Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet - Allbau

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Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet - Allbau

Mein Zuhause in Essen

Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

- eine Illusion im Ruhrgebiet?

Dr. Dietrich Goldmann

Vorsitzender BAG KWU

Vorstand Allbau AG

Essen, 28. November 2005


Überblick

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Immobilien – radikaler Wandel von Rahmenbedingungen und Markt

Geschäftsmodelle auf dem Immobilienmarkt

Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

Auswirkungen nachhaltiger Immobilienwirtschaft

Grundkonsens der Nachhaltigkeit


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Im Mittelpunkt: Immobilien-Unternehmen -

Wohnungswirtschaftliche Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet:

„Das Ruhrgebiet braucht eine Partnerschaft der Nachhaltigkeit im Umgang

mit Wohnen und Stadtentwicklung.“

Hier sind vor allem Immobilien-Unternehmen gefragt. Welchen Anteil haben

sie an einer wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit?


Radikaler Wandel von Rahmenbedingungen

und Markt

bis 1990

Rahmenbedingungen

WGG

Steuerfreiheit

Vermögensbindung

Kostenmiete

hohe Zinsen

Markt

Wohnungsbedarf durch

Flächen- und Haushaltezuwachs

niedrige Mieten

wenig Leerstände

2005

Rahmenbedingungen

Globalisierung

Kapitalschwemme und Anlagedruck

niedrige Zinsen

REITs

Kapitalmarktprodukt

Markt

keine Wohnraumversorger, sondern

Wohnungsunternehmen

Sinkende Bevölkerungszahl

abnehmende Neubautätigkeit

Anstieg der Mieten und Leerstände

Verschlechterung der Sozialstruktur

zunehmender Druck auf Kommunen

und Unternehmen


Kapitalschwemme und hoher Anlagedruck

- Geld- und Kapitalmarktzinssätze im Langzeitvergleich -

• Die Geld- und Kapitalmarktzinssätze bewegen sich zur Zeit in der Nähe der

historischen Tiefststände

.

in Prozent

12

10

8

6

4

2

0

Jan 90

Jan 92

Jan 94

Jan 96

Jan 98

Jan 00

Jan 02

3-Monats-Geldmarktsatz 10-Jahres-Kapitalmarktsatz

Jan 04


Kapitalschwemme und hoher Anlagedruck

- Erträge verschiedener Anlageklassen 1996 bis 2003 -

Geldanlagen in Immobilien weisen in den letzten Jahren sehr stabile

Erträge auf

Quelle: McKinsey


Kapitalschwemme und hoher Anlagedruck

- Entwicklung der Hauspreise im internationalen Vergleich -

Seit 1995 sind die Hauspreise in vielen wichtigen Industrienationen - mit

Ausnahme von Deutschland und Japan - sehr kräftig angestiegen.

In Spanien, UK, Australien und den Niederlanden haben sich die Hauspreise

sogar mehr als verdoppelt. In allen Ländern außer Deutschland und

Japan sind historische Höchststände bei den absoluten Preisen erreicht.


Kapitalschwemme und hoher Anlagedruck

- Eigentumsquote im nationalen / internationalen Vergleich -

Quelle: McKinsey


Ausgewählte Wohnungsverkäufe ab 2000

Anzahl Verkaufs-

Käufer Verkäufer/Kaufobjekt

WE preis / WE

TerraFirma Deutsche Bahn AG / Eisenbahn-Whng. 64.000 32,5

Cerberus u.a. Land Berlin / GSW 65.700 29,9

Morgan Stanley/Corpus ThyssenKrupp /ThyssenKrupp Immobilien 48.000 43,8

Fortress BfA / GAGFAH 82.000 45,1

TerraFirma RWE / Paket RWE Systems 4.500 50,0

TerraFirma EON / Viterra 138.000 50,7

Fortress NordLB / NILEG 30.000 50,0

Cerberus BGAG / Baubecon 22.850 43,8

Foncière des Régions Immeo Wohnen GmbH Paket 5.500 50,0


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Standard-Geschäftsmodell von Private Equity

- gegenüber der Gesellschaft -

Niedriges Eigenkapital, hohe Rendite

Hoher Leverage Effekt

Reduzierung von Instandhaltungsund

Verwaltungskosten

Mieterhöhungen und Mieterprivatisierung

Die Gesellschaft zahlt den Kaufpreis selbst (Downmerger: hohes

Gesellschafterdarlehen mit hohen Zinsen)

Nach außen: langfristiger Exit (Börse, REITs)

Nach innen: opportunistischer Exit mit Höchstrenditen

Eigenkapitalrendite

50%

40%

30%

20%

10%

0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

FK-Anteil an der Finanzierung


Leverage-Effekt

Wenn die Gesamtkapitalrendite einer Investition höher ist als der

Fremdkapitalzinssatz, dann erhöht sich mit zunehmendem

Verschuldungsgrad die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals.

Eigenkapitalrendite

50%

40%

30%

20%

10%

0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

FK-Anteil an der Finanzierung

Im Falle einer Immobilie, die eine Netto-Anfangsrendite von 7,5% aufweist und zu 85%

mit Fremdkapital finanziert ist ( FK-Zinssatz: 4,0%), lässt sich eine Eigenkapitalrendite

von 27,3% realisieren ( Beispiel: )

Eigenkapitalrendite

Fremdkapitalzins


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Standard-Geschäftsmodell von Private Equity

- gegenüber den Kunden -

„Vermieten, vermieten, vermieten“ – unter Ausschöpfung aller

Mieterhöhungsspielräume (kontinuierliche Cash-flows)

„Verkaufen, verkaufen, verkaufen“

(Cash-flow Treiber)


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Standard-Geschäftsmodell von Private Equity

- gegenüber Gesellschaft, Kunden und Markt -

Einstellung/Verkauf des Bauträgergeschäftes und anderer

Dienstleistungen (Projektentwicklung, Sanierung etc.)

Reduzierung von Modernisierungen

Mindest-Instandhaltung

Verzicht auf langfristig ergebniswirksame Investitionen

Private Equity agieren nach dem Prinzip der kurzfristigen Gewinnmaximierung

und treten als kurzfristige Cashflow-Optimierer

und Immobilienhändler auf!


Geschäftsmodell von Immobilienkonzernen

- Wohneigentumsbildung und Stadtteilentwicklung -

Deutsche Annington

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Verzicht auf Blockverkäufe

Mieterprivatisierung und sozialverträgliche Wohnungsverkäufe

an Selbstnutzer und kleine Kapitalanleger

Garantie für alle nicht kaufinteressierten Mieter auf eine Wohnung

im Quartier als Teil integrierter Standortstrategien

Volker Riebel (DAIG):

„Wir prägen ganze Stadtteile!“


Geschäftsmodell von Immobilienkonzernen

- Wohneigentumsbildung und Stadtteilentwicklung -

RAG Immobilien

›› Stadtentwicklung durch Mix aus Abriss, Neubau, Privatisierung

und Modernisierung

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Integrierte Stadtteilprojekte mit verschiedenen Nutzungsarten

Diversifizierung des Angebotes

Permanente Portfoliooptimierung

Wertsteigerung durch Bestandsentwicklung

Hermann Marth (RIAG):

„Das Ruhrgebiet braucht

integrierte Stadtteilprojekte“


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Geschäftsmodell von

kommunalen Wohnungsunternehmen

- Unternehmens- und Stadtrendite -

Hohe Investitionen

Instandhaltung/Modernisierung

Abriss und Neubau

Qualitätsvolle Gestaltung des Wohnumfeldes

Integration von Bauträgermaßnahmen

Kooperativer Stadtumbau

Zukunft durch Innovation

Technologische Innovationen (z.B. smart-home der HWG)

Neue zielgruppenorientierte Wohnungsangebote (z.B. innovative

Wohngruppen für Senioren)

Neue innovative Standorte (z.B. Wohnen am Wasser,

Konversionsflächen)

Wohnungsprivatisierung als Teil einer integrierten Standortstrategie


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Geschäftsmodell von

kommunalen Wohnungsunternehmen

- Unternehmens- und Stadtrendite -

Sozialer Frieden und soziale Integration

Moderate Mietenpolitik

Versorgung benachteiligter Nachfragegruppen

Quartiermanagement

Urbane Vernetzung

regelmäßiger Gedankenaustausch mit allen engagierten

Gruppen in den Wohnvierteln

Initiator, Akteur und Moderator von Stadtteilentwicklungsprojekten

Schnittstelle zu Kommunen

KWU streben als Stadtentwicklungspartner, immobilienwirtschaftliches

Kompetenzzentrum, Mittelstandsmotor und Quartiersentwickler eine

wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit an –

basierend auf einer langfristigen und dauerhaften Rentabilität des

eingesetzten Kapitals und einer bemerkenswerten Stadtrendite!


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Sozialer Frieden und soziale Integration -


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Hohe Investitionsfreudigkeit (Modernisierung) -

Engelsbecke 24 in Essen-Huttrop

Freigrafendamm,

Bochum


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Abriss und Neubau -

NEUBAU

�82 Wohnungen

�6 Gewerbeeinheiten

�95 Tiefgaragen-Stellplätze

�23 Stellplätze

�Gesamtwohnfläche ~ 6.200 qm

�Gesamtgewerbefläche ~ 1.050 qm

VBW Bochum, Dorstener Straße

� Baujahr 1953

� Dreigeschossige Bauweise

mit Satteldach

� Schlichtwohnungen

� Wohnungen: 90

� Wohnfläche: 3.702,12 qm

� Wohnungsgrößen: 32 - 44 qm

� Leerstand: ∼ 30%

� Garagen:10


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Abriss und Neubau -

Allbau Essen, Krayer Straße

Abbruch von 5 Miethäusern in der Krayer Straße (Schlichtwohnungen

von 1951) mit 42 Wohnungen im Jahre 2004; Bau einer Grünanlage

mit 20 Garagen


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

Der Wandel im Überblick

- Kooperativer Stadtumbau in Essen-Vogelheim -

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Initiatoren: Allbau AG (455 WE)

THS (406 WE)

Wohnbau Westfalen (820 WE)

Investitionen: Investitionen von über 30 Mio. Euro (bis 2008)

der drei Wohnungsunternehmen

Aktionen: Neubau, Modernisierung und Instandhaltung

Allbau: 200 WE werden durch 100 Eigenheime bzw.

Wohnungen ersetzt


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Zukunft durch Innovation (smart home/HWG) -


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Zielgruppenorientiertes Wohnungsangebote -

„Wohnen in den besten Jahren….

…beschreibt ein kurzfristig überall in Dortmund umsetzbares Bündel Bündel

aus

baulichen, technischen und wohnsozialen Maßnahmen, die es älteren ältere

Menschen ermöglichen, möglichst lange in ihrer vertrauten Wohnung Wohnun

bequem und sicher leben zu können.

Feststellung der Bedürfnisse älterer Menschen:

Oberbürgermeister Dr. Gerhard Langemeyer

eröffnet die kick-off-Veranstaltung zum Projekt

„Wohnen in den besten Jahren“ vor rd. 200

geladenen, älteren Mieter der DOGEWO.

Die besonderen Wohnbedürfnisse älterer

Menschen werden über einem

detailliertem Fragebogen erhoben.

Mitarbeiter der DOGEWO helfen beim

Ausfüllen.

Eine Ausstellung, die über die

verschiedensten Aspekt zum Wohnen

im Alter informiert, ein unterhaltsames

Rahmenprogramm, sowie eine

Tombola runden die Veranstaltung ab.


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

-zielgruppenorientiertes Wohnungsangebote -

„Ein barrierearmer Ausstattungsstandard…..

…ist ein Ergebnis der Mieterbefragung. Er wurde gemeinsam mit dem de

Kreuzviertelverein (Wohnberatung des Landes NRW) entwickelt und wird

sukzessive bei allen barrierearm zugänglichen Wohnungen (Erdgeschoss

(Erdgeschoss

oder Aufzug) eingebaut.

Merkmale der seniorengerechten Wohnungsausstattung:

breiter, schwellenfreier

Balkonzugang

bodengleiche Dusche und höheres WC

unterfahrbarer Waschtisch

mit zusätzlichen

Haltegriffen

Klingelsprechanlage, ausreichende Beleuchtung des Hausund

Wohnungszuganges, rutschhemmende Fliesen im Bad,

nach außen öffnende Badezimmertür, uvm…

niedrige Fenstergriffe

zusätzliche Handläufe, wenn

Stufen vorhanden sind


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Sponsoring/Stiften -

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Stadt- und Stadtteilmarketing

Jugend- und Kinderförderung

Bildung und Kultur

Breiten- und Spitzensport

Soziales


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Urbane Vernetzung (Storp 9)-

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Initiatoren: Allbau AG

Stiftung Fairnetzen

Bürgerinitiative Südostviertel

Projektidee: Ausstellungsflächen für junge Künstler

Computerschule für Jugendliche

multifunktionales Cafe

Koordination: Jugendamt der Stadt Essen

Projektvolumen: 800.000 Euro durch Spendenmittel der Essener Wirtschaft

(Rotary Essen, BOV AG, Medion, RWE,

Essener Handwerker etc.) und verschiedene Stiftungen


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Urbane Vernetzung (Storp 9)-

Sponsoren:

Allbau AG

MAN Ferrostaal

Rotary Essen

BOV AG

Medion

National-Bank

Bfz/ComIn

RAG Bildung

Herrhausen-Stiftung

RWE

Stadt Essen (Jugendamt)

Caritasverband für die Stadt Essen e.V.

Kath. Kirchengemeinde Heilig Kreuz

Bürgerinitiative Südostviertel

Stiftung FAIRNETZEN

Firma Pohlmann

Metallbau Kremer

Firma Schwamborn

Elektro Vogt

Firma Diga

Firma Gekobau

Firma Kiesendahl

Firma Chr. Steinebach

Schreinerei Galli

Schreinerei Holweg


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Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

Der Wandel im Überblick

- Urbane Vernetzung -

ESSEN - SEEN

Teilnehmer: Emschergenossenschaft, Stadt Essen, Grün&Gruga,

Stadtwerke Essen, Arge Essener Wohnungsunternehmen

Projektidee: Verknüpfung Gewässerumbau und Stadtteilentwicklung

Wasser/Grün als Gestaltungselemente

Planungen: bis 2010: erste Wasserprojekte (zur Regenwassernutzung)

bis 2015: See im Niederfeld; Umbau des Schwarzbachs

bis 2020: Naturnahe Umgestaltung der Emscher;

Abschluss Umbau des Bernesystems


Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Sicherung und Schaffung der Beschäftigung in der Region -

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Lokale Wirtschaftsförderung durch sichere Beschäftigung

für das örtliche bzw. regionale Handwerk

Allbau 37,2 Mio. Euro (2004)

VBW Bochum 37,3 Mio. Euro (2004)

Wohnungswirtschaftliche Investitionen wirken sich auch positiv

auf das lokale Steueraufkommen aus

Weitgehende Stabilität der Beschäftigung im eigenen Unternehmen


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Nachhaltigkeit für das Ruhrgebiet

- Partner für die kommunale Infrastruktur -

Stadt Essen stellt 2.000 qm-Grundstück

zur Verfügung

Allbau baut für 2 Mio. DM eine KITA für 80 Kinder

AWO übernimmt Einrichtung nach 9-monatiger Bauzeit

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Stadt Bochum stellt Grundstück

zur Verfügung und liefert Planung

VBW baut das Gebäude

Freier Träger übernimmt Einrichtung


Auswirkungen nachhaltiger Geschäftsmodelle

- … für Markt und Lebensqualität -

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Senkung der sozialen Finanzlasten in den öffentlichen Haushalten

und Schaffung von stabilen Wohnquartieren

Langfristige Bestandshalter mobilisieren als Immobilien-Dienstleister

für die Kommunen erhebliche ökonomische Reserven.

Attraktive Wohnquartiere halten Bürger in der Stadt, stoppen die

Stadt-Umland-Wanderung und schaffen positive Standortfaktoren

im interkommunalen Wettbewerb.

Imagegewinn für die Städte und erhöhte Bürgeridentifikation

durch gute zielgruppen- und nachfrageorientierte Modelle

Anstieg des Dienstleistungsanteils am Wertschöpfungsprozess

in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft


Grundkonsens der Nachhaltigkeit

- … für Immobilien-Unternehmen -

Die Erwerber von Wohnungsportfolios müssen für ein ökonomisch, sozial

und ökologisch nachhaltiges wohnungswirtschaftliches Handeln gewonnen

werden – gerade in Zeiten eines sozial-ökonomischen Umbruchs!

Die Immobilienwirtschaft sollte zu einem Grundkonsens der

Nachhaltigkeit kommen – gerade im Ruhrgebiet!


Grundkonsens der Nachhaltigkeit

- Ideen -

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Eine freiwillige Corporate Governance der Nachhaltigkeit bei jedem

Eigentümerwechsel von großen Wohnungsportfolios

Freiwilliger Katalog an Publizitätspflichten (z.B. bei Finanzierung und

Refinanzierung des Kaufs, beim Erwerb und nach Erwerb einschließlich

aller Consulting- und Provisionshonorare)

Freiwilliger Transparenzkatalog der jährlichen Investitionen (Neubau,

Modernisierung) und Instandhaltungsaufwendungen sowie der

Verwendung des Jahresüberschusses.

Kooperationsbereitschaft bei integrierten Städtebauprojekten

Kündigungsschutz für MitarbeiterInnen (bei Unternehmensverkauf)


Fazit:

Blauer Himmel im Ruhrgebiet nicht nur für Verkäufer von

Wohnungsunternehmen, sondern für Städte und Stadtteile,

für Stadtentwicklung und Lebensqualität und für Mieter und

Eigentümer – für lebenswerte Urbanität und gewaltfreie

Zivilisation!

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