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Dr. Bettina Kaemena Hausverwaltungen - Immobilien

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<strong>Dr</strong>. <strong>Bettina</strong> <strong>Kaemena</strong> <strong>Hausverwaltungen</strong> - <strong>Immobilien</strong><br />

<strong>Dr</strong>. <strong>Bettina</strong> <strong>Kaemena</strong><br />

Vegesacker Heerstraße 62<br />

28757 Bremen<br />

St. Nr. 74 182 36 06<br />

Tel. 0421 / 63 29 55<br />

Fax. 0421 / 63 29 56<br />

www.kaemena-immobilien.de<br />

e-mail: immo-kaemena@ewetel.net<br />

Die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

- 1 -<br />

VERWALTERVERTRAG<br />

im Folgenden „Eigentümer“ genannt,<br />

und die Firma <strong>Dr</strong>. <strong>Bettina</strong> <strong>Kaemena</strong> Hausverwaltung - <strong>Immobilien</strong>, Holthorster Weg 35,<br />

28790 Schwanewede und Vegesacker Heerstraße 62 in 28757 Bremen, im folgenden<br />

"Verwalter“ genannt, schließen hiermit folgenden<br />

VERWALTERVERTRAG<br />

(Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB)<br />

Grundlage für diesen Vertrag sind<br />

Teilungserklärung<br />

Miteigentümerordnung<br />

Wohnungseigentumsgesetz<br />

in der jeweils gültigen Fassung.<br />

§ 1 - Dauer der Verwaltung -<br />

1) Die Eigentümer übertragen hiermit dem Verwalter gemäß Beschluß der<br />

Wohnungseigentümerversammlung vom 26. 11. 2009 die Verwaltung.<br />

2) Der Vertrag tritt ab 1. Januar 20 in Kraft.<br />

3) Der Verwalter wird für die Dauer von - - Jahren bestellt. Die wiederholte Bestellung<br />

ist zulässig. Eine vorzeitige Abberufung ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes<br />

möglich.<br />

§ 2 - Allgemeine Obliegenheit und Vollmacht des Verwalters -<br />

1) Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz<br />

(insbesondere den § § 24, 27 und 28), aus der Miteigentümerordnung, aus gültigen<br />

Beschlüssen der Wohnungseigentümerschaft und aus diesem Vertrag.<br />

2) Der Verwalter handelt für Rechnung der Eigentümergemeinschaft und ist bevollmächtigt,<br />

die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der<br />

laufenden Verwaltung zu vertreten, sowie die Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich


geltend zu machen. Unbeschadet seiner eigenen Verantwortlichkeit darf er zur Besorgung<br />

einzelner Angelegenheiten die Vollmacht auf <strong>Dr</strong>itte übertragen. Der Verwalter ist<br />

berechtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend zu machen.<br />

3) Zum Nachweis seiner Vertretungsmacht kann der Verwalter jederzeit eine Vollmacht<br />

verlangen, die von mindestens zwei dazu ermächtigten Eigentümern zu unterzeichnen<br />

ist. Erlischt die Vertretungsmacht, so ist die Vollmacht der Eigentümergemeinschaft zu<br />

Händen eines vom Verwalter auszuwählenden Eigentümers unverzüglich zurückzugeben;<br />

ein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde steht dem Verwalter nicht zu.<br />

4) Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer<br />

ordnungsgemäßen Verwaltung in technischer, organisatorischer und kaufmännischer<br />

Hinsicht notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage mit Sorgfalt und nach den Grundsätzen<br />

eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmannes zu betreuen; dabei hat er alle<br />

mit der Verwaltung zusammenhängenden gesetzlichen Bestimmungen und vertraglichen<br />

Vereinbarungen zu beachten.<br />

5) Die Verwalterin verfügt über eine Vermögensschadens - Haftpflichtversicherung bei<br />

der Colonia Vers. Gesellschaft # 28 26 28 00 768/9 I.<br />

§ 3 - Besondere Aufgaben des Verwalters -<br />

1) Der Verwalter hat neben den in den §§ 24, 27 und 28 WEG genannten Verpflichtungen<br />

und Befugnissen insbesondere die folgenden Aufgaben zu erfüllen:<br />

2) Mit Wirkung für die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben<br />

Lieferungs- und Leistungsverträge abzuschließen.<br />

3) Zur Beitreibung rückständiger Zahlungen auch im eigenen Namen außergerichtlich<br />

und notfalls gerichtlich tätig zu werden. Im Falle notwendig werdender außergerichtlicher<br />

und gerichtlicher Streitigkeiten ist der Verwalter ermächtigt, einen fachkundigen<br />

Rechtsanwalt zu Lasten der Eigentümergemeinschaft einzuschalten.<br />

4) Bei notwendigen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum Angebote einzuholen bzw.<br />

entsprechende Reparaturaufträge zu erteilen, nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.<br />

5) Überwachung und Abnahme der Reparaturarbeiten mit dem Verwaltungsbeirat, Rechnungsprüfung<br />

und Begleichung zu Lasten des Gemeinschaftskontos.<br />

6) Erstellung von Haus- und Nutzungsordnungen sowie Überwachung und Einhaltung.<br />

7) Abschluss und Aufrechterhaltung der von der Eigentümergemeinschaft gewünschten<br />

Versicherungen.<br />

8) Turnusmäßige Begehung der Wohnanlage mit dem Verwaltungsbeirat.<br />

§ 4 - Verwaltervergütung -<br />

1) Die Verwaltervergütung beträgt pro WE / Monat € 13,33 netto zzgl. jeweils gültiger<br />

MWSt, derzeit € 2,53, gesamt € 15,87; pro Garage € 1,00 netto zzgl. jeweils gültiger<br />

MWSt, derzeit € 0,19, gesamt € 1,19;<br />

2) Das Honorar für alle Wohnungen und Garagen darf der Verwalter monatlich dem Eigentümerkonto<br />

entnehmen.<br />

3) Die dem Verwalter entstehenden Aufwendungen für eine Eigentümerversammlung<br />

pro Jahr, Porto, EDV-Buchhaltung, Telefon, Fahrgelder, Formulare usw. sind mit den vorgenannten<br />

Gebühren abgegolten. Jede weitere außerordentliche Eigentümerversammlung<br />

kostet € 200,00 netto zzgl. jeweils gültiger MWSt. derzeit<br />

€ 38,00, gesamt € 238,00;<br />

4) In der Vergütung nach Satz 1 sind folgende Positionen nicht enthalten:<br />

- 2 -


a) Sonderaufgaben, die dem Verwalter durch Beschluss zusätzlich zur normalen<br />

Verwaltertätigkeit übertragen werden, wie Beschaffung von Fördermitteln,<br />

juristische Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft,<br />

Änderungen der Teilungserklärung etc. zum Stundensatz von<br />

€ 50,00 netto zzgl. jeweils gültiger MWSt.;<br />

b) Kosten für die durch den Verwalter beauftragten sachkundigen Personen (Juristen, Architekten,<br />

Ingenieure usw.) bei Prozessführung, Beurteilung und Bewertung von baulichen<br />

Maßnahmen usw.<br />

c) Kosten, die durch einzelne Eigentümer verursacht werden, d.h. die nicht im Rahmen<br />

der normalen Verwaltertätigkeit für die Eigentümergemeinschaft entstehen (Erteilung<br />

von Zustimmungserklärungen bei Veräußerungen, Aktenabschriften usw.).<br />

d) Der Verwalter ist angehalten, mietfreie Räume für Eigentümerversammlungen vorzusehen.<br />

e) Kosten für den Hauswart/Gärtner/Reinigungspersonal u.ä. (Betriebskosten im Sinne<br />

des § 27 BV).<br />

f) Mahn-, Anwalts- und Gerichtskosten.<br />

g) Jede über eine jährliche Eigentümerversammlung hinausgehende Versammlung, nicht<br />

jedoch regelmäßig durchgeführte Verwaltungsbeiratssitzungen.<br />

5) Eine Änderung der unter Ziffer 1 genannten Beträge ist von der Eigentümergemeinschaft<br />

zu beschließen und tritt mit der Zustimmung des Verwalters in Kraft.<br />

6) Wird dieser Vertrag dadurch verletzt, daß die Eigentümergemeinschaft die in diesem<br />

Vertrag erteilte Vertretungsmacht vorzeitig ohne wichtigen Grund (§ 626 BGB) - also unzulässig<br />

- entzieht, so hat der Verwalter Anspruch auf Zahlung der in Abs. 1 und 2 bestimmten<br />

Entschädigung für die Dauer der Laufzeit dieses Vertrages ohne Nachweis des<br />

aus der Vertragsverletzung tatsächlich entstandenen Schadens.<br />

§ 5 - Hausgeld -<br />

1) Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf, über den in der Eigentümerversammlung<br />

beschlossen wird.<br />

2) Zur Aufbringung der anteiligen Kosten zahlt jeder Eigentümer ein monatliches Wohngeld,<br />

das jeweils in voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats kostenfrei an<br />

den Verwalter auf ein von ihm einzurichtendes Treuhandkonto zu überweisen ist. Für die<br />

Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Gutschrift<br />

des Geldes auf dem Konto an.<br />

3) Steht ein Wohnungs-/Teileigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, so haften<br />

sie für die Nutzungskosten als Gesamtschuldner.<br />

4) Über das Wohngeld wird den Eigentümern eine jährliche Verwaltungsabrechnung erteilt.<br />

Spitzenbeträge aus den Einzelabrechnungen sind mit der nächstfälligen Zahlung<br />

auszugleichen.<br />

5) Über die Verwendung der vom Verwalter angesammelten Instandhaltungsrücklage für<br />

größere Instandsetzungsarbeiten (Anstrich des Hauses, Dacherneuerung, Treppenhausanstrich,<br />

größere Isolierungsarbeiten, Umbauten etc.) beschließen die Eigentümer mit<br />

Stimmenmehrheit in der beschlußfähigen Versammlung. Der Verwalter regelt Art und<br />

Weise der Durchführung dieser Instandsetzungsmaßnahmen nach Absprache mit dem<br />

Verwaltungsbeirat.<br />

§ 6 - Bankkonten -<br />

Der Verwalter erhält die alleinige Bankvollmacht über das speziell für die Eigentümergemeinschaft<br />

eingerichtete Treuhandkonto und gegebenenfalls weitere Konten für Festgel-<br />

- 3 -


der oder Wertpapiere, die getrennt vom Vermögen des Verwalters und anderer Gemeinschaften<br />

zu führen sind. Bankspesen und Gemeinschaftskosten gehen zu Lasten der<br />

Gemeinschaft.<br />

§ 7 - Veräußerung eines Wohnungs- / Teileigentums -<br />

Bei einer Veräußerung eines Wohnungs-/Teileigentums hat der Eigentümer seine Rechtsnachfolger<br />

zum Eintritt in dem mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages zu<br />

verpflichten.<br />

Sollte eine Verwalterzustimmung notwendig sein, kostet eine Verwalterzustimmung €<br />

80,00 brutto als Auslagenersatz. Die Erwerber hat diese Kosten zu tragen.<br />

§ 8 - Eigentümerversammlung -<br />

1) Ladung und sonstige Erklärungen des Verwalters gelten mit dem dritten Tag seit ihrem<br />

Abgang als zugegangen, sofern diese schriftlich abgegeben und unter der letztbekannten<br />

Anschrift zur Post gegeben wurden.<br />

2) Den Vorsitz der Eigentümerversammlung führt der Verwalter gemeinsam mit dem Vorsitzenden<br />

des Verwaltungsbeirats. Die Niederschrift ist in Form eines Ergebnisprotokolls<br />

anzufertigen und nach Unterzeichnung durch einen Wohnungseigentümer allen Eigentümern<br />

zuzustellen.<br />

§ 9 - Vertragsänderungen<br />

1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Eigentümer<br />

durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und der Zustimmung des<br />

Verwalters.<br />

2) Die Niederschrift dieser Eigentümerversammlung ist dem urschriftlichen Vertrag beizuheften.<br />

§ 10 - Verwaltungsunterlagen -<br />

1) Dem Verwalter sind die zur Verwaltung notwendigen Unterlagen sowie sämtliche Protokolle<br />

der bis zur Verwaltungsübernahme durchgeführten Wohnungseigentümerversammlungen<br />

auszuhändigen.<br />

2) Benötigt der Verwalter nach seiner Auffassung weitere Unterlagen und sind diese<br />

nicht in der entsprechenden Form vorhanden, kann der Verwalter diese Unterlagen in<br />

entsprechender Form neu erstellen lassen. Die hierbei anfallenden Kosten sind von der<br />

Gemeinschaft zu tragen.<br />

3) Erheben <strong>Dr</strong>itte bei Verwaltungswechsel für die Umschreibung der Akten Gebühren, so<br />

zum Beispiel Kreditinstitute für Hypothekenumschreibungen, gehen diese Kosten zu Lasten<br />

der Gemeinschaft.<br />

§ 11 - Salvatorische Klausel -<br />

Ist ein Teil dieses Vertrages ganz oder teilweise nichtig, so soll der übrige Teil bestehen<br />

bleiben. Der nichtige Teil ist durch diejenigen zulässigen Regelungen zu ersetzen, die<br />

dem Zweck des nichtigen Teils am nächsten kommt.<br />

- 4 -


§ 12 - Gerichtstand – Haftung -<br />

Gerichtstand für alle Klagen aus den Rechten und Pflichten dieses Vertrages ist Bremen -<br />

Blumenthal, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Der Verwalter haftet nur für<br />

Schäden, die er grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat.<br />

Bremen, den<br />

- 5 -<br />

<strong>Kaemena</strong> - Hausverwaltung – <strong>Immobilien</strong> Wohnungseigentümerschaft<br />

<strong>Dr</strong>. <strong>Bettina</strong> <strong>Kaemena</strong> Der Verwaltungsbeirat

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