Immobilia Februar 2026

34

SCHWEIZ

# 02 — FEBRUAR 2026 — 93. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

Swiss Real

Estate Forum

11. – 12.06.2026

BERNEXPO

FOKUS

JOËLLE ZIMMERLI

IM INTERVIEW

04

POLITIK

KRITIK AN GELD

WÄSCHEREI-

VERORDNUNG

12

WIRTSCHAFT

GEWERBE

IMMOBILIEN

16

BAU & HAUS

RAUMENT

WICKLUNG

STADT UND LAND

38

BLOCKIERTE

RAUMENTWICKLUNG

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«E-Mobility Go!»

Das Mietmodell für

Ladestationen

neovac.ch/e-mobility-go

EDITORIAL

VON—MICHEL MOLINARI

PRAGMATISMUS

STATT MAXIMALE

KONTROLLE

In der letztjährigen Herbstsession haben die

eidgenössischen Räte die Revision des Geldwäschereigesetzes

(GwG) verabschiedet. Wir vom

SVIT dürfen für uns in Anspruch nehmen, dass

wir dank Fürsprache über mehrere Jahre hinweg

dazu beigetragen haben, noch Schlimmeres abzuwenden.

Aufgrund von verschiedenen Ausnahmetatbeständen

ist nur ein kleiner Teil der

REVISION DES

GELDWÄSCHEREI

GESETZTES

MIT BEDACHT

UMSETZEN.

MICHEL MOLINARI

Grundstückgeschäfte neu dem GwG unterstellt.

Die gewichtigsten Ausnahmen bilden dabei Im

mobilientransaktionen im Bereich Wohneigentum

und von Grundstücken unter 5 Millionen

Franken, sofern der Kaufbetrag ausschliesslich

zwischen dem GwG unterstellten Finanzinstituten

fliesst.

Mit der Revision fallen gewisse Beratungstätigkeiten

rund um Immobilientransaktionen

neu unter das GwG, namentlich die Dienstleistung

von Maklerinnen und Maklern. Der SVIT

Schweiz wird sich mit Nachdruck dafür einsetzen,

dass die Umsetzung praxisnah und verträglich

erfolgt.

Ungemach droht gegenwärtig vom Verordnungsgeber.

Der Bundesrat hat unmittelbar nach

dem Parlamentsbeschluss den Entwurf der revidierten

Geldwäschereiverordnung (GwV) vorgelegt.

Die Vernehmlassungsfrist ist Ende Januar

abgelaufen. Leider schiesst die Vorlage deutlich

über das Ziel hinaus und erweckt den Eindruck

einer Misstrauenskultur in der Verwaltung

gegenüber der Wirtschaft. War die Geldwäschereibekämpfung

bisher geprägt von einem gut

schweizerischen Pragmatismus, scheint sich nun

das Prinzip der grösstmöglichen Kontrolle durchzusetzen.

Dies entspricht nicht dem Willen des

Parlaments und schadet zudem der Wirtschaft.

Damit wir uns recht verstehen: Niemand in

unserer Branche hat Interesse, für Zwecke der

Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung

missbraucht zu werden. Allerdings müssen Aufwand

und Nutzen der Bekämpfung in einem vernünftigen

Verhältnis stehen. Dafür engagieren

wir uns weiterhin.

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LESEN SIE DEN BEITRAG ZUR STELLUNGNAHME DES SVIT IM RAHMEN DES

VERNEHMLASSUNGSVERFAHRENS ZUR GELDWÄSCHEREIVERORDNUNG AUF

SEITE 12.

markstein.ch

2

INHALT

IMMOBILIA —INHALT NR. 02 FEBRUAR 2026

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gewinnen!

Seite 70

FOKUS

04 «MOMENTAN GIBT ES NUR VERLIERER»

Wohnungsknappheit, blockierte Prozesse, zu wenig Neubau: Wir würden uns

in einer total blockierten Situation befinden, sagt Dr. Joëlle Zimmerli.

IMMOBILIENPOLTIK

12

IMMOBILIENPOLITIK

GWV: KRITIK AM ENTWURF

DER SVIT FORDERT IN DER STELLUNGNAHME

ZUR NEUEN GELDWÄSCHEREIVERORDNUNG

WICHTIGE ANPASSUNGEN.

16

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

DAS POTENZIAL VON

GEWERBEIMMOBILIEN

IN DEN LETZTEN JAHREN HABEN GEWERBE-

UND LOGISTIKFLÄCHEN ATTRAKTIVE ANLAGE

MÖGLICHKEITEN ERÖFFNET.

38 – 50

BAU & HAUS

GELUNGENE

RAUMENTWICKLUNG

VOM «HAUS ZUM FALKEN» IN ZÜRICH-STADELHOFEN

BIS ZUR NEUEN DORFMITTE IN TRÜBBACH SG:

BEISPIELE GELUNGENER VERDICHTUNG

14 KLEINE WOHNUNGSGRÖSSEN SIND GEFRAGT

Politik und Immobilienwirtschaft sind gleichermassen gefordert, um die

aktuelle Situation am Wohnungsmarkt zu verbessern.


18 UNTERSCHÄTZTE GEWERBELIEGENSCHAFTEN

Gewerbeimmobilien stehen im Schatten von Wohnimmobilien – zu Unrecht.

20 STANDORTFAKTOREN FÜR LOGISTIKER

Wie lassen sich attraktive Logistikstandorte erkennen?

22 ENTWICKLUNGEN IM SCHWEIZER BÜROMARKT

Im Jahr 2025 setzte sich die Leerstandszunahme fort.

24 WOHNUNGSNACHFRAGE – DIE TREIBER

Wie könnte sich die Wohnungsnachfrage in Zukunft entwickeln?

26 HOMEOFFICE HAT SICH IN DER ARBEITSWELT ETABLIERT

Wo Homeoffice grundsätzlich möglich ist, arbeiten Erwerbstätige an einem

bis zwei Tagen von zu Hause aus.

28 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENRECHT

35 AUS FÜR PAUSCHALE RÜCKSTELLUNGEN

Pauschale Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen von Immobilien

sind ab diesem Jahr in den meisten Kantonen nicht mehr erlaubt.

36 BUNDESGERICHT: SCHUTZ DES RECHTLICHEN GEHÖRS

Der Fall einer illegal errichteten Baute in der Nichtbauzone von Dallenwil zeigt

auf, wie wichtig der Schutz des rechtlichen Gehörs in der Baurechtspraxis ist.

BAU & HAUS

40 NACHHALTIG VERDICHTEN, ABER WIE?

Laut einer Studie des Forschungs instituts Sotomo im Auftrag von Urbanistica

ist das Verdichtungs potenzial in der Schweiz längst nicht ausgeschöpft.

42 MEHR WOHNEN, MEHR BEGEGNUNG

Bestehendes Siedlungsgebiet besser nutzen: Ein interessantes Beispiel wurde

in der Vorortsgemeinde Lausen BL auf dem Scholer-Areal realisiert.

44 GEMEINDEENTWICKLUNG: IMMOBILIEN ALS WERKZEUGE

Immobilien sind dabei weit mehr als physische Objekte – sie sind strategische

Werkzeuge in der Entwicklung einer Gemeinde.

46 BÜROLEERSTAND TRIFFT WOHNUNGSKNAPPHEIT

In Zürich wurde ein Bürogebäude in ein urbanes Wohn labor transformiert.

50 TRÜBBACH ERHÄLT EINE NEUE DORFMITTE

Im St. Galler Rheintal verschmelzen Wohnen, Gewerbe und ein einladender

Platz zu einem lebendigen Ortskern.

IMMOBILIENBERUF

53 FACHAUSWEIS IMMOBILIENENTWICKLUNG: START JUNI 2026

54 LEITFADEN: LIEGENSCHAFTEN NACHHALTIG ERTÜCHTIGEN

56 LEHRJAHRE LIVE: KOLUMNE DES KV-LERNENDEN

57 SEMINARE UND WEITERBILDUNGEN

58 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT

VERBAND

60 «WIR DÜRFEN NICHT STILLSTEHEN»

Interview mit David Zumsteg, dem neuen Vizepräsidenten des SVIT Schweiz

62 SWISS REAL ESTATE SYMPOSIUM 2026

Am 26. März 2026 findet das Symposium in Zürich statt – jetzt anmelden!

STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 64 / BEZUGSQUELLENREGISTER 66 / ADRESSEN & TERMINE 69 / QUIZ & IMPRESSUM 70

IMMOBILIA / Februar 2026 3

FOKUS INTERVIEW

RAUMENTWICKLUNG

«MOMENTAN GIBT

ES NUR VERLIERER»

4

IMMOBILIA / Februar 2026

2

Wohnungsknappheit, blockierte

Prozesse, zu wenig Neubau:

Die aktuelle Raumentwicklung

in der Schweiz kennt kaum

Gewinner. Warum die Situation

Immobilienwirtschaft, Bevölkerung

und Umwelt gleichermassen

trifft, erklärt Dr. Joëlle

Zimmerli im Gespräch.

INTERVIEW—MARCEL HUG*

FOTOS—URS BIGLER

Joëlle Zimmerli, wir sprechen heute über

Wohnraummangel, Ökologie und demografischen

Wandel. Welche Auswirkungen dieser

Themen auf die Raumentwicklung werden

heute noch unterschätzt?

Was grundsätzlich unterschätzt wird, sind die vielen

Zielkonflikte, die wir haben, also zwischen der

Ökologie, den gesellschaftlichen Bedürfnissen,

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FOKUS INTERVIEW

RAUMENTWICKLUNG

der Nachhaltigkeit und der Wirtschaftlichkeit. Darum

müssen wir in Zukunft mehr Lösungen durch

Kompromisse finden, gerade in der Immobilienwirtschaft

und beim Wohnungsbau.

Wo sehen Sie da konkrete Ansätze?

Generell gilt: Optimieren, nicht maximieren! Die

Raumplanung funktioniert nicht maximal ökologisch

oder maximal rentabel, und genauso wenig

funktioniert es, zu fordern, dass bei der Erneuerung

von Wohnraum niemand umziehen muss. Aber alle

Ansprüche haben ihre Berechtigung. So muss man

das Optimum finden, was dazu führt, dass es Gewinner

und Verlierer gibt. Darum ist ein sorgfältiges

Abwägen essenziell.

Wer sind aktuell die grossen Gewinner und

wer die Verlierer?

Ich habe das Gefühl, dass es im Moment keine Gewinner

gibt, sondern nur Verlierer, wenn man die Wohnungsknappheit

als Massstab nimmt. Wir sind in

einer total blockierten Situation. Es werden zu wenige

Wohnungen gebaut, was nicht gut für die Immobilienwirtschaft

ist. Es ist aber auch nicht gut für

BIOGRAPHIE

JOËLLE

ZIMMERLI

(*1980) Dr., Soziologin

und Planerin, ist Gründerin

und Geschäftsführerin

der Zimraum GmbH,

einem sozialwissenschaftlichen

Planungsund

Entwicklungsbüro.

Joëlle Zimmerli beschäftigt

sich mit der Schnittstelle

von Gesellschaft

und Immobilienwirtschaft.

Sie ist Mitglied

des Verwaltungsrats

der Zug Estates und im

Vorstand der Genossenschaft

Homebase. Sie

übernimmt Lehrtätigkeiten

an verschiedenen

nationalen und internationalen

Hochschulen.

die Bevölkerung, die Wohnungen benötigt. Ebenso

wenig für die Umwelt, weil ohne Neubautätigkeit

auch weniger energetisch effizienter Wohnraum

entsteht.

Neubau heisst in der Regel aber auch mehr

Flächenverbrauch pro Person. Die Wohnungen

werden immer grösser und wir haben

mehr Einpersonenhaushalte. Auch der

Komfort nimmt ständig zu. Müssen wir in

Zukunft auf Komfort verzichten, um die

Wohnungsknappheit zu bekämpfen?

Ich bin grundsätzlich der Meinung, dass es in Richtung

Komfortverzicht gehen wird. Insbesondere

beim Standard. Ein solcher Verzicht ist gar nicht so

schlimm. Wir sind aktuell in der Schweiz beim Neubau

nämlich im Vergleich zum Ausland und zum Altbau

auf einem ausserordentlich hohen Level. Dieses

Level ist mit hohen Kosten verbunden. So kann kein

günstiger Wohnraum entstehen.

Ein Komfortverzicht ist aber in der politischen

Diskussion kein Thema. Es wird

hoher Komfort zu billigen Preisen gefordert.

6


Ja und nein. Ich bin nicht sicher, ob die Bevölkerung

wirklich auf diesem Standard beharrt. Die politischen

Diskussionen scheinen mir hier etwas realitätsfern.

Das würden die Politiker aber bestreiten!

Ich glaube, dass ein Teil der Bevölkerung in der Realität

pragmatischer mit dem Thema umgeht, als dies

in den politischen Diskussionen abgebildet wird. Die

politischen Forderungen sind immer Maximalforderungen.

Bei der Wohnungssuche macht jeder eine

Abwägung und ist auch bereit, Abstriche zu machen.

Wir leben in einer sehr vielfältigen Gesellschaft mit

unterschiedlichen Prioritäten beim Wohnen.

Wie gelingt günstigeres Bauen?

Für Bauherren ist es aufgrund von Auflagen beim

Bauen gar nicht so einfach, diesen «Komfortverzicht»

umzusetzen. Kreative Lösungen in diesem

Zusammenhang haben es schwer. Ich bin im Vorstand

einer Wohnbaugenossenschaft und wir versuchen,

richtig günstig zu bauen. Voraussichtlich

kommen wir auf ungefähr 185 CHF pro Quadratmeter.

Das gelingt, indem wir Gebäude mit minimaler

Architektur, minimalem Schallschutz und ohne

WIR SIND IN

EINER TOTAL

BLOCKIERTEN

SITUATION.

Heizung bauen. Da braucht es jedoch auch Mieter,

die bereit sind, in solchen Häusern zu wohnen. Das

ist aber nicht das eigentliche Problem. Da die baulichen

Lösungen ungewöhnlich sind, tun sich die

Behörden, die diese bewilligen müssen, ausserordentlich

schwer. Die Bauherren müssen viel mehr

verhandeln als bei einem gewöhnlichen Bau.

Verdichtung ist aktuell in aller Munde, wird

von der Bevölkerung aber oft als Bedrohung

wahrgenommen (Stichwort NIMBY – Not in

My Backyard). Wo liegen die grössten planerischen

Fehler bei der inneren Verdichtung?

Das Einspracherecht ist in der jetzigen Form für die

Ziele der Verdichtung ungeeignet. Es ist zu einfach

geworden, Einsprachen zu machen. Wir sprechen

in diesem Zusammenhang von «Schrotflintenargumenten»

von Leuten, die gar nicht direkt betroffen

sind, aber ihre Ängste rund um die Bevölkerungsentwicklung

auf dem Rücken von Bauprojekten

austragen. Der Kreis der Einspracheberechtigten

muss drastisch auf die direkt Betroffenen reduziert

werden. Ein anderes Problem besteht bei


FOKUS INTERVIEW

RAUMENTWICKLUNG

ES IST ZU

EINFACH

GEWORDEN,

EINSPRACHEN

ZU MACHEN.

der Sonder nutzungsplanung: Damit erhält die Bauherrschaft

zwar mehr Nutzung, sie muss aber durch

den politischen Prozess, der so hohe Risiken birgt,

dass sie auf diese eigentlich für alle Seiten sinnvolle

Lösung verzichtet. Die Parlamente neigen dazu, die

Pläne zu überladen. Auf einmal möchte das Parlament

z. B. statt 30% preisgünstige Wohnungen 50%.

Damit wird die Sondernutzungsplanung so strapaziert,

dass es sich für die Bauherrschaft am Schluss

nicht mehr rechnet. Sie wechselt in die Regelbauweise

und schafft folglich weniger und damit auch

weniger günstigen Wohnraum. Schliesslich kommen

noch die Behörden, die Mikromanagement

betreiben. Jede Baueingabe muss inzwischen mit

zig verschiedenen Ämtern abgestimmt werden und

jedes Amt hat nur seine eigene Sichtweise im Blick.

Diese Ansprüche verteuern das Bauen enorm. Der

Wille, den Ermessensspielraum zu nutzen, ist in der

Verwaltung sehr klein geworden, weil oft auch die

politische Rückendeckung fehlt.

Kommen wir noch zur Verdichtung im

Bestand, also zu Sanierungen und Leerkündigungen.

Basel versucht es mit der Wohnschutzgesetzgebung.

Eine taugliche Lösung?

Nein, ganz sicher nicht. Aber das war schon vor

der Abstimmung klar. Mit dieser Art von Maximalforderung

kommt unsere Gesellschaft bei der

Wohnungsversorgung nicht weiter. Die erwähnten

Zielkonflikte bestehen nicht nur zwischen den

verschiedenen Dimensionen, sondern auch innerhalb

der Dimensionen. Wenn man den einzelnen

Mieter anschaut, ist es für ihn natürlich das Beste,

wenn er in seiner Wohnung bleiben kann. Die

Mieter haben mit dem Mieterverband eine starke

Lobby. Aus Sicht der Gesellschaft, die mit Wohnraum

versorgt werden muss, ist es aber notwendig,

dass auch einmal ein Mieter ausziehen muss, damit

mehr Wohnraum entstehen kann. Die Gesamtgesellschaft

hat aber eine schwächere Lobby als der

einzelne Mieter.

Gibt es in Schweizer Städten eine

Gentrifizierung?

Ja, es ist unbestritten, dass diese stattfindet. Veränderungen

in Städten sind aber auch nichts Aussergewöhnliches.

Zum Wesen einer Stadt gehört, dass

sie sich verändert. Das unterscheidet die Stadt vom

Dorf. Die Fluktuation der Bewohner ist viel höher

als auf dem Land. Menschen kommen und gehen. In

den 1990ern gab es eine Stadtflucht. Da wurde kein

Aufhebens darüber gemacht, obwohl dies auch eine

starke Veränderung war. Nun findet wieder eine

Gegenbewegung statt und die langjährigen Bewohner

der Städte haben das Gefühl, dass ihnen etwas

weggenommen wird.

8


Welche realen Einflussmöglichkeiten haben

unsere Mitglieder?

Die Bewirtschafter vermieten die Wohnungen. Sie

können dafür sorgen, dass die Allokation der Wohnungen

möglichst gut und sozialverträglich ist.

Günstigere Wohnungen kann der Bewirtschafter

denjenigen geben, die sich keine teurere Wohnung

leisten können. Dazu braucht es aber auch den Rückhalt

des Eigentümers. Meine Erfahrung zeigt, dass

Bewirtschaftungsunternehmen bei der Vermietung

schon einiges machen. Mehr Unterstützung gerade

auch von institutionellen Eigentümern könnte katalysierend

wirken.

Die Bevölkerung altert. Welche raumplanerischen

Konzepte braucht es, damit selbstbestimmtes

Wohnen im Alter zukünftig

gewährleistet werden kann?

Die Antwort auf diese Frage hängt eng mit dem

vorher Gesagten zusammen. Aus Sicht der Raumplanung

ist es relativ einfach: Solange an gut

erschlossenen Lagen Wohnungen gebaut werden,

ist ein grosser Teil des Problems bereits gelöst,

weil der heutige Neubau bereits barrierearm, heisst

altersfreundlich, ist. Wir sind auch hier wieder am

selben Punkt: Wir müssen mehr bauen, um das

Wohnungsangebot zu erhöhen. Weil ältere Menschen

so lange wie möglich in ihrem gewohnten

Umfeld und ihrer Wohnung bleiben wollen, kommt

die Pflege heute zu ihnen. Eine weitere Lösung

ist, dass man in Quartieren Pflegewohngruppen


FOKUS INTERVIEW

RAUMENTWICKLUNG

anbietet, in denen ältere Menschen im gewohnten

Umfeld betreut werden können. Kleine Pflegewohngruppen

sind allerdings häufig defizitär, weil

die Pflege hauptsächlich über die Skaleneffekte

wirtschaftlich wird. Grosse Pflegeheime stehen

aber im Zielkonflikt mit dem Wunsch nach Betreuung

in gewohnter Umgebung.

Welche raumplanerischen Entwicklungen

müssen Immobilienakteure beachten, damit

ihre Portfolios langfristig klima-, markt- und

gesellschaftsfähig sind?

Es ist sehr schwierig, Entwicklungen vorauszusagen

oder dabei Punktlandungen zu machen. Das

Portfolio sollte resilient und adaptiv sein, gerade

weil sich die Zukunft nicht voraussagen lässt.

Unter dem Strich ist es sinnvoll, das Portfolio zu

diversifizieren, damit es unterschiedliche Lagen

abdeckt und verschiedene Bedürfnisse erfüllt.

Eine ausschliessliche Portfoliostrategie – z. B. nur

Liegenschaften an A-Lagen oder nur kleine Appartements

– scheint mir aufgrund der zukünftigen,

jetzt noch unbekannten Veränderungen nicht zielführend

zu sein.

Hitzesommer werden auch bei uns zur

Normalität. Welche raumplanerischen

Instrumente helfen, Städte klimaresilient zu

machen?

Ich sehe das Mikroklima und die Entwässerung als

grösste Hebel. Für ein gutes Mikroklima sind Bäume

extrem wichtig, weil sie Windverwirbelungen und

Schatten entstehen lassen und auch beim Wasserrückhalt

eine zentrale Rolle spielen. Die Baumstrategie

wird also in Zukunft in Städten eine grössere

Rolle spielen, auch auf privatem Boden. Das andere

ist die Entwässerung und damit die Entsiegelung

des Bodens. Wir müssen uns auf den Klimawandel

einstellen und die Szenarien möglichst gut adaptieren.

Ich bin aber zuversichtlich – die Menschheit ist

anpassungsfähiger, als wir denken.

Satzball

Zürich hat mit Allschwil, wo ich aufgewachsen bin,

gemeinsam, dass … es einer meiner Wohnorte ist.

Das ist es aber auch schon.

Mein Studium in Soziologie und Politikwissenschaft

ist aus heutiger Sicht … immer

noch die richtige Entscheidung, weil ich

mich mit komplementärem Wissen in die

Immobilienwirtschaft einbringen kann.

Wenn ich mal alt bin, dann wohne ich …

nach wie vor in einer Stadt, wo viel läuft.

*MARCEL HUG

Der Autor ist CEO des

SVIT Schweiz.

10


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IMMOBILIENPOLITIK

GELDWÄSCHEREIVERORDNUNG

BUNDESRAT

SCHIESST ÜBERS

ZIEL HINAUS

Der Entwurf der Geldwäschereiverordnung,

der unter anderem den Kreis der Geschäfte

und Berater konkretisiert, die neu dem

Geldwäschereigesetz unterstellt sind, geht

aus der Sicht des SVIT zu weit.

TEXT—IVO CATHOMEN*

BILD: SVETAZI, 123RF.COM

Die Ausweitung

von Geldwäschereigesetz

und

-verordnung

erfordert mehr

Augenmass.

MISSVERHÄLTNIS ZWISCHEN

AUFWAND UND NUTZEN

Der Bundesrat hat den Entwurf zur

Geldwäschereiverordnung (GwV) zur Vernehmlassung

vorgelegt. Das Verfahren ist

Ende Januar zu Ende gegangen. Geht es

nach dem Wortlaut des Entwurfs der revidierten

GwV, ist von einem deutlich weiteren

Kreis der betroffenen Dienstleister im

Immobiliensektor und der Grundstückgeschäfte

auszugehen, die unter die Sorgfalts-

und Meldepflichten fallen könnten,

als dies das Parlament wollte. Die Antwort

auf die Fragen, wer künftig als Hilfsperson

eines Beraters gilt oder wer einen kausalen

Beitrag zu einem Grundstückgeschäft leistet,

wird darüber entscheiden, ob sich mehr

oder weniger Dienstleister der Immobilienwirtschaft

einer Selbstregulierungsorganisation

(SRO) anschliessen müssen.

Der SVIT Schweiz plädiert dafür, den

zusätzlichen Aufwand in Relation zum Nutzen

für die Geldwäschereibekämpfung zu

stellen. Der von der internationalen Organisation

«Financial Action Task Force»

propagierte risikobasierte Ansatz der Geldwäschereibekämpfung

ist im Entwurf der

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revidierten GwV nicht zu erkennen. Vielmehr

versteift sich der Verordnungsgeber

auf eine maximale Ausdehnung der Unterstellung

unter das GwG und lässt den daraus

zu erwartenden Beitrag und den zu

betreibenden Aufwand der Massnahmen

zur Bekämpfung von Geldwäscherei und

Terrorismusfinanzierung ausser Acht.

Ausserdem fordert der Verband in seiner

Stellungnahme eine ausreichende

Einführungsfrist. Dem Vernehmen nach

könnten GwG und GwV bereits im kommenden

Sommer in Kraft treten. Die Zeit

für die umfangreichen Vorbereitungen seitens

der SRO und der betroffenen Unternehmen

ist aus Sicht des SVIT viel zu kurz.

DREI HAUPTKRITIKPUNKTE

Für den Immobiliensektor wird es erstens

entscheidend sein, welche Dienstleister

als Berater in Grundstückgeschäften

im Sinne des GwG gelten und demzufolge

Sorgfalts- und Meldepflichten erfüllen

müssen. Hier fordert der SVIT, dass die

Unterstellung «auf einen kausalen Beitrag

zu den wesentlichen Elementen der Gestaltung

und Abwicklung von finanziellen

Transaktionen» einzugrenzen sei. Mit dieser

sperrigen Formulierung soll der Kreis

der Betroffenen enger gezogen werden, als

dies der Bundesrat vorsieht.

Zweiter Kritikpunkt ist die zu enge Definition

der sogenannten Hilfspersonen von

Beratern im Entwurf des Bundesrats. Diese

wären unter Auflagen von der Unterstellung

befreit. Aus der Sicht des SVIT trägt

die Abgrenzung den Branchenstrukturen

in der Immobilienwirtschaft mit einer

umfangreichen Arbeitsteilung zu wenig

Rechnung. Damit wäre der Kreis der unterstellten

Beteiligten viel zu gross, ohne dass

dies die Geldwäschereibekämpfung unterstützen

würde.

Drittens schiesst der Bundesrat bei der

Definition, was als Grundstückgeschäft zu

gelten hat, weit übers Ziel hinaus. So wären

etwa die Belastung eines Grundstücks

mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten

oder öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen

oder die ohne Veräusserung

erzielten Planungsmehrwerte im Sinne

des Raumplanungsgesetzes neu ebenfalls

unterstellte Grundstückgeschäfte. Hierzu

fordert der SVIT, dass die Unterstellung

auf Vorgänge beschränkt werden soll, die

den Charakter eines Kaufs oder Verkaufs

haben.

STELLUNGNAHME DES SVIT UND

KOSTENLOSE WEBINARE ZUM GWG

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist Verleger der

Zeitschrift Immobilia und stellvertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

12


IMMOBILIENPOLITIK

KURZMELDUNGEN

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Einladung

SCHWEIZ

SOLARINITIATIVE

ZUSTANDE

GEKOMMEN

Die Bundeskanzlei meldet

Mitte Januar, dass die Anfang

Dezember eingereichte eidgenössische

Volksinitiative

«Für eine sichere Versorgung

mit erneuerbaren Energien

(Solarinitiative)» formell

zustande gekommen ist. Insgesamt

wurden 106 499 gültige

Unterschriften eingereicht.

Die Initiative fordert, dass

geeignete Flächen von Bauten

und Anlagen für die Produktion

erneuerbarer Energien

genutzt werden. Ausgenommen

sind Fälle, in denen die

Installation von Anlagen zur

Produktion erneuerbarer

Energien mit überwiegenden

Schutzinteressen unvereinbar

oder aus anderen Gründen

unverhältnismässig ist.

Der Bund kann Massnahmen

zur finanziellen Unterstützung

vorsehen. Die Pflicht zur

Nutzung geeigneter Flächen

beginnt bei neuen Bauten und

bei erheblichen Umbau- und

Erneuerungsmassnahmen ein

Jahr, bei bestehenden Bauten

und Anlagen 15 Jahre nach

Annahme.

50 000 ENERGIE-

BERATUNGEN

Seit April 2022 gibt es in

der Schweiz die kostenlose

Impulsberatung «erneuerbar

heizen». Sie unterstützt Hausund

Stockwerkeigentümer

beim Umstieg auf ein erneuerbares

Heizsystem. Nun gibt

Energie Schweiz bekannt,

dass seit der Einführung

50 000 Beratungen durchgeführt

wurden. 37 368 davon

betrafen Einfamilienhäuser

oder Mehrfamilienhäuser mit

weniger als sechs Wohneinheiten

sowie Nichtwohnbauten

bis 30 kW Heizleistung.

Bei 12 953 Beratungen ging

es um den Heizungsersatz

in grösseren Mehrfamilienhäusern

(mit mehr als sechs

Wohneinheiten), Gebäuden

mit Stockwerkeigentum und

Nichtwohnbauten über 30 kW

Heizleistung. Durchgeführt

wurden die Beratungen von

rund 2000 Fachleuten aus der

Energie- und Heizungsbranche.

Sie wurden dafür vom

Programm «erneuerbar heizen»

ausund weitergebildet.

MEHR RECHTS-

MITTEL GEGEN

HAUS BESETZER

Ab Mitte 2026 haben

Grundstückbesitzer neue

Möglichkeiten, um rascher

und effizienter gegen eine

Hausbesetzung vorzugehen.

Namentlich wird das Selbsthilferecht

gestärkt. Ausserdem

wird es mit dem neuen Instrument

der gerichtlichen Verfügung

künftig einfacher, gegen

einen unbekannten Personenkreis

vorzugehen. An seiner

Sitzung von Mitte Januar hat

der Bundesrat beschlossen,

die entsprechenden Änderungen

des Zivilgesetzbuches auf

den 1. Juli 2026 in Kraft zu

setzen.

VERNEHMLAS-

SUNG ZUR ÄNDE-

RUNG DER VISOS

Das Innendepartement hat

Mitte Januar die Eröffnung

eines Vernehmlassungsverfahrens

zur Änderung der

Verordnung über das Bundesinventar

der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz ISOS

(VISOS) sowie der Raumplanungsverordnung

(RPV)

bekanntgegeben. Das Verfahren

soll im Februar starten

und bis Mai dauern.

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IMMOBILIENPOLITIK

RAUMENTWICKLUNG

KLEINE WOHNUNGS-

GRÖSSEN SIND

GEFRAGT

Aufgrund der aktuellen Situation am

Wohnungsmarkt wird die Raumentwicklung

noch wichtiger als je

zuvor. Immobilienentwickler sehen sich

bei der Planung der gebauten Zukunft

immer wieder ändernden gesellschaftlichen

Lebensstilen gegenüber. Diese

beeinflussen stark, was wo und wie

gross gebaut werden soll.

TEXT—REMI BUCHSCHACHER*

Die Nachfrage nach

kleineren Haushaltsgrössen

steigt.

Immobilienentwickler

sorgen

für eine Durchmischung

des

Wohungsangebots.

BILD: ZVG

POLITIK UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT

GLEICHERMASSEN GEFORDERT

Die Siedlungsentwicklung nach innen ist eine der

zentralen Herausforderungen der Schweizer Raumplanung

und durch das Gebot der haushälterischen

Nutzung des Bodens sogar in der Bundesverfassung verankert.

Doch die Meinungsdifferenzen darüber, wie das

Ziel der haushälterischen Nutzung des Bodens, speziell

der Bauzonen, erreicht werden kann, nehmen zu. Expertenwissen

genügt oft nicht mehr – die Menschen sorgen

sich um ihre Wohnzukunft. Es braucht – ob kurz oder

lang – neue Lösungsansätze, Gestaltungswillen und

Leadership: Die Kantons-, Stadt- und Gemeindepolitiker

sind gefordert. Doch der Regulator deckt nur die eine

Seite des Marktgeschehens ab, die andere ist die Bauund

Immobilienwirtschaft. Die Immobilienentwickler

sehen sich bei der Planung der gebauten Zukunft auch

immer wieder ändernden gesellschaftlichen Lebensstilen

gegenüber. Diese beeinflussen stark, was wo und wie

gross gebaut werden soll. Was einmal steht, werden wir

50 Jahre lang nutzen müssen. Bevölkerungszahlen und

Nutzerverhalten werden sich viel schneller ändern.

Doch was müsste denn heute gebaut werden? Welche

Wohnungsgrössen werden in Zukunft vermehrt nachgefragt?

«Zum einen steigt die Nachfrage nach kleineren

Haushaltsgrössen. Zum anderen ist auch, unabhängig

von der Zimmerzahl, davon auszugehen, dass der Trend

zu immer mehr Flächen vorbei ist. Aufgrund der aktuellen

Situation am Wohnungsmarkt wird das intelligente

Bauen noch wichtiger als je zuvor. Kompakte Grundrisse

können dabei helfen, die Kosten am Mietmarkt einzugrenzen»,

sagt dazu Martin Strub, Fundmanager UBS

«Sima».

AUSWEICHEN IN DIE AGGLOMERATION

Ähnlich sieht es auch Ingo Bofinger, Geschäftsführer

der Seraina Invest Anlagestiftung: «Es werden

ES GIBT NOCH

POTENZIAL IN

DER NACH -

VER DICHTUNG.

INGO BOFINGER,

GESCHÄFTSFÜHRER

SERAINA INVEST

ANLAGESTIFTUNG

sicher vermehrt kleinere Wohnungsgrössen nachgefragt

werden, die dem Trend zu Ein- und Zwei-Personenhaushalten

begegnen. Gleichzeitig müssen diese

Wohnungen neuen Lebens- wie auch Arbeitsmodellen

gerecht werden können.» Auch gut geschnittene grössere

Wohnungen werden in städtischen Lagen benötigt,

um das Wohnen von mehreren auch nicht-familiären

Wohnformen zu ermöglichen. Er beobachtet, dass

gerade im städtischen Raum Wohnraum für klassische

Familien fehlt, die dann in Agglomerationsgemeinden

ausweichen müssen. Dort liegt die durchschnittliche

Wohnungsgrösse pro Person höher als in innerstädtischen

Zonen. In den Kernstädten der grössten Schweizer

Städte liegt sie bei etwa 41 qm pro Person, während

sie in den umliegenden suburbanen oder ländlicheren

Regionen bei rund 48 qm pro Person liegt. Die Gründe

sind den Projektentwicklern bekannt: Höhere Grundstückspreise

und Verdichtung in Stadtzentren – also

müssen mehr kleine Wohnungen entstehen. Die höhere

Nachfrage führt zu geringerer Fläche pro Person, weil

viele Singles, Paare ohne Kinder oder junge Haushalte

in der Stadt wohnen wollen. In den 1980er-Jahren lag

die durchschnittliche Zahl der Personen pro Haushalt

noch deutlich höher als heute: Damals wohnten noch

etwas über 2,5 Personen pro Haushalt. Heute beträgt

die durchschnittliche Haushaltsgrösse in der Schweiz

etwa 2,18 Personen pro Haushalt. Das bedeutet: mehr

Haushalte mit nur ein oder zwei Personen und weniger

grosse Familienhaushalte als früher.

AUSWEITUNG DER BAUZONEN?

Die Leerwohnungsquote sinkt schweizweit weiter

(im Jahr 2025 auf rund 1%) – ein Indiz für eine immer

dichtere Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

Die Siedlungsentwicklung nach innen ist deshalb

eines der zentralen Paradigmen der aktuellen Schweizer

Raumplanung. Doch diese stösst immer mehr an die

14


9

Grenzen der Akzeptanz. Ist die Ausweitung der Bauzonen

die Konsequenz? «Nein, das glaube ich nicht», ist

Martin Strub überzeugt. «Um einer Zersiedelung entgegenzuwirken

und die Infrastruktur optimal auf das

Wohnungsangebot abzustimmen, steht das verdichtete

Bauen nach wie vor im Zentrum der Raumplanung.

Um die gesellschaftliche Akzeptanz zu unterstützen,

müssen alle Akteure am Immobilienmarkt verstärkt

im Dialog stehen.» Auch Ingo Bofinger sieht die Ausweitung

der Bauzonen nicht als probates Mittel, um die

Verdichtungsproblematik zu entschärfen: «Wir sehen

nicht, dass es wieder zu einer Ausweitung der Bauzonen

kommen wird, hierzu sehen wir keinen politischen

Konsens. Es gibt noch Potenzial in der Nachverdichtung

und Umnutzung von nicht mehr gewerblich genutzten

Liegenschaften. Hierzu bedarf es einer schnelleren

Umsetzung auf Seiten der Gemeinden.»

MEHR WOHNUNGEN AM MARKT

Das Angebot an Mietwohnungen auf den wichtigsten

Schweizer Immobilienportalen wächst seit einigen

Monaten wieder an. Zwischen Oktober 2024 und September

2025 wurden gegenüber dem Vorjahr landesweit

rund 24 000 Wohnungen mehr ausgeschrieben (+6%),

wie dem Online-Wohnungsindex OWI zu entnehmen

ist. Dieser wird vom SVIT Schweiz, HEV Schweiz und

dem Immobilienportal Newhome in Kooperation mit

dem Swiss Real Estate Institute der Hochschule für

Wirtschaft HWZ erstellt. Gleichzeitig verkürzt sich die

Insertionsdauer um einen Tag auf 24 Tage. Das wachsende

Angebot bei weiter steigender Nachfrage deutet

auf eine grosse Marktdynamik hin. Es wird also wieder

mehr gebaut, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot

und Nachfrage etwas verringern könnte. Martin

Strub: «Nachdem sich der Individualflächenverbrauch

über Jahrzehnte stetig erhöht hat, sehen wir seit einiger

Zeit wieder eine steigende Nachfrage nach kompakten

Wohnflächen. Das im Vergleich zu der steigenden

Nachfrage begrenzte Angebot und die damit einhergehend

höheren Flächenpreise haben sicher zu der Entwicklung

beigetragen. Glücklicherweise nehmen die

Baubewilligungen inzwischen wieder zu und können

so zu einer Angebotsausweitung beitragen.»

WOHNGEBÄUDE IN INDUSTRIE- UND

GEWERBEZONEN ALS LÖSUNG?

Die moderne Raumplanung entstand im 20. Jahrhundert

als Reaktion auf das unkontrollierte Städtewachstum

der Industrialisierung. Ursprünglich als

technisches Steuerungsinstrument verstanden, wurden

Instrumente wie Zonenpläne, Bauordnungen und

rechtliche Vorgaben etabliert. Auch aus Gründen der

öffentlichen Gesundheit fokussierten die Raumplaner

auf die Trennung von Industrie- und Wohngebieten und

auf den Ausbau der Infrastruktur für Verkehr, Wasser

und Strom. Wäre also eine Öffnung der Gewerbe- und

Industriezonen für Wohnzwecke eine Möglichkeit, die

Wohnzonenverknappung zu reduzieren? «Im Vergleich

zu den frühen 2000er-Jahren werden heute deutlich

mehr Wohngebäude in früheren Industrie- und Gewerbezonen

gebaut. Zwischen 2000 und 2004 lag der Anteil

von Wohnhäusern, die auf Indus trieflächen errichtet

wurden, erst zwischen 6% in Lausanne und 11% in Genf.

In der Bauperiode 2020 bis 2023 lag er in allen Kernstädten

schon viel höher – zwischen 35% in Bern und

63% in Zürich. Jedoch werden diese Umnutzungsflächen

in Kernstädten immer knapper, weil Teile dieses

Potenzials bereits ausgenutzt wurden», sagt Johannes

Schwab, Portfolio Manager Indirect Real Estate

Switzerland bei der Swiss Finance & Property Group.

Als prominente Beispiele für diese innerstädtischen

Umnutzungen nennt er Zürich West und die «Zone de

développement» in Genf, die schweizweit grösste städtebauliche

Transformation über die nächsten 10 bis 20

Jahre. Aber auch im «Projet Métamorphose» in Lausanne

und im Wankdorf in Bern finden namhafte Quartier-Entwicklungen

statt.

*REMI

BUCHSCH ACHER

Der Autor ist Wirtschaftsjournalist

und

Redaktionsleiter des

RealEstateReports in

Luzern.

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GEWERBE- UND LOGISTIKFLÄCHEN

POTENZIALE

IN ZEITEN DES

STRUKTURWANDELS

Gewerbe- und Logistikflächen haben

in der Schweiz in den vergangenen

Jahren attraktive Anlagemöglichkeiten

eröffnet. Über den Zeitraum 2015 bis

2024 weisen Gewerbe- und Lagerliegenschaften

eine hohe mittlere

Netto-Cashflow-Rendite auf.

TEXT—ROBERT WEINERT, NICO MÜLLER*

ABBILDUNG 1: MITTLERE JAHRESPERFORMANCE

NACH SEGMENT, 2015–2024

Quelle: MSCI / Wüest Partner

ABBILDUNG 2: ANGEBOTSMIETEN IN FRANKEN PRO

QUADRATMETER UND JAHR

Quelle: Wüest Partner

250

Industrie

200

Lager

150

Büro

100

50

Wohnen

0

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Netto-Cashflow-Rendite Wertänderungsrendite Gewerbeflächen Lagerflächen

mance deutlich über dem Wohnsegment

(3,4%) und dem Bürosegment (3,7%).

Beim Total Return – der Summe aus laufendem

Ertrag und Wert änderung – zeigt

sich ein anderes Bild. Hier lag das Wohnsegment

mit 6,3% in den letzten Jahren klar

vorn, aber nur weil es von starken Wertänderungen

profitierte. Die «angenommenen»

Wertänderungsrenditen machen

im Wohnsegment einen deutlich grösseren

Anteil an der Gesamtperformance

aus als bei Gewerbe- und Logistikflächen.

Neben der Aussicht auf eine sehr attrakti-

ATTRAKTIVE NETTO-CASH-

FLOW-RENDITE

Die Netto-Cashflow-Rendite sticht als

ertragsorientierte Kennzahl heraus: Sie

setzt den nach Kosten bereinigten Nettoertrag

ins Verhältnis zum investierten

Kapital beziehungsweise zum Marktwert.

Damit bildet sie die laufende, besser planbare

Komponente der Performance ab und

ist weniger von potenziellen in der Zukunft

liegenden Wertänderungen geprägt. Mit

5,1% (Gewerbe) beziehungsweise 5,2%

(Lager) liegt die laufende Ertragsperforve

Performance stützt auch die Nachfrageentwicklung

das Investoreninteresse.

GEWERBEFLÄCHEN: ZOLL- UND

WÄHRUNGSRISIKEN

Die Nachfrage nach Gewerbeflächen

(Produktion, Werkstätten, leichte Indus trie/

Handel) bleibt eng an die Export- und Industriekonjunktur

gekoppelt und wird aktuell

zusätzlich durch Zollunsicherheit und den

starken Schweizer Franken beeinflusst. Die

jüngsten US-Zollmassnahmen beziehungsweise

deren Anpassungen erhöhen die

GEWERBE-,

LOGISTIK- UND

BÜROMARKT

Im Anlagebereich sind Gewerbeimmobilien

eine interessante Alternative

zu Wohnimmobilien – ihr

Potenzial wird jedoch noch häufig

unterschätzt. Dies, obwohl

sie stabile Ertragschancen bieten

und oft weniger volatil auf Marktschwankungen

reagieren als klassische

Wohnnutzungen. Ausserdem

sind Gewerbeimmobilien weniger

stark von politischen Eingriffen

betroffen. Logistikimmobilien sind

ein noch eher junges, aber wachsendes

Segment im Investmentbereich.

In Bezug auf Logistikflächen

gehen wir auf den nächsten Seiten

unter anderem der Frage nach, ob

die Nähe zur A1 als Standortfaktor

reicht. Neben Logistik immobilien

blicken wir auf den Schweizer

Büromarkt, der sich regional unterschiedlich

entwickelt. Die Prognosen

deuten darauf hin, dass in den

kommenden zwei Jahren insgesamt

weniger neue Büroflächen erstellt

werden. Bei der Nachfrage nach

Büroflächen spielt die Möglichkeit,

von zu Hause aus zu arbeiten, eine

Rolle. Zur Entwicklung von Homeoffice

liefert der Immo-Barometer

auf der letzten Seite der Rubrik

Erkenntnisse. Gleichzeitig widmen

wir uns dem Wohnungsmarkt.

Die Nachfrage bleibt vielerorts sehr

hoch. Wir gehen den langfristigen

Treibern für die Nachfrage nach.

16


Planungsunsicherheit für exportorientierte

Unternehmen. Gleichzeitig wirkt der starke

Franken als anhaltender Wettbewerbsnachteil

für Exporteure, insbesondere in

Kombination mit höheren Zöllen. In diesem

Umfeld ist eher mit zurückhaltenden

Flächenexpansionen und einer höheren

Kosten- sowie Standort- beziehungsweise

Objektsensitivität zu rechnen; im Vordergrund

stehen effiziente, flexible Flächen

statt Wachstum «auf Vorrat».

LOGISTIKFLÄCHEN: STRUKTU-

RELL HOHE NACHFRAGE

Die Nachfrage nach Logistikflächen

bleibt in der Schweiz strukturell hoch und

wird primär durch E-Commerce, steigende

Paketvolumen und den Ausbau der Last-

Mile-Logistik getragen. Sichtbar wird dies

unter anderem am stark wachsenden Lieferwagenbestand,

der zwischen 2005 und

2023 um rund 70% zunahm und explizit mit

Onlinehandel und urbaner Feinverteilung

verknüpft wird (Quelle: Logistikmarktstudie

Universität St. Gallen). Zusätzliche

Impulse kommen durch neue Direktliefermodelle

internationaler Plattformen.

Das führte dazu, dass die Ausgaben im

E-Commerce trotz der konjunkturellen

Abkühlung in den letzten Monaten weiter

zugenommen haben.

FRAGMENTIERTE ANGEBOTS-

STRUKTUR

Beim Angebot von Gewerbe- und Logistikflächen

zeigt sich häufig eine fragmentierte

Vermietung: Produktions- und

Logistikareale werden in mehrere kleinere

Mieteinheiten aufgeteilt und über verschiedene

Verträge vergeben. Dadurch ist

die durchschnittliche Fläche pro Einheit

deutlich kleiner als die Gesamtfläche des

Areals. Für Vermietende erhöht dies die

Flexibilität, weil Mieten einheitsbezogen

und je nach Qualität, Lage oder Ausstattung

differenziert festgelegt werden können.

Am Markt dominieren dementsprechend

kleine Einheiten: Im 2025 entfielen

mehr als 75% der angebotenen Nutzflächen

auf Objekte unter 500 qm. Gleichzeitig

geht der Anteil grösserer, moderner

Flächen tendenziell zurück. Dies deutet

auf einen Mangel an grossflächigen, zeitgemässen

Logistikobjekten hin, verstärkt

durch eine moderate Neubautätigkeit. Nur

an einzelnen Orten in der Schweiz gibt es

das eine oder andere grosse Neubauprojekt

mit vielen zusätzlichen zeitgemässen Flächen.

Dabei spielen auch raumplanerische

Vorgaben und gesellschaftliche Akzeptanz

eine Rolle: In vielen Gemeinden werden

Logistiknutzungen in Bauzonenplänen

teilweise explizit ausgeschlossen, obwohl

die Nachfrage steigt.

Der Grossteil der neuen Gewerbe- und

Lagerflächen – rund zwei Drittel – wird von

den Unternehmen errichtet, die die Flächen

später selbst nutzen. Diese Handhabung

fällt unter den Begriff «Corporate Real

Estate». Immobilieninvestoren machen

inzwischen bereits rund einen Viertel der

Neubauakteure aus, was ihr zunehmendes

Interesse an Investments in Industrieliegenschaften

widerspiegelt.

24

STABILE MIETEN MIT

AUFWÄRTSTENDENZEN

Die Angebotsmieten zeigen sich über

den gesamten Beobachtungszeitraum stabil.

Bei Gewerbeflächen bewegen sie sich

seit 2016 in einem engen Band von 17 bis

190 CHF/qm/Jahr, mit einem kurzzeitigen

Höchstwert von 193 CHF/qm/Jahr

(2. Quartal 2024) und zuletzt 185 CHF/

qm/Jahr (4. Quartal 2025). Gegenüber

171 CHF/qm/Jahr (1. Quartal 2016) resultiert

damit lediglich ein Anstieg um rund

8,2%, was auf eine relativ gute Marktanpassung

hindeutet.

Bei Lagerflächen verlief die Entwicklung

bis 2023 ebenfalls ruhig; die Angebotsmieten

lagen meist zwischen 93 und

104 CHF/qm/Jahr. Ab dem 4. Quartal 2023

kommt es jedoch zu einem Niveausprung

auf 109 CHF/qm/Jahr. Seit 2024 haben sich

die Mieten deutlich höher eingependelt –

mit einem Peak von 118 CHF/qm/Jahr

(4. Quartal 2024) und zuletzt 116 CHF/qm/

Jahr (4. Quartal 2025). Gegenüber 98 CHF/

qm/Jahr (1. Quartal 2016) entspricht dies

einem Plus von rund 18,4%. Dieser Mietpreistrend

passt zu einem Umfeld robuster

Nachfrage (u. a. Last-Mile-Logistik

und E-Commerce) bei begrenztem Angebot

moderner Lager- und Logistikflächen.

KÜNFTIGES POTENZIAL BEI

GEWERBE UND LOGISTIK

Aus Investorensicht sprechen neben

der sehr attraktiven Netto-Cashflow-

Rendite mehrere Argumente für Gewerbe-

und Logistikflächen. Erstens eröffnen

viele Objekte Wertsteigerungspotenziale:

Durch Repositionierungen, energetische

Sanierungen, Flächenoptimierungen oder

eine Modernisierung der Gebäude- und

Arealinfrastruktur lassen sich Cashflows

stabilisieren und Mieten an marktgängige

Qualitäten heranführen. Zweitens ermöglichen

diese Nutzungsarten eine Portfolio-Diversifikation,

weil Nachfrage- und

Ertragstreiber teilweise anders gelagert

sind als im Wohnsegment. Besonders Spezialsegmente

mit strukturellem Wachstum

– allen voran Logistik (E-Commerce,

Paketvolumen, Last-Mile) – können langfristig

zusätzliche Stabilität liefern, selbst

wenn die Industriekonjunktur temporär

bremst.

Hinzu kommen Rahmenbedingungen,

die für Eigentümer häufig günstiger sind als

im Wohnungsmarkt: Mietrechtliche Eingriffe

fallen in der Regel geringer aus, und

die Vertragsgestaltung ist oftmals unternehmerischer.

In vielen Fällen bestehen

langfristige Mietverträge, was die Planbarkeit

der Erträge erhöht. Bei Single-Tenant-

Objekten kann zudem die Bewirtschaftung

besonders effizient sein, weil Betrieb,

Instandhaltung und Ansprechpartner klar

geregelt sind. Schliesslich bieten indexierte

Mietverträge einen wichtigen Inflationsschutz,

weil sich die Mieten ( je nach

Ausgestaltung) an die Teuerung anpassen

lassen – ein Vorteil, der in Phasen höherer

Inflationsraten besonders ins Gewicht

fällt.

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*DR. ROBERT WEINERT

Der Autor ist Partner bei

Wüest Partner und Leiter

Research.

*NICO MÜLLER

MRICS. Der Autor ist Partner bei

Wüest Partner und Leiter

der Division «Real Estate Experts».

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GEWERBEIMMOBILIEN

SYSTEMATISCH

UNTERSCHÄTZT

Wohnimmobilien erreichen derzeit am

Transaktionsmarkt und an der Börse

historische Höchstbewertungen.

Gewerbeimmobilien dagegen bleiben

vergleichsweise günstig – obwohl sie

höhere Ausschüttungen liefern und

weniger politischen Risiken ausgesetzt

sind. Ist der Fokus auf Wohnen rational

– oder Ausdruck eines Herdentriebs?

TEXT—JÜRG ZULLIGER*

Gewerbeimmobilien stehen im Schatten von Wohnimmobilien. Zu Unrecht, haben sie doch höhere Nettoanfangsrenditen, stabilere Ausschüttungen

und geringere Bewertungsaufschläge. Zudem sind Gewerbeimmobilien weniger politischen Eingriffen ausgesetzt. BILD: CEDRIC LÜTHI, STOCK.ADOBE.COM

GEWERBE-

IMMOBILIEN

VERLANGEN

AKTIVES, PRO-

FESSIONELLES

MANAGEMENT.

ARNO KNEUBÜHLER,

CEO PROCIMMO SA

DER REFLEX ZUM WOHNEN

Der Schweizer Immobilienmarkt erlebt eine Phase,

in der sich Kapital fast reflexartig im Wohnsegment

sammelt. Die Begründung ist stets dieselbe:

Wohnen gilt als sicher, als inflationsresistent, als

Ersatz für Obligationen. Kurz gesagt: «Wohnen muss

man immer». Entsprechend haben sich die Bewertungen

an der Börse vom inneren Wert – d. h. dem

unabhängig geschätzten Wert der Fondsliegenschaften

– entkoppelt. Agios von 50% und mehr sind keine

Ausnahme mehr, sondern die neue Normalität.

Selbst Fachleute sind überrascht, dass die Bewertungen

jetzt sogar deutlicher und rascher nach oben

gingen als in der Phase der Negativzinsen 2021 und

2022. Mehrere Experten vertreten die Ansicht, dass

viele Investoren – darunter vor allem Pensionskassen

– nicht zu spät kommen wollten, um Anlagegelder

in einen Sektor umzuleiten, der noch halbwegs

zuverlässige Erträge in Schweizer Franken verspricht.

Dabei spielte es offenbar kaum eine Rolle, ob

die Leitzinsen nun bei 0% lagen oder sogar im negativen

Bereich.

Ökonomisch ist der Überschwang schwer zu rechtfertigen.

Denn mit steigenden Preisen sinken die prozentualen

laufenden Erträge. Wohnimmobilienfonds

schütten heute oft nur noch rund 2% auf den Börsenkurs

aus, teils sogar weniger. Dasselbe Bild auf dem

Direktmarkt: In den grossen Zentren liegen die Nettoanfangsrenditen

bei Transaktionen bei rund 2% oder

darunter. Wer zu diesen Preisen kauft, setzt nicht auf

solide Cashflows, sondern auf die Hoffnung weiter

steigender Bewertungen.

«EIN HERDENTRIEB WIE NOCH NIE»

Der Zürcher Immobilienökonom Andreas Loepfe

spricht von einer historischen Ausnahmesituation.

«In meiner ganzen Karriere habe ich noch nie einen

derart ausgeprägten Herdentrieb erlebt wie derzeit bei

Wohn immobilien», sagt er. Agios von 50 oder 60% seien

«schon fragwürdig», selbst wenn sie sich kurzfristig

noch weiter ausdehnen könnten. Das könnte sogar

noch auf 70% steigen, aber es seien klare Anzeichen

einer Blase.

Loepfe warnt vor einer Selbstverstärkung des

Trends. Viele Investoren hätten das Gefühl, sie müssten

im Wohnsegment zwingend dabei sein, um nicht

abgehängt zu werden. «Solange die Party läuft, wollen

Investoren nicht abseitsstehen», sagt er. Das führe zu

selbsterfüllenden Prophezeiungen – und zu Naivität

gegenüber den Risiken. Niemand wisse, wie lange eine

solche Phase anhalte, aber die Fallhöhe steige mit jeder

weiteren Aufwertung.

18


DIE VERNACHLÄSSIGTE ALTERNATIVE

Während Wohnimmobilien zum Objekt kollektiver

Erwartungen werden, bleiben Gewerbeimmobilien

im Schatten. Dabei sind die Unterschiede frappant.

Büro-, Industrie- und Logistikliegenschaften werden

an der Börse deutlich näher am inneren Wert gehandelt.

Historisch gesehen gelten sie nicht als überbewertet.

Gleichzeitig haben sich die Ausschüttungsrenditen

über lange Zeit als stabil erwiesen. Christoph Bieri,

Portfoliomanager bei Swiss Finance & Property, bringt

es nüchtern auf den Punkt: «Die Dividendenrendite

kommerzieller Immobilienfonds liegt bei rund 3,5%,

während jene von Wohnimmobilien schon seit Jahren

sinkt und aktuell bei etwa 2% liegt.»

Für Arno Kneubühler, CEO von Procimmo SA, liegt

die Ursache weniger in den Fundamentaldaten als in

der Wahrnehmung. «Investoren pflegen beim Management

von Gewerbeimmobilien sehr viel mehr kritische

Fragen zu stellen als im Segment Wohnen», so der

Experte für gewerblich und industriell genutzte Immobilien.

Wohnliegenschaften seien einfacher – sowohl

für Investoren als auch für Berater und Bewirtschafter.

Gewerbeimmobilien hingegen verlangten aktives,

professionelles Management.

Procimmo verwaltet heute Immobilien im Wert

von weit über 4 Mrd. CHF, mit klarem Schwerpunkt

auf Gewerbe- und Industrieliegenschaften. Kneubühler

verweist auf einen weiteren strukturellen Vorteil:

Gewerbemieten unterliegen deutlich weniger regulatorischen

Einschränkungen. Sie sind meist indexiert,

können an die Teuerung angepasst werden und sind

nicht politisch «gedeckelt» wie im Wohnungsmarkt.

REGULIERUNG ALS

UNTERSCHÄTZTES RISIKO

Gerade dieser Punkt wird im aktuellen Marktumfeld

häufig ausgeblendet. Während Wohnimmobilien

zunehmend politisch gesteuert werden – mit Initiativen

zu Mietzinskontrollen, «Wohnschutz»-Vorlagen

und strengeren Regulierungen für Sanierungen –, bleiben

Gewerbeimmobilien weitgehend marktwirtschaftlich

organisiert. Steigen Zinsen oder Inflation, lassen

sich Mieten im Gewerbebereich schneller anpassen.

Kneubühler sieht darin einen zentralen Denkfehler

vieler Anleger. «Bei 2% Nettoanfangsrendite im Wohnbereich

geht man implizit davon aus, dass man die Mieten

irgendwann massiv erhöhen kann», sagt er. Rechtlich

und politisch sei das allerdings höchst fraglich. Wer heute

zu diesen Preisen kaufe, sei auf Jahrzehnte mit seiner

Investition «eingeloggt» – bei begrenztem Handlungsspielraum.

HÖHERE RENDITE –

ABER ANSPRUCHSVOLLER

Ökonomisch sprechen mehrere Faktoren für Gewerbeimmobilien:

höhere Nettoanfangsrenditen, stabilere

Ausschüttungen und geringere Bewertungsaufschläge.

Kneubühler nennt Grössenordnungen von 4 bis 6%

netto, je nach Lage und Nutzung. Eine Gewerbeimmobilie

oder eine gute Büroliegenschaft in Zürich

liege tiefer, aber immer noch klar über dem Wohnsegment.

Der Preis für diese Rendite ist die höhere Komplexität.

Flächen müssen oft angepasst, technische

In stallationen erneuert oder neue Nutzungen

ermöglicht werden. «Bei Gewerbeimmobilien ist

der Aufwand bei einem Mieterwechsel teils deutlich

grösser», sagt Kneubühler. Genau deshalb seien

Managementkompetenz und Erfahrung entscheidend

– schlechte Konzepte würden hier schneller

bestraft.

Es lässt sich nicht leugnen, dass grosse institutionelle

Investoren wie Versicherungen Vorbehalte

haben, insbesondere bei Spezialimmobilien. Ein

zentrales Thema ist die Drittverwendbarkeit. Logistik-

und Industrieflächen sind häufig auf bestimmte

Nutzungen zugeschnitten; bei einem Mieterwechsel

können kostspielige Anpassungen nötig werden.

Für langfristig orientierte Versicherungen erhöht

das die Anforderungen an die Planung und erklärt

ihre vorsichtigere Gewichtung.

DIVERSIFIKATION STATT EINBAHN STRASSE

Kneubühler verweist aber auf die enge Verflechtung

von Immobilienmarkt und Beschäftigung. Die

Schweiz habe lange von einer hohen Beschäftigung

und stabiler Produktion profitiert. Sollten Unternehmen

jedoch Arbeitsplätze abbauen oder Aktivitäten

verlagern, würde dies zwangsläufig auch auf

den Wohnungsmarkt durchschlagen.

Andreas Loepfe rät nicht zu einem radikalen Ausstieg

aus dem Wohnsegment, wohl aber zu mehr

Nüchternheit. Man sollte sich nicht mehr nur auf

den Wohnsektor in gefragten Stadtlagen konzentrieren.

Sein Rat lautet, stärker zu diversifizieren,

Gewerbeimmobilien beizumischen und den

Fokus konsequent auf den laufenden Cashflow zu

legen. Wohnimmobilien blieben zwar ein zentraler

Bestandteil vieler Portfolios, jedoch nicht um

jeden Preis und nicht ausschliesslich an den teuersten

Lagen. Abseits der grossen Zentren eröffnen

sich teils interessante Perspektiven, etwa in St. Gallen,

im Jura oder im Glarnerland. Die Liegenschaften

sind dort nicht immer in neuwertigem Zustand,

erweisen sich jedoch hinsichtlich Bewertung und

laufendem Ertrag als deutlich attraktiver als die vermeintlichen

Toplagen.

Fazit: Gewerbeimmobilien bieten deutlich höhere

Ausschüttungs- und Anfangsrenditen und sind

weniger politischen Eingriffen ausgesetzt, verlangen

aber professionelles Management. Wer nur dem

gängigen Herdentrieb im Wohnsektor folgt, verzichtet

auf attraktive Erträge – und unterschätzt die Risiken

hoher Bewertungen.

*JÜRG ZULLIGER

Der Autor, lic. phil. I, ist

Fachjournalist und

Buchautor mit dem

Themenschwerpunkt

Immobilien und

Immobilienwirtschaft.



LOGISTIKMARKT

REICHT DIE NÄHE

ZUR A1 ALS

STANDORTFAKTOR?

Neben der Autobahnnähe spielen

Marktgrösse, Erreichbarkeit, aber auch

kommunale Umstände und komplexere

Aspekte der Verkehrserschliessung

eine zentrale Rolle für Investoren und

Logistiker. Wie lassen sich attraktive

Logistikstandorte erkennen?

TEXT—ANNA ZIMMERMANN*

ABBILDUNG 1: EXEMPLARISCHE DARSTELLUNG DER ZUFAHRTSWEGE

VON LOGISTIKSTANDORTEN ZUM AUTOBAHNNETZ A1/A2

Quelle: Fahrländer Partner; Kartengrundlagen: ARE, Kantone, swisstopo

LOGISTIKIMMOBILIEN ALS

INVESTMENT

Der Logistikmarkt ist in den vergangenen

Jahren zunehmend in den Fokus von

Immobilieninvestoren gerückt – auch in der

Schweiz, wo es sich bislang um einen vergleichsweise

kleinen und wenig liquiden

Markt handelt. Nach wie vor wird ein Grossteil

der neu erstellten Logistikflächen für den

Eigenbedarf realisiert. Dennoch entfallen

inzwischen je nach Publikation 15 bis etwas

über 20% der Investitionen in diesem wachsenden

Segment auf institutionelle Anleger

sowie auf Bau- und Immobilienunternehmen.

Bei bestehenden Lager- und Logistikimmobilien

ist der Anteil der Eigennutzung

deutlich geringer. Der Bestand bietet für

Investoren durchaus Potenzial, weil etwa

durch die Automatisierungsentwicklungen

der Bedarf an Investitionen steigt. Zudem

sind die Mieten für Lager- und Logistikflächen

in den letzten Jahren gestiegen und für

eine Rendite erzielung interessant geworden.

Heute umfasst der Schweizer Logistikmarkt

gemäss Abgrenzung von FPRE knapp

7000 Betriebe mit 100 000 Beschäftigten

2

Rot: Zone mit beträchtlichem Wohnanteil (Wohnzone, Mischzone, Zentrumszone). Blau:

Arbeitszone. Grau: weitere Bauzonen. Eingezeichnet sind die Routen zur nächsten Autobahnausfahrt

(A2) von den entsprechenden Arbeitszonen ➀ Rickenbach und ➁ Härkingen.

(Vollzeitäquivalent, VZA), wenn man zur

Logistikbranche im engeren Sinne – den

Spediteuren, die die Lagerungen und Organisation

von Beförderungsleistungen ausüben

– auch die Transportbetriebe zählt. In

den kommenden Jahren ist von einem weiter

steigenden Flächenbedarf auszugehen.

Treiber hierfür ist unter anderem das starke

Wachstum des E-Commerce, das zu einem

erhöhten Versandvolumen von Konsumgütern

und damit zu einer steigenden Nachfrage

nach Logistikflächen führt. Dem wachsenden

Bedarf steht jedoch ein begrenztes Angebot

an geeigneten Flächen gegenüber – Logistiker

haben sehr konkrete Anforderungen

an Grundstück, Immobilie und Standort.

Sowohl die unmittelbare Umgebung als auch

die Makrolage sind zentral.

RELEVANTE FAKTOREN DER

MAKROLAGE

Das Makro-Lagerating Logistik von

FPRE hilft Investoren bei der Suche und

Beurteilung von Standorten für Logistikimmobilien

und ermöglicht eine objektive

und flächendeckende Vergleichbarkeit.

1

Auch für die Logistikunternehmen selbst,

die einen Standort suchen, ermöglicht dieses

Tool eine erste Selektion von Makrolagen,

bevor oder während man geeignete Parzellen

oder Flächen sucht. Das Rating basiert

auf zahlreichen Indikatoren, die zu Teilratings

und einem Gesamtrating verdichtet

werden, und beurteilt Gemeinden nach

ihrer heutigen sowie nach ihrer prospektiven

Attraktivität im Vergleich zu allen anderen

Gemeinden. Es richtet sich primär an die

grössere B2B-Logistik.

Ein zentraler Faktor ist dabei die bestehende

Marktgrösse. Diese wird an den

Arbeitskräften (Anzahl VZA) und der Grösse

der Betriebe im Logistik-Sektor sowie

des Anteils des Sektors gemessen. Die Grösse

des Markts ist relevant, weil Gemeinden

mit einem vergleichsweise grossen Bestand

einen liquiden und gut funktionierenden

Markt aufweisen. Durch die Berücksichtigung

der Betriebsgrösse und des Anteils des

Sektors landen bei diesem Faktor nicht die

Grosszentren zuoberst auf der Liste, obwohl

diese für City-Logistik mit aber etwas anderen

Anforderungen und Eigenschaften sehr

wohl attraktiv sein können. Stattdessen liegen

Gemeinden in den Regionen Aarau,

Olten und Willisau vorn, nahe grösserer Zentren

und entlang der Autobahnstrecken A1

und A2. Der Grund dafür scheint intuitiv: Für

einen Logistiker ist es zentral, möglichst viele

Menschen und Unternehmen innert kurzer

Zeit beliefern zu können.

Während die Erreichbarkeit der Bevölkerung

und der Betriebe verhältnismässig einfach

gemessen und verglichen werden kann,

ist die Beurteilung der Verkehrs erschliessung

deutlich komplexer. Für Logistikunternehmen

ist nicht allein die Distanz zur nächsten

Autobahneinfahrt oder die Fahrzeit zu einem

Flughafen oder Güterbahnhof relevant, sondern

auch die Eigenschaften der Zufahrtswege.

Insbesondere spielt eine Rolle, ob die

Anfahrt zur Autobahn durch Wohn- oder

Zentrumszonen oder durch verkehrliche

Engpässe führt. All dies kostet Zeit und somit

Geld beim Sektor, der die Transportkosten

optimieren muss.

Nicht nur für die Logistikbetriebe selbst

ist die Routenführung zur nächsten Autobahneinfahrt

relevant, sondern auch für

die Investoren. Auf der Suche nach neuen

Standorten scheitern viele infrage kommenden

Parzellen, die sich hinsichtlich

Rangierfläche und Grösse eignen würden,

an den Entwicklungsabsichten der Gemein-

20


14

den. Viele Gemeinden und Standortförderer

in der Schweiz stehen der Ansiedelung von

verkehrsintensiven Betrieben zurückhaltend

gegenüber, weil sie den Widerstand der

ansässigen Bevölkerung antizipieren, wenn

dies Fahrten durch oder an Zentrums- und

Wohn zonen vorbei bedeutet.

GEMEINDEVERGLEICH BEIM

AUTOBAHNKREUZ A1/A2

Dieser «Standortfaktor» der Route durch

Wohnzonen ist exemplarisch in Abbildung 1

dargestellt. Gezeigt werden mehrere Arbeitsplatzgemeinden

im Kanton Solothurn, die

durch ihre Lage am Autobahnkreuz A1/A2

einen für die Schweiz wichtigen Logistik-

Cluster im Mittelland darstellen. Vergleicht

man nun die Gemeinden Rickenbach (1) und

Hägendorf mit dem etwas südwestlich gelegenen

Härkingen (2), zeigt sich, dass die Lage

der Gewerbezonen und die Siedlungsstruktur

in Härkingen für Logistiknutzung vorteilhafter

ist. Während man in Rickenbach

von der Gewerbezone aus durch eine Zentrums-

und Wohnzone fahren muss, um auf

die Autobahnzufahrt zu gelangen, ist dies

in Härkingen nicht der Fall. Entsprechend

ist dort mit geringeren Fahrzeiten für Lastwagen

und mit weniger Widerstand seitens

der Gemeinde gegenüber weiteren Logistikinvestitionen

zu rechnen. Solche Unterschiede

schlagen sich auch in der Bewertung

der Verkehrserschliessung nieder.

Alle drei genannten Gemeinden sowie

auch das benachbarte Neuendorf (siehe

Abbildung 2) punkten als Logistikstandorte

durch ihre Marktgrösse mit zahlreich

ABBILDUNG 2: MAKRO-LAGERATINGS LOGISTIK

IN DEN REGIONEN AARAU UND OLTEN

Quelle: Fahrländer Partner; Kartengrundlagen: ARE, OpenStreetMap

Makro-

Lagerating

1.0 – 1.5

1.5 – 2.0

2.0 – 2.5

2.5 – 3.0

3.0 – 3.5

3.5 – 4.0

4.0 – 4.5

4.5 – 5.0

Härkingen

Neuendorf

Olten

Zofingen

Aarau

Schafisheim

Lenzburg

Anmerkung: Das Makro-Lagerating Logistik hat einen Wertebereich von 1.0 (extrem

schlechter Standort) bis 5.0 (exzellenter Standort).

vor handenen Spediteuren und Transportbetrieben,

ihre gute überregionale Erreichbarkeit

sowie die Nähe zum nächsten

Autobahnanschluss und Güterbahnhof.

In Abbildung 2 sieht man die Ratings

aller Gemeinden der MS-Regionen Aarau

und Olten (MS = Mobilité spatiale, räumliche

Mobilität) – im Gesamtrating zählt insbesondere

Härkingen zu den attraktivsten

Logistikstandorten der Schweiz.

*ANNA ZIMMERMANN

Die Autorin ist Partnerin bei Fahrländer

Partner.

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BÜROMARKT SCHWEIZ

TRENDS VERLAUFEN

REGIONAL UNTER-

SCHIEDLICH

Entgegen den Entwicklungen im

Wohnungsmarkt ist der Büromarkt

nicht von stark steigenden Angebotsmieten

und einer Angebotsverknappung

betroffen. Im Jahr 2025 setzte

sich die Leerstandszunahme fort. Die

Schlussfolgerung, dass es in der

Schweiz deshalb zu viele Büroräumlichkeiten

gebe, wäre allerdings voreilig.

TEXT—DANIEL STOCKER*

BILD: ILHAN BALTA, STOCK.ADOBE.COM

Das Büroangebot

in der Region

Lausanne hat sich

im Vergleich zum

Vorjahr stark ausgeweitet.

Die Angebotsquote

erhöhte

sich dadurch merklich

von 3,8% auf

5,2%.

BAUTÄTIGKEIT ALS HAUPTURSACHE

HÖHERER BÜROLEERSTÄNDE

Eine genauere Betrachtung hilft, die beobachteten

Entwicklungen besser einordnen zu können. In

den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich,

Genf, Bern, Basel und Lausanne (CH5) – stieg das

Angebot an verfügbaren Büroflächen im Vergleich

zum Vorjahr um +37 100 qm und beträgt per Ende

2025 neu 1 032 600 qm. Damit wäre Raum vorhanden

für knapp 70 000 zusätzliche Arbeitsplätze. Insgesamt

stehen in den fünf grössten Marktregionen

267 700 qm mehr Büros leer als noch Ende 2019. Die

durchschnittliche Angebotsquote ist seither nahezu

stetig von 4,1% auf 5,2% per Ende 2025 gewachsen.

Die Angebotszunahme fällt regional unterschiedlich

aus und beruht auf verschiedenen Ursachen. Zweifellos

dämpfte erst die Pandemie und dann die beschleunigte

Anwendung der hybriden Arbeitsplatzkonzepte

die Flächennachfrage.

Ein wesentlicher und messbarer Treiber liegt allerdings

in der Bautätigkeit. Zwischen 2019 und heute

entstanden über 1,5 Mio. qm neue Büroflächen. In

Anbetracht dieser Marktexpansion relativiert sich

die seit Ende 2019 gemessene Leerstandszunahme

von 267 700 qm. Im internationalen Vergleich weist

die Schweiz gar moderate Büroleerstände auf. In

den grössten europäischen Metro polen London und

Paris stehen 9,1% respektive 11,0% der Flächen leer.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in 23 europäischen

Städten stieg zwischen 2019 und 2025 von 5,2%

auf 9,2%. In New York betrug die Büroleerstandsquote

zuletzt 13,8%, in Los Angeles und San Francisco gar

29,7% respektive 35,3%.

VON 2026 BIS

2028 WERDEN

INSGESAMT

WENIGER

BÜROFLÄCHEN

ERSTELLT.

GROSSE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN

TEILMÄRKTEN

Leerstände über 10% finden sich in der Schweiz in

einzelnen Teilmärkten, nicht aber für ganze Marktregionen.

Die höchsten Quoten weisen Opfikon/Glattbrugg

(30,6%), Lausanne West/Crissier (15,0%), das

Flughafengebiet Genf (13,8%), der Kreis 11 in der Stadt

Zürich (11,9%), Wallisellen (10,3%) sowie die Quartiere

Kirchenfeld-Schosshalde in Bern (9,9%) und Kleinbasel

West (9,6%) auf.

Parallel zu diesem lokal manifestierten Überangebot

existieren jedoch auch Teilmärkte, in denen Nachfrager

auf ein knappes Angebot stossen: In den Zentren

von Zürich, Bern, Lausanne, Luzern, Zug, Lugano und

Fribourg bewegen sich die Angebotsquoten lediglich

zwischen 0,8% und 2,6%.

REGIONALE DIFFERENZEN

Auch zwischen den Regionen präsentiert sich die

Marktsituation unterschiedlich. Die Region Zürich – der

flächenmässig grösste Schweizer Büromarkt – verzeichnete

gegenüber dem Vorjahr eine unveränderte Angebotsquote

von 5,3%. Allerdings fanden innerhalb Zürichs

markante Verschiebungen statt. Im zentralen Kreis 1

und den zentrumsangrenzenden Stadtkreisen 2, 4, 5, 6

und 8 reduzierte sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen

um über 35 000 qm. Umgekehrt erhöhten sich

die Büroleerstände im Kreis 11 um mehr als 50 000 qm.

Die ausgedünnte Baupipeline 2026 bis 2028 mit nur

knapp 71 000 qm geplanten Arbeitsflächen und weiteren

Bestrebungen zur Umnutzung von aktuellen Bürogebäuden

könnte dazu führen, dass verfügbare Büroflächen in

Zürich mittelfristig wieder zu einem raren Gut werden.

22


ANGEBOTSQUOTE: ANGEBOT AN VERFÜGBAREN BÜROFLÄCHEN

(IN % DES BESTANDS AN BÜROFLÄCHEN)

Quelle: JLL

10,0%

9,2%

8,0%

6,3% 6,6% 2,0%

6,0%

5,3%

5,9%

5,2%

5,2% 5,2%

4,0%

2,0%

0,0%

4,0%

Zürich

4,1%

2,9%

2,5%

2,6%

Genf Bern Lausanne Basel ø CH5 ø EU23

CH5 = Zürich, Genf, Bern, Basel

und Lausanne

EU23 = Amsterdam, Berlin,

Brüssel, Barcelona, Dublin,

Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt,

Hamburg, London, Luxembourg,

Lyon, Madrid, Mailand, München,

Paris, Rotterdam, Stockholm,

Den Haag, Utrecht, Budapest,

Prag, Warschau

Angebotsquote 2019

Angebotsquote 2025

Der Büromarkt in der Region Genf zeigte eine hohe

Aktivität mit Umzügen, Wegzügen, Renovationen,

Umnutzungen und der Entwicklung neuer Stadteile

wie Praille-Acacias-Vernet (PAV). Auffallend ist der

Trend, dass Firmen verteilte Standorte in modernen

Gebäuden zusammenlegen. Gegenüber dem Vorjahr

stieg das Büroangebot leicht von 6,2% auf 6,6%, wobei

in der Rhonestadt auch im CBD eine Leerstandszunahme

erfolgte.

In der Region Bern erhöhte sich die Angebots quote

innert Jahresfrist minim von 2,4% auf 2,5%. Nach eher

gemächlichen Jahren tritt der Berner Büromarkt in

eine Phase mit mehr Aktivitäten. Erstens nimmt die

Bautätigkeit an Fahrt auf, insbesondere im Norden

und Westen der Stadt. Zweitens setzte in Bern eine

Umzugswelle ein. Bereits in neuen Büros arbeiten die

Versicherungen Vaudoise und Zurich. In Kürze stehen

Standortwechsel bei der SRG, der Eidgenössischen

Hochschule für Berufsbildung und diversen Bundesämtern

und -stellen an, darunter das BAFU, das BAZG

und das VBS.

Das Büroangebot in der Region Lausanne weitete

sich im Vergleich zum Vorjahr stark aus, wodurch sich

die Angebotsquote merklich von 3,8% auf 5,2% erhöhte.

Die Leerstandszunahmen akzentuieren sich insbesondere

in peripheren Gebieten mit suboptimaler

Verkehrserschliessung.

Sowohl in der Region Basel als auch in der Innenstadt

selbst reduzierte sich der Büroleerstand leicht.

Die Angebotsquote liegt neu bei 5,9%. Büroflächen

absorbierten unter anderem BeOne Medicines, Genedata,

Bechtle und das Präsidialdepartment Basel-

Stadt. Verschiedene Projekte wurden lanciert (Post/

SBB, Lonza, Roche), sodass die zuletzt abgeschwächte

Neubautätigkeit in der Stadt Basel wieder anziehen

wird. Parallel entwickelt sich der Main Campus

des Switzerland Innovation Park Basel Area in Allschwil

weiter. In den letzten vier Jahren entstanden

87 000 qm, bis 2030 können weitere 58 000 qm Büround

Laborflächen gebaut werden.

AUSBLICK

Die hohe Neubautätigkeit forcierte in den letzten

Jahren die Zunahme der Büroleerstände. Von 2026 bis

2028 werden nun insgesamt weniger neue Büroflächen

erstellt. Nach Jahren mit konstantem Beschäftigtenwachstum,

das die Büronachfrage stützte, brach dieses

2025 ein und wird gemäss Prognosen auch dieses Jahr

nur gering ausfallen. Die Unsicherheit, dass sich der

Flächenbedarf in einer Welt mit hybriden Arbeitsformen

massiv reduziert, hat sich hierzulande inzwischen

etwas gelegt. Dafür steigen die Bedenken, weil gewisse

Jobprofile möglicherweise durch KI-Anwendungen

ersetzt werden könnten, was im Endeffekt auch zu

Büroleerständen führen würde.

Positiv hingegen könnten sich die erfolgten Ansiedlungen

von Firmen aus dem Robotik- und KI-Sektor

sowie Bestrebungen zur Umnutzung von Bürogebäuden

niederschlagen. Die Impulse, wie sich der Büromarkt

entwickeln könnte, wirken in verschiedene

Richtungen und erschweren daher eine klare Prognose,

zumal regional die Trends unterschiedlich verlaufen.

Klar scheint, dass der Schweizer Büromarkt

im Vergleich zum Wohnungsmarkt an einem anderen

Punkt im Marktzyklus steht und im internationalen

Vergleich unverändert robust dasteht.

*DANIEL

STOCKER

Der Autor ist Head of

Research bei der Jones

Lang LaSalle AG.



WOHNUNGSMARKT

LANGFRISTIGE

TREIBER DER

NACHFRAGE

Die langfristige Nachfrage nach

Wohnraum wird bestimmt von demografischen,

ökonomischen und gesellschaftlichen

Faktoren. Ein Blick zurück

zeigt, wie sich die Wohnungsnachfrage

in Zukunft entwickeln könnte.

TEXT—ANDY EGGER*

ABBILDUNG 1: NACHFRAGE NACH EIGENTUMSWOHNUNGEN UND

EINFAMILIENHÄUSERN (INDEX 02/2014 = 100) UND

KOF KONJUNKTURBAROMETER (STAND DEZEMBER 2025)

Quellen: Realmatch 360, KOF

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser KOF Konjunkturbarometer

TREIBER DER

WOHNUNGSNACHFRAGE

In der kurzen Frist wird die Wohnungsnachfrage

oft durch exogene Schocks oder

politische Ereignisse beeinflusst. So haben

in den vergangenen zehn Jahren etwa die

Covidpandemie, der Kriegsausbruch in der

Ukraine oder die Zollpolitik des US-Präsidenten

die Zahl der aufgegebenen Suchabos

nach Mietwohnungen und Wohneigentum

massgeblich beeinflusst (vgl. z. B. Immobilia

April 2025, «Trendwende bei der

Nachfrage»). Über die lange Frist wird die

Nachfrage nach Wohnraum jedoch vor

allem von demografischen, wirtschaftlichen

und gesellschaftlichen Entwicklungen

geprägt.

DEMOGRAFISCHE TRENDS

Haupttreiber der Wohnungsnach frage

ist und bleibt die Bevölkerungsentwicklung.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und

die Wohnungsnachfrage ist deshalb direkt

an die Einwohnerzahl gekoppelt. Diese

wiederum wird beeinflusst von den Geburten

und Sterbefällen sowie von Zu- und

Abwanderungen.

Im Falle der Schweiz sinkt der Geburtenüberschuss

seit Jahren. Betrug er 2015

noch 19 000 Personen, erreichte er 2024 mit

gut 6000 Personen einen historischen Tiefstand.

Die Prognostiker gehen davon aus,

dass der Geburtenüberschuss bereits im

nächsten Jahrzehnt negativ werden könnte,

eine Situation, die in einigen Nachbarländern

schon heute Realität ist.

DIE WIRTSCHAFTS-

ENTWICKLUNG IST EIN

ZENTRALER TREIBER

DER NACHFRAGE.

Folglich wird das Bevölkerungswachstum

in der Schweiz fast ausschliesslich von

der Nettozuwanderung getragen. Zwischen

2015 und 2024 lag diese im Schnitt bei über

70 000 Personen pro Jahr und machte damit

90% des Gesamtwachstums aus. Da ein

Grossteil der Zuwanderer zum Arbeiten in

die Schweiz kommt, hat die wirtschaftliche

Entwicklung in der Schweiz einen grossen

Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung

und damit auf die Wohnungsnachfrage (vgl.

Abbildungen 1 und 2).

Weitere demografische Trends wie etwa

die Alterung der Bevölkerung haben zwar

ebenfalls Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage,

doch sie verändern in erster Linie

die Art der Nachfrage (z. B. Wohnungstyp

oder Standort) und weniger die absolute

Anzahl der nachgefragten Wohnungen.

WIRTSCHAFTLICHE

ENTWICKLUNGEN

Bereits die Analyse der demografischen

Trends zeigt also, wie wichtig die Wirtschaftsentwicklung

für die Wohnungsnachfrage

ist. Sie erhält eine noch grössere

Bedeutung, wenn man sich vor Augen führt,

dass erst die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

aus einem Wohnbedürfnis eine effektive

Wohnraumnachfrage macht. Neben

der Bevölkerungsentwicklung kommt deshalb

der Einkommensentwicklung eine

entscheidende Rolle für die Wohnungs-

24


ABBILDUNG 2: NACHFRAGE NACH MIETWOHNUNGEN (INDEX 02/2014 = 100)

UND KOF KONJUNKTURBAROMETER (STAND DEZEMBER 2025)

Quellen: Realmatch 360, KOF

180

160

140

120

100

80

60

HACHRI, STOCK.ADOBE.COM

40

20

0

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Mietwohnungen

KOF Konjunkturbarometer

nachfrage zu. Und auch die Einkommensentwicklung

wird stark geprägt von der

wirtschaftlichen Entwicklung. Denn wenn

die Wirtschaft wächst, können die Einkommen

der Wohnungssuchenden via höhere

Arbeitseinkommen oder höhere Kapitaleinkommen

steigen und die Wohnungsnachfrage

positiv beeinflussen. Der über die

lange Frist enge Zusammenhang zwischen

Wirtschaftsentwicklung – in den Abbildungen

gemessen am KOF Konjunkturbarometer

– und der Wohnungsnachfrage ist eine

logische Konsequenz.

Natürlich kann dieser langfristige

Zusammen hang vorübergehend überlagert

werden von kurzfristigen Effekten oder bei

der Eigenheimnachfrage auch von Zinsbewegungen.

Ein Blick auf die Abbildungen 1

und 2 macht jedoch deutlich, dass der konjunkturelle

Faktor auf lange Sicht die entscheidende

Rolle spielt.

GESELLSCHAFTLICHE

VERÄNDERUNGEN

Neben den demografischen und wirtschaftlichen

Entwicklungen prägen auch

gesellschaftliche Veränderungen die Wohnungsnachfrage.

Ähnlich wie die Altersstruktur

beeinflussen sie jedoch eher die

Art der Nachfrage als deren Volumen. So

hat z. B. die fortschreitende Individualisierung

der Bevölkerung einen Einfluss auf

die nachgefragten Wohnungsgrössen, und

Trends wie die Zunahme des Homeoffice

haben den Anspruch an Zimmerzahlen und

Wohnfläche pro Kopf verändert. Auch die

räumliche Wohnungsnachfrage kann sich

durch solche Veränderungen verschieben.

Die Gesamtnachfrage nach Wohnungen

über die längere Frist wird dadurch allerdings

nicht entscheidend beeinflusst.

UND IN ZUKUNFT?

Die Nachfrage nach Wohnungen in der

Schweiz ist also eng mit der wirtschaftlichen

Entwicklung verknüpft. Mittelfristig

ist deshalb mit einem leichten Anstieg

der Wohnungsnachfrage zu rechnen, weil

die meisten Prognoseinstitute für 2027

ein höheres Wirtschaftswachstum als

für 2025 und 2026 erwarten. Langfristig

hängt vieles davon ab, wie sich die Schweizer

Wirtschaft zu entwickeln vermag. Eine

wichtige Weichenstellung wird voraussichtlich

noch dieses Jahr erfolgen, wenn

die SVP-Nachhaltigkeits initiative («Keine

10-Millionen-Schweiz») zur Abstimmung

gelangt. Eine Annahme der Initiative

würde nicht nur das Bevölkerungswachstum

mittelfristig drosseln, sondern voraussichtlich

auch das Wirtschaftswachstum

spürbar bremsen, was die Wohnungsnachfrage

zusätzlich dämpfen dürfte. Ein Sinken

der Immobilienpreise muss damit

allerdings nicht zwingend einhergehen,

denn die ab sehbare Wachstumsverlangsamung

würde nicht nur einen Wohlstandsverlust

nach sich ziehen, sondern auch die

Anreize für Immobilieninvestoren verändern

und damit das Wohnungs angebot verknappen

*ANDY EGGER

Der Autor ist Geschäftsführer von

Realmatch360. Das Unternehmen

liefert aktuelle Informationen zur

Immobiliennachfrage.



IMMO-BAROMETER 2025

HOMEOFFICE HAT

SICH IN DER ARBEITS-

WELT ETABLIERT

Die meisten Erwerbstätigen in der Schweiz

arbeiten bis zu 20% ihres Pensums von zu

Hause aus, sofern bei ihrer Tätigkeit Homeoffice

grundsätzlich möglich ist. Das Homeoffice-Pensum

steigt im Jahresvergleich

leicht. TEXT—IVO CATHOMEN*

HOMEOFFICE-PENSUM

«Wie viel Prozent Ihrer Arbeitszeit arbeiten Sie aktuell im Homeoffice?»

(Befragte: nur Personen, die grundsätzlich im Homeoffice arbeiten können)

Quelle: Immo-Barometer 2025, Wüest Partner, SVIT Schweiz, HEV Schweiz

40%

37,6%

33,6%

30%

20%

19,5%

17,7%

15,5%

20,3%

15,9%

14,5%

7,6%

10%

4,8%

5,8% 7,4%

0%

0% 1– 20% 21– 40% 41– 60% 61– 80% 81–100%

2024 2025

EIN BIS ZWEI HOMEOFFICE-TAGE

Gemäss der Immo-Barometer-Umfrage von Wüest

Partner, SVIT Schweiz und HEV Schweiz kommt für

43% der Erwerbstätigen in der Schweiz Arbeiten im

Homeoffice grundsätzlich in Betracht. Voraussetzung

ist, dass dies für die betreffende Tätigkeit überhaupt

möglich ist und dass der Arbeitgeber Arbeiten

im Homeoffice zulässt. Der Anteil ist gegenüber 2024

um einen Prozentpunkt gestiegen.

Fragt man nach dem Anteil am Pensum im Homeoffice,

geben mit 33,6% die meisten Befragten ein solches

bis 20% an (siehe Grafik). Berücksichtigt sind lediglich

Befragte, für die Homeoffice grundsätzlich in Frage

kommt. 2024 lag der Anteil bei 37,6% und hat sich in

zwei Richtungen verschoben – einerseits zu einer vollständigen

Rückkehr an den Arbeitsplatz, anderseits

hin zu einer Erhöhung des Homeoffice-Pensums auf

bis zu 40%. Ein bis zwei Tage im Homeoffice etabliert

sich zunehmend als feste Grösse in der Arbeitswelt.

Auf sie entfallen 53,9% der berücksichtigten Arbeitnehmer.

Gleichzeitig ist fast jede und jeder Fünfte

nach der pandemiebedingten Spitze des Homeoffice-

Anteils wieder ganzzeitig am Schreibtisch des Arbeitgebers.

80- bis 100-prozentige Remote-Arbeit bleibt

die Ausnahme, auch wenn der Anteil leicht steigt.

KEINE GROSSEN VERSCHIEBUNGEN

ERWARTET

Der Homeoffice-Anteil dürfte auch in naher Zukunft

im erwähnten Rahmen bleiben. 61,7% (2024: 59,5%)

der Antwortenden möchte weiterhin genauso häufig

im Homeoffice arbeiten wie bisher. Etwa jeder Fünfte

würde gerne mehr oder viel mehr zu Hause arbeiten

(22,1%), aber nur jeder Fünfzehnte weniger oder viel

weniger (6,5%). Dies deutet darauf hin, dass die Arbeitgeber

etwas restriktiver geworden sind. Vor allem grössere

Unternehmen und traditionellere Branchen legen

wieder mehr Wert auf Präsenzzeiten im Büro, um

Zusammenarbeit, Innovation und Unternehmenskultur

zu fördern. Häufig geschieht dies in Form von festen

Präsenztagen, während Homeoffice weiterhin erlaubt

bleibt. Gleichzeitig wird hybrides Arbeiten zunehmend

als Wettbewerbsfaktor im Kampf um Fachkräfte verstanden.

Insgesamt zeigt sich, dass Homeoffice in der

Schweiz kein vorübergehender Trend ist, sondern sich

als stabiler Bestandteil des Arbeitsmarkts etabliert hat.

GUTE RAUMSITUATION IM HOMEOFFICE

Eine «Empirische Studie über die Arbeitsplatzgestaltung

für das Arbeiten im Homeoffice», die das

Seco als Auftraggeber Ende Januar veröffentlicht hat,

kommt zum Ergebnis, dass der Wunsch, im Homeoffice

arbeiten zu können, mit der personellen Besetzung

am Büroarbeitsplatz zu tun hat. Je mehr Personen sich

am Arbeitsplatz einen Raum teilen, umso stärker ist

der Wunsch, im Homeoffice arbeiten zu können. Zu

Hause verfügen gemäss dieser Studie 64% der Befragten

über einen separaten Raum zur alleinigen Nutzung

und 11% zur gemeinschaftlichen Nutzung. 23% steht

eine feste Arbeitsecke innerhalb des Wohnbereichs

zur Verfügung. Daraus lässt sich schliessen, dass ein

zusätzlicher separater Raum für das Homeoffice in

der Wohnung oder dem Haus zum Standard für all jene

wird, die regelmässig von zu Hause aus arbeiten.

Ein bis zwei Tage

Homeoffice etablieren

sich als Norm.

BILD: NEW AFRICA,

ADOBE STOCK FOTO

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist

Verleger der Zeitschrift

Immobilia und

stell vertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.

26


Trauen Sie keiner Bodenheizung

über 35 Jahren!

Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen

Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann

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KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN?

Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete

man simple Plastikrohre für Bodenheizungen.

Diese Rohre altern. Das

führt zu Versprödungen und Verschlammungen

– oder sogar zu Leckagen. In

jedem Fall aber nimmt die Heizleistung

immer mehr ab. Das Problem ist seit langem

bekannt, und während vieler Jahre

war ein Komplettersatz der Bodenheizung

der einzige Weg.

OHNE BAUSTELLE SANIEREN

Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der

ganzen Schweiz Bodenheizungen mit

dem HAT-System, einer Innovation des

Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine

Sanierung mit dem HAT-System ist rund

zehnmal schneller als ein Totalersatz –

und die Bewohner können während der

gesamten Sanierungsphase in ihren vier

Wänden wohnen bleiben.

SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR?

Sind die Rohre bereits zu stark versprödet,

lassen sie sich auch mit dem HAT-

System nicht mehr retten. Eine Analyse

der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche

Aussage über die Machbarkeit

und Notwendigkeit einer Sanierung zu.

Dabei werden sämtliche Komponenten

der Bodenheizung miteinbezogen, und

die Ergebnisse anhand von normierten

SWKI-Richtlinien ausgewertet.

SO WIRD SANIERT

Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft

getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung

durch einen schonenden und chemiefreien

Feinschliff. Schlammrückstände

und Verkrustungen werden entfernt.

Nun werden die Rohre von innen mit einem

eigens entwickelten Material nahtlos

beschichtet. Dadurch entsteht ein neues

Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit

einer Bodenheizung verlängern sich

für die nächste Generation.

WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE?

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einzige Rohrinnensanierungsverfahren

ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss

DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht

macht und so die Alterung stoppt. Darüber

hinaus werden auch gleich alle anderen

wesentlichen Komponenten der

Bodenheizung gewartet oder ersetzt.

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Seit vielen Jahren werden von diversen

Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren

angeboten. Es ist wichtig

zu wissen, dass damit das eigentliche

Problem – die Versprödung des Rohrmaterials

– nicht behoben wird. Mit dem

HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen

tatsächlich saniert und in einen

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DER MONAT

15

Die Stadt Schaffhausen will bis 2040 aus der

Gasversorgung aussteigen. Dies soll den

Klimaschutz fördern und die Abhängigkeit

von fossilen Energien reduzieren.

BILD: UNSPLASH.COM / HENNING WIEKHORST

SCHWEIZ

SCHAFFHAUSEN

PLANT

GASAUSSTIEG

Das Gasnetz der Stadt

Schaffhausen wird bis 2040

schrittweise stillgelegt. Dies

betrifft die Versorgung durch

das Energieunternehmen SH

Power. Damit stärkt die Stadt

den Klimaschutz, reduziert

die Abhängigkeit von fossilen

Energien und schützt Haushalte

sowie Unternehmen

besser vor Preisschwankungen

auf den internationalen

Energiemärkten. Da die Zahl

der Gasanschlüsse laufend

abnimmt, verliert das Gasnetz

auch sukzessive an Wirtschaftlichkeit.

shpower.ch

BRANDSCHUTZ

WIRD NOCHMALS

ÜBERDACHT

Das Interkantonale Organ

für technische Handelshemmnisse

IOTH (Konkordat

der Baudirektoren aller

26 Kantone) und die Vereinigung

Kantonaler Gebäudeversicherungen

(VKG)

überprüfen den Entwurf

der neuen Brandschutzvorschriften

(BSV 2026) nochmals.

Wegen der Ereignisse

in Crans-Montana ist eine

Liberalisierung vorerst vom

Tisch. Die Erkenntnisse aus

den Ermittlungen zur Brandkatastrophe

sollen fachlich

und politisch in die Vorschriften

einfliessen. vkg.ch

BÜROLEERSTÄNDE

NEHMEN SEIT

2019 STETIG ZU

In Zürich, Genf, Bern,

Lausanne und Basel – dies

sind die fünf wichtigsten

Büromärkte der Schweiz

– sind 2025 die Büroleerstände

um durchschnittlich

4% gestiegen. Dies geht

aus einer Analyse von Jones

Lang LaSalle (JLL) hervor.

Seit Ende 2019 ist die durchschnittliche

Angebotsquote

in diesen Märkten von 4,1%

auf 5,2% per Ende 2025

gewachsen. Dies mit Homeoffice

zu erklären, greift laut

JLL zu kurz. Grund sei vor

allem die grosse Menge neu

erstellter Büroflächen von

2019 bis 2023 (im Durchschnitt

263 000 qm pro Jahr).

Im europäischen Vergleich

schneidet die Schweiz dennoch

gut ab. Seit 2019 erhöhte

sich die Büroleer standsquote

in 23 europäischen Städten

von durchschnittlich 5,2%

auf 9,2%. jll.com

EFH-PREISE

GEHEN LEICHT

ZURÜCK

Im 4. Quartal 2025 gingen

die Preise für Einfamilienhäuser

(EFH) gegenüber dem

Vorquartal um –0,1% zurück.

Während die Preise im unteren

Segment um –1,0% und

im mittleren Segment um

–0,5% nachliessen, stiegen

sie im oberen Segment um

+0,4%. Im Vorjahresvergleich

legten die Marktwerte im

Durchschnitt um +1,1% zu.

Dies ergibt sich aus der aktuellen

Analyse von Fahr länder

Partner (FPRE). fpre.ch

EIGENTUMS-

WOHNUNGEN

LEGEN ZU

Laut FPRE sind die Preise

für Eigentumswohnungen

zum Vorquartal um +0,5%

angestiegen. Der Anstieg

ist im unteren Segment am

deutlichsten (+1,0%), aber

auch das mittlere und gehobene

Segment legten zu

(+0,5% bzw. +0,3%). Zum Vorjahresquartal

stiegen die

Preise um +6,3%.

ANGEBOTSMIETEN

ERNEUT HÖHER

Der Homegate Mietindex

für Angebotsmieten stieg im

Dezember 2025 gegenüber

dem Vormonat um 0,5 Punkte

auf neu 132,2 Punkte. Im

Gesamtjahr 2025 legten die

Angebots mieten schweizweit

um +2,3% zu. Damit fiel

der Anstieg geringer aus als

in den Jahren davor (2024:

+3,2%, 2023: +4,7%).

AUSSCHREIBUNGEN

ASTRA LANCIERT

PROJEKTAUFRUF

Das Bundesamt für

Strassen (Astra) lädt private

Anbieter ein, Schnellladestationen

für E-LKW

entlang der Nationalstrassen

zu realisieren. Dabei stellt es

drei Lose bereit, die je rund

zehn Standorte umfassen

auf ausgewählten Rastplätzen

und Schwerverkehrskontrollzentren.

Der Aufruf

ist Teil der Roadmap Elektromobilität

2030. Interessierte

Unternehmen können ihre

Anträge bis zum 30. April einreichen.

astra.admin.ch

AUSZEICHNUNGEN

LETZTE RUNDE

FÜR WATT D’OR

Das Bundesamt für Energie

(BFE) hat im Januar den

Energiepreis «Watt d'Or»

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Für den visuellen Immobilien-Auftritt

Websites, die ihre Kunden überzeugen.

swissinteractive.ch

28


vergeben. Prämiert wurden

das Gasversorgungsunternehmen

Gaznat (Energietechnologien),

die endigo

Holding AG (erneuerbare

Energien), die Rigitrac Traktorenbau

AG (energieeffiziente

Mobilität) sowie die

Baugenossenschaft «mehr als

wohnen», die Lemon Consult

AG und die Low-Tech Lab

GmbH ( jeweils Gebäude und

Raum). Das Gütesiegel für

Energie exzellenz wurde erstmals

2007 verliehen und

2026 nun zum letzten Mal.

bfe.admin.ch

QUALITÄTSSIEGEL

MMCEPI FÜR

SVIT-MITGLIEDER

Das europäische Qualitätssiegel

MMCEPI steht für

höchste Dienstleistungsqualität

in der Immobilienbranche.

Mitglieder eines

CEPI-Verbands wie der SVIT

können es für 30 CHF erwerben.

Wer es trägt, wird im

öffentlichen MMCEPI-

Register aufgeführt. Dadurch

wird man als Immobilienprofi

oder -firma über die

Schweizer Grenzen hinaus

sichtbar. Das Qualitätssiegel

ist jeweils für ein Kalenderjahr

gültig. SVIT-Mitglieder

können es über die Verbandswebseite

bestellen.

svit.ch/das-europaeischequalitaetssiegel

PUBLIKATIONEN

BWO-MATERIAL-

KATALOG IN

ZWEITER AUFLAGE

Die Publikation «Baumaterialien

für Städte im

Klimawandel» liegt in einer

zweiten, erweiterten Auflage

vor. Das Nachschlagewerk

des Bundesamts für

Wohnungswesen (BWO)

zeigt, welche Materialien zu

einer geringeren Erhitzung

der Umgebung führen. Dabei

werden Bodenbeläge, Fassaden

sowie neu auch Dächer

und Begrünungen verglichen.

Der Katalog steht als PDF

(256 Seiten) kostenlos zur

Verfügung. bwo.admin.ch

UNTERNEHMEN

IMPLENIA UND

MARTI SETZEN

SBB-PROJEKT UM

Implenia und Marti haben

mit einem Anteil von je 50%

fünf von sechs Hauptlosen

des SBB-Projekts «MehrSpur

Zürich-Winterthur» gewonnen.

Dabei geht es um den

Brüttenertunnel (Los 240)

und die Abschnitte Winterthur

(Lose 140 und 141),

Dietlikon (Los 340) und Wallisellen

(Los 540). Das Auftragsvolumen

beläuft sich auf

knapp 1,7 Mrd. CHF. Im Rahmen

des Projekts bauen die

SBB und der Bund die Strecke

Zürich-Winterthur aus.

Kernstück ist der neue Brüttenertunnel.

Die Bahnhöfe

Dietlikon, Bassersdorf, Wallisellen

und Winterthur-Töss

werden ebenfalls ausgebaut.

company.sbb.ch

HIAG VERMIETET

FLÄCHE AN POST

Die Hiag Immobilien

Holding AG hat die Schweizerische

Post als Mieterin

für das Gewerbehaus «Fahrwerk»

in Winterthur gewonnen.

Die Post bezieht im

Frühling eine Fläche von

3000 qm im Erdgeschoss.

Laut Hiag beträgt die Mietdauer

mindestens 10 Jahre.

Die Post will die Fläche für

operative Zwecke im Bereich

der Logistik und Zustellung

nutzen. Das «Fahrwerk» liegt

im Gewerbe- und Industriequartier

Hegmatten. Es bietet

insgesamt 10 500 qm Fläche

auf mehreren befahrbaren

Ebenen. fahrwerk.ch

SWISSINVEST

KAUFT ZWEI IMMO-

BILIEN IN ZÜRICH

Swissinvest hat im Dezember

2025 zwei Immobilien

für ein Anlagevolumen

von 210 Mio. CHF gekauft.

Die Erste, eine Wohn- und

Geschäftsliegenschaft, liegt

im Zürich-Wiedikon. Sie

bietet 53 Wohnungen, Verkaufs-,

Büro- und Lagerflächen

sowie eine Tiefgarage

mit 190 Stellplätzen. Ankermieterin

ist Coop. Die Zweite,

eine Büroliegenschaft, befindet

sich in Zürich-Oerlikon.

Der Swissinvest-Fonds ist

der Pensimo-Gruppe angegliedert.

pensimo.ch

HONEGGER ÜBER-

NIMMT ANTOINE

NETTOYAGES

Die Honegger Holding AG

hat sämtliche Aktien der

Antoine Nettoyages SA, mit

Sitz in Meyrin GE, übernommen.

Die neue Tochtergesellschaft

der Honegger bleibt bis

auf Weiteres eigenständig,

weshalb sich für Kunden und

Mitarbeitende nichts verändert.

Antoine Nettoyages bietet

Dienstleistungen in den

Bereichen Unterhalts- und

Spezialreinigung, Fensterund

Fassadenreinigung sowie

Hauswartung. anettoyages.ch

PROJEKTE

HSLU MACHT

HÜRDEN

ERLEBBAR

Für Sehbehinderte, Senioren

oder Menschen mit

Autismus kann der Stadtraum

eine Herausforderung

sein. Grund dafür sind

räumliche Hindernisse oder

akustische Belastung, die



DER MONAT

23

Das Gelände um den Bahnhof Porrentruy zählt zu den

Flächen, die im Verzeichnis sanierungsfähiger

Industriebrachen des Kantons Jura gelistet sind.

BILD: WIKIMEDIA / ROLAND ZUMBUEHL

bei der Stadtplanung wenig

beachtet werden. Das Projekt

«Achtung Barriere!» von

Correctiv.Schweiz und Hochschule

Luzern (HSLU) hat

Mixed-Reality-Anwendungen

entwickelt, die solche

Hürden erlebbar machen.

correctiv.org/schweiz/

achtung-barriere

INDUSTRIE-

BRACHEN IM JURA

Der Kanton Jura hat im

Rahmen des Projekts «Swiss

Renov» das Verzeichnis der

sanierungsfähigen Industriebrachen

aktualisiert. Die Zahl

der erfassten Liegenschaften

steigt um 30 auf 70. Das Verzeichnis

liefert Informationen

an Unternehmen und

Investoren, die nach Gewerbeflächen

suchen oder Industriebauten

sanieren möchten.

Das Projekt soll die Kreislaufwirtschaft

fördern. Die

Haute École Arc und die

Creapole SA begleiten es.

swissrenov.ig.he-arc.ch

VITZNAU VOR

NATURGEFAHREN

SCHÜTZEN

Nach der Hangrutschung

im Juni 2024 ist die Gemeinde

Vitznau LU weiterhin

gefährdet. Murgänge um den

Altdorfbach bedrohen auch

zentrale Teile des Dorfes. Der

Kanton reagiert mit Schutzmassnahmen

und baut einen

neuen Geschiebesammler

oberhalb des bestehenden

Rückhaltebauwerks. Die Vorarbeiten

wurden bereits ausgeführt.

Die Hauptarbeiten

haben im Januar begonnen

und dauern bis Mitte 2028.

vif.lu.ch/naturgefahren

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Flächenmanagement

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Objektmanagement

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Taskmanagement

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(Wartung und und Instandhaltung)

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Servicedesk

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Reinigungsmanagement

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Movemanagement

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Reservationsmanagement

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Schliessmanagement

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Sicherheitsmanagement

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Budget / Kosten

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Umweltmanagement

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Kunstmanagement

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Asset- / Inventarmanagement

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Reporting / Berichte

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Dashboards

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Adressmanagement

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Vertragsmanagement

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Mitarbeitermanagement

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Dokumentenmanagement

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Projektmanagement

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Flottenmanagement

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Lagerbewirtschaftung

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PRATTELN

GEHT ALTLASTEN

AM RHEIN AN

In Pratteln BL wird

der Rheinwanderweg bis

31. August teilweise gesperrt.

Grund ist die Altlastensanierung

auf dem Areal «Rheinlehne»

gegenüber der Saline

Schweizerhalle. Die belasteten

Bereiche werden mittels

Aushub und Austauschbohrungen

saniert. Die Firma

F. Petersen & Sichler produzierte

zwischen 1862 und

1908 den roten Farbstoff

Fuchsin auf dem Areal. Hierzu

mischte die Firma Anilinöl

mit Arsensäure. Das Schadstoffpotenzial

soll um rund

98% verringert werden.

pratteln.ch

HOTEL CASTELL

IN ZUOZ WIRD

SANIERT

Das Hotel Castell in

Zuoz GR wird ab Ende März

für rund zwei Jahre geschlossen

und umfassend renoviert.

Neben der Restaurierung

historischer Elemente stehen

Investitionen in nachhaltige

Infrastruktur, verbesserte

Gäste- und Personalbereiche

sowie neue Familienangebote

im Fokus. Dabei soll das

Hotel klimaneutral werden.

Die Bauarbeiten führt Joos

GPI durch unter Aufsicht von

Winklmann Bauherrenvertretung.

castellzuoz.com

STADT ZÜRICH

SANIERT

RATHAUSBRÜCKE

Das Tiefbauamt der Stadt

Zürich hat im Januar mit

dem Neubau der Rathausbrücke

begonnen. Die Änderung

der Pfeilerkonstruktion

und das Absenken der Flusssohle

erhöht die Abflusskapazität

der Limmat. Die Pläne

für die neue Brücke stammen

von der Bänziger Partner AG,

10:8 Architekten und der

F. Preisig AG. Die Fertigstellung

ist per 2029 geplant.

stadt-zuerich.ch

BASEL PLANT

ÜBERBAUUNG AUF

MESSE AREAL

Der Kanton Basel-Stadt

plant eine Wohnüberbauung

mit rund 170 Wohnungen auf

dem Areal der Messe halle 3.

Es entstehen auch ein Doppelkindergarten,

eine Tagesstruktur,

Gewerberäume und

eine Autoeinstell halle. Die

Arbeitsgemeinschaft Clauss

Kahl Merz Atelier für Architektur

+ Städtebau und Truwant

+ Rodet + haben den

Projektwettbewerb für sich

entschieden. Das Projekt soll

bis 2031 realisiert werden.

bs.ch/medien/

medienmitteilungen

QUARTIER IN

ST. GALLEN WIRD

ERWEITERT

Zwischen Bahnhaltestelle

Riethüsli, Teufenerstrasse

und Buswendeplatz Riethüsli

entsteht im Süden

von St. Gallen das Quartierzentrum

«Riethüsli». Die

Gemeinde St. Gallen als

Grundeigentümerin hat im

Dezember den Baurechtsvertrag

unterzeichnet. Das

Projekt umfasst 42 Wohnungen

im Stockwerkeigentum

in verschiedenen Häusern.

Die Halter AG hat das Vorhaben

mit der Pfister Klingenfuss

Architekten AG und den

Landschaftsarchitekten von

Kollektiv Nordost entwickelt.

Der Baubeginn ist per 2027

geplant, die Fertigstellung

soll 2029 erfolgen.

stadt.sg.ch, halter.ch

KÖNIZ BAUT

ZENTRUM

WEITER AUS

Die geplante Wohnund

Geschäftsüberbauung

«Rappen töri» ist Teil der

Zentrumsentwicklung rund

um den Bläuackerplatz in

Köniz BE. Sie umfasst das

Areal, auf dem Aldi und

Swisscom ihre Filialen

betreiben, die umliegenden

Parkplätze und Teile der heutigen

Freiräume. Nebst der

Überbauung sind neue öffentliche

Grün- und Freiräume

und die Um- und Offenlegung

des Sulgenbachs vorgesehen.

Das Projekt bildet den städtebaulichen

Abschluss der Zentrumsentwicklung.

koeniz.ch

PENSIMO STOCKT

SIEDLUNG

IN ZÜRICH AUF

Die Anlagestiftung Pensimo

hat für eine bestehende

Siedlung an der Ackersteinstrasse

in Zürich einen Studienauftrag

durchgeführt.

Das Beurteilungsgremium

hat den Entwurf von Solanellas

Van Noten Meister

Architekten mit BÖE Studio

Landschaftsarchitektur

zur Weiterbearbeitung empfohlen.

Ein Teil der Baukörper

soll aufgestockt und um

Neubauten ergänzt werden.

Dadurch verdoppelt sich die

Zahl der Wohnungen von 67

auf 135. Die Fertigstellung

erfolgt gestaffelt ab 2030.

pensimo.ch



DER MONAT

1

PERSONEN

PROPERTY ONE

HOLT KUSTER

AN BORD

SERAINA REAL

ESTATE UNTER

NEUER FÜHRUNG

RUHSTALLER

VERSTÄRKT

SPORTZENTRUM

FLACHGLAS-

VERBAND UNTER

NEUER LEITUNG

Property One hat Daniel

Kuster zur Wahl in den Verwaltungsrat

der Property One

Partners AG und der Property

One Investors AG vorgeschlagen.

Der Entscheid

fällt im April an der Generalversammlung

beider Unternehmen.

Kuster soll die

strategische Weiterentwicklung

der Gruppe aktiv mitgestalten.

Während seiner

Laufbahn war er unter anderem

CEO der Fundamenta

Group (Schweiz) AG.

propertyone.ch

Yves Rogger ist seit dem

1. Januar Geschäftsführer der

Seraina Real Estate AG. Er

wird zudem Product Director

der Seraina Invest AG. Rogger

war zuletzt bei der UTO Real

Estate Management AG tätig,

davor bei Allreal und Wüest

Partner. Seraina Real Estate

erwirbt Wohnliegenschaften

mit laufenden Mieterträgen

und entwickelt sie durch

Verdichtung und Repositionierung

weiter. Nach Erhalt

der Baubewilligung veräussert

sie die Immobilien.

serainarealestate.ch

Der Marketingfachmann

Beny Ruhstaller

ist in den Verwaltungsrat

des Sportzentrums Zürich

gewählt worden. Das Zentrum

liegt in Dübendorf

und wird im Herbst eröffnet.

Der Bau durch das Totalunternehmen

HRS hat rund

65 Mio. CHF gekostet und

wurde durch den Regionalverband

Zürich Tennis und

den Zürcher Turnverband

initiiert. Ruhstaller ist seit

vielen Jahren mit dem Zürcher

und Schweizer Turnverband

eng verbunden.

sportzentrum-zurich.ch

Daniel Zurkirchen (Bild

oben) leitet seit Anfang

Jahr die Geschäftsstelle des

Schweizerischen Flachglasverbands

(SFV) und die angegliederte

Fachstelle für Glas

am Bau (SIGAB). Er folgt auf

Danilo Pirotta, der in den

Ruhestand tritt. Von 2021

bis 2025 war Zurkirchen als

Glasbauexperte und Gutachter

bei der SIGAB tätig. Davor

war er rund 15 Jahre in der

Glasindustrie und vier Jahre

im Glashandel. sfv-asvp.ch

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SPR Schweiz, Sägeweg 11, 3073 Gümligen, info@sprschweiz.ch

32


MÜLLER SCHUH-

MACHER MIT

NEUER STRUKTUR

firma Niederer beschäftigt

120 Mitarbeitende an acht

Standorten im Espace Mittelland.

niederer.com

H&B REAL ESTATE

SCHAFFT

NEUEN BEREICH

Leiter des Bereichs Tenant

Representation befördert.

H&B Real Estate ist in

Zürich und Basel vertreten.

Das Unternehmen beschäftigt

140 Mitarbeitende. Die

Kernkompetenzen liegen im

Property Management und

Transaktionsmanagement.

hbre.ch

Die Müller Schuhmacher AG

mit Sitz in Winterthur hat

ihre Geschäftsleitung neu

strukturiert. Dominic Schuhmacher

(Bild oben) wird

CEO, Daniela Steiner (Bild

darunter) übernimmt die Leitung

der Bewirtschaftung.

Christian Furrer (Bild unten)

führt nach wie vor den

Bereich Treuhand. Michael

Zeugin (Bild oben rechts) leitet

die Vermarktung und wird

Präsident des Verwaltungsrats.

Die Bereiche Finanzen,

HR, Kommunikation und

Projekte sind neu im Corporate

Center gebündelt, das

Christine Müller führt (Bild

rechts).

mueller-schuhmacher.ch

NIEDERER

ERGÄNZT

VERWALTUNGSRAT

Die Niederer AG mit Sitz

in Ostermundigen BE hat die

Strategie geschärft und den

Verwaltungsrat erweitert.

Neu gewählt wurden Raphael

Pfister von der Rechnungswerk

Treuhand AG, Sabrina

Hauser von der Circum Real

Estate AG sowie Markus

Troxler von der Garaio AG

(von links nach rechts im

Bild). Sie bringen ihr Wissen

in den Bereichen Immobilienmanagement,

Digitalisierung,

Prozess innovation

sowie Finanz- und Treuhandwesen

ein. Die Immobilien

Die H&B Real Estate AG

hat den neuen Bereich Occupier

Services gegründet. Er

vereint die neu geschaffene

Abteilung Corporate Real

Estate Advisory mit dem

bestehenden Bereich Tenant

Representation. Johannes

Fräulin (oberes Bild) leitet

den neuen Bereich, während

Norman Meusy (Mitte) die

Leitung der Abteilung Corporate

Real Estate Advisory

übernimmt. Andrin Dillena

(unteres Bild) wird zum

APFELBERG

REGELT

NACHFOLGE

Notker Zuber (rechts im

Bild) hat die operative Leitung

der Apfelberg Immo

Service & -Treuhand AG

übergeben. Um die Zukunft

der neun Mitarbeitenden zu

sichern, wurde eine Nachfolgeregelung

umgesetzt.

Fabian Steinemann (links)

führt nun seit Anfang Jahr

die St. Galler Firma. Der

Immobilienfachmann arbeitet

bereits seit einiger Zeit

bei Apfelberg. Der bisherige

Geschäftsinhaber begleitet

den Übergang und bleibt

als Verwaltungsrat erhalten.

Die Firma Apfelberg ist seit

30 Jahren in der Immobilienbranche

tätig. apfelberg.ch


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IMMOBILIENRECHT

STEUERRECHT

AUS FÜR PAUSCHALE

RÜCKSTELLUNGEN

Mit dem Jahreswechsel haben die meisten

Kantone, die bisher pauschale Rückstellungen

für grosszyklische Erneuerungen

von Immobilien zuliessen, ihre Praxis

geändert. Bereits gebildete Rückstellungen

müssen aufgelöst werden.

TEXT—IVO CATHOMEN*

FRISTEN FÜR DIE ABSCHAFFUNG DER RÜCKSTELLUNGEN UND DEREN AUFLÖSUNG

Quelle: KPMG, Stand 18.12.25 (durch den Verfasser vereinfachte Darstellung)

AG AR BE BL GR LU NW OW SH SZ TG UR VS ZG ZH

Abschaffung Rückstellungen

ja,

2025

offen nein nein ja,

2026

ja,

2026

ja, ws.

2026

ja,

2026

offen

ja,

2026

nein

ja,

2026

ja,

2024

ja,

2026

nein

Auflösung Rückstellungen

bis

2027

offen nein nein bis

2028

bis

2030

ws.

2030

offen offen bis

2030

nein

bis

2028

bis

2027

bis

2028

nein

WEITREICHENDE PRAXIS

ÄNDERUNG

Am Anfang steht ein Bundesgerichtsentscheid*

aus dem Jahr 2020. In dessen

Zentrum steht die Frage, unter welchen

Voraussetzungen Rückstellungen für künftige

umfangreiche Reparaturen und Unterhaltsarbeiten

an Liegenschaften steuerlich

zulässig sind. Aus Sicht der Lausanner

Richter erfüllen pauschale Rückstellungen

ohne konkrete Planung die Anforderungen

für geschäftsmässig begründete Aufwendungen

nicht. Sie stützen sich dabei

namentlich auf Art. 29 Abs. 1 Bst. c des

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer

(DBG). Dieser Artikel hält fest, dass

nur Rückstellungen für Verlustrisiken, die

mit dem Geschäftsjahr zusammenhängen,

als geschäftsmässig begründete Aufwendungen

anerkannt werden. Weiter halten

sie fest, dass die Auflösung von Rückstellungen

gemäss Art. 58 Abs. 1 Bst. b DBG als

steuerbarer Gewinn gilt.

Art. 62 DBG erlaubt Abschreibungen

auf dem Anlagevermögen, soweit sie

geschäftsmässig begründet sind. Laufende

Unterhaltsarbeiten sind als Aufwand

zu verbuchen. Nur bei ausserordentlichen

Umständen wie erheblichem Reparaturstau

oder einem konkret geplanten

Sanierungsvorhaben mit Kostenvoranschlag

kann eine Rückstellung akzeptiert

werden.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung

(ESTV) hat nun die Kantone angewiesen,

ihre Praxis anzupassen. Lukas

Kretz, Steuerexperte bei BDO, sagt dazu:

«Inzwischen haben die meisten Kantone

ihre neue Steuerpraxis kommuniziert –

mit dem Ergebnis einer beachtlichen und

steuerlich relevanten Vielfalt der Umsetzungen.»

Pauschale Rückstellungen sind

in den meisten der betroffenen Kantone ab

der Steuerperiode 2026, teilweise bereits

ab 2025, grundsätzlich nicht mehr zulässig.

Gewisse Kantone haben ihre Praxis

sogar verschärft (VS, GR).

Unternehmen und Immobilienbesitzer

müssen geplante Rückstellungen künftig

also sorgfältig und individuell dokumentieren,

damit die Voraussetzungen für eine

steuerliche Anerkennung gemäss Art. 29

DBG (bei natürlichen Personen bzw. deren

Geschäftsvermögen) bzw. Art. 63 DBG (bei

juristischen Personen) erfüllt sind. Das

Bundesgericht erwägt dazu im erwähnten

Entscheid (E. 4.2.2.2): «Wenn am Ende des

Geschäftsjahres ein konkreter Sanierungsplan

vorhanden ist, Devis zu den durchzuführenden

Arbeiten eingeholt wurden

und die Arbeitsvergabe unmittelbar bevorsteht,

kann eine Rückstellung geschäftsmässig

begründet sein. Ein solcher Bedarf

zur (kurzfristigen) Rückstellungsbildung ist

insbesondere bei Unternehmen mit einem

grossen Immobilienbestand denkbar, bei

denen in einem regelmässigen Rhythmus

Grossreparaturen (z. B. Sanierungen von

vielen Wohneinheiten) ausgeführt werden.»

STEUERWIRKSAME AUFLÖSUNG

VON RÜCKSTELLUNGEN

Die Bildung von pauschalen Rückstellungen

ist in den betreffenden Kantonen

somit nicht mehr möglich. «Zusätzlich

müssen bereits gebildete Rückstellungen

in den meisten Kantonen in einer zeitnahen

Frist aufgelöst werden», sagt Lukas

Kretz weiter. «Das hat steuerliche Konsequenzen,

weil diese Auflösungen als

Gewinn verbucht werden müssen. Je kürzer

die Frist zur Auflösung, umso früher ist

die Gewinnsteuer geschuldet. Wie aufgelöst

wird, ist im Einzelfall zu prüfen und zu

optimieren.» In den Kantonen Aargau und

Wallis (bis 2027) sowie Graubünden, Uri

und Zug (bis 2028) bleibt dafür allerdings

wenig Zeit.

Die erwähnten Abschreibungssätze

auf dem Anlagevermögen geschäftlicher

Betriebe sind übrigens gemäss dem Merkblatt

A/1995 «Geschäftliche Betriebe» der

ESTV sehr tief und entsprechen nicht den

ökonomischen und bautechnischen Realitäten.

Auf Wohnhäusern von Immobiliengesellschaften

sind es gerade einmal

2% pro Jahr oder 1,5% auf dem Gebäude

und dem Land. Dies führt zu rechnerischen

Abschreibungsdauern von rund 100

Jahren bei Wohnhäusern (nur Gebäude)

bzw. 133 Jahren (Gebäude mit Land). Bei

Geschäftshäusern ergeben sich 50 bzw. 67

Jahre (Abschreibungssätze: 4 bzw. 3%) und

bei Gastgewerbebauten 33 bzw. 50 Jahre

(6 bzw. 4%).

«Diese Sätze führen zu langen Abschreibungszeiträumen

und damit zu einer

geringen jährlichen Steuerentlastung. Die

bisherige Möglichkeit, Rückstellungen

für Grossrenovationen zu bilden, war ein

wichtiges Instrument zur Glättung grosser

Investitionskosten und zur Vermeidung

einer möglichen Überbewertung»,

sagt Kretz. «Die steuerliche Betrachtungsweise

ist allerdings nicht zwingend

deckungsgleich mit der handelsrechtlichen

Betrachtung. Es gilt aber zu beachten,

wenn aus handelsrechtlicher Sicht

ein höherer Abschreibungssatz notwendig

wäre, um eine handelsrechtliche Überbewertung

der Liegenschaft zu vermeiden,

diese auch steuerlich zu akzeptieren ist.»

*ENTSCHEID DES BUNDESGERICHTS 2C_1059/2019 VOM

1. DEZEMBER 2020

*IVO CATHOMEN

Dr. oec. HSG, ist Verleger der

Zeitschrift Immobilia und stellvertretender

Geschäftsführer

des SVIT Schweiz.


IMMOBILIENRECHT

BUNDESGERICHTSENTSCHEID

MEHR ALS EINE

STEINMAUER UND EIN

HOLZUNTERSTAND

Der Fall Dallenwil zeigt den Stellenwert

des Schutzes des rechtlichen Gehörs in

der Baurechtspraxis. Das Bundesgericht

verneint zwar die Standortgebundenheit

der illegal errichteten Bauten in der

Nichtbauzone. Gleichzeitig unterstreicht

es die behördliche Begründungs- und

Informationspflicht. Diese gilt trotz Böswilligkeit

des Beschwerdeführers.

TEXT — SIMON SCHÄDLER*

Im Zentrum des Rechtsstreits standen unbewilligte Bauten auf einem Grundstück in der Dallenwiler Landwirtschaftszone. BILD: FOTOEMBER, STOCK.ADOBE.COM

VOM TÄTER ZUM OPFER

Eine Naturmauer und ein Brennholzunterstand

sorgten im innerschweizerischen Dallenwil für juristischen

Unmut. Herzstück des Streits waren fehlende

Bewilligungen und die (inexistente) Standortgebundenheit

der umstrittenen Bauten. Gleichzeitig, so schien

es, wurden die Mitwirkungsrechte von A von den beteiligten

Behörden verletzt. Umso komplexer: A handelte

offensichtlich bösgläubig – und wurde trotzdem zum

mutmasslichen Opfer von Gehörsverletzungen.

A hatte als Eigentümer eines Grundstücks in der

Landwirtschaftszone, auf dem sich auch sein Wohnhaus

befindet, vor einiger Zeit die besagte Natursteinmauer

sowie einen trockenen Ort für Feuerholz ohne

Bewilligung errichtet. Um Letztere kümmerte er sich

erst auf Druck des örtlichen Gemeinderats hin und

reichte eine nachträgliche Baubewilligung für beide

Objekte ein. Pikant: Der Landschaftsschutzverband

Vierwaldstättersee zog seine Einwendung gegen die

Stützmauer nach einer erfolgreich durchgeführten

Einwendungsverhandlung zurück. Kurze Zeit später

lehnte die kantonale Baudirektion das Gesuch ab und

ordnete den Rückbau an. Keine Gnade kannten auch

der Regierungsrat Nidwalden und das Verwaltungsgericht.

Kampfeslustig gelangte A vor Bundesgericht:

Die negativen Entscheide seien aufzuheben und grünes

Licht für seine Natursteinmauer und den Brennholzunterstand

zu erteilen.

KEINE NACHTRÄGLICHE BEWILLIGUNG IN

LANDWIRTSCHAFTSZONE

Grundsätzlich gilt: Werden illegal errichtete, dem

Raumplanungsrecht widersprechende Bauten ausserhalb

der Bauzone geduldet, wird der Grundsatz der

DIE KRUX

DES FALLES

LIEGT IN DER

MISSACHTUNG

DES RECHTLI

CHEN GEHÖRS.

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet infrage gestellt

und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige

Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden

können, sind also grundsätzlich zu beseitigen. Für

die Vorinstanzen stand ausser Frage, dass am Rückbau

von Mauer und Unterstand ein erhebliches öffentliches

Interesse bestand und der Rückbau verhältnismässig

war. Hinzu kam, dass A nicht gutgläubig war

und nicht ernsthaft behaupten konnte, dass die errichtete

Stützmauer der Verkehrssicherheit diene. Auch

das Holzlager musste er anders organisieren. Selbst

das fortgeschrittene Alter von A konnte sein Fehlverhalten

nicht entschuldigen.

Das Bundesgericht war von den baurechtlichen

Argumenten der Vorinstanz rasch überzeugt. Das

öffentliche Interesse am Trennungsgrundsatz überwiege

klar die Privatinteressen von A an einer bequemeren,

aber zonenfremden Nutzung seiner Liegenschaft.

Wegen seiner Bösgläubigkeit fallen die individuellen

Interessen von A ohnehin nicht stark ins Gewicht, so

die Lausanner Richter. Ferner seien Mauer und Brennholzunterstand

nicht standortgebunden. Ganzjähriges

Kochen und Heizen seien als Nutzungsarten nicht

auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen.

Objektive Gründe, die deren Existenz in einer

Nichtbauzone erheblich vorteilhafter erscheinen lassen,

bestehen keine. Mit einem Bergrestaurant, einer

Kiesgrube oder einer Mobilfunkanlage – hier wäre eine

Standortgebundenheit wohl zu bejahen – sei das landwirtschaftsfremd

genutzte Wohnhaus schlicht nicht

vergleichbar. Kurzum verdiene das bequemere Bewohnen

der Liegenschaft keinen juristischen Schutz. Aus

materiell-rechtlicher Warte hatten die Ansinnen von

A damit auch vor Bundesgericht kein Erfolg.

36

IMMOBILIA /Februar 2026

KNACKNUSS:

RECHTLICHES GEHÖR

Durchaus überraschend – im Ergebnis aber konsequent

– sah das Bundesgericht die Krux des Falles

weniger in der illegalen Mauer und im Unterstand als

in der Missachtung des rechtlichen Gehörs. A machte

nämlich auch geltend, die Vorinstanz hätte Gehörsverletzungen

zu Unrecht für geheilt betrachtet. Weiter sei

gegen die Anhörungs- und Orientierungspflicht verstossen

worden. Diese Rügen hatten die kantonalen

Instanzen verworfen.

Art. 29 Abs. 2 BV verankert den Anspruch auf rechtliches

Gehör. Er dient der Sachaufklärung und ist ein

zentrales Mitwirkungsrecht. Jede Partei darf ihren

Standpunkt im Verfahren wirksam zur Geltung bringen.

Dafür sind genügend Kenntnisse über den Verfahrensverlauf

unerlässlich. Damit ist das Recht

verbunden, über entscheidwesentliche Vorgänge und

Grundlagen laufend orientiert zu werden. Zudem

muss die Behörde zentrale Punkte in ihrem Entscheid

begründen und ihre Überlegungen nennen, auf die sich

ihr Entscheid stützt.

Verletzungen des rechtlichen Gehörs führen

grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Wurde das rechtliche Gehör nicht besonders

schwerwiegend verletzt, kann ein Mangel geheilt werden.

Diese Möglichkeit besteht aber nur, wenn sich

die betroffene Partei vor einer Rechtsmittelinstanz

umfassend äussern kann. Würden fehlerhafte Entscheide

nämlich automatisch aufgehoben, weil keine

Heilung möglich ist, kämen sämtliche Rechtssachen

an die Vorinstanzen zurück. Diese würden in der Sache

jedoch meist gleich entscheiden; ein Leerlauf, den es zu

vermeiden gilt.

BEGRÜNDUNGS- UND INFORMATIONS

PFLICHT

Vorliegend hatte es der Dallenwiler Gemeinderat

tatsächlich unterlassen, die Verhältnismässigkeit der

Wiederherstellungsanordnung zu begründen – eine

offensichtliche Gehörsverletzung. Allerdings wurde der

fehlerhafte Entscheid durch den einlässlich begründeten

Entscheid des Regierungsrats geheilt, bemerkte das

Bundesgericht. Würde dieser Entscheid nun vom Bundesgericht

kassiert, würde der Gemeinderat und die

Baudirektion gleich – und zu Recht – gegen die Stückmauer

und Unterstand entscheiden. Die Folge: Ein

bürokratischer Leerlauf.

Durchaus problematischer: A monierte, er sei vom

Gemeinderat nicht zeitnah über den negativen Gesamtbewilligungsentscheid

der kantonalen Baudirektion

informiert worden. Diese Kritik hatte es in sich. Im

Oktober 2021 nämlich – die Baudirektion hatte im September

2021 die Ausnahmebewilligung bereits verweigert

– fand eine Einwendungsverhandlung inklusive

Augenschein mit dem Landschaftsschutzverband statt.

Die Parteien einigten sich dabei auf eine Begrünungsauflage.

Der Landschaftsschutzverband zog daher seine

Einwendung zurück. Hätte A im September 2021 vom

negativen Entscheid der Baudirektion gewusst, hätte er

darauf verzichten können, mit dem Landschaftsschutzverband

umständlich ein Begrünungskonzept auszuhandeln.

Weil das Schicksal seines Baugesuchs mit dem

kantonalen Entscheid bereits besiegelt war, war dieser

Aufwand für die Katz. Ohne Information zum bereits

ergangenen negativen Gesamtbewilligungsentscheid

war die Wahrnehmung der Gehörsrechte von A offensichtlich

behindert. Diese Verletzung führte zu unnötigen

Anwaltskosten für die Verhandlungen mit dem

Landschaftsschutzverband, urteilte das Bundesgericht.

GEHÖRSVERLETZUNG UND KOSTENFOLGE

Wenn eine beschwerdeführende Partei unterliegt,

weil ein Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz

geheilt worden war, muss dies bei der Regelung der

Kosten- und Entschädigungsfrage Beachtung finden.

Die Behörden haben hierfür einen grossen Ermessensspielraum

bei der Beurteilung. Die Nidwaldner Instanzen

hatten dem schweren Verfahrensfehler indes keine

Beachtung geschenkt. Dies bezeichnete das Bundesgericht

für willkürlich im Sinne von Art. 9 BV. Offensichtlich

sei doch, dass A als verletzte Partei nicht

schlechter gestellt werden darf, als sie ohne Gehörsverletzung

wäre. Deshalb müsse nun untersucht werden,

ob der Dallenwiler Gemeinderat es treuwidrig

unterlassen hatte, A von unnötigem Anwaltsaufwand

abzuhalten. Damit wies das Bundesgericht die Angelegenheit

zurück nach Nidwalden. Dort soll geprüft werden,

welche Kosten- und Entschädigungsregelung für

die Verfahren angemessen ist.

ENTSCHEID DES BUNDESGERICHTS 1C_659/2024 VOM 23. OKTOBER 2025

*SIMON

SCHÄDLER

Der Autor, Dr. iur., ist

Rechtsanwalt in Basel.


BAU & HAUS

ARCHITEKTUR

SKULPTUR MIT

GLAS-METALL-

HÜLLE

Am Bahnhof Stadelhofen in Zürich

wurde vergangenen Herbst ein

aufsehenerregendes Gebäude der

AXA Anlagestiftung in Betrieb

genommen. Eine markante Glasvorhangfassade

umschliesst

den asymmetrischen Baukörper

und zieht damit alle Blicke auf sich.

TEXT—GERALD BRANDSTÄTTER*

STÄDTEBAULICHER AKZENT

Das neue Geschäftshaus «Haus zum Falken»

reagiert auf die schmale, langgezogene

Geometrie des Grundstücks zwischen

städtischem Raum, dem Verkehrsknotenpunkt

Stadelhofen und dem Bahnhof, den

Santiago Calatrava bereits in den 1990er-

Jahren realisierte. Unter der Leitung der

AXA Anlagestiftung entstand ein Gebäude,

das architektonische Exzellenz mit funktionalen

Anforderungen vereint und einen

neuen städtebaulichen Akzent am Stadelhoferplatz

setzt.

Auf einer Grundstücksfläche von

911 Quadratmetern umfasst das «Haus zum

Falken» ein Volumen von 13 984 Kubikmeter.

Die vier Obergeschosse bieten rund

2000 Quadratmeter moderne Büro- und

Ladenflächen. Im Untergeschoss verbessern

800 Velostellplätze die Infrastruktur

für Pendler und Anwohnende.

Die heraus ragende Lage wird durch eine

markante Glas-Metall-Fassade unterstrichen,

die sowohl technisches Kunstwerk

als auch Designelement ist. Sie verleiht

dem Gebäude seinen unverwechselbaren

Charakter und macht es zu einem futuristischen

Wahrzeichen im Herzen Zürichs,

das neue Massstäbe in der Fassadentechnologie

setzt.

Die Glasvorhangfassade des 19 m hohen Baukörpers besteht aus acht Einzelflächen. BILD: INGO RASP/AXA

ARCHITEKT UND INGENIEUR

Nach rund zweieinhalb Jahren Bauzeit

ist das «Haus zum Falken» vollendet

und bezogen worden. Das futuristisch

wirkende Gebäude beim Bahnhof Stadelhofen

in Zürich trägt die unverwechselbare

Handschrift des renommierten Architekten

Santiago Calatrava.

Bauwerke von Calatrava und seiner

Firma Calatrava Valls SA zeichnen sich

durch eine skulpturale Formensprache und

organische Architektur aus, die Kunst und

Ingenieurwesen eindrucksvoll vereinen.

Santiago Calatrava, 1951 in Spanien geboren,

absolvierte in Zürich ein Architektur-

und Ingenieurstudium. Mit 29 Jahren

gründete er sein eigenes Architektur büro

und realisierte gemeinsam mit Arnold

Amsler seine erste bedeutende Bauauf gabe:

den Bahnhof Stadelhofen in Zürich. Es folgten

international beachtete Grossprojekte

wie der Bahnhof Lyon-Saint-Exupéry,

der Bahnhof Oriente in Lissabon oder die

World Trade Center Station in New York.

DIE KOMPLEXE FASSADE – EIN

TECHNISCHES MEISTERWERK

Die Glasvorhangfassade des 19 Meter

hohen Baukörpers besteht aus acht Einzelflächen,

die sich in komplexer Geometrie

zu einer markanten, facettierten Gebäudehülle

fügen.

Der Dachrand bildet eine durchgehende

horizontale Linie, während die Fassade zum

Boden hin in einer dynamischen Bogenform

abschliesst. Besonders im Bereich der

Zugänge schaffen die hohen Bögen Raum

für Personenverkehr und Tageslichteinfall.

Im zurückversetzten Erdgeschoss bildet

RAUM-

ENTWICKLUNG

Die innere Verdichtung gewinnt in

der Schweiz angesichts knapper

Bodenressourcen weiter an Bedeutung.

Wo früher Büros oder Industrieflächen

dominierten, entstehen

heute Wohnungen, Arbeitsplätze

und vielseitig nutzbare Begegnungszonen.

Bestehende Gebäude

und Areale werden umgenutzt, aufgewertet

oder verdichtet, um neuen

Wohnraum zu schaffen. So entwickeln

sich neue Dorf- und Stadtzentren

mit kurzen Wegen, hoher

Aufenthaltsqualität und einer funktionalen

Durchmischung von Wohnen,

Arbeiten und Freizeit. Eine

2025 veröffentlichte Studie des

Forschungs instituts Sotomo im

Auftrag von Urbanistica zeigt auf,

dass das Verdichtungs potenzial

in der Schweiz längst noch nicht

ausgeschöpft ist. Ohne Qualitätsverlust

und ohne neues Bauland

zu erschliessen, könnte zusätzlicher

Wohnraum für 2 Mio. Menschen

entstehen. Welche Städte

und Agglo merationen ein besonders

hohes Potenzial für nachhaltige

Innenentwicklung aufweisen, wird

in einem Gemeinderanking zusammengefasst.

Auf den nächsten Seiten

der Rubrik Bau & Haus geben

wir Ihnen einen Einblick in bereits

realisierte Beispiele von neu geschaffenem

Wohnraum und Zentren

für Begegnung.

38


39

eine Rundbogen verglasung den unteren

Abschluss der Fassade.

1730 VERTIKALE PFOSTEN

Die Fassadenflächen sind in vertikale

Bänder unterteilt. Charakteristisch für die

Glasvorhangfassade sind geschuppte Glasbänder

und regelmässig angeordnete Pfosten,

die das gesamte Gebäude umhüllen.

Aufgrund der komplexen Geometrie war

eine individuelle Fertigung von 1730 vertikalen

Pfosten erforderlich.

Die Glaselemente sind ausschliesslich

mit dem Structural-Glazing-Verfahren verklebt

worden. Mechanische Befestigungen

wurden bewusst vermieden, um sichtbare

Klammern zu verhindern und die klare

DIE BEWEGUNGS-

STRÖME DER FUSS-

GÄNGER ZWISCHEN

BAHNHOF UND

QUARTIER SIND

NUN VIEL OFFENER

UND FLÜSSIGER.

SANTIAGO CALATRAVA

Ästhetik der Fassade zu erhalten. Insgesamt

wurden 1680 Glaselemente verbaut – jedes

ein Unikat in Geometrie und Grösse.

Jedes Fassadenelement ist sowohl am

Element selbst als auch an der Unterkonstruktion

fixiert, wodurch kontrollierte

horizontale Ausdehnungen möglich sind.

Besonders berücksichtigt wurde die thermische

Beanspruchung durch die unterschiedliche

Sonneneinstrahlung sowie die

Schwingungsübertragung vom benachbarten

Bahnhof.

PRODUKTION DIREKT AB

3D-DATEN

Dank der digitalen Planung in 3D konnten

komplexe Geometrien sowie die Details

der Übergänge an Gebäudeecken, Dachrandanschlüssen

und spitz zulaufenden

Fassadenenden präzise umgesetzt werden.

Um die Planungszeit für die insgesamt

40 000 Einzelbauteile zu verkürzen, wurde

eine spezielle Software entwickelt, die

eine direkte Ansteuerung der Produktion

über die 3D-Daten ermöglichte. Dennoch

dauerte die Planungsphase rund zweieinhalb

Jahre, während das gesamte Projekt

von der Auftragserteilung bis zur Fertigstellung

etwa vier Jahre in Anspruch nahm.

Die Umsetzung der komplexen Fassadengeometrie

erfolgte durch Aepli Metallbau

in gerüstloser Montage, die höchste Anforderungen

an Planung, Logistik und Arbeitssicherheit

erfüllen musste. Das «Haus zum

Falken» stellte in allen Phasen – von der digitalen

Planung über die präzise Produktion

Auch das

zurückversetzte

Erdgeschoss

ist lichtdurchflutet

und

transparent.

bis zur termingerechten Montage unter

schwierigen Baustellenbedingungen – eine

enorme Herausforderung dar.

KOMPLETT VERMIETET

Bereits per Anfang September 2025

wurden die Flächen an die ersten Mieter

übergeben und diese konnten mit ihren

individuellen Ausbauten beginnen. Als

allererste Mieterin hat im Erdgeschoss

die Confiserie Bachmann ihre Tore für die

Bevölkerung geöffnet.

In den vier Obergeschossen sind unterschiedliche

medizinische Angebote vorgesehen,

so aus den Bereichen der Inneren

Medizin, der Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgie

sowie das Spital Zollikerberg, das

dort unter anderem seine Frauen-Permanence

Zürich betreiben wird. Die Eröffnung

der Flächen im Obergeschoss erfolgt

gestaffelt im laufenden Jahr und ist abhängig

vom Zeitplan der jeweiligen Mieter.

*GERALD BRANDSTÄTTER

Der Autor ist Fachjournalist und

verfasst regelmässig Artikel zu

den Themen Architektur,

Bauwesen und Immobilien für

Fachmagazine und Tageszeitungen

(www.conzept-b.ch).

BILD: INGO RASP/AXA

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BAU & HAUS

VERDICHTUNGSPOTENZIAL

WO NOCH LUFT

NACH OBEN IST

Laut einer Studie des Forschungsinstituts

Sotomo im Auftrag von

Urbanistica ist das Verdichtungspotenzial

in der Schweiz längst nicht

ausgeschöpft. Die Analyse zeigt,

wie Wohnraum für zwei Millionen

Menschen entstehen könnte – ohne

Qualitätsverlust und ohne neues

Bauland zu erschliessen.

TEXT—CLAUDIA WAGNER*

TOP-20 AGGLOMERATIONSGEMEINDEN

Quelle: Studie Sotomo

Nutzungsdichte

Potenzial

ÖV-Zentralität

Laut Studie schlummert in Schwerzenbach ZH besonders viel Potenzial.

Mit der kürzlich erfolgten Teilrevision der Bau- und Zonenordnung setzt

die Gemeinde klare Schranken. BILD: GEMEINDE SCHWERZENBACH

1. Schwerzenbach

1. Schwerzenbach 3.4 4.1 7.1

2. Opfikon

2. Opfikon 4.5 3.6 7.8

3. Killwangen

3. Killwangen 3.5 2.9 5.8

4. Vernier

4. Vernier 3.8 2.9 6.4

5. Pregny-Chambésy

5. Pregny-Chambésy 1.7 2.8 4.1

6. Meyrin

6. Meyrin 3.6 2.8 6.0

7. Dietlikon

7. Dietlikon 4.0 2.7 5.7

8. Prilly

8. Prilly 4.9 2.7 7.3

9. Kloten

9. Kloten 4.2 2.6 6.2

10. Greifensee

11. Greifensee 3.7 2.6 5.8

11. Pully

12. Pully 4.6 2.6 6.4

12. Schlieren

13. Schlieren 4.8 2.5 7.4

13. Bussigny

14. Bussigny 3.8 2.4 5.7

AKUTE WOHNUNGSNOT

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich im letzten

Jahr weiter verschärft. Laut aktueller Leerwohnungszählung

des Bundesamts für Statistik (BFS) standen

per 1. Juni 2025 schweizweit 48 455 Wohnungen leer.

Gemessen am Gesamtbestand (inkl. Einfamilienhäuser)

kommt dies einer Quote von 1% gleich. Die Zahl der

leerstehenden Wohnungen ging damit zum fünften Jahr

in Folge zurück – und zwar insgesamt um 0,72 Prozentpunkte

seit 2021. Am stärksten betroffen sind die Kantone

Genf (2025: 0,34%), Zug (0,42%) und Zürich (0,48%).

Insgesamt lagen 15 Kantone unter der 1-Prozent-Marke.

Weniger angespannt zeigt sich die Lage in den Kantonen

Jura (3,03%) und Solothurn (2,05%).

14. Grand-Sacconex

15. Le Grand-Saconnex 4.0 2.4 6.0

15. Cologny

16. Cologny 2.1 2.3 4.0

16. Münchenstein

17. Münchenstein 3.4 2.3 5.3

17. Lancy

19. Lancy 5.0 2.3 6.7

18. Pratteln

20. Pratteln 3.7 2.2 5.4

19. Renens

21. Renens (VD) 5.2 2.2 6.8

20. Ittigen

22. Ittigen 4.3 2.2 5.8

Nutzungsdichte: Anzahl Bewohnende und Beschäftigte pro qm. Beschäftigte als

Vollzeitäquivalente gezählt und zur Hälfte gewichtet, da weniger am Standort.

ÖV-Zentralität (0−10): Erreichbarkeit von Wohnbevölkerung und Arbeitsplätzen

mit ÖV und Distanz zu Haltestellen. Je höher der Wert, umso besser erschlossen.

Potenzial (0−5): Differenz zwischen Nutzungsdichte und standort gerechtem Soll-

Wert, der sich an Benchmark-Beispielen orientiert und von ÖV-Zentralität abhängt.

Wert = sinnvolles und angezeigtes Ausmass zur Steigerung der Nutzungsdichte.

LEBENSQUALITÄT STATT BETONWÜSTEN

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat sich 2013 für

die Revision des Raumplanungsgesetzes ausgesprochen.

Die Revision bremst die Zersiedelung und gewährleistet

eine kompaktere Siedlungsentwicklung. Statt neue Bauzonen

auszuscheiden, soll neuer Wohnraum innerhalb

von bereits bebauten Gebieten entstehen. Damit Innenentwicklung

bei der Bevölkerung auf Akzeptanz stösst,

müssen Dichte und Lebensqualität jedoch Hand in Hand

gehen. Dies ist die These der Studie «Potenziale für nachhaltige

Innenentwicklung» (Oktober 2025), die das Forschungsinstitut

Sotomo im Auftrag der Vereinigung für

guten Städtebau Urbanistica durchgeführt hat.

Gut verdichtete Siedlungsräume sind laut Studie

vor allem lebenswert. Eine reine Verdichtung an gut

erschlossenen Lagen genüge nicht. Was Lebensqualität

schafft, sind Läden, Dienstleistungen und Naherholungsräume

in unmittelbarer Nähe, bestenfalls in

Gehdistanz. Ebenfalls wichtig sind die Durchgrünung

DICHTE UND

LEBENS-

QUALITÄT

MÜSSEN HAND

IN HAND

GEHEN, DAMIT

PROJEKTE AUF

AKZEPTANZ

STOSSEN.

und die ausgewogene Nutzung fürs Wohnen und Arbeiten.

All dies führt unter anderem dazu, dass die Verkehrsinfrastruktur

entlastet wird.

POTENZIALE AUSSCHÖPFEN

Das Forschungsinstitut Sotomo untersuchte folglich,

in welchen Gebieten der Schweiz eine qualitätsvolle

und nachhaltige Verdichtung noch möglich ist. Die

wichtigste Ableitung aus der empirischen Analyse ist das

Gemeinderanking «Potenziale Innenentwicklung». Es

schlüsselt das Potenzial jeder Schweizer Gemeinde auf.

Zwei massgebliche Kriterien sind die Erschliessung mit

öffentlichen Verkehrsmitteln und die Nutzungsdichte.

Dabei geht es nicht um das genutzte Bauvolumen,

sondern um das Ausmass der Nutzung als Wohn- und

Arbeitsfläche. Kurz gesagt, um die Anzahl Bewohner und

Beschäftigte pro Flächeneinheit.

40


18

Das ergänzende Gemeinderanking «Handlungsbedarf

Qualitäten» zeigt das Potenzial jeder Gemeinde in

den sechs Dimensionen Nahversorgung, Nutzung des

Bauvolumens, Nutzungsmix, Ruhe, Durchgrünung und

Naherholung auf. Werden diese Dimensionen in Projekten

berücksichtigt, so das Fazit, gewährleistet dies einen

lebenswerten Raum trotz Dichte.

AGGLOMERATIONEN ALS CHANCE

Städte wie Bern, Basel, Zürich und Genf sind dank

guter Erschliessung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln

zwar gut geeignet für eine qualitätsvolle Innenentwicklung.

Am grössten sei das Potenzial jedoch in den

Agglomerationen. Sie profitieren von der Infrastruktur

der grossen Zentren und haben ihre baulichen Reserven

noch nicht ausgeschöpft.

Im Gemeinderanking sticht das Ballungsgebiet rund

um Zürich heraus, in erster Linie die Gemeinde Schwerzenbach,

die sich dessen bewusst ist. Denn genau dort

hat sich die Stimmbevölkerung am 30. November 2025

für eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung ausgesprochen.

Letztere verhindert die masslose Verdichtung

zugunsten einer qualitätsvollen Entwicklung. Was sich

die Bevölkerung wünscht, ist ein intaktes Ortsbild ohne

störende Brüche.

Auch die Agglomeration von Genf wird als vielversprechend

eingestuft. Gemeint sind vor allem die

Gemeinden Vernier, Pregny-Chambésy und Meyrin. In

der Berner Agglomeration identifiziert die Studie ebenfalls

Gebiete mit Potenzial.

GEWAGTE PROGNOSE ODER REALITÄT?

Laut Forschungsbericht kann in den potenzialreichsten

Agglomerationsgemeinden Wohnraum für

870 000 Menschen geschaffen werden, in den grössten

Städten für 770 000 Personen, in kleineren Städten für

360 0000 Personen. Dies sind rund 2 Millionen Menschen.

Dabei sollen 70% aller heutigen Siedlungen unangetastet

bleiben. Die restlichen 30% sollen nach innen

entwickelt werden, davon 8% substanziell und 22%

moderat. Ob dies tatsächlich realisierbar ist, wird sich

zeigen. Gemäss Studie stehen nun die Kantons-, Stadtund

Gemeindepolitiker in der Pflicht. Sie müssen die

qualitätsvolle Verdichtung vorantreiben, um Herausforderungen

wie Wohnungsnot und Verkehrsüberlastung

zu bewältigen.

DIE RESULTATE

DER STUDIE

Die Ergebnisse sind

veröffentlicht unter:

urbanistica.ch/

gemeinderanking

*CLAUDIA

WAGNER

ist Redaktorin

bei der Zeitschrift

Immobilia.

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Der Bund unterstützt den Ersatz von

grossen fossilen Heizungen (> 70 kW)

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BAU & HAUS

16

INNERE VERDICHTUNG

MEHR WOHNEN,

MEHR BEGEGNUNG

Das revidierte Raumplanungsgesetz

soll Landverschleiss und Bodenspekulation

bremsen. Dabei soll das

bestehende Siedlungsgebiet besser

genutzt werden. Fachleute sprechen

von der inneren Verdichtung.

Ein interessantes Beispiel wurde

in der Vorortsgemeinde Lausen BL

auf dem Scholer-Areal realisiert.

TEXT—MANUEL PESTALOZZI*

Oben: Die Überbauung auf dem Scholer-Areal befindet sich, von hier aus gesehen, mitten im Zentrum, links vom ehemaligen Tonwerk Lausen.

Rechts: Der formale Garten hinter dem Landhaus und neben dem Ersatzneubau des Ökonomiegebäudes wurde rekonstruiert. BILDER: MANUEL PESTALOZZI

SIEDLUNGSGEBIET WENIGER

AUSDEHNEN

Espace Suisse, der Verband für Raumplanung,

erinnert auf seiner Website daran,

dass bereits das ursprüngliche Raumplanungsgesetz

(RPG) von 1979 verlangte,

dass der Boden haushälterisch genutzt

wird. Dennoch dehnten sich die Siedlungen

weiterhin stark aus, weil in vielen Gemeinden

sehr grosszügig Bauzonen ausgeschieden

wurden. Die RPG-Revision von 2014

ist die erste von zwei Massnahmen, mit

denen man den Landverbrauch eindämmen

möchte. Bei ihr steht das bereits bestimmte

Siedlungsgebiet im Vordergrund. Die zweite

Revision befasst sich mit dem Bauen ausserhalb

der Bauzonen, namentlich in der

Landwirtschaftszone. Dieses Thema ist

stark umstritten, der gesetzgeberische Prozess

bewegt sich nur langsam.

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Die heute vom Gesetz vorgegebene innere

Verdichtung hat das Potenzial, Ortsbilder

nachhaltig zu verändern. Das gilt

besonders für Dörfer, die noch von einer

Vergangenheit geprägt sind, in der die

Landwirtschaft dominierte. Häufig findet

man in Zentrumsnähe noch Areale, die als

Weiden, Wiesen oder Äcker dienen. Es sind

Restflächen, die für Agrarbetriebe oft nicht

besonders attraktiv sind und auf eine neue

Zukunft warten.

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ZEUGEN DER INDUSTRIELLEN

VERGANGENHEIT

Lausen im Kanton Basel-Landschaft

ist eines dieser Dörfer, die einen idealen

Kandidaten für eine innere Verdichtung

hergeben. Es liegt im Tal der Ergolz, sein

Siedlungsgebiet ist bereits mit jenem von

Liestal, dem nordwestlich anschliessenden

Kantonshauptort, verschmolzen. Die

Bahnstrecke Basel-Olten und die Schnellstrasse

A22 sorgen für eine ausgezeichnete

Erschliessung, die bewaldeten Hügel des

Juras sind nahe Erholungsgebiete. Lausen

ist ein attraktiver Wohn- und Arbeitsort.

Eine innere Verdichtung kann hier eine

angemessene Antwort auf den wachsenden

Raumbedarf in der Region sein.

Die Geschichte der Gemeinde ist nicht

nur landwirtschaftlich, sondern auch

industriell geprägt. Die Textilindustrie war

schon seit dem 18. Jahrhundert ansässig.

Im 19. Jahrhundert entstand mit dem Tonwerk

Lausen beim Bahnhof ein grösseres

Fabrikareal, das sich zwischen der Bahnlinie

und der östlich von ihr verlaufenden

alten Hauptstrasse erstreckt. Der ursprüngliche

Betrieb ist seit längerer Zeit eingestellt.

Auch das Scholer-Areal, von dessen

Entwicklung hier die Rede ist, lässt sich mit

der industriellen Vergangenheit in Verbindung

bringen. Es schliesst nordwestlich an

das Tonwerk-Areal West an. Dessen historischer

Baubestand beherbergt heute diverse

Nutzungen, aber keine Wohnflächen.

An der alten Hauptstrasse wurde auf dem

Scholer-Areal 1830 ein Landhaus erbaut,

42


das damals etwas ausserhalb des Dorfs

stand. Nördlich ergänzte es ein zurückversetztes

Ökonomiegebäude. Im Süden entstand

in einigem Abstand ein kleinerer

Gewerbebau. Auf dem Grundstück wurde

einst eine Seiden-Winderei und -Zettlerei

betrieben. Auch nach dem Ende

dieses Betriebs blieb das Areal im Besitz

der Industriellenfamilie, die im Landhaus

wohnte. Mit der Zeit umschloss das Siedlungsgebiet

das Gelände, das hauptsächlich

aus einer Wiese mit einigen Obstbäumen

bestand. Vor einigen Jahren sah man die

Zeit reif, sich über eine intensivere Nutzung

Gedanken zu machen.

BEBAUUNGSPLAN MIT ERBEN-

GEMEINSCHAFT AN BORD

In der Folge wurde vom Architekturbüro

Otto Partner Architekten AG aus

Liestal ein Bebauungsplan entwickelt. Die

Erbengemeinschaft der Familie aus dem

Landhaus verantwortete als Bauherrin,

gemeinsam mit einem Immobilienfonds

und einer weiteren Investorin, ein Workshop-Verfahren

zum Areal. Dabei erhielt

auch die interessierte Bevölkerung das

Projekt näher erläutert. Durch die Kontinuität

bei den Besitztumsverhältnissen

konnte ein emotionaler Ortsbezug des

Verdichtungsprojekts hergestellt werden.

Bei der Planung galt es zu berücksichtigen,

dass das Landhaus ein kommunales

Schutzobjekt ist und bei einer Überbauung

angemessen zur Geltung kommen muss.

Auf der Basis des Bebauungsplans wurde

ein Quartierplan erstellt. 2020 hiess die

Stimmbevölkerung den Quartierplan mit

grossem Mehr gut. Der damalige zuständige

Gemeinderat Peter Gisin sagte: «Dies

ist eine attraktive Entwicklung im Ortskern,

sie ermöglicht das Wohnen in Zentrumslage.»

Die Überbauung wurde mit

dem Totalunternehmer HRS realisiert

und in der zweiten Jahreshälfte 2025 fertiggestellt.

Das neue Quartier mit 72 Geschosswohnungen und einer Altersresidenz liegt an der

Bahnlinie und ist autofrei.

MEHR STADT UND EIN

BISSCHEN DORF

Auf dem Areal stehen nun sechs viergeschossige

Neubauvolumen mit Flach -

dächern über einer gemeinsamen

Ein stellhalle. Sie sind in ein orthogonales

Raster eingepasst, dessen Ausrichtung

sich an der erhaltenen Villa orientiert. Das

neue Quartier mit 72 Geschosswohnungen

ist autofrei. Der Gewerbebau wurde abgerissen,

am Standort des Ökonomiegebäudes

entstand ein Ersatzneubau. Das mit

einem Kreuzgiebeldach gedeckte dreigeschossige

Haus erhielt ungefähr die Volumetrie

des Vorgängerbaus.

Entlang der Bahntrasse erstreckt sich

ein etwas mehr als 100 Meter langer Riegelbau.

Er ist durch zwei leichte Versätze

in drei Abschnitte gegliedert und schirmt

das Areal vom Verkehrslärm ab. Drei der

verbleibenden fünf Neubauten verlaufen

entlang der Grundstücksgrenzen, ein

Neubau steht parallel zum Riegelbau im

DIE ÜBER-

BAUUNG BRINGT

EINE NEUE,

URBANE DICHTE

NACH LAUSEN.

Zentrum des Areals. In der Ostecke, an

der Hauptstrasse, komplettiert die Altersresidenz

Senevita «Dreiklang» die Überbauung.

Das Gebäude ist im Grundriss

breiter als die Wohnhäuser, die ähnliche

Fassade weist es als Teil des Gesamten

aus. Zum «Dreiklang» gehören auch zwei

der Wohnhäuser auf dem Areal. Sie dienen

dem betreuten Wohnen. Der Ersatzneubau

dient als Aufenthalts- und Aktivitätenhaus

des «Dreiklangs».

Die Überbauung bringt eine neue, urbane

Dichte nach Lausen. Die Wohnhäuser

orientieren sich zu den begrünten Hofräumen

hin. Dies gibt der Gesamtanlage

zwischen den beiden stark befahrenen

Verkehrssträngen einen eher introvertierten

Charakter, auch wenn ein internes

Wegnetz verschiedene Verbindungen zur

Umgebung gewähren. Die dörfliche Vergangenheit

bleibt in der Form des Landhauses

und des Ersatzneubaus präsent.

Der kleine formale Garten hinter dem

Landhaus wurde originalgetreu neu aufgebaut.

Er grenzt an den Aussensitzplatz des

öffentlichen Restaurants und Cafés «Harmonie»

der Altersresidenz.

Der einstige Gemeinderat Gisin war im

Abstimmungskampf um den Quartierplan

zuversichtlich, dass das Konzept erfolgreich

sein würde, gerade auch weil es in der

Umgebung noch kein vergleichbares Angebot

für ältere Menschen gebe. «Wir müssen

keine Angst haben, dass wir die Pflegeplätze

nicht besetzen können», meinte er

damals. Die der Altersresidenz angegliederten

Wohnungen werden aktuell vom

«Dreiklang» zur Miete ausgeschrieben.

*MANUEL

PESTALOZZI

Der Autor ist dipl. Arch. ETHZ und

Journalist BR SFJ. Er betreibt die

Einzelfirma Bau-Auslese Manuel

Pestalozzi (bau-auslese.ch).


BAU & HAUS

GEMEINDEENTWICKLUNG

IMMOBILIEN

SIND ZENTRALE

WERKZEUGE

Die Entwicklung einer Gemeinde ist

komplex: Neben der Infrastrukturbereitstellung

und Dienstleistungen

umfasst sie auch die Gestaltung

von Lebensräumen, wirtschaftlichen

Rahmenbedingungen und gesellschaftlicher

Teilhabe. Immobilien sind

dabei weit mehr als physische Objekte

– sie sind strategische Werkzeuge.

TEXT—MARTIN WEBER*

Gelungenes

Beispiel für eine

multifunktionale

Nutzung und

urbane Qualität:

In Dübendorf

wurde eine

Primarschule in

die unteren

Geschosse der

Three-Point-

Türme integriert.

BILD: MICHAEL DERRER FUCHS, STOCK.ADOBE.COM

GEMEINDEENTWICKLUNG ALS

STANDORTSTRATEGIE

Gemeindeentwicklung bedeutet, die relevanten

Standortfaktoren für definierte Zielgruppen gezielt

zu beeinflussen. Ziel ist es, Rahmenbedingungen zu

schaffen, die das Wohlbefinden der Bevölkerung fördern,

gleichzeitig wirtschaftliche Stabilität sichern

und ökologische Nachhaltigkeit gewährleisten. Die

Steuerkraft der Gemeinde hängt direkt mit der Attraktivität

für natürliche und juristische Personen zusammen.

Wer gute Steuerzahler anzieht und hält, kann bei

hoher Dienstleistungsqualität moderate Steuersätze

bieten – ein entscheidender Vorteil im Standortwettbewerb.

Die Standortförderung unterstützt ansässige Unternehmen,

fördert Innovation durch Vernetzung und

begleitet Neuansiedlungen. Dabei spielen endogene

Standortfaktoren – also solche, die durch die Gemeinde

beeinflussbar sind – eine zentrale Rolle. Dazu zählen

unter anderem:

– Wohnungs- bzw. Flächenangebot

– Verkehrsinfrastruktur und Erreichbarkeit

– Bildungs- und Freizeitangebote

– Sicherheit und Erscheinungsbild

– Bauvorschriften, Steuerbelastung und Verwaltungsqualität.

Diese Faktoren lassen sich durch öffentlich-rechtliche

Instrumente, freiwillige Angebote, kommunale Infrastruktur

und aktives Immobilienmanagement gezielt

gestalten.

IMMOBILIENENTWICKLUNG ALS

KÖNIGSDISZIPLIN

Immobilienentwicklung umfasst die drei zentralen

Dimensionen: Idee, Land und Kapital. Gemeinden

verfügen über weitreichende Handlungsmöglichkeiten

– vom gezielten Erwerb über die Konzeption bis

zur Wahl der Rechtsform und Finanzierung. Dabei gilt

es, emotionale Bindungen an Bestandsbauten kritisch

zu hinterfragen und visionäre Lösungen zuzulassen.

Die Standortwahl von öffentlichen Gebäuden muss

stets hinterfragt werden: Ist das Grundstück für die

geplante Nutzung geeignet? Gibt es Alternativen für

die Nutzung mit besserer Infrastruktur? Und noch

wichtiger: Ist das Land für andere Zwecke wertvoller?

QUARTIERENTWICKLUNG: VOM OBJEKT

ZUR UMGEBUNG

Die Betrachtung einzelner Liegenschaften greift oft

zu kurz. Quartiersteckbriefe ermöglichen eine ganzheitliche

Sicht auf die synergetische Nutzung von

Immobilien und Infrastruktur. Sie zeigen ressortübergreifend

auf, wo die Gemeinde als Eigentümerin

Einfluss nehmen kann und wo Potenziale in Planung,

Vereinsförderung oder Gewerbeentwicklung liegen. In

Mitwirkungsverfahren schaffen sie Transparenz und

fördern die Akzeptanz bei der Bevölkerung.

Ein Vorzeigeprojekt: In Dübendorf wurde eine Primarschule

in die unteren Geschosse der Three-Point-

Türme integriert. Die verkehrsberuhigte Umgebung

fördert die Quartierbelebung – Eltern warten in Cafés,

GEMEINDEN,

DIE UNTER-

NEHMERISCH

DENKEN,

VERSTEHEN SICH

ALS AKTIVE

GESTALTERINNEN

DER ZUKUNFT.

44


11

Kinder nutzen den Park. Ein gelungenes Beispiel für

multifunktionale Nutzung und urbane Qualität.

RAUM- UND VERKEHRSPLANUNG ALS

STEUERUNGSINSTRUMENTE

Raumplanung ist demokratisch und partizipativ. Sie

steuert die räumliche Entwicklung unter Berücksichtigung

von Infrastrukturbedarf, Landschaftsschutz,

Ressourcenschonung und Lebensqualität. Seit der

RPG-Revision 2014 gilt das Prinzip der Siedlungsentwicklung

nach innen – mit dem Ziel, Zersiedelung zu

stoppen und bestehende Bauzonen besser zu nutzen.

Verkehrsplanung ist dabei ein Schlüssel zur Zentrumsqualität.

Sie beeinflusst die Aufenthaltsqualität,

die Erreichbarkeit und die Attraktivität für Gewerbe

und Bevölkerung. Gemeinden können durch eigene

Projekte und Mitwirkung in kantonalen Planungen

gezielt Einfluss nehmen.

UNTERNEHMERISCHES DENKEN IN DER

ÖFFENTLICHEN HAND

Unternehmertum in der Verwaltung ist kein

Widerspruch, sondern eine Haltung. Gemeinden, die

unternehmerisch denken, verstehen sich als aktive

Gestalterinnen der Zukunft. Gemeindeliegenschaften

werden nicht nur verwaltet, sondern strategisch entwickelt

– mit dem Ziel, gesellschaftliche, wirtschaftliche

GEMEINDELIEGENSCHAFTEN

Das neu erschienene Buch widmet sich

der komplexen Rolle kommunaler Liegenschaften

im Spannungsfeld zwischen

Pflichtaufgaben, Renditeerwartungen

und planerischen Zielen. Es beleuchtet

rechtliche, wirtschaftliche und gesellschaftliche

Rahmenbedingungen, unter

denen Städte und Gemeinden agieren,

und zeigt auf, welche Chancen und Herausforderungen

sich aus einer strategischen

Liegenschaftspolitik ergeben.

Bestellen unter: shop.svit.ch/de

und ökologische Wirkung zu entfalten. Diese Haltung

verlangt Mut, Vision und die Bereitschaft, Verantwortung

zu übernehmen.

Gemeindeentwicklung ist mehr als Verwaltung – sie

ist strategische Gestaltung. Immobilien sind dabei zentrale

Werkzeuge, um Standortqualität, soziale Teilhabe

und wirtschaftliche Stabilität zu sichern. Wer als

Gemeinde unternehmerisch denkt, nutzt die vorhandenen

Spielräume, um Zukunft aktiv zu gestalten. Die

Kombination aus Immobilienstrategie, Raumplanung

und partizipativer Quartierentwicklung eröffnet neue

Perspektiven – für lebenswerte Gemeinden mit starker

Identität und nachhaltiger Wirkung.

*MARTIN WEBER

Der Autor ist dipl.

Immobilientreuhänder,

dipl. Gemeindeschreiber

und Immobilienentwickler

mit eidg. FA.

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Beides geht – mit eXtenso.»

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BAU & HAUS

UMNUTZUNG

BÜROLEERSTAND

TRIFFT WOHNUNGS-

KNAPPHEIT

Das Zürcher Architekturbüro

Züst Gübeli Gambetti transformiert

ein Bürogebäude in ein urbanes

Wohn labor.

TEXT—ANDREA ESCHBACH*

Sichtbetondecken und Gussasphaltböden tragen die Spuren der Vornutzung bewusst zur Schau.

BILDER: ROGER FREI

NEUEN WOHNRAUM

SCHAFFEN

Der Wandel der Arbeitswelt hinterlässt

Spuren im Stadtbild. Klassische Bürogebäude

verlieren an Nachfrage, während

gleichzeitig der Druck auf den Wohnungsmarkt

stetig wächst. Für die Immobilienwirtschaft

rückt damit eine Strategie in

den Fokus, die lange als Ausnahme galt: die

Umnutzung bestehender Bürohäuser. Sie

verspricht nicht nur ökologischen Mehrwert

durch den Erhalt grauer Energie, sondern

auch ökonomisches Potenzial durch

neue Nutzungsmischungen und eine langfristige

Stabilisierung von Bestandesliegenschaften.

Ein exemplarisches Projekt dieser Entwicklung

steht im Zürcher Norden: «The

Brick 80». Das ehemalige Bürogebäude aus

den 1980er-Jahren wurde von Züst Gübeli

Gambetti Architekten in ein vielschichtiges

Wohn- und Arbeitshaus transformiert

– ohne seine Herkunft zu verleugnen und

ohne den Bestand radikal umzuschreiben.

Ganz in der Nähe des Fernsehstudios von

SRG SSR idée suisse gelegen, rechts flankiert

von der Megastruktur einer Pensionskasse,

ist der in die Jahre gekommene

Büroriese Zeuge der lange nur monofunktionalen

Stadtentwicklung Leutschenbachs.

Das ehemalige Industrieareal ist eines der

grossen Entwicklungsgebiete Zürichs.

Hier wird gebaut, so weit das Auge reicht.

Seit geraumer Zeit künden ein neuer Park

sowie die zwei benachbarten Wohntürme

The Metropolitans von der Vision einer

«Stadt der kurzen Wege», in der Wohnen

und Arbeiten verschmelzen.

Die Fassade wurde sanft aufgefrischt.

EIN BÜROGEBÄUDE WIRD

STADTBAUSTEIN

«Das Projekt ‹The Brick 80› hat eine

lange Geschichte hinter sich, während wir

uns intensiv mit dem Gebäude und seiner

Struktur auseinandergesetzt haben»,

erklärt Martin Wenger, Mitglied der

Geschäftsleitung bei Züst Gübeli Gambetti.

Zum Projektstart 2019 war das Haus eine

Multi-Tenant-Liegenschaft, später hat es

46


17

Das Ziel der Architekten:

mit möglichst geringer

Eingriffstiefe eine Wohnnutzung

umsetzen.

der Bauherr den anderen Beteiligten abgekauft.»

Im Zuge dessen wurden verschiedene

Szenarien durchgespielt: von der

Mischnutzung mit Wohnungen und Büros

über eine Ergänzung als Seniorenresidenz

oder gar vom Abriss und Ersatzneubau.

«Wir fragten uns: Was tun mit Bürohäusern,

deren Struktur eigentlich gut ist, die

aber für den Markt nicht mehr funktionieren?»,

erklärt Wenger. «Bei ‹The Brick›

war klar: Die vorhandene Substanz ist wertvoll

– räumlich wie konstruktiv.» So wurde

schlussendlich eine Wohnnutzung mit

möglichst geringer Eingriffstiefe umgesetzt.

BESTAND ALS RESSOURCE

Die architektonische Haltung ist geprägt

vom Respekt gegenüber dem Bestand.

Tragwerk, Geschosshöhen und Fassaden

bleiben weitgehend erhalten. Setzungen,

Unebenheiten und Gebrauchsspuren werden

als Teil der Geschichte akzeptiert. Ein

pragmatischer Umgang: Der Bestand wird

nicht überformt, sondern weitergeschrieben.

«Anstatt alles aufwendig zu nivellieren,

haben wir Böden entwickelt, die sich

anpassen können. So entsteht mit einem

relativ einfachen Aufbau ein gutes Resultat»,

erklärt Wenger. «Technisch war dies

eine grosse Herausforderung, gestalterisch

eher eine Konsequenz.» Sichtbare Installationen,

robuste Materialien und eine

zurückhaltende Materialisierung verleihen

dem Gebäude eine rohe, aber zugleich

wohnliche Atmosphäre. «Der ‹roughe›

Industrial Look ist gewollt», sagt Wenger.

«Wir haben ihn sogar durch Materialisierung

und Farbgebung akzentuiert.»

Die Stirnseiten des Gebäudes blieben

vier Gewerberäumen vorbehalten. Der

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Genau genommen

zählen bei der Fassadendämmung nur Fakten:

■ geringste Treibhausgasemissionen

■ A1 – brennt nicht

■ minimiert den wahrgenommenen Lärm

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Das Naturtalent für die Fassade.

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BAU & HAUS

UMNUTZUNG

Der Industrial Look ist gewollt und wurde durch die Materialisierung und Farbgebung noch

akzentuiert. BILDER: ROGER FREI

«Im Sport zählt

Vertrauen – in meine

Leistung und mein

Team.»

Marco Odermatt

Eingang fungiert nicht als repräsentative

Geste, sondern als räumlicher Übergang

zwischen Stadt und Wohnen. Seitlich führen

zwei neu inszenierte Eingänge in die fast

4 Meter hohe Empfangshalle. Ihre Raumdramaturgie

weist den Weg an Sitznischen

und Briefkästen vorbei zur «Wasch-Kathedrale»

und einer Gemeinschaftsküche. Ein

Gussasphaltboden trifft dabei auf Ziegelsteine

und grün übermalte Zementsteine.

Räumlich wie funktional werden hier Orte

des Austauschs geschaffen, die der Vereinzelung

von Singlehaushalten entgegenwirken.

«Die Korridore waren ursprünglich

rein funktional», sagt Wenger. «Heute sind

sie im Erdgeschoss Aufenthaltsräume. Wir

haben Nischen geschaffen, Sitzgelegenheiten

integriert, Bereiche, in denen man sich

kurz aufhalten oder begegnen kann. Unser

Ziel war, aus anonymen Erschliessungsflächen

Orte mit Mehrwert zu machen – ohne

zusätzliche Fläche zu bauen.»

ORTE DES AUSTAUSCHS

«The Brick» bietet auf einer Grundstücksfläche

von rund 4700 qm Platz für

über 100 Wohnungen unterschiedlicher

Typologien sowie Atelier- und Gemeinschaftsflächen.

Im Parterre befinden sich

ein Dutzend kleine, direkt vom öffentlichen

Raum zugängliche Atelierwohnungen. Eingestellte

Raumboxen strukturieren die Flächen

und definieren Nasszellen, Stauraum

oder Rückzugsbereiche, ohne den loftartigen

Charakter der ehemaligen Büroflächen

aufzulösen. Die Wohnungen bleiben

wandelbar und lassen individuelle Nutzungen

zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit

zu. Nasszelle und Küche sind kompakt

gebündelt, der Wohn- und Schlafbereich

bleibt offen. Die Technik bleibt sichtbar,

die Leitungen liegen offen über Putz.

In den oberen fünf Geschossen gibt es

rund 90 klassische Loftwohnungen mit

knapp drei Metern Raumhöhe, die dank

Sichtbare Installationen und robuste

Materialien verleihen den Räumen eine rohe,

aber zugleich wohnliche Atmosphäre.

48


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Making

energy

smarter

Einblick in zwei der

100 Wohnungen in

«The Brick 80» in

möbliertem Zustand.

BILDER: ROLAND

BERNATH

eingestellter Spanholzboxen ganz unterschiedliche

Wohnsphären schaffen. Sichtbetondecken,

Gussasphaltböden sowie

Aufputz geführte Stoffkabel, die sich wie

Spinnennetze über Wände und Decken ziehen,

tragen die Spuren der Vornutzung zur

Schau. Lange, zu Arbeitstischen umgestaltete

Fensterbretter bringen einen Mehrwert.

Die kleinste Wohnung kommt mit

nur knapp 64 qm aus, die grösste erstreckt

sich auf luxuriöse 130 qm. Praktisch sind

die 5 qm grossen Abteile, die jeder Wohnung

statt eines Kellers oder Estrichs

zusätzlichen Stauraum bieten. Auch die

Dachgeschosse erfahren eine qualitative

Aufwertung. Die acht Attikawohnungen

haben eigene Aussenräume. Die grosszügige,

allen Bewohnern zugängliche Dachterrasse

bietet einen Mehrwert, der über die

private Wohnung hinausgeht. «Das Potenzial

für eine gemeinschaftliche Nutzung ist

gross. Vieles hängt davon ab, wie sich die

Bewohnerschaft organisiert», sagt Wenger.

«Architektur kann Angebote machen,

sie kann Gemeinschaft ermöglichen – aber

nicht erzwingen.»

UMNUTZUNG ALS

STRATEGISCHE CHANCE

Die Fassade erfuhr eine sanfte Auffrischung:

Die Fenster blieben erhalten, die

Bleche wurden neu gestrichen, die Storen

geflickt, wo nötig. «Das Farbkonzept wurde

zusammen mit dem Winterthurer Künstler

Thomas Rutherfoord entwickelt und

mit der Stadt intensiv diskutiert. Am Ende

haben wir uns für ein kräftiges Spektrum

entschieden – mit Rosa-, Lila- und Rottönen.

Die Farben übersetzen die innere Vielfalt

nach aussen», so Wenger. Eine Seite der

Fassade wird begrünt, ein von der Stadt

Zürich gefördertes Konzept.

The «Brick 80» steht exemplarisch für

eine neue Haltung im Umgang mit bestehenden

Büroimmobilien. Die Umnutzung

wird hier nicht als Kompromiss verstanden,

sondern als strategische Chance. Für

die Immobi lienwirtschaft sendet das Projekt

eine klare Botschaft: Zukunftsfähige

Stadtentwicklung entsteht dort, wo Bestehendes

klug weitergedacht wird.

*ANDREA ESCHBACH

Die Autorin ist Journalistin, spezialisiert

auf die Themen Wohnen

und Raum, Design und Architektur

(www.andrea-eschbach.com).

«Für Verwaltungen

zählt Vertrauen –

in transparente

Abrechnungen und

smarte Systeme.»

Noè Ponti

NeoVac macht Gebäude

effizienter. Mit Monitoring,

ZEV, vZEV und Ladeinfrastrukturen,

die

Zukunft schaffen.

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BAU & HAUS

ZENTRUMSENTWICKLUNG

TRÜBBACH ERHÄLT

NEUE DORFMITTE

Ein neues Bauensemble verleiht

Trübbach im St. Galler Rheintal eine

Mitte: Wohnen, Gewerbe und ein

einladender Platz verschmelzen zu

einem lebendigen Ortskern, der

sich harmonisch ins bestehende

Strassendorf einfügt.

TEXT—ROLAND PAWLITSCHKO, CALLWEY VERLAG

STRASSENDORF ERHÄLT EIN ZENTRUM

Im Zentrum der Schweizer Ortschaft Trübbach

unweit der Liechtensteiner Grenze entstanden

zwei Gebäude mit erdgeschossigen Gewerbeflächen

sowie Miet- und Eigentumswohnungen in den Obergeschossen.

Die Häuser mit ziegelgedecktem Satteldach

und Lärchenholzfassade, die zusammen mit

einem niedrigen Verbindungsbau einen U-förmigen

Platz begrenzen, fügen sich nahtlos in das Ortsbild

ein. In ihrer Architektur sind traditionelle und regionale

Bauweisen mit modernen Elementen vereint,

woraus sich ein harmonisches Gesamtbild ergibt.

Mit Fertigstellung dieses Projekts erhielt das

Strassendorf, dem lange eine klar ausgebildete Mitte

fehlte, einen neuen, ebenso einladenden wie hoch

frequentierten Ortskern. Neben den hier untergebrachten

Wohnungen tragen insbesondere die

Gewerbeflächen im Erdgeschoss – eine Kindertagesstätte,

eine Bankfiliale, eine Bar sowie eine Bäckerei

mit Café – zur Belebung des Dorflebens bei.

Der konisch zulaufende Platz öffnet sich in Richtung

der Hauptstrasse und schafft so einen identitätsstiftenden

Treffpunkt für Begegnungen. Durch

seine Form ist er gut vor Wind und Verkehrslärm

geschützt. Zugleich bietet er unverstellte Sichtbezüge

zur Strasse, sodass er in der Wahrnehmung der

Die neuen Häuser mit

Satteldach und

Lärchenholzfassade

fügen sich nahtlos

in das Ortsbild ein.

BILDER: FABIO SCHOBER

Menschen als niedrigschwellig erreichbarer öffentlicher

Raum wahrgenommen wird.

BARRIEREFREIER WOHNRAUM

Das Bauensemble beherbergt unterschiedlich grosse

1- bis 5-Zimmer-Wohnungen, die die Ausbildung

einer vielfältigen Bewohnerschaft aller Generationen

fördern. Sämtliche Wohnungen sind barrierefrei

und bieten dank grosszügiger offener Wohnbereiche,

witterungsgeschützter Loggien und hochwertiger

Holz-Aluminium-Fenster eine angenehme Wohnatmosphäre.

Wohnungsinterne Hauswirtschaftsräume,

private Abstellräume im Keller und die gemeinsame

Tiefgarage runden das Angebot ab.

Beide Gebäude wurden in Massivbauweise mit

einer hinterlüfteten, bandartig gegliederten Fassade

aus Lärchenholz errichtet. Ebenfalls aus Holz bestehen

die Dachgeschosse. Sowohl für das Tragwerk als

auch für den Dachausbau kamen vorgefertigte Holzbauteile

zum Einsatz. Die umweltfreundliche Aufbereitung

von Warmwasser und Heizwärme wird

durch eine Grundwasserwärmepumpe gewährleistet.

Im Zusammenspiel mit der hochwärmegedämmten

Gebäudehülle und den dreifachverglasten Fenstern

ergibt sich eine zeitgemässe, effiziente Gebäudestruktur

im traditionellen Kleid.

50


Der konisch zulaufende

Platz zwischen

den beiden Neubauten

öffnet sich mit

Läden und Gastronomieangeboten

in

Richtung der Hauptstrasse.

«GANZ OHNE

SCHNICKSCHNACK»

Interview mit Mirko Schneeweiss, Thomas Keller und André

Wille der Kaundbe Architekten AG aus Schaan, Liechtenstein.

BILD: FABIO SCHOBER, ALTEZZAVISUALS.COM

Welche primären Ziele liegen Ihrem Entwurf

zugrunde und wie werden sie sichtbar?

Durch die vorausschauende Landerwerbsstrategie

der Gemeinde konnten mehrere Klein- und Kleinstgrundstücke

erworben und gesamthaft entwickelt

werden. Ziel war es, die dem Dorf bislang fehlende

Ortsmitte anzulegen und als selbstverständlich wirkenden

Treffpunkt für die Bevölkerung zu gestalten.

Wie wirkt sich Ihr Projekt auf die Nachbarschaft

und umliegende Quartiere aus?

Trübbach hat jetzt ein Zentrum! Mit den Angeboten

im Erdgeschoss wurde die Wohnqualität der ganzen

Gemeinde verbessert. Der Dorfplatz wurde vom ersten

Tag an rege als Treffpunkt und für private oder

öffentliche Veranstaltungen genutzt.

Welche baulichen, technischen oder

material bezogenen Besonderheiten weist

Ihr Projekt auf?

Obwohl die örtlichen Bauvorschriften modernere

Bauformen zugelassen haben, entschieden wir uns

für eine Architektur, die sich in ihrem architektonischen

Ausdruck an den traditionellen Bauten der

Region orientiert. Dies bezieht sich insbesondere auf

die Dachform, die Ausbildung eines Sockelgeschosses,

die Holzfassade aus Lärchenholz sowie die Fensterformate.

Da sich das Projekt in einem Gebiet mit

nicht allzu tiefem Grundwasser befindet, kann die

benötigte Heizenergie ressourcenschonend mittels

Grundwasserwärmepumpe bereitgestellt werden.

Wie lässt sich eine hohe architektonische

und baukulturelle Qualität auch mit kleinem

Budget erreichen?

Eine hohe baukulturelle Qualität hat nichts mit dem

Budget zu tun! In dieser Gegend wurde schon immer

mit knappen Ressourcen gebaut. Eine einfache

und kompakte Gebäudestruktur ohne «Schnickschnack»,

ein direkter vertikaler Lastabtrag, Steigzonen

für eine effiziente Haustechnik, eine sparsame

Erschliessung sowie flächeneffiziente Grundrisse

führen zu Bauten, die den gleichen sparsamen Geist

atmen wie die benachbarten historischen Bauernund

Arbeiterhäuser.

WOHNBAUTEN DES JAHRES 2025

Der Award «Wohnbauten des Jahres»

wurde 2019 zum ersten Mal vergeben.

2025 hat die Jury Preise in 14 Kategorien ausgesprochen:

Experimenteller Ansatz, Geförderter

Wohnungsbau, Generationenwohnen,

Innovative Fassade, Ländlicher Raum, Mischnutzung,

Nachverdichtung, Premiumwohnen,

Quartiersentwicklung und Revitalisierung.

Im Buch sind die besten 55 Projekte dokumentiert.

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IMMOBILIENBERUF

FACHAUSWEIS IMMOBILIENENTWICKLUNG

NEUE LEBENS RÄUME

SCHAFFEN – UNSERE

AUSBILDUNG DAZU

Die Weiterentwicklung des Lebensraums

begleitet die Menschheit seit jeher. Lebensräume,

Immobilien, Quartiere und letztlich

ganze Städte lassen sich nur mit Weitsicht

planen. Grossprojekte wie Dubai oder Singapur

zeigen eindrücklich, was visionäre und

konsequente Entwicklungsplanung bewirken

kann. TEXT— RAFFAEL WEHRLI*

DIE AUSBILDUNG BEI

DER SVIT SCHOOL AG

Sie haben bereits Erfahrung in der

Immobilienbranche und wollen

sich in der Entwicklung spezialisieren?

Dann hat die SVIT School

AG mit dem Vorbereitungslehrgang

FA Immobilienentwicklung

die ideale Ausbildung für Sie.

Dank der Verbandsnähe und der

erfahrenen Dozierenden aus der

Immobilienbranche ermöglicht die

SVIT School AG einen hohen Praxisbezug

im Unterricht und stellt

sicher, dass die Ausbildung den

Anforderungen der Immobilienbranche

entspricht.

Nächster Start des Vorbereitungslehrgangs

FA Immobilienentwicklung:

Juni 2026

Durchführungsort: SVIT School in

Zürich (Greencity)

Die Immobilienentwicklung wirkt im kleinen und grossen Rahmen und ist für die gesamte Wirtschaft von hoher

Relevanz. BILD: ISTOCKPHOTO

Ausführliche Informationen

und die Anmeldemöglichkeit

finden Sie unter: svit-school.ch.

ZUKUNFTS

ORIENTIERT

In der Schweiz bewegt sich

die Immobilienentwicklung

naturgemäss in kleineren

Dimensionen. Dennoch ist sie

von zentraler Bedeutung, wenn

es darum geht, bestehende

Strukturen zu erneuern, anzupassen

und langfristig zu planen.

Ein wesentlicher Aspekt

dabei ist die Siedlungsentwicklung,

bei der Areale gesamthaft

analysiert und umstrukturiert

werden. Gleichzeitig setzt die

Immobilienentwicklung auch

auf Objektebene an, indem

Bestandesliegenschaften den

neuen Anforderungen angepasst

werden, beispielsweise

in den Bereichen Dämmung,

Energieeffizienz oder technisches

Gebäudemanagement.

Inhaltlich umfasst die Immobilienentwicklung

unter anderem

Projektmanagement,

Umwelt- und Planungsrecht,

rechtliche Fragestellungen

sowie Nachhaltigkeit. Marketing

ist natürlich auch ein

Aspekt, weil ein Projekt dann

zielgerichtet umgesetzt werden

kann, wenn Nachfrage und

Standortanforderungen

bekannt sind.

BREITES EINSATZ GEBIET

Die Immobilienentwicklung

basiert auf einer breiten

Palette an Tätigkeitsfeldern,

sei dies im Privatbereich, im

Finanzsektor, in der Stadtplanung,

bei Versicherungen oder

auch Pensionskassen. All diesen

Sphären ist gemeinsam,

dass sie zukunftsgerichtet und

wert erhaltend, besser noch

wertsteigernd wirtschaften.

Für Absolvierende des FA

Immobilienentwicklung er -

geben sich daraus vielfältige

Einsatzmöglichkeiten und

abwechslungsreiche Aufgabengebiete.

DER FACHAUSWEIS

Der Weg zum eidgenössischen

Fachausweis Immobilienentwicklung

führt über

eine fundierte Ausbildung, in

der die Teilnehmenden unter

anderem Kenntnisse in Recht,

Bau, Projektmanagement,

Nachhaltigkeit, Stadtplanung

sowie Siedlungsentwicklung

erwerben. Anschliessend an

den Lehrgang folgt die eidgenössische

Prüfung, an der das

erlangte Wissen sowohl

schriftlich als auch mündlich

geprüft wird. Die Organisation

und Durchführung der Prüfung

obliegt der Schweizerischen

Fachprüfungskommission

Immobilien wirtschaft. Diese

bestimmt auch die Lernziele

und die Zulassungsbedingungen

zur Prüfung, unter anderem

drei Jahre hauptberufliche

Praxiserfahrung in der Immobilienbranche.

DIE SUBJEKTFINANZIE

RUNG DES BUNDES

Absolvierende von Kursen,

die auf eine eidgenössische

Berufs- oder höhere Fachprü-

Bei Fragen steht Ihnen das Team

der SVIT School AG im Greencity

gerne beratend zur Seite.

fung vorbereiten, werden in

Form von Bundesbeiträgen

finanziell unterstützt. Auch

unser Vorbereitungslehrgang

befindet sich auf der Bundesliste

für vorbereitende Kurse,

wodurch nach der Prüfungsteilnahme

ein Kostenbeitrag

von 50% auf die Kurskosten

beantragt werden kann.

*RAFFAEL

WEHRLI

Der Autor ist

Lehrgangskoordinator

bei der

SVIT School AG.


IMMOBILIENBERUF

LEITFADEN FÜR BEWIRTSCHAFTER

LIEGEN SCHAFTEN

NACHHALTIG

ERTÜCHTIGEN

Mit der 8. Brown-Bag-Meeting-Reihe

ging der SVIT Zürich der Frage nach,

wie man Stockwerkeigentümergemeinschaften

und Privateigentümer

von Renditeliegenschaften auf dem

Weg zu Netto-Null begleiten kann. Das

Ergebnis: ein praxis orientierter Leitfaden

und eine Branchenempfehlung.

TEXT—PASCAL STUTZ, CHRISTIAN BRÜTSCH,

JOËLLE ZIMMERLI*

PHASEN UND ROLLEN DER BEWIRTSCHAFTUNG IM PROZESS

Quelle: anamorph Visual Information Design

Phase strategische

Planung

Bewirtschaftung

als Impulsgeberin

ENERGETISCHE

ERTÜCHTIGUNG HAT

PROJEKTCHARAKTER

In den nächsten Monaten

müssen zahlreiche STWEG

und Eigentümer von Renditeliegenschaften

entscheiden, ob

sie in die nachhaltige Erneuerung

ihrer Liegenschaften

investieren sollen, welche

Optionen sie haben und was

sie aus Rücklagen oder dem

Erneuerungsfonds finanzieren

können. Bewirtschafter und

Bewirtschafterinnen müssen

entscheiden, wie sie Eigentümerschaften

bei Ertüchtigungsvorhaben

unterstützen

wollen.

Eine zentrale Erkenntnis

aus den Brown-Bag-Meetings

ist, dass energetische Erneuerungen

Projektcharakter haben

und auf der Basis eines klaren

Mandats und einer Objektstrategie

geplant werden sollten.

Eine der wichtigsten Aufgaben

der Bewirtschaftung ist deshalb,

die Ertüchtigung proaktiv

als Projekt zu traktandieren,

statt einzelne Erneuerungsmassnahmen

isoliert als

Phase Vorprojekt

Bewirtschaftung

als Vernetzerin

Bewirtschaftung

als Sparringpartnerin

Investitionen in den Unterhalt

abzuhandeln.

Sie sollten sich auch dafür

einsetzen, dass die Eigentümerschaft

eine kompetente Bauherrenvertretung

be-stimmt,

die das Projekt aktiv vorantreibt.

Schliesslich sollten Liegenschaftsverwaltungen

Leistungen erst nach dem formellen

Startschuss für das Projekt

erbringen.

ZWEI PHASEN UND

DREI ROLLEN

Der Leitfaden empfiehlt

Liegenschaftsverwaltungen,

bei Ertüchtigungsprojekten

zwischen zwei Phasen und drei

Rollen zu unterscheiden.

– In der Phase «strategische

Planung» wird der Rahmen

für die Konkretisierung und

Umsetzung einer Objektstrategie

festgelegt.

– In der Phase «Vorprojekt»

werden die organisatorischen

Grundlagen für eine

Umsetzung geschaffen.

Die Bewirtschaftung kann im

Prozess drei Rollen übernehmen:

– Als Impulsgeberin sensibilisiert

sie die Eigentümerschaft,

initiiert das

Teilprojekt Objektstrategie

und verschafft sich einen

Überblick über die finanziellen

Möglichkeiten, organisatorischen

Fähigkeiten

und strategischen Ziele der

Eigentümerschaft.

– Als Vernetzerin hilft sie der

Eigentümerschaft in der

Phase Vorprojekt, handlungsfähig

zu werden, und

unterstützt sie bei der Suche

nach einer kompetenten

Bauherrenvertretung und

passenden Experten, Fachplanern

und Partnern.

– Als Sparringpartnerin

stärkt sie in der Phase Vorprojekt

die Bestellkompetenz

der Eigentümerschaft

und unterstützt sie dabei,

technische, regulatorische

und wirtschaftliche Möglichkeiten

einzuordnen.

ERFOLGSFAKTOREN

UND EMPFEHLUNGEN

Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen

sollten ihr

Engagement sorgfältig planen.

Sie sollten keine Vorleistungen

erbringen, solange nicht

geklärt ist, wie das Projekt

gesteuert wird, welche Meilensteine

und Ziele erreicht werden

sollen, wie die Rollen- und

Aufgabenteilung gewährleistet

wird, was im Grundauftrag

enthalten ist und wie Zusatzleistungen

honoriert werden.

Erfolgreiche Impulsgeberinnen

überzeugen Eigentümerschaften,

dass für die

Objektstrategie nicht nur

technische, sondern auch

wirtschaftliche, strategische

und organisatorische Fragen

geklärt werden müssen. Sie

warnen, wo sich Eigentümerschaften

überschätzen, und

zeigen auf, wie Verständnislücken

und Organisationsmängel

kompensiert werden

können. Sie helfen Eigentümerschaften,

unterschiedliche

Vorgehensvarianten – vom

Eigenprojekt bis zur Contracting-Lösung

– zu plausibilisieren

und zu priorisieren.

Erfolgreiche Vernetzerinnen

sorgen dafür, dass die wichtigsten

Anforderungen und

Erwartungen geklärt werden,

bevor Leistungen ausgeschrieben

werden. Sie berücksichtigen

neben klassischen

Planerleistungen auch Fragen

zur Finanzierung und zum Projektmanagement

und setzen

sich z. B. dafür ein, dass Finanzierungsexperten

und Anbieter

von Contracting-Lösungen

frühzeitig einbezogen werden.

Erfolgreiche Sparringpartner

nutzen ihre Erfahrung und

Netzwerke, um Chancen und

Risiken einzuordnen – und

achten darauf, dass die Projektverantwortung

immer bei

der Eigentümerschaft bleibt.

Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen

können Eigentümerschaften

bei der

Entscheidungsfindung unterstützen,

ihnen die Entscheide

aber nicht abnehmen.

54


22

Erfolgreiche Projekte

erfordern eine klare Kommunikation

und ein aktives

Erwartungsmanagement: Es

muss von Anfang an klar sein,

welche Bewirtschaftungsleistungen

im Grundmandat

enthalten sind und wie Zu -

satzleistungen honoriert

werden.

FACHWISSEN AUS

DER BRANCHE FÜR

DIE BRANCHE

Der Leitfaden und die Branchenempfehlungen

konnten

nur dank Fachwissen und

Erfahrungswerten erstellt

werden, die die Teilnehmerinnen

und Teilnehmer an den

Brown-Bag-Meetings grosszügigerweise

geteilt haben.

Unser besonderer Dank gilt

unseren Panelisten: Simon

Weiss von H&B Real Estate

und Désirée Achermann von

Schaeppi Grundstücke für

die Reality Checks aus dem

Bewirtschaftungsalltag; Wolfgang

Stiebellehner von Climatch

und Clemens Högger,

Thomas Schütz und Markus

Marty von Energie 360° für die

Erläuterungen zu den Erfolgskriterien

bei der Umsetzung

komplexer technischer Lösungen;

Daniel Jakobi von Raiffeisen

Schweiz Genossenschaft

für Inputs zu Finanzierungsstrategien

und Stephan

Schmitt von der Baudirektion

des Kantons Zürich für die

Einordnung der regulatorischen

Entwicklungen.

ANGEBOTE

Weitere Informationen:

https://tinyurl.com/5ywnzj3b

Direkt zum Download:

https://tinyurl.com/yyx6pr3c

*PASCAL

STUTZ

Der Autor ist CEO

des SVIT Zürich.

*CHRISTIAN

BRÜTSCH

Der Autor ist

Geschäftsführer

der Stratcraft

GmbH.

*JOËLLE

ZIMMERLI

Die Autorin

ist Geschäftsführerin

der

Zimraum GmbH.

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IMMO-11 GmbH

« Für uns ist das

STWEG-Portal von

W&W unverzichtbar

geworden.»

W&W Immo Informatik AG

wwimmo.ch


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der Branche ist. Voller

Einsatz, faire Preise.

Zum

Angebot

MEHR ALS DRAUF-

LOS SCHREIBEN

Seit Januar arbeite ich beim

SVIT Verlag, und mein Alltag

hat sich stark verändert im

Vergleich zu letztem Jahr bei

der SFPKIW, der Schweizerischen

Fachprüfungskommission

der Immobilienwirtschaft.

Im Verlag ist immer viel los mit

Terminen und Texten. Spannend

finde ich vor allem, wie

viel Planung in einer Kolumne

steckt. Kleiner Spoiler: Einfach

draufloszuschreiben, reicht da

nicht.

Neben dem Schreiben erledige

ich typische KV-Aufgaben

in Dienstleistung und Administration.

Dazu gehören Büromaterial

bestellen, Drucker -

papier nachfüllen, Post verteilen

und dafür sorgen, dass es

im Büro ordentlich ist und

immer Kaffee zur Verfügung

steht. Auch die Getränkebestellung

übernehme ich. Kürzlich

musste ich meinem

ehemaligen Praxis ausbildner

von der SFPKIW erklären,

warum keine Cola mehr im

Kühlschrank war. Das hat mir

gezeigt, dass man als Lernender

auch Verantwortung übernimmt.

SCHULE: WAS DA

GERADE SO PASSIERT

In der Berufsschule läuft

momentan einiges. Wir haben

viele Präsentationen und

Projekte in verschiedenen

Fächern. Besonders cool war

ein Gruppenprojekt im Fach

Wirtschaft: Wir erfanden eine

neue Zweifel-Chips-Sorte,

entwickelten einen neuen

Geschmack und überzeugten

eine Jury (unser Lehrer).

Teamarbeit finde ich super,

weil es eine Abwechslung zum

Alleinarbeiten ist und mir solche

Aufgaben liegen. Ich präsentiere

gern, weil ich das gut

kann, und im Team macht es

Spass, Ideen auszutauschen

und sich zu unterstützen.

Es hat wieder Cola im Kühlschrank.

BILD: ZVG

Klar kann die Kombination

aus Lehre und Schule stressig

sein. Montags und dienstags

bin ich den ganzen Tag in der

Schule, sonst im Betrieb. Unter

der Woche trainiere ich dreimal

Fussball und zweimal im

Gym, am Wochenende habe ich

dann oft einen Match. Da bleibt

wenig Zeit, und manchmal

opfere ich das Wochenende

dann fürs Lernen. Aber wenn

man etwas gern macht, schafft

man das.

AUFRUF

Bist du KV-Lernende / KV-Lernender

in einem Immobilienunternehmen

und an einem Austausch mit

Felix interessiert? Oder möchtest

du auch mal eine Kolumne über

deinen Alltag als Lernende / Lernender

schreiben? Melde dich!

E-Mail an: verlag@svit.ch

*FELIX

HERBOTS

(*2008) Felix absolviert

eine KV-Lehre mit

Schwerpunkt Dienstleistung

und Adminis tration

beim SVIT Schweiz.

56


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

SEMINARE UND

WEITERBILDUNGEN

SCHOOL

SEMINAR

IMMOBILIENPORT-

FOLIO BEI PENSIONS

KASSEN

10. MÄRZ 2026

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

INHALT

Schweizer Pensionskassen halten rund ein

Viertel ihres Vermögens in Immobilien. Das

Gros der Kassen möchte diesen Anteil

tendenziell noch ausbauen, doch auf dem

Markt gibt es einen Nachfrageüberhang, die

Preise sind hoch. Wie können Pensionskassen

in diesem Umfeld sinnvoll agieren?

Hier setzt dieser Vorabendanlass an, in

Zusammenarbeit organisiert von vps.epas

und dem Fachverband SVIT.

ZIELPUBLIKUM

Stiftungsräte sowie Mitglieder von

Geschäftsleitungen und Anlage-/

Immobilienteams von Pensionskassen;

Führungspersonen von Bewirtschaftungsunternehmen

sowie von Immobiliendienstleistern.

REFERENTEN

Teil 1: Pascal Bersier, Brevalia AG

Teil 2: Severin Wenger, MPK

ORT / DATUM

SVIT School AG,

Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

Präsenz- oder Onlineteilnahme möglich

10. März 2026, 17.00 – 19.00 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

150 CHF Präsenz-Teilnahme (SVIT

Mitglieder oder vps-epas-Abonnenten)

200 CHF Präsenz-Teilnahme

(übrige Teilnehmende)

90 CHF Online-Teilnahme (SVIT-Mitglieder

oder vps-epas-Abonnenten)

150 CHF Online-Teilnahme

(übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Apéro für

Präsenzteilnehmende

ONLINESEMINAR

ELEKTROMOBILITÄT

DIV. DATEN AB 26.03.2026

INHALT

Dieses Onlineseminar bietet eine Einführung

in die Elektromobilität. Es zeigt, wie Vermietende

eine zukunftssichere, schrittweise

ausbaubare Ladeinfrastruktur planen und

umsetzen, um dem wachsenden Ladebedarf

gerecht zu werden – von der Systemwahl

über Lastmanagement und

Bewilligungen bis zu Zugangs- und Abrechnungslösungen.

REFERENT

Robin Becker, M.A. Projektleiter, Generis AG

ORT / DATUM

Online

Diverse Daten ab 26.03.2026

Die einzelnen Daten und Zeiten finden Sie auf

www.svit-school.ch.

KOSTEN (INKL. MWST)

250 CHF (SVIT-Mitglieder)

300 CHF (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen in

elektronischer Form

SEMINAR

MIETZINSINKASSO

04. JUNI 2026

INHALT

Die rechtlichen Grundlagen aus dem OR

und SchKG werden aufgefrischt, mit Fokus

auf Zahlungsverzug des Mietzinses, das

Betreibungsverfahren, das Retentionsverfahren

und die Ausweisung von Mietparteien.

Anhand von konkreten Fällen

werden Lösungen skizziert und diskutiert.

ZIELPUBLIKUM

Fachpersonen aus der Immobilienwirtschaft

REFERENT

Oliver Pfitzenmayer, Stadtammann,

Betreibungsamt Winterthur-Stadt,

Dozent SVIT School

ORT / DATUM

Holiday Inn Zurich Messe,

Wallisellenstrasse 48, 8050 Zürich

04. Juni 2026, 09.00 – 17.15 Uhr

KOSTEN (INKL. MWST)

783 CHF (SVIT-Mitglieder)

972 CHF (übrige Teilnehmende)

inkl. Seminarunterlagen, Pausengetränke

und Stehlunch/Mittagessen

Anmeldung über

www.svit-school.ch oder

per E-Mail an school@svit.ch

AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE (OHNE INTENSIVSEMINARE)

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.

Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnahmegebühr erhoben. Bei Absagen danach wird die volle Gebühr fällig.

Ersatzteilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.

Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.

SVIT School AG, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich, Tel. 044 434 78 98


IMMOBILIENBERUF

AUS- UND WEITERBILDUNG

BERUFSBILDUNGS -

ANGEBOTE DES SVIT

DIE ASSISTENZ- UND SACHBEARBEITERKURSE –

ANGEPASST AN ARBEITS- UND BILDUNGSMARKT

Die Assistenzkurse und der Sachbearbeiterkurs bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft (SVIT). Die Assistenzkurse können in beliebiger Reihenfolge

besucht werden und berechtigen nach bestandener Prüfung zum Tragen des Titels

«Assistent/in SVIT». Zur Erlangung des Titels «Sachbearbeiter/in SVIT» sind die Assistenzkurse

in vorgegebener Kombination zu absolvieren. Als Alternative kann das Zertifikat

in Immobilienbewirtschaftung direkt mit dem Kurs in Sachbearbeitung erlangt

werden. Die Kurse richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger

und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten.

BILDUNGSANGEBOTE

SACHBEARBEITERKURSE

SACHBEARBEITER / IN

IMMO BILIEN-

BEWIRTSCHAFTUNG SVIT

SVIT AARGAU

10.03.2026 – 07.11.2026

Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr

Samstag, 08.00 – 14.10 Uhr

BSL Berufsschule, Lenzburg

SVIT BEIDER BASEL

11.02.2026 – 20.01.2027

Mittwoch, 08.15 – 16.45 Uhr

kv pro AG, Basel

SVIT BERN

09.09.2026 – 22.09.2027


Feusi Bildungszentrum, Bern

SVIT OSTSCHWEIZ

10.08.2026 – 30.03.2027

Montag und Donnerstag,

18.15 – 21.30 Uhr

BZBS Buchs, Buchs

SVIT ZÜRICH

05.03.2026 – 10.12.2026

Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr

SVIT Zürich, Zürich-Oerlikon

18.08.2026 – 24.05.2027

Montag und Freitag

18.00 – 20.45 Uhr


19.10.2026 – 23.08.2027

Montag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENZKURSE

ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG MIET

LIEGENSCHAFTEN SVIT

SVIT AARGAU

10.03.2026 – 20.10.2026


Samstag, 08.00 – 14.10 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

11.02.2026 – 14.10.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

27.04.2026 – 23.09.2026

Montag, 18.00 – 20.30 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

17.02.2026 – 02.07.2026

Dienstag und Donnerstag,

18.00 – 21.15 Uhr

Feusi Bildungszentrum, Solothurn

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

09.03.2026 – 06.07.2026

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

SVIT ZÜRICH

04.03.2026 – 19.08.2026



ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN-

VERMARKTUNG SVIT

SVIT BERN

02.03.2026 – 15.06.2026

Montag, 17.45 – 21.00 Uhr

Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

06.10.2026 – 15.12.2026




SVIT ZÜRICH

27.02.2026 – 10.07.2026

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


ASSISTENT / IN BEWIRT

SCHAFTUNG STOCK-

WERK EIGENTUM SVIT

SVIT AARGAU

26.09.2026 – 03.11.2026


Samstag, 08.00 – 11.35 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

21.10.2026 – 11.11.2026


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

23.04.2026 – 02.07.2026



SVIT GRAUBÜNDEN

06.11.2026 – 21.11.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr

HWS Graubünden, Chur

SVIT OSTSCHWEIZ

02.06.2026 – 02.07.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen, St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

11.08.2026 – 01.10.2026



SVIT ZÜRICH

18.03.2026 – 17.07.2026



ASSISTENT / IN

LIEGENSCHAFTS

BUCH HALTUNG SVIT

SVIT AARGAU

Modul 1: 05.05.2026 – 25.08.2026


Modul 2: 01.09.2026 – 07.11.2026


Samstag, 08.00 – 10.45 Uhr


SVIT BEIDER BASEL

Modul 1: 25.11./09.12.2026


Modul 1: 18.11./02.12.2026


Modul 2: 06.01./20.01.2027


Modul 2: 16.12.2026/13.01.2027


kv pro AG, Basel

SVIT BERN

Modul 1: 24.02.2026 – 28.04.2026


Modul 2: 05.05.2026 – 30.06.2026



SVIT GRAUBÜNDEN

21.08.2026 – 26.09.2026

Freitag, 17.30 – 20.45 Uhr

Samstag, 08.30 – 11.45 Uhr

HWS Graubünden, Chur

SVIT OSTSCHWEIZ

Modul 1: 18.08.2026 – 10.09.2026

Modul 2: 22.09.2026 – 17.11.2026


18.00 – 20.30 Uhr

Akademie St. Gallen, St. Gallen

SVIT SOLOTHURN

Modul 1: 13.10.2026 – 17.11.2026


Modul 2: 24.11.2026 – 19.01.2027



SVIT ZÜRICH

07.05.2026 – 29.10.2026



SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Modul 1: 19.08.2026 – 16.09.2026

Modul 2: 12.10.2026 – 11.11.2026

Montag und Mittwoch,

18.30 – 21.00 Uhr

Kasernenplatz 1, Luzern

ASSISTENT / IN

IMMOBILIEN

BEWERTUNG SVIT

SVIT BERN

13.10.2026 – 10.12.2026


17.45 – 21.00 Uhr


SVIT SOLOTHURN

21.04.2026 – 25.06.2026


18.00 – 21.15 Uhr


SVIT ZÜRICH

21.08.2026 – 04.12.2026

Freitag, 09.00 – 15.30 Uhr


COURS EN SUISSE

ROMANDE

COURS

D’INTRODUCTION À

L’ÉCONOMIE

IMMOBILIÈRE

3 × par an : début du cours en février

et en août à Lausanne et en

novembre à Genève

CERTIFICAT EN

COURTAGE IMMOBILIER

1 × par an : début du cours en

novembre, Lausanne

CERTIFICAT EN GESTION

TECHNIQUE DU

BÂTIMENT

1 × par an : début du cours en août,

Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA

LISTE EN LOCATION

1 × par an : début du cours en mars,

Lausanne

CERTIFICAT DE SPÉCIA

LISTE EN COMPTABILITÉ

IMMOBILIÈRE


Lausanne

OBJECTIF NET ZÉRO


Lausanne

FINANCEMENT

IMMOBILIER

Lausanne

58


HÖHERE AUSBILDUNGEN

LEHRGANG

BEWIRTSCHAFTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in den

Regionen Basel, Bern, Ostschweiz,

Luzern, Zürich und im November in

Lausanne sowie alle zwei Jahre in

Graubünden und im Tessin

Dauer: 12 – 13 Monate

Informationen zu

allen Angeboten:

www.svit-school.ch

SCHOOL

SVIT School AG


Tel. 044 434 78 98

school@svit.ch

LEHRGANG

BEWERTUNG FA

Jährlicher Start im Januar in Bern,

Zürich und alle zwei Jahre im

November in Lausanne

Dauer: 18 Monate

REGIONALE LEHR

GANGSLEITUNGEN IN

DEN SVIT-MITGLIEDER

ORGANISATIONEN

LEHRGANG

VERMARKTUNG FA

Jährlicher Start im August

in Bern und Zürich

Dauer: 15 Monate

LEHRGANG

ENTWICKLUNG FA

Durchführung jährlich in Zürich und

alle zwei Jahre ab Mai in Lausanne


LEHRGANG IMMOBILIEN

TREUHAND HFP

Jährlicher Start im Januar / Februar

in Bern, Luzern und Zürich und alle

zwei Jahre im März in Lausanne


STOCKWERKEIGENTUM-

SPEZIALIST / IN SVIT

Jährlicher Start im Mai in Bern und im

September in Zürich

Dauer: 9 Monate

CAS IMMOBILIEN-

BUCHHALTUNG

Jährlicher Beginn im Frühjahr an

der Hochschule für Wirtschaft Zürich

(www.fh-hwz.ch)

BACHELOR OF ARTS

IMMOBILIENWIRT

SCHAFT/REAL ESTATE

Weitere Informationen finden Sie

unter www.steinbeis-cres.de

MASTER OF ADVANCED

STUDIES IN REAL

ESTATE MANAGEMENT

Weitere Informationen finden Sie

unter www.fh-hwz.ch

BILDUNGSINSTITUTIONEN

SVIT SCHOOL

BILDUNGSZENTRUM

Die SVIT School koordiniert alle

Ausbildungen für den Verband.

Dazu gehören die Assistenzkurse,

der Sachbearbeiterkurs, Lehrgänge

für Fachausweise und in Immobilientreuhand.

Weitere Informationen:

www.svit-school.ch

DEUTSCHSCHWEIZ

SVIT School


T 044 434 78 98

school@svit.ch

WESTSCHWEIZ

(Cours et examens en français)

SVIT School SA, Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne; T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

TESSIN

(corsi ed esami in italiano)

Segretariato SVIT Ticino

Karin Meiners

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

HWZ HOCHSCHULE FÜR

WIRTSCHAFT ZÜRICH

SEKRETARIAT

Lagerstrasse 5, Postfach,

8021 Zürich; + 41 43 322 26 00

sekretariat@fh-hwz.ch

OKGT ORGANISATION

KAUF MÄNNISCHE

GRUNDBILDUNG

TREUHAND / IMMOBILIEN

Branchenkunde Treuhand- und Immobilientreuhand

für KV-Lernende

GESCHÄFTSSTELLE

Josefstrasse 53, 8005 Zürich

T 043 333 36 65; F 043 333 36 67

info@okgt.ch, www.okgt.ch

Die regionalen Lehrgangsleitungen

beantworten gerne Ihre Anfragen zu

Assistenzkursen, zum Sachbearbeiterkurs

und zum Lehrgang Immobilienbewirtschaftung.

Für Fragen zu

den Lehrgängen in Immobilienbewertung,

-entwicklung, -vermarktung

und zum Lehrgang Immobilientreuhand

wenden Sie sich an die

SVIT School.

REGION AARGAU

Zuständig für Interessenten

aus dem Kanton AG sowie

angrenzenden Fachschulund

Prüfungsregionen:

SVIT-Ausbildungsregion Aargau

SVIT Aargau, Fabienne Lüthi

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82; F 062 836 20 81

info@svit-aargau.ch

REGION BASEL

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen BS, BL, dem nach

Basel orientierten Teil des Kantons

SO, Fricktal:

SVIT School c/o SVIT beider Basel

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80

svit-basel@svit.ch

REGION BERN

Zuständig für Interessenten aus den

Kantonen BE, dem Bern orientierten

Teil SO, den deutschsprachigen Gebieten

VS und FR:

Feusi Bildungszentrum

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern

T 031 537 36 36; F 031 537 37 38

weiterbildung@feusi.ch

REGION OSTSCHWEIZ

SVIT School

c/o Cornel Eisenring

Tobler Immobilien Treuhand AG,

Thundorferstr. 3, 8500 Frauenfeld

T 052 728 00 90

cornel.eisenring@svit-ost.ch

REGION GRAUBÜNDEN

Regionale Lehrgangsleitung:

Marc Berger

SVIT Graubünden

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05; F 081 257 00 01

svit-graubuenden@svit.ch

REGION ROMANDIE

Lehrgänge in französischer

Sprache: SVIT School SA

Avenue Rumine 13, 1005 Lausanne

T 021 331 20 90

hello@svit-school.ch

REGION SOLOTHURN

Zuständig für Interessenten aus

dem Kanton SO,

Solothurn orientierter Teil BE

Feusi Bildungszentrum

Sandmattstr. 1, 4500 Solothurn

T 032 544 54 54; F 032 544 54 55

solothurn@feusi.ch

REGIONE TICINO

Regionale Lehrgangsleitung /

Direzione regionale dei corsi:

Segretariato SVIT Ticino

Karin Meiners

Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73

school-ticino@svit.ch

REGION

ZENTRALSCHWEIZ

Zuständig für die Interessenten aus

den Kantonen LU, NW, OW, SZ

(ohne March und Höfe), UR, ZG

Regionale Lehrgangsleitung:

Nathalia Hofer

Kasernenplatz 1, 6003 Luzern

T 041 508 20 19

nathalia.hofer@svit.ch

svit-zentralschweiz@svit.ch

REGION ZÜRICH

Zuständig für Interessenten aus

den Kantonen GL, SH, SZ

(nur March und Höfe) sowie ZH:

SVIT School

c/o SVIT Zürich

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch


VERBAND

PRÄSIDIUM SVIT SCHWEIZ

«WIR DÜRFEN

NICHT STILLSTEHEN»

David Zumsteg ist seit Juni 2025

Vizepräsident des SVIT Schweiz. Der

Aargauer Immobilienunternehmer ist

für das Ressort Branchenentwicklung

zuständig. Ausserdem vertritt er

die Deutschschweiz innerhalb des

Verbands.

TEXT — MARCEL HUG*

diesem Projekt sind die ersten

Schritte getan und wir

arbeiten mit Hochdruck

an der Umsetzung. Ich bin

ZUOBERST AUF DER

AGENDA STEHT DIE

GRÜNDUNG DER

NEUEN FACHKAMMER

PORTFOLIO- UND

ASSETMANAGEMENT.

BILDER: SVIT SCHWEIZ

David Zumsteg, Sie sind

seit Juni 2025 im Amt:

Was stand in den vergangenen

Monaten auf dem

Programm?

Seit meinem Amtsantritt

im Sommer vergangenen

Jahres ging es insbesondere

darum, mich gut einzuarbeiten.

Die SVIT-Familie

mit all ihren Gesellschaften

ist inzwischen sehr

gross geworden, weshalb es

unabdingbar war, dass ich

mir zuerst einen Überblick

verschaffte.

Gleichzeitig haben wir im

neu besetzten Präsidium

die strategischen Schwerpunkte

für die nächsten

zwei Jahre festgelegt und

bereits anfangen, an der

Umsetzung dieser Punkte

zu arbeiten. Ich freue mich

sehr darauf, gemeinsam

mit dem Team vorwärtszukommen.

Sie haben die strategischen

Schwerpunkte

BIOGRAPHIE

DAVID ZUMSTEG

(*1984) eidg. dipl. Immobilientreuhänder,

ist seit Juni 2025 Vizepräsident

des SVIT Schweiz. Davor war er

während acht Jahren Mitglied des

Vorstandes des SVIT Aargau, davon

sechs Jahre als Präsident. Im Berufsleben

ist David Zumsteg Inhaber der

Aarbrugg AG.

erwähnt. Was steht in

Ihrem Ressort an?

In meinem Ressort Branchenentwicklung

möchte

ich vor allem zwei Punkte

in den Vordergrund stellen.

Das ist zum einen die Mitgliedergewinnung.

Auch

wenn unser Verband in den

letzten Jahren gewachsen

ist, dürfen wir nicht

stillstehen. Wichtig ist,

dass wir durch neue, qualitativ

gute Mitglieder sowohl

in den Regionen als

auch in den Fachkammern

weiterwachsen. Auch im

Bereich des Dachverbands

möchten wir wachsen, was

mich zum zweiten Punkt

bringt. In diesem Zusammenhang

steht nämlich die

Gründung der neuen Fachkammer

«Portfolio- und

Assetmanagement» zuoberst

auf der Agenda. In

sehr optimistisch, dass wir

mit unserem kompetenten

Team 2026 eine weitere

Fachkammer ins Leben rufen

können.

Welche Ziele setzen Sie

für sich persönlich?

Für mich selbst ist es

wichtig, dass ich den verschiedenen

Rollen, die ich

inzwischen innehabe, gerecht

werde. Neben dem

SVIT sind dies meine Rolle

als Unternehmer und diejenige

in meiner Familie.

All die verschiedenen Ansprüche

gilt es unter einen

Hut zu bringen.

Da ich aus der KMU-Landschaft

komme, vertrete

DIES ODER DAS?

Früh- oder Spätaufsteher?

Frühaufsteher

Kaffee oder Tee? Espresso

Android oder iOS?

Das spielt keine Rolle. Es muss

einfach funktionieren.

Eigentumswohnung oder

Einfamilienhaus?

Bald im Einfamilienhaus. Aber

momentan wohne ich noch in

einer schönen Wohnung und geniesse

das Stockwerkeigentum.

Ski- oder Badeferien?

Badeferien

60


20

ich ausserdem die Anliegen

unserer Mitgliedsfirmen.

Ich habe schon von

verschiedenen Mitgliedern

gehört, wie wichtig es für

sie sei, zu spüren, dass die

KMU im Präsidium des

SVIT Schweiz eine Stimme

haben.

Und für den Verband?

Für den Verband gibt es

meines Erachtens drei besonders

wichtige Ziele. Das

erste Ziel betrifft die Politik.

Wir haben uns in den

letzten Jahren deutlich

stärker politisch engagiert.

Verfolgt man aber die politischen

Diskussionen in

der Immobilienwirtschaft,

wird schnell klar, dass wir

unsere Aktivitäten nicht

zurückfahren dürfen, sondern

im Gegenteil noch

mehr machen müssen. Unsere

Stimme darf nicht

leiser werden. In Zukunft

müssen wir unsere Positionen

klar und pointiert vertreten.

Ein weiteres Ziel ist das

Wachstum, das ich bereits

erwähnt habe. Wir wollen

nicht stillstehen, sondern

uns in qualitativer als auch

quantitativer Hinsicht

weiterentwickeln.

Das dritte Ziel bezieht sich

auf die Aus- und Weiterbildung.

Mit der SVIT School

sind wir im Markt der Ausund

Weiterbildung unserer

Branche sehr stark positioniert.

Diese Stärke müssen

wir halten und in gewissen

Regionen weiter ausbauen.

Es ist entscheidend, dass

wir den Nachwuchs unserer

Branche selbst ausbilden

und gezielt fördern.

Sie waren Präsident des

SVIT Aargau. Was ändert

sich nun an Ihrer

Per spektive?

Als Präsident des SVIT Aargau

war ich sehr nah an

unseren Mitgliedern, den

KMU im Aargau, dran. Ich

habe in der damaligen Funktion

die Herausforderungen

ANZEIGE

ICH FREUE

MICH AUF DEN

PERSPEKTIVEN-

WECHSEL.

Plant. Realisiert. Vermarktet.

der Branche unmittelbar gespürt,

seien es neue Marktteilnehmer

mit anderen

Businessmodellen oder das

Thema Immobilienmarktplätze.

In der Region haben

wir die Sorgen und Bedenken

der Mitglieder direkt

mitbekommen und darum

auch schnell darauf reagieren

können.

Beim SVIT Schweiz nehme

ich nun eher eine Vogelperspektive

ein. Die Themen,

mit denen ich mich jetzt befasse,

haben unter Umständen

Einfluss auf die ganze

Immobilienwirtschaft. Das

ist mit einer grossen Verantwortung

verbunden. Ich

freue mich, diese ehrenvolle

Aufgabe übernehmen zu

dürfen und einen Perspektivenwechsel

zu vollziehen.

Vizepräsident beim SVIT

Schweiz zu sein, ist

neben Job und Familie

eine grosse Herausforderung.

Wie meistern

Sie diese?

Gute Frage! Mein Tag

hat bekanntlich auch nur

24 Stunden, obwohl ich

manchmal gern noch die

eine oder andere zusätzliche

Stunde anhängen

würde. Genau aus diesem

Grund ist es wichtig, Prioritäten

zu setzen. Meine

Prioritäten liegen bei Dingen,

die mir Spass machen

und mich begeistern. Dazu

gehören mein Familienunternehmen,

meine Familie

und unser Berufsverband.

Ich versuche, alles so unter

einen Hut zu bringen, dass

ich überall die nötige Zeit

investieren kann.

VIDEO-INTERVIEW

Schauen Sie sich das Video-

Interview mit David Zumsteg

online an: www.svit.ch/news

*MARCEL HUG

Der Autor ist CEO

des SVIT Schweiz.

Wir kennen die massgebenden

Beurteilungs- und Bewertungskriterien,

verfügen über umfassendes Wissen

zu Standort- und Mietwerten und

besitzen langjährige Erfahrung im Bauund

Kostenwesen, um eine fundierte

Marktanalyse zu erstellen.

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Vertrauen seit 1978.


VERBAND

REAL ESTATE SYMPOSIUM 2026

REAL ESTATE

INTELLIGENCE

RICHTIG EINSETZEN

Beim Fällen fundierter Geschäftsentscheide

gewinnt die systematische

Nutzung von Daten und künstlicher

Intelligenz laufend an Bedeutung.

Darum widmet sich das Real Estate

Symposium 2026 den aktuellsten

Entwicklungen rund um «Real Estate

Intelligence».

TEXT—MONIKA BÜRGI GENG*

Prozessen. Gleichzeitig birgt

sie Risiken durch mangelnde

Transparenz, schlechte Datenqualität

oder fehlende Governance.

Gerade komplexe

Modelle wie Deep Learning

sind nicht immer leicht nachvollziehbar.»

NICHT TREND, SON-

DERN NOTWENDIGKEIT

Real Estate Intelligence,

die technologiegestützte Er -

fassung und Analyse von

Marktdaten, um fundierte

Entscheidungen über den

gesamten Lebenszyklus einer

Immobilie hinweg zu treffen,

ist nicht einfach ein Trend,

sondern entwickelt sich zur

strategischen Notwendigkeit.

Die Fähigkeit, Daten in wertvolle

Erkenntnisse umwandeln

zu können, wird mehr und

mehr zu einem entscheidenden

Wettbewerbsvorteil.

DATENGETRIEBENE

ERKENNTNISSE

Doch welche Dringlichkeit

wird verlangt und welche

Dimensionen können heute

schon dank datengetriebener

Erkenntnisse erreicht werden?

«Real Estate Intelligence» ist

der Titel des diesjährigen SVIT

five Real Estate Symposiums

von Donnerstag, 26. März, im

Kongresshaus in Zürich. Als

renommierte Referentinnen

und Referenten werden auftreten

Prof. Dr. Andrea González

Martínez, Lehrbeauftragte für

INVESTITIONEN

BEWUSST TÄTIGEN

Die Dynamik der Entwicklungen

verlangt Investitionen.

«Damit das Potenzial voll ausgeschöpft

werden kann, muss

die Branche Daten organisationsintern

und in der Zu -

sammenarbeit mit externen

Partnern noch konsistenter

strukturieren sowie KI in alltägliche

Arbeitsabläufe integrieren.

Investitionen sollten

deshalb vorrangig in die Verbesserung

der Datenqualität,

die Schnittstellenoptimierung

und die Agenten-Automatisierung

auf Basis integrierter

Workflows fliessen», betonen

Jürgen Lutz und Roland Brunkünstliche

Intelligenz in Real

Estate und Leiterin der Kompetenzgruppe

Smart Building

Management an der ZHAW,

aus dem Bereich UBS Asset

Management Global Real

Assets Jürgen Lutz, Head Asset

Management für Real Estate

Deutschland, Österreich und

Schweiz, und Roland Brunner,

Head Platform and Data

EMEA, Roger Gygli, Head Digital

Transformation bei ISS,

Ronny Haase, Partner und Mitglied

der Gruppengeschäftsleitung

bei Wüest Partner sowie

Verwaltungsratspräsident der

Technologie-Tochterfirmen

Datahouse und Qualicasa, und

Fabian Teichmann, Rechtsanwalt

und Managing Partner

der Anwaltskanzlei Teichmann

International (Schweiz) AG.

EFFIZIENZ, VERGLEICH-

BARKEIT, SKALIERUNG

Digitalisierung und künstliche

Intelligenz (KI) im Immobiliensektor

zielen heute vor

allem auf die drei Faktoren

Zeitersparnis, Vergleichbarkeit

und Skalierbarkeit. Unternehmen

können wachsen, ohne

proportional mehr personelle

Die Digitalisierung

im Immobiliensektor

zielt vor

allem auf die drei

Faktoren Zeitersparnis,

Vergleichbarkeit

und

Skalierbarkeit.

BILD: VIDEOFLOW, STOCK.ADOBE.COM

Ressourcen einsetzen zu müssen.

«KI übernimmt repetitive,

datenintensive und zeitaufwendige

Aufgaben wie Monitoring,

Auswertungen oder

Prognosen und entlastet Fachkräfte

im Alltag», erklärt Roger

Gygli. «KI-gestützte Analysen

von Gebäude-, Nutzungs- und

Betriebsdaten – etwa mit

#TalkToTheBuilding – ermöglichen

schnellere und fundiertere

Entscheidungen bei

begrenzten personellen Ressourcen.

Gleichzeitig wird vorhandenes

Know-how besser

skaliert. KI schafft Freiräume

für Tätigkeiten, bei denen

Menschen unersetzlich sind:

Strategie, Kommunikation und

Beziehungsmanagement.»

LEISTUNGSFÄHIGES

WERKZEUG

Künstliche Intelligenz sei

ein sehr leistungsfähiges

Werkzeug: aber eines, das

man verstehen und richtig einsetzen

müsse, sagt Andrea

González Martínez. «Richtig

angewandt, bringt KI deutliche

Effizienz- und Qualitätsgewinne,

etwa bei Prognosen, Analysen

oder automatisierten

ERST DAS ZIEL, DANN

DER WEG

Wer Real Estate Intelligence

konsequent einsetzt,

kann schneller auf Marktveränderungen

reagieren und

seine Renditechancen maximieren.

Doch wie können sich

Unternehmen digitale Intelligenz

überhaupt aneignen? «Die

grösste Hürde ist nicht die

Technologie, sondern die in der

Realität vorliegenden Daten

und Prozesse», so Ronny Haase.

«KI wirkt nur dort, wo Ziele

klar, Daten strukturiert und

Verantwortlichkeiten definiert

sind. Wer das ignoriert, wird

von KI keine besseren Antworten

bekommen – nur schneller

falsche. Weitere Hürden liegen

in der Datenqualität, im Datenschutz,

Know-how und der

Akzeptanz und nicht zuletzt

auch in der Geschwindigkeit,

wie sich die AI-Technologie

weiterentwickelt.»

62


37

SVIT FIVE: REAL ESTATE

SYMPOSIUM 2026

ner. «Ebenso wichtig ist eine

zielgerichtete Schulung der

Mitarbeitenden, denn der kompetente

Umgang mit KI-Technologien

muss erlernt und

kontinuierlich weiterentwickelt

werden.»

CHANCEN UND RISIKEN

KI bringt im Immobilienmanagement

viele Chancen, ist

aber auch nicht risikofrei.

Neben den Investitionen in die

Entwicklung braucht es darum

auch Investitionen in die

Sicherheit. «KI-Projekte sollten

wie sicherheitskritische

Infrastruktur behandelt werden

– mit einer verbindlichen

Cybersecurity-Strategie, systematischen

Risikoanalysen und

klaren Verantwortlichkeiten

auf Geschäftsleitungsebene»,

stellt Rechtsanwalt Fabian

Teichmann klar. «Konkret

erfordert dies Investitionen in

sichere IT-Architektur, in ein

robustes Identitäts- und

Berechtigungsmanagement,

kontinuierliches Patch- und

Schwachstellenmanagement

sowie Notfall- und Wiederanlaufpläne.

Ergänzend sind

Schulungen, Lieferantenaudits

und vertragliche Sicherheitsklauseln

bei KI-Dienstleistern

entscheidend, um rechtliche

Pflichten und das aktuelle

Bedrohungsniveau abzudecken.»

DISKUSSIONSPLATT-

FORM

Real Estate Intelligence ist

ein dynamischer Prozess, kein

statischer Zustand. Beim Real

Estate Symposium 2026 werden

die Referentinnen und

Referenten gemeinsam mit

dem Publikum praxisnah diskutieren,

wie künstliche Intelligenz

bereits heute in der

Immobilienbranche eingesetzt

wird und welche konkreten

Anwendungsmöglichkeiten sie

für die Zukunft bietet. Dabei

werden nicht nur die Chancen

beleuchtet, sondern auch die

Herausforderungen und Risiken,

die es zu meistern gilt, um

KI gezielt und erfolgreich in

der Praxis zu nutzen.

Donnerstag, 26. März 2026

Kongresshaus, Zürich

12.00–13.30 Uhr: Eintreffen und

Stehlunch

13.30–17.00 Uhr: Symposium mit

Fachvorträgen; anschliessend

Apéro riche und Networking

Mehr auf: realestatesymposium.ch

Vormittags finden gleichenorts die

Generalversammlungen der fünf

SVIT-Fachkammern statt.

*MONIKA BÜRGI

GENG

Die Autorin ist Co-Präsidentin

Bewertungsexperten-Kammer

SVIT und Leiterin

Immobilien-Dienstleistungen

bei der Zürcher

Kantonalbank.

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Entlastung durch ServicePlus-Vertrag

RohrMax übernimmt die Verantwortung

für Abwasserrohre, Rinnen und Schächte.

Mit dem ServicePlus-Vertrag liegt die Verantwortung

für den Unterhalt des häuslichen

Abwassersystems vollumfänglich

bei der RohrMax AG. Die periodische Kontrolle

und die Reinigung der Rohre, Abläufe,

Schlammsammler, Abscheider und

Schächte sind garantiert.

Auch Einsätze bei einem Notfall sind durch

den ServicePlus-Vertrag abgegolten. Der

Vertrag kann für Mehrfamilienhäuser und

gewerblich genutzte Liegenschaften mit einer

Mindestdauer von fünf Jahren abgeschlossen

werden.

Für die Kundschaft sind die Aktivitäten

an den Liegenschaften jederzeit online

kontrollierbar.

WIE FUNKTIONIERT DER VERTRAG:

Nach Abschluss eines ServicePlus-Vertrags

führen die RohrMax-Spezialisten als Erstes

eine Bestandsaufnahme durch (Kosten

in der Regel im Vertrag inbegriffen) und

kontrollieren alle Abwasserrohre anhand

einer detaillierten Checkliste, sodass garantiert

nichts vergessen geht. Bei unklarem

Befund kommt unter Umständen eine

Das massgeschneiderte Service-Konzept der RohrMax AG: periodische Kontrolle und

Reinigung der häuslichen Abwassersysteme zu fixen Kosten.

Kanal-TV-Kamera zum Einsatz. Anschliessend

werden alle Fallstränge, Grundleitungen

und Sickerleitungen usw., die es nötig

haben, gereinigt.

Schliesslich erstellen die Spezialisten einen

Reinigungsplan mit klaren Fristen für die

verschiedenen Typen von Abwasserrohren.

Die Einhaltung dieses Terminplans ist Sache

der RohrMax AG (inkl. wohnungsinterner

Rohrleitungen).

Flexibel und alles zum Pauschalpreis: Liegenschaften-Verwalterinnen

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können sich auf ihre

vielfältigen anderen Arbeiten konzentrieren.

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Wer sich für eine Photovoltaikanlage entscheidet,

setzt seinen Fokus zwar in erster

Linie auf saubere Energie – doch ebenso

massgebend sind Vertrauen, Qualität

und eine Lösung, die perfekt zu den eigenen

Bedürfnissen passt. Genau darin liegt

die Stärke der Solarstar GmbH, eines unabhängigen

Solarexperten an den beiden

Standorten Buchs und Wallisellen.

Das engagierte Team von Solarstar zeichnet

sich durch seine langjährige Erfahrung in

Beratung, Planung und Ausführung aus. Von

der ersten Idee bis zum Anschluss durch

den eigenen Elektromeister erhalten Kundinnen

und Kunden alles aus einer Hand – zuverlässig,

präzise und termintreu.

Bedürfnisse der Kundschaft eingehen und

so eine optimale Kombination aus Modulen,

Speichern, Wallboxen und Wechselrichtern

zusammenstellen. Dabei setzt das Unternehmen

konsequent auf dreiphasige Notstromlösungen

mit Back-up-Box, um auch

bei einem eventuellen Stromausfall das

höchste Mass an Versorgungssicherheit zu

gewährleisten.

TRANSPARENZ SCHAFFT VERTRAUEN

Der wichtigste Erfolgsindikator des Unternehmens

ist die Zufriedenheit der Kundinnen und

Kunden. Diese wird durch einen reibungslosen

internen wie externen Ablauf und eine offene,

geradlinige Kommunikation sichergestellt.

Höchste Präzision, Verlässlichkeit und

Ehrlichkeit sind dabei die Werte, die Solarstar

täglich lebt – und die das Unternehmen zu

einem vertrauenswürdigen Partner auf dem

Weg in eine nachhaltige Energiezukunft werden

lassen. Energie für Generationen – realisiert

durch individuelle Lösungswege.

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Bei Solarstar werden Planung, Installation

und intelligentes Energiemanagement

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Wärmepumpen und Wallboxen zu einem

Rundum-sorglos-Paket geschnürt, welches

durch ein umfangreiches Dienstleistungsangebot

ergänzt wird. Ein besonders hervorzuhebender

Pluspunkt, den Solarstar zu

bieten hat: Jede Offerte wird individuell angepasst.

Dank einer unabhängigen Produktauswahl

kann Solarstar massgeschneidert

bis ins letzte Detail auf die jeweiligen

Mathias Matloch (Gründer, Geschäftsführer): «Unser Unternehmen steht für innovative

Technologien, nachhaltige Energie und massgeschneiderte Lösungen, die genau auf Ihre

Bedürfnisse zugeschnitten sind. In einer Welt, die zunehmend auf erneuerbare Energien

setzt, möchten wir als verlässlicher Begleiter an Ihrer Seite stehen und gemeinsam mit Ihnen

die Energie von morgen gestalten.»

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64

IMMOBILIA / Feburar 2026

MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

MARKTPLATZ

FIRMEN-NEWS

Erhöhung des Eigenverbrauchs

dank gemeinschaftlicher

Erhöhung des Eigenverbrauchs

Nutzung des Solarstroms

dank gemeinschaftlicher Nutzung des Solarstroms

3

Ab dem 1. Januar 2026 sind neue gesetzliche

dem Regelungen 1. Januar in 2026 Kraft sind getreten, neue gesetz-

um

Ab

liche den Solarstromausbau Regelungen in Kraft weiter getreten, voranzutreiben.

Solarstromausbau Der Fokus liegt weiter dabei einerseits voranzu-

um

den

treiben. auf einer Der besseren Fokus liegt Integration dabei einerseits des Solarstroms

einer ins besseren Gesamtsystem. Integration Und des anderer-

Solar-

auf

seits stroms im ins Setzen Gesamtsystem. von Anreizen Und für andererseithöhung

im des Setzen Eigenverbrauchs, von Anreizen für um die so Er-

die

die Erhöhung

Wirtschaftlichkeit des Eigenverbrauchs, von Solarstromanlagen um so die

Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. von Solarstromanlagen

zu erhöhen.

Die Vergütung für den ins Netz eingespeisten

Vergütung Strom wird für ab den diesem ins Netz Jahr eingespeis-

schweizweit

Die

ten vereinheitlicht Strom wird und ab diesem orientiert Jahr sich schweizweit stärker

vereinheitlicht an den Marktpreisen. und orientiert Sind die sich Marktpreise stärker

an sehr den tief, Marktpreisen. wird eine Sicherheit Sind die eingebaut: Marktpreise

sehr Betreiber tief, wird und Betreiberinnen eine Sicherheit von eingebaut: Solarstromanlagen

und Betreiberinnen bis 30 kW Leistung von Solar-

erhal-

Betreiber

stromanlagen ten dann immer bis mindestens 30 kW Leistung 6 Rp./kWh. erhalten

Zusätzlich dann immer kommt mindestens die Vergütung 6 Rp./kWh. des Herkunftsnachweises

kommt die dazu. Vergütung Liegt der des Markt-

Her-

Zusätzlich

kunftsnachweises preis über den 6 Rp., dazu. steigt Liegt auch der die Marktpreigütung.

über Diese den Änderung 6 Rp., steigt wird auch dazu die führen, Ver-

Vergütung.

dass die Diese Anlagenbesitzer Änderung wird den dazu Eigenverbrauch

die optimieren. Anlagenbesitzer Dieser den lohnt Eigenver-

sich im-

führen,

dass

brauch mer, da optimieren. auf dem selbst Dieser erzeugten lohnt sich Strom immer,

kein da Netznutzungsentgelt auf dem selbst erzeugten anfällt. Ein Strom weiterer

Anreiz, Netznutzungsentgelt mehr des eigenen anfällt. Stroms Ein wei-

ge-

kein

terer meinschaftlich Anreiz, mehr zu nutzen, des eigenen ergibt Stroms sich durch gemeinschaftlich

die neuen Instrumente zu nutzen, des ergibt Bundes: sich ZEV, durch

die vZEV neuen und LEG. Instrumente des Bundes: ZEV,

vZEV und LEG.

Foto: Die klimapositive Siedlung «Alte Schmitte» in Güttingen (Giuseppe Fent AG)

Foto: Die klimapositive Siedlung «Alte Schmitte» in Güttingen (Giuseppe Fent AG)

WAS VERBIRGT SICH HINTER DEN AB- Verfügung gestellt. Voraussetzung ist, dass

WAS KÜRZUNGEN VERBIRGT ZEV, SICH VZEV HINTER UND LEG? DEN AB- Verfügung sich die Gebäude gestellt. des Voraussetzung vZEV hinter dem ist, dass

KÜRZUNGEN Hinter den Abkürzungen ZEV, VZEV UND verstecken LEG? sich sich gleichen die Gebäude Verteilkasten des vZEV befinden. hinter Zudem ist

Hinter Modelle den zur Abkürzungen gemeinschaftlichen verstecken Nutzung sich gleichen es nun möglich, Verteilkasten lokale befinden. Elektrizitätsgemeinschaften

nun möglich, (LEG) zu lokale bilden. Elektrizitätsgemein-

Damit wird der

Zudem ist

Modelle und Vermarktung zur gemeinschaftlichen von Strom aus Nutzung der eigenen

Vermarktung PV-Anlage. Beim von Zusammenschluss

Strom aus der eigeschaften

Verkauf von (LEG) lokal zu produziertem bilden. Damit Strom wird der in ei-

es

und

nen zum PV-Anlage. Eigenverbrauch Beim (ZEV) Zusammenschluss

wird der lokal

produzierte Eigenverbrauch Strom (ZEV) direkt wird im Gebäude der lonem

möglich. Quartier Für die oder Nutzung einer ganzen des Verteilnetzes Gemeinde

Verkauf nem Quartier von lokal oder produziertem einer ganzen Strom Gemeinde

ei-

zum

kal – hinter produzierte dem gleichen Strom direkt Netzanschlusspunkt

im Gebäude möglich. zum Stromaustausch Für die Nutzung werden des Verteilnetzes reduzierte

– hinter den anderen dem gleichen Eigentümerinnen Netzanschlusspunkt oder Mietern

den verkauft. anderen Ab Eigentümerinnen diesem Jahr können oder Mie-

auch Netznutzungsgebühren dieses Systems liegen auf fällig. der Die Hand: Vorteile Der

zum Netznutzungsgebühren Stromaustausch werden fällig. Die reduzierte Vorteile

–

tern virtuelle verkauft. Zusammenschlüsse Ab diesem Jahr zum können Eigenverbrauch

(vZEV) Zusammenschlüsse gebildet werden. zum Der Eigenver-

lokale Stromproduzent gütungen im Vergleich profitiert zum von Rückliefertarif. höheren Ver-

auch dieses Stromproduzent Systems liegen profitiert auf von der höheren Hand: Der Ver-

virtuelle

brauch Strom wird (vZEV) so gebildet benachbarten werden. Gebäuden Der lokale zur gütungen Stromkonsumenten im Vergleich können zum Rückliefertarif.

so auch ohne

Strom wird so benachbarten Gebäuden zur Stromkonsumenten können so auch ohne

eigene PV-Anlage günstig lokalen Strom

eigene beziehen. PV-Anlage Und beide günstig sichern lokalen sich gegen Strom

beziehen. Schwankungen Und beide von Strom- sichern und sich Vergütungspreisen

ab. von Strom- und Vergü-

gegen

Schwankungen

tungspreisen ab.

WIE GRÜNDE ICH EINEN VZEV

WIE ODER GRÜNDE EINE LEG? ICH EINEN VZEV

ODER Zuerst EINE gilt es LEG? zu prüfen, ob die Voraussetzungen

Zuerst gilt zur es Gründung zu prüfen, erfüllt ob die sind. Voraussetzungen

muss das zur Verhältnis Gründung der erfüllt Produktionsleistung

sind. Dazu

Dazu

muss zur Anschlussleistung das Verhältnis der der Produktionsleistung

teilnehmenden

zur Gebäude Anschlussleistung bekannt sein. der Anschliessend teilnehmenden kann

Gebäude beim Verteilnetzbetreiber bekannt sein. Anschliessend angefragt werden, kann

beim ob die Verteilnetzbetreiber technischen Voraussetzungen angefragt werden, für einen

ob die Zusammenschluss technischen Voraussetzungen dieser Gebäude für gegeben

Zusammenschluss sind. In einer Vereinbarung dieser Gebäude regeln ge-

einegeben

die Teilnehmenden sind. In einer den Vereinbarung Strompreis regeln oder die

die Bedingungen Teilnehmenden für den den Ein- Strompreis und Austritt oder und die

Bedingungen melden den vZEV für den oder Ein- LEG und beim Austritt Verteilnetzbetreiber

den an. vZEV Allenfalls oder ist LEG noch beim eine Verteilnetz-

Ausrüs-

und

melden

betreiber tung mit Smart an. Allenfalls Meter notwendig. ist noch eine Ausrüstung

mit Smart Meter notwendig.



Amt für Energie Kanton Thurgau

Amt Verwaltungsgebäude für Energie Kanton Vorstadt Thurgau

Verwaltungsgebäude Staubeggstrasse 3 Vorstadt

Staubeggstrasse 8510 Frauenfeld 3

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BAU & HAUS

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ADRESSEN & TERMINE

ORGANE UND MITGLIEDERORGANISATIONEN

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SVIT SCHWEIZ

Präsident:

Michel Molinari, SVIT Schweiz,


michel.molinari@blkb.ch

Vizepräsident, Vertretung Deutschschweiz

& Ressort Branchenentwicklung:

David Zumsteg, AARBRUGG AG,

Seidenstrasse 3, 5200 Brugg

david.zumsteg@aarbrugg.ch

Vizepräsidentin, Vertretung lateinische

Schweiz & Ressort Bildung:

Cécile Berger Meyer, Lenz & Staehelin,

Route de Chêne 30, 1211 Genf 6

cecile.berger@lenzstaehelin.com

Ressort Recht & Politik:

Andreas Dürr, Battegay Dürr AG,

Heuberg 7, 4001 Basel

andreas.duerr@bdlegal.ch

Ressort Finanzen:

Gabriel Schmid, Buchhaltungs AG,

Gotthardstrasse 55, 8800 Thalwil

gabriel.schmid@buchhaltungs-ag.ch

CEO SVIT Schweiz:

Marcel Hug, SVIT Schweiz,


mh@svit.ch

Stv. CEO SVIT Schweiz:

Ivo Cathomen, SVIT Schweiz,


ic@svit.ch

SCHIEDSGERICHT DER


Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,

4001 Basel, T 061 225 03 03

info@svit-schiedsgericht.ch

www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT-STANDESGERICHT

Sekretariat: SVIT Schweiz,


T 044 434 78 88, info@svit.ch

REGIONALE

SVIT-MITGLIEDER-

ORGANISATIONEN

SVIT AARGAU

Sekretariat: Fabienne Lüthi,

Bahnhofstrasse 55, 5001 Aarau

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch

SVIT BEIDER BASEL

Geschäftsstelle: Tanja Molinari,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch

SVIT BERN

Sekretariat: SVIT Bern,

Murtenstrasse 18, Postfach,

3203 Mühleberg-Bern

T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch

SVIT GRAUBÜNDEN

Sekretariat: Marc Berger,

Bahnhofstrasse 8, 7001 Chur

T 081 257 00 05

svit-graubuenden@svit.ch

SVIT OSTSCHWEIZ

Sekretariat: Claudia Eberhart,

Haldenstrasse 6, 9200 Gossau

T 071 380 02 20, svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: ATIG AG,

Heidi Artuso, T 071 380 02 20

heidi.artuso@atig.ch

SVIT ROMANDIE

Sekretariat: Avenue Rumine 13,

1005 Lausanne, T 021 331 20 95

info@svit-romandie.ch

SVIT SOLOTHURN

Sekretariat: Tina Strausak,

Strausak Immobilien GmbH,

Rötistrasse 22, 4500 Solothurn

T 062 212 32 88, svit-solothurn@svit.ch

SVIT TICINO

Sekretariat: Laura Panzeri Cometta,

Via Carvina 3, 6807 Taverne

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch

SVIT ZENTRALSCHWEIZ

Geschäftsstelle:

Nicole Kirch, Kasernenplatz 1,

6003 Luzern, T 041 508 20 18

nicole.kirch@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

svit.ch/de/svit-zentralschweiz/

services-svit-zentralschweiz

SVIT ZÜRICH

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,

8050 Zürich, T 044 200 37 80

svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

rechtsauskunft-svitzuerich.ch

SVIT-FACHKAMMERN

BEWERTUNGSEXPERTEN-

KAMMER SVIT

Sekretariat:

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich

T 044 521 02 06, info@bek.ch

www.bewertungsexperte.ch

FACHKAMMER STWE SVIT

Sekretariat:


T 044 521 02 05, info@fkstwe.ch

www.fkstwe.ch

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER KUB

Sekretariat:


T 044 521 02 07, info@kub.ch

www.kub.ch

SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER SMK

Sekretariat:


T 044 521 02 08, welcome@smk.ch

www.smk.ch

SVIT FM SCHWEIZ

Sekretariat:


T 044 521 02 04, info@kammer-fm.ch

www.kammer-fm.ch

TERMINE

SVIT SCHWEIZ

SWISS REAL ESTATE FORUM UND DV

11./12.06.26 Bern

SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN

SVIT BEIDER BASEL

28.04.26 Generalversammlung

SVIT BERN


SVIT OSTSCHWEIZ


19.08.26 Immo-Vision 2026,

Rorschach

SVIT ROMANDIE

05.05.26 20 ans du SVIT en

Suisse Romande

29.09.26 Prix de l’immobilier

romand 2026

SVIT SOLOTHURN

17.02.26 Mitglieder-Kaffee

17.03.26 Mitglieder-Kaffee


Mai 2026 ERFA mit

SVIT Bewerter

25.06.26 Fachvortrag mit

Lunch

23.10.26 Oktoberfest

03.12.26 Weihnachtsanlass

SVIT ZENTRALSCHWEIZ


SVIT ZÜRICH

27.02.26 Fotokurs

04.03.26 Sozialverträglich

Entmieten

05.03.26 Stehlunch

01.04.26 Seminar

Schlichtungsverhandlung

08.04.26 Seminar

Digitalisierung


SVIT Schweiz


T 044 434 78 88

www.svit.ch

13.05.26 Seminar ZEV

03.06.26 Seminar Schlichter

04.06.26 Stehlunch

26.06.26 Seminar

Immobilien-Portfolios

02.07.26 Sommerevent

BEWERTUNGS EXPERTEN-

KAMMER


26.03.26 Real Estate

Symposium

FACHKAMMER

STOCKWERKEIGENTUM



Symposium

21.10.26 Herbstanlass

KAMMER UNABHÄNGIGER

BAUHERRENBERATER



Symposium

08.04.26 KUB Lunchgespräch


08.09.26 KUB Focus


SCHWEIZERISCHE

MAKLERKAMMER



Symposium

SVIT FM SCHWEIZ



Symposium

15.06.26 Good Morning FM

17.09.26 FM Day


FOKUS

JOËLLE ZIMMERLI

POLITIK

KRITIK AN GELD

WÄSCHEREI

BAU & HAUS

RAUMENT

WICKLUNG

WIRTSCHAFT

GEWERBE

ANZEIGE

neovac.ch/e-mobility-go

ZUGUTERLETZT

QUIZ

IMPRESSUM

7 FRAGEN ZUM THEMA

RAUMENTWICKLUNG

34

SCHWEIZ

Swiss Real

Estate Forum

11. – 12.06.2026

BERNEXPO

# 02 — FEBRUAR 2026 — 93. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch

IMMOBILIA

IM INTERVIEW

04

Bauen Sie Ihre Kompetenz

in der Immobilienberatung für

Privatpersonen aus!

1 Bund, Kantone und Gemeinden verfügen

über unterschiedliche Raumplanungsinstrumente.

Welches ist

kein solches Instrument?

T

K

B

M

Sachpläne des Bundes

Richtpläne der Kantone

Ortspläne der Städte

Nutzungspläne der Gemeinden

2 Bei den Sondernutzungsplänen werden

grundsätzlich drei Arten unterschieden.

Welche gehört nicht dazu?

U

I

E

A

Gebietsbezogene Sondernutzungspläne

Projektbezogene Sondernutzungspläne

Erschliessungspläne

Gebirgsbezogene Sondernutzungspläne

5 Welche sechs wesentlichen

Unterlagen sind dem Baugesuch

beizulegen?

O

A

I

E

Baugesuchsformulare, Situationsplan,

Projektpläne, Werkleitungsplan, Brandschutzkonzept,

Berechnung Abstellplätze

Baugesuchsformulare, Kaufvertrag,

Situationsplan, Projektpläne, Werkleitungsplan,

Brandschutzkonzept

Situationsplan, Energienachweis, Projektpläne,

Werkleitungsplan, Brandschutzkonzept,


Baugesuchsformulare, Passkopie,

Situationsplan, Projektpläne, Werkleitungsplan,


6 Welche drei Parteien müssen das

Baugesuch zwingend unterschreiben?

VERORDNUNG

12

IMMOBILIEN

16

STADT UND LAND

38

BLOCKIERTE

RAUMENTWICKLUNG

«E-Mobility Go!»

Das Mietmodell für

Ladestationen

ISSN 2297-2374

ERSCHEINUNGSWEISE

monatlich, 12 × pro Jahr

ABOPREIS FÜR

NICHTMITGLIEDER

78 CHF (inkl. MWST)

EINZELPREIS

7 CHF (inkl. MWST)

AUFLAGEZAHL

Beglaubigte Auflage: 2772

(WEMF 2025)

Gedruckte Auflage: 3500

VERLAG

SVIT Verlag AG

Maneggstrasse 17

8041 Zürich

Telefon 044 434 78 88

Telefax 044 434 78 99

www.svit.ch / verlag@svit.ch

REDAKTION

Dr. Ivo Cathomen (Verlag)

Yvonne Lemmer (Chefredaktion)

Claudia Wagner (Dienstredaktion)

Mirjam Michel Dreier (Korrektorat)

Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)

DRUCK UND VERTRIEB

E-Druck AG, PrePress & Print

Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen

Telefon 071 246 41 41

Telefax 071 243 08 59

www.edruck.ch, info@edruck.ch

SATZ UND LAYOUT

E-Druck AG, PrePress & Print

Rita Kurmann

Andreas Feurer

Mit dem Lehrgang «Dipl. Immobilienberate

IAF» erweitern Sie Ihr Fachwissen in nur sieb

Monaten – praxisnah, kompakt und anerk

Kompetenz statt Halbwissen

Die Weiterbildung besteht aus fünf Modulen:

Modulen erwerben Sie das Fachwissen in de

tralen Themen der Immobilien- und Finanzieru

beratung. Das fünfte Modul dient der Integrat

und dem Praxistransfer in die Immobilienbera

• Recht und Steuern

• Kauf und Verkauf von Immobilien

• Bauen und Renovieren

• Bewertung, Finanzierung, Versicherung

• Immobilienberatung (Integration und Praxis

Eckwerte

Info-Anlässe 18. März, 7. Mai und 2. Juli 2

Kursstarts August & Oktober 2026

Prüfungen Juni 2027

Umfang 22 Tage, berufsbegleitend

Kursmodus Online, vor Ort in Zürich ode

Modulerlasse bei vorbestehenden Bildung

schlüssen (u.a. SVIT)

3 Bei den Standortfaktoren gibt es

harte und weiche. Welches ist ein

weicher Faktor?

R

U

N

E

Lage des Grundstücks

Wohn- und Freizeitqualität

Erschliessung

Grundstücksgrösse

4 In der Schweiz können Grundeigentümer

/ Grundstücke enteignet werden

– unter welcher Voraussetzung?

R

H

Z

T

Übertriebenes öffentliches Interesse

Übergeordnetes privates Interesse

Übergeordnetes öffentliches Interesse

Übermässiges öffentliches Interesse

N

M

S

R

Grundeigentümer, Bauherrschaft,

Projekt verfasser

Grundeigentümer, Bauherrschaft, Gemeinde

Grundeigentümer, Verkäufer, Käufer

Grundeigentümer, Bauherrschaft, Kanton

7 Wer ist für die Erteilung einer

Baubewilligung für ein Einfamilienhaus

zuständig?

E

T

N

S

Die Bauverwaltung der Gemeinde

Das Hochbauamt des Kantons

Das Architekturbüro

Der Hauseigentümerverband

PREIS

Lösungswort

Wir verlosen 1 Ticket für das Swiss Real Estate Forum in

Bern am 11. /12. Juni 2026 im Wert von 1450 CHF.

Teilnahmeschluss: 28. Februar 2026

Das Swiss Real Estate Forum 2026 findet in der Bernexpo

statt und ist die ideale Plattform für Fachwissen, Austausch

und Networking innerhalb der Immobilienbranche.

Weitere Infos zum Programm unter: svit.ch/sref

1 2 3 4 5 6

7

LÖSUNGSWORT

EINREICHEN

unter www.svit.ch/quiz

INSERATEVERWALTUNG

UND -VERKAUF

Wincons AG

Margit Pfändler

Brigitte Pichler

Fischingerstrasse 66

8370 Sirnach

Telefon 071 969 60 30

info@wincons.ch

www.wincons.ch

Nachdruck nur mit Quellenangabe

gestattet. Über nicht bestellte

Manuskripte kann keine Korrespondenz

geführt werden. Inserate, PR

und Produkte-News dienen lediglich

der Information unserer Mitglieder

und Leser über Produkte und

Dienstleistungen.

70

IMMOBILIA / Feburar 2026

Mit Bildung zum Erfolg.

Dipl. Immobilienberater/in IAF

Setzen Sie auf 30 Jahre IfFP-Bildungserfahrung

und werden Sie zur gefragten

Ansprechperson in der Immobilienberatung.

Praxisnahes Know-how für die Beratung

von Privatpersonen über Erwerb, Bau,

Finanzierung, Renovation und Veräusserung

einer Immobilie - über den

gesamten Lebenszyklus hinweg.

Bauen Sie Ihre Kompetenz

in der Immobilienberatung für

Privatpersonen aus!

Mit dem Lehrgang «Dipl. Immobilienberater/in

IAF» erweitern Sie Ihr Fachwissen in nur sieben

Monaten – praxisnah, kompakt und anerkannt.

Kompetenz statt Halbwissen

Die Weiterbildung besteht aus fünf Modulen: In vier

Modulen erwerben Sie das Fachwissen in den zentralen

Themen der Immobilien- und Finanzierungsberatung.

Das fünfte Modul dient der Integration

und dem Praxistransfer in die Immobilienberatung.

• Recht und Steuern

• Kauf und Verkauf von Immobilien

• Bauen und Renovieren

• Bewertung, Finanzierung, Versicherung

• Immobilienberatung (Integration und Praxistransfer)

«Die Weiterbildung zum Dipl. Immobilienberater

IAF hat mein Verständnis für komplexe Immobilien-

fragen stark vertieft. Besonders schätze ich die

praxisnahe Verknüpfung von Immobilien- und

Finanzwissen, die mir in der Kundenberatung

einen echten Mehrwert bietet. Für meine Tätigkeit

als Verkaufsleiter ist dieses Know-how ein klarer

Wettbewerbsvorteil.»

Was hat

mir dieser

Lehrgang

gebracht?

Fabian Bellmont

Verkaufsleiter

Allianz Generalagentur

Aarau

Eckwerte

Info-Anlässe 18. März, 7. Mai und 2. Juli 2026

Kursstarts August & Oktober 2026

Prüfungen Juni 2027

Umfang 22 Tage, berufsbegleitend

Kursmodus Online, vor Ort in Zürich oder Mix

Modulerlasse bei vorbestehenden Bildungsabschlüssen

(u.a. SVIT)

Fragen? Wir beraten Sie gerne.

058 800 56 00

info@iffp.ch

IfFP Institut für Finanzplanung

Bernerstrasse Süd 169

8048 Zürich

www.immobilienberater-iffp.ch

1

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Immobilia Februar 2026

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