InWIS- Gutachten - Wohnungsmarktbeobachtung

InWIS- Gutachten
Wohnungsnachfrageanalyse 2015+
Stadt Essen
Im Rahmen des Stadtentwicklungsprozesses –
Perspektive 2015+
im Auftrag der:
Stadt Essen
Projektleitung:
Martin Schauerte
Projektbearbeitung:
Barbara Blum
Regina Höbel
Bochum, Stand: November 2007
InWIS GmbH
InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilien-
wirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung
an der Ruhr-Universität Bochum
Springorumallee 20
44795 Bochum
Telefon:02 34/94 47-7 00
Telefax: 02 34/94 47-7 77

II Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen III
Inhaltsverzeichnis
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 6
TABELLENVERZEICHNIS 9
1. Einleitung und Fragestellung............................................................................11
TEIL A. WOHNUNGSMARKTANALYSE UND WOHNUNGSMARKTPROGNOSE 13
1. Analyse des Makrostandortes und Abgrenzung des
Wettbewerbsraumes ..........................................................................................13
1.1. Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstruktur ..................................... 14
1.2. Pendlerverflechtungen .................................................................................... 22
1.3. Wanderungsverflechtungen mit den Umlandgemeinden................................ 24
1.4. Sozio-ökonomische Rahmendaten ................................................................. 38
1.5. Entwicklung der Baufertigstellungen............................................................... 43
2. Prognosen...........................................................................................................50
2.1. Bevölkerungsprognose ................................................................................... 50
2.2. Die demografischen Potenziale der Wohnquartiere ....................................... 54
2.3. Haushaltstrukturen .......................................................................................... 58
2.4. Wohnungsbedarfsprognose............................................................................ 62
2.4.1. Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2015 ..... 62
2.4.2. Weitere Komponenten zur Abschätzung der Entwicklung der
Haushalte mit Wohnungsbedarf......................................................... 63
2.5. Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose................................................... 65
3. Kleinräumige Bewertung der Stadtteilqualitäten............................................68
3.1. Städtebauliche Charakterisierung................................................................... 69
3.2. Bevölkerungs- und Sozialstruktur ................................................................... 73
3.3. Verkehrliche Anbindung .................................................................................. 75
3.4. Infrastrukturelle Ausstattung ........................................................................... 78
3.5. Belastungen/ Beeinträchtigungen ................................................................... 80
3.6. Zwischenergebnis des Stadtteilrankings......................................................... 82

IV Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
3.7. Lebensstilspezifische Zielgruppendifferenzierung .......................................... 84
TEIL B. HANDLUNGSFELDER 104
1. Handlungsfeld Gesamtmarkt..........................................................................104
1.1. Entwicklung der relevanten Zielgruppen ....................................................... 104
1.2. Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung................... 107
1.3. Kleinräumige Analyse von Angebot und Nachfrage...................................... 109
1.3.1. Marktsituation im Einfamilienhaussegment ...................................... 111
1.3.2. Eigentumswohnungen ...................................................................... 122
1.3.3. Marktsituation im Mietwohnungssegment ........................................ 125
1.4. Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den Segmenten ............................ 135
1.5. Zusammenfassung........................................................................................ 138
2. Handlungsfeld Wohnungsbestand ................................................................140
2.1. Kenndaten zum Wohnungsbestand .............................................................. 140
2.2. Handlungsfelder ............................................................................................ 147
3. Handlungsfeld Wohnungsneubau .................................................................149
3.1. Nachfragepotenziale im Eigentumssegment................................................. 149
3.2. Aspekte der Eigenheimnachfrage ................................................................. 153
3.3. Das Segment der Eigentumswohnungen...................................................... 155
4. Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik ..............................................................156
4.1. Abschätzung der künftigen Flächenbedarfe.................................................. 157
4.2. Flächenpotenziale ......................................................................................... 158
4.3. Bauflächensituation im Einfamilienhausbereich in den Essener
Stadtbezirken................................................................................................. 167
4.3.1. Stadtbezirk I...................................................................................... 167
4.3.2. Stadtbezirk II..................................................................................... 168
4.3.3. Stadtbezirk III.................................................................................... 168
4.3.4. Stadtbezirk IV ................................................................................... 169
4.3.5. Stadtbezirk V .................................................................................... 170
4.3.6. Stadtbezirk VI ................................................................................... 171
4.3.7. Stadtbezirk VII .................................................................................. 172
4.3.8. Stadtbezirk VIII ................................................................................. 173

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen V
4.3.9. Stadtbezirk IX ................................................................................... 174
4.4. Bauflächensituation für den Geschosswohnungsbau................................... 174
4.5. Empfehlungen ............................................................................................... 176
5. Handlungsfeld Wohnen im Alter/Sonderwohnformen.................................178
5.1. Altengerechte / Barrierefreie Wohnungen..................................................... 181
5.1.1. Bestandserfassung........................................................................... 182
5.1.2. Ermittlung des Nachfragepotenzials ................................................ 184
5.1.3. Handlungsempfehlungen für die Schaffung eines Angebots an
altengerechten Wohnungen ............................................................. 186
5.2. Betreutes Wohnen / Service-Wohnen........................................................... 190
5.2.1. Bestandsanalyse Betreutes Wohnen / Service-Wohnen ................. 191
5.2.2. Nachfragepotenzial betreutes Wohnen............................................ 193
5.2.3. Handlungsempfehlungen Betreutes Wohnen / Service-Wohnen..... 194
5.2.4. Bestandsanalyse heimverbundenes Wohnen.................................. 197
5.2.5. Nachfragepotenzial heimverbundene Wohnungen.......................... 199
5.2.6. Handlungsempfehlungen im heimverbundenen Wohnen................ 200
5.3. Gemeinschaftliche Wohnprojekte, Mehrgenerationenwohnen ..................... 201
6. Zusammenfassung und Ausblick...................................................................203
7. Anhang ..............................................................................................................207

VI Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis 2006 ......................................... 15
Abb. 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis 2006........................ 17
Abb. 3: Zu- und Fortzüge Essen 1996 bis 2006 .......................................................... 18
Abb. 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Essen.................................. 19
Abb. 5: Verschiebung der Alterstruktur in Essen zwischen 1995 und 2006................ 21
Abb. 6: Pendlerverflechtungen Stadt Essen 2003....................................................... 23
Abb. 7: Wanderungen Stadt Essen zwischen 1995 und 2005 .................................... 25
Abb. 8: Innerstädtische Wanderungen Stadt Essen (prozentuale
Darstellung) ..................................................................................................... 30
Abb. 9: Fernwanderungen der Stadt Essen nach Stadtteilen (prozentuale
Darstellung) ..................................................................................................... 32
Abb. 10: Innerstädtische Wanderung nach Stadtbezirken ............................................ 34
Abb. 11: Außenwanderung nach Stadtbezirken ............................................................ 35
Abb. 12: Altersspezifische Wanderungen in Essen (Summe der Jahre
2001 bis 2006)................................................................................................. 36
Abb. 13: Anteil Erwerbstätiger an den Zu- und Abwanderern der Stadt
Essen............................................................................................................... 37
Abb. 14: Arbeitslosenquote ausgewählter Kreise, kreisfreier Stadt (Stand
31.03.2007) ..................................................................................................... 40
Abb. 15: Summe positiver Einkünfte 2001..................................................................... 42
Abb. 16: Baufertigstellungen der Stadt Essen............................................................... 46
Abb. 17: Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in
Einfamilien- und Zweifamilienhäusern im Zeitraum 1997-2005 ...................... 48
Abb. 18: Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in
Mehrfamilienhäusern im Zeitraum 1997-2005 ................................................ 49
Abb. 19: Bevölkerungsprognosen für die Stadt Essen .................................................. 52
Abb. 20: Bevölkerungsvorausberechnung im Ruhrgebiet................................................. 53
Abb. 21: Veränderung der Altersstruktur der Stadt Essen ............................................ 54
Abb. 22: Die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten ausgewählter
Essener Stadtteile in Relation zur Gesamtstadt.............................................. 57
Abb. 23: Verteilung der Haushaltstypen in den einzelnen Stadtteilen........................... 59
Abb. 24: Durchschnittliche Haushaltsgröße je Stadtteil 2006........................................ 61

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen VII
Abb. 25: Wohnungsbedarfe der Stadt Essen bis 2020 ................................................. 66
Abb. 26: Prognose des Wohnungsüberhangs in Essen bis zum Jahr 2020
– auf der Basis eines Fertigstellungsvolumens von 954
Wohneinheiten pro Jahr.................................................................................. 67
Abb. 27: Städtebauliche Charakterisierung................................................................... 71
Abb. 28: Sozialstrukturelle Charakterisierung ............................................................... 74
Abb. 29: Bewertung der verkehrlichen Anbindung ........................................................ 77
Abb. 30: Bewertung der Infrastruktureinrichtungen....................................................... 79
Abb. 31: Übersicht über Beeinträchtigungen und Belastungen .................................... 81
Abb. 32: Gesamtbewertung Stadtteilranking für die Stadt Essen ................................. 83
Abb. 33: Wohnpräferenzen der konservativen Lebensstilgruppe ................................. 87
Abb. 34: Wohnpräferenzen der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe ............................ 89
Abb. 35: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der Arbeiter..................................... 91
Abb. 36: Wohnpräferenzen des aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe....................... 93
Abb. 37: Wohnpräferenzen der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe....................... 95
Abb. 38: Wohnpräferenzen der intellektuellen Lebensstilgruppe.................................. 97
Abb. 39: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der modernen
Arbeitnehmer................................................................................................... 99
Abb. 40: Wohnpräferenzen der hedonistischen Lebensstilgruppe.............................. 101
Abb. 41: Wohnpräferenzen der postmodernen Lebensstilgruppe............................... 103
Abb. 42: Die wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen in Essen...................... 105
Abb. 43: Doppelhaushälften Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr)...................... 112
Abb. 44: Einfamilienhäuser Nachfrage........................................................................ 115
Abb. 45: Doppelhaushälften Nachfrage ...................................................................... 118
Abb. 46: Reihenhäuser Nachfrage .............................................................................. 121
Abb. 47: Eigentumswohnungen Nachfrage in Essen.................................................. 125
Abb. 48: Mietwohnungen Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr) .......................... 126
Abb. 49: Mietwohnungen Nachfrage in Essen ............................................................ 127
Abb. 50: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Altbau – 50er/60er).......................... 130
Abb. 51: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Neubau – ab 1995).......................... 131
Abb. 52: Mieteinfamilienhäuser Nachfrage ................................................................. 134
Abb. 53: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der
Gesamtstadt Essen – alle Baujahre.............................................................. 136
Abb. 54: Indexbetrachtung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene
der Gesamtstadt (Index 3. Quartal 2004 = 100), alle Baujahre .................... 137

VIII Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 55: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der
Gesamtstadt Essen – Baujahre ab 1995 ...................................................... 138
Abb. 56: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in der Stadt Essen im
Jahr 2005....................................................................................................... 141
Abb. 57: Anteil des Wohnungsbestandes der 1950er und 1960er Jahre am
Gesamtwohnungsbestand der Stadt Essen 2005......................................... 142
Abb. 58: Anteil Wohnungen je Stadtteil am Gesamtwohnungsbestand der
Stadt Essen ................................................................................................... 144
Abb. 59: Wohnflächenverbrauch pro Person in m²...................................................... 146
Abb. 60: Nachfragepotenzial nach Eigentumsmaßnahmen im
Neubausegment bis zum Jahr 2020 ............................................................. 150
Abb. 61: Verteilung der Wohnbauflächenpotenziale (RFNP- und B-Plan-
Potenziale) im Essener Stadtgebiet .............................................................. 162
Abb. 62: Anteil der Senioren 65+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene
im Jahr 2006.................................................................................................. 179
Abb. 63: Anteil der Senioren 80+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene
im Jahr 2006.................................................................................................. 180
Abb. 64: Verteilung der Wohneinheiten der Seniorenwohnungen auf die
einzelnen Essener Stadtteile......................................................................... 183
Abb. 65: Verhältnis zwischen Anzahl der altengerechten Wohnungen und
Anzahl der Einwohner ab 65 Jahren auf Stadtteilebene............................... 184
Abb. 66: Verteilung der Altenwohnungen im Betreuten Wohnen auf die
einzelnen Essener Stadtteile......................................................................... 192
Abb. 67: Verhältnis zwischen Anzahl der betreuten Wohnungen und
Anzahl der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene............................... 193
Abb. 68: Verteilung der heimverbundenen Altenwohnungen auf die
einzelnen Essener Stadtteile......................................................................... 198
Abb. 69: Verhältnis zwischen Anzahl der heimverbundenen Wohnungen
und Anzahl der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene........................ 199
Abb. 70 Karte der räumlichen Gliederung der Stadt Essen........................................ 208
Abb. 71 Stadtteile der Stadt Essen............................................................................. 209

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen IX
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung nach Stadtbezirken............................................... 16
Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des
Verflechtungsraums der Stadt Essen ............................................................. 20
Tab. 3: Aktuell bedeutsame Zuwanderungsregionen.................................................. 27
Tab. 4: Aktuell bedeutsame Abwanderungsregionen ................................................. 28
Tab. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils
zum 30.06........................................................................................................ 39
Tab. 6: Kaufkraft der Stadt Essen und der angrenzenden Städte 2007 ..................... 41
Tab. 7: Vergleich der Baufertigstellungen zwischen 1995 und 2005.......................... 44
Tab. 8: Durchschnittliche Baufertigstellungszahlen der Ruhrgebietsstädte
im Vergleich .................................................................................................... 45
Tab. 9: Maßzahl nach Billeter für die Essener Stadtteile 2006 ................................... 56
Tab. 10: Prognose Haushaltsgrößenentwicklung in Essen bis 2020............................ 63
Tab. 11: Bewertungskategorien des Stadtteilranking.................................................... 68
Tab. 12 Charakteristika der konservativen Lebensstilgruppe ...................................... 86
Tab. 13 Charakteristika der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe ................................. 88
Tab. 14 Charakteristika der Lebensstilgruppe der Arbeiter ......................................... 90
Tab. 15 Charakteristika der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe............................ 92
Tab. 16 Charakteristika der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe ........................... 94
Tab. 17 Charakteristika der intellektuellen Lebensstilgruppe ...................................... 96
Tab. 18 Charakteristika der Lebensstilgruppe der modernen
Arbeitnehmer................................................................................................... 98
Tab. 19 Charakteristika der hedonistischen Lebensstilgruppe .................................. 100
Tab. 20 Charakteristika der postmodernen Lebensstilgruppe ................................... 102
Tab. 21: Kleinräumige Daten im freistehenden Einfamilienhaussegment .................. 113
Tab. 22: Kleinräumige Daten im Doppelhaussegment................................................ 117
Tab. 23: Kleinräumige Daten im Reihenhaussegment................................................ 120
Tab. 24: Kleinräumige Daten im Segment der Eigentumswohnungen ....................... 123
Tab. 25: Mietwohnungen – Angebot und Nachfrage in Essen.................................... 129
Tab. 26: Kleinräumige Daten im Segment der Mietwohnungen ................................. 132
Tab. 27: Kleinräumige Daten im Segment der Mieteinfamilienhäuser........................ 135

X Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 28: Baulandpotenziale in Baulücken in den Essener Stadtbezirken................... 159
Tab. 29: Wohnbauflächenpotenziale in vorhandenen B-Plan-Gebieten und
auf RFNP-Flächen......................................................................................... 161
Tab. 30: Wohnbauflächenpotenziale in den Stadtbezirken differenziert
nach der Bebauungsart – EFH und MFH...................................................... 163
Tab. 31: Abschätzung des Bedarfs an neuen Flächen bis 2020................................. 164
Tab. 32: Abschätzung des Flächenbedarfs nach Abzug der vorhandenen
Wohnbaupotenziale bis 2020........................................................................ 164
Tab. 33: Gegenüberstellung des nachfrageorientierten
Nachfragepotenzials im Einfamilienhaussegment mit den
Flächenpotenzialen in den Stadtbezirken ..................................................... 166
Tab. 34: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk I........................................ 167
Tab. 35: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk III...................................... 169
Tab. 36: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IV ..................................... 170
Tab. 37: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk V ...................................... 171
Tab. 38: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VI ..................................... 172
Tab. 39: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VII .................................... 172
Tab. 40: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VIII ................................... 173
Tab. 41: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IX ..................................... 174
Tab. 42: Flächen für den Geschosswohnungsbau in den Essener
Stadtbezirken................................................................................................. 175

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 11
1. Einleitung und Fragestellung
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen
Anpassungskrise, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich
betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen
den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell
schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb
der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem
Rang. Viele Regionen Ostdeutschlands, aber zunehmend auch die strukturschwachen
Regionen Westdeutschlands – wozu neben dem Saarland und dem Bereich
Nordhessen auch Teile des Ruhrgebiet zählen (hierzu zählt Essen jedoch nicht)
– sind bereits heute von zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten geprägt.
Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer
weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage
erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund
des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“)
immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert.
Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung –
des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils – spielen eine immer größere
Rolle. In diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe
Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten
großzügig geschnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen
Seite die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor
allem der 70er Jahre nur noch auf eine geringere Nachfrage. Verschiebungen ergeben
sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete.
Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung
und der sich daraus ableitenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber
auch Chancen. Die Stadt Essen hat die sozialen und demografischen Veränderungen
zum Anlass genommen, sich im Rahmen der Wohnungsnachfrageanalyse
2015+ ein Bild über die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes zu verschaffen.
Die Analyse soll die Schwerpunkte einer zukunftsgerichteten Wohnsiedlungsflächen-
und Wohnungspolitik in quantitativer und qualitativer Hinsicht vorgeben. Des
Weiteren stellt die Analyse einen wesentlichen Beitrag zur Aufstellung des regionalen
Flächennutzungsplans dar.
Das Gutachten gliedert sich grob in zwei Teile. Zunächst werden die Rahmenbedingungen
des Wohnungsmarktes der Stadt Essen erörtert. Aus zurückliegender Bevöl-

12 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
kerungsentwicklung und der Entwicklung der Altersstrukturen sowie aus der Analyse
der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen ergeben sich bereits wichtige Anhaltspunkte
zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung. Im Anschluss daran werden
die Bevölkerungs-, Haushalts, und Wohnungsbedarfsprognosen für die Stadt Essen
vorgestellt. Im dritten Kapitel erfolgen eine kleinräumige Bewertung der Stadtteilqualitäten
und eine Einschätzung zu den milieuspezifischen Qualitäten des Wohnungsmarktes
in Essen. Während das Stadtteilranking vorrangig dem Ziel dient, die Stärken
und Schwächen der einzelnen Wohnstandorte in einen regionalen Zusammenhang
zu stellen, geht es bei der milieuspezifischen Bewertung der Standorte darum,
welche Lebensstilgruppen für welche Standorte eine besonders hohe Präferenz besitzen.
Mit den Analysen in diesem Teil A erhalten die Stadt und die Akteure des Wohnungsmarktes
damit zuverlässige Informationen über die derzeitige und vor allem die
zukünftige Marktlage.
Im Berichtsteil B werden aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen
konkrete Handlungsfelder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes
abgeleitet. Folgende Handlungsfelder werden ausführlich vorgestellt:
• Handlungsfeld Gesamtmarkt;
• Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes;
• Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau;
• Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik;
• Handlungsfeld Wohnen im Alter.
Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als
auch die Akteure des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Gerade vor dem Hintergrund
stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahlen und leerer öffentlicher Kassen
wird es immer wichtiger, dass die beteiligten Akteure hierzu gemeinsame Vorstellungen
entwickeln, Aktivitäten planen und ihre Investitionen bündeln.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 13
Teil A. Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose
1. Analyse des Makrostandortes und Abgrenzung des Wettbewerbsraumes
Die kreisfreie Stadt Essen liegt in der Mitte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen
und gehört mit Dortmund zu den größten Städten des Ruhrgebiets. Aufgrund seines
überregional bedeutsamen Arbeitsmarktes und dem Sitz großer Konzernzentralen
wird Essen auch als „Schreibtisch des Ruhrgebiets“ genannt. Das Stadtgebiet verteilt
sich über eine Fläche von 210 km 2 und ist in neun Stadtbezirke und 50 Stadteile eingeteilt.
Zum Stichtag 31.12.2006 wohnten in der Stadt Essen 582.016 Einwohner –
Essen ist damit zurzeit die achtgrößte Stadt in Deutschland. Mit rund 2.800 EW/ km 2
weist Essen eine der höchsten Bevölkerungsdichten in Deutschland auf; im Ruhrgebiet
sind nur die Städte Herne und Oberhausen höher verdichtet. An die Stadt Essen
grenzen im Uhrzeigersinn die Städte Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Bottrop,
Gladbeck, Gelsenkirchen, Bochum, Hattingen, Velbert, Heiligenhaus und Ratingen.
Die Verkehrsanbindung der Stadt Essen kann sowohl regional als auch überregional
aufgrund seiner zentralen Lage als gut bezeichnet werden. Mit der Autobahn A 40
führt die zentrale Ost-West-Verbindung des Ruhrgebietes durch die Stadt, die in dieser
Richtung durch die A 2 und die A 42 ergänzt werden. Diese stellen eine wichtige
überregionale Verbindung Richtung der Hauptstadt Berlin und Richtung der Niederlande
dar. Der Süden der Stadt ist überwiegend sehr gut durch die A 52 und somit an
Düsseldorf und seinen Flughafen angebunden. Dieser ist von den meisten südlichen
Standorten in rund 20 Minuten erreichbar. Auch die Flughäfen Dortmund (45 Minuten)
und Köln/Bonn (etwa 1 Stunde) sind von Essen gut erreichbar. Die Stadt Essen
selber hat den Flughafen Essen-Mülheim, der vor allem von Geschäftsreisenden
genutzt wird.
Ergänzt wird die Autobahnanbindung durch die Bundesstraßen B 227 und B 224, die
in Nord-Süd-Richtung verlaufen. Diese können eingeschränkt den fehlenden Ausbau
der A 52 zwischen Essen-Zentrum und Gelsenkirchen ersetzen.
Das Netz der Deutschen Bahn in Essen ist ebenfalls gut ausgebaut. Der hiesige
Hauptbahnhof ist Haltepunkt für zahlreiche ICE-, Intercity- und Eurocity-Züge. Auch
der Regionalverkehr in Form von Regional-, S- und U-Bahnen ist als Verbindung zu
den Nachbarstätten als gut zu bezeichnen.

14 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Mit dem Rhein-Herne-Kanal ist die Anbindung an das internationale Schifffahrtsnetz
gut, denn durch ihn sind nationale und internationale See- und Binnenhäfen gut erreichbar.
Zudem ist der Duisburger Hafen, als größter Binnenhafen Europas, in nur
25 km Entfernung gelegen.
1.1. Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstruktur
Die Zahl der Bevölkerung und deren Veränderung ist ein wesentlicher Aspekt, der
zur Beurteilung der Wohnungsmarktsituation einer Stadt herangezogen wird. Am
Stichtag 31.12.2006 betrug die Bevölkerung der Stadt Essen (hier die Bevölkerung
am Hauptwohnsitz) 582.016 Personen. Seit dem Jahr 1995 ist die Bevölkerungszahl
um 34.151 Personen zurückgegangen. Dies entspricht einer Abnahme von insgesamt
5,54%. Die Abnahme der Bevölkerung lässt sich über den gesamten Betrachtungszeitraum
beobachten, wenn diese auch nicht ganz gleichförmig verläuft. Seit
dem Jahr 2001 hat sich die Abnahme deutlich verlangsamt. Eine Ausnahme bildet
dabei nur das Jahr 2003. Hier lassen sich die hohen Bevölkerungsverluste durch
eine Registerbereinigung bei den Wanderungen der Stadt Essen erklären. 2.970
Personen wurden dabei amtlich abgemeldet. Die kontinuierliche Abnahme der Bevölkerung
betrug in den betrachteten Jahren durchschnittlich -0,5%. Die Bevölkerung
der Stadt Essen bestand zum Jahresende 2006 zu 52,2% aus Frauen (303.793 Personen)
und zu 47,8% aus Männern (278.223 Personen).

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 15
Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis 2006
630.000 Einwohner
620.000
610.000
600.000
590.000
580.000
570.000
560.000
550.000
540.000
530.000
520.000
616.167
612.690
-3.477
609.373
-3.317
603.335
-6.038
1995 bis 2006
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
599.008
-4.327
596.276
-2.732
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
594.494
-1.782
Bev ölkerungsstand (Hauptwohnsitz)
Veränderung gegenüber dem Vorjahr
591.890
-2.604
586.750
-5.140
-432
586.318
584.295
-2.023
582.016
-2.279
© InWIS F&B GmbH 2007
Der Bevölkerungsrückgang der Gesamtstadt verteilt sich ungleichmäßig auf die einzelnen
Essener Stadtbezirke. Bei der Betrachtung der Entwicklung der Jahre 2002
bis 2006 auf Ebene der Stadtbezirke zeigt sich, das die Bereiche VII und VIII Bevölkerungsverluste
von über 2,5 % hinnehmen mussten. Kaum Verluste (- 0,1 %) sind
hingegen im Stadtbezirk V zu verzeichnen. Die Entwicklungen in diesem Stadtbezirk
sind weitestgehend als ausgeglichen zu betrachten.
Insgesamt ist hier zu erkennen, dass die zentral gelegenen Stadtteile sowie der Norden
(mit Ausnahme von Stadtbezirk IV) wesentlich weniger von Bevölkerungsverlusten
geprägt sind als der Süden der Stadt. Im Verhältnis zur Gesamtstadt sind die
Stadtbezirke des Westens (III, IV) und die des Ostens (VII, VIII) besonders von Verlusten
betroffen.
Zu beachten gilt es hier jedoch, dass die Bevölkerungsentwicklung in den einzelnen
Stadtbezirken durch verschiedene Faktoren bestimmt wird. So kann eine Zu- bzw.
Abnahme z.B. auch durch entsprechende Baulandpolitik erzeugt worden sein. Auch,
dass in bestimmten Stadtbezirken Familien mit einer hören Reproduktionsquote leben,
kann den Bevölkerungsstand beeinflussen.
6.000
4.000
2.000
0
-2.000
-4.000
-6.000

16 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung nach Stadtbezirken
Stadtbezirk Stadtteile Bevölkerung
2006
I Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel,
Westviertel, Südostviertel,
Huttrop, Frillendorf
II Rüttenscheid, Rellinghausen,
Bergerhausen, Stadtwald
III Altendorf, Frohnhausen,
Holsterhausen, Fulerum,
Haarzopf, Margarethenhöhe
IV Schönebeck, Bedingrade,
Frintrop, Dellwig, Gerschede,
Borbeck-Mitte, Bochold,
Bergeborbeck
V Altenessen-Nord, Altenessen-Süd,
Karnap, Vogelheim
VI Schonnebeck, Stoppenberg,
Katernberg
VII Steele, Kray, Freisenbruch,
Horst, Leithe
VIII Heisingen, Kupferdreh,
Byfang, Überruhr-Hinsel,
Überruhr-Holthausen, Burgaltendorf
IX Bredeney, Schuir, Werden,
Heidhausen, Fischlaken,
Kettwig
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung
Saldo 2002-
2006
62.644 -562 -0,9
53.578 -522 -1,0
95.033 -2.034 -2,1
85.770 -1.956 -2,3
58.000 -42 -0,1
51.790 -544 -1,1
71.748 -1.990 -2,8
52.547 -1.340 -2,6
50.906 -884 -1,7
Prozentuale
Entwicklung
Der rückläufige Trend der Bevölkerungsentwicklung wird vor allem durch die natürliche
Bevölkerungsentwicklung bestimmt. Essen weist im Zeitraum von 1996 bis 2006
ein durchschnittliches Geburtendefizit von jährlich 2.625 auf. Gleichzeitig lässt sich
beobachten, dass die Geburtenzahlen über die betrachteten Jahre deutlich zurückgegangen
sind. Während im 1996 noch 5.605 Geburten gezählt wurden, waren es im
Jahr 2006 nur noch 4.716. Ebenso nahmen die Sterbefälle über die Jahre ab. Sie
schrumpften von 8.189 im Jahr 1996 auf 7.252 Sterbefälle im Jahr 2006. Aufgrund
des gleichförmigen Verlaufs von Geburten- und Sterbezahlen, hat sich der Sterbefallüberschuss
kaum verändert; durchschnittlich versterben 2.625 Menschen mehr,
als Kinder geboren werden.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 17
Abb. 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis 2006
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
-2.000
-3.000
-4.000
5.605
8.189
-2.584
5.555
7.892
-2.337
5.237
7.761
-2.524
5.170
7.683
-2.513
5.068
7.702
-2.634
4.809
7.726
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
-2.917
4.725
7.546
-2.821
Geburten Sterbefälle Saldo
4.728
7.678
-2.950
4.874
7.359
-2.485
4.716
7.293
-2.577
4.716
7.252
-2.536
© InWIS F&B GmbH 2007
Der Saldo aus Zu- und Fortzügen stellt die zweite Determinante der Bevölkerungsentwicklung
dar. Im Gegensatz zum Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung,
schwankt der Saldo aus Zu- und Abwanderungen in der Stadt Essen über die Jahre.
Während in den Jahren 1996 bis 2000 noch deutliche Wanderungsverluste zu erkennen
sind, zeigen sich diese im Zeitraum 2001 bis 2006 (abgesehen vom Jahr
2003) als weitgehend ausgeglichen. In diesen sechs Jahren wanderten rd. 20.000
Personen aus Essen ab. Ihnen steht eine fast ebenso große Gruppe entgegen, die
jedes Jahr nach Essen zuzog. Durchschnittlich wanderten hier 124 Personen pro
Jahr mehr aus Essen fort als zuwanderten.

18 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Abb. 3: Zu- und Fortzüge Essen 1996 bis 2006
0
-5.000
18.110
19.279
-1.169
18.007
19.103
-1.096
16.751
20.846
-4.095
17.515
19.797
-2.282
18.875
20.016
-1.141
20.551
19.847
704
20.142
20.331
-189
20.173
22.765
-2.592
20.407
18.882
1.525
19.704
19.663
41
20.192
20.424
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Zuzüge Fortzüge Saldo
Quelle: Stadt Essen, Eigene Darstellung
-232
© InWIS F&B GmbH 2007
Der Ausreißer des Jahres 2003 lässt sich durch eine Registerbereinigung der Stadt
Essen erklären. Hierbei wurden 2.970 Personen amtlich abgemeldet.
In der folgenden Abbildung werden beide Einflussfaktoren auf die Bevölkerungsentwicklung
zusammengeführt. Deutlich zu erkennen ist, dass die Bevölkerungsentwicklung
in der Stadt Essen in den letzten Jahren fast ausschließlich durch den negativen
Saldo der Sterbefallüberschüsse bestimmt war. Dies gilt wegen der in etwa ausgeglichenen
Wanderung vor allem für die Betrachtung der Jahre 2001 bis 2006.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 19
Abb. 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Essen
1.000
0
-1.000
-2.000
-3.000
-4.000
-5.000
-6.000
-7.000
-8.000
-2.584
-3.753
-1.169
-2.337
-3.433
-1.096
-2.524
-6.619
-4.095
-2.513
-4.795
-2.282
-2.634
-3.775
-1.141
-2.917
704
-2.213
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
natürliche Bevölkerungsentwicklung W anderungssaldo Bevölkerungsentwicklung gesamt
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
-2.821
-3.010
-189
-2.930
-5.522
-2.592
-2.485
1.525
-960
-2.577
-2.536
41
-2.536
-2.768
-232
© InWIS F&B GmbH 2007
Die natürliche Bevölkerungsentwicklung hatte in der Vergangenheit den stärksten
Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung und ist gleichzeitig nur sehr schwer durch
städtische oder politische Maßnahmen beeinflussbar. Das Ziel einer stabileren Bevölkerungsentwicklung
lässt sich daher nur durch eine Verbesserung der Wanderungsbilanz
erreichen. Das Potenzial dazu besitzt die Stadt Essen, die sich in diesem
Rahmen vor allem um eine qualitative Verbesserung des Wohnungsangebots kümmern
muss. Als Stellschraube hierfür ist der Stadtumbau anzusehen, bei dem es
neben dem Neubau auch um den Umbau im Bestand geht. Weil heute fast alle Kommunen
im Ruhrgebiet versuchen, durch Zuwanderungsgewinne ihre Einwohnerentwicklung
zu stabilisieren, ist für die Zukunft mit einer Verschärfung des Wettbewerbs
unter den Kommunen zu rechnen.
Im Folgenden wird die Bevölkerungsentwicklung in den Städten des engeren Verflechtungsraumes
näher betrachtet. Diese Städte bilden das Potenzial für die zukünftigen
Zuwanderungen nach Essen.

20 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Verflechtungsraums
der Stadt Essen
Raumeinheit Einwohner
1996
Einwohner
2001
Einwohner
2005
Veränderung
in % 1996-
2005
Veränderung
in % 2001-
2005
Essen 611.827 591.889 585.430 -4,3 -1,1
Bochum 398.467 390.087 385.626 -3,2 -1,1
Hattingen 58.548 58.023 56.979 -2,7 -1,8
Mülheim 176.000 172.332 169.917 -3,5 -1,4
Bottrop 121.051 120.780 119.356 -1,4 -1,2
Gladbeck 79.163 77.460 76.861 -2,9 -0,8
Heiligenhaus 29344 28.402 27.750 -5,4 -2,3
Oberhausen 223.884 221.619 218.898 -2,2 -1,2
Dortmund 597.024 589.240 588.168 -1,5 -0,2
Gelsenkirchen 289.023 276.740 268.102 -7,2 -3,1
Ratingen 89.306 91.793 91.975 3,0 0,2
Velbert 90.113 89.823 86.754 -3,0 -2,7
NRW 17.947.715 18.052.092 18.058.105 0,6 0,03
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung
In den Jahren 1996 bis 2005 weisen alle betrachten Städte (bis auf Ratingen +3,0 %)
Bevölkerungsverluste auf. Die Stadt Bottrop weist mit -1,4% die geringsten Verluste
auf, dicht gefolgt von Dortmund mit -1,5 %. Von den großen Ruhrgebietsstädten
musste Gelsenkirchen die stärksten Verluste hinnehmen, Essen bewegt sich mit
einem Verlust von 4,3 % im Mittelfeld der umliegenden Städte. Alle betrachteten
Ruhrgebietsstädte haben sich schlechter als im NRW-Durchschnitt entwickelt, wo die
Bevölkerung im gleichen Zeitraum leicht zugelegt hat.
Allerdings lässt sich in den Jahren 2001 bis 2005 ein anderes Bild erkennen. In allen
betrachteten Städten verlangsamt sich der Bevölkerungsverlust deutlich. Auch hier
fällt die Stadt Ratingen auf, die wieder als einziges einen leichten Zuwachs verzeichnet.
Ihr Zuwachs fällt im kürzen Betrachtungszeitraum jedoch wesentlich geringer
aus.
Im Zuge des demografischen Wandels hat sich in Essen aber nicht nur die quantitative
Zahl der Bevölkerung verändert, sondern auch die Struktur der Bevölkerung. Die
steigende Lebenserwartung der Menschen auf der einen Seite und geringe Geburtenraten
auf der anderen Seite führen zu einem fundamentalen Wandel im Aufbau

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 21
der Bevölkerung. Wie anhand der folgenden Abbildung deutlich zu erkennen ist, verteilen
sich die Bevölkerungsverluste sehr ungleichmäßig auf die Altersgruppen.
Abb. 5: Verschiebung der Alterstruktur in Essen zwischen 1995 und
2006
< 18 Jahre
18 - < 25 Jahre
25 - < 30 Jahre
30 - < 50 Jahre
50 - < 65 Jahre
65- < 75 Jahre
75 Jahre und älter
-15.000
-10.000
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
-13.287
-14.466
-8.972
-10.098
-5.000
1.896
8.965
8.549
0 5.000 10.000
© InWIS F&B GmbH 2007
Die für die Eigentumsbildung relevante Bevölkerungsgruppe zwischen 30 und 50
Jahren hat sich um deutliche 10.098 Personen verringert. Rechnet man noch die
Kinder dieser Altersgruppe hinzu (< 18 Jahre), erhöht sich der Verlust der so betrachteten
Familienhaushalte auf fast 20.000 Personen. Auch bei den potenziellen Familienhaushalten
(Altersgruppe der 25- bis 30jährigen) und den postfamiliären Haushalten
(Altersgruppe der 50- bis 65jährigen) sind die Verluste deutlich. Zugenommen hat
der Anteil der über 65- bis 75jährigen mit fast 9.000 Personen, sowie die über
75jährigen mit fast 8.600 Personen. Ebenso nahm die Zahl der 18- bis 25jährigen
leicht zu.
In den beiden nächsten Abschnitten werden die Wanderungsbewegungen und die
Pendlerverflechtungen untersucht. Diese geben Auskunft über die räumlichen Strukturen
und die Verflechtungen der Stadt Essen mit seinen Nachbargemeinden. Es ist
möglich durch die Analyse von Pendlerströmen wirtschaftliche Verflechtungen aufzuzeigen.
Diese lassen wiederum Rückschlüsse auf die Wanderungsbewegungen zu.
Damit lassen sich dann Aussagen über Nachfragepräferenzen innerhalb eines Einzugsgebietes
von konkurrierenden Standorten treffen.

22 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
1.2. Pendlerverflechtungen
Die durch das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW ausgewertete
Beschäftigungsstatistik des Jahres 2003, die Angaben zu den Ziel- und Quellgebieten
der berufstätigen Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen enthält, dient als statistische
Datengrundlage für die Auswertung der Pendlerverflechtungen.
Betrachtet man die Summe der Pendlerbewegungen 2003 für die Stadt Essen so
ergibt sich ein für Großstädte typischer positiver Saldo. Den rund 97.000 Einpendlern
nach Essen stehen lediglich 58.000 Auspendler gegenüber. Diese Form der Pendlerbewegungen
lässt sich als deutlicher Beleg für die Oberzentrumsfunktion der Stadt
Essen innerhalb des Ruhrgebietes und die hohe Attraktivität Essens als Arbeitsstandort
werten. Es zeigt aber auch, dass von den rd. 200.000 Beschäftigten am
Arbeitsort fast 50% nicht ihren Wohnort in Essen haben. Durch die gut ausgebaute
Verkehrsinfrastruktur innerhalb der Region ist es für viele Arbeitnehmerhaushalte
nicht unbedingt erforderlich ihren Wohnort zu wechseln, um in Essen zu arbeiten.
Aus allen Ruhrgebietsstädten pendeln zum Teil deutlich mehr Menschen nach Essen
ein, als von Essen in die Ruhrgebietsstädte auspendeln. Besonders extrem zeigt sich
dieses Muster für die Stadt Gelsenkirchen, aber auch in Bottrop, Gladbeck, Oberhausen,
Bochum und Dortmund überwiegt die Zahl der Einpendler deutlich. Aus
Duisburg und Mülheim pendeln zwar auch mehr Menschen nach Essen ein, als von
Essen in diese Städte auspendeln, das Verhältnis ist hier aber sehr viel ausgeglichener.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 23
Abb. 6: Pendlerverflechtungen Stadt Essen 2003
Quelle: Statistisches Landesamt NRW; eigene Berechung und Darstellung

24 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
In Richtung Landeshauptstadt Düsseldorf kehren sich dann die Vorzeichen um. Trotz
der räumlichen Distanz zur Landeshauptstadt, ist Düsseldorf ein wichtiger Arbeitsstandort
Essens. Rund 8.500 Menschen pendeln täglich von Essen nach Düsseldorf;
in Gegenrichtung sind es nur rd. 2.650. Aber auch nach Heiligenhaus, Ratingen und
Velbert pendeln mehr Menschen von Essen als von dort nach Essen.
1.3. Wanderungsverflechtungen mit den Umlandgemeinden
Die Wanderungsbewegungen verlaufen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den
Pendlerbewegungen. Beide Ströme zusammen betrachtet, vermitteln ein verlässliches
Bild über die Verflechtungen innerhalb eines Raumes sowie die Beziehungen
zwischen Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt in einer Region.
Die Stadt Essen war in der Vergangenheit lange durch negative Wanderungssalden
geprägt. Zwischen 1995 und 2002 sind allein rund 12.000 Personen mehr fortgezogen
als im gleichen Zeitraum zugezogen sind. In den letzten Jahren zeigt sich ein
weitgehend ausgeglichener Wanderungssaldo. Um Verzerrungseffekte, die sich häufig
auf der Ebene von Jahresscheiben ergeben, ausgleichen zu können, wird in der
folgenden Abbildung daher der Zeitraum zwischen 1995 und 2005 betrachtet.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 25
Abb. 7: Wanderungen Stadt Essen zwischen 1995 und 2005
Quelle: Statistisches Landesamt NRW; eigene Berechung und Darstellung
Die kumulierten Wanderungen in der Zeit zwischen 1995 und 2005 vermitteln ein
klares Wanderungsmuster. Essen hat im Betrachtungszeitraum gegenüber allen direkten
Umlandgemeinden Bevölkerung verloren, während sich die Wanderungsgewinne
auf die weiter entfernteren Ruhrgebietsstädte sowie Wuppertal und Hagen
beschränken. Allerdings zeigt die Betrachtung auch, dass die Verluste zu einigen
Nachbarstädten im Verhältnis zur Wanderungsintensität eher gering ausfallen, z.B.
zu Bochum (durchschnittlicher jährlicher Abwanderungssaldo -23), Gelsenkirchen (-
24), Gladbeck (-24) und Heiligenhaus (-32). Die größten jährlichen Wanderungsverluste
ergeben sich aus der Verflechtung mit Mülheim (-313), Oberhausen (-155) und
Bottrop (-204).
In den letzten Jahren haben sich jedoch die Wanderungsbewegungen insgesamt
verändert. Die räumliche Entwicklung in Deutschland war in den letzten Jahrzehnten
bis zum Anfang des neuen Jahrtausends überwiegend durch Suburbanisierungsprozesse
gekennzeichnet. Besonders stark zeigten sich diese Prozess ab Anfang der

26 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
90er Jahre, als sich die geburtenstarken Jahrgänge in der Familienbildungsphase
befanden. Viele Haushalte verließen die Stadt, um im preiswerteren Umland große
Wohnungen bzw. häufig auch Einfamilienhäuser nachzufragen. Die Kernstädte waren
lange Zeit die Verlierer dieser Entwicklung.
Seit einiger Zeit deutet sich jedoch eine Abschwächung dieser zentrifugalen Bewegung
an. Das Wachstum der Umlandgemeinden nimmt an Stärke ab, erste Städte
verzeichnen gegenüber ihrem Umland wieder Zuwächse. Das Landesamt für Datenverarbeitung
und Statistik in NRW hat erst in seiner im Jahr 2006 vorgelegten Bevölkerungsprognose
für die Kreise und kreisfreien Städte für viele Umlandgemeinden
seine Prognosen nach unten korrigiert. In NRW zählen die Umlandgemeinden der
großen Ruhrgebietsstädte nicht mehr zu den Gewinnern des demografischen Wandels,
sondern mehr und mehr zu den Verlieren, für die größere Bevölkerungsverluste
prognostiziert werden als für die großen Kernstädte des Ruhrgebiets.
Dieser Wandel in der neueren Stadtentwicklung, der in der Fachdiskussion mit dem
Schlagwort der Reurbanisierung umschrieben wird, hat verschiedene Ursachen. Zunächst
einmal ist es den großen Städten (mit einiger Zeitverzögerung) gelungen, auf
die Nachfrage der Familien nach preiswertem Bauland zu reagieren. Mittlerweile
haben fast alle Städte Baulandoffensiven gestartet, um die Abwanderungstendenzen
im Eigenheimsektor zu stoppen. Aufgrund des gestiegenen Flächenangebotes hat
sich auch der Preisabstand zu den Angeboten im Umland deutlich reduziert.
Der vielleicht wichtigere Grund für die Trendumkehr ist aber der Wandel der Wohnungsnachfrage.
Waren es bis weit in die 90er Jahre vor allem die Familienhaushalte
der geburtenstarken Jahrgänge, die die Wohnungsnachfrage dominierten, sind es
heute Singles, postfamiliäre Paare und ältere Menschen, die den Großteil der Wohnungsnachfrage
repräsentieren. Deren Anforderungen an einen idealen Wohnstandort
unterscheiden sich fundamental von den Familienhaushalten: Faktoren wie Zentralität,
Urbanität, Lifestyle und Ambiente werden sehr viel höher gewichtet. Und hier
besitzen die städtischen Wohnungsmärkte eindeutige Standortvorteile gegenüber
dem ländlich geprägten Umland. Bei älteren Menschen spielt neben der Zentralität
darüber hinaus auch der Freizeit- und Erholungswert eines Standortes eine große
Rolle (die ideale Lage befindet sich zwischen Fußgängerzone und Stadtpark).
Im Folgenden wird anhand der jüngsten Wanderungsdaten der Stadt Essen untersucht,
inwieweit dieser Trend „zurück in die Stadt“ für die Stadt Essen bereits nachgewiesen
werden kann.
Im Jahr 2005 konnte der bislang höchste Wanderungsgewinn mit 145 Personen aus
der Stadt Bochum registriert werden (2004: -46 Einwohner). Aus Duisburg betrug der

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 27
Wanderungsgewinn 65 Personen, auch für die Städte Dortmund, Münster und Recklinghausen
konnte ein positiver Saldo festgestellt werden.
Bei den übrigen Wanderungsverflechtungen sind keine hohen Intensitäten bzw. etwa
ausgeglichene Salden festzustellen.
Tab. 3: Aktuell bedeutsame Zuwanderungsregionen
Gebietseinheiten, von denen Essen 2005 am stärksten profitiert (2004 zum Vergleich)
2004 2005
Fortzug Zuzug Saldo Fortzug Zuzug Saldo
Unna, Kreis 129 729 600 107 532 425
Unna, Stadt 20 583 563 13 397 384
Bochum, krfr. Stadt 820 774 -46 718 863 145
Märkischer Kreis 119 181 62 91 171 80
Duisburg, krfr. Stadt 564 634 70 573 638 65
Dortmund, krfr. Stadt 459 457 -2 407 464 57
Münster, krfr. Stadt 155 156 1 130 181 51
Recklinghausen, Stadt 110 92 -18 96 144 48
Wuppertal, krfr. Stadt 205 261 56 152 197 45
Ennepe-Ruhr-Kreis 423 377 -46 364 401 37
Witten, Stadt 68 83 15 54 89 35
Hochsauerlandkreis 64 83 19 59 92 33
Düren, Stadt 20 17 -3 11 38 27
Velbert, Stadt 323 295 -28 282 307 25
Minden-Lübbecke, Kreis 49 63 14 25 49 24
Lüdenscheid, Stadt 18 28 10 10 33 23
Lünen, Stadt 26 42 16 30 49 19
Fernwanderungen
Sachsen-Anhalt 74 180 106 73 165 92
Sachsen 113 216 103 152 233 81
Thüringen 80 122 42 62 118 56
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung und Darstellung
Betrachtet man die aktuell bedeutsamen Abwanderungsregionen ergeben sich folgende
Strukturen.

28 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 4: Aktuell bedeutsame Abwanderungsregionen
Gebietseinheiten, an die Essen 2005 am stärksten verliert (2004 zum Vergleich)
2004 2005
Fortzug Zuzug Saldo Fortzug Zuzug Saldo
Mülheim a.d. Ruhr, krfr. St. 1.022 866 -156 1.145 840 -305
Köln, krfr. Stadt 360 251 -109 444 283 -161
Bottrop, krfr. Stadt 476 348 -128 483 337 -146
Oberhausen, krfr. Stadt 624 605 -19 701 567 -134
Borken, Kreis 241 276 35 283 186 -97
Düsseldorf, krfr. Stadt 524 452 -72 595 506 -89
Mettmann, Kreis 745 714 -31 751 693 -58
Gladbeck, Stadt 242 211 -31 209 153 -56
Wesel, Kreis 534 460 -74 471 423 -48
Heiligenhaus, Stadt 112 119 7 147 101 -46
Aachen, krfr. Stadt 99 107 8 125 84 -41
Dinslaken, Stadt 104 71 -33 113 74 -39
Bonn, krfr. Stadt 123 82 -41 126 89 -37
Coesfeld, Kreis 110 86 -24 108 72 -36
Raesfeld 21 16 -5 41 7 -34
Ratingen, Stadt 164 148 -16 165 135 -30
Neuss, Stadt 54 60 6 82 52 -30
Neuss, Kreis 119 139 20 166 141 -25
Fernwanderungen
Bayern 581 548 -33 612 493 -119
Hamburg 184 179 -5 200 139 -61
Niedersachsen 714 763 49 746 718 -28
Baden-Württemberg 546 454 -92 587 566 -21
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung und Darstellung
Die höchsten Verluste an Einwohnern hatte die Stadt Essen aus der Wanderungsbeziehung
mit der Stadt Mülheim zu beklagen. Er betrug im Jahr 2005 per Saldo 305
Einwohner und war damit im Vergleich zum vorher betrachteten 11-Jahreszeitraum
nahezu unverändert, dies gilt auch für Oberhausen (-134). Die Verluste zur Stadt
Bottrop haben sich dagegen etwas abgeschwächt. Insgesamt zeigt die Auswertung
der Wanderungen des Jahres 2005 ein analoges Bild im Vergleich zur 11-
Jahresbetrachtung. Wenn auch etwas abgeschwächt verliert Essen weiterhin Bevöl-

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 29
kerung an seine angrenzenden Umlandgemeinden. Lediglich die (vormals leichten)
Verluste zu Bochum und Dortmund konnten in Zuwanderungsgewinne umgewandelt
werden. Bevölkerungszugewinne realisiert Essen überwiegend aus dem übrigen
Land Nordrhein-Westfalen und dem Bundesgebiet sowie aus der Verflechtung mit
dem Ausland.
Der Trend „zurück in die Stadt“ ist für den Wohnungsmarkt der Stadt Essen anhand
der Wanderungsdaten nur in Ansätzen erkennbar. Dass der Trend dennoch stärker
ist, werden unsere weiteren Untersuchungen, insbesondere die kleinräumige Analyse
der Nachfragesituation am Wohnungsmarkt zeigen (Teil B.1.3). In allen Teilmarktsegmenten
im Miet- wie im Eigentumssegment sind die Nachfragen im Stadtgebiet
sehr viel höher als in den umliegenden Wohnungsmärkten.
Im Folgenden betrachten wir die innerstädtischen Wanderungen und die Fernwanderungssalden
der Essener Stadtbezirke mit den Umlandgemeinden Essens. Im Fokus
des Interesses steht dabei die Frage, aus welchen Stadtteilen die Verluste zu den
Umlandgemeinden resultieren. Gleichzeitig vermitteln die Auswertungen einen guten
Überblick über die Struktur der Wanderungsbeziehungen zwischen den Stadtbezirken.
Die Auswertung der innerstädtischen Wanderungen zeigt ein typisches Muster für
eine Großstadt: Die Innenstadtbezirke geben Bevölkerung an die nördlichen und
besonders stark an die südlichen Stadtbezirke ab. Die Innenstadtbezirke sind insbesondere
für jüngere Haushalte interessant und für Haushalte, die aus anderen Regionen
zwecks Ausbildungs- oder Berufsstart zuwandern. Mit steigendem Alter, Haushaltsvergrößerungen
im Rahmen der Familienbildungsphase und steigenden Einkommen,
wächst dann bei Vielen das Bedürfnis, den Wohnstandort an den Stadtrand
bzw. in ruhigere Wohngebiete zu verlagern. Innerstädtische Quartiere haben damit in
gewisser Hinsicht eine Schleusenfunktion für das gesamte Stadtgebiet.

30 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
18
Abb. 8: Innerstädtische Wanderungen Stadt Essen (prozentuale Darstellung)
17
19
20
IV
16
21
49
23
28
22
7
8
III
15
41
27
50
V
26
IX
30
Quelle: Stadt Essen; eigene Darstellung
9
4
40
25
24
3
10
29
1
5
I
2
38
6
II
14
39
VI
36
11
13
42
12
37
31
35
VII
VIII
Betrachtet werden hier kumuliert die Wanderungsbewegungen der letzten fünf Jahre,
um eventuelle Verzerrungen einzelner Jahre auszublenden. Die so errechneten
Wanderungssalden wurden dann ins Verhältnis zur Bevölkerung des Jahres 2006
gesetzt. 1 Die höchste prozentuale Zunahme an Bevölkerung durch Wanderung weist
1 Für die Kartendarstellung wurde eine Klasseneinteilung anhand von Quantilen vorgenommen.
Hierbei handelt es sich um eine statistische Einteilung, bei der die nach Größe sortierten Daten
in Klassen eingeteilt werden. Es wurde eine Einteilung in fünf Klassen gewählt. Der Wert des
ersten Quantils gibt an das 20 % der Daten kleiner sind als dieser Quantilswert ist. Die weiteren
34
43
44
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 31
der Stadtteil Westviertel (4) mit einem Zuwanderungsgewinn von 16,6 % auf. Ebenfalls
konnten die Stadtteile Fulerum (15), Schönebeck (16) Bevölkerungsgewinne von
über 5 % verzeichnen. Allerdings entsprechen die absoluten Wanderungsgewinne
der Stadtteile mit 311 Einwohnern im Westviertel (4) und 197 Einwohnern in Fulerum
(15) nicht den Maximalwerten. Diese werden mit einem positiven Saldo von 575 Personen
in Schönebeck (16), 548 Personen in Kettwig (49) und 521 Personen in Bergerhausen
(13) erreicht. Besonders negative Entwicklungen zeigen sich hingegen im
Stadtteil Stadtkern (1), der 10,7 % seiner Bevölkerung durch Wanderungsbewegungen
im Betrachtungszeitraum verliert. Ebenfalls starke Verluste zeigen sich in Horst
(46), Fischlaken (42) und im Ostviertel (2) (jeweils über 5,8 %). Der absolut stärkste
Bevölkerungsverlust wird mit -1.026 Einwohnern in Altendorf (7) verzeichnet.
Grenzen liegen bei 40 %, 60 %, 80 % und 100 %. Die Klassen beinhalten also jeweils eine
gleichgroße Anzahl an Werten.

32 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 9: Fernwanderungen der Stadt Essen nach Stadtteilen (prozentuale
Darstellung)
18
17
19
20
IV
16
21
49
23
28
22
8
III
27
V
26
IX
30
Quelle: Stadt Essen; eigene Darstellung
7
15
41
50
9
4
40
25
24
3
10
29
1
5
I
2
38
6
II
14
39
VI
36
11
13
42
12
37
31
35
VII
VIII
Bei der Betrachtung der Fernwanderungen zeigt sich ein spiegelverkehrtes Bild. Jetzt
sind es die innerstädtischen Quartiere (mit Ausnahme des Stadtkerns), die zu den
Gewinnern zählen, womit sich die weiter oben angedeutete Schleusenfunktion dieser
Stadtbezirke bestätigt. Besonders auffällig zeigt sich dies im Nordviertel (3), in Rellinghausen
(12), im Ostviertel (2), im Südostviertel (6), im Westviertel (4) und in
Haarzopf (28). Hier werden Zunahmen der Bevölkerung von 6,2 % bis 4,9 % in dem
betrachteten Fünfjahreszeitraum erreicht. Der größte Zuwanderungsgewinn in absoluten
Zahlen mit einem Saldo von 477 Personen kann das Nordviertel (3) verzeich-
34
43
44
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 33
nen. Hohe Wanderungsgewinne im Betrachtungszeitraum verzeichnen ebenso Altendorf
(7) mit 425 Personen und das Ostviertel (2) mit 398 Personen.
Auffällig sind die starken Verluste von 2,8 % bis hinzu 3,8 % der Quartiere im Nordwesten
Essens. Hierzu zählen die Stadtteile Bedingrade (17), Frintrop (18) und Dellwig
(19). In absoluten Zahlen betrachtet, wird ein maximaler negativer Wanderungssaldo
von 353 in Bedingrade (17) verzeichnet. Es folgen die Stadtteile Heisingen
(31), Dellwig (19) Freisenbruch (45) die ebenfalls über 300 Personen durch Fernwanderungsbewegungen
verlieren.
Betrachtet man die Fernwanderung nach Stadtteilen und die innerstädtische Wanderung
nach Stadtteilen gemeinsam, so zeigt sich, dass sie in vielen Fällen gegenläufig
sind. Dies trifft in besonderem Maße auf die Stadteile Nordviertel (3), Ostviertel (2),
Haarzopf (28), Altendorf (7), Südostviertel (6), Südviertel (5) und Schonnebeck (37)
zu. Sie weisen bei den Fernwanderungen Bevölkerungszuwächse auf und bei den
innerstädtischen Wanderungen Bevölkerungsverluste. Umgekehrt, also Bevölkerungsverluste
durch Fernwanderung, aber Bevölkerungsgewinne durch innerstädtische
Wanderungen, sind in den Stadtteilen Fulerum (15), Heisingen (31), Dellwig
(19) Bedingrade (17), Heisingen (31) und Huttrop (11) auszumachen.
Die Stadtteile Westviertel (4) und Kupferdreh (32) profitieren von Wanderungsgewinnen
auf beiden Wanderungsebenen, die durch größere Neubaumaßnahmen ausgelöst
wurden. Im Gegensatz dazu verliert vor allem der Stadtkern (1), aber auch Bocholt
(22) innerstädtisch wie auch bei der Fernwanderung.
Im Folgenden haben wir das kleinräumige Wanderungsverhalten noch einmal auf der
Ebene der Stadtbezirke zusammengefasst.

34 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 10: Innerstädtische Wanderung nach Stadtbezirken
Stadtbezirk I
Stadtbezirk II
Stadtbezirk III
Stadtbezirk IV
Stadtbezirk V
Stadtbezirk VI
Stadtbezirk VII
Stadtbezirk VIII
Stadtbezirk IX
-2000
-1500
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
-1407
-1462
-1000
Saldo innerstädtische Wanderung
Jahre 2002 - 2006
-755
-500
-26
377
488
831
809
1145
0 500 1000 1500
© InWIS F&B GmbH 2007
Bei den innerstädtischen Wanderungen ist es vor allem der Stadtbezirk IV, der hier
den größten positiven Saldo von 1.145 Personen aufweist. Die Bezirke II, V, VIII und
IX verzeichneten im Betrachtungszeitraum ebenfalls Wanderungsgewinne. Die Wanderungsverluste
in den Bezirken I und III sind mit jeweils mehr als 1.400 Personen
besonders ausgeprägt. Während im Bezirk VII ebenfalls deutliche Verluste erkennbar
sind, weist der Stadtbezirk VI einen fast ausgeglichenen Wanderungssaldo aus.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 35
Stadtbezirk I
Stadtbezirk II
Stadtbezirk III
Abb. 11: Außenwanderung nach Stadtbezirken
Stadtbezirk IV
Stadtbezirk V
Stadtbezirk VI
Stadtbezirk VII
Stadtbezirk VIII
Stadtbezirk IX
-2000
-1738
-1500
Außenwanderungssaldo
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
-1000
Jahre 2002 - 2006
-633
-500
-52
-138
-72
-112
-229
466
1069
0 500 1000 1500
© InWIS F&B GmbH 2007
An dieser Stelle lässt sich wieder erkennen, dass die Außenwanderungen spiegelverkehrt
zu den innerstädtischen Wanderungen verlaufen. Wanderungsgewinner
sind somit die Stadtbezirke I und III. Alle anderen Bezirke weisen negative Salden
der Wanderung auf. Vor allem der Stadtbezirk IV fällt hier mit einem negativen Saldo
von 1.738 Personen besonders auf.
Zum Stadtbezirk IV ist anzumerken, dass er erst einmal durch innerstädtische Zuwanderung
an Bevölkerung gewinnt. Die Eigentumsbilder wandern allerdings dann
über die Stadtgrenzen hinaus, z.B. nach Mülheim oder Oberhausen, um dort Eigentum
zu bilden. In diesen angrenzenden Gebieten ist sowohl das entsprechende Angebot
als auch ein niedrigeres Preisniveau als in Essen vorhanden.
Neben der quantitativen Betrachtung der Wanderung ist es wichtig auch die Struktur
der Wanderung zu untersuchen. Vor allen die Frage, welche Altersgruppen zu- bzw.
abwandern ist für die Stadtentwicklung und hier insbesondere für die künftige Wohnungspolitik
von besonderem Interesse. In der folgenden Abbildung haben wir die
altersspezifischen Wanderungen der Jahre 2001 bis 2006 näher untersucht.

36 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Ein positiver Wanderungssaldo kann in den Jahren 2001 bis 2006 nur für die Gruppe
der 18- bis 25jährigen (+ 9.220 Personen), sowie für die 25- bis 30jährigen (+2.579
Personen) ausgemacht werden. Verluste sind hingegen in den übrigen Altersklassen
festzustellen. Hier fallen vor allem die Gruppe der 30- bis 50jährigen mit einem Minus
von 5.445 Personen, die Gruppe 50- bis 60jährigen mit einem negativen Saldo von
3.105 Personen auf. Auch die älteren Altersgruppen, sowohl die Personen zwischen
65 und 75 Jahren als auch die über 75jährigen weisen ebenfalls Bevölkerungsverluste
durch Abwanderung auf. Gerade bei den älteren Altersgruppen fällt auf, dass der
Wanderungssaldo – bezogen auf die vergleichsweise geringe Wanderungsintensität
in diesen Gruppen – besonders deutlich negativ ist.
Abb. 12: Altersspezifische Wanderungen in Essen (Summe der Jahre
2001 bis 2006)
unter 18 Jahre
18 bis unter 25 Jahre
25 bis unter 30 Jahre
30 bis unter 50 Jahre
50 bis unter 65 Jahre
65 bis unter 75 Jahre
75 und älter
-10.000
-298
-5.445
-3.105
2.579
2.238
3.657
-1.419
2.356
4.631
-2.275
9.220
7.604
10.709
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
16.658
16.956
20.061
22.180
19.601
29.281
40.852
46.297
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Zuzüge Fortzüge Saldo
© InWIS F&B GmbH 2007
Die hohen Zuwanderungszahlen der 18- bis 30jährigen ergeben sich aufgrund von
ausbildungs- und arbeitsplatzbedingter Wanderung. Essen hat als wichtigster Arbeitsstandort
im Ruhrgebiet („Schreibtisch des Ruhrgebiets“) und großer Universitätsstandort
eine hohe Anziehungskraft für junge Berufsstarter. Leider liegen konkrete
Kenntnisse über den Erwerbsstatus der zu- und abwandernden Bevölkerung nur

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 37
bis zum Jahr 1999 vor. 2 Für die Stadt Essen ergab sich bis dahin die Situation, dass
der Anteil der Erwerbstätigen an der abwandernden Bevölkerung zu jedem Zeitpunkt
über dem der zuziehenden Bevölkerung lag.
Abb. 13: Anteil Erwerbstätiger an den Zu- und Abwanderern der Stadt
Essen
Prozent
50
40
30
20
10
48,03
46,56
43,78
36,76
41,5
35,22
40,45
34,77
Quelle: Statistisches Landesamt NRW , eigene Darstellung
41,11
33,23
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Anteil der Erwerbstätigen an den Zuwanderern
Anteil der Erwerbstätigen an den Abwanderern
33,34
14,03
30,49
5,47
30,4
10,35
32,78
15,29
© InW IS F&B GmbH 2007
Besonders extrem war die Situation im Jahr 1997: Während 30,49 % der abwandernden
Personen (hierunter sind allerdings auch Bevölkerungsgruppen miterfasst,
die grundsätzlich nicht erwerbstätig sind, wie Kinder oder Rentner) erwerbstätig waren,
betrug der Anteil der Erwerbstätigen bei den Zugewanderten lediglich 5,47 %.
Auch wenn man unterstellt, dass ein hoher Anteil der jungen Haushalte zu Studienzwecken
nach Essen zugezogen ist, so überraschen doch die geringen Erwerbsquoten
der Zugewanderten. Junge Haushalte zwischen 18 und 30 Jahren sind zwar eine
bedeutende Zuwanderergruppe für Essen, ihr Anteil beträgt aber auch nicht mehr als
2 Nach Auskunft des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW hat sich das Meldegesetz
der Einwohnermeldeämter geändert; das Merkmal Erwerbstatus wird seitdem nicht mehr
erhoben.

38 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
rd. 40 %. Durch die Wanderung über die Stadtgrenzen hinweg hat Essen damit im
betrachteten Zeitrum viele am Wohnort Erwerbstätige und damit Kaufkraft verloren.
Vergleicht man die Zahlen zur Erwerbstätigkeit der wandernden Bevölkerungsgruppen
mit der Stadt Düsseldorf zeigt sich ein gänzlich anderes Bild. Einerseits ist das
Niveau der Erwerbstätigkeit insgesamt viel höher (rd. 50 %) und andererseits ist der
Anteil der Erwerbstätigen bei den Zuwandernden höher als bei den Abwandernden.
Auch in Düsseldorf sind es überdurchschnittlich viele junge Haushalte, die zuwandern.
Die bisher dargestellten Fakten zum Thema Wanderung decken sich mit den Ergebnissen
der Haushaltsbefragung der Stadt Essen aus dem Jahr 1999 zum Thema
Wanderungsmotive. Dort zeigte sich, dass der größte Teil der Zuwanderer junge
Menschen sind, die vornehmlich aus beruflichen Gründen nach Essen zu ziehen. Bei
den Abwanderern war hingegen zu erkennen, dass diese nach dem Fortzug eine
steigende Haushaltsgröße aufweisen. Diese Personen befanden sich folglich in einer
Familiengründungs- bzw. -erweiterungsphase. Die fortziehenden Haushalte haben
mit dem Umzug entsprechend auch eine größere Wohnung bezogen. Bei den Zugewanderten
war der Flächenzuwachs wesentlich geringer, zum Teil haben sie auch
kleinere Wohnungen bezogen. Auch in der Wanderungsmotivuntersuchung wurde
deutlich, dass eher Personen mit niedrigem Einkommen zugewandert sind, während
die abgewanderten Haushalte über deutlich höhere Einkünfte verfügten.
1.4. Sozio-ökonomische Rahmendaten
Ein weiterer wesentlicher Indikator für die Attraktivität und die Beurteilung eines
Wohnstandortes ist die Wirtschafts- und Beschäftigtenentwicklung. Die Stadt Essen
hat in der Entwicklung bis zum Jahr 2005 sozialversicherungspflichtige Beschäftigung
verloren. Besonders deutlich waren die Beschäftigungsverluste in der Zeit zwischen
2001 und 2005.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 39
Tab. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils
zum 30.06.
Raumeinheit
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils zum 30.06.
Anzahl 2005
absolut
Veränderungen
1996-2001 in %
Veränderungen
2001-2005 in %
Veränderungen
1996-2005 in %
Essen, krfr. Stadt 202.421 0,4 - 8,9 -8,6
Mülheim an der Ruhr, krfr. Stadt 52.020 - 4,3 - 8,6 -12,5
Oberhausen, krfr. Stadt 56.052 3,3 - 7,9 -4,9
Heiligenhaus, Stadt 9.906 - 10,4 - 14,5 -23,3
Ratingen, Stadt 34.868 6,7 5,0 12,0
Velbert, Stadt 29.445 - 2,5 - 8,5 -10,7
Bottrop, krfr. Stadt 31.240 - 1,4 - 0,5 -1,9
Gelsenkirchen, krfr. Stadt 70.765 -13,5 - 2,5 -15,6
Gladbeck, Stadt 14.622 -1,1 - 9,7 -10,7
Bochum, krfr. Stadt 123.033 0,6 - 9,0 -8,5
Dortmund, krfr. Stadt 188.919 -1,5 -3,9 -5,3
Hattingen, Stadt 11.920 2,6 - 11,6 -9,2
Nordrhein-Westfalen 5.556.270 2,4 - 6,3 -4,0
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung und Darstellung
Die Analyse der Beschäftigungsentwicklung in den Städten des Verflechtungsraumes
lässt erkennen, dass alle Städte bis auf Ratingen im Betrachtungszeitraum eine Abnahme
der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten hinnehmen mussten, jedoch
in unterschiedlicher Intensität. Besonders ausgeprägt zeigt sich der Rückgang der
Beschäftigung in Heiligenhaus und Gelsenkirchen. In Oberhausen, Bottrop und
Dortmund verlief die Entwicklung etwas stabiler.
Auch in Bezug auf die Arbeitslosigkeit weist die Stadt Essen immer noch eine für das
Ruhrgebiet typische hohe Rate auf, trotz der hohen Dichte an Arbeitsplätzen im
Stadtgebiet.

40 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 14: Arbeitslosenquote ausgewählter Kreise, kreisfreier Stadt
(Stand 31.03.2007)
Nordrhein-Westfalen
Düsseldorf, krfr. Stadt
Duisburg, krfr. Stadt
Essen, krfr. Stadt
Bottrop, krfr. Stadt
Gelsenkirchen, krfr. Stadt
Recklinghausen, Kreis
Bochum, krfr. Stadt
Dortmund, krfr. Stadt
Herne, krfr. Stadt
Mülheim an der Ruhr, krfr. Stadt
Oberhausen, krfr. Stadt
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
10,2
10,9
11,0
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0
11,7
12,6
12,2
Arbeitslosenquote in %
13,8
14,9
14,5
15,0
15,6
17,1
© InWIS F&B GmbH 2007
Essen liegt hier mit einer Quote von 13,8 % über dem Durchschnitt des Landes
Nordrhein-Westfalen (10,2 %). Allerdings weisen nur wenige der großen Städte im
Umkreis Essens, wie z.B. Düsseldorf, Bochum, Mülheim an der Ruhr, geringere Arbeitslosenquoten
als die Stadt Essen auf. In Dortmund, Duisburg und vor allem Gelsenkirchen
ist die Arbeitslosenquote noch einmal deutlich höher.
Die Darstellung der Kaufkraft wurde an dieser Stelle gewählt, um die Einkommenssituation
der Bevölkerung abzubilden. Die Kaufkraft beträgt für das Jahr 2007 für die
gesamte Stadt Essen 10.780,40 Mio. €. Damit liegt Essen oberhalb der Kaufkraft der
angrenzenden Städte. Diese Aussage relativiert sich jedoch, wenn man die Kaufkraft
je Einwohner berechnet. Sie beträgt in Essen 18.414 € je Einwohner. Damit liegt
Essen nur knapp unter dem Durchschnitt von Nordrhein-Westfahlen (18.442 €). Jedoch
ist die durchschnittliche Kaufkraft in Essen höher als in den angrenzenden
Städten Duisburg, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen. Nur Mülheim an der
Ruhr sowie Hattingen weisen einen höheren Kaufkraftwert als Essen auf.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 41
Tab. 6: Kaufkraft der Stadt Essen und der angrenzenden Städte 2007
Kaufkraft 2007 Kaufkraftkennziffer 2007
Gebiet Mio. € € je Einw. in Promille je Einw.
NRW 333.025,3 18.442 223,446 103,3
Essen 10.780,4 18.414 7,243 102,0
Duisburg 8.031,5 16.013 5,396 88,7
Bochum 6.880,0 17.841 4,622 98,8
Gelsenkirchen 4.203,4 15.678 2,824 86,8
Oberhausen 3.689,4 16.854 2,479 93,4
Mülheim an der Ruhr 3.469,6 20.419 2,331 113,1
Hattingen 1.085,1 19.043 0,729 105,5
Quelle: GfK Nürnberg
Innerhalb der Stadt Essen gibt es allerdings erhebliche Einkommens- bzw. Kaufkraftunterschiede
zwischen den Stadtteilen.
Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der positiven Einkünfte aller Steuerpflichtigen
– nach der Grundtabelle besteuerte (Einzel-)Personen und nach der Splittingtabelle
besteuerte Ehepaare – in Euro für das Jahr 2001.

42 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
18
Abb. 15: Summe positiver Einkünfte 2001
17
19
21
IV
20
16
21
49
23
15
28
22
8
7
III
27
Quelle: Stadt Essen
41
50
9
4
V
26
IX
40
25
24
3
10
29
1
5
30
I
2
38
6
II
14
39
VI
36
11
13
42
12
37
31
35
VII
34
43
44
VIII
Einkünfte von durchschnittlich 24.320 € bis 29.999 € finden sich im nördlichen Stadtgebiet
Die Einkünfteklasse 30.000 € bis 42.999 verteilt sich dagegen schon sehr viel
heterogener über das Stadtgebiet und umfasst sowohl nördliche Stadtteile (vor allem
im Stadtbezirk IV) als auch südliche Stadtteile (vor allem im Stadtbezirk VIII). Die
dritte Stufe der Einkünfte wird hingegen ausschließlich in den in der südlichen Stadthälfte
erreicht. Die Einkünfte betragen hier jährlich bis zu 55.499 €. Spitzeneinkünfte
von bis zu 101.288 € werden in den Stadtteilen Schuir (27), Bredeney (26) und Heisingen
(31) erreicht.
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 43
1.5. Entwicklung der Baufertigstellungen
In allen Städten des Ruhrgebiets haben sich die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau
seit Mitte der 90er Jahre kontinuierlich zurückentwickelt. Betrachtet man
die Segmente Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern zeigt sich ein differenziertes Bild.
Im Ein- und Zweifamilienhaussegment haben sich die Baufertigstellungen insgesamt
stabiler entwickelt. Der Vergleich der Baufertigstellungen zwischen dem Jahr 2005
und dem Jahr 1995 zeigt, dass sich das Volumen zum Teil knapp unterhalb des Niveaus
des Jahres 1995 bewegt, zum Teil liegen die Zahlen auch deutlich darüber.
Anders sieht es in Essen aus, hier wurden im Jahr 2005 mehr als dreimal so viele
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern fertig gestellt, in Hagen und Dortmund
waren es zweimal so viele Wohnungen. Allerdings befanden sich die Fertigstellungszahlen
in diesen Städten im Ausgangsjahr 1995 auch auf einem sehr niedrigen Ausgangsniveau.

44 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 7: Vergleich der Baufertigstellungen zwischen 1995 und 2005
Kreisfreie
Städte
Niveau der Baufertigstellungen des Jahres 2005 im
Vergleich zum Basisjahr 1995 (Angaben in Prozent)
Wohnungen in
Ein- und Zweifamilienhäusern
Wohnungen in
Mehrfamilienhäuser
Bochum 86,1 10,6
Bottrop 147,6 41,2
Dortmund 195,1 11,5
Düsseldorf 82,3 30,6
Duisburg 79,1 18,8
Essen 323,5 40,1
Gelsenkirchen 97,4 43,6
Hagen 211,3 25,0
Hamm 121,4 28,9
Herne 91,0 27,9
Mülheim an
der Ruhr
92,6 22,7
Oberhausen 160,9 113,7
Quelle: LDS NRW 2006.
Der Markt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hat sich dagegen in fast allen
Städten erheblich zurückentwickelt; eine Ausnahme zeigt sich für die betrachteten
Jahre in Oberhausen. In Dortmund und Bochum sind die Baufertigstellungszahlen
am deutlichsten zurückgegangen; dort werden heute nur noch rd. 10 Prozent des
Ausgangsniveaus von 1995 gebaut.
In der folgenden Tabelle sind die durchschnittlichen Baufertigstellungen in den beiden
Wohnungsmarktsegmenten dargestellt. Daneben wurde auch die durchschnittliche
Bauintensität getrennt nach den Segmenten Fertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
und Fertigstellungen in Mehrfamilienhäusern betrachtet. Die Bauintensität
definiert sich hier als Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 45
Tab. 8: Durchschnittliche Baufertigstellungszahlen der Ruhrgebietsstädte
im Vergleich
Kreisfreie Städte Ein- und Zweifamilienhäuser
Fertigstellungen neuer Wohnungen in Wohngebäuden
(Durchschnitt der Jahre 1995 – 2005)
Mehrfamilienhäuser Baufertigstellungen
gesamt
Durchschnittliche
Bauintensität
EFH/ZFH MFH
Bochum 231,5 458,6 690,2 5,99 2,75
Bottrop 120,8 283,7 404,5 5,97 8,73
Dortmund 647,1 1142,4 1789,5 10,44 4,65
Düsseldorf 233,6 1445,9 1679,5 8,91 3,13
Duisburg 492,6 704,3 1196,9 5,85 5,22
Essen 277,8 723,8 1001,6 5,14 2,73
Gelsenkirchen 156,8 312,0 468,8 7,40 2,53
Hagen 144,7 270,5 415,2 7,12 3,31
Hamm 333,0 353,2 686,2 9,90 7,25
Herne 104,2 271,3 375,5 6,38 3,74
Mülheim an der Ruhr 151,6 209,1 441,7 6,67 4,08
Oberhausen 215,2 305,5 520,6 8,10 4,03
Quelle: LDS NRW 2006.
In Essen wird im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Bauintensität
von 5,14 der geringste Wert in Bezug auf die ausgewählten Vergleichsstädte erreicht.
Ähnlich niedrige Bauintensitäten werden in Duisburg, Bottrop und Bochum
erreicht. Die höchste Bauintensität weist die Stadt Dortmund mit 10,44 auf. Ähnlich
gut präsentiert sich hier die Stadt Hamm.
Die Bauintensität im Mehrfamilienhaus Segment zeigt ein abweichendes Bild. Mit
einem Wert von 2,73 belegt Essen den vorletzten Platz unter den betrachteten Städten.
Sehr nah beieinander liegen hier Gelsenkirchen, Essen und Bochum. Spitzenreiter
in dieser Kategorie ist Bottrop wo eine durchschnittliche Bauintensität von 8,73
vorliegt.
Die Landeshauptstadt Düsseldorf wurde als Referenz für die Bautätigkeit in der
Rhein-Schiene gewählt. In Düsseldorf wird der Neubaumarkt eindeutig von Wohnun-

46 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
gen in Mehrfamilienhäusern geprägt. Trotz der etwas geringeren Größe Düsseldorfs
gegenüber Essen wurden hier doppelt so viele Wohnungen im Betrachtungszeitraum
fertig gestellt wie in der Stadt Essen.
320.000
310.000
300.000
290.000
280.000
270.000
260.000
Abb. 16: Baufertigstellungen der Stadt Essen
309.817 310.607
894
129
702
162
1996 bis 2005
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
311.652 312.145
313.403 313.927 314.558
316.020 316.230 316.825
933
172
392
197
824
492
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Hier werden die Baufertigstellungen der Stadt Essen im zehn Jahres Zeitraum getrennt
nach Fertigstellungen in den Segmenten Ein- und Zweifamilienhäusern und in
Mehrfamilienhäusern unterschieden.
Im Segment der Baufertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern waren 2005 die
Fertigstellungszahlen im Vergleich zu 1995 fast dreimal so hoch. Wichtig ist es hier
zu beachten, dass das Ausgangsniveau 1995 mit 129 Fertigstellungen nur auf einem
sehr niedrigen Niveau lag. Die hier betrachtete Entwicklung weist über die Jahre
deutliche Schwankungen auf. Insgesamt betrachtet ist jedoch ein deutlich positiver
Trend auszumachen.
Bei den Fertigstellungszahlen des Segments der Mehrfamilienhäuser verzeichnet
Essen in den letzten Jahren deutliche Rückgänge. Im Vergleich zum Jahr 2003 mit
1096 Fertigstellungen wurden 2005 mit 434 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um
427
141
538
248
1096
Wohnungsbestand Baufertigstellungen WE in EFH/ZFH Baufertigstellungen WE in MFH
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007
633
640
323
434
427
1400
1200
1000
800
600
400
200
0

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 47
mehr als die Hälfte weniger gebaut. Mit einem Bauvolumen von 40,1 Prozent im Jahr
2005 bezogen auf das Basisjahr 1995 schneidet Essen aber immer noch deutlich
besser ab als die meisten anderen Städte.
Um die Bautätigkeiten noch genauer zu beschreiben, folgt eine Darstellung der
durchschnittlichen Bauintensitäten der Jahre 1997 bis 2005 je Stadtteil. Die Bauintensität
definiert sich hier wieder als Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000
Bestandswohnungen des Vorjahres. Unterschieden wird hier wieder nach den Segmenten
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Die folgenden Darstellungen
sind im Gegensatz zu den vorangegangen, die auf Daten des Statistischen
Landesamtes NRW beruhen, mit Daten der Stadt Essen aufbereitet.

48 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 17: Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in Einfamilien-
und Zweifamilienhäusern im Zeitraum 1997-2005
18
19
20
17
IV
21
16
49
15
23
28
8
III
27
22
7
41
50
4
9
V
IX
40
25
3
10
29
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
24
1
5
26
30
I
38
2
II
14
39
VI
13
42
36
11
37
31
35
VII
34
43
44
VIII
Die Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern im Betrachtungszeitraum ist im
Nordviertel (3) mit 35,5 am höchsten. Erklären lässt sich dies durch die Fertigstellung
von 22 Wohneinheiten im Jahr 2003, die zu einer so hohen Bauintensität führen, da
der Bestand an Wohnungen in diesem Segment im Nordviertel mit 104 sehr gering
ist. Es folgen die Stadtteile Stoppenberg (38) mit einer Bauintensität von 23,9 und
6
12
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 49
Katernberg (39) mit 12,2. Die Stadtteile mit einer hohen Bauintensität sind vor allem
im Norden, im Osten und ganz im Süden zu finden. Ausnahme bildet hier nur der
Stadtteil Rüttenscheid (10). Eine geringe bzw. eine Bauintensität von null ist im Bereich
des Stadtbezirkes I (abgesehen vom Nordviertel (3)) zu erkennen. Auch die
angrenzenden Stadtteile Holsterhausen (9), Margarentenhöhe (41) und Rellinghausen
(12) zeigen nur geringe Bauintensitäten.
Abb. 18: Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
im Zeitraum 1997- 2005
18
19
20
17
IV
21
16
49
15
23
28
8
III
27
22
7
41
50
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
4
9
V
IX
40
25
3
10
29
24
1
5
26
30
I
38
2
6
II
14
39
VI
13
42
36
11
12
37
31
35
VII
34
43
44
VIII
32
47
45
46
33
48

50 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Wird nun die durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
im Zeitraum 1997 bis 2005 betrachtet, zeichnet sich nicht so ein klares Bild ab,
wie das bei den Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall ist. Die höchste Bauintensität
wird im Westviertel (4) mit einem Wert von 25,7 erreicht. Es folgen die Stadtteile Kupferdreh
(32), Fischlaken (42) und Bredeney (26). Bauintensitäten von null sind in den
Stadtteilen Stadtkern (1), Ostviertel (2), Gerschede (20), Bergeborbeck (23) und
Margarethenhöhe (41). Aber auch hier sind es weite Teile des Stadtzentrums, in dem
wenige Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen gebaut wurden.
2. Prognosen
2.1. Bevölkerungsprognose
Die zukünftige Entwicklung einer Stadt wird wesentlich durch die Entwicklung der
Einwohnerzahl bestimmt. Deshalb ist es wichtig Bevölkerungsprognosen zu rechnen,
um auf mögliche Entwicklungen rechtzeitig reagieren zu können. Die Bevölkerungsentwicklung
wird bestimmt durch die Einflussfaktoren Geburtenniveau (Fertilität),
Sterblichkeitsniveau (Mortalität) und Wanderung (Migration).
In den letzten Jahren weisen die alterspezifischen Geburtenraten und die altersspezifischen
Sterbewahrscheinlichkeiten einen relativ gleichförmigen Verlauf auf. Da die
Wanderung von einer Vielzahl von Faktoren abhängt, wie z.B. wirtschaftliche oder
politische Maßnahmen, ist sie nur schwer einzuschätzen. Somit stellt die Wanderung
die unsicherste Komponente der Bevölkerungsentwicklung dar. Um die Unsicherheiten,
die aus der Entwicklung der Wanderungsströme entstehen, zu minimieren, werden
in der Regel verschiedene Szenarien von Bevölkerungsprognosen berechnet.
Betrachtet werden hier die Prognosen des Statistischen Landesamtes NRW (LDS)
sowie die Prognose der Stadt Essen. Das InWIS hat ebenfalls eine eigene Bevölkerungsprognose
gerechnet. Folgend werden die Annahmen der drei verschiedenen
Szenarien beschrieben:
.
• InWIS-Prognose: Hier wird angenommen, das die Fertilität 1,3 beträgt. Die
Lebenserwartung liegt bei Männern im Jahr 2006 bei 75 Jahren und wird bis
2020 auf 76,5 steigen. Bei Frauen liegt die Lebenserwartung 2006 bei 80,5
Jahren und steigt bis 2020 auf 82 Jahre. Die Wanderungen werden anhand
des Durchschnittes der Jahre 2004-2006 gebildet. Sie liegt dann bei + 445
Personen und wird über die Jahre als konstant angenommen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 51
• Trendfortschreibung des LDS: Die Trendfortschreibung des Statistischen
Landesamtes NRW reicht in ihrer aktuellen Version bis zum Jahr 2050. Die
getroffenen Annahmen beziehen sich also somit auf den Zeitraum bis 2050,
obwohl hier nur die Entwicklung bis 2020 aufgezeigt wird. Die Zahl der Geburten
je Frau wird auf 1,39 für den gesamten Zeitraum angenommen. Die
Lebenserwartung steigt bis zum Jahr 2050 für neugeborene Mädchen um 5,8
Jahre auf 86 Jahre und für neugeborene Jungen um 5,8 Jahre auf 81,5 Jahre.
Für die Wanderung auf Ebene der Stadt Essen (sowie allen anderen
Städte NRWs) wurde eine Binnenwanderungsmatrix aus alters- und geschlechtsspezifischen
Fortzugswahrscheinlichkeiten geschätzt.
• Prognose der Stadt Essen: Aufgrund relativ stabiler Geburtenzahlen in den
letzten fünf Jahren wird hier mit 4.600 und 4.700 Geburten pro Jahr bis 2020
gerechnet. Die Sterbefallzahlen haben sich in der Vergangenheit zurück entwickelt,
werden aber wegen dem steigenden Anteil der alten Menschen zukünftig
zunehmen. Ihre Zahl wird für die Prognosejahre mit 7.700 bis 8.000
Sterbefällen pro Jahr festgelegt. Hieraus errechnet sich ein Sterbefallüberschuss
von ca. 3.000 Personen im Jahr 2006, der bis zum Jahr 2020 auf ca.
3.400 Personen ansteigt. Als Grundlage für die Wanderungen werden die
Entwicklungen in den Jahren 1994 bis 2005 genommen. Es wird hier ein
leichter jährlicher Zuwanderungsgewinn von durchschnittlich 200 bis 500
Einwohnern angenommen.

52 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 19: Bevölkerungsprognosen für die Stadt Essen
650.000 Bevölkerung
600.000
550.000
500.000
586.318
571.503
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Stadt Essen, eigene Berechnung und Darstellung
555.575
540.371
450.000
1995 2000 2005 2010 2015 2020
tatsächliche Bevölkerungsentwicklung Trendfortschreibung
Prognose der Stadt
Essen
InWIS-Prognose
© InWIS F&B GmbH 2007
© InWIS F&B GmbH 2007
© InWIS F&B GmbH 2007
Trotz unterschiedlicher Annahmen bei den drei dargestellten Prognosen, wird die
Bevölkerung der Stadt Essen in den dargestellten Berechnungen bis zum Jahr 2020
deutlich abnehmen. Hierbei bewegt sich der Bevölkerungsrückgang in einem Korridor
von 6 % bis 7 %. Somit liegen die Ergebnisse der aufgeführten Prognosen sehr
nah beieinander.
550.519
546.922

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 53
Abb. 20: Bevölkerungsvorausberechnung im Ruhrgebiet
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Hier folgt nun eine Darstellung der Bevölkerungsvorausberechnung des gesamten
Ruhrgebietes. Alle dargstellten Kreise und Städte werden an Bevölkerung verlieren.
Viele sogar deutlich stärker als die Stadt Essen. Die Städte Gelsenkirchen (-12,7 %),
Hagen (-11,6 %) sowie der Ennepe-Ruhr-Kreis (-8,5 %) verlieren deutlich mehr Einwohner
als die Stadt Essen (-6,4 %). Wichtig ist dies in Hinblick auf die möglichen
Zuwanderungen aus den angrenzenden Städten. Durch die dort verzeichneten Bevölkerungsrückgänge
wird die Zuwanderung von Personen nach Essen jedoch immer
unwahrscheinlicher.
Exemplarisch wird hier die Auswirkung der Bevölkerungsentwicklung auf die Altersstruktur
der Bevölkerung anhand der Zahlen der Stadt Essen aufgezeigt.

54 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 21: Veränderung der Altersstruktur der Stadt Essen
2005
2010
2015
2020
28.729
27.074
27.124
27.144
67.450
62.104
57.483
54.901
3-5 Jahre 6-17 Jahre 18-44 Jahre 45-64 Jahre 65-79 Jahre 80 Jahre und älter
210.036
199.536
189.098
185.704
155.233
156.771
161.612
155.262
94.560
92.236
86.747
81.702
30.310
33.779
33.512
35.658
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
© InWIS F&B GmbH 2007
Auffallend ist die Zunahme der Gruppe der über 80-Jährigen. Die Anzahl der Personen
steigt hier bis zum Jahr 2020. Somit steigt auch Ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung.
Die Anzahl der 45- bis 64-Jährigen bleibt bis 2020 in etwa gleich. Dies bedeutet
jedoch eine Zunahme der Bevölkerungsgruppe an der Gesamtbevölkerung.
Alle übrigen Altersgruppen weisen im Prognosezeitraum Verluste aus.
2.2. Die demografischen Potenziale der Wohnquartiere
Da sich die Stadt Essen aus unterschiedlichen Stadtteilen zusammensetzt, ist es
sinnvoll diese im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung getrennt zu betrachten.
Auf einer kleinräumigen Ebene ist es schwierig aufgrund der geringen Fallzahlen
gesicherte Aussagen über die Wanderungsbewegungen zu treffen. Da diese aber
wichtiger Bestandteil einer Bevölkerungsprognose sind, wird an dieser Stelle auf die
Maßzahl nach Billeter zurückgegriffen, die sich als adäquater Ersatz für kleinteilige
Bevölkerungsprognosen bewährt hat.
Die Maßzahl nach Billeter zeigt die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten einer
Region auf, hier entsprechend die Entwicklungsmöglichkeiten eines Stadtteils. Dabei
betrachtet das Billeter-Maß die „vorreproduktiven“ (Alter 0 bis unter 15), die „reproduktiven“
(Alter 15 bis unter 50) und die „nachreproduktiven“ (Alter 50 und älter) Altersstufen
einer Bevölkerung. Die jeweiligen Altersstufen werden dann in Beziehung

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 55
zueinander gebracht. 3 Die Abgrenzungen sind nicht willkürlich gewählt, sondern stellen
gewissermaßen den Status einer Bevölkerung im Hinblick auf seine zukünftigen
demografischen Entwicklungspotenziale dar.
Ein positiver Wert sagt aus, dass in einem Stadtteil mehr Menschen im „vorreproduktiven“
Alter als im „nachreproduktiven“ Alter leben. Hohe positive Werte des Billeter-
Maßes ergeben sich durch einen hohen Überschuss der Kinder und Jugendlichen
gegenüber den älteren Altersgruppen und/oder durch eine geringe Zahl der reproduktiven
Altersgruppen. Letzterer Zusammenhang erklärt sich daraus, dass eine
geringe Zahl von Personen im reproduktiven Alter bei gleichzeitig hoher Kinderzahl,
auf eine hohe Fertilitätsrate und damit auf eine hohe Geburtenrate in der Zukunft
schließen lassen. Positive und hohe Zahlen deuten damit auf ein großes demografisches
Entwicklungspotenzial einer Region hin. Ein negativer Wert entsteht durch
einen Überhang älterer bzw. „nachreproduktiver“ Altersgruppen. Je negativer der
Wert ist, desto demografisch älter ist die Bewohnerschaft.
Für die Stadt Essen zeigt das errechnete Maß sowohl für die einzelnen Stadtteile als
auch für die Gesamtstadt negative Werte und somit negative demografische Entwicklungsmöglichkeiten
auf.
3 Das Maß nach Billeter errechnet sich wie folgt:
Bevölkerung 0 - 14 Jahre (Stadtteil) – Bevölkerung 50+ (Stadtteil)
Bevölkerung 15 – 50 (Stadtteil)

56 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Stadtteil
Tab. 9: Maßzahl nach Billeter für die Essener Stadtteile 2006
Maßzahl
nach Billeter
Stadtteil Maßzahl
nach Billeter
01 Stadtkern -0,20 26 Bredeney -0,80
02 Ostviertel -0,35 27 Schuir -0,83
03 Nordviertel -0,33 28 Haarzopf -0,93
04 Westviertel -0,77 29 Werden -0,81
05 Südviertel -0,47 30 Heidhausen -0,76
06 Südostviertel -0,35 31 Heisingen -0,89
07 Altendorf -0,36 32 Kupferdreh -0,57
08 Frohnhausen -0,47 33 Byfang -0,75
09 Holsterhausen -0,51 34 Steele -0,63
10 Rüttenscheid -0,57 35 Kray -0,40
11 Huttrop -0,70 36 Frillendorf -0,49
12 Rellinghausen -0,97 37 Schonnebeck -0,49
13 Bergerhausen -0,76 38 Stoppenberg -0,41
14 Stadtwald -0,82 39 Katernberg -0,34
15 Fulerum -0,82 40 Karnap -0,36
16 Schönebeck -0,67 41 Margarethenhöhe -0,68
17 Bedingrade -0,71 42 Fischlaken -0,83
18 Frintrop -0,65 43 Überruhr-Hinsel -0,89
19 Dellwig -0,57 44 Überruhr-Holthausen -0,77
20 Gerschede -0,55 45 Freisenbruch -0,64
21 Borbeck -0,65 46 Horst -0,54
22 Bochold -0,51 47 Leithe -0,59
23 Bergeborbeck -0,35 48 Burgaltendorf -0,70
24 Altenessen-Nord -0,37 49 Kettwig -0,83
25 Altenessen-Süd -0,39 50 Vogelheim -0,43
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung.
Um dieses negative Bild zu differenzieren, ist es interessant neben der Betrachtung
der einzelnen Stadtteile, ihre Entwicklungsmöglichkeiten untereinander zu vergleichen
und mit der Gesamtstadt in Relation zu setzen. Dafür wird die bereits berechnete
Maßzahl nach Billeter ins Verhältnis zu den demografischen Entwicklungsmöglichkeiten
der Gesamtstadt gesetzt. Aus dem so gebildeten Maß 4 lässt sich ablesen, ob

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 57
ein Stadtteil im Vergleich zur Gesamtstadt über- oder unterdurchschnittliche demografische
Entwicklungschancen aufweisen kann. Ist die Maßzahl positiv, so sind die
Entwicklungsmöglichkeiten des Stadtteils überdurchschnittlich im Vergleich zur Gesamtstadt.
Entsprechend sind bei negativer Maßzahl die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten
des Stadtteils unterdurchschnittlich im Vergleich zur Gesamtstadt.
Abb. 22: Die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten ausgewählter
Essener Stadtteile in Relation zur Gesamtstadt
01 01 S S tt t a add d t t ke ke rn
rn
03 03 N N ord ord vi vi e e rt rt e e l
l
39 39 Ka Ka t t e e rn rn b bee e rg
rg
06 06 S S üü ü d d os os t t vi vi e e rt rt e e l
l
23 23 23 Be Be rg rg e e b b orb orb e e ck
ck
02 02 O O s s tt t t vi vi ee e re re l
l
40 40 Ka Ka rn rn a app p
07 07 Al Al Al t tee e nn n d dorf orf
orf
24 24 Al Al Al t t e e n n e e ss s sss s s e e n n - - N N ord
ord
25 25 Al Al t t e e n n e e s s s s e e n n - - SS S ü ü d
d
29 29 W W e e rd rd e e n
n
14 14 S S t t a a d dtt t t w w a a l l d
d
15 15 F F uu u u l l ee e ru ru ru m
m
49 49 Ke Ke t t tt t w wii i g
g
27 27 S S ch ch uu u i i r
r
42 42 F F i i ss s s ch ch l l a a ke ke n
n
43 43 43 Üb Üb e e rru rru h h r- r- Hi Hi Hi n n s s e e l
l
31 31 He He i i s s i i n n g g e e n
n
28 28 Ha Ha a a rz rz op op f
f
12 12 R R e e l l l l i i n n g g h h a a u u s s e e n
n
- - 0,6 0,6
0,6
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
- - 0,38
0,38
- - 0,41
0,41
-- - - 0,4 0,4
0,4
- - 0,33
0,33
- - 0,33
0,33
- - 0,25
0,25
- - 0,26
0,26
- - 0,26
0,26
- - 0,27
0,27
- - 0,27
0,27
- - 0,27
0,27
- - 0,2
0,2
0,23
0,23
0,22
0,22
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,19
0,19
0,19
0,19
0,18
0,18
0,17
0,17
0,35
0,35
0 0,2 0,2
0,4 0,4
0,4
© InWIS F&B GmbH 2007
Überdurchschnittliche Entwicklungsmöglichkeiten zeigen 21 Stadtteile. Die drei
Stadtteile mit den besten demografischen Entwicklungsmöglichkeiten sind Stadtkern,
4 Die Verhältniszahl aus der Maßzahl nach Billeter des Wohnplatzes in Relation zur Maßzahl
nach Billeter der Gesamtstadt errechnet sich wie folgt:
Bevölkerung 0 - 14 Jahre (Stadtteil) – Bevölkerung 50+ (Stadtteil) _ Bevölkerung 0 – 14 Jahre (Gesamtstadt) – Bevölkerung 50+ (Gesamtstadt)
Bevölkerung 15 – 50 (Stadtteil) Bevölkerung 15 – 50 (Gesamtstadt)

58 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Nordviertel und Katernberg. Besonders schlechte Entwicklungsmöglichkeiten sind in
Heisingen, Haarzopf und Rellinghausen vorhanden.
Bei der Betrachtung der demografischen Entwicklung in den Stadtteilen Essens handelt
es sich nicht um eine Prognose der tatsächlichen Entwicklung. Es handelt es
vielmehr um eine Status-quo-Betrachtung der aktuellen Entwicklungsmöglichkeiten
eines Stadtteils.
2.3. Haushaltstrukturen
Die Zusammensetzung der Haushalte hat sich in den letzten Jahren gravierend verändert.
Während die Zahl der Haushalte mit drei, vier oder fünf und mehr Personen
seit den 70er Jahren deutlich gesunken ist, hat die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte
dagegen kontinuierlich zugenommen. Neue Haushaltstypen und Haushaltsstrukturen
verdrängen zunehmend die „Normalfamilie“ als zentrales Lebensmuster.
Die Entwicklungen spiegeln bekannte Aspekte des sozialen Wandels moderner
Industriegesellschaften wider, die mit den Schlagworten der Individualisierung und
Pluralisierung beschrieben werden.
In den Städten zeigen sich diese Wandlungsmuster noch einmal sehr viel stärker.
Der Anteil der Einpersonenhaushalte hat in vielen Großstädten mittlerweile die Marke
von 50 Prozent überschritten. Hinter dieser Zahl verbergen sich aber nicht nur Studenten
und Wohnungsstarter, die in den Städten regelrechte Single-Milieus bilden,
sondern auch viele ältere Menschen, deren Anteil in den Städten oftmals deutlich
höher ist als im ländlichen Raum.
Innerhalb der Stadt Essen zeigen sich diese Trends in gleicher Weise. Die folgende
Tabelle zeigt, dass es zwischen den Stadtteilen zum Teil erhebliche Unterschiede in
Bezug auf die Verteilung der Haushaltstypen gibt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 59
Abb. 23: Verteilung der Haushaltstypen in den einzelnen Stadtteilen
01 Stadtkern
02 Ostviertel
03 Nordviertel
04 Westviertel
05 Südviertel
06 Südostviertel
07 Altendorf
08 Frohnhausen
09 Holsterhausen
10 Rüttenscheid
11 Huttrop
12 Rellinghausen
13 Bergerhausen
14 Stadtwald
15 Fulerum
16 Schönebeck
17 Bedingrade
18 Frintrop
19 Dellwig
20 Gerschede
21 Borbeck-Mitte
22 Bochold
23 Bergeborbeck
24 Altenessen-Nord
25 Altenessen-Süd
26 Bredeney
27 Schuir
28 Haarzopf
29 Werden
30 Heidhausen
31 Heisingen
32 Kupferdreh
33 Byfang
34 Steele
35 Kray
36 Frillendorf
37 Schonnebeck
38 Stoppenberg
39 Katernberg
40 Karnap
41 Margarethenhöhe
42 Fischlaken
43 Überruhr-Hinsel
44 Überruhr-Holthausen
45 Freisenbruch
46 Horst
47 Leithe
48 Burgaltendorf
49 Kettwig
50 Vogelheim
36,7
37,2
35,5
42,3
43,2
40,4
37,2
36,1
36,6
35,1
33,1
33,1
32,4
42,2
40,7
38,2
39,1
37,3
38,0
36,6
42,8
48,7
47,3
46,5
43,5
46,0
44,3
48,1
46,5
43,8
42,1
39,6
38,2
37,1
37,6
38,0
35,1
40,3
39,8
44,3
57,2
54,8
52,6
53,9
58,8
62,7
64,1
62,5
60,5
58,5
36,8
32,4
30,7
40,1
38,2
37,2
37,7
42,3
33,5
31,6
34,8
35,4
32,8
33,4
33,6
30,8
26,8
40,2
33,6
30,1
40,9
39,2
38,9
27,1
29,0
32,9
38,2
38,5
34,8
36,2
40,8
29,4
19,4
22,4
23,8
29,2
31,8
31,0
34,7
29,6
31,6
36,7
31,4
25,0
16,3
20,8
18,8
21,4
22,4
24,3
15,5
19,6
12,1
11,2
11,6
12,9
10,8
11,2
12,2
15,9
9,6
7,9
8,3
13,0
14,6
14,9
16,6
15,0
14,1
15,6
17,6
15,4
15,1
12,7
17,8
18,2
17,6
16,2
18,0
19,5
20,8
19,6
18,7
13,5
15,6
16,2
14,1
15,9
12,2
16,1
15,4
15,4
14,4
15,9
17,0
18,6
15,6
16,7
14,7
9,3
5,0
5,2
9,1
4,7
1,3
3,7
4,8
5,9
5,3
4,6
4,8
3,7
2,3 4,7
3,6
4,2
3,9
3,4
4,8
5,5
5,8
5,4
5,0
6,1
5,8
6,5
2,6
3,5
3,3
3,8
4,1
4,9
2,9
4,9
5,9
6,3
6,0
6,7
4,6
6,0
4,4
4,7
4,9
7,1
6,2
3,7
5,1
5,7
3,9
5,1
6,3
6,1
6,3
4,5
4,8
4,8
4,6
4,2
4,2
5,1
4,3
4,6
4,4
4,5
4,4
4,5
5,1
4,6
4,8
4,9
5,1
5,0
5,2
4,0
6,4
4,3
4,4
4,9
2,8 3,9
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Singles % Paare ohne Kind % Paare mit mindestens einem Kind %
Alleinerziehende % sonstige Mehrpersonenhaushalte %
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung, eigene Darstellung
Die Ansicht der Haushaltstypen aufgesplittet nach Stadtteilen zeigt ein interessantes
Verteilungsmuster. Die größte Gruppe der Haushaltstypen bilden die Singles. Besonders
hoch liegt ihr Anteil mit über 60 % in den Stadtteilen Westviertel (04), Stadt-
3,2
4,8
5,5
5,0
5,2
4,5
4,9
4,9
5,2
4,6
4,3
4,4
5,3
5,1
4,4
4,6
4,6
4,2
4,3
5,0

60 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
kern (01), Südviertel (05) und Holsterhausen (09). Es ist eine räumliche Konzentration
der Stadtteile mit einem sehr hohen Anteil an Singlehaushalten im Bereich der
Stadtmitte zu erkennen. Je mehr die Entfernung zur Stadtmitte zunimmt desto kleiner
wird ihr Anteil an den Gesamthaushalten. Die niedrigsten Anteile mit unter 35 % sind
in Überruhr-Holthausen (44), Byfang (33) und Horst (46) zu erkennen. Hier liegt der
Anteil bei fast nur der Hälfte des Maximalwertes von 64,1 % im Westviertel (04).
Die nächst größere Haushaltsgruppe stellen Paare ohne Kinder. Diese weisen ebenfalls
einen hohen Anteil an der Zahl der Gesamthaushalte auf. Mit einem Anteil von
über 40 % sind die Stadtteile Byfang (33), Überruhr - Holthausen (44), Burgaltendorf
(48), Haarzopf (28) und Fulerum (15) zu nennen. Besonders wenige Haushalte von
Paaren ohne Kinder sind im Innenstadtbereich erkennbar. Die Stadtteile Ostviertel
(02), Westviertel (04) und Stadtkern (01) haben hierbei Anteile von unter 20 %.
Der Anteil der Paare mit mindestens einem Kind in innerstädtischen Wohnbereichen
ist eher gering. So weisen die Stadtteile Südostviertel (05), Holsterhausen (09), Rüttenscheid
(10) und Westviertel (04) einen Anteil von unter 10 % an der ansässigen
Bevölkerung auf. Besonders stark (mit über 19 %) ist der Haushaltstyp der Paare mit
mindestens einem Kind in den nördlich gelegenen Stadtteilen Katernberg (39), Karnap
(40), Altenessen-Nord (24) und Stoppenberg (38) vertreten.
Die bisher deutlich erkennbare Teilung zwischen innerstädtischen Bereichen und
entfernter liegenden Gebieten bei der Bevorzugung eines Wohnungsgebietes lässt
sich bei den Haushalten der Alleinerziehenden nicht erkennen. Ihre Verteilung in der
Stadt Essen ist viel ungleichmäßiger. Einen hohen Anteil Alleinerziehender von über
6,5 % weisen die Stadtteile Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Katernberg (39) und
Altenessen-Süd (25) auf. Den geringsten Bevölkerungsanteil, dies gilt auch bei der
Betrachtung aller Haushaltstypen, ist im Westviertel (04) mit einem Anteil von 1,3 %
zu beobachten.
Sonstige Mehrpersonenhaushalte, die als Haushalte mit mehr als zwei Erwachsenen
definiert sind, bilden ebenfalls nur einen geringen Anteil an der Gesamtzahl der
Haushalte. Hierbei reichen die Anteile von 4,0 % in Heisingen (31) bis zu 6,4 % in
Schuir (27). Auch hier ist eine eher ungleichmäßige Verteilung über die Gesamtstadt
zu beobachten.
Anzumerken ist, dass die Verteilung der Haushaltstypen über das Stadtgebiet von
entsprechenden Wohnungs- und Infrastrukturangeboten, die für die entsprechenden
Haushaltsgruppen relevant sind, abhängen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 61
Weiteren Aufschluss über die oben aufgezeigten Verteilungen der Haushalte gibt
eine Karte, welche die durchschnittlichen Haushaltsgrößen je Stadtteil im Jahr 2006
zeigt. 5
Abb. 24: Durchschnittliche Haushaltsgröße je Stadtteil 2006
18
19
23
20
21
22
17
IV
16
49
8
15
28
27
7
III
41
50
9
4
V
26
IX
40
25
3
10
24
5
29
30
I
2
38
II
14
42
39
VI
36
11
13
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
1
6
12
37
31
35
43
VII
34
44
VIII
Klar erkennbar ist die Konzentration der Kleinhaushalte auf das zentrale Stadtgebiet.
Zudem weist Werden (29) ebenfalls eine sehr kleine durchschnittliche Haushaltsgröße
auf.
5 Hier wurden die Klassen wieder anhand von Quantilen eingeteilt.
32
47
45
46
33
48

62 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Im nördlichen und östlichen Stadtgebiet liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße
durchgehend über dem Wert von 2 Personen je Haushalt. Wie Abb. 23 belegt, sind in
den genannten Stadtteilen hohe Anteile an Paaren mit Kindern oder auch Alleinerziehenden
anzutreffen. Im südlichen Stadtgebiet ist die Situation uneinheitlich. Eine
geringe Haushaltsgröße deutet hier vor allem auf eine hohe Zahl älterer Menschen
hin.
2.4. Wohnungsbedarfsprognose
2.4.1. Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2015
Neben der Bevölkerungsentwicklung ist es notwendig, auch die Veränderung der
Anzahl an Privathaushalten vorauszuschätzen. Dies ist wichtig, da am Wohnungsmarkt
keine Einzelpersonen als Nachfrager auftreten, sondern Haushalte. In
Deutschland charakterisiert sich die Entwicklung der Privathaushalte durch eine kontinuierliche
Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Dieser Trend wird
sich aller Voraussicht nach auch zukünftig fortsetzen. Er bedingt sich durch die demografische
Entwicklung, die Veränderung der Lebensstile und der Familienformen
sowie durch sozio-ökonomische Entwicklungen. Im günstigen Fall kann eine stetige
Haushaltsverkleinerung eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung kompensieren, so
dass die Zahl der Privathaushalte und damit auch der Wohnungsbedarf steigen.
Die Vorausschätzung der Haushaltsgröße ist allerdings mit einigen Unsicherheiten
verbunden, denn sie ist abhängig von
• dem Altersaufbau der Bevölkerung (denn je größer der Anteil älterer Menschen
ist, desto kleiner ist die durchschnittliche Haushaltsgröße),
• der Veränderung der Lebensstile und Familienformen (das Heiratsalter
steigt, Trend zu Singlehaushalten, höhere Scheidungsrate),
• der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung (da Einwandererfamilien
aus ländlichen Herkunftsgegenden eine höhere Kinderzahl aufweisen),
• der Wohnungsmarktlage (denn bei angespannter Wohnungsmarktlage werden
Haushaltsgründungen aufgeschoben)
• der Entwicklung der Kaufkraft (bei höherer Kaufkraft werden eher Familien
gegründet).
Verwendet wurden hier zur Prognose der Haushaltsgröße die Zahlen des statistischen
Landesamtes NRW, die Daten des Mikrozensus und die der Stadt Essen. Die

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 63
letzte verfügbare Haushaltsgröße stammt beim Mikrozensus aus dem Jahr 2005,
beim LDS aus dem Jahr 2002 und bei der Stadt Essen aus dem Jahr 2006.
Tab. 10: Prognose Haushaltsgrößenentwicklung in Essen bis 2020
Durchschnittliche Haushaltsgröße
Jahr Mikrozensus Stadt Essen LDS NRW InWIS
2004 1,960 1,954
2005 1,954 1,945 1,97
2006 1,939 1,964 1,95
2010 1,94 1,93
2015 1,91 1,90
2020 1,89 1,88
Quelle: Mikrozensus, Stadt Essen, LDS NRW, eigene Berechnungen
Die Haushaltsgröße der Stadt Essen weist für das Jahr 2006 den geringsten Wert mit
1,939 Personen je Haushalt auf, das LDS mit 1,97 Personen je Haushalt im Jahr
2005 den höchsten Wert. Abgeleitet aus den Zahlen des Mikrozensus haben wir zum
31.12.2006 eine Haushaltsgröße von 1,95 unterstellt. Unsere Vorausschätzung der
künftigen durchschnittlichen Haushaltsgröße greift die Dynamik der künftigen Haushaltsverkleinerungsprozesse
des LDS auf und errechnet für 2020 eine durchschnittliche
Haushaltsgröße von 1,88 Personen pro Haushalt, ein Wert, der die Prognosezahl
des LDS nur geringfügig unterschreitet. Die derzeitigen Haushaltszahlen der
Stadt Essen sind zwar aktueller, bei dem von der Stadt Essen verwendeten Haushaltsgenerierungsverfahren
wird jedoch systembedingt die Zahl der Einpersonenhaushalte
überschätzt und damit die Zahl der Haushalte insgesamt etwas zu hoch
geschätzt.
2.4.2. Weitere Komponenten zur Abschätzung der Entwicklung der Haushalte
mit Wohnungsbedarf
Folgende weitere Faktoren werden bei der Berechnung und Vorausschätzung der
Haushalte mit Wohnungsbedarf berücksichtigt:
• Personen mit Nebenwohnsitz: laut Angaben der Stadt Essen waren im Jahr
2006 in Essen 3.897 Personen mit Nebenwohnsitz gemeldet; dies entspricht

64 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
1.988 Haushalten. Diese Haushalte wurden den Haushalten mit Wohnungsbedarf
zugerechnet.
• Asylbegehrende Ausländer: Nach Angaben der Stadt Essen leben in Essen
zurzeit 3.210 asylbegehrende Ausländer. Da davon auszugehen ist, dass ein
Teil dieser Personen nur vorübergehend in Essen ihren Wohnsitz hat, werden
in Ahnlehnung an Erfahrungswerte nur ein Drittel der asylbegehrenden
Personen zu den Haushalten mit Wohnungsbedarf gerechnet.
• Untermietverhältnisse: bei der Volkszählung 1987 wurden in Essen 6.031 Untermietverhältnisse
gezählt. Dies entspricht 1,98 % aller Privathaushalte. Es
muss davon ausgegangen werden, dass nur wenige dieser Haushalte ungewollte
Untermietverhältnisse sind und daher einen wirklichen Wohnungsbedarf
haben. Ein Viertel der Untermiethaushalte wird als ungewollt eingestuft
und ihnen daher ein Bedarf auf eine eigene Wohnung zugerechnet.
• Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, Alteneinrichtungen,
Wohnheimen u.ä: Diese Personen fragen keine regulären Wohnungen, sondern
Sonderwohnformen nach und werden deshalb in der Prognose des
Wohnungsbedarfes nicht berücksichtigt. 2006 lebten 9.127 Personen in Essen,
die dieser Kategorie zugerechnet werden; diese Personen wurden aus
den Bevölkerungszahlen herausgerechnet.
Die so ermittelten Haushalte in Essen stellen die Wohnungsbedarfsträger dar bzw.
die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf; sie sind nicht 1:1 vergleichbar mit städtischen
Angaben zu Haushalten zu Essen, da Personen in Anstalten, Personen in
gewollten Untermietverhältnissen usw. in der Wohnungsbedarfsprognose nicht berücksichtigt
werden.
Der Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf steht ein verfügbarer Wohnungsbestand
gegenüber. Er umfasst diejenigen Wohnungen, die über eine Küche oder
Kochnische verfügen und den Haushalten mit Wohnungsbedarf potenziell zur Anmietung
oder zum Kauf zur Verfügung stehen. Hier zu zählen nicht:
• Freizeitwohnungen: Diese Wohnungen werden vom Eigentümer oder Mieter
primär zu Erholung genutzt oder im Urlaub bewohnt. Es wird davon ausgegangen,
dass diese Wohnungen zweckgebunden sind. Hierfür wurde eine
Quote aus der Wohnungszählung 1987 berechnet.
• Unterkünfte für Obdachlose: Hierunter sind jene Wohnungen zu verstehen,
die speziell zur Versorgung Obdachloser errichten wurden. In Essen wurde

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 65
hier eine Schätzung aufgrund anderer gutachterlicher Studien vorgenommen
und eine Anzahl von 80 Schlichtwohnungen angenommen.
Der amtlich erfasste Wohnungsbestand in Essen zum 31.12.2006 wird daher um die
Zahl der Freizeitwohnungen und der Unterkünfte für Obdachlose/ Schlichtwohnungen
reduziert.
Als weitere Komponente des Wohnungsbedarfes ist - zusätzlich zur Entwicklung der
Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf – zu berücksichtigen, dass sich das Wohnungsangebot
durch Abgang von Wohnungen aufgrund von Abrissen, Wohnungszusammenlegungen
und Umwidmungen von Wohn- in Gewerberäume verringert.
Durch den Abgang entsteht ein Ersatzbedarf im Wohnungsangebot.
• Der Ersatzbedarf hängt stark von der Altersstruktur und dem Modernisierungszustand
der Wohnungen ab. Erfahrungsgemäß ist in Wohnungen der
1950er Jahre der höchste Erneuerungsbedarf vorhanden. Es folgen die Wohnungen,
die im vorletzten Jahrhundert errichtet wurden.
• Auf Grundlage der Baualtersklassen der Essener Wohnungsbestandes wurden
für unterschiedliche Baualtersklassen unterschiedliche Quoten für die
Ersatzbedarfe bestimmt. In der Summe ergibt sich für die Periode bis 2010
ein jährlicher Ersatzbedarf in Höhe von jährlich 0,3 %. Dieser erhöht sich, bedingt
durch den Alterungsprozess des derzeitigen Wohnungsbestandes bis
zum Jahr 2020 auf 0,43 %. Das entspricht über die gesamte Periode einem
durchschnittlichen Wohnungsabgang von jährlich 1.157 Wohnungen.
2.5. Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose
Insgesamt werden für Essen drei verschiedene Varianten zur Entwicklung des Wohnungsbedarfs
zu Grunde gelegt, die mögliche und denkbare Entwicklungen für die
zukünftige Wohnungsmarktentwicklung in Essen darstellen. Dazu werden die drei
verschiedenen Bevölkerungsprognosen verwendet, die im vorangegangenen Kapitel
2.1 dargestellt wurden. Es handelt sich um die Prognose des Statistischen Landesamts
NRW, die InWIS-Prognose und die Bevölkerungsprognose der Stadt Essen.
Der Gesamtwohnungsbedarf bzw. –überhang ergibt sich aus der Summe des Nachholbedarfs
bzw. –überhangs im Jahr 2006, dem Neubaubedarf, der sich durch die
zukünftige Haushaltsentwicklung ergibt, sowie dem Ersatzbedarf, der künftig durch
Wohnungsabgänge entstehen wird. Zusätzlich wird eine Mobilitäts-/ Fluktuationsreserve
am Wohnungsmarkt von 2 % berücksichtigt. Durch die Fluktuationsreserve
wird die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes sichergestellt, d.h. es müssen

66 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
immer einige Wohnungen leer stehen, damit Wohnungswechsel stattfinden und zuvor
die Wohnungen von den Neumietern renoviert werden können.
Abb. 25: Wohnungsbedarfe der Stadt Essen bis 2020
10.000
0
-10.000
-20.000
-30.000
Quelle: eigene Berechnung
-20.346
-20.014
-19.509
-16.611
-16.354
-17.800
LDS NRW InWIS-Prognose Stadt Essen
-12.685
-12.553
2010 2015 2020
-16.061
© InWIS F&B GmbH 2007
Es besteht in allen drei Szenarien ein Wohnungsüberhang, der über die betrachteten
Jahre hinweg leicht abnimmt. Der Wohnungsüberhang entwickelt sich – je nach Szenario
– auf Werte zwischen 12.553 und 16.061 im Jahr 2020. In keiner der drei Varianten
können die Bevölkerungsverluste durch die sinkende Haushaltsgröße kompensiert
werden. Lediglich durch den angenommenen, steigenden Ersatzbedarf kann
der Wohnungsüberhang etwas abgebaut werden.
Diese bedarfsorientierten Zahlen berücksichtigen jedoch noch nicht den Umstand,
dass es auch weiterhin Neubautätigkeiten in der Stadt Essen geben wird. Unabhängig
von quantitativen, statistischen Wohnungsüberhängen werden in der Stadt Essen
in Zukunft weiter Wohnungen gebaut werden, die aufgrund ihrer höheren Qualitäten
vom Markt auch nachgefragt werden – etwa im Eigenheimsegment, im Mieteinfamilienhausbereich,
im Bereich altersgerechter Wohnungen, im Segment gemeinschaftlicher
Wohnformen und anderer. Die Auswertungen des ImmobilienScout24, die im
weiteren Verlauf des Berichts ausführlich dargestellt werden, zeigen in fast allen
Segmenten und räumlichen Teilmärkten ungewöhnlich hohe Nachfragekennziffern
für die Stadt Essen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 67
In der folgenden Projektion haben wir daher unterstellt, dass in den nächsten Jahren
im Durchschnitt jedes Jahr 954 Wohnungen jährlich fertig gestellt werden. Dies entspricht
den durchschnittlichen und im Vergleich der Vorjahre niedrigen Baufertigstellungen
der Jahre 2001 bis 2005.
Abb. 26: Prognose des Wohnungsüberhangs in Essen bis zum Jahr 2020
– auf der Basis eines Fertigstellungsvolumens von 954 Wohneinheiten
pro Jahr
20000
10000
0
-10000
-20000
-30000
2006
Wohneinheiten
Baufertigstellungen LDS InWIS Stadt Essen
2007
2008
2009
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
© InWIS F&B GmbH 2007
Unter Berücksichtigung der für den Wohnungsmarkt notwendigen Baufertigstellungen
wird das Wohnungsangebot der Stadt Essen die quantitativen Wohnungsbedarfe
der Haushalte deutlich übersteigen. Je nach Szenario übersteigt der Wohnungsbestand
den Wohnungsbedarf im Jahr 2020 zwischen ca. 25.500 und 29.000 Wohnungen.
Dies entspräche dann einer Leerstandsquote bezogen auf den fortgeschriebenen
Wohnungsbestand von 8,8% bis 10,2%. Vorausgesetzt ist hier, dass die getroffenen
Annahmen bezüglich Neubautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung auch tatsächlich
eintreffen.
Obwohl der Neubau die Leerstands- und Vermietungsprobleme im Bestand verschärfen
wird, ist ein weiterer Neubau zur nachfragegerechten Versorgung der Bevölkerung
notwendig (im Teil B dieses Gutachtens werden die qualitativen Neubaubedarfe
näher analysiert und beschrieben). Die Erfahrung zeigt, dass es nicht die

68 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
neu errichteten Wohnungen sein werden, die bei einem Überangebot an Wohnungen
von Leerstand betroffen sind. Auch der Einfamilienhausbereich wird hiervon nicht
berührt; weniger nachfragegerechte Produkte werden tendenziell im Preis sinken.
Der errechnete Wohnungsleerstand wird sich vielmehr auf den Mietwohnungsmarkt
und dort auf die Bestände konzentrieren, die Lage- und Ausstattungsdefizite aufweisen
(z. B. kleine Wohnungen in 1950er Jahre Siedlungen, Wohnungen an Durchgangsstraßen,
Hochhäuser der 60er und 70er Jahre).
Zunächst handelt es sich bei diesen Schätzungen um rein quantitative Größen, die
Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen wird hier noch nicht berücksichtigt. Im
weiteren Verlauf werden wir uns mit diesen qualitativen Komponenten des Wohnungsbedarfs
näher auseinandersetzen.
3. Kleinräumige Bewertung der Stadtteilqualitäten
Im Folgenden werden die Stadtteilbereiche Essens nach einem einheitlichen, am
InWIS entwickelten Kriterienkatalog analysiert. Innerhalb wohnungswirtschaftlich
relevanter Hauptkriterien werden einzelne Unterkriterien auf einer Skala von 100
(schlechte bzw. negative Einschätzung) bis 500 (gute bzw. positive Einschätzung)
bewertet. Die Einzelbewertungen werden mit Hilfe von Bewertungsgewichten, die
aus gutachterlicher Erfahrung resultieren, zu einem Gesamtergebnis verdichtet.
Der Bewertungskatalog besteht aus fünf Hauptkategorien, die mit unterschiedlichen
Gewichten in das Gesamtergebnis eingehen:
Tab. 11: Bewertungskategorien des Stadtteilranking
Hauptkategorie der Bewertung
Bewertungsgewichte
der Hauptkategorien
Städtebauliche Charakterisierung 0,25
Bevölkerungsentwicklung/ Sozialstruktur 0,30
Verkehrsinfrastruktur 0,10
Infrastrukturelle Ausstattung 0,25
Belastungen/ Beeinträchtigungen 0,10
Summe der Bewertungsgewichte
1,00

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 69
Zur differenzierten Betrachtung wurde die Bewertung der Stadtteile innerhalb der
durch das Amt für Statistik der Stadt Essen vorgenommenen Stadtteilbereichsgrenzen
vorgenommen. Demnach gliedern sich die einzelnen Stadtteile in bis zu 9 Stadtteilbereiche.
Für Essen ergeben sich so insgesamt 312 Stadtteilbereiche. Eine Karte,
die die Einteilung des Essener Stadtgebietes zeigt, befindet sich im Anhang dieses
Berichts. 6
3.1. Städtebauliche Charakterisierung
In diesem Bewertungspunkt wurden auf der Ebene der Stadtteilbereiche im Rahmen
einer gutachterlichen Bewertung die Siedlungsstruktur und Bebauungsdichte (aufgelockert
vs. hoch verdichtet), die Geschossigkeit, die Beschaffenheit der Wohnbebauung,
das Vorhandensein städtebaulicher Dominanten, der Sicherheitseindruck sowie
die die landschaftliche Lage bewertet.
Die Siedlungsstruktur der Stadt Essen ist stark durch ihre schwerindustrielle Vergangenheit
geprägt. Typisch für die Region zeigt sich auch in Essen ein ausgeprägtes
Nord-Süd-Gefälle: Die Industrie folgte den Kohlevorkommen nach Norden, Arbeitersiedlungen
und neue Wohnquartiere entstanden nahe den Arbeitsplätzen. Obwohl in
Essen bereits in den 70er Jahren die letzten Hochöfen erloschen und 1986 mit Zollverein
im Stadtteil Stoppenberg die letzte Steinkohlenzeche in Essen ihre Förderung
einstellte, lässt sich in der Siedlungsstruktur deutlich ablesen, dass die nördlichen
Stadtteile als letzte vom Strukturwandel erfasst wurden.
Das identifizierte Nord-Süd-Gefälle spiegelt sich, wie die folgende Abbildung deutlich
macht, in der städtebaulichen Struktur wider: Eine hohe Bebauungsdichte, der mäßige
Modernisierungsgrad und eine – insbesondere im Vergleich zu den südlichen
Stadtteilen – nur mäßige landschaftliche Lage führen zu einer deutlich geringeren
Bewertung der nördlichen Stadtteilbereiche. Unterdurchschnittliche Bewertungen
erfahren Stadtteilbereiche in Freisenbruch und Leithe sowie ein „L“-förmiges Siedlungsband,
dass sich über Bereiche der Stadtteile Bochold, Altenessen-Süd, Altendorf
(westliche Bereiche) bis zu Bereichen der Stadtteile Frohnhausen und
Holsterhausen erstreckt und sich dann in östlicher Richtung entlang der Autobahn A
40 über Bereiche der Innenstadt und innenstadtnaher Stadtteile fortsetzt.
6 In den folgenden Rankingdarstellungen ist zu beachten, dass es sich hierbei häufig um statistische
Auswertungen handelt. Dies führt vor allem in Bezirken mit geringen Einwohnerzahlen,
wie z.B. in Schuir, dazu, dass aufgrund der geringen Fallzahlen zwar statistisch korrekte Aussagen
getroffen werden, diese aber nur eingeschränkt die Wirklichkeit abbilden.

70 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Entlang dieses Siedlungsbandes ist eine starke Beeinträchtigung durch gewerbliche
Nutzungen festzustellen. Die schlechte Bewertung der Stadtteile Südostviertel, Ostviertel
und Stadtkern ist vor allem auf die hohe Verdichtung, sowohl in der Fläche als
auch in der Höhe zurückzuführen. Der Stadtkern verliert zudem aufgrund der nach
Geschäftsschluss wenig belebten Fußgängerzonen auch durch einen mäßigen Sicherheitseindruck.
Hier ist in den letzten Jahren allerdings eine positive Entwicklung
erkennbar. Die Ansiedlung neuer Gastronomiebetriebe und die Eröffnung der VHS
haben deutlich zur Belebung der Innenstadt beigetragen.
Die Standorte in Bergmannsfeld in Freisenbruch, Isinger Feld in Leithe und Hörsterfeld
in Horst werden durch eine hochgeschossige Bebauung und Großwohnsiedlungen
geprägt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 71
Abb. 27: Städtebauliche Charakterisierung
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Zu den gut bewerteten Stadtteilbereichen gehören insbesondere Siedlungsbereiche
im südlichen Stadtgebiet. Hier befinden sich die bevorzugten Wohnstandorte. Die
Stadtteilbereiche profitieren vor allem von ihrer attraktiven landschaftlichen Lage an
den bewaldeten Hängen des Baldeneysees und des Ruhrtals, denen sowohl ein hoher
optischer Reiz als auch ein hoher Freizeit- und Erholungswert zugesprochen
werden kann. Die Stadtteile werden durch die attraktive Topografie positiv beein-

72 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
flusst. Die Siedlungsbereiche in Byfang, Fischlaken, Schuir und (größtenteils) Heidhausen
zeigen eine ländliche Prägung.
Die höchste Bewertung haben Stadtteilbereiche im Stadtteil Bredeney erhalten, für
die eine aufwändige Bebauung innerhalb einer aufgelockerten, aber städtischen
Siedlungsstruktur charakteristisch ist. Die Siedlungsstruktur, teilweise mit exklusiver
Villenbebauung, zeigt deutlich die Präferenz einkommensstarker Haushalte für den
Stadtteil. Ähnliche gute Standorte finden sich aber auch in den Stadtteilen Stadtwald,
Werden, Kettwig, Heidhausen und Kupferdreh. In Kettwig und Kupferdreh finden sich
daneben aber auch Bereiche in unattraktiverer Randlage oder mit einer hohen Dichte,
die nur unterdurchschnittlich bewertet werden.
Herausragende städtebauliche Dominanten besitzen die Stadtteile Kettwig und Werden.
Als einst unabhängige Städte (die Eingemeindung Kettwigs fand erst 1975 statt)
bildeten sich hier attraktive Altstadtkerne. Die sanierten Fachwerkhäuser und das
infrastrukturelle Angebot machen diese Bereiche zu beliebten und belebten Siedlungsbereichen.
Gute Bewertungen finden sich aber auch in nördlich gelegenen Stadtteilbereichen
nahe der Stadtgrenze zu Mülheim (insb. Schönebeck und Bedingrade). Zu den prägenden
Merkmalen gehört eine ansprechende Siedlungsstruktur in einer positiv zu
bewertenden landschaftlichen Lage. Grün- und Freiflächen schließen sich unmittelbar
an die Siedlungsbereiche an (Beispiel Hexbachtal). Grünflächen und Höhenzüge
bilden eine natürliche Grenze im Siedlungsgefüge der Stadt, so dass der Charakter
eines Randbereiches entsteht. Die Beschaffenheit der Wohngebäude ist als hoch
einzustufen.
Das Beispiel der modernisierten Zechensiedlung im Stadtteilbereich Karnap 2 im
Norden der Stadt, zeigt das Potenzial, das auch in einigen der schlechter bewerteten
Stadtteile vorhanden ist. Insgesamt verhindern aber in den meisten Fällen ein veralteter
Wohnungsbestand sowie fehlende Qualitäten innerhalb des Wohnumfelds eine
höhere Einstufung der Stadtteilbereiche.
In der Bewertung zeigt sich das industriell geprägte Gesicht vieler nördlicher Stadtteilbereiche.
In unmittelbarer Nähe zu den Zentren befinden sich innerhalb des so
genannten Kruppschen Gürtels ausgedehnte Industrie- und Gewerbeflächen, von
denen einige brach liegen bzw. erst neu entwickelt werden. Durch die Verlagerung
der Hauptverwaltung der ThyssenKrupp AG in den Krupp-Gürtel, zwischen Stadtkern
und Altendorf im Westviertel, wird hier ein deutlicher Impuls auch für die benachbarten
Wohnquartiere ausgehen. Zu nennen ist in diesem Zusammenhang auch die
erfolgreiche Entwicklung in der Weststadt (Stadtteilbereich Westviertel 1), wo neben

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 73
großflächigem Einzelhandel (z.B. Ikea, Möbel Kröger, Baumarkt) ein neuer Wohn-
und Bürostandort in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt entstanden ist. Innerhalb der
Wohnbebauung wurden auch altengerechte Wohnungen realisiert. Weitere Neunutzungen
ehemaliger Industrie- und Gewerbeflächen sind bereits in Planung. So z.B.
eine Entwicklung der Flächen rund um den Berliner Platz und des (ehemaligen) Güterbahnhofes
Essen Nord (Nordviertel), wo als Verbindung von Universität und Innenstadt
neue Nutzungen (Mix aus Wohnen und Gewerbe) lokalisiert werden sollen.
Ein dichtes Netz von Autobahnen, breiten Verkehrsachsen und Eisenbahntrassen
sorgt in den nördlichen Stadtteilen zwar meist für gute verkehrliche Infrastruktur, zerschneidet
siedlungsstrukturell aber auch Stadtteile und Wohngebiete und ist vielerorts
für eine hohe Lärmbelastung verantwortlich. Beispiele sind hier insbesondere die
Essener Innenstadtbezirke. Unter anderem mit der Entwicklung des Emscherparks
und der Öffnung der grünen Brachflächen rund um die Zeche und Kokerei Zollverein
sind in der Vergangenheit auch in den nördlichen Stadtteilen attraktive Grün- und
Freiflächen entstanden. Mit den Denkmälern und Landmarken der Industriekultur hat
sich die Industrielandschaft des nördlichen Ruhrgebiets mittlerweile sogar zu einer
touristischen Attraktion entwickelt, die mit jeder aufgegebenen und renaturierten Industriebrache
weiter wächst. In der Summe bietet die nördliche Stadtlandschaft aber
nur wenig landschaftliche Reize. Grün existiert oft nur als Brache und ist zudem häufig
starken Lärmemissionen ausgesetzt.
3.2. Bevölkerungs- und Sozialstruktur
Die Bewertung der Sozialstruktur für die Stadt Essen zeigt ein soziales Nord-
Süd-Gefälle auf, mit einem sozial schwächeren Norden und einem stärkeren Süden.
Bewertet wurden hier der soziale Status (Einkommen, Erwerbsstatus und
der Anteil der Transfereinkommensbezieher), die soziale Dynamik bzw. die Veränderung
der Sozialstruktur und die Altersstruktur.
In Essen ergeben sich für die innerstädtischen und nördlichen Stadtteile Einschränkungen
innerhalb der Bewertung der Sozialstruktur aufgrund eines hohen Anteils an
Transfereinkommensbeziehern und Arbeitslosen sowie eines vglw. geringen Einkommens.
Überlagert werden diese Effekte häufig von hohen Migrantenanteilen.
Entsprechend des höheren Anteils kinderreicher Familien ist die Altersstruktur in den
nördlichen Siedlungsbereichen dagegen meist besser zu bewerten. Die Standorte
mit der niedrigsten Bewertung liegen entlang einer Linie im Essener Norden von
Altendorf über Bochold, Altenessen, Stoppenberg und Karnap sowie im nördlichen
Innenstadtbereich. Allerdings gilt dies längst nicht mehr für alle Siedlungsgebiete in
diesen Stadtteilen.

74 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 28: Sozialstrukturelle Charakterisierung
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Im Süden Essens finden sich dagegen flächig überdurchschnittliche Bewertungen.
Dies betrifft im Südosten den Stadtteil Kettwig und geht über Schuir, Werden, Bredeney
bis hin zu Teilen von Fischlaken. Im Südosten sind es die Stadtteile Burgaltendorf
und Byfang, die in dieser Kategorie höchste Bewertungen erfahren haben.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 75
Ebenfalls überdurchschnittliche Bewertungen ergeben sich für die meisten Stadtteile
im Nordwesten der Stadt (Stadtbezirk IV), die sich deutlich vom übrigen nördlichen
Stadtgebiet abheben.
3.3. Verkehrliche Anbindung
Die Stadt Essen liegt im verkehrlich gut erschlossenen Ruhrgebiet. Sowohl das
(Fern-)Straßennetz als auch das ÖPNV-Netz ist aufgrund der konzentrierten Ansammlung
von rd. 5,4 Millionen Einwohnern im gesamten Ballungsraum sehr gut
ausgebaut. Essen liegt an wichtigen regionalen und nationalen West-Ost Schienen-
und Straßenverbindungen. Der Hauptbahnhof ist Halte- bzw. wichtiger Umsteigepunkt
innerhalb des öffentlichen Personennah- und Fernverkehrs. Das Stadtgebiet
wird durch mehrere Bahnlinien in Nord-Süd- und Ost-West-Richtung erschlossen.
Eine gute Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs bzw. die Existenz eines S-Bahn Haltepunktes
(und damit die Erreichbarkeit von Zielen in der Region und in ganz Deutschland)
stellt sich als Standortvorteil dar.
Der innerstädtische ÖPNV ist in Essen mit U-Bahnlinien und einem (teils unterirdisch
geführten) Straßenbahn- und Bussystem sehr gut ausgebaut. U-Bahn und Straßenbahnlinien
führen dabei bis in die Städte Mülheim und Gelsenkirchen. Durch die S-
Bahn-Verbindungen sind viele Stadtteile nicht nur an das Stadtzentrum Essen, sondern
auch an andere Zentren angebunden.
Die Bundesautobahn A 40, die verkehrliche Hauptschlagader des Ruhrgebiets, führt
in Ost-West-Richtung durch das Stadtgebiet. Die A 52 stellt eine wichtige Verbindung
nach Düsseldorf (Flughafen) und zur Rheinschiene dar. Im Norden der Stadt sorgt
die A 42 für eine gute verkehrliche Anbindung des Stadtgebietes. Weitere Autobahnen
sind in unmittelbarer Nähe vorhanden. Die Anbindung in das nationale Fernstraßennetz
ist daher als sehr gut zu bezeichnen.
Innerstädtisch ist Essen durch ein mehrspuriges radiales Verkehrsnetz mit den einzelnen
Stadtteilen und Gewerbegebieten verbunden. Im Süden Essens stellen Baldeneysee
und Ruhr eine Barriere mit nur wenigen Querungsmöglichkeiten dar. Besonders
die Stadtteile Heidhausen und Fischlaken sind hierdurch benachteiligt. Aufgrund
der ländlichen Prägung sind Stadtteile wie Byfang und Teile von Kupferdreh
nur mäßig angebunden. Burgaltendorf hat aufgrund seiner Lage südlich der Ruhr
(Wassergewinnungsanlagen) und der Nähe zu Hattingen eine günstigere Anbindung
zu Hattingen als zu Essen.
Stadtteile in direkter Nähe zu einem Autobahnanschluss haben Standortvorteile, da
nicht nur eine höhere Erreichbarkeit der Essener City, sondern ebenso die Erreich-

76 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
barkeit anderer Ruhrgebietsstädte und überregionaler Standorte erhöht wird. Ein
Autobahn- oder Fernstraßenanschluss wird dementsprechend als positives Wohnstandortmerkmal
gewertet.
Gute Wohnstandorte zeichnen sich durch ein diversifiziertes ÖPNV-Angebot mit kurzen
Takt- und Fahrzeiten sowie die Nähe zu S-Bahn-Haltepunkten aus. Dementsprechend
schneiden die innerstädtischen Stadtteile besonders gut bei der Bewertung
des innerstädtischen ÖPNV ab. Als ungünstig erwiesen sich vor allem Standorte
südlich der Ruhr und zentrumsferne Stadtteile.
Die grafische Darstellung der Rankingergebnisse zeigt eine deutlich bessere Bewertung
der zentrumsnahen Stadtteile. Innerhalb der Darstellung sind die Trassen des
leistungsstarken öffentlichen Personennahverkehrs gut zu erkennen, die sich radial
vom Stadtkern in die umliegenden Stadtteile fortsetzen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 77
Abb. 29: Bewertung der verkehrlichen Anbindung
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Die Grafik zur verkehrsinfrastrukturellen Bewertung zeigt, dass insbesondere die
südlichen Stadtgebiete unterdurchschnittlich bewertet werden. Die Erschließungsqualität
des ÖPNV ist in dünn besiedelten Gebieten naturgemäß geringer, so dass
hier der Verfügbarkeit eines Pkws eine besondere Bedeutung zukommt. Teilweise
müssen längere Anfahrtswege in Kauf genommen werden.

78 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Bei der Bewertung der verkehrlichen Anbindung belegen innerstädtische Stadtteile
des Stadtbezirks I (Stadtkern, Südviertel, Südostviertel, Nordviertel, Westviertel)
durch die gute Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs, das differenzierte innerstädtische
ÖPNV-Angebot und die direkt durch das Essener Stadtgebiet verlaufenden Autobahnen
die obersten Plätze in der Standortbewertung für Essen. Sehr gut ist die verkehrliche
Anbindung auch in den Stadtteilen Rüttenscheid und Holsterhausen.
3.4. Infrastrukturelle Ausstattung
Die Auswahl eines Wohnstandortes erfolgt, bezogen auf den Mikrostandort, immer
auch unter Berücksichtigung des Angebotes an persönlich benötigten oder erwünschten
Infrastruktureinrichtungen. Die Anforderungen an einen Wohnstandort
wurzeln in den subjektiven Vorstellungen einer als wünschenswert erachteten
Wohnumgebung. Beispielsweise achten Familien mit kleinen Kindern auf eine gute
Erreichbarkeit eines Kindergartens und einer Grundschule. Singles und Paarhaushalte
präferieren Standorte mit einem guten Sport- und Feizeitangebot.
Das Ranking der infrastrukturellen Ausstattung beinhaltet die Bewertung der öffentlichen
und halböffentlichen Infrastruktur in Form von Grundschulen, Kindergärten,
Spielplätzen, kultureller Stadtteilangebote und in Form von kirchlichen und sozialen
Einrichtungen. Eine sehr gute Ausstattung mit Einrichtungen der öffentlichen und
halböffentlichen Infrastruktur zeigen die einzelnen Stadtteilkerne, ländliche Bereiche
können dagegen meist nur ein mäßiges Angebot vorweisen. Die Versorgung mit medizinischer
Infrastruktur ist ein weiterer Aspekt der Standortqualität. Hier wurde die
Versorgung einzelner Stadtteile mit Ärzten, Apotheken und Krankenhäusern erfasst.
Im Bereich der Nahversorgungsmöglichkeiten wurde sowohl auf die Diversifizierung,
als auch auf die Qualität des Angebots geachtet. Eine Versorgung mit Gütern des
täglichen Bedarfs kann als Standard von jedem Stadtteil erwartet werden. Naturgemäß
schneidet bei der Bewertung der Nahversorgungsmöglichkeiten die Innenstadt
besonders gut ab. Neben den Hauptzentren bestehen in Essen überdurchschnittlich
gute Versorgungsmöglichkeiten in den größeren Subzentren (Holsterhausen, Rüttenscheid,
Borbeck-Mitte, Altenessen, Werden, Steele und Kettwig).
Kulturelle und freizeitorientierte Angebote finden sich insbesondere im Stadtkern und
im „In“-Stadtteil Rüttenscheid. Aber auch größere Stadtteilzentren wie Borbeck-Mitte,
Steele oder Werden verfügen in diesem Bereich über ein gutes infrastrukturelles
Angebot. Die nördlichen Stadtteile profitieren durch Förderung des Angebots im
Weltkulturerbe Zollverein.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 79
Innerhalb des Rankings wurde dem Angebot im Stadtteilbereich und im Stadtteil ein
besonderer Stellenwert eingeräumt, wobei berücksichtigt wurde, dass ein fehlendes
Angebot im Stadtteilbereich durchaus durch Angebote im nähren Umfeld kompensiert
werden kann.
Abb. 30: Bewertung der Infrastruktureinrichtungen
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII

80 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Insgesamt ist festzustellen, dass das Infrastrukturangebot im Stadtzentrum und in
den größeren Stadtteilkernen am besten zu bewerten ist. In den Randbereichen,
insbesondere in den Gebieten mit einer vergleichsweise nur geringen Siedlungsdichte,
sind deutliche Defizite feststellbar.
3.5. Belastungen/ Beeinträchtigungen
Nachteilig auf die Wohnstandortqualität wirken sich existierende Gewerbebetriebe
mit Lärm-, Geruchs-, oder Staubemissionen aus, Lärmeinträge aus dem Straßen-
und Schienenverkehr sowie ein hoher Anteil von Altlastenverdachtsflächen in den
Stadtteilen. Zur Beurteilung der Belastungssituation wurden entsprechende Kataster
des Landesumweltamtes ausgewertet. Ein weiterer Aspekt ist die Qualität des Stadtbildes.
Große Industrieareale, Überlandleitungen, Windenergieparks etc. werden von
vielen Menschen als störend wahrgenommen und beeinträchtigen somit einen
Standort. Innerhalb des Rankings der Belastungen und Beeinträchtigungen wird daher
bewertet, inwiefern ein Stadtteil von den o.g. Belastungen und Beeinträchtigungen
betroffen ist.
Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der Belastungen und Beeinträchtigungen
im Untersuchungsraum Essen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 81
Abb. 31: Übersicht über Beeinträchtigungen und Belastungen
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Fluglärm spielt in Essen nur eine untergeordnete Rolle. Der Flugplatz im Süden der
Stadt liegt größtenteils im unbewohnten Gebiet. Als gering ist auch die Belastung

82 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
durch die Einflugschneise des Flughafens Düsseldorf zu bewerten, die über das
südwestliche Stadtgebiet hinwegreicht. Diese Einschätzungen basieren ebenfalls auf
den Lärmkarten des Landesumweltamtes NRW. Die Belastung aus Fluglärm schlägt
sich somit nur in zwei Stadtteilbereichen nieder und steht der subjektiven Einschätzung
der vor ort lebenden Bevölkerung eher entgegen.
Verkehrslärm ist entlang der Bundesautobahnen und entlang der viel befahrenen
innerstädtischen Straßen festzustellen. Insbesondere im nördlichen Stadtgebiet befinden
sich Autobahnen in unmittelbarer Nähe, teilweise führen Hauptverkehrsstraßen
mitten durch Wohngebiete. Im südlichen Stadtgebiet (Schuir, Haarzopf) befindet
sich die Autobahn dagegen in ausreichender Entfernung zum Siedlungsbereich.
Insgesamt finden sich im Süden des Stadtgebietes aufgrund der geringeren Bebauungsdichte
nur wenige durch Verkehrslärm belastete Standorte. Aber auch Siedlungsbereiche
an den Stadtgrenzen im Nordwesten und Nordosten sind deutlich geringer
belastet.
Größere optische Beeinträchtigungen ergeben sich in Essen vorwiegend aufgrund
gewerblicher Einflüsse vor allem im Nordviertel (Fernwärmekraftwerk), in Frillendorf
und im Westviertel (Autobahn, Gewerbe), in Leithe (Großwohnsiedlung), in Altendorf
(Verkehrsachse, Gewerbe) und in Karnap (Müllheizkraftwerk).
In der Gesamtbetrachtung der Belastungen und Beeinträchtigungen ergibt sich für
Essen eine hohe Belastung der innerstädtischen Bereiche und der sich östlich und
nördlich angrenzenden gewerblich geprägten Gebiete. Diese erstrecken sich über
die östlichen Bereiche Bocholds sowie die Stadtteile Altenessen-Süd, Bergeborbeck
und Vogelheim bis an die nördliche Stadtgrenze. Deutlich besser wird das südliche
Stadtgebiet bewertet. Ausnahmen bilden hier einzelne Stadtteilbereiche Werdens,
die aufgrund viel befahrener Straßen und Schienenwege sowie aufgrund gewerblich
genutzter Standorte etwas schlechter abschneiden.
3.6. Zwischenergebnis des Stadtteilrankings
Die Analyse der Standortqualitäten für Essen führt zu folgendem Gesamtergebnis:

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 83
Abb. 32: Gesamtbewertung Stadtteilranking für die Stadt Essen
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Das für das Ruhrgebiet typische Nord-Süd-Gefälle ist auch in Essen ausgeprägt. Das
lässt sich daran erkennen, dass die Stadteilbereiche mit der besten Bewertung überwiegend
südlich der A 40 liegen. Angesiedelt sind diese Bereiche in den Stadtteilen
Werden, Bredeney, Kettwig und Rüttenscheid. Attraktive Lagen befinden sich
allerdings auch nördlich der A 40. Der südwestliche Stadtteilbereich von Borbeck-

84 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Mitte erzielt hierbei die beste Bewertung. Es folgen Lagen innerhalb des Stadtteils
sowie Lagen innerhalb der Stadtteile Schönebeck, Bedingrade und Frintrop.
3.7. Lebensstilspezifische Zielgruppendifferenzierung
Der gesellschaftliche Wandel hat dazu geführt, dass die Verbindung zwischen Demografie
und Nachfrage immer lockerer geworden ist. Traditionelle demografische
Dimensionen der Abgrenzung von Nachfrageverhalten also Einkommen, Familienstand,
Altersklasse etc. reichen heute nicht mehr aus, um die Nachfrage treffsicher
einschätzen zu können. Die zunehmende Ausdifferenzierung der Nachfrage und die
Segmentierung des Marktes führen zu der Notwendigkeit, die Zielgruppen genauer
zu beschreiben; denn nur wer ein klares Bild seiner Zielgruppe hat, kann nachhaltige
Markterfolge erzielen.
Die Lebensstilforschung hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen
Forschungszweig innerhalb der sozialwissenschaftlichen Forschung entwickelt, auf
deren Erkenntnisse nahezu alle Wirtschaftsbranchen in Deutschland zugreifen. Im
Kern sind sich alle Lebensstilmodelle einig: zunehmend ist es nicht mehr nur die materielle
Lage bzw. die durch das Alter und das Einkommen bestimmte Lebenslage,
die das Verhalten von Personen oder Gruppen prägt, sondern deren Bewusstsein
und ihre Lebensweise. Der Lebensstil ist danach der charakteristische Lebensduktus
von Gruppen, das strukturierte Muster der Lebensführung. Während traditionelle
gleichsam vorbestimmte Merkmale, wie etwa Religion, Herkunft oder Beruf, ihre Bedeutung
verlieren, treten neue Muster der Gruppenbildung an ihre Stelle, z. B. Einstellungen,
Werthaltungen, Alltagsästhetik, Kleidungsstil, Freizeitverhalten und auch
Wohnstil.
Im Folgenden haben wir die Erkenntnisse der Lebensstilforschung genutzt und für
die wichtigsten Lebensstilgruppen Anforderungen an das Wohnen bzw. den Standort
von Wohnungen definiert. Zur Bestimmung der lebensstilspezifischen Zielgruppeneignung
eines Wohnstandortes hat InWIS ein Modell entwickelt, dem fünf Bewertungskriterien
zu Grunde liegen. Hierzu zählen:
• die Preissensibilität der Nachfrage bzw. die Preisgünstigkeit des Standortes:
bestimmte Lebensstilgruppen legen Wert auf exklusive Lagen, andere
eher auf niedrige Preise.
• das Ambiente, das sich auf die Wohn- und Lebens-„Atmosphäre“ bezieht,
die ein Standort bietet.
• die Zentralität: bestimmte Gruppen fragen eher urbane Lagen nach, andere
wiederum suchen eher große (Garten-)Grundstücke in ruhigen
Stadtrandlagen oder im „Grünen“.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 85
• das Prestige, also das Ansehen eines Standortes (z.B. eines bestimmten
Villenviertels) und
• Lifestyleaspekte, also Imagefaktoren, die insbesondere junge und moderne
Personengruppen ansprechen (Freizeit, Sport, Vergnügen etc.).
Diese speziellen Bewertungskriterien sind für die Lebensstilgruppen unterschiedlich
relevant und werden entsprechend unterschiedlich gewichtet. Die spezifischen Gewichte
basieren auf Erfahrungswerten der Sozialstrukturforschung und sind mittelfristig
konstant. Während beispielsweise die sehr distinguierte konservative Lebensstilgruppe
besonderen Wert auf hohes Prestige und Ambiente des Standortes legt, ist
die Preisgünstigkeit, aufgrund der hohen Einkommen dieser Gruppe, eher von untergeordneter
Bedeutung. Anders stellt sich die Gewichtung bei den eher einkommensschwachen
Arbeitern dar. Hier wird der Preisgünstigkeit ein hohes Gewicht eingeräumt.
Besondere Anforderungen an Image und Prestige werden dagegen nicht gestellt.
Im Folgenden werden die zielgruppenspezifischen Wohnungsnachfragen für die einzelnen
Lebensstile vorgestellt und die Ergebnisse der Untersuchung der Zielgruppeneignung
der Wohnquartiere Essens auf Ebene der Großblöcke anhand oben genannter
Bewertungskriterien dargestellt. Die Ergebnisse sind dabei nicht als Beschreibung
der in diesen Wohngebieten lebenden Personen zu verstehen, sondern
zeigen auf, welche Lebensstilgruppen unter Anwendung dieses Schemas eine besonders
hohe Affinität für einen Wohnstandort haben. Die tatsächliche Wohnstandortentscheidung
wird in der Regel durch weitere Faktoren – wie persönliche Kontakte,
Nähe zum Arbeitsplatz, Flächen- bzw. Wohnungsangebot des Marktes, etc. –
beeinflusst, aber bei einer idealtypischen Standortentscheidung 7 würde ein Nachfrager
entsprechend der lebensstilgruppenspezifischen Eignung eines Wohnstandortes
entscheiden. Das Wissen um die Zielgruppeneignung eines Standortes ist damit entscheidend
für die Kundenansprache. Die Ausgestaltung von Neubaugebieten, die
Standortwahl für Geschosswohnungen aber auch die zielgruppenspezifische Ausrichtung
von Bestandsimmobilien können mit diesen Erkenntnissen besser durchgeführt
werden.
7 Eine idealtypische Standortentscheidung unterliegt der ceteris paribus Bedingung, d.h. wenn
alles andere gleich ist, also die selben Wohnungen in der selben Qualität an verschiedenen
Standorten verfügbar sind, ist die Zielgruppeneignung das ausschlaggebende Entscheidungskriterium.

86 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Konservative Lebensstilgruppe
Die konservative Lebensstilgruppe beinhaltet vor allem akademisch gebildete leitende
Angestellte, Beamte und Selbständige der hohen und höchsten Einkommensklassen,
mit konservativen Werten. Hierbei stehen beruflicher und materieller Erfolg
durch Leistung, Zielstrebigkeit, Führungs- und Gestaltungsbereitschaft im Vordergrund.
Die konservative Lebensstilgruppe lässt sich wie folgt charakterisieren:
Tab. 12 Charakteristika der konservativen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� akademisch gebildete leitende Angestellte, Beamte u. Selbstständige
� hohes Bildungsniveau
� hohes bis sehr hohes Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� konservative Wertorientierung: Orientierung an Leistung, materiellem Erfolg
� Elitebewusstsein
� distinguierter, eher zurückhaltend luxuriöser Lebensstil
� Abgrenzung nach "unten“
� Hohe Bewertung eines intakten Familienlebens
Die Bildung von Wohneigentum hat für die konservative Lebensstilgruppe eine sehr
hohe Bedeutung. Die typische Wohnform, die von diesem Milieu bevorzugt wird, ist
das freistehende Eigenheim.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 87
Abb. 33: Wohnpräferenzen der konservativen Lebensstilgruppe 8
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Entsprechend ihres hohen verfügbaren Einkommens und ihrer hohen Anforderungen
an das Prestige und das Ambiente eines Standortes, fragt die konservative Lebensstilgruppe
hauptsächlich die exklusiven Lagen im Essener Süden nach. Dazu gehören
z.B. Bereiche der Stadtteile Kettwig, Werden, Bredeney und Stadtwald. Bevorzugte
Standorte finden sich aber auch in innenstadtnahen Stadtteilbereichen (Rüt-
8 In den folgenden Kartendarstellungen werden die Wohnpräferenzen der einzelnen Milieus wiederum
mit Punkten bewertet. Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden Standorte, die für die
jeweilige Gruppe nur eine geringe Präferenz aufweisen nicht farblich gekennzeichnet.

88 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
tenscheid, Holsterhausen). Auch das neu entwickelte Quartier im Westviertel spricht
diese Lebensstilgruppe an.
Kleinbürgerliche Lebensstilgruppe
Die Gruppe der so genannten Kleinbürger stellt derzeit noch eine große Gruppe dar,
die als traditionell orientierte Gruppe in Zukunft aber am stärksten schrumpfen wird.
Die in dieser Lebensstilgruppe vertretenen kleinen und mittleren Angestellten und
kleinen Selbständigen mit mittleren Einkommen – Rentner und Pensionäre sind deutlich
überrepräsentiert – möchten an traditionellen Werten wie Pflichterfüllung, Verlässlichkeit
und Ordnung festhalten. Auch in materieller Hinsicht werden „bleibende
Werte“ hochgeschätzt. Die kleinbürgerliche Lebensstilgruppe lässt sich wie folgt charakterisieren:
Tab. 13 Charakteristika der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� kleine und mittlere Angestellte, auch Beamte und kleine Selbstständige
� hoher Anteil an Rentnern und Selbstständigen
� geringes bis mittleres Bildungsniveau, oftmals Hauptschulabschluss mit anschl.
Ausbildung
� geringes bis mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� Orientierung an traditionellen und materiellen Werten (Pflichterfüllung, Verlässlichkeit,
Ordnung, Sicherheit)
� Bevorzugung zeitloser und gediegener Produkte
Trotz des hohen Durchschnittsalters dieser Gruppe sind hier immer noch hohe Anteile
potenzieller Neuerwerber zu finden. Nachgefragt werden dann vor allem kleinere
Reihenhäuser, aber auch der Kauf der eigenen Mietwohnung wird in Betracht gezogen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 89
Abb. 34: Wohnpräferenzen der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Aufgrund ihrer hohen Preissensibilität werden eher Lagen in den nördlichen Stadtgebieten
nachgefragt. Im Süden des Stadtgebiets beschränkt sich die Nachfrage, aufgrund
des generell hohen Preisniveaus, auf wenige Stadtteilbereiche. Eine starke
Präferenz zu Gunsten einzelner Stadtteile, wie bei der konservativen Lebensstilgruppe,
ist nicht erkennbar.
Lebensstilgruppe der Arbeiter
Der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe ähnelt die stark schrumpfende Gruppe der
Arbeiter hinsichtlich des pragmatischen, an Sicherheit und traditionellen Werten ori-

90 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
entierten Lebensstils. Die Einkommen der oft vertretenen Facharbeiter und Rentner
sind im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt. Es erfolgt eine strikte Trennung
zwischen Freizeit und Arbeit. Man arbeitet, um zu überleben. Man möchte in eine
überschaubare (Siedlungs-) Gemeinschaft integriert sein.
Tab. 14 Charakteristika der Lebensstilgruppe der Arbeiter
Objektive Kennzeichen:
� Facharbeiter, angelernte Arbeiter, Rentner
� geringes bis mittleres Bildungsniveau, überwiegend Hauptschulabschluss mit
anschl. Ausbildung
� geringes bis mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� Orientierung an traditionellen und materiellen Werten (Pflichterfüllung, Verlässlichkeit,
Ordnung)
� Sicherstellung eines befriedigenden Lebensstandards
� Arbeiten, um zu "überleben"
Die Bedeutung dieser Lebensstilgruppe für die Eigentumsbildung ist eher als gering
anzusehen. Angehörige dieses Personenkreises legen Wert darauf, etwa in Form
des klassischen Siedlungswohnens ihre Gruppenzugehörigkeit in Gestalt der Nachbarschaft
zu demonstrieren. Wenn Eigentum gebildet wird, dann idealerweise in einem
Reihenhaus mit (Vor-)Garten und repräsentativem Wohnzimmer.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 91
Abb. 35: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der Arbeiter
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Die Nachfragepräferenzen verteilen sich in dieser Lebensstilgruppe analog zu der
Gruppe mit kleinbürgerlichem Lebensstil.
Aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe
Die aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe expandiert stark, weil sich hier insbesondere
die Kinder der Kleinbürger und Arbeiter sammeln. Insbesondere bei denen, die auf

92 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
der Werteskala relativ traditionell verortet sind, wird auf der Basis einer quasi „ererbten“
Facharbeiterkarriere der berufliche und soziale Aufstieg zum Lebensinhalt. Die
Menschen dieser Lebensstilgruppe wollen vorzeigbare Erfolge: Aus Leistungsbereitschaft,
einem hohen Arbeitseinsatz und der Identifikation mit dem Beruf, resultieren
überwiegend gehobene Einkommensklassen.
Tab. 15 Charakteristika der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� Facharbeiter, qualifizierte Angestellte, Beamte, Selbständige
� mittleres Bildungsniveau, Berufsausbildung
� gehobeneres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� Lebensziel ist beruflicher und sozialer Aufstieg·
� Man will sich "hocharbeiten“
� Geltungsorientierter Konsum (Auto, Urlaub, Freizeit), Statussymbole werden hochgeschätzt
Dem Prestigekonsum kommt eine hohe Bedeutung zu. Statussymbole werden bevorzugt.
Im Bezug auf die Wohnungsnachfrage zeigt sich dies in einer hohen Nachfrage
nach „repräsentativen“, d.h. großen, aber konventionell geschnittenen Wohnungen.
Obwohl sich in dieser Gruppe durchaus auch eine starke Präferenz für die Mietwohnung
zeigt, sind hier – aufgrund der Größe des Personenkreises – die höchsten Anteile
potenzieller Neuerwerber zu finden. Nachgefragt werden Reiheneigenheime,
Doppelhaushälften, aber auch Eigentumswohnungen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 93
Abb. 36: Wohnpräferenzen des aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Die Wohnungsnachfrage der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe verteilt sich nahezu
auf das gesamte Stadtgebiet, mit leichten Präferenzen für die südlich gelegenen
Stadtteile. Lediglich die innenstadtnahen Quartiere zählen nicht zu den nachgefragten
Wohnstandorten – mit Ausnahme des neu entwickelten Quartiers in der
Weststadt.

94 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Modern bürgerliche Lebensstilgruppe
Die modern bürgerlichen Lebensstilgruppen stehen für das harmonische, angenehme
und behütete Leben. Idylle, Harmonie und Sicherheit beherrschen das Denken.
Es finden sich oft Mehrpersonen-Haushalte, man legt Wert auf ein kinderfreundliches
Umfeld. Sicherheit ist wichtiger als Karriere. Die Gruppe kann durch den Begriff „Mittlere“
bestens umschrieben werden: Es herrschen qualifizierte, mittlere Bildungsabschlüsse
vor: einfache oder mittlere Angestellte und mittlere Beamte, es wird ein
mittleres Einkommen verdient.
Tab. 16 Charakteristika der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� einfache bis mittlere Angestellte, Beamte oftmals mit Familie und mehreren Kindern
� mittleres Bildungsniveau
� mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� starke Orientierung an harmonischem, idyllischem Familienleben mit Kindern, Gemeinschaftsorientiert
� Sicherheit kommt vor der Karriere
� bürgerlicher Lebensstil mit Komfort, allerdings ohne die strikten Ordnungsvorstellungen
des Kleinbürgertums, Lebensqualität
Im Wohnbereich werden mittlere Wohnlagen mit Lebensqualität und Komfort bevorzugt,
man liebt den mittleren bürgerlichen Rahmen. Die Nachbarschaft ist wichtig, es
wird eine konventionelle Ästhetik bevorzugt, man grenzt sich aber gern von der muffigen
„Kleinbürgerlichkeit“ ab. Die Präferenz zum Eigentum ist stark ausgeprägt. Zu
den typischen Wohnformen zählen das Reihenhaus höherer Qualität und die Doppelhaushälfte.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 95
Abb. 37: Wohnpräferenzen der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Die Nachfrage dieses Milieus verteilt sich schwerpunktmäßig auf die südlichen Stadtteilbereiche.
Standorte mit hoher Qualität sowie mittlerer bis hoher Zentralität werden
bevorzugt.

96 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Intellektuelle Lebensstilgruppe
Die Angehörigen der Intellektuellen Lebensstilgruppe verfügen über eine überdurchschnittlich
hohe Formalbildung (Studenten, qualifizierte und leitende Angestellte,
mittlere und größere Selbstständige), hohe Einkommen sind überrepräsentiert. In
diesem Personenkreis findet sich ein ausgesprochen professioneller Ethos; es geht
den Einzelnen um sinnstiftende Identität und Erfolg im Beruf. Der Wunsch nach neuen
Erfahrungen, Entwicklung der Persönlichkeit und beruflicher Selbstverwirklichung
ist prägend, aber ohne rigides Karrierestreben.
Tab. 17 Charakteristika der intellektuellen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� qualifizierte und leitende Angestellte, Beamte und Selbständige (auch Studenten)
� hohes Bildungsniveau
� gehobenes bis sehr hohes Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� postmaterielle Werte stehen im Vordergrund (z.B. Selbstverwirklichung, Individualität)
� Soziale Gerechtigkeit, Umwelt- und Gesundheitsbewusstsein
� rege Teilnahme am gesellschaftlichen und kulturellen Leben
� überflüssiger Konsum wird abgelehnt, Understatement
Basierend auf einem hohen Lebensstandard werden Freiräume geschaffen, um das
Leben genießen zu können. Eine umwelt- und gesundheitsbewusste Lebensführung
gehören als Selbstverständlichkeit zum Lebensstil. Diese Gruppe ist mittlerweile ein
großer und kaufkräftiger Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt mit hoher Präferenz
zum Wohneigentum.
Zu den bevorzugten Wohnformen gehören freistehende Eigenheime und Doppelhaushälften
(die den ökologischen Ansprüchen der Gruppen genügen) in guten Lagen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 97
Abb. 38: Wohnpräferenzen der intellektuellen Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Die Nachfrage der intellektuellen Lebensstilgruppe konzentriert sich auf wenige
Stadtteilbereiche. Ambiente, Zentralität und Lifestyle werden am Höchsten bewertet.
Neben dem Stadtkern und innenstadtnahen Lagen südlich der Innenstadt (insb. Rüttenscheid/Holsterhausen)
zählen auch die Stadtteilkerne Kettwigs und Werdens zu
den bevorzugten Wohnstandorten.

98 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Die Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer ist eng verwandt mit der aufstiegsorientierten
Lebensstilgruppe. Sie zählt zu den stark wachsenden Gruppen,
allerdings mit einer stärker postmaterialistischen Orientierung. Postmaterialisten
streben zunehmend nach der Erfüllung immaterieller Werte, da materielle Werte bereits
vielfach befriedigt sind. Diese Lebensstilgruppe kann mit realitätsbezogenem
Hedonismus umschrieben werden. Die Mitglieder sind meist jung, als Facharbeiter
und Angestellte vor allem in zukunftsorientierten Schrittmacherindustrien beschäftigt
und einem „konventionellen Modernismus“ verpflichtet; d.h. sie schätzen beruflich
und privat Kreativität, fühlen sich Traditionen nicht verpflichtet, sind stilflexibel und
relativ pragmatisch.
Tab. 18 Charakteristika der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Objektive Kennzeichen:
� junge, hochqualifizierte Facharbeiter, qualifizierte Angestellte
� mittleres bis hohes Bildungsniveau
� mittlere bis hohe Einkommen, viele Doppelverdiener-Haushalte
Werthaltung / Lebensstil:
� pragmatischer Hedonismus, das Leben wird so angenehmen gestaltet, wie es die
eigenen Möglichkeiten erlauben
� kreativer, toleranter Lebensstil, Mobilitätsbereitschaft
� Neigung zur Verwendung aller technischen Möglichkeiten in Beruf und Freizeit
In dieser Gruppe werden mittlere bis hohe Einkommen erzielt, es gibt viele Doppelverdiener.
Der Konsumstil ist durch Mainstream und Pragmatismus gekennzeichnet.
Die Neigung, Wohneigentum zu erwerben, ist ebenfalls stark ausgeprägt. Bevorzugt
werden freistehende Eigenheime, aber auch Doppelhaushälften und Reiheneigenheime,
sofern sie der Kreativität genügend Raum lassen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 99
Abb. 39: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Der ideale Wohnstandort ist, wie auch bei der intellektuellen Lebensstilgruppe, auf
wenige Stadtteile im Süden der Stadt begrenzt. Im Unterschied zur intellektuellen
Lebensstilgruppe präferiert das moderne Arbeitnehmermilieu zusätzlich auch Wohnstandorte
in Bereichen der Stadtteile Heisingen und Burgaltendorf.

100 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Hedonistische Lebensstilgruppe
Die hedonistische Lebensstilgruppe ist stark postmaterialistisch ausgerichtet und
wird vor allem von jungen Menschen zwischen 20 und 30 Jahren gebildet. Der Anteil
an Studenten, Schülern und Auszubildenden ist hoch. Lebensziele sind Freiheit, Ungebundenheit
und Spontaneität. Die Streuung der Einkommen ist außerordentlich
breit, durchweg werden aber „spießige“ Werte wie Sicherheit und Geborgenheit demonstrativ
abgelehnt.
Tab. 19 Charakteristika der hedonistischen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� junger Personenkreis, oftmals Schüler und Auszubildende, un- und angelernte Arbeiter,
ausführende Angestellte
� geringes Bildungsniveau, häufig abgebrochene Ausbildungen
� kleine bis mittlere Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� Orientierung an Freiheit, Spontaneität, Spaß, Action, Luxus
� Leben im „Hier und Jetzt“
� kein Streben nach Sicherheit und Geborgenheit
Zentral für den Konsum- und Wohnstil ist Unverwechselbarkeit, Originalität. Eine
bewusste Lebensplanung wird häufig vernachlässigt. Die Angehörigen dieser Gruppe
dürften auf dem Wohnungsmarkt eher als „Vagabunden“ auftreten, die Wohnpräferenzen
sind zumeist anderen Konsumbedürfnissen (Auto, Freizeit, Kleidung) nachgeordnet.
Die Neigung, Eigentum zu bilden, ist in dieser Gruppe, vor allem aufgrund
des geringen Alters, noch sehr gering. Typischerweise lebt die hedonistische Lebensstilgruppe
in Mietwohnungen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 101
Abb. 40: Wohnpräferenzen der hedonistischen Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Da die Standortkriterien Lifestyle, Preisgünstigkeit und Zentralität am höchsten gewichtet
werden, konzentriert sich die Nachfrage überwiegend auf die nördlich gelegenen
Stadteile. Die höchste Bewertung bekommen die Innenstadtquartiere sowie
Rüttenscheid.

102 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Postmoderne Lebensstilgruppe
Äußere Zwänge, Normen und Ideologien werden von der postmodernen Lebensstilgruppe
zurückgewiesen. Körper, Geist und Sinne werden an ihre Grenzen getrieben.
Es besteht eine Abneigung sich festzulegen. Die Gruppe hat einen Altersschwerpunkt,
der zwischen 20 und 35 Jahren liegt. Es gibt einen hohen Anteil von Singlehaushalten.
Die meisten Mitglieder haben gehobene Bildungsabschlüsse und sind
Jungakademiker, kleine Selbständige und Freiberufler. Konsum dient der Selbstinszenierung
und -erfahrung. Die Menschen dieser Gruppe sind in ihrem Bedürfnis
nach Selbstdarstellung immer Trendsetter, häufig Avantgardisten.
Tab. 20 Charakteristika der postmodernen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
� junge Menschen, häufig Singles
� mittlere Berufsstellung, auch Schüler, Studenten, junge Akademiker
� mittlere bis höhere Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
� Selbstverwirklichung, Individualität und Entfaltung der Persönlichkeit stehen im Vordergrund
� Inszenierte Kommunikation, Unterhaltung und Konsum
� ichbezogener Lebensstil: Ausleben v. Gefühlen, Begabungen, Sehnsüchten; Grenzgänger
in körperlicher, geistiger, sinnlicher Hinsicht
� Ablehnung äußerer Zwänge, Normen und Ideologien
Es herrscht ein Bedürfnis nach Kommunikation, deshalb mögen sie auch ausgefallene
Wohnformen in kommunikativen, stadtnahen Lagen. Hier finden sich vornehmlich
die einkommensstarken Kleinsthaushalte, denen die Wohnung als „Kommunikationsstützpunkt“
für die milieuinterne Kommunikation dient und deren Wohnsituation in
diesem Sinne eine starke Statusfunktion hat. Gefragt sind große Mietwohnungen
(auch Penthouses, Lofts etc.) mit entweder neutralen oder untypischen, z. T. extravaganten
Grundrissen, die an die Kultur- und die Versorgungsinfrastruktur gut angeschlossen
sind. Im Eigentumsbereich sind eher stadtnahe Eigentumswohnungen
gefragt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 103
Abb. 41: Wohnpräferenzen der postmodernen Lebensstilgruppe
Ruhr
A 42
A 52
IV
A 40
III
IX
V
I
II
A 42
VI
VII
VIII
A 40
Ruhr
Die Nachfrage konzentriert sich auf die innerstädtischen Stadtteilbereiche und auf
Bereiche in Rüttenscheid, sowie auf die Kernbereiche der Stadtteile Kettwig und
Werden.

104 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Teil B. Handlungsfelder
1. Handlungsfeld Gesamtmarkt
Im Rahmen der Wohnungsnachfrageanalyse für die Stadt Essen werden unterschiedliche
Segmente des Wohnungsmarktes betrachtet.
Im ersten Teil befassen wir uns mit der Entwicklung der für den Wohnungsmarkt relevanten
Zielgruppen und untersuchen hierbei die Struktur und die künftigen Entwicklungen.
Anschließend wird eine kleinräumige Betrachtung der Angebots- und Nachfragesituation
auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Essen durchgeführt. Dies geschieht
auf Grundlage von Auswertungen der ImmobilienScout24 Datenbank. Mit
den so gewonnen Daten lassen sich die Chancen und Risiken künftiger Investments
für die unterschiedlichen Marktsegmente herausarbeiten.
1.1. Entwicklung der relevanten Zielgruppen
Um die Entwicklung des Wohnungsmarktes besser einschätzen zu können, ist eine
Untersuchung der quantitativen Veränderung der Nachfrage auf dem Wohnungs-
und Immobilienmarkt notwendig. Hierfür werden zunächst die relevanten Zielgruppen
am Wohnungsmarkt identifiziert. Anhand der Lebenslagenindikatoren Familienstand
und Alter lassen sich folgende sechs Gruppen als wohnungswirtschaftlich relevant
charakterisieren:
• Junge Starterhaushalte im Alter von 18 bis 30,
• Singlehaushalte im Alter von 30 bis 55,
• Paare ohne Kinder im Alter von 30 bis 55,
• Familien mit Kindern im Alter von 30 bis 55,
• Junge Alte im Alter von 55 bis 65 und
• ältere Haushalte über 65 Jahren
Im ersten Schritt wird zunächst die zahlenmäßige Entwicklung dieser Haushaltsgruppen
für das Jahr 2020 vorausgeschätzt. Grundlage dieser Vorausschätzung bilden
dabei Daten der Stadt Essen. Die Struktur der Wohnungsnachfrage wird sich danach
in bestimmten Segmenten deutlich verändern.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 105
Abb. 42: Die wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen in Essen
Ältere 65 plus
junge Alte 55 bis 65
Familien 30-55
Paare o. Kinder 30-55
Singles 30-55
77.174 78.766
2,06 %
39.443 7,5 % 42.400
34.538 -19,88 % 27.672
19.346
59.232
16.771
61.016
Starter 18-30 47.095 49.235
4,55 %
Quelle: Stadt Essem, eigene Berechnungen
-13,31 %
3,01 %
2006 2020
© InWIS F&B GmbH 2007
Im Detail werden sich die wohnungswirtschaftlich wichtigsten Zielgruppen in Essen
bis in das Jahr 2020 wie folgt entwickeln:
• Bei den Starterhaushalten wird sich die Anzahl von 47.095 um 4,55 % auf
49.235 erhöhen.
• Eine ähnliche Entwicklung treten bei den Singlehaushalten der 30- bis 55-
Jährigen auf. Die Zunahme beträgt hier bis zum Jahr 2020 3,01%.
• Die deutlichste Zunahme mit 7,5 % ist bei der Gruppe der jungen Alten (55-
bis 65-Jährigen) zu beobachten.
• Auch die Gruppe der 65-Jährigen und Älteren verzeichnet mit einem Plus von
2,06 % Zuwächse.
• Einbußen verzeichnen die Paarhaushalte und Familienhaushalte in der Altersgruppe
der 30- bis 55jährigen. Dies ist deshalb so, weil die geburtenstarken
Jahrgänge im Prognosezeitraum aus dieser Altersgruppe herauswachsen
und die nachfolgenden Altersjahrgänge sehr viel schwächer besetzt sind
– die Paarhaushalte schrumpfen um -13,31 % auf 16.771 Haushalte, bei den
Familienhaushalten fällt der Rückgang mit -19,88 % bis zum Jahr 2020 sogar
noch etwas deutlicher aus.
Wird die prognostizierte Entwicklung in Essen mit denen in anderen westdeutschen
Städten verglichen, so stimmen die Tendenzen überein.

106 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Es werden Verluste bei den Familien und bei den Paaren ohne Kinder verzeichnet.
Der Anteil dieser Haushaltsgruppen an den Gesamthaushalten der Stadt Essen
ist eher gering. Sie bilden die beiden kleinsten Haushaltsgruppen innerhalb
der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen ab. Gleichzeitig gewinnen die
übrigen Haushaltsgruppen in Essen. Es fällt auf, dass der Zuwachs bei den jungen
Alten besonders hoch ist.
Für den Wohnungsmarkt in Essen ergeben sich aus den prognostizierten Entwicklungen
der Zielgruppen folgende Handlungsfelder:
• Die Marktteilnehmer müssen sich verstärkt auf die Wohnpräferenzen von
Seniorenhaushalten einstellen und hierzu attraktive Angebote im altersgerechten
Wohnen und in der Wohnungsanpassungsberatung schaffen.
• Insbesondere auch die Zielgruppe der jungen Alten, d.h. Menschen, die
noch ein ausgesprochen hohes Aktivitätsniveau besitzen, aber bereits für
die Wohnsituation im höheren Alter vorsorgen wollen, sind eine stark
wachsende Gruppe.
• Auch wenn die klassische Kleinfamilie nicht mehr die zentrale Größe auf
dem Essener Wohnungsmarkt ist, so ist sie ihr dennoch zukünftig Beachtung
zu schenken. Die sinkende Zahl an Familienhaushalten ist hierbei
nicht nur Ausdruck der demografischen Entwicklung sondern auch ein Indiz
für das fehlende Angebot für diese Zielgruppe. Das Potenzial für Familiengründungen
ist an der großen Anzahl der Starterhaushalte erkennbar.
Es muss ein entsprechendes Angebot geschaffen werden, um dieses
Potenzial auch zu nutzen.
• Auch die Gruppe der Paare ohne Kinder ist zu beachten. Diese Haushalte
beziehen oft zwei Einkommen und verbleiben länger im Erwerbsprozess.
In Folge dessen stellen diese Haushalte höhere Qualitätsansprüche
an Wohnung und Wohnlage als andere Haushaltsgruppen.
• Gleiches gilt auch für die wachsende Gruppe der Singlehaushalte in der
Altersgruppe der 30-bis 55jährigen.
• Für die anwachsende Gruppe der Haushaltsgründer wird ein Angebot –
je nach Einkommenssituation – an preiswerten, kleinen Wohnungen bzw.
auch Wohnungen mittlerer Qualität benötigt. Aber: diese Gruppe bevorzugt
vor allem zentrumsnahe bzw. urbane Wohnlagen.
Die in diesem Kapitel erörterten Verschiebungen der Haushaltsstrukturen in Essen
basieren auf in der Vergangenheit beobachteten Entwicklungen und Trends sowie

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 107
Annahmen über das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten. Prognosen bilden dabei
stets einen Anhaltspunkt für die potenziellen Veränderungen, sind aber durch geeignetes
Handeln durchaus zu verändern. Den Trend der Verschiebung zu mehr älteren
Haushalten wie auch eine weitere Zunahme der Singlehaushalte wird sich zwar nicht
grundsätzlich umkehren lassen, allerdings kann durch geeignete Maßnahmen das
Profil der Stadt für diese Zielgruppen herausgearbeitet werden und so im interkommunalen
Vergleich eine gute Positionierung erzielt werden. Auch der Bedeutungsverlust
der klassischen Familien in der heutigen Gesellschaft ist ein Phänomen, das sich
in absehbarer Zeit nicht umkehren lässt. Dennoch kann durch qualitätsvolle Angebote
und die Schaffung eines familienfreundlichen Wohnumfeldes (etwa durch entsprechende
Infrastrukturangebote) die Attraktivität des Wohnungsmarktes für diese Zielgruppe
gesteigert werden, so dass Nachfragepotenziale aus dieser Gruppe dem
Wohnungsmarkt der Stadt Essen erhalten bleiben können.
1.2. Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung
Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen hat sich in Essen seit dem Jahr
1987 insgesamt von rund 99.100 Wohnungen auf rund 38.200 Wohnungen im Jahr
2005 zurückentwickelt; bis zum Jahr 2020 wird mit einer weiteren Abnahme auf
16.580 Wohnungen gerechnet. 9 Die Sozialwohnungen verteilen sich dabei sehr ungleichmäßig
über die einzelnen Stadtbezirke. In den nördlichen Stadtbezirken IV, V,
VI und VII befinden sich zurzeit rund drei Viertel aller Sozialwohnungen (rund 25.500
Wohnungen) in Essen. In diesen Stadtbezirken – vor allem in Altenessen-Süd
(Stadtbezirk V), Katernberg (Stadtbezirk VI) und Freisenbruch (Stadtbezirk VII) ist
auch der absolute Rückgang am höchsten.
Aufgrund der hohen Förderleistungen in der Zeit der 1950er bis 1970er Jahre wird es
der Stadt Essen nicht gelingen, die Zahl öffentlich geförderter Wohnungen auf dem
heutigen Niveau zu halten. Dies kann und sollte auch nicht das Ziel der Wohnungspolitik
der Stadt Essen sein. Die hohen Fördervolumina in der Nachkriegszeit waren
notwendig, um breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen. Das
ist heute und auch in der Zukunft nicht mehr notwendig.
Diese Feststellung wirft aber gleichzeitig die Frage auf, wie heute die wohnungspolitischen
Aufgaben der Stadt Essen definiert werden müssen bzw. welches quantitative
und qualitative Niveau der sozialen Wohnraumversorgung die Stadt Essen für die
Zukunft benötigt. Angesichts des bestehenden Wohnungsüberhangs ist zunächst
davon auszugehen, dass in quantitativer Hinsicht für einkommensschwache Haus-
9 Vgl. im Folgenden Stadt Essen (2006): Sozialwohnungen in Essen von 1987 bis 2020.

108 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
halte keine gravierenden Versorgungslücken auftreten werden. Mit der Entspannung
der Wohnungsmärkte in einigen Teilmarktsegmenten werden viele Vermieter bereit
sein, auch ohne öffentliche Bindung, Wohnungen (weiterhin an einkommensschwache
Haushalte zu vermieten).
In qualitativer bzw. stadtentwicklungspolitischer Hinsicht stellt sich jedoch die Frage,
welche Wirkungen vom kleiner werdenden und auf immer weniger Stadtteile konzentrierten
Sozialwohnungsbestand ausgehen werden. Da die Gruppe der Haushalte
mit Zugangsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt auch in Zukunft nicht wesentlich
schrumpfen wird, ist zu erwarten, dass es zwangsläufig zur Konzentration von Problemgruppen
auf bestimmte Bestände und damit auch zur sozialräumlichen Segregation
dieser Gruppen in bestimmten Wohnquartieren und Stadtteilen kommen wird.
Sozial stärkere Haushalte verlassen die Wohngebiete, wenn der Anteil von gesellschaftlichen
Außenseitergruppen in den Nachbarschaften zu hoch wird, und weitere
Angehörige von Randgruppen eingewiesen werden.
Die Zurverfügungstellung preisgünstigen Wohnraums, der sich gleichmäßig über das
Stadtgebiet verteilt, sollte somit ein sozialpolitisches Ziel sein. Damit dieses Ziel erfüllt
werden kann, stehen eine ganze Reihe von Instrumenten zur Verfügung, die die
Stadt Essen in Zukunft (auch weiterhin) nutzen sollte:
• Vereinbarungen mit den Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften
über unternehmensbezogene Wohnungsvergaben für
sozial gebundene Wohnungen. Mit Hilfe eines solchen Instruments, das
sich in anderen Städten (z.B. Hamburg und Bielefeld) bereits bewährt
hat, können Sozialwohnungen auch an Haushalte, die oberhalb der
Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 WoFG liegen, vermietet werden.
Um auch die Versorgung von Haushalten, die innerhalb der Einkommensgrenzen
liegen, zu gewährleisten, sind diese Haushalte entsprechend
in nicht gebundenen oder in nicht den Belegungs- oder Benennungsrechten
unterliegenden Sozialwohnungen unterzubringen. Die
Wohnungsunternehmen können solche Spielräume bei der Wohnungsbelegung
insbesondere zur Stabilisierung problematischer Wohnquartiere
nutzen.
• Zur Versorgung besonders schwieriger, von Obdachlosigkeit betroffener
Gruppen müssen darüber hinaus andere Instrumente wie Mietgarantien
oder die Sicherstellung einer sozialen Betreuung der Haushalte
genutzt werden, um eine adäquate Wohnungsversorgung auch dieser
Gruppen sicherstellen zu können. Hier gibt es in der Stadt Essen bereits
eine Kooperation mit der Wohnungswirtschaft, die weiter fortgesetzt
werden sollte.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 109
• Im Interesse der Stadtentwicklung und der Nachhaltigkeit der Wohnungsbestände
wäre eine verstärkte Förderung von Modernisierungsinvestitionen,
insbesondere Energieeinsparinvestitionen im Bestand wünschenswert.
In der Praxis führen insbesondere daraus folgende Belegungsbindungen
zu einer noch sehr geringen Inanspruchnahme dieser
Mittel. Steigende Betriebskosten und die Einführung des Energiepasses
könnten Bewegung in dieses Feld bringen.
• Die Förderung im Wohnungsneubau sollte stärker auf die Zielgruppen
ältere Haushalte und Familien ausgerichtet werden. Insbesondere sollte
versucht werden über die Förderung Investoren für innovative und gefragte
Produkte, wie z. B. „Miet-Reihenhäuser“ für Familien und altengerechte
Wohnungen zu gewinnen.
1.3. Kleinräumige Analyse von Angebot und Nachfrage
In diesem Kapitel widmen wir uns der kleinräumigen Bewertung des Immobilien-
Geschehens auf dem Wohnungsmarkt in Essen. Zur besseren Einschätzung des
Essener Wohnungsmarktes wurden ergänzende Vergleiche mit der Wohnungsmarktregion
Ruhr gezogen. Für die folgenden Darstellungen wurde eine Auswertung der
ImmobilienScout24- Datenbank für die vier Quartale des Jahres 2006 vorgenommen.
Verwendet wurde die Angebotsdatenbank des ImmobilienScout24, das heißt die
Immobilienangebote, die von den Anbietern zum Kauf oder zur Miete in die Plattform
eingestellt wurden. Die Rohdatensätze wurden in einem ersten Schritt auf Dubletten
geprüft und um unplausible Datensätze bereinigt. Anschließend fand in den jeweiligen
Wohnungsmarktsegmenten eine Ausreißerkorrektur statt (Eliminierung von Angeboten
mit besonders hohen/niedrigen Mieten bzw. Preisen).
Auf der Basis dieser Datenbereinigung ergeben sich für die ausgewählten Segmente
des Wohnungsmarktes folgende Datengrundlagen (angebotene Objekte im Jahr
2006 im Essener Stadtgebiet):

110 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Freistehende Einfamilienhäuser - 584 Objekte
• Doppelhäuser - 507 Objekte
• Reihenhäuser - 379 Objekte
• Eigentumswohnungen - 5.807 Objekte
• Mietwohnungen - 12.589 Objekte
• Mieteinfamilienhäuser - 160 Objekte
Vergleicht man diese Angebote mit den tatsächlichen Umsätzen aus den Grundstücksmarktberichten
der Gutachterausschüsse, so liegt die Zahl der Angebote im
Jahr 2006 im Ein- und Zweifamilienhausbereich leicht über der Zahl der registrierten
Kaufverträge (1.226 registrierte Kaufverträge im Jahr 2005, 790 im Jahr 2006). Allerdings
ist bei dem Vergleich zu berücksichtigen, dass die Vermarktungszeit zum Teil
deutlich über einem Jahr liegt und viele Angebote des Jahres 2006 erst im Folgejahr
zu einer notariellen Beurkundung der Kaufverträge führen. Insofern kann die Zahl der
Angebote eines Jahres nicht mit den tatsächlichen Kaufverträgen übereinstimmen.
Im Eigentumswohnungssegment zeigen sich diese Effekte aufgrund der typischerweise
sehr langen Vermarktungszeiten noch einmal deutlicher.
Für jedes Angebot enthält die Datenbank Angaben zur Struktur der Objekte: zum
Status (Miete/Eigentum), zum Baujahr und zu Ausstattungsmerkmalen, zur Größe
und zur Zahl der Räume sowie zu den Preisen. Die Mietwohnungsangebote wurden
auf der Basis der Nettokaltmieten ausgewiesen.
Gleichzeitig erlaubt die Angebotsdatenbank auch die Abschätzung der Nachfrage.
Hierzu stehen generell verschiedene Wege offen: das Auftauchen der Angebote auf
Match-Listen (wie oft wurde ein Angebot im Rahmen einer Suche erfasst), Show-
Listen (wie oft tauchte ein Angebot auf einer Seite von Angeboten auf, auf der sich
auch das betreffende Angebot befand), Hit-Listen (wie oft wurde das konkrete Angebot
von potenziellen Nachfragern betrachtet) und direkte Kontaktaufnahmen (wie oft
hat ein Nachfrager via Email Kontakt mit dem Anbieter aufgenommen).
Aus der Vielzahl der Möglichkeiten wurde die Messung der Hits ausgewählt, weil das
Anschauen des Angebotes bereits ein intensiveres Interesse signalisiert – der Nachfrager
hat durch das Vorschaufoto auf der Showliste i.d.R. einen optischen Eindruck
vom Angebot, kann die Lage durch die Entfernungsangabe vom Zielort einschätzen
und er kennt den Preis. Die direkten Kontaktaufnahmen belegen ein Nachfragerinteresse
zwar generell noch besser, die Analyse hat jedoch gezeigt, dass die Kontaktaufnahmen
mit dem Anbieter häufig über die im Exposé angegebenen Telefonnummern
erfolgen und weniger per Email.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 111
Die Hits, die einzelne Angebote erzielen konnten, wurden zum Zweck der Normierung
pro Monat ausgewiesen. Hierzu wurde die Anzahl der Zugriffe auf die Exposés
ins Verhältnis zu den Laufzeittagen gesetzt und anschließend auf einen Monat (30
Tage) bezogen. Dadurch wird sichergestellt, dass auch für Angebote, die nur wenige
Tage (im betreffenden Quartal) eingestellt waren, entsprechende Nachfragekennziffern
unverzerrt dargestellt werden konnten.
In räumlicher Hinsicht wurde die Auswertung auf Ebene der Postleitzahlbezirke dargestellt.
(Wenn im Folgenden Stadtteilnamen verwendet werden, dient dies nur der
räumlichen Orientierung und entspricht nicht den exakten Stadtteilgrenzen.) Diese
Analyseeinheit erlaubt einerseits valide Auswertungen und lässt andererseits kleinräumige
Analysen zur Angebots- und Nachfragestruktur in der Wohnungsmarktregion
zu. Für die Stadt Essen wurden darüber hinaus Auswertungen auf Ebene der
statistischen Bezirke bzw. Stadtteile auf Basis des WGS84- Koordinatensystems
durchgeführt. Dies erlaubt einen differenzierteren Blick auf Ebene der bekannten
statistischen Gebietseinheiten.
1.3.1. Marktsituation im Einfamilienhaussegment
Nachfragesituation im Ruhrgebiet
Im räumlichen Zusammenhang präsentiert sich Essen als überaus stabiler Eigenheimmarkt.
Betrachtet man exemplarisch die Nachfrage im Segment der Doppelhaushälften
für die Wohnungsmarktregion Ruhr, wird deutlich, dass die Nachfrage
nach Eigenheimen ohnehin am stärksten in den großen Kernstädten des Ruhrgebietes
ausgeprägt ist. Während in Kernstädten wie Oberhausen, Mülheim an der Ruhr,
Essen und Bochum eine hohe Nachfrage nach Doppelhaushälften verzeichnet werden
kann, werden Doppelhaushälften in den peripher gelegenen Städten der Kreise
Wesel, Recklinghausen oder Unna deutlich schwächer nachgefragt. Dies wird anhand
eines exemplarischen Beispiels des PLZ-Bezirks 45219 (Kettwig) und Kamen
deutlich. Sowohl die Nachfrage als auch das Preisniveau sind in Essen um ein vielfaches
höher als in der kreisangehörigen Stadt Kamen.

112 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 43: Doppelhaushälften Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr)
Im Folgenden wird der Eigentumssektor in der Stadt Essen in den Segmenten freistehende
Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen
betrachtet.
Freistehende Einfamilienhäuser
Hinsichtlich der Wohnwünsche der potenziellen Eigenheimnachfrager ergeben
Haushaltsbefragungen in der Regel, dass der überwiegende Teil das freistehende
Eigenheim wünscht. Diese Präferenz wird dabei auch von den Haushalten geäußert,
bei denen das ökonomische Potenzial nicht ausreicht, diesen Wunsch Wirklichkeit
werden zu lassen. Erst mit Abstand, an zweiter und dritter Stelle auf der Präferenzskala
der Haushalte stehen die Doppelhaushälfte und das Reiheneigenheim.
Im Folgenden werden wir anhand der Auswertung des ImmobilienScout24 prüfen, ob
sich diese hohe Präferenz, die das freistehende Einfamilienhaus bei den Nachfragern
der Wohnungsmarktregion Ruhr genießt, auch auf dem Essener Wohnungsmarkt
in konkrete Nachfrage angebotener Objekte niederschlägt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 113
Um die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Essen genauer zu beschreiben folgt
eine tabellarische Darstellung der Wohnungsmarktsituation in Essen. Sie umfasst
neben dem Angebot, auch die Nachfrage sowie den durchschnittlichen Kaufpreis auf
Ebene der Postleitzahlen.
Tab. 21: Kleinräumige Daten im freistehenden Einfamilienhaussegment 10
PLZ Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittspreis
45127 Stadtkern (1) 11 268 340.130
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 39 708 468.599
45134 Stadtwald (14), Rellinghausen (12) 15 767 429.695
45136 Bergerhausen (13), Huttrop (11) 29 514 411.471
45138 Huttrop (11), Südostviertel (6) 11 410 687.364
45141 Stoppenberg (38) 10 135 231.630
45149 Haarzopf (28), Fulerum (15), Margarethenhöhe (41) 20 591 363.175
45219 Kettwig (49) 83 475 411.474
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 68 535 457.557
45257 Kupferdreh (32), Byfang (33) 35 494 527.116
45259 Heisingen (31) 44 529 472.447
45279 Freisenbruch (45), Horst (46) 12 367 423.625
45289 Burgaltendorf (48) 19 477 377.237
45307 Kray (35), Leithe (47) 14 501 255.343
45309 Schonnebeck (37), Kray (35), Leithe (47) 10 541 202.090
45327 Katernberg (39) 17 584 180.619
45329 Karnap (40), Altenessen-Nord (24) 23 196 258.619
45356 Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Bochold (22) 13 367 231.438
45357 Dellwig (19), Gerschede (20), 13 326 297.738
45359 Frintrop (18), Bedingrade (17), Schönebeck (16) 59 208 239.931
Wohnungsmarkt Essen gesamt 584 462 378.571
Mit 584 Angeboten im Segment der freistehenden Eigenheime ist dies das größte
Angebot im Eigentumssegment der Einfamilienhäuser. Das größte Angebot zeigt
sich mit 83 Angeboten im Postleitzahlenbezirk 45219 (Kettwig), gefolgt vom westlich
10 Um an dieser Stelle Verzerrungen in der Darstellung zu vermeiden, wird die Nachfrage nur für
die PLZ-Bezirke dargestellt, in denen mindestens 10 Objekte angeboten wurden.

114 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
angrenzenden Bezirk 45239 (68 Angebote) und dem nordwestlichen Postleitzahlenbezirk
45359 (59 Angebote).
Das Angebot konzentriert sich vor allem auf den Essener Süden und somit auf Stadtteile,
wie z.B. Kettwig, Werden, Heisingen und weitere Stadtteile am Stadtrand. Zu
nennen ist hier insbesondere Frintrop. Im Vergleich zu den anderen Ruhrgebietsstädten
weist Essen ein vglw. geringes Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern
auf.
Demgegenüber konzentriert sich die Nachfrage in Essen eher auf die südlichen
Stadtgebiete. Die oft im Ruhrgebiet zu beobachtende Gegensätzlichkeit von hohem
Angebot und niedriger Nachfrage lässt sich in vielen Stadtteilen von Essen bestätigen.
Im Essener Süden ist jedoch ein großes Angebot als auch eine hohe Nachfrage
nach freistehenden Einfamilienhäusern vorhanden. Die hohe Nachfrage erstreckt
sich zu dem auch auf die Innenstadtbereiche, in denen es kaum Angebote gab. Der
Vergleich der beiden Postleitzahlbezirke 45133 (Bredeney) und 45359 (Frintrop)
zeigt, wie unterschiedlich die Nachfrage und das Preisniveau innerhalb Essens aufgestellt
sind. So ist die Nachfrage in Bredeney – bei fast doppelt so hohem Preisniveau
– mit über 700 Hits mehr als dreimal so hoch wie im Postleitzahlbezirk 45359
Frintrop.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 115
Abb. 44: Einfamilienhäuser Nachfrage
Generell zeigt sich, und dies bestätigen auch Marktbeobachtungen, vor allem in den
innenstadtnahen Bereichen Angebotsengpässe im hochpreisigen Einfamilienhaussegment
und zwar insbesondere nach unbebauten Grundstücken zur freien, bauträgerunabhängigen
Bebauung.
Der durchschnittliche Preis für freistehende Einfamilienhäuser liegt in Essen bei
378.571 €. Am teuersten erweisen sich hier die Angebote der Postleitzahlenbezirke
45138, 45259 und 45133. Die Schlusslichter der Preisskala bilden 45309 (Schonnebeck),
und 45327 (Katernberg). Auf der Ruhrgebietsebene ist ein hohes Preisniveau
entlang der Hellwegzone im südlichen Teil des Ruhrgebietes erkennbar.
Die Preise variieren auch stark mit dem Baualter der Gebäude, wobei ältere Objekte
im Allgemeinen zu höheren Preisen angeboten werden als neuere Einfamilienhäuser
– meistens verfügen ältere Objekte über die besseren Mikrolagen in gewachsenen
Einfamilienhausquartieren, größere Wohnflächen und größere Grundstücke.

116 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Doppelhaushälften
Das Angebot an Doppelhaushälften besitzt eine ähnliche Verteilung auf die Postleitzahlbezirke
wie die Angebote freistehender Einfamilienhäuser. Doppelhaushälften
und vor allem auch Reihenhäuser sind typischerweise ein Marktsegment, dass auch
in den größeren Städten und verdichteten Ballungsräumen angeboten wird. Die Objekte
können auf kleineren Grundstücken realisiert werden – Reihenhäuser zwischen
ca. 160 und 240 qm, Doppelhaushälften zwischen ca. 200 und 350 qm – so dass sie
auf Märkten mit hohen Boden- und Baulandpreisen eine kostengünstige Alternative
zum freistehenden Eigenheim bieten. In der Nachfragegunst der Haushalte stehen
sie in der Regel nach dem freistehenden Einfamilienhaus auf Platz zwei und drei der
Präferenzskala.
In der Vergangenheit wurden Reihen- und Doppelhaushälftenbebauungen meist bauträgergebunden,
auf größeren Baufeldern mit zum Teil mehreren Hundert Objekten
errichtet. Heute lassen sich solche Großentwicklungen nur noch an wenigen Standorten
in Deutschland realisieren.
Die folgende Tabelle beinhaltet die kleinräumigen Daten (auf Postleitzahlebene) der
Stadt Essen. Neben Angebotsintensitäten lassen sich die durchschnittliche Nachfrage
sowie die durchschnittlichen Preisniveaus des Marktsegments ablesen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 117
PLZ
Tab. 22: Kleinräumige Daten im Doppelhaussegment 11
Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittspreis
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 16 619 431.250
45134 Stadtwald (14), Rellinghausen (12) 14 717 350.386
45141 Stoppenberg (38) 12 265 234.572
45149 Haarzopf (28), Fulerum (15), Margarethenhöhe (41) 14 822 281.464
45219 Kettwig (49) 47 480 312.061
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 68 505 301.062
45257 Kupferdreh (32), Byfang (33) 56 353 303.015
45259 Heisingen (31) 32 458 483.360
45279 Freisenbruch (45), Horst (46) 22 435 251.568
45289 Burgaltendorf (48) 31 324 298.201
45307 Kray (35); Leithe (47) 15 256 228.920
45327 Katernberg (39) 28 394 198.370
45329 Karnap (40), Altenessen-Nord (24) 15 327 209.863
45355 Gerschede (20), Borbeck-Mitte (21), Bochold (22) 14 397 216.641
45356 Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Bochold (22) 17 419 255.235
45357 Dellwig (19), Gerschede (20) 26 465 252.805
45359 Frintrop(18), Bedingrade (17), Schönebeck (16) 26 357 268.872
Wohnungsmarkt Essen gesamt 507 435 291.116
Das Angebot an Doppelhäusern in Essen (507 Angebote) lag im Jahr 2006 nur geringfügig
unter dem Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern (584 Angebote).
Auch die Verteilung des Angebotes ist dem der Einfamilienhäuser sehr ähnlich. Der
Angebotsschwerpunkt liegt wieder im Essener Süden und entlang der Stadtgrenzen.
In Postleitzahlenbezirk 45239 (Kettwig) herrscht mit 68 Objekten die größte Angebotsintensität.
Auch im diesem Segment wurden in einigen Bezirken keine Doppelhaushälften
angeboten (z.B.: Essen Holsterhausen), das Stadtzentrum verfügte nur
über sehr geringe Angebotszahlen.
Die Nachfrage nach Doppelhaushälften (durchschnittliche 435 Hits pro Angebot und
Monat) ist generell etwas niedriger als bei den freistehenden Einfamilienhäusern
(durchschnittlich 462 Hits pro Monat).
11 Um an dieser Stelle Verzerrungen in der Darstellung zu vermeiden, wird die Nachfrage nur für
die PLZ-Bezirke dargestellt, in denen mindestens 10 Objekte angeboten wurden.

118 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 45: Doppelhaushälften Nachfrage
In Essen zeigt sich die aufgrund der geringen Bauintensität der vergangenen Jahre
aufgestaute und höhere Nachfrage fast im gesamten Stadtgebiet. Hier sind es die
Standorte südlich der Innenstadt, die in diesem Segment besonders stark nachgefragt
sind. Insbesondere die Standorte Bredeney (45133) und Werden (45239) weisen
eine sehr hohe Nachfrage nach Doppelhaushälften aus. Demgegenüber wird
das Segment im verdichteten Norden der Innenstadt sowie in den Stadtteilen Stoppenberg
(45141) und Postleitzahlenbezirken 45307 und 45309 schwächer nachgefragt,
liegt aber noch über dem Durchschnitt von Stadtgebieten umliegender Ruhrgebietsstädte.
Das insgesamt sehr hohe Preisniveau der Stadt Essen konzentriert sich wieder auf
den Essener Süden. Für die Gesamtstadt gilt, dass bis auf wenige Ausnahmen wie
Karnap (45329) und Gerschede (45355) ein überdurchschnittliches bis hohes Preisniveau
erreicht wird (im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten).

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 119
Reihenhäuser
Das Reihenhausangebot konzentriert sich ähnlich dem Segment der Doppelhaushälften
nicht nur in den Umlandgemeinden des Ruhrgebietes, sondern wird auch
vermehrt in Teilbereichen der Kernstädte angeboten. In innerstädtischen Teilbereichen
befinden sich sogar die Angebotsschwerpunkte der Region.
Essen bewegt sich in diesem Segment im Vergleich zu den anderen Ruhrgebietsstädten
auf einem relativ niedrigen Niveau (379 Angebote). Die höchsten Angebotszahlen
in der Stadt Essen sind (abgesehen von Werden und Heidhausen) im Norden
und im Nordosten anzutreffen. Somit verteilt sich die Angebotssituation bei den Reihenhäusern
anders als bei den zuvor betrachteten Eigenheimsegmenten.

120 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 23: Kleinräumige Daten im Reihenhaussegment 12
PLZ Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittspreis
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 12 612 343.389
45134 Stadtwald (14), Rellinghausen (12) 20 673 295.875
45136 Bergerhausen (13), Huttrop (11) 12 651 268.141
45139 Ostviertel (2), Frillendorf (36) 13 322 192.009
45141 Stoppenberg (38) 16 193 202.726
45149 Haarzopf (28), Fulerum (15), Margarethenhöhe (41) 10 846 258.740
45219 Kettwig (49) 20 764 331.007
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 25 663 299.880
45259 Heisingen (31) 20 578 285.766
45277 Überruhr-Hinsel (43), Überruhr-Holthausen (44) 12 264 251.833
45279 Freisenbruch (45), Horst (46) 20 412 237.800
45289 Burgaltendorf (48) 15 371 294.667
45307 Kray (35), Leithe (47) 10 410 194.430
45309 Schonnebeck (37), Kray (35), Leithe (47) 25 439 180.646
45326 Altenessen-Süd (25) 14 268 214.493
45327 Katernberg (39) 29 260 176.594
45329 Karnap (40), Altenessen-Nord (24) 21 245 195.647
45356 Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Bochold (22) 17 327 204.822
45357 Dellwig (19), Gerschede (20), 12 563 207.050
45359 Frintrop (18), Bedingrade (17), Schönebeck (16) 11 436 239.809
Wohnungsmarkt Essen gesamt 379 462 239.301
Die durchschnittliche Nachfrage für Reihenhäuser in Essen ist mit 462 Hits pro Monat
genauso hoch wie die der freistehenden Einfamilienhäuser. Eine sehr hohe
Nachfrage verzeichneten Objekte in Kettwig (PLZ 45219) mit je 764 Hits pro Monat.
Die Verteilung der Nachfrage folgt dem bisherigen Muster, dass sie vor allem im Südteil
der Stadt Essen besonders hoch ist. Jedoch erstreckt sich diese besonders hohe
Nachfrage ebenfalls auf die westlichen und östlichen Stadtteile an der Stadtgrenze.
12 Um an dieser Stelle Verzerrungen in der Darstellung zu vermeiden, wird die Nachfrage nur für
die PLZ-Bezirke dargestellt, in denen mindestens 10 Objekte angeboten wurden.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 121
Abb. 46: Reihenhäuser Nachfrage
Die durchschnittlichen Preise für Reihenhäuser in Essen variieren über das Stadtgebiet.
Allerdings sind die Unterschiede hier nicht so deutlich wie in den bisher betrachteten
Segmenten. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß im Essener Süden
erzielt, während sich der Essener Norden preisgünstiger zeigt.
Top-Standorte sind wieder einmal hauptsächlich im Essener Süden zu finden. Hervorzuheben
sind hier Essen-Kettwig (45219) und Essen-Werden (45239) mit durchschnittlichen
Angebotszahlen und für dieses Segment sehr hohen Nachfragekennziffern.
Insbesondere in Essen-Werden (45239) wird deutlich, dass auch mit einer vergleichsweise
hohen Anzahl an Angeboten eine äußerst hohe Nachfrage generiert
werden kann. Fast im gesamten Essener Süden besteht danach ein erheblicher
Nachfrageüberhang nach Reiheneigenheimen.

122 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
1.3.2. Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen sind in Deutschland ein noch vglw. junges Marktsegment. Der
Bau von Eigentumswohnungen setzte mit der Begründung des WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
im Jahr 1951 ein. Zurzeit wird der Marktanteil von Eigentumswohnungen
auf ca. 3 Mio. Einheiten geschätzt, wobei der Markt zunehmend auch durch
umgewandelte Mietwohnungen beeinflusst wird. Diese so genannte Privatisierung
von Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger hat sich zu einem bedeutenden
Geschäftsfeld auf den i.d.R. städtischen Wohnungsmärkten entwickelt.
Mit Ausnahme der Wohnungsgenossenschaften und der kleineren Privatvermieter,
sind heute alle Anbietergruppen am Wohnungsmarkt in unterschiedlicher Intensität
und mit unterschiedlichen Zielsetzungen in diesem Geschäftsfeld aktiv.
Trotz des insgesamt großen Erfolges der Eigentumswohnung ist ihre Akzeptanz
weitgehend auf städtische Märkte und dort auf urbane zentrumsnahe Lagen begrenzt.
So verfügt in der Wohnungsmarktregion Ruhrgebiet lediglich die Stadt Essen
in den zentralen Stadtteilen über einen aufnahmefähigen Markt. In allen anderen
Städten und Gemeinden der Wohnungsmarktregion sind Eigentumswohnungen eher
schwierig zu vermarkten, obgleich exponierte Mikrolagen in innerstädtischen, integrierten
Lagen auch über Essen hinaus auf eine hohe Nachfrage treffen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 123
Tab. 24: Kleinräumige Daten im Segment der Eigentumswohnungen
PLZ Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittspreis/m²
45127 Stadtkern (1) 181 81 1.193
45128 Südviertel (5) 157 161 1.416
45130 Rüttenscheid (10) 264 201 1.274
45131 Rüttenscheid (10) 142 339 1.702
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 289 284 2.057
45134 Stadtwald (14), Rellinghausen (12) 210 309 2.113
45136 Bergerhausen (13), Huttrop (11) 262 170 1.379
45138 Huttrop (11), Südostviertel (6) 135 170 1.149
45139 Ostviertel (2), Frillendorf (36) 92 157 934
45141 Stoppenberg (38) 437 73 1.389
45143 Altendorf (7), Südviertel (5) 139 69 998
45144 Frohnhausen (8) 72 160 1.119
45145 Frohnhausen (8), Holsterhausen (9) 144 105 1.051
45147 Frohnhausen (8), Holsterhausen (9) 427 109 1.223
45149 Haarzopf (28), Fulerum (15), Margarethenhöhe (41) 54 464 1.627
45219 Kettwig (49) 349 187 1.564
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 297 295 1.891
45257 Kupferdreh (32), Byfang (33) 69 324 1.483
45259 Heisingen (31) 125 248 1.959
45276 Steele (34) 133 104 1.226
45277 Überruhr-Hinsel (43), Überruhr-Holthausen (44) 146 123 1.275
45279 Freisenbruch (45), Horst (46) 130 111 1.166
45289 Burgaltendorf (48) 113 295 1.728
45307 Kray (35), Leithe (47) 229 87 987
45309 Schonnebeck (37), Kray (35), Leithe (47) 127 80 1.137
45326 Altenessen-Süd (25) 215 95 955
45327 Katernberg (39) 213 82 1.080
45329 Karnap (40), Altenessen-Nord (24) 189 51 1.258
45355 Gerschede (20), Borbeck-Mitte (21), Bochold (22) 125 141 1.100
45356 Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Bochold (22) 56 119 905
45357 Dellwig (19), Gerschede (20), 114 110 1.018
45359 Frintrop (18), Bedingrade (17), Schönebeck (16) 172 214 1.568
Essen gesamt 5.807 159 1.341

124 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
In Essen zählen Eigentumswohnungen mit rd. 5.807 Angeboten nach den Mietwohnungen
zum zweitgrößten Marktsegment. Das Angebot an Eigentumswohnungen
verteilt sich im Vergleich zum Eigenheimangebot etwas heterogener. Die meisten
Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2006 in Schonnebeck (45309) (437 Angebote)
angeboten.
Bei der Analyse der Nachfrage bestätigt sich die schwierige Vermarktbarkeit dieses
Segments. Während die Angebote im Einfamilienhausbereich durchschnittlich zwischen
435 und 462 Hits pro Monat aufweisen, sind es bei den Eigentumswohnungen
nur durchschnittlich 159 Hits pro Monat. Wie bereits erwähnt, besteht die höchste
Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Essener Süden. So weisen die Essener
Postleitzahlenbereiche 45149, 45131, 45257 und 45134 als einzige Teilbereiche der
gesamten Wohnungsmarktregion Ruhr eine gehobene Nachfrage über 300 Hits pro
Monat auf. Die höchste Nachfrage erfuhren Objekte im Bezirk 45149 (Haarzopf, Fulerum,
Margarethenhöhe) mit 464 Hits pro Monat.
Schwach ausgeprägt ist die Nachfrage hingegen in nördlichen Postleitzahlenbezirken.
Der Vergleich der beiden Bezirke Rüttenscheid (45130, 45131) und Kupferdreh
(45257) verdeutlicht jedoch, wie unterschiedlich die Aufnahmefähigkeit verschiedener
Teilräume ist. So besitzen Rüttenscheid und Kupferdreh eine ähnlich stabile
Nachfragekennziffer. Betrachtet man jedoch die durchschnittliche Vermarktungsdauer
der jeweiligen Objekte wird deutlich, dass trotz eines vermeintlich hohen Interesses
der angebotenen Objekte sehr unterschiedliche Absatzmärkte existieren. So
können Eigentumswohnungen in Rüttenscheid erheblich schneller vermarktet werden.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 125
Abb. 47: Eigentumswohnungen Nachfrage in Essen
Die Verteilung der Preise für Eigentumswohnungen zeigt das gewohnte Bild. Das
höchste Preisniveau herrscht im Essener Süden vor. Die höchsten durchschnittlichen
Preisniveaus – bezogen auf alle Baualtersklassen – finden sich in Essen-Bredeney
(45133) (2.057 EUR/m²) und Essen-Stadtwald (45134) (2.113 EUR/m²) vor. Eigentumswohnungen
mit einem Baujahr ab 1995 besitzen im Vergleich ein deutlich höheres
Preisniveau. Die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise finden sich im Essener
Süden mit bis zu 2.870 EUR/m² in Essen-Bredeney (45133).
Neubau Eigentumswohnungen (ab
Baujahr 1995) besitzen im Vergleich ein deutlich höheres Preisniveau
1.3.3. Marktsituation im Mietwohnungssegment
Nachfrage im Mietsektor
Im Folgenden wird der Mietsektor in der Wohnungsmarktregion Ruhrgebiet in den
Segmenten der Mietwohnungen und Mieteinfamilienhäuser betrachtet.

126 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Erwartungsgemäß besteht die größte Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kernstädten
des Ruhrgebiets. Besonders im Essener Süden, in ganz Bochum und im
Dortmunder Süden sind sehr hohe Nachfragekennziffern ablesbar. Die Stadtteile der
drei Städte, die am stärksten nachgefragt wurden, sind die Dortmunder Innenstadt
(825 Hits pro Monat), das Essener Südviertel (806 Hits pro Monat) und Bochum Ehrenfeld
(739 Hits pro Monat).
Abb. 48: Mietwohnungen Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr)
Im Segment der Mietwohnungen präsentiert sich Essen somit als überaus stabiler
Wohnungsmarkt, wobei insbesondere der Essener Süden hohe Nachfragekennziffern
aufweist.
Im Segment der Mietwohnungen findet sich in Essen mit 12.589 Wohnungen im Jahr
2006 das größte Angebot aller Wohnungsmarktsegmente. Dies ist allein schon deshalb
so, weil die Fluktuation von Haushalten in Mietwohnungen deutlich höher ist als
bei Haushalten, die im Eigentum wohnen. Darüber hinaus wird der städtische Wohnungsmarkt
in Essen durch Mietwohnungsbestände dominiert.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 127
Das größte Angebot an Mietwohnungen verzeichnete der Postleitzahlbezirk 45157
(Holsterhausen und Frohnhausen) mit 972 angebotenen Wohneinheiten. Generell
befinden sich die Angebotsschwerpunkte des Segments in den verdichteten Kernbereichen
im Norden des Stadtgebietes.
Ähnlich wie im Eigenheimsegment – jedoch erheblich deutlicher – polarisiert sich die
Nachfrage nach Mietwohnungen innerhalb des Essener Stadtgebietes. Nachfrageschwerpunkte
finden sich hier in den südlichen Siedlungsbereichen der Stadt. Insbesondere
Standorte wie 45130, 45131 (Rüttenscheid), 45133 (Bredeney) oder 45219
Kettwig weisen sehr hohe Nachfragekennziffern im Segment der Mietwohnungen
auf.
Abb. 49: Mietwohnungen Nachfrage in Essen
Im Vergleich dazu ist die Nachfrage nach Mietwohnungen im gesamten nördlichen
Stadtgebiet schwächer einzustufen. So werden im Vergleich eines Top-Standortes,

128 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
wie Essen-Rüttenscheid (45130), mit einem eher schwachen Standort, wie Essen-
Altendorf (45143), die kleinräumlichen Unterschiede deutlich. Während die Nachfrage
nach Mietwohnungen in Essen-Rüttenscheid mit insgesamt 739 Hits pro Monat
als sehr hoch einzustufen ist, fällt die Kennziffer in Essen-Altendorf auf insgesamt
209 Hits pro Monat ab. Sehr deutlich wird der Unterschied auch in der Betrachtung
der Preisniveaus. In Essen-Rüttenscheid muss man für eine Mietwohnung rd. zwei
Euro pro m² mehr ausgeben als in Altendorf.
In den einzelnen Bezirken Essens gibt es erhebliche Nachfrageunterschiede. Generell
sind es jedoch auch hier die größeren Wohnungen über 75m², die eine stärkere
Nachfrage erfahren. Verglichen mit ähnlichen Städten, wie z.B. Dortmund ist die
Nachfrage nach Mietwohnungen in Essen insgesamt etwas stärker.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 129
PLZ
Tab. 25: Mietwohnungen – Angebot und Nachfrage in Essen
Neubau
Angebot
Altbau Angebot
Anteil 50er
/60er in%
Nachfrage
unter 75m²
Nachfrage
über 75m²
45127 18 112 68 301 348
45128 5 173 67 468 695
45130 7 131 62 742 902
45131 13 69 52 711 764
45133 29 43 18 711 723
45134 47 14 11 566 768
45136 14 46 45 515 633
45138 10 138 50 311 459
45139 8 167 54 270 363
45141 4 96 57 161 288
45143 21 234 59 195 270
45144 17 141 33 213 317
45145 11 202 45 248 374
45147 20 436 60 333 584
45149 3 80 63 383 707
45219 32 15 12 500 689
45239 49 50 19 492 663
45257 60 22 17 386 510
45259 9 16 22 377 554
45276 10 66 40 369 428
45277 10 9 12 223 403
45279 5 88 37 264 259
45289 11 10 18 512 642
45307 8 63 36 165 338
45309 21 33 39 154 387
45326 19 147 53 206 284
45327 26 67 50 118 191
45329 23 86 43 166 286
45355 22 173 32 212 438
45356 5 73 60 185 367
45357 36 145 47 224 385
45359 33 122 53 322 625
Essen Gesamt 606 3.267 42 344 489
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

130 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Auch in Bezug auf das Preisniveau ergeben sich für die einzelnen Teilräume klare
Unterschiede. Wiederum ist es der Essener Süden, der mit Abstand das höchste
Preisniveau vorhält. So beträgt der Mietpreis für eine Wohnung in Essen-Bredeney
(45133) durchschnittlich 7,69 EUR/m². Im Vergleich besitzen – ähnlich dem Segment
der Eigentumswohnungen – schwächere innerstädtische Lagen ein deutlich geringeres
Preisniveau.
Betrachtet man die Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre auf Ebene der einzelnen
Quartale, so fällt auf, dass sich die Wohnungsmarktregion Ruhrgebiet insgesamt
positiv entwickelt hat. Insbesondere die Mietpreise für Altbauwohnungen der
50er und 60er Jahre konnten sich deutlich positiv entwickeln und sind innerhalb der
letzten zehn Quartale um rd. 40 Cent/m² angestiegen.
Betrachtet man die Mietpreise sowie die Mietpreisentwicklung in Essen im Vergleich
mit anderen Ruhrgebietsstädten, so wird deutlich, dass sich Essen äußerst positiv
darstellt. Die Preise für Altbauwohnungen (59er/60er Jahre) liegen mit 5,75 pro qm
deutlich höher als in allen anderen Städten. Sie liegen mehr als einen Euro höher als
die der Stadt Gelsenkirchen, welche hier die niedrigsten Mieten ausweist. Die Mietpreisentwicklung
in Essen im Betrachtungszeitraum ist relativ gleichförmig und weist
nur kleine Schwankungen auf.
6,00
5,00
Abb. 50: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Altbau – 50er/60er)
in Euro/m²
5,54
5,50
4,96
4,49
4,47
4,28
5,62
5,39
5,06
4,65
4,55
4,43
5,73
5,48
5,12
4,93
4,58
4,41
5,64
4,83
4,52
4,50
5,70
5,60
5,27 5,24 5,24
5,02 5,00
5,11
5,68
5,35
4,76
4,75
4,71
4,69
4,61 4,59 4,60 4,63
4,42 4,59 4,57
5,75
5,47
4,24
5,71 5,73 5,70
5,57
5,03 5,04 5,07
4,68
4,67
4,43
5,40 5,39
5,11 5,11
4,83
4,74
4,70
4,68
4,49 4,66
4,00
Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007
Dortmund Bochum Essen Gelsenkirchen Duisburg Hagen
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 131
Ähnlich verhält es sich bei der Mietpreisentwicklung im Neubau. Auch hier weist Essen
wieder die höchsten Mieten der untersuchten Städte aus. Allerdings sind deutliche
Schwankungen über den Betrachtungszeitraum erkennbar. Die Mieten in Essen
schwanken zwischen 6,95 € /m 2 und 7,42 €/m 2 . Sie liegen somit im Extrem 1,79 €/m 2
über dem Mietpreis der Stadt Gelsenkirchen, die wiederum die niedrigsten Mieten
der ausgewählten Städte zeigt.
7,00
6,00
Abb. 51: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Neubau – ab 1995)
in Euro/m²
7,14
6,99
6,43
6,42
6,25
5,15
7,26
6,44
6,22
6,32 6,08
6,04
7,32
6,80 6,77
6,63
5,62
7,16 7,13
6,89
6,48 6,46
6,08
6,06
5,96
6,85
6,64
6,31
6,10
6,01
7,16
6,95
6,95
6,76
6,59
6,41
6,16
6,77
6,61
6,45
6,37
6,62
6,466,49
6,40
6,78
6,51
6,52
6,29
6,88
6,72
6,67
6,56 6,46
6,49
6,34
6,53
6,19 5,96
7,27
7,18
5,92 5,90
5,00
Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007
Dortmund Bochum Essen Gelsenkirchen Duisburg Hagen
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007
5,74
7,42
5,63

132 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 26: Kleinräumige Daten im Segment der Mietwohnungen
PLZ Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittsmietpreis/m²
45127 Stadtkern (1) 312 313 5,43
45128 Südviertel (5) 531 535 5,83
45130 Rüttenscheid (10) 438 806 6,40
45131 Rüttenscheid (10) 266 739 6,69
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 376 718 7,69
45134 Stadtwald (14), Rellinghausen (12) 227 687 7,12
45136 Bergerhausen (13), Huttrop (11) 245 564 6,39
45138 Huttrop (11), Südostviertel (6) 455 359 5,53
45139 Ostviertel (2), Frillendorf (36) 553 289 5,09
45141 Stoppenberg (38) 492 195 5,02
45143 Altendorf (7), Südviertel (5) 586 209 5,22
45144 Frohnhausen (8) 691 239 5,40
45145 Frohnhausen (8), Holsterhausen (9) 621 276 5,37
45147 Frohnhausen (8), Holsterhausen (9) 972 388 5,59
45149 Haarzopf (28), Fulerum (15), Margarethenhöhe (41) 173 533 6,30
45219 Kettwig (49) 257 613 6,98
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 415 584 7,43
45257 Kupferdreh (32), Byfang (33) 236 451 6,73
45259 Heisingen (31) 195 460 7,07
45276 Steele (34) 271 397 5,54
45277 Überruhr-Hinsel (43), Überruhr-Holthausen (44) 246 287 5,44
45279 Freisenbruch (45), Horst (46) 333 262 5,36
45289 Burgaltendorf (48) 104 595 6,72
45307 Kray (35), Leithe (47) 410 213 5,08
45309 Schonnebeck (37), Kray (35), Leithe (47) 228 200 5,47
45326 Altenessen-Süd (25) 440 225 5,22
45327 Katernberg (39) 531 140 5,07
45329 Karnap (40), Altenessen-Nord (24) 392 190 5,04
45355 Gerschede (20), Borbeck-Mitte (21), Bochold (22) 660 273 5,48
45356 Bergeborbeck (23), Vogelheim (50), Bochold (22) 193 217 5,05
45357 Dellwig (19), Gerschede (20), 397 263 5,70
45359 Frintrop (18), Bedingrade (17), Schönebeck (16) 343 426 5,82
Essen gesamt 12.589 367 5,73

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 133
Mieteinfamilienhäuser
Mieteinfamilienhäuser entwickeln sich zunehmend zu einem gefragten Marktsegment.
Die allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt führt verstärkt zu flexibleren
Erwerbskarrieren und erfordert eine höhere Mobilität der Arbeitnehmer. Um auch in
Zukunft den Wunsch nach Eigenheimen erfüllen zu können, gewinnen Eigentumswechsel
für diese Gruppe von mobilen, flexiblen Nachfragern an Bedeutung. Insbesondere
das Einfamilienhaus zur Miete ist ein Produkt, das von diesem Trend profitiert
und sich in Zukunft einer verstärkten Nachfrage erfreuen wird.
Das Angebot an Mieteinfamilienhäusern ist in der Stadt Essen – wie auch in allen
anderen Ruhrgebietsmetropolen – sehr schwach ausgeprägt. So wurden im Jahr
2006 lediglich 160 Mieteinfamilienhäuser angeboten. Das Angebot konzentrierte sich
hierbei auf den Essener Süden, der noch eine vglw. angemessene Angebotsdichte
aufwies (dies gilt für die Bereiche Werden, Heidhausen, Kettwig und Kupferdreh).
Die Nachfrage im Segment der Mieteinfamilienhäuser ist mit Abstand die höchste in
allen betrachteten Teilmärkten. In Essen zählt jedes Angebot durchschnittlich 1.531
Hits pro Monat (die Nachfrage ist damit mehr als dreimal so hoch wie bei den zum
Kauf angebotenen Einfamilienhäusern). Im Unterschied zu allen anderen Wohnungsmarktsegmenten
ist die Nachfrage darüber hinaus standortunabhängig überall
äußerst hoch, was auf einen erheblichen Nachfrageüberhang schließen lässt.
Einer besonders hohen Nachfrage erfreuten sich Objekte in Postleitzahlenbezirk
45276 mit einer Nachfragekennziffer von rd. 3.000 Hits pro Monat. In der folgenden
Abbildung wurden die gleichen Nachfragekategorien gewählt, wie im Segment der
Mietwohnungen. Da die Nachfrage im gesamten Stadtgebiet äußerst hoch ist, kann
man hier kaum von Nachfrageschwerpunkten innerhalb des Stadtgebietes sprechen.
So wurden z.B. in Essen-Rüttenscheid (45131) lediglich zwei Mieteinfamilienhäuser
angeboten, die eine Nachfrage von fast 2.000 Hits pro Monat erfuhren. Die Nachfrage
nach Mieteinfamilienhäusern ist damit kaum noch mit der Nachfrage anderer Segmente
vergleichbar.

134 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 52: Mieteinfamilienhäuser Nachfrage
Die niedrigsten Mietpreise finden sich im Bezirk 45329 (Karnap, Altenessen-Nord)
mit 6,33 EUR/m. 13 Insgesamt ist das Mietniveau bei den Mieteinfamilienhäusern
deutlich höher als für normale Mietwohnungen. Die durchschnittlichen Angebotsmietpreise
in Essen liegen mit 7,65 EUR/m² deutlich über dem Wert von 5,73
EUR/m² für normale Mietwohnungen.
Insgesamt ist das Marktsegment der Mieteinfamilienhäuser im Ruhrgebiet insgesamt
wie in Essen noch wenig entwickelt, wie die nachfolgende Tabelle zeigt, in der nur in
vier Bezirken jeweils mehr als 10 Objekte angeboten wurden.
13 Bei der textlichen Darstellung wurden nur Postleitzahlenbezirke berücksichtigt, die mindestens 5
Angebote aufweisen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 135
Tab. 27: Kleinräumige Daten im Segment der Mieteinfamilienhäuser 14
PLZ Stadtteile
Anzahl
Angebote
Nachfrage (Hits
pro Monat)
Durchschnittsmietpreis/m²
45133 Bredeney (26), Schuir (27) 13 1.247 8,85
45219 Kettwig (49) 19 1.296 8,39
45239 Werden (29), Heidhausen (30), Fischlaken (42) 11 1.439 8,77
45257 Kupferdreh (32), Byfang (33) 13 1.831 7,81
Gesamt Essen 160 1531 7,65
Im Vergleich mit der Rhein-Main Region treten die Unterschiede besonders deutlich
hervor. Mit rd. 10.700 Objekten war das Angebot mehr als viermal so hoch wie im
Ruhrgebiet mit insgesamt rd. 2.400 Mieteinfamilienhäusern.
1.4. Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den Segmenten
Im Folgenden wird die Entwicklung der Wohnungsnachfrage für die Segmente Einfamilienhäuser
(Reihenhäuser und Doppelhaushälften), Eigentumswohnungen und
Mietwohnungen im zeitlichen Verlauf auf Ebene der Gesamtstadt betrachtet.
14 Um an dieser Stelle Verzerrungen in der Darstellung zu vermeiden, wird die Nachfrage nur für
die PLZ-Bezirke dargestellt, in denen mindestens 10 Objekte angeboten wurden.

136 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 53: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der
Gesamtstadt Essen – alle Baujahre
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
Hits pro Monat
442
271
297
240
139 140
506
406
199
525
347
426
351
185 179
346
303
145
570
457
216
388
291
437
347
155 153
391
381
167
563
212
584
517 534
0
Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007
Mietwohnung Eigentumswohnung RH/DHH
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007
In Essen zeigt sich dabei das ungewöhnliche Bild, das die Nachfrage (gemessen in
Hits pro Monat und Objekt) bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften am
höchsten ist. In allen bislang betrachteten Wohnungsmärkten war es immer die
Mietwohnungsnachfrage, die am höchsten ausgeprägt war. Die ist in Essen ebenfalls
sehr hoch, verläuft aber unterhalb der Einfamilienhausnachfrage. Die Nachfrage
nach Eigentumswohnungen ist dagegen deutlich niedriger
In den drei Segmenten ist ein ähnlich schwankender Verlauf erkennbar, der sich besonders
durch eine steigende Nachfrage über den gesamten Zeitraum kennzeichnet
und die im Jahr 2007 noch einmal deutlich an Dynamik gewonnen hat. 15
15 Die deutlichen Steigerungsraten der Nachfragekennziffern lassen sich nur zu Beginn des Betrachtungszeitraums
auch auf eine stärkere Nutzung der ImmobilienScout24 Datenbank zurückführen.
Spätestens ab dem Jahr 2005 ist aber zu konstatieren, dass die Mehrzahl der Interessenten
auch auf dieses Medium bei der Wohnungssuche zurückgreift. Höhere Nutzerzahlen
sind somit nicht länger auf den Gewinn neuer Nutzerschichten für diese Art der Immobiliensuche
zurückzuführen, sondern Ausdruck steigenden Interesses.
224

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 137
Abb. 54: Indexbetrachtung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene
der Gesamtstadt (Index 3. Quartal 2004 = 100), alle Baujahre
200
175
150
125
100
75
100 100,97
100
88,61
67,28
149,96
143,48
114,64
133,66
128,29
118,89
129,55
129,11
96,39
112,02
104,69
78,36
168,74
155,88
128,99
111,72
107,28
87,77
127,97
110,76
99
140,55
120,82
88,59
197,07
190,77
161,55
153,2
127,47 132,29
50
Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007
Mietwohnung Eigentumswohnung RH/DHH
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007
Betrachtet man die relative Entwicklung der Nachfragekennziffern anhand einer Indexbetrachtung
mit dem dritten Quartal 2004 als Basis, so wird deutlich, dass sich
die Teilmärkte relativ ähnlich entwickeln. Die Zunahme von 32 % bis zu 97 % fällt
zwar unterschiedlich stark aus, allerdings sind Zuwächse in allen Segmenten erkennbar.
Die Steigerung der Nachfragekennziffern im zweiten Quartal des Jahres
2007 hat Werte gezeigt, die sich oberhalb des Niveaus des ersten Quartals 2006
bewegen, in dem durch die wegfallende Eigenheimzulage eine erhebliche Bewegung
im Markt beobachtet werden konnte.

138 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 55: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der Gesamtstadt
Essen – Baujahre ab 1995
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
Hits pro Monat
330
290
106
285
238
81
524
516
470
374
195 187
328
164
373
311
137
586
449
438
328
494 487
290
264
207 198 189 180
0
Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007
Mietwohnung Eigentumswohnung RH/DHH
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung © InWIS F&B GmbH 2007
Bei der Betrachtung der absoluten Nachfragekennziffern neuerer Gebäude mit einem
Baujahr ab 1995 zeigt sich ein etwas anderes Bild. Jetzt sind es die Mietwohnungen,
die deutlich stärker nachgefragt sind sowohl absolut als auch in Relation zu den anderen
Segmenten. Im Einfamilienhaussegment sind die Neubauobjekte deutlich weniger
nachgefragt als die Gebrauchtobjekte – offenbar wegen der durchschnittlich
besseren Lagequalitäten und der größeren Grundstücksflächen. Im Eigentumswohnungssegment
spielt das Baualter in dieser Betrachtung keine Rolle.
1.5. Zusammenfassung
Der Wohnungsmarkt in Essen präsentiert sich sowohl im Eigentumssegment, als
auch im Mietsegment als überaus stabil. Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten
besitzt Essen vglw. hohe Nachfragekennziffern sowie die höchsten Preisniveaus
in der gesamten Wohnungsmarktregion Ruhr. Insbesondere der Essener Süden besitzt
hohe und stabile Preisniveaus sowie eine auch im überregionalen Vergleich
hohe Nachfrage. Im nördlichen Stadtgebiet zeigt sich ein gespaltenes Bild. Die Nachfrage
im Mietwohnungssegment ist in weiten Teilen sehr niedrig, im Einfamilienhaussegment
ist die Nachfrage dagegen sehr viel höher.
545
384
245
616
351
230

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 139
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in Essen hoch und das bei im Ruhrgebietsvergleich
hohen Mieten. Das hohe Mietniveau wird sogar unabhängig von Baualtersklassen
erreicht. Die Analyse zeigt, dass Essen ein nachgefragter und attraktiver
Wohnstandort ist. Die Bevölkerungsrückgänge der vergangenen Jahre sind damit
eindeutig nicht auf die fehlende Nachfrage, sondern eher auf ein zu geringes Angebot
an hochwertigen Wohnungen in guten Lagen zurückzuführen. Das Mietwohnungssegment
zeigt insgesamt eine starke Polarisierung zwischen dem Essener
Süden und dem Essener Norden. An einer ganzen Reihe von Standorten im Essener
Norden trifft ein hohes Angebot an Wohnungen nur auf eine schwache Nachfrage, im
südlichen Stadtgebiet ist es genau anders herum. Ganz offenbar liegt dies aber nicht
bzw. nicht nur an den fehlenden Standortqualitäten der nördlichen Stadtbezirke, sondern
vor allem am offerierten Wohnungsangebot.
Kennzeichnend für diese Standorte ist fast immer eine Kumulation von Problemlagen:
ein hoher Anteil von Kleinwohnungen der 50er Jahre mit ungünstigen Grundrissen
und Qualitätsdefiziten, städtebauliche bzw. infrastrukturelle Defizite, die mit dem
damaligen Leitbild der „entdichteten Stadt“ zusammenhängen, und/oder deren Lage
an industriell belasteten Standorten. Im Hinblick auf die Wohnstandortpräferenzen
der Wohnungsnachfrager wird neben der ausschlaggebenden Makrostandortlage
“Stadtteil” auch innerhalb der Stadtteile zunehmend nach Mikrostandortlage differenziert.
Im Eigentumssegment bietet der Essener Markt große Chancen, dies gilt sowohl für
Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser. Im Segment der Eigentumswohnungen
hat Essen im Ruhrgebietsvergleich eine Führungsrolle – insbesondere
Rüttenscheid verfügt hier für die kaufkraftstarken Nachfragergruppen der Singles und
Paare über ideale Standortvoraussetzungen.
Im Segment der Einfamilienhäuser zeigen sich fast über das gesamte Stadtgebiet
extrem hohe Nachfragekennziffern, die höher sind als in allen anderen Ruhrgebietsstädten,
aber auch viel höher sind als in Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Auch für den
Essener Norden zeigen sich hier vglw. hohe Nachfragekennziffern. Dies ist positiv,
weil es auf hohe Potenziale hindeutet, wirft aber gleichzeitig die Frage auf, ob die
Chancen, einkommensstarke Haushalte an die Stadt zu binden, zurzeit ausreichend
genutzt werden.
In Zukunft wird die Qualität von Wohnung und Wohnumfeld eine immer größere Rolle
spielen. Kennzeichnend für die Wohnungsmärkte wird die Gleichzeitigkeit von Wohnungsleerständen
in Beständen mit Qualitätsdefiziten (Wohnung und Umfeld) und
wachsenden Nachfragen im gehobenen Preissegment sein. In den vergangenen
Jahren haben sich die Neubauleistungen im Geschosswohnungssegment auf einem

140 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
sehr geringen Niveau bewegt. Dies hatte vor allem konjunkturelle und keine demografischen
Ursachen. Nicht anders ist zu erklären, warum sich auch in Städten mit
steigenden Bevölkerungszahlen (z.B. Köln, Düsseldorf) die Baufertigstellungen in der
Zeit zwischen Ende der 1990er Jahre und heute erheblich zurückentwickelt haben.
Die seit dem Jahr 2006 einsetzende konjunkturelle Erholung zeigt sich im Wohnungsmarkt
an steigenden Nachfrageziffern im Mietwohnungs- und Eigentumswohnungssegment
in den letzten Quartalen. Daher rechnen wir für die nächsten Jahre
mit deutlich steigenden Baufertigstellungen im Geschosswohnungsbau. Bei anhaltender
wirtschaftlicher Erholung werden sich die Ansprüche der Haushalte an das
Wohnen zudem kontinuierlich erhöhen.
2. Handlungsfeld Wohnungsbestand
Auch wenn in der öffentlichen und politischen Wahrnehmung Neubauprojekte oft den
breiteren Raum einnehmen, so ist es der bereits vorhandene Wohnungsbestand, der
einen Wohnungsmarkt und damit auch eine gesamte Stadt, ihr Erscheinungsbild und
die Wohnsituation des Großteils der Einwohner prägt. Im Sinne einer nachhaltigen
Stadt- und Immobilienentwicklung ist auch der Blick auf die Qualität des vorhandenen
Wohnungsbestandes und die Erneuerungsbedarfe zu lenken. Diesem Wohnungsbestand
soll sich in diesem Kapitel gewidmet werden.
2.1. Kenndaten zum Wohnungsbestand
Daten zum Wohnungsbestand in Essen liegen uns für das Jahr 2005 vom Amt für
Statistik, Stadtforschung und Wahlen der Stadt Essen vor. Es handelt sich hier bei
um die Fortschreibung der Daten der Gebäude- und Wohnungszählung vom
25.05.1987 anhand der Angaben des Amtes für Stadtplanung und Bauordnung.
Fast ein Drittel (30,92 %) des Wohnungsbestandes wurde in den Jahren vor 1949
erbaut. Der Wohnungsbestand aus der Wiederaufbauphase der Jahre 1949 -1962
bildet mit 36,02% den größten Anteil am Gesamtwohnungsbestand. Fast 14 % der
Wohnungen wurde in den Jahren 1963 bis 1970 erbaut. Die Anteile der Wohnungen
der folgenden Perioden betragen 11,51 % (1971 bis 1980) und 10,51 % (1981 und
jünger). Insgesamt ist somit – mit Ausnahme der 50er Jahre Wohnungen – eine relativ
gleichmäßige Verteilung der Bebauung über die verschiedenen Baualtersklassen
vorhanden.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 141
Abb. 56: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in der Stadt Essen
im Jahr 2005
1949 bis 1962
36,0%
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
1963 bis 1970
14,0%
1919 bis 1948
13,7%
1901 bis 1918
9,8%
bis 1900
4,4%
1971 bis 1980
11,5%
1981 oder später
10,5%
© InWIS F&B GmbH 2007
Erfahrungsgemäß weisen die Nachkriegsbestände der 50er und 60er Jahre deutliche
Defizite auf.
Die Modernisierungsbedarfe insbesondere der Wohnungen der Nachkriegsjahre umfassen
in der Regel:
• den Ausstattungsstandard innerhalb der Wohnungen, der vor allem
dann veraltet ist, wenn die Wohnungen noch von der Generation der
Erstbezieher bewohnt werden;
• den Anbau von Freisitzen;
• die Wärmeisolierung der Gebäude;
• die zum Teil sehr kleinen Wohnungsgrößen von unter 40 m 2 , die die
Zielgruppeneignung sehr stark auf einkommensschwache kleine
Haushalte einschränken;
• die Beheizung der Wohnungen mit Heizungsanlagen, die nicht den
energiesparenden neueren Normen entsprechen;
• das äußere Erscheinungsbild der Häuser, z.B. die Hauseingangssituationen
(Haustüren, Briefkastenanlage, Vordächer).

142 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Die Nachfrage nach diesen Wohnungen konzentriert sich aufgrund der unzureichenden
Qualitätsstandards auf die unteren und zum Teil auch auf die mittleren Einkommensgruppen.
Für die Zielgruppe der gut situierten Haushalte sind die Wohnungen in
der Regel nicht attraktiv genug.
Abb. 57: Anteil des Wohnungsbestandes der 1950er und 1960er Jahre am
Gesamtwohnungsbestand der Stadt Essen 2005
18
17
19
IV
20
16
21
49
23
15
28
22
8
7
III
27
41
50
9
4
V
26
IX
40
25
24
3
10
29
1
5
30
I
2
38
6
II
14
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
39
VI
36
11
13
42
12
37
31
35
VII
34
43
44
VIII
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 143
Betrachtet man nun die Verteilung der Wohnungen aus den 1950er und 1960er Jahren
über das Stadtgebiet, so fällt vor allem die Konzentration dieser Baualtersklassen
im Stadtbezirk I auf. Direkt angrenzend zeigen die Stadtteile Altendorf (7),
Holsterhausen(9) sowie Rüttenscheid (10), Bergerhausen (13) und Überruhr-Hinsel
ebenfalls eine deutliche Konzentration von Wohnungen aus den angegebenen Baualtersklassen
auf. Ihr Anteil am Gesamtwohnungsbestand liegt hier mit über 52 %
besonders hoch. Diese Abbildung identifiziert gleichzeitig die Stadtteile, in denen wie
oben aufgeführt, besondere Anpassungsbedarfe an den heutigen Wohnungsmarkt
bestehen. In den südlich gelegenen Stadteilen (mit Ausnahme von Schuir (27) sind
die Anteile der Wohnungen aus den „problematischen“ Baualtersklassen wesentlich
geringer, als in der übrigen Stadt. Handlungsbedarf besteht folglich vor allem im Bereich
der innerstädtisch gelegenen Stadtteile. Allerdings ist über das Ausmaß der
notwendigen Anpassungsbedarfe keine Angabe möglich, da hier die Gebäude nach
Baualtersklassen dargestellt sind und Modernisierungen, die sicherlich in einem Teil
der Bestände bereits durchgeführt worden sind, nicht erfasst sind.
Interessant ist an dieser Stelle nicht nur die Aufteilung des Wohnungsbestandes
nach Baualtersklassen zu betrachten, sondern auch die Verteilung des Wohnungsbestandes
über das Gebiet der Stadt Essen. Ergänzende Aussagen lassen sich anhand
der Darstellung der Wohnfläche in Quadratmetern pro Person in Wohnungen
treffen.

144 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 58: Anteil Wohnungen je Stadtteil am Gesamtwohnungsbestand
der Stadt Essen
18
17
19
IV
20
16
21
49
23
15
28
22
8
7
III
27
41
50
9
4
V
26
IX
40
25
24
3
10
29
1
5
30
I
2
38
6
II
14
39
VI
36
11
13
42
12
37
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung und Darstellung
31
35
VII
34
43
44
VIII
Um einen besseren Überblick über den Wohnungsbestand der Stadt Essen zu bekommen,
weist die vorstehende Karte die Anteile der Wohnungen je Stadtteil am
Gesamtwohnungsbestand der Stadt Essen
Anteil
aus.
am
Demnach
Wohnungsbestand
befinden sich eine hohe
Wohnungsdichte und ein hoher Anteil an Wohnungen in einem Ring
0.24
um
-
die
0.94
Innenstadt.
Weitere Stadtteile mit
0.94 - 1.46 1.46 - 2.08 2.08 - 2.94 2.94 - 6.09
großem Wohnungsbestand befinden sich im Norden der
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 145
Stadt. Ausnahmen bilden hier die Stadtteile Bergeborbeck (23)und Vogelheim (50).
Der Stadtteil mit dem höchsten Anteil an Wohnungsbebauung mit einem Anteil von
6,09 % ist Frohnhausen (8). Ebenfalls ist der Anteil in den Stadtteilen Rüttenscheid
(10) und Holsterhausen (9) besonders groß. In diesen Stadtteilen ist der Anteil an
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern besonders hoch. Auffällig ist, dass der hohe
Anteil an Wohnungen gerade in Stadtteilen erreicht wird, die flächenmäßig deutlich
kleiner sind als die südlich gelegenen Stadteile. Mit einem Anteil von nur 0,24 % an
der Gesamtwohnungszahl zeigt Schuir (27) dem niedrigsten Wert auf.
Die Verteilung der Wohnfläche pro Person im Stadtgebiet Essen lässt eine deutliche
Nord-Südteilung erkennen. Im nördlichen Stadtgebiet steht den Bewohnern sehr viel
weniger Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung als im südlichen Stadtgebiet.

146 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 59: Wohnflächenverbrauch pro Person in m²
18
17
19
IV
20
16
21
49
23
15
28
22
8
7
III
27
41
50
9
4
V
26
IX
Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung
40
25
24
3
10
29
1
5
30
I
2
38
6
II
14
39
VI
36
11
13
42
12
37
31
35
VII
34
43
44
VIII
Der höchste Wohnflächenverbrauch pro Person wird im Stadtteil Bredeney (26) mit
57,98 m 2 erreicht, gefolgt von Fischlaken (42), Rüttenscheid (10) und Kettwig (49).
Mit über 17 m 2 weniger gegenüber dem Spitzenreiter zeigt der Stadtteil Vogelheim
(50) zum 31.12.2005 mit 30,87 m 2 die geringste durchschnittliche Wohnfläche pro
Person auf. Der gesamte Stadtbezirk V sowie der Stadtbezirk VI weisen besonders
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 147
kleine Wohnflächenverbräuche pro Person auf. Wie schon bei der Betrachtung des
Anteils am Gesamtwohnungsbestand lassen sich Rückschlüsse über die Bebauung
der Stadtteile ziehen. Die großen Wohnflächen pro Person im Essener Süden weisen
vielfach auf eine Bebauung mit Einfamilienhäusern hin. Während im Norden häufig
eine dichtere, mehrgeschossige Mietwohnungsbebauung vorzufinden ist.
2.2. Handlungsfelder
Sinkende Einwohnerzahlen, die in Essen nur teilweise durch den Effekt kleiner werdender
Haushalte kompensiert werden können, und eine Wohnungsbedarfsprognose,
die bereits heute einen Angebotsüberhang am Essener Wohnungsmarkt aufzeigt,
weisen auf Handlungsbedarfe für die künftige Entwicklung des Wohnungsbestands
hin.
Aus der Wohnungsbedarfsprognose ergibt sich ein prognostizierter Wohnungsüberhang
von circa 25.500 bis 29.000 Wohnungen auf dem Essener Wohnungsmarkt.
Ein großer Teil dieser Angebotsüberhänge resultiert aus dem weiterhin stattfindenden
Wohnungsneubau, der den Druck auf den Altbestand sukzessive weiter erhöhen
wird. Der Wohnungsneubau verschärft damit zwar die Angebotsüberhänge auf dem
Essener Wohnungsmarkt, ist aber zur Weiterentwicklung des Wohnungsbestands
notwendig und entspricht der Wohnungsnachfrage der Essener Haushalte.
Die Wohnungsüberhänge der Stadt Essen resultieren eindeutig nicht aus einer generellen
Marktschwäche des Essener Wohnungsmarktes. Im Gegenteil, unsere Auswertungen
haben gezeigt, dass die Nachfrage in allen Segmenten (im Miet- wie Eigentumsbereich)
außerordentlich hoch ist. Das Miet- und Preisniveau ist in Essen
höher als in allen anderen Kommunen des Ruhrgebietes und auch die Nachfrageindikatoren
weisen die höchsten Werte im Ruhrgebietsvergleich auf. Im Eigentumsbereich
liegen die Indikatoren auch deutlich über den Werten, die für die Städte entlang
der Rheinschiene beobachtet werden können. Die Wohnungsüberhänge deuten
vielmehr auf strukturelle Defizite in einzelnen Teilbereichen des Mietwohnungsmarktes
hin.
Es ist davon auszugehen, dass sich die Wohnungsüberhänge weder im Eigentumsbereich
zeigen – insbesondere nicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern – noch in dem
Teil des Mietwohnungsbestands, der sich durch mittlere und gehobenen Lage- sowie
Beschaffenheits- und Ausstattungsqualitäten auszeichnet. Erkennbar ist vielmehr
eine deutliche Nachfrageschwäche in den Stadtbezirken V und VI sowie in Teilen der
Stadtbezirke III (Altendorf) sowie Stadtbezirk VII (Leithe). Und in diesen Stadtbezirken
bzw. Stadtteilen ist es vor allem der ältere Wohnungsbestand, der nur noch sehr
schwach nachgefragt wird. Die Nachfrageschwäche nach diesen Wohnungen resul-

148 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
tiert sowohl aus lagebedingten Defiziten als auch aus wohnungsbezogenen Defiziten
(hoher Anteil Kleinwohnungen, geringe Ausstattungsqualitäten).
In den Stadtteilen Altendorf (63%), Holsterhausen (73%), im Südviertel und im Stadtkern
sowie in Bergeborbeck beträgt der Anteil der Wohnungen aus der Zeit zwischen
1949 und 1962 über 60%. Rechnet man die Baualtersklasse der Jahre 1963 bis 1970
noch hinzu steigt der Anteil dieser Wohnungen auf bis zu 80% am Gesamtbestand
an; im Stadtkern sind es 87,4%. Zwar handelt es sich bei einem Teil dieser Wohnungsbestände
auch um Wiederaufbauten nach dem 2. Weltkrieg (dies gilt vor allem
für Wohnungen im Stadtkern) und auch um bereits modernisierte 50er Jahre Bestände,
gleichwohl ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrageschwäche auf diese
Bestände konzentriert.
Der Umbau in diesen Quartieren hat in zweierlei Hinsicht eine hohe Priorität für die
künftige Stadtentwicklung. Zum einen gehen von nicht mehr nachfragegerechten und
zunehmend leer stehenden Wohnungen Gefahren für die soziale Stabilität in diesen
Quartieren aus. Zum anderen werden vor dem Hintergrund der limitierten Flächenpotenziale
der Stadt Essen diese Flächen benötigt, um qualitätsvollen Wohnungsneubau
zu errichten, der für die Zukunft dringend benötigt wird.
Der notwendige Umbau muss jeweils vor dem Hintergrund der konkreten Stärken
und Schwächen der Stadtteilbereiche erfolgen. Dieser Prozess kann weder von den
einzelnen Wohnungseigentümern noch von der Stadt alleine getragen werden, sondern
in einem kooperativen Vorgehen aller relevanten Akteure. Eine detaillierte Analyse
einzelner Standorte soll und kann an dieser Stelle nicht geleistet werden, da
dies eine detaillierte Auswertung einzelner Wirtschaftseinheiten voraussetzen würde.
Es ist an der Stadt und den betroffenen Unternehmen, aber auch an der Politik, einen
derartigen Prozess in den einzelnen Stadtteilen zu beginnen und zu gestalten.
Damit das Thema Bestandsentwicklung in der politischen Diskussion einen höheren
Stellenwert erhält, sollte erwägt werden, einen Masterplan Bestandsentwicklung für
das Stadtgebiet zu entwickeln. Gemeinsam mit den Akteuren sollten Quartiere identifiziert
werden, die einerseits Qualitätsdefizite aufweisen und andererseits stark leerstandsgefährdet
sind. Der Masterplan sollte dann nicht nur die Quartiere benennen,
sondern sofern möglich bereits die Entwicklungsperspektiven – einen Quartiersentwicklungsplan,
eine Modernisierungsplanung, Architektenentwürfe für eine Neubebauung
– und die zeitliche Dimension der Umgestaltung aufzeigen und die handelnden
Akteure benennen. Der Masterplan würde damit einen Orientierungsrahmen für
alle Wohnungseigentümer der Stadt bieten und damit zusätzliche Investitionen befördern.
Es muss in Zukunft gelten, den Stadtumbau positiv zu besetzen und seine
Bedeutung für die gesamtstädtische Entwicklung darzustellen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 149
3. Handlungsfeld Wohnungsneubau
3.1. Nachfragepotenziale im Eigentumssegment
Im Vordergrund der Analyse in diesem Kapitel steht die Ermittlung des Nachfragepotenzials
für Wohnimmobilien im Neubau der Stadt Essen. Um das Nachfragepotenzial
bestimmen zu können ist es notwendig, zunächst die Zielgruppen zu identifizieren,
die verstärkt Eigentum nachfragen. Dazu wird eine klassische Zielgruppenbestimmung
nach dem Lebenslagenansatz durchgeführt. Die entsprechenden Abgrenzungen
werden anhand soziodemografischer Merkmale vorgenommen. Mit den Lebenslagenindikatoren
(Haushaltstyp, Alter, Einkommen) lassen sich die Zielgruppen für
die Eigentumsbildung bestimmen. Durch die Kombination verschiedener Ausprägungen
ergibt sich eine Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die eine unterschiedliche
Affinität zur Eigentumsbildung besitzen.
Die Zielgruppen mit besonderer Relevanz für die Wohneigentumsbildung lassen sich
treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Im Einfamilienhaussegment
handelt es sich hinsichtlich des Haushaltstyps vor allem um Paare und
Familien mit Kindern, die eine hohe Affinität zur Bildung von Wohneigentum besitzen.
Betrachtet nach dem Lebensalter setzt die Eigentumsbildung bei etwa 25 Jahren ein
und steigt bis zum Alter von 30 Jahren stark an. Danach flacht die Kurve der Eigentumsbildung
langsam ab. Im Segment der Eigentumswohnungen gehören neben den
Paarhaushalten und den Familien mit ein oder max. zwei Kindern auch Singlehaushalte
zu den wichtigen Nachfragern.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit zunehmender Haushaltsgröße auch die Anforderungen
an das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigen, um Eigentum zu erwerben,
oder auch langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei Singlehaushalten
bzw. Paarhaushalten ohne Kinder setzt der Eigentumsbildungsprozess bereits oberhalb
eines Einkommens von 1.100 € pro Monat ein. Familien mit drei und mehr Kindern
benötigen dagegen schon ein deutlich höheres Haushaltseinkommen, um ihren
Wunsch nach Eigentum realisieren zu können. Hier ist in der Regel ein monatliches
Haushaltsnettoeinkommen in der Klasse ab 2.600 € und mehr erforderlich.
Für die Stadt Essen resultiert aus der Anwendung dieser Systematik ein Nachfragepotenzial
von 4.750 Haushalten, die als Potenzial für die Nachfrage nach Neubauimmobilien
bis zum Jahr 2020 in Frage kommen.

150 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 60: Nachfragepotenzial nach Eigentumsmaßnahmen im Neubausegment
bis zum Jahr 2020
400
300
200
100
0
Potenzial in
Einheiten
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355
270
2008
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307
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2009
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2010
202
202
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195
153 148
2011
2012
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnungen und Darstellung
185
185
140
2013
173 173 173 173 171
171
173 173 174 174 173 173 171 171
171
131 131 130 131 133 132 130
2014
2015
Neubau ETW Neubau EFH
2016
2017
2018
2019
2020
© InWIS F&B GmbH 2007
Differenziert nach dem Einfamilienhaussektor und dem Eigentumswohnungssegment
ergibt sich aus der Analyse ein Nachfragepotenzial bzw. Neubaubedarf von 2.700
Einheiten im Segment der Einfamilienhäuser und 2.050 Einheiten im Segment der
Eigentumswohnungen.
Diese Zahlen berücksichtigen noch nicht, dass sich für die Stadt Essen ein zusätzliches
Potenzial aus der Zuwanderung von Haushalten nach Essen ergibt. In der Vergangenheit
war das Potenzial für die Eigentumsbildung immer sehr viel höher als
sich in der Baufertigstellungsstatistik der Stadt Essen nachweisen ließen. Anfang des
neuen Jahrtausends betrug das Nachfragepotenzial zwischen 500 und 600 Einfamilienhäuser
pro Jahr, in Essen wurden aber lediglich rd. 250 Wohneinheiten pro Jahr
fertig gestellt. Es ist davon auszugehen, dass sich die meisten Haushalte in den umliegenden
Städten bzw. Kreisen mit Wohneigentum versorgt haben: vor allem in den
kreisfreien Städten Mülheim, Oberhausen und Bottrop sowie in Hattingen, Velbert
und Ratingen. Die Wanderungsverluste der Stadt Essen in dieser Zeit bestätigen
diese Einschätzung.
Ein Teil des Nachfragepotenzials wird aber seinen Wunsch, Eigentum in Essen zu
bilden aufgeschoben haben. Mangels geeigneter bzw. aus Sicht der Zielgruppen

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 151
bezahlbarer Grundstücke in Essen, haben sie ihren Eigentumswunsch noch nicht
realisiert. Ein weiterer Teil der Nachfrager wird bereit sein, nach Essen zurückzukehren,
wenn Flächen an den bevorzugten Standorten dieser Gruppen verfügbar werden.
Das Potenzial wird demnach unter Berücksichtigung dieser Gruppen noch einmal
höher sein.
Ein weiterer Aspekt ist für die Zukunft von Bedeutung. Die Projektion lässt Wanderungen
unberücksichtigt. Die Auswertungen zur Nachfragesituation im Einfamilienhaussegment
haben deutlich gezeigt, dass das Interesse der Haushalte, sich im
Stadtgebiet Essens mit Wohneigentum zu versorgen, deutlich höher ist als in den
benachbarten Städten und Kreisen. Es ist daher davon auszugehen, dass ausgewiesenes
Bauland nicht nur von Essener Bürgern nachgefragt wird, sondern auch von
Haushalten außerhalb Essens. Aufgrund der großen Bedeutung Essens als Arbeitsstandort
in der Region, besteht bei vielen Haushalten der Wunsch, den Wohnstandort
nach Essen zu verlagern. Im Zusammenhang mit der Verlagerung der Hauptverwaltung
der ThyssenKrupp AG nach Essen (mit weit über 2.000 Mitarbeitern) gehen
aktuelle Schätzungen des Konzerns davon aus, dass etwa 600 Mitarbeiter (und damit
Haushalte) planen, ihren Wohnstandort nach Essen zu verlagern. Für die Zukunft
ist davon auszugehen, dass bei neuen Mitarbeitern der Anteil derjenigen, die in Essen
wohnen werden, kontinuierlich steigen wird.
Resümierend kann festgehalten werden. Die Zahl von 2.700 neuen Einfamilienhäusern,
die in Essen mit Zeithorizont 2020 gebaut werden müssen, bezieht sich ausschließlich
auf aktuelle Nachfragepotenziale Essener Bürger. Die Zahl markiert damit
den unteren Rand dessen, was an Flächenpotenzialen für die Zukunft bereitgestellt
werden muss. Mit Blick auf nicht ausgeschöpfte Potenziale der Vergangenheit, die
hohen und stabilen Nachfragen im Segment der Einfamilienhäuser und der zu erwartenden
zusätzlichen Nachfrage durch neu entstehende Arbeitsplätze wird das tatsächliche
Potenzial noch einmal deutlich höher sein.
Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Bevölkerungsverluste sollte die Stadt Essen
bereit sein, mehr Flächen für den Wohnungsbau bereitzustellen, als zur Versorgung
der Bevölkerung unbedingt notwendig ist.
Eigentümerwechsel im Bestand
Das Einfamilienhaussegment wird vor dem Hintergrund der Alterung der Bevölkerung
in Zukunft sehr viel stärker durch den Gebrauchtimmobilienmarkt bestimmt. Daher
stellt sich die Frage, wie viele Objekte in Zukunft durch Eigentümerwechsel im Bestand
auf den Markt kommen werden. Im Folgenden wird der Versuch unternommen
abzuschätzen, wie groß die Bedeutung von Eigentümerwechseln in Stadtteilen mit

152 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
hohem Altersdurchschnitt und gleichzeitig hoher Eigentümerquote ist und welche
Chancen sich hierdurch für die Versorgung von Familien mit Kindern für die Zukunft
ergeben.
Die Eigentumsquote für die Stadt Essen wird insgesamt auf rd. 22% (Mikrozensus
2002) geschätzt, wobei hierunter sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser
fallen. Diese für die Gesamtstadt festgestellt Quote weist sowohl bezüglich
räumlicher als auch sozioökonomischer Merkmale eine breite Streuung auf:
� Die Eigentumsquote ist im südlichen Stadtgebiet deutlich höher als im nördlichen
Stadtgebiet.
� Familienhaushalte und postfamiliäre Paare haben eine sehr viel höhere Eigentumsquote
als Singlehaushalte.
� Ältere Haushalte leben zu höheren Anteilen im Eigentum als jüngere Haushalte.
� Einkommensstärkere Haushalte weisen höhere Eigentumsquoten auf als
Haushalte mit niedrigen Einkommen.
Zur Abschätzung der Bedeutung von Eigentümerwechseln haben wir exemplarisch
den Stadtbezirk IX mit den Stadtteilen Bredeney, Fischlaken, Heidhausen, Kettwig,
Schuir und Werden ausgewählt. In diesem Stadtbezirk leben 25.652 Haushalte (per
31.12.2006). Der Anteil der über 65jährigen beträgt 33% (in Schuir ist der Anteil mit
34,7% etwas höher, in Heidhausen mit 30,9% etwas niedriger als der Durchschnitt).
Insgesamt leben damit 8.480 ältere Haushalte im Stadtbezirk IX.
Zur Abschätzung der Eigentumsquote dieser Gruppe wurden nur ältere Ein- und
Zweipersonenhaushalte berücksichtigt, deren monatliches Nettoeinkommen oberhalb
von 2.000 EUR liegt. Die Eigentumsquote dieser Gruppe beträgt danach rd. 54%.
Weiterhin wurde berücksichtigt, dass ein Teil Haushalte eine Eigentumswohnung
bewohnt; da hierzu keine Zahlen vorliegen, wurde der Anteil der älteren Haushalte in
einer Eigentumswohnung auf rd. 10% geschätzt. Es verbleibt ein Anteil von rd. 42%
der älteren Haushalte, die ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus bewohnen.
Überträgt man diese Zahlen auf die Zahl der älteren Haushalte, so werden im Stadtbezirk
IX rd. 3.400 Einfamilienhäuser oder 45% von dieser Gruppe bewohnt. Bei einer
Fluktuationsrate von 5% pro Jahr wären dies 170 Objekte, die jedes Jahr, mit
leicht steigender Tendenz, auf dem Markt angeboten werden bzw. weitervererbt
werden. Insgesamt wurden im Stadtbezirk IX im Jahr 2006 376 Einfamilienhäuser
angeboten.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 153
Insgesamt zeigen die Überlegungen, dass der Anteil der Einfamilienhäuser, die von
älteren Haushalten durch Umzug oder Versterben aufgegeben werden bereits heute
einen wesentlichen Anteil am Markt für Einfamilienhäuser hat, der in Zukunft sogar
weiter an Bedeutung gewinnen wird. Interessant werden die Objekte besonders für
Haushalte mit hohen Einkommen. Die Bedeutung dieser Objekte für Familien mit
Kindern ist dagegen eher als gering einzuschätzen, weil selbst wenn die Objekte
vererbt werden, die Haushalte i.d.R. aus der Familienbildungsphase herausgewachsen
sind.
3.2. Aspekte der Eigenheimnachfrage
Die wichtigsten Nachfragegruppen auf dem Essener Eigenheimmarkt sind nach wie
vor junge Familien mit ein bis zwei Kindern, gefolgt von den kinderlosen Paaren mittleren
Alters. Hinzu kommen – als von Wohnungsmarktexperten genannte „neue“
Gruppe von Eigentumsbildnern – Ehepaare ohne Kind im Alter von 50 bis ca. 65
Jahren, die z.T. bereits Eigentümer eines Eigenheimes sind, sich nach dem Auszug
der Kinder jedoch auch wohnlich verkleinern und näher an die Stadt Essen „heranrücken“
möchten. Hinsichtlich der Wohnwünsche der potenziellen Eigenheimnachfrager
ergeben Haushaltsbefragungen in der Regel, dass der überwiegende Teil das
freistehende Eigenheim wünscht. Allerdings zeigen die Nachfrageanalysen des ImmobilienScout24
auch sehr deutlich, dass im Neubausegment vor allem Doppelhaushälften
und Reihenhäuser auf dem Essener Wohnungsmarkt stark nachgefragt
werden.
Die allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt führt verstärkt zu flexibleren Erwerbskarrieren
und erfordert eine höhere Mobilität der Arbeitnehmer. Um auch in Zukunft
den Wunsch nach Eigenheimen erfüllen zu können, gewinnen Eigentumswechsel für
diese Gruppe von mobilen, flexiblen Nachfragern an Bedeutung. Insbesondere das
Einfamilienhaus zur Miete ist ein Produkt, das von diesem Trend profitiert und zurzeit
bereits stark nachgefragt wird.
Den Marktbeobachtungen zur Folge ist die Nachfrage nach Eigenheimen fast im
ganzen Stadtgebiet ausgesprochen hoch. Mit der Ausweisung entsprechender
Grundstücke ist daher zu erwarten, dass die Zahl der Baufertigstellungen in der Stadt
Essen noch einmal gesteigert werden kann.
Folgende Segmente kommen für den Einfamilienhausbau künftig in Frage:
� Einfamilienhäuser für Schwellenhaushalte: Um diese Zielgruppe stärker als
bislang ansprechen zu können, müssen preiswerte Angebote an durchschnittlich
bzw. leicht unterdurchschnittlich bewerteten Standorten (vorwie-

154 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
gend im Essener Norden) geschaffen werden – auf Grundstücken mit niedrigen
Bodenpreisen und preiswerter Erschließung, mit reduzierten Ausstattungsstandards
(Achsmaße 5 m, Verzicht auf Unterkellerung etc.).
� Doppelhaushälften und Reihenhäuser: In diesem Segment gibt es in Essen
immer noch zum Teil deutliche Angebotslücken, fast im gesamten Stadtgebiet.
Gefragt sind dabei entsprechend der Standortqualitäten in den einzelnen
Stadtteilbereichen sowohl Angebote im hochpreisigen Segment (Reihenhäuser
und Doppelhaushälften im Preisbereich bis 300.000 EUR, teilweise auch
darüber hinausgehend), im mittleren Preisbereich (zwischen 230.000 und
270.000 EUR, z.B. im Stadtbezirk IV) sowie im unteren Preissegment (im Bereich
von rd. 200.000 EUR) vor allem in den nördlichen Stadtteilbereichen.
� Freistehende Einfamilienhäuser auf freien Grundstücken: Damit sich dieses
Segment in Essen besser entfalten kann, werden Grundstücke benötigt, die
keiner Bauträgerbindung unterliegen, sondern von den Erwerbern individuell
bebaut werden können. Die Baugebiete sollten vglw. klein sein (z.B. größere
Baulücken) und über eine hohe Standortqualität verfügen.
� Mieteinfamilienhäuser für junge Familien: Das Problem von jungen Familien
mit Kindern besteht insbesondere darin, dass sie zwar über ein entsprechendes
Einkommen verfügen, um ein Eigenheim unterhalten zu können, sie aber
bislang noch kein Eigenkapital aufbauen konnten, um als Erwerber auf den
Markt zu treten.
� Mieteinfamilienhäuser für Paare mittleren Alters: Sie präferieren aufgrund ihres
höheren Einkommens durchaus Objekte mit gehobener Ausstattung –
hierzu gehören insbesondere Keller und Garage –, sie sind aber nicht mehr
bereit, sich für ein Haus langfristig zu verschulden. Das Segment der Mieteinfamilienhäuser
ist in Essen wie im gesamten Ruhrgebiet unterentwickelt.
� Einfamilienhäuser für Paare ohne Kinder: Um diese Zielgruppe besser ansprechen
zu können, müssen Angebote geschaffen werden, die den Anforderungen
dieser Zielgruppe besser gerecht werden: Nähe zu Infrastrukturen,
ÖPNV-Anschluss sowie insgesamt gute Verkehrsanbindung. Auch die Objekte
müssen auf die Nachfrage dieser Gruppen zugeschnitten sein (weniger
Räume, größere Bäder etc.)
� Einfamilienhäuser und Mieteinfamilienhäuser für ältere Menschen: Dieses
Segment ist derzeit erst im Entstehen begriffen. Bislang gibt es nur vereinzelte
Projekte, die sich mit eigenheimähnlichen Wohnformen für ältere Menschen
befassen. Projektiert werden einstöckige Häuser (mit Flach- oder zum

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 155
Teil auch Satteldach), die ebenerdig ca. 70 bis 80 qm Wohnfläche anbieten,
die einen kleinen Garten haben (ca. 100 qm) und die barrierefrei erschlossen
werden. Hauptzielgruppe sind Ehepaare ohne Kinder im Alter von 50 bis ca.
65 Jahren, die z.T. bereits Eigentümer eines Eigenheimes sind, sich nach
dem Auszug der Kinder jedoch auch wohnlich verkleinern möchten.
3.3. Das Segment der Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren
stark zurückgegangen, was insbesondere mit der schwierigen konjunkturellen Lage
in den letzten Jahren zusammenhing und bundesweit beobachtet werden konnte. In
jüngster Zeit kann hier jedoch eine deutliche Belebung festgestellt werden.
Essen bietet für das Segment der Eigentumswohnungen die besten Marktbedingungen
im Ruhrgebiet. Insbesondere die Stadtteile südlich der Innenstadt erweisen sich
als ideale Standorte für Eigentumswohnungen. So weisen die Essener Stadtteile
Haarzopf, Rüttenscheid, Kupferdreh und Stadtwald als einzige Teilbereiche der
Wohnungsmarktregion Ruhrgebiet eine gehobene Nachfrage von über 300 Hits pro
Monat auf.
Der prognostizierte Anstieg der Kleinhaushalte – insbesondere der Singlehaushalte –
wird dazu führen, dass dieses Marktsegment eher an Bedeutung gewinnen wird,
besonders im Vergleich zum Segment der Einfamilienhäuser. Hiervon profitieren
unter Berücksichtigung der Wohnwünsche der in diesem Haushaltstyp stark repräsentierten
Lebensstilgruppen vor allem die zentrumsnahen, urbanen Standorte. Für
die Zukunft ist daher durchaus eine Wiederbelebung des Geschosswohnungsbaus
und damit auch des Segmentes der Eigentumswohnungen zu erwarten. Als Nachfragegruppen
werden Singles in der Altersgruppe 30 bis 55 Jahre sowie vor allem Singles
und Paare in der Altersgruppe ab 60 Jahren zunehmen.
Handlungsempfehlungen im Bereich Eigentumswohnungen
• Ein hohes Nachfragepotenzial besteht insbesondere für hochpreisige
Eigentumswohnungen. Diese Wohnungen sollten in sehr guter und
zentraler Lage errichtet werden. In jedem Fall müssen die Gebäude eine
sehr attraktive Architektur aufweisen, die Wohnungen qualitativ
hochwertig sein und gut geschnittene, zeitgemäße Wohnungsgrundrisse
mit Größen zwischen 80 und 120 Quadratmeter Wohnfläche. Penthousewohnungen
können sogar noch deutlich größer sein bis etwa 150
Quadratmeter.

156 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Eigentumswohnungen im unteren und mittleren Preissegment sind dagegen
deutlich weniger gefragt. Die Neigung zur Eigentumsbildung ist
bei den für diese Eigentumswohnungen in Frage kommenden Zielgruppen
per se geringer ausgeprägt.
• Bereits heute ist hier die Gruppe der älteren Haushalte, die nach Auszug
der Kinder ihr Eigenheim verlassen und an einem urbanen Standort
eine Eigentumswohnung erwerben wollen, als Nachfrager am Markt
deutlich wahrnehmbar. Die Wohnungsgrößen sollten hierbei zwischen
70 bis 80 Quadratmeter für Singles und 80 bis 100 Quadratmeter für
Paare aufweisen. Nachgefragt werden vor allem Erdgeschosswohnungen
mit Gartennutzung und Penthouse-Wohnungen mit großzügigen
Dachterrassen. Die Wohnungen selbst sollten in jedem Fall mit Balkon
und mit Fahrstuhl bzw. barrierefrei ausgestattet sein. Wichtig ist zudem
eine verkehrsarme, aber zentrale Wohnlage mit fußläufigen Nahversorgungseinrichtungen
und Anschluss an den ÖPNV.
4. Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik
Grundsätzlich ist das Vorhandensein verfügbaren Baulands von elementarer Bedeutung
für den Wohnungsbau. Die kommunale Bauleitplanung schafft mit der Darstellung
von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) bzw. Regionalen Flächennutzungsplan
(RFNP) und der daran anschließenden Aufstellung von verbindlichen
Bebauungsplänen (B-Plan) die planungsrechtlichen Voraussetzungen, neue Flächen
für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Nach § 1 Abs. 5 BauGB hat sie dabei
die Aufgabe, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen
und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber
künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der
Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Die Bereitstellung
von Wohnbauland ist dabei nicht nur ein wichtiges Instrument der Stadt, um
den Wohnungsbedarf der eigenen Bevölkerung zu decken, sondern auch um neue
Einwohner für die Stadt zu gewinnen bzw. Haushalten die in der Stadt arbeiten, auch
die Möglichkeit zu eröffnen in der Stadt zu wohnen.
Angesichts der demografischen Entwicklung mit einer auch in Zukunft negativen natürlichen
Bevölkerungsentwicklung behält die Bauleitplanung somit eine elementare
Bedeutung für die zukünftige Entwicklung einer Stadt. Das Vorhandensein attraktiven
Baulandes ist eine notwendige Bedingung um auch zukünftig den sich verändernden
Wohnbedürfnissen in der Gesellschaft Rechnung zu tragen sowie Zuwanderung zu
generieren und somit die Bevölkerungszahlen stabil zu halten. Ein ausreichend großes
Angebot wirkt dabei vor allem auch Preis dämpfend. Je größer nämlich der

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 157
Preisabstand zwischen den Baulandpreisen einer Stadt im Vergleich zu seinem Umland,
desto eher sind Haushalte bereit, entgegen ihrer eigentlichen Präferenzen
Standorte außerhalb der Stadt zu wählen. Allerdings ist Attraktivität hierbei natürlich
nicht allein auf den Preis, sondern das Preis-Leistungs-Verhältnis zu beziehen. Das
soziale Umfeld, die infrastrukturellen Einrichtungen, die verkehrliche Anbindung und
das städtebauliche Umfeld (das auch Frei- und Grünflächen umfasst) sind neben
dem Preis für die Attraktivität eines Wohnstandortes von entscheidender Bedeutung.
In der Stadt Essen sind die Baulandpreise und mit ihnen insbesondere die Kaufpreise
für Einfamilienhäuser deutlich höher als in den umliegenden Städten. Dies liegt
zum einen an der hohen Attraktivität Essens als Wohnstandort, hängt andererseits
aber auch mit der Knappheit verfügbarer Baulandflächen zusammen. Hier zählt nicht
nur das quantitative sondern vor allem auch das qualitative Flächenangebot. Die
Wohnungsnachfrage in Essen ist, wie in anderen Städten auch, durch eine Vor-Ort
Bezogenheit geprägt. Zudem fragen Haushalte gerade im Einfamilienhausbereich
Flächen nach, die bestimmte Qualitätsmerkmale erfüllen: in Bezug auf die städtebaulichen,
sozialstrukturellen und infrastrukturellen Qualitäten. Um diesen Bedürfnissen
gerecht zu werden, sollte daher der Ansatz verfolgt werden in möglichst allen Stadtbezirken
kleinteilige auf die dortigen Zielgruppen angepasste Angebote vorzuhalten.
Trotz der hohen Immobilienpreise und der hohen Wohnungsnachfrage in Essen, war
die Bauintensität in der Stadt Essen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser mit
5,14 Wohnungen je Tausend Bestandswohnungen im Vergleich der Wohnungsmarktregion
ausgesprochen niedrig und z.B. nur halb so hoch wie in Dortmund. Die
Nachfragepotenzialbetrachtung und auch die Analyse der Wanderungsbilanzen haben
gezeigt, dass in der Vergangenheit viele Haushalte aus Essen abgewandert
sind, um im preiswerteren Umland Eigentum zu erwerben oder aber preiswerten
Wohnraum anzumieten.
Im Folgenden wird versucht abzuschätzen, wie groß der Flächenbedarf für die Stadt
Essen bis zum Prognosehorizont 2020 sein wird bzw. wie viele Flächen die Stadt
Essen ausweisen sollte, um ein auf die Nachfrage angepasstes Flächenangebot für
die Zukunft bereitstellen zu können.
4.1. Abschätzung der künftigen Flächenbedarfe
Zur Ermittlung der zukünftigen Wohnbauflächenbedarfe gilt es, die zukünftige Nachfrage
nach Bauland abzuschätzen. Grundlage für diese Abschätzungen bildet die
erwartete Nachfrage aus den Potenzialen zur Eigentumsbildung (im Einfamilienhaus-
und Eigentumswohnungssegment), der erwarteten Nachfrage im Mietwohnungssegment
aufgrund veränderter Wohnflächenverbräuche und Qualitätsvorstellungen

158 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
der einzelnen Zielgruppen, auf der Analyse der ImmobilienScout24-Datenbank sowie
auf Experteneinschätzungen über die zukünftige Entwicklung der einzelnen Segmente
des Wohnungsmarktes.
Wie in der Analyse des Nachfragepotenzials bereits aufgezeigt, entsteht bis zum
Jahr 2020 ein Bedarf an 2.700 Wohneinheiten in diesem Segment. Hierbei wird von
einem durchschnittlichen Flächenbedarf von einem Hektar für 22 Wohneinheiten für
ein Einfamilienhaus ausgegangen. Wird dieser Wert nun mit dem Wohnungsbedarf
von 2.700 Einheiten multipliziert, resultiert ein Gesamtflächenbedarf von rund 123 ha.
Im Segment der Eigentumswohnungen ergibt sich auf Grundlage der Analyse des
Nachfragepotenzials bis zum Jahr 2020 ein Bedarf von 2.050 Einheiten. Bei einer
Dichteannahme von 55 WE je ha ergibt sich ein Flächenbedarf von rd. 38 ha.
Zur Berechnung des Flächenbedarfs für die Erstellung von Mietwohnungen greifen
wir auf die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose zurück. Über einen Zeitraum
von 13 Jahren ergibt sich daraus eine Zahl von 7.644 benötigten neuen Mietwohnungen.
Die Flächenbestimmung erfolgt analog zu Eigentumswohnungen. Für die
benötigten Wohnungen ergibt sich dann ein Flächenbedarf von rd. 142 ha.
4.2. Flächenpotenziale
Flächenpotenziale durch Abriss bestehender Gebäude
In der Wohnungsbedarfsprognose haben wir unterstellt, dass durch Umwidmung von
Wohnungen, Wohnungszusammenlegungen oder auch Abriss von Objekten jährlich
ca. 1.160 Wohneinheiten dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen.
Aufsummiert bis zum Jahr 2020 entsteht so ein Ersatzbedarf von 15.100 Einheiten.
Es wird unterstellt, dass die Hälfte der Wohnungen durch Umwidmungen und Zusammenlegungen
entfällt. Somit verbleiben 7.550 Wohneinheiten, die bis zum Jahr
2020 abgerissen werden. Da nicht alle Flächen der Altstandorte wieder bebaut werden,
wird davon ausgegangen, dass bis zum Jahr 2020 rd. 90 % der Flächen für eine
Neubebauung zur Verfügung stehen werden. Die restlichen 10 % werden nicht wieder
bebaut oder für Grün- oder Gewerbeflächen genutzt. Weiterhin wird angenommen,
dass auf den ehemaligen Mietwohnungsstandorten zu 80% wiederum Geschosswohnungen
entstehen werden; entsprechend verbleiben 20% der Flächen für
das Einfamilienhaussegment.
Als zusammengefasstes Ergebnis können somit bis zum Jahr 2020 ca. 320 Einfamilienhäuser
und rd. 5.400 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Mietwohnungen und
Eigentumswohnungen) auf Abrissgrundstücken entstehen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 159
Flächenpotenziale in Baulücken
Ein weiterer Teil der Baufertigstellungen rekrutiert sich aus der Bebauung in Baulücken.
Über die Größenordnung liegt derzeit für Essen keine spezifische Auswertung
vor; Erfahrungswerte aus anderen Städten zeigen aber, dass durch Baulücken ein
nennenswerter Teil des gesamten Bedarfes gedeckt wird, wobei Baulückenschließungen
überwiegend im Segment der Geschosswohnungen stattfinden.
Die folgende Tabelle zeigt eine Auswertung des Baulückenkatasters der Stadt Essen,
nach Stadtbezirken differenziert 16 . Erfasst werden in dem Kataster sowohl Flächen,
die nach § 34 BauGB (Vorhaben, die im Zusammenhang bebauter Ortsteile
bebaut werden können), als auch Flächen in vorhandenen B-Plan-Gebieten nach
§ 30 BauGB).
Tab. 28: Baulandpotenziale in Baulücken in den Essener Stadtbezirken
Stadtbezirk
Anzahl der
Baulücken
Summe WE
Anzahl WE
nach § 30
Anzahl WE
nach § 34
Anzahl WE
für EFH
Anzahl WE
für MFH
I 28 156 101 55 0 156
II 21 77 8 69 28 49
III 27 159 61 98 6 153
IV 60 251 121 130 41 210
V 37 190 65 125 26 164
VI 39 173 27 146 29 144
VII 41 169 35 134 38 131
VIII 44 153 49 104 66 87
IX 31 110 20 90 35 75
Summe 328 1.438 487 951 269 1.169
Für das Einfamilienhaussegment stehen danach Flächen für 269 Wohneinheiten und
für den Geschosswohnungsbau Flächen für 1.169 Wohneinheiten zur Verfügung.
16 Hierbei handelt es sich um eine Darstellung der Baulücken, die dem Markt tatsächlich zur Verfügung
stehen. Die Gesamtheit der Baulücken ist hier also um die Zahl der Grundstücke bereinigt,
die von den Eigentümern selbst bebaut werden. Da unser Fokus auf dem Marktgeschehen
liegt, ist diese Vorgehensweise sinnvoll.

160 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Unter der Annahme, dass jedes Jahr 10% der Baufertigstellungen in Baulücken erfolgen,
ergibt sich für den 13-Jahreszeitraum eine Zahl von rd. 1.240 WE. Diese Zahl
wird durch die Aufstellung aus dem Baulückenkataster gedeckt, zumal davon auszugehen
ist, dass laufend neue Flächen hinzukommen werden. Bei einer unterstellten
Aufteilung von 15% im Einfamilienhaus- und 85% im Mehrfamilienhaussegment ergeben
sich Flächenpotenziale für rd. 190 Einfamilienhäuser und 1.050 Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern. Für das Einfamilienhaussegment kommen zwei weitere Flächen
in den Stadtbezirken II und IV hinzu, auf denen jeweils 70 Wohneinheiten realisiert
werden können. Diese werden aus systematischen Gründen den Baulücken im
Einfamilienhaussegment zugerechnet, so dass die Gesamtbauleistung in Baulücken
in diesem Segment 330 Einheiten beträgt.
Flächenpotenziale der Stadt Essen
Zusätzlichen zu den Flächenpotenzialen, die sich aus dem Bestand heraus bzw.
durch Nachverdichtung im Rahmen von Baulückenschließungen ergeben, stehen in
der Stadt Essen weitere Flächen für eine Wohnbebauung zur Verfügung.
Berücksichtigt werden Wohnbauflächenpotenziale in Bebauungsplangebieten (B-
Plan-Flächen), für die aller Voraussicht nach bis zum Jahr 2008 Baurecht geschaffen
sein wird. Ausgewiesen werden nur Flächen, auf denen mindestens 30 Wohneinheiten
entstehen können. Bereits in der Vermarktung befindliche bzw. bebaute Bereiche
der B-Pläne sind hier nicht einbezogen.
Darüber hinaus stehen weitere Wohnbauflächenpotenziale zur Verfügung, die Eingang
in den Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP-Flächen) finden. Für diese
Flächen ist eine Baurechtsschaffung erst nach 2008 möglich bzw. vorgesehen. Berücksichtigt
werden Flächen, die eine Größe von mehr als 3 ha haben; kleinere Flächen
werden nur insofern berücksichtigt, wenn auf diesen Flächen Freiraum neu in
Anspruch genommen wird oder eine Nutzungsänderung (z.B. Gewerbe -> Wohnen)
geplant ist.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 161
Tab. 29: Wohnbauflächenpotenziale in vorhandenen B-Plan-Gebieten
und auf RFNP-Flächen
RFNP-Wohnbauflächenpotenziale
B-Plan-Wohnbauflächenpotenziale
Gesamt
Stadtbezirk WE Größe (ha) WE WE Größe (ha) WE
I 100 8,60 600 11,00 700 19,60
II 0 0,00 600 7,80 600 7,80
III 290 12,50 250 4,90 540 17,40
IV 102 4,90 0 0,00 102 4,90
V 216 10,80 60 1,60 276 12,40
VI 80 3,80 120 5,00 200 8,80
VII 580 22,60 0 0,00 580 22,60
VIII 160 11,00 60 3,30 220 14,30
IX 385 16,00 130 5,40 515 21,40
Summe 1.913 90,20 1.820 39,00 3.733 129,20
Insgesamt stehen damit für die Zukunft auf 129,2 ha zusätzliche Wohnbauflächen für
rd. 3.700 Wohneinheiten zur Verfügung, wobei der überwiegende Teil der Flächen
erst ab dem Jahr 2009 (RFNP-Flächen) zur Verfügung steht.
Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der Wohnbauflächenpotenziale im Essener
Stadtgebiet.

162 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 61: Verteilung der Wohnbauflächenpotenziale (RFNP- und B-Plan-
Potenziale) im Essener Stadtgebiet
IV
III
IX
V
I
II
VI
VII
VIII
Aufgeteilt nach Flächen für den Einfamilienhausbau und Mehrfamilienhausbau ergibt
sich folgende Gesamtsituation.
WohnbaupotenzialeRFNP B-Plan-Potenziale Stadtgrenze.shp WohnbaupotenzialeRFNP B-Plan-Potenziale Stadtgrenze.shp WohnbaupotenzialeRFNP B-Plan-Potenziale
Stadtgrenze.shp

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 163
Tab. 30: Wohnbauflächenpotenziale in den Stadtbezirken differenziert
nach der Bebauungsart – EFH und MFH
EFH MFH
Stadtbezirk WE Größe (ha) WE Größe (ha)
I 100 8,60 600 11,00
II 0 0,00 600 7,80
III 290 12,50 250 4,90
IV 102 4,90 0 0,00
V 17 196 11,05 80 1,35
VI 200 8,80 0 0,00
VII 580 22,60 0 0,00
VIII 18 140 12,00 80 2,30
IX 375 15,90 140 5,50
Summe 1.983 96,35 1.750 32,85
Der überwiegende Teil der Flächen steht nach dieser Aufstellung für den Einfamilienhausbau
zur Verfügung (96,35 ha). In Bezug auf die Zahl der realisierbaren Wohneinheiten
können auf den Flächen rd. 2.000 Einfamilienhäuser und 1.750 Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern entstehen.
Im Folgenden werden die vorhandenen Flächen in Baulücken, Potenzialflächen auf
künftigen Abrissgrundstücken sowie die Wohnbauflächenpotenziale auf neuen
Wohnbauflächen (B-Plan-Gebiete und RFNP-Flächen) den zu erwartenden Wohnungsbedarfen
bzw. der zu erwartenden Wohnungsnachfrage gegenübergestellt.
Gegenüberstellung von Flächenangebot und quantitativen und qualitativen Flächenbedarfen
Unter Berücksichtigung der Flächen, die durch Abriss von Wohngebäuden und in
Baulücken dem Markt zur Verfügung stehen werden, ergibt sich der Bedarf für eine
zusätzliche Ausweisung von Wohnbaulandflächen.
17 Bei dem RFNP-Potenzial „Palmbuschweg/Milchhof“ wurde eine Aufteilung aufgrund der gemischten
Bauweise in EFH (3,15 ha; 60 WE) und MFH (1,35 ha; 80 WE Pflegeplätze im Altenheim)
vorgenommen.
18 Bei dem RFNP-Potenzial „Prinz-Friedrich-Str./ Phoenixhütte“ wurde eine Aufteilung aufgrund
der gemischten Bauweise in EFH (1,5ha; 20 WE) und MFH (2,3 ha; 80 WE) vorgenommen.

164 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 31: Abschätzung des Bedarfs an neuen Flächen bis 2020
EFH MFH
Wohnungsbedarf 2.700 9.700
Potenziale auf Abrissgrundstücken 316 5.436
Potenziale in Baulücken 330 1.050
Bedarf an Neubauflächen 2.054 3.214
Im Einfamilienhaussegment verbleibt nach Abzug der Baulückenpotenziale und der
Potenziale auf Abrissgrundstücken ein Flächenbedarf von 93,36 ha bzw. für 2.054
Wohneinheiten. Dieser Wert markiert für die Stadt Essen eine absolute Untergrenze.
Im Geschosswohnungssegment verbleibt ein Flächenbedarf von 58,44 ha bzw. für
3.214 Wohnungen. Diese quantitativen Bedarfe müssen durch die Ausweisung neuer
Wohnbauflächen mindestens gedeckt werden.
Aus der Gegenüberstellung von neuen Wohnbauflächenangebot und Wohnbauflächennachfrage
ergibt sich folgende Situation:
Tab. 32: Abschätzung des Flächenbedarfs nach Abzug der vorhandenen
Wohnbaupotenziale bis 2020
EFH MFH
Fläche in
Fläche in
Wohnungen ha Wohnungen ha
Bedarf an Neubauflächen 2.054 93,36 3.214 58,44
RFNP-Flächen 1.613 (81,05) 300 (9,15)
B-Plan-Flächen 370 (15,3) 1.450 (23,7)
Bedarf/Überschuss (I) 71 3,2 1.464 26,62
max. Ausschöpfungsquote
2/3 der Flächen 1.322 64,2 1.167 21,9
Bedarf/Überschuss (II) 732 33,3 2.047 37,2
Erläuterung: Die in Klammern gesetzten Hektarzahlen der Flächenpotenziale entsprechen
den tatsächlichen Angaben der Stadt Essen und somit nicht der ansonsten verwendeten,
durchschnittlichen Dichteannahme von 22 WE/ ha bei EFH und 55 WE/ha bei MFH. Um
trotzdem eine konsistente und plausible Rechnung vornehmen zu können, ist hier darauf
verzichtet worden, die in Klammern gesetzten Hektarangaben zu verwenden. Stattdessen
wurde die Flächenangaben anhand der Wohneinheiten und der jeweilige Dichteannahme
errechnet.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 165
Da in der Realität die ausgewiesen Flächen nur zum Teil bebaut werden, gehen wir
hier von einer Ausschöpfungsquote von 2/3 der Flächen aus. Es ergibt sich insgesamt
dadurch ein Bedarf von 2.779 Wohneinheiten, wobei 732 WE auf das Segment
der Einfamilienhäuser und 2.047 WE auf den Geschosswohnungsbau entfallen. In
Hektar ausgedrückt ergibt sich somit insgesamt ein Bedarf von 33,3 ha für den Bau
von Einfamilienhäusern und 37,2 ha für den Bau von Mehrfamilienhäusern.
Als erstes Zwischenfazit kann damit festgehalten werden, dass bis zum Jahr 2020
weitere Flächen insbesondere für den Einfamilienhausbau benötigt werden. Mit den
geplanten Wohnbauflächenausweisungen werden die Mindestanforderungen nicht
erfüllt, so dass mit einer weiteren Abwanderung Essener Bürger gerechnet werden
muss.
Darüber hinaus müssen bei der künftigen Flächenbereitstellung auch qualitative Aspekte
berücksichtigt werden. Aufgrund der Vor-Ort-Bezogenheit der Wohnungsnachfrage
sollten die ausgewiesenen Flächen den spezifischen Bedarfen in den Essener
Stadtbezirken entsprechen und zudem bestimmte Qualitätsmerkmale erfüllen. Um
den errechneten Gesamtbedarf auf die einzelnen Stadtbezirke herunterbrechen zu
können, werden verschiedene Aspekte berücksichtigt:
• Die Nachfrage nach Wohnungen in den Stadtbezirken bezogen auf die
jeweiligen Segmente. Grundlage bildet die kleinräumige Analyse von
Angebot und Nachfrage in Kapitel 1.3.
• Die Anzahl der Einwohner eines Stadtbezirkes, die der Vor-Ort-
Bezogenheit der Wohnungsnachfrage Rechnung trägt.
• Die im InWIS-Stadtteilranking ermittelten Wohnqualitäten in den Stadtbezirken.
Für das Einfamilienhaussegment ergeben sich dabei die höchsten Flächenbedarfe in
den Stadtbezirken III, IV, VIII und IX. In Stadtbezirk III und IV ergeben sich die Flächenbedarfe
auch aufgrund der hohen Einwohnerzahl in diesen Bezirken. In den
Stadtbezirken VIII und IX sind ist es vor allem die Nachfragesituation, die zu den
hohen Flächenbedarfen trotz vglw. niedriger Einwohnerzahlen führt.
In der Gegenüberstellung mit den zusammengefassten Flächenpotenzialen für den
Einfamilienhausbau – in Baulücken, im Bestand, in B-Plan-Gebieten und auf RFNP-
Flächen – ergibt sich folgende Situation.

166 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 33: Gegenüberstellung des nachfrageorientierten Nachfragepotenzials
im Einfamilienhaussegment mit den Flächenpotenzialen in
den Stadtbezirken 19
Stadtbezirk nachfrageorientiertes
Eigentumspotenzial
(in WE)
Gesamtflächenangebot
in WE
Ausschöpfungsquote
2/3 der Flächen aus
B-Plan + RFNP)
Differenz
(in WE)
I 61 134 101 40
II 176 119 119 -58
III 370 346 249 -121
IV 531 248 214 -317
V 105 246 181 75
VI 201 249 182 -19
VII 212 646 452 240
VIII 441 215 168 -272
IX 603 427 302 -300
Summe 2.700 2.629 1.968 -732
Erhebliche Flächenengpässe sind danach vor allem für die Stadtbezirke IV, VIII und
IX erkennbar; die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird hier deutlich größer sein,
als Flächen zur Verfügung stehen. Zusätzliche Flächen sollten, sofern möglich, vor
allem in diesen drei Stadtbezirken zur Verfügung gestellt werden.
Für den Stadtbezirk VII ist das Flächenangebot dagegen deutlich höher als Nachfrage
für den Bezirk erwartet wird. Weil fraglich ist, ob die ausgewiesenen Flächen in
diesem Stadtbezirk ausreichend nachgefragt werden, sollte die Ausweisung von Flächen
hier in jedem Fall priorisiert werden. In den anderen Stadtbezirken sind Flächenangebot
und Flächennachfrage annähernd ausgeglichen.
Im Geschosswohnungsbau findet der überwiegende Teil der Bebauung in Baulücken
bzw. auf Abrissgrundstücken nicht mehr nachfragegerechten Wohnraums statt. Das
Fertigstellungsvolumen entzieht sich damit weitgehend der Steuerung durch die
Stadt. Generell gilt hier, dass sich die Nachfrage nach Geschosswohnungen – im
Miet- wie im Eigentumswohnungssegment – überwiegend auf urbane Standorte im
Innenstadtbereich und in den Stadtteilzentren konzentriert.
19 Hier sind die Bestandspotenziale (vgl. Teil B.4.3) bereits einbezogen (z.B. Baulücken, Abrissgrundstücke,
Nachverdichtung in Blockinnenbereichen).

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 167
4.3. Bauflächensituation im Einfamilienhausbereich in den Essener
Stadtbezirken
Im Folgenden wird die Bauflächensituation im Einfamilienhaussegment in den einzelnen
Stadtbezirken näher analysiert. Hierzu wird zunächst eine kurze Charakterisierung
des jeweiligen Stadtbezirkes vorgenommen, daran anschließend wird das
quantitative und qualitative Flächenangebot der zu erwartenden Nachfrage gegenübergestellt.
4.3.1. Stadtbezirk I
Im Essener Stadtbezirk I leben 62.644 Einwohner. Davon sind 2,13 % 65 Jahre und
älter. In den Jahren 2002 bis 2006 war der Bevölkerungsverlust im Bezirk mit -0,9 %
im Vergleich zu den übrigen Bezirken relativ gering. Die Wanderung ist innerstädtisch
durch stark negative Salden gekennzeichnet. Bei der Außenwanderung werden
hingegen Gewinne realisiert. Die Strukturdatenanalyse 20 weist aus, dass hier mehrheitlich
Singles mit unterem sozialen Status (Typ 1), Singles mit mittlerem Status
(Typ 3) und Familien und Paare mit mittlerem Status (Typ 4) leben. Für das Bezirksgebiet
zeigt das InWIS-Stadtteilranking, dass zum Teil hohe Qualitäten in Huttrop
erreicht werden. In den Stadtteilen Südviertel und Stadtkern sind die Qualitäten
durchschnittlich, während die übrigen Stadtteile eine unterdurchschnittliche Bewertung
erfahren.
Tab. 34: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk I
Stadtbezirk I
Stadtteil
Stadtteilbereich
Bezeichnung Größe WE in
in ha EFH
Bewertung
Stadtteilranking
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Kleinbürgerliche,
RFNP
Nordviertel
3,1
3,2
Bottroper
Straße/Grillostr.
(Thurmfeld)
8,6 100
unterdurchschnittlich
leicht
unterdurchschnittlich
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Summe 8,6 100
Für den Bau von Einfamilienhäusern stehen 100 Wohneinheiten im RFNP zur Verfügung.
Weitere 34 Wohneinheiten lassen sich durch Potenziale im Bestand realisieren.
Diesen Potenzialen wird die voraussichtliche Nachfrage bis 2020 gegenübergestellt.
Sie beträgt hier 61 Wohneinheiten und ist aus der gesamtstädtischen Nachfra-
20 Vgl. Stadt Essen (2005): Strukturdatenanalyse, Essen.

168 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
ge abgeleitet. Da die Qualität der ausgewiesenen Fläche unterdurchschnittlich bewertet
wird, kann hier eine Bebauung nur in Bauabschnitten erfolgen.
Fazit für den Stadtbezirk I: Es stehen ausreichend Flächen zur Verfügung.
4.3.2. Stadtbezirk II
Der Stadtbezirk II zählt 53.578 Einwohner, wovon 24,7 % älter als 64 Jahre sind. In
den letzten fünf Jahren wurde ein Bevölkerungsverlust von -1 % verzeichnet. Über
alle Stadtteile des Bezirkes betrachtet war der innerstädtische Wanderungssaldo
positiv. Der Außenwanderungssaldo war hingegen leicht negativ. Die Strukturdatenanalyse
weist dem Bezirk Singles mit mittlerem Einkommen (Typ 3), Familien und
Paare mit mittlerem Status (Typ 4) sowie Wohlhabende und Ältere (Typ 5) zu. Das
InWIS-Stadtteilranking weist gute Qualitäten in den Stadtteilen Stadtwald und Rüttenscheid
aus. Leicht unterdurchschnittliche Qualitäten werden in Bergerhausen und
Rellinghausen erreicht.
Im Stadtbezirk II steht zurzeit nur eine Bestandsfläche auf dem Standort der ehemaligen
pädagogischen Hochschule (Henri-Dunant-Straße) mit ca. 70 WE für den Einfamilienhausbau
zur Verfügung (Nutzungsänderung). Hinzu kommt ein Potenzial von
49 Wohneinheiten, das in Baulücken bzw. auf Abrissgrundstücken entstehen kann.
Diesem Potenzial von 119 WE steht ein Nachfragepotenzial von 176 Wohneinheiten
gegenüber.
Für den Einfamilienhausbau sind demnach die Nachfragepotenziale größer, als die
zur Verfügung stehenden Flächen.
4.3.3. Stadtbezirk III
Mit 95.033 Einwohnern ist der Stadtbezirk III der bevölkerungsreichste Stadtbezirk
der Stadt Essen. Der Anteil der Menschen, die 65 Jahre und älter sind, beträgt hier
21,7 %. Der Bevölkerungsverlust in den vergangen fünf Jahren betrug -2,1 %. In
diesem Bezirk vollziehen sich die stärksten innerstädtischen Wanderungsverluste. Im
Gegensatz dazu werden bei der Außenwanderung deutliche Gewinne verzeichnet.
Die Strukturdatenanalyse weist dem Stadtbezirk vier Haushaltstypen zu (unterprivilegierte
Singles, Singles mit mittlerem Status, Familien und Paare mit mittlerem Status,
Wohlhabend und Älter). Für Haarzopf werden im InWIS-Stadtteilranking sehr gute
Qualitäten erreicht. Unterdurchschnittliche Qualitäten wurden hingegen für Altendorf,
Frohnhausen und Holsterhausen ermittelt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 169
Tab. 35: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk III
Stadtbezirk III Stadtteil
Stadtteilbereich
Bezeichnung
Buschhauser
Altendorf 7,1
Straße/
Sterkrader
Straße
RFNP
Größe
in ha
WE in
EFH
Fulerum 15,3 Östl. Humboldstr. 3,9 90
Haarzopf 28,1
Auf'm
Gartenstück /
Harscheidweg
Summe 12,5 290
Bewertung
Stadtteilranking
4,5 110 unterdurchschnittlich
leicht
überdurchschnittlich
4,1 90 überdurchschnittlich
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Konservative,
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Die hier vorhandenen Flächen für den Einfamilienhausbau stammen aus dem RFNP,
auf denen rd. 290 Wohneinheiten errichtet werden können. Aus dem Bestand resultiert
ein Potenzial von 56 Wohneinheiten. Somit reichen die vorhanden Flächen um
den prognostizierten Bedarf von 370 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 ungefähr zu
decken. Während die Bewertung der Fläche in Altendorf unterdurchschnittlich ausfällt,
ist die in Fulerum nur leicht unterdurchschnittlich bewertet. Am besten schneidet
die Fläche in Haarzopf ab, die aufgrund ihrer hohen Qualitäten vermutlich stark
nachgefragt werden wird.
Zusammenfassend sind hier Flächen unterschiedlicher Qualität vorhanden, die in
ihrer Summe zu einer ausgeglichenen Gesamtsituation führen.
4.3.4. Stadtbezirk IV
Mit 85.700 Einwohnern zählt der Stadtbezirk IV zu den bevölkerungsreichsten Bezirken
in Essen. 22,3 % der ansässigen Bevölkerung sind 65 Jahre und älter. Die Bevölkerung
des Stadtbezirks verzeichnete in den letzten Jahren Verluste in Höhe von
-2,3 %. Innerstädtisch ist ein leicht positiver Wanderungssaldo zu konstatieren.
Gleichzeitig findet eine starke Abwanderung über die Stadtgrenzen in Umlandgemeinden
wie Bottrop und Oberhausen statt. Hier wird dem Bezirk überwiegend Typ 4
(Familien und Paare mit mittlerem Status) durch die Strukturdatenanalyse zugewiesen.
Im InWIS – Stadtteilranking werden in den Stadtteilen Borbeck-Mitte und Bedingrade
gute Qualitäten erreicht. Unterdurchschnittliche Qualitäten sind in Bergerborbeck
und Bochold zu erkennen.

170 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 36: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IV
Stadtbezirk IV Stadtteil
RFNP
Bochold 22,8
Stadtteilbereich
Bezeichnung
Kesselstr. /
Eckstr.
Größe
in ha
WE in
EFH
1,4 66
Borbeck-Mitte 21,3 Düppenberg 3,5 36
Summe 4,9 102
Bewertung
Stadtteilranking
leicht
unterdurchschnittlich
leicht
überdurchschnittlich
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Für den Einfamilienhausbau stehen lediglich Flächen für 102 Wohneinheiten aus
dem RFNP zur Verfügung. Die vorhandenen Flächen eignen sich gut zur Einfamilienhausbebauung.
Im Bezirk IV gibt es zudem weitere Flächenpotenziale in Baulücken
bzw. auf Abrissgrundstücken in einer Größenordnung von 76 Wohneinheiten.
Das Areal des ehemaligen Bethesda Krankenhauses bildet eine weitere Bestandsfläche
mit 70 WE (Blockinnenbereich).
Diesem Gesamtangebot von 248 Einheiten steht ein abgeleitetes Nachfragepotenzial
von 531 Einheiten gegenüber. Folglich ist das Angebot an freien Flächen für den
Einfamilienhausbau im Bezirk viel zu gering. Unter diesen Voraussetzungen wird sich
die vorherrschende Abwanderung von Eigentumsbildner in die Nachbarstädte Bottrop
und Oberhausen fortsetzen.
4.3.5. Stadtbezirk V
Der Stadtbezirk V weist eine Bevölkerung von 58.000 Personen auf, wovon 18,3 %
65 Jahre und älter sind. Damit hat der Stadtbezirk den geringsten Anteil älterer Menschen
von allen Bezirken in Essen. Dies spiegelt sich auch im geringen Bevölkerungsverlust
von nur -0,1 % wider, der in diesem Stadtbezirk innerhalb der letzten
fünf Jahre verzeichnet wurde und ebenfalls den geringsten Wert in der Stadt Essen
aufweist. Die innerstädtischen Wanderungen fallen für diesen Bezirk leicht positiv
aus, während es bei der Außenwanderung zu leichten Verlusten gekommen ist.
Nach der Strukturdatenanalyse wird dem Bezirk der Typ 2 (Familien mit unterem bis
mittlerem sozialen Status) zugewiesen. Der gesamte Bezirk wird durch das InWIS-
Stadtteilranking als unterdurchschnittlich bewertet.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 171
Tab. 37: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk V
Stadtteil-
Größe WE in Bewertung Präferenz folgender
Stadtbezirk V Stadtteil bereich Bezeichnung in ha EFH Stadtteilranking Lebensstilgruppen
RFNP
Altenessen-
Nord
24,1 Marina 6,3 76
leicht
unterdurchschnittlich
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Altenessen- 25,9 Palmbuschweg 3,15 60 unterdurchschnittlich Arbeiter,
Süd
(ehem. Milchhof)
Aufstiegsorientierte
B-Plan
Altenessen -
Süd
25,3
Altenessener Str.
/ Kaiser-Wilhelm-
Park
1,6 60
leicht
unterdurchschnittlich
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Summe 11,05 196
Erläuterung: Bei der aufgeführten RFNP-Fläche „Palmbuschweg“ wurde nur der Anteil der
Gesamtfläche aufgeführt, der für eine Einfamilienhausbebauung zur Verfügung steht
In diesem Stadtbezirk sind sowohl Flächen aus dem RFNP als auch B-Plan-
Potenziale, die für die Bebauung mit Eigenheimen vorgesehen sind, vorhanden. Zusammen
existieren hier Flächen für 196 Wohneinheiten. Des Weiteren existiert ein
Potenzial von 50 Wohneinheiten im Bestand. Da das Nachfragepotenzial bis 2020 im
Stadtbezirk V nur 105 Wohneinheiten beträgt, stehen hier etwas mehr Flächen zur
Verfügung als benötigt werden.
4.3.6. Stadtbezirk VI
Im Stadtbezirk VI leben 51.790 Einwohner. Mit einem Anteil von 19,0 % der 65-
Jährigen und Ältern an der Gesamtbevölkerung liegt der Wert nur leicht über dem
des Stadtbezirkes V. Der Bevölkerungsverlust in den fünf vergangenen Jahren betrug
- 1,1 %. Innerstädtisch verlaufen die Wanderungen ausgeglichen. Bei der Außenwanderung
sind hingegen leichte Verluste erkennbar. Laut der Strukturdatenanalyse
leben hier vor allem Familien mit unterem bis mittlerem sozialen Status (Typ 2).
Wie im Stadtbezirk V erfährt der gesamte Stadtbezirk VI durch das InWIS – Stadtteilranking
eine unterdurchschnittliche Bewertung.

172 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Tab. 38: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VI
Stadtbezirk VI Stadtteil
Stadtteilbereich
Bezeichnung
37,3
RFNP
Schonnebeck
Im Natt
Stoppenberg
Katernberg
38,5
39,9
Röckenstr. /
Bonnekampstr.
Größe
in ha
WE in
EFH
2,0 50
B-Plan
Katernberg
Siedlung
Zollverein X
39,7; 39,8
3,0 70
Summe 8,8 200
3,8
80
Bewertung
Stadtteilranking
leicht
unterdurchschnittlich
leicht
unterdurchschnittlich
leicht
unterdurchschnittlich
leicht
unterdurchschnittlich
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Auch im Stadtbezirk VI sind sowohl Flächen im RFNP sowie B-Plan-Potenziale vorhanden.
Insgesamt sind hier 200 Einheiten für den Einfamilienhausbau ausgewiesen.
Hinzu kommt noch ein Potenzial von 49 Wohneinheiten im Bestand. Stellt man die
abgeleitete zukünftige Nachfrage von 201 Wohneinheiten gegenüber, so ist eine
ausreichende Versorgung mit Flächen im Bezirk vorhanden.
4.3.7. Stadtbezirk VII
Im Essener Stadtbezirk VII leben 71.748 Einwohner, von denen 22,3 % 65 Jahre und
älter sind. Mit -2,8 % wurde in diesem Bezirk der stärkste Bevölkerungsrückgang in
den Jahren 2002 bis 2006 in Essen verzeichnet. Diese Verluste resultieren aus den
Wanderungsverlusten, die sowohl innerstädtisch als auch über die Stadtgrenzen
hinaus zu beobachten sind. Durch die Strukturdatenanalyse wird dem Bezirk der Typ
2 (Familien mit unterem und mittlerem sozialen Status) und Typ 4 (Familien und Paare
mit mittlerem Status) zugeordnet. Für den gesamten Bezirk weist das InWIS –
Stadtteilranking eine unterdurchschnittliche Bewertung aus. Nur Steele bildet mit
seiner durchschnittlichen Qualität eine Ausnahme.
Tab. 39: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VII
Stadtbezirk VII Stadtteil
RFNP
Stadtteilbereich
Bezeichnung
Freisenbruch 45,8 Reibenkamp /
Sachsenring
Dahlhauser
Horst 46,2
Straße /
Mecklenbecks
Wiese
Größe
in ha
Anzahl
an WE
5,0 100
Bewertung
Stadtteilranking
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Kleinbürgerliche,
leicht
Arbeiter,
unterdurchschnittlich
Aufstiegsorientierte
7,8 180 durchschnittlich
Horst 46,2 Breloher Steig 9,8 300 durchschnittlich
Summe 22,6 580
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Kleinbürgerliche,
Arbeiter,
Aufstiegsorientierte

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 173
Im Stadtbezirk VII stehen 580 Wohneinheiten aus dem RFNP zur Verfügung. Dies ist
die größte Anzahl an Wohneinheiten in einem Stadtbezirk. Auch hier wird das Potenzial
im Bestand (66 Wohneinheiten) hinzugerechnet. Die ausgewiesenen Flächen
liegen an vergleichsweise guten Standorten im Bezirk. Da hier nur ein abgeleitetes
Nachfragepotenzial von 212 Einheiten besteht, ist ein deutlicher Flächenüberhang zu
konstatieren.
4.3.8. Stadtbezirk VIII
Der Stadtbezirk VIII zählt 52.547 Einwohner. Davon sind 24,7 % ältere Menschen,
die 65 Jahre und älter sind. Um -2,6 % ging die Bevölkerung in den vergangenen fünf
Jahren zurück. Bei der innerstädtischen Wanderung verzeichnet der Bezirk Wanderungsgewinne,
bei der Außenwanderung sind es hingegen Wanderungsverluste.
Nach der Strukturdatenanalyse werden dem Bezirk VIII Typ 4 (Familien und Paare
mit mittlerem Status) und Typ 5 (Wohlhabende und Ältere) zugeordnet. Für Heisingen
und Kupferdreh werden im InWIS-Stadtteilranking überdurchschnittliche Bewertungen
ausgewiesen; Überruhr-Holthausen wird als eher unterdurchschnittlich bewertet.
Tab. 40: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VIII
Stadtbezirk VIII Stadtteil
Stadtteilbereich
Bezeichnung
Byfang 33,1
Siedlungserweiterung
Byfang
RFNP
Kupferdreh 32,6
Prinz-Friedrich-
Str./ Phönixhütte
Größe
in ha
Anzahl
an WE
Bewertung
Stadtteilranking
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
7,2 60 durchschnittlich
Konserative, Kleinbürgerliche,
Arbeiter, Aufstiegsorientierte
Konservative, Kleinbürgerliche,
1,5 20 überdurchschnittlich Aufstiegsorientierte, modern
Bürgerliche
Heisingen 31,1
Duvenkamp/
Hemsingkotten
3,3 60 überdurchschnittlich
B-Plan
Summe 12 140
Konservative, Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche, moderne
Arbeitnehmer
Für den Einfamilienhausbau stehen im Bezirk VIII sowohl Flächen aus dem RFNP
wie auch B-Plan-Potenziale zur Verfügung. Neben den hieraus resultierenden 140
Wohneinheiten kommen noch 75 Einheiten als Potenzial aus dem Bestand hinzu.
Das für den Bezirk abgeleitete Nachfragepotenzial beträgt für das Jahr 2020 441
Wohneinheiten. Folglich übersteigt die Nachfrage das vorhandene Flächenangebot
deutlich. Deshalb sollte die zur Verfügunstellung von Flächen priorisiert werden.

174 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
4.3.9. Stadtbezirk IX
Mit 50.906 Einwohnern zählt der Stadtbezirk IX zum Bezirk mit den wenigsten Einwohnern.
Zu dem liegt hier auch die geringste Einwohnerdichte in einem Essener
Stadtbezirk vor. Der Anteil der 64-Jährigen und Älteren liegt mit 25,6 % höher als in
jedem anderen Stadtbezirk. Der Bevölkerungsrückgang der letzten fünf Jahre betrug
-1,7 %. Es gibt einen hohen positiven innerstädtischen Wanderungssaldo und nur
leichte Bevölkerungsverluste durch Außenwanderung. Somit ergeben sich die vorhanden
Bevölkerungsverluste vor allem durch Sterbefallüberschüsse. Die Strukturdatenanalyse
weist dem Bezirk Typ 5 zu. Es herrscht somit eine Dominanz Wohlhabender
und Älterer vor. Das InWIS – Stadtteilranking zeigt, dass sich beim Stadtbezirk
IX um den Bezirk mit den besten Lagequalitäten handelt, denn fast das gesamte
Gebiet des Bezirkes weist überdurchschnittliche Qualitäten auf.
Tab. 41: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IX
Stadtbezirk IX Stadtteil
Stadtteilbereich
Bezeichnung
Größe
in ha
Anzahl
an WE
Bewertung
Stadtteilranking
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
Heidhausen 30,2 Grüne Harfe 8,5 200 überdurchschnittlich Konservative, Aufstiegsorientierte,
RFNP
Barkhovenallee /
modern Bürgerliche
Heidhausen 30,2 Jacobsallee 2,0 45 überdurchschnittlich Konservative, Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche
B-Plan
Kettwig 49,6
Promenadenweg
/ Güterstr.
5,4 130
leicht
überdurchschnittlich
Konservative, Kleinbürgerliche,
Arbeiter, Aufstiegsorientierte
Summe 15,9 375
Auch hier stehen Flächen aus RFNP sowie B-Plan-Potenziale für eine Eigenheimbebauung
mit insgesamt 375 Wohneinheiten zur Verfügung. Das Potenzial im Bestand
beträgt weitere 52 Wohneinheiten.
Die Abschätzung des Nachfragepotenzials ergibt einen Wert von 603 Wohneinheiten.
Somit ist das Flächenangebot im Bezirk IX deutlich niedriger als die zu erwartende
Nachfrage. Um der hohen Nachfrage im Stadtbezirk gerecht werden zu können,
müssten weitere Flächen ausgewiesen werden.
4.4. Bauflächensituation für den Geschosswohnungsbau
Im Geschosswohnungsbau findet der überwiegende Teil der Bebauung in Baulücken
bzw. auf Abrissgrundstücken statt. Von den 9.700 benötigten Wohnungen bis zum
Jahr 2020 werden rd. 6.600 Wohneinheiten auf diesen Flächen entstehen.
Neue Wohnbaulandpotenziale in B-Plan-Gebieten bzw. auf RFNP-Flächen stehen für
1.750 Wohneinheiten zur Verfügung. Der überwiegende Teil der Flächen befindet
sich in den innenstadtnahen Stadtbezirken I, II und III.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 175
Stadtbezirk
I
II
III
Tab. 42: Flächen für den Geschosswohnungsbau in den Essener Stadtbezirken
Kennzeichnung
B-Plan
B-Plan
B-Plan
V RFNP
Stadtteil
Stadtteilbereich
Ostviertel 2,3
Bezeichnung
Herkulesstr./
Engelbertstr./
Ziegelstr./
Natorpstr.
Größe
in ha
WE in
MFH
Bewertung
Stadtteilranking
Präferenz folgender
Lebensstilgruppen
3,4 100 unterdurchschnittlich Kleinbürgerliche, Arbeiter
Stadtkern 1,1 Friedrich-Ebert-Str./
durchschnittlich
Berliner Platz
(Universitätsviertel)
7,6 500
Westviertel 4,1 durchschnittlich
Rüttenscheid 10,7
Rüttenscheid 10,9
Fulerum 15,4
Altenessen
Süd
25,9
VIII RFNP Kupferdreh 32,6
Wittekindstr.
("Wohnbebauung
Krupp
Krankenanstalten")
6,0 400 überdurchschnittlich
Alfredstr. / Moritzstr.
(Grugastadion
Festwiese) 1,8 200 überdurchschnittlich
Palmbuschweg
(ehem. Milchhof)
Prinz-Friedrich-Str./
Phönixhütte
leicht
überdurchschnittlich
Fulerumer Str./
Humboldtstr./ 4,9 250
Haarzopf 28,2
Hatzper Str.
überdurchschnittlich
1,35 80 unterdurchschnittlich
2,3 80 überdurchschnittlich
IX RFNP Kettwig 49,7 Ringstr./ Bachstr. 5,5 140 überdurchschnittlich
Summe 32,85 1.750
modern Bürgerliche,
Intellektuelle, moderne
Arbeitnehmer,
Postmoderne
Konservative,
Aufstiegsorientierte
Konservative,
Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche,
Intellektuelle, moderne
Arbeitnehmer,
Postmoderne
Konservative,
Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche,
Intellektuelle, moderne
Arbeitnehmer
Konservative,
Kleinbürgerliche, Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Konservative,
Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche
Kleinbürgerliche, Arbeiter,
Aufstiegsorientierte
Konservative,
Kleinbürgerliche,
Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche
Konservative,
Aufstiegsorientierte,
modern Bürgerliche,
Intellektuelle, moderne
Arbeitnehmer,
Postmoderne
Erläuterung: Bei den RFNP-Potenzialflächen „Palmbuschweg“ und „Prinz-Friedrich-
Straße/ Phoenixhütte“ werden jeweils nur die Anteile der Gesamtfläche berücksichtigt,
welche für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern vorgesehen sind.
Die Konzentration der ausgewiesenen Flächen auf die innenstadtnahen Bezirke erscheint
sinnvoll und notwendig. Hier besteht zurzeit ein Mangel an hochwertigem
Wohnraum. Die schwache Eigentums- und Mietwohnungsnachfrage in diesen Stadtbezirken
ist zurzeit weniger auf die Eignung der Innenstadt als Wohnstandort zurückzuführen
als vielmehr auf das qualitative Wohnungsangebot, das überwiegend aus
der zeit der 1950er und 1960er Jahre stammt.
Unter Berücksichtigung der Wohnungen, die in Baulücken und auf Abrissgrundstücken
entstehen, verbleibt zurzeit ein Defizit von rd. 1.300 Wohnungen bis zum Prog-

176 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
nosehorizont 2020. Es sollte das Ziel der Stadtentwicklung sein, die Bemühungen
um neue Standorte auf die Innenstadtbereiche zu konzentrieren. Entsprechende
Flächen lassen sich durch Umwidmungen von ehemaligen Gewerbeflächen, durch
eine Mobilisierung weiterer Baulücken sowie den Abriss nicht mehr nachfragegerechten
Wohnraums generieren.
4.5. Empfehlungen
Empfehlungen für das Einfamilienhaussegment
Für die Gesamtstadt liegt das nachfrageorientierte Eigentumspotenzial bei 2.700
Wohneinheiten. Diese Zahl spiegelt nur die Eigenheimpotenziale Essener Bürger
wider. Zusätzliche Potenziale aus der Verlagerung der Konzernzentralen von ThyssenKrupp
und EON-Ruhrgas sowie aus Wanderungen – Einpendler, die ihren Wohnsitz
nach Essen verlagern; Rückkehrer, die bei entsprechendem Flächenangebot
ihren Wohnsitz zurück nach Essen verlagern – sind in dieser Betrachtung nicht berücksichtigt.
Die Potenzialabschätzung markiert damit den unteren Rand dessen,
was für die Zukunft an Wohnbaulandflächen für den Einfamilienhausbau benötigt
wird.
Dem gegenüber steht ein Flächenangebot (aus RFNP, Baulandpotenzialen, Abrissgrundstücken
und Baulücken) von 2.629 WE. Dies führt bei vollständiger Ausschöpfung
der Flächen zu einem Bedarf von weiteren 71 WE für die Stadt Essen. Bei einer
Ausschöpfungsquote von 2/3 der Flächen (B-Plan, RFNP), erhöht sich der zusätzliche
Flächenbedarf auf 732 WE. Auf gesamtstädtischer Ebene ist somit ein weiterer
Bedarf an Flächenausweisungen für den Einfamilienhausbau vorhanden.
Ein erheblicher Bedarf für zusätzliche Wohnbaulandflächen besteht in den Bezirken
IV, VIII und IX. Die Flächenengpässe lassen sich auch nicht durch Flächenpotenziale
in anderen Bezirken ausgleichen, die Möglichkeiten der Steuerung sind hier für die
Stadtplanung sehr begrenzt. Flächendefizite an bestimmten Standorten lassen sich
nur durch Angebote in benachbarten Bezirken mit ähnlichen Standortqualitäten kompensieren.
Auf der anderen Seite steht eine Flächenausweisung an Standorten mit hohen Flächenqualitäten
immer in Konkurrenz mit dem Erhalt der vorhandenen Qualitäten.
Begehrte Lagen sind in jeder Stadt Mangellagen.
Die Stadt Essen hat mit der Bereitstellung nachfragegerechter Flächen die Chance,
der Abwanderung Essener Bürger in benachbarte Kommunen deutlich abzuschwächen.
Dies sollte insbesondere für den Stadtbezirk IV gelten. Hier sollten weitere

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 177
Flächen identifiziert werden. In den südlichen Stadtbezirken wird es der Stadt auch
bei weiterer Flächenausweisung nicht gelingen, die Nachfragepotenziale abzuschöpfen,
ohne die hohen Qualitäten damit gleichzeitig zu gefährden. Die Stadtplanung
sollte versuchen, hier behutsam weitere Flächenreserven – durch Ausschöpfen von
Nachverdichtungspotenzialen - zu mobilisieren und ein besonderes Augenmerk auf
die Mobilisierung von Baulücken legen.
In den Bezirken mit Flächenüberschüssen sollte die Zurverfügungstellung der Flächen
priorisiert werden. Flächen mit höherer Standortqualität sollten dabei bevorzugt
werden. Im Stadtbezirk VII bspw. die Fläche im Stadtteil Freisenbruch (Reibenkamp/Sachsenring).
Empfehlungen für das Segment der Miet- und Eigentumswohnungen
Auf der Basis der getroffenen Annahmen zeigt sich in diesem Segment eine Unterdeckung.
Größere zusammenhängende Flächen für den Geschosswohnungsbau
werden für den Stadtbezirk I (600 WE), Stadtbezirk II (600 WE), Stadtbezirk III (250
WE) und Stadtbezirk IX (140 WE) ausgewiesen. Dabei ist die Realisierung des Potenzials
„Wohnbebauung Krupp Krankenanstalten“ in Bezirk II mit 400 WE wenig
wahrscheinlich. Kleinere Flächen mit je 80 WE finden sich in Bezirken V und VIII. In
den übrigen Stadtbezirken stehen keine größeren Flächen zur Verfügung.
Die Konzentration der ausgewiesenen Flächen auf den Innenstadtbezirk erscheint
sinnvoll und notwendig. Hier besteht zurzeit ein Mangel an hochwertigem Wohnraum.
Vorhandene Wohnungen im Innenstadtbezirk sind trotz der infrastrukturellen
und urbanen Qualitäten des Zentrums wenig nachgefragt; der Planung und vor allem
Realisierung des Universitätsviertels kommt somit eine zentrale Bedeutung für die
Entwicklung der Innenstadt als Wohnstandort zu.
Die Deckung der verbleibenden Nachfrage muss überwiegend im Wohnungsbestand
und hier an urbanen Standorten erfolgen. Nach unseren Einschätzungen kommt zur
Bedarfsdeckung neben der Bebauung in Baulücken vor allem dem Umbau im Wohnungsbestand
(Abriss nicht mehr nachfragegerechten Wohnraums) und der Umwidmung
ehemaliger Gewerbeflächen eine große Bedeutung zu.
Das Potenzial hierzu ist vorhanden. In Zukunft sollte es darum gehen, Wohnquartiere
mit Qualitätsdefiziten und hohen Leerstandszahlen zu identifizieren und gemeinsam
mit den Eigentümern Strategien der Neuausrichtung der Quartiere zu entwickeln.

178 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
5. Handlungsfeld Wohnen im Alter/Sonderwohnformen
Das Ruhrgebiet nimmt im Bezug auf den demografischen Wandel eine Pionierfunktion
ein. Im Vergleich zu anderen Regionen sind hier die Veränderungen der Altersstruktur
der Bevölkerung bereits seit Jahren erkennbar. Dieser „demografische Vorsprung“
führt dazu, dass die demografischen Effekte eine andere Qualität als im gesamtdeutschen
Durchschnitt haben. So wird sich in Essen die Zahl der älteren Bevölkerung
ab 65 Jahren von momentan 128.040 Personen (Jahr 2006) bis zum Jahr
2020 um ca. -4,6 % auf 122.108 verringern. Hier wirken sich u.a. Wanderungsprozesse
aus den 70er Jahren aus, die dazu geführt haben, dass die Jahrgänge der
zwischen 1950 und 1955 Geborenen vergleichsweise gering besetzt sind. Trotz des
quantitativen Rückgangs der absoluten Einwohnerzahl ist durch eine Verringerung
der Haushaltsgröße innerhalb der Altersgruppe 65+ von einer leichten Zunahme der
Zahl der Haushalte um 2,06% (rund 1.600 Haushalte) auszugehen. Wesentliche Ursache
hierfür ist eine Verschiebung in den Altersstrukturen zugunsten einer Zunahme
der Zahl hochaltriger, allein stehender Menschen. So wird die Zahl der Essener
ab 85 Jahren bis zum Jahr 2020 noch um 3.600 Personen ansteigen, während sich
die Altersgruppe der 65- bis 75-jährigen zahlenmäßig verringern wird.
Zusätzlich zur quantitativen Dimension ist – wie in der Gesamtgesellschaft – ein
Trend zu veränderten Lebensformen erkennbar. Dieser Trend ist vor allem durch
eine größere Vielfalt der Lebensformen geprägt. Die Verlängerung der Lebensphase
jenseits der Erwerbstätigkeit und die Verbesserung des Wohlstandsniveaus der Bevölkerung
haben dazu geführt, dass sich innerhalb der Seniorinnen und Senioren
eine Vielzahl von Lebenslage und -stilgruppen gebildet haben, die sich in einem
Wandel der Wohnsituation im Alter widerspiegeln und sowohl Bedarfslagen als auch
Nachfragewünsche verändern. Dabei ist festzuhalten, dass der demografische Wandel
auch innerhalb einer Stadt nicht einheitlich verläuft: Stadtteile mit einem besonders
hohen Anteil älterer Menschen stehen andere Quartiere mit einem hohen Anteil
jüngerer Haushalte gegenüber.
Die folgenden Abbildungen veranschaulichen die Verteilungen der Altersgruppen der
über 65-Jährigen und der über 80-Jährigen auf die verschiedenen Essener Stadtteile.
Bei den über 65-jährigen Einwohnern weisen die südlichen Stadtteile durchweg
höhere Anteile auf als die Nördlichen. Während z.B. die Stadtbezirke V und VI keine
besonders hohe Konzentration dieser Altersgruppe aufweist, ist das Bild im Stadtbezirk
II in den Stadtteilen Rellinghausen, Bergerhausen und Stadtwald entgegengesetzt.
Auch die angrenzenden Stadtteile Überruhr-Hinsel und Heisingen sowie die
südwestlichen Stadtteile Essens – Fulerum, Margarethenhöhe, Haarzopf, Schuir und
Werden – weisen höhere Konzentrationen in dieser Altersgruppe auf. Im Norden

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 179
Essens bildet das Westviertel eine Insel mit hohen Anteilen an dieser Altersgruppe.
Generell gibt es zwei räumliche Wohnschwerpunkte der über 65-Jährigen: Der eine
Bereich wird von Rellinghausen und den angrenzenden Stadtteilen gebildet, der andere
Bereich durch ein Band von Stadtteilen zwischen Fulerum und Werden.
Die folgende Abbildung zeigt, dass der Anteil der über 65jährigen insbesondere in
den Stadtteilen vergleichsweise hoch ist, in denen in den 70er Jahren Wohnbauflächen
entstanden.
Abb. 62: Anteil der Senioren 65+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene
im Jahr 2006
18
19
19
17
20
IV
16
16
21
21
49
49
23
23
15
28
28
22
22
8
8
7
7
III
27
27
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
41
50
50
9
9
4
4
V
26
26
IX
40
40
25
25
24
24
3
3
10
10
29
29
1
5
5
30
30
I
2
2
38
38
6
II
14
14
39
39
VI
36
11
13
13
42
42
12
37
37
31
31
35
35
VII
34
34
43
43
44
44
VIII
Die Verteilung der über 80-Jährigen zeigt im Vergleich zu der Verteilung der über 65-
Jährigen ein leicht verändertes Bild. In der Altersgruppe 80+ finden sich die höchsten
Konzentrationen allein in den beiden Stadtteilen Rellinghausen und Westviertel; aber
32
32
47
47
45
45
46
46
48
48

180 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
auch alle südlich und südwestlich der Essener City gelegenen Stadtteile bis hin zur
Stadtgrenze weisen höhere Anteile in der Altersgruppe 80+ auf.
Abb. 63: Anteil der Senioren 80+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene
im Jahr 2006
18
19
19
17
20
IV
16
16
21
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49
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23
15
28
28
22
22
8
8
7
7
III
27
27
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
41
50
50
9
9
4
4
V
26
26
IX
40
40
25
25
24
24
3
3
10
10
29
29
1
5
5
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30
I
2
2
38
38
6
II
14
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39
39
VI
36
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13
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12
37
37
31
31
35
35
VII
34
34
43
43
44
44
VIII
In den einzelnen Essener Stadtteilen werden verschiedene Wohnformen des altengerechten
Wohnens angeboten. Unter der Bezeichnung „altengerechtes Wohnen“
werden dabei sehr unterschiedliche Wohn- und Lebensformen für ältere Menschen
zusammengefasst. Grob kann unterschieden werden zwischen altengerechten/ barrierefreien
Wohnungen und betreuten Wohnungen/ Service-Wohnungen. Diese begriffliche
Differenzierung liegt den folgenden Ausführungen zu den Beständen und
dessen räumlicher Verteilung, den Nachfragepotenzialen und darauf resultierenden
Handlungsbedarfen zugrunde.
32
32
47
47
45
45
46
46
33
48
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 181
5.1. Altengerechte / Barrierefreie Wohnungen
Altersgerechte Wohnungen unterscheiden sich in unserer Definition vom Service-
Wohnen bzw. Betreuten Wohnen und von Seniorenresidenzen dadurch, dass sie
kein integriertes Dienstleistungsangebot aufweisen. Allerdings ist, da die genaue
Bezeichnung für altersgerechte Wohnungen im Allgemeinen nicht eindeutig festgelegt
ist und das Angebot sehr vielfältig ist, die Erfassung des genauen Bestandes mit
Schwierigkeiten behaftet. Grenzen zu Normalwohnungen sind nicht immer deutlich,
so dass eine genaue Zuordnung zu den verschiedenen Formen mit Unsicherheiten
behaftet sein kann.
Grundsätzlich können altersgerechte Wohnungen nach drei Typen unterschieden
werden:
• Eine Wohnung, die die Minimalanforderungen an altersgerechte Wohnungen
erfüllt. Dies sind Wohnungen, die sich gegenüber Normalwohnungen durch
wenig aufwändige Modifikationen wie Verringerung von Stufen und Schwellen,
einfache Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge und eine bestimmte
Mindestgröße und Raumzahl auszeichnen und sich für Ältere ohne erhebliche
Einschränkungen der Beweglichkeit eignen.
• Barrierefrei nachrüstbare und barrierefreie altersgerechte Wohnungen. Dies
sind Wohnungen, die die Möglichkeit bieten, sich mit vertretbarem Aufwand
barrierefrei nachrüsten zu lassen (durch nachträglichen Einbau von Rampen,
Handläufen etc.), oder die bereits barrierefrei und daher auch für Personen
mit erheblichen Einschränkungen der Gehfähigkeit und Beweglichkeit entsprechend
der DIN 18025, Teil 2, geeignet sind. Haltegriffe und Bewegungshilfen,
rutschfeste Bodenbeläge, schwellenlos begehbare Dusche mit Sitz
oder Badewanne mit Einstiegshilfe, Toiletten mit mindestens 42 cm Sitzhöhe,
große, beleuchtete Lichtschalter, extra laute Türklingel, gut handhabbare Sicherheitseinrichtungen,
ausreichende und automatisch gesteuerte Beleuchtung
von Treppenhaus, Eingang und Außenbereich und ähnliche Ausstattungsdetails
sind Mindeststandard für barrierefreie altersgerechte Wohnungen.
Automatische Motor-Türöffner, Fernbedienungen für Türen und Beleuchtung,
mit niedrigen Brüstungen versehene oder ”französische” Fenster,
Wahlmöglichkeit Wanne/Dusche im Bad und ähnliches können als Komfortstandard
hinzukommen.
• Behindertengerechte altersgerechte Wohnungen, die auch für Rollstuhlfahrer
geeignet sind und z.B. zusätzlich durch breitere Türen, größere Bewegungs-

182 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
räume, Stufenlosigkeit durch Rampen oder Aufzüge usw. der DIN 18025, Teil
1, entsprechen.
Zudem kann innerhalb des Segmentes der altengerechten / barrierefreien Wohnungen
nach Finanzierungsart unterschieden werden: Gegenüber den freifinanzierten
Wohnungen, deren Miethöhe sich am Mietspiegel orientiert, ist die Ausgangsmiete
bei öffentlich geförderten, altengerechten Mietwohnungen begrenzt: in Essen auf
maximal 4,85 €/qm/Monat im 1. Förderweg und auf maximal 5,95 €/qm/Monat im 2.
Förderweg.
5.1.1. Bestandserfassung
Insgesamt befindet sich in der Stadt Essen ein Angebot von 4.877 altengerechten
Wohneinheiten. Mindestens 3.484 Wohnungen bzw. 71% der altengerechten Wohnungen
sind öffentlich gefördert. Eine genaue Anzahl kann nicht ermittelt werden, da
für eine Vielzahl behindertengerechter und barrierefreier Wohnungen keine Informationen
bzgl. der Finanzierungsart vorliegen.
Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass möglicherweise nicht alle existierenden, frei
finanzierten altengerechten Wohnungen in der Stadt Essen der Statistik führenden
„Beratungsstelle Pflege“ im Essener Referat Pflege, Senioren und Behindertenhilfen
bekannt und erfasst sind – etwa dann nicht, wenn ein privater Eigentümer ohne Inanspruchnahme
öffentlicher Mittel eine altengerechte Wohnungsanpassung im Bestand
durchführt, die die Minimalanforderungen an altengerechtes Wohnen erfüllt.
Die folgende Abbildung veranschaulicht die Verteilung der altersgerechten Wohnungen
auf die einzelnen Essener Stadteile. Demnach befinden sich die meisten Wohneinheiten
in insgesamt 10 Stadtteilen, die sich um den Stadtkern (Stadtbezirk I)
gruppieren oder im Norden bzw. Osten Essens gelegen sind. Jeder der Stadtteile
verfügt über ein Angebot von mindestens 200 Seniorenwohnungen. Es handelt sich
um Huttrop, Rüttenscheid, Frohnhausen, Bochold und Altenessen-Süd sowie um
Katernberg und Schonnebeck im Norden bzw. Steele, Horst und Überruhr-
Holthausen im Osten. In diesen Stadtteilen konzentrieren sich zwei Drittel des gesamten
statistisch erfassten Angebotes an altersgerechten Wohnungen.
Weitere Stadtteile, die eine hohe Konzentration an Wohneinheiten des altengerechten
Wohnens aufweisen (100 bis 199 WE), grenzen an die bereits aufgeführten
Stadtteile an. Dagegen ist das Angebot im Süden von Essen, unterhalb einer gedachten
Linie Frohnhausen – Rüttenscheid – Überruhr-Holthausen, vergleichsweise
gering ausgeprägt.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 183
Abb. 64: Verteilung der Wohneinheiten der Seniorenwohnungen auf die
einzelnen Essener Stadtteile
18
19
19
17
20
IV
16
16
21
21
49
49
23
23
15
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28
22
22
8
8
7
7
III
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27
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
41
50
50
9
9
4
4
V
26
26
IX
40
40
25
25
24
24
3
3
10
10
29
29
1
5
5
30
30
I
2
2
38
38
6
II
14
14
39
39
VI
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37
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31
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35
35
VII
34
34
43
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VIII
Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht, inwieweit die stadträumliche Verteilung
der über 65jährigen in Zusammenhang mit der Verteilung der altengerechten Wohnungen
(frei finanziert und öffentlich gefördert) steht. Hierbei zeigen sich vergleichsweise
häufig hohe Versorgungsquoten von 50 und mehr Altenwohnungen je 1.000
Einwohner ab 65 Jahren im Norden und in der Stadtmitte Essens. Auch die Stadtteile
südlich der Innenstadt, im Nordwesten und im Osten von Essen erreichen noch oft
Versorgungsquoten von 20 und mehr Altenwohnungen. Eine besonders gute Versorgungssituation
besteht in insgesamt fünf Stadtteilen: Es handelt sich um Bergeborbeck,
das Nordviertel, Schonnebeck, Überruhr-Holthausen und Horst.
Eine ungünstigere Versorgungslage zeigt sich fast durchweg im Essener Süden mit
seinem hohen Anteil an Wohneigentum. Das dortige geringe bzw. nicht vorhandene
Angebot ist jedoch nicht immer als Mangel zu bewerten, denn die Standorte von Altenwohnungen,
deren Wohnform einen hohen Grad an Eigenständigkeit des Haus-
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184 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
halts voraussetzt, sollten auch über eine erforderliche Infrastrukturausstattung durch
z.B. eine Nähe zu Nahversorgungsangeboten verfügen, wie es die Ortskerne von
Kettwig oder Werden verzeichnen.
Abb. 65: Verhältnis zwischen Anzahl der altengerechten Wohnungen
und Anzahl der Einwohner ab 65 Jahren auf Stadtteilebene
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Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
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5.1.2. Ermittlung des Nachfragepotenzials
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VIII
Zur Bedarfs- und Nachfrageermittlung von altersgerechten Wohnungen existieren
keine statistischen Kennwerte, die für Hochrechnungen verwendet werden können.
Allerdings kann das Potenzial näherungsweise umrissen werden. Die folgende Po-
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InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 185
tenzialanalyse bezieht sich auf Wohnungen, die die heutigen Standards von barrierefreien
Wohnungen erfüllen, und differenziert zwischen den Nachfragepotenzialen
nach öffentlich geförderten und nach frei finanzierten altengerechten Wohnungen.
Nachfragepotenzial nach öffentlich geförderten, altengerechten Wohnungen ohne
Dienstleistungen
• Für die Nachfrageermittlung wird davon ausgegangen, dass Haushalte (Paare
ohne Kinder und Singles) im Alter von 60 bis 80 Jahren eine solche Wohnform
präferieren. Die Zahl dieser Haushalte beträgt in Essen zurzeit 79.640.
• Von dieser Zahl sind nochmals diejenigen Haushalte abzuziehen, die über
eine Pflegestufe verfügen, denn sie wählen bei einem Wohnungswechsel aller
Wahrscheinlichkeit nach eine Wohnform, die eine (vor-)pflegerische
Betreuung ermöglicht.
• Aufgrund der Belegungsbindung durch öffentliche Förderung sind nur die unteren
Einkommensgruppen in die Potenzialberechnung einzubeziehen, deren
Umfang rund 47.450 Haushalte umfasst.
• Für diese Wohnform kommen vor allem aktive, familien- und gemeinschaftsorientierte
Haushalte in Frage. Das Nachfragepotenzial in Essen
reduziert sich dementsprechend auf 30.180 Haushalte.
• Erfahrungswerte im Bereich des altersgerechten Wohnens ergeben, dass
rund ein Fünftel des Nachfragepotenzials eine Präferenz für barrierefreie,
altengerechte Wohnung ohne Dienstleistung besitzen. Überträgt man diesen
Wert auf Essen, so erhält man für die barrierefreie, altengerechte Wohnung
mit öffentlicher Förderung ein Potenzial von 6.036 Haushalten, die diese
Wohnform in Essen in den kommenden 10 Jahren nachfragen.
Nachfragepotenzial nach frei finanzierten, altengerechten Wohnungen ohne Dienstleistungen
• Ausgehend von der Zahl der nachfragerelevanten Paare ohne Kinder und
Singles im Alter von 60 bis 80 Jahren in Essen, die noch keine Pflegestufe
besitzen, sind aufgrund der Preisgestaltung der frei finanzierten, barrierefreien
Wohnungen nur die mittleren bis höheren Einkommensgruppen in die Potenzialberechnung
einzubeziehen. Für Essen kann dazu ein Potenzial von
rund 45.190 Haushalten ermittelt werden.
• Für diese Wohnform kommen vor allem aktive, familien- und gemeinschaftsorientierte
Haushalte in Frage. Das Nachfragepotenzial reduziert sich
dementsprechend auf 28.740 Haushalte.

186 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Da sich erfahrungsgemäß rund ein Fünftel des nachfragerelevanten Potenzials
an älteren Haushalten für die Wohnform der barrierefreien Wohnung ohne
Dienstleistungen entscheidet, kann für Essen ein konkretes Potenzial von
5.748 Haushalten errechnet werden, die diese Wohnform in Essen in den
kommenden 10 Jahren voraussichtlich nachfragen wird.
• Damit würde sich gut jeder zehnte Haushalt zwischen 60 und 80 Jahren, der
noch keine Pflegestufe besitzt und über ein mittleres bis hohes Einkommen
verfügt, für diese Wohnform entscheiden.
5.1.3. Handlungsempfehlungen für die Schaffung eines Angebots an
altengerechten Wohnungen
Das Nachfragepotenzial nach altersgerechten Wohnungen ohne Dienstleistungen
verteilt sich in etwa zu gleichen Hälften auf das Segment der freifinanzierten und das
der öffentlich geförderten Wohnungen. Die Gegenüberstellung von Potenzialanalyse
und vorhandenem Angebot ergibt für das gesamte Segment der Altenwohnungen für
die kommenden 10 Jahre unabhängig von der Finanzierungsart eine Differenz in
Höhe von 6.907 Wohnungen.
Bei dieser Gegenüberstellung ist zweierlei zu berücksichtigen: Erstens genügen sicherlich
nicht alle erfassten öffentlich geförderten Wohnungen tatsächlich noch heutigen
Ansprüchen, denn ein Teil der altengerechten Wohnungen wurden Ende der
1960er und in den 1970er Jahren errichtet und erfüllt heute nicht mehr moderne
altengerechte oder barrierefreie Standards. Zweitens ist die Statistik zum Angebot an
freifinanzierten Wohnungen u.U. nicht vollständig, zudem erfasst die Statistik nur
Mietwohnungen.
Die rechnerisch verbleibende Versorgungslücke ist laut Experteneinschätzungen
heute noch nicht vom freien Markt gedeckt. Der freie Markt hat zwar aufgeholt, aber
es bestehen noch lange Wartelisten für freifinanzierte, altengerechte Wohnungen;
d.h. auf eine neu errichtete Wohnung kommen mehrere Bewerber. Besonders attraktiv
und sehr gut nachgefragt sind Neubauwohnungen in infrastrukturell gut ausgestatteten
Lagen.
Experten weisen darauf hin, dass das Interesse der Investoren an der Erstellung von
altersgerechten Wohnungen geweckt ist, so dass sich das Angebot im freifinanzierten
Segment in Zukunft weiter erhöhen wird. Der Neubau von altengerechten Wohnungen
konzentriert sich offensichtlich auf das frei finanzierte Segment. In Planung
sind mehrere Neubauprojekte durch Wohnungsunternehmen, die mit sozialen Anbietern
wie z.B. Kirchengemeinden und Trägern der Freien Wohlfahrtspflege zwecks der

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 187
Bereitstellung von ambulanten Dienstleistungen kooperieren, um ein attraktives Angebot
für das Wohnen im Alter zu schaffen. Zudem wurden in jüngster Zeit einige
Neubauprojekte auch im Segment der Eigentumswohnungen schwellenfrei errichtet
(z.B. durch den Einbau von Personenaufzügen), so dass auch hier ein Angebot entsteht,
dass zwar nicht im engeren Sinne als altengerecht zu bezeichnen ist, sich aber
für ältere Menschen ohne erhebliche Einschränkungen der Beweglichkeit eignet.
Das Angebot an neuen altengerechten Wohnungen mit Sozialbindung wird durch die
Vorgaben im Wohnraumförderungsprogramm NRW, alle geförderten Neubauwohnungen
altengerecht und Erdgeschosswohnungen zusätzlich auch barrierefrei auszustatten,
gefördert.
Trotz dieser positiven Entwicklungen ergibt sich aber aus heutiger Sicht durch die
zukünftige Zunahme älterer Haushalte in Essen und die notwendigen Modernisierungen
im Bestand der altengerechten Wohnungen der 1970er Baujahre ein wachsendes
und nicht bedientes Nachfragepotenzial am Essener Wohnungsmarkt. Nicht der
gesamte Bedarf ist dabei durch Neubaumaßnahmen zu decken, sondern es sind
auch Wohnanpassungsmaßnahmen im Bestand zu forcieren.
Altersgerechte Wohnungen lassen sich im Bestand zwar in den seltensten Fällen bis
zur Barrierefreiheit nachrüsten, häufig reichen aber schon kleinere Umbaumaßnahmen
aus (z.B. im Bad), um eine barrierearme Wohnsituation herzustellen. Das ausgewiesene
Potenzial kann daher nicht mit einem künftigen Neubaupotenzial gleichgesetzt
werden.
Im Bereich des Wohnungsneubaus ist sowohl das Segment der Mietwohnungen als
auch der Markt für Eigentumswohnungen abzudecken, um auch diejenige Nachfrage
älterer Menschen zu bedienen, die vom großzügigen Eigenheim in die „handliche“
Eigentumswohnung wechseln möchte. Zu berücksichtigen sind dabei nicht nur die
zahlreichen und kaufkräftigen selbstnutzenden Eigenheimbesitzer im Essener Süden,
sondern auch Nachfrager nach Eigentumswohnungen aus dem Suburbanisierungsraum,
die ihr Eigenheim und die dazugehörigen Grundstücke kaum mehr pflegen
können, und hochwertige Eigentumswohnungen in guter Wohnlage und unmittelbarer
Nähe zu Infrastrukturangeboten suchen.
Anforderungen an Wohnung und Wohnumfeld
Bei der Realisierung bedarfsgerechter Wohnungen für ältere Menschen sollten folgende
Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld berücksichtigt werden:
• Die Zahl der Zimmer sollte auch bei alleinstehenden Älteren mindestens 2,5
Zimmer – kleine Küche (evtl. auch Kochnische), Wohn-/ Essraum und abge-

188 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
trenntes Schlafzimmer – betragen. Für einen Einpersonenhaushalt sind grob
geschätzt mindestens 46 m 2 , für Zweipersonenhaushalte 50 bis 70 m 2 Wohnfläche
nachfragegerecht, wobei es aber eher auf eine altengerechte Grundrissgestaltung
(mit ausreichenden Bewegungsflächen) als auf die absolute
Wohnfläche ankommt.
• Altengerechte Wohnungen sollten vor allem eingestreut im „normalen“ Wohnungsbestand
entstehen oder in übersichtlichen, kleindimensionierten Gebäuden
mit ca. 10 bis 25 Wohneinheiten angeboten werden. Großprojekte
und Altenwohnanlagen mit dem Charakter von Altenghettos werden heute
nicht mehr akzeptiert. In kleineren Wohnanlagen sollte ein Gemeinschaftsraum
angeboten werden, z.B. für individuelle Aktivitäten der Bewohner.
• Die Schaffung altengerechter Wohnungen sollte auch, sofern baulich durchführbar
und mit vertretbarem Kostenaufwand möglich, durch Umbau im Wohnungsbestand
stattfinden. Andernfalls sind die Mengeneffekte in Richtung
Deckung des Nachfragepotenzials nicht zu realisieren. Zudem kann so auch
die große Gruppe älterer Menschen berücksichtigt werden, die im Eigentum
wohnt und hierbei auch Erleichterungen und Hilfen für die Alltagsbewältigung
benötigt.
• Vor allem unter Kostengesichtspunkten sollten Umbaumaßnahmen zu einer
alters- und/oder behindertengerechten Wohnung mit ohnehin notwendigen
Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen verknüpft werden. So lassen
sich die Kosten begrenzen und es lässt sich vermeiden, dass z.B. im Rahmen
von Modernisierungen Grundrissveränderungen durchgeführt werden,
die letztlich unzureichende Bewegungsspielräume und zu kleine Zimmergrößen
für eine nachträgliche Wohnungsanpassung nach DIN-Norm schaffen.
• Bei Modernisierungen in älteren Mietwohnungsbeständen sollte darauf geachtet
werden, diese zukünftig altenfreundlich zu gestalten, um auch für diejenigen
älteren Mieter die Alltagsbewältigung zu erleichtern, deren Wohnungen
(noch) nicht altengerecht umgebaut werden. Bei der Modernisierung von
Mietwohnungen sollte vor allem darauf geachtet werden, dass neue Balkontüren
schwellenfrei sind, die neuen Fenster niedrig angebrachte Griffe aufweisen,
die Fensterbrüstungen nicht höher und die Balkone nicht verkleinert
werden.
Laufende Bedarfsermittlung
Um den konkreten Bedarf bzw. die Nachfrage zu ermitteln und ein auf die spezifischen
Bedürfnisse der älteren Menschen ausgerichtetes Angebot an altengerechten

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 189
Wohnungen unterschiedlichen Standards – und damit auch unterschiedlicher Miethöhe
– zu schaffen, bieten sich folgende Maßnahmen an:
• Sammlung des Bedarfs durch die Wohnberatungsstelle der Stadt Essen im
Referat Pflege, Senioren und Behindertenhilfen sowie durch Kontakte mit sozialen
Trägern und ambulanten Pflegediensten,
• Verstetigung des Angebotes an Leistungen der Wohnberatung. Derartigen
Beratungsangeboten wird eine verstärkte Wichtigkeit zu kommen. Die Nachfrage
nach Unterstützung vor Ort, sei es bei Maßnahmen der Wohnraumanpassung
oder der Wohnraumvermittlung, wird aufgrund des demografischen
Wandels deutlich zunehmen.
Handlungsempfehlung zur Angebotsausweitung
• Im Essener Süden ist ein Angebot an altengerechten Eigentumswohnungen
zu schaffen, das sich an dort wohnende, einkommensstärkere ältere Haushalte
richtet, darunter auch selbstnutzende Eigenheimbesitzer.
• Darüber hinaus sind im Essener Süden (Stadtbezirke VIII und IX) sowie in
den zentraler gelegenen Stadtbezirken II und III die Nachfragepotenziale
nach altengerechten Mietwohnungen zu bedienen, im Essener Süden vorzugsweise
im frei finanzierten Segment.
• Die Standorte altengerechter Wohnungen sollten sich durch eine infrastrukturell
gute Ausstattung kennzeichnen. Dazu gehören z.B. die Ortskerne von
Heisingen, Kupferdreh, Kettwig und Werden.
• Um eine notwendige Angebotsausweitung im Bereich altengerechter Wohnungen
zu erzielen, ist eine Sensibilisierung der selbstnutzenden Wohneigentümern
und privaten Vermietern notwendig, damit – etwa im Zuge von
Modernisierungsmaßnahmen – auch altengerechte Ausstattungsstandards
umgesetzt werden.
• Um die Durchführung von Wohnraumanpassungsmaßnahmen zu forcieren,
ist die Information und Beratung von Wohnungseigentümern auszubauen.
Dazu dienen vor allem Informationsveranstaltungen zum Thema „Altengerechtes
Wohnen“ und die Erstellung von Informationsmaterialien, z.B. Faltblätter
zum Bedarf an altengerechten Wohnungen, zur Umsetzung und Finanzierung
von Umbaumaßnahmen sowie Presseartikel über erfolgreich abgeschlossene
Umbaumaßnahmen.
• Ältere Menschen, die ihre Wohnungen den Anforderungen an das Alter anpassen
lassen wollen, benötigen eine Wohnungsanpassungsberatung, die

190 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Hausbesuche durchführt und Ältere hinsichtlich des Anpassungsbedarfs in
der Wohnung, der Organisation von Handwerkern, der Finanzierung der
Maßnahmen usw. berät. Das bereits existierende Angebot der Wohnberatung
der Stadt Essen ist daher auch künftig aufrecht zu erhalten.
• Innovative altengerechte Wohnformen wie Alten-WGs oder Mehrgenerationen-Häuser
sind grundsätzlich zu begrüßen und die Realisation zu unterstützen.
Allerdings hat die Erfahrung gezeigt, dass derartige Projekte nur
Aussicht auf erfolgreiche Realisation haben, wenn die Initiative von den Akteuren
selber kommt und eine gewisse Verlässlichkeit, z.B. in Form eines
Vereins, gegeben ist. Hier bestehen insbesondere Aufgaben bzw. Chancen
erstens für Projektentwickler und Architekten, derartige Projekte anzuregen
und zu begleiten, zweitens für Wohnungsunternehmen, den sich konstituierenden
Wohngruppen passende Gebrauchtobjekte zur Verfügung zu stellen,
und drittens für die Stadt Essen, den Zugang zu geeigneten Grundstücken
beim Neubau zu erleichtern und bei Genehmigungsverfahren zu beraten.
5.2. Betreutes Wohnen / Service-Wohnen
Unter dem Begriff „Betreutes Wohnen“ wird ein breites Spektrum verschiedener
Wohnkonzepte zusammengefasst. Einigkeit besteht darüber, dass unter dem Konzept
eine Wohnform zu verstehen ist, die über das einfache Bereitstellen von Wohnraum
hinausgeht. Neben der Wohnung als „Hardware“ wird zusätzlich eine „Software“
angeboten, die sich dadurch auszeichnet, dass ein Grundservice an Betreuung
angeboten wird. Ziel soll es sein, einerseits eine eigenständige Haushaltsführung zu
gewährleisten, andererseits aber auch ein bestimmtes Maß an Sicherheit anzubieten.
Sowohl das Betreute wie auch das Service-Wohnen verfügen neben einer besonderen
baulichen Ausstattung (Barrierefreiheit, Gemeinschaftsräume...) über ein integriertes,
aber gesondert abrufbares Dienstleistungsangebot. Unterschiede zwischen
den beiden Wohnformen bestehen darin, dass es sich bei den betreuten Wohnungen
um Wohnungen handelt, die lediglich ein niederschwelliges Betreuungsangebot aufweisen.
Bei den Service-Wohnungen handelt es sich um Komfortwohnungen mit
aktivierendem Dienstleistungsangebot, das gegebenenfalls auch Wellness- und Fitness-Angebote
beinhaltet.
Das heimverbundene Wohnen kennzeichnet sich durch die Einbindung altersgerechter
Wohnungen in einen Pflegeheimstandort. Das Dienstleistungsangebot wird durch
das Pflegeheim bereitgestellt und richtet sich im heimverbundenen Wohnen an ältere

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 191
Haushalte, die in einer selbstständigen Haushaltsführung bereits deutlich eingeschränkt
sind.
Im Folgenden werden das Betreute/ Service-Wohnen und das heimverbundene
Wohnen getrennt voneinander betrachtet.
5.2.1. Bestandsanalyse Betreutes Wohnen / Service-Wohnen
Der Bestand an Wohnungen in diesem Segment in Essen wird von der kommunalen
„Beratungsstelle Pflege“ jährlich ermittelt und ausgewiesen. Demnach beläuft sich
das derzeitige Angebot im Segment „Betreutes Wohnen / Service-Wohnen“ für die
Stadt Essen auf 2.184 Wohnungen.
Das Wohnungsangebot konzentriert sich auf insgesamt nur 20 der 50 Essener Stadtteile.
Die räumliche Verteilung der Altenwohnungen im Segment des Betreuten Wohnens
zeigt einige Schwerpunkte. Sie betreffen Steele im Osten, Altenessen-Nord und
Katernberg im Norden, das West- und das Südviertel zuzüglich Rüttenscheid im
Zentrum, sowie Rellinghausen und Stadtwald. Der Nordwesten (Stadtbezirk IV) und
der Südwesten (Stadtbezirk IX) weisen nur ein geringes Angebot an Wohnungen im
Betreuten Wohnen auf.

192 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 66: Verteilung der Altenwohnungen im Betreuten Wohnen auf die
einzelnen Essener Stadtteile
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VIII
Die nachfolgende Abbildung stellt dar, inwieweit die Zahl der Wohnungen im Betreuten/
Service-Wohnen in Relation zu der Zahl älterer Menschen ab 70 Jahren auf der
Stadtteilebene steht. Die Abbildung zeigt, dass es insgesamt vier Stadtteile mit einem
sehr großen Angebot an betreuten Wohnungen im Verhältnis zur Zielgruppe
gibt (75 bis 499 Wohnungen pro 1.000 Einwohner ab 70 Jahren). Dazu zählen das
Westviertel, Stadtwald, Rellinghausen und Byfang. Zu bedenken ist, dass die dortigen
Wohnanlagen auch Ausstrahlungskraft auf benachbarte Stadtteile haben, die
u.U. über kein derartiges Angebot verfügen. Ein Angebot von 5 bis 75 betreuten
Wohnungen auf 1.000 Einwohner ab 70 Jahren verzeichnen zahlreiche Stadtteile in
Essen; ihre räumliche Verteilung verfolgt kein klar ablesbares Muster. 30 von insgesamt
50 Stadtteilen verzeichnen (so gut wie) kein Angebot im Betreuten Wohnen.
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InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 193
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Abb. 67: Verhältnis zwischen Anzahl der betreuten Wohnungen und Anzahl
der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene
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Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
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5.2.2. Nachfragepotenzial betreutes Wohnen
Betreutes Wohnen
Im Folgenden wird das Potenzial für Service-Wohnanlagen und für betreute Wohnungen
in unterschiedlichen Preissegmenten für die Stadt Essen berechnet.
• Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare
ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 70 und 85 Jahre
beschränkt. In Essen gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit ca. 46.500
Haushalte.
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194 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Die Wohnungsmiete zuzüglich der Kosten für die Betreuung erschwert
trotz öffentlicher Förderung für unterste Einkommensgruppen den Zugang
zu dieser Wohnform. Das einkommensrelevante Nachfragepotenzial
wird daher auf 23.090 Haushalte reduziert.
• Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte
Haushalte in Frage. Hiervon leben in Essen zurzeit ca. 11.085
Haushalte in der entsprechenden Zielgruppe.
• Eine Präferenz für das betreute Wohnen besitzen erfahrungsgemäß
25% der eben genannten Zielgruppe, so dass umgerechnet von einem
nachfragerelevanten Potenzial in Höhe von 2.771 Haushalten in Essen
ausgegangen werden kann.
Bei dieser Vorgehensweise werden Mieter- und Eigentümerhaushalte gemeinsam
betrachtet. Die Nachfrage konzentriert sich bei dieser Angebotsform nicht nur auf
den Nahbereich, d.h. auf eine Siedlung oder einen Stadtteil, sondern bezieht sich auf
die Gesamtstadt.
5.2.3. Handlungsempfehlungen Betreutes Wohnen / Service-Wohnen
Der Vergleich der vorhandenen Angebote und der errechneten Nachfragepotenziale
offenbart zum gegenwärtigen Zeitpunkt im Segment des Betreuten bzw. des Service-
Wohnens ein sichtbares Ungleichgewicht. Es existiert ein wesentlich höheres Nachfragepotenzial
nach diesen Wohnformen, das bisher noch nicht erschlossen wurde.
Das Nachfragepotenzial übersteigt das Angebot um 625 Wohnungen. Hier existieren
noch erhebliche Marktpotenziale, nicht nur innerhalb der Momentaufnahme für das
Jahr 2006. So ist für das Betreute Wohnen von einem jährlichen Nachrückerpotenzial
von 290 Haushalten innerhalb der kommenden 5 Jahre auszugehen. Die Fluktuation
in den Wohnungen des Betreuten Wohnens müsste demnach deutlich über 15% p.a.
liegen, um nicht nur die Nachrücker zu versorgen, sondern auch die derzeitige Angebotslücke
abzubauen.
Neuerrichtung von Service-Wohnanlagen und betreuten Wohnungen
• Der Schwerpunkt in der Schaffung von weiteren Angeboten sollte im
mittleren Preissegment liegen, da nach Markteinschätzungen ein ausreichendes
Angebot im öffentlich geförderten Bereich sowie im Segment
der Seniorenresidenzen in Essen vorhanden ist, während im mittleren
Segment Versorgungsprobleme bestehen.
• In der Preisorientierung sind für die kaufkräftigere Nachfrage im Essener
Süden erfahrungsgemäß ca. 10,00 €/qm Miete ein akzeptabler

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 195
Richtwert, der in anderen Standorten jedoch deutlich unterschritten
werden sollte.
• Um die Produktion von Unter- und Überkapazitäten bei der Errichtung
von Service-Wohnanlagen zu vermeiden und eine bedarfsgerechte
Planung zu realisieren, ist eine Marktbeobachtung notwendig.
Orientierungswerte für die Gebäude-/Wohnungsausstattung im Service-Wohnen
• Service-Wohnungen sollten mehrheitlich in übersichtlichen, kleindimensionierten
Gebäuden angeboten werden. Empfohlen wird eine Größenordnung
von maximal 40 Wohnungen.
• Große Gemeinschaftsanlagen sind nur sinnvoll, wenn eine ständige
Bewirtschaftung – z. B. in Form eines Cafes und eines kulturellen Freizeitangebotes
– gewährleistet ist. Überdimensionierte, funktionsleere
Gemeinschaftseinrichtungen (sog. offene Kommunikationsbereiche)
sind zu vermeiden. Bei kleineren Wohnanlagen bieten sich anstatt großer
Gemeinschaftsräume z.B. offene Eingangsbereiche an, die Gelegenheit
zum Aufenthalt bieten.
• Die Wohnungen von Single-Haushalten sollten getrennte Funktionsbereiche
aufweisen. 1-Raum-Appartments werden von einer immer geringer
werdenden Anzahl älterer Haushalte akzeptiert und erweisen sich
nur bei hohen qm-Preisen im hochpreisigen Segment der Seniorenresidenzen
als nachfragegerecht. Im Hinblick auf die Größe der Wohnungen
kommt es eher auf eine altengerechte Grundrissgestaltung mit ausreichenden
Bewegungsflächen als auf die absolute Wohnfläche an. Die
Grundrisse der Wohnungen sollten derzeit noch konventionell sein, also
z.B. keine offene Küche beinhalten.
Handlungsempfehlungen für Standorte des Betreuten/ Service-Wohnens
• Der ideale Standort für Wohnanlagen des Betreuten Wohnens kennzeichnet
sich durch eine gute Infrastrukturausstattung und die Nähe zu
Grün- und Erholungsflächen. Zur Infrastrukturausstattung gehört nicht
nur die Nahversorgung, sondern auch eine gute Anbindung an den
ÖPNV, da die Klientel des Betreuten Wohnens noch eine nennenswerte
Selbständigkeit in der Haushaltsführung und Lebensgestaltung besitzt.
Standorte auf der „grünen Wiese” sind zu vermeiden, da sie nicht den
Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Versorgungseinrichtungen
des täglichen Bedarfs sollten in fußläufiger Entfernung vorhanden
sein (Bankinstitut, Einkaufsmöglichkeiten, Frisör, Arzt usw.).

196 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Bedarfe und geeignete Standortvoraussetzungen in der Ausweitung
des Angebotes im Betreuten Wohnen bestehen sowohl im Essener Süden
in den Stadtteilen Bredeney, Werden und Kettwig sowie im Essener
Nordwesten in den Stadtteilen Frintrop, Borbeck und Bochold. Im
Hinblick auf Frintrop ist die Konkurrenz zu Mülheim mit seinem umfangreichen
Versorgungsangebot an betreuten Wohnungen zu beachten.
• Gleichwohl bestehen im Essener Süden – in Kettwig, Heisingen, Werden
– bereits Investorenplanungen im Hinblick auf die Errichtung von
Wohnungen im Betreuten Wohnen in einer Größenordnung von 3
Wohnanlagen im mittleren Preissegment, so dass zunächst abgewartet
werden sollte, inwieweit diese Planungen umgesetzt werden. Alsdann
ist zu prüfen, welche weiteren Nachfragepotenziale im Essener Süden
bestehen und welche konkreten Wohnstandorte dafür in Frage kommen.
• Bei der Konzeption von Wohnanlagen ist zu beachten, dass viele der
künftigen Bewohner über einen PKW verfügen und eine Garage nachfragen
werden. Zudem ist eine Notrufanlage obligatorisch.
• Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim werden nur dann akzeptiert,
wenn sich das Betreute Wohnen in verschiedener Hinsicht – subjektiv
wahrgenommen, städtebaulich usw. – vom Heim abgrenzt und
somit nicht den Charakter eines heimverbundenen Wohnens erhält.
• Bei größeren Wohnanlagen sollte letztendlich eine Mikrostandortanalyse
Sicherheit über die Attraktivität und Marktgängigkeit eines Standortes
geben: Durch Expertengespräche, Begehung und Wanderungsanalyse
lässt sich klären, ob ein Standort über genügend Ausstrahlungskraft
auf andere Stadtteile verfügt bzw. vor Ort ein Nachfragepotenzial
vorhanden ist. Zu vorteilhaften Mikrostandortfaktoren gehören: Gute
Anbindung an den ÖPNV zum Stadtzentrum, ansprechendes äußeres
Erscheinungsbild des Wohnquartiers, sichere fußläufige Anbindung an
Versorgungseinrichtungen des täglichen und periodischen Bedarfs
(Nähe 500 m usw.), Nähe zu Erholungs- und/oder Freizeiteinrichtungen
(Wanderwege, Cafes, Parks usw.), heterogene Altersstruktur, keine altersspezifische
Ghettobildung im Wohnquartier, durchschnittliche bis
sehr gute Sozialstruktur des Wohnquartiers, keine oder geringe Lärmbeeinträchtigungen
durch Gewerbebetriebe, Verkehr u.a.
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung
• Das Wohnumfeld einer Service-Wohnanlage ist auf die Anforderungen
und Bedarfe älterer und bewegungseingeschränkter Haushalte auszurichten.
Hierzu gehören z.B.: behindertengerechte Wege (breite Bür-

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 197
gersteige, Bordsteinabsenkungen, ebener Bodenbelag usw.), Rampen,
ausreichende Beleuchtung der Wege und Grünanlagen, nahe gelegene
und attraktive Grünflächen sowie ausreichende Sitzgelegenheiten.
5.2.4. Bestandsanalyse heimverbundenes Wohnen
Von den oben aufgeführten Wohnformen kann man die heimverbundenen Wohnungen
unterscheiden. Es handelt sich hierbei um Altenwohnungen, die als selbständige
Wohnform einem Heim angegliedert sind, über das dann auch unterschiedliche Serviceangebote
in Anspruch genommen werden können. Darüber hinaus haben die
Wohnungsinhaber die Sicherheit, für den Fall einer Pflegebedürftigkeit in diesem
Heim versorgt zu werden.
Derzeit beläuft sich das derzeitige Angebot im Segment „heimverbundene Wohnungen“
für die Stadt Essen auf 839 Wohnungen.
Die räumliche Verteilung des Bestandes der heimverbundenen Altenwohnungen
zeigt eine hohe Konzentration in drei Stadtteilen: Altenessen-Süd, Frohnhausen und
Kupferdreh mit jeweils über 100 bis 249 Wohnungen. Auch Überruhr-Holthausen,
Stadtwald und Rüttenscheid weisen mit 50 bis 99 Wohnungen noch ein stattliches
Angebot auf. Dagegen gibt es in den südwestlichen Stadtteilen Essens – im gesamten
Stadtbezirk IX sowie in Fulerum, Margarethenhöhe und Haarzopf – kein Angebot,
obgleich hier ein überdurchschnittlicher Anteil älterer Menschen wohnt.

198 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 68: Verteilung der heimverbundenen Altenwohnungen auf die einzelnen
Essener Stadtteile
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Die nachfolgende Abbildung zeigt, inwieweit die Zahl der heimverbundenen Wohnungen
in Relation zu der Zahl älterer Menschen ab 70 Jahren auf der Stadtteilebene
steht. Das räumliche Bild einer nennenswerten Versorgungsquote an heimverbundenen
Altenwohnungen gleicht dem der räumlichen Verteilung der heimverbundenen
Altenwohnungen. Der Stadtbezirk IX sticht auch diesmal durch eine fehlende
Versorgung hervor, während die Stadtteile Karnap, Frintrop, Schönebeck, Frohnhausen,
Stadtwald und Überruhr-Holthausen derzeit Versorgungsquoten von mindestens
20 Wohneinheiten pro 1.000 Älterer ab 70 Jahren, Altenessen-Süd und Kupferdreh
sogar mindestens 50 Wohneinheiten aufweisen.
32
47
45
46
33
48

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 199
18
Abb. 69: Verhältnis zwischen Anzahl der heimverbundenen Wohnungen
und Anzahl der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene
17
19
20
IV
16
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15
28
22
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IX
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II
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37
Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnungen
31
35
VII
34
43
44
VIII
5.2.5. Nachfragepotenzial heimverbundene Wohnungen
• Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Haushalte
(Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 70 bis 85 Jahren für eine
solche Wohnform infrage kommen.
• Die Zahl der Single-Haushalte und Paare ohne Kinder zwischen 70 und
85 Jahre beträgt in Essen zurzeit ca. 46.500.
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45
46
33
48

200 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
• Für eine solche Wohnform werden sich vor allem ambulant Pflegebedürftige
entscheiden. Ihre Summe beträgt rund 3.450 Haushalte.
• Eine heimverbundene Wohnung kommt vor allem für gemeinschaftsorientierte
und familienorientierte Haushalte in Frage. Dies sind in Essen
3.020 Haushalte.
• Bei diesem Produkt handelt es sich vor allem um ein Push-Produkt, in
das die älteren Menschen umziehen müssen, weil sie den Anforderungen
der häuslichen Wohnsituation nicht mehr gewachsen sind und der
Verbleib in der alten Wohnung daher nicht mehr möglich ist.
• Von den 3.020 Haushalten kommen 35% für eine solche Wohnform infrage,
denn 65% entscheiden sich entweder für eine familiäre Betreuung
und Pflege oder für ein Pflegeheim. Damit existiert ein Potenzial
von 1.056 Haushalten für heimverbundene Wohnungen.
• Dieses Potenzial ist vor dem Hintergrund der jetzigen Rechtslage berechnet,
so dass die beabsichtigte Novellierung des Pflegegesetzes in
NRW noch nicht berücksichtigt ist. Eine Novellierung könnte jedoch einen
Push-Effekt ins heimverbundene Wohnen auslösen, wenn der Zugang
zum Pflegeheim für niedrige Pflegestufen erschwert würde.
5.2.6. Handlungsempfehlungen im heimverbundenen Wohnen
Die Gegenüberstellung von Angebot und Nachfragepotenzial offenbart eine Angebotslücke
in einer Größenordnung von 217 WE, die sich hauptsächlich im Essener
Zentrum (Stadtbezirk I) und im Essener Süden (Stadtbezirk IX) zeigt.
Neuerrichtung von heimverbundenen Wohnungen
• Wichtigstes Standortkriterium ist nicht die Zentralität im Sinne der Nähe
zu Infrastruktureinrichtungen, sondern die Angebotsqualität eines Pflegeheimes.
Daher sind Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim zu
präferieren, um in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu
realisieren: (1) ein differenziertes Dienstleistungsangebot, das den Bewohnern
gewährleistet, auch bis zum Lebensende in der Einrichtung
verbleiben zu können; (2) höhere finanzielle Spielräume für die Betreiber,
da sie Personal und Dienstleistung besser auslasten und größere
Mengeneffekte erzielen können (z.B. bei Krankenpflege, beim Mahlzeitenservice,
bei Reinigungsdiensten usw.).
• Im heimverbundenen Wohnen sind das untere und mittlere Preissegment
von Relevanz, da einkommensstarke ältere Menschen im Fall eines
hohen Versorgungsbedarfes Seniorenresidenzen bevorzugen.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 201
• Um die Errichtung von Wohnanlagen des heimverbundenen Wohnens
bedarfsgerecht zu planen, ist eine Marktbeobachtung notwendig.
• Bedarfe und geeignete Standortvoraussetzungen in der Ausweitung
des Angebotes im heimverbundenen Wohnen bestehen sowohl im Essener
Stadtzentrum, zumal hier auch mehrere Pflegeheime verortet
sind, und im Essener Süden. Im Essener Süden ist das Altenwohnheim
St. Josefshaus in Kettwig als Angebot für heimverbundenes Wohnen in
Betracht zu ziehen, gleichwohl es nicht als klassisches Angebot des
heimverbundenen Wohnens bezeichnet werden kann. 79 der 113 Plätze
sind eher auf das Wohnen als auf die Pflege ausgerichtet. Dennoch
besteht nach Experteneinschätzung noch ein darüber hinausgehendes
Nachfragepotenzial.
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung
• Die Empfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung entsprechen denen des
Betreuten Wohnens und sind in den Handlungsempfehlungen zum Betreuten
Wohnen enthalten.
5.3. Gemeinschaftliche Wohnprojekte, Mehrgenerationenwohnen
Neben den klassischen Angebotsformen altengerechter Wohnungen – wie altersgerechten
und betreuten Wohnanlagen – gewinnen im Zuge des demografischen Wandels
aber auch kleinere Nischenprodukte immer mehr an Bedeutung: Alten-
Wohngemeinschaften, Jung-und-Alt-Hausgemeinschaften, Frauenwohnprojekte (Beginenhofmodelle)
u.a. Bislang handelt es sich bei diesen Projekttypen um quantitativ
bislang kaum relevante Marktsegmente, die aber in der öffentlichen Diskussion zurzeit
eine große Aufmerksamkeit erfahren. Die hohen Erwartungen knüpfen sich vor
allem an das bewusste Miteinander der Menschen mit der Möglichkeit gegenseitiger
Hilfestellung und Betreuung. Ältere können mit Unterstützung der Mitbewohner länger
in ihrer Wohnung verbleiben, Jüngere Haushalte (z.B. Alleinerziehende mit Kindern)
erfahren Entlastung durch ältere Bewohner und in Wohngemeinschaften älterer
Menschen können diese sich gegenseitig unterstützen (Alt hilft Alt).
Zu den bekanntesten Projekten des Mehrgenerationenwohnens zählt sicherlich das
Haus Mobile in Köln. Auf der Suche nach Alternativen zu herkömmlichen Wohnformen
für ältere Menschen errichteten Mitglieder des Trägervereins ein Objekt mit 36
Wohneinheiten. Zielsetzung bei der Umsetzung des Konzeptes war es, den älteren
Menschen das selbstständige Wohnen in der eigenen Wohnung unterstützt von einer

202 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
sozial gemischten Hausgemeinschaft auch bei eintretender Hilfs- und Pflegebedürftigkeit
zu ermöglichen.
Die Wohneinheiten wurden unterschiedlich finanziert: jeweils ein Drittel der Einheiten
als Eigentumswohnungen, als Mietwohnungen im 1. und 2. Förderweg aus öffentlichen
Mitteln oder als freifinanzierte Mietwohnungen. Die Gemeinschaftseinrichtungen
wurden öffentlich bezuschusst, werden aber seit der Fertigstellung von der
Hausgemeinschaft getragen. Außergewöhnlich ist die sehr breite Palette des Wohnraumangebots:
von Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments für Alleinlebende über Drei-
Zimmer-Wohnungen für Alleinerziehende bis hin zu dreigeschossigen Maisonette-
Wohnungen mit fünf Zimmern, die sich für Familien eignen. Alle Wohnungen in den
Obergeschossen sind über Aufzüge barrierefrei erreichbar. In die Anlage integriert
wurden u.a. ein Café, das als Begegnungsstätte dient und für öffentliche Veranstaltungen
zur Verfügung steht, und ein Gemeinschaftsraum. Das ebenerdige Café
dient.
Zu den wesentlichen Elementen des Mehrgenerationenwohnens zählen:
• Ein zentral gelegenes Grundstück mit guter Infrastruktur für einen Gebäudekomplex
von ca. 20 – 40 Wohneinheiten.
• Die Errichtung von barrierefreien, altengerechten Wohnungen (einschl.
Aufzüge) in unterschiedlicher Größenordnung für eine altersgemischte
Belegung (evtl. ergänzt um eine Gruppenwohnung).
• Die Schaffung von Gemeinschaftsräumen und gemeinsam nutzbaren
Außenflächen. Die Gemeinschaftsräume sollten so geplant werden,
dass ein späterer Umbau in eine Normalwohnung möglich ist.
• Belegung der Wohnungen nach Altersgruppen (z.B. 2/3 Jung unter 60
Jahre und 1/3 Alt über 60 Jahre).
Gemeinsames Kennzeichen dieser Projekte ist, dass sie i.d.R. selbstinitiiert sind, d.h.
von den Bewohnern bzw. eigens hierfür gegründeten Vereinen getragen werden. Der
Bewohnerverein schließt mit dem Gebäudeeigentümer/Investor eine Kooperationsvereinbarung,
in der die Zuständigkeiten des Vereins geregelt werden. Insbesondere
handelt es sich dabei um das Vorschlagsrecht bei der Belegung der Wohnungen,
damit sichergestellt ist, dass die Bewohner in den Altersmix passen und auch gleichzeitig
Mitglied des Vereins werden. Außerdem werden dort die Verwaltung und Bewirtschaftung
der Gemeinschaftsräume geregelt. Die Bewohner schließen dann Einzelmietverträge
mit dem Gebäudeeigentümer/Investor ab. Das gilt auch für die Bewohner
von Gruppenwohnungen. Das Wohnen in einer ambulanten Wohngemeinschaft
beinhaltet, dass jede Bewohnerin und jeder Bewohner einen eigenen Mietver-

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 203
trag abschließt und Hilfe- und Pflegeleistungen je nach individuellem Bedarf hinzugekauft
werden können.
Mit der Zunahme älterer Menschen und der gleichzeitigen Ausdifferenzierung der
Lebensstile älterer Menschen wird das Marktsegment des gemeinschaftlichen Wohnens
zwar weiterhin eine Nische bleiben, für die aber eine wachsende Nachfrage
erkennbar wird. Die Stadt Essen sollte diese Projekte unter der wohnungspolitischen
Zielsetzung, innovative Wohnprojekte zu fördern, in Zukunft stärker unterstützen.
Das Land NRW fördert im Rahmen des Wohnraumförderungsprogramms seit einigen
Jahren neue Wohnformen für ältere oder behinderte Menschen. Gefördert werden
gemeinschaftliche Wohnprojekte, Gruppenwohnungen mit ambulanter Betreuung
und auch kleinere stationäre Pflegeeinrichtungen, die im Wohnquartier integriert sind.
Mit diesen abgestuften Angeboten soll ein Verbleib von älteren oder behinderten
Menschen in ihrem vertrauten Umfeld auch im Fall der Pflegebedürftigkeit erleichtert
und ein Umzug in eine stationäre Pflegeeinrichtung vermieden werden. In diesem
Segment bieten sich auch Chancen für die Essener Wohnungsunternehmen, mit
dem Förderangebot innovative Wohnprojekte zu realisieren.
6. Zusammenfassung und Ausblick
Die vorliegende Expertise gibt einen umfassenden Einblick in die demografische
Entwicklung, den Essener Wohnungsmarkt und zeigt die Anforderungen, die sich an
die künftige Stadtentwicklungspolitik stellen.
Essen präsentiert sich als starker und gefragter Wohn- und Arbeitsstandort, dessen
größtes Problem in der Befriedigung der künftigen Wohnungsneubaubedarfe liegt.
Diese Feststellung klingt auf den ersten Blick überraschend. Bereits über viele Jahre
hinweg, besonders ausgeprägt in den 1990er Jahren, hat die Stadt Essen kontinuierlich
Einwohner verloren; allein in der Zeit zwischen 1995 und 1999 waren es über
17.000 Einwohner. Während im Allgemeinen rückläufige Bevölkerungszahlen auf
einen schwachen Arbeitsmarkt und Attraktivitätsdefizite des Wohnungsmarktes hindeuten,
so gilt für die Stadt Essen das Gegenteil.
Den Strukturwandel von einer ehemals montanindustriellen Prägung hin zu einem
modernen Dienstleistungsstandort hat die Stadt Essen längst vollzogen. Mit der anstehenden
Verlagerung der Konzernzentralen von ThyssenKrupp und EON-Ruhrgas
wird Essen seine Stellung als „Schreibtisch des Ruhrgebietes“ weiter ausbauen. Die
neue ThyssenKrupp Hauptverwaltung im Kruppschen Gürtel westlich der Innenstadt
wird überdies für einen wichtigen Entwicklungsschub im Essener Norden sorgen und
auch in städtebaulicher Hinsicht Akzente setzen. Unsere Analyse des Wohnungs-

204 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
marktes hat ergeben, dass im Miet- wie im Eigentumssegment eine hohe Nachfrage
besteht, höher als in allen anderen Ruhrgebietsstädten, im Eigentumssegment sogar
höher als in den Metropolen der Rheinschiene. Auch das vglw. hohe Preisniveau
bestätigt die hohe Attraktivität des Marktes.
Trotz dieser positiven Beurteilung des Arbeits- und Wohnungsmarktes wird Essen
den Prognosen zufolge auch in der Zukunft weiter Bevölkerung verlieren. Die verschiedenen
Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass sich die Bevölkerung
von heute rd. 582.000 Einwohnern auf Werte zwischen 540.000 und 550.000 zurückentwickeln
wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist der hohe Sterbefallüberschuss
der Stadt, der auch in der Zukunft bei rd. 3.000 Personen pro Jahr liegen
wird. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Essen pro Jahr einen Wanderungsüberschuss
in dieser Größenordnung benötigt, damit die Bevölkerungszahl auf dem heutigen
Niveau verbleiben kann. Sinkt die Bevölkerung tatsächlich auf die prognostizierten
Werte ab und berücksichtigt man, dass weiterhin Wohnungsneubau auf dem
Niveau der letzten Jahre stattfindet, wird das Wohnungsangebot der Stadt Essen die
quantitativen Wohnungsbedarfe der Haushalte deutlich übersteigen. Je nach Szenario
übersteigt der Wohnungsbestand den Wohnungsbedarf im Jahr 2020 zwischen
ca. 25.500 und 29.000 Wohnungen. Dies entspräche dann einer Leerstandsquote
bezogen auf den fortgeschriebenen Wohnungsbestand von 8,8% bis 10,2%.
Obwohl der Neubau die Leerstands- und Vermietungsprobleme im Bestand verschärfen
wird, ist ein weiterer Neubau zur nachfragegerechten Versorgung der Bevölkerung
notwendig; die Analysen zum Wohnungsmarkt zeigen dies ganz eindeutig.
Einerseits besteht damit ein hoher Bedarf nach qualitativ hochwertigem Wohnraum,
andererseits besteht ein Überangebot an nicht mehr nachfragegerechten Wohnraum.
Einerseits besteht ein hoher Bedarf an Wohnungsneubau, andererseits besteht die
Notwendigkeit Wohnungen abzureißen. Die Forderung, beides gleichzeitig zu tun,
klingt widersprüchlich, ist es aber nicht.
Die Polarisierung des Wohnungsmarktes wird sich im Zuge des demographischen
Wandels noch weiter verstärken und in allen Segmenten sichtbar werden. In den
einzelnen lokalen Teilmärkten kristallisieren sich immer kleinere Zielgruppen mit speziellen
Anforderungen an das Gut „Wohnen“ heraus. Auch die Beschaffenheit bzw.
das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers und des
Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle für die Wahl eines Wohnstandorts. Im
diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe Nachfrage
auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während insbesondere altersgerechte
Wohnungen und Wohnungen in hochwertigen und urbanen Lagen auf eine gefestigte
Nachfrage stoßen, wird es auf der anderen Seite immer schwieriger, die gleichförmi-

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 205
gen Massenbestände in den Siedlungen der 1950er und vor allem der 1970er Jahre
zu vermieten. In der Stadt Essen stammt auch heute noch ein Großteil des Wohnungsangebotes
aus der Nachkriegszeit, dass im Zuge der Entwicklung zunehmend
unter Druck gerät. Die Marktanalysen haben gezeigt, dass es nicht die neu errichteten
Wohnungen sind, die bei einem Überangebot an Wohnungen von Leerstand betroffen
sind, auch der Einfamilienhausbereich ist hiervon nicht berührt. Der Wohnungsleerstand
konzentriert sich vielmehr auf den Mietwohnungsmarkt und dort auf
eben diese Bestände, die lage- und ausstattungsbedingte Defizite aufweisen (kleine
Wohnungen in 1950er Jahre Siedlungen, Wohnungen an Durchgangsstraßen, Hochhäuser
der 60er und 70er Jahre).
Die Fortentwicklung des Wohnungsbestands, vor allem der Umbau des in Teilen
problematischen Altbestands erfordert die Anstrengungen der Wohnungsmarktakteure,
aber auch der städtischen Akteure. Der Umbau des Altbestands sollte die gleiche
Prorität besitzen, wie die Ausweisung neuer Wohnbauflächen. Die Wohnungsunternehmen
verfügen über einen großen Wohnungsbestand in der Stadt und bestimmen
somit wesentlich die Entwicklungslinien des Marktes und damit der Stadtentwicklung
mit. Wohnungsmarktpolitik und Stadtentwicklung ohne die lokal tätigen Wohnungsunternehmen
ist nicht möglich. Dies betrifft sämtliche Handlungsfelder – die Weiterentwicklung
des Mietwohnungsbestandes zum Erhalt der Wohnqualität, die Aktivierung
integrierter Lagen für den Wohnungsneubau (Nachverdichtung), aber auch die
Schaffung zielgruppenspezifischer Wohnungsangebote für Senioren oder Familien.
Der Dialog mit den Wohnungsunternehmen sollte zwingend verstetigt werden. In den
nächsten Monaten gilt es, die Datenbestände der Wohnungsunternehmen auszuwerten
und mit diesen zusammen kleinräumige Handlungsstrategien für die Wohnungsbestände
zu entwickeln.
In dem zunehmenden Wettbewerb um Einwohner innerhalb der Region werden Qualität
und Preis-Leistungsverhältnis verstärkt in den Vordergrund rücken. Und so lange
die aktuelle bevölkerungsabhängige Finanzierungssystematik für Städte und Gemeinde
existiert, ist das Wachstumsziel einer Stadt schwerlich zu hinterfragen. Im
Rahmen des Gutachtens konnten wir feststellen, dass die Bauleistung der Stadt Essen
in der Vergangenheit zu niedrig war. Immer noch verliert Essen in großem Umfang
Bevölkerung an die umliegenden Städte und Gemeinden. Insbesondere Familienhaushalte
können angesichts des begrenzten Angebotes und des hohen Preisniveaus
ihre Wohnansprüche oftmals nicht innerhalb der Grenzen der Stadt befriedigen
und verlassen die Stadt. Hier bestehen durchaus noch erhebliche Potenziale für
eine dynamischere Bevölkerungsentwicklung.

206 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
In Zukunft sollte die Stadt mehr Wohnbauflächen zur Verfügung stellen, als zurzeit
für den Regionalen Flächennutzungsplan vorgesehen werden. Im Zuge der Neuaufstellung
des Regionalen Flächennutzungsplans sollten vor allem in den nachfragestarken
Stadtbezirken IV, VIII und IX mehr Flächen identifiziert werden. Gelingt es
nicht, im notwendigen Umfang neuen Wohnungsbau zu realisieren, ist der Pfad zu
einer stabileren Bevölkerungsentwicklung der Stadt gefährdet. Angesichts klar erkennbarer
Wohnungsneubaubedarfe bis zum Jahr 2020 (rd. 12.500 Wohneinheiten),
sind hier erhebliche Anstrengungen und Überzeugungsarbeit notwendig.
Im Bereich altersgerechter Wohnformen verfügt Essen zwar bereits über ein umfangreiches
Angebot, in einzelnen Stadtteilen und Quartieren, vor allem im Essener Süden,
bestehen jedoch noch zum Teil erhebliche weitere Nachfragepotenziale. Dies
gilt insbesondere auch für betreute Wohnungen im mittleren und gehobenen Preissegment.
Vor allem vor dem Hintergrund des weiter fortschreitenden demografischen
Wandels, der Änderung der sozialrechtlichen Rahmenbedingungen mit einer weiteren
Forcierung des Grundsatzes „ambulant vor stationär“ erscheint eine Stärkung der
vorstationären Infrastruktur durch ein vielfältiges Wohnungsangebot mit ergänzenden
Dienstleistungen erforderlich zu sein. Und nicht zuletzt entspricht es dem Wunsch
der ganz überwiegenden Mehrheit der älteren Bürger, so lange wie möglich „in den
eigenen vier Wänden“ selbstständig zu wohnen. Die bisherigen Abwanderungstendenzen
der älteren Haushalte zeigen, dass auch an diesem Punkt noch Handlungsbedarfe
bestehen.
Insgesamt ist Essen in einer guten Ausgangsposition, die anstehenden Aufgaben der
Stadtentwicklung zu meistern und den positiven Entwicklungstrend der letzten Jahre
weiter zu beschreiten. Essen verfügt trotz der Vorgaben des demografischen Wandels
– mit einer insgesamt rückläufigen Bevölkerungsentwicklung – über große Potenziale
zur aktiven Steuerung des Wohnungsmarktgeschehens.

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 207
7. Anhang

208 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 70 Karte der räumlichen Gliederung der Stadt Essen

InWIS Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen 209
Abb. 71 Stadtteile der Stadt Essen
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9 5
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49 30
24
Nr Stadteil Nr Stadteil Nr Stadteil Nr Stadteil Nr Stadteil
1 Stadtkern 11 Huttrop 21 Borbeck 31 Heisingen 41 Margarethenhöhe
2 Ostviertel 12 Rellinghausen 22 Bochold 32 Kupferdreh 42 Fischlaken
3 Nordviertel 13 Bergerhausen 23 Bergeborbeck 33 Byfang 43 Überruhr-Hinsel
4 Westviertel 14 Stadtwald 24 Altenessen-Nord 34 Steele 44 Überruhr-
Holthausen
5 Südviertel 15 Fulerum 25 Altenessen-Süd 35 Kray 45 Freisenbruch
6 Südostviertel 16 Schönebecke 26 Bredeney 36 Frillendorf 46 Horst
7 Altendorf 17 Bedingrade 27 Schuir 37 Schonnebeck 47 Leithe
2
6
14
8 Frohnhausen 18 Frintrop 28 Haarzopf 38 Stoppenberg 48 Burgaltendorf
9 Holsterhausen 19 Dellwig 29 Werden 39 Katernberg 49 Kettwig
10 Rüttenscheid 20 Gerschede 30 Heidhausen 40 Karnap 50 Vogelheim
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38 37
36
11
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12
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210 Wohnungsnachfrage – Analyse 2015+ Stadt Essen InWIS
Abb. 72: Postleitzahlenbezirke und Stadtteile im Überblick
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49 30
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2
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43
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