EAL R - Anlageimmobilien München

tapir Real Score: 8,14 von 10
Urteil: Sehr gut
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5
der tapir Real GmbH

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APP.ARTMENTS München Bogenhausen (Vogelweidestraße 5)
Vorbemerkung
Diese Unterlage ist als Ergänzung der o�ziellen Verkaufsbroschüre, des Exposés und der vollständigen notariellen Kaufunterlagen
gedacht und soll diese Dokumente nur ergänzen. Die Autoren machen sich jedoch die Aussagen in der Verkaufsbroschüre
ausdrücklich zu eigen, sofern sie sich in einzelnen Aspekten hier nicht ausdrücklich davon distanzieren.
Nur zusammen gelesen ergibt sich ein abgerundetes Bild, welches dem besprochenen Immobilienobjekt wirklich gerecht
wird. Die Mitarbeiter von tapir Real sind selber echte Immobilienfans. Wir möchten hiermit Interessenten für eine konkrete
Kaufentscheidung auf möglicherweise interessante weitere Details aufmerksam machen und den Lesern Zusatzanalysen
zur Verfügung stellen. Wir besprechen grundsätzlich nur Objekte, in die wir persönlich selber investieren würden und legen
hier sozusagen die Art und Weise o�en, wie wir selber typischerweise eine eigene Entscheidung vorbereiten. Es gelten
bestimmte Haftungsbeschränkungen, die am Schluss des Dokuments unter „Disclaimer“ im Einzelnen aufgeführt sind.
/APP.ARTMENTS München Bogenhausen, Vogelweidestraße 5, D-81677 München
Objekt: 167 möblierte Service-Appartments von 20,94 bis 93,60 qm
6.764,98 m2 Gesamtwohnfläche
Kaufpreise ohne Möblierung von 98.690 bis 506.142
Kaufpreise einschließlich der Möbel von 110.312 EUR bis 558.090 EUR
Quadratmeterpreise ohne Möbel von EUR 4.713 bis 8.396
Quadratmeterpreise mit Möbeln von EUR 5.268 bis 8.951
Baubeginn: Frühjahr 2013
Fertigstellung: 31.12.2013, spätestens 30.06.2014
Projektentwickler und Bauträger (Bauherr): MUC Real Estate GmbH, Kobellistraße 10, 80336 München
Bogenhausen Living GmbH (gleiche Anschrift)
Architekten: wolf Architekten Ingenieure GmbH, Blumenstraße 22, 71522
Backnang
Generalunternehmer oder beteiligte Baufirmen:
Finanzierende Bank: Münchener Hypothekenbank eG und weitere
Autorisierter Vertriebspartner: pantera Sales Services GmbH, Salierring 32, 50677 Köln www.pantera.
de
Vermittlungsgebühr: 3,57% (inklusive Mehrwertsteuer) des Gesamtkaufpreises
Besichtigungstermin: 8. November 2012 im Rahmen einer „Business to Business“ Veranstaltung
für Makler der pantera Sales Services GmbH; einschließlich
einer Führung durch zwei Musterwohnungen durch den beauftragten
Architekten Jörg Wolf mit Gelegenheit zu Fragen zum Gesamtprojekt
Vorliegende Dokumente: �� Exposé (1 Seite DIN A-4)
�� Unverbindliche Kaufpreisliste (3 Seiten DIN A-4)
�� Vorabdruck einer Objekt-Broschüre (36 Seiten) Stand November
2012
�� Teilungserklärung nach § 8 WEG sowie 1. Nachtrag dazu mit
�� Gemeinschaftsordnung und Baubeschreibung vom 15.11.2012
�� Angebot des Käufers zum Abschluss eines Bauträgerkaufvertrages
mit Umbau- und Modernisierungsverpflichtung
�� Präsentation Stefan Preiß „Altersgerechtes Wohnen im Niedrigenergieobjekt
Vogelweide“ (56 Seiten) vom 30.11.2012
Autor: Dr. Stefan Michaelsen, M.B.A. (Chicago) unter Beratung durch
Münchener Architekten
Bericht fertiggestellt am: 7. Dezember 2012
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Makrostandort: 10/10
MÜNCHEN IST UND BLEIBT DIE NR. 1 IN DEUTSCHLAND
Die „Weltstadt mit Herz“ München gilt derzeit als bester Wohnimmobilienstandort Deutschlands mit hoher Lebensqualität,
hoher Wirtschaftskraft und einem knappen Angebot an Wohnraum. Ohne jeden falschen Lokalpatriotismus
beschränken sich daher die Rating-Autoren auf die kommentarlose Vergabe der Höchstnote 10 und die Wiedergabe
zweier Zitate des Referats für Stadtplanung und Bauordnung.
„Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Mietannoncen der Süddeutschen Zeitung jedes
Jahr im 2. Quartal für das sogenannte „Wohnungsmarktbarometer“
aus. Obwohl als Mietangebote tendenziell
eher den oberen Rand des Mietengeschehens wiedergeben,
können sie in der Zeitreihe doch als aussagekräftige
Frühindikatoren für die Wohnungsmarktentwicklung in
München gelten. Das aktuelle Wohnungsmarktbarometer
weist für 2012 deutliche Mieterhöhungen für München
aus: Die Erstbezugsmieten stiegen 2012 zwar nur
geringfügig auf 14,41 €/m 2 (2011:14,39 €/m 2 ), die zahlenmäßig
wichtigeren Wiedervermietungsmieten dafür sehr
deutlich auf 13,48 €/m 2 (2011: 12,64 €/m 2 ). Der Anstieg
der Wiedervermietungsmieten lag mit rund 6,6 % deutlich
über der sonstigen Preissteigerungsrate.“ 1
1 http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und- Bauordnung/
Stadtentwicklung/Grundlagen/Wohnungsmarkt.html
2 http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und- Bauordnung/
Stadtentwicklung/Grundlagen/Bevoelkerungsprognose.html
„Nach der amtlichen Planungsprognose wird die Zahl
der Wohnberechtigten in München bereits 2014 die 1,5
Millionengrenze überschreiten, voraussichtlich 2023 auf
1,6 Millionen ansteigen und 2030 bei 1,651 Millionen liegen.
Das ist ein Wachstum von 14,9% bzw. eine jährliche
Wachstumsrate von 0,73%. Trotz Veränderungen einzelner
Altersgruppen sind über den 19-jährigen Prognosezeitraum
stabile Altersstrukturen zu erwarten.“ (Quelle:
Demografiebericht München - Teil 1 Analyse und Bevölkerungsprognose
2011 bis 2030, Herausgeberin Landeshauptstadt
München Referat für Stadtplanung und
Bauordnung) 2
Unter den in den Fußnoten angegebenen Weblinks finden
sich weitere amtliche Studien des Münchener Baureferats.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Mikrostandort: 7/10
NICHT IM STADTKERN, ABER IN EINEM CITYNAHEN STADTENTWICKLUNGSBEREICH
MIT POTENTIAL GELEGEN
Das nur wenige hundert Meter von dem Kern von Alt-Bogenhausen entfernte Gebiet um den Vogelweideplatz wurde
durch den Richard-Strauß-Tunnel bereits stark aufgewertet. Die Planung im Rahmen des sogenannten Bogenhausener
Tors wird die Attraktivität des Viertels weiter erhöhen. Ein Gewerbebetrieb auf der gegenüberliegenden Straßenseite
erscheint auch nach näherer Untersuchung unproblematisch. Wir vergeben deshalb 7 Punkte.
Die Straßenverkehrssituation hat sich deutlich verbessert
Die Vogelweidestraße 5 liegt im Münchener Stadtbezirk
13 Bogenhausen am östlichen Ende der Prinzregentenstraße
in der sog. Parkstadt Bogenhausen, die
1955 bis 1957 als Münchens erste Wohnsiedlung mit
Hochhausbebauung erbaut wurde. Das Objekt liegt
400 m außerhalb und östlich des in diesem Bereich in
Nord-Süd- Richtung verlaufenden sogenannten Mittleren
Rings. Der Mittlere Ring heißt in diesem Abschnitt
Richard- Strauß-Straße und ist untertunnelt, verläuft
also unterirdisch. Die Au�ahrt zur Bundesautobahn
A-94 in ca. 500 m Entfernung erfolgt im Wesentlichen
entweder oberirdisch über die vierspurige Einsteinstraße
oder unterirdisch über den Richard-Strauß-Tunnel
und nur in zweiter Linie über die hier nur zweispurige
Prinzregentenstraße.
Die Hausnummer 5 in der Vogelweidestraße ist auch
100 m von der Straßenecke Prinzregentenstraße nach
Norden versetzt. Beeinträchtigungen durch Autoverkehr
spielen kaum eine Rolle. Die verkehrstechnisch
sehr gut angebundene Lage führt dazu, dass ein Autofahrer
in nur fünf Fahrminuten über die Einstein- oder
Prinzregentenstraße in die Münchner Innenstadt gelangen
kann. Die überregionale Verkehrsanbindung an die
Nord-Süd-Achse zur A9 und damit den internationalen
Großflughafen Münchens und zur A 94 in Richtung Osten
ist sehr gut.
Wertpapierdruckerei als Nachbar erscheint unproblematisch
Auf der anderen Straßenseite mit der Postanschrift
Prinzregentenstraße 159 befindet sich eine Zufahrt
zum dahinterliegenden Werk (Druckerei) und die weltweite
Hauptverwaltung der bekannten Firma Giesecke
& Devrient GmbH (www.gi-de.com), die Banknoten und
Wertpapiere druckt. Bei einer Begehung tagsüber konnten
keine Geräusch- oder Geruchsemissionen wahrgenommen
werden. Bezüglich der zeitweiligen Verletzung
von gesetzlichen Immissionsvorschriften in der Vergangenheit
gibt es keine Erkenntnisse wie z. B. Presseberichte.
Die schon bisher gegebene Lage in einem
Wohngebiet spricht im Übrigen auch dafür, dass der
Charakter des Werkes keine Störungen der Mieter zur
Folge haben dürfte. Das Grundstück liegt in Geltungsbereich
eines Be- bauungsplans, der eine gewerbliche
Nutzung vorsieht. Als Anlage VI zur Teilungserklärung
sind die „Grundzüge einer Vereinbarung zwischen der
Eigentümergesellschaft des Grundstücks Vogelweidestraße
5 und dem gegenüberliegenden Nachbarn“
beigefügt. Es heißt dort unter Punkt 4: „Der jeweilige
Eigentümer duldet die von dem benachbarten Gewerbebetrieb
ausgehenden Immissionen in dem derzeit
genehmigten Umfang entschädigungslos.“
Ö�entlicher Personennahverkehr: Vertretbare Reisezeiten
in die City
Die Busstation Steinhausen ist zu Fuß gemäß Angaben
der Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbH (MVV)
auf der Website www.mvv-muenchen.de in 5 Minuten
zu erreichen (200m). S-Bahn Station Leuchtenbergring:
17 Minuten, 600m; U-Bahn Böhmerwaldplatz (U-4): 13
Minuten, 700m. MVV-Fahrtdauer zum Marienplatz ab
24 Minuten, zur Ludwig-Maximilians-Universität ab 26
Minuten.
Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sind im Umkreis
von 1 km zahlreich vorhanden, siehe S. 12f. der Verkaufsbroschüre.
Relevanter Wohnungsleerstand in unmittelbarer Umgebung
konnte bei einer Auswertung der Internetportale
Immobilienscout24 und ImmoNet sowie der Freitagsausgabe
der Süddeutschen Zeitung nicht festgestellt
werden.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Spannende städtebauliche Entwicklungsperspektive
des Quartiers
Das Objekt liegt innerhalb der städtebaulichen Entwicklungsachse
München Ost, zwischen dem künftigen
Hochhausensemble „Bogenhausener Tor“ am Vogelweideplatz
und dem neuen Hochhaus des Süddeutschen
Verlags. Den zumindest denkbaren Beeinträchtigungen
der Mieter des Objekts Vogelweidestraße 5 während
der Bauphase durch Baulärm, Staubflug und Verkehrsbehinderungen
steht die erhebliche städtebauliche
Aufwertung des gesamten Wohnviertel und die damit
einhergehende Wertsteigerungsphantasie gegenüber.
Dazu ein Zitat aus dem Bebauungsplan Nr. 2038a:
„Planungsziele/vorgesehene Nutzung. Durch die Untertunnelung
der Richard-Strauss-Straße und die verkehrliche
Neuordnung der Autobahnzufahrt ergibt sich die
Chance einer qualitativ hochwertigen städtebaulichen
Entwicklung der Stadteinfahrt. Im Zusammenhang mit
dieser Maßnahme entstand nördlich der Einsteinstraße
ein neues Grundstück und westlich davon angrenzend
der Vogelweideplatz als Platzfläche vor der bestehenden
Wohnbebauung. Der Wettbewerbsentwurf sieht für den
gesamten Bereich zwischen Prinzregentenstraße, Riedenburger
Straße und Truderinger Straße ein städtebauliches
Ensemble bestehend aus fünf profilüberragenden
Gebäuden vor, die in unterschiedlicher Höhe jeweils mit
zugeordneten Sockelgeschossen frei zueinander stehen.
Das innerhalb des Planungsgebiets nördlich der Einsteinstraße
geplante Gebäude A ist mit einer Höhe von ca. 88
m das höchste Gebäude des o. a. Ensembles. Das neue
Grundstück nördlich der Einsteinstraße soll als Kerngebiet
(MK) festgesetzt werden und überwiegend der Unterbringung
von Handelsbetrieben sowie zentralen Ein-
richtungen der Wirtschaft und Verwaltung dienen. Der
Vogelweideplatz, der derzeit als PKW-Stellplatz genutzt
wird und bereits als Straßenverkehrsfläche festgesetzt
ist, soll künftig als Platzfläche (ö�entliche Grünflä- che)
festgesetzt und entsprechend gestaltet werden.“
Die amtlichen Bebauungspläne Einsteinstraße südlich/Bogenhausener
Tor (Nr. 2038a) und Einsteinstraße
nördlich/Bogenhausener Tor (Nr. 2038b) sind mit Stand
Oktober 2012 hier abrufbar:
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/
Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadtund-
Bebauungsplanung/Stadtplanung-Ost.html
Die zeitliche Entwicklung ist derzeit schwer abschätzbar.
Dazu ein weiteres Zitat aus dem Bebauungsplan:
„Im Rahmen des Verfahrens gem. § 3 Abs. 1 BauGB sind
gegen die geplante Bebauung nördlich der Einsteinstraße
Einwände vorgebracht worden. Da u.a. ein Abschluss
der erforderlichen Untersuchungen derzeit zeitlich nicht
absehbar ist und um eine städtebauliche Entwicklung
auf dem Gelände südlich der Einsteinstraße nicht zu
verzögern, ist vorgesehen, den bisherigen Bebauungsplan
Nr. 2038 in den Planungsbereich Einsteinstraße
südlich (Bebauungsplan Nr. 2038a) und Einsteinstraße
nördlich (Bebauungsplan Nr. 2038b) zu teilen und für
diese beiden Planungsgebiete die Bebauungsplanverfahren
getrennt voneinander fortzuführen.“
Siehe zu dem städtebaulichen Projekt „Bogenhausener
Tor“ auch die folgenden Weblinks:
http://www.nordostkultur-muenchen.de/architektur/
vogelweideplatz.htm
http://de.wikipedia.org/wiki/Bogenhausener_Tor
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Erwartete Rendite: 7/10
DER GUTE ERFOLG DES KOMPLETT VON EINER DEUTSCHEN LEBENSVERSICHERUNG
ERWORBENEN INSTITUTIONELLEN ZWILLINGSPROJEKTS SCHILLERSTRASSE 41 IN
MÜNCHEN KÖNNTE HIER FÜR PRIVATANLEGER WIEDERHOLT WERDEN
Im umkämpften Münchener Wohnungsmarkt erscheint dieses im bundesweiten Vergleich möglicherweise relativ
teure Angebot doch insgesamt so attraktiv, dass wir 7 Punkte vergeben. Die Qualifikation für zwei KfW- Programme
mit einem E�ektivzins von nur 1% bis zu einem Finanzierungsvolumen von EUR 125.000 ist in die Rating-Teilnote
eingegangen, weil sich so die Eigenkapitalrendite deutlich steigern lässt. Die Aufwertung des Areals um den Vogelweideplatz
im Rahmen der Bogenhausener Tor Planung macht außerdem zukünftige Wertsteigerungen wahrscheinlicher.
JK Wohnbau AG hat das selbst entwickelte und von
ihr als „Produktlinie“ bezeichnete Konzept /APP.ART-
MENTS bereits in der Schillerstraße 41 in München erfolgreich
umgesetzt. Fertigstellung war im Juli 2012. Eigentümer
ist inzwischen laut dem Artikel „JK Wohnbau:
Apartments für Geschäftskunden“ in der IMMOBILIEN-
ZEITUNG vom 4. Oktober 2010 die Württembergische
Lebensversicherung .3
http://app.artments.de
Die Schillerstraße 41 umfasst laut dem genannten
Artikel 203 Einheiten von 20,4 qm bis 94,3 m 2 , durchschnittlich
33 m 2 . Der Kaufpreis für das gesamte Objekt
betrug EUR 40 Mio.:
„Im Dezember 2011 hat die JK Wohnbau AG im Rahmen
eines Globalverkaufs die Immobilie schlüsselfertig an
einen institutionellen Investor veräußert. Das Transaktionsvolumen
beträgt rund € 40 Mio.“ (Geschäftsbericht
JK Wohnbau AG 2011 (S. 21))
Daraus errechnet sich ein Quadratmeterpreis von EUR
5.971.
Ebenfalls im Geschäftsbericht 2011 der JK Wohnbau AG
2011 auf S. 91 unter Fußnote 41 steht dazu noch:
„Angabe zu Leasingverhältnissen: „Das Objekt Schillerstraße
wurde mit Vertrag vom 21. Dezember 2011 an einen
institutionellen Investor veräußert. Im Rahmen des
Verkaufs hat sich der JK Wohnbau Konzern verpflichtet,
das Objekt für einen Zeitraum von fünf Jahren zu vertraglich
geregelten Mietzinsen zurück zu mieten und
seinerseits unterzuvermieten. Für den Käufer besteht
zudem eine Option auf Verlängerung dieses Generalmietvertrages
über weitere fünf Jahre.Der JK Wohnbau
Konzern vermietet das Objekt über eine dafür eingerichtete
Projektgesellschaft auf eigene Rechnung und
tritt in dieser Ausgestaltung damit sowohl als Leasingnehmer
wie auch als Leasinggeber auf. Der zu marktüblichen
Konditionen abgeschlossene Generalmietvertrag
ist als Operating-Leasingverhältnis zu klassifizieren.“
Weitere relevante Zitate aus dem genannten Artikel in
der IMMOBILIENZEITUNG:
„Die derzeit 151 Mieter - 17 Wohnungen sind an zwei Unternehmen
zur Unterbringung ihrer Mitarbeitervermietet
- der 203 Apartments umfassenden Gebäudes sind
ein bunter Haufen. Banker sind dabei, Export-Manager,
Köche, Designer, Ärzte, Ingenieure, Altenpfleger, sehr
wenige Studenten und mehr als 100 weitere Berufe. Der
Altersschnitt liegt bei 30 Jahren, der älteste Bewohner
ist 56 Jahre alt, der jüngste 17. 43 Mieter sind innerhalb
von München in die Schillerstraße umgezogen, 35 lebten
vorher im Ausland, der Rest im Nicht-Münchner-
Rest Deutschlands.“
„Im Juli feierte JK Wohnbau die Gesamtfertigstellung der
Einheiten. Die letzten Restarbeiten an dem umgenutzten
Gebäude müssen nun noch abgearbeitet werden,
und bis auf acht Einheiten ist der komplette Baukörper
bereits vermietet. „Wir haben nur auf Immoscout inseriert
und keine Makler eingesetzt, doch die Nachfrage
war riesig“, freut sich Haupt, dessen Unternehmen die
Vermietung und die Betreuung der Mieter für den neuen
Besitzer noch fünf Jahre weiter steuern möchte.“
„Das Apartmenthaus gehört mittlerweile der Würt-
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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tembergischen Lebensversicherung, die sich über Nettomieten
von 22,50 Euro/m 2 freuen darf. Bei einem
geschätzten Kaufpreis für die Anlage von 40 Mio. Euro
ergeben sich daraus Renditen, die schon fast mit einer
Büronutzung zu vergleichen sind. „Nur hat der Besitzer
der Anlage nicht das Risiko, dass mit einem Auszug
gleich das halbe Gebäude leer steht“, erklärt Haupt,
„sondern lediglich ein paar Quadratmeter Fläche.“
„Die Verträge, die die Bewohner der Schillerstraße 41
abschließen, entsprechen regulären Standards bei einer
Mindestlaufzeit von sechs Monaten. Wer sich solch
hohe Mieten leisten kann, braucht ein entsprechendes
Einkommen. Laut einer Studie, die JK Wohnbau mit 112
verwertbaren Daten durchgeführt hat, verfügen die
Mieter des App.Artments über ein monatliches Nettoeinkommen
von durchschnittlich 2.678 Euro bei einer
monatlichen Bruttomiete von durchschnittlich 866
Euro (32%). Haupt verweist zudem darauf, dass durch
die hohe Zahl der Nebenwohnsitze - rund 50% der Bewohner
nutzen die Schillerstraße 41 aus beruflichen
Gründen als Zweitwohnung - die Belastung bei den
Hauptwohnsitz-Mieten wohl deutlich höher ist.“
Zitate aus einem weiteren Artikel in der IMMOBILIEN-
ZEITUNG zu dem gleichen Thema: 4
„In München ist es die Flächenknappheit bei einem
hohen Anteil zuziehender Einpersonenhaushalte, die
den Bauträger JK Wohnbau dazu bewegen, stärker aufs
Revitalisierungsgeschäft zu setzen. „Für die Umwidmung
in überwiegend kleine Wohnungen eignen sich
Bürogebäude gut“, sagt JK-Vorstand Michael Haupt. Der
Münchner hat im Juni ein umgewerkeltes Bürohaus mit
nun 203 Apartments an der Schillerstraße für 40 Mio.
Euro an die Württembergische Versicherung verkauft.
In Bauvorbereitung sind zudem Büroimmobilien an der
Landsberger Straße und der Vogelweidestraße. Andere
bereits gekaufte und für die Umnutzung vorgesehene
Bürohäuser mit dazu genommen, sind Haupt zufolge
mehr als 800 weitere Wohnungen in der Pipeline.
„Wir wollen ein bis zwei Objekte jährlich realisieren und
damit auf ein Umsatzvolumen von etwa 50 Mio. Euro
kommen.“
„Frage der Lage und Bauqualität [= Zwischenüberschrift]
Mit dem Konzept Büro in Wohnen ist seiner
Ansicht nach eine höhere Rendite zu erzielen als mit
manchem Neubauprojekt. Das liegt im ein oder anderen
Fall am Standort - die Vogelweidestraße ist im
Nobelviertel Bogenhausen gelegen -, aber auch an der
Wohnungsgröße: „Mit Apartments um die 30 m2, 40
m2 ist ein höherer Quadratmeterpreis zu erzielen als bei
großen Wohnungen, weil eine Kaltmiete von 700 oder
800 Euro für gut verdienende Alleinstehende noch bezahlbar
ist“, rechnet Haupt. Seine Rechnung scheint bei
der Schillerstraße aufzugehen: dort sind 70% der Wohnungen
vermietet, erzielt wird eine Durchschnittsmiete
von 22 Euro/m2 und damit 10% mehr als erwartet. Eine
generelle Lösung für leerstehende Büroobjekte sei das
Ummodeln in Wohnen jedoch nicht, sagt Haupt. „Von
dem großen Angebot ist nur ein kleiner Teil aufgrund
der Lage und mit Blick auf Architektur und Bautechnik
dafür geeignet.“ “
Renditeberechnungen
�� Die durchschnittliche Wohnungsgröße wird im Objekt
Vogelweidestraße 5 mit 40,51 m 2 etwas größer
ausfallen als in der Schillerstraße 41.
�� Die Summe aller 167 Kaufpreise auf der unverbindlichen
Kaufpreisliste beträgt EUR 47.817.633. Die
Gesamtwohnfläche beträgt 6.765 m 2 angegeben.
Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis
mt Möblierung von EUR 7.086, also EUR
1.115 höher als in der Schillerstraße 41. Die Di�erenz
erklärt sich jedoch durch die höheren Vertriebs- und
Transaktionskosten im Privatkundenmarkt (167
Käufer statt ein einziger in Form der Württembergischen
Lebensversicherung) und den Zusatzertrag
für JK Wohnbau AG durch die Sale-and-Lease-Back
Transaktion mit Untervermietung.
�� Sollten die Mieten für einzelne Appartements über
EUR 22,00 pro Monat liegen, erhöhen sich die Renditen.
�� Wie üblich sind die Kosten für Haus- und Mietverwaltung
(ca. EUR 46,00 pro Wohnung und Monat)
sowie die Instandhaltungsrücklage (ca. EUR 0,60
pro m 2 Wohnfläche und Monat) nicht angesetzt
worden; sie haben aber auch keinen großen Einfluss
auf das Ergebnis.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Bruttorenditen
Minimum von
167
* KPF = Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieteinnahmen
der Kaufpreis entspricht. Vorliegend
beträgt zum Beispiel der Wert des gesamten Immobilienportfolios
(also aller Wohneinheiten zusammen)
EUR 47.817.633. Dies wäre der Kaufpreis für den hundertprozentigen
Anteil an der schuldenfreien Objektgesellschaft,
wenn diese ausschließlich das Immobilienportfolio
in ihrem Vermögen führen würde. Die
Jahresnettomiete beträgt geschätzte EUR 1.785.955 bei
einer Vermietungsquote von 100%. Somit ergibt sich
ein Einkaufsfaktor des 26,77-fachen der anfänglichen
Jahresnettomiete bezogen auf den Wert des Immobilienportfolios
(inkl. Möblierung).* KPF = Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieteinnahmen
der Kaufpreis entspricht. Vorliegend
beträgt zum Beispiel der Wert des gesamten Immobilienportfolios
(also aller Wohneinheiten zusammen)
EUR 47.817.633. Dies wäre der Kaufpreis für den hundertprozentigen
Anteil an der schuldenfreien Objektgesellschaft,
wenn diese ausschließlich das Immobilienportfolio
in ihrem Vermögen führen würde. Die
Jahresnettomiete beträgt geschätzte EUR 1.785.955 bei
einer Vermietungsquote von 100%. Somit ergibt sich
ein Einkaufsfaktor des 26,77-fachen der anfänglichen
Jahresnettomiete bezogen auf den Wert des Immobilienportfolios
(inkl. Möblierung).
Als KPF* Maximum von
167
Als KPF* Durchschnitt Als KPF*
Ohne Möblierung 3,14% 31,80-fach 5,60% 17,85-fach 4,05% 24,67-fach
Mit Möblierung 2,95% 33,91-fach 5,01% 19,95-fach 3,73% 26,77-fach
4 www.immobilien-zeitung.de/116866/tausende-wohnungen-auf-gewerbeflaechen
Anmerkung: tapir Real GmbH beschränkt sich laut Ratingmethodik
auf eine reine Eigenkapitalperspektive
und die Angabe von „unlevered cash on cash returns“
vor Steuern, die die Grundlage von individuellen steuerlichen
Berechnungen und Finanzierungsrechnungen
mit Einsatz von Fremdkapital unterschiedlicher Beleihungshöhe
und unterschiedlicher Zinssätze und zeitlichen
Tilgungsverläufen sein können. Typischer weise
wird eine finanzierende Hausbank solche Informationen
als Ausgangspunkt von eigenen Finanzierungsrechnungen
verwenden. Durch eine teilweise Finanzierung eines
Kaufs mit einem durch Grundpfandrechte besicherten
Bankdarlehen kann die Rendite erhöht werden, sofern
der E�ektivzins unter der Eigenkapitalrendite liegt.
Die in den Verkaufsunterlagen genannten sehr guten
KfW-Finanzierungskonditionen mit E�ektivzinsen
von 1% und einem Teilschuldenerlass von bis zu EUR
7.500,00 bis zu einem Höchstbetrag von insgesamt
125.000,00 EUR aufgrund der zweifachen Fördermöglichkeiten
durch die KfW-Programme 151 und 159 werden
auf den nachfolgend aufgeführten KfW-Webseiten
im Detail erläutert.
https://energiesparen.kfw.de/html/finanzierungsangebote/energiee�zient-sanieren-151/
http://www.kfw.de/kfw/de/Inlandsfoerderung/Programmuebersicht/Altersgerecht_Umbauen_-_Kredit/
index.jsp
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Architektur 7/10
ÄSTHETISCH ANSPRECHEND GEPLANTE KERNSANIERUNG EINER 1970ER JAHRE
BÜROIMMOBILIE
Die in der unverbindlichen Visualisierung dargestellten Fassaden wirken mit ihren bodentiefen Fenstern und Lamellenapplikationen
so zeitgemäß und hochwertig, so dass man dahinter nicht ein saniertes Bestandsgebäude aus den
70er Jahren vermuten würde. Auch die hochwertige und sehr moderne Ausstattung der Wohnungen gefällt uns gut.
Die Bewertung mit nur 7 Punkten resultiert nur aus der Tatsache, dass beim Bauen im Bestand nicht durchgehend der
modernste technische Baustandard verwirklicht werden kann.
Zum neu gestalteten grünen Innenhof ö�nen
sich die Wohnungen mit den vorgestellten neuen
Balkonanlagen mit transparenten Stabgeländern.
Diese könnten im Alltag der Bewohner möglicherweise
zu „optischen Belästigungen“ führen, falls die Balkone
als Abstellfläche benutzt werden. Einheitliche
Sto�bespannungen könnten hier noch nachträglich
Abhilfe scha�en.
Die altersgerechten Sanitärräume mit bodengleichen
Duschen sind angesichts der demographischen
Entwicklung zu begrüßen.
Gewisse Abstriche gegenüber einem echten Neubau
muss der Erwerber aus Sicht der Baubeschreibung bei
diesem Umbau mit Sanierung zwar machen:
„Dem Erwerber ist bekannt, dass das Gebäude und
die vertragsgegenständliche Wohnung auch nach
Fertigstellung aller vom Veräußerer geschuldeten
Arbeiten nicht dem Standard einer Neubauwohnung
entsprechen werden. Dies gilt insbesondere in
bautechnischer und bauphysikalischer Hinsicht, z. B. für
Wärmedämmung, Feuchte- Schall- und Brandschutz.“
„Bestandsbauteile, die im Zuge des Umbaus erhalten
bleiben, können wegen dem zwischenzeitlichen
Fortschreiten der technischen Regelwerke den
Neubaustandard nicht erreichen.“ 5
Eine vergleichbare innerstädtische Lage ist aber
heute eben in der Regel nicht mehr als „grüne
Wiese“ verfügbar, so dass das „Aufbauen“ auf einer
entkernten Bestandsbüroimmobilie trotz der in der
Baubeschreibung vor allem auch aus rechtlichen
Enthaftungsgründen genannten Einschränkungen als
guter Weg zur Scha�ung von Wohnraum in einer stark
nachgefragten Stadt wie München erscheint.
Was den von uns als Experten befragten Architekten
bei der Lektüre der Baubeschreibung sonst noch
au�el:
„Wohnungstrennwände werden als Massivwände
oder in Trockenbauweise entsprechend den Vorgaben
von Statik, des Schallschutzes und Brandschutzes
hergestellt.“ (Baubeschreibung S. 6) Trennwände
zwischen Wohnungen in Trockenbauweise können
zwar die Schall- und Brandschutzanforderungen voll
erfüllen, sind aber an sich bessere Schallleiter als
Massivwände.
In den Wohngeschossen wird gemäß der
Baubeschreibung ein schwimmender Heizestrich
als Trockenestrich, Zementestrich oder
Anhydridestrich auf den vorhandenen Verbundestrich
unter Berücksichtigung der erforderlichen
Trittschalldämmung sowie des Feuchtigkeitsschutzes
in den Sanitärräumen eingebaut. Trockenestrich ist
bei Altbausanierungen zwar gebräuchlich, wegen
des gelegentlich auftretenden hohlen Klangs beim
Auftreten wird er von empfindlichen Personen aber
mitunter als störend empfunden.
„In den Wohnräumen wird ein Fertigparkett Eiche
pigmentiert 12 mm, Nutzschichtdicke ca. 3 mm,
verlegt.“ (S. 7)
3 mm sind zwar als marktüblich zu bezeichnen,
werden in sehr hochpreisigen „Luxuswohnungen“
aber mitunter von Käufern durch höherwertige
Bodenbeläge wie Massivparkett oder Naturstein
ersetzt. Dies würde das Konzept aber überfordern und
daher erscheint die geplante Lösung angemessen.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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„Aufgrund des benachbarten Gewerbebetriebes wurden vom Verkäufer Maßnahmen zum aktiven Schallschutz
vorgesehen. Um den Schallschutz der Wohnungen zu gewährleisten, ist es erforderlich, die Faltverglasung des vor
den Wohnungen liegenden verglasten Bereichs ab 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr geschlossen zu halten. Damit wird der
geforderte Schallschutz gewährleistet. Die Lüftung dieses Bereiches werden durch entsprechende Schalldammlüfter
sichergestellt.“ Die Lösung erscheint zweckmäßig. Schalldammlüfter sind eine neue technische Möglichkeit, um
eine gute Raumluft ohne Geräuschübertragung zu erreichen. Die Fenster können trotzdem jederzeit geö�net
werden, wenn der Mieter dies möchte.
Green Building 8/10
ENERGETISCH WURDE DAS MAXIMUM ERREICHT
Der bekannte und bundesweit tätige Energieberater Stefan Preiß hat es in Zusammenarbeit mit dem Architekten
gescha�t, die Schwellenwerte für ein KfW-Energiee�zienzhaus der Klasse 85 nach EnEV 2009 (Verordnung über
energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden) zu erreichen. Es gibt zwar auch
noch die strengeren Klassen 70, 55 und 40, diese können aber nur durch kompromisslose Optimierung bei Neubauten
„auf der grünen Wiese“ erreicht werden können. Wir vergeben 8 Punkte, weil wir an das Bauen im Bestand gemäß
unserer Ratingmethodik einen anderen Maßstab anlegen.
Bei der Klasse 85 gilt für den Primärenergiebedarf die Regel „≤ 85 % Höchstwert EnEV 2009 (ca. 50 kWh/(m2·a))“,
bei den übrigen aber eben nur 70%, 55% und 40%. Auch bei den Transmissionswärmeverlusten sind die Werte
bei den anderen Klassen strenger: Nicht ≤ 100 % Höchstwert EnEV 2009 wie bei der Klasse 85, sondern ≤ 85 %
HT,Ref EnEV 2009 (Klasse 70), ≤ 70 % (Klasse 55) und ≤ 55 % (Klasse 40). Die EnEV 2012 bringt im Übrigen eine
Verschärfung um 10% bis 12,5% und die EnEV 2020 noch einmal um 30% reduzierte Werte.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Projektpartner 8/10
EIN NEU GEGRÜNDETER PROJEKTENTWICKLER, ABER DETAILLIERTE VORBEREITUNG
DURCH JK WOHNBAU AG UND EIN SEHR ERFAHRENER ARCHITEKT
Der fehlende „Track Record“ der neu gegründeten MUC Real Estate GmbH werden durch die umfangreichen Vorarbeiten
durch den sehr erfahrenen und börsennotierten Projektentwickler JK Wohnbau AG ausgeglichen. JK Wohnbau AG
hat das Projekt auch aufgrund der Erfahrungen mit dem schon erfolgreich abgeschlossenen /APP.ARTMENT Zwillingsprojekt
Schillerstraße 41 bereits auf einen sehr guten Bearbeitungsstand gebracht. Der Rohbau steht jetzt und
die Werkplanung ist abgeschlossen und muss im kommenden Jahr 2013 nur noch umgesetzt werden. Der beauftragte
Architekt Jörg Wolf ist Spezialist für die Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnungen. Daher in der Summe 8
Punkte.
Eigentümerin des Grundstücks ist zurzeit immer noch
die JK Wohnbau Objekt Vogelweide GmbH (Auflassung
vom 01.12.2010, eingetragen am 05.09.2011). Wie auch
in der Teilungserklärung erklärt firmiert die Gesellschaft
nunmehr als „Living Bogenhausen GmbH“:
Handelsregistereintragung vom 21.11.2012: „JK Wohnbau
Objekt Vogelweidestraße GmbH, München, Leopoldstraße
8, 80802 München. Die Gesellschafterversammlung
vom 18.10.2012 hat die Änderung des § 1 (Firma) der
Satzung beschlossen. Neue Firma: Living Bogenhausen
GmbH. Geschäftsanschrift: Kobellstraße 10, 80336 München.“
Die anstehende Grundbuchberichtigung ergibt sich
auch aus dem 1. Nachtrag zur Teilungserklärung vom
15.11.2012. Laut diesem Nachtrag ist die mehrheitliche
Gesellschafterin der Living Bogenhausen GmbH inzwischen
die MUC 11. Vermögensverwaltungs-GmbH und
Co. KG, Kobellstraße 10, 80336 München:
Neueintragung im Handelsregister des Amtsgerichts
München vom 11.07.2012: „MUC 11. Vermögensverwaltungs-
GmbH und Co. KG, München, Kobellstraße 10,
80336 München. (Erwerb und Veräußerung sowie Bebauung,
Vermietung und Verwaltung von Grundbesitz.).
Kommanditgesellschaft. Geschäftsanschrift: Kobellstraße
10, 80336 München. Jeder persönlich haftende
Gesellschafter vertritt einzeln. Persönlich haftender Gesellschafter:
MUC Real Estate GmbH, München (Amtsgericht
München HRB 172226), mit der Befugnis, im Namen
der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als
Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.
5 Beide Zitate auf S. 6 der Baubeschreibung
Nach Auskünften des autorisierten Vertriebspartners
pantera Sales Services GmbH sollen in den kommenden
Jahren auch die Nachbargrundstücke in gleicher Weise
nach dem /APP.ARTMENT Konzept bebaut werden. Der
Eigentümer der Nachbargrundstücke ist nicht im Handelsregister
ersichtlich und uns auch nicht bekannt.
Die neue und auch bereits in den Werbeunterlagen von
pantera genannte Projektentwicklungsgesellschaft
MUC Real Estate GmbH (HRB 172226 Amtsgericht München)
besteht seit dem 16.05.2012:
„VEL Beteiligungsgesellschaft mbH, München, Kreittmayrstr.
13 a, 80335 München. Die Gesellschafterversammlung
vom 08.05.2012 hat die Änderung des § 1
(Firma) der Satzung beschlossen. Neue Firma: MUC
Real Estate GmbH. Geschäftsanschrift: Kobellstraße
10, 80336 München. Ausgeschieden: Geschäftsführer:
Kunze, Thomas, Gröbzig, *19.05.1968. Bestellt: Geschäftsführer:
Hübner, Eckhard, Laichingen, *29.10.1942;
Ruhdorfer, Christian, Germering, *14.09.1967, jeweils einzelvertretungsberechtigt;
mit der Befugnis, im Namen
der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter
eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.“
Der nach den Ergebnissen einer Internet-Recherche
o�enbar im Projektentwicklungsgeschäft erfahrene
Geschäftsführer Eckhard Hübner ist außerdem Geschäftsführer
der Hübner GmbH, Laichingen, Zeisigweg
12, 89150 Laichingen (http://www.huebner-gruppe.de).
Der Geschäftsführer Christian Ruhdorfer war zuletzt
Vorstand der TAG Gewerbe-Immobilien AG, Steckelhörn
5, 20457 Hamburg. Herr Ruhdorfer hält laut der über
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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www.unternehmensregister.de einsehbaren Gesellschafterliste
vom 13. Juli 2012 Geschäftsanteil Nr. 3 an
der MUC Real Estate GmbH in einem Nennbetrag von
EUR 1.500,00. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt
EUR 25.000,00.
Herr Gerd Eichinger, Grafing, hält den Geschäftsanteil
Nr. 2 mit einem Nennbetrag von EUR 23.500,00. Herr
Eichinger ist Gründer, Gesellschafter (5.99% unmittelbar
nach dem Börsengang) und ehemaliger Vorstand
der im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse
notierten YOUNIQ AG (ISIN: DE000A0B7EZ7). Da die
YOUNIQ Gruppe inzwischen über die hundertprozentige
Tochtergesellschaft Campus Real Estate AG schwerpunktmäßig
im Bereich von sogenannten Studenten-
Lifestyle-Appartements aktiv ist, könnten sich über
den Hauptgesellschafter des neuen Projektentwicklers
Synergien und Know-How Gewinne ergeben, die von
uns positiv gesehen werden.
Architekt ist wie auch schon in dem vergleichbaren und
erfolgreich abgeschlossenen Projekt der JK Wohnbau
AG in der Münchener Schillerstraße 41 die Firma wolf
Architekten Ingenieure GmbH, Blumenstraße 22, 71522
Backnang (http://www.architektenwolf.de), was insofern
positiv zu bewerten ist. Herr Jörg Wolf hat auch in
seiner Präsentation am 8. November 2012 im Objekt
selbst seine langjährigen Erfahrungen mit der Umnutzung
von Büroimmobilien in Wohngebäude betont.
Die finanzierende Bank ist neben weiteren nach Auskunft
von pantera die Münchener Hypothekenbank eG.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Asset Manager 10/10
GENTLEMAN-BUTLER ALS SERVICEPARTNER UND SMARTPHONE-APPS
Für den Concierge-Service konnte mit Ra�aele Sorrentino (http://www.ras-service.de) ein renommierter Dienstleister
gewonnen werden. Die geplante Vermietungsunterstützung und Hausverwaltung durch JK Wohnbau AG (München)
kann nach einem Gespräch mit der zuständigen Mitarbeiterin als vielversprechend bezeichnet werden. Die
Kosten für Haus- und Mietverwaltung von ca. 552,00 EUR pro Jahr und Wohnung und die Instandhaltungsrücklage
von ca. 7,20 EUR pro Jahr und Quadratmeter erscheinen marktüblich. Wir finden das Service-Konzept sehr überzeugend
und geben daher 10 Punkte.
tapir Real Score: 8,14
Das Boarding-House oder Service-Apartment Segment
auf Designhotel-Niveau ist neu im Immobilienmarkt,
aber vielversprechend. Das /APP.ARTMENT
Bogenhausen Angebot ist ästhetisch überzeugend.
Auch die Innenarchitektur der möblierten Räume,
wie sie in Form der Musterwohnungen schon zu
besichtigen war, ist sehr ansprechend. Das Angebot
dürfte z. B. bei neu zuziehenden oder ständig an
mehreren Standorten aktiven Berufstätigen regen
Anklang finden.
Makrostandort Green Building
Mikrostandort
Erwartete Rendite
Architektur
Die energetische Optimierung erö�net zu Zugang
zu sehr günstigen KfW-Darlehen und hilft so
bei der Renditeoptimierung. Das städtebauliche
Projekt Bogenhausener Tor dürfte mittelfristig ein
wertsteigernder Faktor sein. Dem Anleger bietet
sich hier die Chance, ein bereits im institutionellen
Immobilienmarkt am gleichen Standort erfolgreich
getestetes Konzept zu angemessenen Konditionen zu
erwerben.
Projektpartner
Asset Manager
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Anhang 1: Marktvergleich
Vergleichbare geschlossene Fonds im Vertrieb (bundesweite Anlage)
Fondshaus Hamburg -
Immobilien 14 - Aparthotel
Köln
MPC Capital - MPC
Deutschland 11 -
Studentenapartments (mit
YOUNIQ AG)
Laut Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt 5,50% geplante Ausschüttungen pro Jahr an die
Anleger
Fremdkapitalquote rund 47% (S. 10 Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt) Zinssatz: vdp-
Kurve (Hypothekenpfandbriefe) [1.902% für eine Restlaufzeit von 10 Jahren, (Quelle: Thomson
Reuters, 30.11.2012)] + 0,75% (S. 83)
Laut Vermögensanlagenprospekt 5,75% geplante Ausschüttungen pro Jahr an die Anleger
Fremdkapitalquote: 49,92% (S. 91 Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt) Zinssätze (S. 10):
�� Objekte Karlsruhe und Greifswald: 3,415 % p. a. zzgl. Marge von 0,62 % p. a.
�� Objekt München: 3,308 % p. a. zzgl. Marge von 0,93 % p. a.
�� Objekt Frankfurt: 3,196 % p. a. zzgl. Marge von 1,28 % p. a.
Dr. Stefan Michaelsen,
Immobilienanalyst Dr. Stefan Michaelsen bewertet das
Angebot im Auftrag der tapir Real.
Immobilien-Ratingbericht: Angebot Vogelweidestraße 5 der tapir Real GmbH

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Rechtliche Hinweise
REAL
Dieser Ratingbericht wurde auf Basis ö�entlich
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Analyse, Beurteilung und sonstige Prüfungen und
Bewertungen durchführen, die zur abschließenden
Entscheidung über den Kauf einer Immobilie üblich
und notwendig sind. Zum Zeitpunkt der Weitergabe
der Informationen kann nicht gewährleistet werden,
dass seit dem Zeitpunkt der Zusammenstellung der
Informationen keine Änderungen mehr erfolgt und alle
Informationen noch zutre�end sind. tapir Real GmbH
und die Autoren tri�t keine Pflicht zur Aktualisierung
des Inhalts in irgendeiner Form oder irgendeinem
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