technischer teil bauabschnitt 3 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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technischer teil bauabschnitt 3 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

TECHNISCHER TEIL

BAUABSCHNITT 3


Das Angebot 1

Willkommen in Leipzig 2

Das Angebot im Überblick 3

Chancen und Risiken 5

Das Objekt 9

Übersichtsplan Objekt „Französische Gärten“ 10

Beispielansichten 11

Grundrisse Eigbenheimstraße 3-7 12

Grundrisse Cröberner Straße 20-22 18

Grundrisse Cröberner Straße 16-18 24

Grundrisse Cröberner Straße 12-14 30

Grundrisse Cröberner Straße 8-10 und Kahlhoffweg 16 36

Beispielansichten Kahlhoffweg 8-14 42

Grundrisse Kahlhoffweg 10-14 44

Grundrisse Kahlhoffweg 8 50

Preisliste BA III/1 53

Preisliste BA III/2 54

Baubeschreibung BA III 55

Die rechtliche Konzeption 60

Die steuerlichen Auswirkungen 63

Baubegleitende Qualitätskontrolle und Abnahme durch den TÜV 66

Ihre Vertragspartner 67

Haftungs- und Angabenvorbehalte 68


DAS ANGEBOT

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Willkommen in Leipzig

Leipzig – eine symbolträchtige Stadt des

Fortschritts aber auch traditionellen Bewusstseins,

dynamisch und impulsiv, zugleich

jedoch malerisch und romantisch, ein herausragender

Industrie- und Wirtschaftsstandort,

und ebenso eine Stadt der Künste und

Kultur. Als älteste Messestadt der Welt ist

Leipzig nicht zuletzt auch durch Johann

Sebastian Bach über deutsche und sogar

europäische Grenzen hinaus bekannt und

erfreut sich zu Recht des von Goethe etablierten

Beinamens „Kleinparis“. Was liegt

da also näher als ein französischer Garten

in der sächsischen Metropole?

Inhalt dieses Prospekts ist das Objekt Französische

Gärten, welches eine, im wunderschönen

Leipziger Ortsteil Dölitz-Dösen errichtete

Wohnanlage, bezeichnet. Diese

wird durch unser Unternehmen komplett

modernisiert und erstrahlt folglich in neuem

Glanz. Ein Objekt, das beispielhaft für modernes

urbanes Wohnen steht und sich ideal

zur langfristigen Vermögensbildung eignet.

Die Französischen Gärten befinden sich im

Süden Leipzigs in traumhafter Randlage

und grenzen einerseits an die pulsierende

City, andererseits an wunderschöne Natur

und eine faszinierende Seenlandschaft an.

Dem Anwohner werden also alle Möglichkeiten

zur individuellen Freizeit- und Lebensgestaltung

in einer attraktiven Wohngegend

geboten.

Ein Team eingespielter Partner, deren langjährige

Zusammenarbeit sich durch gegenseitiges

Vertrauen und gemeinsame Geschäftsethik

auszeichnet, ist für dieses Projekt

zuständig in dem sich wieder einmal die

Liebe zum Detail bei der Rekonstruktion

eindrucksvoll behauptet. Solidität, Kreativität

und Stilgefühl werden unter Beweis gestellt

um Spitzenqualität garantieren zu können

und höchste Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.


Das Angebot

im Überblick

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot

der DGG Deutsche Gesellschaft für

Grundbesitz AG als

- Initiatorin und Prospektherausgeberin

- Bauträgerin für die Sanierungs und Ausbaumaßnahmen

und

- Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz

für die ca. 1938 in dem Gebäudekomplex

Eigenheimstraße 3, 5 und 7, Cröberner Str.

8, 10, 12, 14, 16, 18, 20 und 22 sowie

Kahlhoffweg 8, 10, 12, 14 und 16 errichteten

Mehrfamilienhäuser. Im Zuge der Modernisierungs

und Instandsetzungsmaßnahmen

entstehen 60 Wohnungen unterschiedlicher

Größe.

Das Angebot richtet sich an Investoren, die

diese Wohnungseigentumseinheiten zum

Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben

wollen. Dieses Angebot ist daher nicht

geeignet für Investoren, die lediglich kurz-

Das Angebot

fristige Verrechnungsmöglichkeiten aufgrund

eines Steuerstundungsmodells begehren

oder eine kurze Anlagedauer mit

einer feststehenden Verzinsung des Kapitals

während des gesamten Anlagezeitraums

und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten

Zeitpunkt wünschen und die nicht die

im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren,

die eine Kapitalanlegereigentumswohnung

zum Zwecke der langfristigen

Sachwert unterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung

unter Berücksichtigung der im

Prospekt beschriebenen Chancen erwerben

wollen. Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig

bereit und wirtschaftlich in der Lage

sein, die im Prospekt genannten und unbedingt

zu beachtenden Risiken einzugehen

und die sich bei entsprechender Höhe der

Fremdfinanzierung ggf. ergebende Unterdeckung

zwischen Einnahmen und Ausgaben

finanzieren bzw. auszugleichen.

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Objekt:

BA III/1 Eigenheimstraße 3, 5 und 7

Cröberner Straße 16, 18, 20 und 22

BA III/2 Cröberner Straße 8, 10, 12 und 14

Kahlhoffweg 8, 10, 12, 14 und 16

Produktpartner: DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Produkt: Denkmal-Sanierungsobjekt

Baujahr: ca. 1938

Anzahl WE: 60 Wohneinheiten (2 bis 3,5 Räume)

Wohnungsgrößen: ca. 43 bis 83 m 2

Kaufpreis pro m 2 2.099 EUR

Kaufpreis pro WE: ca. 90.194 bis 173.986 EUR

Abschreibung:

Denkmalabschreibung: erhöhte AfA nach § 7i EStG

80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil)

Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG

2 % linear über 50 Jahre auf 10 % des Kaufpreises

(Anteil Altbausubstanz)

Nebenkosten:

WEG-Verwaltung: 20,53 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat

SE-Verwaltung: 18,25 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat

Instandhaltung: 0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit

Qualitätskontrolle: Baubegleitend durch den TÜV SÜD

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für

die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung

sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben

wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen

Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die

wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten

Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann

für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw.

über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von

der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind.

Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des

Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.


Chancen

und Risiken

Wenn sich Risiken realisieren, kann dies

zur Krise führen. Das chinesische Zeichen

für Krise bedeutet abergleichzeitig

Chance. Deutschland befindet sich nach

Durchschreiten der wirtschaftlichen Talsohle

im Aufwärtstrend. Dieser ist gekennzeichnet

durch Steigen des Wirtschaftswachstums,

der Nachfrage und

der Preise. Es ist lediglich eine Frage

der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei

der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt.

Die Immobilienpreise haben sich

seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit

besteht daher die historische Chance,

bei einsetzender Konjunktur die sehr

selten gleichzeitig vorliegenden günstigen

Faktoren – niedriges Zinsniveau,

moderate Grundstückspreise und

gleichbleibende Baukosten – für einen

Immobilienerwerb zu nutzen. Investitionen

in Immobilien gelten seit jeher

bei langfristiger Betrachtung als besonders

krisen- und inflationssicher, da sie

ein hohes Maß an Wertbeständigkeit

gewährleisten.

Daher sind Immobilien seit Generationen

eine der beliebtesten Anlagen zur

Altersvorsorge. Wie bei Kapitalanlagen

generell, handelt es sich jedoch auch

bei einer Immobilie um eine risikobehaftete

Anlage. Langfristig besteht die

gute Chance zur Wertsteigerung. In jeder

Phase der Investition besteht jedoch

auch das Risiko von Wertverlusten.

Nachfolgend werden 10 der wichtigsten

Faktoren zur Beurteilung der Chancen

und Risiken bei Immobilieninvestitionen

dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches

Immobilieninvestment sind

demnach zuverlässige Vertragspartner,

eine rechtssichere Vertragsgestaltung,

ein guter Standort, moderne und qualitativ

hochwertige Baumaßnahmen,

ein durchdachtes Nutzungskonzept,

eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige

Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,

eine größtmögliche

Kostentransparenz sowie eine solide

Finanzierung und die optimale Ausnutzung

steuerlicher Vorteile.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die

entsprechende Beurteilung aktuell immer

nur eine Bestandsaufnahme darstellen

kann und zukünftige Betrachtungen

zwangsläufig nur Prognosecharakter

haben. Insbesondere ist dabei

zu berücksichtigen, dass dargestellte

Chancen und Risiken auch kumuliert,

d.h. gehäuft auftreten können. Konkret

ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten

Fall, durch die gleichzeitige

Realisierung mehrerer Risiken in den

persönlichen Vermögensverfall gerät,

indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung,

die dazu führt, dass die Einnahmen

die Ausgaben einschließlich

Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht

in der Lage ist, die so entstandene

Unterdeckung durch sein persönliches

Einkommen und/oder Vermögen zu

finanzieren bzw. auszugleichen.

I. Vertragspartner

Für eine Immobilieninvestition ist die

Wahl des richtigen Partners von großer

Bedeutung.

Die Verkäuferin, die DGG Deutsche Gesellschaft

für Grundbesitz AG gehört

zur Megaron Firmengruppe. Letztere

ist seit 1994 im Immobiliengeschäft

tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron

Firmengruppe bisher mehr als

1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten

mit einem Verkaufsvolumen von

über 112 Millionen Euro veräußert,

fertiggestellt und übergeben.

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers

hat der Käufer nach Bildung des Wohnund

Teileigentums sowie der Eintragung

einer Auflassungsvormerkung im

Grundbuch die Sicherheit auf Übertragung

des erworbenen Objektes. Er erhält

jedoch keinen rechtlichen Anspruch

auf Fertigstellung der Baumaßnahmen

und muss möglicherweise in Absprache

mit den übrigen Investoren die Sanierung

teilweise oder vollständig in eigener

Verantwortung durchführen lassen.

Die Kosten hierfür kann er im Wege

des Schadenersatzes oder der Minderung

gegen den Kaufpreis stellen. Im

Falle der Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers

kann dies jedoch dazu führen,

dass die Restleistungen oder Mängel

gerichtlich festgestellt werden müssen,

um letztendlich lastenfreies Eigentum

zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer

Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren,

Ersatzvornahmen,

Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des

Modernisierungsaufwandes oder sogar

zu Abstimmungsschwierigkeiten mit

weiteren Investoren/Miteigentümern

kommen. Dies kann weiter dazu führen,

dass die Baumaßnahmen erheblich

verspätet und im Extremfall überhaupt

nicht durchgeführt werden, mit der

Folge, dass der Investor die Zinsen und

Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene

Kaufpreisfinanzierung zu zahlen

hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen zufließen.

II. Vertragsgestaltung

Mit dem vorliegenden Prospekt wird

der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum

im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

(WEG) angeboten. Gleichzeitig

wird ein Verwaltungsvertrag für das

Wohnungseigentum geschlossen. Optional

wird die Sondereigentumsverwaltung

durch die WEG-Verwalterin angeboten,

wobei der Vertragsabschluss in

Verbindung mit der ebenfalls angebotenen

Mietgarantie zwingend ist.

Der hier angebotene Erwerb einer noch

zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt

im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung

zu einem Festpreis.

Lediglich eine etwaige Erhöhung der

Mehrwertsteuer wird an den Käufer

weiterberechnet. Demnach erhält der

Erwerber eine schlüsselfertig sanierte

Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen

oder anderer Baurisiken

der Veräußerer trägt. Zahlungen

an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung

der Erwerbersicherung nach der

Makler- und Bauträgerverordnung (Ma

BV). Dies bedeutet, dass der Erwerber

nur in der Höhe Zahlungen zu leisten

hat, wie auch Bauleistungen durch den

Verkäufer erbracht wurden. Kontrolliert

werden die Bauleistungen bereits baubegleitend

durch den TÜV. Bis zur Eintragung

der Auflassungsvormerkung

kann der Erwerber für den von ihm in

Vorleistung gezahlten Kaufpreis durch

eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft

gesichert werden. Zu berücksichtigen

ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich

der geschuldeten Zahlungen der

Zwangsvollstreckung unterwirft, zur

Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen

daher unter Umständen kein gesondertes

Gerichtsverfahren notwendig ist.

Der Verkäufer/Bauträger plant die

schlüsselfertige Bezugsfertigkeit für den

31.08.2008 (Bauabschnitt 3/1) bzw.

den 31.01.2009 (Bauabschnitt 3/2).

Der genaue Fertigstellungstermin kann

bei der Prospektherausgeberin erfragt

werden. Demgegenüber steht das Risiko,

wenn der Verkäufer/Bauträger leistungsunfähig

wird, dass Herstellungsansprüche

nur bedingt oder gar nicht

gegen ihn durchgesetzt werden können.

Bei der Überzahlungssicherung der Ma

BV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch

nur der Kaufpreis abgesichert ist, nicht

aber die mit dem Ankauf verbundenen

Nebenkosten oder eintretende Verzögerungsschäden.

Diese kann der Erwerber

im Fall der Rückabwicklung nicht

ersetzt erhalten. Auch im Falle der Zusicherung

der Bezugsfertigkeit kann

sich die Baudurchführung verzögern,

bedingt durch Streik, durch höhere

Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. durch

berufsständische Vereinigung bestimmte

und anerkannte Schlechtwetterlage,

Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher

oder gerichtlicher Entscheidungen

etc., d.h. die Bauzeit verlängern.

Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger

dem Erwerber 5 Jahre

ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch

nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen

sind.

Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche

können verloren

gehen, wenn der Bauträger während

dieser Zeit in Insolvenz gerät, wobei

das Risiko durch Abtretung der Gewährleistungsansprüche

gegenüber am Bau

beteiligten Subunternehmern begrenzt

wird. Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung

des Angebotes (Kaufvertrag,

WEG-Verwaltungsvertrag) sowie den

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weiteren Vertragsoptionen (Sondereigentumsverwaltung,Erstvermietungsgarantie)

verweisen wir auf die Ausführungen

in diesem Prospekt zum rechtlichen

Konzept.

III. Standort

Der Wert einer Immobilie bestimmt

sich zu einem großen Teil nach dem

Standort. Hierbei wird unterschieden

zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr

Leute in die Gegend) und Passivräumen

(es ziehen aus der Gegend mehr Leute

weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter

zu unterscheiden in den sogenannten

Makrostandort (Stadt, in welcher

sich die Investition befindet) und in

den sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend,

in dem sich die Immobilie

befindet). Der angebotene Standort ist

im Prospekt eingehend beschrieben.

Das Umfeld der Wohnanlage, in der

sich die erworbene Eigentumswohnung

befindet, sowie die Entwicklung der

Mieten und Immobilienpreise können

sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen

Schwankungen – nachteilig

verändern, was erhebliche Auswirkungen

auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung

haben kann.

IV. Qualität der Baumaßnahme

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich

vom nachfrageorientierten und

modernen Wohnverhältnissen angepassten

Zuschnitt sowie den üblicherweise

gewünschten Ausstattungsmerkmalen

ab. Daneben ist selbstverständlich

auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit

des Investments entscheidend.

Vorliegend wird die Bauqualität, insbesondere

die vertragsgemäße Umsetzung

der im Prospekt enthaltenen und

versprochenen Baubeschreibung sowie

Ausstattung durch den TÜV Süddeutschland

im Rahmen des baubegleitenden

Qualitätscontrollings geprüft. Dennoch

ist nicht auszuschließen, dass beim Bau

offensichtliche oder verdeckte Mängel

auftreten. Insbesondere bei der hier

vorliegenden Altbausanierung ist darauf

hinzuweisen, dass konstruktions- und

insbesondere von der Altbausubstanz

her bedingte negative Abweichungen

von bspw. DIN-Soll-Normen für Neubauten

zur tatsächlichen Ist-Ausführung

auftreten (bspw. Deckenbelastung,

Schallschutz etc.). Daneben ist zu beachten,

dass verschiedene Bauteile

(insbesondere die Treppenhäuser) nur

im Bestand aufgearbeitet werden. Die

Einzelheiten sind der Baubeschreibung

zu entnehmen.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die

angegebene Wohnfläche nach der neuen

Wohnflächenverordnung berechnet

wurde, wobei Balkone und Terrassen

mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt

wurden. Zur individuellen Beschreibung

des Anlageobjektes, den konkreten

Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung

sowie den Leistungen des

TÜV verweisen wir auf die Ausführungen

in diesem Prospekt.

V. Nutzungskonzept

Die angebotene Eigentumswohnung

eignet sich sowohl zur Selbstnutzung

als auch zur Vermietung. Bei der Selbstnutzung

investiert der Erwerber sozusagen

in den eigenen Lebensmittelpunkt.

Entscheidet sich der Erwerber

für die Vermietung, kommt es für seine

Kapitalanlage ganz entscheidend auf

die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung

an.

Vermietete Eigentumswohnungen haben

gegenüber der sogenannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung

im Verkaufsfall

den Nachteil, dass diese – wenn sie

nicht wieder entmietet sind – für die

Käufergruppe Selbstnutzer i.d.R. ausfallen.

Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen

in erster Linie für andere

Kapitalanleger in Betracht, die

dann einen Rentabilitätsvergleich mit

alternativen Kapitalanlagen anstellen,

was bei nicht ausreichend langer Haltedauer

zur deutlichen Absenkung des

erzielbaren Verkaufspreises gegenüber

der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis,

Neben- und Finanzierungskosten

etc.) führen kann. Da bei einer Weiterveräußerung

für den Zweiterwerber

Sonderabschreibungen entfallen, ist

der zu erzielende Verkaufspreis zudem

gewöhnlich niedriger als der hier angebotene

Erwerbspreis. Aufgrund des

Standortes, der marktgerecht kalkulierten

Mieten und der Wohnungsgrößen

sowie der Architektur geht die Prospektherausgeberin

von einer guten Vermietbarkeit

der Eigentumswohnung aus.

Der Investor als Vermieter trägt jedoch

das Risiko, dass seine Wohnung ganz

oder zeitweise nicht vermietet werden

kann und dass es aufgrund mangelnder

Bonität des Mieters zu Mietausfällen

und weiteren finanziellen Belastungen

des Vermieters (z.B. Kosten etwaiger

Rechtsstreite) kommen kann. Gleichzeitig

ist in die Rentabilitätsberechnung

einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs-

und Betriebskosten (z.B. Verwaltungsgebühren)

auf den Mieter umgelegt

werden können. Daneben ist zu

beachten, dass die Wohnungseigentümer

meist gemeinschaftlich gegenüber

Dritten haften, beschränkt auf das

Verhältnis der Miteigentumsanteile, was

dem Vertragspartner u.U. die persönliche

Inanspruchnahme einzelner Eigentümer

für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft

gestattet. Sollte ein Miteigentümer

für die anteiligen Bewirtschaftungskosten

nicht mehr aufkommen

können, müssen diese ggf. auf die anderen

Miteigentümer verteilt werden.

Etwaige Leerstände oder Mietausfälle

zum Beginn der Vermietungsphase können

unter gewissen Voraussetzungen

(kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine

berechtigten Minderungen) zunächst

durch die angebotene Mietgarantie

überbrückt werden. Diese wird erstmals

im 3. auf den Besitz/Nutzen/Lastenübergang

folgenden Monat gezahlt

und beträgt 5,80 EUR je qm Wohnfläche.

Die Garantiezeit ist befristet auf

längstens 1 Jahr. Im Fall der Insolvenz

des Mietgaranten ist diese Sicherheit

jedoch nicht bzw. nur eingeschränkt

gegeben. Der Investor als Vermieter

trägt ungeachtet dessen ab Übergang

von Besitz, Nutzen und Lasten das Risiko

dafür, dass er von einem nicht solventen

Mieter keine Erstattung von ihm verauslagter

Umlagen und Betriebskosten

erlangen kann, da diese Kosten von

der Mietgarantie nicht umfasst sind.

Während der Erstvermietungsgarantie

übernimmt der Mietgarant die Vermietungsaktivitäten.

Eine Gewähr, dass

auch nach der Mietgarantielaufzeit der

Mietprognosewert erreicht wird, besteht

nicht. Es besteht das Risiko, dass

ggf. unterhalb des Prognosewertes geschlossene

Mietverträge vom Vermieter

nicht oder nicht frühzeitig gekündigt

werden können und er an dieses Mietzinsniveau

gebunden bleibt. Die Bonität

der Mieter wird anhand marktüblicher

Kriterien überprüft (Selbstauskunft),

wobei sich selbstverständlich auch die

Bonität des Mieters im Laufe der Zeit

(bspw. durch Verlust des Arbeitsplatzes)

nachteilig verändern kann. Schließt der

Erwerber den Mietgarantievertrag nicht

ab, muss die Vermietung durch den Erwerber

selbst oder durch Dritte erfolgen,

was mit Kosten für den Erwerber

verbunden ist.

Im Falle des Ausfalls des Mietgaranten

durch Inaktivität, Insolvenz etc., spätestens

bei Ablauf der Erstvermietungsgarantie,

bzw. des damit einhergehenden

Verwaltervertrages für das Sondereigentum,

muss der Investor selbst alle Aufgaben

übernehmen, die sich im Zusammenhang

mit der Vermietung und Betreuung

des Mieters ergeben, wie z.B.:

– Überwachung der Mieteingänge

– Einforderung rückständiger Mieten

– ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen

– Durchführung der Anschlussvermietungen

Dazu kommen von Anfang an der Besuch

der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung

zur Wahrung der

Interessen gegenüber den anderen

Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft,

sowie die Gewährleistungsbegehungen

vor Ablauf der

Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme

und Überwachung der Mängelbeseitigung.

Für den Fall, dass der Investor


fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen

Gründen nicht in der Lage ist, diese

zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen

Maßnahmen selbst oder mit Hilfe

hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich

erfahrener Personen

durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen

der Rentabilität und

der Werthaltigkeit eintreten.

Endet die Erstvermietungsgarantie trägt

der Erwerber des Weiteren ab diesem

Zeitpunkt auch das Mietausfallrisiko.

Von den anfallenden Aufgaben kann

sich der Erwerber zum Teil dadurch befreien,

dass er das Angebot annimmt,

die Verwaltung seines Sondereigentums

durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums

übernehmen zu lassen. Das

Risiko des Mietausfalls besteht jedoch

auch bei der Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung.

Insofern trägt

der Investor als Vermieter das Risiko,

dass seine Wohnung leer steht oder

dass es aufgrund Nichtzahlung des Mieters

zu Mietausfällen und weiteren finanziellen

Belastungen des Vermieters

kommen kann. Zur näheren Ausgestaltung

der Erstvermietungsgarantie wird

auf die Ausführung zum rechtlichen

Konzept in diesem Prospekt verwiesen.

VI. Verwaltung

Eine Immobilie muss verwaltet werden.

Die Qualität der Verwaltung entscheidet

wesentlich über die Werthaltigkeit einer

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung

für eine mögliche Wertsteigerung.

Zur Verwaltung einer Immobilie

gehören im Wesentlichen die Verwaltung

des Gemeinschaftseigentums sowie

des Sondereigentums.

Zu den Aufgaben und Pflichten des

WEG-Verwalters für das Gemeinschaftseigentum

und des Mietverwalters für

das Sondereigentum wird auf die Ausführungen

zum „Rechtlichen Konzept“

verwiesen. Durch die Tätigkeit des Verwalters

können sich der Gesamtzustand

der Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur

positiv oder negativ verändern.

So entscheidet z.B. der eingesetzte

Mietverwalter durch die Auswahl der

Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich

über den Erfolg der Immobilieninvestition.

Er entscheidend regelmäßig

über die Höhe des abzuschließenden

Mietvertrages und der von den

Mietern zu entrichteten Umlagen, indem

er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig

entscheiden muss, ob er in

einer eher schlechten Vermietungsphase

die Mieten senkt, um eine Vermietung

zu realisieren. Ungeachtet dessen kann

selbstverständlich kein Verwalter garantieren,

ob bspw. nach Ablauf einer bestimmten

Zeit die Wohnung tatsächlich

vermietet ist bzw. der Mieter seinen

Zahlungsverpflichtungen nachkommen

kann bzw. nachkommt.

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie

besteht die Gefahr der Wertminderung,

eingeschränkter Vermietbarkeit

sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.

Zu einer gewissenhaften

Verwaltung gehört z.B. auch die

sorgfältige Pflege der Außenanlagen.

Ein guter WEG-Verwalter schafft es darüber

hinaus, die von ihm vertretene

Eigentümergemeinschaft „an einem

Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere

bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen

z.B. zu beschließender

Sonderumlagen, der Durchsetzung

von Gewährleistungsansprüchen

oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld

säumigen Miteigentümern.

Im vorliegenden Objekt wird zum ersten

WEG-Verwalter die Sachsengrund

Hausverwaltungs GmbH bestellt. Die

monatlich hierfür entstehende Grundgebühr

in Höhe von EUR 20,53 je Wohnung

inkl. MwSt. trägt von Anfang an

der Erwerber und ist von diesem neben

vorgesehenen Erhöhungen in seine

Rentabilitätsberechnung einzustellen.

Zur Verwaltung des Sondereigentums

wird den Erwerbern empfohlen, mit

der Sachsengrund Hausverwaltungs

GmbH einen Verwaltervertrag für Wohnungssondereigentum

abzuschließen.

Die Hausverwalterin erhält für ihre Tätigkeit

eine monatliche Vergütung von

EUR 18,25 je Wohnungseinheit inkl.

MwSt. Bei einer Änderung des Arbeitsumfanges

und/oder der wirtschaftlichen

Verhältnisse können die Vertragsparteien

über eine Veränderung der Vergütung

verhandeln. In Verbindung mit

der Erstvermietungsgarantie ist der Abschluss

des Verwaltungsvertrages zwingend

notwendig.

Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung

wurden entsprechend den Erfahrungswerten

aus bereits in der Vermietungsphase

befindlichen vergleichbaren

Häuser kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten

– welche nicht ausgeschlossen

werden können – verschlechtern

die Rentabilität der Investition. Dazu

kommen noch die ggf. anfallenden

Kosten des Steuerberaters des Investors.

Kosten der Verwaltung können üblicherweise

nicht auf die Mieter umgelegt

werden. Zu weiteren Gebühren für besondere

Leistungen der Verwalterin und

den Bewirtschaftungskosten wird auf

die Angaben im Verwaltervertragsmuster

verwiesen. Das rechtliche Konzept

der Verträge ist in diesem Prospekt gesondert

erläutert.

VII. Pflege-, Erhaltungs- und

Instandhaltungsplanung

Wer sich für eine Investition in eine

Immobilie entscheidet, ist gehalten,

langfristig zu denken. Zur langfristigen

Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge

für zukünftig notwendig werdende

Instandhaltungen und Instandsetzungen.

Nach der diesem Angebot zugrunde

liegenden Teilungserklärung ist demnach

die Bildung einer Instandhaltungsrücklage

vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage

wird durch die

Wohnungseigentümergemeinschaft im

Rahmen der Eigentümerversammlung

festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage

wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen

am Gemeinschaftseigentum

(z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage

etc.) von der Eigentümergemeinschaft

gezahlt werden können.

Erfahrungsgemäß fallen vor allem in

den Anfangsjahren geringere Ausgaben

als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage

an. Die Instandhaltungsrücklage

erhöht sich somit sukzessive und

steht in späteren Jahren bei erhöhten

Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung.

Als Kalkulationsgrundlage werden

im hier vorliegenden Angebot die

anfänglichen monatlichen Einzahlungen

in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal

0,40 Euro je qm Wohnfläche festgelegt.

Da dieser Betrag nicht auf der

Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile

ermittelt wurde und

nicht der in § 28 Abs. 2 II. BV genannten

Instandhaltungskostenpauschale entspricht,

ist die Instandhaltungsrücklage

langfristig wahrscheinlich zu gering bemessen.

Sofern die Instandhaltungsrücklage

langfristig nicht ausreicht, um

die dann erheblichen Instandhaltungskosten

der Immobilie zu tragen – nach

wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen

ist hiervon auszugehen – sind etwaige

zusätzliche Kosten vom Wohnungskäufer

zu tragen (Sonderumlagen). Es ist

davon auszugehen, dass innerhalb eines

Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende

Erneuerung des Wohngebäudes

erforderlich ist. Bedingt wird diese

Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile

und die Anpassung an

geänderte Wohnbedürfnisse.

Es ist möglich, dass bereits ab dem 15.

Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche

finanzielle Mittel für die Modernisierung

und Instandhaltung der Immobilie zur

Verfügung gestellt werden müssen.

Zum heutigen Stand sind hierüber keine

eindeutigen quantitativen und qualitativen

Aussagen möglich. Erzielt die Eigentümergemeinschaft

durch das Anlegen

der Instandhaltungsrücklage Zinserträge,

so wird hiervon die Zinsabschlagsteuer

einbehalten. Auch bei einer

umfassenden Sanierung und Modernisierung

können während der Restnutzungsdauer

der Eigentumswohnung

sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten

weitere Anpassungen an die

künftigen Bedürfnisse und Wünsche

der Mieter erforderlich werden (z.B.

bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,

Multimedia u.ä.). Die Kosten

für solche Maßnahmen sind durch die

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zu bildende Instandhaltungsrücklage

regelmäßig nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen

ist auch, dass der Erwerber

die Kosten etwaiger Reparaturen und

Instandhaltungen an seinem Sondereigentum

selbst zu tragen hat, soweit er

vom Mieter keinen Ersatz verlangen

kann. Insofern ist zu empfehlen, auch

hierfür von Anfang an Rücklagen zu

bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung

einzustellen. Zur konkreten

Instandhaltungsrücklage wird

auf die Angaben im Angebot verwiesen.

VIII. Kosten und Finanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt

i.d.R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass

der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise

auch die Erwerbsnebenkosten

(Notar- und Grundbuchkosten sowie

Grunderwerbsteuer) sowie ggf.

entstehende Zwischenfinanzierungskosten

(für die Zeit der ersten Ratenzahlung

ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung)

zu bezahlen hat, die in das

Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen

sind.

Die genannten Kaufpreise beinhalten

bereits die Gegenleistung des Käufers

für den abzuschließenden Mietgarantievertrag,

sowie sämtliche Marketingund

Vertriebskosten, welche über der

gewöhnlichen Maklercourtage liegen.

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken

etc.) ist zu berücksichtigen, dass

die Konditionen (Zins und Tilgung)

zeitlich befristet sind und nach Ablauf

der Zeit erhebliche Zinsschwankungen

nach unten oder oben eingetreten sein

können. Nach Ablauf der Finanzierung

hat sich der Investor demnach um eine

Anschlussfinanzierung ggf. nach Vereinbarung

neuer Konditionen und unter

Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren

etc. zu kümmern. Bei

der Anschlussfinanzierung ist zu beachten,

dass der dann gültige Zinssatz höher

oder niedriger sein kann, als zu Beginn

der Investition geplant, wodurch

sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung

oder Verbesserung im Verhältnis

zu den Mieteinnahmen ergeben kann.

Bei der Entscheidung zum Investment

sind neben den behandelten objektspezifischen

Chancen und Risiken auch die

persönlichen und individuellen Verhältnisse

des Erwerbers (wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer,

Einnahmesicherheit

etc.) zu berücksichtigen. Soweit der

Investor den Erwerb seiner Wohneinheit

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet

er persönlich für die fristgerechte

Bedienung von Zinsen und die Tilgung

seines Darlehens, unabhängig vom

Vermietungsstand seiner Wohneinheit.

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle

mit mannigfaltigen Chancen

und Risiken, die individuell auf die

Bedürfnisse des Investors zugeschnitten

werden können. Der Investor sollte sich

hierzu mehrere Angebote einholen bzw.

sich von seinem Finanzierungsberater

gesondert beraten lassen.

Zu den Investitionskosten wird auf die

Angaben im Angebot verwiesen.

IX. Steuerliche Aspekte

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung. Die steuerlichen

Ergebnisse aus der Investition

führen i.d.R. zunächst zu einer Senkung

des zu versteuernden Einkommens des

Investors. Eine Eintragung der steuerlichen

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte

kann frühestens im Jahr nach

der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es gibt

keine Gewähr dafür, dass die zur Zeit

der Prospektherausgabe geltenden

Steuergesetze und –verordnungen sowie

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis

in unveränderter Form

fortbestehen bleiben. Die vorgenommene

Aufteilung des Kaufpreises, insbesondere

hinsichtlich der Sanierungsund

Modernisierungskosten, stellt lediglich

eine Prognose des Verkäufers/Bauträgers

dar, die sich an Erfahrungswerten

orientiert. Die Anerkennung obliegt

den Behörden, eine Gewähr wird nicht

übernommen. Eine geänderte Aufteilung

durch die Finanzbehörden kann

zu geringeren Abschreibungen führen.

Gleichzeitig wird darauf hingewiesen,

dass erhöhte Abschreibungen i.d.R.

beim Weiterverkauf entfallen, was sich

auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises

auswirken kann.

Die in diesem Prospekt enthaltenen

Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen

– auf welche ausdrücklich verwiesen

wird – geben die Beurteilung

von Fachleuten sowie deren Interpretation

der derzeitigen Rechtslage wieder.

Abweichende Interpretationen

durch die Finanzbehörden können nicht

ausgeschlossen werden. Die Erläuterungen

der steuerlichen Behandlung der

Investition in diesem Prospekt spiegeln

nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen

wider und ersetzen in

keinem Fall die persönliche und individuell

auf den Erwerber abgestimmte

Steuerberatung. Für das Erreichen vom

Investor verfolgter steuerlicher Ziele

kann daher weder vom Prospektherausgeber

noch einem Vermittler eine Haftung

übernommen werden.

X. Kumulation von Chancen und

Risiken

Das vorliegende Angebot enthält die

Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition,

wobei die Risiken abgewogen

werden müssen. Im Extremfall können

die beschriebenen Risiken auch gehäuft

auftreten (z.B. Leerstand oder rückläufige

Mieten bei steigenden Zinsen oder

teurerer Anschlussfinanzierung und erforderlich

werdende Instandhaltungs-/

Instandsetzungsaufwendungen) und

je nach Vermögenslage im schlimmsten

Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten

des Investors führen.

Die vorstehende Darstellung der Chancen

und Risiken kann nicht abschließend

sein und enthält nur die nach Auffassung

der Prospektherausgeber wichtigsten

Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen

würden den Rahmen

dieser Übersicht übersteigen.

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt

und zum Teil komplizierte

Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem

im Laufe der Zeit Veränderungen

unterliegen, kann nicht ausgeschlossen

werden, dass Angaben oder Umstände

unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung

des Investors bzw.

dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung

sind oder werden. Insofern

steht der Prospektherausgeber einem

interessierten Erwerber jederzeit zur

vollständigen und richtigen Beantwortung

ggf. ergänzend auftretender Fragen

zur Verfügung. Weil auch die individuellen

Bedürfnisse und Möglichkeiten

eines Investors zwangsläufig in

einem Prospekt nicht ganzheitlich

berücksichtigt werden können, ist in

jedem Fall die individuelle Prüfung,

Information, Aufklärung, Beratung und

Empfehlung durch eine fachkundige

Person Ihres Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt

oder Steuerberater) anzuraten.


DAS OBJEKT

9


10

Übersichtsplan

Objekt „Französische Gärten“

7

9

11

Bauabschnitt I

Bauabschnitt II

Bauabschnitt III

13

15

Bei der Krähenhütte

17

19

21

23

25

27

31

29

33

Kahlhoffweg

8

37

35

Leinestraße

10

39

12

14

Eigenheimstraße

BA III/2

16

BA III/1

3 5 7

8

10

12

14

16

18

20

22

Cröberner Straße


Das Objekt

Beispielansicht Straße

Beispielansicht Garten

11


12

Grundriss

Eigenheimstraße 3

Erdgeschoss

Wohnung 01 42,97 qm

Wohnung 02 43,72 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 02

WE 01

Nr. 3

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Grundriss

Eigenheimstraße 5

Erdgeschoss

Wohnung 05 43,72 qm

Wohnung 06 43,34 qm

Schlafen

9,76 qm

Schlafen

9,76 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 05


WE 06

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,00 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,45 qm

Schlafen

9,76 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 10

WE 09

Nr. 5 Nr. 7

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Das Objekt

Grundriss

Eigenheimstraße 7

Erdgeschoss

Wohnung 09 43,72 qm

Wohnung 10 42,97 qm

Schlafen

9,28 qm

13


14

Grundriss

Eigenheimstraße 3

Obergeschoss

Wohnung 03 63,97 qm

Wohnung 04 65,25 qm

Küche

5,99 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

WE 04

WE 03

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

Grundriss

Eigenheimstraße 5

Obergeschoss

Wohnung 07 65,25 qm

Wohnung 08 64,42 qm

Küche

6,21 qm

Küche

6,21 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

WC

2,14 qm

WE 07


WE 08

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,81 qm

Diele

6,25 qm

Küche

6,07 qm

Küche

6,21 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

WC

2,14 qm

WE 12

WE 11

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Das Objekt

Grundriss

Eigenheimstraße 7

Obergeschoss

Wohnung 11 65,25 qm

Wohnung 12 63,97 qm

WC

2,14 qm

Küche

5,99 qm

15


16

Grundriss

Eigenheimstraße 3

Dachgeschoss

Wohnung 03 63,97 qm

Wohnung 04 65,25 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

Grundriss

Eigenheimstraße 5

Dachgeschoss

Wohnung 07 65,25 qm

Wohnung 08 64,42 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Schlafen

13,85 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm AR 1,80 qm

WE 03 WE 04 WE 07


Schlafen

12,96 qm

AR 1,68 qm

Galerie

4,42 qm

Bad

6,64 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Schlafen

13,85 qm

Das Objekt

Grundriss

Eigenheimstraße 7

Dachgeschoss

Wohnung 11 65,25 qm

Wohnung 12 63,97 qm

Schlafen

12,96 qm

Galerie

4,30 qm

Bad

6,64 qm

AR 1,80 qm AR 1,68 qm

WE 08 WE 11 WE 12

17


18

Grundriss

Cröberner Straße 22

Erdgeschoss

Wohnung 13 42,97 qm

Wohnung 14 43,72 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 14

WE 13

Nr. 22

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,76 qm


Schlafen

9,76 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 18

WE 17

Nr. 20

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,28 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 20

Erdgeschoss

Wohnung 17 43,72 qm

Wohnung 18 42,97 qm

19


20

Grundriss

Cröberner Straße 22

Obergeschoss

Wohnung 15 63,97 qm

Wohnung 16 65,25 qm

Küche

5,99 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

WC

2,14 qm

WE 16

WE 15

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

Küche

6,21 qm


Küche

6,21 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

WC

2,14 qm

WE 20

WE 19

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Küche

5,99 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 20

Obergeschoss

Wohnung 19 65,25 qm

Wohnung 20 63,97 qm

21


22

Grundriss

Cröberner Straße 22

Dachgeschoss

Wohnung 15 63,97 qm

Wohnung 16 65,25 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm

WE 15 WE 16


Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Schlafen

13,85 qm

Schlafen

12,96 qm

Galerie

4,30 qm

Bad

6,64 qm

AR 1,80 qm AR 1,68 qm

WE 19 WE 20

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 20

Dachgeschoss

Wohnung 19 65,25 qm

Wohnung 20 63,97 qm

23


24

Grundriss

Cröberner Straße 18

Erdgeschoss

Wohnung 21 42,97 qm

Wohnung 22 43,72 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 22

WE 21

Nr. 18

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,76 qm


Schlafen

9,76 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 26

WE 25

Nr. 16

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,28 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 16

Erdgeschoss

Wohnung 25 43,72 qm

Wohnung 26 42,97 qm

25


26

Grundriss

Cröberner Straße 18

Obergeschoss

Wohnung 23 63,97 qm

Wohnung 24 65,25 qm

Küche

5,99 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

WC

2,14 qm

WE 24

WE 23

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

Küche

6,21 qm


Küche

6,21 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

WC

2,14 qm

WE 28

WE 27

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Küche

5,99 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 16

Obergeschoss

Wohnung 27 65,25 qm

Wohnung 28 63,97 qm

27


28

Grundriss

Cröberner Straße 18

Dachgeschoss

Wohnung 23 63,97 qm

Wohnung 24 65,25 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm

WE 23 WE 24


Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Schlafen

13,85 qm

Schlafen

12,96 qm

Galerie

4,30 qm

Bad

6,64 qm

AR 1,80 qm AR 1,68 qm

WE 27 WE 28

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 16

Dachgeschoss

Wohnung 27 65,25 qm

Wohnung 28 63,97 qm

29


30

Grundriss

Cröberner Straße 14

Erdgeschoss

Wohnung 29 42,97 qm

Wohnung 30 43,72 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 30

WE 29

Nr. 14

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,76 qm


Schlafen

9,76 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,07 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 34

WE 33

Nr. 12

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,28 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 12

Erdgeschoss

Wohnung 33 43,72 qm

Wohnung 34 42,97 qm

31


32

Grundriss

Cröberner Straße 14

Obergeschoss

Wohnung 31 63,97 qm

Wohnung 32 65,25 qm

Küche

5,99 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

WC

2,14 qm

WE 32

WE 31

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

Küche

6,21 qm


Küche

6,21 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,76 qm

Diele

6,40 qm

WC

2,14 qm

WE 36

WE 35

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Küche

5,99 qm

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 12

Obergeschoss

Wohnung 35 65,25 qm

Wohnung 36 63,97 qm

33


34

Grundriss

Cröberner Straße 14

Dachgeschoss

Wohnung 31 63,97 qm

Wohnung 32 65,25 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

WE 31 WE 32


Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Schlafen

13,85 qm

Schlafen

12,96 qm

AR 1,80 qm AR 1,68 qm

Galerie

4,30 qm

Bad

6,64 qm

WE 35 WE 36

Das Objekt

Grundriss

Cröberner Straße 12

Dachgeschoss

Wohnung 35 65,25 qm

Wohnung 36 63,97 qm

35


36

Grundriss

Cröberner Straße 10

Erdgeschoss

Wohnung 37 42,97 qm

Wohnung 38 43,67 qm

Grundriss

Cröberner Straße 8

Erdgeschoss

Wohnung 41 82,89 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 16

Erdgeschoss

Wohnung 44 82,62 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 38

WE 37

Nr. 10

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,02 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,76 qm


Essen

10,57 qm

Schlafen

18,07 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Küche

7,24 qm

Diele

7,34 qm

WE 41

Nr. 8

Balkon/

Terrasse

5,15 qm

Bad

7,20 qm

Schlafen

17,56 qm

Küche

7,24 qm

Bad

7,20 qm

Kind

9,76 qm

Kind

9,82 qm

Essen

10,44 qm

Diele

7,34 qm

WE 44

Das Objekt

Wohnen

17,56 qm

Schlafen

17,87 qm

Nr. 16

37


38

Grundriss

Cröberner Straße 10

Obergeschoss

Wohnung 39 63,97 qm

Wohnung 40 65,34 qm

Küche

5,99 qm

Wohnen

21,64 qm

Grundriss

Cröberner Straße 8

Obergeschoss

Diele

6,17 qm

Wohnung 42 80,19 qm

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

WE 40

WE 39

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,85 qm

Diele

6,40 qm

Küche

6,21 qm


Essen

10,57 qm

Wohnen

18,07 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 16

Obergeschoss

Wohnung 45 79,92 qm

Balkon

2,45 qm

Küche

7,24 qm

Diele

7,34 qm

WE 42

Balkon

2,45 qm

Bad

7,20 qm

Schlafen

17,56 qm

Küche

7,24 qm

Bad

7,20 qm

Kind

9,76 qm

Kind

9,82 qm

Essen

10,44 qm

Diele

7,34 qm

WE 45

Das Objekt

Schlafen

17,56 qm

Schlafen

17,87 qm

39


40

Grundriss

Cröberner Straße 10

Dachgeschoss

Wohnung 39 63,97 qm

Wohnung 40 65,34 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Grundriss

Cröberner Straße 8

Dachgeschoss

Wohnung 43 57,53 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

WE 39 WE 40


Wohnen

22,40 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 16

Dachgeschoss

Wohnung 46 56,12 qm

Küche

7,53 qm

WE 43

Bad

5,35 qm

Diele

5,50 qm

Schlafen

16,75 qm

Küche

7,59 qm

Bad

5,35 qm

Wohnen

22,07 qm

Diele

5,64 qm

Schlafen

15,47 qm

Das Objekt

WE 46

41


Das Objekt

Beispielansicht Ost

Kahlhoffweg 8-14

Beispielansicht West

Kahlhoffweg 8-14

43


44

Grundriss

Kahlhoffweg 14

Erdgeschoss

Wohnung 47 42,97 qm

Wohnung 48 43,67 qm

Schlafen

9,28 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

16,80 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 48

WE 47

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,02 qm

Diele

2,93 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 12

Erdgeschoss

Wohnung 51 43,34 qm

Wohnung 52 43,67 qm

Schlafen

9,76 qm

Schlafen

9,45 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Wohnen

17,00 qm

Diele

2,93 qm

Küche

4,37 qm

Bad

4,44 qm

WE 51

Nr. 14 N


WE 52

Küche

4,37 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Bad

4,44 qm

Wohnen

17,02 qm

Diele

2,93 qm

Schlafen

9,76 qm

Essen

10,57 qm

Wohnen

18,07 qm

Balkon/Terrasse

5,15 qm

Küche

7,24 qm

Diele

7,34 qm

WE 55

r. 12 Nr. 10

Das Objekt

Grundriss

Kahlhoffweg 10

Erdgeschoss

Wohnung 55 82,89 qm

Bad

7,20 qm

Schlafen

17,56 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 8

Kind

9,76 qm

45


46

Grundriss

Kahlhoffweg 14

Obergeschoss

Wohnung 49 63,97 qm

Wohnung 50 65,34 qm

Küche

5,99 qm

Wohnen

21,64 qm

Diele

6,17 qm

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

WE 50

WE 49

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,85 qm

Diele

6,40 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 12

Obergeschoss

Wohnung 53 64,44 qm

Wohnung 54 65,34 qm

Küche

6,21 qm

Küche

6,07 qm

Balkon

2,45 qm

Wohnen

21,81 qm

Diele

6,25 qm

WC

2,14 qm

WE 53


WE 54

Balkon

2,45 qm

WC

2,14 qm

Wohnen

21,85 qm

Diele

6,40 qm

Küche

6,21 qm

Essen

10,57 qm

Wohnen

18,07 qm

Balkon

2,45 qm

Küche

7,24 qm

Diele

7,34 qm

WE 56

Das Objekt

Grundriss

Kahlhoffweg 10

Obergeschoss

Wohnung 56 80,19 qm

Bad

7,20 qm

Schlafen

17,56 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 8

Kind

9,76 qm

47


48

Grundriss

Kahlhoffweg 14

Dachgeschoss

Wohnung 49 63,97 qm

Wohnung 50 65,34 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,30 qm

Schlafen

12,96 qm

Schlafen

13,85 qm

Grundriss

Kahlhoffweg 12

Dachgeschoss

Wohnung 53 64,44 qm

Wohnung 54 65,34 qm

Bad

6,60 qm

Galerie

4,04 qm

Bad

6,64 qm

Galerie

4,44 qm

Schlafen

12,96 qm

AR 1,68 qm AR 1,80 qm AR 1,68 qm

WE 49 WE 50 WE 53


Schlafen

13,85 qm

AR 1,80 qm

Galerie

4,04 qm

Bad

6,60 qm

WE 54

Wohnen

22,40 qm

Küche

7,53 qm

WE 57

Das Objekt

Grundriss

Kahlhoffweg 10

Dachgeschoss

Wohnung 57 57,53 qm

Bad

5,35 qm

Diele

5,50 qm

Schlafen

16,75 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 8

49


50

Grundriss

Kahlhoffweg 8

Erdgeschoss

Wohnung 58 82,62 qm

Balkon/

Terrasse

5,15 qm

Küche

7,24 qm

Bad

7,20 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 10

Kind

9,82 qm

Essen

10,44 qm

Diele

7,34 qm

WE 58

Wohnen

17,56 qm

Schlafen

17,87 qm

Nr. 8


Balkon

2,45 qm

Küche

7,24 qm

Bad

7,20 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 10

Kind

9,82 qm

Essen

10,44 qm

Diele

7,34 qm

Das Objekt

Grundriss

Kahlhoffweg 8

Obergeschoss

Wohnung 59 79,92 qm

WE 59

Schlafen

17,56 qm

Schlafen

17,87 qm

51


52

Grundriss

Kahlhoffweg 8

Dachgeschoss

Wohnung 60 56,12 qm

Anschluß

Kahlhoffweg 10

Küche

7,59 qm

Bad

5,35 qm

Wohnen

22,07 qm

Diele

5,64 qm

Schlafen

15,47 qm

WE 60


Preisliste

BA III/1: Eigenheimstraße 3, 5 und 7

Cröberner Straße 22, 20, 18 und 16

Das Objekt

WE Lage Anzahl Wohn- Balkon Miete Kaufpreis Grundst.- Gebäude- Sanierungs-

Nr. Räume fläche Terrasse mtl. anteil anteil anteil

BA III/1

qm EUR EUR EUR EUR EUR

Eigenheimstraße 3

1 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

2 EG rechts 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

3 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

4 OG/DG rechts 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

Eigenheimstraße 5

5 EG links 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

6 EG rechts 2 43,34 B/T 251,37 90.971,00 9.097,10 9.097,10 72.776,80

7 OG/DG links 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

8 OG/DG rechts 2 64,42 B 373,64 135.218,00 13.521,80 13.521,80 108.174,40

Eigenheimstraße 7

9 EG links 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

10 EG rechts 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

11 OG/DG links 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

12 OG/DG rechts 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

Cröberner Straße 22

13 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

14 EG rechts 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

15 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

16 OG/DG rechts 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

Cröberner Straße 20

17 EG links 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

18 EG rechts 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

19 OG/DG links 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

20 OG/DG rechts 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

Cröberner Straße 18

21 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

22 EG rechts 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

23 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

24 OG/DG rechts 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

Cröberner Straße 16

25 EG links 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

26 EG rechts 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

27 OG/DG links 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

28 OG/DG rechts 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

53


54

Preisliste

BA III/2: Cröberner Straße 14, 12, 10 und 8

Kahlhoffweg 16, 14, 12, 10 und 8

WE Lage Anzahl Wohn- Balkon Miete Kaufpreis Grundst.- Gebäude- Sanierungs-

Nr. Räume fläche Terrasse mtl. anteil anteil anteil

BA III/2

qm EUR EUR EUR EUR EUR

Cröberner Straße 14

29 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

30 EG rechts 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

31 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

32 OG/DG rechts 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

Cröberner Straße 12

33 EG links 2 43,72 B/T 253,58 91.768,00 9.176,80 9.176,80 73.414,40

34 EG rechts 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

35 OG/DG links 2 65,25 B 378,45 136.960,00 13.696,00 13.696,00 109.568,00

36 OG/DG rechts 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

Cröberner Straße 10

37 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

38 EG rechts 2 43,67 B/T 253,29 91.663,00 9.166,30 9.166,30 73.330,40

39 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

40 OG/DG rechts 2 65,34 B 378,97 137.149,00 13.714,90 13.714,90 109.719,20

Cröberner Straße 8

41 EG 3,5 82,89 B/T 480,76 173.986,00 17.398,60 17.398,60 139.188,80

42 OG 3,5 80,19 B 465,10 168.319,00 16.831,90 16.831,90 134.655,20

43 DG 2 57,53 333,67 120.755,00 12.075,50 12.075,50 96.604,00

Kahlhoffweg 16

44 EG 3,5 82,62 B/T 479,20 173.419,00 17.341,90 17.341,90 138.735,20

45 OG 3,5 79,92 B 463,54 167.752,00 16.775,20 16.775,20 134.201,60

46 DG 2 56,12 325,50 117.796,00 11.779,60 11.779,60 94.236,80

Kahlhoffweg 14

47 EG links 2 42,97 B/T 249,23 90.194,00 9.019,40 9.019,40 72.155,20

48 EG rechts 2 43,67 B/T 253,29 91.663,00 9.166,30 9.166,30 73.330,40

49 OG/DG links 2 63,97 B 371,03 134.273,00 13.427,30 13.427,30 107.418,40

50 OG/DG rechts 2 65,34 B 378,97 137.149,00 13.714,90 13.714,90 109.719,20

Kahlhoffweg 12

51 EG links 2 43,34 B/T 251,37 90.971,00 9.097,10 9.097,10 72.776,80

52 EG rechts 2 43,67 B/T 253,29 91.663,00 9.166,30 9.166,30 73.330,40

53 OG/DG links 2 64,44 B 373,75 135.260,00 13.526,00 13.526,00 108.208,00

54 OG/DG rechts 2 65,34 B 378,97 137.149,00 13.714,90 13.714,90 109.719,20

Kahlhoffweg 10

55 EG 3,5 82,89 B/T 480,76 173.986,00 17.398,60 17.398,60 139.188,80

56 OG 3,5 80,19 B 465,10 168.319,00 16.831,90 16.831,90 134.655,20

57 DG 2 57,53 333,67 120.755,00 12.075,50 12.075,50 96.604,00

Kahlhoffweg 8

58 EG 3,5 82,62 B/T 479,20 173.419,00 17.341,90 17.341,90 138.735,20

59 OG 3,5 79,92 B 463,54 167.752,00 16.775,20 16.775,20 134.201,60

60 DG 2 56,12 325,50 117.796,00 11.779,60 11.779,60 94.236,80


Baubeschreibung „Französische Gärten”

BA III/1 und BA III/2

Eigenheimstraße 3/5/7, Cröberner

Straße 8/10, 12/14, 16/18, 20/22

Kahlhoffweg 8, 10/12/14, 16

1. Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Gebäudetyp

Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise

errichtet (Baujahr ca. 1938).

Es handelt sich um mehrgeschossige

Wohngebäude mit Dachgeschoss die

vollständig unterkellert sind.

Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung

bzw. Renovierung sind

die allgemein anerkannten Regeln der

Technik, die behördlichen Bestimmungen

der Verwaltungs- und Bauaufsichtbehörden,

die einschlägigen Gesetze

sowie die für das Bauvorhaben maßgeblichen

Bauvorschriften und Verordnungen.

Vorstehendes gilt nicht für Gebäudeteile,

in welche im Zuge der Sanierung

nicht eingegriffen wird.

Soweit die gültigen DIN-Normen oder

die anerkannten Regeln der Technik

aufgrund der Besonderheiten des historischen

Bauwerks nicht eingehalten

werden können, stellt dies keinen Mangel

dar. Die Bauausführungen haben

allerdings so zu erfolgen, dass sie vorstehend

genannten Regelungen möglichst

nahe kommen. Die EnEV wird

eingehalten, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben

ist und Ausnahmetatbestände

nicht bestehen.

Grundsätzlich gilt, dass „Sollbruchrisse“

zwischen Trockenbau und massiven

Bauteilen keine Mängel darstellen, da

sie nicht vermeidbar sind, es sei denn,

der Riss wird im Einzelfall als Mangel

bestätigt. Altbaubedingte Unebenheiten

in Böden, Wänden und Decken

stellen ebenfalls keine Mängel dar.

Neu ausgeführte Bauleistungen am

Gebäude entsprechen den anerkannten

Regeln der Technik. Für vorhandene

Bauteile in die während der Sanierung

nicht eingegriffen wird, gelten die Bestimmungen

der gültigen DIN-Vorschriften

bzw. die anerkannten Regel

der Technik nicht.

Der Bauträger kann die Baubeschreibung

ohne Zustimmung des Käufers

ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher

oder rechtlicher Gegebenheiten,

insbesondere behördlicher Auflagen,

notwendig wird und sich für den Käufer

keine den Wert oder die Tauglichkeit

des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende

Abweichung ergibt. Dieses

gilt auch für die Abstandsflächen von

Sanitärobjekten in Bad oder WC-Bereich.

Von der Planung abweichende

Grundrissänderungen bleiben vorbehalten,

soweit sie technischen Gründen

erforderlich werden.

1.2 Flächenberechnungen

Die Flächenberechnung für Wohnungen

nach DIN wird nach der Betriebskosten-

und Wohnflächenverordnung

(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage

eines digital erstellten Aufmasses mittels

CAD- Programm erstellt.

1.3 Gutachten

Holzschutzgutachten

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung

zur Ermittlung von biotischen

Schäden durch holzzerstörende

Pilze und Insekten durchgeführt. Die

Untersuchung erfolgt durch einen geprüften

Fachmann (Sachverständiger)

für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden

verbauter Hölzer im Hochbau auf

der Grundlage der DIN 68 800, Teil 2-

4, welcher die fachgerechte Sanierung

überwacht und die Abnahme dieser

Sanierungsarbeiten durchführt. Bei längere

Zeit leer stehenden Gebäuden

kann ein Hausschwammbefall nicht

ausgeschlossen werden. Sollte dieser

festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte

Beseitigung nach den Vorgaben

und unter Überwachung des Sachverständigen

für Holzschutz.

Bauzustandsuntersuchung im

Kellerbereich

Der TÜV SÜD führt im Kellerbereich

eine Überprüfung des Bauzustandes

hinsichtlich auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit

sowie schädigender Salze

im Mauerwerk durch.

Gutachten durch vereidigten

Sachverständigen für Brandschutz,

Standsicherheit und

Wärmeschutz

Der jeweils erforderliche Nachweis über

Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer

der tragenden Bauteile,

Schall-, Wärme- und vorbeugenden

baulichen Brandschutz werden von

einem Tragwerksplaner erstellt. Diese

Unterlagen werden durch staatlich anerkannte

Sachverständige oder eine

sachverständige Stelle gemäß § 82 (4)

SächsBO geprüft. Die ergangenen Prüfberichte

werden dem Bauordnungsamt

gemäß der Auflagen aus der Baugenehmigung

vorgelegt.

Wärmeschutznachweis für

Gebäude

Die Bauausführungen erfolgen, soweit

dies möglich ist, nach den gültigen

DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung

unter Maßgabe der behördlichen

Auflagen (Denkmalschutz)

sowie der zulässigen Abweichungen

für die Altbausanierung.

TÜV – Baubegleitendes

Qualitätscontrolling

Der TÜV SÜD führt während der Sanierung

ein „Baubegleitendes Qualitätscontrolling“

durch.

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es,

die Bauleistung der jeweils wesentlichen

bautechnischen Schwerpunkte und

deren Grundlagen zu überprüfen und

das Ergebnis zu dokumentieren. Die

wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte

der Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan

des BC-Vertrages

festgelegt.

Nach jeder Begehung wird vom TÜV

ein schriftlicher Bericht erstellt; sofern

es der Baufortschritt zulässt, wird die

Beseitigung der vom TÜV festgestellten

Mängel im Zuge der nächsten Begehung

kontrolliert und dokumentiert.

TÜV – Technische Abnahme

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung

des Bauvorhabens erfolgt durch den

TÜV SÜD die technische Abnahme der

Wohneinheiten (Sondereigentum). Der

TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung.

Hierfür werden Mängelprotokolle

im Sinne von VOB Teil B § 12 Abs.

4 erstellt.

2. Technische Anlagen

Hausanschluss und Haustechnik

2.1 Hausanschlüsse

Heizungsanlage

Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung)

ist außentemperaturgeführt und wird

als Zweirohrsystem errichtet. Die Installation

des Heizkessels erfolgt in einer

Heizzentrale pro Hausblock. Der Anschluss

erfolgt über das vorhandene

Gasnetz der Stadt Leipzig. Änderungen

durch behördliche Auflagen oder baulicher

Gegebenheiten müssen berücksichtigt

werden u. können zu Planungsänderungen

führen.

Wasseranschluss und -aufbereitung

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet,

die Größe des Warmwasserbehälters

ergibt sich aus den Berechnungen des

Fachingenieurs. Die Kalt- und Warmwasserleitungen

sowie die Zirkulationsleitungen

werden aus Edelstahlrohren

oder glw. hergestellt und in den dafür

vorgesehenen Installationsschächten

verlegt.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über

das vorhandene Trinkwassernetz der

Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss

wird überprüft und

55


56

ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen

werden demontiert und entsorgt.

Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter

installiert, der rückspülbar ist.

Contracting

Sowohl die Heizungsanlagen als auch

die Warmwasseraufbereitung werden

über einen gewerblichen Betreiber angemietet.

Dieser Betreiber errichtet und

wartet die gesamte Anlage über die

vereinbarte Mietzeit.

Wärmemengen- und Wasserzähler

Wärmemengen- und Wasserzähler werden

bei einer entsprechenden Fachfirma

über die Hausverwaltung gemietet.

Regenwasser

Alte Entwässerungsleitungen werden

demontiert und entsorgt. Die Entwässerung

der Dachrinne erfolgt über die

außenliegenden Fallrohre mit Einbindung

über Standrohre in die vorhandene

Grundleitung.

Die Entwässerung der Terrassen, Loggien

und Balkone erfolgt durch Einbindung

an die Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen,

Fallrohre und Verkleidungen

im Dachbereich sowie die Verkleidung

sämtlicher Fensterbänke, Gurtgesimse

und Bekrönungen der Fassade werden

mit Titanzinkblech ausgeführt.

Abwassergrundleitungen

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert

und entsorgt. Die Grundleitungen

werden geprüft und ggf. fachgerecht

erneuert. Der Anschluss erfolgt

an das öffentliche Abwassernetz.

Strom/Telefon

Die Elektroanlage wird gemäß den

Richtlinien der Leipziger Stadtwerke

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden

die zentralen Zähleranlagen angelegt.

Der elektrische Hausanschluss wird nach

Beurteilung des Versorgungsträgers der

Stadtwerke Leipzig entsprechend der

geltenden Nutzungsverordnung erneuert.

Alle Wohnungen werden zum Anschluss

von Telefon und Kabelfernsehen

vorbereitet und mit entsprechenden

Anschlussdosen ausgestattet.

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz

bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank)

im Keller. Die Nutzung erfolgt

über Einzelverträge der Nutzer (Mieter)

mit den Versorgern.

2.2 Heizungsanlage

Heizkörper

Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung

zu den Einzelheizkörpern

werden verdeckt geführt. Die Wohnungen

werden in allen zu beheizenden

Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern,

profiliert als Ventil-Heizkörper,

in den Raumwärmebedarf angepassten

Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung

ausgestattet. Die

Heizkörper in den Bädern werden als

Handtuchwärmetrockner ausgeführt.

Steigleitungen

Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen

bestehen aus Kupfer oder

gleichwertigem Material. Es erfolgt eine

alukaschierte Rohrdämmung.

2.3. Sanitär

Altbaubedingt ist möglich, dass die vorgeschriebenen

Abstände (DIN-Vorschriften)

der sanitären Einrichtungsgegenstände

in Bädern und WC nicht immer

eingehalten werden können, dies stellt

keinen Mangel dar.

Frischwasserleitungen

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert

und entsorgt. Es werden neue

Kalt- und Warmwasserleitungen sowie

Zirkulationsleitungen aus Kunststoff

(PE)- oder Edelstahlrohren hergestellt.

Abwasserleitungen

Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in

den Installationsschächten) werden aus

heißwasserbeständigem, schallgedämmtem

Abwasserrohren in erforderlicher

Größe installiert, die waagerechten

Abflussleitungen in den Wohnungen

bestehen aus HT-Rohren.

Sanitärobjekte, Armaturen

Küche:

Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss

für den Anschluss der Spüle, 2 Eckventile

(1 Doppeleckventil für Spülmaschine).

Die Montage der Zu- und Abflussleitung

erfolgt im Aufstellungsbereich der Spüle

auf der Wand.

Bad:

Kalt- und Warmwasseranschluss für die

Badewanne und Waschbecken. Das

Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss.

Grundsätzlich kommen

in der Bad- und Sanitärausstattung

deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.

Badewannenanlage bestehend aus:

– einer hochwertigen, körpergeformten

Badewanne (ca. 750 x

1.700 mm)

– Wannenab- und Überlaufgarnitur

mit Drehgriff und Siphon

– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie

in verchromter Ausführung,

mit Umstellung auf Brause

und Wanneneinlauf

– Gleitstange zur Aufnahme des

Brausekopfes, Metallschlauch Länge

ca. 1.600 mm

– Wannengriff

– Badetuchhalter

Duschwannenanlage bestehend aus:

– einer Duschwanne in flacher Form

(ca. 80 cm x 80 cm), inkl. Ablaufgarnitur

– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie

mit Handbrause in verchromter

Ausführung

– Gleitstange zur Aufnahme des

Brausekopfes, Metallschlauch Länge

ca. 1.600 mm

– standardisierte Duschtrennwand

Aus dem Grundriss ist ersichtlich, daß

mindestens eine Badewannen- bzw.

Duschwannenanlage vorhanden ist.

WC-Anlage bestehend aus:

– Tiefspülklosett aus Porzellan

wandhängend mit eingebautem

Spülkasten, Sparspülung

– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel

– Papierhalter verchromt

Waschtischanlage:

– Breite ca. 600 mm

– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur

verchromt,

Wandspiegel

– Handtuchhalter als Ring oder

2-armig

Anschluss für Spüle und

Waschmaschine:

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und

Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss

der Spüle und Spülmaschine erfolgt in

der Küche über Eckventil mit Schubrosette.

Der Anschluss für die Waschmaschine

erfolgt, soweit möglich, im Bad.

Lüftung Innenbäder/Innen-WC:

Die Raumentlüftung der innenliegenden

Bäder und WC´s erfolgt über Einzellüfter.

Die Schaltung ist mit dem Lichtschalter

kombiniert. Die Entlüftung erfolgt

verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten

über Dach

2.4 Elektroinstallation

Ausstattung nach DIN 18015/VDE Bestimmungen

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche

Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung

einschließlich der Verdrahtung

gemäß den entsprechenden

Richtlinien und Verordnungen geliefert

und eingebaut.


Der Sicherungskasten/Unterverteilung

wird jeweils im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad

erfolgt gem. DIN 18015

Teil 2 (Mindestausstattung). Im Einzelnen

erfolgt die Bestückung wie nachfolgend

beschrieben.

Anforderungen an die Ausstattung

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation

der Elektroanlagen in den Wohnungen,

im Treppenhaus und in den Kellern.

Die Stromversorgung erfolgt über den

Stromkreis der einzelnen Wohnung.

Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage

(Beleuchtung, Heizung) sowie der

Zugänge zu den Mieterkellerräumen.

Die Kellerräume, die den einzelnen

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten

jeweils einen Beleuchtungskörper

(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine

Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume,

Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie

Außen- und Treppenhausbeleuchtung

werden vom Gemeinschaftszähler versorgt.

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich

durch die Energieversorger. Wenn

bei der Wohnungsabnahme der Nutzer

noch nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe

der Wohnung an den Käufer ohne

Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen

Zählerplatzes und eines zentralen

Potentialausgleiches.

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage

in jeder Wohneinheit mit elektrischer

Türöffnung der Hauseingangstür

eingebaut.

Die Treppenhausbeleuchtung erhält

eine Zeitschaltautomatik mit Warnfunktion.

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss

für alle Wohneinheiten für Telekom und

TV-Anlage geschaffen.

Bäder:

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich

Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer

Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass,

1 Steckdose jeweils für

Waschmaschine und Trockner (bzw. in

der Küche, falls Aufstellfläche im Bad

nicht gegeben), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose

WC:

1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich

Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer

Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass

Küchen:

2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der

Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose,

1 Steckdose für Dunstabzugshau-

be, 1 Steckdose für Einbauküche (Kühl-/

Gefriergerät) , 1 Steckdose für Spülmaschine,

1 Steckdose jeweils Waschmaschine

und Trockner (falls Aufstellfläche

im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass,

1 Antennen-/Kabelanschlussdose

Wohnzimmer, Schlaf- bzw.

Kinderzimmer:

1 Lichtschalter als Kombination mit

Steckdose, mind. 1 Deckenauslass, 3

Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose,

1 Telefonanschlussdose

kombiniert mit Einfachsteckdose

Flur:

2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als

Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose

kombiniert mit Einfachsteckdose, mind.

1 Deckenauslass

Abstellraum:

1 Lichtschalter in Kombination mit 1

Steckdose, 1 Deckenauslass

Keller:

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen

in den Kellern. Die Stromversorgung

erfolgt über den Stromkreis

der einzelnen Wohnung. Die Kellerräume,

die den einzelnen Wohnungen

zugeordnet werden, erhalten jeweils

einen Beleuchtungskörper (Schiffsarmaturen

mit Schalter und eine Steckdose).

Balkon/Terrasse:

1 Steckdose (innen schaltbar), 1 Außenleuchte

(innen schaltbar)

Treppenhaus/Außenanlagen:

Die Beleuchtung erfolgt über Wandbzw.

Deckenleuchten in Stil und Farbe

dem Treppenhaus angepasst. An einer

Stelle wird eine abschaltbare Steckdose

für die Treppenreinigung angebracht.

Die Treppenhausbeleuchtung wird über

ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung

geregelt. Jede Etage erhält eine

Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der

Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchte

mit Dämmerungsschalter

und Bewegungsmelder).

Entsprechend der örtlichen Gegebenheiten

und Raumgrößen kann die angegebene

Elektroausstattung variieren.

3. Bauwerk

3.1 Dach

Dachausbau

Der Ausbau der vorhandenen Dachgeschosse

erfolgt in Trockenbauweise gemäß

den Anforderungen an den Brandund

Schallschutz.

Dies betrifft sämtliche Wände, Decken,

Stützen und Verbände sowie die Dach-

schrägen. Die vorhandene Dachform

bleibt erhalten.

Bei Ausbau des Dachgeschosses werden

die sich aus der Planung ergebenden

statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen

Anforderungen berücksichtigt

und umgesetzt. Stützen,

Kehlbalken und andere statische Bauteile

werden nach Möglichkeit in den

Ausbau integriert. Die vorhandenen

Sparren müssen aus diesem Grund im

erforderlichen Maß verstärkt werden.

Aus statischen Gründen müssen ggf.

Verstärkungen des Dachverbandes aus

Stahl vorgenommen werden. Die Fallstränge

der Entwässerungsleitungen

erhalten eine durch das Dach nach

außen geführte Entlüftung. Vorhandene

Schornsteine werden teilweise bis unter

Kellerdecke abgebrochen bzw. für die

neu errichtete Heizungsanlage zur Abgasführung

saniert und genutzt.

Um den erforderlichen Wärmeschutz

im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist

der Einbau einer Wärmedämmung

(Sparrenzwischendämmung) entsprechend

der geltenden Energieeinsparverordnung

(EnEV) vorgesehen.

Die Innenverkleidung des Dachraumes

erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton).

Zur Belichtung werden Dachgauben

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz

in ausreichender Größe errichtet

bzw. eingebaut.

Die Dacheindeckung erfolgt in Abstimmung

mit dem Denkmalschutz.

Dachklempnerarbeiten

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre,

Standrohr (mit Reinigungsöffnung),

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,

Schneefanggitter etc.

werden mit Titanzinkblech ausgeführt.

3.2 Straßen- und Hoffassade

Die Sanierung der historischen Fassade

und Sockel erfolgt unter Maßgabe der

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

3.3 Fenster- und Balkontüren

Sämtliche vorhandenen Fenster werden

demontiert und durch neue lackierte

Holz-Isolierglasfenster mit Dreh-/Kippflügel

unter Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen

Genehmigung ersetzt.

Fensterbänke

Innen:

Fensterbänke aus Kalkstein Jura oder

wasserfeste resopalbeschichtete Platte

57


58

Außen:

Fensterbank außen neu (nach Maßgabe

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)

3.4 Hauseingangstüren

Die vorhandenen Hauseingangstüren

werden fachgerecht aufgearbeitet oder

durch neue Holztüren nach Maßgabe

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung

ersetzt.

3.5 Balkone/Terrasse

Die Ausführung der neu zu errichtenden

Balkone erfolgt als verzinkte Stahlkonstruktion

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen

Genehmigung.

Terrassen erhalten einen Belag mit Einfassung

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen

Genehmigung.

3.6 Treppenhaus

Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung

durch einen Restaurator

sowie nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen

Auflagen komplett

saniert.

Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene

Bodenfliesen werden entsprechend

überarbeitet und wenn erforderlich,

ergänzt.

Vorhandene Wohnungseingangstüren

werden fachgerecht unter Berücksichtigung

der Verbesserung des Brand-,

Schall- und Einbruchschutzes restauriert

und ertüchtigt oder durch neue Wohnungseingangstüren

(Holztüren) stilgerecht

ersetzt.

Die Treppenhausfenster werden in einer

dem historischen Bestand entsprechenden

Gliederung komplett erneuert.

Die Wände werden vollflächig gespachtelt

und verschliffen. Es erfolgt ein Farbanstrich

auf Grundlage der Befunduntersuchung

des Restaurators sowie der

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

3.7 Keller

Die einzelnen Kellerabteile werden aus

einer luftzirkulationsfördernden, offenen

und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.

Der Einbau von T30-Türen erfolgt

nach den Erfordernissen der derzeit

geltenden Brandschutzbestimmungen.

Sämtliche Kellerfenster werden erneuert

(verzinkter Stahlrahmen mit Lüftungsgitter

bzw. nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen

Genehmigung).

Kellerfußboden

Der vorhandene Kellerfußboden wird

auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion

nicht gestört, bleibt er weitestgehend

erhalten. Unebenheiten werden

ausgebessert.

Kellerwände

Die Kellerwände werden von schadhaften

Putz befreit, sandgestrahlt und als

sichtbares Mauerwerk belassen. Größere

Fehlstellen im Mauerwerk werden mit

gleichem Material ausgebessert.

Durch den TÜV Süd erfolgt eine Überprüfung

des Bauzustandes hinsichtlich

auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit,

schädigender Salze im Mauerwerk. Im

Ergebnis dieser Untersuchungen werden

erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen

durchgeführt; in der Regel zur

Sperrung gegen aufsteigende Feuchtigkeit

ins Erdgeschoss.

Dabei werden die Kellerwände so abgedichtet,

dass in das Erdgeschoss aufsteigende

Nässe weitestgehend verhindert

wird. Da es sich bei den Kellerräumen

jedoch um untergeordnete

Neben- und Abstellflächen handelt,

stellte eine bestehend bleibende Erdoder

Restfeuchte keinen Mangel dar.

3.8 Wohneinheiten

Wohnungstrennwände

Bestand:

Massive Wohnungstrennwände in Stärken

von 15-24 cm. Bei zu geringen

Wandstärken werden die Wohnungstrennwände

brand- und schallschutztechnisch

ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).

Neu:

Soweit Wände in den Wohnungen neu

hinzukommen oder erneuert werden

müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände

gemäß den Anforderungen

an den Brand- und Schallschutz

errichtet (beidseitige Doppelbeplankung).

Neue tragende Wände werden

in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig

verputzt.

Wand- und Deckenbeläge

An allen Innenwänden und Decken

wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte

Putzstellen werden ausgebessert,

Putzoberflächen sowie Deckenspachtelung

nach Erfordernis angepasst. Soweit

keine Neuaufteilung der Wohnungen

erfolgt, unterliegen alle Wände dem

Bestandsschutz. Bad-, Küchen- und

Flurbereiche erhalten eine Trockenbau-

Unterhangdecke.

In Wohnräumen, die aus statischen

Gründen Unterzüge erhalten, werden

ebenfalls Trockenbau-Unterhangdecken

eingebaut. In den Wohneinheiten werden

die Wände mit einer putzartigen

Oberflächenbeschichtung sowie einem

zweifachen deckenden Dispersionsanstrich

versehen.

Die Wände der Bäder erhalten einen

zeitgemäßen hochwertigen großformatigen

Fliesenbelag. Die exakte Höhe

des Fliesenbelages ergibt sich aus der

Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,

z.B. Vorwandkonstruktion, sowie den

Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen

werden im Dünnbettverfahren

inkl. erforderlicher Abdichtungen im

Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb

der Fliesen werden die Wände gespachtelt

und deckend gestrichen.

Fußbodenaufbau/Bodenbelag

Die Böden in den Wohnungen erhalten

einen Gussasphaltestrich mit Trittschalldämmung.

Die Türbereiche innerhalb

der Wohnungen werden nach Möglichkeit

schwellenlos ausgeführt. Eine

Schwelle vom Treppenhaus in die Wohnung

ergibt sich aus denkmalschutzrechtlichen

Vorgaben, die Veränderungen

im Treppenhaus nicht zulassen.

Die vorgesehene Sanierung und Modernisierung

erfolgt unter Bestandsschutz.

Lichte Raumhöhen nach § 47

der Sächsischen Bauordnung können

nicht garantiert werden. Die gültigen

Schallschutzvorschriften (DIN-Vorschriften)

können konstruktionsbedingt nicht

eingehalten werden und stellen keinen

Mangel dar.

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:

Die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer

erhalten ein hochwertiges Fertigparkett

aus Eiche mit umlaufenden Sockelleisten.

Küche:

Für Küchen ist ein hochwertiger Fliesenbelag

(Materialpreis 30 EUR/qm) vorgesehen.

Optional kann, bei Einigung

vor Baubeginn kostenneutral, auch hier

die Verlegung von hochwertigem Fertigparkett

vereinbart werden.

Bad:

Die Böden im Bad erhalten einen hochwertigen

Fliesenbelag (Materialpreis 30

EUR/qm) inkl. der erforderlichen Abdichtung.

Wohnungsinnentüren

Sämtliche Innentüren werden, sofern

vom Denkmalschutz nicht anders gefordert,

erneuert. Es werden neue hochwertige

Zimmertüren eingebaut. Die

Türbeschläge werden in Edelstahl aus-


geführt. Die Zimmertüren der Wohnzimmer

(Stube) und Küchen erhalten

satinierte Glasfüllungen.

Schließanlage der Wohnungseingangstür

Es wird eine Schließanlage mit Hauptund

Gruppensperre GPI, serienmäßig

mit Aufbohr- und Abtastsicherung. Die

Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes

an die Hausverwaltung.

4. Sonstige Ausstattung

Küchen

Der Einbau einer Einbauküche kann auf

Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung

vor Baubeginn optional gegen

Aufpreis erfolgen.

Musterwohnung

Auf Grundlage der vorstehenden Baubeschreibung

wird eine Musterwohnung

hergestellt. Diese kann der Erwerber

nach Absprache besichtigen, und

sich ein Bild vom Umfang der Sanierung

und der Ausstattung der Einheiten zu

verschaffen. Weicht die Musterwohnung

von der Baubeschreibung ab, gilt

im Zweifel vorrangig die Baubeschreibung.

Außenanlagengestaltung

Die gesamte Außenanlage wird unter

Maßgabe der zuständigen Ämter

(Denkmalschutz, Grünflächenamt) gestaltet.

Historische Beläge im Gehwegbereich

werden erhalten bzw. neu verlegt.

Es werden zentrale Müllcontainerstellplätze

in ausreichender Anzahl hergestellt.

Die Restfläche wird mit Rasen und

Sträuchern lt. Planungsunterlagen begrünt.

Spielplatzanlagen werden im Rahmen

der Baugenehmigung mit den zuständigen

Behörden geplant und abgestimmt.

5. Planungsänderungen

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen

Materialien und bei Einrichtungsgegenständen

sind vorbehalten,

soweit sie aus technischen Gründen

oder aus Gründen der Materialbeschaffung

zweckmäßig sind und den geschilderten

Standard nicht mindern. Änderungen

in der Baugenehmigung oder

aufgrund behördlicher Auflagen oder

geänderter gesetzlicher Bestimmungen

können zu Planungsänderungen führen

und bleiben vorbehalten.

6. Sonderwünsche

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)

eines Käufers bezüglich des Sondereigentums

sind möglich, soweit es

der Bautenstand zulässt, sie technisch

durchführbar sind und diese Änderungswünsche

nicht gegen die Interessen

der Gemeinschaft gerichtet sind.

Die Änderungen sind mit dem Bauherrn

bzw. Bauträger (Verkäufer) im Einzelnen

vorab zu besprechen. Dieser untersucht

die Durchführungsmöglichkeit und veranlasst

ggf. eine Kostenkalkulation

durch den Generalunternehmer bzw.

die Handwerksfirmen. Auf Grundlage

dieser Kostenkalkulation wird ein Zusatzvertrag

zwischen dem Käufer und

dem Generalunternehmer bzw. den

Handwerksfirmen über den Bauherrn

bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen

sind darin direkt mit dem Generalunternehmer

bzw. den Handwerksfirmen

abzurechnen. Dasselbe

Prinzip gilt auch bei der Abwahl einer

Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen

zu ihrer Gültigkeit immer der

Schriftform.

7. Angabenvorbehalt

Alle Angaben sind vom Ersteller der

Baubeschreibung sorgfältig geprüft und

zusammengestellt worden. Die in den

Grundrissen enthaltenen Möblierungen

sind Gestaltungsvorschläge, dienen der

Veranschaulichung und sind nicht Vertragsgegenstand.

Kein Vermittler, Anlageberater oder

sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte

zu erteilen oder Zusicherungen zu

machen, die von diesen Angaben abweichen

oder über sie hinausgehen.

Solche Auskünfte und Zusicherungen

sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie

schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung

erfolgen. Sämtliche Angaben

entsprechen dem Stand der

Planung im September 2007. Sie stehen

unter dem Vorbehalt grundsätzlich unveränderter

Planungs- und gleichbleibender

rechtlicher Verhältnisse der

Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungsund

Finanzbehörden.

Stand: September 2007

DGG AG

59


60

Die rechtliche

Konzeption

Das hier angebotene Immobilieninvestment

ist mit dem Abschluss mehrerer

Verträge verbunden. Bei den Verträgen

handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot

nebst einer Grundlagenurkunde

des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig.

Ferner tritt der Erwerber als künftiges

Mitglied in einen bereits abgeschlossenen

WEG-Verwaltervertrag mit

der Sachsengrund Hausverwaltungs

GmbH ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertraggeschlossen

werden, in Verbindung mit nachfolgender

Garantie ist der Abschluss

zwingend. Daneben schließt der Erwerber

einen Mietgarantievertrag, dessen

Kosten bereits im Kaufpreis enthalten

sind. In der Grundlagenurkunde sind

die Teilungserklärung gem. § 8 WEG,

die Pläne, die Baubeschreibung sowie

Planungs- und Änderungsvollmachten

enthalten. Die wesentlichen Inhalte der

Verträge werden im Folgenden kurz

erläutert. Die vollständigen Verträge

werden dem Interessenten auf Wusch

ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen.

I. KAUFVERTRAG

1. Angebot

Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,

der DGG Deutsche Gesellschaft für

Grundbesitz AG, ein notarielles Angebot

zum Abschluss des nach beschriebenen

Kaufvertrages über eine noch zu sanierende

Altbauwohnung. An dieses Angebot

ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung

unwiderruflich gebunden.

Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht

das Angebot weiter fort. Es kann jedoch

dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen

werden, es sei denn, die Annahme

wurde vor Zugang des Widerrufs

bereits erklärt.

Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung

vor einem deutschen

Notar beurkundet worden ist.

2. Inhalt

a) Grundstück

Die Verkäuferin wird Eigentümerin des

im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig

von Dölitz, Blatt 407 verzeichneten

Grundbesitzes, Flurstück 235, 235b,

232a und 235a mit einer Größe von

ca. 7.440 qm, gelegen in Leipzig-Dölitz.

Das Grundeigentum wird bei Veräußerung

wie folgt belastet sein:

Abt. II: Auflassungsvormerkung für die

Verkäuferin

Abt. III: Finanzierungspfandrechte

der Verkäuferin in Höhe von

EUR 10.350.000

Derzeit in Abt. II und III eingetragene

Belastungen sind zur Löschung zu bringen.

Die Verkäuferin behält sich das Recht

vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten

noch Grundpfandrechte in beliebiger

Höhe eintragen zu lassen, was der Käufer

ausdrücklich gestattet und duldet.

Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung

aufgrund dieses Vertrages

bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin

das Recht, vom Käufer zu übernehmende

Dienstbarkeiten für Ver- und

Entsorgung des Grundstückes, Rechte

für Kabeldienstanbieter oder Baulasten

in Abt. II des Grundbuchs einzutragen.

b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand

Die Verkäuferin verpflichtet sich, den

Kaufgegenstand nach Maßgabe der

Grundlagenurkunde herzustellen und

auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

wurde noch nicht erteilt.

Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher

ist demnach noch nicht erfolgt.

Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf

einer noch zu sanierenden bzw. noch

auszubauenden Sondereigentumseinheit

einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil

am Grundstück zum Inhalt.

Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag

exakt bezeichnet.

c) Kaufpreis und Wohnfläche

Die Immobilie einschließlich Sanierung

wird zum Festpreis verkauft, wobei der

Festpreis auf Grund und Boden, die

Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund

Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten

ohne Übernahme einer

Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung

der Behörden aufgeteilt ist. Der

Festpreis kann sich im selben Verhältnis

erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Die angegebene Wohnfläche

wurde nach der Wohnflächenverordnung

berechnet, Balkone und Terrassen

werden mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt.

Geringfügige Flächenabweichungen

von bis zu 3% haben keinerlei

Einfluss auf Vertrag oder Kaufpreis.

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten

der Projektierung, des Marketings und

des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere

auch die Innenprovision, die der

Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb

bezahlt und die unter Umständen

über dem marktüblichen Niveau liegen

kann. Die Höhe kann je nach Wohnung

unterschiedlich sein und bei Interesse

bei der Verkäuferin erfragt werden. Im

Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten

von im Vertrag nicht vereinbarten

Sonderwünschen, sowie Notar- und

Grundbuchgebühren, die notwendigen

Kosten des Vertragsvollzuges, die vom

Erwerber ggf. an den Vermittler zu

zahlende Außenprovision, die Kosten

von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte

des Käufers, die Beiträge

zur Feuerversicherung ab Deckungszusage,

die Grunderwerbsteuer,

die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge

nach Übergang von Lasten und Gefahren

sowie die Anschlussbeiträge für

eine Mietantenne oder Breitbandkabel.

Insbesondere hat der Käufer die Notarkosten,

die Kosten der Grundschuldbestellung

sowie die Grunderwerbssteuer

zu übernehmen, was im allgemeinen

ca. 6% des Kaufpreises ausmacht.

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt

zu zahlen, wobei sich die Raten

an den Vorgaben der erwerberschützenden

Makler- und Bauträgerverordnung

(MaBV) orientieren und im einzelnen

dem Kaufvertragsentwurf zu

entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin

eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende

Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen

Rückzahlungsanspruches des Investors,

sind Zahlungen gemäß Ratenplan

und nach Baufortschritt unabhängig

von der Eintragung der Auflassungsvormerkung

sofort zur Zahlung fällig. Eine

Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin

ist weitgehend ausgeschlossen.

Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende

Bank abgetreten

sind, kann der Kaufpreis nur an diese

mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt

werden.

d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis

und Grundstücksbelastungen

Die Verkäuferin behält sich vor, vom

Käufer eine Finanzierungsbestätigung

seines Kreditinstituts innerhalb von vier

Wochen nach Angebotsabgabe zu verlangen.

Aus dieser muss ersichtlich sein,

dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen

und etwa eingeplante Fremdmittel

zugesagt sind. Sofern der Käufer dieser

Verpflichtung nicht rechtzeitig nachkommt,

kann die Verkäuferin das Angebot

ablehnen bzw. einen ggf. bereits

wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln

und Schadenersatz verlangen. Die Verkäuferin

verpflichtet sich, die zur Sicherung

der vom Käufer aufgenommenen

Darlehen erforderlichen dinglichen

Rechte (insbesondere Grundschulden)

zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten

werden wechselseitig erteilt.

Damit verbundene Kosten übernimmt

der Käufer. Zur Sicherung der

Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht

mit Bedingungen und Auflagen

verbunden, die den Zweck haben, dass

Auszahlungen der finanzierenden Bank

ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen.

Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung

ausschließlich Sache des Erwerbers.


e) Sanierungsverpflichtung und

Fertigstellung

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung

ergibt sich aus der Grundlagenurkunde

entsprechend der im

Prospekt enthaltenen Baubeschreibung

und den Plänen. Die Baubeschreibung

wird damit zum Gegenstand des

Grundstückskaufvertrages gemacht.

Änderungen in der Planung und Ausführungsart,

den vorgesehenen Baustoffen

und der Ausstattung (soweit

überhaupt geschuldet) behält sich die

Verkäuferin vor, soweit sich diese technisch

oder wirtschaftlich als zweckmäßig

oder notwendig erweisen oder auf

behördlichen Auflagen beruhen und

nicht wert- und gebrauchsmindernd

sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch

geringfügige Änderungen der Wohnfläche

und der Raumaufteilung haben

keinen Einfluss auf den Preis und den

sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen

sind nur beachtlich, sofern

sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche

der Einheit übersteigen.

Die Verkäuferin steht für die Bezugsfertigkeit

des Sondereigentums, vorbehaltlich

einer Verzögerung durch Schlechtwetter,

höhere Gewalt, Sonderwünsche

oder Verzug des Erwerbers mit der Kaufpreiszahlung

am 30.09.2008 (Bauabschnitt

III/1) bzw. bis zum 31.03.2009

(Bauabschnitt III/2) ein. Sonderwünsche

und Eigenleistungen des Erwerbers bei

der Bauausführung können nur bezüglich

des Innenausbaus und mit Zustimmung

der Verkäuferin berücksichtigt

werden, da sie die Bauzeit verlängern.

Architekt und Handwerker sind direkt

zu beauftragen, die Kosten sind nicht

im Kaufpreis enthalten und müssen

direkt mit den Beauftragten abgerechnet

werden.

f) Abnahme des Sonder- und

Gemeinschaftseigentums

Die Abnahme des Sondereigentums

erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung

der bis dahin fälligen Raten, wobei

der Investor hierzu mit einer Frist von

zwei Wochen zu einem Abnahmetermin

geladen wird. Bei Besichtigung wird

ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches

Restarbeiten oder Mängel aufgenommen

werden. Ein Anerkenntnis

seitens der Verkäuferin ist damit nicht

verbunden.

Erscheint der Investor zum Abnahmetermin

nicht, oder bezieht oder benutzt

der Investor oder ein Dritter mit dessen

Duldung das Vertragsobjekt vor Abnahme,

gilt es als mangelfrei abgenommen,

es sei denn, die Mängel werden innerhalb

von 6 Tagen nach diesem Zeitpunkt

schriftlich gerügt. Die Abnahme

des Gemeinschaftseigentums erfolgt

nach vollständiger Fertigstellung des

Gebäudes. Zur Abnahme bevollmächtigt

ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen

des Investors, ein vom Hausverwalter

zu bestellender Sachverständiger, dessen

Kosten die WEG trägt. Aufgrund

des Vorliegens einer Mehrhausanlage

kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums

für jedes Gebäude gesondert

erfolgen. Die jeweilige Abnahme

ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn.

g) Übergang des Vertragsbesitzes

sowie der Rechte und Pflichten

Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten

gehen mit Abnahme

des Sondereigentums Zug um Zug gegen

Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate

auf den Investor über. Damit

erhält der Investor auch alle Rechte und

Pflichten innerh. der Wohnungseigentümergemeinschaft,

die sich nach der

Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung

und dem unter II. beschriebenen

WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen.

Ferner tritt er in bestehende Versicherungsverträge

ein und hat die Kosten

für diese zu tragen. Daneben haftet

der Investor für Erschließungs- und Anliegerbeiträge

nach dem BauGB sowie

den landes- und kommunalrechtlichen

Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren

bereits ab dem Tag des Kaufvertrages,

sofern die Maßnahmen nach

diesem Tag begonnen werden.

h) Gewährleistung

Hinsichtlich der Gewährleistung wird

im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich

des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz

sind Gewährleistungsansprüche

des Investors ausgeschlossen,

sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem

Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten

Sanierungs- und Modernisierungsleistungen

gilt das Werkvertragsrecht

des BGB, wobei der Investor einen

Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte

geltend machen und

bei gravierenden Mängeln vom Vertrag

zurücktreten oder Schadenersatz verlangen

kann. Es gelten die gesetzlichen

Verjährungsfristen, wobei man sich darüber

einig ist, dass die Verjährungsfristen

im Bereich des Sondereigentums

mit der Abnahme des Sondereigentums

und im Bereich des Gemeinschaftseigentums

mit dessen Abnahme beginnen.

Unter gewissen Voraussetzungen

werden dem Erwerber darüber hinaus

Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben

beteiligten Handwerkern und

Unternehmen abgetreten.

i) Vollstreckungsunterwerfung

Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen

Nebenleistungen (auch Verzugszinsen)

unterwirft sich der Investor der

sofortigen Zwangsvollstreckung aus

dem Notarvertrag in sein gesamtes Vermögen,

d.h. zur Vollstreckung des

Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren

nötig.

j) Vollmachten

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten

enthalten. Zunächst werden die

Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung

nötigen Umfang bevollmächtigt

wobei die Vollmacht über

den Tod hinaus gilt. Daneben ist der

Notar mit einer Empfangsvollmacht

ausgestattet, sofern ein Verzug des Käufers

ins Ausland erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter

im Inland benannt

wird. Der Investor erhält eine

Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt

zur Darlehensbeschaffung. Die

Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt,

Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen

in Größe und Anzahl zu

verändern, sowie umzuwandeln, ohne

dass dem Investor hieraus Ansprüche

erwachsen, sofern nicht seine eigenen

Rechte hierdurch negativ berührt werden.

k) Rücktritt

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem

die Verkäuferin das unterbreitete Angebot

des Investors angenommen hat,

nur aus den gesetzlich vorgesehenen

Gründen möglich. Grundsätzlich ist der

hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt

und ist nur bei gravierenden

Gründen gegeben. Generell gilt die

Rechtsregel, dass einmal geschlossene

Verträge von beiden Parteien eingehalten

werden müssen.

l) Voraussetzungen und Folgen

der Eigentumsübertragung

Eigentum erwirbt der Investor erst mit

seiner Eintragung im Grundbuch u.a.

nach Vollzug der Teilungserklärung sowie

vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer

und grundsätzlich des

Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs

wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung

eingetragen, welche

mit Eintragung als Eigentümer gelöscht

wird.

II. VERWALTUNGSVERTRAG FÜR

DAS GEMEINSCHAFTS-

EIGENTUM

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

wird die Sachsengrund

Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt,

beauftragt und bevollmächtigt.

Der Verwaltungsvertrag wird zunächst

für die Dauer von drei Jahren ab Übergabe

der ersten Wohneinheit an einen

Erwerber fest geschlossen und kann

nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet

werden. In diesen Vertrag tritt

der Erwerber mit Übergang von Besitz/

Nutzen und Lasten, spätestens mit Eintragung

als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch

nach den Regelungen des

61


62

WEG ein. Die einzelnen Aufgaben und

Befugnisse ergeben sich aus § 2 des

Verwaltervertrages sowie dem zugehörigen

Leistungskatalog. Die Vergütung

des Verwalters beträgt je Wohnungseigentumseinheit

20,53 EUR inkl. der

derzeit gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Zusatzleistungen sind entsprechend

dem Verwaltervertrag gesondert

zu vergüten. Die Haftung des Verwalters

beschränkt sich im Wesentlichen

auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte

Verwaltervollmacht erlaubt es dem Verwalter,

die Wohnungseigentümergemeinschaft

umfassend gegenüber Dritten

zu vertreten.

III. SONDEREIGENTUMSVER-

WALTUNG

Grundsätzlich kann der Investor wählen,

ob er seine Sondereigentumseinheit

selb st verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung

beauftragt. In Verbindung

mit der unter IV. beschriebenen Erstvermietungsgarantie

ist die Beauftragung

allerdings zwingend notwendig.

Für den Fall, dass der Investor die bereits

mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung

beauftragte Hausverwaltung

beauftragt, wird ein Verwaltungsvertrag

gemäß dem beigefügten Muster geschlossen.

Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit

von 2 Jahren. Er verlängert sich

jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter

einer Einhaltung einer Frist von 3 Monaten

gekündigt wird. Durch die separat

zu erteilende Verwaltungsvollmacht

wird die Hausverwaltung umfassend

bevollmächtigt, u.a. zum Einzug der

Mietzinsen, der Mietkaution, zum Abschluss

von Mietverträgen und zu deren

Kündigung, sowie notfalls zur gerichtlichen

Geltendmachung von Mietrückständen.

Die einzelnen Leistungen sind

in § 3 des Vertragsformulars beschrieben.

Die Kosten der Verwaltung des

Sondereigentums betragen EUR 18,25

je Wohneigentumseinheit pro Monat

inkl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer.

Gesondert zu vergütende Sonderleistungen

sind in § 3 B) des Musters

aufgeführt. Die Haftung des Verwalters

ist im Wesentlichen auf Vorsatz oder

grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

IV. MIETGARANTIE

Auf Wunsch des Investors kann mit der

Verkäuferin als Garantiegeberin ohne

Kaufpreisaufschlag ein Mietgarantievertrag

abgeschlossen werden.

Der Mietgarantievertrag macht für den

Erwerber aber nur Sinn, wenn er seine

Eigentumseinheit vermieten, d. h. nicht

selbst nutzen will. Voraussetzung für

die Garantieleistung ist darüber hinaus,

dass sich Erwerber und Veräußerer

wechselseitig vertragstreu verhalten

und keine in ihrer Sphäre liegenden

Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit

begründen, die zu Lasten der Vermietbarkeit

gehen. Dies trifft insbesondere

auch auf die für die Vermietung zwingend

erforderliche enge und reibungslose

Zusammenarbeit bei üblicherweise

während des Beginns und der Laufzeit

des Garantievertrages auftretenden

Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten

zu, da diese einen direkten

Einfluss auf den Vermietungserfolg haben.

Mit dem Mietgarantievertrag garantiert

die Garantiegeberin für insgesamt 12

Monate einen Mietzins in prospektierter

Höhe gemäß den vertraglichen Bedingungen,

beginnend mit dem dritten

Monat nachdem die Eigentumseinheit

bezugsfertig ist, das Sondereigentum

abgenommen wurde und der Übergang

von Besitz/Nutzen/Lasten erfolgte.

Die Garantiegeberin zahlt dabei die

Differenz zwischen der für die Einheit

tatsächlich erzielten Kaltmiete zur pro-

spektierten Garantiemiete, jedoch höchstens

für die Dauer von 12 Monaten.

Erfolgt die Erstvermietung zu einer

Miete, welche über der garantierten

Miete liegt, steht die Differenz für eine

Laufzeit von bis zu 12 Monaten dem

Garantiegeber zu.

Als Voraussetzung für die Durchführung

des Garantievertrages beauftragt der

Investor die eingesetzte Hausverwaltung

obligatorisch mit der Verwaltung des

Sondereigentums und erteilt der Investor

der Garantiegeberin eine Vollmacht

zur Vermietung in seinem Namen sowie

zum Mietinkasso. Erzielte Minder- oder

Mehreinnahmen aus der Vermietung

gehen zu Lasten oder zu Gunsten der

Garantiegeberin.

Daneben bleibt der Investor verpflichtet,

Betriebs- und Nebenkosten sowie die

Instandhaltungsrücklage (Hausgeld) an

den Verwalter zu zahlen, wobei der

Garant diese Gelder direkt aus der Garantiemiete

entnehmen und abführen

darf. Den überschießenden Betrag zahlt

die Garantin an den Käufer aus.

Um die Durchführung des Vertrages zu

ermöglichen, tritt der Investor seinen

Mietzinszahlungsanspruch nebst weiteren

Vermieter- und Eigentümerrechten

für die Dauer der Garantiezeit an die

Garantiegeberin ab. Unter bestimmten

Voraussetzungen wird die Garantiegeberin

von der Garantiezahlung (ggf.

auch anteilig) befreit. Dies ist z.B. der

Fall, wenn notwendige Vollmachten,

Wohnungsschlüssel oder Revisionsunterlagen

vom Investor nicht ausgehändigt

werden, der Mieter die Miete mindert,

ohne dass dies von der Garantiegeberin

zu vertreten ist oder der Investor

mit der Zahlung einer Kaufpreisrate

im Verzug ist.

Die Einzelheiten sind im in der Vertragsmappe

beigefügten Erstvermietungsgarantievertrages

beschrieben.


Die steuerlichen

Auswirkungen

Nachfolgend werden die grundlegenden

steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang

mit Immobilienerwerben

nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage

(Stand 01.01.2007) dargestellt. Die Gebäude

wurde ca. 1938 erbaut und soll

nun bis Ende 2008/Frühjahr 2009 saniert

werden.

I. IMMOBILIENERWERB ZUR

FREMDVERMIETUNG

1. Voraussetzungen für die

steuerliche Berücksichtigung

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie

zur Fremdvermietung kann einkommenssteuerlich

nur dann berücksichtigt

werden, wenn es sich um keine

Liebhaberei handelt, sondern die Absicht

besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig

Überschüsse zu erzielen.

Von dieser Absicht wird nach ständiger

Rechtsprechung bei einer auf Dauer

angelegten Vermietung ausgegangen

(Schreiben des Bundesministeriums der

Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die

Finanzverwaltung daran Zweifel haben,

trägt der Steuerpflichtige die objektive

Beweislast. Hierfür kann eine Prognose

erstellt werden, in der sich in dem ganzen

Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss

aus den voraussichtlichen

Einnahmen abzüglich der kalkulierten

Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum

orientiert sich laut dem Schreiben

des Bundesministeriums für Finanzen

vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen

Vermögensnutzung“, die

bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll.

Der Bundesfinanzhof hält dagegen in

jüngeren Urteilen eine Kalkulation von

über 50 Jahre für nicht angemessen,

da diese spekulative Komponenten enthält.

Darüber hinaus wird nach neuerer

Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht

in Abhängigkeit von der

Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil

des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002).

Beträgt demnach bei einer langfristigen

Vermietung der Mietzins mindestens

75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist

grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht

auszugehen.

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen

56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten,

ist die Einkünfteerzielungsabsicht

anhand einer Überschussprognose zu

überprüfen. Bei einer positiven Prognose

ist das Vorliegen einer solchen Absicht

zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit

in einen entgeltlichen

und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Der unentgeltliche Teil ist steuerlich

nicht relevant. Die entsprechenden

anteiligen Werbungskosten können

insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches

gilt, wenn der Mietzins unabhängig

von der Überschussprognose weni-

ger als 56 % der ortsüblichen Mieten

beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag

mit Zustimmung des Bundesrates das

Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs

im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen

beschlossen. Damit

wurde unter anderem ein § 15 b ins

Einkommensteuergesetz eingeführt.

Dieser neue Paragraph gilt für Verluste

aus Steuerstundungsmodellen, denen

ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.

2005 beitritt oder für die nach dem

10.11.2005 mit dem Außenvertrieb

begonnen wurde. Bestandteil dieser

Gesetzesänderung ist eine Regelung,

nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen

weder mit anderen

positiven Einkünften verrechnet noch

nach § 10 d EStG abgezogen werden

dürfen. Diese Verluste mindern jedoch

die Einkünfte, die der Steuerpflichtige

in den folgenden Jahren aus derselben

Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell

liegt nach dieser Vorschrift

vor, wenn aufgrund einer modellhaften

Gestaltung steuerliche Vorteile in Form

von negativen Einkünften erzielt werden

sollen. Diese Regelung soll jedoch nur

Anwendung finden, wenn innerhalb

der Verlustphase das Verhältnis der

Summe der prognostizierten Verluste

zur Höhe des gezeichneten und nach

dem Konzept auch aufzubringenden

Kapitals oder bei Einzelinvestitionen

des eingesetzten Eigenkapitals 10 vom

Hundert übersteigt. Betroffen von dieser

neuen Regelung sind insbesondere Medienfonds,

Schiffsbeteiligungen, geschlossene

Immobilienfonds und ähnliche

Konstruktionen.

Nicht abschließend geklärt ist die Frage,

ob auch Fälle, in denen ein Bauträger

Objekte mit Modernisierungszusage an

Anleger veräußert, vom § 15 b EStG

erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht

vertreten, dass in solchen Fällen

aufgrund der vom Anbieter vorformulierten

Verträge eine Modellhaftigkeit

anzunehmen sei und es damit zu einer

Verlustabzugbeschränkung nach § 15

b EStG komme. Überwiegend wird diese

Rechtsauffassung jedoch abgelehnt

(vgl. bspw. Beck in DStR 06, 61 ff.).

Diese andere Rechtsauffassung wird

auch in der Gesetzesbegründung zu §

21 Abs. 1 Satz 2 EStG – der § 15 b EStG

auch für die Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung für anwendbar erklärt

– bestätigt. In dieser Gesetzesbegründung

heißt es, dass von der Neuregelung

„Bauträgergestaltungen, in denen

ein Bauträger ein Objekt in einem Sanierungsgebiet

oder ein Denkmal saniert,

für die Sonderabschreibungen

geltend gemacht werden können, und

bei denen vor Beginn der Sanierung

die Grundstücke oder Eigentumswohnungen

an Erwerber außerhalb einer

Fondskonstruktion veräußert werden“,

nicht betroffen seien. In solchen Fällen

soll grundsätzlich keine modellhafte

Gestaltung vorliegen. Die Erwerber

sollen die erhöhten Absetzungen für

die Sanierungsaufwendungen weiterhin

geltend machen können. In der Gesetzesbegrünung

wird weiter ausgeführt,

dass nur in Fällen, in denen der Bauträger

neben der Sanierung/Modernisierung

und dem Verkauf auch noch weitere

Dienstleistungen (z.B. Finanzierung)

erbringt, eine modellhafte Gestaltung

gegeben sein könnte. Gem.

Anwendungsschreiben des Bundesministeriums

der Finanzen vom 17.07.

2007 zum § 15 b EStG wird noch weiter

präzisiert, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung

vom Bauträger zum

Zwecke der Vermietung grundsätzlich

keine modellhafte Gestaltung im Sinne

von § 15 b EStG darstellt, es sei denn,

der Anleger nimmt auch nur eine modellhafte

Zusatz- oder Nebenleistung

vom Bauträger selbst oder von diesem

nahe stehenden Personen oder Gesellschaften

in Anspruch, die den Steuerstundungseffekt

ermöglicht. Sofern

durch Nebenleistungen keine Steuerstundungseffekte,

mithin keine sofort

abzugsfähigen Werbungskosten generiert

werden, indem bspw. die Kosten/

Gebühren für die Nebenleistungen (Finanzierung,

Garantien etc.) im Abgabepreis

einkalkuliert sind, sind diese

nach der wohl h.M. unschädlich. Pro

Rata bezahlte Bewirtschaftungs- und

Verwaltungskosten sind nach dem Anwendungserlass

explizit unproblematisch.

Da zum § 15 b EStG bis heute weder

ein allgemeiner Praxisgebrauch bekannt

ist noch höchstrichterliche Rechtsprechung

vorliegt, besteht bezüglich dieser

Rechtsauffassung noch keine abschließende

Rechtssicherheit.

2. Abgrenzung zwischen

Vermögensverwaltung und

Gewerbebetrieb

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen

unter A.1. steuerrelevant,

ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung

(§ 21 EStG) oder um Einkünfte

aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) handelt.

Eine private Vermögensverwaltung liegt

dann vor, wenn der Investor eine Immobilie

dauerhaft an Fremde zur Nutzung

vermietet (Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung). Die Grenze

der privaten Vermögensverwaltung

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich

der Fremdvermietung neben

der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen

Dienstleistungen erbracht

werden.

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr

als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung

davon aus, dass die Grenze

der privaten Vermögensverwaltung

63


64

überschritten wird (sog. Drei-Objekt-

Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,

sondern die Substanzwertsteigerung

in den Vordergrund getreten

ist. Dadurch wird ein gewerblicher

Grundstückshandel begründet. Gewinne

und Veräußerungsgewinne werden

in Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert.

In Sonderfällen kann sich

die Frist von 5 auf 10 Jahre verlängern.

Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs

wurde die Rechtsprechung zur

Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass

bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels

zur Zeit keine eindeutige

Rechtsicherheit besteht.

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb

handelt, unterliegen diese

neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer

und zwar unabhängig von

der Behaltensdauer.

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung unterliegt

ein etwaiger Veräußerungsgewinn als

sog. privates Veräußerungsgeschäft

nach der derzeitigen Rechtslage nur

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen

Anschaffung und Veräußerung

der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre

liegen. Als Veräußerungsgewinn wird

grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses

über den um die vorgenommenen

Abschreibungen reduzierten

Anschaffungs- und Herstellungskosten

und den Veräußerungskosten angesetzt.

Ausgenommen sind Immobilien,

die im Zeitraum zwischen Anschaffung

oder Fertigstellung und Veräußerung

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken

oder im Jahr der Veräußerung

und in den beiden vorangegangenen

Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt

wurden.

In der Koalitionsvereinbarung vom

11.11.2005 zwischen CDU/CSU und

SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht

für solche privaten Veräußerungsgeschäfte

vorgesehen. So wurde

unter anderem diskutiert, zum 01. Januar

2007 auch über die oben genannte

10 Jahresfrist hinaus eine pauschale

Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen

mit 20 % vorzunehmen.

Aussagen zur genauen Ausgestaltung

dieser geplanten Gesetzesänderung

lassen sich derzeit nicht machen.

Es muss damit gerechnet werden, dass

die o. g. derzeitige gesetzliche Regelung

nur zeitlich begrenzt fortbesteht.

3. Überschussermittlung

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im

Rahmen der Vermögensverwaltung ausüben,

erzielt er Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung im Sinne des

§ 21 EStG.

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung erfolgt durch

die Gegenüberstellung der (Miet-) Einnahmen

und der im Zusammenhang

mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten

(Überschussermittlung).

Steuerliche Vorteile können dann eintreten,

wenn sich ein Überhang von

Werbungskosten ergibt und dieser mit

anderen positiven Einkünften des Investors

mit steuerlicher Wirkung verrechnet

werden kann.

4. Verlustverrechnung

Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr,

in dem der Verlust entstanden

ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungsjahr

2004 wieder unbegrenzt

möglich.

Im Veranlagungszeitraum können nicht

verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag

von EUR 511.500 in das Vorjahr

zurückgetragen werden, oder sie werden

in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.

Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt

werden, erhöht sich der

Verlustrücktrag auf bis zu EUR 1.023.

000. Der verbleibende Verlustvortrag

ist in den folgenden Veranlagungsjahren

bis zu EUR 1 Mio. des Gesamtbetrages

der Einkünfte, und der darüber hinausgehende

Anteil bis zu 60% des Gesamtbetrages

der Einkünfte abzugsfähig

(§ 10d EStG). Nicht verrechnete Verluste

werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten

Ehegatten erhöht sich der

Betrag auf EUR 2 Mio.

5. Werbungskosten bei

Vermietung und Verpachtung

a) Allgemeines

Gemäß § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungskosten

alle Aufwendungen zum Erwerb,

zur Sicherung und Erhaltung von Einnahmen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

können im Rahmen der Überschussermittlung

nur anteilig in Form von Abschreibungen

berücksichtigt werden.

Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,

sonstige Finanzierungskosten,

Betriebskosten, Verwaltungskosten,

Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare

Werbungskosten im Veranlagungsjahr

der Zahlung berücksichtigungsfähig.

Aufwendungen für Instandsetzungs-

und Modernisierungsmaßnahmen,

die innerhalb von drei Jahren

nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt

werden und 15 % der Anschaffungskosten

übersteigen, zählen zu den

Herstellungskosten (anschaffungsnahe

Herstellungskosten), ansonsten i.d.R.

zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

b) Disagio und Damnum

Disagio ist die Differenz zwischen dem

Ausgabebetrag und dem Nennbetrag

eines Darlehens.

Bei den Einkünften aus Vermietung und

Verpachtung darf ein (marktübliches)

Disagio – unter weiteren Voraussetzun-

gen – im Zeitpunkt der Zahlung als

Werbungskosten abgezogen werden.

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen

steuerlichen Verlusten, da

hier Zinsaufwendungen zeitlich vor verlagert

werden. Dies gilt nur, solange

das vereinbarte Disagio marktüblichen

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium

(BMF) legt mit

Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass

von einer Marktüblichkeit des Disagios

auszugehen ist, wenn für ein Darlehen

mit einem Zinsfestschreibungszeitraum

von mindestens fünf Jahren ein Disagio

in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden

ist. Diese Regelung ist erstmals für

Darlehensverträge anzuwenden, die

nach dem 31.12.2003 abgeschlossen

wurden.

Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz

ändert das Einkommenssteuergesetz in

der Form, dass geleistete Vorauszahlungen

für eine Nutzungsüberlassung von

mehr als fünf Jahren insgesamt auf den

Zeitraum gleichmäßig zu verteilen sind,

für den sie geleistet werden (§ 11 Abs.

2 Satz 3 EStG). Nach dem Gesetzeswortlaut

ist auch ein Disagio betroffen.

Das o.g. BMF – Schreiben steht demnach

im Widerspruch zum Gesetzeswortlaut.

Während der Beratungen zur

Gesetzgebung sollte das Disagio jedoch

nicht in diese Gesetzesregelung einbezogen

werden. Mit Schreiben vom

05.04.2005 wurde daher vom Bundesministerium

der Finanzen im Vorgriff

auf eine gesetzliche Klarstellung bestimmt,

dass es von der Finanzverwaltung

nicht beanstandet wird, wenn die

Neuregelung des § 11 Abs. 2 Satz 3

Einkommenssteuergesetz nicht auf ein

Disagio angewendet wird, das vor dem

01.01.2006 abgeflossen ist. Mit Schreiben

des Bundesministeriums der Finanzen

vom 15.12.2005 wurde diese Verwaltungsanweisung

auch über den

31.12.2005 hinaus verlängert. Damit

bleibt es bei der bisherigen Verwaltungspraxis

für entsprechende Disagios. Die

beschriebenen Regelungen gelten entsprechend

auch für ein Damnum.

c) Normale Abschreibungen

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung

beträgt grundsätzlich 2 % der

Anschaffungs- oder Herstellungskosten,

soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Wurde das Gebäude vor dem 01.01.

1925 fertig gestellt, erhöht sich der

jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 %.

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche

können linear (gleichmäßig) über

die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken

dienen, konnte bisher ggf. eine

erhöhte degressive Abschreibung nach

§ 7 Abs. 5 Nr. 3 Einkommensteuergesetz

vorgenommen werden. Im Gesetz

zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm

wurde die Möglichkeit der


degressiven Abschreibung zum

01.01.2006 abgeschafft. Die bisherige

Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,

die auf Grund eines nach

dem 31.12.2003 und vor dem 01.01.

2006 gestellten Bauantrags hergestellt

oder auf Grund eines nach dem 31.12.

2003 und vor dem 01.01.2006 rechtswirksam

abgeschlossenen obligatorischen

Vertrags angeschafft worden

sind.

d) Erhöhte Abschreibungen nach

§ 7i Einkommensteuergesetz

Bei einem im Inland belegenen Gebäude,

das nach jeweiligen landesrechtlichen

Vorschriften ein Baudenkmal ist,

können erhöhte Abschreibungen vorgenommen

werden. Beim Erwerb von

Eigentumswohnungen betragen diese

erhöhten Abschreibungen für den Teil

der Anschaffungskosten, der auf die

Herstellungskosten für Baumaßnahmen

entfällt, die nach Art und Umfang der

Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal

oder zu seiner sinnvollen Nutzung

erforderlich sind, im Jahr der Herstellung

und in den folgenden sieben Jahren

jeweils bis zu 9 % und in den folgenden

vier Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ

zur linearen Abschreibung von 2 %

bzw. 2,5 % (§ 7i EStG, sog. Denkmal-

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die

o.g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.

Die Abschreibung

erfolgt im Jahr des Abschlusses

der Baumaßnahme und in den elf

darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch

genommene erhöhte Abschreibungen

können in späteren Veranlagungszeiträumen

nicht nachgeholt werden.

Die Baumaßnahmen sind nur begünstigt,

soweit sie nach Abschluss des

notariellen Kaufvertrages durchgeführt

werden.

Die erhöhten Abschreibungen können

nur in Anspruch genommen werden,

wenn eine entsprechende Bescheinigung

der nach Landesrecht zuständigen

Stelle über die denkmalrechtlichen Voraussetzungen

und die Erforderlichkeit

der Aufwendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise

wird vor Beginn der Baumaßnahme

eine vorläufige Bescheinigung

eingeholt. Ungeachtet des-sen

ist umstritten, inwieweit die Finanzbehörden

an derartige Bescheinigung-en,

bspw. vom Denkmalschutzamt gebunden

sind oder nicht. Strittig sind oftmals

auch diejenigen Fälle, in denen die

Modernisierungsmaßnahmen so umfassend

sind, dass dadurch ein Neubau

entsteht oder Umnutzungen, bspw.

von Gewerbe- in Wohnnutzung. In solchen

Fällenl haben Finanzämter oftmals

schon die Denkmalschutzabschreibung

versagt.

Da das Finanzamt nach Maßgabe der

Einkommensteuerrichtlinien 2005 (R 7i

Absatz 3) in der Regel die Aufteilung

der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz

bzw. auf die begünstigten

Sanierungsaufwendungen überprüft,

können sich gegebenenfalls zwischen

den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen

und den steuerlich

begünstigten Aufwendungen Abweichungen

ergeben.

6. Einkommensteuervorauszahlung

bzw. Eintragung eines

Lohnsteuerfreibetrages

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen

Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren

(§ 37

EStG) oder in Form eines Freibetrages

auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1

Nr. 5b EStG) berücksichtigt werden.

Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,

die nach der Fertigstellung oder der

Anschaffung der Immobilie beginnen.

Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt

an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung

(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9

Einkommensteuergesetz).

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren

ist ein amtlich vorgeschriebener

Vordruck zu verwenden. Der Antrag

muss spätestens bis zum 30.11. des

Kalenderjahres gestellt werden, für das

die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2

Satz 3 EStG).

II. IMMOBILIENERWERB ZUR

EIGENNUTZUNG

1. Sonderausgaben

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen

landesrechtlichen Vorschriften

ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer

nach § 10f EStG die Aufwendungen

für begünstigte Baumaßnahmen im

Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme

und in den neun folgenden

Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie

Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs.

1 EStG), wenn alle Voraussetzungen

des § 7i EStG erfüllt sind (u.a. Vorliegen

einer entsprechenden Bescheinigung

der zuständigen Behörde, vgl. Ausführungen

zum § 7i EStG unter A.5.4).

Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen

entsprechend anzuwenden

(§ 10f Abs. 5 EStG). Der Abzugsbetrag

wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten

Baumaßnahmen nach dem

Abschluss des notariellen Kaufvertrages

begonnen wird. Eine Nachholung von

nicht ausgenutzten Abzugsbeträgen in

späteren Perioden ist nicht möglich.

Der Sonderausgabenabzug wird nur

insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen

Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen

Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs.

1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Die

Steuerver-günstigung nach § 10 f EstG

kann nur für ein begünstigtes Objekt

gewährt werden. Bei Ehegatten können

diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei

Objekte in Anspruch genommen werden.

2. Einkommensteuervorauszahlung

bzw. Eintragung eines

Lohnsteuerfreibetrages

Hier gelten die Ausführungen unter I.6.

entsprechend.

III. SONSTIGE STEUERLICHE

AUSWIRKUNGEN

Nach Zustandekommen des notariellen

Kaufvertrages fällt Grunderwerbsteuer

in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises an.

Die Grunderwerbsteuer entsteht auch

bei der Veräußerung des Objekts. In

der Regel hat der Erwerber diese Grunderwerbsteuer

zu zahlen, wobei der Verkäufer

gegenüber dem Finanzamt neben

dem Käufer gesamtschuldnerisch

haftet.

Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer

an. Wird das Objekt vermietet, kann

diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung

auf den Mieter umgelegt

werden.

IV. BERÜCKSICHTIGUNG

INDIVIDUELLER STEUERLICHER

RAHMENBEDINGUNGEN EINES

INVESTORS

Die steuerlichen Konsequenzen aus der

Entscheidung zum Kauf einer Immobilie

und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,

wie die Anpassung der

vertraglichen Rahmenbedingungen an

veränderte Marktstrukturen oder die

Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen

der Immobilie und die sich daraus

ergebenen steuerlichen Folgen lassen

sich verbindlich nur unter Berücksichtigung

der individuellen Rahmenbedingungen

des jeweiligen Investors

ableiten. Die Prospektherausgeberin

empfiehlt daher jedem Erwerber vor

dem Abschluss eines Kaufvertrages einen

Steuerberater seines Vertrauens zu

Rate zu ziehen.

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Baubegleitende Qualitätskontrolle

und Abnahme durch den TÜV

Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH

wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde

Baubegleitung vereinbart und in

Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden

Qualitätssicherung begehen

Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle,

um auftretende Mängel rechtzeitig

zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen.

Vorgesehen sind 5 bis 10 Baustellenbesuche.

Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service

GmbH den Verwalter bei der Schlußabnahme

des Gemeinschaftseigentums und

erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.

Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie

Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung

und stellt im Schlußbericht fest, dass:

1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten

Baubeschreibung gebaut wurde,

dass die in der Baubeschreibung

aufgeführten Vorschriften eingehalten

wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,

dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig

erfolgen kann;

2. die anerkannten Regeln der Technik

eingehalten wurden und dass die VDE-

Vorschriften und sonstige Sondervorschriften

berücksichtigt wurden. Bei

Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen

Gegebenheiten zulassen;

3. keine erkennbaren Mängel vorhanden

sind.


Ihre Vertragspartner

Verkäufer und Initiator

WEG-Verwalter

SE-Verwalter

Qualitätskontrolle

DGG Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG

DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Karl-Tauchnitz-Straße 2

04107 Leipzig

HRB 21 209, AG Leipzig

Sachsengrund Hausverwaltung GmbH

Rehwagenstraße 2

04288 Leipzig

HRB 4300, AG Leipzig

TÜV SÜD Industrie Service GmbH Leipzig

Wiesenring 2

04159 Leipzig

HRB 109326, AG München

67


68

Haftungs- und

Angabenvorbehalte

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis

zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten

oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs-

und Berechnungsgrundlagen stehen unter

dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen

Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungsund

Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung

kann sich verändern. Eine Haftung für den

Eintritt von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen

sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs-

und Bewirtschaftungskosten, insbesondere

auch für ggf. von dritter Seite erstellte Berechnungsbeispiele

etc. kann nicht übernommen

werden. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen

und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge,

Entwürfe und Muster zu verstehen und

nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.

Die tatsächliche Gestaltung und

Bauausführung kann hiervon abweichen. Die

Realisierung von Planungen steht unter dem Vorbehalt

der Genehmigungsfähigkeit seitens der

entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich

die notariell beurkundeten Verträge.

Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter

der Gesellschaften erfolgt ausschließlich zur Information

der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche

Vertrauenswerbung mit den genannten Personen

wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt

für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche

bzw. vom Prospekt abweichende Angaben darf

und kann nur die Prospektherausgeberin machen.

Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb

und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu

nicht legitimiert. Kaufinteressenten wird auf

Wunsch frühzeitig, spätestens jedoch 14 Tage

vor Beurkundung eine Vertragsmappe mit z.T.

unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen)

ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang

mit dieser Anlage vollständig. Da auch die

abzuschließenden Verträge Veränderungen in

sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen

können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig

abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im

Exposè enthaltenen Angaben und Angebote sind

demnach unverbindlich. Der Prospekt besteht

aus 2 Teilen, einem technischen und einen beschreibenden

Teil. Im technischen Teil befinden

sich die zur Anlegeraufklärung notwendigen Passagen

zu den Chancen und Risiken, zur Vertragsgestaltung

die Baubeschreibung, Grundrisse und

steuerrechtliche Erläuterungen. Im beschreibenden

Teil wird vor allem die Makro- und Mikrolage

sowie das konkrete Objekt beschrieben und von

Bildern illustriert. Der Prospekt ist nur in Verbindung

mit beiden Teilen vollständig.

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich

geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt orien-

tiert sich am IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer

(Stand 18.05.2006), ohne dass hieraus

Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin

hergeleitet werden können. Aufgrund des unten

angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes

und des daraus resultierenden Umstandes,

dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche

im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten

und Zahlen des Projektes feststanden und der

Erwerber bei Interesse hierzu von den Projektbeteiligten

jederzeit über den jüngsten Stand der

Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass

Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt

gegeben – binnen sechs Monaten ab

Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab dem

angegebenen Herausgabedatum verjähren, es

sei denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt

vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben

gemacht. Die Prospektherausgeberin versichert

dazu, dass sie nach bestem Wissen und

Gewissen über alle für die Anlageentscheidung

wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig

und richtig aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester

Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können

Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Der Prospekt wurde im Oktober 2007 erstellt

herausgegeben.

Kapitalmäßige und

personelle Verflechtungen

Die Verkäuferin ist gleichzeitig Prospektherausgeberin

und Initiatorin. Zwischen den Vertragspartnern

DGG AG und Sachsengrund Hausverwaltungs

GmbH bestehen weitere personelleund

kapitalmäßige Verflechtungen.

Überreicht durch:

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