Dr. Michael Voigtländer

baustoffindustrie.de

Dr. Michael Voigtländer

Immobiliennachfrage und

Bautätigkeit: Ist Deutschland ein

reiner Bestandsmarkt?

Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik

Berlin, 4. März 2010


Forschungsstelle Immobilienökonomik

� Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private

Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland

� Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe

externer Sponsoren

� Ziele:

� Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere

im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten

� Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die

Immobilienwirtschaft

� Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 1


Inhalt

� Die demografische Entwicklung

� Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt

� Folgen für die Bautätigkeit

� Modernisierung des Bestands: Sanierung oder Ersatz?

� Schlussfolgerungen

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 2


Demografie: Deutschland schrumpft

Bevölkerungsentwicklung in 1.000 nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung

85.000

80.000

75.000

70.000

65.000

60.000

Mittlere Variante, Untergrenze

Mittlere Variante, Obergrenze

relativ junge Bevölkerung

relativ alte Bevölkerung

2005 2010 2020 2030 2040 2050

Quelle: UNO

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 3


Deutschland wird älter

30

25

20

15

10

5

0

Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse)

Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse)

2005 2010 2020 2030 2040 2050

25 %

20 %

10 %

5 %

Quelle: Statistisches Bundesamt

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 4

45 %

40 %

35 %

30 %

15 %

0 %


Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern

Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2005

Bundesländer Bevölkerungsveränderung in 1.000 Veränderung in Prozent

Baden-Württemberg +105 +1

Bayern +123 +1

Berlin -80 -2

Brandenburg -148 -6

Bremen -1 0

Hamburg +64 +4

Hessen -124 -2

Mecklenburg-Vorpommern -169 -10

Niedersachsen -283 -4

Nordrhein-Westfalen -592 -3

Rheinland-Pfalz -109 -3

Saarland -82 -8

Sachsen -398 -9

Sachsen-Anhalt -356 -14

Schleswig-Holstein -25 -1

Thüringen -281 -12

Quelle: Statistisches Bundesamt

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 5


Inhalt

� Die demografische Entwicklung

� Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt

� Folgen für die Bautätigkeit

� Modernisierung des Bestands: Sanierung oder Ersatz?

� Schlussfolgerungen

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 6


Die altersabhängige Wohnflächennachfrage

in Quadratmetern

60

50

40

30

20

10

0

15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 ab 75

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 7

2000

2002

2004

2006

2007

Quelle: IW Köln


Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre

Prognose der Wohnflächennachfrage in Quadratmetern in Deutschland

105

100

95

90

85

80

75

2009

2012

2015

2018

Mittlere Variante, Untergrenze

Mittlere Variante, Obergrenze

Szenario relativ junge Bevölkerung

Szenario relativ alte Bevölkerung

2021

2024

2027

2030

2033

Quelle: IW Köln

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 8

2036

2039

2042

2045

2048

2051

2054

2057

2060


Stärkster Anstieg in München erwartet

Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen

2006 und 2025

Bevölkerungszuwachs Veränderung der

Wohnflächennachfrage

Berlin 0,9% 3,1%

Düsseldorf 1,5% 3,1%

Frankfurt 1,5% 3,1%

Hamburg 3,9% 5,8%

Köln 5,8% 7,7%

München 11,6% 13,0%

Stuttgart 2,3% 4,3%

Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 9


Top 5 Gewinner und Verlierer

Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 2025

GEWINNER

Ingolstadt 14,4

Lüneburg 13,5

München 13,0

Freiburg 12,0

Paderborn 9,7

VERLIERER

Frankfurt (Oder) –20,2

Suhl –19,7

Dessau –19,0

Gera –16,6

Neubrandenburg –15,5

Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 10


Inhalt

� Die demografische Entwicklung

� Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt

� Folgen für die Bautätigkeit

� Modernisierung des Bestands: Sanierung oder Ersatz?

� Schlussfolgerungen

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 11


Bestimmung der Neubautätigkeit

� Ein wichtiger Faktor ist die demografische Entwicklung

� Wie viele Quadratmeter Wohnfläche werden zusätzlich benötigt?

� Wie groß ist eine durchschnittliche Wohnung?

� Der zweite wichtige Faktor ist der Ersatzbedarf

� Wie viele Wohnungen werden abgerissen?

� Wie viele müssen ersetzt werden?

� Daraus werden zwei Szenarien entwickelt

� Obergrenze: Zuwanderung +200.000 Menschen pro Jahr und Ersatzbedarf 0,5 Prozent

� Untergrenze: Zuwanderung +100.000 Menschen pro Jahr und Ersatzbedarf 0,3 Prozent

� Durchschnittliche Wohnungsgröße 110 Quadratmeter

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 12


Wohnungsneubau vor allem in Süddeutschland

Prognostizierter jährlicher Neubaubedarf an Wohnungen in den Bundesländern

für den Zeitraum von 2006 bis 2020

Bedarf Untergrenze Bedarf Obergrenze

Baden-Württemberg 26.594 38.800

Bayern 30.621 45.978

Berlin 5.603 10.425

Brandenburg 3.761 6.268

Bremen 1.176 2.345

Hamburg 4.095 6.386

Hessen 11.207 18.063

Mecklenburg-Vorpommern 2.603 4.339

Niedersachsen 13.766 22.630

Nordrhein-Westfalen 27.836 48.965

Rheinland-Pfalz 7.290 12.011

Saarland 1.504 2.507

Sachsen 6.870 11.450

Sachsen-Anhalt 3.839 6.398

Schleswig-Holstein 6.524 9.892

Thüringen 3.430 5.716

Deutschland 156.719 252.172

Deutschland 2021-2035 121.114 214.910

Deutschland 2036-2050 117.571 200.682

Quelle: IW Köln

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 13


Inhalt

� Die demografische Entwicklung

� Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt

� Folgen für die Bautätigkeit

� Modernisierung des Bestands: Sanierung oder Ersatz?

� Schlussfolgerungen

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 14


Chancen für die Bauwirtschaft: Der Klimawandel

� Zur Erreichung der Klimaschutzziele muss der Gebäudebestand energetisch

saniert werden

� etwa 30 Prozent aller Kohlendioxid-Emissionen entfallen auf die Bewirtschaftung

von Immobilien

� Neubauten verbrauchen etwa ein Drittel der Energie von Altbauten

� Die DB Research schätzt das notwendige Bauvolumen zur energetischen

Sanierung auf 340 Milliarden Euro

� Wohngebäude: 140 Milliarden Euro

� Gewerbeimmobilien: 50 Milliarden Euro

� Schulen und Hochschulen: 16 Milliarden Euro

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 15


Ersetzen oder sanieren?

� Der Ersatzbau spielt bislang eher eine untergeordnete Rolle

� Kosten sind deutlich höher als bei Sanierung, vor allem wegen

Qualitätsverbesserung

� Fehlende Zahlungsbereitschaft für höheren Wohnkomfort?

� Sanierung entspricht eher der herrschenden Baukultur

� Weiterhin gibt es rechtliche Hindernisse

� EnEV erhöht Qualitätsanforderungen unnötig

� Die Planungsauflagen sind strenger als im Bestand (Parkplätze, Bebauungshöhe)

� Förderrichtlinien sind strenger

� Umgang mit betroffenen Mietern ist schwierig

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 16


Grundsätzliche Probleme bei der Modernisierung des

Bestands

� Vermieter-Mieter-Konflikte

� Mieter teilweise nicht an langfristigen Einsparungen interessiert

� Rechtliche Unwägbarkeiten für Investoren müssen angegangen werden

� Anreize für ältere Eigentümer

� Über 50 Prozent des Wohneigentums gehören Personen, die älter als 60 Jahre sind

� Die Amortisationszeiten sind für diese Gruppe oft zu lang

� Energiepreise müssen tatsächliche Knappheiten widerspiegeln

� In Wegzugsgebieten lohnen sich Investitionen generell nicht

� Standards – wie EnEV – müssen planbar sein

� Förderungen müssen sich nach der Höhe der Einsparungen richten

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 17


Inhalt

� Die demografische Entwicklung

� Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt

� Folgen für die Bautätigkeit

� Modernisierung des Bestands: Sanierung oder Ersatz

� Schlussfolgerungen

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 18


Schwierige Zeiten für den Wohnungsbau

� Bedingt durch den demografischen Wandel sinkt der Neubaubedarf

� Bis 2020 werden jährlich unter 250.000 neue Wohnungen gebraucht

� Neubedarf entsteht fast ausschließlich in Süddeutschland und in den Metropolen

� Noch deutlichere Rückgänge sind beim Büroneubau zu erwarten

� Das Erwerbspersonenpotenzial sinkt deutlich schneller als die Gesamtbevölkerung

� Bis 2030 sinkt das Erwerbspersonenpotenzial gegenüber 2006 um 15 Prozent

� Chancen bietet jedoch der Klimawandel

� Zur Erreichung der Klimaziele muss der Bestand energetisch saniert werden

� Zur Realisierung des Sanierungspotenzials müssen die Rahmenbedingungen

verbessert werden

Dr. Michael Voigtländer, Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 4. März 2010 19


Kontakt:

Dr. Michael Voigtländer

Forschungsstelle Immobilienökonomik

Tel.: 0221 4981-741

Email: voigtlaender@iwkoeln.de

www.immobilienoekonomik.de

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine