Oriental Pearl - Swiss Prime Site

Nr. 6, im März 2002, mit Jahreszahlen
SWISS PRIME NEWS
NAV
CHF 287.12 per 31.12.2001
CHF 261.93 per 31.12.2000
vor latenten Steuern
Valorennummer 803 838 · SWX-Symbol: SPSN
Stefan Mächler
Verwaltungsratspräsident
der Swiss Prime Site AG
Geschäftsjahr 2001
der Swiss Prime Site AG
Qualitätsdenken
macht sich bezahlt
Swiss Prime Site hat sich in einem turbulenten Jahr gut geschlagen.
Der Immobilienbestand sowie der Gewinn konnten markant gesteigert
werden. Aufgrund der positiven Entwicklung im Geschäftsjahr 2001 beantragt
der Verwaltungsrat eine Nennwertreduktion von CHF 8,00 pro Aktie.
Diese Rückzahlung würde einer Barrendite von 3.20% (auf Jahresschlusskurs)
entsprechen. Der Net Asset Value (NAV) hat sich per Ende 2001
um 9.62% auf CHF 287,12 erhöht. Dank ihrem selektiv aufgebauten Portefeuille
von Qualitätsimmobilien sowie der überdurchschnittlich hohen
Bonität und Solidität ihrer Mieter sieht Swiss Prime Site den Tendenzen
einer konjunkturellen Abkühlung gelassen entgegen. Die Aktie hat den
Vergleichsindex SWX IG Real Estate im Berichtsjahr deutlich übertroffen
und auch den SMI geschlagen. Ende 2001 schloss der Titel mit CHF 250,00.
Swiss Prime Site hat ein ereignisund
erfolgreiches Jahr hinter sich. Das
Immobilienportefeuille per 31. Dezember
2001 liegt mit CHF 1,73 Mrd.
nicht weniger als 118.71% über dem
Jahresbericht per 31.12.2001 Seite 6–7
Analysts’ Day Seite 3
Mieterporträt «Oriental Pearl»
Seite 4–5
Aus unserem Portefeuille Seite 8
Bestand des Vorjahres. Der Zuwachs ist
zum grossen Teil auf die Akquisition
von 13 erstklassigen Geschäftsliegenschaften
der Swisscom AG sowie die
erfolgreiche Verwirklichung des Projektes
«Cityport» in Zürich zurückzuführen.
Swiss Prime Site ist und
bleibt wählerisch
Beim Ausbau des Immobilienbestandes
haben wir auch im abgelaufenen
Geschäftsjahr Qualität vor Quantität
gesetzt, denn wir sind davon überzeugt,
dass unser striktes Qualitätsdenken
ein entscheidendes Kauf-
argument für unsere Aktionäre ist.
Selektive Anlagepolitik heisst in unserem
Fall nicht, dass wir nur wenige
Kaufgelegenheiten erhielten oder
untersuchten. Im Gegenteil: Im Geschäftsjahr
2001 haben wir rund 180
Kaufobjekte auf ihre Eignung für unser
Portefeuille geprüft. Etwa 50 Liegenschaften
haben wir einer genaueren
Analyse unterzogen. Damit sind jeweils
eine Vielzahl von Aktivitäten verbunden.
Erworben haben wir im Berichtsjahr
schliesslich 14 Liegenschaften,
wodurch unser Portefeuille auf 40
Objekte angestiegen ist (siehe Seite 7,
Marktmatrix W&P).
Unsere strengen Anlagekriterien und
unser stets kompromisslos betriebenes
Immobilienpicking machen sich bei
der gegenwärtigen konjunkturellen
Abkühlung besonders bezahlt, denn
wir müssen nicht mit Einbussen der
Mieterträge rechnen. Auch sehen wir
zurzeit keine Notwendigkeit, Liegen-
Mit der Überbauung «Cityport» in
Zürich-Oerlikon hat die Swiss
Prime Site AG einen Einwertungsgewinn
von CHF 16,6 Mio. erzielt.
schaften zu verkaufen, weil sie den
Erhalt in der ersten Liga nicht mehr
schaffen würden.
Anhaltend hohe EBIT-Marge und
inflationsgeschützte Erträge
Die schlanken Strukturen und die
tiefen Kosten haben wiederum zu
einer herausragenden EBIT 1 -Marge
von gut 78% geführt – ein ausgezeichneter
Wert unter den schweizerischen
Immobiliengesellschaften.
Swiss Prime Site hat sich dank der
erworbenen Immobilien sowie der
fertig gestellten und den Mietern
übergebenen Projekte neue jährliche
Fortsetzung: Seite 2

Erstklassige Lage, erstklassige
Architektur und erstklassige
Mieter kennzeichnen
die Überbauung «Cityport»,
die direkt am Bahnhof
Zürich-Oerlikon liegt.
Fortsetzung von Seite 1
Mieterträge von CHF 50 Mio. gesichert.
Das Projekt «Cityport» in
Zürich-Oerlikon, in welches die Mieter
im letzten Herbst einziehen konnten,
hat Swiss Prime Site einen Einwertungsgewinn
von CHF 16,6 Mio.
ermöglicht. Die jährlichen Mieteinnahmen
aus dem «Cityport» belaufen
sich auf CHF 7,7 Mio.
Die indexierten und mehrheitlich langfristigen
Mietverträge bedeuten inflationsgeschützte
Erträge, wobei die
Immobiliennettorendite 2 trotz unserer
hohen Standortqualität ausgezeichnete
5.25% beträgt.
Swiss Prime Site verfügt aufgrund
des tiefen Portefeuillerisikos über
eine solide und vorteilhafte Finanzierungsstruktur.
Die durchschnittlichen
Fremdfinanzierungskosten beliefen
sich per 31. Dezember 2001 auf
nur gerade 3.69%; dies bei einer
durchschnittlichen Restlaufzeit von
3.3 Jahren.
Konzentration wahrscheinlich
Es ist davon auszugehen, dass der
Konzentrationsprozess auch die börsenkotiertenImmobiliengesellschaften
der Schweiz erfassen wird. Dabei
denken wir sowohl an vertikale
Zusammenschlüsse börsenkotierter
und nichtkotierter Gesellschaften
als auch an horizontale Zusammenschlüsse
zwischen börsenkotierten
Immobiliengesellschaften. Wenn die
Voraussetzungen und Rahmenbedingungen
stimmen, schliessen wir ein
akquisitorisches Wachstum in Zukunft
nicht aus. Swiss Prime Site hat sich aber
auch im Alleingang überaus erfreulich
entwickelt und verfügt schon heute
über die notwendige Grösse und
2
Kapitalkraft, um sich auf ein organisches
Wachstum konzentrieren zu
können.
Der Trend zur Verbriefung ganzer
Immobilienportefeuilles im Zeichen
einer Besinnung auf die Kernkompetenzen
hat sich im vergangenen Jahr
weiter verstärkt. Herausragendes Beispiel
ist die Pensionskasse Novartis, die
ihr Immobilienportefeuille im Wert
von CHF 1,2 Mrd. veräussert und sich
im Gegenzug indirekt an Immobiliengefässen
eines führenden Asset Managers
beteiligt hat.
Nachfrage nach Qualitätsimmobilien
bleibt auch 2002 hoch
Die Hochbautätigkeit in der Schweiz
hinkt der gesamtkonjunkturellen Entwicklung
etwa ein Jahr hinterher. Die
Produktion von Büroflächen wird sich
in diesem Jahr verlangsamen. Institutionelle
Investoren sind wegen der sich
abzeichnenden Sättigungstendenz
Attraktive Nennwertreduktion
beantragt
Aufgrund der positiven Entwicklung
im Geschäftsjahr 2001 beantragt
der Verwaltungsrat eine Nennwertreduktion
von CHF 8,00 pro
Aktie. Diese Rückzahlung würde
einer Barrendite von 3.20% (auf
Jahresschlusskurs) entsprechen. Mit
dieser Ausschüttung in Form einer
Nennwertreduktion wird die Swiss
Prime Site auch für Anleger interessant,
die Wert auf eine Barrendite
legen. Diese Nennwertreduktion hat
für Schweizer Privatinvestoren den
Vorteil, dass daraus keine Einkommenssteuern
resultieren.
Beim IPO im April 2000 angekündigt Bis 31.12.2001 erreicht
ROIC 5.2 – 5.8% bis 2004 6.33%
ROE 7 – 9% bis 2004 7.25%
EBIT-Marge > 70% 78.1%
Immobilienbestand CHF 1,5 Mrd. per Ende 2001 CHF 1,73 Mrd.
Konsolidierung am Markt
für Immobilienanlagen
Der Konzentrations- und Fokussierungsprozess bei den indirekten Immobilienanlagen
ist im Gang. Er macht sich vorderhand vor allem im Bereich Immobilienfonds
bemerkbar. Bei einer kombinierten Marktkapitalisierung von
CHF 12,5 Mrd. tummeln sich heute noch 28 Fonds mit Marktkapitalisierungen
zwischen CHF 44 Mio. und 3,1 Mrd. auf dem Markt. Credit Suisse
Asset Management hat als erste Bank drei Wohnimmobilienfonds mit einer
Marktkapitalisierung von rund CHF 1,2 Mrd. fusioniert. Die UBS wird diesem
Beispiel folgen und hat angekündigt, ihre Immobilienfonds ebenfalls teilweise
zusammenlegen zu wollen.
Auch von den schweizerischen Immobilien-Investmentgesellschaften erwarten
die Anleger eine klare Fokussierung und eine angemessene Liquidität der
Aktien. Die im SWX IG Real Estate Index zusammengefassten 11 börsenkotierten
Immobiliengesellschaften vereinen eine Marktkapitalisierung von
CHF 5,5 Mrd., wobei die Bandbreite zwischen der kleinsten Gesellschaft
(CHF 55 Mio. Marktkapitalisierung) und der grössten (CHF 1,15 Mrd.) überaus
gross ist. Neben ein paar wenigen lokal ausgerichteten Nischenanbietern
werden sich längerfristig nur einige wenige grössere Immobiliengesellschaften
behaupten können. Deren Kombination von Grösse und Kapitalkraft wird
zusätzliche Skalenerträge freisetzen. Diese entstehen etwa bei Renovationen,
der Liegenschaftenverwaltung, der Finanzierung oder den Investitionen in Informatik
sowie in Aus- und Weiterbildung der zuständigen Spezialisten.
Die erwartete Konsolidierung wird durch die veränderten Ansprüche am
Geschäftsimmobilienmarkt gefördert. Vor allem grössere Unternehmen bevorzugen
einen Partner, der ihnen ihre heutigen und künftigen Raumbedürfnisse
in der ganzen Schweiz flexibel und nutzungsgerecht deckt. Dieser Wunsch
setzt auf Seiten des Vermieters respektive Immobilieneigentümers eine hohe
Marktdurchdringung voraus. Letztere lässt sich nur mit einem national
ausgerichteten Portefeuille und einem eigenen Zugang zu wichtigen
«Online»-Marktinformationen erreichen. Die Erfahrung von Swiss Prime Site
zeigt, dass solche Partnerschaften die Mieterzufriedenheit und die Mietertreue
positiv beeinflussen und somit einen Mehrwert für die Investoren schaffen.
nicht bereit, neue Engagements ohne
Vereinbarungen mit künftigen Mietern
einzugehen. Der vor allem in der
Westschweiz zu beobachtende Trend
zu Fachmärkten, Einkaufszentren, Freizeitparks
und Hotels hält unvermindert
an. Insgesamt rechnen wir für 2002
mit einer tieferen Bauproduktion als im
Vorjahr bei sich gleichzeitig abflachenden
Erstellungskosten.
Die Nachfrage nach Dienstleistungsflächen
in den Stadtzentren ist weiterhin
gut. Gebäude an guter Lage (im
Zentrum und/oder mit Anbindung an
Bahnhöfe oder Flughafen) mit hoher
Nutzungsflexibilität und ansprechender
Ästhetik werden sich am Markt
nachhaltig durchsetzen.
Selbstverständlich wird Swiss Prime Site
auch 2002 an der Strategie des Immobilienpicking
festhalten und damit
den Erfolgskurs im Interesse aller Anspruchsgruppen
des Unternehmens
fortsetzen.
1 EBIT = Gewinn vor Zinsen, Steuern und
Wertveränderungen der Immobilien
2 Nettorendite = Nettomietertrag abzüglich
Unterhaltskosten, Ertragsausfall, Hauseigentümerlasten
(z.B. Liegenschaftensteuern,
Wasser, Hauswart etc.) in Relation zum
Marktwert am Ende der Berichtsperiode. Nicht
berücksichtigt werden Finanzierungskosten,
Ertrags- und Kapitalsteuern, Gesellschaftskosten,
a.o. Aufwand (Sanierungen/Renovationen),
Abschreibungen, Rückstellungen etc.
Die 1. Etappe der Überbauung
Opus in Zug steht kurz
vor der Fertigstellung. Mit
wenigen Ausnahmen
sind alle Flächen vermietet.

Analysts’ Day der Swiss Prime Site AG
Blick hinter
die Kulissen
Vertreter der Financial Community
liessen sich aus erster Hand über
Besonderheiten von Immobilien-
Aktiengesellschaften informieren.
Über 30 Finanzanalysten, Wirtschaftsjournalisten
und Vermögensverwalter
folgten am 15. November 2001 der Einladung
der Swiss Prime Site AG zur Teilnahme
am Analysts’ Day. Am Anlass an
der Fraumünsterstrasse 16 in Zürich war
Swiss Prime Site sozusagen Gast im eigenen
Hause, denn die Räumlichkeiten
gehören zum Gebäude Fraumünsterpost,
das Swiss Prime Site vor einem Jahr
zusammen mit anderen Liegenschaften
aus dem Swisscom-Portefeuille erwarb.
Die Hauptmieterin, die Unternehmensberatungsfirma
Accenture AG, erwies
sich als perfekte Gastgeberin.
Warum überhaupt einen Analysts’
Day? Stefan Mächler, Verwaltungsratspräsident
der Swiss Prime Site AG,
erklärt: «Wir haben immer wieder die
Beobachtung gemacht, dass Vertreter
der Financial Community mit den
Besonderheiten der Immobilien-Investmentgesellschaften
nicht immer vertraut
sind. Dies hängt damit zusammen,
dass dieses Anlagesegment in der
Schweiz noch sehr jung ist. Swiss
Prime Site hat das Bedürfnis eines aktiven
Informationsaustauschs zwischen
den Marktteilnehmern und der Analystengemeinde
erkannt und die Initiative
zum Analysts’ Day ergriffen, um
Wissen weiterzugeben und die persönlichen
Kontakte zu den Meinungsmachern
zu pflegen.»
Mehrwert kann geplant werden
In seiner Präsentation veranschaulichte
Markus Graf, CEO der Swiss Prime
Site AG, wie durch Projekte Mehrwert
Referate am Analysts’ Day
Präsentation der Ergebnisse des 3. Quartals 2001
Stefan Mächler und Peter Wullschleger, Swiss Prime Site
Mehrwert durch Projektrealisierungen
am Beispiel «Cityport» in Zürich-Nord
Markus Graf, Swiss Prime Site
3
geschaffen werden kann. Gründe für
eine Investition in Projekte seien die
Verjüngung des Portefeuilles, die
Reduktion der durchschnittlichen
Unterhaltskosten und die Optimierung
des Cashflows. Für den Investor entscheidende
Erfolgsfaktoren seien der
richtige Zeitpunkt des Einstiegs und die
hohe Nutzungsflexibilität des Gebäudes.
«Die Überbauung muss so konzipiert
sein, dass sie sich den ändernden
Bedürfnissen der Mieter anpasst,
nicht umgekehrt», betonte Graf.
Als besonders gelungenes Projekt nannte
Graf «Cityport» in Zürich-Oerlikon.
Tatsächlich hätten die Rahmenbedingungen
kaum besser sein können:
■ erstklassiger Standort an
guter Makro- und Mikrolage
■ Einstieg Mitte 1999 zu
Beginn des aufsteigenden
Immobilienzyklus
■ Projekt mit hoher innerer
Nutzungsflexibilität
■ Verträge mit zahlungskräftigen
Hauptmietern
■ attraktive Nettorendite von
Beginn an
■ indexierte Mietverträge auf der
Basis von CHF 325.–/m2 Dieser Erfolg schlug sich schon im letzten
Quartal 2001 auf das Ergebnis nieder,
konnte Swiss Prime Site doch aus
«Cityport» einen Einwertungsgewinn
von CHF 16,6 Mio. verbuchen. Zu diesem
Mehrwert trugen verschiedene
Komponenten bei, wie der nebenstehenden
Grafik zu entnehmen ist. Sie
führten letztlich zu Anlagekosten
von CHF 112,4 Mio., denen aber ein
Marktwert von CHF 129 Mio. gegenüber
steht.
Erste Erfahrungen mit der Kotierung von Immobiliengesellschaften
Jacqueline Morard, Stv. Leiterin Geschäftsbereich
Emittenten und Leiterin Zulassung SWX Swiss Exchange
Die wichtigsten Kennzahlen von Swiss Prime Site
und wie sie definiert sind
Peter Wullschleger, Swiss Prime Site
Immobilienbewertung nach der DCF-Methode:
Vorteile und Risiken am Beispiel «Cityport»
Daniel Tochtermann, CFO Wüest & Partner AG
Eine Präsentation mit den Referaten des Analysts’ Day
kann via Fax 062 213 06 09 oder
E-Mail info@swiss-prime-site.ch bestellt werden.
Elemente der Mehrwertschöpfung
Projektrealisierung am Beispiel «Cityport», Zürich-Oerlikon
2 Mio.
2,6 Mio.
4
3
5
4 Mio. 4 Mio.
CHF 16,6 Mio.
1
2
4 Mio.
1 Diskontierungssatz (DCF) Reduktion von 5.2% auf 5.0% (Projektrisiko
wurde eliminiert). Stufenweiser Abbau folgender Risiken: Planungsrisiko,
Bewilligungsrisiko, Erstellungsrisiko (Bau, Kosten, TU), Vermietungsrisiko.
2 MWSt.-Optierung Vertragskonstellation: Mietvertrag exkl. MWSt, Werkvertrag
inkl. MWSt. Das Anlageobjekt ist von der Konzeptionierung her
prädestiniert für grossflächige Vermietung. Diese Nutzerklasse unterstellt sich
im Allgemeinen der Mehrwertsteuer. Diese Konstellation ist ideal für das
Geltendmachen des Vorsteuerabzugs.
3 Finanzierungskosten Im Rahmen der Gesellschaftsfinanzierung über
Erfolgsrechnung abgebucht. Keine Baukreditfinanzierung. Kapitalbeschaffung
am günstigsten Kapitalmarkt. Kosten wurden laufend über ER abgebucht
= keine Baufinanzierung.
4 Mieterträge Miet-Mehrerträge der Zusatzleistung kapitalisiert. Mieter
wünschten Erweiterungen im Grundausbau (Aufzüge usw.). Wo diese Mehrleistungen
dauerhaften Mehrwert darstellen, wurden sie vom Investor gegen
Verzinsung übernommen (= Mietzinsanpassung).
5 Baukosten Baukostenoptimierung, Anteil Investor gemäss Werkvertrag
(60%). Unterzeichnung eines Werkvertrages mit transparentem Kostendach.
Kosteneinsparungen werden im Verhältnis 60% (Investor) zu 40% (Totalunternehmer)
aufgeteilt.
Aussagekräftige Kennzahlen
Peter Wullschleger, CFO der Swiss
Prime Site, ging in seinem Referat auf
die Definition ausgewählter Kennzahlen
ein. So zeigte er etwa auf, weshalb Anleger
Wert auf eine hohe EBIT-Marge
legen sollten. Unter EBIT-Marge versteht
man das Verhältnis zwischen dem
Gewinn (vor Steuern und Zinsen) und
dem Gesamtertrag (ohne Erfolg aus
Neubewertung oder Immobilienverkäufen).
Die EBIT-Marge, so der CFO,
lasse Rückschlüsse zu auf die Qualität
des Portefeuilles, die Effizienz der Verwaltung
sowie die Kostenstruktur der
Gesellschaft. «Je höher die EBIT-Marge,
um so höher ist der Anteil der Erträge,
welcher in der Gesellschaft verbleibt und
somit den Aktionären zukommen
kann», erklärte Wullschleger. Zur Erinnerung:
Mit einer EBIT-Marge von 81%
stand Swiss Prime Site Ende September
2001 an der Spitze der Immobilien-Investmentgesellschaften
in der Schweiz.
Nach den Präsentationen hatten die
Teilnehmerinnen und Teilnehmer die
Möglichkeit, die innovativen Räumlichkeiten
der Accenture AG zu besich-
tigen und dabei zu erfahren, wie das
Teilen von Arbeitsplätzen in der Praxis
funktioniert. Der abschliessende Stehlunch
bot die Gelegenheit, den direkten
Erfahrungs- und Gedankenaustausch
zu pflegen.
«Der Analysts’ Day bot die Möglichkeit,
Anlegerinformationen zu erhalten und
in ergänzenden persönlichen Gesprächen
mit Exponenten von Swiss Prime
Site das Bild dieser Unternehmung
zu verfeinern», resümierte Markus
Köchli, stv. Chefredaktor der «Handels-
Zeitung». Und ein nicht genannt
sein wollender Finanzanalyst meinte:
«Für viele meiner Kollegen, vor allem
für die jüngeren, ist der Immobiliensektor
Neuland. An solchen Veranstaltungen
können sie sich auf effiziente
Weise Hintergrundwissen aus der
Praxis aneignen.»

Mieterporträt
«Oriental Pearl»
Das grosszügig und geschmackvoll
renovierte Restaurant an der
Stauffacherstrasse (Helvetiaplatz)
in Zürich pflegt die gehobene
chinesische Küche.
Allein in der Stadt Zürich gibt es Dutzende
von Restaurants und Takeaways,
die chinesische Küche anbieten.
Aber nur ein «Oriental Pearl». «Wir
wollten nicht einfach ein weiteres
chinesisches Restaurant eröffnen, sondern
uns durch überdurchschnittliche
Qualität und eine elegante Ambiance
abheben», blendet Christin Li in die
Planungs- und Startphase des Restaurants
im Jahr 2000 zurück. Damals
beschlossen die 32-jährige Chinesin
und ihr Mann Kin Chuen Li, die
Geschäftsführung eines neuen Restaurants
im Gebäude Stauffacherstrasse
96 zu übernehmen.
4
Anspruchsvolle Geschäftsleute
im Visier
Obwohl sich der Betrieb in einer Liegenschaft
der Swiss Prime Site AG
befindet und zur Gastronomiekette
Suan Long gehört, betrachten Christin
und Kin Chuen Li, der in der Küche
seinen Meister stellt, das «Oriental
Pearl» als «ihr» Restaurant. Der Name
Oriental Pearl hat übrigens nichts mit
einem orientalischen Schmuckstück
zu tun. Er bezieht sich vielmehr auf das
perlenschimmernde Lichtermeer, das
sich dem Hongkong-Reisenden beim
Anflug auf den alten Stadtflughafen
bot. Die Handschrift des Wirtepaars
spürt der Gast schon beim Betreten des
Lokals. Es zeichnet sich durch eine
elegante Einrichtung aus, die ohne
funkelnde Drachen, glitzernde Löwen
und ähnliches Dekor auskommt.
«Unsere eigentliche Zielgruppe besteht
Das «Oriental Pearl» befindet
sich im früheren Postgebäude
Aussersihl, das 1907 vom
Architekten Adolph Asper
gebaut wurde.

aus Gästen, welche die chinesische
Küche auch von Auslandreisen, z.B.
nach Hongkong oder China, kennen
und deshalb besonders kritisch sind.»
Das Rüstzeug für den Umgang mit
einer anspruchsvollen Kundschaft hat
sich Christin Li an der Hotel Management
School in Crans Montana VS
sowie während ihrer zehnjährigen
Tätigkeit für verschiedene gehobene
Restaurants in Hongkong und zuletzt
für das «Baur au Lac» in Zürich geholt.
Die Kundschaft setzt sich heute ziemlich
heterogen zusammen. Die Palette
reicht vom Studenten, der den Franken
zweimal umdrehen muss, bis zum
betuchten Bankdirektor von der Goldküste.
Die vielschichtige Gästestruktur
trägt dazu bei, dass die Atmosphäre
trotz der weissen Tischtücher und der
beflissenen Servicecrew stets locker
bleibt. Zum Kundensegment, das
Christin Li verstärkt ansprechen möchte,
gehören die Geschäftsleute. «Von
der City bis zum Helvetiaplatz sind es
nur wenige Tramminuten», gibt die
Gastgeberin zu bedenken. Die Geschäftskundschaft
könnte vor allem
über die Mittagszeit zu einer Umsatzbelebung
beitragen.
Hohe Qualität bei Küche
und Service
Christin Li dirigiert ihre Servicecrew mit
sanfter Entschlossenheit, behält stets
den Überblick, legt selbst Hand an und
lässt es sich wenn immer möglich nicht
entgehen, die Gäste persönlich zu
begrüssen oder zu verabschieden.
Während bei der Qualität keine Kompromisse
eingegangen werden, sind
die Gastgeber beim geografischen
Ursprung des Angebots nicht so
streng. «Unsere Speisen entsprechen
dem in Hongkong vorherrschenden
Angebot, das u.a. Spezialitäten aus
Kanton, Indonesien oder Beijing
umfasst.» Gefragt nach der Spezialität
des Hauses, antwortet Christin Li,
ohne zu zögern: «Dim Sum!» Tatsächlich
sind die dampfenden, hauchdünnen
Teigtäschchen ein Gedicht, für
das sich mindestens ein Umweg über
den Helvetiaplatz lohnt.
Mit ihrem ersten vollen Betriebsjahr
sind Christin und Kin Chuen Li zufrieden.
Vor allem im Winterhalbjahr sind
die 80 Sitzplätze gut belegt. Im Sommer
reduziert die Vorliebe vieler Gäste
für Garten- und Terrassenrestaurants
allerdings etwas die Auslastung. Dafür
profitiert das Restaurant von der gut
frequentierten Lage, der hohen Visibilität
am Helvetiaplatz und den direkt
vor dem Haus liegenden Tram- und
Bushaltestellen.
5
Aspers Postgebäude Aussersihl
Für den Bau des Gebäudes Stauffacherstrasse
94/96 und Molkenstrasse
15 in den Jahren 1906–1907
war der Architekt Adolph Asper verantwortlich.
Er versah die Konstruktion
mit einem kräftigen Sockel, der aus
dem Erdgeschoss und dem ersten
Obergeschoss besteht. Die mit Kurvaturen
und geschwungenen Zierformen
geschmückte Fassade wird
von grossen Fenstern durchbrochen
und lehnt sich an den Neubarock an.
Im Jahrgang 1985/86 des Zürcher
Denkmalpflegeberichts ist Folgendes
nachzulesen: «Erwähnenswert ist die
Eingangsfassade des Gebäudes. Es ist
über Eck gestellt und durch einen leicht
vorspringenden Risalit hervorgehoben,
der von einem geschwungenen
Giebel und einer überkuppelten Laterne
bekrönt wird. Zwei Wandsäulen auf
hohen Postamenten stützen einen
Segmentgiebel über der Eingangstüre,
der in seiner Mitte das Schweizer
Kreuz trägt.»
Bis zum Umbau 1984–1986 war im
Gebäude die Post Aussersihl untergebracht.
Nach der Schliessung der Poststelle
richtete die Schweizerische Volksbank,
die 1993 durch die damalige
Das «Oriental Pearl» gefällt
durch eine elegante Ambiance
und überzeugt durch eine
überdurchschnittliche Küche.
Schweizerische Kreditanstalt übernommen
wurde, eine Bankfiliale mit
Schalterhalle und Büros ein. Die Filiale
wurde später in eine Geschäftsstelle
von Credit Suisse und schliesslich in
einen Cash Point umgewandelt. Die
1999 von der Swiss Prime Site AG
erworbene Liegenschaft mit rund
3000 m2 Bürofläche und elf Wohnungen
setzt am Helvetiaplatz auch
heute noch einen wohltuenden architektonischen
Akzent. Die gut erhaltenen
Jugendstilelemente sorgen dafür,
dass die Liegenschaft im Alter von bald
100 Jahren nach wie vor Frische und
Heiterkeit ausstrahlt.
Christin Li, die zusammen mit
ihrem Mann das «Oriental
Pearl» führt: «Unsere eigentliche
Zielgruppe besteht aus
Gästen, welche die chinesische
Küche auch von Auslandreisen
kennen und deshalb
besonders kritisch sind.»

Auszug aus dem JahresberichtKonsolidierte Erfolgsrechnung
6
Geschäftsjahr Geschäftsjahr
in 1000 CHF 01.01.– 31.12.2001 01.01.– 31.12.2000
Ertrag aus Vermietung von Renditeliegenschaften 80 084 40 817
Übrige betriebliche Erträge 2 268 653
Total Ertrag 82 352 41 470
Direkter betrieblicher Aufwand 11 463 6 808
Neubewertung Renditeliegenschaften (Aufwertung), netto (33 595) (12 841)
Personalaufwand 180 113
Sonstiger Betriebsaufwand 6 420 4 204
Abschreibungen auf mobilen Sachanlagen 7 8
Gründungs- und Organisationskosten – 8
Total Betriebsaufwand (15 525) (1 700)
Betriebsgewinn (EBIT) 97 877 43 170
Finanzaufwand 23 598 3 036
Finanzertrag 342 1 820
Gewinn vor Ertragssteuern 74 621 41 954
Laufende Ertragssteuern 123 44
Latente Ertragssteuern 16 147 5 801
Gewinn Berichtsperiode 58 351 36 109
Periodengewinn pro Aktie 19.39 13.64
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Konsolidierte Bilanz
in 1000 CHF 31.12.2001 31.12.2000
Aktiven Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 3 565 53 428
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4 457 2 825
Übrige Forderungen 266 731
Aktive Rechnungsabgrenzungen 1 557 937
Total Umlaufvermögen
Anlagevermögen
9 845 57 921
Langfristige Finanzanlagen 927 –
Mobile Sachanlagen 10 17
Renditeliegenschaften 1 730 476 791 215
Total Anlagevermögen 1 731 413 791 232
Total Aktiven 1 741 258 849 153
Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 178 58
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 780 966
Anzahlungen 8 010 3 219
Passive Rechnungsabgrenzungen 19 167 6 869
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
28 135 11 112
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 853 000 47 000
Latente Steuerverpflichtungen 29 238 13 091
Total langfristige Verbindlichkeiten 882 238 60 091
Total Fremdkapital
Eigenkapital
910 374 71 203
Aktienkapital 599 131 603 514
Kapitalreserven 144 889 145 923
Gewinnreserven 86 864 28 513
Total Eigenkapital 830 884 777 950
Total Passiven 1 741 258 849 153
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Konsolidierte Geldflussrechnung
in 1000 CHF 01.01. – 31.12.2001 01.01.– 31.12.2000
Gewinn Berichtsperiode 58 351 36 109
Anpassungen für:
Neubewertung Renditeliegenschaften (Aufwertung), netto (33 595) (12 841)
Abschreibungen auf mobilen Sachanlagen 7 8
Finanzaufwand 23 598 3 036
Finanzertrag (342) (1 820)
Veränderung des betrieblichen Umlaufvermögens:
Zunahme Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (1 632) (1 558)
Ab-/Zunahme übrige Forderungen 465 (643)
Zunahme aktive Rechnungsabgrenzungen (672) (880)
Ab-/Zunahme Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 120 (267)
Zunahme übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Anzahlungen 4 606 3 345
Zunahme passive Rechnungsabgrenzungen 9 623 1 048
Zunahme latente Steuerverpflichtungen 16 147 5 801
Geleistete Zinszahlungen (20 923) (3 036)
Erhaltene Zinszahlungen 394 1 775
Ertragssteuerzahlungen – –
Geldzufluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit 56 148 30 077
Investitionen in Renditeliegenschaften (905 667) (314 409)
Investitionen in mobile Sachanlagen – –
Investitionen in langfristige Finanzanlagen (927) –
Einnahmen aus Verkauf von Finanzanlagen – –
Erhaltene Dividendenzahlungen – –
Geldabfluss netto aus Investitionstätigkeit (906 594) (314 409)
Aufnahme kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten – –
Rückzahlung/Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten 806 000 (89 000)
Kapitalerhöhung inklusive Agio, abzüglich IPO-Kosten – 330 082
Erwerb eigener Aktien (5 417) (645)
Zahlung von Gewinnausschüttungen – –
Geldzufluss netto aus Finanzierungstätigkeit 800 583 240 437
Nettoabnahme flüssige Mittel (49 863) (43 895)
Flüssige Mittel Anfang Berichtsperiode 53 428 97 323
Flüssige Mittel Ende Berichtsperiode 3 565 53 428
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Portefeuille
nach Regionen
Basis: Marktwert 31.12.2001
Zürich 43%
Westschweiz 2%
Südschweiz 0%
Verkauf 14%
Ostschweiz 2% Innerschweiz
11%
Genf 13%
Nordwestschweiz
13%
Bern 16%
Portefeuille
nach Nutzungsarten
Basis: Soll-Mieterträge 31.12.2001
Grossaktionäre
(meldepflichtig)
Kino
Restaurant 4%
Lager 4%
Büro 67%
Winterthur Leben 23,26%
PK Credit Suisse Group 23,26%
Pensionskasse des Bundes 6,36%
Wohnen 3%
Übrige 3%
Parking 5 %

Marktmatrix: Markteinschätzung
der einzelnen Liegenschaften
(Quelle: Wüest & Partner)
QBJEKTQUALITÄT
Portefeuille nach Fälligkeit
der Mietverhältnisse
Basis: Nettomietertrag 31.12.2001
Vertragsende über Anzahl Jahre
Questionmark
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1.24%
0.01%
4.14%
2.32%
6.81%
8.12%
7.79%
13.76%
12.66%
13.73%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
in Prozenten des Nettomietertrages
Angaben zum Immobilienportefeuille
per 31.12.2001
7
34
36
IV durchschnittlich 21 22
8 14
13
I
III
26 37
19
17
9
41
Topobjekt
27
15 44
42
43
25 35
31
16
7
5
20
1
4 11
45
10
II
12
29.42%
6
18
Problemobjekt Qualitätsmängel
1 Am Bohl 1/Goliathgasse 6,
9000 St. Gallen
2 Reitergasse 9 /11, 8004 Zürich
3 Birchstr. 117, 8050 Zürich
4 Quai du Seujet, 1203 Genf
5 Josefstrasse 53/59, 8005 Zürich
6 Stauffacherstr. 94/96
Molkenstr. 15/17, 8004 Zürich
7 Kirchstrasse 20, 8913 Dietikon
8 Lagerhausstr. 1, Solothurn
9 Röschibachstr. 22/
Hönggerstr. 40, Zürich
10 Steinenvorstadt 67, Basel
11 Schulstrasse 34/36, 8050 Zürich
12 Freiestrasse 26/Falknerstr 3, 4001 Basel
13 Aemmenmattstr. 43, 3123 Belp
14 Froburgstrasse 15, 4601 Olten
15 Cityport, 8050 Zürich-Oerlikon
16 Rue du Rhône/Place Fusterie,
1204 Genève
17 Industriestrasse 1, 8604 Volketswil
18 Freischützgasse 14, 8004 Zürich
19 Hofwiesenstrasse 50, 8153 Rümlang
20 Vadianstrasse 25, 9000 St. Gallen
39
40
38
STANDORTQUALITÄT
3
24
23
21 Weltpoststrasse 5, 3015 Bern
22 Route de Chancy 59, 1213 Petit-Lancy
23 Opus I (Bauprojekt), 6300 Zug
24 Opus II (Bauprojekt), 6300 Zug
25 Route de Malagnou/
Rue Michel-Chauvet 7, 1208 Genève
26 Route du Petit-Moncor 1,
1752 Villars-sur-Glâne
27 Messeturm (Bauprojekt), 4021 Basel
31 Genfergasse 14, 3001 Bern
34 Alte Tiefenaustrasse 6,
3048 Worblaufen BE
35 Peter-Merian-Strasse 80, 4002 Basel
36 Route de Meyrin 49, 1211 Genève
37 Weinberglistrasse 4, 6000 Luzern
38 Geissensteinring, 6000 Luzern
39 Tribschenstrasse 56/60, 6000 Luzern
40 Quartierzentrale Tribschen, 6000 Luzern
41 Bahnhofquai 20, 4600 Olten
42 Swisscom-Gasse 2/
Bahnhofquai 18, 4600 Olten
43 Theaterstrasse 17, 8400 Winterthur
44 Fraumünsterstrasse 16, 8000 Zürich
45 Brandschenkestrasse 25, 8000 Zürich
2
30.00% 35.00%
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total
in 1000 CHF (Agio) Eigenkapital
Bestand am 1. Januar 2000 336 000 84 000 (7 596) 412 404
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 17 308 17 308
Kapitalerhöhung per 10.04.2000
(inkl. Agio, abzüglich IPO-Kosten) 268 000 62 082 – 330 082
Erwerb eigener Aktien (486) (159) – (645)
Bestand am 31. Dezember 2000 603 514 145 923 28 513 777 950
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 58 351 58 351
Erwerb eigener Aktien (4 383) (1 034) – (5 417)
Bestand am 31. Dezember 2001 599 131 144 889 86 864 830 884
Anhang der konsolidierten Finanzberichterstattung
Gewinn pro Aktie
Der Gewinn, der bei der Ermittlung des Gewinnes pro Aktie bzw. des verwässerten Gewinnes pro Aktie zur Anwendung
kommt, ist der von der Swiss Prime Site Gruppe ausgewiesene Jahresgewinn. Die durchschnittliche Anzahl Aktien beträgt:
Berichtsperiode Berichtsperiode
in 1000 CHF 01.01. – 31.12.2001 01.01. – 31.12.2000
Ausgegebene Aktien 01.01.–10.04.2000 (100 Tage) – 1 680 000
Ausgegebene Aktien 11.04.–31.12.2000 (260 Tage) – 3 020 000
Durchschnittlicher Bestand der eigenen Aktien (360 Tage) – 358
Durchschnittliche, gewichtete Anzahl Aktien 2000 – 2 647 420
Ausgegebene Aktien 01.01.–31.12.2001 (360 Tage) 3 020 000 –
Durchschnittlicher Bestand der eigenen Aktien (360 Tage) 11 011 –
Durchschnittliche, gewichtete Anzahl Aktien 2001 3 008 989 –
Der durchschnittliche, gewichtete Gewinn pro Aktie beträgt in CHF:
Jahreserfolg pro Aktie 19,39 13,64
In der Berichtsperiode vom 01.01.– 31.12.2001 sind keine Verwässerungseffekte eingetreten. Ein verwässerter («diluted»)
Gewinn pro Aktie wird somit nicht ausgewiesen.
Ausgewählte Unternehmenszahlen
Stand per Stand per Veränderung
Angaben in 31.12.2001 31.12.2000 in Prozenten
Angaben Konzern
EBITDA Mio. CHF 97,9 43,2 126.62
EBIT Mio. CHF 97,9 43,2 126.62
EBIT-Marge (vor Neubewertung – IAS 40) % 78.06 72.71 7.36
Gewinn (+) / Verlust (–) Mio. CHF 58,4 36,1 61.77
Eigenkapital Mio. CHF 830,9 778,0 6.80
Eigenkapitalquote % 47.72 91.61 47.91
Fremdkapital Mio. CHF 910,4 71,2 1178.65
Fremdkapitalquote % 52.28 8.39 523.12
ROE (gewichtet) % 7.25 6.07 –
ROIC (gewichtet) % 6.33 5.55 –
Marktwerte in Mio. CHF Mietertrag in Mio. CHF Nettorendite Ertragsausfallquote Nutzfläche in m2 31.12.01 31.12.00 01.01–31.12.01 01.01–31.12.00 31.12.01 31.12.00 31.12.01 31.12.00 31.12.01 31.12.00
Zürich 755,2 299,2 35,9 19,8 5.09% 5.92% 1.35% 1.11% 143 683 83 373
Innerschweiz 92,2 0,0 4,7 0,0 6.12% n/a 3.27% n/a 24 524 0
Ostschweiz 27,1 27,3 1,7 1,4 5.26% 5.53% 4.35% 2.10% 5 485 5 815
Nordwestschweiz 162,8 50,2 8,3 3,4 5.24% 5.12% 5.45% 14.44% 35 717 11 769
Bern 270,5 114,2 14,4 7,3 5.35% 6.20% 0.80% 0.68% 67 970 34 143
Genf 229,9 172,6 13,0 8,9 5.22% 5.26% 2.79% 0.40% 45 900 37 550
Westschweiz 29,1 0,0 1,5 0,0 5.41% n/a 5.08% n/a 8 869 0
Zwischentotal 1 566,8 663,5 79,5 40,8 5.25% 5.72% 2.16% 2.02% 332 148 172 650
Projekte 163,6 127,7 0,6 0,0 n/a n/a n/a n/a 80 567 85 953
Total 1 730,4 791,2 80,1 40,8 n/a n/a 2.15% 2.02% 412 715 258 603

Ein Hauptsitz der Extraklasse:
Das 1999 errichtete
Swisscom-Gebäude, das zu
49% im Eigentum der
Swiss Prime Site AG steht.
Hauptsitz der Swisscom AG
Kommunikation
und Kultur
Charakteristisch für den 1999 errichteten Hauptsitz der Swisscom AG ist
die Integration der Gartengestaltung und der Kunst in das architektonische
Konzept.
Was Zürich-Nord für Zürich ist Bern-
Worblaufen für die Bundeshauptstadt:
Ein mit öffentlichen und privaten
Verkehrsmitteln hervorragend erschlossener
Standort nahe der Innenstadt,
fünf Zugminuten vom Hauptbahnhof
und 1.5 km von der Autobahnausfahrt
entfernt. Die privilegierte Lage war denn
auch ein wichtiger Grund, hier den
Hauptsitz des führenden Telekommunikationsanbieters
der Schweiz mit
rund 1000 Arbeitsplätzen zu errichten.
Aber auch architektonisch hat die
Tiefenaustrasse 6 Besonderes zu bieten.
Da ist einmal die Grösse der Anlage.
Nur aus der Vogelperspektive lässt
sich die grosszügige Grundgestaltung
richtig erfassen. Sie entspricht dem
ursprünglichen Konzept, das mehrfach
geänderte Nutzungsbestimmungen
unbeschadet überstanden hat. Die
Architektur kommt ohne Hierarchie
aus und ist auf Funktionalität sowie
optimale Flexibilität ausgelegt.
8
Arbeitsplätze inmitten von
Kunst und Gärten
Die teppichartig angelegten, sich ständig
wiederholenden modularen Einheiten
eignen sich für Sitzungen von
Arbeitsgruppen genauso wie für die
Gestaltung aller heute gefragten Büroformen.
Fünf Verbindungsgänge liieren
die Bauteile wie Strassen mitein-
Börsenentwicklung vom 01.01 – 31.12.01
290
270
250
230
210
190
170
150
Höchst: CHF 268.— (02.01.2001)
SPS
SMI (angepasst)
SWX IG Real Estate (angepasst)
Tiefst: CHF 226.—
(25.09.2001)
01.01.01
15.01.01
29.01.01
12.02.01
26.02.01
12.03.01
26.03.01
09.04.01
23.04.01
07.05.01
21.05.01
04.06.01
18.06.01
02.07.01
16.07.01
30.07.01
13.08.01
27.08.01
10.09.01
24.09.01
08.10.01
22.10.01
05.11.01
19.11.01
03.12.01
17.12.01
31.12.01
ander. Die dadurch entstandenen
18 rund 220 m2 grossen Innenhöfe
wurden künstlerisch-poetisch zu individuellen
Gärten gestaltet, welche die
Themen «Geformte Natur», «Wassergärten»,
«Blühende Gärten» und
«Bewegte Gärten» wiedergeben.
Nebst dem Schaffen von natürlicher
Belüftung und Belichtung ist es
dadurch auch gelungen, die Orientierung
im Wabenraster auf wortwörtlich
natürliche Weise zu lösen. Doch damit
nicht genug: Die im «Schweizerischen
Kunstführer GSK» anschaulich dargestellten
zwei- und dreidimensionalen
Kunstwerke, denen man in der ganzen
Überbauung begegnet, stellen Architektur,
Gartengestaltung und Kunst
miteinander in spannende Beziehungen.
Der Mensch kann sich ebenfalls
in dieses Beziehungsnetz einbringen,
falls er dazu gerade Lust hat.
Kein Wunder, dass die Swisscom-
Verantwortlichen «ihren» Hauptsitz
auch langfristig als attraktiv beurteilen
und im letzten Jahr mit den Eigentümern
– zu 49% die Swiss Prime
Site AG, zu 51% der Immobilienfonds
Interswiss – einen 20-jährigen Mietvertrag
abgeschlossen haben.
Die Gebäudemodule
des Swisscom-Hauptsitzes
schaffen Platz für attraktive
Gärten und sind durch
überdeckte Gänge miteinander
verbunden.
Tiefenaustrasse 6,
Worblaufen bei Bern
ECKDATEN
■ Kaufdatum 1. April 2001
■ Antritt Nutzen und Gefahr
1. April 2001
■ Grundstücksfläche 21 596 m2 ■ Nutzfläche 36 330 m 2
■ Baujahr 1999
■ Kaufpreis CHF 70,1 Mio.
■ Marktwert W&P CHF 71,0 Mio.
■ Nettoobjektrendite 5.9%
■ Projekt
Indermühle Architekten AG, Bern
■ Bauzeit 1995–1999
■ Gartengestaltung
Kienast, Vogt, Partner, Bern
Angaben
zur Aktie
Aktienkurs
(01.01.2001–31.12.2001)
per 31.12.2001 CHF 250.–
Höchst CHF 268.–
Tiefst CHF 226.–
Börsenkapitalisierung
per 31.12.2001 CHF 755 Mio.
NAV (vor latenten Steuern)
per 31.12.2000 CHF 261,93
per 31.12.2001 CHF 287,12
Veränderung 9.62%
NAV (nach latenten Steuern)
per 31.12.2000 CHF 257,60
per 31.12.2001 CHF 277,36
Veränderung 7.67%
Gewinn pro Aktie (gewichtet)
per 31.12.2000 CHF 13,64
per 31.12.2001 CHF 19,39
Aktienstatistik
Total Namenaktien 3 020 000
Valorennummer 803 838
ISIN-Nr. CH 000 803 838 9
SWX-Symbol SPSN
Erster Handelstag 05.04.2000
Kontakte
Gesellschaft
Swiss Prime Site AG
Froburgstrasse 15, 4601 Olten
Tel. 062 213 06 06
Fax 062 213 06 09
www.swiss-prime-site.ch
Präsident des Verwaltungsrates
Stefan Mächler
stefan.machler@swiss-prime-site.ch
CEO
Markus Graf
markus.graf@swiss-prime-site.ch
CFO
Peter Wullschleger
peter.wullschleger@swiss-prime-site.ch
CIO
Peter Lehmann
peter.lehmann@swiss-prime-site.ch
Medienanfragen
Susanne Richner
susanne.richner@swiss-prime-site.ch
Agenda
19. März 2002
Bilanzmedienkonferenz GJ 2001
29. April 2002
Generalversammlung GJ 2001
September 2002
Halbjahresbericht per
30. Juni 2002 / 2. Analysts’ Day
Impressum
Herausgeber
Swiss Prime Site AG
Konzept und Realisation
ibl und partner ag, solothurn