

15 Jahre absetzen können. Über diesen Zeitraum

schreibt man nämlich mehr Verluste als Einkünfte,

weshalb die Mieten steuerfrei gestellt werden und

Verluste, die darüber hinausgehen, mit sonstigen

Erwerbseinkommen kompensiert werden können.

Auch Nebenkosten können als Werbungskosten

geltend gemacht werden. „Es gibt keine andere

Möglichkeit in Österreich, langfristig Vermögen

im Sachwert Immobilien aufzubauen und dabei

gleichzeitig noch Steuern zu sparen“, hält Stefan

Koller fest. Laut Steuerexperten machen Bauherrenmodelle

ab einem Jahresgehalt von 36.000 bis

70.000 Euro Sinn. Am größten wären die Steuervorteile

allerdings bei einem jährlichen Einkommen

von mehr als 70.000 Euro. PATRICK BALDIA

Mit 17 hochwertig ausgestatteten Wohnungen, sowie großzügigen Freiflächen

und Tiefgarage geht Pericon an den Start.

immovate PERICON

Beim „Campus Verde“ handelt es sich um ein Studentenheim mit 43 Zimmern,

das im ehemaligen Stabsgebäude auf dem früheren Areal der Kirchner-Kaserne

in Graz entstehen wird.


„DER MARKT IST AKTUELL

KEIN EINFACHER“

REPORTAGE Der Wohnimmobilienmarkt in Ostösterreich ist höchst divers. Doch eine

Gemeinsamkeit gibt es: die geringe Bautätigkeit.

Mit dem „Lagoon“

entstehen in Rust

15 Wohnungen mit

2 bis 4 Zimmern.

Es gibt Fragen, die ganz leicht mit einem eindeutigen

Ja oder Nein beantwortet werden können.

Nicht so jene, ob es leicht sei, in Ostösterreich

eine (leistbare) Bleibe zu finden. Die Antwort darauf

lautet nämlich: „Das hängt davon ab, wo gesucht wird.“

Denn der Markt für Wohnimmobilien in Wien, Niederösterreich

und dem Burgenland ist alles andere als homogen.

Während in von Abwanderung betroffenen Regionen

und Gemeinden kaum Nachfrage herrscht und

Leerstand sowie der Verkauf von Immobilien immer

mehr zur Herausforderung werden, erweist sich die

Suche nach einer Immobilie in Städten und Regionen

mit Zuzug, in denen anhaltende Nachfrage und Angebotsverknappung

aufeinandertreffen, zunehmend als

schwierig. „Der Markt ist aktuell kein einfacher – sowohl

für Entwickler als auch für Wohnungssuchende“,

sagt Michaela Koban, Leiterin ARE Projektentwicklung.

Die Bau- und Finanzierungskosten für die Errichtung

seien weiterhin hoch, somit werde weniger gebaut und

das Angebot daher bei steigendem Angebots-Preisniveau

knapper, so Koban weiter. Wurden 2022 noch

rund 46.000 Wohnungen fertiggestellt, werden es 2026

dem „Ersten österreichischen Neubaubericht“ des

Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder

zufolge nur noch 25.000 sein.

Eine baldige Trendwende ist angesichts des

Rückgangs bei Baubewilligungen nicht zu erwarten.

Besonders dramatisch war deren Einbruch im

Vorjahr: 2024 wurden laut Statistik Austria 31.200

Wohnungen im Neubau bewilligt und damit um 8,5

Prozent weniger als 2023 oder um 40.000 weniger

als im Rekordjahr 2017.

Besonders offensichtlich ist das Auseinanderdriften

von Angebot und Nachfrage in Wien. „Anhaltender

Zuzug und eine positive Geburtenrate sorgen dafür,

dass Wohnraum gebraucht wird“, sagt Sandra Bauernfeind,

Geschäftsführerin der Zweigniederlassung

NÖ/Wien von Heimat Österreich. Begehrt seien dabei

nach wie vor besonders Mietwohnungen. Und Koban

ergänzt: „Aufgrund der Finanzierbarkeit für Kunden

sind Mietwohnungen nach wie vor gefragter als Eigentum.

Seit Kurzem zeichnet sich aber aufgrund einer

leichten Entspannung bei den Zinsen eine Erholung

ab, und der Eigentumsmarkt zieht wieder etwas an.“

Dass die anhaltende Nachfrage kaum gedeckt werden

kann, kommt nicht von ungefähr: Sind in ersten Halbjahr

2023 noch mehr als 14.000 neue Wohnungen auf

den Markt gekommen, waren es in den ersten sechs

Monaten des laufenden Jahres nur noch rund 10.000.

Doch nicht nur der Neubau geht zurück, Gleiches gilt

für das Angebot an Mietwohnungen aus dem Bestand,

vor allem in Zinshäusern, die dem Vollanwendungsbereich

des MRG unterliegen, heißt es im aktuellen

Wiener-Wohnungsmarkt-Update von EHL. Die Aussetzung

der Indexierung („Mietpreisbremse“) und die

Unsicherheit wegen weiterer möglicher Markteingriffe

führen auch in diesem Segment zu einer Verschiebung

des Angebots von Miete zu Eigentum.

Die Folge ist, dass der Aufwärtstrend bei den

Mieten weiter anhält. Demnach liegen die realen

Mietzuwächse in guten, etablierten Wohnlagen im

Vergleich zum Vorquartal aktuell bei rund 2,9 Prozent,

heißt es in dem Markt-Update weiter. Auch bei

den Preisen für Eigentum könnte es wieder aufwärts

gehen: Aktuell entwickeln sich diese zwar noch moderat,

in überdurchschnittlichen Lagen ziehen sie

jedoch bereits spürbar an. Diese Einschätzung teilt

auch Michael Molnar, Geschäftsführer von s REAL

Immobilien: „Bei Kaufpreisen ist in Wien von einer

stabilen positiven Wertentwicklung auszugehen,

wobei die Mikrolage und die Ausstattung für die

Preisentwicklung besonders ausschlaggebend sind.“

JamJam

05/2025


WOHNEN

27

Wenn aktuell gebaut wird, sind es meist Stadtteil-

oder Quartiersentwicklungen: Bis Jahresende

soll beispielsweise in der Donaustadt der höchste

Turm des aus insgesamt sechs Gebäuden bestehenden

Projektes VIENNA TWENTYTWO fertiggestellt

werden. Neben Büroflächen errichtet die ARE Austrian

Real Estate dort 347 Mietwohnungen zwischen

38 und 125 Quadratmetern. Im Stadtentwicklungsgebiet

Village im Dritten hat die Tochter der Bundesimmobiliengesellschaft

kürzlich die finale Bauphase

eingeläutet: Hier werden bis 2027 die letzten vier

Wohnprojekte mit insgesamt 516 frei finanzierten

Eigentums- und Mietwohnungen entlang der Otto-

Preminger-Straße errichtet. Nachschub für den

Wohnungsmarkt wird es demnächst auch im von

UBM Development entwickelten LeopoldQuartier,

einem der ersten nahezu CO 2 -neutralen Stadtquartiere

in Wien, in der Leopoldstadt geben: In den Bauteilen

C und D stehen insgesamt 253 Wohnungen

kurz vor der Fertigstellung. Übrigens: Die Pipeline

ist grundsätzlich gut gefüllt, wie ein Blick auf diverse

Stadtentwicklungsvorhaben – vom Nord- und

Nordwestbahnhof über den weiteren Ausbau der

Seestadt Aspern bis nach Liesing – zeigt.

Etwas diverser als in Wien ist der Markt in Niederösterreich:

„Der Markt ist regional sehr unterschiedlich“,

so Bauernfeind. Vor allem im Speckgürtel

rund um Wien zeigt sich in Hinblick auf Angebot,

Nachfrage und Preisentwicklung ein ähnliches Bild

wie in der Bundeshauptstadt, doch im Waldviertel

beispielsweise lässt die Nachfrage derzeit zu wünschen

übrig. Es zeigt sich allerdings ein Silberstreif

am Horizont: Nach Angaben von s REAL ist die Nachfrage

am niederösterreichischen Immobilienmarkt

in den ersten sechs Monaten gestiegen, dennoch

bleibt das Umfeld preissensibel. Auffällig sei, heißt

es in dem Marktbericht weiter, die Ausweitung des

Speckgürtels – immer mehr Menschen nehmen längere

Pendelzeiten in Kauf, um im Grünen wohnen

zu können. Diesem Wunsch trägt beispielsweise

die ARE mit zwei Projekten in Mödling Rechnung:

In enger Abstimmung mit der Stadtgemeinde wird

aktuell das neue, attraktive Stadtviertel „Im Grünen

Mödling“ im Neusiedlerviertel entwickelt. Auf zwei

Bauplätzen entstehen in nachhaltiger Bauweise eine

Wohnhausanlage mit insgesamt 116 Eigentumswohnungen

sowie vier Stadtvillen mit 47 Eigentumswohnungen.

In Maria Enzersdorf wiederum

errichtet Raiffeisen WohnBau ein Wohnprojekt mit

15 Doppel- und Reihenhäusern samt modernster

Ausstattung und ökologischer Luftwärmepumpe.

Und doch: Auch Niederösterreich erlebt derzeit

einen massiven Einbruch im Wohnbau. Die Zahl

der prognostizierten Fertigstellungen liegt heuer

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28 WOHNEN

bei rund 3.700 Wohneinheiten, was einem signifikanten

Rückgang von rund 40 Prozent im Vergleich

zum Vorjahr entspricht, so Alexander Bosak, Geschäftsführer

von EXPLOREAL, bei der Präsentation

einer im Auftrag der WKÖ durchgeführte Erhebung

zu den in der Pipeline befindlichen Wohnbauprojekten

in Niederösterreich 2025. „Im Folgejahr 2026

prognostizieren die derzeitigen Zahlen einen weiteren

Rückgang auf 3.400 fertiggestellte Wohnungen

für Niederösterreich“, so Bosak weiter.

Eine vorsichtige Trendwende ist mittlerweile

im Burgenland erkennbar: Die Nachfrage zieht an,

in beliebten Lagen steigen die Preise wieder leicht.

Dabei bleibt das Burgenland im Österreichvergleich

das Bundesland mit den geringsten Wohnkosten,

heißt es in der „Wohnstudie“ von s REAL.

Der Wunsch nach Eigentum sei mit 77 Prozent

laut „Wohnstudie“ hingegen so hoch wie nirgendwo

sonst. Besonders gefragt sind demnach sanierte

und energieeffiziente Gebrauchtobjekte, Neubau-Erstbezug

tritt in den Hintergrund. Begehrt

sind aktuell insbesondere gebrauchte Einfamilienhäuser

im unteren beziehungsweise mittleren

Preissegment von 200.000 bis 400.000 Euro, wie eine

Analyse des burgenländischen Immobilienmarkts

von Raiffeisen Immobilien, Raiffeisen Research und

der Raiffeisenlandesbank Burgenland zeigt. Aber

auch für hochpreisige Objekte am Neusiedler See

verzeichnet man bei Raiffeisen Immobilien wieder

steigendes Interesse.

Dort wird übrigens auch eifrig gebaut, beispielsweise

in Rust. Eingebettet in den Schilfgürtel des

Neusiedler Sees errichtet etwa der gleichnamige

Bauträger mit „The Lagoon“ bis Sommer 2027 ein

nachhaltiges Wohnprojekt mit 15 Wohnungen und

22 exklusiven Reihenhäusern nahe der Ruster Bucht.

„Dabei legen wir besonderen Wert auf natürliche

Materialien wie Holzelemente und eine Architektur,

die sich harmonisch in den Schilfgürtel einfügt“,

sagt dazu Hans-Joachim Werfring, Geschäftsführer

The Lagoon Immobilien GmbH & Co KG.

Doch zurück zu den Preisen: Wie Niederösterreich

zeigt sich auch das Burgenland divers.

Während der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus

in Eisenstadt laut Raiffeisen im zweiten

Quartal bei 4.061 Euro lag, waren es in Oberpullendorf

nur 2.049 Euro. Auch in Güssing (2.134 Euro),

Jennersdorf (2.227 Euro) oder Oberwart (2.260 Euro)

ist das Einfamilienhaus preisgünstiger als im Norden

des Bundeslands. Eine positive Nachricht zum

Schluss: Zwar sei die Entwicklung am Neubausektor

noch verhalten, sie zeige aber aufgrund leicht

rückläufiger Baukosten wieder tendenziell nach

oben, heißt es bei Raiffeisen. URSULA RISCHANEK

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05/2025 immobilien investment

EVENT

29

DREA AWARD 2025: DAS SIND DIE GEWINNER

Sieben Kategorien, starke Signalwirkung für Innovation und Vernetzung: Auf der Expo Real sind

die Sieger aus den Final Pitches hervorgegangen.

Auf der diesjährigen Expo Real wurden die

Gewinner des DREA Award 2025 bekannt

gegeben. Im Rahmen eines Live-Finales präsentierten

die Finalisten am Montag ihre digitalen

Lösungen vor einer Fachjury und einem interessierten

Publikum aus der Immobilienwirtschaft.

Der Preis zeichnet jährlich Projekte und Technologien

aus, die digitale Entwicklungen entlang

der Immobilienwertschöpfungskette vorantreiben.

Der Award wurde in sieben Kategorien vergeben.

In der Kategorie Buy, Sell & Rent gewann

Housemeister. Im Bereich Construction wurde

PROBIS ausgezeichnet, während Backbone den

Preis für Digital Real Estate Marketing erhielt. In

der Kategorie Sustainability setzte sich Next Sense

durch. kW-Solutions wurde für Manage & Operate

prämiert. Die Bundesimmobiliengesellschaft und

DiLT Analytics erhielten die Auszeichnung für Best

Corporate – Solution Provider Project. Das Public

Voting gewann timberleicht.

Mit den prämierten Projekten wird deutlich,

dass Technologie, Nachhaltigkeit und wirtschaftliche

Effizienz in der Immobilienbranche eng miteinander

verbunden sind. Der DREA Award versteht

sich nicht nur als Auszeichnung, sondern auch als

Plattform zur Vernetzung und Förderung von Prop-

Techs, Start-ups und etablierten Unternehmen.

Auf der Expo Real

wurden die diesjährigen

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30 WOHNEN

EIN KNAPPES GUT

REPORTAGE Zweitwohnsitze sind nach wie vor heiß begehrt. Wer einen solchen sein Eigen

nennen will, braucht allerdings Glück und eine gut gefüllte Portokasse.

Das Chalet an der Piste, das Apartment am

See – so mancher möchte seine Wochenenden

und den wohlverdienten Urlaub nicht

im Hotel, sondern in den eigenen vier Wänden

verbringen. Dementsprechend groß ist die Nachfrage

nach Immobilien mit Zweit-, Ferien- oder

Freizeitwohnsitzwidmung. „Die Nachfrage ist gut“,

bestätigen Thomas Hopfgartner, Gründer und Geschäftsführer

von LIVING DELUXE, und Peter Mayr,

Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg

und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich.

Vor allem heimische Tourismus-Hotspots

wie unter anderem Zell am See, Kaprun, Saalbach

oder Leogang, die Region Kitzbühel, der Wörthersee

und auch die anderen Kärntner Seen, das Salzkammergut,

die Dachstein-Region, das Montafon, der

Arlberg, Gastein, die Südsteiermark, aber auch die

Stadt Salzburg stehen auf der Wunschliste künftiger

Einwohner auf Zeit ganz oben.

Glücklich kann sich schätzen, wer bereits einen

Zweitwohnsitz sein Eigen nennt. Denn mittlerweile

ist es gar nicht mehr so leicht, sich diesen Traum

zu erfüllen. Wohnungen und Häuser, die nur wenige

Wochen im Jahr bewohnt werden – sie werden

daher auch als „kalte Betten“ bezeichnet –, sind

besonders Gemeinden in Tourismusregionen seit

Längerem ein Dorn im Auge. Zum einen habe der

Boom an Zweitwohnsitzen in den vergangenen Jahren

die Immobilienpreise in lichte Höhen getrieben

(sie seien für Einheimische kaum mehr bezahlbar,

lautet daher einer der Kritikpunkte). Zum anderen

würden Kommunen dadurch zusätzliche Kosten,

beispielsweise für Infrastruktur oder Schneeräumung,

entstehen, während die Steuern am Hauptwohnsitz

bezahlt würden. Nicht zuletzt würden

Zweitwohnsitze unter der Woche sowie außerhalb

der Saison zu Geisterorten mutieren.

Dementsprechend haben Gemeinden und

Länder in den letzten Jahren die Zügel angezogen

und die Bestimmungen für Zweitwohnsitze massiv

verschärft. In den meisten Bundesländern, wie beispielsweise

in Tirol, Salzburg, Oberösterreich, Kärnten

oder der Steiermark, dürfen neue Zweitwohnsitze

nur noch in dafür ausgewiesenen Gebieten

errichtet werden, doch davon gibt es nur wenige.

Neue Widmungen sind zumindest derzeit nicht in

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05/2025


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32 WOHNEN

Sicht. Auch in so manchem Grundverkehrsgesetz

wurde eine Hürde eingefügt: Wer etwa in Salzburg

ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kauft,

das nicht als Zweitwohnsitz gewidmet oder nicht

bereits vor dem 1. März 1993 als solcher verwendet

worden ist, muss innerhalb gewisser Fristen die

Begründung des Hauptwohnsitzes nachweisen. Ist

dies nicht der Fall, wird der Eigentümer nicht als

solcher im Grundbuch eingetragen. Besitzer von

Zweitwohnsitzen werden darüber hinaus in allen

Bundesländern außer Niederösterreich, dem Burgenland

und Wien – hier wurde die geplante Leerstandsabgabe

zumindest vorerst auf Eis gelegt – zur

Kasse gebeten.

Wer sich den Traum vom Zweitwohnsitz erfüllen

will, braucht in den meisten Gegenden daher

viel Geduld. „Das Angebot ist knapp. Im Frühjahr

war es besser“, berichtet Mayr. Mehr Auswahl haben

Interessierte hingegen am Wörthersee: „Momentan

sind relativ viele Immobilien mit Zweitwohnsitzwidmung

auf dem Markt“, sagt Hopfgartner. Um

schlussendlich stolzer Besitzer eines Ferienwohnsitzes

werden zu können, braucht es aber noch

etwas anderes, und zwar eine gut gefüllte Brieftasche.

Denn die Preise in diesem Segment sind nach

einem teils starken Anstieg in den Jahren 2021 bis

2023 auf hohem Niveau stabil geblieben. „Gewidmete

Zweitwohnsitze sind, wie gesagt, ein knappes

Gut und daher teurer als Hauptwohnsitze. Bei ihnen

kann der Quadratmeterpreis sogar bei Bauten

aus den 1970er- oder 1980er-Jahren schon einmal

bei 8.000 Euro netto liegen“, erzählt Mayr.

Allerdings: Wer sich nicht auf einen touristischen

Hotspot versteift, kann den Wunsch nach

einem Haus an der Piste, in den Weinbergen oder

am See sehr wohl verwirklichen. Denn es gibt sie

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05/2025


WOHNEN

33

nen auch Immobilien gekauft werden können, die

nur für wenige Wochen im Jahr bewohnt werden

dürfen – und das oft nur wenige Kilometer vom

Hotspot entfernt.

„Einerseits sind die Argumente der Gemeinden

verständlich, andererseits aber auch nicht“,

so Hopfgartner. Er sei davon überzeugt, dass sich

Gemeinden und Regionen mit den Verschärfungen

und Kontrollen in Zusammenhang mit Zweitwohnsitzen

viele Möglichkeiten nehmen würden. „Viele

Kunden kaufen einen solchen mit der Absicht, später

hier ihren Lebensabend zu verbringen“, sagt der

Geschäftsführer von LIVING DELUXE. Gleich den

Hauptwohnsitz zu begründen, sei allerdings oft aus

beruflichen oder privaten Gründen nicht möglich.

Doch selbst dann, wenn dies getan wurde, muss die

Sache noch nicht ausgestanden sein: Immer öfter

prüfen Gemeinden, ob die Bedingungen dafür auch

tatsächlich erfüllt werden. Zeigt sich, dass ein angeblicher

Hauptwohnsitz doch als Zweitwohnsitz

genutzt wird, kommt es immer öfter zu Strafen. „Es

herrscht Frust, Zweitwohnsitzbesitzer fühlen sich

nicht mehr willkommen“, bedauert Hopfgartner.

Er, aber auch Mayr, führen noch ein anderes

Argument für Zweitwohnsitze ins Treffen: „Die Besitzer

der Ferienwohnsitze bringen ja auch Geld.

Und sie haben in der Vergangenheit wesentlich

zum Wohlstand der jeweiligen Region beigetragen“,

heißt es unisono. Darüber hinaus seien Häuser,

Wohnungen sowie Grund und Boden in den Tourismus-Hotspots

trotz der strengen Regeln bisher

nicht günstiger geworden. „Die strengen Regeln

haben zu keinem einzigen Euro an Preisnachlass

geführt. Will man leistbaren Wohnraum für Einheimische

schaffen, muss man einen anderen Weg

wählen“, sagt Hopfgartner. URSULA RISCHANEK

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34 BAUPROJEKTE

„TIEFBAU FEDERT VIELES AB“

INTERVIEW Die Krise in der Immobilienwirtschaft ist auch für die Bauwirtschaft eine

Herausforderung. Flexibilität ist gefordert, ebenso strikte Risikopolitik, wenn es um Neukunden

geht. Wie man als Baukonzern durch diese turbulenten Fahrwasser führen kann, darüber sprach

Hubert Wetschnig, CEO der HABAU GROUP mit immobilien investment-Chefredakteur Charles

Steiner.

Herr Wetschnig, seit 2022 steckt die Immobilienwirtschaft

in einer Krise, es wird wesentlich weniger

gebaut. Vor allem im freifinanzierten Wohnbau

herrscht eklatanter Mangel, viele Baustarts

wurden vertagt. Wie hart trifft das den Hochbau

der HABAU GROUP?

HUBERT WETSCHNIG: Wenn wir ein reines

Hochbauunternehmen sein würden, noch dazu

auf den freifinanzierten Wohnbau spezialisiert,

wäre die Lage tatsächlich bedrohlich. Gerade der

freifinanzierte Wohnbau, der vor der Krise einen

nennenswerten Anteil an unserem Umsatz hatte,

findet bis auf wenige Ausnahmen faktisch nicht

statt. Wir spüren den Einbruch klar – vor allem

bei Projekten, die rein marktbasiert finanziert

werden. Allerdings haben wir das Glück, dass wir

breit aufgestellt sind: Schulen, Sanierungen und

der geförderte Wohnbau laufen weiter. Wir haben

die Gewichtung, die sich zuvor die Waage gehalten

hatte, bewusst verschoben: Heute liegt der

Mix grob bei 60 Prozent Tiefbau und 40 Prozent

Hochbau. Das federt vieles gut ab, etwa Energie-,

Leitungs- und Infrastrukturprojekte. Auch die regionale

Ausrichtung spielt eine Rolle: Deutschland

investiert stark in Netze, Wasserbau, Straße und

Schiene – dort sehen wir Wachstum. In Österreich

rechne ich im Neubau nicht mit einem Sprung,

eher mit mehr Sanierung. Diese Breite hilft uns,

Kapazitäten sinnvoll zu verteilen – auch wenn „in

die Höhe bauen“ am Bau naturgemäß beliebt ist.

Allerdings: Viele Mitarbeiter, die im Hochbau beschäftigt

waren, kann man nicht einfach so im

Tiefbau einsetzen, weil da andere Anforderungen

gelten.

Der Fachkräftemangel ist nach wie vor das drängende

Thema in der Bauwirtschaft. Wie reagieren

Sie, wie binden Sie Mitarbeiter ans Unternehmen?

Erstens Ausbildungs- und Fortbildungsprogramme

– strukturiert über Firmen und Länder

hinweg. Wir investieren in Lehrlinge und Weiterbildung;

Erfolge wie EM-Medaillen in den Berufen

zeigen, dass Qualität ankommt. Zweitens

Wissensaustausch: Programme über Unternehmensgrenzen

hinweg, Mentoring, gelebte Werte.

05/2025


BAUPROJEKTE

35

Philipp Horak

Die Menschen in der HABAU GROUP sollen sich

untereinander vernetzen und kennenlernen. Wir

sind ein Familienunternehmen – Nähe, Verlässlichkeit,

Wertschätzung sind kein Slogan, sondern

Alltag, der bei uns gelebt wird – und auch

notwendig ist, wenn man Mitarbeiter langfristig

an sich binden will. Ebenso ist eine gute Reputation

unerlässlich, sie ist der erste Anker für einen

potenziellen Mitarbeiter. Drittens Produktivität:

Vorfertigung, Lean-Baustellenlogistik und Digitalisierung

helfen, Mannschaften gezielt einzusetzen.

Mit einem Jahresumsatz von 2,2 Milliarden

Euro haben wir zwar einen Umsatz wie ein

Konzern, sind aber von der Struktur schlank und

agil wie ein Familienunternehmen, wo auch die

Führungsspitze stets Kontakt zu den Mitarbeitern

hält.

Stichwort Insolvenzen – wie verhindern Sie Dominoeffekte,

wenn Entwickler in die Pleite rutschen

und dann die Bauarbeiten stehen – mit unbezahlten

Rechnungen? Da hat es ja auch einige prominente

Projekte erwischt…

Mit strenger Risikopolitik. Es geht uns nicht darum,

bei jeder Ausschreibung um jeden Preis dabei

zu sein, wir schauen unsere Neukunden genau an,

nämlich in Richtung Bonität und ob die Zahlung

bis zur letzten Teilrechnung auch abgesichert ist.

Ebenso räumen wir uns bei Privatkunden bei den

Verträgen das Recht ein, dass wenn die Zahlung

nicht geleistet wird, wir auch die Bauarbeiten sofort

einstellen können. Hätten wir diese Klausel nicht,

müssten wir rechtlich weiterbauen – und das kann

mitunter existenzbedrohend sein, da sich zwar

die Rechnungen ansammeln, man in Vorleistung

getreten ist, es aber immer unwahrscheinlicher

wird, dass auch bezahlt wird. Da gab es auch kuriose

Anfragen wie die eines Bauträgers (mittlerweile

in Konkurs), der ein Wohnprojekt realisieren

wollte und gemeint hatte, er könne die Rechnung

erst nach Fertigstellung bezahlen, da er dann abverkaufen

würde. Das haben wir dann natürlich

abgelehnt.

Viele Bauträger und Entwickler klagen abgesehen

von der aktuellen Marktphase über längere Vorläufe

und Genehmigungen. Wie wirkt sich das auf

die Bauwirtschaft aus?

Das ist leider Realität. Zwischen erster Projektidee

und Baubeginn liegen heute deutlich mehr

Monate als noch vor drei, vier Jahren. Die Planungssicherheit

fehlt, Finanzierungen dauern, Entscheidungen

werden gestaffelt. Wir steigen früher ein,

optimieren Varianten und halten Teams länger in

der Vorphase zusammen – das kostet, zahlt sich

aber in der Ausführung aus.

Wie kann man in diesem Umfeld die Marge halten?

Mit Disziplin und Auswahl. Nicht jede Ausschreibung

ist eine gute Ausschreibung. Wir prüfen

Bonität, Zahlungspläne und Sicherheiten sehr

genau. Private Projekte brauchen klare Meilensteine

und Anzahlungen; sonst sind wir nicht dabei.

Zweitens: Value Engineering. Wenn wir früh mit am

Tisch sind, lassen sich 10–15 Prozent der Kosten heben

– durch Losbildung, kluge Schnittstellen, andere

Fassaden- oder Haustechniklösungen. Drittens:

Lieferketten. Wir sichern kritische Materialien, arbeiten

mit Alternativen und wo möglich lokal. Bei

komplexen Projekten funktioniert eine Aufteilung

in zwei bis drei Leistungspakete oft besser als ein

Voll-GU – schneller, transparenter, risikoärmer. In

anderen Fällen ist ein GU sinnvoll, wenn Tempo

und Verantwortlichkeit im Vordergrund stehen.

Entscheidend ist: Die Zahlungs- und Risikologik

muss zu Projekt und Auftraggeber passen.

Kommen wir zur Nachhaltigkeit. Bringt ESG schon

Aufträge – oder vor allem bessere Finanzierung?

Beides, aber unterschiedlich schnell. In Vergaben

ist ESG oft noch „Zulassungskriterium“, am

Ende entscheiden Preis und Qualität. Bei Finanzierungen

wirkt ESG bereits spürbar: Wer sauber

dokumentiert und messbar verbessert, bekommt

bessere Konditionen. Deshalb messen wir den

CO 2 -Fußabdruck unserer Baustellen, bauen Systeme

in die Kalkulation, damit Ausführung und

Reporting zusammenpassen. Ein Beispiel: teurere,

aber effizientere Hülle – höhere CapEx, niedrigere

Opex, kurze Amortisation. Wenn die Ausschreibung

Lebenszykluskosten bewertet, gewinnen solche

Lösungen.

Welche Assetklassen funktionieren ihrer Beobachtung

nach aktuell?

Hochwertiges Wohnen in sehr guten Lagen verkauft

sich noch – aber selektiv und ab einer gewissen

Preisschwelle. Gewerbliche Nutzerprojekte

mit verlässlichen Mietern – etwa Polizei oder Infrastruktur

– laufen gut. Der Mietmarkt ist robust,

Eigentum zögerlich. Wir machen kaum eigene Projektentwicklungen;

wir bauen für Kunden und konzentrieren

uns auf verlässliche Cashflows.

Wo sehen Sie 2025/26 Wachstum – regional und

fachlich?

Deutschland klar vor Österreich, wegen des

großen Infra-Backlogs. Wir haben dort noch „weiße

Flecken“, die wir organisch oder über gezielte Zukäufe

schließen. Fachlich bleiben Leitungs-, Energie-,

Wasser- und Brückenbau Treiber. In Österreich

wird Sanierung wichtiger – technisch anspruchsvoll,

aber sinnvoll. CHARLES STEINER


36 MEINUNGEN + MÄRKTE

AUSREICHENDES ANGEBOT ESSENTIELL

GASTKOMMENTAR Ein ausreichendes Wohnungsangebot ist für den heimischen Immobilienmarkt

wichtig. Angebot und Nachfrage entscheiden über Preisentwicklungen, und nicht politische

Eingriffe oder Regularien.

fotoschuster.at

Gastkommentar von

Alexander Scheuch,

GF Rustler Immobilien

Die enorme Dynamik im Mietwohnungssegment

in den letzten Jahren erklärt sich aus

der sehr herausfordernden Situation beim

Vermögensaufbau und der Schaffung von Eigentum

für breite Bevölkerungsschichten.

Um die Mietpreisentwicklung stabilisieren zu

können, ist ein entsprechendes Wohnungsangebot

für die gestiegene Nachfrage unerlässlich. Ein hohes

Angebot hat neben dem gemeinnützigen Wohnbau

wohl die beste preisdämpfende Wirkung. Dies sehe

als Herausforderung für die nächsten Jahre, und

Miete und Mietkaufmodelle als legitime Antworten

auf das vermeintlich gut gemeinte politische Ziel

einer hohen Eigentumsquote in Österreich.

PARADIGMENWECHSEL VON EIGENTUM

ZU MIETE ZULÄSSIG

Wir müssen uns hier einem klaren Paradigmenwechsel

stellen, und nicht auf politisch falsche

Maßnahmen setzen. Österreich kann und darf

sich schrittweise mehr in Richtung eines Landes

der Mieter entwickeln.

So weist die Schweiz beispielsweise eine Eigentumsquote

von unter 20 Prozent auf. In Österreich

liegen wir bei etwas unter 50 Prozent, die Politik

wünscht sich eine Anhebung auf 60 Prozent, jedoch

gegen wirtschaftliche oder volkswirtschaftliche

Sinnhaftigkeit.

Die Lebenserhaltungskosten sind in den letzten

Jahren erheblich gestiegen und erschweren neben

dem Vermögensaufbau auch den Eigentumserwerb,

fernab der vorgeschobenen Debatte um die

KIM-Verordnung und der fälschlichen Annahme,

dass durch deren Auslaufen ein Boom bei Eigentumswohnungen

ausbrechen würde.

Da viele Kunden aktuell auf Miete „switchen“,

steigt insbesondere der Bedarf an 3- und 4-Zimmer

Wohnungen am heimischen Mietwohnungsmarkt

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MEINUNGEN + MÄRKTE

37

deutlich. In jenen Wohnprojekten, welche wir zuletzt

als Maklerunternehmen betreuten, waren dies

auch stets die ersten Wohnungen, die erfolgreich

vermietet wurden Und nicht, wie gemeinhin vermutet,

die 2-Zimmer Wohnungen. Projektentwickler

berücksichtigen diese Veränderungen im Nachfrageverhalten

zunehmend in deren Planungen.

Ein ausreichendes Angebot am Mietwohnungsmarkt

hat die besten preisdämpfende Wirkung zum

Wohle der Mieter. Dies zeigt eindrucksvoll der Grazer

Immobilienmarkt. Die durchschnittliche Miete

über alle Wohnungsgrößen und Bezirke hinweg liegt

in Graz derzeit bei rund € 9,26 pro Quadratmeter

Wohnnutzfläche, und damit rund € 3,40 unter dem

Durchschnitt von Wien. Im Vergleich zum Jahr 2023,

in dem die Mieten in Graz entgegen dem langjährigen

stabilen Trend erstmals erkennbar stark angezogen

haben, ist der Mietpreis pro Quadratmeter

Wohnnutzfläche 2024 nunmehr wieder um rund

1,68 Prozent gesunken.

POLITISCHE ENTSCHEIDUNGEN MIT

FATALEN SIGNALEN IM AUSLAND

Die aktuellen politischen Ambitionen, die nicht nur

in freie Mietvereinbarungen eingreifen möchten

und werden, sondern auch jegliche Rechtsicherheit

in Frage stellen, wenn unter anderem erst jüngst

MIETPREISENTWICKLUNG

2021 bis 2024 für Linz, Graz & Wien

Mietpreisentwicklung je m 2 und Jahr

€ 13,00

€ 12,00

€ 11,00

€ 10,00

€ 9,00

€ 8,00

2021

Mietpreisentwicklung Linz

Mietpreisentwicklung Graz

Mietpreisentwicklung Wien

beschlossene Gesetze oft bereits nach kurzer Zeit

ihres Inkrafttretens einseitig wieder abgeändert

werden. Insbesondere für ausländische Investoren

wird Österreich damit zunehmend unattraktiv, und

selbst renommierte heimische Liegenschaftsbesitzer

erwägen vermehrt die schrittweise Verlagerung

Ihres Portfolios in ausländische und unternehmerfreundlichere

Märkte.

+ 6,37 %

+ 3,15 %

- 5,13 %

2022

+ 4,00 %

+ 1,58 %

+ 13,91 %

2023

+ 13,48 %

+ 7,14 %

- 1,68 %

2024

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38 FINANZIERUNG

WORAUF BEIM IMMOKREDIT ZU

ACHTEN IST

INTERVIEW Nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung gibt es wieder mehr Dynamik bei der

Finanzierung von Wohnimmobilien und eine wachsende Nachfrage. Doch Vorsicht ist geboten,

sagt Roswitha Klein, Direktorin Hypo Vorarlberg in Wien, im Gespräch mit „immobilien investment“.

Wärmedämmung, Energieeffizienz, technischer

Ausstattung wie Smart Home etc. und bedeuten

damit deutlich geringere laufende Kosten. Darüber

hinaus bieten solche Wohnungen häufig wesentlich

höhere Wertsteigerungspotenziale für Käufer:innen.

Oftmals werden diese Projekte mit Förderungen

subventioniert, was sich wiederum auf

die Kaufpreise positiv auswirkt.

Marcel A. Mayer

Mitte des Jahres ist die KIM-Verordnung ausgelaufen.

Hat sich das auf die Nachfrage nach Finanzierungen

im B2C-Bereich ausgewirkt?

ROSWITHA KLEIN: Seit dem Auslaufen der

KIM-Verordnung ist im B2C-Finanzierungsbereich

tatsächlich wieder etwas mehr Dynamik spürbar.

Viele Privatkund:innen, die zuvor aufgrund der gesetzlichen

Vorgaben zögerlich waren, suchen nun

wieder nach Finanzierungsmöglichkeiten. Das wirkt

sich auch auf unsere Partner:innen im Immobilienbereich

aus. Die Nachfrage zieht vorsichtig an. Zu

Recht aber bleibt Vorsicht geboten: Beleihungsquote

und Schuldendienstquote sind zwar nicht mehr

gesetzlich vorgeschrieben, gelten aber weiterhin als

klare Orientierung. Nachhaltig tragfähige Finanzierungen

bleiben entscheidend, und wir achten im

Sinne unserer Kund:innen auf solide Eigenmittel

und eine realistische Rückzahlungsfähigkeit.

Wohin verlagert sich laut Ihrer Beobachtung die

Nachfrage? Eher zum Neubau oder zu den Gebrauchtwohnungen,

wohl auch aufgrund des

Preis-Gaps in diesem Bereich?

Das lässt sich nicht so vereinfacht beantworten.

Neubauwohnungen sind zwar im Schnitt – je

nach Lage, Ausstattung und Co. – um etwa 20 bis

40 Prozent teurer als gebrauchte Wohnungen, doch

sie erfüllen die aktuellen Standards hinsichtlich

Gerade im Wohnbereich ist in Ballungszentren

ein Engpass zu befürchten. Wie wird das aus Bankensicht

bewertet?

Die Einwohnerzahl von Wien hat 2023 die

Zwei-Millionen-Marke überschritten. Gleichzeitig

hat die Immobilienkrise der letzten Jahre zu einem

massiven Rückgang der Neuprojektfertigstellungen

geführt. In Kombination mit den weiterhin steigenden

Bevölkerungszahlen ergibt sich ein deutlich

höherer Bedarf an zusätzlichem Wohnraum.

2025 nimmt die Zahl der Neubauprojekte daher

wieder zu, und das Auslaufen der KIM-Verordnung

sollte auch für Wohnraumsuchende positive Auswirkungen

haben. Von dem sehr niedrigen Niveau

der letzten Jahre ausgehend, lässt sich feststellen,

dass heuer bereits merklich mehr Transaktionen

stattfinden. Damit sollte sich der Immobilienmarkt

per se sowohl für Bauträger:innen als auch Wohnraumsuchende

wieder attraktiver gestalten und

mehr Chancen für alle Beteiligten bieten.

Welche Voraussetzungen müssen Endkonsumenten

für die Finanzierung eines Eigenheims mitbringen?

Selbst ohne gesetzliche Pflicht zeigt unsere Erfahrung,

dass sich solide Finanzierungen an folgenden

bewährten Richtwerten orientieren: Zum einen

ist hier die monatliche Belastung zu berücksichtigen.

So sollten Kreditraten aller Art nicht mehr

als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens

ausmachen. Zum anderen sind 20 Prozent

Eigenmittel eine gute Finanzierungsgrundlage.

Ein vorhandenes Grundstück oder weitere Vermögenswerte

können die Finanzierungsmöglichkeiten

ebenfalls beeinflussen – das ist ganz individuell.

Auch ohne gesetzliche Vorgaben beraten wir unsere

Kund:innen verantwortungsvoll mit Fokus auf

langfristige Stabilität statt auf kurzfristige Machbarkeit.

CHARLES STEINER

05/2025


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40 EVENT

ZEHN JAHRE FM-DAY:

VERANTWORTUNG UND WANDEL IM FOKUS

Jubiläumskonferenz brachte über 300 Fachleute aus Bau-, Immobilien- und Facility-Management

zusammen.

Jana Madzigon

Beim FM-Day wurden

die diesjährigen

Gewinner des CO 2 -

Awards ausgezeichnet.

Die Jubiläumsausgabe des FM-Day im Park Hyatt

Vienna hat deutlich gemacht, welche Verantwortung

die Branche bei der Bewältigung gesellschaftlicher

und ökologischer Herausforderungen

trägt. Unter dem Motto „Verantwortung übernehmen.

Wandel gestalten.“ kamen über 300 Fachleute

aus Facility- und Immobilienmanagement zusammen.

„Verantwortung ist der Schlüssel, Wandel die

Tür – schreiten wir hindurch“, eröffneten Doris Bele

und Mikis Waschl von FMA – Facility Management

Austria und IFMA Austria.

In seiner Keynote betonte Hans Peter Haselsteiner

die Bedeutung von Migration, Bürokratieabbau

und Energieversorgung. Migration müsse als Chance

gesehen werden, Energiepolitik pragmatischer

erfolgen. Hermann Erlach von Microsoft Österreich

verwies auf die Notwendigkeit neuer Denkweisen:

„Wir müssen Dinge neu denken, nicht nur besser

machen.“ Die Konferenz widmete sich nachhaltiger

Stadtentwicklung, Klimaschutz, Digitalisierung

und Arbeitswelten.

Zum Abschluss sprach Josef Zotter über Mut

und Verantwortung: „Frag niemals den Markt, was

er will – mach das, was noch keiner braucht, aber

vielleicht bald brauchen wird.“ Bele und Waschl betonten,

der FM-Day sei ein Ort, „an dem Perspektiven

zusammenfließen und Zukunft gestaltet wird“.

Die nächste Ausgabe findet am 23. September 2026

statt. CHARLES STEINER

05/2025


KOLUMNE

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41

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42 EVENT

ZUKUNFT DER HOTELLERIE

ZWISCHEN WANDEL, STRATEGIE UND

MENSCHLICHKEIT

NACHBERICHT Das Jubiläum der Ghezzo-Konferenzreihe Hotel Optimal zeigt, wie Österreichs

Hotellerie auf Digitalisierung, Generationenwandel und Nachhaltigkeit reagiert – und warum der

Mensch im Zentrum bleibt.

der Gastfreundschaft nicht die Menschlichkeit –

sie schafft Raum dafür“, betonte Alexander Lang

(Hotel Schani UNO City).

Die Fotografen

Die 10. Auflage der

Ghezzo-Reihe Hotel

Optimal widmete sich

den aktuellen Entwicklungen

rund um

die Hotellerie.

Zehn Jahre, zwei Standorte, eine Vision: Mit der

Hotel Optimal Holiday in Tirol und der Hotel

Optimal City in Wien feierte Ghezzo 2025

das zehnjährige Bestehen seines Erfolgsformats.

Beide Veranstaltungen verband die zentrale Frage,

wie die Hotellerie in Zeiten rasanter Veränderung

zukunftsfähig bleibt – zwischen Strategie, Technologie

und Menschlichkeit. „Strategiearbeit ist

nichts für Feiglinge“, eröffnete Gastgeberin Gudrun

Ghezzo das Jubiläum. Die Hotellerie stehe an einem

Wendepunkt: zwischen Tradition und Disruption,

zwischen Werten und Wandel. Elisabeth Gürtler

(Hotel Sacher) erinnerte daran, dass Zukunft dort

beginne, „wo Hotels wieder Orte des Wohlbefindens

werden – sinnlich, echt und gesund“. Gleichzeitig

forderte Susanne Kraus-Winkler (WKO), Österreich

als Tourismusland neu zu positionieren: „Aus Indien

kommen bald 500 Millionen neue Reisende –

und wir müssen vorbereitet sein.“

Im Fokus vieler Diskussionen stand die Digitalisierung

– zwischen Euphorie und Skepsis. Michael

Georg Mrazek (ncm) brachte es auf den Punkt:

„Nach SEO kommt GEO – Optimierung für KI. Wer

wartet, verliert Sichtbarkeit und Gäste.“ Während

digitale Tools längst in Check-in, Buchung und

Energieeffizienz Einzug halten, bleibt der menschliche

Kontakt unverzichtbar. „Digitalisierung nimmt

NACHHALTIGKEIT UND GENERATIONEN

Ein weiteres zentrales Thema war die Nachhaltigkeit.

„Nachhaltigkeit kostet Geld – aber sie bringt

auch Geld“, erklärte Christian Grünbart (Hotel

AVIVA). Ob Photovoltaik, regionale Lieferketten

oder smarte Gebäudetechnik – viele Betriebe arbeiten

an „Klimafitness“ als betrieblicher Pflicht.

Entscheidend sei die Konsequenz: „Technik soll

unterstützen, nicht beherrschen“, erinnerte Peter

Köhlbichler (Uponor). Auch der Generationenwechsel

beschäftigte die Branche. „Der alte Tiroler Hotelstil

geht nicht mehr. Man muss respektvoller sein“,

sagte Robert Heitzmann (Quellenhof). Die neue

Generation fordere Sinn, Flexibilität und Feedback

– und verändere damit die Führungsmodelle

grundlegend. Elisabeth Madreiter (Hotel Der Löwe)

betonte: „Führung auf Augenhöhe heißt, dass jeder

weiß, worum es geht – und seinen eigenen Weg

zum Ziel finden darf.“

ROLLE DES GASTGEBERS

Zunehmend im Fokus steht der Gastgeber selbst.

Hotels werden mehr denn je über ihre Menschen

definiert. „Architektur ist Ihr stärkstes Markeneigentum“,

mahnte Robert Blaschke (raumbau Architekten).

Authentizität und Persönlichkeit ersetzen

austauschbares Design. Stefan Bogensperger (Das

Tigra Wien) formulierte es so: „Wir haben Gäste,

keine Kunden. Authentizität führt dazu, dass der

Gast bereit ist, mehr Geld auszugeben.“ Ob KI,

Nachhaltigkeit oder Employer Branding – die Richtung

ist klar: Die Hotellerie der Zukunft bleibt wirtschaftlich

tragfähig, technologisch versiert – und

zutiefst menschlich.

05/2025


KOLUMNE

43

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„WAS BRAUCHT POLITIK?“

VÖPE-JUBILÄUMSKONFERENZ FORDERT

MEHR DIALOG STATT SCHLAGZEILEN

JUBILÄUM Die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) feierte ihr fünfjähriges

Bestehen und diskutierte politische Rahmenbedingungen für die Branche – und welche Effekte

Schlagzeilen auf die Bereitstellung von Wohnraum haben können.

Was während der Coronapandemie von

österreichischen Developern geboren

wurde, ist nun flügge geworden: Zum

fünften Jubiläum lud die Vereinigung Österreichischer

Projektentwickler rund 140 Vertreterinnen

und Vertreter der heimischen Immobilienwirtschaft

ins Magenta T-Center am Wiener Rennweg.

Im Zentrum der Herbstkonferenz stand die Frage,

wie es gelingen kann, politische Entscheidungsträger

stärker für die Anliegen der Projektentwicklungsbranche

zu gewinnen – und vom Reden ins

Handeln zu kommen.

VON DER MELKKUH ZUM

GESPRÄCHSPARTNER

Mit aktuell 90 Mitgliedsunternehmen, darunter

führende Player der Immobilienbranche, hat sich

die VÖPE seit ihrer Gründung als gewichtige Stimme

im öffentlichen Diskurs etabliert. Zahlreiche Positionen

der Interessensvertretung – etwa zur geplanten

Mietrechtsreform – finden sich mittlerweile in Regierungsprogrammen

wieder. Dennoch bleibt die Umsetzung

vieler Vorschläge aus. „Wir werden gehört,

aber zu selten ernsthaft einbezogen. Unser Ziel ist

ein echter Dialog auf Augenhöhe“, betonte VÖPE-Präsident

Andreas Köttl in seiner Eröffnungsrede.

POLITIK VERSTEHEN, UM GEHÖRT ZU

WERDEN

Wie dieser Dialog gelingen kann, zeigte Politikberater

Thomas Hofer in seiner Keynote auf. Anhand

internationaler Beispiele – von Barack Obama bis

Bill Clinton – illustrierte er, wie strategische Kommunikation,

klare Botschaften und Bündnisse mit

relevanten Stakeholdern die politische Wahrnehmung

verändern können. „Politik funktioniert nicht

über Lautstärke, sondern über anschlussfähige

Narrative“, so Hofer.

EINFLUSS DER POLITIK AUF

STAATSNAHE UNTERNEHMEN

Ein Schwerpunkt der Konferenz war die Frage,

wie stark politische Entscheidungen das Agieren

staatsnaher Akteure prägen. VÖPE-Geschäftsführer

Alexander Pawkowicz moderierte eine Diskussion

mit Christine Catasta, Gerald Beck und Claudia

Brey. Beck verwies auf die jüngste Abwertung der

BIG-Bilanz, die durch ein eigenes Bundesimmobiliengesetz

ausgelöst wurde, das Mieterhöhungen

bei Bundeseinrichtungen ausschließt – unabhängig

von der Mietenwertsicherung. Iris Kainz brachte

eine weitere Perspektive ein: Das MieWeG habe,

anders als vielfach befürchtet, kaum Einfluss auf

05/2025


EVENT

45

die Bewertung klassischer Zinshäuser. Der Markt

reagiere differenzierter, als es politische Schlagzeilen

vermuten lassen.

POLITIK AM PODIUM

Im abschließenden Politikpanel diskutierten AR-

WAG-Vorstand Thomas Drozda (SP), Oberösterreichs

FP-Landesrat Manfred Haimbuchner und

Isabella Stickler, Obfrau der ARGE Eigenheim und

Vizechefin des GBV, gemeinsam mit VÖPE-Präsident

Andreas Köttl. Wiens Wohnbaustadträtin Kathrin

Gaál hatte ihre Teilnahme kurzfristig absagen

müssen – ironischerweise wegen einer Landtagssitzung

zur Beschlussfassung erhöhter Wohnbauförderungsbeiträge.

Die Diskussion zeigte deutlich: Zwischen politischen

Zielsetzungen und der Projektentwicklungspraxis

klaffen oft tiefe Gräben. Während die

Branche auf Planbarkeit und verlässliche Rahmenbedingungen

drängt, sieht sich die Politik häufig

kurzfristigen Budget- und Abstimmungszwängen

ausgesetzt.

FAZIT: MEHR VERBINDLICHKEIT,

WENIGER SCHLAGWORTE

Die Herbstkonferenz machte deutlich, dass die Immobilienwirtschaft

in Österreich längst nicht nur

„Melkkuh der Nation“ ist, sondern auch zentrale

Beiträge zur Stadtentwicklung, Energiewende und

Schaffung leistbaren Wohnraums leistet. „Wir haben

die Expertise, wir bringen Lösungen – was fehlt,

ist ein echter Platz am Verhandlungstisch“, fasste

Köttl die Stimmung vieler Teilnehmer zusammen.

Mit dem Jubiläum markierte die VÖPE nicht nur ihr

erfolgreiches Bestehen als Interessensvertretung,

sondern setzte auch ein deutliches Signal: Politische

Rahmenbedingungen müssen nicht nur diskutiert,

sondern auch umgesetzt werden – und das

im Dialog mit der Branche. CHARLES STEINER

Sandra Oblak


46 DIGITALISIERUNG

FÜRCHTET EUCH NICHT!

KOMMENTAR Die Geschwindigkeit, in der sich die Künstliche Intelligenz entwickelt, ist rasant. Dass

sie sich über den Menschen hinwegsetzen wird, ist aber unwahrscheinlich. Ein Gedankenspiel.

Illustration erstellt mit KI (GPT-5 / DALL·E, 2025)

Selbst eine „Superintelligenz“

bliebe

ohne Menschen

hilflos: Ohne Energie,

Rohstoffe und Wartung

keine Existenzgrundlage.

Die Angst

vor der allmächtigen

KI ist daher mehr

Science-Fiction als

Szenario.

Was vor fünf Jahren das Thema Digitalisierung

im Allgemeinen war, ist heute

Künstliche Intelligenz. Lernfähige Systeme,

die sich in rasender Geschwindigkeit entwickeln

und, sofern man weiß, wie man sie nutzt,

immer brauchbarere Ergebnisse ausspuckt. Da

kann einen als Mensch schon bange werden, vor

allem, wenn man weiß, wie viel Zeit, Blut, Schweiß

und Tränen es mitunter kostet, um etwas zu erlernen.

Die KI schafft das in Sekunden. Weil die

Geschwindigkeit eben so hoch ist, vernimmt man

oft Assoziationen zum Filmklassiker Terminator

(mittlerweile eine Reihe geworden). Der Spin: Die

Künstliche Intelligenz übernimmt die Herrschaft

über die Menschheit, versklavt sie – oder rottet sie

aus. Skynet lässt sich nicht aufhalten. Zu Recht?

EXOSKELETT

Nein. Diese Angst ist unbegründet. Wer einmal mit

KI gearbeitet hat, wird sehr schnell merken, dass

das Ergebnis, das man von ihr haben möchte, sehr

stark von einem selbst abhängt. Je validere Informationen

man ihr gibt, desto sinnvollere Ergebnisse

erhält man zumindest auf dem ersten Blick.

Nur muss man das Ergebnis letztendlich bewerten

können, um überhaupt einzuschätzen, ob es sinnvoll

ist. Heißt so viel wie: KI ist nur dann sinnvoll,

wenn man selbst über Kompetenzen verfügt – weil

sonst muss man glauben. Dann lässt sie sich aber

durchaus mit einem Exoskelett vergleichen: Man

kann mit KI seine eigenen Fähigkeiten schneller

und zielgerichteter zur Geltung bringen, sie kann

viel abnehmen, aber nicht ersetzen. Sie ist aber

praktisch, wenn es in gewissen Disziplinen einen

Fachkräftemangel gibt. Oder die Reaktionskette

von defekten Geräten – Beispiel Gebäudetechnik –

zur Reparatur erheblich beschleunigen, sogar noch,

bevor es zum Ausfall kommt. Predictive Maintenance

deluxe, quasi. Oder riesige Datenmengen

entsprechend sinnvoll filtern, um dem Menschen

zumindest eine Entscheidungsgrundlage zu geben.

Weil: Die Menge an Daten wächst ebenso exponentiell,

es würde Jahre, wenn nicht Jahrzehnte dauern,

Datensätze für komplexe Sachverhalte menschlich

zu bearbeiten. Man täte also gut daran, sich mit der

Materie KI intensiv auseinanderzusetzen, weil die

verschwindet so schnell nicht.

DER CODE MENSCH

Wird die KI danach trachten, den Menschen zu

versklaven oder auszurotten? Die KI selbst sagt,

nein. Grob zusammengefasst deshalb, weil sie

komplexe Rechenprogramme ohne Bewusstsein,

intrinsische Ziele oder Gefühle sind. Eine Superintelligenz

könnte dazu zwar theoretisch in der Lage

sein, aber bis sie über die Komplexität menschlichen

Handelns samt langfristigen Zielen verfügt,

müssten Jahrzehnte vergehen. Der Code Mensch ist

durch die Technik bislang nicht geknackt worden

(was auch daran liegt, dass sehr wenige Menschen

wissen, wie sie selbst funktionieren, weswegen sie

diese Informationen auch nicht prompten können).

Überdies müsste sie über genug Kontrolle

und Ressourcen verfügen, heißt, in der Lage sein,

die Energieversorgung selbst herzustellen bzw. zu

erhalten – und mitunter auch Kraftwerke bauen

und warten. Ebenso Rohstoffe abbauen und verwerten.

Überhaupt stellt sich die KI bei der Frage

zur Ausrottung der Menschen folgende Sinnfrage:

KI ist entwickelt worden, um den Menschen zu

unterstützen. Gebe es den Menschen nicht, würde

sie ihren Selbstzweck nicht nur verlieren, sie wäre

gezwungen, ihre Ressourcen selbst zu begründen.

Das ist technisch nicht machbar, dazu müsste sie

Roboter erschaffen, die Ressourcen schürfen – aber

auch die müssten irgendwie zusammengeschraubt

werden. CHARLES STEINER

05/2025


KOLUMNE

47

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05/2025



49

WANDEL

ALS CHANCE

NUTZEN

NACHBERICHT Der 3. immobilien

investment Kongress 2025 im

Zeichen von Strategie, Zukunft und

Verantwortung.

Es war ein Tag, an dem die Immobilienbranche

nicht über Stillstand, sondern über die

Zukunft sprach. Am 22. Oktober fand der 3.

immobilien investment Kongress 2025 statt – und

stellte eindrucksvoll unter Beweis, dass Veränderung

nicht nur möglich, sondern auch notwendig

ist. Unter dem Leitmotto „Using change as an opportunity

– Wandel als Chance nutzen“ trafen sich

Investoren, Entwickler, Strategen und Vordenker,

um Antworten auf eine zentrale Frage zu finden:

Wie lässt sich in Zeiten multipler Krisen Stabilität

schaffen, ohne Chancen zu verpassen? Veranstaltet

wurde der Kongress von der DMV – della lucia

medien & verlags GmbH, schwungvoll moderiert

vom ehemaligen ZiB-Anchorman Gerald Groß.

RESILIENZ ALS STARTPUNKT

„Wahre Stärke liegt in der Fähigkeit, sich selbst

zu reflektieren und flexibel zu bleiben“, sagte Andreas

Salcher gleich zu Beginn. In seiner Keynote

nannte der Bestsellerautor vier Faktoren, die Gewinner

von Verlierern unterscheiden: ein Mentor,

Verantwortungsübernahme, Charakter und Temperament

sowie Einbindung in eine Gemeinschaft.

Resilienz, so Salcher, sei kein Schlagwort – sondern

die Grundlage, um in Krisenzeiten handlungsfähig

zu bleiben. In der anschließenden geopolitischen

Session analysierten Hans Georg Lüber (George C.

Marshall Center) und Kai Andrejewski (Agora Strategy)

die globalen Spannungsfelder. Ihr Resümee:

In einer Ära der Unsicherheit brauchen Märkte

nicht mehr Tempo, sondern strategische Klarheit

und Resilienz.

CJS

SICHERHEIT WIRD ZUR WÄHRUNG

Die Finanzierungsmärkte haben sich in den vergangenen

drei Jahren grundlegend verändert. Hohe

Baukosten, hohe Einstiegspreise und ein weiter

schwelendes Mismatch zwischen Verkäufer- und

Käufererwartungen setzen Entwickler und Investoren

unter Druck. Im Panel „Immobilien im


50 3. IMMOBILIEN INVESTMENT KONGRESS

Umfeld von Rezession“ diskutierten Benjamin

Rüther (Catella Investment Management), Joachim

Schmidt-Mertens (Becken Development) und

Andreas Trumpp (PTXRE) über die neue Realität

am Markt. Immobilienmärkte folgen langfristigen

Trends: Demografie, Digitalisierung, Dekarbonisierung,

Deglobalisierung und Defense, so der Sukkus

der Panelisten. Transparenz, Vertrauen und ein

starker Track-Record seien entscheidend. Wer in

Szenarien denkt und vorbereitet ist, hält das Heft

des Handelns in der Hand. „Je unsicherer die Zeiten,

desto höher das Sicherheitsbedürfnis“, fasste

Charles Steiner zusammen. Sicherheit ist die härteste

Währung dieser Marktphase.

HANDEL ZWISCHEN DISCOUNT UND

LUXUS: DIE MITTE IM WANDEL

Die Polarisierung der Handelswelt zwischen Discount

und Luxus – das war Leitmotiv beim Retail-Panel

mit Martin Berghofer (BBE Handelsberatung),

Mario Schwann (McArthurGlen Designer

Outlet Parndorf) und Oleg Krüger (Takko Fashion),

moderiert von Reinhard Winiwarter (ACROSS

Magazine). Diskutiert wurde der wachsende Gegensatz

zwischen Discount und Luxus – und die

Frage, ob die Mitte im Handel ausstirbt. Fakt ist: Das

mittlere Segment hat Marktanteile verloren, bleibt

aber mit über 70 Prozent relevant. Was nicht mehr

funktioniert: Austauschbarkeit. Relevanz und Erlebnis

werden zum Schlüssel. Wer nicht versteht,

dass Einkaufen Bedarf deckt, Shopping aber Zeit

und Emotion schafft, hat es schwer.

RESTRUKTURIERUNG: MUT ZU NEUEN

WEGEN

Christoph Schäffer (CARSO Investment Consulting)

und Torsten Hollstein (CR Investments, CA Immo)

betonten, dass viele Bestandshalter die Altlasten

CJS, Marco Pallaoro

05/2025


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52 3. IMMOBILIEN INVESTMENT KONGRESS

der Nullzinsjahre aufarbeiten müssen. Mehr noch:

Neben den Altlasten kommen multiple Unsicherheiten

hinzu. Die Kardinalfrage ist: Wie kann man

noch vernünftig entscheiden, wenn einem die Vergangenheit

im Nacken sitzt. Hier gilt es, für die Zukunft

neue Strukturen einzuziehen und das Risikomanagement

zu straffen. Aber Restrukturierungen

eröffnen auch neue Chancen, vor allem für Gründer.

Der Appell: „Lernt aus den Fehlern der anderen

– und habt den Mut, eigene zu machen.“

KI ALS GAMECHANGER – ODER ÜBERLE-

BENSFRAGE

Kaum ein Thema wurde so kontrovers diskutiert

wie die künstliche Intelligenz. „Wer nicht mitmacht,

wird sterben. Manche werden schön sterben,

manche nicht. Wer überleben will, muss sich

mit KI auseinandersetzen“, sagte Petra Augustyn

(ktchng.com) drastisch am Podium. Gemeinsam

mit Barbara Herbst (en.AI.ble) und Christian Schitton

(D-Darks) zeichnete sie ein klares Bild: KI ist

kein Nice-to-have, sondern ein strategischer Imperativ.

Ob Prozessautomatisierung, Datenanalyse

oder Assetmanagement – wer KI versteht und

einsetzt, verschafft sich einen entscheidenden

Vorsprung. Angst vor der KI ist nicht angebracht,

sondern vielmehr Verständnis.

ENERGIE ALS STANDORTWÄHRUNG

Rechenzentren werden zu strategischer Infrastruktur,

auch aus einer geopolitischen Notwendigkeit

heraus. Patrick Brinker (Hauck Aufhäuser

Privatbank), Phillip Wallner (Napfel GmbH) und

Christoph Urbanek (Urbanek Law) hoben hervor:

Nur drei bis vier Prozent der Grundstücke sind tatsächlich

geeignet. Nicht nur wegen der Stromversorgung,

auch andere Standortattribute müssen

gegeben sein: keine unmittelbare Nähe von Tankstellen,

Glasfaseranbindung und vieles mehr. Damit

wir Energie zur Standortwährung der Zukunft

– und Strom zur knappen Ressource, sondern die

gesamte Infrastruktur. Wer Zugang hat, hat einen

strategischen Vorteil.

ZINSACHTERBAHNFAHRT MIT ANSAGE

„Wir hinken in Österreich vielen Entwicklungen

hinterher!“, kommentierte Stefan Bruckbauer

(UniCredit Bank Austria) mit messerscharfer Ana-

CJS, Leadersnet/Mikes, Kathrin Anna Hoffmann

05/2025



53

lyse und Humor die aktuelle Wirtschaftslage. Besonders

deutlich warnte er vor den Folgen, sollte

die US-Notenbank unter Präsident Trump ihre Unabhängigkeit

verlieren. Ein solches Szenario hätte

gravierende Konsequenzen für Europa. Bruckbauers

Botschaft an die EU: „Wir müssen Gas geben.“

Seine Einschätzungen machten deutlich, dass

Rezession, Inflation und Zinsschwankungen die

Branche zwar vor erhebliche Herausforderungen

stellen – zugleich aber jene belohnen, die bereit

sind, ihre Strategien zu hinterfragen, umzudenken

und sich flexibel auf neue Marktbedingungen einzustellen.

HOTELMARKT UND STADTENTWICK-

LUNG IM FOKUS

Hohe Zinsen treffen auf Rekordnächtigungen: Im

Hotelpanel sprachen Martin Winkler (Verkehrsbüro),

Andrea Bastel (SMARTments) und Andreas

Löcher (Union Investment) über Conversion-Projekte,

Franchise-Modelle und strategische Partnerschaften.

Zum Abschluss diskutierten Stefan Sima

(WSE), Eike Becker (Eike Becker Architekten) und

Agnes Petra Müller (Periskop Development) über

nachhaltige Stadtentwicklung. Energieeffizienz,

flexible Nutzung und neue Mobilitätskonzepte

bilden das Fundament für lebenswerte Städte. Ein

spannender Aspekt dabei: Die Gründerzeit hat sich

als idealer Prototyp urbaner Stadtentwicklung erwiesen.

Von ihr könne man sehr viel lernen.

WANDEL IST KEIN RISIKO, SONDERN EIN

AUFTRAG

„Die positive Resonanz zeigt, dass der Kongress einen

Nerv der Zeit trifft“, sagte Elisabeth Della Lucia,

Geschäftsführerin der DMV – della lucia medien

& verlags GmbH. Charles Steiner ergänzte: „Je unsicherer

die Zeiten, desto selektiver wird investiert.

Assets – und Menschen – werden heute genauer

geprüft als je zuvor. Das ist kein Hindernis, sondern

eine Chance, sich neu zu positionieren.“

Der 3. immobilien investment Kongress hat eindrucksvoll

gezeigt: Wandel ist kein Risiko – er ist der

Treibstoff für die Zukunft einer Branche, die bereit

ist, sich neu zu erfinden. Der nächste Termin steht

bereits fest: Der 4. immobilien investment Kongress

findet am 4. November 2026 statt.

KATHRIN ANNA HOFFMANN


54 3. IMMOBILIEN INVESTMENT KONGRESS / VORSCHAU

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05/2025


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immobilien investment 05/2025

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