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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage 34 Geschlossene Immobilienfonds FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011: Alexander Betz Michael Ruhl Andreas Heibrock Markus Gotzi Geschlossene Immobilienfonds: Welche neuen Konzepte machen Sinn? Immobilienfonds zählen auch im ersten Halbjahr 2011 zu den Gewinnern der geschlossenen Beteiligungsmodelle. Neu ist allerdings die Bandbreite der Angebote. Es sind nicht mehr nur vor allem Single-Tenant-Objekte mit einem einzigen solventen Mieter, sondern zunehmend Immobilien mit vielen verschiedenen Nutzern. Und auch Fonds mit Immobilien im Ausland bekommen wieder ihre Chance. Über Standorte, Konzepte und Märkte geschlossener Immobilienfonds diskutieren mit Moderator und Fachjournalist Markus Gotzi, Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung, Real I.S., Michael Ruhl, Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG und Alexander Betz, Vorstand MPC Capital AG: Markus Gotzi: Wir haben es eingangs gehört, Immobilienfonds zählen zu den eher gefragteren Angeboten Geschlossener Fonds, wobei sich eben das Angebot geändert hat. Die Bandbreite hat sich geändert. Es ist nicht mehr nur die Single-Tenant- Immobilie mit nur einem einzigen Mieter. Herr Heibrock, Sie haben jetzt gerade einen Fonds im Vertrieb mit sehr vielen Mietern, einem Einzelhandelsobjekt in Hamburg. Kommt dieses Konzept am Markt an? Andreas Heibrock: Das Konzept kommt im Moment sehr gut an, was überwiegend damit zusammenhängt, wie Sie eben schon erwähnten, dass sehr viele Büroimmobilien am Markt waren, sowohl im In- wie auch im Ausland. Und insofern ist allein aus Allokationsgesichtspunkten heraus, der Anleger im Moment wieder dabei, sich auch mit Einzelhandelsimmobilien zu beschäftigen. Da passt ein solches wie von ECE gemanagtes Center sicherlich gut in viele Portfolios hinein. Markus Gotzi: Herr Ruhl, Sie sind ein Vertreter der Anbieter, die noch auf große Objekte mit einem einzigen Mieter setzen. Aktuell platziert DFH den Vodafone-Fonds in Düsseldorf. Wie stellt sich die Situation bei Ihnen dar am Markt? Michael Ruhl: Also wir können eigentlich sehr zufrieden sein mit den ersten Wochen der Platzierungszeit. Es ist überraschend viel was wir einsammeln konnten. Dies hängt sicherlich auch daran, dass wir zwar einen Single-Tenant-Mieter haben,
aber mit 20 Jahren Mietvertragszeit auch ein großes Alleinstellungsmerkmal besitzen, was so im Markt nicht oft vorzufinden ist. Dies stellt für viele Anleger einen wichtigen Sicherheitsaspekt dar. Markus Gotzi: Die Ausschüttungen liegen unterhalb von 6% p.a. bei Ihnen. Ist das für den Absatz hinderlich? Michael Ruhl: Nein, wir merken das nicht. Ich glaube das Thema Rendite steht nicht mehr so im Vordergrund wie es unlängst, vor ein bis zwei Jahren noch war. Das Thema Sicherheit beim Anleger steht ganz klar vor der Rendite und mittlerweile weiß auch jeder, dass eine gute Core-Immobilie kaum mit 6% darzustellen ist. Außer ich nehme einen höheren FK-Hebel in die Finanzierung oder versuche es mit anderen Dingen die Kalkulation etwas zu modifizieren. Markus Gotzi: Können Sie das bestätigen, Herr Betz? Bei Ihnen gibt es, glaube ich, keinen Fonds der weniger als 6% Ausschüttung prognostiziert. Alexander Betz: Ja, das ist richtig, ich kann insoweit schon bestätigen, dass die Sicherheit, die Qualität der Immobilie und vor allem auch des Mieters im Vordergrund stehen. Trotzdem sagen wir von MPC Capital, wenn es irgend geht, sollte die Verzinsung natürlich auch der, einer unternehmerischen Beteiligung gerecht werden. Wir versuchen nach wie vor daran festzuhalten, 6% anfänglicher Auszahlung, ohne die typischen Tricks, also ohne dass es aus der Liquiditätsreserve kommt und ohne Tilgungsaussetzung oder ohne das Agio, durchzuhalten. Aber ich räume ein, dass es natürlich zunehmend schwieriger wird, hochwertige Immobilien mit dieser höheren Verzinsung auch anbinden zu können. Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011 Markus Gotzi: Wir wollen auch über Standorte sprechen. Sie scheinen sich in die Metropolregion Nürnberg verliebt zu haben. Viele Ihrer Fonds sind dort lokalisiert. Woran liegt das? Alexander Betz: Ja, also zunächst einmal wäre festzuhalten, warum gerade in Deutschland? MPC Capital hat bisher 317 Immobilien initiiert und das in 9 verschiedenen Ländern. Wir sind nach wie vor, und das etwa seit der Finanzmarktkrise, der Ansicht, dass gerade Immobilien in Deutschland von den Anlegern und Vertriebspartnern als heimische Produkte besonders geschätzt werden. Ein weiterer Aspekt ist - wo bekommt man denn noch eine adäquate Verzinsung wie z.B. 6% p.a.? Dann sind besonders regionale Märkte sehr interessant, wie der Markt Nürnberg/Erlangen, der als Metropolregion in Bayern extrem gute Rahmendaten aufweist und gleichzeitig noch lukrative Renditechancen bietet. Und so kommt es, dass wir immer wieder in dieser, aber auch in anderen Regionen investieren, wo wir glauben, dass Rendite und Stabilität in einem attraktiven Verhältnis zu einander stehen. Markus Gotzi: Herr Heibrock, bei Ihnen steht Hamburg zurzeit im Vordergrund. Sie haben nicht nur die Hamburger Meile sondern auch ein Büroobjekt in Hamburg im Angebot. Andreas Heibrock: Das ist so. Wir haben einen Fonds jetzt gerade geschlossen, der zwei Büroimmobilien in seinem Portfolio hatte. Beginnen jetzt gerade mit der Platzierung der Hamburger Meile. Unabhängig von Standorten, wie Nürnberg, Hamburg, Berlin oder München, spielt eine große Rolle für den Anleger, dass er sein Vermögen in geschlossene Beteiligungen entsprechend breit streut. Und damit ist er wirklich, da bin ich der festen Überzeu- 35
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