Forschungsbericht 2009 - EBZ Business School

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Forschungsbericht 2009 - EBZ Business School

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In der Wohnungswirtschaft gewinnen zielgruppenorientierte Wohnkonzepte vor dem Hintergrund der Pluralisierung

von Lebensformen und -stilen sowie der demographisch bedingten Schrumpfung der Bevölkerung

zunehmend an Bedeutung. Als Zielgruppe wurden jüngst einkommensstärkere Studierende entdeckt:

Mit YOUNIQ ist ein neues Segment studentischen Wohnens entstanden, welches bislang in den Universitätsstädten

Leipzig, Erlangen und Greifswald realisiert wurde. Das ambitionierte Wohnkonzept verspricht

modernes Lifestyle-Wohnen in modern eingerichteten, möblierten Apartments mit Küche und Bad. Gemeinschaftseinrichtungen

– wie TV- und Lernlounges sowie Fitnessbereiche – sollen als Treffpunkte für die

Bewohner fungieren und zur Schaffung eines Gemeinschaftsgefühls beitragen. Eine All-in-Miete und Concierge-Services

runden das Angebot ab.

Ziel der Diplomarbeit ist es, aktuelle Wohnverhältnisse und Wohnwünsche von Studierenden am Beispiel

der Stadt Greifswald zu identifizieren und dem neuen Wohnkonzept gegenüberzustellen. Für welche studentische(n)

Zielgruppe(n) ist das Konzept attraktiv? Bietet es den Bewohner/innen verglichen mit herkömmlichen

Formen studentischen Wohnens einen Mehrwert?

Name Joachim Siepmann

Institut EBZ Business School – Universtity of Applied Sciences

Betreuer

Frau Dr. Lieselotte Steveling (EBZ Business School) – Herr Frank Monien (Institut für

Controlling Prof. Dr. Ebert GmbH)

Art der Arbeit Abschlussarbeit Immobilien-Ökonom (GdW)

Titel

Laufzeit Juli bis Oktober 2009

Inhalt

Die Portfolioanalyse als Grundlage der Investitionsentscheidung für Wohnungsunternehmen

Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen Anpassungskrise,

von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht

gibt es ein starkes Gefälle zwischen den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden

und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der

Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem Rang.

Insbesondere in strukturschwächeren Regionen, die einen verstärkten Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen

haben (in welchen insbesondere auch die Zahl der Haushalte als Träger der Wohnraumnachfrage

sinkt), stehen sowohl private Wohnraumanbieter, als auch Wohnungsunternehmen und Genossenschaften

unter Zugzwang. Entsprechend der zunehmenden Entspannung zahlreicher regionaler Wohnungsmärkte

können langfristig nur noch diejenigen Wohnungen erfolgreich vermietet werden, die über eine entsprechende

Qualität in Bezug auf die Lage, die Ausstattung und die Beschaffenheit der Objekte verfügen. Obgleich

dies nicht oder nur sehr bedingt für prosperierende Wohnungsmärkte mit einem angespannten Angebotsverhältnis

gilt (z.B. Metropolen wie München oder Stuttgart), so hat sich der Wettbewerb um solvente

Mieterhaushalte im Zuge der allgemeinen Entwicklung in den letzten Jahren deutlich verschärft. Insbesondere

im Rahmen von Wohnungsbeständen in Ostdeutschland wurde bereits in den vergangenen Jahren deutlich,

dass ein Nebeneinander von großflächigen Leerständen und vollvermieteten Objekten auf kleinräumiger

Ebene keine Seltenheit darstellt. Die Erfahrungen aus sieben Jahren Stadtumbau-Ost-Programm zeigen,

dass Rückbaumaßnahmen vielerorts unumgänglich sind. Auch in Westdeutschland sind Schlagwörter

wie „Rückbau“ oder „Abriss“ längst kein Tabuthema mehr.

Hinsichtlich der stetigen Ausdifferenzierung auf dem Wohnungsmarkt gilt es, Wohnungsbestände den sich

wandelnden Anforderungen anzupassen. Entscheidungsgrundlage für professionelle Wohnraumanbieter

bilden dabei immer häufiger Portfolioanalysen, die neben einer klassischen technischen Analyse der Wohnungen

und Wohngebäude im Bestand auch die Lagequalitäten und Vermarktungserfolge jeder einzelnen

Wohnung beleuchten. Die Portfolioanalyse bildet wiederum die Grundlage für die Übersetzung in eine Portfoliostrategie,

sprich das Aufzeigen der nachhaltig sinnvollsten Entwicklung der einzelnen Wohnungsbestände

– vom Rückbau über Modernisierungsmaßnahmen bis hin zur Nachverdichtung im Neubausegment.

Die Problemstellung der vorliegenden Arbeit umfasst somit die Frage der „richtigen“ Portfolioanalyse und –

strategie. Lassen sich im Rahmen der Portfoliobetrachtung standardisierte Indikatoren herausbilden und

welche Herangehensweise ist angesichts der Anforderungen von Wohnungsunternehmen die vermeintlich

sinnvollste?

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Forschungsbericht 2009 Seite 69

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